广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4627号上诉人（原审原告）：佛山市智博经济贸易咨询有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*********（自编B室），统一社会信用代码914************739。法定代表人：杜某1。上诉人（原审被告）：简浩杰，男，1994年6月21日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*****************，公民身份号码440************034。上诉人佛山市智博经济贸易咨询有限公司（以下简称智博公司）因与上诉人简浩杰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初34845号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。智博公司上诉请求：1.判令简浩杰向智博公司支付违约金12693元；2.本案一审、二审诉讼费用由简浩杰承担。事实和理由：双方于2018年12月25日签订《租赁合同》，合同第五条第五项、第八条第一项约定，简浩杰构成根本违约的，智博公司有权解除合同、停水电、收回该物业而无需作任何赔偿，已交纳的租金、履约保证金及其他一切费用不予退回，且简浩杰应向智博公司交纳相当于3个月租金(28395元)的违约金。智博公司一直按合同办事，多次向简浩杰催讨欠款，简浩杰置之不理且继续拖欠，简浩杰故意拖欠、拒不缴纳的行为，构成合同根本违约。双方已明确约定违约金相关事项，故应按合同的约定履行合同义务。且智博公司在一审主张的违约金12693元亦未超出合同约定，而一审法院对智博公司主张违约金不予支持完全违背了双方合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。简浩杰上诉请求：1.撤销一审判决第二项判决，改为简浩杰向智博公司支付2019年10月1日至2019年10月30日租金9465元，水费310元，卫生管理费240元，电费6623元，共计16638元。事实和理由：一、一审法院仅因为简浩杰没有提供完全撤离证据就判决简浩杰店铺归还日期时间为2019年12月10日不合法。1.智博公司并没有确切有力的照片及视频录音证明简浩杰在2019年11月1号至2019年12月10号期间使用过智博公司的物业。2.根据智博公司提供的证据显示，智博公司所有的催收行为止于2019年10月28日。3.根据智博公司提供的电费欠费单显示，物业产生电费止于2019年10月份。4.根据智博公司提供的律师函显示，批出律师函的日期于2019年10月30日。故此，在智博公司没有提供简浩杰于2019年11月1号至2019年12月10日期间继续使用物业的证据，而事实上智博公司早在2019年月10月30日已经收回物业主权，智博公司在保证金及赔偿金方面与简浩杰谈不出结果之下，起诉简浩杰，并且捏造事实，声称一直并没有收回物业主权。一审法院应按照提供的证据与事实作出判决。二、请求接受简浩杰向智博公司支付共计16638元，在判决生效后分为三期，每月1号向智博公司支付5546元。因国内受新冠状肺炎疫情影响，大量企业停工避疫情，大量工薪阶级收入停止，包括简浩杰在内的工薪一族，在创业的道路上已经损失惨重，加上疫情影响，工资停止发放，到三月份才复工，所以恳请法院接受简浩杰请求。智博公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除智博公司与简浩杰于2018年12月25日签订的《租赁合同》；2.判令简浩杰向智博公司返还位于佛山市禅城区******、20号首层5号铺及6、7号车库；3.判令简浩杰向智博公司支付租金及其他费用31700.44元（从2019年9月26日暂计至2019年11月8日）；4.判令简浩杰向智博公司缴纳的30000元保证金归智博公司所有；5.判令由简浩杰承担本案全部诉讼费。一审法院查明：2018年12月25日，智博公司、简浩杰签订一份《租赁合同》，约定:1.甲方（智博公司）将佛山市禅城区******、xxxx号车库租给乙方（简浩杰）使用，租赁期限自2019年1月1日至2020年10月31日，每月租金为9465元;2.