山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2487号上诉人（原审原告）：山西东林房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区经园路******，统一社会信用代码×××。法定代表人：郭文杰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙站发，北京市华泰（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：秦耀，男，汉族，1989年12月6日出生，住山西省临县。上诉人山西东林房地产开发有限公司因与被上诉人秦耀房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初5173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人山西东林房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙站发到庭参加诉讼.被上诉人秦耀经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西东林房地产开发有限公司上诉请求：一、维持山西省太原市迎泽区人民法院作出的(2019)晋0106民初5173号民事判决书第一项判决,即被上诉人秦耀于本判决生效之日起十日内向上诉人山西东林房地产开发有限公司偿还贷款利息29,291.96元;二.撤销山西省太原市迎泽区人民法院作出的(2019)晋0106民初5173号民事判决书第二项判决,并改判为:解除上诉人山西东林房地产开发有限公司与被上诉人秦耀于2016年6月8日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:201XXXXXXXX);被上诉人秦耀协助上诉人山西东林房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》(合同编号:201XXXXXXXX)备案的撤销手续;被上诉人秦耀向上诉人山西东林房地产开发有限公司支付违约金40,606.55元;三.本案全部诉讼费用(一审诉讼费、二审诉讼费及保全费)由被上诉人秦耀承担。事实和理由:山西省太原市迎泽区人民法院(2019)晋0106民初5173号民事判决书(以下简称一审判决书)存在认定基本事实不清、适用法律错误等情形。具体如下:一、一审判决书忽视涉案《商品房买卖合同》中附件四合同补充协议第一条第4项的相关约定,导致认定基本事实不清。涉案《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第一条第4项明确约定:“在《房屋所有权证》办理完毕前,买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同,导致出卖人承担了保证责任,出卖人享有下列权利:买受人应在出卖人通知的时间内偿还出卖人保证金代偿的贷款本息。如买受人不按时向出卖人还清欠款或未能按照贷款合同约定的期限及金额偿还贷款本息连续超过3期(即3个月)或累计超过6期,出卖人有权解除本《商品房买卖合同》,收回该商品房,买受人需按该商品房总价的5%向出卖人承担违约责任,同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内,协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。”根据该条约定可知,一、若被上诉人不按上诉人通知的时间还清上诉人代偿的贷款本息时,上诉人享有解除《商品房买卖合同》、收回商品房的权利,被上诉人负有支付商品房总价5%的违约金、协同上诉人到房管局办理有关解除合同的手续的义务;二、若被上诉人未能按照贷款合同约定的期限及金额偿还贷款本息连续超过3期(即3个月)或累计超过6期时,上诉人亦享有解除《商品房买卖合同》、收回商品房的权利,被上诉人亦负有支付商品房总价5%的违约金、协同上诉人到房管局办理有关解除合同的手续的义务。即该条款约定了两种解除合同的条件:第一种解除合同的条件是被上诉人不按上诉人通知的时间还清上诉人代偿的贷款本息;第二种解除合同的条件是被上诉人未能按照贷款合同约定的期限及金额偿还贷款本息连续超过3期(即3个月)或累计超过6期。任何一种解除合同的条件成就时,上诉人均可依据该条款的约定,解除涉案《商品房买卖合同》。本案中,根据上诉人提供的《秦耀扣款通知书》、《兴业银行个人贷款还款凭证》及《兴业银行贷款利息单(客户联)》、催款短信、上诉人向被上诉人邮寄的《还款通知书》、《邮件交寄单》及邮件邮寄信息等证据可知:因被上诉人严重逾期还款行为(逾期23次),兴业银行太原分行宣布被上诉人的贷款提前到期,并共计从上诉人保证金账户划扣557,562.72元(其中划扣贷款本金528,270.76元,划扣贷款利息29,291.96元)。事后,上诉人以短信、邮寄催款通知书的方式催促被上诉人还款,但被上诉人并未还款。根据上述事实可知,涉案《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第一条第4项约定的两种解除合同的条件均已成就,上诉人可以根据任一解除约定诉请法院判令解除涉案《商品房买卖合同》。同时,根据上诉人和被上诉人在该条款中的约定,被上诉人负有支付商品房总价5%的违约金及协同上诉人到房管局办理有关解除合同的手续的义务。一审判决书正是忽略了该条款的约定,导致对本案当事人的基本权利义务没有查清,从而作出了错误的判决。请求二审法院在查清该事实后予以更正。二、一审判决书适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》第五条规定,民事主体从事民事活动,应当遵循自愿原则,按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。即民事主体可以按照自己的意思进行自治。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。