广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初1275号原告张洪玲，女，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人张灏，广东品方律师事务所律师。委托诉讼代理人肖文，广东品方律师事务所实习律师。被告深圳市数影动漫传媒有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道**新安四路****楼****，统一社会信用代码914403000649520000。法定代表人黄正鸿。被告黄正鸿，男，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。被告吴美娇，女，汉族，住址广东省深圳市宝安区。原告张洪玲诉被告深圳市数影动漫传媒有限公司（以下简称“数影动漫传媒”）、黄正鸿、吴美娇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告张洪玲及委托诉讼代理人张灏到庭参加诉讼。被告数影动漫传媒、黄正鸿、吴美娇经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张洪玲向本院提出诉讼请求，请求判令：1.三被告共同向原告返还本金人民币1200000元及利息1071000元（利息按照月利率2%计算至款还清之日止，其中以55万元为本金，自2016年3月1日起暂计至2019年9月30日为473,000.00元；以65万元为本金，自2015年12月7日起暂计至2019年10月6日为598,000.00元）；2.三被告向原告返还律师费人民币69704元；3.本案诉讼费用由三被告承担。庭审中，原告张洪玲明确第3项诉讼请求具体包括受理费25525元、保全费5000元、保全担保费2500元。具体事实与理由：2015年12月7日，原告与被告数影动漫传媒签订《商品房买卖合同》约定，数影动漫传媒以出让方式取得坐落于深圳市××××区地块的国有土地使用权（宗地号90××42），建设商品房项目暂定名为宝安区数影科技文化研发基地，规划用途为住宅、办公、商业。数影动漫传媒以总价1648800元的价格销售A幢19层××户型，建筑面积137.4平方米的房屋给原告，原告须于合同签订时向被告支付订金60万元；数影动漫传媒应于2017年1月31日前向原告交付该商品房；如房屋买卖关系被认定为无效，则本协议自动变更为民间借贷协议，数影动漫传媒及黄正鸿对已付房款及利息（月息3%）承担连带偿还责任。同日，原告与数影动漫传媒签订《商品房（车位）买卖合同》，约定由数影动漫传媒单价5万元出售车位给原告，数影动漫传媒应在2017年1月31日前取得该车位所在楼栋的权属证明；如车位买卖关系被认定为无效，则本协议自动变更为民间借贷协议，数影动漫传媒及黄正鸿对已付车位款及利息（月息3%）承担连带偿还责任。2015年12月7日，原告向数影动漫传媒指定账户支付购房款65万元。后，2016年3月1日，原告与数影动漫传媒签订《商品房买卖合同》，以总价1648800元的价格销售A幢18层A-1户型，建筑面积137.4平方米的房屋给原告，原告须于合同签订时向被告支付订金60万元，其他约定与此前《商品房买卖合同》相同。同日，原告与数影动漫传媒签订《商品房（车位）买卖合同》，约定数影动漫传媒以单价5万元出售车位给原告，其他约定与此前《商品房（车位）买卖合同》相同。2016年2月29日，原告向数影动漫传媒指定账户支付购房款55万元。上述合同签订后，数影动漫传媒未履行合同，至今未取得预售许可，涉案地块目前仍为荒地，上述合同无效。数影动漫传媒、黄正鸿应根据其承诺，按民间借贷协议，对原告已付房款及利息承担连带偿还责任。黄正鸿于2019年8月7日向原告承诺于2015年12月7日、2016年3月1日共收到张洪玲共壹佰贰拾万元，月利息2%，于2019年10月1日前全部归还清。被告数影动漫传媒、黄正鸿均未向原告偿还任何款项，已构成严重违约，月2%的利息仍不足以弥补原告的损失，原告为此提起诉讼并委托律师代理费用的损失，被告应予赔偿。