云南省永胜县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0722民初621号原告（反诉被告）：杨怀荣，男，汉族，1965年2月12日生，初中文化，云南省永胜县人，农民，住永胜县。被告（反诉原告）：赵艳，女，汉族，1981年5月2日生，初中文化，云南省永胜县人，住永胜县。委托代理人：黎智勇，云南立意律师事务所律师。（一般授权代理）原告杨怀荣与被告赵艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，2020年6月16日被告赵艳向本院提起反诉，本院依法予以受理。本院于2020年7月21日依法组成合议庭，对两案进行了合并公开开庭审理，原告（反诉被告）杨怀荣，被告（反诉原告）赵艳及其委托诉讼代理人黎智勇，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告杨怀荣向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告向原告支付房屋租金96000.00元。二、判令被告向原告支付违约金192000.00元。三、租赁房屋产生的2020年3月份电费358.84元。四、合计：288358.84元。五、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2019年3月31日签订《房屋租赁合同》1份，约定原告将坐落在永胜县永北镇胜利村委会高家村五小组的房屋（建筑面积约900平方米，共计28间房屋，包含大厅、厨房）出租给被告。合同约定原告于2019年3月31日前向被告交付该房屋，房屋租赁期自2019年4月1日起至2029年3月31日止。房屋租金为每年96000.00元，每年支付一次，一次性付清，每期结束前10日向原告支付下期租金。合同签订后，原告依照约定向被告交付了租赁的房屋，被告支付了2019年4月1日起至2020年3月31日的房屋租金96000.00元。合同约定的50000.00的押金被告拖欠未支付。根据双方合同约定，被告应于2020年3月21日前支付2020年4月1日起至2021年3月31日的房屋租金96000元，但被告至今未付，也没有支付租赁房屋产生的3月份电费358.84元，原告多次与被告协商、催讨，并请被告明确告知原告不再支付房屋的租金及其产生的相关费用。原告认为被告已经构成违约，严重的损害了原告的合法权益。根据双方关于合同违约条款的约定（第六条第2款），被告方还应当向原告按年租金的2倍支付违约金。综上，为维护原告方的合法权益，依法诉诸贵院，恳请依法判决。本诉被告赵艳辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。其具体理由如下：（一）案件事实：2019年3月31日原被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定了出租房屋情况、交付日期和租赁限期、租金支付方式和限期、保证金和其他费用、房屋使用要求和维修、解除本合同的条件、纠纷解决方式及其他权利义务等内容。（二）被告拒绝支付保证金50000元是行使先履行抗辩的合法行为。原告在收到被告支付的28间出租房屋租金96000元后，却仅向被告交付了26间房屋，将401号房间当作原告自己的住房占用，将2楼第1间房屋出租给了他人。对负有先履行交房义务的原告未全面履行交房义务，被告拒绝履行交纳保证金的行为是行使先履行抗辩权的合法行为。（三）原告不仅拒不依约定交付合同约定的411、二楼第一间房屋供赵赵艳经营管理，还采取用遮阴网遮挡太阳能采光板致客房无热水洗漱，搞民族歧视驱赶彝族住客，将合同约定的优先供被告使用的院坝另行承诺给承租一楼铺面方加工租客使用等违约行为使被告签订的《房屋租赁合同》的目的已不可能实现，所以被告拒交2020年4月1日至2021年3月31日的租金，并解除合同的行为，是依法行使合同解除权的正当行为，不应支付192000元违约金。（四）被告自2020年4月7日即以原告违约提出解除合同并申请胜利村委会人民调解委员会调解，因此已将解除合同的通知和意愿通知原告，现原告提出要求支付2020年4月1日至2021年3月31日房租，就是要求继续履行合同，原告又要求赔偿违约金即解除合同又诉求继续履行合同互相矛盾，其诉讼请求没有事实依据。