吉林省临江市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0681民初677号原告：临江市中恒信创业投资有限公司，住所地：临江市兴隆街河东小区**楼西侧。法定代表人：王晓春，该公司经理。被告：临江市兴嘉房地产开发有限公司，住所地：临江市兴隆街兴嘉名仕豪庭**楼S-07。法定代表人：陈**霞，该公司经理。委托诉讼代理人：刘清泉，辽宁钢城正大律师事务所律师。被告：李婷婷，女，1983年8月21日出生，现住临江市。委托诉讼代理人：黄海言，吉林颖慧律师事务所律师。被告：盖忠良，男，1978年2月1日出生，临江市公安局职员，现住临江市。委托诉讼代理人：黄海言，吉林颖慧律师事务所律师。临江市中恒信创业投资有限公司与临江市兴嘉房地产开发有限公司、盖忠良、李婷婷确认合同效力纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。临江市中恒信创业投资有限公司的法定代理人王晓春、临江市兴嘉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘清泉、李婷婷、盖忠良的委托诉讼代理人黄海言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。临江市中恒信创业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告临江市兴嘉房地产开发有限公司与被告盖忠良、李婷婷签订的商品房买卖合同无效。2.依法判令被告赔偿原告经济损失10,000元（暂定待评估后以评估结果为准）；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月7日，原告与临江市兴嘉房地产开发有限公司签订租房协议书，约定被告将临江市兴隆街河东小区4号楼西侧商业房出租给原告经营使用，租期至2026年3月5日。其中租房协议书第六条第一款还明确约定：租房者在遵守前期协议的情况下，三年免租期已到可以获得优先购买权，房价按三年后的市场价，先付一半购房款，另一半房款可在半年内付清。租房协议中之所以有此条款，原因有三：一、2012年5月5日，王晓春有借款二十万给临江市兴嘉房地产开发有限公司，此时双方口头协议以此房抵账。二是临江市兴嘉房地产开发有限公司当时资金紧张，有意抵押该房屋等一批房屋给北京中普公司进行贷款。三是该房当时还没有办理完竣工事宜。2020年1月16日，盖忠良将本案原告法定代表人王晓春起诉至临江市人民法院，要求腾迁临江市兴隆街河东小区4号楼西侧商业房。这时，本案原告才得知临江市兴嘉房地产开发有限公司与被告盖忠良、李婷婷签订了商品房买卖合同。之前，盖忠良曾和临江市兴嘉房地产开发有限公司物业管理工作人员找到王晓春提出要看看该房，当时王晓春已告知被告盖忠良：原告与被告临江市兴嘉房地产开发有限公司签有租房协议书，原告享有优先购买权。原告认为：原告与临江市兴嘉房地产开发有限公司签订有租房协议书，其中明确租房者有优先购买权，但临江市兴嘉房地产开发有限公司却在不通知原告该房已解除抵押可以正常销售、不征求原告是否有购买意愿的情况下，直接与盖忠良、李婷婷签订商品房买卖合同将该房出售给盖忠良、李婷婷。盖忠良在明知原告与临江市兴嘉房地产开发有限公司签订有租房协议书、其中明确租房者有优先购买权的情况下，依然与临江市兴嘉房地产开发有限公司签订商品房买卖合同购买此房。并且，被告临江市兴嘉房地产开发有限公司在负有原告债务的情况下，还向被告盖忠良、李婷婷出具了书面权利转让书，将租金收取权利转让给被告盖忠良、李婷婷。以上种种，足以证明被告之间恶意串通损害原告利益。同时，临江市兴嘉房地产开发有限公司现在白山市中级人民法院、临江市人民法院有多个被执行案件正在执行中，因其财务状况均未执行完毕。在此情况下，与盖忠良、李婷婷签订此商品房买卖合同明显以合法形式掩盖其逃避执行义务的非法目的，同时也是恶意串通损害临江市兴嘉房地产开发有限公司其他债权人利益。综上，为维护原告合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，依法提起诉讼，请求人民法院依法判决。庭审中，原告申请撤回依法判令被告赔偿原告经济损失10,000元的请求。临江市兴嘉房地产开发有限公司辩称，本公司既不认可租房协议也不认可房屋买卖协议，赔偿一万元没有法律依据。2011年5月27日，陈**霞与变更前的临江市兴嘉房地产开发有限公司签订了转让协议，以2000万股权作价转让给陈**霞，由陈**霞经营管理，享有相应权利并担义务，但在经营过程中，原兴嘉房地产公司架空陈**霞，隐瞒并私下签订了大量的房屋抵押协议、房屋买卖协议，基本上都是超低市场价处理，并私自向解鸿霞、战祥娟借高利贷，利滚利，金额达近亿元，严重侵害了陈**霞的合法权益，初步计算，导致亏损一亿多元，目前，该高利贷案公安机关正在侦办中。