江西省樟树市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0982民初1714号原告：江西鸿信置业管理有限公司，住所地:江西省樟树市。法定代表人：王磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱平，男，1983年2月16日出生，住江西南昌市。委托诉讼代理人：杨艳玲，女，1975年9月13日出生，住江西省樟树市。被告：敖小梅，女，1962年12月23日出生，汉族，住江西省樟树市。委托诉讼代理人：杨国元（系敖小梅丈夫），男，1958年12月11日出生，汉族，住江西省樟树市。委托诉讼代理人：黎明，江西药都律师事务所律师。原告江西鸿信置业管理有限公司与被告敖小梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告江西鸿信置业管理有限公司委托诉讼代理人邱平、杨艳玲、被告敖小梅的委托诉讼代理人杨国元、黎明到庭参加诉讼。于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告江西鸿信置业管理有限公司委托诉讼代理人兰新华、邱平、被告敖小梅的委托诉讼代理人杨国元、黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西鸿信置业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．调解或判决被告支付物业费13378元（欠费时间2016年12月1日至2020年5月31日）及滞纳金16642元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据江西鸿信置业管理有限公司枫凌堎服务中心与被告于2015年12月5日签订了《前期物业管理服务协议》，原告一直按照协议约定在履行物业服务义务，但被告从2016年12月1日开始，以各种理由延迟缴交物业费，物业服务中心多次电话、上门、函告等方式催缴，被告至今尚未支付我公司2016年12月1日至2020年5月31日的物业费13378元、滞纳金16642元，合计30020元。原告遂诉至法院。被告敖小梅辩称，1．原告与樟树市洋湖房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》对于被告没有约束力，对于被告所在的枫凌堎阳光新区也没有约定力。2．原告与樟树市洋湖房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》不具有合法性。3．原、被告之间并未签订《前期物业管理服务协议》，收费没有合同及事实依据，也没有收费标准依据，原告无权向被告主张物业服务费。4．在没有合同依据的情况下，原告认为其提供了服务，应该提供证据证明，但原告提供的证据不能证明其提供了服务。5．原告诉讼中提供了大量的虚假证据，请法庭依法审查，并对原告采取处罚措施。综上，原告的起诉无合同依据、无事实与法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．由原告提交的前期物业管理委托合同一份，证明我公司根据前期物业管理委托合同对枫凌堎小区进行了物业服务。被告质证认为，对合同的真实性、合法性、关联性均有异议。该份合同的委托方公章不是其真实公章，从公章上看不可能有涂改，不是樟树市房产的备案公章，对合同的真实性有质疑。樟树市洋湖房地产开发有限公司开发的房产为枫凌堎铭庭，而被告的房产为枫凌堎阳光新区安置房，建设单位为江西洋湖建设发展有限公司。因此，房地产开发公司签订的物业服务合同与被告的阳光新区的安置房是没有关联的，即使该前期物业合同是真实的，只能适用于商品房不能适用于安置房。根据2007年物业管理条例，开发商选定物业单位应当进行招标，如没有人参与招标，服务的小区面积小，由开发商进行选定，原告证明合同的合法性，需要提供政府备案的相关文件，否则这份合同是无效合同。2．由原告提交的宜春市前期物业管理服务收费申报审批表，证明收物业费的单价是经过政府审批备案的。被告质证认为，对审批表1的真实性、合法性、关联性均有异议，没有任何单位盖章。对审批表2的真实性没有异议，对其合法性、关联性均有异议，该审批表没有表明服务于哪个小区，即使适用于枫凌堎铭庭小区也与被告所在小区无关。