福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初3084号 原告（执行案外人）：郑海峰，男，1990年2月15日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：吴晓健，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：泉州农村商业银行股份有限公司经济技术开发区支行，住所地福建省泉州市经济技术开发区德泰路**，统一社会信用代码91350502591714020D。 负责人:赵桂阳，行长。 委托诉讼代理人：程致远，福建力涵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗静岑，福建力涵律师事务所律师。 被告（申请执行人）：周龙辉，男，1982年10月5日出生，汉族，住福建省武平县。 被告（申请执行人）：陈东湖，男，1980年5月19日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：傅阿熹，男，1969年9月2日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：罗琴花，女，1970年11月14日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：曾健，男，1971年1月2日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：黄再健，男，1966年8月29日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：毛雪丽，女，1971年8月20日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：邓元强，男，1972年2月21日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：赖蓉清，女，1954年8月24日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告（申请执行人）：池建太，男，1982年12月30日出生，汉族，住福建省龙岩市。 被告（申请执行人）：林丽钦，女，1984年10月8日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：卢浩生，男，1965年10月31日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 被告（申请执行人）：戴寿广，男，1975年2月4日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：王旭标，男，1977年1月16日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：林燕，女，1981年8月7日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：彭玉英，女，1984年4月22日出生，汉族，住福建省上杭县。 被告（申请执行人）：包小平，男，1980年11月20日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：陈天英，女，1978年11月8日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：陈应顺，男，1974年3月18日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：陈小琴，女，1975年12月14日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：刘桃荣，男，1975年6月3日出生，汉族，住福建省上杭县。 被告（申请执行人）：丘德香，女，1978年9月26日出生，汉族，住福建省上杭县。 被告（申请执行人）：蓝录勤，男，1974年6月17日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：谢小琴，女，1975年4月7日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：方秋燕，女，1989年7月2日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：寿永锋，男，1982年4月24日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：徐胜威，男，1984年8月20日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：陈玉文，男，1973年9月4日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：陈如珍，女，1980年8月12日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：邱木银，男，1969年9月26日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：童文玉，女，1980年2月17日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：林彬荣，男，1985年5月15日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：陈启龙，男，1977年10月11日出生，汉族，住福建省长汀县。 被告（申请执行人）：官林生，男，1976年11月18日出生，汉族，住福建省连城县。 