广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4888号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市华臣房地产服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：何某1。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市南海区宇佳房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：林伟群，广东耀景律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海瑜，广东耀景律师事务所实习律师。上诉人佛山市华臣房地产服务有限公司（以下简称华臣公司）因与被上诉人佛山市南海区宇佳房地产开发有限公司（以下简称宇佳公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初24787号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华臣公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2.本案一审、二审诉讼费、评估鉴定费由宇佳公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，偏袒宇佳公司。一、华臣公司与宇佳公司于2018年5月18日签订五年的租赁合同，签订合同之前发现楼梯角落有水痕，要求先修复，租赁负责人口头承诺于华臣公司开业前维修复好,但后来一直未修复。2018年5月18日至2019年6月17日期间，华臣公司多次向宇佳公司提出商铺墙身渗水、发霉、掉灰等问题，宇佳公司工作人员只是口头答复尽快修复。2019年4月27日，华臣公司发现商铺楼上平台风管位置大量雨水从商铺天花处漏下来。2019年6月20日，宇佳公司才叫工人修复好漏水位置。华臣公司清理现场发现漏水渗到了楼梯底下杂物房。当时让对方的物业、工程人员及警察查看作证并请工人搬出物品查看损失情况，要求宇佳公司赔偿由于渗水漏水造成的财物损失，宇佳公司未予以答复。2019年6月29日，宇佳公司将漏水财物搬出及扔掉，华臣公司报警作证。华臣公司于2019年7月15日发EMS（财物损失清单价值85659元、13个月渗、漏水施工误工费26000元）至宇佳公司，宇佳公司一直未理会，华臣公司于2019年9月24日提出诉讼。二、关于木质物品损失及白蚁消除费用，华臣公司一开始打算做茶叶因此特意租赁的商铺是南向，室内空气及地面非常干爽，经滨江一号物业合作的白蚊防治合作单位人员鉴定得出的结论是白蚁由于商铺漏水受潮造成。三、关于经营损失费的组成。2018年5月18日至2019年4月27日期间的渗水、掉灰影响华臣公司商铺后半部分及二楼的正常使用，酌定该部分是租金及管理费用的一半。2019年4月27日至2019年6月20日期间，因渗水导致商铺不能正常营业，封闭施工，宇佳公司应负全部租金及管理费用[（4014元/月×11月+364.9元/月×11月+4014元/月÷31天×15天+364.9元/月÷31天×15天）÷2]+（4379元/月÷30天×5天+364.9元/月÷30天×5天+4379元/月+364.9元/月+4379元/月÷31天×20天+364.9元/月÷31×20天）=33739元。四、2019年7月至2020年10月中央大街整条道路封闭，导致一直未正常使用该商铺，宇佳公司应退回租赁保证金8028元×2=16056元及物业水电押金2000元，并退回疫情期间减免的租金优惠。宇佳公司辩称，一、一审判决实际上已经履行完毕。根据一审判决，宇佳公司需要向华臣公司支付3843.75元。宇佳公司将该款项抵扣了华臣公司的租金。抵扣后，华臣公司还向宇佳公司支付了剩余租金1100.25元。华臣公司单方解约，支付完上述租金后已经搬离了涉案店铺。二、关于华臣公司主张的财物损失和经营损失没有法律和事实依据。华臣公司主张的财物损失以及渗水漏水之间不存在因果关系。华臣公司主张的所谓的漏水问题，未能提交证据予以证明，华臣公司也无法举证证明其损失。一审判决酌情判令宇佳公司向华臣公司支付3000多元已是站在华臣公司的角度考虑。华臣公司的上诉请求缺乏事实依据，应予驳回。华臣公司向一审法院起诉请求：1.宇佳公司向华臣公司支付由于漏水造成的财物损失94279元；2.宇佳公司向华臣公司支付经营损失费50000元；3.本案的诉讼费、评估鉴定费等所有费用由宇佳公司承担。宇佳公司向一审法院反诉请求：1.确认宇佳公司与华臣公司于2018年5月19日签订的《商铺租赁合同》因华臣公司违反合同约定变更租赁用途而解除；2.确认因华臣公司违反合同约定违约导致《商铺租赁合同》解除，宇佳公司有权没收其支付的租赁保证金8028元；3.华臣公司立即将涉案商铺移交给宇佳公司，并立即将商铺内的全部物品搬离；4.本诉和反诉的全部诉讼费用均由华臣公司承担。