陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终5004号上诉人（原审被告）：李松庆，男，1949年9月21日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：朱宏才，陕西维谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：程冬，陕西维谨律师事务所律师。上诉人（原审被告）：田培培，女，1988年10月20日出生，汉族，西安市莲湖区个体经营者，住西安市未央区。委托诉讼代理人：李怀亮，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菲，陕西永嘉信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马启荣，男，1967年9月7日出生，回族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张磊，陕西知本律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉栋，陕西知本律师事务所实习律师。上诉人李松庆因与上诉人田培培及被上诉人马启荣房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初1535号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李松庆上诉请求：1.撤销原判第二项，改判李松庆不返还租金，不应支付装修损失、加盟损失、其他经营投入方面损失或发回重审；2.一、二审诉讼费由马启荣、田培培负担。事实和理由：李松庆与马启荣签订的《房屋租赁合同》无效，马启荣不得援引合同约定的免租期主张相应权利。根据公平原则，马启荣支付的55000元为2018年9月21日至2018年12月20日的租金，马启荣还应向李松庆支付2018年12月20日至2019年2月21日共计36666元房屋占用费。马启荣并未进行大面积装修及整改，从其印发的代金券可知，其2018年10月4日开始营业，装修期仅为12天。房屋拆迁照片可见马启荣主张的装修及施工范围与事实不符。签订合同时，李松庆已告知马启荣涉案房屋系临时建筑，合同第六条已约定“互不承担责任”。李松庆已履行披露义务，马启荣依然愿意租赁，系自愿承担风险。马启荣购买的“果渊斋米家”注册商标为一次性买断，合同无效并不必然导致品牌加盟无效，马启荣与加盟方并未约定加盟店只能用于涉案房屋，故加盟费并非马启荣的直接损失，也非已发生的实际损失。马启荣主张的其他经营投入方面损失共计15580元，与本案并无直接因果关系，有关证据不符合三性要求，且均属马启荣经营的合理支出，马启荣也已获益，不应由李松庆承担。签订合同时，三方均在场，李松庆明确告知涉案房屋属临建，并在合同中再次释明，马启荣明确表示自愿承担经营风险及法律后果，马启荣的承诺有效，后果不应由李松庆承担。且自马启荣2018年10月4日开始营业至2019年2月22日涉案房屋被拆除，马启荣已实际经营4个月18天，在此期间，马启荣已充分占有、利用涉案房屋并产生收益。涉案房屋转让后一个月，李松庆就收到拆除通知，现利益受损的仅是李松庆一人。田培培在整个案件发展中承担着关键角色，应对上述损失承担连带责任。一审判决既要求李松庆全额退还房租，又要求李松庆承担合同无效后损失的70%，明显加重了李松庆的责任，显失公平。马启荣辩称，李松庆恶意欺瞒涉案房屋属违建，导致租赁合同无效。租赁合同无效，并不导致马启荣作为承租人不享有免租装修期。李松庆出具的55000元收据载明交来房租（2018.12.11-2019.3.10）。承租人享有免租装修期系约定俗成的规则。李松庆交付房屋时内部装饰装修达不到正常营业标准，存在免租装修期是必然。给予马启荣80天免租装修期是李松庆的真实意思表示。马启荣支付的55000元实际为2018年12月11日至2019年3月11日的租金，其所需承担房屋占有使用费的期间是2018年12月11日至2019年2月22日，此部分占有使用费一审已扣减，剩余部分李松庆应返还。马启荣在免租装修期内装修完毕，对装修产生的费用提供了充分的证据，一审按照双方的过错程度对装修费用进行了合理扣减。