山东省烟台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁06民终4278号 上诉人(原审被告）：王国华，女，1972年10月19日出生，汉族，住烟台市莱山区。 委托诉讼代理人：潘丽学，上海市德尚（烟台）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谭芝灵，女，1983年8月13日出生，汉族，住烟台市莱山区。 委托诉讼代理人：姜危晴，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。 上诉人王国华因与被上诉人谭芝灵房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市莱山区人民法院（2019）鲁0613民初1466号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人王国华上诉请求：撤销一审判决,发回重审或者依法改判;一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、自2008年开始，上诉人一直租赁涉案房屋，房东为李健。上诉人在租赁期间平均每2-3年对涉案房屋进行一次装修，每次都花费大额的装饰装修等费用。最近一次装修在2018年左右，花费在40万元左右。因无力自主经营，2019年上诉人拟与他人合租涉案房屋，上诉人征求房主李健的意见，李健也同意上诉人与他人合租。后被上诉人提出其合伙经营的人较多，想将在涉案房屋全部承租下来，不想跟上诉人合租。为避免装修等损失，上诉人同意将涉案房屋整体出租给被上诉人。2019年4月23日，上诉人与李健签订了房屋租赁合同，再次续租涉案房屋，租赁期限三年，第一年的租赁费为16万元；同日，上诉人与被上诉人签订了房屋租赁合同，租赁期限亦为三年，第一年的租赁费为25万元。2019年4月21日，上诉人将涉案房屋钥匙一把交付给被上诉人，同意被上诉人对涉案房屋进行装修改造使用，自此被上诉人开始占有并使用涉案房屋。2019年5月6日，房东李健知道上诉人与被上诉人签订了房屋租赁合同并将涉案房屋交付被上诉人使用，因不同意转租，其委托山东齐鲁(烟台)律师事务所律师向上诉人发出律师函，要解除房屋租赁合同。后经协商，2019年5月21日，李健(李健的会计、大哥带着李健已签字的协议)、上诉人、被上诉人签订三方协议，约定：李健直接将涉案房屋出租给被上诉人，房租差价9.8万元由上诉人直接支付给李健，本协议三方签字并且上诉人按协议约定将款项支付给李健后生效。协议签订当日，上诉人向李健支付5万元；上诉人提出需要确认下其放置在涉案房屋内的设备(该设施约价值33万元)完好后，才支付余款4.8万元，李健与被上诉人也同意；上诉人先行离开到现场查看发现自己的设备被被上诉人破坏，随即通知了李健的会计，也联系了被上诉人。2019年5月23日，因联系不上被上诉人，上诉人再次到涉案房屋处查看，发现涉案房屋已被被上诉人加设了锁，上诉人无法进入。自此涉案房屋一直由被上诉人实际控制、占有使用。二、上诉人与被上诉人之间的租赁合同应为无效。一审法院判决解除租赁合同错误。被上诉人在与上诉人签订租赁合同时，知道李健不允许上诉人转租。从三方协议的内容看出李健同意直接出租给被上诉人，从始至终未同意上诉人将涉案房屋转租给被上诉人。故上诉人与被上诉人于2019年4月23日签订的《房屋租赁合同》自始无效，一审法院认为该《房屋租赁合同》合法有效错误；进而判决该《房屋租赁合同》解除错误。三、被上诉人实际控制并占有使用房屋，一审法院判决上诉人向被上诉人返还租金、赔偿违约金等错误。