辽宁省沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0103民初7148号 原告：刘叶，男，1979年4月16日出生，回族，住沈阳市沈河区。 被告：李然春，女，1982年6月2日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。 委托诉讼代理人：任雪娇，辽宁希光律师事务所律师。 第三人：苏允，男，1979年6月20日出生，汉族，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：彭华，辽宁途禹律师事务所律师。 原告刘叶与被告李然春、第三人苏允买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘叶，被告李然春的委托诉讼代理人任雪娇，第三人苏允及其委托诉讼代理人彭华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘叶向本院提出诉讼请求：1、要求被告将地址为沈阳市沈河区东陵路67-3号（1-4-2）的房产过户回原告名下，房产价值人民币69万元；2、过户过程中产生的费用暂计人民币2万元由被告承担；3、判决本案产生的诉讼费用由被告承担；4、合计人民币71万元。事实与理由：2019年7月，原告与被告在中介处签订房屋买卖合同，原告同意将其地址为沈阳市沈河区东陵路67-3号（1-4-2）的房产，以69万的价格卖给被告，并约定其中21万元以现金支付作为首付款，其余48万元在建设银行申请贷款，申请贷款过程中建设银行要求被告需将首付款支付原告后方能审批，2019年7月30日被告通过转账向原告转账20万元，转账后被告称该笔款项是为了审批贷款找朋友借钱需要还回去，首付款在过户完毕拿到房证当天支付，当天被告将20万元首付款取走并给原告出具收条。2019年8月13日，建设银行贷款审批后，原告和被告在房产局办理了过户手续。2019年8月20日，新房产证下来后被告拒绝支付房屋首付款并拒绝办理建设银行抵押房款手续，截止到起诉之日起，原告未收到被告一分钱房款，且目前上述房产已经过户到被告名下，因此特请求法院将判决被告将地址为沈阳市沈河区东陵路67-3号（1-4-2）的房产过户回原告名下并承担过户过程中以及判决的全部费用。 被告李然春辩称，一、刘叶在起诉状中所述的内容与事实不符，纯系歪曲事实的诬告，刘叶将房屋过户给答辩人，不是基于通常的买卖关系，刘叶是与第三人苏允基于抹帐关系，苏允又欠我钱的情况下将房屋过户至答辩人名下，真正的事实经过是：苏允陈述刘叶数年来欠他本金和利息达90万元，在刘叶无钱偿还的情况下，刘叶将其名下一处不到60平的房子，给苏允顶帐，房屋作价69万元以抵顶此数额的借款，因苏允也欠我钱，加之苏允有信用记录贷不了款，达成协议将房屋直接过户到答辩人名下，首付20万元由苏允出，刘叶再将此款返给苏允。在房屋登记机构办理过户，同时申请银行贷款48万元，该贷款按月由刘叶偿还。答辩人就同意了。首付款20万元皆为第三人苏允所出，答辩人给刘叶有先后2次转首付款20万元的记录也说明答辩人与刘叶和第三人苏允之间是真实的拿该房屋抹帐而非通常的买卖房屋交易。贷款银行建设银行要求在答辩人银行卡中必须有首付款20万元还得额外多1万元即21万元，且需提前存入，第三人苏允在2019年7月26日从其名下的建设银行卡直接向答辩人建行卡内转款21万元，7月27日，刘叶、答辩人李然春、苏允及苏允朋友四个人在场的情况下，在建设银行内，答辩人通过银行卡向刘叶转帐20万元，刘叶再现金取出此20万元返给了第三人苏允。当天贷款银行经审查该银行转帐流水，表示不符合规定，理由是：答辩人作为“购买人”卡内的21万元存款的来源，不能是答辩人李然春或李然春父母以外的人存入，所以刘叶将该20万元现金取出后交还给第三人苏允，苏允将这20万元存入到其自己银行卡内。在2019年7月29日答辩人将7月26日苏允存入答辩人帐户中剩余的1万元通过ATM取款机分两次取出，第三人苏允又从其银行卡内取款20万元现金，共21万元一起存到答辩人李然春名下光大银行卡内，7月30日，在光大银行答辩人李然春将光大银行卡内的20万元转给刘叶，后刘叶又将此20万元以现金形式取出交还苏允。