北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初9276号原告：于芳，女，1979年5月1日出生，满族，自由职业，住北京市经济技术开发区。被告：陈博，男，1982年10月17日出生，汉族，自由职业，住北京市经济技术开发区。被告：薛丽娟，女，1981年1月1日出生，汉族，自由职业，住北京市经济技术开发区。二被告共同委托诉讼代理人：陈劭翀，北京市京师律师事务所律师。原告于芳与被告陈博、薛丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于芳，被告陈博、薛丽娟的共同委托诉讼代理人陈劭翀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于芳向本院提出诉讼请求：1、判令陈博、薛丽娟交付租赁房屋的钥匙、门禁卡、电卡、燃气卡；2、判令陈博、薛丽娟支付4个月的房屋租金、违约金、家具差价、空调修理费、修锁费、补卡费、水电煤费用合计44854元；3、诉讼费由陈博、薛丽娟承担。事实和理由：2018年4月23日，我与陈博、薛丽娟持股的中汇银财富（北京）资产管理有限公司（以下简称：中汇银公司）在居间方北京宜居兴业房地产经纪有限公司的撮合下签订房屋租赁合同，将我自有的位于北京市经济技术开发区荣华南路1号院7号楼5层504室（以下简称：涉案房屋）租给中汇银公司使用，租赁期限为2018年5月7日至2021年5月6日。我将涉案房屋交付后一直由陈博使用并按期支付房租。直至2020年1月30日，按照合同约定应支付下一季度的房租，陈博却以各种理由拖延，但却一直坚称会继续使用涉案房屋并且会尽快支付房租。直至2020年2月27日，陈博突然告知不再继续使用涉案房屋，并拒绝办理交接手续，只是告知我房屋密码后便不再接听我的电话。我根据陈博提供的密码进入涉案房屋，发现房屋内我原本的家具部分被更换、部分缺失，空调功能损坏一直没有修理，水电煤气等费用也没有缴纳。随后我报警，警察督促陈博尽快办理涉案房屋的交接手续，并建议我通过诉讼解决。后，我通过网上查询才发现中汇银公司已于2019年年底注销，原地址变更为陈博名下的另外一家公司。陈博作为涉案房屋的实际使用人，薛丽娟作为中汇银公司的股东已严重违约，给我造成了巨大的经济损失，现诉至贵院，望贵院支持我的诉讼请求，维护我的合法权益。陈博、薛丽娟辩称，第一、合同签订主体是中汇银公司，陈博、薛丽娟是公司股东，因疫情爆发，公司已经无法继续运营，导致资金紧张无法继续租用涉案房屋。在此之前，陈博、薛丽娟均未出现违约情形，双方合作一直比较愉快。现导致双方合同无法履行的原因并非个人原因，而是客观经济环境导致，属于不可抗力和情势变更的情形，希望法院予以充分考虑。第二、陈博、薛丽娟已经按月将房屋交付给于芳，于芳情绪比较激动，报警多次进行威胁，希望多得补偿。陈博、薛丽娟因为经济比较困难，一直想积极解决此事，但是于芳提出的条件令人无法接受。于芳产生的补卡费、门禁卡费不是陈博、薛丽娟的原因造成，是于芳私自在房屋不进行交接的情况下强行进入，导致陈博、薛丽娟无法将个人物品和家具取回，造成的损失巨大，陈博、薛丽娟在此保留追索的权利。室内空调陈博、薛丽娟已经自行维修过一次，也都是在正常的情况下进行使用，空调出现问题属于自然老化，应属于于芳的维修义务，不应将维修义务强加于陈博、薛丽娟的身上。同理，热水器及其他设施，也都是属于自然老化问题，都是属于作为房东的于芳的维修义务。至于水电费，如果实际发生，陈博、薛丽娟可以按照实际数额承担。至于于芳提到的家具赔偿问题，陈博、薛丽娟认为现在屋内家具价值高于起初的家具价值，而且陈博、薛丽娟已将于芳的家具完好保存在仓库内，随时愿意将其家具返还，同时要求将属于自己的家具和生活用品收回。第三、于芳主张的租金和违约金没有法律依据。首先，合同的签订主体是中汇银公司，陈博、薛丽娟并没有和于芳直接签订合同，合同条款约定不能直接约束陈博、薛丽娟。根据合同约定租金是押一付三，对于于芳来说，在解除合同之日并没有实际损失，押金也抵充了房租。双方合同解除之日，相互之间并没有拖欠租金。因为于芳是强行将涉案房屋收回，没有和陈博、薛丽娟正常解除合同，于芳本身也存在违约情形，于芳强行解除合同的行为导致陈博、薛丽娟的生活用品和家具无法取回，产生极大的生活不便。由此可见，是于芳强行收房导致合同无法继续履行，在合同期内，陈博、薛丽娟并没有拖欠租金。综上，陈博、薛丽娟因疫情导致经济状况恶化无法继续履行合同，在此情形下，于芳没有理性的解决问题，导致合同解除。陈博、薛丽娟已经在能力范围内尽力减少于芳的损失，然而于芳却不配合，导致双方对簿公堂，希望法院酌情判决。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月23日，于芳（出租人、甲方）与中汇银公司（承租人、乙方）、北京宜居兴业房地产经纪有限公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第一条、房屋坐落于北京市经济技术开发区荣华南路1号院7号楼5层504，建筑面积64.52平方米，甲方持有房屋所有权证，房屋所有权人为于芳；第三条、房屋租赁期限自2018年5月7日至2021年5月6日，甲方应于2018年5月3日前将房屋按约定条件交付乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙之后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条、租金标准及支付方式：7000元/月，按季支付，押1付3，各期租金支付日期：2018年4月23日、7月30日、10月30日、1月30日；押金7000元整，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条、租赁期内的下列费用中，（5）（8）由甲方承担，其他所有由乙方承担；（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）制冷费（7）燃气费（8）物业管理费（9）房屋租赁税费（10）卫生费（11）上网费（12）车位费（13）室内设施维修费。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。