中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终211号 上诉人（原审原告）：郭翠，女，1983年7月8日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。 委托诉讼代理人：梁雨哲，北京德恒（太原）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张爱平，女，1956年10月27日出生，汉族，住山西省襄垣县。 委托诉讼代理人：赵芳，上海市允正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑小和，上海市允正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山西中凯实业集团有限公司。住所地：山西省晋中市灵石县新街**。 法定代表人：刘兵选，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李世君，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：海南电力物业管理有限公司。住。住所地：海南省海口市美兰区海府路**/div> 法定代表人：黄敬元，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹林鹤，海南中邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曲文理，海南中邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南电网有限责任公司海口供电局。住所。住所地：海南省海口市大同路**div> 负责人：陈东，该局副总经理。 委托诉讼代理人：曹林鹤，海南中邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曲文理，海南中邦律师事务所律师。 上诉人郭翠因诉被上诉人张爱平、山西中凯实业集团有限公司（以下简称中凯公司）、海南电力物业管理有限公司（原名称为海南电力置业有限公司，以下简称电力公司）、海南电网有限责任公司海口供电局（以下简称电网供电局）第三人撤销之诉一案，不服海南省高级人民法院（以下简称一审法院）作出的（2019）琼民撤5号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。郭翠委托诉讼代理人梁雨哲，张爱平委托诉讼代理人赵芳、郑小和，中凯公司委托诉讼代理人李世君，电力公司、电网供电局共同委托诉讼代理人曹林鹤、曲文理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭翠上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持郭翠的一审诉讼请求；3.本案诉讼费用由张爱平、中凯公司、电力公司、电网供电局承担。事实与理由：（一）一审判决依据(2018)琼民终50号民事判决（以下简称50号判决）认定张爱平支付了E5号楼404号房产的全部房款错误。根据50号判决认定的事实，张爱平购买E5号楼及酒店的购房款合同，合计3774.5万元，张爱平实际支付金额为3136万元，尚有638.5万元未付。一审判决认定“张爱平和郭翠均向中凯公司支付了购房款”，认定事实错误。（二）一审判决认定“在张爱平与中凯公司发生纠纷后，电力公司将郭翠的购房款在扣除税费后退回了中凯公司”错误。一审判决已经查明武建华将郭翠购房款转入电力公司账户，电力公司也认可收到郭翠购房款，并认可郭翠的购房者资格。电力公司主张其已将房款退至中凯公司，但其在庭审中提供的银行转账凭证，金额远超郭翠支付的购房款；也未说明电力公司留下了多少钱、退回了多少钱。中凯公司在庭审中只是明确收到了电力公司的部分退款，并未承认退的是郭翠或E5其他购房者的购房款。（三）一审判决以装修在先认定张爱平先占有案涉房产是错误的。1.混淆了装修和实际居住占有的概念。装修是购房者对房产进行的功能性的建造工程，是短时间对房屋功能的完善。而实际居住占有体现的是居住、占有这两个核心概念。从字面意思就可以看出居住即使用，而占有即长时间对房间保有控制。对房产的控制意味着掌握房屋钥匙、缴纳物业费等。