文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初67号原告：周鑫琼，女，1982年4月10日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：何顺权，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者。原告：方文全，男，1974年10月14日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：周鑫琼（系方文全之妻），特别授权。委托诉讼代理人：何顺权，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者。被告：重庆市金典房地产开发有限责任公司，住所地重庆市忠县忠州街道人民西路**，统一社会信用代码915002337562485241。法定代表人：刘亚琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘丽君，女，该公司职工，特别授权。被告：刘春奎，男，1969年1月19日出生，汉族，住重庆市忠县。原告周鑫琼、方文全与被告重庆市金典房地产开发有限责任公司（以下简称金典公司）、刘春奎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告周鑫琼及其委托诉讼代理人何顺权、原告方文全的委托诉讼代理人周鑫琼、何顺权，被告金典公司的委托诉讼代理人刘丽君，被告刘春奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周鑫琼、方文全向本院提出诉讼请求：1、判令金典公司、刘春奎向周鑫琼、方文全返还预付购房款199,000元和水电气户口费13,050元及资金占用利息（从2014年2月8日起以212,050元为基数，按年利率6%计算至付清之日止）；2、由金典公司、刘春奎承担本案诉讼费用。庭审中，周鑫琼、方文全增加诉讼请求为：确认双方签订的《忠县某商住楼预约认购协议》无效；其余诉讼请求不变。诉讼中，方文全表示鉴于认购协议中只有周鑫琼个人的签字，其放弃案涉权利的主张。事实和理由：刘春奎系金典公司指派的忠县某商住楼项目负责人。2014年2月8日，周鑫琼、方文全与刘春奎签订《忠县某商住楼预约认购协议》，约定周鑫琼、方文全支付298,500元购买金典公司修建的某商住楼17栋15楼1号房。并约定交房时间为2016年12月30日前，以正式签订合同约定为准。签订协议时，周鑫琼、方文全向刘春奎现金支付了199,000元预购定金，同时支付该套房屋水电气户口费13,050元。双方约定的交房时间届满后，金典公司未对案涉房屋开工，也没有通知签订正式购房合同。周鑫琼、方文全多次要求金典公司退还购房预付款和水电气户口费，金典公司均以该栋房屋马上动工修建为由，拖延至今，故提起本案诉讼。金典公司辩称，1、周鑫琼、方文全于2010年12月20日与重庆豪磊置业公司（以下简称豪磊公司）签订了某商业步行街商住楼预约认购协议，预定该商住楼一期22栋6楼2号房屋。签订协议后周鑫琼、方文全分别于2010年12月20日、2011年1月25日支付预定房款30,000元、50,000元，共计80,000元；2、因开发地块出现严重塌方等情况，相关部门研究决定调整案涉地块17-24栋楼的规划，变更17-18栋楼高度为34层。后豪磊公司将一期未修建完工楼栋交予金典公司继续开发建设。金典公司与原17-24栋所有预定客户协商，并于2014年1月22日出具了具体解决方案的通知。2014年2月8日，周鑫琼、方文全同意按照解决方案与金典公司重新签订了预约认购协议，并补交了20,000元房款，金典公司收回原协议和80,000元收据，按照解决方案金典公司以违约金的方式补贴周鑫琼、方文全99,000元抵作购房款，并出具了199,000元房屋预购定金的收据，但周鑫琼、方文全实际仅支付房款100,000元；3、周鑫琼、方文全在签订协议时向金典公司支付房屋水电气户头费13,050元属实；4、金典公司目前经营困难，若周鑫琼、方文全仍需预定房屋，则金典公司愿意按照二期市场房价抵扣实际所收房款履行；若周鑫琼、方文全不愿意再购买房屋，金典公司只能在二期修建完毕后退还预定房款100,000元及水电气入户费用13,050元；5、周鑫琼、方文全所有款项均由刘春奎收取，并出具收据。刘春奎已将全部款项交付金典公司。