河南省滑县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0526民初7708号原告（反诉被告）：滑县家兴物业管理有限公司，住所滑县润泽世嘉小区。法定代表人：郭国选，职务：总经理。委托诉讼代理人：郭现豪，男，1992年11月26日，汉族，住滑县。系该公司经理。委托诉讼代理人：董矗，河南奥博律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南远兴置业有限公司，住所滑县滑州南路与六中西路东北角。法定代理人：陈雨，职务：总经理。委托诉讼代理人：丹志慧，河南信行律师事务所律师。原告（反诉被告）滑县家兴物业管理有限公司与被告（反诉原告）河南远兴置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）滑县家兴物业管理有限公司法定代表人郭国选及其委托诉讼代理人郭现豪、董矗，被告（反诉原告）河南远兴置业有限公司的委托诉讼代理人丹志慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告滑县家兴物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业服务费、垫付的水电费等各种费用381468元及利息（从立案之日起到还款之日止按照年利率6%计算）；2、诉讼费等由被告承担。事实与理由：2014年7月29日，原、被告签订“枫丹丽舍物业管理委托服务合同”，被告将“枫丹丽舍小区”委托给原告实行物业管理，明确了权利和义务。同时，合同第三章第六条第二项约定“物业交付业主前（空置房）物业服务费由建设单位承担30%”，原告为被告服务至2018年7月31日，被告应给付原告的空置房物业费278820元没有给付；同时原告为被告垫付了应由被告承担的水电费、维护费等各种费用102648元，被告没有给付。原、被告服务合同早已终结，但被告欠原告的费用经原告多次催要未果。滑县家兴物业管理有限公司庭审变更诉请，空置房物业费278820元变更为293500.63元；各种费用381468元变更为各种费用396149.41元。被告河南远兴置业有限公司辩称：1、原告至今未按照《枫丹丽舍物业管理委托服务合同》的约定完成债权债务处理工作，包括物业服务费用的清算、物业服务的交接善后工作等义务，不具备向被告主张支付物业服务费的条件，原告所主张的各项诉讼请求无事实依据；2、家兴物业未按照合同约定提供相应的物业服务，且物业服务未达到约定标准，依法也无权向被告主张空置房物业服务费；3、原告从未向被告发出过催缴空置房物业费的书面通知，且法律规定通知催缴为前置程序，原告多年不予收取应视为其以实际行动免除了空置房物业费，且原告主张的2014年至2016年期间的空置房物业费以超过诉讼时效，依法应当驳回原告的诉讼请求。被告河南远兴置业有限公司反诉称：反诉原告与反诉被告于2014年7月29日签订《枫丹丽舍物业管理委托服务合同》，约定由反诉被告为枫丹丽舍小区提供物业管理服务。反诉被告提供服务至2018年7月31日就撤出对枫丹丽舍小区的物业管理工作。根据双方签订的合同第五条约定，共用内墙、走廊、楼梯间、公共防盗门以及室外铁艺栏杆应当每三年刷新一次。既然已在物业服务合同中约定刷漆刷新工作是反诉被告的一项服务内容，那么该项服务反诉被告一直未提供，在最终清算时，应该将该项服务的费用从应清算物业服务费中予以扣减，反诉原告认为应当扣减金额为102601.2元。根据双方签订的合同第九条第三款约定，合同终止后，双方应共同做好债权债务处理，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议等；乙方应协助开发建设单位和业主大会、业主委员会做好物业服务的交接和善后工作。反诉被告在清算过程中，一直未积极配合反诉原告进行财务清算，拒绝交接相关物业资料。反诉原告依据部分资料，核查出反诉被告存在多收取水电费81260.2元、物业费56835元、电梯维保费15000元的行为。反诉原告请求反诉被告依法将多收取的费用予以返还。此外，反诉被告在提供物业服务期间，一直使用反诉原告的加压泵抽取地下水向业主售卖或用于绿化使用，但未向反诉原告支付加压泵使用期间的电费和绿化用水的水费，此项费用为26907元。反诉被告在服务期间，未尽到对消防设施以及公用设施设备的保管维修养护义务，导致消防设施丢失、水电表需要重新采购，此项费用为16326元。现反诉请求：1、依法判令反诉被告按照《枫丹丽舍物业管理委托服务合同》的约定履行清算义务和交接义务，配合反诉原告做好债权债务处理工作，向反诉原告移交与物业服务有关的一切资料，并做好善后工作；2、依法判令在清算过程中，扣减反诉被告未提供刷漆刷新服务的费用102601.2元；3、依法判令反诉被告向反诉原告退还其预收水电费81260.2元、多收取物业费56835元、多收取电梯维保费15000元；4、依法判令反诉被告向反诉原告支付加压泵运行电费及绿化用水费26907元、丢失消防设施及水电表重新采购安装费16326元；以上各项诉讼请求共计298929.4元。