广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4025号上诉人（原审原告、反诉被告）：夏枫，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：廖端洪，广东志成达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市南海区丹灶镇新农社区南坊股份经济合作社，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：高敏峰，广东昊驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林锐钊，广东昊驰律师事务所律师。上诉人夏枫因与被上诉人佛山市南海区丹灶镇新农社区南坊股份经济合作社（以下简称南坊股份社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初24872号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏枫上诉请求：撤销一审判决，改判支持夏枫的诉讼请求并驳回南坊股份社的反诉请求。事实与理由：一、涉案租赁合同为无效合同。涉案商铺所占用土地不是集体建设用地而是基本农用地；涉案商铺没有规划报建也没有取得房产证，违反了土地管理以及城市规划的规定，无法通过补办手续的方式来纠正其违法性，属于《土地法》《中华人民共和国合同法》《房屋租赁管理办法》规定的禁止用于出租的建筑，因此，双方之间的租赁合同无效。二、夏枫承租涉案商铺无法实现租赁合同的目的。涉案商铺占地面积3410平方米，为一排排的商铺设计，其用途是作为一个批发、零售市场。在夏枫租赁之前，该地曾是批发、零售市场。涉案商铺不能办证经营，因此，此前各承租的商户基本上是无证、无牌经营，随时面临“非法经营罪”指控的风险。因涉案商铺没有消防验收，存在安全隐患，在上一轮的消防检查时被勒令关停。夏枫接受涉案商铺时，整个市场仅余两间继续承租的商铺，其余的商铺全部空置。故夏枫承租涉案商铺后作为市场使用是无法实现租赁合同的目的。三、南坊股份社存在主要过错。（一）南坊股份社在出租前，隐瞒了涉案商铺的土地性质为农用地、没有消防验收以及该市场在消防检查时被勒令关停的事实。（二）南坊股份社在出租前，故意诱导夏枫涉案商铺的土地是商业设施用地，甚至在合同中也作出承诺。四、夏枫与南坊股份社已经协商解除了涉案租赁合同。在2019年8月31日，夏枫已将涉案商铺交还南坊股份社，南坊股份社已经实际控制商铺并出租获利。夏枫提供的录音录像可证实双方已协商解除涉案租赁合同。五、南坊股份社所谓的损失属于违法所得，不受法律保护。（一）因涉案商铺本来就是违法建筑，不能用于出租，其出租所得不受法律保护。（二）2019年8月31日，夏枫已将涉案商铺交还南坊股份社。南坊股份社已经实际控制商铺并出租获利。即使未能出租也与夏枫无关。六、一审判令夏枫赔偿南坊股份社的损失不合法。无效合同无效或被撤销后，产生损害赔偿责任所具备的四个要件：（一）损失的存在；（二）赔偿义务人有过错；（三）接收损失赔偿的一方当事人必须无故意违法而使合同无效。（四）损失与过错之间有因果关系。首先，南坊股份社所谓的损失是不受法律保护的。其次，在订立合同时，南坊股份社存在主要过错。再次，南坊股份社把农用地当作建设用地使用，并且未经任何规划报建审批就建成建筑物，未经消防验收就将非法出租。南坊股份社出租“实质的违章建筑”的行为属于故意违法。最后，夏枫与南坊股份社是协商解除双方签订的租赁合同关系的，南坊股份社的损失与夏枫无关。综上所述，夏枫认为，一审法院认定本案事实和适用法律上均出现错误，请求二审法院依法改判支持夏枫的上诉请求并驳回南坊股份社的反诉请求。南坊股份社辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二、一审判决已有利于夏枫，其占用期间应缴的租金达到52万余元，且南坊股份社存在空租期损失。因夏枫违约及过错行为致使南坊股份社以22元/平方米/月的标准重新出租，造成南坊股份社的损失为4296600元。三、夏枫缴纳的保证金具有竞拍保证金的性质，租赁物通过政府平台出租且已公示，夏枫也已签订承诺书，承诺书上明确告知不能以租赁物的瑕疵为由主张权利，基于夏枫的过错行为，保证金应予以没收。一审判决的赔偿远未能填补南坊股份社的损失，在协商过程中，夏枫亦已明确放弃500000元的保证金。综上，请求二审法院驳回夏枫的全部上诉请求。夏枫向一审法院起诉请求：1.南坊股份社向夏枫退还保证金500000元并支付以此为本金从2019年9月1日起至给付之日止按年利率5%计算的利息；2.南坊股份社承担诉讼费。南坊股份社向一审法院反诉请求：1.