云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终840号上诉人（原审原告、反诉被告）：袁代红，男，1979年11月6日生，汉族，云南省文山市人，住云南省文山市，现住云南省文山市。委托诉讼代理人：张玉，云南杨柏王律师事务所执业律师，特别授权。被上诉人（原审被告、反诉原告）：龙娟，女，1975年3月8日生，汉族，云南省马关县人，住云南省马关县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：高处益，男，1975年10月8日生，汉族，云南省文山市人，住云南省文山市。二位被上诉人委托诉讼代理人：喻文洪，云南君山律师事务所执业律师，特别授权。上诉人袁代红与龙娟、高处益建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服云南省马关县人民法院（2019）云2625民初854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月12日组织上诉人袁代红的委托诉讼代理人张玉和被上诉人龙娟、高处益的委托诉讼代理人喻文洪到庭，进行了法庭调查和调解，调解未果。本案现已审理终结。袁代红上诉请求：1、判决撤销马关县人民法院（2019）云2625民初854号民事判决第一、二、三项。2、改判由龙娟、高处益支付袁代红土地转让款130,506.21元，并支付违约金464,906.40元。3、诉讼费由龙娟、高处益承担。事实与理由：一、原判认定部分事实不清，证据不足。1、原判以龙娟、高处益提交的第七组证据《协议》内容作为认定事实的起初，抛开了该《协议》中记载的2012年5月31日双方签订的《合作协议》的内容，从而以断意取意的形式混淆了双方前期的法律关系（项目合作投资关系）。2、2018年5月4日，袁代红与龙娟、高处益签订的《土地使用权转让协议》第二条第2项约定，袁代红将使用权过户所产生的税费、工本费由龙娟、高处益承担。但原判以人证证明内容推翻协议约定，违反证据规则。按照证据采信原则，人证与书证相互矛盾时，应采信书证，且证人证明内容并无其他证据加予佐证，比如证言内容中的电话沟通，并没有双方通话的事实依据，况且龙娟、高处益在庭审中陈述电话是其打给袁代红的，袁代红同意承担一半的内容与证人证言相矛盾。因此原告认定龙娟、高处益缴纳的税费经双方约定由袁代红承担70,000元并无事实依据，何况不在反诉请求之列，并为追偿权纠纷的性质。二、原判适用法律不当，判决显失公平。1、袁代红诉讼的事实包括与龙娟、高处益之间不同标的、不同合同主体的两个合同法律关系，该两次合同约定的权利、义务及履行要求并非一致，但原审判决在“本院认为”中仅就双方2018年2月10日的合同关系进行单项评述，对双方2018年5月4日的合同关系却不作任何评论，但均以先行履行抗辩权为由，全盘否定了龙娟、高处益在两个合同法律关系的违约事实。首先，袁代红与龙娟、高处益2008年2月10日《土地使用权转让协议》第三条约定，双方签订本协议3日内支付上诉人100万元，其余地款89万元须在取得过户后不动产权登记证20日内支付。依此约定，袁代红先行履行的内容是办理和变更不动产权登记证，后履行的龙娟、高处益在取得不动产权登记证20日内支付土地余款。就此龙娟、高处益于2018年4月13日已取得不动产权登记证，袁代红先行履行的行为已完成，龙娟、高处益就应当在2018年5月3日前支付土地转让价余款，然而龙娟、高处益至今未能完全支付，其行为已构成违约。其次，袁代红与龙娟、高处益2018年5月4日《土地使用权转让协议》第三条约定：龙娟、高处益须在本协议签订当日支付袁代红土地转让价款1,562,000元，余下土地款1,197,064元须在本合同签订10日内全部付清。依此约定，双方之间并不存在先行履行和后履行约定事宜，龙娟、高处益未能如期如数支付土地转让价款的行为应依照《转让协议》第四条第1项第3项（1）的约定承担违约责任。