江苏省泰州市海陵区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1202执异108号案外人：泰州市九龙建筑安装工程有限公司，住所地泰州市海陵区。法定代表人：唐广根，总经理。委托诉讼代理人：童小军，江苏钟山明镜（扬州）律师事务所律师。申请执行人：中国银行股份有限公司泰州海陵支行,住所地泰州市海陵区。法定代表人：陈曙斌。委托诉讼代理人：黄洋，江苏碧泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洪宝，该单位员工。被执行人：泰州市双龙车业有限公司，住所地泰州市。法定代表人：孟根健。被执行人：孟根健，男，1957年9月27日生，汉族，住泰州市海陵区。被执行人：潘德凤，女，1962年11月2日生，汉族，居民身份证号码3212021962********，住泰州市海陵区九龙镇张坝村**（富民路）**。1980年3月25日被执行人：孟斌，男，1981年6月15日生，汉族，居民身份证号码3210821981********，，住泰州市海陵区鹏欣丽都******1980年3月25日被执行人：韦红莉，女，汉族，居民身份证号码3210821980********，住泰州，住泰州市海陵区鹏欣丽都******iv>在本院执行申请执行人中国银行股份有限公司泰州海陵支行（以下简称中国银行海陵支行）与被执行人泰州市双龙车业有限公司（以下简称双龙公司）、孟根健、潘德凤、孟斌、韦红莉金融借款合同纠纷一案中，案外人泰州市九龙建筑安装工程有限公司（以下简称九龙公司）对本院执行泰州市海陵区台商工业园区世纪大道68号1-8幢房屋提出书面异议，要求停止对案涉房产的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人九龙公司称，请求停止对案涉房产的查封、评估、拍卖。理由如下：1、案涉房产所有权归案外人所有，可以排除法院强制执行程序。案外人与双龙公司于2014年3月18日签订协议，约定：双龙公司拖欠案外人建筑工程款达262万元，每年还款20万直至还清。还清借款前，案涉房屋产权归案外人所有，并由案外人控制租赁。案外人认为该协议合法有效，系协议双方真实意思表示，案涉房屋产权归案外人所有。《物权法》182条、《担保法》36条规定了建筑物抵押时土地随房产一并抵押原则，既然案外人与双龙公司约定案外人取得了上述房屋产权，当然该宗土地使用权也一并转让，故作为上述房屋的所有权人，案外人有足以排除强制执行的事实与法律依据。2、案外人于抵押权设立前已经合法占有该厂房，申请执行人无权要求案外人迁出房产，目前双龙公司仍然没有还清工程款。《物权法》第190条规定“订立抵押合同前该财产已经出租的，原租赁关系不受影响。”故法院对该房屋的处置程序不能影响案外人合法占有权。3、案外人作为厂房的施工单位享有对上述房产、土地拍卖款的优先受偿权。现有证据表明案外人为案涉厂房的施工单位，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此案外人主张该建筑工程施工款债权优先于抵押权，应当从案涉房屋拍卖款中优先受偿。综上，案外人认为法院对案涉房屋实施查封、评估、拍卖等强制执行措施侵害了案外人合法权益，应当立即终止执行程序。案外人为支持其异议请求，向本院提交了双龙公司（甲方）与九龙公司（乙方）于2014年3月18日签订的合同，该合同载明鉴于2013年乙方为甲方承建双龙公司厂房，所建面积为6500平方米，该房于2013年8月经甲、乙双方验收合格。经双方确认合同总价为440万，甲方已给付乙方178万元，尚欠工程款262万元，按年息8%计息给乙方。现双方约定：一、由于甲方未能按约给付工程款，乙方依法享有所建房屋的优先权，所建4284平方米房屋归乙方所有，用于偿还甲方所欠乙方工程款。二、甲方承诺每年付20万元给乙方，用于回购4284平方米房屋的产权。三、乙方承诺在甲方付清全部欠款后，无条件将4284平方米房屋产权归甲方所有。还提交了2015年5月31日孙鸿彬、泰州市东燊机械制造有限公司及双龙公司签订的租赁合同，该合同约定自2015年6月1日起自2020年5月31日孙鸿彬、双龙公司同意泰州市东燊机械制造有限公司租赁泰州市海陵区台商工业园区世纪大道68号。申请执行人、被执行人双龙公司、孟根健、潘德凤均未作答辩。本院审查查明，申请执行人中国银行海陵支行与被执行人双龙公司、孟根健、潘德凤、孟斌、韦红莉金融借款合同一案，本院于2018年11月21日作出（2018）苏1202民初5643号民事判决：“一、被告泰州市双龙车业有限公司于本判决生效后十日内给付原告中国银行股份有限公司泰州海陵支行借款本金人民币12500000元、利息人民币67048.11元（截止2018年9月10日）及自2018年9月11日起至实际给付之日止按合同约定计算的利息，并承担律师代理费人民币419140元。