被告刘春奎辩称，刘春奎系受金典公司聘请在案涉房地产开发项目负责房屋销售，相关代收的房款已经全部交付给金典公司。案涉房屋的相关权利义务，应当由金典公司与周鑫琼、方文全进行处理，刘春奎在本案中不应当承担责任。本院经审理认定事实如下：周鑫琼与方文全系夫妻关系。金典公司于2003年成立，从事房地产开发（三级）等业务。2014年2月8日，刘春奎作为金典公司的销售代理人，与周鑫琼签订了《忠县某商住楼预约认购协议》，协议约定：周鑫琼认购金典公司开发的位于某的大鼎堡商住楼17栋15楼1号房屋，房屋施工图纸面积为99.5平方米，单价3,000元/平方米，总房款298,500元，采取分期付款的方式，第一次在签订协议时付199,000元作为预购定金，第二次在所购楼层封顶时付80,000元，余款19,500元在房屋交付时付清，交房时间暂定为2016年12月30日，最终以正式签订的合同约定为准，水电气由金典公司统一安装，费用由周鑫琼承担等。周鑫琼在该协议上签名捺印、金典公司在该协议上加盖印章确认。同日，刘春奎向周鑫琼出具收据两张，并加盖金典公司财务专用章。编号87XXX4的收据载明：周鑫琼、方文全交付现金199,000元，收款事由为房屋预购定金，此款含原购房损失费和违约金。编号87XXX5的收据载明：周鑫琼、方文全交付现金12,357元，收款事由为水700元，气4,350元，电8,000元。另查明，周鑫琼、方文全分别于2010年12月20日、2011年1月25日向刘杰支付购房款30,000元、50,000元，共计80,000元。刘杰分别出具收据两份，收据载明收款事由为22栋6-2房屋预购定金或补交房款。再查明，案涉房屋的建设单位原系豪磊公司。周鑫琼、方文全曾与豪磊公司签订购房协议，并向豪磊公司支付预购房款80,000元。后案涉房屋的建设单位变更为金典公司，周鑫琼于2014年2月8日与金典公司签订了前述认购协议。案涉房屋至今尚未开工建设，也未取得商品房预售许可证明。庭审中，周鑫琼及金典公司均对周鑫琼已于2010年12月20日、2011年1月25日共计支付购房款80,000元无异议，双方对2014年2月8日周鑫琼支付的购房款数额及水电气入户费数额有异议。周鑫琼、方文全表示其于2014年2月8日已支付购房款60,000元，金典公司2014年2月8日出具的收据载明的金额199,000元由以下三笔款项组成：1、向豪磊公司支付的80,000元购房款；2、2014年2月8日向金典公司现金支付的60,000元购房款；3、以购房款80,000元为基数自2011年1月起至2014年2月止（共计37个月）按月利率24%计算违约损失，共计59,200元，取整计59,000元。同时，周鑫琼、方文全提交了取款业务凭证拟证明2014年2月5日其取款53,185.88元，后将该款凑整后于2014年2月8日支付60,000元购房款以及水电气入户费13,050元。金典公司表示，2014年2月8日周鑫琼仅支付购房款20,000元，2014年2月8日出具收据中载明金额199,000元由购房款100,000元及违约金和损失99,000元组成。其中违约金和损失99,000元的计算方式为：在购房者补齐100,000元购房款后，视为购房者按照2000元/㎡支付了购房款，购房者在最终购房时按照实际单价3000元/㎡减去2000元/㎡再乘以房屋面积99.5㎡来支付剩余购房款99,500元。即购房者在补齐100,000元购房款后，最终购房时仅需要支付99,500元即可，差额99,000元作为金典公司支付的违约金用于抵扣购房款（该计算方式即为金典公司主张的对原缴预购定金购房户损失的解决方案）。另，周鑫琼支付的水电气入户费金额为12,357元。以上事实，有当事人的当庭陈述，《忠县某商住楼预约认购协议》、收条、业务凭证等证据证实，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《忠县某商住楼预约认购协议》虽名为认购协议，但其内容对房屋的基本状况、总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等事项均进行了比较详细的约定，故该协议名为认购协议，实际为房屋销售合同。由于签订该认购协议之时，房屋所在楼盘尚未开工，故该认购协议实为商品房预售合同。目前，案涉房屋未办理商品房预售许可证明。因此，金典公司与周鑫琼签订的认购协议无效。依照相关法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。本案中，因认购协议无效，故周鑫琼可要求返还购房款、赔偿损失等。