湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终738号上诉人（原审被告、反诉原告）：池洪周，男，1973年9月25日出生，汉族，住湖北省孝感市开发区。委托诉讼代理人：孙峰，孝感高新区盈柯法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：池金舟，男，1977年2月20日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孝感市民鑫置业有限公司，住所地湖北省孝感市孝**熊咀二路**。法定代表人：黎移芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘琪，北京市奕明（广州）律师事务所律师。原审被告：刘裕琴，女，1977年2月6日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：池金舟，孝感高新区盈柯法律服务所法律工作者。原审第三人：张光辉，男，1980年1月28日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。原审第三人：曾玉霞，女，1954年7月28日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。原审第三人：祝祥启，男，1966年2月11日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。原审第三人：程少波，男，1964年12月8日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。以上四原审第三人共同委托诉讼代理人：吴慧，孝感高新区盈柯法律服务所法律工作者。上诉人池洪周、上诉人池金舟因与被上诉人孝感市民鑫置业有限公司（以下简称民鑫公司）、原审被告刘裕琴、原审第三人张光辉、曾玉霞、祝祥启、程少波民间借贷纠纷一案，前由湖北省孝感市孝南区人民法院做出（2018）鄂0902民初1068号民事判决。池洪周、池金舟、刘裕琴，张光辉、曾玉霞、祝祥启、程少波均不服一审民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月28日作出（2018）鄂09民终1599号民事裁定，撤销一审民事判决，发回一审法院重审。湖北省孝感市孝南区人民法院另行组成合议庭进行了审理，于2019年12月26日作出（2019）鄂0902民初99号民事判决，池洪周、池金舟均不服该判决向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人池洪周的委托诉讼代理人孙峰、上诉人池金舟、被上诉人民鑫公司的委托诉讼代理人刘琪、原审被告刘裕琴的委托诉讼代理人池金舟、原审第三人张光辉、曾玉霞、祝祥启、程少波四人共同的委托诉讼代理人吴慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。池洪周上诉请求：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。请求二审人民法院依法查明事实，改判驳回民鑫公司的诉讼请求，支持池洪周一审反诉的第一、二、五、六项诉求。二、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，错误地将池洪周受让的池金舟2014年3月13日的150万元债权，认定为池洪周受让的池金舟2014年1月20日的150万元债权。1.被上诉人提交的诉状称：“民鑫公司于2014年3月13日向池金舟借款150万元，池金舟已将债权转让给了池洪周”。2.经过多次庭审确认，民鑫公司自认池洪周受让的是2014年3月13日150万元债权。3.池洪周提交的证据一、150万元债权转让协议及欠条有多方签字盖章认可，明确写明池洪周受让的池金舟2014年3月13日的150万元债权，一审采信了该份证据。因此，依法应当认定池洪周受让的债权为2013年3月13日的借款本息。二、一审适用法律错误，导致上诉人受让的183.75万元债权为债务。《合同法》第八十二条适用情形为：①仅指债务人接到债权转让通知；②债务人接到债权转让通知时已经享有对抗原债权人的抗辩权，可以对受让人援用。不包含债务人接到债权转让通知后对受让人重新作出承诺的情形。