贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4492号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：谢丽琴，女，1985年11月10日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：吴道甫，男，1984年7月5日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人谢丽琴、吴道甫商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1435号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人黄海，被上诉人吴道甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判违约金至10%支付；撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.案涉商品房于2020年1月13日具备办理不动产权证的条件，于2020年1月21日取得不动产权证，足以证明上诉人在具备办证条件前已通知被上诉人提交办证所需资料，本案违约金应截止2020年1月13日。2.根据补充协议第8条的约定，被上诉人须于办理入住手续时向上诉人缴纳申请办理转移登记的委托相关费用，上诉人于被上诉人提交完办证资料及税费后360内提供产权过户相关手续。双方系委托代办关系，被上诉人应当积极配合提交办证资料、缴纳税费，上诉人完成委托办证的前提是被上诉人提交完毕办证所需资料并出具委托，被上诉人在交房时并未向上诉人提交办证资料、出具委托。是否出具发票需要双方配合，上诉人并未拒绝。逾期办证在我市大量存在，对本地经济造成了不良影响，请二审法院根据合同法第一百一十四条的规定，参照周边地区裁判标准，将违约金标准调至10%支付。3.上诉人所收取的各项开户费有合同约定，并不违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人主张返还应受诉讼时效限制。被上诉人谢丽琴、吴道甫二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审原告谢丽琴、吴道甫一审诉讼请求：1.判决被告支付延期交房违约金3658.4元(违约金以369537元为基数，按日万分之0.5标准，从2014年12月31日起暂时计算至2015年7月17日，共198天）及该违约金实际占用期间的利息775元[利息以3658.4元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准（即年利率4.75%)自2015年7月17日起暂计算至2019年12月31日（共1628天)，(3658.4×4.75%×1628天）÷365=775元，实际计算应以3658.4元为基数按照年利率4.75%计算至债务偿还完毕之日止]；2.判决被告支付原告逾期办理不动产权属证书违约金60161元（违约金以369537元为基数，按日万分之一标准，从2015年7月17日起暂时计算至2019年12月31日，共1628天)请求判决将违约金计算至被告为原告办理完毕不动产权属证书并交付给原告之日止；3.判决被告向原告退还已收取还未退的三通费3285元（实际共收4584元，已退水表开户费800元、交易费及多收的闭路电视开户费499元，未退的闭路电视开户费265元、供电局一户一表开户费520元、燃气公司天然气一户一表开户费2500元，共计3285元）；4.判决被告向原告支付上述未退三通费实际占用期间的利息，利息暂计算至2019年12月31日约923.4元[利息以3285元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准（即年利率4.75%)自2013年1月31日起暂计算至2019年12月31日（共2160天），（3285×4.75%×2160天）÷365=923.4元，实际计算应以3285元为基数按照年利率4.75%计算至债务偿还完毕之日止]；5.判令被告承担本案诉讼费及其他诉讼费用。一审法院认定事实：2013年1月31日，以原告谢丽琴、吴道甫为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积137.99平方米，套内建筑面积110.90平方米。该商品房总价款为369537元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款111537元，余款258000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款369103元。同时，被告向原告收取了各项开户费及交易费4584元，之后退还了水表开户费、交易费及多收的闭路电视开户费1299元。2015年7月17日，被告将涉案房屋交付原告使用。2019年9月24日，被告通过短信通知原告提交办证所需资料。2020年1月13日，毕节市不动产登记中心出具《贵州碧阳恒通置业有限公司Ｃ1-Ｃ3幢住宅部分首次登记审查意见》，同意办理Ｃ1-Ｃ3幢住宅部分首次登记。截止至庭审时（2020年4月21日）被告尚未通知原告已将办理转移登记的资料提交办证部门。原告认为，被告存在逾期交房及办理商品房转移登记存在违约，以及应退还三通费，遂提起诉讼，请求支持其诉讼请求。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付房屋及协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2015年7月17日，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。但是，被告就此提出诉讼时效抗辩。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。本案的诉讼时效应从2015年7月24日起开始计算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年1月14日提起诉讼，已经超过诉讼时效。而且，原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张成立。对原告诉请判决被告支付逾期交房违约金及利息的请求，不予支持。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年7月17日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2016年7月12日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件后被告未按约定履行义务，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2016年7月13日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年1月14日）往前倒推三年，即2017年1月14日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年1月14日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。本案中，被告未举证证明涉案房屋所在楼栋具备办理转移登记的条件并将该资料提交办证部门后何时通知了原告，故违约金应计算至本案开庭审理时，即2020年4月21日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款369103元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年1月14日计算至2020年4月21日。对于原告诉请判决被告退还三通费的请求。被告在《商品房买卖合同》履行过程中，以代收代缴名义向原告收取各项开户费及交易费4584元，之后退还了水表开户费、交易费及多收的闭路电视开户费1299元。被告收取各项开户费并无法律规定，且被告也未举证证明已代原告缴纳完毕上述费用。故对原告诉请判决被告各项开户费3285元的请求，予以支持。对于原告诉请判决被告支付三通费占用期间利息的请求，因双方未就此进行约定且无相关法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告谢丽琴、吴道甫逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以原告已付购房款369103元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年1月14日计算至2020年4月21日）；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告谢丽琴、吴道甫三通费共计3285元；三、驳回原告谢丽琴、吴道甫的其他诉讼请求。案件受理费760元，由原告谢丽琴、吴道甫负担269元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担491元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，案涉商品房于2020年1月13日具备办证条件，于2020年1月19日取得不动产权证。被上诉人吴道甫、谢丽琴主张本案逾期办证违约金应计算截止2020年1月19日。本院认为：根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对被上诉人履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的资料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其延迟履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍了其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人主张其未违约的上诉理由不能成立，不予采纳。违约金兼具惩罚性和补偿性，不以存在损失为前提，一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办理房屋产权证书的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人主张逾期办证的违约金标准过高，应予调整，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。根据二审查明事实，案涉商品房于2020年1月13日具备办证条件，于2020年1月19日取得不动产权证，根据双方合同约定及被上诉人的诉讼主张，本案违约金计算至2020年1月19日，一审认定违约金计算的截止日期不当，本院予以纠正。根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人以各项开户费、交易费的名义向上诉人缴纳电入户费、燃气入户费、有线电视开户费等，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1435号民事判决第二、三项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告谢丽琴、吴道甫三通费共计3285元；驳回原告谢丽琴、吴道甫的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1435号民事判决第一项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人谢丽琴、吴道甫逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以被上诉人已付购房款369103元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年1月14日计算至2020年1月19日）；三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费760元，由被上诉人谢丽琴、吴道甫负担310元，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担450元；二审案件受理费982元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担900元，被上诉人谢丽琴、吴道甫负担82元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年八月二十六日书记员  邓 千