海口海事法院 执 行 裁 定 书 （2020）琼72执异19号 异议人（案外人）：李启东，男，1989年7月4日出生，满族，住海南省三亚市凤凰水城。 委托诉讼代理人：彭莎，天津知方律师事务所律师。 申请执行人：朱敏，男，1988年6月26日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。 申请执行人：朱海梅，女，1961年6月18日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。 申请执行人：黄海，男，1958年4月15日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。 被执行人：刘小白，男，1965年4月19日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。 本院在执行申请执行人朱敏、朱海梅、黄海与被执行人张振国、严树青、刘小白、何明约股权转让合同纠纷一案中，异议人李启东于2020年6月9日向本院提出执行异议，请求中止执行被执行人刘小白名下位于三亚市金鸡岭路三亚凤凰水城B区2#公寓楼1706房产[产权证号:三土房(2010)字第xxxxx号]。本院于当日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。申请执行人朱敏、朱海梅、黄海在答辩期内提交书面答辩意见，被执行人刘小白经公告送达未提交任何书面意见及证据材料。本案现已审查终结。 异议人向本院提出异议请求：中止执行被执行人刘小白名下位于三亚市金鸡岭路三亚凤凰水城B区2#公寓楼1706房产[产权证号:三土房(2010)字第xxxx号]。事实与理由：2013年11月24日，刘小白、栾艺与异议人前妻范金燕签订《房产转让合同》,将案涉房产出售给异议人与范金燕。异议人与范金燕按合同约定于2014年1月13日支付完所有购房款，并正式入住。购房时，刘小白、栾艺表明该房产为其名下唯一住房，该房产于2010年10月12日取得房产证，至异议人与范金燕购买该房时未满五年。双方约定房产证自取得满五年后办理过户登记。后异议人与范金燕因感情不和协商离婚，约定该房产归异议人。2014年5月13日，异议人与范金燕办理离婚登记。2014年5月25日，异议人与刘小白重新签订《房地产转让合同》，以便办理过户登记。至2015年，该房产满五年，符合过户条件。接到双方的中介朱周一男通知后，异议人准备材料欲办理过户。但刘小白家庭名下仍有其他房产，不符合“唯一”条件，需要刘小白消除该记录后再过户。至2017年刘小白仍不符合“唯一”条件，异议人继续等待。此期间内，刘小白称自己无债务，房屋过户没有问题。至2018年4月，海南省出台最严限购令，异议人不具备过户资格，导致至今未能办理过户手续。但是，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿）第九条之规定，案涉房产应系异议人所有，理由：一、在法院查封（2019年8月12日2019琼01执363号之一）房屋前，即2013年11月24日异议人、范金燕已与刘小白、栾艺签订合法有效书面购房合同；二、自2014年1月，该房屋的物业费、水电费实际由异议人缴纳，即异议人已实际占有房屋。三、至2014年1月13日，购房款已付清。四、异议人具有向房屋登记机构递交过户材料、向出卖人提出办理过户登记等积极行为，可以认定未办理过户“非因案外人自身原因”。因此，请求法院支持异议人的异议。 异议人向法院提交如下证据材料：1.《房地产转让合同》《土地房屋权证》《结婚证（刘小白、栾艺）》《公证书》，2.《委托书》《公证书》，3.20万元定金收条、范金燕付款80万的凭据、范金燕付款2万元的凭据、李启东付款703484元的凭据，4.《离婚证》《婚姻登记记录证明》，5.《房地产转让合同》《物业水电费票据》，7.《查询个人房屋登记信息表》《证明》《婚姻登记记录证明》《首次购房、家庭唯一普通住房享受个人所得税、契税减免申报表》《首次购房、家庭唯一普通住房信息查询申请表》《家庭住房信息查询申请表》《三亚市不动产（房屋）登记记录查询结果》，8.《证明（栾艺）》《照片》，9.《证明（朱周一男）》、视频（朱周一男），10.