一审法院认为三方协议未生效、被上诉人无法继续使用涉案房屋，判决上诉人向被上诉人返还租金、赔偿违约金、配合办理房屋交接返还手续错误。（一）本案中的三方协议系三方多次协商后作出的意思表示，同时，一审法院的判决无法解决本案的纠纷，反而可能造成诉累。（二）被上诉人租赁房屋系为占有使用房屋，而其实际上一直占用使用房屋，合同目的已经实现，其合法权益并未受到任何侵犯。无论是上诉人还是房东李健从未要求被上诉人搬离涉案房屋。上诉人有权要求被上诉人返还涉案房屋内上诉人所有的设备。（三）房东李健出租房屋的目的收取租金，现其已经收取的年租金达21万元，远远大于其预期收取的租金(租赁合同约定的16万元)，其合法权益也未受到任何侵犯。反观上诉人，其承租涉案房屋的11年期间，为涉案房屋的装饰装修、安置设备花费巨大，增加了涉案房屋的价值，提高涉案房屋的租金，反而迟迟拿不到其所有的设备，其合法权益受到了侵犯。四、一审法院认为三方协议未生效，不能产生解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同的效力错误。按照我国合同法的规定，书面合同自签订之日起成立，依法成立的合同，受法律保护。本案中的三方协议已经依法成立，解决了三方之间的租赁关系，应该受到法律保护。并且，三方协议以实际履行的方式实现了合同的生效。（一）上诉人与李健的租赁合同，在上诉人收到李健委托齐鲁所的于景利律师发出解除合同的律师函时，已经解除。（二）上诉人与被上诉人之间的租赁合同，以被上诉人向上诉人退还合同原件的方式完成了解除。（三）自2019年4月21日起至今，被上诉人一直占有使用涉案房屋，李健按照三方协议应收的年租金为25万，其实质上已经收到21万元（含上诉人支付的16万租金和5万元租金差价），李健从未阻碍被上诉人使用房屋，故李健与被上诉人之间的租赁合同应该成立并生效。（四）对于三方协议中所附的上诉人按照约定将款项支付给李健的生效条件，上诉人已经向李健支付了5万元，李健已经接受了，并且未对被上诉人实际控制、占有使用房屋提出异议。至于剩余的4.8万元，李健和被上诉人均同意上诉人将自身物品搬出涉案房屋后再支付剩余的4.8万元，上诉人因物品被被上诉人毁坏才暂未支付该款项。即使一审法官认为上诉人未支付的理由不当，该4.8万元也应为上诉人对李健的欠款，不应该作为阻碍合同生效的条件。综上，三方协议以实际履行实现了生效。 被上诉人谭芝灵答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。1、涉案租赁合同合法有效。上诉人主张无效不成立。上诉人将房屋租赁给被上诉人出示房主李健的授权委托书，告知李健同意。即便李健不同意转租，按照合同法第224条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。按照上述规定，即便是出租人不同意转租，也不会导致整个合同无效。上诉人的上述请求不成立。2、上诉人主张三方协议已生效也不成立。三方协议第8条明确约定，经三方签字，并且乙方即上诉人按照协议约定将款项支付给甲方即出租人后生效，该协议是附生效条件的协议，在按照合同法的规定，在条件成就时生效。上诉人并未将款项全部支付给出租人，生效条件并未成立，一审法院认定三方协议不生效正确。3、三方协议未生效，所以上诉人与出租人之间的房屋租赁合同予以解除，导致被上诉人与上诉人之间的房屋租赁合同无法继续履行。上诉人主张的被上诉人实际占有使用涉案房屋主张不成立。自被上诉人提起诉讼后，被上诉人占用房屋并非使用房屋，而是在解决双方纠纷前对房屋的保管。 原审原告谭芝灵向一审法院起诉请求：1、解除原告谭芝灵与被告王国华于2019年4月23日签订的《房屋租赁合同》，被告配合原告办理房屋交接返还手续；2、被告王国华立即偿还原告谭芝灵自2019年6月1日至2020年5月30日期间的房租250000元、货款50000元、物业费及电费7350元、违约金12500元、损失60000元，合计379850元；3、诉讼费用由被告承担。