租赁合同无效，合同第六条第2项“互不承担责任”的约定也无效。抛开无效问题，单从该条约定可见，只有因政府的原因，拆除涉案房屋的，双方才互不承担责任。李松庆恶意欺瞒涉案房屋属违建的真实情况，导致涉案房屋2019年2月22日被西安市莲湖区城市管理综合行政执法局全部拆除。并非所谓的政府原因，李松庆根据“互不承担责任”的约定意图逃避赔偿责任。加盟费也属李松庆恶意欺瞒行为导致合同无效后马启荣遭受的经营投入损失。商标注册人米某某出具的收条中明确说明在方兴大厦开设泡馍馆。马启荣之所以向米某某支付10万元加盟费，是因其与李松庆的合同约定租赁期限长达五年，其花费大量财力物力对涉案房屋进行装修，现已无财产亦无精力另寻店面重新开设泡馍馆。没有泡馍馆作为商标的实物载体，“果渊斋米家”商标无任何实际意义。涉案房屋已被拆除，马启荣无法在他处使用此商标开设泡馍馆，李松庆理应承担赔偿责任。一审按照双方的过错程度对加盟费已进行了合理扣减。房产税等共计15580元都是马启荣在涉案房屋内从事餐饮经营活动而产生的经营投入等方面的损失，一审中李松庆并未否认该花费，理应承担赔偿责任。李松庆上诉也认可该费用为马启荣经营的合理支出。正是因李松庆的欺瞒行为，导致涉案房屋被拆除，直接使得该花费未产生应有收益，且一审已按照马启荣的经营使用情况及双方的过错程度对此部分费用进行了合理扣减。李松庆从未告知马启荣涉案房屋为临时建筑或违章建筑，租赁合同也未有任何字样说明涉案房屋为临时建筑或违章建筑，马启荣不知涉案房屋为临时建筑或违章建筑。李松庆签订租赁合同后一个月即2018年10月就知道涉案房屋将要被拆除，但其未通知马启荣，证明李松庆主观恶意大，一审判决李松庆承担70%赔偿责任，并未加重其责任。田培培辩称，李松庆上诉请求第一项与其无关，其不发表意见。李松庆将违章建筑租赁给马启荣，引发了一系列不良后果，一审判决李松庆承担赔偿责任的基础上，判决李松庆承担部分案件受理费并无不当。租赁合同相对方为李松庆与马启荣，其二人均无权要求田培培围绕租赁合同承担赔偿责任。田培培2018年9月引荐马启荣见到李松庆，后二人签订租赁合同，无论如何不可能得出田培培对租赁合同无效导致马启荣损失应承担连带赔偿责任。田培培上诉请求：1.撤销原判第三项，驳回马启荣要求田培培返还转让费15万元及押金2万元的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由马启荣、李松庆负担。事实和理由：马启荣一审的诉请涉及房屋租赁合同纠纷和房屋租赁转让费纠纷两个不同的法律关系，不属同一案件的审理范围。一审并未释明田培培是因哪个合同无效而应返还转让费。若因马启荣与李松庆之间的租赁合同无效，一审突破合同相对性原则将田培培作为合同主体要求其返还转让费错误。若是因田培培与马启荣之间房屋租赁转让费合同无效，那一审属超范围裁判，马启荣的诉请中没有要求确认其与田培培之间的房屋租赁转让费合同无效。田培培与马启荣之间的房屋租赁转让费合同是有效的，没有违反《合同法》第五十二条规定，亦不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的调整范围，田培培将经营包子店内设备、店面商业价值等转让给马启荣，马启荣支付转让费，系双方真实意思表示，且已履行完毕，田培培没有过错，不应返还转让费。涉案转让费重点包括田培培长期经营餐饮积累的店面商业价值，不能要求田培培对转让后店面商业价值的高低和经营环境的好坏承担长期责任，转让后店面商业价值降低或灭失的风险应由马启荣自行承担，依据转让费的性质，田培培不应返还。一审在认定转让桌椅、空调等设备时，价格极低，违背市场价格和常理，对田培培不公平。补充上诉理由：马启荣向田培培支付15万元转让费，系基于马启荣与田培培达成的案涉店铺内财产及无形商业价值概括转让的口头合同。因口头合同合法有效，且双方约定的合同义务均已履行完毕，马启荣无权要求田培培退还15万元转让费。口头合同约定的商业价值，即马启荣在一审中表述为经营权价值，是无形的，无法客观衡量，价值的高低取决于当事人的内心确信。马启荣与田培培协商一致，马启荣自愿支付转让费并使用涉案房屋153天，本着诚信原则，马启荣无权要求田培培退还转让费。马启荣辩称，马启荣与田培培之间的纠纷，都是基于涉案房屋的租赁产生，同样属房屋租赁合同纠纷，与李松庆的纠纷属同一法律关系，一审一起审理不存在任何错误。