如是正常的买卖交易不是顶帐的话，刘叶作为出卖人怎会将自己应得的首付款又交还给第三人苏允？在2019年8月12日，第三人苏允将刘叶原存放于苏允手中的房产证原件交给了答辩人，8月13日，中介方、两个小贷公司、答辩人和刘叶在房地产大厦办理的解押和过户手续，办理过户所需税费都是由第三人苏允转给答辩人的。大概过户之后第二天，苏允告诉答辩人不再申请银行贷款，因为刘叶与苏允通电话时，对借款本金数额和申请贷款后的用途发生争议，苏允已将刘叶起诉到法院了，请求法院确认借款本金及利息。鉴于发生了此突发情况，苏允告知我不再申请银行贷款。以上便是整个事实经过，答辩人与原告之间并未发生实际买卖，只是以买卖合同的形式达成与第三人苏允的抹帐关系，答辩人李然春认为，既然已经达成抹帐协议，就应诚信履行，如今刘叶又意图推翻既成事实，将答辩人诉至法院，实属不诚信行为，不能成立。二、答辩人与刘叶之间不存在真实的买卖合同关系，基于以下理由：1、刘叶在起诉状中所述：“在支付20万元当天，答辩人将20万元首付款取走并给其出具收条。”也能说明答辩人与刘叶之间不存在真实的买卖合同关系，如是真实的买卖怎么可能让答辩人支付当时就将款取走？逻辑不通。真实情况是20万元由刘叶取出后交还苏允，这就是当时原告刘叶让答辩人给其打了一个20万元收条的背景。之后7月30日，刘叶又将首付款20万元现金取出后交还苏允，均说明正是基于抹帐关系而发生上述不符合买卖常理的情形。2、答辩人在与刘叶交易过户之前从未到过诉争房屋处，未查验过该房屋，对何时交付、税费的承担、违约责任等均没有约定也能说明双方之间不存在真实的买卖合同关系。详见在房产部门备案的房地产买卖合同，第二条除房屋总价外、第三条、第七条、第八条、第十一条、第十二条均为空白，且双方没有另外签订详细的商品房买卖合同均说明此点。3、该房屋过户所需的税费都是苏允转给我的，通过第三人苏允向我的光大银行转款记录，2019年8月13日转款5000和10000元两笔可证苏允与刘叶之间是抹帐关系苏允才垫付此费用。4、答辩人与刘叶在2019年8月13日办理房屋解押和过户手续之前没有任何通话记录和微信记录，也不符合正常买卖房屋的常理，通常的买卖双方怎会事前没有一点交流？直到2019年10月刘叶才因答辩人不申请贷款给答辩人打过一次电话。综上所述，通过答辩人提供的证据足以证明刘叶系与第三人苏允达成抹帐关系进而将房屋过户至答辩人名下，仅是走的买卖形式，实为抹帐，刘叶自然应该接受此既成事实，答辩人李然春不欠刘叶分文的购房款，涉案房屋的所有权也已转归答辩人李然春所有，刘叶歪曲事实后诉至法院又要求将房产过户回其名下，在诉状陈述事实与理由上逻辑不通、疑点重重，没有任何事实和法律依据，实难成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人苏允述称，答辩人苏允就原告刘叶与被告李然春房屋买卖合同纠纷一案中，被告李然春申请追加答辩人苏允为本案第三人，现第三人苏允就原告的诉讼请求及事实与理由提出答辩如下：刘叶在起诉状中所述的内容与事实严重不符。涉案房屋所有权之所以由刘叶过户对被告李然春名下，原因是：原告刘叶欠第三人苏允借款，而第三人苏允欠被告李然春钱，原告刘叶经协商就以涉案房屋抵第三人苏允的部分借款，就涉案房屋原告刘叶与被告李然春仅是以“买卖的形式办理的过户”，房屋买卖不是双方的真实情况，该涉案房屋的所有权在2019年8月13日过户至被告李然春名下后，该涉案房屋的所有权已归被告李然春所有。具体事实经过如下：原告刘叶和第三人苏允是多年的朋友关系，刘叶因生活所需和做生意之用从2014年起多次向第三人苏允借款，借款方式既有现金又有转帐。2019年7月份，原告刘叶给第三人苏允出具三张借条，借款本金合计59万元，并约定利息2分。当时原告刘叶仅有一套位于沈阳市沈河区.95平有抵押他项的房屋，2019年6月在第三人苏允的催要下，原告刘叶答应把他名下的这套卖房子抵第三人苏允的借款，为此还把房产证原件交给了第三人苏允，让第三人苏允把卖房信息挂到中介，所卖房屋款给第三人苏允。