陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终2780号上诉人（原审被告）：胡敏，女，1982年12月4日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张颖，陕西格嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西和生物业管理有限公司，住所陕西省西安市莲湖区西关正街**省林业厅家属院内**办公楼。法定代表人：杜宾，该公司总经理。委托诉讼代理人：程长松，男，1951年11月26日出生，汉族，该公司项目经理，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：李玲，女，1977年2月18日出生，汉族，该公司综合办公室主任，住西安市莲湖区。原审被告：康希，女，1987年2月7日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：康勇，男，1957年7月10日出生，汉族，西安石油大学教师，住，住西安市电子二路**西安石油大学北家属院康希之叔。上诉人胡敏因与被上诉人陕西和生物业管理有限公司（以下简称和生公司）及原审被告康希物业服务合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初4879号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。胡敏上诉请求：1.撤销原判第一项；2.改判胡敏按每月每平方米3.3元标准支付物业费，合计7000.33元；3.一、二审诉讼费由和生公司负担。事实和理由：和生公司与业某某签订的《物业服务合同》约定，商户收取物业费，每月每平方3.3元，且该收费为包干制。胡敏承租的商铺应以3.3元每月每平方交纳物业费。一审法院以和生公司擅自提高的物业费收费标准计算胡敏应承担的物业费于法无据。2018年1月，和生公司无故将胡敏经营的茶叶店锁门，再未向胡敏提供物业服务，且和生公司与业某某签订的《物业服务合同》于2018年3月15日解除，则胡敏不应承担2018年1月至2018年4月的物业费。自2016年11月1日起，胡敏超额交纳的物业费，和生公司应予返还，用以抵扣尚未交纳的部分。和生公司辩称，按照和生公司与业某某签订的《物业服务合同》第五章约定，和生公司按约提供了物业服务，胡敏应按时交纳物业费用。和生公司不存在高收费、乱收费，胡敏所欠费用，是依照其经营的面积、应交费时段计算的。胡敏搬离仓促，为了想法找到胡敏，不得已情况下，物业公司加锁，但没有对胡敏造成丝毫伤害和财产的损失。业某某与物业公司的纠纷与胡敏无关。康希对物业公司加锁表示同意，因为胡敏还有租金没交。胡敏拖欠房租，拖欠物业费，违反合同约定。请求驳回上诉。康希述称，生效判决已确认，胡敏承租康希的商铺，2018年4月以前的租金及物业费均由胡敏支付，由于胡敏未支付2018年4月以前的物业费给康希，故需由胡敏向物业公司支付。2018年4月，因胡敏一直未交房租，并一直不接电话，联系不上，康希找上门询问，才发现胡敏已偷偷搬走，物业公司工作人员也不知胡敏何时搬走，因此康希找来工具将门打开，里面已乱七八糟。4-5月仍联系不到胡敏，随后康希起诉。胡敏一直按照房屋租赁合同在使用房屋，2018年1-4月物业费应由胡敏承担。和生公司向一审法院起诉请求：1.判令康希、胡敏向和生公司支付拖欠的物业费、垃圾费17620.9元；2.判令康希、胡敏向和生公司支付滞纳金20733.39元；3.本案诉讼费由康希、胡敏负担。一审法院认定事实：2016年10月20日，西安市紫玉华园业主委员会与和生公司签订《物业服务合同》，约定由和生公司为康希居住的紫玉华园小区提供物业服务，期限为叁年，自2016年11月1日至2019年10月31日。商用户收取物业费，每月每平方建筑面积3.3元。合同签订后，和生公司为紫玉华园小区提供物业服务，胡敏自2016年11月起以4元/㎡交物业费至2017年10月。2018年3月20日、2018年4月20日和生公司分别向案涉房屋发出催费通知单，载明，截止2018年4月案涉房屋共拖欠物业费等共计17620.9元。胡敏称其三层物业费应该是交到2017年9月左右，但未能提供相关票据。康希系紫玉华园小区2号楼商业用房2－10111、2－10206、2－1－10304号房屋的业主，2015年4月22日康希将其上述三套房屋共计363.88平方米，出租给胡敏使用，租赁期限自2015年8月1日至2021年7月31日。约定租赁期间的物业费、水电费、空调费、暖气费等由胡敏承担。2018年康希、胡敏因租赁合同履行发生争议，康希诉至法院，要求胡敏支付租金及拖欠的物业费、垃圾费等，胡敏提出反诉，要求康希赔偿损失并退还押金。一审法院经审理，于2018年8月28日下发判决，要求胡敏支付康希截止2018年4月30日的房屋租赁费66668元，租赁期间的物业费、垃圾费17511.4元及违约金等。