田培培在租赁合同履行过程中属转租行为，属租赁过程中涉案房屋租赁的一方当事人，返还转让费，田培培自然是相对方。马启荣与田培培之间不存在房屋租赁转让费合同，双方之间的法律关系应为房屋租赁中的转租关系，是包含在马启荣与李松庆的房屋租赁合同关系中的，属《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的调整范围，《房屋租赁合同》无效，田培培的转租自然无效，一审并未超范围审判，田培培应返还转让费、押金。转让费收款收据无任何商业价值的体现，田培培经营的包子铺不存在马启荣可利用的任何商业价值。转让费收款收据载明为房屋转让费，并未载明桌椅、空调、收银系统、监控，田培培所述的上述物品未提供任何证据予以证明其价值，一审已委托鉴定，鉴定机构明确回复无法评估，在此情况下，马启荣仍认可了10000元，一审予以扣除，还根据马启荣实际使用天数又扣除了部分转让费，客观公平。李松庆辩称，其没有收取马启荣的转让费15万元和押金2万元，故其针对田培培的上诉不发表意见。马启荣向一审法院起诉请求：1.确认马启荣与李松庆之间的租赁合同无效；2.判令田培培返还转让费15万元；3.判令李松庆、田培培赔偿马启荣装修等损失35万元（具体以鉴定结论为准），并互负连带赔偿责任；4.判令本案诉讼费由李松庆、田培培负担。诉讼过程中，马启荣明确诉讼请求为：1.确认马启荣与李松庆之间的租赁合同无效；2.判令田培培返还马启荣转让费150000元；3.判令李松庆、田培培共同赔偿马启荣装修损失90100元、品牌使用费损失100000元、店铺建设投入损失84900元（详见马启荣花费统计明细表第6至37项）、租金及押金75000元；4.判令本案诉讼费由李松庆、田培培共同负担。一审法院认定事实：案涉租赁房屋位于西安市莲湖区XX街XX号XX大厦XX楼，房顶面积190平方米、地面面积150平方米。涉案房屋无合法手续，未取得房产证。案涉房屋系李松庆于2016年3月31日自张红亮处以抵欠张红亮390000元债务的形式取得所有权。田培培租赁李松庆位于西安市莲湖区XX街XX号XX大厦XX楼的房屋用于经营包子店。2018年9月21日，田培培以150000元的价格将店面转让给马启荣。同日，马启荣与李松庆签订了案涉的《房屋租赁合同》一份，约定：出租方系甲方李松庆，承租方系乙方马启荣，甲方将位于西安市莲湖区XX街XX号XX大厦XX楼房屋出租给乙方作商业用途，该租赁物及设备、设施以现状出租；租赁期共五年，甲方从2018年9月21日至2023年9月20日将房屋出租给乙方使用（备注：2018年9月21日至12月10日共计80天为甲方提供给乙方装修时间，此期间不计收租金），甲方在本合同生效后三日内将房屋按现状交付给乙方使用，房屋现有装修及设施、设备情况由双方在附件中进行确认，甲方让乙方两个时间用于房屋顶更换，合同期限内房屋顶出现的任何问题由乙方自行承担。甲乙双方议定租金为贰拾贰万元整/年（不含税价），房屋押金贰万元，乙方在本合同生效后支付第一期租金时一并支付给甲方，每半年交租金，提前壹个月缴纳半年租金，租赁合同到期双方交接完毕后3日内，甲方应将押金无息退还乙方，租赁期间水电费、管理费等费用由乙方按照相关标准缴纳。甲方修缮房屋时，应提前通知乙方，乙方应积极协助，不得阻挠，乙方人为损坏的部分及乙方增加的设施、设备由乙方负责维修保养；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，经甲方同意可以对承租房屋进行装饰，对其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工，租赁期满后装修物（增添物）可拆卸部分由乙方带走，不可拆卸部分归甲方所有……乙方逾期交租金，除应补交欠租外，并按日租金的20%向甲方交付违约金，直至付清为止……房屋如因不可抗拒的原因导致毁损灭失的，甲乙双方互不承担责任；在政府原因需要拆除或改造已租赁房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任；因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补……出租方李松庆签字并摁指纹确认，承租方马启荣签字并摁指纹确认。