贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终3373号上诉人（原审被告）：遵义市四丰报废汽车回收有限责任公司。住所地：贵州省遵义市播州区影山湖街道和平社区后坝**，统一社会信用代码91520321587255810D。法定代表人：杨光全，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昌益，该公司员工。委托诉讼代理人：何霞，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：綦威，男，1974年1月17日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：杨邦畿，遵义市播州区南白法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：播州区先英建材部。住所地贵州省遵义市播州区影山湖街道和平社区办公室对面**门面。统一社会信用代码92520321MA6F861J31。经营者：胡先英，女，1979年9月22日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：杨邦畿，遵义市播州区南白法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：綦威，系胡先英之夫。上诉人遵义市四丰报废汽车回收有限责任公司（以下简称四丰公司）因与被上诉人綦威、播州区先英建材部（以下简称先英建材部）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初7022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。四丰公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人綦威、先英建材部的全部诉讼请求。事实与理由：（一）案涉《房屋租赁合同》系被上诉人綦威与上诉人四丰公司签订并履行，而被上诉人先英建材部不是合同相对人。（二）被上诉人綦威早已清楚案涉门面前空坝因和平至拓宽项目将被征收不再属于被上诉人的事实。（三）一审判决认定重大误解，并以重大误解为由判决撤销合同违反不告不理原则。（四）一审法院判决赔偿租金损失超出了被上诉人的诉讼请求。（五）一审判决关于重大误解的认定明显错误。双方签订的合同名称为《房屋租赁合同》，关于租赁物的描述为3、4号门面及门前相应宽度的空坝，对空坝面积并没有进行标注，与租金形成对价的主要是门面而非门面前空坝。更何况，门面前空坝与公路交接处要留过道，达到通车过人。就本案而言，租赁标的物主要是门面而非门面前空地，被上诉人租赁的核心目的是“使用”，因此，即便其对门面前空坝属于被上诉人“硬化”后临时使用还是对空坝享有占地使用权存在错误认识，也并不影响其使用，这种错误认识并不构成重大误解。更何况，被上诉人主张撤销所依据的事实是，2018年12月24日上诉人收取租金时不告诉门面前空地要收回扩建公路而继续收取租金的行为，并非一审判决认定的对门面前空地权属性质的错误认识。事实上，上诉人将门面及门面前空地交付给被上诉人綦威后，其一直正常使用，直到门面前空地因公路建设被政府征收。其间，并没有因该空地权属性质而对被上诉人权利造成任何影响。也就是说，门面前空地属于上诉人临时使用还是享有使用权，就案涉租赁合同而言，无论是否存在错误认识，均不构成对权利行使的影响，更谈不上存在重大误解。（六）如按一审判决以重大误解撤销的理由成立，也超过了法律规定撤销权行使的期间，且被上诉人以其行为表明其愿意继续履行合同，放弃撤销权。即便被上诉人存在对空地属于被上诉人“硬化后临时使用”还是“对空坝享有占地使用权”的错误认识构成重大误解，很显然对该事实其也应早就知晓。一是从2016年8月，案涉门面及门面前空地因征收，政府、评估机构等多次组织测量，被上诉人对案涉门面及门前空地将被征收的事实早就清楚。二是在2018年10月8日，上诉人专门召集所有租赁户开会，告知门面前空地因政府修路被征用一事。三是在2019年4月门面前空地已经被挖沉。因此，被上诉人应当早就知道门面前空坝被征占，特别是在2018年10月开会告知、2019年4月门面前空地已经被挖沉的情况下，更应当知道门面前空地已经被征占不属于上诉人的事实，因此，一审判决认定的撤销事由，上诉人至迟在2018年10月就当完全清楚，但其向一审法院起诉主张撤销，诉状载明时间为2019年8月13日，一审法院立案时间为2019年8月15日，超过了法律关于重大误解的撤销期限。更何况，被上诉人綦威在明知门面前空坝将被征占的情况下，选择继续缴纳租金，履行合同，其行为足以表明，其在门面前空地被征占的情况下，愿意继续履行合同。（七）一审判决认定先英建材部不属于合同相对人，与四丰公司并不具备直接的利害关系，不具有原告主体资格。