云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初3432号原告：文山州恒泰物业服务有限公司，统一社会信用代码915326215600520794，住所地文山市卧龙街道中天世纪御进园物业办公楼。法定代表人：郑林强。委托诉讼代理人：谭莉洁，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告：王珑樽，男，1979年7月11日生，汉族，住文山市。原告文山州恒泰物业服务有限公司（以下简称恒泰物业公司）与被告王珑樽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告恒泰物业公司的委托诉讼代理人谭莉洁、被告王珑樽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令王珑樽支付恒泰物业公司2015年10月1日至2016年12月31日期间的物业管理费1122元（23-01号商铺面积为95.53㎡，计费标准为0.8元/㎡/月）；2.本案诉讼费用由王珑樽承担。事实和理由：王珑樽系中天嘉园23-01号商铺的业主，恒泰物业公司系中天嘉园小区业主委员会未正式聘任物业服务机构前，由云南兴博进房地产开发有限公司选定的中天嘉园小区的物业服务公司。2015年10月28日，王珑樽与云南兴博进房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》（中天世纪各组团），《商品房购销合同》第三条约定：王珑樽购买云南兴博进房地产开发有限公司开发建盖的中天嘉园第23幢01号商铺。第十条约定：房屋验收合格后，云南兴博进房地产开发有限公司以文山日报发布公告形式通知王珑樽办理接房手续，自公告发布之日起30日后，视为房屋已交接完毕，物业管理公司开始计收相关的物业管理费用。《合同补充协议》（中天世纪各组团）第五条约定：王珑樽应于接到（含视为接到）云南兴博进房地产开发有限公司交房通知之日起10日内到云南兴博进房地产开发有限公司办理交付使用手续，逾期不办理则视为房产已交付使用……王珑樽从接收房产（含视为接收）之日开始承担该房产的全部风险及物业管理费用。第六条约定：该商品房从开发商通知王珑樽接房（含视为接到）之日起，云南兴博进房地产开发有限公司前期选聘的物业管理公司制定的物业管理规定及交付相关费用，物业管理费用定为0.8元/㎡/月。合同签订后，云南兴博进房地产开发有限公司已于2015年8月24日在文山日报上发布公告，通知王珑樽于2015年9月30日办理接房手续。但王龙樽却在未向云南兴博进房地产开发有限公司办理接房手续的情况下，将该商铺出租给他人使用。2015年10月1日起，王珑樽开始接管中天嘉园小区的物业服务，恒泰物业公司为王珑樽提供物业服务并开始计收物业管理相关费用。恒泰物业公司的物业管理相关费用收费标准为：小区多层住宅、别墅及商铺0.8元/㎡/月，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算，生活垃圾清运费暂定8元/月/户（此费用为代收费用）；物业管理服务相关费用按年度收取。王珑樽最迟应在每一年度的年末，即每年的12月31日前向恒泰物业公司交清当年的物业管理相关费用，但王珑樽自2015年10月1日起至2016年12月31日止的物业管理相关费用1122元未交，恒泰物业公司多次催交未果。王珑樽辩称，我同意交物业费，但是物业公司造成了我的损失，要求物业公司减免我物业费。1.请求法院判令王珑樽支付2015年10月至2016年12月31日期间未及时维修中天嘉园小区23-1号商铺漏水和卷帘门破损情况导致租金收入30000元损失，计算租金按最低市场价每月2000元。庭审中，王珑樽陈述上述为答辩意见，不提起反诉；2.本案产生的所有费用由恒泰物业公司承担。自开发商登报交房通知后，我方按期到物业领取钥匙一起验房，但看房时发现房屋漏水，有照片为证明，另外发现卷帘门破损，有鸡蛋大小的通洞，有照片为证明，随后与物业人员交涉希望尽快找人维修恢复，由于物业不作为，多次找各种理由推脱。我方又多次找相关部门、售楼部、工程项目部，回答都说不是他们的事情。