被告（申请执行人）：谢添祥，男，1961年5月27日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 被告（申请执行人）：赖冬兰，女，1962年11月8日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 被告（申请执行人）：郭永健，男，1975年6月29日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：黄**香，女，1983年10月9日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：阮小钊，男，1965年5月25日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 被告（申请执行人）：罗玉明，女，1968年4月4日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 被告（申请执行人）：陈辉泉，男，1963年10月10日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：林丽红，女，1966年11月4日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：詹玉钗，女，1969年6月17日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：苏金文，男，1960年9月12日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 被告（申请执行人）：余晶晶，女，1990年8月8日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 被告（申请执行人）：杨庆荣，男，1977年10月31日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：游丽莲，女，1984年8月13日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：胡汉鹏，男，1981年11月10日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：胡少斐，女，1982年6月26日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：郭振深，男，1972年9月6日出生，汉族，福建省龙岩市新罗区文体局干部，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：陈群峰，女，1969年8月2日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 被告（申请执行人）：黄桂春，女，1976年5月20日出生，汉族，住福建省上杭县。 被告（申请执行人）：陈莉平，女，1981年1月19日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：邱建铨，男，1988年3月15日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）黄莉珍，女，1989年5月6日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：袁健荣，男，1968年10月20日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：陈蓝蓉，女，1977年9月16日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：赖沛峰，男，1985年4月22日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 被告（申请执行人）：祁文桢，女，1984年11月20日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 被告（申请执行人）：江晓天，男，1988年2月15日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：张灿丰，男，1984年12月25日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 被告（申请执行人）：谢秋香，女，1985年7月9日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 被告（申请执行人）：姚俊杰，男，1987年1月11日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：林璋钦，男，1972年8月9日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：吕月龙，男，1970年10月2日出生，汉族，住福建省漳平市。 被告（申请执行人）：廖蕾，女，1984年8月3日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：陈香娇，女，1959年12月27日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：叶庆东，男，1976年8月1日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：吴宇梁，男，1989年3月10日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 