广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初2102号原告：畅露露，女，1985年9月9日出生，汉族，住广东省开平市海伦堡****，公民身份号码：420*************43。委托诉讼代理人：胡宇鹏，男，1981年7月27日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区**********，公民身份号码：440*************94，是畅露露的丈夫。被告：开平万冠实业有限公司，住所地：广东省开平市*********。统一社会信用代码：914************695。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：周丽，女，广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晓峰，男，广东志信律师事务所律师。原告畅露露与被告开平万冠实业有限公司（以下简称万冠公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，并于2020年6月12日公开开庭审理了本案。原告畅露露的委托诉讼代理人胡宇鹏、被告万冠公司的委托诉讼代理人许晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告畅露露向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2019年1月1日起至被告将符合合同约定的商品房交付给原告之日止的逾期交房违约金（以购房价款为本金，按日利率万分之三计算，暂计至2020年3月27日，暂计逾期交房违约金为：81585元，计算方式：购房价款591197元×逾期天数460天×0.0003）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月29日，原告与被告签订合同，购买位于开平市*************9*住宅2303房，该商品房总价款为591197元。原告已经按照合同约定履行付款义务。该合同第十一条约定：被告应当自2018年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十二条规定：逾期交付责任按照合同附件十一补充协议第六条约定，合同继续履行。原告已向被告全额支付了购房款，被告迟延交房不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。被告万冠公司辩称，一、涉案房屋应视为已经于2019年7月17日交付给原告。被告已经履行了通知义务，被告于2019年7月17日以“EMS”邮寄的方式向《商品房买卖合同（预售）》中约定的原告收件地址向原告邮寄了收楼通知书，于2020年1月20日再次往约定的地址邮寄收楼通知书，但原告一直不来收楼。原告应对其怠于收楼的行为负责，涉案房屋应于寄出收楼通知书之日即2019年7月17日视为已将房屋交付原告。二、因台风而导致逾期交房，应当予以延期30天。在买卖合同签订后到房屋交付前，当地经历了一次超强台风，该台风“山竹”（2018年第22号台风）于2018年9月登记涉案房产所在地，台风导致无法开工，台风登陆前后的准备以及善后工作等造成了30天的延期。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条第一款的约定：“但遇到下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：……因气候原因导致无法正常施工导致逾期交房的……”因此，涉案房屋应当延期30天。购房合同约定于2018年12月31日前交付房屋，因此，房屋交付时间应当延期至2019年1月30日。而被告已于2019年7月17日交房，则逾期168天。三、合同约定前90天不做赔偿，应当予以扣减。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第六条约定：“1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之日起按实际交付之日止，出卖人不作赔偿；超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日，买卖双方自行约定。”双方明确约定逾期开始的前90天不作赔偿，因此应当扣减。四、原告请求支付的违约金数额过高，应当予以调整。虽然涉案房屋存在逾期交付的情形，但并没有给原告造成损失，且原告也无任何证据证明其存在损失。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第六条约定逾期前90日不作赔偿，超过90日部分按已交付房款万分之三计算违约金，但此违约金标准明显过高，远远超过可能对原告造成的损失。对于逾期超过180日后的赔偿事宜，双方并没有任何的约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，该违约金应当参照当地有关租金标准确定。而开平市住建局等部门发布的《关于公布我市2019年公共租赁住房（含廉租房）出租租金标准和城镇低收入住房困难家庭房租补贴标准的通知》中公布了开平市公共租赁住房租金为按建筑面积每平米每月不高于6.4元收取。而涉案房屋的建筑面积为98.08平方米，则每月租金不应高于627.712元，因此每月的违约金也应当不超过627.712元。但原告按总房款每日万分之三计算违约金，折合为每月5320.773元（按每月30天折算），违约金严重过高。因此，被告认为对于逾期交房的违约金，前90日不作赔偿，从第91天起应当参照相关的租金标准即每月627.712元计算。综上所述，涉案房屋应当交付的日期为2019年1月30日，实际交付日期为2019年7月17日，逾期时间一共168天。从第91天起按月标准627.712元计算违约金，则逾期交房的违约金应为1632.05元[627.712÷30×（168-90）]。因此，原告请求的违约金严重过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：万冠公司于2017年2月20日取得编号为440************201号的建筑工程施工许可证，许可建设地址为开平市三埠中山管区****、开平市三埠*******，并于2017年6月2日取得开发项目名称为“开平市***************住宅”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2017071号），许可证期限为2017年6月2日至2018年6月2日。2017年8月29日，万冠公司和畅露露签订合同编号为HY*****8290011的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》一份，约定畅露露向万冠公司购买上述开发项目的商品房：开平市********************（以下简称涉案商品房），建筑面积为98.08平方米，房屋总价款为591197元。合同第九条关于商品房交付条件的约定为：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条关于交付时间和手续的约定为：出卖人应当于2018年12月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条关于逾期交付责任的约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：详见本合同附件十一补充协议书第六条的约定。