广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初4211号原告：谢敏，女，1988年4月5日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：张嘉敏，广东广瀚律师事务所律师。被告：湛明星，男，1982年10月11日出生，汉族，住广东省河源市。被告：林爱珍，女，1981年7月15日出生，汉族，住广东省河源市。第三人：佛山市诚峰房产代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区勒流街道办事处龙眼村委会伦桂路**博澳城**首层**商铺。法定代表人：崔梅莲。委托诉讼代理人：温碧霞，广东泛邦律师事务所律师。原告谢敏与被告湛明星、林爱珍、第三人佛山市诚峰房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案受理后，依法适用简易程序审理，后裁定转为普通程序审理。本院于2020年7月21日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人张嘉敏、第三人的委托诉讼代理人温碧霞到庭参加了诉讼，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除三方签订的《房地产买卖合同》；2.判令两被告向原告双倍返还定金50000元即100000元；3.判令两被告向原告返还购楼款380000元；4.判令两被告提供担保的位于佛山市顺德区*****[不动产权证号：*****]折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿，并享有优先购买权；5.判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年6月10日，原告与被告及第三人签订《房地产买卖合同》，原告以1339900元向两被告购买位于佛山市顺德区*****。合同签订后，原告依约向两被告支付定金50000元及购楼款380000元，并于2019年9月2日取得中国建设银行股份有限公司广州越秀支行的《同意购房抵押贷款意向书》。根据合同约定，两被告应当在按揭审批后三十日内到房地产管理部门签《房地产买卖合同》并办理过户手续，但两被告至今仍未协助原告办理相关手续且已无法取得联系。两被告的行为已构成违约，原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。第三人辩称，原、被告与第三人签订《房地产买卖合同》是各方的真实意思表示，没有违反国家法律行政法规的强制性规定，合同合法有效，因两被告没有按照合同约定配合原告办理房屋过户手续，导致原、被告之间的房地产买卖合同无法履行，由法院依法判决。本院受理此案后，依法向两被告送达起诉状副本及开庭传票等法律文书，但两被告没有到庭参加诉讼，也没有提出答辩意见。原告及第三人依法提供了证据，本院组织双方当事人进行了质证，原告及第三人对真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。两被告经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。根据有效证据及结合当事人的陈述，本院认定事实如下：两被告是位于佛山市顺德区****房产的所有权人。2019年6月10日，原告（买方）及两被告（卖方）、第三人（经纪方）签订《房地产买卖合同》，第一条：买卖房地产位于佛山市顺德区****，建筑面积98.62㎡，套内建筑面积77.81㎡，自用面积21.16㎡（以不动产权证书或房地产权证为准）。第二条：该物业为抵押状态，卖方保证该物业没有产权纠纷，可以按合同约定时间办理交易过户手续，因卖方原因造成该物业不能办理产权过户登记、不能如期办理入住或发生债权债务纠纷的，视为卖方违约，根据合同第七、八条约定承担违约赔偿责任。第三、四条：该物业成交价格为1339900元，包括现状固定装修及物业维修基金[备注：楼价包含维修基金、全屋家私电器（以家私清单为准）以及人防车位***号]。付款方式分为四期：第一期在签订本合同当天支付50000元作为购房定金。买卖双方需在签订本合同后10个工作日之内提供贷款所需全部资料，到银行申请贷款。第二期在银行审批通过后付330000元（2019年7月25日至2019年8月3日内支付50000元；2019年8月3日至2019年9月3日内支付50000元；2019年9月3日至2019年9月30日内支付230000元），该笔房款只能用于银行赎证。第三期在银行放款同时支付950000元，如果贷款不足需要在支付第二期购房款时补齐，买方须在房地产管理部门通知领取新的《不动产权证》后银行无条件放款。第四期9900元在办理物业过户以及水电过户同时付清。第五条约定：在2019年11月15日卖方将物业交付给买方，卖方在办理交易过户前将该物业户口迁出，交付物业时必须付清有关该物业的水电费、煤气费、物业管理费、有线电视费、网络费、电话费等交楼前产生的全部费用。第七条：卖方决定中途不卖该物业或延迟办理手续（无故超过约定期限十个工作日以上）作卖方违约处理，卖方应在违约之日起五个工作日向买方支付双倍定金及退还提前支付的购房款，买方有权要求卖方按本合同约定的房价定金双倍赔偿买方损失。买方决定中途不买该物业或者延迟办理手续（无故超过约定期限十个工作日）作买方违约处理，卖方有权要求买方按合同约定房价定金双倍赔偿损失，买方所交定金归卖方所有，买方支付的购房款在五个工作日内退回。