河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初5466号原告张爱苗，女，1978年3月6日出生，汉族，住河南省洛宁县。委托代理人王金良，河南科言律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人张慧娟，河南科言律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告雷志刚，男，1971年4月6日出生，汉族，河南省柘城县。委托代理人木丹萍，河南扬善律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人徐勇，河南扬善律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告孙东旭，男，1961年4月21日出生，回族，住河南省郑州市金水区。原告张爱苗诉被告雷志刚、孙东旭房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张爱苗及其委托代理人王金良、张慧娟，被告雷志刚及其委托代理人徐勇、木丹萍到庭参加诉讼，被告孙东旭经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张爱苗诉称：2018年5月11日，原告与被告持股的公司郑州垣宏商贸有限公司（以下简称“垣宏商贸”）签订了《郑西红公馆预订购协议》四份，协议约定原告向恒宏商贸定购位于郑州市××区长××东药厂街北郑西××室、××室、××室、××室××套房屋，单价为人民币4350元/㎡，付款方式为分期付款，原告应于2018年5月11日前向恒宏商贸支付50%的总房款，于2019年10月1日向恒宏商贸支付第二期购房款，在房屋产权证办理前支付第三期购房款。协议另约定交房时间为2019年10月1日，逾期交房超过90日，购买人即原告可以解除合同。协议签订后，原告按照双方协议约定于2017年12月18日向恒宏商贸交纳了四间房屋的购房定金120000元及服务费100000元，于2018年5月11日向恒宏商贸补齐了四间房屋50%的房款174277元。但到2019年10月1日被告的持股公司并没有向原告交房，至今房子也没有建好，经查得知2019年3月19日二被告作为恒宏商贸公司的股东未依法清算即注销恒宏商贸公司。原告被迫于2020年3月17日向被告发出了解除协议的通知书。综上，合同是当事人之间的法律，此案中原告与被告的持股公司恒宏商贸公司签订房屋买卖协议，被告以及其持股公司无视协议的存在，于2019年3月19日违法注销持股公司，原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1、请求法院依法确认原告于2020年3月17日向被告发出的解除与被告持股公司郑州垣宏商贸有限公司于2018年5月11日签订的郑西红公馆A座12层16室、17室、18室、19室四套房屋购房协议解除通知有效；2、要求被告返还原告服务费100000元、房款394277.5元及利息444505元＜以220000元（100000元服务费及120000元房屋定金）为基数，按年利率6%的标准，自2017年12月18日起暂计算至2020年3月25日，以174277元（4套房屋补齐50%房款）为基数，按年利率6%的标准，自2018年5月11日起暂计算至2020年3月25日，请求计算至实际支付之日止＞；3、本案诉讼费由被告承担。被告雷志刚辩称：原告所诉不符合法律规定，原告诉请第一项为确认之诉，第二项诉请属于给付之诉，两项诉请不属于同一法律关系，不能在一案中一并主张。垣宏公司收取原告房款是依据双方签订的协议收取的，不属于非法持有，而原告主张从收取房款日向其支付利息不符合法律规定，即使存在利息也应当从人民法院判令履行之日届满后计算，另第二项诉请主张的服务费用100000元，垣宏公司未向原告提供收据、凭证，该费用与本案无关，原告应向案外人或实际收取人主张权利。被告雷志刚办理工商登记注销是按照工商行政部门规定的流程并经过批准办理了公司注销登记，其并未逃避公司对外债务，因工商部门已合法批准注销登记，故被告雷志刚不应承担本案还款责任，被告雷志刚本人并没有收到任何一笔款项。被告孙东旭未作答辩。经审理查明：2018年5月11日，原告段龙龙（乙方）与郑州垣宏商贸有限公司（甲方）签订《郑西红公馆预定购协议》四份，约定：一、由郑州恒宏商贸有限公司开发的郑西·红公馆项目，位于郑州市××区长××东药厂街北，编号为：GX-100-164的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】为郑国用2007第1062号。