上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初3664号原告(反诉被告)：施沈英，女，1971年5月19日出生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：沈某某，男，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：张贤能，上海市海通律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海明育餐饮管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：崔红波，总经理。委托诉讼代理人：赵亮，上海德同律师事务所律师。原告(反诉被告)施沈英与被告(反诉原告)上海明育餐饮管理有限公司(以下简称明育公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，明育公司出反诉，本院予以一并审理，均依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)施沈英的委托诉讼代理人张贤能、被告(反诉原告)明育公司的委托诉讼代理人赵亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施沈英向本院提出诉讼请求：1、要求明育公司支付2019年10-11月的租金126,000元，并从2019年8月26日起按每日0.5%的比例支付违约金至付清租金为止；2、要求明育公司赔偿经济损失108,000元。事实和理由：2017年8月，施沈英与明育公司签订店铺租赁合同，约定施沈英将上海市徐汇区虹桥路XXX号门面房出租给明育公司作为经营使用，租期自2017年8月6日至2020年5月27日止，租金每三个月一付，在下一期开始前5天支付；逾期支付租金的，按每日千分之五计算滞纳金。2019年9月26日，施沈英收到明育公司商务沟通函，要求提前结束租赁。施沈英随后复函，要求继续履行合同并支付下期租金，但明育公司未予理睬。明育公司逾期支付租金，应支付租金并支付滞纳金。明育公司提前退租，致使施沈英与上家陆某某于2019年12月1日提前终止租赁合同，施沈英因此支付了赔偿金、至2019年11月30日租金、因明育公司拆除阁楼楼梯的赔偿，还造成可得租金差额损失,以上为实际损失和可得利益损失，现施沈英仅主张赔偿108,000元，希望法院判决赔偿损失金额时综合考虑。故原告诉至法院，要求判如所请。明育公司辩称，不同意施沈英的全部诉请。根据合同第10.3条约定，提前两个月通知就能提前终止合同，明育公司提前告知后，于2019年9月30日完成撤场并将钥匙邮寄给施沈英，故施沈英主张10-11月的租金无合同及法律依据。日千分之五的滞纳金标准过高，要求法院调低，且租金金额没有合同依据。关于损失，没有合同及法律依据，合同已经约定提前解约的权利，施沈英主张预期利益没有依据，施沈英与上家的合同对被告无效，施沈英作为经营者自负盈亏，既然合同约定了提前解除合同条款，就没有理由主张预期利益；赔偿金是施沈英自愿支付给上家的，与明育公司无关；楼梯拆除也没有事实依据。明育公司向本院提出反诉请求：要求施沈英返还保证金126,000元，并以126,000元为本金，以全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率支付自2019年10月1日起至实际清偿之日止的利息。事实和理由：施沈英与明育公司的店铺租赁合同第10.3条约定任何一方单方取消、终止合同应当提前两个月通知对方，现因经营亏损，故明育公司提前两个月通知取消本合同。根据合同约定，施沈英应退还保证金，明育公司据此提起反诉。施沈英对明育公司的反诉辩称，合同已经解除，同意返还保证金，但应先抵扣明育公司拖欠的费用；不同意支付利息，明育公司违约引起诉讼，责任在于明育公司。合同第10.3条只是表明有意向解约应提前2个月通知，不是说通知合同即解除，具体怎么解除还需双方协商，且本案中明育公司也不是提前2个月通知施沈英，施沈英收函后即回复不同意解约。本院认定事实如下：2017年8月5日，施沈英(甲方)与明育公司(乙方)签订店铺租赁合同，约定：甲方将上海市徐汇区虹桥路XXX号门面租赁给乙方，甲方对所出租房屋具有合法产权；甲方交付出租房屋时，乙方应向甲方支付二个月租金数额的租赁保证金，即126,000元；合同期满或合同按规定提早终止时，若乙方已结清了全部租金及水电费用，甲方应在十日内将上述保证金退还乙方；租赁期自2017年8月6日起至2020年5月27日止，免租期自2017年8月6日起至2017年8月31日；合同有效期月租金为63,000元，甲方保证自2020年5月27日合同期满后自动延续至2022年8月5日，租金自2019年5月28日起每年递增5%；第五条付款方式及时间，一、双方约定在2017年8月8日前将第一期的租金加两个月押金315,000元付给甲方；乙方从第二次付款开始，每次在下一期开始前5天支付；第十条违约，三、任何一方单方面取消、中止合同，应提前二个月通知对方；四、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同、进行转租或其他违约行为的，均视为甲方违约，甲方应承担违约金；五、在租赁期内，乙方未按时交纳租金的，逾期按每日千分之五计算滞纳金。合同签订后，施沈英将房屋交付明育公司，明育公司支付了押金126,000元。明育公司已支付租金至2019年9月30日。2019年9月25日，明育公司发商务沟通函给施沈英，称：因徐家汇商区人流集中，导致该区域内人流稀少……我司很遗憾无法继续承租虹桥路XXX号门店，特提出提前结束店铺租赁，我司将于2019年9月30日撤柜，请安排人员交接。2019年9月26日，该函送达施沈英。