广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终1100号上诉人（原审被告）：赖敏香，女，1977年5月23日出生，汉族，住广东省仁化县****。委托诉讼代理人：华永强，广东韶扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙艳红，广东韶扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈远生，男，1980年4月28日出生，汉族，住广东省从化市************之三。上诉人赖敏香因与被上诉人陈远生房屋租赁合同纠纷一案，不服仁化县人民法院（2019）粤0224民初1109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人赖敏香的上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、四项，依法改判驳回陈远生的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由陈远生承担。事实与理由：原审法院对本案认定事实不清，应予以撤销。涉案商铺赖敏香与陈远生于2017年11月28日签订《商铺转让协议》，赖敏香按照协议约定于签订协议当天向陈远生转账支付了合同约定的商铺定金20万元。2017年11月28日至2018年8月7日通过银行转账给陈远生415820元，赖敏香按照转让协议履行共支付给陈远生房屋价款415820元。还支付了1万元押金以及2018年10月15日支付5000元，12月14日支付10184元，12月17日支付5092元，总共446096元。赖敏香2017年受让陈远生的商铺后进行装修，装修花费498000元，2018年8月5日开业。因陈远生的暴力行为于2018年8月20日逼迫赖敏香签订《房屋租赁合同》，因当时事发突然，赖敏香虽未有足够证据证实当时签订合同的情形，但是合同签订于2018年8月20日，在《房屋租赁合同》签订之前一直在履行《商铺转让协议》的事实不容置疑，且赖敏香按照转让协议巳支付房屋价款及装修花费共计913820元，赖敏香对陈远生享有913820元的债权，而约定的房屋租金为5092元/月，赖敏香已支付给陈远生的费用相当于180个月的租金，远远高于租赁期间房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。”赖敏香已多次通知陈远生如按《房屋租赁合同》履行，需将已支付的房屋价款及装修费用进行抵销。赖敏香对陈远生享有的913820元债权远远高于房屋租赁期间的租金，故赖敏香不存在拖欠陈远生租金的事实，不存在违反《房屋租赁合同》的情形。原审法院认定事实不清，应予以撤销。综上，赖敏香为争议商铺投入巨大资金，未继续支付租金系因双方就原支付的购房款415820元未得到解决，而该款足以支付拖欠的租金，还花费装修费498000元。原审法院无视双方存在巨额购房款的争议，机械解释双方的租赁合同内容，破坏了租赁合同的稳定性要求，明显对赖敏香不公，认定事实不清，请求二审法院查清事实后依法撤销原审法院判决，并依法改判。被上诉人陈远生辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决合理合法，请求二审法院驳回赖敏香的上诉请求，维持一审判决。赖敏香与陈远生于2017年3月31日签订《借款协议》，赖敏香一审提交的中国农业银行交易明细清单显示赖敏香转账还款215820元；陈远生一审提供的《借款协议》及银行流水明细，证明赖敏香曾于2017年3月31日向陈远生借款50万元，并显示赖敏香转账还款。赖敏香与陈远生签订的《商铺转让协议》约定“三、购买人乙方（赖敏香）从2018年1月1日起，在每月的15日前必须向甲方（陈远生）支付银行月供款5184元，及首付款余款月利息款10,000元合计15184元到甲方指定账户仁化农村信用合作联社陈远生621************660帐户上，乙方逾期两个月或未按月供款余款月息款转账到甲方指定账户上，则为乙方自动放弃购买本商铺，乙方所支付的款项甲方无责退还乙方。”赖敏香未按照《借款协议》的约定还款，亦未按照《商铺转让协议》的约定履行义务，在支付《商铺转让协议》约定的20万元定金后未履行其他义务就强行装修营业，陈远生曾多次与赖敏香协商均没有结果。由于赖敏香一直没有履行《借款协议》与《商铺转让协议》的相关条款，根据上述两份协议的约定，至2018年8月，赖敏香应向陈远生偿还借款50万元，及依照《商铺转让协议》的约定应向陈远生支付121472元共计621472元。