该地块土地面积为173046.88平米，规划用途为工业，土地使用权终止日期为2056年8月26日。二、原告向被告定购被告投资建设开发的郑西·红公馆项目A座12层16室，建筑面积暂定30.6平方米（最终以交房时测量的实际面积为准，按合同单价据实结算，多退少补），房价共计133110元，单价4350元/㎡（计价方式为按建筑面积㎡计价）；原告向被告定购被告投资建设开发的郑西·红公馆项目A座12层17室，建筑面积暂定33.6平方米（最终以交房时测量的实际面积为准，按合同单价据实结算，多退少补），房价共计146160元，单价4350元/㎡（计价方式为按建筑面积㎡计价）；原告向被告定购被告投资建设开发的郑西·红公馆项目A座12层18室，建筑面积暂定32.9平方米（最终以交房时测量的实际面积为准，按合同单价据实结算，多退少补），房价共计143115元，单价4350元/㎡（计价方式为按建筑面积㎡计价）；原告向被告定购被告投资建设开发的郑西·红公馆项目A座12层19室，建筑面积暂定38.2平方米（最终以交房时测量的实际面积为准，按合同单价据实结算，多退少补），房价共计166170元，单价4350元/㎡（计价方式为按建筑面积㎡计价）。三、原告应在本协议签订时向被告支付购房定金，该定金在原告交纳首期房款时自动转为购房款，若原告签订《郑西·红公馆预约定购协议》定购协议后未能按时缴纳购房款选择退房的，此购房定金不予退还。四、付款方式和违约责任：……原告应在2018年5月11日前分别向被告支付首期购房款，首期房款分别为总房款的50%，分别计66555元、73080元、71557元、83085元；原告应在2019年10月1日分别向被告支付第二期购房款，分别计53244元、58464元、57246元、66468元。原告应在房屋产权证办理前分别向被告支付第三期购房款，第三期购房款分别为总房款的10%，分别计13311元、14616元、14311元、16617元。五、交房时间、违约责任及交房标准：1、原告向被告定购被告投资建设开发的郑西·红公馆项目A座12层16室、17室、18室、19室，交房时间均暂定为2019年10月1日，如被告在约定时间内，除不可抗力因素外（指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况），被告未能按时将房屋交付给原告的，双方同意按照以下方式处理：（1）逾期不超过90日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约。（2）、逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的应以书面形式通知被告，被告应于解除后15日内退还原告缴纳的购房款及按前款计算的违约金；若被告愿意继续履行合同，经原告同意，合同继续履行，违约金按前款计算。（3）、原告逾期付款的，被告交房时间可按原告总逾期时间相应顺延。原告在合同签订前已详细了解并接受本项目土地性质，被告严格按照国家相关政策办理相关权属手续。如国家土地政策、产权限制或被告原因，自交房之日起3年内不能办理产权登记、产权分割或房地产权属证书的，按以下办法处理：1、自交房满3年起30日内原告可要求退房。原告向被告提出书面退房要求并将房屋交付被告，被告在收到原告申请且原告将房屋交给被告完毕后15个工作日内办理退房手续，并全额退还已付购房款本金（被告不承担原告除购房款外对房屋内进行装饰的任何费用）。2、原告在第七条第1项约定的30日内期限内没有要求退房的，视为原告接受房屋无法取得权证的现状并放弃退房的权利，被告不再承担任何与之相关责任。原告段龙龙在乙方处签字、捺印确认。被告郑州垣宏商贸有限公司在甲方处盖章确认。2017年12月18日，郑州垣宏商贸有限公司出具收据四份，分别载明：今收到张爱苗A-12-1216定金30000元；今收到张爱苗A-12-1217定金30000元；今收到张爱苗A-12-1218定金30000元；今收到张爱苗A-12-1219定金30000元。2018年5月11日，郑州垣宏商贸有限公司出具收据一份，载明：兹收到张爱苗A-12-16补齐50%房款36555元。2018年5月11日，郑州垣宏商贸有限公司出具收据一份，载明：兹收到张爱苗A-12-17补齐50%房款43080元。2018年5月11日，郑州垣宏商贸有限公司出具收据一份，载明：兹收到张爱苗A-12-18补齐50%房款41557元。2018年5月11日，郑州垣宏商贸有限公司出具收据一份，载明：兹收到张爱苗A-12-19补齐50%房款53085元。