北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初4253号原告（反诉被告）：冯波，男，1980年3月4日出生，汉族，住山东省禹城市。原告（反诉被告）：王飞，女，1981年4月9日出生，汉族，住北京市通州区。被告（反诉原告）：李永全，男，1963年6月1日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：贺孟东，北京市瑞风律师事务所律师。原告（反诉被告）冯波及王飞与被告（反诉原告）李永全租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯波和王飞、被告（反诉原告）李永全及其委托诉讼代理人贺孟东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）冯波、王飞向本院提出本诉诉讼请求：1.请求确认冯波、王飞与李永全签订的涉案租赁合同及《协议书》解除；2.李永全退还剩余已交房租15858元；3.李永全退还租房押金5000元；4.李永全归还房屋内剩余所有物品（物品明细以勘验笔录所载内容为准）；5.李永全返还由其扣押的车牌号为×××的机动车登记证书及编号为冀（2017）香河县不动产权第×××号的不动产权证书；6.李永全赔偿因阻止冯波和王飞搬离涉案房屋导致的房租损失2万元；7.诉讼费由李永全负担。事实和理由：双方在2019年7月1日签订了期限从2019年7月1日至2029年7月1日的租赁协议，约定王飞二人租赁李永全的房屋用于室内轰趴馆，租金按年支付，每年支付5万。合同签订后，王飞二人已依约支付租金，但因李永全未依约提供相应营业资质，且该房屋建于农村宅基地上，无法办理营业执照、无法正常经营，王飞二人无法实现缔约目的。租赁期间，王飞二人搬运屋内物品，被李永全无理由恶意阻拦（已通过公安机关处理）。同时李永全还恶意扣押了王飞二人的汽车登记证书、房本拒绝归还。因疫情影响，实体行业无法经营，且李永全拒绝减免房租，双方之间的信任已被严重破坏，无法继续履行合同。故诉至法院。此外，王飞二人还于2020年2月与案外人另行在山东签订了房屋租赁合同，并交付了3个月房租1.5万元及押金5000元。因李永全不同意腾退屋内物品，导致王飞二人只能与案外人解除合同，也无法拿回已交房租和押金，故主张该部分损失。被告（反诉原告）李永全针对本诉答辩称，同意解除房屋租赁合同，但不认可对方主张的解除理由。王飞二人在签订合同时就知道涉案房屋没有产权证书，无法办理营业执照。李永全也从未答应过为其办理营业执照，王飞二人也并未打算过办理营业执照。其二人之所以要解除合同一是因为疫情，二是因为其二人一直亏损。即使因为缺少营业资质而无法经营也是因其自身原因所致。不同意解除《协议书》。因为该《协议书》系因王飞二人在涉案房屋内修建卫生间所签订，目前尚不清楚上述修建行为是否给李永全造成损失，故不同意解除。王飞二人的第二项和第三项诉求缺乏事实和法律依据，不予同意。关于第四项诉求，同意王飞二人搬走涉案房屋内可移动物品，并将房屋恢复原状。关于第五项诉求，王飞二人在看房时知道涉案房屋采用电地暖，如改造容易发生意外，房屋二层亦没有卫生间，其二人曾承诺不会改造，但签完协议后仍在二层修建了卫生间。为保证在经营中不损害涉案房屋，故当时王飞二人主动将其房产证及车辆登记证押在李永全处。现在涉及房屋恢复原状的问题，故上述证照仍需继续抵押，仅同意在房屋恢复原状后予以退还。关于第六项诉求，因为房屋交付后是由王飞二人自主经营，自负盈亏，故该项诉求缺乏依据，不予同意。被告（反诉原告）李永全向本院提出反诉诉讼请求：1.要求冯波及王飞补偿房租差价3万元；2.王飞及冯波赔偿李永全房屋空置损失4万元；3.王飞及冯波将涉案房屋恢复原状（含修复房顶被损坏房檐、二层卫生间恢复原状、恢复房间隔断等）；4.王飞及冯波支付欠付电费1612.8元（目前电表度数20763度减去末次交费电表度数18747度再乘以0.8元/度即1612.8元）；5.诉讼费由王飞及冯波承担。事实和理由：双方曾签订租赁协议。冯波及王飞租赁李永全房屋，在剩余租期仍有九年的情况下，擅自解约，给李永全造成巨大损失，故提起反诉。其中，涉案房屋正常的租金应为每年8万至10万，因涉案租赁合同租期长达10年，故第一年仅收取租金5万元，现因王飞二人违约提前解约，不应继续享受上述租金优惠，而应按照年租金8万元计算，在已交房租的基础上补齐剩余房租差价3万元。其次，王飞二人提前解除合同，房屋需要时间恢复原状、另行装修，因此至少有半年无法出租，按照年租金8万元的标准，至少将造成4万元的房屋空置损失。