广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6292号原告：广州市怡康物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区龙溪大道花园中环街**。法定代表人：水小梅，职务：总经理。委托诉讼代理人：肖健，广东沁森律师事务所律师。被告：熊云清，男，1985年6月22日出生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：郑壮亮，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告广州市怡康物业管理有限公司与被告熊云清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法由审判员李庆伟适用简易程序公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人肖健、被告熊云清及其委托诉讼代理人郑壮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市怡康物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳物业管理费109874元及违约金24483.35元；2、判令被告缴纳电费9723.79元及违约金1327.37元、水费1317.4元及违约金178.36元；以上合计：146904.27元(详见欠费及违约金计算表)；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年9月6日原告与案外人广州市供销社农产品经营有限公司订立《（芳和花园）商铺物业管理服务合同》，约定在芳和花园临街2-10号商铺的物业管理服务由原告提供，每月30日前，支付物业管理费，管理费标准为3元/m2；芳和花园综合楼二楼物业管理费为10元/m2。2015年6月27日，被告作为第三承租人，通过次承租人广州馨缙嵘贸易有限公司从广州市供销社农产品经营有限公司取得芳和花园综合楼二楼使用面积约800平方米场地的使用权，开设健身房。2017年11月30日前，其场地物业管理费通过广州市供销社农产品经营有限公司向原告缴纳。2017年11月30日，业主单位与广州市供销社农产品经营有限公司终止涉案场地租赁合同。被告仍继续在涉案场地继续经营，直至2019年10月15日因欠租被业主方收回涉案场地。被告从2017年11月30日后，拖欠原告物业管理费及水电费共计：146904.27元。原告认为，被告拖欠费用的行为违背了诚实信用的商业准则，严重侵害了其合法权益，为维护其合法权益，特诉至人民法院。被告熊云清答辩称：一、由于法院的错误执行行为，已经导致案外人广州馨缙嵘贸易有限公司向被告申请强制执行涉案健身房自2017年11月30日之后的物业管理费，被告是法院错误执行行为的受害人，法院有必要对存在的错误执行行为进行纠正，被告不应再向原告缴纳2017年11月30日之后的物业管理费。二、从2019年8月29日开始，原告对涉案健身房无故采取停水断电行为，致使涉案健身房无法正常营业，涉案健身房不可能还使用9、10月份的水电，故原告向被告主张9、10月份的水电费用明显缺乏事实依据。三、原告主张被告支付物业管理费的违约金、水电费的违约金缺乏事实依据和合同依据，被告不是物业管理服务协议的签订主体，协议所约定的违约金条款对被告不具有法律效力。经审理查明，广州市荔湾区东漖南路123号商业综合楼二层产权属广州市住房保障办公室。广州市保障性住房事务中心受广州市住房保障办公室委托，负责办理属该办公室产权的保障房项目配套性物业的招租、租金收缴、签订租赁合同等工作。2012年11月15日，出租人广州市保障性住房事务中心（甲方）与承租人广州市供销社农产品经营有限公司（乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市荔湾区东漖南路123号商业综合楼第二层的房地产出租给乙方作商业用使用，建筑面积约3563.34平方米；租赁期限从2012年11月23日至2017年11月23日；等等。上述租赁合同签订后，广州市保障性住房事务中心将上述场地交广州市供销社农产品经营有限公司使用。2012年9月6日，广州市怡康物业管理有限公司（甲方）和广州市供销社农产品经营有限公司（乙方）签订《[芳和花园]商铺物业管理服务协议》约定：乙方承租的商铺位于广州市荔湾区东漖南路123号芳和花园商业综合楼二楼，建筑面积3563.34平方米；甲方依据本协议向乙方收取物业管理服务费用及其他相关费用；乙方需按时向甲方交纳物业管理服务费等费用；物业管理服务费采用预缴方式，每月交纳一次，当期物业管理服务费于前次物业管理服务时间届满前30日内交纳；收费标准为芳和花园2-10号楼首层临街商铺按建筑面积每月每平方米3元标准收取、芳和花园独立商业综合楼商场按建筑面积每月每平方米10元标准收取；水、电费按照市自来水公司、市供电的有关规定计收(含分摊水电费)，电费按每度1.20元。