一审法院认定事实：2018年5月19日，宇佳公司（甲方、出租方）与华臣公司（乙方、承租方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：出租方将位于佛山市南海区的016商铺（以下简称涉案商铺）出租给承租方，用于经营房地产，未经甲方书面同意不得变更经营范围，否则甲方有权单方解除本合同；租期从2018年5月25日至2023年5月24日，合同签订当日，乙方向甲方支付租赁保证金8028元，合同期满后，乙方履行完本合同全部义务，结清全部款项，将该商铺完好整洁退回给甲方，无任何经济纠纷和相关责任的，经乙方向甲方书面申请后，甲方无息退还该租赁保证金；若乙方提前解除本合同或甲方行使单方解除权的，乙方支付的租赁保证金不予退还；2018年5月25日至2019年5月24日，每月租金4014元，2019年5月25日至2020年5月24日，每月租金4379元……租金按月份计算，乙方须于每月5日前以银行转账方式将当月租金支付至甲方指定的账户；物业管理费为每月364.91元，由乙方向该商铺所属物业管理公司交纳，乙方应于每月25日前向物业管理公司交纳下月物业管理费；乙方可根据实际需要对该商铺进行装潢装饰、修葺改造及安装必要设施设备等，相关费用由乙方承担；甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商铺；甲方违约解除本合同，甲方双倍返还乙方租赁保证金，乙方的装修损失甲方按乙方的使用时间折价补偿；乙方提前解除本合同，或乙方违约致使甲方单方解除本合同，乙方的租赁保证金抵作违约金，甲方不予退还，同时乙方还须另行付清所有应付款（包括但不限于租金、水电费等相关费用）及其迟延履行违约金；如甲方有其他损失的，乙方应承担赔偿责任；等等。2018年5月19日至2019年3月36日期间，华臣公司多次向宇佳公司提出商铺墙身渗水发霉、掉灰问题，宇佳公司工作人员答复尽快修复。2019年4月27日，华臣公司向宇佳公司提出商铺漏水严重，宇佳公司答复已通知维修。2019年6月17日，华臣公司向宇佳公司提出商铺漏水泡到的财物损失情况。2019年6月20日，宇佳公司工作人员答复宇佳公司不应为此赔偿。2019年8月10日，宇佳公司向华臣公司发出《告知函》，称华臣公司未经宇佳公司书面同意擅自将租赁用途变更为茶叶销售，该行为已严重违反合同约定，要求华臣公司收到该函后7日内将商铺的租赁用途调整为合同约定的租赁用途，且不得再将商铺用于其他租赁用途，否则宇佳公司有权按照上述合同相关约定追究华臣公司的违约责任，包括但不限于解除合同、收回租赁商铺等。该函于2019年8月12日送达华臣公司。2019年9月24日，华臣公司提起本案诉讼。2019年10月29日，宇佳公司提起反诉。诉讼中，华臣公司明确其主张的财物损失94279元，具体为茶叶66400元、包装盒2280元、空调3799元、射灯修复费3000元、白蚁消除费500元、木床1000元、大班桌7800元、杂物房柜子修复费1000元、杂物房门修复费1500元、过道门修复费3000元、厨房柜修复费3000元、清洁搬运费1000元。经营损失费50000元是指因商铺长期渗水且有灰掉下且有一次严重漏水导致商铺一楼部分、二楼及杂物房不能正常运营使用造成的损失，并根据经营和租金损失中估算出来。华臣公司陈述，涉案商铺是华臣公司从他人转手过来，与宇佳公司重新签订合同，交付时商铺大框架已经装修好，华臣公司将原有柜子拆除后重新安装柜子和墙纸。宇佳公司陈述，租赁开始时宇佳公司是允许华臣公司摆茶台喝茶，但从2019年开始，华臣公司将商铺全部用于茶叶经营，宇佳公司多次跟华臣公司说过这个问题。另查明，华臣公司的经营范围包括房地产中介服务，酒、饮料及茶叶批发等。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。华臣公司要求宇佳公司就涉案商铺漏水造成的财物损失，包括茶叶、包装盒、电器、木制物品等损失进行赔偿，其对所主张财物损失、成因等负有举证责任。首先，关于茶叶、包装盒和电器损失。茶叶的质量受制于储存方式、储存环境和茶叶自身情况等多种因素，而华臣公司提供的受损茶叶以及包装盒和电器的照片没有形成时间，不能证明华臣公司该类物品受损与商铺漏水存在关联性；华臣公司的送货单不能证明其指向的茶叶就是因商铺漏水受损的茶叶的价值，也未申请对物品损失进行鉴定；涉案商铺于2019年4月27日漏水较为严重，而华臣公司至2019年6月16日才提出茶叶等物品受损，缺乏合理性。华臣公司没有有效证据证明因商铺漏水造成茶叶、包装盒和电器受损及损失的具体情况，一审法院对华臣公司该项损失的诉请不予支持。其次，关于木制物品损失及白蚁消除费用。华臣公司主张木床、大班桌、柜子、房门等木制物品因渗水导致被白蚁蛀蚀的损失，白蚁问题是由漏水受潮引起还是华臣公司改变经营用途原因引起，双方对此意见不一，而该问题的产生具有或然性，结合广东的天气比较潮湿、容易滋生白蚁，以及华臣公司提出白蚁问题相隔其承租商铺、安装柜子已1年左右，华臣公司未提供相关的证据证明白蚁问题是由宇佳公司原因导致商铺漏水受潮引起，应承担举证不能的不利后果，一审法院对该项损失的诉请不予支持。关于经营损失费50000元。该损失为华臣公司根据经营和租金损失中估算出来。首先，华臣公司陈述涉案商铺长期渗水且有灰掉下来，但其未能举证证明该情况对华臣公司经营造成严重影响和具体损失，一审法院对华臣公司主张因商铺长期渗水且有灰掉下来导致的损失不予支持。