河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终762号上诉人（原审原告）：蔡春林，男，汉族，1975年2月10日出生，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：王俊雅，河南经源律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘振甫，河南经源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张利月,女,汉族,1983年11月5日出生,住河南省伊川县。委托诉讼代理人：魏红旗，河南南云律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘真真，河南南云律师事务所律师。原审第三人：河南吉力金拓置业有限公司，住所地：郑州市惠济区新城路惠和苑小区**楼******。法定代表人：王治卫。原审第三人：常万森，男，汉族，住河南省伊川县。上诉人蔡春林因与被上诉人张利月、原审第三人河南吉力金拓置业有限公司（以下简称吉力公司）、常万森申请执行人执行异议之诉一案，不服洛阳市中级人民法院（2019）豫03民初274号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月21日公开开庭审理了本案。蔡春林及其委托代理人王俊雅、刘振甫，张利月的委托代理人魏红旗、刘真真到庭参加了诉讼，原审第三人吉力公司和常万森经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。蔡春林向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误，定案依据不足，适用法律错误，应依法予以撤销。理由：1、伊川县杜康鹤鸣小区管理委员会（以下简称鹤鸣管委会）取得房屋建设的手续不合法。2、涉案房屋是违法所建，违法行为不能够成为排除蔡春林的合法民事权益的依据，鹤鸣管委会无权处置被查封的涉案土地以及该土地上的违法所建房产。3、洛阳市中级人民法院以吉力公司注销为由认定鹤鸣管委会有权利处理涉案土地查封后违法所建的房产，无事实理由和法律依据。4、张利月与鹤鸣管委会在上述事实背景下签订的关于处置涉案房产的协议应属无效合同。5、张利月主体不适格。一审判决仅凭房产安置协议的签订时间在公告查封之前便排除蔡春林的合法民事权益，而对于上述违法事实却不予查明。一审判决结果确属不当，依法应予撤销。请求二审法院在查明事实的基础上撤销一审错误判决，发回重审或者依法改判为支持蔡春林的一审诉讼请求。张利月答辩称，一审法院认定事实清楚、程序合法，判决结果正确，请求二审法院予以维持。理由：1、鹤鸣管委会办理伊政国用（2014）第YDJ2013-26号土地建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证经过相关部门批准，程序合法。2、鹤鸣管委会是伊政国用（2014）第YDJ2013-26号土地及地上房产的实际权利人，有权处置涉案房产，张利月与鹤鸣管委会签订的《杜康鹤鸣小区棚户区改造房搬迁安置协议》合法有效。3、涉案房屋为棚户区改造安置房，系棚户区改造责任主体鹤鸣管委会出资建造，由张利月通过置换补偿安置取得，与吉力公司无关，吉力公司是否注销登记不影响张利月对房屋享有合法所有权。张利月在涉案房屋查封之前，已与鹤鸣管委会签订《杜康鹤鸣小区棚户区改造房搬迁安置协议》，支付购房款，已实际居住且名下无其他房产，蔡春林所述与事实严重不符。4、依据法律规定及最高人民法院对于执行异议案件的批复、相关裁判案例，均体现了房屋买受人的权利优于抵押权人的抵押权、更优于债权人的债权、对购房者权利优先保护的精神，本案中张利月作为拆迁安置户比一般的购房者更应优先保护。一审法院认定事实清楚、程序合法，判决结果正确，请求予以维持。蔡春林向一审法院提出诉讼请求:1.请求依法撤销洛阳市中级人民法院(2019)豫03执异366号执行裁定,驳回张利月的异议请求。2.本案诉讼费由张利月承担。一审法院认定事实如下:一、申请执行人蔡春林查封涉案房产及土地的相关事实。