河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初1728号原告：董亚平，女，汉族，1989年7月12日出生，住河南省信阳市平桥区。委托代理人：张文静，河南上品律师事务所律师。被告：信阳市新政源房地产开发有限公司。法定代表人：郭金生，经理。委托代理人：胡鸿胜，公司副总经理。原告董亚平诉被告新政源公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董亚平及其委托代理人张文静，被告新政源公司的委托代理人胡鸿胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告签订的《印象欧洲预约协议书》；二、判令被告双倍返还定金定金60000元及利息（利息以30000元为本金按照年利率6%计算从2013年3月16日起至定金返还支付完毕之日止）；三、判令被告赔偿原告利益损失315382元（7800元/平方米-4614元/平方米）×98.99平方米；四、诉讼费由被告承担。事实与事由：2013年3月16日，原告订购了被告开发的位于信阳市羊山新区××与××大道交汇处“印象欧洲”项目39号楼1单元3层301号住房一套。双方签订了《印象欧洲预约协议书》，认购协议书明确了房屋位置、建筑面积、总金额，每平方米4614元。同日，原告按协议约定交付定金3万元。39号楼于2014年竣工，之后原告多次催促，被告迟迟不签订正式的商品房买卖合同，一再推拖。直至2018年房价上涨后，被告又以未取得预售许可证为由要求与原告解除合同，且仅退还3万元定金，并声称若逾期不办理解约手续，将把房子另卖他人。2020年3月被告又通知原告，房屋已取得预售许可证，但要以每平方米6800元的价格且一次性付清全部房款方可签订商品房买卖合同，原告无法接受此条件。被告违约、不诚信的行为致使原告错失了以4614元/平方米购买同等地段房屋的时机，如今解除合同，原告再去购买同一地段房屋会增加购房款，被告应当赔偿原告房屋差价损失。原被告多次交涉无果，现提起诉讼，请求判如所请。被告新政源公司辩称：2013年我公司为缓解资金压力，与原告等20家业主签订了39#楼房屋预约协议书，当时因无预售手续未签订正式购房合同。预约协议书明确约定：第一、乙方在签订该预约协议书时，对意向购买房屋无预售手续的事实和将来签正式合同时可能因规划设计变更或者价格变动的情况，完全了解和清楚；第二，乙方同意在甲方正式书面通知7日内与甲方签订《商品房买卖合同》，订金转为房款，若未能在7日内签署《商品房买卖合同》或不履行预约协议书条款，则甲方无需通知乙方，有权单方面解除协议书，所收预约订金不予返还；第三，乙方在签订预约协议书中提供的联系地址及电话号码应准确、详尽，否则甲方按《预约协议书》所列地址及电话发出的任何通知均视为乙方收悉。2013年至2019年期间，有客户经常询问39#手续办理情况，公司开会讨论后决定解除预约协议书，退还订金。公司先后打电话，发报纸公告，多次与各户联系，期间分批次共退还了8家客户的订金。本次诉讼的12位客户中，时荣娟、关晓红、陈磊、宗灵四户我公司根据协议书上所留地址和联系电话邮寄过解约通知书，但被退回，该4户已经违反了协议书笫三、第四条，我公司可以不返还订金。另外8户，董亚平、李登辉、董亚平、董亚平、周海运、邢欣、熊正刚、董亚平，我公司销售部门在2019年12月份分别给他们打电话，告知其可以以低于市场备案价7800元/平方的价格，享受优惠按6800元/平方的价格签订《商品房买卖合同》。但以上8户在收到解约通知和签约通知后，依然拒绝签订商品房买卖合同，该8户违反了协议书第三条，我公司有权单方面解除《预约协议书》，订金也不需返还。综上所述，我公司已经根据协议履行了义务，但最后由于原告违约未能签订商品房买卖合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。庭审中，被告最后意见是同意解除预约协议；同意单倍返还定金；不同意赔偿差价损失。经审理查明：2013年3月16日，原被告签订《印象欧洲预约协议书》，约定原告预约购买被告开发的印象欧洲小区住房一套，预约房号为39号楼1单元3层301号，建筑面积98.99平方米，总房款461438元，预约定金3万元，一次性付款可优惠3%。