江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初1838号 原告：徐州新盛绿城置业发展有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区金山花园公建**楼。 法定代表人：王剑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘峻宇，江苏智临律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵兴宇，江苏智临律师事务所实习律师。 被告：张萌，男，1990年4月26日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。 原告徐州新盛绿城置业发展有限公司（以下简称新盛公司）与被告张萌商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新盛公司的委托诉讼代理人刘峻宇、被告张萌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告新盛公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《商品房买卖合同》(合同号：0618117)已解除；2、判令被告协助原告办理徐州市×××室房屋的备案登记注销手续；3、判令被告向原告支付违约金1642500元（按合同总金额10950000元的15%计算）以及律师费40000元；4、案件受理费、财产保全费由被告承担。事实和理由：2017年8月17日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及附件《补充协议》，约定被告购买徐州市×××室房屋一套，合同总金额10950000元。2017年8月28日，被告与江苏银行股份有限公司徐州滨湖支行签订《个人借款合同》一份，向江苏银行股份有限公司徐州滨湖支行借款5450000元用于支付上述购房款，原告承担阶段性连带责任保证。后因被告未能按时向江苏银行股份有限公司徐州滨湖支行履行还款义务，江苏银行股份有限公司徐州滨湖支行向徐州市泉山区人民法院提起诉讼，宣布贷款提前到期同时要求原告承担连带保证责任。现原告已经履行向该行代偿了借款本息、诉讼费、保全费、执行费等全部费用。根据《补充协议》第四条第四款规定“如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同(含担保合同)为本合同附件。因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的(包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等)，出卖人在接到银行的该等书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售。出卖人解除合同的，买受人除应赔偿出卖人的全部损失(本协议中的损失包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用)外，还应按本合同总金额的15%向出卖人支付惩罚性违约金”，原告已依法通知被告解除《商品房买卖合同》，故被告应当协助原告办理该房屋的备案登记注销手续办理，并承担相应的违约责任。原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。 被告张萌辩称，涉案房产的大部分价款由其母亲王某出资，王某因犯组织、领导黑社会性质组织罪已被徐州市铜山区人民法院判刑，涉案房产作为王某的个人资产也被该院查封。因此，涉案房产的实际购买人系王某，相关的违约责任也应当由王某承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月17日，被告张萌与原告新盛公司签订了一份合同编号为0618117的《商品房买卖合同》并办理了网上备案，该合同主要约定，被告张萌购买原告新盛公司开发的位于徐州市房屋一套，预测建筑面积为510.81平方米，总价款为10950000元，被告张萌应于2018年8月16日前支付首期房款5500000元，余款5040000元通过向商业银行贷款支付。该合同“附件十一”《补充协议》第四条第4款约定：“如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同(含担保合同)为本合同附件。因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的(包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等)，出卖人在接到银行的该等书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售。出卖人解除合同的，买受人除应赔偿出卖人的全部损失(本协议中的损失包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用)外，还应按本合同总金额的15%向出卖人支付惩罚性违约金。”