江苏省灌南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0724民初295号 原告（反诉被告）：灌南县现代农业科学研究所，组织机构代码51041002-6，住所地灌南县新安镇工农路**。 法定代表人：汪勤荃，所长。 被告（反诉原告）：连云港市中顺职业技术培训学校，统一社会信用代码91320724784986890W，住所地灌南县李集镇渔涝村。 执行事务合伙人：张艳霞，经理。 委托诉讼代理人：张华如，男，1954年3月7日生，汉族，该学校副经理，住灌南县。 委托诉讼代理人：徐正奎，江苏海西律师事务所律师。 原告（反诉被告）灌南县现代农业科学研究所与被告（反诉原告）连云港市中顺职业技术培训学校土地租赁合同、赔偿损失纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人汪勤荃，被告的委托诉讼代理人张华如、徐正奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）灌南县现代农业科学研究所向本院提出诉讼请求：请求判令被告按合同履行给付租金人民币180万元、违约金108万元；判令解除原被告的土地租赁合同。诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2013年8月23日签订了土地租赁合同，约定将原告位于的土地租赁给被告使用，合同还对租金、保证金、违约金、付款方式及时间进行了约定。但被告未按合同履行，仅在签订合同时给付保证金10000元，原告多次找被告协商处理未果。现提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。对被告提起反诉辩称，双方签订土地转让协议的时候，已经提供了相关材料及土地使用证。合同中没有约定保证被告施工，只是约定原告协助被告施工。租金第一年不收，之后每一年付租金的时间是1月1日，第一期是营业后十日内支付，并约定了违约金。之前达成的31万元协议，是双方找开发商洽谈由投资人投资经营租赁土地，但由于被告拖延时间没有签订解除合同协议，导致投资人放弃投资。反诉状中称施工遭到他人阻扰，没有事实依据。请求驳回被告的反诉请求。 被告（反诉原告）连云港市中顺职业技术培训学校辩称及提起反诉称，原被告双方签订的土地转让协议是事实，被告同意解除合同。不存在给付租金问题，因原告没有提供真实有效的相关资料及土地使用证；被告在挖沟、砌墙头等施工过程中，遭到社会人员的阻扰、破坏，原告没有保证配合施工，到目前施工场地也没有铺设好，造成投资近399956.50元的经济损失；给付租金是附条件的，协议第三条约定，先付10000元保证金待乙方正式营业10日内支付第一笔租金，现在还没有正式营业，条件未成就。合同履行期间，原告未经被告同意擅自在租赁土地上建设房屋，违约在先。后经协商，原告愿意赔偿被告310000元（含10000元保证金），但未签字兑现。请求驳回原告要求被告给付租金及违约金的诉讼请求。反诉请求要求被反诉人赔偿经济损失399956.50元，并解除合同。反诉费由被反诉人承担。 本院经审理认定事实如下：2009年6月16日，汪勤荃在灌南县村委会签订了《土地承包合同书》，租赁了管庄村委会所有的位于新东北路东侧约24.8亩原荒地，租期从2009年6月16日至2039年6月16日。汪勤荃向管庄村委会缴纳了土地承包金，缴纳了土地相邻人家的房屋树木补偿费。2009年6月25日，管庄村委会对该宗土地的相邻单位、个人组织了四至勘界，绘制了平面图，由相邻单位代表、个人签字。2013年6月27日，灌南县规划局批准了在该宗土地上建设灌南县现代农业科学研究所临时研究中心。2013年8月23日，原告灌南县现代农业科学研究所，在新安镇管庄村委会的鉴证下与被告连云港市中顺职业技术培训学校签订了《转租协议》，将从管庄村委会租赁来的24.8亩土地转租给被告创办管庄培训点。协议约定：乙方（被告）施工建设期间，甲方（原告）应全力配合；转租时间自2014年1月1日至2039年1月1日止。协议签订之日起至2014年1月1日为乙方建设施工期，不收租金；租金为2014年1月1日至2029年1月1日前按每年30万元、2029年1月1日至2034年1月1日前按每年35万元、2034年1月1日至2039年1月1日前按每年40万元，支付方式为乙方签订协议后交给甲方10000元保证金，乙方正式营业十日内支付第一年租金，以后每年1月1日支付当年租金（一周内付清）；违约责任为乙方逾期付款每一天支付500元的违约金给甲方，甲方如不能保证乙方正常营业时（施工结束），超过六个月协调时间，甲方支付乙方所有投入资金；协议还对其他事项做了约定。协议签订的当日，原告收取被告保证金10000元，出具了收款收据。2013年9月初，被告即开始在转租的土地上进行基础设施建设，兴建了围墙、传达室、16间房屋基础等，没有进行培训所需的其他设施投资和经营。2013年11月份汪勤荃因涉嫌犯罪被采取强制措施，2019年3月12日刑满释放。双方就土地《转租协议》的履行进行了多次磋商，未能达成一致意见。原告在被告已建好的房屋基础上，建起了16间房屋。审理中，被告提供了基础设施建设支出的材料款送货单、收款收据、证明、收条、领款条等证据证实设施建设总造价为399956.5元，其中购买五粮液酒6瓶4200元收据，不是基础建设必须支出，不予认定；被告的副经理张华如出具的购买塑料管1300元证明，系自制证明不予认定；被告提供的杂用支出11985元证据中，一张收据中的项目200元被横线划去，对划去项目不予认定，另一张无大写数字，小写数字未在元角分栏书写，数字不规范无法确认具体数额，不予认定，经核实该项累计应为1098元，而不是11985元。