河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初2555号原告：胡滨，男，1967年12月13日出生，汉族，专科文化程度，河南省周口市人，住洛阳市涧**。被告：洛阳海润物业管理有限公司，住所地：洛阳市涧**天津路云峰国际2-2-301。法定代表人：石忠于，该公司总经理。委托诉讼代理人：安学锋，河南班固律师事务所律师。原告胡滨诉被告洛阳海润物业管理有限公司（以下简称：海润物业）为物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡滨、被告海润物业法定代表人石忠于及其委托诉讼代理人安学锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡滨向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告：遵守《商品房买卖合同》附件九关于前期物业管理约定价格执行，退还多收物业费1738.55元。2、根据洛发改（2018）3号文件关于规范物业服务行为的通知五项服务中第（2）（3）（5）项、被告服务缺失，应退回2016.1元，直到绿化和配套设施完善，私搭乱建未拆除，服务完善前物业费不得高于70%收取。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、《河南省物业管理条例》48条：以下称《条例》物业服务收费应当遵循质价相符，公平、公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意，没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑总部面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告在签订《商品房买卖合同》附件九（关于前期物业管理约定）以下称（合同约定）中依照洛建招（2016）物029号文件中，被告的中标价为：公寓1.35元/月/平方米，写字楼1.8元/月/平方米，商业物业2.5元/月/平方米。A、合同约定公寓1.35元/平方米.月，物业收取4.8元/平方米.月非合同约定价。根据以上《条例》48条：物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。因此物业费4.8元/月/平方米是违法收费。B、根据《条例》48条：确需调整的，需经专有部分占建筑总部面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。所以即便价格调整，也需半数以上业主同意，而被告未经同意《条例》中48条之约定，物业单方定价收取4.8元/月/平方米是违法定价。C、物业费的本质是服务费，在b座公寓区域的服务费既有1.35元/月/平方米、又有4.8元/月/平方米，违反《条例》48条中质价相符的原则，相同区域相同服务应该相同的收费，相同的区域相同的服务不同的收费违反《条例》质价相符的原则是违法的。D、又根据洛发改（2018）3号文件（以下称《文件》关于规范物业服务收费行为的通知、第二页三（1）内容如下：非保障性住房物业服务收费实行市场调节价，收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务（合同中约）定执行。合同约定公寓1.35元/月/平方米，表明市场调节价为甲乙双方合同中约定价，非被告单位违反合同约定单方定价，因此4.8元/月/平方米是单方定价强行收费。原告2020年3月1日-2020年8月31日给被告缴纳物业费2423元（4.8元/每平方），按照购房（合同约定）物业收费标准应该是684.45元，（1.35元/每平方）物业多收物业费1738.55元。2、物业的服务收费根据洛发改（2018）3号文件关于规范物业服务行为的通知第二页二、物业服务收费的定义，内容如下本通知所称物业服务收费，是指物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务（合同约定），对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。具体包括：1、综合服务，2、公共秩序维护，3、公共设施维护，4、公共区域保洁，5、公共区域绿化养护等五项服务所发生的费用。五大项服务中第（2）项、第（3）项、服务缺失第（5）项、依据《商品房买卖合同》及该楼盘的规划图中显示绿地率达30.05%，至今没有达到绿化，服务缺失。社区服务用房200㎡、老年人日间照料中心500㎡至今没有或被挪为他用。物业缺失部分应从业主交纳的物业费中扣除，应按照洛发改（2018）3号文件和《条例》47条中对应的五项服务费用中缺失服务部分应按照不低于30%比例退回。原告自2020年8月31日共计缴纳物业费6720.3元，应退回2016.1元直到绿化和配套设施完善以及服务完善前不得多收费。另：一些业主和房屋使用人在公寓楼下平台和楼顶私搭乱建，不予阻止视而不见至今没有拆除。公寓楼下一到四层是商业用房专用电梯被封死，并占用电梯井空间，致使一层到四层没有电梯只能长期占用公寓电梯。因建设单位分期开发、分期交付使得小区的绿化和配套设施不能同时交付使用的《条例》47条物业承接应当承担责任，差额部分由开发建设单位向物业服务企业补偿。综上所述：1、被告完全违反《条例》48条物业收费条例，不能单方涨价多收费应退还多收钱款1738.55元。2、根据洛发改（2018）3号文件关于规范物业服务行为的通知五项服务中第（2）、（3）、（5）项、（合同中约定）物业费1.35元/月/平方米，服务缺失，按照扣除30%计算应退回2016.1元。直到绿化和配套设施完善，私搭乱建未拆除等服务未完善前不得多收物业费。