河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5249号 上诉人（原审被告）：恒大地产集团鹿泉有限公司，住所地石家庄市鹿泉区获鹿镇西马庄村广财街**恒大林溪郡小区**独立商铺**。 法定代表人：严雷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董俊敏、杨云帆，河北大卓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：康宁，男，1965年4月23日生，汉族，住石家庄市。 委托诉讼代理人：刘智杰，河北冀华律师事务所律师。 上诉人恒大地产集团鹿泉有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人康宁房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初4525号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 恒大公司的上诉请求：1、依法撤销河北省石家庄市鹿泉区人民法院作出的(2019)冀0110民初4525号民事判决书，改判驳回被上诉人康宁的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人康宁承担。事实和理由：1、一审判决书第10页认定“因此，被告通过商业广告对水系显示是明确具体的，同时康宁作为购房者，正是基于被告的宣传从而决定购买别墅，被告宣传单对双方商品房购销合同的订立及价格的确定有重大影响”系事实认定错误。第一，上诉人在一审中已经清楚地陈述了，康宁在本案中提供的“恒大金碧天下首一期住宅区户型布局图”(以下简称"宣传单")是上诉人在取得恒大金碧天下首一期项目(以下简称"项目")一期工程规划许可证(2011年6月10日)之前印刷并且向潜在购房人发放的宣传材料，上诉人在取得项目一期工程规划许可证并且在项目销售现场公示后已经不再使用宣传单，所有的房屋销售均不是依据宣传单销售的。第二，项目自2011年6月30日开盘销售后至2011年底已经基本销售完毕，2014年竣工验收交房，2016年8月，康宁购买的现房尾房不是向上诉人购买的，是通过案外人李谌购买，两人共同委托上诉人进行更名，上诉人没有向康宁也没有向李谌以及其他任何购买现房尾房的人员发放宣传单。因为诉讼的需要，康宁不知道从什么渠道取得了早已经作废的宣传单，一审法院认定康宁“基于被告的宣传从而决定购买别墅”没有基本的事实依据。第三，康宁虽然是购房者，但是，不是普通的小业主，他是“河北帝华房地产集团有限公司的副总”，属于房地产开发公司的高级管理人员，应当知道开发商必须根据规划建设项目，正常的购房的心理预期是基于项目规划。第四，宣传单本身已经明示“本资料相关内容，图片是对项目所做的示意表现，仅供参考。最终以政府相关部门批注的文件、图则为准。……4、本广告为要约邀请，买卖双方的权利及义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。5、本资料相关内容如有更新，请以最终资料为准”。宣传单本身不存在导致该宣传单作为销售依据的误导，一审法院也已经查明了，上诉人与康宁签订的《商品房买卖合同》及补充协议明确约定“出卖人针对买受人所购商品房及其楼宇、项目做的销售资料及宣传资料(包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸电视广告等)仅供买受人购房是参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准”。可见，上诉人与康宁在签订《商品房买卖合同》时均认可，本项目一切可能的宣传销售资料的法律地位都是要约邀请，双方均认可宣传资料不作为销售的依据，正是基于双方的共识，才可能签订《商品房买卖合同》。综上，一审法院是如何根据上述这些事实得出“康宁基于被告的宣传从而决定购买别墅，被告宣传单对双方商品房购销合同的订立及价格的确定有重大影响”的结论呢?难道因为康宁反悔了，不想认可自己签订的合同了，在诉讼中自己声称什么，法院就认定什么?二、一审法院认定“《商品房买卖合同》补充协议约定，出卖人针对买受人所购商品房及楼宇、项目做的销售资料及宣传资料仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，不符合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，属于无效条款”系适用法律错误。双方于2016年9月13日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。一审法院认定《商品房买卖合同》的有关条款因为违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条(以下简称“司法解释第三条”)，属于无效条款，上诉人认为该法律观点不符合《合同法》及合同法司法解释的规定。