被告（申请执行人）：张夏薇，女，1983年7月10日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：赖仲文，男，1962年9月10日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：林瑜，女，1970年4月29日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：刘桂，男，1969年1月14日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：周三连，女，1971年10月10日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：张永新，女，1971年4月3日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：陈志兰，女，1979年12月8日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：魏富生，男，1977年8月1日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 被告（申请执行人）：陈卓勋，男，1986年4月23日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：詹笑妹，女，1987年1月30日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：罗诚超，男，1988年7月4日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：陈树养，男，1983年10月25日出生，汉族，住福建省武平县。 被告（申请执行人）：钟兰燕，女，1982年10月5日出生，汉族，住福建省武平县。 被告（申请执行人）：刘飞燕，女，1984年11月4日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：林目松，男，1976年7月23日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：詹怡章，男，1979年6月5日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：詹巧村，女，1980年6月14日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：蔡永芳，男，1964年5月5日出生，汉族，住福建省连城县。 被告（申请执行人）：谢亮，男，1982年7月3日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：陈晓芬，女，1984年8月21日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：刘传淼，男，1974年8月9日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）:陈应权，男，1966年5月25日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：麻泰泉，男，1975年1月15日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：黄阳霞，女，1976年2月1日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：吴丽梅，女，1976年2月21日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：廖桥英，女，1984年6月12日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：傅文华，女，1960年5月2日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：傅薇，女，1986年7月8日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：包汉祯，男，1984年9月12日，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：李富华，女，1987年3月17日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：季恺斌，男，1980年12月25日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：邓美琴，女，1977年7月16日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：林雄章，男，1972年3月17日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：张卫东，男，1968年7月21日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：林莉莉，1968年11月18日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：苏敏，女，1978年2月22日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司龙岩岩城支行，住，住所地福建省龙岩市新罗区九一南路**一社会信用代码91350800857820841Y。 负责人：黄景洲，行长。 被告（申请执行人）：何启坤，男，1980年5月10日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：兰秀金，女，1984年12月2日出生，畲族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：福建省龙岩市新罗区南城街道溪南社区居民委员会，住所，住所地福建省龙岩市新罗区南城溪南路**溪南大厦社会信用代码55350802B334971560。 法定代表人：邱凌颖，主任。 被告（申请执行人）：赖富煌，男，1984年8月18日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：游秀骞，女，1970年11月10日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行，住所，住所地福建省龙岩市新罗区九一北路**社会信用代码91350802857881281K。 