本案被上诉人2016年3月24日接到债权转让通知的同日经与债权让与人池金舟对账结算后，向债权受让人池洪周出具了新的债权凭证《欠条》，如将合法有效的债权凭证《欠条》简单认定为债权转让通知，那么债权受让人的合理信赖利益将得不到保护，亦不利于保护交易安全。因此，本案不适用《合同法》第八十二条的规定。三、因民鑫公司至今未能履行《商品房购房合同书》约定义务，致使池洪周债权未能及时得到清偿，债权预期清偿利益受损，民鑫公司应当承担全部责任。依《商品房购房合同书》约定，民鑫公司应在2018年4月30日前向池洪周交房并办证，以池洪周两笔债权合计6163700元为基数，自2016年3月31日起计算至商品房购房合同书商定的履行日2018年4月30日，按年利率36%计算，扣除期间原审第三人5套房款2981510元，池洪周不差欠民鑫公司房款。因此，民鑫公司应当向池洪周和原审第三人承担逾期交房的违约金。基于池洪周的债权并未得到清偿，依据《最高人民法院民商事审判指导案例》(2019)最高法民二终字第2号裁判要旨，借款清偿期限届满后达成以物抵债协议，债务人未按约定履行以物抵债协议，债务不消灭，应继续承担支付利息责任。因此，被上诉人应当继续履行付息义务。依《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，民鑫公司依法应当根据借款合同约定向上诉人池洪周支付违约金100万元，并承担上诉人池洪周实现债权的必要费用诉讼代理费9万元。另鉴于民鑫公司严重违反诚实信用原则，数次不按借款合同、借款延期协议、公证的还款协议等约定履行还款义务，构成恶意违约。依据合同法有关罚则规定，由民鑫公司按借款合同约定向池洪周支付逾期罚息和惩罚性违约金。四、一审判决违反不告不理原则。被上诉人诉讼请求：“依法判令三被告连带返还民鑫公司超支付的借款本息5736679.44元”，但是一审判决上诉人向被上诉人支付购房款3184002元。该项判决违反了民事诉讼不告不理基本原则，依法应当予以撤销。民鑫公司辩称，一审认定事实正确，民鑫公司仅对一审法律适用有相应意见，不同意池洪周的全部上诉请求。池金舟、刘裕琴述称，池金舟转让的债权为2014年3月13日150万元借款本息，转让时经多方对账结算并有民鑫公司向债权受让人池洪周出具新的债权凭证欠条，该欠条载明借款本金、利息及逾期支付的利息，载明还款给池洪周。该债权转让后池洪周与民鑫之间发生的法律行为与池金舟无关，依法应当驳回民鑫公司的全部诉讼请求，支持池洪周的全部诉讼请求。张光辉、曾玉霞、祝祥启、程少波述称，对池洪周上诉的意见无异议。补充一点，原审第三人支付了购房款至今两年民鑫公司都未交房，应当承担逾期交房违约金。池金舟上诉请求：一、将池金舟出借的两笔150万元借款本息债权纳入本案一并审理，并依法改判；二、由民鑫公司承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、民鑫公司与池金舟案涉的有两笔150万元借款，一笔为2014年1月20日的150万元借款（此笔借款有借款协议、借条、转款凭条等为证），另一笔为2014年3月13日的150万元借款（此笔借款有民鑫公司提交的银行流水和未兑付的转账支票及庭审自认为证）孝南区人民法院仅审理其中一笔150万元借款，导致其计算还本付息未有厘清，不知计算为哪一笔，因本案案由确定为民间借贷纠纷，故池金舟作为民间借贷纠纷案的一方当事人参与诉讼，依法应当将案涉民鑫公司与池金舟的两笔150万元借款一并审理，既节约了诉讼资源，又减少了当事人的诉累。否则，将无法厘清本案借款、还款的事实，所以请求二审法院一并审理，一并计算还息付本。其理由：1.如果该案150万元一并审理，将不会导致发回重审民事判决书认定“截至2015年2月14日，民鑫公司已将借款本息清偿完毕且多支付11532元”。否则，民鑫公司、朱水英、肖应林、孝感市天鑫冷藏有限公司、肖立清不会在近两年以后的2016年3月24日出具结算《欠条》，更不会签字签章确认，显然不合常理。2.案涉池金舟的债权有两笔本金150万元的借款，因民鑫公司提交的所有转账凭条均没有清晰的指明针对哪一笔借款，故该两笔借款都必然与本案有相互牵连，不可分割。肖俊刚、竞成公司及赵霞分别为不同的民事主体，其与池金舟、刘裕琴间的转账凭条均没有注明转款用途，不能仅凭其一纸《说明》及出庭时自相矛盾的陈述，罔顾池金舟、刘裕琴提交的证据和陈述。3.民鑫公司与池金舟的两笔150万元借款均应按年利率36%予以计算利息，以显公正公平。