河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0106民初993号原告：刘忠辉，男，1991年12月11日出生，汉族，住河南省民权县。委托诉讼代理人：刘忠亚，男，1989年2月17日出生，汉族，住杭州市余杭区，现住上海市松江区。系原告刘忠辉兄长。被告：德鸿置业有限公司，住所地郑州市上街区新乡路**院**楼****。法定代表人：王水夫，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭水林，河南华威律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜炳灿，河南华威律师事务所律师。被告：郑州海天房产经纪有限公司，住所地郑，住所地郑州市上街区淮阳路南段**院********v>法定代表人：楚晓霞，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王欢，男，系该公司员工。被告：郑州购房帮网络科技有限公司，住所地郑州市**航海路，住所地郑州市**航海路北411/2412。法定代表人：王博士，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王欢，男，系该公司员工。原告刘忠辉与被告德鸿置业有限公司（以下简称：德鸿公司）、郑州海天房产经纪有限公司（以下简称：海天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案。后原告刘忠辉申请追加郑州购房帮网络科技有限公司（以下简称：购房帮公司）作为本案被告，本院予以准许，后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘忠辉及其委托诉讼代理人刘忠亚、被告德鸿公司的委托诉讼代理人郭水林、被告海天公司和被告购房帮公司的委托诉讼代理人王欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘忠辉向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告一和被告二退还原告已付团购费35000元及利息（按年利率6%，自2017年10月28日计算至实际退还之日止）；2、依法判令被告一按照当地租金水平2000/月赔偿迟延交房违约金，自2019年1月1日至2019年5月31日共计10000元整；3、依法判令被告一按照购房合同落实物业，并赔偿因物业合同问题导致原告无法收房的损失，按照月租金2000元，自2019年6月1日暂计至2020年6月15日共计25000元（实际计算至落实合同约定，解决物业问题之日止）；4、被告一恢复绿化率或赔偿绿化不足违约金10000元；5、诉讼费由被告一和被告二负担。庭审过程中，刘忠辉明确其诉讼请求第三项为要求按照购房合同约定物业费按1.2元每月每平方米标准收取，并赔偿损失25000元，其诉讼请求第四项明确为要求德鸿公司向其赔偿违约金10000元。事实和理由：原告于2017年10月28日前往被告售楼部了解房源情况，当时被告一售楼部工作人员（被告二）宣传绿化率35%，并告知必须缴纳团购费才能享受优惠3.5万元抵8万。双方于2017年12月2日签订正式合同。合同约定交房时间为2018年12月31日，补充合同约定物业费价格为1.2元/㎡每月。被告一于2019年5月31日交房，且交房时原告才知物业合同价格实为1.6元/㎡每月，交房时业主沟通中同时了解到团购费系违法收费，且发现小区绿化严重不足，遂向各部门投诉，均协商无果。原告已经履行了付款义务，被告一迟迟无法落实合同约定内容，一直消极应对，推卸责任，给原告造成了巨大的损失，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。诉讼过程中，刘忠辉申请追加购房帮公司为本案被告，并主张该公司与德鸿公司、海天公司共同退还其团购费35000元及利息（按年率6%，自2017年10月28日至实际退还之日止）。德鸿公司辩称，1．该公司没有退还原告团购费的合同义务和法律义务。2．该公司的交房行为符合《商品房买卖合同》的相关约定，依法不应承担逾期交房的违约责任。3．原告要求该公司落实物业并赔偿因物业合同问题导致其无法收房的损失不能成立。4．该公司已经完成小区设计的绿化率，原告要求恢复绿化率或赔偿绿化率不足违约金没有事实依据。海天公司与购房帮共同辩称，原告交纳的35000元是在原告知情的情况下交纳的，认购协议书和签约确认单也明确显示购房客户享受了100000余元的优惠，这其中就包含有交纳35000元享受80000元的优惠，因此，该费用不应退还。