由于赖敏香不履行上述两份协议，造成赖敏香的经济造成，赖敏香于2018年8月20号找仁化县外经办主任马胜青出面协调，结果如下：解除《借款协议》与《商铺转让协议》，赖敏香支付的20万元定金，及银行还款215820元，共计415820元，再加50000元现金,合计465820元，余款155652元则视为对赖敏香的装修补偿。在马胜青的见证下《商铺转让协议》当场撕毁，《借款协议》同时亦作废。当时陈远生向赖敏香开具一份“在2018年8月20日前与赖敏香无任何经济纠纷的声明”，并在马胜青的见证下与赖敏香签订《商铺租赁合同》。赖敏香蓄意拖欠付款降低其资金使用成本，破坏合同的稳定性，对陈远生不公平，请求二审法院依法判决。陈远生向一审法院起诉请求：判令解除陈远生与赖敏香于2018年8月20日签订的《商铺租赁合同》，赖敏香立即返还承租的仁化县****************（以下简称11号商铺）给陈远生；2.判令赖敏香支付商铺租金40736元和违约金4073.6元合计44809.60元（暂计至2019年12月31日，根据合同约定实际应计至赖敏香清偿之日止）；3.判令陈远生无须退还租赁保证金1万元给赖敏香；4.本案诉讼费用由赖敏香承担。一审法院认定事实，2018年8月20日，陈远生(甲方)与赖敏香(乙方)就租赁11号商铺事宜签订《商铺租赁合同》。租赁合同约定：甲方向乙方出租店铺期限为叁年，租赁期从2018年9月1日至2021年8月31日止；租金5092元/月；乙方须于每月15日前主动向甲方指定银行账户缴交当月租金；合同签订时，乙方向甲方一次性交付租赁保证金壹万元，租赁保证金由甲方保管直到租约期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下如数(不计利息)退还乙方等。合同第二十一条约定：“乙方须按时缴交租金、管理费及其它应缴之费用”。第四十二条约定：“在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方面终止本合同，甲方应双倍返还乙方交纳的租赁保证金”。第四十四条约定：“如乙方迟延缴交租金和管理及其它应缴之费，须向甲方支付违约金。每迟延一个月，应按所欠缴金额的10%支付违约金。如连续三个月未能缴足租金或管理费及其它应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方解除合同，收回店铺，乙方的租赁保证金和管理保证金不予退还”。另查明，涉案11号商铺[权证号：粤(2018)仁化不动产权第0004144号]登记的权利人为陈远生。2018年11月20日，陈远生诉赖敏香房屋租赁合同纠纷一案，就赖敏香租赁陈远生所有的涉案11号商铺一事，陈远生以赖敏香未能缴足商铺租金已有3个月，符合双方签订的商铺租赁合同第四十四条关于解除合同的约定为由，请求解除双方签订的《商铺租赁合同》。2018年12月20日，一审法院作出（2018）粤0224民初894号民事判决书，该判决书中认定双方签订《商铺租赁合同》前赖敏香已装修租赁商铺，赖敏香在2018年10月15日交付陈远生租金5000元、12月4日交付了10184元、12月17日交付了5092元的事实。法院认为双方签订的《商铺租赁合同》是双方自愿签订，合法有效，赖敏香虽有违约行为，但不足以解除合同，且赖敏香要求继续履行合同，故判决驳回陈远生的诉讼请求。庭审中，双方明确，2019年3月、4月、5月、8月共4个月的租金赖敏香已向陈远生支付。陈远生认为截至2019年12月31日，赖敏香支付了2019年1月-4月的租金，尚欠5月-12月的租金共计40736元未支付，陈远生诉至法院，要求赖敏香支付欠付租金及违约金并解除合同。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。陈远生与赖敏香签订的《商铺租赁合同》系双方自愿签订，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并在已生效的（2018）粤0224民初894号民事判决书中予以明确。一、关于《商铺租赁合同》是否解除并返还商铺的问题。本案中，因赖敏香连续超三个月未能按租赁合同约定支付租金，且至2019年12月31日止已累计欠付8个月租金，赖敏香已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商铺租赁合同》第四十四条“……如连续三个月未能缴足租金或管理费及其它应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方解除合同，收回店铺，乙方的租赁保证金和管理保证金不予退还”的约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，对陈远生请求判令解除《商铺租赁合同》并返还陈远生商铺的诉求，一审法院予以支持。