福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初2259号 原告（反诉被告）：陈翠容，女，1981年12月17日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：黄明贵，福建韦达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：裴绪泽，男，1983年8月20日出生，汉族，住江苏省泗阳县。 委托诉讼代理人：励丽，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李磊，北京市炜衡（福州）律师事务所实习律师。 第三人：潘秋珍，女，1972年6月26日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 原告陈翠容与被告裴绪泽、第三人潘秋珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，被告裴绪泽在法定期限内提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告陈翠容及其委托诉讼代理人黄明贵，被告裴绪泽的委托诉讼代理人励丽、李磊到庭参加诉讼，第三人潘秋珍经合法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈翠容向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告间的租赁合同于2020年2月21日解除。2.确认被告向原告交付的履约保证金中的13000元因被告违约而归原告所有。3.确认被告交付的剩余的履行保证金13000元作为被告应交付的2020年1月份租金归原告所有。4.被告立即将租赁物内腾空并将注册地在租赁物的金尊国际供应链有限公司迁移。5.被告向原告支付占有使用费50700元（参照租金的标准自2020年2月22日起计至2020年6月17日止）。6.被告向原告支付2020年2月1日至2020年2月21日的租金9100元。7.被告承担本案的诉讼费，包括公告费、保全费。事实和理由：原告与被告于2019年4月17日签订《租赁合同》，约定被告承租位于晋安区的房屋，并就租赁期限、租金、租赁合同的解除等进行约定。自2020年1月起被告未按《租赁合同》的约定支付租金，被告的行为已构成违约。2020年2月份，在《租赁合同》期限未届满前，被告通过微信向原告表示其不再承租。2020年2月25日，原告向被告邮寄《通知函》，并要求被告将租赁房屋内的物品清理、腾空，但被告至今仍拒绝腾空。《租赁合同》因被告违约而解除，依约被告已交付的履约保证金应归原告所有。基于《租赁合同》已解除，被告应将其物品清理并腾空所承租的房屋，其未腾空，则应自合同解除之次日起向原告支付占用租赁房屋的占有使用费。 被告裴绪泽辩称：一、被告不存在违约行为，原告无权解除合同。被告未按时支付租金是因房屋实际产权人向被告表示原告无权转租，并表明要和原告解除合同。原告的上述违约行为将可能导致其合同的目的无法实现，被告有权基于《合同法》第68条的规定，中止履行。且被告一直与原告协商协调与出租人之间的关系，取得出租人的转租确认函后再支付租金，并未表示不支付租金。就算被告因未按时支付租金存在违约，也应按合同关于滞纳金的约定支付违约金。而不是赔偿一个月的租金13000元。二、原告不是租赁物的所有权人，不能向被告提供合法有效的证件，导致被告无法办理经营所需证件，违反合同约定；另一方面，本案系原告无权转租，并因出租人主张权利导致纠纷，被告已无法使用租赁物。综上，原告的行为已严重违反合同约定，合同目的已无法实现，被告有权解除合同。被告于2020年1月14日告知解除合同，原告并未提出异议，合同于2020年1月14日解除。三、原告无权要求被告支付占有使用费。租赁场地于2020年1月底就已被锁，被告根本无法进入租赁场地占有、使用、收益，期间被告想腾房搬离，曾报警进入，后又被锁，直至该租赁场地于今年6月份被另案（原告与出租人之间的纠纷）执行，法院通知搬走，被告才得以进入将酒、个人物品等搬走腾空。四、退一步讲，即使合同于2020年2月21日解除，被告因场地被锁、疫情等原因，根本无法使用、收益，亦无须支付租赁场地被锁之后的租金及占有使用费，即使需缴纳也应减少。五、据被告所知，原告与产权人通过生效的《民事调解书》，已于2020年4月30日解除租赁合同，因此该日期之后原告已不再拥有租赁场地的使用权，原告主张收取占用费用没有事实和法律依据。 第三人潘秋珍未作陈述。 反诉原告裴绪泽向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告的租赁合同于2020年1月14日解除。2.反诉被告退还反诉原告履约保证金26000元；3.反诉被告支付反诉原告违约金13000元；4.反诉被告支付反诉原告因红酒变质毁损产生的损失20000元；5.反诉被告支付反诉原告因合同提前解除，另行寻找租赁场地产生的中介服务费9900元；6.反诉被告支付反诉原告广告装饰装修费用20000元。7.反诉被告支付反诉原告因合同提前解除，搬离租赁场地产生的搬迁人工费用、清理费用2980元。8.