重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初6672号 原告：黄霞，女，1972年12月23日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：程绍佳，重庆子希律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王冬雪，重庆子希律师事务所律师。 被告：王根茂，男，1976年8月27日出生，汉族，住重庆市江**。 原告黄霞与被告王根茂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理。依法由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员莫莉、李波组成合议庭，适用普通程序于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告黄霞及其委托诉讼代理人程绍佳到庭参加了诉讼。被告王根茂经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄霞向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2019年3月31日解除；2.判决被告腾退其承租的坐落于重庆市北部新区×的房屋；3.判决被告支付原告拖欠的租金15200元及拖欠租金的滞纳金（以15200元为基数，从2019年3月26日起按月息2%计算至该租金付清之日止）；4.判决被告支付原告房屋占用费（按原租金标准1800元/月的1.3倍从2019年4月1日起计算至实际腾退房屋之日止）；4.判决被告支付原告物管费4342.3元及换锁费280元。事实和理由：2018年1月1日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于重庆市北部新区×的房屋，租期12个月，租金1800元/月等内容。被告从2018年1月31日起一直拖欠租金，在原告催收下，被告于2018年1月31日支付租金5000元。截止2018年12月31日租期届满，被告未支付租金也未腾退房屋。因原告无法联系被告，于2019年2月27日报警电话联系上被告，后双方协商一致于2019年3月31日终止租房合同，被告也承诺完清相关费用并腾退房屋，但并未按约履行，仅在2019年4月3日支付5000元。此外，被告在租赁房屋期间拖欠费用，原告代其缴纳物管费共计4342.3元。现该房屋仍由被告作为库房占用，原告多次催收未果，为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告王根茂未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，黄霞举示的《房屋租赁合同》复印件、房屋产权证、黄霞与王根茂微信聊天记录、短信记录、房屋现状照片四张、黄霞与物业工作人员微信聊天记录、物业费收据两张、重庆市安信锁业有限公司收据，本院对其真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：黄霞系位于重庆北部新区×房屋的登记所有权人。 2018年1月1日，以黄霞为出租人（甲方），王根茂为承租人（乙方），签订《房屋租赁合同》，主要约定乙方租赁甲方位于重庆北部新区×房屋，租赁期限共12个月，自2018年1月1日至2018年12月31日止，租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还。第三条约定：租金为1800元/月……为先付费后使用预付方式。租赁期间，使用该房屋所发生的物业管理费、水费、电费……等有关杂费均由乙方承担。第七条约定：甲方应于/年/月/日当天将该房屋钥匙一套（共6把），门禁卡3张等移交乙方视为房屋交付完成（后手写“锁由王根茂换”）。第八条第（二）款约定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的3%向甲方支付违约金……（5）拖欠房租累计达6个月以上的。第（三）款约定：在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金；第（五）款约定：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金；第（六）款约定：租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金1倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。 黄霞（黄）与王根茂（王）微信记录显示，2018年6月27日，黄：王总，2018.2.1至今房租未付，请及时付款。2018年7月3日，王：（微信转账5000元）。2019年2月27日，黄：你已拖欠重庆北部新区×房屋租金近1年时间，2018.12.31日租房合同已到期。2019.1.10后无法联系上你，2019.2.27业主已到人和派出所报案并联系上你。经电话沟通：1.你同意由业主更换房屋锁具，并由你负责换锁相关费用。2.承诺在2019.3.25日前付清相关房租费用。3.2019.3.31日前腾出房屋，终止租赁关系。4.如未履约，律师函将邮寄身份证地址，并已微信方式告知。王：收到。2019年3月9日，黄：请速回黄霞电话。请及时付清房租并腾出房屋。王：黄霞你好！请多给我1个月的时间，因为柬埔寨的门面在落实中，4月底我才能腾出房子，我将这些货要发往柬埔寨，谢谢支持！黄：租金先打来吧。王：在给你准备。2019年3月16日，黄：钱打过来，期限快到了。2019年3月21日，黄：25日快到了，请及时付清房租并腾出房屋。2019年3月29日，黄：29号了，什么时候到账呢？2019年3月31日，黄：31号了，钱呢？2019年4月2日，黄：今天4月2号了，尽快付清房租并腾出房屋。王：先转了5000元过来了，过几天再转。2019年4月3日，黄：5千已收到。 2019年4月3日之后至11月期间，黄霞多次在微信中要求王根茂交清租金并交还房屋。王根茂仅在2019年7月26日提出让员工去库房拿一个小东西，要求开一下门，黄霞要求王根茂交清物管费、租金和换锁费，王根茂称安排员工先付2000元，但未实际支付。 