湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0211民初2433号 原告：株洲市湘江风光带物业经营管理有限公司，住所地湖南省株洲市天元区黄河南路**天台金谷商务会所第**。 法定代表人：凌顺利，系公司董事。 委托诉讼代理人：左玲玲，湖南诚一律师事务所律师。代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：杨英中，湖南诚一律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被告：株洲市银嘉投资管理有限公司，住，住所地湖南省株洲市芦淞区人民中路**/div> 法定代表人：刘文忠，系公司总经理。 原告株洲市湘江风光带物业经营管理有限公司（以下简称“湘江物业公司”）诉被告株洲市银嘉投资管理有限公司（以下简称“银嘉投资公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理，依法由审判员陈永红适用简易程序于2020年8月19日、8月28日两次公开开庭进行了审理，实习法官助理罗思协助审理，书记员胡裕昕担任法庭记录。原告湘江物业公司的委托诉讼代理人左玲玲到庭参加了诉讼，被告银嘉投资公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加了诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告湘江物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间的租赁合同，被告即期向原告返还租赁房屋；2、判决被告向原告支付拖欠的租金31,005元、物业管理费46,255元和水费622元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年7月，被告银嘉投资公司与原告的关联公司株洲市湘江风光带建设开发有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁湘江风光带火车头广场酒吧街北侧房屋经营咖啡屋，租金标准为前五年10元/月/平方米，第六至第十年为11.5元/月/平方米；支付方式为半年支付一次，先付后用。2011年11月，出租方株洲市湘江风光带建设开发有限公司的权利义务转由原告承继。被告承租该房屋后，分为两个商号经营，其中510平方米场地经营“动力火车”店，150平方米场地用于经营“车站一号”店。由于被告未按时缴纳租金、物业费，原告依法向株洲仲裁委员会申请仲裁，原告与被告银嘉投资公司之间的《房屋租赁合同》经仲裁裁决已于2015年12月1日解除。合同解除后，被告与原告协商同意按原合同约定的租赁、物业费标准承租车站一号店场地（150平方米）继续经营，经营期间被告未按时足额支付租金等费用，截至2019年9月30日，被告已累计拖欠原告租金31,005元、物业管理费46,255元，水费622元。2019年10月15日，原告向被告发出《关于车站一号限期腾空搬离的通知》，要求解除合同收回房屋、结清费用并限期搬离。但被告至今未结清拖欠费用，为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求判如所请。 被告银嘉投资公司未向本院陈述或提交书面答辩意见，亦未提供证据，经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利。 本院经审理查明：2011年7月13日，株洲市湘江风光带建设开发有限公司（甲方）与被告银嘉投资公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：乙方承租甲方株洲市湘江风光带火车头广场北侧咖啡屋；出租房屋建筑面积约710平方米；房屋租赁期120个月，即2011年7月13日起至2021年7月12日止，自2011年10月1日起计算租金；租金标准及支付方式为第一年至第五年租金标准为10元/月/平方米，第六年至第十年租金标准为11.5元/月/平方米，按建筑面积计算，按半年支付。同日，原告湘江物业公司（乙方）与被告银嘉投资公司（甲方）签订了一份《物业管理服务合同》，合同约定：物业基本情况：物业类型：咖啡厅；坐落位置：株洲市滨江路湘江风光带火车头广场；建筑面积：710平方米；物业管理服务期限：物业管理服务期限为10年，自甲方签订《房屋租赁合同书》开始即2011年7月13日起至2021年7月12日止。物业管理费从2011年10月1日开始收取，如提前或逾期交付，则按实际交付时间相应提前或顺延。物业管理服务费用：物业管理服务费用标准：第一至五年物业管理费标准为20元/月/平方米，第六至第十年物业管理费标准为23元/月/平方米，物业管理费按建筑面积计算。物业管理费用结算方式：物业管理费用按半年支付，先付后用，每上个半年度最后一个月的15日前支付下半年度的物业管理费。 涉案租赁房屋坐落于天元区××××××××号湘江风光带火车头广场，房屋所有权人为株洲市湘江建设发展集团有限公司，后变更登记为株洲市湘江风光带建设开发有限公司。