首先，司法解释不是法律、行政法规，违反司法解释的规定并不必然导致合同条款无效;其次，上诉人不认同一审法院认定的《商品房买卖合同》的有关条款违反了“司法解释”第二条，虽然司法解释第三条规定出卖人就商品房开发规划范围内的房屋以及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，但是，司法解释没有进一步规定什么叫“具体确定”，什么叫“重大影响”，根据意思自治的原则，当事人有权自行决定什么是“具体确定”，什么叫“重大影响”。本案中，当事人双方在签约时均认可宣传材料不作为要约，也就是说，双方当时均认可宣传材料都是不具体不确定的，对房屋的价格也没有重大影响的，本案中是一审法院认为宣传单的说明和允诺具体确定，对房屋价格有重大影响，同时，一审法院又认定“景观水系内容尚未具体落实”，一审法院对司法解释第二条的适用，上诉人不予认可。首先，如上所述，上诉人认为，宣传单不能作为合同的一部分，这是在双方的商品房买卖合同中明确约定的，合法有效。康宁无权单方要求变更合同内容。其次，规划局在2019年说明，由于上诉人逾期未办理确认手续导致规划失效，需要重新办理审批手续，但是，该规划并不违法、违规，上诉人在完成审批手续后依然要按照规划内容建设项目，不愿意、不可能按照宣传单的示意图建设水系。再次，上诉人在2017年诉讼中曾表示要建设水系，该表述是由于上诉人内部衔接不畅，代理人误解而阐述的，不是上诉人真实意思表示，现正式撤销。综上所述，上诉人认为原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判，保护上诉人的合法权益，维护法律的公平公正。 康宁辩称：一审判决认定事实清楚、证据充分、程序合法，应维持一审判决，驳回上诉。一、被答辩人销售房屋时使用了恒大金碧天下首一期住宅区户型布局图,另一购房户王萍起诉被答辩人的案件可以证实。鹿泉区人民法院(2017)冀0110民初3440号民事判决书显示:2011年5月18日石家庄市鹿泉区恒大金碧天下项目开盘，原告(王萍)根据被告销售人员提供的沙盘和选购房号的“首一期住宅区户型布局图”选择购买了独立建筑101室，于2011年7月8日全款交付被告。2011年7月8日原被告签订《商品房买卖合同》，2012年1月6日在鹿泉市房地产交易管理所登记备案。王萍将宣传单作为证据提交法院。庭审笔录第4页记录：“首一期住宅区户型布局图”证明目的:原告选房时，被告出具的选图，原告根据该图选择的房屋位置，原告所购房屋无出入口。笔录第五页:被告(恒大)对该证据真实性合法性无异议，对其关联性有异议。该证据只能说明该户型图是原告参考的因素之一”。从法院判决书、证据、笔录可以看出，被答辩人在销售房屋时使用了宣传单，而且在法院诉讼时对宣传单真实性合法性是认可的。本案中，被答辩人称所有房屋销售均不是依据宣传单销售是说谎，欺骗二审法院。二、答辩人是从被答辩人处购买房屋，是被答辩人的销售经理刘宝叶经办的，答辩人不认识李谌，也从未见过李谌，且《恒大金碧天下楼宇认购书》第五条约定“销售全过程中不更名”。“恒大金碧天下首一期住宅区户型布局图”是被答辩人销售人员交给答辩人。答辩人2016年7月底听说被答辩人要出售一批房屋，答辩人经人介绍，找到被答辩人销售经理刘宝叶，刘宝叶说房屋己经卖了，不过可以看看交了定金的客户有没有不买的。几天后，刘宝叶打电话说“有一个叫李谌的人交了定金不想买了，你就买了吧，但需要出14万元好处费”，答辩人答应了，到项目现场去看了看，发现小区南部堆满了建筑垃圾。问销售人员小区南部的用途，销售人员说按“恒大金碧天下首一期住宅区户型布局图”建设水系。答辩人要求提供布局图，销售人员说房屋销售完了，得找一找，几天后，销售人员给了答辩人“恒大金碧天下首一期住宅区户型布局图”。答辩人相信了销售人员，看到项目现场南面没有建筑，宣传单中房屋紧邻南侧景观水系，决定购买。答辩人要和李谌见面，刘宝叶说李谌在外地，所有手续刘宝叶代办，根据刘宝叶要求，2016年8月10日答辩人向刘宝叶银行转账了15万元，刘宝叶打了收条。过了几天，答辩人认为李谌交了1万定金，三天时间赚了14万，怀疑恒大弄虚作假，要和李谌见面，刘宝叶不让见面，也不让打电话，刘宝叶说给你退2万元好处费吧。刘宝叶于8月15日通过网上银行转回答辩人2万元。8月19日答辩人和被答辩人签订了《恒大金碧天下楼宇认购书》。《恒大金碧天下楼宇认购书》第五条约定“销售全过程中不更名”。从被答辩人管理上来讲，是不允许更名的。从答辩人整个销售过程以及认购书不允许更名的规定可以看出，答辩人是在被答辩人处购买的房屋，至于是否存在李谌这个人，答辩人并不清楚。答辩人也只能从被答辩人获得宣传单，购房手续全部是被答辩人的销售人员操办。三、答辩人看中了“恒大金碧天下首一期住宅区户型布局图”中房屋南面没有建筑，且紧邻南侧景观水系，即使房价较高、又多付了14万元好处费也决定购买该房屋。宣传单中小区的设计就是被答辩人的说明和允诺，因此根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，该宣传单应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。