湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初6678号原告:王辉宇，男，1968年5月31日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：韩冲，湖南天楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：周锋，湖南天楚律师事务所实习律师。被告：长沙奕彦酒店有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区梓园路**大财门公寓**。法定代表人：钟胜勇，总经理。委托诉讼代理人：戴卓，湖南言顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志远，湖南言顺律师事务所律师。原告王辉宇（以下简称原告）与被告长沙奕彦酒店有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人韩冲、周锋，被告的委托诉讼代理人戴卓、刘志远均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金45000元；（租金计算方式：按15000元／月的标准从2020年4月1日计算至被告实际腾房之日，暂计至2020年6月30日）；2.判令被告向原告支付逾期滞纳金15000元；3.由被告承担本案的诉讼费、保全费。以上金额共计60000元。事实与理由：2019年10月1日,原告与被告签订《物业租赁合同》,合同约定:原告向被告出租其所有的长沙市雨花区门面进门左边物业,用于摆放被告所经营酒店的开房机器设备;租赁期限从2019年10月1日起至2031年9月30日;租金为15000元／月;租金支付方式为季度性提前交纳;若被告逾期支付租金,每日按逾期金额的千分之五支付违约金。合同签订后,原告按照合同约定将涉案房屋交由被告使用,但是被告并未按照合同约定向原告支付租金。截至2020年6月30日,被告尚欠原告租金45000元、违约金20475元（在起诉时将违约金调整为15000元）。原告认为,被告拒不支付租金的行为已侵犯原告的合法权益,特向本院提起诉讼,请求依法判决!被告辩称，被告受“新冠肺炎”疫情的影响而无法使用租赁场地，按照国家有关疫情指导意见可以减免租金，且被告已经向原告支付了一季度租金，租金应仅计算至被告撤场之日止。首先，2020年1月25日，全国不幸爆发“新冠肺炎”疫情，应社区防疫要求，被告租赁的场地被迫于2020年1月26日至2020年4月24日停止营业，该期间被告既未经营也未使用租赁场地。其次，2019年12月31日，被告已经向原告转账45000元用于支付下一季度(2020年1月、2月、3月)的租金，而在疫情爆发后，被告也在2020年5月12日依据湖南省高院相关政策向原告致《声明函》，恳求原告减免2020年2月、3月、4月租金。最后，被告已在2020年6月16日向原告致函解除租赁合同，并于函件送达原告之日撤离并腾空租赁场地，剩余未到期租金，应由原告返还被告。二、被告系被迫解除租赁合同，也按约定向原告支付了押金，原告不应再要求被告支付逾期滞纳金。被告在签订《物业租赁合同》后即按约定向原告转账支付了15000元押金。而被告解除租赁合同主要原因在于原告从2020年5月19日起就单方停止向被告租赁场地供电，致使被告在租赁场地的机器设备无法正常使用，甚至影响到被告的正常经营，被告多次与原告进行交涉，但未能解决，被告被迫无奈与原告解除租赁合同。故被告在支付了押金和非主观过错的情况下，原告对于其相关损失可以在被告支付了押金的基础上予以抵扣。综上所述，原告的诉讼请求．既无事实依据也无法律依据，恳请法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。经审理查明，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订的《物业租赁合同》约定：甲方出租给乙方的物业的具体位置位于湖南省长沙市雨花区门面进门左边，该位置长约4.3米，宽约1.9米，面积约8.2平方米，包含机器摆放及操作空间。租赁用途：乙方租赁该物业用于摆放其所经营酒店开房用机器两台。乙方租赁该物业的期限为12年，自2019年10月1日至2031年9月30日止。租金、物业管理费及其他费用均按本合同第一条约定的建筑面积进行计算。双方协商合计月租金按15000元计算，租金含物业管理费、水电费。租金按先交租后使用的原则，每季度交纳一次，每次交纳一个季度的租金。乙方应在本租赁合同约定的租赁起始日之前向甲方支付第一季度的租金。以后的租金乙方应在每个季度前10日内将本季度应付租金转至甲方指定的账户（节假日相应顺延）。逾期支付的，每日按逾期金额的千分之五向甲方支付延期付款的违约金。租金起算日为2020年1月ｌ日，自第三年起每年租金在上一年租金的基础上递增3%。乙方应在签订本租赁合同时向甲方支付相当于1个月的租金的租赁保证金（即押金），共计15000元。甲方收取租赁保证金后，应向乙方开具收据。租赁期满，甲方收取的物业租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用和违约金外，剩余部分甲方在乙方交还租赁物业后30天内无息归还乙方。甲方应于2019年10月1日将该物业交付给乙方使用，甲方如迟于上述时间交付该物业的，本租赁合同的租赁期限相应延长，顺延期间，以甲方实际延迟交付时间为准。本租赁合同有效期内，发生下列情形之一的视为乙方严重违约，甲方有权单方立即解除本租赁合同。乙方己交纳的租赁保证金不予退还，并且甲方有权根据所遭受的损失要求乙方赔偿。1.……；2.……；3.拖欠甲方租金和／或物业管理费等各项费用达到一个月的；……；9.租赁期内，因乙方自身原因需要提前退租的；……。本租赁合同经双方协商一致，可以变更或解除。