设施建设总造价经核实应认定为383569.5元。原告对被告所建设施项目予以认可，对建设总支出予以否认，但未提供证据证明，经释明亦未申请对建设造价进行价格认证。原告对在被告所建基础上盖起的16间房屋，表示若被告继续使用租赁土地，将无偿给被告使用。合同中约定逾期给付租金时，承担逾期付款违约金，经征询被告若判决给付租金对违约金的约定是何意见，被告表示约定的违约金过高要求予以调整。上述事实有原被告陈述、《土地承包合同书》、《转租协议》、土地承包金收据、房屋树木补偿费收据、土地平面示意图、勘界图、房屋、围墙建设情况照片、基础设施建设支出材料收据等证据，经质证在卷佐证，并相互印证。 本院认为，原被告双方在土地出租方的鉴证下签订了土地《转租协议》，是双方真实的意思表示，符合法律规定，应受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告取得土地使用权后即进行了基础设施建设，但未开展合同约定的项目，也一直未按约定支付租金，致使原告订立合同的目的不能实现。故对原告诉称的事实，予以认定。对其要求被告给付租金及违约金的诉讼请求，依法予以支持。被告辩称不给付租金的意见，因无事实依据，不予采信。被告辩称给付租金是附条件的，是对合同条款的曲解。合同中约定签订的当年不收租金，2014年1月1日开始收取，收取日期是正式营业十日内，是对第一年租金给付时间的宽展，第二年开始每年1月1日交付，7日内付清，而不是被告理解的只要不开业就不付租金。所以原告结算租金至2020年1月1日前为1800000元并无不当。逾期付款违约金双方约定为每天500元，经征询被告若判决给付租金对约定的违约金意见时，其认为约定过高要求调整。根据法律规定违约金既有惩罚性也有一定的补偿性，既要衡量既得利益，又要衡量可得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据最高院的相关解释规定，应调整为按年利率6%计算违约金。因被告没有营业，2014年的租金逾期付款日不能确定，应按合同约定推定为最迟不得超过2015年1月11日。2015年开始每年的租金逾期付款日，应按合同约定确定为每年的1月8日。原告在没有与被告达成解除协议的前提下，擅自在被告已建好的房屋基础上建房，侵犯了被告的合法权益，应承担过错责任。原告陈述其建房是征得被告同意，因无证据证实，不予认定。但被告除了合同签订的当年建设了部分设施，以后多年来没有再进行投资建设，没有开展营业，原告的行为没有给被告造成经济损失，且表示若被告继续使用租赁土地，将所建房屋无偿给被告使用，故对被告反诉要求原告赔偿损失的诉讼请求，因无事实依据，依法不予支持。鉴于原被告均要求解除合同，双方继续履行已无必要，故对原、被告要求解除合同的诉讼请求，依法予以支持。合同解除后，租赁的土地予以返还，土地上的附着物均是坚固设施，具有利用价值应随土地移交，原告折价予以补偿，鉴于原告存在过错，应予以全额补偿。原告对被告建设的设施价值虽存在异议，但经释明不申请价格认证，是对其权利的放弃，应按审核确认的价值即383569.5元补偿给被告。对于被告交纳的10000元保证金，合同中没有约定处理原则。从双方协商处理的意向中，反映出予以退还，故按退还处理。 综上所述，本院为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，制裁民事违法行为，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）灌南县现代农业科学研究所与被告（反诉原告）连云港市中顺职业技术培训学校签订的土地《转租协议》。 二、被告（反诉原告）连云港市中顺职业技术培训学校给付原告（反诉被告）灌南县现代农业科学研究所土地租金1800000元及违约金，违约金按年利率6%，从每年的租金逾期给付之日起计算至实际偿还之日止；2014年的违约金以300000元为本金，从2015年1月11日起计算。2015年至2019年的违约金，分别以300000元为本金，从每年的1月8日起计算。于本判决发生法律效力之日起十日内兑现。 三、被告（反诉原告）连云港市中顺职业技术培训学校返还原告（反诉被告）灌南县现代农业科学研究所租赁土地24.8亩，同时移交所建设的土地上的附着物。原告（反诉被告）补偿被告（反诉原告）设施建设款383569.5元、退还保证金10000元，合计393569.5元。均于本判决发生法律效力之日起十日内兑现。 四、驳回本诉原告、反诉原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费29840元（原告已预交），由被告连云港市中顺职业技术培训学校负担24944元，原告负担4896元；反诉案件受理费7299元（反诉原告已预交），由反诉被告灌南县现代农业科学研究所负担。均在给付兑现款时一并给付对方。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费37139元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  郭如勤 人民陪审员  冯 惠 人民陪审员  杨成芳 二〇二〇年八月二十日 书 记 员  郑智文 法律条文附录 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本…… 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，承租人可以解除合同。