山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0303民初2841号 原告：杨宏，男，1989年02月16日出生，汉族，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：程晓东，山东天矩律师事务所执业律师。 被告：山东博大房地产开发有限公司，住所地淄博市张店区王舍路**。 法定代表人：张奇勇，董事长。 委托诉讼代理人：崔苗，山东大地人律师事务所执业律师。 原告杨宏与被告山东博大房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年06月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨宏的委托诉讼代理人程晓东、被告山东博大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人崔苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨宏向本院提出诉讼请求：1.请求判决山东博大房地产开发有限公司支付其逾期办理房屋权属登记的经济损失(违约金)146687元；2.本案的诉讼费用由山东博大房地产开发有限公司负担。事实和理由：2014年04月14日，杨宏与山东博大房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定杨宏购买山东博大房地产开发有限公司开发的位于张店区盛景佳园(后更名为盛景澜庭)3号楼1单元1003号房屋，总价款675624元，合同第十五条第二款约定，山东博大房地产开发有限公司作为出卖人应当在2016年08月07日之前为买受人办理完毕房屋权属登记，如买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方未明确约定违约责任的承担。合同签订后，杨宏按照约定支付首付款，剩余款项也通过贷款方式支付，但山东博大房地产开发有限公司迟迟未为杨宏办理涉案房屋的权属登记，直至2019年08月09日才办理完毕权属登记，已经逾期三年，应当承担相应的违约责任。因双方未明确约定违约责任的计算方式，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，杨宏主张按照已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因双方就该违约责任的承担无法达成一致意见，为此，杨宏特诉至法院，请求法院依法判决。 山东博大房地产开发有限公司辩称，1.根据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定的办证期限为2016年08月07日前，最高院民事审判会议纪要曾规定，买受人起诉逾期办证违约责任的诉讼时效计算期限应当以双方合同约定的办证期限开始计算，根据新的民法总则，时效为3年，而杨宏起诉时已经超过法定诉讼时效，依法应当驳回杨宏的起诉；2.双方买卖合同约定如因出卖人责任，买受人不能取得房地产权属证书的，双方同意按照第二项约定协商处理，办理证件产生的费用由买受人承担。即根据合同约定，买受人放弃追究出卖人逾期办证的违约责任。本约定不违反法律的禁止性规定，双方均应履行，因此法院不应当支持杨宏的诉求；3.杨宏并未因办证时间问题而产生实际的经济损失。 本案审理过程中，杨宏将第一项诉讼请求明确为要求山东博大房地产开发有限公司支付其逾期办理房屋权属登记的经济损失146687元。 杨宏围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同一份，证明2014年04月14日，双方签订商品房买卖合同，约定杨宏购买山东博大房地产开发有限公司开发的位于张店区盛景佳园（后更名为盛景澜庭）3号楼1单元1003号房屋，总价款675624元。合同第十五条第二款约定，山东博大房地产开发有限公司作为出卖人应当在2016年08月07日之前为买受人办理完毕房屋权属登记，如买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应当承担违约责任，但是双方未明确约定违约责任的计算方式，本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算经济损失，要求以已付购房款总额675624元为基数，自2016年08月07日至2019年08月09日，以中国人民银行公布的同期（1-3年）银行贷款基准利率上浮50%计算，计算结果为146687元；证据二、山东省增值税普通发票一份，证明涉案房屋的购房款的数额为675624元；证据三、不动产权证书一份，证明山东博大房地产开发有限公司于2019年08月09日才为杨宏办理完毕涉案房屋的权属登记，应当承担违约责任；证据四、（2019）鲁0303民初3449号民事判决书一份。证明本案相同的盛景澜庭项目也存在对其他业主逾期办证的情形，相应的逾期办证违约金也进行了裁决，请求法院予以参照。山东博大房地产开发有限公司对证据一的真实性无异议，证明内容有异议。认为该份证据第十五条关于房屋登记的内容恰恰证明杨宏放弃追究其逾期办证的违约责任及杨宏的起诉已经超过法定的诉讼时效期限；对证据二的真实性无异议，证明内容有异议。认为该发票开具时间是2019年05月27日，不能据此发票证明杨宏已按照合同约定履行交付购房款的合同义务；对证据三真实性无异议，证明内容有异议。认为其是否承担逾期办证违约责任，应当根据合同约定和法律规定的诉讼时效进行综合认定；对证据四真实性无异议，关联性和证明内容有异议。认为该份判决书与本案无关联性，不符合民事诉讼证据规则规定的证据形式要件。杨宏主张因本案的经济损失是按日计算，每日的经济损失属于相对独立的请求，相应的诉讼时效也应分别计算，本案应当自起诉之日往前推算3年，该期间的经济损失不存在超过诉讼时效的问题。杨宏已按约定通过直接支付首付款以及银行贷款的方式付清购房款，不存在未支付购房款的问题，同时权利的放弃需要明确的意思表示，买卖合同第十五条第二款没有约定杨宏放弃追究山东博大房地产开发有限公司逾期办证的违约责任。