河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3701号上诉人（原审原告）：韩媛媛，女，1965年7月21日出生，汉族，住安阳市文峰区。被上诉人（原审被告）：安阳新华富置业有限公司。住所地：安阳市文峰区德隆街秀水苑小区**楼****。法定代表人：张瑞智，该公司执行董事。委托诉讼代理人：申金丹，女，1985年5月12日出生，汉族，住河南省安阳市殷都区，系该公司员工。委托诉讼代理人：李振峙，河南中原法汇律师事务所律师。原审原告：赵军强，男，1963年2月18日出生，汉族，住安阳市文峰区。上诉人韩媛媛因与被上诉人安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）、原审原告赵军强房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩媛媛上诉请求：1.依法判令被上诉人支付逾期协助上诉人办理房产权属登记证书的违约金（以购房款总额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%，从2012年10月31日起计算至2019年7月1日）；2.本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。2011年8月30日，上诉人、被上诉人双方签订了一份《商品房预售合同》并在房管局办理了预售备案手续。上述合同约定，被上诉人以出让方式取得位于文峰区永××路与××交叉口西北角秀水苑商住小区地块的土地使用权，并在上述地块上开发建设商品房。上诉人购买上述房地产开发项目中的25号楼2单元1903室商品房一套，建筑面积为136.45m2，总房款326798元。上诉人按合同约定履行了付款义务。被上诉人在2012年2月底前将验收合格的商品房交付原告使用。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房产权属证书的双方同意按下列第3项处理：即××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。也就是说被上诉人最迟应在2012年9月1日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被上诉人直到2019年7月1日才履行了该项义务。违约时间长达六年多。上诉人认为，被上诉人的行为违反了双方合同的约定，侵害了上诉人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条之规定应向上诉人支付违约金。上诉人提供了《商品房预售合同》、购房款收据、契税完税证、维修基金收据、诉讼费用票据、保险费收据、不动产权属证书、购房发票等证据的原件及签字确认的复印件，足以认定被上诉人构成违约；被上诉人提交了《商品房预售合同》复印件、交房通知单复印件、催告函复印件、回复函复印件、安阳市城区公共配套设施建设合同复印件、竣工验收备案表复印件、安阳市住宅小区配套设施工程质量监督报告复印件、安阳市城市规划委员会安规【2016】2号、3号文件复印件、安阳市规划设计院生产经营科出具的情况说明复印件、安阳市城乡规划管理局安规〔2017〕135号文件复印件、技术服务合同书、规划报建阶段收件（预受理）回执复印件、安阳市国土资源局公告复印件、21#、27#、28#、30#楼的不动产权证书复印件、购房发票复印件、住宅专项维修资金交讫证明复印件。在一审质证过程中，上诉人不予认可被上诉人提交的没有原件佐证的没有签字或盖章的复印件，庭审记录亦有明确记载。我国《民事诉讼法》第68条规定：“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。”所以被上诉人没有提供原件，复印件没有与原件核对，亦无签字或盖章，而一审法院却错误地予以认可复印件所证明的事实，属于认定事实错误。被上诉人辩称因市政道路、配套设施未能及时建成、国家政策变动原因造成逾期办证，不是被上诉人原因，无需支付违约金。因被上诉人未按约定履约在先，违约后产生的风险亦应由被上诉人承担，且被上诉人不能证明本案不能履行义务系政府造成的是不可抗力，故辩解不成立。合同十五条规定：即××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。也就是说即使是可归责于他人的原因，时间顺延180个工作日，被上诉人就应履行该项义务。一审法院认定逾期办证是因为周边道路未修建完毕、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实造成的。法院的认定是没有根据的，即使假设客观事实存在，根据合同相对性原则，也应由原合同当事人承担合同约定的违约责任，然后再向相关责任主体进行追偿。二、一审法院酌定违约金以购房款总额为基数，按年利率1%计算3年没有任何依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金。新华富置业公司辩称，同一审答辩意见，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。赵军强未答辩。韩媛媛、赵军强向一审法院起诉请求：1.判决被告向二原告支付逾期办理不动产权属证书的违约金，从2011年8月30日起以购房款总额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%，计算至2019年11月19日止；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1.2011年8月30日，原告赵军强、韩媛媛（××）与被告新华富置业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，二原告购买被告位于安阳市××水××小区××楼××单元××室××商品房××套，建筑面积136.45平方米，总房款为326798元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.××退房，出卖人在××提出退房要求之日起×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2.××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3.××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。2.原告已按合同约定向被告支付全部购房款，并缴纳了房屋契税及维修基金，原、被告认可被告按约定交房。原告韩媛媛于2019年10月23日取得房屋不动产权属证书。本案涉案房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。3.2018年11月1日，安阳市国土资源局在安阳日报发布公告，显示：经审查秀水苑商住小区20、22、23、25、26、29、31、32、33、35-a、35-b、36号楼，规划用途为商业、住宅，现拟对该项目进行受理，如对上述不动产有异议，请在本公告15个工作日内向安阳市不动产登记中心提出书面材料，逾期将按照解决不动产登记遗留问题的相关政策和规定为安阳新华富置业有限公司办理上述建设项目不动产登记手续。被告提交通知照片，显示被告于2016年10月24日在小区及居民家门口张贴通知，告知相关楼房业主可以开始办理房屋不动产证。一审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案，并为原告开具商品房销售发票。在诉讼过程中，原告韩媛媛于2019年10月23日取得房屋不动产权属证书。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日；涉案房屋交付后，被告并未按合同约定期限完成协助履行办证义务，构成违约。被告辩称其不存在违约行为，本院不予采信。被告辩称双方对合同违约金书面条款放弃使用，不应支付原告违约金，经查，原、被告合同第十五条约定双方选择第3项处理即“××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原告放弃违约金，故对被告该辩解理由，本院不予采信。被告辩称原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，因被告的违约行为持续，故被告该辩称意见不符合法律规定，不予采信。关于违约金标准问题，被告协助原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上案涉小区所在地存在周边道路未修建完毕、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实，并非被告一方原因造成办证迟延。结合本案事实，本院酌定违约金按购房款总额的1%计算3年，即9803.94元（326798元×1%×3）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵军强、韩媛媛逾期办理不动产权属证书的违约金9803.94元；二、驳回原告赵军强、韩媛媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2264元，原告赵军强、韩媛媛负担2214元，被告安阳新华富置业有限公司负担50元。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案争议焦点为一审认定的逾期交房违约金是否适当。双方签订的《商品房预售合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。因办理权属登记需要相关职能部门配合，涉及到行政审批事项，被上诉人于一审提交的相关证据可证实并非由其一方原因造成办证迟延，一审综合本案实际情况，酌定违约金标准及数额并无不当。综上所述，上诉人韩媛媛的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2264元，由上诉人韩媛媛负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 李瑞增二〇二〇年八月二十八日书记员 孟 菲