广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初3555号 原告：陆月勤，女，1973年4月6日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 被告:广西鸿威益投资管理有限公司，住所南宁市兴宁区望州路北一里**市场办公室第**，统一社会信用代码：91450102MA5KAFM93U。 法定代表人：黎锦秀，总经理。 被告：南宁市天雄市场管理有限公司，住所南，住所南宁市兴宁区望州路北一里**原望州岭农贸市场楼房铺面会信用代码：91450102075207313M。 法定代表人：吴文芳，总经理。 委托诉讼代理人：陈康思，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。 原告陆月勤与被告南宁市天雄市场管理有限公司（以下简称：“天雄公司”）、广西鸿威益投资管理有限公司（以下简称“鸿威益公司”）委托合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告陆月勤，被告天雄公司的委托诉讼代理人陈康思到庭参加诉讼。被告鸿威益公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆月勤向本院提出诉讼请求：1.被告鸿威益公司向原告陆月勤支付拖欠2018年2月份至2020年3月9日的租金共计34156元（共25个月9天，2018年2月份至5月份共4个月按1294元/月计算，2018年6月份至2020年3月9日共21个月零9天按1380元/月计算）、逾期付款违约金6831.2元；2.本案诉讼费用由两被告承担。原告当庭增加一项诉讼请求：由被告天雄公司对被告鸿威益公司所负诉请第一项债务承担连带清偿责任。事实和理由：原告与被告天雄公司于2016年5月30日签订了《望州岭农贸市场物业使用权转让合同》，约定被告天雄公司将位于广西南宁市兴宁区望州路北一里180号所属的望州岭农贸市场项目一层T1103号商铺的使用权转让给原告，转让期限为15年，即自2016年5月30日起至2031年5月29日止，转让总价款为103500元。原告于合同签订后支付了上述转让费，原告与两被告签订《望州岭农贸市场委托经营管理合同》，约定该商铺由被告鸿威益公司统一管理，委托经营管理的期限为15年，自2016年5月30日起至2031年5月29日止。被告鸿威益公司应按约定定额向原告支付租金，但其仅向原告支付了2016年5月至2017年5月的租金15111元，之后的租金分文未付。根据《望州岭农贸市场委托经营管理合同》第八条第（二）款约定，原告有权解除该合同并收回涉案铺面、要求被告鸿威益公司支付拖欠的租金、逾期付款违约金。为维护自身权益，原告特向法院提出诉请如前。 被告天雄公司辩称，一、2020年1月底至今受疫情影响，物业承租方暂停营业，疫情属于不可抗力，根据双方约定第9条及合同法相关规定，疫情期原告应免收租金，我方对该期间租金及逾期利息不应承担连带清偿责任；二、被告鸿威益公司逾期支付租金给原告实际造成的是利息损失，双方约定的违约金过高，依据合同法第114条及相关司法解释，请求法院予以调整；三、被告鸿威益公司及被告天雄公司在疫情的影响下现经营不善属于亏损状态，难以支付原告的租金，并非恶意拖欠，望法庭和原告予以理解。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于南宁市兴宁区宗地〔土地使用权证号：南宁集用（2014）第704534号〕属于南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村第七、八组集体所有，地类（用途）为批发零售用地，使用权面积6779.13㎡。2013年2月4日（补签）、2013年8月4日，被告天雄公司与案外人南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村村民委员会签订了《房屋及场地承包协议书》，约定：兴宁区虎邱村七、八组将其所属的望州路北一里原望州岭农贸市场楼房铺面及场地发包给天雄公司出资拆改扩建后经营使用，承包期为二十年，自2013年1月1日起至2033年12月31日止。拆改扩建不能全部改变农贸市场性质。承包期间，在天雄公司没有违约的情况下，兴宁区虎邱村七、八组不得无故干扰天雄公司的正常经营；天雄公司不得将该承包地对外抵押，不得整体转让。南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村村民委员会于2014年12月19日取得位于兴宁区农贸市场综合楼（面积：11751.13平方米）的建设工程规划许可证（证号：建字第**）。 2016年5月30日，原告陆月勤（乙方）与被告天雄公司（甲方）订立《望州岭农贸市场物业使用权转让合同》，约定：一、甲方将其开发的位于广西南宁市兴宁区望州路北一里180号所属的望州岭农贸市场项目一层T1103号商铺（面积5.75平方米）使用权转让给乙方；二、该商铺使用权转让期限为15年，自2016年5月30日起至2031年5月29日止，合同期满后，如乙方仍然要享有使用权的，乙方需与甲方另行签订合同；三、该物业使用权转让给乙方的转让总价款为103500元；四、乙方按一次性支付转让款方式取得该物业使用权，在签署本合同当天须付清物业使用权转让费103500元，如乙方在签订合同后，不能在签约当天内支付转让费用的，合同将自动解除；五、乙方取得该铺面15年使用权后，自愿按甲乙双方事先约定由广西鸿威益投资管理有限公司经营管理，进行统一商业规划与统一承包经营方式管理。