广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1636号上诉人（原审被告）：清远市鼎丰房地产开发有限公司。住所地：清远市新城**区飞霞大厦**东南面。法定代表人：肖习松。委托诉讼代理人：何楚甄，广东平正信诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾率，广东平正信诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈奉祥，男，1958年6月28日出生，汉族，住清远市******。委托诉讼代理人：沈能斌，男，1982年8月23日出生，汉族，住清远市******，系沈奉祥之子。上诉人清远市鼎丰房地产开发有限公司（以下简称鼎丰公司）因与被上诉人沈奉祥房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初4295号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鼎丰公司的上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判按已付房款的0.1%支付违约金；二、本案全部诉讼费由沈奉祥承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。原审判决认定:“沈奉祥主张按合同约定逾期办证违约计算标准过低，应予调整。”此认定完全无视双方当事人所签订合同的合法性和有效性，是对事实的严重误读。根据《中华人民共和国合同法》的第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，双方当事人签订的《商品房买卖合同》已经根据合同法的规定约定了违约金的计算方法，且是双方当事人真实意思表示，符合合同自愿的原则，合法有效，双方应当按合同约定履行。双方签订的十一份《商品房买卖合同》十五条均约定，鼎丰公司应当在商品房交付使用后90内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按已付房款的O.1%向买受人支付违约金。现鼎丰公司未能如期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，至使沈奉祥未能取得房地产权属证明。鼎丰公司应当按照合同的约定按已付房款的O.1%向买受人支付违约金，而非沈奉祥所诉请的按年利率1%支付。二、原审判决适用法律错误。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，沈奉祥要求调高逾期办证违约金的，应当对其实际损失超过合同约定的违约金数额负有举证责任。但沈奉祥未能举证因逾期办证所造成的实际损失，也无法证明合同约定的违约金远低于其实际损失。因此，沈奉祥要求增加调整违约金的依据严重不足，法院应当尊重当事人的契约自由、契约自愿的原则，根据双方在合同约定的标准计算违约金。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，损害了鼎丰公司的合法权益。请二审法院依法查明清事实，维护法律的正义，支持其的上诉请求。沈奉祥答辩称：商品房买卖合同约定的违约金过低，应予调整，我方对一审判决没有异议。沈奉祥向原审法院起诉请求：一、鼎丰公司将清远市清新区太和镇建设北路15号金品名居首层101、102、103、104、105、106、107、108、113、115、116共11间商铺办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、鼎丰公司支付逾期办证违约金(其中首层101、102、103、104、105、108、115、116商铺逾期办证违约金从2016年12月30日起以购房款3168048元为基数按每年1%计至鼎丰公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，首层106、107、113商铺的逾期办证违约金从2019年3月31日起以购房款1183000元为基数按每年1%计至鼎丰公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，至2019年7月1日为83368.44元)；三、鼎丰公司承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：2009年8月25日，沈奉祥与鼎丰公司签订《合作开发合同》约定，沈奉祥以位于清远市清新区太和镇的国有土地使用权(清新国用2001字第011437号，面积3401.2平方米的工业用地)投入，鼎丰公司负责投资，开发房地产项目。项目竣工后，沈奉祥分占上述项目的建筑面积1200平方米的首层商铺（不承担大堂、楼梯公摊)及第十二层建筑面积1200平方米的房屋，其他物业归属鼎丰公司。鼎丰公司支付沈奉祥保证金1000000元，协议签订之日付400000元，余下600000元在上述土地变更了用途、进行招拍挂前支付；该保证金在鼎丰公司交付首层商铺及第十二层房屋或将上述商铺及房屋转让给第三人之日起10日内返还。上述国有土地使用权用途变更产生的税、费由鼎丰公司负担；鼎丰公司保证上述项目在2012年5月31日前竣工，把上述商铺及房屋交付沈奉祥使用(只是交付装修使用，相关的验收，特别是综合验收表，在2014年5月31日前完成)，办理产权证的税、费由鼎丰公司承担(产权证办理前，上述商铺及房屋转让给第三人，转让价格超出10000元/平方米，超出部分的税费由沈奉祥负担)。鼎丰公司负责项目的规划、设计（由双方共同确认）、可行性研究等前期准备工作及报建报批手续。