河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0506民初917号原告（案外人）：牛玉英，男，1973年7月12日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：郭震，河南达知律师事务所律师。被告（申请执行人）：河南安阳相州农村商业银行股份有限公司华祥支行,住所地安阳市龙安区东风乡三分庄村路西。负责人:王**阳，职务:行长。委托诉讼代理人：郭素睿，河南上合律师事务所律师。委托诉讼代理人：来桃霞，河南上合律师事务所律师。第三人（被执行人）:崔忠林,男,汉族,1969年10月25日出生,住安阳市龙安区。第三人：国家税务总局安阳市税务局，住所地安阳市文峰区文峰大道**。法定代表人：曹思阳，职务：局长。委托诉讼代理人：郭银昌，河南兴亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王恺伦，河南兴亚律师事务所实习律师。原告牛玉英与被告河南安阳相州农村商业银行股份有限公司华祥支行（以下简称相州农商行）、第三人崔忠林、国家税务总局安阳市税务局（以下简称安阳国税局）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告牛玉英、被告相州农商行委托诉讼代理人郭素睿、来桃霞，第三人崔忠林、第三人安阳国税局委托诉讼代理人郭银昌、王恺伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛玉英向本院提出诉讼请求：1.依法解除对位于北关区豆腐营办事处东街四巷2幢1单元5层××号房产(房权证号:安阳市北关区字第房改××号)的查封措施并停止执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年8月1日,第三人崔忠林将其名下位于永安街东街四巷的房产一套出卖给原告,双方约定房屋价款为6万元,崔忠林在2004年8月8日搬清,2004年8月9日房产所有权归牛玉英所有。当日,原告将房款交付给崔忠林,崔忠林于2004年8月8日前将房屋内的物品搬清后将房屋交付给原告。原告自2004年8月份一直在购买的房屋内居住至今。因崔忠林向被告相州农商行借款未按期偿还,被告申请强制执行崔忠林的财产；2020年4月23日,安阳市龙安区人民法院作出(2020)豫0506执240号之一民事裁定书,查封了原告从被告处购买的房产。原告提出执行异议，2020年6月2日安阳市龙安区人民法院作出（2020)豫0506执异22号执行裁定书,驳回了原告的异议申请。本案所涉房屋系原告在查封前购买,按照当时的房屋价格已支付崔忠林购房款；购买房屋后长期居住至今,该房屋系原告的唯一住房。因所涉房屋系房改房,原告以及崔忠林当时不清楚房屋20%的产权归属,自购买房屋后,原告与崔忠林于2008年、2011年、2017年、2018年、2019年多次到房管局交易科、北关区地税局、安阳国税局询问办理过户所需的手续。2018年5月,原告与崔忠林到房产管理局办理相关过户手续,缴纳了土地出让金、签订了国有土地使用权出让合同。但由于系房改房,此时才知道房屋20%的产权归第三人安阳国税局,需要将20%的产权费用缴纳才能办理过户。当时由于国税、地、地税合并纳部门一直未明确,导致无法办理过户登记手续。2018年10月,因崔忠林涉嫌刑事犯罪被判刑,房屋过户搁置。2019年10月份，崔忠林出狱后,原告又随同崔忠林一起前往安阳国税局询问房屋20%产权的缴款事宜,被工作人员告知正在研究这批房改房屋如何处理，并告知春节过后再行通知。春节后房屋被查封。根据《最高人民法院关于执行异议与复议若干问题的规定》第二十八条规定,原告在人民法院查封之前形成了买卖合同关系,购买了本案所涉房产并实际占有至今,支付了房屋的大部分价款,也同意将房屋产权的20%价款交付人民法院或相关部门,原告购买房屋之后也积极要求崔忠林配合办理过户手续,但因为客观原因未办理,房屋未过户原因不在原告。因此,原告享有对上述房屋的物权期待权,享有排除人民法院强制执行的权利。