吴美娇与黄正鸿为夫妻关系，签订涉案合同时，黄正鸿为数影动漫传媒享有95%股份的控股股东及实际控制人，并承诺按民间借贷由其本人偿还，且黄正鸿实际以其个人账户收受涉案款项，该债务应为夫妻共同债务。因此黄正鸿、吴美娇应与数影动漫传媒对涉案债务承担共同偿还责任。请求判如所请。被告数影动漫传媒、黄正鸿、吴美娇均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的举证、及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2015年12月7日，原告张洪玲作为买受人、被告数影动漫传媒作为出卖人，双方共同签订合同编号为SYDM2015120710号的《商品房买卖合同》。合同第一条约定出卖人以出让方式取得深圳市××××区地块的国有土地使用权（宗地号90××42），经批准在上述地块建设规划用途为住宅、办公、商业的商品房项目“宝安区数影科技文化研发基地”（暂定名）；出卖人拟销售给买受人的房屋为A幢19层A-1户型，建筑面积137.4平方米（房号以房屋所有权证登记的地址为准）。合同第二条约定房屋单价为每平方米12000元，总价为1648800元，房屋转让过户交易各项税费双方各自依法承担；合同签订时，买受人向出卖人支付订金60万元，如出卖人未能按期在2016年1月7日前取得合法证照并开始动工，则买受人有权随时解除合同并要求出卖人退回全部订金及占用期间利息，利率按照月息3%计算至归还全部本息之日止；出卖人交付房屋和相关资料后7日内，买受人支付房屋剩余价款1048800元。合同第三条约定出卖人应当在2017年1月31日前向买受人交付房屋，并在交付日起10日内书面通知买受人办理交接手续。合同第十条约定如房屋买卖关系被认定为无效，则本协议自动变更为民间借贷协议，出卖人及出卖人法定代表人黄正鸿对已付房款及利息（月息3%）承担全部偿还责任。黄正鸿作为出卖人法定代表人在合同上签名打指模确认。同日，原告张洪玲作为买受人、被告数影动漫传媒作为出卖人，双方共同签订合同编号为××号的《商品房（车位）买卖合同》。合同第一条约定出卖人以出让方式取得深圳市××××区地块的国有土地使用权，经批准在上述地块建设商品房项目“宝安区数影科技文化研发基地”（暂定名）；出卖人拟销售给买受人地下停车位。合同第二条约定车位具体编号位置待出卖人取得车位预售许可等合法证件后确定，保证买受人的优先选择权。合同第三条约定车位按照“个”计算，该车位总价为5万元，合同签订时，买受人向出卖人付清全部车位价款；购车款只能用于宝安区数影科技文化研发基地建设目的，不能用于其他用途，否则买受人有权随时解除协议并要求出卖人退回购车款及相应利息。合同第四条约定出卖人应在买受人付清全部车位转让款并取得全部权属证明后60日内向乙方交付该车位。合同第八条约定出卖人应当在2017年1月31日前取得该车位所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得前述权属证明的，买受人有权退车位；出卖人应当自退车位通知送达之日起30日内退还全部已付款及利息（月息3%）；出卖人法定代表人黄正鸿对退还车款及利息的义务承担连带责任。合同第十条约定如车位买卖关系被认定为无效，则本协议自动变更为民间借贷协议，出卖人及出卖人法定代表人黄正鸿对已付房款及利息（月息3%）承担连带偿还责任。黄正鸿作为出卖人法定代表人在合同上签名打指模确认。2015年12月7日，张洪玲向黄正鸿个人账户转账支付65万元。数影动漫传媒作为收款人向张洪玲出具两张收据，确认收到张洪玲支付的商品房订金60万元、商品房（车位）款5万元。2016年2月29日，张洪玲向黄正鸿个人账户转账支付55万元。2016年3月1日，数影动漫传媒作为收款人向张洪玲出具两张收据，确认收到张洪玲支付的商品房订金60万元、商品房（车位）款5万元。2016年3月1日，原告张洪玲作为买受人、被告数影动漫传媒作为出卖人，双方共同签订合同编号为××号的《商品房买卖合同》。合同第一条约定出卖人以出让方式取得深圳市××××区地块的国有土地使用权（宗地号90××42），经批准在上述地块建设规划用途为住宅、办公、商业的商品房项目“宝安区数影科技文化研发基地”（暂定名）；出卖人拟销售给买受人的房屋为A幢18层A-1户型，建筑面积137.4平方米（房号以房屋所有权证登记的地址为准）。