水费按每吨4.90元结算，涉及供电、供水部门计费标准调整，甲方将以此为依据做相应调整；乙方违反协议，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴金额的千分之三交纳滞纳金，逾期三个月拒交费用的，甲方有权停止水电供应将采取催促措施，甚至向人民法院提起诉讼等。之后，原告按每月每平方米3元向广州市供销社农产品经营有限公司管理费至2017年11月。2015年11月23日，广州市供销社农产品经营有限公司与广州馨缙嵘贸易有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定：广州市供销社农产品经营有限公司同意将坐落在广州市荔湾区东漖南路123号商业综合楼二层自编之一房号的房地产出租给广州馨缙嵘贸易有限公司作商业用途使用，建筑（或使用）面积800平方米；租赁期限从2015年11月24日至2017年11月23日；等等。上述合同签订后，广州市供销社农产品经营有限公司将合同约定的房地产交广州馨缙嵘贸易有限公司使用。2015年6月27日，广州馨缙嵘贸易有限公司与熊云清签订《客户租赁联营合同》，约定：广州馨缙嵘贸易有限公司同意将广州市荔湾区东漖南路123号芳和花园综合楼二楼，实用面积为约800平方米的场地，提供给熊云清经营；租赁期限为5年，即自2015年7月15日至2019年12月31日止，用途为开设健身房；采取固定租金方式，每平方米34元，室内实用面积共800平方米，租金共为27200元/月，管理费每平方米6元，共为4800元/月等等。后广州馨缙嵘贸易有限公司将涉案场地交给熊云清使用。2016年6月8日，广州市供销社农产品经营有限公司向广州市保障性住房事务中心发出穗农产函[2016]17号《广州市供销社农产品经营有限公司关于小鲜驿站芳和花园店退出经营的申请》，该申请的主要内容为：“广州市保障性住房事务中心：我司承租贵中心在芳和花园保障小区的小鲜驿站芳和店，经营存在困难，同时因该场地没有正常供电，对顾客产生严重不良影响，造成经营更加困难无力再经营下去，现我司申请退出场地经营、暂停现行及前期相关租金费用的计算，并申请中心考虑我司因场地无供电无法经营造成的经济损失。”2016年7月1日，广州市保障性住房事务中心向广州市供销社农产品经营有限公司发出《关于广州市供销社农产品经营有限公司小鲜驿站芳和花园店经营问题的复函》，该复函的主要内容为：“广州市供销社农产品经营有限公司：《广州市供销社农产品经营有限公司关于小鲜驿站芳和花园店退出经营的申请》（穗农产函[2016]17号）收悉，经研究，函复如下：一、我中心原则同意你司退场申请。请你司按双方签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》约定清缴所欠租金，并尽快与小区物业公司等相关单位协调处理好退场前后的问题，缴清水、电、物业管理费等相关费用。二、请你司按照合同约定清空场地，并与我中心办理场地移交手续。三、按合同约定，我中心将保留追究你司违约责任的权利。此复。”2016年7月4日，广州市供销社农产品经营有限公司收到该复函。2016年7月7日，广州市保障性住房事务中心与广州市供销社农产品经营有限公司办理其承租场地的退场交接手续，由广州市供销社农产品经营有限公司将承租场地中除健身房、儿童乐园外的其余场地退还给广州市保障性住房事务中心管业使用。2016年10月10日，广州市供销社农产品经营有限公司向广州市保障性住房事务中心及广州市怡康物业管理有限公司发出《关于市供销社农产品公司芳和花园项目管理费缴交等租赁问题的函》，函告对于仍留在该场地未搬走的健身房和儿童乐园2户，交由事务中心管理，租金亦直接由该2户交给事务中心，我司无力接管。但广州市保障性住房事务中心及广州市怡康物业管理有限公司不予理会。同月，经营儿童乐园的香港老板丘金厘退出经营并逃逸。2016年12月26日，广州市供销社农产品经营有限公司向广州市保障性住房事务中心发出《关于退出对芳和综合楼二楼健身房管理的函》，函告：广州馨缙嵘贸易有限公司是上述二楼场地实际经营方，已按要求准许儿童乐园退场搬走所有物品，仅剩健身房1户在经营，该公司也在积极推进清退工作，并已向法院提起诉讼，对健身房的处理与贵中心目标保持一致，该公司表示有能力承担租赁管理，也愿意配合贵中心的一切工作，我司已多次表态无力无必要再投入人力、物力对广州馨缙嵘贸易有限公司（包含剩余租户）进行经营管理，由贵中心直接对广州馨缙嵘贸易有限公司（包含剩余租户）进行管理并收取相关款项，今后贵中心需要我司配合工作，我司仍将一如既往给予配合，特此函告。