河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终4698号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙闪闪，女，汉族，1989年12月10日出生，住河南省嵩县。委托诉讼代理人：李炜,河南义同律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告):洛阳鑫玺置业有限公司，住所地河南省嵩县何村乡瑶北坡村（嵩县新城**开发区宜和园小区**楼****）。法定代表人：杨俊鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：张会卿，洛阳市嵩县昌信法律服务所法律工作者。上诉人孙闪闪因与被上诉人洛阳鑫玺置业有限公司（以下简称鑫玺公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省嵩县人民法院（2019）豫0325民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人孙闪闪及其委托诉讼代理人李炜，被上诉人鑫玺公司的委托诉讼代理人张会卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙闪闪上诉请求：1.撤销一审判决第四项，驳回鑫玺公司要求孙闪闪赔偿房屋差价损失的诉求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由鑫玺公司承担。事实与理由：1.一审判决将房屋交付的标准认定为房屋的转移占有明显与事实不符。涉案房屋在一审判决做出时仍然不符合交房条件,鑫玺公司未按约定进行交房构成根本违约。本案的交房义务与付清全部房款义务具有前后履行顺序，即鑫玺公司先交房，孙闪闪后付清全部房款。即使合同履行没有先后顺序，在鑫玺公司未依约定进行交房时，孙闪闪未付清购房款同样是在行使抗辩权，并不构成违约。2.孙闪闪在非自身原因未成功办理按揭贷款的情形下，鑫玺公司未通知孙闪闪付清全款，有违诚信履行合同的要求。鑫玺公司未履行交房义务在先，其不享有解除权。3.鑫玺公司、孙闪闪在一审双方的代理律师均来自河南凯光律师事务所,同一律师事务所的不同律师不得同时担任争议双方当事人的代理人。孙闪闪的代理律师在利益冲突时做出损害孙闪闪本人利益的陈述，法院不应将此认定为孙闪闪本人的真实意思。4.《预售合同》未对房屋差价承担进行约定,涉案房屋价格波动是市场行情的反应，属于不可预见性的，且在双方关于违约金的赔偿有明确约定的情形下，鑫玺公司主张不可预见的损害赔偿于法无据。鑫玺公司辩称，1.涉案合同约定如因买受人自身原因不能办理按揭，买受人同意15日内一次性付清所有房款。由于孙闪闪配偶有负债，银行不予发放贷款。孙闪闪只交付了首付款，剩余22万元没有支付，构成违约。2.鑫玺公司提交的洛阳聚鑫物业有限公司的证明、孙闪闪用水用电收费票据及室内装修照片可以充分证明孙闪闪早已实际占有、使用约定的房屋，一审法院认定鑫玺公司履行了交付房屋义务并无不妥。3.该套房屋所有权人现在还是鑫玺公司，建设时占用的是鑫玺公司的贷款资金，在孙闪闪违约的情况下房屋升值部分应当归鑫玺公司所有。一审法院判决孙闪闪赔偿鑫玺公司损失110613元，于法有据。孙闪闪向一审法院起诉请求：1.判令鑫玺公司继续履行孙闪闪、鑫玺公司于2015年9月15日签订的《商品房预售合同》，合同编号为YS0030270；2.判令鑫玺公司协助孙闪闪办理位于嵩县城××大道××和××楼××单元××房的房屋产权登记手续；3.判令鑫玺公司向孙闪闪交付上述房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.本案诉讼费用由鑫玺公司承担。鑫玺公司向一审法院反诉请求：1.解除鑫玺公司与孙闪闪签订的商品房预售合同，赔偿鑫玺公司因孙闪闪的原因造成房屋不能及时收回，进而不能及时销售他人收回资金造成的利息损失80000元；2.判令孙闪闪拆除嵩县城××大道××和××楼××单元××房的全部装修，恢复该房屋装修前的原状；3.本案诉讼费用由孙闪闪承担。诉讼过程中鑫玺公司将诉讼请求变更为：判令孙闪闪支付鑫玺公司22万元；判令孙闪闪支付鑫玺公司房屋差价损失18万元（以鉴定意见为准）。一审法院认定事实：2015年9月15日，孙闪闪、鑫玺公司签订了《商品房预售合同》，合同主要约定：由鑫玺公司将宜和园2号楼2单元802号预测面积135.57平方米的住宅一套以每平方米2412.04元预售给孙闪闪，合同编号：YS0030270,房屋代码：42298；付款方式：按揭方式付款，首付款金额以抵押合同为准；逾期付款在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，继续履行合同；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2015年3月31日依照国家和地方人民政府的有关规定经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人；出卖人逾期超过90日后交房，买受人同意继续履行合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方进行验收交接时出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；因买受人自身原因不能办理按揭，买受人同意15日内一次性付清所有房款。