宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终626号上诉人(原审被告)：马某，住宁夏吴忠市。上诉人(原审被告)：王某，住宁夏吴忠市。被上诉人（原审原告）：郭某1，住宁夏吴忠市。委托诉讼代理人：郭某2，大专文化，系被上诉人郭某1之女，住宁夏吴忠市。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨某，系宁夏北民太德律师事务所律师。特别授权代理。上诉人马某、王某因与被上诉人郭某1房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2020）宁0302民初512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，因本案双方当事人没有提出新的事实和理由，故经过阅卷、调查和询问当事人，依法组成合议庭进行了书面审理。上诉人马某、王某，被上诉人郭某1的委托诉讼代理人郭某2、杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马某、王某的上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院作出的（2020）宁0302民初512号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实有误。2018年5月，上诉人通过银行转账及支付现金方式向被上诉人支付了2018年4月19日--2019年4月18日的租金，双方合同签订的同时给被上诉人支付了租金，部分有银行流水为证，一审判决将其认定为以前年度的租金，无事实和法律依据；2.被上诉人在一审中提交的催缴函证据不属实，此催缴函中的签名和日期亦不属实；3.案涉租赁房屋系上诉人以245000元的价格转让而来，后又投入约600000元进行装修，被上诉人在没有通知上诉人的情况下将案涉租赁房屋以45000元的价格转让他人，且没有提交证据予以证实，一审判决对此未予处理，判决让上诉人承担违约金10000元不符合公平原则。被上诉人郭某1辩称，1.上诉人于2018年5月支付的租金是以前年度的租金费用。上诉人与被上诉人共签订两次租赁合同，租赁期限为四年，每年租金66000元，但上诉人在一、二审中均未出示相关证据证实四年的租金已经缴纳完毕；2.催办函是由上诉人王某签字的，催办函中的内容与被上诉人一审中提供的微信聊天记录内容相一致，都已证实了租赁期限已满，被上诉人多次要求上诉人交房、交纳租金、缴纳暖气费，上诉人都以各种借口推脱不缴纳，被上诉人无奈才起诉于法院；3.上诉人与前租户之间的转让费245000元与被上诉人无关系；4.上诉人装修及购买设备费600000元与被上诉人无关，合同明确约定租赁期满后上诉人必须将租赁的营业房完好无损的交给被上诉人，被上诉人不承担装修费和购买设备等费用。综上，上诉人的上诉理由不成立，并且没有证据予以证实。一审判决事实清楚，证据充分，程序合法，请求二审依法驳回上诉，维持原判。郭某1作为原告向一审法院起诉请求：1.判令被告支付租赁费30500元、暖气费及其滞纳金20109.6元、违约金10000元，共计60609.6元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月29日，原告与被告马某签订《房屋租赁合同》，约定原告将吴忠市金屋大厦3#商网出租给被告马某，租赁期限为三年，自2015年4月19日起至2018年4月18日止，租赁费66000元/年。合同到期后，原告与被告马某丈夫王某于2018年4月19日继续就该房屋签订《房屋租赁合同》，约定租期一年，自2018年4月19日至2019年4月18日止，租赁费66000元/年，如有一方违反合同条款，必须向对方支付违约金10000元。合同签订后，二被告继续使用该房屋，但未向原告支付租金及缴纳2017年至2019年4月期间该房屋的暖气费，2019年4月18日原告向二被告发出租赁费催收函，并在2018年12月至2019年6月期间，原告代理人郭某2多次向二被告催要房屋租金及暖气费，被告王某请求原告代理人郭淑梅代为帮忙转让店铺，后该商铺以45000元转让给他人，转让费抵顶房屋租金45000元，下剩21000元租赁费及两年暖气费13940.8元，二被告未付，原告诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。原告与被告王某签订的《房屋租赁合同》真实有效，原告按照合同约定将房屋交付二被告使用，二被告应当按期向原告交付房屋租赁费。被告马某虽然辩称其未在《房屋租赁合同》上签字，但根据庭审中原、被告的陈述及相关证据，能够证实，该房屋用于二被告共同生产经营，故原告有权要求二被告共同支付租赁费、暖气费及违约金。被告马某提交中国建设银行客户回单，欲证明其2018年5月10日已支付2018年4月19日至2019年4月18日期间的租赁费36000元，但原告辩称该36000元交纳的是2015年4月19日至2018年4月18日止的租赁费，且根据原告提供的《租赁费催办函》上显示，被告截至2019年4月18日，仍欠原告租赁费66000元，该催办函被告王某已签字确认，且被告马某当庭亦认可该份证据，故对被告该辩称，一审法院不予采信。二被告应当向原告支付下欠租金21000元及暖气费13940.8元；关于原告要求二被告支付违约金10000元的诉讼请求，因原、被告在《房屋租赁合同》中明确约定了违约金，对该诉讼请求，一审法院予以支持。被告王某虽未到庭，一审法院根据原告的诉讼请求及庭审查明的事实，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：被告马某、王某支付原告郭某1房屋租赁费21000元、暖气费13940.8元、违约金10000元，共计44940.8元，限被告马某、王某于本判决生效之日起十日内付清；驳回原告郭某1的其他诉讼请求。案件受理费减半收取658元，由原告郭某1负担196元，被告马某、王某负担462元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审认定事实有经当事人提交并质证的证据在卷佐证，二审予以确认。二审经审查案卷材料、询问双方当事人，认定事实与一审一致。本院认为，合法的租赁关系受法律保护，上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，双方均应按约履行。首先，关于租赁费催办函的效力。上诉人主张催办函不属实。经核，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条第二款规定，对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。本案中，上诉人在一、二审中均未申请对租赁费催办函中上诉人王某落款签名的真实性进行鉴定，应当承担举证不能的责任。且上诉人马某在一审中对该催办函的真实性予以认可，故对上诉人主张《租赁费催办函》落款签名不是其本人所签的上诉理由不能成立，本院依法对《租赁费催办函》的证明效力予以确认。其次，关于租赁费的数额。上诉人主张其于2018年5月10日向被上诉人郭某1之女郭某2现金存款36000元系支付2018年度的租金。经核，上诉人与被上诉人总共签订了两份租赁合同，租赁期限分别为自2015年4月19日起至2018年4月18日止、自2018年4月19日至2019年4月18日止。现被上诉人主张该36000元系支付以前年度的租金，因上诉人没有提交相应证据证明2015年4月19日至2018年4月18日的租金业已付清，且《租赁费催办函》中也明确载明截至2019年4月18日，上诉人欠付的租金数额为66000元，故上诉人的该项上诉理由不能成立。最后，关于上诉人二审期间主张的转让费和装修费损失，因其在一审中并未就此提出反诉，二审不予处理，其可以另行提起诉讼。综上所述，上诉人马某、王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1316元，由上诉人马某、王某负担。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 满丽娟审判员 王祺祺 二Ｏ二Ｏ年八月五日书记员 陈晨曦附：本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……