河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2433号上诉人（原审原告）：河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司，住所地：河南省洛阳市西工区王城大道**新世纪广场**1-2124。负责人：李**，该公司总经理。委托诉讼代理人：焦江波、何阳阳，河南广文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会。住所地：河南省洛阳市洛龙区龙门镇商屯村村委办公楼**。法定代表人：史小超，该村委会主任。委托诉讼代理人：丁丹丹、布浩雷，河南洛城律师事务所律师。上诉人河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司因与被上诉人洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法适用独任制程序对本案进行了审理。上诉人河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司的委托诉讼代理人焦江波、何阳阳，被上诉人洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会的委托诉讼代理人丁丹丹、布浩雷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司上诉请求：1.请求依法撤销一审决；2.改判被上诉人向上诉人支付拖欠的物业管理费185000元，设施设备等物品折价款202926元、因违约而造成的部分损失65300元以及违约金445077元；3.本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审在缺乏证据证明的情况下对案件认定事实严重错误，适用法律不当，判决结果对上诉人有失公平公正，请求二审法院依法予以撤销，并改判支持上诉人的上诉请求。一、一审对物业管理费的起算时间、计算标准费用构成等事实均认定有误。判决驳回上诉人关于物业管理费的诉讼请求明显不当。请求二审法院依法予以纠正。1、一审认定的物业管理费起算时间也就是上诉人开始提供物业服务的时间为2018年8月1日，明显是错误的。2、一审判决对物业管理费中所包含的具体内容和物业费计算基数认定错误。在合同变更前，被上诉人仍应按照1.2元每平方米标准向上诉人支付物业管理费。上诉人入住后对小区地下停车场进行了保洁开荒，一审未对该部分物业费进行计算，遗漏了上诉人对停车场物业费的诉求，直接认定被上诉人已全额支付物业管理费，明显是错误的。3、一审判决认定借条中的4万元为上诉人向被上诉人借款明显是错误的。二、一审判决认定上诉人与被上诉人是协商一致解除物业服务合同明显错误。三、一审对物品交接清单中设施设备等物品属于上诉人所有，不予认定并驳回上诉人的诉求，明显错误，应予以纠正。四、一审对双方违约责任的认定明显与事实和证据不符，判决上诉人无需承担违约责任不符合法律规定，应当予以纠正。五、一审以关系不大为由驳回上诉人的相关诉求是明显于法无据，应当予以纠正。洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会辩称，上诉人的上诉理由在一审判决中均已进行了详细的阐述。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，判决应当予以维持。一审法院认定事实：2017年8月河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司作为受托方系乙方与洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会（原洛阳市洛龙区龙门镇商屯村民委员会）作为委托方系甲方就建筑面积103027.07平方米安置小区住宅签订《商屯安置小区物业管理合同》两份，共同对委托管理服务事项和质量、委托管理服务期限、物业管理服务费用（起初第一份约定：住宅由甲方按业主其拥有建筑面积每月每平方米人民币1.2元向乙方支付，住宅产权面积为103027.07平方米；此后第二份约定：住宅由甲方按业主其拥有建筑面积每月每平方米人民币1元向乙方支付，住宅产权面积为103027.07平方米；甲方、业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费的，从其约定，甲方、业主负连带责任，甲方、业主与使用人之间的交费约定，甲方、业主及时书面告知乙方；本物业服务费每季度支付一次等）、双方的权利义务、违约责任（甲乙双方中任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付年度物业服务费的30%违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给以赔偿等）、免责条款、附则。2018年4月8日洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会出具委托书，委托河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司进行物业管理。2018年7月5日河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司开始着手对商屯安置小区准备交接。经洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会研究同意，河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司于2018年8月1日正式开始提供物业服务。2018年9月，因原告支付工人工资向被告借款4万元，遂原告安排以高中安名义借款，被告安排以张自杰名义出借。后洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会因收取物业费困难，无力承担约定的物业费经双方协商一致按照约定解除物业服务合同，物业公司于2018年10月22日撤场等向河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司作出《解除合同通知》。2019年1月21日洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会向河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司转账支付物业服务费285000元。一审法院认为：村委会作为村居民和村集体的组织，是依照我国村民委员会组织法成立的基层自治组织。按照《物业管理条例》的规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民因购置商屯安置小区分套房产而取得的住宅，属于区分专有建筑物所有权的标的，应为该小区的业主。村民因购置安置房而组成的小区与因购置开发公司的商品房而组成的小区运行机制，在实践中略有不同。按照《物业管理条例》的规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。