广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4840号上诉人（原审原告）：佛山市东建集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***************，统一社会信用代码914***********113C。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：戴斌，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨炳光，广东千度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市自然资源局，住所地广东省佛山市禅城区******，统一社会信用代码114***********253L。负责人：杨小晶。委托诉讼代理人：任博佳，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨再勇，佛山市禅城区公职律师事务所律师。上诉人佛山市东建集团有限公司（以下简称东建集团）因与被上诉人佛山市自然资源局（以下简称市自然资源局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初16245号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人东建集团上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认东建集团与市自然资源局所签订的编号为440601-2012-100005的《国有建设用地使用权出让合同》之第十五条无效；2.本案一、二审之诉讼费用由市自然资源局承担。事实与理由：一、案涉证据形成了完整的证据链，证明幼儿园物业属东建集团所有是土地出让挂牌条件之一之事实，而一审判决罔顾证据之间的内在联系，将各个证据予以割裂，并以不成立的理由否定证据的证明力，进而对案涉事实作出错误的认定。(一)案涉证据充分证明，诉争幼儿园物业应属建东集团所有是挂牌条件之一的事实。1.东建集团所提交的证据3是挂牌文件及成交确认书等证据，该组证据证明：①案涉土地是通过公开挂牌出让的，而非通过协议出让。②挂牌出让文件中对出让土地上将来所建的物业之归属均未作规定，包括商住物业和配套物业，但这并不意味着对出让土地上将建物业权属并未明确，无论是出让人还是受让人，若挂牌土地出让之条件不明确，则不可能达成交易。③出让土地上需建两所幼儿园，在出让文件中并没有作出幼儿园物业需无偿移交给政府的规定。2.东建集团所提交的证据5是案涉幼儿园的土地证等证据，该组证据证明，即便双方签订了案涉争议合同，在幼儿园物业建成后，佛山市禅城区人民政府依然确认案涉幼儿园属“佛山市东建集团所有”，若不是依据挂牌条件，只依据案涉争议合同第十五条的约定，政府不可能作出如此确权。3.东建集团提交的证据6是另一幼儿园所在地块的出让合同及该幼儿园物业的不动产权证，证明出让地块的另一处幼儿园物业已被确权为东建集团所有，由此可知诉争幼儿园物业必然属东建集团所有，因为两处幼儿园所属的土地是整块出让，出让的挂牌条件一致，不可能出现在挂牌时一处幼儿园由政府无偿收回、一处幼儿园归受让人所有的情况。4.东建集团提交的证据4是案涉幼儿园所在地块(社区二)的出让合同、证据6是另一幼儿园所在地块(社区五、六、七)的出让合同，在该两份出让合同“补充条款”部分第二条均写明“受让人在符合规划部门批准的规划要求下可适当调配各分地块的得房面积，但各分地块的得房面积之和不得超出佛禅(挂)2007-017出让地块的得房面积”，这足以证明，土地挂牌出让时受让人的得房面积是明确、具体的，不可能存在挂牌文件对此不予明确之情况。5.东建集团提交的证据8是一份对出让土地的《土地估价报告书》，该证据直接证明所出让土地的两处幼儿园物业属受让人的得房面积。