河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初4492号原告：艾亚杰，女，1989年2月14日出生，汉族，住河南省许昌县。委托诉讼代理人：陈运，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：田霄阳，河南荟智源策律师事务所实习律师。被告：郑州华商汇房地产开发有限公司，住所地新郑市郭店镇文化路**，统一社会信用代码914101840794399398。法定代表人：王复兰，执行董事。委托诉讼代理人：王嘉玮，系公司员工。第三人：河南巩义农村商业银行股份有限公司，住所地巩义市紫荆路**，统一社会信用代码91410181683185226X。法定代表人：王建伟，董事长。委托诉讼代理人：祖国涛，河南鹰与鲨律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫书丹，河南鹰与鲨律师事务所实习律师。原告艾亚杰与被告郑州华商汇房地产开发有限公司（以下简称华商汇）、第三人河南巩义农村商业银行股份有限公司（以下简称巩义农商行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告艾亚杰的委托诉讼代理人陈运、田霄阳，被告华商汇的委托诉讼代理人王嘉玮，第三人巩义农商行的委托诉讼代理人祖国涛、闫书丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。艾亚杰向本院提出诉讼请求：1、判令解除艾亚杰与华商汇签订的《商品房买卖合同》。2、判令华商汇返还艾亚杰已经支付的定金10177元、维修基金1005元、认购金12000元、按揭贷款服务费1630元，共计24812元。3、判令华商汇以艾亚杰实际付款数额为基准按相应时段银行贷款利率支付违约金至实际支付完毕之日（暂计至2020年5月10日为4862.33元）。4、请求解除艾亚杰与第三人巩义农商行签订的《个人购房借款（综合）合同》，华商汇返还艾亚杰已经实际偿还的月供（月供数额以华商汇实际返还时第三人巩义农商行出具的还款凭证为准），并偿还艾亚杰尚欠第三人巩义农商行的贷款本息。事实和理由：2019年7月9日，艾亚杰与华商汇签订《商品房买卖合同》，约定购买华商汇正在建设的新郑市郭店镇郑新快速路东、北一路南华商汇5号楼5层5383号商业用房，建筑面积15.47㎡，房款总价305721元，售予艾亚杰，2019年12月31日交房。艾亚杰为购买上述房屋2019年7月9日又与巩义农商行签订《个人购房借款（综合）合同》，该合同约定将贷款150000元，以购房款名义转入华商汇账户，巩义农商行按约履行了义务。但截至起诉之日，华商汇并未履行交房义务，按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项之约定，艾亚杰向华商汇提出解除合同，但华商汇拒不履行相应解除合同、支付违约金之义务，故诉至法院，望判如所请。被告华商汇辩称：1、艾亚杰要求解除与华商汇签订的《商品房买卖合同》无事实和法律依据，华商汇不同意解除与原告艾亚杰2019年7月9日签订的编号为190××××5505号的商品房买卖合同。2、华商汇不存在逾期交房的行为，不应承担逾期交房的任何责任。根据艾亚杰与华商汇签订的商品房买卖合同第六条第3款约定，艾亚杰应在2019年7月9日交纳房款155721元，应在2019年12月9日以商业贷款的方式交纳剩余房款150000元。截止本案一审庭审之日，艾亚杰交纳了购房定金10177元，维修基金1005元，华商汇收到了艾亚杰的银行按揭款150000元，第一笔房款至今未交纳完毕。根据商品房买卖合同第八条约定：买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。商品房买卖合同附件四补充协议第三条第3款约定：买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的、出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下出卖人无需承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。截止目前，艾亚杰尚未付清第一笔房款，华商汇有权相应顺延交房日期至艾亚杰实际交纳完毕第一笔房款之日。依据商品房买卖合同的约定，相应顺延后，才开始计算90天的解除期限，目前，商品房买卖合同约定的解除条件尚未成就。