北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0109民初5358号原告：北京建业新利混料厂，住所地北京市门头沟区妙峰山镇陈家庄村北山沟**。法定代表人：陈建新，总经理。委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：滕秀梅，北京周玉顺律师事务所律师。被告：北京市门头沟区永定镇人民政府，住所地北京市门头沟区石龙西路**。负责人：黄景，镇长。委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。被告：北京市门头沟区永定镇白庄子村村民委员会，，住所地北京市门头沟区永定镇白庄子村村民委员会负责人：刘国弟，村委会主任。委托诉讼代理人：罗灿谟，天津益天律师事务所律师。原告北京建业新利混料厂（以下简称建业新利混料厂）与被告北京市门头沟区永定镇人民政府（以下简称永定镇政府）、北京市门头沟区永定镇白庄子村村民委员会（以下简称白庄子村委会）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建业新利混料厂的委托诉讼代理人周玉顺、滕秀梅，被告永定镇政府的委托诉讼代理人王汉民，被告白庄子村委会的委托诉讼代理人罗灿谟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建业新利混料厂向本院提出以下诉讼请求：判决二被告向我厂返还租赁收益，计算方法为：自2007年7月27日至2011年12月31日，按照每年每亩600元计算，面积722亩；自2012年1月1日至2019年12月31日，按照每年每亩1000元计算，面积722亩。如法院认定我厂与永定镇政府签订的《协议书》无效，我厂的诉讼请求为：1、永定镇政府向我公司返还场地使用费627000元及相应的财产增值损失1151172元（按照2004年公布的五年以上的贷款利率的二倍计算15年）；2、永定镇政府向我厂支付信赖利益损失18961500.27元，计算方法为：自2007年7月27日至2011年12月31日，按照每年每亩600元标准计算，面积为722亩；2.自2012年1月1日至2035年8月8日，按照每年每亩1000元标准计算，面积为722亩。事实和理由：2005年8月9日，我厂与永定镇政府签订了《协议书》，约定永定镇政府将东至大堤、南到108国道、西到卧龙岗界、北到原三联砂石厂界以及原矿务局林场范围内的土地租赁给我厂使用，租期为30年。在协议履行期间，永定镇政府在未通知我厂，亦未经我厂同意的情况下，又将上述土地租赁给北京市门头沟区林业局（以下简称门头沟区林业局），约定租金标准为2007年到2011年按每亩600元计算，2012年以后按每亩1000元计算。《协议书》项下土地系永定镇白庄子村的集体土地。白庄子村委会在知情的情况下，在上述两次租赁合同履行期间未提出任何异议，并且收取了相应的租金收益，应视为白庄子村委会对租赁关系的认可。上述土地租赁给我厂后，我厂合法拥有对土地的占有、使用、收益的权利，故二被告将上述土地再次租赁给门头沟区林业局所取得的收益应归我厂所有。因此，二被告应向我厂返还相应的租金收益。如法院认为《协议书》因违反法律、法规强制性规定无效，我厂要求在本案中一并处理合同无效的后果，即由永定镇政府向我厂返还场地使用费及相应财产增值损失，并按照租金收益的标准向我厂支付信赖利益损失。被告永定镇政府辩称，一、永定镇政府对《协议书》的真实性不持异议，但《协议书》项下土地系白庄子村的集体土地，故《协议书》的效力应以白庄子村的追认为前提；二、自2007年开始，按照门头沟区绿化的统一要求，永定镇政府与园林部门就永定镇所辖2850亩土地签订绿化用地租赁的协议，这里面不仅包括本案诉争土地，还包括四道桥等其他村的土地；即使《协议书》存在，在2007年之后也是应该解除的；三、自2007年到建业新利混料厂提起诉讼长达十年的时间里，绿化租金收益一直都是发给村集体，建业新利混料厂并未主张过权利；四、从维护地区大局，保护农民利益出发，绿化租金收益应归村集体所有。故永定镇政府不同意建业新利混料厂的诉讼请求。被告白庄子村委会辩称：一、《协议书》真实性无法确认，《协议书》仅在第二页有公章，没有骑缝章，无法确认第一页真实有效；二、即便存在《协议书》，诉争土地系白庄子村的集体土地，土地收益应归集体所有，其他任何人都不能代表村集体的意志，白庄子村委会对上述《协议书》也不追认；三、2009年,白庄子镇整体拆迁，上述土地已由白庄子村自行管理，镇里与任何第三方签订的协议应自行终止，与我方无关；四、绿化租金系北京市财政专项资金，只能归村集体所有，不能以任何形式侵占；五、《协议书》并没有约定绿化租金收益归建业新利混料厂所有，也没有相应的违约条款，建业新利混料厂诉求没有合同依据。