第八条：买方及卖方各向经纪方支付15000元作为咨询及中介服务费，如果买卖双方在签署合同后违约而未能买入或卖出该物业的，违约方须代非违约方向经纪方支付中介费。逾期支付中介费，按逾期付款金额的每日百分之一支付违约金。第九条：合同履行过程中发生的争议，双方协商不成的，可向佛山市顺德区人民法院起诉。通信地址以买卖双方提供的身份证或者户口本为准。第十一条：买卖双方在30天内（买方按揭审批后）到房地产管理部门签《房地产买卖合同》申请纳税及办理交易过户。如因房地产管理部门和银行原因以及不可抗力的因素导致交易过户时间延迟，则时间相应顺延的责任不归三方。第十三条：买方已经了解物业现状，买卖双方已经完全了解银行贷款政策并可以提供贷款所需的全部资料。上述合同签订后，原告向两被告支付款项如下：于2019年6月10日、2019年6月12日共支付了定金50000元；于2019年7月24日支付了购房款50000元；于2019年8月27日支付了购房款330000元。2019年9月2日，中国建设银行股份有限公司广州越秀支行向原告出具《同意购房抵押贷款意向书》，经该行初步审批商业贷款额为90万元，并载明：本行将于上述房屋办妥交易过户手续及以我行为第一顺位抵押权人的抵押登记或落实相关担保手续，买卖双方补齐我行所需资料、落实我行所要求的放款前提条件后按划款委托书要求将该笔贷款直接划入相关账户内。本贷款意向书有效期自开立日起六个月，逾期作废。原告确认已于2019年10月25日入住涉案房屋。2019年11月11日，双方办理了涉案房产的抵押登记，不动产登记证明号：*****号，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为430000元。2019年11月27日，原告委托广东广瀚律师事务所向两被告邮寄《律师函》，两被告于2019年11月29日签收。《律师函》载明：因两被告一直未按照合同约定办理过户手续，也没有依约于2019年11月15日前将房地产交付给原告，要求两被告在收到律师函之日起十个工作日内联系原告委托人并配合办理涉案房屋的过户手续及交付手续，否则，将依诉讼程序依法追偿原告已经支付的全部费用、违约金、原告经济损失（包括但不限于律师费、诉讼费、房屋溢价损失等）。本院认为，原告与两被告签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。关于《房地产买卖合同》应否解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据《房地产买卖合同》第七条约定，卖方延迟办理手续的（超过约定期限十个工作日），应向买方支付双倍定金并退还购房款。该条应视为双方约定了合同解除条件。两被告超期未办理涉案房屋过户手续，解除合同的条件已成就，原告作为非违约方有权单方解除合同。本院于2020年6月20日向两被告公告送达起诉状副本，故本院认定原告与两被告及第三人于2019年6月10日签订的《房地产买卖合同》于2020年6月20日起解除。合同解除后，两被告应当依约向原告支付双倍定金100000元、退还购房款380000元，原告主张有理，本院予以支持。关于原告就本案债务对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题。涉案房屋已经办理抵押登记，抵押行为具有法律效力。原告主张被告就《房地产买卖合同》下的债务向原告提供抵押担保，本院予以确认。理由如下：第一，抵押登记的主债权数额430000元与原告支付的定金及购房款金额一致。第二，没有证据证明双方存在其他合法有效的债权债务关系且原告对两被告存在其他主债权。原告就两被告上述债务有权对涉案房产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿。原告主张对涉案房产享有优先购买权，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第四十一条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告谢敏、被告湛明星及林爱珍、第三人佛山市诚峰房产代理有限公司于2019年6月10日签订的《房地产买卖合同》于2020年6月20日解除；二、被告湛明星及林爱珍于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谢敏双倍返还定金100000元；三、被告湛明星及林爱珍于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谢敏退还购房款380000元；四、原告谢敏就上述第二项、第三项判决确定的债务对抵押物即登记在被告林爱珍、湛明星名下的位于佛山市顺德区****房产[不动产登记证明号：*****号]折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；五、驳回原告谢敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元（原告已预交），由被告湛明星、林爱珍负担（于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢敏支付，本院不另作退收）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  彭 雅人民陪审员  余雄才人民陪审员  叶作波二〇二〇年八月十八日书 记 员  林锦华王晶晶