贵阳铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2020）黔8601民初588号 原告：贵州鼎恒信商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区新添大道南段******。 法定代表人：王亦舒，总经理。 委托诉讼代理人：冯思思，贵州中孚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何右，贵州中孚律师事务所实习律师。 被告：贵州瑞源明辉企业管理咨询有限公司，，住所地贵州省贵阳市云岩区贵乌北路**中大国际购物中心** 法定代表人：王家海，总经理。 委托诉讼代理人：刘颖，广东法匠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈凯茵，广东法匠律师事务所实习律师。 原告贵州鼎恒信商业管理有限公司（以下简称鼎恒信公司）与被告贵州瑞源明辉企业管理咨询有限公司（以下简称瑞源明辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日受理后，依法适用简易程序,于同年7月16日公开开庭进行了审理。原告鼎恒信公司的委托代理人冯思思、何右，被告瑞源明辉公司的委托代理人刘颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鼎恒信公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的租金、商业综合管理费、水电费共计1260381.21元；2.被告向原告支付违约金（租金及商业综合管理费以未付金额为基数，从2019年2月25日计算按日1‰计算至实际付清所有款项之日止，暂计算至2020年5月14日为367397.79元；水电费以未付金额为基数，从2020年3月1日计算按日1‰计算至实际付清所有款项之日止，暂计算至2020年5月14日为19537.01元）；3.被告向原告支付律师费98000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月20日，原告与被告签订《中大国际广场时尚购物中心商铺租赁合同》，原告将中大国际广场时尚购物中心L339号出租给被告使用，租期60个月，租赁期为2015年1月20日至2020年1月19日。租金、水电费、综合管理费等费用由原告统一收取，并对收费标准、支付时间、支付方式以及未按约定支付租金及其他费用的违约责任作出了明确规定。租赁期间，被告于2019年3月1日起开始未按期支付租金，并拖欠原告综合管理费、水电费。原告为维护合法权益，诉请如前。 被告瑞源明辉公司辩称：1.涉案房屋租金及标准与原告主张有出入，具体如下：在2019年6月之前，每月租金按实用面积计算是76.16元/平方米，物业管理费按建筑面积计算为25元/平方米，推广费按建筑面积5元/平方米，在2019年7月份经原被告双方协商调整为以上三项费用合计按照实用面积计算100元/平方米。2.被告在签署涉案合同当天交纳租赁保证金111047元，该款项应当冲抵拖欠的租金。3.涉案商铺由于商场长期属于施工状态，噪音严重且经营管理不善等原因导致长期没有新租户入驻且原本租户纷纷退场，商业环境严重受损，从而导致包括被告在内的众多商家无法经营，在此情况下，如果继续维持原本的租金标准、物业管理费、推广费显然对承租方来说并不公平，因此根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条的规定，结合实际情况，瑞源明辉公司认为双方在2019年7月份已进行租金、物管费、推广费的调整。4.对于原告主张的水电费问题，请法庭根据原告有效合法证据进行认定。5.关于租金、管理费、推广费拖欠的情况，并非原告所主张的126万多元，具体数额在庭审中核查或者庭审后作书面说明，计算标准是分阶段计算。6.违约金被告认为合同虽然对违约金计算有约定，但造成被告无法及时缴纳租金及物业费等原因是由于原告经营的商场商业环境发展到无法经营的地步，从这一意义上说，原告也负有一定过错责任，原告还要求巨额违约金主张显然有失公平，况且涉案合同作为格式合同，对违约责任、违约金的规定明显超过法律规定，因此被告认为违约金原告也有过错，不应予以支持。即便应适当支付也应调整为按全国银行间LPR利率计算，则为公平合理。7.关于原告主张律师费，虽然涉案合同第15.5条有约定，但是该合同是格式合同，且合同对律师费的收取没有具体约定，同时，被告并非故意拖欠租金，确实因前述所说，原告对于商场运营不善导致的。