签订合同之日，乙方缴纳保证金30000元，如乙方在租赁期内有违约行为，甲方可在乙方所交履约保证金中先行划扣乙方应付款项，乙方必须保证在租赁期内保持上述履约保证金金额不变，如乙方违反本合同的约定，导致甲方需要在乙方履约保证金中扣除款项的，乙方需在收到甲方书面通知或在出租物业外公告通知后七日内，补充缴付扣除之费用，否则视为乙方根本违约；3.在租赁期内，乙方应每月25日前向甲方缴纳租赁费用，每月租金须预付一个月，即乙方在2018年12月预付2019年1月租金，实行先付租金后使用，如乙方未能如期支付租金及其他费用，每逾期一天，按拖欠款总额的1%向甲方支付违约金，超过15天以上未缴清租金，其他费用或违约金的视为乙方根本违约，甲方有权按本合同第八条第一款约定执行，并向乙方追收所有租金、费用及违约金；4.如遇本合同中所提到“视为乙方根本违约”者，甲方有权解除合同，停水电，收回该物业而无需作任何赔偿，已交纳的租金、履约保证金及其他一切费用不予退还，且乙方应向甲方交纳相当于3个月租金的违约金……。2018年12月25日，简浩杰向智博公司交纳保证金30000元。2019年9月5日，简浩杰向智博公司支付2019年9月份租金。庭审中，智博公司陈述：简浩杰从2019年9月26日开始就没有支付租金，至今没有支付租金，也没有将商铺返还智博公司，简浩杰既没有电话告知已经搬离，也没有将钥匙给智博公司。简浩杰陈述：简浩杰于2019年10月30日搬离商铺，虽然没有签订书面文件，但不影响智博公司收回商铺，钥匙是简浩杰配的，简浩杰没有关门。庭审当天，一审法院组织双方交接案涉商铺，智博公司同意并确认庭审当天收回商铺，简浩杰认为2019年10月30日搬离商铺，已经返还。另查明，2019年11月5日，广东电网有限责任公司佛山供电局发出《实施欠费停电通知书》，通知累计欠费2期合计4303.93元。2019年11月6日，广东电网有限责任公司佛山供电局发出《实施欠费停电通知书》，通知智博公司2019年10月1日至2019年10月31日欠费1717.51元。2019年12月11日，智博公司向广东电网有限责任公司佛山供电局合计交纳电费6771.91元，取得发票六张。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，智博公司、简浩杰签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应当依约履行。关于案涉《租赁合同》的解除。简浩杰主张其2019年10月30日搬离商铺，视为将商铺返还，智博公司不予认可。对此一审法院认为，简浩杰在未与智博公司协商一致、未办理交接手续的情况下，擅自搬离商铺，不视为已经向智博公司返还商铺。直至庭审当天，经一审法院组织交接，智博公司才收回商铺，故案涉租赁合同实际于2019年12月10日解除。因智博公司已确认交接当日收回商铺，故智博公司诉请简浩杰返还案租赁物的诉讼请求，一审法院不再予以处理。关于智博公司主张简浩杰支付2019年9月26日之后的租金。如前所述，简浩杰自称于2019年10月30日擅自搬离案涉商铺，但未与智博公司办理交接手续，故不视为已经将商铺返还智博公司，简浩杰应当支付合同解除之日前的租金，故智博公司诉请2019年10月1日至合同解除之日的租金，于法有据，一审法院予以支持。根据查明事实，简浩杰已向智博公司支付2019年9月份的租金，故经计算，2019年10月1日至2019年12月10日的租金为22085元（9465元/月*2个月+9465元/月÷30天*10天）。智博公司主张简浩杰欠付电费6771.91元，因智博公司在本案诉讼期间代为向广东电网有限公司佛山供电局支付了上述电费并提供相应发票予以证明，故对该电费金额本院予以支持。至于智博公司所主张的水费和卫生管理费1423元，合情合理，一审法院亦予以支持。关于保证金。智博公司主张没收简浩杰支付的保证金30000元，简浩杰认为保证金可以用以抵扣所欠租金和水电费等，抵扣完后，已经足以弥补智博公司损失。一审法院认为，虽然案涉租赁合同约定，“甲方（智博公司）可在乙方（简浩杰）所交履约保证金中先行划扣乙方应付款项”，但同时也约定“乙方必须在租赁期内保持上述履约保证金金额不变”，可见保证金是为了确保简浩杰能按时足额支付租金。