陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终5654号上诉人（原审原告）：西安嘉翔物业管理有限公司，住所地：西安市含光路南段 216号(嘉翔大楼12甲层F座)。 法定代表人：曹伟革，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程辉，男，汉族，1971年2月18日出生，无业，住西安市雁塔区太白新苑 D座8层D-8-D。上诉人西安嘉翔物业管理有限公司因与被上诉人程辉物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初15772号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。西安嘉翔物业管理有限公司上诉请求：1.改判一审判决第一项中水费1088.75元为1235元、电梯费921.27元为1840.9元；2.撤销一审判决第二项，判决程辉向西安嘉翔物业管理有限公司支付违约金3488.9元；3.本案的一审、二审诉讼费用程辉承担。事实与理由：2015年9月2日，西安嘉翔物业管理有限公司与程辉所在小区业主委员会签订的《太白新苑物业服务合同》第九条约定，电梯费为0.3元/㎡/月，按照该标准，程辉自2015年11月至2019年3月期间拖欠的电梯费为1840.9元，而非一审法院查明并判决的921.27元，上述合同于2018年9月1日到期。合同到期后，2018年9月2日，西安嘉翔物业管理有限公司与业主委员会重新签订《太白新苑物业服务合同》一份，该合同第十条约定，水费为3.8元／吨。即自2018年9月2日开始，程辉应当按照3.8元／吨的标准支付水费。一审法院按照3.35元／吨的标准判决程辉支付自2015年11月至2019年3月期间的水费，显属事实查明错误。程辉自2015年11月开始至今拖欠各项物业费不预缴纳，已构成严重违约，应向西安嘉翔物业管理有限公司承担违约责任，支付违约金。程辉辩称，西安嘉翔物业管理有限公司所主张的水费、电费标准违反国家强制性规定，超额重复收费。西安嘉翔物业管理有限公司与业委会签订的物业服务合同关于收费标准的约定因违法违约无效。程辉不存在违约行为，西安嘉翔物业管理有限公司主张的违约金不能成立。西安嘉翔物业管理有限公司与各业主签订的《前期物业服务协议》始终有效，本案应以该《前期物业服务协议》为依据。西安嘉翔物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、程辉立即支付西安嘉翔物业管理有限公司电费、水费、物业管理费、垃圾处理费、电梯费，共计14122.90元；2、程辉支付西安嘉翔物业管理有限公司违约金3488.90元；3、程辉承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：西安嘉翔物业管理有限公司系西安市雁塔区吉祥路183号太白新苑小区的物业服务公司，程辉系该小区1幢10801室（建筑面积：149.8㎡）业主。2004年4月12日10801室原业主蒋美秀（乙方）与西安嘉翔物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由西安嘉翔物业管理有限公司对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。协议第四条约定，五至二十二层物业费为1.15元/㎡·月（含电梯使用费），由乙方按季交纳，在每季度第一个月7日前预交。协议第九条第二款约定，水、电、暖、热水等代收费用，以国家定价加运行成本。第十条违约责任中约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，或采取暂停水、电等措施，直至向法院起诉。2007年5月11日蒋美秀（甲方）与程辉（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定蒋美秀将案涉房屋出卖于程辉。2007年6月15日，程辉取得该房屋所有权，自此程辉开始向西安嘉翔物业管理有限公司交纳物业费，西安嘉翔物业管理有限公司、程辉双方再未签订相关协议。程辉自2010年1月1日至2015年10月31日拖欠西安嘉翔物业管理有限公司物业管理费、电梯费、垃圾处理费。西安嘉翔物业管理有限公司多次催收未果，遂起诉至雁塔法院。经雁塔法院（2017）陕0113民初2899号民事判决书判决后，程辉不服一审判决，提出上诉。西安市中级人民法院于2018年6月依法作出（2018）陕01民终5303号民事判决书，该判决书中对物业管理费、电梯费、垃圾处理费的计算标准均作了认定。程辉不服西安市中级人民法院判决，提出再审。陕西省高级人民法院于2019年8月依法作出（2019）陕民申1589号民事判决书，驳回了程辉的再审申请。截止目前，程辉未向西安嘉翔物业管理有限公司缴纳2015年11月至2019年3月的电费4659.14元、水费1088.75元、物业管理费6141.8元、垃圾处理费246元、电梯费921.27元，共计13056.96元。一审法院认为，西安嘉翔物业管理有限公司与程辉之间虽未签订书面的物业服务协议，但程辉现为西安市雁塔区吉祥路183号太白新苑小区1幢10801室业主，且实际向西安嘉翔物业管理有限公司交纳相关物业费，西安嘉翔物业管理有限公司亦为程辉提供相关物业服务，上述事实可以证明西安嘉翔物业管理有限公司、程辉之间已形成了事实上的物业服务关系。