重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0156民初2021号原告：唐黎明，男，1981年9月17日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。原告：刘俊，女，1983年6月5日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。二原告共同委托诉讼代理人：陈贽，重庆隆腾律师事务所律师，特别代理。二原告共同委托诉讼代理人：龚兴才，重庆隆腾律师事务所律师，特别代理。被告：重庆天珠物业管理有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山街道银杏大道**，统一社会信用代码915002320772674165。法定代表人：洪涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：虞竹霖，该公司工作人员，特别代理。第三人：重庆宇昌海实业有限公司，，住所地重庆市武隆区仙女山街道银杏大道**统一社会信用代码91500232666407202Y。法定代表人：该公司执行董事兼总经理。原告唐黎明、刘俊与被告重庆天珠物业管理有限公司、第三人重庆宇昌海实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依法由审判员熊强适用简易程序分别于2020年8月4日和2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告唐黎明和刘俊的共同委托诉讼代理人陈贽与被告重庆天珠物业管理有限公司的委托诉讼代理人虞竹霖到庭参加诉讼。第三人重庆宇昌海实业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐黎明、刘俊向本院提出诉讼请求：1.确认被告重庆天珠物业管理有限公司单方解除房屋租赁合同的行为无效；2.被告重庆天珠物业管理有限公司继续履行原、被告签订的租赁合同；3.本案诉讼费由被告重庆天珠物业管理有限公司承担。事实和理由：2013年11月8日，第三人重庆宇昌海公司将其开发修建的位于重庆市武隆区XX镇XX街的B1-3-X-X号房屋和B3-2-X-X号房屋出售给原告方，并承诺返租10年。原告方向第三人重庆宇昌海公司支付了装修费。同日，唐黎明、刘俊与被告重庆天珠物业管理有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定了房屋的用途、租赁期限（租期10年，从2013年11月16日至2023年11月15日）、租金及其支付方式、房屋维修、合同解除、违约责任、合同争议解决办法等条款。从合同约定之日到2019年被告均能按照合同约定履行，但到了2020年2月13日，原告突然收到被告寄来要求单方解除房屋租赁合同的通知，理由是受到本次新型冠状病毒影响是不可抗力的行为，旅游市场受损严重。原告方认为，双方签订的房屋买卖合同是附条件的，必须由第三人返租10年。虽然我国在2020年发生新型冠状病毒疫情，但疫情期限较短且现已基本解除，疫情对被告的经营影响较小，不符合合同约定的解除条件。因此，被告单方解除合同的行为是无效的。被告重庆天珠物业管理有限公司辩称，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，构成不可抗力。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，因不可抗力，一方可书面解除合同。合同签订后，被告重庆天珠物业管理有限公司认真履约，按时支付租金。本次疫情给整个仙女山旅游市场带来了情势变更，也给被告重庆天珠物业管理有限公司带来严重的经济损失，继续履行合同已达不到合同目的。现阶段，全球疫情情况仍然不明朗，各省市时有境外输入及无症状感染者出现，不可抗力仍在持续中；如果由被告重庆天珠物业管理有限公司继续履行合同，则显失公平。综上，人民法院应当驳回原告唐黎明、刘俊的诉讼请求。第三人重庆宇昌海实业有限公司到庭参加诉讼也未提交书面答辩材料。经审理查明，第三人重庆宇昌海实业有限公司与原告唐黎明、刘俊于2013年11月12日签订《重庆市商品房买卖合同》，将位于重庆市武隆区XX镇XX大道XX号B1-X幢X-X号房屋和B3-X幢X-X号房屋出售给原告唐黎明、刘俊。原告唐黎明、刘俊与被告重庆天珠物业管理有限公司于2013年11月12日签订了《房屋租赁合同》，约定原告唐黎明、刘俊将前述两套房屋（《房屋租赁合同》记载的租赁房屋为重庆市武隆区XX镇XX村XX居B1-3-X-X号房屋和B3-2-X-X号房屋）租赁给被告重庆天珠物业管理有限公司用于酒店经营使用；租期10年，从2013年11月16日至2023年11月15日；每套房屋每年租金为12000元，在每年9月30日前将一年租金一次性支付。原、被告双方在《房屋租赁合同》第九条就合同解除有关事项进行了约定：“（一）凡因发生严重自然灾害。战争，租赁物业因社会公共利益或城市建设需要被依法征用，或其他不能预见的，其发生和后果不能防止或避免的不可抗力，致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用书面方式通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件。遭受不可抗力的一方由此而免费。因上述原因而终止合同，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算。”该合同签订后，原告唐黎明、刘俊按约将前述房屋交付被告重庆天珠物业管理有限公司使用，被告重庆天珠物业管理有限公司按约向原告唐黎明、刘俊支付租金至2019年。