北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初83080号原告：崔延峰，男，1966年8月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李秀生，北京市东元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李征师，女，1991年1月29日出生，汉族，北京市东元律师事务所律师实习律师，住北京市朝阳区。被告：北京轻宿科技发展有限公司，住北京市朝阳区工人体育场北路**院**楼**01-905。法定代表人：谭胜虎，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵峰，男，1988年7月2日出生，汉族，北京轻宿科技发展有限公司法务，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：左亚洛，男，1980年2月17日出生，汉族，北京轻宿科技发展有限公司职员，住北京市朝阳区。原告崔延峰（以下简称原告）与被告北京轻宿科技发展有限公司（以下简称被告）服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李秀生，被告及其委托诉讼代理人赵峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还2019年4月28日至2019年5月30日的房租94841.1元（13间房屋年租金共计1049000元）；2.判令被告返还2019年4月28日至2019年5月30日物业费8023.83元（13间房屋季度物业费总金额为21883.17元）；3.判令被告返还2019年4月28日至2019年5月30日利润差额155060元；4.请求判令被告返还2019年4月28日至2019年5月30日期间甲方装修折旧费3442.36元（13间房屋装修费用共计114084.8元）；5.由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年12月8日，原告和被告签订了《城宿房屋投资筹建经营合作框架协议》与《城宿房屋委托管理服务协议》。《城宿房屋投资筹建经营合作框架协议》中约定被告具有民宿领域专业经验，全权负责帮助原告寻找适宜开展民宿租赁业务的房屋，组织或代原告签订房屋租赁合同，为原告提供对接专业设计、筹建团队实施风格独特且性价比适合的专业设计、装修、改造等服务。《城宿房屋委托管理服务协议》中约定原告委托被告将其租赁的房屋投入住宿租赁市场，通过互联网平台渠道进行营销推广及管理。被告应为原告提供线上营销管理服务及线下运营服务。原告根据被告推荐租赁了海南省xxx十一间房以及xx市xx左岸2栋1204、2505房，共计十三间房交由原告装修设计及经营管理。《城宿房屋委托管理服务协议》合同第三条3.1.4款约定，被告通过平台管理团队和客服系统为租客提供优质服务。3.2.3款约定，被告应为租客提供必要的接待服务和入住指引，确保租户的入住体验。由此可见，为租客办理必要的入住手续时被告应付的义务。《城宿房屋委托管理服务协议》第五条5.2款约定原告交付被告管理的房屋由被告根据管理需要自主安排，原告可向被告提供相关建议和意见，但不得直接干涉房屋运营。原告仅负责房屋的租赁费用、物业费用、水电费等。然而被告于2019年4月27日未将一位新疆客人的入住信息提供给当地派出所，未履行合理的管理义务致使派出所将所有的出租房屋查封33日（即2019年4月28日至2019年5月30日）。查封期间原告委托被告管理的房屋全部停止经营。根据《城宿房屋委托管理服务协议》第九条第1款约定任何一方违反本协议的约定，未履行或未全面履行本协议项下的义务时，违约方应及时赔偿对方因此等违约行为所导致的损失。因被告的管理不善造成原告重大损失，为维护原告的合法权益，故诉至本院。被告辩称，1.原告和被告于2019年7月12日签署了《解除协议》，解除协议第三条明确约定，权利义务和相关责任包含了原告全部诉讼请求。原告此次起诉有悖契约精神和法治精神；2.被告认可因外部原因停止运营33天的事实，但是原告和被告之间是服务合同关系，被告仅需赔偿原告必然会获得的收益，而不是连房租和物业费一并赔偿，既然是经营行为，原告就应当承受必要的市场风险。原告在事发当月的收益不可足额冲抵房租和物业费，故原告要求被告予以赔偿，没有事实依据；3.依照双方的合同，原告有权获得12%的收益，如果需要赔偿，该部分应予扣除；4.