该业主委员会虽然与村民委员会产生的依据不同，村民委员会主动自愿承担了依照《物业管理条例》规定产生的业主委员会的职责的，应当将村民委员会视为业主委员会。业主委员会执行业主大会的决定事项，可以履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。该类合同兼具公益服务和私权性质，应与完全意思自治的私权合同区别对待。2017年8月河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司作为受托方系乙方与洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会（原洛阳市洛龙区龙门镇商屯村民委员会）作为委托方系甲方签订的第二份《商屯安置小区物业管理合同》，应系双方的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。原则上应按该合同享有权利和履行义务，但因此类合同作为甲方的业主委员会系代表业主并由业主支付物业费，结合村民安置小区的实际运营，甲方需在业主支付物业费后才能完全履约，在业主未支付物业费时让为社区公共利益服务的业主委员会承担违约责任，违背法理。上述合同约定，每月物业费为103027.07元，每日物业费为3434元，洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会通知河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司于2018年8月1日正式提供服务，至2018年10月22日撤场，应支付服务费83天，应支付总服务费为285022元，且洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会向河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司支付借款4万元，用于支付人工工资。后洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会因收取物业费困难，向河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司作出于2018年10月22日撤场《解除合同通知》，载明双方经协商一致按照合同约定解除，2018年10月23日张自杰作为经手人进行了物业管理区域物品移交。从上述内容可以看出，双方就合同解除事宜经口头协商，并达成一致予以解决完毕，河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司第二天办理交接后予以撤场。另外，在庭审中河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司未提交其在签订《商屯安置小区物业管理合同》后已按照约定履行制定物业管理方案、编制物业管理年度计划并书面报告等义务，其也存在违约行为。2019年1月21日洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会向河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司转账支付物业服务费285000元比应支付的285022元仅差22元，且双方有借款付工资事实存在，至此应当视为双方于2017年8月签订的《商屯安置小区物业管理合同》解除的所有事宜达成的一致意见已经履行完毕。河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司仅凭物品移交清单认为该系列物品为其所有，证据不足。河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司提供的支付给个人的经济赔偿金65300元，与洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会关联性不大。洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会未在法定期限内缴纳反诉费视为其反诉未主张。综上所述，河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司诉求洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会支付拖欠的物业管理费185000元、支付设施设备等物品折价款202926元、支付因违约而造成的部分损失65300元和支付违约金445077元，证据不充分，理由不足，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第三十五条、第三十六条、第三十九条之规定，判决驳回河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司的诉讼请求。案件受理费12885元，减半收取6443元，由河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司向本院提交如下证据：证据1：商屯村项目职工定位打卡照片；证据2：情况说明一份；证据3：赵慧华证人证言一份。共同证明：上诉人河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司自2018年7月5日起就进驻被上诉人商屯村小区，提供物业服务。证据4：开标一览表；证据5：《洛阳市人民政府关于国有土地上房屋征收与补偿的意见》以及《洛阳市国有土地上房屋征收补偿标准》。共同证明：1、上诉人是以1.2元/㎡物业服务费的价格中标被上诉人商屯村安置小区物业服务项目，在物业服务合同变更前被上诉人仍应按照1.2元/㎡的标准向上诉人支付物业管理费。2、洛阳市政府按被征收住宅房屋证载面积给予物业费补助每月每平方1.2元，不存在一审判决认定的商屯村委会需在小区业主支付物业费后才能完全履约的情况。证据6：物业服务费发票，证明内容：被上诉人尚欠付上诉人18.5万元物业服务费，被上诉人已经签字确认应当向上诉人支付上述服务费用。证据7:交接清单物品购买发票。证明：上诉人向被上诉人移交的《物品移交清单》中所载设施设备是上诉人大管家物业公司应被上诉人物业服务项目购买的，被上诉人要求上诉人撤场并接收上述设施设备后，应当将物品折价款返还给上诉人。证据8：《投标文件?物业服务方案》，证明：上诉人是通过公开招投标程序与被上诉人签订物业服务合同，在招投标阶段已经将物业管理方案和物业年度计划等内容以投标文件的形式提供给被上诉人，上诉人不存在一审判决认定的违约行为。洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会对上述证据的质证意见为：1.对证据1、2、3证据的真实性有异议，对证明方向不认可，该证据无法直接证明已经上诉人已经实际开始物业管理，不具有直接的关联性，且证据2不符合证据的形式要素。2.对证据4、5的真实性没有异议，但被上诉人认为，双方之间第二次签订的合同约定为每月每平方1元的物业费，实际上是对约定的变更，而该约定应当具有溯及力，即应当自始为每月每平方米1元。