福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2822号 上诉人（原审被告、反诉原告）：南京江鸿物业发展有限责任公司泉州分公司，住所地福建省泉州市鲤城区温陵路聚鑫广场负**C021店铺，统一社会信用代码91350502075009819U。 代表人：陈先扬，该公司负责人。 委托诉讼代理人：周锴。 委托诉讼代理人：詹彩梅，福建九信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建省晋江新佳园控股有限公司（原晋江市新佳园资产管理有限公司），住所地福建省晋江市青阳街道新华街**，统一社会信用代码91350582315797878R。 法定代表人：李德毅，该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王旎，福建晋贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴名冠，福建晋贤律师事务所实习律师。 原审被告：南京江鸿物业发展有限责任公司，住，住所地江苏省南京市鼓楼区涌泉里**一社会信用代码91320106756857610U。 法定代表人：王晓明，该公司负责人。 上诉人南京江鸿物业发展有限责任公司泉州分公司（以下简称“江鸿物业泉州分公司”）因与被上诉人福建省晋江新佳园控股有限公司（以下简称“新佳园公司”）、原审被告南京江鸿物业发展有限责任公司（以下简称“江鸿物业公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初6680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江鸿物业泉州分公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回新佳园公司的本诉诉讼请求，支持江鸿物业泉州分公司的反诉诉讼请求；2．判令由新佳园公司负担本案的一审、二审本诉及反诉案件受理费。事实与理由：一审判决片面采信新佳园公司的单方证据，忽视了江鸿物业泉州分公司的举证情况，人为割裂了其证据间的逻辑联系，错误认定案件事实，裁判结果错误。一、本诉方面，新佳园公司诉称的虚报财务报表缺乏事实依据和证据支撑。新佳园公司违法违约在先，数十次地收取江鸿物业泉州分公司费用后，从未依法开具增值税专用发票，致使其无法进行税金抵扣等事宜。因此，新佳园公司关于租金、利息和违约金等本诉诉求既缺乏事实基础，也缺乏合同及法律依据，不能成立，应予驳回。一审判令江鸿物业泉州分公司需支付新佳园公司租金分成、违约金系裁判错误，应予纠正。1．从案涉双方的业务对接流程看，相应的财务数据的最初提取权、财务表单的最终确认权均归属于新佳园公司，江鸿物业泉州分公司无从虚报，也从未虚报财务报表。2．一审判决认定江鸿物业泉州分公司应参照2017年度1月至6月的租金收入分成向新佳园公司支付2018年1月至6月的租金收入分成，背离了私法自治的法律精神。从分成比例看，双方从未约定租期届满后执行50%的分成比例。计租周期内每年对应的分成比例为30%、40%、50%，如果合同自然延续，计租周期首年度自2018年1月1日起至2018年12月31日止，租金分成比例应为该年度总收入额的30%。从计收标准看，2018年1月至6月计收标准应按江鸿物业泉州分公司的实际经营收入计算。一审判决依据火灾发生前的经营绩效计算租金，与停车场的经营实际不符。3．新佳园公司作为国有控股公司，应当模范遵守包括税务征缴、发票管理在内的法律法规，应当在收取租金分成后依法开具增值税专用发票。二、反诉方面，新佳园公司在缔约前及订立的合同中，冒称其为案涉停车场的产权所有人，不仅对江鸿物业泉州分公司构成缔约欺诈，也损害了案涉的安置小区的公共利益，剥夺小区业主的收益、处分等权利。双方订立的《蔡厝社区安置小区地下停车位租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，该合同应当被依法认定无效。江鸿物业泉州分公司的此项反诉诉求具有法律依据，可以成立。江鸿物业分公司因新佳园公司的欺诈行为而被其他案外人无端收取的19万元，也应当由新佳园公司赔付。涉案车库因新佳园公司的瑕疵灯具原因发生火灾，其应赔付江鸿物业泉州分公司为此而垫付的车库修复、火灾赔偿等费用73万元，江鸿物业泉州分公司的此项反诉诉求具有事实根据，应予支持。新佳园公司收款后却未按期等额开具增值税专用发票，江鸿公司关于开具增值税专用发票的反诉诉求同样于法有据，应予支持。一审判决割裂认定案涉双方的事实和法律关系，偏差采信双方证据，以致裁判错误，请二审法院依法纠正。 新佳园公司辩称，1．