政府行为本身具有违法性，查封本身是违法的，原告作为权利人不提起行政诉讼，却起诉同是受害人的被告，本身就不合理，不应当得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2018年12月8日，原告和王某某作为甲方与被告作为乙方签订了《城宿房屋投资筹建经营合作框架协议》，主要内容：乙方是一家注册于境内专注互联网及民俗推广运营业务的专业机构，现根据公司业务需要，拟与其他机构或个人合作。合作内容：1.1民宿房屋，是指房屋性质为民用或商业住宅，承租方或管理方通过与房屋所有人或享有租赁权的适格主体（房屋权利人）签订长期租赁协议，获得房屋租赁及使用权，进行设计、装修改造及维护、出租使用等以获取收益；1.2民宿房屋的选址、设计、装修、筹建：基于乙方在民宿房屋营销、选择、设计、筹建等方面的专业性，甲方出于租赁房屋进行民宿出租业务的需要，委托乙方提供代为寻找适合用于的房屋、代为协调或组织甲方与房屋权利人签约、代甲方进行房屋的设计、翻新、装修、配置等服务。其中各个环节产生的相关费用，包括但不限于中介费、租金、押金、设计费、装修、采购、筹建等管理费用均由甲方承担，乙方负责协助输出专业经验以及对接专业人才实施。1.3基于上述合作下的具体合作房屋，甲方委托乙方全面负责后期相关房屋的租赁运营管理工作，包括但不限于通过互联网技术在各个互联网营销平台进行房屋信息的发布、展示与渠道营销，提供房屋日常运营使用过程中的客人接待与服务，负责房屋的日常卫生清洁打扫等服务。具体委托管理合作内容以及双方最终签订的《房屋委托管理服务合同》为准。第七条违约责任，7.1本协议生效后，任何一方（违约方）未能按本协议的规定履行其在本协议项下的义务，则被视为违约，违约方应赔偿因其违约而对另一方（守约方）造成的一切损失。2.2018年12月8日，原告和王某某作为甲方与被告作为乙方签订了《城宿房屋委托管理服务协议》，主要内容：1.1乙方旗下城宿品牌作为一家专业精品民宿互联网管理服务平台，专业为房屋业主或房屋运营者提供专业全面的民宿房屋互联网营销及委托管理服务；合作期限，本协议基础合作期为签订合同之日起三年。3.1.1乙方将甲方房源放入乙方自有互联网平台或合作的其他互联网分销平台对外进行租赁；3.1.4乙方通过其平台管理团队和客服系统，提供优质服务，积极有效与潜在租赁者沟通交流，为甲方房源获取高入住率和用户美誉度。3.2.3提供客人必要的接待服务和入住指引，确保用户的优质入住体验。5.2甲方交付乙方管理的房屋应由乙方根据管理需要自主安排，甲方可以向乙方提供相关建议和意见，但不得直接干涉房屋运营。七、双方的陈述和保证7.1其为根据注册地法律合法成立并有效存续的公司，其为具有完全民事行为能力的个人；7.2双方充分知晓本行业相关经营收益及风险，具有订立和履行本协议的权利。8.1任何一方非因对方违约提出解除本协议，均应提前30日以书面形式通知对方，双方可协商一致终止本协议并赔偿对方相应产生的损失，本协议有特别约定的以特别约定为准；8.2如果任何一方出现下述情况之一的，对方有权书面通知该方立即终止本协议：8.2.1有严重欺诈性行为；8.2.2申请破产、进入清算程序。9.1本协议签署后，双方应遵守履行。任何一方违反本协议约定未履行或未全面履行本协议项下的义务时，违约方应及时赔偿对方因此等违约行为所导致的损失。3.《声明》，“本人声明将2018年12月8日在北京签署的《城宿房屋委托管理服务协议》、《城宿房屋投资筹建经营合作框架协议》项下的全部权利义务都转让给崔延峰（xxx），合同项下的全部实物由其概括承受和全权处理。”声明人：王某某，日期2018年12月9日。4.照片一组，原告以此证明涉案房屋被查封。被告对照片的真实性、合法性、关联性均不认可。813房屋非原告托管的房屋，且未能提供司法或行政机关查封的法律文书。5.《房产租赁合同》、《收据》，证明原告租赁十三间房屋及交纳房租的事实。被告对真实性、合法性认可，关联性、证明目的不予认可，理由是原告未将租金交给被告其无权要求返还。6.原告交纳物业费电子回单，证明原告交纳了涉案房屋的物业费。被告对真实性、合法性认可，对关联性、证明目的不予认可，理由是原告未将物业费交给被告其无权要求返还。7.原告和陈某某、城宿的微信聊天记录，原告以此证明涉案房屋的装修费用。被告对真实性、合法性、关联性均不认可，理由是微信不能确定相对主体的合法身份，装修房源被告未占有，无权要求返还。8.原告邮箱账单，证明2019年1-4月的平均利润，并证明5月份没有收入。被告认为原告在诉讼期间未产生利润，被告亦未占有利润，故无权要求返还。9.