即作为土地出让人的市自然资源局将幼儿园物业归受让人所有是其挂牌出让土地的条件之一，且这一条件在挂牌之前就已确定。6.东建集团所提交的证据7是非案涉土地出让时的挂牌竞买须知，在该“须知”中明确规定了“幼儿园建成后应无偿移交政府”，再结合房地产开发的实际情况，即佛山辖区范围内，2013年之前所有用于商业开发而出让的土地，凡是要配建幼儿园的，出让文件中从未注明幼儿园物业归开发商所有，但所有小区配套幼儿园无一例外地都属于开发商所有。也就是说，在招、拍、挂文件中若没有写明幼儿园物业由政府无偿收回，则该物业属受让人所有是挂牌出让土地的当然条件。由上可知，东建集团所提交的证据形成了完整的证据链，互相印证了幼儿园物业属东建集团所有是挂牌条件之事实，同时否定了将幼儿园物业无偿移交给政府是挂牌条件之事实。(二)一审判决在割裂证据之间的联系的同时，否定证据的证明力，进而作出错误的事实认定。1.如前所述，东建集团的证据是一个整体，该整体组成了一个证据链，进而达到证明案涉事实的作用，而一审判决单就《土地估价报告书》的证明力予以评价，显然是以偏概全之举。2.就《土地估价报告书》而言，一审判决对其证明效力的认定缺乏依据。不否认《土地估价报告书》是东建集团的内部资料，但该证据的“内部”性不足以排除其作为证据的证明作用，即市自然资源局挂牌出让土地时对哪些属受让人得房面积、哪些不属于受让人得房面积是明确的，而案涉幼儿园物业属东建集团得房面积是得到该报告书予以佐证的。一审判决认为报告书是内部资料，挂牌文件未涉及幼儿园的归属，因此认为东建集团“不知晓其内容”。东建集团承认，对于评估报告书的内容确实不知，但这并意味着东建集团对于受让土地上将来建什么东西、这些东西属不属自己不可能不知，因为在土地挂牌出让时，若这个都不明确、不知道，则不可能有人敢竞投该地块。一审判决以“居委会用房、物业用房等公建配套设施就不属于开发商所有”为由认为幼儿园也应该不属于开发商所有，一审判决显然将不同的物业形态不作区分而等同视之，而现实情况并非如此。居委会用房、物业用房不具备经营价值，而幼儿园物业则具备经营价值，这是其一；其二，居委会用房、物业用房乃至厕所、垃圾中转站等配套设施，从来都要无偿移交给政府，而幼儿园物业要无偿移交的话必须在挂牌文件中注明；其三，虽然都占计容面积，但无偿移交的物业不计算土地出让金，而不移交的配套设施必须计缴土地出让金；最后，法律、法规并没有规定对出让土地上由受让人缴纳了土地出让金且建造的物业应无偿移交给政府，而对其他配套设施的移交是有相应的行政规章予以规定的。3.就案涉幼儿园的土地证，一审判决认为“东建集团作为案涉项目的建设单位，在办理不动产权初始登记即大确权时，所有物业均登记在开发企业名下，随后再进行移转登记，物权变动至各权利人名下”，这一认定既无法律依据，更违反了常识。其一，无偿移交给政府的物业，比如物业用房、居委会用房、公厕、垃圾中转站等，不可能初始登记于开发商名下，所谓的大确权之确权证书不可能包含此类物业；其二，经大确权的物业无不属于开发商所有，随后的移转登记是基于下一手权利人支付了对价，开发商自持物业或未售出物业最终还是登记在开发商名下。4.对于两处幼儿园所在土地的两份出让合同，一审判决认为“不能得出两份出让合同内容必须一致结论”，该认定当然没什么问题，但东建集团从未主张“两份出让合同内容必须一致”，东建集团主张的是：同一块地挂牌出让，就两个幼儿园物业不可能出现一个由政府无偿收回、一个属开发商得房面积的挂牌条件。5.一审判决认为“若公开的挂牌文件未涉及的内容，可以在后期签订出让合同中予以明确”于法无据。公开挂牌，凡是涉及实质性内容的，必须在挂牌文件中明确，就土地出让而言，出让土地上建什么样的物业、物业归属等都属于实质内容，挂牌文件不可能不明确，若这些不予明确，挂牌行为必属违法，这是其一；其二，就案涉土地出让而言，在挂牌时对所有的物业归属都未以白字黑字的形式予以明确，实践中大部分亦是如此操作，但这并不意味着就物业的归属可以通过协议再行约定，因为受让人支付了对价，在没有明确约定由政府无偿收回的情况下，土地上所建成的物业均应属开发商所有；最后，若还要通过出让协议来约定物业的归属，则无疑是对公开挂牌的否定，与通过协议出让土地无任何区别。