结合实际情况，显然装修并不是对物业的使用方式之一，不能视为实际占有。2.对房产的占有应当综合房产的接收、实际居住、实际使用情况进行判断。根据中凯公司在一审法庭的陈述。实际的房屋买卖关系是中凯公司和张爱平前夫邵海亮发生的，中凯公司并非向张爱平正式交付房产。并且，商品房交付是指开发商与业主双方进行房屋验收交接，开发商应当书面通知业主，并按照约定交付钥匙。从本案的实际情况来看，直至郭翠签订《商品房买卖合同》时，中凯公司仍可提供房屋钥匙并将空房交付郭翠，故张爱平并未从中凯公司手中收到钥匙，也并未控制该房产。结合中凯公司及张爱平的陈述、郭翠接收房产时的现状、物业费的缴纳情况，可以明确案涉房产装修后没有人居住也没有用于经营，而郭翠2016年收房后，持续2年多一直以度假的形式长时间居住，从未有人主张房产已经出售或房产为其所有。因此，张爱平并未对本案争议房产实际居住使用。综上，郭翠认为一审判决适用法律和认定事实存在严重错误。 张爱平答辩称：（一）郭翠关于购买房屋的事实陈述在起诉状和上诉状中明显不一致，在诉讼中出现如此重大差异，明显有违常理，恰恰印证了张爱平在一审庭审中指出的郭翠所提供的《商品房买卖合同》及付款、交房等证据与正常的购买商品房交易过程的不一致之处。郭翠对案涉房屋没有合法权益，郭翠和中凯公司之间没有真实、合法、有效的房屋买卖交易。（二）本案争议的重点是张爱平与郭翠权利保护的顺位问题。即便不讨论郭翠购房过程中存在的前述不合常理之处，仅比较张爱平与郭翠各自缔约履约的事实，张爱平与中凯公司于2010年1月24日签订《商品房买卖合同》在先，该合同合法有效，且张爱平已履行完毕付款义务，中凯公司已于2011年11月向张爱平交付了案涉房屋，张爱平接受房屋后进行了深度装修，属于事实上的实际占有，故张爱平对该房屋享有的合同权利，应优先受到保护。综上，张爱平请求驳回郭翠的上诉请求。 中凯公司答辩称：（一）中凯公司最开始是与张爱平前夫邵海亮达成的购房意向，后因付款问题，与邵海亮说好E5号楼其不再购买，双方并未继续履行E5号楼的买卖合同。（二）中凯公司与郭翠签订了购房协议，收取款项后转给了开发商电力公司，并致函开发商办理网签手续，案涉房屋实际上也已交付给郭翠。（三）郭翠已经居住案涉房屋，并且每次来海南省过冬都会找武建华交案涉房屋物业费。（四）案涉房屋的装修是张爱平前夫邵海亮与中凯公司达成购房意向时，约定先简装后走交房流程，但自装修至房屋交付给郭翠，案涉房屋都一直由中凯公司管理，从未向张爱平交付。综上，中凯公司请求支持郭翠的上诉请求。 电力公司、电网供电局答辩称：（一）电力公司与中凯公司签订的《商品房销售代理协议》第二条第4款及第5款明确约定：涉及到房屋销售所有的税费（包括营业税、契税、城建税、教育费附加、所得税、土地增值税等）由中凯公司支付，电力公司代扣代缴；中凯公司销售房产的售房合同由中凯公司负责办理但需以电力公司名义与第三方（客户）签订销售合同；销售价格须以书面形式向电力公司备案。因此，中凯公司书面报电力公司购房对象的函并获得确认且已将所售房屋的所有税费交至电力公司，然后电力公司与买受人签订正式的商品房买卖合同并办理网签手续。（二）中凯公司将郭翠的购房款及税费转至电力公司后，因张爱平阻扰验收，电力公司才知晓中凯公司又将诉争房屋出售给了张爱平，因此才没有与郭翠签订合同。但是对于郭翠为诉争房屋的买受人，电力公司是认可的，只是由于张爱平主张其为诉争房屋的买受人，并且起诉至法院，在案件未取得终审判决前，秉着对买受人负责的态度，电力公司才没有与郭翠签订合同。庭审后，电力公司、电网供电局补充意见称，之所以退款，是基于电力公司与中凯公司之间签订的《商品房销售代理协议》中的合同约定，是履行合同行为，并非是因知道张爱平的起诉。综上，电力公司认可并履行了与郭翠的购房合同，对中凯公司将房屋销售给张爱平的行为并不知情，中凯公司与张爱平签订合同所产生的责任应由中凯公司负责，与电力公司、电网供电局无关。 郭翠向一审法院起诉请求：1.撤销50号判决第一项中“维持海南省海口市中级人民法院（以下简称海口中院）‘限中凯公司继续履行2010年1月24日与张爱平签订的《商品房买卖合同》’”部分判决；2.撤销50号判决第三项中“限中凯公司、电力公司和电网供电局于该判决生效后三十日内协助张爱平办理海口市美兰区桂林洋开发区兴洋大道296号南方海岸度假花园小区(原名称为电网度假花园小区、南方电网度假花园小区）E5号楼404房的网签备案、过户登记手续”；3.