本案双方签订的《蔡厝社区安置小区地下停车位租赁合同》合法有效。新佳园公司系经晋江市市政府批准开展安置小区地下停车场的经营管理活动，不存在欺诈手段诱骗缔约情形。新佳园公司已经向江鸿物业泉州分公司出示《晋江市安置剩余房源调剂移交表》，江鸿物业泉州分公司对于新佳园公司系该部分车位的实际管理人亦为明知，庭审时江鸿物业公司也当庭确认案涉车位归属于国家。2．江鸿物业泉州分公司应当按照年度租金总收入的50%的标准支付涉案地下停车场2018年1月1日起至2018年6月30日的租金收入分成，并按照月利率2%支付逾期付款利息。一审法院判决江鸿物业泉州分公司应当参照2017年1月至2017年6月的租金收入分成支付涉案停车场2018年1月至2018年6月的租金收入，认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。江鸿物业泉州分公司提供的2018年1月至6月的租金收入数据真实性无法确认，该组数据显示的租金收入与2017年租金收入数据差距较大，三个小区每月包月出租车位总数量均不足150个车位，甚至三月份出租车位仅67个，其中还包括小区业主租赁车位，因此，其提供数据明显存在虚假。三、江鸿物业泉州分公司应当支付晋江市中医院2015年9月10日至2018年5月9日租赁阳辉华庭150个停车位的租金收入分成273,000元。江鸿物业泉州分公司与晋江市中医院签订《蔡厝社区地下车场车位租赁协议》，每月将阳辉华庭地下车库内150个专用车位租赁给晋江市中医院使用，合同实际履行期限为2015年9月10日起至2018年5月9日止，期间晋江市中医院向江鸿物业泉州分公司支付租金共计624,000元。该笔租金收入未在财务报表中体现，其也未按照合同约定支付租金分成，其报送虚假数据构成违约。江鸿物业泉州分公司应当支付新佳园公司租金分成273,000元。四、江鸿物业泉州分公司隐瞒事实虚报财务报表，已构成根本违约，应当支付虚报财务报表的违约金。根据合同约定，其应当支付实际财务报表收入总额等额的违约金。鉴于江鸿物业泉州分公司提出违约金过高的答辩意见，一审法院综合双方履约情况、江鸿物业泉州分公司的违约情形及违约所造成的损失，将违约金调整为81,900元，判决正确。五、江鸿物业泉州分公司要求新佳园公司赔付其向晋江市梅岭街道蔡厝安置小区管理委员会支付的19万元没有事实和法律依据。六、江鸿物业泉州分公司要求新佳园公司赔偿其垫付的车库修复、火灾赔偿等费用没有事实和法律依据。江鸿物业泉州分公司作为安全第一责任人、停车场的承租人、蔡厝安置小区的物业公司，应负责停车场内的治安与消防工作，应履行定期维护消防设施、维护地下停车场消防安全的义务。由于其疏忽大意，工作中未能尽到消防安全监管的义务，未能及时对防爆灯进行维修，导致火灾事故的发生，其应当承担相应的赔偿责任。另，关于防爆灯具的来源，江鸿物业公司在庭审中确认为开发商安装，并非由新佳园公司提供。江鸿物业泉州分公司在受损车辆损失未鉴定评估的情形下，自行将该车折价或协议进行维修，致本案车辆的损失无法确认，并且其提供的证据无法证明其实际损失为73万元，也无法证明其已经实际赔付。七、在江鸿物业泉州分公司未能依照合同约定履行支付租金及如实报送财务报表的情况下，新佳园公司有权拒绝向其开具增值税发票。八、即使新佳园公司需要立即向江鸿物业泉州分公司开具已付款项的增值税发票，其也应当向新佳园公司支付增值税税费及提供开票信息。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，江鸿物业泉州分公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。 新佳园公司向一审法院起诉请求：1．判令江鸿物业公司、江鸿物业泉州分公司向新佳园公司支付“阳辉华庭、石景瑞苑、石鼓山庄”地下;地下停车场自2017年10月1日起至2018年6月30日止的租金收入分成181,899及自2017年10月1日起至判决确定付款日止按日万分之八计算的逾期付款利息（暂计至2019年5月28日为63,946.3元）；2．判令江鸿物业公司、江鸿物业泉州分公司向新佳园公司支付“晋江市中医院自2015年9月10日至2018年5月9日租赁阳辉华庭150个停车位”的租金收入分成273,000元；3．判令江鸿物业公司、江鸿物业泉州分公司向新佳园公司支付违约金1,766,213元。 江鸿物业泉州分公司提出反诉请求：1.判决确认江鸿物业泉州分公司与新佳园公司于2015年7月1日订立的租赁合同无效；2.判令新佳园公司立即赔付江鸿物业泉州分公司19万元；3.判令新佳园公司立即赔付江鸿物业泉州分公司已先行垫付的车库修复、火灾赔偿等费用73万元；4.