河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5457号上诉人（原审原告）:洛阳市康兰商贸有限公司，住所地河南省洛阳市经济技术开发区展览路与关圣街交叉口西北角。法定代表人：焦会娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：石属刚，河南航星律师事务所律师。委托诉讼代理人：高红军，河南航星律师事务所律师。上诉人(原审被告)：刘铁军，男，汉族，1969年10月2日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：张万云，河南道胜律师事务所律师。上诉人洛阳市康兰商贸有限公司（以下简称康兰公司）因与上诉人刘铁军租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初2766号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，公开开庭进行了审理。上诉人康兰公司的委托诉讼代理人石属刚，上诉人刘铁军及其委托诉讼代理人张万云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘铁军上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或改判。2.一、二审诉讼费由康兰公司承担。事实与理由：1.刘铁军没有接到一审开庭传票，侵犯了刘铁军的答辩权，应当发回重审。2.当下疫情还在反复、蔓延，对餐饮、娱乐业等服务行业冲击巨大，刘铁军损失惨重。国内新冠肺炎属不可抗力，康兰公司不顾疫情影响要求刘铁军按正常经营支付租金，违反了情势变更原则。刘铁军没有营业收入，无力按时支付租金，其租金应当减免。康兰公司应给刘铁军一线生机，帮助其逐步实现正常经营，实现合同订立的最终目的。康兰公司辩称，刘铁军并没有按约定的时间交纳租金已构成违约，应当承担违约金。本租赁期限从2020年5月1日至2021年4月30日，各行各业已复工复产，疫情影响较小。上一年度的租金在考虑各种因素的前提下，已经由合同约定的133.1万元年度租金降至120万元，刘铁军又要求减免租金，没有任何依据。康兰公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由刘铁军承担。事实与理由：原审法院以合同解除后会影响到现有承租户的可能权利，对康兰公司要求解除合同的诉求不予支持，承租人的可能权利并不是本案审理的内容，更不应成为阻碍康兰公司行使解除权的理由，其权益可向刘铁军主张。刘铁军未按合同约定向康兰公司支付本租赁年度租金，而且也未支付已经生效的裁判文书确认的2018年5月1日至2020年4月30日两个年度的租金150万元，却仍对租赁物占用、使用并收益，康兰公司无法对租赁场地进行再处分。康兰公司要求解除租赁合同的诉求有事实和法律依据，理应得到支持。刘铁军辩称，本合同有效期是12年，刘铁军已经履行10年，刘铁军已花费血本1000万资产进行装修。刘铁军不能交纳今年的租金是疫情造成的，实属不可抗力，刘铁军不应承担合同责任及违约责任，一审判决不予解除合同是正确的。康兰公司向一审法院起诉请求：1.判令解除康兰公司与刘铁军于2012年3月21日签订的《财产设施租赁合同》；2.判令刘铁军向康兰公司支付违约金26.62万元；3.判令刘铁军将涉案租赁物恢复原状交还康兰公司，并以该年度133.1万元租金为标准，承担自2020年5月1日起至刘铁军实际交还之日止的租赁物占用费（暂计算至2020年5月20日为7.29万元）；4.本案诉讼费由刘铁军承担。一审法院认定事实：2012年3月21日，康兰公司作为出租人系甲方与刘铁军作为承租方系乙方签订《财产设施租赁合同》一份，约定：租赁对象及租金计算：康兰综合大楼中间大堂及二至四楼，每年50万元（不包括外围所有门面房），电梯、水井、供水、供电设施、后院及地上设施，每年租金40万元，门前停车场，每年租金20万元，以上每年租金合计110万元；租赁期限自2012年5月1日至2024年5月1日，共12年；租金每三年一个档，每次上浮幅度在原年租金的基础上上浮10%，如遇国家宏观经济形势不好，可参照市场及周边租金适当下调；乙方每年向甲方交纳税后租金110万元，第一年分两次交纳，以后每年提前一个月一次性向甲方交清全年租金，如不按期交清租金，逾期半个月甲方有权终止合同；租赁期满后乙方所承租甲方的设施应如数完好的返还甲方；乙方在租赁期间进行装修和增添经营设施，其费用由乙方承担，租赁期满动产部分归乙方，不动产部分归甲方；乙方对承租进行改建、改变用途或转让，应经甲方同意，甲方同意乙方对后院地上设施可以自行改建、转租，甲方同意对二、三、四楼与一楼、上下接齐的改建；甲乙双方应按本合同之条款全面履行，若一方违约，应赔偿对方的全部经济损失，并向对方支付该协议总金额的20%的违约金，此协议到期后同等条件下一方有权优先承租，本合同双方签字或盖章后即日生效，此合同生效后，双方在2012年3月10日所签订的财产租赁合同作废等等。