具体承包经营管理内容详见《委托经营管理合同》；六、……2、在本合同期限内第5年最后一个自然月内，乙方可以向甲方提交书面申请将铺面使用权转让给广西鸿威益投资管理有限公司，广西鸿威益投资管理有限公司按甲乙双方签订本《物业使用权转让合同》的转让价格向乙方支付。在收到乙方书面申请后甲方应在2个月内办理相关手续。如乙方在上述的自然月内未向甲方提出书面申请的，视为乙方主动放弃该权利，甲乙双方继续履行原合同；……十、乙方在合同终止并结清所有各项费用后的三日内需按甲方的有关规定清空该商铺，并将商铺的固定装置设备在完好无缺（正常损耗除外）的情况下交回甲方；十一、凡涉及双方权利、义务的事宜，双方应以书面形式通知。通知可经专人递交、或以公认的快递服务发至另一方在合同中列明的地址。合同还就其他事项作出约定。合同签订后，原告陆月勤依约向被告天雄公司支付了物业使用权转让费103500元。 2016年5月30日，原告陆月勤（甲方）与被告鸿威益公司（乙方）、被告天雄公司（丙方）订立《望州岭农贸市场委托经营管理合同》，约定：一、甲方于2016年5月30日签约取得了丙方开发的位于广西南宁市兴宁区望州路北一里180号所属的望州岭农贸市场项目第一层第T1103号摊位/铺面15年使用权，建筑面积为5.75平方米，甲方将其取得之上述摊位/铺面委托给乙方代为统一经营管理，本协议有效期间，甲方同意乙方有权直接以乙方的名义对外招商、招租并签订摊位/铺面的租赁合同，直接或委托运营商管理市场，并由乙方直接向承租户收取租金和租赁期间的其他相关费用；二、委托经营管理期限为15年，从2016年5月30日起至2031年5月29日止；三、甲方在本协议期间可获得如下租金（含税），由乙方按以下约定定额支付，乙方实际收益与定额不足或超额部分均由乙方承担，与甲方无关，2016年5月30日至2018年5月29日，租金为15525元/年，即1294元/月；2018年5月30日至2020年5月29日，租金为16560元/年，即1380元/月；2020年5月30日至2022年5月29日，租金为17595元/年，即1466元/月；2022年5月30日至2024年5月29日，租金为18630元/年，即1553元/月；2024年5月30日至2026年5月29日，租金为19665元/年，即1639元/月；2026年5月30日至2028年5月29日，租金为20700元/年，即1725元/月；2028年5月30日至2030年5月29日，租金为21735元/年，即1811元/月；2030年5月30日至2031年5月29日，租金为22770元/年，即1898元/月，前述内容约定在《望州岭农贸市场委托经营管理合同》第三条。四、租金只能由乙方直接向甲方支付，租金每月支付一次。第一次租金乙方于2016年6月20日前支付给甲方，乙方应在每月20日向甲方支付上月租金。如果乙方逾期未能按期向甲方支付租金，丙方承担连带责任；……六、甲方全权委托乙方经营，不得干涉乙方自行经营或者转租给任何第三人，除遇不可抗力情况外，任何情况下，甲方不得在委托期限内私自解除或终止本协议，甲方委托乙方代为接收、管理摊位/铺面，即乙方在丙方发出交铺通知时，乙方代为验铺、收铺；……八、乙方未按时向甲方支付租金的，按应付未付租金每日向甲方支付万分之一的逾期付款违约金。如逾期三个月乙方仍未履行的，甲方有权单方要求解除本合同，收回铺面/摊位，乙方应按本协议应付未付租金数额的20%向甲方支付违约金，丙方承担连带责任，前述内容约定在《望州岭农贸市场委托经营管理合同》第八条中。合同附件一《委托书》中约定委托事项如下：陆月勤（委托人）委托鸿威益公司（受托人）办理涉案摊位/铺面的房屋交接手续，交房时直接通知鸿威益公司工作人员前往办理，天雄公司向鸿威益公司交房之时即为摊位/铺面实际交付陆月勤的时间，同时委托鸿威益公司代收第三方支付铺面/摊位的租金。合同还就其他事项作出约定。 合同签订后，被告鸿威益公司依约向原告支付了2016年6月至2017年6月的租金共计16822元，从2017年7月起（含7月份在内），被告鸿威益公司未向原告支付过任何租金。 2018年5月25日，本院组织原、被告双方到南宁市兴宁区望州岭农贸市场进行现场实地勘查。原、被告双方一致确认，涉案望州岭农贸市场项目第一层第T1103号摊位/铺面已建成并交付使用。 另查明，原告曾于2018年2月27日向本院提起诉讼，要求：1、解除原告与被告天雄公司和被告鸿威益公司于2016年5月30日签订的《望州岭农贸市场委托经营管理合同》及其附件一《委托书》；2、被告鸿威益公司向原告返还南宁市兴宁区望州路北一里180号望州岭农贸市场项目一层T1103号商铺；3、被告鸿威益公司向原告支付拖欠的2017年6月至2018年1月的租金10352元（共8个月，每月租金1294元）、逾期付款违约金2070.4元；4、被告鸿威益公司向原告支付望州岭农贸市场项目一层T1103号商铺的占有使用费（占有使用费按照租金标准计算，2018年5月29日以前每月1294元，2018年5月30日以后每月1380元，从2018年2月1日起计算至被告鸿威益公司返还商铺之日止）；5、被告天雄公司对被告鸿威益公司前述债务承担连带责任；6、本案诉讼费用由两被告承担。