广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1585号上诉人(原审被告)：李林明，男，1955年4月3日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区***********。被上诉人(原审原告)：吴美蓉，女，1970年8月28日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区**********。委托诉讼代理人：张学清，广东粤茂律师事务所律师。上诉人李林明因与被上诉人吴美蓉租赁合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初3462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李林明上诉请求：一、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初3462号民事判决第一、二项判决，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费等费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决第8页以上诉人没有提供租赁合同及租金收据等证据，从而作出不予采信上诉人转租的事实，明显与事实不符。本案经过两次庭审，两次庭审当中，上诉人与被上诉人双方的委托诉讼代理人多次在庭审过程中都承认涉案的房屋已经转租给他人的事实，而且在第一次庭审过程当中，上诉人李林明本人参加了庭审，李林明也向法庭如实反映鉴于被上诉人拒绝交租，上诉人已经依法将涉案的房屋出租给他人的事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第8条“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证”的规定，对于上诉人与被上诉人均承认的事实，即使没有书面证据，原审法院也应当予以认定。再且，一审审理过程当中，案件承办人曾组织上诉人与被上诉人在涉案房屋看过现场，勘验现场的时候，上诉人李林明多次详细告知涉案房屋已经转租给他人的事实，看过现场，转租的事实也一目了然。因此，原审判以上诉人没有提供租赁合同及租金收据等证据，从而作出不予采信上诉人转租的事实是错误的，请求二审法院予以纠正。二、上诉人与被上诉人签订的《房屋及土地租赁合同书》已经依法解除，原审法院判决继续履行无法律依据。根据双方签订的《房屋及土地租赁合同书》第三条“租金支付”约定，被上诉人应按季度先交租金后使用。2019年2月18日，上诉人向被上诉人发出《催收租金函》，要求被上诉人在收到该函后15天内向上诉人支付2019年度第一季度的租金。但截止至今，被上诉人没有履行合同的约定，致使上诉人合同目的不能实现。2019年3月7日，上诉人向被上诉人发出解除《房屋及土地租赁合同书》通知书，要求依法解除与被上诉人签订的《房屋及土地租赁合同书》。上诉人已经根据合同法的相关规定向被上诉人履行了催告的义务，该合同依法予以解除，原审法院判决继续履行合同无法律依据。三、原审法院判决上诉人支付违约赔偿金98000元没有依据，本案上诉人未在涉案的房屋东北围墙开门口，并没有影响被上诉人对租赁房屋和场地的使用。合同签定后，上诉人依约将租赁房屋和场地交付给被上诉人，被上诉人用于堆放各种建筑材料，现在仍有小部分堆放在租赁场地。从2019年到现在已有十三个月未支付租金还堆放有部分建筑材料在上诉人的场地。租金按每月8000元计算，共欠租金104000元，被上诉人不支付租金继续使用上诉人场地。一审判决上诉人支付违约金98000没有依据。关于东北围墙没有开门口的事情，上诉人一直都和被上诉人的马副总讲过几次，和一个年青人也讲过，问他们门口要开多宽，多高，他们一直都不说，上诉人打过好几次电话给被上诉人，被上诉人说按合同办，有事找其律师。