马启荣实际接手使用案涉房屋的时间为2018年9月21日至2019年2月21日。马启荣于2018年10月4日开始营业。双方约定租金每月18333元，年租金为220000元，合同约定一次性支付半年房租，除去免租期，实际上马启荣仅于2018年9月22日通过转账方式一次性向李松庆交付3个月租金55000元，每次租金提前一个月支付。马启荣于2018年9月21日通过交通银行以转账方式向崔雪鹰交付55000元。马启荣于2018年9月21日将案涉房屋押金20000元交给于田培培，田培培与李文忠交给马启荣一份由双方确认收到押金的证明一份。2018年9月21日《证明》记载：今收到马启荣押金20000.00（大写贰万元整），并以此证明该押金方兴大厦认可，并在合同内体现；田培培与李文忠均签字确认。李松庆核实后回复法庭其未收到该20000元押金。2018年9月22日《收据》记载：交款单位马启荣、收款方式转账、150000元，收款事由为莲湖区XX街XX号XX大厦XX楼房屋转让费。田培培认可收到马启荣支付的转让费150000元，但其认为具体包含大厅所有实木桌椅价值30000元，两个5p空调价值30000元，收银系统价值5000元，监控系统价值5000元和涉案房屋地段商业价值80000元；马启荣认为转让费具体包含大厅所有实木桌椅、两个5p空调、收银系统、监控系统价值计10000元和涉案房屋后续经营权价值140000元。“果渊斋米家”注册商标的注册人系米某某，注册有效期自2010年1月7日至2020年1月6日。2018年9月21日《收条》记载：今收到马启荣果渊斋老米家品牌使用费一次性买断共计人民币现金十万元整，在方兴大厦开设泡馍馆，生意好坏，经营长短与我本人无关。米某某签字确认。委托方马启荣与承接方罗某某于2018年9月23日签订《个人装修施工合同》一份，约定工程名称系老米家泡馍，施工地址为北关正街、方兴大厦南侧一楼门面房，施工项目包含：水电路改造200㎡的造价3500元、人工，灯具加电线的造价5000元、材料辅料，门头刷漆处理的造价1500元、材料辅料人工，门头防水处理的造价3000元、材料辅料人工，卫生间拆除加整改数量1的造价5800元、材料辅料人工，前厅顶棚改造60㎡的造价6000元、材料辅料人工，造型顶改造40㎡的造价4000元、材料辅料人工，过道PVC吊顶18㎡的造价3000元、材料辅料人工，吧台酒柜的造价4000元、材料辅料人工，厨房铝扣板顶的造价2000元、材料辅料人工，前厅铝扣板顶的造价2500元、材料辅料人工，凉菜间的造价2300元、材料辅料人工，门头字安装造价1500元、人工，发光字造价3500元、材料辅料，厨房玻璃隔断造价3000元、材料辅料人工，彩钢顶拆除安装造价35500元、材料辅料人工，拆除垃圾清理的造价4000元、人工……结付工程款方式为现金，结付工程款流程为按装修工期完成施工，付清装修费用。备注：工程总造价90100元，施工日期2018年9月23日至2018年11月3日。2018年9月23日《收款条》记载：今收到老米家泡馍装修费用50000元整，罗某某签字并摁指纹确认。2018年9月28日《收款条》记载：今收到老米家泡馍装修中期费用25000元整，罗某某签字并摁指纹确认。2018年10月10日《收款条》记载：今收到老米家泡馍装修尾款15100元整，罗某某签字并摁指纹确认。2018年10月5日《收款收据》记载项目为凉菜、空调1500元。2018年9月30日《销货清单》记载品名为监控设备（含设备、工费）、1套单价5000元。2018年9月28日，西安市莲湖区XX城管执告字10-1（2018）第407号0003066《行政处罚预先告知书》记载：马启荣，经调查，你单位（或个人）的以下行为未办理建筑垃圾清运证，违反了《西安市城市市容和环境卫生管理条例》第三十六条，我局拟根据《西安市城市市容和环境卫生管理条例》第五十一条第四项对你单位（或个人）作出如下行政处罚：1.责令改正；2.处罚款人民币贰仟元整……。2018年9月30日《西安太华电动车市场出车凭证》记载：1.2米60-20电动自行车1辆单价3050元。《中国电信股份有限陕西分公司收款收据》记载：客户名称石义思麻、收款日期2018年9月27日、套餐合约费200元。《温州意达·西安曲江新区强大包装工艺部收款收据》记载：品名打印、金额1500元。