广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5116号上诉人（原审原告）：罗彩贤，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈海云，广东聚理律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘兴文，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审被告）：劳勇玲，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：刘远其，广东顺恒律师事务所律师。上诉人罗彩贤、刘兴文、劳勇玲因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初16015号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗彩贤上诉请求：1.改判支持罗彩贤的诉讼请求，判决刘兴文、劳勇玲承担中介费用17000元、房产银行按揭费及评估费10500元、律师费57000元，合计84500元；2.一审、二审诉讼费由刘兴文、劳勇玲承担。事实与理由：一、一审法院不支持罗彩贤诉讼请求适用法律不当。一审已经查明罗彩贤为了本次交易支付中介费用17000元、房产银行按揭及评估费用10500元，为维护自身权益支付律师费用57000元，但却采取自由裁量权以主张违约金诉求已足以弥补罗彩贤的其他经济损失为由，判决不支持因刘兴文、劳勇玲严重违约行为造成罗彩贤实际经济损失84500元。一审法院罔顾双方合同自愿约定，未依法适用民法通则第四条“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”之规定和《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，导致判决不公允，罗彩贤的合法权益未得到充分保护。二、一审罔顾双方平等协商一致的合同约定和法律规定。（一）经双方平等自愿协商一致的情况下签订的《佛山市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》约定，1.违约方需要赔偿守约方房屋价款20%。2.任一方违约需要承担守约方所支出的律师代理费用及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。因此，刘兴文、劳勇玲清楚知道对于违约行为导致承担的违约后果，罗彩贤依据双方平等约定及根据民法通则第四条规定维护自身的合法权益。（二）由于刘兴文、劳勇玲违约造成罗彩贤中介费用17000元和房产银行按揭费及评估费10500元的经济损失。对于律师费用57000元，合同约定因刘兴文、劳勇玲违约而罗彩贤为实现债权产生的律师费用应由刘兴文、劳勇玲承担，该损失是因刘兴文、劳勇玲违约造成的必要的、合理的损失，刘兴文、劳勇玲应依据合同的约定向罗彩贤支付该笔费用。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失”，因合同一方存在违约，合同另一方为此而支出的合理费用，属于违约方违约给守约方造成的损失，应由其承担。综上所述，请求二审法院改判一审判决，维护罗彩贤的合法权益。刘兴文、劳勇玲的答辩意见与上诉意见一致。刘兴文、劳勇玲上诉请求：1.撤销一审判决，驳回罗彩贤的起诉；2.一审、二审诉讼费用由罗彩贤承担。事实与理由：一、一审判决《佛山市存量房屋买卖合同》自2019年8月5日解除无事实依据。（一）《佛山市存量房屋买卖合同》第二条第（四）点约定最迟2019年8月31日应于前办理完毕注销抵押登记手续，罗彩贤本应于2019年8月1日办理还贷，而罗彩贤已于2019年7月24日提起解除合同的诉讼。（二）双方未在《佛山市存量房屋买卖合同》中约定解除合同的情形或条件，解除合同的条件亦未成就。罗彩贤起诉是违反约定，一审法院判决2019年8月5日解除《佛山市存量房屋买卖合同》无事实依据与法律依据。二、刘兴文、劳勇玲没有违约，一审判决刘兴文、劳勇玲违约是违背事实、脱离证据。（一）刘兴文一直依约履行合同，不存在反悔行为，坚决“一定要卖给你绝不反口”（6月30日微信），罗彩贤也没有证据证明刘兴文反悔，一审法院判决没有依据。