文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初22938号原告：深圳市互腾文化发展有限公司，住所深圳市福田区梅林街道梅京社区北环大道**深华运输大楼**301A-8，统一社会信用代码914403000884302741。法定代表人：陶泽文。委托诉讼代理人：韩娟，上海段和段（深圳）律师事务所律师。被告：深圳中科汇康技术有限公司，住所，住所深圳市福田区梅林街道梅京社区北环大道**深华运输大楼**901A社会信用代码91440300079814364H。法定代表人：冷密清。委托诉讼代理人：杨俊，广东君孺律师事务所律师。被告：冷密清，男，汉族，1962年2月21日出生，住址广东省，住址广东省深圳市罗湖区>原告深圳市互腾文化发展有限公司与被告深圳中科汇康技术有限公司（下称中科汇公司）、冷密清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日受理，依法适用普通程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理，原告及被告中科汇公司的委托代理人到庭参加诉讼。被告冷密清未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2018年8月3日签订了编号为HT-9-901A(2018)号《房屋租赁合同》（原告为合同甲方，被告为合同乙方），原告将其经营管理的深圳市福田区下梅林北环大道7014号深华运输大楼9层901A室房屋出租给被告，供其办公使用。租赁房产的建筑面积为524平方米（此面积含楼宇配套公摊面积）；租期为2018年8月12日起至2021年8月11日止（含免租期）；租金标准为每月每平米120元（含税），本体维修金为每月每平米0.25元；从次年起，在前年度每年租金标准的基础上递增8%，即2019年8月12日至2020年8月11日，租金标准为每月每平米129.60元，2020年8月12日至2021年8月11日，租金标准为每月每平米139.97元；水费、电费、物业管理费、本体维修金由甲方按物业管理公司的收费标准代收，物业管理费标准为每月8.50元／平方米（含税）。合同约定：乙方应于2018年8月3日前支付首月租金、本体维修金及管理费43441.29元，乙方须于每月30日前支付次月租金，不满一个完整日历月的租金按照该日历月实际租赁天数计算。如乙方发生拖欠上述费用的，每逾期一天，乙方须向甲方支付所欠费总额的5%作为逾期付款违约金。逾期超过10天，甲方有权解除合同，并不予退还保证金。在本合同签署两日内，乙方须向甲方交纳等同两个月金额租金作为租赁保证金，即125760元，水费、电费、物业管理费及其他项保证金20元／平方米，即10480元，两项合计136240元。合同履行至2019年5月，被告开始拖欠原告租金、水电费、管理费、本体维修金等各项费用，截止2020年3月15日，被告中科汇公司累计拖欠原告房租、水电、物业管理费、本体维修金共计754920.78元，迟延支付违约金770292.02元，合计1525212.80元。被告冷密清于2019年9月29日分三笔汇入总计15万元到原告方财务人员账户作为对被告中科汇公司支付义务的担保，原告于2019年9月29日出具了15万元的履约保证金《收款收据》，编号为245814。被告中科汇公司于2020年1月23日向原告出具的《租金欠条》，截止2020年1月17日，被告中科汇公司累计拖欠原告房租、水电、物业管理费、本体维修金共计645794.73元，迟延支付违约金666084.42元，2020年1月预交2020年2月租金、物业管理费、本体维修金共计72878.35元，共计1384757.50元。被告冷密清对以上金钱支付义务以及双方由此产生法律诉讼产生的案件受理费、担保费、保全费、执行费、律师费承担连带保证责任。承租人及担保人的通讯地址为：深圳市福田区下梅林北环大道7014号深华运输大楼9层901A室，联系人：冷密清，联系电话：189××******。以上地址作为承租人及担保人接收催款函、律师函、对账单、法院送达诉讼文书的地址，如果以上地址未能实际接收文件，邮寄送达文件退回之日为送达之日。请求法院判令:1、被告中科汇公司向原告支付拖欠的租金、水单费、物业管理费、本体维修金共计754920.78元，迟延支付违约金770292.02元，合计1525212.80元（计费截止到2020年3月15日）；2、被告中科汇公司承担本案律师费64756.38元；3、被告冷密清对以上金钱支付义务承担连带责任。庭审时，原告提交的欠费附表载明的欠费区间为2019年5月至2020年3月15日，明细表明确列明了各月拖欠费用的数额。被告中科汇公司口头答辩称，首先,对于被告中科汇公司拖欠原告一定数额的租金没有及时支付,在此代表被告中科汇公司向原告方表示真实的歉意。被告中科汇公司虽然拖欠了原告的租金，但拖欠的租金不是原告主张的数额。原告应当将被告冷密清于2019年9月29日代被告中科汇公司支付了15万元款项从拖欠的总额中予以扣减。扣减之后的拖欠总额应为604920.78元。基于疫情的现状，被告中科汇公司的上下游客户均处于停产停业状态，已经签署了投资合作的投资人也因疫情的原因导致投资款不能按时到位，被告中科汇公司因此也承受了巨大的生存压力。为了配合疫情防控，直到2020年5月才开工。被告中科汇公司希望比照深圳市人民政府应对新型冠状病毒感染的××支持企业共渡难关的若干措施、深圳市福田区防控疫情同舟共济“福企”十一条所确立的精神，减免被告两个月的租金。关于逾期付款违约金方面，并非被告中科汇公司恶意拖欠，而是基于突发疫情以及其他一系列因素，实属情有可原，希望原告能够谅解。再者，原告计算违约金的千分之五每天的这个标准过高，请求人民法院依照合同法的规定调整违约金。同时，被告愿意按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向原告承担逾期付款期间给原告造成了资金占用损失。