反诉原告赵艳向本院提出如下诉讼请求：一、请求人民法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，判准反诉人与被反诉人2019年3月31日签订的《房屋租赁合同》解除。二、请求人民法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定和《房屋租赁合同》第六条第2项第（二）之约定，判令被反诉人支付反诉人违约金192000.00元。三、本诉及反诉的案件受理费由被反诉人承担。事实及理由：反诉人与被反诉人经协商一致，于2019年3月31日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被反诉人将座落于永胜县的建筑面积约900平方米共28间房屋（含大厅、厨房）出租给反诉人，且被反诉人承诺出租的范围含现有装修、附属设施（其中院坝地坪使用权优先供反诉人使用）；租赁期限自2019年4月1日至2029年3月31日；每年租金96000.00元，按年一次性支付，如有约定的违约情形，违约方应向守约方按年租金的2倍支付违约金。合同签订后，反诉人于2019年3月31日接受了部分租赁房屋及部分附属设施的移交，4月1日将租赁的房产投入酒店的开业经营业务，4月6日反诉人以现金方式全额履行了年租金96000.00元的支付义务。然而，被反诉人并未将租赁合同所约定的全部28间房屋交由反诉人管理经营，被反诉人除将411房间（标间）自己长期占有居住外，还将二楼一间另行出租给他人居住，虽经反诉人多次交涉，但至今被反诉人拒绝将该两间房屋依约交由反诉人占有和经营管理；反诉人承租被反诉人的房屋时，双方约定是供反诉人从事酒店经营，必须要有停车的场地，所以双方约定院坝地坪优先供反诉人使用。然被反诉人在与反诉人订立《房屋租赁合同》前，已将院坝的一半承诺给做铝合金并承租其铺面的他人使用，院坝基本上被做铝合金的租客使用，导致反诉人经营酒店的旅客车辆无处停放，严重影响了反诉人酒店的经营业务；更有甚者，被反诉人粗暴干涉反诉人的经营行为，多次谩骂并赶走住店旅客，还不可理喻地做出用遮阴网故意覆盖、遮挡住酒店供热的太阳能采光板，导致租客退房的事件多次出现，致使反诉人酒店无法正常经营。被逼无奈，反诉人只好向被反诉人提出退租并要求赔偿的请求，被反诉人则要求上法院解决。反诉人又于4月3日申请胜利居委会调解，也未果。现杨怀荣已向贵院提起民事诉讼，为查明事实，分清责任，维护自己的合法权益，特提起反诉，请判如所请。反诉被告杨怀荣答辩称：我同意解除合同，但违约金不认可。1、被告违约一：被告赵艳在合同签订后，至酒店经营一年期满，都未成履行合同第四点约定的保证金50000元交付，这一年内多次催促被告缴纳，被告都以各种理由推脱延期。保证金是作为租赁期间及租赁期满后该房屋及其附属设施有损坏或故障时，被告不维修，原告维修后在保证金中扣除维修费用，且保证金约定条款中约定租赁期终止时，原收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由被告方承担的费用外，剩余部分是无息归还被告方的，合同约定半年内交付的，被告赵艳经营一年都未交付。其目的何在，是否早有此预谋。2、被告违约二：本合同签订期限是三年，租金支付方式是年付。合同约定，有下列情形之一的视为违约：乙方逾期不支付租金累计超过1个月的；原告逾期交付房屋达7日的。被告方赵艳己逾期交付租金3个月，被告再次违约，违约方应向另一方按年租金的2倍支付违约金，合计192000.00；同时，合同约定我方有权自己解除合同。3、被告违约三：本合同第6条第2款中列明乙方在该房屋内从事违法犯罪活动的，合同自动解除。被告方在2楼房间内放有赌博用具麻将机，且在房屋租赁期间房间311室原告白天和晚上都能听到麻将机运转的声音，我们只是出租方，无权敲门阻止，但作为酒店经营方被告，无视合同约定，无视犯罪活动，甚至提供赌博道具给他人使用，已再次构成违约。被告在反诉书中提及问题，原告答辩如下：一、原告并未将租赁合同约定的全部28间房屋交由反诉人经营管理，原告长期霸占房间411，还把二楼其中一间出租给他人居住，这点与事实不符。说明：1、虽然合同中并未约定，但在合同签订前，双方就已经达成口头约定，房间由原告做客厅使用，否则房子就不租给被告赵艳，被告是同意的，且在被告来签订合同前，原告早就把该房间布置了客厅设施，合同签订也是在此房间签订的。