合同第二条约定房屋单价为每平方米12000元，总价为1648800元，房屋转让过户交易各项税费双方各自依法承担；合同签订时，买受人向出卖人支付订金60万元，如出卖人未能按期在2016年4月1日前取得合法证照并开始动工，则买受人有权随时解除合同并要求出卖人退回全部订金及占用期间利息，利率按照月息3%计算至归还全部本息之日止；出卖人交付房屋和相关资料后7日内，买受人支付房屋剩余价款1048800元。合同第三条约定出卖人应当在2017年1月31日前向买受人交付房屋，并在交付日期10日内书面通知买受人办理交接手续。合同第十条约定如房屋买卖关系被认定为无效，则本协议自动变更为民间借贷协议，出卖人及出卖人法定代表人黄正鸿对已付房款及利息（月息3%）承担全部偿还责任。黄正鸿作为出卖人法定代表人在合同上签名打指模确认。同日，原告张洪玲作为买受人、被告数影动漫传媒作为出卖人，双方共同签订合同编号为××号的《商品房（车位）买卖合同》。合同第一条约定出卖人以出让方式取得深圳市××××区地块的国有土地使用权，经批准在上述地块建设商品房项目“宝安区数影科技文化研发基地”（暂定名）；出卖人拟销售给买受人地下停车位。合同第二条约定车位具体编号位置待出卖人取得车位预售许可等合法证件后确定，保证买受人的优先选择权。合同第三条约定车位按照“个”计算，该车位总价为5万元，合同签订时，买受人向出卖人付清全部车位价款；购车款只能用于宝安区数影科技文化研发基地建设目的，不能用于其他用途，否则买受人有权随时解除协议并要求出卖人退回购车款及相应利息。合同第四条约定出卖人应在买受人付清全部车位转让款并取得全部权属证明后60日内向买受人交付该车位。合同第八条约定出卖人应当在2017年1月31日前取得该车位所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得前述权属证明的，买受人有权退车位；出卖人应当自退车位通知送达之日起30日内退还全部已付款及利息（月息3%）；出卖人法定代表人黄正鸿对退还车款及利息的义务承担连带责任。合同第十条约定如车位买卖关系被认定为无效，则本协议自动变更为民间借贷协议，出卖人及出卖人法定代表人黄正鸿对已付房款及利息（月息3%）承担连带偿还责任。黄正鸿作为出卖人法定代表人在合同上签名打指模确认。2019年8月7日，黄正鸿在数影动漫传媒于2016年3月1日向张洪玲出具的金额为60万元的收据上确认“本人黄正鸿……用于购房合同××号、××号于2015年12月7日、2016年3月1日共收到张洪玲……共1200000元，月利息2%，于2019年10月1日前全部归还清”。庭审中，原告张洪玲确认：1.截至庭审时，其本人从未收取数影动漫传媒、黄正鸿、吴美娇支付的利息或本金；2.截至庭审时，“宝安区数影科技文化研发基地”项目实际未建成，亦未取得商品房预售许可证明。2019年10月28日，原告张洪玲与广东品方律师事务所签订《委托代理合同》，授权委托广东品方律师事务所代理与数影动漫传媒、黄正鸿等的合同纠纷，约定律师费69704元。2019年11月12日，广东品方律师事务所向张洪玲出具发票，确认收到律师费69704元。另查，1.数影动漫传媒成立于2013年3月21日，注册资本100万元人民币，实缴资本100万元人民币，企业类型为有限责任公司，法定代表人黄正鸿，股东深圳市胤华实业有限公司（持股比例70%）、黄嘉丽（持股比例30%）。2016年11月3日，股东由黄正鸿（出资比例95%）、黄惠玲（出资比例5%）变更为股东深圳市胤华实业有限公司（持股比例55%）、黄嘉丽（持股比例45%）。2018年4月20日，股东由深圳市胤华实业有限公司（出资比例55%）、黄嘉丽（出资比例45%）变更为股东深圳市胤华实业有限公司（出资比例70%）、黄嘉丽（出资比例30%）。2.深圳市不动产登记中心查询资料显示，位于深圳市××-私人建房，不动产证号××，于1992年8月31日核准登记在被告黄正鸿及案外人黄镇光、黄镇明、黄肖莲、黄镇清、黄肖金、黄镇威名下，宗地号90××42。3.依据深圳市宝安区档案馆出具的查档材料，黄正鸿与吴美娇于1987年12月25日登记结婚。