首先，关于返还购房款的数额问题。双方对2010年12月20日、2011年1月25日周鑫琼已支付的购房款80,000元无异议，但对2014年2月8日支付的购房款数额发生争议。在金典公司2014年2月8日开具的收据中，仅载明购房款及购房损失和违约金共计199,000元，并未明确购房款的具体数额。庭审中，周鑫琼、金典公司分别对199,000元的组成予以说明，双方的说明均具有合理性，但周鑫琼同时提交了其于2014年2月5日的银行取款凭证证实其于2014年2月8日已支付购房款60,000元，而金典公司未向本院举示证据佐证其抗辩意见，本院依照民事诉讼证据规则的相关规定对证据有无证明力和证明力大小综合分析后，认定周鑫琼的陈述以及提交的证据能够较为完整的反映客观事实，金典公司依法应当承担举证不能的责任。故本院对2014年2月8日金典公司出具的收据所载金额199,000元中，周鑫琼、方文全主张其支付了140,000元购房款的事实，予以确认。金典公司应当返还的购房款为140,000元。其次，关于水电气入户费的数额问题。金典公司辩称刘春奎出具的收据载明周鑫琼、方文全交付现金为12,357元，其也仅实际支付了12,357元，故应返还金额应为12,357元。本院认为，虽然收据中载明收款大写金额为12,357元，但收款事由明确载明“水700元，气4350元，电8000元”，以上三笔款项总计金额为13,050元，且金典公司向本院提交的答辩状自认周鑫琼、方文全交纳的水、电、气户口费为13,050元，并表示愿意退还该款项。故本院对周鑫琼、方文全请求金典公司返还13,050元的诉讼请求，予以支持。另，合同无效，当事人可以要求返还财产，但基于未履行无效合同而计算的违约金，不应作为返还财产的部分。故金典公司不需返还购房损失及违约金59,000元。依照相关法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，金典公司明知案涉房产楼盘尚未开工且未办理商品房预售许可证即对外销售房屋，其作为房产公司，应当承担合同无效的主要责任。周鑫琼、方文全支付了购房款140,000元以及水、电、气户口费为13,050元，其主张以上述款项为基数按照年利按6%计算资金占有损失的诉讼请求，于法无据。但金典公司长期占用上述款项必然会对周鑫琼、方文全造成资金被占用的利息损失，故本院酌情以上述款项为基数按照同期同类中国人民银行贷款基准利率计算相应的利息损失。关于刘春奎在本案中应否承担责任的问题。本院认为，刘春奎代金典公司签订协议、收取款项和出具收据等行为，得到了金典公司的认可，金典公司作为出卖方在相关书面协议和收据中均加盖印章确认。并且，周鑫琼在与刘春奎签订认购协议时，清楚房屋的开发主体和认购协议的相对方均是金典公司。故刘春奎的上述行为系职务行为，相关的法律后果应当由金典公司承担。刘春奎抗辩其在本案中不应承担责任的意见，符合法律规定，本院予以支持。方文全放弃案涉权利的主张，且金典公司同意向周鑫琼个人返还相应费用，符合相关法律规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，判决如下：原告周鑫琼与被告重庆市金典房地产开发有限责任公司于2014年2月8日签订的《忠县某商住楼预约认购协议》无效；被告重庆市金典房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内返还原告周鑫琼购房款140,000元、水电气入户费13,050元，共计153,050元；被告重庆市金典房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告周鑫琼以153,050元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2014年2月9日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至本判决第二项实际履行完毕之日止的利息；驳回原告周鑫琼、方文全的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5606元，减半收取计2803元，由原告周鑫琼、方文全负担500元，被告重庆市金典房地产开发有限责任公司负担2303元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限，为本判决确定的履行期限届满后两年内。审 判 员 付荣慧二〇二〇年八月四日法官助理 杨磊磊书 记 员 李克桢