而四川天平资产评估事务所川天平评报字【2019】0305号资产评估报告书第5页载明委托评估对象为“播州区先英建材部的资产”。一审判决却以该评估报告作为判决向綦威承担赔偿的依据，前后矛盾。（八）一审判决既然认为被上诉人綦威在主张撤销合同的情况下不腾退门面的行为是错误的，那么由此造成的租金损失显然应由其自行承担，不能将其错误行为的责任交由上诉人承担。特别是从其起诉至今，仍拒不交回门面，扩大的损失应当由其承担。（九）一审判决认定重大误解，重大误解是因被上诉人自身认识错误而导致，并非上诉人的错误而导致。一审法院在上诉人不存在过错的情况下判决赔偿损失与法律规定相悖，也违反《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定。（十）一审判决对于损失数额的认定没有依据。评估报告取价依据有多达四项已然废止，一审判决不作评价，采用该评估报告，难以令人信服。【2019】0305号资产评估报告书中，第七评估依据中的第（四）项取价依据，第3、第4、第5、第6共四项，早在2016年1月1日国家发展和改革委员会就已发布第31号令宣布废止，显然不能作为判断的依据。同时，该评估报告中载明的建筑物及其他辅助设施、装饰装修损失，具体指向什么，仅为被上诉人提供，并未经举证质证，亦未组织踏勘现场。（十一）上诉人不应承担门面前空坝被征收的责任。上诉人与被上诉人签订合同后，严格按照合同履行义务，不存在违约行为，门面前空坝被征收属于政府行为。根据案涉《房屋租赁合同》第三条“在租赁期间，门面及门面前空坝因政府行为或不可抗拒因素而改变，甲方不承担责任”约定，上诉人不应当承担因政府征占门面前空坝影响合同履行的责任。（十二）一审法院存在超期办案的违法行为。本案立案时间为2019年8月15日，开庭时间为2019年9月11日，上诉人直到2020年1月19日才收到一审判决，违反了《中华人民共和国民事诉讼》第一百六十一条“人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。”之规定。綦威、先英建材部辩称：（1）被答辩人认为“先英建材部不是合同的相对人”，答辩人认为这是被答辩人的曲解。答辩人綦威与先英建材经营者胡先英系夫妻关系，先英建材部的经营与答辩人綦威有着不可分割的关系，该部的财产系夫妻共同财产的一部分。所以先英建材部的财产损失也是答辩人綦威的损失。（2）先英建材部在答辩人与被答辩人签订房屋租赁合同后就已经在被答辩人的3-4号门面经营了。2017年3月只是由于遵义县撤县设区变更营业执照，不是2017年3月才进住3-4号门面的，（3）答辩人在签订房屋租赁合同的时候，主要看重的是3-4门面前的空坝，适合答辩人经营石材加工的条件，而且该空地是被答辩人硬化好的，答辩人完全相信了这块空坝被答辩人具备使用权，房屋租赁合同中约定得很清楚“门面及门面前相应宽度的空坝”是该合同的租赁物，而不是门面与空坝分开租赁，虽然约定如果政府征用，被答辩人不承担责任（答辩人当时理解的是只要空坝的使用权是被答辩人的，政府征用空坝，肯定是要对租用空坝的业主进行补偿的），但是被答辩人还是没有向答辩人释明该空地被答辩人不具有使用权，直至到2018年12月24日被答辩人收取答辩人2019年租金的时候，被答辩人都没有告知答辩人真相。被答辩人的行为已经构成欺诈，也使答辩人产生了重大误解。（4）答辩人签订的租赁合同使用期限为5年，但在交了2019年租金使用至4月就没有得到正常的使用，后面的租金难道不是损失么？答辩人主张退还租金难道就不包括没有使用完月数的租金?难道规划正常经营5年的装饰装修及其他财产没行得到正常使用就不是损失？综上所述，答辩人认为，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，程序合法，被答辩人的上诉理由不成立。答辩人恳请二审法院查明本案事实，依法驳回上诉，维持原判。綦威、先英建材部向一审法院起诉请求：1．判决撤销原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2．判决被告退还原告租金40,000.00元、保证金5,000.00元；3.判决被告赔偿原告损失319,920.56元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告綦威与原告先英建材部经营者胡先英系夫妻，共同经营石材加工行业。2016年5月1日，原告綦威见被告四丰公司修建的位于贵州省遵义市播州区门面及门面前的空坝（宽15.5米，3号门面墙柱距公路边沟29.5米，4号门面墙柱距公路边沟28.9米）对外出租，原告綦威认为门面前空坝非常适合自己的经营需要，方便其运输石材大型车辆进出，故向被告四丰公司承租。双方经协商后签订《房屋租赁合同》，约定由被告四丰公司将其3、4号门面及门面前相对应宽度的空坝租赁给原告綦威经营，租赁期间五年，为2016年5月1日起至2021年5月1日止；第一年租金40000.00元，第二年起随行就市；原告需提前10天按年支付每年租金；原告需交纳合同保证金5000.00元；在租赁期间，门面及空坝因政府行为或不可抗拒因素而改变，甲方不承担责任（门面前的空坝与公路交接处留过道，便于中间租户通车、过人）。