湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初3936号 原告：何绍峰，男，1970年9月23日出生，汉族，住湖南省澧县。 被告：谭化冰，女，1970年11月3日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 原告何绍峰与被告谭化冰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何绍峰，被告谭化冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何绍峰向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告《房屋买卖合同》解除；2、判令被告返还原告购房定金10000元；3、判令被告赔偿原告违约金48000元；4、判令被告承担原告中介费9600元、按揭代办手续服务费4000元等费用；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年4月14日，原告何绍峰、被告谭化冰、居间方长沙市唐婷房地产中介服务合伙企业（有限合伙）伍家岭门店、管理方湖南新环境房地产经纪连锁有限公司四方在平等自愿、协商一致的基础上签订了《房屋买卖合同》。该合同约定：被告将坐落于长沙市开福区的房屋出售给原告，该房屋权证为00××30，为被告个人完全所有，建筑面积约为62.69平方米，总价款为肆拾捌万元整，定金壹万元整由第三方银行监管。原告居间服务费玖仟陆佰元整应在合同签订后一次性支付给居间方长沙市唐婷房地产中介服务合伙企业（有限合伙）伍家岭门店，任何一方违约，居间方不予以退还。双方任一方违约，违约方向守约方赔偿总房价10%的违约金，并承担由此产生的律师费、保全费等实现债权的全部费用。合同签订后，原告按合同履行了合同义务，按管理方要求分二次支付，一笔4800元，另一笔5200元。被告出具了定金收条。原告于合同签订当日支付了按揭代办手续服务费肆仟元整。4月15日－17日原告按要求办好了按揭所需的所有资料并交给了居间方长沙市唐婷房地产中介服务合伙企业（有限合伙）伍家岭门店，被告也准备好了相关资料并上交。4月20日按揭相关资料由按揭代办人刘中上交给中国建设银行长沙江支行并约定于4月21日与原告和被告一同至银行办理银行按揭面签手续。4月20日晚上8点37分被告在微信群里告知：特殊原因这房子卖不了啦！从此之后，被告拒绝继续履行合同。综上所述，原告认为：原告、被告、居间方、管理方签订的《房屋买卖合同》为合法有效的合同，各方均应严格遵守。被告在签订合同并收取定金后拒绝履行合同，根据合同法第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。故原告诉至法院，望判如所请。 被告谭化冰辩称，1、被告与原告于2020年4月14日签订《房屋买卖合同》，被告于4月20日收到政府下发的房屋征收范围公告，该房屋被列入征收范围。根据《房屋买卖合同》第七条：“本合同履行期间，因政策原因或者不可抗力致使本合同无法履行，本合同自行终止。甲方已收的定金、房款无息全额退还给乙方，已实际发生的费用由甲、乙双方各自承担。”征收是属于政策、不可抗力的原因，被告和原告在签订《房屋买卖合同》后，才得知因购买的房屋所在土地被纳入政府征收改造范围，致使双方无法办理房屋过户登记，从而导致合同无法正常履行。2、根据《中华人民合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”根据《中华人民共和国民法通则》第一百零七条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任”。综上，因在双方签订《房屋买卖合同》时被告及原告均无法预见征收拆迁的事实，且无法避免和违背国家征收拆迁的需要，故合同因意志外的原因无法继续履行，双方均无过错，被告无须赔偿任何费用给原告。另外，因定金一直由中介收取，未交付被告，应当由中介直接向原告返还。综上，因政策或者不可抗力原因所导致合同无法继续履行。根据合同约定，已实际发生的费用由双方各自承担，因此，原告要求被告返还定金、违约金、中介费、按揭代办手续服务费、律师费、保全费等实现债权的全部费用无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月14日，原告何绍峰（买受方）与被告谭化冰（出售方）及案外人长沙市唐婷房地产中介服务合伙企业（有限合伙）伍家岭门店（居间方）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（管理方）签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定：被告自愿将坐落于长沙市开福区的房屋出售给原告；该房屋权证号为00××30，建筑面积为62.69平方米，该房屋总价款为48万元；原告于2020年4月14日支付被告购房定金1万元，定金由第三方银行监管；原告拟申请银行贷款20万元以支付部分房款，该贷款审批手续由原、被告双方另行委托代办机构办理，原、被告双方在本合同签订后5日内将贷款审批所需资料提交给代办机构，且原、被告双方相互配合在2020年5月1日前办理贷款审批，居间方协助；原、被告须相互配合在2020年5月31日前办理产权过户手续，原告应在产权过户进窗后缴税前支付被告购房首付款26.5万元；在本合同签订当日被告应支付居间方居间服务费4800元，原告应支付居间方居间服务费9600元，原、被告合同签订后，任何一方违约，居间方不承担责任，且违约方支付的服务费居间方不予退还；原、被告双方任何一方违约，守约方有权要求违约方向守约方赔偿总房价10%的违约金，如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用；本合同履行期间，因政策原因或者不可抗力致使本合同无法履行，本合同自行终止，被告已收的定金、房款无息全额退还给原告，已实际发生的费用由原、被告双方各自承担。 