既然被告说霸占此房，那原告的一楼卫生间、楼梯储藏室、五楼院坝和一大间彩钢瓦房也没有在合同之内，都是被告在占用着如何解释。2、二楼其中一间出租给他人居住，更是无中生有，荒唐至极！说明：被告赵艳现酒店经营的大堂是二楼租客之前租住的房间，被告赵艳在经营期间想有个酒店的大堂方便为由，和其租客达成口头协议：被告赵艳将二楼一间房屋让出给此租客，该租客将一楼房间让给被告，被告将其改造成酒店大堂使用，且还寻求了原告协助，游说原一楼租客换房一事，被告赵艳这种行为涉嫌污蔑。二、停车场地使用说明，被告所说的不符合事实依据。1.停车场在合同签订时就己写清楚：承诺被告优先使用，不是全权使用！如有需要原告也是只需出面帮忙调解。合同签订后，停车场一直也是被告优先使用，需要调解时原告都出面去调解了，并未违约。2.在酒店经营期间，停车场酒店晚上使用居多，白天一楼做铝合金要上下货。所以原告也出面调解过，晚上一楼铝合金的租户停车停到外面，不停停车场，一楼租户已如约做到了，晚上都停原告房屋背后空地，原告自己的车，孩子的车都是停房屋背后空地。按此口头约定后，一楼做铝合金租户几次反应：酒店客户经常睡到12点甚至下午2.3点都不下来挪车，他只要挪一个车位让他的车能进去拉货就行，此问题已和酒店方被告赵艳说过，但酒店经营方赵艳长期的冷处理，或者就以不好影响客户休息为由，拒不挪车！作为酒店经营方，客户住店时晚上车停在什么位置，酒店经营方是知道的，停在别人店铺门口的车，在入住时和住客说说第二天早上帮客户挪下车，车钥匙留前台一下，很多顾客是认可的。自己的不作为导致和一楼租户矛盾升级，用此事件来作文章，拖欠房租，本人觉得不合理。三、被告方赵艳在反诉书中说原告粗暴干涉反诉人的经营行为，多次谩骂赶走旅客，导客户退房之事更是可笑至极。说明：原告作为房东，从不过问其酒店怎么经营，更不会赶走顾客。更希望的是其酒店生意好，大家都互惠互利！被告赵艳在拒不履行合同条款，半年内交付五万元保证金，甚至酒店经营一年都未交付的情况下，原告发现三楼长期租住的客户对整栋房屋排污系统造成安全隐患，垃圾、饭菜往排污系统倾倒，该房屋住房墙面受损，多次和酒店经营方赵艳说了该情况，让其和住客说一下，酒店经营方赵艳处理方式为不作为，或者直接回复房子出问题她负责，在不交保证金的情况下，原告房屋出现问题得不到任何保证，并且已对被告方赵艳出现信任危机。在此种原因下，原告也只是告知了三楼住户，不要把垃圾、剩菜剩饭往马桶里倒而已，并未向被告所说的谩骂赶走客户，只是提醒客户。首先自己在不交保证金给房东作为维修基金（酒店方不处理维修时），其次发现隐患自己又不处理，把房东做出的提醒，说成谩骂驱赶住户的行为，属于歪曲事实。四、反诉书中提到：原告用遮阴网故意覆盖、挡住酒店供热的太阳能采光板，导致租客退房的事多次出现。更是无稽之谈。1.遮阴网最主要的作用那么大的太阳能在没有使用时是对本人财产的一种保护，在被告赵艳来租房前，房屋刚建好一段时间，顶楼有两套太阳能，大太阳能供应1-4楼热水，小太阳能供应5楼热水，原告家自己使用。由于2楼3楼4楼都闲置，大太阳能热水经常出现水温过高，烧开后溢出水花四溅，原告为安全起见，所以布置了遮阴网，且在赵艳租房前就已经有，但在酒店经营时就已拆除，不存在故意覆盖。2.赵艳作为酒店经营者，房间内设施，电力水利系统、照明系统、安全问题都应该由其经营者负责，在经营几个月后发现热水供应不足，多次找主人麻烦，设施已交被告所管。自己是否有责任查找问题所在。五、反诉书中提到由于停车场、遮阴网、提醒住客三个问题，导致其无法经营，到现在闲着不经营，无力经营状况，原告认为不成立！说明：原告认为是被告赵艳自己经营不善，导致酒店无法经营。被告赵艳在租原告房子时也是开酒店的，很多酒店设备都是从上一个经营多年的酒店搬到该住房，重新挂招牌营业，且酒店名字都已更换，酒店设备老旧！且被告赵艳在租原告房屋做酒店时，离原告家500米，已开设一家酒店，没有停车场，但人家的房间装修除房东自己装修外，额外投入10多万，房间设施也全部是崭新的。反观被告所经营的酒店装修用的是房东之前的原装，设备是以前的设备，改一个大堂，做一块招牌，就想经营好酒店，个人觉得可笑！被告在无力经营后以扭曲事实，夸大问题，冷处理，不作为等方式为由，拒不交付第二年房租，在其违约后，又以不搬走，不接电话，不见面等方式长期霸占房屋，对原告造成了经济上损失，精神上的困扰，望法院能给到公平的宣判。