广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初14940号原告：张志军，男，1966年4月13日出生，汉族，住山西省太原市杏花岭区*************，公民身份号码140************216。原告：张志国，男，1972年11月10日出生，汉族，住山西省太原市杏花岭区*******晋福鑫园东单元，公民身份号码140************256。两原告共同委托诉讼代理人：张鸣，广东金丰华律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：翁琦，广东金丰华律师事务所律师。被告：黎燕，女，1977年11月16日出生，土家族，住广州市天河区****************，公民身份号码433************021。被代：梅芸菲，女，2001年3月2日出生，土家族，住广州市天河区****************，公民身份号码440************642。被代：梅其瑞，男，1940年1月23日出生，汉族，住武汉市汉阳区***********，公民身份号码420************019。被代：张幼芳，女，1942年11月14日出生，汉族，住武汉市青山区*******坊20门4号，公民身份号码420************02X。上述被告共同委托诉讼代理人：陈琦，广东正日律师事务所律师。原告张志军、张志国诉被告黎燕、梅芸菲、梅其瑞、张幼芳所有权确认纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告张志军、张志国共同委托诉讼代理人翁琦，被告黎燕、梅芸菲、梅其瑞、张幼芳共同委托诉讼代理人陈琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志军、张志国向本院提出诉讼请求：1.确认粤（2018）中山市不动产权第0203613号土地使用权的实际权利人为两原告张志军、张志国；2.判决被告协助将粤（2018）中山市不动产权第0203613号土地使用权变更登记至两原告张志军、张志国名下。诉讼过程中，原告明确称本案案件受理费由其自行承担。事实和理由：两原告于2017年5月起雇佣梅钢领导团队负责经营其在中山市辖区内投资经营的房地产项目。两原告先后在中山市投资了多个地块，均委托梅钢负责经营管理，两原告每月支付工资报酬给梅钢。2017年中山市第一人民法院司法拍卖坐落于中山市三乡镇温泉宾馆东侧“上龚坑”的国有建设用地使用权。两原告为了扩大在中山的地产项目投资，委托梅钢以其名义参与了该地块的竞拍并成功竞得该土地使用权，参与竞拍应当支付的拍卖保证金、拍卖成功后的成交款以及应缴纳的税费均由两原告支付。涉案土地的土地使用权证原件以及相关的票据原件均由两原告持有。在涉案土地开发前，梅钢不幸去世，无法继续完成土地开发工作，两原告的合法权益无法实现。梅钢受托以其名义竞得涉案土地并以自己名义办理不动产权证，拍卖成交款以及相应税费等全部款项由两原告支付，梅钢的竞买属于受委托的行为，涉案土地的真实权利人为两原告。由于梅钢的意外身故，导致两原告开发土地的经营无法继续进行，四被告作为梅钢的合法继承人，有义务协助两原告把涉案土地变更登记至两原告名下，以维护两原告的合法权利。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。原告张志军、张志国为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1.备忘录；2.转账凭证、确认书；3.不动产产权证书粤（2018）中山市不动产权第020361号；4.遗体火化证明；5.户口注销证明；6.继承人身份证明；7.2020年3月10日中山市执信资产评估事务所评估报告；8.王少勇出具的关于梅钢的情况说明；9.工资签收表、存工资的银行凭证；10.梅钢作为原告代表签订的一系列与楼宇开发相关的工程合同；11.涉案土地的拍卖保证金支付凭证、成交款付款凭证、保证金到账确认函、收据2份；12.涉案土地的土地证、土地完税证明文件；13.提交营业执照、万厦公司章程；14.证人证言。被告黎燕、梅芸菲、梅其瑞、张幼芳共同辩称，四被告确认涉案土地不是梅钢购买的，梅钢没有能力购买涉案土地。黎燕称梅钢与两原告之间是雇佣关系，梅钢只是兼职给两原告做房地产市场买进买出的服务，收取的是工资及其他费用。梅钢去世前没有留下遗嘱，也没有对购买土地的情况进行说明。被告黎燕、梅芸菲、梅其瑞、张幼芳未为其辩解提交证据。