广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0303民初677号 原告：桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称：富鑫公司），住所地：灵川县八里街开发区****。 法定代表人：李仁彬，该公司总经理。 被告：赵辉，男，1981年11月14日生，汉族，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：赵祖景，男，1953年4月17日出生，汉族，住桂林市叠彩区，系被告的父亲。 原告富鑫公司诉被告赵辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序于2020年5月27日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，于同年8月25日公开开庭进行了审理。原告富鑫公司的法定代表人李仁彬、被告的委托诉讼代理人赵祖景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠原告2015年8月25日至2017年1月20日物业费人民币1168.56元、公用水电费84.35元、滞纳金暂计算至2019年7月29日为1281元（滞纳金2019年8月1日起按本金1252.91元，按每天千分之三实际计算至付款之日），合计2533.91元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是天龙居南苑小区业主，桂林市叠彩区天龙居南苑小区业主委员会（以下简称第一届天龙居南苑业委会）于2014年8月23日与原告签订《物业服务委托合同》。合同第五条约定：1.多层楼住宅物业费0.5/月/㎡；2.多层楼住宅公用水电费5元/月/户；3.电梯楼住宅物业费0.8/月/㎡；4.电梯维保费、年检费300元/户/年；5.电梯公摊电费200元/户/年；6.商铺及住宅办公物业费1元/月/㎡；8.已售汽车停车位（架空层车位）物业服务费：15元/月/个；9.公共场地汽车的停车位：100元/个/月；第六条约定：1.物业服务费的计算方法：按业主拥有的建筑面积计算；4.已通知交房的物业，接房后处于空置状态的物业，仍须按其拥有物业的建筑面积，按通知交房时间全额交物业服务费、设施设备维保费、共用水电费等费用；5.物业管理服务费缴费时间为每月10号前缴纳当月费用。如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠费的千分之三交滞纳金。原告有权直接向人民法院提起诉讼。从2014年8月25日至2017年1月20日，原告在天龙居南苑小区履行了物业服务的义务。被告房屋138.53平方米，每月应缴物业费69.265元，公摊水电费5元/月，共74.265元/月。虽经原告书面催缴物业费通知，被告仍拒不缴费。原告依据合同法等相关规定向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。 被告赵辉辩称，1、原、被告不存在法律关系，涉案合同是天龙居小区业委会与原告签订，现在是原告起诉被告，被告的业委会没有和原告签订任何合同，原告没有诉讼主体资格。2、被告欠缴的物业费仅有4个月，即从2015年9月1日到2015年12月31日。2016年全年的物业费被告已经缴纳，由被告的父亲一次性代交，有证人证明。4个月不交的原因在于：被告所在单元的智能门锁在2015年5月被人撬坏，单元业主多次找原告解决，但原告一拖再拖，直到离开也没有修好。原告没有履行物业服务合同约定的义务。原告没有将收取的停车位等费用按约定给付业主。原告管理十分混乱，只收钱不办事，基本的防盗设备没有安装，导致小区经常发生盗窃案件。3、原告离开小区后，还要收取业主物业费不合理。原告实际撤离小区的时间是2016年12月底。2017年1月6日，原告与新的物业公司（桂林家安物业服务有限公司）做了移交手续。新的物业刚进驻，免收我们业主半个月（2017年1月6日至20日）的物业费。4、2018年起诉以后，在2018年8月7日因证据不足原告撤回了起诉，这次起诉，原告住所地变更以外，与上次诉讼费相差部分，原告没有提供新的证据。5、原告住所地是假的。根据被告了解，灵川县八里街开发区没有1幢1号。被告也去政务中心核实了原告的工商登记地址，没有灵川县八里街开发区1幢1号，没发现原告在该地址。请法院核实原告的地址。6、原告提供的委托合同中所提及的公司名称为“桂林市富鑫物业服务有限责任公司”，与原告名称“桂林富鑫物业服务有限公司”不一致。7、原告起诉的收费时间不对。应从2014年9月1日起开始收费，因原告是2014年8月27日进驻小区，所以不能按合同约定的8月25日计收。8、关于水电公摊费用。在原告之前的物业公司和本小区现在的物业公司都没有收取过业主的水电公摊费，都是按住房面积收取物业费。9、原告对其他业主诉讼物业费与事实不符。其中原告仅以他打印的材料来起诉，且没有物业费收费记录，不能证明其主张的实际物业费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年7月30日，桂林市叠彩区土地房产工作局作出《关于天龙居南苑小区成立业委会的批复》（叠土物字【2014】7号），内容为告知天龙居南苑小区全体业主，小区选举出业主委员会11人，任期5年，时间从2014年8月4日起算。2014年8月23日，原告作为乙方与第一届天龙居南苑业委会作为甲方签订了一份《物业服务委托合同》，该合同约定：原告对桂林市天龙居南苑小区的物业实行管理；合同期限自2014年8月25日起至2017年8月24日止；物业收费标准：多层楼住宅物业费0.5元/月/㎡、电梯楼住宅物业费0.8元/月/㎡、商铺及住宅办公物业费1元/月/㎡；多层楼住宅公用水电费5元/月/户、电梯公摊电费200元/户/年、电梯维保费、年检费300元/户/年（一楼不收取）；已售汽车停车位（架空层车位）物业费：15元/月/个；公共停车场停车位：100元/个/月；物业服务费的计算方法按业主拥有的建筑面积计算；物业管理服务费缴纳时间为每月10号前缴纳当月费用，逾期未缴费，从逾期之日起每日按欠交费用的3‰向原告缴纳滞纳金。合同上打印的乙方名称为“桂林市富鑫物业服务有限责任公司”，加盖公章为“桂林富鑫物业服务有限公司”。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理。被告的房屋为天龙居21栋1-3-1号房，建筑面积为138.53平方米。现因原告认为被告未向原告交纳2015年8月25日至2017年1月20日的物业管理服务费、公用水电费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。