2018年10月1日《收条》记载：今收到马启荣宿舍房费（三间）3500元，房东刘签字并摁指纹确认。2018年9月30日《收款收据》记载：工服围裙836元。2018年9月25日《收款收据》记载：收银机1台25**元。2018年10月3日《收款收据》记载：饮料1893元。《雁翔厨具销售清单》记载：大灶台2个400元、展示柜1台8**元、节能煮面炉1台14**元、电饼铛1台10**元、和面机1台18**元，计9050元。NO.4388542《工商服务业统一收款收据》记载：员工被子1500元。NO.1425700《入库单》记载：收到北稍门老米家泡馍炉子押金2000元。NO.5364578《工商服务业统一收款收据》记载：北关老米家泡馍燃料4桶2068元。2018年9月20日的西安新粤厨房设备有限公司票据记载：四门冰柜3500元、消毒柜850元、凉菜冰柜1200元，计5550元。NO.4465263《收据》记载：今收到环保烤肉炉一台单价3800元、便民餐车一台单价1200元，现金支付，计5000元。2018年10月1日的《广东美的厨卫电器制造有限公司美的厨卫系列产品安装联保单》记载：美的厨卫电器1599元。2018年12月12日NO.0026670《收款收据》记载：38红双喜电饼铛1台1**元。2018年11月4日NO.0053272《收款收据》记载：电饭锅1台1**元。华美工艺部收款收据（老米家泡馍北关店）记载：雕刻牌子1批2300元。华美工艺部收款收据（老米家泡馍店）记载：木雕刻牌子带安装1批8000元。2018年9月20日西安新粤厨房设备有限公司票据记载：冰柜3台33**元。2018年9月28日《西安市新华厨具陶瓷商店供货清单》记载：盆、泡馍碗、汤某某、蒜碟、凉菜盘子、青花盆、酒盆、肉拼盘、铝锅、不锈钢桶、铝瓢计7699元。2018年9月24日NO.1977575《收款收据》记载：保温桶、洗碗池、灭火器计1530元。2018年9月30日NO.0025818《收款收据》记载：桌子、凳子计9100元。2018年10月22日《陕西省政府非税收入收款票据》记载：米家泡馍北关店生活垃圾处理费半年500元。2018年10月19日《温州意达·西安曲江新区强大包装工艺部收款收据》记载：代金券220元。2019年1月20日NO.4388541《工商服务业统一收款收据》记载：棉门帘、透明门帘计1500元。2018年9月23日《销售清单》记载：辣子盆、大盘子、中盘子、面汤某某、烤肉签子、烤盘子、拖把、托盘、垃圾桶、端饭盘、凉菜铁盘计1407元。2018年9月25日《销售清单》记载：盆、白碗、长杆杖、大竹塞、大勺、木墩、菜刀、切肉刀、筷子、筷子桶、小勺子计2030元。2018年11月8日的《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》记载：房产税7200元。证人罗某某、石义思麻、石麻虎出庭对马启荣装修及购买店内经营必需品等损失、使用他人品牌共计花费350000元予以证明。另查，涉案房屋李松庆租赁的房产税7200元由马启荣于2018年11月8日向国家税务总局西安市莲湖区税务局交付；李松庆认为该7200元应由马启荣自行承担。庭审中，马启荣陈述送人情1500元、请客费812元指的是打点请人吃饭的费用；城管交费2000元指的是未办理垃圾清运证费，西安市莲湖区管理综合行政执法局处罚费用；打印费1500元指的是宣传泡馍店的广告费；生活垃圾处理费500元指的是向北关正街街道办事处缴纳的费用；代金券220元指的是制作消费者使用的类似会员卡的费用。庭审中，马启荣向法庭递交依法对案涉房屋的装修残值进行司法评估和对案涉房屋内的财产损失进行司法评估的申请，因马启荣于2019年2月21日接到案涉房屋强拆的通知后至强拆迁前已将涉案房屋内可移动的、可拆除的物品全部搬离。故，一审法院依法释明，但马启荣仍坚持对案涉房屋装修以及房屋内物品的损失进行司法评估。后一审法院经过组织双方当事人质证后，将相关材料移交到西安市中级人民法院，西安市中级人民法院通过摇号确定陕西天任资产评估有限责任公司对马启荣申请评估事项进行评估，后该评估公司于2019年4月17日作出陕西天任便字（2019）第008号关于资产评估司法鉴定退件函，确认涉案房屋装修所依附的房屋已拆除，涉案财产可移动的资产已搬离，致使评估公司无法进行现场勘查，并将鉴定案卷和退件函退回一审法院。