找到开发商销售经理和销售员姓钱的销售顾问，他也去到房子里面看过现场，就这样跑了几十趟说是会解决，可过去了大半年多，直到2016年3月才解决漏水。之后拖到2016年10月才维修卷帘门，维修质量太差偷工减料，并且带有情绪不情愿维修，糊弄一下了事，根本没有达到维修目的，直到现在还是这样。之后才知道，他自己说是开发商欠他四十万工程款不给他。就这样我们没有解决的办法只能于2016年10月挂牌招租。依据商品房购销合同中的第十三条其他约定的第一条甲方应当按《商品房质量保证书》中的承诺承担相应的保修责任。依据补充协议中第九条，房屋质量保修期限《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中的期限从房屋交付使用之日计算，不考虑乙方是否使用。该规定中没有明确规定质量保修期的，按12个月计算，质量保修期内如发生维修的，维修期间从质量保修期中扣除。以上保修期物业费应由开发商支付物业公司，耽误出租期间的损失物业服务公司承担，这样才合理公平。综上所述，王珑樽的答辩理由真实，恳请法院民辩所请。恒泰物业公司针对其诉请，依法提交以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件，证明王珑樽、恒泰物业公司的身份信息及诉讼主体资格适格的事实。2.《商品房购销合同》、《合同补充协议》（中天世纪各组团），证明2015年10月28日，王珑樽与云南兴博进房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》（中天世纪各组团），《商品房购销合同》第三条约定：恒泰物业公司购买云南兴博进房地产开发有限公司开发建盖的中天嘉园第23幢01号商铺。第十条约定：房屋验收合格后，云南兴博进房地产开发有限公司以文山日报发布公告形式通知王珑樽办理接房手续，自公告发布之日起30日后，视为房屋已交接完毕，物业管理公司开始计收相关的物业管理费用。《合同补充协议》（中天世纪各组团）第五条约定：恒泰物业公司应于接到（含视为接到）云南兴博进房地产开发有限公司交房通知之日起10日内到云南兴博进房地产开发有限公司办理交付使用手续，逾期不办理则视为房产已交付使用……王珑樽从接收房产（含视为接收）之日开始承担该房产的全部风险及物业管理费用。第六条约定：该商铺从开发商通知王珑樽接房（含视为接到）之日起，王珑樽承诺遵守云南兴博进房地产开发有限公司前期选聘的物业管理公司制定的物业管理规定及交付相关费用，物业管理费用定为0.8元/㎡/月的事实。3.中天嘉园组团延期交房公告，证明2015年8月24日，云南兴博进房地产有限公司通过文山日报以发布公告的方式通知王珑樽于2015年9月30日办理接房手续的事实。4.云南七乡律师事务所律师函、国内挂号信函收据，证明恒泰物业公司于2020年4月24日通过挂号信的方式向王珑樽发出律师函，告知王珑樽应交纳所欠物业管理相关费用及违约金，若届时未缴纳，恒泰物业公司将依法向法院提起诉讼，王珑樽收到律师函后，仍未向恒泰物业公司交纳物业管理相关费用的事实。5.文山市住房管理中心合同备案摘抄表，证明案涉房屋的所有权人为王珑樽。经质证，王珑樽对恒泰物业公司提交的第1、2、3、4、5组证据三性无异议，我确实收到了律师函，国内挂号信上是我签的字。本院认为，恒泰物业公司提交的第1、2、3、4、5组证据真实、合法，与本案相关联，王珑樽无异议，本院予以采信。王珑樽针对其辩解，提交以下证据：1.2张照片，证明案涉房屋出现漏水及卷帘门破损通洞情况。2.案涉房屋不动产权证，证明案涉房屋已办理不动产权证。经质证，恒泰物业公司对王珑樽提交的第1组证据不认可，从照片中无法看出房屋漏水、卷帘门破损的事实，且无法核实该照片拍摄的时间和拍摄人是谁，与本案无关；对第2组证据三性无异议。本院认为，王珑樽提交的第1组证据不能证明王珑樽的证明观点，本院不予采信；第2组证据真实、合法，与本案相关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明本案法律事实如下：王珑樽购买云南兴博进房地产开发有限公司（以下简称兴博进公司）开发建设的文山市中天世纪中天嘉园第23幢01号商铺，建筑面积93.53㎡，双方于2015年10月28日签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议（中天世纪各组团）》，并于2015年12月7日在文山市住房管理中心进行了备案登记。