故白庄子村委会不同意建业新利混料厂的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2005年8月9日，永定镇政府（甲方）与建业新利混料厂（乙方）签订《协议书》，约定：“为了加快废砂石坑的治理及日常管理力度，防止盗采砂石及乱倒垃圾，确保整治成果，为创建首都文明区做贡献。经甲乙双方协商达成协议如下：一、甲方将原镇办建业混料厂所辖范围租给乙方使用及日常管理；其四至：东到大堤、南到108国道、西到卧龙岗界、北到原三联砂石厂界，另包括原矿务局林场范围。二、乙方保证对所辖范围进行严格看护不得发生盗采砂石现象。三、乙方对废旧砂石坑进行有计划的回填和利用，不得在坑内倒入生活垃圾。四、乙方对所辖场地进行合理使用，不得搞任何非法经营；五、乙方每年向甲方交场地使用费贰万（20000元），先期从甲方修西苑路时欠乙方料款中扣除，待扣除完毕后乙方开始以货币支付。六、甲方有权对乙方所租场地进行检查和监督使用，乙方必须接受甲方的合理检查。七、此协议期限为三十年，如中途遇国家征占土地和不可抗力之因素须要调整时双方协商解决……”2005年8月23日，北京市门头沟区永定镇资产清算领导小组出具了一份《关于对原建业混料厂遗留问题调查处理意见》（以下简称《处理意见》）。《处理意见》记载：“原镇办混料厂于2003年初，根据上级指示停止了一切生产活动，并拆除了全部设备。该厂多次请求对其设备进行清算，但因多种原因一直没有清理遗留问题……资产清算小组于2005年8月23日对原建业混料厂原有设备及其它遗留问题进行清算……其结果如下：1.原混料厂承租人应上交但欠交的租赁费42.5万元；2.承租人应交回废旧设备残值款10万元；3.镇政府应向该厂承租人支付料款115.2万元。用欠其料款115.2万元，减去承租人应上缴的租赁费42.5万元、设备残值款10万元，永定镇尚欠原混料厂承租人郭栋料款62.7万元。”2007年7月27日，永定镇政府与门头沟区林业局签订《绿化用地租赁协议》，约定：永定镇政府将所属的土地2850亩出租给门头沟区林业局用于砂石坑绿化，租期自2007年3月10日至2017年3月10日，租金标准为每年每亩600元。本案审理过程中，郭栋向本院出具声明，内容为：“2005年8月23日，永定镇资产清算领导小组出具关于对原建业混料厂遗留问题调查处理意见，经核算欠我本人料款62.7万元，该款项未支付给本人。2005年8月9日永定镇政府与北京建业新利混料厂签订协议书，北京建业新利混料厂应交纳的租金从欠我的料款中扣除。我表示同意用料款冲抵建业新利混料厂的租金。”永定镇政府对此不持异议。当事人均认可，《协议书》项下土地均为白庄子村的集体土地，其中大部分为建设用地，小部分为采矿用地和其他林地；建业新利混料厂实际使用上述土地至2007年3月15日。对以上无争议事实，本院予以确认。当事人对以下事实存在争议：一、《协议书》项下土地坐落位置、土地面积及租金收益情况。建业新利混料厂主张，《协议书》项下土地均在永定镇政府出租给门头沟区林业局进行绿化的2850亩土地范围内，面积共计722亩。永定镇政府、白庄子村委会表示不能确认《协议书》项下土地的坐落位置及面积。本案审理过程中，本院对《协议书》项下土地进行现场勘查并依职权调查白庄子村的土地边界图、卫星航拍图及土地性质图。经当事人辨认，双方当事人无法就《协议书》中的“原三联砂石厂界”的具体坐落位置达成一致意见。就上述问题，永定镇政府向本院出具了一份《白庄子村砂石坑绿化租赁费收支明细表》（以下简称《收支明细表》），显示：2008至2009年期间，租金标准为600元/亩，面积为722亩，每年收入433200元；2010至2011年期间，租金标准为600元/亩，面积为350亩，每年收入210000元；2012年至2014年期间，租金标准为1000元/亩，面积为350亩，每年收入350000元；2015年至2016年期间，租金标准为1000元/亩，面积为723.3亩，每年收入723300元；2017年，租金标准为1000元/亩，面积为664.7亩，每年收入664700元。就上述收入永定镇政府一并向本院提交了北京市门头沟区园林绿化局向永定镇政府出具的《通知》、《永定镇专用资金审批单》及记账凭证。经质证，建业新利混料厂对2010年至2014年期间的租金收益情况不予认可。二、建业新利混料厂是否与永定镇政府、白庄子村委会就绿化租金收益的归属问题达成协议。建业新利混料厂主张，2005年，建业新利混料厂的负责人郭栋与永定镇政府党委书记、白庄子村委会的负责人进行过协商，约定涉诉土地的绿化租金收益归建业新利混料厂所有。