蔡春林与常万森、吉力公司借款保证合同纠纷一案,蔡春林依据合同约定向洛阳仲裁委员会申请仲裁并提出财产保全申请,一审法院根据洛阳仲裁委员会的财产保全函,于2014年12月2日以(2014)洛民立保字第58号民事裁定书及协助执行通知书,保全查封了吉力公司名下位于伊川县酒城××路东侧的伊政国用(2014)第YDJ2013-26号土地使用权,2016年11月17日,一审法院对该土地进行续封。洛阳仲裁委员会经审理后,于2015年10月29日作出(2014)洛仲法字第006号裁决书,裁决:常万森于裁决生效后十日内偿还蔡春林借款本金6402000元及利息,吉力公司对上述债务承担连带清偿责任,吉力公司在承担保证责任后可向常万森追偿。上述裁决书生效后,蔡春林向一审法院申请执行,一审法院依法立案执行,执行案号(2016)豫03执191号。2016年12月22日,鹤鸣小区管委会以吉力公司名下伊政国用(2014)第YDJ2013-26号土地使用权实际属于鹤鸣管委会为由,向一审法院提出异议。一审法院经审查后驳回了鹤鸣管委会的异议申请。后鹤鸣管委会向一审法院提起执行异议之诉,被裁定驳回起诉后,鹤鸣管委会向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院经审理后,于2018年5月11日作出(2018)豫民终567号民事裁定书,裁定驳回上诉,维持原裁定。2018年6月26日,一审法院公告查封了伊政国用(2014)第YDJ2013-26号土地范围内的杜康鹤鸣小区西南侧高层住宅楼一幢(含地下两层车位、1-3层门面房、4-22层76套住宅)。后因被执行人名下查封财产暂无法处置又无其他可供执行的财产,一审法院于2018年9月23日裁定终结本次执行程序。2019年2月12日,该案恢复执行,案号为(2019)豫03执恢23号。经张利月提出执行异议,一审法院于2019年10月21日作出(2019)豫03执异366号执行裁定书,裁定中止对该房产的执行。蔡春林不服该裁定,在法定期限内提起本案之诉。另因蔡春林认为吉力公司提供虚假材料办理公司注销登记违法,蔡春林向郑州市惠济区人民法院起诉郑州市惠济区市场监督管理局,请求撤销吉力公司于2018年8月9日的注销登记,该院于2019年12月27日向蔡春林出具受理行政案件通知书。蔡春林认为该行政诉讼案件的审理结果将决定吉力公司是否具有主体资格,能否承担法律责任,将直接影响本案审理,故请求一审法院中止对本案的审理。二、鹤鸣管委会作为鹤鸣小区棚户区改造责任单位及出资建造涉案房产的相关事实。1.2004年7月20日,伊川县人民政府办公室对伊川县民政局进行批复,写明根据该县破产改制后企业家属区居住职工无法管理的实际情况,同意对6个企业小区进行命名的方案,原杜康酒厂南厂家属区命名为杜康鹤鸣小区。2004年11月24日,伊川县经济贸易委员会关于通知启用包括鹤鸣管委会在内六个小区管理委员会的印章。伊川县商务局出具情况说明称:“伊川县杜康鹤鸣小区管理委员会成立于2004年11月,系伊川县商务局的下属二级机构,隶属伊川县商务局管理领导。”2012年10月19日,伊川县商务局作出伊商务【2012】49号文件,向县政府就关于杜康鹤鸣小区危旧房改造项目占用土地按划拨供应进行请示。该文件载明:该局属鹤鸣管委会于2004年原杜康酒厂破产改制后成立,负责对原企业职工和家属区居民的党组织、物业管理、计划生育、职工最低生活保障、医疗保险等事项进行协调管理;小区现有居民2800人,其中下岗职工1280人,因大部分下岗职工失业后无固定收入来源,生活极其困难,仍然居住在原企业生活区的棚户房、危旧楼。2009年按照县委、县政府的部署,对原杜康酒厂老办公楼所在的占地面积2532.07平方米土地制定了保障性住房建设规划,拟“拆除原杜康酒厂老办公楼北三层11间和中间四层4间(南三层11间加固后作为办公室用),建1栋22层商住房”,该项目已于2010年2月经县发改委批准立项,列为该县“十大老城区改造项目”之一;根据有关政策文件的规定,请求伊川县政府对该项目所占2532.07平方米土地按划拨方式供应。2013年10月10日,伊川县发展和改革委员会作出伊发改审批【2013】5号文件,对伊川县商务局关于杜康鹤鸣小区棚户区改造项目立项进行批复,写明:为改善职工居住条件,提高人民生活质量,同意杜康鹤鸣小区棚户区改造项目,项目建筑面积43886平方米,分二年两期完成,一期建7层4栋,建22层1栋,二期建7层4栋,改造棚户区面积20840平方米,主要建设内容为住宅楼及配套设施建设,,地点为杜康鹤鸣小区**院内酒厂南路东侧。