河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5162号 上诉人（原审被告）：河北泰岳房地产开发有限公司，住所地石家庄市新华区泰岳街**。 法定代表人：牛延君，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：贾淑东，河北厚正律师事务所律师。 委托代理人：郭江涛，男，1980年12月28日出生，汉族，该公司员工。 上诉人（原审原告）：闫敏，女，1978年10月22日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。 委托诉讼代理人：张国强，河北佳信时代律师事务所律师。 上诉人闫敏因与河北泰岳房地产开发有限公司（以下简称泰岳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2017）冀0105民初3090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 闫敏上诉请求：一、撤销石家庄市新华区人民法院作出的(2017)冀0105民初3090号民事判决书第二项，改判被上诉人因迟延交房而向上诉人支付违约金9380.48元(暂计2016年9月30日至2020年4月30日，全部的违约金请计至实际交付房屋之日止)和实际产生的租房损失大约4.5万元(暂计2016年9月30日至2020年4月30日，全部的租房损失请计至实际交付房屋之日止)合计54389.448元；二、维持石家庄市新华区人民法院作出的(2017)冀0105民初3090号民事判决书第一项；三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决第二项认定事实严重错误，适用法律不正确。1、被上诉人在2015-2016年将近停工一年，该情况小区业主有目共睹，此时雾霾治理政策还没有出台，正是由于被上诉人在能正常具备施工条件下而无故不进行施工才导致房屋没有如期交工，给上诉人带来严重损失(丧失原本具有的购房资格)，且并不能排除被上诉人恶意拖延施工，而致上诉人因限购出台丧失购买资格，从而达到非法占有的目的。甚至是一批像我这样无家可归的业主。2、2016年6月13日石家庄市大气污染防治条例(修订草案)公布，2017年1月1日起新版《石家庄市大气污染防治条例》施行，石家庄的雾霾治理也主要集中在16年以后，且该条例中规定:从事房屋建筑建设应当采取措施，防止扬尘污染;未依法取得排污许可证排放大气污染物的，超过大气污染物排放标准或者超过重点大气污染物排放总量控制指标排放大气污染物的，责令停止排污或者限制生产停产整治。也就是说被上诉人可以控制排污，达到此标准便不会被停产整顿，也就是说该行为是可以避免可以克服的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除贵任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因雾霾治理要达到一定标准才会涉及停产整顿，正常情况只要采取措施，防止扬尘污染就可以正常施工，被上诉人完全可以通过达到标准而不被限制生产、停产整治，是可以避免也可以克服的，故不可定义为不可抗力。3、《中华人民共和国合同法》第一百ー十七条明确规定当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。上诉人正是由于被上诉人迟延履行交房后而发生了限购的不可抗力，故不可以免除其责任，被上诉人应当按照对上诉人产生的实际损失即一套等值房产进行赔偿而不紧限于违约金。二、一审法院程序有误，判决时间严重超期，该案2017年6月30日立案，2019年10月16日结案，2020年1月22日上诉人领到判决书，审理期限严重违反民事诉讼法的相关规定，加重了上诉人损失都是因被上诉人迟延行合同所致，因此请求二审法院支持上诉人的上诉请求。综上所述，被上诉人迟延履行合同，给上诉人带来无法购房，无家可归一直在外租房，子女无学可上(等交房上小学，为此购房，开发商迟延交房没有通知，造成本市无学可上)等多方面精神和经济上的损失，理应依法给予赔偿，请求二审法院支持我的上诉请求。 