河北省内邱县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0523民初30号 原告：王志强，男，1974年11月1日出生，汉族，农民，初中文化，住内丘县。 委托诉讼代理人：边立娟，河北俱时律师事务所律师。 被告：河北宏鸿房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥**南长街以西、南马路小学以北1-806。统一社会信用代码：91130100787023352Q。 法定代表人：刘双，任公司总经理。 委托诉讼代理人：张大刚，男，该公司员工，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：张云杰，河北和泽律师事务所律师。 第三人：张晓军，男，1990年8月16日出生，汉族，农民，住北京市房山区。 原告王志强与被告河北宏鸿房地产开发有限公司（以下简称宏鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依法追加张晓军作为第三人参加本案诉讼。原告王志强及其委托诉讼代理人边立娟、被告宏鸿公司法定代表人委托诉讼代理人张大刚、张云杰到庭参加诉讼，第三人张晓军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王志强向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告之间签订的《宏福壹城内部认购书》有效，并要求继续履行该协议；2、判令被告按照认购书约定的房价与原告签订正式商品房买卖合同并办理房屋买卖合同备案及登记手续；3、判令被告将位于邢台市内丘县的房屋交付原告；4、本案的诉讼费等由被告承担。庭审中，原告增加项诉讼请求，要求判令被告将宏福壹城1栋1单元负一层35号的车位交付原告。事实与理由：2013年8月17日，原告与被告签订《宏福壹城内部认购书》约定原告购买被告开发的位于河北省邢台市内丘县的房屋，房屋建筑面积约113.12平方米，单价2710元／平方米，总房款306555元。交款采用按揭方式进行支付：先支付首付款126555元，银行按揭手续在被告通知后7日内办理。另约定被告自工程开工之日起30个月内将房屋交付原告。协议签订后，原告按照协议约定支付了首付款，并于2016年9月1日向被告补交10万元房款，但被告至今未能按照合同约定与原告签订正式的房屋买卖合同，也未能在约定的时间向原告交付房屋，原告与被告就该房屋买卖事宜多次协商未果，为维护原告的合法权益，特诉至贵院。望判如所请。 被告宏鸿公司辩称，1、被告公司认可内部认购书，其为预约合同的有效性、合法性,不认可其是属于本约合同（即商品房预售合同），2、本案涉案房产已出售给张晓军，签订时间为2017年12月13日。3、合同目的不能实现，不能与本案原告按照内部认购协议履行预约合同约定。4、原告未在预约合同履行期间履行其义务，故被告与原告的预约合同已解除。 第三人张晓军述称，一、不同意原告诉讼请求，因其与宏鸿公司签订的GF-2014-0171号商品房买卖合同真实、合法、有效，其应当将本案所诉争的房屋交付给张晓军；二、如法院判决支持原告王志强的诉讼请求，将要向公安机关报案，追究宏鸿公司主要负责人的刑事责任，并附带赔偿各项经济损失共计310200元。未提供证据。 原告王志强为证明其诉讼请求，向本院提供如下证据： 证据1、《宏福壹城内部认购书》复印件，拟证明此认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告已按合同约定收取了原告的首付款，且首付款比例约定房屋总价款的73%左右，在本案起诉之前，被告已经取得了商品房预售证，此认购书应当被认定为商品房买卖合同。 证据2、收据2张，拟证明原告已经按照认购书的约定向被告支付了首付款。 证据3、宏福壹城车位委托经营合同书、收款收据1张，拟证明王志强交纳8万元车位款，用于购买宏福壹城1号楼1单元负一层35号车位，被告当时承诺在车位合同签订次日起租期3年，在租期内被告享有该车位的使用权，并分3次向原告返还租金，租金总共2万元，第四年以后车位使用权归原告所有，截止起诉被告未按约定履行。 证据4、被告房屋预售许可证复印件，拟证明本案所涉房屋及其储藏间已取得房屋预售许可证，具备商品房预售条件，被告应根据认购书的约定与原告签订正式的商品房预售合同。 证据5、内丘县住建局补充说明，拟证明被告并未通知原告签订正式的商品房买卖合同，也未与原告协商一致以4600元的单价购买涉案房产。 证据6、情况说明，拟证明王志强购买的涉案房产1-1-2102室未在住建局查到任何备案登记信息。 被告宏鸿公司的质证意见：对证据1、2王志强的认购书和收据的真实性无异议。对证据3真实性无异议。2016年9月1日转账10万元，这是在预售证办好后交纳的，是可以办理按揭贷款的，是原告明知能办理贷款却不办，我方也通知了原告。按照付款方式第三条的约定，银行按揭手续在甲方通知书七日内办理，原告未办理，责任在原告。