龙娟、高处益的反诉请求部分不能成立。龙娟、高处益反诉请求除积水、排水问题外，其余的事实是基于2012年5月31日共同投资建房的《合作协议》及2015年12月27日补充《协议》提起的反诉，而《合作协议》、补充《协议》的合同主体与本案《土地使用权转让协议》的合同主体并非一致，并且《合作协议》、补充《协议》的法律关系为合作投资建房关系，与本诉法律关系不为相同，就此部分不应合并审理。况且，依照补充《协议》第二条的约定，袁代红应为龙娟和案外人刘锦芬建造的围墙、卷帘门、小门、平整地板的约定完成时间为2016年3月底，时至今日，反诉已过法定诉讼时效期限。退一步讲，根据双方2018年2月10日《土地使用权转让协议》第二条的约定：本协议履行完毕后，双方2015年12月27日签订的协议视作履行完毕并终止但本协议履行完毕的时间并没有限定，龙娟、高处益以价代工的请求被判决履行完毕后，2015年12月27日《协议》就视为履行完毕并终止。故此，根据《工程造价鉴定意见》，袁代红应履行的室外排水管部分的造价仅为28,918.79元。龙娟、高处益辩称：一、袁代红认为龙娟、高处益违约的理由不能成立，是袁代红存在违约行为。龙娟、高处益与袁代红2018年2月10日签订的《土地使用权转让协议》第三条对于尾款的支付，设定了条件：“甲方须于2018年2月22日起15个工作日内过户至乙方名下，且处理好乙方门前下雨积水问题及乙方房后两处排水问题”，根据该约定，按工作日推算，袁代红必须在2018年3月14日前将不动产权过户至龙娟、高处益名下，但袁代红未积极、正确履行合同义务，到了2018年4月13日才完成过户，积水、排水问题不处理，厨房污水直接排到房后的路面上，过往的社区居民多次找龙娟、高处益说这个事情，有的甚至对龙娟、高处益家人进行辱骂，让龙娟、高处益苦不堪言，以至于后来都不敢在家做饭。龙娟、高处益对于该土地的转让共计支付了1,502,935元，因尾款的支付条件不成就，故此扣下159,425元暂缓支付，龙娟、高处益的行为属于行使合法的抗辩权利。其次，对于2018年5月4日签订的另一份《土地使用权转让协议》的履行，龙娟、高处益同样不存在违约行为。该土地的转让款龙娟、高处益已经全部付清。而且，根据该协议第二条的约定，交易标的包括：508.88平方米的土地使用权以及袁代红与王加定签订的土地承包转让合同共计60.2平方米。但袁代红一直没有促成龙娟、高处益与王加定达成任何协议，就此事问王加定，答复只认与其签订协议的袁代红。就此交易内容，袁代红的行为属于严重的违约行为。二、龙娟、高处益为袁代红垫付7万元过户税费，一审判决从土地转让款中扣除是正确的。龙娟、高处益与袁代红在办理马国用（2014）0000117号国有土地使用权变更手续时，龙娟、高处益提出要求袁代红承担部分过户税费，经协商，袁代红同意承担119,688.52元中的7万元税费，该事实得到了受袁代红委托办理过户手续的李婷曦的证实。李婷曦系袁代红开设公司的员工，本案中受袁代红的特别授权委托办理过户手续，其证词能够作为定案的依据。龙娟、高处益得到袁代红的承诺后，缴纳税费时，先行垫付税费。龙娟、高处益垫付的7万元税费，应从土地转让款中扣除。三、一审判决支持龙娟、高处益关于房屋围墙、室外排水等项目的反诉请求，认定事实清楚。龙娟、高处益与袁代红2018年2月10日签订的《土地使用权转让协议》第二条中，将双方于2015年12月27日签订的协议内容吸收进了转让协议。2015年12月27日的《协议》约定：袁代红有义务为龙娟、高处益建造围墙和一道入户的电动卷帘门、小门及处理厨房后面的排污管和别墅前主排污管，重新平整别墅前地板。2018年2月10日的转让协议更是将其中由袁代红处理的房前屋后排水问题列为龙娟、高处益支付尾款的条件。因袁代红未履行合同义务，龙娟、高处益在一审提起反诉，处理相关事务的费用经过人民法院委托评估机构进行了评估。龙娟、高处益关于房屋围墙、室外排水等项目的反诉请求，事实清楚，应予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，袁代红的上诉理由和上诉请求不能成立，请二审法院维持一审判决、驳回袁代红人的上诉请求。