广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3377号上诉人（原审原告）：陈玉山，男，1978年12月1日出生，汉族，住福建省仙游县************。上诉人（原审原告）：黄碧烟，女，1978年7月26日出生，汉族，住福建省仙游县************。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：谭杜君，广东香山律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：徐梅桂，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：恒大地产集团（中山）有限公司，住所地广东省中山市南区*******之二第二层203室，统一社会信用代码914***********812K。法定代表人：梁华迪，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄凯，女，该公司员工。上诉人陈玉山、黄碧烟因与被上诉人恒大地产集团（中山）有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初1923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。陈玉山、黄碧烟上诉请求：1.撤销一审判决；2.恒大公司支付资金占用利息损失19739.2元（计算方式为以528289元为基数，自2019年5月5日起按每日万分之一的标准计至2020年3月4日;以128197元为基数，自2019年5月25日起按每日万分之一的标准计至2020年3月4日）；3.恒大公司另行支付陈玉山、黄碧烟定金2万元及支付律师费损失10万元。事实与理由：一、一审法院并未查清恒大公司存在违约事实，事实认定错误。一、陈玉山、黄碧烟签署《解除协议》等一系列格式合同并没有成立。根据陈玉山、黄碧烟一审提交的《中山市第一人民法院补充证据目录》书证2内容中的《中山恒大绿洲项目解除及认购书协议》等文件，均没有恒大公司盖章及签名确认，上述文件不符合合同成立的有效要件，故没有成立。根据恒大公司提交的材料收据文件中，一审法院并没有查清并非陈玉山本人签名及指模，陈玉山并不知悉存在此份文件。并且上述文件内容并非如恒大公司所述为无理由退房，协议内容与恒大公司的陈述存在自相矛盾之处。最为关键的是，该《中山恒大绿洲项目解除及认购书的协议》第九条规定：“本协议自双方签字盖章之日起有效”，该协议仅有恒大公司盖章。故无论是从合同成立要件，还是从合同生效要件，该协议都不具备成立及生效的形式要件。综上，上述协议并没有成立，不应按上述协议内容执行。二、恒大公司存在根本违约行为，应根据《中山市商品房买卖合同》约定承担违约责任。1.陈玉山、黄碧烟在无违约的情况下为拿回购房款，依恒大公司要求将购房款支付至总购房款的30%。在恒大公司一审当庭提交的书证1《广东公司中山恒大绿洲项目退房审批表》内容显示，恒大公司明确记载陈玉山、黄碧烟不存在违约情况。事实上是恒大公司单方面抬高房价款，致使陈玉山、黄碧烟无奈为收回房款，不得不依照恒大公司的要求支付房款至总购房款的30%。2.陈玉山、黄碧烟在无违约的情况下，签署被恒大公司提供的一系列格式合同文件，上述格式合同文件排除了陈玉山、黄碧烟的主要权利，属于无效条款，对陈玉山、黄碧烟不具有法律约束力。上述合同文件均属恒大公司预先制定的。此外，《中山恒大绿洲项目解除及认购书的协议》的第七款内容，明显排除了陈玉山、黄碧烟救济的主要权利，损害了陈玉山、黄碧烟利益，应属于无效条款。3.恒大公司于陈玉山、黄碧烟办理全部退款手续后长达8个月时间仍不退还陈玉山、黄碧烟已付购房款，属于根本性违约行为。恒大公司对商品房买卖合同解除存在单方违约行为，且在陈玉山、黄碧烟按照要求办理商品房买卖合同解除手续后仍不退还房款。应根据《中山市商品房买卖合同》承担违约赔偿责任。故恒大公司应向陈玉山、黄碧烟另行支付定金2万元。同时，又因恒大公司的逾期退还购房款的根本性违约行为导致陈玉山、黄碧烟唯有委托律师事务所起诉追讨已经支付的购房款，违约行为致使陈玉山、黄碧烟因此产生律师费10万元，恒大公司应当对此承担违约赔偿责任。恒大公司答辩称，请求法院驳回陈玉山、黄碧烟的上诉请求。1.双方签订的退房协议并没有加重陈玉山、黄碧烟的责任。陈玉山、黄碧烟因个人原因退房，双方签订的解除商品房买卖合同及认购书协议，是双方的真实意思表示，不存在违反法律的情形。恒大公司实际收到陈玉山、黄碧烟支付的购房款656486元，退还的购房款项也是656486元，并未扣除违约金。2.陈玉山、黄碧烟主张恒大公司抬高房价，单方违约没有事实及法律依据。