大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初1102号原告（反诉被告）：徐敏，男，1981年9月1日出生，汉族，无业，户籍地大连市普兰店区，现住南京市江宁区。委托诉讼代理人：徐意，系辽宁明峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：于树林，男，1955年12月17日出生，汉族，无业，户籍地黑龙江省肇东市，现住大连市普兰店区。原告（反诉被告）徐敏与被告（反诉原告）于树林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐意，被告于树林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐敏向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还案涉房屋，拆除违章建筑，恢复原状；2.请求判令被告给付两年租金6000元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年2月22日，原告的父亲徐保升与被告签署了租房协议，将大连市普兰店区铁西办事处虎山社区马小店屯90号房屋租给被告，年租金为3000元。其后，原告父亲将该房屋的所有权改为原告。原告父亲于2017年11月16日去世。自原告父亲去世后，被告至今再没有给付房屋租金，并且改变了租住的用途，用于经营麻将室，并且还私搭乱建多处房屋。原告多次打电话或亲自去阻止被告的行为，但被告仍不接受意见，故诉至法院请求判如所请。被告于树林辩称：租金两年确实没有给原告，但是2018年4月份原告来找过被告，我给原告租金原告不要，原告说如果被告腾出房屋，这一年的租金就不要了。后来原告再也没有来找过被告。违章建筑确实是违章建筑，大约是2015年夏天建的，违章建筑当时是原告的父亲同意的，还是原告的父亲找关系才允许被告建的，被告还拿了3000元和两条烟托原告的父亲打点关系。因为这房屋挨着道边，肯定是不让建的，而且当时原告的父亲承诺如果动迁，违章建筑部分的地上补偿款归被告。我和原告的父亲约定的是上打租，先预付一年的房租，但是我还替原告的父亲另一个出租的房屋支付了一年半的电费4578元，要求从中扣除。反诉原告于树林提出反诉请求：1.请求判令反诉被告继续履行合同；2.请求判令反诉被告返还反诉原告垫付的电费4578元；3.请求判令反诉被告赔偿因其擅自停电给反诉原告造成的经济损失5000元。原告对被告的反诉请求辩称：不同意反诉原告的反诉请求，因为反诉原告没有证据证明其主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告房屋所有权证、现场照片、违章建筑限期拆除通知书、死亡证明，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.被告提供房屋租赁合同，拟证明被告和原告的父亲徐保升约定房屋租期到动迁为止。原告认为被告提供的该协议系复印件而非原件，该协议上书写的是从2012年2月22日至2013年2月22日，表明只租了一年，房屋租赁合同上书写的“租房到动迁为至”不是原告及原告的父亲书写的。本院认为，原告对该租赁协议上在合同底部书写的“租房到动迁为至”不认可，认为不是原告及其父亲书写的，对其他内容予以认可，故本院对该协议中除“租房到动迁为至”外内容的真实性予以确认。2.被告提供证人马某、赵某的证人证言，拟证明被告和原告父亲签订租赁合同时约定租期到动迁为止。原告认为证人马某在法庭调查时对桂宝商店西边的一排房屋是何时建的，其称不知道。证人赵某在法庭调查时对自己的房牌号都记不住，但对听到的传言却能记住，证人证言没有证明力。本院认为，被告未提供其他证据佐证两位证人在原告父亲徐保升和被告签订租赁合同时在场并见证了整个签订过程，无法确定证人证言的真实性，故本院对该证人证言不予采信。3.被告提供2017年3月至2019年5月间的电费单，拟证明被告交纳电费4578元。原告对该证据的真实性有异议，认为没有加盖电业局的印章，客户名称是原告的名字，2017年11月16日之前无法证明每一笔钱是被告交纳的，有可能是原告父亲交纳的。如果是真实的，原告会返给被告的。本院认为，原告以被告提供电费单未加盖印章为由不认可该证据的真实性，但未提供证据证明该证据系虚假的，故本院对该证据的真实性予以采信。4.被告提供照片18张，拟证明被告从原告的父亲手中兑了麻将机、冰箱、冰柜等，拟证明原告的父亲将房屋租赁给被告至动迁时止，约定如果动迁了，无需包赔损失，被告就搬走，麻将机、冰箱、冰柜是当时被告租赁案涉房屋时原告的父亲转让给被告的，且由于原告私自断电，给被告的冰箱、冰柜中的货物造成损失。原告对该证据不予认可，认为被告没有书面证据证明上述物品系原告的父亲当初转让给被告的，且无法证明被告存在货物损失。本院认为，被告没有证据证明照片中的物品系原告的父亲徐保升转让给被告的，且承诺解除租赁合同后回收上述电器并以货币形式支付被告对价，故本院对上述证据在本案中不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月22日，原告的父亲徐保升（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于普兰店市桂宝烟酒超市，户型一间的房屋租给乙方居住，租期自2012.2月22日—2013.2月22日共12个月。租赁期满甲方有权收回所租房屋，乙方如需续租，则必须在合同期满前15天通知甲方，甲乙双方经协商一致后重新签订合同。租金为3000交款方式：年交押金300（保险金）。