另一方面，刘兴文在进行办理还贷时，罗彩贤已提起诉讼，使合同因争议中断。（二）劳勇玲在合同履行过程中，因受到罗彩贤工作人员滋扰，在个人意识上有所反复。但最终也作出守约的行为表示。1.刘兴文于7月17日的微信聊天中已说明“现在我地倾好了，同意卖给你。（现在我们谈好了，同意卖给你）。”2.劳勇玲在7月29日的微信中回复“我们一致同意出售间屋给你”，并予道歉。3.在罗彩贤送达《终止交易通知书》时拒签。劳勇玲的行为在履行中虽有反复，但在合同履行期内始终依约进行。（三）一审判决偏袒罗彩贤，对证据不予审查，不采信刘兴文7月17日及劳勇玲7月29日的微信对话。三、罗彩贤与中介公司恶意串通，套路交易，以合法形式掩盖违法行为。（一）罗彩贤既是涉案房屋的买受人，又是佛山市顺德区和某房地产中介有限公司占66.67%股权的大股东，本可减少交易程序成本，但罗彩贤为了实施交易套路而采用一系列的《买卖合同》《房屋交易保障服务合同》《居间合同》。（二）刘兴文于6月30日与和某分行黄明榆聊天，从其微信聊天内容和人员的出现可以显示整个买卖过程由浅到深。（三）佛山市顺德区和某房地产中介有限公司于2019年7月2日致罗彩贤女士的通知不具有证明力。四、一审判决采信劳勇玲的录音、视频违反法律规定。（一）音像视频无法确定时间，录取的环境与涉案关系不符，劳勇玲在忙于工作不宜商议，也没有商议涉案的意识时，罗彩贤却诱导劳勇玲并恶意录取视频。（二）录取音像视频因未经劳勇玲的同意而无效，一审判决采信该份证据违反法律规定。五、应研究谁是违约方。（一）刘兴文一直承诺依约出卖房屋，劳勇玲在房屋交易中因受罗彩贤的恶意滋扰导致其意识受阻，但后来也确认继续履行合同，刘兴文、劳勇玲至今愿意继续履行合同。（二）《佛山市存量房屋买卖合同》未约定合同的解除条件和合同期限，刘兴文、劳勇玲一直依约履行合同。（三）《佛山市存量房屋买卖合同》明确约定2019年8月1日办理房屋还贷，可延期到8月31日，在期限届满方可确认刘兴文、劳勇玲违约。但在合同履行中，罗彩贤却起诉解除合同，罗彩贤的起诉行为使刘兴文、劳勇玲履行合同的行为中止，并非刘兴文、劳勇玲的违约致使合同无法履行。综上，一审判决缺乏事实依据，应予改判，请求驳回罗彩贤的起诉。罗彩贤针对刘兴文、劳勇玲的上诉辩称，一、从刘兴文、劳勇玲拖欠银行贷款的行为可知其不愿意履行合同。刘兴文向一审法院提交民间借贷的证据显示直至2019年7月底刘兴文尚未还清涉案房屋银行贷款，其根本无法履行合同。二、劳勇玲一直不同意出售房屋，在罗彩贤起诉后，其仍未将50000元定金退回，一直拖延时间。综上，刘兴文、劳勇玲恶意诉讼意图套取购房款。罗彩贤向一审法院起诉请求：1.解除罗彩贤与刘兴文、劳勇玲签订的《佛山市存量房屋买卖合同》；2.刘兴文、劳勇玲向罗彩贤返还购房定金50000元并承担违约金222000元、中介费17000元、房产银行按揭及评估费10500元、律师费57000元，合共356500元；3.本案诉讼费用由刘兴文、劳勇玲承担。一审法院认定事实：2019年6月16日，罗彩贤与刘兴文、劳勇玲通过全国连锁品牌德某地产旗下加盟店（佛山市顺德区和某房地产中介有限公司）撮合签订《居间服务合同》，及《佛山市存量房屋买卖合同》；合同约定：（一）刘兴文、劳勇玲出售位于容桂街道办事处容里居委会骏晖路3号东圣维拉花园2座402号房产给罗彩贤，转让价款为111万元，此价格为罗彩贤净得价，不含税。（二）在2019年8月1日，刘兴文、劳勇玲向原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟于2019年8月31日前办理完毕注销抵押登记手续，并自筹资金还清房屋贷款。（三）成交方式通过佛山市顺德区和某房地产中介有限公司居间成交。（四）交易方承诺甲方和乙方承诺其配偶和该房屋的共有人均知晓并同意本次房屋交易；如因一方违反前述承诺，导致纠纷，由违反方赔偿守约方房屋价款20%。（五）付款方式，1.签订本合同当天付第一笔定金2万元；2019年6月22日，付第二笔定金3万元。2.办理物业交易过户当天，支付第一笔首付款8万元。3.在2019年7月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，拟贷款96万元购房款直接支付至刘兴文、劳勇玲账户。4.