山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终2565号上诉人（原审原告）：孙军，女，1982年10月30日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：朱昌德，山东赞国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东中万置业有限公司，住所地：山东省滕州市安乐街**，统一社会信用代码：91370481581917545L。法定代表人：陈进弟，董事长。委托诉讼代理人：郭光奎，山东守用律师事务所律师。上诉人孙军因与被上诉人山东中万置业有限公司（以下简称中万公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2019）鲁0481民初6342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙军上诉请求：1、撤销滕州市人民法院(2019)鲁0481民初6342号民事判决第二项；2、改判被上诉人以上诉人已交房款687602.25元为基数，2019年8月21日前按中国人民银行规定的金融机构计收贷款利率标准计算；从2019年8月21日起至被上诉人将房屋产权转移登记至上诉人名下之日止，按全国银行间同业拆借中心公布利率计算向上诉人支付逾期办理房产证的违约金；3、改判被上诉人返还上诉人燃气安装费2900元及电视初装费250元；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间房屋买卖关系合法有效的事实己经得到法庭的查明和确认。二、一审判决驳回上诉人诉求被上诉人支付逾期办证违约金及返还上诉人燃气开口费2900元、电视初装费250元属于认定事实错误，该一审判决应当予以撤销。上诉人诉求被上诉人支付逾期办证违约金及返还上诉人燃气开口费2900元、电视初装费250元有事实和法律依据，上诉人的诉求应当能够得到支持。1、一审判决以“依据被告提交的建设工程档案预验收意见书，其井未怠于履行竣工验收的义务，原被告双方约定的办理房产证的条件并未成就”为由驳回上诉人诉求被上诉人支付逾期办证违约金的诉讼请求，属于认定事实错误。2、上诉人所购买的房屋至今未能确权转移登记于上诉人名下，责任在被上诉人，被上诉人的行为己经构成违约，被上诉人应当向上诉人承担支付逾期办理房产证的违约金责任。上诉人诉求被上诉人支付逾期办证的违约金有事实依据，应当能够得到法庭的支持。3、被上诉人收取上诉人的燃气开口费、有线电视初装费的行为违反了相关文件的规定，应当予以返还。《商品房预(销)售合同》附件三补充协议第八条约定违反了相关法律法规的规定，应属于无效的约定。一审判决以该《商品房预(销)售合同》附件三补充协议第八条的约定不予支持上诉人诉求返还燃气开口费、电视初装费同样属于认定事实错误。上诉人诉求被上诉人返还有事实依据，也应当能够得到支持。三、一审判决驳回上诉人诉求被上诉人支付逾期办证违约金及返还燃气开口费、电视初装费的请求系适用法律错误。一审判决在认定事实错误的前提下适用法律驳回上诉人的诉讼请求错误，该判决应当予以撤销。中万公司辩称，一、上诉人与被上诉人签订的房屋预售合同第19条第2项的约定不违反法律法规的强制性规定，应为有效约定，合同19条第2项约定：因出卖人的责任，买受人未能在交付90日内办理所有权证，双方同意按照第2种方式处理，即通过竣工验收90日内办理房屋产权证，上述约定非常明确。也就是双方同意办理房产证的时间为竣工验收后的90日内，该约定不违反法律强制性规定，对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条有明确规定，由于出卖人的原因，90日内不能办理产权证，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，也就是说，如果当事人有特殊约定，交房后90日内不能办证，出卖人无需承担违约责任。这也证明交房后90日内办证的问题允许当事人约定，不是法律的强制性规定。针对本案，双方已经明确约定且同意竣工验收后90日内办证，约定不违反法律规定，应为合法有效约定。至于商品房未验收交付的问题，是商品房销售过程中的管理问题，是否需要承担责任，承担什么责任，可以肯定的是，不是逾期办证的责任。因为这是两个不同的法律问题，产生不同的法律后果。