湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂民申2012号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：荆州市福源房地产开发有限公司，住所地湖北省荆州市沙市区江汉南路天问阁。法定代表人：鄢兴科，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王炜，湖北昭信律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：荆州市天问阁实业公司，住所地湖北省荆州市沙市区江汉南路（江渎宫院内）。法定代表人：范常龙，该公司经理。一审第三人：荆州市铭武商贸有限公司，住所地湖北省荆州市沙市区江津东路（荆棉宿舍**）。法定代表人：裴光琼，该公司经理。一审第三人：范常龙，男，汉族，1953年1月31日出生，住湖北省荆州市沙市区公园路**3门**。再审申请人荆州市福源房地产开发有限公司（以下简称福源公司）因与被申请人荆州市天问阁实业公司（以下简称天问阁公司）、一审第三人荆州市铭武商贸有限公司（以下简称铭武公司）、范常龙合同纠纷一案，不服湖北省荆州市中级人民法院（2019）鄂10民终1181号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。福源公司申请再审称，1.一审、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，对有证据证明的事实不予认定，存在明显错误。（1）关于天问阁公司对外出租江渎宫市场三楼所得租金冲减转让款的金额认定错误。一审天问阁公司举证6中的三份《租赁合同》确认，天问阁公司对外出租江渎宫市场三楼的租期为2015年5月1日至2018年3月10日；从福源公司举证的《通知》内容可见，2016年3月7日天问阁公司仍然向江渎宫市场三楼的商户通知续租事宜，并确认续租期限为两年，前述《租赁合同》之一承租人钱兴标与天问阁公司签订的《商铺租赁合同》约定的租限为两年（自2016年4月1日至2018年3月10日），进一步佐证了天问阁公司实际出租江渎宫市场三楼的周期为三年；结合福源公司举证15（2015年9月1日福源公司与天问阁公司、铭武公司、范常龙签订的《协议》），天问阁公司、铭武公司、范常龙承诺对外出租的年租金不低于110万元，所得租金抵扣福源公司欠付款项的约定内容，实际应扣减的款项为110万元／年×3年＝330万元。二审判决仅认定冲减一年的租金110万元，事实认定错误。（2）福源公司在二审期间提交了一份房屋他项权证和荆州市经营性用地项目单，用以证明天问阁公司交付的不动产上存在抵押，一直未解除，但二审未予采信。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条规定，该份证据对本案判决有重要意义，不予采纳明显将导致裁判不公，应当视为新证据予以采信。依据福源公司与天问阁公司、铭武公司、范常龙于2007年6月7日签订的《房地产转让合同》第五条、第七条约定，天问阁公司办理过户登记的义务在先，福源公司支付转让费的义务在后。天问阁公司在转让前已在拟转让标的物上设定抵押权，转让合同签订后无法依约为福源公司办理过户登记，福源公司依法有权拒绝履行在后的付款义务。二审直接认定福源公司违约，须行相应转让款给付义务并承担高额利息，与有证据证明的案件事实背道而驰。（3）一审判决确认福源公司向天问阁公司给付公寓补偿款46.4万元，二审维持，系对合同约定的曲解、对事实认定错误。《房地产转让合同》第四条第3款明确约定“甲方房地产现有无证面积约160平方米左右，乙方同意给甲方两套商务公寓房（两套商务公寓合计面积在60平方米以上80平方米以下）予以补偿，甲方不补偿任何费用”，据此，福源公司只要向天问阁公司给付两套合计面积达到60平方米的商务公寓房就正确履行了该条款约定的义务。一审判决确定因公寓房已出售无实际交付的可能，经向天问阁公司、福源公司双方调查，天问阁公司陈述房屋均价为5800元／平方米，福源公司表示认同，依据上述约定，福源公司应向天问阁公司给付的公寓补偿款为5800元／平方米×60平方米＝348000元。2.一审、二审判决在适用法律方面均存在错误。一审、二审判决主文中均确认福源公司欠付的转让款应按年利率24%计付利息，依据是《房地产转让合同》第四条第4款的约定。从该合同上下条款内容来看，第二条约定的是转让房地产的价格及付款方式；第四条约定的是相应补偿款及逾期支付的利息补偿（逾期按国家规定利率的四倍支付利息）；第十一条约定了违约责任（违约方应向守约方承担违约金200万元）。可见，第四条约定的利息计付条件和标准均是针对该条款中的补偿款给付，计息基数也应是依该合同第四条约定应给付的补偿款，而非合同第二条约定的房地产转让款，若是补偿款的支付逾期，应按合同第四条第4款的约定承担责任，而非依合同第十一条的约定给付违约金。一审、二审判决确认的福源公司应承担的给付义务包括转让款及补偿款两个方面，其中补偿款46.4万元，即便依合同约定的国家规定利率的四倍计付逾期利息，也只能以46.4万元为计息基数；如福源公司需要向天问阁公司承担逾期给付转让款的违约责任，得依合同第十一约定的违约金标准给付，一审判决就天问阁公司主张福源公司向其支付违约金200万元的主张不予支持，福源公司对依法确认下欠的转让款也不应向天问阁公司承担逾期支付的违约责任。即使合同中未对转让款逾期支付约定违约金，也只能依最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。