重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝民终1010号 上诉人（原审原告、案外人）：重庆三峡中心医院（又名重庆大学附属三峡医院），住所地重庆市万州区新城路**，统一社会信用代码1250010145174667XB。 法定代表人：张先祥，院长。 委托诉讼代理人：王毅，重庆思肯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭小中，重庆思肯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆盈达建筑工程有限公司，住，住所地重庆市万州区天津路****一社会信用代码91500101207933190X。 法定代表人：程宏全，董事长。 委托诉讼代理人：王剑波，男，该公司员工。 原审第三人（被执行人）：重庆市万州禾丰实业有限公司，住，住所地重庆市万州区太白岩**一社会信用代码915001012079336418。 法定代表人：孙鹤，董事长。 委托诉讼代理人：刘波，男，该公司员工。 上诉人重庆三峡中心医院（以下简称三峡医院）因与被上诉人重庆盈达建筑工程有限公司（以下简称盈达公司）、原审第三人重庆市万州禾丰实业有限公司（以下简称禾丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第二中级人民法院（2019）渝02民初56号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月20日进行了询问审理。本案现已审理终结。 三峡医院上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除对重庆市万州区百安街道百安居委会六组6333平方米的土地（证号：301D房地证（2005）字第00404号，地号：，地号01-271，以下简称案涉土地）使用权的查封或将本案发回重审；2.本案一、二审案件受理费由盈达公司承担。事实和理由：1.一审法院作出的另案已生效的（2014）渝二中法民初字第00124号民事判决书载明“本案建设工程规划用途为医疗及会展中心，二者系整体性规划设计用于医疗事业，其性质不宜折价或拍卖”，而本案中一审法院认定查封不应当解除，与上述判决书存在矛盾。2.本案应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查扣冻规定）第十七条，而不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条之规定。3.一审法院认为工程未竣工之交付属于违法交付，买受人基于违法交付不构成合法占有。但一审法院忽略了本案的基本事实：2011年，三峡医院与盈达公司、禾丰公司达成交付协议，是三方真实意思表示，但后来由于盈达公司不诚信，收到和解款项后一直不提交竣工验收资料，才导致工程一直不能竣工验收。 盈达公司辩称，三峡医院的诉求不能成立，应予驳回。1.本案争议土地使用权人系禾丰公司，盈达公司负责工程修建，最后销售给三峡医院。根据房地一体原则，盈达公司有权对该土地上的建筑申请执行。2.三峡医院称已全部付清购房款的说法不成立。三峡医院与禾丰公司签订的《房屋买卖协议》约定的价款是1900多万元，但根据三峡医院提供的财务票据，三峡医院代禾丰公司实际支付相关建设费用2600余万元，系以建安票据的方式发生，并不是以房屋买卖的营业票据发生的。且盈达公司在施工建设过程中对所谓《房屋买卖协议》并不知情，只知三峡医院是联建方，并向盈达公司及其他施工单位支付工程款。3.三峡医院并未合法占有案涉房屋。盈达公司与三峡医院之间仅是房屋托管关系，而非交付，案涉工程并未竣工验收，三峡医院的占有属于违法占有。 禾丰公司述称，三峡医院与禾丰公司对案涉项目的所有实施行为，包括联建行为以及房屋买卖行为，都是在履行双方于2004年10月22日签订的《协议书》，即三峡医院提供资金，禾丰公司出土地并全面负责整个项目实施，待竣工后全部资产整体转让给三峡医院。《房屋买卖协议》的签订时间是施工图未确定和审批前，所以关于价格的约定不是双方真实意思表示，真实的意图是三峡医院全额出资，即案涉项目从开始到最后需要花多少钱，都应由三峡医院支付，《房屋买卖协议》中约定的价格仅是一个初步测算的金额。 三峡医院向一审法院起诉请求：解除对案涉土地使用权的查封。 一审法院审理查明：案涉土地位于重庆市万州区百安坝街道百安居委会六组，面积为6333平方米。