2020年2月11日，被告重庆天珠物业管理有限公司向原告唐黎明、刘俊发出《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》，主要内容如下：“尊敬的各位出租人唐黎明、刘俊：合同约定您将坐落于重庆市武隆区XX镇XX大道XX号B1-3-X-X和B2-2-X-X房屋出租给我司，我司均按约定向您支付租金，从未逾期。2020年以来，新型冠状病毒肆虐全国，导致各行各业的经济遭受损失，而其中旅游市场受影响最大，这给我司带来了重创，春节期间订单全部取消，政府通知一切经营场所关门歇业。提前解除合同是不可抗因素导致，我司不得不提前与您终止租赁合同，终止时间统一为2019年12月31日。我司对此深表无奈以及万分歉意。请您在收到本告知函后，前往房屋所在地按合同约定办理接房手续。联系人：王万胜，联系电话：1****。特此告知！2020年2月11日”。另查明，被告重庆天珠物业管理有限公司于2020年2月11日向原告唐黎明和刘俊发出的《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》中提到的“坐落于重庆市武隆区XX镇XX大道XX号B1-3-X-X和B2-2-X-X房屋”为笔误，正确内容应为“重庆市武隆区XX镇XX大道XX号B1-3-X-X和B3-2-X-X房屋”。原告唐黎明和刘俊认可被告重庆天珠物业管理有限公司在《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》中通知提前解除房屋租赁合同涉及的房屋为坐落于重庆市武隆区XX镇XX大道XX号B1-3-X-X和B3-2-X-X房屋。再查明，《房屋租赁合同》中约定的“重庆市武隆区XX镇石XX村XX居B1-3-X-X号”房屋，与《重庆市商品房买卖合同》记载的“重庆市武隆区XX镇XX大道XX号B1-X幢X-X号”房屋和被告重庆天珠物业管理有限公司在《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》中通知提前解除房屋租赁合同涉及的“重庆市武隆区XX镇XX大道XX号B1-3-X-X房屋”为同一套房屋。《房屋租赁合同》中约定的“重庆市武隆区XX镇XX村XX居B3-2-X-X号”房屋，与《重庆市商品房买卖合同》记载的“重庆市武隆区XX镇XX大道XX号B3-X幢X-X号”房屋和被告重庆天珠物业管理有限公司在《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》中通知提前解除房屋租赁合同涉及的“重庆市武隆区XX镇XX大道XX号B3-2-X-X房屋”为同一套房屋。以上事实，有当事人陈述、《重庆市商品房买卖合同》《房屋租赁合同》《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》等证据材料在案为凭，本院依法予以确认本院认为原告唐黎明、刘俊与被告重庆天珠物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人在自愿的基础上达成的协议，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定和社会公序良俗，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。原、被告签订房屋租赁合同后，原告唐黎明、刘俊已按约将房屋交被告使用，被告重庆天珠物业管理有限公司也应按合同约定履行相应的义务。当事人协商一致，可以解除合同；约定的解除条件成就时，解除权人也可以解除合同；因不可抗力致使不能实现合同目的的，合同一方也可以解除合同。本案中，双方当事人对合同的解除尚未协商一致。本案的争议焦点为被告重庆天珠物业管理有限公司以租赁期内突发新型冠状病毒肺炎疫情为由主张合同解除是否符合约定或者法定的解除条件。原、被告双方约定因不可抗力导致不能履行合同可解除合同，但合同同时约定了租赁期限为十年；新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，但涉案房屋所在地区现已全面复工复产，并未限制酒店正常经营，按照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平、其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”之规定，疫情只是暂时导致被告重庆天珠物业管理有限公司履行合同困难，双方可以对合同价款数额等进行相应调整。疫情并未导致被告重庆天珠物业管理有限公司的合同目的不能实现，尚未达到因不可抗力致使不能实现合同目的的解除合同条件。在本案审理过程中，被告重庆天珠物业管理有限公司明确表示不愿意就房屋租金等事项进行相应协商和调整。综上，被告重庆天珠物业管理有限公司提前解除房屋租赁合同的行为无效，原、被告双方应当继续履行房屋租赁合同。原告唐黎明和刘俊的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告重庆天珠物业管理有限公司于2020年2月11日向原告唐黎明、刘俊发出的《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》无效；二、被告重庆天珠物业管理有限公司继续履行与原告唐黎明、刘俊于2013年11月12日签订的《房屋租赁合同》（租赁房屋为坐落于重庆市武隆区XX镇石XX村XX居B1-3-X-X号房屋和B3-2-X-X号房屋）。案件受理费80元，减半收取40元（原告唐黎明已预交），由被告重庆天珠物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 熊强二〇二〇年八月二十五日法官助理 张敏书 记 员 杨景