本院认为，张洪玲与数影动漫传媒签订的合同虽然约定了房产及车位交易事宜，但亦约定了在交易不成的情况下付款性质的转化，现张洪玲依据该转化条款主张权利，故本案为合同纠纷。被告数影动漫传媒、黄正鸿、吴美娇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，本院对原告张洪玲提交的证据及庭审陈述予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，预售的“宝安区数影科技文化研发基地”项目房屋尚未建成，亦未取得商品房预售许可证明，因此，张洪玲与数影动漫传媒签订的《商品房买卖合同》《商品房（车位）买卖合同》中关于房产和车位交易的相关内容违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。在双方房屋买卖合同未能履行的情况下，存在张洪玲向数影动漫传媒支付款项、数影动漫传媒占有使用款项的事实，双方约定在合同无效的情况下已付款项视为借款，将双方房产买卖关系转化为民间借贷关系，该条款内容独立于房屋买卖合同关系，既符合履行行为的本质特征，亦不违反法律法规的强制性规定，本院予以认可。双方转化条款约定借款利息为月息3%，张洪玲主张已实际支付给数影动漫传媒的款项按照月息2%计算利息的主张不违反法律规定，本院予以支持。数影动漫传媒应向张洪玲返还已付款项120万元，并按照月息2%计算利息，其中，以65万元为本金，自2015年12月7日起计至清偿之日止；以55万元为本金，自2016年2月29日起计至清偿之日止。关于黄正鸿责任的认定。黄正鸿作为数影动漫传媒的法定代表人，在《商品房买卖合同》《商品房（车位）买卖合同》转化条款中自愿对数影动漫传媒应向张洪玲返还的借款及利息承担连带责任，不违反法律法规的强制性规定，本院予以认可。原告张洪玲要求黄正鸿对数影动漫传媒应向其返还的款项及利息承担共同责任，缺乏依据，本院不予支持。故，黄正鸿对数影动漫传媒应向原告张洪玲返还款项120万元及全部利息承担连带责任。关于吴美娇责任的认定。虽然，涉案合同签订于吴美娇与黄正鸿婚姻存续期间，但系张洪玲与数影动漫传媒签订，黄正鸿作为数影动漫传媒法定代表人暨股东自愿对公司债务承担连带责任系经营行为，原告张洪玲未提交任何证据材料证明黄正鸿收取张洪玲的款项实际用于夫妻共同生活，应承担举证不能的法律后果。因此，原告张洪玲关于吴美娇应向其返还120万元及全部利息的主张，缺乏依据，本院不予支持。关于原告张洪玲的其他诉讼请求。张洪玲与数影动漫传媒签订的合同并未对发生争议时律师费、保全担保费的承担具体约定，争议发生后，亦未与数影动漫传媒、黄正鸿就上述费用承担协商一致，故，原告要求数影动漫传媒、黄正鸿、吴美娇支付律师费69704元、保全担保费2500元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市数影动漫传媒有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张洪玲返还人民币120万元及利息（利息按照月息2%计算，其中，以65万元为本金，自2015年12月7日起计至清偿之日止；以55万元为本金，自2016年2月29日起计至清偿之日止）；二、被告黄正鸿对被告深圳市数影动漫传媒有限公司上述支付义务承担连带责任；三、驳回原告张洪玲其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25525元、保全费5000元，由被告深圳市数影动漫传媒有限公司、黄正鸿负担。受理费25525元、保全费5000元原告已预交，由本院予以退回。被告深圳市数影动漫传媒有限公司、黄正鸿应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费25525元、保全费5000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 娄   靓人民陪审员 杨 杏 柳人民陪审员 达 淑 梅二〇二〇年八月三十日书 记 员 黄蓉（兼）书 记 员 陈 丽 君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。