江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初2290号 原告：许志刚，男，1952年6月12日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：钱辉，太仓市城厢法律服务所法律工作者。 被告：许明星，男，1934年8月2日出生，汉族，住江苏省东海县。 被告：许宝琴，女，1962年4月19日出生，汉族，住江苏省东海县。 被告：许宝华，女，1964年5月23日出生，汉族，住江苏省东海县。 被告：许丽，女，1969年9月27日出生，汉族，住江苏省东海县。 委托诉讼代理人：许兵（同时代理上列四被告），男，1967年2月22日出生，汉族，住江苏省东海县。 被告：许兵，男，1967年2月22日出生，汉族，住江苏省东海县。 委托诉讼代理人：洪德明（同时代理上列五被告），东海县驼峰法律服务所法律工作者。 被告：太仓市浏岛现代农业投资有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇闸北村，统一社会信用代码91320585682191712D。 法定代表人：许惠宾，该公司总经理。 委托诉讼代理人：顾志强，江苏至誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈依如，江苏至誉律师事务所实习律师。 原告许志刚与被告许明星、许宝琴、许宝华、许丽、许兵、太仓市浏岛现代农业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，于2020年6月1日进行了证据交换，后又于2020年7月14日公开开庭进行了审理。2020年6月1日证据交换，原告许志刚及其委托诉讼代理人钱辉、被告许兵及被告许明星、许宝琴、许宝华、许丽、许兵的委托诉讼代理人洪德明、被告太仓市浏岛现代农业投资有限公司的委托诉讼代理人顾志强、陈依如到庭参加诉讼。2020年7月15日开庭，原告许志刚及其委托诉讼代理人钱辉、被告太仓市浏岛现代农业投资有限公司的委托诉讼代理人顾志强、陈依如到庭参加诉讼，被告许明星、许宝琴、许宝华、许丽、许兵经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许志刚向本院提出诉讼请求：1.要求被告许明星、许宝琴、许宝华、许丽、许兵、太仓市浏岛现代农业投资有限公司将太仓市东方花园15幢2单元2304室房屋的不动产登记至原告许志刚名下。事实和理由：1983年被告许明星将坐落在太仓市闸北村28组的自己名下的房屋(建筑面积54平方米)出卖给原告。2011年上述房屋因拆迁而签订《拆迁安置补偿协议》一份，2014年经抽签，安置了太仓市东方花园15幢2单元2304室房屋。2014年8月18日，原告与被告许明星和许明星的子女被告许宝华、许宝琴、许兵、许丽在太仓市人民调解委员会签订《人民调解协议书》一份，进一步确认了太仓市东方花园15幢2单元2304室房屋归原告所有。但是直到目前，被告许明星、许宝华、许宝琴、许兵、许丽都不肯前来办理不动产权证，也不肯配合原告办理过户手续。另，太仓市东方花园15幢2单元2304室房屋的开发商为被告太仓市浏岛现代农业投资有限公司，该房屋已具备办理不动产权证的条件。原告认为，各被告应配合原告办理不动产登记，故诉至法院。 被告许明星、许宝琴、许宝华、许丽、许兵辩称：五被告不同意将太仓市东方花园15幢2单元2304室房屋的不动产登记到原告名下。具体理由是：原告与五被告于2014年8月18日签订的调解协议中内容不真实，且存在对五被告不公平的条款，五被告不同意履行该调解协议，愿意将原告的购房款退还给原告，该房产所有权仍然归被告许明星所有。（1）协议中确定的房产面积的划分是原告凭空编造的。根据政府拆迁安置协议，拆迁安置是根据旧房估算，政府只认定了57.1平方米为安置面积；政府为了照顾安置户在没有达到130平方米的情况下，按130平方米安置，也就是说多安置的70平方米是政府为了照顾拆迁户，即被告许明星而给的，该70平方米应当登记在被告许明星名下，由许明星享受，不应当登记在原告许志刚名下。（2）根据调解协议约定五被告也要承担过户费用、且无法过户责任全部由五被告承担。但经被告了解该房屋现在的过户费用很高，如果按照协议约定被告也要承担过户费的话，被告收到的钱连支付过户费都不够，显然是不公平的。