留存1万元作为户口迁出保证金。（六）违约责任，出售方如拒绝将该房屋出售给购买方，有权要求解除合同双倍返还定金或要求支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项。（七）任一方违约的需要承担守约方所支出的律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。（八）本合同一式三份，均具有同等法律效力，经双方签字、盖章后生效，买卖双方各持一份，居间方留存一份。签订合同后，罗彩贤分别于2019年6月16日和21日向刘兴文支付了定金2万元和3万元，2019年6月26日，罗彩贤与刘兴文、劳勇玲共同到银行申请办理了购房银行按揭手续。2019年6月30日，罗彩贤与劳勇玲就有关房屋买卖事宜进行电话协商沟通，劳勇玲表示因其本人与丈夫即刘兴文有矛盾，不愿意将涉案房屋卖给罗彩贤，当天，罗彩贤向刘兴文、劳勇玲发出《终止交易通知书》，通知刘兴文、劳勇玲终止涉案房屋的交易；2019年7月1日，罗彩贤来到劳勇玲经营生意的铺面，再次征询劳勇玲是否不愿意将涉案房屋卖给罗彩贤，劳勇玲再次表示拒绝出售涉案房屋给罗彩贤；刘兴文于2019年7月17日表示愿意出售该房屋给罗彩贤；至2019年7月18日下午，劳勇玲在微信群（罗彩贤、刘兴文、劳勇玲、涉案房屋的中介梁昭健）中表示，如果“退回订金赔尝（偿）一些钱我选择不卖”，表示宁愿退回定金及赔偿损失也不愿意将涉案房屋卖给罗彩贤。2019年7月24日，罗彩贤以刘兴文、劳勇玲严重违约为由向一审法院提起诉讼，一审法院受理后，刘兴文、劳勇玲又向罗彩贤表示可继续履行涉案合同，罗彩贤不予认可。另查明，在涉案房屋的交易过程中，罗彩贤支付了中介费17000元、房产银行按揭费及评估费10500元、律师费57000元。一审法院认为，涉案的《佛山市存量房屋买卖合同》是罗彩贤与刘兴文、劳勇玲经协商后自愿签订，是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应严格履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定：在履行期限届满前当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同；该法第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。涉案房屋的所有权归属于刘兴文、劳勇玲，罗彩贤与刘兴文、劳勇玲在签订涉案合同后至履行期限届满前，作为涉案房屋的所有权人之一的劳勇玲明确表示不愿意将涉案房屋卖给罗彩贤，说明刘兴文、劳勇玲已明确表示不履行主要债务，罗彩贤已向劳勇玲发出终止交易的通知，主张解除涉案合同，刘兴文、劳勇玲在本案立案受理后，对罗彩贤主张解除涉案合同提出异议，要求双方继续履行合同，依据不足，理由不充分，一审法院不予采纳；罗彩贤提出解除涉案合同的诉讼请求合法有理，一审法院予以支持，一审法院于2019年8月5日向刘兴文、劳勇玲送达了起诉状副本，解除合同的时间应以此为准；合同解除后，罗彩贤与刘兴文、劳勇玲终止履行涉案的《佛山市存量房屋买卖合同》。因刘兴文、劳勇玲明确表示不履行合同而导致合同解除，刘兴文、劳勇玲在本案中有过错，依法应承担向罗彩贤返还定金的民事责任。对罗彩贤提出按合同总额的20%支付违约金的诉求，劳勇玲提出了违约金过高、显失公平的抗辩意见，一审法院认为，合同双方当事人应严格履行合同，享受合同权利，承担合同义务，刘兴文、劳勇玲违反合同约定，应负向罗彩贤支付违约金的民事责任，故对刘兴文、劳勇玲的该抗辩意见，一审法院不予采纳。但综合本案，一审法院对罗彩贤主张违约金诉求的支持，已足以弥补罗彩贤的其他经济损失，故对罗彩贤的中介费、房产银行按揭费、评估费及律师费的诉求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认罗彩贤与刘兴文、劳勇玲于2019年6月16日签订的《佛山市存量房屋买卖合同》自2019年8月5日解除；二、刘兴文、劳勇玲应于判决发生法律效力后十日内向罗彩贤返还购房定金50000元；三、刘兴文、劳勇玲应于判决发生法律效力后十日内向罗彩贤支付违约金222000元；四、驳回罗彩贤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3323.75元，保全费1420元，合计4743.75元，由罗彩贤负担1124.4元，刘兴文、劳勇玲负担3619.35元。