海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终2184号 上诉人（原审原告）：朱某，男，1972年2月18日出生，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：曾某，北京京师（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲某，北京京师（海口）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南中安和悦置业有限公司，住所地海南省老城高新技术产业示范区海南生态软件园孵化楼**。 法定代表人：白某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李某，该公司职员。 原审第三人：海南博亚房地产开发有限公司，住，住所地海南省澄迈县老城镇经济开发区西线快速干道西侧/div> 法定代表人：聂某，该公司董事长。 原审第三人：海南老城经济开发区发展有限公司，住，住所地海南省澄迈县老城经济开发区政务服务中心大楼**/div> 法定代表人：王某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黎某，该公司职员。 上诉人朱某因与被上诉人海南中安和悦置业有限公司（以下简称中安公司）及原审第三人海南博亚房地产开发有限公司（以下简称博亚公司）、海南老城经济开发区发展有限公司（以下简称发展公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初1365号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理。原审第三人博亚公司未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。 朱某上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决被上诉人不承担违约责任明显不当。上诉人与被上诉人签订的《澄迈县商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合理确定了各方的权利和义务，符合公平原则。双方均应按照合同约定履行自己的义务，否则应承担违约责任。二、被上诉人逾期交房的行为已经构成违约，应按合同的约定向上诉人承担支付违约金的责任。合同第八条规定：出卖人应当在2017年6月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。被上诉人直至2018年10月19日才取得涉案工程竣工备案表。合同约定：出卖人逾期交房的，出卖人按日向买受人支付己交付房价款的万分之一的违约金。但在补充协议中又约定出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房款总价的2％。本案中，双方约定违约金相对于被上诉人的损失来说，并未存在过高情形。另外，被上诉人在合同中对业主的逾期交付房屋违约金的支付有多处限制，不能再免除其相应的违约责任。三、被上诉人与其他案外人之间的纠纷与上诉人没有任何关系，被上诉人主张系政府原因导致其迟延交付，不应承担违约责任，但这一说法根本站不住脚。本案中，导致被上诉人逾期交付的原因并不属于政府原因。1.虽然被上诉人提供了证据显示其与发展公司及博亚公司签订了《资产转让协议》，但是根据合同相对性的原则，即《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”被上诉人与其他第三人的纠纷与上诉人无任何关系。《商品房买卖合同》所签订的主体系上诉人与被上诉人，既然被上诉人签订了该合同，就应按照合同的约定履行。其履行了违约责任，再向其他第三人追责才是正常的程序。2.被上诉人以发展公司上一级股东系澄迈县国有资产管理局和澄迈县土地储备整理中心为由，把逾期交付的责任推向政府，更是可笑。根据查询，发展公司的唯一股东是澄迈县建设投资有限公司，《资产转让协议》系被上诉人与发展公司及博亚公司为民事主体签订，系一个民商事行为，不能以股东系政府就推定为政府责任，如果照着被上诉人的说法，所有的央企和国企的行为都是政府行为，这显然说不过去。《资产转让协议》在2016年3月18日就已经签订，被上诉人作为有资质的开发商，应对涉案小区有全面了解后才会签订《资产转让协议》，被上诉人作为开发商在签订商品房买卖合同前，就应当对当前的整体形势进行预估，确保按期完工及交付房屋，才能与上诉人去签订《商品房买卖合同》决定交付房屋的时间，而不能签订了合同就不认账，把责任推给其他人。综上，本案事实清楚、权利义务明确，被上诉人应承担违约责任。 中安公司及原审第三人博亚公司、发展公司二审均未提交书面答辩意见。 原告朱某向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付逾期交付商品房的违约金6833.86元（违约金计算方式为：自2017年6月30日起至2018年11月20日止，每逾期1日按原告已付购房款341693元的万分之一计算，但支付数额不超过已付购房款的2%，按已付购房款的2%计算）。 