江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初5306号 原告：孙金清，男，1968年10月4日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住江苏省南京市。 被告：北京市博儒律师事务所，统一社会信用代码3111000067960313W，住所地北京市。 负责人：张勇。 委托诉讼代理人：张利萍，北京市博儒（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋丽娇，北京市博儒（南京）律师事务所律师。 被告：上海申浩（南京）律师事务所，统一社会信用代码31320000MD01658492，住所地江苏省南京市。 法定代表人：徐肖强。 委托诉讼代理人：谢宁生，上海申浩（南京）律师事务所律师。 原告孙金清与被告北京市博儒律师事务所（以下简称博儒律所）、上海申浩（南京）律师事务所（以下简称申浩律所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙金清，被告博儒律所委托诉讼代理人张利萍、蒋丽娇，被告申浩律所委托诉讼代理人谢宁生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告孙金清向本院提出诉讼请求：1、确认北京市博儒（南京）律师事务所（以下简称博儒南京律所）于2020年4月30日通知解除《转让协议》的行为无效；2、判决被告博儒律所向原告支付5万元违约金后继续履行《房屋租赁合同》和《转让协议》；3、判决被告申浩律所对被告博儒律所上述合同义务在5.3333万元的范围内承担补充清偿责任。事实和理由：2019年8月27日，原告与博儒南京律所、申浩律所签订《转让协议》，由博儒南京律所全面承续申浩律所与原告于2017年6月22日签订的《房屋租赁合同》中的权利义务；租赁期限自2019年9月16日起算，至2021年3月31日租赁期满；因2019年8月1日-2020年1月31日期间房屋租金266837.81元申浩律所己经支付，按照协议规定由博儒南京律所与其进行结算；2020年2月26日，博儒南京律所与申浩律所又支付了2020年2月1日-2020年7月31日的租金266837.81元；在此期间，原告一直依约提供租赁房屋供博儒南京律所经营使用，三方正常履行合同；2020年4月30日博儒南京律所向原告发出《房屋租赁退租通知书》，声称由于受到新冠疫情影响，所租办公用房被物业管理公司关闭了空调和新风设施，关闭了职工餐厅，业主也未进行整改，故要求终止租赁合同；原告在5月6日上班后收到该通知，非常困惑赶到房屋现场发现博儒南京律所己经搬家，但是有一部分办公家具仍然遗留在房屋中；原告认为，博儒南京律所单方解除合同的行为不符合法定解除条件，故其单方终止租赁合同的行为不具有法律效力，属于违约行为，应当承担违约责任；根据《律师法》第19条的规定博儒南京律所的债务应当由总所即博儒律所承担，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告博儒律所辩称，博儒南京律所不存在恶意违约的情形，因为疫情期间，涉案的房屋不能使用中央空调，办公环境也受到影响，房屋空置了2个月没有复工，而且涉案房屋租金过高，博儒南京律所无力支付，如果要继续履行，律所就无法正常运转，博儒南京律所也提前1个月告知了原告，在2020年5月搬走；现在双方已经陷入合同僵局，无法继续履行租赁合同，租赁合同也不适宜强制履行；所以在被告已经通知原告的情况下，原告也有防止损失扩大的义务，对于扩大的损失博儒南京律所不应该承担责任；另外原告即便起诉，也应该起诉北京博儒（南京）律师事务所，请求法院驳回原告的起诉；博儒南京律所已经另案起诉，请求确认解除租赁合同。 被告申浩律所辩称，原告的诉讼请求与其无关，是原告与博儒律所在履行合同过程中产生的纠纷，原告要求申浩律所承担补充清偿责任，其不予认可；根据三方签订的协议，其只对原告和博儒律所签订合同履行期间的市场差价进行补偿，对博儒律所合同义务不承担补充清偿责任，因此原告的诉讼请求不应支持。 