证人刘某的证言，刘某2019年4-5月供职于被告公司，与被告有劳动合同关系。其职务是助理，负责三亚房屋的运作，包括出租和经营，负责包括原告房源在内的130套房屋的出租管理。2019年4月26日因为909号房屋入住维族旅客出现漏登的情形，被派出所询问24小时。后派出所将房屋予以查封，查封至2019年5月底。被告对证人证言的真实性、合法性、关联性均不认可。10.原告和被告签订的《解除协议》，主要内容：甲乙双方于2018年12月8日就城宿合作有关事宜，签订了《房屋投资筹建经营合作框架协议》《房屋委托管理服务合同-期房合同》《城宿房屋委托服务协议》（以下统称“原合同”）。现双方经协商一致，解除原合同，双方互不追究对方提前解约的违约责任。为避免产生纠纷，明确双方的各自责任，甲乙双方就解除原合同事宜经协商一致，达成以下协议：一、双方同意于2019年7月12日（以下简称解除日）起解除原合同及原合同相关补充协议。自解除日起，甲乙双方在原合同项下未履行的义务将不再履行，双方在原合同项下的权利义务即告终止。二、双方确认，截止原合同解除日，有关往来款项问题，达成一致意见：1.甲乙双方于2018年12月8日，签署原合同，现解除双方合作关系，乙方退保证金12万元整。退还期限为15个工作日内。2.关于地址位于北京市xx道7号楼701，乙方替甲方代付房租至2019年9月27日，于解除日2019年7月12日双方解除托管关系。从2019年9月28日起至2021年3月4日，由甲方自行提前7日交付房租7500元/月（季付）至业主。乙方从保证金扣除7500元作为房屋押金，如晚交房租三日，乙方有权终止合同收回房屋并用押金补偿。如因房源问题产生任何纠纷（可能包括但不限于房租延迟、房内物品损坏等），由甲方自行承担。3.关于地址位于北京市xx区2号楼710，乙方替甲方代付房租至2019年9月27日，于解除日2019年7月12日双方解除托管关系。从2019年9月28日起至2021年1月31日，由甲方自行提前7日交付房租6300元/月（季付）至业主。乙方从保证金扣除6300元作为房屋押金，如晚交房租三日，乙方有权终止合同收回房屋并用押金补偿。如因房源问题产生任何纠纷（可能包括但不限于房租延迟、房内物品损坏等），由甲方自行承担。三、本协议签订生效后，甲乙双方之间就原合同不再存在任何债权债务以及其他与被解除合同相关的法律关系。任何一方不得再向另一方主张原合同的任何权利、义务和相关责任。四、原合同终止后，原合同约定的保密条款继续有效，双方仍需严格遵照执行。五、本协议争议解决方式与原合同一致。本协议与此前双方签署的原合同内容相冲突的，以本协议的规定为准。有原告、王某某签字，被告盖章。时间是2019年7月12日。被告以此证明双方签署解除协议后，不存在任何债权债务纠纷。原告对该协议的真实性认可，但是称该协议是霸王条款，如果不签订此协议，被告就不退还押金。而且就解除协议的内容看，原告共委托被告代管三处房屋，其中两处在北京，海南省的房屋并没有体现在解除合同内。因此解除合同并不涉及本案诉争的房源。11.授权委托书，被告以此证明王某某委托原告签署《解除协议》，对此原告不持异议。本院认为，依法成立的合同受法律保护。《城宿房屋投资筹建经营合作框架协议》、《城宿房屋委托管理服务协议》、《解除协议》均是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的相关规定，为合法有效，双方当事人均应依约履行。原告称《解除协议》为格式条款，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《解除协议》是原告和被告协商的结果，显然不具备格式条款的属性。关于原告所述的重大误解，双方均认可《解除协议》中的押金是“原合同”中三处房屋共用的押金，虽然《解除协议》着重说明了北京两处房屋后续处理方法，没有对三亚的房源予以说明。但是在《解除协议》第2条第三款双方约定本协议签订生效后，甲乙双方之间就原合同不再主张任何债权债务以及其他与被告解除合同相关法律关系。任何依法不得再向另一方主张原合同的任何权利、义务和相关责任。原告称对该条的理解存在重大误解，但是其未行使相应的撤销权，故本院对其主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第三十九条第二款、第四十四条、第五十四条之规定，判决如下：驳回原告崔延峰的全部诉讼请求。案件受理费5220元，由原告崔延峰负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈霞二〇二〇年八月二十一日书记员  夏竹