贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终3380号上诉人（原审被告）：遵义麦巨文化娱乐有限公司。住所地：贵州省遵义市南部新区龙坑街道办事处遵南大道中段西侧保利未来城乐园，统一社会信用代码915203213143514444。法定代表人：王峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭飞，该公司员工。被上诉人（原审原告）：遵义保利置业有限公司。住所地：贵州省遵义市南部新区龙坑街道遵义大道中段西侧，统一社会信用代码91520300569217511R。法定代表人：王浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶久刚，贵州新长征律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖乾锋，贵州新长征律师事务所律师。上诉人遵义麦巨文化娱乐有限公司（以下简称麦巨公司）因与被上诉人遵义保利置业有限公司（以下简称保利公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。麦巨公司上诉请求：1．撤销遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初256号民事判决；2．判决驳回被上诉人保利公司的一审诉讼请求；3．一、二审诉讼费用及保全费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，起诉前被上诉人并未向上诉人作出明确解除《租赁合同》的意思表示，因此，一审法院依据合同法九十三条第二款判决解除双方的《租赁合同》是适用法律错误。虽然上诉人未按时支付租金，被上诉人在2018年11月21日向上诉人发送了催收租金的通知，并告知上诉人若不按时交付租金将解除合同，上诉人向被上诉人回函协商租金交纳事项，愿意用保证金抵付租金，并及时再交纳保证金，该方案得到了被上诉人的认可，但双方在协商交纳保证金尚无结果的情况下，上诉人就收到被上诉人的诉状。因此，被上诉人2018年8月2日的通知及其后面的相关行为和复函，均是催收租金的行为。第二，一审第二项内容不明确，若生效后上诉人将无法履行还要为无法履行问题向被上诉人支付违约金，且一审判决遗漏了被上诉人要求返还原附属物的诉讼请求。被上诉人当初交给上诉人的是一块毛地，并非平整，杂草丛生，上诉人接手后进行了平整建设、添附道路、苗木及游乐设施，故应当明确返还的标准。第三，一审判决第一项内容与第四项、第五项判决内容相冲突，第一项判决确认双方已于2018年8月2日解除了《租赁合同》，但第四项却判令上诉人向被上诉人支付2018年7月1日到2019年6月30日期间的违约金不当。保利公司辩称，上诉人租赁场地至今，未向我公司支付租金，我公司根据法律规定和合同约定要求解除合同，符合法律规定，上诉人应当将租金及时支付我公司，当时是处于租赁合同的租赁期间，现在早已超过租赁合同的租赁期限，上诉人仍没有将场地返还我公司，所以我公司的意见是要求解除租赁合同。保利公司向一审法院起诉请求：1．依法确认原被告于2014年10月15日签订的《租赁合同》已解除。2．判令被告立即将位于遵南大道中段西侧保利未来城市项目内北临龙坑一号线、南临红街东入口围墙、西临忠庄河、东临遵南大道约为47370平方米地块的租赁物连同原附属物返还原告。3．判令被告从2018年7月1日起按每日1370元的标准向原告支付租金至实际返还租赁物之日止，并按应付租金总额的30%向原告支付违约金。4．判令被告承担已支付给原告的50万元租赁保证金原告不予退还的违约责任。5．判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告于2014年10月15日签订《租赁合同》，合同第1.1条约定：“甲方将位于遵义县遵南大道中段西侧保利未来城市项目内现婚纱基地用地：北临龙坑一号线、南临红街东入口围墙、西临忠庄河、东临遵南大道地块出租给乙方使用。”第1.2条约定：“该区域建筑面积约为47370平方米。”第2.1条约定：“乙方租用该物业仅限于儿童游乐场使用，该物业名称为‘保利未来城市儿童游乐园’。”第3条约定：“本合同自双方签订之日起生效。