甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终812号上诉人（原审原告）：何某1，陕西省安康市人，住陕西省安康市。委托诉讼代理人：陈某，甘肃梓钊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：买某，甘肃省古浪县人，住甘肃省古浪县。被上诉人（原审第三人）：何某2，甘肃省金塔县人，住甘肃省金塔县。上诉人何某1因与被上诉人买某、何某2房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省金塔县人民法院（2020）甘0921民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。何某1上诉请求：1.撤销甘肃省金塔县人民法院（2020）甘0921民初24号民事判决；2.判令买某向何某1赔偿损失98838元（擅自销售房屋与市场价差价）；3.判令由何某2直接向何某1履行支付房款120000元及地下室价款的义务；4.本案涉诉费用由买某承担。事实与理由：一、一审对于损失不予认定属认定事实错误。1.根据房屋销售合作协议第三条第6项规定，买某没有自行调价的权利，所售房款应当打入何某1账户。何某1在委托时向买某交付了正规商品房销售合同，买某在售房时也必须和购房人签订正规商品房销售合同。但是买某为了达到私占售房款的目的，向何某1隐瞒了销售情况，并签订了自制的手写协议，其行为的恶意明显。因此，买某作为被委托人在没有定价权的情况下，自行定价私自与第三人签订自制手写协议，对于因其超出委托权限低价售房给委托人造成的损失应当由买某承担。2.金塔县本地的平均房价是2650元，而房屋作为特定类别的商品，其销售价格本就受到调控限制。涉案房屋系新开发的商品房，其销售价格严格执行开发楼盘房管部门的备案价格，既不能高于该区间也不能低于该区间。一审即使不认可何某1主张的房屋均价，也应当以案涉房屋楼盘的备案价格为依据确认涉案房屋市场价格。3.一审以何某1与买某未约定浮动价格而认为何某1未遭受损失的观点不能成立。未约定价格区间不等于何某1放弃了定价的自主权利。何某1将定价权完全排除在委托事项之外，买某违背约定自行定价、自行收款，将所收款项用于个人挥霍且拒绝归还，其履行合同的恶意明显，应当承担损失赔偿责任。二、一审判令何某2向买某履行付款义务，在买某收款后向何某1支付房款没有依据，且超出何某1的诉求范围。1.本案中何某1与买某系委托关系，买某超越代理权向何某2销售了涉案房屋。何某2在装修期间就已经得知了上述情况。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，何某2作为购房者，已经明知何某1系实际的售房人，应当直接向何某1履行支付房款的义务。一审判令买某继续收取房款即超出了诉求范围，也违反了法律规定。2.买某在收到房款后已经潜逃。一审判令买某继续收款，无异于让何某1的损失继续扩大及本案的争讼问题发酵。且买某与何某2约定房款的最终付款期限为2019年12月30日，目前付款已经逾期。而一审在认定委托约定有效却无视该付款约定，判决买某在收款后向何某1支付房款，且对于何某2何时支付剩余房款未进行任何限制，无限期的拖延了何某1权利实现的时间，实际从程序上否定了何某1收取房款的权利。三、一审漏判地下室价款金额。何某1对于地下室款45240元提出了明确的诉求，并对该部分诉请缴纳了诉讼费。同时，何某2一审中明确承认在与买某签订的协议中房款并未包括地下室款项，预定的地下室价格为每平米1000元。一审对地下室价款只字未提，明显违背了法官不得拒绝裁判的基本原则。综上，请二审支持何某1的上诉请求。买某辩称，1.与何某2签订分期付款协议的时候买某是代收房款，只约定了地下室的价格按照1000元/平米计算，面积以售楼部对应的房号相应面积为准；2.买某与何某1签订的合同上书写的价格是不低于1650元，双方商定了区间价，该区间价高于何某1提供的顶账房目录的价格，何某1对商定的价格区间没有异议。就案涉房屋，买某与何某2商议的价格是1800元/平米，是鉴于该小区距离金塔县城区3公里，相对偏远，达不到金塔县城区商品房的市场价格。经买某调查,2020年金塔县城区的房屋均价为3000元，去年、前年更低，在金塔在线和网站上搜到的案涉小区的房价基本价格在每平米1500元-1600元,带装修每平米1800元-1900元，因此案涉房屋的价格基本符合区间价，没有损害何某1的利益，甚至高于金塔在线上搜索到的案涉小区的房屋价格。