四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初13536号 原告：陈荣，女，1976年1月21日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：莫静华，四川昊通律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：陈泉林，四川昊通律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：四川东华机械集团有限公司。住所地：成都市高新区九兴大道**。 法定代表人：杨永东，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：成都隆聚德房地产营销策划有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市天府新区华阳街道海昌路********。 法定代表人：刘艳，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。特别授权代理人。 原告陈荣与被告四川东华机械集团有限公司（以下简称东华公司）、被告成都隆聚德房地产营销策划有限公司（以下简称隆聚德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，由审判员徐永红担任审判长，与审判员李荣芳、人民陪审员张荣组成合议庭，公开开庭进行审理。原告陈荣及其委托诉讼代理人莫静华、陈泉林，被告东华公司的委托诉讼代理人张强、被告隆聚德公司的委托诉讼代理人罗彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈荣向本院提出诉讼请求：1．确认陈荣与东华公司签订的《房屋买卖合同》无效；2．东华公司、隆聚德公司向陈荣返还购房款565231元、支付利息9220.33元（以购房款565231元为基数、按中国人民银行同期同类贷款利率、自2019年5月13日计算至实际返还之日止），并支付赔偿金565231元；3．东华公司、隆聚德公司承担陈荣为本案支付的案件受理费、保全费以及律师费33000元等案件相关费用。庭审中，陈荣明确第三项诉讼请求中的保全费包括诉讼保全费5000元，保函保险费1000元。事实和理由：2019年5月，陈荣经成都的一家房屋销售中介的推荐到东华公司开发的“东华虹湾中心”项目售楼部看房，楼盘的销售顾问向陈荣介绍该楼盘为公寓，陈荣支付了购房定金30000元，2019年5月13日，陈荣到东华公司售楼部，签订《房屋买卖合同》，约定陈荣购买东华虹湾中心项目1栋11楼06号公寓，面积为56.03平方米，合同总价565231元，但在签《房屋买卖合同》时，东华公司的销售顾问诱导陈荣，为了避税，销售合同中的房屋总价只写452185元，陈荣在签订各类合同、协议后，按东华公司销售人员的要求，用同一张银行卡在东华公司、隆聚德公司财务处的两个POS机上分别刷了422185元、113046元，付清了购房全款565231元（含定金30000元），当即陈荣收到两张收款收据，其中一张是盖有东华公司财务专用章的452185元的收据，另一张是盖有隆聚德公司财务专用章的113046元的收据。事后，陈荣看到相关被告开发的房产信息后才得知，东华公司出售陈荣的根本不是公寓，而是东华公司的研发大楼，大楼的土地使用性质为工业产权，案涉《房屋买卖合同》无效。为维护陈荣合法权益，故诉至法院。 被告东华公司辩称：陈荣、东华公司签订合同系双方真实意思表示，应属合法有效。本案标的房屋并非商品房，陈荣在签订合同前以及签订合同时明确知晓并同意，双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议系房屋买卖合同，明确载明了本案标的房屋所在土地的性质为工业用地，物业用地性质为科研办公楼；东华公司从未向陈荣隐瞒案涉物业的土地性质等情况，从未有隐瞒或者提供虚假证件的行为，东华公司并不存在任何过错行为。合同中没有任何关于利息赔偿款、律师费的约定，陈荣诉请的利息、赔偿款、律师费没有合同依据，即使合同无效，陈荣也应当承担相应的过错责任，利息、赔偿款、律师费由陈荣自行承担。陈荣并未因签订合同遭受任何损失，因此不应当支持其赔偿款等诉请。 被告隆聚德公司辩称：隆聚德公司在本涉案房屋交易过程中属于销售代理公司，是基于东华公司的委托向陈荣代理销售涉案房屋。陈荣与东华公司已就涉案房屋签订了相关的买卖协议，不存在合同无效的法定适用。隆聚德公司取得的收益也是基于与东华公司之间的佣金约定，属合法收入。