号 广东省中山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤20民终3923号 上诉人（原审被告）：梁穗港，男，1973年4月19日出生，汉族，住广东省广州市海珠区**********。 委托诉讼代理人：黄彤瑶，广东万**海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何伟珊，广东万**海天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张列夫，男，1978年12月10日出生，汉族，住广东省深圳市福田区*******2****。 委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。 上诉人梁穗港因与被上诉人张列夫房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初8445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。 梁穗港上诉请求：撤销一审判决第二项，改判梁穗港仅需向张列夫返还定金100000元。事实与理由：一审法认定梁穗港承担违约的方式为双倍返还定金200000元并赔偿房屋增值损失245380元是错误的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补乙方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。所以张列夫因梁穗港违约行为所获益的范围不得超过实际损失。本案从张列夫提交的证据可知，房屋增值部分为245380元，即为张列夫实际损失。定金本属于损失填补作用，若法院支持房屋差价损失，则不应当再使用定金条款，既判决梁穗港双倍返还定金同时还赔偿张列夫实际损失即房屋增值部分245380元。 张列夫答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持一审判决。 张列夫于2019年4月1日向一审法院起诉请求：1.梁穗港返还购房款24万元以及利息（利息从起诉之日起，按年利率24％计算至付清之日止）；2.梁穗港双倍返还定金20万元；3.梁穗港支付律师费2万元；4.梁穗港赔偿房屋增值损失245380元（计算方法：目前港口镇房屋均价12000×涉案房屋建筑面积120.95—涉案房屋总价843000，得出差额608400元，再以608400×张列夫已支付房款比例340000/843000），以上共计705380元。 一审法院认定事实：2017年4月25日，张列夫另案以梁穗港为被告，案外人中山市港信房地产经纪有限公司（以下简称港信公司）、黎贤美为第三人以房屋买卖合同纠纷诉至一审法院，主张：1.梁穗港继续履行2016年3月27日的房地产买卖合同，将涉讼1003号房地产【预售许可证号：中建房（预）字第2012115号、合同业务编号：HTN2012063384】过户到张列夫名下；2.黎贤美与梁穗港共同履行张列夫、梁穗港于2016年3月27日签订的房地产买卖合同，将涉讼1003号房过户到张列夫名下，并将上述房屋交予张列夫使用。该案诉讼中，梁穗港以张列夫为反诉原告提起反诉，主张：判令解除张列夫、梁穗港签订的房屋买卖合同。一审法院经审理，于2018年7月24日作出（2017）粤2071民初7206号民事判决书，判决：一、解除张列夫与梁穗港于2016年3月27日签订的房地产买卖合同；二、驳回张列夫的诉讼请求。该判决作出后，张列夫不服，向中山市中级人民法院提起上诉，后张列夫撤回上诉，中山市中级人民法院于2019年5月10日作出（2019）粤20民终1137号民事裁定书予以准许。该裁定已发生法律效力。 一审法院（2017）粤2071民初7206号民事判决书查明：“2016年3月27日，张列夫（买方）、梁穗港（卖方）及港信公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，约定：买方以843000元购买卖方位于中山市*******1**************房的房产（建筑面积为120.95平方米）；定金50000元在签订合同时支付,在本合同生效后2个工作日内再支付50000元，买方意向贷款550000元，并于过户之前申请按揭，卖方无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，买方于过户当天支付首期款193000元；在银行出具《同意购房抵押贷款通知书》之日（若卖方需赎楼的，则在赎出房地产证原件并在注销抵押登记完毕后）两个工作日内，买卖双方签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件手续，在递件回执载明的答复日期之日起七个工作日内，买方须到房管局等相关部门交纳税费并办理过户手续；买方向居间方支付佣金25290元；如果卖方在收取定金后不依合同条约将该房地产售予买方，则卖方除双倍返还定金予买方外，还应当赔偿买方相当于房屋总价款的10%违约金，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；无论买方或卖方违约，均不影响经纪方收取中介服务费的权利【按成交价的3%收取】。合同还约定了其他事项。 上述合同签订后，张列夫分别于签订合同当天、2016年3月29日、2016年11月24日向梁穗港支付定金50000元、定金50000元、10000元。后张列夫又于2017年3月6日提前向梁穗港支付了230000元首期购房款。以上张列夫共向梁穗港支付购房款340000元，梁穗港分别向张列夫开立收据予以确认。