该物业租赁期限共计五年，从2015年7月1日起至2020年6月30日止。”第5.1条约定：“乙方租赁该场地，租金按照整体50万元/年计算。合约期限为五年，即（2015年7月1日起至2020年6月30日止）。”第5.2条约定：“合约期限中前三年为免租期，乙方在2018年6月30日之前缴纳第四年度租金（人民币）500000元……”第7.5条约定：“乙方在合同期内，未经甲方同意，乙方不得以任何形式分租、转租、转让或舍弃该场地，不得将该租赁物业的承租权作抵押……”第10.2条约定：“乙方拖欠甲方租金或其他款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额百分之一计付滞纳金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达三十天（含三十天），甲方有权通知解除本合同，除乙方所交租赁保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金（违约金按拖欠租金总额的百分之三十计算），并无条件把该租赁物业连同原附属物交回甲方。”第10.7条约定：“凡因乙方违约造成甲方单方面解除合同的，或者由于不可抗力的原因造成合同提前终止或者合同期满终止的，乙方必须按甲方的通知或其他方式所指定的时间搬出租赁场地。逾期不搬出的，视为乙方放弃场地内财物所有权，甲方有权处理场地内财物，处理费用由乙方承担，乙方所交的一切款项不予退还，乙方逾期搬走期间，应向甲方支付相当于双倍当期租金的违约金。”合同签订后，被告依约向原告支付50万元保证金。在第四年度租赁期届满后，被告未按时支付租金，原告于2018年8月2日向被告发出《关于解除“遵义保利置业有限公司”与“遵义麦巨文化娱乐有限公司”〈租赁合同〉的通知》，被告于2018年8月6日就该通知向原告回复《关于租金一事的回函》，表示不同意解除合同，同时陈述了被告的经营困难，并愿意将已缴纳了的50万元保证金作为租金抵扣，待经营状况好转后立即支付该租金。原告于2018年8月30日向被告复函，表示如果被告能够明确租赁保证金的补交时间并按时补交、承诺园内由其外包的合同期限在原被告租赁合同期前届满并按时撤场、出具关于被告招商的“火车吧”商家破坏原告原有围栏的处理意见及解决办法，在满足上述要求的前提下，同意被告用租赁保证金抵扣第四年度租金的申请。原告于2018年11月21日向被告“复函”，再次表明解除《租赁合同》的意见。被告麦巨公司在庭审后提交了4份补充协议书、4份股权转让协议书、3份承包经营合同，证明被告麦巨公司在租赁期间有招商、外包行为。另查明，被告租赁原告土地后，并未取得原告的同意采取招商、分包等方式，将部分土地承包给他人使用，使用期限和被告向原告租赁的期限一致。一审法院认为，一、关于合同的效力和原告通知解除合同的认定。原告将属于其管理使用的土地租赁给被告使用，双方签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规，合法有效，原审法院予以确认。现原告请求确认原、被告于2014年10月15日签订的《租赁合同》，于2018年8月2日原告向被告发出解除合同通知书时即解除。根据合同自由原则，当事人可以通过其约定或行使约定的解除权而导致合同的解除，当事人双方经过协商达成一致的意思表示可以导致合同的解除，当事人也可以在合同中约定一方行使解除权的条件，待条件成就时单方解除合同。本案中双方《租赁合同》第五条约定“乙方在2018年6月30日前缴纳第四年度租金伍拾万元整”、第十条约定乙方违约责任第二条“乙方拖欠租金或其他款项达三十天（含三十天），甲方有权通知解除本合同”。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条当事人可以解除合同的情形第三款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，本案中，麦巨公司亦认可其在保利公司于2018年8月2日向其发送解除合同的通知、2018年8月30日、2018年11月21日向麦巨公司发送复函时，均未向保利公司支付租金，因此，原告在通知解除合同的条件成就时向被告主张解除合同，被告至今未按约定支付租金，无继续履行合同的能力，对于原告主张租赁合同于2018年8月2日解除的诉请，原审法院予以确认。