福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初4903号 原告：深圳市新洲城物业管理有限公司龙岩分公司，住所地龙岩市新罗区西城登高西路**（丰华商城）****808，统一社会信用代码913508025959595008。 负责人：陈文勇，总经理。 委托诉讼代理人：刘祥桂、钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所执业律师。 被告：钟斌，男，1976年9月9日出生，汉族，福建龙净环保股份有限公司员工，住龙岩市新罗区。 原告深圳市新洲城物业管理有限公司龙岩分公司（以下简称新洲城公司）与被告钟斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新洲城公司的委托诉讼代理人钟永香与被告钟斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新洲城公司向本院提出诉讼请求：要求钟斌支付2017年2月22日至2018年12月31日的物业服务费3,421元、公摊水电费723元,2017年3月22日至2018年12月21日的车位服务费1,260元，合计5,405元，并支付从起诉之日起至款清之日止以5,405元为本金按日万分之五计算的违约金。诉讼过程中,新洲城公司变更诉讼请求为：要求钟斌支付2017年3月1日至2018年12月31日的物业服务费3,372.6元、公摊水电费723元，2017年4月1日至2018年12月31日的车位服务费1,260元，合计5,355.6元，并支付从起诉之日起至款清之日止以5,355.6元为本金按日万分之五计算的违约金。事实与理由：2012年2月21日，新洲城公司与龙岩中瑞房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定由新洲城公司实施该小区的物业管理服务，期限自竣工交付后两年，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。2018年8月中瑞尚城业主委员会成立，因未选任新的物业服务企业，由新洲城公司继续服务，实际服务至2018年12月31日。新洲城公司自接手小区的物业管理服务起,已按照合同约定履行物业管理义务。钟斌系龙岩市新罗区中瑞尚城小区4号楼1701室业主，自2017年2月22日起未履行缴费义务，已构成违约。经新洲城公司多次催缴，钟斌至今未缴纳物业管理服务费等相关费用。为此，新洲城公司诉至法院，请求判如所请。 钟斌辩称，中瑞尚城非普通商品房，为人才保障房（限价商品房）。未达到交房条件提早通知交房，前期开发商交房流程不合法。二期业主陆续在2015年底前后收到交房通知，发现二期工程实际整体未完成，未通过验收合格，未在房管局备案。实地看房时发现质量问题较多，多次交涉无果，多位业主于2016年3月前后向开发商提交“业主通知函”暨“拒绝交房通知书”。开发商一直未作出回应，后续发展情况未再通知。钟斌家庭经济情况有些困难，中瑞小区管理不尽人意，卫生环境“脏、乱、差”，4号楼电梯经常有下坠事件发生，4号楼前面广场舞扰民严重，影响休息。开发商没提供给业主完整的合同，见“本合同附件四”，实际无此项内容，合同内容刻意缺失。今年法院起诉阶段才发给业主，做法和内容不规范，存在霸王条款，如“接受交房通知书就等同于交房”条款。开发商作为合同文本的起草方，没有尽到告知义务，引起如今的物业费纠纷，要负法律上、经济上相应的首要责任。新洲城公司及开发商违反了《福建省物业管理条例》第三十三条，钟斌在购房时不知道，也未签订前期物业合同，开发商起草的购房合同中无此项内容，新洲城公司是如何定价、收费服务标准是什么。物业管理费及公摊能耗计算没有合法有效票据作为依据。新洲城公司提供的《前期物业服务委托合同》与交房通知书中开发商公章不一致，物业服务费起算日请重新核实。5张电梯维保费收款收据，累计金额20多万元，不能作为新洲城公司资金垫付依据，不能作为公摊费用计算凭据，应该出具正式发票。请求新洲城公司提供电梯维护记录和确实凭据。新洲城公司提供公共用水明细及历月用电明细，并未提供水电支出合法有效票据，无法核算钟斌应承担公摊水电。请求新洲城公司提供钟斌2016年1月1日-2018年12月31日应交代扣水电费缴款单。新洲城公司没有完全履行合同的法律责任，服务标准缺失，达不到其收费标准，人数偏少，不作为。新洲城公司没有履行闽价服[2010]267号《福建省物业服务收费管理办法》第十八条，利用业主公共资源进行牟利，在楼道设置平面广告，未向业主公布收入去向，未公布物业公司账目，侵害了业主的知情权。新洲城公司违反了《福建省物业管理条例》第三十七条、合同第二条，各楼道消防设备流于形式，在点检表上打√，没有实际点检，消防灭火器封条一直未拆，灭火器的压力、喷管、瓶身是否有损坏无从得知，加充型灭火器需要查验。存在的安全隐患是开发区消防大队常监控对象。