3．由原告提交的樟府办发【2008】71号《樟树市住宅小区物业管理实施办法的通知》，证明我们有权向被告收取物业服务费。被告质证认为，对其真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，原告提供的该通知内容不全面，只有两页。我方无法对其内容进行审核。即使这份文件是真实、有效的，但鉴于原、被告间不存在物业委托关系，其与本案也无关联。再者，该文件是2008年颁布的，在2015年后是否有效尚不能确定。它只是规范性文件不是法律、法规、规章，应当以法律、法规或规章为准。4．由原告提交的签署页、装修承诺书，证明被告同意按照前期物业服务委托合同，履行装修承诺，并依照协议行使权利、履行义务。被告质证认为，签署页只有一页且不是原件，对其三性均有异议，复印件模糊，是不是被告本人签字无法核实。我方领取的证据签署页没有原、被告的任何签字，双方没有签署任何文件，这个证据本可以复印得很清楚，原告明显在做假。如原告不能提供原件，我方认为双方没有签订任何合同。承诺书原告也未提供原告，我方对其三性均有异议。5．由原告提交的电话催缴物业费记录一份，证明我公司工作人员多次打电话通知被告缴交物业服务费。被告质证认为，我方并没有聘请原告对我方所在小区进行物业管理服务。6．由原告提交的车辆进出登记、保安巡逻签到表、来访人员登记表、保洁签到表、义务劳动图片、设施设备维护，证明我公司对被告所在小区进行了管控及服务。被告质证认为，对该组证据的三性均有异议，车辆登记表提供的是2020年1月至3月的，时间是有涂改的，由2018年改成2020年，应该是原告为了应付新冠××期间管控，实际上这段时间小区是没有按照这样管理的。7．由被告提交的樟树市发展和改革委员会文件樟发改基字【2012】45、46号，证明樟树市洋湖房地产开发有限公司开发的是商品房，共与原告签订的前期物业服务委托合同与被告所在小区无关。被告所在小区是城中村改造安置房，是由村民自筹资金进行城中村改造，与上述公司无关。原告质证认为，对该组证据的真实性无异议，被告所在安置小区与枫凌堎铭庭小区所有的设施、管道都是共用的，没有区分阳光小区还是枫凌堎铭庭小区，交付时所有的业主都去办理了交房手续并缴纳了第一年的物业费，当然也享受了我公司的物业服务。8．由原告提交的①樟树市民政局文件《关于对“枫凌堎铭庭”商住小区命名的批复》、②施工许可证、③《小区总平面布置图》2份、④“枫凌堎铭庭”高德地图、⑤站前社区及樟树市洋湖房地产开发有限公司的申请报告、⑥《业主手册》、⑦交费明细表、⑧被告交款收据，证明：（1）约定原告2015年1月1日开始在樟树枫凌堎铭庭小区服务。（2）双方约定单价按建筑面积、高层住宅（电梯）1.2元/月/平方米（不含二次供水加压费）；多层住宅：0.5元/月/平方米；商业/写字楼：1.2元/月/平方米计算。（3）“枫凌堎铭庭”于2012年9月8日经民政局批准命名，“枫凌堎铭庭”包含商品房及安置房。（4）枫凌堎铭庭城中村改造安置房3#-9#楼于2013年3月1日开始施工。（5）被告购买房屋均在原告提供物业服务范围。（6）物业服务费自收楼开始全额缴纳。（7）约定逾期违约金计算方式。（8）业主大部分都已向原告交纳物业费。（9）被告知晓原告为枫凌堎铭庭小区服务的事实，并已交纳过物业费。被告质证认为，民政局的文件没有提交原件，对其三性均有异议。报批“枫凌堎铭庭”单位是樟树市洋湖房地产开发有限公司，而且小区属于商住小区，商住的只有“枫凌堎铭庭”电梯房，其他的即不是樟树市洋湖房地产开发有限公司开发建设的，与樟树市洋湖房地产开发有限公司没有关系。建设施工许可证的真实性无异议，施工单位是江西洋湖发展有限公司，洋湖发展有限公司并没有将所建安置房的前期物业委托给公司。小区总平面图，这是枫凌堎村规划图没有说是“枫凌堎铭庭”，不能达到原告的证明目的。高德地图也不能达到原告的证明目的，开发者所写的东西与事实不一致。对樟树市洋湖房地产开发有限公司的申请报告的真实性、合法性、关联性均有异议，首先，2015年阳光小区并没有进行竣工验收，在没有竣工验收情况下就催业主进行居住，安置垃圾站，开发的“枫凌堎铭庭”需要安置垃圾站，并不能证明这个小区就叫“枫凌堎铭庭”。对安置业主交费明细表，对真实性、合法性、关联性均有异议，应该以业主缴费的依据为主。