二、案涉合同第十五条将应由东建集团享有所有权的幼儿园物业约定市自然资源局无偿收回，显然改变了挂牌的实质条件，依法应当确认为无效。如前所述，案涉幼儿园物业属东建集团得房面积是挂牌条件之一，这是涉及物业权属的实质性条件，而双方所签之合同第十五条却改变了这一条件，显然违反了《中华人民共和国招标投标法》第四十六条、五十九条之规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款第(五)项的规定，案涉合同十五条显属无效条款。另《中华人民共和国物权法》第四条规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，而案涉合同第十五条将本应属于东建集团的幼儿园物业变成政府物业，属利用合同条款对东建集团的物权实施侵权，这种侵权理应归于无效。需要说明的是，案涉合同第十五条无论是因市自然资源局失误及东建集团的误信所致，还是因双方再行协商所致，均对该条款的无效不产生影响。被上诉人市自然资源局答辩称，一、案涉土地挂牌出让合同和合同订立是相对独立的的两个环节，东建集团称案涉幼儿园属其所有是挂牌条件之一，无事实和法律依据。从案涉土地出让的背景来看，佛禅（挂）2007-017公告文件《竞价须知》第三条第（三）项明确“地块买受人通过此次挂牌交易取得的实质是旧城改造的开发权，买受人在中标后可实行分期拆迁，但须整宗出让……拆迁补偿合同（协议）经建设部门备案后，在挂牌成交当日签订的成交确认书才正式生效，国土部门才与买受人签订该旧改用地的土地使用权出让合同。否则签订的成交确认书作废，政府有权将未拆迁部分的土地使用权收回重新公开出让，并没收保证金1000万元作为违约赔偿”。由此可见，普君南改造项目属“毛地出让”，不属“净地出让”。地块买受人取得的是旧城改造用地的开发权，买受人在竞得后须按照《城市房屋拆迁管理条例》（2001国务院令第305条）实施拆迁，待完成后才能与土地行政主管部门签订土地使用权出让合同。实践中，也存在因各种原因无法完成拆迁而不能签订土地使用权出让合同的情形，故案涉土地的挂牌文件不等于出让合同，挂牌文件成交仅为过程性质和阶段性质，后续签订国有建设用地使用权出让合同环节是相对独立的。《国有建设用地使用权出让合同》为复杂的要式合同，佛禅（挂）2007-017挂牌文件及《成交确认书》显然不能囊括后续出让合同的主要内容。合同中的公共配套设施建设移交、开工竣工期限、违约责任等内容是双方根据签订合同时的客观情势和法律法规要求，另行协商确认的，故东建集团称案涉幼儿园属其所有是挂牌条件之一，无事实和法律依据。二、出让合同第十五条是双方真实意思表示，东建集团应举证证明该条存在无效的法定情形，否则应承担举证不能的法律后果。出让合同第17页的补充条款第一点明确公建配套建筑面积4946平方米未列入受让人得房面积（该配套设施即为幼儿园，建设工程规划许可证显示实际建设规模为4844.46平方米），可与合同第十五条相印证，证明合同第十五条为双方充分协商后的真实意思表示。三、国有建设用地使用权挂牌出让不适用招标投标法相关规定，东建集团主张案涉出让合同第十五条违反招标投标法第四十条第一款而无效没有事实和法律依据。如前所述，案涉国有建设用地使用权出让是毛地出让而非净地出让，因而案涉土地挂牌出让以及土地出让合同订立均具有相对独立性，不存在土地出让合同对挂牌文件进行实质性改变情形。结合《中华人民共和国招标投标法》第二条、第三条的规定，以上法律明确规定了《中华人民共和国招标投标法》及其实施条例的适用范围主要针对的是工程建设项目，而本案所涉及的土地作为国家所有的一种特殊资产，出让土地使用权时，国土资源部有专门规定，即《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007国土资源部令第39号）。