湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初356号原告：魏焕荣，女，1966年12月27日出生，汉族，住武汉市硚口区。被告：武汉市兰荷轩餐饮服务有限公司，住所地武汉市黄陂区盘龙城经济开发区佳海都市工业城****。法定代表人：刘艳波，总经理。委托诉讼代理人：田海玉、袁诗绮，湖北千清秋律师事务所律师。原告魏焕荣与被告武汉市兰荷轩餐饮服务有限公司（下称兰荷轩公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏焕荣、被告兰荷轩公司的法定代表人刘艳波及其委托诉讼代理人田海玉、袁诗绮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏焕荣向本院提出诉讼请求：1.诉请法院判令兰荷轩公司依据佳丽三楼商铺租赁合同第三款第二条的约定向魏焕荣支付2018年11月20日至2019年1月19日的商铺租金，应支付原告魏焕荣20267元；2.诉请法院判令兰荷轩公司依据佳丽三楼商铺租赁合同第九款第一条的约定承担违约责任向魏焕荣支付逾期9个月的违约金，共计36477元；3.本案诉讼费由兰荷轩公司承担。事实和理由：原、被告双方于2017年6月29日在平等、自愿的基础上，经协商一致，就魏焕荣将商铺出租给兰荷轩公司使用的相关事宜签订了佳丽三楼商铺租赁合同。租赁期限为五年：即2017年7月20日至2022年7月19日止。租金及支付方式：季付。商铺租金单价标准为每建筑平方面积135元。商铺租金由第二年开始递增，每年每平方递增百分之五。即第二年租金单价为141.75元。第三年租金单价为148.84元。第四年租金单价为156.28元。第五年租金单价为164.09元。在该合同己经正常履行了一年的时间时。兰荷轩公司要求将2018年11月20日至2019年1月19日三个月的商铺租金共计20267年元没有付给魏焕荣。擅自违约，并没有和魏焕荣达成协议。对兰荷轩公司的无理要求不予同意。兰荷轩公司直到现在对应该支付给魏焕荣的2018年11月20日至2019年1月19日商铺租金均拒绝支付，对兰荷轩公司的这一严重的违约行为和不守诚信的行为魏焕荣不予认可。魏焕荣认为在正常经营的情况下承租期内，突然不付给魏焕荣三个月的商铺租金，这本身就是一个不守诚信的行为，而且是在魏焕荣、兰荷轩公司未达成其他协议的情况下，兰荷轩公司就拒绝支付租金擅自免租，魏焕荣不予同意。对于兰荷轩公司严重的不守诚信的行为和严重的违约行为，魏焕荣根据佳丽三楼商铺租赁合同第十一款的约定特向武汉市江汉区人民法院提起诉讼，诉请人民法院判令兰荷轩公司按佳丽三楼商铺租赁合同的约定向魏焕荣支付擅自免租的三个月的租金为20267元，并且承担违约责任向魏焕荣支付违约金。被告兰荷轩公司辩称，兰荷轩公司从2012年开始承租佳丽广场三楼商铺。根据涉案商铺全体业主签订并一直作为业主公约的《委托书》的内容，超过商铺业主总人数66.6%以上的业主所做出的重要决定及相关方案，对全体业主均有约束力。基于此，在上一份租赁合同到期后续租商铺时，如果不是确定《委托书》约定的规则仍然有效，考虑到业主人数较多，合同履行过程中沟通不便，兰荷轩公司不会同意直接与21户业主签订合同。因此，虽然委托书上有手写“委托期为壹年”的内容，但是兰荷轩公司与包括魏焕荣在内的21户业主于2017年6月29日签订的租赁合同第一条第一项明确写明：本合同的签订，以业主公约之约定超过66.6%的业主通过即具备法律效应合同生效。此处“业主公约”即是指上述《委托书》，全体业主再次向兰荷轩公司确认了《委托书》内容的效力及其作为业主公约对全体业主的约束力，只是人数从原来的66%改为66.6%。对兰荷轩公司免除2018年10月20日至2019年1月19日期间的租金是经过95%以上业主一致同意的事项，该决定对租赁合同中21户业主均有约束力。