四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初3725号 原告：南充市安居房屋经营管理有限公司，住所地南充市顺庆区滨江北路市政府新区**楼**。 法定代表人：席娟，总经理。 委托诉讼代理人:肖云海，四川浩宇律师事务所律师。 被告：杨斌，男，1976年3月7日出生，汉族，住仪陇县。 原告南充市安居房屋经营管理有限公司（以下简称南充安居公司）与被告杨斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人肖云海到庭参加诉讼，被告杨斌经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南充安居公司向本院提出以下诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，判令被告退还租赁住房，并恢复租赁住房原状；2.判令被告支付拖欠的房屋租金、物业管理费合计677788.54元，并自原告2020年1月10日起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至清偿全部欠款之日止；3.判令被告支付拖欠的水费及滞纳金（被告目前尚处于营业状态按照实际产生的水费及滞纳金进行计算）4.判令租房保证金57000元归原告所有；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系南充市房地产管理局下属国有企业，2014年2月，经南充市房地产管理局申请，并经南充市政府五届第66次常务会议议定，同意由原告对白土坝公共租赁住房进行经营、管理。2015年8月27日，原告（出租方甲方）与被告（承租方乙方）签订了《房屋租赁合同》，将位于南充市顺庆区营业房（1号至37号）的19间房屋出租给被告使用，租赁期限为5年，自2015年9月1日起至2020年8月31日止，租金分5次进行支付。合同第三条第1款约定：租金标准：第一年租金为570000元，以后每年租金在上一年度租金的基础上递增8%。合同租金总额为3343800元；第2款第（2）约定：分次支付，具体为：2015年9月1日前支付第一笔租金570000元；2016年9月1日前支付第二笔租金615600元；2017年9月1日前支付第三笔租金664800元；2018年9月1日前支付第四笔租金718000元；2019年9月1日前支付第五笔租金775400元。合同第十第3款约定：有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。（1）逾期支付租金超过30日的；（2）欠缴水、电、气、物管等费用达300元的。第十一条第2款约定：乙方有本合同第十条第3款的情形之一的，应按本合同租金总额的20%向甲方支付违约金，且甲方有权单方随时解除本合同及不退还乙方已支付的租赁保证金和剩余房租。合同生效后，原告按约履行了交付房屋等合同义务，被告按合同约定支付了前四笔租金，但2019年9月1日起至今，被告拖欠房屋租金、物业管理费合计677788.54元。此外，被告还拖欠原告为其垫支的水费及滞纳金。原告多次催收欠款，但被告一直不为所动，拒绝支付拖欠费用，其行为已构成违约,所交保证金57000元按约不予退还被告。为维护国有企业的合法权益，避免国有资产流失，故提起本案诉讼。 庭审中，原告将第1项诉讼请求明确为解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，判令被告腾退租赁住房；将第3项诉讼请求明确为要求被告支付拖欠从2019年6月25日起至2020年7月20日止的水费共计32242.77元，并说明7月21日起至今的水费还没有结算待结算后再行主张，且放弃主张滞纳金的诉讼请求。 原告南充安居公司围绕诉讼请求提供了以下证据： 第一组：1.原告的营业执照副本、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件各1份；第二组：国家企业信息公示系统复印件1份；第三组：《房屋租赁合同》及附件《房屋及房屋附属设施、设备交接清单》1份；第四组：1.南房【2014】1号南充市房地产管理局文件1份；2。2014年2月13日五届第66次市政府常务会议纪要1份；3.南充市安居房屋经营管理有限公司《关于“安居苑”1幢1层1号至37号营业房租金、物管费的催缴通知》1份；4.2020年3月4日《南充日报》2张；5.《1楼门面水费收缴明细》2张以及《记账凭证》2张。 被告杨斌未予答辩，亦未提供相关证据。 被告在举证期限内未向本院提供反驳证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，本院依法确认原告方提供的上述证据的证明力，并确认原告所陈述的事实。 另查明，《房屋租赁合同》第七条第二2项还约定，被告杨斌只能自行单独使用该租赁房屋（被告的父母、子女、配偶可与其共同使用），不得转租、分租或与他人合伙、合作、合资、联营等任何方式、名义改变上述的自行单独使用性质，否则，被告构成根本违约，原告有权随时单方解除房屋租赁合同，收回房屋且不退还被告已支付的租赁保证金和剩余房租，被告还应按合同租金总额的20%向原告支付违约金。 另原告在庭审中表示撤回第4项诉讼请求，本院当庭裁定予以准予。本案起诉状副本送达时间为2020年8月11日。 本院认为，原告南充安居公司与被告杨斌签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。按合同约定在2019年9月1日前被告杨斌应向原告支付最后一笔房屋租金775400.00元，同时被告按合同约定还应在支付租金的同时向原告同步支付当年的物管费11900元，被告在原告向其进行催收后仅向原告支付了109511.46元，至今下欠原告房屋租金、物管费共计677788.54元，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，现原告南充安居公司要求被告杨斌给付租金、物管费的诉讼主张，既符合合同的约定也符合法律之规定，本院予以支持。本案中原告认为合同约定的违约金过高，主动下调标准，仅主张违约金以被告下欠的租金、物管费为基数，从起诉之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至清偿全部欠款之日止，系原告对民事权利的自行处分，该请求符合法律规定，本院予以准予。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”之规定，被告杨斌拖欠2020年度大部分租金，经原告南充安居公司催告后在合理期限内仍未履行，属不履行主要合同义务之范畴，构成违约，致本案房屋租赁合同目的难以实现。综上，原告南充安居公司享有合同解除权，原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求被告杨斌腾退租赁住房，既符合合同的约定也符合法律之规定，本院予以支持。同时，本案合同于2020年8月31日履行期限届满，被告也应依法向原告返还租赁房屋。解除权系形成权，该权利只需解除权利方解除的意思表示通知到达对方即可，原告向本院提起诉讼要求解除，本院依法向被告送达了起诉状，故本院确认本案《房屋租赁合同》解除时间为起诉状副本送达之日。 按合同约定被告应按时向公司缴纳水费、电费、气费等费用，截止2020年7月20日止，杨斌拖欠原告的水费共计32242.77元，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，现原告要求被告给付拖欠的水费32242.77元，符合法律规定本院予以支持，原告自愿放弃主张滞纳金系原告民事权利的自行处分，本院予以准予。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下： 一、原告南充市安居房屋经营管理有限公司与被告杨斌于2015年8月27日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月11日解除； 二、被告杨斌于本判决生效之日起十日内腾退南充市顺庆区营业房（1号至37号），并将该房屋交还给原告南充市安居房屋经营管理有限公司； 三、被告杨斌于本判决生效之日起15日内向原告南充市安居房屋经营管理有限公司支付拖欠的租金、物管费共计677788.54元及利息（利息计算方式为：以677788.54元为基数，从2020年1月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的给付之日止；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。）； 四、被告杨斌于本判决生效之日起15日内向原告南充市安居房屋经营管理有限公司支付拖欠2019年6月25日起截止2020年7月20日止的水费共计32242.77元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费11148元，由被告杨斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长 饶 红 人民陪审员 郑 芹 人民陪审员 何志华 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员 苟 敏