广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2592号 上诉人（原审被告）：桂林恒大房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市叠彩区新建路大河乡综合楼**北侧。统一社会信用代码：91450300MA5KAXUN8D。 法定代表人：何万钊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗宗仁，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：黄骏杰，男，1990年6月12日出生，壮族，住广西壮族自治区来宾市忻城县。 委托诉讼代理人：黄鹏，广西铁痕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：古诗，广西铁痕律师事务所律师。 上诉人桂林恒大房地产开发有限公司（以下简称桂林恒大公司）因与被上诉人黄骏杰定金合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初610号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人桂林恒大公司上诉请求：l、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案证据认定有误（部分证据被忽视，部分证据不应采信）。1、一审中已有证据证明被上诉人要求将墙体改造及外墙使用明确约定在商品房买卖合同之中，而上诉人不予同意。在一审第二次庭审过程中，黄骏杰本人也亲自承认了上述事实。2、根据证据显示，被上诉人前期已同意交足50%的购房款才签正式网签备案合同。3、从一审法院调查取得的桂林市住房和城乡建设局（以下简称住建局）答复内容可知，前期住建局要求所有商铺合同需支付总房款50%以上方可网签合同及进行合同备案，属于明显的行政违法行为，因此，住建局不会承认之前有过这样的要求，否则将面临行政诉讼及国家赔偿。为此一审法院调查取得的住建局答复存在利害冲突，不可采信。二、上诉人实际上一直积极履行认购书中约定的合同签订义务。1、上诉人提供的《商品房买卖合同》与《认购书》的内容实质是一致的，从该《商品房买卖合同》与《认购书》中约定的付款方式与时间节点可知被上诉人承担的支付义务实质内容也是一致的，仅是因为当地政府部门口头要求首付款为50%，而作字眼调整，被上诉人实际所支付的情况没有发生变更，甚至是更有利于被上诉人。2、从当事人在一审中提供的黄骏杰与涉案楼盘客服通话录音内容看，被上诉人已收到上诉人给予的商品房买卖合同，且未反对价钱相关内容，也一直未提异议。3、上诉人一直都希望与被上诉人签订商品房买卖合同，也提出了双方先草签商品房买卖合同，待付足了50%购房款之后，再签订正式的网签备案合同（内容与草签合同一致）的方案。同时，根据日常生活经验，房地产开发商通常都希望尽快签订商品房买卖合同，而不是拒绝签订合同。涉案商铺自出售给被上诉人之后，上诉人一直未再行销售，这也充分证明了上诉人继续履行合同义务的态度。三、一审法院责任归咎有误。结合本案证据及庭审情况，上诉人并非过错方，一审法院支持被上诉人要求上诉人双倍返还定金的诉讼请求是错误的。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不准确，请二审法院改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人黄骏杰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，上诉人的上诉没有依据，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。此外，一审时被上诉人多次申请法院对上诉人伪造商品房买卖合同的行为给予处罚，二审中被上诉人再次提出该要求，请法院依法对上诉人伪造证据、妨害诉讼活动的行为给予处罚。 黄骏杰向一审法院起诉请求：1.判令被告桂林恒大公司双倍返还原告黄骏杰的购房定金100000元；2.本案诉讼费用、鉴定费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年9月11日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了一份《认购书》。该《认购书》约定：乙方向甲方认购桂林恒大江湾楼盘7、8幢104号房，该商品房的建筑面积为58.40平方米，总价为428758元；乙方同意签署本认购书时支付50000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方选择分期付款，乙方须于2018年9月13日前支付首期房款1元，并签署《商品房买卖合同》，于2019年3月11日前付清57189元，于2019年9月11日前付清107190元，于2020年3月11日前付清107190元，于2020年9月11日前付清107188元。原告于签订《认购书》当日向被告支付了定金50000元及首付款1元。后因原、被告一直未签订《商品房买卖合同》，原告遂诉至该院，提出上述诉讼请求。 另查明，2019年1月5日，原告黄骏杰与本案涉案楼盘置业顾问刘琪的微信记录显示：（黄骏杰问）你说你们规定，但是不管是房款全部付还是付一半，总之一定要交钱了才签合同。（刘琪回复）是你加到商铺的一半就可以签合同了，不是说一定要交完全部才签合同的呀。又有原告黄骏杰与本案涉案楼盘客服通话录音翻译显示：（黄骏杰问）接待的是你们那边的咨询顾问刘琪，然后前面去你们那边也交了那个定金，签了《认购书》。现在他过后通知我说这个，签商品房合同要交50%以上的购房款才可以签，我想和你确认一下。（客服回复）嗯，对的，因为这边不是我们所规定的，这整体是房管所那边去规定的，咱们商铺的话必须要交够50%以上才能签咱们商品房买卖合同。（黄骏杰问）啊，就是不是你们公司规定的，是房管所要求你们这样做的？（客服回复）嗯，对对对，这个你也可以去问嘛，这个本来就是房管所规定的，我们只能照着执行嘛。 