原告（反诉被告）冯波和王飞针对反诉答辩称，不同意第一项反诉请求。涉案房租是双方协商确定的，不存在所谓的优惠。合同也明确载明了具体租金金额。不同意第二项反诉请求。解除合同一是因为疫情，二是因为双方发生纠纷报警后，警察告知没有经营执照不能经营，且疫情期间也不让聚众，不同意支付房屋空置损失。不同意第三项诉求，仅同意对不可拆除的部分装修进行协商作价解决。不同意第四项诉求，因为租赁期间，电表被李永全锁起来，电费消耗过快，存在异常，不排除其做手脚的可能。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2019年5月9日，王飞及冯波（承租人，乙方）与李永全（出租人，甲方）签订《北京市房屋租赁合同》。双方约定：依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定,甲乙双方在平等、自愿的基础上,就房屋租赁的有关事宜达成协议如下:第一条、房屋基本情况，(一)房屋坐落于北京市房山区良乡镇南刘庄村南区1号,建筑共三层，总面积为570平方米；第二条、租赁期限，(一)房屋租赁期自2019年7月1日至2029年7月1日,共计10年，甲方应于2019年7月1日前将房屋按约定条件交付给乙方；(二)租赁期满或合同解除后,甲方有权收回房屋,乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收,结清各自应当承担的费用；乙方继续承租的,应提前30日向甲方提出续租要求,协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；第三条、租金及押金，(一)租金标准及支付方式为每年5万元，支付方式为银行汇款，押5000元，付5万元；各期租金支付日为每年7月1日；(二)押金，押金5000元，租赁期满或合同解除后,房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金,以及乙方应当承担的违约赔偿责任外,剩余部分应如数返还给乙方；(三)自租房合同签订之日起,第一年租金5万元；自租房合同签订之日起,第二年8万元，自租房合同签订之日起,第三年9万元，自租房合同签订之日起,第四年10万元，自租房合同签订之日起,第五年10万元，在租赁合同期内签订租赁合同之日起五年以后不递增租金；……第六条、其他相关费用的承担方式，租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、卫生费、上网费、室内设施维修费由乙方承担；本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担；如乙方垫付了应由甲方支付的费用,甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用；第七条、房屋维护及维修，(一)甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件,不得危及人身安全;承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约；(二)租赁期内,甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态:1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗,乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的10日内进行维修，逾期不维修的,乙方可代为维修,费用由甲方承担；因维修房屋影响乙方使用的,应相应减少租金或延长租赁期限；2、因乙方保管不当或不合理使用,致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的,乙方应负责维修或承担赔偿责任；第八条、合同解除，(一)经甲乙双方协商一致,可以解除本合同；(二)因不可抗力导致本合同无法继续履行的,本合同自行解除；(三)甲方有下列情形之一的,乙方有权单方解除合同:1、迟延交付房屋达10日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务,致使乙方无法正常使用房屋的；(四)乙方有下列情形之一的,甲方有权单方解除合同,收回房屋:1、不按照约定支付租金达10日