安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1282民初3717号 原告：张琦，女，1980年1月13日出生，汉族，住安徽省界首市。 原告：代守海，男，1975年8月10日出生，汉族，住安徽省界首市。 二原告委托诉讼代理人：戴路，安徽文王律师事务所律师。 被告：界首市中润房地产开发有限公司，住所地安徽省界首市东升路中段丹枫白露酒店对面，统一社会信用代码913412826709304189。 法定代表人：邹春连，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘军，河南恪信律师事务所律师。 原告张琦、代守海与被告界首市中润房地产开发有限公司（以下简称：中润房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张琦、代守海的委托诉讼代理人戴路、被告中润房地产公司的委托诉讼代理人刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张琦、代守海向本院提出诉讼请求：1.原告与被告于2014年9月30日签订商品房购买合同编号:201409300039:界首市胜利路南侧东旭华庭2幢1单元2101号房，总房款526584元，合同第八条约定被告应在2015年12月31日前交付房屋，第十五条约定交房后90日内办理好房屋所有权证书，逾期90天办证违约金为房款的百分之一，显然这种事先打印好没有时间计量的逾期办证违约金太低，既不能弥补买受人遭受的损失，也不能使出卖人受到应有的惩罚。被告不仅在约定期间内不能兑现承诺，而且长期不按合同履行自己协助办证义务。几年来小区业主多次上访，市政府没能解决，时至今日仍不见任何结果。被告长期逾期办证的违约行为给原告造成难以确定的损失，依据合同法第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定第十八条的规定:当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，根据中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知第三条关于罚息利率问题。逾期贷款借款人未按合同约定日期还款的借款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%;借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%。逾期办证违约金以526584元为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率4.75%上浮30%为6.175%计算出每天为87.08元逾期办证违约金，即从从2016年3月23日起算至2020年8月1日87.08元天X1587天138195元上述依据有1.裹阳市裹州区人民法院民事判决书2017鄂06**民初4518号，2.最高人民法院民事裁定书2019最高法民申2067号3.贵州省高级人民法院民事判决书2019黔民终222号判决结果为证。现原告自愿逾期办证违约金以总房款的万分之一日主张，逾期办证违约金，即从2016年3月23月起算至2020年8月1日52.65元天X1587天83555元此标准也是在原告签订房屋买卖合同后不久，卖方又与很多第三人签订买卖合同约定的标准，现原告以此为标准合情合理合法。若以金融机构计收逾期贷款利息为标准，计算出的逾期办证违约金将更高。原告按约支付房款和交纳所有税、费，但被告至今未给原告办理房屋权属证书，已构成违约，后经多次催要，被告至今不予赔偿原告，根据中华人民共和国民事诉讼法第一百一十九条特向贵院起诉，请依法支持原告诉讼请求。 中润房地产公司辩称：违约金应按照合同约定，按已付房价款的百分之一支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年9月30日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，二原告购买被告开发建设的界首市“东旭华庭2#、3#、7#号楼”2幢1单元21层1-2101号住房一套，建筑面积142.32平方米，房屋总价款526584元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用……。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3种方式处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.买受人有自由选择上述两项中任何一项的权力。合同签订后，原告按约定支付了全部价款，被告亦按照约定向原告交付了房屋，但原告至今未能取得房屋所有权证书，为此原告提起诉讼。 本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应当按照合同的约定各自履行相应的义务。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应继续履行合同，协助原告办理不动产权证书。 对于原告要求被告支付逾期办理不动产权证违约金的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。”由于双方在合同第十五条对于房屋逾期办证的时间约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3种方式处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.买受人有自由选择上述两项中任何一项的权力”。该房屋实际交付时间为2015年12月31日，根据合同约定，被告已经构成逾期办证的违约。案涉房屋总价款为526584元，故原告要求被告支付违约金5265.84元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告界首市中润房地产开发有限公司继续履行协助原告张琦、代守海办理不动产权证书的义务； 二、被告界首市中润房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张琦、代守海违约金5265.84元； 三、驳回原告张琦、代守海的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费944元，由张琦、代守海承担900元，由界首市中润房地产开发有限公司承担44元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  王海燕 二〇二〇年八月三十一日 法官助理席凤丽 书记员王可凡