贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4577号上诉人（原审原告）：杨珍，女，侗族，贵州省镇远县人，户籍地镇远县，现住遵义市播州区。委托代理人：郑勇，贵州于道律师事务所律师。委托代理人：郑航波，贵州于道律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：陈文海，男，汉族，贵州省金沙县人，户籍地金沙县，现住遵义市红花岗区。委托代理人：李世红，贵州名城（播州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州万商置业有限公司，住所地贵州省遵义市播州区龙桂花桥街道桂花桥社区互豪世贸城****，统一社会信用代码：91520321069920163A。法定代表人：王丽雅，总经理。委托代理人：丁小娅，贵州子尹律师事务所律师。委托代理人：雷满，贵州子尹律师事务所实习律师。上诉人杨珍、上诉人陈文海因与被上诉人贵州万商置业有限公司（以下简称万商置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。杨珍上诉请求：撤销原判，改判解除涉案商品房买卖合同，由陈文海与万商置业公司对318242元购房款承担连带责任，承担购房款一倍惩罚性赔偿责任，并由陈文海及万商置业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1.案涉房产虽然存在以房抵偿工程款的行为，但该房产登记并未发生变更，所有权并未转到陈文海名下，该房产的处分权还是万商置业公司，故涉案商品房买卖合同是双方真实意思一致的表示，万商置业公司虽未收到房款，但该公司通过出售该房产免除318242元的债务，且上诉人已通过缴纳维修基金等行为获得了该合同权利，故该合同真实有效；2.万商置业公司延迟履行变更登记手续，且将该房产抵押，导致上诉人的合同目的不能实现，其享有法定的解除合同的权利；3.万商置业公司故意抵押涉案房产的行为根本违约，应当依法承担损失赔偿并承担已付房款一倍的惩罚性赔偿责任。陈文海上诉请求：撤销原判并予改判或发回重审，并由杨珍和万商置业公司承担一二审诉讼费。事实和理由如下：1.杨秀彬是购房协议的当事人，原判认定杨秀彬是见证人错误，程序违法；2.上诉人将万商置业公司的债权转让给杨珍，杨珍已与万商置业公司签订商品房买卖合同，该公司给杨珍开具了收款收据，杨珍与万商置业公司之间达成购房合意，权利义务明确，形成新的法律关系，原判认定为虚伪的意思表达错误，在购房协议已经履行完毕的情形下，判决解除购房协议退购房款336000元的理由不成立；3.原判由上诉人承担50000元无理，不符合购房协议50000元违约约定的条件。万商置业公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，杨珍、陈文海之上诉请求不成立。请求驳回上诉，维持原判。杨珍向一审法院起诉请求：一、判令解除其与陈文海签订的《购房协议书》以及与被告万商置业公司签订的《商品房买卖合同》；二、判令陈文海、万商置业公司连带退还其购房款336000.00元，并支付违约金50000.00元；三、判令陈文海、万商置业公司连带承担已付购房款一倍即承担336000.00元的赔偿责任；四、本案诉讼费由陈文海、万商置业公司承担。一审法院认定事实：2018年3月12日，万商置业公司（定做人、甲方）与遵义扬帆起航网络传媒科技有限公司（承揽人、乙方）签订《遵义万商城市综合体及综合商贸城活动现场布置承揽合同》，陈文海作为遵义扬帆起航网络传媒科技有限公司的法定代表人在该合同上签名确认，约定万商置业公司将位于遵义市播州区万豪世贸城X栋（幢）X楼X室（公寓）以总价318242.00元（其中房价314055.00元、维修基金3554.00元）抵偿工程款。2018年7月11日，陈文海（甲方，出售方）与杨秀彬、杨珍（乙方、购房方）签订《购房协议书》，协议第一条约定：“甲方将其拥有独立产权的位于播州区贵州万商置业有限公司X区X号写字楼X号房产，建筑面积69.79平方米以总价叁拾叁万陆仟元整（￥336000.00）出售给乙方（以上价格包括所有费用），乙方愿意以上述价格向甲方认购该房”；第二条约定：“甲方承诺：1.保证对出售的房屋拥有独立产权，无任何家庭或共有人纠纷。保证该出售房屋未予出租或其他纠纷。因出租或纠纷等原因所产生的任何问题由甲方承担并负责解决。2.保证将该房屋按约定价格（即总价人民币叁拾叁万陆仟元整）出售给乙方。3.保证自签订本协议起10日内，即2018年7月21日前办理完更名手续（即与贵州万商置业有限公司签订正式的购房合同）。4.保证乙方支付首付前缴清已产生的相关费用且承担房产更名产生的所有费用。5.承诺若甲方不能更名给乙方，甲方须向乙方支付违约金人民币伍万元整”；第三条约定：“乙方承诺：1.保证按约定价格向甲方购买该房屋；2.乙方与甲方于签订协议之日支付首付款250000.00元，剩余房款在办理完更名手续之日全部支付完毕；3.承诺因乙方原因不再购买该房屋，乙方须向甲方支付违约金50000元。《购房协议书》签订后，杨珍按照约定支付给陈文海购房首付款250000.00元。