被告交款收据，对真实性无异议，第一年是缴纳的是强迫的是为了拿钥匙，钱是交到开发商手中，并不是交给原告。9．由原告提交的①枫凌堎铭庭小区公共配套设备移交清单、②物业服务企业管理备案表，证明目的（1）原告收费标准经物价局、房管局审核通过。（2）小区配套设施全部移交原告公司。（3）原告服务的“枫凌堎铭庭”经房管部门备案。被告质证认为，对宜春市企业服务备案表，对备案表所备案的房子是属于洋湖房地产开发公司开发的“枫凌堎铭庭”商品房，开发单位是洋湖房地产开发公司，备案的收费标准是1.2元/平方/月，备案表明确收费是电梯房的备案，并没有其他的房子收费的备案的依据。公共配套设备移交清单三性均有异议，移交的单位是洋湖房地产开发有限公司，安置房不是洋湖房地产开发有限公司建设，洋湖房地产开发有限公司要移交也只能移交“枫凌堎铭庭”商住楼的相关设备、设施。10．由原告提交的①照片二组：枫凌堎小区违章搭建联合相关部门整治；枫凌堎小区毁绿种菜联合整治；枫凌堎小区工程日常维护与保养；枫凌堎小区办公室、楼梯、保洁日常清扫；物业公司对污水管进行开挖和维修②维修多年回访记录表③交公用电费发票④《生活垃圾代清、代运有偿服务协议书》⑤《行政企、事业单位生活垃圾代运有偿服务协议书》⑥城镇垃圾处理发票⑦装修垃圾清运记录表及发票⑧生活清运垃圾票据⑨请人维修8栋污水管道疏通材料及工资票据⑩租赁协议，证明目的：物业公司对共用部分和共用设施提供日常维修、养护和管理服务。被告质证认为，对照片、违章搭建、种菜联合整治，对三性均有异议，这是枫凌堎铭庭配合了相关部门的整治的整治，不能证明原告提供了服务。对枫凌堎小区办公室、楼梯、保洁日常清扫图片，希望原告能够提交照片能够证明拍摄的时间，据被告说原告为了作秀，在照一些照片，根本不是在行使物业的职责。3#是洋湖建设公司卖给本安置小区之外的业主，与安置小区是没有任何关系的，对邓瑶珍的8#的下水管道堵塞，邓清理了30多次，证明物业没有进行管理。对《生活垃圾代清、代运有偿服务协议书》，这里面涉及到多个小区，多个小区的费用一年才3万元，可以说明“枫凌堎铭庭”本身就需要清理垃圾，而且协议书2015、2016、2017年的都没有，只有2018年、2020年的，鉴于原告公司管理多个小区，原告的垃圾代运费“枫凌堎铭庭”、阳光小区与本案无关，这里面可以看出成本多少。对电话维修回访记录有异议，这是原告单方制作的报表。对缴交路灯电费的三性均有异议，缴交电费没有正式发票，随时可以制作的，从这里面可以看出2015、2016、2017年上半年都没有缴纳电费的依据，2019、2020年也没有缴纳电费的依据，说明这些电灯没有亮的，从原告提交的数据看5年的电费只有681.12元，电费票据只有2018年1月3日、2017年9月25日，原告提交的收费的地址是鹿江街道码头社区并不是站前社区，被告的小区是站前社区，与本案无关。原告提交的2016“申请报告”也是站前社区并不是码头社区。原告提供的收费的是2017.9.1一个月的路灯电费，其他的路灯电费没有。对装修垃圾清运记录表及发票的三性均有异议，这是属于第一年装修垃圾的费用，原告强迫业主交纳费用，第一年后业主大部分是属于抗拒的，双方没有请物业，没有合同关系，物业公司再收取物业费没有法律依据。对生活清运垃圾票据、请人维修8栋污水管道疏通材料及工资票据、租赁协议的三性均有异议，租赁协议与本案无关。11．由原告提交的竣工验收备案表3#—9#、工程质量监督报告，证明目的：被告的房屋在五方验收合格之后交房。被告质证认为，这些竣工验收备案表的三均有异议，实际上并没在相关单位进行备案，从物业公司提供的证据看只有3-8#楼，没有9#楼。该竣工验收备案表退一万步讲是真实的，最后没有备案，最后的备案意见没有单位盖章也没有收取相关的备案文件，如果备案了这些文件都应当在相关政府部门，说明到现在都没有通过竣工验，不符合交付使用的条件。12．由被告提交的樟树市发展和改革委员会文件樟发改基字【2012】45、46号，证明樟树市洋湖房地产开发有限公司开发的是商品房，共与原告签订的前期物业服务委托合同与被告所在小区无关。被告所在小区是城中村改造安置房，是由村民自筹资金进行城中村改造，与上述公司无关。原告质证认为，对该组证据的真实性无异议，被告所在安置小区与枫凌堎铭庭小区所有的设施、管道都是共用的，没有区分阳光小区还是枫凌堎铭庭小区，交付时所有的业主都去办理了交房手续并缴纳了第一年的物业费，当然也享受了我公司的物业服务。