河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0329民初2491号原告:中国工商银行股份有限公司伊川支行，住所地：洛阳市伊川县城关镇杜康大道，统一社会信用代码91410329X14852386W。负责人：梁利萍，行长。委托诉讼代理人：张继承，河南大进律师事务所律师。一般代理。被告：王鹏飞，男，1986年3月7日出生，汉族，住河南省伊川县。现在河南省豫西监狱服刑。被告：单江燕，女，1988年1月15日出生，汉族，住河南省伊川县。被告：洛阳龙鼎新置业有限公司。住所地：洛阳市伊川县城关镇人民大街（城关镇院内），统一社会信用代码91410329798243254D。法定代表人：赵鹏。原告中国工商银行股份有限公司伊川支行诉被告王鹏飞、单江燕、洛阳龙鼎新置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司伊川支行委托诉讼代理人张继承，被告王鹏飞均到庭参加了诉讼，被告单江燕、洛阳龙鼎新置业有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司伊川支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告王鹏飞、单江燕立即偿还原告借款本金272691.15元，并按合同约定标准向原告支付利息2464.29元（利息暂计算至2020年8月21日，应计算至借款本息清偿完毕之日止）；2、判令被告洛阳龙鼎新置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3、判令原告对抵押物（伊川县××××路南侧倚林佳园2座504号房产）拍卖、变卖所得或折价享有优先受偿权；4、判令三被告共同承担本案诉讼费和实现担保物权申请费5490元。事实与理由：原告与借款人王鹏飞、共同借款人和担保人单江燕、洛阳龙鼎新置业有限公司共同签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告王鹏飞、单江燕共同从原告处借款30万元，被告以所购伊川县××××路南侧倚林佳园2座504号房产作为抵押物，原告与被告王鹏飞、单江燕、洛阳龙鼎新置业有限公司共同签订了《洛阳市房地产抵押合同》，并对抵押房产进行了抵押登记。被告洛阳龙鼎新置业有限公司自愿向贷款人王鹏飞提供连带责任保证。《个人购房借款/担保合同》生效后，原告按照约定足额发放了30万元贷款，被告王鹏飞、共同借款人单江燕已连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，经原告多次催要，被告怠于偿还，原告依约有权宣布《个人购房借款/担保合同》项下未偿还的借款本息立即到期并要求立即清偿。截止2020年5月10日，被告王鹏飞、单江燕共欠贷款本金274081.60元，利息2476.46元，本息合计276558.06元。被告洛阳龙鼎新置业有限公司对上述欠付款项应当承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。被告王鹏飞辩称，答辩人在2018年3月份因刑事案件被羁押，自己没有再还过贷款，这事情可能因为家庭比较困难没有还款，法庭可以与答辩人姐姐联系了解情况，答辩人愿意承担还款责任；关于还款问题，希望法庭与答辩人妻子联系，看她是否能进行偿还。被告洛阳龙鼎新置业有限公司未到庭，庭前向本院提交书面答辩状称，1、因被告拒绝办理他项权证和房产证，导致答辩人担保期间延长。答辩人于2014年3月4日与被告王鹏飞、单江燕签订商品房买卖合同、抵押合同及担保合同，为被告购买的位于伊川县××房产提供阶段性担保。在担保期间，答辩人积极按照合同中约定的保证责任履行保证义务。被告于2014年6月入住后，答辩人多次催促被告办理房屋产权转移登记手续，但因被告王鹏飞、单江燕始终不配合办理他项权证和房产证，致使被告购买的该房屋至今未办理产权转移登记手续，也导致答辩人担保期间的延长。2、在承担阶段性担保责任期间，被告逾期还贷，答辩人履行担保义务，替被告偿还贷款本息。自2018年1月31日开始，被告王鹏飞、单江燕就开始逾期还贷，原告遂要求答辩人履行保证责任，答辩人即按照合同约定履行保证义务，截止目前共计为被告王鹏飞、单江燕代偿贷款本息共计49786.77元。期间答辩人于2019年8月26日向伊川县人民法院起诉要求被告办理案涉房产的产权转移登记手续及归还代偿的货款及违约金，伊川县人民法院于2020年5月15日作出（2019）豫0329民初3601号民事判决书，判决：一、被告王鹏飞、单江燕于本判决生效之日起三十日内配合原告洛阳龙鼎新置业有限公司办理伊川县××××路南侧倚林佳园2幢504号房产的产权转移登记手续。二、被告王鹏飞、单江燕于本判决生效之日起三十日内向原告洛阳龙鼎新置业有限公司偿还代偿款29279.75元及违约金。3、答辩人同意原告请求对抵押物（案涉房产）拍、变卖并对其所得或折价优先受偿。《担保法》第28条关于“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在放弃权利的范围内免除保证责任”的规定，即采取保证人绝对有优待主义。在债务人提供物保的场合，采取保证人绝对优待主义，绝对限制债权人的选择权。因原告对案涉房屋享有抵押权，根据《物权法》及《最高人民法院关于执行若干问题的意见（试行）》的相关规定，在抵押权和其他债权都存在的前提，有抵押的债权优先受偿。因此，答辩人同意原告请求对抵押物（案涉房产）拍卖、变卖，并对其所得或折价优先受偿。以实现银行的债权，并就银行实现债权后的剩余款项偿还答辩人替被告代偿的贷款49786.77元。4、本案的诉讼费和实现担保物权申请费应有被告王鹏飞、单江燕承担。在本案中答辩人既无过错又无违约行为，并积极履行担保行为，且因被告人的过错，造成答辩人阶段性担保责任的延长，一切过错均在被告人王鹏飞、单江燕，因此答辩人不应当承担本案的诉讼费及其他相关费用。