吉林省通化市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉05民初92号 原告（执行案外人）：潘一杭，男，1987年3月27日生，汉族，住吉林省通化市。 委托诉讼代理人：张斌斌，吉林昱诚律师事务所律师。 被告（申请执行人）：杨进臣，男，1962年8月29日生，汉族，住吉林省梅河口市。 委托诉讼代理人：王彩凤，吉林通兴律师事务所律师。 第三人（被执行人）：白山市佳兴房地产开发有限公司，住所：吉林省白山市。 法定代表人：张振涛，总经理。 委托诉讼代理人：曲慧刚，吉林审航律师事务所律师。 原告潘一杭与被告杨进臣、第三人白山市佳兴房地产开发有限公司（以下简称佳兴公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 潘一杭向本院提出诉讼请求：1、请求确认位于白山市浑江区励学家园小区37号楼115号、102号车库及位于白山市浑江区广厦安居小区（西站安居）6号楼2单元1802号、3单元1801号、1802号房屋归原告所有；2、请求撤销（2020）吉05执异76号执行裁定书并停止对上述房屋的执行；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年11月28日，杨进臣与第三人佳兴公司民间借贷纠纷一案，贵院作出（2019）吉05民初92号民事判决，判决第三人佳兴公司于判决生效后立即给付杨进臣借款本金630万元及利息。因第三人佳兴公司未履行前述生效判决确定的债务，杨进臣向贵院申请强制执行，执行案号为（2020）吉05执2号。在执行过程中，原告得知原告所有的位于白山市浑江区励学家园小区37号楼的115号、102号车库及位于白山市浑江区广厦安居小区（西站安居）6号楼2单元1802号、3单元1801号、1802号的房屋被贵院查封并进入拍卖程序，遂向贵院提出了书面执行异议。贵院于2020年6月30日作出（2020）吉05执异76号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议请求，原告不服该裁定，向贵院提起诉讼，理由如下：第三人佳兴公司因经营需要曾向通化市万通小额贷款股份有限公司（以下简称“万通小额贷款公司”）借款，并将包括上述两户车库在内的房屋为万通小额贷款公司在产权部门办理了《商品房分户预售登记》以及将包括上述3户房屋在内的房屋抵押给了万通小额贷款公司并办理了登记。后因第三人佳兴公司未偿还万通小额贷款公司借款，经佳兴公司、万通小额贷款公司以及原告协商后，第三人佳兴公司于2014年将包括上述3户门市在内的房屋出售给了原告并将房屋钥匙交给了原告，原告已实际占有使用该房屋且原告已将房屋价款支付完毕。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，上述房屋为原告所有。 杨进臣辩称，1、案涉房屋不能确认为原告所有。本案不存在房屋买卖关系，原告不享有物权期待权。2、原告没有实际占有、使用该房屋。3、原告具有过错，其不是真正的房屋买受人，案涉两处房屋2012年就可以办理产权过户手续，原告没有办理。4、原告不享有阻却执行的权利，以房抵债协议形成的债权不能优先于其他债权利益等。 佳兴公司述称，原告所述属实，同意原告的诉讼请求。 因原告、被告及第三人对本院（2020）吉05执异76号裁定认定的事实无异议，本院对各方提交的与该案一致的证据均予采信。因被告提供的照片与本案缺乏关联性，本院不予采信。 经本院审理查明，杨进臣与佳兴公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年11月28日作出（2019）吉05民初92号民事判决，判决内容是：1.被告佳兴公司于本判决生效后立即给付原告杨进臣借款本金630万元及截至2019年4月11日的利息523万元；2.被告佳兴公司于本判决生效后立即给付原告杨进臣自2019年4月12日起至本息给付完毕时止的利息，以借款本金630万元基数，利率按月利2%计算。因佳兴公司未履行前述生效判决确定的债务，杨进臣向本院申请强制执行。