北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初19360号原告：陈振学，男，汉族，1969年6月21日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘建华，北京京云律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯文春，北京京云律师事务所实习律师。被告：北京宝雅装饰装潢服务中心，住所地北京市镇东小口村**。法定代表人：李鹤鸣，总经理。委托诉讼代理人：刘红宇，北京市嘉律衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王双娟，北京市嘉律衡律师事务所律师。原告陈振学与被告北京宝雅装饰装潢服务中心（以下简称宝雅装饰中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告宝雅装饰中心提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告陈振学及其委托诉讼代理人冯文春、刘建华，被告北京宝雅装饰装潢服务中心的法定代表人李鹤鸣及其委托诉讼代理人刘红宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈振学向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决北京市昌平区房屋拆迁补偿、补助款中591461.07元归原告所有，其中搬迁补助费26250元、停产停业补助414750元、搬迁奖励60163.57元、灯箱17760元、广告牌21168元、监控设备10000元、铁楼梯2960元、锅台1**元、坐便器4772元、蹲便器15661元、灯：17876.5元；2、2011年11月20日至2019年1月20日的房租的70%共计467600；3、.被告返还原告2019年1月，4月，5月支付的房租21000元。事实和理由：原告于2008年5月20日、2009年3月19日分别与被告签订房屋租赁合同，承租被告位于北京市昌平区房屋共计1005.46平方米用于旅馆项目经营使用。合同签订后，原告始终按照约定向被告支付租金，合法经营旅馆使用房屋并对房屋进行必要的装修改建且同时自行建设房屋97.5平方米。2011年11月开始，东小口村146号房屋纳入拆迁范围进行拆迁，为配合拆迁工作，原、被告于2012年9月6日另行签订租房合同书，并同时确认对于室外楼梯和广告牌的拆迁补偿属于原告所有，因为被告始终没有和拆迁方签订拆迁补偿协议，故原告一直使用房屋并向被告支付租金至今。近日被告明确告知原告，其已经和拆迁方签订拆迁补偿协议，仅愿意给与原告人民币200000元拆迁补偿款，因此双方发生争议。原告认为，自建房屋、室外楼梯及广告牌以及租赁房屋的停产停业补助费用等拆迁补偿补助款均应属于原告所有，被告应当依法给与原告。被告的行为，严重侵害原告的合法权益，同时有违公平原则。故，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，向贵院提起诉讼，望依法审理，支持原告诉讼请求。宝雅装饰中心辩称，一、对被答辩人主张的房屋补偿款不予认可。被答辩人在事实与理由中称其自行建设房屋97.5平方米并依据其请求补偿款项与事实不符。在被答辩人承租涉案房屋前，答辩人此位置已有厨房两间，分别为12.2平方米和8.09平方米，浴室一间14平方米，共计34平方米的建筑物（有平面图为证）。被答辩人擅自将其拆除自建，双方在2012年9月6日签订的《租房合同书》中已明确约定，双方分别于2008年5月20日和2009年7月19日签订的两个合同自然终止。故，答辩人不应向其支付任何款项。二、对室外楼梯、广告牌补偿款不予认可。被答辩人诉讼请求中请求室外楼梯、广告牌补偿款，其请求事项无任何法律及事实依据。因为广告牌架子是前租户走后留下来的财产，被答辩人仅在广告牌上架子上作了几个字，其可以拆走，答辩人不同意支付其上述补偿款项。三、对被答辩人请求停产停业补助费不予认可。被答辩人请求停产停业补助费无任何法律依据。依据该地区相关拆迁政策，评估机构在进行停产停业损失登记时，仅对答辩人（北京宝雅装饰装潢服务中心）进行了停产停业登记并予以补偿，与被答辩人无关。四、在被答辩人提交的《增加诉讼请求申请书》中增加请求事项，请求答辩人返还其2011年11月20日至2019年1月20日的房租的70%，即467600元，及2019年1月、4月、5月房屋租金21000元。