再查，涉案房屋已于2019年2月22日被西安市莲湖区城市管理综合行政执法局全部拆除，涉案财产可移动的资产已搬离。马启荣与李松庆均认为涉案房屋租赁合同为无效合同，且自始无效。一审法院认为，本案争议的焦点为：1.马启荣与李松庆之间签订的《房屋租赁合同》的效力，如租赁合同无效，无效后，马启荣已支付的剩余房屋租金和押金以及转让费李松庆是否应当予以返还、应当如何予以返还；2.租赁合同无效后，马启荣可拆卸、带走的装饰装修物如何处理，马启荣已实际支付的加盟费、装修费及其他已形成附合的装饰装修物如何处理，以及附合的装饰装修物的现值损失如何计算；3.田培培是否应对李松庆向马启荣赔偿的各项损失承担共同负担义务。关于焦点一，当事人行使权利、履行义务的民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中的李松庆将其所有的案涉房屋出租于马启荣时，未向马启荣说明所出租的房屋并未取得建设工程规划许可证等合法手续的真实情形，属于欺瞒案涉房屋属于违章建筑的事实给马启荣使用，致使马启荣在违背真实意思的情况下，于2018年9月21日和其签订《房屋租赁合同》，于2018年9月22日和田培培达成转让费150000元的一致意见，李松庆存在欺诈行为，损害了马启荣的利益，导致马启荣承租的案涉房屋在2019年2月22日被西安市莲湖区城市管理综合行政执法局全部拆除，马启荣无法继续承租案涉房屋。根据以上事实，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，依法认定案涉《房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，李松庆收取的租金55000元应当退还马启荣，但应当扣除马启荣占有使用房屋的费用。马启荣从李松庆处承租案涉房屋后，实际向李松庆交付了3个月的租金55000元，虽其实际使用房屋的期限为2018年9月21日至2019年2月21日共计153天，但2018年9月21日至2018年12月10日共计80天为双方约定的免租装修期，因此，马启荣交付的55000元实际为2018年12月11日至2019年3月11日共计90天租金，而案涉房屋于2019年2月22日被西安市莲湖区城市管理综合行政执法局全部拆除，马启荣无法继续承租案涉房屋；又因在租赁合同订立时，马启荣作为承租人有查验出租房屋权属情况的审慎性审查的注意义务而未尽，在与李松庆签订合同时有条件核实而未核实相关情况就与李松庆签订《房屋租赁合同》，即合同无效双方均有一定的过错，虽李松庆过错明显才导致合同无效，但马启荣作为承租人一直对房屋进行在合理范围内充分的利用，同时房屋租金的价格属于正常的市场价格，因此，从公平合理的角度，马启荣仍应按原合同约定的租金支付相应的房屋占有使用费。故，李松庆应当返还马启荣的租金为220000元÷365天×17天=10246元。同理，田培培因合同无效取得的转让费，亦应依法返还给马启荣，但应当扣除马启荣占有使用房屋的期间的平摊费用和转让的可拆卸、可带走物品的费用。庭审中，田培培认可收到马启荣支付的转让费150000元，但其认为具体包含大厅所有实木桌椅价值30000元，两个5p空调价值30000元，收银系统价值5000元，监控系统价值5000元和涉案房屋地段商业价值80000元，但其并未提供证据予以证明，不予采信。马启荣自认转让费具体包含大厅所有实木桌椅、两个5p空调、收银系统、监控系统价值计10000元和涉案房屋后续经营权价值140000元，该自认不利于马启荣，且不违反法律规定，予以确认。虽马启荣与李松庆约定的租期为2018年9月21日至2023年9月20日计1825天，但马启荣实际使用房屋的期限为2018年9月21日至2019年2月21日共计153天，因此，根据公平原则，田培培应当返还马启荣的转让费为150000元－10000元－140000元÷1825天×153天=128263元。另，案涉房屋的押金20000元应当全额向马启荣予以返还；马启荣于2018年9月21日将案涉房屋押金20000元交给于田培培，同日，田培培与李文忠交给马启荣一份由双方确认收到押金的《证明》一份。