文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0153民初2481号原告：曹礼斌，男，汉族，1956年5月14日生，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：张代玉，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。被告：唐家旭，男，汉族，1985年10月26日生，住重庆市荣昌区。第三人：重庆布典实业有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道荣滨南路东段**附**，统一社会信用代码91500226MA5U7H5Y82。法定代表人：简明忠，董事长。委托诉讼代理人：张玲，女，公司员工。原告曹礼斌与被告唐家旭、第三人重庆布典实业有限公司（以下简称“布典公司”）合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹礼斌及其委托诉讼代理人张代玉、被告唐家旭、第三人布典公司的委托诉讼代理人张玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹礼斌向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告、第三人签订的《三方协议》、《中国夏布时尚小镇商业用房租赁合同》；2.被告向原告支付自2019年12月26日至搬离时止的租金(2019年12月26日至2020年6月25日期间的租金为80482.86元)，并从2020年1月26日起，以所欠的租金为基数按月2%支付滞纳金至租金付清时止；3.被告向原告腾退位于重庆市荣昌区昌州街道宝城东路145号、145号2-1、145号3-1号商业用房；4.被告缴清水电气费、物业费；5.原告不向被告退还营运保证金40241.43元；6.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告自愿撤回诉讼请求第四、五项。事实及理由:2016年12月6日，被告与第三人签订《中国夏布.时尚小镇商业用房租赁合同》，约定第三人将重庆市荣昌区昌州街道宝城东路145号、145号2-1、145号3-1号商业用房(建筑面积合计为705.99平方米，以产权证面积为准)出租给被告用于经营禅茶会馆，租赁期限共6年，自2016年12月26日起至2022年12月25日止，租金按照涉案商业的建筑面积计算，2018年6月26日至2020年6月25日租金单价为19元/月/平方米，2020年6月26日至2022年6月25日租金单价为20.9元/月/平方米，2022年6月26日至2022年12月25日租金单价为22.99元/月/平方米，并约定在签订合同当日，被告以转账或现金的形式支付总额合计人民币40241.43元给第三人作为租赁运营保证金。另该合同对物业管理、装修和改建、转租、分租或出借、双方权利义务、合同终止与续期、违约责任等进行了明确约定。被告与第三人签订《中国夏布.时尚小镇商业用房租赁合同》后，第三人按约向被告交付涉案商业。2018年10月18日，原告与第三人签订《房屋买卖合同》，第三人将涉案商业用房出售给原告。2019年6月5日，原告、被告、第三人三方就涉案商业用房租赁等相关事宜，三方达成《三方协议》，约定原、被告继续履行《中国夏布.时尚小镇商业用房租赁合同》直至该合同期限届满日2022年12月25日止，被告依照该合同规定向原告履行租金支付义务，租金支付时间为:2019年6月26日至2020年6月25日的租金，每季度缴纳一次，时间为第一个季度2019年7月25日前，第二个季度2019年10月25日前，第三个季度2020年1月25日前，第四个季度2020年4月25日前，之后租金按原合同约定执行。原告、被告、第三人三方签订《三方协议》后，被告按照《三方协议》支付了2019年6月26日至2019年12月25日的租金，2019年12月26日至2020年6月25日的租金至今未支付。原告认为，原告与被告、第三人签订的《三方协议》合法有效、原告与被告系《中国夏布.时尚小镇商业用房租赁合同》的相对方，被告应按照该合同及三方协议约定向原告履行相应义务，向原告支付商业原告用房租金，但被告未履行支付义务，根据《中国夏布.时尚小镇商业用房租赁合同》第十四条的约定，被告应承担相应的违约责任，且原告有权解除合同，按照该合同第十三条第一款的约定要求被告搬离涉案商业用房，并不得破坏破坏装修及固定添置附物。综上所述，被告未按照约定支付租金，已违约，应承担违约责任。被告尚欠物管费5000元、电费21259元，合计26259元，被告应该按照合同向第三人及时缴纳。唐家旭辩称，我不同意解除合同，欠付租金是事实。