就这样在2019年7月，让第三人联系出卖房屋具体事宜。该涉案房屋虽挂到中介，但因没有人愿意先偿还该房屋的抵押他项的贷款还有认为房屋价格过高，没有人购买此房屋。在此情况下，第三人苏允和原告刘叶口头达成抹帐协议，将此房屋作价69万元给第三人苏允顶帐，（当时房屋中介评估的市场价是66万元，给第三人苏允作价69万元，高于市场价，苏允为能得到还款也认可了），具体操作过程为：涉案房屋以买卖形式进行过户，过户前由找一个小贷公司把涉案房屋的原有贷款还清，涉案房屋过户给苏允后再以该房屋到银行贷款48万元，其中20万元还第三人苏允所欠部分余款，另28万元还小贷，银行贷款每月由原告刘叶偿还。因为第三人苏允有信用记录，办不下来贷款，正常在苏允征信不好的情况下，既然是以房抵帐，理应过户到苏允妻子名下，正是因为苏允欠李然春钱，苏允让刘叶把把涉案房屋过户给李然春，用于第三人苏允还欠被告李然春欠款，就这样原告刘叶将涉案的房屋就从原告刘叶名下直接过户到李然春名下。贷款银行针对原告涉案房屋的估价，为能办理货款，在被告李然春银行卡名下必须有21万元，该21万元至少得保持1天，其中的20万元得由作为“购房的买房人”转给“卖房人”作为首付款，另1万元作为资金监管。第三人苏允联系贷款银行在本案中即建设银行，后，在2019年7月26日苏允以自己的名下的卡转给被告李然春卡内21万元，第二天7月27日上午，原告刘叶、被告李然春、第三人苏允及苏允朋友苗军四人在沈河区的建设银行内，被告李然春将卡内的20万元转给原告刘叶，刘叶再现金取出20万元交给了原告苏允，当时原告刘叶还让被告李然春给原告刘叶打了一个20万元的收条。当天将该银行转帐流水交给负责贷款银行，但贷款银行经审查，认为不行，作为“购买人”的被告李然春卡内的21万元存款，或者是以现金存入，或李然春的父母名义存入，就是不能以李然春父母以外的名子存入。第三人苏允将这20万元都存入了苏允的招商银行卡内，接着在2019年7月29日第三人苏允在招商银行卡内取款20万元现金，连同被告通过ATM取款机分两次取款1万元都存入了被告李然春名下卡号为62×××15的光大银行卡内，第二天7月30日，在沈阳马路湾的光大银行内被告李然春将光大银行卡内的20万元转至原告刘叶名下，原告刘叶取现金20万元后，交给第三人苏允。这样，贷款审批函下来，原告找的小贷同意给原告刘叶办理贷款用于解押。在2019年8月12日，第三人苏允将涉案房屋的产权证原件交给了被告李然春，在第二天即8月13日原告刘叶、被告李然春、和两个小贷公司及中介人员到沈阳市房地产大厦先后办理解押和更名过户手续。中途更名过户的费用由第三人苏允打给的被告李然春，以李然春名义交付的涉案房屋的税费及过户费用，在当天中午原告刘叶与第三人苏允通电话，刘叶不同意承担税费，不同意将贷款的20万元给第三人苏允，而且借款本金数也发生争议，第三人苏允很愤怒，中午就委托律师办理诉讼，在当天下午第三人就以“民间借贷”为由就将刘叶起诉到你院，要求你院确认借款数额及利息数。这才有了第三人苏允告诉被告李然春不再办理申请贷款。在第三人苏允与原告在民间借贷案庭审过程中，第三人苏允提过要求扣除房屋抵债数额，但刘叶不同意，说这个房子与本案没有关系，刘叶在庭审答辩中也对其书写借条数额予以否认，且原告刘叶也在民间借贷案法庭庭审中告知，他已把李然春也起诉了，审理借款的主审法官鉴于刘叶不认可，也认为是另外的法律关系，不在该案审理范围之内，也就没有同意审理以房抵债的事。原告刘叶向第三人苏允的借款因为笔数太多，利息计算太繁杂，第三人苏允进行让步对借款的数额进行了合并，这样，你院下达了（2019）辽0103民初13610号民事判决书，确认刘叶应给付第三人苏允借款本金56.72万元连同利息，经计算截止到2019年8月13日本息共计70万多。现在第三人苏允并没有向你院申请强制执行，通过本院对本案的审理，请求法院判令涉案房屋的所有权归被告李然春所有，原告刘叶在2019年8月13日欠第三人苏允70多万减去抵扣涉案房屋69万元，原告刘叶归还第三人苏允10722元即可，如原告不给付情况下，第三人苏允不再按照本金56.72万元而是按照10722元申请强制执行。