陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终739号上诉人（原审原告、反诉被告）：西安荣远科工贸有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：林文宣，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘军，陕西哲尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玄，陕西哲尊律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨阳，女，1988年5月25日出生，汉族，住陕西省西安市临潼区，现住陕西省西安市雁塔区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吕金中，男，1968年5月17日出生，汉族，住陕西省西安市新城区，现住陕西省西安市雁塔区。上诉人西安荣远科工贸有限公司（以下简称荣远公司）因与被上诉人杨阳、吕金中租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初6435号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。荣远公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持荣远公司的全部诉讼请求，驳回杨阳、吕金中的全部反诉请求；2、一、二审诉讼费由杨阳、吕金中负担。事实和理由：1一审判决认定事实错误，证据不足。本案为租赁合同纠纷，其已经向法庭提交了双方之间签署并发生法律效力的《房屋租赁合同》，该合同上载明的年度租金为每年160万元，而并非一审判决认定的每年130万。该租金标准有双方签字认可的合同作为证明，而该合同作为双方租赁关系已经发生法律效力的依据，合同双方均应当依约履行。杨阳、吕金中未按照该租金标准支付租金，其有权要求补足租金。杨阳、吕金中辩称，1、双方之间存在口头约定，变更了合同租金为每年130万元，但是并未向法庭提交任何证据证明，其实不存在相关口头变更约定情况。杨阳、吕金中在合同生效后从未按照足额向其支付租赁款项，从第二期开始便开始违反约定迟延支付租金。本案所涉及租赁合同系由双方对第一份租赁合同进行变更后所重新达成的协议，而第一份合同在变更时便由荣远公司与杨阳重新签署协议，因此证明杨阳对租赁合同中租金的变更应当履行的程序与手续非常清楚，但是当时双方之间并未就涉案房屋租金变更达成任何书面上的协议或字据，足以证明双方之间并未对租金变更另行达成过任何口头合议或者书面文件。2、一审法院将双方签订的《情况说明》认定为双方之间存在合同变更的证据没有事实依据。双方签订该“情况说明”的理由也在于对杨阳、吕金中支付的款项进行核对，并不存在对原协议变更的合意。该情况说明中也并未存在任何变更原协议内容的意思，对于杨阳、吕金中所辩称在合同履行过程中已经达成了变更租金标准的“口头协议”之说法，该情况说明中也并未提及。3、杨阳、吕金中应当对双方之间合同内容的变更承担举证责任，但是杨阳、吕金中并未针对双方之间具有口头变更合同的事实情况提供相关证据，应当承担不利后果。杨阳、吕金中辩称，荣远公司上诉所称均不是事实，荣远公司已经收过租金，却不承认租金变更。其已按三人的约定将租金付清，并且因为租金降低，将转租出去的房屋也在同一时间相应的调低了租金。荣远公司所称经其多次催告，我方拒绝履行义务，不是事实。合同履行的三年期间其没有收到过荣远公司任何催促房租的文件。收到情况说明的时间是2018年4月15日，并不是荣远公司所称的合同已经履行完毕的时间。2018年5月7日收到荣远公司关于房屋租赁合同租赁期满的通知，但是上面也没有提催要房租，充分说明荣远公司在两年半时间里都是充分认可降价事实的。荣远公司向一审法院起诉请求：1、杨阳、吕金中向荣远公司支付房屋租赁合同期内所欠租金80万元，以及租赁合同期限届满后由杨阳、吕金中实际占用房屋所产生一个月的房屋使用费13.3333万元，上述共计93.3333万元；2、杨阳、吕金中向荣远公司支付逾期利息2.9万元（以所欠80万元租赁款为基数，按照同期人民银行贷款利率4.35%，自2018年1月1日暂计算至2018年9月30日），并计算至实际支付之日止；3、诉讼费由杨阳、吕金中承担。杨阳、吕金中向一审法院提出反诉请求：1、荣远公司立即退还房屋租赁合同履约保证金10万元，并向杨阳、吕金中支付2018年7月31日以后的10万元所产生的利息（按照同期银行贷款利率4.35%计算）；2、本案反诉费由荣远公司承担。一审法院认定的事实：2015年7月2日，荣远公司（甲方）与杨阳（乙方）签订《房屋租赁合同》，由荣远公司将共计671平方米的案涉房屋出租于杨阳，租赁期限自2015年8月1日至2018年7月31日止共三年，年度租金为160万元，自2015年8月1日起计算租金，每半年交付一次，提前一个月交付下半年度的房屋租金，以此类推至合同期满。该租赁合同约定，乙方应向甲方交纳合同履约保证金10万元，合同生效同时交付甲方，合同履行期满后10日内，甲方将保证金返还乙方。甲方收款后应提供给乙方收款收据凭证。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方承担的费用和房屋租金的，每逾期一天，则应按上述费用总额的千分之三支付甲方违约金外甲方有权采取必要措施(如停止供电供水等服务）责任和损失乙方自负。