负责人:张如初，行长。 委托诉讼代理人：殷晶，女，该公司员工。 被告（申请执行人）：福建省惠五建设工程有限公司，住所地福，住所地福建省惠安县螺城镇新霞社区世纪大道东侧危房改造安置工程****楼**信用代码9135052115622043XN。 法定代表人：张佳伟，董事长。 被告（申请执行人）：福建省资龙贸易有限公司，住所地福建省龙岩市新罗，住所地福建省龙岩市新罗区西城龙腾中路**（华鼎公馆）第****J信用代码913508006765271608。 法定代表人：邬萍萍。 被告（申请执行人）：杨苗，女，1973年10月14日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：林小清，女，1981年6月15日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告（申请执行人）：张江平，男，1976年5月12日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 被告（申请执行人）：梁万英，女，1970年6月25日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 第三人(被执行人)：龙岩市贯日房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区莲，住所地福建省龙岩市新罗区莲东路南城社区服务大楼**南侧8006668866299。 法定代表人：王挺，执行董事。 原告郑海峰与被告泉州农村商业银行股份有限公司经济技术开发区支行（以下简称泉州农商行开发区支行）、周龙辉、陈东湖、傅阿熹、罗琴花、曾健、黄再健、毛雪丽、邓元强、赖蓉清、池建太、林丽钦、卢浩生、戴寿广、王旭标、林燕、彭玉英、包小平、陈天英、陈应顺、陈小琴、刘桃荣、丘德香、蓝录勤、谢小琴、方秋燕、寿永锋、徐胜威、陈玉文、陈如珍、邱木银、童文玉、林彬荣、陈启龙、官林生、谢添祥、赖冬兰、郭永健、黄**香、阮小钊、罗玉明、陈辉泉、林丽红、詹玉钗、苏金文、余晶晶、杨庆荣、游丽莲、胡汉鹏、胡少斐、郭振深、陈群峰、黄桂春、陈莉平、邱建铨、黄莉珍、袁健荣、陈蓝蓉、赖沛峰、祁文桢、江晓天、张灿丰、谢秋香、姚俊杰、林璋钦、吕月龙、廖蕾、陈香娇、叶庆东、吴宇梁、张夏薇、赖仲文、林瑜、刘桂、周三连、张永新、陈志兰、魏富生、陈卓勋、詹笑妹、罗诚超、陈树养、钟兰燕、刘飞燕、林目松、詹怡章、詹巧村、蔡永芳、谢亮、陈晓芬、刘传淼、陈应权、麻泰泉、黄阳霞、吴丽梅、廖桥英、傅文华、傅薇、包汉祯、李富华、季恺斌、邓美琴、林雄章、张卫东、林莉莉、苏敏、中国工商银行股份有限公司龙岩岩城支行（以下简称工行岩城支行）、何启坤、兰秀金、福建省龙岩市新罗区南城街道溪南社区居民委员会（以下简称溪南居委会）、赖富煌、游秀骞、中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行（以下简称农行龙岩新罗支行）、福建省惠五建设工程有限公司（以下简称惠五公司）、福建省资龙贸易有限公司（以下简称资龙公司）、杨苗、林小清、张江平、梁万英及第三人龙岩市贯日房地产开发有限公司（以下简称贯日公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑海峰的委托诉讼代理人吴晓健，被告泉州农商行开发区支行的委托诉讼代理人罗静岑，被告农行龙岩新罗支行的委托诉讼代理人殷晶到庭参加诉讼，被告周龙辉、陈东湖、傅阿熹、罗琴花、曾健、黄再健、毛雪丽、邓元强、赖蓉清、池建太、林丽钦、卢浩生、戴寿广、王旭标、林燕、彭玉英、包小平、陈天英、陈应顺、陈小琴、刘桃荣、丘德香、蓝录勤、谢小琴、方秋燕、寿永锋、徐胜威、陈玉文、陈如珍、邱木银、童文玉、林彬荣、陈启龙、官林生、谢添祥、赖冬兰、郭永健、黄**香、阮小钊、罗玉明、陈辉泉、林丽红、詹玉钗、苏金文、余晶晶、杨庆荣、游丽莲、胡汉鹏、胡少斐、郭振深、陈群峰、黄桂春、陈莉平、邱建铨、黄莉珍、袁健荣、陈蓝蓉、赖沛峰、祁文桢、江晓天、张灿丰、谢秋香、姚俊杰、林璋钦、吕月龙、廖蕾、陈香娇、叶庆东、吴宇梁、张夏薇、赖仲文、林瑜、刘桂、周三连、张永新、陈志兰、魏富生、陈卓勋、詹笑妹、罗诚超、陈树养、钟兰燕、刘飞燕、林目松、詹怡章、詹巧村、蔡永芳、谢亮、陈晓芬、刘传淼、陈应权、麻泰泉、黄阳霞、吴丽梅、廖桥英、傅文华、傅薇、包汉祯、李富华、季恺斌、邓美琴、林雄章、张卫东、林莉莉、苏敏、工行岩城支行、何启坤、兰秀金、溪南居委会、赖富煌、游秀骞、惠五公司、资龙公司、杨苗、林小清、张江平、梁万英及第三人贯日公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 郑海峰向本院提出诉讼请求：1．停止强制执行福建省龙岩市新罗区房产，并解除查封措施；2．确认郑海峰为福建省龙岩市新罗区房屋所有权人。 事实和理由：泉州农商行开发区支行与贯日公司申请实现担保物权案，新罗区人民法院于2016年10月26日立案受理后，于2016年11月25作出（2016）闽0802民特308号民事裁定：一、对贯日公司坐落于福建省龙岩市新罗区莲东北路19号［阳光莲景苑（原莲东社区商住苑）］在建工程准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，泉州银行对变价后所得款项在6841万元的范围内享有优先受偿权；二、本裁定生效后，贯日公司逾期未履行债务的，泉州农商行开发区支行可以向人民法院申请强制执行。该裁定生效后，贯日公司未能履行生效法律文书确定的义务，泉州农商行开发区支行向法院申请强制执行。2017年2月4日，法院向福建省龙岩市不动产登记中心送达（2016）闽0802执6699号之一执行裁定书及协助执行通知书，要求协助查封属贯日公司所有的坐落于福建省龙岩市新罗区房屋。 2020年3月，郑海峰知道涉案房产被查封挂拍后，对执行标的提出书面异议。法院于2020年4月7日作出(2020)闽执异49号执行异议裁定：驳回案外人郑海峰的异议。郑海峰于2020年4月11日收到上述裁定。 郑海峰对于本案涉案房产享有排除强制执行的权利，是涉案房产的合法所有权人，具体理由如下：一、郑海峰和贯日公司已于2018年6月20日签订合法有效的书面买卖合同。