二、双方当事人经结算后出具的《欠条》及债权转让行为，是经多方当事人确认的，人民法院应认定为合法有效。民鑫公司辩称，同对池洪周的答辩意见。池洪周、刘裕琴、原审第三人张光辉、曾玉霞、祝祥启、程少波述称，对池金舟的上诉请求无意见。民鑫公司向一审法院起诉请求：1.依法判令三被告连带返还民鑫公司超支付的借款本息5736679.44元。2.依法责令三被告以上述应当返还款项为基数，按照年利率24%向原告承担自2018年3月4日至上述债务清算完毕之日的利息损失。3.判令三被告共同承担本案全部诉讼费。池洪周向一审法院反诉请求：1.判令民鑫公司偿还池洪周借款本息1337341元（暂计至2019年4月10日直至交付房屋并登记在申请人名下）。2.判令民鑫公司承担逾期还款违约金100万元。3.请求确认池洪周与民鑫公司签订的10套商品房购买合同书合法有效，判令民鑫公司将以房抵款的10套房交付并登记至池洪周名下。4.判令民鑫公司将以房抵款的5套房交付并登记至第三人名下。5.判令民鑫公司承担池洪周本案的律师代理费9万元。6.判令民鑫公司依据10套商品房购买合同约定向池洪周支付逾期交房违约金1399320元（暂计至2019年4月10日直至交付房屋并登记在反诉人名下）。7.判令民鑫公司承担本案全部诉讼费用。原审第三人张光辉、曾玉霞、祝祥启、程少波起诉请求：判令民鑫公司与第三人签订的五份《商品房购房合同》合法有效，并按约定交付房屋，将房屋登记到第三人名下并支付相应的违约金，以24%年利率计算，从2018年7月1日暂计算至2019年4月10日。一审法院认定事实：民鑫公司与池金舟于2014年1月20日签订一份《借款协议书》，约定池金舟向民鑫公司出借人民币150万元，借款期限自2014年1月20日至2014年2月19日，借款由肖应林、孝感市天鑫冷藏有限公司提供无限连带清偿责任担保，担保范围包括本息、违约金、涉诉诉讼费、律师费、执行费等，担保期限为借款期限届满以后二年，如不能按期还款，借款人应当承担违约金60万元（同时以后在每个月按银行同期贷款利息四倍计息）。借款协议签订后，当日，民鑫公司向池金舟出具借条，上述借款协议和借条，均由出借人池金舟、借款人民鑫公司和其公司委托代理人肖立清以及担保人肖应林、孝感市天鑫冷藏有限公司签字盖章认可，该借款池金舟亦通过银行汇款至肖立清账户。后因民鑫公司不能按期偿还借款，2015年11月11日民鑫公司与池金舟、肖应林、孝感市天鑫冷藏有限公司签订《还款协议》，确认截至2015年11月7日民鑫公司下欠池金舟借款本金150万元，利息结清；民鑫公司应于2016年1月7日将借款本金150万元按照先息后本、利随本清的方式全部清偿；肖应林、孝感市天鑫冷藏有限公司对上述还款承担无限连带还款担保责任，担保期限截止于2018年1月7日；借款未清偿前，仍需严格履行《借款协议》中的各项条款。2016年3月24日，池金舟与池洪周签署《债权转让协议》，约定将民鑫公司截至2016年3月20日所欠池金舟的借款本金150万元和利息33.75万元，合计183.75万元债权及以后的利息、迟延履行金等全部权益转让给池洪周。同日由借款人民鑫公司及其担保人肖应林、孝感市天鑫冷藏有限公司出具《欠条》一份，确认截止2016年3月20日下欠池金舟借款本金150万元的利息33.75万元，于2016年3月31日前付清，逾期按日千分之二计算罚息，《欠条》由欠款人民鑫公司和其公司委托代理人肖立清以及朱水英、担保人肖应林、孝感市天鑫冷藏有限公司签字盖章认可。民鑫公司向池金舟借款150万元后，先后委托肖俊刚在2014年2月17日至2015年5月11日期间向池金舟转账7笔偿付借款本息共计602500元、向刘裕琴转账11笔偿付借款本息共计1358500元；委托肖立清于2014年3月17日至2015年11月24日期间向池金舟转账2笔偿付借款本息共计135000元；委托孝感市竟成房地产开发有限责任公司于2014年12月22日向刘裕琴转账偿付借款本息164000元；委托赵霞于2015年1月6日、2015年11月1日分别向刘裕琴转账偿付借款本息共计567500元；委托朱水英于2015年6月8日至2015年9月21日期间刘裕琴转账7笔偿付借款本息共计810500元。以上合计30笔共计3638000元。2014年11月21日民鑫公司与池洪周签订一份《借款合同》，约定民鑫公司向池洪周借款人民币400万元，借款期限自2014年11月21日至2015年5月20日，利息为每月按人民银行一年期贷款利率的四倍结算利息；民鑫公司自愿以51%股权及其滋生的权益作为质押担保，同时由肖应林、肖立清为借款承担无限连带清偿担保责任，如借款人未能按照约定期限偿还借款，应承担违约金100万元，并于违约之日起第二天开始按月3%加付罚息，每满30天结算一次并支付利息与罚息。