陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 (2020)陕01民终7998号  上诉人（原审被告）：王甲，女，1965年11月25日出生，汉族，无业，西安市灞桥区南牛寺村民，。委托诉讼代理人：柴瑾瑾，西安市灞桥区红旗法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王宏利，西安市灞桥区红旗法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：王乙，男，1964年12月2日出生，汉族，无业，西安市灞桥区村民，。委托诉讼代理人：柴瑾瑾，西安市灞桥区红旗法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王宏利，西安市灞桥区红旗法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：胡某，女，1971年12月28日出生，汉族，无业，住西安市灞桥区。上诉人（原审被告）：郭某，男，1970年1月23日出生，汉族，无业，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：胡某，女，1971年12月28日出生，汉族，无业，住西安市灞桥区。被上诉人（原审原告）：梁某，女，1971年6月20日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：马绍轩，陕西德伦律师事务所律师。上诉人王甲、王乙、胡某、郭某因与被上诉人梁某返还原物纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初7058号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王甲、王乙、胡某、郭某上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，或者改判为驳回梁某对王甲、王乙、胡某、郭某的起诉，驳回梁某的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由梁某全部承担。事实及理由：1.王甲、王乙、胡某、郭某于一审开庭前向法庭递交了追加陕西美佳园房地产有限公司（以下简称美佳园公司）为被告的申请，但一审未予准许也未向其释明理由，但在判决中却又提出不准予追加被告的意见，程序不合法。2.一审将房屋办理网签登记手续与房屋变更登记予以混淆。梁某与美佳园公司签订房屋买卖合同后，仅办理了网签登记手续，未对房屋物权进行变更登记，梁某至今未取得房屋所有权，非房屋所有权人，不能主张涉案房屋得的物权排他性，不能提起本案的诉讼。3.王甲将200万元出借给宋建涛和美佳园公司，并非宋建涛个人。一审认定王甲与宋建涛之间存在债权债务关系错误。4.梁某一审提交的接收房屋手续显示的接收时间晚于王甲等接收房屋的时间，王甲取得涉案房屋的时间早，并已经征得开发商同意对房屋进行装修。梁某并未实际取得房屋，一审法院对王甲合法取得涉案房屋的主观认定为侵权是错误的。5.王甲等人并不存在侵权，在自己合法占有取得的房屋中添置附着物，是行使自己对房屋的权利。6.王甲是基于抵押权于2015年6月15日取得涉案房屋。即使一审认定王甲占有房屋系侵占他人财产权利，王甲占有的也是美佳园公司的房产，而非本案梁某，一审法院判决将房屋返还给梁某显然不正确。梁某辩称，梁某已经取得涉案房屋的排他性权利，一审已经提交商品房买卖合同及抵押合同、借款合同，且梁某已经支付了涉案房屋购房款及大修基金等费用。根据梁某一审提供的涉案房屋查询结果显示房屋权利人是梁某，且在2011年4月18日办理了备案登记。该房屋未办理任何抵押手续，故王甲等人称因抵押权取得涉案房屋的理由不能成立。根据物权法的规定，未经权利人同意情况下处分不动产，依法不发生法律效力。王甲与宋建涛之间的债权债务关系与本案无关，本案是返还原物纠纷。综上，涉案房屋的权利人是梁某，请求驳回上诉。梁某向一审法院起诉请求：1.判令王甲、王乙、胡某、郭某即刻搬离梁某所有的位于西安市灞桥区XX街XX号XX幢XX室房屋；2.判令王甲、王乙、胡某、郭某拆除添置于梁某房屋内的全部附着物，并负责运输及清理；3.王甲、王乙、胡某、郭某向梁某支付自2019年4月1起，按2000元/月标准计算至搬离房屋为止的房屋租金；4、王甲、王乙、胡某、郭某向梁某赔偿家具损毁费用100000元；5、判令王甲、王乙、胡某、郭某承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年4月15日梁某与陕西美佳园房地产有限公司（以下简称美佳园公司）签订了一份《商品房买卖合同》，约定梁某购买美佳园公司开发的位于西安市灞桥区XX街XX号XX幢XX单元XX号104.59平方米房屋一套，总计价款506215元；同日梁某交纳首付款156215元。