广州馨缙嵘贸易有限公司在该函的落款处加盖“本公司愿意承担租赁管理，配合贵中心一切工作，承担所有责任。”的意见。但广州市保障性住房事务中心否认有收到该函。2017年5月8日，广州市保障性住房事务中心向本院起诉广州市供销社农产品经营有限公司、广州馨缙嵘贸易有限公司、熊云清，请求判令：1、解除广州市保障性住房事务中心与广州市供销社农产品经营有限公司双方签订的租赁合同；2、广州市供销社农产品经营有限公司和第三人广州馨缙嵘贸易有限公司、熊云清一并迁出荔湾区东漖南路123号芳和花园商业综合楼二楼的房地产，并将该房地产交回广州市保障性住房事务中心管业使用；等等。该案在庭审中，广州市保障性住房事务中心表示对于健身房同意只收回管业权，不要求熊云清迁出涉案场地，以后由广州市保障性住房事务中心直接与熊云清另行重新签订租赁合同。2017年8月24日，本院作出（2017）粤0103民初3551号民事判决书，判决：一、确认原告广州市保障性住房事务中心与被告广州市供销社农产品经营有限公司于2012年11月15日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》已经于2016年7月1日解除。二、自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州市供销社农产品经营有限公司、第三人广州馨缙嵘贸易有限公司迁出广州市荔湾区东漖南路123号商业综合楼第二层的房地产；由被告广州市供销社农产品经营有限公司、第三人广州馨缙嵘贸易有限公司、第三人熊云清将上述房地产中的健身房交还给原告广州市保障性住房事务中心管业使用；由被告广州市供销社农产品经营有限公司、第三人广州馨缙嵘贸易有限公司将上述房地产中的儿童乐园交还给原告广州市保障性住房事务中心管业使用；等等。广州市供销社农产品经营有限公司及熊云清不服本院的上述判决，上诉于广州市中级人民法院。广州市中级人民法院认为广州市保障性住房事务中心于一审中当庭表示对于健身房经营使用的部分同意只收回管业权，不要求熊云清迁出涉案场地，故一审法院对该部分场地的管业权进行了判决，并不属于超出诉讼请求处理的范畴。在广州市供销社农产品经营有限公司、广州馨缙嵘贸易有限公司退出涉案场地后，行使产权管理的广州市保障性住房事务中心与实际使用场地的熊云清可以直接协商租赁事宜，熊云清需依新的租赁合同关系使用场地，熊云清与广州市保障性住房事务中心的具体协商内容，不是本案的处理范畴等。2017年11月13日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终1067号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该裁判文书已于2017年11月16日发生法律效力。之后，广州市保障性住房事务中心与熊云清没有重新签订租赁合同，熊云清亦没有向广州市保障性住房事务中心交纳租金等费用。2018年7月24日，广州市怡康物业管理有限公司起诉要求广州市供销社农产品经营有限公司缴纳2017年8月1日至2018年7月31日（每月2298元计算）的物业管理费及滞纳金。2018年9月6日，本院作出（2018）粤0103民初5166号民事判决书，判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市供销社农产品经营有限公司向原告广州市怡康物业管理有限公司一次性支付自2017年8月1日起至2018年7月31日止的管理费（按每月2298元计算）；等等。判后，广州市供销社农产品经营有限公司不服提出上诉。广州市中级人民法院认为生效判决已认定广州市供销社农产品经营有限公司于2017年11月23日丧失涉案房屋管业权，不支持广州市供销社农产品经营有限公司要求广州馨缙嵘贸易有限公司交还涉案房屋的请求，故此，广州市供销社农产品经营有限公司不应负担2017年11月23日之后的健身房部位的物业管理费。广州市供销社农产品经营有限公司在二审中表示愿意承担计至2017年11月止的物业管理费，属于处分自己的权利，并无不可，本院予以确认。本院据此变更一审判决第一项确定的管理费的截止时间为2017年11月30日止。