夏枫向南坊股份社支付从2019年7月1日起计至交还租赁物之日止按每季度260865元的标准计算的租金，并分别以260865元为本金从2019年6月28日起至2019年11月30日、以260865元为本金从2019年10月1日起至2019年11月30日均按日千分之一标准计算的滞纳金；2.南坊股份社没收夏枫支付的保证金500000元；3.本案全部诉讼费用由夏枫承担。一审法院认定事实：2019年3月15日，办理《丹灶镇农村集体资产交易立项事前审核表》，载明该租赁物土地为农村集体非建设用地，地上建筑物未办理规划报建手续，未取得房产证。2019年6月6日，南坊股份社就祠前铺位发出竞投项目竞价公告，交易底价为25元/平方米/月。2019年6月10日，夏枫签署确认书，确认已收悉《瑕疵披露告知书》，已知悉拟竞投的祠前铺位的土地存在瑕疵或风险，该物业为招租人集体所有物业，已取得集体土地所有权证，未取得集体土地使用证，未取得规划许可证，地上建筑物未取得房屋所有权证，竞得人不得以租赁宗地或配套附着物的报建规划、权属证书等问题为由不履行租赁合同条款。2019年6月11日，夏枫还签署一份《承诺书》，承诺已知悉上述情况，放弃追究资产存在瑕疵的法律权利。2019年6月19日，夏枫向南坊股份社转账支付300000元。2019年6月20日，夏枫以25.5元/平方米/月报价在佛山市南海区公共资源交易所竞得涉诉铺位，并与南坊股份社签订《成交确认书》。2019年6月27日，南坊股份社（出租方，甲方）与夏枫（承租方，乙方）签订一份《物业租赁合同》，约定：乙方承租甲方座落于佛山市南海区祠前铺位，占地面积3410平方米，建筑面积3010平方米；甲方同意乙方在一次性交付第一季度租金后将租赁物业交付给乙方；物业用途为商铺，系甲方集体所有物业，已取得集体土地所有权证，未取得集体土地使用证，未取得规划许可证，地上建筑物未取得房屋所有权证；租期30年，从2019年7月1日起至2049年6月30日止，租金按年度计取，前1-5年为一个周期，租金按竞得价收取；每3年为一个租赁周期，第一季度租金为260865元，租金每3年递增一次，增幅为10%，每年租金以《物业租金计算明细表》为准；租期内，乙方向甲方缴交租金总额为40136382元；乙方签订合同时交付第一季度租金后，甲方交付商铺给乙方使用，每个季度租金在第一月的1号前一次性缴清；合同签订时，乙方支付500000元履约保证金；乙方不按时支付租金的，自滞纳日起每日按迟延支付款项的日千分之一支付违约金；等等。当日，夏枫向南坊股份社转账支付200000元。2019年7月和8月，夏枫向租赁场地的两位分租户罗某红、植某清每月分别收取租金6000元和11200元。2019年9月至10月期间，南坊股份社分别收取了罗某红租金12000元、植某清租金15784元。2019年11月6日，佛山市公共资源交易中心南海分中心再次发布祠前铺位租赁竞投项目竞价公告。2019年11月18日，佛山市南海区人民政府网发布铺位租赁竞投项目成交公告，竞投标的为佛山市南海区祠前铺位，占地面积3410平方米铺位交易底价22元/平方米/月，竞得报价22元/平方米/月。2019年9月27日，夏枫提起本案诉讼。诉讼中，南坊股份社确认从2019年12月1日起开始收取新竞投人的租金。一审法院认为，夏枫、南坊股份社在《物业租赁合同》中明确约定租赁标的为铺位，租金也是按厂房面积计算，本案为房屋租赁合同纠纷。南坊股份社明确出租的厂房未办理合法规划报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，夏枫与南坊股份社于2019年6月27日签订的《物业租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，夏枫请求南坊股份社退还保证金500000元符合法律规定，一审法院依法予以支持，并对南坊股份社主张没收保证金的反诉请求不予支持。涉案合同经一审法院确认无效，南坊股份社才具有返还保证金义务，夏枫请求南坊股份社支付保证金利息理据不足，一审法院不予支持。虽然《物业租赁合同》因租赁标的物存在瑕疵而无效，但南坊股份社在出租前已将该瑕疵明确告知了夏枫，夏枫签署了告知书和承诺书，其在明知该租赁合同无效的情况下仍签订租赁合同并履行该合同，应赔偿南坊股份社因履行该合同而造成的全部损失。南坊股份社另行出租租赁物的竞投公告显示是在2019年11月18日成交，其主张从2019年12月1日起开始收取新的竞投人使用费合情合理，一审法院予以确认，即本案中南坊股份社的损失为2019年7月1日至2019年11月30日期间应收而未收取的使用费扣减南坊股份社已收取罗艺红和植林清的使用费，该金额为406991元（260865元/季度×5个月－12000元－15784元），该部分损失夏枫应赔偿予南坊股份社，南坊股份社反诉请求超出部分一审法院不予支持。