二、关于合同解除后的财物返还及损失确定。原告通知解除合同后，被告应当返还原告的租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告麦巨公司应当立即返还原告的租赁物。对于原告主张的损失，按照双方的合同约定，被告应当自2018年6月30日向原告缴纳2018年7月1日到2019年6月30日之间的租金50万，但被告至今未支付租金且实际使用原告的租赁物，原告保利公司请求由麦巨公司从2018年7月1日起按每日1370元的标准支付租金至实际返还租赁物止，符合双方约定的租金约定标准，但因双方合同已于2018年8月2日解除，该款项2018年7月1日到2018年8月1日期间为租金，2018年8月2日以后因双方合同解除，被告继续使用租赁物，应当参照租金支付使用费用到租赁物返还原告时为止，对该赔偿原审法院予以支持。三、对于被告缴纳的保证金50万元的处理。原告主张不予退还被告缴纳的保证金50万元，因该保证金的性质是担保合同实现，是原告为了保证其租金权益得以实现而要求被告提供，在被告完全履约，合同解除时退还被告，现双方合同解除，该保证金首先应当退还被告，但庭审中被告未提起反诉，且明确表示该保证金可以抵扣一年的租金，原审法院认定该保证金不予退还被告，直接用于支付被告租金和占用原告租赁物期间的损失，即自2018年7月1日到2019年6月30日之间被告应当赔偿原告的租金损失。四、对于被告违约责任的承担。被告未按照合同约定支付租金，导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应当承担违约责任。原告同时主张被告按应付租金总额的30%支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合本案中被告主张违约金过高的辩称，原审法院予以调减，确定其违约金为赔偿损失总额的20%。即2018年7月1日至2019年6月30日期间，被告以用其缴纳的保证金赔偿继续占用原告土地的损失，应由被告以50万元为基数按照20%支付原告违约金100000.00元。2019年7月1日至租赁物返还原告之日的违约金，应由被告以2019年7月1日到租赁物返还之日占用原告土地的损失总额为基数，按照20%支付给原告。对于被告租赁土地后采取招商、外包方式与案外人签订的股权转让、承包协议等，并未取得原告的同意，属于另一法律关系，应由被告自行与案外人协商解除合同或者依法诉讼，确保及时返还租赁物。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告遵义保利置业有限公司与被告遵义麦巨文化娱乐有限公司于2014年10月15日签订的《租赁合同》已于2018年8月2日解除。二、由被告遵义麦巨文化娱乐有限公司于本判决生效后十五日内将位于遵义市播州区西侧保利未来城市项目内土地：北临龙坑一号线、南临红街东入口围墙、西临忠庄河、东临遵南大道的地块返还原告遵义保利置业有限公司。三、被告遵义麦巨文化娱乐有限公司交纳给原告遵义保利置业有限公司的保证金500000.00元不予退还，用于支付被告遵义麦巨文化娱乐有限公司使用原告遵义保利置业有限公司的租赁物从2018年7月1日到2019年6月30日期间的租金和损失。并由被告遵义麦巨文化娱乐有限公司自2019年7月1日起按每日1370.00元计算向遵义保利置业有限公司支付损失费至租赁物返还给原告之日止，限本判决生效后十五日内履行。四、由被告遵义麦巨文化娱乐有限公司在本判决生效后十五日内向原告遵义保利置业有限公司支付2018年7月1日到2019年6月30日期间的违约金100000.00元。五、由被告遵义麦巨文化娱乐有限公司在本判决生效后十五日内向原告遵义保利置业有限公司支付自2019年7月1日起按1370.00元／日计算到租赁物返还之日止损失总额（本判决主文第三项计算所得金额）的20%的违约金。六、驳回原告遵义保利置业有限公司其余诉讼请求。案件受理费3300.00元，由被告遵义麦巨文化娱乐有限公司承担。此费用原告遵义保利置业有限公司已经缴纳，由被告在本判决生效后十五日内支付给原告。