签订合同后，原告綦威按照合同约定支付租金、保证金后，购置了石材加工设备、装饰装修承租门面、添置回水池等构筑物及其他设施后经营石材加工。2017年8月14日，原告先英建材部将其经营场所由遵义县南白镇同心东路祥和花苑11号门面搬迁至播州区影山湖街道和平社区办公室对面3-4号门面。2018年10月9日，被告四丰公司通知原告綦威等所有租赁门面及空坝的租户参加开会，讨论因政府拓宽公路需征用修建的所有门面空坝事宜，但协商无果。2018年11月23日，被告四丰公司与播州区影山湖街道办事处签订《播州区和平至拓宽建设项目房屋征收补偿安置协议》，就征占其附属设施、构筑物及房屋装饰装修等补偿金额820259.40元。2018年12月24日，原告綦威按照其与被告四丰公司签订租赁合同的约定，交纳2019年度的租金40000.00元。原告经营至2019年4月，因建设拓宽和平至，开挖沉降原告租赁使用的空坝，致其3号门面墙柱距现有公路路基边缘4米，4号门面墙柱距现有公路路基边缘4.4米，现有路基沉降原有空坝约1米，形成路坎。原告故以被告四丰公司明知空坝将被征占，但其仍收取2019年度租金，已构成欺诈为由诉至一审法院，请求确认合同无效，并由被告四丰公司退还租金40000.00元、保证金5000.00元，并赔偿损失319920.56元。审理中，原告将其请求确认合同无效变更为撤销双方签订的《房屋租赁合同》。一审法院认为，本案争议焦点是一、原告先英建材部是否具备本案原告主体当事人的资格；二、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是否应予撤销；三、如应撤销合同，原告请求被告退还租金40,000.00元、保证金5,000.00元，并赔偿损失319,920.56元是否应予支持。关于焦点问题之一。本案系原告綦威与被告四丰公司履行《房屋租赁合同》权利义务产生纠纷，合同相对人系原告綦威与被告四丰公司，原告先英建材部不属合同相对人，与被告四丰公司并不具备直接的利害关系，故原审法院对被告四丰公司主张先英建材不具有原告主体当事人资格予以确认。至于先英建材部与原告綦威之间共同经营石材加工，系其内部约定，对外不具有相应约束力。关于焦点问题之二。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”。原告綦威基于自己从事石材加工经营需要，充分考虑被告门面前相应宽度空坝的使用效能才承租门面及空坝，系建立在完全信任被告享有空坝使用权的基础之上。而被告在订立合同时未作明确告知其并不享有空坝占地使用权，只是对其硬化后可以临时使用。双方对于空坝占地使用权存在重大误解，故原告綦威现请求撤销合同，于法有据，理由充分，原审法院予以支持。关于焦点问题之三。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，被告因签订合同收取原告綦威保证金5,000.00元事实清楚，原告綦威现基于撤销合同后请求被告予以返还，于法有据，理由充分，原审法院予以支持。原告綦威请求返还其所交纳2019年度的租金40,000.00元，因原告綦威一直占有使用承租门面，原告綦威既然主张因沉降空坝不能正常经营使用，即应及时腾空门面返还被告。故原告綦威现占有使用门面又请求返还所交付租金，原审法院不予支持，原告綦威支付租金后未能正常经营使用，系原告綦威损失范围。关于原告綦威另请求赔偿损失319,920.56元，其中：1.构筑物及其他辅助设施评估价值19,659.48元；2.机器设备评估价值189,820.00元；3.装饰装修评估价值67,909.58元；4.停产停业损失，按经营性用房234平方米参照补偿方案标准每月每平方米14.00元计算6个月为19,656.00元；5.石材及设备等搬迁费用22,875.50元。被告对评估报告内容持异议，主张原告评估机器设备价值系原告先英建材部搬迁后财产价值，与其无关，并且评估机构援引的多项准则依据已被废止。对于原告主张其石材加工机器设备经搬迁后即严重影响设备精准度而不能使用，但未提供证据证明，原审法院对此不予支持。对于原告主张构筑物及其他辅助设施评估价值19,659.48元、装饰装修评估价值67,909.58元，合计87,569.06元，符合客观事实，原审法院予以确认。但原告租期60个月，已正常使用36个月，因此，原审法院确认被告应赔偿原告构筑物及其他辅助设施、装饰装修损失35,027.62元。对于原告主张按其经营面积赔偿停产停业损失，理由不充分，原审法院不予支持，但原告支付租金后从2019年4月起未能正常经营使用，实际产生租金损失26,666.67元，原审法院予以确认。对于原告主张石材及设备等搬迁费用，原告因撤销合同后必然会产生搬迁费用，原审法院根据本案实际情况，酌情认定10,000.00元。