的；2、欠缴各项费用达1000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7、擅自将房屋转租给第三人的；8、乙方如有违法活动甲方有权单方面终止合同；(五)其他法定的合同解除情形；第九条、违约责任，(一)甲方有第八条第三款约定的情形之一的,应按月租金的/%向乙方支付违约金;乙方有第八条第四款约定的情形之一的,应按月租金的/%向甲方支付违约金,甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；(二)租赁期内,甲方需提前收回房屋的,或乙方需提前退租的,应提前30日通知对方,并按月租金的/%向对方支付违约金;甲方还应退还相应的租金；(三)因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的,甲方应承担赔偿责任；(四)乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的,以及乙方未按约定时间返还房屋的,应按房租押金100%标准支付违约金；同时还约定了其他权利义务条款。合同签订后，王飞二人向李永全支付了第一年房租5万元及租房押金5000元。2019年7月1日，李永全将涉案房屋交付王飞及冯波。双方签订《房屋交割清单》。该清单仅载明：水费每年200元，电费为（每）季度按电表算，每度0.8元。此后，王飞及冯波经李永全同意后开始对房屋进行装修。在此期间，王飞二人提出在涉案房屋二层修建卫生间。因该层房屋铺设了电地暖，为确保王飞二人承担因增设卫生间可能导致的损失赔偿风险，李永全（甲方）与冯波及王飞（乙方）补充签订了一份《协议书》。该《协议书》约定：双方曾针对涉案房屋租赁事宜签订租赁合同，现乙方坚持要求在二楼东南侧房间内设计卫生间，双方达成一致意见如下：1、因甲方已在二楼地板上铺设了电暖设备，故原则上不同意乙方对地板破坏及设立卫生间；2、乙方知晓上述情况并坚持设立卫生间；3、乙方保证在施工过程中不对电器元件进行破坏，或发现损坏后及时告知甲方并自行修复；4、乙方保证聘请拥有相关施工资质的单位或个人参与施工，并在施工过程中保证文明施工、安全施工，因此产生的任何损失与甲方无关，由乙方自行承担；5、在施工过程中或在施工完成后，乙方因施工给甲方或他人造成的任何损失，由乙方负责赔偿；6、乙方同意将其名下的车辆及房屋作为抵押，用于保证施工给甲方及他人造成的损失（车辆及房屋产权证交甲方保管，双方解除合同一年后返还）。该协议签订后，冯波将登记在其名下的车牌号为×××的机动车登记证书及编号为冀（2017）香河县不动产权第×××号的不动产权证书交给李永全，但双方并未办理抵押登记，而后王飞二人在房屋二层楼梯左侧房间内修建了卫生间。合同履行中，王飞二人未经明确告知李永全即开始将自有物品从涉案房屋中陆续搬离。李永全发现后予以阻止。双方为此发生争执，并于2020年3月6日报警。警察出警过程中，王飞二人明确表示要解除涉案房屋租赁合同，李永全未予同意。后王飞及冯波将李永全诉至本院。双方于2020年6月8日均表示同意解除涉案房屋租赁合同。诉讼中，王飞二人主张在签订涉案合同时曾告知李永全拟将该房屋用于经营轰趴馆，对方承诺办理营业执照，但对此为能举证证明。李永全亦不认可。诉讼中，王飞二人表示针对房屋二层所修卫生间，二人曾承诺租赁期满后，如李永全不想要该卫生间，可为其恢复原状。诉讼中，本院组织双方当事人到涉案房屋进行现场勘验。经勘验查明：王飞二人在涉案房屋内现存物品包括位于一层的黑色电视柜1个，走廊顶上金属架1组，一层大厅推拉门的轱辘4个，布艺沙发2个，沙发1组（5大2小），墙面所贴吸音板1组，墙上开关面板5个，2匹立式空调1台，门1扇，舞台灯1个，娃娃机1个，3匹立式空调1台，马桶1个，洗手台1个，拖把池1个，镜子1面，1.5匹扬子挂式空调1台，游戏机1台，木质椅子1把，开关面板1个，漏电保护器1个，空调插座面板1个，橱柜1组，开关面板1个，五孔插座面板1个，地面管道八字阀2个，一层楼梯两侧扶手及地毯，位于**的镜子1面，马桶1个，洗手台1个，洁具1组，排风扇1个，吸顶灯1个，八字阀2个，门1扇，红色木门1扇，1匹海尔空调1台，1.5匹TCL空调2台，3匹扬子立式空调1台，1.5匹TCL空调2台，1.5匹扬子空调1台，二层楼梯两侧扶手及地毯，吸顶灯1个，位于**的卫生间玻璃门1扇，马桶1个，洁具花洒1个，八字阀5个，水龙头1个，开关面板1个，大厅内铁架1组，厨柜上下各1组，5匹美的空调2台，LED长条灯9个，轨道灯（含轨道）6组，钢结构舞台1个，墙面吸音板1组，插座面板5个，开关面板2个，380V黑色电线2根，红色音箱线4根；电表显示用电数为20763度；王飞二人所修卫生间位于二层楼梯左侧第一间房内。