贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7849号 原告：李登朝，男，1978年7月26日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：姚茂巧，女，1985年12月29日出生，水族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：李登朝，与原告姚茂巧系夫妻关系。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄海、宋芳，贵州创驰律师事务所律师。 原告李登朝、姚茂巧与被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李登朝（亦即原告姚茂巧的委托诉讼代理人），被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人黄海、宋芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李登朝、姚茂巧向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告退还已收取的代收各项开户费及交易费（三通费）4443元及代收各项开户费及交易费（三通费）实际占用期间的利息暂计65.34元（利息以4443元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年12月23日起计算至所有代收各项开户费及交易费（三通费）本息偿还完毕之日止；2.判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款310978元为基数，按日万分之一的标准从2015年9月2日起计算2020年5月20日暂计53426.02元；3.本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2011年12月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋。签订合同时，被告在房屋总价外又另行向原告收取了代收各项开户费及交易费（三通费）4443元，被告应在2014年9月2日后365日告知原告申请登记，2020年5月20日才告知原告，一共逾期1718天，但被告一直拒不支付逾期办理房屋权属证书违约金。关于三通费问题。原告认为被告收取上述三通费用的行为违法，该三通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条，及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取三通费系重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就三通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应属无效。因此，被告收取上述三通费用缺乏合法有效依据，其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息。本案中，因被告消防设施验收未合格，使得原告未在合同约定的时间（即交房之日起365日）内办理房屋不动产权属证书，被告迟延向原告办理房屋不动产权属证书的行为构成违约，致使原告遭受巨大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条之规定，原告特请求法院判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金。综上所述，自《商品房买卖合同》合同签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款，原告多次与被告协商退还未果，原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》第二十三条、第一百二十六条之规定，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。 被告贵州碧阳恒通置业有限公司答辩称：一、关于各项开户费、交易费及计息的问题。1、原告的该项诉求依法不能支持。被告所收取的该几项费用是根据合同补充协议第四条第4.1款的约定而收取，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，被告依据合同享有收取各项开户费的权利，原告依据合同承担支付各项开户费的义务。该费用不包含在商品房的建设成本内，被告已将燃气、水、电、有线电视的设施铺设安装到户，但原告开通使用需向燃气公司、水务公司、电力部门、广电部门自行缴纳入户费才能使用。同时，被告已经将该费用转交到相关部门并未实际占有，且原告也实际享受到该费用带来的生活便利。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的分析、论证、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效。就本案而言，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，原告主张利息也于法无据，应当驳回。原告主张的交易费是住建部门收取，被告只是代收代缴，原告的该主张没有法律及事实依据。2、原告认为该费用系违法收取，那么双方之间构成不当得利的债权债务法律关系，原告的诉请已超过诉讼时效，请求法院驳回其诉讼请求。 二、关于办证违约问题。1、就商品房买卖交易中，出卖人有协助办理产权转移登记的义务，违反该义务所产生的违约责任合同双方有约定的先从其约定，无约定的再适用法定。本案中，双方签订的合同及补充协议均合法有效，补充协议约定原告委托办证，360日后若被告未履行办证义务的，才承担违约责任，违约时间应从委托办证360日后起开始计算。按照双方的补充协议约定，原告委托办证的，被告均在合同约定的360日内完成了办证义务，因此不应承担办证违约责任。2、本案中，如果法院认定被告办证已违约，欲判决被告承担办证违约责任，那么请求法院考虑被告违约的过错大小、主客观原因及未及时办证并没有给原告造成实质性损失的情况下予以综合处理。案涉房屋已交付原告使用，产权登记的转移对原告使用该房屋并无实质性影响，逾期办证并未在客观上给原告造成任何实质上的损失。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。本案中，涉案房屋已交付给原告使用，原告的合同目的已实现，原告主张逾期办证给其造成的损失及损失的数额，则应当由其举证予以证明具体损失数额。原告不能证实逾期办证遭受损失，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了被告无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此请求法院参照相邻地市的判决对原告主张逾期办证违约金，以补偿性为主惩罚性为辅，以发票显示的购房款日万分之一计算后调减至10%进行处付。被告具备办证条件后，已通过幕墙通知、公告、电话、短信方式告知原告提交办证资料办证，请求法院对该通知办证方式予以认可，认定办证违约金计算至被告首次通知原告提交办证资料办证时止。本案系债权债务法律关系，对于原告的主张超过诉讼时效的部分，请求法院不予支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月23日，以原告李登朝、姚茂巧为买受人，被告贵州碧阳恒通置业有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积119.24平方米，套内建筑面积97.78平方米。该商品房总价款为310978元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。上水、下水、供电，交付时达到使用条件。有线电视、宽带网路交付时线路敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款310978元。同时，被告收取原告各项开户费及交易费4443元。2014年9月2日，被告实际将涉案房屋交付原告使用。2015年7月22日，被告取得涉案房屋所在楼栋的商品房备案证明书。2018年1月15日，被告通知原告提交办证所需资料。原告认为，被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约。故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。而不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明文件，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物给买受人占有使用之义务，且应承担移转标的物所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2014年9月2日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2015年8月28日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件后被告未按约定履行义务，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2015年8月29日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年5月20日）往前倒推三年，即2017年5月20日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年5月20日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的2018年1月15日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款310978元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年5月20日计算至2018年1月15日。 对于原告诉请判决被告退还各项开户费交易费及相应利息的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视等作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。本案中，根据在案证据显示被告向原告收取了涉案房屋的各项开户费交易费4443元。虽然被告辩称其系依据合同收取且已经转交到相关部门并投入使用，不应承担退还责任。但是，根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告开户费的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。对于原告诉请判决被告支付利息的请求，因双方未就此进行约定且无相关法律规定，故本院不予支持。对原告的上述退还各项开户费交易费的请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李登朝、姚茂巧逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以原告已付购房款310978元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年5月20日计算至2018年1月15日）； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李登朝、姚茂巧各项开户费交易费4443元； 三、驳回原告李登朝、姚茂巧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费624元，由原告李登朝、姚茂巧负担527元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担97元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年八月十七日 书记员 杨云兴