该请求事项无任何法律依据，答辩人不予认可。被答辩人以《关于停止一切经营、租赁活动的通知》要求返还已支付的租金无任何法律依据，至今被答辩人仍承租使用答辩人所有的房屋。承租使用答辩人房屋并获取收益，应当支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第236条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。合同期满后，被答辩人继续使用该房屋，答辩人继续收取租金等，故，被答辩人应当按照原租赁合同约定继续每月向答辩人交纳房屋租金。但任何一方均可以随时解除租赁合同。为了国家拆迁政策的顺利进行，答辩人于2019年7月5日向被答辩人发出终止合同通知书。终止了双方的房屋租赁合同。综上所述，答辩人认为，被答辩人的主张没有事实与法律依据，请求法院在查明事实后，依法裁定驳回其诉讼请求。反诉原告宝雅装饰中心向本院提出反诉：1、请求法院依法确认双方于2019年7月5日解除合同；2、请求法院依法判决被反诉人向反诉人支付2019年2月、3月、6月的房屋租金21000元及2019年7月至2020年4月15日的占有使用费66500元；3、请求法院依法判决被反诉人支付反诉人楼面防水款5800元；4、由被反诉人承担反诉的全部诉讼费用。事实与理由：1、反诉人与被反诉人于2008年5月20日、2009年3月19日分别签订了《房屋租赁合同》，2012年9月6日签订《租房合同书》。现该地段已进入了实质性的拆迁程序，为了国家拆迁工作的顺利进行，2019年7月5日反诉人书面通知被反诉人终止《租房合同书》。2、被反诉人至今仍承租反诉人房屋，但未支付2019年2月、3月的房屋租金，经反诉人多次催要未果。3、2012年7月23日，反诉人与被反诉人签订《补充合同》，补充合同约定，鉴于乙方（被反诉人）经济困难，楼面防水由甲方（被反诉人）垫付，待日后从乙方的补助拆迁款里扣除（按实际工程款）。反诉人为其垫付楼面防水款5800元，应当从被反诉人补助拆迁款里扣除。反诉被告陈振学辩称，被告北京宝雅装饰装潢服务中心的反诉诉讼请求没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回被告的全部反诉诉讼请求。一、陈振学与北京宝雅装饰装潢服务中心的房屋租赁合同已于2011年11月20日自然解除。陈振学与北京宝雅装饰装潢服务中心于2008年5月20日、2009年3月19日分别签订了两份房屋租赁合同，租期分别为2008年5月20日至2013年5月20日、2009年5月20日至2013年5月20日。2011年11月20日，旧村改造领导小组办公室发布了“关于停止一切经营、租赁活动的通知”。因此，陈振学与北京宝雅装饰装潢服务中心双方于2008年5月20日和2009年3月19日签订的两份合同自然终止。二、陈振学不应向北京宝雅装饰装潢服务中心支付2019年2月、3月及6月的房屋租金。2011年11月20日，旧村改造领导小组办公室发布了“关于停止一切经营、租赁活动的通知”。至此，陈振学与北京宝雅装饰装潢服务中心的租赁合同已终止。由于房屋进行拆迁改造，已经无法经营，合同目的无法实现，给原告造成巨大损失，且被告于2019年1月份已经签订拆迁补偿协议，拿到补偿款，因此原告不仅不需要向被告支付房租，且被告应当退回已经收取的原告支付的房租。请法院驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2008年5月20日，出租人宝雅装饰中心（甲方）与承租人陈振学（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定甲方将坐落在临街铺面房一层，建筑面积约500平方米，门脸南侧有空地约48平方米租赁给乙方做旅馆使用；租赁期限2008年5月20日至2013年5月20日。2009年3月19日，出租人宝雅装饰中心（甲方）与承租人陈振学及案外人董全章（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同主要约定甲方将坐落在临街铺面房二层现状（包括水、电等），建筑面积共505.46平米租赁给乙方做美容美发足浴等使用；租赁期限自2009年5月20日至2013年5月20日。2012年9月6日，甲方宝雅装饰中心（甲方）与陈振学（乙方）签订《租房合同书》，内容为：一、旧村改造领导小组办公室于2011年11月20日发布了“关于停止一切经营、租赁活动的通知”，甲乙双方于2008年5月20日和2009年7月19日签订的两个合同自然终止。