审理中，原告增加第2项诉讼请求中违约金数额为37500元、损失数额为80500元。 一审法院认定事实：一、被告原与李健存在房屋租赁合同关系，被告从李健处租赁烟台市莱山区房屋（简称涉案房屋），装修后经营美容美体业，期限至2019年4月。 二、2019年4月23日，被告与李健签订《房屋租赁合同》，约定：被告继续承租涉案房屋用于美容美体推拿足疗，租赁期为2019年5月1日至2022年4月30日，第一年租金160000元，第二、三年租金分别200000元，于每年5月1日前付清，租赁期间被告不允许转租，房屋租赁期间被告未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋的，李健有权立即解除合同。合同中另约定了其他权利义务。同日，被告向原告出具委托书并与原告签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同）。委托书载明“委托书此委托王国华签订黄海路45号门头租赁合同一事全权负责委托人：李健2019.4.20”。涉案合同约定：被告承诺对涉案房屋拥有产权，将该房屋出租给原告使用，租期从2019年6月1日至2022年5月30日止，租赁用途美容美体足疗按摩，年租金250000元，每年4月23日付房租；因被告房屋产权纠纷事宜，无法租赁给原告正常使用，原告有权解除合同，并有权要求被告支付合同总租金5%的违约金，若支付的违约金不足以弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。涉案合同中另约定了其他权利义务。涉案合同签订后，原告当日向被告转账支付2019年6月1日至2020年5月30日房租250000元；2019年4月26日，原告向被告转账支付2019年5月至12月期间物业服务费5449元及电费1900元，被告将余额1900元电卡交付原告使用。原被告另口头约定，被告将涉案房屋内部分物品以50000元价格转让于原告。原告于2019年4月18日向被告支付转让款10000元，4月21日又向被告支付转让款40000元，当日付完转让款，被告向原告交付涉案房屋钥匙一把，同意原告对涉案房屋进行装修改造使用，之后被告又向原告交付钥匙一把。 三、原告装修中，李健发现被告将涉案房屋转租给原告。原告知晓被告向其出具的委托书并非李健本人出具后，向黄海路派出所报案，该所留存了与原告所持涉案合同及委托书原件核对无异议的复印件以及被告与李健签订房屋租赁合同的复印件，法院审理中进行了调取。2019年5月21日，李健（甲方）与被告（乙方）、原告（丙方）签订《协议书》（简称三方协议），载明：“鉴于：1、2019年4月23日，甲方与乙方签订《房屋租赁合同》，甲方将其位于烟台市莱山区房屋租赁给乙方使用。租赁期限为叁年，自2019年5月1日起至2022年4月30日止。租赁房屋第一年的租金为壹拾陆万元整，第二年和第三年的房屋租金均为贰拾万元整。租赁期间乙方不得将租赁房屋转租。合同签订前，乙方已接收并实际使用租赁房屋。另，乙方在合同签订后向甲方支付第一年租金壹拾陆万元整。2、2019年4月23日，乙方与丙方签订《房屋租赁合同》，乙方将所承租甲方位于烟台市莱山区的房屋转租给丙方。租赁期限为叁年，自2019年6月1日起至2022年5月30日止。租赁房屋的年租金为贰拾伍万元整。合同签订后，乙方将转租房屋交付丙方装修使用，丙方已向乙方支付第一年的租金贰拾伍万元整。3、因乙方未经甲方同意将所承租房屋转租给丙方，甲方于2019年5月6日委托律师向乙方发送律师函，按合同约定要求与乙方解除于2019年4月23日签订的《房屋租赁合同》。