广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13218号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司，住所地广东省中山市***********，统一社会信用代码914********6092063。主要负责人：钟锦绣，总经理。委托诉讼代理人：汪海燕，女，该公司职员。委托诉讼代理人：潘桂连，女，该公司职员。被告：马悦红，女，1968年3月23日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区*****************，公民身份号码130************521。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司（以下简称雅生活公司南朗分公司）与被告马悦红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告雅生活公司南朗分公司委托诉讼代理人汪海燕到庭参加诉讼；被告马悦红经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅生活公司南朗分公司向本院提出诉讼请求：马悦红支付2019年6月至2020年3月期间共10个月的物业服务费3360元及违约金(违约金计算方法：以每月物业服务费336元为基数，分别从欠费当月1日起按银行利率计算至清偿之日止，暂计至2020年3月31日为500元)。事实和理由：马悦红拖欠雅生活公司南朗分公司物业服务费未按时支付，具体情况如下：合同签订情况：2018年，马悦红与雅生活南朗分公司签订前期物业服务协议。合同期限：从双方签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的物业管理合同生效之日终止；物业坐落：南朗镇翠亨沙园路28号深南名门公馆1幢202房（以下简称涉案物业）；权属人：马悦红；建筑面积：120.08平方米；交楼时间：2018年11月30日；物业费计收标准：根据前期物业服务协议第三章第九项约定，物业管理服务收费为2.8元/平方米/月（物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用），付费期限：根据前期物业服务合同第三章第十条约定，每月10日前交纳（业主按商品房买卖合同约定支付日期{次日}开始交纳物业服务费）。违约金依据：根据前期物业服务合同第三章第十二条约定，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应交物业服务费的千分之三交纳违约金。欠费期间：2019年6月至2020年3月，共10个月。欠费金额：物业服务费2019年6月至2020年3月每月336元，合计3360元；违约金从2019年6月至2020年3月31日合计500元，共计欠费：3860元。催收方式：2019年3月18号，通过邮政EMS快递律师信的方式催收。原告雅生活公司南朗分公司向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同，证明财产归属；2.前期物业服务合同，证明两者的物业服务合同关系；3.收楼通知书，证明已通知收楼；4.广东省物业服务收费备案回执及备案表，证明准许物业收费；5.欠费明细表，证明欠款金额；6.律师函，证明书面催缴记录；7.律师函回执，证明已寄出；8.核准变更登记通知书，证明企业已经更换名称；9.收款收据2张；10.不动产登记资料证明表；12.微信聊天记录截图。被告马悦红未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面答辩意见，辩称：一、马悦红购买的涉案物业与开发商存在争议尚未解决，所以并未收房。雅生活公司南朗分公司提交的前期物业服务合同并非马悦红与雅生活公司南朗分公司签订，而是马悦红与开发商中山市深南房地产开发有限公司（以下简称深南公司）签订。由于尚未收房，双方并未成立合同关系，雅生活公司南朗分公司据此向马悦红收取物业费没有事实依据。二、马悦红未能收房是由于开发商原因造成。开发商售房时承诺赠送露台，但并未赠送，也未按合同约定时间交房，应按合同规定支付违约金。由于开发商违约造成马悦红无法收房，此责任应由开发商承担。而且本小区内遇到此问题的业主有很多，望法院详查。三、雅生活公司南朗分公司提交的开发商出具收楼通知书，以格式条款规定业主未按时办理收房手续即认定已经收房并开始计算物业费属于无效条款。被告马悦红没有向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：雅居乐物业管理服务有限公司南朗分公司（以下简称雅居乐公司南朗分公司）于2017年9月l4日经中山市工商行政管理局核准变更企业名称为雅生活公司南朗分公司。雅居乐公司南朗分公司与深南公司签订中山市前期物业服务合同，主要约定：由雅居乐公司南朗分公司为香山名门提供物业服务，服务期限为2017年1月1日至本物业业主委员会召开业主大会决定同意与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，有电梯住宅2.8元/月·平方米；业主按商品房买卖合同约定交付日期次日开始交纳物业服务费，以后按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前（每次缴费的具体时间）交纳；业主或业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交纳违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，雅居乐公司南朗分公司依约提供了物业服务。马悦红是中山市*********************的业主，涉案房屋不动产的建筑面积为119.58平方米。2017年8月31日，深南公司（出卖人）与马悦红（买受人）签订商品房买卖合同，约定由买受人向出卖人购买南朗镇******************，出卖人应当在2018年11月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务由出卖人选聘有合法资质的物业管理公司提供物业管理，出卖人与选聘的物业管理公司签订书面的前期物业服务合同；该合同还约定了其他事项。2018年11月12日，深南公司通过国内挂号信函向马悦红发送收楼通知书，通知马悦红于2018年11月28日至11月30日办理收楼手续，若未能在以上通知到期日前办理收楼手续的，根据深南公司与马悦红签订的中山市商品房买卖合同的约定，该房屋视为已实际交付使用，物业服务公司也开始计收物业服务费。庭审中，雅生活公司南朗分公司确认马悦红已交纳2018年12月至2019年5月的物业服务费，其中2018年12月的物业服务费系马悦红于2019年6月27日通过刷卡方式交纳，2019年11月26日，马悦红通过银行转账交纳2019年1月至5月的物业服务费。2020年3月18日，雅生活公司南朗分公司委托广东正日律师事务所向马悦红发出的律师函（催交物业管理费通知书）载明：截止2020年3月，马悦红尚欠物业管理费3360元、逾期滞纳金500元。该律师函于2020年3月18日邮寄给马悦红位于河北省石家庄市桥西区********的地址（商品房买卖合同登记的地址）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。马悦红与深南公司签订的商品房买卖合同没有违反相关法律法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。深南公司已与雅生活公司南朗分公司签订前期服务合同，约定由雅生活公司南朗分公司对案涉小区进行物业服务，马悦红作为案涉小区的业主，应当按前期物业服务合同的约定如期缴纳物业服务费。马悦红虽主张其与开发商之间存在争议未解决，其并未收楼，但其没有提交相应证据予以证明，且其已交纳2018年12月至2019年5月的物业服务费，故本院对马悦红的主张不予采纳。现马悦红未按合同约定支付2019年6月至2020年3月期间的物业服务费，已构成违约，依法应承担交纳物业服务费的义务，雅生活公司南朗分公司诉请马悦红支付上述期间的物业服务费及违约金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。马悦红应向雅生活公司南朗分公司支付物业服务费为3348.24元（2.8元/月·平方米×119.58平方米×10个月）。由于自2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率已经取消，违约金的计算方法应相应变更为：以每月实际所欠物业服务费为基数，分别自当月的21日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，以每月实际所欠物业服务费为基数，分别自当月的21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际清偿之日止。马悦红经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告马悦红于本判决生效之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司支付物业服务费3348.24元及违约金（计算方法：以每月实际所欠物业服务费为基数，分别自当月的21日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，以每月实际所欠物业服务费为基数，分别自当月的21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司已预交），由被告马悦红负担（被告马悦红于本判决生效之日起七日内将该25元迳付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司）。本判决为终审判决。审判员 麦 琳二〇二〇年八月十八日书记员 何浚欢王静