广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终21826号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市德高不锈钢制品有限公司，住所地广东省深圳市宝安区沙井街道马鞍山********201。法定代表人：何高得，总经理。委托诉讼代理人：王祥林，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琍，广东淳锋律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市惠龙兴房地产投资有限公司，住，住所地广东省深圳市宝安区沙井街道西环路52—****201/div>法定代表人：蒋小江，总经理。委托诉讼代理人：梁家彬，广东海埠律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司，住，住所地广东省深圳市宝安区沙井街道西环路52—****202/div>法定代表人：蒋小江，总经理。委托诉讼代理人：梁家彬，广东海埠律师事务所律师。上诉人深圳市德高不锈钢制品有限公司（以下简称德高公司）与上诉人深圳市惠龙兴房地产投资有限公司（以下简称惠龙兴投资公司）、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司（以下简称惠龙兴顾问公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初17075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭审理了该案，现已审理终结。上诉人德高公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，并改判为惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司向德高公司赔偿装修损失1447897.00元；2、判决惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司承担本案一审、二审的诉讼费用及评估费用。上诉理由：1、广衡资评报字【2019】第01CSZ003号资产评估评估报告已经对装修价值做了折旧处理，一审法院再次按照租赁合同的租赁年限进行折旧，属于重复计算折旧，不合理，也于法无据。（1）广衡资评报字【2019】第01CSZ003号资产评估评估报告已经对装修的折旧进行了处理。根据行业的惯例和通行做法，该评估报告采用了成本法进行评估，该评估办法下，对于成新率主要采用使用年限法计算成新率。评估机构这一评估方法是合理的，也是符合行业标准和惯例的。根据前述方法，评估公司测算的成新率为82%到95%，装修评估价值原值为1566862.00元，净值为1447897.00元。（2）评估公司评估的净值1447897.00元，已经是折旧后的价值，一审法院在该折旧后的价值基础上，再次根据租赁合同约定的租赁期限进行折旧计算，这属于重复折旧，非常不合理，严重损害了德高公司的合法权益。2、德高公司对于涉案装修使用价值的期待利益不止合同约定的租赁期限，因此一审法院不应当依据租赁合同所约定的租赁期限来进行折旧计算，应当直接采用评估机构的评估净值。虽然租赁合同约定的租赁期限是三年，但是根据市场行情及惯例，正常情况下都会续签租赁合同。而且，涉案合同到期后，即使惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司不续签合同，德高公司也可以与涉案物业的业主深圳市沙井马鞍山股份合作公司签订租赁合同。因此，德高公司对于涉案装修使用价值的期待利益远远大于租赁期限，一审法院按照租赁期进行了折旧处理，除了重复计算折旧外，对德高公司也非常不公平，做出的判决不合理。综上，为维护德高公司的合法权益，德高公司依法提起上诉，请二审法院依据事实和法律，支持德高公司的上诉请求。惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司答辩称，一、德高公司的上诉请求由我方赔偿装修损失金额没有法律依据。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律的规定》第九条、第十一条、第十二条规定，涉案房屋租赁合同无效，在期限届满后出租人无须补偿承租人任何装修损失费用。其次，本案涉案合同租赁期限为2017年6月25日至2020年6月24日，共计三年，截止庭审今日为2020年6月19日即将届满，其装修利用价值已耗尽为零，故其请求没有法律依据。二、请求本判决生效之日腾退房屋。因为我方不再与德高公司续签合同。三、请求本判决生效之日支付从2018年3月1日暂计至2020年6月19日全部房屋租金。上诉人惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司上诉请求：1、撤销一审判决中第一、第二、第三、第六项判决;发回重审或依法改判；（第一、二、三项暂计563660.94元）2、本案一审评估鉴定费由德高公司承担；3、一审本诉、反诉诉讼费及二审上诉费均由德高公司承担。上诉理由：一、一审法院判决涉案房屋租赁合同无效，认定事实不清，适用法律错误。首先，一审中惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司提供的《房屋产权登记审批表》第二页登记类别：确认所有权登记；第三页市县房管机关审批意见：确认产权、准予发证。审批人，余国荣，日期，91年9月14日，国家公章为：宝安县建设委员会房管科。