福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初24号 原告：吴祥光，男，1948年9月2日出生，汉族，住福清市。 委托诉讼代理人：余美钻、高爱华，福建省福清市融城法律服务所法律工作者。 被告：福清市江镜供销合作社，住所地福清市。 法定代表人：李永庆，主任。 委托诉讼代理人：方国建，福建尊融律师事务所律师。 被告：福建省福清市拍卖行，住所地福州融城镇。 法定代表人：游行勇。 原告吴祥光与被告福清市江镜供销合作社（以下简称江镜供销社）、被告福建省福清市拍卖行（以下简称福清拍卖行）确认合同有效纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人余美钻、高爱华、被告江镜供销社的诉讼代理人方国建到庭参加诉讼，被告福清拍卖行经公告送达逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴祥光向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告江镜供销社于2002年7月11日签订的“房产转让协议”有效并继续履行；2.确认原告与被告福清拍卖行于2002年6月19日签订的“福建省拍卖成交确认书”有效并继续履行；3.判令两被告协助原告办理产权过户手续；4.诉讼费用由两被告承担。事实与理由：吴祥光系福清市村民。江镜供销社因体制改革经上级批准将其位于吴塘肥料仓库北向房产建筑面积226.4平方米，土地面积768平方米。上述房产于1994年11月7日由福清市人民政府颁发集体土地建设用地使用证，证号：融江镜集建（XXXX）字第XXXXX号。案涉房地产，江镜供销社于2002年6月19日交由福清拍卖行拍卖安排第12期公开拍卖，吴祥光通过公开拍卖取得案涉房地产。原告与福清拍卖行于2002年6月19日签订了一份“福建省福清市拍卖成交确认书”该确认书记载第十二期拍品清单：土地面积768平方米，建筑面积226.4平方米。之后，原告向福清拍卖行缴纳了拍卖成交款12万元、佣金4800元，共计12.48万元，福清拍卖行出具收款凭证交原告收执。原告与江镜供销社于2002年7月11日双方签订了一份“房产转让协议”。上述“确认书”和“转让协议”均记载被告协助原告办理过户手续，原告自依法取得的房地产实际占有和使用。上述房地产是本集体经济组织成员所取得，未流出本集体经济组织成员之外，原告依法取得房地产不违反法律、行政法规强制性规定，具有法律效力。几年来，原告多次与两被告协商将其房地产移户到其名下无果。 江镜供销社辩称，2001年经过上级批准，江镜供销社将案涉土地使用权进行有偿转让，该地块分成两块地，其中700多平方米通过福清拍卖行进行拍卖，另外800多平方米后来转让给吴炎妹。原告拍到的地块只有土地使用权证，没有房产证，拍卖成交后已将案涉标的物交付给原告使用。原、被告签订的房产转让协议是双方真实意思表示，若不违反法律规定，则合法有效。被告改制过程中因历史遗留问题，所以有些可以过户，可以办证，有些不能过户，不能办证，故双方约定不能过户和办证的风险由原告自行承担，在协议第三条作出明确约定，由原告办理过户手续，并承担手续的税费。被告已经履行合同义务交付房产，土地使用权证现还在被告处，原告应自行办理过户手续，不是被告不配合办理。 福清拍卖行未作答辩，亦未向本院提交证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。本院经审理认定事实如下：1994年11月7日，福清市土地管理局为江镜供销社吴塘肥料仓库办理融江镜集建（XXXX）字第XXXXX号集体土地建设用地使用证，地址位于福清市，地号XXX-X，土地类别及等级为空白，用地面积1573.3平方米，建筑占地面积226.4平方米，用途为仓库。2002年6月，江镜供销社将上述地块分为两块，将其中一块（土地面积768平方米、建筑面积226.4平方米）委托福清拍卖行进行拍卖。在2020年6月19日第12期拍卖会上，吴祥光以12万元价格竞拍成功，取得江镜供销社吴塘供销肥料仓库。在福清拍卖行的拍品清单上体现吴塘供销肥料仓库“土地面积768平方米、建筑面积226.4平方米，年租金4000元，租期至2004年6月30日，有土地证”。当日，吴祥光与福清拍卖行签订《福建省拍卖成交确认书》（编号为ＭＦ-98-003），确认吴祥光竞得江镜供销社吴塘供销肥料仓库768平方米，成交金额12万元、佣金4800元，总金额为12.48万元，确认书第7条约定拍卖人应协助买受人办理买受标的的证照变更、产权过户等手续。吴祥光于2002年6月21日支付拍卖款12万元、2002年6月24日支付拍卖佣金4800元，福清拍卖行分别出具两张收款收据。2002年7月11日，吴祥光与江镜供销社签订《房产转让协议》，载明“江镜供销社下属单位吴塘肥料仓库北向房产，座落于，因体制改革的需要经上级批准，于2002年6月19日委托福清拍卖行拍卖给买受人吴祥光，房产面积以现状为准，拍卖成交价为12万元，乙方（买受人）按有关规定向有关部门办理移户手续，所需各种税费由乙方承担”。吴祥光支付拍卖款后，江镜供销社将涉案房产交付吴祥光，集体土地使用权证仍由江镜供销社保管。 以上事实，有原告提交的房产转让协议、现状图、确认书、拍品清单、发票、《集体土地建设用地使用证》复印件等证据，以及当事人的陈述为证，经本院审查核实，予以确认。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》对建设用地规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”该条规定建设用地土地使用权是可以转移的，但只列举了“破产和兼并”的情形。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）中关于加强村镇建设用地的管理规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。由此可见，集体建设用地使用权发生转移并不限于“破产、兼并”的情形，江镜供销社因体制改革需要经上级批准拍卖涉案地块，并不违反法律、行政法规的禁止性规定。江镜供销社委托福清拍卖公司对其拥有的吴塘供销肥料仓库进行拍卖，吴祥光竞拍成功，双方分别签订《福建省拍卖成交确认书》及《房产转让协议》，吴祥光与二被告之间签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。吴祥光在参与竞拍时已经明确知道涉案房产是与另一地块共同使用同一本集体土地使用权证、未办理房产权证，两被告并未隐瞒标的物的真实情况，双方还在《房产转让协议》中约定买受人按有关规定向有关部门办理移户手续，故吴祥光应当自行承担标的物无法办证过户的风险。吴祥光支付拍卖价款，江镜供销社将涉案财产交付给吴祥光后，可视为双方已交割完毕，故吴祥光要求继续履行合同及协助办理产权过户手续，没有法律依据，本院不予支持。被告福清拍卖行经本院公告送达，逾期未到庭应诉，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十一条第一项，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认吴祥光与福建省福清市拍卖行于2002年6月19日签订的《福建省拍卖成交确认书》有效； 二、确认吴祥光与福清市江镜供销合作社于2002年7月11日签订的《房产转让协议》有效； 三、驳回吴祥光的其他诉讼请求。 案件受理费人民币2,796元，由原告吴祥光负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈红华 二〇二〇年八月二十一日 书记员  张一芳