袁代红向一审法院起诉请求：1、依法判决龙娟、高处益支付袁代红土地转让剩余价款159,425元；2.判决龙娟、高处益支付袁代红逾期付款违约金929,812.80元（378,000元+551,812.80元）；3.诉讼费由龙娟、高处益承担。一审庭审中，袁代红变更诉讼请求第2项为：请求判决龙娟、高处益支付袁代红逾期付款违约金464,906.40元。龙娟、高处益向一审法院提起反诉请求：袁代红须为龙娟、高处益处理位于马关县房屋门前下雨积水和房后两处排水问题，并为龙娟、高处益建造围墙和一道入户的电动卷帘门、小门，重新平整别墅前地板。因袁代红不予处理，请求判令袁代红支付龙娟、高处益处理上述问题的施工费用200000元（具体施工费用以鉴定为准），由龙娟、高处益委托施工处理。一审法院经审理确认本案事实如下：2015年12月27日，袁代红与龙娟、刘锦芬（龙娟之母）签订《协议》，约定：由袁代红支付龙娟、刘锦芬1500000元，款定于2016年1月20日前支付龙娟、刘锦芬100000元，余款在2016年3月30日前付清；袁代红应当于2016年3月底前为龙娟、刘锦芬房屋建造围墙和一道入户的电动卷帘门、小门，以及处理厨房后面排污管和房屋前主排污管，重新平整房屋前地板等收尾工程等。该协议生效后，袁代红未按协议约定履行义务。2018年2月10日，袁代红与龙娟、高处益（龙娟之夫）签订《土地使用权转让协议》，约定：由袁代红将名下坐落于马关县证号为马国用（2014）0000192号国有土地使用权转让给龙娟、高处益，最终转让面积以实际测量后的登记面积（447.48平方米）为准，其中2015年12月27日签订协议约定的袁代红必须支付龙娟、高处益1500000元冲抵交易标的物中的210平方米（如本协议履行完毕后，双方于2015年12月27日签订的协议视为履行完毕并终止），其余237.48平方米按单价7000元计算，合计1662360元，定于协议签订3日内支付1000000元，其余662360元于取得不动产登记证20个自然日内支付（袁代红须于2018年2月22日起15个工作日内过户至龙娟、高处益名下，且处理好龙娟、高处益门前下雨积水问题及房后两处排水问题）；如一方违约，需支付守约方合同总价款20%的违约金，并同时明确若未按时支付转让价款的视为违约等。达成协议后，袁代红于2018年4月13日将其名下马国用（2014）0000192号国有土地使用权变更登记至龙娟、高处益名下，证号为云（2018）马关县不动产权第××号不动产权证，其余合同约定的义务（处理好龙娟、高处益门前下雨积水问题及房后两处排水问题等收尾工程）袁代红至今未履行；龙娟、高处益支付袁代红土地转让款1449999元，余款212361元至今未付清。2018年5月4日，袁代红与高处益签订《土地使用权转让协议》，约定：由袁代红将名下坐落于马关县证号为马国用（2014）第0000117号国有土地（面积为508.88平方米）使用权转让给高处益，每平方米单价5300元，合计2697064元，同时将袁代红承包王加定的土地60.20平方米转由高处益承接，价款62000元，上述两项合计2759064元，高处益应于签订协议当日支付袁代红1562000元，剩余1197064元高处益应于协议签订后10个自然日内全部付清；袁代红应于合同签订后将相关产权过户至高处益名下（办理产权过户过程中产生的税费、工本费等费用由高处益承担）；如一方违约，需支付守约方合同总价20%的违约金，若未按时支付转让价款视为违约。签订协议后，袁代红于2018年6月16日将其名下马国用（2014）第0000117号国有土地（面积为508.88平方米）使用权变更登记至龙娟、高处益名下，证号为云（2018）马关县不动产权第××号不动产权证，由龙娟、高处益缴纳的税费等费用共计119688元，后双方约定其中70000元由袁代红承担，余49688元由龙娟、高处益承担；龙娟、高处益先后于2018年5月6日、6月12日、7月16日分别支付袁代红1650000元、62000元、110000元，合计2812000元。