2011年4月18日该合同在产权登记机构办理了备案登记，权利人为梁某。2011年6月28日梁某与中国建设银行股份有限公司陕西省分行签订了个人借款合同、房地产抵押合同，梁某借款350000元，以银行按揭方式向美佳园公司交纳了下余购房款350000元。梁某将其所购西安市灞桥区XX街XX号XX幢XX单元XX号向中国建设银行股份有限公司陕西省分行抵押担保。2015年7月5日梁某向西安天赐物业管理有限公司交纳了大修基金、物业费、装修保证金、电费等相关费用，办理了交房手续，梁某取得涉案房屋钥匙。嗣后，梁某未装修、居住。2019年8月，梁某发现涉案房屋用钥匙打不开，后查明涉案房屋被王甲、王乙、胡某、郭某进行了装修，并占有、使用，诉来法院。另查明，西安市灞桥区XX街XX号XX幢的开发商现对该楼盘尚未办理初始登记。西安市灞桥区XX街XX号XX幢XX单元XX号现由胡某、郭某居住使用。审理中，王甲、王乙提交了借条一份及房屋钥匙，说明2017年6月19日美佳园公司法定代表人宋建涛向王甲借款200万元，借期一年。宋建涛在收到借款时通过其哥哥宋建孝交王甲五套房屋钥匙，宋建涛用包括涉案房屋在内五套房屋作为抵押，并承诺按期不能偿还，五套房屋归王甲所有；王甲基于借贷抵押已取得五套房屋。梁某对王甲、王乙提交的上述证据的真实性、与本案的关联性不认可，对证明目的不认可。庭审后，梁某申请在本案中撤回其要求支付房屋租金、赔偿家具损毁费用100000元的诉讼请求。一审法院认为，梁某与美佳园公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且该合同已经办理网签登记，应为合法有效。合同签订后，梁某向美佳园公司交纳了相应房款，并与美佳园公司办理房屋交接手续，梁某于2015年7月5日起实际占有该房屋。梁某与美佳园公司签订商品房买卖合同后，已在产权登记机构办理了预告登记，梁某为本案涉案房屋的权利人。因开发商原因，现该房屋梁某尚未能办理产权登记，但未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，依法不发生物权效力。王甲、王乙所称因其与美佳园公司法定代表人宋建涛之间的债权债务关系，因抵押权已取得涉案房屋的相关权益，但双方设立抵押未办理相应的不动产抵押登记，该债权债务关系不能对抗梁某相应的合法权益，故王甲、王乙占有梁某房屋的行为，侵犯梁某的财产权利；王甲、王乙无权将涉案房屋交胡某、郭某居住使用；现梁某要求王甲、王乙、胡某、郭某搬离梁某所有的位于西安市灞桥区XX街XX号XX幢XX室房屋，依法予以支持。王甲、王乙未经梁某同意装修该房屋，对房屋状态造成改变，梁某要求王甲、王乙拆除添置于房屋内的全部附着物，并负责运输及清理，应予支持。审理中，梁某表示在本案中撤回其要求支付房屋租金、赔偿家具损毁费用100000元的诉讼请求，对此予以准许；对梁某的上述请求，本案不予处理。本案审理中，王甲、王乙申请追加美佳园公司为本案被告，因王甲、王乙与美佳园公司法定代表人宋建涛之间债权债务关系及房屋抵押，不是本案审查内容，且王甲、王乙作为侵权人应当承担侵权责任，故该追加申请不予准许。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第二百四十三条的规定，判决：一、王甲、王乙、胡某、郭某于本判决生效后十日内搬离位于西安市灞桥区XX街XX号XX幢XX单元XX号房屋，并将房屋返还梁某。二、被告王甲、王乙于本判决生效后十日内拆除添置于西安市灞桥区XX街XX号XX幢XX单元XX号房屋内的全部附着物，恢复原状。案件受理费2500元，原告已预交；由被告王甲、王乙负担，被告王甲、王乙于本判决生效后十日内交付原告。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。本案中，梁某与美佳园公司签订了《商品房买卖合同》并办理了网签备案登记，梁某依约支付了购房款，办理了交房手续，取得涉案房屋钥匙，故梁某对该房屋享有合法权益，即物权期待权。王甲、王乙、胡某、郭某未经梁某允许，占有并装修涉案房屋，属侵权行为。王甲、王乙虽主张与美佳园公司及该公司法定代表人存在债权债务关系，涉案房屋已抵押给其，但该二人自认涉案房屋未办理抵押登记手续，亦未提交证据证明其对该房屋享有占有使用的权利，故王甲、王乙、胡某、郭某无权占有该房屋，梁某要求腾交房屋、拆除房屋内的全部附着物，并恢复原状，于法有据，应予支持。王甲、王乙、胡某、郭某上诉称本案应当追加美佳园公司为被告，因本案美佳园公司已将涉案房屋出卖给梁某，美佳园公司亦未占有该房屋，美佳园公司与本案并无关联性，故对王甲、王乙、胡某、郭某的上诉理由，依法不予采信。综上所述，王甲、王乙、胡某、郭某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元由王甲、王乙、胡某、郭某负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二O二O年八月十二日 法 官助 理  王   坤书 记 员  李   艳 1