13．由被告提交的枫凌堎“城中村”整体改造承包协议，证明枫凌堎村根据发改委的文件成立了枫凌堎“城中村”改造理事会，由理事会将“城中村”改造项目承包给江西洋湖发展有限公司进行承建并安置。鹿江街道办事处站前社区为督办单位，该小区项目名称是枫凌堎阳光新区项目，承包方是江西洋湖建设发展有限公司，该协议第一（8）条规定本小区物业由甲方（理事会）组成和管理，而并没有将阳光小区的物业发包给原告，江西洋湖发展有限公司也没有与原告签订前期物业管理服务协议。原告质证认为，对该协议的真实性无异议，该协议与我们的物业服务没有关联，况且我们已经对被告所在小区进行了物业服务。14．由被告提供的照片一组，证明被告所在小区没有物业管理服务。小区发生管道堵塞都是由居民自行疏通，小区的卫生差、车辆乱停乱放、小区还有人养鸡，还有幼儿园占用公共绿地也没有物业进行管理。原告质证认为，照片是复印件，对其真实性有异议，被告提出的问题是片面的，我们的服务是根据约定来的。我们对被告所在小区提供了物业服务，我们与政府联合对业主种菜行为予以清理，我们修复了部分堵塞的水管。小修是物业负责的，中修、大修是交由维修基金维修。因为目前他们小区没有业主委员会，暂时都是由我们物业去维修的。15．由被告提交的票据四张、照片一张、照片背面情况说明一份，证明被告所在的8栋一单元下水管道经常堵塞，多达30-40次，都是由住户自己进行清理，清理费用也是住户支付，费用6200元，而非物业公司进行清理，阳光新区没有物业进行管理。原告质证认为，我们刚才向法庭提供了8#对下水管道的证据，对票据四张、照片一张、照片背面情况说明一份的三性及证明对象有异议，开挖的照片事实上是开发商开挖的，而且被告提供的收据上面看不出是什么人收的费用，收款收据上的字迹上可以看出是一个人出具的，下水管道不可能在一年时间堵塞几次，8#的主管道实际上是开发商支付的费用。16．由被告提交的情况说明一份，证明阳光新区业主不认可由物业存在，被告之所也会交物业费也是被迫行为，物业公司掌控枫凌棱铭庭电梯房的物业，被告要开通门面营业，物业公司告知不交物业费不能开通，被告被迫只能叫物业费。3、阳光新区业主签字表，证明：阳光新区业主都不认可有物业，认为小区没有物业管理。原告质证认为，签字人员与本案有利害关系，情况说明内容实际上与事实不符，事实上大部分业主包含被告都知晓原告在为“枫凌堎铭庭”提供物业服务，不存在强迫交纳物业费的行为。事实上不存在有“阳光新区”这个小区，之前被告向原告打电话催交物业费，被告也没有说不认可原告提供物业服务。小区并没有成立业主委员会和业主大会，之前相关的部门与原告也签订了相关的前期物业委托合同，包含原告向法庭提交的业主手册，也包含了原告提供的物业服务范围及被告所购买的房屋，所以我们对三性及证明目的有异议，与客观事实不符。17．由被告提交的自然资源局文件，证明小区未按规划实施，截止到2020年7月20日建设单位尚未申请办理竣工验收。原告之前提供的9#房子的均没有办理竣工验收。原告质证认为，对证据的关联性、证明对象均有异议，首先，“枫凌堎铭庭”是分批交房的，据我们了解，有些业主已经办理了相关的产权证，对于相关的房屋竣工备案不是由樟树市自然资源局管理而是由建设主管部门管理，而且讲原告刚才提交的证据也已经证实安置房3#--9#楼经过相关的设计、勘查、施工，五方单位进行了竣工验收。樟树市建筑工程质量监督站也出具了相关的工程质量监督报告，证实工程质量合格的，没有违反强制性标准行为。18．由被告提交的其他安置小区收费情况，证明：其他安置小区的收费标准有70元每年、也有240元每年不等。而物业公司没做事还高额收费严重不合理。原告质证认为，对四张证据的真实性、合法性、关联性、证明对象均有异议，这张收款、收据是哪个单位收，我们无从所知，而且与本案无关，对于原告的收费是之前与相关的业主有合同约定，有业主手册，有相关部门的审批，原告的收费是合理、合法，依法有据的。19．由被告提交的补充提供江西洋湖建设发展有限公司枫凌堎阳光新区项目部承诺书一份，证明小区就是阳光小区，是有依据的。原告质证认为，我们认为对证据的证明对象及关联性均有异议，首先，阳光新区目前被告未提供民政局命名的相关的批准文件，事实上也不存在阳光新区，本案当中原告服务的枫凌堎铭庭是2012年9月8日经樟树市民政局批准命名，而且是在2013年3月1日开始施工，所以被告所述的阳光新区不存在，并没有经过相关的命名。