山东省济南市历城区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁0112民初5084号 原告：济南青柠檬公寓管理有限公司，住所地山东省济南市历城区，统一社会信用代码91370112MA3P81KN7L。 法定代表人：陈强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐雅楠（特别授权代理），山东垠鹏律师事务所律师。 被告：山东顺泰投资置业有限公司，住所地山东省济南市历城区，统一社会信用代码9137010066486512XU。 法定代表人：田成功，董事长。 委托诉讼代理人：孙裕（特别授权代理），北京市百瑞（济南）律师事务所律师。 第三人：济南百御物业管理有限公司，住所地山东省济南市历城区，统一社会信用代码91370103MA3CEPDX04。 法定代表人：王小枚，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王兆宝（特别授权代理），男，该单位职工。 第三人：济南景协商贸有限公司，住所地山东省济南市市中区，统一社会信用代码91370103MA3CC4YF99。 法定代表人：巩梅，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨赟，山东博瀚源律师事务所律师。 原告济南青柠檬公寓管理有限公司（以下简称青柠檬公司）与被告山东顺泰投资置业有限公司（以下简称顺泰公司），第三人济南百御物业管理有限公司（以下简称百御公司）、济南景协商贸有限公司（以下简称景协公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理。本院依法适用简易程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告青柠檬公司的委托诉讼代理人徐雅楠、被告顺泰公司的委托诉讼代理人孙裕、第三人百御公司的委托诉讼代理人王兆宝、景协公司的委托诉讼代理人杨赟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 青柠檬公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认青柠檬公司与顺泰公司于2020年6月7日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.本案诉讼费由顺泰公司承担。事实与理由：2020年6月7日，青柠檬公司与顺泰公司签订《房屋租赁合同》，约定顺泰公司将位于山东省济南市历城区二环东路3749号一、二层、三层总计证载面积为16722.24平方米的房产(以下简称“租赁房产”)及租赁房产之附属通道、楼梯、设施出租给青柠檬公司使用，房产证号为济房权证历城字第147339、147332、147338号，租赁期限自2020年7月1日起至2025年6月30日止。因顺泰公司拖欠第三人景协公司借款，景协公司于2016年4月18日将租赁房产查封冻结，并申请对租赁房产强制执行。为妥善处理顺泰公司欠款及租赁房产日常维护问题，顺泰公司及第三人为保障债权人利益，防止租赁房产无谓空置，给债权人造成进一步损失，2020年6月5日顺泰公司与百御公司、景协公司签订《协议书》，约定景协公司作为申请执行人，同意顺泰公司出租租赁房产，租金收入用于支付物业管理费及偿还欠款。鉴于租赁房产系被人民法院查封冻结，青柠檬公司、顺泰公司在此情况下签订《房屋租赁合同》，约定对租赁房产的使用、转租事宜，请求贵院依法予以审查并确认其合同效力，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。 顺泰公司辩称，同意青柠檬公司的诉讼请求，请法院考虑房屋的现状依法确认合同有效。 百御公司辩称，顺泰公司欠我公司物业费，经山东省济南市中级人民法院（2020）鲁01民终291号判决书认定，顺泰公司应优先支付我公司物业费。 