安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖民再148号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郝朝春，男，1976年9月14日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。 被申请人(一审被告、二审被上诉人):宿州市灿梦文化传媒有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区银河一路环宇国际**办公楼**，统一社会信用代码913413023966603626。 法定代表人：李根，该公司经理。 委托诉讼代理人：李明，该公司工作人员。 再审申请人郝朝春因与被申请人宿州市灿梦文化传媒有限公司（以下简称灿梦文化公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省宿州市中级人民法院（2019）皖13民终634号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年6月28日作出（2020）皖民申2301号民事裁定，提审本案。提审后，本院依法组成合议庭，于2020年8月4日对本案进行了公开开庭审理。再审申请人郝朝春、被申请人灿梦文化公司的委托诉讼代理人李明，到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 郝朝春再审请求:1.撤销二审判决，改判支持郝朝春的一审诉讼请求；2、由灿梦文化公司承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由:1、原审判决认定的基本事实错误。二审判决认定合同到期后灿梦文化公司继续租用至2018年4月30日，应属错误。虽然灿梦文化公司在2018年5月1日让搬家公司开始搬迁部分办公设施至新地点,但并没有全部搬离,仍保留有部分办公设施。灿梦文化公司没有将涉案房屋交付给郝朝春，此项有郝朝春提供的部分办公设施照片为证。灿梦文化公司未将涉案房屋交付给郝朝春且保留部分办公设施,郝朝春才通过快递的方式，于2018年6月13日向灿梦文化公司发告知函,告知其尽快腾退并交付房屋,否则视为放弃室内物品,但灿梦文化公司仍然置之不理,其无证据证明其告知郝朝春放弃上述办公设施,郝朝春只好将灿梦文化公司的办公物品清理后自行收房。故,二审法院仅仅根据灿梦文化公司在2018年5月1日让搬家公司开始搬迁的事实,即认定解除租赁合同错误。二审法院根据郝朝春于2018年6月12日与灿梦文化公司法定代表人父亲的通话录音,即认定双方已对不定期租赁合同于2018年4月30日解除达成一致意见，应属错误。郝朝春在与灿梦文化公司法定代表人父亲的通话中,明确申明假如能这两天支付拖欠的房租11000元,就不再追究其后来的租赁费用。但灿梦文化公司并没有于2018年6月12日支付租赁费用,郝朝春才依法提起诉讼。二审法院仅依据通话录,片面认定双方已对不定期租赁合同于2018年4月30日解除达成一致意见，应属错误。2、原审判决适用法律错误。二审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定,认定案涉房屋租赁为不定期租赁且当事人可以随时解除合同，应属错误。双方虽没有重新签订租赁合同，但《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定”，根据涉案租赁合同内容,再次租赁期应该是一年。灿梦文化公司没有按时支付租金,构成违约,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，灿梦文化公司应该承担违约责任。二审法院认定灿梦文化公司不构成违约，应属错误。 灿梦文化公司答辩称：1、案涉租赁合同于2018年3月5日到期，到期后双方之间未签订新的书面合同，灿梦文化公司继续使用案涉房屋，郝朝春未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，案涉租赁合同为不定期租赁合同，灿梦文化公司可随时解除合同。灿梦文化公司已于2018年5月1日告知郝朝春解除合同并把承租房屋内的所有物品撤离，灿梦文化公司一审提供的搬家公司出具的收据可证明搬家事宜。双方于2018年5月1日解除合同符合法律规定。2、郝朝春主张解除合同日期为2018年6月13日无事实和法律依据。灿梦文化公司早在一个多月前就已搬离承租房屋，且案涉房屋已由郝朝春使用，郝朝春不应再继续向灿梦文化公司主张房屋租赁费。3、灿梦文化公司不存在违约行为。灿梦文化公司在合同到期后，后续房屋使用由于使用时间较短，便未签订新的合同。灿梦文化公司于2018年5月1日搬离承租房屋时与郝朝春协商房租事宜时，因郝朝春要求违约金而未达成一致，灿梦文化公司并未违约。4、双方于2015年9月7日签订的保洁协议约定，保洁工资每月600元，灿梦文化公司支付200元，郝朝春支付400元，卫生费每月30元，双方各支付15元。灿梦文化公司提供了相应票据证实了灿梦文化公司承租期间所支付的卫生保洁费用、维修费，该部分费用按合同约定应当由郝朝春承担。 郝朝春向一审法院起诉请求：判令灿梦文化公司向郝朝春支付所欠房屋租金18000元、违约金21600元、水电费3000元。 一审法院查明：2017年3月6日，郝朝春与灿梦文化公司订立了一份《房屋租赁合同》，合同主要内容：郝朝春将坐落于宿州市浍水路2651号二楼楼梯东侧6间库房租赁给灿梦文化公司使用。