本案的全部诉讼费用由张爱平、中凯公司、电力公司、电网供电局承担。 一审法院认定事实： 2009年3月23日，中凯公司（乙方）与电力公司（甲方）签订一份《商品房销售代理协议》，主要约定内容为：一、乙方代理销售甲方海口市东海岸南方海岸度假花园小区开发的一期、二期小区全部的约24套别墅和120套公寓；二、1.项目销售采取甲乙双方核算项目包销底价总额，乙方在双方约定的包销底价总额的基础上销售项目房产，超过包销底价总额的收益归乙方所有的方式销售。但乙方采取低于包销底价总额销售房产的方式销售房产，不影响乙方按双方确认的包销底价总额向甲方支付房产销售款；……4.乙方根据甲方指定的总包销底价，制定房屋具体销售单价并销售，涉及到的房屋销售所有税费（包括营业税、契税、城建税、教育费附加、所得税、土地增值税等）由乙方支付，甲方代扣代缴。5.乙方销售房产的售房合同由乙方负责办理但须以甲方名义与第三方（客户）签订售房合同；销售价格须以书面形式向甲方备案。6.本协议签订后，甲方委托乙方为唯一销售该项目的销售代理单位。但如由于乙方原因未按计划完成销售目标致使甲方回收资金计划未按时完成，甲方可单方解除本协议并收回销售权另作安排。如乙方与第三方合作或转让销售权，须征得甲方同意……。2009年7月3日，中凯公司（乙方）与电力公司（甲方）签订一份《商品房销售代理协议补充协议》，对上述《商品房销售代理协议》中约定的包销底价、支付房产销售款、双方权利和义务、违约责任等进行部分变更。2009年6月1日，海南晋凯实业有限公司（以下简称晋凯公司）董事会决定接受中凯公司委托代理销售电力公司房屋。 2010年1月24日，中凯公司作为出卖人与买受人张爱平签订一份《商品房买卖合同》，约定：一、出售标的位于海南省海口市东海岸南方海岸度假花园小区E5号楼（共20套住宅，包括绿化、水系、道路等公共设施）；二、买受人购买的房屋是出卖人以电力公司名义开发建设的；三、出售价格按3800元/平方米（建筑面积）计价，总建筑面积约为1775平方米，总价暂定为674.5万元，实际价以房屋所有权证登记的面积为准进行结算；四、2010年2月10日前，买受人支付出卖人500万元；出卖人将出售标的交付买受人时，买受人支付出卖人87万元，出卖人与买受人办理完毕房屋所有权及土地使用权证并交付买受人当日，买受人支付出卖人全部的剩余购房款；五、买受人逾期付款，每逾期一日按逾期付款额的万分之五支付出卖人违约金。逾期付款超过15日，出卖人有权解除合同；六、出卖人应当在2010年9月30日前，将经有关部门验收合格的出售标的交付买受人；七、出卖人逾期交付出售标的，每逾期一日按出卖人已付金额的万分之五支付买受人违约金。逾期交付超过15日，买受人有权解除合同；八、出卖人应买受人的要求，同意将出售标的一层的层高变更为3.7米。变更设计方案由买受人在本合同签订后需变更项目开始施工前15日提供；九、交接……；十、出卖人应当在出售标的交付使用后90日内，负责为买受人办理房屋所有权证书及土地使用权证书，所需税费按国家规定由双方各自承担；十一、买受人所购房屋按该小区统一确定的前期物业管理办法执行。双方合同签订后，中凯公司于2011年11月向张爱平交付了E5号楼。 以上事实为50号判决认定的基本事实。 中凯公司与张爱平在履行《商品房买卖合同》的过程中发生了纠纷，张爱平遂向海口中院提起诉讼，请求：1.判令中凯公司继续履行其与张爱平签订的《商品房买卖合同》《酒店买卖合同》，中凯公司在继续履行买卖合同的基础上对后续的房款按照实际可销售可交付以及房产证上确认的面积进行结算；2.判令中凯公司、电力公司和电网供电局共同为张爱平办理南方海岸度假花园小区E5号楼（合同价款为674.5万元）的网签备案及过户手续、共同为张爱平办理南方海岸度假花园小区酒店房产（合同价款为3100万元）的过户手续（庭审中变更为办理酒店房产的网签备案及过户手续）；3.判令中凯公司、电力公司和电网供电局偿还两部电梯之间的差价10.3万元；4.判令中凯公司、电力公司和电网供电局承担本案全部诉讼费用。海口中院于2017年11月8日作出（2016）琼01民初230号民事判决，判令：一、限中凯公司继续履行于2010年1月24日与张爱平签订的《酒店买卖合同》和《商品房买卖合同》；二、限中凯公司于该判决生效之日起十日内返还张爱平电梯差价10.3万元；三、驳回张爱平的其他诉讼请求。张爱平不服，提起上诉。