黑龙江省绥化市北林区人民法院行 政 判 决 书（2020）黑1202行初30号原告刘志超，男，1984年12月10日出生，汉族，职业绥化市北林区市场监督管理局股长，住绥化市北林区。被告绥化市自然资源局，住所地绥化市北林区北四祥和西街**。法定代表人王江，职务局长。行政负责人刘希成，职务副局长。委托代理人李春雨，女，1978年4月20日出生，汉族，职业绥化市房地产事务中心法规科副科长，住绥化市北林区。委托代理人杜昕宇，黑龙江光明律师事务所律师。第三人绥化鑫桂房地产开发有限公司，住所地绥化市北林区丽景华城****。法定代表人金宝宗，职务总经理。委托代理人罗洋，男，1986年5月14日出生，汉族，职业该公司员工，住绥化市北林区。第三人李文芝，女，1960年3月2日出生，汉族，住绥化市北林区。原告刘志超与被告绥化市自然资源局、第三人绥化鑫桂房地产开发有限公司（以下简称绥化鑫桂公司）、李文芝自然资源行政登记一案，原告向本院提起行政诉讼。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月13日公开开庭审理了此案。原告刘志超、被告自然资源局行政负责人刘希成及委托代理人李春雨、杜昕宇，第三人绥化鑫桂公司委托代理人罗洋到庭参加诉讼，第三人李文芝经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志超诉称，原告与第三人绥化鑫桂公司于2015年3月19日签订商品房买卖合同，约定原告购买第三人开发的位于绥化市××单元××室，面积95.95平米。合同签订后，原告办理入住手续，缴纳了各种契税后，便装修入住至今。2018年，第三人李文芝因与绥化鑫桂公司之间的担保合同纠纷一案，将原告及绥化鑫桂公司起诉至绥化市北林区人民法院，要求绥化鑫桂公司交付原告居住的房屋，绥化市北林区人民法院驳回李文芝的起诉。后李文芝不服，上诉至绥化市中级人民法院。绥化市中级人民法院维持一审裁定，现二审裁定已发生法律效力。故原告诉讼至法院，请求判令：撤销被告于2014年10月14日为第三人李文芝办理的丽景华城D11栋3单元306室绥房建城字第30298号预购商品房预告登记。原告在庭审中提交下列证据：1.商品房买卖合同1份、供热合同1份、购房收据、契税收据、取暖费收据、装修保证金收据、水电费收据、热费收据、物业管理费收据、入户缴费清单各1张。以证实原告于2015年3月19日在第三人绥化鑫桂公司购买面积95.95平方米商品房，购买后交纳了各项收费，并办理入住。2.绥化市北林区人民法院（2018）黑1202民初2874号民事裁定书、绥化市中级人民法院（2019）黑12民终389号民事裁定书。以证实李文芝与绥化鑫桂公司之间是借贷关系，并非商品房买卖关系，因此李文芝办理的预购商品房预告登记是无效的。3.查档证明。以证实李文芝办理预告登记的北林区丽景华城D11栋3层3单元03-06房屋与原告所购买的房屋为同一栋房屋。被告绥化市自然资源局辩称，一、案涉房屋办理预购商品房预告登记一事，绥化市房地产事务中心（原房产管理处）的登记行为事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。第三人李文芝和第三人绥化鑫桂公司于2014年10月13日依法向绥化市房地产事务中心提出案涉房屋的预告登记申请、身份证明、房屋买卖合同和房屋买卖收款收据，绥化市房地产事务中心的工作人员进行了必要询问，形成书面材料并归档，绥化市房地产事务中心办理的预告登记行为符合《黑龙江省实施细则》第六十六条和第六十九条的规定。二、原告刘志超不具备本案诉讼主体资格，依法应驳回原告刘志超的起诉。第三人李文芝与第三人绥化鑫桂公司签订了商品房买卖合同，并到房产登记部门办理了预购商品房预告登记，并非是原告刘志超参与办理预购商品房预告登记，因此原告刘志超并不是本案被诉行政行为的相对人。被告的行政行为未对原告造成实质性影响，原告不属于法律规定的利害关系人。三、原告刘志超的主张缺乏事实和法律依据。原告刘志超要求被告撤销案涉房屋预告登记的理由是二第三人之间存在借贷行为作出虚假买卖合同，被告认为，如原告刘志超对二第三人之间的买卖关系存有异议，应通过民事诉讼或其他法律途径解决,无权请求人民法院撤销被告对绥化市房地产事务中心依法作出的行政登记予以撤销。被告绥化市自然资源局向本院提交了以下证据：1.预购商品房预告登记申请表、商品房买卖合同、黑龙江省非税收入票据、第三人李文芝身份证明、第三人绥化鑫桂公司为第三人李文芝出具的收据、询问笔录、预购商品房预告登记审批表、房屋权属证书（证明）领证凭证。