《借款合同》由出借人池洪周、借款人民鑫公司和其法定代表人朱水英、担保人肖应林和肖立清签字盖章认可。合同签署后，池洪周通过银行向民鑫公司账户转款400万元，并由民鑫公司出具了借条。2015年5月15日民鑫公司与池洪周签署《借款延期协议》，同意将400万元借款期限延长至2015年11月20日止，同时将股权质押期限一并延长至2015年11月20日止。2015年9月23日民鑫公司又与池洪周签署了《还款协议》，双方在原《借款协议》、《股权质押合同》、《借款延期协议》的基础上约定，确认截至2015年9月23日止，民鑫公司下欠池洪周借款本金400万元整，利息结清；借款未清偿前，三方仍需严格履行《借款协议》、《股权质押合同》、《借款延期协议》中的各项条款；池洪周同意民鑫公司分二次偿还借款本息，自本协议签订日10日内偿还借款本金90万元，尾款310万元本金于2016年5月20日前先息后本、利随本清的方式清偿全部借款本息。《还款协议》签订后，双方于2015年9月24日到孝感市××南区公证处对《还款协议》进行了公证。2015年11月11日，民鑫公司与池洪周再次签署《还款协议补充协议》，由于民鑫公司在未能按照约定偿还90万元借款的前提下，要求池洪周解除股权质押手续，并仅于2015年11月1日偿还36万元，约定民鑫公司自愿将其51%的股权作价364万元质押给池洪周，并于该协议签署后3日内办理工商股权质押手续；同时约定民鑫公司于2015年12月20日前偿还154万元，尾款210万元在2016年5月20日前清偿本息；该协议签署以后，借款本息清偿前，三方仍需严格履行《还款协议》中的各项条款。2016年3月24日民鑫公司及其担保人肖应林、肖立清共同再次向池洪周出具欠条一份，欠条载明“截止2016年3月21日，下欠池洪周364万元借款的利息合计686200元人民币，此款在2016年3月31日前付清，逾期按日千分之二计算罚息”。2017年1月26日，民鑫公司因拖欠池洪周借款尚未偿还，遂约定以房抵债。民鑫公司分别与第三人张光辉、曾玉霞、祝祥启、程少波签署《商品房购房合同书》，分别约定将民鑫公司开发的孝感市黄陂路××段“民鑫华府”项目的A-1-1405房屋（面积129.4平方米）作价63.4万元出售给第三人张光辉、B-1-202房屋（面积106.52平方米）作价51.12万元出售给第三人曾玉霞、A-1-1503房屋（面积116.98平方米）作价57.32万元出售给第三人祝祥启、B-1-1005房屋（面积128.89平方米）作价63.8万元和B-1-601房屋（面积128.89平方米）作价62.511万元出售给第三人程少波。同日民鑫公司按照上述购房合同、对应房号、相应房款分别向第三人张光辉、曾玉霞、祝祥启、程少波开具收款收据，收款方式注明“抵偿池洪周欠款”。收款收据金额合计2981510元。2017年8月26日，民鑫公司与池洪周签署《商品房购房合同书》，约定将民鑫公司开发的孝感市黄陂路××段“民鑫华府”项目的B-0201房屋（面积132.3㎡，单价6100元/㎡，总价807030元）、B-0203房屋（面积106.3㎡，单价6150元/㎡，总价653745元）、B-0204房屋（面积132.3㎡，单价6150元/㎡，总价813645元）、A-0504房屋（面积130㎡，单价5880元/㎡，总价764400元）、A-0509房屋（面积65.6㎡，单价6130元/㎡，总价402128元）、A-0508房屋（面积70㎡，单价6280元/㎡，总价439600元）、A-17+1A房屋（面积100㎡，单价6200元/㎡，总价620000元）、A-17+1B房屋（面积100㎡，单价6200元/㎡，总价620000元）、A-17+1C房屋（面积100㎡，单价6200元/㎡，总价620000元）、A-17+1D房屋（面积100㎡，单价6200元/㎡，总价620000元）共计十套房屋，总价6360548元出售给池洪周，结算方式为一次性抵偿池洪周借款。同日民鑫公司向池洪周开具等额收款收据，该收据注明收款方式为抵偿池洪周借款。