魏焕荣不遵守上述决定，要求支付上述租金的请求严重违反诚实信用原则，请法庭驳回魏焕荣全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《商铺变更协议》《佳丽三楼商铺租赁合同》、房屋买卖合同《公证书》《委托书》、2012年、2017年《商铺租赁合同》《微信聊天记录》《补充协议》《情况说明》及《微信聊天记录》《证人证言》，原、被告陈述等，本院组织了有关当事人进行质证，有关证据在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:武汉市江汉区中山大道888号佳丽广场3层Y318-1室房屋（建筑面积47.66平方米）系魏焕荣及其子操纵按份共有所有。2017年6月29日，魏焕荣等21户佳丽广场三楼业主与兰荷轩公司签订《佳丽三楼商铺租赁合同》，该合同约定，上述21户业主将其所有的房屋商铺计1192.52平方米出租给兰荷轩公司作餐厅经营场所。租赁期限5年，自2017年7月20日起至2022年7月19日止。由于商铺户众多，合同的签订，以业主公约之约定超过66.6%的业主通过即具备法律效应合同生效。租金单价为135元/平方米/月，租金为税后净得。租金第二年起递增，每年递增5%/平方米，即第二年单价为141.75元/平方米，第三年148.84元/平方米，第四年156.28元/平方米，第五年164.09元/平方米。支付方式，合同签订之日兰荷轩公司一次性向魏焕荣等21户支付3个月的首期租金。兰荷轩公司在合同签订当日，应向21户支付3个月的足额租金作为履约保证金。鉴于本次合同是续租，兰荷轩公司在上一合同中已经缴纳3个月租金（110元/平方米）的保证金，本次合同只需按本次合同当前租金补足差额。若兰荷轩公司违约，保证金不予退还。无违约及损失，合同终止无息退还保证金。双方可协商变更或终止本合同，拖欠租金超过10日、擅自转租等，21户业主有权解除合同、收回商铺。因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。退租需提前6个月书面通知21户业主，不得用押金冲抵租金。逾期支付租金，每逾期一日按合同年租金1%的标准支付违约金。违反合同解除的约定，已付租金不退还，按合同租金总额1%支付违约金，不足弥补损失的赔偿损失。兰荷轩公司擅自解除合同的，按合同租金总额的30%，剩余租赁年限的合同租金总额的50%（两项选金额大者）进行赔偿。不可抗力原因造成损失，双方互不承担责任，不可抗力指：不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。双方还约定了其他条款。包括魏焕荣等21户业主签名，联系人刘某景签名，兰荷轩公司盖章。庭审中，魏焕荣认为，兰荷轩公司没有向其缴纳2018年11月20日至2019年1月19日的租金计20267元，故请求判决支持其诉讼请求。为了抗辩，兰荷轩公司提交了《委托书》一份，该委托书载明：本人愿意将私人名下所属佳丽广场商铺出租事宜全权委托给三位业主代表，依据下列委托条款，有权对外出租、洽谈、定价及签订租赁合同。一、凡商铺业主总人数超过66%或以上业主所作出的重要决定及相关方案；二、依据第一款原则，业主代表有权选择承租客户；三、相关商铺所在楼层、编号及面积以附表清单为准经业主签名有效；四、租金付款方式以业主代表与承租方签订的租赁合同为准；五、今后，凡是与业主所属商铺有关事宜必须经过66%或以上业主同意之后，由业主代表统一对外发言及执行；六、本人自愿同意委托书全部条款，决不反悔；七、凡是经过66%或以上业主同意所作出的重大决定，如果由于少数人反对而导致大多数业主蒙受损失者，必须承担法律责任；委托书签名之日起生效。委托期为壹年。时间2012年2月12日，魏焕荣等21户签名、手印。兰荷轩公司用该证据证明租赁中议事规则；还提交2012年《商铺租赁合同》，该合同载明，2012年6月2日，案外人武汉佳彩商业管理有限公司作为出租方，兰荷轩公司作为承租方，21户代表何某作为见证方签订合同，将武汉市江汉区中山大道818号平安大厦裙楼三层B区商铺（建筑面积1652.11平方米）租赁给兰荷轩公司经营“绿茵阁”品牌餐厅。租赁期限5年，2012年7月20日至2017年7月19日，每月租金110元/平方米，按季支付，合同签订前，兰荷轩公司按附件中确定的业主支付787060元租金和保证金。双方还约定了其他违约、合同终止、解除，责任、义务等条款。该证据证明何某按《委托书》确定的代表履行委托书各方遵循的规则签订合同。