四、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第十六条4约定“出卖人针对买受人所购商品房及所在的楼宇、项目所做的销售资料及宣传资料仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。”该条款属于格式条款，被答辩人通过该约定免除了自己责任、排除了答辩人根据宣传单维护权益的权利，违反了《合同法》的规定，该约定无效。《商品房买卖合同》合同文本系被答辩人提供，签订合同时仅填写了购买人、房屋、房价等基本信息，其他内容没有做任何修改。关于上述约定，在签订合同时，被答辩人没有口头提醒，也未在合同中通过字体加黑、斜体等方式提醒答辩人。该条款违反了公平原则，违反了最高院关于审理商品房买卖司法解释第三条规定，被答辩人通过该约定免除了自己责任、排除了答辩人根据宣传单维护权益的权利，因此属于格式条款，根据《合同法》第三十九条、第四十条的规定，该约定无效。一审法院根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条认定上述约定无效，即使有不妥之处，也并不影响本案的处理结果。五、本案是房屋买卖合同纠纷，一审法院判决的也仅仅是认定宣传单为《商品房买卖合同》的内容，也并未对行政规划进行处理，被答辩人意图通过规划局来影响民事案件的审判结果，相信法院不会被其蒙蔽。六、被答辩人称“2017年诉讼中表示要建设水系，系代理人误解而阐述的，不是真实意思”，该表述歪曲事实、颠倒黑白。2017年诉讼案件，被答辩人提交给法院的《答辩状》第三条称恒大金碧天下小区的“八大配套”、小区园林设施及南部水系都在规划内，且正在建设中，并非无中生有，虚假宣传，并非是代理人的《代理词》，2017年被答辩人阐述南部水系在建设中，己被民事判决书认定，如果被答辩人想撤销该意思表示，应首先撤销2017年民事判决书。综上所述，答辩人根据被答辩人提供的宣传单购买了本案房屋，被答辩人作为全国著名房企本应守诚信，但其不仅违反承诺，又找种种理由推卸责任。同时对自己阐述且被判决认定的“南部水系正在建设”的意思表示张口撤回，这种践踏法律、蔑视法院的行为应得到严厉惩罚。恳请法院驳回上述，维持一审判决，以伸张正义，打击不诚信行为。 康宁一审诉讼请求：1、请求法院判决确认“恒大金碧大下首一期住宅区户型布局图”属于商品房买卖合同的一部分，并判决被告继续履行合同；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院的认定事实：恒大鹿泉公司开发建设的恒大金碧天下首一期住宅项目位于鹿泉区。2011年6月10日规划部门核发了一期建设工程规划许可证（建字第130185201100030号）。二期规划方案包含：38栋楼，在泄洪渠南侧（15栋住宅楼）和一期方案南侧（包含22栋住宅楼和一栋综合楼），二期工程至今尚未办理建设工程规划许可证。恒大金碧天下首一期项目分期实施，二期规划方案未向规划部门申请办理建设工程规划许可证也未经规划部门确认，二期规划方案已自行失效。2014年7月5日恒大金碧天下首一期住区Ａ区一标段（Ａ5-2-201／202／258＃楼）工程竣工验收合格。2016年8月29日原告康宁与被告恒大地产集团鹿泉有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议。协议约定原告购买被告恒大地产集团鹿泉有限公司开发的位于鹿泉区房屋，建筑面积516.85平方米，房屋总价款5439065元。首付款2439065元，贷款金额300万元。还约定出卖人针对买受人所购商品房及其楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。合同还约定其他内容。2016年9月13日该合同在鹿泉市房地产交易管理所登记备案，10月16日被告将房屋交付康宁。2017年11月康宁起诉要求被告在一年内将未完工的八大配套和金碧天下小区内的园林设施、南部水系交付使用。被告在该案中辩称恒大金碧天下小区的“八大配套”、小区园林设施及南部水系都在规划内，且正在建设中，而并非无中生有，虚假宣传。本院作出（2017）冀0110民初4498号民事判决书认为“关于原告要求被告在一年之内将未完工的八大配套和金碧天下小区内的园林设施、南部水系交付使用。此项正在建设中，原告对在建工程要求在一年内交付，无法律依据，且该项未在原、被告双方签订的购房合同中约定，故原告诉合同之外事项，本院不予支持”，遂驳回原告诉讼请求。恒大鹿泉公司在做宣传时制作的“首一期住宅区户型布局图”显示Ａ202南侧为水系，没有规划建筑物。该小区Ａ202南侧现状为堆积建筑垃圾。 一审法院认为，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体确定，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。而要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。