原告的爱人在2016年多次到售楼部和县里有关部门信访，并亲自交给我有关认购书和车位的资料，我明确答复车位一事可以申请按合同约定进行付款，认购书必须要签订商品房买卖预售合同。当时我进行答复后，原告未申请车位退款一事，当时还明确表示宁可住车位也不买房子，也不贷款，不签订正式的购房合同，扬言交钥匙时才交纳剩余款项。2017年2月17日以后我方以国途律所律师名义发出律师函，三个月之后，未收到王志强提出的异议，我方认为已经解除，所以在2017年12月13日与张晓军签订商品房买卖合同，因住建局工作人员有限，不能把所有已售房屋及时登记备案，我公司仍有好多未能备案，但不能否定其买卖的真实合法性。对原告提交的证据的真实性均无异议。 被告宏鸿公司为证明其答辩意见，向本院提供如下证据： 证据1、河北国途律师事务所的说明及律师函范本，拟证明宏鸿公司依法履行了通知义务，该律师函具有通知签定本约的法律效力，具有逾期不签订本约，解除预约的法律效力。来源于国途律师事务所。 证据2、内丘县住房和城乡建设局的《情况说明》，拟证明认购方收到宏鸿公司律师函后，拒不与宏鸿公司依法签订正式的商品房买卖合同即本约合同，宏鸿公司与认购方解除预约合同后，认购方到内丘住建局反映情况，在内丘住建局的行政协调下，达成意向，宏鸿公司不追究违约金的问题，解除者宏鸿公司返还购房款及利息；继续购房者按照4600元/平方米均价与宏鸿公司签订《商品房买卖合同》继续购买房屋，解决了社会的维稳问题，保持了社会的稳定性与和谐性。此证据证明，内丘住建局协调其他认购方群体性的共性问题，符合法律的规定，且本案原告也是内丘住建局行政协调群体中的一员，符合合法性与一致性原则。来源为内丘县住建局。 证据3、国内挂号信函收据，邮件编号为XA23178858313，拟证明王志强已收到律师函。另举证未收到挂号信范例、王立坤，有邮局退改批条，相互印证王志强收到了律师函。 证据4、张晓军商品房买卖合同（预售），签订时间为2017年12月13日，合同相对应的收据。拟证明首付款为124952元，剩余房款按揭贷款。证明张晓军的合同是房管局备案用的范本，其法律形式效力高于王志强签订的内部认购书的效力，且王志强的认购书以其妻子的行为，其行为导致了预约合同的解除，故应认定张晓军合同的合法有效性。 证据5、《一手房贷款业务银企合作协议》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》复印件，拟证明被告于2015年11月6日9（农业银行）、2015年11月17日（建设银行）符合贷款担保业务。从侧面也能证明在房地产开发公司资金紧张的情况下，不可能向原告所述至起诉之日还没有通知其办理按偈贷款手续。 原告王志强的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，国途所出具的律师函是其单方制作，被告提供的挂号信函收据写明的内容没有一项是王志强本人的笔体，这都是寄件人为了寄件书写的笔体，收件上的编号与被告提供的律师函之间没有任何关联性，其无法证明此邮件编号为送达给王志强的律师函，且被告提供的律师函的说明第二页当中也没有将送达人的人名和邮件编号进行相互对应和匹配，最关键的在于这只是一个信函收据，并不是送达回证，此收据不能证明王志强本人已经签订律师函，因为没有王志强本人的个人签字。且此送达回证也没有时间，没有起到相应的何时何地是谁签收了律师函。对证据2，该说明与本案没有直接的关联性，该说明是概括性的泛泛的，其并不是根据本案出具的情况说明，无法证明原告在其调解期间到过现场，且与原告达成过任何意向。对证据3不予质证，与本案没有关联性。对证据4，与本案没有关联性，对其真实性无法核实。对证据5，认为该证据与本案没有因果关联性，不能证明被告合情合法合理通知了原告，原告知情被告相关贷款等业务情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2015年9月30日，宏鸿公司作为售房单位办理了宏福壹城1—2#楼的《邢台市商品房预售许可证》。目前宏福壹城1号楼尚未竣工验收。 2015年11月6日，农行内邱县支行作为甲方、宏鸿公司作为乙方签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定的合作项目坐落于内丘县中兴大街以西，系宏鸿公司开发的宏福壹城小区项目；约定甲方向合作项目购房人发放的个人住房贷款不超过壹亿伍仟伍佰万元；约定乙方为向甲方合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供来带责任保证担保。2015年11月17日，建设银行内邱支行作为乙方、宏鸿公司作为甲方签订《个人住房（商业住房）借款最高额保证合同》，约定最高额保证所担保的债权指自2015年11月17日至2018年11月17日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权；约定最高额保证项下担保责任的最高限额为捌仟万元。 