甲、乙和丙叁方经自愿协商后签订本协议，以资各方信守。一、甲方和乙方均同意于2019年5月21日解除双方于2019年4月23日签订的《房屋租赁合同》。甲方应退还乙方未使用房屋期间的租金152000元整。二、乙方和丙方均同意自2019年5月21日解除双方于2019年4月23日签订的《房屋租赁合同》。乙方应退还丙方房屋租金250000元整。三、甲方与丙方另行签订《房屋租赁合同》，由丙方承租甲方位于烟台市莱山区房屋。四、甲、乙和丙叁方经协商，租金退还按以下方式执行：由乙方将收取丙方的租金250000元直接转付给甲方，作为丙方向甲方支付的第一年房屋租金。甲方无须向乙方退还租金，扣除乙方未使用房屋期间的租金152000元后，乙方应在本合同签订当日再向甲方支付98000元，即视为乙方已将租金250000元全额退还给了丙方。五、乙方按本合同约定履行完毕后，甲方、乙方和丙方关于房屋租赁及转租等事宜即一次性解决完毕，未尽事宜，甲、乙和丙叁方均放弃一切权利，不再互究。六、本合同上载明的地址即为各方的送达地址，任何一方可以特快专递或者直接送达方式送达文件。任何一方更改地址应在3日内书面通知对方，未及时通知造成特快专递无法送达，无法送达之日即视为更改地址方已收到对方所送达的资料，并承担由此产生的一切法律后果。特快专递和直接送达双方均应签收，不得以任何理由拒绝签收。如一方拒签，拒签之日即视为拒签方已收到所送达的资料，并承担由此产生的一切法律后果。甲乙丙叁方均同意本合同载明的地址适用于各方发生诉讼时的有效司法送达地址。七、因履行本合同发生争议应友好协商解决，协商不成任何一方可依法向烟台市莱山区人民法院起诉。因诉讼所支出的诉讼费用，诉讼保全担保费和律师费均由败诉方承担。八、本协议经甲、乙和丙叁方签字并且乙方按本协议约定将款项支付给甲方后生效。一式叁份，甲、乙和丙叁方各执壹份。”落款有三方签字捺印。当日三方协议签订后，原告将涉案合同及委托书的原件交还给被告，被告已经撕毁；同日，被告通过微信向李健转账支付50000元。之后，被告因原告在涉案房屋加锁导致其无法进入涉案房屋搬东西，而未再向李健支付余款48000元，原告与李健至今也未签订租赁合同。 四、关于被告未向李健支付48000元、原告与李健未签订租赁合同的具体情况。原告主张，因被告未向李健支付48000元，三方协议至今未生效，原被告之间的合同尚未解除，所以李健未与原告签订租赁合同。原告举证2019年4月25日、4月26日两日内原被告微信聊天记录，证明被告东西已经全部搬完同意原告进行装修，被告将自己部分物品卖给原告以外的人，涉案房屋现在留存的物品全部系被告卖给原告的物品，原告有处置权，被告无权主张权利。微信记录中，被告告知原告4月26日东西全部搬完，原告告知被告4月26日装修工人到店开始动工；原告说被告把东西卖给别人不得劲自己要花好几千去买，被告说是原告不要所以才一万打包给了那个女的。被告对聊天记录的真实性予以认可，但对内容有质疑，称我把房子租给原告，东西是250000元房租外赠送的，后来我们签订了三方协议，相当于我和原告之间解除合同，就是我不租给她了，她要租房东的，那么我送给她的东西肯定要拿回来，并且签三方协议的时候就约定给我七天时间把屋内东西全部拉走，所以涉案房屋内除了50000元原告购买的物品，所有的物品都是属于我的。被告举证其在签订三方协议时的现场录音，证明签订三方协议时，三方为48000元达成一致协议，给被告五天的时间搬走价值330000元的东西，48000元的给付前提是东西没有损坏，但是原告把东西损坏了一部分，三方协议签订第二天原告就在涉案房屋的门上又加了一把锁，导致被告无法把东西搬出来。