河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5157号上诉人（原审被告）：洛阳市奥博房地产有限公司,住所地河南省洛阳市高新技术开发区创业路****5-402。法定代表人：张广伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘志强，河南鼎德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱新堂，男，1962年10月3日生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：石会升，河南诚然律师事务所律师。委托诉讼代理人：石晶，河南诚然律师事务所律师。上诉人洛阳市奥博房地产有限公司（以下简称奥博公司）因与被上诉人朱新堂租赁合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院(2019)豫0329民初4486号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人奥博公司的委托诉讼代理人刘志强，被上诉人朱新堂的委托诉讼代理人石会升、石晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥博公司上诉请求:1.依法撤销一审判决,改判驳回朱新堂的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由朱新堂承担。事实与理由:本案所涉商铺并非是出卖给朱新堂的，朱新堂也没有实际支付相应房款，该商铺原系抵账给朱新堂（共八套)商铺之一,朱新堂另收取周钦房、樊嫩花商铺剩余尾款139万元，抵账商铺和现金多出126048元,朱新堂需归还奥博公司。此外,朱新堂在强占奥博公司伊川吕店“阳光新城”楼盘期间,私自强卖房屋六套,非法将2114760元据为己有，给奥博公司造成巨大的经济损失,奥博公司已向公安机关报案，本案民事案件应中止审理。基于以上事实，奥博公司不再将案涉商铺(￥44584元)用于抵账,在朱新堂私自强卖奥博公司房屋款和造成损失中予以抵扣。这也是奥博公司维护自身权益合理合法的救济手段,因此本案所涉商铺所有权仍属于奥博公司,故也不存在租金的问题。朱新堂辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。奥博公司的上诉没有事实依据和法律依据，应当驳回上诉，维持原判。一、案涉商铺产权属于朱新堂所有，出租给奥博公司使用，于法于理奥博公司均应支付租金。2015年2月1日，朱新堂和奥博公司签订的《商品房买卖合同》以及双方于2018年12月1日所签订《协议书》，奥博公司已明确认可吕店阳光新城社区第2A幢2A01号商铺产权属为朱新堂所有。并约定由奥博公司承租该房屋向朱新堂支付相应租金。该约定系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，对双方发生法律效力，双方均应按照该协议约定履行相应义务。朱新堂将案涉商铺出租给奥博公司作为售楼部使用，奥博公司均应向朱新堂支付租金。奥博公司在上诉状中称，案涉商铺原系抵账给朱新堂8套商铺之一，也证实了案涉商铺属于朱新堂所有。至于奥博公司称朱新堂另行收取了周钦房、樊嫩花商铺剩余尾款139万元，抵账商铺和现金多出126048元，要求朱新堂返还，情况不属实。且与本案不属同一法律关系。若有证据奥博公司可另案主张。二、奥博公司在上诉状中称朱新堂在强占奥博公司伊川吕店“阳光新城”楼盘期间，私自强卖房屋六套，非法将2114760元据为己有，给奥博公司造成巨大的经济损失，已向公安机关报案，本案民事案件应中止审理。奥博公司不再将本案所涉商铺458400元用于抵账，在朱新堂私自强卖奥博公司房屋款和造成损失中予以抵扣。首先，奥博公司所述不属实，公安机关并没有对朱新堂立案。本案不应中止审理。其次，案涉商铺已经抵账给朱新堂，原债权债务在抵账金额范围内已消灭，且双方已经按照合同履行了权利义务，合同已履行完毕。奥博公司单方反悔，不应支持。朱新堂向一审起诉请求：1.判令奥博公司立即将房屋交给朱新堂并承担相应的违约金；2.判令奥博公司支付朱新堂租金5000元，起诉后按每年20000元支付租金；3.诉讼费由奥博公司承担。后朱新堂增加诉讼请求：依法解除双方于2018年12月1日签订的协议书。一审法院认定事实：2015年2月1日，朱新堂、奥博公司签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》一份，约定由朱新堂购买奥博公司开发的位于吕店阳光新城社区第2A幢商铺2A01号房，每平方米1600元，房款总金额445840元，双方并未对交付期限明确约定。同日，奥博公司向朱新堂出具收据一份，载明：“今收到朱新堂，交来吕店阳光新城2A01商铺房款，人民币肆拾肆万伍仟捌佰肆拾元整，￥445840元，洛阳市奥博房地产有限公司财务专用章（盖章），收款人张广伟。”该合同签订后，奥博公司未交付该房屋，由奥博公司使用。