众所周知，广东省深圳市原身为广东省宝安县，1979年1月广东省委发文撤销宝安县改设市，同年3月国务院批准为广东省深圳市。1981年恢复宝安县建制，后1993年1月撤销宝安县制，改设宝安、龙岗两区。本案《房屋产权登记审批表》请求发证机关为宝安县建设委员会房管科。行政登记机关依法可以核查该《房屋产权登记审批表》原件的真实信息。登记发证部门有权依法作出，权属清晰属实，符合现状且真实有效。其次，《房屋产权登记审批表》登记涉案房产始建于1986年，至今过去30多年。30多年的房产，在实际经营过程中难免会出现边际不清又或者是边界拓宽的情况，如果仅从记载地址不具体明确，进而认定不具有本案关联性，实属是机械认定，也与事实经验不符。最后，从时间的年份计算，《房屋产权登记审批表》发证登记的建筑面积与涉案房产即使不能高度吻合，但至少有高度重叠之部分，应当区别对待，对个案租赁合同重新界定，而不能一概而论。二、深圳市广衡兴粤资产评估有限公司评估报告专业性和责任心存疑，不符合法定程序，不予采纳。(一）《价格行为规范》第五十条关于：“价格认定方法主要有：市场法、成本法、收益法、专家咨询法等”的规定，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司注意到本次评估公司采取的评估方法是成本法。首先，评估报告中有说明到为何弃用市场法、收益法，但说理不充分，特别是市场法未根据相关法律规定进行说理，不足以弃用；其次，专家咨询法更是一字未提，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司高度怀疑评估公司的专业度和责任心；最后，使用1年4个月的装修材饰，评估成新率基本为95%，对其商业性高度存疑。(二）《价格行为规范》第三十五条关于：“经过审核的价格认定结论书应当由价格认定机构法定代表人或者负责人签发”的规定，一审法院提供的资产评估报告中，均未有该价格认定机构法定代表人或者负责人任何签章。该份评估报告不符合法定程序，应予重新鉴定评估或者不能作为认定依据。(三）深圳市广衡兴粤资产评估有限公司评估报告提供的资产评估师职业资格证书登记卡提供有微信二维码，查询评估师信息，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司通过该微信扫一扫无法获取评估师的信息。在一审法院，双方律师均未申请两名评估师出庭质证的情况下，一审法院作为申请评估鉴定委托方，对评估师的资质，应当申请出庭作情况说明，并对该评估报告的关联性及科学性作必要的说明，而不能一概作为认定依据。三、退一步讲，即使使用评估报告作为认定依据，一审法院按鉴定价值认定德高公司损失值，事实认定不实，适用法律错误。首先，德高公司一审起诉状诉讼请求第三项明确装修损失费为人民币621495.6元（以下涉及金额均为人民币），构成自认。其次，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款关于：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，德高公司请求装修损失费为621495.6元，是其处分自己的民事权利，一审法院不应采取第三方鉴定机构鉴定值进行计算。最后，退一步讲，如果涉案合同无效，认定为损失赔偿，那么也应适用民事赔偿填平原则去认定损失值。四、截止二审时，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司或无需再承担德高公司装修损失。首先，一审法院根据过错责任判决惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司承担80%主要责任。该责任尤为过重。假设涉案房屋在二审法院查明，确因无产权证导致合同无效，那么作为德高公司，其为商业主体，商人对租赁房屋是否有产权证应当要高于普通人的谨慎义务，其对此也应负同等过错，至少是适用公平责任分担，而非惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司承担80%绝大部分责任。其次，涉案房屋租赁合同于2017年6月25日签订，租期为3年，将于2020年6月24日到期，涉案装修使用价值期待利益至多为三年，根据双方签订的租赁合同约定，租赁期满装修使用价值为零。截止上诉时，德高公司已使用2年，并且德高公司至今未有腾房之意思表示，该装修使用价值德高公司一直在使用，迟至二审判决止，或许合同租期已满，甚至超过三年。届时其装修净值约为零，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司完全不再需要承担德高公司装饰损失。最后，二审法院庭审之时，应当界定一个双方腾房确定时间，如庭审时装修价值使用耗尽，那么惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司自始无需承担装饰损失，如庭审时装修还残余使用价值，那么按照德高公司诉求的装修价值折算残余价值，同时德高公司应当在截止日期支付从2018年3月以来租金(房屋占有使用费）。五、德高公司从2018年3月起至今一直未支付房屋占有使用费，严重损害惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司合法权益。六、德高公司支付2018年6月暂计至上诉之日止水电、卫生费、电梯管理费。七、德高公司滥用民事权利，应当予以法律惩罚。(一）德高公司租赁涉案房产从事商业活动，2017年6月生效的合同，2018年3月起一直拖欠租金之事实，反而借以通过诉讼赔偿装修损失，达到逃避支付租金（房屋占有使用费）之目的，是不诚信的。