江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终597号上诉人（原审原告）：周爱萍，女，1985年8月27日出生，汉族，住江西省乐平市。被上诉人（原审被告）:乐平华润置业有限公司,住所地江西省景德镇市乐平市翥山天城S8-101至102。法定代表人:魏太阳，系公司总经理。委托诉讼代理人：王伟，江西护三农律师事务所律师。委托诉讼代理人:邬丹，江西护三农律师事务所律师。上诉人周爱萍与被上诉人乐平华润置业有限公司（以下简称华润置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省乐平市人民法院（2020）赣0281民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人周爱萍、被上诉人乐平华润置业有限公司委托诉讼代理人王伟、邬丹参加了诉讼。本案现已审理终结。周爱萍上诉请求：1.撤销乐平市人民法院(2020)赣0281民初1525号民事判决，依法改判被上诉人赔偿上诉人逾期交房违约金人民币95462.28元；2.一审、二审的全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与被上诉人是商品房买卖合同关系。被上诉人曾经因为想要解除该商品房买卖合同，向人民法院提起诉讼，后经二审调解，合同继续履行，商品房买卖合同关系成立。在合同接下来的履行过程中，被上诉人只按时完成了办理不动产权属证书一项义务，另一项交房的义务在2020年3月16号才完成。根据购房合同的第十一条的约定及二审调解的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。通过庭审调查，已经证实被上诉人的2020年3月16日之前没有通知上诉人办理交付手续，也没有签署房屋交接单。根据购房合同第九条中第1-（2）的约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金。被上诉人应当赔偿上诉人逾期交房违约金人民币95462.28元；2.一审法院认定的事实错误，适用法律不当。第一，景德镇市中级人民法院达成调解的时间错误，2018年8月6日达成调解，并不是2018年8月16日；第二，上诉人在2020年2月将房产出卖时，只是在相关政府单位办理了房产的过户手续，因为上诉人一直没有取得该房产的使用权，所以并没有向购买方李青龙和王琴夫妻交付房产。直到2020年3月被上诉人才与购买方李青龙与王琴夫妻办理完毕交房手续及交房全部内容。第三，购房合同的第十五条的约定内容在二审调解时已经发生了变更，变更如下：乐平市华润置业有限公司与周爱萍签订的商品房买卖合同，双方同意继续履行，周爱萍在本调解协议签订后二十日内付清购房余款。付清余款后，乐平市华润置业有限公司按照正常流程交房办理交房手续，并同意在周爱萍交清房款后六十日内办理不动产权属证书，办理不动产权属证书。但是办理不动产权证书和交付房屋没有关系，被上诉人还应当将房屋交付给上诉人。第四，一审法院认定的商品房买卖交易习惯不符合法律规定。购房合同中及中院调解书已经明确的约定了交房的流程及应当办理交房手续，故不适用于《合同法》第六十一条规定的合同约定不明的补救条款。一审法院适用法律不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案上诉人出售房屋是处分所有权的表现，并不表明其占有过该房产。原审判决在没有任何证据证明被上诉方通知或已经办理交房手续的情况下，仅以办理、交付不动产权属证书和上诉人转让了该房产的所有权就代表2018年8月被上诉人已经完成商品房交付，没有任何约定和法律依据。乐平华润置业公司辩称：对方的上诉请求没有事实和法律依据。第一，被上诉人没有延期交房。因为原商品房买卖合同交房期限已被景德镇市中级人民法院调解书作了改变，调解书上对交房日期没有明确的规定，只说明了上诉人交清房款后，被上诉人按照正常的程序交房。所以对交房的期限没有明确约定。商品房买卖合同的期限不能作为上诉人认定被上诉人违约的依据。第二，被上诉人已经按照双方的约定交付房屋给上诉人，不存在违约情形。上诉人主张被上诉人2020年3月16日交房不符合法律规定，也与事实不符。因为上诉人的房屋于2020年2月21日就已经出卖给他人，没有交房就不会存在出卖行为。周爱萍向原审法院起诉请求：1.请求法院依法判决被告向原告支付逾期交房违约金合计人民币95462.28元；2.请求法院依法判决本案的诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实如下：2017年7月1日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定：原告向被告购买商品房，房号为翥山天城第5号楼302室，建筑面积116.96元，单价每平方米：4832.42元，付款方式为首付113200元，余款银行按揭贷款，交房时间为2017年10月30日前。