重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初4044号原告(反诉被告)：重庆市开州区住房和城乡建设委员会，住所地重庆市开州区迎宾街**，统一社会信用代码11500234008647474W。法定代表人：周富康，系单位主任。委托诉讼代理人：谭乾兵，重庆唐颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜红琴，重庆唐颂律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：陈明韬，男，1956年11月9日出生，汉族，住重庆市开州区。原告(反诉被告)重庆市开州区住房和城乡建设委员会（以下简称开州区建委）诉被告（反诉原告）陈明韬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法由本院审判员陈小容适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）开州区建委的委托诉讼代理人谭乾兵、姜红琴，被告（反诉原告）陈明韬到庭参加诉讼，2020年8月5日，本案进行了第二次审理，原告（反诉被告）开州区建委的委托诉讼代理人谭乾兵，被告（反诉原告）陈明韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。开州区建委向本院提出诉讼请求：1、请求判决陈明韬立即支付开州区建委购房尾款41800元，并从2014年7月1日开始按照年利率36%计算违约金(即资金占用费)至付清该笔款项为止；2、诉讼费由陈明韬承担。事实和理由：2007年3月1日，陈明韬与开县建设委员会签订《公务员小区商业用房集资协议书》，合同约定开县建设委员会将位于公务员小区的商业用房C1-49、C1-96、C1-97号房屋以单价3500元/㎡卖给陈明韬，在签订协议时支付部分购房款，在办理产权证后支付购房尾款。2010年，陈明韬将其购买的三个门市出售给案外人尹代明、于海彬，并要求将三个商铺的房屋产权证办理登记至于海彬和尹代明名下。2014年6月19日，开州区建委将陈明韬购买的三个房屋产权证办理下来，并通知陈明韬缴纳剩余购房款并领取房屋产权证，但陈明韬均以各种理由拒不支付房屋尾款，按照双方签订合同约定，陈明韬逾期未支付尾款，应承担集资总额每日千分之一的滞纳金。开州区建委为维护自身合法权益，现起诉至法院，请求法院支持开州区建委的诉讼请求。陈明韬针对本诉辩称，双方签订的集资协议书是属实的，当时约定的单价以及购买的房屋信息是属实的，陈明韬将房子转卖给案外人也是属实的，但是具体房产证办理在案外人(于海彬、尹代明)名下陈明韬是不认同的，是于海彬、尹代明买了房子后直接与开州区建委沟通后办到他们名下的，没有与陈明韬沟通，陈明韬也不知情。开州区建委把门市卖给陈明韬后也将门市交付给了陈明韬，案外人于海彬、尹代明虽然是从陈明韬手上买的房子，但是产权证是于海彬、尹代明自己与开州区建委协商后办的，于海彬、尹代明的产权证办下来后开州区建委通知陈明韬去拿房产证，但因为不是办的陈明韬的房产证，陈明韬就没有去拿。针对涉案房屋还有41800元尾款没给的情况陈明韬不清楚，根据陈明韬与开州区建委签订的合同，陈明韬只欠开州区建委一万多。陈明韬向本院提出反诉请求：1、判令开州区建委支付陈明韬合同违约金50295元，同时赔偿陈明韬超房屋面积损失24500元，两项合计74795元；2、反诉费由开州区建委承担。事实和理由：开州区建委与陈明韬于2007年3月1日签订《公务员小区商业用房集资协议书》，该协议书约定开州区建委将其所有的位于开州区汉丰街道公务员小区的商业用房C1-49、C1-96、C1-97号房屋以单价每平方米3500元的价格出售给陈明韬，成交后陈明韬至今没有领取到涉案房屋的产权证，开州区建委在没有任何协议、授权的情况下，将上述房屋的产权证办给了案外人，其行为属于严重违约，开州区建委应该承担违约责任。同时根据双方签订的合同，陈明韬购买面积为95.8平方米，现产权证面积为102.8平方米，给陈明韬造成了7平方米的损失，金额为24500元，开州区建委应该承担赔偿责任，请求法院支持陈明韬的反诉请求。