还提交2017年6月29日《佳丽三楼商铺租赁合同》，该合同内容与魏焕荣提交的合同内容相同。但证明目的不一致，兰荷轩公司证明，续签合同中，再次明确委托书作为业主公约的地位及超过66.6%的业主通过即具备法律效应的事实。还提交“群聊”《微信聊天记录》，该记录载明，25人信息，时间2019年1月5日至同年1月26日，其主要内容是：让“绿因阁”生成下来，大家是一体的，如再找人经营很困难，同意将租户提出的免除3个月的房租均摊到十二个月，少数服从多数，降到80元能生存也可以，比二楼、四楼的空着好多了；由代表决定最终价格；黄，晨月两人为谈判高手，谢谢黄小姐、李绮为大家做的一切；也有少数人认为对半还低，太少了，宁愿空租等意见；统计结果，何某等15户赞同80元保底、原则同意的二户、三户未联系上、魏焕荣愿意空租。还提交《补充协议书》一份，该补充协议载明，2019年1月15日，李绮、黄某代表三分之二以上的业主与兰花荷轩公司签订《商铺租赁补充协议》，该协议载明，双方于2017年7月签订的佳丽广场三楼《商铺租赁合同》已经履行至今，由于受市场环境影响，兰荷轩公司经营暂时存在困难，双方愿意共渡难关，补充协议：一、经三分之二以上业主同意，原商铺租金由135元/月/平降为95元/月/平；二、补充协议自2019年1月21日至2019年12月20日止，期限一年。期满后，按照本协议和原合同标准协商确定；三、协议期内兰荷轩逾期支付租金，自逾期之日起每日应交付租金的千分之一向出租方支付违约金，拖欠租金达1个月以上，出租方有权单方终止合同收回商铺。除本协议修改之处，原合同其余部分完全继续有效。李绮、黄某签名、兰荷轩公司盖章。上述两份证据证明，商铺业主一直按照《授权书》及合同所述规则与兰荷轩公司沟通变更合同相关事宜。还提交2018年8月28日《情况说明》一份，该说明载明，黄某、崔黎黎向湖北玺普环保科技有限公司致函，说明2017年7月续租后，受多方影响经营惨淡无以为继，承租户绿茵阁餐饮公司提出提前解除合约，保留“绿茵阁西餐厅”的承租，将原两部分餐饮中的“川江龙火锅”退租。经三楼业主代表与其多次商谈，且在征询该区域90%以上业主意见，与承租户绿茵阁餐饮公司达成一致意见，由绿茵阁餐饮公司继续整体承租三楼商铺，原属“川江龙”区域商铺业主给予三个月免除租金，用于扶持绿茵阁餐饮公司在调整转型期，将原川江龙火锅转变为海鲜自助火锅。双方约定，三个月免租后（自2018年10月20日起至2019年1月20日止），绿茵阁餐饮公司将按原合同约定正常支付合约租金，履行原合同执行。业主代表黄某、崔黎黎签名。证明超过90%以上的业主同意对兰荷轩公司免除2018年10月20日至2019年1月19日的租金，并按委托书确定议事规则由业主代表统一对外执行。还提交另一份《情况说明》，该情况说明载明，李绮、黄某对《委托书》就是业主公约进行陈述，全体业主一直按照《委托书》的约定执行，2018年10月20日至2019年1月20日三个月免租事宜，是经过90%以上业主同意作出的，对全体业主有约束力。还提交另一份《微信聊天记录》，该记录载明，星期天11：34分至当天22：12分的内容，主要是：黄某表明其是佳丽业主代表，也是业主，绿茵阁商铺租约的签订、续签、督促租金收取等一系列工作，七年来都是由黄某及李绮等业主辅助完成，感谢信任！就这么多年来原本事实作出说明，如认可，请微信直接文字回复（附文字说明图片，不清晰），部分业主（15）委托黄某作代表处理租赁事宜（微信中，没有免除租金的文字表述）。该证据证明，三楼业主再次出具情况说明，证实《委托书》即魏焕荣签字确认的案涉合同第一条明确的业主公约，根据公约议事规则，免除兰荷轩公司三个月租金是超过90%业主的决定。庭审中，兰荷轩公司申请证人黄某出庭作证，黄某述：2012年，业主与兰荷轩公司签订合同后，相关事项是由黄某和另一名业主何某出面办理，2012年签订的“公约”一直在延续，为了挽留客户，建议免除3个月租金，当时魏焕荣表示有异议，其他业主都同意了，当时黄某负责发放租金，为了缓解公司困难，超过66.6%的业主同意免租3个月，魏焕荣没有办法。所以，兰荷轩公司在支付绿茵阁西餐厅租金的同时，没有支付川江龙火锅租赁面积租金。