天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0112民初5698号原告：时新，女，1969年2月5日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：兰鹏军，天津易盈律师事务所律师。被告：天津九洲方圆投资发展有限公司，住所地天津市津**双港镇经济开发区（**）九洲创意园**楼。法定代表人：孙继铮，董事长。委托诉讼代理人：董娜娜，山东北方永丰律师事务所律师。原告时新与被告天津九洲方圆投资发展有限公司（以下简称“九洲方圆公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时新及其委托诉讼代理人兰鹏军、被告九洲方圆公司之委托诉讼代理人董娜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时新向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理位于天津市津南区××开发区××九洲创意园2-1812号房屋和位于天津市津南区××开发区××九洲创意园2-1613号房屋的产权证书；2、判令被告协助原告办理九洲创意园2-1603号房屋的退房手续，返还原告多支付的购房款72429元及房屋维修金7518元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年7月6日，时新与九洲方圆公司签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定时新购买九洲方圆公司开发的坐落于天津市津南区双港镇经济开发区（西区）九洲创意园2-1603、2-1613、2-1812号房屋，原告按合同约定分别交付了三套诉争房屋的首付款及维修基金，后因贷款未办理成功，剩余房款未支付。2016年8月26日，时新向被告出具承诺书，载明因银行贷款没有审批下来，不符合办理入住条件，申请提前办理2-1613、2-1812号房屋入住手续，另外一套2-1603号房屋作为承诺保证金。承诺待九洲创意园产权证可以办理日起10个工作日内，将购买三套房屋所欠开发商贷款420000元一次性补齐。被告向原告交付了创意园2-1613、2-1812号房屋，原告已经占有使用。原告向被告主张办理九洲创意园2-1613、2-1812的房屋产权证，同时办理九洲创意园2-1603号的退房手续，被告一直置之不理。双方多次沟通未果，为维护原告合法权益，故诉至法院。九洲方圆辩称，被告曾在天津市津南区人民法院审理的（2019）津0112民初9864号、9865号、9866号案件中，诉请解除本案中的三套房屋，并返还其首付款。但原告在庭审中辩称根据承诺书内容，其缴纳的三套房屋的首付款足以支付已交付房屋的全款，并在庭审中完全认可多支付的金额，拒绝解除已交付的房屋创意园2-1613、2-1812买卖合同。原告对（2019）津0112民初9865号、9866号判决没有异议。现（2019）津0112民初9864号、9865号、9866号案件均已生效，原告又再次提起诉讼的行为严重违反诚信原则，属于烂诉行为。同时因原告的原因，致使诉争三套房屋被天津市滨海新区人民法院、天津市南开区人民法院查封，现涉案房屋无法通过被告办理过户手续。被告向法庭提出同意解除与原告创意园2-1613号房屋、2-1812号房屋买卖合同，以维护被告合法权益。法庭总结争议焦点：1、九洲创意园2-1812号、2-1613号是否具备产权证的条件；2、九洲创意园2-1603是否具备办理退房手续的条件；3、原告主张的多支付购房款及维修基金是否应予以支持。围绕法庭总结的争议焦点，双方向法庭提交了证据，对于双方均无异议的证据法庭予以确认并记录在案。根据本院认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：2011年7月6日，时新（乙方）、九洲方圆公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，合同编号为×××73，合同约定时新购买九洲方圆公司开发的坐落于天津区××镇××开发区××九洲创意园2-1613号房屋，合同价款为196403元。2011年7月6日，时新（乙方）、九洲方圆公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，合同编号为×××63，合同约定时新购买九洲方圆公司开发的坐落于天津区××镇××开发区××九洲创意园2-1603号房屋，合同价款为492429元。