以证实2014年10月13日，绥化市房产管理处收到李文芝和绥化鑫桂房地产开发有限公司的预购商品房预告登记申请，依据法律规定，审查申请材料后为其办理预购商品房预告登记。2.《黑龙江省实施细则》。以证实绥化市房产管理处依法为李文芝和绥化鑫桂房地产开发有限公司办理预购商品房预告登记，程序合理合法。第三人绥化鑫桂公司述称，第三人李文芝的预购商品房预告登记，实质是李文芝与绥化鑫桂公司之间存在借贷关系，预告登记只是一种担保。原告刘志超与其公司签订的商品房买卖合同是真实的购房行为，刘志超签订商品房买卖合同后，我公司出具了正规的入户通知单，将房屋交付给刘志超。刘志超的房屋具备办理房照的条件，但是因为李文芝的预购商品房预告登记的存在，刘志超无法办理房照。李文芝的预告登记在2019年11月份开始具备办理房照条件时起已经超过了3个月，预告登记已经失效。第三人李文芝未到庭，未向本院提交证据。经庭审质证，对原告所举证据1、2、3，被告对证据真实性均无异议，但认为与本案行政登记均无关联性。第三人绥化鑫桂公司均无异议。对被告所举证据1，原告认为李文芝与绥化鑫桂公司签订的商品房买卖合同只有李文芝签字，没有出售人绥化鑫桂公司签字盖章，对其他程序性手续无异议。第三人绥化鑫桂公司认为该商品房买卖合同确实是其公司与李文芝签订的合同，但是为何未加盖公司公章代理人不清楚。预购商品房预告登记审批表上体现的经办人李文静，并非绥化鑫桂公司员工。李文芝购房款收据中体现的每平方米2700元与当时售楼处的每平方米3850元价格不符。李文芝与绥化鑫桂房地产开发有限公司是借贷关系，并非真实的房屋买卖关系。对被告所举证据2，原告对法律、法规真实性无异议，对证明问题有异议，第三人提供的材料不合法，被告没有按照法律法规办理预告登记。第三人绥化鑫桂公司无异议。对上述证据认证如下：对原告所举证据确认为有效证据。被告所举证据真实，与本案具有关联性。经审理查明，原告刘志超与第三人绥化鑫桂公司于2015年3月19日签订商品房买卖合同，约定原告购买第三人绥化鑫桂公司开发建设的位于绥化市北林区××单元××室，面积95.95平方米。合同签订后，原告办理入住手续，缴纳了各种契税后，装修入住至今。另查明，根据绥化市北林区人民法院（2018）黑1202民初2874号民事裁定书及绥化市中级人民法院（2019）黑12民终389号民事裁定书，认定第三人李文芝与第三人绥化鑫桂公司之间系借贷关系，双方以绥化鑫桂公司开发建设的绥化市丽景华城D11栋3单元306室房屋以签订商品房买卖合同的形式提供担保，并于2014年10月14日在原房产管理处办理绥房建城字第30298号预购商品房预告登记。再查明，原房产管理处现更名为绥化市房地产事务中心，因为不动产登记改革，其不动产登记职责现已经划归到绥化市自然资源局。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告是否具备诉讼主体资格；2、第三人李文芝与第三人绥化鑫桂公司办理的预购商品房预告登记是否合法。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”的规定，本案所涉行政行为与原告存在利害关系，故原告具备诉讼主体资格。根据《房屋登记办法》第七十条一款“申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料”及第十一条第三款“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”的规定，申请人申请办理预购商品房预告登记，应当对所提供的申请材料的真实性、合法性、有效性负责。房屋登记机关为申请人办理预购商品房预告登记，是基于李文芝与绥化鑫桂公司之间签订的商品房买卖合同，但在权利人为李文芝的预告登记档案中的商品房买卖合同并未加盖绥化鑫桂公司的公章，而生效民事判决已确定李文芝与绥化鑫桂公司之间不存在真实的房屋买卖关系，故双方向房屋登记机关所提交的商品房买卖合同不具有真实性、合法性、有效性，不符合办理预购商品房预告登记的法定条件。原告诉请有理，应予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决如下：撤销原绥化市房产管理处于2014年10月14日作出的预告登记权利人为第三人李文芝的绥房建城字第30298号预购商品房预告登记。案件受理费50元，由被告绥化市自然资源局负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  刘 利审 判 员  赵继红人民陪审员  曹桂珍二〇二〇年八月二十六日书 记 员  刘馨蕊