吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0291民初471号 原告：北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司，住所地吉林高新区滨江南路**万科城********。 法定代表人：郎雨春，总经理。 委托诉讼代理人：孙姝婷，吉林巡达律师事务所律师。 被告：陈美凝，女，1972年4月18日，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：潘永利，系陈美凝丈夫，男，1969年1月29日出生，汉族，银行职员，住吉林市。 第三人：吉林市万科滨江房地产开发有限公司，住所地吉林市高新开发，住所地吉林市高新开发区滨江南路**万科滨江中心写字楼**v style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：林瞳，董事长。 委托诉讼代理人：刘刚，吉林万璋律师事务所律师。 原告北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司（以下简称万科物业）与被告陈美凝、第三人吉林市万科滨江房地产开发有限公司（以下简称万科地产）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月10日作出（2019）吉0291民初591号民事判决，驳回原告北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司的诉讼请求。万科物业不服，向吉林市中级人民法院提起上诉。吉林市中级人民法院于2019年12月3日作出（2019）吉02民终2698号民事裁定，撤销本院作出的（2019）吉0291民初591号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，依职权追加万科地产为本案第三人，并于2020年8月17日公开开庭审理了本案。各方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 万科物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告物业服务费人民币11070.18元（自2014年1月1日至2019年6月30日）；2.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原告与吉林市万科滨江房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的吉林万科城小区提供物业管理服务，原告提供物业服务的受益人为该小区的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，每月每平方米1.9元标准收取，《前期物业服务合同》第十三条约定，“逾期缴费的从逾期之日起每天按应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。”被告系原告服务的吉林万科城小区7-10栋x单元xxx室业主，该房屋建筑面积为88.28平方米，合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴未有结果。由于被告拖欠物业费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主的权益。为维护原告合法权益，督促被告履行支付物业服务费的义务，根据《前期物业服务合同》第四章第十一条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十一条第一款以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条的规定，特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法做出公正的判决，维护原告的合法权益。 陈美凝辩称，驳回万科物业的诉讼请求。1.万科地产未将涉案房屋交付给陈美凝占有使用。根据涉案房屋买卖合同第8条、第11条，万科地产未按照上述约定向陈美凝交付涉案房屋，且该房屋存在质量问题，因此，陈美凝拒绝交接，至今陈美凝未领取到房屋钥匙；2.万科地产和万科物业不能依据房屋买卖合同补充协议第10条、第12条的约定，视为房屋已交付。因为根据《中华人民共和国合同法》第39条和第40条规定，涉案合同及补充条款中关于交接房屋的约定，属于万科地产提供的免除出卖人责任、加重买受人责任、排除对方主要权利的格式条款，且订立条款时万科地产并未与陈美凝协商、未采取合理的方式提请陈美凝注意、未向陈美凝进行解释说明，因此，应属于无效条款；3.无论是按房屋买卖合同及补充协议的约定视为万科地产已向陈美凝交付了涉案房屋，还是按照《物业管理条例》第四十二条第二款关于“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，万科物业拒绝向陈美凝交付房屋钥匙，致使陈美凝至今未能占有使用该房屋，万科物业均无权向陈美凝收取物业费。 第三人陈述，该公司按照合同约定通知陈美凝交付房屋，并配合交付房屋，房屋质量和相关手续齐全，但陈美凝拒绝接收，万科地产公司不存在违约现象，该公司不应承担物业费用。 对于当事人没有争议的陈美凝从万科地产购买涉案房屋，但未领取房屋钥匙的事实；万科物业为陈美凝购房所在的小区提供物业服务并向陈美凝发送物业费催费函的事实；陈美凝尚未办理涉案房屋产权过户手续的事实，本院予以确认。对于双方当事人有争议的事实，本院经审理认定事实如下： 陈美凝以407342元的价格购买了万科地产开发的坐落于吉林市高新区滨江南路99号万科城小区的一套预售商品房（7-10号楼x单元xx层xxx号，面积88.28平方米，以下简称涉案房屋），双方于2011年6月12日签订了房屋买卖合同，其中第十一条约定，“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示说明书或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。” 万科地产（甲方）和万科物业（乙方）签订的吉林万科城（一期）前期物业服务合同第十三条第一款约定，“业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业费。”第三款约定，“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。”第四款约定，“因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。” 2013年6月，陈美凝在万科地产出具的房屋交付使用通知单上签字，该通知单载明，2013年6月30日前业主应到吉林万科城销售中心现场办理交付手续，具体交付时间以该公司电话、短信通知为准，等等。 认定上述事实的证据有吉林市商品房买卖合同、物业服务合同、房屋交付使用通知单、律师函、催费函。 本院认为，本案系万科物业因业主未缴纳物业费而产生的纠纷。万科物业的诉讼请求能否得到支持，关键在于查明涉案房屋是否已向陈美凝交付及陈美凝是否为业主，万科物业对此负有举证证明责任。 虽然万科物业提供了陈美凝签署的房屋交付使用通知单，但该单据并非涉案房屋买卖合同约定的房屋交接单，且该单据中载明“2013年6月30日前业主应到吉林万科城销售中心现场办理交付手续”，同时用加黑字体明确载明“届时，请您携带《房屋交付使用通知单》、《商品房买卖合同》（原件）、全额房款发票……准时办理交付手续”，由此可见，该通知单并不具有涉案房屋买卖合同约定的房屋交付效力，仅能证明万科地产就办理涉案房屋交付的时间、地点、所需的材料及流程进、地点。此外，按照商品房交易习惯，万科物业亦未提供证据证明陈美凝已取得涉案房屋的钥匙，因此，万科物业提供的该通知单，不足以证明涉案房屋已交付给陈美凝，应承担举证不能的不利后果。 根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。虽然本案基础法律关系为物业服务合同纠纷并非建筑物区分所有权纠纷，但两类纠纷涉及的一方主体相同，即业主。根据庭审调查和万科物业提供的证据可知，虽然陈美凝以买受人身份签订了涉案房屋的买卖合同，但万科物业未提供证据证明陈美凝已依法取得涉案房屋的所有权、具有业主资格。此外，万科物业亦未提供证据证明陈美凝是涉案房屋的承租人、借用人或其他物业使用人，故万科物业提供的证据不足以证明陈美凝是涉案房屋的业主或具备其他应缴纳物业费的主体资格，应承担举证不能的不利后果。 关于陈美凝与万科地产因履行涉案房屋买卖合同而产生的纠纷（如房屋是否存在质量问题、出卖人和买受人是否存在违约行为等），与本案不是同一法律关系，本院不予合并审理，双方当事人可另行通过诉讼解决，万科公司可依据上述纠纷的处理结果，依据物业服务合同第十三条的约定，向承担违约责任（未交付涉案房屋）的主体，主张权利。 综上所述，万科公司的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司的诉讼请求。 案件受理费76元，由原告北京万科物业服务有限公司吉林市松花分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  王 灿 人民陪审员  郭建军 人民陪审员  蒋新民 二〇二〇年八月十八日 书 记 员  崔世佳