鼎丰公司不能在合同约定的期限内将上述商铺及房屋交付使用的，从次日起按当地租金标准计算租金；若2013年12月31日，鼎丰公司仍未交付商铺及房屋，上述土地使用权及该土地上附着物归沈奉祥等。2010年12月13日，沈奉祥与鼎丰公司签订《补充协议》约定，沈奉祥位于清远市清新区太和镇的国有土地使用权(清新国用2001字第011437号，面积3401.2平方米的工业用地)，由鼎丰公司变更用途为房地产开发用地。沈奉祥在原地选定商铺，进深约10米至13米的铺商（不足，少量可为10米至15米左右)，面积1200平方米，从建设路和向南的商铺选，不足部分向西方向选，商铺安装独立水表、电表，商铺及六套房屋永久不收取物业管理费。沈奉祥将上述国有土地使用权登记为鼎丰公司。鼎丰公司赠送三个车位给沈奉祥或沈奉祥指定的第三人，并办理产权证。2012年10月19日，沈奉祥与鼎丰公司再次签订《补充协议》约定，鼎丰公司保证上述工程在2014年12月31日前竣工，把上述商铺及房屋交付沈奉祥使用(只是交付装修使用，相关的验收，特别是综合验收表，在2016年12月31日前完成)，负责办理产权证，税、费由鼎丰公司承担(在产权证办理前，将上述商铺及房屋转让给第三人，转让价格超出10000元/平方米，超出部分的税费由沈奉祥负担)；从2012年6月1日起，鼎丰公司每月支付租金36000元(包括商铺及房屋，不含税费)给沈奉祥。2012年6月1日至2012年10月31日的租金180000元，在2012年10月31日前支付。之后，每月25日前支付下月的租金，每月30日未支付，鼎丰公司除应支付租金外，还应付未付租金的20%作为违约金。2015年12月31日，鼎丰公司未能交付商铺及房屋(只是交付装修使用，相关的验收，特别是综合验收表等手续，在2017年12月31日前完成)，上述土地使用权及该土地上的附着物归沈奉祥所有。开发项目名称为清远市清新区太和镇建设北路15号金品名居，开发商为鼎丰公司，商品房预售许可证证号为2014023。2015年9月6日，沈奉祥代缴纳出卖清远市清新区太和镇建设北路15号金品名居首层101、102、103、104、105、108、115、116号商铺契税15838.63元、1153.83元、14796.34元、6868.11元、8698.97元、14837.49元、7610.06元、10712.23元，印花税195.2元、259.7元、152.2元、277.2元、187.5元、133.2元、258.9元、120.2元。2016年7月6日，沈奉祥与鼎丰公司签订《商品房买卖合同》（NO.2016070546229917）约定，鼎丰公司在2016年9月30日前将验收合格的清远市清新区太和镇建设北路15号金品名居首层101号价值554352元的商铺交付沈奉祥，在交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金。2016年7月6日，沈奉祥与鼎丰公司签订《商品房买卖合同》（NO.2016070636229918）约定，鼎丰公司在2016年9月30日前将验收合格的清远市清新区太和镇建设北路15号金品名居首层102号价值390384元的商铺交付沈奉祥，在交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金；签订《商品房买卖合同》（NO.2016070616229919）约定，鼎丰公司在2016年9月30日前将验收合格的清远市清新区太和镇建设北路15号金品名居首层103号价值517872元的商铺交付沈奉祥，在交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金；签订《商品房买卖合同》（NO.2016070640229920）约定，鼎丰公司在2016年9月30日前将验收合格的清远市清新区太和镇建设北路15号金品名居首层104号价值240384元的商铺交付沈奉祥，在交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金；签订《商品房买卖合同》（NO.2016070623229921）约定，鼎丰公司在2016年9月30日前将验收合格的清远市清新区太和镇建设北路15号金品名居首层105号价值304464元的商铺交付沈奉祥，在交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金；签订《商品房买卖合同》（NO.2016070620229924）约定，鼎丰公司在2016年9月30日前将验收合格的清远市清新区太和镇建设北路15号金品名居首层108号价值519312元的商铺交付沈奉祥，在交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金；签订《商品房买卖合同》（NO.2016070613229931）约定，鼎丰公司在2016年9月30日前将验收合格的清远市清新区太和镇建设北路15号金品名居首层115号价值266352元的商铺交付沈奉祥，在交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金；签订《商品房买卖合同》（NO.2016070612229932）约定，鼎丰公司在2016年9月30日前将验收合格的清远市清新区太和镇建设北路15号金品名居首层116号价值374928元的商铺交付沈奉祥，在交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金。2017年11月15日，以(2016)粤1803民初2717号民事判决认定，2016年7月6日，鼎丰公司交付沈奉祥首层101、102、103、104、105、108、115、116号商铺，判决，鼎丰公司于本判决生效之日起10日交付按合同约定交付沈奉祥的商铺（建筑面积236.602平方米)等。