四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9961号 上诉人（原审原告、案外人）：韩志祥，男，1964年1月10日出生，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。 委托诉讼代理人：方思程，四川瑞能律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中铁信托有限责任公司，住所地：四川省成都市武侯区航空路**国航世纪中心****。 法定代表人：马永红，董事长。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区石嘴山市石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公楼**）。 法定代表人：张航孝，职务不详。 上诉人韩志祥因与被上诉人中铁信托有限责任公司（以下简称中铁公司）、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初2184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案受理后，依法组成合议庭不开庭审理了本案，现已审理终结。 韩志祥上诉请求：撤销一审判决并依法改判停止对位于宁夏石嘴山市大武口区（以下简称案涉房屋）的执行。事实及理由：（1）本案中法院于2015年12月17日实施财产保全，但因案涉项目的房屋在2015年12月17日未取得所有权初始登记，如保全措施未通知到江峰公司则不能对江峰公司不处置房屋产生合理期待，应当以保全措施实际通知到江峰公司的时间作为实际采取保全措施的时间。一审法院未查清保全措施实际通知到江峰公司的时间，属于认定事实不清。（2）在中铁公司申请财产保全以前，案涉房屋已经抵顶给了案外人王智平，案外人平罗县鑫龙建筑有限责任公司（以下简称鑫龙公司）和江峰公司在《星海·时代花园二期水电安装工程（王智平）抵顶房情况说明》签章，在该情况说明签订时，王智平和江峰公司的债权债务消灭，王智平对案涉房屋享有物权期待权，该权利优于中铁公司。王智平是案涉项目水电安装工程的承包人，依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，王智平对案涉项目享有建设工程价款的优先受偿权，可以通过以房抵债的方式实现债权，也可以申请法院拍卖的方式实现债权，该优先受偿权优于中铁公司对江峰公司的债权。（3）韩志祥从王智平处购买案涉房屋，从而承继了王智平对案涉房屋的权利，同样对案涉房屋享有物权期待权，双方于2015年12月21日完成了房屋买卖手续，韩志祥支付了全部购房款，2016年韩志祥向江峰公司缴纳了采暖费、门牌号工本费、房屋维修基金等，案涉房屋由韩志祥居住使用。 中铁公司辩称，（1）江峰公司与中铁公司已经于2013年1月15日签订了《商品房买卖合同》并办理了合同备案，将案涉房屋备案登记在中铁公司名下。案涉房屋登记在中铁公司名下，非江峰公司名下，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条的规定。（2）对于已经备案在中铁公司名下的房屋，作为买受人有义务了解该情况，韩志祥购买已经备案到中铁公司名下的房屋，其本人有重大过错。（3）韩志祥购买房屋在查封之后，不合法。（4）韩志祥在查封前也未与江峰公司签订合法有效的买卖合同，没有办理合同备案，没有支付房屋价款的50%；江峰公司没有履行会议纪要的约定，将房屋顶账或出售时没有告知中铁公司，也没有将房款的60%支付给中铁公司。综上，韩志祥主张案涉房屋归其所有没有法律和事实依据。 江峰公司未发表答辩意见。 韩志祥向一审法院提出诉讼请求：请求依法判决停止对位于宁夏石嘴山市大武口区案涉房屋的执行。 一审法院认定事实：2013年1月，中铁公司与宁夏国晟贸易有限公司（以下简称国晟公司）签订借款合同，约定国晟公司向中铁公司借款10000万元，借款期限18个月；同时，担保人张航孝与中铁公司签订《最高额保证合同》，由张航孝对前述借款本息承担连带保证责任。借款到期后，国晟公司逾期未偿还借款本息，经出借人、借款人、担保人三方协商后签订了《流动资金借款合同及担保补充协议》，中铁公司同意借款展期6个月，同时增加了江峰公司对国晟公司向中铁公司借款所产生的债务承担连带保证责任。2015年12月，中铁公司申请诉前财产保全，成都市中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）成执保第264-1号和（2015）成执保第265-1号执行裁定，查封江峰公司开发的星海时代花园545套房屋（其中包括了案涉房屋），该查封于2015年12月17日实施。