一审法院于2018年3月28日作出50号判决，判令：一、维持海口中院（2016）琼01民初230号民事判决第一项、第二项；二、撤销海口中院（2016）琼01民初230号民事判决第三项；三、限中凯公司、电力公司和电网供电局于判决生效后三十日内协助张爱平办理海口市美兰区桂林洋开发区兴洋大道296号南方海岸度假花园小区度假酒店和E5号楼的网签备案及过户手续。 2009年7月4日，中凯公司出具授权委托书，该委托书载明，晋凯公司系中凯公司在海南成立的控股有限公司，为了更好的履行中凯公司与电力公司2009年3月23日签订的《商品房销售代理协议》和2009年7月3日签订的《商品房销售代理协议补充协议》，现特别授权委托晋凯公司代其履行该协议中中凯公司的全部权利和义务。今后该协议的具体履行、事实均由该公司全面负责。2016年3月11日，晋凯公司向电力公司出具工作联系函，称其公司负责与电力公司联系的代表为武建华、李世君。 2015年7月31日，中凯公司作为出卖人与买受人郭翠签订的《商品房买卖合同》约定：第三条，买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的南方海岸度假花园小区E5号楼四层404房，该商品房用途为酒店式公寓。第六条约定的付款方式及期限为一次性付款，买受人于签订本合同时共交纳房款53万元。但该合同第三条、第四条中关于商品房的建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积、计价方式以及商品房总金额的内容均为空白。 2015年7月31日，郭翠的母亲弓秀兰通过中国建设银行向郭向明转账7万元。同日，晋凯公司出具《收据》，载明收到E5-404弓秀兰房款7万元。2016年2月24日，郭翠的母亲弓秀兰通过兴业银行向郭向明转账46万元。同日，晋凯公司出具《收据》，载明收到E5-404弓秀兰房款46万元。 2016年2月26日，中凯公司向郭翠出具《收房通知书》，该通知书载明：“您好！您所认购的海口南方海岸度假花园小区E5号楼四层404房已检查验收合格并达到入住标准。请您按入住须知、收楼流转单办理收楼手续。请在2016年3月1日后请到山西中凯实业集团有限公司南方海岸度假花园小区物业处办理收楼有关事宜。” 2016年3月17日，武建华将郭翠的购房款303382元转入电力公司账户。在张爱平与中凯公司的纠纷发生后，电力公司将郭翠的购房款在扣除税费后退回了中凯公司。 2016年8月2日海口中院作出（2016）琼01民初230号民事裁定书，查封了涉案E5-404房。 2017年12月23日，郭翠向南方海岸度假花园小区物业管理部门缴纳E5-404号房2016年元月20日至2018年元月20日的物业费共计3772元。南方海岸度假花园小区物业管理部门出具证明，证明郭翠的家人曾在涉案的E5-404房居住，武建华在该证明中签字。 2018年12月27日，郭翠收到中凯公司发来的《通知》，称：您购买的南方海岸度假花园小区E5-404号房产，现因我公司与他人合同纠纷已被法院查封。目前，暂不适宜居住使用，请收到本通知后，尽快联系我公司处理相关事宜。 另查明，2011年11月，中凯公司向张爱平交付诉争房屋后，贾昆鹏代张爱平对诉争房屋进行装修。 2019年3月29日，诉争的E5号楼404房通过法院的执行程序在海南省海口市不动产登记中心办理完毕网签手续，买受人为张爱平。 一审法院认为，本案的争议焦点为：50号判决第一项中关于“限中凯公司继续履行2010年1月24日其与张爱平签订的《商品房买卖合同》中E5号楼四层404房的合同义务”，以及第三项中关于“限中凯公司、电力公司和电网供电局于该判决生效后三十日内协助张爱平办理海口市美兰区桂林洋开发区兴洋大道296号南方海岸度假花园小区E5号楼四层404房的网签备案、过户登记手续”的裁判内容是否损害了郭翠的民事权益，是否应予撤销。 （一）关于郭翠是否有权提起本案诉讼的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”依照上述规定，有权提起撤销之诉的案外人应是对诉讼标的有独立请求权的第三人或者案件处理结果与其有法律上利害关系的无独立请求权的第三人。本案中，50号判决判令中凯公司继续履行2010年1月24日其与张爱平签订的《商品房买卖合同》，并协助张爱平办理E5号楼的网签备案及过户手续。