疫情之后3月25日重新营业，当时要求布典公司退还运营保证金抵扣租金，但布典公司未同意，所以拖欠至今；目前公司同意我出具授权书同意将运营保证金转给原告。布典公司辩称，同意解除《三方协议》、《中国夏布时尚小镇商业用房租赁合同》。本院经审理认定事实如下：2016年12月6日，被告（乙方）与第三人布典公司（甲方）签订《中国夏布时尚小镇商业用房租赁合同》，约定：第三人布典公司将重庆市荣昌区昌州街道宝城东路145号、145号2-1、145号3-1号商业用房（以下简称“涉案商铺”）出租给被告用于经营禅茶会馆，建筑面积合计为705.99平方米，租赁期限共6年（自2016年12月26日起至2022年12月25日止），租金按照建筑面积计算，2018年6月26日至2020年6月25日租金单价为19元/月/平方米（月租金合计13413.81元），2020年6月26日至2022年6月25日租金单价为20.9元/月/平方米（月租金合计14755.19元），2022年6月26日至2022年12月25日租金单价为22.99元/月/平方米，租金按1年计算，乙方须于每年5月25日前将下一年租金支付甲方；其中违约责任中约定乙方逾期交纳租金等费用，每日按逾期总额的1%向甲方给付滞纳金，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，则租赁运营保证金甲方有权不予退还，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。被告与第三人签订《中国夏布时尚小镇商业用房租赁合同》后，第三人按约向被告交付涉案商铺。2018年10月，原告与第三人签订《房屋买卖合同》，第三人将涉案商铺出售给原告；2018年10月16日，原告取得涉案商铺的不动产权利登记证书，证书载明其建筑面积共计705.99平方米。2019年6月5日，原告（丙方）、被告（乙方）、第三人布典公司（甲方）就涉案商业用房租赁等相关事宜达成《三方协议》，约定：“在乙方租赁期限内，目标房屋将发生所有权变动，现甲、乙、丙协商一致，特做如下约定：1.甲、丙双方签订的《房屋买卖合同》生效后不影响甲乙双方在先的《商业用房租赁合同》之效力，丙方应继续履行与乙方的《商业用房租赁合同》，直至该合同期限届满日2022年2月25日止。2.乙方自2019年6月25日至2022年12月25日止，须依照《商业用房租赁合同》之规定向丙方履行租金支付义务，乙方在2019年5月20日前，向甲方缴清截止2019年6月25日的租赁保证金及租金，否则甲方有权采取相应措施。4.甲方在签订本协议七个工作日内，将2018年10月18日至2019年6月25日(共8个月)收取的乙方租金转支给丙方。…6.租金缴纳，2019年6月26日至2020年6月25日的租金，每季度缴纳一次。缴纳时间为第一个季度2019年7月25日前，第二个季度2019年10月25日前，第三个季度2020年1月25日前，第四个季度2020年4月25日前。以后租金按原合同约定执行”。《三方协议》签订后，被告于2020年1月支付2019年6月26日至2019年12月25日期间的租金40241.43元及此后的租金4758.57元，剩余的租金至今未支付，原告多次催收未果。庭审中，原、被告、第三人一致确认三方协议中约定的原告继续租赁合同的“具体内容”为履行第三人与被告签订的租赁合同中甲方的义务和享有权利。被告另称“因疫情涉案商铺在2020年1月26日至2020年3月24日期间停止营业，双方协商后原告同意减免一个月租金、没有附条件”，原告称“停止营业时间不清楚，当时承诺的是被告按照合同约定履行则减免一个月的租金，但被告一直没有履约，所以现在不同意减免租金”。另查明，本院于2020年7月7日向被告唐家旭送达本案诉状副本、传票等诉讼文书。上述事实，有当事人陈述、《中国夏布时尚小镇商业用房租赁合同》、《三方协议》、不动产权证等证据予以证实。本院认为,被告与第三人布典公司签订《中国夏布时尚小镇商业用房租赁合同》以及原、被告、第三人布典公司签订的《三方协议》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定享受权利、履行义务。原、被告、第三人一致确认三方协议中约定的原告继续租赁合同的“具体内容”为履行第三人与被告签订的租赁合同中甲方的义务和享有权利，故被告应当向原告按时、足额缴纳租金，未及时缴纳的，同时承担违约责任。原告要求解除《中国夏布时尚小镇商业用房租赁合同》、《三方协议》，并要求被告腾退涉案商铺，被告辩称不同意解除合同，第三人称同意解除。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同约定被告应于2019年7月25日前支付2019年6月26日至2019年9月25日期间的租金，2019年10月25日前支付2019年9月26日至2019年12月25日期间的租金，2020年1月25日前支付2019年12月26日至2020年3月25日期间的租金，2020年4月25日前支付2020年3月26日至2020年6月25日期间的租金，2020年5月25日前支付2020年6月26日至2021年6月25日期间的租金。