开州区建委针对反诉辩称，陈明韬与开州区建委签订的合同属实，将房屋出卖给陈明韬也属实，合同约定“商业用房的房屋产权证、土地使用证由甲方牵头统一办理……”，对于陈明韬所说的违约并不属实，开州区建委将涉案房屋产权证办在案外人名下，是应陈明韬的要求办在案外人名下的，同时，陈明韬并没有按照约定支付购房尾款，所以开州区建委才没有将产权证交给陈明韬，并且，合同中约定的违约责任是单方变更、撤销协议等属于违约，而在本案中，开州区建委并不存在违约，因此不应当承担违约责任，同时，本案的损失并没有实际存在，因此不应当得到支持，请求驳回陈明韬的反诉请求。经审理查明：2007年3月1日，开县建设委员会(合同甲方)与陈明韬（合同乙方）签订《公务员小区商业用房集资协议书》，协议主要内容为：“一、所集商业用房的位置及区号新城安康片区公务员小区沿明清街C1-49、C1-96、C1-97号商业用房。二、所集商业用房的面积、价格及总价（面积为大概面积，实际具体面积以国土房管部门核定为准，总价为大概总价，具体总价以实际具体面积按单价计算）面积：C1-49：31.68㎡，C1-96、C1-97：均为32.06㎡单价：均为3500元/㎡总价：335300.00元，大写：叁拾叁万伍仟叁佰元整。三、集资缴款方式（由乙方自选其中一种）（一）一次性缴款：乙方在签订协议时向甲方缴纳集资总额的95%，约31.8万元，大写：叁拾壹万捌仟元整，剩余部分在甲方将《房屋产权证》交付乙方时一次性结算付清。（二）分期缴款：按每平方米元计算，集资总额约为元，大写。乙方在签订协议时缴纳集资总额的60%，约元，大写：，交房时缴纳集资总额的30%，约元，大写：，剩余部分在甲方将《房屋产权证》交给乙方时一次性结算付清（结算以房屋产权面积按原单价执行）。缴款期限从甲方通知缴款的10日内为准，超过10日不缴款或不足额缴款者，乙方应承担集资总额每日1‰的滞纳金，并承担因此行为带来的相应损失。逾期超过30日不缴款的，视为乙方违约，甲方有权将乙方的集资商业用房进行处理，乙方必须承担违约责任，并赔偿相关损失，违约金及损失由甲方在乙方所缴纳的前期集资金额中扣出。……六、交房时间甲方拟定于2007年3月将商业用房交付乙方使用（最终交房时间以工程竣工验收备案时间为准），若出现特殊情况顺延。……八、违约责任本协议经甲、乙双方签字生效后，双方应共同守约，若单方变更、撤销协议等均属违约，违约方必须按集资总额的15%付给另一方违约金，并赔偿因此给对方造成的一切损失。”双方签订协议后，陈明韬支付了购房款318000元，开州区建委也按照约定将涉案门市交付给陈明韬。另查明，陈明韬于2015年11月2日出具书面材料一份，其内容为：“我本人陈明韬将原来公务员小区门市，老城老街291-293两个门市，已缴房款95%。余款按两本产权证分别缴纳。两本产权证姓名为：于海彬、尹代明。由此产生的后果由我负全部责任。陈明韬身份证号：XXXX电话号码：XXXX****.11.2”。另查明，陈明韬购买涉案门市后，将其中C1-96、C1-97号门市出售给案外人于海彬，将其中的C1-49号门市出售给了案外人尹代明，尹代明及于海彬已经向陈明韬支付完毕购房款。另查明，涉案房屋现在的产权信息分别为：坐落于开县汉丰街道老城老街**，现权利人尹代明，产权证号为312房地证2014字第X号，房屋建筑面积37.64㎡，套内面积36.27㎡，房屋用途为商服用房；坐；坐落于开县汉丰街道办事处老城老街**(单号)**1-291、293权利人于海彬，产权证号为312房地证2014字第X号，房屋建筑面积为65.16㎡，套内面积63.18㎡，房屋用途为商服用房。另查明，根据中共重庆市开州区委、重庆市开州区人民政府(开州委发﹝2019﹞1号文件)，组建区住房和城乡建设委员会，不再保留区城乡建设委员会（区民防办公室）。