吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0291民初544号 原告:缪希彦，男，1964年10月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。 委托诉讼代理人：缪力，女，系缪希彦妹妹，1971年8月8日出生，汉族，无职业，住安徽省巢湖市。 被告：于继海，男，1955年12月3日出生，汉族，个体，住吉林省磐石市。 委托诉讼代理人：曾庆忠，吉林市船营区正德法律服务所法律工作者。 第三人:吉林宇佳房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市高新技术产业区厦门街**楼。 法定代表人：徐炳文，董事长。 委托诉讼代理人：秦启祥，该公司项目经理。 第三人：徐炳文，男，1969年8月23日出生，汉族，住江苏省金坛市，其他情况不详（缺席）。 原告缪希彦与被告于继海、第三人吉林宇佳房地产开发有限公司（以下简称宇佳公司）、第三人徐炳文执行异议之诉一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告缪希彦的委托诉讼代理人缪力，被告于继海及其委托诉讼代理人曾庆忠，第三人宇佳公司的委托诉讼代理人秦启祥到庭参加诉讼。第三人徐炳文经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 缪希彦向本院提出诉讼请求：1.维持对明城紫金名苑小区3号楼1单元xxx室、xxx室、xxx室的查封、拍卖；2.本案诉讼费由两个第三人共同承担，三套涉案房屋总价10万元整。事实和理由：原告因民间借贷纠纷执行异议一案，原告认为在执行（2017)吉0291执335号之六号（申请查封磐石市明城镇紫金名苑3号楼1单元xxx室、xxx室、xxx室）房屋的查封合理合法，被告的异议请求没有事实和法律依据。对异议提交的证据真实性。(1).从2014年原告借款给宇佳公司及法人徐炳文以来,因宇佳公司千方百计想逃避债务，加上资金链断裂,管理混乱，管理人员在没有法人授权的情况下私自卖房、私自签订各种顶账协议，以售房的形式抵账,不具备真实性。2015年9月14日，被告于继海为业主代表借宇佳公司30万元，以17套房子为抵押。而被告于继海自2015年10月16日以来先后分三次借款共计31.5万元给宇佳公司,抵押的房子都是5套,而明显与事实和逻辑不符。这是宇佳公司与被告之间的为逃避债务而私底下恶意转移财产的手段。2014年明城镇会议纪要以房产入住居民区办理产权证的事实，该涉案房屋早已可以办理产权证,被告没有办理产权证及抵押登记手续，属于被告自身原因，与宇佳公司无关。（2).被告于继海提交了内容以3号楼1单元xxx、xxx、xxx室的房屋为抵押的借条,借款人是宇佳公司、秦启祥，三份收款收据上的金额分别是124420元,124420元,122420元,共计367260元，与借款抵押上的金额相差142260元,约定的2015年12月30日前还清，借款时间2015年10月16日，什么样的利息2个半月利息高达142260元？这种惩罚性的约定,过度的贬低该涉案房屋的市场价格,不能形成合法有效的抵押协议。(3).根据《担保法》第40条、第41条以及《物权法》第186条规定,被告与宇佳公司关于以房抵债的约定不能成立。（4）.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条和《担保法》的规定，虽然被告于继海与宇佳公司签订了顶账协议,但被告对宇佳公司的房屋所享有的抵押权尚未生效,因此于继海对该抵押房屋不能享有优先受偿权，即该诉争房屋依然属于宇佳公司。(5).从2014年明城对于被告对诉争房屋实际占有的否定，理由如下:1.被告于继海并没有签订合法有效的买卖合同。2.于继海不符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。所以不能排除对明城镇紫金名苑3号楼1单元xxx、xxx、xxx的执行。