在简浩杰欠缴租金的情况下，即使智博公司用保证金抵扣租金，简浩杰也应当再次补足保证金。简浩杰提前解除合同已经构成根本违约，智博公司主张没收相当于三个月租金的保证金以弥补其在租赁物空置期内的损失，于法有据，一审法院予以支持。至于智博公司主张的违约金，因没收保证金30000元足以弥补智博公司的损失，故一审法院对智博公司的该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认智博公司、简浩杰双方于2018年12月25日签订的案涉《租赁合同》于2019年12月10日解除；二、简浩杰于判决发生法律效力之日起十日内，向智博公司支付2019年10月1日至2019年12月10日租金22085元，电费6771.91元，水费和卫生管理费1423元；三、确认简浩杰向智博公司已经支付的保证金30000元归智博公司所有；四、驳回智博公司的其他诉讼请求。如简浩杰未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1903元，财产保全费1396元，合计3299元，由简浩杰负担3190元，智博公司负担109元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.简浩杰于何时返还案涉租赁物及其应否向智博公司支付2019年10月1日至2019年12月10日的租金、电费、水费和卫生管理费；2.简浩杰应否向智博公司支付违约金12693元。关于简浩杰于何时返还案涉租赁物及其应否向智博公司支付2019年10月1日至2019年12月10日的租金、电费、水费和卫生管理费的问题。简浩杰主张其已于2019年10月30日搬离案涉租赁物，视为已经交还案涉租赁物。对此，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，简浩杰在一审庭审中陈述称其已于2019年10月30日搬离案涉租赁物，虽然没有签订书面文件，但不影响智博公司收回商铺，钥匙是其配的，其没有关门。一方面简浩杰未能举证证明双方已就解除案涉合同达成一致意见，亦未能举证证明其已经搬离案涉租赁物，并将案涉租赁物交还给智博公司；另一方面，根据一般的交易习惯可知，如果没有钥匙，智博公司是不能实际收回案涉租赁物进行使用的，简浩杰虽主张其在搬离时没有将门锁上，但简浩杰亦没有举证证明。故根据“谁主张，谁举证”的诉讼原则，简浩杰应承担举证不能的法律后果。简浩杰在未与智博公司协商一致解除合同，且未办理交接手续的情况下，其擅自搬离案涉租赁物，不应视为已经向智博公司返还案涉租赁物。简浩杰的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。经一审法院组织，双方于一审庭审当天即2019年12月10日就案涉租赁物办理了交接手续，至此，智博公司才收回案涉租赁物。一审法院在查明事实的基础上，认定简浩杰应向智博公司支付2019年10月1日至2019年12月10日的租金22085元、电费6771.91元、水费和卫生管理费1423元于法有据，本院予以维持。关于简浩杰应否向智博公司支付违约金12693元的问题。简浩杰单方面提前解除合同，构成根本违约，应承担相应的违约责任。案涉合同虽约定如遇本合同中所提到“视为简浩杰根本违约”者，智博公司有权解除合同，停水电，收回该物业而无需作任何赔偿，已交纳的租金、履约保证金及其他一切费用不予退还，且简浩杰应向智博公司交纳相当于3个月租金的违约金，但一审法院已经判决简浩杰已经支付的保证金30000元归智博公司所有，足以弥补智博公司的损失，一审法院根据公平合理原则对智博公司主张的违约金12693元不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。智博公司、简浩杰的上诉主张均理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费258元，由佛山市智博经济贸易咨询有限公司负担117元，由简浩杰负担141元。本判决为终审判决。(此页无正文)审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年八月十二日法官助理 黄结仪书 记 员 钟伊发