一审判决福源公司欠付的转让款按年利率24%计付利息缺乏事实和法律依据。3.依据一审中福源公司举证6天问阁公司于2013年10月15日向福源公司递送的“关于履行《房地产转让合同》立即兑现支付相关款项的通知函”可以确认，截止2013年10月15日，天问阁公司自认福源公司下欠转让款本金为266.440万元，加上依原审判决确认福源公司应向天问阁公司给付公寓补偿款46.4万元，两项相加为311.04万元。据一审天问阁公司举证6双方于2015年9月1日达成的以租金抵扣欠款的《协议》及天问阁公司实际出租江渎宫商务中心三楼的期限，应抵扣款项330万元（须扣减福源公司已收取的29.5万元租金）；另据一审天问阁公司举证7《审计报告》第七页载明经双方当事人确认已支付的款项中包括2014年9月30福源公司支付10万元，即在2013年10月15日之后，福源公司又向天问阁公司支付的款项为330万元－29.5万元＋10万元＝310.5万元。可见，福源公司已向天问阁公司支付全部应付款项。综上所述，本案一审、二审判决认定的案件基本事实缺乏证据证明，对有证据证明的事实作出错误认定，法律适用存在明显错误，判决结果有失公允，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条第二项、第六项之规定提出再审申请。本院经审查认为，关于冲减案涉房屋转让款的租金数额认定问题，福源公司认为按照2015年9月1日《协议》的约定，应冲减房屋转让款的租金数额为330万元（110万元/年×3年）。一审查明，2014年12月12日，天问阁公司与郑晓荣签订《租赁合同》，将江渎宫市场三楼整体出租给郑晓荣，租期自2015年5月1日至2016年4月30日，租金100万元/年。该合同明确将江渎宫市场三楼整体出租，因此，福源公司认为除此之外天问阁公司还与其他个人签订合同出租江渎宫市场三楼，为期3年，缺乏事实依据。二审依据福源公司与天问阁公司于2015年9月1日所签《协议》的约定，认定年租金110万元，天问阁公司实际出租年租金100万元与此差额由其自担，减去天问阁公司实际给付福源公司租金29.5万元，余额80.5万元冲减福源公司应支付给天问阁公司的房屋转让款，具有事实依据。福源公司关于二审对天问阁公司出租江渎宫市场三楼所得租金冲抵案涉房屋转让款数额认定错误的申请再审理由不能成立。关于二审判令福源公司向天问阁公司承担逾期支付案涉房屋转让款的利息损失是否得当的问题，福源公司认为按照2007年6月7日《房地产转让合同》的约定，天问阁公司办理案涉房屋过户登记在先，福源公司支付转让款在后，由于天问阁公司在案涉房屋上设定抵押权，导致房屋无法办理过户登记，天问阁公司应承担违约责任，福源公司享有在先履行抗辩权，不应承担逾期付款的违约责任。本案为天问阁公司依据2007年6月7日《房地产转让合同》向福源公司提起的合同之诉，福源公司并未提起反诉，主张天问阁公司违约并承担违约责任，因此，二审在查明福源公司逾期支付案涉房屋转让款相关事实的基础上，依据当事人之间合同的约定，判令福源公司承担逾期付款的利息损失，具有事实依据。福源公司认为天问阁公司违约并应承担违约责任，可依法另行主张权利，其关于二审认定其应承担逾期付款利息损失错误的申请再审理由不能成立。关于福源公司应向天问阁公司支付公寓补偿款的数额认定问题，一审查明，2007年6月7日《房地产转让合同》约定，天问阁公司、铭武公司、范常龙的房地产有无证面积约160平方米，福源公司同意以两套商务公寓房（合计面积在60m2以上80m2以下）进行补偿。因公寓房已出售无实际交付可能，天问阁公司起诉主张福源公司按1万元/m2的价格支付80万元。一审过程中，天问阁公司、福源公司确认房屋均价为5800元/m2，一审据此认定福源公司应向天问阁公司给付46.4万元（5800元/m2×80m2）。天问阁公司主张计算补偿款的面积80m2，未超过上述合同约定上限，一审以此为基础，按照双方当事人确定的单价计算补偿款并无不当。福源公司关于一审、二审对合同相关约定认定错误的申请再审理由不能成立。关于案涉房屋转让款逾期付款利息的计付问题。（1）关于本金。一审查明，2007年6月7日《房地产转让合同》约定，福源公司对项目开发的时间为2年，从甲方（天问阁公司、铭武公司、范常龙）将清场完毕的房地产交付福源公司之日起开始计算，超过两年时，福源公司应另行对甲方（天问阁公司、铭武公司、范常龙）进行补偿（即每月对福源公司尚未付完的款项按国家规定利率的四倍支付利息）。该款明确，计息本金为福源公司尚未付完的案涉房屋转让款。福源公司主张计息本金为公寓房补偿款，与上述约定不符。（2）关于利率。上述合同约定利率为国家规定利率的四倍，合同签订于2007年6月，天问阁公司于2017年提起本案诉讼时主张利率为月息2分即年利率24%，该主张未超过合同约定范围，属于当事人对自己民事权利和诉讼权利的处分，亦未超过相关法律规定，一审予以确认并无不当。因此，福源公司关于一审、二审对案涉房屋转让款逾期付款利息的计付适用法律错误的申请再审理由不能成立。关于福源公司是否欠付天问阁公司案涉房屋转让款及公寓房补偿款的认定问题，福源公司主张其已向天问阁公司支付全部应付款项，但未能举证证明，其应承担举证不能的不利后果。并且，基于前述分析，二审对福源公司欠付天问阁公司款项数额的认定并无不当，因此，福源公司关于其已向天问阁公司支付全部应付款项的主张亦不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回荆州市福源房地产开发有限公司的再审申请。审判长 李 成 林审判员 肖   松审判员 余   俊二〇二〇年八月十八日书记员 华卉（兼）