以上赔偿损失合计数额为71,694.29元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：一、撤销原告綦威与被告遵义市四丰报废汽车回收有限责任公司签订的《房屋租赁合同》；二、由被告遵义市四丰报废汽车回收有限责任公司限于本判决生效后10日内返还原告綦威保证金5,000.00元，赔偿损失71,694.29元，合计76,694.29元；三、驳回原告播州区先英建材部的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3,386.00元，由原告綦威、播州区先英建材部负担2,500.00元，被告遵义市四丰报废汽车回收有限责任公司负担886.00元。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：一、上诉人先英建材部是否是本案合同当事人；二、案涉《房屋租赁合同》是否因四丰公司采取欺诈手段而应当被撤销；三、上诉人綦威对于《房屋租赁合同》是否存在重大误解；四、对于綦威提出由四丰公司退还租金、保证金以及赔偿损失的请求能否支持。关于争点一。经查，案涉《房屋租赁合同》由上诉人綦威与四丰公司签订，合同约定四丰公司将门面租赁给綦威开展经营活动，上诉人先英建材部并不是该合同签约当事人，根据合同相对性原则，先英建材部不是该合同的当事人。在《房屋租赁合同》签订以后，先英建材部搬迁至案涉门面内开展经营，但四丰公司与綦威、先英建材部并未签订补充协议，明确先英建材部也作为承租人，四丰公司至今也没有认可先英建材部是合同承租人，因此，先英建材部不是本案承租人，一审判决对此认定正确，本院予以维持。关于争点二。首先，本案上诉人綦威以受欺诈为由向人民法院起诉要求撤销案涉房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”的规定，上诉人綦威该项主张不能成立，理由如下：（1）根据上述法律规定，一方当事人以欺诈的手段订立的合同，对方当事人可以申请撤销。即欺诈的事实产生于订立合同之时，而不是订立合同以后。本案中，綦威主张四丰公司存在欺诈的事由表现为：四丰公司故意隐瞒案涉门面前空地被政府征收的事实，仍然向綦威收取租金。经查，案涉《房屋租赁合同》订立于2016年6月12日，而四丰公司与播州区影山湖街道办事处签订《播州区和平至拓宽建设项目房屋征收补偿安置协议》的时间是2018年11月23日，因此，不能证明四丰公司在订立《房屋租赁合同》时故意向承租人綦威隐瞒案涉门面及其空地被政府征收的事实。本案其他证据也不能证明该项事实存在。綦威又不能说明四丰公司在订立合同时还存在其他欺诈事由，综上，本院认定四丰公司在订立《房屋租赁合同》时并未采取欺诈手段。其次，綦威主张：被上诉人于2018年11月23日与政府签订补偿协议，而在2018年12月24日不告知綦威，仍然骗取綦威租金，构成欺诈。本院认为，綦威该项主张属于双方当事人在履行合同过程中发生的争议，并不涉及合同本身是否被撤销的问题，而属于当事人是否存在违约、是否应当承担违约责任的问题。综上所述，上诉人綦威以受欺诈为由主张撤销本案房屋租赁合同于法无据，本院不予支持。关于争点三。綦威主张存在重大误解的理由在于：其在签订房屋租赁合同的时候，相信被上诉人对于案涉门面前的空坝具备使用权，但是被上诉人没有向綦威释明该空地被上诉人不具有使用权，所以綦威产生了重大误解。经查，案涉《房屋租赁合同》约定的内容清楚明确，并无歧义。四丰公司在签约时对于租赁物确实具有使用权，在合同订立以后，四丰公司将房屋以及房屋前的空坝交付綦威承租使用，也说明四丰公司并不存在欺骗綦威的情形。本案纠纷源于政府对空坝的征收，在政府征收空坝以后，确实导致綦威不能利用空坝租赁经营。但是，这并非是綦威对合同内容重大误解所致。而且，租赁合同约定“在租赁期间，门面及空坝因政府行为或不可抗拒的因素而改变，甲方不承担责任”，这一约定明确表明，出租人提供的门面及空坝可能因为政府行为而改变。綦威对该条款并无异议，即说明綦威在签约时已知道租赁物可能在租赁期间因政府行为而改变。据此，綦威以重大误解为由主张撤销合同同样于法无据。关于争点四。本案中，綦威以行使撤销权为由提出诉讼，经本院审查，案涉《房屋租赁合同》不属于可撤销的合同，綦威提出的撤销事由均不成立，由于綦威关于由四丰公司退还租金、保证金以及赔偿损失的相关诉求均是建立在撤销合同的基础上，因其请求权基础不能成立，本院对其相关诉求不予支持。综上所述，四丰公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初7022号民事判决；二、驳回被上诉人綦威、播州区先英建材部的诉讼请求。一审案件受理费减半收取3,386.00元，二审案件受理费6,772.00元，共计10,158.00元，由被上诉人綦威、播州区先英建材部共同负担。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 任建毅审判员 陈文玉二〇二〇年八月十八日法官助理叶迪书记员霍燕