租用期间，除取暖费由甲方承担之外，煤气费、水费、电费等及物业管理费均由乙方自行承担，乙方应按时缴纳，否则后果自负。电表数：02545本合同签字后即可生效！徐宝升和被告在合同末尾的甲方和乙方处签字。合同签订日期：2012年2月22日—2013年2月22日另外，在乙方签字的下方，有“租房到动迁为至”字样。被告陈述该字系原告的父亲徐保升书写，原告不予认可。另查，原告的父亲徐保升于2017年11月16日死亡。徐保升于2013年5月23日将案涉桂宝商店所在的坐落于普兰店市的房屋过户至原告徐敏名下。该房屋2017年3月至2019年5月发生电费4591.02元。原告自认2017年11月16日起至今，原告没有交纳过电费。被告自述，2017年3月至2019年5月的电费为被告交纳，且该电费包含案涉房屋另一租户的电费。再查，2015年夏天，被告在案涉租赁物即桂宝商店的旁边搭建了几十平方米的违章建筑。被告自认未交纳2017年3月至2019年3月的房屋租金。被告在庭审中自述，被告在搭建房屋时经过原告父亲的同意。2018年4月，原告曾向其表示过要将案涉房屋收回。2019年5月13日，大连市普兰店区铁西街道办事处规划建设办公室针对被告自行搭建的案涉违章建筑给原告下达了违章建筑限期拆除通知书，要求原告自行整改拆除。本院认为：原告的父亲徐保升和被告之间签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。案涉房屋的登记产权人由原告父亲徐保升变更为原告,被告承租涉案房屋的权利依然存续。原告主张案涉《房屋租赁合同》的租赁期限为2012年2月22日至2013年2月22日共12个月，被告辩称《房屋租赁合同》的租期为到动迁为止。《房屋租赁合同》中明确约定了租期为2012年2月22日至2013年2月22日共12个月，该租期与“租房到动迁为至”矛盾；即使“租房到动迁为至”为原告父亲书写，但是自2012年至2020年距今已8年多，案涉房屋尚未动迁，原告与被告未再续签合同，因此该约定应视为约定不明确。一年的租赁期满后，原告的父亲和被告之间的租赁合同应视为不定期租赁。出租人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合同自通知到达对方时解除。原告于2018年4月向被告主张解除案涉《房屋租赁合同》，其应给予被告一定的合理期限，现于2019年12月向本院起诉，被告于2020年1月21日收到起诉状副本，原告已经给予被告合理的期限，故案涉《房屋租赁合同》应于2020年1月21日解除。反诉原告要求继续履行案涉租赁合同，无事实和法律依据，本院不予支持。现原告以案涉《房屋租赁合同》已经解除为由，要求被告腾退房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。因案涉租赁合同已于2020年1月21日解除，原告要求被告支付2017年3月至2019年3月的租金6000元，且被告认为此期间租金未支付，故原告的该请求具有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告拆除违章建筑，被告辩称该违章建筑系原告父亲同意搭建的，并提出反诉要求原告赔偿其建筑成本2万元。本院认为，案涉被告搭建的建筑已被大连市普兰店区铁西街道办事处规划建设办公室认定为违章建筑，则案涉违建应由搭建人无条件拆除。原告于2013年5月23日成为案涉房屋的所有权人，被告自述其于2013年夏天搭建案涉违章建筑并取得了原告父亲的同意，但未提供证据证明其主张，且此时原告已成为案涉房屋的所有权人，被告搭建违章建筑应取得所有权人的同意，故本院认定被告搭建该违章建筑没有经过原告的同意。承租人未经出租人同意扩建发生的费用，应由承租人承担。案涉租赁合同已经解除，原告请求被告恢复原状，符合法律规定，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告支付其违章建筑的建筑成本20000元的反诉请求，因反诉原告未经承租人同意进行扩建，产生建筑成本应由反诉原告承担，故该反诉请求，本院不予支持。至于反诉原告要求反诉被告回收麻将机、冰柜、冰箱的反诉请求，因反诉原告未提供证据证明房屋租赁期满后麻将机、冰柜、冰箱等应由反诉被告父亲徐保升回收上述电器并以货币形式支付对价，故对反诉原告的该项请求，本院不予支持。至于反诉原告要求反诉被告赔偿其因反诉被告擅自停电给反诉原告造成的经济损失5000元的反诉请求，因反诉原告未提供证据证明其主张的损失数额系实际发生且具有合理性，故对反诉原告的该请求，本院不予支持。至于反诉原告要求反诉被告返还其垫付的4578元电费的诉讼请求，因合同约定租赁期间的电费应由承租人负担，反诉原告主张的电费数额系租赁期间产生，且反诉原告自认该电费包含案外人花费的电费，因此反诉原告不应向反诉被告主张返还，故对反诉原告的该诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告于树林于本判决生效之日起三十日内将位于坐落于普兰店市的桂宝商店腾退给原告徐敏并拆除桂宝商店旁的违章建筑；二、被告于树林于本判决生效之日起三十日内给付原告徐敏2017年3月至2019年3月的租金6000元；三、驳回被告于树林的反诉请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告于树林负担；反诉费336元，由被告于树林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审 判 长 卢 芳人民陪审员 王 波人民陪审员 王坐春二〇二〇年八月七日书 记 员 曲 岩附相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。