福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3153号 上诉人（原审原告）：厦门惠欣物业管理有限公司，住所地厦门市思明区中闽大厦****。 法定代表人：林庆明，董事长。 委托诉讼代理人：吴建萍、刘晓楠，福建东方格致律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：庄美金，女，汉族，1981年12月25日出生，住漳州市龙文区。 上诉人厦门惠欣物业管理有限公司（下称惠欣物业公司）因与被上诉人庄美金物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初19122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人惠欣物业公司上诉请求：1.变更原审判决第一项，依法改判庄美金支付2017年7月1日起至2019年3月31日止的物业费25477.83元及违约金、房屋公共维修金4246.34元及违约金。2.本案一审、二审诉讼费用均由庄美金承担。事实和理由：原审判决认定庄美金应支付的物业服务费及公共维修金的数额正确，但认定上诉人的物业服务存在瑕疵，从而不予支持物业公司逾期付款违约金的诉求，没有事实依据。 被上诉人庄美金未提交书面答辩意见，亦未到庭参加诉讼。 惠欣物业公司向一审法院起诉请求：1、庄美金支付位于厦门市同安区启辉十一路38号1102室自2017年7月1日起至2019年3月31日期间的物业服务费25477.83元及违约金（违约金以欠缴金额为基数，自欠缴季度首月1日起按日千分之一标准计算至庄美金实际付款之日止）；2、庄美金支付该房产自2017年7月1日起至2019年3月31日期间的房屋公共维修金4246.34元及违约金（违约金以欠缴金额为基数，自欠缴季度首月1日起按日千分之一标准计算至庄美金实际付款之日止）。 原审判决查明，2009年7月2日，惠元（厦门）房地产发展有限公司（甲方）与惠欣物业公司（乙方）签订《委托物业管理服务合同》，约定惠元（厦门）房地产发展有限公司选聘惠欣物业公司提供前期物业管理服务。物业名称为星海湾高层3区，物业类型为高层住宅，坐落位置为厦门市同安区，地上，地上建筑面积77763㎡，地下，地下建筑面积15638㎡。委托期限为2009年7月2日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日。合同还约定在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括：1、房屋公共部位、公共设备使用管理；2、小区内公用设备、设施的使用管理；3、小区内公共场地、部位的清洁卫生；4、公共绿化的养护和管理；5、区内交通秩序及车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装修装饰管理服务；8、物业档案资料管理；9、协助甲方做好入住时的交房、物业咨询、接待等工作。物业管理服务费由业主按其拥有物业管理的建筑面积交纳，具体标准为，高层住宅3元／㎡·月；1-4层商场（店面）30元／㎡·月；物业管理服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度终止前10日内交纳下一季度的管理服务费。公共维修基金由业主按其拥有的建筑面积交纳标准：高层住宅0.5元／㎡·月；1-4层商场（店面）0.2元／㎡·月。未能按时交纳上述费用的，应自逾期之日起按日加收所欠缴费用的千分之三的违约金。逾期6个月仍不交纳的，乙方可停止对其的服务。 2010年5月28日，惠元（厦门）房地产发展有限公司将星海湾高层区3区2栋2-2栋11跃12层1102单元的房屋出卖给买受人沈小华。2012年7月3日，沈小华与惠新物业公司签订《前期物业管理服务协议》，合同中约定前期物业管理阶段，物业服务费、房屋公共维修基金以商品房买卖合同约定的面积为计算依据，计算标准为：住宅物业管理服务费：3.00元/㎡·月；住宅维修基金为0.5元/㎡·月，每季度第一个月10日前交纳上述费用及上季度公摊水电费，逾期每日加收应付金额的千分之五的滞纳金。后该房屋经由陈永发竞买取得，并于2017年6月12日转卖给庄美金。 另查明，庄美金系星海湾高层区3区2栋2-2栋11跃12层1102单元(后改为厦门市同安区启辉十一路38号1102室）房屋的业主，该房建筑面积404.41平方米。依《前期物业管理服务协议》所载标准计算，从2017年7月1日至2019年3月31日止，庄美金欠缴上述房屋的物业管理费为物业管理费25477.83元，维修金4246.34元。 庭审中，惠欣物业公司称星海湾高层3区的物业服务费等收费标准均张贴在其小区的物业管理处，但至今未提供相关证据。 原审认为，《委托物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。上述合同对所有业主均具有约束力。合同履行中所形成的《前期物业管理服务协议》进一步明确物业服务之内容，其效力亦先后约束于沈小华、陈永发、庄美金三业主。同时，庄美金也依上述协议实际履行部分交费义务。因此，现惠欣物业公司诉请庄美金支付欠缴物业管理费、公维金，依据充分，应予支持。惠欣物业公司未能举证证明物业服务费等收费标准在小区的显著位置公示，可以认定其物业服务存在瑕疵，故其主张违约金依据不足，不予支持。庄美金未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、庄美金于本判决生效之日起十日内向厦门惠欣物业管理有限公司支付2017年7月1日至2019年3月31日的物业管理费25477.83元、房屋公共维修金4246.34元；二、驳回厦门惠欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费859元，减半收取计430元，由厦门惠欣物业管理有限公司负担128元、庄美金负担302元。 经审理查明，原审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，惠元（厦门）房地产发展有限公司与惠欣物业公司签订的《前期物业管理服务协议》、《委托物业管理服务合同》，对全体业主和物业使用人均具有约束力。惠欣物业公司提供物业服务，庄美金做为房屋业主应履行缴费义务。故惠欣物业公司诉请庄美金支付欠缴物业管理费、公共维修金，依据充分，应予支持。庄美金于本案原审期间，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利。而对物业公司在物业服务期间是否存在瑕疵，应由业主提出抗辩并举证。并无证据证明物业公司在履行物业服务合同中存在瑕疵，原审认定物业公司的物业服务存在瑕疵，从而驳回物业公司逾期付款违约金请求，证据不足，应予纠正。前期物业服务合同约定的逾期付款违约金为日千分之三，惠欣物业公司主动将逾期付款违约金调整为日千分之一，应予准许。综上，惠欣物业公司的上诉请求，本院予以支持。一审判决认定事实部分有误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初19122号民事判决第二项，即“驳回厦门惠欣物业管理有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初19122号民事判决第一项为：“庄美金于本判决生效之日起十日内向厦门惠欣物业管理有限公司支付2017年7月1日至2019年3月31日的物业管理费25477.83元及逾期付款违约金（以欠缴金额为基数，自欠缴季度首月1日起按日千分之一分别计算至实际付款日止）、房屋公共维修金4246.34元及逾期付款违约金（以欠缴金额为基数，自欠缴季度首月1日起按日千分之一分别计算至实际付款日止）”。 本案二审案件受理费859元，一审案件受理费减半收取为430元，均由庄美金负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年八月五日 书记员 陈虹羽 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。