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审查明，保利公司于2018年11月21日向麦巨公司发出《关于遵义麦巨文化娱乐有限公司“对贵司文件的回函”的复函》，该复函载明有“贵司收悉本函之日起10日内仍未缴清租金及违约金的，根据《租赁合同》第十条的约定，本复函则作为再次通知贵司解除贵司与我司于2014年10月15日签订《租赁合同》的《解除合同通知书》，即解除贵司与我司于2014年10月15日签订的《租赁合同》。上述复函事项为我司对贵司拖欠租金事宜的最后复函”等内容。二审另查明，保利公司与麦巨公司签订的《租赁合同》第9.2条约定，合同期满，租赁场地连同该场地内由乙方投资建设的设备、一切镶嵌在地块内的附属设施由乙方负责迁出，甲方给予乙方一个月迁出期限。二审查明的其余事实与一审一致，且有相关证据在卷予以佐证，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人二审诉辩主张，本案二审争议焦点是：1．保利公司通知麦巨公司解除《租赁合同》是否生效，如已生效，双方解除《租赁合同》的时间应如何认定；2．麦巨公司是否应当支付案涉场地的租金、违约金及占有使用费标准应如何确定3．一审是否遗漏保利公司的诉讼请求。针对焦点一。根据双方《租赁合同》约定，麦巨公司应在2018年6月30日前缴纳第四年度租金50万元，如麦巨公司拖欠租金或其他款项达三十天（含三十天），保利公司即有权通知解除双方之间签订的《租赁合同》。本案中，麦巨公司并未在双方合同约定的期限内缴纳租金，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，保利公司有权通知麦巨公司解除合同。但是，保利公司在2018年8月2日向麦巨公司发出《关于解除“遵义保利置业有限公司”与“遵义麦巨文化娱乐有限公司”〈租赁合同〉的通知》后，麦巨公司与保利公司之间针对《租赁合同》约定的租金的支付及是否解除合同等事项又以相互往来函件的形式进行了磋商，保利公司亦明确如麦巨公司满足其所提支付租金及补交租赁保证金等要求的前提下，愿意继续履行合同，但因双方最终未达成一致意见，保利公司又于2018年11月21日向麦巨公司发出《关于遵义麦巨文化娱乐有限公司“对贵司文件的回函”的复函》，明确要求麦巨公司在收悉该函之日起10日内缴清租金及违约金，否则将根据双方《租赁合同》第十条的约定，将该复函作为再次通知麦巨公司解除双方于2014年10月15日签订《租赁合同》的《解除合同通知书》。因麦巨公司在收悉该复函之日起10日内（即在2018年12月1日前）仍未缴清租金及违约金，故麦巨公司有权根据双方合同约定行使单方解除权。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，保利公司请求确认其与麦巨公司于2014年10月15日签订《租赁合同》已经解除的诉请，于法有据，应予支持。但如前所述，保利公司虽在2018年8月2日向麦巨公司发送了解除合同通知，但其最终明确作出解除合同的意思表示是如麦巨公司在2018年12月1日前未缴清租金及违约金，则解除双方之间的《租赁合同》，故本案解除合同通知到达麦巨公司的时间应认定为2018年12月1日。一审确认双方《租赁合同》于2018年8月2日解除不当，本院予以纠正。针对焦点二。第一，双方合同系2018年12月1日解除，故麦巨公司应当按照双方合同约定的50万元每年的租金标准（即1370元/天）支付其2018年7月1日起至2018年12月1日止共计154天的场地租金，即1370元/天＊154天=210980元。第二，对于违约金问题，双方合同虽然约定违约金按照拖欠租金总额的百分之三十计算，但原审法院根据麦巨公司的请求，结合本案实际，将本案违约金调整为拖欠租金总额的百分之二十，保利公司对此亦未提出上诉，本院对此予以确认，故麦巨公司应当支付麦巨公司的违约金应为210980元＊20%=42196元。第三，关于麦巨公司自双方解除合同后继续占用案涉场地的占有使用费问题，因麦巨公司2018年11月21日收到保利公司解除通知后，既未在十日之内缴清租金及违约金，亦未对解除通知的效力提出诉讼，也未及时返还所承租的涉案场地，麦巨公司自2018年12月2日起占有、使用案涉场地没有合法依据，保利公司主张参照租金标准1370元每天支付使用费用到租赁物返还时为止，于法有据，本院予以支持。但因双方合同已于2018年12月1日解除，保利公司主张麦巨公司承担2018年12月1日实际返还涉案场地之日止的违约金，无事实和法律依据。