景协公司辩称，同意青柠檬公司的诉讼请求，我方债权已拖数年未能得到清偿，这也是比较有效的扩大债务人偿债能力的方式。 本院经审理认定以下事实：济南市历城区二环东路3749号1-101、1-201、1-301的房屋所有权人系顺泰公司，房屋所有权证号分别为济房权证历城字第147339号、济房权证历城字第147332号、济房权证历城字第147338号，建筑面积总计16722.21平方米。 陈卫东诉顺泰公司、游有勇民间借贷纠纷一案，山东省济南市市中区人民法院（以下简称市中区法院）于2016年4月14日受理，陈卫东于当日申请财产保全，市中区法院当日作出（2016）鲁0103民初2661-1号民事裁定书，裁定冻结游有勇、顺泰公司银行存款500万元或查封其相应价值的财产。2016年4月18日，市中区法院作出（2016）鲁0103民初2661号协助执行通知书5份，请济南市国土资源局协助查封顺泰公司名下的位于历城区二环东路3749号1-201（证号历城147332号）、1-103室房产（证号：历城147333）、1-106（证号：历城147336）、1-301（证号：历城147338）、1-101（证号：历城147339），查封期限三年，自2016年4月18日至2019年4月17日，查封期间不得为其办理过户抵押等一切手续。市中区法院于2016年6月14日作出（2016）鲁0103民初2661号民事判决，判决顺泰公司、游有勇偿还陈卫东借款291万元及相应利息。该判决生效后，陈卫东申请强制执行。2018年5月30日，市中区法院根据景协公司的申请，作出（2018）鲁0103执异54号执行裁定，变更景协公司为（2016）鲁0103执1509号案件的申请执行人。 2020年6月5日，景协公司（甲方）、顺泰公司（乙方）、百御公司（丙方）签订《协议书》，载明“……第二条甲乙双方共同确认，乙方所有的济南市历城区二环东路3749号东环商业广场证号为济房权证历字第147332、147337、147338、147339号房产，均由甲方通过市中区法院、济南市中级人民法院首查封并申请执行。……前述房产原承租人银座集团股份有限公司已于2020年6月3日发函解除与乙方《房屋租赁合同》，乙方表示认可，目前房产正在交接过程中。第三条乙、丙双方共同确认，丙方系乙方前述房产的物业管理公司，根据乙方与丙方签订的物业服务合同，截止至本协议签订之日起，乙方共拖欠丙方物业管理费1760余万元、滞纳金281万元。第四条甲、乙、并三方均同意，改变东环购物广场房产使用现状，以房产出租收益支付乙方拖欠丙方的物业费用，专款专用，丙方同意继续按原物业服务合同标准为东环购物广场提供物业服务。第五条甲方同意乙方自行或委托丙方将银座集团股份有限公司退还的房产以乙方名义对外出租，租赁条件由乙方或丙方自行确定，承租方应与乙方直接签订房屋租赁合同，甲方出具书面证明予以认可，所收租金优先用于支付乙方应缴物业管理费及拖欠丙方的物业管理费，租金收取账户须为丙方账户。甲方不得申请法院扣划，乙方不得要求提留。如租金收入超出拖欠物业管理费和应缴物业管理费的部分，丙方应将该部分全额转至济南市中级人民法院，供乙方的债权人进行分配，如丙方不予配合的，甲方有权要求法院扣划，由法院依法进行分配。并附有丙方账户、开户行、账号。” 2020年6月7日，顺泰公司（出租方、甲方）、青柠檬公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定：第一章租赁房产1.1甲方同意将位于山东省济南市历城区二环东路3749号一、二层、三层总计证载面积为16722.24平方米的房产(以下简称“租赁房产”)出租给乙方使用。房产证号为济房权证历城字第147339、147332、147338号。甲方同时租赁房产之附属通道、楼梯、设施，不再另行收费。1.2甲方同意乙方可将租赁房产用于自主经营或转租。乙方在使用期内依法经营不受干预。第二章租赁期限2.1本合同所约定的租赁期限为五年：自2020年7月1日至2025年6月30日止，其中2020年7月1日至2020年9月30日为免租期，供乙方进行招商、装修、设备安装调试和其他营业准备工作，乙方无需支付租金。