（3）原告与五被告原本是一家人，因原告的过分精算，在涉案房屋拆迁安置过程中，处处隐瞒事实真相，房屋分摊面积的依据是什么；政府给许明星的补偿等都没有告诉五被告。综上，五被告不同意将涉案房屋过户给原告。如果原告可以把尾款5万块马上付清，并自行承担所有的过户费用，再将4.73平方米的差价补给五被告的话，五被告才同意配合原告办理过户手续。 被告太仓市浏岛现代农业投资有限公司辩称：1.原告与被告太仓市浏岛现代农业投资有限公司之间不存在合同关系，原告没有权利要求被告为其办证。本案是原告与被告许明星、许宝琴、许宝华、许丽、许兵之间的争议纠纷，与被告太仓市浏岛现代农业投资有限公司无关。因此被告不应被列为本案的被告。2.被告太仓市浏岛现代农业投资有限公司已具备办证的全部条件，只要被告许明星一方提供全部办证材料后就可以办证。 本院经审理认定事实如下：被告许明星与原告许志刚是叔侄关系，两家宅基地房屋相邻，许志刚家在北，许明星家在南。 1983年9月9日，原告许志刚与被告许明星签订《房屋转卖文契》，约定：房屋转卖人许明星由于房屋长期闲置不用，自愿转卖给许志刚，经有关专业人员估价，瓦屋三间，所有建材价值人民币1600元（不计小屋和其他附属物）。双方言明，自交款之日起（1983年9月10日）房屋即属许志刚所有（交款以收据为证），任何人无权干涉。 1990年，宅基地登记时，登记的太仓县浏河镇，户主许明新（星），核准宅基地面积为154.58平方米。1999年1月30日，太仓市建设管理所填发的村镇房屋所有权证中，所有权人为许明新（星），房屋座落浏河镇，房屋为两幢砖木结构的平房，其中一幢有3间，建筑面积为57.1平方米，另一幢有1间，建筑面积为16.77平方米，总建筑面积为73.87平方米。原告称，在进行宅基地及房屋登记时由于原告许志刚家也有宅基地，故只能将宅基地及房屋均登记在许明星名下。 2011年间，上述房屋遇到拆迁。2011年4月28日，被告许明星向原告许志刚的妻子顾群娥出具委托书一张，委托顾群娥全权办理太仓市闸北村28组的旧房拆迁登记事项。被告许明星、许宝琴、许宝华、许丽、许兵对该委托书及委托事实不持异议。 2011年8月23日，被告许明星（该户代表）（乙方、顾群娥代为签订）与太仓市拆迁安置办公室（甲方）签订《拆迁补偿安置协议》一份，约定乙方房屋座落于在滨江新城拆迁范围内，双方确认乙方的拆迁安置基准面积为57.1平方米。被拆迁房屋重置价及装潢、附属物等评估价共计33557.89元；甲方补贴乙方一宅一基补贴40000元；乙方自愿选择房屋产权调换的拆迁安置方式，甲方提供闸北三区的高层住宅安置房，乙方选定高层G型约124.57平方米1套；实际安置面积按测绘报告认定，并按规定结算安置房价格，由乙方向甲方交纳。 2014年7月1日，被告许明星（乙方）与太仓市拆迁安置办公室（甲方）签订拆迁补偿安置房屋结算确认单，确认安置房屋座落于东方花园中区.73平方米房屋一套；安置面积：70.75平方米，按照顾安置面积130平方米以内计算；实际安置面积：124.57平方米+4.16平方米。另确认被拆迁房屋补偿和奖励款总价为81899.89元；安置房屋结算总价为102984元，乙方应付甲方结算差价21084.11元，先付23484.11元。原告许志刚称该款已由其直接向拆迁办支付。 2014年8月18日，原告许志刚与被告许明星、许宝琴、许宝华、许丽、许兵在太仓市人民调解委员会的协调下达成浏民调[2014]第19号人民调解协议书一份，该协议中写明：1983年许明星将座落在浏河镇闸北村28组自己名下的房屋（建筑面积54平方米）卖给许志刚，因历史原因，没有办理过户手续，现因拆迁，双方自愿达成如下协议：一**落在浏河镇东方许明星名下的拆迁安置房所有权划分：总建筑面积124平方米，其中70平方米归许志刚所有，另54平方米由许志刚与许明星各得27平方米。二、许志刚需对许明星补偿人民币20万元，许明星放弃该27平方米房屋的产权，也即124平方米的房屋产权全部归许志刚所有。三、许明星或许明星代表为许志刚提供产权过户时所需的相关证件材料，若因相关证件材料不齐导致无法过户，许明星或许明星代表必须承担全部责任。四、许明星全权委托许志刚办理拆迁安置房的验房、拿钥匙等事宜，交房结算的余款归许志刚所有。五、根据相关政策，拆迁安置房交房后满五年才能过户，到期后双方应尽快办理过户手续，不得拖延，在没有过户期间，回迁房归许志刚使用，许志刚可以根据需要对房屋进行装修，发生的装修费作为房屋增值部分。