北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初1295号原告：曹豹，男，1987年9月2日出生。委托诉讼代理人：曹建忠（曹豹之父），男，1962年1月6日出生。原告：阮萍晶，女，1987年11月6日出生。二原告委托诉讼代理人：王爽，北京市房山区长沟镇法律服务所法律工作者。被告：高剑宏，男，1966年11月15日出生。委托诉讼代理人：付建秀，河北泉盛律师事务所律师。原告曹豹、阮萍晶与被告高剑宏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告曹豹的委托诉讼代理人曹建忠、原告曹豹、阮萍晶的委托诉讼代理人王爽，被告高剑宏及其委托诉讼代理人付建秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曹豹、阮萍晶向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的口头租赁合同；2.判令被告立即返还二原告位于北京市房山区xx街道xx村原化工厂院内东南角的337平方米南房、101平方米北房、80平方米的棚子、521平方米场地（上述房屋及场地价值65000元）；3.被告立即给付原告2018年7月1日至2019年12月31日的租金64800元，诉讼中变更为给付租金自2018年7月1日至实际腾退厂房、场地之日止；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月6日，二原告与李国江订立租赁合同，规定：李国江将北京市房山区xx街道xx村原化工厂的厂房、场地全部交付给了二原告。2018年5月，二原告与被告达成口头协议，约定：被告租赁上述原化工厂院内东南角的南房337平方米、北房101平方米、棚子80平方米及房屋附属的场地521平方米；被告每月给付二原告租金3600元。上述口头协议达成后，被告无正当理由未给付二原告2018年7月1日以后的租金。被告的行为违反了法律规定，严重侵害了二原告的合法权益，为维护二原告的合法权益，故诉至法院。高剑宏辩称：不同意原告的诉讼请求，原告陈述的情况不属实，原被告之间从没有过口头协议，被告自2004年使用北京龙都炉料加工厂的场地，后2009年北京龙都炉料加工厂被注销后，被告使用的场地租赁费一直交到顾册村，后高剑宏经村委会同意建房，房屋位于原化工厂南侧，有村委会盖章且标有图纸为证。被告使用涉案场地一直向村委会农工商公司交纳场地费，被告交纳租金的行为与原告无关，并且不认识原告，综上请求驳回原告的起诉。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：北京市房山区xx街道xx农工商公司（以下简称xx农工商公司）原化工厂、镀锌厂厂房、场地一直处于闲置状态。2007年起，xx农工商公司将上述厂房、场地陆续租赁给高剑宏等村民用于经营。高剑宏自2005年开始租赁使用部分厂房、场地，每年交纳租金6000元，租金已交至2018年6月30日。2014年1月21日，浙江文华控股有限公司（甲方）与xx农工商公司（乙方、以下简称xx农工商公司）签订合同书，乙方基于本院（2013）房民初字第7515号民事判决书应给付甲方借款562万元和利息及诉讼费25579元，乙方无力履行利息还款义务，乙方用原化工厂、原电镀厂两家企业的使用权出租给甲方，用租金折抵甲方债务。约定：甲方同意租赁乙方所有的厂房、场地使用权，租金用于折抵借款本金、利息、诉讼费。甲方免除乙方利息、诉讼费，所得租金用于折抵乙方借款本金562万元。租期30年，自2014年1月21日起至2044年1月20日至，并对其他事项进行了约定。2014年1月21日，浙江文华控股有限公司与李国江签订转租协议书，将与xx农工商公司签订的合同项下权利有偿转让给李国江。李国江继承浙江文华控股有限公司的权利和义务。同日，李国江与xx农工商公司签订补充协议，xx农工商公司同意浙江文华控股有限公司将合同书中的权利义务转让李国江。2016年6月16日，xx农工商公司与李国江签订补偿协议书，约定将化工厂、镀锌厂两个厂租期30年延长到40年。2018年5月6日，李国江与阮萍晶、曹豹签订租赁协议，约定李国江将从浙江文华控股有限公司承租的xx村原化工厂，闲置厂房，厂地出租给阮萍晶、曹豹。同日，阮萍晶、曹豹将租赁事宜通知xx农工商公司，xx农工商公司同意阮萍晶、曹豹接受与李国江于2016年6月16日签订的补偿协议书全部的权利义务。阮萍晶、曹豹取得xx村原化工厂，闲置厂房，厂地承租权后因租金问题未与高剑宏达成一致意见，现阮萍晶、曹豹将高剑宏等人诉至本院。对有争议的事实，本院认定如下：高剑宏否认与阮萍晶、曹豹对租赁事宜达成口头协议，不认可阮萍晶、曹豹主张的租金标准。阮萍晶、曹豹主张以张贴通知方式向高剑宏等承租人主张租金，并提交其他租户租金收据证明现在租金标准按房屋、场地面积计算。高剑宏自述承租期间自建南房4间，将承租场地分成2个院落，并出租给3个租户。阮萍晶、曹豹对于高剑宏自建房屋不同意利用，要求其恢复原状，不申请追加高剑宏的承租人为被告。本院认为，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。浙江文华控股有限公司与顾册农工商公司签订的合同书、李国江与浙江文华控股有限公司签订的转租协议书、阮萍晶和曹豹与李国江签订租赁协议虽然是双方真实意思表示，且经xx农工商公司认可，但约定的租赁期限超过二十年，超过二十年部分无效，故阮萍晶、曹豹与李国江签订的租赁协议应属部分有效。阮萍晶、曹豹基于与李国江的租赁协议取得xx村原化工厂厂房、场地承租权。阮萍晶、曹豹与高剑宏等租户形成事实上的租赁合同关系，高剑宏等租户应向阮萍晶、曹豹支付租金。现阮萍晶、曹豹与高剑宏等人未签订书面租赁合同，双方之间为不定期租赁，双方因对租金标准未达成一致意见，且高剑宏自2018年7月起至今未交付租金，阮萍晶、曹豹要求解除租赁合同、给付租金、腾退厂房、场地的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。租金标准，参照以往高剑宏与xx农工商公司的租金标准确定，阮萍晶、曹豹要求过高部分，本院不予支持。高剑宏与xx农工商公司等出租人未签订书面租赁合同，对于租赁期间在租赁场地增建房屋未进行约定，且增建房屋未办理合法建设手续，也没有证据证实取得xx农工商公司同意，现阮萍晶、曹豹对于高剑宏增建房屋不同意利用，高剑宏应予以拆除，并对租赁场地恢复原状。腾退厂房、场地时间，本院酌情考虑。高剑宏否认与阮萍晶、曹豹存在租赁合同关系，结合阮萍晶、曹豹提交的通知及自2018年6月起未向xx农工商公司交纳租金、使用费等事实，足以证实高剑宏等租户知晓阮萍晶、曹豹取得争议场地承租权，该抗辩理由，没有事实依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、阮萍晶、曹豹与高剑宏之间的房屋租赁合同于本判决生效之日解除。二、高剑宏于本判决生效之日起十日内给付阮萍晶、曹豹自2018年7月至本判决生效后二个月内的租金（按每年6000元计算）。三、高剑宏于本判决生效之日起60日内腾退位于北京市房山区xx街道xx村原化工厂院内东南角的厂房、场地；如逾期未能按时腾退厂房、场地按月租金3600元标准支付使用费。四、驳回阮萍晶、曹豹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元，由阮萍晶、曹豹负担640元（已交纳），由高剑宏负担70元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯永良二〇二〇年八月三十一日法官助理 王泽磊书 记 员 隗美娜