乙方有权在免租期内自主经营或转租，但免租期内发生的乙方实耗水、电费用由乙方承担。2.2乙方承租期限内，乙方有权根据经营需要对房产进行部分或全部装修改造。2.3本合同约定的租赁期限届满后，除非甲方或新的产权人收回房屋自用，乙方在同等条件下有优先承租权。新的租赁合同将由双方另行协商后书面订立。第三章租金及支付方式3.1本合同中所称“租赁年度”是指，第一年是从免租期满之次日起至当年年底，以后为每年一月一日至当年年底，最后一年是一月一日至租赁期结束。3.2租金支付方式为固定租金按租赁年度支付，即：2020年7月1日至2022年6月30日租金按使用面积人民币0.5元/每平方米计租(含物业管理费)；2022年7月1日至2024年6月30日租金按使用面积人民币0.7元/每平方米计租(含物业管理费)；2024年7月1日至2025年6月30日租金按使用面积人民币0.9元/每平方米计租(含物业管理费)；每一租赁年度开始之日起十个工作日内，乙方应将该租赁年度租金支付至甲方指定账户。3.3甲方应于每一租赁年度开始之日起五个工作日内向乙方提供合法房屋租赁发票，以便乙方按时凭证付款。资鉴于甲方与百御公司、景协公司之间协议约定，乙方按本合同约定时间将租金汇往济南百御物业管理有限公司下列帐号后，即视为乙方已完成付款义务。合同记载了百御公司的开户行、户名及账号。……第六章甲方保证及责任……6.2鉴于租赁房产已被法院司法查封，甲方保证本租赁合同申请执行人景协公司予以认可，并出具书面确认函，且不因将来产权变更影响租赁合同的履行。……第八章特别约定8.1鉴于租赁房产目前已被司法查封，且在以物抵债的分配过程中，乙方对此明知。如因甲方或司法原因导致租赁房产产权变更，变更后的新的产权人书面要求乙方腾房的，乙方应于90天内腾房将租赁房产返还新的产权人。8.2如本合同租赁期限届满前因新的产权人之要求导致乙方腾房的，甲方及新的产权人须按实际投入价赔偿承租人为承租房产直接装修或承接装修即为调整业态对第三人进行的装修赔偿的费用，赔偿数额以乙方提供的装修发票、收据为准，对于无法提供发票或收据的装修费用，以委托专业第三方评估结果为准，并退还未完成租期的租金。8.3本合同生效后，甲方须将本合同报济南市中级人民法院备案，新的产权人在本合同有效期内接受租赁房产产权的，应视为认可。合同还对房产交付、税收及费用、合同提前终止、续租及期满财产处置、违约责任等进行了约定。 百御公司提交（2020）鲁01民终291号民事判决书一份，拟证明顺泰公司拖欠其物业费，至少应承担涉案房屋三分之二的物业费。青柠檬公司、顺泰公司、景协公司对此均无异议，顺泰公司主张其与青柠檬公司在双方签订的租赁合同中约定了优先支付物业费。 另查明，涉案房产之前由银座集团股份有限公司承租，双方于2020年6月解除了租赁合同。案外人陈卫东对涉案房产进行首封，陈卫东将其对顺泰公司的债权转让给景协公司后，景协公司成为首封债权人，查封期限至2022年4月3日。房屋权属信息显示，涉案房产抵押权人为纪家魁、日照银行股份有限公司济南分公司，查封情况显示自2016年起被济南市中级人民法院等多家法院进行几十次查封。 本院认为，民事诉讼的直接目的是解决民事纠纷即双方现实存在的民事权利义务争议。判断当事人的起诉是否符合起诉条件，要通过其起诉意图、诉讼请求和事实理由等因素综合判断原告与被告之间是否存在民事纠纷。经审理，本案顺泰公司、百御公司、景协公司对青柠檬公司提出的诉讼请求及主张的事实理由均无异议，本案原、被告双方并无诉讼意义上的争议，不属于人民法院审理民事诉讼案件的受理范围，本院对青柠檬公司的起诉依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第三款的规定，裁定如下： 驳回济南青柠檬公寓管理有限公司的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  杨 华 二〇二〇年八月三十一日 法官助理  黄瑞凤 书 记 员  李美霞