一审法院认定事实：2016年12月20日，原告朱某与被告海南中安和悦置业有限公司签订编号为CML000081793的《澄迈县商品房买卖合同》1份，原告购买被告开发的位于海南省××县米西侧“南海之滨”A-1栋20层1-2002号房。合同签订后，原告已依约向被告支付了全部购房款341693元，被告于2017年1月10日出具编号为NO.00547404号海南增值税普通发票1张，证实已收到涉案房款141693元；又于2017年8月16日出具编号为NO.02067535号海南增值税普通发票一张，证实已收到涉案房款200000元，两笔共计341693元。合同第八条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家法律法规、政策调整所致；3、买受人在订立合同之后，对本合同或附件的条款提出变更、修改意见；4、买受人申请银行按揭贷款，但对按揭贷款申请未批准或未足额批准的余额未支付完毕同时又不积极履行付款义务的（出卖人同意延期交付的除外）；5、买受人未按时付清首期住宅专项维修基金的；6、考虑到商品房建筑工程的特殊性，如商品房交付期限延后两个月内交付使用，则不视为延期和违约。”合同第十一条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之1支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金。”《附件七：本合同补充协议》第六条约定：“双方同意本合同第十一条补充如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、逾期超过90日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”合同还对房屋交接、面积确认及面积差异处理、权利瑕疵担保、产权登记等事项作出了约定。2018年11月20日原告与被告签订前期物业服务协议，办理好房屋交付手续。另查明，2016年3月18日被告海南中安和悦置业有限公司作为丙方，通过与甲方海南老城经济开发区发展有限公司和乙方海南博亚房地产开发有限公司签订《资产转让协议》，出资收购了乙方名下的位于海南××区入口处180米西侧的博亚·熙岸高尔夫公寓二期项目资产（现更名为‘南海之滨’），其中包括7栋在建工程，涉案房屋属于其中1栋在建工程。协议约定项目交易总价款5亿元人民币，乙方即博亚地产负责按照约定的交房标准完成7栋在建工程的施工建设，并按照国家验收标准完成单体验收及产权备案，并由乙方承担相应全部费用，甲方和乙方保证本项目于2016年4月2日前实质性全面恢复施工；保证本项目在本协议签订8个月内7栋在建工程完成竣工验收并交付丙方。该协议第七条对违约责任进行了约定“甲方或乙方未按本合同约定期限完成合同约定义务，每延迟一日，按交易总价款日万分之四向丙方支付违约金。”其后，项目建设进展缓慢，被告海南中安和悦置业有限公司于2017年2月20日发函给本案第三人发展公司请求快速协调开工，推进施工进度，发展公司于2017年3月2日复函表示将共同组织召开现场办公会议，协调解决项目存在的问题，推动项目建设。2018年12月10日涉案项目完成竣工验收备案。再查明，本案第三人海南老城经济开发区发展有限公司是由澄迈城市建设投资有限公司作为唯一股东出资设立的有限责任公司，而澄迈城市建设投资有限公司则是由澄迈县土地储备整理中心和澄迈县国有资产管理局两家事业单位出资设立的。澄迈城市建设投资公司及其独资设立的子公司海南老城经济开发区发展有限公司均应属国有企业性质。一审法院认为，原、被告双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，亦未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案的争议焦点是：被告中安和悦公司应否向原告支付逾期交房违约金。该合同第八条约定被告应当在2017年6月30日前，将经综合验收合格的商品房交付给原告使用。而事实上，被告中安公司于2018年11月20日才将涉案房屋交付给原告。但是，应注重考虑该涉案项目的特殊性，系第三人发展公司根据政府的要求和博亚公司的委托，对博亚公司债务进行重组，被告出资购得该项目。被告接手之后，该项目仍由第三人博亚公司负责施工建设，而相关土地、规划、施工等开发手续及竣工验收由第三人发展公司负责过户至被告中安公司名下，由此可见，涉案项目必须由三方共同配合，两位第三人在《协议》约定的期限内（即2016年11月18日前）将南海之滨项目移交给被告，被告才能如期将房屋交付给原告。本案第三人并未按协议约定的时间将涉案房产移交给被告，被告多次向第三人发函请求推进施工进度，老城管委会亦多次开会，安排政府工作人员催促施工单位复工、加快消防验收等协调事宜，直至2018年10月18日，被告中安公司与第三人发展公司、博亚公司三方才签订《关于南海之滨（原熙岸高尔夫公寓二期）项目交付情况的确认书》，重新确定由发展公司协调，在2018年11月20日前完成A-1栋楼竣工验收并取得备案证。被告中安公司于2018年12月8日取得涉案项目的《工程竣工验收备案表》，属于被告不可控制的范围。再次，2018年9月27日，老城管委会曾组织南海之滨业主代表开会，对南海之滨项目的逾期交房的事宜进行了释明。