2003年至2005年期间，先后经重庆市万州区移民局、重庆市万州区建设委员会、重庆市万州区人民政府同意，将此宗地划拨给禾丰公司修建办公楼。2005年8月31日由重庆市万州区国土局颁发建设用地批准书，载明建设性质为移民配套，土地用途为综合办公楼，有效期自2005年9月至2007年8月。2005年9月13日，重庆市万州区发展计划委员会颁发重庆市企业投资项目备案证，载明项目名称为综合楼，计划开工时间为2005年10月30日。2005年11月2日，重庆市国土局颁发301D房地证2005字第00404号国有土地使用权证书，案涉土地权利人为禾丰公司，用途为移民迁建办公用地。同时，证书上载明，该宗地于2005年11月9日向重庆银丰化肥有限公司抵押贷款壹年。 另查明：2004年10月22日，禾丰公司与三峡医院就三峡医院百安分院扩建的相关事宜签订《协议书》（以下简称2004年协议书）。约定将案涉土地作为合作用地；禾丰公司尽快办理合作土地的出让手续，三峡医院拿出施工设计图纸，此图纸的功能需要承建全部建筑（面积待定）提供资金，根据施工进度、质量分期付款，禾丰公司全面负责整个建设项目的实施，其内容主要包括建筑主体工程、消防及水电等，等竣工验收房产手续完善后，土地、房屋及全部资产整体转让给三峡医院；三峡医院预付禾丰公司100万元合作资金，禾丰公司不得与他人合作开发，也不能违背三峡医院的设计要求修建，更不能另作他用。 2005年6月10日，禾丰公司向重庆市万州区国土局提出申请，将案涉土地的用地性质由住宅用地变更为公建用地。重庆市万州区国土局收到申请后，于2005年6月13日向重庆市万州区建设委员会发函，函请明确是否再调整宗地用地性质等相关技术指标条件，对此，2005年6月21日重庆市万州区建设委员会作出复函，同意调整案涉土地用途为医疗卫生用地。 2005年11月28日，禾丰公司与三峡医院再次签订《协议书》（以下简称2005年协议书），主要约定：禾丰公司将案涉土地与三峡医院合作，用于三峡医院修建五桥百安分院二期工程，其用地手续由禾丰公司负责完善。鉴于该项目建成后权属拟转让给三峡医院所有，禾丰公司对该项目设计超红线部分（即占用禾丰公司用地部分）给予认可。禾丰公司保证不因此而对三峡医院进行追诉，三峡医院也不对此承担任何法律责任和经济补偿。据此协议精神，2006年3月31日，禾丰公司作出承诺，同意万州区建委调整案涉土地用地规划后，禾丰公司只能将该宗土地用于修建三峡医院五桥百安分院二期工程，不再另作他用。 2006年9月10日，禾丰公司与三峡医院签订《联合开发协议书》，主要约定：按照双方确定的建设方案，采取由禾丰公司出土地和部分开发资金，并负责项目施工；三峡医院出部分开发资金，并负责项目监督的形式，联合开发“三峡医院五桥百安分院二期工程”项目，出资比例按照禾丰公司60%（含土地），三峡医院40%；工程规模约17960.77平方米……项目总投资：2000万元，禾丰公司投资约1200万元，三峡医院投资约800万元；为最大限度降低工程建设成本，工程建设、验收、过户等相关手续和缴纳相关税费，均由三峡医院负责办理和缴纳或以三峡医院名义办理和缴纳，获得减免的税费，在工程总价款中作相应扣减……禾丰公司保证向三峡医院移交的项目为合格项目，力争达到优良，并按规定承担保修责任；项目完成后，按出资比例，1号楼（建筑面积5636.2平方米）归三峡医院所有，2号楼（建筑面积12324.55平方米）归禾丰公司所有……项目通过竣工验收后三日内，禾丰公司将项目1号楼移交给三峡医院。 2006年10月12日，禾丰公司作为出卖方与三峡医院作为买受方签订《房屋买卖协议》，主要约定：禾丰公司将其位于重庆市万州区五桥百安六组新建的“三峡医院五桥百安分院二期工程项目”整体，总建筑面积17960.77平方米的房屋出卖给三峡医院，房屋用途为医疗、会展中心（不含附属工程）；该房屋的房产证和土地使用权证在房屋综合验收后30日内交付完毕；价格按总建筑面积计算，其中会展中心为5896.9平方米，售价每平方米1400元，总额为8255660元，康复楼面积11775平方米，售价为每平方米980元，总额为11539500元，合计总额为19795160元；施工单位进场十日内支付房款总额的30%，基础完成后支付20%，主体修建到第三层后支付20%，项目通过竣工验收后10日内将房屋交付买方使用，出卖方在60个工作日内办理综合验收手续后，买受方向出卖方支付房屋价款总额的20%，交付两证时支付房屋价款总额的5%，余款作为质量保证金在质量保证期满后3日内支付给出卖方。交房标准中分别对会展中心、康复楼的房屋基础（含场坪）、装饰工程、水电安装工程、消防设施等进行了约定。 