附件十一补充协议第五条第一款约定：该商品房的交付条件以本条约定为准，该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程验收竣工报告》等办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该房屋《商品房测绘报告》、《建设工程竣工备案表》作为交付条件并以此为由向出卖人主张任何权益；如因气候原因导致无法正常施工造成逾期交房的，出卖人可据实予以延期交付；第五条第三款约定：出卖人按照买受人提供的电话或者通讯地址通知买受人办理房屋移交，买受人必须在十五日内到物业管理公司办理房屋移交手续，逾期视为买受人对交付的房屋没有异议，出卖人作已办理房屋移交处理……；第六条约定：逾期交付责任按逾期时间，分别处理（不做累加）：1、自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同进行履行；2、逾期超过180日，买卖合同双方另行约定。原告与被告万冠公司并无对此另行约定。第十八条约定：买卖双方互相送达与合同有关的通知书，须以挂号邮寄或专差送达，买受人自愿同意出卖人的通知在到达合同记载的买受人地址之日视为出卖人已送达，且买受人清楚了解出卖人的通知内容，买受人的通讯地址为：广东省深圳市福田区*************。签订合同后，畅露露向万冠公司付清了全部购房款591197元。2019年7月23日，开平市住房和城乡建设局、开平市规划局、开平市气象局、开平市工程建设项目竣工联合验收办公室等部门在涉案房屋所在楼宇的《开平市工程建设项目竣工联合验收终审意见书》中确认“符合要求”或“同意备案”。万冠公司于2019年7月17日按涉案合同约定的通讯地址“广东省深圳市福田区*************”以“EMS”快递的方式向畅露露邮寄《“雅廷湾”收楼通知书》。《“雅廷湾”收楼通知书》主要记载：被告定于2019年7月31日前将涉案的房屋交付给原告，如原告收到本通知之日起十五日内，无正当理由未能前来办理收楼手续，也没有与被告预约办理收楼时间，则自逾期之日起，视为被告已将房屋交付给原告。此快递于2019年7月18日到达上述地址，但因未联系上收件人无法投递成功，邮件于2019年7月24日退回。万冠公司又于2020年1月20日按涉案合同约定的通讯地址“广东省深圳市福田区*************”以“EMS”快递的方式向畅露露邮寄《收楼通知书》，此快递于2020年1月21日到达上述地址，但因收件人要求延迟投递；2020年1月31日，邮政部门再安排投递，但因未联系上收件人无法投递成功，邮件于2020年2月12日退回。原、被告在庭审中均表示同意继续履行涉案的《商品房买卖合同（预售）》。另查明，2018年9月16日，强台风“山竹”在广东省台山市沿海登陆。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2017年6月2日取得商品房预售许可证，畅露露与万冠公司于2017年8月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方应当全面、诚实地履行。双方于涉案的《商品房买卖合同（预售）》中约定交楼日期为2018年12月31日。虽然双方于《商品房买卖合同（预售）》第九条对房屋交付条件作出了约定，但双方又于附件十一补充协议第五条约定房屋交付条件为出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程验收竣工报告》等办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，且约定以该条款为准。经查，开平市住房和城乡建设局等单位于2019年7月23日在涉案房屋所属楼宇的《开平市工程建设项目竣工联合验收终审意见书》中确认“符合要求”或“同意备案”。综上分析可知，涉案房屋符合双方约定交付条件的时间是2019年7月23日。万冠公司于2019年7月17日按涉案合同约定的通讯地址“广东省深圳市福田区*************”以“EMS”快递的方式向畅露露邮寄《“雅廷湾”收楼通知书》，此通知书主要记载：被告定于2019年7月31日前将涉案的房屋交付给原告，如原告收到本通知之日起十五日内，无正当理由未能前来办理收楼手续，也没有与被告预约办理收楼时间，则自逾期之日起，视为被告已将房屋交付给原告。此快递于2019年7月18日到达上述地址，但因未联系上收件人无法投递成功，邮件于2019年7月24日退回。根据涉案合同附件十一补充协议第十八条的约定，依法视为被告已于2019年7月18日将此《收楼通知书》送达给原告。根据涉案合同附件十一补充协议第五条第三款约定，原告应在收到上述通知之日起十五日内办理房屋移交手续，逾期视为被告已将房屋移交，故本院依法认定被告于2019年8月2日将涉案的房屋交付给原告。万冠公司应按合同约定承担自2019年1月1日至2019年8月1日期间（共212天）的逾期交楼责任。万冠公司抗辩因2018年9月的强台风“山竹”导致逾期交房，应当予以延期30天，原告在庭审中同意扣减此30天的逾期交房违约金，符合法律相关规定。扣减后，逾期交房的时间为182天（212天-30天）。万冠公司还抗辩涉案合同附件十一补充协议第六条约定逾期交楼的前90日不应计算违约金，但此第六条约定：逾期交付责任按逾期时间，分别处理（不做累加）：1、自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同进行履行；2、逾期超过180日，买卖合同双方另行约定。双方没有约定逾期交楼的前90日不计算违约金，因此被告此抗辩意见本院依法不予采纳。原告在调解时提出的调解方案是按诉讼请求的时间扣减此90天及上述因台风造成逾期交房的30天（共120天），但双方无法达成一致的调解意见，原告的此意见依法不作为对其不利的根据。对于逾期交房违约金的标准问题。畅露露请求按照合同约定以支付房价款每日万分之三的标准计算，万冠公司认为该标准过高，请求参照同地段同类房屋的租金标准予以调整。根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，原、被告未对逾期超过180日的逾期交房违约金计算标准进行明确约定，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格、中国人民银行同期贷款利率等逾期利益和畅露露因万冠公司逾期交付房屋造成的实际损失情况等因素考虑，酌定逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理，即万冠公司应支付畅露露逾期交房违约金21519.57元（591197元×182天×0.0002）。畅露露请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告开平万冠实业有限公司应在本判决生效之日起十日内支付逾期交付商品房违约金21519.57元给原告畅露露；二、驳回原告畅露露的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1839.64元，适用简易程序减半收取计919.82元（原告畅露露已预交919.82元），由原告畅露露负担677.20元，由被告开平万冠实业有限公司负担242.62元。原告畅露露多预交的案件受理费242.62元由本院予以退回；被告开平万冠实业有限公司应向本院补缴案件受理费242.62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 张勇坚二〇二〇年八月十二日法官助理 张丽燕书 记 员 张玉华张淑贤