江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初159号原告：梁振红，男，1976年11月29日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：徐斌，无锡市惠山区金诚法律服务所法律工作者。被告：丁本兴，男，1961年9月16日生，汉族，住无锡市惠山区。被告：丁莉，女，1989年2月25日生，汉族，住无锡市惠山区。被告：邱颖，女，1974年10月22日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：朱晔，江苏蘅远律师事务所律师。原告梁振红与被告丁本兴、丁莉、邱颖抵押权纠纷一案，本院2020年1月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告梁振红及其委托代理人徐斌、被告丁莉、邱颖及其委托代理人朱晔到庭参加诉讼。被告丁本兴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。梁振红诉称，其购买了丁本兴、丁莉所有的房屋，但一直未办理过户。后诉至法院，要求确认无锡市惠山区藕乐苑341号601室房屋归原告所有，丁本兴、丁莉配合原告将房屋过户。惠山区人民法院出具法律文书，确认其系藕乐苑341号601室房屋所有权人，丁本兴、丁莉配合原告将房屋过户。在申请执行过户时，发现丁本兴、丁莉在该房屋上恶意设置了抵押权，抵押权人为邱颖。其认为邱颖系职业放贷人，其民间借贷行为应属无效，抵押权也应当撤销；而且该抵押权也无法对抗原告的所有权，故要求法院判决撤销丁本兴、丁莉与邱颖之间于2019年2月28日在无锡市惠山区藕乐苑341号601室房屋上设置的抵押权；判令丁本兴、丁莉、邱颖协助原告办理无锡市惠山区藕乐苑341号601室房屋抵押权注销手续。被告丁莉辩称：我需要资金，辗转找到柒加一公司的工作人员借款。2月28日下午，我、邱颖还有柒加一公司的工作人员都到不动产登记中心，签了合同办理了抵押权。柒加一公司工作人员收走了给我打借款的农行卡和密码，方便他们扣相关费用。因为601号房屋上还有个抵押，我问朋友张宇峰借了20万，消掉了601号房屋上的抵押，邱颖的抵押才办理上去。邱颖借的20万我本来打算还掉张宇峰的20万，扣除柒加一公司相关费用吗，还能余1万余元自己使用。结果后来我才知道，邱颖打给我的钱很快就被转走，我压根没有收到邱颖的借款。张宇峰也没拿到钱，钱不知道被中介公司转到哪里去了。柒加一公司工作人员答应我没有收到借款就解除抵押，但是一直没有去办理。我认为我没有拿到借款，也不需要归还借款，所以我梁振红调解时候没有提到这个抵押权。被告邱颖辩称：我方系合法出借给丁本兴、丁莉款项后办理的相应的抵押手续。办理抵押时从不动产登记簿上看，丁本兴、丁莉所有的房屋并未存在其他权利，我方尽到了审慎的审查义务，我方借贷行为合法有效，并不存在过错，抵押权也合法有效；我方并未实际行使抵押权，该房屋的财产价值并未减少，原告无权行使撤销权。被告丁本兴未作答辩。经审理查明：2013年6月13日，丁本兴、丁莉将其所有的坐落于无锡市惠山区藕乐苑341号601室拆迁安置房出卖给梁振红，双方签订了书面合同，约定房款25万元，并约定：“若要办理房产证等，丁本兴、丁莉应无条件提供一切与之有关的手续及资料协助梁振红办理，不得以任何方式阻扰。”梁振红支付了全部房款后占有使用该房屋至今。至今梁振红名下在无锡市并无房产登记信息。后该拆迁安置房可以上市办理产权登记。2018年4月27日，丁本兴、丁莉将上述房屋登记在两人名下，办理了产权证。因丁本兴、丁莉未按照合同约定办理产权过户，梁振红于2019年6月起诉丁本兴、丁莉要求确认无锡市惠山区藕乐苑341号601室房屋归梁振红所有，丁本兴、丁莉配合梁振红将房屋过户，并申请查封了无锡市惠山区藕乐苑341号601室房屋。后惠山区人民法院出具了（2019）苏0206民初3708号民事调解书，确认“无锡市惠山区藕乐苑341号601室房屋归梁振红所有。丁本兴、丁莉自本调解协议生效之日起30日内配合梁振红办理上述房屋的过户手续，房屋的过户税费、土地出让金由梁振红负担。”调解过程中，丁本兴、丁莉并未披露该房屋已经设置了邱颖的抵押权。