案涉房屋不属于商品房预售合同所涵盖的房屋类型，该房屋是以现房形式进行销售，不应适用商品房预售合同相关法律规定，因此，不存在陈荣诉请的退一赔一的诉讼请求。案涉房屋经过当地房屋主管部门的批准可以对外销售，并且可以办理产权证，请求驳回陈荣的诉讼请求。 经审理查明，2011年3月3日，东华公司取得成都高新区九兴大道9号地块的《国有土地使用权证书》，地，地号为GX1-6-10，地类途）为工业用地，使用权类型为出让。东华公司于2013年取得《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》【编号CGGJ（2013）-J200】，在该两份许可证上载明的建设项目名称均为“四川东华机械集团有限公司研发楼”。东华公司在建设过程中，以“东华虹湾中心”项目面向社会公开出售。 2018年10月29日，东华公司向隆聚德公司出具《授权书》，载明：授权人为东华公司，受托人为隆聚德公司，授权人委托受托人就项目进行销售及推介事宜。现为促进该项目的快速销售，兹授权受托人有权以自己的名义从事下列事务：受托人以自己的名义与第三方渠道公司进行分销合作，签署分销或推介服务合同，整合渠道资源，分销或推介服务合同中需要授权人予以配合的工作，授权人承诺积极配合。委托期限自本授权书出具之日起至2019年10月31日。 2019年4月16日，陈荣通过POS机刷卡向东华公司指定的成都虹湾豪生酒店管理有限公司账户支付定金30000元。 2019年5月13日，东华公司（甲方）与陈荣（乙方）签订了《房屋买卖合同》（编号：HW011106），约定：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规之规定，在陈荣对东华公司投资开发的“东华虹湾中心”（推广名东华•虹湾1号）项目予以考察并对项目开发现状有充分了解后，陈荣自愿购买东华公司投资开发的“东华虹湾中心”项目的房屋，东华公司亦同意将其开发的非自用部分物业转让给陈荣。东华公司以出让方式取得位于成都市高新区九兴大道9号地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为GX1-6-10号，土地使用权面积为34541.52平方米。经国家相关部门批准，东华公司在该地块开发“东华虹湾中心”项目。该项目的建设工程规划许可证号为510107201339027，建筑工程施工许可证号为：CGGJ（2013）-J200。经政府相关部门批准，上述土地的规划用地性质为科研设计用地。投资开发单位：东华公司、四川虹湾置业有限公司。陈荣受让的物业位于“东华虹湾中心”项目1栋11楼06号房屋，建筑面积为56.03平方米，双方同意物业价款按照建筑面积进行计价，销售单价为8070元/㎡，物业总价款为452185元。陈荣采取一次性付款，陈荣应当在签订本房屋买卖合同之日起当日内向东华公司一次性支付房屋价款452185元（含已交定金30000元）。东华公司应于2019年9月30日前向陈荣交付物业，如东华公司逾期交房，则每逾期一天应按陈荣已付房款的万分之三承担违约金。产权的办理：东华公司保证在房屋正式交付后两年内根据国家相关政策办理完项目房屋初始登记（即东华公司取得科研用途的房屋大产权证或权属证明），并协助陈荣根据国家政策办理完毕相关分户权属手续（现行政策规定本物业需以高新区企业法人进行初始产权登记，后期实际办理产权证以当时的国家政策规定为准）。 同日，东华公司（甲方）与陈荣（乙方）签订了《〈房屋买卖合同〉补充协议》，对房屋基本情况、共有权益、逾期付款、面积差异等事宜进行补充约定。 庭审中，隆聚德公司提交了一份《〈东华·虹湾一号〉项目营销、顾问合同》，拟证明东华公司委托隆聚德公司代理销售东华·虹湾一号项目，双方明确约定佣金的支付标准及收取的方式，东华公司授权隆聚德公司直接向客户收取佣金，隆聚德公司认为其向客户收取的款项应当为东华公司向隆聚德公司支付的代理佣金，该费用的收取合法有效。该合同签订于2019年2月28日，东华公司为委托方，隆聚德公司为受委托方，主要约定：东华公司现委托隆聚德公司担任东华公司东华·虹湾一号项目（项目物业类型：商业及公寓）房源独家整合营销顾问服务商，隆聚德公司将为本项目提供独家全程推广及渠道运用、销售代理、项目顾问整合性服务，双方协议内容如下：项目名称：东华·虹湾一号。项目位置：高新区九兴大道9号。项目的土地性质为科教用地，使用性质为科研用楼，隆聚德公司对此明确知晓。服务内容：营销策划、销售代理。服务期限：隆聚德公司对本项目的服务期限自2019年3月1日至2019年8月31日止。销售佣金标准：销售底价总款×13%＋溢价×30%；若东华公司直接商定的大客户成交，佣金为：销售总价×3%。代理佣金支付方式：如客户全额交款，东华公司收80%，隆聚德公司收20%。购房客户诚意金、定金由东华公司收取。