对外公开出让国有土地时，招标并不是必须采取的唯一方式，实践中政府有权根据具体情况选择招标、拍卖、挂牌三种方式其中之一（参见《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二条）。具体到本案，案涉国有建设用地采取挂牌方式出让，而挂牌招标不论是程序、竞买人数限制还是结果确定方法等都有着明显不同，因此，既然不是招标出让，本案则不受招标投标法调整。东建集团向一审法院提出诉讼请求：一、确认东建集团、市自然资源局双方所签订的、编号为440601-2012-100005的《国有建设用地使用权出让合同》之第十五条无效；二、本案诉讼费用由市自然资源局承担。一审法院查明：2007年12月6日，佛山市禅城区******发布《佛山市禅城区旧改用地挂牌出让公告》，主要内容为其拟将佛禅（挂）2007—017块地位于佛山市禅城区****、文华路西、兆祥路南、普君路东262169平方米地块挂牌出让。挂牌文件附件《建设工程设计条件审批表》中对规划设计要求为：……7、须同时配套的公共设施（1）社区中心、社区健康服务中心、居委会、社区警务室（2）物业管理用房（3）公厕（4）垃圾站（5）幼儿园2处……。后东建集团中标，2008年1月7日，东建集团和佛山市禅城区******签订《成交确认书》。2013年1月24日，佛山市国土资源和城乡规划局（出让人）与东建集团（受让人）就上述地块签订《国有建设用地使用权出让合同（合同编号4xxx5）》，主要内容：……第四条出让宗地编号为佛禅（挂）2007—017地块位于同济路北、文华路西、兆祥路南、普君路东，宗地总面积262169平方米，出让宗地面积为242575平方米。本合同项下出让面积14211平方米……第十五条受让人同意在本合同项下宗地范围同步修建下列工程配套项目，并在建成后无偿移交给政府：幼儿园……。《补充条款》：一、本合同项下地块属旧城改造用地，规划可建建筑面积68443.97平方米，首层、二层商业建筑面积均为1874.69平方米，办公室建筑面积2929.20平方米，公建配套建筑面积4946平方米，地下车库建筑面积8787.59平方米。二、本合同项下地块为佛禅（挂）2007—017出让地块的组成部分。受让人在符合规划部门批准的规划要求下可适当调配各分地块的得房面积，但各分地块的得房面积之和不得超出佛禅（挂）2007—017出让地块的得房面积。超出部分，须按本合同约定补缴出让金。2013年6月5日，佛山市国土资源和城乡规划局（出让人）与东建集团（受让人）就上述地块签订《国有建设用地使用权出让合同（合同编号4xxxx3）》，约定：……第十五条受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建下列工程配套项目，并在建成后无偿移交给政府：居委会、公厕……。2015年11月3日，佛禅国用（2015）第1xxxx3号土地证记载：土地使用权人东建集团，座落佛山市禅城区********……附件《记事》：1.此证只作为办理商品房过户证明之用。2.建筑面积4366.32平方米。3.该宗地用地面积为14006.67平方米（含交叉口绿化带用地面积174平方米），其中宗地图阴影部分（用地面积4490.10平方米）为幼儿园用地范围，产权属佛山市东建集团有限公司所有，其余部分属小区全体业主共用。2007年11月21日，北京中土源房地产评估有限公司出具《土地估价报告书》：第一部分摘要项目名称佛山市禅城区普君南旧街区（同济路北、文华路西、兆祥路南、普君路东）旧城改造用地土地使用权及出让金价格评估；估价目的是为委托方评估宗地使用权价格及出让金提供参考依据……。