2019年12月10日，经云南安信工程造价咨询事务有限公司鉴定，涉案房屋围墙、室外排水等项目工程造价为71539.75元，鉴定费为7000元。现袁代红以龙娟、高处益至今未支付剩余土地转让价款159425元已构成违约为由，向本院起诉要求龙娟、高处益支付剩余土地转让价款159425元，并承担逾期付款违约金929812.80元。龙娟、高处益则以其未支付土地转让剩余价款89425元（已扣除袁代红应承担土地过户登记缴纳税费等费用70000元）是对袁代红未按约定履行为其房前屋后积水和排水问题等行为行使抗辩权为由，认为其不构成违约，应不承担违约责任；并反诉要求袁代红支付其房屋围墙、室外排水等项目工程造价施工费用200000元（具体施工费用以鉴定为准），并承担鉴定费7000元。一审法院认为，本案案由应为建设用地使用权转让合同纠纷为宜，而非买卖合同纠纷。结合双方当事人各自本、反诉请求等实际，本案反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系，即建设用地使用权转让合同法律关系，且反诉当事人限于本诉当事人。故龙娟、高处益的反诉请求依法成立，应予支持。袁代红与龙娟、高处益签订的《土地使用权转让协议》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反我国法律、行政法规强制性的规定，故该协议合法有效，袁代红与龙娟、高处益均应按照约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，结合双方2018年2月10日签订的《土地使用权转让协议》约定“......其余237.48平方米按单价7,000元计算，合计1,662,360元，定于协议签订3日内支付1,000,000元，其余662,360元于取得不动产登记证20个自然日内支付（袁代红须于2018年2月22日起15个工作日内过户至龙娟、高处益名下，且处理好龙娟、高处益门前下雨积水问题及房后两处排水问题）......”。袁代红作为先履行方，应按照约定先将其名下国有建设用地使用权过户至龙娟、高处益名下，处理好龙娟、高处益门前下雨积水问题及房后两处排水问题，龙娟、高处益作为后履行方，才按照约定履行支付其余土地转让价款662,360元，否则龙娟、高处益依法享有先履行抗辩权。庭审中查明，袁代红未按照约定处理好龙娟、高处益门前下雨积水问题及房后两处排水问题，龙娟、高处益也未按照约定支付剩余土地转让价款159,425元。龙娟、高处益的行为是对袁代红未履行先行行为的行为抗辩，依法属于其享有的先履行抗辩权，并不是违约行为。故对袁代红要求龙娟、高处益承担违约责任的诉讼请求，依法应不予支持。鉴于袁代红至今未按照约定处理好龙娟、高处益门前下雨积水问题及房后两处排水问题，该行为已构成违约，依法应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故龙娟、高处益反诉要求袁代红支付房屋围墙、室外排水等项目工程造价71,539.75元于事实及法律有据，依法应予支付。因袁代红通过折价补偿（支付工程造价）等方式替代履行合同约定的相关义务，龙娟、高处益享有先履行抗辩权消灭，即其应当支付袁代红剩余土地转让价款159,425元；鉴于双方在履行合同过程中达成由袁代红承担土地过户登记缴纳税费等费用70,000元，从减少当事人诉累的角度考虑，该费用70,000元应予抵扣，即由龙娟、高处益支付袁代红土地转让款余额89,425元。判决：一、由龙娟、高处益于判决生效之日起十五日内一次性支付袁代红土地转让余款89,425元；二、由袁代红于判决生效之日起十五日内一次性赔偿龙娟、高处益房屋围墙、室外排水等项目工程造价71,539.75元；三、驳回袁代红的其他诉讼请求；四、驳回龙娟、高处益的其他反诉请求。