本案诉讼费、公告费均由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年4月17日经他人居间介绍签署《科比房产租赁合同》，合同约定反诉被告合法拥有讼争房屋，房屋面积为200平方米，反诉被告应确保房屋权属清晰，发生与反诉被告有关的产权纠纷或债权债务纠纷概由反诉被告负责，且反诉被告应为反诉原告提供完备的出租条件。合同违约责任条款约定，任一方未能履行合同，另一方有权解除合同，所造成的损失由责任方承担。合同签署后，反诉原告积极履行付款义务，直至2019年12月25日，反诉原告得知反诉被告并非讼争房屋的产权人，并且与产权人（即本案第三人潘秋珍）陷入租赁纠纷，第三人明确表示其不同意反诉被告的转租行为，并要求反诉被告归还房屋。反诉原告于2020年1月14日、2020年3月1日两次发函向反诉被告主张解除合同，并要求反诉被告承担违约责任。租赁合同履行期间，反诉被告未经反诉原告同意，多次进入租赁场地，擅自搬走场地内的办公桌椅、设施设备并通过撬锁、换锁的方式，致使反诉原告无法正常使用租赁场地，并导致反诉原告的红酒等财物毁损。基于以上事实，反诉原告与反诉被告的租赁合同目的无法实现，反诉被告的行为构成根本违约。 反诉被告陈翠容辩称：反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。1.本案《租赁合同》是因反诉原告在租赁期限内单方面作出解除意思表示而解除的，而解除的时间是2020年2月21日。鉴于反诉原告未按时支付租金已构成违约，反诉被告于2020年2月25日向被告邮寄《通知函》，确认《租赁合同》已解除并要求反诉原告将物品搬离、支付未付的租金，反诉被告并无违约行为，因此反诉原告诉求反诉被告支付违约金无事实和法律依据。2.《租赁合同》约定履约保证金在房屋无损坏且无其他欠款情况下可以退还，但事实上反诉原告尚欠2020年1月至2020年6月17日的租金未支付，退还履约保证金的条件未成就。3.《租赁合同》是因反诉原告单方面作出提前解除的意思表示而解除的，因此反诉原告所诉求的红酒变质的损失、广告装饰装修费、中介费、搬迁等费用应由被告自行承担，其向原告主张是没有法律依据的，同时也是没有事实依据的。 第三人潘秋珍未作陈述。 当事人围绕本诉及反诉诉讼请求向本院提交了证据，第三人潘秋珍经合法传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。被告裴绪泽对原告陈翠容举证的《租赁合同》、微信聊天记录、通知函及EMS邮寄面单的真实性无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。原告陈翠容对被告裴绪泽举证的微信聊天记录、告知函、快递送达情况、租赁场地现场照片、报警回执的真实性无异议，本院亦予以确认并在卷佐证。 被告裴绪泽提供一份谈话录音用于证明原告在未经讼争房屋产权人潘秋珍同意的情况下，将房屋转租给其，同时产权人表明要追究反诉被告的违约责任。原告对该证据的真实性无法确认，对证明对象有异议。经查，陈翠容与潘秋珍房屋租赁合同纠纷一案已经本院调解结案，潘秋珍在案中未主张陈翠容转租违约，故上述谈话录音仅为协商过程的一部分，不能作为认定陈翠容违约的依据。 根据庭审确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2015年，陈翠容向潘秋珍承租坐落福州市晋安区世欧王庄公主塔31层的房屋。2019年4月17日，陈翠容与裴绪泽签订《科比房产租赁合同》（以下简称合同），将其从潘秋珍承租的租赁物中的3112-3115房屋（以下简称讼争房屋）出租给被告，约定租赁期限自2019年4月20日起至2021年4月19日止，每月租金13000元。合同第六条约定，裴绪泽应于2019年4月19日前支付履约保证金26000元，租赁期满，经陈翠容验收，若裴绪泽承租的房屋无损坏，且无其他欠款，在陈翠容办理退房手续时退还。合同第七条第四项约定，裴绪泽应按时缴纳租金，逾期七天或以上的以违约论处。合同第八条第一项约定，上述房地产权属清楚，若发生与陈翠容有关的产权纠纷或债权债务，概由陈翠容负责。任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关法令，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担。任何一方需要提前终止本合同的，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方一个月租金作为违约赔偿金。 合同签订后，裴绪泽依约支付履约保证金26000元，并按约定支付租金至2019年12月31日。2020年1月，裴绪泽以讼争房屋系潘秋珍所有、潘秋珍已告知其陈翠容无权转租为由，要求陈翠容提供潘秋珍同意转租的确认函，并停止向陈翠容支付租金。陈翠容认为其与潘秋珍之间的事情与裴绪泽无关，要求裴绪泽继续履行合同，支付租金。2020年1月14日，裴绪泽向陈翠容发出《告知函》，称因陈翠容未提供合法转租手续及房屋合法有效证件等理由，其拒绝支付租金，并要求陈翠容在一周内退还房屋押金、赔偿误工费、搬迁费及装修等损失。当晚，陈翠容微信通知裴绪泽，要求其在2020年1月15日下午5点前支付租金，否则直接锁门，一个月后清场。2020年2月21日裴绪泽通过微信告知陈翠容不再租赁讼争房屋。