广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0103民初6774号 原告：文敏，女，1978年7月26日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：韦青榕，南宁经纬法律事务所法律工作者。 被告：南方黑芝麻集团股份有限公司，住所地：广西容县城南规划工业集中区黑五类产业园，统一社会信用代码：91450900198225511A。 法定代表人：韦清文，董事长。 委托诉讼代理人：杨婷，该公司员工。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：简易程序 立案时间：2020年6月23日 开庭时间：2020年7月23日 当事人到庭情况： 原告方：委托诉讼代理人韦青榕到庭 被告方：委托诉讼代理人杨婷到庭 原告诉请要点 被告向原告支付逾期交房违约金（计算方式：以214336元为基数，按日万分之一，从2005年5月28日起计至本案判决书生效之日止）； 二、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 一、涉案房屋是定向开发的单位内部集资建房，根据最高人民法院关于《房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，法院应当不予受理或者驳回原告的起诉。二、本案“斯壮平安家园”项目工程是按照2002年正常的成本价格以职工集资形式为单位职工定向开发的集资房，被告有权据实调整房屋新增开发成本。三、当事人在订立合同以后，因不可归责于双方的原因而发生情势变更，致使合同存在的基础发生动摇或丧失，且导致当事人利益严重失衡时，依据诚实信用原则，应当允许当事人变更和解除合同。被告开发的集资房均价为1700元/㎡，是根据2002年4月建材市场价格核算出来的成本价，在施工过程中，国家建材价格大幅度急剧上涨，导致被告无力承担增加的建造成本，故如果继续履行合同，被告的利益严重失衡。被告于2005年5月15日和6月16日先后两次向业主发出《关于斯壮平安家园项目补收预算外建造成本费用的通知》，要求业主在2005年6月30日前按照建筑面积每平方米补交191.50元预算外建造成本费用，如逾期不补交，视为解除购房合同。后由于业主未补交成本费用，工程于2005年9月被迫停工。四、被告与购房户代表已在2002年9月2日签订的《补充协议书》第十条中约定对房屋价格条款予以变更的情形，非不可抗力因素或其它法定事由不得变更，据此可以从反面得知“如果发生不可抗力的因素或者其它法定事由，当事人可以变更合同”。五、项目开工建设后，政府有关部门相继出台了一系列的建筑施工强制性法规及政策文件，致使工程在建设过程中成本大幅度增加，是被告合理变更价款的法律依据和事实依据。六、被告不存在逾期交付的违约行为，不应当承担逾期交房的违约责任，原因是：1、业主不同意补交房屋预算外成本价款，违约在先；2、市政配套设施严重滞后，导致逾期交付；3、当事人在合同中明确约定了如非被告原因引起的停电、停水或政府有关活动等原因造成工期延误的可以延期交房的免责情形。七、根据当事人的约定及发生不可抗力的法定事由，应当解除合同。八、原告要求支付违约金的请求已超过诉讼时效。综上所述，请求法院驳回原告的起诉。如法院认定本案属民事案件受理范围，被告认为，政府的配套设施严重滞后，直接影响了工程延误，按原、被告双方的约定，工程可以据实延期；且在施工过程中发生情势变更，如由被告承担全部增加的造价成本显失公平，同时亦违背了为职工福利建房的原则，被告有权要求原告补交增加的建房成本差价，而原告的起诉已超诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 事实认定 