同日，北京中土源房地产评估有限公司还出具《土地估价技术报告》：……相关建设指标根据开发项目类型住宅、办公、商业、地下室、幼儿园面积即为可售面积；公建配套设施（社区中心、物业管理用房、公厕、垃圾站、幼儿园）面积共计16420平方米，由于办公和公建配套设施建造成本与住宅相当，故在本次评估中归类到住宅项目中计算，即各类型房地产的建造面积为：住宅886300平方米；首层商业32000平方米；二层商业32000平方米；地下室150000平方米。得房面积确定表单位：平方米序号房屋用途可建面积回迁补偿面积得房面积abc=b-a1住宅、办公869880295988.96573891.042首层商业3200014816.9017183.103二层商业3200035210.84-3210.844地下室15000001500005幼儿园960009600合计1093480346016.70747463.30得房面积地价：根据上述评估的各用途用房的楼面地价，计算得房面积地价=573891.04×1428.23+17183.10×8131.53-3210.84×1784.74+150000×308.78+9600×858.96=819648400+1397249*******500+46317000+8246000=100820.58（万元）。应交出让土地出让金：土地出让金=得房面积对应地价-拆迁补偿安置成本=100820.58-100722.36=98.22（万元）。庭审东建集团陈述：主张出让合同第十五条无效的法律适用理由有三方面，一是我国民法总则第一百四十三条、合同法第五十五条明确规定有效的民事行为必须具备三个条件，而该条款不是东建集团真实的意思表示，也不是市自然资源局真实的意思表示，该条款应当无效；二是所有土地出让合同包括案涉第十五条都是格式合同，单方制定并重复使用，且排除一方主要权利，应当认定该格式条款无效；三是我国招投标法规定中标人、投标人不得再另行签订背离原内容的合同，本案在成交确认时成交条件已经确认，而出让合同第十五条剥夺了东建集团对幼儿园的所有权，改变了挂牌时的成交条件。一审法院认为，本案系建设用地使用权出让合同纠纷。本案双方争议焦点在于案涉《国有土地使用权出让合同》是否存在无效的情形。东建集团主张案涉出让合同第十五条无效的理由主要是三点，一是认为其签订出让合同时意思表示不真实；二是认为土地出让合同是格式条款，案涉第十五条排除一方的主要权利；三是根据我国招投标法，中标后不得签订背离原内容的合同，案涉出让合同对成交确认书进行更改，改变了挂牌时条件。一审法院分别就东建集团主张的三点理由评述如下：第一，意思表示是否真实。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定了民事法律行为有效的三个要件，其中之一为意思表示真实。意思表示不真实，是指行为人表现于外部的意思与其内心真意不一致，一般而言，基于重大误解、受欺诈、受胁迫而作出的意思表示不真实。本案中，东建集团认为，案涉土地在挂牌出让前出让条件已经确定，即案涉幼儿园的权属在挂牌时是明确的，《土地估价报告书》明确东建集团得房面积包括了幼儿园，以此计算土地出让金并由东建集团支付，因此《建设用地使用权出让合同》第十五条并非东建集团真实意思表示，实际上东建集团工作人员在签订合同时疏忽大意，基于对市自然资源局的充分信任，拿到合同没看到该条款就盖章。但东建集团并未能举证证明其存在重大误解情形而作出不真实的意思表示，即使东建集团认为存在重大误解等导致表意不真实签订案涉出让合同，行为人可以请求人民法院、仲裁机构予以撤销，而不是合同必然无效。关于案涉土地挂牌出让文件、《土地估价报告书》和《国有建设用地使用权出让合同》是否存在矛盾的问题。据前查明事实，2007年12月10日，佛山市禅城区******公布了案涉旧改用地挂牌出让文件，包括出让公告、竞价须知、承诺函、成交确认书等文件资料，但文件里并未明确案涉幼儿园的权属问题。在附件《建设工程设计条件审批表》中，“规划设计要求”第七条配套的公共设施中，包括建造两处幼儿园，但亦未涉及案涉幼儿园的归属问题。