录音内容中显示，三方在三方协议中签字后，被告方提出25万**边包含30万的东西，要把东西拿出来；原告称，什么意思？没明白。被告及朋友答：25万**面不光是房租有东西，门头就7万；二楼所有的软装都在里面，我是去撤了还是你们给我钱？原告提出，钱都已经给了，那把5万元退了。被告认为，5万和25万没有关系，是两个清单，5万单子里没有的，是因为原告给25万才加的两个床，但是现在25万都是房租了。商量一段时间后，原告同意被告五天内去拆一部分物品。之后，被告微信支付李健50000元并单方对万蕾提出，验一下房子里面的东西再付48000元。原告质证称，对录音证据真实性无异议，证明内容不认可，录音中原告及李健方均没有在签订三方协议时同意48000元用于赔偿被告损失，录音中多次提到三方签字并付款后生效，被告对付款后三方协议生效是明知的，其主张三方协议已经生效且原被告之间的合同已经解除是不成立的。被告举证其与李健公司的法律顾问于律师、李健公司会计万蕾的微信聊天记录，证明于律师和万蕾微信中告知被告，签订三方协议后原合同作废；涉案房屋另加一把锁不是李健加的，是原告不同意和李健签订合同。被告举证三方协议签订后其向原告发送的微信内容，证明已告知原告因她不开锁造成的损失由她负责。被告举证的其与法律顾问之间的微信聊天内容：被告在签三方协议前向法律顾问提出“第一个问题是，签三方合同前我要求先相互解除合同。第二个问题：李健既然想签三方合同，让我把丙方的房租25万全盘转给他，那么我让了租房一个月的装修时间也应该是他接手，不应该扣我8000元。第三个问题：这个三方合同第五条应该加上丙方。”法律顾问回复“王总，我把你的意思跟李健说了，李总的意见是：如果您不愿意签订三方协议，房子他不租给你转租的人了，解除合同收回房子后他再另行找人出租。你与第三方的事情您和第三方自行解决。现在只解决跟您解除合同的事情。希望您能尽快回复意见，谢谢”、“三方协议已经包含了解除合同的内容”、“您还是找个律师帮您看看吧，我建议您尽快决定，拖的时间越久您的损失会越大”。被告举证的其与李健公司会计万蕾微信聊天内容：2019年5月23日被告提出“谁把门加锁了，我们没有办法搬我们的东西…这个房子你们解除合同我退给你们，需要把原来的所有属于我们自己的可移动的个人财产都搬走是应该的吧？”万蕾回复“我已经问过律师了，因为第三方不同意与李健签订租赁合同了，你有义务从第三方把房子收回来，并按合同要求恢复原状后通知李健过去交接房屋。另外，门上的锁不是李健加的。”“请尽快交付，逾期一天要按800元的标准结算租金。”被告回复“我与第三方已经解除合同了，所以目前就是咱们两方的事情了，你们去看房我们退房，然后结清余下房租即可。我2019.4.23给李健租房现金16万，万蕾代收的有收据为证。2019.5.21我又给李健招商银行打款房租人民币五万元整”、“原来我租房子的样子你们有标准吗？”、“给个标准我好收拾一下房子”、“还有我租房李健黄海路45号商铺11年，你们什么时候给我开正规发票，我好冲账”。之后，被告又通过微信向原告发信息“当初房东大哥说好的给我们五天搬离属于我们的所有硬件设施和物品，现在你们私自把大门上锁了，由此造成的所有损失你们要全部承担”。原告质证称，对被告举证与法律顾问及万蕾微信聊天内容的真实性无法确定，聊天记录不能证明被告主张，被告交付两把钥匙给原告后，原告发现被告手中仍有钥匙，所以就加了一把锁，时间记不清楚了；对被告与原告聊天内容真实性认可，但仅是被告单方陈述，不能作为证据使用，设备物品已转让给原告，所有权归原告。 五、关于货款50000元包含内容及租金250000元包含内容。被告自行制作5万物品清单及扣押物品清单各一份，原告认为两份清单中物品均是5万购买物品范围，并提出扣押清单中部分项目在被告向原告交付涉案房屋时并不存在。因在李健发现房屋转租前原告已对房屋进行装修，故法院组织双方当事人到现场查看核对。