泰岳房地产开发有限公司答辩称，截止到闫敏起诉时，它本身还不符合石家庄市人民政府商品房购房规定的购房条件，而且未向泰岳公司缴纳全部购房款，泰岳公司于法于理都没有义务向闫敏交付房屋。无论是否延期交房以及延期交房是否有理由都不可能向闫敏承担延期期交房的责任，况且所谓延期交房是因为在涉案房屋建设开发期间政府长达一百多天要求停工造成的，该停工的原因属于法律规定和合同约定的免责原因，闫敏要求违约责任甚至提出所谓损失毫无法律与事实根据。关于我们双方都提到的一审延期的问题，我们认为一审法院程序上确实是错误的，本案从立案到结案历时将近三年，开庭审理是在2017年当时法官说要等待另外一个类似判决结果参照该案件，迟迟不予出调解裁决结果，另外一个类似的案泰岳诉戈楠，在这期间经过了一审二审申诉再审漫长的程序，再审的结果是支持泰岳公司请求解除不符合购房条件的业主的购房协议，该生效判决如我们在上诉状当中提到的判决号也是由贵院作出的，我们将该判决书及时提供给了一审的主审法官，但没想到一审主审法官并未参考石家庄中院的生效判决，而是做出了完全相反的一审判决。我们认为既不符合石家庄市人民政府的调控政策，也与类似的生效判决相反，其适用法律是错误的，程序是违法的。 泰岳房地产开发有限公司上诉请求：撤销石家庄市新华区人民法院(2017)0105民初3090号民事判决书，改判解除上诉人与被上诉人签订的《房屋认购协议》。事实与理由：一、原判适用法律错误。近几年内，国家为了调控房地产市场，多次出台房地产销售政策，其中包括石家庄市人民政府2017年3月17日发布的《关于加强房地产市场调控的意见》，该文件对哪些人可以购买石家庄市内商品房做了明确限制，其中对包括被诉人在内的非本市户籍人口购买资格进行严格管控(该限购令至今依然有效)。原判以该限购政策“只是政府的规范性文件，其不属于合同解除的法定条件或双方约定的条件”为由不支持上诉人反诉解除协议，是对我国法律政策概念及范畴的无视和曲解，也是对国家房地产宏观调控政策的挑战。二、原判与上级石家庄市中级人民法院的相关判例相左。上诉人开发的百岛绿城小区在建设销售过程中遇到国家政策的调整，其他购房人员曾经面临与被上诉人同样的政策问题并与上诉人产生争议。对于同类争议，新华区人民法院、石家庄市中级人民法院都作出了解除协议的判决结果，该判决现均已生效。本案本应参考同类案件作出裁判结果，但事实恰恰相反，令上诉人不能理解。三、原判程序严重违法。本案严重违反了民事诉讼法规定的审理期限，耗时近三年才于2020年3月31日将判决书送达给上诉人。综上，请二审法院撤销原判并依法改判，支持上诉人解除认购协议。 闫敏答辩称，泰岳公司依据2017年3月17日石家庄市关于加强房地产调控的意见作为其不履行协议的依据是错误的。 闫敏向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同约定的贷款、交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金并予以增加(暂计至2017年7月31日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止)；3、本案诉讼费用、财产保全费用由被告承担。 河北泰岳房地产开发有限公司反诉请求:1、请求解除双方签订的《房屋认购协议》；2、案件诉讼费用全部由被反诉人承担。 一审法院认定事实：原告（反诉被告）闫敏与被告（反诉原告）河北泰岳房地产开发有限公司于2014年7月3日签订了《百岛绿城房屋认购协议》，协议中约定:乙方闫敏认购15号楼2单元2003室房屋，建筑面积约为91.2平方米，房屋总价488896元;乙方闫敏选择按揭贷款的形式购买，签订协议当天，缴纳首付款的35％为52113元，2015年1月2日前缴纳首付款的35％为52113元，2015年7月2日前缴纳首付款的30％为4670元，首付分期付款时内项目具备商业按掲贷款条件，乙方需自接甲方通知之日起5日内将办理按揭贷款所需的资料一并提供齐全，乙方所购房购按揭贷款金额为340000元整，办理商业按掲贷款手续。