江西省贵溪市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0681民初1163号原告：邓先欢，女，1985年2月9日出生，汉族，江西省贵溪市人，住江西省贵溪市。原告：熊志明，男，1982年4月6日出生，汉族，江西省贵溪市人，住江西省贵溪市。二原告共同委托诉讼代理人：敖彬，江西首达律师事务所律师。被告：江西辉鹰房地产开发有限公司，住所地：贵溪市流口镇。法定代表人：廖辉珍，该公司总经理。被告：刘兵，男，1971年12月19日出生，汉族，江西省贵溪市人，户籍地：江西省贵溪市。第三人：鹰潭祥和实业有限公司，住所地：江西省鹰潭市月湖区。法定代表人：刘兵，该公司总经理。原告邓先欢、熊志明与被告江西辉鹰房地产开发有限公司（以下简称“辉鹰公司”）、刘兵、第三人鹰潭祥和实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓先欢及二原告共同委托诉讼代理人敖彬到庭参加诉讼，被告辉鹰公司、刘兵、第三人鹰潭祥和实业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告邓先欢、熊志明向本院提出诉讼请求：1.判令两被告双倍返还原告定金60000元；2、两被告共同返还原告首付款及代办费82244元，赔偿原告各项损失共计70000元（包括首付款利息）；3、诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2018年7月24日，两原告在被告辉鹰公司订购了位于xxx庄X期XX栋X单元7XX号房屋，当天双方签订了XXX庄商品房认购书，认购书约定：该套房屋面积为144.94平方米，单价为3600元/平米，房款总额为521784元；两原告在签订认购书当天支付定金30000元，两原告必须在签订认购书后45天内签订购房合同，支付首期房款。认购书签订当天，两原告按约支付了30000元定金，同时按照双方约定另行交纳了81784元首付款（加上30000元定金，双方约定购房首付款总共为111784元）及460元代办费。但是被告辉鹰公司一直没有通知两原告去签房屋买卖合同，在两原告要求与被告辉鹰公司签订正式房屋买卖合同时，两原告才得知买卖房屋早已备案登记在周顺旺名下，而周顺旺又没有撤销该套房屋的备案登记，被告辉鹰公司无法与两原告签订正式的房屋买卖合同。经两原告与被告辉鹰公司多次交涉，被告辉鹰公司告知两原告，因该公司欠第三人鹰潭市祥和实业有限公司工程款，已将两原告购买房屋实际抵给被告刘兵，而刘兵又将房屋登记在周顺旺名下。现因周顺旺一直不配合撤销备案登记，被告辉鹰公司与两原告无法签订正式房屋买卖合同。2019年4月9日，被告辉鹰公司联系被告刘兵、原告邓先欢协商，当天，被告刘兵承诺在2019年7月12日之前将房屋备案至两原告名下并签订正式购房合同，如逾期，除返还全部购房定金及首付款112244元，另赔偿两原告112244元损失。为此，被告刘兵当场写下承诺书。因周顺旺拒不配合撤销房屋买卖登记备案，被告刘兵与原告邓先欢于2019年7月29日重新签订赔偿协议，双方在赔偿协议中明确约定：“刘兵赔偿原告190000元（包括购房首付款），在2019年8月20日支付120000元，2019年9月20日付清剩余70000元。如逾期，刘兵支付原告利息10000元整。”至今，被告刘兵并未按赔偿协议履行返还及赔付义务。综上所述，两原告认为，被告辉鹰公司与两原告签订认购协议书，并收取了原告定金及购房首付款，却一直没有且无法与两原告签订正式房屋买卖合同，其依法应双倍返还定金，全额返还两原告的购房首付款，并因此赔偿两原告损失。故原告特向法院起诉，请求判如所请。被告辉鹰公司、刘兵、第三人鹰潭祥和实业有限公司均未作出答辩，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2018年7月24日，原告邓先欢、熊志明与被告辉鹰公司签订《XXX庄商品房认购书》，约定由原告邓先欢（买受人，乙方）认购被告辉鹰公司（出卖人，甲方）开发的XXX庄X期XX栋X单元7XX号房（以下简称“本案商品房”），优惠后房款总额为伍拾贰万壹仟柒佰捌拾肆元整（￥521784元）；乙方同意在签署本认购书时支付定金30000元，该定金在乙方签订买卖合同时抵作首期购房款；乙方须在签订本认购书后45天内即2018年9月7日前支付全额房款或首期购房款……。同日，两原告向被告辉鹰公司支付定金30000元，并另行支付首付款81784元和代办费460元。被告辉鹰公司因此向原告邓先欢、熊志明出具收据三份。2019年4月9日，被告刘兵在被告辉鹰公司的见证下出具《承诺书》，载明：“本人刘兵承诺在2019年7月12日之前将名下辉鹰房地产开发有限公司（XXX庄）X期XX栋X单元7XX室房屋备案于（即过户）邓先欢名下，并签署正式购房合同。