广东省东莞市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤19民终6836号上诉人（原审原告）：东莞市**镇河田股份经济联合社。住所地：广东省东莞市**********。法定代表人：方某1。委托诉讼代理人：苏咏诗，广东宇云律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚宇云，广东宇云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市大匠皮具有限公司。住所地：广东省东莞市*************。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：方凯靖，广东同门律师事务所律师。上诉人东莞市**镇河田股份经济联合社（以下简称河田经联社）因与被上诉人东莞市大匠皮具有限公司（以下简称大匠公司）租赁合同纠纷一案，不服东莞市第二人民法院(2020）粤1972民初1273号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。河田经联社上诉请求：一、撤销一审裁定；二、改判支持河田经联社所有的诉讼请求。事实和理由：一、河田经联社与大匠公司因双方所签订的《集体土地租赁合同书》发生纠纷，属民事诉讼受案范围。河田经联社所提诉讼完全符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定。二、对于案涉租赁合同的效力问题，应通过审理确定。本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定来处理。河田经联社所建设的地上建筑物并未办理建设工程规划许可证，也未按批准的“1幢3层综合楼”进行建设，但实际建筑层数达到六层，然法律并未明文规定，涉案的建筑物的合法性必须通过行政管理部门处理后，方属于法院管辖的范畴。故一审法院要求先通过行政部门处理后可以进行诉讼的要求，属于违法设置了诉讼前置程序。综上所述，一审法院驳回起诉缺乏事实和法律依据，本案应继续审理。大匠公司在法定期限内未提交书面的答辩意见。河田经联社向一审法院起诉请求：1.河田经联社与大匠公司于2014年8月26日签订的《集体土地租赁合同书》无效；2.大匠公司立即向河田经联社返还位于原河田第一工业区靠近S256省道民宅旁的租赁物；3.大匠公司按每月租金26209.40元为标准向河田经联社支付占有使用费，自2019年10月1日起暂计算至2019年10月31日，并顺延至大匠公司返还租赁物之日止；4.大匠公司承担本案的诉讼费。庭审中，河田经联社明确其第2项诉讼请求中的“租赁物”包括案涉土地及地上建筑。事实与理由：2014年8月26日，河田经联社与大匠公司就位于原河田第一工业区靠近S256省道民宅旁的地块使用权租赁事宜签订了《集体土地租赁合同书》。双方约定，租赁土地使用权面积为1080.8平方米，租赁期限31年4个月，自2014年9月1日起至2045年12月31日止，免租期限自2014年9月1日至2016年8月31日，该土地每月租金26209.40元。大匠公司应在每月5日前支付当月租金。若大匠公司逾期支付租金的，逾期一个月，应按每期缴纳租金的10%向河田经联社支付违约金，逾期超过两个月，仍未按合同规定缴齐应付的款项，河田经联社有权解除合同，并可向大匠公司索赔因此遭受的经济损失。但河田经联社与大匠公司所签订的《集体土地租赁合同书》是属于无效的合同。首先，河田经联社与大匠公司所约定的租赁期限已违反了合同法第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的约定，河田经联社与大匠公司超越20年租赁期规定的约定是属于无效的约定。其次，案涉租赁物属于集体土地，其性质属于农村集体资产，依据《东莞市**(社区)集体资产管理实施办法》第五十条“集体资产的出让、出租、发包等资产交易行为,应当遵守公开、公平的原则,实现阳光交易。各镇(街道)应建立健全农村(社区)集体资产交易平台,完善交易规则和相关制度,规范集体资产交易活动。除法律、法规和相关管理制度规定外,集体资产交易应当按照有关规定通过农村(社区)集体资产交易平台进行”的规定，而案涉集体土地租赁事宜并未在东莞市**（社区）集体资产管理网上公开投招标，案涉的租赁合同签订程序违反了《东莞市**(社区)集体资产管理实施办法》的规定，故案涉租赁合同应属于无效的合同。