2018年11月28日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终20463号民事判决书，判决：一、维持广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初5166号民事判决第二项、第三项；二、变更广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初5166号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市供销社农产品经营有限公司向广州市怡康物业管理有限公司一次性支付自2017年8月1日起至2017年11月30日止的管理费（按每月2298元计算）。2020年3月25日，广州珠江住房租赁发展投资有限公司向原告作出《关于力界健身俱乐部归还场地相关情况说明的函》，表示：广州市供销社农产品经营有限公司于2012年与广州市保障性住房事务中心签订租赁合同，承租位于广州市荔湾区东漖南路123号商业综合楼二楼物业。后供销社将广州市荔湾区东漖南路123号商业综合楼二楼物业分租给广州馨缙嵘贸易有限公司用于商业经营用途。馨缙嵘公司于2015年6月将部分物业(自编201，面积800平方)分租给熊云清(用于经营力界健身俱乐部)使用。根据政府相关文件规定，自2018年6月起，广州市荔湾区东漖南路123号商业综合楼已移交我司经营管理。由于供销社与馨缙嵘公司、熊云清等分租户产生经济纠纷问题，导致我司长时间未收到应收的租金费用。为及时止损，保障双方权益，我司已于2019年10月15日责令一直在使用熊云清自编201场地，将场地归还我司。庭审中，原告明确其诉讼请求1管理费的时间段、标准为要求被告缴纳2017年12月1日至2019年10月31日物业管理费109874元（其中2019年1月前，按3元/平方米×766平方米的标准计算；2019年1月起，按10元/平方米×800平方米的标准计算）；违约金以所欠每月物业管理费为本金，按每日万分之五的标准，从次月1日起算，违约金在立案仅算至2020年5月31日。2019年之前的建筑面积是业主给我方的面积，后来广州市供销社农产品经营有限公司退出后，业主与被告确认了面积是800平方米，按照合同约定是10元/平方米，之前给3元/平方米是给广州市供销社农产品经营有限公司的优惠。2017年11月之前是供销社支付物业管理费，按3元/平方米的标准计收。诉讼请求2水电费的时间段为我方要求被告缴纳2019年6月1日至2019年11月1日电费9723.79元（电费单价为0.882元/度，其中2019年6月的电费为2822.40+133.18+127.26元,2019年7月的电费为3316.32+150.82+141.38元,2019年8月的电费为2681.28+142.88+64.65元,2019年9月的电费为135.83+7.78+15.88元）及违约金1327.37元、2019年5月26日至2019年10月26日水费1317.4元及违约金178.36元，水电费违约金以所欠每月水电费为本金，按每日万分之五的标准，从次月1日起算，违约金在立案仅算至2020年5月31日。被告则表示对2019年8月29日之前的水电费没有异议，原告8月29日停水断电，所以2019年8月29日之后我方就不再办公，不可能再产生水电费。原告为证明被告欠费的事实，向本院提交了水电费抄表明细及租户欠费通知书。其中用电显示：2019年6月的用电量为3351度，电费（含水泵分摊电费）为3082.84元；2019年7月的用电量为3931度，电费（含水泵分摊电费）为3608.52元；2019年8月的用电量为3202度，电费（含水泵分摊电费）为2888.81元；2019年9月的用电量（北客梯）为154度，电费（含水泵分摊电费）为143.61元；2019年10月的用电量（北客梯）为18度，电费为15.88元。用水显示：2019年5月26日至2019年6月26日的用水量（二层卫生间）为79立方，水费为439.44元；2019年6月26日至2019年7月26日的用水量（二层卫生间）为74立方，水费为402.99元；2019年7月26日至2019年8月26日的用水量（二层卫生间）为74立方，水费为400.95元；2019年8月26日至2019年9月26日的用水量（二层卫生间）为14立方，水费为74.02元；2019年9月26日至2019年10月26日的用水量（二层卫生间）为132立方，水费为641.52元。被告质证认为对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。认为该数据仅为原告单方自行制作，没有被告的签名，真实性存疑，且从原告提交的两份抄表日期分别为2019年9月1日至2019年10月1日、2019年10月1日至2019年11月1日的用户电表抄表册显示，用电单位小鲜驿站（表1）、小鲜驿站超市（表2）的上期读数与本期读数都没有变化，恰恰是因为当时原告对被告采取停水断电的行为导致被告的健身房无法继续营业，即涉案健身房在2019年9、10月份已没有再使用水电，原告主张被告支付9、10月份的水电费用明显不符合客观事实。