西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                           (2019)陕0103民初7561号 原告（反诉被告）：李某某，男，1963年9月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：贾某某，男，陕西警官职业学院教师。被告（反诉原告）：荆某某，女，1958年1月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：张西安，陕西凯特律师事务所律师。原告李某某和与被告荆某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某某及委托诉讼代理人贾某某、被告荆某某及委托诉讼代理人张西安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。  原告李某某向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告返还租金60000元，退还押金10000元，赔偿原告装修损失70000元、门头灯箱6000元；3、被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告李某某变更第一项诉讼请求为：确认原告与被告2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》无效。事实与理由：2018年11月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，租期为十年，用途经营宾馆。合同签订后，原告按被告要求于2018年11月22日给被告女儿转款70000元（半年租金60000元、押金10000元），被告出具收条。2018年11月17日，原告与装修人员呼某某签订《承包装修协议》，工期一个月，原告支付装修款70000元。原、被告经协商将2018年11月签订的《房屋租赁合同》作废，双方于2018年12月1日重新签订《房屋租赁合同》，约定：1、租赁房屋用途是经营宾馆；2、期限2018年12月至2023年12月20日；3、租金为每年120000元，半年交纳一次，每半年租金为60000元，租期内房费不变；4、交房屋押金10000元，房屋到期后退回。2018年11月25日起，原告开始装修。在装修过程中，西安市规划局碑林分局工作人员告知原告此房屋属于违法建筑。2018年12月11日，原告和被告看到西安市规划局碑林分局张贴的关于违法建设认定函，确认被告出租给原告的房屋属于违法建筑。被告通知原告拆掉灯箱和宾馆牌子，等过一段时间在装修。2018年12月24日，西安市碑林区城市管理综合行政执法局张贴行政强制拆除公告，原告确信该租赁房屋是违法建筑，原告在没有继续装修施工。被告的房屋属于违法建筑，不能对外出租，被告的行为存在严重过错，给原告造成重大经济损失。请求依法判决，维护原告的合法权益。被告荆某某辩称，原、被告双方签订《房屋租赁合同》属实，被告收取原告交纳的房租60000元、押金10000元属实。涉案房屋系被告与西安市碑林区太乙路街道办事处依照政府文件合作建设的，建造的目的是既要解决保洁员的住宿问题，也要保障被告的投资和收益，该房屋在建设时取得了主管机关的批准，建成后经碑林区相关部门的联合验收。涉案房屋与需要取得建筑规划许可证的建筑不同，不需要取得建筑规划许可证。涉案房屋是按照批准内容建设的临时建筑，涉案房屋不是超出使用期限的临时建筑，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》应为有效合同。如果认定合同无效，原告要求赔偿装修损失的诉请也不能成立，原告未经被告同意，实施的装修行为造成的损失应当由原告自己承担。在认定合同无效的情形下，原告应支付占有房屋期间的使用费。原告主张的装修损失不应当包括木地板，木地板可以拆除，不属于附着物。不同意原告的诉讼请求。被告荆某某向本院提出反诉请求：1、依法判令原告支付房屋占有使用费50000元(按每月10000元，自2018年11月起计算至实际返还房屋时，截止起诉时已产生占有使用费50000元）；2、判令原告返还被告电视机16台、窗帘36副、被褥、毛巾被60套；3、判令原告将已经破坏的房屋地板恢复原状；4、本案的诉讼费用由原告承担。事实与理由：位于西安市碑林区的涉案房屋，是2011年被告与西安市碑林区太乙路街道办事处合作共建的。该房屋建成后，作为宾馆用房经营使用至2018年10月。2018年11月，原、被告经协商，被告将该房屋交付给原告作为宾馆使用。由于原告违反规定，未经依法审批，私自设立灯箱，导致被城管部门查处。原告将被告诉至法院要求退还租金，赔偿损失，原告也应支付房屋占用费。原告未经被告同意将房屋内的16台电视机和窗帘等物私自变卖，应予以返还。原告对房屋地面进行拆除，应当恢复原状。原告李某某对被告荆某某的反诉辩称，一、被告将违法建筑，不符合要求的房屋出租给原告，被告主观有严重过错，被告的过错行为是导致合同不能履行的根本原因，被告应承担过错责任；二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前去的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。原告与被告签订的合同应认定无效。三、房屋装修经被告同意，由于被告过错导致合同不能履行，原告不承担责任。四、无效合同后果，从订立时就不具备法律效力，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告反诉要求原告支付房屋占有使用费50000元没有法律依据。五、原、被告签订合同时没有交接确认单，原告统计16台电视机属实，10台电视机不能使用经原告同意处理，现存在有6台电视机、窗帘、被褥、毛巾、床单被罩等物品。原告经被告同意装修房屋，不存在破坏房屋地板问题。