2004年7月10日，原告（买受人）与被告（曾用名：广西南方食品集团股份有限公司、广西南方控股股份有限公司、广西斯壮股份有限公司）（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要内容有：1、买受人向出卖人购买位于南宁市x大道延长线凤岭北侧xx家园第x幢x单元x号房，房价款按建筑面积计算，总价款为214336元；2、买受人以银行按揭方式付款；3、出卖人应于2005年5月28日前将经验收合格的房屋交付买受人使用，如发生不可抗力且出卖人在发生之日起20日内告知买受人的、施工中遇异常困难及重大技术问题不能及时解决的、其他非出卖人可控制因素造成的工期延误等原因造成的工期延误，出卖人可据实延期；4、出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日,自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 合同签订前，原告已向被告支付部分房款合计45531元、公共维修资金4287元、管道燃气开户费3100元。合同签订后，原告又于2004年7月16日向被告支付了购房款8805元。2004年12月20日，原告（借款人）与中国建设银行南宁市朝阳支行（贷款银行）（以下简称建设银行朝阳支行）、被告（保证人）签订一份《个人住房借款合同》，约定原告向建设银行朝阳支行借款160000元，用于购买涉案房屋。建设银行朝阳支行以原告提供的所购住房作抵押，在原告取得该房屋的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由被告提供阶段性连带责任保证。在建设银行朝阳支行发放贷款后，原告向被告付清了全部购房款。 2004年8月5日，原、被告办理了上述商品房买卖合同登记备案。 2004年9月23日，被告向涉案小区置业户发《致斯壮公司“斯壮平安家园”置业户的函》，载明：我司应南宁市供电局通知要求，为确保“两会一节”的正常用电，“斯壮平安家园”项目工地将于2004年11月1日至30日被暂停用电，无法进行施工。且12月1日要再次复工，施工人员及各种材料组织进场要用一定的时间（约15天）。我司将无法按照合同约定的时间2005年5月28日前交房，具体交房时间将顺延到2005年7月15日前。 2005年5月20日，被告向涉案小区置业户发《关于斯壮平安家园项目补收预算外建造成本费用的通知》，载明:斯壮平安家园项目是按建造成本价原则定向开发的商品住宅，其销售价是按2002年7、8月份工程招标时的各项建设费用和建材价格等进行成本预算确定的。项目自2003年下半年开工建设后，因建筑材料价格大幅上涨及政府有关部门出台强制性法规、政策文件，建造成本已大大超过了原确定的预算成本售价，造成该项目的建设严重亏损。为使该项目能顺利完工，按时竣工验收交付使用，需向置业户补收该项目预算外的工程建造成本费用。补交款项数额按合同上的建筑面积乘以每平方米191.5元计算。请置业户于2005年5月31日到斯壮房地产公司财务室补交预算外建造成本费用并签订补充协议。逾期不补交费用并签订补充协议者，视为置业户自动解除购房合同，公司将作退房处理，退还购房款，并按合同约定向置业户支付违约金，办理退房手续。不愿补交费用的置业户也可以在2005年5月31日前直接到公司办理解除购房合同的手续。 2005年12月14日，原告按购房款214336元的标准缴纳契税3215.04元。 2020年6月23日，原告以被告未依约交付房屋为由诉至本院，提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。庭审中，被告表示涉案项目开发主体已于2010年变更为广西德全房地产开发有限公司，被告至庭审当日未通知过原告收房。 另查明：本案所涉房屋，是以案外人谭继智、李勇、雷晓曦三人为代表的200位购房意向人和原广西斯壮股份有限公司签订的《定向供应商品房商业项目协议书》及两份《补充协议书》后，原广西斯壮股份有限公司按照《定向供应商品房商业项目协议书》及两份《补充协议书》约定的地点、户型、价格幅度开发建设并与原告签订商品房买卖合同，由原告购买。 2003年3月19日，被告作出桂斯壮工发［2003］03号《关于广西斯壮平安家园选房的通知》，载明涉案项目规划栋数为13栋，小区住宅户数为318户，其中斯壮公司员工购房住宅户数为101户。 又查明，2010年2月2日，本院作出（2008）青执字第140-3号《执行裁定书》，载明本院依照相关法律的规定，委托广西建经工程监理有限公司进行招标，以确定涉案项目的后续工程项目的代理开发主体。