2013年8月17日，原告王志强作为认购方、被告宏鸿公司作为出售方签订《宏福壹城内部认购书》，约定认购物业名称为宏福壹城，地址为内丘县康庄路与中兴大街交叉口西北角；约定房号为1号楼1单元2102室，建筑面积为113.12平方米；约定认购价为2710元/平方米，总房价为306555元；约定付款方式为按揭付款，首付款为126555元，银行按揭手续在甲方通知后7日办理；约定认购方应在规定时间内如期足额交款，签订《商品房买卖合同》，如向银行按揭贷款则提供按揭所需的资料，否则视为自动放弃购买，届时出售方有权扣除认购方放款20%作为违约金，且出售方有权对该房屋另行出售，剩余部分房款在该房屋售出后返还认购方；认购方确保通讯地址及联系电话正确无误，如由认购方的原因，致出售方不能联系上认购方而产生的任何损失，一概责任由认购方负责；甲乙双方约定的建筑面积以房管部门最终确权后面积为准，据实计算，多退少补；本认购书须由认购方签字签署，如由他人代签须提供有效委托文件；出售方商品房预售证未办妥前双方同意按此认购书签署，待签订正式《商品房买卖合同》（预售）后；交房时间自工程开工之日起30个月交房（内容详见《宏福壹城内部认购书》）。签订内部认购书后，原告王志强分别于2013年8月7日、2016年9月1日分两次共计向被告宏鸿公司交纳了宏福壹城1号楼1单元2102室商品房购房款226555元，被告宏鸿公司出具收据予以确认。 2015年3月26日，原告王志强作为甲方（出租方）、被告宏鸿公司作为乙方（承租方）签订《宏福壹城车位委托经营合同书》，约定租赁物业情况为宏福壹城1栋1单元负一层35号车位；约定车位款8万元（大写捌万元整）；约定租赁费情况为在签订合同后第二天开始计算租金，租期为三年，乙方在三年内拥有该车位的使用权并分三次返还甲方租金，租金总额为20000元，第四年以后车位使用权归甲方所有；约定支付方式为，乙方每年按统一时间支付甲方所得租金（每年1月1日-5日，乙方给甲方办理银行一卡通，银行一卡通账号为62×××87，开户银行名称为邢台银行内丘支行，乙方通过开户银行，按照本合同约定时间及支付标准，将委托经营收益划到甲方银行一卡通账户上）；约定租赁事项为，甲方所购车位由乙方租赁并统一管理管理经营，乙方享有使用权收益权，租赁期为从2015年3月27日至2018年3月26日，租赁期满后，车位的使用权归甲方所有；约定违约责任为，若乙方不能按时支付甲方应得租赁费，须按月向甲方支付该月应得租赁费2‰的违约金，在协议期限内，若甲方违约，致使乙方无法正常经营，乙方除有权拒付甲方应得租赁费外，并有权解除合同，在本合同期限间，如遇不可抗力因素造成双方无法正常履行合同，双方均不承担任何违约责任；本协议一式三份，经甲、乙双方签章后生效，甲方一份、乙方两份，三份具备同等的法律效力。内容详见《宏福壹城车位委托经营合同书》。2015年3月26日，原告王志强向被告宏鸿公司交纳了1-035Ａ车位购买款80000元。 2017年12月13日，被告宏鸿公司作为出卖方、案外人张晓军作为购买方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定将位于内丘县中兴大街以西的编号为内国用（2015）第041号国有土地使用证范围内国有土地上的宏福壹城1号楼（建筑总层数28层，地上**、地下**）******商品房，建筑面积为113.12平方米，层高为2.85米出售给张晓军；约定该商品房单价为5507元，总房价款为622952元；约定付款方式为商业贷款，首付房价款124952元，占全部房价款的20%，余款498000元向贷款机构申请贷款支付（内容详见《商品房买卖合同（预售）》）。2017年12月13日，张晓军向被告宏鸿公司交纳了宏福壹城1号楼1单元2102室商品房购房款124952元，被告宏鸿公司出具收据予以确认。 2020年4月17日，河北国途律师事务所出具《关于河北宏鸿房地产开发有限公司委托国途律师事务所致业主的说明》，该说明主要内容为，2017年国途律师事务所担任宏鸿公司的常年法律顾问，应顾问单位的要求，律师事务所向84名业主撰写了《律师函》加盖了公章交付给地产公司，并嘱咐地产公司一定要通过公证方式邮寄送达，地产公，地产公司考虑到时间紧费用高就直接安排业务员向业主邮寄送达附件《84位业主名单》中含王志强。该说明附件律师函样主要内容为，经律师审查认为，王志强认购书合法有效，受法律保护。请王志强接到本律师函后3日内到宏鸿公司签订正式的《商品房买卖合同》，否则将按照认购书约定依法处理，此房屋将另售他人，并由王志强承担总房款20%的违约金。被告宏鸿公司辩称该公司已经向原告王志强送达了河北国途律师事务所出具的律师函，但未提供证据。原告否认收到该律师函。 内丘县住房和城乡建设局2020年4月16日出具《情况说明》，2020年5月20日出具《补充说明》，对该单位协调情况进行了说明。该情况说明主要内容为，宏福壹城项目购房户中有40余户没有签订正式购房合同，2018年初未签订正式购房合同的业主开始到该单位反映该情况，要求签订正式购房合同。