请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据：1、2018年12月1日签订《房屋租赁合同》； 2、2018年11月17日《承包装修协议》、收条；3、2018年11月22日原转款交易记录、收条；4、西安市规划局碑林分局市规碑函【2018】971号《关于违法建设认定函》；5、西安市碑林区XX城管强告06【2018】043号《行政强制拆除公告》；6、涉案房屋装修现状照片；7、宾馆门头灯箱照片、收款收据6000元；8、西安建华资产评估有限责任公司资产评估报告、鉴定费票据3000元。对被告提交的证据：1、2011年9月1日《合作协议》； 2、2019年3月1日《西安市规划局碑林分局关于处理太乙路保洁员公寓事宜的函》；3、2018年12月1日《房屋租赁协议》以上证据能够作为查明和认定案件事实的依据，依法予以确认。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月1日，西安市碑林区太乙路街道办事处为解决保洁员住宿问题与被告荆某某签订《合作协议》，约定：由荆某某出资将位于西安市碑林区XX路XX段西侧，交大配电站围墙南侧，铁路局后八栋家属院围墙北侧，原有建筑物一层临建平房18建进行扩建，扩建为二层临建房。改扩建工程于2011年9月8日完成，建筑物一层临建平房从西向东住房17间、厕所1间归碑林区太乙路街道办事处所有并自行支配使用，改扩建二层临建房及一层所余房屋归荆某某所有并自行支配使用。该协议签订后，被告出资将上述房屋改扩建成二层临建房楼房，每一层20间，一共40间，一层作为保洁员宿舍，二层作为经营性用房屋由荆某某自行支配使用。2018年12月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定：被告将涉案房屋出租给原告用途为经营宾馆，期限2018年12月至2023年12月20日，租金为每年120000元，半年交纳一次，每半年租金为60000元，租期内房费不变。原告交房屋押金10000元，房屋到期后退回。2018年11月22日，原告向被告转款70000元（半年租金60000元、押金10000元），被告于2018年11月28日出具收条。2018年11月17日，原告与呼某某签订《承包装修协议》约定由呼某某对原告租赁的涉案房屋进行装修，装修总价款100000元。2018年11月29日，原告向呼某某支付装修款70000元。原告制作楼顶大字及宾馆灯箱支出6000元。2018年12月11日，西安市规划局碑林分局出具市规碑函【2018】971号《关于违法建设认定函》，XX路XX街XX道XX公寓及洗车行，为二层砖混结构房屋，面积共计约950平方米，该房屋未经规划许可，属违法建筑。2018年12月，西安市碑林区XX城管强告字06【2018】043号《行政强制拆除公告》，要求涉案房屋限期5日内自行拆除。原告得知该房屋为违法建筑并被强制限期拆除后，遂停止装修。2019年3月1日，西安市规划局碑林分局作出《关于处理太乙路保洁员公寓事宜的函》，内容为：2018年12月11日向区城管局致函，要求区XX路XX公寓及洗车行进行拆除。考虑到保洁员收入微薄住房困难，工作非常辛苦。决定对洗车行部分进行拆除，对保洁员公寓部分暂时保留，供保洁员居住。并要求保洁员公寓房屋经营者书面保证，在城市建设需要时无条件拆除。因太乙路街办与西安交通大学就洗车行北侧、乐居场变电站东侧地块达成协议，原则同意在该地块建设临时社区办公用房，不得作为经营使用。本案在审理过程中，西安建华资产评估有限责任公司作出《资产评估报告》，评估结论涉案房屋装修损失32225元。原告支出鉴定费3000元。2019年12月6日，原告将涉案房屋原有剩余及新添加的床品、被褥、窗帘、电视机、桌子家具等物品向被告进行了交接。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案房屋未经规划许可，已经西安市规划局碑林分局认定属违法建筑。该房屋只能供保洁员居住及临时社区办公用房，不得作为经营使用。被告将涉案房屋作为经营宾馆用房出租给原告，双方签订的《房屋租赁合同》违反法律强制性规定，属无效合同。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，原告要求被告返还租金60000元，退还押金10000元并赔偿装修损失的请求，与法有据，证据确凿，依法应予以支持。经评估涉案房屋装修损失（含门头灯箱广告牌）32225元，本院依法予以确认，由被告赔偿给原告。原、被告已就房屋内的物品进行了交接确认，原告用新购置的床品和桌子家具等折抵被告原有的部分电视机等物品，本院予以认可。导致本案《房屋租赁合同》无效，被告存在明显过错，故被告反诉要求原告支付房屋占用费告及恢复房屋地板原状的请求，于法无据，依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告李某某和与被告荆某某2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告荆某某于本判决生效之日起三日内退还原告李某某房屋租金及押金，共计70000元；三、被告荆某某于本判决生效之日起三日内赔偿原告李某某房屋装修损失32225元；四、被告荆某某于本判决生效之日起三日内支付原告李某某鉴定费3000元；五、驳回被告荆某某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3220元，反诉费525元，合计3745元，由原告李某某负担1000元，被告荆某某负担2745（案件受理费原告李某某已预交，被告荆某某承担部分于本判决生效后三日内给付原告李某某）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       (以下无正文)     审  判  长    马 利 群人民陪审员    闫    玲人民陪审员    唐 金 琳    二〇二〇年七月三十一日  书  记  员    许    璟       1