对以上证据，本院认定如下：综合证据1、7、8，能够证明枫凌堎铭庭商住房的开发商为樟树市洋湖房地产开发有限公司，而被告所在枫凌堎村城中村改造安置房的承建商为江西洋湖建设发展有限公司。枫凌堎安置小区的物业由枫凌堎“城中村”改造理事会组成和管理。与原告签订前期物业服务委托合同的公司是樟树市洋湖房地产开发有限公司，且合同中约定的服务范围包含了枫凌堎铭庭和枫凌堎安置小区。综合证据1、2、8，能够证明在被告所在安置小区同地段物业服务费参考标准。综合证据6、9，能够证明原告对被告所在小区进行了相应的物业服务，但存在细微服务瑕疵。证据4，能够证明原告已告知被告其为前期物业服务单位并签订了装修承诺书。证据3，能够证明主业有缴纳物业费的义务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：枫凌堎铭庭商住房的开发商为樟树市洋湖房地产开发有限公司，而被告所在枫凌堎村城中村改造安置房的承建商为江西洋湖建设发展有限公司。城中村改造承包协议中约定物业由城中村改造理事会组成和管理。小区建成后，原告与樟树市洋湖房地产开发有限公司签订前期物业管理委托合同，约定将商住房及安置房整个枫凌堎小区物业委托给原告公司进行服务管理。被告在该小区分得多层住宅5-2-301室、7B-3-601室、8B-1-601室、8B-3-601室，总面积和为637.01平方米，其于2015年领取房屋钥匙时向原告缴交了一年的物业服务费至2016年11月30日。原告按照前期物业管理服务合同对整个小区共用部位进行了维修、养护和管理，对公共环境卫生的清洁、收集和清运，对公共绿地、花木的养护与管理，交通和车辆停放秩序的管理等物业管理服务事项，但也存在垃圾清运不及时、共同下水管道维修不及时等物业服务不到位情况。因双方对物业费缴纳产生纠纷，原告遂诉至本院。本院认为，无因管理是指未受他人委托，也无法律上的义务，为避免他人利益受损失而自愿为他人管理事务或提供服务的事实行为。该事实行为所产生的债称为无因管理之债。本案中，原告与被告所在枫凌堎小区安置房所有业主并非存在物业服务合同关系。但原告为枫凌堎商品房和安置房整个不可分割的小区按照其与商品房的开发商樟树市洋湖房地产开发有限公司签订的前期物业委托服务合同约定进行了物业管理与服务。其行为为所有安置房业主创造了相对安全、优美、舒适、方便、整洁、文明的生活和工作环境。依照《中华人民共和国民法通则》第93条的规定，管理人有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用，即原告有权要求枫凌堎安置房所有业主向其偿付由此而支付的必要费用。该费用本院认为可以参照原告与江西洋湖建设发展有限公司签订的前期物业服务合同中申报价的标准来计算，即多层住宅为0.5元/平方米，高层住宅为1.2元/平方米。现原告所有的多层住宅5-2-301室、7B-3-601室、8B-1-601室、8B-3-601室，总面积和为637.01平方米，未交费时间为2016年11月30日至今。因原告物业服务中存在垃圾清运不及时、共同下水管道维修不及时等物业服务不到位情况，本院酌情下调10%。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第93条规定，规定，判决如下：一、被告敖小梅于本判决发生法律效力之日起七日内向原告江西鸿信置业管理有限公司偿付其因无因管理截至2020年5月31日而支付的必要费用12039元；二、驳回原告江西鸿信置业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由原告江西鸿信置业管理有限公司负担225元，由被告敖小梅负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院；户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期的最后一日起二年内向本院申请强制执行，申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索。审判员  阮亮二〇二〇年八月十九日书记员  彭昆