而田培培未提交其在收到马启荣交付的押金后转交付于李松庆的证据，且李松庆核实后明确回复其未收到该20000元押金；故，该20000元押金应由田培培向马启荣予以返还。关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，案涉房屋内可拆卸、带走的未形成附合的装饰装修物，应由马启荣拆除和带走。庭审中，双方均确认涉案房屋装修所依附的房屋已拆除，且双方均认可案涉房屋内可移动的资产已全部搬离，故，对于马启荣主张的凉菜间空调1500元、监控加安装5000元、三轮车3050元、网加宽带200元、打印1500元、买工作服836元、收银机2500元、饮料1893元、大灶炉子等9050元、员工被子1500元、燃料押金2000元、四门冰柜等5550元、环保烤肉炉等5000元、热水器1599元、小电饼铛100元、小电饭锅150元、做商标和牌子2300元、木雕刻牌子带安装8000元、冰柜3300元、碗和汤某某等7699元、保温桶等1530元、桌子等910元、代金券220元、棉门帘等1500元、盆碗等2030元、托盘等1407元计70324元的可移动的资产，依法确认已由马启荣在案涉房屋被拆除之前全部搬离。马启荣要求李松庆向其支付该70324元购置设备和物品损失，无事实和法律依据，不予支持。基于李松庆未向马启荣告知案涉房屋的真实情形，致使马启荣误认为可以合法使用，马启荣对房屋进行装修并使用了较短时间，房屋即被西安市莲湖区城市管理综合行政执法局全部拆除，马启荣由此产生的装修经济损失90100元是客观存在的，李松庆应当赔偿马启荣因合同无效遭受的损失，因马启荣自身有过错，应当承担相应的责任，又考虑到马启荣已实际经营了一段时间，故对马启荣产生的经济损失酌定由双方分担。依据双方过错大小，根据公平原则，依法确定马启荣承担30%过错责任，李松庆承担70%过错责任。首先，关于整饭店包工包料包含屋顶彩钢装修的现值损失。因陕西天任资产评估有限责任公司于2019年4月17日作出的陕西天任便字（2019）第008号关于资产评估司法鉴定退件函，确认涉案房屋装修所依附的房屋已拆除，涉案财产可移动的资产已搬离，致使评估公司无法进行现场勘查，并将鉴定案卷和退件函退回。故，本案的附合装饰装修物的现值损失无法通过审计鉴定方法确认，根据装饰装修造价费用在租赁期限内摊销完毕的基本原则，再结合马启荣实际使用租赁物时间的长短，依法对附合装饰装修物的现值损失酌情予以折旧。因马启荣提供充分、有效的证据对案涉房屋整饭店包工包料包含屋顶彩钢装修的原值费用系90100元予以证明，且以上证据形成完整证据链，相互印证，予以确认。故，马启荣要求李松庆赔偿的装修损失应为用马启荣已经使用的2018年9月21日至2019年2月21日期间予以折抵原值90100元，折抵后李松庆应向马启荣赔偿的装修损失为（90100－90100÷1825天×153天）×70%=57782.2元。其次，因100000元加盟费也属于马启荣因合同无效遭受的经营投入损失，李松庆理应承担赔偿责任。同上文论述，马启荣要求李松庆赔偿的加盟费损失应为，马启荣已经使用的2018年9月21日至2019年2月21日期间应予以折抵原值100000元，折抵后李松庆应向马启荣赔偿的加盟费损失为（100000－100000÷1825天×153天）×70%=64131.2元。再者，房产税7200元、送人情1500元、请客费812元、生活垃圾处理费500元、租赁员工宿舍费用3500元以及燃料费2068元计15580元均系马启荣为在出租房屋内从事餐饮经营活动而产生的经营投入等方面的损失，李松庆理应承担赔偿责任。亦同上文论述，马启荣要求李松庆赔偿的该部分损失应为，马启荣已经使用的2018年9月21日至2019年2月21日期间应予以折抵原值15580元，折抵后李松庆应向马启荣赔偿的该部分损失为（15580－15580÷1825天×153天）×70%=9991.7元。另，城管交费2000元系马启荣未办理垃圾清运证，西安市莲湖区管理综合行政执法局对其处罚的费用，该费用不属于马启荣为在出租房屋内从事餐饮经营活动而产生的经营投入、购置设备、经营利润等方面的损失，李松庆不应承担赔偿责任。