东华公司授权隆聚德公司在客户签订正式购房合同支付购房款时自行向客户收取总额20%的购房款作为隆聚德公司佣金及溢价的预收款，并开具相应收款凭据，双方每日结算一次，多退少补。销售价格：双方根据市场及销售情况底价定为：一号楼三至十五层所有公寓清水均价9000元/平米；一号楼一层商铺清水均价28000元/平米；一号楼二层商铺清水均价14000元/平米；独栋大平层清水均价11500元/平米。隆聚德公司最终销售价格的溢价不能高于底价的20%。合同尾部由东华公司和隆聚德公司加盖公章。东华公司对该合同的真实性不予认可。 隆聚德公司提交落款日期为2019年4月16日的《房屋认购合同》一份，拟证明《房屋认购合同》上明确了房屋的价格为565231元。该合同载明甲方为东华公司，乙方为陈荣，明确了案涉房屋的价格为565231元（即案涉房屋的总价款为565231元，包括东华公司收取的422185元和隆聚德公司收取的113046元）。该合同主要载明以下内容：东华公司愿意将该房屋销售给陈荣。双方在本协议签订后，陈荣还应与东华公司签订《房屋买卖合同》，关于房屋交付、现状、税费负担、交房等以双方签订的《房屋买卖合同》为准。项目坐落于成都市高新区华璞悦，国有土地使用证号为：成高国用（2011）第××号，用途为科研设计用地。双方交易的房屋位于成都市高新区，建筑面积56.03平方米。经双方协商一致该房屋成交单价10088元／平米，成交总价565231元，陈荣于本合同签订当日支付定金30000元，于2019年5月7日之前（定金缴纳的5天内）支付剩余房款535231元。合同尾部，甲方处未加盖东华公司印章，付科学在甲方置业顾问处签名，隆聚德公司认可付科学系该公司员工。陈荣在乙方处签名。 2019年5月13日，陈荣在东华公司东华·虹湾一号项目销售中心通过POS机刷卡向东华公司支付422185元，东华公司向陈荣出具收据，载明：收到陈荣购房款合同号HW011106，金额452185元，附注：POS（包含定金30000元）。同日，在同一地点，陈荣通过POS机刷卡向隆聚德公司指定的成都嘉熙联行房地产营销策划有限公司账户转账113046元，隆聚德公司出具收据，该收据载明：交款单位陈荣，收款方式POS，金额113046元，收款事由：11-6购房款。 另查明，案涉房屋至今未竣工验收合格，东华公司尚未向陈荣进行交付。 2019年9月30日，成都高新区市场监督管理局对东华公司作出成高市监处字［2019］00125号《行政处罚决定书》，主要载明：东华公司为销售“东华虹湾”项目房屋，委托隆聚德公司代理并负责推介广告宣传，东华公司确认同意的广告DM单宣传图片描述“东华虹湾”项目房屋具有居住功能结构、家居、装饰等画面的宣传，易使购房者和社会公众误认为东华公司所售房屋为住宅属性，其广告宣传图片内容违反了《中华人民共和国广告法》第二十八条第一款、第二十六条第（二）项等规定，……成都高新区市场监督管理局决定对东华公司作出处广告费用四倍罚款9080元的处罚。 另查明，陈荣为提起本案诉讼，委托四川昊通律师事务所律师提供相关法律服务，并与其签订了《民商事委托代理合同》，支付了律师代理费33000元，陈荣另支付了保函保险费1000元。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、《授权书》《〈东华•虹湾一号〉项目营销、顾问合同》《房屋认购合同》《房屋买卖合同》《〈房屋买卖合同〉补充协议》、银行账户交易明细、对账单、收据、《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《行政处罚决定书》《民商事委托代理合同》律师费发票、转账凭证、发票等证据予以证明。 本院认为，东华公司投资建设的“东华虹湾中心”项目，取得了工业用地的国有土地使用权，也取得了建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，其建设的科研办公楼符合相关规划要求，建设项目合法。东华公司在该项目实施过程中，将在工业用地上修建的科研办公楼包装成以居住为目的的酒店式公寓对外分割出售，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十六条的规定，且其销售过程中的虚假宣传行为受到了成都市高新区市场监督管理局的罚款处罚。陈荣与东华公司签订的《房屋买卖合同》及《〈房屋买卖合同〉补充协议》所涉房屋因系合法建筑，且缔约主体和合同内容均未违反法律法规的强制性规定，无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应当认定陈荣与东华公司签订的《房屋买卖合同》及《〈房屋买卖合同〉补充协议》有效。