被告相州农商行辩称，一、案涉房产未办理产权变更登记，不发生物权转移的效力，原告对案涉房产不享有所有权。根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力；不动产买卖只有办理过户登记手续后房屋所有权才能发生转移。否则，即使双方之间存在真实的房屋买卖合同关系，也只是一种债权债务关系。原告诉称案涉房产是2004年8月1日从崔忠林处购买，但其没有办理过户登记，不发生物权转移的效力；原告对该房屋不享有所有权，亦不享有足以排除强制执行的民事权益。二、原告提出的执行异议不符合法定情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款或者已按合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在法院查封之前，原告与崔忠林并未签订书面买卖合同不符合常理，也不符合提出异议的法定情形。购房是一个家庭特别重大的支出，并且不动产必须办办理过户登记才能发生物权转移的效力。通常情况下，购房者为了保护自己的权益，慎重起见均会与卖房者签订书面买卖合同。更何况原告称该房屋是其唯一住房，并且原告也不能证明其在购买后至今已实际占有该房产。另外，如果真如原告诉称其在2004年已经购买了该房产，那么长达16年的时间内没有办理过户手续不符合常理。因此，原告对登记在崔忠林名下的不动产提出的异议不符合法定情形，依法应予以驳回。第三人崔忠林陈述，该房产2004年卖给原告后不能办理过户，2008年就和原告一同去房管局办理过户事宜，因有20%产权归属其他主体不能办理过户。2013年崔忠林找熟人去办过户，办理了一半的手续，也交了一部分费用，由于没有内部转让协议又没有办成。2013、2014年又去办理，也没有办成。2017、2018、2019年均去找过相关人员张保红，让人帮忙问20%产权费用往哪里交纳，又曾经找北关区税务局局长询问，但是仍不清楚交纳部门。之后又去房管局，还委托了中介公司，也没有办成。2019年，崔忠林和原告又去找张保红，问了一个叫何雪霞的，说不是这一户是这个情况，局里还没有决定怎么处理。春节过后由于疫情也未能办理。第三人安阳国税局陈述，涉案房产确系房改房，20%的产权归安阳国税局所有。但截至目前税务局没有收到案涉房产关于房改房办理过户的申请。如果相关权益当事人能够提供完善合法的手续，税务局可以配合办理。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证和证据交换。对双方无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：崔忠林与相州农商行借款合同纠纷一案，因崔忠林2017年1月25日向相州农商行借款未按期归还导致诉讼，本院于2019年11月19日作出（2019）豫0506民初1953号民事判决书，判决崔忠林偿还相州农商行借款500万元及利息。该判决生效后，相州农商行向本院申请执行。执行过程中，本院于2020年4月23日作出（2020）豫0506执240号之一执行裁定书,裁定查封被执行人崔忠林名下位于安阳市北关区××办事处永安东街××单元××号房××套。案外人牛玉英以上述房产系其所有为由向本院提出书面执行异议。本院于2020年6月2日作出（2020）豫0506执异22号执行裁定书，裁定驳回案外人牛玉英的异议请求。牛玉英不服，提起本案诉讼。另查明：牛玉英提供案涉房屋所有权证（房权证号：安阳市北关区字第房改139100304××号）一份及2004年8月1日崔忠林出具的收到条一份。其中，房屋所有权证载明：所有权人为崔忠林，房屋坐落安阳市北关区豆腐营办事处永安东街××单元××号，建筑面积82.48平方米，所有权性质为房改私有，个人付款占比为80%；由安阳市房地产产权监理交易处于2002年2月21日填发此证。庭审中，崔忠林陈述：该房屋系其于2000年之前以46000元的价格从赵明顺手中购得，2004年8月1日以6万元的价格卖给了牛玉英，牛玉英系其前妻牛永红的妹妹；赵明顺系从张刚手中购买；张刚、赵明顺均系税务局工作人员，系通过内部调整方式办理的房产证。