广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5464号原告：潘媛媛，女，1992年10月14日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区*******，公民身份号码150************321。委托诉讼代理人：党东梅，女，1971年11月5日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******，公民身份号码150************942。系原告母亲。被告：中山市雅诚房地产开发有限公司，住所地中山市******************办公区，统一社会信用代码914**********512XY。法定代表人：林子栋，总经理。委托诉讼代理人：郑争元，该司员工。委托诉讼代理人：黎诗媛，该司员工。原告潘媛媛与被告中山市雅诚房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李芳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人党东梅，被告的委托诉讼代理人郑争元、黎诗媛，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告签订的合同；2、判令被告退还原告购房款427337元、装修款256520元、权证费85元、律师费1200元；3、判令被告赔偿原告逾期交房违约金34257.1元（按总房价的5%计算）；4、判令被告退还原告无偿占有原告资金所产生的利息45901.51元（以总房价685142元为基数，按最低银行利息3.3%自2017年10月16日起计算至实际退款日止）；5、判令被告赔偿原告精神损失费25000元。事实与理由：2017年9月17日，原告全权委托其母亲与被告签订了认购书，购买座落于中山市*************************一套。2017年9月23日，双方签订了购房合同。2018年3月23日，原告的贷款材料由驻场律师审核通过后，由原告母亲与被告签订了按揭合同。认购书和购房合同都写明交房日期为：2018年11月30日。2018年12月10日，原告母亲如约网签时，发现被告修改了合同，将交房日期推迟到2019年4月30日，原告及原告母亲表示不同意，与此同时，驻场律师突然发现原告的公证书已过期无法办理网签（公证书一直存放在被告处）。被告口头答应等下次来办网签时可以按原定的交房日期办理网签。2019年4月，原告母亲如约第二次来办网签，发现被告没有遵守约定又一次修改合同，将交房日期进一步推迟到2019年8月30日，原告及原告母亲坚决要求赔偿违约金。驻场律师称因原告流水不足而不能办理网签，被告让原告母亲先在新合同上签字再补流水过来，原告母亲未签字，此后，被告方再无主动理会原告。原告为维护合法权益，遂诉至法院。被告辩称：一、被告与原告签订的商品房买卖合同合法有效，本案中并未发生导致商品房买卖合同解除的情形，原告无权要求解除合同。被告接到政府通知可以办理网签后即通知原告，原告委托购房公证书过期，原告本人亦未到场办理、银行流水不足，其亦未在规定时间内补足等原因导致一直未能网签，属于原告过错，被告不存在违约行为。二、根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第六条第3点关于“交付期限”的约定：出卖人和买受人同意并确认买受人须于商品房装修工程交付期限届满之前付清全部房价款（含按揭款）及《装修合同》约定的装修总价款等全部应缴款项，若因为买受人未付清全部应付房价款（含按揭款）及《装修合同》约定的装修总价款的，除双方另有约定外，双方同意该商品房的交付期限相应顺延至买受人付清全部房价款及装修款后30日内，出卖人方有责任将该商品房交付买受人，此情况出卖人不承担逾期交付的责任。因此原告无权要求被告依照合同约定的时间交付案涉商品房。并且，必须等办妥商品房买卖合同的网签手续后才能发放按揭贷款，被告仅按照合同约定收取了总价款中的首期购房款，不存在占用原告资金导致原告损失的行为，被告还有大额剩余房价款长期不能收到，没有违约行为。三、根据案涉商品房买卖合同第八条明确约定“买受人同意：因中山市执行预约网签政策，实际交付时间以最终双方签署的网签中山市商品房买卖合同第八条约定为准”及上述补充协议第六条关于“交付期限”的约定，被告积极履行合同义务，实现合同目的，不存在任何迟延履行或违约行为。案涉房屋早已取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。若原告支付完房款，即使商品房买卖合同未网签备案，被告也可随时交付，合同目的可随时实现，被告没有收齐房款，按约定无义务交付案涉房屋。综上，本案中，无法定或约定的解除合同的依据，若原告无正当理由和法律依据而不履行合同约定的义务，必将导致被告的信赖利益损失，因此被告要求原告继续履行合同并及时配合被告申请办理案涉商品房买卖合同网签备案手续。