案件受理费10,043元，由袁代红负担8,605元，龙娟、高处益负担1,438元；反诉费4,300元，减半收取计2,150元，由袁代红负担769元，龙娟、高处益负担1,381元，鉴定费7,000元，由袁代红承担。本院二审审理中，双方当事人均未提交新的证据。经征询意见，龙娟、高处益对原审判决认定的法律事实无意见。袁代红对原审判决认定的法律事实提出以下异议：双方没有约定70,000元税费由袁代红承担，税费应由龙娟、高处益承担。对反诉的法律关系不认可。袁代红提出的以上异议，本院将结合其他证据，在争议焦点中进行综合评判。经二审审理，本院认定的法律事实与一审一致，对一审法律事实本院依法确认。综合各方当事人的诉辩主张，本案在二审的争议焦点是：1.税费70,000元应否在龙娟、高处益支付袁代红的土地转让余款中扣除。2.合作建房袁代红未完工的围墙、排水等造价费用应否由袁代红承担的问题。3.关于龙娟、高处益逾期支付的行为是否构成违约的问题。一、关于税费70,000元应否在龙娟、高处益支付袁代红的土地转让余款中扣除的问题。本院认为，双方虽然于在2018年5月4日的协议中约定税费由高处益承担，但在办理上税事务当天2018年6月8日，双方重新达成口头约定，将原协议中约定的税费承担变更为由袁代红承担税费70,000元，高处益垫付。该法律事实有李婷曦的《证明》和税费单据在案为证，并经一审法院与李婷曦核实无误，袁代红对此也未能提供证据予以否认，且袁代红确认上税事务是委托其公司员工李婷曦办理。一审就此认定的法律事实，并无不当，本院予以维持。7,000元的税费是双方在转让建设用地使用权中产生，在《土地使用权转让协议》有书面约定，后达成口头约定予以变更。龙娟、高处益在一审答辩中提出抵扣抗辩，并举证证实，一审法院查证属实就此认定税费70,000元在龙娟、高处益支付袁代红的土地转让余款中应予抵扣，并无不当。因《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2019年修正，2020年5月1日施行）已经删除证据采信原则，对袁代红提出按照证据采信原则，应采信合同认定税费70,000元由龙娟、高处益承担的主张，本院不予支持。故对一审法院将税费70,000元从龙娟、高处益应付土地转让余款中抵扣，判决龙娟、高处益支付袁代红土地转让余款89,425元，本院予以维持。二、关于合作建房袁代红未完工的围墙、排水等造价费用应否由袁代红承担的问题。关于围墙造价费用的赔偿问题，袁代红在2019年12月30日一审庭审时提出龙娟、高处益提供的证据，要求袁代红于2016年3月以前做完收尾工程（围墙、排污管、地板），已经超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”和第一百九十二条规定“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”。龙娟、高处益提供的2015年12月27日《协议》约定“二、根据协议，后排别墅已于2013年7月建好，目前还剩一些收尾工程即袁代红（甲方）为龙娟、刘锦芬（乙方）建造围墙及一道入户的电动卷帘门和小门及处理厨房后面的排污管和别墅前主排污管，重新平整别墅前地板。袁代红在2016年3月底前做完收尾工程”，即袁代红负有义务为龙娟、刘锦芬的别墅建造围墙及一道入户的电动卷帘门、小门及重新平整别墅前地板的诉讼时效起算时间为2016年3月，至2019年6月龙娟、高处益提出反诉时止，已经超过法定三年的诉讼时效期间。且袁代红与高处益、龙娟2018年2月10日签订《土地使用权转让协议》时已经放弃对围墙及一道入户的电动卷帘门、小门及重新平整别墅前地板的约定，并在该协议中约定“如本协议（《土地使用权转让协议》）履行完毕后，袁代红（甲方）、高处益、龙娟（乙方）双方于2015年12月27日签订的协议视作履行完毕并终止”。故对袁代红提出高处益、龙娟的反诉请求除积水、排水问题外，其余部分不成立的上诉理由，本院予以支持。