2011年10月20日，株洲市湘江风光带建设开发有限公司根据其母公司湘江建设发展集团有限公司的部署将湘江风光带房屋租赁业务移交给湘江建设发展集团有限公司的另一子公司即本案原告湘江物业公司，由原告湘江物业公司统一经营管理并承接履行该处房屋租赁合同的权利和义务。上述《房屋租赁合同》签订后，被告银嘉投资公司使用案涉房屋所经营门店名为“车站一号”。案外人龙年按照被告银嘉投资公司的指示于2012年4月11日、2015年10月13日、2015年12月1日、2016年9月13日向原告湘江物业公司缴纳部分租金。因被告银嘉投资公司拖欠租金的行为，原告湘江物业公司于2016年6月22日以被告银嘉投资公司作为被申请人向株洲仲裁委员会申请仲裁。2016年11月23日，株洲仲裁委员会作出（2016）株仲裁字第087号裁决书，裁决“原告湘江物业公司与被告银嘉投资公司签订的《房屋租赁合同》于2015年12月1日解除；限被告银嘉投资公司在裁决书生效之日起十日内将租赁物返还给原告湘江物业公司”。上述裁决书生效后，原告湘江物业公司未直接从被告银嘉投资公司收回案涉房屋，也未同被告银嘉投资公司办理收回租赁物的交接手续，“车站一号”门店继续经营至2019年9月。在此期间，案外人龙年分别于2016年9月13日、2016年12月21日、2017年6月13日、2017年12月28日、2018年6月13日及2018年11月6日继续向原告湘江物业公司缴纳案涉房屋租金、物业费144,365元。2019年9月25日，原告湘江物业公司向“车站一号”发出两份《询证函》催缴租金及物业管理费，被告龙年予以签收。第一份《询证函》载明：根据核算，截至2018年12月31日，贵司欠我司租金15,480元，物业管理费15,205元，租金和物业管理费共计30,685元。鉴此，请贵司在收具此函后7日内向我司支付上述拖欠费用或前往我司协商还款事宜。如贵司对本函告的欠款金额有异议，请于三日内向我公司书面提出，逾期视为确认认可。第二份《询证函》载明：根据核算，2019年1月1日至2019年8月31日，贵司欠我司租金13,800元，物业管理费27,600元，租金和物业管理费共计41,400元。鉴此，请贵司在收具此函后7日内向我司支付上述拖欠费用或前往我司协商还款事宜。如贵司对本函告的欠款金额有异议，请于三日内向我公司书面提出，逾期视为确认认可。2019年9月26日，案外人龙年在上述两份《询证函》落款签收人处签署了姓名。2019年10月15日，原告湘江物业公司向“车站一号”发出《关于车站一号限期腾空搬离的通知》，要求其结清所欠相关费用、腾空并归还“车站一号”，案外人刘川湘予以签收。 另查明：一、案外人龙年与案外人刘川湘于2016年5月6日登记结婚；二、2020年5月6日，被告银嘉投资公司出具一份《证明》，其内容为：兹证明龙年系我公司聘请的湘江风光带火车头广场“车站一号”的店长，代表我公司行使“车站一号”店的日常管理工作，由此产生的法律责任由我公司承担；三、本院于2020年4月21日立案受理（2020）湘0211民初1245号湘江物业公司诉龙年、刘川湘、银嘉投资公司租赁合同纠纷一案，于2020年6月9日作出（2020）湘0211民初1245号民事判决书，该判决书现已经发生法律效力；四、原告提交的微信聊天记录显示，自2016年10月1日起，原告要求被告按11.5元/月/平方米的标准向原告支付租金。原告庭审中陈述，自2016年10月1日起，原告要求被告按23元/月/平方米的标准向原告支付物业费，租金和物业费均是按车站一号建筑面积150平方米进行计算。 以上事实，有原、被告的主体资格证明材料、《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》、房屋产权证书、（2016）株仲裁字第087号、《询证函》（两份）、微信聊天记录、《关于车站一号限期腾空搬离的通知》、被告银嘉投资公司出具的《证明》、本院（2020）湘0211民初1245号民事判决书、现金解款单及记账单、转款凭据、收据、记账凭证以及原告的陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议焦点为：原告的各项诉讼请求有无事实及法律依据？具体分析如下： 关于原告湘江物业公司诉请被告支付拖欠的租金。原告湘江物业公司与被告签订的《房屋租赁合同》于2015年12月1日解除。《房屋租赁合同》解除后，被告未将案涉租赁房屋交还给原告，而是继续使用案涉房屋，且被告公司聘请的“车站一号”的店长分别于2016年9月13日、2016年12月21日、2017年6月13日、2017年12月28日、2018年6月13日及2018年11月6日向原告湘江物业公司缴纳案涉房屋部分租金，原告亦收取了被告支付的部分租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期满后，承租方继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁”之规定，本案原、被告上述法律行为可以确定原、被告之间在《房屋租赁合同》解除后产生了不定期租赁合同关系。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，原告于2020年7月14日向本院提起诉讼要求解除双方租赁合同关系，本院依法于2020年7月22日向被告送达原告的起诉状副本，被告于2020年7月23日收到原告的起诉状副本，且被告未提出异议。