《范金燕证明书》、视频，11.范金燕与栾艺微信记录截图，12.李启东、范金燕占有使用本案房产的照片及视频。 申请执行人朱敏、朱海梅、黄海答辩称，一、关于房地产买卖合同的效力。编号为20131124的合同，签订主体是卖方栾艺、买方范金燕、经纪方海南阳光世纪置业服务有限公司，存在几处瑕疵：1.刘小白是房屋权利人，刘小白与栾艺是夫妻，但栾艺不能取代刘小白的处分权，合同卖方仅有栾艺签字，且无证据证明事后得到刘小白的追认，应认定合同无效。2.买方签字人是范金燕，不是异议人李启东。异议人称与范金燕离婚时约定了房屋归属，但未提供相关证据。因此该合同不能证明异议人在案涉房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同。二、异议人未能证明已付清房款。异议人提交的证据中，有栾艺收到范金燕20万元定金收条、范金燕转给朱周一男80万元转账记录、范金燕转给朱周一男2万元转账记录、异议人转给栾艺70.3484万元转账记录，但无证据证明异议人转帐给刘小白或其授权人。因此不能认定异议人已付清购房款。刘小白、栾艺是2014年1月3日委托朱周一男代为处理案涉房屋出售事宜，包括收取购房款。但范金燕两次向朱周一男转账合计82万元的时间是2013年12月9日、2013年12月25日，该实际转账时间与2013年合同约定的付款时间也不相符，该82万元是否是购房款存疑。栾艺收到范金燕20万元定金，仅有收条，缺少转账记录等材料，不能确认范金燕支付了20万元。2014年5月25日，朱周一男和刘小白签订了《房地产转让合同》，卖方是刘小白，买方是李启东，约定房屋总价180万元、合同签订当日支付定金50万元、余款130万元。但是刘小白从未陈述收到过房款，异议人也未举证支付了该合同项下的购房款。因此，异议人未能证明已付清房款。三、异议人未能证明在查封前已合法占有案涉房屋。异议人提交的证据物业费、水电费票据，其中在查封日期2019年9月30日（2015琼海法执字第444-5号）之后的票据，不予认可。对于查封前的票据，无论异议人是否实际占有，房屋均会产生物业管理费及水电费公摊，不予认可。且异议人入住未与物业办入住手续或相关登记手续，未办理社区网格登记、居住登记，不能证明查封前异议人已实际占有房屋。四、异议人未能证明非因买受人原因未能过户。异议人称因案涉房屋不满足“五年唯一”条件未办理过户登记。申请执行人认为，满足“五年唯一”条件，出卖人可享受增值税和个人所得税相关优惠。但“五年唯一”不是房屋过户登记的要件，不满足“五年唯一”不影响异议人及时进行过户登记。2014年合同签订后，异议人即可要求办理过户登记，因2014年合同约定由买受人承担本次交易产生的税费和费用，异议人为了规避少缴税，自愿放弃办理过户登记，是异议人的选择，不是客观原因或买受人之外的原因。根据三亚市不动产登记中心官方网站的“存量房（二手房）转移登记办事指南（附件）”，可查询办理二手房过户的材料。但异议人提交的材料里不包含登记机关要求的二手房过户任一项材料。无法证明异议人向登记机关递交了过户材料。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的初衷是保护没有过错的买受人的物权期待权。买受人为了规避税费、消极等待，在能行使权利时未行使，存在过错。不符合第二十八条第（四）项“非因买受人的原因不能过户”，买受人应承担房屋未过户期间的相应风险。 本院经审查查明，刘小白与栾艺系夫妻，案涉房产三亚市金鸡岭路三亚凤凰水城B区2#公寓楼1706房[产权证号:三土房(2010)字第xxxxx号]，登记于刘小白名下。2013年11月24日，栾艺与范金燕（异议人前妻）签订《房地产转让合同》（合同编号20131124）。卖方刘小白、栾艺将案涉房产以170万元出售给买方范金燕，约定买方在合同签订前支付定金20万元，在卖方转交《三亚市土地房屋权证》并办理公证委托给买方当天，将80万元一次性转给卖方。范金燕在该合同末端手写载明，“范金燕委托朱周一男代为办理购买本房产的手续，包括公证委托（同意业主公证委托给朱周一男），本人愿承担就此产生的一切后果”。2014年1月13日，刘小白与栾艺共同签署委托书，委托书载明，委托朱周一男代为办理出售相关事宜，包括与买受方签订《房屋买卖合同》、收取购房款等。