北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初402号原告：崔嘉骏，男，1981年1月17日出生。被告：马洪雅，女，1964年8月26日出生。被告：马洪岩，女，1973年8月16日出生。被告：马红维，女，1963年1月27日出生。三被告共同委托诉讼代理人：赵建国，北京市国宁律师事务所律师。第三人：北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-E475。法定代表人：高晓辉，总经理。委托诉讼代理人：张毅然，女，该公司法务。原告崔嘉骏诉被告马洪雅、马洪岩、马红维、第三人北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告崔嘉骏、被告马洪雅、马洪岩、马红维共同委托诉讼代理人赵建国、第三人华熙经纪公司委托诉讼代理人张毅然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。崔嘉骏向本院提出诉讼请求：判令马洪雅、马洪岩、马红维共同赔偿崔嘉骏于2018年2月23日双方签订的房屋买卖合同中因户口问题的违约金302000元（100万元×万分之五即每天500元，2018年6月26日至7月26日2000元，2018年7月26日至2019年7月26日182500元，2019年7月27日至2020年3月19日起诉之日117500元）；2、诉讼费由马洪雅、马洪岩、马红维共同承担。事实和理由：2018年2月23日，在华熙经纪公司居间下，崔嘉骏与马洪雅、马洪岩、马红维签订房屋买卖合同，约定马洪雅、马洪岩、马红维将位于北京市房山区燕山某某101号房屋（以下简称涉案房屋）出售给崔嘉骏。合同约定涉案房屋里的户口在全款到位后全部迁出，马洪雅、马洪岩、马红维告知只有马洪岩的户口在该房屋中，等全款到位后可以顺利迁出。涉案房屋于2018年5月17日过户到崔嘉骏名下，崔嘉骏于2018年6月26日将全部房款给付马洪雅。按照合同第9条约定，马洪雅、马洪岩、马红维应在全款到位之日迁走涉案房屋中的户口，如因出卖人自身原因未如期将与该房屋相关的户口迁出的，承担违约责任，但马洪雅告诉我还有马某1及马某1女儿的户口在里面迁不走，崔嘉骏于2019年8月拿到在银行抵押完的房本在户籍大厅对上述情况进行了核实。在此期间，崔嘉骏与马洪雅沟通，均告知其户籍迁不走，二人户口只能放在涉案房屋中。因该房产存在户口问题没解决，造成涉案房屋不能按照市场价格出售，崔嘉骏无法再置换房屋，故崔嘉骏起诉至法院主张马洪雅、马洪岩、马红维支付违约金，望判如所请。马洪雅、马洪岩、马红维辩称，一、马洪岩主动迁出了马洪岩本人及其儿子、表兄的户口，现在涉案房屋里的户口还有马某1及其女儿马某2的尚未迁出，马某1与马某2均不是涉案房屋的出卖人，之所以二人没有迁出户口是因为二人居住的燕山某某小区没有房产证，不符合户口迁出政策。合同约定如因出卖人自身原因导致未迁出应承担违约责任，现由于户籍政策和案外人的原因导致的，并非出卖人自身原因，不符合合同第9条的约定，不构成违约。二、户口迁出行为属于行政行为，不是当事人之间能够从事的民事行为，双方房屋买卖合同第7条、第9条将户口迁出这一行政行为设定为当事人的民事义务及违约条件，违反了“户口登记工作，由各级公安机关主管”这一法律的强制性规定，不应当发生法律效力。三、崔嘉骏对涉案房屋内存在除马洪岩以外的他人户口的事实是明知的，因为涉案房屋的原户主是马某1，且房屋买卖合同第7条、第9条中使用的“该房内户口”“该房屋相关的户口”，而不是“出卖人户口”，也能看出崔嘉骏当时是知道涉案房屋内有出卖人之外人员的户口。综上，崔嘉骏的诉讼请求及事实理由不能成立，请求法院予以驳回。华熙经纪公司述称，我方可以配合法庭调查相关情况，其他没有意见。崔嘉骏围绕诉讼请求依法提交了证据，马洪雅、马洪岩、马红维、华熙经纪公司未提交任何证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于各方真实性无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月23日，在华熙经纪公司居间下，出卖人（甲方）马洪雅，共有权人马红维、马洪岩，买受人（乙方）崔嘉骏签署了《存量房屋买卖合同》，约定崔嘉骏购买北京市房山区燕山某某101号房屋，房屋总价款100万元。