合同签订后，孙闪闪已支付首付款107000元，缴纳维修基金12201元。2019年9月底孙闪闪领取了该房屋的钥匙。涉案物业也收取了孙闪闪的物业费及水电费。后孙闪闪的按揭贷款没有成功，孙闪闪也未支付剩余付款。另查明：孙闪闪在2018年11月30日鑫玺公司诉孙闪闪预售合同纠纷一案庭审中认可按揭贷款贷不下来的原因是当时银行说孙闪闪的配偶有负债没有办理成功，并且鑫玺公司的工作人员当时也提出提供办理一个假离婚证，但随后也没有进行操作，没有签订抵押合同和保证合同。还查明：鑫玺公司申请一审法院对涉案房屋增值部分进行了评估，鉴定机构认定该房屋从2015年9月15日至2019年7月24日房屋增值194945元（不含室内装修）。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中孙闪闪、鑫玺公司签订的《商品房预售合同》，没有违反国家法律的强制性规定，应为有效。孙闪闪、鑫玺公司均应按合同履行。2015年9月底孙闪闪领取钥匙，并交纳物业费、水电费，应视为鑫玺公司对房屋的部分交付。鑫玺公司辩称房屋未交付的意见一审法院不予采纳。按照合同约定鑫玺公司应在交付使用90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，没有约定鑫玺公司协助孙闪闪办理房屋产权登记手续，因此鑫玺公司应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据合同约定鑫玺公司交付房屋应将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付孙闪闪，鑫玺公司没有交付，因此孙闪闪请求判令鑫玺公司向孙闪闪交付上述房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，一审法院应予支持。根据合同的约定，因买受人自身原因不能办理按揭买受人同意15日内一次性付清所有房款，孙闪闪在得知无法办理按揭贷款时就应当按照约定及时支付剩余房款，孙闪闪至今未付，属违约行为，由于鑫玺公司丧失解除合同权，孙闪闪也请求继续履行合同，故鑫玺公司反诉请求孙闪闪支付剩余房款，符合合同的约定，一审法院予以支持。根据有关法律规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定，本案中房屋增值部分，属于鑫玺公司的可得利益，由于孙闪闪违约，造成鑫玺公司房屋增值部分的损失，孙闪闪应赔偿，因此鑫玺公司反诉请求孙闪闪赔偿的房屋增值部分，一审法院应予支持，但只应是剩余房款部分的增值，同时考虑到鑫玺公司也存在违约行为，一审法院酌定孙闪闪赔偿鑫玺公司损失110613元。根据合同的约定，孙闪闪、鑫玺公司应当按照约定履行其义务，没有约定履行顺序，因此孙闪闪诉称其有先于履行抗辩的意见，不符合合同的约定，一审法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条之规定，判决：一、鑫玺公司于本判决生效后十五日内将孙闪闪的嵩县城××大道××和××楼××单元××房办理权属登记需由鑫玺公司提供的资料报产权登记机关备案；二、鑫玺公司于本判决生效后十五日内内向孙闪闪交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、孙闪闪于判决书生效后十五日内支付鑫玺公司剩余房款220000元；四、孙闪闪于判决书生效后十五日内赔偿鑫玺公司损失110613元；五、驳回鑫玺公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，反诉费3650元，鉴定费4000元，共计7750元，由孙闪闪负担6200元，鑫玺公司负担1550元。本院二审期间，当事人提交了新证据，本院组织了双方当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致本院认为，鑫玺公司、孙闪闪签订的《商品房预售合同》为有效合同，双方均应按合同履行各自义务。2015年9月底孙闪闪领取钥匙，并交纳物业费、水电费，应视为鑫玺公司已向孙闪闪交付房屋。孙闪闪上诉称鑫玺公司房屋交付不符合合同约定，没有事实与法律依据，本院不予采信。孙闪闪上诉主张其不能办理按揭并非因自身原因，但未提供证据证明其主张，对此本院不予采信。孙闪闪在得知无法办理按揭贷款后未按照约定及时支付剩余房款，属违约行为，一审法院判令孙闪闪支付剩余房款，并无不当，本院予以确认。本案中房屋增值部分属于可得利益，一审法院酌定孙闪闪赔偿鑫玺公司损失110613元，并无不当，本院予以确认。综上所述，孙闪闪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2512元，由孙闪闪负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  杨献民审判员  董 鹏二〇二〇年八月十八日书记员  王恒毅