2014年4月21日,伊川县住房和城乡建设局作出“关于杜康鹤鸣小区棚户区改造征迁补偿方案和安置房建设方案的请示”,安置房建设方案中写明新建4栋7层住宅楼,一栋22层住宅楼,建设安置房178套,计划开工时间为2015年1月,安置方式为原址安置。2014年5月20日,伊川县人民政府办公室作出“关于2014年全县旧城城中村棚户区改造工作目标任务的通知”,将鹤鸣小区作为目标任务之一,伊川县商务局为责任单位。2015年6月5日,伊川县住房和城乡建设局向县政府就关于“2015年棚户区改造项目实施方案”进行请示,鹤鸣小区为改造项目之一,写明项目占地8.65亩,计划完成征迁11240平方米,涉及171户,共建5栋(其中4栋7层,1栋22层)建设安置房178套,计划开竣工时间2015年1月至2016年5月,责任单位为鹤鸣管委会。2015年6月5日,伊川县人民政府对该“2015年棚户区改造项目实施方案”批复同意。2014年4月21日鹤鸣管委会向县政府就鹤鸣小区棚户区改造征迁补偿方案和安置房建设方案进行请示。建设方案中写明,新建4栋7层住宅楼,1栋22层住宅楼,安置房建设面积20257平方米,建设安置房178套,计划开工时间2015年1月,安置方式为原址安置。补偿方案中写明拆迁范围为东临植保站民宅、西邻酒城南路、南邻小康街西段、北临润万家超市,占地5764.74平方米,涉及征迁户171户,其中包括原住房性质属公房,杜康酒厂破产后,无住房户居住69户,对这部分住户动员搬迁,承诺新建房源优先安置。2014年6月25日,鹤鸣管委会取得涉案房产所在土地的建设用地规划许可证,建设规模为三栋7F多层住宅楼,一栋22F高层住宅楼(其中底部3F商业)。鹤鸣管委会于2015年6月15日取得建设工程规划许可证,于2015年6月16日取得建筑工程施工许可证。鹤鸣管委会还于2012年10月18日与河南华兴地质工程有限公司洛阳分公司签订建设工程勘察合同,对工程进行抗震备案,委托勘探队进行文物勘探。2012年12月24日,鹤鸣管委会对22层商住楼建设工程作出招标公告,经京都建筑公司投标,双方于2014年5月19日在鹤鸣管委会办公室签订协议书,约定由京都建筑公司承揽该工程,合同总价款为23423627元。京都建筑公司委托郭顺杰负责承建工程,鹤鸣管委会提交的记账的款项已超千万元,鹤鸣管委会称已支付1809.3万元。2.涉案房产所在土地变更的相关事实。涉案房产所在改造项目的土地使用权(伊政国用(2014)第YDJ2013-26号)于2014年经审批后挂牌出让,由吉力公司以589万元取得,并于2014年7月8日将土地使用权证办理至吉力公司名下.鹤鸣管委会与吉力公司签订《伊川县杜康鹤鸣小区旧房改造开发建设二期工程协议》一份,约定:为加快旧房改造、改善居民居住条件等,吉力公司摘牌中标支付土地出让金598万元,该出让金将在三个月内按国家政策比例予以返还,返还部分全额归吉力公司,剩余部分由吉力公司负担。土地摘牌出让后,吉力公司若不再向鹤鸣管委会及时投入资金,应承担出让金五倍的违约金,并终止此协议。鹤鸣管委会负责土地等相关手续资料管理、整体规划设计、办理各项建设手续同相关部门协调建设事宜、按规划设计方案施工建设、对建设质量及安全生产负全面责任等,吉力公司负责投入建设资金;合同第四条利益分成约定工程结束后地面商场第三层,地,地下车库接近地面层无偿归鹤鸣管委会所有,地下通道属双方共有余房源归吉力公司所有等。并约定单元房安置主要照顾原杜康酒厂失业职工无住房困难户,按基础价2150元/平方米执行。双方另签订鹤鸣小区商住楼施工范围补充协议一份,约定根据建设实际情况,双方对原施工范围内容进行部分变更,明确电梯、可视系统、消防自动报警、地、地下室消防设施及地下室通风设备属吉力公司投资范围015年11月23日,伊川县商务局向伊川县人民政府请示称,因鹤鸣小区棚户区改造项目国有建设用地挂牌出让后,开发商资金链断裂,不能按建设节点投放资金,导致工程进展困难,因土地已进行了处置,不属于政府主导,导致项目融资困难,请示将8.65亩建设用地收回国有,按国家对棚户区改造政策规定,由政府主导建设。2016年7月13日,鹤鸣管委会向伊川县国土资源局进行请示,称因开发商资金链断裂,土地出让与棚户区改造精神不符,贷款难以获得支持,经与开发商达成谅解变更协议,特请示将该宗土地重新转让给杜康鹤鸣小区。