上列事实，有开州区建委、陈明韬的当庭陈述，以及开州区建委的组织机构代码公示信息查询、陈明韬的户口证明复印件，《公务员小区商业用房集资协议书》复印件，房产证复印件两份，陈明韬书面材料复印件、《房屋买卖协议》复印件，土地房屋权属登记信息查询结果证明，中共重庆市开州区委开州委发﹝2019﹞1号文件复印件，证人于春林、尹代明的证言等在卷佐证，上述证据经本院认证，符合证据的合法性、客观性、关联性，本院依法予以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中开州区建委与陈明韬在公平自愿的情况下签订的《公务员小区商业用房集资协议书》，该合同名为集资协议书，实为房屋买卖合同，该合同系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同属于依法成立的有效合同。针对开州区建委要求支付房屋尾款的本诉请求，陈明韬辩称因涉案房屋并未办理至其名下，故不应支付购房尾款，通过庭审查明，陈明韬对其在购买涉案门市后又将其出售给案外人于海彬、尹代明的事实表示认可，且证人于春林、尹代明当庭证实涉案门市产权证的办理均由陈明韬具体负责，另结合陈明韬亲笔书写的书面情况说明，能够确定陈明韬同意将涉案门市的产权办理至案外人于海彬、尹代明名下，故开州区建委已经履行完毕自己的办证义务，陈明韬也应该按照合同约定支付购房尾款。关于购房尾款的认定，双方在签订的《公务员小区商业用房集资协议书》中约定“面积为大概面积，实际面积以国土房管部门核定为准，总价为大概总价，具体总价以实际具体面积按单价计算”，故涉案门市总金额的计算方式是以实际面积乘以单价，涉案门市房产证上载明的总面积为102.8㎡，单价为3500元/㎡，总金额为359800元，陈明韬已经支付购房款318000元，尚欠41800元购房款，故对开州区建委的该项诉讼请求本院予以支持。关于开州区建委主张从2014年7月1日开始按照年利率36%计算资金占用费至付清该笔款项为止的诉讼请求，因开州区建委并未举示证据证明陈明韬逾期付款给开州区建委造成的损失大小，故本院酌情认定陈明韬按照年利率6%支付资金占用费；开州区建委主张其在2014年已经通知陈明韬领取房产证并支付尾款，但是并未举示证据予以证明，但陈明韬表示其在2019年收到通知，但具体时间不确定，故本院依法认定支付资金占用费的起算时间从2020年1月1日开始，故本院最终认定陈明韬从2020年1月1日开始以41800元为基数按照年利率12%支付资金占用费至付清该款时止。关于陈明韬主张开州区建委支付违约金50295元的诉讼请求，结合前述分析，陈明韬称开州区建委在其未授权、不知情的情况下将涉案门市的产权证办理至案外人名下与本案查明的事实不符，本院对陈明韬的该项主张不予认定，本院认定开州区建委已经按照约定履行办证义务，并无违约行为，故对陈明韬的违约金主张本院不予支持。关于陈明韬主张开州区建委支付超面积损失24500元的诉讼请求，结合前述分析，双方约定涉案门市“具体总价以实际具体面积按单价计算”，故陈明韬应该按照合同约定支付购房尾款；且经审理查明，陈明韬对外出售涉案门市并不是按照房屋面积大小乘以单价计算的购房款，而是直接按照一个总价对外出售，陈明韬也当庭认可于海彬及尹代明已经向其支付全部购房款，故开州区建委并未给陈明韬带来任何损失，即使有损失，该损失也与开州区建委无关，故对陈明韬的该项主张本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告(反诉原告)陈明韬在本判决生效之日起十日内支付本诉原告（反诉被告）重庆市开州区住房和城乡建设委员会购房尾款41800元及资金占用费（资金占用费的计算方式：从2020年1月1日起以41800元为基数按照年利率6%计算至该款付清时止）；二、驳回本诉被告(反诉原告)陈明韬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2960元，减半收取1480元，由本诉被告(反诉原告)陈明韬负担；反诉案件受理费834.94元，由本诉被告（反诉原告）陈明韬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费用通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前述规定的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 陈小容二〇二〇年八月二十一日法官助理 王春燕书 记 员 陈 顺