山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初3734号原告：刘同军，男，1987年10月7日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王德欣，山东德衡（烟台）律师事务所律师。被告：烟台萬泰实业有限公司，住所地烟台市芝罘区环海路**。法定代表人：史本义，董事长。委托诉讼代理人:曲成功，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。原告刘同军与被告烟台萬泰实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告的委托诉讼代理人王德欣、被告的委托诉讼代理人曲成功到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金人民币2471元、逾期办证违约金人民币60535元，合计63006元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付原告逾期交房违约金人民币2471元（以总房款392348元为基数，自2016年9月1日起至2016年11月2日止为63天，按日万分之一计算）；2、判令被告支付原告逾期办证违约金人民币58450元（以总房款392348元为基数，自2017年2月2日至2020年5月31日按全国银行间同业拆借标准利率计算），并自2020年6月1日起至实际办证之日止按照全国银行间同业拆借标准利率继续计算违约金。事实和理由：2013年3月12日，原、被告签订了《商品房认购协议书》，约定原告购买被告开发的位于萬泰花苑项目的24号楼69-74-703号房源，房款为392348元，被告应在2014年8月30日前竣工并交付且房屋要达到具备交付的条件，但被告直至2016年11月3日才向原告交付上述房屋，至今未为原告办理房屋所有权证。被告辩称，（一）原告已就逾期交房违约金提起过诉讼，本次起诉属于重复起诉，不应予以支持。（二）原告起诉逾期交房违约金及逾期办证违约金超过诉讼时效，请求依法驳回。（三）根据相关法律法规的规定，原告起诉所依据的商品房认购协议书并不具备商品房买卖合同的实质要件，且被告已多次通知原告，要求签署正式的商品房买卖合同，均被原告拒绝，故在没有签订正式商品房买卖合同的条件下，原告依据认购协议书要求被告支付逾期办证违约金及逾期交房违约金缺乏法律依据。（四）涉案的24号楼系烟台市教体局为稳定教师队伍而建设，被告只是配合教体局办理房屋买卖相关手续，相应的逾期交房责任应由芝罘区教体局承担，被告不应承担相应责任。（五）原告在购买涉案房屋后，并未交纳住宅专项维修资金，根据山东省住宅专项维修资金管理办法的相关规定，涉案房屋未办理产权证书，应由原告自行承担相应责任。（六）原告并未向被告支付涉案房屋的购房款，故被告不应承担违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2013年3月21日，原、被告在签订的商品房认购协议书中约定，原告认购被告开发的位于萬泰花苑项目的24号楼座69-74-703号房源，面积81.40平方米，单价4820元，房款为392348元，首付款235409元，第二次交款156939元；原告在2012年6月3日选完房之后20日内(6月25日前)，向被告支付总房款的60%(包含已付保证金20000元)，原告在被告对本合同所涉房屋建设至总工程量的30%或签定正式售楼合同后10日内(以被告通知为准)，向被告支付全部房款；被告应在2012年9月1日前开工，2014年8月30日前竣工并交付，届时房屋要达到具备交付的条件(交房条件在房屋预售合同中约定)；被告办理预售许可证后30日内通知原告签订商品房预售合同；如被告不能按本协议约定交付房屋，每拖延一日按原告已交房款总额的万分之一支付违约金。2016年8月30日，原告因被告逾期交付涉案房屋，将被告诉至本院，要求被告向原告支付自2014年9月1日起至2016年8月31日止逾期交房违约金28681元。本院经审理作出（2016）鲁0602民初5394号民事判决，认定原告已分别于2013年3月21日、10月15日向被告支付了涉案房屋的购房款235409元、156939元，被告分别向原告开具了收款收据；2016年11月3日，被告向原告交付涉案房屋。该判决已生效，并已执行完毕。庭审中，被告认可涉案房屋所在的24号楼目前尚未完成综合验收、尚未办理初始登记。另外，被告为证明涉案房屋所在的24号楼系芝罘区教体局广大教职工与被告进行合作开发建设,涉案24号楼工程施工、竣工备案、办理房产证等相关手续由芝罘区教体局负责，被告只是按照合同要求配合出具相关手续，提交了2012年6月26日被告作为甲方、案外人韩树广作为乙方代表签订的《投资合作开发合同书》1份。原告对该合同书的真实性及证明内容均不认可，主张芝罘区教体局工会组织教职工团购涉案房屋，但其从未见过该合同书，且其交纳的全部房款都是到区教体局财务科提交给被告财务人员当场收费，并向其出具了加盖被告公章的收据。本院认为，原、被告签订的商品房认购协议书系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。原告已依约向被告支付了全部购房款，被告未依约于2014年8月30日前向原告交付符合约定的涉案房屋，而是延期至2016年11月3日才将涉案房屋交付给原告之事实清楚，故被告理应承担其逾期交房期间的违约责任。因原告已通过（2016）鲁0602民初5394号民事判决向被告主张过自2014年9月1日起至2016年8月31日期间的逾期交房违约金，现原告主张被告以总房款392348元为基数，自2016年9月1日起至2016年11月2日止按日万分之一计付违约金2471元之诉请，于约相合，本院予以支持。被告主张，涉案商品房认购协议书并不具备商品房买卖合同的实质要件，不能作为支付逾期交房违约金依据之辩解，与本院查明事实不符，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原、被告签订的商品房认购协议书中未对涉案房屋应当办理房屋所有权证的时间及违约责任作出约定，根据生效判决确认，被告已于2016年11月3日向原告交付涉案房屋。现原告要求以总房款392348元为基数，自2017年2月2日至实际办证之日止按照全国银行间同业拆借标准利率继续计算逾期办证违约金之诉请，于法有据，本院予以支持。58450元（以总房款392348元为基数，自2017年2月2日至2020年5月31日按全国银行间同业拆借标准利率计算），并自2020年6月1日起至实际办证之日止按照全国银行间同业拆借标准利率继续计算违约金综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、限被告烟台萬泰实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘同军支付自2016年9月1日起至2016年11月2日期间的逾期交房违约金2471元；二、驳回原告刘同军的其他诉讼请求。如果被告烟台萬泰实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1375元减半收取688元，由原告刘同军负担638元，由被告烟台萬泰实业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 杨    帆二〇二〇年八月十四日书记员 刁慧卿（代）