判令新佳园公司向江鸿物业泉州分公司开具其已付款项的增值税专用发票。 一审法院归纳本案的争议焦点为：1.新佳园公司与江鸿物业泉州分公司签订的《租赁合同》是否有效；2.新佳园公司的各项诉讼请求及江鸿物业泉州分公司反诉请求新佳园公司支付19万元、73万元及开具增值税发票能否成立；3.江鸿物业公司应否对江鸿物业泉州分公司的上述债务承担民事责任。 一审法院对争议焦点分析认定如下： 关于争议焦点一，新佳园公司提供的营业执照、《关于市委主要领导到梅岭街道现场办公的纪要》等可以相互印证其系晋江市石景瑞苑、阳辉华庭、石鼓山庄安置小区剩余房源及所属地下停车场剩余停车位的合法管理人，其有权对案涉车位进行运营管理，其与江鸿物业泉州分公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容也未违反法律的效力性强制性规定，应认定为有效。江鸿物业泉州分公司抗辩合同无效，缺乏依据，不予采纳。 关于争议焦点二，第一、关于案涉安置小区地下停车位未付的租金收入分成金额。新佳园公司提供的证据租金收入明细表等可以证明江鸿物业泉州分公司应支付2017年10月至2017年12月的租金收入分成金额分别为20,936.5元、20,872元、20,771.5元，江鸿物业泉州分公司提供的转账凭证可以证明其已于2017年11月29日支付了2017年10月份租金收入分成20,936.5元，故可认定截至2017年12月，江鸿物业泉州分公司尚欠新佳园公司租金收入分成金额为41,643.5元。双方约定租赁合同期限至2017年12月31日终止，但江鸿物业泉州分公司实际于2018年6月30日退场。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。因此，新佳园公司与江鸿物业泉州分公司于2018年1月1日至2018年6月30日间形成不定期租赁关系。新佳园公司与江鸿物业泉州分公司未续签租赁合同，双方之间的原租赁合同继续有效，涉案租赁合同第六条约定“租金由固定租金和临停租金组成，根据江鸿物业泉州分公司每年实际经营总收入按一定比例向新佳园公司缴交租金，租金比例为：2015年支付年度总收入额的30%、2016年支付年度总收入额的40%、2017年支付年度总收入额的50%，租金按月支付”等内容，江鸿物业泉州分公司提供的2018年1月至6月地下停车位收入确认的说明及对应收入明细表，新佳园公司不予认可，而江鸿物业泉州分公司又无其他证据佐证该证据的真实性及与本案的关联性，故认定江鸿物业泉州分公司应参照2017年度1月至6月的租金收入分成金额向新佳园公司支付2018年1月至6月的租金收入分成，即110,964.5元(17,441元＋17,807元＋16,530.5元＋17,865.5元＋20,678元＋20,642.5元)。综上,截至2018年6月30日,江鸿物业泉州分公司尚欠新佳园公司租金收入分成152,608元(41,643.5元＋110,964.5元)。诉讼过程中，新佳园公司自愿放弃关于2017年10月份未付租金收入分成的逾期付款利息，予以照准。2017年11月份至2018年6月份未付租金收入分成的逾期付款利息，新佳园公司主张按合同约定日万分之八计算，一审法院认为该计算标准过高，予以调整为按月利率2%计算。经核定，至2018年7月10日，上述未付租金收入分成的逾期付款利息为：                            序号                       到 期 应 付 租金                       截至2018年7月10日逾期付款的利息                               到期日                                   应付金额（元）                       逾期金额（元）                       逾期天数(天)                       利息             （元（                               1                       2017年12月10日                       20872                       20872                       212                       2950                               2                       2018年1月10 日                       20771.5                       20771.5                       