商业广告为要约邀请，但商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。被告在宣传资料中显示A202南侧为水系，没有规划建筑物。宣传单属于商业广告，被告通过商业广告宣传销售其所开发的楼盘，根据其宣传单显示内容，可以清楚的看出A202南侧为水系，没有规划建筑物。因此，被告通过商业广告对水系显示是明确具体的，同时康宁作为购房者，正是基于被告的宣传从而决定购买别墅，被告宣传单对双方商品房购销合同的订立及价格的确定有重大影响。虽然双方在合同补充协议中约定，出卖人针对买受人所购商品房及其楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容。但该约定并不符合上述法律的规定，属于无效条款。另外在本院已生效的（2017）冀0110民初4498号民事判决书中被告自认小区园林设施及南部水系都在规划内，且正在建设中。故被告在恒大金碧天下小区销售中宣传单显示内容应当认定为要约，该内容虽未载入商品房买卖合同，但亦应当视为合同内容。水系景观内容尚未具体落实，故原告要求被告继续履行合同的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、“恒大金碧天下首一期住宅区户型布局图”作为2016年8月29日原告康宁与被告恒大地产集团鹿泉有限公司签订《商品房买卖合同》的合同内容。二、驳回原告康宁的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元由被告恒大地产集团鹿泉有限公司。 经审理查明的事实与一审查明无异。 本院认为，2016年8月29日康宁与恒大公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。合同签订后，康宁按照约定支付了房款，恒大公司也向康宁交付了合同约定的房屋。现康宁称恒大公司发放的“恒大金碧天下首一期住宅区户型布局图”（在下简称布局图）宣传单应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。《合同法》第十四条规定“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。《合同法》第十五条第一款规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”。根据康宁提供的布局图宣传单可知，布局图就是一张彩色图片，没有任何构成要约的文字意思表示，且该布局图下方明确写明“1、本资料相关内容，图片是对项目所做的示意表现，仅供参考。最终以政府相关部门批注的文件、图则为准。2、本资料对项目的周边道路、环境、交通、公共设施、各种产品及文字介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此做出了任何承诺。3、本资料仅为户型结构示意，相同户型单位因楼栋、楼层、单元不同、局部结构、面积等可能有所不同。4、本广告为要约邀请，买卖双方的权利及义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。5、本资料相关内容如有更新，请以最新资料为准”。康宁称最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。而上述布局图仅仅是恒大公司在房屋销售过程中向不特定人群发放的一张彩色宣传图片，没有任何明确具体有关订立合同的文字内容，不可能成为要约，更不能构成商品房买卖合同的内容。双方签订的《补充协议》第十六条第4款明确约定“出卖人针对买受人所购商品房及其楼宇、项目做的销售资料及宣传资料(包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸电视广告等)仅供买受人购房是参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受约束”。该条款并不存在免除了自己责任、排除了他人权利之情形，也没有违反《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，一审法院认定该约定无效属于适用法律错误。即便2017年诉讼案件中，恒大公司提交给法院的《答辩状》第三条中陈述“恒大金碧天下小区的‘八大配套’、小区园林设施及南部水系都在规划内，且正在建设中”，但2017年诉讼过程中的答辩内容也不可能成为双方2016年《商品房买卖合同》的内容，康宁的此项主张本院不予支持。 综上所述，恒大公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初4525号民事判决； 二、驳回被上诉人康宁一审的诉讼请求。 一审案件受理费40元，二审案件受理费80元，共计120元，由被上诉人康宁负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 林 审判员 李 莉 审判员 岳桂恒 二〇二〇年八月十九日 书记员 郄张雨