租户欠费通知书没有被告签名，数据同样仅为原告单方自行制作，存在2019年1月1日至11月31日物业管理费按每月10元单价计收问题。被告为证明法院对广州馨缙嵘贸易有限公司提出2017年12月至2019年5月的租金及管理费的强制执行申请分别进行立案，已违背了原判决认定的内容，属于错误执行。向本院提交了（2017）粤0103民初4565号民事判决书、（2017）粤01民终19338号民事判决书、强制执行申请书、执行案件立案登记表、（2018）粤0103执3941号执行通知书、（2019）粤0103执404号执行通知书、（2019）粤0103执2863号执行通知书。原告质证对证据的真实性、合法性确认，证明对象及关联性不确认。认为本案是物业服务合同纠纷，与执行错误没有关系，被告应另行主张权利。本院认为：原告为涉案场地物业管理的提供方，被告为涉案场地的实际使用人享受了原告提供的物业管理服务，原被告之间已形成物业管理服务关系。对物业管理费的支付期间及标准问题。从生效判决可知广州市保障性住房事务中心于2017年11月23日已收回涉案场地的管业权，而广州市供销社农产品经营有限公司、广州馨缙嵘贸易有限公司则同时丧失涉案场地的管业权。行使产权管理的广州市保障性住房事务中心与实际使用场地的熊云清可以直接协商租赁事宜，熊云清需依新的租赁合同关系使用场地。鉴于熊云清与广州市保障性住房事务中心没有重新签订租赁合同，但实际仍使用涉案场地，被告熊云清应从2017年12月1日开始向物业管理服务的提供方即原告支付物业管理费。被告陈述因2019年8月29日原告停水断电，已没有使用涉案场地，但没有证据证明其当时已将涉案场地交回给业权人，故本院认可原告主张的被告在2019年10月15日被业权人责令交回房屋，被告应向原告支付物业管理费至2019年10月15日。因原告一向按每月每平方米3元的标准向广州市供销社农产品经营有限公司收取案涉场地的物业管理费，被告应参照上述标准向原告支付物业管理费，超出上述标准的物业管理费，本院不予支持。原告主张其中2019年1月前按766平方米计算，2019年1月起按800平方米计算，属于原告处分自己的权利，本院予以确认。即被告从2017年12月1日至2018年12月31日应按每月2298元标准向原告支付物业管理费；被告从2019年1月1日至2019年10月15日应按每月2400元标准向原告支付物业管理费。至于原告主张的逾期支付物业管理服务违约金缺乏合同依据，本院不予支持。同理，被告在使用涉案场地期间的水电费应向原告支付。被告陈述因2019年8月29日原告停水断电，已没有使用涉案场地，被告对2019年8月29日后产生的水电费提出异议。本院分析如下：从原告提交的水电费抄表明细及租户欠费通知书可以看出，2019年9月开始案涉场地内的用电（表2）已无用电记录，可间接证明被告在2019年9月开始没有在涉案场地进行营业，2019年9月开始不应再承担其它分摊电费。据抄表明细及租户欠费通知书显示2019年8月26日至2019年9月26日被告的用水量（二层卫生间）为14立方，水费为74.02元；2019年9月26日至2019年10月26日被告的用水量（二层卫生间）为132立方，水费为641.52元。在被告没有在涉案场地进行营业还产生用水，甚至2019年9月26日至2019年10月26日的用水量比其它正常经营月份还高，明显有违常理，故2019年8月26日起的用水量不应由被告承担。对逾期支付水电费的违约金缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告熊云清向原告广州市怡康物业管理有限公司一次性支付自2017年12月1日起至2019年10月15日止的物业管理费（其中2019年1月1日前按每月2298元计算，2019年1月1日开始按每月2400元计算）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告熊云清向原告广州市怡康物业管理有限公司支付2019年6月至2019年8月的电费9580.17元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告熊云清向原告广州市怡康物业管理有限公司支付2019年5月26日至2019年8月26日的水费1243.38元四、驳回原告广州市怡康物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1619元，由原告广州市怡康物业管理有限公司负担919元，被告熊云清负担700元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年八月二十八日书记员  吴 帆姚晓丹