5、本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。河南远兴置业有限公司庭审变更诉请第二项刷漆刷新服务的费用为88999.47元；变更诉请第三项多收取物业费金额为54450.9元；放弃要求反诉被告支付“多收取电梯维保费15000元及丢失消防设施及水电表重新采购安装费16326元”的诉讼请求。将“以上各项诉讼请求共计298929.4元”变更为“以上各项诉讼请求共计251617.57元”。反诉被告滑县家兴物业管理有限公司辩称：1、双方签订的服务合同虽然约定是2018年7月31日止，但到期后因被告不予以配合清算，且要求原告继续提供服务，原告实际服务期限是2018年11月份，所以反诉原告所说的到期后撤出这个没有依据，也和事实相违背；2、公共部位的维护刷新，根据河南省物业管理条例的规定，这些费用应从专项维修基金中支付，而不是反诉被告支付；3、原告有没有多收水电费、物业费，应以双方核对的账目为准，假如多收去了水电费和物业费，这些费用都是业主的费用，应退还给业主，而不是退给反诉原告；4、反诉原告所说的多收取电梯维护费1.5万元和事实不符，事实是反诉被告和焦作市昊菱机电设备有限公司签订的电梯维护合同，并且反诉被告支付了一年的维护费2万元，扣除反诉被告服务期间的费用，反诉原告应该退还反诉被告1.5万元，而不是反诉被告退还反诉原告；5、反诉被告在服务期间的绿化用水都是用的自来水，这些费用反诉被告已经支付给水厂，加压泵运行的电费一直用的物业用电，而不是反诉原告的电，物业用电都是反诉被告按照电表度数交给供电公司；6、因反诉原告和反诉被告签订合同时，反诉原告的消防设施没有达标，没有验收，对于消防设施双方没有交接，所以对于消防设施的数量和种类反诉被告不知情，有没有丢失，丢失多少责任都在反诉原告，水表和电表属于业主所有，不在反诉被告的服务范围，反诉原告此项反诉请求没有任何依据。所以，反诉原告的反诉没有任何事实和法律依据，应予以驳回。经审理查明：2014年7月29日，河南远兴置业有限公司（甲方）与滑县家兴物业管理有限公司（乙方）签订《枫丹丽舍物业管理委托服务合同》一份，甲方将枫丹丽舍小区委托给乙方实行物业管理。该合同第二章第四条载明委托管理服务内容：一、物业公共设施设备的日常运行、维修、养护和管理。物业公共设施和是设备包括：公共供电照明设施、避雷设施、消防设施、电梯设备、空调设施、给排水设施等。二、物业公共部位的维修、养护和管理。物业公共部位包括：房屋承重结构、公共门厅、走廊、楼梯间、道路、上下水道、沟渠、池、井、车场车库、自行车棚、绿地景观、公共设施设备用房和物业管理用房等．．．．．．第五条载明服务质量标准：一、房屋1、房屋外观完好，无缺损现象，不得安装室外护栏和其他构（建）筑物。自甲方交业主之日每5年组织实施清洗外墙1次；公用内墙、走廊、楼梯间等每3年粉刷1次；公共防盗门每3年刷新1次；室外铁艺栏杆每3年刷新1次．．．．．．第三章第六条载明物业管理费用：住宅按0.99元/月/平方米；本物业服务合同为包干制，盈余或亏损均由乙方享有或者承担。一、物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；2、物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用等．．．．．．二、物业交付业主前（空置房），物业服务费由建设单位承担30%，物业交付业主后，由业主公司承担．．．．．．四、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取使用费用。乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买物业。第四章委托服务期限约定：该合同委托服务期限暂定为不超过三年。本合同终止后，甲乙双方共同做好债权债务处理，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议等；乙方应协助开发建设单位和业主大会、业主委员会做好物业服务的交接和善后工作．．．．．．合同签订后，原告（反诉被告）滑县家兴物业管理有限公司对合同项下的枫丹丽舍小区进行物业管理，实际履行物业管理服务至2018年7月31日，期间滑县家兴物业管理有限公司于2018年5月30日，支付给焦作市昊菱机电设备有限公司2018年5月至2019年4月电梯维修保养费用20000元；未对公用内墙、走廊、楼梯间、公共防盗门、室外铁艺栏杆进行粉刷、刷新。现仍处于未粉刷、未刷新状态。