二、鉴于146号院当前的拆迁正处于清登阶段，为了生计，照顾甲乙双方的实际利益，渡过这一过渡阶段，乙方主动向甲方提出继续租用楼上、楼下原来租的房屋，每月向甲方上交8000元的房租，而且是上交，甲方考虑到乙方的困难，同意租给乙方，这里特别指出是乙方自愿的，今后无论在任何时候，无论在什么场合，乙方都不能以“通知”为借口，索要已交甲方的房租和拒付房租，否则，甲方可以随时终止本合同，租赁期内，乙方不能做违法乱纪之事，否则后果自负。三、待到甲方与拆迁办正式签订合同后，甲方自然提前以书面形式通知乙方搬迁，并给一定的搬迁时间，乙方无条件搬出146号院。乙方可以将能活动的设备：如空调、电脑、监控器、冰箱、冰柜、电视、电话、炊具、桌椅床等带走，但改造的房屋和装修后的房屋不能拆走。四、租赁期内，做好防火、防触电、防盗，防煤气中毒，做好卫生，出现事故，统统由乙方负责，甲方不承担任何责任。五、租赁期限，从2012年8月20日至2012年11月20日止。之后陈振学每月向宝雅装饰中心交纳房屋租金8000元，至2017年9月20日后双方协商按7000元/月交纳，2019年2月20日前的房屋租金陈振学均已交纳，并交纳2019年4月20日至2019年6月20日的房屋租金14000元。2012年9月5日，宝雅装饰中心的法定代表人李鹤鸣签署《协议书》，内容为“一、室外铁楼梯方案：方案1如果拆迁办给了补偿，甲方给乙方，乙方恢复原样，如果拆迁办没给补偿，乙方不收；方案2如果说不清楚，由甲方付乙方贰万元整。二、广告牌拆迁时，甲方通知乙方，乙方拆走，如果给补偿归乙方。2014年4月7日，甲方宝雅装饰中心（甲方）与陈振学（乙方）签订《协议书》，内容为：一、乙方提出在二层楼前盖一个彩钢板房甲方表示不反对；二、甲方的所有房屋已清登，拆迁公司追责下来甲方拒不承担任何责任，乙方自理；三、乙方的彩板房不得影响交通，离开马路50公分；四、甲方与拆迁办签订协议后，乙方无条件撤走；五、电、上下水必须符合安全标准，听从甲方管理；六、准备好消防、煤气设备，做好防火防煤气的工作、防盗工作。2019年1月4日，北京百邑纪元房地产开发有限公司（甲方、拆迁人）与宝雅装饰中心（乙方、被拆迁人）、拆迁公司北京鑫建源城房屋拆迁有限公司签订《非住宅拆迁补偿补助协议》，协议主要约定：甲方因重点村旧村改造项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内的非住宅及其附属物；拆迁补偿方式为货币补偿；经北京首佳房地产评估有限公司评估，乙方非住宅评估重置成新价为3448059元，按照《镇集体土地上非住宅房屋拆迁（腾退）补偿、补助方案》及相关实施办法确定的补偿标准，乙方被拆迁房屋及装修的补偿标准为其评估价人民币3042141元的70%，设备及附属物的补偿价为人民币405918元，两项合计，乙方被拆迁及非住宅房屋及附属物的拆迁补偿款总额为人民币2535416.7元；停产停业综合补助费1379513.8元；设备拆迁及安装补助费87311元（经认定的正式房屋建筑面积为3492.44平方米）；搬迁奖励200112.08元；甲方、乙方对评估结果、补偿、补助、奖励款结果及数额均予以认可，在乙方按照甲方要求交付非住宅及其附属物并办理完毕相关手续的情况下，乙方可得的拆迁补偿、补助、奖励款总额合计4202353.58元；乙方应在本协议签订后5日内完成非住宅及其附属物的腾退搬迁，并将被拆迁非住宅及附属物交予甲方拆除。北京首佳房地产评估结果通知单关于设备及附属物确认为铁楼梯2960元、广告牌21168元、锅台1**元、座便器4772元、蹲便器31322元、灯35753元、监控设备10000元、监控头5500元、灯箱17760元。在附属物登记表中经确认管灯为160个、灯泡130个、座便器12个、蹲便器98个、监控设备2套及探头11个。本案庭审中，宝雅装饰中心认可锅台、广告牌、铁楼梯、灯箱为陈振学安装，认可附属设施中包含陈振学的60个灯、8个座便器、1个蹲便器、监控设备1套及8个探头。本案庭审中，宝雅装饰中心称向拆迁公司提交的为北京宝雅装饰中心营业执照，并向法院提交北京鑫建源诚房屋拆迁有限公司出具的《情况说明》，内容为：1、停产停业综合补助费1379513.8元，2、设备拆迁及安装补助费87311元，3、搬迁奖励费200112.08元，以上三项根据拆迁政策是属于宝雅装饰中心。