在审查兴嘉房地产公司案件中存在用假公章、盗用公章、超低市场价签订合同及虚假诉讼等行为侵害权利人的合法权益。本案中的租房协议落款盖章印的临江市兴嘉房地产开发有限公司公章，答辩人不认可，经初步核实是借用而不是出租，被答辩人也没有支付租金。答辩人没有将争议房屋卖给盖忠良、李婷婷，是解鸿霞认为兴嘉公司欠其高利贷欠款私自将房子卖给盖忠良、李婷婷。出卖该房屋的价格也大大低于4,500元-5,000元的市场价，本案中涉及的合同及违法行为，公安机关正在侦办中，答辩人请求法院中止审理或移送公安机关。盖忠良、李婷婷辩称，第一，根据最高院城镇房屋买卖司法解释第21条规定，出租人出卖租赁房屋在合理期限内没有通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案李婷婷、盖忠良于2019年10月购买了本案涉诉房屋，并于2020年1月办理不动产权登记，取的了不动产登记证书，李婷婷、盖忠良与临江市兴嘉房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同有效，房屋产权归李婷婷、盖忠良所有，本案原告没有诉讼的主体资格。第二，2019年10月，临江市兴嘉房地产开发有限公司原总经理郭鹏给盖忠良打电话称本案涉诉房屋出售，并告知盖忠良房屋价款为2,200元，之所以存在2,200元是因为该房屋是抵债房屋，抵债的债权人叫解鸿霞，解鸿霞替临江市兴嘉房地产开发有限公司偿还涉诉房屋等一批共计55套，在北京中普公司进行贷款，盖忠良与解鸿霞见面了解该房屋状况，解鸿霞证实了郭鹏所诉的状况，至于解鸿霞将来是以什么样的价格，与临江市兴嘉房地产开发有限公司进行结算，与盖忠良没有关系。2019年10月盖忠良到临江市兴嘉房地产开发有限公司处办理物业登记等入住手续，2020年5月15日临江市兴嘉房地产开发有限公司与解鸿霞共同委托的吉林省华维房地产评估公司，对本案房屋做出评估，评估价格为319473元，单价4,298.61元每平米。解鸿霞与临江市兴嘉房地产开发有限公司在2020年5月17日签订抵顶协议书，因此盖忠良购买的房屋是多少，其差价部分均有解鸿霞与临江市兴嘉房地产开发有限公司结算完毕。第三，李婷婷、盖忠良没有义务向本案原告承担赔偿义务。本院经审理认定事实如下：原告与临江市兴嘉房地产开发有限公司于2014年8月7日签订“租房协议书”：一临江市兴嘉房地产开发有限公司将河东小区4号楼西侧商业用房出租给原告作经营使用（面积74.32平方米，房屋使用性质：商业）；二、租期十年，自2016年3月5日起至2026年3月5日止；三、前三年免收租金，自第四年按每月每平方米十五元收取；┄┈。六、有关购买房屋的事项1.租房者在遵守前期协议的情况下，三年免租期已到可以获得优先购买权，房价按三年后的市场价，先付一半房款，另一半可在半年内付清；┈┄。现原告一直使用。庭审中，原告撤回依法判令被告赔偿原告经济损失10,000元（暂定待评估后以评估结果为准）的请求。临江市兴嘉房地产开发有限公司与李婷婷、盖忠良于2019年10月15日签订“商品房买卖合同”，临江市兴嘉房地产开发有限公司将坐落于临江市河东地块，河东小区一期一区西侧裙房砖混、一层S-01号74.32平方米商品房，以每平方米3,400元，总计252,688元的价格出售给李婷婷、盖忠良。并于2020年5月25日办理了房屋产权证（吉20**临江市不动产权第XXXX号）。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，临江市中恒信创业投资有限公司与临江市兴嘉房地产开发有限公司签订“租房协议”，作为承租人的临江市中恒信创业投资有限公司认为临江市兴嘉房地产开发有限公司与李婷婷、盖忠良之间的房屋买卖合同侵犯了其合法利益，但临江市中恒信创业投资有限公司以此为由请求临江市兴嘉房地产开发有限公司与李婷婷、盖忠良之间的房屋买卖合同无效的理由，本院不予支持。庭审中，临江市中恒信创业投资有限公司明确表示，撤回依法判令被告赔偿原告经济损失10,000元（暂定待评估后以评估结果为准）的请求。本院予以支持。综上所述，依法驳回临江市中恒信创业投资有限公司的诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，判决如下：驳回临江市中恒信创业投资有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由临江市中恒信创业投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院。审判员  闫文龙二〇二〇年八月十一日书记员  郭盛洋