经审理查明：原告母亲党东梅代原告(认购方)与被告(出售方)签订的《中山市********认购书》（以下简称《认购书》）抬头记载日期为2017年9月17日，该认购书约定，原告向被告认购物业为中山市南朗镇雅居乐南朗商住小区*期2组团99幢401房，该物业售价1423337元，认购方于签订本认购书时应付已付定金2万元，楼款193501元须于2017年9月24日前付清，楼款213836元须于2017年10月17日前付清，楼款996000元须于2017年10月17日前付清（该时间为预计银行放款时间）；按揭银行为工商银行，申请银行按揭的年限、金额最终以银行批复为准；认购方须于2017年9月24日前，携带本认购书正本、应付楼款、身份证件等资料及相关款项到出售方指定地点签订《中山市商品房买卖合同》及有关文件，若认购方选择办理银行按揭的，则应在前述约定时间签署及提供齐备按揭所需资料和缴清费用；该物业之装修标准为毛坯交楼，出售方于2018年11月30日前交付认购方使用，若认购方未能在前述约定的日期前签订网签《中山市商品房买卖合同》，实际交付期限以认购方签署的网签《中山市商品房买卖合同》最终约定的交付期限为准；如认购方不按时履行认购书的义务（包括但不限于未按时网签《中山市商品房买卖合同》、未按时或未足额支付任何一期楼价款或相关费用、未按时提供或签署齐备按揭申请所需资料等），出售方有权没收认购方已缴付的定金，认购方所有已缴付之楼款及费用恕不退还，并有权将该物业另行处理。该认购书下方日期栏填写为2017年9月23日。2017年9月17日，原告向被告支付定金2万元。2017年9月23日，党东梅作为原告的委托代理人代原告(买受人)与被告(出卖人)签订《中山市商品房买卖合同》约定，买受人向出卖人购买预售商品房座落于中山市南朗镇雅居乐南朗商住小区*期2组团99幢401房，总价为1423337元，其中213501元现金付款时间为2017年9月24日，213836元现金付款时间为2017年10月17日，996000元商业贷款付款时间为2017年10月17日；第八条交付期限；出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；买受人同意：因中山市执行“预约网签”政策，实际交付时间以最终双方签署的网签《中山市商品房买卖合同》第八条约定为准（本院注：第八条交付期限及买受人同意……等内容，以加粗字体显示）；第九条出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之后0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日而不足360日的，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其支付已付房价款的万分之0.5的违约金，合同继续履行；超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按累计已付款的5%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另外补偿或赔偿；第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；第十七条，买受人知悉并同意，本合同签订后，日后在出卖人通知的期限内签订该商品房的网签《中山市商品房买卖合同》并办理销售登记备案手续，若买受人未在出卖人通知的期限内网签《中山市商品房买卖合同》并办理销售登记备案手续的，视为买受人违约，出卖人有权解除本合同，买受人按总房价款的20%向出卖人支付违约金。合同还约定了其他事项。同日，党东梅代原告向被告出具《承诺书》：我认购贵司开发的房屋并签订了认购书，我清楚知悉目前中山市政府有关部门执行预约网签政策，影响到贵司与我无法按认购书约定时间签订该房屋的网签《中山市商品房买卖合同》，须待有关部门审批通过后方能在通知的期限内签署。为减少不便，我愿意先与贵司签订该房屋的非网签买卖合同及相关附件、并缴清应付房价款，待日后该房屋的网签手续经有关部门审批通过后，由贵司直接按我签署的非网签买卖合同内容及相关附件进行网签备案后再通知我签署该网签《中山市商品房买卖合同》。原告分别于合同签订当日、2017年10月16日、2018年3月16日、2018年9月15日向被告付款，被告开出的收据相应载明：2017年9月23日，原告支付购房款首期193501元、房款（装修）首期51304元、权证综合费85元；10月16日，原告支付购房款首期213836元、房款（装修）分期51304元；2018年3月16日，原告支付房款（装修）分期76956元；2018年9月15日，原告支付房款（装修）分期76956元。另外，原告于2018年3月23日向广东正日律师事务所交纳手续费1200元，该所出具收据载明该款为手续费。原告提供的党东梅与被告销售人员微信聊天记录显示：2018年3月，双方在沟通贷款手续办理等事项；4月18日，党问：贷款差不多什么时候下来？被答：网签后才下来。党：什么时候网签呀？被告方语音回复，内容不详。6月27日，党再问有无消息。7月25日，党：有消息吗？快到收楼时间了吧？9月就要交最后一期房款了，还没有批下来吗？被：没有，还在排队呢，等住建局。党：公证书快过期了。被：那也没有办法，还是在等住建局，他不放我们也没办法，每个月都有网签在放，只是时间问题。9月7日，党：公证书是19号到期，能不能帮忙问下可否在到期前网签。被：应该不行。11月16日，党：房子有进展吗？被：还没，还在排队。党：要排到什么时候？被：等住建局通知。党：能退房吗？被：不能。党：几十万放进去一年多了，至今没有音讯，叫什么，至少要给我们个预期，我们总这样像个瞎子一样等下去公平吗？我们是跟开发商买房子不是跟政府哦，我都想去售楼部讨说法了。2019年7月25日，党：请问房子的事情到哪一步骤了？你们提出让我退房，我也同意了，你们到底向上面打报告了没有？为什么4个月了没有一点消息？请回复，谢谢！被告遂回复需要携带的证件、资料，并告知办理地点为销售中心。10月24日-11月6日，被告另一名销售告知党东梅：这套房子公司同意退房，但是需要扣除2万定金。党：为什么扣定金？被：公司给的回复，另外，你买车位抵扣了4.5万，公司这边要在退款里面扣除4.5万出来。党：是你们在我房子还没有买下来的时候催促我赶紧买车位的，我不想占便宜，请你们公司把车位也退了吧！把我交了两年多的房款利息退给我就好了。