上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初2845号原告：刘林修，男，1988年4月1日生，汉族，户籍地安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：卞兴玉，上海国年律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘光琴，上海国年律师事务所律师。被告：周琦，男，1977年6月7日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。被告：张欣，女，1955年8月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：於飞，上海汇银律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁启新，上海汇银律师事务所律师。原告刘林修与被告周琦、张欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，适用普通程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。刘林修及其委托诉讼代理人、张欣的委托诉讼代理人丁启新到庭参加诉讼。周琦经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘林修向本院提出诉讼请求：1、要求解除刘林修与周琦签订的《上海市房屋租赁合同》；2、要求周琦退还已支付租金和保证金共12.5万元；3、要求周琦、张欣共同赔偿装修损失20万元；4、要求周琦支付违约金30万元。庭审中，刘林修撤回第1、4项诉讼请求。事实和理由：2018年6月11日，刘林修与周琦在上海逸居房地产经纪有限公司居间下，与周琦签订了位于上海市余庆路XXX号二层半西间、三层西间、三层东间及阳台的《上海市房屋租赁合同》(以下简称涉案租赁合同)，签订合同时，周琦向刘林修递交了身份证明、结婚证等材料，根据上述材料显示，周琦与张欣为夫妻。刘林修按租赁合同约定支付了租金并重新装潢后转租给他人，租赁期三年。装修完结后，张欣突然提起诉讼，该案判决认定周琦无权转租，张欣与周琦之间的合同无效，因此要求刘林修搬离。周琦自2019年初就不接电话，找不到人。刘林修认为，周琦具有完全的过错，即便刘林修与周琦的涉案租赁合同被法院认定无效，周琦应当返还租金、押金并赔偿损失。张欣作为房屋的实际权利人，刘林修将房屋进行精装修，客观上形成添附，从效力和价值考量，装修拆除就没有任何价值了，故张欣应就装修添附给予刘林修补偿。张欣辩称，生效判决已认定涉案租赁合同无效，刘林修应当搬离，目前正在执行过程中。刘林修要求张欣赔偿，没有合同依据或法定理由。不同意赔偿装修损失。周琦未作答辩。本院认定事实如下：上海市余庆路XXX号(独用部位三层东间、三层后间、晒台搭建间、三层亭子间、晒台、三层小卫生间)房屋(以下简称涉案房屋)公房承租人系张欣。张欣与案外人钱某某系夫妻关系。2016年10月27日，钱某某(出租方，甲方)与周琦(承租方，乙方)签订上海市房屋租赁合同，约定：房屋坐落余庆路XXX号三楼，建筑面积32平方米；租赁期自2017年1月1日起至2019年12月31日止；每月租金4500元。乙方在租赁期内，未经过甲方同意，乙方不得擅自将该房屋进行转租、转让、不得群租，如有该行为甲方有权终止该合同，并由乙方承担违约责任；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金：……乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的……。合同签订后，钱某某向周琦交付房屋。2018年6月，周琦(出租方，甲方)自称与张欣为夫妻关系得到张欣授权，与刘林修(承租方，乙方)签订涉案租赁合同，约定：房屋地址为余庆路XXX#二层半西间、三层东间、三层西间、阳台，房屋建筑面积/使某面积36.2㎡以红卡面积为准；甲方承诺自己为该房屋的所有权人(或使某权人或其他有权出租该房屋的权利人的全权代理人)；甲乙双方共同承诺：合同租赁期间乙方拥有该房屋的转租权，除乙方之外的其他人无权转租该房屋。乙方将对该房屋进行全新装修，装修完毕后乙方有权出租给自己指定的使某人使某，甲方对此清楚并认同。甲方于2018年6月20日交付该房屋，租赁期为2018年6月20日至2026年9月19日止(2018年6月20日至2018年9月20日为免租期3个月)。租金为每年60,000元,每三年月租金递增5%，租金以每2年支付一次。乙方于2018年6月10日签订上海市房屋租赁合同当日支付甲方贰年租金，以后租金每贰年支付一次，先付后用，提前7天支付房屋租金。甲方同意乙方在租赁期间对房屋进行设计和装修，装修风格由乙方确定，所有的装修工程费用由乙方承担。合同结束后乙方添置的电器、家具和可拆除的装饰品以及固定装修全部留给甲方。