原被告查看核对后确认：5万物品清单项目都在，被告装修中已经将5万清单中的太阳能、海信大5P、大3P立式空调各1台、海尔3P立式空调2台、美的挂式空调7台、美的空气能热水器1台、海尔挂机热水器1台拆卸下来放在房屋内；5万清单中的二楼汗蒸房（被告制作清单中载明价值15万元）原告未拆卸，保留被告交付时原状。原告庭审中表示，二楼汗蒸房拆卸后不具有价值，即使要求被告返还5万元诉请不被支持，亦同意在返还房屋时将二楼汗蒸房随房屋一并返还给被告，同意现状返还房屋。原被告对被告制作扣押清单中各项目有争议，可以确认无争议内容为：1楼中吧台没有了，1楼地板被拆卸放在屋内，1楼天花板造型破坏掉没有了，2楼电热大炕被拆除，3、4楼保持原状，3部监控被拆卸下来放在屋内；争议内容为：被告认为共有6部监控，原告不认可；被告认为2楼四个房间的精装软饰及窗帘、走廊精装软饰没有了，原告认为现场中的状态就是交付的状态，都在；被告认为2楼玻璃拉门隔断没有了，原告认为交付时就没有玻璃拉门隔断。 六、关于原告主张的损失80500元。原告举证其与烟台美间居装饰设计有限公司于2019年4月28日签订的《装修合同》、该公司为其开具的收款收据以及烟台市芝罘区一泰光电广告制作室开具的收据，证明原告因被告原因无法继续承租涉案房屋造成实际损失80500元，原告均是以现金方式支付，砸墙已经施工完毕了，其他费用正在和该两公司协商解决。两张收据中分别载明“砸墙运垃圾10000元、预付款27500元”、“门头发光字显示屏制作定金43000元”。原告庭审中主张，电卡余额300多元。被告质证称，对真实性有异议，开庭前原告说门头和显示屏8万多，现在又说有砸墙费，前后矛盾，而且我以前留下的门头显示屏还在房屋外。 七、被告申请追加李健为本案第三人，法院联系李健送达时，李健表示不会出庭参加诉讼，但可以配合法院调查。为查清相关案件事实，法院对其制作调查笔录。李健称：签订三方协议后，王国华仅支付我50000元，余48000元至今没有付给我，三方协议没生效，我和王国华签订的租赁合同还没有解除，所以我不能和谭芝灵签合同；王国华和谭芝灵的约定以及纠纷我不清楚；我发现房子又在装修就落实，发现王国华违约转租了，委托书不是我出具的，她应给我赔偿；签订三方协议时我不在场，录音内容、王国华和律师及万蕾的聊天记录是否属实，我不清楚；这个房子是我从开发商处购买的，目前还没办出房产证。原告质证称，李健也认可因被告未支付48000元，所以三方协议没有生效，不能和原告签订合同，可以证明是因被告原因导致原被告之间合同无法继续履行，被告应承担违约责任。原告质证称，有异议，三方协议签订好后，大家都同意我拉走属于我的物品，李健表示我付了210000元房租给他，我和李健签订合同租金是160000元，收210000元代表李健和原告签订合同了，否则李健无权收210000元；我去房管局查过，涉案房屋登记在黄海明珠名下；李健律师找我签订三方协议，说明李健认可这个房子可以转租给原告。 一审法院认为，原被告于2019年4月23日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。 本案中，被告与李健于2019年4月23日签订的租赁合同中明确约定不允许被告未经同意转租涉案房屋，而被告以向原告出具非李健本人书写的委托书的方式，让原告误以为被告对涉案房屋具有出租权利并与其签订租赁合同，导致李健发现被告转租后，原告无法继续使用涉案房屋，给原告造成损失。即使为妥善解决各方之间租赁关系及纠纷，原被告与李健经协商签订了三方协议书，但被告在签订三方协议书并撕毁各方之间签订合同原件后，却不顾及三方协议书的生效条件，又首次提出要求原告返还物品或支付价款并单方以此为由拒绝支付李健48000元，违反诚实信用原则，被告行为直接导致三方协议书未生效。