青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初1970号原告：西宁金尊皇牛火锅城南大街店，统一社会信用代码：91630103595036255M（1-1），营业场所：西宁市城中区南大街22号。负责人：祁笋芳，男，1976年2月14日出生，汉族，公民身份号码：×××，系公司总经理，住西宁市。被告：西宁太平洋商贸有限责任公司，统一社会信用代码：916301007814347323(1-1)，住所地：西宁市城中区南大街**。法定代表人：许成豪，男，1964年6月10日出生，汉族，公民身份号码：×××，系该公司执行董事，住西宁市。原告西宁金尊皇牛火锅城南大街店与被告西宁太平洋商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西宁金尊皇牛火锅城南大街店的负责人祁笋芳，被告西宁太平洋商贸有限责任公司的法定代表人许成豪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告西宁金尊皇牛火锅城南大街店向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋租赁合同》；2.判令被告恢复承租房屋原状；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月30日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，被告将位于西宁市××街平米房屋出租给原告，出租期限为2017年7月1日至2022年2月28日，双方对租金及其支付方式做出详细约定。2017年7月7日，原告依约向被告支付20万元保证金。2019年12月9日，原、被告双方就上述房屋租赁合同签订补充协议，约定自2019年12月起每月支付租金71237.6元，支付时间为每月20日。补充协议签订后，原告依约向被告全额支付了2019年12月、2020年1月租金。2020年1月底，国内爆发新冠疫情。自2020年1月23日起，原告接到政府通知停业“抗疫”。至2020年3月初，国内疫情取得阶段性胜利，原告接到政府复工复产通知后恢复营业。在此期间，原告相应国家号召停业，没有任何收入，故未能依据约定向被告支付租金。但本次突发公共卫生事件属于不可抗力，原告未付租金不可归责于原告。此停车场转让自农协公司，转让费加上设备有180多万元的投资，我方损失巨大。此房屋属于监狱局国有资产，疫情期间国家有减租免租政策。但是2020年3月25日，被告在未通知原告的情况下，强行封堵入口大门，断电将原告驱逐出承租房屋，并且在未经原告同意的情况下，将原告承租房屋地面全部破坏，导致原告无法继续使用承租房屋用于饭店停车厂，对原告本已损失惨重的经营状况更是雪上加霜。原告无奈诉至贵院，恳请贵院判如所请。被告西宁太平洋商贸有限责任公司辩称：依法判令驳回原告全部诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。2017年6月30日，原、被告双方签订书面《房屋租赁合同》，被告将位于西宁市××街平米房屋出租给原告，出租期限为2017年7月1日至2022年2月28日，双方对租金及其支付方式做出详细约定，其中合同第五条约定付款方式为：租金按半年方式支付，即每年的6月15日和12月15日前支付房租，如乙方未履行本条款拖延缴纳时，甲方有权按照租金总额收取每日3%的滞纳金。合同第七条约定因乙方责任终止合同的约定：（1）擅自将承租房屋转租的；（3）拖欠租金累计达15日的；（5）故意损坏承租房屋的。2018年8月由于原告违约，未向被告支付应付租金，被告将原告起诉至贵院，经贵院主持调解，被告做出了巨大的让步，没有追究原告的违约责任。2019年12月原告再次违约，没有向被告支付应付租金。被告向其多次催要应付租金，原告以没钱为由拒不支付。无奈被告再次让步，同意原告分期支付应付租金，并于2019年12月9日双方签订补充协议，协议中原告作了郑重承诺。自双方租赁合同签订后，原告及法定代表人不讲诚信，没有契约精神，屡次违约，至今没有支付应付租金、物业费、采暖费，违反双方合同约定及本人承诺，违反《合同法》第二百二十六条的规定。被告万般无奈，根据《合同法》第二百二十七条之规定和双方合同约定及原告法定代表人本人承诺，如约解除了双方合同。综上所述，恳请贵院驳回原告的全部诉讼请求，以维护法律尊严和社会诚信精神。原告西宁金尊皇牛火锅城南大街店为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一、转账记录2份。证明原告向被告支付了2019年12月至2020年1月份的租金。证据二、停车场照片6张。证明原告承租的停车场内地面被被告砸损的情况。证据三、《房屋租赁合同》《转让合同》《协议》、押金条。证明原、被告之间存在合法的租赁关系，证明原告与农协公司之间的转让关系，证明原告向被告支付质保金20万元的事实。被告西宁太平洋商贸有限责任公司质证认为，对证据一的真实性及证明方向均无异议，认可；对证据二原告拍摄该组照片的目的我方无法得知，不予认可；对证据三中的《转让合同》，系原告与第三方签订，与我方没有关系，不予认可，对于《房屋租赁合同》《协议》、押金条真实性及证明方向予以认可。