181                       2506                               3                       2018年2月10日                       17441                       17441                       150                       1744                               4                       2018年3月10日                       17807                       17807                       122                       1448                               5                       2018年4月10日                       16530.5                       16530.5                       91                       1003                               6                       2018年5月10日                       17865.5                       17865.5                       61                       727                               7                       2018年6月10日                       20678                       20678                       30                       414                               8                       2018年7月10日                       20642.5                       0                       0                       0                                           合 计                                   —                                   —                                   —                       10792                第二、关于新佳园公司主张的晋江中医院租赁案涉阳辉华庭小区150个停车位的租金收入分成能否成立的问题。新佳园公司提供的《蔡厝社区地下车场车位租赁协议》、付款回单、发票等可以证明晋江中医院于2015年9月8日向江鸿物业泉州分公司租赁阳辉华庭小区地下停车库150个专用车位，分别于2015年9月10日至2016年1月9日支付租金共计78,000元，于2016年1月10日至2017年1月9日支付租金共计234,000元，于2017年1月10日至2018年5月9日支付租金共计312,000元。新佳园公司提供的租金收入明细表等可以证明江鸿物业泉州分公司向新佳园公司报送的2015年9月起至2017年12月止的收入确认说明及报表数据中未提及向晋江中医院出租的150个地下停车位，江鸿物业泉州分公司主张其已报送包含向晋江中医院出租的150个停车位的数据，但未能提供充分的证据予以证明，应自行承担举证不能的法律后果。根据涉案租赁合同约定租金收入分成比例，江鸿物业泉州分公司还应向新佳园公司支付该部分租金收入分成金额，即：2015年度23,400元（78000元×30%），2016年度93,600元（234,000元×40%），2017年度117,000元（234,000元×50%），2018年1月至5月39,000元（78,000元×50%），共计273,000元。 第三、关于江鸿物业泉州分公司应否向新佳园公司支付违约金及违约金数额如何确定的问题。江鸿物业泉州分公司未能向新佳园公司报送包含向晋江中医院出租的150个停车位的租金收入分成数据，属于未能如实报送财务数据的情形，已构成违约。