因为开门口过大不能过货车，过小无用，头上阳台挡住，是这样的实际情况(上诉人个人认为)，所以一直拖着没有开门口。根据上述情况，法院判决上诉人违约理由不足。请求二审法院重审。四、被上诉人一审起诉称：“被告应当拆除包括门前小瓦屋等一系列建筑，但是，被告一直不肯拆除，拒绝履行合同约定，之后一直发函催促，但被告始终没有履行。”被上诉人所讲的不是事实，上诉人已按合同拆除门前2间小瓦屋。五、上诉人一审已答辩：“答辩人已经按合同书的约定拆除门前的瓦屋，不存在违约行为。”“被答辩人在起诉状中称合同目的不能实现是虚构的，且无事实根据。”“合同签订后，答辩人依约将租赁场地交付给被答辩人，被答辩人用于堆放各种建筑材料，现在仍有小部分堆放在租赁场地。在租赁期间答辩人从未干涉被答辩人使用租赁地。被答辩人在起诉状中称答辩人未依照合同约定拆除任何建筑，导致被答辩人不能实现合同目的纯属虚构。”“被答辩人请求继续履行合同的同时拒不向答辩人支付租金，其行为前后矛盾。”六、合同是2016年10月12日签订，免租三个月，租金从2017年1月15日起算。综上所述，上诉人认为原审法院作出的判决认定事实不清，适用法律不当，故上诉人请求二审法院依法撤销(2019)粤0902民初3462号民事判决书第一、二项判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人吴美蓉辩称,原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。具体的理由如下：一、本案的焦点问题是上诉人是否存在违约的事实以及违约金如何计算，上诉人没有履行合同义务的事实已经有一系列的一审证据加以证实并经茂南区法院现场勘查证实部分建筑没有拆除，对被上诉人整体利用租赁物产生重大影响，因此，违约的事实是存在的。在上诉人存在违约的情况下，被上诉人享有先履行抗辩权，而且上诉人未经被上诉人同意就将房屋另租他人，而且租金还低于被上诉人依照合同约定的租金，这是明显的违约行为。至于违约金的计算，双方的原合同约定如果违约按两年租金的双倍返还，也即是原合同的违约金额是384000元，考虑到法院调整违约金的问题，被上诉人在原审起诉时就已经减半起诉，而一审法院最终支持98000元违约金，可以说是偏低了。是否起诉是由被上诉人吴美蓉决定的。二、关于发出律师函，催促履行合同，原审判决已经查明整个经过，至于曾经有发函解除合同的讲法，后来也及时撤回，双方继续履行合同，因此，上诉人才会在2019年2月18日发出催收租金函到2019年3月17日又要求解除合同，所以整个合同一直都在履行之中，不存在中途解除。吴美蓉向一审法院起诉请求：一、判令李林明继续履行吴美蓉、李林明于2016年10月12日签订的《房屋及土地租赁合同书》；二、判令李林明立即向吴美蓉支付192000元违约赔偿金；三、判令李林明承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月12日，李林明为甲方与吴美蓉为乙方签订《房屋及土地租赁合同书》，合同约定的主要内容：甲方同意将位于茂名市茂港区***********自家的房屋两层、新房屋底层部分、已搭好的星瓦棚、东南面围墙内已捣好地坪的空地及公路旁空地租赁给乙方使用；租赁土地四至为：茂羊公路南边2米处往南延伸至田垌边挡土墙止；东起从现已砌围墙处往西延伸至现有出入路口止(除甲方新住宅楼二楼以上、一楼梯间及出入道路、一楼西侧、南向部分空地，大棚西侧及公路均留置1米作为甲方出入通道外)均租赁给乙方使用。其中甲方出入通道在大棚门前另开西门拐至已拆除瓦房西向出入，保留现有大门的完整；租赁期限13年即从2017年1月15日起至2030年1月15日止，每月租金8000元，租金按每季度交付一次，本合同签订之日起十五天内，乙方应一次性预交2年的租金共计192000元，从第三年起，乙方应按季度先交租金后使用；甲方同意拆除现出入口西面两间小瓦屋，东北向凿墙开门口；本合同签订后，甲乙双方必须履行各自的职责、权利和义务。除遇政府部门征收、甲乙双方自愿达成解约协议或出现人力不可抗拒的因素致本合同无法继续履行外，双方不得随意解除合同。