为证明其主张，建业新利混料厂向本院提交了一份郭栋、周玉顺与白庄子村委会主任刘国弟的录音。录音时间为2017年11月28日。在录音中，郭栋对刘国弟说：“说那钱的事嘛，刘建生说他拿钱，我说那我这钱怎么办啊，你说老叔你说了算，是不是这么说的啊。”刘国弟说：“因为我想不起来了，是不是那么说的也没有事，就说你这考虑就是说，实际情况我们俩怎么说的，怎么弄的，就是说我知道的就是我知道的，我不知道的，本身也不知道。”经质证，永定镇政府表示因没有其工作人员在场，其不发表意见；白庄子村委会表示录音是在刘国弟不知情的情况下录的，白庄子村委会不认可证据的效力。永定镇政府、白庄子村委会均主张未与建业新利混料厂就绿化租金收益的分配问题达成过协议。三、《协议书》约定的租金抵扣情况。建业新利混料厂主张，《协议书》项下的全部租金60万元系在签订《协议书》时一次性从永定镇政府欠郭栋的料款中抵扣。永定镇政府主张，《协议书》项下租金系每年抵扣2万元，现已抵扣15年。双方当事人均未就其主张向法院提交相应证据。本院认为，涉案房屋所在土地为农民集体所有土地。在《协议书》签订之时，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”上述法律规定对农民集体建设用地使用权的流转范围进行了严格控制，明确了仅有符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形才可致使土地使用权依法发生转移。《协议书》项下的租赁关系并不符合上述除外情形。2019年，《中华人民共和国土地管理法》进行修订，现该法第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”现建业新利混料厂未提供证据证明涉诉土地系土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，《协议书》项下的租赁关系亦未经过白庄子村的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。因此，永定镇政府与建业新利混料厂签订的《协议书》违反了法律的强制性规定，当属无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。建业新利混料厂与永定镇政府均认可，用永定镇政府欠郭栋的料款充抵租金，对此本院不持异议。《协议书》约定租金标准为每年2万元，租期为30年，该数额低于永定镇政府欠郭栋的料款。故本院认为《协议书》项下租金已于《处理意见》作出的2005年8月23日全部抵扣完毕。鉴于建业新利混料厂实际使用诉争土地至2007年3月15日，则2007年3月15日之前的租金无需返还。永定镇政府应向建业新利混料厂返还2007年3月16日之后的租金，共计568000元。建业新利混料厂与永定镇政府均应知道《协议书》项下的土地系白庄子村的集体土地，故双方对《协议书》的无效均存在过错。建业新利混料厂主张诉争土地所取得的绿化租金收益系其信赖利益损失，对此，本院认为，绿化租金收益是《协议书》有效的情况下当事人预期可获得的收益，在合同无效的情况下，建业新利混料厂主张该部分损失于法无据，本院不予支持。本院结合上述租金的利息情况及双方当事人的过错程度，酌定由永定镇政府向建业新利混料厂赔偿损失350000元。建业新利混料厂主张过高的部分，本院不予支持。白庄子村委会并非《协议书》的当事人，不应承担相应的合同责任。另，建业新利混料厂主张其曾与永定镇政府、白庄子村委会约定相应的绿化租金收益归其所有，但其提交的录音材料不足以证明上述主张，故本院对其该项主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京市门头沟区永定镇人民政府与北京建业新利混料厂于二○○五年八月九日签订的《协议书》无效；二、北京市门头沟区永定镇人民政府于本判决生效之日起七日内向北京建业新利混料厂返还场地使用费568000元；三、北京市门头沟区永定镇人民政府于本判决生效之日起七日内向北京建业新利混料厂赔偿损失350000元；四、驳回北京建业新利混料厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145498元，由北京建业新利混料厂负担132518元，已交纳；由北京市门头沟区永定镇政府负担12980元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  赵 琳审 判 员  谢耀宗审 判 员  耿迎涛二〇二〇年八月十日法官助理  李宗阳书 记 员  彭 赛