本院经审理认定事实如下：被告黎燕与案外人梅钢系夫妻关系，婚后生育被告梅芸菲；被告梅其瑞、张幼芳系梅钢的父母；梅钢于2019年7月18日死亡。案外人山西万厦房地产开发有限公司（以下简称万厦公司）于1998年10月20日登记成立，法定代表人为原告张志军，原告提交的万厦公司章程反映该司的股东为原告张志国、张志军。案外人中山市复厦房地产有限公司（以下简称复厦公司）、中山市复中房地产有限公司（以下简称复中公司）均于2017年7月3日登记成立，法定代表人均为原告张志军，两公司的股东均为原告张志国、张志军。本院委托中山市********于2017年5月5日至2017年5月24日在中山市公共资源交易网络平台上对位于中山市三乡镇温泉宾馆东侧“上龚坑”土地[土地证号：国（2005）易3114**]进行公开拍卖，最终由竞得人梅钢以51200000元的最高竞得价竞得该地块的建设用地使用权（用地编号W31-17-9042）。2017年5月19日，原告张志军通过其名下中国民生银行账户向梅钢转账827万元，该款摘要信息为“竞买保证金”。2017年5月19日，梅钢向中山市********转账支付了826万元。中山市********于当日向梅钢出具《保证金到账确认函》，确认上述款项已到账，编号为W31-17-9042。2017年6月13日，万厦公司向本院汇款4294万元，用途为“代梅钢付W31-17-9042地价款”。本院于2017年6月9日、6月15日开具广东省人民法院案款收据两份，确认已收取中山市********、万厦公司缴纳的款项826万元及4294万元。2018年9月17日，涉案位于中山市三乡镇温泉宾馆东侧“上龚坑”的土地办理了不动产权登记，产权证号为粤（2018）中山市不动产权第0203613号，该地块权利人为梅钢，权利类型为国有建设用地使用权，面积为14000平方米。原告向本院提交广东增值税普通发票、税收缴款书（税务收现专用）反映，梅钢于2017年5月19日向中山市盈信科技有限公司支付证书服务费250元，于2017年5月24日向中山市********缴纳交易服务费90000元、82600元，于2018年6月28日向中山市地方税务局缴纳涉案土地使用权转让契税1477857.14元。2019年5月26日，原告张志军（甲方）、张志国（甲方）与案外人梅钢（乙方）签订《备忘录》一份，该备忘录载有：双方就坐落于中山市三乡镇温泉宾馆东侧（上龚坑）的土地使用权及中山市复海房地产有限公司相关事宜备忘如下：1.本备忘录项下土地使用权证号：粤（2018）中山市不动产权第0203613号，权利人（名义登记）：梅钢。2.本备忘录项下土地使用权系甲方委托乙方通过司法拍卖程序取得并登记在乙方名下；拍卖所缴款项5120万元，土地使用权契税147.785714万元以及基于该土地使用权的开发费用、后续投资等所有费用均由甲方出资。甲方系该土地使用权所有权人（该权利包括但不限于占有、使用、收益、处分等）及投资开发权人，乙方为名义权利人。3.本备忘录项下公司系中山市复海房地产有限公司，于2017年7月3日登记注册，名义股东为乙方，实际股东为甲方，甲方与乙方系被代持和代持股关系。甲方享有该股东所有权利（包括但不限于表决权、经营决策权等）。4.本备忘录项下土地使用权及公司权利、义务及责任均由甲方承担，债权、债务亦由甲方承担，乙方协助甲方处理相关事宜。5.本备忘录项下土地使用权作价出资入股到公司；公司由自然人独资变有限公司；乙方在该公司股权过户至甲方或指定方名下等相关事宜均由乙方协助甲方完成。6.乙方对本备忘录项下的土地及公司不投入任何资金。待土地使用权利人由乙方过户至公司名下，且该公司股权全部由乙方工商变更登记为甲方或甲方指定人名下后，甲方留1%股权给乙方。该备忘录还载有其他事项。两原告及梅钢均在该备忘录落款处签名确认。2019年11月6日，万厦公司出具《确认书》一份，该确认书载有：我司于2017年6月13日向中山市第一人民法院转账4294万元，虽备注代梅钢支付W31-17-9042地价款，实际该笔款项为张志军的个人款项，我司是根据张志军的指示所支付。原告向本院提交工资签收表、存工资的银行凭证、工程合同干份，拟证实梅钢系其开设公司的员工，梅钢作为复厦公司、复中公司的委托代理人，分别与陕西日月峰建筑工程有限公司、广东中山建设监理咨询有限公司、广东六峰建设工程有限公司、广西基础勘察工程有限责任公司签订建设工程施工（设计）合同。经查，工资签收表抬头为复厦公司、复中公司；存工资的银行凭证反映，王少勇于2017年12月8日起至2019年7月10日期间多次向梅钢转账支付多笔款项，转账附言信息及摘要均显示为工资。