2020年3月17日，原告作出《解除合同通知书》四份，分别载明：一、自本解除合同的通知到达被告之日起，被告与原告签订的郑西·红公馆项目A座12层16室、17室、18室、19室的房产预订购协议正式解除；二、请被告于收到本通知起五日内退还原告对16室缴纳的50%房款66555元以及逾期交房违约金3314元（暂计算至2020年3月15日，利息应按照实际退还之日计算），暂共计69869元；请被告于收到本通知起五日内退还原告对17室缴纳的50%房款73080元以及逾期交房违约金3639元（暂计算至2020年3月15日，利息应按照实际退还之日计算），暂共计76719元；请被告于收到本通知起五日内退还原告对18室缴纳的50%房款71557元以及逾期交房违约金3564元（暂计算至2020年3月15日，利息应按照实际退还之日计算），暂共计75121元；请被告于收到本通知起五日内退还原告对19室缴纳的50%房款83085元以及逾期交房违约金4138元（暂计算至2020年3月15日，利息应按照实际退还之日计算），暂共计87223元。三、上述款项如有逾期，为保护原告的合法权益原告将向法院提起对被告的诉讼，因此造成的一切损失由被告承担，该损失包括但不限于房款本金、利息、违约金、罚息、为实现债权而发生的律师费等。原告张爱苗在通知人处签字捺手印。2020年3月18日，原告将四份解除通知书通过EMS形式邮寄给被告雷志刚及孙东旭，2020年3月19日被告雷志刚签收确认。另查明，2018年9月至今，本案所涉房屋处于停工状态。郑州垣宏商贸有限公司股东为被告雷志刚、孙东旭。2019年1月28日，二被告使用简易程序向郑州市惠济区市场监督管理局申请注销该公司，并在全体投资人承诺书中签字，承诺如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任。庭审中，原告称2019年3月19日工商局核准注销该公司，被告雷志刚对此未提出异议。以上事实由原告提交的《郑西红公馆·预定购协议》四份、收据、银行交易明细、《解除合同通知书》四份、《全体投资人承诺书》及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告张爱苗与郑州垣宏商贸有限公司签订的《郑西红公馆·预定购协议》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条之规定：“……公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。”本案中被告雷志刚、孙东旭作为郑州垣宏商贸有限公司的股东，未依法清算即注销公司，其应当对垣宏商贸的债务承担责任。原告已按照合同约定支付四套房屋购房款共计294277元，被告在合同签订后，未履行合同义务，在公司债务未依法清算的情况下于2019年3月19日注销该公司，其行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。原告请求确认其于2020年3月18日向被告发出的解除与被告持股公司郑州恒宏商贸有限公司签订的四份《郑西·红公馆预订购协议》的解除通知有效，理由正当，本院予以支持。原告主张被告返还服务费100000元，证据不足，本院不予支持。综上，被告应当返还原告四套房屋购房款294277元，超出部分，本院不予以支持。对于原告关于利息的诉请，虽双方签订的协议中未对违约责任约定，但被告违约是事实，被告应以294277元为基数，按照年利率6%的标准，自2018年5月11日起支付至实际退还全部款项之日止的利息，超出部分，本院不予以支持。被告孙东旭经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃。综上依照《中华人民共和国合同法》第九十四条,第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、原告张爱苗与郑州恒宏商贸有限公司于2018年5月11日签订的郑西·红公馆A座12层16室、17室、18室、19室郑西·红公馆预订购协议已解除；二、被告雷志刚、孙东旭于本判决生效之日起十日内返还原告购房款294277元及利息（利息以294277元为基数按照年利率6%的标准，自2018年5月11日起支付至实际付款之日止）。三、驳回原告张爱苗其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7968元，减半收取计3984元，由被告雷志刚、孙东旭共同负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吴瑞艳二〇二〇年八月二十八日书记员  郝幸歌