广东省东莞市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤19民终6629号上诉人（原审原告）：潘鹤川，男，汉族，1961年4月9日出生，住黑龙江省鹤岗市工农区春晖社区**委7组，公民身份号码：230************233。委托诉讼代理人：李明骏，广东宝威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广发银行股份有限公司东莞松山湖支行，住所地：广东省东莞市松山湖科技产业园商务区***。负责人：陈哲。原审第三人：广东新一信通信发展有限公司，住所地：广东省东莞市************信产业园，统一社会信用代码：914***********772N。法定代表人：谢某1。原审第三人：谢某1，男，汉族，1964年8月2日出生，住广东省东莞市莞城区********之三，公民身份号码：360************938。原审第三人：李凤，女，汉族，1963年11月28日，住广东省东莞市莞城区******，公民身份号码：360************928。原审第三人：广东南极投资发展有限公司，住所地：广东省广州市天河区*********（部位：自编1211房），统一社会信用代码：91440101MA59EB0HX3。委托代理人：郑金乾，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托代理人：李锐，广东法丞汇俊律师事务所实习律师。上诉人潘鹤川因与被上诉人广发银行股份有限公司东莞松山湖支行（以下简称广发银行松山湖支行）及原审第三人广东新一信通信发展有限公司（以下简称新一信公司）、谢某1、李凤、广东南极投资发展有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服东莞市第一人民法院(2019）粤1971民初25371号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。潘鹤川上诉请求：一、撤销原审裁定；二、改判支持潘鹤川的全部上诉请求：撤销（2019）粤1971执异193号民事裁定书或在执行（2017）粤1971执5047号案件时，保证潘鹤川对东莞市**********碧水天源一期B型63号房屋（碧湖轩1号）的合法租赁权。事实和理由：一、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前，抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”潘鹤川已经在一审提供充分证据证明了其合法的租赁早于广发银行松山湖支行的抵押担保权。二、一审法院在认定潘鹤川的起诉不符合规定时，并没有对潘鹤川的起诉材料进行认定和分析。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”一审法院必须对潘鹤川所提交的材料作分析认定，并根据认定结果作出民事判决，而非民事裁定。一审裁定适用法律错误。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”法院应依法去除租赁权后再作处理，而非不予认定。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”在案涉房屋查封之前潘鹤川已签订合法有效的书面租赁合同并占用使用案涉房屋，法院应予支持潘鹤川的诉求。原审裁定认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销。广发银行松山湖支行在法定期限内未提交书面的答辩意见。潘鹤川向一审法院起诉请求：一、撤销（2019）粤1971执异193号民事裁定书或在执行（2017）粤1971执5047号案件时，保证潘鹤川对东莞市**********碧水天源一期B型63号房屋（碧湖轩1号）的合法租赁权；二、广发银行松山湖支行承担本案的全部诉讼费。事实及理由如下：潘鹤川系东莞市**********碧水天源一期别墅B型63号（碧湖轩1号）房的合法承租人，租赁期限自2011年9月26日至2031年9月26日止。广发银行松山湖支行是（2017）粤1971执5047号案件的申请执行人。法院在执行（2017）粤1971执5047号案件过程中，决定对第三人谢某1所有的东莞市**********碧水天源一期别墅B型63号（碧湖轩1号）房产进行拍卖。2019年4月6日，潘鹤川作为合法承租涉案标的承租人以案外人身份向法院提出执行异议，并提供房屋租赁合同、中国建设银联网业务入账通知书、说明、收款收据、案涉房产证、案涉房屋不动产登记信息查询结果等证据，请求按照法律规定并结合潘鹤川提出的证据终止对其租赁的案涉房屋的执行措施。法院审理后以（2019）粤1971执异193号裁定驳回潘鹤川的异议请求。潘鹤川认为：法院该裁定认定的事实不清，适用法律不正确，依法应撤销该裁定，并支持潘鹤川的全部诉讼请求，理由如下：1、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前，抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”潘鹤川认为该法条明确规定，租赁合同的生效在抵押合同生效前的，抵押合同及抵押权均不得对抗租赁合同。潘鹤川提交的租赁合同已经明确租赁期限是自2011年开始，广发银行松山湖支行的抵押时间是2012年1月，潘鹤川的租赁开始时间明显早于广发银行松山湖支行的抵押时间，而且潘鹤川的租赁合同明确约定租金是一次性支付。潘鹤川委托第三人支付的银行流水也显示已经支付了全部的租金，并且已经合法居住房屋达数年之久。潘鹤川认为，租赁合同是双方当事人真实意思的表示，且未违反法律法规的强制性规定。但是法院在（2019）粤1971执异193号裁定书第六页第5行载明“上述租金约定与支付情况均不符合租赁交易常理，潘鹤川对上述问题没有进行合理说明”。潘鹤川认为，上述租赁合同是潘鹤川与新一信公司双方当事人的意思表示，只要不违反法律法规的禁止性或强制性规定，交易是否合理不影响合同的效力，法院不能在没有法律规定或证据的前提下以“不符合常理”的推断，认定租赁合同没有效力。因此，法院对上述事实认定不清。2、法院（2019）粤1971执异193号裁定书第5页最后一行至第6页第1、2行载明“潘鹤川（本案潘鹤川）提交的证据无法有效证明华意公司向新一信公司支付的款项220万元系代付租金，亦无法证明潘鹤川（本案潘鹤川）向谢某1支付租金的事实”。潘鹤川认为，其提交的《收款收据》载明“今收到潘鹤川支付的东莞市**********碧水天源一期别墅B型63号（碧湖轩1号）房屋预缴租金人民币贰佰贰拾万元整”，落款处有新一信公司的公章确认，即该款项的性质是否是租金，对于租赁合同的双方已经确认。退一步说，如果没有事实存在新一信公司也不可能把一个巨额的转账随意就认定为租金。而且对方当事人认为租赁合同本身存在恶意串通的行为，应根据《中华人民共和国合同法》的有关规定进行处理或对有关的文件进行鉴定，而不是法院在裁定中所述的靠推断进行判定有关事实。潘鹤川认为（2019）粤1971执异193号裁定的认定事实依据明显不足，侵害了潘鹤川的合法权益。综上所述，潘鹤川认为其所提交的证据足以证明潘鹤川自2011年起一直在案涉房屋进行居住，法院裁定中未对有关事实核实清楚就作出裁定驳回潘鹤川的请求，其作出的（2019）粤1971执异193号裁定的裁定明显错误。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起”之规定，案外人执行异议之诉应符合上述三个条件。本案中，潘鹤川诉请并没有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，故潘鹤川本案的起诉不符合起诉条件，对潘鹤川的起诉，一审法院予以驳回。综上所述，依照上文所引用的法律规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定驳回潘鹤川的起诉。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款的规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。”本案中，潘鹤川的诉讼请求并没有明确的排除对执行标的的执行，潘鹤川本案的起诉不符合上述法律规定的起诉条件。原审法院驳回潘鹤川的起诉并无不当。综上，潘鹤川的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  黄燕慧审判员  王惠嫦审判员  钟满福二〇二〇年八月十日书记员  张 芳