合同签订后，被告张萌向原告新盛公司支付了首付款6000000元（包含车位500000元）。 2017年8月28日，为支付剩余房款，被告张萌及其配偶孔泉予作为共同借款人与贷款人江苏银行股份有限公司徐州滨湖支行、保证人新盛公司签订了一份《个人借款合同》，合同主要约定：贷款金额为5450000元，借期为240个月，自2017年10月10日至2037年10月10日；借款采用浮动利率，利率为同期人民银行同期贷款基准利率4.9%的基础上上浮15%，执行年利率5.635%；还款方式为等额本息还款；借款人若不能按时归还借款，贷款人有权自逾期之日起按当期执行利率加收50%计收罚息；对借款人逾期支付的利息按本合同利率计收复利，借款逾期后按罚息利率计收复利；借款人未能按时偿还借款本息，应承担贷款人为实现债权所发生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费等费用。被告新盛绿城置业公司在合同范围内承担阶段性连带责任保证。同时，被告张萌与孔泉予以其二人共有的位于徐州市产作为抵押并办理了抵押权预告登记，抵押权人为江苏银行股份有限公司徐州滨湖支行。后江苏银行股份有限公司徐州滨湖支行依约向被告张萌发放贷款5450000元，被告张萌遂将该笔贷款用于支付徐州市屋的剩余房款。 因被告张萌未能按期偿还上述贷款，江苏银行股份有限公司徐州滨湖支行于2019年12月25日向本院提起诉讼，要求被告张萌及其配偶孔泉予偿还剩余全部贷款本息，同时原告新盛公司承担连带保证责任。经审理，本院于2020年5月8日作出（2019）苏0311民初7754号民事判决书，判令被告张萌及其配偶孔泉予向江苏银行股份有限公司徐州滨湖支行偿还借款本金5137932.73元及利息、罚息、复利（至2020年4月21日，利息143784.56元，罚息1505.30元，复利2606.50元；自2020年4月22日起，利息、复利、罚息按双方合同约定计算至判决确定的给付之日；自判决确定的给付之日次日起的利息，按《个人借款合同(房贷版)》约定的固定利率（年利率5.635%）继续计算至实际给付之日），以及财产保全费5000元，并承担该案的案件受理费48800元，原告新盛公司对上述债务承担连带清偿责任。该判决书生效后，因被告张萌及其配偶孔泉予未能履行上述给付义务，原告新盛公司通过执行和解的方式于2020年7月14日向江苏银行股份有限公司徐州滨湖支行代偿了贷款本息、诉讼费、财产保全费合计5446580.33元。 因被告张萌未按期归还银行贷款本息，原告新盛公司依据双方签订的《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》约定，于2020年4月16日向被告张萌邮寄了一份《解除合同通知书》，要求解除双方签订的合同编号为0618117号《商品房买卖合同》。经查，该邮件于2020年4月17日经本人签收。因被告张萌在收到《解除合同通知书》后未前往原告新盛公司处办理相关注销事宜，原告遂以诉称理由诉至本院，同时委托江苏智临律师事务所的律师代理本案诉讼，原告为此支出律师代理费32000元。 另查，2019年12月，被告张萌的母亲王某因犯组织、领导黑社会性质组织罪、开设赌场罪、聚众斗殴罪、寻衅滋事罪等被徐州市铜山区人民法院数罪并罚判处有期徒刑二十年，剥夺政治权利三年，并没收个人全部财产。在该案侦查过程中，公安机关依法查封了王某的房产，包括本案诉争的徐州市产。在（2019）苏0312刑初455号刑事判决书中，徐州市铜山区人民法院认定该房产系王某以被告张萌的名义购买，并予以没收，现涉案房屋处于拍卖评估阶段。 本院认为，本案原告新盛公司以其享有《补充协议》第四条第4款约定的解除权为由向被告张萌提出解除涉案《商品房买卖合同》，并要求被告张萌协助其办理涉案房屋的注销登记手续，实质上是欲收回房屋后继续行使其对该房屋享有的所有权益。现涉案房屋已被（2019）苏0312刑初455号刑事判决认定系王某以被告张萌的名义购买，并作为王某的个人财产被予以没收，该刑事判决书已经发生法律效力，而涉案房屋也处于被法院强制执行拍卖的状态，故原告关于确认涉案《商品房买卖合同》已解除的诉讼请求，在客观上已无法实现，且原告发出解除合同通知的时间亦晚于涉案房屋被公安机关查封的时间，故本院对原告的该项诉请不予支持，而原告基于解除合同提出的要求“被告协助办理涉案合同备案注销手续，并支付导致合同解除的违约金、律师代理费”的诉请，均缺乏相应依据，本院亦不予支持。至于原告新盛公司承担担保责任后向被告张萌进行追偿的问题,与本案并非同一法律关系,原告可另案予以主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，判决如下： 驳回原告徐州新盛绿城置业发展有限公司的诉讼请求。 案件受理费19943元，减半收取9971.5元，财产保全费5000元，合计14971.5元，由原告徐州新盛绿城置业发展有限公司负担（原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员  许 晨 二〇二〇年八月二十日 法官助理  伍 俏 书 记 员  王嗣杰