二、被告孟根健、潘德凤、孟斌、韦红莉对本判决第一项所确定款项承担连带清偿责任（其在承担保证责任后有权向被告泰州市双龙车业有限公司追偿）。三、原告中国银行股份有限公司泰州海陵支行有权对抵押人泰州市双龙车业有限公司提供抵押的位于泰州市海陵九龙台商工业园区世纪大道68号1-8幢房地产依法处置并在抵押登记载明的权利金额范围内优先清偿本判决第一项所确定的款项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费99717元，保全费5000元，合计人民币104717元，由诸被告共同负担并于本判决生效之日起十日内迳交原告。”因被执行人未按上述生效法律文书履行义务，中国银行海陵支行向本院申请强制执行，本院以（2020）苏1202执232号立案执行，2019年10月11日，本院轮候查封双龙公司名下位于泰州市海陵九龙台商工业园区世纪大道68号1-8幢的房屋，后该案件终结执行。因被执行人仍未履行义务，中国银行海陵支行于2020年1月13日向本院申请恢复执行，本院以（2020）苏1202执恢49号立案。同年5月6日，本院作出（2020）苏1202执恢49号执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人双龙公司名下位于泰州市海陵区九龙台商工业园区世纪大道68号1-8幢房产。后本院委托江苏经纬资产评估房地产土地估价有限公司对案涉房屋进行估价，同年6月2日，该公司出具评估报告：双龙公司位于泰州市海陵九龙台商工业园区世纪大道68号1-8幢的房屋，建筑面积23742.5平方米（其中有证房屋建筑面积14143.25平方米），附属物4项，土地使用权证载面积27247.5平方米，在价值时点2020年5月15日的估价结果为人民币37778700元。另查明，案涉位于泰州市海陵九龙台商工业园区世纪大道68号1-8幢的房屋权利人为双龙公司，于2014年2月19日设立抵押权，抵押权人为中国银行海陵支行。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议，是指执行案件当事人以外的第三人，对执行标的主张阻止执行的实体权利，请求对该标的停止执行而向执行法院提出的实体异议。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，首先，针对案外人提出的案涉房产所有权归案外人所有，可以排除法院强制执行程序的异议主张，案外人虽提交了其与双龙公司于2014年3月18日签订的合同，拟证实所建4284平方米房屋归其所有，用于偿还双龙公司所欠九龙公司工程款。但案涉房屋系不动产，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。现案涉房屋及土地均登记在双龙公司名下，双龙公司系权利人。案外人的主张显然不能排除执行。其次，针对案外人于抵押权设立前已经合法占有该厂房，原租赁关系不受影响，申请执行人无权要求案外人迁出房产的主张，案外人仅提交了签订于2015年5月31日的租赁合同，该合同约定的租赁期限为2015年6月1日起自2020年5月31日。该合同既不能证实案外人于本案案涉房产被抵押前已被其合法占有的事实，也不能证实案涉房产被抵押前已租赁的事实。本案案涉房产于2014年2月19日设立抵押权，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前该财产已经出租的，原租赁关系不受影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”故案外人排除执行并阻却交付案涉房产的主张不能得到支持。再次，针对案外人作为厂房的施工单位享有对上述房产、土地拍卖款的优先受偿权的主张，本院认为，案外人以其对执行标的物享有建设工程价款优先受偿权为由，提出执行异议，请求排除执行的，本应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定：案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。故案外人与被执行人双龙公司之间如真实存在建设工程承包合同关系并具有优先受偿权，案外人可以直接在执行过程中主张行使优先受偿权，而非以此为由排除执行，故其异议请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十五条之规定，裁定如下：驳回案外人泰州市九龙建筑安装工程有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  李厚成人民陪审员  周 榕人民陪审员  施小芳二〇二〇年八月五日法官 助理  安 南书 记 员  殷忠萍