原告提供的收费登记本上涉案房屋在2015年9月至2017年1月对应的收费情况为空白。被告提供三张加盖原告公章的《收据》，分别载明：“今收到21#1-3-1赵辉2014年9月物业费74.3×1=74.3”、“今收到21#1-3-1赵辉交来2014年10月-2015年1月物业费74.3×4=297”、“今收到21#1-3-1赵辉2015年2月-2015年8月物业费74.3×7=520”。 另查明，2014年8月4日成立的第一届天龙居南苑业委会成员于2016年全体辞职后，桂林市天龙居南苑小区业主委员会（以下简称第二届天龙居南苑业委会）于2016年11月21日成立。2017年1月20日，原告向水塔山派出所报案，称其因与天龙居小区业委会发生纠纷，被该小区业委会赶出该小区。2017年11月17日，桂林市七星区工商行政管理局作出（七星）登记企核变字【2017】第683号《准予变更登记通知书》，准许原告对法定代表人（负责人、独资投资人）、股东名录、经营期限、联系电话进行变更登记，原告的法定代表人由刘红灵变更为李仁彬。 再查明，本院在2018年审理原告起诉天龙居南苑小区的其他业主物业服务合同纠纷系列案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。原告将欠费业主名单张贴于天龙居小区公告栏，催告业主交纳物业费等费用。2018年1月23日，原告向本院起诉被告要求给付物业费等费用，后原告以证据原因撤回起诉，本院作出（2018）桂0303民初142号民事裁定，裁定予以准许。 本院认为，本案争议焦点为：1、本案所涉的《物业服务委托合同》是否有效，对被告是否具有法律约束力；2、原告在履行合同过程中是否存在违约行为；3、原告履行合同的开始时间及结束时间是什么时候；4、原告诉请被告支付物业费、公用水电费、滞纳金是否有事实依据和法律依据？ 关于焦点1，被告认为其与原告没有法律关系，涉案合同不是被告签订的。本院认为，原告与第一届天龙居南苑业委会签订的《物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中第一届天龙居南苑业委会与原告签订的《物业服务委托合同》对业主具有法律约束力。故对被告的该项辩解，本院不予采信。 关于焦点2，依法成立生效的合同，双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。本院在2018年审理原告起诉天龙居南苑小区的其他业主物业服务合同纠纷系列案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。故对被告认为原告的物业服务质量有问题，本院部分予以采信。 关于焦点3，被告认为原告进驻小区时间是2014年8月27日，原告撤离时间是2016年12月31日。本院认为，《物业委托服务合同》约定的合同期限自2014年8月25日起，被告提出的进驻时间没有证据证实；关于撤离时间，本院在2018年审理该小区的系列案件中，结合原告的报警单，已查明原告撤离小区的时间是2017年1月20日。 关于焦点4，原告进驻小区后为该小区提供了物业服务，被告作为业主应按约履行给付物业费的义务。直至2017年1月20日，第二届天龙居南苑业委会将原告赶出该小区，原告才停止向该小区业主提供服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，被告应支付原告提供服务期间的物业服务费等费用。被告提供的三张加盖原告公章的《收据》中每月缴费金额为74.3元，被告的房屋面积为138.53平方米，每月物业费为69.3元，另公用水电费5月每月每户，故被告每月应交的费用为74.3元，与收据的金额一致，因此被告认为不需要交公用水电费，与事实不符，本院不予采信。合同约定的合同期限自2014年8月25日起和每月10日前缴清当月费用，因此物业费的每月计费时段从当月25日计算至次月24日、缴费时间为当月10日前，故三张加盖原告公章的《收据》证实被告已给付2014年9月25日至2015年9月24日共12个月的物业费等费用。被告提供的证明中的证人没有到庭接受质询，其证明不能作为认定案件事实的依据，故对被告认为其已经交纳2016年全年的物业费等费用，本院不予采信。经计算，被告应当交纳2015年9月25日至2017年1月20日的物业服务费1101元、公用水电费79.5元，故对原告要求被告给付2015年8月25日至2017年1月20日的物业服务费1168.56元、公用水电费84.35元，本院部分予以支持。关于滞纳金，虽然《物业服务委托合同》中约定“如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金”，但因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，故不属于被告恶意拖欠，因此对该部分诉讼请求本院不予支持。被告认为原告的工商地址是假的，本院认为，营业执照系由相关国家机关对信息材料审核后依法颁发的，其真实性和有效性已经得到国家的确认和认可，对被告该项辩解，本院不予采信。被告认为合同中落款是“桂林市富鑫物业服务有限责任公司”，不是原告，本院认为，合同中加盖的公章是“桂林富鑫物业服务有限公司”，且被告提供的收据上加盖的公章也是“桂林富鑫物业服务有限公司”，可以证实原告就是合同的一方当事人。 最后需要指出的是，良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。在原告提供了服务后，应该交纳相应费用。即便存在矛盾亦应互相对话沟通以促进纠纷的解决。以拒绝交纳物业费的方法作为对抗手段实不可取，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵，积极为小区全体业主服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告赵辉支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2015年9月25日至2017年1月20日的物业服务费1101元、公用水电费79.5元； 二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元（原告桂林富鑫物业服务有限公司已预交），由被告赵辉负担。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  唐晓莹 人民陪审员  唐 娟 人民陪审员  秦崇福 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员  管仲裔