浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终4682号 上诉人（原审原告）：周鑫成，男，1989年2月8日出生，汉族，住浙江省临安区。 上诉人（原审被告）：陆吉军，男，1982年12月18日出生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：徐园园，浙江天晟律师事务所律师。 原审第三人：杭州市临安区人民政府锦北街道办事处，住所地浙江省临安区锦北街道马溪路**，统一社会信用代码113301855687868785。 负责人：巫振江，主任。 委托诉讼代理人：何健，浙江轩韬律师事务所律师。 上诉人周鑫成因与上诉人陆吉军、原审第三人杭州市临安区人民政府锦北街道办事处(以下简称锦北街道)房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2019）浙0185民初4776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：周鑫成（作为甲方）与陆吉军（作为乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于临安××街道××路××号××楼××楼××方用于经营活动；租期共六年，自2016年7月1日起至2022年7月1日止，乙方拿到租赁房屋钥匙时起算；租金为年租金180000元，第六年租金为198000元，净价不含税，开票所产生的税费需要承租方自行缴纳，五年租期内租金不变，租金一年一付，先付后用，提前一个月支付。合同第五条约定：“乙方应当向甲方缴纳保证金10000元，合同期满当日起至第七日内在乙方不拖欠甲方任何费用，如水、电费，无房屋损坏等情况下，甲方全额退还保证金。”合同第十一条约定：“在合同期内，双方应严格履行合同，若有违约，违约的一方应向另一方支付租金额的20%的违约金。”该合同另约定了其他的权利义务。 上述合同签订后，陆吉军支付保证金10000元，并在上述租赁处从事废品回收生意。此后其又陆续支付了2019年7月1日之前的租金。 2019年5月23日，创建“无污染镇街”行动工作领导小组办公室排查出了一批次生态环境问题，要求各镇街落实属地生态环境监管职责，联系相关职能部门联合开展整治工作，其中陆吉军在案涉租赁处经营的废品回收点就在整治范围内。为配合该项工作，陆吉军选择了搬离案涉租赁处。庭审中第三人确认该处已在2019年7月30日前整改到位，陆吉军已在该日搬离了案涉租赁处。 周鑫成诉至原审法院，请求判令：1.要求陆吉军继续履行合同；2.请求陆吉军支付周鑫成从2019年7月1日至2020年6月30日租金18万元整；3.陆吉军支付周鑫成因违约而产生的违约金36000元整，每天逾期金49元至实际合同租金支付日止；4.本案诉讼费由陆吉军承担。 原审法院认为：关于案涉租赁合同能否继续履行的问题。周鑫成认为，双方未解除合同，陆吉军应继续履行合同。陆吉军认为，因几个部门联合执法，其亦无法经营废品回收，且与周鑫成母亲谈好终止合同，其已于2019年7月30日前搬离案涉租赁处。虽然双方签订的租赁合同的租期于2022年7月1日届满，但该处以目前的现状不适合从事废品回收，该情况系不可归责于双方的事由所致，陆吉军也搬离了案涉租赁处，如强行继续履行合同，则对陆吉军显失公平，故综合本案实际情况，对周鑫成要求陆吉军继续履行合同的诉讼请求，不予支持。陆吉军虽因不可归责于双方的事由，需要终止合同，但应事先通知周鑫成并进行沟通协商，以便周鑫成及时采取措施止损，本案中，陆吉军未提供确切证据证明其与周鑫成事先进行过沟通协商，故其认为双方租赁关系在2019年7月30日已终止的意见，不予采纳。陆吉军在2019年7月30日前搬离了涉案房屋、场地，其以行为明确表明不再履行合同，而周鑫成及家人也住在涉案房屋处，其对陆吉军不再履行合同的意思表示应当明知，故此时周鑫成即使认为陆吉军存在违约，也应依据《中国人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，采取适当措施防止损失扩大，其不及时止损而造成的扩大损失由其自行承担。结合陆吉军搬离之前未通知周鑫成进行沟通协商的事实以及周鑫成应当知晓陆吉军不再履行合同的合理时间，酌情认定陆吉军在搬离之后再支付给周鑫成一个月的租金即15000元。另，陆吉军陈述其已支付给周鑫成母亲2019年7月份的租金20000元，但其未提供证据证明，故对其意见不予采纳，2019年7月份的租金15000元，陆吉军尚需支付给周鑫成。关于周鑫成主张的违约金等。