重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初11316号原告：张维仁，男，1976年10月15日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：李铮，重庆百事得律师事务所律师。委托诉讼代理人：周才林，重庆百事得律师事务所律师。原告:易大莲，女，1984年10月23日出生，汉族，住重庆市忠县委托诉讼代理人：李铮，重庆百事得律师事务所律师。委托诉讼代理人：周才林，重庆百事得律师事务所律师。原告:张某，男，2005年2月5日出生，汉族，重庆第十八中学学生，住重庆市忠县。法定代理人（张某之父）:张某某，住重庆市江**。法定代理人（张某之母）：易某某，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：李铮，重庆百事得律师事务所律师。委托诉讼代理人：周才林，重庆百事得律师事务所律师。被告:重庆华英达商业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道**，统一社会信用码91500106622014650H。诉讼代表人：冯志，重庆华英达商业管理有限公司破产管理人重庆学苑律师事务所负责人。委托诉讼代理人：张鹏，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊港渝，重庆学苑律师事务所律师实习律师。原告张维仁、易大莲、张旭与被告重庆华英达商业管理有限公司（以下简称华英达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张维仁及其与易大莲、张旭共同的委托诉讼代理人周才林，被告华英达公司的委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张维仁、易大莲、张旭向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即协助原告办理位于沙坪坝区杨公桥杨梨路*号附*号房屋【渝(2017)沙坪坝区不动产权第000233***号】的产权过户登记;2.判决被告支付原告违约金87125元(违约金计算方式为:从2017年5月21日起，以1250000元为基数，按照每日万分之一计算至被告实际向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日止，为明确诉讼金额之需要，暂时计算到2019年4月18日，共697天)；3.本案诉讼费、保全费5000元、律师费20000元由被告承担。事实及理由：原告与被告重庆华英达商业管理有限公司于2017年4月21日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由重庆华英达商业管理有限公司将其所有的位于沙坪坝区杨公桥杨梨路*号附*号房屋出卖给原告，该合同已经办理网签，原告也付清了所有购房款和相关税费，该房屋已经实际交付给了原告。合同签订后，重庆华英达商业管理有限公司拒不配合原告办理房屋过户登记手续，并将涉案房屋抵押给案外人重庆外经贸融资担保有限责任公司，并在沙坪坝区国土资源和房屋管理局办理了抵押登记手续。综上，原告认为被告的行为已经构成违约，严重损害了原告的权利，原告根据《民事诉讼法》和《合同法》及其他相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告华英达公司辩称：原告就涉案房屋已经办理网签备案登记，且原告已经通过行政诉讼将涉案房屋上的抵押权进行了注销登记，经代理人向被告销售人员核实原告是真实的购买人，原告要求过户的请求应得到支持，但是产权证的办理应在破产程序中统一安排处理。因被告进入破产程序，原告要求支付违约金的截止日期为2020年3月11日，因为2020年3月12日被告已经进入破产程序，根据破产法停止计息的规定，从3月12日起的利息不再计算。律师费、保全费、诉讼费由法院依法认定。经审理本院查明以下事实：2017年4月21日，原告张旭、张维仁、易大莲（乙方、买方）与被告华英达公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：乙方以共同共有的方式购买甲方牛津街华英达项目坐落于沙坪坝区杨公桥杨梨路*号附*号商服用房，建筑面积为151.82平方米，套内面积145.36平方米，总成交价1250000元。付款方式为一次性付款，乙方于签约当日向甲方支付房款1250000元。属现售商品房的，甲方应于2017年4月30日前将商品房交付乙方使用。本商品房没有设定抵押权。现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订前，原告于2016年9月18日、2016年9月23日、2016年10月10日分多笔累计支付被告1250000元购房款并付清相关税费，合同签订当日办理了网签手续。合同签订前，被告华英达公司（甲方）与案外人沈明成（乙方）、原告易大莲（丙方）于2016年10月31日签订《租赁合同变更协议》，载明：甲方与乙方于2015年9月22日就沙坪坝区杨公桥杨梨路*号附*号“金阳阿凯德·牛津街”*号房屋租赁收益签订《房屋租赁合同》以及相关该房屋租赁的其他法律文件，该租赁合同出租方为甲方，承租方为乙方。前述租赁合同签订后，甲方与丙方就该房屋签订了《认购书》及相关该房屋买卖的其他法律文件购买该房屋。甲乙丙三方一致确认及同意：前述租赁合同的出租人自2016年起由甲方变更为丙方，在前述租赁合同中以及该合同实际履行过程中原甲方（出租方）相关的全部权利义务和责任均转归丙方享有、行使和承担。相应地，甲方不再享有、行使和承担前述任何权利义务和责任，合同的效力、补充、变更、终止和履行也均与甲方无关。另查明，原告张维仁、易大莲、张旭于2019年4月19日向本院对重庆市规划和自然资源局提起撤销抵押登记诉讼，要求撤销对位于沙坪坝区杨公桥杨梨路*号附*号房屋（渝[2017]沙坪坝区不动产权第000233***号）抵押登记。本院于2019年9月29日以（2019）渝0106行初132号行政判决书判决如下：撤销被告重庆市规划和自然资源局于2017年12月15日办理的渝（2017）沙坪坝区不动产权第000233***号位于重庆市沙坪坝区杨公桥杨梨路*号附*号房屋（建筑面积151.82平方米的商服用房）的抵押登记。