这方面主要是说原告的损失可能就以这个方面计算的话是资金占用的损失。基于被告应付租金总额调整，计算原告资金占用损失额的基数也应该随之变化，应当由被告承担的诉讼费、律师费等费用支付也要随之减少。被告冷密清未到庭，庭前提交书面答辩状称，一、原告在起诉状称：被告冷密清于2019年9月29日分三笔汇入总计15万元到原告方财务人员账户作为被告中科汇公司支付义务的担保。与客观事实不符合。客观事实是，答辩人转款是事实，但不是作为担保被告中科汇公司履行支付义务的担保人而进行的转款，而是以被告中科汇公司法定代表人的名义代表被告中科汇公司进行的转款。原告方提交给法庭的2019年9月29日的收据也注明为“今收到深圳中科汇康技术有限公司将来……”。答辩人认为，答辩人代表被告中科汇公司向原告进行转款的行为，不能视为答辩人在为被告中科汇公司的支付提供担保。二、原告在起诉上称：被告中科汇公司于2020年1月23日向原告出具《租金欠条》……被告二对以上金钱支付义务以及……承担连带保证责任。答辩人认为，表述的事实与客观实际不符。在《租金欠条》的落款处注明：“担保人（签名按指印）”。也就是说，担保人需要签名按指印才表明对担保责任的认可。但事实上，在这份《租金欠条》上只是盖有答辩人的私章（答辩人的私章是由被告中科汇公司保管的），并没有答辩人作为担保人签名按手印。因此，原告以一份没有答辩人以担保人名义签名按手印的《租金欠条》要求答辩人承担连带担保责任，缺乏根据，不应被法律支持。经审理查明，原告起诉状中所陈述的签署的合同的内容及履行情况的内容属实，本院均予以确认。另查，原告（甲方）与被告中科汇公司（乙方）签署的《房屋租赁合同》第3.2条约定，乙方应在2018年8月3日前支付首月租金、本体维修基金及管理费。乙方须于每月30日前支付次月租金，如乙方发生拖欠上述费用的，每逾期一天，乙方须向甲方支付所欠费用总额的5%作为逾期付款违约金。第13.3条约定，若乙方未按合同第3条约定时间内支付租金、管理费及其他费用，乙方应按照应付租金及管理费总额的千分之五/天支付滞纳金。2019年6月3日，原告向被告中科汇公司发出《费用催缴函》称，截止2019年6月30日，被告中科汇公司拖欠原告物业服务费22270元、电费2693.43元、水费254.65元、专项维修基金655元，租金314400元，滞纳金153852.92元。函件附表载明了各项费用的明细。被告冷密清在函件及在附表其签字，同时在附表下方手书：“本人确认以上数据，愿以个人担保以上费用”。2020年1月23日，被告中科汇公司出具的欠条中担保人处加盖的被告冷密清的私章，被告冷密清未签名。再查，原告为提起本案诉讼与上海段和段（深圳）律师事务所签署《委托代理合同》，合同约定的代理费为64756.38元。庭审时,原告承租自案外人处承租涉案房屋后转租给被告中科汇公司，出租方没有减免原告的租金。中国南方电网免除了原告2020年2月1日至29日期间缴交两部制电费中的基本电费和阶段性减免电费，经测算，原告按每度0.4元的标准抵扣所有入驻企业2月份产生的电费。被告中科汇公司确认目前仍在承租涉案房屋，原告主张的被告中科汇公司拖欠的总额应扣减被告冷密清于2019年9月29日向原告支付的15万元。被告中科汇公司是从事大健康产业的，主要是有关老年病、慢××管控。承租房屋仅为办公场所，不对外开放。以上事实有各方提交的证据及庭审笔录为证。本院认为，原告与被告中科汇公司签署的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示、没有违反法律法规强制性规定，合法有效。被告中科汇公司作为承租人，其应按合同约定向原告支付租金等费用。关于拖欠租金的数额。被告冷密清于2019年9月29日向原告支付了15万元，即便原告开具收据上载明该15万元为保证金，但原告与被告冷密清未签署相应的担保合同，不能就此认定该15万元的保证金。鉴于被告冷密清于2019年6月5日在原告向被告中科汇公司发出的《费用催缴函》的附表上手书对被告中科汇公司拖欠的费用作担保，该15万元应为被告冷密清承担担保责任而代被告中科汇公司向原告支付的部分租金。截止2020年3月15日，被告中科汇公司拖欠原告的租金、水电费、物业管理费、本体维修基金共计604920.78元（754920.78-150000）。关于违约金，合同约定被告中科汇公司每月30日前支付次月租金，如发生拖欠上述费用的，每逾期一天，须支付所欠费用总额的5%作为逾期付款违约金。合同同时约定，如被告中科汇公司未在约定时间内支付租金、管理费及其他费用的，其应按应付租金及管理费总额的千分之五/天支付滞纳金，合同约定的千分之五的滞纳金计算标准仍超过被告中科汇公司逾期向原告支付租金的所造成的损失。本院酌定被告中科汇公司按日万分之五的标准自应交月份当月的30日起向原告支付拖欠租金、管理费的滞纳金49652.59元（截止至2020年3月15日，具体计算基数及金额详见附表），原告主张的租金、管理费之外费用的滞纳金无合同依据，本院不予支持。原告主张的滞纳金还包含了2019年5月份之前逾期付款的滞纳金，但原告未提交证据证明被告中科汇公司此前逾期支付租金的凭证，对原告主张的该部分滞纳金，本院亦不予支持。虽然被告中科汇公司于2020年1月23日向原告出具的《租金欠条》上加盖了被告冷密清的私章，但没有被告冷密清的签字，不能就此认定被告冷密清对被告中科汇公司确认的欠条上的债务承担连带责任。被告冷密清于2019年6月5日在原告向被告中科汇公司发出的《费用催缴函》的附表上载明的欠费总额494126元承担担保责任，其已向原告支付了15万元，被告冷密清还应对被告中科汇公司拖欠原告费用344126元（494126-150000）的范围内承担连带责任，对原告要求被告冷密清承担连带责任超出本院认定的部分，本院不予支持。关于律师费。