三方协议书未生效，亦不能产生解除原被告签订的租赁合同的法律效力，原被告之间的租赁纠纷应回归至李健不同意被告转租的事实前提下解决处理。现原告已知晓被告不具有涉案房屋转租权利，无法继续使用涉案房屋，被告行为构成合同中约定的“因被告房屋产权纠纷事宜，无法租赁给原告正常使用”情形，原告据此主张解除合同，并要求被告按合同约定支付合同总租金5%的违约金37500元，符合法律规定，本院予以支持。 被告提供的录音证据、微信聊天记录等，均不能证明原被告及李健在签订三方协议书后更改了协议书的生效条件，即使录音中被告主张25万元房租中包含一部分装饰装修物品，原告同意其拆卸，亦不能证明原告同意更改三方协议书的生效条件，被告主张48000元的支付前提是东西没有损坏，不能成立，其主张三方协议书已生效，原被告之间租赁合同已解除，依据不足，本院不予采纳。 合同解除后，原告应向被告返还涉案房屋，被告应退还原告未使用租赁期间的房屋租金。原被告签订合同中约定租期从2019年6月1日至2022年5月30日止，原告已支付被告一年租金250000元及物业服务费5449元，自2019年5月李健发现涉案房屋转租起，原告即停止使用涉案房屋并在三方协议书未生效的情况下及时于6月诉至本院要求解除合同。本院认为，因被告违约造成原告自2019年5月起未使用涉案房屋，原告要求返还房屋租金250000元及物业服务费5449元，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告返还房屋状态及物品范围。原被告基于租赁合同所达成的原告以50000元购买被告涉案房屋内部分物品的口头协议，已基本履行完毕，且部分物品被原告从房屋内拆卸下来，故原告要求返还50000元，本院不予支持。被告主张250000元租金中包含涉案房屋内部分装饰装修及物品，原告不认可，主张均为货款50000元购买范围。本院认为，原被告签订合同中仅约定250000元为年租金，而未约定250000元包含装饰装修或物品的范围，被告自行制作的扣押清单及50000元清单并不能证明扣押清单系250000元包含范围。因被告向原告交付涉案房屋时确系具备一定的装饰装修内容，原告主张50000元购买范围包含装饰装修内容亦不符合常理，故50000元购买范围不应包含装饰装修内容。但鉴于被告交付房屋时的装饰装修内容已由被告在原承租期内使用，且原告已经投入费用进行重新装修，故涉案房屋内装饰装修内容对原告而言并不具有使用价值。结合原告庭审中表示同意现状返还房屋，并同意将50000元购买范围内未拆除的汗蒸房随房屋一并返还给被告，本院认为，原告拆卸下来的50000元购买范围内的太阳能、海信大5P、大3P立式空调各1台、海尔3P立式空调2台、美的挂式空调7台、美的空气能热水器1台、海尔挂机热水器1台，因转让行为完成应归原告所有，除此之外涉案房屋内其他装饰装修及物品可依现状返还给被告，被告应配合原告进行交接返还，故原告要求被告配合办理房屋交接返还手续的诉讼请求，本院予以支持。原告接收涉案房屋后进行装修产生费用损失，电费已经实际产生花费且原告陈述余额不足300元，故已实际花费电费应包含为原告的损失，原告要求被告返还电费1900元，本院不予支持，电卡内剩余电费可以在交接返还房屋时由被告进行电卡内剩余价值的返还。原告举证的装修合同及收据，可以证明其产生了装修损失，但不足以证明其实际损失超过其主张的违约金37500元，故其要求被告赔偿损失80500元，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年12月18日判决：一、解除原告谭芝灵与被告王国华于2019年4月23日签订的《房屋租赁合同》；二、被告王国华配合原告谭芝灵办理房屋交接返还手续，于判决生效后十日内履行；三、被告王国华返还原告谭芝灵2019年6月1日至2020年5月30日期间房屋租金250000元、2019年5月至12月期间物业服务费5449元，并赔偿违约金37500元，计292949元，于判决生效后十日内履行；四、驳回原告谭芝灵的其他诉讼请求。