2020年2月25日，陈翠容向裴绪泽发出《通知函》，通知裴绪泽合同于2020年2月21日解除，要求裴绪泽限期搬离，并支付租金、违约金等。2020年3月1日，裴绪泽又向陈翠容发出《告知函》，函件内容与2020年1月14日《告知函》基本一致。 陈翠容向潘秋珍租赁房屋，月租金为52.09/㎡/月。陈翠容与裴绪泽共同确认裴绪泽承租的房屋面积为197.33㎡。 另查明，陈翠容因与潘秋珍的房屋租赁合同纠纷于2020年3月23日诉至本院，后双方于2020年4月24日达成调解协议，内容为：确认双方之间的房屋租赁合同于2020年3月25日解除，陈翠容向潘秋珍支付2020年3月8日至4月30日期间的租金、占有使用费及违约金共计37300元，并于2020年4月30日搬离租赁房屋，逾期搬离则参照租金标准向潘秋珍支付占有使用费。本院已就上述调解协议作出（2020）闽0111民初1127号民事调解书。后潘秋珍因腾房事宜向本院申请强制执行，裴绪泽于2020年6月18日腾空并搬离讼争房屋。 经查询工商登记信息，原登记住所地在讼争房屋的金尊国际供应链有限公司已于2020年6月30日变更登记住所至其他地址。 本院认为： 一、本诉部分。 陈翠容与裴绪泽签订《科比房产租赁合同》虽未经过潘秋珍同意，但潘秋珍在该合同签订后六个月内未明确提出异议，且其在与陈翠容房屋租赁合同纠纷一案中亦未主张擅自转租违约事宜，应认定《科比房产租赁合同》有效。合同有效，裴绪泽使用租赁房屋应按约定支付租金，考虑陈翠容、裴绪泽确因转租权合法性的证明事宜产生争议，裴绪泽停付租金事出有因，陈翠容主张裴绪泽逾期支付租金构成违约，不能支持。 裴绪泽于2020年1月14日向原告发出《告知函》，称陈翠容未提供合法转租手续及房屋合法有效证件，要求陈翠容返还押金、赔偿损失，该告知函实为解除合同的通知，但裴绪泽解除合同所依据的事由并不成立，该通知未产生解除合同的法律后果。陈翠容在收到上述《告知函》后，于2020年2月25日向裴绪泽发出《通知函》，认可《科比房产租赁合同》于2020年2月21日解除，至此，当事人双方对合同是否解除达成一致意见。综上，本院确认《科比房产租赁合同》于2020年2月21日解除。本案合同解除虽为裴绪泽提前提出，但陈翠容未妥善处理转租权合法性问题是导致双方发生争议的重要原因，故陈翠容请求履约保证金中的13000元因裴绪泽违约而归其所有，不予支持。陈翠容请求裴绪泽腾空房屋并迁移金尊国际供应链有限公司注册地已无事实依据，不予支持。 裴绪泽租赁使用讼争房屋应支付相应租金，其在2020年2月21日合同解除后未及时搬离讼争房屋，导致占有使用费损失扩大，应自行承担扩大部分的损失。其中，2020年1月1日至2020年2月21日期间，应按合同的约定支付租金，金额合计22413.79元（13000元+13000元/月÷29日×21日）；2020年2月22日至2020年3月25日期间，应参照《科比房产租赁合同》约定的租金标准支付占有使用费，金额合计14677.42元（13000元+13000元/月÷31日×4日）；2020年3月26日至2020年6月17日期间，陈翠容不再承租讼争房屋，无权向裴绪泽收占有使用费，但生效民事调解书确认陈翠容在该期间应按照52.09元/㎡/月的标准向潘秋珍支付占有使用费，陈翠容为裴绪泽占有使用讼争房屋支付了对价(52.09元/㎡/月×197.33㎡=10278.92元/月)，裴绪泽应根据实际使用面积赔偿陈翠容占有使用费损失，即裴绪泽应赔偿陈翠容28438.35元（10278.92元/月×2月+10278.92元/月÷30日×23日）。抵扣已支付的履约保证金26000元后，裴绪泽还应支付陈翠容占有使用费11091.21元及占有使用费损失28438.35元。 二、反诉部分。 《科比房产租赁合同》合法有效，裴绪泽主张陈翠容转租未经产权人同意构成违约，理由不能成立。裴绪泽主张陈翠容的行为导致其无法使用讼争房屋，证据不足，不予认定。裴绪泽请求陈翠容支付违约金没有事实和合同依据，不予支持。履约保证金已经用于抵扣拖欠的租金及部分占有使用费，裴绪泽主张返还履约保证金不予支持。裴绪泽请求陈翠容赔偿因红酒变质产生的损失、中介费损失及广告装饰装修费用、搬迁费、清理费等损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告陈翠容与被告裴绪泽于2019年4月17日签订的《科比房产租赁合同》于2020年2月21日解除。 二、被告裴绪泽应于本判决生效之日起十日内向原告陈翠容支付占有使用费11091.21元、占有使用费损失28438.35元。 三、驳回原告陈翠容的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告裴绪泽的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5141元，减半收取计2570.5元，由原告陈翠容负担86元，被告裴绪泽负担2484.5元。反诉案件受理费2802元，由反诉原告裴绪泽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李蓓蓓 二〇二〇年八月二十四日 书记员  王 瑶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。