汉 中 市 汉 台 区 人 民 法 院     民事判决书     (2020)陕0702民初2203号     原告：周娣，女，1979年7月14日出生，汉族，陕西省汉台区人，住汉中市汉台区，公民身份号码：61240XXXX90714034X。   被告：汉中泽顺房地产开发有限公司，住所地：汉中市汉台区楼XX。   统一社会信用代码：91610700776971939X。   法定代表人：张顺军，系该公司执行董事。   委托诉讼代理人：邓婕，系该公司员工。   原告周娣诉被告汉中泽顺房地产开发有限公司（以下简称泽顺房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周娣，被告泽顺房产公司委托诉讼代理人邓婕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告周娣向本院提出诉讼请求：1、判令被告在三个月内为原告办理房屋所有权证；2、判令被告以购房款359816元为基数，自2014年8月10日起，按照每日万分之零点五的标准向原告支付逾期办证违约金37745元（暂计至起诉之日）；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年4月6日，原告周娣与被告汉中泽顺房产公司签订《商品房预售合同》一份，约定：原告购买由被告开发建设的位于汉中市汉台区XX路与朝阳路十字东北角的“建昌·卡斯迪亚”小区24栋楼1505室房屋，总价款359816元；产权登记约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；合同中另对其他事项进行了约定。2013年4月6日，原告一次性支付了全额购房款359816元，后应被告要求于2013年8月10日按期收房，同时向被告支付了其代收的房屋契税、维修基金、测绘费和工本费等合计20605元，之后被告一直未能按照合同约定，将办理权属登记的相关资料报产权登记部门进行备案并办理房产证，后经原告多次催促，被告于2015年8月26日给原告出具了金额为359330元的销售不动产统一发票（票号0077949）收据一张，但至今被告仍不能履行合同约定。综上所述，被告作为商品房的出售方，在原告交付购房款履行付款义务后，被告应在365日内办理房屋所有权证，现依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。   被告泽顺房产公司辩称：一、原告起诉描述与事实不符。根据双方签订的《商品房预售合同》第十六条约定，被告作为出卖人的义务，仅仅是将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，双方并没有约定被告代原告办理房产证的义务，原告于2013年8月10日收房，后被告已经于365日内将需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并于2014年3月31日取得了原告所居住的24号楼的产权证，将原告办理产权证的前置条件完成。之后，原告可以选择自行办理或委托他人办理房产证，已经没有需要被告向产权登记机关提交的任何资料，被告对于该条合同条款的义务已经完整履行完毕，故原告依据该条主张被告违约与事实不符，且其请求的违约金也与事实不符，合同约定为固定额0.01%，而非每日，该合同采用的是建设部、国家工商行政管理局制定的gf-2000-0171版本，建设局、工商总局在拟定合同条款时，充分考量到该条款违约对合同相对方会造成的损失大小，进而采用了固定额度违约金，且原告于2015年8月26日提交购房发票原件，证明当时原告才将委托办证所必需的资料交于被告，而并非2013年8月10日所交，被告也告知该票据是用于办证所需，被告已充分履行了告知义务，2015年10月13日，为其代缴契税，后因有关部门资料格式变更，需原告重新提交，被告已电话通知，再次履行了相应的义务；二、原告诉请支付逾期办理个人房产证的违约金无事实与法律依据。双方的房屋买卖合同并未约定被告给原告办理房产证的义务，而是在之后另行成立了一个委托代理合同，由被告以代理人身份，接受原告的委托，代为其办理房产证，并代收大修基金及契税，此时被告的身份地位并非出卖人，而系代理人，不可适用房屋买卖合同的条款来约束该法律行为，双方对于逾期办理的违约责任并未做出任何约定，原告的起诉没有事实与法律依据；三、原告请求被告为其办理房屋所有权证无事实与法律依据。被告对原告有且仅有出卖房屋的义务，无法为其办理房屋所有权证。原告诉请办理房产证的义务主体应当是房产登记部门，被告仅是协助办证，其诉请不符合事实及法律规定；四、原告的起诉已经超过了诉讼时效。   原告周娣围绕其诉讼请求提交的证据有：1、原告身份证复印件；2、《商品房预售合同》；3、缴纳契税、维修基金、物业费等费用票据及转账凭证；4、接房通知书；5、收条及家庭唯一住房诚信保证书。   被告泽顺房产公司质证认为：对上述证据的真实性均无异议，但不认可其证明目的。   被告泽顺房产公司围绕其答辩意见提交的证据有：1、《商品房预售合同》；2、涉诉房屋24号楼产权大证（汉中市房权证汉台区字第158995号）；3、契税缴款票据。   原告周娣质证认为：对上述证据的真实性均无异议。   对上述经当事人质证后无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据以上证据以及庭审查明情况，本院认定如下主要事实：2013年4月6日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于汉中市汉台区XX路与XX路XX幢XX室住房一套，房屋建筑面积为96.21平方米，每平方米单价为3739.90元，合同总价款为359816元（实际房款359330元）。合同第六条付款方式及期限约定：买受人于2013年4月6日前一次性付清总房款359816元；关于原告逾期付款的违约责任，第八条约定：……（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；关于房屋的交付期限，合同第九条约定：出卖人应当于2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在具备以下两个条件的情况下向买受人交付房屋：1、该商品房经验收合格；……5、买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其它费用；关于出卖人逾期协助办理房屋权属证书的违约责任，合同第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款359816元。