被告单江燕未到庭，在法定期限内未向本院提交书面答辩状。经审理查明：2014月2月9日，王鹏飞、单江燕与洛阳龙鼎新置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定王鹏飞、单江燕购买洛阳龙鼎新置业有限公司开发建设的倚林佳园（龙鼎银座）2幢5004号商业用房。2014年3月4日，王鹏飞以借款人及抵押人身份，其妻子单江燕为共同借款人及抵押物共有人、洛阳龙鼎新置业有限公司作为保证人与贷款人中国工商银行股份有限公司伊川支行共同签订《个人购房借款/担保合同》，主要约定：一、贷款用途、金额、期限：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款30万元。合同项下贷款用于购买位于伊川县××××路南侧建筑面积151.45平方米的房屋。贷款期限为30年。二、贷款利率及利息：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在贷款利率基础上加收30%确定。三、贷款的发放：借款人授权贷款人一次性划入借款人指定的洛阳龙鼎新置业有限公司的账户，贷款利息自实际放款日起计算。四、贷款的偿还：借款人每月10日为还款日，按月等额本息还款。五、保证责任：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。但满足合同第十条A条件的，（本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书）保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。六、违约：发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的。借款人发生上述约定的违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。2014年3月4日，王鹏飞、单江燕以抵押人身份与抵押权人中国工商银行股份有限公司伊川支行、担保人洛阳龙鼎新置业有限公司签订《洛阳市房地产抵押合同》（按揭），合同约定：王鹏飞、单江燕将伊川县××××路南侧倚林佳园2座504号房产抵押给中国工商银行股份有限公司伊川支行贷款30万元。在合同登记监证机关加盖有“伊川县房地产管理所抵押专用章”，但未办理正式抵押登记。2014年5月20日，中国工商银行股份有限公司伊川支行出具《借款凭证》，凭证显示借款人为王鹏飞，收款人为洛阳龙鼎新置业有限公司。贷款金额30万元，贷款期限30年。借款后被告王鹏飞、单江燕未能按约偿还借款本金及利息，原告自2018年1月31日起遂划扣被告洛阳龙鼎新置业有限公司保证金还款共计49786.77元。截止2020年8月27日，被告尚欠原告借款本金272691.15元未予偿还，利息付至2020年6月29日，原告遂诉至本院。另查明，2019年8月26日，洛阳龙鼎新置业有限公司与王鹏飞、单江燕合同纠纷一案起诉至本院，本院于2020年5月15日作出（2019）豫0329民初3601号民事判决，判令被告王鹏飞、单江燕配合洛阳龙鼎新置业有限公司办理案涉房屋的产权转移登记手续，并偿还代偿款29279.75元及违约金。本院认为：被告王鹏飞、单江燕、洛阳龙鼎新置业有限公司与原告签订的《个人购房借款/担保合同》，原告与被告王鹏飞、单江燕、洛阳龙鼎新置业有限公司签订的《洛阳市房地产抵押合同》，均是当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，属有效合同，双方应按照合同的约定履行义务。原告按约定发放贷款，被告王鹏飞、单江燕未按约定还本付息，累计逾期超过六次以上，应承担违约责任，原告主张按照合同约定要求被告王鹏飞、单江燕立即偿还原告借款本金及利息，应予支持。截止2020年8月27日，被告王鹏飞、单江燕尚欠本金合计272691.15元，利息应自2020年6月30日起按照合同约定偿还。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”王鹏飞、单江燕以抵押人身份与抵押权人中国工商银行股份有限公司伊川支行、担保人洛阳龙鼎新置业有限公司签订《洛阳市房地产抵押合同》，虽然办理了抵押权预告登记，但该预告登记仅保全债权人将来取得抵押权的权利，并非抵押权本身，在其转化为抵押权设立登记之前，债权人不享有抵押权，故其要求对抵押物拍卖、变卖所得或折价享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。因涉案抵押房屋尚未办妥正式抵押登记，本案债务仍在保证期间内，被告洛阳龙鼎新置业有限公司作为保证人对上述款项应承担连带清偿责任，其承担完清偿责任后可以向债务人王鹏飞、单江燕追偿。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王鹏飞、单江燕于本判决生效后十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司伊川支行借款本金272691.15元及利息（利息自2020年6月30日起按照合同约定计算至实际清偿完毕之日止）。二、被告洛阳龙鼎新置业有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任。三、被告洛阳龙鼎新置业有限公司承担保证责任后，有权向王鹏飞、单江燕追偿。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司伊川支行的其他诉讼请求。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2714元，由被告王鹏飞、单江燕承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王莹嘉二〇二〇年八月二十八日书记员  罗兰珍