2018年5月1日前的租金刘铁军已付清。2018年5月1日至2020年4月30日共欠租金180万元，双方因该期间的租金，洛阳市洛龙区人民法院于2019年7月3日做出（2019）豫0311民初778号民事调解书，调解书载明：刘铁军同意于2020年1月31日前分四次支付完毕。本案中康兰公司诉求违约金系因刘铁军应当在2020年4月1日前支付自2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金133.1万元而违反约定没有支付，应当支付该年度的违约金26.62万元。刘铁军在双方合同存续期间对后院进行了改建并出租给他人，现在该处正常营业。双方为此发生纠纷，康兰公司状诉来院。一审法院认为，2012年3月21日，康兰公司作为出租人系甲方与刘铁军作为承租方系乙方签订的《财产设施租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，该合同没有违反法律法规强制性规定，应为有效协议，双方应按该合同享有权利和履行义务。据该合同约定，刘铁军有权在后院地上进行自行改建、转租，刘铁军在双方合同存续期间对后院进行了改建并出租给他人，现在该处正常营业。虽然刘铁军逾期支付租金，康兰公司诉求解除2012年3月21日双方签订的租赁合同，因该合同解除后会影响到现有承租户的可能权利，康兰公司该诉求不应该予以支持。刘铁军没有按照合同约定在2020年4月1日前支付自2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金133.1万元，除刘铁军应该支付该年度租金外，康兰公司诉求支付该年度的违约金26.62万元，符合双方合同约定和法律规定。刘铁军无正当理由拒不到庭，视为放弃康兰公司起诉的抗辩和质证的权利，对康兰公司相应证据及陈述一审法院予以采信。综上所述，康兰公司诉求刘铁军支付自2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金共计133.1万元及违约金26.62万元，证据充足，理由充分，应予以支持；康兰公司其他诉讼请求，证据不足，理由不充分，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决：一、刘铁军于判决生效后十日内向康兰公司支付自2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金共计133.1万元及违约金26.62万元。二、驳回康兰公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3138元（已减半收取），由刘铁军负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，康兰公司与刘铁军签订的《财产设施租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，应为有效协议，双方应按合同享有权利和履行义务。涉案合同约定如刘铁军不按期交清租金，康兰公司有权终止合同。刘铁军不交纳上年度租金，引发诉讼，双方达成调解后，刘铁军未履行调解书，又不交纳本年度租金，严重违约，致康兰公司的合同目的无法实现，康兰公司有权终止合同。一审法院以解除合同会影响其他租房权益为由未支持康兰公司解除合同的诉求，并不妥当，本院予以纠正。由于新冠肺炎疫情持续发生，对刘铁军经营造成一定影响，应当适当减免违约金与租金。本院结合本案实际，对康兰公司要求刘铁军支付违约金的诉求不予支持，并减免刘铁军三个月租金。刘铁军以该年租金133.1万元为标准，向康兰公司支付自2020年8月1日起至实际交还租赁物之日止的占用费。综上所述，康兰公司的部分上诉请求能够成立，应予支持；刘铁军上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初2766号民事判决；二、解除洛阳市康兰商贸有限公司与刘铁军于2012年3月21日签订的《财产设施租赁合同》，刘铁军将涉案租赁物恢复原状交还洛阳市康兰商贸有限公司；三、刘铁军于判决生效后十日内向洛阳市康兰商贸有限公司支付占用费（以年租金133.1万元为标准，自2020年8月1日至实际交还租赁物之日止）；四、驳回洛阳市康兰商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3138元（已减半收取），由刘铁军负担；二审案件受理费19275元，由刘铁军负担。本判决为终审判决。审判员  杨献民二〇二〇年八月二十四日书记员  刘 洋