本院立执行案件，案号为（2020）吉05执2号。在执行过程中，本院查封了佳兴公司开发的多户房屋（包括案涉2户车库及3户门市房），并于2020年5月14日作出（2020）吉05执2号之八执行裁定，裁定对已查封的房屋进行拍卖。潘一杭得知后，遂提出本案执行异议。 潘首德是潘一杭之父，系原万通小额贷款公司的法定代表人。佳兴公司因开发需要，曾向万通小额贷款公司借款。2009年8月17日，佳兴公司与万通小额贷款公司签订了《商品房分户预售登记申请》，内容是，“佳兴公司将位于白山市励学家园小区29号、31号、32号、35号、36号，总面积3,240.12平方米，户数68户，用途为商企、车库，售给万通小额贷款公司，明细见抵押明细表（本院注，含案涉2户车库）。2012年10月26日，佳兴公司与万通小额贷款公司签订《广厦安居部分门市抵押明细表》（本院注，含案涉3户门市房）”。白山房地产交易中心在佳兴公司与万通小额贷款公司签订的前述《申请》及《抵押明细表》盖章。 2014年1月21日，乙方佳兴公司与甲方潘一杭等十一人、丙方万通小额贷款公司签订了《房屋买卖协议》，约定了“乙方因开发房屋，于2011年陆续向丙方借款，经乙方和丙方对账，乙方尚欠丙方借款5,000万元。经甲方同意由甲方代替乙方向丙方偿还5,000万元。因乙方暂无资金偿还甲方，甲、乙双方协商乙方将其所有的部分房屋（本院注，含案涉3户门市房）出售给甲方，用于偿还甲方代替乙方向丙方偿还的借款，并约定如下协议：……三、标的物价款。本购房协议的价款为5,000万元。甲方已代替乙方向丙方全额偿还5,000万元。本协议签字生效后，乙方向甲方出具5,000万元的收据，根据甲方的要求乙方出具销售房屋正式发票并签订正式的购房合同。四、标的物产权证照办理。乙方根据甲方的要求为甲方提供办理房屋登记的相关手续，所需的相关税费按照法律规定由甲乙双方各自承担。五、甲方同意乙方在本协议生效后6个月内回购本协议项下的房屋”等内容。同日，佳兴公司就案涉3户门市房与杜妍彦签订三份《商品房买卖合同》（合同房屋交付日期为2011年12月31日前）并出具了三份房款收据。杜妍彦自认其系潘一杭的员工，前述三户门市房的权利人是潘一杭。 2015年9月15日，甲方万通小额贷款公司与乙方潘一杭签订《协议书》，内容是，“甲方根据经济发展情况，经股东会决议，决定解散公司成立清算组，经清算组股东同意，决定将甲方对佳兴公司位于白山市励学家园小区29号、31号、32号、35号、36号，总面积3，240.12平方米，68户门市及车库（本院注，该68户中含案涉2户车库）的权利转让给潘一杭”。 案涉2户车库及3户门市房所在的楼房在2012年、2013年即可以办理房屋所有权登记，但在本院查封时，前述案涉房屋仍登记于佳兴公司名下。 本院认为，从案涉房屋流转过程及对房屋回购的约定看，原、被告之间并非房屋买卖法律关系，实质为以物抵债，房屋交付仅是以物抵债的履行方式。现因案涉房屋的所有权并未发生变动，原告作为以物抵债而受让案涉房屋的“买受人”，亦未提供证据证明其对案涉房屋存在管理及使用等事实行为。佳兴公司与万通小额贷款公司签订的《商品房分户预售登记申请》《广厦安居部分门市抵押明细表》，虽由白山房地产交易中心在其上盖章，但该行为不产生物权登记效力。从案涉房屋在2012年、2013年即可办理房屋所有权登记的情况及佳兴公司在庭审中关于其已按照原告方要求对其售出的房屋可协助办理产权登记手续的陈述看，2014年1月21日原告与佳兴公司约定6个月回购期满后，原告系因自身原因未办理过户登记。基于债的平等性原则，在原告完成不动产权属转移登记之前，其与佳兴公司之间实施的相关行为尚不足以形成优先于其他一般债权的权益。本案在现有证据下，不能排除对案涉房屋的强制执行。 综上所述，原告的诉讼请求本院无法支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回潘一杭的诉讼请求。 案件受理费21900元，由潘一杭负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长 刘 敏 审判员 范立华 审判员 李尧川 二〇二〇年八月三日 书记员 王 琳