合同第十一条约定的违约责任即“在合同期内，双方应严格履行合同，若有违约，违约的一方应向另一方支付租金额的20%的违约金”，系适用于陆吉军完全违约的情况下，而本案中合同无法继续履行下去系因不可归责于双方的事由所致，故根据本案中陆吉军在终止合同时未及时通知周鑫成并进行沟通协商、存在一定违约责任的实际情况，酌情认定陆吉军支付给周鑫成违约金20000元。周鑫成主张的逾期金每日49元，依据不足，不予支持。周鑫成认为陆吉军在其隔壁仍继续经营废品回收，属根本违约。经实地查看，发现周鑫成确实在其隔壁租房居住并放置一些零散废品，但隔壁房屋、场地均狭小，均无法达到涉案房屋、场地的规模，在无其他证据佐证的情况下，无法得出陆吉军可以在该处经营废品回收的结论。另，周鑫成在庭审中举证证明陆吉军尚有部分物品堆放在场地内。陆吉军认为，系丢弃的垃圾，周鑫成更换了门锁，其无法去清理，周鑫成可从押金中扣除。从照片反映的情况来看，堆放的东西显然是垃圾，占据很少的空间，现陆吉军拒绝清理，故周鑫成可自行清理，相关费用可以在押金10000元中予以相应扣除。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2020年4月23日判决：一、陆吉军于判决生效之日起十日内支付给周鑫成租金30000元及违约金20000元；二、驳回周鑫成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4540元，财产保全申请费1595元，合计6135元，由周鑫成负担4565元，由陆吉军负担1570元。 宣判后，周鑫成、陆吉军均不服，分别向本院提起上诉。 周鑫成上诉称：周鑫成严格遵守合约中的约定，没有任何违约。陆吉军根本违约损害了周鑫成的权利义务。合同中违约责任明确约定，双方应严格履行合同，若有违约，违约一方应向另一方支付租金额20%的违约金。陆吉军多次拖欠支付租金，并由于使用不当导致外墙、门等损坏，原审法院判定违约金20000元不足以补偿周鑫成的损失。故提起上诉，请求：1.改判原审判决第一项中违约金20000元为36000元；2.本案上诉费由陆吉军承担。 针对周鑫成的上诉，陆吉军答辩称：不需要支付租金及违约金。 陆吉军上诉称：原审判决认定陆吉军未事先通知周鑫成并进行沟通协商，属于认定事实不清、适用法律错误。1.周鑫成早在5月份政府通知搬离后，即将搬离的事情与周鑫成母亲商量好在2019年7月底搬走，并愿意支付20000元租金，其母亲也是同意的。而且陆吉军在其废品回收站工人的见证下将20000元钱交付给了周鑫成母亲，以上均可以证明陆吉军己经事先通知了周鑫成，并且其也是同意终止合同的。故原审法院判决陆吉军支付7月份的租金15000元，并再支付其搬离之后一个月的租金，显属错误。2.本案双方因不可归责于双方的事由导致合同无法履行，在政府5月份通知陆吉军搬离到陆吉军7月份底搬出整个期间，基于周鑫成与其母亲也居住在案涉房屋内，而且周鑫成在一审中也陈述陆吉军是很配合搬离工作的，周鑫成也早己知情并应当知情陆吉军要搬离的事实。根据上述陆吉军己经将搬离一事告知周鑫成，且周鑫成母亲同意的事实，原审法院判决陆吉军支付周鑫成违约金20000元，也是错误的。退一步讲，陆吉军租赁案涉房屋用于废品回收，根据政府“创建无污染镇街”的要求搬离市区，应适用《房屋租赁合同》第12条的规定，“如遇不可抗力的原因或遇政府拆迁等原因，本合同自动终止”，不存在违约。综上所述，陆吉军认为原审判决认定事实不清，适用法律错误。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，并依法改判或将本案依法发回原审法院重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由周鑫成承担。 针对陆吉军的上诉，周鑫成答辩称：对方是根本性违约，从第三人的陈述中，第一，陆吉军没有事先通知；第二，第三人也没有通知周鑫成，也没有告知任何的情况。第三人在一审中答辩称与陆吉军有两种方案，一种是改变露天现状，配置环保设施；另一种是建议陆吉军搬离。周鑫成与陆吉军之间的合同第6条约定，甲方或街道人员因检查设备、清洁卫生安保、防火等原因进入该场地的，乙方应无条件配合。陆吉军在生产经营中存在安全隐患，锦北街道让其整改，这是陆吉军与锦北街道的关系处理不到位，与周鑫成没有关系。周鑫成不存在任何违约，也不存在陆吉军陈述的不可抗力因素。 针对周鑫成、陆吉军的上诉，锦北街道陈述：第三人实施的整治工作主要是针对经营人，所以不需要通知房东周鑫成，陆吉军搬离的确是为了配合第三人的整治工作，希望双方实事求是的解决本案纠纷。 