合同约定：贯日公司将案涉房产出售给郑海峰，该合同是双方真实意思表示合法有效。二、郑海峰在法院查封前已合法占有该房屋。郑海峰和贯日公司签订合同后，郑海峰即向福建省龙岩市绿景物业管理有限公司缴纳了物业管理费、垃圾清运费，并向龙岩水发自来水有限公司办理了水表过户、向国网福建省电力有限公司龙岩供电公司办理了电表过户。在郑海峰装修及入住期间均未有人对该房产提出异议。三、郑海峰已按照合同约定支付部分价款且愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。《购房合同》第三条约定：第一期乙方（郑海峰）签订合同后付40万元整。第二期甲方（贯日公司）承诺6个月内办理购房网签手续，甲方协助办理银行按揭后支付余款100万元整。郑海峰已向贯日公司支付购房款40万元，后面又支付了20万元，且同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。四、非郑海峰自身原因未办理过户登记。阳光莲景苑的房产由于开发商资金断链导致消防验收未通过，至今未达到过户条件，郑海峰对未办理过户登记不存在过错。五、所购商品房系用于居住且郑海峰名下无其他用于居住的房屋。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，郑海峰均有权排除对涉案房产的强制执行，系该房产的合法所有权，故起诉。 泉州农商行开发区支行辩称：一、泉州农商行开发区支行对坐落于涉案房产享有合法的抵押权。2014年1月20日，泉州农商行开发区支行与贯日公司签订《委托贷款借款合同》《委托贷款抵押合同》，并将涉案房产在建工程办理在建工程抵押登记手续，展期后，2014年11月11日，泉州农商行开发区支行再次将涉案房产在建工程办理了在建工程抵押登记手续，在建工程抵押登记证明（龙房建字第××号），涉案房产抵押证明载明的债权数额为6841万元，泉州农商行开发区支行系第一顺位的抵押权人，具有事实与法律依据。因此，泉州农商行开发区支行对涉案房产享有合法的抵押权，在上述债权限额内享有担保财产优先受偿。二、法院对涉案房产的查封合法有据。涉案房产登记在贯日公司名下，因贯日公司未能履行生效法律文书确定的给付义务，泉州农商行开发区支行申请对涉案房产进行查封处置合理。郑海峰虽然于2018年6月20日签订《购房合同》，但至今并进行备案登记。郑海峰主张在涉案房产享有足以排除强制执行的民事权利并不成立。三、郑海峰不符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条规定的情形，不属于消费者购房人，不享有可以对抗抵押权的物权期待权，其在涉案房产的权利并不足以排除强制执行。首先，郑海峰在查封前并未签订合法有效的书面买卖合同，其与贯日公司签订的《购房合同》对交房时间、交房条件并未约定，且收取房屋价款的账户是个人账户，该合同不具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定商品房买卖合同应当具备的主要内容。而且，该合同的签订时间在2018年6月20日，案涉房产于2017年2月4日被查封，不符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条第（一）项中关于“人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同”的规定。其次，郑海峰并未提供其分别向贯日支付案涉房产购房款的转账记录等证明已支付的具体金额，即使以郑海峰在诉状中陈述已支付60万元购房款，也并未超过百分之五十的合同总价款。不符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条第（三）项的规定。再次，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条关于案外人系商品房消费者的认定中，郑海峰应举证证明其配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋，才完成《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条第（二）项的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的证明责任，而本案中，郑海峰并未完成举证。因此，郑海峰不符合规定的情形，不属于消费者购房人，不具有物权期待权。泉州农商行开发区支行对涉案房产享有的是物权，而郑海峰享有的仅仅是债权，根据物权优先于债权，当两者存在冲突时，应当优先保护抵押权人（泉州农商行开发区支行）的权利。因此，郑海峰在案涉房屋上享有的债权不足以排除强制执行。四、郑海峰存在重大过错。案涉房产已经于2017年2月4日被查封，在此情况下，郑海峰未尽合理审慎义务，仍旧与贯日公司签订《购房合同》，主观存在重大过错。《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立，变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，案涉房产并未办理备案登记等手续，郑海峰未尽到买受人所应尽的合理审慎义务，应当自行承担后果。综上，泉州农商行开发区支行对涉案房产享有合法的抵押权，法院对该房产的查封合法有据，郑海峰并非消费者购房人，其对涉案房产并不享有足以排除强制执行的民事权利，应当依法驳回郑海峰的全部诉讼请求。 农行龙岩新罗支行辩称，郑海峰对涉案不动产不享有足以排除强制执行的物权。理由：一、郑海峰未在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。本案中，郑海峰提供了2018年6月20日郑海峰与贯日公司签订《购房合同》，但法院已于2017年1月13日作出执行裁定书，于2017年2月4日对讼争房产进行查封，郑海峰与贯日公司购房的行为发生在2018年6月20日，迟于法院查封日期。且郑海峰和贯日公司签订的《购房合同》不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必备条款。郑海峰和贯日公司签订的《购房合同》中只注明了房屋面积、价款及付款时间，不具备商品房买卖合同合法有效的要件。