经过工商公示系统查询，新洲城公司2016年-2018年社保登记参保人员为4人，如何提供一个2000多户人家对应标准的物业服务，自从入驻小区后，长期收费第一，不作为，业主只能选择断缴物业费。《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。要求驳回新洲城公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对新洲城公司与钟斌双方当事人无争议的事实，本院予以确认。2012年2月21日，新洲城公司与龙岩中瑞房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定物业名称为中瑞尚城；期限为自竣工交付后两年，合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自行终止；新洲城公司提供物业服务的主要内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理，2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集清运及雨、污水管道的疏通，4、公共绿化的养护和管理，5、车辆停放管理，6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，7、装饰装修管理服务，8、物业档案资料管理；物业服务费按建筑面积计算：高层住宅每月1.3元/平方米，车位服务费每个每月60元，从开发商发出交房通知书之日起交纳，交房时按一年交纳，之后按月交纳，业主应于收到缴费通知单5日内交纳，逾期按日万分之五支付违约金。2015年10月12日，龙岩中瑞房地产开发有限公司通知新洲城公司，中瑞尚城小区一期1至3号楼共828套人才限价房，将于2015年12月31日起准予交房。2017年1月12日，龙岩中瑞房地产开发有限公司通知新洲城公司，中瑞尚城小区二期4至11号楼共1700套人才限价房，将于2017年2月22日起准予交房。2018年10月23日，新洲城公司发函给龙岩市新罗区物业管理站，告知中瑞尚城小区业主委员会于2018年8月成立，新洲城公司拟于2018年12月31日退出小区物业服务，请求该站出面组织协调相关移交手续。中瑞尚城4幢1701室房屋（建筑面积为117.79平方米）及C1183号车位，于2014年1月3日办理预告证明，所有权人为钟斌，证件编号为201400193。新洲城公司主张钟斌尚欠2017年3月1日至2018年12月31日的物业服务费3,372.6元、公摊水电费723元，2017年4月1日至2018年12月31日的车位服务费1,260元，合计5,355.6元。钟斌主张至今尚未交房，不应计算物业服务费；房屋质量存在问题，开发商通知交房违法；新洲城公司未按合同约定履行义务。 本院认为，新洲城公司系有资质的物业管理服务单位。龙岩中瑞房地产开发有限公司有权与新洲城公司签订物业服务合同，委托新洲城公司对物业进行管理。该合同未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。新洲城公司作为物业服务企业，应按约定的物业管理事项和服务质量提供相应的服务。业主或物业使用人应按约向新洲城公司交纳物业服务费。新洲城公司要求从起诉之日起按日万分之五计算违约金，符合双方约定及法律规定。2012年2月21日《前期物业服务委托合同》约定物业服务费从开发商发出交房通知书之日起交纳，钟斌主张至今尚未交房，不应计算物业服务费，不符合双方约定，本院不予采纳。钟斌主张的房屋质量问题不属于本案审理范围。钟斌主张新洲城公司未按合同约定履行义务，但新洲城公司的服务行为即使存在瑕疵，也不能成为钟斌拒缴物业服务费的理由。 综上所述，新洲城公司的诉讼请求有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下： 钟斌应于本判决生效之日起十日内向深圳市新洲城物业管理有限公司龙岩分公司支付2017年3月1日至2018年12月31日的物业服务费3,372.6元、公摊水电费723元，2017年4月1日至2018年12月31日的车位服务费1,260元，合计5,355.6元，并支付从2020年6月10日起至款清之日止以5,355.6元为本金按日万分之五计算的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由钟斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈  淑  玲 二〇二〇年八月三十一日 书记员 石志桢（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、国务院《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。