山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4416号上诉人（原审被告）：林子傲，男，2002年8月26日出生，汉族，住烟台市芝罘区。法定代理人：林某，男，1975年4月17日出生，汉族，住烟台市芝罘区，系林子傲之父。被上诉人(原审原告)：烟台佳隆物业有限公司,住所地烟台市芝罘区解放路**。法定代表人：孙家峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：姜晓燕，山东平和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建辉，山东平和律师事务所律师。上诉人林子傲因与被上诉人烟台佳隆物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初11398号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人林子傲上诉请求：撤销一审判决,发回重审或者依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。一、本案中，被上诉人作为佳隆集团有限公司的全资子公司，已经把业主的所得据为己有。1、被上诉人从其母公司手中接手小区物业后，并没有维护业主的合法权益，而是私自把小区内绿化地变更为停车位违规收费(按照80元/车/月，共计50个车位，每年4.8万元的违规收入，共200户业主，平均到每户业主每年为2400元)，严重损害业主的合法权益。退一步说这绿化地也是全体业主的所有，所有的收益也应当归全体业主所有，不应当归被上诉人所有。2、未经全体业主同意，被上诉人擅自在小区内进行电梯及栏杆广告收费(电梯每个广告牌每月200元共计42个广告牌合计100800元，栏杆广告牌8个每个每月500元共计4.80万元)、快递柜设点收费(每年3万元)、饮水机位收费(每年2万元)、地下停车位收费(每个每月255元，共计50个合计15.30万元)，根据前期物业合同的约定，被上诉人只有管理的义务没有收费的权利，所以以上所有收费应当归全体业主所有。1、楼宇院落清扫不及时，垃圾不及时清理。冬天下雪积雪无人清扫，致使小区内多位业主摔倒致伤，出行不便。夏季垃圾堆积如山，恶臭熏天。(有业主们自己动手外运垃圾视频为证)2、电梯安全方面：电梯故障频发，多人被困其中，上诉人都有电梯恐惧的心理。3、消防安全问题：小区设计的环形车道，前后两条进出地下车库通道，被被上诉人和其母公司私自变成违法建筑，改成一条通道(证据可见烟台市中院判决书和烟台市自然资源规划局关于：(烟自然规改字2019第1002号))就是这一条通道也被被上诉人使用装沙木箱阻断和大铁门上锁的方式进行破坏，致使业主车辆只能在一个出入口出入，严重违背了《消防法》及《高层民用建筑设计防火规范》的要求，楼座内放置电瓶车和给电瓶车充电(山东省公安厅明令禁止)。二、因被上诉人及其母公司佳隆集团有限公司违法将小区外围绿地改造为停车场进行违规经营的问题，以及规划竣工验收后前述两单位交接过程中地下车位数量莫名减少270个，对业主造成重大经济损失，业主向莱山区人民法院提起行政诉讼，得到莱山区人民法院及烟台市中级人民法院(2019鲁06行终227号判决)的支持。2019年11月7日烟台市自然资源和规划局对被上诉人母公司发出责令限期整改通知书(烟自然规改字2019第1002号)和烟台市规划局规划方案。显然侵犯业主权益。被上诉人烟台佳隆物业有限公司答辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，一、参照适用最高院的指导判例，上诉人应按照协议约定支付全部的物业服务费及违约金。上诉人的违约行为系对已经依约足额缴纳物业服务费业主的损害，亦是对上诉人履行物业服务的侵害。根据法律规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。二、被上诉人为收取物业服务费安排工作人员到上诉人住处进行了催收并拍摄了催收视频，本案并未过诉讼时间。物业服务不同于其他行业，物业服务费的收取依据源于双方签订的物业管理服务合同，在一个合同期间内产生的所有的物业服务费应视为一个整体，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算。法院应支持被上诉人自2014年11月1日至2018年12月31日的物业服务费等诉讼请求。原审原告烟台佳隆物业有限公司向一审法院起诉请求：被告向原告支付2014年11月1日至2018年12月31日期间的物业服务费7255元及违约金6033.16元（按年利率24%暂计至2018的12月31日），自2019年1月1日起至实际支付之日仍按每日千分之五的标准计付违约金。一审法院认定事实：被告系建筑面积为111.58平方米的涉案房屋业主。