2007年1月12日，禾丰公司与三峡医院共同向重庆市万州区建设委员会提出减免建设工程配套费的申请，重庆市万州区建设委员明确城市建设配套费收费标准为40元/平方米，减半收取后为359214元，规划综合服务费收取80823.38元，该费用实际于4月23日缴纳。2007年1月24日，禾丰公司与三峡医院向重庆市万州区卫生局作出情况说明，决定将案涉土地用于联合开发建设医疗学术会议中心，待工程竣工验收后将整体转让于三峡医院，使该院配套设施更加完善。2007年3月1日，禾丰公司与三峡医院向重庆市万州区发展计划委员会申请联合修建三峡医院五桥百安分院二期工程项目。2007年3月14日，重庆市万州区发展计划委员会作出核准通知，明确项目业主为禾丰公司、三峡医院。2007年4月27日，禾丰公司办理了三峡医院五桥百安分院二期工程项目的建设工程规划许可证，建设单位为禾丰公司。2007年4月20日，禾丰公司与三峡医院请求万州区建委对“三峡医院五桥百安分院二期工程”1号楼平面布局作适当调整，向后退一米与左邻对齐。 2007年7月3日，禾丰公司与三峡医院就三峡医院百安分院二期工程向招标代理机构重庆渝强招标代理有限公司递交资格后审文件，并由重庆市万州区建设工程招标投标办公室同意备案。经过招投标，2007年8月17日，禾丰公司、三峡医院与盈达公司就三峡医院百安分院二期工程签订了《建设工程施工合同》，该合同向重庆市万州区建设工程招标投标办公室备案。2007年8月19日，禾丰公司与盈达公司再次签订了《建设工程施工合同》，该合同三峡医院未作为发包人签字，并与前述合同存在发包人、竣工日期等方面的不同。合同履行期间，禾丰公司支付盈达公司工程款751000元，盈达公司转付禾丰公司3220798元，三峡医院代禾丰公司支付盈达公司16256000元，盈达公司实际收到工程款13220173元。 一审中三峡医院提交发票证明其就案涉工程对外合计支付了2600余万元，付款用途为预付工程款、工程款、监理费、货款、材料款等，付款对象除禾丰公司、盈达公司外，还有重庆市万州区二轻工业代销公司化工建材经营部、邓德均、重庆卓实装饰设计工程有限公司、曲阜顶幕钢结构有限公司、福建省晋江**源石材有限公司、重庆金科建设监理有限公司、重庆市天健玻璃加工厂等。 三峡医院诉禾丰公司合同纠纷一案，请求为案涉房屋办理过户登记，双方达成和解。2010年4月23日，禾丰公司与三峡医院签订《房屋移交书》，将三峡医院五桥百安分院二期工程2号楼按现状移交给三峡医院。2011年1月18日，三峡医院与禾丰公司签订《房屋交接协议》，约定三峡医院于2011年元月25日前预付300万元给禾丰公司，由三峡医院代禾丰公司将此款付建筑公司，禾丰公司在收到此款后次日将房屋和全部资料移交给三峡医院，房屋交接后，所涉及该基础上的债务由禾丰公司处理，与三峡医院无关，禾丰公司在2个月内，将决算资料提交法院，涉及该基础的综合验收事宜，由禾丰公司完成（除环保、消防、绿化外）。2011年1月25日，盈达公司向三峡医院作出承诺，同意按照2011年1月25日三峡医院与禾丰公司签订的《房屋移交协议》，将房屋通过禾丰公司移交给三峡医院。并承诺，在收到三峡医院的工程款后，移交全部建房资料；付清全部民工工资；保证三峡医院在使用移交的房屋时，不受盈达公司对外的其他债务的债权人的任何干扰，该公司对外债务与三峡医院无关；积极配合三峡医院与禾丰公司完善该工程的相关工作。 案涉房屋至今未进行竣工验收，亦未办理产权登记手续。 还查明：盈达公司与禾丰公司、三峡医院建设工程施工合同纠纷一案，一审法院曾于2015年5月7日作出（2014）渝二中法民初字00124号民事判决书，以“禾丰公司虽然与三峡医院订立联建协议在先，订立房屋买卖合同在后，但是为了减免税费，仍然采用联合开发的名义开展工程招标及建设，该行为实属以合法形式掩盖非法目的的无效民事行为；从合同实际履行情况来看，三峡医院作为发包人与禾丰公司共同发包工程，其目的仅仅限于完善工程建设报批相关手续，并非当事人之间的真实意思表示，施工方盈达公司也明确表示不向三峡医院主张其履行中标备案合同的义务”等为由，判决禾丰公司向盈达公司支付工程款5961036.50元、保证金1713000元、停工损失1525160元，共计9199196.5元，并赔偿资金占用损失（从2010年6月26日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至付清时止）。并以“案涉工程系用于医疗事业，其性质不宜折价拍卖变卖”为由，认定盈达公司不享有建设工程价款优先受偿权。对于该判决各方均未上诉。 该判决生效后，盈达公司向一审法院申请强制执行。