广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1162号上诉人（原审原告）：钟贤贵，男，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：欧发强，广东海印律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴燕平，广东海印律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黎常锋，男，汉族，住广东省清远市清城区。原审第三人：清远市嘉源房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市新城**区连江西路**嘉源新城内。法定代表人：刘锦洪。委托诉讼代理人：潘志明，广东明典律师事务所律师。上诉人钟贤贵因与被上诉人黎常锋、原审第三人清远市嘉源房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初1839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人钟贤贵上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。2、案件诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、《福熙官邸房屋订购单》并不是商品房买卖合同，一审法院认定事实错误。2、被上诉人情形并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其情形不足以排除案涉房屋的执行。被上诉人黎常锋答辩称：在钟贤贵查封房屋之前，被上诉人已经与嘉源房地产公司签订订购单及乙方抵债协议，希望二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人清远市嘉源房地产开发有限公司述称：一审查明事实清楚，适用法律正确，涉案房屋黎常锋早在钟贤贵购买并实际占有，故请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。钟贤贵向一审法院起诉请求：准许执行位于清远市清城区**********新城二期****二号楼28层01号房屋。一审法院认定事实，钟贤贵与清远市嘉源房地产开发有限公司因建设工程施工合同纠纷诉至一审法院，一审法院于2015年12月29日作出（2011）城法民初字第2069号民事判决，判决主文为：一、清远市嘉源房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付工程款3498435.15元及其利息（利息从2010年4月14日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至还清时止）给申请执行人钟贤贵；二、清远市嘉源房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内返还定金500000元及其利息（利息从2011年7月6日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至还清时止）给钟贤贵；三、案件受理费58846元，由钟贤贵负担20000元，清远市嘉源房地产开发有限公司负担38846元。因清远市嘉源房地产开发有限公司未履行生效判决书确定的义务，钟贤贵向法院申请强制执行，一审法院依法立案执行。案件在执行过程中，一审法院于2017年10月27日查封清远市嘉源房地产开发有限公司位于清远市清城区**********新城二期****二号楼28层01号房屋。涉案房屋登记权属人为清远市嘉源房地产开发有限公司，房屋建筑面积143.61平方米，于2013年3月27日办理在建工程抵押登记，抵押权人为清新县农村信用合作联社，抵押期限自2013年3月25日至2016年3月24日，被担保债权数355000元。在执行过程中，黎常锋向一审法院提出异议，一审法院于2019年3月14日作出（2018）粤1802执异220号执行裁定书，裁定中止对位于清远市清城区**********新城二期****二号楼28层01号房屋的执行。钟贤贵不服该裁定，向一审法院提起诉讼。另查明，2017年2月23日，黎常锋为甲方、清远市嘉源房地产开发有限公司为乙方双方签订《借款合同》，合同约定：乙方向甲方借款320万元，借款期限自2017年2月23日至2017年3月23日，实际以乙方收到甲方贷款之日起计算，期限为30天，按借款额的2%支付利息。当日，黎常锋通过银行转账方式将借款320万元转账至清远市嘉源房地产开发有限公司指定的收款方四会市金源再生资源有限公司银行账户，并由清远市嘉源房地产开发有限公司出具320万元收据给黎常锋收执。2017年8月23日，黎常锋为甲方、清远市嘉源房地产开发有限公司为乙方签订了《房屋抵债协议》及《福熙官邸房屋订购单》，协议约定：乙方以福熙官邸二号楼二十八层01号房屋抵债给甲方，抵偿截止2017年8月23日所欠借款本息77.60万元，有关税费按照国家规定各自承担。当天，黎常锋出具以房抵债收据给清远市嘉源房地产开发有限公司收执，该收据载明：清远市嘉源房地产开发有限公司以房抵债抵偿其欠本人贷款本息人民币77.60万元；抵债房屋为：****二号楼二十八层01号房、面积143.61平方米；抵债后清远市嘉源房地产开发有限公司已全部清偿了其所欠本人贷款利息，并偿还本金20万元整。一审法院认为，黎常锋与第三人清远市嘉源房地产开发有限公司于2017年8月23日签订的《福熙官邸房屋订购单》已明确约定了交易房屋的房号、面积、价款、付款方式及双方的其他权利义务，是双方的真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，黎常锋与清远市嘉源房地产开发有限公司签订的上述认购单已具备商品房买卖合同的主要内容，该认购书应认定为商品房买卖合同。诉讼中，黎常锋提供了相关证据证实其签订房屋订购单早于一审法院查封涉案房屋，因此，一审法院裁定中止对涉案房屋的执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，钟贤贵要求继续对位于清远市清城区**********新城二期****二号楼28层01号房屋的执行，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院作出如下判决：驳回钟贤贵的诉讼请求。案件受理费100元，由钟贤贵负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点归纳为：被上诉人黎常锋就执行标的清远市清城区**********新城二期****二号楼28层01号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于被上诉人黎常锋就执行标的清远市清城区**********新城二期****二号楼28层01号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。一审判决实体处理的主要法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”对此，本院评析如下：首先，上述规定适用于不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。而本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权；其次，据本案相关事实反映，黎常锋购买涉案房屋并非系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，因此，被上诉人黎常锋并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定所述为生活需要而购买涉案房屋的消费者，被上诉人黎常锋不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定所确立的消费者期待权保护规则请求保护。另外，被上诉人黎常锋并未提供证据证明其于人民法院查封之前已合法占有涉案房屋，在被上诉人黎常锋缺乏合法占有要件的情况下，被上诉人黎常锋亦无法依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定请求排除执行。而上诉人钟贤贵的债权基础为建设工程价款，被上诉人黎常锋依据涉案的以房抵债协议显然不能享有足以排除该次强制执行的民事权益。上诉人钟贤贵请求继续执行涉案房屋的主张于法有据，本院予以支持。综上所述，上诉人钟贤贵的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初1839号民事判决；二、准许执行位于清远市清城区新城连江西路四号嘉源新城二期福熙官邸二号楼28层01号房屋。一审案件受理费100元，由黎常锋负担；二审案件受理费100元，由黎常锋负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇二〇年八月五日法官助理 周嘉俊书 记 员 周 莹