经审理查明，德鸿公司系房地产开发商。2016年4月28日，德鸿公司与海天公司签订《全案营销代理合同》，由海天公司对德鸿公司开发的位于郑州市上街区汝南路新乡路东南角的德鸿·现代城项目进行营销策划、销售代理。2017年10月28日，刘忠辉签订德鸿·现代城商品房认购协议书一份，载明房屋位置为上街区汝南路与新安路交汇处向东200米路北9幢楼2单元1802号，暂测面积为109.53㎡，房价为7173元/㎡，房款总价为785659元，交纳定金10000元整。2017年12月1日，刘忠辉签订签约确认单一份，载明购房房号为9#-2-1802，面积为109.53㎡，优惠前单价为7224元，优惠前总价为791245元，成交单价为6378.18元，成交总价为698602元。2017年12月2日，刘忠辉与德鸿公司签订《商品房买卖合同》，约定刘忠辉购买由德鸿公司开发的位于郑州市上街区新安东路16号院德鸿·现代城9幢2单元1802号房屋，建筑面积为109.53平方米，房屋单价为每平方米6378.18元，总额为698602元，首付款140602元，剩余558000元以商业贷款方式支付。该合同第八条约定：出卖人应当在2018年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房；其中第3项约定：遇城市人民政府重大城市规划、市政工程、地下文物等影响本合同项下房、地下文物等影响本合同项下房屋建设的条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人自出卖人通知交房之日起七日内办理交接手续，逾期不来办理者，视为出卖人已将合同所指商品房交付。该合同附件四《合同补充协议》第一条载明：在签订合同及补充协议前，出卖人已经向买受人明示了《商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及相关政策规定，以及该《商品房买卖合同》（含附件）、《临时管理规定》、《前期物业服务合同》等资料。买受人对前述文件、合同等已仔细阅读并对条款表达之内容理解完全一致，买受人对房屋及周边环境的状况予以认可。第四条约定出卖人依法选聘的前期物业服务企业为河南盛世物业管理有限责任公司，物业服务收费价格暂定为1.2元/月．平方米（建筑面积）。该合同附件五《补充协议》第2条约定：合同第十一条中的“书面通知”，包括买受人接到出卖人电话通知后到出卖人处签收书面通知或出卖人按合同中所签地址向买受人特快专递寄发书面通知，另外出卖人亦可在《大河报》上发布公告进行集中通知。刘忠辉分别于2017年10月28日和11月5日共计交纳35000元，购房帮公司为其出具收据。刘忠辉已将房款698602元全部支付完毕。2017年10月23日，德鸿公司取得的建设工程规划许可证载明德鸿生活广场9#楼绿地率为25.65%，2018年12月28日郑州市上街区住房和城乡规划建设局就德鸿公司申请的德鸿生活广场9#楼规划核实事项，作出建设工程竣工规划核实意见书（核发），该建设工程基本符合城乡规划要求，其中绿地率为25.21%。自2017年11月15日至2018年11月4日，郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市上街区住房和城乡规划建设局、郑州市人民政府办公厅、上街区新安路街道办事处等政府部门，多次对辖区内各类建筑工程等项目下达限土令、停工通知，要求停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、建筑工地室外作业。经核算，自2017年12月2日刘忠辉与德鸿公司签订合同至2018年11月4日，涉案房屋小区停工累计152天。2019年5月24日，德鸿公司在《大河报》（A1.07社会版下方）发布《交房公告》载明：德鸿·现代城9#楼定于2019年5月31日在德鸿·现代城营销中心集中办理交房手续。截止到本次庭审，刘忠辉尚未办理收房手续。德鸿公司在其官网就涉案小区进行宣传时将绿化率描述为30%，海天公司及购房帮公司员工在朋友圈对涉案小区楼房进行销售宣传，并称绿化率为35%。德鸿公司与河南盛世物业管理有限责任公司签订了《郑州市前期物业服务合同》，由河南盛世物业管理有限责任公司作为德鸿·现代城小区的前期物业服务公司，并在郑州市上街区房产管理中心物业科进行了备案。庭审过程中，刘忠辉与海天公司、购房帮公司共同确认：刘忠辉购买涉案住宅交纳35000元可将总房价减少80000元，减少后总房价为698602元，刘忠辉已以上述价格与德鸿公司就涉案房屋签订了购房合同。