该房屋买卖合同第七条房屋的交付约定：出卖人应当在全款到位之日将该房屋交付给买受人，该房屋交付时，应当履行第4项手续为出卖人应将所在该房内户口于全款到位之日迁出，以便买受人入住后能够顺利落户；第九条权属转移登记第（三）款约定：出卖人未按本合同第七条约定的时间向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续的，如因出卖人自身原因未如期将与该房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付人民币2000元的违约金，户口迁出逾期超过30日的，出卖人还应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。另查，涉案房屋于2018年5月21日过户至崔嘉骏名下，崔嘉骏于2018年6月26日将剩余全部房款支付给马洪雅。庭审中，双方一致确认，截至2020年6月2日本案开庭审理，马某1、马某2的户口仍登记在涉案房屋内。经询，崔嘉骏表示户口问题可能会影响孩子上学，也无法置换更大的房子或者只能低价出售，虽然目前尚未出售，但户口不迁走对其造成了损失。马洪雅表示马某1、马某2的户口迁不走，因为没有地方接收，二人居住的某某小区不能接收户口，他们也没有办法。经法院释明，崔嘉骏将被告华熙经纪公司变更为第三人。上述事实，有崔嘉骏提交的《存量房屋买卖合同》、不动产权证书、贷款发放证明以及双方当事人的庭审陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同对双方具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。崔嘉骏与马洪雅、马洪岩、马红维于2018年2月23日签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同双方均应按照约定全面履行各自的义务。合同第七条第4项约定，出卖人应将所在该房内户口于全款到位之日迁出；合同第九条第（三）项约定，出卖人未按照本合同第七条约定的时间向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续的，如因出卖人自身原因未如期将与该房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付人民币2000元的违约金；户口迁出逾期超过30日的，出卖人还应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。崔嘉骏已于2018年6月26日前将涉案房屋全部价款支付完毕。但至今该房屋内仍留有案外人马某1、马某2的户口未迁出，故出卖方马洪雅、马洪岩、马红维应承当相应的违约责任。关于违约金的数额。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院认为，涉案房屋存在未迁出户口，对崔嘉骏来说，是加之于该房屋的一种负担，一定程度上影响该涉案房屋的使用价值，进而降低涉案房屋的交换价值。在本案中，崔嘉骏未提供证据证明户口问题给其造成的实际损失数额，且马洪雅、马洪岩、马红维并非恶意不迁出户口，故崔嘉骏要求马洪雅、马洪岩、马红维支付到起诉之日的违约金，数额过高，本院依法予以调整。关于马洪雅、马洪岩、马红维辩称户口迁出行为属于行政事项，在房屋买卖合同中约定户口迁出条款不应发生法律效力的抗辩意见。本院认为，迁出所售房屋内的户口，保证所售房屋符合合同约定，是出卖人的民事合同义务。双方就该项合同义务在房屋买卖合同中加以约定，并无不可，应为合法有效。故对于马洪雅、马洪岩、马红维此项辩论意见，本院不予采信。关于马洪雅、马洪岩、马红维辩称涉案房屋内户口未迁出系户籍政策和案外人原因的抗辩意见。本院认为，马洪雅、马洪岩、马红维系出卖人，在出售房屋前应对包括户口在内的房屋状况和相应的户籍政策进行充分了解，确保房屋能完整交付给买受人。现马洪雅、马洪岩、马红维以户籍政策为由主张免责，没有事实和法律依据，本院不予采信。根据我国《合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方当事人承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。根据合同的相对性原则，马洪雅、马洪岩、马红维作为合同当事人，应当对其所售房屋内存有马某1、马某2户口未迁出的违约事实，向崔嘉骏承担违约责任。故本院对马洪雅、马洪岩、马红维的此项辩论意见，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、马洪雅、马洪岩、马红维于本判决生效后十日内支付崔嘉骏违约金32000元；二、驳回崔嘉骏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2915元（崔嘉骏已预交），由马洪雅、马洪岩、马红维负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  朱乐二〇二〇年八月六日书记员  白云