经公开招标后，裁定：位于南宁市民族大道延长线凤岭北侧的“斯壮平安家园”后续工程项目由广西德全房地产开发有限公司作为开发主体。2010年2月7日，本院向被告发（2008）青执字第140号《通知书》，载明因被告不能对位于南宁市民族大道延长线凤岭北侧“斯壮平安家园”项目进行继续开发，本院决定对该项目的后续工程项目进行复工再建，并委托广西建经工程监理有限公司进行招标，确定广西德全房地产开发有限公司为上述后续工程项目的代理开发主体。广西德全房地产开发有限公司已于2010年2月7日起，按本院通知开展全面工作。 2010年11月11日，南宁市中级人民法院作出（2010）南市执复字第16号《执行裁定书》，载明：执行法院于2010年2月2日作出（2008）青执字第140-3号执行裁定后，广西南方食品集团股份有限公司向执行法院申请执行异议，执行法院于2010年2月9日作出（2008）青执异字第140-4号执行裁定，驳回广西南方食品集团股份有限公司的执行异议。广西南方食品集团股份有限公司不服，向本院申请复议，本院认为执行法院作出的（2008）青执字第140-3号执行裁定并没有变更本案生效判决的履行义务主体，本案的被执行人仍是广西南方食品集团股份有限公司，本案因代为履行生效判决确定的义务所产生的费用仍应由广西南方食品集团股份有限公司承担，并裁定：驳回广西南方食品集团股份有限公司的复议申请。 2014年2月18日，本院向被告发（2012）青执字第1411号《执行通知书》，载明：“斯壮平安家园”项目工程已完成竣工备案手续，正在进行规划竣工验收，广西德全房地产开发有限公司于2014年2月12日向本院提交德平字［2014］01号《关于斯壮平安家园后续开发费用收支的报告》，本院现将该报告向被告送达，请被告核对。 再查明：涉案项目1-3#楼、5-12#楼、15-16#楼及会所楼均于2011年9月28日取得《建设工程质量竣工验收意见书》。 还查明，2014年11月5日，南宁市规划管理局向广西德全房地产开发有限公司发南规函（2014）2028号《关于斯壮平安家园项目规划竣工验收有关意见的复函》，载明：第11、12、15、16号住宅楼底层杂物房层高大于2.2米，其余住宅楼底层杂物房擅自垫高底板约0.4米。部分杂物房擅自改为商铺使用。上述与我局审批的施工图不符的内容，请贵公司到规划监察部门处理完毕后再向我局申报规划竣工验收手续。2018年8月15日，南宁市规划管理局向广西德全房地产开发有限公司发南规函（2018）2131号《关于斯壮平安家园项目建设工程规划竣工验收二次申请有关意见的复函》，载明：2014年，南方黑芝麻集团股份有限公司和你公司分别向我局申请办理斯壮平安家园住宅小区的规划竣工验收手续，因该小区存在第11、12、15、16号住宅楼底层杂物房层高大于2.2米、其余住宅楼底层杂物房擅自垫高底板约0.4米和部分杂物房擅自改为商铺使用等问题，至今该项目的违法建设问题仍未处理，建议你公司备齐资料按程序申报竣工验收，由我局重新对该项目进行现场规划验收，对未存在违法建设的楼栋可给予办理规划竣工验收手续，对存在违法建设的楼栋则仍须转青秀区综合执法局，由其进行违法建设认定并经依法处理后，再到我局办理规划竣工验收手续。 判决理由 原告与被告于2004年7月10日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依约履行。 一、关于原、被告之间形成的是普通的商品房买卖合同关系还是单位集资建房关系，本案是否属于人民法院民事案件受理范围的问题。（1）根据被告提供的《广西斯壮股份有限公司与谭继智、李勇、雷晓曦等户定向供应商品房商业项目协议书》之约定：“本协议所指的定向开发商品房系乙方代表的约200名购房置业自然人所预先认购的200套商品房，认购地点应位于南宁市琅东区域并经乙方认可。甲方将上述所开发的商品房按双方约定的购房价格、面积、户型，并向乙方出售的形式开发建设。”