德鸿公司陈述，涉案小区物业截至本次庭审时暂按每月每平方米1.2元标准收取。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。关于本案原告刘忠辉的各项诉讼请求，本院做如下认定：1．关于退还团购费。依据原告刘忠辉签订《商品房认购协议书》、《签约确认单》中载明的房屋单价、房屋总价款及原告刘忠辉与被告德鸿公司签订的《商品房买卖合同》中载明的房屋单价、房屋总价款，结合原告刘忠辉与被告海天公司、购房帮公司确认内容，应当认定原告刘忠辉已按照认购协议书、签约确认单及双方约定内容对其购买的涉案房屋享受了购房房价优惠措施，故原告刘忠辉主张被告返还其团购费及利息，无事实与法律依据，本院不予支持。2．关于向其支付迟延交房违约金10000元。依据原告刘忠辉与被告德鸿公司签订的《商品房买卖合同》，被告德鸿公司应于2018年12月31日前将符合合同约定交付条件的商品房交付原告刘忠辉。由于在施工过程中，遇政府部门下达封土令、停工通知等客观原因致使原告刘忠辉购买的房屋无法进行施工，该原因符合《商品房买卖合同》第八条的约定，属城市人民政府重大城市规划等影响房屋建设，交房日期可以顺延。根据查明的累计停工时间，原告刘忠辉的交房日期顺延至2019年5月2日。原告刘忠辉虽至今未办理收房手续，但依《商品房买卖合同》第十一条关于房屋交付的约定及被告德鸿公司完成竣工备案和发布交房公告情况，被告德鸿公司已于2019年6月7日向原告刘忠辉完成房屋交付，被告德鸿公司共逾期交房35天。被告德鸿公司逾期交房，存在违约，应按《商品房买卖合同》约定按日向原告刘忠辉支付已交付房价款万分之0.2的违约金，经计算被告德鸿公司应向原告刘忠辉支付的违约金为489.02元。原告刘忠辉主张按当地租金水平2000元/月的标准支付逾期交房违约金的诉请无事实依据，本院不予支持。3．关于按购房合同落实物业，并赔偿损失25000元。原告刘忠辉关于该项诉讼请求其在庭审中明确为：要求按照购房合同约定物业费按1.2元每月每平方米标准收取，并赔偿损失25000元。被告德鸿公司已就德鸿·现代城小区前期物业服务事项与河南盛世物业管理有限责任公司签订了《郑州市前期物业服务合同》，由该公司为该小区提供物业服务，被告德鸿公司作为德鸿·现代城小区的开发商，已就前期物业服务事宜履行了其义务。原告刘忠辉与被告德鸿公司签订的《商品房买卖合同》附件四第4条约定中关于物业服务费收费标准载明系暂定为1.2元每月每平方米，该约定并非明确约定物业费为1.2元每月每平方米，故原告刘忠辉的该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。4．关于因绿化率不足向其赔偿违约金10000元。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同约定的内容对双方具有约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被告德鸿公司及其委托的营销代理公司对小区绿化面积等所作的宣传，为要约邀请式广告，未明确为合同内容的一部分，宣传内容对绿化率等作出了说明，但原告刘忠辉的证据不足以证明被告德鸿公司、海天公司及购房帮公司曾以广告宣传内容作为向原告刘忠辉出售房屋的允诺，亦无法证明上述广告宣传对合同的价格产生重大影响，另根据2017年11月份至2018年1月份郑州市上街区商品房房地产市场数据分析显示，该楼盘的销售价格与同期该地住宅销售均价相比，无显著差别。因此，被告德鸿公司的广告宣传，虽有夸大之嫌，但对楼盘情况作出的说明不符合“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的规定，不应视为要约，在该说明未明确为合同构成时，不应视为合同内容，故原告刘忠辉要求被告支付违约金并无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决如下：一、被告德鸿置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告刘忠辉支付逾期交房违约金489.02元；二、驳回原告刘忠辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费969元（已减半收取），由原告刘忠辉负担960元，被告德鸿置业有限公司负担9元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  徐丽叶二〇二〇年八月二十四日书记员  马鲜草