因此，程辉应按时向西安嘉翔物业管理有限公司交纳物业服务相关费用。雁塔法院根据西安市中级人民法院依法作出的（2018）陕01民终5303号判决书认定的电费0.58元/度，水费3.35元/吨，物业管理费1元/㎡，垃圾处理费6元/户·月，电梯费0.15元/㎡·月计算出程辉应支付西安嘉翔物业管理有限公司自2015年11月至2019年3月的电费4659.14元、水费1088.75元、物业管理费6141.8元、垃圾处理费246元、电梯费921.27元，共计13056.96元。对于西安嘉翔物业管理有限公司要求程辉支付拖欠物业相关费用产生违约金的请求，由于西安嘉翔物业管理有限公司、程辉之间就该事项未签订相关协议，故对于西安嘉翔物业管理有限公司的此项请求，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告程辉应于本判决生效后十日内向原告西安嘉翔物业管理有限公司支付拖欠的电费4659.14元、水费1088.75元、物业管理费6141.8元、垃圾处理费246元、电梯费921.27元，共计13056.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告西安嘉翔物业管理有限公司其余的诉讼请求。本案案件受理费 240元，减半后由程辉承担100元，西安嘉翔物业管理有限公司承担20元。因西安嘉翔物业管理有限公司已预交,由程辉在向西安嘉翔物业管理有限公司支付上述款项时一并付清。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，2015年9月1日，西安嘉翔物业管理有限公司与西安市雁塔区太白新苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业相关费用计收标准：1、电费每度0.58元；2、水费每吨3.35元；3、物业管理费1元/平方米/月；4、垃圾处理费每月每户6元；5、电梯费五层以上0.3元/平方米/月。2018年9月2日，西安嘉翔物业管理有限公司与西安市雁塔区太白新苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业相关费用计收标准：1、电费每度0.58元；2、水费每吨3.8元；3、物业管理费1元/平方米/月；4、垃圾处理费每月每户6元；5、电梯费五层以上0.3元/平方米/月。2015年11月至2019年3月，程辉共用水325吨（其中2015年11月至2018年9月为275吨，2018年10月至2019年3月为50吨）。二审庭审中，西安嘉翔物业管理有限公司明确主张程辉欠付水费为1226.9元、电梯费为1842.54元。本院认为，西安嘉翔物业管理有限公司与程辉之间形成物业服务合同关系，西安嘉翔物业管理有限公司为程辉提供物业服务，程辉应按时向西安嘉翔物业管理有限公司交纳物业服务相关费用，但程辉自2015年11月起未向西安嘉翔物业管理有限公司交纳物业相关费用，已构成违约，西安嘉翔物业管理有限公司因此要求程辉支付2015年11月至2019年3月期间欠交的电费、水费、物业费、垃圾处理费、电梯费，于法有据，应以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”西安嘉翔物业管理有限公司主张按照业主委员会与其签订的《物业服务合同》计收程辉欠付的物业费、电费、水费、垃圾处理费、电梯费，并已提交《物业服务合同》、收费票据等证明其主张，依法应予采信。程辉辩称上述《物业服务合同》无效，证据不足，本院不予采信。据此，程辉欠付西安嘉翔物业管理有限公司2015年11月至2019年3月的物业相关费用：物业管理费6141.8元（41月×1元×149.8平方米）、电费4659.14元（8033度×0.58元）、水费1111.25元（275吨×3.35元+50×3.8元）、垃圾处理费246元（41月×6元）、电梯费1842.54元（41月×0.3元×149.8平方米），合计14000.73元，应当予以支付。西安嘉翔物业管理有限公司主张程辉支付逾期支付物业相关费用的违约金，因《物业服务合同》中并无约定，故不予支持。综上所述，西安嘉翔物业管理有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初15772号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初15772号民事判决第一项为：程辉于本判决生效后十日内向西安嘉翔物业管理有限公司支付拖欠的电费4659.14元、水费1111.25元、物业管理费6141.8元、垃圾处理费246元、电梯费1842.54元，共计14000.73元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费 240元，减半后由程辉负担100元，西安嘉翔物业管理有限公司负担20元；二审案件受理费50元，由程辉负担5元，西安嘉翔物业管理有限公司负担45元（上述费用西安嘉翔物业管理有限公司已预交，程辉应负担的费用于支付案件执行款时一并向西安嘉翔物业管理有限公司支付）。本判决为终审判决。 审  判  长    陈      平审  判  员    李      刚审  判  员    陈      帅 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  刘 书 方     1