广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1161号上诉人（原审原告）：钟贤贵，男，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：欧发强，广东海印律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴燕平，广东海印律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘亚周，男，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。原审第三人：清远市嘉源房地产开发有限公司。住所地：广东省清远市新城**区连江西路**嘉源新城内。法定代表人：刘锦洪。委托诉讼代理人：潘志明，广东明典律师事务所律师。上诉人钟贤贵因与被上诉人刘亚周、原审第三人清远市嘉源房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初1836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人钟贤贵上诉请求：一、依法撤销一审判决，支持钟贤贵的一审诉求，即准予执行位于清远市清城区**********新城二期****二号楼4层01号房屋；二、诉讼费由刘亚周负担。事实与理由：一、一审判决认定事实缺乏证据证明。一审法院认定《福熙官邸房屋订购单》为商品房买卖合同，但《商品房销售管理办法》第十六条规定关于商品房买卖合同的主要内容在该订购单中并未约定，该订购单并不具备商品房买卖合同的主要内容。一审判决认定刘亚周项下房屋符合“所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，但本案没有证据证明刘亚周满足该项条件，且刘亚周于庭审中明确承认其名下有于2005年取得的另一处用于居住的房屋，显然刘亚周并不满足上述条件。二、一审判决适用法律错误。如上所述，本案不存在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的事实基础。被上诉人刘亚周答辩称：钟贤贵的上诉没有事实与法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审认定案涉的房屋订购单属于商品房买卖合同性质认定正确，除了一审所引用的房屋买卖纠纷适用解释以外，在广东省高级人民法院关于房屋买卖合同纠纷的通知第二点也认定了购房单，在合同解释法二解释第一条只要是具备了当事人双方及合同标的及数量也应当认定为买卖合同成立，所以不仅仅是原审所引用的规范，广东省高院也有通知认定房屋订购单为买卖合同是正确的。钟贤贵称刘亚周名下有其他用于居住的房屋不是事实，刘亚周虽然在一审中确认其名下确有位于南埗市场的房屋，虽然登记在刘亚周名下，但是该房屋是刘亚周四兄弟共同出资，为了方便照顾患有血管性痴呆的父亲而购买，刘亚周没有居住在前述房屋。刘亚周父亲因为智力缺损原因经常走失，刘亚周没有居住在上述房屋是有充分证据予以证明的。因此，钟贤贵认为刘亚周除了本案的房屋外还有其他用于居住的房屋是错误也是没有依据的。所以，钟贤贵的上诉理由及事实均不能成立，请求二审法院驳回钟贤贵的上诉请求。原审第三人清远市嘉源房地产开发有限公司述称：一审查明事实清楚，适用法律正确，涉案房屋刘亚周早在钟贵贤购买并实际占有，故请求法院驳回钟贤贵的上诉请求，维持原判。钟贤贵向一审法院起诉请求：准许执行位于清远市清城区**********新城二期****二号楼4层01号房屋。一审法院认定事实：钟贤贵与清远市嘉源房地产开发有限公司因建设工程施工合同纠纷诉至一审法院，一审法院于2015年12月29日作出（2011）城法民初字第2069号民事判决，判决主文为：一、清远市嘉源房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付工程款3498435.15元及其利息（利息从2010年4月14日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至还清时止）给申请执行人钟贤贵；二、清远市嘉源房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内返还定金500000元及其利息（利息从2011年7月6日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至还清时止）给钟贤贵；三、案件受理费58846元，由钟贤贵负担20000元，清远市嘉源房地产开发有限公司负担38846元。因清远市嘉源房地产开发有限公司未履行生效判决书确定的义务，钟贤贵向法院申请强制执行，一审法院依法立案执行。案件在执行过程中，一审法院于2017年10月27日查封清远市嘉源房地产开发有限公司位于清远市清城区**********新城二期****二号楼4层01号房屋。涉案房屋登记权属人为清远市嘉源房地产开发有限公司，该房屋无抵押。在执行过程中，刘亚周向一审法院提出异议，一审法院于2019年3月14日作出（2018）粤1802执异216号执行裁定书，裁定中止对位于清远市清城区**********新城二期****二号楼4层01号房屋的执行。钟贤贵不服该裁定，特向一审法院提起诉讼。另查明，2015年3月14日，刘亚周与清远市嘉源房地产开发有限公司签订了《福熙官邸房屋订购单》（编号：0000***），订购单载明：订购房屋为****2号楼401单元，建筑面积约143.61平方米，总价款680000元。清远市嘉源房地产开发有限公司在当日开具购房款680000元收据（NO6390***）给刘亚周收执。同年3月23日，刘亚周到清远港华燃气有限公司报装涉案房屋管道燃气。一审法院认为，刘亚周与清远市嘉源房地产开发有限公司于2015年3月14日签订的《福熙官邸房屋订购单》已明确约定了交易房屋的房号、面积、价款、付款方式及双方的其他权利义务，是双方的真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，刘亚周与清远市嘉源房地产开发有限公司签订的上述认购单已具备商品房买卖合同的主要内容，该认购书应认定为商品房买卖合同。诉讼中，刘亚周提供了相关证据证实其签订房屋订购单早于一审法院查封涉案房屋，而且也已实际占有使用涉案房屋，因此，一审法院裁定中止对涉案房屋的执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，钟贤贵要求继续对位于清远市清城区**********新城二期****二号楼4层01号房屋的执行，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：驳回钟贤贵的诉讼请求。案件受理费100元，由钟贤贵负担。本院二审经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕钟贤贵上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为钟贤贵请求继续执行案涉房屋的依据是否充分。关于焦点问题。本案中，钟贤贵对执行异议裁定不服，提起申请执行人执行异议之诉。刘亚周为证明其就涉案房屋具备足以排除强制执行的民事权益，提供了《福熙官邸房屋订购单》、支付购房款收据、居民管道燃气供用气合同等证据材料。其中，订购单具备商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已收取全部房款，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条认定双方签订商品房买卖合同，理据充分。此外，案涉房屋在一审法院查封前，刘亚周已经支付了全部购房款，且已实际占有使用。故一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，驳回钟贤贵申请继续执行涉案房屋的请求，并无不当。钟贤贵上诉称刘亚周签订的《福熙官邸房屋订购单》并非商品房买卖合同，且案涉房屋并非刘亚周唯一住房，因无相关证据予以证实，本院不予采信。故，对于钟贤贵申请继续执行案涉房屋的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人钟贤贵的上诉请求不能成立，本院应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人钟贤贵负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇二〇年八月五日法官助理 张聪聪书 记 员 周 莹