艾亚杰第2、3、4项诉求是基于解除商品房买卖合同的基础上提出的，在商品房买卖合同不解除的情况下，该三项诉讼请求当然不应予以支持。华商汇也不应承担诉讼费。3、《个人购房抵押（保证）借款合同》及《新郑市预购商品房抵押合同》系艾亚杰与第三人巩义农商行签订，华商汇仅在《个人购房抵押（保证）借款合同》中为艾亚杰提供了担保。4、如果法院判决解除华商汇与艾亚杰签订的商品房买卖合同，则：（1）华商汇只需退还艾亚杰交纳的购房定金10177元，维修基金1005元，及华商汇收到的艾亚杰涉案的商品房按揭款15万元，共计161182元。且根据双方签订的商品买卖合同附件四补充协议第二条第6款、第八条第7款的约定，在华商汇退款前，艾亚杰应配合华商汇办理房屋合同备案撤销及解除预告登记、解除房屋抵押的相关手续。（2）认购金12000元及按揭服务费1630元均不是华商汇收取，不应由华商汇承担退款责任，艾亚杰该项诉请没有事实和法律依据。（3）华商汇不应支付违约金，艾亚杰计算违约金没有法律和事实依据。艾亚杰向华商汇支付的购房定金10177元及维修基金1005元，银行按揭款15万元，系艾亚杰购买房屋的购房款，并非借款，华商汇没有支付违约金的义务。艾亚杰以174812元为基数计算违约金，与华商汇实际收取的房款情况不符，艾亚杰计算违约金的标准也与双方商品房买卖合同的约定不符。商品房买卖合同第九条第1款约定，违约金按买受人累计已付款的0.005%计算。（4）《个人购房抵押（保证）借款合同》中明确约定借款人为艾亚杰，华商汇仅为担保人。只有在债务人无法按时清偿债务时，担保人才向债权人承担责任，在艾亚杰自己未履行还款义务的前提下，无权要求华商汇向第三人巩义农商行履行还款义务。艾亚杰之所以向巩义农商行支付贷款本金及利息，是因为艾亚杰购买涉案房屋向巩义农商行进行了借款，华商汇并非出借人，且未收取任何贷款本金及利息，华商汇无返还义务，艾亚杰要求华商汇返还月供和艾亚杰欠付第三人巩义农商行的剩余贷款本息，没有事实和法律依据。另外，华商汇在艾亚杰与第三人巩义农商行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》中，作为保证人提供了担保。如该合同解除，则华商汇的担保责任应同时解除。综上，按照商品房买卖合同约定，在艾亚杰交纳完毕房款之前，华商汇有权顺延交房时间，根据本案案情，截止目前交房时间尚未确定，华商汇不存在违约事实，艾亚杰诉请无事实和法律依据，请求依法驳回艾亚杰的全部诉请。巩义农商行述称：1、艾亚杰和巩义农商行之间的法律关系与艾亚杰和华商汇之间的法律关系完全不同，且本案不属于必要的共同诉讼，不应当合并审理，艾亚杰与巩义农商行之间的诉讼请求不应当作出司法判断，因为巩义农商行没有单独提出诉讼请求，不应该在本案审理艾亚杰提出的诉讼请求。2、艾亚杰对巩义农商行的诉讼请求既不符合约定解除的条件，也不符合法定解除条件，所以艾亚杰对巩义农商行的诉讼请求不成立，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年7月9日，艾亚杰与华商汇签订《商品房买卖合同》（编号：190××××****）及附件一至附件四，约定艾亚杰购买华商汇开发的位于郭店镇郑××路东、××路××商××楼××房屋××套，房屋总价款305721元，首付款为155721元，约定付款时间为2019-07-09，以商业贷款支付150000元，约定付款时间,为2019-12-9；合同第八条交付期限出卖人应在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；3、遇政府原因，市政工程，恶劣的气候等情况，影响工期的，在受到影响的范围内，交房日期相应顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.005%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件四补充协议第三条买受人逾期付款的违约责任3、买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的，出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下出卖人无须承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。