租赁期限为一年，即自2017年3月6日至2018年3月5日。如有违约，违约方需向守约方支付50000元违约金。灿梦文化公司另支付押金2000元。合同到期后，灿梦文化公司继续租用至2018年6月13日，但没有缴纳租金。当日，郝朝春函告灿梦文化公司缴纳租金、水电费、自行拆除其物品。 一审法院认为，郝朝春与灿梦文化公司订立的《房屋租赁合同》合法有效，灿梦文化公司没有按照合同约定履行支付租金的义务，构成违约。郝朝春要求灿梦文化公司支付所欠租金并承担违约金的诉讼请求，合法有据，予以支持。租金应扣除2000元押金，违约金应以实际所欠房屋租金的25%为宜。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条规定，判决：一、灿梦文化公司于判决生效后十日内给付所欠郝朝春房屋租金16000元、违约金4500元；二、驳回郝朝春的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取430元，由郝朝春负担210元，灿梦文化公司负担220元。 灿梦文化公司上诉请求：撤销一审判决，查清事实后依法改判；一、二审诉讼费由郝朝春负担。 二审法院查明：2017年3月6日，郝朝春与灿梦文化公司订立了一份《房屋租赁合同》，将其使用的12间房屋中的6间租给郝朝春使用。合同主要内容为：郝朝春将坐落于宿州市浍水路2651号二楼楼梯东侧6间库房租赁给灿梦文化公司使用。租赁期限为一年，即自2017年3月6日至2018年3月5日。房屋租金每年柒万贰仟元整。租赁期间水、电、煤电、卫生治安费等由灿梦文化公司支付，因自然损坏的房屋修缮等费用由郝朝春支付，灿梦文化公司使用过程中造成的房屋损坏由灿梦文化公司负担。租用期满后，灿梦文化公司如需继续使用，应提前一个月提出，郝朝春在同等条件下给予优先。租赁合同期满或合同解除，灿梦文化公司应在十五日内搬走自己的物品，十五日内不搬走的，双方应协商解决，协商不成，应在十五日内搬走，逾期不搬的，视为灿梦文化公司放弃所有权，由郝朝春处理。如有违约，违约方需向守约方支付50000元违约金。……灿梦文化公司另支付押金2000元。2017年4月17日，灿梦文化公司将案涉合同约定的租金72000元汇至郝朝春账户。合同到期后，灿梦文化公司继续租用至2018年4月30日，但没有缴纳该期间的租金。2018年6月13日，郝朝春函告灿梦文化公司缴纳租金、水电费、自行拆除其物品。 二审法院认为,《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。案涉房屋租赁合同于2018年3月5日到期，到期后灿梦文化公司继续使用该房屋，郝朝春对灿梦文化公司继续使用该房屋，没有提出异议，根据上述规定，原租赁合同继续有效，租赁期为不定期。灿梦文化公司提供了结算清单照片两张，证明其与郝朝春对2018年3月6日合同到期后至2018年4月底不定期租赁合同期间的租金、电费、水费进行结算。郝朝春认可灿梦文化公司提供的结算清单照片中的文字系其书写，系其与灿梦文化公司于2018年4月底进行的结算。因案涉合同到期后2018年3月6日至同年4月5日为一个月，自2018年4月6日至2018年4月30日为25天，共计1个月零25天，按合同约定年租金72000元的标准计算该期间的租金为11000元，结算清单体现的房屋租赁时间及租金数额与自上述合同到期后至2018年4月底双方结算时不定期租赁合同的实际时间及发生的租金数额相吻合。综合灿梦文化公司于2018年5月1日让搬家公司将所租赁物品搬到新的办公场所的事实及郝朝春于2018年6月12日在与灿梦文化公司法定代表人父亲的通话中要求支付11000元的数额与2018年4月底双方结算的数额相印证的事实。可以认定灿梦文化公司所主张的事实成立，双方已对不定期租赁合同于2018年4月30日解除达成一致意见，并对该期间的房租费、水电费进行结算。郝朝春虽称该结算不是对案涉合同到期后不定期租赁合同期间租金等进行的结算，系针对2016年进行的算账，但不能提供证据证明灿梦文化公司已付清案涉2017年3月6日至2018年3月5日租赁合同约定租金的情况下，仍欠付其2016年的房租及水电费，且该主张与常理及郝朝春在结算清单中书写的2018年4月30日的时间不符，不予采纳。 郝朝春提供照片、告知函及告知函的快递单等主张案涉房屋租赁合同于2018年6月13日解除，与灿梦文化公司已于2018年5月1日搬入新的办公地址及2018年6月12日郝朝春要求支付的租金数额为至2018年4月底的事实矛盾。一审采纳郝朝春该主张，支持郝朝春2018年3月6日至2018年6月13日期间的房屋租金不当，予以纠正。 根据郝朝春提供的结算清单显示，本案不定期租赁合同的租金为11000元，水电费为2385元。因双方结算时将押金2000元在欠付租金及水电费中扣除，灿梦文化公司对其中的水电费、房租费均未提出异议，认定2000元押金折抵部分水电费。故灿梦文化公司欠付郝朝春房屋租金为11000元。 灿梦文化公司已将案涉书面租赁合同载明的1年租金支付完毕，案涉争议的为书面租赁合同到期后的不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同。现双方租赁合同已于2018年4月30日解除，且已对该租赁期间欠付的房租费等进行结算，故一审认定灿梦文化公司未按照合同约定履行支付租金义务，构成违约，判决其支付郝朝春违约金错误，予以纠正。 灿梦文化公司要求在欠付房租等款项中扣除部分保洁费及维修费，郝朝春不同意，双方发生争议。