广东省英德市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1881民初2749号原告：张巧华，女，1968年2月23日出生，汉族，英德市人，住广东省英德市***************，身份证号码：440************044。被告：英德市格林酒店管理有限公司，地址：英德市******以东、金子山大道以南金穗花园一期1号楼。法定代表人：莫家住。委托诉讼代理人：郭周旋，广东相映红律师事务所律师。原告张巧华诉被告英德市格林酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日受理后，依法由审判员杨伟雄适用简易程序公开开庭进行审理。原告张巧华及被告英德市格林酒店管理有限公司的委托诉讼代理人郭周旋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告租赁合同；2、判令被告支付2019年11月至2020年6月的房租10320元、拖欠租金违约金18576元、合同违约金44230.80元，三项合计73126.80元；3、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年10月25号，原告与被告签订了《格林东方酒店房屋租赁合同书》，合同约定租赁期限10年，物业交付时间为2018年11月1日，每季度租金3870元，前一季度租金于下一季度首月1日支付。被告支付了2018年11月至2019年10月的租金，从2019年11月开始拖欠租金至今。按照合同约定“……在租赁期内，若逾期3月乙方未向甲方支付租金，除应付甲方的租金外，乙方应按日向甲方支付甲方年度租金的5‰为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。逾期6个月或每年度逾期累计超过6个月，甲方有权解除合同。本合同在有效期内，除本合同第十一条的约定之外，任何一方不得提前解除合同，否则，违约方应向守约方支付相当于本委托物业购房款20%的违约金……”。原告多次向被告催交租金未果，被告的行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告诉诸法院，请求法院依法判决。被告英德市格林酒店管理有限公司辩称，一、原告第一项诉讼请求没有法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，应驳回原告的诉讼请求。二、原告应当免除被告2020年1月至6月的全部租金及违约责任。被告承租原告的房屋做酒店经营使用，自2020年1月以来，由于新型冠状病毒疫情，被告经营收入显著减少，在疫情期间无任何经营收入，导致被告无力支付租金。被告2020年1月至今不能履行交付租金的义务，是不可抗力事件原因造成的，根据《合同法》第一百一十七条的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。原告应按合同法的规定免除被告在疫情期间的责任，免除被告在疫情期间的租金及违约责任。三、原告主张违约金按年度租金每日5‰计算明显过高。原、被告于2018年10月25日签订的《格林东方酒店房屋租赁合同书》，其中合同第八条规定，被告未付租金的，应按日向原告支付年度租金的5‰违约金明显过高，本案的被告虽然未按时支付租金，给原告所造成的损失也只是相当于银行存款利息，并且只是按未付租金的金额计算，而原告请求按年度总额计算违约金显然不符合其实际损失情况，明显过高，依法请求法院减少。四、被告因经营不善及受疫情影响，现已向法院申请破产，现法院正在审查立案，本案应中止审理。根据《中华人民共和国企业破产法》第二十条“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止。”之规定，该案应中止审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2018年10月25日签订的《格林东方酒店房屋租赁合同书》，原告将其所有位于英德市*****************屋租给被告，承租期限为10年，每季度的租金为3870元，前一季度租金于下一季度首月1日支付，如遇节假日可以顺延。在租赁期内，若逾期3月被告未向原告支付租金，除应付原告的租金外，被告应按日向原告支付原告年度租金的5‰为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。逾期6个月或每年度逾期累计超过6个月，原告有权解除合同。原告于2018年11月1日将物业交付给被告，被告自2019年11月开始未向原告支付租金。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原告与被告之间签订的《格林东方酒店房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依约切实履行。原告已按照合同约定将涉案房屋交付给被告使用，被告应依照合同约定向原告缴纳租金等相关费用。被告主张因疫情影响要求减免租金，但其从疫情发生前2019年11月就拖欠原告租金等费用，被告未向本院提交证据证明其因受疫情影响所受到的损失。被告该主张证据不足，本院不予采信。被告拖欠原告租金的行为已违反合同约定，构成根本性违约，应承担违约责任。原告作为守约方有权依照合同约定及法律规定行使合同解除权，本院予以支持。关于原告主张被告支付拖欠租金的问题。原告将涉案房屋交付给被告使用，被告拖欠原告租金已构成违约，原告主张被告向其支付拖欠的2019年11月至2020年6月的租金10320元（3870元／季÷3个月/季×8个月）合法有据，本院应予支持。关于原告主张被告按日支付年度租金的5‰违约金的问题。双方约定年度租金的5‰违约金高于法律规定，应以实欠租金按月利率2%计算违约金为宜。原、被告约定的支付租金时间为前一季度租金于下一季度首月1日支付，如遇节假日可以顺延。因此，违约金从应付租金下一季度首月1日开始计算(2019年11-12月租金2580元的违约金从2020年1月1日开始计起、2020年1-3月租金3870元的违约金从2020年4月1日开始计起、2020年4-6月租金3870元的违约金从2020年7月1日开始计起，按月利率2%计算至实际付清之日止）。关于原告主张被告赔偿合同违约金44230.80元即购房款20%的问题。该违约金是双方约定对方违约解除合同而支付的违约金，本案中，被告未按约定支付房屋租金，并非被告违约主张解除合同，因此，原告该主张证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张巧华与被告英德市格林酒店管理有限公司签订的《格林东方酒店房屋租赁合同书》；二、被告英德市格林酒店管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告张巧华支付2019年11月至2020年6月的租金共10320元及违约金(2019年11-12月租金2580元的违约金从2020年1月1日开始计起、2020年1-3月租金3870元的违约金从2020年4月1日开始计起、2020年4-6月租金3870元的违约金从2020年7月1日开始计起，按月利率2%计算至实际付清之日止）；三、驳回原告张巧华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费814.09元（原告已预交），由被告英德市格林酒店管理有限公司负担537.24元，原告张巧华负担276.85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  杨伟雄二〇二〇年七月二十七日书记员  陈相言一、附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133********。如当事人要汇款该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定案号，无法入账。二、附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。