河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初1478号原告：河南省盛联家居建材有限公司，住所地河南省郑州市中原区汝河路街道工人路**院**楼**。法定代表人：马东方，经理。委托诉讼代理人：李茜茜，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。被告：翁明伟，男，汉族，1974年11月9日出生，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：赵增梁，河南乾川律师事务所律师，特别授权。原告河南省盛联家居建材有限公司（曾用名河南居然之家盛联家居建材有限公司、新乡居然之家盛联家居建材有限公司、新乡盛联家居建材有限公司，以下简称盛联建材公司）与被告翁明伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛联建材公司委托诉讼代理人李茜茜，被告翁明伟本人及其委托诉讼代理人赵增梁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告盛联建材公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠租金、管理服务费227449元；2、依法判令被告向原告支付违约金11111元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年4月12日，被告与郑州盛联家具连锁企业有限公司（后变更为新乡盛联家具连锁企业有限公司，以下简称盛联家具公司）签订租赁合同及管理服务协议各一份，约定由被告承租位于新乡市新飞大道与金穗大道十字富达购物广场“盛联国际家具城”三楼经营“青岛春诺”品牌家具，租金每月25元/平方米，管理服务费每月15元/平方米，租赁期限为一年，租赁期间届满后，被告未续签租赁合同，一直持续使用涉案店铺。2011年7月19日，盛联家具公司注销税务登记。此后，原告与涉案店铺所属商场房屋所有权人签订租赁合同，取得了涉案店铺商场的经营管理权。据此，原告于2011年8月1日起与被告就涉案店铺建立了事实租赁关系，并一直延续至2016年5月底。该租赁期间原告按照原合同约定向被告提供了场地和管理服务，并完全履行了原合同约定的其他各项义务，但被告却在经营期间陆续拖欠租金和管理服务费，截至2016年5月16日累计欠缴费用共计227449元，严重侵害了原告商场的正常经营管理及合法权益，为此特诉至法院。被告翁明伟答辩称：一、原告主体不适格，应驳回其起诉。涉案合同的相对方和实际履行者是盛联家具公司与翁明伟，原告不是合同相对方，答辩人也不知道原告的存在，也无任何人告知，原告诉求事实不存在，主体不适格依法应驳回起诉。二、从法律适用角度讲，原告诉求也超出了诉讼时效。2016年1月6日，翁明伟被终止了租赁关系，依据法律规定，权利人至迟应于2019年1月5日前主张权利，但是原告自视为权利人，在2020年6月6日的才第一次提出主张，依法也超出诉讼时效。三、答辩人与盛联家具公司租赁期间2011年8月1日—2016年1月，按每平方35元计算后，扣除已交部分、优惠部分、冲抵部分，欠付租金应为94425元，但该费用与原告无关。综上，原告主体不适格、超出诉讼时效、诉求没有事实和法律依据，依法应驳回起诉或者驳回诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据与事实，本院认定如下：1、对于盛联建材公司提交的《补充协议》，欲证明2011年8月1日与新乡市富达房地产开发有限公司建立租赁关系，翁明伟对真实性有异议。本院经审查认为，新乡市富达房地产开发有限公司（以下简称富达公司）曾与盛联建材公司因房屋租赁合同纠纷诉至本院，案号为（2018）豫0702民初3504号。本院经庭审告知后依法核实了相关卷宗材料，认为盛联建材公司主张的租赁关系属实，故对其提交《补充协议》的真实性予以认定，对于证明目的待结合其他证据予以综合认定。2、对于翁明伟提交的照片，欲证明2016年1月6日被出租方停电、封门，双方租赁关系终止，盛联建材公司对真实性不认可，认为翁明伟离开商场的时间为2016年4月30日。本院结合关联（2019）豫0702民初2726号案件，对停电时间系2016年1月3日的事实予以认定，对翁明伟提交的照片系2016年1月份拍摄的真实性予以认定，对店铺封门时间系2016年1月9日前的事实予以认定，但对于双方租赁关系终止的效力待结合其他证据予以综合认定。3、对于翁明伟提交的2012年5月31日、2014年4月6日的两份收据，盛联建材公司庭审未发表质证意见，称庭后核实并回复。