如逾期未达成承诺，自愿加倍赔偿邓先欢，本金112244元整，加倍赔偿金112244元整，共计224488元整。2、邓先欢于2018年7月24日在辉鹰房地产开发有限公司（XXX庄）售楼部与辉鹰房地产开发有限公司签署《商品房购房协议》但因X期XX栋X单元7XX房于2014年因刘兵原因已备案于周顺旺名下，无法签署正式合同。承诺人：刘兵；见证人：辉鹰房地产开发有限公司、廖辉珍”2019年7月29日，刘兵（甲方）与邓先欢（乙方）签订《赔偿协议》，约定：“现甲乙双方就XXX庄X期XX栋X单元7XX房的赔偿事宜达成如下协议：一、甲方自愿分两次赔偿乙方共计190000元整包括购房首付款。备注：如逾期支付超过7天，甲方支付乙方利息10000元整。”2020年6月，原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告邓先欢与被告辉鹰公司就本案商品房买卖达成合意，签订《XXX庄商品房认购书》（以下简称《认购书》），该认购书系双方合意签订商品房买卖合同的预约合同。虽然《认购书》由原告邓先欢签署，但付款由原告邓先欢、熊志明共同支付，原告邓先欢、熊志明对《认购书》及定金、首付款、代办费享有共同的权利义务。被告刘兵出具的《承诺书》证明本案商品房在《认购书》签订之前已实际备案登记在他人名下，被告辉鹰公司亦明知该事实。被告辉鹰公司隐瞒本案商品房已备案登记在他人名下的事实，与原告邓先欢签订《认购书》并收取定金、购房首付款等，违背诚实信用原则。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”被告辉鹰公司隐瞒与商品房买卖合同订立有关的重要事项，是导致本案商品房买卖合同未能订立的原因，被告辉鹰公司应当依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定双倍返还定金。原告邓先欢依照《认购书》约定给付购房首付款81784元及代办费460元，现双方无法订立商品房买卖合同，被告辉鹰公司应当将首付款及代办费予以返还。故对原告邓先欢、熊志明要求被告辉鹰公司返还定金60000元、首付款及代办费82244元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失，应当承担赔偿责任。…（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；…”原告邓先欢、熊志明为订立《商品房买卖合同》而与被告辉鹰公司签订《认购书》，支付定金及首付款，原告邓先欢、熊志明与被告辉鹰公司之间已进入合同缔结阶段。在合同缔结过程中，被告辉鹰公司隐瞒商品房已备案登记在他人名下的事实，导致《商品房买卖合同》无法成功、有效订立，应承担缔约过失责任。被告辉鹰公司的过错行为给两原告造成一定损失，应承担损害赔偿责任。关于两原告的损失，两原告未提供证据证明实际损失的金额。本院认为，被告辉鹰公司明知本案商品房已备案登记在他人名下的事实仍与两原告签订《认购书》，存在欺诈行为，应当承担赔偿责任。原告的具体损失参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实。”确定，本院酌情认定为30000元。关于被告刘兵是否应共同承担责任的问题。本院认为，两原告与被告辉鹰公司签订《认购书》，支付定金、首付款的行为已具备合同法律关系属性。根据合同的相对性原则，两原告的合同相对方为被告辉鹰公司，被告刘兵并非前述合同法律关系的相对方，两原告与被告刘兵之间亦未成立其他基础法律关系。原告邓先欢与被告刘兵签订《赔偿协议》、被告刘兵出具《承诺书》的行为，均没有基础法律关系为依据，不能作为承担责任的依据。本案商品房买卖合同无法订立的过错方为两原告的合同相对方被告辉鹰公司，并非被告刘兵。被告辉鹰公司与被告刘兵、第三人鹰潭市祥和实业有限公司或者案外人周顺旺之间的法律关系及本案商品房已备案登记的现状与两原告的诉讼请求之间亦没有必然联系，故两原告要求被告刘兵承担责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告江西辉鹰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告邓先欢、熊志明双倍返还定金60000元；二、由被告江西辉鹰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告邓先欢、熊志明返还首付款81784元及代办费460元，并赔偿原告损失30000元，合计112244元；三、驳回原告邓先欢、熊志明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2242元，由被告江西辉鹰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  杨永建二〇二〇年八月三十一日书记员  江 帆