其次，华臣公司主张涉案商铺于2019年4月27日出现明显漏水情况，至2019年6月20日才维修完毕，导致商铺一楼部分、二楼及杂物房不能正常运营使用，因宇佳公司承认确认涉案商铺存在漏水，而华臣公司提供的视频资料与华臣公司主张的时间相吻合，宇佳公司未举证证明修复时间，一审法院认定涉案商铺自2019年4月27日漏水至2019年6月20日维修完毕。宇佳公司作为出租方负有保持租赁物可正常使用的义务，涉案商铺存在漏水情况必然影响华臣公司的正常使用，一审法院酌定该部分损失为2019年4月27日至6月20日的租金的一半，即宇佳公司应支付华臣公司损失3843.75元[（4014元/月÷30天×28天+4379元/月÷30天×27天）÷2]。华臣公司主张超出一审法院核定部分，一审法院不予支持。关于宇佳公司反诉主张华臣公司擅自改变商铺用途的问题。涉案合同约定涉案商铺用于经营房地产，宇佳公司认为华臣公司擅自变更商铺租赁用途构成违约，宇佳公司有权单方解除合同并要求其承担违约责任。根据宇佳公司陈述，在租赁开始时宇佳公司已允许华臣公司摆茶台喝茶，并从2019年开始知道华臣公司将商铺全部用于茶叶经营，即便华臣公司未经宇佳公司同意完全改变商铺使用用途，宇佳公司未举证证明其在2019年初至2019年8月发出《告知函》前长达半年多时间有向华臣公司提起过异议，且涉案商铺为商业用途，华臣公司的经营范围包括房地产中介服务和茶叶批发，华臣公司将涉案商铺用于经营茶叶销售未造成宇佳公司经济损失，故一审法院认为宇佳公司不能据此解除涉案合同，宇佳公司据此主张没收保证金、移交商铺等请求均不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十九条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、宇佳公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付损失3843.75元予华臣公司；二、驳回华臣公司的其他诉讼请求；三、驳回宇佳公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计1592.79元，由华臣公司负担1567.79元，由宇佳公司负担25元。反诉受理费收取计3277.37元，由宇佳公司负担。二审期间，华臣公司向本院提交新的证据如下：证据1.视频7份，视频一是漏水的位置，视频二、三是泡水的财物，视频四是二楼空调和灯因为漏水而损坏，视频五至七是因漏水而导致白蚁损坏的财物，从上述视频可以看出物业公司工作人员请来的白蚁防治公司工作人员认为是商铺漏水造成白蚁灾害，非因华臣公司导致漏水问题。物业公司人员、招商人员、往来客户、楼上业主、警察可以证明财物损失不是由华臣公司造成。证据2.图片7份，拟证明华臣公司于2019年6月29日报警取证，第一次是华臣公司要求宇佳公司搬出财物进行清点，第二次是宇佳公司主动把财物放到隔壁商铺暂放待处理完才搬回原商铺，但是几天后宇佳公司以要收租金为由强行将华臣公司的财物从隔壁商铺搬出门口，华臣公司就报警。涉案商铺位于南向，如不是漏水商铺是不会受潮的。物业公司曾派出白蚁防治人员现场检测。二审期间，宇佳公司向本院提交新的证据如下：证据1.微信聊天记录4页，拟证明一审判决的3843.75元已经从租金中抵扣，且华臣公司已经支付完毕抵扣后的租金。证据2.支付记录，拟证明华臣公司已经支付完毕抵扣后的租金。本院组织各方当事人对以上新证据进行证据交换和质证，经本院核查，华臣公司的证据1、证据2没有拍摄时间，亦没有显示因涉案租赁物存在瑕疵导致财物受损的金额及白蚁损害的金额，不作为定案依据。宇佳公司要求以租金抵扣一审判决的金额未得到华臣公司的确认，不作为定案依据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：宇佳公司应否向华臣公司支付漏水导致的损失和经营损失费。华臣公司要求宇佳公司支付漏水损失的一审微信记录的对话对方身份不明，不能证明从2018年5月开始漏水。一审法院根据华臣公司在庭审中确认的2019年4月27日大规模漏水，2019年6月20日维修完成的情况，酌定宇佳公司向华臣公司支付相当于该期间租金一半的赔偿金3843.75元，以弥补华臣公司的损失，并无不当。宇佳公司对此未提起上诉，本院依法予以维持。关于华臣公司主张的经营损失费，因一审法院询问华臣公司时，华臣公司明确表示不进行鉴定，其证据仅为华臣公司单方制作，又不能证明宇佳公司的租赁物存在的瑕疵及导致其经营损失的情况，应承担举证不能的责任，一审法院判决驳回华臣公司要求宇佳公司赔偿经营损失的诉请符合本案情况和法律规定，本院依法予以维持。综上所述，华臣公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3185.58元，由上诉人佛山市华臣房地产服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年八月十九日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