且补偿标准并不能直接证明被上诉人已经收到政府的物业费补贴，实际上被上诉人也确实未收到政府的物业费补贴。3.对证据6物业服务费发票，因上诉人已经结算了285000元的物业费，如果按照每平方米1元计算，自2018年7月5日至2018年10月22日，共计110天，每天3434元，总计377740元；如在2018年8月20日前为每平方米1.2元，那么计算数额为3434*1.2*47+3434*63=193677.6+216342=410019.6元。在按照上诉人全部要求计算的情况下，该数额仍旧与上诉人所述47万元的物业服务费相差甚远，充分说明该18.5万元的发票与事实不符，一审认定的计算方式与结算数额更符合常理。4.关于证据7交接物品清单，被上诉人对票据落款在2018年10月22日以后的不予认可，对未明确显示涉案物品用于上诉人、被上诉人小区的发票也不予认可，对发票中的手动添加的与被上诉人有关的内容不予认可，对装修合同中约定的岗亭和卫生间，被上诉人也不予认可，商屯小区并无上述两样物品。本院查明的事实与一审查明的基本事实一致。本院认为：河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司与洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会2017年8月签订的《商屯安置小区物业管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该合作协议对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照该合作协议约定履行各自义务。本案中，河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司与洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会分别提交了两个不同文本的合同，河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司文本显示物业费标准为1.2元/平方米/月，洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会文本显示物业费标准为1元/平方米/月，对此河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司未能举证证明双方实际履行的物业费标准，故，应当按照洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会主张的1元/平方米/月计算。关于河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司提供物业服务时间问题，根据河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司提交的其进驻商屯小区现场照片、微信记录以及洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会提交的《安置房物业服务合同》、发票等证据，可以确认河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司从2018年7月已经进驻商屯村安置小区提供物业服务，洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会主张从2018年8月1日起提供物业服务与上述证据相矛盾，故物业服务起始日期应认定为2018年7月5日，终止日期应当为通知离场的2018年10月22日，期间共计110天。故，河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司服务期间的物业费应为377765.92元（103027.07平方米×1元/平方米/月×110天÷30天），扣除已支付的285000元，剩余92765.92元应当予以支付。原审判决处理有误，本院予以纠正。关于河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司主张的物品折价款问题，其向法庭提交了2018年10月23日物品移交价目清单，但洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会认为该清单上无其加盖的印章，真实性不予认可，河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司也未提供充分证据证明其向洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会移交的物品，故，对其主张的物品折价款本院不予支持。关于河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司主张的损失问题，其主张的损失为其向公司员工支付的经济补偿金，本院认为，河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司与其公司员工解除合同系其企业内部管理问题，与本案物业管理服务合同是否解除无关，故关于损失的诉求本院不予支持。关于河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司主张的违约金问题，本院认为，《商屯安置小区物业管理合同》系洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会代该商屯小区业主所签，业主享受物业服务同时，应承担支付物业费的义务，河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司作为物业管理企业，其应当承担直接向业主收取物业费的权利。基于物业管理合同的特殊性，虽洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会为该合同的签订方，但其是代业主所签，故，因业主不交物业费为由主张洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会承担违约金依据不足，该诉求不应予以支持。综上，原审判决有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初874号民事判决；二、洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会于本判决生效之日起十日内向河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司支付物业费92765.92元；三、驳回河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取6443元，二审受理费12885元，由河南大管家物业管理有限公司洛阳分公司负担14328元，由洛阳市洛龙区龙门街道办事处商屯村民委员会负担3000元。本判决为终审判决。审判员  杨元卿二〇二〇年八月二十八日书记员  雷心怡