黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑0109执异17号案外人：刘晓东，男，1967年2月25日出生，汉族，住武汉市江岸区。申请人：吴光织里张元琴制衣厂，住所地浙江省湖州市。经营者：张元勤，女，1968年1月21日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。委托代理人：李影，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被申请人：张金，女，1979年10月28日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市呼兰区。被申请人：袁鹏，男，1977年12月17日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市呼兰区。在本院执行申请人吴光织里张元琴制衣厂（以下简称张元琴制衣厂）与被申请人张金、袁鹏买卖合同纠纷一案中，案外人刘晓东于2020年8月3日对本院查封海南省东方市火车站出口南侧东方山海湾18#楼1310号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。刘晓东称，要求依法撤销（2020）黑0109民初268号之一民事裁定书及协助执行通知书对刘晓东购买海南省东方市火车站出口南侧东方山海湾18#楼1310号房屋的查封，中止执行该标的。事实与理由：刘晓东与郑丽娟系夫妻关系。张金与袁鹏系夫妻关系。刘晓东于2019年6月间，经海南联玖城房产顾问有限公司居间服务介绍，购买了登记在袁鹏名下的涉案房产，约定房屋价款48万元。因购买的房屋涉及银行贷款，双方约定于2019年6月20日交定金5万元，约定买方刘晓东先支付11万元替袁鹏偿还房屋银行贷款，赎贷解押后支付房款30万元，剩余2万元在办理过户时支付。2019年6月25日-27日期间，在中介公司的参与下，双方完成房屋交接、物业费缴纳、物业合同的签订、房屋换锁等后续事宜。2019年6月25日，通过刘晓东的妻子郑丽娟建设银行卡支出11万元还涉案房贷，6月25日通过郑丽娟上述银行卡转账支付给张金30万元。因袁鹏及妻子张金证件没带全，当时没有办理过户手续，并约定适当时间办理。嗣后，刘晓东占有使用该房屋。2020年春节过后，双方约定过户，但因新冠疫情耽误，导致双方不能到现场办理。2020年6月份，刘晓东去海南办理过户手续时，发现房屋已被哈尔滨市松北区人民法院查封，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》的规定，提出执行异议。袁鹏及妻子张金对于涉案房屋享有所有权，经合法有效的中介公司居间服务，其买卖合同关系真实有效，刘晓东及其妻子郑丽娟支付房屋价款有银行转账流水书面证据及中介公司证实，可以证明房屋价款支付的真实性，房屋于合同签订后进行了交接，改变了占有关系，并办理了物业费缴纳和物业合同的签订，证实合法占有房屋的事实，房屋购买后，刘晓东积极办理过户手续并无过错。上述事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件要素。依据《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，刘晓东对哈尔滨市松北区人民法院的保全行为提出案外人异议，请求法院依法审查并解除房屋的查封。刘晓东提供《房屋买卖合同》、收款收条、物业服务协议等证据，张元琴制衣厂称，刘晓东请求法院解除房屋的查封并中止执行，应裁定驳回。理由如下：一、刘晓东提供的所有证据均为复印件，该房屋买卖是否真实存在，依据现有的证据无法证实。即便买卖合同真实存在，刘晓东与张金、袁鹏于2019年6月25日签订《房屋买卖合同》无效，因刘晓东不具有在海南省东方市购房资格，违反海南省相关限购政策。袁鹏于2019年3月8日取得房屋不动产权证，依照海南省地方政府规定5年内不得转让房屋，故刘晓东与袁鹏、张金的《房屋买卖合同》违反地方性规定，刘晓东主张其对查封房屋享有案外人的实体权利，依法不能成立。二、刘晓东主张并非由于自身原因未办理过户登记，其主张不能成立。刘晓东作为该房屋的买受人，其不具备东方市的购房资格、刘晓东因其自身原因无法办理过户登记。由疫情通报信息可知，海南为低风险地区，按照其主张其一直在东方市该房屋居住，哈尔滨市疫情比东方市严重，而哈尔滨市的不动产交易中心在2020年2月便可以预约办理更名过户手续，3月份不动产交易中心恢复正常办理。也就是说东方市在2月至6月期间完全可以办理更名过户手续。异议人刘晓东以疫情为由，主张并非由于自身原因未办理过户登记，其主张不能成立。刘晓东提供的《房屋买卖合同》中约定待房产证过户条件成熟后由袁鹏、张金配合刘晓东办理更名手续，如果今后办理房产证及过户手续费用政府增加购房款或其它款项则该费用由刘晓东承担，可见，刘晓东、袁鹏张金作为买卖双方以及中介公司，在2019年6月25日签订合同时已明知该房屋因违反地方政府限购政策规定无法办理更名过户手续。三、刘晓东提供的证据不能确实充分证实其已合法占有该房屋。物业公司无权开具居住证明，因此刘晓东提交的证明即其在该房屋居住的证明，不具有法律效力。证明内容是自2016年2月3日该户在此长期居住，而事实上袁鹏、张金一直在哈尔滨市居住做生意。因此，证明内容不真实。张元勤制衣厂诉袁鹏、张金的案件已经审结，袁鹏、张金对所欠货款95,380元已确认，表示愿意偿还。张元勤制衣厂的诉讼请求得到了法院的支持，其申请财产保全查封袁鹏、张金的财产是其权利，法院应裁定驳回刘晓东的执行异议，以保障张元勤制衣厂的合法权益。本院查明，张元勤制衣厂与张金、袁鹏买卖合同纠纷一案，张元勤制衣厂向本院申请财产保全，本院于2020年5月13日作出（2020）黑0109民初268号之一民事裁定，裁定查封、冻结张金、袁鹏名下价值95,380元的财产。经本院财产查询后，委托海南省东方市人民法院于2020年6月1日依法查封袁鹏名下位于海南省东方市火车站出口南侧东方山海湾18#楼1310号房屋（房屋产权证号：琼（2019）东方市不动产权第00051**，面积33平方米），查封期限为三年。2020年8月10日，本院作出（2020）黑0109民初268号民事调解书，协议内容：张金、袁鹏共欠张元勤制衣厂货款95,380元，此款于2021年12月31日前一次性给付张元勤制衣厂。2020年8月3日，刘晓东提出书面异议，要求撤销（2020）黑0109民初268号之一民事裁定书及协助执行通知书对刘晓东购买的海南省东方市火车站出口南侧东方山海湾18#楼1310号房屋的查封，中止执行该标的。本院认为，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。本案中，刘晓东的异议请求实质是基于实体权利要求排除法院对涉案房屋的诉讼保全行为。本院依法查封袁鹏名下的涉案房屋属于“诉讼争议标的以外的财产”。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”刘晓东在本院查封涉案房屋之前未支付全部房款，且其未提供证据证实非因其自身原因未办理过户登记，故刘晓东提出的异议不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下:驳回刘晓东的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  刘国宇审判员  朱晓丽审判员  周洪霞二〇二〇年八月二十一日书记员  刘 莹