该单位在2018年2月27日、3月11日、3月13日、3月24日、7月25日、7月31日共6次协调未签订正式购房合同业主、开发企业当面协商商品房价格问题，其中一次请律师到现场进行法律解读。在7月31日双方基本达成意向：1、申请退房的购房户，开发企业在1个月内退换购房款及利息，开发企业不再追究违约金问题；2、继续购房的购房户。可以按照4600元/平方米的均价与开发企业签订《商品房买卖合同》，继续购买房屋。协议基本达成后，古彦斌等户加价购买了房屋，签订了《商品房买卖合同》；张文兵等户退还了购房款和利息。该补充说明主要内容为，由于开发企业当时没有提供未签订正式《商品房买卖合同》的全部购房户名单，住建局不掌握底数，因此不能保证每一次协调未签订正式合同人员全部参加；每一次协调都是口头协商，没有形成文字材料。被告宏鸿公司辩称原告王志强参加了内丘县住建局的协调会议，但未提供证据。原告王志强否认参加内丘县住建局的协调会议。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案中原告王志强与被告宏鸿公司签订的《宏福壹城内部认购书》，内容包括当事人姓名和住所，商品房的位置、面积、单价、总价、付款方式、交房期限、违约责任等，已具备商品房买卖合同的主要内容，且宏鸿公司已经向王志强出具了首付款的收据，该内部认购书应当认定为商品房买卖合同。王志强与宏鸿公司签订的《宏福壹城内部认购书》、《宏福壹城车位委托经营合同书》、张晓军与宏鸿公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是合同双方当事人真实意思表示，且本案起诉前被告宏鸿公司已取得宏福壹城项目1号楼商品房预售许可证，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。因《宏福壹城内部认购书》、《商品房买卖合同（预售）》虽然同样合法有效，宏鸿公司同样收取了王志强、张晓军房屋首付款，宏鸿公司同样没有将出售的宏福壹城1号楼1单元2102室商品房交付给作为买受人的王志强、张晓军，王志强的《宏福壹城内部认购书》和张晓军的《商品房买卖合同（预售）》同样没有在房管部门办理合同登记备案手续，但王志强交纳房屋首付款、车位购买款时间早于张晓军交纳房屋首付款时间，故王志强作为先行交付房屋首付款的买受人请求作为出卖人的宏鸿公司履行合同义务，本院予以支持。原告王志强诉称要求确认《宏福壹城内部认购书》有效、要求继续履行该协议、要求宏鸿公司与王志强签订正式商品房买卖合同、办理房屋买卖合同备案登记手续的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。因原告王志强尚未交纳全部购房款，尚不具备要求宏鸿公司交付宏福壹城项目1号楼1单元2102室房屋合同约定条件，故原告王志强目前要求被告宏鸿公司交付宏福壹城项目1号楼1单元2102室房屋的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。因宏福壹城1号楼尚未竣工验收不具备交付条件，故原告王志强目前要求被告宏鸿公司交付宏福壹城1栋1单元负一层35号车位的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。因宏鸿公司履行与王志强签订的《宏福壹城内部认购书》，导致张晓军与宏鸿公司签订的《商品房买卖合同（预售）》无法履行造成的违约后果包括赔偿经济损失等，与本案不是同一法律关系，本案不予审理，张晓军可另行起诉维护其合法权益。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告王志强、被告宏鸿房地产开发有限公司签订的《宏福壹城内部认购书》合法有效； 二、被告河北宏鸿房地产开发有限公司继续履行《宏福壹城内部认购书》，自本判决生效之日起十日内，被告河北宏鸿房地产开发有限公司按照《宏福壹城内部认购书》约定的房价与原告王志强签订《商品房买卖合同》，并办理房屋买卖合同备案登记手续； 三、驳回原告王志强的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告河北宏鸿房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  郝文国 审 判 员  任联青 人民陪审员  王 雪 二〇二〇年八月二十日 书 记 员  王志伟 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第九条出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理： （一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持； （二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持； （三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 ——