判决生效后，2018年8月6日，沈奉祥与鼎丰公司签订《商品房买卖合同》（NO.2018080635229922）约定，鼎丰公司在2018年12月30日前将验收合格的清远市清新区太和镇建设北路15号金品名居首层106号价值560150元的商铺交付沈奉祥，在交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金；2018年8月7日，沈奉祥与鼎丰公司《商品房买卖合同》（NO.2018080709229923）约定，鼎丰公司在2018年12月30日前将验收合格的清远市清新区太和镇建设北路15号金品名居首层107号价值446850元的商铺交付沈奉祥，在交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金；签订《商品房买卖合同》（NO.2018080741229929）约定，鼎丰公司在2018年12月30日前将验收合格的清远市清新区太和镇建设北路15号金品名居首层113号价值176000元的商铺交付沈奉祥，在交付使用后90日内，将办理权属登记由鼎丰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鼎丰公司责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，鼎丰公司应支付己付房款0.1%的违约金。鼎丰公司于2018年12月30日前向沈奉祥交付106、107、113商铺。清远市清新区太和镇建设北路15号金品名居于2019年3月29日办理不动产权登记。原审法院认为：本案为合资、合作开发房地产合同纠纷。一、合同的效力。沈奉祥与鼎丰公司签订的《合作开发合同》、《补充协议》、十一份《商品房买卖合同》是合资、合作开发房地产合同的组成部分，是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合资、合作开发房地产合同有效。二、不动产权证及逾期办证违约金。（一）违约责任。合同约定，在交付房屋后的90日内提交产权登记资料在产权登记机关备案，是鼎丰公司的责任。鼎丰公司没有履行，应承担违约责任。清远市清新区太和镇建设北路15号金品名居于2019年3月29日办理不动产权登记，具备办理不动产权证的条件。沈奉祥请求鼎丰公司提交登记资料报不动产权登记机关备案，办理不动产权证予以支持。（二）逾期办证违约金。鼎丰公司没有依约向权属登记机关提交为沈奉祥办理不动产权证的登记资料，是违约行为，应承担违约责任。1.违约金计算时间。在合同约定交付日前鼎丰公司向沈奉祥交付首层101、102、103、104、105、108、115、116、106、107、113号商铺，没有损害沈奉祥的权益，逾期办证违约金应从约定交付日的90日后开始计算；2.沈奉祥主张按合同约定逾期办证违约金计算标准过低，应予调整。结合沈奉祥的诉讼请求，调整为按年1%计算。综上，鼎丰公司应付沈奉祥的逾期办证违约金（其中3168048元为基数从2016年12月30日起、其中1183000元为基数从2019年3月31日起、按年1%计至提供资料报产权登记机关备案之日止）；沈奉祥请求超出部分，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院适用的解释》第九十条的规定，于2019年12月3日判决如下：一、清远市鼎丰房地产开发有限公司应于判决生效之日起30日内提交位于清远市清新区太和镇建设北路15号金品名居首层101、102、103、104、105、108、115、116、106、107、113号商铺的不动产权登记资料为沈奉祥办理不动产权证；二、清远市鼎丰房地产开发有限公司应付沈奉祥逾期办证违约金(其中3168048元为基数从2016年12月30日起、其中1183000元为基数从2019年3月31日起、按年1%计至提供资料报产权登记机关备案之日止。其中计至2019年11月30日的违约金于判决生效之日起30日内支付，其后从2019年12月1日起的违约金每6个月支付一次)；三、驳回沈奉祥其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1884元、减半收取计942元，由清远市鼎丰房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系合资、合作开发房地产合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,结合鼎丰公司的上诉请求与沈奉祥的抗辩意见，归纳本案争议焦点：一审法院调整逾期办证违约金是否合理的问题。本案中，关于逾期办证违约金的标准问题。涉案双方在合同中约定逾期办证违约金计算标准为已付房款的0.1%，该违约金为固定数额。但从双方为涉案商品房办理过户手续而签订的《商品房买卖合同》至沈奉祥提起本案诉讼，已超过三年，鼎丰公司长期不履行办证义务，按合同约定的违约金支付并不足以弥补沈奉祥因此遭受的损失，难以实现违约金设立的初衷。故一审法院主张将该标准调整为按年利率1%计算，是为了促使鼎丰公司积极履行合同的义务，并无不当，应予维持。综上所述，鼎丰公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1884元，由清远市鼎丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇二〇年八月二十六日书记员 邓海欣附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。