六、关于反诉书中被告方提供的单据，原告认为不能当做证据来看待。说明：原告仅是出租房屋给被告方赵艳使用，被告方赵艳投资做酒店经营，酒店产生的费用，原告不承担。在被告方提供的很多单据中时间和其签订合同时间不符合，2016年、2017年原告房屋都没建好，怎么提供给被告房屋做酒店？2020年5月后产生的单据，被告方4月初酒店就慢慢没有营业，其本人也没在酒店了，这些费用如何产生？没有明确时间的单据，更不能做为证据。七、希望法院做出公正判决，解除合同，赔偿原告财产经济损失，本诉案件受理费由被告赵艳承担。责令被告搬离房屋，拆除顶楼招牌，维修好房间内墙面和设备，原告提供清单一份。在搬离时，造成的房屋损伤，被告方一并承担。八、乙方如解除合同，按合同制定赔偿原告房屋，用具损失，如乙方拆除房间上的固定设备，对房屋损坏原样修复，在拆除前必须先交保证金，方可拆除。针对自己的主张，原告（反诉被告）杨怀荣提交如下证据材料：《租赁合同》复印件一份，拟证明房屋租赁的情况以及相关的约定。经质证，被告对杨怀荣提交的证据三性没有异议，但可以证明没有移交两间房屋的事实。被告（反诉原告）赵艳针对本诉与反诉提交如证据材料：一、赵艳身份证复印件一份、永胜县永北镇腾达商务酒店《营业执照》复印件一份，拟证明反诉人身份证明；赵艳以其向杨怀荣租赁的房屋为经营场所设立了永胜县永北镇腾达商务酒店，从事个体酒店经营。二、房屋租赁合同一份，赵艳与杨怀荣签订的《房屋租赁合同》约定：（一）杨怀荣出租给赵艳的房屋面积及间数；（二）订立合同时现有装修及附属设施和设备一并出租，相关租金已含在96000.00元的租金中；（三）院坝杨怀荣承诺优先供赵艳使用；（四）租赁的期限自2019年4月1日至2029年3月31日，年租金为96000.00元，按年度支付；（五）合同双方的权利义务及其违约责任。三、购买酒店经营设施设备的相关收据、销售单据等共计19张，金额270518.00元，拟证明赵艳承租杨怀荣房屋后，对大堂进行装修，购置酒店经营设施设备，约投入了贰拾余万元的资金。四、现场照片四张，拟证明：（一）杨怀荣为阻碍赵艳的酒店经营业务，故意用遮阴网覆盖住太阳能太阳板，使酒店无热水供给；（二）杨怀荣还将赵艳享有优先使用权的院坝承诺给做铝合金的铺面承租人使用。五、房屋租赁合同纠纷调解证明一份，现场照片一张，拟证明经赵艳申请，永北镇胜利社区人民调解委员会就赵艳与杨怀荣因房屋租赁过程中院坝使用权、已出租房屋另租他人等产生的纠纷进行调解，人民调解委员会调解未果的事实。六、录音光盘一片，拟证明杨怀荣用遮阴网遮挡太阳能采光板、赶走酒店租客、将承诺给赵艳优先使用的院坝又承诺给承租杨怀荣铺面做铝合金的承租人使用的事实。上述证据经质证，对被告（反诉原告）赵艳提交的证据，对证据一、二、五没有意见；对证据三有意见，与本案不具有关联性；对证据四有意见，对照片时间有疑问；对证据六有意见，对其真实性有问题。被告（反诉原告）申请证人白某、朱某、肖某、关某到庭作证：1、证人白某陈述：2019年11月到2020年2月我曾经租住过赵艳租房经营的酒店，期间房东（原告）家媳妇骂过我们，连烧水都骂。我们没有将剩菜剩饭到进卫生间里，都是我们自己扔到垃圾桶里的。2、证人朱某陈述：我是白某的媳妇，在2019年11月21日到2020年2月期间租住过赵艳经营的酒店；期间杨怀荣曾骂过我们，还赶我们走。3、证人肖某陈述：我住过赵艳开的永胜县腾达商务酒店，在租住期间听说过遮阴网遮挡住太阳能的事情，具体的我也不清楚。4、证人关某陈述：赵艳的酒店牌子是我安装的，具体时间我忘了，是安装在楼顶的，我看见太阳能了，当时没有盖着遮阴网。经质证被告（反诉原告）对证人白某、朱某、肖某、关某的证言没有意见；原告（反诉被告）对关某的证方无意见，对其余三个证人的证言有意见。本院经审查认为，原告（反诉被告）提交的证据及被告（反诉原告）提交的证据一、二、五真实、合法，与本案具有关联性，本院予以认定。被告提交的证据三与本案无关联性，本院在本案中不予采信；被告提交的证据四、六综合全案证据，能够相互印证的部分予以采信；证人白某、朱某、肖某、关某已到庭作证，并接受了双方当事人的询问，对其证言，本院予以确认，对证明事实结合本案其他证据予以确认。