梁穗港在收取上述款项后于2017年3月7日向银行申请提前还贷手续，涉案房屋于2017年4月6日注销了抵押登记。 2017年1月10日，张列夫向兴业银行中山分行申请办理个人二手住房按揭贷款，申请贷款金额为500000元。张列夫称梁穗港在符合过户条件情况下拒不配合办理房产过户手续、履行涉案合同义务，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。判决认为：“关于买卖合同是否具备解除条件的问题。张列夫按照合同约定的时间向梁穗港支付了100000元定金，于过户前向梁穗港支付了首付款230000元，并向银行申请了按揭贷款，已履行其主要义务。从张列夫提交的微信聊天记录来看，梁穗港经张列夫多次催告，仍拒不配合办理过户，违反了合同约定的主要义务，构成违约。依据合同约定，如果卖方在收取定金后不依合同条约将该房地产售予买方，卖方承担违约赔偿责任，但买方不可逼使卖方履行此合同。故对张列夫主张继续履行涉案买卖合同、要求梁穗港与第三人黎美贤协助办理过户手续的诉讼请求理据不足，一审法院不予支持。现梁穗港以其自身行为表明不再履行涉案买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定法定解除条件，现梁穗港反诉要求解除涉案买卖合同，一审法院予以支持。若梁穗港存在违约，张列夫可另案向梁穗港主张违约责任等。” 一审另查明，涉讼《房地产买卖合同》约定，合同履行过程中如发生争议，各方应及时协商解决，并采取措施避免损失的发生或扩大。协商不成的，任一方都可依法向房地产所在地的人民法院提起诉讼，诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约或过错方承担。 一审再查明，张列夫因本案与广东登鼎律师事务所签订民事案件委托代理合同，支付律师费2万元，广东登鼎律师事务所已向张列夫出具等额增值税普通发票。 一审诉讼中，张列夫向一审法院申请财产保全，请求对梁穗港名下价值相当于705380元的财产采取保全措施。担保人深圳市富昌融资担保有限公司中山分公司出具保函以其财产提供担保。一审法院作出(2019)粤2071民初8445号民事裁定，裁定查封梁穗港名下的涉讼1003房的房地产[不动产证书号：粤（2016）中山市不动产权第0148029号]相当于价值705380元的产权份额。并于2019年4月28日查封了上述房产（轮候查封）。 另案中，中山市中鑫房地产土地评估有限公司接受一审法院委托，于2017年5月30日出具中鑫估（2017）字第F05585号房地产估价报告，估价的房产为中山市*******1号**********，建筑面积88.02平方米，房地产单价14500元/㎡，房地产评估价格为1276290元。张列夫主张，梁穗港在履行与其签订的《房地产买卖合同》过程中，存在违约，故诉至一审法院，主张前述实体权利。具体的涉讼房屋增值损失按照其提交的《估价结果报告》调整后参照计算。 一审诉讼中，张列夫、梁穗港一致同意以2017年5月30日作为涉讼房屋价值评估的时点。且梁穗港确定，对张列夫主张的计算涉讼房屋的增值损失的计算方式无异议，仅对计算涉讼房屋的单价有异议。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据一审法院生效（2017）粤2071民初7206号民事判决书查明事实，张列夫、梁穗港及港信公司签订《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。张列夫已履行涉讼合同主要义务，如向梁穗港支付购房款24万元及定金10万元，后经张列夫多次催告，梁穗港拒不配合办理过户，梁穗港违反了合同约定的主要义务，构成违约。涉讼《房地产买卖合同》已解除。本案诉讼中，梁穗港未提交证据证实张列夫在履行涉讼合同过程中存在违约行为，故一审法院认为张列夫在涉讼合同履行过程中不存在违约行为，故守约方的张列夫有权向违约方梁穗港主张违约责任赔偿。 关于张列夫诉讼请求能否支持问题。1.关于定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，给付定金的一方张列夫已向梁穗港支付定金10万元，后梁穗港违约，张列夫主张梁穗港双倍返还定金共计20万元，梁穗港对此无异议，故一审法院予以支持，梁穗港应双倍向张列夫返还定金共计20万元；2.关于购房款及利息。根据前述查明事实，张列夫已向梁穗港支付购房款24万元，因双方签订的《房屋买卖合同》已解除，梁穗港收取的张列夫购房款24万元没有事实及法律依据，故应予返还，其还应支付占用该笔款项期间的利息。张列夫主张梁穗港返还购房款24万元及支付利息（利息从起诉之日即2019年5月27日起，按年利率24％计算至付清之日止），张列夫该主张理据充分，且于法不悖，一审法院予以支持；3.关于律师费。张列夫提供委托代理合同及发票证实其因本案诉讼已实际支出律师费2万元，故其主张梁穗港支付律师费2万元符合双方合同约定，且梁穗港对此无异议，故一审法院予以支持。4.关于房屋增值损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”;第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的,守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时,应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用,并综合考虑守约方的履约情况等确定,但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。房屋溢价损失属于可得利益的损失，属于损害赔偿的范围。