此外，黄霞还在2018年9月至2019年7月期间多次向王根茂发送短信要求其付清所欠房租并交还房屋，王根茂前期以在柬埔寨等理由称之后支付租金，后期则不予回复。 另查明，黄霞于2019年1月11日向重庆市永恒物业管理有限公司支付了上述房屋在2018年1月1日至2018年12月31日的公摊水费、公摊电费、物管费合计2171.2元；于2020年1月6日支付了上述房屋在2019年1月1日至2019年12月31日公摊水费、2019年1月1日至2019年11月30日公摊电费、2019年1月1日至2019年12月31日物管费合计2171.1元。 重庆市安信锁业有限公司于2019年2月27日向黄霞开具收据一张，载明收到“×”开锁费280元。 黄霞举示的2020年1月10日照片显示，案涉房屋内仍堆放有大量货物。 庭审中，黄霞陈述租赁合同到期后因王根茂继续使用房屋，黄霞同意其使用，双方形成不定期租赁关系，双方于2019年3月31日解除不定期租赁关系；主张的租金15200元的计算方式为：2018年全年租金21600元，王根茂支付了11800元，欠付9800元；2019年1月1日至3月31日租金5400元，共计15200元；要求按租金1.3倍支付占有使用费的依据是因市场变化，租金标准已经上涨，参照上涨后的市场价格主张；滞纳金的性质为违约金，依据租赁合同第八条第（二）款、第（三）款、第（五）款，因合计滞纳金标准过高，自愿调整为月息2%。 黄霞另陈述：租赁合同第七条中手写“锁由王根茂换”是指王根茂交还房屋时应当更换新锁，并将新的钥匙交给我；房屋内的物品现在还堆在那里，因我进行了换锁，王根茂必须与我联系才能搬东西，我也联系了物管，如果王根茂拿东西就通知我，这样做的目的是防止其不交租金就把物品搬走；我在微信中多次让王根茂与我联系腾房，其以各种理由拖延不来腾房。 本院认为，黄霞与王根茂自愿签订《房屋租赁合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行各自义务。租赁合同于2018年12月31日到期后，王根茂继续使用案涉房屋，黄霞亦予以同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方形成不定期租赁关系。2019年2月27日黄霞通知王根茂于2019年3月31日前腾出房屋并终止租赁关系，故双方不定期租赁关系于2019年3月31日解除。 关于租金和滞纳金。黄霞已将案涉房屋交给王根茂使用，虽然黄霞于2019年2月27日对案涉房屋进行换锁，但同时将该情况通过微信告知了王根茂，王根茂未表示异议，且根据双方微信及短信记录，换锁的情况也未影响王根茂对房屋的使用（存放货物），故王根茂在合同期内及不定期租赁关系存续期间，均应按合同约定支付租金。黄霞陈述王根茂对2018年的租金仅支付11800元，欠付9800元，另欠付2019年1月1日至3月31日租金5400元，王根茂未到庭抗辩并举示相反证据，本院对黄霞的陈述予以采信。对黄霞要求王根茂支付上述租金合计15200元的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同第八条第二款第五项、第三款、第五款均约定了逾期支付租金的滞纳金，但该合同未明确约定租金支付时间。黄霞主张从2019年3月26日起计算欠付租金的滞纳金，本院认为，结合租赁合同第三条约定月租金及先付费后使用的情况，黄霞主张的滞纳金起算时间不违反租赁合同约定，本院予以支持。此外，黄霞自愿主张滞纳金按月息2%计算，并未明显过高，亦低于上述合同条款约定的标准，本院予以支持。据此，对黄霞要求以15200元为基数，从2019年3月26日起至此款付清之日止按月息2%计算的滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。 关于房屋占用费。在不定期租赁合同关系解除后，王根茂应当及时腾空案涉房屋并返还给黄霞。王根茂在知晓黄霞已换锁的情况下，如其欲腾退房屋，应与黄霞联系处理，而本案证据中并未反映出王根茂有联系黄霞腾退房屋的行为，且目前案涉房屋内仍堆放有大量货物，故应认定王根茂未合理履行腾房义务，王根茂应承担逾期腾房期间的房屋占用费，其标准可参照合同约定的租金标准计算。黄霞主张按租金标准的1.3倍计算房屋占用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于物管费。根据租赁合同约定，租赁期间的物管费、水费、电费等费用由王根茂承担。此外，王根茂在不定期租赁关系解除后未及时腾退，导致黄霞无法收回房屋，该期间的物管费等费用也应由王根茂承担。现黄霞代王根茂缴纳了租赁期间及房屋占用期间的物业费及公摊水电费合计4342.3元，王根茂应将该费用支付给黄霞，对黄霞该部分诉讼请求本院予以支持。 关于换锁费。因租赁合同第七条约定“锁由王根茂换”，则王根茂在向黄霞返还房屋时应交还全部钥匙或自行换锁并将新锁钥匙全部交还给黄霞。黄霞于2019年2月27日换锁，在微信中将此情况告知王根茂并认为由王根茂承担换锁费用，王根茂回复收到且一直未提出异议，应视为同意该意见，故对黄霞要求王根茂支付换锁费280元的诉讼请求，本院予以支持。 王根茂不到庭参加诉讼，应承担不举证、不质证的不利法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告黄霞与被告王根茂之间的不定期租赁关系于2019年3月31日解除； 二、被告王根茂于本判决生效后十日内腾空位于重庆市北部新区×的房屋并将该房屋返还原告黄霞； 三、被告王根茂于本判决生效后十日内支付原告黄霞租金15200元； 四、被告王根茂于本判决生效后十日内支付原告黄霞租金的滞纳金（以15200元为基数，从2019年3月26日起按月利率2%计算至此款付清之日止）； 五、被告王根茂于本判决生效后十日内支付原告黄霞房屋占用费（从2019年4月1日起按1800元/月的标准计算至被告王根茂对本判决第二项义务履行完毕之日止）； 六、被告王根茂于本判决生效后十日内支付原告黄霞物管费（含公摊水电费）4342.3元； 七、被告王根茂于本判决生效后十日内支付原告黄霞换锁费280元； 八、驳回原告黄霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1090元，由原告黄霞负担20元，由被告王根茂负担1070元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  陈吉彦 人民陪审员  莫 莉 人民陪审员  李 波 二〇二〇年八月十八日 书 记 员  马 瑞