如甲方违约，甲方按照乙方预交二年租金的双倍返还；如乙方违约，则乙方预交二年的租金不予退还。如属不可抗力因素造成损失，甲乙双方均免责。如乙方租期未满，甲方私自将乙方所租的房屋及土地转租或转让他人，除双倍返还乙方预交二年的租金外，另对乙方装修、搭建及开业所投入的资金如实计算及赔偿。乙方拖欠租金超过一个月(不可抗力因素除外)视为自动放弃本合同区域内的租用权，甲方有权收回使用权和没收本合同区域内上的建筑物；(甲方银行账户)：户名：古莲芳，账号：********，开户银行：中国建设银行茂名分行光华北分理处。合同签订后，吴美蓉通过网上银行向李林明支付租金192000元(其中2016年10月12日支付15000元、同年10月16日支付20000元、10月25日支付157000元)。另认定，2017年7月21日，吴美蓉委托广东粤茂律师事务所向李林明发出律师函，律师函称：你方在收到租金的情况下，应当严格按照《房屋及土地租赁合同书》的条款，让本所客户使用房屋土地。但是，你方不顾合同规定，在合同范围内的地块上占地养殖动物，甚至存在占用地上建筑，导致本所客户难以使用租用的地方，致使合同的根本目的不能实现，构成了根本违约。请你方在收到本函之日起十日内向本所客户履行腾空地块，履行交付地块的义务。2018年10月6日，吴美蓉向李林明发出《关于履行租赁房屋及土地合同义务的函》，主要内容：李林明先生，我已按合同约定一次性足额预交了2年租金192000元。到目前为止，你仍存在如下违约行为：1、大棚西侧至公路本应保留1米作为你家出入通道，但你搭建的通道宽为1.45米，超出0.45米，多占6.75㎡，搭建高度也不是原顶棚至公路；2、你未完成拆除小瓦屋及浇捣出入道路至公路的混凝土路面；3、东北角墙体未拆开设置门口；4、东南面的土地原约定各人使用一半，现你全部盖成房屋并用来饲养家禽，占用租赁土地22㎡；5、因你占用新屋南向土地，致使租赁土地减少73.96㎡。综上，你已违反合同的约定，致使我2017年1月15日至2018年9月30日共20个月无法转租，造成我租金损失16万元。现郑重要求你接到本函后3天完成上述事项，否则将采取法律行动。2019年2月18日，李林明向吴美蓉发出《催收租金函》，主要内容：吴美容，你应于2019年1月15日前向李林明支付本年度第一季度租金24000元，但至今逾期一个多月，现要求你收到本函后15天内向李林明支付租金，否则保留通过司法追讨或与你解除合同。2019年3月7日，李林明向吴美蓉发出《解除通知书》，主要内容：2019年2月18日，我向你发出《催收租金函》，要求你收到本函后15天内支付租金，但你至今未履行支付租金义务，并复函称我方违约，拒付租金。为此，向你发出通知，依法与你解除于2016年10月12日签订的《房屋及土地租赁合同书》，并在收到本函后7天内搬走你方的所有物品。2019年4月16日，吴美蓉向李林明发出《关于要求继续履行租赁合同义务的函》，明确不同意解除合同，要求继续履行合同，李林明没有答复。又认定，在诉讼过程中，一审法院组织双方到涉案现场进行勘查，并制作了现场勘查笔录，双方确认涉案合同第五条第3款房屋现出入口西面两间小瓦屋已经拆除，但房屋东北向未开凿墙体设置门口。在庭审时，李林明主张吴美蓉于向其发出落款时间为2018年7月1日的解除合同通知书，但已经于同月9日书面撤回，后来双方继续履行合同，当吴美蓉预交租金于2019年初用尽后，李林明于2019年2月18日书面催收租金。吴美蓉对李林明这一主张予以认可。李林明主张向吴美蓉发出《解除〈房屋及土地租赁合同书〉通知书》后，已于2019年5月10日将涉案房屋及土地出租他人使用，但没有提供租赁合同及租金收据等证据。一审法院认为，本案争议焦点为：一、吴美蓉、李林明双方签订的租赁合同是否已经解除的问题；二、吴美蓉要求李林明支付违约金是否过高的问题。关于第一个焦点问题。吴美蓉、李林明双方于2016年10月12日签订的《房屋及土地租赁合同书》是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以认定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方在合同第五条第3款中约定，李林明同意拆除现出入口西面两间小瓦房，东北向凿墙开门口。