合同尾部甲方落款处签署了“周琦”“张欣”两个姓名，均为周琦签署。2018年6月11日，周琦(甲方)与刘林修(乙方)签订《补充条款》，约定甲方同意乙方装修做阁楼，如若阁楼做不起来或是有邻居投诉拆除，则甲方如数退还乙方租金与押金。甲乙双方协商租金每2年支付一次12万元整，首次支付10万元整，剩下2万元在2019年2月31日之前支付。当日，周琦出具收据，收到租金20,000元、押金5000元。2018年6月18日，刘林修向周琦指定的收款人“凡懿(周某某)”转账支付20,000元，6月20日转账支付60,000元，7月24日转账支付3,000元，9月19日转账支付10,000元，9月21日转账支付7,000元，合计支付租金12万元。2018年6月下旬，刘林修开始装修涉案房屋，并添置一些家具、家电，后将涉案房屋转租给他人使某。2019年1月，张欣、钱某某向本院提起诉讼[(2019)沪0104民初2222号]，要求判决周琦与刘林修签订的涉案租赁合同无效；并要求刘林修立即搬离涉案房屋。张欣、钱某某另向本院提起诉讼[(2019)沪0104民初3427号]，要求判决钱某某与周琦签订的关于涉案房屋的租赁合同于诉状副本送达之日解除；周琦于上述合同解除后立即向张欣、钱某某返还涉案房屋，并支付使某费。本院于2019年4月10日作出(2019)沪0104民初2222号民事判决：一、确认周琦与刘林修签订的关于上海市徐汇区余庆路XXX号三楼的上海市房屋租赁合同无效；二、刘林修于判决生效之日起十日内搬离上海市徐汇区余庆路XXX号三层东间、三层后间、晒台搭建间、三层亭子间、晒台、三层小卫生间，将上述房屋返还给张欣。该判决已于2019年10月23日生效。本院于2019年4月16日作出(2019)沪0104民初3427号民事判决：一、确认钱某某与周琦于2016年10月27日就上海市余庆路XXX号三楼签订的上海市房屋租赁合同于2019年2月18日解除；二、周琦于判决生效之日起十日内将上海市余庆路XXX号三层东间、三层后间、晒台搭建间、三层亭子间、晒台、三层小卫生间返还张欣；三、周琦于判决生效之日起十日内支付张欣房屋使某费，按4500元/月的标准，自2019年2月18日起计算至周琦实际返还房屋之日止；四、张欣于判决生效之日起十日内返还周琦保证金4,500元。该案于2019年7月25日生效。案件生效后，张欣并未申请执行。审理中，刘林修表示系争房屋目前仍由其转租的案外人使某，希望与张欣达成调解协议，双方重新签订租赁合同，由刘林修租赁系争房屋。但由于刘林修与张欣各持己见，差距较大，致调解不成。以上事实，除庭审笔录、谈话笔录外，另有刘林修与周琦的房屋租赁合同、照片、收据、账单详情、(2019)沪0104民初2222号民事判决书、(2019)沪0104民初3427号民事判决书等证据证实，经庭审质证无异，本院予以认定。本院认为，本院生效判决已认定：钱某某与周琦签订的租赁合同明确约定周琦不得擅自转租，周琦在未经出租人张欣、钱某某同意的情况下，擅自将房屋转租给刘林修，并未得到权利人追认，故周琦、刘林修之间的涉案租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。周琦收取的保证金已无合同依据，应当返还；刘林修要求周琦返还租赁保证金5000元的诉请，本院予以支持。但相关司法解释规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使某费的，人民法院一般应于支持。刘林修在判决生效后未执行判决义务，至本案诉讼中仍占有使某涉案房屋，并无受到阻碍，故刘林修要求周琦返还已付租金12万元的诉请，无事实基础，本院不予支持。至于刘林修的损失，本院认为，导致涉案租赁合同无效的主要过错在于周琦，其伪造了张欣的授权书等材料，使得刘林修错误相信其具有转租权；而刘林修应承担失察的次要过错责任。张欣并非涉案租赁合同签订方，其对涉案租赁合同的无效没有过错，故张欣不应承担赔偿责任。鉴于刘林修投入了较多装修成本，涉案房屋返还给张欣后，大部分装修无法拆除利用，故本院酌情确定由周琦赔偿刘林修经济损失5万元。刘林修要求张欣承担赔偿责任，无事实依据与法律依据，本院不予支持。周琦经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，判决如下：一、周琦于本判决生效之日起十日内返还刘林修租赁押金5,000元；二、周琦于本判决生效之日起十日内赔偿刘林修损失50,000元；三、驳回刘林修的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,175元，由刘林修负担3,458元，周琦负担2,717元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  袁 欣人民陪审员  周全红人民陪审员  汤列城二〇二〇年八月二十七日书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。