吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0802民初1788号原告：张凯,男,1954年5月11日生,汉族。被告：白城市港原地产置业有限公司。法定代表人：潘进荣，系公司董事长。委托诉讼代理人：王力娜,系吉林储含律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨志华,系副总经理。原告张凯与被告白城市港原地产置业有限公司（以下简称港原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张凯、被告港原公司委托诉讼代理人王力娜、杨志华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张凯向本院提出诉讼请求：1.确认张凯和港原公司签订的《港原国际商贸城房屋认购协议》合法有效；2.依法判令港原公司给付张凯从2017年11月30日起到2020年6月1日止，共计913天，每天401.76元，合计366,806.88元交房时间违约金（该楼房全款是803,520元）；3.港原公司已测量完卖给张凯的楼房实际面积140.1平方米，按照收到卖楼面积款144平方米，相差少的3.9平方米，请求法院判令退回面积差价21,762元；4.判令本案诉讼费港原公司负担。事实和理由：2017年8月21日，张凯与港原公司签订港原国际商贸城房屋认购协议书，张凯向港原公司购买其开发的××园房，建筑面积144平方米，楼房单价5,580元/平方米，房屋总价款是803,520元，交房时间定在2017年11月30日，如没有按时交房，港原公司按每天万分之五的利息向张凯支付。合同签订后，张凯按合同的约定交付了该楼全部购房款，港原公司向张凯开了收款收据，但港原公司到今天也没有按合同期限的约定将房屋交付给张凯使用。现港原公司已测量完卖给张凯的楼房实际面积140.1平方米，按照收到卖楼面积款144平方米，相差3.9平方米，请求法院判令退还面积差价款21,762元。为维护自己的合法权益，请求贵院依法判令如上所请。港原公司辩称，原告签订的合同合法有效，被告不存在违约事实。原合同约定履行期限届满后，原、被告双方对于房屋交付的时间问题已经过充分协商，达成了合意，原告同意被告延期对房屋的交付。而且该房屋在装饰工程阶段，也就是2017年4月份，原告已经擅自入住该购买的房屋，在该房屋的装饰施工过程中，施工方按照原告的意愿擅自变更了设计图纸，擅自对房屋的原设计结构进行了改变，对层高也擅自进行了修改。由原6.4米的标注高，砌筑为3.3米的标注高，导致房屋结构的改变，致使被告开发的楼盘至今无法进行竣工验收。过错责任在原告。第三，施工方按照原告的意图进行，施工建设以后，原告在2019年8月自己接收该楼房，对该楼房进行装修改造，下面被告向法庭提交的证据能够充分证明原告对该楼房已经实际接收，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释的规定，该房屋已经被原告占有，视为房屋进行交付。因此，被告不存在违约的事实。第四，原告所要求的违约金过高，请求人民法院予以减少，应当按照法律规定要求按照原告实际损失的10%向原告支付。而且原告应对其存在损失，以及损失的数额承担举证责任，否则应当承担举证不能的法律后果。第五，原告所主张的楼房面积存在差额，应当承担举证责任。否则应当承担举证不能的后果。我方认为楼房面积应当由具有测绘资质的鉴定机构出具的测绘报告为准。所以被告不认可房屋面积差3.9平方米的事实存在。综上请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。张凯围绕诉讼请求依法提交了其与港原公司签订的《港原国际商贸城房屋认购协议》及港原公司收款收据、交款单位为齐建伟的购房收款收据，港原公司针对其答辩意见提交了案涉房屋在2019年8月张凯接收该楼房的照片、申请证人出庭作证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理认定事实如下：2017年8月21日，张凯与港原公司签订《港原国际商贸城房屋认购协议》，约定：港原公司将其开发建设的港原国际商贸城项目7幢A12号房屋，建筑面积共144平方米（最终以实际测量为准）出售给张凯；一次性优惠后单价5,580元/平方米；总房价803,520元；交房时间为2017年11月30日，如未按时交付，港原公司将按每天万分之五的利息向张凯支付。案涉房屋现未完成施工。张凯与港原公司签订的认购协议并交付购房款，港原公司出具收据。本院认为，关于《港原国际商贸城房屋认购协议》效力问题。张凯与港原公司签订房屋认购协议，内容详细具体，约定权利义务具体，系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的规定，张凯、港原公司均认可认购协议有效。故，本院认定《港原国际商贸城房屋认购协议》有效。关于迟延交付房屋违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，双方约定：如未按时交房，港原公司按日万分之五向张凯支付利息。根据张凯购买房屋的用途及购房价款的支付情况，结合中国人民银行同期贷款利率，双方的约定符合客观情况。自约定交房时间2017年11月30日至2020年6月1日（本案立案时间为2020年6月10日），共计913天，共计366,806.88元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，双方在签订的认购协议书中已经约定了损失赔偿额的计算方法，即按日万分之五支付利息，港原公司应按约定支付上述利息。关于港原公司已在2019年8月向张凯交付该楼房，张凯对该楼房进行装修改造的问题。案涉房屋系商用门市，房屋举架较高，张凯为了实现使用目的，要求承建单位为楼房建设二层隔断，并已实施。港原公司出具照片用以证明张凯接收房屋并擅自进行改造。本院结合案涉楼房现状及其他买受人的购楼情况，港原公司提交的证据不足以证明案涉房屋已经交付的事实。关于退还案涉房屋面积差价款21,762元的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，张凯认为案涉房屋实际面积为140.1平方米，并出示齐建伟的购房收款收据予以证明，本院认为，张凯提交的证据不足以证明案涉房屋面积存在差距，待实际测量后可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、张凯与白城市港原地产置业有限公司签订的《港原国际商贸城房屋认购协议》有效；二、白城市港原地产置业有限公司于本判决生效后立即赔偿张凯逾期交付房屋违约金366,806.88元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,564元，由白城市港原地产置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  刘景林二〇二〇年八月二十七日书记员  张莉欣