但从一审法院于2019年11月26日到现场勘查情况来看，李林明在签订合同后一直未在涉案房屋东北向开凿墙体设置门口，导致吴美蓉对租赁物的整体使用造成影响，违反了合同约定，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案有先后履行顺序，由于李林明属于先履行一方未履行债务，故吴美蓉作为后履行的一方对李林明要求其支付2019年租金的请求有权予以拒绝，吴美蓉的行为不构成违约。且双方在合同第六条第1款中约定，合同签订后，甲乙双方必须履行各自的职责、权利和义务，除本合同第四条第三款的情况即租赁期间，如遇政府部门征收，本合同自动解除，甲乙双方自愿达成解约协议或出现人力不可抗拒的因素致本合同无法继续履行外，双方不得解除合同。故李林明主张双方签订的租赁合同已经解除，没有事实依据和法律依据，一审法院不予采纳。因双方的租赁合同并未解除，故吴美蓉要求李林明继续履行双方于2016年10月12日签订的《房屋及土地租赁合同书》的请求，理据充分，一审法院予以支持。李林明主张向吴美蓉发出解除合同通知后，已于2019年5月10日将涉案房屋及土地出租他人，没有提供证据证实，一审法院不予采信。关于第二个焦点问题。吴美蓉、李林明在合同第六条第1款中约定，如李林明违约，李林明按吴美蓉预交二年租金的双倍返还。如吴美蓉违约，则吴美蓉预交二年的租金不予退还。如属不可抗力因素造成损失，双方均免责。因李林明在签订合同后一直未在涉案房屋东北向开凿墙体设置门口，影响了吴美蓉对涉案房屋的正常使用，构成违约，故吴美蓉诉请李林明支付违约赔偿金的请求有理有据，一审法院予以支持。李林明辩称其不存在违约行为，与事实不符，一审法院不予采纳。李林明主张吴美蓉要求其支付两年租金192000元作为违约金，明显过高，依法应予以减少，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决”的规定，考量吴美蓉、李林明双方在签订合同后，吴美蓉通过口头或发函的形式要求李林明尽快开凿墙体设置门口，但其都一直消极对待拒绝履行，其过错确实影响了吴美蓉对涉案房屋的正常使用，但吴美蓉要求其支付192000元违约赔偿金明显过高，根据本案的实际，一审法院酌定由李林明向吴美蓉支付98000元违约赔偿金，对吴美蓉请求超过98000元的部分，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、限李林明于本判决发生法律效力之日起继续履行其与吴美蓉于2016年10月12日签订的《房屋及土地租赁合同书》；二、限李林明于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约赔偿金98000元给吴美蓉；三、驳回吴美蓉其他诉讼请求。案件受理费4140元，吴美蓉负担2070元，李林明负担2070元。本院二审期间，双方当事人均没有提供新证据。本院审理查明，确认一审法院认定的事实。本院认为，本案是租赁合同纠纷。争议焦点有：一、上诉人是否已将双方当事人签订的《房屋及土地租赁合同书》相关租赁物另行出租给他人；二、上述《房屋及土地租赁合同书》是否已经解除；三、上述《房屋及土地租赁合同书》应否继续履行；四、上诉人是否违约，应否赔偿违约金98000元给被上诉人；五、被上诉人签订上述《房屋及土地租赁合同书》的目的能否实现；六、被上诉人请求继续履行上述《房屋及土地租赁合同书》同时应否支付租金给上诉人。对争议焦点，评判如下：一、结合被上诉人吴美蓉违反合同约定逾期不支付租金给上诉人李林明的事实、当事人李林明陈述、现场勘查所见，上诉人李林明已将涉案租赁物另行出租给他人具有高度可能性，应当认定该事实存在。一审法院认为“被告主张向原告发出解除合同通知后，已于2019年5月10日将涉案房屋及土地出租他人，没有提供证据证实，本院不予采信。”与本院查明的事实不符，应予纠正。二、上述《房屋及土地租赁合同书》约定：“甲方同意拆除现出入口西面两间小瓦屋；东北向凿墙开门口；……。”