根据《最高人民法院民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条等相关法律规定,请维持对明城紫荆名苑小区3号楼1单元xxx、xxx、xxx的查封拍卖。 于继海辩称，1.原告的诉请没有事实依据，依法应该予以驳回。2.从（2019）吉0291执异117号裁定书对被告的涉案房屋查明的事实看，被告与第三人签订了买卖合同、交付了全部房款、实际占有房屋至今，因宇佳公司有关房地产相关手续不全，由其过错，致被告未能将涉案房屋进行更名过户，同时该裁定书进一步确认被告是回迁户的业主。3.在众多小区业主无法按照相关合同进行入住时，在政府的协调下，宇佳公司为了工程建设，被告为了个人利益和各位业主的利益，开发商（即第三人宇佳公司）无资金投入到后期的外网工程，找到相关的业主，由各位业主委托临时业主委员会负责人牵头，于2014年提供借款30万用于宇佳公司开发小区的后期建设。4.2015年10月16日，双方重新签订了借款合同，并约定以3套房屋进行抵押，因为没有到房地产部门办理抵押登记，抵押权并未设立，宇佳公司在偿还了部分借款后，于2015年10月16日出具了新借条，对原借条进行了变动，扣除房款后将剩余的价值以涉案房屋进行抵押，并约定年底12月30日前归还借款，逾期不归还3栋房屋归被告所有，同时在2016年6月14日，被告以第三人就有关借款剩余款项的问题进行了约定，以涉案的三套房屋签订了买卖合同，并以原来的借款转换为购房款，因被告在涉案的借款中与宇佳公司并不认识，在政府和工程后期，为了大多数业主的利益，才向宇佳公司提供借款，虽然买卖合同中载明的价格和剩余借款的金额实际略有不同，在形式上存在差距，但实质是双方对整个购房款达成一致的意思表示，且有第三人盖章予以认可，而且符合本案被告当时借款的意思表示和之后签订买卖合同的意思表示，应该认定为双方的真实性意思表示，符合法律规定；同时签订了买卖合同并出具收据，因此前述裁定书认定事实适用法律和本案特殊情况，认定排除执行、终止执行符合法律规定，因此，原告的诉请在起诉状中推定有关房价款属于利息、有关房屋抵押优先权、有关没有签订有效买卖合同，同时又推定属于恶意转移财产的陈述，没有有效的事实和法律依据，对涉案的执行裁定书认定的事实进行曲解是错误的，请求法院依法裁判，维护被告的权益。 宇佳公司述称，原告所述与事实不符，请求依法驳回原告的诉讼请求。1、原告在起诉中所述的购房款31万元与事实不符，该款是宇佳公司与被告之间在房屋拆迁和房屋交付过程中形成的款项，是宇佳公司和被告的约定，与原告无关。宇佳公司和被告签订的购房协议和抵押协议合法有效。2、第三人徐炳文仅是宇佳公司的法定代表人而已，并不行使宇佳公司的相应权利，该涉案工程的实际管理人和控制人是秦启祥，整个工程在施工、房屋交付、产权过户、销售等方面都是秦启祥来行使最终的决定权和代表权。有磐石市政府、镇政府、不动产登记中心等部门的负责人可以证明。涉案工程所有的回迁户和100多个购房户的产权证，都是秦启祥去办理，秦启祥有权利进行出售房屋。宇佳公司与被告的借款、后来抵账的事情，原告本人不仅在场，并且参与并拿走了1万元的购房款。3、被告提供的证人张成梅是宇佳公司法定代表人徐炳文的私人会计，原告依据其与宇佳公司的借贷纠纷引发的本案执行案件，该案中的借款是原告将款项打入了张成梅个人账户，此部分借款与宇佳公司无关。 徐炳文未到庭，亦未提交书面意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2014年7月1日，宇佳公司及其法定代表人徐炳文共同向秦启祥出具了一份授权书，主要载明该公司开发的吉林磐石市明城镇紫金铭苑小区（以下简称涉案小区）项目，授权秦启祥全权负责，权限至项目全部结束时止。秦启祥持有宇佳公司的公章、法定代表人徐炳文名章。 宇佳公司在开发涉案小区过程中，因资金短缺向于继海借款22.5万，并于2015年10月16日出具了一张借条，主要约定：还款期限至2015年12月30日前，宇佳公司以紫金铭苑小区3号1单元xxx室、xxx室、xxx室（以下简称涉案房屋）作抵押等，借条中有秦启祥签字并加盖法定代表人徐炳文名章。