此外，原告已经主张了违约金，律师费属于违约金一部分，而本案还涉及租赁押金的问题，因此原告违约金主张显然超出法律规定范围，请法院对原告关于违约金、律师费主张的合法性及合理性进行审查和认定。 经审理查明，2014年10月20日，鼎恒信公司（甲方）与瑞源明辉公司（乙方）签订《中大国际广场时尚购物中心商铺租赁合同》，约定：甲方将中大国际广场L339号商铺出租给乙方使用，建筑面积为1682.53平方米，使用面积为925.39平方米（后经《商铺交付现场实测表》确定，建筑面积为1692.40平方米，使用面积为930.82平方米）出租给乙方做教育培训用途，品牌为悦宝园；租赁期限为60个月，自开业日起计算；免租期为90天，自商铺交付之日起计算；第5租约年，每月单位使用面积每平方租金72.16元。租金的支付，以两个月为一个交租期，乙方应于计租日前5个工作日向甲方交付该商铺首期租金，其余租金乙方应当在每个交租期最后一个月的25日，向甲方一次性足额支付下个交租期租金；管理费按商铺建筑面积每月25元/平方米计；乙方须自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费及其他费用。同时，合同还约定了双方的违约责任。合同第15.3条约定，乙方逾期支付租金、管理费、宣传推广费的，经甲方书面通知，仍未能于7个工作日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的5‰支付滞纳金。合同第15.4条约定，在租赁期限内，乙方逾期交付水、电、燃气、空调及其他费用，经甲方书面通知，仍未能于7个工作日内交付的，每逾期一日，应按上述费用的2‰或国家有关规定（两者取金额高的执行）支付滞纳金。合同第15.5条约定，甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的必要费用（包括律师费）和开支，……均由乙方承担。合同签订后，鼎恒信公司收到瑞源明辉公司支付的履约保证金111047元。 2015年11月27日，双方签订《补充协议》，确认L339号商铺的实测面积为930.82平方米。商铺交付给乙方后，乙方一直经营至2020年1月19日搬离。截止2019年2月28日之前的租金、管理费，2019年1月之前的水费、电费，双方已结清。 另查明，合同的履行期间，中大国际广场的公共区域存在装修、施工等情形。 上述事实，有原被告的身份信息、原告、被告的当庭陈述笔录、《中大国际广场时尚购物中心商铺租赁合同》、《补充协议》、《商铺交付现场实测表》、《水费电费签收表》、《律师函》、涉案商场照片等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采纳。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告签订的《中大国际广场时尚购物中心商铺租赁合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律或行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告向被告瑞源明辉公司提供租赁物后，被告瑞源明辉公司理应依约及时向原告支付租金、管理费及水费电费。 结合双方的诉请及答辩，本案争议焦点为：1.2019年7月之后的租金及管理费是否已经经双方协商变更为按实用面积每月100元/平方米计算，被告欠付租金及管理费的具体数额；2.欠付的水费电费的具体数额；3.欠付的租金、管理费、水费、电费是否应当支付违约金，如需支付，违约金应如何计算；4、律师费是否应由被告承担；5.保证金是否应当抵扣欠付的租金及管理费。 焦点一，2019年7月之后的租金及管理费是否已经经双方协商变更为按实用面积每月100元/平方米计算，被告欠付租金及管理费的具体数额。 被告瑞源明辉公司提供了与鼎恒信公司“杨总”的微信聊天记录6页、《商业租金申请书》，欲证明鼎恒信公司已同意2019年7月之后的租金及管理费变更为按实用面积计100元/平方米，但该证据不能证明“杨总”系鼎恒信公司的负责人，能代表鼎恒信公司就租金及管理费的调整一事做出决定，故被告瑞源明辉公司所作的2019年7月之后的租金及管理费已变更为按实用面积计每月100元/平方米的主张，没有依据，本院不予支持。 