2016年4月27日,鹤鸣管委会与吉力公司签订关于土地变更的协议书,约定根据市政府争取棚户区改造工程贷款需要,将土地证变更收回,吉力公司所付的税金、土地转让金共计680万元,扣除2014年9月返还的409.2万元,余下款项270.8万元,公司管理费用46.85万元,以上两项共计317.65万元,由鹤鸣管委会自签订协议之日付20%,土地变更完毕后付其余80%。三、张利月取得涉案房产的事实。张利月与鹤鸣管委会于2018年3月30日签订《杜康鹤鸣小区棚户区改造房搬迁户安置协议》,约定根据棚户区拆迁改造建设政策精神,达成如下协议:鹤鸣管委会在酒××××东棚户区改造房商高层楼北单元18层南户的建筑面积为136.2平方米。该房是杜康鹤鸣小区棚户区改造工程,系搬迁安置房,所购房屋产权归张利月所有,鹤鸣管委会协助张利月办理产权证,所需一切费用由张利月负担。双方协定搬迁房屋成交价格为320070元,领钥匙一次性结清房款。张利月于2018年7月、7月25日、7月30日分别向鹤鸣管委会转账10万元、18万元、40070元,鹤鸣管委会分别出具了收到该款项的收据,上述款项合计320070元。张利月另提交鹤鸣小区物业管理办公室出具的始于2018年7月30日的收取物业费、水电等费用的票据4张。伊川县国土资源局出具的不动产登记查询结果显示,张利月及其未成年子女名下没有房产登记信息。一审法院认为,执行异议之诉系对案外人是否就涉案标的享有足以排除执行的民事权益所进行的实质性审查。根据本案查明的事实,杜康鹤鸣小区为棚户区改造项目,鹤鸣管委会系该改造项目的责任单位。在组织实施该改造项目的过程中,鹤鸣管委会作为建设单位对项目进行了筹建,取得了涉案房产所在土地的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证,并对项目工程进行了勘察及文物勘探等。另通过招标,鹤鸣管委会作为发包人与作为施工单位的京都建筑公司签订了工程承揽合同,该合同明确约定工程为鹤鸣小区东一号院商住楼,鹤鸣管委会提交的证据能够证明其已实际支付了大部分工程款。鹤鸣管委会虽与吉力公司签订了《伊川县鹤鸣小区旧房改造开发建设二期工程协议》,但该协议没有签订时间,也没有明确二期工程的具体内容,补充协议约定的吉力公司对商住楼的投资范围仅为电梯及可视系统等工程,且没有证据表明吉力公司为该工程实际投入了资金,不能认定涉案房产所在的商住楼为吉力公司出资建造。按照双方上述约定,土地摘牌后吉力公司若不再向鹤鸣管委会及时投入资金,终止协议。吉力公司与鹤鸣管委会已就将土地收归国有、变更过户及所涉投资返还等事项于2016年4月27日达成土地变更协议,该协议中未涉及吉力公司对建设该工程所进行的投资,且吉力公司已申请办理注销登记,不能认定吉力公司对于涉案商住楼享有权利。鹤鸣管委会基于对鹤鸣小区进行棚户区改造的任务以及实际委托建造商住楼的事实,其与张利月签订搬迁安置协议,对涉案房产进行处置的行为并无不当。在涉案房产被法院公告查封前,张利月已与鹤鸣管委会签订合法有效的房产安置协议,张利月持有鹤鸣管委会出具的收取房款的收据,结合相关银行转账流水及其已实际占有涉案房产的事实,应当认定其实际缴纳了全部购房款。张利月及其未成年子女名下没有房产登记信息,参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定,应当认定张利月享有足以排除执行涉案房产的民事权益。蔡春林虽于2014年12月2日即已查封了涉案房产所在土地,但涉案房产所在商住楼系于土地被查封后所建。一审法院公告查封涉案房产的时间为2018年6月26日,在此之前张利月已合法取得涉案房产。蔡春林关于房屋建设手续等不合法的理由属于行政管理范围,且张利月对此没有过错,其基于拆迁安置协议对涉案房产享有的物权期待权不应因此受到影响。蔡春林提起的请求撤销吉力公司注销登记的行政诉讼结果并不影响本案中对张利月权利的认定,故对蔡春林关于中止本案审理的请求,一审法院不予准许。综上,蔡春林诉讼请求的事实及法律依据不足,一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第(二)项,参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定,判决如下:驳回蔡春林的诉讼请求。案件受理费6101元由蔡春林负担。