宣判后，胡敏不服上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院认为康希主张的物业费、垃圾费系胡敏承租期间产生，胡敏应当承担交纳的义务，鉴于上述费用康希并未垫付，故一审判决胡敏向康希支付案涉房屋租赁期间的物业费、垃圾费共计17511.4元不妥，并撤销该项判决。2018年3月15日紫玉华园业主委员会向和生公司发出《解除合同通知》，称其决定自发出通知之日起解除与和生公司所签物业服务合同，请和生公司接到通知后立即派人办理有关合同解除的善后事宜，逾期将追究违约责任。2018年7月4日，西安市莲湖区紫玉华园小区业主委员会作为原告向一审法院起诉和生公司要求确认双方于2016年10月20日签订的《物业服务合同》已经解除，法院判决双方合同于2018年3月15日解除，但和生公司并未撤离该小区，仍向该小区提供物业服务。一审法院认为，业主委员会作为小区全体业主选举产生的代表机构有权以全体业主名义与物业公司签订物业服务合同,和生公司与所在小区的业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示,合法有效,对全体业主具有约束力。物业服务合同虽被法院判决解除，但和生公司仍继续向该小区提供物业服务，胡敏作为紫玉华园小区的房屋使用者，双方物业服务关系成立。和生公司为紫玉华园小区提供物业服务，双方形成物业服务关系，胡敏应向和生公司交纳相应的物业管理费用等，现和生公司主张其服务期间的物业费、垃圾费等诉讼请求，于法有据，予以支持。关于具体金额，和生公司主张自2017年3月起至2018年4月的物业管理费、垃圾费共计17620.9元，胡敏称其三层支付过部分费用，但未能提供相关证据，对其该理由，不予采信，故和生公司起诉要求胡敏支付物业管理费、垃圾费等共计17620.9元，予以支持。关于和生公司要求康希承担相应费用一节，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”，故对和生公司要求康希承担责任诉讼请求，予以支持。关于和生公司要求康希、胡敏承担滞纳金一节，根据相关判决及康希、胡敏辩称，和生公司在物业服务过程中存在服务不到位情况，故对其主张要求承担滞纳金，不予支持。关于康希、胡敏辩称其不缴纳物业费的原因是物业服务不到位、垃圾乱扔等问题，和生公司在物业管理方面存在一些小问题,但是康希、胡敏仍然享受了物业公司提供的其他物业服务,并不能以此为由拒绝支付所有的物业费。若业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵为由而拒交物业管理费,则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障,最终将损害到绝大多数业主的权利。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第四十四条规定，判决：一、本判决生效后十五日内，被告胡敏支付原告陕西和生物业管理有限公司自2017年3月起至2018年4月的物业管理费、垃圾费共计17620.9元；二、被告康希对本判决第一项承担连带责任；三、驳回原告陕西和生物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费758元（原告已预交），由被告胡敏、康希负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。西安市紫玉华园业主委员会与和生公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该《物业服务合同》对全体业主具有约束力。该《物业服务合同》签订后，和生公司提供了物业服务，胡敏承租涉案房屋，实际享受了和生公司提供的物业服务，双方之间形成物业服务合同法律关系，胡敏应向和生公司支付物业费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”胡敏拖欠物业费用，和生公司要求业主康希共同承担支付责任，于法有据。就胡敏拖欠物业费用的具体数额，根据和生公司2018年3月20日、2018年4月20日催费通知单显示，涉案房屋自2017年3月至2018年4月拖欠物业费、垃圾费17620.9元，康希对和生公司提交的上述催费通知单无异议，胡敏虽不认可，并主张三层房屋支付过部分物业费，但未提供充分有效证据予以证明，应认定胡敏欠付和生公司物业费、垃圾费17620.9元，胡敏应予支付，康希应承担连带责任。胡敏上诉主张上述《物业服务合同》于2018年3月15日解除，故其不应承担至2018年4月的物业费。因《物业服务合同》解除后，和生公司并未撤离涉案小区，继续提供物业服务，故胡敏上述主张不能成立。综上所述，胡敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66元，由胡敏负担。本判决为终审判决。 审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇二〇年八月三日书记员     张佩 1