2018年3月8日，民鑫公司认为过往还款利率过高，已经偿付的款项远超应付借款本息，无须以房抵债，故在《楚天都市报》刊登公告，称因池洪周不同意以房抵款，要求第三人张光辉、曾玉霞、祝祥启、程少波分别在公告之日起7日内按照各自签署购房合同约定支付各自的购房款；同年3月14日，第三人张光辉、曾玉霞、祝祥启、程少波向民鑫公司发出声明，表示池洪周没有表示不同意以房抵款，己方未违约，不同意解除购房合同。2018年3月27日民鑫公司又在《人民法院报》刊登公告，以第三人未能在催告期间按照合同约定履行交付房款的义务为由，向第三人发出通知，解除民鑫公司于2017年1月26日分别与第三人张光辉、曾玉霞、祝祥启、程少波签署的《商品房购房合同书》。后民鑫公司向池洪周要求补足购房款未果，以至成讼。一审法院认为，本案系民间借贷纠纷。合法的借贷关系依法受到法律的保护，本案中民鑫公司、池洪周签署借款协议并按照协议的约定履行还款、以房抵款的行为，属于民间借贷关系，双方作为借贷双方应该本着诚实、信用、合法、有据的基本原则履行义务和承担责任。根据民鑫公司的本诉和池洪周反诉请求、第三人的诉求，双方举证与质证及答辩意见，结合本案的基本事实，一审法院归纳如下焦点并进行阐述：一、关于本案案由的确定。民鑫公司在提起诉讼时，以房屋买卖合同纠纷为由提起。在诉讼中，池洪周为了抗辩民鑫公司的诉讼请求，提出了关于借款合同的反诉请求且追加了与借款有关的其他当事人。第三人亦提出了关于确认合同效力之诉。故本案存在多种法律关系。最高人民法院《民事案件案由规定》第四条第2项规定“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系，属于主从关系的，人民法院应当以主法律关系确定案由”。本案的房屋买卖合同签订前，民鑫公司与池洪周双方存在借款合同关系，为履行借款合同，双方重新协商并对账，签订了相应的房屋买卖合同，将借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并无不当。但是基于双方之间民间借贷的基础法律关系，才产生了在民鑫公司与池洪周之间以房抵款的房屋买卖合同关系，故一审法院认为本案中的民间借贷属于主关系，房屋买卖合同属于从关系，本案应变更案由为民间借贷纠纷，同时将第三人的确认之诉合并审理。二、关于本案借款、还款事实的认定。根据民鑫公司的起诉、变更和追加，池洪周反诉、答辩及双方的举证质证查明，本案诉争的借款为2014年11月21日池洪周向民鑫公司出借的400万元借款和2014年1月20日池金舟向民鑫公司出借的150万元借款。池金舟提出的其他借款，因无证据佐证，本案不做审查，池金舟可另行起诉。两笔借款经一审法院审查如下：1.关于2014年1月20日池金舟向民鑫公司出借的150万元借款。民鑫公司对于2016年3月24日最后一次的结算金额不认可，提出利率过高，要求返还多付部分。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”之规定，一审法院对该笔借款的清偿情况予以核算。首先是利率的确定。借款协议书显示，借款期限一个月，期限内未约定利息，逾期应当支付违约金60万元，同时按照同类银行贷款利息四倍计算利息。该笔借款在期限内未能清偿，池洪周可主张违约金。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，池洪周一并主张60万元逾期还款违约金和逾期利息，超此上限，故将违约金调整为45000元（150万*36%*30天），逾期利率调整为年利率24%。其次是还款金额的确定。民鑫公司提交了多笔还款记录，经审查分述如下：2014年1月21日至2016年3月24日债权转让之日期间，民鑫公司分别委托孝感市竟成房地产开发有限责任公司、肖俊刚、肖立清、朱水英、赵霞向池金舟、刘裕琴转款30笔，合计3638000元可计为还款。池金舟和刘裕琴系夫妻关系，有共同处置夫妻共同财产的权利，对外亦不得对抗善意还款人，故民鑫公司对刘裕琴的还款均可视为对池金舟借款的偿还。池金舟、刘裕琴抗辩以上转款均系其他业务往来，并非偿还本案借款，无相关证据佐证，不予采纳；2016年4月15日肖立清向池金舟转账20万元，因彼时债权已经转让，若仍然计为偿还150万元借款，于法无据，故不予认可，此款属另一法律关系可另行主张；委托肖立清向刘裕琴还款的部分，均未注明还款事由，刘裕琴抗辩肖立清的转款均系偿还其他借款，该抗辩有证据佐证，合理合法，应予采纳。经认定的30笔还款经一审法院以借款本金150万元为基数，按照年利率24%为标准，依据先付息后还本的抵扣原则逐笔核算，截至2015年2月14日，民鑫公司已将借款本息清偿完毕且多支付11532元。