根据涉案租赁合同第七条约定“江鸿物业泉州分公司报送的财务报表存在弄虚作假等情况时，新佳园公司可随时解除合同，同时江鸿物业泉州分公司应按实际财务报表体现的当月收入总额向新佳园公司支付等额的违约金并承担相应法律责任”的内容，可见双方对违约产生的损失赔偿额约定了计算方法。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以调整。鉴于江鸿物业泉州分公司对违约金提出了异议，故应对新佳园公司主张的违约金数额是否过高进行审查。新佳园公司陈述江鸿物业泉州分公司向其报送2015年9月至2017年12月的财务报表总额1,220,213元，未报数额为546,000元（78,000元＋234,000元＋234,000元），故其主张前述两者相加总和1,766,213元即为违约金数额。本案中，江鸿物业泉州分公司未如实向新佳园公司报送向晋江中医院出租车位的数据，新佳园公司的该部分租金损失金额为273,000元，新佳园公司主张违约金1,766,213元明显过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，违约金旨在弥补守约方损失，违约金应当以实际损失为基础，在前述争议焦点中已认定江鸿物业泉州分公司需予以支付该部分租金273,000元，结合本案合同的履行情况，酌情认定江鸿物业泉州分公司向新佳园公司支付违约金81,900元（273,000元×30%）。 第四、关于新佳园公司应否向江鸿物业泉州分公司支付19万元的问题。案涉《租赁合同》合法有效，江鸿物业泉州分公司应依约向新佳园公司支付租金收入分成，其自愿向晋江市梅岭街道蔡厝安置小区管理委员会支付租金的行为，与新佳园公司无关，其要求新佳园公司支付该笔款项，明显缺乏依据，不予支持。 第五、关于新佳园公司应否向江鸿物业泉州分公司支付其已支付的车库修复、火灾赔偿等费用73万元的问题。根据晋江市公安消防大队火灾事故认定书认定，案涉阳辉华庭小区地下车库发生火灾的原因为：不能排除为阳辉华庭小区地下车库的Ｄ1／Ｄ2轴-Ｃ1／Ｃ2轴处防爆灯故障过热引起火灾，其掉落的火花引燃防爆灯下方的车牌为闽Ｃ×××××等车辆。案涉阳辉华庭小区地下车库属于公共场所，江鸿物业泉州分公司作为该小区的物业服务管理人，其收取物业服务管理费，理应尽到安全保障义务，其未能及时检修、维修地下停车库相关设施设备导致他人受到财产损害，应当承担侵权责任。江鸿物业泉州分公司要求新佳园公司承担赔偿责任，缺乏法律依据。且根据案涉《租赁合同》第五条约定：“新佳园公司以停车场现状交付江鸿物业泉州分公司经营管理，经营期间所产生的一切法律责任及经济赔偿责任均由江鸿物业泉州分公司全部承担”等内容，江鸿物业泉州分公司要求新佳园公司承担赔偿责任，缺乏合同依据。 第六、关于新佳园公司应否向江鸿物业泉州分公司开具增值税专用发票的问题。涉案租赁合同没有对发票问题作出约定，且本案也没有证据证明江鸿物业泉州分公司在向新佳园公司多次支付租金后曾要求新佳园公司向其开具增值税专用发票，按双方的日常交易习惯，江鸿物业泉州分公司通过民事诉讼要求新佳园公司开具发票，缺乏依据，不予支持。江鸿物业泉州分公司可通过税务部门解决上述发票问题。 关于争议焦点三，江鸿物业泉州分公司虽系江鸿物业公司的分支机构，但享有在核准的营业范围内进行民事活动的主体资格，其应以自己财产承担本案民事责任，江鸿物业公司作为法人母公司，亦应承担本案的最终还款责任。新佳园公司主张江鸿物业泉州分公司与江鸿物业公司共同承担本案还款责任，有相应的法律依据，予以支持。 一审法院认定事实：2015年7月1日，新佳园公司与江鸿物业泉州分公司签订《租赁合同》，约定“新佳园公司将晋江市石景瑞苑、阳辉华庭、石鼓山庄安置小区所属停车场出租给江鸿物业泉州分公司，由其独立经营和自负盈亏，租赁期自2015年7月1日至2017年12月31日；租金由固定租金和临停租金组成，根据江鸿物业泉州分公司每年实际经营总收入按一定比例向新佳园公司缴交租金，租金比例标准：2015年支付年度总收入额的30%、2016年支付年度总收入额的40%、2017年支付年度总收入额的50%；租金支付方式：按月支付租金，江鸿物业泉州分公司应于第二个月的前十日内将上个月租金支付给新佳园公司，逾期付款按日万分之八支付逾期付款利息；江鸿物业泉州分公司必须在每月五日前将上月财务报表及电脑运营数据报送给新佳园公司，新佳园公司有权核实每个月电脑运营数据；若江鸿物业泉州分公司报送的财务报表存在弄虚作假等情况时，新佳园公司可随时解除合同，同时江鸿物业泉州分公司应按实际财务报表体现的当月收入总额支付等额违约金并承担相应法律责任”等内容。新佳园公司移交给江鸿物业泉州分公司车位数分别为：石鼓山庄137个、石景瑞苑129个、阳辉华庭288个，共计554个。租赁过程中，新佳园公司出售的车位数为：石鼓山庄5个、石景瑞苑10个、阳辉华庭17个,共计32个。