2019年9月27日，施沈英复函明育公司，称明育公司无权单方解除合同，要求明育公司在一周内支付拖欠的2019年10月-11月租金并支付逾期违约金。明育公司腾空涉案房屋后，于2019年10月1日将涉案房屋钥匙通过EMS寄往施沈英处。2019年10月8日，施沈英签收上述邮件。庭审中，施沈英称过了3-5天去查看房屋，发现房屋已腾空，明育公司已经不再经营，便自行收回了房屋。另查明，2017年8月12日，施沈英(乙方)与陆某某(甲方)签订租赁合同，承租涉案房屋，约定：合同期限自2017年8月12日至2022年8月31日止，其中2019年9月1日至2020年8月31日间月租金45,000元；乙方若中途提前解约或未履行上述条款导致合同终止，则乙方须赔偿甲方82,000元；合同到期，乙方必须将现拆除的阁楼楼板楼梯恢复原状。又查明，2019年12月1日，陆某某与施沈英签订终止租赁合同，约定：双方于2019年12月1日解除租赁关系；施沈英将签署租赁合同时的82,000元押金作为赔偿金赔付给陆某某。合同尾部另署明：阁楼楼梯修复恢复，赔偿人民币40,000元。庭审中，施沈英称租金两月为一期支付；明育公司称合同并未约定2月为一期支付，实际履行中一般是2个月一付，偶尔也有1个月一付。庭审中，施沈英与明育公司均确认双方合同已解除，但双方对合同解除时间意见不一。为此，明育公司提供了微信聊天记录截屏一份，欲证明其于2019年9月9日即通知施沈英解除合同，合同应于当日解除。施沈英对该截屏真实性不予认可，认为明育公司无解约权，因施沈英与上家陆某某协商最终于2019年12月1日解除合同，故该日期作为本案合同解除的时间。本院认为，该截屏只有一页，仅有一方发送内容，无法核实对话双方身份，故本院对该证据不予采信。庭审中，针对店铺租赁合同第十条第三项约定的争议，施沈英认为，有意向解除合同的，应提前2个月通知，不等于提出即解除合同，合同提前解除后造成的损失还是应根据法律规定处理。明育公司认为，该条款赋予单方解除权，且没有约定违约金，只要提前2个月通知对方，通知到达合同即解除；明育公司表示，同意按每月63,000元计算到11月8日的钱作为代通金，在保证金中扣除。以上事实，除双方当事人一致陈述外，另有店铺租赁合同、商务沟通函、商务函、邮寄凭证、租赁合同、终止租赁合同等证据证实，本院予以确认。本院认为，商铺租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，对当事人具有约束力，双方均应恪守履行。本案双方争议的焦点是明育公司是否享有单方解约权、单方解约应否承担违约责任及违约损害赔偿的数额。根据合同第十条第三项项约定，“任何一方单方面取消、中止合同，应提前二个月通知对方”；同时，该条第四项约定了施沈英在明育公司未违反合同的情况下提前解约的违约金。据此可知，该条并未赋予单方提前通知条件下的任意解约权，也并未约定单方解约不必承担违约责任。现本案双方当事人均确认合同已解除，结合施沈英自认于2019年10月8日收到明育公司寄回的钥匙“三至五天后”收回房屋，该期限尚属合理，故本院确定2019年10月11日施沈英收回房屋，店铺租赁合同亦于该日解除，则明育公司应支付2019年10月1日至11日的租金共计23,100元。施沈英主张租金至2019年11月30日，无事实依据，本院不予支持。庭审中双方对租金实际支付时间、周期陈述不一，施沈英亦未能举证证明明育公司应于2019年8月26日前支付10月-11月租金，而后双方已在讨论合同解除事宜，故本院对施沈英主张的逾期付租滞纳金不予支持。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案合同解除系因明育公司单方违约导致，故其应承担相应的违约责任。因合同并未约定该情形的违约金，施沈英要求明育公司赔偿损失，于法有据，本院予以支持。对于赔偿损失的金额，其中阁楼恢复相关费用，施沈英并未提供证据证明涉案房屋原存在阁楼、或系明育公司拆除、或明育公司需承担恢复的费用等，明育公司对此亦不予认可，本院对该项损失不予支持。虽然明育公司提前解除租赁合同，但此并不必然导致施沈英与陆某某的租赁合同解除，施沈英对于转租租金差额、支付陆某某赔偿金等损失亦负有相应的责任，现本院综合双方履行合同的情况、明育公司违约情形等因素，酌定明育公司赔偿施沈英损失102,900元。因租赁合同已解除，施沈英亦同意返还保证金，故本院对明育公司要求返还保证金的请求予以支持。双方可在执行中相互抵扣。因明育公司与施沈英之间租金等事宜尚未结清，故本院对明育公司主张的逾期返还保证金的利息不予支持。本案系因明育公司违约引起，故本院酌情调整双方诉讼费承担比例。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、上海明育餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付施沈英租金23,100元；二、上海明育餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿施沈英损失102,900元；三、施沈英于本判决生效之日起十日内返还上海明育餐饮管理有限公司保证金126,000元；四、驳回施沈英的其余诉讼请求；五、驳回上海明育餐饮管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2405元，由施沈英负担1000元，上海明育餐饮管理有限公司负担1405元。反诉案件受理费减半收取计1410元，由施沈英、上海明育餐饮管理有限公司各负担705元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李理二〇二〇年八月七日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。