在陈文海的协助下，杨珍于2018年7月17日与万商置业公司签订《商品房买卖合同》，载明万商置业公司将其开发建设的位于遵义市播州区综合体及综合贸易城一期X区X幢X层X号（X）号面积为69.79平方米的房屋以314055元的价格出售给杨珍，并约定于2019年6月30日前交付房屋、于《商品房买卖合同》备案登记之日起30日内申请预告登记、万商置业公司于2019年9月30日前取得商品房初始登记并将办理商品房转移登记的手续交付给杨珍。《商品房买卖合同》签订后，万商置业公司于2018年7月17日出具给杨珍《收据》两份，分别载明：“今收到杨珍交来X维修基金金额大写肆仟壹佰捌拾柒元￥4187”、“今收到杨珍X房款金额大写叁拾壹万肆仟零伍拾伍元￥314055”，该款杨珍并未实际支付给万商置业公司。《商品房买卖合同》签订后，杨珍按照与陈文海签订的《购房协议书》的约定将购房余款支付给陈文海，陈文海于2018年7月17日出具给杨珍《收据》一份，载明：“今收到杨珍交来我拥有的位于马家湾贵州万商置业有限公司X区X号写字楼X号房产房款人民币叁拾叁万伍仟元整（￥335000.00），所有房款已付清”。因陈文海、万商置业公司未能办理万商置业公司与杨珍签订的《商品房买卖合同》的备案登记，陈文海于2019年4月17日出具给杨珍《承诺书》，该承诺书载明“我承诺于2019年7月31日前与房开商一起将杨珍与贵州万商置业有限公司签订的购房合同到播州区房管局进行备案事宜办理完毕，并将备案的购房合同交于杨珍，若未履行此承诺，陈文海将退还杨珍全额购房款（￥336000.00元）并按法律相关规定支付违约金”；陈文海出具《承诺书》后，未能办理备案登记，万商置业公司管理人员游毅于2019年7月11日出具《承诺书》，载明：“兹有我公司客户陈文海，身份证号码：5224241986××××××××于2018年3月12日以工程抵款方式购买我公司开发的万商城市综合体及综合贸易城X期X区X栋，房号X.后陈文海将该公寓转售给客户杨珍，身份证号码：×××0029，鉴于杨珍在我公司未有银行刷卡凭证，不能处理合同事项。现需要陈文海配合我公司进行该公寓的款项倒账，我公司承诺于2019年8月30日之前完成倒账及办理杨珍购买的X区X栋，房号X的相关合同事项”。遵义万商城市综合体及综合贸易城X期Ａ区X栋X号房现登记为万商置业公司所有［不动产权号：黔（2019）遵义市播州区不动产权第00XXXX号］，万商置业公司将该房屋抵押给贵阳农村商业银行股份有限公司小河支行，该房屋未能办理预告登记及产权变更登记。本案审理中，杨秀彬陈述本案《购房协议书》系杨珍与陈文海签订，杨珍向陈文海购买本案争议房屋，购房款系杨珍支付，其只是杨珍与陈文海签订《购房协议书》的见证人，其不作为当事人参与本案诉讼。一审法院认为，杨珍、陈文海、万商置业公司对万商置业公司将本案争议房屋以总价318242.00元（其中房价314055.00元、维修基金3554.00元）抵偿应支付陈文海的工程款无争议。陈文海与杨珍签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。《购房协议签订》后，杨珍按照约支付了购房款，但因万商置业公司将该房屋抵押给贵阳农村商业银行股份有限公司小河支行导致至今未能办理预告登记及产权变更登记，杨珍不能取得该房屋所有权，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行…”的规定，杨珍请求解除与陈文海于2018年7月11日签订的《购房协议书》，予以支持。陈文海与杨珍签订的《购房协议书》约定购买房屋不能更名为杨珍则陈文海支付杨珍违约金50000.00元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，杨珍请求由陈文海退还购房款336000.00元及支付违约金50000.00元，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，万商置业公司虽将争议房屋抵押给贵阳农村商业银行股份有限公司小河支行，但本案系万商置业公司将争议房屋抵偿给陈文海后，陈文海再出售给杨珍，陈文海并非房地产开发企业，故杨珍请求由陈文海赔偿已付购房款一倍的赔偿责任，不予支持。万商置业公司将本案争议房屋抵偿给陈文海后，陈文海将该房屋出售给杨珍并签订《购房协议书》，杨珍按照合同约定支付了购房款，杨珍与万商置业公司虽然签订了《商品房买卖合同》，但双方签订该《商品房买卖合同》的真实意思并非杨珍向万商置业公司购买争议房屋，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，杨珍与万商置业公司于2018年7月17日签订的《商品房买卖合同》无效，杨珍请求解除该《商品房买卖合同》的请求，不予支持；杨珍请求由万商置业公司承担连带责任的请求，也不予支持。综上，为依法维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第九条的规定，判决如下：一、解除原告杨珍与陈文海于2018年7月11日签订的《购房协议书》。