本院于2018年6月14日作出（2018）桂0102民初1271号民事判决，判决：一、解除原告陆月勤与被告南宁市天雄市场管理有限公司、被告广西鸿威益投资管理有限公司于2016年5月30日签订的《望州岭农贸市场委托经营管理合同》及该合同的附件一《委托书》；二、被告广西鸿威益投资管理有限公司向原告陆月勤支付2017年7月至2018年1月期间的租金共计9058元；三、被告广西鸿威益投资管理有限公司向原告陆月勤支付违约金2070.4元；四、被告广西鸿威益投资管理有限公司向原告陆月勤支付占有使用费（占有使用费计算方式：从本案判决生效之日起至被告广西鸿威益投资管理有限公司将涉案望州岭农贸市场第一层第T1103号摊位/铺面返还给原告陆月勤之日止，按照2018年5月29日之前每月1294元、2018年5月30日之后每月1380元分段计付）；五、被告南宁市天雄市场管理有限公司对前述第二、三项确定的被告广西鸿威益投资管理有限公司应向原告陆月勤履行的债务承担连带责任；六、被告广西鸿威益投资管理有限公司将涉案望州岭农贸市场第一层第T1103号摊位/铺面交还给原告陆月勤；七、驳回原告陆月勤的其他诉讼请求。该判决于2020年3月10日发生法律效力。两被告并未履行该判决确定义务。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案被告鸿威益公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 一、关于被告鸿威益公司是否应向原告支付欠付租金的问题。根据（2018）桂0102民初1271号生效民事判决，涉案《望州岭农贸市场委托经营管理合同》于2020年3月10日解除，在该合同解除之前，作为合同当事人的原告及两被告均应受该合同约束，故在该合同解除之前，被告鸿威益公司应按照合同约定，如数向原告支付租金。（2018）桂0102民初1271号生效民事判决已确定被告鸿威益公司向原告支付2017年7月至2018年1月期间的租金，现原告主张鸿威益公司支付2018年2月至2020年3月9日期间租金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。但考虑到今年年初全国各地普遍受新冠××疫情影响，涉案租赁物作为经营性铺面，不可避免基于疫情客流减少原因造成营业收入减损，本院根据公平原则，酌情将2020年2月1日至2020年3月9日期间的租金调低为合同约定租金标准的50%。即按照《望州岭农贸市场委托经营管理合同》约定的租金计算标准，被告鸿威益公司应付租金计算如下：一、2018年2月至5月租金按1294元/月计算4个月为1294元×4个月=5176元；二、2018年6月至2020年1月租金按1380元/月计算20个月为1380元×20个月=27600元;三、2020年2月1日至2020年3月9日(共1个月零9天)租金按1380元/月的50%计算为:(1380元×50%)+(1380元×50%÷30天×9天)=690元+207元=897元。以上三项共计33673元。 二、关于逾期付款违约金问题。涉案《望州岭农贸市场委托经营管理合同》第八条对欠付租金的违约责任作了明确约定，现被告鸿威益公司欠付租金已超三个月，其应依约按应付未付租金数额的20%向原告支付违约金。现原告本案中主张要求被告鸿威益公司按欠付租金数额的20%支付逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持，违约金计算为33673元×20%=6734.6元。 三、关于被告天雄公司的责任问题。涉案《望州岭农贸市场委托经营管理合同》第四条、第八条分别明确约定了被告天雄公司应对被告鸿威益公司逾期未能向原告支付租金及因欠付租金而产生的违约金承担连带责任，因此，原告主张要求被告天雄公司对被告鸿威益公司应履行的租金和违约金债务承担连带责任的主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告广西鸿威益投资管理有限公司向原告陆月勤支付租金33673元； 二、被告广西鸿威益投资管理有限公司向原告陆月勤支付逾期付款违约金6734.6元； 三、被告南宁市天雄市场管理有限公司对前述第一、二项确定的被告广西鸿威益投资管理有限公司应向原告陆月勤履行的债务承担连带责任。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费412元，由被告南宁市天雄市场管理有限公司、广西鸿威益投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 林莉 二〇二〇年八月十一日 法官助理 曹畅 书 记 员 谢芸 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。