综上所述，原、被告双方的房屋买卖过户实际是对涉案房屋以“买卖形式”过的户，实际上双方系用涉案房屋进行顶第三人苏允的借款，同时也是第三人还被告李然春的欠款，故被告李然春不欠原告的购房款，不存在着原告所述被告李然春存在违约的情形，第三人苏允认为既然原告刘叶与第三人之间已达成抹帐关系，也亦将房屋过户，涉案房屋的所有权现已归被告李然春所有，原告刘叶自然应该承受此后果，原告刘叶歪曲事实后诉至法院，不应得到支持，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及本院审核确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月26日，第三人向被告银行账户转款210000元。2019年7月27日，被告向原告银行账户转款200000元。同日，被告出具收到原告现金200000元的收条一张。2019年8月12日，经查询，沈河区东陵路67-3号1-4-2、建筑面积57.95平方米房屋所有权人为原告刘叶，抵押权人为案外人陈冬媛，主债权数额为350000元，债务履行期限2019年1月30日至2020年1月29日。2019年8月13日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《房地产买卖合同》、《沈阳市存量房交易资金监管确认书》，约定甲方自愿将其所有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方，房屋地址为沈阳市沈河区东陵路67-3号1-4-2，建筑面积57.95平方米，转让价格69万元。同日，原、被告双方在房产登记部门办理了房产转移登记。2019年8月15日，李然春取得沈阳市沈河区东陵路67-3号（1-4-2）、建筑面积45.9平方米房屋的不动产权利证书。庭审中，原、被告及第三人均认可被告并未实际支付购房款。被告及第三人均主张因原告拖欠第三人借款、第三人拖欠被告借款，故三方达成口头顶账协议以诉争房屋抵顶69万元借款。 另查明，2019年9月16日，苏允因刘叶、朱语晗未及时偿还借款起诉至本院。本院于2020年4月20日作出（2019）辽0103民初13610号民事判决书，判决：一、被告刘叶于本判决生效后十日内，给付原告苏允借款本金56.72万元；二、被告刘叶于本判决生效后十日内，给付原告苏允借款本金56.72万元的利息（按2分利计算至付清之日，其中10.5万元起息日为2014年10月30日；8万元起息日为2016年7月18日；2.35万元起息日为2018年8月26日；18.25万元起息日为2018年10月9日；9.32万元起息日为2018年12月5日；4.3万元起息日为2019年3月5日；4万元起息日为2019年7月16日）；刘叶已偿还的利息13.2万元应予扣除；三、驳回原告苏允其他诉讼请求。该判决已生效。 本院认为，原告虽主张其与被告之间系房屋买卖合同关系，但结合本案情况，原告在未实际收到任何房款的情况下即配合被告办理房屋解除抵押手续并将房屋更名过户至被告名下，其行为明显与房屋买卖交易惯例不符，故对其主张，本院不予采信。原、被告及第三人之间虽未签订书面顶账协议，但根据当事人提交的相关证据及陈述，可以确认原、被告及第三人之间存在事实上的以房抵债关系。原告已将涉案房屋更名过户至被告名下，第三人亦对原告以房屋抵顶双方之间690000元借款的事实均表示认可，本院对此予以确认，故对原告诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下： 驳回原告刘叶的诉讼请求。 案件受理费10900元，减半收取5450元，由原告刘叶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员 陈 明 二〇二〇年八月十八日 书记员 范婧秋 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务