《民法总则》第一百三十二条关于：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益”的规定，截止收到一审判决，德高公司拖欠惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司租金（房屋占有使用费）及水电费高达75万元。(二）假设按一审法院判决涉案合同无效，那么按照一审法院判决结果，德高公司得到的诉求为大概50万元，而却需支付给惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司高达75万元之多，且德高公司诉求随时间的推进而减少，甚至为零，但是，支付给惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司的费用却日益增多。截止上诉之时，德高公司依然分文未给，依然占有涉案房产，就连水电费都不交，滥用民事权利。(三）消极不作为，妨害义务之履行。假设按一审判决认定，涉案合同无效，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司非合法占有房产将会导致德高公司无法办理地址变更、影响后续开票、收款等一系列合法权益（详见判决书P2页倒数第10行），那么至少惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司在起诉时（2018年6月）至收到一审判决书后就清楚该房产情况，其应当搬离涉案房产，履行腾房之义务，交清所有支付惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司的款项。但是德高公司却依然占有涉案房产并且一直未缴纳租金及水电费，有违诚实信用原则，构成滥用民事权利。综上所述，德高公司严重损害惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司合法权益，且滥用民事权利，违反诚实信用原则，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司的上诉请求。德高公司答辩称，一、双方的房屋租赁合同无效，因此其中对于租金年涨10%的约定应属无效。二、一审法院已经查明2018年3月至8月的水电费，德高公司已经直接缴付给涉案房屋的业主。一审时也提供了充足的证据。因此，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司请求2018年9月之前的水电费没有法律依据和事实依据。另，由于惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司没有向涉案房屋的业主缴纳水电费等导致了几次停电，现在水电费是由园区内房屋的使用方几家公司联合集资直接向涉案房屋的业主即股份公司直接缴纳。因此，对于2018年9月及之后的水电费、物业费等，德高公司无须再重复向惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司缴付。德高公司向一审法院起诉请求：1.确认原被告签订的《房屋租赁合同》无效;2、二被告向原告返还房屋租赁押金74800元；3、二被告向原告赔偿装修损失费621495.6元；4、本案诉讼费由二被告承担;庭审中，原告将其第三项诉讼请求变更为，二被告向原告赔偿装修损失1447897元。惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司向一审法院提出反诉请求：一、原告支付拖欠的水电费及租金（2018年3月至8月）266836元，租金从2018年3月1日起计至搬离之日止；二、原告支付二被告因逾期支付租金的违约损失689675.1元；三、原告承担本案诉讼费用。一审法院查明：2017年6月25日，原告作为乙方与被告惠龙兴顾问公司作为甲方签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.甲方提供位于沙井马鞍山社区原丽某时装厂房A栋二楼201号租赁给乙方作工厂使用，面积共2200平方米，租赁期限为2017年6月25曰至2020年6月24日止，厂房从2017年7月25曰开始计租，厂房每月租金为37400元，厂房满两年一个增幅期，增幅率为10%;2.乙方每月卫生费500元，管理费800元；3.付款方式：合同签订后，乙方即交两个月的厂房租金作为保证金，合计74800元整，另同时交首月厂房租金、卫生费及电梯费38700元；4.乙方应在每月5日前交清当月的租金和上月的费用，甲方给予收款收据；5.甲方负责厂房用电提供乙方使用，水电费由甲方统一代收，每月按乙方分表的用量向乙方收取（电费按照1.05元/度，另加10%损耗费，同时分摊基本电费，水费按照7元/立方，另加10%损耗费）；6.合同期满后或中途退约，固定装修不能拆除，整体完整的归还甲方。合同甲方处签章为被告惠龙兴投资公司。庭审中，二被告确认收到原告支付的租赁保证金74800元。2018年6月6日，被告惠龙兴投资公司出具《收款收据》确认收到原告缴交的2018年3月至5月的水电费、卫生费、管理费。2018年7月至2019年3月期间，深圳市沙丼马安山股份合作公司出具《收款收据》，确认收到“原丽某时装厂”缴交的2018年6月至2019年3月的水电费。诉讼中，原告申请对涉案房屋的装修残值进行了评估。法院依法委托深圳市广衡兴粤资产评估有限公司对涉案厂房的装修残值进行了评估。深圳市广衡兴粤资产评估有限公司作出了编号为广衡资评报字【2019】第01CSZ003号资产评估报告，评估涉案房屋装修原值为1566862元，装修净值为1447897元。