本案中,上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》已经通过房管局等政府相关部门的审查并网签备案。该《商品房买卖合同》的相关条款也约定了上诉人解除合同的条件。同时,根据本案在案证据可知,上诉人解除合同的条件已成就,上诉人可以依约行使解除合同的权利。一审判决书认为上诉人无权解除涉案《商品房买卖合同》的观点严重违背《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定,属于适用法律错误。三.一审判决书与其他同类型案件的判决书相冲突。在本案起诉之初,上诉人便通过《中国裁判文书网》对与本案同类型案件的判决书进行了大量研读,包括一审判决书所在法院的同类型案件判决书、同级法院的同类型案件判决书以及二审法院的终审判决书。这些同类型案件的判决书均是按照解除合同的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定判令解除了《商品房买卖合同》。一审判决书与众多同类型案件的判决书及终审判决书背道而驰,明显存在错误。四.上诉人的一审诉讼请求符合法律规定及合同约定,应当予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条规定,民事主体依照法律规定和当事人约定,履行民事义务,承担民事责任。本案中,根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》可知,上诉人在一审的前三项诉讼请求(即:1.判令解除原、被告于2016年6月8日签订的《商品房买卖合同》;2.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续;3.判令被告向原告支付违约金40,606.55元)均符合合同约定。上诉人在一审的第四项诉讼请求(即:判令被告向原告支付代偿的银行贷款利息29,291.26元)亦符合《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定。即上诉人的一审诉讼请求符合法律规定和当事人约定,依法应当予以支持。同时,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定,人民法院审理案件,其中一部分事实已经清楚,可以就该部分先行判决。本案中,鉴于被上诉人经一审法院合法传唤而未出庭应诉,导致其已付购房款本金数额无法查清,视为其自行放弃相关权利。对于涉案《商品房买卖合同》解除后,上诉人应返还被上诉人的已付购房款本金数额,被上诉人可另行主张权利。综上所述,一审判决书忽视了涉案《商品房买卖合同》相关条款的约定,导致未查清本案相关的基本权利和义务,并适用了错误的法律规定,作出了错误的判决。上诉人的一审诉讼请求符合法律规定和合同约定,依法应予以支持。请求二审法院在查明事实后,依法支持上诉人的上诉请求。秦耀未出庭，亦未提交书面答辩意见。山西东林房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告于2016年6月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX）；2.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX）备案的撤销手续；3.判令被告向原告支付违约金40,606.55元；4.判令被告向原告支付原告代偿的银行贷款利息29,291.26元；5.本案诉讼费用（含受理费、保全费等）由被告负担。一审法院认定事实2016年6月8日，原告山西东林房地产开发有限公司（出卖人）与被告秦耀（买受人）签订《商品房屋买卖合同》，主要约定：1.买受人购买的商品房为松庄路16号（东山雅居）8幢2单元7层0704号房，该商品房的房屋编号为“60200944-001-0008-02-007-004”，实际层：7，实际单元：2单元，实际户号：0704，名义层：7，名义单元：2单元，名义户号：0704,该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高2.9米，建筑层数地上20层，地下**，该商品房建筑面积共135.13平方米，其中，套内建筑面积104.98平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积30.15平方米；2.计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6,010元，该商品房总金额812,131元；3.付款方式及期限：自合同签订之日起，付房款总价的30%（252,131元），剩余70%（560000）办理银行按揭，买受人须在2016年6月15日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；4.买受人逾期付款的违约责任:(1)逾期在90日之内，自本合同规定的应付款项期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万人之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金、买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，本条中的逾期应付款至依照本合同规定的到期应付款与该实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定等内容。2016年6月20日，被告秦耀、抵押物共有人高慧芳、保证人山西东林房地产开发有限公司与兴业银行股份有限公司太原分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，主要约定：1.对立约方的说明：债权人（抵押权人）：兴业银行股份有限公司太原分行、主债务人：秦耀、共同债务人高慧芳、抵押物共有人：高慧芳、保证人：山西东林房地产开发有限公司；2.借款金额为人民币560,000元，借款期限240个月，自2016年6月23日至2036年6月23日；3.借款发放：还款账户户名：秦耀、还款账户×××、收款人名称：山西东林房地产开发有限公司、收款人账户：×××、收款人开户银行：兴业银行太原分行；4.