退房签署的相关协议文件是退房流程所需的必要文件，并非格式合同。陈玉山、黄碧烟系因个人原因选择退房，并非恒大公司违约。陈玉山、黄碧烟要求恒大公司支付占用资金的利息及承担违约责任没有依据，有违诚信原则。3.双方签订的商品房买卖合同中，定金已经转化为购房款，而解除协议中已经对购房款进行了处理，因此陈玉山、黄碧烟无权要求恒大公司双倍返还定金。4.陈玉山、黄碧烟主张的律师费，无合同约定也无法律规定，不应支持。陈玉山、黄碧烟于2020年1月15日向一审法院起诉请求：1.恒大公司立即向陈玉山、黄碧烟返还购房款656486元（含定金20000元）；2.恒大公司赔偿双倍定金，另行支付陈玉山、黄碧烟定金20000元；3.恒大中山公司支付资金占用利息损失[计算方式：以528289元（其中定金20000元、二笔付款费用分别89414元、418875元）为基数，自2019年5月4日起每日万分之一的标准（即每日52.8元）计至实际全部付清之日止，截至2020年1月15日为13569.6元；以第三笔付款费用128197元为基数，自2019年5月25日起每日万分之一的标准（即每日12.8元）计至实际全部付清之日止，截至2020年1月15日为3020.8元];4.恒大中山公司支付律师费损失100000元。一审庭审中，陈玉山、黄碧烟以恒大公司于2020年3月4日退回购房款656486元为由撤回诉求1，变更诉求3为：恒大公司支付资金占用利息损失19739.2元（计算方法：以528289元为基数，自2019年5月4日起按每日万分之一标准计至2020年3月4日；以128197元为基数，自2019年5月25日起按每日万分之一的标准计至2020年3月4日）。一审法院认定事实：1.2019年5月18日，陈玉山、黄碧烟作为买受人（乙方）与恒大公司作为出卖人（甲方）签订认购书，约定：乙方向甲方认购中山恒大绿洲楼盘20幢1702单元，该商品房建筑面积149.46平方米，按建筑面积计算单价为14641元，总金额为2188285元；乙方签署本认购书时支付定金20000元（定金在签订商品房买卖合同时转入房款）；乙方以分期付款方式付款，乙方须于2019年5月7日前支付首期房款89414元（不含定金）并签署商品房买卖合同，分别于2019年8月4日、2019年11月4日、2020年2月4日、2020年5月4日、2020年8月4日、2020年11月4日前各付清218829元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。认购书还约定了其他内容。同日，陈玉山、黄碧烟（买受人）与恒大公司签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同）及补充协议，约定：买受人购买的商品房座落为东区永安一路6号恒大绿洲花园三期20幢1702房，总金额为2188285元；买受人以现金按分期付款方式按期付款，于2019年5月7日前支付109414元，分别于2019年8月4日、2019年11月4日、2020年2月4日、2020年5月4日、2020年8月4日、2020年11月4日前各支付218829元，于2021年2月4日前支付328243元，于2021年5月4日前支付437654元；在不动产权证办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方需承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。合同及补充协议还约定了其他内容，并于当天办理了网上登记备案手续。一审庭审中，恒大公司称，因陈玉山、黄碧烟申请退房，故涉案商品房买卖合同已办理注销网上登记备案手续。2.2019年5月4日，陈玉山向恒大公司支付了定金20000元以及购房款89414元、418875元；同月25日，陈玉山向恒大公司又支付了购房款128197元。前述已付购房款合共656486元。3.2019年5月25日，陈玉山、黄碧烟向恒大公司提交广东公司中山恒大绿洲项目退房审批表（以下简称退房审批表）以及中山恒大绿洲特殊申请报告（以下简称特殊申请报告），前述文件均反映陈玉山、黄碧烟以个人原因为由申请无理由退房并申请退款656486元。陈玉山、黄碧烟提交的两人于2019年5月25日签字的无理由退房协议书载明：如陈玉山、黄碧烟按认购书及商品房买卖合同约定已履行到期义务，同时在履行商品房买卖合同中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署商品房买卖合同及无理由退房协议书之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房权利，陈玉山、黄碧烟行使无理由退房权利的，在恒大公司与陈玉山、黄碧烟办理完毕有关手续，恒大公司将陈玉山、黄碧烟所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。