3.何某1要求何某2直接向其支付剩余房款的主张,买某同意。4.对于案涉房屋的价格法庭可以参考金塔县红柳广告上顶账房售房信息的价格。何某2未到庭，亦未提交书面答辩意见。何某1向一审法院起诉请求：1.判令买某向何某1返还擅自售房所得款100000元及擅自售房造成的损失98838元；2.判令何某2将剩余购房款120000元直接支付给何某1；3.判令买某向何某1支付其擅自出售地下室损失45240元（当庭增加诉讼请求）；4.本案诉讼费由买某承担。一审法院认定事实：2017年10月19日，甘肃建投建设有限公司与乌海市嘉磊房地产开发有限责任公司金塔县分公司签订金塔嘉磊华庭2号、9号、10号、12号楼建设项目补充协议书，约定乌海市嘉磊房地产开发有限责任公司金塔县分公司将嘉磊华庭的39套房屋及1套门店抵顶给甘肃建投建设有限公司，并于2017年10月26日签订抵顶房屋协议书，约定甘肃建投建设有限公司将该房屋抵顶给何某1，由乌海市嘉磊房地产开发有限责任公司将抵顶房屋过户给何某1或其指定的他人。2018年8月28日，何某1将所顶房屋委托给买某销售，双方签订房屋销售合作协议，约定金塔县嘉磊华庭项目的房屋由买某进行全权销售，负责宣传、销售、手续办理等一系列工作。何某1负责提供房屋详细资料、办公场所及办公设备，负责收缴房款并出具相应的收据和发票等票据，负责销售人员的工资及各项因销售房屋所产生的合理费用等相关事宜。买某负责房屋销售的宣传及营销活动，协助客户办理相关房屋手续，遵守何某1规定的价格或认可的价格出售，不得自行调价，售房款打入何某1指定账户，并按时上报完成当月销售计划及销售任务。双方还约定每销售一套大户型住房买某可获得提成850元，小户型住房可获得提成700元，销售主管按销售价格的2‰计取提成，房屋全部销售完毕后合同自行终止等内容。2018年12月29日，买某将嘉磊华庭10-2-302号房屋，建筑面积122.63平方米（不包括地下室），以220000元的价格出售给何某2，双方签订《分期付款协议》，何某2向买某支付房款100000元，剩余120000元约定于2019年12月30日前付清。另查明，何某2已将所购买的房屋进行装修，在装修的过程中，何某1以买某未能交纳售房款，告知何某2停止装修，现何某2未能入住该房屋。一审法院认为，何某1将抵顶他人的楼房委托买某进行销售，并签订了房屋销售合作协议，是一种委托行为。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。何某1委托买某为其销售金塔嘉磊华庭的楼房，买某接受委托后，向何某2出售了该楼房，是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，按照协议约定，买某应当将其所售楼房款支付何某1。对何某1主张的售房损失98838元，根据房屋销售合作协议第三条第6项规定，何某1应向买某规定楼房价格，买某不得自行调价，所得售房款应打入何某1指定账户，而协议并未约定所售楼房的具体价格或浮动价格，故对何某1主张的售房损失不予支持。对何某1主张的地下室损失45240元，因买某向何某2出售楼房虽约定了地下室的价格为1000元/平方米，但并未对地下室的具体面积进行说明，应以确定后的面积价格处理。根据《房屋销售合作协议》的约定，买某完成对何某2销售楼房的工作任务后，应由何某1向买某支付销售提成850元。对买某抗辩的受托人销售员工资事宜，因何某1未主张委托房屋销售合作协议终止事宜，待合同终止时处理，故买某抗辩理由不成立，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十七条、第三百九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、买某收取何某2的售楼款100000元，由买某支付何某1；二、何某2购买嘉磊华庭10-2-302房屋下剩款120000元及地下室款，由买某收取后，偿付何某1；三、何某1给付买某销售楼房提成850元；四、驳回何某1的其他诉讼请求。以上履行金额限于判决生效后三十日内履行。一审案件受理费6762元，适用简易程序审理减半收取3381元，由何某1负担918元，买某负担2463元。二审中，何某2未提交新证据。