如果被告王国华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3740元，由原告谭芝灵负担893元，被告王国华负担2847元。诉讼保全费2420元，由被告王国华负担。 本院审理期间，上诉人王国华提交2019年4月22日，上诉人与被上诉人的微信聊天记录二张。证明被上诉人在签订合同前已经知道李健不同意将涉案房屋转租给被上诉人。上诉人已经承租涉案房屋十几年，每两三年就对涉案房屋进行一次装修，所以李健同意以远低于市场价的价格出租给上诉人。从微信聊天记录可见，上诉人告知被上诉人涉案房屋正常的租金最少30万元，因为上诉人告诉李健其入股、与被上诉人以股份制的方式合用房屋，李健才默许房屋租赁事宜的。故被上诉人在2019年4月23日与上诉人签订租赁合同前，已经明知李健不同意转租，其仍然与上诉人签订了房屋租赁合同，其无权向上诉人主张违约金或赔偿。对此，被上诉人谭芝灵质证称，对微信聊天记录真实性无异议，但对证明内容不认可。从聊天记录无法看出“大哥”是指谁，所谓的大哥并没有明确指向李健或出租人，所以对于证明内容不认可，证明不了上诉人的主张。所谓的大哥也是上诉人在讲，并非被上诉人所述，我方也不清楚大哥到底是谁。即便大哥是指李健，从上诉人的谈话内容来看，也是上诉人告诉被上诉人房东是同意转租的。 本院审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，上诉人、被上诉人2019年4月23日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同成立并生效。因现有证据和事实不能证实上诉人的转租行为得到出租人李健的同意和认可，也不能证实被上诉人知悉上诉人无权转租涉案房屋，故致使上诉人、被上诉人间订立的房屋租赁合同不能履行的过错责任应由上诉人承担。一审法院支持被上诉人解除该房屋租赁合同的请求，正确、合法。上诉人主张该房屋租赁合同无效，理由不当，本院不予采纳。上诉人主张被上诉人知悉上诉人无权转租，证据不足，本院不予支持。因涉案房屋内尚有部分装饰装修及物品应依现状返还给上诉人，一审法院判决上诉人配合被上诉人办理房屋交接返还手续并无不妥，上诉人对此所提异议，证据不足，理由不当，本院不予采信。从2019年5月21日案外人李健与上诉人、被上诉人所签三方协议的内容及履行情况看，上诉人没有按照协议约定支付款项，导致三方协议没有生效是客观事实，对此，上诉人应承担全部责任。因三方协议没有生效，上诉人、被上诉人基于房屋租赁合同产生的纠纷，一审法院按照该合同的约定进行处理，确认上诉人向被上诉人返还租金、支付违约金合情、合理、合法,上诉人对此所提异议，证据不足，理由不当，于法无据，本院不予支持。上诉人主张其未按约定向案外人李健支付剩余的4.8万元，没有阻碍三方协议的生效，但从三方协议约定的生效条件看，上诉人的这一主张，证据不足，理由不当。关于本案争议的其他问题，一审法院进行了全面、透彻的分析、审查，所作认定，证据充分，理由正当，符合本案实际情况，本院不再赘述。综上所述，上诉人王国华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5694元，由上诉人王国华负担。 本判决为终审判决。 审判长  殷连泽 审判员  张莉莉 审判员  刘海波 二〇二〇年八月十九日 书记员  王 琪