如验收交房出现质量问题，出卖人需要承担因质量问题产生的责任；二、上诉人与被上诉人关于燃气开口费、有线电视初装费的约定不违反法律的强制性规定，约定合法有效。商品房预售合同附件三补充协议第8条明确约定，商品房的价格不包括燃气开口费、有线电视初装费。这两项费用既然不包括在价格里，当然由买受人个人承担，该约定不违反法律的强制性规定。上诉人上诉的两个理由一是上诉人未授权被上诉人安装电视初装费，安装了就是无效的，二是国家计委、财政部、枣庄建委有规定，燃气开口费应当纳入到城市建设配套中，违反了也是无效的。该主张理由不能成立，首先，电视初装是施工过程中的穿管工程，不可能自己安装。再者，签订预售合同时，上诉人没有提出，已经使用了好几年，现在又提出没有授权，理由不足。次之，国家计委、财政部、枣庄建委的通知均不是强制性规定，更谈不上效力的问题。综上，请查明事实后驳回上诉人的上诉请求，维持原判。孙军向一审法院起诉请求：一、确认原、被告签订的商品房预（销）售合同真实有效；二、判令位于中万花园2号楼1单元601房屋产权归原告孙军所有；三、判令被告限期办理房屋产权转移登记并依法承担逾期办证违约金（以687602.25元为基数，2019年8月21日前按中国人民银行规定的金融机构计收贷款利率标准计算；从2019年8月21日起至被告将房屋产权转移登记至原告名下之日止，违约金按全国银行间公布的拆借利率计算）；四、判令被告返还原告燃气安装费2900元、电视初装费250元；五、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告孙军分别于2014年11月8日、11月15日向被告中万公司预交中万国际花园2#1单元601室商品房的购房款110000元、276826元。同年12月5日，原告孙军（买受人）与被告中万公司（出卖人）签订商品房预（销）售合同1份，约定：买受人购买出卖人开发建设并预售的中万国际花园2#1单元601号住宅1处，预测建筑面积132.72㎡，单价5175元/㎡，总价款686826元。买受人应于2014年11月15日前支付首期房款386826元，剩余300000元房款由买受人向滕州住房公积金管理中心贷款支付。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房。该合同第十九条约定“（一）出卖人应当协助买受人向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意通过竣工验收90日内办理房产证”。该合同对作为房地产开发商的被告中万公司逾期办理房屋所有权证书的违约责任未作约定。该合同补充协议（附件三）第八条约定“本合同房价仅指房屋价值，不包括以下费用（依有关规定收取）：办理按揭贷款、办理产权证、各项手续费、税费等以及其他生活配套设施的初装、开通（口）、使用费等、物业公司收取的相关费用等”。之后，原告孙军依合同约定在滕州住房公积金管理中心贷款300000元于2015年3月12日支付给被告中万公司。因上述商品房建筑面积有所增加，原告孙军又于2016年11月11日向被告中万公司交纳了776.25元。同日，被告中万公司通知原告孙军上房，原告孙军于2017年3月25日到被告中万公司办理上房手续并向被告中万公司支付了契税10314.03元、燃气开口费2900元及有线电视初装费250元，居住至今。被告中万公司对案涉商品房尚未进行综合验收，亦未能给原告孙军办理案涉商品房的所有权转移登记。庭审中，原告孙军对被告中万公司逾期办理房产证的违约金提出了应以购房款687602.25元为基数，按逾期贷款利率4.75%的1.5倍自2016年11月11日上房之日起计算至2018年12月11日开庭之日的诉求。另查：被告中万公司对案涉商品房取得了预售许可证。原告孙军与被告中万公司于2014年12月5日签订的上述商品房预（销）售合同已于2014年12月13日在滕州市房地产开发管理办公室进行了备案登记。2019年11月14日，滕州市住房和城乡建设局出具《山东省建设工程档案预验收意见书》（编号为：鲁建档验0083464号、0083465号、0083466号、0083467号），预验收意见书载明：工程名称滕州中万国际广场。住宅楼1#、2#、3#、4#、5#楼。工程地点：荆河中路以南，安乐街以北。建设单位：山东中万置业有限公司。验收人：滕州市城市建设档案管理处。预验收意见：你单位建设工程档案经审查预验收，符合国家、省和区市的有关规定，现予以认可。并加盖滕州市住房和城乡建设局行政审批专用章。