会议上向业主代表释明了逾期交房非被告主观恶意行为导致。综上，结合本案被告多次向两位第三人发函要求推进工程进度，被告没有故意拖延逾期交房的主观意愿，逾期交房的主要原因并非由被告中安公司造成，其不应承担违约责任。故原告诉请被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告朱某的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交），由原告朱某负担。 二审中，上诉人向本院提交以下证据：1.2018年5月11日海南老城经济开发区管理委员会〔2018〕第33次主任会议纪要――《南海之滨项目业主座谈会会议纪要》；2.2018年5月11日－5月12日中安公司与五名业主代表《会议纪要》；证明：因中安公司前期要求对建设方案、图纸不断修改，造成工期延误五个月，中安公司承诺向业主支付逾期交房违约金。中安公司认可该两份证据的真实性，但不认可证明效力，认为只是反映与政府、管委会以及博亚公司对项目建设协调的情况以及与业主调解过程的情况，不是中安公司的原因导致工期延误，与业主实际并未最终达成协议。发展公司对上诉人提交的新证据没有意见。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，买受人朱某与出卖人、即被上诉人签订的商品房买卖合同附件七第四条第2项约定：由于政府原因导致的交楼延期，属不可抗力，责任不由出卖人承担。案涉“南海之滨”房地产项目的原开发商为本案原审第三人博亚公司，原项目名称为“博亚﹒熙岸高尔夫公寓二期项目”。因博亚公司在开发经营该项目过程中，存在多起“一房二卖”以及重复设定抵押用于借贷民事行为，导致引发多起法律纠纷以及多起公共信访和上访事件，在社会上造成巨大不良影响，并最终因资金链断裂而导致该项目停工。海南省人民政府为此将该项目列入了风险防控的房地产项目范围。澄迈县人民政府根据海南省人民政府提出的妥善解决并盘活该房地产项目要求，为此成立了工作组，主导解决并处理该项目的盘活重组，并指定澄迈县人民政府直属的国有企业、即原审第三人发展公司负责重组事宜。后发展公司引进被上诉人接盘该项目，为此，发展公司、博亚公司与被上诉人于2016年3月18日共同签订了《资产转让协议》，约定：由被上诉人以人民币5亿元对价受让该项目，博亚公司收到首笔交易价款后，优先用于完成该项目七栋住宅楼的续建，协议签订后3个工作日内，发展公司组织协调博亚公司与施工方签订施工补充协议，发展公司保证在本协议签订后8个月内完成该七栋住宅楼完工交付给被上诉人；发展公司负责将该项目相关的土地、规划、施工等开发手续及该七栋楼的《商品房预售许可证》办理到被上诉人名下。至2018年10月18日，发展公司和博亚公司将施工完工的上述七栋住宅楼移交给被上诉人。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案需解决的争议问题是被上诉人逾期交房的行为是否应当承担逾期交房违约责任？ 根据查明的事实，被上诉人逾期交房是事实，被上诉人是否应当承担逾期交房违约责任或是否存在免责事由，应根据合同约定及结合事实进行认定。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同附件七第四条第2项约定：由于政府原因导致的交楼延期，属不可抗力，责任不由出卖人承担。本案中，案涉商品住宅楼项目的原开发商是原审第三人博亚公司，博亚公司因资金链断裂致使项目停工，并导致引发影响社会稳定防控风险。为此，项目所在地的澄迈县人民政府，为履行防控房地产风险社会管理职能，根据上级人民政府要求，主导对该房地产项目的风险防控处置，并指定原审第三人发展公司负责该项目的风险防控处置。因此，发展公司实际是受澄迈县人民政府的委托代表政府组织协调对该项目的重组处置。对此，发展公司与博亚公司以及中安公司之间签订的三方协议作了明确约定。被上诉人正是在此情况下出手接盘、受让该房地产项目，其目的是为了盘活该房地产项目。被上诉人受让该项目的行为虽然是一种市场商业行为，但从避免产生危及社会稳定因素风险考虑，不能否定其同时承担了一定的社会责任。被上诉人在签订协议后，已经依约及时支付了用于盘活该项目及清理原项目遗留债务的全部资金。但发展公司作为受政府委托主导该项目重组处置的一方当事人，未能按照三方协议的约定，在承诺的8个月期限内协调督促完成该项目的续建交付给被上诉人，直至2018年10月18日才办理项目交付。应认定导致被上诉人逾期交房的主要责任在于政府原因，被上诉人主张的免责事由，有合同依据和事实基础。一审判决被上诉人免于承担逾期交房违约责任并无不妥。上诉人对此提出的上诉主张不能成立，不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人朱某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴罗南 审 判 员 李凌燕 审 判 员 林芝静 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 梁 莹 书 记 员 王冠娇 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。