因案涉房屋至今未取得规划验收合格证，也未按约交付；因案涉房屋的土地性质为工业用地，案涉房屋不具备为陈荣个人办理房屋分户不动产权证的条件，案涉合同存在履行障碍，陈荣取得案涉房屋权属的合同目的必然无法实现，在本院向陈荣释明后，陈荣表示若合同被认定有效，陈荣即主张因合同目的无法实现要求解除案涉合同，要求东华公司、隆聚德公司承担第二、三项诉讼请求中的责任，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项的规定，陈荣有权要求解除其与东华公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。陈荣与东华公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》解除后，东华公司应向陈荣退还房款并承担资金占用利息。 关于东华公司应向陈荣退还房款的金额问题，本院认为，东华公司与隆聚德公司之间系委托代理销售关系，隆聚德公司作为受托人，其销售行为实际代表的是东华公司，隆聚德公司收取购房款113046元的行为应由东华公司承担责任。陈荣购买案涉房屋支付的565231元，应由东华公司全额予以返还。东华公司辩称其未授权隆聚德公司收取房款，故隆聚德收取的113046元不应由东华公司承担责任。对此，本院认为，东华公司与隆聚德公司关于将陈荣交付的房款分开收取以及东华公司与隆聚德公司关于隆聚德公司应得佣金数额的约定，系东华公司与隆聚德公司的内部关系，不能对抗陈荣在“东华虹湾中心”项目的房屋销售中心购买案涉房并支付购房款565231元的客观事实，隆聚德公司在东华公司的“东华虹湾中心”项目房屋销售中心代表东华公司进行销售，陈荣在同一天同一地点向东华公司和东华公司的销售代理公司隆聚德公司支付了《房屋认购合同》中约定的购房款565231元，陈荣有理由相信隆聚德公司的销售行为是代表东华公司，隆聚德公司收取的款项也是代东华公司收取总房款的一部分，东华公司和隆聚德公司关于佣金的内部分成约定，不应由陈荣承担责任，东华公司应对全部销售行为承担责任。对东华公司的辩解意见，本院不予采纳，故东华公司应向陈荣返还购房款共计为565231元，并应向陈荣支付资金占用利息，资金占用利息的计算标准为：以565231元为基数，自2019年5月13日陈荣交款之日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算、自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 对陈荣主张所交购房款565231元一倍的赔偿金的诉讼请求，本院认为，案涉房屋是工业用地上修建的科研研发楼，并不是商品房，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，对陈荣的该项诉讼请求，本院不予支持。 对陈荣要求隆聚德公司对返还房款、支付利息及赔偿金承担连带责任的诉讼请求，本院认为，隆聚德公司出售案涉房屋及收取113046元房款，均系代东华公司所为，其法律后果应由东华公司承担，陈荣的该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 对陈荣主张东华公司支付律师费33000元、保函保险费1000元的诉讼请求，本院认为，陈荣提交了相关证据证明该两项费用已实际产生，故对陈荣的该项诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告四川东华机械集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈荣购房款565231元及利息（利息的计算方法为：以565231元为基数自2019年5月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算、自2019年8月20日起至付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告四川东华机械集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈荣律师费33000元、保函费1000元； 三、驳回原告陈荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15058元、保全费5000元，由被告四川东华机械集团有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  徐永红 审 判 员  李荣芳 人民陪审员  张 荣 二〇二〇年八月十二日 书 记 员  韩金利