另查明，2019年2月28日，丁莉、丁本兴与邱颖签订借款协议，约定借款25万元，月利息5000元。丁莉、丁本兴以无锡市惠山区藕乐苑341号601室房屋为上述借款提供了抵押担保，邱颖系抵押权人。同日，邱颖将25万元通过转账转入丁莉银行账户，随后该25万元以消费形式再转出。再查明，2016至2017年，邱颖以原告名义起诉不同被告民间借贷案件四起。2020年6月1日，周道冈、杨荣荣起诉邱颖，主张因邱颖未实际出借款项要求注销相关房屋的抵押权。审理中，邱颖陈述：“其系替表弟陈凌名义出借款项，实际出借人系陈凌，至今出借了十几次，都是通过柒加一公司做中介出借的。在法院起诉的案件实际出借人是新安达公司，和陈凌无关。”陈凌到庭陈述：“我借邱颖的名义出借款项，从2019年初开始出借了11至12次。都是通过柒加一公司借的。通过柒加一公司借的借的借款合同都是一致的，月利息一般是1.5%-2%，部分借款本息已经归还，部分未归还。丁莉说的款项被挪用是柒加一公司搞鬼，梁溪区公安曾经找过我们了解情况，说有好几个人报案柒加一公司通过各种理由挪用借款人的资金。挪用款项事情我是不知情的，周道冈款项也实际出借的。”本院认为：本案的争议焦点为案涉抵押合同是否有效？即使有效，邱颖的抵押权能否对抗梁振红作为房屋买受人的权利？关于案涉抵押合同是否有效问题。据邱颖及实际借款人陈凌的陈述，其在2019年至今一年多时间内通过中介公司，采用格式合同、向社会不特定人出借次数达十次以上，均收取相应利息。邱颖及实际借款人陈凌未取得金融监管部门批准，不具备发放贷款资质，向社会不特定对象出借资金赚取高额利息，其出借行为具有营业性、经常性，应当认定为职业放贷人。职业放贷人签订的借贷合同违反国家规定，应属无效。借贷主合同无效从合同抵押合同也相应无效。无效合同自始无效，邱颖根据无效合同取得的抵押权亦应无效，应予撤销。即使本案抵押合同有效，梁振红作为房屋买受人的权利也应优先于邱颖的抵押权受到保护。抵押权属于担保物权，通常情况下抵押权人对抵押物享有排他的权利，但这种排他性并不是绝对的，法律并未赋予抵押权排除或优先于其他一切权利的效力。在抵押权与其他权利产生冲突时，法院应考量权利产生时间、权利性质等因素，对何种权利应受优先受到保护作出综合判断。1、从权利产生时间的先后判断，邱颖的抵押权设立于2019年，而梁振红早在2013年就基于合法的买卖关系付清全部房款后占有使用了房屋。梁振红对房屋的占有使用，使对其权利的保护强度，不应低于对房屋承租人权利的保护。本案中房屋买卖关系及买卖合同的履行，即梁振红继续占有使用房屋并要求转移登记的权利，也不应受抵押权的影响，而应优先于抵押权。2、从权利性质判断，对居住性房屋的占有使用，涉及人的基本生存权利，而抵押权的设立是为债权提供担保。作为抵押权核心内容的优先受偿权，通常是指抵押权人优先于一般债权人而获得清偿，并非指优先于其他任何权利人。通常情况下，安置房买受人是因经济困顿而无力购买商品房，才会购买安置房作为安身之所，因此，安置房买受人和商品房买受人一样，应得到优先保护，而且其保护需求更迫切。从权利性质而言，梁振红的权利应优先于邱颖的权利而受到保护。3、从权利来源判断，梁振红是基于合法买卖关系而长期占有使用涉案房屋，而丁莉、丁本兴在明知早已不属于自己的房屋设定抵押向邱颖借款，严重违背诚信，甚至涉嫌犯罪，邱颖基于丁莉、丁本兴违背诚信甚至涉嫌犯罪的行为而取得抵押登记。在两种权利都应受到保护的情况下，民事诉讼中优先保护梁振红的权利，更具有正当性。综上，应当撤销案涉房屋上的抵押权，被告应当协助原告注销案涉房屋上的抵押权登记。原告诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国担保法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销丁本兴、丁莉与邱颖之间于2019年2月28日在无锡市惠山区藕乐苑341号601室房屋上设置的抵押权。二、丁本兴、丁莉、邱颖在本判决发生法律效力之日起三十日内协助梁振红办理无锡市惠山区藕乐苑341号601室房屋抵押权注销手续。案件受理费100元，由丁本兴、丁莉、邱颖承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  张 玮人民陪审员  陈建明人民陪审员  丁忽春二〇二〇年八月十七日书 记 员  江 琳