2013年8月10日，被告向原告交付了所购房屋，原告向被告缴纳办理产权证书用的维修基金、契税及其他费用计20605元，被告向原告出具金额为20605元的收据一张。2015年8月26日，被告从原告处收回购房不动产发票一张（票号：00077949，金额359330元），并向其出具收条一份。期间被告一直未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向相关部门缴纳原告预交的大修基金、契税等费用，导致原告无法办理房屋权属登记手续，原告多次催促无果后诉至法院。   另查明，被告泽顺房产公司于2014年3月31日取得案涉24号楼的权属证书（证号：汉中市房权证汉台区字第158995号），但被告未向原告通知24号楼户主应具备办理各户房产证的情况，亦未在小区张贴公示告知业主办证事宜。2015年10月13日，被告向税务部门交纳了涉诉房屋契税5389.95元。   本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效；双方当事人应依据合同的约定，享有权利履行义务。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，缴纳了契税、维修基金等费用，被告虽然于2013年8月10日向原告交付了房屋，但并未向相关部门移交原告预交的大修基金、契税等费用，致使原告无法办理房屋权属登记证书，鉴于案涉24号楼的权属证书已经办理，本院酌定由被告在判决书生效后三个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门），并协助原告办理房屋权属登记手续。   关于逾期办证违约金，首先，对违约金的计算方式及标准，按照合同约定的迟延办证违约金标准，时至今日被告应支付违约金金额明显过低，确实有失公平，也不能弥补原告因未能及时取得房屋权属证书而导致其物权受限造成的损失，结合《商品房预售合同》第八条约定“买受人逾期付款，自逾期之日起按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金”，根据公平原则，本院酌情确定，按实际房款359330元每日万分之0.5标准计算违约金，原告主张按照预付房款359816元计算违约金，因双方合同中对因面积误差如何结算房价款有明确约定，其在取得购房发票时已知晓房屋实际价款，对差额可按合同约定与被告协商处理或另行主张；其次，案涉《商品房预售合同》第十六条约定，被告最迟应在2014年8月10日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，从而达到为原告办理其所购买的24号楼1505室房屋权属证书的前置条件，本案被告虽于2014年3月31日取得案涉24号楼的权属证书，但该《商品房预售合同》中亦明确约定，房屋交付使用时“买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用”，且在被告出具的“接房通知书”中亦明确载明交房时业主需缴纳契税、维修基金等费用，其中“契税”及“维修基金”系住户办理房屋产权证时应当向房屋权属登记部门缴纳的费用，同时在2015年8月26日被告收回了原告的购房款发票，被告收取住户的契税、维修基金并收回购房款发票的行为即表示愿意为住户代办房屋产权证，被告收取该项费用后，在能够为住户办理房屋产权证时，理应通知住户及时前来办理委托代办事宜，告知委托办证应当提交的相关资料，但是被告在取得建昌·卡斯迪亚24号楼的权属证书后，并未履行通知及告知义务，亦未在小区内张贴公告告知住户办理相关委托办证手续，后经业主多次催促、通过诉讼维权后才陆续为住户办理房产证，被告对于迟延办证具有过错，应承担相应的违约责任，被告辩称在代办证期间，因办证过程中材料格式变化等问题需重新提交资料，原告一直未提交导致产权证至今未办理，但原告当庭不予认可，被告亦无证据予以证明，依法不予支持；同时，自2013年8月10日交房后365日之次日，即2014年8月11日至今长达6年时间，原告一直未能取得案涉房屋产权证，虽原告称其多次向被告催促，但被告不予认可，就办理房产证问题，在与被告的配合和协调上亦存在一定的过错，故自2014年8月11日至涉案房屋不动产权属证书取得之日，此期间的违约金应由双方各自承担50%。被告泽顺房产公司辩称原告的起诉超过诉讼时效，但是没有提供证据证明其在达到为原告办理房产证的条件时曾向原告履行了通知和告知义务，无法证明原告从何时起知道其权利受到了侵害，故对被告的辩解理由本院不予采信。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》意见第十八条之规定，判决如下：   一、由被告汉中泽顺房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门），协助原告周娣办理“建昌•卡斯迪亚”小区24号楼1505室房屋权属证书；   二、被告汉中泽顺房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告周娣违约金（计算标准为：以359330元为基数，按照每日0.0025%的标准，自2014年8月11日起计算至前款确定的协助原告周娣办理 “建昌•卡斯迪亚”小区1524号楼1505室房屋权属证书之日止）；   三、驳回原告周娣的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费844元，减半收取422元，由原告周娣负担180元，被告汉中泽顺房地产开发有限公司负担242元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。           审 判 员 盛洁                               二〇二〇年八月四日       书 记 员 叶琴                1