重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终4211号上诉人（原审被告）：重庆吉博汽车销售服务有限公司，住所地重庆市南岸区南滨路**附**，统一社会信用代码91500108094990980H。法定代表人：郭虹，总经理。委托诉讼代理人：许溯，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：马博硙，重庆依斯特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆德凯物业管理有限公司，，住所地重庆市沙坪坝区工人村**统一社会信用代码91500106765900588G。法定代表人：周勇，总经理。上诉人重庆吉博汽车销售服务有限公司（以下简称吉博汽车公司）与被上诉人重庆德凯物业管理有限公司南岸区分公司（以下简称德凯物业南岸分公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因德凯物业南岸分公司于2020年5月26日注销，本院依法追加重庆德凯物业管理有限公司（以下简称德凯物业公司）为被上诉人参加诉讼。吉博汽车公司的委托诉讼代理人许溯到庭参加诉讼。德凯物业公司经传票传唤，无正当理由拒收，且不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。吉博汽车公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回德凯物业南岸分公司的诉讼请求。事实和理由：1.吉博汽车公司2016年1月18日与业主方重庆金港旅业发展有限公司签订《房屋租赁合同》，向其承租位于南岸区南滨路25号南滨国际商业2南滨路25号附1号，实测面积1378.89平方米商业用房用于汽车销售。为方便经营汽车4S店，吉博汽车公司又于2016年4月1日与德凯物业南岸分公司签订了本案《南滨国际地面停车场地租赁协议》，约定租赁南滨国际2栋右侧地面（从3号消防楼道口前靠右边2个）停车场地。2.因经营亏损，吉博汽车公司于2017年11月6日函告重庆金港旅业发展有限公司，请求解除租赁合同，后双方协商一致，于2017年12月解除了《房屋租赁合同》。3.德凯物业南岸分公司对于案涉场地并不享有物权，无权收取租金。本案中《南滨国际地面停车场地租赁协议》的性质应为物业管理类协议，德凯物业南岸分公司收费是基于物业管理行为，费用实质为物业管理费，一审对于本案合同性质认定错误。前述《房屋租赁合同》与本案《南滨国际地面停车场地租赁协议》应为主从关系。因《房屋租赁合同》解除，《南滨国际地面停车场地租赁协议》已失去继续有效的充分必要合理性，应当认定为自行失效。4.吉博汽车公司于2018年1月28日撤场时通知了德凯物业南岸分公司，并且仅支付费用至当月，双方实际解除了《南滨国际地面停车场地租赁协议》。德凯物业公司未作答辩。德凯物业南岸分公司向一审法院起诉请求：1.判令吉博汽车公司立即支付德凯物业南岸分公司车位服务费共计108000元；2.判令吉博汽车公司向德凯物业南岸分公司支付以108000元为基数，按每日千分之三计算，自2018年1月1日起至付清之日的滞纳金；3.案件受理费由吉博汽车公司承担。一审法院认定事实：2016年1月16日，德凯物业南岸分公司和吉博汽车公司签署了一份《场地使用协议》，该协议约定德凯物业南岸分公司将重庆“南滨国际”2栋1楼商业外阳台出租给吉博汽车公司；租赁期限自2016年2月1日至2024年1月31日或德凯物业南岸分公司丧失“南滨国际”管理权，二者以较先发生时间为准；协议签订之日起，吉博汽车公司每年度向甲方支付场地使用费20000元，物业专项服务费880000元，合计108000元/年，付款方式按年支付，共分8个年度支付（即第一年度期限为2016年2月1日至2016年12月31日，第二个年度期限为2017年1月1日至2017年12月31日，第三个年度期限为2018年1月1日至2018年12月31日，第四个年度期限为2019年1月1日至2019年12月31日，第五个年度期限为2020年1月1日至2020年12月31日，第六个年度期限为2021年1月1日至2021年12月31日，第七个年度期限为2022年1月1至2022年12月31日，第八个年度期限为2023年1月1日至2024年1月31日），第一年度费用在协议签订当天付清，以后按每一年度到期前30天吉博汽车公司向德凯物业南岸分公司付清下一年度的场地使用费和物业专项服务费；若未按时付清，每迟延一天应按每年度场地使用费和物业专项服务费总额的3%向甲方支付滞纳金；该协议亦对双方的其他权利、义务、违约责任等进行约定。2017年12月25日，德凯物业南岸分公司向吉博汽车公司发《费用催收函》，要求吉博汽车公司向德凯物业南岸分公司缴纳2018年1月1日至2018年12月31日的费用185400元[包含场地使用费、物业专项服务费和车位服务费]。2017年12日28日，吉博汽车公司向德凯物业南岸分公司缴纳物费用15450元，德凯物业南岸分公司向吉博汽车出具收据收款事由载明：车位租赁费2018年1月1日至2018年1月31日，场地使用费2018年1月1日至2018年1月31日共计15450元。经一审当庭询问，双方均认可15450元构成为：本案协议约定的2018年度第一个月费用9000元，与本案合并审理的另外两案中双方协议中约定的2018年度第一个月费用分别为860元及5590元，共计15450元。此后，吉博汽车公司未再向德凯物业南岸分公司支付过任何费用。一审法院另查明，“南滨国际”业主临时管理规约第17页第七章第2条规定“因未成立业主大会，经建设单位同意，物业管理企业可以利用共用部位、共用设施进行经营，经营收入扣除相关经营费用后所得收益用于补充专项维修资金及弥补物业服务资金不足的部分。一审法院认为，德凯物业南岸分公司、吉博汽车公司自愿签署的场地租赁协议，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当遵守。