由此可见，被告至今已经逾期支付3期的租金，且被告在疫情导致停业前就开始拖欠原告租金、在疫情结束恢复营业后至今达4个多月的时间内仍未支付任何租金，其行为已经严重违反合同约定的付款条件，根据合同约定的“乙方逾期交纳租金等费用，每日按逾期总额的1%向甲方给付滞纳金，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同…”，故本院对原告要求解除《中国夏布时尚小镇商业用房租赁合同》、《三方协议》的请求予以支持，解除日期为本院向被告唐家旭送达本案诉状副本、传票等诉讼文书之日即2020年7月7日。被告的抗辩意见无事实及法律依据，本院不予采信。根据合同法相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故本院对原告要求被告腾退涉案商铺的请求予以支持。对原告主张的租金及滞纳金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”之规定，2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，后政府文件明确要求部分商铺不能开业经营，其中包括被告经营的禅茶会馆，这属于政府强制性要求，商户无法经营的情形属于不可克服的不可抗力，至3月中旬左右，因疫情减轻，商铺逐渐恢复营业，在此期间如果继续按照原租赁合同约定的条件支付租金对被告明显不公平。结合双方协商的减免1个月租金等情况，本院对被告在疫情期间应缴纳的租金酌情减免1个月。被告于2020年1月支付2019年6月26日至2019年12月25日期间的租金40241.43元及此后的租金4758.57元，剩余的租金至今未支付。结合双方对租金的约定及本院对减免租金的认定，被告分别应于2020年1月25日前支付2019年12月26日至2020年3月25日期间的租金22069.05元（13413.81元/月×2个月-4758.57元），2020年4月25日前支付2020年3月26日至2020年6月25日期间的租金40241.43元（13413.81元/月×3个月），即被告尚欠原告2019年12月26日至2020年6月25日期间的租金62310.48元（22069.05元+40241.43元）；被告应于2020年5月25日前支付2020年6月26日至2021年6月25日期间的租金，结合本院认定合同解除、被告应当腾退房屋的事实，2020年6月26日至实际腾退房屋之日期间的租金按14755.19元/月（即491.84元/日）计算。对原告主张的滞纳金，实为延期支付租金的违约金，双方约定的标准为每日按逾期总额的1%，现原告自愿按月利率2%主张，本院依法予以支持。同时考虑被告因疫情影响无法营业，该期间的违约金应当适当调整，故本院对其中2019年12月26日至2020年3月25日期间的租金22069.05元计算违约金的起始日期由2020年1月26日调整为2020年3月26日，其余不变。结合原告的诉讼请求，本院对此支持为被告分别以22069.05元为基数从2020年3月26日起、以40241.43元为基数从2020年4月26日起、以2020年6月26日至实际腾退房屋之日期间的租金为基数从2020年5月26日起按月利率2%计算至对应租金付清之日止。原告的其他诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告曹礼斌与被告唐家旭、第三人重庆布典实业有限公司签订的《中国夏布时尚小镇商业用房租赁合同》、《三方协议》于2020年7月7日解除，被告唐家旭于本判决生效后五日内向原告曹礼斌腾退位于重庆市荣昌区昌州街道宝城东路145号、145号2-1、145号3-1号的房屋；二、被告唐家旭于本判决生效后五日内支付原告曹礼斌房屋租金（2019年12月26日至2020年6月25日期间的租金62310.48元、2020年6月26日至实际腾退房屋之日期间的租金按491.84元/日计算）及延期支付租金的违约金（分别以22069.05元为基数从2020年3月26日起、以40241.43元为基数从2020年4月26日起、以2020年6月26日至实际腾退房屋之日期间的租金为基数从2020年5月26日起按月利率2%计算至对应租金付清之日止）；三、驳回原告曹礼斌的其他诉讼请求。如果被告唐家旭未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2776元，减半收取计1388元，由被告唐家旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员  钟明友二〇二〇年八月二十七日书记员  张 琳