山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初199号原告：太原市迎泽食品街管理有限公司,住所地太原市迎泽区食品街****。法定代表人:王志，总经理。委托诉讼代理人：韩天凤，山西纵合横律师事务所律师。委托诉讼代理人：武少宁，山西纵合横律师事务所律师。被告：太原市迎泽区炉边琴音餐厅，住所地太原市迎泽区食品街**。经营者：张宇飞，男，1992年1月1日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区东岗东巷**平房**。委托诉讼代理人：刘涛，男，太原市迎泽区炉边琴音餐厅总经理。原告太原市迎泽食品街管理有限公司与被告太原市迎泽区炉边琴音餐厅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原市迎泽食品街管理有限公司委托诉讼代理人韩天凤、武少宁，被告太原市迎泽区炉边琴音餐厅的经营者张宇飞、委托代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原市迎泽食品街管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告自2018年8月22日起至2019年11月19日欠付的租金969960元；2、依法判令被告支付原告以欠付租金为基数,按每日0.03%的标准计算自2018年8月22日起至被告实际付清上述租金之日止的违约金，暂计至2019年12月21日，违约金为139674.24元。以上费用总计1109634.24元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年9月9日，原告与被告经营者签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于食品街15-1(一层）号的房屋(建筑面积为336平方米)出租给被告用于商业经营使用，租赁期限从2013年11月20日起至2018年11月19日止；第一年和第二年的租金为735840元，第三、四、五年的租金为779990元；被告应在2013年9月15日前支付第一年租金，从第二年开始被告应在每年9月20日前支付下一年度租金；如被告逾期支付租金超过七天，则每天以逾期租金的0.03%支付违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告经营者登记注册了“太原市迎泽区炉边琴音餐厅”进行商业经营。被告支付了前两年的租金后，自2015年12月9日起至2019年11月期间(其中2018年11月20日至2019年11月19日并未签订书面的房屋租赁合同，但双方协商一致按照原合同继续履行)共向原告支付过2150000元租金后就再未付过其余租金。截至2019年11月19日，被告尚欠原告租金969960元未付，因被告迟延支付租金产生的违约金为139674.24元。综上所述，原告认为被告拖延支付租金的行为违反了双方的约定，经多次催要协商被告仍未支付所欠租金，其行为严重侵害了原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所。庭审中，原告针对第一、第二项诉讼请求解释如下：关于诉讼请求的第一、二项，虽然写的期间是自2018年8月22日起至2019年11月19日，但欠付租金的期限实际发生在2015年11月20日至2019年11月19日期间，也就是租赁期限的第三年起的租金。被告在第三年度交付原告500000元租金，在第四、五、六年度每年交付原告550000元租金，四年中共支付原告租金2150000元。截至2019年11月19日，共欠原告租金总额是969960元。原告为了计算违约金方便，将被告共付的2150000元租金折算至2018年8月21日，主动放弃了之前的违约金，自2018年8月22日起开始计算违约金至被告实际付清原告全部欠付租金之日止。这样的计算方式和分开计算欠付租金在金额上是一样的，并没有加重被告的责任。被告太原市迎泽区炉边琴音餐厅辩称，1、原告诉状中所述“双方协商一致按照原合同继续履行”没有事实依据，合同到期后我方没有和原告协商按照原合同执行，而是按照现合同执行，每年租金是550000元；2、原告的第一、二项诉讼请求均不成立，从2015年11月20日开始第三个租赁期间租金降为550000元，其中包括500000元的现金和50000元的代金券。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月28日，原告作为承租人、案外人常波作为出租人签订一份《房屋租赁合同》，原告向常波租赁位于太原市帽儿巷54号1幢1-2层、2幢1-4层、建筑面积约1289.42平方米的房屋；租赁期限8年，从2013年4月1日至2021年7月31日；出租人允许承租人转租租赁房屋。2013年9月9日，原告作为出租人（甲方）、被告的经营者张宇飞作为承租人（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，1、甲方将位于太原市食品街平面图15-1（一层）的房屋（建筑面积为336平方米）出租给乙方经营“泰园浪漫”使用；2、租赁期限从2013年11月20日起至2018年11月19日；3、租金及交纳时间：租金第一年735840元（税后）、租金第二年735840元（税后）、租金第三年779990元（税后）、租金第四年779990元（税后）、租金第五年779990元（税后）。甲方给乙方免租期，从2013年9月15日起至2013年11月19日止。第一年租金乙方在2013年9月15日前支付，从第二年开始乙方应在每年9月20日前支付下一年度租金。如乙方逾期支付租金超过七天，则每天以逾期租金的0.03%支付滞纳金，如乙方逾期支付租金超过十天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。合同签订后，张宇飞作为经营者在涉案租赁房屋上开办了太原市迎泽区炉边琴音餐厅，开始进行经营。第一、第二租赁年度双方均按约履行。从2015年11月20日开始，被告按每年550000元支付原告租金。其中，第三租赁年度（2015年11月20日-2016年11月19日），被告支付原告房屋租金500000元；第四租赁年度（2016年11月20日-2017年11月19日），被告支付原告房屋租金550000元；第五租赁年度（2017年11月20日-2018年11月19日），被告支付原告房屋租金550000元。2018年11月20日-2019年11月19日，双方未签订书面《房屋租赁合同》，被告支付原告房屋租金550000元。以上被告共计支付原告租金2150000元。此后，原、被告双方就涉案房屋再次签订《房屋租赁合同》，租赁期限从2019年11月20日起至2021年11月19日止，年租金为550000元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同行使权利并履行义务。原告将太原市食品街平面图15-1（一层）的房屋出租给被告使用，被告应按合同约定支付租金。被告未按约足额支付原告2015年11月20日起至2018年11月19日的租金，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，并继续履行合同约定的义务，故对原告要求判令被告支付2015年11月20日至2018年11月19日期间未付租金739970元的诉讼请求予以支持。审理中，被告虽辩称“从2015年11月20日开始第三个租赁期间租金将为550000元，其中包括500000元现金和50000元代金劵”，但未提供相应证据予以证明，故对被告的上述辩称意见不予采纳。对此，被告应承担举证不能的责任。原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年11月29日到期后，被告继续使用涉案房屋并向原告支付租金，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效。从2018年11月20起至2019年11月29日止，被告应按原合同的约定支付原告房屋租金，被告已支付原告租金550000元，尚欠原告租金229990元，故对原告要求判令被告支付2018年11月20日至2019年11月19日期间未付租金229990元的诉讼请求予以支持。原、被告约定的逾期付款违约金为日万分之三，被告应以所欠租金969960元为基数按日万分之三支付原告逾期付款违约金。原告相应的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告太原市迎泽区炉边琴音餐厅于本判决生效之日起十日内支付原告太原市迎泽食品街管理有限公司2015年11月20日至2019年11月19日的租金969960元；二、被告太原市迎泽区炉边琴音餐厅于本判决生效之日起十日内支付原告太原市迎泽食品街管理有限公司自2018年8月22日起至付清之日止以所欠租金969960元为基数按日万分之三计算的逾期付款违约金；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7393元，由被告太原市迎泽区炉边琴音餐厅负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郭卫斌 二〇二〇年八月十七日书记员 王丽峰相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条【履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十六条【续租】租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款事人对自己提出的主张，有责任提供证据。