该委托行为经在三亚市公证处公证。2013年11月24日，栾艺出具收条，证明收到范金燕交来购买凤凰水城凤凰湾2栋1706房定金20万元。2013年12月9日，范金燕通过银行转账向朱周一男转款80万元；2013年12月25日，范金燕通过银行转账向朱周一男转款2万元；2014年1月13日，异议人李启东通过银行转账向栾艺转款703484元。2014年5月13日，异议人李启东与范金燕办理离婚登记。为便于办理房产过户登记手续，2014年5月25日，朱周一男与异议人李启东签订《房地产转让合同》，由卖方刘小白将三亚市金鸡岭凤凰水城B区2#公寓楼1706房以180万元出售给买方李启东。本案审查中，异议人提交了2014年1月、11月、2015年1-12月、2016年1-12月、2017年1月、2月、2019年1月、12月、2020年1-12月的物业费、水电公摊费、水电费、网费等收据，并提供家人在案涉房产内生活、居住的照片和视频。购房后，为办理过户登记，2015年4月16日，异议人向三亚市房产信息中心查询个人房屋登记信息，并由户籍所在地出具在当地无房屋产权的证明。2017年异议人再次向三亚市不动产登记中心递交家庭住房信息查询申请表，申请过户契税减免。卖方刘小白同样向该部门申请减免契税，但该中心经查询显示刘小白家庭名下另有住房，不符合契税减免规定。此后，为办理过户，异议人前妻范金燕于2017年多次与栾艺微信沟通敦促对方找齐过户资料办理过户手续。 另查明，2019年8月1日，海口市中级人民法院作出（2019）琼01执363号之一执行裁定书，裁定在2991989.66元的范围内，冻结、扣划被执行人刘小白、张振国、严树青名下银行存款或查封、扣押冻结、提取、扣留其他等值财产。并于2019年8月12日查封登记在刘小白名下的案涉房产。本院在执行申请执行人朱敏、朱海梅、黄海与被执行人张振国、严树青、刘小白、何明约股权转让合同纠纷一案中，于2019年9月30日作出（2015）琼海法执字第444-5号执行裁定书，轮候查封登记于刘小白名下的前述房产。 以上事实，有房产转让合同、委托书、购房款付款凭据、物业费、水电费收款收据等证据附卷佐证。 本院认为，本案查明的事实表明，李启东与范金燕在婚姻关系存续期间，向刘小白、栾艺购买案涉房产，并签订有《房地产转让合同》。刘小白虽然未在该合同卖方一栏签字，但其后授权予朱周一男办理案涉房产转让所有手续，故其与栾艺共同处分夫妻房产的意思表示明确，该《房地产转让合同》是买卖各方真实意思表示，无违反法律法规禁止性规定的情形，合法有效。双方签订《房地产转让合同》、付清房款、实际交付和持续占有案涉房屋，均发生在海口市中级人民法院查封该房产前，亦在本院查封之前。李启东与范金燕离婚时约定案涉房产归异议人李启东所有，系夫妻双方财产处置约定之自由。异议人提交的证据表明，为办理过户，其亦曾有包括向房管部门查询相关过户信息、递交相关申请的准备行为并积极敦促卖方办理过户。直至2018年，海南省作出房屋限购的政策调整，申请人目前暂时再无法办理过户手续。因此，案涉房产尽管目前仍然登记于被执行人刘小白名下，但异议人的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其异议请求具有事实与法律依据，应予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 在（2020）琼72执恢18号案件中中止对被执行人刘小白名下位于三亚市金鸡岭路三亚凤凰水城B区2#公寓楼1706房产[产权证号:三土房(2010)字第xxxxx号]的执行。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向海口海事法院提起执行异议之诉。 审 判 长 陈映红 审 判 员 王 艳 审 判 员 吴永林 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 陈思茹 书 记 员 王文睿 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件 若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。