一审法院于2017年6月7日作出（2017）渝02执160号执行裁定，查封被执行人禾丰公司名下的案涉土地使用权，期限为三年（从2017年6月7日起至2020年6月6日止）。三峡医院以该土地上的房屋系其购买、全额支付房屋价款且房屋已使用多年等为由向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年3月7日作出（2019）渝02执异4号执行裁定，驳回其异议请求。三峡医院不服，遂提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案争议焦点为：三峡医院对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。综合分析如下： 因本案涉及不动产买受人物权期待权，故应适用执行异议复议规定第二十八条进行审理。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定了无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，在四个条件均满足的情况下，方可排除强制执行。本案中，禾丰公司与三峡医院先签订联建协议，后签订《房屋买卖协议》，现三峡医院坚持双方是房屋买卖合同关系，而盈达公司及禾丰公司坚持是联建关系，但基于（2014）渝二中法民初字00124号生效民事判决的认定，禾丰公司与三峡医院之间应为房屋买卖合同关系。该协议是在人民法院查封案涉土地之前签定，且不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效。但执行异议复议规定第二十八条第二项规定，不动产买受人必须在人民法院查封之前已合法占有该不动产，方可享有不动产物权期待权。该条所要求的“合法占有”，除不动产买受人需实际管理或支配不动产外，还应当具有合法性。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”和《建设工程质量管理条例》第十六条“建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，房屋只有经过竣工验收合格才能交付使用，出卖人向买受人交付未经竣工验收合格的房屋属于违法交付，买受人基于违法交付所为的占有不是合法占有。竣工验收合格才能交付使用不仅是法律基于房屋安全的考虑，而且也是日后办理房屋所有权登记并成为法律所认可和保护的权利的前提。本案中，三峡医院虽已实际占有和管理案涉房屋，但本案所涉房屋未经竣工验收，其占有行为不属于执行异议复议规定第二十八条第二项所界定的合法占有。因此，三峡医院虽然购买了案涉不动产，但并不据此享有物权期待权，与禾丰公司之间形成的仍系债权债务关系。同时，根据房地一体原则，三峡医院对与房屋直接关联的案涉土地使用权亦不享有物权期待权，不享有足以排除强制执行的民事权益。 关于三峡医院主张案涉土地作为公共卫生综合用地，不得查封的问题。因三峡医院未提供充分的法律依据，故不予支持。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审法院判决：驳回三峡医院的诉讼请求。 二审审理期间，三峡医院提交以下新证据：《重庆市万州区发展和改革委员会关于重庆三峡中心医院全科医生临床培养基地改建项目投资概算的批复》，拟证明三峡医院依据盈达公司和禾丰公司交付的房产申请了国家项目，说明该房产不能被查封、拍卖处置。盈达公司质证认为：案涉项目没有竣工验收，不具有合法性。禾丰公司质证认为：对真实性无异议，但达不到证明目的。本院认为，该批复载明的内容与案涉项目能否被查封处置并无关联，达不到证明目的，故本院对该证据不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、三峡医院与禾丰公司之间就案涉房屋形成何种法律关系；二、一审判决是否存在法律适用错误；三、三峡医院对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此本院分别评述如下。 首先，关于三峡医院与禾丰公司之间的法律关系问题。双方2004年协议书约定：将案涉土地作为合作用地，禾丰公司尽快办理出让手续，三峡医院拿出施工设计图纸并提供资金，禾丰公司全面负责整个建设项目的实施，待竣工验收房产手续完善后，土地、房屋及全部资产整体转让给三峡医院。2005年协议书约定：禾丰公司将案涉土地与三峡医院合作，用于三峡医院修建五桥百安分院二期工程用地，其用地手续由禾丰公司负责完善。