二、关于租金。《商铺租赁合同》签订后，赖敏香未按合同约定履行支付租金义务，至2019年12月31日止已累计欠付租金40736元(5092元×8个月)，现陈远生诉请要求赖敏香支付租金40736元，一审法院予以支持。另，2020年1月1日之后赖敏香占有使用涉案11号商铺的费用，按实际占用时间以月租金5092元的方式向陈远生支付。赖敏香提出要求陈远生退回44万余元购买铺面的款或租用148个月以抵销该笔款项的意见，一审法院认为购买商铺的款属另一法律关系，赖敏香可另行主张，至于租用148个月以抵销购买款，因涉案商铺租赁合同关系解除，一审法院不予采纳。三、关于违约金及租赁保证金。根据《商铺租赁合同》第四十二条“在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方面终止本合同，甲方应双倍返还乙方交纳的租赁保证金”及第四十四条“如乙方迟延缴交租金和管理及其它应缴之费，须向甲方支付违约金。每迟延一个月，应按所欠缴金额的10%支付违约金。如连续三个月未能缴足租金或管理费及其它应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方解除合同，收回店铺，乙方的租赁保证金和管理保证金不予退还”的约定，该约定符合定金性质的规定，同时又约定有违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，经一审法院向陈远生释明，陈远生选择适用定金条款，即主张赖敏香向陈远生支付的租赁保证金10000元不予退还，且不再另行主张违约金，对陈远生的该项诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。一审法院经审理后作出判决：一、解除陈远生与赖敏香于2018年8月20日签订的《商铺租赁合同》；二、限赖敏香于判决生效之日起十日内向陈远生支付欠付租金40736元（计至2019年12月31日止）；2020年1月1日之后赖敏香占有使用仁化县****************的费用，按实际占用时间以月租金5092元的方式向陈远生支付；三、限赖敏香于判决生效之日起十日内腾退其承租的仁化县****************给陈远生；四、赖敏香向陈远生支付的租赁保证金10000元，陈远生无须向赖敏香退还；五、驳回陈远生的其他诉讼请求。案件受理费585.12元（陈远生已预交），由赖敏香负担。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对赖敏香的上诉意见，本院归纳本案争议焦点并论述如下：本案是否必须对赖敏香已支付给陈远生的转让商铺款及赖敏香已支付的装修费用进行抵销。本案是陈远生依据其与赖敏香于2018年8月20日签订的《商铺租赁合同》提起诉讼，认为赖敏香未依照《商铺租赁合同》的约定按期、足额交纳租金构成违约且达到该合同约定的解除合同条件，诉请解除双方签订的《商铺租赁合同》，并依照合同约定判令赖敏香支付拖欠租金、违约金及退还租赁商铺，判令陈远生无需退还租赁保证金1万元给赖敏香。因此，本院应依照双方签订的《商铺租赁合同》约定审理陈远生的上述诉求是否成立。至于陈远生与赖敏香于2017年11月28日签订的《商铺转让协议》，是双方签订《商铺租赁合同》之前的行为，《商铺转让协议》是否有效、无效、待生效或解除、终止，由于双方当事人均无提出诉请，本院不宜径行审理、判决，故未经审理无法确认赖敏香已支付给陈远生的转让商铺款及赖敏香已支付的装修费用，从而无法在本案中予以抵销。另一方面，从赖敏香的上述抵销抗辩来看，赖敏香提出该抗辩的法律依据应是主张双方签订的《商铺转让协议》无效，从而要求退还已支付的商铺转让款和赔偿商铺装修损失。由此可见，该纠纷应为确认合同无效纠纷，与本案租赁合同纠纷不属同一法律关系，赖敏香可依法另案主张权利。综上，双方签订的《商铺转让协议》与《商铺租赁合同》时间段不同，内容不同，法律关系不同，提起诉讼的主体不同，故赖敏香主张必须合并审理该两份合同，属于错误理解法律规定，本院不予支持。综上所述，赖敏香的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1170.24元，由赖敏香负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇二〇年八月六日书记员  罗稀蕾