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担违约赔偿责任。合同签订后，被告向原告交纳了押金15000元，原告按照合同约定将涉案房屋交由被告使用。2019年12月31日，被告交纳了2020年第一季度租金45000元，之后，被告以“新冠”疫情影响经营为由要求减免租金，并要求顺延支付第二季度的租金。2020年5月11日，原告向被告发出《催款函》载明：“根据你公司与本人签订的《物业租赁合同》第三条第二款，你公司应于2020年4月10日之前向本人支付2020年第二季度租金共计45000元，然而虽经本人多次催缴，你公司至今尚未支付。请你公司于2020年5月18日之前将应付本人租金45000元及滞纳金6750元，以上共计51750元支付至本人在《物业租赁合同》中所约定的收款账户。否则，本人将按照《物业租赁合同》的相关条款采取措施！”。次日，被告向原告发出《声明函》载明：“本公司于1月初交纳租金人民币一个季度租金45000元，突发疫情，政府强制要求于1月25日一楼大堂关闭使用，直至4月25日才恢复使用。期间我司酒店遭受巨大打击，入不敷出，一度无法维持正常运营，我司多次向贵方申请开始营业，均未得到贵方同意。根据省高院关于疫情期间未使用部分的租金减免的政策，因此我司恳请免除2、3、4月的租金应免除。因此，我司1月支付的季度租金，是2020年1、5、6月的租金。”2020年5月29日，原告以长沙辉宇酒店管理有限公司名义向被告发出《关于停止使用前厅物业的通知》载明：“根据贵司与我司签订的《物业租赁合同》，2020年第二季度的物业租金：共计45000元，应于第二季度的前十（10）日内缴清。自第二季度以来，我司通过多次发函、约谈等多种方式联系贵司，催缴物业租金，并考虑到贵我双方的长期友好合作，以及疫情冲击的影响，我司以免除滞纳金等方式向贵司表达了友好诚意。然而截止目前，我司仍未收到贵司的物业租金。据我司了解，贵司前厅物业目前仍处于使用状态，尚有人员在前台开展相关业务。根据贵我双方签订的《物业租赁合同》第九条‘违约责任’的3-（3）条‘拖欠甲方租金和/或物业管理费等各项费用达到一个月的，即视为违约。’现我司正式通知贵司：在物业租金未缴纳之前，停止使用前厅物业，并停止在前厅开展一切与经营相关的事务。”2020年6月22日，原告依据合同约定向被告发送《律师函》载明：依合同的约定行使解除权，并要求被告腾空租赁物业、承担相应的违约责任。该函被告于2020年6月24日签收。双方经协商未达成一致，原告向本院提起诉讼，请求裁决。另查明，（一）被告与长沙奕柚酒店管理有限公司、长沙奕欢酒店管理有限公司均使用了“酉氧酒店”的品牌，使用被告承租了原告的场地。（二）2020年6月16日，被告向原告发出《合同解除函》，并于次日送达给原告；之后，原告向被告进行了《复函》。2020年6月23日，被告撤离了租赁场地。上述事实，有《物业租赁合同》《催款函》《声明函》《律师函》及邮寄回单、现场照片、《证明》、押金转账截图、租金转账截图、《关于停止使用前厅物业的通知》、现场停电视频、《合同解除函》、快递邮寄、签收通知截图、复函、退场交付录像、退场后现状照片，以及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告已根据合同约定将涉案场地交付给被告使用，被告应当按约向原告支付租金。双方的租赁起始时间为2020年1月1日，被告应于2020年4月10日前支付二季度租金45000元；被告主张因“新冠”疫情已向原告提出减免租金，交本期租金的时间应相应顺延，但双方就此并未达成一致，故被告的主张，本院不予采纳。被告没有按照合同约定期限支付租金，已构成违约，应承担违约责任。被告于2020年6月16日向原告发出《合同解除函》，并于次日送达给原告，故《物业租赁合同》于2020年6月17日解除。被告于2020年6月23日才退出租赁场地，应支付原告至2020年6月23日止的租金及逾期付款违约金（滞纳金），其中租金应自2020年4月1日至2020年6月23日止，期间，因“新冠”疫情的发生导致被告的经营活动不能完全正常进行，致使被告遭受了一定的经济损失，故根据公平原则，结合本案的实际情况，酌定减免被告1个月租金为宜；被告主张因“新冠”疫情原因，原告应减免被告3个月的租金，本院不予采纳。故被告还应支付原告租金26500元（15000元+15000÷30天×23天）；其中逾期付款违约金（滞纳金），根据《物业租赁合同》的约定：“逾期支付的，每日按逾期金额的千分之五向甲方支付延期付款的违约金。”因该约定过高，本院酌情调整为每日按逾期金额的万分之五支付延期付款违约金，即以26500元为基数，自2020年4月11日起按日万分之五的标准计算至付清之日止。关于合同保证金。因《房屋租赁合同》已经解除，原告已经向被告主张逾期付款违约金（滞纳金），故原告应返还被告保证金15000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告长沙奕彦酒店有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告王辉宇房屋租金26500元及延期付款违约金（以26500元为基数，自2020年4月11日起按日万分之五的标准计算至付清之日止）；二、原告王辉宇于本判决生效之日起7日内返还向被告长沙奕彦酒店有限公司保证金15000元；三、驳回原告王辉宇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取计650元，由被告长沙奕彦酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖述华二〇二〇年八月二十日书记员  刘晓宇附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。