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方收取的履行保证金不予退还，但乙方装修不得故意破坏，完好无损无偿交给甲方。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金的伍倍的占用费。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成损失。上述合同签订后，荣远公司将案涉房屋交给杨阳使用，杨阳、吕金中向荣远公司交纳10万元保证金。2018年4月15日，吕金中代杨阳与荣远公司签订《关于甲乙双方于2015年7月2日签订的房屋租赁合同的情况说明》（以下简称：情况说明），载明：基于友好合作经双方核对，做以下说明：一、按照合作《合同》时间的详细核对，该《合同》经甲乙双方确认，并同意变更租赁期限，自2015年7月1日起至2018年6月底止。二、租金已实际缴付的数额，经甲乙双方充分核实，确认如下：1.自2015年7月1日起至2015年12月底止，乙方缴付甲方租金合计人民币80万元；2.自2016年1月1日起至2016年6月底止，乙方缴付甲方租金合计人民币65万元；3.自2016年7月1日起至2016年12月底止，乙方缴付甲方租金合计人民币65万元；4.自2017年1月1日起至2017年6月底止，乙方缴付甲方租金合计人民币65万元；5.自2017年7月1日起至2017年12月底止，乙方缴付甲方租金合计人民币65万元；6.自2018年1月1日起至2018年6月底止，乙方缴付甲方租金合计人民币60万元。注：以上乙方缴付甲方的租金，乙方均已用分次转款方式转至甲方代表林文宣、蒲建民的个人账户，转账截止日为2018年4月14日。自2015年6月12日起至2018年1月27日止，杨阳、吕金中从其二人账户陆续向荣远公司法定代表人林文宣及员工蒲建民共转账405万元房屋租金。2018年7月31日，荣远公司收回案涉房屋，但荣远公司一直未向杨阳、吕金中返还10万元保证金。一审庭审中，荣远公司认可杨阳、吕金中所付租金为400万元，付款时间同杨阳、吕金中所提交的转账记录一致，不认可杨阳、吕金中所述双方口头将年租金变更为130万元，并称杨阳、吕金中自2015年12月交纳第二期租金时即欠付15万元，后其一直向杨阳、吕金中主张该15万元。但荣远公司就其一直向杨阳、吕金中主张的事实未提交证据予以佐证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。荣远公司与杨阳签订书面房屋租赁合同将案涉房屋出租于杨阳、吕金中，系双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。本案中，荣远公司虽不予认可双方口头将房屋租金变更为年130万元，但杨阳、吕金中的转账记录显示，杨阳、吕金中自租赁合同开始履行至合同终止共支付房屋租金405万元。该405万元的租金数额与双方签订的情况说明载明的租金数额基本相符，即除首期租金80万元外其余每半年租金标准是65万元，完全按照双方的情况说明实际履行，且在实际履行合同过程中荣远公司从未对租金数额提出异议，足以相互印证双方已口头变更房屋租金为130万元。因此，对杨阳、吕金中提出租金自第二期开始已经变更为年130万元的辩称，予以采信。现杨阳、吕金中已按照双方约定足额支付了3年租金405万元，故荣远公司要求杨阳、吕金中支付所欠租金80万元及利息之诉请，缺乏事实依据，不予支持。关于荣远公司主张的2018年7月的房屋使用费之诉请，虽荣远公司与杨阳签订书面租赁合同约定案涉房屋的租期自2015年8月1日至2018年7月31日，但双方于2018年4月15日签订情况说明确定双方的租赁期限为2015年7月1日至2018年6月底。因此，双方已协商一致将案涉房屋的租赁期限进行了变更，杨阳、吕金中应按照此期限交还案涉房屋。但杨阳、吕金中却在合同终止后直至2018年7月31日将案涉房屋交回，给荣远公司造成损失，理应按照月租金10.8333万元的标准向荣远公司支付占用案涉房屋1个月的房屋使用费。而荣远公司请求杨阳、吕金中支付房屋使用费超过10.8333万元之部分诉请，与事实不符，不予支持。至于杨阳、吕金中要求荣远公司返还履行保证金10万元及利息之反诉诉请，双方书面租赁合同约定，履行保证金在合同履行期满后10日内退还。在租赁期内杨阳、吕金中未经荣远公司同意中途擅自退租，履行保证金不予退还。现杨阳、吕金中并无上述违约行为且租金也已足额支付，荣远公司理应按照合同约定退还履行保证金10万元，并承担自2018年8月11日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期返还期间的利息。故杨阳、吕金中该反诉诉请有事实和合同依据，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十九条、第九十一条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告（反诉原告）杨阳、吕金中于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）西安荣远科工贸有限公司2018年7月的房屋使用费108333元；二、原告（反诉被告）西安荣远科工贸有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）杨阳、吕金中履行保证金100000元及逾期利息（以100000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年8月11日起至本判决生效之日止）。