原告垫付了评估费14400元。原告于2018年7月24日诉至法院，并在庭审中自认于2018年3月开始未向二被告缴交租金，目前尚占有涉案房屋。另查明，被告惠龙兴投资公司从谢涛涛处承租涉案租赁房产，向深圳市沙井马安山股份合作公司支付涉案租赁房产的水电费。蒋小江系被告惠龙兴顾问公司与被告惠龙兴投资公司的法定代表人和股东（持股50%)。以上事实，有《房屋租赁合同》、收款收据、评估报告以及庭审笔录等附卷为证。一审法院认为，关于涉案租赁合同的相对人。原告主张其与二被告共同签订涉案租赁合同。法院认为，首先，从涉案合同签订过程看，涉案租赁合同抬头的甲方为被告惠龙兴顾问公司，但合同签订（加盖公章）却是被告惠龙兴投资公司。其次，从合同履行过程中，二被告均向原告出具收据收取合同项下保证金或租金。第三，二被告的有共同法定代表人和股东蒋小江，经，经营地址基本相同后，二被告共同应诉并未提出异议，并共同提出反诉。综上所述，二被告主体高度混同，因此，对于原告主张二被告均系涉案租赁合同相对人，法院予以采信。关于涉案房屋租赁合同是否有效。原告主张涉案租赁合同无效。二被告辩称，涉案租赁房屋有房产证，涉案租赁合同应为有效，并提供了《房屋产权登记审批表》为证。法院认为，首先，二被告所提供的《房屋产权登记审批表》证据为复印件,并未提供原件，也无法提供涉案房产具体登记信息，无法对真实性进行核实；其次，即使《房屋产权登记审批表》为真实，但该审批表记载的房屋地址为“宝安县沙井镇马安山村第二工业区第二厂房”，并不具体明确，二被告提供的证据不足以证实涉案房屋与审批表记载的地点一致或属于其中的一部分，无法确定与涉案租赁物存在关联性。由于二被告所提供《房屋产权登记审批表》缺乏真实性、关联性，法院不予采信，因此，对于被告主张涉案房屋已取得房产证，法院不予采信。由于二被告未提供充分有效的证据证明涉案房屋已取得房产证或建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，法院确认原告与二被告于2017年6月25日签订的《房屋租赁合同》无效。关于原告主张要求被告返还房屋租赁押金74800元。法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告要求二被告返还房屋租赁押金74800元，法院予以支持。关于原告诉请二被告赔偿装修损失。法院依法委托深圳市广衡兴粤资产评估有限公司对涉案房屋的装修残值进行了评估。深圳市广衡兴粤资产评估有限公司作出了编号为广衡资评报字【2019】第01CSZ003号资产评估报告，评估涉案房屋装修原值为1566862元，装修净值为1447897元。二被告对评估报告的折旧率存在异议，认为双方签订的合同为三年，截至目前已过了将近一半，按照合同至少折价50%，但是评估报告是按照物品的使用年限计算的。且涉案房屋中展厅的门是活动的，是可以拆掉的，评估公司将这些作为评估标的进行评估损失，二被告表示异议。另外，评估报告的结果与原告诉求的金额有较大差异，该评估报告明显不合理。原告认为，涉案房屋展示的铜门均是根据涉案房屋实际构造量身定做的，拆卸后就没有使用价值了，无法重复利用，应当认定为装修不可拆卸部分，因此应当计入装修损失。法院认为，按照合同约定涉案房屋的租赁期限为2017年6月25日至2020年6月24日止，合同期满后或中途退约，固定装修不能拆除，整体完整地归还甲方，即使合同有效，原告对于涉案装修使用价值的期待利益至多为三年，故涉案房屋的装修残值应根据已使用的年限[从2017年6月25曰至2019年4月10日（一审辩论终结时）]进行折价，法院酌定涉案房屋装修残值为1566862元(原值）×39%=611076.18元。对于该损失，应按造成合同无效的过错责任由双方当事人分担，被告对此应承担主要过错责任，法院酌情由二被告承担原告的装修损失488860.94元（611076.18元×80%)。关于二被告诉请原告支付房屋占有使用费。法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原告已自认自2018年3月起未缴交涉案房屋的租金，因此，二被告请求原告按涉案租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，法院予以支持，原告应按涉案租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，即以37400元/月为标准，从2018年3月1日起计至涉案房屋实际腾退之日止。关于二被告诉请原告支付2018年3月至8月的水电费。法院认为，原告提供的证据足以证明其已缴交2018年3月至8月的水电费，故对于二被告诉请原告支付2018年3月至8月的水电费，法院不予支持。关于二被告诉请原告支付因逾期支付租金的违约损失。因合同无效，该诉请缺乏事实与法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认原告深圳市德高不锈钢制品有限公司与被告深圳惠龙兴房地产顾问有限公司于2017年6月25日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司于判决生效之日起十日内返还原告深圳市德高不锈钢制品有限公司房屋租赁合同保证金74800元；三、被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告深圳市德高不锈钢制品有限公司装修损失488860.94元；四、原告深圳市德高不锈钢制品有限公司于判决生效之日起十日支付被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司涉案房屋占用使用费，以37400元/月为标准