此后至2016年3月24日，民鑫公司又多次向池金舟、刘裕琴支付还款共计1909500元。2016年3月24日后，民鑫公司未以转账或现金方式向池洪周偿还该笔借款。以上多还款项合计1921032元（详见附表）。扣除45000元违约金，此笔借款民鑫公司多偿付金额为1876032元（1921032-45000）。此笔借款的债权已完全转让给池洪周，原债权人脱离与此债权的关系，受让人与债务人形成新的债权债务关系，债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。故此款应由债权受让人池洪周向民鑫公司返还。民鑫公司要求池洪周自2018年3月4日起支付利息损失，符合法律规定，予以支持；但其要求池洪周按照年利率24%的标准计算利息损失，于法无据，不予支持，其利息损失可按同期银行贷款利率标准计算。2.关于2014年11月21日池洪周向民鑫公司出借的400万元借款。2016年3月24日民鑫公司最后一次向池洪周出具欠条载明：“截止2016年3月21日，下欠池洪周364万元借款的利息合计686200元人民币，此款在2016年3月31日前付清，逾期按日千分之二计算罚息”。民鑫公司所列向池洪周还款记录中，2015年11月1日委托朱水英还款360000元，此款已计为偿还借款本金；2014年11月22日肖立清转款10万元去向不明，作为向池洪周还款证据不足不予认可；其余均系2014年11月21日400万元借款发生前的经济往来，与本案无关，计为偿还借款不合常理，故不予认可，民鑫公司可另行主张。以此计算，利息686200元没有违反年利率24%的法律规定，故一审法院对此次结算予以认可。3、关于以房抵债的事实应该如何确定。最高人民法院第72号指导性案例裁判要旨“借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，确立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为购房款并经对账清算的，不属于《物权法》第186条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的合同担保，也不存在《合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力”。本案中，民鑫公司2017年1月26日与第三人签订《商品房购房合同书》、2017年8月26日与池洪周签订《商品房购房合同书》，约定民鑫公司以其开发的位于黄陂路××段的“民鑫华府”项目中的十五套商品房的购房款作为还款的行为合法有效，依法予以确认。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金”的规定，对池洪周要求此款逾期后，将利息转为本金即4326200元（3640000元+686200元）计算的主张，予以支持。双方约定的逾期利率日千分之二过高，根据“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”之规定，一审法院对已支付的未超过年利率36%部分的利息予以支持。经核算，2016年3月31日至2017年1月26日第三人购房之日，本息合计5606755元。抵偿给第三人的五套房屋共计作价2981510元，按照先付息后还本的抵扣原则计算，以房抵债后，民鑫公司尚欠池洪周借款本金2625245元。再以2625245元为基数，按照年利率36%继续计息至2017年8月26日池洪周购房之日，本息合计3176546元。抵偿给池洪周的十套房屋共计作价6360548元，按照先付息后还本的抵扣原则计算，以房抵债后，民鑫公司已将池洪周的400万元借款本息清偿完毕，同时池洪周尚需向民鑫公司支付购房款3184002元，故对民鑫公司要求池洪周补足购房款、池洪周反诉要求民鑫公司履行购房合同（反诉请求3）的请求，均予以支持。池洪周反诉称《商品房购房合同》约定的交付房屋的期限是2018年5月前，民鑫公司至今没有交房，属恶意违约，且不能认定为还款，应继续计息，且支付逾期还款违约金、逾期交房违约金及律师代理费（反诉请求1、2、5、6）。一审法院认为基于上述《商品房购房合同书》依法成立并合法有效，未经合法解除应当视为民鑫公司已于2017年1月26日、2017年8月26日以房抵款。池洪周作为购房人，因尚未足额支付合同约定的购房款，民鑫公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。