关于焦点三，田培培非案涉《房屋租赁合同》的一方当事人，故，马启荣主张田培培对李松庆向马启荣赔偿的损失责任承担共同负担义务，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告马启荣与被告李松庆于2018年9月21日签订的《房屋租赁合同》无效；二、本判决生效后七日内，被告李松庆返还原告马启荣租金10246元，并支付装修损失57782.2元、加盟费损失64131.2元、其他经营投入方面损失9991.7元，以上共计142151.1元；三、本判决生效后七日内，被告田培培返还原告马启荣押金20000元、转让费128263元，以上共计148263元；四、驳回原告马启荣其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告马启荣负担3689元，被告李松庆负担2502元，被告田培培负担2609元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”李松庆与马启荣于2018年9月21日签订了《房屋租赁合同》，约定李松庆将涉案房屋出租给马启荣作商业用途，但因涉案房屋未取得建设工程规划许可证属违章建筑于2019年2月22日被西安市莲湖区城市管理综合行政执法局全部拆除，因此，上述《房屋租赁合同》应为无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”马启荣诉请李松庆返还租金55000元，除《房屋租赁合同》约定的装修免租期2018年9月21日至12月10日外，马启荣实际使用涉案房屋的期间为2018年12月11日至2019年2月21日，而马启荣支付的55000元系2018年12月11日至2019年3月10日的租金，自2019年2月22日至2019年3月10日期间马启荣并未使用涉案房屋，此期间马启荣不应向李松庆支付房屋占有使用费，李松庆应返还马启荣租金10246元。马启荣要求李松庆返还押金2万元，而李松庆并未收取马启荣2万元押金，故马启荣该请求因无事实依据，故应不予支持。李松庆将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给马启荣，对《房屋租赁合同》无效应承担主要责任；马启荣承租房屋用于商业经营，对涉案房屋有无建审手续未尽到合理注意义务，对《房屋租赁合同》无效应承担次要责任，一审法院依据双方过错大小，根据公平原则，酌定李松庆承担70%责任，马启荣承担30%责任，并无不妥。根据马启荣提交的证据，其承租涉案房屋后对房屋进行了装修并向装修施工人支付了装修费用90100元，然而涉案房屋经马启荣短暂经营后被政府拆除，马启荣承租涉案房屋后至涉案房屋被拆除期间为其实际承租期间，予以折抵后，70%的装修费用损失应由李松庆承担，为57782.2元。马启荣向商标“果渊斋米家”注册人米某某支付10万元品牌使用费即加盟费，因《房屋租赁合同》无效，该商标无法在涉案房屋继续使用，该加盟费属马启荣因合同无效而遭受的经营投入损失，折抵马启荣的实际承租期间后，李松庆应向马启荣承担70%的赔偿责任为64131.2元。马启荣主张的其他损失15580元，亦系其经营投入损失，折抵其实际承租期间后，应由李松庆承担70%的赔偿责任为9991.7元。田培培收取马启荣转让费15万元，田培培主张包含大厅所有实木桌椅价值3万元、两个5P空调价值3万元、收银系统价值5000元、监控系统价值5000元和涉案房屋商业价值8万元，并未提供充分有效证据予以证明；马启荣自认包含大厅所有实木桌椅、两个5P空调、收银系统、监控系统价值共计1万元和涉案房屋后续经营权价值14万元，因马启荣自认不利于己，一审法院以马启荣自认作为认定转让费内容的依据，结合《房屋租赁合同》无效的事实，根据公平原则，在约定承租期间内扣减马启荣的实际承租期间后，认定田培培应返还马启荣转让费128263元，并无不妥。田培培收取马启荣押金2万元，在《房屋租赁合同》无效的情况下，田培培应向马启荣返还。综上所述，李松庆与田培培的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6408元，李松庆预交3143元，田培培预交3265元，由李松庆负担3143元，由田培培负担3265元。本判决为终审判决。 审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇二〇年八月五日书记员     张佩 1