庭后盛联建材公司提交了书面回复意见，称该两张收据所记载的12000元租金已包含在租金往来明细表中，2012年5月31日的10000元与明细表中2012年6月份记载的10000元系同一笔款项，入账时计入了6月份；2014年4月6日2000元的收据日期系打印错误，该笔款项与明细表中2014年4月9日记载的2000元系同一笔款项；本院经审查对其回复内容予以采信，在翁明伟未提出相反证据予以反证的情况下，本院对于翁明伟累计交纳的全部租金、管理服务费都包含在盛联建材公司提交的租金往来明细表中的事实予以认定；但翁明伟提供的两张收据并无盛联家具公司的印章，其印章为“盛联家具城”。4、对于原被告提交的其他证据，因双方当事人对真实性均不持异议，故本院对证据内容不再罗列，对真实性予以认定，对证明目的待结合其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月，翁明伟租赁盛联家具城三楼F-017商场摊位用于经营“春诺”品牌家具，并与盛联家具公司签订《租赁合同》、《管理服务协议》各一份，约定盛联家具公司将其铺位租赁给翁明伟使用，即盛联家具城三楼F-017摊位，约定租赁面积388㎡，租金及管理服务费共计40元/㎡/月，租赁期限一年。合同签订后，翁明伟开始在该场地经营家具生意，但双方合同履行过程中翁明伟实际使用面积为277.77㎡，租金及管理服务费交纳标准为35元/㎡/月。一年租赁期间届满后，翁明伟仍在原租赁场地经营，双方暂未签订新的租赁合同，但租金、管理服务费仍按照原合同交纳标准执行。2011年7月，盛联家具公司注销税务登记。2011年8月，盛联建材公司与涉案商场房屋所有权人富达公司达成协议，对商场进行管理服务，并于2012年1月15日双方补签协议。2016年1月3日，因翁明伟长期拖欠租金及管理服务费，盛联家具公司对其经营店铺停电，并于2016年1月9日前对涉案店铺封门。2016年4月7日，盛联家具公司将翁明伟诉至本院，案号为（2016）豫0702民初1150号。2016年5月16日，本院组织原被告双方对涉案租赁场地的物品进行了盘点，盛联家具公司在盘点完毕的当天将店内物品搬至盛联家具城A馆（胖东来生活广场），现租赁场地已由案外人进驻经营。2020年3月26日，盛联建材公司将翁明伟诉至本院，要求其支付2011年8月1日之后欠付的租金、管理服务费。根据其提供的租金往来明细表载明，该期间翁明伟交纳的租金、管理服务费共计411804元（含扣除春节及其他优惠），翁明伟未提供租金往来明细表记载之外的租金、管理服务费交纳凭证。另查明，盛联家具公司于2016年4月7日将翁明伟诉至本院后，本院经审理作出（2016）豫0702民初1150号民事判决，判令翁明伟向盛联家具公司支付租金、管理服务费293158.79元及违约金11111元。盛联家具公司不服提起上诉，新乡市中级人民法院于2016年10月8日作出（2016）豫07民终3042号民事判决，维持翁明伟支付违约金11111元，将租金、管理服务费改判为418016.4元。翁明伟不服向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2018年9月6日作出（2017）豫民申3714号民事裁定，指定新乡市中级人民法院再审。新乡市中级人民法院于2019年3月27日作出（2019）豫07民再2号民事裁定，认为本案处理结果与盛联建材公司具有法律上的利害关系，应追加盛联建材公司参加诉讼，故撤销（2016）豫07民终3042号民事判决与（2016）豫0702民初1150号民事判决，将该案发回本院重新审理。本院于2019年4月22日立案后，于2019年8月16日作出（2019）豫0702民初2726号民事判决，判令翁明伟向盛联家具公司支付截至2011年7月31日欠付的租金、管理服务费140383.86元及违约金11111元，对于2016年8月1日之后的租金、管理服务费，盛联建材公司可另案主张。翁明伟对该租金、管理服务费的判决内容无异议，对违约金11111元部分提起上诉。新乡市中级人民法院于2019年12月8日作出（2019）豫07民终4457号民事判决，驳回上诉，维持原判。另外，本院于庭后依职权调取了（2018）豫0702民初3504号富达公司诉盛联建材公司房屋租赁合同纠纷一案的判决书及卷宗材料（该判决双方当事人均未上诉），依法核实了富达公司与盛联建材公司的租赁事实，并附卷佐证。该判决显示，盛联建材公司确于2012年1月1日与富达公司签订房屋及设备租赁合同，租赁范围为：新乡市新飞大道与金穗大道交汇处“富达购物广场”负一楼整层、三楼整层、四楼10轴以南房产，翁明伟租赁摊位包含在内。