，从2018年3月1日起计至涉案房屋实际腾退之日止;五、驳回原告深圳市德高不锈钢制品有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费18504.28元，由原告深圳市德高不锈钢制品有限公司承担11654.28元，被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司承担6850元；反诉受理费13365.11元，由原告深圳市德高不锈钢制品有限公司承担2613元，被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司承担10752.11元；评估费14400元，由原告深圳市德高不锈钢制品有限公司承担9907元，被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司承担4493元。本院二审审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：一、双方同意诉讼费由败诉方径付胜诉方。二、惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司确认其仅对于每月租金支付的标准有异议，应当按每两年上涨10%的约定来认定租金的支付标准。除此之外，对于一审其他判项没有异议。德高公司确认其上诉仅对装修的损失认定有异议，对鉴定报告没有异议，只是认为，应当按照鉴定报告中认定的净值来认定装修损失，再参照双方过错来分担装修损失。三、惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司二审提交了一份惠龙兴投资公司与案外人深圳市骏升投资有限公司、钟少宇、谢涛涛签订的《马鞍山工业区租赁合同书补充协议》，该补充协议中约定深圳市骏升投资有限公司、钟少宇、谢涛涛同意将租赁给惠龙兴投资公司的涉案厂房租赁合同期限延长至2020年12月9日，以此证明惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司有权向德高公司收取涉案厂房各项费用。德高公司对此认为，本案租赁合同无效，因此该补充协议也是无效合同，也没有证据证明深圳市骏升投资有限公司是否有权处分涉案房产。本院认为，因惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司未提供合法有效证据证明涉案房屋已经取得房产权或建设工程规划许可证，一审判决认定涉案房屋租赁合同无效并无不当，惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司二审亦确认除了租金支付标准之外，对一审判决的其他判项没有异议，故本院对此予以确认。根据双方二审确认的事实，本案争议焦点为：一、涉案房屋占有使用费的计算标准如何认定？二、涉案装修损失如何认定、如何分担？关于争议焦点一，涉案租赁合同中约定厂房每月租金37400元，厂房满两年一个增幅期，增幅率为10%。惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司据此主张房屋占有使用费应当按照租赁合同的约定，按每两年上涨10%的标准来计算。本院认为，涉案房屋租赁合同为无效合同，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案租赁合同起租日期为2017年7月25日，德高公司2018年7月24日就以合同无效为由提起了本案民事诉讼，起诉时厂房租赁期间尚未满两年，未达到增长租金的条件。且涉案合同已经认定无效，依据上述法律规定，房屋占有使用费可参照租赁合同的租金标准支付，因此一审判决酌情认定按照涉案租赁合同约定的原租金标准37400元作为占有使用费的计算标准并无不当。惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司该项上诉理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点二，德高公司二审确认对涉案评估报告没有异议，但主张一审判决未按照该评估报告认定的净值计算装修残值，存在错误。本院认为，涉案评估报告虽然已经考虑装修折旧，但未考虑合同期限只有三年，一审法院未采纳评估报告确定的装修现值而是根据已使用年限占合同年限的比例，在装修原值的基础上进行折旧，符合常理。德高公司主张的合同到期后可以续签等理由，均属不确定事由，不能作为不按合同期限计算折旧的合理理由。德高公司该项主张理由不成立，本院不予支持。一审判决对双方过错程度的认定并无不合理之处，德高公司对此亦未提出异议，而惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司二审审理期间已确认仅对房屋占有使用费的计算标准有异议，对一审判决的其他判项均没有异议，故本院对一审判决关于涉案房屋装修残值的认定以及损失分担比例的认定予以确认。综上，上诉人德高公司、上诉人惠龙兴投资公司、惠龙兴顾问公司的上诉理由均依据不足，本院均不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27267.61元，由上诉人深圳市德高不锈钢制品有限公司负担17831元，由上诉人深圳市惠龙兴房地产投资有限公司、深圳市惠龙兴房地产顾问有限公司负担9436.61元。本判决为终审判决。审判长 黎  康  养审判员 陈  俊  松审判员 李  东  慧二〇二〇年八月三十一日书记员 赖汉贞(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。