而郭翠系基于其与中凯公司就E5号楼四层404房签订的《商品房买卖合同》，主张其已付清诉争房屋全部房款且已实际居住，对该诉争房屋享有所有权，故郭翠对第50号案的诉讼标的有独立请求权，其提起本案诉讼符合法律规定的第三人撤销之诉的主体要件。另，郭翠没有被列为50号判决的当事人，其亦因不知道诉讼而未参加该案的一、二审诉讼。郭翠直至2018年12月27日收到中凯公司向其发送的通知，才知悉诉争房屋被法院查封暂不适宜居住使用以及第50号案的诉讼结果，遂即于2019年1月9日提供相关证据提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十五条“民事诉讼法第五十六条第三款规定的因不能归责于本人的事由未参加诉讼，是指没有被列为生效判决、裁定、调解书当事人，且无过错或者无明显过错的情形。包括：（一）不知道诉讼而未参加的；（二）申请参加未获准许的；（三）知道诉讼，但因客观原因无法参加的；（四）因其他不能归责于本人的事由未参加诉讼的。”的规定，郭翠提起本案诉讼符合法律规定的第三人撤销之诉的程序要件。综上，郭翠有权提起本案诉讼，张爱平关于郭翠不具备提起第三人撤销之诉的起诉条件的抗辩主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 （二）关于50号判决第一项、第三项的裁判内容是否损害了郭翠的民事权益，是否应予撤销的问题。案涉项目的销售模式为中凯公司先与购房者签订合同，购房者向中凯公司支付房款后，中凯公司再向电力公司出具工作联系函，中凯公司将房款转账付至电力公司，电力公司再与购房者签订正式的商品房买卖合同。根据50号判决认定的基本事实，张爱平于2010年1月24日与中凯公司签订了《商品房买卖合同》，约定张爱平购买电力公司开发建设的南方海岸度假花园小区E5号楼（包含案涉的四层404房在内共20套住宅）。随后，由于中凯公司未能履行双方之间签订的《商品房买卖合同》，故张爱平于2016年7月18日向海口中院提起诉讼，要求中凯公司、电力公司和电网供电局共同为张爱平办理南方海岸度假花园小区E5号楼的网签备案及过户手续。郭翠系2015年7月31日与中凯公司签订《商品房买卖合同》，约定郭翠向中凯公司购买南方海岸度假花园小区E5号楼四层404房，该合同为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郭翠提供的证据证明其已经向中凯公司支付了上述404号房的购房款，中凯公司也认可收到了郭翠支付的购房款，并向郭翠开具了收据。也就是说，中凯公司作为诉争房屋的代理销售方，就同一房屋与张爱平、郭翠分别签订买卖合同，张爱平和郭翠均向中凯公司支付了购房款，两份合同均合法有效，但张爱平、郭翠均未与电力公司签订正式的《海口市商品房买卖合同》，也未办理网签和备案登记手续。现张爱平、郭翠均要求履行合同的情况下，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。根据50号判决已查明的事实，中凯公司已经于2011年11月将诉争房屋交付予张爱平。虽然张爱平并没有在诉争房屋实际居住生活，但是张爱平在取得诉争房屋之后已经由其女婿贾昆鹏对诉争房屋进行装修，视为张爱平已经以其行为实际占有诉争房屋。而郭翠是2016年才与中凯公司签订购房合同，时间上晚于张爱平，其入住的404房也是张爱平已经进行装修的，郭翠实际占有案涉404房的时间也晚于张爱平，故应优先保护张爱平在先占有诉争房屋的权利。因此，50号判决支持张爱平在该案中请求中凯公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》中关于诉争房屋的义务，以及请求中凯公司、电力公司和电网供电局协助办理诉争房屋的网签备案及过户登记手续的诉求并无不当。郭翠关于50号判决第一项中关于限中凯公司继续履行双方于2010年1月24日签订的《商品房买卖合同》中E5号楼四层404房的判决部分，以及第三项中关于限中凯公司、电力公司、电网供电局协助张爱平办理南方海岸度假花园小区E5号楼四层404房的网签备案及过户手续的判决部分有误，损害其合法权益的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。郭翠因中凯公司、电网供电局、电力公司未能依据《商品房买卖合同》交付诉争房屋所造成的损失，可另案提起诉讼以寻求救济。 