二、由被告陈文海于本判决生效之日起十五日内退还原告杨珍购房款336000.00元及支付违约金50000.00元。三、驳回原告杨珍的其余诉讼请求。案件受理费7090.00元，减半收取3545.00元，由被告陈文海承担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，原判认定涉案购房协议有效，符合法律规定；原判关于涉案房屋在出售给杨珍后新设定抵押权，导致该购房协议的房屋无法交付的认定，双方不持异议，本院予以确认。因此，原判依据杨珍的请求解除该购房协议，符合法律规定，且双方不持异议，本院予以维持。本案商品房买卖的双方虽然是杨珍、陈文海，但涉案购房协议约定的房屋属万商置业公司开发的用于抵扣陈文海工程款的商品房，该商品房仍在该公司名下，该公司按该购房协议的安排，与杨珍签订涉案商品房买卖合同，表明该公司已向杨珍明确表示，同意将原抵帐出售陈文海的涉案房屋，由陈文海出售给杨珍，同时愿意代陈文海履行交付该房屋以及其他合同义务，成为承担该购房协议债务的第三人，故该商品房买卖合同实为履行该购房协议的附件，该公司向杨珍作出代陈文海履行交房义务的意思表示并不违反法律规定，应认定为有效的民事法律行为。原判割裂该购房协议与该商品房买卖合同之间的联系，以该商品房买卖合同的外观否定三方真实意思表达不当，本院予以纠正。该商品房买卖合同应随该购房协议的解除而解除。万商置业公司通过抵扣陈文海部分工程款方式将涉案房屋出售给陈文海，在陈文海又将该房屋售予杨珍，该公司在与杨珍签订商品房买卖合同后，再在该房屋上设定抵押权，违背最起码的诚信原则，损害了杨珍的合法权利，导致该购房协议的房屋无法交付，该购房协议的目的不能实现，故杨珍诉请该公司承担该商品房价款318242.00元以及该款一倍的赔偿责任的上诉理由，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，本院予以采纳。原判仅以该商品房买卖合同的外观不真实为由，认定该公司不承担责任，与三方真实的交易关系不符，同时也不利于规范房地产市场，本院予以纠正。陈文海虽然完成与杨珍签订涉案购房协议约定商品房的更名义务，但并没有完全完成该协议约定保障该商品房的交付义务，且其承诺不能将该商品房交付给杨珍，其将退还杨珍购房款，故陈文海除退还多收部分房款外，还应对该商品房合同价款318242.00元承担连带赔偿责任。陈文海关于不应当承担该商品房合同价款的支付责任的理由不成立，本院不予采纳。陈文海关于购房协议的购房人是杨秀彬，杨秀彬是合同一方当事人，原判程序违法的上诉理由，与杨秀彬亲自到庭说明与杨珍系兄妹关系，系代表杨珍与其签订购房协议，真正的购房人是杨珍的事实不相符，本院不予采纳。陈文海已按该购房协议完成该商品房的更名义务，完成了承担该购房协议50000元违约金的约定义务，原判由陈文海向杨珍支付50000元违约金，与该购房协议约定不符，本院予以纠正。陈文海关于不应当承担50000元违约金的上诉理由成立，本院予以采纳。综上所述，杨珍的上诉请求成立，应予支持；陈文海就不应当承担50000元违约金的上诉请求成立，应予支持，其他请求，应予驳回。原判在陈文海已经完成涉案购房协议所涉及商品房更名义务的情况下，判决其承担50000元违约金，与事实不符；以涉案商品房买卖合同不属真实商品房买卖关系，而否定万商置业公司与陈文海、杨珍之间合同义务，属认定事实、适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初706号民事判决主文第一项即“一、解除原告杨珍与陈文海于2018年7月11日签订的《购房协议书》”；二、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初706号民事判决主文第二项即“由陈文海于本判决生效之日起十五日内退还原告杨珍购房款336000.00元及支付违约金50000.00元”、第三项即“三、驳回杨珍的其余诉讼请求”；三、解除杨珍于2018年7月17日与贵州万商置业有限公司签订《商品房买卖合同》；四、由贵州万商置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿购房款318242.00元，陈文海对该款承担连带赔偿责任；五、由贵州万商置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿购房款一倍的损失318242.00元；六、由陈文海于本判决生效之日起十五日内赔偿杨珍购房款损失17758元；七、驳回杨珍的其余诉讼请求。如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半收取的案件受理费3545元，由陈文海负担1500元，贵州万商置业有限公司负担2045元；杨珍预交二审案件受理费7090元，陈文海预交二审案件受理费7090元，共计14180元，由陈文海负担4180元，贵州万商置业有限公司负担10000元。本判决为终审判决。审判长 周 亚 琼审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年八月二十一日法官助理杨颜穗书记员罗然