《商品房购销合同》第十条约定“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方（兴博进公司）应以文山日报发布公告通知乙方（王珑樽）办理交接手续。在按期或者延期交房情况下，自甲方以文山日报发布公告之日起30日后，视为房屋已经交接完毕。物业管理公司开始计收相关的物业管理费用”。《合同补充协议（中天世纪各组团）》约定，“一、乙方（王珑樽）承诺同意甲方（兴博进公司）自行选定物业服务企业、并同意甲方与物业公司签订的前期物业服务合同，乙方接受该物业公司的物业管理服务，按期交纳物业服务费等相关费用，并且自愿接受物业管理公司制定的相关管理规定。前期物业服务合同、临时管理规约作为本合同附件，对双方具有约束力。乙方应根据国家及地方有关规定交纳房屋专项维修资金。五、乙方应于接到（含视为接到）甲方交房通知之日起10日内到甲方处办理交付使用手续，逾期不办理，则视为房产已交付使用（甲方会在文山日报刊登交房通知）。乙方的联系地址、电话等如发生变更，乙方应于变更之日起三日内书面通知甲方。如甲方的书面通知被退回，甲方交寄之日视为送达乙方。乙方从接收房产（含视为接收）之日开始承担该房产的全部风险及物业管理费用。六、关于物业管理的约定：该商品房从开发商通知乙方接房（含视为接到）之日起；乙方承诺遵守甲方前期选聘的物业管理公司制定的物业管理规定及缴付相关费用，物业管理费用定为0.8元/㎡/月；在小区业主管理委员会未选定物业管理机构之前，甲方指定文山州恒泰物业服务有限公司负责物业管理，乙方遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。七、乙方需额外交付的配套费用：物业费：含物业管理费0.8元/㎡/月”。2015年8月24日兴博进公司在文山日报刊登延期交房公告称交房时间定为9月30日。庭审中，王珑樽陈述其于2015年10月办理了接房手续。2020年4月，恒泰物业公司通过挂号信函向王珑樽发出律师函催交物业管理费，王珑樽未交。另查明，王珑樽取得了案涉房屋的不动产权证，证号云（2018）文山市不动产权第0025603号，为王珑樽单独所有，建筑面积93.53㎡。综合双方的诉辩观点，本案的争议焦点是：王珑樽是否应当向恒泰物业公司支付物业管理费。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，恒泰物业公司系开发商兴博进公司前期选聘的物业管理公司，王珑樽与兴博进公司签订《合同补充协议（中天世纪各组团）》，承诺从接房之日起，遵守恒泰物业公司制定的物业管理规定及缴付相关费用，物业管理费用定为0.8元/㎡/月，合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同有效，本院予以确认。恒泰物业公司作为物业服务企业，2015年10月至2016年12月期间已为包括王珑樽在内的全体业主提供了物业服务，王珑樽也接受了恒泰物业公司的物业管理服务。恒泰物业公司主张王珑樽支付文山市中天世纪中天嘉园第23幢01号商铺的物业管理费1122元（0.8元/㎡/月×93.53㎡×15个月=1122.36元）系其对自己权利所作的处分，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。王珑樽辩称恒泰物业公司未及时为其维修商铺漏水和卷帘门破损情况导致租金损失，应当降低物业管理费，本院认为，商铺漏水和卷帘门破损情况非本案合同约定物业管理的范围，王珑樽要求降低物业管理费没有事实及法律依据，对该辩解理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：王珑樽于本判决生效之日起五日内支付文山州恒泰物业服务有限公司物业管理费1122元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由王珑樽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  何秋杰二〇二〇年八月三十日书记员  刘镇源