勘验中，王飞二人在展示一层大厅推拉门的轱辘时曾将该门拆卸下来，但未能重新安装完好。同时，李永全主张王飞二人租赁期间造成房屋一层6块地砖破损，并撞坏二楼一扇门。王飞二人均予以否认。诉讼中，本院根据王飞二人申请调取了涉案出警录像及接警单。该组证据显示，双方因为涉案房屋纠纷曾多次报警。其中，2020年6月11日出警过程中，李永全向民警提出王飞二人在安装空调时将涉案房屋房顶房檐踩坏。王飞二人对此并未予以否认，只是提出空调要安装在楼上，如果不经过房顶无法安装。另查明，涉案房屋共有三层，由李永全建于自有宅基地范围内。卫生间所在二层房间在卫生间修建前的结构、格局、状态等均与该层楼梯右侧第一间房间一致。上述事实，有房屋租赁合同、协议书、证明、勘验笔录、出警记录及光盘、房屋交割清单、视频、当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，冯波及王飞与李永全所签房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案中，王飞二人主张李永全明知其二人拟将涉案房屋用于经营轰趴馆并承诺为其二人办理经营所需营业执照、最终未能依约履责，但对此未能提供足够证据予以佐证，李永全亦不认可。故本院对其二人的主张不予采纳。根据查明的事实，在租赁期限尚未届满的情况下，王飞二人未经告知李永全即开始从涉案房屋搬离自有物品，为此与李永全发生争议后才于2020年3月6日提出解除该房屋租赁合同。对此，应视为其二人以实际行为不再履行涉案租赁合同，违反了合同约定。作为守约一方当事人，李永全在本案诉讼中，于2020年6月8日明确表示同意解除该合同。据此，应认定该合同于当日发生解除效力。同时，双方所签《协议书》是在履行涉案房屋租赁合同过程中、为在该房屋内修建卫生间而签订。王飞二人之所以能修建卫生间亦是基于承租该房屋而获得了房屋的使用权。故该《协议书》应视为涉案房屋租赁合同的从合同。鉴于房屋租赁合同被确认解除，故《协议书》亦应随之一并解除。合同解除后，李永全继续持有王飞二人预交房租，缺乏依据。故王飞二人要求其退还已交剩余房租，理由正当，证据充分，本院予以支持，并确认应退还合同解除之日即2020年6月8日至2020年7月1日期间的房租3288元，王飞二人主张过高部分的诉求，缺乏依据，本院不予支持。如前所述，合同解除后，李永全还应向王飞二人退还已交租房押金。但涉案合同约定，王飞二人所交押金在合同解除后应抵扣应由其二人应承担的费用、租金等款项之后返还剩余部分。本案中，李永全主张王飞二人尚欠电费1612.8元，并有勘验结果予以佐证。王飞二人认为房屋所用电表显示数据有误，但未能提供足够证据予以佐证，故本院对其二人主张不予采信，并确认二人欠付租赁期间的电费1612.8元应从上述押金中抵扣。鉴于合同解除，李永全应按照勘验笔录所载明细将涉案房屋内属于王飞二人的剩余物品全数退还。但王飞二人在拆除、搬离现存物品过程中给涉案房屋造成毁损的，应恢复原状。如前所述，王飞二人在租赁期内单方提前解除合同，违反了合同约定，应为此承担相应的法律后果及责任。其二人要求李永全给付因拒绝其二人腾退屋内物品而无法履行与案外人所签房屋租赁合同而导致的损失，缺乏依据，本院不予支持。本案中，李永全要求王飞二人在合同解除后补偿第一年所交房租优惠差价金额。对此，李永全未能提供足够证据证明双方曾对涉案房屋租金是否有优惠以及合同提前解除是否需要补齐剩余优惠差价金额达成过合意，且涉案房屋租赁合同对此亦无明确约定，王飞二人也不予认可。故综合考虑全案情况，本院认为李永全的该项诉求缺乏依据，本院不予支持。涉案房屋租赁合同因王飞二人违约提前解除，该房屋另行出租之前必然因房屋空置给李永全带来租金损失。该项损失系由王飞二人违约所致，故李永全要求其二人予以赔偿，理由正当，证据充分，本院予以支持。综合考虑全案情况，参照合同约定的第一年和第二年房租为标准，本院酌定其二人应支付李永全两个月的房租10834元作为房屋空置损失的补偿。同时，该部分违约损失亦应依据合同约定从王飞二人交纳的租房押金中抵扣。故其二人尚需支付李永全7446.8元。根据查明的事实，除二层卫生间之外，王飞二人对于涉案房屋的其余装饰装修均经过李永全同意，故合同解除后，李永全要求其二人将该房屋恢复原状缺乏依据，本院不予支持。