吉博汽车公司却并未按时向德凯物业南岸分公司支付2018年度费用，仅在德凯物业南岸分公司催告后，支付了第一个月费用9000元，此后吉博汽车公司便未再向德凯物业南岸分公司支付过任何费用，故该院对德凯物业南岸分公司要求支付场地使用费和物业专项服务费的请求予以支持。关于场地使用费和物业专项服务费的金额。双方认可场地使用费和物业专项服务费每月金额为9000元，2018年1月1日至2018年1月31日的场地使用费和物业专项服务费已经缴纳，故2018年2月1日至2018年12月31日期间的场地使用费和物业专项服务费为：9000元×11月＝99000元。2019年的场地使用费和物业专项服务费德凯物业南岸分公司起诉时尚未达到支付条件，故该院不予支持。吉博汽车公司虽称其于2018年1月20日即撤离场地，协议已经解除，但并无任何证据予以支持，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，故该院对吉博汽车公司的抗辩理由不予支持。并且，即使场地空置，这是吉博汽车公司对其场地控制权的行使，如果吉博汽车公司解除租赁关系，退还场地，需要权利的外观表现形式予以彰显。在没有相应证据加以佐证的情况下，该院对德凯物业南岸分公司要求吉博汽车公司支付2018年2月1日至2018年12月31日期间的场地使用费和物业专项服务费99000元的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告重庆吉博汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆德凯物业有限公司南岸分公司支付2018年2月1日至2018年12月31日期间的场地使用费、物业专项服务费99000元；二、驳回原告重庆德凯物业有限公司南岸分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2105元，由原告重庆德凯物业有限公司南岸分公司承担105元，由被告重庆吉博汽车销售服务公司承担2000元（原告已垫付，被告重庆吉博汽车销售服务公司于本判决生效之日起十日内将该款项支付给原告重庆德凯物业管理有限公司南岸分公司）。”本院二审期间，吉博汽车公司向本院提交以下证据：《房屋租赁合同》、函（关于提前终止“房屋租赁合同”事宜）、《解除房屋租赁合同协议书》、重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初17024号民事判决书，拟证明吉博汽车公司2016年1月18日与业主方重庆金港旅业发展有限公司签订《房屋租赁合同》，向其承租位于南岸区南滨路25号南滨国际商业2南滨路25号附1号，实测面积1378.89平方米商业用房用于汽车销售；后因经营亏损，吉博汽车公司于2017年11月6日函告重庆金港旅业发展有限公司，请求解除租赁合同，后双方协商一致，于2017年12月解除了《房屋租赁合同》；吉博汽车公司2018年8月起诉要求德凯物业南岸分公司退还装修保证金69000元得到法院判决支持。德凯物业南岸分公司未发表质证意见。本院认为，经审查，吉博汽车公司在二审中举示的证据客观真实，具有证明力，本院予以采信。本院二审查明的其他案件事实与一审查明的相同。本院认为，根据本案中双方签订并履行的《南滨国际地面停车场地租赁协议》的内容，其法律性质为租赁合同，吉博汽车公司主张其为物业管理类协议与事实不符。德凯物业南岸分公司作为案涉场地所在小区的物业服务企业，将案涉场地出租给吉博公司符合小区《业主临时管理规约》的约定，不构成无权处分。根据本案二审中查明的案件事实，吉博公司向德凯物业南岸分公司承租本案场地实为满足其向重庆金港旅业发展有限公司承租房屋经营汽车销售（4S店）的需要，本案合同具有一定从属性。吉博公司与重庆金港旅业发展有限公司于2017年12月解除《房屋租赁合同》后，本案《南滨国际地面停车场地租赁协议》已无继续履行的基础与必要。德凯物业南岸分公司未举示证据证明吉博汽车公司在此之后继续承租使用了案涉场地，且2018年吉博汽车公司已经与德凯物业南岸分公司因纠纷诉讼至法院，若吉博汽车公司在2018年1月之后仍在继续占用涉案场地而又未支付租金，则德凯物业南岸分公司不可能不要求吉博汽车公司支付租金，再结合德凯物业南岸分公司未举证证实其曾在2018年就案涉租金向吉博汽车公司提出过主张的事实，并根据合同约定在继续履行的情况下吉博汽车公司应当提前付清2018全年租金而实际吉博公司仅支付2018年1月租金，而德凯物业南岸分公司未及时提出异议或进行催促的客观事实，认定双方已于2017年12月达成了终止履行合同的合意具有高度盖然性，双方之间的租赁关系因该合意而提前终止，故德凯物业南岸分公司无权再向吉博汽车公司主张租金。德凯物业南岸分公司的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。德凯物业南岸分公司在一审判决作出后、二审立案前注销，德凯物业公司在本院依法通知其作为被上诉人参加庭审的情况下，无正当理由拒不参加诉讼，对吉博汽车公司提出的上诉理由未作任何回应、解释，既未举示相反证据予以抗辩，也未举示证据证明其在2018年1月之后对涉案场地仍在进行管理，属于自行放弃相应诉讼权利，应当承担缺席审判及举证不能的不利后果。综上所述，吉博汽车公司的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。一审判决认定事实有误，本院根据二审中新证据查明的新的案件事实予以改判。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民终537号民事判决；二、驳回重庆德凯物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取2105元，由重庆德凯物业管理有限公司负担。二审案件受理费4210元，由重庆吉博汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 舟审 判 员  苏致礼审 判 员  秦 敏二〇二〇年八月十七日法官助理  李茜希书 记 员  李云蝶