综上所述，请求法院支持河田经联社的诉讼请求。一审法院认定事实：2014年8月26日，河田经联社作为出租方，与承租方大匠公司签订了《集体土地租赁合同书》一份，约定：河田经联社将位于原河田第一工业区靠近S256省道民宅旁的，面积为1080.8平方米的集体土地使用权出租给大匠公司使用；土地租赁期限从2014年9月1日起至2045年12月31日共31年4个月，免租期两年，计租期从2016年9月1日起至2045年12月31日止共29年4个月；租金标准为每平方米每月24.25元，该地块的年租金总额为314512.8元，月付租金26209.4元，每5年（不计免租期）为一个递增周期，递增幅度为10%，租金连续递增三个递增周期封顶，之后租金不再递增；大匠公司于每月5日前将当月租金转入河田经联社的银行账户或以现金形式缴交，逾期超过两个月仍未按合同规定缴齐应付的款项，河田经联社有权解除合同及索赔；等等。此前，东莞市**镇河田社区*委会两委干部共9人出席会议，表决通过了上述租赁合同的主要内容。一审法院曾于一审法院受理的（2019）粤1972民初374号案件中查询案涉土地及地上建筑物的相关情况，东莞市**镇人民政府住房规划建设局于2019年3月27日向一审法院函复：“经调查，来函所附东莞市建设工程监督登记表编号2015-B-010，坐落于厚街镇河田社区河田大道，用地面积1351.6平方米，批准1幢3层综合楼，总建筑面积2820平方米。该地块已办理建设用地规划许可证（证号：2006-11-00015），申请单位厚街镇河田村村民委员会，项目名称厚街镇河田农贸市场，办证面积9898平方米。但该幢建筑未办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证”。庭审中，双方确认该复函所涉及的土地与河田经联社诉请返还的土地为同一地块，并确认案涉土地最初出租给大匠公司时并没有地上建筑物，地上建筑物是大匠公司所建，建筑层数达到**。大匠公司曾于2019年10月向河田经联社支付租金，但被河田经联社退回。以上事实，有河田经联社提交的《集体土地租赁合同书》，大匠公司提交的河田社区两委干部会议讨论决议、东莞市**镇人民政府住房规划建设局关于（2019）粤1972民初374号调查函的复函，及当事人的陈述等附卷为证。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。根据广东司法实践，人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。具体到本案，根据东莞市**镇人民政府住房规划建设局关于（2019）粤1972民初374号调查函的复函，案涉土地所在的地块虽然已办理建设用地规划许可证（证号：2006-11-00015），但地块上面的建筑物并未办理建设工程规划许可证，亦未按批准的“1幢3层综合楼”进行建设，实际建筑层数达到六层。因此，河田经联社应就上述问题先向行政主管部门申请处理后，才可以就案涉纠纷向人民法院提起民事诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定驳回河田经联社的起诉。本院经审理查明的事实与一审裁定查明事实一致。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定：“起诉必须符合下列条件：（一）河田经联社是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的梁柳仙；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，虽然河田经联社仅起诉要求判令确认案涉《集体土地租赁合同书》无效，大匠公司返还案涉租赁物并支付占有使用费等，但是本案合同效力认定涉及地上建筑物等财产权益的处理。涉案土地虽然已办理建设用地规划许可证，但地块上面的建筑物并未办理建设工程规划许可证，亦未按批准的“1幢3层综合楼”进行建设，实际建筑层数达到六层。案涉建筑物未依法领取建设工程规划许可证，也未依照批准的层高进行建设。因此本案可能涉及非法建筑的问题，应先由行政主管部门进行处理，待行政主管部门处理后，才能确定本案各方当事人的财产权益关系。故此，一审法院驳回起诉正确。综上，河田经联社的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  黄燕慧审判员  王惠嫦审判员  钟满福二〇二〇年八月十九日书记员  卢柳芝