贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初1337号 原告：刘勇，男，1993年10月29日生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：邓淑梅，女，1994年6月26日生，汉族，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：赵文媛（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 被告：左强，男，1989年9月30日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。 被告：七星关区众诚房地产经纪有限责任公司，统一社会信用代码91520502MA6DR8P67P，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳街道滨河路碧水星苑******商铺。 法定代表人：樊勇，系该公司董事长。 原告刘勇、邓淑梅与被告左强、七星关区众诚房地产经纪有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月4立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邓淑梅及二原告委托诉讼代理人赵文媛到庭参加诉讼，被告左强、贵州博阳汽车贸易有限公司经本院送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘勇、邓淑梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告三方签订的《房屋买卖合同》;2.判令被告左强退还原告已支付的购房款共计144，300.00元，并承担违约金，违约金计算方式：以其中130，000.00元为基数，参照民间借贷利率每月百分之二的标准，自2018年11月13日起算至被告左强返回全部购房款及相应利息之日止；以其中14，300.00元为基数，参照民间借贷利率每月百分之二的标准，自2019年10月9日起算至被告左强返回全部购房款及相应利息之日止;3.判令被告七星关区众诚房地产经纪有限责任公司退还原告居间人服务费4,000.00元；4.判令被告左强承担本案原告因维护自身权利而产生的律师代理费10,000.00元;5.判令本案诉讼费用由二被告承担(上述费用暂共计158,300.00元)。 事实及理由：2018年10月28日，原告邓淑梅作为买受人与被告左强作为出卖人，被告七星关区众诚房地产经纪有限责任公司(下统称“众诚地产经济公司”)作为居间人共同签订《房地产买卖定金合同》，其中约定，被告左强将其享有所有权的房屋(位于毕节市七星关前德溪街道办事处×××号)出售给原告邓淑梅，由邓淑梅向其支付定金￥200,000.00元，被告众诚地产经纪公司在买卖双方签订正式合同当日收取居间人服务费共计6,000.00元，其中4,000.00元由原告向其支付。2018年11月13日，原告刘勇(邓淑梅之夫)、邓淑梅与被告左强、众诚地产经济公司签订正式《房屋买卖合同》，其中约定签订合同之日原告付款共计130,000.00元(含定金20,000.00元)，且买受人接替出卖人的按揭款进行每月还款，该款项由原告每月向被告左强银行账户转账，由被告左强在其银行账户内进行银行还贷达到原告方取得该房屋所有权的约定。同时，被告人承诺根据国家规定已依法取得标的房屋所有权，对标的房产现状负全责。合同签订之日出卖人左强应将该房屋交付给买受人，房屋交付时，应当共同对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水电气表的读数，并在相关物品清单上签字，移交房屋房门钥匙。而合同签订后,2019年11月，原告因需准备房屋装修事项需向该小区物业及房开公司提出装修申请，却被回复该房屋并未进行交付，房开公司并未向左强移交房屋，也并未向左强移交房屋钥匙，左强并未合法取得房屋所有权，故原告并不能合法取得房屋而进行装修安置，因此本合同签订前提并不具备。同时，原告了解到，原告每个月向被告左强转账的还贷款项直至2019年10月，左强并未将之进行还贷且逾期数月导致左强已被相应贷款银行诉诸法律要求其次性履行完毕其还贷义务，最终，因被告的根本性违约系本案原被告之间的合同目的不能达成的主要因素。原告认为，原被告之间的合同虽系双方在自愿、真实意思的基础上签订，但本案被告左强实际上并未合法取得涉案房屋所有权亦或是使用权，其并不具备签订本案房屋买卖合同的前提条件，故本案标的合同非为合法有效合同，同时，被告左强也并未按照约定履行其支付房屋贷款义务，导致事实上原被告双方房屋买卖合同目的根本上无法达成，而合同内也约定，合同一方违约的，守约方为维护自身利益所支出的律师费等由违约方承担。故为维护原告合法权益，减少原告损失，特请求贵院参照民间借贷中年24%的标准计算被告左强在此期间占用原告支付的购房款利息，又因双方约定违约方将承担守约方因维护合法权益产生的律师代理费，故被告左强应承担原告因维权产生的相应费用。而就众诚地产经纪公司，未就被告左强是否对该房屋享有处分权进行审慎考察，且该合同成立基础不存在及被告左强的根本性违约，导致本案涉案《房屋买卖合同》应得到解除，而合同解除后应恢复到合同成立前期原始状态，则被告众诚地产经纪公司应将已收取的中介服务费返还原告综上，特请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告左强、七星关区众诚房地产经纪有限责任公司均未作答辩，亦未提供证据。 