原、被告因故发生纠纷，后被告起诉解除商品房买卖合同，乐平市人民法院一审判决驳回被告的诉讼请求。后被告上诉到景德镇市中级人民法院，经景德镇市中级人民法院调解，2018年8月16日双方达成调解，原告与被告双方同意继续履行商品房买卖合同，原告在本协议签订后20日内付清房款余额。调解协议生效后，原告按时履行了调解协议，支付了购房款。被告在2018年8月29日，为涉案房子办理了不动产权证（产权人为原告周爱萍），并交付给了原告。之后，原告在2020年2月21日将该房子卖给了第三人李青龙和王琴夫妻。2020年3月16日被告向原告开出了一份“交房通知”。原告认为：被告存在逾期交房，构成违约，根据双方约定的合同，被告应向原告支付逾期交房金为人民币95462.28元（563*565200*3/10000=95462.28元）。为此，原告依据《中华人民共和国合同法》及商品房买卖合同等相关规定，向原审法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。原审法院认为，本案的争执焦点为：被告乐平华润置业有限公司是否存在违约逾期交房，根据本案查明的事实，原、被告虽然在购房合同中约定2017年10月30日交房，但双方因故发生纠纷产生第一次诉讼，该次诉讼最终经江西省景德镇中级人民法院主持调解结案。在该案中原、被告双方达成一致意见，调解书中第一条即是：“乐平市华润置业有限公司与周爱萍签订的商品房买卖合同，双方同意继续履行，周爱萍在本调解协议签订后二十日内付清购房余款。周爱萍付清房款后，乐平华润置业有限公司按照正常交房流程办理交房手续，并同意在周爱萍交清房款后六十日内办理不动产权属证书”。故原、被告的合同履行已然发生中断，原、被告就不应受原合同履行期限的约束。景德镇中级人民法院的调解书生效后，原告按协议的内容履行了自己的义务，被告在2018年8月29日为原告办理了产权证书，同年10月9日交付了原告。根据原、被告的购房合同第十五条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记……”的约定以及商品房买卖交易习惯，办理产权登记（所有权的转移）是商品房买卖完成交付的最后一道手续。因此，被告不存在违约逾期交房。涉案房产原告于2020年2月21日卖给他人，原告以被告于2020年3月16日“交房通知”主张被告逾期交房与事实不符。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。占有属人对物的关系，表现为人对物的事实上的控制和支配，本案原告将房产出卖的行为是其对房产进行处分的表现，是以表明其早就已经占有该房产，而非其陈述的被告在原告将房屋出卖过户后，尚未交付房屋，交付并不以是否有书面的交付手续为认定标准。综上所述，原告的诉讼请求不成立，应依法予以驳回。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国合同法》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二第之规定，原审判决：驳回原告周爱萍的全部诉讼请求。二审中，双方没有提交新证据。原审判决认定华润置业诉周爱萍商品房销售合同纠纷一案的调解时间为2018年8月16日有误，应为2018年8月6日，本院予以纠正。二审查明的其他事实与原审一致。本院认为，结合双方当事人的诉辩情况，本案二审争议焦点为华润置业履行涉案合同过程中是否存在逾期交房的违约情形。周爱萍上诉提出，华润置业虽为其办理了房屋产权登记，但未办理房屋交接手续，按照双方订立的《商品房买卖合同》，华润置业应承担违约责任。本院认为，根据本案现有证据，不能证明华润置业于周爱萍付清房款后及时向其发出了交房通知、办理相关交房等交接事宜，华润置业未能妥善履行涉案《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定的“房屋交接”、“交付使用”义务。但华润置业就涉案房屋已为周爱萍不动产权证，代表华润置业已完成涉案房屋的交付。该“交付”行为相对“交付使用”使周爱萍对涉案房屋取得了更为完整的物权权能，其后续成功出卖涉案房屋即是该体现。再者，涉案房屋系现房，周爱萍取得涉案房屋不动产权后，即享有使用权利，也取得了相应权利外观。根据周爱萍自述，其后续买卖房屋时，通过物业借取钥匙，以便购房人看房。由此可知，华润置业虽未妥善履行交接义务，但物业公司基于周爱萍系涉案房屋所有权人，能够配合其行使相关房屋使用权利。据此，华润置业履行合同过程中，虽有瑕疵，但基本履行了合同义务，实现了合同目的，不需承担违约责任。综上所述，上诉人周爱萍的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审判长 周 杲审判员 陈苾铃审判员 徐 骥二〇二〇年八月三十一日书记员 张 欣