北京中土源房地产评估有限公司作出的《土地估价报告书》，对案涉土地使用权价格及出让金价格进行评估，其中《土地估价技术报告》这一部分中，记载开发商的得房面积包含住宅、办公、首层商业、二层商业、地下室、幼儿园，得房面积地价按照上述各用途用房计算楼面地价，亦即，东建集团认为其支付的土地出让金是包含了案涉幼儿园在内的得房面积对应地价减去拆迁补偿安置成本所得。对此，一审法院认为，《土地估价报告书》在确定案涉土地的使用权价格和出让金时，确实将幼儿园计算在开发商的得房面积内，但是，《土地估价报告书》仅系土地行政主管部门确定挂牌报价的内部参考，并非挂牌竞拍时对外公布的文件之一，亦即土地挂牌交易出让价格确定的重要参考依据是《土地估价报告书》，但不是唯一依据，在公开竞价过程中，有可能最终的成交价格高于评估报告的价格，亦即有可能成交条件要高于评估价格所依据的条件。东建集团认为在后签订的《国有建设用地使用权出让合同》改变了出让公告的出让条件，但公开的出让挂牌文件并不包括《土地估价报告书》，其他挂牌文件并未涉及幼儿园的权属，而《土地估价报告书》仅作为确定出让价格内部参考，若公开的挂牌文件未涉及的内容，可以在后期签订出让合同中予以明确，故出让合同并非改变了出让条件。另一方面，《土地估价报告书》是内部参考文件，在出让公告发布时东建集团并不知晓其内容，而其他挂牌文件并未涉及幼儿园的归属，东建集团如何能作出不真实之意思表示？东建集团作为专业房地产开发企业，在签订合同时负有谨慎审查之义务，即使《土地估价报告书》将幼儿园作为得房面积计算开发商应支付的土地出让金，或者即使案涉幼儿园作为计容面积计算出让金，并非所有计容面积的建筑物就属于开发商所有，比如居委会用房、物业用房等公建配套设施就不属于开发商所有，因此，该内部参考文件不能推翻在后双方签订的出让合同。第二，案涉出让合同第十五条是否基于格式条款无效。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案出让合同第十五条显然并不属于前述格式条款的范围，该条款约定“受让人在合同项下宗地范围内同步修建配套工程幼儿园，并在建成后无偿移交政府”，显然并非所有建设用地出让合同都有的条款，且应当双方协商一致后再签订，故东建集团该主张一审法院不予支持。第三，《国有建设用地使用权出让合同》是否改变了挂牌出让的条件问题。如前所述，挂牌文件中并未涉及幼儿园的权属问题，不能以《土地估价报告书》推定挂牌时已经明确幼儿园的归属，故案涉出让合同第十五条约定并非改变出让条件。此外，关于东建集团主张根据佛禅国用（20xxx）第1xxxx3号土地证记载，“阴影部分用地面积4490.10平方米为幼儿园用地范围，产权属东建集团”，幼儿园产权属于东建集团。对此一审法院认为，该国有土地使用证注明仅为“办理商品房过户证明之用”，东建集团作为案涉项目的建设单位，在办理不动产初始登记即大确权时，所有物业均登记在开发企业名下，随后再进行移转登记，物权变动至各权利人名下。因此，不能以初始登记在东建集团名下而就确认幼儿园归其所有。同时，东建集团主张案涉旧改用地上有建成两个幼儿园，另一个幼儿园对应的《国有建设用地使用权出让合同》中并无无偿移交政府的条款，故本案所涉幼儿园也应当归东建集团。对此，一审法院认为，《建设工程设计条件审批表》要求地块上配套两个幼儿园，但未涉及权属问题，而后的两份出让合同，一份约定幼儿园建成移交政府，一份约定居委会、公厕建成移交政府，不能得出两份出让合同内容必须一致的结论，故东建集团该理由一审法院不予采信。综上，案涉《国有建设用地使用权出让合同》第十五条并不存在无效的情形，东建集团诉请于法无据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回东建集团的诉讼请求。案件适用普通程序，受理费收取141800元，由东建集团负担。二审期间，东建集团向本院提交了《佛山市国有土地使用权出让补充合同》两份，拟证明：1.