综上，根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）陈述及本院审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：原告（反诉被告）杨怀荣与被告（反诉原告）赵艳经协商一致，于2019年3月31日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告（反诉被告）将坐落于永胜县的建筑面积约900平方米共28间房屋含大厅、厨房出租给被告（反诉原告），原告（反诉被告）承诺出租的范围含现有装修、附属设施［其中院坝地坪使用权优先供被告（反诉原告）使用，如有需要原告（反诉被告）需出面调解］；租赁期限自2019年4月1日至2029年3月31日；每年租金96000.00元，每年一次性支付一期租金，一次性付清。被告（反诉原告）应于每期结束前10日内向原告（反诉被告）支付下期租金。被告（反诉原告）自租赁期开始半年内支付房屋租赁保证金人民币5万元。双方约定了违约情形，约定违约方应向守约方按年租金的2倍支付违约金，同时，另一方有权书面通知解除本合同。合同签订后，原告（反诉被告）于2019年3月31日向被告（反诉原告）交付27间房屋（其中包含大厅、厨房）及附属设施。4月1日被告（反诉原告）将租赁的房产投入酒店的开业经营业务，4月6日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付年租金96000.00元。2020年5月14日，原告（反诉被告）以被告（反诉原告）未支付租金及保证金已构成违约为由诉至法院，要求判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付房屋租金、违约金及电费。被告（反诉原告）以原告（反诉被告）没有完全交付出租的房屋及干涉酒店经营已构成违约为由提起反诉，要求解除合同并支付违约金。庭审中，原告（反诉被告）同意解除合同，并要求被告（反诉原告）支付4个月的租金及违约金。本院认为，原告（反诉被告）杨怀荣与被告（反诉原告）赵艳于2019年3月31日签订的《房屋租赁合同》系双方在平等自愿的基础上订立的，内容合法，不违反法律的禁止性规定，是合法有效的合同，应当受到法律保护。合同签订后，双方本应恪守合同约定，诚信履行。在《房屋租赁合同》中，双方对解除合同的条件作了约定，虽然未达到解除合同的条件，但双方均要求解除合同，故双方签订的《房屋租赁合同》予以解除，并由被告（反诉原告）赵艳腾退房屋。被告（反诉原告）赵艳因从2020年4月1日至今未支付房屋租金，故原告（反诉被告）杨怀荣要求被告（反诉原告）赵艳支付租金的请求有事实和法律依据，因双方均同意解除合同，故租金支付至2020年8月1日，即人民币30857元（96000元/年÷12个月÷28间×4个月×27间）。本案中，原告（反诉被告）杨怀荣未按《房屋租赁合同》约定向被告（反诉原告）赵艳交付28间房屋及附属，只交付了27间房屋，存在违约行为；被告（反诉原告）赵艳未按合同约定如期交纳房屋租赁保证金及2020年度的房租，亦存在违约行为。因原告（反诉被告）杨怀荣与被告（反诉原告）赵艳均存在违约行为，故双方主张的违约金，本院均不予支持。原告虽要求被告支付租赁房屋产生的2020年3月份电费358.84元，但未提交有效证据证明，故在本案中不作处理，原告（反诉被告）可另行解决。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨怀荣与被告（反诉原告）赵艳于2019年3月31日签订的《房屋租赁合同》。二、由本诉被告赵艳在本判决生效之日起十日内腾退租赁的房屋并支付本诉原告杨怀荣租房款人民币30857元。三、驳回本诉原告杨怀荣的其他诉讼请求。四、驳加反诉原告赵艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5626元，反诉案件受理费2070元，合计人民币7696元，由原告（反诉被告）负担3696，由被告（反诉原告）赵艳负担4000元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至云南省丽江市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长  欧国卿审判员  谭志璇审判员  陈正芳二〇二〇年八月十四日书记员  沙永华