广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终1243号上诉人（原审原告）：家利物业管理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区福中路黄埔雅苑会所，统一社会信用代码914403007261786338。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：陈锦伦，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓顺，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李春吉，男，1990年1月18日出生，汉族，住广西临桂县，上诉人家利物业管理（深圳）有限公司（以下简称家利物业公司）与被上诉人李春吉因物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初11906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。家利物业公司上诉请求：1.改判支持家利物业公司关于车位维护费640元（暂计至2018年12月31日，实际计算至清偿之日止）的诉求；2.判令本案二审案件受理费由李春吉承担。事实与理由：涉案房产深圳市龙岗区平湖街道御峰园三期G3栋5A是李春吉从陈泽伟处购买所得。在陈泽伟与家利物业公司签署的《地下车位规范使用承诺书及确认书》第5条中明确约定，陈泽伟转让涉案房产后，地下车位的使用权可转让受让方。李春吉在未明确拒绝接受地下车位使用权的情况下，应向家利物业公司支付车位管理费。为维护家利物业公司合法权益，恳请二审法院查清事实，依法支持家利物业公司上诉请求。李春吉未参加二审庭审，亦未提交书面答辩意见。家利物业公司向一审法院提出起诉请求：1.判令李春吉向家利物业公司支付拖欠物业管理费5286.56元、专项维修资金347.84元、车位维修费640元及其违约金398.75元（暂计至2018年12月31日，实际计算至清偿之日止）；2.判令李春吉承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2009年5月8日，家利物业公司与深圳和记黄埔龙岗地产有限公司签订了《御峰园前期物业服务合同》。深圳和记黄埔龙岗地产有限公司聘请家利物业公司作为御峰园的物业服务企业。其中第八条第2项约定，物业服务费用根据不同的物业类型，收费标准如下：高层/小高层住宅：3.4元/月/平方米（按建筑面积计算）；亲地叠墅（叠加）户型：3.8元/月/平方米（按建筑面积计算）；水岸双拼（双拼）户型：4.5元/月/平方米（按建筑面积计算）；水岸联排（联排）户型：4.5元/月/平方米（按建筑面积计算）；地下车位管理费：80元/月/车位。第九条第2项约定，业主于每个缴费周期（一个月为一个缴费周期）的第一天或之前向物业服务企业预缴当期物业服务费。第十三条第19项约定，任何业主如果逾期支付本规约、物业服务合同规定的物业服务费、日常收取的专维修资金、其他代收代缴费用或其他应付款项的，则物业服务企业有权采取下列措施并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用、违约金等：“……(5)按日收取未缴付的款项万分之五的违约金，直至欠费业主缴清欠费之日。”。2018年4月25日，家利物业公司与李春吉签署《临时管理规约》，李春吉同意由家利物业公司根据《御峰园前期物业服务合同》对涉案房产的小区物业进行物业服务。同日，李春吉签署《承诺书》一份，承诺书载明：本人为御峰园********的购买人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明并承诺如下：一、本人已收到并已详细阅读前面的《御峰园临时管理规约》以及深圳和记黄埔龙岗地产有限公司与其选聘的和记物业服务（深圳）有限公司签订的《御峰园前期物业服务合同》。另查，，李春吉为龙岗区平湖街道御峰园****房产的权利人。记物业服务（深圳）有限公司于2014年7月14日变更为家利物业公司。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，和记黄埔龙岗地产公司与和记物业签订的《前期物业服务合同》对业主也即李春吉具有约束力。家利物业公司为李春吉提供了物业服务，李春吉应根据合同的约定支付相应物业管理费用、物业专项维修资金费用。经核算，李春吉共计欠付家利物业公司2018年5月至2018年12月的物业服务费5286.56元（173.9平方米×3.8元/平方米×8个月）,专项维修资金347.84元（173.9平方米×0.25元/平方米×8个月）。李春吉逾期付款应当支付违约金，家利物业公司主张违约金按《前期物业服务合同》约定的每日万分之五标准自李春吉逾期付款之日起计算，有合同和法律依据，法院予以支持。家利物业公司主张车位管理费640元，因其未能提供证据证明，故法院不予支持。李春吉经法院合法传唤未到庭，放弃抗辩的权利，法院依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、李春吉应于本判决生效之日起三日内向家利物业公司支付2018年5月至2018年12月物业服务费5286.56元、专项维修资金347.84元及违约金（2018年5月至2018年12月期间每月物业管理费、专项维修资金均以704.3元为基数，按每日万分之五计算，自当月1日起分别计至付清之日止）；二、驳回家利物业公司其它诉讼请求。本院二审庭审时，家利物业公司提交了《地下车位规范使用承诺书及确认书》，以证明涉案房产转让后，默认车位也发生了转让，李春吉应向家利物业公司支付相关的车位使用费。二审庭审后，家利物业公司还提交了涉案房屋原权利人陈泽伟于2020年7月2日出具的《情况说明》。该说明载明陈泽伟同意将地下车位使用权转让给李春吉，且其自涉案房屋转让后已不支付相关车位的维护费，家利物业公司也未向其主张过相关车位的维护费。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，家利物业公司与深圳和记黄埔龙岗地产有限公司签订《御峰园前期物业服务合同》，由深圳和记黄埔龙岗地产有限公司聘请家利物业公司为涉案房屋所在御峰园小区提供物业服务。李春吉从案外人陈泽伟处购得御峰园小区G3栋5A号房产，并与家利物业公司签署了《临时管理规约》，同意由家利物业公司根据《御峰园前期物业服务合同》对涉案房屋所在的小区进行物业服务。因此，双方当事人之间形成物业服务合同关系。李春吉作为涉案房屋的权利人应当支付相应的物业管理费、物业专项维修资金。一审确定的上述两项费用金额及违约金标准符合双方约定，双方均未对此提出异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点在于李春吉是否应当支付地下车位维护费。对此，本院认为，地下车位使用权的转让须经转让双方一致同意方才具有法律效力。本案中，涉案房屋原权利人陈泽伟与家利物业公司签署的《地下车位规范使用承诺书及确认书》中仅约定陈泽伟在转让涉案房屋时可以将地下车位的使用权转让给受让方，并未明确地下车位的使用权必然随着涉案房屋的转让而转让。且该《地下车位规范使用承诺书及确认书》系陈泽伟与家利物业公司签订，在李春吉未明确表示接受上述承诺书约束的情况下对李春吉并不产生约束力。家利物业公司在二审期间提交的陈泽伟出具的《情况说明》因陈泽伟未出庭作证，无法核实其真实性。且即使该《情况说明》系真实的，亦是陈泽伟的单方陈述，并未显示陈泽伟与李春吉曾就地下车位使用权的转让达成过协议，故本院对该《情况说明》不予采信。陈泽伟与李春吉之间就涉案房屋所达成的买卖合同既未约定陈泽伟将地下车位的使用权转让给李春吉，亦未约定地下车位使用权随涉案房屋的转让而一并转让。家利物业公司也未提供证据证明李春吉曾明确表示同意受让地下车位使用权或曾使用过该地下车位。在此情况下，家利物业公司要求李春吉支付地下车位维护费，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，家利物业公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人家利物业管理（深圳）有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年八月五日书记员 曾牧山(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。