2019年3月18日，新乡盛联家居建材有限公司变更名称为新乡居然之家盛联家居建材有限公司；2020年5月13日，新乡居然之家盛联家居建材有限公司变更名称为河南居然之家盛联家居建材有限公司；2020年7月14日，河南居然之家盛联家居建材有限公司变更名称为河南省盛联家居建材有限公司。本院认为，一、关于盛联建材公司作为原告起诉主体是否适格的问题。根据盛联建材公司提供的证据与（2018）豫0702民初3504号判决内容，可以认定盛联家具公司于2011年7月注销税务登记，盛联建材公司于2011年8月开始经营盛联家具城，并于2012年1月1日与富达公司签订正式的书面租赁合同，本案翁明伟所租赁摊位在盛联家具城三楼，位于盛联建材公司承租“富达购物广场”的范围之内。（2019）豫0702民初2726号、（2019）豫07民终4457号民事判决对盛联建材公司可另案主张2011年8月1日之后欠付租金、管理服务费的权利予以认定，故盛联建材公司作为盛联家具城的实际经营主体以原告身份起诉并无不当。二、关于本案是否超过诉讼时效的问题。翁明伟与盛联家具公司签订的租赁合同到期后，翁明伟仍继续在原租赁场地经营，虽然盛联家具城的实际经营主体发生变更，但翁明伟与盛联家具城一方的租赁关系一直处于存续状态。2016年盛联家具城一方以盛联家具公司的名义提起诉讼，该案经多次审理，最终判令翁明伟向盛联家具公司支付2011年7月31日之前欠付的租金、管理服务费，但同时认定2011年8月1日之后的租金、管理服务费，盛联建材公司可另案主张。自2016年翁明伟与盛联家具城一方产生纠纷至本案发生时，从立案时间上看已过去4年，但盛联家具城一方从未放弃过自己的权利，其之前的诉讼行为应当认定诉讼时效中断，故本案诉讼时效并未超过。三、原被告双方租赁关系的截止时间。盛联建材公司称双方租赁关系持续至2016年5月16日，即本院组织双方盘点、搬离物品的时间，并主张2011年8月1日至2016年5月16日期间的租金、管理服务费。翁明伟辩称双方租赁关系至2016年1月9日终止，该时间为盛联家具城对翁明伟店铺断电、封门的时间。对于2016年1月9日至2017年5月16日期间，盛联家具城一方断电、封门的行为虽属不当，但该措施是在翁明伟欠付租金、管理费的情况下实施，翁明伟店铺虽不能正常经营，但其店内物品一直占用租赁场地，直至盛联家具公司2018年5月16日将翁明伟诉至本院要求解除合同，并经本院盘点后腾出，该期间翁明伟与盛联家具城一方处于不定期租赁关系状态，翁明伟可随时主张解除合同，其虽不能正常经营，但也未主动提出过解除合同的主张，故上述期间应当认定为双方租赁合同关系存续。四、关于翁明伟欠租的具体金额。根据（2019）豫0702民初2726号、（2019）豫07民终4457号认定的事实，翁明伟在盛联家具城经营时的实际计租面积为277.77㎡，租金、管理服务费35元/㎡/月。2011年8月1日至2016年5月16日期间盛联建材公司虽未与翁明伟签订新的租赁合同，但翁明伟实际仍按上述标准在盛联家具城经营。根据盛联建材公司提供的租金往来明细表显示，自2011年8月1日至2016年5月16日期间，扣除翁明伟已交纳的411804元（含扣除春节及其他优惠）的租金、管理服务费后，翁明伟尚欠租金、管理服务费金额为227449元。该金额系盛联建材公司计算时按40元/㎡/月的租金、管理服务费计算，故应以35元/㎡/月的标准应作相应扣减。扣减后，翁明伟应当交纳的2011年8月1日—2016年5月16日期间的租金、管理服务费为227449元－277.77㎡×5元/㎡/月×57.5个月＝147590.13元。翁明伟作为履行义务的一方，答辩时称其欠付租金应为94425元，对此翁明伟应承担相应的举证责任，其未提供有效的支付凭证证明其主张，应承担举证不利的法律后果。五、关于违约金。翁明伟未与盛联建材公司签订书面租赁合同，仅是按照2008年与盛联家具公司约定的租金、管理服务费标准执行，与盛联建材公司也未另行约定过违约金条款，且盛联家具城一方对翁明伟店铺采取断电、封门的行为存在不当，故盛联建材公司另行主张违约金无事实与法律依据，本院该诉求不予支持。综上所述，本院对盛联建材公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、翁明伟于本判决生效之日起五日内向河南省盛联家居建材有限公司支付租金、管理服务费147590.13元；二、驳回河南省盛联家居建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4878元，由翁明伟负担3018元，由河南省盛联家居建材有限公司负担1860元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  李新生审判员  林 铎审判员  吕 菲二〇二〇年八月十八日书记员  李梦轩