一审法院认为，原、被告签订的商品房预（销）售合同，约定权利义务明确，均系双方真实意思表示，双方均无异议。不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告诉请要求确认与被告的商品房预（销）售合同为有效合同，予以支持。双方均应依合同约定履行各自的合同义务。原告依合同约定支付房款，被告亦将房屋交付原告并实际占有。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和继承，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”因案涉房屋尚未经不动产登记管理机关办理所有权转移登记手续，原告享有请求中万公司协助办理所有权转移登记的债权请求权。原告诉请要求确认涉案房屋归其所有，无法律依据，不予支持。案涉商品房预（销）售合同的补充协议（附件三）第八条对商品房的价格进行了约定，并不包括燃气开口费和电视初装费，中万公司主张上述两项费用不包括在房款之内，与合同约定相符，予以采信。故原告诉求中万公司返还上述费用，无事实依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同上的内容由当事人约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。原、被告签订的商品房预（销）售合同第十九条（二）约定：因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房所有权证书，双方同意按照下列第2种方式处理：通过竣工验收90日内办理房产证。作为商品房买卖的重要条款，该约定双方当事人均无异议，对约定内容亦无歧义。被告未能在房屋交付之日起90日内履行确权义务，应在竣工验收90日内办理房屋转移登记。依据被告提交的建设工程档案预验收意见书，其并未怠于履行竣工验收的义务。原、被告双方约定的办理房产证的条件并未成就，原告诉请要求被告支付逾期办证违约金，无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告孙军与被告山东中万置业有限公司于2014年12月5日签订的《商品房预（销）售合同》有效；二、驳回原告孙军的其他诉讼请求。案件受理费11606元，由原告孙军与被告山东中万置业有限公司各负担5803元。本院二审期间，中万公司提交了其公司于2020年6月15日办理的包含涉案房屋在内的整个小区的产权大证，证明目的：分户小证正在提交资料办理中，已经具备办证条件。孙军质证认为，一、该不动产登记证仅仅是2号楼1单元不动产证，并不是整个小区的不动产权证；二、该不动产证系复印件，没有加盖公章，无法核实真实性，如果没有加盖相关部门的公章，该证不能作为有效证据使用；三、退一步讲，虽然被上诉人办理了大证，但是至今没有为上诉人办理转移，也不能改变先前被上诉人逾期办证违约的事实及先交房后验收的违法事实。对于上诉人主张的逾期办证的违约金，被上诉人应当予以支付。二审查明的其他事实与一审查明的相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人孙军与被上诉人中万公司于2014年12月5日签订的《商品房预（销）售合同》，系双方当事人真实的意思表示，内容亦不违背法律法规的禁止性规定，该合同应为合法有效，一审法院对合同效力的认定符合法律规定，本院予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条虽然规定了出卖人应承担违约责任的情形，但因本案涉案合同中双方对商品房的房屋所有权证书取得时间作出了通过竣工验收90日内办理房产证的特殊约定，在该特殊约定的条件成就之前，上诉人孙军要求被上诉人中万公司承担逾期办证违约金没有事实及法律依据，该请求应不予支持。同时双方所签订的涉案合同附件中亦明确约定了商品房价格不包括生活配套设施的初装、开通、使用费等，依照该约定，上诉人孙军要求被上诉人中万公司返还其缴纳的燃气开口费和电视初装费亦不予支持。综上所述，孙军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11606元，由上诉人孙军负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇二〇年八月二十六日书记员  张晓宇