上述两项在履行中可以相互折抵。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）西安荣远科工贸有限公司其余本诉诉请。四、驳回被告（反诉原告）杨阳、吕金中其余反诉诉请。一审案件受理费13423元，由杨阳、吕金中承担1511元，荣远科工贸有限公司自行承担11912元。反诉案件受理费1150元，由荣远科工贸有限公司承担。因双方均已预交，双方均于支付上述款项时一并支付对方。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，荣远公司与杨阳于2015年7月2日签订涉案《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属有效合同，对双方当事人均有约束力。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。” 本案双方争议的焦点问题是在合同履行过程中双方是否达成合意将房屋租金由每年160万元变更为每年130万元。审理中，杨阳、吕金中向本院提交2018年4月15日吕金中代杨阳与荣远公司签订的《关于甲乙双方于2015年7月2日签订的房屋租赁合同的情况说明》一份及相关转账凭证，用以证明双方将租金变更为130万元，经查，杨阳、吕金中的转账记录显示自租赁合同开始履行至合同终止共支付房屋租金405万元，该405万元的租金数额与双方签订的上述《情况说明》载明的租金数额基本相符，即除首期半年租金为80万元外其余每半年租金标准65万元；在合同履行过程中杨阳、吕金中支付的每笔租金款项金额不等，时间散乱，但双方在情况说明中确认租金数额时除第一个半年确认为80万元外，其余每个半年均确认为65万元。上述事实可以相互印证双方已口头变更房屋租金为每年130万元。因此，对杨阳、吕金中提出租金自第二期开始已经变更为年130万元的主张，本院予以采信。现杨阳、吕金中已按照双方约定足额支付了3年租金405万元，故荣远公司要求杨阳、吕金中支付所欠租金80万元及利息之诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。关于荣远公司主张的2018年7月的房屋使用费之诉请，因双方于2018年4月15日签订《情况说明》确定双方的租赁期限为2015年7月1日至2018年6月底，即双方已协商一致将案涉房屋的租赁期限进行了变更，杨阳、吕金中应按照此期限交还案涉房屋。但杨阳、吕金中却在合同终止后直至2018年7月31日将案涉房屋交回，理应按照月租金10.8333万元的标准向荣远公司支付占用案涉房屋1个月的房屋使用费。荣远公司请求杨阳、吕金中支付房屋使用费超过10.8333万元之部分诉请，不予支持。双方书面租赁合同约定，履行保证金在合同履行期满后10日内退还，在租期内，中途擅自退租，履约保证金不予退还，鉴于杨阳、吕金中并无上述违约情形，荣远公司理应按照合同约定退还履行保证金10万元，并承担自2018年8月11日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期返还期间的利息。综上所述，荣远公司上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12050元，由西安荣远科工贸有限公司负担。本判决为终审判决。    审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  李      涛 二〇二〇年八月三日    书 记 员  李   伟 2020017392854198852551101304196851716221285110130420190113643512116013013023201841520185718013333393333322980435201811201893031102018731104352201572671201581201873116020158110101020184152015722015712018612015712015128022016112016665320167120161265420171120176655201771201712656201811201866020184142015612201812740520187311040013020151215151304054058065130130340580201872015812018731201841520157120186201873110833311083331010102018811201871083331000001000002018811134231511119121150201572160130201841520157213040540580658065130130340580201872018415201571201862018731108333110833310102018811120501