以上诉求缺乏事实和法律依据，依法均不予支持。三、关于对第三人的诉讼请求如何认定。经一审法院核算，民鑫公司与第三人签订购房合同以房抵债时，尚欠池洪周借款本息5606755元，足以抵扣2981510元购房款。民鑫公司以池洪周不同意以房抵债，第三人未能及时支付购房款为由解除合同，无证据支持，不符合双方合同关于解约条件的约定，亦不属于《合同法》第94条可行使法定解除权的情形，其通知解除的行为，不发生解除合同的效力。同时，第三人在本案原一审期间即要求确认购房合同有效，没有违反最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，故对第三人请求确认五份《商品房购房合同》合法有效的诉讼请求，依法予以支持。因购房合同中未对逾期交房约定违约金，故对违约金部分不予支持。至于池洪周请求民鑫公司向第三人履行办理产权过户登记的主张，根据合同相对性原则，池洪周主张的该项请求系第三人所有的权利，池洪周无权代为行使。综上所述，经一审法院审判委员会讨论，判决：一、池洪周于本判决生效之日起十日内向民鑫公司支付购房款3184002元，返还超额偿付的借款1876032元，合计5060034元；并以1876032元为基数，按同期银行贷款利率的标准支付自2018年3月4日起至清偿之日止的利息损失；二、民鑫公司与池洪周于2017年8月26日签署的十份《商品房购房合同书》（B-0201、B-0203、B-0204、A-0504、A-0509、A-0508、A-17+1A、A-17+1B、A-17+1C、A-17+1D）合法有效，民鑫公司应当按照《商品房购房合同书》的约定履行相关义务；三、民鑫公司与第三人张光辉、曾玉霞、祝祥启、程少波于2017年1月26日签署的五份《商品房购房合同书》（张光辉A-1-1405、曾玉霞B-1-202、祝祥启A-1-1503、程少波B-1-1005和B-1-601）合法有效，民鑫公司应当按照《商品房购房合同书》的约定履行相关义务；四、驳回民鑫公司其他诉讼请求；五、驳回池洪周的其他反诉请求。案件受理费51956元，由池洪周负担47220元，民鑫公司负担4736元；第三人张光辉、曾玉霞、祝祥启、程少波交纳的受理费30652元，由民鑫公司负担；案件反诉费18706元，由池洪周负担。本院二审期间，池金舟围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一、1.1、肖立清与池金舟短信记录。1.2、肖立清与池金舟通话录音。用以证明肖立清与池金舟有多笔借贷关系。证据二、2.1、肖俊刚与池金舟短信记录。2.2、肖俊刚与池金舟通话录音。用以证明肖俊刚与池金舟、刘裕琴有长期借贷关系。证据三、3.1、赵霞与池金舟通话录音。3.2、赵霞与池金舟通话录音。用以证明赵霞与池金舟、刘裕琴有其他经济关系。民鑫公司质证称，三组证据拟证明一审期间民鑫公司证人与其存在其他经济往来，转账行为系转账一方单方发出的行为，该行为的目的转账人具有绝对发言权，一审期间相关证人对相关款项的说明应当被法庭认可。如果上诉人认为相关证人与其存在其他借款关系，可以另行主张。1.录音具体内容未明确提及双方之间存在何种借贷关系。2.从录音的内容可以看出上诉人在使用非自有资金进行借贷。池洪周对证据真实性、合法性、关联性及证明目的无异议。原审第三人质证称无异议。本院认为，池金舟提交的证据与本案无关联性，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于池洪周受让的是池金舟2014年3月13日的150万元债权，还是2014年1月20日的150万元债权。经查阅（2018）鄂0902民初1068号案卷正卷（第贰册）P106页，“证据目录（反诉原告池洪周提供）证据一、民鑫公司与池金舟《借款协议书》、借条及银行汇款凭条2张、《还款协议》。证明：池金舟于2014.01.20出借150万元给民鑫公司和双方就还款时间、逾期还款违约及涉诉费用等事宜达成一致的事实”。一审法院依据池洪周提交的证据确认池洪周受让的是池金舟2014年1月20日的150万元债权正确。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案中，2016年3月24日，池金舟与池洪周签署《债权转让协议》，约定将民鑫公司截止2016年3月20日所欠池金舟的借款本金150万元和利息33.75万元，合计183.75万元债权及以后的利息、迟延履行金等全部权益转让给池洪周。