第四条交接4、如发生合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为等导致工程延期的；（4）买受人未能按时付款、或因买受人原因为办理房屋交付手续，买受人以银行按揭贷款方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款额发放给出卖人时，出卖人有权延期交付房屋并不负延期交付责任。合同签订后，艾亚杰依约向华商汇支付了购房认购金12000元、定金10177元、维修基金1005元、按揭贷款服务费1630元。艾亚杰、华商汇及巩义农商行签订《个人购房借款（综合）合同》，约定艾亚杰向巩义农商行150000元用于支付房款，华商汇为该贷款提供阶段性连带责任保证。2019年9月19日，巩义农商行将150000元支付给艾亚杰，华商汇认可收到该笔购房款150000元。艾亚杰自2019年9月21日起按月偿还贷款本金及利息。艾亚杰提交2019年10月9日华商汇向胡小波发送短信截图：“您我公司签订的《借款协议》中约定应于2019年10月20日17:00前归还我公司首付分期借款（￥55000），请您按时还款。收款户名郑州清清园林绿化有限公司收款账号……”。另案当事人王航辉、徐亚伟也收到上述短信；并提交徐亚伟向华商汇出具的承诺书复印件一份，主要内容为：本人徐亚伟因购买贵司开发的郑州华商汇5号楼5层5384号房屋，与贵公司签订了该房屋的《商品房买卖合同》主合同第六条约定，本人应付首付款101747元，本人已实付首付款10147元，尚欠首付款91600元。贵司向本人出具的该房屋全额首付款发票，仅用于本人办理该房屋银行按揭贷款使用，并不是本人已全额支付该房屋首付款的凭据，首付款的支付以本人向贵司支付首付款的银行转账凭据为准。现本人承诺：在2020年7月20日前向贵司支付首付款45800元；在2021年7月20前向贵司支付首付款45800元。本人承诺严格按照以上期限支付首付款，否则，每逾期一天，按每期未支付首付款金额的日万分之二向贵司支付违约金，直至首付款支付完毕。本人以上房屋作为按时支付首付款的担保，若本人未能按上述期限支付首付款，则贵司有权拒绝交付房屋、有权拒绝为本人提供办理房屋产权证书的资料、有权拒绝为本人办理房屋产权证书等，延期付款符合《商品房买卖合同》约定的解除条件的，贵司还有权单方解除该房屋《商品房买卖合同》。本承诺为该房屋《商品房买卖合同》的组成部分，若本承诺于该房屋《商品房买卖合同》约定相冲突，则相冲突部分以本承诺为准，其他按该房屋买卖合同约定执行，贵司有权按该房屋买卖合同约定及本承诺追究本人的违约责任。承诺人：徐亚伟。该承诺书复印件系华商汇工作人员薛一名提供，以上证据拟证明当时购房时候约定了首付分期，华商汇对此不予认可。庭审中，艾亚杰陈述首付款共分两期，本应在2020年7月20日支付第一笔首付分期，但因起诉了就未再支付。华商汇陈述涉案房屋因受政府扬尘治理、环境保护等影响，再有两个月左右可以交房，不同意解除《商品房买卖合同》；巩义农商行也不同意解除《个人购房借款（综合）合同》。以上事实，有双方当事人陈述，《商品房买卖合同》，《个人购房借款（综合）合同》，汇款凭证，收据，银行流水及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。艾亚杰与华商汇签订的《商品房买卖合同》及附件，艾亚杰、华商汇与巩义农商行签订的《个人购房借款（综合）合同》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。根据艾亚杰提交的催款短信及承诺书复印件，艾亚杰主张的首付款分期的待证事实的存在具有高度可能性，即便存在首付款分期，分期的最后一次付款时间也在约定的交房日期2019年12月31日之后，且艾亚杰认可购房首付款两期至今未支付。根据《商品房买卖合同》约定的内容可知，在艾亚杰未付清首付款的情况下，华商汇有权顺延相应的交房日期，即艾亚杰请求解除该合同的条件目前暂不成就。同时，华商汇不同意解除《商品房买卖合同》，巩义农商行也不同意解除《个人购房借款（综合）合同》。另外，上述两份合同的内容，双方已经大部分履行。因此，艾亚杰与华商汇签订的《商品房买卖合同》、与巩义农商行签订的《个人购房借款（综合）合同》均应当继续履行。相应地，本院对艾亚杰在本案中提出的诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告艾亚杰的诉讼请求。案件受理费减半收取271元，由原告艾亚杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 韩 冰二〇二〇年八月十一日书记员 李峰超