合同签订后，江鸿物业泉州分公司未能按期支付租金收入分成，至2017年12月，江鸿物业泉州分公司尚欠新佳园公司租金收入分成金额为41,643.5元。2018年1月1日至2018年6月30日，新佳园公司与江鸿物业泉州分公司形成不定期租赁关系，该期间的租金收入分成，江鸿物业泉州分公司尚未支付。2018年6月30日，江鸿物业泉州分公司撤离上述三个安置小区。 另查，2015年9月8日，江鸿物业泉州分公司与晋江中医院签订《蔡厝社区地下停车场车位租赁协议》，将阳辉华庭地下车库内150个专用车位租赁给晋江中医院使用，租金为每个月130元/个，物业服务费为每个月70元/个，租赁期限自2015年9月10日至2016年9月9日。2016年9月1日，江鸿物业泉州分公司与中医院签订《蔡厝安置房地下停车位租赁合同》，将上述车位继续出租给晋江中医院，租赁期自2016年9月1日至2018年1月9日。2018年1月10日，江鸿物业泉州分公司与晋江中医院再次签订上述合同，将上述车位继续出租给晋江中医院。自2015年9月10日起至2018年5月9日止，晋江中医院向江鸿物业泉州分公司支付租金共计624,000元。 另查，2020年3月9日，晋江市新佳园资产管理有限公司申请变更登记名称为新佳园公司。 一审法院认为，新佳园公司与江鸿物业泉州分公司之间达成的租赁合同关系系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。江鸿物业泉州分公司未能按期支付租金，已构成违约，应承担违约责任。江鸿物业泉州分公司应向新佳园公司支付租金收入分成152,608元，酌定逾期付款利息按月利率2%计算。新佳园公司主张**辉华庭小区150个停车位的租金收入分成金额273,000元，有相应的事实与法律依据，予以支持。新佳园公司主张的违约金数额过分高于其实际损失，酌情认定违约金为81,900元。新佳园公司的部分诉讼请求，缺乏依据，不予支持。江鸿物业泉州分公司的反诉诉讼请求均不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、江鸿物业泉州分公司、江鸿物业公司应于本判决生效之日起十日内支付新佳公司租金收入分成152,608元、利息10,792元及以152,608元为基数计自2018年7月11日起至判决确定付款日止按月利率2%计算的逾期付款利息；二、江鸿物业泉州分公司、江鸿物业公司应于判决生效之日起十日内支付新佳公司租金收入分成273,000元；三、江鸿物业泉州分公司、江鸿物业公司应于判决生效之日起十日内支付新佳园公司违约金81,900元；四、驳回新佳园公司的其他诉讼请求；五、驳回江鸿物业泉州分公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25,080元，由新佳园公司负担16,097元，江鸿物业泉州分公司、江鸿物业公司共同负担8,983元；反诉案件受理费6,500元，由江鸿物业发泉州分公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审判决查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，一、关于诉争合同的效力问题。新佳园公司一审提供的《关于市委主要领导到梅岭街道现场办公的纪要》《关于安置小区地下停车位经营管理有关事项的请示》《关于安置小区地下停车位出售有关事项的报告》《晋江市城市建设投资开发有限公司关于2016年安置小区地下停车位出售有关事项的报告》《晋江市城市建设投资开发有限公司关于2017年安置小区地下停车位出售有关事项的报告》等可证明新佳园公司经晋江市委、市政府批准对蔡厝安置小区地下停车场进行经营管理，系蔡厝安置小区地下停车场合法的管理人。新佳园公司作为涉案车位的合法管理人，有权出租涉案车位，其是否为涉案车位的所有权人，并不影响合同效力的认定。江鸿物业泉州分公司以新佳园公司欺诈为由主张涉案租赁合同无效，不能成立，不予支持。 二、关于江鸿物业泉州分公司应否向新佳园公司支付租金收入分成、逾期付款利息、违约金及具体支付数额的问题。 关于租金收入分成的问题。首先，关于租金收入分成支付标准问题。根据双方签订的涉案租赁合同第六条的约定，租金分成比例为：2015年支付年度总收入额的30%、2016年支付年度总收入额的40%、2017年支付年度总收入额的50%，租金按月支付。从上述约定可见双方约定的租金分成逐年上涨，符合一般租赁市场惯例。因合同到期后，双方未续签合同，未就相关租赁事宜另行约定。一审判决确认2018年的租金分成比例按2017年的租金分成比例即按50%计算，并无不当。