陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终7563号上诉人（原审被告）：杨占梅，女，1985年8月13日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：周志国，男，1983年9月20日出生，汉族，住河北省迁安市，系杨占梅之夫。 被上诉人（原审原告）：西安世安万家房地产经纪有限公司。住所：陕西省西安市雁塔区（1单元）1102室。法定代表人：蔡强，该公司总经理。上诉人杨占梅因与被上诉人西安世安万家房地产经纪有限公司（以下简称世安万家公司）行纪合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初14947号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨占梅上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由世安万家公司负担；3.世安万家公司全额退还杨占梅替世安万家公司支付给四位租客的退款等费用10756元。事实和理由：2019年2月13日，世安万家公司法定代表人蔡强拿单方制式合同，与同伴一起强迫杨占梅签订合同，杨占梅并未阅读合同，更不知世安万家公司用房屋合租经营获利。房屋内租客不断更换，存在扰民，经常被小区业主投诉。杨占梅去查看，发现男女混住，卫生状况极差，存在多种安全隐患，于是提出收回房屋。世安万家公司不配合解约，提出天价赔偿金。由于世安万家公司对房屋污损严重，杨占梅于2019年9月出卖房屋时，低于市场价9万元。合同中没有给杨占梅交押金的约定，且约定违约金过高，关键条款都有利于世安万家公司，权利义务不对等，属可撤销合同。世安万家公司承租时房屋结构就为四室两厅两卫精装修家具家电齐全，世安万家公司主张对房屋进行装修，粉刷墙面，打扫卫生，修理电器，买家具等，均无事实依据，即使存在，也是为招揽租客，获取利益，与杨占梅无关，无需杨占梅承担。杨占梅于2019年7月底给四位租客退还了本应由世安万家公司退还的房屋押金及其他费用共计10756元，现要求世安万家公司返还。杨占梅并未违约，一审判决杨占梅承担违约金5672元不当。四位租客并未向世安万家公司提出违约赔偿，世安万家公司当然没有赔偿其客户的违约损失，违约损失已在2019年7月底由杨占梅全部承担，一审判决杨占梅支付世安万家公司对客户违约经济损失7100元属错判。2019年2月13日起租，月租金2836元，到2019年7月15日共5个月，世安万家公司交纳的房租14185元已全部用完，一审判决杨占梅退还世安万家公司剩余房租7090元错误。 世安万家公司辩称，世安万家公司诉状陈述事情经过全部真实，并有聊天记录、代理合同等印证。杨占梅在与世安万家公司签订租赁代理合同期限内将房屋转售他人，并驱赶恐吓世安万家公司客户，还私自更换防盗门锁，杨占梅应承担全部诉讼费用。世安万家公司从未授权和委托杨占梅替其退还任何人任何钱款，杨占梅要求世安万家公司退还10756元，系无理要求。世安万家公司向一审法院起诉请求：1.判决杨占梅支付世安万家公司房屋违约金5672元，剩余房租5672元（庭审中变更为8508元），合计11344元；2.因杨占梅违约给世安万家公司造成经济损失9200元；3.判决杨占梅支付世安万家公司其房屋装修的费用，包括刷墙费2000元、修洗衣机400元、家具及运费2100元、保洁费400元，合计4900元；4.判决杨占梅向世安万家公司赔礼道歉；5.本案诉讼费由杨占梅负担。一审法院认定事实：2019年2月13日，世安万家公司与杨占梅签订西安市房屋出租代理合同及授权委托书，双方约定将位于西安市高新区XX园XX区XX号楼XX单元XX室XX平米简装房屋由世安万家公司代杨占梅管理、出租，期限自2019年2月13日至2023年4月14日，租金标准为2836元/月,出租代理期内，甲方（杨占梅）同意每年预留出30个工作日不计租金作为乙方（世安万家公司）接洽承租的工作期，乙方（世安万家公司）每年给甲方（杨占梅）11个月租金，甲方（杨占梅）同意工作期内的租金收入作为乙方（世安万家公司）佣金，在第一次付款中扣除。合同还对双方的租金、费用承担、房屋及附属设施的维护、合同的解除、违约责任及合同争议的解决办法等作出约定。合同生效条款载明，本合同签订前，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式添加在本合同“其他补充约定事项”内，由代理方审核签字后生效，如两份合同不符，单一合同添加任何条款或在本合同“其他补充约定事项”位置外添加任何条款无效，作为本合同的附件，附件与本合同具有同等法律效力。合同的补充事项书写内容为：（一）甲方同意乙方在厅内打隔断进行分租，客厅现有隔断墙一面；（二）甲方从2019年4月15日开始计收租金。合同附件一为房屋附属设备交接清单，载明交接房屋有地砖、墙面、防盗门、双人床3张、双人垫3张、冰箱1台、洗衣机1台、挂式空调4台、抽油烟机1台、燃气灶1台、坐便器2个、面盆2个。落款处乙方签章，时间为2019年2月13日。上述合同签订后，世安万家公司对房屋进行了简单修饰后将房屋出租给案外人（4人）隔断合住，分别签有房屋租赁合同。2019年2月13日,杨占梅出具收款条载明收到世安万家公司交来的2019年4月15日至2019年7月14日房屋租金5677元。2019年2月14日，世安万家公司因对房屋刷墙支出2000元。2019年2月15日，世安万家公司因打扫该出租房屋花费保洁费400元，有保洁人员出具的收款收据。2019年2月18日，世安万家公司为该出租房屋采购一个二门柜、一个三门柜及一张一米二的床含运费共花费2100元。2019年2月20日，紫薇田园都市G区物业出具的收款收据载明客户名称为杨占梅。2019年3月5日，世安万家公司为维修该出租房屋洗衣机支出400元。2019年7月13日，世安万家公司再次向杨占梅转账8508元。