普君南旧改项目社区1至社区7的土地业经土地复核并已结算，东建集团已补交土地出让金278755099.74元；2.在双方已对土地进行最终核算时，位于社区2的案涉幼儿园并未予以核减，仍然作为东建集团的得房面积，已缴的土地出让金未予以核销。经审查，该证据不能证明东建集团所主张的证明内容，本院不予采信。二审期间，市自然资源局未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系案涉《国有土地使用权出让合同》之第十五条的效力定性。首先，本案双方当事人于2013年1月24日签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号4xxxx5），该合同第十五条约定“本合同项下宗地范围同步修建下列工程配套项目，并在建成后无偿移交给政府：幼儿园……”。该合同系双方当事人依意思自治原则自愿依法签订，并无证据显示在该合同签订过程中存在欺骗、胁迫、重大误解、显示公平等情形，故案涉合同为合法有效合同，案涉合同之十五条亦为有效条款，其内容对双方当事人依法具有同等的法律约束力。其次，东建集团上诉称案涉土地挂牌出让文件对出让土地上将来所建成的物业之归属均未作规定，亦未明确出让土地上所建成之幼儿园物业需无偿移交给政府，基于佛禅国用（2015）第1xxx3号土地证上记载有“阴影部分用地面积4490.10平方米为幼儿园用地范围，产权属东建集团”的内容的事实和出让地块上另一处幼儿园物业已经被确权为东建集团所有的事实及北京中土源房地产评估有限公司出具的案涉出让土地《土地估价报告书》将案涉幼儿园所占面积计入东建集团得房面积的事实，均可证明幼儿园物业应属东建集团所有，讼争幼儿园物业属东建集团所有是土地出让挂牌条件之一，案涉合同第十五条将应由东建集团享有所有权的幼儿园物业约定由市自然资源局无偿收回，属于改变了挂牌的实质条件，依法应当确认无效。对此，本院分析如下：依照《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号4xxx5）第十五条的约定，市自然资源局享有的是基于合同约定的接收幼儿园物业移交的合同权利，是一种合同约定之移交，而并非是基于行政管理职能的行政性无偿收回。只要双方当事人签订的合同依法成立，合法有效，双方当事人均应遵行约定并履行其相关的合同义务，此其一；其二，虽然存在东建集团所称佛禅国用（2015）第1xxx3号土地证上记载有“阴影部分用地面积4490.10平方米为幼儿园用地范围，产权属东建集团”的内容的事实和出让地块上另一处幼儿园物业已经被确权为东建集团所有的事实及北京中土源房地产评估有限公司出具的案涉出让土地《土地估价报告书》将案涉幼儿园所占面积计入东建集团得房面积的事实，但这只能表明在土地初始登记时，东建集团基于通过公开出让方式受让包括幼儿园所涉土地在内的土地所有权以及相应土地上进行合法建设上盖建筑物的权利，从而获得了幼儿园所占土地及建筑物的初始登记权益，但这并不足以否定《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号4xxxx5）第十五条约定的法律效力。东建集团基于土地出让行为对幼儿园物业享有的开发建设权益与市自然资源局基于合同约定行为享有的接收幼儿园物业无偿移交的合同权利是两个虽有关联，但法律上又各自相互独立的不同的法律关系。故东建集团关于案涉合同第十五条无效之主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。东建集团的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费141800元，由上诉人佛山市东建集团有限公司负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年八月十七日法官助理 黄结仪书 记 员 钟伊发