该案查明的事实如下：2017年4月21日原告与第三人华英达公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。约定华英达公司将其所有的渝（2017）沙坪坝区不动产权第000233***号位于沙坪坝区杨公桥杨梨路*号附*号房屋（建筑面积151.82平方米的商服用房）出卖给原告，原告支付了全部购房款及相关费用，并对该合同办理了网签，编号为201704219001388。2017年12月15日第三人重庆外经贸融资担保有限责任公司与重庆市两江新区嘉驿小额贷款有限公司及重庆万润建材销售有限公司签订了《三方委托贷款协议》，约定重庆外经贸融资担保有限责任公司委托重庆市两江新区嘉驿小额贷款有限公司将4300000元出借给重庆万润建材销售有限公司，重庆外经贸融资担保有限责任公司已履行了借款义务。同日，重庆外经贸融资担保有限责任公司、重庆万润建材销售有限公司、华英达公司共同签订了《抵押担保合同》，约定由华英达公司为重庆外经贸融资担保有限责任公司与重庆市两江新区嘉驿小额贷款有限公司及重庆万润建材销售有限公司的借款4300000元提供抵押担保，抵押物为重庆华英达商业管理有限公司所有的渝（2017）沙坪坝区不动产权第000233***号151.82平方米商业用房及渝（2017）沙坪坝区不动产权第001085***号1674.41平方米停车用房。同日华英达公司为重庆外经贸融资担保有限责任公司作为申请人向被告申请办理了不动产抵押登记，抵押登记编号为201712151040523。该案判决后，重庆市规划和自然资源局不服，提出了上诉。重庆市第一中级人民法院于2019年12月13日以（2019）渝01行终697号行政判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。2020年3月12日，重庆市南岸区人民法院作出（2020）渝0108破申2号民事裁定：受理华英达公司的重整申请。2020年4月7日，重庆市南岸区人民法院作出（2020）渝0108破6号决定：指定重庆学苑律师事务所担任华英达公司管理人。再查明，涉案房屋现自然状况为无抵押。现原告起诉来院要求判如所请，并为此产生财产保全费5000元及律师费20000元。审理中，原告自愿撤回律师费的诉讼请求。被告认为原告要求过户的请求应予支持，但是产权证的办理应在破产程序中统一安排处理。同时认为因被告已于2020年3月12日进入破产程序，支付违约金的截止日期应为2020年3月11日，根据破产法停止计息的规定，从3月12日起的利息不再计算。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》1份、网签查询信息打印页1份、房屋产权证1份、POS回单7页、收据4份、2015年9月22日签订的《租赁合同》1份、2016年10月31日原告易大莲与被告及案外人沈明成签订的《租赁合同变更协议》1份、重庆沙坪坝区人民法院（2019）渝0106行初132号行政判决书1份、重庆沙坪坝区人民法院（2019）渝0106行初132号行政裁定书1份、重庆市第一中级人民法院（2019）渝01行终697号行政判决书1份、重庆市沙坪坝区不动产登记中心房屋自然状况1份、借记卡交易明细1份、律师费发票1份、中国农业银行卡历史明细清单1份，被告提交的（2020）渝0108破申2号民事裁定书及（2020）渝0108破6号决定书等书证以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告双方应当按照合同约定全面履行权利义务。原告在合同签订前已经付清全部房款及税费，被告虽未将案涉房屋过户登记至张维仁、易大莲、张旭名下，但已将涉案房屋通过变更房屋租赁合同主体的方式，转移给张维仁、易大莲、张旭占有，张维仁、易大莲、张旭据此有权请求华英达公司全面履行合同义务。涉案房屋为现售商品房，根据《商品房买卖合同》的约定，应当自合同签订之日起30日内向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房房地产权证的申请，但由于被告2017年12月15日将涉案房屋为案外人提供抵押担保，导致涉案房屋不能办理过户登记，被告的行为构成违约。现涉案房屋抵押登记已经涤除，自然状况为无抵押，已经具备过户登记的条件，故原告要求被告协助办理涉案房屋的产权过户登记的理由正当，本院予以支持。关于违约金的问题，涉案房屋未能及时办理过户登记，系被告违约，应当按照合同承担违约责任。原告主张的违约金起算时间、计算基数及计算标准符合合同约定，本院予以支持。但根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款“附利息的债权自赔偿申请受理时停止计息”的规定，因重庆市南岸区人民法院已于2020年3月12日以（2020）渝0108破申2号民事裁定书裁定受理华英达公司的重整申请，故被告的支付违约金截止日期应当为2020年3月11日的抗辩理由成立，本院确认违约金计算至2020年3月11日止，金额为1250000元×0.01%×1025天=128125元。此外，根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”的规定，华英达公司依法不能单独清偿对原告的债务，本院依法对原告对华英达公司享有的债权予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第四十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告重庆华英达商业管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内协助原告张维仁、易大莲、张旭办理位于重庆市沙坪坝区杨公桥杨梨路*号附*号房屋的过户登记手续；二、原告张维仁、易大莲、张旭对被告重庆华英达商业管理有限公司享有违约金债权128125元；三、驳回原告张维仁、易大莲、张旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2862.50元，减半交纳1431.25元、财产保全费5000元，合计6431.25元（原告已预交），由被告重庆华英达商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  胡宇音二〇二〇年八月三日书记员  李 玲