2017年3月2日，成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号和（2016）川01民初121号民事判决，两案判决国晟公司需向中铁公司归还本金共10000万元，并支付相应利息；江峰公司、张航孝对国晟公司的前述债务承担连带还款责任。判决生效后，国晟公司逾期未履行债务，中铁公司申请强制执行，成都市中级人民法院指定简阳市人民法院执行。在执行过程中，韩志祥向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年4月26日作出（2019）川0180执异47号执行裁定，驳回了韩志祥的异议请求。一审法院于2019年5月5日向韩志祥送达了该裁定书，韩志祥于2019年5月20日向一审法院提起案外人执行异议之诉，一审法院依法受理并立案。 2015年5月27日,鑫龙公司和江峰公司工程部共同在《星海·时代花园二期水电安装工程（王智平）抵顶房情况说明》上盖章，该情况说明载明：星海·时代花园二期水电安装工程（王智平）此项总工程款内人民币542400元，抵顶由甲方开发的星海时代花园小区7-2-401#房，房型、楼层由乙方自选，购房产生的所有税费由本人（王智平）负责。 2015年5月27日，星海时代花园售楼部出具《星海时代花园二期工程鑫龙项目部王智平顶账房源及价格明细表》，载明：7号楼2楼401号，面积136.35㎡，总价542400元。潘犇在该明细表下签署“此房源及价格已确认，潘犇”。 2015年12月21日，王智平将案涉房屋转让给韩志祥，并向江峰公司出具了《转让证明》，载明：本人王智平，自愿将公司名下的星海时代花园小区7号楼2单元401室房，房屋单价为3978元/㎡，面积为136.35㎡，总价542400元，转让给韩志祥，若本人和受让人因该房屋发生任何纠纷及一切相关责任，与江峰公司无关，由本人和韩志祥承担。转让人：王智平，受让人：韩志祥。王智平向韩志祥出具《收条》，载明：今收到韩志祥买房订金壹万元整，王智平。 2016年3月3日，韩志祥向江峰公司分别交纳案涉房屋的采暖费474元、门牌号××元、房屋维修基金1386元、房款8951元。同时，韩志祥领取了门牌号登记证。 韩志祥和江峰公司签订了《石嘴山市商品房买卖合同》，合同约定出卖人江峰公司，买受人韩志祥，星海时代花园7幢2单元401号，面积136.35㎡,总价款542400元。该合同落款签订时间处为空白。 2016年11月28日，江峰公司向韩志祥出具了销售案涉房屋的增值税发票，载明金额为542400元。 韩志祥购买该房屋后，进行了装修并入住。在石嘴山市大武口区，韩志祥名下无其他用于居住的房屋。 2018年5月8日，韩志祥向石嘴山市宜禾物业缴纳了2016年6月至2017年12月的物业服务费、电梯费、公共照明费共计3212元。 2017年4月14日，江峰公司取得了星海时代花园7幢（包含了案涉房屋）的不动产权初始登记，现该房屋仍登记在江峰公司名下。 2013年，为保障中铁公司的债权的实现，中铁公司在与国晟公司签订借款合同时，江峰公司与中铁公司签订了商品房买卖合同，将案涉房屋出售给中铁公司，并办理了合同备案，但没有办理预告登记和抵押登记。 2014年8月23日，江峰公司与中铁公司、中铁二院（成都）置业开发有限责任公司研究确定中铁公司借款回收及江峰公司项目正常运转的具体方案，经三方协商一致，达成决议：1.中铁公司在贷款存续期间只收取江峰公司借款本金壹亿元和正常利息；2.从2014年8月23日由江峰公司提供本项目的全部剩余房源，所有的销售收入（含前期已销售未回款部分）全部存入监管账户，货币资金按六、四比例进行分配，即60%资金汇入中铁公司指定账户，40%资金由江峰公司用于项目支出，同时，由江峰公司提交整个项目的工程款支付计划作为支出依据。后期工程中涉及顶房事宜，具体由二院置业公司和江峰公司协商确定；3.中铁公司速出具相关手续，并协助江峰公司加快办理9#、11#、13#楼预售许可证，同时将9#、11#、13#楼房立即进行评估，以评估值按原抵押方案进行等额置换原抵押的营业房及住宅；4.中铁公司将江峰公司已抵押的已售房屋每售出一套于7个工作日内立即解押，以便购房户及时办理商贷、公积金贷款，保证贷款资金及时到位。 一审法院认定上述事实，采信了（2016）川01民初120号民事判决书、（2016）川01民初121号民事判决书、续查封清单、（2019）川0180执异47号执行裁定书、《星海·时代花园二期水电安装工程（王智平）抵顶房情况说明》《星海时代花园二期工程鑫龙项目部王智平顶账房源及价格明细表》《转让证明》、韩志祥与江峰公司签订的《石嘴山市商品房买卖合同》、订金收条、门牌号××张、增值税发票、中铁公司与江峰公司签订的《石嘴山市商品房买卖合同》（备案合同）、会议纪要、《无房证明》、《不动产登记信息》等证据。 