再查明，该院去桂林市住房和城乡建设局（以下简称住建局）调查业主购买商铺首付款是否需缴纳50%的房款才能网签合同，住建局答复：根据银监会相关商品房按揭贷款的规定，购买商铺（非住宅类）需交纳50%的首付款，如果不选择按揭贷款则无此要求。 再查明，原告支付鉴定费4080元。 一审法院认为：原、被告于2018年9月11日签订的《认购书》系原、被告之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反公序良俗，无法定无效情形，该《认购书》合法有效，双方均应严格按照该《认购书》的约定履行自己的义务。原、被告签订的《认购书》约定了原告认购房屋的位置、面积、单价、总价、付款方式及签署正式《商品房买卖合同》的时限等，系商品房买卖之预约合同。为保证正式签订合同，该合同约定原告交付定金50000元，该定金为立约定金，其功能只作双方须签订正式商品房买卖合同之担保。该庭审中，原告认为未能订立正式商品房买卖合同的原因在于被告要求原告支付房款的50%才能签订正式的《商品房买卖合同》。而被告认为签订网签《商品房买卖合同》首付款为50%的要求系桂林市政府房产管理部门的要求，且原告强烈要求对墙体进行改造并对外墙进行使用必须在《商品房买卖合同》中明确约定，被告未允许，故双方未订立正式的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归则于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案争议焦点为：原、被告未能签订正式的商品房买卖合同的责任应归咎于哪一方？该院对此评述如下： 被告答辩称因桂林房管部门要求合同中首付款为购房款的50%才能办理网签合同，而该院调查了解的情况是只有按揭贷款方式购买商铺才需交纳购房款50%的首付款，如果不选择按揭贷款则相关部门无此要求。本案中，原、被告签订的《认购书》中约定原告选择的付款方式是“分期付款”，原告需于2018年9月13日前，支付首期房款1元，并签署《商品房买卖合同》。原告按照约定支付了首期房款1元，故被告不得以原告未缴纳购房款的50%为由拒绝与原告签署《商品房买卖合同》。故该院对被告辩称原告未支付购房款的50%因而无法办理网签合同的意见，该院不予采信。被告辩称因为原告强烈要求将墙体改造及外墙使用明确在《商品房买卖合同》中，遭到被告拒绝，原告才未与其签订《商品房买卖合同》，但被告对该辩解意见未提供相关证据予以佐证，故该院对被告该辩解意见，不予采信。故本案涉案商品房买卖合同未能订立的原因在于被告一方。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”及《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，本案中，原、被告签订合同标的额为428758元，按照法律规定，双方约定的定金数50000元未超过合同标的额的20%，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，被告应向原告双倍返还定金100000元，故对原告要求被告双倍返还购房定金100000元的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告桂林恒大房地产开发有限公司返还原告黄骏杰100000元。本案案件受理费2300元，鉴定费4080元，共计6380元（原告黄骏杰已预交），由被告桂林恒大房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本案二审的争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人双倍返还定金。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的涉案《桂林恒大江湾商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该认购书合法有效，双方当事人均应当按照该认购书中的约定履行各自的义务。上述认购书签订后，被上诉人根据认购书中的约定，及时向上诉人交纳了定金50000元，并按照分期付款的方式交纳了首期购房款。上诉人收到被上诉人的定金及首期购房款后，双方并未在约定的时间内签订正式的《商品房买卖合同》。被上诉人认为双方未签订正式《商品房买卖合同》的原因在于上诉人要求被上诉人须达到支付购房款50%的条件；而上诉人主张签订合同须达到首付购房款50%的条件系桂林市政府房产管理部门的要求，且被上诉人强烈要求对墙体进行改造并对外墙进行使用必须在《商品房买卖合同》中明确约定，上诉人未允许，故双方未订立正式的《商品房买卖合同》。被上诉人对上诉人的上述主张不予认可，上诉人未能提供充分的证据证明其所主张的事实，原审法院了解到桂林房管部门的意见也是只有按揭贷款方式购买商铺才需交纳购房款50%的首付款，而本案中被上诉人选择的是分期付款，并不是按揭贷款，故上诉人的上述主张证据不足，缺乏事实依据；本案现有证据亦显示，上诉人在双方签订涉案认购书时并未告知被上诉人需要交纳购房款的50%才能签订正式的《商品房买卖合同》。因此，上诉人不得以被上诉人未缴纳购房款的50%为由拒绝与被上诉人签署《商品房买卖合同》。原审判决认定涉案《商品房买卖合同》未能订立的原因在于上诉人一方并无不当，本院对此予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归则于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”及《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，本案中，上诉人与被上诉人签订合同的标的额为428758元，双方约定的定金数额50000元未超过合同标的额的20%，被上诉人要求上诉人双倍返还定金100000元有事实和法律依据，应予以支持。原审判决上诉人返还被上诉人100000元并无不妥，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人桂林恒大房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 张 芳 审 判 员 王 凯 二〇二〇年八月十三日 法官助理 邢卫斌 书 记 员 文 静