一审判决麦巨公司应对2018年12月2日后对案涉场地的占有使用费支付违约金不当，麦巨公司的该上诉理由成立，本院予以采纳。另外，因麦巨公司在一审中明确认可将其缴纳的50万元保证金用于抵扣租金，结合本案实际，本院确定麦巨公司缴纳的该50万元保证金用于抵扣2018年7月1日至2018年12月1日止的租金及2018年12月2日至2019年6月30日止的占有使用费。针对焦点三。保利公司一审第二项诉讼请求虽为请求麦巨公司将租赁物连同原附属物返还保利公司，但一审判决麦巨公司返还保利公司案涉场地后已驳回保利公司的其余诉讼请求，且保利公司对一审未支持其返还原附属物的请求并未提出上诉，故麦巨公司所提一审遗漏保利公司诉讼请求的上诉理由不能成立。至于返还租赁物标准问题，因双方《租赁合同》第9.2条、10.7条均约定了返还租赁物的标准，故上诉人所提一审判决第二项内容不明确的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，遵义麦巨文化娱乐有限公司的上诉请求部分成立，应予支持；其余请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实及适用法律确有错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初256号民事判决第二项，即维持“二、由被告遵义麦巨文化娱乐有限公司于本判决生效后十五日内将位于遵义市播州区西侧保利未来城市项目内土地：北临龙坑一号线、南临红街东入口围墙、西临忠庄河、东临遵南大道的地块返还原告遵义保利置业有限公司。”；二、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初256号民事判决第一、三、四、五、六项，即撤销“一、确认原告遵义保利置业有限公司与被告遵义麦巨文化娱乐有限公司于2014年10月15日签订的《租赁合同》已于2018年8月2日解除。三、被告遵义麦巨文化娱乐有限公司交纳给原告遵义保利置业有限公司的保证金500000.00元不予退还，用于支付被告遵义麦巨文化娱乐有限公司使用原告遵义保利置业有限公司的租赁物从2018年7月1日到2019年6月30日期间的租金和损失。并由被告遵义麦巨文化娱乐有限公司自2019年7月1日起按每日1370.00元计算向遵义保利置业有限公司支付损失费至租赁物返还给原告之日止，限本判决生效后十五日内履行。四、由被告遵义麦巨文化娱乐有限公司在本判决生效后十五日内向原告遵义保利置业有限公司支付2018年7月1日到2019年6月30日期间的违约金100000.00元。五、由被告遵义麦巨文化娱乐有限公司在本判决生效后十五日内向原告遵义保利置业有限公司支付自2019年7月1日起按1370.00元/日计算到租赁物返还之日止损失总额（本判决主文第三项计算所得金额）的20%的违约金。六、驳回原告遵义保利置业有限公司其余诉讼请求。”；三、确认被上诉人遵义保利置业有限公司与上诉人遵义麦巨文化娱乐有限公司于2014年10月15日签订的《租赁合同》已于2018年12月1日解除；四、上诉人遵义麦巨文化娱乐有限公司交纳给被上诉人遵义保利置业有限公司的保证金500000元不予退还，用于支付上诉人遵义麦巨文化娱乐有限公司使用被上诉人遵义保利置业有限公司的租赁物从2018年7月1日起至2018年12月1日止的租金及2018年12月2日起至2019年6月30日止的占有使用费。并由上诉人遵义麦巨文化娱乐有限公司自2019年7月1日起按每日1370元计算向被上诉人遵义保利置业有限公司支付占有使用费至租赁物实际返还给之日止，限本判决生效后十五日内履行。五、由上诉人遵义麦巨文化娱乐有限公司在本判决生效后十五日内向被上诉人遵义保利置业有限公司支付2018年7月1日到2018年12月1日期间的违约金42196元。六、驳回被上诉人遵义保利置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元，二审案件受理费3300元，共计6600元，由遵义麦巨文化娱乐有限公司负担5800元，由遵义保利置业有限公司负担800元。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  李成波审判员  喻 茜二〇二〇年八月二十日法官助理周正平书记员杨静