一审法院认为，由于案涉房屋现在仍登记在江峰公司的名下，江峰公司也是星海时代花园房产的开发商，韩志祥只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的全部规定，即可享有足以排除强制执行的民事权益。 一审法院认为，根据查明的事实，案涉房屋于2015年12月17日被人民法院查封，韩志祥主张其于2015年12月21日购买王智平通过以房抵债方式取得案涉房屋，韩志祥购买房屋的时间在人民法院查封之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项和第二十九条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，故韩志祥对案涉房屋不享足以有排除执行的民事权益。 综上，一审法院对韩志祥提出停止对位于宁夏石嘴山大武口区案涉房屋的执行诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决：驳回韩志祥的诉讼请求。一审案件受理费9224元，由韩志祥负担。 二审中双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实和采信的证据与一审查明的事实和采信证据一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人主张，本案二审争议的焦点为：韩志祥对案涉房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。对争议焦点，本院论述如下： 关于案涉房屋权属问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第一百四十二条：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”物权的取得分为原始取得和继受取得，案涉房屋系江峰公司合法建造，江峰公司取得案涉房屋所有权系原始取得，也即案涉房屋自建造完成自始归江峰公司所有，而非办理产权登记后才发生物权归属于江峰公司的效力。案涉房屋现仍登记在江峰公司名下，期间未发生过所有权变更登记，因此，应当认定案涉房屋自始归属于江峰公司，且期间未发生过所有权变动。韩志祥、中铁公司对于所有权的异议，均无事实和法律依据，本院均不予采纳。 关于能否排除强制执行问题。案涉房屋登记在被执行人江峰公司名下，案外人主张排除强制执行需满足《执行异议和复议规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”或第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定的构成要件。《执行异议和复议规定》第二十八条第一项、第二十九条第一项中的“查封之前”系法院对执行标的采取查封措施的日期之前，“签订合法有效的书面买卖合同”系执行标的的登记权利人即被执行人与不动产买受人或商品房消费者之间订立的要式合同，本案中，案涉房屋被法院查封的日期为2015年12月17日，韩志祥自述的其与江峰公司签订《石嘴山市商品房买卖合同》的日期为2015年12月21日，也即买卖合同签订时间并非在法院查封之前，韩志祥要求排除对案涉房屋的执行，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，其上诉请求，本院不予支持。 至于韩志祥提出的追加案外人王智平的问题。韩志祥在二审中申请追加当事人，不符合法律的规定，如一审法院确实存在遗漏必要诉讼参加人，则属于一审法院严重违反法定程序的情形。韩志祥申请追加案外人实质是为证明其享有案涉房屋相关权利的来源，本院认为，执行案外人证明其对执行标的享有的权利属于执行案外人证明责任范畴，案外人王智平不属于必要诉讼参加人，一审法院并不存在严重违反法定程序的情形，韩志祥的该理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，韩志祥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9224元，由韩志祥负担。 本判决为终审判决。 审判长  童庆勇 审判员  罗健文 审判员  谢 剑 二〇二〇年八月二十一日 书记员  张 霞 书记员  李 薇