2018年12月1日，朱新堂（甲方）与奥博公司（乙方）签订《协议书》一份，该协议书约定：“一、洛阳奥博房地产开发有限公司承认所承租产权属朱新堂所有的吕店阳光新城社区2A01号楼商铺门面房违约。二、洛阳奥博房地产开发有限公司要求继续承租朱新堂在吕店阳光新城社区2A01号楼商铺门面房，承租时间：2018年11月1日至2019年10月30日，时间一年，租金共计5000元整。三、朱新堂同意将该商铺继续承租给洛阳奥博房地产开发有限公司。四、在承租期间甲方朱新堂不得干涉乙方正常经营使用，乙方不得改变房屋结构，不经甲方同意不得转让。五、协议到期后，如甲方出让，乙方有优先购买权。本协议一式三份，自甲乙双方签字之日起生效，甲、乙双方，吕店镇信访办公室各持一份，如一方违约自愿承担一切法律责任。甲方处由朱新堂签字按印，乙方处洛阳市奥博房地产有限公司加盖印章及法定代表人张广伟签字按印。”该协议签订后，奥博公司使用该商铺至今。双方约定租赁期限届满后，双方亦未再订立租赁合同。现朱新堂以主张解除与奥博公司的租赁合同、奥博公司应支付租金等为由，诉讼来院。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。朱新堂、奥博公司双方于2015年2月1日签订《商品房买卖合同》，奥博公司向朱新堂出具收款收据，系双方真实意思表示，朱新堂、奥博公司之间房屋买卖合同关系有效成立。虽朱新堂、奥博公司并未明确约定房屋的交付时间，但双方于2018年12月1日所签订《协议书》中，奥博公司已明确认可房屋产权属为朱新堂所有，并约定由奥博公司承租该房屋向原告支付相应租金，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律规定，对双方发生效力，朱新堂、奥博公司均应按照该协议约定履行相应义务。双方约定的租赁期限自2018年11月1日起至2019年10月30日止，现合同约定租赁期限届满，双方所签的《协议书》已终止。奥博公司未按约支付租赁期限内的租金5000元，朱新堂现主张奥博公司应支付该租金，于法有据，予以支持。双方原租赁期限届满后，并未再订立书面租赁合同，但奥博公司仍占有使用该涉案房屋，应视为双方之间为不定期租赁合同关系。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，现朱新堂要求解除双方租赁合同关系，于法有据，予以支持。朱新堂要求自起诉之日（2019年11月12日）起至实际退还房屋之日止按照年租金20000元支付房租，但朱新堂该主张双方并无明确约定，亦无法律依据，不予支持。奥博公司应自朱新堂起诉之日（2019年11月13日）起参照双方原约定的年租金5000元向朱新堂继续支付房屋使用费至实际返还租赁房屋之日止。奥博公司辩称本案涉及刑事案件应当中止审理，但经核实其所辩称的刑事控告与本案无直接关联，对奥博公司该辩解不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条规定，经合议庭评议，判决：一、解除朱新堂与奥博公司的不定期租赁合同关系；二、奥博公司于本判决生效后十五日内将租赁房屋（吕店阳光新城社区第2A幢商铺2A01号）返还朱新堂；三、奥博公司于本判决生效之日起十日内向朱新堂支付租金5000元，并应自2019年11月13日起按照5000元/年的标准向朱新堂支付房屋使用费至实际返还之日止；四、驳回朱新堂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费425元，由奥博公司负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织双方当事人进行证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，本案二审争议的焦点为朱新堂能否基于案涉《商品房买卖合同》对案涉商铺享有占有、使用、收益的权利。奥博公司称案涉商铺系其抵账给朱新堂，朱新堂实际并未支付相应房款，因朱新堂另外收取其他商铺尾款并强卖奥博公司六套房屋，故其不再将案涉商铺用于抵账，所有权仍属于奥博公司。本院认为，以物抵债系诺成合同，自双方意思表示一致时成立。奥博公司自认案涉房款系抵账，且向朱新堂开具了收据，以实际行动履行了案涉《商品房买卖合同》，朱新堂亦占有案涉房屋，将其出租并产生收益，相应的原金钱债务消灭。现奥博公司主张不再将案涉商铺抵账，其实质为解除案涉《商品房买卖合同》，缺乏合同依据和法律依据，且该抗辩理由超出了朱新堂诉讼请求的范畴，属于独立的诉，本院不予采纳。其可补强证据后另行主张权利。关于奥博公司上诉称朱新堂收取其他商铺的尾款并强卖奥博公司商铺，与本案不是同一法律关系，可另行主张权利。关于奥博公司称本案涉及刑事案件应中止审理，未提供相应刑事案件立案证据，本院不予支持。综上所述，奥博公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院均不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由洛阳市奥博房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇二〇年八月十九日书记员  王静楠