担保方式：（1）房产地址：太原市迎泽区松庄路16号东山雅居住宅小区8幢2单元7层0704号，该房产的建筑面积为135.13平方米，土地使用年期为49年，购房合同编号为201XXXXXXXX；（2）抵押登权与住债务同时存在，主债务清偿完毕后，抵押权才消灭，抵押期限登记为2016年6月23日至2036年6月23日止等内容。2016年6月28日，太原东雅物业管理有限公司向被告秦耀发出收楼通知书，但根据该物业公司出具的情况说明显示，被告秦耀截至2019年7月18日仍未办理收房手续。2019年4月8日，兴业银行股份有限公司太原分行向山西东林房地产开发公司发出《秦耀扣款通知书》载明：“贵公司推荐客户秦耀于2016年6月购买太原市松庄路16号东山雅居8幢2单元7层0704号房产，其中首付款252,131元、余款560,000元在我行申请住房按揭贷款，我行于2016年6月23日发放该笔贷款，贷款发放后，目前已经逾期23次（自2018年6月起为开发商代偿，累计代偿12期，金额共计44,171.1元），为保全我行与贵公司的资产，如借款人秦耀未按照合同的约定履行还款义务构成违约，山西东林房地产开发有限公司作为保证人应向我行承担连带责任保证，现秦耀已经违约，我行认为客户现无能力还款，宣布该笔贷款提前到期，山西东林房地产开发有限公司作为保证人应向我行承担连带责任保证，将从你公司在我行开立的账户中扣收秦耀逾期贷款本息513,991.94元。”2018年6月11日至2019年3月21日，兴业银行股份有限公司共计从山西东林房地产开发有限公司扣款44,171.1元（其中代偿借款本金18,429.48元、代偿贷款利息25,741.62元），2019年5月22日，兴业银行股份有限公司共计从山西东林房地产开发有限公司扣款513,391.62元（其中代偿借款本金509,841.72元、代偿贷款利息3,550.34元），上述款项共计557,562.72元（其中代偿借款本金528,270.76元、代偿贷款利息29,291.96元）。2019年7月16日，原告山西东林房地产开发有限公司以短信、邮寄通知书的方式向被告秦耀发出还款通知。一审法院认为，原告山西东林房地产开发有限公司与被告秦耀签订的《商品房屋买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX）以及原告山西东林房地产开发有限公司、被告秦耀签与兴业银行股份有限公司太原分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告双方均应按照合同的约定履行自己的义务。原告在收到被告购房款后依约向被告交付房屋，被告采取按揭贷款方式向原告支付了全部购房款，履行了其支付购房款的义务，原告方无权主张解除《商品房买卖合同》。故本院对原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、要求被告配合原告办理房管局撤销备案手续并付违约金40,606.55元诉讼请求不予支持。本案中，原告作为被告向兴业银行股份有限公司太原分行贷款的保证人，承担保证责任后，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定有权向被告追偿。原告提供《商品房买卖合同》《个人购房抵押（保证）合同》、兴业银行扣款凭证等书证用以证明其已对被告债务承担保证责任的事实，上述书证之间相互印证，可以证明原告主张的事实，故本院原告要求被告支付原告代偿的银行贷款利息29,291.26元的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告秦耀应于本判决生效之日起十日内向原告山西东林房地产开发有限公司偿还贷款利息29,291.96元；二、驳回原告山西东林房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。当事人对一审审理查明的事实无异议，本院予以确认。另查明，本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同是否应当解除。二、被上诉人秦耀是否应当向上诉人支付合同约定的违约金，数额是多少。三、被上诉人秦耀是否应该协助上诉人办理商品房买卖合同备案的撤销手续。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同附件四明确约定在两种情形下上诉人具有约定的解除权。第一种情形是被上诉人未及时向上诉人偿还钱偿还欠款。第二种情形是被上诉人未按照贷款合同的约定，连续三期或累计六期偿还银行贷款。而本案中已经达到了解除的条件。被上诉人秦耀在签订完网签合同支付了首付款之后没有收房，也没有偿还贷款银行按揭贷款，导致贷款银行将贷款就从上诉人账户又扣回去。那么根据这个事实涉案商品房约定的解除权解除条件已经达到，所以说涉案商品房买卖合同应当解除。针对第二、三个争议焦点的意见：违约金和违约金的数额，基于被上诉人秦耀没有按照合同约定进行履行义务。所以说被上诉人秦耀是涉案商品房合同的违约方应当支付违约金。根据合同的约定商品房附件四补充协议第一条第四项的约定应当支付的违约金数额是商品房总价的5%，同时根据补充协议第一条第四项约定，被上诉人秦耀还有义务协助上诉人到房管局办理商品房买卖合同备案合同的注销手续，所依据的还是商品房买卖合同补充协议第一条第四项。被上诉人秦耀经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，山西东林房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国×××法》第×条（适用法律错误的，应当引用实体法）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第×项规定，判决如下：一、撤销太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初5173号民事判决；二、……（写明改判内容）。一审案件受理费774元，二审案件受理费1,548元，由被上诉人秦耀负担。本判决为终审判决。审 判 长 王庆河审 判 员 郝利亚审 判 员 任 华 二〇二〇年八月七日法官助理 李 静书 记 员 聂 璐