2013年7月30日，原告与被告在签订的《前期物业管理服务协议》中约定：原告为位于烟台市芝罘区的佳隆凤凰公馆住宅小区提供物业服务；负责小区房屋共用部位和共同设备的维护和管理、小区附属配套建筑和设施的维修养护和管理、公共环境卫生和社区公共秩序的养护和管理等；物业服务费按照建筑面积1.00元/月/平方米、电梯运行费按照建筑面积0.30元/月/平方米的标准收取；被告办理入伙手续时，同时缴纳一年的物业服务费，期满后每个月5日前将物业服务费缴纳到物业客服中心；被告未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并自逾期之日起按应交费用的每日0.5%交纳滞纳金；合同亦约定了其他权利义务。上述协议签订后至今，原告为涉案房屋所在的小区提供物业服务。2014年11月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，被告至今未向原告缴纳。庭审中，为证明提起本案诉讼之前，一直以上门催缴的方式要求被告缴纳欠缴的物业服务费，原告向法院提交了2019年4月原告至被告家中催缴物业服务费的视频光盘一张。被告质证称，视频中送达的催缴物业服务费通知单时间是2019年4月30日，而电脑属性显示的是2019年7月5日，该两个时间段被告家中均无人，待被告回家后亦没有看到上述催缴通知单；且该视频也能证明原告自2014年11月1日开始至2018年年底均没有向被告催缴过物业服务费。为证明原告提供的物业服务不合格、小区监控不清晰、涉案房屋暖气温度不达标等问题，被告向法院提交了2017年至2019年间拍摄的所在小区视频和照片光盘一张。原告质证称，对光盘中视频和照片的真实性无法核实，视频画面模糊，看不清具体内容；对证据的来源及内容真实性、客观性无法查证；照片不能证明系涉案小区内的现象，照片显示的诸多内容也不属于原告的服务范围，不能证明原告未提供物业服务，故对该证据不予认可。一审法院认为，原告与被告在2013年7月30日签订的《前期物业管理服务协议》系平等主体间的等价有偿行为，且形式要件齐全，内容未违反国家法律法规的强制性规定，法院依法认定有效。履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，现原告要求被告支付2014年11月1日至2018年12月31日期间的物业服务费7255元的主张，因未能举证证明其在法定的诉讼时效期间内向被告主张过权利，被告亦明确提出异议；故法院依法仅能支持被告向原告支付2016年8月3日至2018年12月31日期间的物业服务费4197.21元（111.58平方米×1.30元/月/平方米×28个月零29天），超出部分不予支持。超出部分，不予支持。考虑到原告作为物业服务公司，针对物业服务过程中出现的问题未能与小区业主充分沟通、及时协调，本身亦存在瑕疵，故法院对原告请求被告支付违约金的主张，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2020年3月9日判决：一、限被告林子傲于判决生效之日起十日内向原告烟台佳隆物业有限公司支付2016年8月3日至2018年12月31日期间的物业服务费（含电梯运行费）4197.21元；二、驳回原告烟台佳隆物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费132元，由原告烟台佳隆物业有限公司负担82元，被告林子傲负担50元。本院审理期间，上诉人提供2019年11月7日烟台市自然资源规划部门责令规划整改通知书复印件，2019年9月24日烟台市中级人民法院判决书尾部复印件，说明被上诉人不应该收物业费。对此，被上诉人质证称，1、上诉人提交的整改通知书和法院的判决书尾部系复印件，对其真实性不予认可。2、本案系物业服务合同纠纷，上诉人提交的证据与本案无关。本院审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人在2013年7月30日签订的《前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，未违反法律规定，应为合法有效。从本案现有证据和事实看，上诉人拖欠被上诉人物业费是客观事实。依据双方所订协议，上诉人应当向被上诉人支付所欠物业费。上诉人以被上诉人私自占有业主所得、违规改造及经营停车位为由拒交物业费，理由不当，于法无据，本院不予支持。关于被上诉人物业服务的瑕疵问题，一审法院所作认定和处理并无不妥。上诉人主张被上诉人物业服务存在瑕疵，不应收取物业费，理由不当，本院不予支持。综上所述，上诉人林子傲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人林子傲负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二〇年八月十日书记员  王 琪