应认定案涉房屋租赁合同自被告收到原告的起诉状副本之日解除，故本院确认原、被告双方租赁合同关系于2020年7月23日解除。合同解除后，被告应向原告返还租赁房屋。因此原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 关于原告诉请被告支付的租金。原、被告双方在解除《房屋租赁合同》后，双方没有再签订书面租赁合同，但从原告提交的微信聊天记录来看，2016年1月1日至2018年11月6日期间，原告通知被告依照原《房屋租赁合同》标准及按车站一号建筑面积150平方米支付租金，被告亦依照原告的通知向原告支付了涉案房屋的部分租金。根据原告向被告出具的《询证函》及经本院核算，核减被告在2016年1月1日至2018年11月6日期间已向原告支付的租金42,870元，截至2018年12月31日，被告应向原告支付案涉房屋租金为15,480元（10元/月/平方米×150平方米×9个月+11.5元/月/平方米×150平方米×26个月-42,870元）。2019年1月1日至2019年8月31日期间，被告应向原告支付案涉房屋租金为13,800元（11.5元/月/平方米×150平方米×8个月）。2019年9月1日至2019年9月30日期间，被告应向原告支付案涉房屋租金为1725元（11.5元/月/平方米×150平方米），以上租金合计为31,005元。被告在签收原告出具的《询证函》后未就租金的数额向原告提出异议，且被告未向本院提交任何答辩意见和证据予以抗辩，由此产生的法律后果由被告自行承担。故原告要求被告支付2016年1月1日至2019年9月30日期间的房屋租金31,005元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告诉请被告支付的物业管理费。原、被告双方在《物业服务合同》中约定：第一年至第五年物业管理费标准为20元/月/平方米，第六年至第十年物业管理费标准为23元/月/平方米，物业管理费按建筑面积计算。2016年1月1日至2018年11月6日期间，被告向原告了支付案涉房屋物业管理费101,495元，根据原告向被告出具的《询证函》及经本院核算，核减被告已向原告支付的物业管理费101,495元，截至2018年12月31日，被告应向原告支付涉案房屋物业管理费为15,205元（20元/月/平方米×150平方米×9个月+23元/月/平方米×150平方米×26个月-101,495元）。2019年1月1日至2019年8月31日期间，被告应向原告支付涉案房屋物业管理费为27,600元（23元/月/平方米×150平方米×8个月）。2019年9月1日至2019年9月30日期间，被告应向原告支付涉案房屋物业费为3450元（23元/月/平方米×150平方米），合计为46,255元。因被告在签收原告出具的《询证函》后未就物业管理费的数额向原告提出异议，且被告未向本院提交任何答辩意见和证据予以抗辩，由此产生的法律后果由被告自行承担。故原告要求被告支付2016年1月1日至2019年9月30日期间的房屋物业管理费46,255元的诉讼请求，符合法律规定，本院亦予以支持。 关于原告主张的水费。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，原告提交的证据未能证实被告的实际用水支出，故本院对原告诉请被告支付水费622元的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告株洲市湘江风光带物业经营管理有限公司与被告株洲市银嘉投资管理有限公司的房屋租赁合同自2020年7月23日解除； 二、限被告株洲市银嘉投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于天元区××××××××的房屋（车站一号店）返还给原告株洲市湘江风光带物业经营管理有限公司； 三、限被告株洲市银嘉投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告株洲市湘江风光带物业经营管理有限公司的支付房屋租金31,005元、物业管理费46,255元，合计77,260元； 四、驳回原告株洲市湘江风光带物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1748元，减半收取874元，由原告株洲市湘江风光带物业经营管理有限公司负担25元，由被告株洲市银嘉投资管理有限公司负担849元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：810103210********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 陈 永 红 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 实习罗思 书 记 员 胡 裕 昕 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。