山东博大房地产开发有限公司称合同约定的逾期办证违约责任并没有按日计算违约金的意思表示，杨宏主张逾期办证而产生的经济损失则应当提供相关证据证明其确因该行为产生了实际的经济损失，杨宏并未提供证据，因此依法不应支持。 山东博大房地产开发有限公司提交证据一、商品房买卖合同一份，证明逾期办证违约责任的诉讼时效计算起点为2016年08月08日，杨宏起诉已经超过诉讼时效，同时杨宏放弃追究山东博大房地产开发有限公司逾期办证违约责任；证据二、业主入住会签单复印件一份。证明山东博大房地产开发有限公司已于2015年03月22日将涉案房屋交付杨宏入住使用，杨宏并未因为办证时间的问题影响其占有使用合同标的物，也未因为办证时间而影响其所购房屋的所有权，因此杨宏并未因为办证时间而产生其所主张的所谓经济损失。杨宏质证称对证据一真实性无异议，对证明内容不予认可；对证据二真实性不认可，因其系复印件，且何时入住与逾期办证无关。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年04月14日，杨宏与山东博大房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定杨宏购买山东博大房地产开发有限公司开发的位于张店区房屋，建筑面积116.65平方米，单价每平方米5623.2元。合同第十五条约定，出卖人应当在2016年08月07日之前（商品房交付使用后720日内），为买受人杨宏办理完毕房屋权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、双方按第2项约定协商处理，办理证件所产生的费用由买受人承担。上述合同签订后，杨宏共向山东博大房地产开发有限公司缴纳购房款675624元。涉案房屋的不动产权证书于2019年08月09日办理完毕。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：1、本案杨宏的起诉是否超过诉讼时效；2、山东博大房地产开发有限公司应否支付杨宏逾期办理房屋权属登记的经济损失。 一、关于本案杨宏的起诉是否超过诉讼时效的问题。 逾期办理房屋权属登记的经济损失按逾期时间逐日增长，故该债权应当属于继续性债权，该类债权因其独特性，每一天的经济损失应作为一个“个别债权”单独适用诉讼时效。双方签订的商品房买卖合同约定了办理房屋权属登记的时间，从约定截止日的次日起，杨宏应当知道山东博大房地产开发有限公司出现违约，其权益受到侵害，诉讼时效应当起算。另外，依据《中华人民共和国民法总则》第二百零六条“本法自2017年10月01日起施行”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，本案应适用三年诉讼时效。本案于2020年06月18日立案，因而2017年06月19日之后的经济损失未超三年诉讼时效，涉案房屋的不动产权证书于2019年08月09日办理完毕，因而逾期办理房屋权属登记的经济损失应当计算至2019年08月08日止。杨宏主张的自2017年06月19日起至2019年08月08日止的逾期办理房屋权属登记的经济损失应予支持，其余部分已超过诉讼时效，不应予以支持。 二、关于山东博大房地产开发有限公司应否支付杨宏逾期办理房屋权属登记的经济损失的问题。 本案杨宏与山东博大房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应积极全面履行合同所确定的义务。山东博大房地产开发有限公司未提供证据证明逾期办理房屋权属登记系因买受人原因所致，杨宏依约支付购房款后，山东博大房地产开发有限公司未按商品房买卖合同约定的时间为杨宏办理房屋权属登记，致使杨宏未能如期取得房屋权属证书，依法应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……；（三）……”；第二款规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案双方签订的商品房买卖合同中虽然没有具体约定逾期办理房屋权属登记的违约金或因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但因山东博大房地产开发有限公司未能按期办理房屋权属登记，即便其已将房屋交付给杨宏，杨宏因未能在合同约定的期限内享有预期的对房屋占有、使用、收益及处分的完整权利，势必对其造成损失，因而参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算经济损失，符合上述法律规定。故山东博大房地产开发有限公司关于根据合同约定，买受人杨宏放弃追究出卖人逾期办理房屋权属登记的违约责任以及杨宏并未因逾期办理房屋权属登记产生实际的经济损失，因而不应支付逾期办理房屋权属登记的经济损失的抗辩意见依据不足，本院不予采信。依据法律规定，山东博大房地产开发有限公司应当按照中国人民银行同期贷款利率4.75%及计收逾期贷款利息的标准计算。至于逾期利息的上浮标准，综合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，应按中国人民银行同期贷款利率4.75%的1.3倍计算为宜。综上，山东博大房地产开发有限公司应支付杨宏自2017年06月19日起至2019年08月08日止的逾期办理房屋权属登记的经济损失89268.9元（以675624元为基数，按年利率4.75%的1.3倍计算）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告山东博大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告杨宏逾期办理房屋权属登记的经济损失89268.9元； 二、驳回原告杨宏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1617元（已减半），由杨宏负担601元，由山东博大房地产开发有限公司负担1016元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  刘晓辉 二〇二〇年八月三十一日 书记员  李兰英