本院二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，各方的争议焦点为张利月是否享有足以排除执行的民事权益。1、本案所涉项目的性质。2013年10月10日,伊川县发展和改革委员会作出伊发改审批【2013】5号文件,对伊川县商务局关于杜康鹤鸣小区棚户区改造项目立项进行批复,写明:为改善职工居住条件,提高人民生活质量,同意杜康鹤鸣小区棚户区改造项目。2014年5月20日,伊川县人民政府办公室做出《关于2014年全县旧城城中村棚户区改造工作目标任务的通知》,将鹤鸣小区作为目标任务之一,伊川县商务局为责任单位。2015年6月5日,伊川县住房和城乡建设局向县政府就关于“2015年棚户区改造项目实施方案”进行请示,2015年6月5日,伊川县人民政府对该“2015年棚户区改造项目实施方案”批复同意。2015年5月12日，河南省住房和城乡建设厅、河南省财政厅《关于下达2015年城市棚户区改造项目计划（第二批）的通知》（豫建住保【2015】19号）中，包括洛阳市伊川县杜康鹤鸣小区棚户区改造项目。以上事实说明，本案所涉项目属于棚户区改造项目，不是一般的商品房开发项目。根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发【2013】25号）文件精神和洛阳市人民政府《关于加快推进棚户区改造工作的若干意见》（洛政【2014】5号）文件精神，棚户区改造项目享有一些特殊政策，可以先按照划拨用地方式办理选址、立项、建设用地规划许可证和划拨土地使用权证书；项目竣工且用地单位补缴出让金后，可办理出让土地使用权证等。因此，鹤鸣管委会是基于对鹤鸣小区进行棚户区改造的责任主体，根据棚户区改造的相关政策将工程相关证照办理其名下，且得到相关部门的审批，程序合法，在以上建设审批手续未经有权机关撤销之前，应为合法有效，蔡春林上诉称小区建设手续不合法，系违法所建没有事实根据。2、关于张利月与鹤鸣管委会于2018年3月30日签订的《杜康鹤鸣小区棚户区改造房搬迁户安置协议》的效力。如上所述，本案所涉项目属于棚户区改造项目，鹤鸣管委会作为责任单位伊川县商务局的二级事业单位与搬迁户签订安置协议，符合政策精神，并不违反有关法律法规规定，应为有效。关于蔡春林上诉提出涉案土地被查封以后建设违法的问题，2014年12月2日，洛阳市中级人民法院根据洛阳仲裁委员会的财产保全函,以(2014)洛民立保字第58号民事裁定书及协助执行通知书,保全查封了吉力公司名下位于伊川县酒城××路东侧的伊政国用(2014)第YDJ2013-26号土地使用权,2016年11月17日,又对该土地进行续封。土地查封后，涉案土地的变更、过户等受到限制，但在土地权属保持不变的前提下，鹤鸣管委会依据建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证进行规划、施工，将涉案楼房建设完成，并不违反有关规定。蔡春林上诉还提出鹤鸣管委会在没有预售许可证的情况下出售房屋导致合同无效的问题，因为本案所涉项目是棚户区改造项目，享受相关政策，其可以在没有预售许可证的情况下与搬迁户签订安置协议。3、关于协议的履行情况。在协议签订之后，张利月已经缴纳了房款320070元。张利月还提交了物业费、水电等费用的票据，证明其已经实际占有使用，另外，伊川县国土资源局出具的不动产登记查询结果显示,张利月及其未成年子女名下没有房产登记信息。目前没有办理房产证的原因是鹤鸣管委会与吉力公司的纠纷尚未最终解决等原因，张利月并没有过错。同时，张利月与鹤鸣管委会签订协议是在2018年3月30日，洛阳市中级人民法院公告查封时间是在2018年6月26日，也在人民法院查封之前。综上所述，本案所涉项目属于棚户区改造项目，张利月对案涉房产享有基本的生存权益，其已按照《杜康鹤鸣小区棚户区改造房搬迁户安置协议》缴纳了房款、实际占有使用且名下没有其他房产，签订协议也在查封之前，没有办理房产证的原因也不在其本人，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，其对案涉房屋享有排除执行的合法权益。蔡春林上诉理由不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各6101元，均由蔡春林承担。本判决为终审判决。审判长  王少禹审判员  牛建华审判员  李建瑞二〇二〇年八月三十一日书记员  王 珊