在双方当事人签订合同后，上诉人李林明没有按照约定“凿墙开门口”，构成违约。但是，上诉人李林明按合同约定交付了租赁物给被上诉人吴美蓉使用，而且，根据现场勘查所见，作为租赁物的房屋、土地另有门口便于通行，即使“东北向凿墙开门口”没有实现，对被上诉人使用租赁物也不构成严重影响。因此，上诉人虽有违约行为，但不构成根本违约。另一方面，上述《房屋及土地租赁合同书》约定：“本合同土地租赁期限为壹拾叁年（即从二○一七年一月十五日起至二○三○年一月十五日止。）”“租金按每季度交付一次。本合同签订之日起十五天内，乙方应一次性预交贰年的租金共计壹拾玖万贰仟圆整（￥192000元）。从第三年起，乙方应按季度先交租金后使用。”自2019年第一季度起，被上诉人吴美蓉应当先支付租金给李林明后使用租赁物。根据被上诉人吴美蓉向一审法院提供的证据李林明2019年2月18日出具的《催收租金函》，被上诉人吴美蓉迟延支付2019年第一季度租金给李林明，上诉人李林明于2019年2月18日催告被上诉人吴美蓉在收到该函后15天内支付2019年度第一季度租金。但是，被上诉人吴美蓉仍然没有在上述期限内支付租金。支付租金是被上诉人吴美蓉所负主要债务，被上诉人吴美蓉迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，上诉人李林明可以解除合同。根据被上诉人吴美蓉向一审法院提供的证据李林明于2019年3月7日出具的《解除通知书》，上诉人李林明已于2019年3月7日通知吴美蓉解除《房屋及土地租赁合同书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，该《房屋及土地租赁合同书》已经解除。三、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，上述《房屋及土地租赁合同书》已经解除，不应继续履行。四、如上所述，上诉人李林明没有按照约定“凿墙开门口”，有违约行为，但不构成根本违约。上诉人李林明应当承担与其违约行为过错程度相当的违约责任。被上诉人吴美蓉请求上诉人李林明支付违约金192000元，明显过高；一审判决上诉人李林明支付违约金98000元，仍然明显过高；本院酌定上诉人李林明支付与一个月租金等额的违约金即8000元给被上诉人吴美蓉。五、双方当事人签订上述《房屋及土地租赁合同书》后，上诉人李林明已经交付作为租赁物的房屋、土地给被上诉人吴美蓉使用，被上诉人吴美蓉签订该合同的主要目的已经实现，没有落空。六、如上所述，上述《房屋及土地租赁合同书》已经解除，不应继续履行。至于被上诉人请求继续履行上述《房屋及土地租赁合同书》同时应否支付租金给上诉人，没有必要再予考虑。综上所述，上诉人李林明的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实和适用法律部分错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初3462号民事判决第一、三项；二、变更广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初3462号民事判决第二项为：限上诉人李林明于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金8000元给被上诉人吴美蓉；三、驳回被上诉人吴美蓉的其他诉讼请求。一审案件受理费4140元，由上诉人李林明负担166元，被上诉人吴美蓉负担3974元。二审案件受理费4140元，由上诉人李林明负担166元，被上诉人吴美蓉负担3974元。上诉人李林明预交的二审案件受理费4140元中的3974元不予退还，由被上诉人吴美蓉迳付3974元给上诉人李林明。本判决为终审判决。审 判 长 徐忠圣审 判 员 罗 文审 判 员 欧卫慧二〇二〇年八月五日法官助理 陈 苗书 记 员 陈 琦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。