咸阳市秦都区人民法院民事判决书（2020）陕0402民初3956号原告：陈莉，女，汉族，1960年8月16日生，住咸阳市渭城区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：马攀，女，陕西双照律师事务所律师。被告：陕西女皇实业有限公司，住所地陕西省咸阳市渭城区，统一社会信用代码：91610000786950381F。法定代表人：冯选选，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张旭华，男，汉族，1982年10月26日生，系该公司员工，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王雪莹，女，汉族，1995年1月6日生，系该公司员工，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。第三人：陕西金亿通投资管理有限公司，住所地陕西省西安市经开区，统一社会信用代码：91610000056900235L。法定代表人：高亚梅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱晓武，男，汉族，1980年8月8日生，系该公司员工，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告陈莉诉被告陕西女皇实业有限公司、第三人陕西金亿通投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人马攀，被告陕西女皇实业有限公司委托代理人张旭华、王雪莹、第三人陕西金亿通投资管理有限公司委托代理人朱晓武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判决确认坐落于咸阳市XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋的实际购买人为原告，被告将上述房屋所有权交付至原告；2、被告承担逾期交房违约金44658.04元（从2014年6月30日至起诉之日按购房款万分之一计算）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年12月与被告签订了一份编号为0469350号《商品房买卖合同》，委托第三人陕西金亿通投资管理有限公司打款给被告，后与被告进行了网签备案。被告收款后并未按照约定交付房屋，原告多次要求被告协助办理，被告均不受理。帮助商品房买受人办理交房手续是开发商的法定义务，如果开发商没有帮助办理交房手续属于违约行为。房地产开发企业还应协助商品房买受人办理房屋所有权登记手续。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告辩称，被告与陈莉之间并非真实的房屋买卖合同关系，双方签订《商品房买卖合同》仅是陈莉通过第三人金亿通公司向女皇公司的融资借款的担保。2013年5月12日女皇公司（甲方）与陕西金亿通投资管理公司（乙方）签订《服务合同》。该《服务合同》第二条约定：在2013年5月13日至2013年11月12日以内完成销售项目3000万元的销售任务；第三条约定：本项目费用总额为630万元。在乙方完成相应的销售或推介服务后，由甲方向乙方按月支付，每月支付105万元共计6个月，首次5月13日支付，从第二月起每月13日支付；第七条约定：本协议自位于咸阳市XX路卡农国际住宅3053.86平方米（计32套）；商铺3972.61平方米的买卖合同签订并通过咸阳市房地产管理局备案登记，购房款全额到账之日起生效。上述《服务合同》签订后，女皇公司与陈莉签订了6份《商品房买卖合同》，即卡农国际小区B栋12203号、B栋12303号、B栋12403号、B栋12603号、B栋12703号、B栋12803号；“购房款”（实为借款）通过金亿通公司向女皇公司支付。2013年9月11日女皇公司与金亿通公司签订《房屋回购协议》约定：女皇公司在2013年11月12日至2013年11月27日回购咸阳市XX路卡农国际住宅3053.86平方米（计32套）、商铺3972.61平方米；陈莉向金亿通公司出具《委托书》，委托金亿通公司办理其名下的6套房屋的回购。综合以上内容对比，不难看出2013年5月12日女皇与金亿通公司签订《服务合同》；2013年9月11日女皇公司与金亿通公司签订《房屋回购协议》；金亿通公司代付陈莉“购房款”，包括涉案房屋在内的6套房屋均在《房屋回购协议》中，随后陈莉委托金亿通办理房屋回购事宜。按照常理真正的购房人不会在购房后极短的几个月内又请求开发商回购房屋，即使炒房人也不会这样做。结合《服务合同》第七条约定《商品房买卖合同》备案登记是《服务合同》的生效条件，以及陈莉在极短的时间“买房”又委托金亿通公司让开发商回购以及购房款由金亿通公司代付等情况来看，该做法违反常理。更符合融资借款的情形。因此，陈莉与女皇公司之间房屋买卖关系非真实的法律关系，双方签订的《商品房买卖合同》仅是陈莉通过第三人金亿通公司向女皇公司的融资借款。