宇佳公司向于继海出具了三张（涉案房屋）购房款收据，每张收据金额均为102420元，收据中均有宇佳公司法定代表人徐炳文签字及个人名章。此外，于继海与宇佳公司又签订了三份（涉案房屋）商品房订购协议书，均约定每套房屋的购房款为102420元（面积均为85.35平方米，经计算单价为1200元/平方米）。涉案房屋现均由于继海占有和使用。 另查明，2014年12月3日，于继海从其中国农业银行卡账户内取款351000元。 再查明，原告缪希彦与被告宇佳公司、徐炳文民间借贷纠纷一案，原告张成梅与被告宇佳公司、徐炳文民间借贷纠纷一案，本院分别于2016年12月30日和2017年1月10日作出（2016）吉0291民初773号、788号民事判决书，判决书生效后，缪希彦、张成梅分别向本院申请执行，本院合并执行，于2018年4月26日作出了（2017）吉0291执334、335号之六执行裁定书，查封了被执行人宇佳公司名下的、位于磐石市明城镇紫金铭苑**楼**xxx、xxx、xxx室的房屋，期限三年。查封后，申请执行人张成梅申请解除对涉案房屋的查封。案外人于继海向本院提出执行异议，本院于2019年11月25日作出（2019）吉0291执异117号执行裁定书，裁定中止对上述涉案房屋的执行。申请执行人缪希彦不服，向本院提起执行异议之诉。 认定上述事实的证据有借款抵押协议、商品房订购协议书、磐石市明城镇供水站出具的涉案三套房屋的水费收据、（2019）吉0291执异117号执行裁定书、涉案房屋购房款收据、房产测绘成果报告单、回迁户代表出具的证明（2018年7月10）、当事人陈述、证人赵生和张成梅证言。 缪希彦提供的宇佳公司向于继海借款3万元的借条及收条，宇佳公司向紫金铭苑小区业主委员会借款30万元的借、收条及借贷协议书，宇佳公司向于继海出具的涉案小区1号楼5单元xxx室购房款99720元收据等材料，经庭审调查，均与本案诉争房屋及待证事实无关，本院不予评议。 于继海提供的客户名称为磐石市明城镇于继海加工厂的电费票据、涉案小区1号楼-xxx号房屋的房产测绘成果报告单、涉案小区1号楼x单元x楼房屋的商品房订购协议书、（2019）吉0291民初868号民事判决书等材料，均与本案诉争房屋及待证事实无关，本院不予评议。 于继海提供的（2020）吉02民终967号民事判决书、赵生缴纳其所购房屋的订购协议书、契税、房产测绘成果报告单、明城镇城建办出具的证明（2015年10月30日）等证据，虽然与涉案房屋无关，但结合证人赵生证言可以佐证证明：于继海向宇佳公司提供借款和宇佳公司用赵生支付的购房款抵销于继海部分借款的事实。 宇佳公司提供的（2016）吉0291民初773号民事判决书，无法院公章，不符合证据要求，本院不予采纳。 本院认为，缪希彦的诉讼请求是维持对紫金铭苑小区3号楼1单元xxx、xxx、xxx室的查封、拍卖，其真实意思是准许执行涉案房屋。经庭审调查，缪希彦提供的两份承诺书，虽然与涉案房屋无关，但该承诺书载明：宇佳公司有条件的为购房户找差价款，因此，可以佐证证明宇佳公司关于以房抵债的价款（22.5万元）与涉案房屋商品房订购协议书约定的总购房款（合计307260元）不一致的辩解理由，符合逻辑和客观事实。因此，结合于继海提供本人银行卡351000元取款凭证、秦启祥出具的22.5万元借条、涉案房屋订购协议书、收据、证人赵生证言及其购房的相关资料和判决书，尤其是证人张成梅证实，涉案房屋系宇佳公司交付给于继海的抵账房，故其在涉案房屋查封后申请解除查封，以上证据能相互佐证证明于继海向宇佳公司提供借款35万元、宇佳公司已偿还于继海12.5万元并以涉案房屋抵债22.5万元的行为及事实客观存在。因此，本案争议的焦点问题是金钱债权执行中，以物抵债的受让人于继海对登记在被执行人宇佳公司名下的涉案房屋，是否享有足以排除强制执行的民事权益，于继海对此负有举证证明责任。 