被告海润物业辩称，1、2018年7月1日之前，物业服务企业收费的依据是洛发改收费[2009]40号关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知，执行的是政府管控下的市场调节价。2、2018年7月1日生效的洛发改收费[2009]40号关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知规定，对保障性住房物业服务收费仍实施政府指导价，非保障性住房的物业服务收费实行市场调节价，收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。3、2018年7月1日，答辩人与原告签订的《前期物业管理服务协议》及《云峰中心公寓、写字楼临时管理规约》，以及答辩人与其他商业客户签订的前期物业管理服务协议，协议内容不违反法律的禁止性规定，均为有效协议，关于物业服务收费标准均已体现在协议中，并在物业公司进行公示，且已在市场监管物价部门备案。4、原告将案涉住宅性质的公寓作为商业用房出租给他人作为经营使用，改变了房屋的用途，应按照商业用房收取物业服务费。答辩人在履行通知、公示程序后，按照商业用房进行管理并收取物业费，得到辖区市场监管部门物价科的认可，对住改商客户按照商业用户收费，也是物业服务企业的行业惯例。因此，答辩人的收费标准符合合同约定及法律规定，原告要求退还物业费无法律和事实依据。5、答辩人严格按照物业服务合同的约定向全体业主提供物业服务，不存在服务缺失事实。原告主张绿化不达标，并以2009-40号通知中的规定主张退还物业费，因2009-40号通知已被2018年7月1日实施的2018-3号通知所废止，因此，原告以此为由主张退还物业费无法律依据。6、原告曾就物业服务收费问题，通过全国12315网上平台进行投诉，洛阳市涧西区市场管理局物价科回复认为，海润物业中标价格与2018年交房时与业主签订的《业主手册》中约定的价格均为市场调节价，云峰物业在收费价目表中公示，据此，对原告的举报申请不予受理。综上，原告所诉有违基本事实，其诉求无事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年1月3日，原告胡滨及案外人吴捷共同与案外人洛阳云峰灿瑞置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：YS0392447）一份，约定原告胡滨及案外人吴捷共同向案外人洛阳云峰灿瑞置业有限公司购买位于洛阳市××西区××路与××路交叉口西北角云峰中心3幢B单元8层B-802号房屋，该商品房的规划用途为公寓，土地使用权终止日期为2085年2月28日。该合同附件九为《关于前期物业管理约定》，该约定的主要内容为：依据中标号洛建招（2016）物029号，洛阳云峰灿瑞置业有限公司将【云峰中心】项目委托洛阳海润物业管理有限公司进行前期物业管理。物业管理内容包括《前期物业服务合同》范围内的全部内容，中标价格为：公寓：1.35元/月/平方米，写字楼：1.8元/月/平方米，商业物业：2.5元/月/平方米。2018年7月1日，被告海润物业（乙方、物业管理公司）与案外人吴捷（甲方、购房人）签订《前期物业管理服务协议》一份，主要内容为：甲方所购房屋为公寓，坐落在**，购房合同编号为YS0392447。物业管理费用的标准为：公寓（住宅）：1.35元/月/平方米，写字楼：4.8元/月/平方米。该协议还在首页的“甲方（购房人）”处特别注明：胡滨。本案审理过程中，原告胡滨称其与案外人吴捷系夫妻关系，另外，原告胡滨称其将房屋出租给个人，由他人经营，与其无关。原告胡滨及被告海润物业均认可涉案小区为分期开发，现尚未全部开发、建设完毕。另查明，被告海润物业在涉案小区公示了《关于云峰中心3号楼B座住改商经营户需履行相关手续的通知》。本院认为，当事人应当依法维护自己的合法权益。本案中，涉案房屋的共同购买人吴捷与被告海润物业签订了《前期物业管理服务协议》，结合原告胡滨陈述的其与吴捷之间的关系以及协议的内容等证据，应当认定原告胡滨与吴捷共同与被告海润物业订立了《前期物业管理服务协议》，进而应当将《前期物业管理服务协议》作为认定原告胡滨与被告海润物业之间有关物业服务合同关系的相关事实的依据，现原告胡滨依据在先签订《商品房买卖合同（预售）》来确认物业管理费用的收费标准问题，缺乏事实依据及法律依据，故此，对于原告胡滨据此提出的相关诉讼请求，本院依法不予支持。对于原告胡滨提出的被告海润物业存在服务缺失，应当退还、减免物业服务费用的诉讼意见，首先，对于原告胡滨提出的小区绿地率未达到《商品房买卖合同（预售）》约定的标准的问题，从庭审情况来看，该问题应当属于开发建设方面的问题，并非被告海润物业进驻小区后产生的绿化养护问题；其次，对于原告胡滨提出的被告海润物业未能阻止小区私搭乱建等相关问题，从物业服务的角度来看，被告海润物业确实负有对涉案小区存在的私搭乱建进行劝阻的义务，但是从法律的角度来分析，是否构成私搭乱建应当经过法定的行政主管部门予以认定，其后，相关部门根据认定的结果依法予以处理，而作为企业的被告海润物业并不具备履行前述行为的法律基础；最后，对于原告胡滨提出的被告海润物业存在的其他服务问题，证据不足，本院不予认定。综上，原告胡滨提出的被告海润物业存在服务缺失的问题并因此应当退还、减免物业管理费用的意见，本院不予支持，进而对于原告胡滨据此提出的的相关诉讼请求，本院亦不予支持。同时，本院认为，被告海润物业作为为原告胡滨所在小区提供物业服务的服务型企业，应当将本次诉讼作为一次提升自身服务水平的契机，积极行动起来，以更好的服务赢得广大业主的认同。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告胡滨的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告胡滨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘朋涛二〇二〇年八月十二日书记员  王丽媛