综上，郑海峰未在人民法院查封案涉房产之前与贯日公司签订合法有效的书面买卖合同。二、郑海峰已支付的价款未超过合同约定总价款的百分之五十。根据郑海峰提供的收款收据，郑海峰仅向第贯日公司支付了40万元购房款，而双方约定房屋及车位购房款合计为160万元，支付的款项占总款项的25%。且郑海峰并未按照合同约定进行第二期、第三期款项支付。显然，郑海峰已支付的价款未超过购买涉案不动产总价款的50%。三、郑海峰不享有对涉案房产的物权，实质上其对贯日公司享有债权。根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故，郑海峰对涉案房产不享有所有权，依据郑海峰提供的借据，郑海峰和贯日公司之间的行为实质债权债务关系，请求驳回郑海峰的诉讼请求。 周龙辉、陈东湖、傅阿熹、罗琴花、曾健、黄再健、毛雪丽、邓元强、赖蓉清、池建太、林丽钦、卢浩生、戴寿广、王旭标、林燕、彭玉英、包小平、陈天英、陈应顺、陈小琴、刘桃荣、丘德香、蓝录勤、谢小琴、方秋燕、寿永锋、徐胜威、陈玉文、陈如珍、邱木银、童文玉、林彬荣、陈启龙、官林生、谢添祥、赖冬兰、郭永健、黄**香、阮小钊、罗玉明、陈辉泉、林丽红、詹玉钗、苏金文、余晶晶、杨庆荣、游丽莲、胡汉鹏、胡少斐、郭振深、陈群峰、黄桂春、陈莉平、邱建铨、黄莉珍、袁健荣、陈蓝蓉、赖沛峰、祁文桢、江晓天、张灿丰、谢秋香、姚俊杰、林璋钦、吕月龙、廖蕾、陈香娇、叶庆东、吴宇梁、张夏薇、赖仲文、林瑜、刘桂、周三连、张永新、陈志兰、魏富生、陈卓勋、詹笑妹、罗诚超、陈树养、钟兰燕、刘飞燕、林目松、詹怡章、詹巧村、蔡永芳、谢亮、陈晓芬、刘传淼、陈应权、麻泰泉、黄阳霞、吴丽梅、廖桥英、傅文华、傅薇、包汉祯、李富华、季恺斌、邓美琴、林雄章、张卫东、林莉莉、苏敏、工行岩城支行、何启坤、兰秀金、溪南居委会、赖富煌、游秀骞、惠五公司、资龙公司、杨苗、林小清、张江平、梁万英、贯日公司均未作答辩。 本院经审理认定事实如下：泉州农商行开发区支行与贯日公司申请实现担保物权一案，本院于2016年10月26日立案受理后，于2016年11月25日作出（2016）闽0802民特308号民事裁定书，裁定：一、对贯日公司坐落于福建省龙岩市新罗区莲东北路19号［阳光莲景苑（原莲东社区商住苑）］在建工程准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，泉州银行对变价后所得款项在6841万元的范围内享有优先受偿权；二、本裁定生效后，贯日公司逾期未履行债务的，泉州银行可以向人民法院申请强制执行。该裁定生效后，贯日公司未能履行生效法律文书确定的义务，泉州农商行开发区支行向本院申请强制执行。本院于2017年1月13日作出（2016）闽0802执6699号之一执行裁定书，裁定冻结、划拨、查封、扣押、拍卖、变卖、扣留、提取被执行人贯日公司的银行存款或财产，并于2017年2月4日向福建省龙岩市不动产登记中心送达（2016）闽0802执6699号之一执行裁定书及协助执行通知书，要求协助查封属贯日公司所有的坐落于福建省龙岩市新罗区等房产。 2020年4月1日，郑海峰向本院提出执行异议，并提供郑海峰和贯日公司于2018年6月20日签订的双方约定郑海峰以总价为160万元向贯日公司购买案涉1205室房产及R42人防车位的《购房合同》、贯日公司于2018年6月20日出具的购房款金额为40万元的《收款收据》、贯日公司于2018年9月27日向郑海峰等三人借款共计40万元的《借款借据》、物业费收款票据等证据，用以证明案涉房产系郑海峰所有。本院于2020年4月7日作出（2020）闽0802执异49号执行裁定：驳回案外人郑海峰的异议请求。2020年4月11日送达后，郑海峰对裁定不服于2020年4月20日向法院提起案外人执行异议之诉。 本案其他被告作为申请执行人向本院申请强制执行贯日公司的案件均已立案并在执行中。 以上事实，有郑海峰提供《购房合同》、贯日公司出具的《收款收据》、《借款借据》、物业费收款票据等证据及当事人的庭审陈述在案佐证。 本院认为，案涉房产登记在贯日公司名下，因贯日公司未能履行生效法律文书确定的给付义务，本院于2017年2月4日予以查封合法有据，进行处置并无不当。郑海峰虽于2018年6月20日与贯日公司签订《购房合同》，但迟于法院的查封日期，已支付的购房款亦不足合同约定总价款的50%，且至今尚未进行备案登记。因此，郑海峰提出的异议理由，不能成立。周龙辉、陈东湖、傅阿熹、罗琴花、曾健、黄再健、毛雪丽、邓元强、赖蓉清、池建太、林丽钦、卢浩生、戴寿广、王旭标、林燕、彭玉英、包小平、陈天英、陈应顺、陈小琴、刘桃荣、丘德香、蓝录勤、谢小琴、方秋燕、寿永锋、徐胜威、陈玉文、陈如珍、邱木银、童文玉、林彬荣、陈启龙、官林生、谢添祥、赖冬兰、郭永健、黄**香、阮小钊、罗玉明、陈辉泉、林丽红、詹玉钗、苏金文、余晶晶、杨庆荣、游丽莲、胡汉鹏、胡少斐、郭振深、陈群峰、黄桂春、陈莉平、邱建铨、黄莉珍、袁健荣、陈蓝蓉、赖沛峰、祁文桢、江晓天、张灿丰、谢秋香、姚俊杰、林璋钦、吕月龙、廖蕾、陈香娇、叶庆东、吴宇梁、张夏薇、赖仲文、林瑜、刘桂、周三连、张永新、陈志兰、魏富生、陈卓勋、詹笑妹、罗诚超、陈树养、钟兰燕、刘飞燕、林目松、詹怡章、詹巧村、蔡永芳、谢亮、陈晓芬、刘传淼、陈应权、麻泰泉、黄阳霞、吴丽梅、廖桥英、傅文华、傅薇、包汉祯、李富华、季恺斌、邓美琴、林雄章、张卫东、林莉莉、苏敏、工行岩城支行、何启坤、兰秀金、溪南居委会、赖富煌、游秀骞、惠五公司、资龙公司、杨苗、林小清、张江平、梁万英、贯日公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。 综上，郑海峰的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回郑海峰的诉讼请求。 案件受理费19416元，由郑海峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 廖 晓 红 人民陪审员 肖   燕 人民陪审员 黄 晓 英 二〇二〇年八月二十四日 书 记 员 黄敏(代) 附主要法律条文： 1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。