请求法院驳回陈莉的诉讼请求。第三人辩称：被告所述与实际不符，商品房买卖合同是真实有效的。服务合同与本案无关，只能证明第三人有代购房屋的资格。房屋回购协议只是防止买受人恶意违约。经审理查明：2013年出卖人陕西女皇实业有限公司与买受人陈莉签订《商品房买卖合同》（签约备案时间：2013年11月27日），合同签约备案号：（2027289）。合同约定：XX路XX栋XX单元XX层XX号房屋一套，建筑面积92.69㎡，总价203918元，出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之一的违约金……。2013年12月11日第三人陕西金亿通房地产营销策划有限公司分两笔从其农行账号26-XXXXXXXXXXX1564向被告陕西女皇实业有限公司工行账号XXXXXXXXXXXXXXX4265转款100万元、835262元，合计1835262元。用途为代付刘媛、张三原、陈莉购房款。另外，在其房源明细表中显示，上述款项包含陈莉B 12203房号的房屋价款203918元。另查：2013年5月12日委托人（甲方）陕西女皇实业有限公司与受托人（乙方）陕西金亿通投资管理公司签订《服务合同》……就乙方向甲方卡农国际项目提供销售或推介服务等事宜，签订本协议，在2013年5月13日至2013年11月12日以内完成销售项目3000万元的销售任务（房屋或商铺的状况以实际签订的合同为准）……本项目费用总额为人民币630万元，……甲方在签订本协议之日，向乙方交纳履约保证金100万元，……本协议自位于咸阳市XX路卡农国际住宅3053.86平方米（计32套）；商铺3972.6261平方米的买卖合同签订并通过咸阳市房地产管理局备案登记，购房款全额到账之日生效。2013年9月11日陕西女皇实业有限公司（甲方）与陕西金亿通投资管理有限公司（乙方）签订《房屋回购协议》，约定：买受人与甲方已签订房屋或商铺买卖合同，买受人已授权乙方代为处理房屋或商铺买卖合同所涉及房屋和商铺回购的相关事项，经双方友好协商，同意就房屋买卖的相关事项，达成以下协议：在2013年5月13日买受人购买甲方位于陕西省咸阳市XX路卡农国际3053.86平方米房屋，每平方米2669元（总计32套）,商铺3972.61平方米，每平方米5500元，全部款项计3000万，该款项以银行转账全额为准。在本协议约定的回购期间内，买受人同意甲方以3000万元回购上述房屋3053.86平方米，每平方米2669元（总计32套），商铺3972.61平方米，每平方米5500元。甲方愿意以上述价格回购上述房屋和商铺。回购期限2013年11月12日-2013年11月27日，逾期，视为放弃回购，由甲方承担责任……。原告陈莉向陕西金亿通投资管理有限公司出具代为办理本人购买的陕西女皇实业有限公司开发的位于咸阳市XX路XX号XX等6套房屋回购事宜的委托书。以上事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》网签备案页、转账记录、《服务合同》、《房屋回购协议》、《委托书》、业务凭证、银行流水、民事判决书等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原告与被告陕西女皇实业有限公司签订《商品房买卖合同》，并在咸阳市住房和城乡建设局对该合同进行了网签备案，合同签约备案号为2027289，且于2013年12月11日向被告支付了购房款203918元，故该合同应为有效合同。双方均应按照合同约定全面履行各自义务。依据该合同约定，被告应当在2014年6月30日前向原告交付该商品房，但被告至今未交付，已构成违约，故对原告要求的确认涉案房屋的实际购买人为原告，要求被告交付该房屋，并承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告陈莉仅是通过第三人向被告融资借款一节，因其提供的证据不能证明其主张，且未提供证据证明陈莉所购的房屋其已回购并履行完毕，故此辩驳理由，本院不予采信。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陕西女皇实业有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告陈莉交付位于咸阳市秦都区XX路XX栋XX单元XX层XX号房屋一套。二、被告陕西女皇实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈莉支付逾期交房违约金人民币446580444433.73元（从2014年6月30日计算至2020年6月16日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5028元，减半收取2514元（原告已预交）由被告陕西女皇实业有限公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。        审  判 员    林丽丽 二O二0年八月二十日 书  记  员    刘  丹1