其他条款约定：1、乙方已知晓该预约房源尚未取得预售许可证，意欲在该项目开始正式公开销售之前优先挑选最适合自己需求的房源，自愿向甲方支付预约订金，并同意在条件（具备）时以甲方另行通知之日起7日内与甲方签订《商品房买卖合同》，乙方所付之预约定金在双方签署《商品房买卖合同》时凭收据转为房款的一部分；2、乙方在签订本《印象欧洲预约协议书》(以下简称《协议书》)时，甲方已向乙方告知并解释本《协议书》相关条款并提请乙方注意，在乙方理解并确认的前提下双方签订本《协议书》；3、乙方应严格遵守本《协议书》第一条约定的时限，如违反本《协议书》未能于上述期限内签署《商品房买卖合同》，或不履行本《协议书》的条款，则甲方无需通知乙方，有权单方面解除本《协议书》，并将预约保留物业另行处置，所有优惠取消，所收预约订金不予返还；4、乙方在本《协议书》中提供的联系地址及电话号码等应准确、详尽，如变更须以挂号邮件的形式及时通知甲方，否则甲方按本《协议书》所列地址或电话发出的任何通知均视为乙方收悉（第5条、第6条省略）。《印象欧洲预约协议书》为表格样式的格式合同，以上内容在表格外框之内，另在表框外部下方有三行文字，第一行为：“正式认购书或商品房买卖合同签订之前，如因规划设计变更或价格变动，甲方应及时通知乙方”，此处三行文字比表格之内的文字字体大一号，此外未设置其他特别标识。预约协议书签订后，原告交付定金3万元。39号楼于2014年竣工，但销售许可证一直未办，之后随着管理等成本增加及房价上涨，被告于2019年通知原告以当前市场价每平方米7800元交款签合同，如果一次性付清，可以优惠1000元，原告拒绝，要求执行原预约协议价每平方米4661元。2019年12月14日，被告向原告送达《解约通知书》，主要内容是：1、通知原告因预售手续的原因，其公司无法履行原协议书，现解除预约协议；2、通知原告因原告未按之前的通知所限定的期限到公司领回定金，视为原告放弃定金，公司不予返还；3、公司将预约房屋另售他人，公司不承担任何责任。2020年1月17日，39号楼取得销售许可证，备案价格每平方米7800元。双方因房屋价格发生纠纷，诉至本院。本院认为，本案争议焦点是原告认为购房款应当按照预约协议书所约定的461438元执行，而被告认为应当按照当前市场价772122元执行。被告依据的是预约协议书下方的第一行文字：正式认购书或商品房买卖合同签订之前，如因规划设计变更或价格变动，甲方应及时通知乙方。该预约协议书系采用格式条款订立的合同，呈表框形式，被告依据的文字内容未写在表框之内，而是在表框之外版面下方，属于非醒目、非显著位置；也未作为一项条款同其他条款排在一起并统一编号；字体仅比表内文字加大一号，未加粗、未明显放大、未用彩色字体等提示对方，违背了《合同法》第三十九条第一款规定的提示、说明义务；该段文字内容也未明确约定若行情上涨则房价也上涨，故被告的理由不能成立，其行为构成违约，原告请求解除《印象欧洲预约协议书》，被告同意解除，本院予以准许。被告违约，应当承担违约责任，即双倍返还定金6万元，并赔偿原告的损失。原告损失按所交3万元定金在被告占有期间的利息计算（月利率2%）。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十条的规定，判决如下：一、解除原告董亚平、被告信阳市新政源房地产开发有限公司于2013年3月16日签订的《印象欧洲预约协议书》；二、被告信阳市新政源房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内双倍返还原告董亚平定金6万元；三、被告信阳市新政源房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告董亚平以3万元为本金、按月利率2%、自2013年3月16日起至本判决第二项履行完毕之日止期间的利息；四、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费3546元（已减半），原被告各负担1773元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  王飞二〇二〇年八月三日法官助理黄艳兰书记员张红丽