本院经审理认定事实如下： 2017年6月22日，被告申浩律所与原告孙金清签订《房屋租赁合同》一份，约定申浩律所承租孙金清位于南京市，租赁期限自2017年8月1日起至2021年3月31日止；承租人应在租赁期限届满至少2个月前以书面方式通知出租人要求续约，并与出租人协商续约的租赁条件；第三年（2019年8月1日-2020年7月31日）半年租金为266837.81元；上述租金为出租人净得价，租金不包含出租人向承租人提供正式房屋租赁发票的税费，该税费由承租人承担；租金每半年支付一次，每期租金应于下个租期开始前提前30天支付完毕；本合同签订之日3日内，承租人应向出租人支付5万元的定金（后转为押金），现作为本合同承租人的租赁保证金，在履行期满后经双方结清有关费用、出租人收回租赁区域后，出租人应当予以无息退还；因不可抗力导致双方或一方不能履行或不能完全履行本协议约定的有关义务时，双方互不承担违约责任；不可抗力影响如持续2个月以上，任一方均有权单方终止合同；因不可抗力致使本合同无法履行，本合同则自然终止，出租人应在合同终止之日起十五日内返还承租人多支付的租金，其它问题按相关法律规定处理；14.1任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均视为违约行为，违约金为5万元；14.3承租人逾期支付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的0.5%向出租人支付逾期违约金；承租人如拖欠租金达30天以上，出租人有权解除合同收回房屋并追究承租人违约责任，承租人应当承担10万元违约金；等等。 2019年8月27日，原告孙金清（丙方）与被告申浩律所（甲方）、博儒南京律所（乙方）共同签订转让协议一份，约定：三方一致同意，丙方将房屋租赁给乙方使用；原甲方与丙方之间所签订的合同，合同的权利义务由乙方全面承继，乙方与丙方建立租赁关系，按照甲方与丙方之间签订的原合同约定继续履行；自2019年9月16日起，甲方按每年8万元计算，补偿乙方所支付的租金，至甲方与丙方合同约定的原租赁期限结束之日止；2019年9月16日之前，依甲方与丙方签订的合同，甲乙双方结清所有相关费用（包含租金、水电费、物业费、空调费、宽带费、电话费），双方债权债务一次性了结，此后所有费用由乙方承担；任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均视为违约，违约金为5万元；如三方在履行本协议中产生纠纷无法协商一致而引发诉讼的，则违约方应承担守约方为维护自权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费等费用等等。 2019年9月19日，博儒南京律所向申浩律所主任徐肖强汇款168871.82元，于2020年1月21日向徐肖强汇款224340.66元。申浩律所于2019年8月7日支付给孙金清2019年8月1日-2020年1月31日的房租266837.81元，于2020年2月26日支付给孙金清2020年2月1日-2020年7月31日房租266837.81元。孙金清分别于2019年11月6日、2020年4月23日向申浩律所开具了金额均为266837.81元的江苏增值税专用发票。 2020年4月30日，博儒南京律所向孙金清、申浩律所送达房屋租赁退租通知书，主要内容为：我所预付租金至2020年7月31日止；春节以来，受新冠疫情影响，所租办公用房被关闭了空调和新风设施，关闭了职工餐厅，并且至今未开通，业主也未进行整改，严重影响我所正常办公和业务；我所被迫通知你们，本所将终止租赁，并将在2020年6月1日搬离，请贵方做好移交接收工作准备等等。 申浩律所就上述通知书回函称：其只承担协议履行期间年八万租金差价的义务，是否解除或终止合同履行，应由博儒南京律所与孙金清协商解决，其无权表态等等。 2020年6月11日，南京南大苏富特物业有限公司发给孙金清《关于业主询问房屋租赁事宜问题的回复函》：关于你询问承租人博儒南京律所房屋租赁使用的有关问题，答复如下，2020年1月23日开始，受疫情影响，园区内暂不开启空调；随着防疫情况变化，空调已于2020年5月25日开启，现在一直正常使用；园区内食堂是建设单位江苏南大苏富特科技股份有限公司的内部食堂，因为疫情影响按要求停止经营，今后是否经营是该公司内部事宜，与大楼使用人无关；博儒南京律所已在2020年5月4日开始搬离现场，但现场未办理交接手续；其物业费交至5月15日，水电费交至3月5日，截止目前，物业水电费已欠费预计8500元左右，现已构成拖欠；请你履行业主义务，尽快向义务人催缴或先行交纳。 