本院认为，被告对原告提交的证据一及证据三中的《房屋租赁合同》《协议》、押金条的真实性及证明方向无异议，以上证据能够证明2017年6月30日被告将西宁市南大街18号（锦园大厦）负一层停车场承租给原告使用，双方约定了租赁期限、租金金额、付款方式、违约责任等内容；2017年7月7日原告向被告缴纳履约保证金200000元；2019年12月9日双方针对2020年上半年的房租、2020年全年的物业费、2019年暖气费合计427425.40元签订《协议》，约定将上述费用自2019年12月20日至2020年5月20日分期给付，原告承诺如违约将承担相应的违约责任；2019年12月20日、2020年1月20日原告按照《协议》约定支付了相应的费用，故本院对上述证据予以采信；被告对原告提交的证据二有异议，本院不予采信；证据三中的《转让合同》，与本案无关，故本院不予采信。被告西宁太平洋商贸有限责任公司为证明其抗辩主张向本院提交以下证据：证据一、《房屋租赁合同》。证明原、被告于2017年6月30日签订合同，原告违反合同第五条、第七条的合同约定。证据二、（2018）青0103民初2487号民事调解书。证明原告不讲诚信，没有契约精神，屡次违约。证据三、2019年12月9日签订的《协议》。证明因原告屡次违约，双方于2019年12月9日签订补充协议，协议第二页原告向被告作出郑重承诺，且约定如原告再次违约，被告有权终止租赁合同，被告终止合同是依法依约解除。证据四、2020年2月26日《租赁费减免通知函》。证明我公司在甲方锦园公司未给我方减免租金的情况下，我公司给租户减免了租金，且免除了原告欠付的物业费、采暖费。证据五、停车场照片5张。拍摄于2020年3月26日，在停车场被收回前，该停车场是满停状态，车位均被原告出租，原告未免除停车租户的租金，一直在持续收费。证据六、电梯损坏照片5张。证明原告无视合同约定，损坏电梯，没有契约精神。证据七、通话记录。证明被告于2020年3月20日通知原告减免房租的事。2020年3月25日被告收回房屋，于2020年4月3日电话通知原告要解除租赁合同。证据八、2020年6月1日《房屋租赁合同》。证明被告已经将西宁市南大街18号（锦园大厦）负一层出租给了案外人封×，封×已经实际投入经营使用。证据九、进账单。证明被告公司于2020年1月15日、2月25日、3月25日、4月26日、5月25日、6月24日向锦园物业管理有限公司的账号按期支付租金，锦园物业与锦园房地产公司为同一家公司，在疫情期间被告给原告减免了2月份的租金，但是锦园房地产公司未给被告减免房租。原告西宁金尊皇牛火锅城南大街店质证认为，对证据一的真实性及证明方向均无异议，认可；对证据二的真实性无异议，证明方向不予认可，我方认为该份调解书与本案无关联性；对证据三的真实性无异议，证明方向不予认可，由于当时在修路，导致店内收益不好，无法及时缴纳租金，与被告进行协商后，约定房租三个月一交；对证据四的真实性及证明方向不予认可，原告没有见过该份减免函；对证据五照片不认可，露天停车场与涉案地下停车场没有关系；对证据六的真实性及证明方向不认可，该电梯原是超市电梯，是经过被告允许后拆除，改为铺面进行出租；对证据七的真实性及证明方向均不认可；证据八、九与本案无关，不予质证。本院认为，原告对被告提交的证据一、二、三的真实性无异议，以上证据能够证明原告承租被告位于西宁市××街用于经营停车场，期间因未按合同约定支付租金，双方通过法院诉讼及自行协商达成补充协议对租金给付时间予以变更，双方在签订补充协议时，原告承诺了不按约支付费用的违约责任，本院对上述证据予以采信；原告对证据四有异议，本院不予采信；证据五的照片系地上停车场的情况，与本案无关，本院不予采信；证据六、七，原告有异议，本院不予采信；原告对证据八有异议，但经现场查看，案涉停车场确为第三方经营，故本院对该证据予以采信；结合原、被告陈述，被告与青海锦园物产管理有限公司存在房屋租赁关系，故对证据九予以采信。为查明案件事实，本院依职权调取以下证据：证据一、国家企业信用公示信息。内容为：2015年1月16日，青海监狱企业集团锦园物产管理有限公司更名为青海锦园物产管理有限公司。证据二、不动产权证书二份。内容为：城中区南大街18号1幢1至4层的房屋所有权人为青海锦园房地产开发有限责任公司，城中区南大街18号1幢负1层及5至13层的房屋所有权人为青海省监狱管理局。证据三、青江企锦园【2020】5号青海锦园物产管理有限公司文件。原告西宁金尊皇牛火锅城南大街店质证认为，对证据一、二、的真实性认可，无异议；对证据三的真实性认可，青海锦园物产管理有限公司给被告减免了3个月的房租。被告西宁太平洋商贸有限责任公司质证认为，对证据一、二的真实性认可，但与本案无关；对证据三的真实性认可，该文件形成于2020年6月19日，该证据与本案没有任何法律关系，超出了原告的诉讼请求，青海锦园物产管理有限公司给我公司减免3个月的房租是事实，但双方还未签订正式的减免房租补充协议，如原告认为被告给原告减免租金不合理，原告可以另案起诉。