同月30日，陈玉山、黄碧烟作为买受人（乙方）与恒大公司作为出卖人（甲方）签订解除协议，约定：买卖双方经自愿、平等、友好协商，由于乙方个人原因，解除双方签订的商品房买卖合同及认购书，乙方将购买的中山恒大绿洲项目20号楼1702房的商品房退回甲方；办理退房向房管局交易所交纳的手续费由乙方支付，甲方退还乙方楼款656486元，乙方须向甲方返还购房发票、收据及认购书；乙方保证不以任何理由、任何方式向甲方主张任何权利。协议还约定了其他内容。4.2019年7月14日，恒大公司向陈玉山、黄碧烟出具收件回执，确认：收到陈玉山、黄碧烟交来认购书及收款收据，承诺将于收到以上材料后以转账方式将656486元划入陈玉山、黄碧烟指定账户。及后，陈玉山、黄碧烟以恒大公司未依约向其返还购房款为由诉至一审法院，主张前述实体权利。5.一审庭审中，陈玉山、黄碧烟主张其在约定的前三期付款期限届满前超额支付购房款的行为可以表明其一直愿意并积极履行合同义务，并不存在解除商品房买卖合同的意愿，系恒大公司擅自涨价并以此为由要求双方解除商品房买卖合同，陈玉山、黄碧烟为了尽快拿回购房款迫于无奈才在前述退房审批表、特殊申请报告、无理由退房协议书及解除协议等文件上签字，对于文件上的内容曾提出异议，但没有报警处理，故恒大公司系违约方，应承担相应的违约责任，但对于其所称的恒大公司擅自涨价以及其被迫签字的事实均未能提供证据予以证明。恒大公司辩称，其没有擅自涨价，系陈玉山、黄碧烟基于个人原因与其协商解除商品房买卖合同，当时其推行无理由退房政策，只要买受人支付购房款达到房款总价的30%，其同意向买受人退还全额已付购房款，故陈玉山、黄碧烟为了能够全额退回购房款，提前向其支付了购房款656486元，其才同意根据前述退房政策与陈玉山、黄碧烟签订解除协议并同意全额退还购房款。6.诉讼中，恒大公司于2020年3月4日通过银行转账方式向陈玉山退回购房款656486元。7.陈玉山、黄碧烟就本案纠纷委托广东香山律师事务所指派律师作为其代理人参加诉讼，其提交的律师费发票反映：开票日期为2020年1月17日的发票，票面金额为20000元；开票日期为2020年3月24日（庭审前一日）的发票，票面金额为80000元。其提交的中国银行交易流水明细清单反映：陈玉山分别于2020年1月15日、3月26日（庭审次日）向广东香山律师事务所通过银行转账方式付款20000元、80000元。陈玉山、黄碧烟认为涉案商品房买卖合同系基于恒大公司擅自涨价的违约行为导致解除，故应依据商品房买卖合同补充协议关于“在不动产权证办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方需承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。”的约定而要求恒大中山公司向其赔偿前述律师费损失。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。陈玉山、黄碧烟认为其系在恒大公司强迫下签订退房审批表、特殊申请报告、无理由退房协议书及解除协议等文件，但对此未能提供证据予以证明，一审法院对此主张不予采信，并认定涉案的认购书、商品房买卖合同、退房审批表、特殊申请报告、无理由退房协议书及解除协议均是签字各方当事人的真实意思表示，内容均没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，退房审批表、特殊申请报告及解除协议均反映系因陈玉山、黄碧烟个人原因申请退房及退还房款，恒大中山公司基于陈玉山、黄碧烟符合无理由退款政策而同意全额退还房款，双方签订解除协议时已明确约定各自应履行的义务，并约定恒大中山公司向陈玉山、黄碧烟退款后陈玉山、黄碧烟保证不以任何理由、任何方式向恒大公司主张任何权利，现恒大公司已退回购房款，且陈玉山、黄碧烟对于其主张的系因恒大公司擅自涨价的违约行为导致商品房买卖合同解除的事实未能提供证据予以证明，故其要求恒大中山公司赔偿双倍定金另行支付定金20000元没有事实和法律依据，一审法院对该诉求不予支持。同理，解除协议并未对律师费进行约定，且如前所述，陈玉山、黄碧烟未能证明恒大公司存在违约行为，故一审法院对其律师费损失的赔偿请求亦不予支持。关于利息损失，解除协议已明确约定恒大公司退还购房款与陈玉山、黄碧烟交回购房收据及认购书系同时履行的合同义务，且自解除协议签订之日起至陈玉山、黄碧烟交回前述文件之日止期间已有接近两个月的时间，前述期间足够恒大公司用以筹备资金，但恒大公司却以内部审批流程繁琐为由拖延至2020年3月4日才向陈玉山、黄碧烟退回购房款，造成陈玉山、黄碧烟资金被占用的利息损失，故恒大公司前述辩解不能作为其免除支付利息的合理理由，一审法院对陈玉山、黄碧烟要求恒大公司支付资金被占用的利息损失的诉求予以支持。