孙金清并提交2020年5月9日向博儒律所邮寄的要求继续履行房屋租赁合同的通知书，主要内容为：本人在劳动节上班后收到博儒南京律所邮寄的房屋租赁退租通知书，本人于2020年5月7日赶到租赁现场，发现已经大门锁闭、人去楼空；贵所下属博儒南京律所以子虚乌有的理由要求解除租赁合同，在本人不知情下搬离，根本不予我方协商……；房屋依然处于贵所控制之中，双方没有合法交接手续，15日后如仍无解决方案，本人将诉至法院要求贵所承担违约责任后继续履行租赁合同。 庭审中，孙金清陈述：房屋双方没有交接，博儒律所也没有提出过交接，博儒律所2020年4月30日发函，其是2020年5月6日收到，但2020年5月1日博儒律所就搬走了，到5月4日又回来搬了一次；在此期间，物业公司向其主张物业费，博儒律所交到了5月15日，之后的所有物业费包括公共水电分摊费用都没有缴纳，现场还留置了办公家具；交接不仅仅是钥匙，还包括空调费、水电物业费交接等等；另，如不支持其要求继续履行合同的诉讼请求，则按照房屋租赁合同第14.3条约定，博儒律所应该支付10万元违约金；因如合同继续履行，原告的可得利益为350910元，按照30%计算损失，也要达到10.6万元，所以其主张10万元违约金标准不高。博儒律所陈述：博儒南京律所是全部清空了，没有遗留家具；博儒南京律所给原告发了退租通知书，也打电话协商过，但原告拒绝交接，交接必须要原告到场，所以物业在现场也给原告打电话；最终是2020年5月1日搬走的，留给原告一个月时间寻租，博儒南京律所与原告之间的租赁合同履行到2020年5月31日止等等；另，原告依据房屋租赁合同14.3条要求承担10万元解除合同的违约金，被告认为是不合理的，该条是承租方拖欠租金达30天以上，出租方有权解除合同并主张违约金，在本案中不应适用该条款。 另，博儒南京律所在本院另案起诉孙金清、申浩律所，要求确认2019年8月27日博儒南京律所与孙金清、申浩律所签订的《转让协议》于2020年6月1日解除；判令孙金清返还博儒南京律所预缴的2020年6月1日至7月31日的租金88945.9元；判令孙金清向博儒南京律所提供所收2019年9月16日至2020年5月31日租金304266.54元的增值税专用发票。本院于2020年8月20日判决确认上述《转让协议》于2020年6月1日解除；孙金清返还博儒南京律所租金44473元；驳回其他诉讼请求。 本院认为，合法的房屋租赁合同受法律保护。案涉《房屋租赁合同》及《转让协议》，系各方真实意思表示，合法有效。 本案中，博儒南京律所租赁孙金清案涉房屋系用于律所办公使用，虽有因疫情原因致空调系统暂不能使用、食堂关闭等因素影响，但上述因素并非必然导致原告不能使用案涉房屋，且依现有证据亦可证明空调系统已于5月下旬启用，故博儒南京律所据此解除案涉《房屋租赁合同》的依据不足。但博儒南京律所已于5月份搬走，案涉房屋租赁合同已实际履行不能，合同目的已无法实现，且本院在（2020）苏0106民初4007号案中已判决确认《转让协议》于2020年6月1日解除，故原告要求确认博儒律所于2020年4月30日通知解除《转让协议》的行为无效的诉讼请求本院不予支持。博儒南京律所单方解除合同应承担相应违约责任，案涉《房屋租赁合同》、《转让协议》均约定，任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均视为违约，违约金为5万元；而《房屋租赁合同》14.3条系约定拖欠租金导致原告解除合同的，违约方应承担10万元违约金。故原告按该条款约定主张10万元违约金，依据不足，本院不予认可，博儒南京律所应承担支付违约金5万元的违约责任。博儒南京律所系博儒律所开办的分所，其相应债务由总所博儒律所负担，符合律师法第十九条的相关规定。 另，依《转让协议》约定，被告申浩律所已非《房屋租赁合同》的承租人，其仅负每年补偿博儒南京律所租金8万元的义务，并未有申浩律所对博儒南京律所的违约行为亦应承担责任的意思表示。故对原告主张申浩律所在5.3333万元范围内承担补充清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国律师法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告北京市博儒律师事务所于本判决生效之日起五日内支付原告孙金清违约金5万元； 二、驳回原告孙金清的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费1050元，减半收取525元，由被告北京市博儒律师事务所负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 苗     军 二〇二〇年八月二十一日 书记员 赵晨 履行告知书