第七条、租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第九条、乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方按照第十条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋：1、不按约定支付租金达5日的；2、欠缴各项费用达500元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、转租未经甲方同意的；7、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。第十条违约责任、甲方有第九条第二款约定情形之一的，按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第三款约定情形之一的，按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状；守约方可要求违约方赔偿损失。第十二条、双方约定，第二年房屋租金按第一年租金标准递增5%，第三年租金按第二年租金标准递增5%。根据2018年5月2日的房屋交割清单显示，于芳随房交付的清单如下：冰箱1个、油烟机1台、洗衣机1台、门禁卡2张、电卡1张、燃气卡1张、大门钥匙1把、烤箱1个、床1张、沙发1个、热水器1个、机顶盒1个、遥控器1个、茶几（圆）1张、电视柜1个、皮墩1个、摇椅1个、床头柜（黑白）2个、床头柜（白）1个、厨宝1个、微波炉1台、水费起计底数为132吨、电费起计底数为188元、燃气费单价2.28元，起计底数为135.5立方米。案件审理过程中，于芳诉称当初考虑到中汇银公司的承租期限较长，房屋交付后就一直未到现场看过，之前的房屋对方一直按期缴纳。直至2020年1月份，到了约定缴纳下一季度房屋的日期，陈博一直推脱。2020年2月27日，陈博明确表示不再继续承租涉案房屋并告知我涉案房屋的密码，我前去查看时发现房内的家具均被更换，之后便联系不上陈博。因为陈博不协助我交接涉案房屋，我自行进行修锁支出1050元、补卡支出200元、水电煤气费476元、热水器维修花费186元。陈博抗辩称因受疫情影响，才无法继续租赁涉案房屋，不认可自己违约，应属于不可抗力。且2020年2月份已不再使用涉案房屋，因签订合同时租金是押一付三，租金已实际支付至2020年2月份，不存在拖欠租金的情形。陈博表示当时承租涉案房屋时，已将于芳房内的家具置于仓库保管，可以返还。于芳所主张的各项维修费用与其无关，不同意承担。庭审中，于芳自认于2020年2月26日收回涉案房屋。另查，根据工商行政部门登记的信息显示，中汇银公司成立于2015年10月26日，法定代表人为薛丽娟；后注销于2019年12月11日，清算组成员为薛丽娟、陈博。本院认为，于芳与中汇银公司之间签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反任何法律、行政法规的规定，应属合法有效。关于诉讼主体，中汇银公司作为合同相对方现已办理注销登记，根据工商部门的登记信息显示清算组成员为陈博、薛丽娟，现于芳要求陈博、薛丽娟作为义务履行主体于法有据，本院予以支持。本案中，综合双方当事人提交的证据及庭审陈述来看，合同签订之初，双方均依照合同履行义务，直至2020年1月份，于芳催缴下一季度租金时，陈博表示经济紧张公司无法继续经营，2020年2月份陈博明确表示不再承租涉案房屋。于芳自认于2020年2月26日收回涉案房屋。双方均认可未就涉案房屋办理交接手续。关于中汇银公司是否构成违约，根据双方合同之约定，若乙方不按照约定支付租金达5日的，按照月租金的100%向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状。合同约定的缴纳租金的时间应为2020年1月30日，但中汇银公司向于芳发送《合同解除函》的时间为2020年3月24日，中汇银公司在已经注销主体资格且逾期支付租金的情形下的上述行为，已然构成违约，应该按照合同约定向于芳支付违约金。双方的合同签订于2018年，按照约定租金为每年按月递增5%，2020年每月租金应为7717.5元。另，双方在合同中约定押金7000元整，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。本院将中汇银公司应承担的租金及违约金与于芳应退还的押金进行折抵后进行金额确定。又，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，双方当事人在合同中约定水费、电费、电话费、电视收视费、制冷费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担，本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。故乙方应将甲方交接时水电煤气的底数部分对应的金额予以返还，对于水费部分，经询问，双方当事人均同意按照单价6.07元计算；空调维修费2000元应由乙方承担，对于于芳主张的其他部分维修费用及家具差价，无合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十条及第二百三十五条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内，被告陈博、薛丽娟向原告于芳返还北京市经济技术开发区荣华南路1号院7号楼5层504室房屋的钥匙、门禁卡、电卡、燃气卡；二、于本判决生效后十日内，被告陈博、薛丽娟向原告于芳返还水费801.24元、电费188元、燃气费308.94元；三、于本判决生效后十日内，被告陈博、薛丽娟给付原告于芳空调维修费2000元；四、于本判决生效后十日内，被告陈博、薛丽娟给付原告于芳2月份租金6688.5元；五、于本判决生效后十日内，被告陈博、薛丽娟给付原告于芳违约金717.5元（已经折抵押金7000元）；六、驳回原告于芳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费542元，由原告于芳负担400元（已交纳），被告陈博、薛丽娟负担142元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  杨   先   成二〇二〇年八月二十日法官助理  万舸书记员刘毅琼