原告提起本案诉讼与律师事务所签署了相应的代理合同，被告中科汇公司自愿承担部分律师费，本院酌定被告中科汇公司向原告支付律师费26700元，对原告主张的律师费超出的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四之规定，判决如下：一、被告深圳中科汇康技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市互腾文化发展有限公司支付截止至2020年3月15日止的租金、水电费、物业管理费、本体维修基金604920.78元及滞纳金49652.59元；二、被告深圳中科汇康技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市互腾文化发展有限公司支付律师费26700元；三、被告冷密清就上述判项确定的被告深圳中科汇康技术有限公司债务在344126元的范围内向原告深圳市互腾文化发展有限公司承担连带清偿责任；四、驳回原告深圳市互腾文化发展有限公司的其他诉讼请求。如当事人未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19109.72元（已由原告预交），由原告负担10921.72元、被告中科汇公司负担8188元。保全费5000元（已由原告预交），由原告负担2858元，被告中科汇公司负担2142元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二〇年八月二十一日书记员  胡洁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。判决书附表            收费区间       （年.月.日）              月租金（元）              月管理费（元）              滞纳金的计算基数（租金+管理费              滞纳金的计算期间 （年.月.日）              滞纳金（元）                  2019.5.1-5.31              62880              4454              67334              2019.4.30-5.29              976.34                  2019.6.1.-6.30              62880              4454              134668              2019.5.30-6.29              2020.02                  2019.7.1-7.31              62880              4454              202002              2019.6.30-7.29              2929.03                  2019.8.1-8.31              66065.92              4454              272521.92              2019.7.30-8.29              4087.83                  2019.9.1-9.30              67910.4              4454              344886.32              2019.8.30-9.29              5173.29                  2019.10.1-10.30              67910.4              4454              267250.72              2019.9.30-10.29              3875.14                  2019.11.1-11.30              67910.4              4454              339615.12              2019.10.30-11.29              5094.23                  2019.12.1.-12.31              67910.4              4454              411979.52              2019.11.30-12.29              5973.70                  2020.1.1-2020.1.31              67910.4              4454              484343.92              2019.12.30-2020.1.29              7265.16                  2020.2.1-2.29              67910.4              4454              556708.32              2020.1.30-2.29              8350.62                  2020.3.1-3.15              33955.2              2227              592890.52              2020.3.1-3.15              4150.23                  合计                                                                          49895.59                                 注：2019年10月的滞纳金计算基数扣除了2019年9月29日支付的15万元