二审期间，陆吉军向本院提交证据材料如下： 微信聊天记录、支付宝截屏各1份（均为打印件），用以证明政府通知陆吉军搬离时，陆吉军已经告知周鑫成母亲黄月琴该情况；黄月琴发出另行租赁信息，陆吉军已经在合理期限内告知。 陆吉军申请证人孟某出庭作证，用以证明陆吉军已经将2019年7月份的租金20000元交付给周鑫成母亲黄月琴。 上述证据经周鑫成质证：微信聊天记录的三性均有异议，搬迁情况没有告知过周鑫成，支付宝截屏与本案无关，本案中土地是由陆吉军占有的。证人证言有异议。锦北街道对陆吉军提交的证据没有异议。本院经审查后认为，微信聊天记录、支付宝截屏与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据；证人证言尚不足以证明陆吉军的待证事实，故无法予以确认。 二审期间，周鑫成、锦北街道均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：根据周鑫成、陆吉军的上诉请求及答辩意见，本院将对本案二审期间的争议焦点进行分析认定。（一）关于租金的支付。陆吉军主张其已向周鑫成母亲支付2019年7月份租金20000元。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。然本案中，陆吉军并未提供充分证据证明其前述主张成立，故应承担举证不能的法律后果。因此，陆吉军关于其已向周鑫成母亲支付2019年7月份租金20000元的主张，依据不足，无法予以采信。本案中，根据在案有效证据及当事人可相互印证的陈述，陆吉军已向周鑫成支付了2019年7月1日前的租金。陆吉军于2019年7月30日搬离了租赁场所，结合陆吉军搬离的原因系配合相关职能部门的环境整治工作，实际上周鑫成、陆吉军之间的《房屋租赁合同》已无法继续履行，故应认定双方之间的租赁合同关系于陆吉军搬离之日终止。原审法院认定陆吉军尚应向周鑫成支付2019年7月份租金15000元，应属合理。本案中，周鑫成及家人亦住在租赁场所处，并结合陆吉军搬离的原因系配合相关职能部门的环境整治工作，故原审法院认定周鑫成对陆吉军搬离租赁场所的行为应明知，并无不当。如前所述，双方之间的租赁合同关系已于陆吉军搬离之日终止，原审法院判定陆吉军在搬离之后再向周鑫成支付一个月租金15000元，缺乏事实与法律依据，本院予以纠正。（二）关于周鑫成要求陆吉军支付违约金的请求。本案中，周鑫成、陆吉军均确认在双方签订《房屋租赁合同》时已明确租赁场所的用途为废品收购。而在实际履行过程中，陆吉军亦按照双方约定的用途进行使用。后因配合相关职能部门的环境整治工作，陆吉军无法继续在租赁场所经营，故应认定涉案租赁合同无法继续履行的原因不可归责于陆吉军。因此，周鑫成以陆吉军构成违约并要求陆吉军支付违约金的请求，依据不足，无法予以支持。原审法院判定由陆吉军向周鑫成支付违约金20000元，存在不当，本院予以纠正。本案中，陆吉军向周鑫成支付了保证金10000元，依据陆吉军要求扣减保证金的主张及保证金的性质，并为减少当事人的诉累，本院认为保证金在本案应予以扣减为宜。鉴于陆吉军在搬离时未与周鑫成办理书面腾退手续以及遗留少量垃圾的情况，以适度平衡双方当事人之间的利益为原则，本院酌情确定由周鑫成扣减保证金5000元，剩余5000元应向陆吉军返还。综前所述，本案中，陆吉军应向周鑫成支付租金15000元，周鑫成应向陆吉军返还保证金5000元，两项扣减，陆吉军尚应向周鑫成支付10000元。综上，周鑫成的上诉请求，缺乏事实与法律依据，无法予以支持。陆吉军的上诉请求合理部分，依法予以支持。原审法院认定事实基本清楚，但实体处理存在不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市临安区人民法院（2019）浙0185民初4776号民事判决； 二、陆吉军向周鑫成支付10000元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回周鑫成的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4540元，财产保全申请费1595元，合计6135元，由周鑫成负担5965元，由陆吉军负担170元。 二审案件受理费1250元，由周鑫成负担1200元，由陆吉军负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  秦海龙 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇二〇年八月七日 书记员  董 悦