二审期间，罗彩贤、刘兴文、劳勇玲均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.涉案《佛山市存量房屋买卖合同》是否应解除；2.刘兴文、劳勇玲是否应向罗彩贤返还购房定金50000元及支付违约金222000元、中介费17000元、房产银行按揭及评估费10500元、律师费57000元。一、关于涉案《佛山市存量房屋买卖合同》是否应解除的问题罗彩贤与刘兴文、劳勇玲签订的《居间服务合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。据一审法院查明的事实，罗彩贤与刘兴文、劳勇玲于2019年6月16日签订《居间服务合同》后，劳勇玲多次向罗彩贤明确不愿意向其出售涉案房屋。2019年6月30日，劳勇玲通过电话向罗彩贤明确表示不愿意出售涉案房屋。同日，罗彩贤向刘兴文、劳勇玲发出《终止交易通知书》，通知刘兴文、劳勇玲终止涉案房屋的交易。劳勇玲于2019年7月1日再次表示拒绝出售涉案房屋给原告。劳勇玲于2019年7月18日在微信群表示宁愿退回定金及赔偿损失也不愿意将涉案房屋卖给罗彩贤。罗彩贤于2019年7月24日提起本案诉讼后，刘兴文、劳勇玲又表示愿意履行涉案合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项之规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，劳勇玲多次明确表示不出卖房屋，罗彩贤有权解除合同。劳勇玲于一审提交《终止交易通知书》并称2019年6月30日罗彩贤将该通知书送达劳勇玲要求签名，劳勇玲拒绝签名，罗彩贤因此将该通知书留下给劳勇玲。本院确认《佛山市存量房屋买卖合同》自《终止交易通知书》到达劳勇玲之日即2019年6月30日解除。一审法院认定合同解除之日为起诉状副本送达刘兴文、劳勇玲之日有误，本院依法予以纠正。二、关于刘兴文、劳勇玲是否应向罗彩贤返还购房定金及支付违约金、中介费、房产银行按揭及评估费、律师费的问题根据《佛山市存量房屋买卖合同》第十一条约定，刘兴文、劳勇玲拒绝将涉案房屋出售给罗彩贤的，有权要求刘兴文、劳勇玲支付房屋转让价20%的违约金及退还已支付的其他款项。如前所述，刘兴文、劳勇玲明确不履行涉案合同，违反合同约定，应向罗彩贤返还定金50000元，并按合同总价款20%向罗彩贤支付违约金。至于中介费17000元、房产银行按揭及评估费10500元、律师费57000元。本院认为支付违约金222000元已足以弥补罗彩贤因刘兴文、劳勇玲违约所造成的损失，罗彩贤再诉请中介费、房产银行按揭及评估费、律师费，本院不予支持。综上所述，罗彩贤、刘兴文、劳勇玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定合同解除之日有误，本院依法予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初16015号民事判决第二项、第三项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初16015号民事判决第四项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初16015号民事判决第一项为：确认罗彩贤与刘兴文、劳勇玲于2019年6月16日签订的《佛山市存量房屋买卖合同》自2019年6月30日解除；四、驳回罗彩贤的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为3323.75元，保全费1420元，合计4743.75元，由罗彩贤负担1124.4元，刘兴文、劳勇玲负担3619.35元。二审案件受理费7712.5元，由上诉人罗彩贤负担1912.5元，刘兴文、劳勇玲负担5800元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年八月二十一日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