本案中，首先，如果合同顺利履行，张列夫可取得涉讼房屋所有权，可最终取得涉讼房屋溢价利益。现由于梁穗港的违约行为，使守约方张列夫丧失了将来取得房屋溢价利益的可能，故张列夫主张的增值损失属于可得利益损失范围，实际属于溢价损失；其次，任何人不得因自己的违约行为而受益，且在房屋多为溢价的情况下，为避免少数人可能恶意违约以求合同被解除，合同解除后，而其仅仅需按合同约定承担违约责任，如若该违约责任低于房屋溢价，最终违约方不能因违约而受到惩戒，反而因其违约行为而受益，违背了诚实信用及公平原则，不利于房地产交易市场的稳定。故一审法院对张列夫主张溢价损失的主张予以支持。关于溢价损失的具体数额，张列夫主张计算方法为：（港口镇房屋均价12000×涉案房屋建筑面积120.95㎡—涉案房屋总价843000）×已支付房款比例340000元/843000元），并提供涉讼房屋所在同小区9幢302房的房地产估价报告予以参考。一审诉讼中，张列夫、梁穗港均同意以2017年5月30日为涉讼房屋价值评估的时点，且梁穗港对张列夫主张的计算涉讼房屋的溢价损失计算方式无异议。故一审法院认为，张列夫提交的2017年5月30日作出的房地产估价报告显示涉讼房屋同小区9幢302房单价14500元，其主张涉讼房产单价下调至12000元，属于合理范围，且梁穗港不申请涉案房地产价值评估，故张列夫主张梁穗港向其支付房屋增值损失245380元[计算方法：[港口镇房屋均价12000元×涉案房屋建筑面积120.95㎡—涉案房屋总价843000元）×已付房款比例340000元/843000元）]，合法有理，一审法院予以支持。 综上所述，张列夫诉讼请求理据充分，一审法院予以支持。梁穗港抗辩主张理据不足，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项之规定，判决：一、梁穗港向张列夫返还购房款240000元以及利息（计算方式为：从2019年4月1日起，按年利率24％计至实际清偿之日止）；二、梁穗港向张列夫双倍返还定金200000元；三、梁穗港向张列夫支付律师费20000元；四、梁穗港向张列夫赔偿房屋增值损失245380元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10854元，减半收取为5427元，财产保全费4047元，共计9474元（张列夫已预交），由梁穗港负担（梁穗港于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付张列夫）。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。 一审判决查明事实清楚，本院予以确认。 二审查明：二审期间，张列夫明确因梁穗港违约行为所造成的具体损失为资金占用损失、房屋增值损失及律师费损失。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。双方对案涉房地产买卖合同因梁穗港的违约行为被解除、梁穗港应向张列夫返还已付购房款240000元及利息、律师费20000元、房屋增值损失245380元的事实无异议，本院予以确认。本案二审争议焦点为：梁穗港是否应当向张列夫双倍返还定金200000元。对此本院具体分析如下： 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，张列夫确认其因梁穗港违约行为所造成的具体损失为资金占用损失、房屋增值损失及律师费损失。一审法院已经根据张列夫的上述实际损失，判令梁穗港向张列夫返还购房款并支付资金占用期间的利息损失、律师费损失及房屋增值损失，张列夫在本案中的所有损失已经得到补偿。因案涉合同已经解除，梁穗港无权占有张列夫支付的定金100000元，故梁穗港应向张列夫返还定金100000元。张列夫要求梁穗港双倍返还定金200000元，已经超出梁穗港因违约造成的损失，对于超出部分，本院不予支持。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。 另，对当事人其余未上诉部分，本院不作审查。 综上，梁穗港上诉有理，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，致结果处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初8445号民事判决； 二、上诉人梁穗港于本判决发生法律效力之日起三日内向被上诉人张列夫返还购房款240000元以及利息（计算方式为：以240000元为基数，按年利率24%的标准，从2019年4月1日起计算至实际清偿之日止）； 三、上诉人梁穗港于本判决发生法律效力之日起三日内向被上诉人张列夫返还定金100000元； 四、上诉人梁穗港于本判决发生法律效力之日起三日内向被上诉人张列夫支付律师费20000元； 五、上诉人梁穗港于本判决发生法律效力之日起三日内向被上诉人张列夫赔偿房屋增值损失245380元； 六、驳回被上诉人张列夫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10854元，减半收取为5427元，财产保全费4047元，共计9474元（张列夫已预交），由张列夫负担1421元，梁穗港负担8053元；二审案件受理费2300元（梁穗港已预交），由张列夫负担（折合一二审案件受理费，梁穗港应于本判决生效之日起三日内向张列夫迳付5753元）。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 玲 审 判 员  赖晓筠 审 判 员  刘 通 二〇二〇年八月十七日 法官助理  孙翠红 书 记 员  李玉琴