但同时，根据涉案出警记录及当事人的陈述可以认定，王飞二人在装修过程中，对涉案房屋屋顶房檐造成损坏，同时，还在勘验过程中造成一层大厅推拉门在拆卸后未能安装完好，故其二人应将上述房檐及推拉门予以修复。对于李永全主张的涉案房屋其他部位的损失，鉴于其未能提供足够证据予以佐证，王飞二人亦不认可，故综合考虑全案情况，本院亦不支持。关于二层所修卫生间。根据查明的事实，该卫生间修建在房屋二层原有房间内。而该房间已铺设电地暖，修建卫生间必然对房间原有构造造成影响。在王飞二人承诺租赁涉案房屋长达10年的前提下，李永全才同意其二人在上述房间内修建卫生间。同时，为确保因修建卫生间给李永全或他人造成损害，冯波将其名下机动车登记证及不动产权证均押给了李永全。该押证行为应视为王飞二人愿意为因修建及使用该卫生间给李永全及他人造成的损失承担赔偿责任的意思表示。与此同时，王飞二人认可曾承诺在租赁期满后李永全不想要该卫生间，可为其恢复原状。而在合同履行中，因王飞二人违约，涉案房屋租赁合同提前解除。结合双方所签房屋租赁合同以及《协议书》的缔约目的、缔约背景以及履约情况，本院认为，因涉案房屋租赁合同被确认解除，李永全亦不同意保留该卫生间，王飞二人应按照上述承诺为其将卫生间及所在房间恢复原状。同时，鉴于卫生间拆除并恢复原状后，已不可能因使用该卫生间而导致他人受损，且除房屋结构被改造之外，李永全目前亦未能举证证明因修建该卫生间给其或他人已造成损失，故李永全继续持有上述证照缺乏依据，王飞二人要求其返还证照，理由正当，证据充分，本院予以支持，并确定李永全应在涉案卫生间及其所在房间以涉案房屋二层楼梯右侧房间为标准被恢复原状后7日内向冯波返还上述证照。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认冯波及王飞与李永全签订的《北京市房屋租赁合同》以及《协议书》均于二○二○年六月八日解除；二、李永全于本判决生效后七日内退还王飞及冯波剩余房租3288元；三、李永全于本判决生效后七日内归还王飞及冯波涉案房屋内剩余物品（包括黑色电视柜1个，走廊顶上金属架1组，一层大厅推拉门的轱辘4个，布艺沙发2个，沙发1组（5大2小），墙面所贴吸音板1组，墙上开关面板5个，2匹立式空调1台，门1扇，舞台灯1个，娃娃机1个，3匹立式空调1台，马桶1个，洗手台1个，拖把池1个，镜子1面，1.5匹扬子挂式空调1台，游戏机1台，木质椅子1把，开关面板1个，漏电保护器1个，空调插座面板1个，橱柜1组，开关面板1个，五孔插座面板1个，地面管道八字阀2个，一层楼梯两侧扶手及地毯，位于**的镜子1面，马桶1个，洗手台1个，洁具1组，排风扇1个，吸顶灯1个，八字阀2个，门1扇，红色木门1扇，1匹海尔空调1台，1.5匹TCL空调2台，3匹扬子立式空调1台，1.5匹TCL空调2台，1.5匹扬子空调1台，二层楼梯两侧扶手及地毯，吸顶灯1个，位于**的卫生间玻璃门1扇，马桶1个，洁具花洒1个，八字阀5个，水龙头1个，开关面板1个，大厅内铁架1组，厨柜上下各1组，5匹美的空调2台，LED长条灯9个，轨道灯（含轨道）6组，钢结构舞台1个，墙面吸音板1组，插座面板5个，开关面板2个，380V黑色电线2根，红色音箱线4根），如因此给涉案房屋造成毁损，王飞及冯波应恢复原状或赔偿相应损失；四、王飞及冯波于本判决生效后七日内赔偿李永全房屋空置损失7446.8元；五、王飞及冯波于本判决生效后七日内为李永全将涉案房屋屋顶的屋檐及一层推拉门修复完好，并以涉案房屋二层楼梯右侧第一间房间为参照标准将二层卫生间及其所在房间恢复原状；六、李永全于涉案房屋二层卫生间及其所在房间恢复原状后七日内向冯波返还车牌号为×××的机动车登记证书及编号为冀（2017）香河县不动产权第×××号的不动产权证书；七、驳回王飞及冯波其他本诉诉讼请求；八、驳回李永全其他反诉诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费821元，减半收取计411元，由本诉原告王飞及冯波负担386元（已交纳）；由本诉被告李永全负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1590元，减半收取计795元，由反诉原告李永全负担770元（已交纳），由反诉被告冯波及王飞负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，依法交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  孙静波二〇二〇年八月五日书 记 员  晋 月法官助理  程雪景