被：帮你问过了，公司集团这边规定使用了车位券购买车位的，退房要扣除4.5万的。党：房子没买成我是受害一方，车位也是按照你们的指示买的，不然我不会花10万多专门买你们的车位，所以我不同意如此操作。11月27日，党：你好！根据合同规定，你公司逾期交楼已达360日，我要求终止合同，现在正式通知你公司。被告提供的聊天记录显示：2018年11月28日，被告：网签已放，我在落实一下银行是否需要补资料，你安排一下时间过来签约，要提前一天跟我讲，需要约律师，必须要12月10前过来，公证书，身份证，最近半年流水，最新收入证明，最新中山住房证明，签约当天预留4-6个小时签约由于签约量比较多，请安排好时间耐心等候。2019年4月3日，被：姐，网签已开通，最晚16号过来，准备一下资料。4月4日，党：看到了，请把公证书的内容再给发一下，周一让女儿去办公证。另查：案涉房产开放网签的时间为：2018年11月28日-12月13日，2019年4月3日-4月17日。原告称在上述期间有收到被告通知网签，第一次于2018年12月10日去网签发现被告推迟交房时间到2019年4月30日，原告不同意，表示如果推迟时间，被告需赔偿延期的费用，因被告不同意，原告后来也妥协同意签，但发现被告没有审核原告之前的资料，没有发现公证书已经过期，原告母亲不能代签合同，当时被告口头答应待原告完善手续再来网签时仍按第一次约定的交房时间2018年11月30日；结果原告在2019年4月来第二次网签时，发现被告又将交房时间推迟到2019年8月30日，原告认为被告再次延期需对原告进行补偿，双方协商不成，原告没有网签合同。被告称，之所以约定交房时间在网签合同之后几个月，是因为原告是以按揭贷款方式支付剩余购房款，而只有在网签备案后，原告才能获得银行贷款，被告也只有在收齐购房款后才会向原告交房，这样的操作是符合交易程序的。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。根据原告支付定金以及《认购书》抬头记载的时间，该认购书应系2017年9月17日签订。而后，原告与被告于2017年9月23日签订了《商品房买卖合同》。综观两份合同的内容可知，后者虽比前者更丰富、完备、具体，但其依然缺少了确定的交房时间条款（两份合同约定的交房时间2018年11月30日均被在后条款“实际交付期限以双方签署的网签合同约定为准”否定），由此，办证时间也无法确定。并且从被告与原告的聊天记录可知，网签合同的时间取决于行政机关的审批，存在不确定性。因此，根据上述合同，原告无法确定、无法预估收楼时间以及办证时间，此类问题仍需留待双方在网签《商品房买卖合同》时才能进一步协商确定。本案中，原告的根本合同目的在于取得案涉房屋包括使用权在内的所有权，何时可以实际使用、何时取得所有权属于商品房买卖合同中的核心内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，因原、被告签订的《认购书》《商品房买卖合同》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：……（五）交付使用条件及日期；（十）办理产权登记有关事宜……”等主要内容，故而不属于本约合同，从法律性质而言，属于当事人为将来订立本约合同而达成的意向性协议，为预约合同。在上述预约合同签订后，原、被告双方一直在沟通贷款、网签等事宜。原告在2018年12月准备与被告网签合同时因资料不齐未签订网签合同，4个月后，原告再次接到被告通知准备网签合同时因对被告单方确定的交房时间有异议，且双方无法协商解决，故而未能签订。本院认为，以上属于双方对网签合同主要条款存在较大分歧，无法协商一致的情形，合同无法订立非可归因、可归责于原、被告的事由，原、被告对此均无过错，均不存在违约行为，故被告无需向原告承担违约责任。现案涉合同确因当事人双方不能就网签合同主要条款达成共识而无法继续履行，故原告主张解除合同，本院予以支持。被告因前述合同取得的原告购房款和装修款663857元、权证综合费85元，应予返还。同时原告资金由被告占用期间所产生的孳息，被告理应一并返还原告。综合考虑中国人民银行存、贷款利率标准及近三年中山房地产发展态势，本院认为原告主张按年利率3.3%计算，基本合理，予以照准。对于原告主张上述款项利息计算区间均自2017年10月16日起至付清日止，因该区间与被告占用期间不符，故以原告每笔款项支付日作为起始点分段计算为宜。原告主张的律师费1200元非由被告收取，被告无返还义务。原告主张其他费用，缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，本院判决如下：一、解除原告潘媛媛与被告中山市雅诚房地产开发有限公司签订的《中山市********认购书》《中山市商品房买卖合同》；二、被告中山市雅诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告潘媛媛购房装修款663857元、权证综合费85元及占用期间利息（以20000元为基数，自2017年9月17日起；以244890元为基数，自2017年9月23日起；以265140元为基数，自2017年10月16日起；以76956元为基数，自2018年3月16日起；以76956元为基数，自2018年9月15日起；均按年利率3.3%计算至付清日止）；三、驳回原告潘媛媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5852元，由原告负担2926元，被告负担2926元（被告负担部分原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇二〇年八月七日书记员 程梓欣