另查，1988年9月24日，北京市昌平县×大队(甲方)与北京市海淀区二建公司清河施工三队（乙方）签订《土地使用权转让合同书》，甲方愿将昌平县土地科1988年批准的非耕地6亩土地使用权转让给乙方永久使用。2000年10月，北京市×镇×村委会取得案涉土地的集体土地使用证。2001年8月18日，北京市海淀区华清建筑工程公司（转让方）与宝雅装饰中心（受让方）签订《土地转让协议书》，协议约定：“1983年起李鹤鸣组建清河施工三队，自主经营，自筹资金，自负盈亏，自寻自建施工库管基地。李鹤鸣1998年9月24日与北京市昌平县×大队签订了土地使用合同书。此土地为李鹤鸣所在的施工三队自用发展基地。鉴于体制的转变及经营形势的调整。考虑到李鹤鸣多年来对×街道的较大贡献及现为自主经营，自负盈亏的承包关系，以前三队所取得的土地使用权转让给北京宝雅装饰装潢服务中心。李鹤鸣作为承包人要认真履行承包合同的所有内容。受让方凭此协议与×镇×村民委员会签订变更协议书。”2001年9月21日，北京市×镇×村民委员会（甲方）与宝雅装饰中心（乙方）签订《变更协议》，双方约定：一、北京市昌平县东小口大队，现变更为北京市×镇×村民委员会；二、北京市海淀区二建公司清河施工三队现变更为宝雅装饰中心；原合同内容不变。另查，宝雅装饰中心在北京市镇东小口村146号登记注册股份合作企业。陈振学在北京市×镇×村146号注册个体工商户北京俊佳静商店（原字号北京晓宇佳旅馆，2013年6月19日变更为北京俊佳静商店），2017年6月5日注销。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋因并未取得建设工程规划许可证，故宝雅装饰中心与陈振学之间的租赁合同关系无效。宝雅装饰中心要求确认租赁合同于2019年7月5日解除无法律依据，本院不予支持。陈振学要求宝雅装饰赔偿灯箱、广告牌、监控设备、铁楼梯、锅台、座便器、蹲便器及灯的费用，因该部分设备设施确为陈振学在案涉房屋内装饰装修，且宝雅装饰中心因陈振学的装饰装修获得了该部分设备及附属物的补偿，陈振学的主张有事实及法律依据，但其关于监控设备、座便器、蹲便器及灯的费用计算有误，主张过高，本院对其主张的合理部分予以支持。因宝雅装饰中心签订拆迁补偿补助协议后，应于2019年1月9日前完成腾退，故2019年1月10日后其无权再继续收取租金，陈振学要求返还2019年1月10日至2019年1月19日租金的70%及2019年1月20日至2019年2月20日、2019年4月20日至2019年6月20日的房屋租金，有事实及法律依据，本院予以支持。陈振学主张搬迁补助费、停产停业补助及搬迁奖励有其份额，但并未提供相应证据，本院不予支持。陈振学要求返还2011年11月20日至2019年1月9日的房屋租金的70%，但该期间其一直实际占有使用房屋，陈振学的该项主张无法律依据，本院不予支持。宝雅装饰要求陈振学支付2019年2、3、6月的房屋租金及2019年7月至2020年4月15日的占有使用费无法律依据，本院不予支持。宝雅装饰中心主张由陈振学承担5800元顶楼防水款，陈振学亦同意负担，本院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认陈振学与北京宝雅装饰装潢服务中心的租赁合同关系无效；二、北京宝雅装饰装潢服务中心于本判决生效之日起十日内支付陈振学铁楼梯补偿款2960元、广告牌补偿款21168元、灯箱补偿款17760元、锅台补偿款100元、座便器补偿款3181元、蹲便器补偿款320元、灯补偿款7397元，监控设备补偿款9000元，以上共计61886元；三、北京宝雅装饰装潢服务中心于本判决生效之日起十日内返还陈振学房屋租金22470元；四、陈振学于本判决生效之日起十日内支付北京宝雅装饰装潢服务中心防水款5800元；五、驳回陈振学的其他诉讼请求；六、驳回北京宝雅装饰装潢服务中心其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14520元，由陈振学负担12609元（已交纳），北京宝雅装饰装潢服务中心负担1911元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费587元，由陈振学负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳），北京宝雅装饰装潢服务中心负担562元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  宋玉希人民陪审员  李 强人民陪审员  郝成宝二〇二〇年八月二十八日书 记 员  王婵娟