被告欠付了10个月零19日的租金及管理费（2019年3月1日-2020年1月19日），依据《中大国际广场时尚购物中心商铺租赁合同》第4.1.4条，末月实租天数不满足月的，应缴纳的纯租金=实租天数÷末月天数×当月纯租金的约定，因2020年1月有31天，故欠付的租金总额为714219.41元（930.82平方米×72.16元/平方米×10个月+930.82平方米×72.16元/平方米÷31天×19天=712847.20元），欠付管理费的总额为449031.94元（1692.40平方米×25元/平方米×10个月+1692.40平方米×25元/平方米÷31天×19天=449031.94元）。 焦点二，欠付的水费电费的具体数额。 被告瑞源明辉公司对11份《水费电费签收表》中除王莉媛签字的一份予以认可外，对其余的无王莉媛签字的《水费电费签收表》均不予认可。但《水费电费签收表》仅仅是对水电费金额的告知，从常理推断，悦宝园的工作人员签字即可，签收表并非必须经过公司法定代表人王莉媛签字的文件。且11份《水费电费签收表》的形式均一致，故本院对11份《水费电费签收表》的证明力均予以认可，但《水费电费签收表》只能证明2019年2月1日至2019年12月31的水费电费，2020年1月1日至2020年1月19日的水费电费原告未举证证明，故本院只对2019年2月1日至2019年12月31日的水费电费予以认定为72501.60元。 焦点三，欠付的租金、管理费、水费、电费是否应当支付违约金，如需支付，违约金应如何计算。 首先，关于租金、管理费，双方签订的《中大国际广场时尚购物中心商铺租赁合同》第15.3条约定，乙方逾期支付租金、管理费、宣传推广费的，经甲方书面通知，仍未能于7个工作日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的5‰支付滞纳金。原告主张从应付租金及管理费的时间为起始日起算租金及管理费的违约金，但是仅仅提供了2020年4月24日向被告寄送的《律师函》为证，原告主张违约金的起算时间不符合双方约定。且从被告提交的照片及视频可以看出，鼎恒信公司在合同的租期内，亦存在未妥善管理好商场的情形，商场内的装修等行为，势必对被告的日常经营造成一定的影响，故原告主张欠付的租金、管理费的违约金，本院不予支持。 其次，关于水费、电费，租赁合同第15.4条约定，在租赁期限内，乙方逾期交付水、电、燃气、空调及其他费用，经甲方书面通知，仍未能于7个工作日内交付的，每逾期一日，应按上述费用的2‰或国家有关规定（两者取金额高的执行）支付滞纳金。现鼎恒信公司提交的证据并不能证明已将欠付的水费、电费代为缴纳，违约金的设立应是损失弥补、利益填平之性质，应以实际损失为依据，鼎恒信公司在未提交证据证明其具体损失的情况下，主张收取逾期缴纳水电费的违约金，本院不予支持。 焦点四，律师费是否应由被告承担。 关于原告主张的律师费98000元，因未提供委托代理合同、代理费发票等证据佐证，本院不予支持。 焦点五，瑞源明辉公司已缴纳的保证金是否应当抵扣。 依据双方签订的《中大国际广场时尚购物中心商铺租赁合同》4.2条中的相关约定，可以看出该履约保证金主要为了保证在出现乙方顾客对乙方销售商品或提供服务进行投诉、索赔，乙方收到政府处罚，或乙方拖欠相关费用时，甲方可以依约对履约保证金进行抵扣。但现原告未举证证明被告存在有顾客索赔或受到政府处罚的情形，故瑞源明辉公司已缴纳的111047元履约保证金，依约应在欠付的费用范围内予以扣除。 扣除应退还的履约保证金111047元，现被告瑞源明辉公司还应支付租金及管理费1050832.14元（712847.20元+449031.94元-111047元=1050832.14元）。 综上所述，对原告诉讼请求中成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定之规定，判决如下： 一、被告贵州瑞源明辉企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告贵州鼎恒信商业管理有限公司租金及管理费1050832.14元。 二、被告贵州瑞源明辉企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告贵州鼎恒信商业管理有限公司水费及电费72501.60元； 三、驳回原告贵州鼎恒信商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17026元，减半收取计8513元，由原告贵州鼎恒信商业管理有限公司负担3034元，被告贵州瑞源明辉企业管理咨询有限公司负担5479元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长  杨 芳 二〇二〇年八月十七日 法官助理  谭慧敏 书 记 员  杨 丽