合同签订后，原告依约履行合同义务，于2020年4月14日按管理方要求分二次支付购房定金，一笔4,800元支付给商户名称“新环境签约中心”，另一笔5,200元支付给商户名称“湖南新环境房地产经纪连锁有限公司”。被告亦当天向原告出具了定金收条。原告还于合同签订当日向商户名称“新环境签约中心”支付了4,000元，案外人长沙市雨花区霞辉商务咨询有限公司出具了收到按揭代办手续服务费4,000元的收据。 2020年4月20日，长沙市开福区城市房屋征收和补偿管理办公室发布了《开福区幸福桥片区棚户区改造项目房屋征收范围公告》，原告所有的涉案房屋在征收范围内。 原告提供的其与被告及按揭代办人组成的微信群的聊天记录显示：2020年4月17日下午，原、被告均向按揭代办人确认已按要求准备好了按揭所需的资料；2020年4月20日，按揭代办人与原告和被告约定于第二日一同至银行办理银行按揭面签手续；当天晚上8时05分，被告表示要落实清楚一件事，明天先别办房子的手续；8时37分，被告称：抱歉，特殊原因这房子卖不了啦！确实也是今天晚上才知道的。 被告提供微信聊天记录及不动产登记情况表等证据，用于证明被告在2020年4月20日晚上方从其业主微信群了解到涉案房屋将被拆迁；涉案房屋被登记为“征收限制”，限制时间为2020年5月6日。同时，被告在庭审中称，事后曾与居间方协商，居间方表示将14,000元全部退还给原告，包括向其收取的4,000元代办费。 另，《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十三条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。区、县（市）房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知规划、住房城乡建设、工商、税务、国土资源等有关部门暂停办理房屋征收范围内的相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年。 上述事实有书证、电子数据、当事人陈述等证据在卷佐证。 结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的诉讼主张评判如下：原告何绍峰与被告谭化冰及居间方、管理方签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在上述合同的履行过程中，合同的标的物即涉案房屋被政府部门纳入了房屋征收范围，根据《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十三条的规定，政府有关部门将暂停办理房屋征收范围内的相关手续。虽然原告理想的认为涉案房屋的征收限制是在2020年5月6日登记的，如果被告配合在2020年4月21日至银行办理了银行按揭面签手续，在这期间，原、被告有足够的时间履行房屋买卖合同，但原告所称的期间即使将2020年4月21日包括在内也仅有9个工作日，而根据本地银行、住房城乡建设部门等机构办理相关业务的流程，要在9个工作日内办理完面签、审核、抵押登记、发放贷款、产权过户登记等相关手续缺乏可能性，且涉案房屋的征收限制虽然是在2020年5月6日登记的，但因为2020年5月1日至5月5日为节假日，长沙市开福区城市房屋征收和补偿管理办公室很可能在2020年4月30日前就已书面通知住房城乡建设部门，则原告所认为的足够的时间还将进一步压缩。故原告的上述意见因缺乏现实可能性，本院不予采信。综上，上述《房屋买卖合同》因不可抗力致使无法履行，依其约定，合同自行终止，被告已收的定金无息全额退还给原告，因购房定金由管理方监管，被告应协助原告收回；已实际发生的费用由原、被告双方各自承担。对于原告主张的违约金4.8万元，因被告的行为未构成违约，本院对该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、原告何绍峰与被告谭化冰于2020年4月14日签订的《房屋买卖合同》解除； 二、被告谭化冰自本判决生效之日起十日内协助原告何绍峰从监管方退还购房定金1万元； 三、驳回原告何绍峰的其他诉讼请求。 案件受理费798元，由原告何绍峰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  戴昱 二〇二〇年八月二十四日 代理书记员  刘艳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。