同日民鑫公司及其担保人肖应林、孝感市天鑫冷藏有限公司出具《欠条》一份，确认截止2016年3月20日下欠池金舟借款本金150万元的利息33.75万元，于2016年3月31日前付清，逾期按日千分之二计算罚息，《欠条》由欠款人民鑫公司和其公司委托代理人肖立清以及朱水英、担保人肖应林、孝感市天鑫冷藏有限公司签字盖章认可。2016年3月24日，民鑫公司及其担保人肖应林、肖立清共同向池洪周出具欠条一份，欠条载明“截止2016年3月21日，下欠池洪周364万元借款的利息合计686200元人民币，此款在2016年3月31日前付清，逾期按日千分之二计算罚息”。2017年1月26日，民鑫公司分别与第三人张光辉、曾玉霞、祝祥启、程少波签署《商品房购房合同书》，同日民鑫公司按照上述购房合同、对应房号、相应房款分别向原审第三人张光辉、曾玉霞、祝祥启、程少波开具收款收据，收款方式注明“抵偿池洪周欠款”。收款收据金额合计2981510元。2017年8月26日，民鑫公司与池洪周签署共计10套房屋的《商品房购房合同书》，总价6360548元出售给池洪周，结算方式为一次性抵偿池洪周借款。同日民鑫公司向池洪周开具等额收款收据，该收据注明收款方式为抵偿池洪周借款。从上述行为看双方的真实目的并非房屋买卖，而是民鑫公司用上述房产抵偿此前拖欠池洪周借款的债务。法律关系的性质应依当事人真实意思表示予以认定，一审法院确认本案为民间借贷纠纷正确。以上行为亦表明民鑫公司与池洪周就双方债权债务进行结算后达成以物抵债的合意，民鑫公司与原审第三人、民鑫公司与池洪周之间订立的《商品房购房合同书》系各方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故一审法院认定民鑫公司于2017年1月26日与原审第三人签订《商品房购房合同书》、于2017年8月26日与池洪周签订《商品房购房合同书》，约定民鑫公司以其开发的位于黄陂路××段的“民鑫华府”项目中的15套商品房的购房款作为还款的行为合法有效正确。在民事活动中，应遵循自愿、等价有偿、诚实信用原则，尊重当事人对自己民事权利的处分。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行己方义务，不得擅自变更或者解除合同。民鑫公司与池洪周于2017年8月26日签订《商品房购房合同书》已约定一次性抵偿池洪周借款，现民鑫公司起诉要求池洪周、池金舟、刘裕琴连带返还该公司超支付的借款本息5736679.44元的主张，因民鑫公司未对案涉合同行使撤销权，其应按合同履行相关义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，民鑫公司应承担举证不能的后果。民鑫公司的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。同理，池洪周上诉主张民鑫公司偿还其借款本息1337341元亦无事实依据，本院不予支持。关于池洪周上诉提出的要求民鑫公司承担逾期还款违约金、律师代理费、逾期交房违约金的请求，因均无事实和法律依据，本院均不予支持。关于池金舟上诉请求将其出借给民鑫公司的另一笔150万元借款本息债权纳入本案一并审理的上诉请求。因池金舟在本案一审时并未对此提出反诉，属于二审中提出新的诉讼请求，双方当事人对此无法达成调解，故本院对池金舟的上诉请求不予审理。另，民鑫公司二审质证时称上诉人在使用非自有资金进行借贷，民鑫公司可循有关规定向相关部门反映。综上所述，池洪周的上诉请求部分成立，池金舟的上诉请求应予驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省孝感市孝南区（2019）鄂0902民初99号民事判决第二项、第三项；二、撤销湖北省孝感市孝南区（2019）鄂0902民初99号民事判决第一项、第四项、第五项；三、驳回孝感市民鑫置业有限公司的诉讼请求；四、驳回池洪周的其他反诉请求。一审案件受理费51956元，由孝感市民鑫置业有限公司负担；第三人张光辉、曾玉霞、祝祥启、程少波交纳的受理费30652元，由孝感市民鑫置业有限公司负担；案件反诉费18706元，由池洪周负担。二审案件受理费70256元，由孝感市民鑫置业有限公司负担25978元，由池洪周负担25978元，由池金舟负担18300元。本判决为终审判决。审判长 黄 伟审判员 戴 捷审判员 鲍 龙二〇二〇年八月二十日书记员 胡羽青