双方提交的聊天记录显示杨占梅于2019年7月24日联系世安万家公司商议出卖房屋解除合同事宜，因违约金较高未果。后杨占梅将涉诉房屋门锁更换。现世安万家公司诉至一审法院，请求判令杨占梅支付其违约损失。一审法院认为，结合证据规则，双方签订《西安市房屋出租代理合同》，杨占梅对该合同的真实性表示无异议，但认为合同是单方制式合同且自己在极端吵闹的情况下没看合同内容被诱导签字，存在欺诈、胁迫，对有效性存在异议，杨占梅作为完全民事行为能力人，理应对其签署合同的内容和影响有一般理解能力，其抗辩理由因未提供证据佐证亦不符合常理，不予采纳。杨占梅辩称对世安万家公司将房屋隔断出租用途不知情且转租必须经其同意，根据双方提交的合同来看，合同内容一致且性质为出租代理合同，杨占梅亦未提供其他证据佐证，故不予采纳。鉴于上述合同签订的真实性，亦无违反法律强制性规定的情形，双方应按照合同约定履行各自的权利义务。杨占梅提出世安万家公司应退回转租收益，根据双方合同约定，该房屋为杨占梅托管给世安万家公司出租，由世安万家公司向杨占梅支付相应的租金，对此杨占梅也并未提出反诉，不予处理。杨占梅在未与世安万家公司协商一致解除合同的情况下，直接更换门锁终止出租房屋，属于违约行为，理应承担相应的违约责任，单方需解除合同时国家法律规定有相应的救济途径，对其辩称世安万家公司态度恶劣不予配合的观点不予采纳。世安万家公司主张杨占梅对其诽谤，要求赔礼道歉，与本案并非同一法律关系，本案不予处理。根据《合同法》的规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方，合同内容由当事人约定，包括违约责任，依法成立的合同，对当事人有法律约束力，不得擅自变更或者解除。世安万家公司主张的各项损失，根据合同约定，甲方（杨占梅）需提前终止合同收回房屋，无论转租自用或自身原因造成本合同不能正常履行的，应提前30日通知乙方，并按月租金（2836元/月）的200%支付违约金以及乙方（世安万家公司）前期对房屋装修、维修产生的相关费用，由此给乙方（世安万家公司）及乙方代理出租房屋客户造成的经济损失与违约责任，甲方（杨占梅）应承担赔偿，违约方在解除合同房屋交接时应无条件将委托期内剩余房租全部返还对方，故对世安万家公司主张的违约金5672元、对客户违约经济损失7100元予以支持，结合转账记录及双方协商解除合同的时间，对世安万家公司主张的剩余房屋租金核定为7090元。对世安万家公司主张的房屋修饰及维修支出部分，结合世安万家公司提供的票据及照片，维修洗衣机花费400元、保洁400元、墙面粉刷2000元予以确认。家具部分花费为2100元，酌情折旧后核定为1500元。至于世安万家公司主张的员工提成2100元，因系公司对员工业务提成，未约定为合同赔偿项目且无法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第四百一十五条、第四百二十一条规定，判决：一、被告杨占梅自本判决书生效之日起五日内支付原告西安世安万家房地产经纪有限公司违约金5672元；二、被告杨占梅自本判决书生效之日起五日内返还原告西安世安万家房地产经纪有限公司剩余房款7090元；三、被告杨占梅自本判决书生效之日起五日内支付原告西安世安万家房地产经纪有限公司对客户违约经济损失7100元；四、被告杨占梅自本判决书生效之日起五日内支付原告西安世安万家房地产经纪有限公司装修花费（包括刷墙、保洁、洗衣机维修、家具及运费）4300元；五、驳回原告西安世安万家房地产经纪有限公司其余诉讼请求。案件受理费436元，原告已预交，减半收取，剩余218元由被告杨占梅负担，并连同上述判决款项一并支付给原告。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”杨占梅与世安万家公司签订的《西安市房屋出租代理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。杨占梅主张世安万家公司强迫其签订合同，未提交充分有效证据予以证明，依法不予采纳。在合同履行过程中，杨占梅提前终止合同收回房屋构成违约，应承担违约责任。《西安市房屋出租代理合同》约定：出租代理期内甲方需提前终止合同收回房屋，无论转租自用或自身原因造成本合同不能正常履行的，应提前30日通知乙方，并按月租金的200%支付违约金以及乙方前期对该房屋装修、维修产生的相关费用，由此给乙方及乙方代理出租房屋客户造成的经济损失与违约责任，甲方应当承担赔偿；违约方在解除合同房屋交接时应无条件将委托期内剩余房租全部返还对方。杨占梅违约提前解除合同，应向世安万家公司返还剩余房租7090元，支付违约金5672元。杨占梅主张违约金过高不能成立。就世安万家公司前期对房屋装修、维修产生的相关费用，根据世安万家公司提供的证据，刷墙2000元、保洁400元、维修洗衣机400元，应予确认；家具含运费世安万家公司花费2100元，一审折旧后酌定为1500元，并无不妥，以上共计4300元，杨占梅应予赔付。就世安万家公司对客户的违约经济损失，因世安万家公司还未向其客户予以赔付，系尚未发生的损失，本案不予支持，世安万家公司可待实际发生后另行向杨占梅主张。综上所述，杨占梅的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初14947号民事判决第一、二、四项；二、撤销西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初14947号民事判决第三、五项；三、驳回西安世安万家房地产经纪有限公司其余诉讼请求。一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费404元，由杨占梅负担。本判决为终审判决。 审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇二〇年八月七日书记员     张佩 1