甲方于2016年9月30日前将该商品房交付乙方使用。第五条:《商品房买卖合同》的订立:在甲方取得该项目《商品房预售许可证》后通知乙方，乙方自通知之日起15日内与甲方签订正式《商品房买卖合同》，同时，本协议自动失效并由甲方收回，首付分期客户，另行签订未付部分的《借款协议》。逾期未按约定时间签订者，甲方有权将房屋收回，另行出售，房款于30各工作日内退回乙方。第六条:双方违约规定：1、甲方未能在本协议约定的最后交房期限将该商品房交付乙方使用，逾期交付30个工作日内，甲方不承担违约责任;逾期交付超过30个工作日，自30个工作日次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之零点五的违约金。2、乙方未能在规定的时间内按照本协议约定条款付清购房款的视为违约，逾期付款在30日内，自合同应付款之日起至乙方实际交款之日起，乙方按日向甲方支付应付房款千分之一的违约金:逾期付款超过30日，甲方有权收回房源，已定房号不再予以保留，乙方已交购房款在扣除违约金部分后剩余款项于15个工作日内无息退还。3、乙方未在规定时间内与甲方签订《商品房买卖合同》的视为违约，甲方有权单方面解除本协议，将该房屋另行出售。售出房屋30日后甲方将乙方所交房款全额无息退还。4、乙方必须在规定的时间内办理贷款手续，并应按照央行房贷政策要求执行，因乙方原因导致无法办理贷款手续或增加首付款额度的，乙方应当支付剩余房款或者首付差额款。如乙方未在规定时间内办理贷款手续，或因乙方原因不能办理贷款并不能支付剩余全部房款的，甲方有权将该房屋另行出售，售出房屋30日后甲方将乙方所交房款全额无息退还。签订合同后，原告（反诉被告）闫敏交付约定房款，被告（反诉原告）河北泰岳房地产开发有限公司出具编号为ＮＯ.919784的收据时间为2014年7月3日、内容为今收到闫敏交来百岛绿城5-2-2003房款（卡）人民币伍万贰仟壹佰壹拾参元整;ＮＯ.155467的收据时间为2014年12月26日内容为今收到闫敏交来百岛绿城15-2-2003房款（卡）人民币伍万贰仟壹佰壹拾叁元整;ＮＯ.0521498的收据时间为2015年7月1日内容为今收到闫敏交来百岛绿城15-2-2003房款人民币肆万肆任陆佰柒拾参元整。2017年3月17日被告（反诉原告）河北泰岳房地产开发有限公司取得《石家庄市商品房预售许可证》。因石家庄市人民政府于2017年3月17日出台《关于加强房地产市场调控的意见》，该《意见》部分内容为:第一条非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房，须提供近2年内连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房（含新建商品住房和二手房）;对在市区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在本市购买住房，购房时间以交易合同网签备案时间为准，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。第二条调整住房公积金货款政策，提高住房公积金贷款首付比例，缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套住房的，最低首付比例调整至30％;使用住房公积金贷款购买第二条住房的，最低首付款比例调整至60％;对购买第三套及以上住房的，住房公积金管理中心不予办理住房公积金个人住房贷款。暂停发放住房公积金易地贷款……。原告（反诉被告）闫敏因系外地户口，根据该《意见》不能办理贷款。庭审中，双方均认可存在延迟交付房屋的情况，被告称“延期交房是因为雾霾天气限制施工所致，因属于不可抗カ”。另査，被告（反诉原告）河北泰岳房地产开发有限公司（甲方）与方成龙（乙方）于2017年7月20日签订《百岛绿城房屋认购协议》，协议中约定:乙方认购15号楼2单元2003室，建筑面积约为91.2平方米，房屋总价497473元。方成龙于当天将全部房款交付被告（反诉原告）河北泰岳房地产开发有限公司。