根据当事人的陈述及其提供的证据，本院认定如下事实：2018年10月28日，原告邓淑梅作为买受人与被告左强作为出卖人，被告七星关区众诚房地产经纪有限责任公司作为居间人共同签订《房地产买卖定金合同》，合同约定被告左强将其享有所有权的房屋(位于毕节市七星关区德溪街道办事处×××号)出售给原告邓淑梅，房屋总价款为368,000.00元，由邓淑梅在签订本合同时支付定金20,000.00元，签订《房地产买卖合同》时支付130,000.00元；被告众诚地产经纪公司在买卖双方签订正式合同当日收取居间人服务费共计6,000.00元，其中4,000.00元由原告向其支付。2018年11月13日，原告刘勇(邓淑梅之夫)、邓淑梅与被告左强、众诚地产经济公司签订正式《房屋买卖合同》，合同约定签订合同之日原告付款共计130,000.00元(含定金20,000.00元)，且买受人接替出卖人的按揭款进行每月还款，该款项由原告每月向被告左强银行账户转账，由被告左强在其银行账户内进行银行还贷达到原告方取得该房屋所有权的约定；同时，被告人承诺根据国家规定已依法取得标的房屋所有权，对标的房产现状负全责；约定合同签订之日出卖人左强应将该房屋交付给买受人，房屋交付时，应当共同对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水电气表的读数，并在相关物品清单上签字，移交房屋房门钥匙；居间人服务费为6,000.00元，其中买受人支付4,000.00元，出卖人支付2,000.00元；任何一方违约，除应承担给守约方造成的经济损失外，还应承担守约方为实现追偿权利而产生的（包含不限于）律师费、诉讼费、差旅费、误工费等；因居间方过错导致该房产不能按规定过户，居间人应退还所收费用；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向左强支付房款13万元，向七星关区众诚房地产经纪有限责任公司支付信息服务费4,000.00元，左强将涉案房屋钥匙交付给原告。从2018年12月至2019年10月，原告向左强账户存款14,300.00元。2019年11月，原告准备房屋装修，向该小区物业公司及房开公司提出装修申请，得知房开公司并未向左强交付涉案房屋，致使原告未能取得涉案房屋的管理、使用等权利。 本院认为，原告与被告左强、七星关区众诚房地产经纪有限责任公司于2018年11月13日签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，属有效合同。左强虽将涉案房屋钥匙交付原告，但其并未与涉案房屋的房开公司办理收房手续，致使原告不能正常管理使用涉案房屋，以其行为表明不履行向原告交付涉案房屋的主要债务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”规定，原告可以解除合同，故对原告提出的“判令解除原被告三方签订的《房屋买卖合同》”的诉讼请求予以支持。合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，原告可以要求被告左强退还其已支付的购房款144,300.00元，并赔偿原告因此遭受的损失。在《房屋买卖合同》中，各方当事人没有约定违约金的计算标准，但结合合同的履行情况及原告所主张违约金情况，原告主张的违约金相当于因此所遭受的损失。原告因此所遭受的损失其实质是支付购房款的利息损失和支付的信息服务费。利息损失以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，即：以130,000.00元为基数，从2018年11月13日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2019年8月20日至被告左强退还完毕之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算；以14,300.00元为基数，从2019年10月9日至被告左强退还完毕之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。对原告主张的“判令被告七星关区众诚房地产经纪有限责任公司退还原告居间人服务费4,000.00元；判令被告左强承担本案原告因维护自身权利而产生的律师代理费10,000.00元”的诉讼请求，原告提供的证据不能证明七星关区众诚房地产经纪有限责任公司存在过错，也不能证明其已支付了律师代理费10,000.00元，故不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告刘勇、邓淑梅与被告左强、七星关区众诚房地产经纪有限责任公司于2018年11月13日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告左强于本判决发生法律效力之日起十日内一次性退还原告刘勇、邓淑梅购房款144,300.00元，并支付原告刘勇、邓淑梅的违约金（违约金为信息服务费4000.00元和利息损失，利息损失以130,000.00元为基数，从2018年11月13日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2019年8月20日至被告左强退还完毕之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算；以14,300.00元为基数，从2019年10月9日至被告左强退还完毕之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）； 三、驳回原告刘勇、邓淑梅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,466.00元，公告费560.00元，共计4,026.00元，由被告左强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  曾德安 人民陪审员  彭 梅 人民陪审员  周良惠 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员  肖 毅