湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初3118号原告：武汉惠之美物业服务有限公司，住所地武汉市东西湖区银湖科技产业开发园**。法定代表人：胡国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：高亮，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴思思，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：王鑫，男，1988年9月30日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：覃渊雯（系王鑫之妻），住武汉市江岸区。原告武汉惠之美物业服务有限公司（以下简称惠之美物业公司）诉被告王鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告惠之美物业公司的委托诉讼代理人高亮、吴思思、被告王鑫的委托诉讼代理人覃渊雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠之美物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令王鑫向惠之美物业公司支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费7,130.30元；2、判令王鑫承担逾期付款的违约金，截止2019年7月5日为1,283.30元；3、判令本案的诉讼费用由王鑫承担。事实和理由：2017年1月21日，惠之美物业公司与王鑫签订了《前期物业服务协议》。合同约定物业费收费标准为每月每平方米2.50元，每半年首月5日以前交纳物业费，王鑫不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关物业费用，惠之美物业公司有权要求王鑫补交从逾期之日起每天按万分之五交纳违约金。王鑫系福星惠誉红桥城6栋1单元3804号房业主，房屋建筑面积124.22平方米。王鑫自2018年1月1日起，一直未交纳物业服务费。惠之美物业公司此前已经多次向王鑫催收物业费欠款，但王鑫以各种理由推诿付款义务。被告王鑫辩称，王鑫与惠之美物业公司签订了前期物业服务协议，但该协议系格式合同，系未与业主协商的情况下单方制定的，根据相关法律规定本身不具备法律效力，王鑫系迫于无奈才与惠之美物业公司签订。王鑫未交纳物业费的原因是惠之美物业公司在履行合同过程中存在众多问题，存在小区管理混乱、环境卫生恶劣、小区大门形同虚设、私搭乱建不能管控、设备出现故障维修不及时、高空抛物事件时有发生、消防通道不畅、消防设施不健全等问题。惠之美物业公司为达到催收目的，私自关闭业主水阀调低水压，存在拉电闸等行为。此外，惠之美物业公司将6栋楼下的架空层做成保安宿舍、食堂、办公室，没有任何通知也未征得业主同意，因搭建食堂、违建烟道，食堂使用期间，6栋业主受到油烟侵害。惠之美物业公司在对承重墙渗水维修上态度消极，无人修理，私自调水阀导致供水异常，业主在APP进行投诉后，以拉黑取消业主绑定等手段降低投诉量。业主所交的物业费、公共场所收取的停车费、广告费等，惠之美物业公司从未进行公布，业主也无法进行监督。惠之美物业公司应当在履行了协议中约定的义务后，才能要求业主履行支付物业费的义务，但是惠之美物业公司目前提供的服务水平与服务价格明显不对等，其要求王鑫支付物业费没有依据，请求维护王鑫的合法权益，依法驳回惠之美物业公司的诉讼请求。本案查明的主要事实：王鑫系武汉市江岸区福星惠誉红桥城6栋1单元3804号房业主，房屋建筑面积124.22平方米。2017年1月21日，王鑫与惠之美物业公司签订《前期物业服务协议》，约定由惠之美物业公司对福星惠誉红桥城提供物业服务，王鑫按照协议约定交纳物业服务费用，物业服务的综合管理服务费按建筑面积计算，住宅每月每平方米2.50元。自房屋交付之日起两年内，住宅的物业服务费按每月每平方米2.30元收取，两年期满后，王鑫按每月每平方米2.50元向惠之美物业公司缴纳物业服务费。王鑫未交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。本院认为，惠之美物业公司与王鑫签订的《前期物业服务协议》合法有效。惠之美物业公司按照上述合同中的约定为涉案小区提供了物业服务，应享有收取业主物业服务费的权利。王鑫作为涉案小区的业主，在接受惠之美物业公司提供服务的同时，理应履行向其交纳物业服务费的义务。对于惠之美物业公司向本院提交的王鑫物业费计算表，王鑫无异议，本院对该计算表中王鑫2018年1月1日至2019年12月31日期间差欠物业费的金额予以确认，该金额为7,130.23元。王鑫主张惠之美物业公司在履行物业服务协议中存在小区管理混乱、环境卫生恶劣、小区大门形同虚设、私搭乱建不能管控、设备出现故障维修不及时、高空抛物事件时有发生、消防通道不畅、消防设施不健全等问题，认为惠之美物业公司在提供物业服务过程中并未按照合同约定保证物业服务质量，但其所提交的照片、视频等证据不足以证明惠之美物业公司未履行协议中约定的义务、未达到服务标准，且王鑫以惠之美物业公司物业服务瑕疵作为其个人不交纳物业服务费的抗辩不属于有效抗辩，不能阻却其交纳物业服务费的义务，故对于王鑫的该项抗辩理由，本院不予支持。王鑫主张的承重墙渗水问题属于房屋质量问题，根据《武汉市物业管理条例》第五十三条的规定，建设单位应当按照国家规定和合同约定的保修期限、范围，承担物业的保修责任；物业保修期届满后，业主专有部分的管理、养护、维修，由业主负责；共有部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由全体业主共同承担，故房屋质量问题的责任主体并非物业服务企业，对于王鑫的该项抗辩理由，本院不予支持。庭审中，双方均认可位于王鑫房屋楼下6栋的架空层位置在房屋交付时就是作为物业用房，惠之美物业公司在物业用房中开办食堂供内部员工餐食，并未对物业用房的用途进行改变，故对于王鑫的该项抗辩理由，本院不予支持，但惠之美物业公司在使用物业用房过程中，应注意环境卫生及安全问题，尽量减少对小区居民生活的影响。综上，王鑫应向惠之美物业公司交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费7,130.23元。惠之美物业公司与王鑫签订的《前期物业服务协议》虽对违约金进行了约定，但从庭审中可以看出惠之美物业服务公司在涉案小区提供物业服务中确有瑕疵之处，惠之美物业公司应当积极听取涉案小区业主提出的意见和建议，提高服务质量，以期形成更为和谐的服务与被服务的关系，故本院对惠之美物业公司要求王鑫支付违约金的主张不予支持。此外，物业服务面向的是全体业主，业主拒交物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的服务管理，损害其他正常交费业主的利益，还会激化矛盾，造成恶性循环。整洁、文明、安全、舒适的小区居住环境是每位业主的共同心愿，实现这一愿望离不开规范的物业服务，而按时交纳物业费是确保物业服务的前提和基础。因此，建议业主在遇到问题时，不宜采取长时间拒交物业费的消极方式进行对抗，应理性维权。若对物业服务企业提供的物业服务不满意，应通过正常途径与物业服务企业沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决；还可通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。综上所述，对惠之美物业公司提出的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告王鑫于本判决生效之日起十日内向原告武汉惠之美物业服务有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费7,130.23元；二、驳回原告武汉惠之美物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王鑫负担。因案件受理费原告武汉惠之美物业服务有限公司已经全部预交，被告王鑫于本判决生效之日起十日内将应负担的款项支付给原告武汉惠之美物业服务有限公司。本判决为终审判决。审判员 魏 平二〇二〇年八月二十五日书记员 曹洲敏