江鸿物业泉州分公司主张按2015年的租金分成比例即按30%计付租金比例，缺乏依据，不予采纳。其次，关于租金收入分成的数额问题。江鸿物业泉州分公司认为一审参照2017年1月至6月的租金收入分成确认2018年1月至6月的租金收入分成有误，应以其报送的相应租金收入计付租金收入分成。根据双方的合同约定，江鸿物业泉州分公司必须在每月5日前将上月财务报表及电脑运营数据报送给新佳园公司。江鸿物业泉州分公司未按上述约定报送2018年1月至6月的相关报表及电脑运营数据，其至本案诉讼中才提交相应材料，因相关财务报表等系其单方制作，且租金收入额明显低于去年同期，江鸿物业泉州分公司未能提供其他证据佐证上述报表的真实性，新佳园公司对上述证据真实性亦不予认可，一审参照2017年同期的租金收入分成确定2018年1月至6月的租金收入分成并无不当。另，关于晋江中医院租赁的150个车位的租金分成问题。江鸿物业泉州分公司在一审中主张新佳园公司知晓其将车位出租给晋江中医院的事实，新佳园公司未提出异议，转租行为有效，其已支付了2017年11月前包括晋江中医院租用车位在内的租金分成。二审中江鸿物业泉州分公司确认已支付的租金分成不包括晋江中医院租用的车位租金分成，但主张晋江中医院租用的车位系过道、人防车位及其他业主自有车位，而非向新佳园公司承租的车位，无需支付租金分成。江鸿物业泉州分公司的主张前后不一致。江鸿物业泉州分公司主张晋江中医院租用的车位不属于新佳园公司管理的车位，但未能提供证据予以证明，对其主张不予采纳。江鸿物业泉州分公司二审中自认未支付晋江中医院租用的车位租金分成，一审判决其应按合同约定支付该部分租金分成273,000元正确，予以维持。 关于支付逾期付款利息、违约金的问题。江鸿物业公司泉州分公司上诉称因新佳园公司未向其开具增值税专用发票，违约在先，其无需向新佳园公司支付违约金等。双方签订的租赁合同并未约定开具增值税专用发票是支付租金分成的前提，江鸿物业公司泉州分公司以此抗辩其无需承担未按期足额支付租金分成的违约责任，缺乏依据，对其辩解不予采纳。双方合同约定未按时支付租金分成，应按日万分之八支付逾期付款利息，一审法院予以调整为按月利率2%计付逾期付款利息，新佳园公司无异议，本院予以维持。涉案租赁合同第七条约定，江鸿物业泉州分公司报送的财务报表存在弄虚作假等情况时，新佳园公司可随时解除合同，同时江鸿物业泉州分公司应按实际财务报表体现的当月收入总额向新佳园公司支付等额的违约金并承担相应法律责任。新佳园公司主张江鸿物业泉州分公司应按合同约定向其支付未如实报送财务报表的违约金17,66,213元。一审法院依法将违约金调整为新佳园公司损失的30%即81,900元，并无不当，应予维持。 三、关于江鸿物业泉州分公司一审的反诉请求能否成立的问题。 关于江鸿物业泉州分公司请求判令新佳园公司赔付19万元租金分成的问题。江鸿物业泉州分公司提供银行转账凭证、收款收据等证据欲证明其向晋江市梅岭街道蔡厝安置小区管理委员会（以下简称“蔡厝管委会”）支付租金分成19万元，应由新佳园公司赔付。江鸿物业泉州分公司提供的证据无法证明与本案具有关联性，且即使其因涉案车位实际向蔡厝管委会支付19万元，亦与新佳园公司无关。蔡厝管委会并非涉案车位的所有权人或管理人，江鸿物业泉州分公司自行向蔡厝管委会支付19万元，其请求判令新佳园公司赔付该费用，没有事实和法律依据，不予支持。 关于江鸿物业泉州分公司请求判令新佳园公司支付其因火灾支付的修复及赔偿费用73万元的问题。涉案租赁合同第五条约定，新佳园公司以停车场现状交付江鸿物业泉州分公司经营管理，经营期间所产生的一切法律责任及经济赔偿责任均由江鸿物业泉州分公司全部承担。涉案停车场由江鸿物业泉州分公司经营管理，其亦是该小区的物业服务管理人，其对停车场负有安全保障义务，其应及时检修、维修地下停车库相关设施设备。本案现有证据无法证明新佳园公司对火灾的发生有过错，江鸿物业泉州分公司请求判令新佳园公司支付上述73万元费用，依据不足，不予支持。 关于江鸿物业泉州分公司请求判令新佳园公司开具增值税专用发票的问题。双方签订的租赁合同未对开具增值税专用发票作出约定，其可通过相关的税务行政部门解决发票问题。 一审判决驳回江鸿物业泉州分公司的反诉请求正确。 综上所述，江鸿物业泉州分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17,081元，由南京江鸿物业发展有限责任公司泉州分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋秀华 审判员  郑 励 审判员  蔡凌轩 二〇二〇年八月二十日 书记员  庄雯茜 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。