但灿梦文化公司提供的证据不能证明其支付了保洁费、数额及应由郝朝春担负部分保洁费，也没有提供证据证明其支付了维修费，故其上诉要求认定该费用，不予支持。综上所述，灿梦文化公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初字10300号民事判决；二、宿州市灿梦文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内给付所欠郝朝春的房屋租金11000元；三、驳回郝朝春的其他诉讼请求。一审案件受理费430元，由宿州市灿梦文化传媒有限公司负担75元，郝朝春负担355元；二审案件受理费163元，由宿州市灿梦文化传媒有限公司负担100元，郝朝春负担63元。 再审期间，郝朝春未向本院提交新证据，所举证据及证明目的同一审，灿梦文化公司的质证意见亦同一审。 灿梦文化公司向本院新提交一组证据，即：保洁协议及保洁费支付明细，证明：保洁协议约定郝朝春应承担部分保洁费，该保洁费应抵扣房屋租赁费用。郝朝春质证意见：对保洁协议的真实性无异议，但与本案无关联性；保洁费支付明细的真实性不清楚，不予认可。灿梦文化公司再审所举其他证据及证明目的同原审，郝朝春的质证意见亦同原审。 本院对二审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案再审的争议焦点是：1、灿梦文化公司欠付郝朝春的房屋租赁费是多少；2、灿梦文化公司应否向郝朝春支付违约金，如应支付，其数额应如何确定。 （一）关于灿梦文化公司欠付郝朝春的房屋租赁费是多少的问题。灿梦文化公司举证的结算清单照片，证明该公司与郝朝春对2018年3月6日合同到期后至2018年4月底不定期租赁合同期间的租金、电费、水费、押金进行结算，结算金额为11385元。郝朝春认可灿梦文化公司提供的结算清单照片中的文字系其书写，系其与灿梦文化公司于2018年4月底进行的结算。双方于2018年4月底对案涉房屋余欠租赁费进行结算，且灿梦文化公司于2018年5月1日从案涉租赁房屋搬离，相互印证，可以证明双方于2018年4月底达成了解除房屋租赁合同的合意。郝朝春对灿梦文化公司于2018年5月1日搬家的事实无异议，但认为直至2018年6月13日，灿梦文化公司仍未从案涉租赁房屋完全搬走，仍在占用案涉房屋，但郝朝春所举证的房屋照片及告知函等不足以反映出2018年5月1日后灿梦文化公司仍占用案涉房屋的事实。因此，综合本案实际情况，二审法院将房屋租赁费计算至房屋租赁合同解除之日2018年4月底（2018年4月30日）是妥当的。双方一致确认该期间的房屋租赁费为11385元，灿梦文化公司应向郝朝春支付该欠付租赁费。 （二）关于灿梦文化公司应否向郝朝春支付违约金，如应支付，其数额应如何确定的问题。双方于2018年4月底对欠付的租赁费用进行结算后，灿梦文化公司应及时将欠付的租赁费用支付给郝朝春，但灿梦文化公司直至现在仍未支付欠付的租赁费用，故应自2018年5月1日起向郝朝春支付逾期付款利息。因双方未对逾期支付租赁费用的违约金计付标准作出明确约定，故在灿梦文化公司逾期支付租赁费用时，应按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。即，灿梦文化公司应从2018年5月1日起，以11385元为基数，中国人民银行发布的同期同类贷款利率向郝朝春支付逾期付款利息至2019年8月19日；灿梦文化公司应从2019年8月20日起，以11385元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向郝朝春支付逾期付款利息至款清之日止。考虑到一审判令灿梦文化公司向郝朝春支付违约金4500元后，郝朝春并未对此提起上诉，故按前述方法计算的逾期付款利息的数额应以4500元为限。二审判决对灿梦文化公司要求从欠付房屋租赁费中扣除保洁费等费用的主张未予支持，二审判决生效后，灿梦文化公司未就此问题申请再审。现灿梦文化公司依据其再审期间举证的保洁协议与费用支付明细，提出应从欠付房屋租赁费中扣除保洁费等费用的主张，不属于本案再审审理范围，本院对其该主张不予支持。 综上，郝朝春的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省宿州市（2019）皖13民终634号民事判决、安徽省宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初字10300号民事判决； 二、宿州市灿梦文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内给付郝朝春房屋租赁费11385元及逾期付款利息（逾期付款利息的计算标准为：从2018年5月1日起，以11385元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息至2019年8月19日；从2019年8月20日起，以11385元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至款清之日止。按前述标准计算的逾期付款利息的数额以4500元为限）； 三、驳回郝朝春的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费430元，由郝朝春负担200元，由宿州市灿梦文化传媒有限公司负担230元。二审案件受理费163元，由郝朝春负担83元，由宿州市灿梦文化传媒有限公司负担80元。 本判决为终审判决。 审判长 程 敏 审判员 陶宝定 审判员 余乃荣 二〇二〇年八月三十一日 法官助理吴辉 书记员孙慕瑶