后期，市场出现问题，按第二个合同出现降租问题，148元/平方米降至95元/平方米。补充协议经过66.6%的业主同意，由业主代表决定，降租和免租都会遵循业主意见。对证人黄某的证词，魏焕荣表示不认可，并陈述其对降租进行过诉讼，已经胜诉。兰荷轩公司对证词则表示认可。另查明，2019年4月1日，魏焕荣等5人曾向本院起诉兰荷轩公司，魏焕荣诉讼请求：兰荷轩公司支付魏焕荣等人2019年1月20日至2019年4月19日期间商铺租金20267元及违约金。案经审理后，本院（2019）鄂0103民初3973号《民事判决书》认为，魏焕荣等5人与兰荷轩公司签订的《佳丽三楼商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。兰荷轩公司应按第二年租金141.75元标准支付租金，兰荷轩公司主张已与业主代表签订补充协议对租金标准予以降低，未能提供足够证据证明，也缺乏法律依据，本院不予采纳。兰荷轩公司以95元租金标准支付2个季度租金构成违约。遂判决：兰荷轩公司向魏焕荣支付租金20267元及违约金1212元。但是，该判决中未提及有关《委托书》的证据及与其有关事实。庭审中，兰荷轩公司述，目前租赁房屋有一半在经营，一半没有经营，魏焕荣房屋所在地的“川江龙”没有经营，经营的这一边一直在交租金，按降租后的95元/平方米标准交。没有经营的这一边，2019年7月12日关店了，就没有交租金。魏焕荣述：2018年11月19日-2019年1月20日3个月没有收到租金。上述事实证据经庭审质证认证后，本院依法予以采信。本院认为，原告魏焕荣与被告兰荷轩公司之间属租赁合同纠纷。2017年6月29日，魏焕荣等21户业主与兰荷轩公司签订《佳丽三楼商铺租赁合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。合同约定，魏焕荣等21户业主将其自有产权房屋（佳丽广场三楼计1192.52平方米）租赁给兰荷轩公司经营餐饮等。租赁期限5年，2017年7月20日起至2022年7月19日止。从本案查明的事实看出，上述合同履行至2018年8月28日，21户中部分业主认为，续租后，受多方因素影响，兰荷轩公司经营惨淡，承租人提出提前解除合同。经业主代表与其协商，由兰荷轩公司继续整体承租，但原属“川江龙”区域商铺业主给予三个月免除租金，用于扶持公司调整转型。但是，该行为，魏焕荣不同意，未签名认可。合同约定：“由于承租区域商户众多，合同的签订，以业主公约之约定超过66.6%的业主通过即具备法律效应合同生效”。从上述约定明显看出，所谓公约仅是对合同的签订而言，对其他行为并没有约束力。魏焕荣等21户与兰荷轩公司签订合同，由兰荷轩公司租赁商铺是一个整体民事行为，兰荷轩公司在魏焕荣未签字认可的情况下擅自将租金分割支付，将商铺面积仍在经营的部分业主租金进行支付，将未经营的魏焕荣商铺面积不支付租金，兰荷轩公司的行为违反了合同约定。因前期降租租金纠纷经人民法院生效判决认定，降低租金未提供足够证据，不予认定。因此，兰荷轩公司应按合同约定标准向魏焕荣支付租金。魏焕荣请求判决兰荷轩公司支付2018年11月20日至2019年1月19日3个月租金20267元的诉讼请求符合事实法律规定。该请求本院依法予以支持。双方约定的违约金明显高于损失，应依法予以适当减少，按年利率6%的标准计算符合实际损失。兰荷轩公司的抗辩因与事实相悖，其抗辩理由不成立。综上所述，原告魏焕荣与被告兰荷轩公司之间的纠纷属租赁合同纠纷。魏焕荣的诉讼请求符合事实法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下:一、被告武汉市兰荷轩餐饮服务有限公司于本判决生效之日起15日内向原告魏焕荣支付租金20267元及损失（以20267元为基数，按年利率6%的标准计算，从2019年2月1日起至实际支付日止）；二、驳回原告魏焕荣的其他诉讼请求。案件受理费609元，由原告魏焕荣负担109元、被告兰荷轩公司负担500元（魏焕荣已预付，兰荷轩公司应付部分，随同上述判决应付款项一并支付魏焕荣）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  朱少柏二〇二〇年八月十五日书记员  鲁 克