2018年7月31日至2018年10月22日期间，由被告（反诉原告）河南远兴置业有限公司接管并给滑县家兴物业管理有限公司继续从事物业服务的人员发放工资。双方公司因物业手续交接相关事项产生纠纷，形成本案诉讼。河南远兴置业有限公司曾于2018年7月6日向业主进行书面告知：原、被告双方公司签订的物业服务合同于2017年已到期，至今未签订正规合同。请业主的物业费交到2018年7月31日。诉讼期间，双方公司均同意由法院委托第三方对物业管理期间有关账目、事项进行审计、评估鉴定。原告（反诉被告）滑县家兴物业管理有限公司于2019年12月10日，向本院申请对枫丹丽舍服务期间和河南远兴置业有限公司的往来账目进行清算核对；对与被告公司人员的微信记录进行核实确认，为此支付审计费用5000元；同日，被告（反诉原告）河南远兴置业有限公司向本院申请对滑县家兴物业管理有限公司管理枫丹丽舍小区期间，未按合同约定对公用内墙、走廊、楼梯间、公共防盗门以及室外铁艺栏杆进行刷新刷漆的工程造价鉴定；申请对对滑县家兴物业管理有限公司管理小区期间的财务账目、债权债务进行审计，为此支付工程造价鉴定费3800元。本院依法委托河南四方会计事务所有限责任公司、河南四方工程造价咨询有限公司对上述申请事项进行鉴定、审计。2020年6月11日，本院技术室转来经鉴定、审计后作出的建筑工程造价鉴定意见书、审计报告书各三份，本庭及时送达双方公司并进行庭审质证。建筑工程造价鉴定意见书鉴定意见为：枫丹丽舍小区公用内墙、走廊、楼梯间、公共防盗门以及室外铁艺栏杆刷漆工程造价88999.47元。对该鉴定意见河南远兴置业有限公司无异议，认为该费用应以约由滑县家兴物业管理有限公司承担。滑县家兴物业管理有限公司认为该费用应从专项维修资金中支付，因河南远兴置业有限公司没有向房产部门交付住房专项维修资金，导致该维护无法实施，没有维护是被告（反诉原告）公司的责任。审计报告书审计意见为：（一）工程部、售楼部水电费14607.48元。（二）、2014年8月1日至2018年7月31日空置房物业费293500.63元。（三）物业施工款600元。（四）2018年8月1日至2019年4月30日电梯维保费15000元。（五）机械表未收水电费30389.33元，其中1、2号楼21975.14元，3号楼3454.20元，8号楼152元，公寓楼4807.99元。（六）2018年7月31日至10月22日水电费维修材料费877.50元。（七）家兴物业公司自行计算的电梯电费（2018年7月31日至10月22日）22344元。（八）家兴物业公司自行计算的楼道照明费（2018年7月31日至10月22日）4290元。（九）家兴物业公司自行计算的照明路灯电费（2018年7月31日至10月22日）1693元。（十）家兴物业公司自行计算的办公经费（2018年7月31日至10月22日）11400元。（十一）远兴置业公司提供的家兴未移交手写记录超收物业费34625.90元。（十二）家兴物业公司与远兴置业公司提供的机械表未收水电费差额共计1768.09元，其中电费差额1222.14元，水费差额545.95元。审计报告对上述第（六）项至第（十）项备注说明：结论均依据家兴物业公司提供资料得出。第七至第十项费用为家兴物业公司自行计算。滑县家兴物业管理有限公司对该审计报告质证意见是：对审计报告第（一）至第（十）项、第（十二）项无异议，主张应由河南远兴置业有限公司将项下载明的费用支付给滑县家兴物业管理有限公司；对第（十一）项意见是：多收取的物业费在双方交接后，由滑县家兴物业管理有限公司退还给业主。河南远兴置业有限公司质证意见是：对于报告中第（四）项电梯维保费、第（十一）项超收物业费无异议，认为家兴物业公司多收取的物业费应退还给远兴置业公司；对第（一）项工程部、售楼部水电费14607.48元，该费用没有远兴公司签章确认，无法证明是替远兴公司垫付的；对第（二）项空置房物业费293500.63元与家兴公司起诉状中主张的金额还高，该费用计算有误，对报告所依据的数据来源有异议，该项费用不应予以支持，其中2014年和2016年的空置房物业费已超过诉讼时效；对第（三）项物业施工款600元不予认可；对第（五）项水电费30389.33元，是家兴公司多收取的费用，应当退还给远兴公司；对第（六）至第（十）项均不认可是原告垫付；对第（十二）项，认为是已收取的费用，而不是未收取的费用。认为审计报告在多收、预收物业费、水电费项目上，存在漏审情况。双方当事人对审计报告提出了各自的质证意见，但均未向本院书面申请重新审计。以上事实有当事人各方当庭部分陈述，双方提供的枫丹丽舍物业管理委托服务合同、原告（反诉被告）滑县家兴物业管理有限公司提供的电梯维修费票据及合同、河南远兴置业有限公司告知书、审计费票据；被告（反诉原告）河南远兴置业有限公司提供的家兴公司预收水电费手写件及手写记录的1、2号楼物业费明细本和3、4、7、8号物业费明细本、工程造价鉴定费复印件；建筑工程造价鉴定意见书、审计报告书予以证实。