南坊股份社反诉主张的滞纳金实为夏枫未支付使用费的违约金，因无效合同约定的违约责任无效，且上述款项为一审法院酌情确定南坊股份社因合同无效产生的损失，故一审法院对南坊股份社主张夏枫支付滞纳金的反诉请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、南坊股份社应于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金500000元予夏枫；二、夏枫应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿使用费损失406991元予南坊股份社；三、驳回夏枫其他诉讼请求；四、驳回南坊股份社其他反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取4408.22元，由夏枫负担8.22元，南坊股份社负担4400元。反诉受理费收取6574元，由夏枫负担3702.43元，南坊股份社负担2871.57元。二审期间，夏枫、南坊股份社均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明一，佛山市南海区丹灶镇新农村南坊股份合作经济社现已变更名称为佛山市南海区丹灶镇新农社区南坊股份经济合作社。另查明二，夏枫一审中提交录音文字资料，载明：2019年8月31日，夏枫将涉案商铺交还南坊股份社，2019年7月1日至2019年8月31日期间两租户的租金由夏枫收取，2019年9月1日起由南坊股份社收取。南坊股份社一审庭审中确认该证据的真实性。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.南坊股份社是否应向夏枫支付保证金的利息；2.夏枫是否应向南坊股份社赔偿使用费损失及利息。一、关于南坊股份社是否应向夏枫支付保证金的利息的问题本案系租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。涉案铺位未经合法报建，故双方就该铺位签订的《物业租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，故夏枫有权要求南坊股份社退还已支付的保证金。至于夏枫主张的保证金利息，因涉案合同被认定无效后，南坊股份社才应承担返还保证金的义务，故夏枫主张南坊股份社支付保证金利息无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于夏枫是否应向南坊股份社赔偿使用费损失及利息的问题根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽然涉案《物业租赁合同》无效，但夏枫实际占有并使用涉案物业，故仍应按合同约定的租金标准向南坊股份社支付占有使用费。南坊股份社主张夏枫尚欠2019年7月1日起至2019年11月30日的租金，夏枫则认为其已于2019年8月31日交还涉案商铺。关于夏枫交还租赁物的时间。第一，夏枫一审中提交的录音文字资料载明南坊股份社同意于2019年8月31日收回涉案商铺，且南坊股份社一审庭审中确认该证据的真实性。第二，南坊股份社已实际收取罗某红2019年9月至10月租金12000元、植某清2019年9月至10月租金15784元。故本院认定夏枫交还租赁物的时间为2019年8月31日，夏枫应向南坊股份社支付的占有使用费为173910元（260865元/季度÷3个月×2个月）。综上所述，夏枫的上诉请求部分成立，予以支持。佛山市南海区丹灶镇新农社区南坊股份经济合作社的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初24872号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初24872号民事判决第四项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初24872号民事判决第二项为：夏枫应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿使用费损失173910元予佛山市南海区丹灶镇新农社区南坊股份经济合作社；四、驳回佛山市南海区丹灶镇新农社区南坊股份经济合作社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取4408.22元，由夏枫负担8.22元，佛山市南海区丹灶镇新农社区南坊股份经济合作社负担4400元。反诉受理费收取6574元，由夏枫负担1068.5元，佛山市南海区丹灶镇新农社区南坊股份经济合作社担5505.5元。二审案件受理费10446.42元，由夏枫负担2740.18元，佛山市南海区丹灶镇新农社区南坊股份经济合作社负担7706.24元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年八月二十一日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