云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初3210号原告：倪曼莉，女，1975年1月10日生，汉族，云南省文山市人，住文山市。被告：文山金源商贸有限公司，统一社会信用代码91532600750678224C，住所地:云南省文山市开化南路永通桥头。法定代表人：杜光伟，执行董事。被告：杜光伟，男，1966年10月11日生，汉族，住文山市。被告：史文华，女，1967年8月15日生，汉族，住文山市。以上三被告的委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告倪曼莉与被告文山金源商贸有限公司（以下简称金源公司）、杜光伟、史文华商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月24日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告倪曼莉，被告金源公司、杜光伟、史文华的委托诉讼代理人卢灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪曼莉向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告金源公司于2017年12月5日签订的编号为201701202号《商铺内部认购合同》无效；2.判决被告金源公司返还原告已付购房款198000元及一倍的资金占用赔偿款198000元；3.判决被告金源公司从2017年12月5日起赔偿原告已付购房款利息至本息还清之日止，截止起诉之日利息为29700元（198000×6%÷12个月×30个月=29700）；4.判决被告杜光伟、史文华与被告金源公司承担连带赔偿责任；5.判决案件受理费由三被告承担。事实及理由：被告金源公司以挂牌出让方式取得文山庄子田的一片土地，面积84552平方米，2017年12月5日，原告（买受人、乙方）与被告金源公司（出卖人、甲方）分别签订了编号为20171202号《商铺内部认购合同》，双方约定：乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称为文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购第11幢B排11-B41号商铺，该商铺面积为27.1平方米，单价7306元，最终优惠价为198000元，乙方在2017年12月5日前支付了全部房款。乙方须把所购买商铺委托给甲方或甲方委托的商业代理机构对该商铺统一招商、经营、管理等。在被告金源公司（出卖人）与原告方签订的商铺购买合同中约定：出卖人在2018年6月30日前将经综合验收合格的商铺交付到商业运营公司使用，并为乙方办理房产所有权登记手续。签订合同当日原告向被告金源公司交付了商铺的所有购房款，被告金源公司确认收到该笔款项，出具了《收据》交原告收持。但被告金源公司约定交房时间届满，案涉房屋却处于停工状态，至今逾期两年多的时间。原告多次找公司人员未果，此时，原告才得知，被告金源公司出售给原告的商铺连预售房许可证都没取得，原告的行为构成了欺诈，致使双方签订的《商铺内部认购合同》无效，给原告财产增值、租赁收益等安全带来了不可估量的损失；被告金源公司因产权手续未理清、负债等原因，所在公司资产及账户已经被人民法院依法查封、冻结；原告在购买金源公司商铺时，被告金源公司曾使用该公司POS机把原告购买商铺的资金188000元直接转入了文山宗云商贸有限公司的账户，经查，被告杜光伟、史文华系被告金源公司的股东，并且系夫妻关系，其中杜光伟在担任公司法定代表人期间财务混乱，致使原告的合法权益遭受重大损失，为此，杜光伟、史文华应与金源公司承担连带赔偿责任。请依法判决支持原告的诉讼请求。金源公司、杜光伟、史文华辩称，1.本案的合同属于无效合同；2.金源公司愿意按照原告实际支付的购房款金额予以退还；3.原告主张双倍购房款及利息，无事实及法律依据，不能成立；4.杜光伟、史文华在本案中不应承担责任。倪曼莉针对其主张，提交以下证据：1.《居民身份证》复印件一份，证明原告的主体适格；2.《商铺内部认购合同》复印件一份，证明2017年12月5日，原告与被告金源公司协商一致，签订《商铺内部认购合同》，约定原告购买金源公司开发的金源农副产品综合批发市场11-B41号商铺，面积为27.1平方米，单价为7306元/平方米。总价款为198000元，交房时间为2018年6月30日，合同虽为《商铺内部认购合同》，但内容为商品房买卖合同；3.《收据》、《活期明细清单》复印件各一份，证明原告于合同签订当日支付了购房款198000元的事实；4.《企业信用报告》复印件一份，证明金源公司财产不足以清偿债务，被告杜光伟、史文华未交纳出资，依法应由三被告承担连带赔偿责任。经质证，金源公司、杜光伟、史文华对倪曼莉提交的第1组证据无异议；第2组证据的真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，该合同应认定为无效合同，签订合同时倪曼莉是明知金源公司未取得预售许可证的；第3组证据三性无异议；第4组证据的真实性不予认可，且认为证明观点不能成立。本院认为，倪曼莉提交的第1、2、3组证据客观、真实，能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证；第4组证据不能证明三被告应承担连带赔偿责任的证明观点，对该证明观点本院不予采纳。金源公司、杜光伟、史文华未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下2017年12月5日，倪曼莉（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）签订合同编号为20171202的《商铺内部认购合同》，约定：“乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购第11幢B排11－B41号商铺，该商铺建筑面积27.1平方米，单价7306元，总价款为198000元，乙方在2017年12月5日支付全部房款。乙方须把商铺委托给甲方或甲方委托的商业代理机构对该商铺统一招商、经营、管理等。出卖人在2018年6月30日前将经综合验收合格的商铺交付到商业运营公司使用。”2017年12月5日，倪曼莉向金源公司交付商铺房款198000元，金源公司出具收据交倪曼莉收持。金源公司约定交房时间届满，案涉房屋处于停工状态，金源公司至倪曼莉起诉前尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证明。本院认为，关于倪曼莉主张确认其与金源公司签订合同编号为20171202号的《商铺内部认购合同》无效的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金源公司作为开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，应当向房地产管理部门申请预售许可，金源公司在未取得案涉房屋《商品房预售许可证》的情况下，与倪曼莉签订合同编号为20171202号《商铺内部认购合同》并收取倪曼莉支付的购房款198000元，该认购合同违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故倪曼莉主张确认其与金源公司签订《商铺内部认购合同》无效的诉讼请求，因金源公司也认可该份合同无效，该项诉讼请求予以支持。关于倪曼莉主张金源公司返还已付房款并赔偿已付购房款一倍的损失及支付利息的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，金源公司在与倪曼莉订立《商铺内部认购合同》时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，倪曼莉主张金源公司返还已付购房款198000元并按已付购房款一倍赔偿其损失的诉讼请求，合法有据，予以支持。倪曼莉主张金源公司按年利率6%计算自2017年12月5日起至本息还清之日止的利息损失，参照最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要中关于违约责任问题对合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定的意见，本院支持倪曼莉的合理利息损失为以购房款198000元为基数×年利率6%，自2017年12月5日起计算至还清购房款时止。倪曼莉主张杜光伟、史文华对本案款项承担连带责任的问题，倪曼莉未提交合法有效的证据予以证明该主张符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十二条规定的情形，故该主张无事实依据，不予支持。综上所述，案件参照本案审判委员会讨论决定的同类案件，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、倪曼莉与文山金源商贸有限公司于2017年12月5日签订的合同编号为20171202号的《商铺内部认购合同》为无效合同；二、文山金源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还倪曼莉购房款198000元，并按已付购房款一倍赔偿倪曼莉的损失198000元，合计396000元及支付资金占用费（以已交房款198000元为基数，按年利率6%计算自2017年12月5日至还清购房款时止）；三、驳回原告倪曼莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7690元，减半收取计3845元，由被告文山金源商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员 赵  玲二〇二〇年八月二十八日书记员 胡柏雨佳