六、房屋办理过户的费用由许明星和许志刚共同承担。七、双方自愿同意调解协议上述内容；本案无其他纠葛。履行方式、时限：在本协议签订之日付10万元；2017年12月31日前付5万元；房产证过户手续全部办理完成后，再付5万元。该协议由原告许志刚及被告许明星、许宝琴、许宝华、许丽、许兵签字确认，并加盖太仓市人民调解委员会的公章。原告许志刚与被告许明星、许宝琴、许宝华、许丽、许兵确认该协议签订后，原告许志刚已向被告支付补偿款15万元，尚有尾款5万元没有支付。 原告许志刚表示，上述确定的拆迁安置房于2014年8月18日交房，交房后一直由原告占有使用至今。 被告许明星、许宝琴、许宝华、许丽、许兵确认：许明星的妻子孙淑侠已于2010年去世，孙淑侠的父母也已早于孙淑侠去世；许宝琴、许宝华、许丽、许兵系许明星与孙淑侠所育四名子女；2011年房屋拆迁时，孙淑侠的继承人就是被告许明星、许宝琴、许宝华、许丽、许兵。有关上述身份证明材料，在本院指定的举证期内，被告许明星、许宝琴、许宝华、许丽、许兵未予提供，故本院只能按照被告许明星、许宝琴、许宝华、许丽、许兵自行确认的家庭成员关系来认定本案的被告主体责任。 另查明：1.不动产单元首次登记信息表显示，坐落于太仓市房屋的不动产权人为被告太仓市浏岛现代农业投资有限公司。 2.原告许志刚已于2020年8月14日将尾款5万元提存至本院。 3.审理中，原告许志刚表示对于不动产登记过户过程中产生的税费等费用愿意先行垫付。 以上事实，由原告提供的房屋转卖文契、拆迁补偿安置协议、委托书复印件、人民调解协议书、不动产单元首次登记信息表复印件，被告提供的宅基地使用证复印件、宅基地登记审批表复印件、村镇房屋所有权证复印件、动迁户情况表复印件、政策告知书复印件、拆迁补偿安置协议复印件、房屋结算确认单复印件（被告表示以上证据复印件均是原告交付给被告的，原件均在原告处），以及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为：基于本案查明的事实，原告与被告许明星就闸北村28组（原东海村1组）房屋（以下简称旧房）买卖事宜所签订的《房屋转卖文契》是双方真实意思表示；后因政府动迁，将上述买卖房屋拆迁安置为太仓市房屋（以下简称涉案房屋）。因旧房为宅基地上房屋，应属家庭共有，被告许明星、许宝琴、许宝华、许丽、许兵作为旧房的原权利人，与原告就旧房拆迁安置事宜及涉案房屋权利归属等相关事宜达成一致协议，可视为原权利人对旧房买卖的追认，亦是双方对拆迁安置事宜重新形成合意。现原告与被告许明星、许宝琴、许宝华、许丽、许兵在太仓市人民调解委员会见证下签订调解协议，并由两方全体成员签字确认，系双方真实意思表示，双方均应按照协议约定履行。被告许明星、许宝琴、许宝华、许丽、许兵认为该协议中部分条款存在不公平的情形，但未能提供相应的证据予以证明，本院不予采纳。现原告已按照调解协议约定支付了15万元补偿款，被告许明星、许宝琴、许宝华、许丽、许兵理应协助原告办理过户手续。 由于涉案房屋不动产登记尚在被告太仓市浏岛现代农业投资有限公司名下，在现行不动产统一登记制度下，被告许明星、许宝琴、许宝华、许丽、许兵按约有义务先行办理涉案不动产产权初始登记；之后，再由被告许明星、许宝琴、许宝华、许丽、许兵协助原告将涉案不动产产权过户至原告名下。现原告自愿垫付过户产生的税费等费用，系其真实意思表示，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 被告太仓市浏岛现代农业投资有限公司于本判决生效之日起15日内协助被告许明星、许宝琴、许宝华、许丽、许兵办理太仓市房屋的不动产登记，并由被告许明星、许宝琴、许宝华、许丽、许兵协助原告许志刚将该不动产过户至原告许志刚名下，由此产生的相关税费等费用由原告许志刚先行垫付。 案件受理费4324元，减半收取计2162元，由被告许明星、许宝琴、许宝华、许丽、许兵负担。原告同意其预交但不应由其负担的案件受理费2162元由被告许明星、许宝琴、许宝华、许丽、许兵向其直接支付，本院不再退还，由被告许明星、许宝琴、许宝华、许丽、许兵在本判决生效之日起10日内向原告支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 员 朱旖雯 二〇二〇年八月二十一日 法官助理 李牧男 书 记 员 陈寒艳