赵明顺将房屋卖给崔忠林后，又通过内部调整方式为崔忠林办理了房产证。但崔忠林非税务局工作人员，将房产卖给牛玉英后未能办理房产证。原告提供的收到条内容为：今收到牛玉英交来永安东街四巷购房款陆万元（60000元）崔忠林于2004年8月8日搬清，2004年8月9日起房产所有权归牛玉英所有；出具人崔忠林。原告陈述房款系现金交付，并提供崔九英、牛某证人证言，用以证明部分购房资金来源。为证明购买该房屋后实际居住，原告提供了下列证据：1.邻居张金生、陈小春证人证言；2.安阳市北关区豆腐营街道办事处朝阳社区2020年6月23日出具的卫生费征收单据，内容为：“今收到2014-2020年（王保国）4巷2号楼1单元5层西户社区征收卫生费（永安街4巷）”；3.燃气费、电费、水费、暖气费缴费记录。缴费人王保国与牛玉英系夫妻关系。原告提供陈利军、文峰证人证言及不动产登记宗地面积分摊信息表、国有建设用地使用权出让合同、土地出让金缴费票据、刑事判决书等证据，证明原告与崔忠林多次找相关部门及人员办理过户手续，询问交纳剩余20%产权费用事宜，并于2018年交纳了土地出让金。过户手续办理过程中，崔忠林于2018年10月11日因涉嫌寻衅滋事罪被刑事拘留，本院2019年8月6日作出（2019）豫0506刑初30号刑事判决书，判处崔忠林有期徒刑一年，刑期从2018年10月11日起至2019年10月10日止。安阳国税局在向本院出具的律师调查令回执中注明：“经查询，安阳市税务局房改房《标准价向成本价过渡》手续办理，从2019年3月份开始办理。特此证明。”原告庭审中陈述，崔忠林刑满释放后，原告与崔忠林又向开发区税务局局长询问20%产权费用的收款单位，后被告知与安阳国税局侯瑞霞科长联系；联系后被告知春节后等通知，但春节后遇到疫情未能办理。另外，在被告相州农商行、第三人崔忠林参加诉讼的本院（2020）豫0506民初918号案件中，所涉崔忠林与前妻牛永红2015年5月14日离婚协议中关于对房产的处理未包含本案永安东街四巷房产。证人牛某陈述，牛玉英在购买案涉房屋之前在新市民街居住，当时是公房，是其父母留下来的。经本院查询，牛玉英名下除登记有安阳市北关区新市民街东街7号面积为38.70平方米的非成套住宅房屋之外，没有其他房屋。本院认为，本案的争议焦点为原告牛玉英是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，崔忠林将其名下房改房一套卖给牛玉英，牛玉英提供的收条载明了房屋位置、价格、腾清期限等信息，以书面形式明确了购房合同的主要内容。原告提供的社区交纳卫生费收费单据、燃气费、电费、水费、暖气费缴费记录及邻居当庭证言，可以证明原告一家于查封前在该房屋实际居住。房屋价款6万元结合当时市场行情并不存在明显不合理。另结合房款金额大小、支付方式合理性以及证人证言，在被告未提交相反证据的情况下，可以认定原告已付清双方约定的房屋价款。崔忠林与牛永红2015年5月14日离婚协议中对房产的处理未包含本案房屋，可以印证该房屋已处分的事实。关于房屋过户相关手续，安阳国税局出具证明从2019年3月份才开始能够办理；鉴于崔忠林2018年10月11日至2019年10月10日在服刑期间，以及查封前疫情影响，原告对于该房屋查封前未能办理过户无明显过错。崔忠林于2017年1月25日向被告相州农商行借款后形成纠纷；本案中的房屋买卖发生在借款之前，不存在崔忠林与牛玉英故意串通逃避债务的情形。牛玉英在该房长期实际居住，其生存权优先于被告的金钱债权，应当可以排除强制执行。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：不得执行原告牛玉英购买的位于安阳市北关区豆腐营办事处东街四巷2幢1单元5层××号房产(房权证号:安阳市北关区字第房改××号)。案件受理费1300元，由被告河南安阳相州农村商业银行股份有限公司华祥支行负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  张小桢人民陪审员  毕松年人民陪审员  李 超二〇二〇年八月十七日书 记 员  马瑞君