鉴于该项目建成后权属拟转让给三峡医院所有，禾丰公司对该项目设计超红线部分给予认可。从以上两份协议书的内容看，禾丰公司与三峡医院将整个案涉项目的建设行为分为两个部分，第一部分是项目承建，由禾丰公司负责实施，第二部分是项目建成后整体转让给三峡医院。双方之后签订《联合开发协议书》和《房屋买卖协议》均是上述两份协议书的履行行为。禾丰公司二审中陈述其并不否认双方转让房屋产权的行为，仅对《房屋买卖协议》中关于房屋价格的条款有异议。而盈达公司称其对《房屋买卖协议》并不知情，并不能以此否定禾丰公司与三峡医院之间的房屋买卖意思表示和行为。在2007年1月24日禾丰公司与三峡医院向重庆市万州区卫生局作出的情况说明中也载明了“将案涉土地用于联合开发建设医疗学术会议中心，待工程竣工验收后将整体转让于三峡医院，使该院配套设施更加完善”。因此，从本案查明的事实看，三峡医院与禾丰公司签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，双方均对房屋买卖关系予以认可，三峡医院作为本案一审原告基于房屋买卖合同关系提起诉讼主张权利并无不妥。 其次，关于本案的法律适用问题。三峡医院主张本案应当适用查扣冻规定第十七条，认为一审法院查封错误，案涉土地使用权不得查封，一审法院适用执行异议复议规定第二十八条审理本案属于适用法律错误。本院认为，执行异议复议规定第二十八条是对查扣冻规定第十七条的修改和补充，相对于查扣冻规定第十七条而言属于新的规定，人民法院审理民事案件时优先适用新的规定属于一般原则。且三峡医院主张适用查扣冻规定第十七条的理由是认为一审法院执行行为错误，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”根据该规定，三峡医院认为人民法院的执行行为违反法律规定的，应当在执行异议复议程序中解决，不属于执行异议之诉的审理范围，一审法院适用执行异议复议规定第二十八条规定对本案进行审查并无不妥。 最后，关于三峡医院能否排除强制执行。本案中，盈达公司作为执行依据的生效判决并未确认其享有建设工程价款优先受偿权，故盈达公司申请执行的债权系普通债权。三峡医院依据《房屋买卖协议》主张排除执行，应当举证证明其对案涉房屋享有的权利符合执行异议复议规定第二十八条规定的四个要件。本案中禾丰公司与三峡医院买卖的房屋系划拨土地上的建筑，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条关于“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，禾丰公司转让划拨地上建筑的同时，亦转让了该建筑范围内的划拨土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”根据上述规定，未经有批准权的人民政府审批的，转让划拨土地使用权的合同应认定无效。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条的规定，有批准权的人民政府是指市、县人民政府的土地管理部门。本案中，三峡医院未举示证据证明其与禾丰公司之间的《房屋买卖协议》得到土地管理部门的批准。虽然三峡医院主张案涉项目经过了万州区建委及发展计划委员会的批准，但建委与发展计划委员会均不属于土地管理部门，其批准也仅是针对案涉土地上的项目建设，并非是对转让房地产权行为的批准。因此，禾丰公司与三峡医院签订的《房屋买卖协议》系无效合同，一审判决关于“该协议是在人民法院查封案涉土地之前签定，且不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效”的认定错误，本院予以纠正。三峡医院不符合执行异议复议规定第二十八条第一项关于“在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，不能排除强制执行。 综上所述，三峡医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律和裁判结果正确，应予维持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费81800元，二审案件受理费81800元，由重庆三峡中心医院负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐渝梅 审 判 员 李 震 审 判 员 郭 勇 二〇二〇年八月二十六日 法官助理 尹文勇 书 记 员 李思琪