何某1、买某围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织各方当事人进行了举证质证。何某1提交了以下证据：第一组证据：1.从金塔县物价局调取的金塔县新建商品住房基本情况和销售价格备案表复印件两份，2.金塔县价格认证中心金价认审字[2012]04号关于嘉磊华庭商住小区一期商品住宅成本监审认证结论书复印件一份，3.乌海市嘉磊房地产开发有限责任公司乌嘉房字（2016）第06号调整嘉磊华庭房价的决定原件一份，拟证明涉案房屋的备案销售均价为2688.5元/㎡，最高价为2980元/㎡，经监审的房屋成本价为2126.38元/㎡，开发商确定的三层房屋销售价格为2560元/㎡，而买某所出售的房屋价格严重低于上述价格。经质证，买某对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为物价局规定备案价格不能涨，因此房产公司申请备案的价格都会高于市场价，目前金塔县的基本房价不到3000元；商品住宅成本监审认证结论书只是验收和办理产权证书的手续之一，不能作为确定房价的依据，调整房价决定没有法律效力。第二组证据：2019年7月买某与案外人潘某的通话录音两份，拟证明：1.买某因欺瞒何某1私自低价出售房屋，向何某1的经理潘某表示愿意承担责任；2.买某承认自己无定价权，案涉房屋的价格应当是2600元/平方米，对于差价部分愿意个人补足；3.买某向何某2交付房屋后，何某1提醒并阻止何某2进行装修，但何某2强行装修案涉房屋且没有向物业报备任何手续。经质证，买某对于该组证据的真实性无异议，但认为双方电话沟通的是买某出卖房屋后没有及时将房款交给何某1的事情，通话录音中所提到的20000元是何某1前期支付的营销费用，买某为解决纠纷愿意全部返还；案涉房屋的出售价格没有问题，符合双方商量好的区间价，一审中提交的买某与潘某之间的聊天记录可以证实协商的区间价格。经审查，买某虽然对第一组证据的真实性均无异议，但证据2载明对“嘉磊华庭商住小区一期建设过程的3#、4#、5#、8#、13#、14#、21#、22#共8幢商品楼228套商品住宅，总建筑面积30589.60㎡的住房，其中地下室面积4123.94㎡，实际可售住宅面积26465.66㎡的商品住房进行了成本监审认证”。因案涉房屋不在该认证结论书载明的房屋范围内，且证据1中第二份未书写填表时间的价格备案表所载房屋面积及数量与证据2一致，何某1亦陈述案涉房屋在第一份填表时间为2014年4月的价格备案表所载房屋范围内，故第二份价格备案表及证据2与本案争议事实不具有关联性，本院不予采信。对于2014年4月价格备案表及证据4的真实性予以确认，对证明目的将结合本案其他证据综合予以认定。买某对第二组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认，对证明目的将结合本案其他证据综合予以认定。买某提交了以下证据：1.2019年8月至10月红柳广告照片打印件三份，拟证明案涉小区顶账房数量大，价格低。经质证，何某1认为该组证据系打印件，对真实性不认可，具体来源也不明，存在买某自行发布广告的可能性。2.金塔客户信息复印件二份，拟证明客户看房时都认为案涉小区房屋的价格高。经质证，何某1对该证据的真实性及证明目的均不认可，认为该证据为买某自己制作，没有时间，也不能说明与案涉房屋有关联。经审查,证据1为打印件，且没有具体时间，不符合证据的形式要件，本院不予采信；证据2为买某单方制作，无其他证据印证，本院亦不予采信。二审中，本院向金塔县住房保障和房地产服务中心调取了涉案小区2018年商品房备案登记表二份、商品房预售合同七份，2019年商品房备案登记表一份、商品房预售合同二份。经质证，何某1对于上述证据的真实性均无异议，买某、何某2经本院依法传唤无正当理由未到庭，应视为放弃质证的权利。经审查，该组证据来源合法，内容真实，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。另查明，2014年4月，乌海市嘉磊房地产开发有限责任公司金塔县分公司就包括案涉房屋在内的金塔县嘉磊华庭商住小区4栋144套房屋价格，向金塔县物价所进行备案。备案的销售价格为：最高价格2908元/㎡，最低价格2179元/㎡，平均价格2688.5元/㎡。还查明，2018年-2019年间，金塔县嘉磊华庭商住小区已售房屋在金塔县住房保障和房地产服务中心备案的商品房预售合同价格从1500元/㎡至2668元/㎡不等。