本院认为，原、被告对本院依职权调取的证据的真实性无异议，上述证据能够证明案涉停车场的所有权人系青海省监狱管理局，青海锦园物产管理有限公司系青海省监狱管理局的下属单位，青海锦园物产管理有限公司因疫情为被告减免了3个月的房租，故本院对上述证据予以采信。经审理查明：2017年6月30日，乙方西宁金尊皇牛火锅城南大街店与甲方西宁太平洋商贸有限责任公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于西宁市××街，建筑面积为3090平方米房屋出租给乙方用于经营停车场，期限为2017年7月1日至2022年2月28日；约定2017年7月1日至2018年6月30日的租金为660000元，2018年7月1日至2019年6月30日的租金为660000元，2019年7月1日至2020年6月30日的租金为660000元，2020年7月1日至2021年6月30日的租金为693000元，2021年7月1日至2022年2月28日的租金为462000元；租金按半年方式支付，即每年的6月15日前和12月15日前支付房租，如乙方未履行本条款拖延缴纳，甲方有权按照租金总额收取每日3%滞纳金；乙方应在签订合同时付给甲方200000元履约保证金；如乙方拖欠租金累计达15日，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿。2017年7月7日，原告西宁金尊皇牛火锅城南大街店向被告西宁太平洋商贸有限责任公司支付履约保证金200000元。2018年7月12日，因西宁金尊皇牛火锅城南大街店逾期支付2018年下半年的租金，西宁太平洋商贸有限责任公司诉至法院要求其支付拖欠的房屋租金及产生的滞纳金，后经法院调解处理。2019年12月9日，原、被告双方签订《协议》，内容为：“由于本店及本人经营不善，再三拖欠甲方租金、暖气费及物业费，经甲乙双方协商一致，达成如下协议：拖欠应交给甲方的房屋租金（2020年上半年）330000元、2020年全年物业费53024.40元、2019年暖气费44401元，以上合计427425.40元，本店及本人郑重承诺：1、2019年12月20日支付71237.6元；2、2020年1月20日支付71237.6元；3、2020年2月20日支付71237.6元；4、2020年3月20日支付71237.6元；5、2020年4月20日支付71237.6元；6、2020年5月20日支付71237.6元。本店及本人郑重承诺：1、如未按以上支付时间向甲方支付上述金额，双方所签南大街18号负一层停车场合同自动终止；2、由于乙方违反协议，双方所签合同押金不予退还乙方，将作为对甲方的补偿及赔偿；3、本店及本人不对甲方追究任何责任。”补充协议签订后，原告依约向被告支付了2019年12月、2020年1月的费用。2020年1月底，国内爆发新冠肺炎疫情。1月25日，青海省启动重大突发公共卫生事件一级响应，为配合抗疫，原告关门停业。2020年3月15日，青海省政府发布第18号通告，全省所有餐饮经营单位即日起可全面恢复营业，原告接到政府复工复产通知后恢复营业。2020年3月25日，被告在未书面通知原告的情况下，以原告未按约支付《协议》中的费用为由将停车场收回。2020年6月1日，被告与案外人签订《房屋租赁合同》，将停车场对外出租，现案外人已经投入经营使用。案件审理中，本院在原、被告的带领下对停车场进行了实际察看，原告对案外人承租并实际经营使用的情况予以否认，并在本院释明后坚持要求被告继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求不变。另查明，南大街18号负一层系青海省监狱管理局的不动产，其委托下属单位青海锦园物产管理有限公司进行管理。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，双方应按约行使自己的权利、履行自己的义务。在《协议》签订后，2019年12月20日、2020年1月20日，原告分别按约履行了支付相应费用的义务。原告称其在2020年1月底至2020年3月中旬因疫情防控的原因未进行营业，从而导致未按时向被告支付费用，原告是餐饮企业，该原因是客观存在的，按照最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。现被告在疫情防控期间，未通知原告，也没有与原告协商，就将原告经营的停车场收回，明显不当。但现在被告已经将停车场承租给了案外人，案外人也已经投入了使用，原告要求继续履行租赁合同的事实基础已经不存在，现双方就停车场签订的《房屋租赁合同》已经无法继续履行，故对原告要求继续履行合同的诉讼请求本院不予支持，对原告要求被告恢复停车场原状的诉讼请求本院亦无法支持。对双方因《房屋租赁合同》无法履行产生的纠纷，原告可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告西宁金尊皇牛火锅城南大街店的诉讼请求。案件受理费100元，由原告西宁金尊皇牛火锅城南大街店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 吴 宁 二〇二〇年八月四日书记员 魏孔萍附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。