对龙娟、高处益反诉要求袁代红为其建造围墙和一道入户的电动卷帘门、小门，重新平整别墅前地板及要求折价判决相应施工费用的诉讼请求，依法应予驳回。一审法院就此判决袁代红赔偿该项费用不当，本院予以纠正。关于排水等项目工程的赔偿问题，因在本诉中双方当事人有具体的约定，《土地使用权转让协议》（2018年2月10日）第三条支付方式第1项的第（2）款约定“余下土地款共计人民币890,000.00元高处益、龙娟须于取得过户后不动产权登记证20个自然日内支付袁代红（袁代红须于2018年2月22日起15个工作日内过户至高处益、龙娟的名下，且处理好高处益、龙娟门前下雨积水问题及高处益、龙娟房后两处排水问题）”，即按约定袁代红应当先处理好高处益、龙娟的排水问题，高处益、龙娟才履行支付尾款的义务。处理排水问题是本诉合同约定支付尾款的条件，并与袁代红诉请支付尾款之间具有因果关系。鉴于袁代红对一审判决其赔偿龙娟、高处益房屋室外排水等项目工程造价28,918.79元金额服判，对该费用未提起上诉，并在二审中同意该部分反诉内容。本院维持一审法院判决由袁代红赔偿龙娟、高处益房屋室外排水等项目工程造价28,918.79元，以此作为袁代红履行完合同约定先行义务（处理好高处益、龙娟门前下雨积水问题及高处益、龙娟房后两处排水问题），高处益、龙娟应按合同约定支付余款的条件成就。三、关于龙娟、高处益逾期支付的行为是否构成违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条的规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。因案涉两份《土地使用权转让协议》的履行中，袁代红未能完全履行，即未按时办理完土地过户手续；未处理好龙娟、高处益门前下雨积水问题及房后两处排水问题；未按协议处理好60.2平方米的约定。龙娟、高处益已经支付了总金额的主要款项，并提出未按合同约定时间付款是对袁代红未全面履行合同义务的抗辩，该抗辩理由符合法律规定。对袁代红提出龙娟、高处益逾期支付的行为构成违约的诉讼理由和要求龙娟、高处益支付违约金的上诉请求，本院不予支持，故一审判决就此驳回袁代红请求龙娟、高处益支付违约金464,906.40元的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，袁代红的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省马关县人民法院（2019）云2625民初854号民事判决第一项、第三项、第四项，即一、由龙娟、高处益于判决生效之日起十五日内一次性支付袁代红土地转让余款89,425元；三、驳回袁代红的其他诉讼请求；四、驳回龙娟、高处益的其他反诉请求；二、撤销云南省马关县人民法院（2019）云2625民初854号民事判决第二项，即由袁代红于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿龙娟、高处益房屋围墙、室外排水等项目工程造价71,539.75元；三、变更云南省马关县人民法院（2019）云2625民初854号民事判决第二项为：由袁代红于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿龙娟、高处益房屋室外排水等项目工程造价28,918.79元；一审案件受理费10,043元，由袁代红负担8,605元，龙娟、高处益负担1,438元；反诉费4,300元，减半收取2,150元，由龙娟、高处益负担1,840元，袁代红负担310；鉴定费7,000元，由袁代红负担。二审案件受理费9,754元，由袁代红负担9,056元，龙娟、高处益负担698元。本判决为终审判决。本判决一经送达即发生法律效力。若负有义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请执行。审判长 吴 会审判员 张雯静审判员 廖俊雁二〇二〇年八月二十四日书记员 李官耀