两原告主张，其与2017年5月起雇佣梅钢领导团队负责经营中山市内投资经营的房地产项目，两原告先后在中山市投资了多个地块，均委托梅钢负责经营管理，两原告每月支付工资报酬给梅钢；2017年，两原告委托梅钢以其名义参与涉案地块的竞拍，后竞拍成功取得涉案土地的使用权，参与拍卖应支付的拍卖保证金、拍卖成功后的成交款及应缴纳的税费均由两原告支付；涉案地块虽登记在梅钢名下，但土地使用权证原件及相关票据原件均由两原告持有，涉案地块亦由两原告实际占有控制；因梅钢死亡，涉案地块无法办理相关手续，故未进行开发。被告黎燕主张，梅钢与两原告是雇佣关系，梅钢为两原告做房地产市场买进卖出的服务，收取相应工资及其他费用。被告黎燕、梅芸菲、梅其瑞、张幼芳主张，涉案地块并非梅钢购买，梅钢不具有购买涉案地块的能力；梅钢死亡后，未留遗嘱或遗赠协议，涉案登记在梅钢名下的地块未由四被告继承，四被告亦未主张该地块继承的相关权利，且该地块的产权证书并非四被告持有；四被告确认涉案地块不属于梅钢的遗产，如法院认定涉案地块的产权人为两原告，被告愿意配合原告办理相应的变更登记手续，但相关的税费及案件受理费应由原告承担。两原告于诉讼过程中明确其愿意自行承担办理涉案地块产权变更手续的相关税费及本案案件受理费。两原告向本院提交王少勇于2020年5月14日出具《关于梅钢的情况说明》一份，该说明载有：王少勇系张志军、张志国两人的雇佣人员，负责该二人在中山市投资房地产项目开发的日常经营管理工作；王少勇与梅钢共同于2017年5月入职，王少勇的工作范围包括张志军、张志国在中山投资的多个地块，包括石岐区融星天际公馆项目、横栏融漫公馆项目、三乡“上龚坑”别墅项目；梅钢系王少勇的上级领导，受张志军、张志国雇佣，具体负责在中山拿地、项目开发建设、项目运营等工作；三乡“上龚坑”地块是梅钢受张志军、张志国指示，由其二人出资，由梅钢负责拍下，该地块的真正权利人为张志军、张志国，属该二人在中山的投资项目之一；梅钢的工资由张志军、张志国支付，由王少勇负责发放。诉讼过程中，两原告申请王少勇出庭作证。王少勇陈述：原告张志军开办有复厦、复和、复中、复海公司，王少勇与梅钢系同事关系及普通朋友关系，梅钢及王少勇均系两原告开设公司的员工；梅钢与两原告系雇佣关系，梅钢并非系原告开设公司的股东，亦非涉案土地的股东；梅钢任职原告公司总经理，负责中山市相关土地的开发工作，王少勇任职原告公司的行政经理，负责公司的行政管理；因两原告在山西省也有开发土地，没时间到中山，故委托梅钢处理涉案地块，梅钢通过拍卖形式在中山市******拍卖取得涉案地块，由原告张志军委托梅钢拍得，相关款项都是原告张志军的钱。另查明：2020年3月10日，中山市执信资产评估事务所（普通合伙）出具《资产评估报告书》，该报告书载有：受张志军委托，经必要的评估程序，我所确认中山市三乡镇温泉宾馆东侧“上龚坑”的土地于2020年3月5日评估基准日的市场价值为3472万元。本院认为，本案系所有权确认纠纷。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，原告张志军、张志国与梅钢签订的《备忘录》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。梅钢于2019年7月18日死亡，其死亡后未留有遗嘱或遗赠协议。被告黎燕、梅芸菲、梅其瑞、张幼芳确认涉案土地并非梅钢的遗产，该地块并非梅钢购买，梅钢为两原告工作，并收取工资。涉案土地虽登记在梅钢名下，但根据本案的证据及原、被告双方述辩意见，足以认定两原告是以梅钢的名义代为参与本院竞拍取得案涉土地，并实际支付了全部土地款，是案涉土地的真正竞得人和实际权利人。现原告张志军、张志国要求确认涉案土地使用权归其所有，并要求梅钢的继承人即被告黎燕、梅芸菲、梅其瑞、张幼芳协助将涉案土地使用权变更登记到其名下的诉求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认位于中山市三乡镇温泉宾馆东侧“上龚坑”土地[不动产登记证号为粤（2018）中山市不动产权第0203613号]使用权归原告张志军、张志国所有；二、被告黎燕、梅芸菲、梅其瑞、张幼芳于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告张志军、张志国将第一项判项中土地使用权变更登记至原告张志军、张志国名下。案件受理费107700元（原告已预交），由原告张志军、张志国自行承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁华乔二〇二〇年八月五日书记员  李可任冯莹