上述证据已经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，当事人均应依法依约主张诉求并有责任提供证据。本案物业管理委托服务合同的签订系双方真实意思表示且不违反法律规定，均应全面诚信履行合同项下义务。涉案物业服务合同约定：“物业交付业主前（空置房），物业服务费由建设单位承担30%，物业交付业主后，由业主公司承担”。《物业管理条例》第四十一条规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。经审计，滑县家兴物业管理有限公司在2014年8月1日至2018年7月31日进行物业服务管理，应收取的空置房物业费为293500.63元，滑县家兴物业管理有限公司主张由河南远兴置业有限公司（建设单位）予以支付，合法有据，本院予以支持。因物业服务处于持续状态，空置房物业费支付问题在双方就合同项下事项进行交接时，才产生纠纷，滑县家兴物业管理有限公司在知道其权利被侵害后随即提起诉讼，不超法定诉讼时效。滑县家兴物业管理有限公司支付一年电梯维修保养费20000元，刨除其服务管理期间（2018年5月至2018年7月31日）其应承担的5000元，2018年7月31日之后的电梯维保费15000元，应由实际接管的河南远兴置业有限公司承担并支付给家兴公司；滑县家兴物业管理有限公司主张工程部、售楼部水电费、施工款、水电维修材料、楼道照明费、照明路灯电费、办公经费等费用，其提供的系单方收据、收条、销货清单等，河南远兴置业有限公司不予认可、对有关收据上所谓远兴公司署名人员身份亦不予认可，故对该部分主张本院依法不予支持；滑县家兴物业管理有限公司主张的款项利息，于法于约无据，本院不予支持。河南远兴置业有限公司诉请滑县家兴物业管理有限公司履行清算义务和交接义务，配合反诉原告做好债权债务处理工作，向反诉原告移交与物业服务有关的一切资料，并做好善后工作，该主张涉及的交接事项、移交资料不明确，不具体，本院不予支持。本案物业服务合同就物业服务质量约定：“公用内墙、走廊、楼梯间等每3年粉刷1次；公共防盗门每3年刷新1次；室外铁艺栏杆每3年刷新1次”。滑县家兴物业管理有限公司进行物业服务管理期间，未按照该约定进行粉刷、刷新，应承担相应违约责任。河南远兴置业有限公司未依约要求滑县家兴物业管理有限公司履行粉刷、刷新义务，河南远兴置业有限公司也没有进行实际粉刷、刷新，对其公司未产生实际损失情况下，而依据工程造价鉴定评估意见，诉请扣减滑县家兴物业管理有限公司刷漆刷新工程费用88999.47元，与合同约定应履行义务不符，本院不予支持；物业服务合同约定由滑县家兴物业管理有限公司在管理服务期间向业主收取相应物业费、水电费用，对于其在管理服务期间预收或超收的物业费、水电费用，应由滑县家兴物业管理有限公司向有关业主予以退还。河南远兴置业有限公司主张滑县家兴物业管理有限公司将这部分物业费、水电费用返还给远兴公司，诉请不符合合同约定，本院不予支持；河南远兴置业有限公司诉求滑县家兴物业管理有限公司支付加压泵运行电费及绿化用水费，其所提供的书面证明系枫丹丽舍工程部（个人署名）单方出具，滑县家兴物业管理有限公司未予确认，故该主张本院不予支持。河南远兴置业有限公司自愿放弃要求反诉被告支付“多收取电梯维保费15000元及丢失消防设施及水电表重新采购安装费16326元”的诉讼请求，是对其诉讼权利的自行处分，本院予以准许。对于当事人双方主张的审计费用、评估鉴定费用，系双方公司为核实物业管理服务期间有关事项而支付的相关费用，由当事人各方公司自行承担为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第四十一条第二款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）河南远兴置业有限公司应于本判决生效后三十日内给付原告（反诉被告）滑县家兴物业管理有限公司空置房物业费293500.63元；二、被告（反诉原告）河南远兴置业有限公司应于本判决生效后三十日内给付原告（反诉被告）滑县家兴物业管理有限公司空置房电梯维保费15000元；三、驳回原告（反诉被告）滑县家兴物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）河南远兴置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7243元，由河南远兴置业有限公司承担5928元，由滑县家兴物业管理有限公司承担1315元；反诉费5784元，由被告河南远兴置业有限公司承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  董 兴审 判 员  郭春明人民陪审员  杨金如二〇二〇年八月四日书 记 员  宋明升