关于利息的计算标准，陈玉山、黄碧烟主张参照认购书关于迟延付款的违约金计算标准按日万分之一计算利息损失，对于该利息计算标准恒大公司不持异议，一审法院对此予以认可。关于利息的起算日，陈玉山、黄碧烟主张自其付款当天起算，对此一审法院认为双方系基于解除协议而确定由恒大公司向陈玉山、黄碧烟退款，虽然解除协议对于款项的返还时间未有明确约定，但因陈玉山、黄碧烟系于2019年7月14日向恒大公司交回认购书及收款收据，当天恒大公司出具回执承诺收到前述资料后将把购房款支付给陈玉山、黄碧烟，故利息应自回执出具次日起算并计算至还款之日即2020年3月4日止，共234天。综上，一审法院认定恒大公司应向陈玉山、黄碧烟支付利息损失15361.77元（656486元×0.01%×234天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、恒大公司于一审判决生效之日起七日内向陈玉山、黄碧烟支付利息损失15361.77元；二、驳回陈玉山、黄碧烟的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3095元，减半收取为1548元（陈玉山、黄碧烟已预交5865元），由陈玉山、黄碧烟负担1378元，由恒大公司负担170元（恒大公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付陈玉山、黄碧烟）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。二审期间，陈玉山称退房审批表及解除协议上并非其本人签名，黄碧烟则称不记得是否为其本人签名。本院已询问陈玉山、黄碧烟是否申请对退房审批表、解除协议上的签名、指模的真实性申请鉴定，陈玉山、黄碧烟称庭审后三日内书面回复。但直至本院判决之日，陈玉山、黄碧烟均未就此向本院提交书面鉴定申请。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点为：一、恒大公司是否存在违约行为；二、案涉利息损失的起算时间。对此本院具体分析如下：关于焦点一，即恒大公司是否存在违约行为的问题。陈玉山、黄碧烟与恒大公司于2019年5月18日分别签订了金时代花园商品房认购书及中山市商品房买卖合同，约定陈玉山、黄碧烟购买恒大公司开发的案涉商品房，两份协议约定的房屋总价均为2188285元。后双方于2019年5月25日签订中山恒大绿洲项目解除商品房买卖合同及认购书的协议，协议约定因陈玉山、黄碧烟个人原因，就陈玉山、黄碧烟购买的案涉商品房达成了退房协议。对于陈玉山、黄碧烟二审期间称解除协议、退房审批表非其签名，但在指定期间内并未对此申请笔迹鉴定，应视为其放弃鉴定申请。陈玉山、黄碧烟未举证证明其与恒大公司签订该退房协议时存在欺诈、胁迫行为，故本院认为解除协议系双方真实意思表示，合法有效。在陈玉山、黄碧烟与恒大公司已签订解除协议，解除双方签订的商品房买卖合同的情形下，故陈玉山、黄碧烟请求恒大公司承担履行商品房买卖合同违约责任，双倍返还定金、支付律师费10万元，于法无据，本院不予支持。关于焦点二，即案涉利息损失的起算时间。关于陈玉山、黄碧烟主张参照认购书关于迟延付款的违约金计算标准按日万分之一计算利息损失，双方均未提出异议或上诉，本院予以确认。根据解除协议的约定，恒大公司需退还陈玉山、黄碧烟购房款656486元，陈玉山、黄碧烟则需向恒大公司返还购房发票、收据及购房认购书。因解除协议中对上述义务没有约定履行期限，故应当同时履行。又根据恒大公司向陈玉山、黄碧烟出具的收件回执可知，恒大公司应于收到陈玉山、黄碧烟交回的认购协议书、收款收据等文件之日即2019年7月14日向陈玉山、黄碧烟返还购房款656486元，但恒大公司实际于2020年3月4日才将购房款656486元退回陈玉山、黄碧烟，故一审法院认定恒大公司应向陈玉山、黄碧烟支付2019年7月14日至2020年3月4日期间的迟延付款利息损失15361.77元，处理并无不妥，本院予以维持。陈玉山、黄碧烟上诉主张应按购房款支付之日起计算利息损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，陈玉山、黄碧烟的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3093元（陈玉山、黄碧烟已预交），由陈玉山、黄碧烟负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 赖晓筠审判员 刘 通二〇二〇年八月十九日理孙翠红书记员李玉琴