该定向协议已明确买房人按照约定的价格向开发商预先认购特定区域内开发的特定户型、面积的商品房，而非分配给单位职工的福利性房；（2）从签订商品房买卖合同的主体来看，房屋的买受人并不都是原出卖人广西斯壮股份有限公司的职工，而从上述协议签订之后原告与被告签订的《商品房买卖合同》的内容来看，其名称和内容均符合普通商品房买卖合同的特征，且双方所签订的《商品房买卖合同》已在房屋产权登记部门办理了商品房买卖合同登记备案，被告亦是按商品房来报建的，并在取得预售证后才予以出售。综上，原告与被告之间形成的应是普通的商品房买卖合同关系而非福利性分房关系，系平等主体之间的民事法律关系，故属于人民法院民事案件受理的范围。 二、关于被告可否据实延期交房的问题。首先，被告辩称逾期交房的主要原因是合同履行过程中建材价格上涨，属于情势变更。从被告的主张来看，2003年建材价格开始上涨，而双方是在建材价格上涨后的2004年才签订的《商品房买卖合同》，被告主张的情势变更发生在合同订立之前，其在建材价格上涨后签订合同确定商品房价格的行为，应确认其自愿承受建材价格上涨的风险，且原广西斯壮股份有限公司作为房地产开发公司从事商业活动，在签订合同时理应充分评估市场风险，并充分预见建材价格波动的情况，从而有效防范市场经营活动可能给其带来的商业风险。故本院对被告辩称的建材价格上涨属情势变更的主张不予采纳。其次，被告又称其逾期交房是由于市政配套设施建设滞后的不可抗力因素造成的，但其未能提供证据证实政府行为导致其逾期交房的具体影响程度及时间，故对其该项抗辩意见，本院亦不予采纳。 综上，被告未能在合同约定的期限内即2005年5月28日前向原告交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。被告辩称涉案项目开发主体已变更为广西德全房地产开发有限公司，对此，广西德全房地产开发有限公司仅是涉案后续工程项目的代理开发主体，并未概括承受被告在《商品房买卖合同》中的权利义务，故被告上述辩解，本院不予支持。 三、关于本案是否已过诉讼时效的问题。 《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。被告逾期交房，应按日向原告支付违约金，故本案应以每个个别的债权单独适用诉讼时效。同时，民法总则实施前，民法通则规定的两年诉讼时效期间届满的，不能适用三年诉讼时效期间的规定。被告未能依约于2005年5月28日交付房屋，从2005年5月29日起，原告就已知权利受到侵害。原告未能举证证实本案诉讼时效存在中止、中断情形，其于2020年6月23日向本院起诉，则2015年10月1日前的违约金诉请在民法总则实施时已超过二年诉讼时效，2015年10月1日至2017年6月23日期间的违约金诉请已超过三年诉讼时效，2017年6月24日起的违约金诉请，未超过诉讼时效。 四、关于违约责任的承担问题。 原告要求被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，符合合同约定，本院予以支持。现原告主张该违约金计算至本案判决生效之日止，系其对权利的自行处分，本院予以照准。故被告应自2017年6月24日起至本案判决生效之日止向原告支付逾期交房违约金。此外，涉案合同约定逾期交房违约金计至被告实际交房之日止，如被告在本案判决生效前交付房屋，则逾期交房违约金应计至房屋实际交付之日止为宜。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告南方黑芝麻集团股份有限公司向原告文敏支付逾期交房违约金（计算方式：1、被告南方黑芝麻集团股份有限公司于本案判决生效后向原告文敏交付房屋的，以214336元为基数，按每日万分之一，自2017年6月24日起计至本案判决生效之日止；2、被告南方黑芝麻集团股份有限公司于本案判决生效前交付房屋的，以214336元为基数，按每日万分之一，自2017年6月24日起计至实际交房之日止）； 二、驳回原告文敏的其他诉讼请求。 本案受理费1330元，由原告文敏负担1065元，被告南方黑芝麻集团股份有限公司负担265元。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 范俪 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 甘剑 书 记 员 杨璇