2011年7月6日，时新（乙方）、九洲方圆公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，合同编号为×××67，合同约定时新购买九洲方圆公司开发的坐落于天津区××镇××开发区××九洲创意园2-1812号房屋，合同价款为189115元。上述合同第三条约定：甲方于2012年10月30日前将验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付乙方使用。第四条约定，乙方按照下列方式付款2、贷款付款的，乙方应于2011年4月27日前一次性存入房屋首付款106403元，其余价款办理贷款。合同第六条约定，乙方未按照本合同第四条规定的时间付款，逾期在30日内，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第2种约定，追究乙方违约责任：2、解除合同，乙方应每日按商品房价款的万分之一向甲方支付违约金。时新购买九洲方圆公司开发的九洲创意园2-1603、2-1613、2-1812号房屋，三套房屋总价款共计877947元，时新共缴纳三套房屋首付款共计457947元。其中九洲创意园2-1603已缴纳首付款缴纳房款232429元（尚欠购房款240000元），九洲创意园2-1613号房屋，已缴纳首付款106403元（尚欠购房款90000元），九洲创意园2-1812号房屋，已缴纳首付款99115元（尚欠购房款90000元）。时新已缴纳九洲创意园2-1603房屋维修基金7518元。2016年8月26日，时新出具承诺书，载明：时新购买九洲方圆公司开发的九洲创意园2-1603、2-1613、2-1812号房屋，总价款877947元，已缴纳首付款457947元，欠款共计420000元。由于银行贷款没有审批下来，不符合办理入住条件，至今没有办理交房手续，现向开发商申请提前办理2-1613、2-1812号房屋入住手续，另外一套2-1603号房屋作为承诺保证金。本人承诺待九洲创意园产权证可以办理日起10日工作日内，将购买三套房屋所欠开发商贷款420000元一次性补齐。本人如若未按上述承诺执行，将放弃对2号楼1603室的所有权及购买权，并且积极配合开发商办理退房手续。本人办入住至产权证开始办理期间不会进行私下买卖，如有类似买卖的见证、公正视为无效。时新在该承诺书中签字并摁手印确认。九州方圆公司曾诉至本院要求判令解除与时新签订的九洲创意园2-1603、2-1613、2-1812号房屋的商品房买卖合同。本院出具（2019）津0112民初9865、9866号民事判决书，均驳回九洲方圆公司的全部诉讼请求（诉争房屋分别为创意园2-1603号、2-1812号）。上诉判决均已生效。本院出具（2019）津0112民初9864号民事判决书，解除九洲方圆公司与时新签订的编号为2010-0149363的《天津市商品房买卖合同》（诉争房屋为创意园2-1603号）。时新对该判决不服，上诉至天津市第二中级人民法院，天津市第二中级人民法院出具（2020）民终456号民事判决书，维持原判。另查明，九洲创意园2-1613、2-1812号房屋已经交付时新占有使用。九洲创意园2-1603、2-1613、2-1812号房屋均因时新存在诉讼纠纷处于被查封状态，其中天津市津南区人民法院作出相关法律文书查封期限自2019年9月29日至2021年9月28日；天津市滨海新区人民法院查封期限自2019年3月15日至2022年3月14日；天津市南开区人民法院查封期限自2019年5月30日至2022年5月29日。本院认为，本院认为，原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效,双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。现因诉争房屋九洲创意园2-1603、2-1613、2-1812号均处于被法院查封状态，原、被告无法在不动产登记部门办理权属转移登记。原告应待诉争房屋具备不动产权属转移登记条件后，主张办理权属转移登记，原告现主张判令对诉争房屋九洲创意园2-1613、2-1812办理房屋产权证书，对九洲创意园2-1603办理退房手续，本院不予支持。原告主张的多支付的购房款及维修基金应待其办理九洲创意园2-1603房屋退房手续后，再另行主张，现因九洲创意园2-1603退房手续无法办理，故对原告主张的退还多支付的房款及维修基金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回时新的全部诉讼请求。案件受理费1799元，减半收取计899.5元，由时新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  汪国平二〇二〇年八月二十五日书记员  杨国晴附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。