参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不动产以物抵债受让人需同时符合下列四项条件，方可排除执行：即以物抵债的行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满；在法院查封之前已签订合法有效的以物抵债协议并已合法占有该不动产；用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应，且经清算债务数额已确定；非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，如前所述，宇佳公司与于继海之间存在借贷法律关系在前，债务履行期限届满后双方又签订的涉案房屋订购协议，宇佳公司以向于继海出具购房款收据的形式将借贷欠款转为于继海交付的购房款，上述系列民事法律行为，均体现了宇佳公司和于继海以涉案房屋价值抵销涉案借款22.5万元，即以物抵债的真实意思表示，且上述内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，因此，涉案房屋商品房订购协议具有以物抵债协议的性质。虽然涉案借款抵押协议、涉案房屋商品房订购协议书、涉案房屋购房款收据中载明的签订时间均为“2015年10月16日”，但宇佳公司辩解，其签订涉案房屋商品房订购协议书、出具涉案房屋购房款收据的真正时间是2016年6月14日，并提供证人张成梅证言、于继海名下的另案房屋（1号楼5单元x楼x号）订购协议书（签订时间2016年6月14日）和宇佳公司出具的该房屋购房款收据（2016年6月14日）加以证明。经审查，根据民间借贷的交易习惯、商品房买卖交易习惯，只有在履行期限届满且债务人无力偿还债务时，债权人方与债务人签订以物抵债协议，即债务形成的时间早于以物抵债合意的达成时间，可见，宇佳公司的辩解符合交易习惯和逻辑，因此，宇佳公司的该辩解理由成立，本院予以采信，即签订涉案房屋订购协议及出具购房款收据的真实时间是2016年6月14日。因此，结合涉案借款抵押协议约定的还款期限是2015年12月30日前可知，宇佳公司和于继海达成以物抵债的涉案房屋订购协议时原债务履行期限已经届满。2.据（2019）吉0291执异117号执行裁定书记载，涉案房屋于2018年4月26日查封，结合前述可知，在法院查封涉案房屋之前，宇佳公司和于继海已签订合法有效的、具有以物抵债性质的房屋订购协议，且于继海已合法占有涉案房屋。3.虽然涉案房屋订购协议书中约定的购房款总额高于宇佳公司未清偿给于继海的债务金额，但如前所述，宇佳公司对于上述问题成因的辩解符合涉案小区特殊性（多次更换开发商、建设资金不足、多年烂尾、当地政府等多部门与开发商协调、宇佳公司向回迁户等集体筹资并承诺涉案小区开盘时找差价款等）。此外，抵债的金额双方已经清算确定，而且根据本案抵债金额计算，涉案房屋平均每套成交价约为900元/平方米（22.5万元÷3套÷85.35平方米），与明城镇城建办出具证明中记载的赵生所购房屋的单价1200元及根据涉案房屋订购协议的约定计算所得的单价1200元（102420元÷85.35平方米）相比，平方米相差300元，既与宇佳公司出具的承诺书“找差价款”的承诺相符，亦符合宇佳公司因与于继海之间存在多次借贷关系而让利的常理。因此，宇佳公司抵债的涉案房屋的价值与原债务数额能够合理对应。4.因本案与缪希彦申请执行宇佳公司名下紫金铭苑小区其他房屋的案件为案情基本相同的系列案件，在该系列案件中，经本院核实，2017年年初，明城镇城建办和房产所因职能调整和工作交接，暂停办理房屋产权过户登记手续；2018年4月，涉案房屋被法院查封，可见，于继海并非因自身原因未办理过户登记。因此，于继海作为涉案房屋以物抵账的受让人，具备排除强制执行的条件，享有能够排除强制执行的民事权益。 综上所述，缪希彦的请求，理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告缪希彦的诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告缪希彦负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  王 灿 人民陪审员  张泽君 人民陪审员  杨俊华 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员  崔世佳