窗体底端 综上所述，郭翠请求撤销50号判决中涉及E5号楼404房的判决主文部分内容，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院于2019年7月25日作出（2019）琼民撤5号民事判决，判决：驳回郭翠的全部诉讼请求。案件受理费9100元，由郭翠负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 一审法院查明的事实有相关证据予以佐证，本院予以确认。此外，另查明： 50号判决还查明，2010年1月24日，中凯公司作为出卖人与买受人张爱平签订一份《酒店买卖合同》，约定：一、出售标的位于海南省海口市东海岸南方电网度假花园小区的酒店楼房一座（地上3（地上**，地下**积约5100平方米，具体设计图见附件一）、酒店附属的绿化停车场、游泳池、绿化、水系及公共设施、酒店附属设备三菱电梯两部。……三、全部出售标的总价为3100万元。四、2010年1月26日前，买受人支付出卖人2000万元；出卖人将出售标的交付买受人时，买受人支付出卖人剩余价款的50%，即550万元；出卖人与买受人办理完毕房屋所有权及土地使用权证并交付买受人当日，买受人支付出卖人剩余价款的50%，即550万元。2010年1月24日，中凯公司与张爱平还签订一份《商品房买卖合同》，约定：出售标的位于海南省海口市××园号别墅（包括绿化、水系及公共设施在内）；买受人购买的房屋是出卖人以电力公司名义开发建设的；出售价格按5800元/平方米（建筑面积）计价，建筑面积约为662平方米，总价暂定为3840000元，实际结算价以房屋所有权证登记的面积为准进行结算；2010年2月10日前，买受人支付出卖人166万元；出卖人将出售标的交付买受人时，买受人支付出卖人107万元，出卖人与买受人办理完毕房屋所有权及土地使用权证并交付买受人当日，买受人支付出卖人全部的剩余购房款；等等。张爱平已支付中凯公司别墅、E5号楼和酒店购房款共计3309万元，贾昆鹏代张爱平支付了100万元购房款。同时，50号判决还判定，中凯公司应返还张爱平电梯差价10.3万元。 本院认为，本案系第三人撤销之诉纠纷，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审阶段的争议焦点是：50号判决是否错误、是否损害郭翠的权益并应予以撤销。 经核实，一审判决中并未作出张爱平支付了全部房款的认定，仅认定“张爱平和郭翠均向中凯公司支付了购房款”。根据张爱平与中凯公司签订的《商品房买卖合同》及《酒店买卖合同》约定，在办理房产权属证书前，张爱平应支付酒店和E5号楼购房款为3137万元。50号判决查明张爱平已支付中凯公司酒店、A5别墅和E5号楼房款共3409万元，扣除A5别墅应付款项后，酒店和E5号楼已付购房款3136万元。另外，加上中凯公司应退还张爱平的电梯差价10.3万元，张爱平支付的酒店和E5号楼购房款3146.3万元大于合同约定应付的3137万元。因此，一审判决认定张爱平和郭翠均向中凯公司支付了购房款，认定事实并无不当。 根据一审查明的事实，中凯公司作为诉争房屋的代理销售方，就同一房屋分别与张爱平、郭翠签订买卖合同，张爱平和郭翠均向中凯公司支付了购房款，两份合同均合法有效。中凯公司主张邵海亮与其协商一致不再购买E5号楼，但并未提供任何证据予以证明；且《商品房买卖合同》中的购房人是张爱平，中凯公司与邵海亮协商一致并不当然约束张爱平。张爱平、郭翠均未与电力公司签订正式的《海口市商品房买卖合同》，也未办理网签和备案登记手续。在张爱平、郭翠均要求履行合同的情况下，一审法院按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”中凯公司已经于2011年11月将诉争房屋交予张爱平，并由张爱平女婿贾昆鹏对诉争房屋进行了装修。郭翠于2015年才与中凯公司签订购房合同，时间上晚于张爱平，入住的诉争房屋也是张爱平已经进行装修过的。因此，一审法院认定郭翠实际占有诉争房屋的时间晚于张爱平，应优先保护张爱平在先占有诉争房屋的权利，有事实和法律依据。因此，一审法院不支持郭翠关于50号判决错误、损害其权益，应予撤销的主张，并无不当。 综上，郭翠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9100元，由郭翠负担。 本判决为终审判决。 审判长 肖 芳 审判员 张颖新 审判员 黄西武 二〇二〇年八月三十一日 法官助理梁东杰 书记员陈佳颖