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定，第二审人民法院围绕当事人的上诉请求进行审理。本案的争议焦点为：1.何某1要求买某承担出售房屋损失是否有依据；2.何某2的剩余购房款120000元应向谁支付；3.何某1主张的地下室款应如何认定。关于买某是否应承担出售房屋损失的问题。经查，首先，何某1与买某签订的房屋销售合作协议第三条第6项约定，“乙方（买某）必须遵守销售准则，严格按甲方（何某1）规定价或认可价出售，不得自行调价，所有售房款进入甲方（何某1）指定账户”。因双方均认可在合同中并未约定具体的销售价格，买某虽然提供了其与潘某之间的微信聊天记录证实双方之间约定的房屋销售区间价，但该微信聊天仅显示潘某同意就买某提出的区间价询问何某1的意见，并未明确表示同意，买某也未提交证据证明其与何某2协商的房屋销售价格经过了何某1的同意。结合买某在二审中关于何某1委托其销售房屋时提供了空白的正式商品房销售合同但其与何某2签订合同时并未使用的陈述，以及买某在收取何某2的100000元购房款后未按照合同约定打入何某1指定账户的事实，买某所提其与何某1约定了区间价，何某2所购买房屋的价格未超过约定区间价格不需要取得何某1认可的抗辩理由不能成立，不予支持。其次，从何某1二审提交的2014年4月金塔县新建商品住房基本情况和销售价格备案表来看，何某1委托买某销售的房屋在金塔县物价局备案的最低价格为2179元/㎡，该价格在案涉小区2018年-2019年已备案商品房销售合同载明的价格区间内，故买某至少应当按照2179元/㎡对外销售房屋。综合上述分析，买某未经何某1同意，按照1794元/㎡与何某2签订分期付款协议销售案涉房屋，损害了何某1的利益，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第一款“代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任”的规定，买某应当赔偿其行为给何某1造成的损失47210.77元（2179元/㎡×122.63㎡-220000元）。关于何某2剩余购房款的支付问题。二审中，经法庭询问，何某1及买某均同意何某2的剩余购房款120000元直接向何某1支付，何某1也承诺何某2向其支付剩余房款后，将由其配合何某2办理案涉房屋的合理手续。一审中，何某2明确陈述，在何某1承诺配合其办理房屋手续的情况下，其可以将剩余120000元购房款直接支付给何某1。各方的上述意见不违法法律的强制性规定，本院予以确认。关于何某1主张的地下室款的认定问题。经查，各方对于买某与何某2签订的分期付款协议中约定的220000元购房款不包括地下室款的事实均无异议。虽然何某1与买某在二审中陈述何某1委托买某出售房屋时，房屋与地下室一一对应，但买某与何某2签订的分期付款协议只写明“其他地下室、配套费以实际情况为准，按标准缴纳（注：地下室每平米1000元）”，并未明确地下室的位置及面积，故在未经何某2同意的情况下，何某1主张按照其一审提交的金塔嘉磊华庭2#、9#、10#、12#建设项目补充协议书附件所载房屋对应地下室面积计算地下室款依据不足，本院不予支持。就地下室位置、面积及价款，何某1与何某2可另行处理。综上，何某1的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持甘肃省金塔县人民法院（2020）甘0921民初24号民事判决第一、三项；二、撤销甘肃省金塔县人民法院（2020）甘0921民初24号民事判决第二、四项；三、被上诉人买某赔偿上诉人何某1出售房屋损失47210.77元；四、被上诉人何某2向上诉人何某1支付购买金塔县嘉磊华庭商住小区10-2-302号房屋的剩余购房款120000元；五、驳回上诉人何某1的其他诉讼请求。以上一、三、四项限于判决生效后三十日内履行。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3381元，由上诉人何某1负担892元，被上诉人买某负担2489元；二审案件受理费5261元，由上诉人何某1承担1930元，被上诉人买某负担3331元。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵二〇二〇年八月十七日书记员 季晶晶