编号为ＮＯ.2055668的《收据》入账日期为2017年7月20日，交款单位为方成龙，人民币肆拾玖万柒仟肆佰柒拾叁元整，收款事由为百岛绿城Ｇ15-2-2003房款。据石家庄市房产交易中心出具的《商品房合同网签备案信息査询结果》中显示，被告（反诉原告）河北泰岳房地产开发有限公司开发的位于岳泰街××岛××城××商品房合同网签备案信息。庭审中，原告（反诉被告）闫敏提交证据证明其于2017年8月24日在石家庄落户。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2014年7月3日原告(反诉被告)闫敏与被告(反诉原告)河北泰岳房地产开发有限公司签订的《百岛绿城房屋认购协》是原被告双方的真实意思表示，且未违反国家的法律、行政性法规的强制性规定，应属合法有效。作为合同的相对方，应当按照约定履行各自的义务。关于石家庄市人民政府出台的《关于加强房地产市场调控的意见》的规定对原被双方之间的买卖合同是否具有约束力的问题，该规定只是政府的规范性文件，其不属于合同解除的法定条件或双方约定的条件。同时原告虽系限购人员，但其于2017年8月4日已经取得石家庄市户口，已经符合购买的条件。在限制条件消灭后，双方应当按照原合同约定履行各自义务，因此一审法院对原告要求被告继续履行合同的义务的诉讼请求，一审法院认为予以支持为宜。关于原告主张的被告因逾期交房而向原告支付违约金并予以增加(暂计至2017年7月31日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止)的诉讼请求，因被告迟延交房的原因是政策原因导致工期延后，可以认定属于不可抗力，被告未存在主观的故意，故原告要求被告赔偿延期交房违约金的诉求，一审法院认为不予支持为宜。关于被告反诉中提交的案涉房产已另行出售的证据，因反诉原告仅提交《百岛绿城房屋认购协议》及收据，该证据不能证实双方实际交易的情况，一审法院对此不予采信。经一审法院释明，如有争议可另行诉讼。综上，一审法院对反诉原告的诉求不予支持。综上所述，本案经组织双方多次调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决：一、判决被告继续履行2014年7月3日签订的《百岛绿城房屋认购协议》。二、驳回原告的其它诉讼请求。三、驳回反诉原告的反诉请求。本诉受理费310元，由被告河北泰岳房地产开发有限公司负担。反诉受理费40元，由反诉原告河北泰岳房地产开发有限公司负担。 本院查明事实与一审法院查明一致。 本院认为，本案的第一个争议焦点为：河北泰岳房地产开发有限公司未能如期交房是否属于不可抗力造成的。泰岳公司主张未能如期交房因不可抗力，闫敏主张泰岳公司系故意停工导致迟延交房，结合近年来雾霾实际情况，而闫敏未能提供证据证明泰岳公司系故意停工，故一审法院认定泰岳公司因政府环境保护政策原因导致迟延交房五个多月属于不可抗力，并无不当。 第二个争议焦点：双方当事人所签协议是否应予解除。双方当事人签订的《百岛绿城房屋认购协议》是上诉人与被上诉人双方的真实意思表示，且未违反国家的法律、行政性法规的强制性规定，应属合法有效。作为合同的相对方，应当按照约定履行各自的义务。2017年3月17日，河北泰岳房地产开发有限公司取得商品房预售许可证，同日石家庄市人民政府出台了《关于加强房地产市场调控的意见》，该规定暂时影响了闫敏的购房资格，但是该规定是闫敏在签订购房合同时不能预见的，协议无法履行不可归责于闫敏，并且闫敏在遭遇该不可预见的因素后，积极想办法克服不利影响，已经于2017年8月24日取得了石家庄户口，已经符合购房条件，已经克服了影响合同继续履行的不利因素，故一审法院判令双方继续履行原合同约定的义务，并无不当。 综上，闫敏、河北泰岳房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费620元，由河北泰岳房地产开发有限公司负担310元，由闫敏负担310元。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 林 审 判 员  刘立虹 审 判 员  李 莉 二〇二〇年八月十二日 法官助理  李广杰 书 记 员  高亚楠 ——