河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2990号 上诉人（原审被告、反诉原告）：黄林，男，1989年3月26日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：姜山赫，北京市浩天信和律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉被告）：陈志明，男，1982年9月1日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：李彦青，河北燕潮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：秦某2，女，1988年9月16日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。 委托诉讼代理人：毛立和，河北燕灵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：秦某1，女，2014年11月10日出生，汉族，住三河市。 法定代理人：秦某2，女，1988年9月16日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。 上诉人黄林、陈志明因与被上诉人秦某2、秦某1之间确认合同效力纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初3742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭，书面审理了本案，本案现已审理终结。 黄林上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定，上诉人黄林与上诉人张志明之间签订《存量房买卖合同》存在恶意串通，损害秦某2的利益缺乏证据。黄林没有动机不良的故意，也没有损害秦某2的合法利益行为，黄林与张志明之间没有恶意串通的行为，首先涉案房屋登记的权利人为张志明，单独所有，其次在签订合同时，在三河市兴达置业房产经纪有限公司的协助下，黄林对房屋的所有权人进行了审查，证载权利人为张志明，根据物权公示公信的原则，黄林尽到了审慎的审查义务，再次，关于秦某2出具的《配偶（共有人）同意出售证明》，该证明是兴达公司做的手续，于2019年4月3日转交给了黄林，不动产登记机构只审查不动产登记证上是否有共有人，并不审查房屋所有权人配偶是否同意出让涉案房屋。二、关于上诉人黄林受让房屋是否构成善意第三人的问题，上诉人受让该房屋是善意的，以合理的价格受让，并且已经完成登记，属于善意第三人。 秦某2、秦某1答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 陈志明答辩称，其认可黄林的上诉请求。 黄林上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、涉案房产属于上诉人的婚前个人财产，上诉人对涉案房产享有处分权。涉案房产系上诉人于2013年7月16日与诚越房地产开发公司签订商品房买卖合同，于2013年7月26日支付了首付款。陈志明与秦某2于2013年11月左右通过网络相识，于2014年10月4日登记结婚，因此，该房产属于上诉人的婚前个人财产。二、原审法院认定陈志明与黄林恶意串通，损害秦某2的利益，该认定是错误的。双方不存在恶意串通，双方交易通过中介公司完成，黄林支付了中介费用及房款，完成了过户，双方之间的房屋买卖合同是真实有效的。 秦某2、秦某1答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 黄林答辩称，其认可陈志明的上诉请求。 秦某2、秦某1向一审法院起诉请求：1.确认被告陈志明与被告黄林之间签订的买卖合同无效；2.被告黄林回复原告对房屋的所有权；3.两被告承担诉讼费。 黄林向一审法院提出反诉请求：1.确认反诉人与被反诉人陈志明签订的买卖三河市燕郊开发区房屋的《存量房买卖合同》、《补充协议》有效；2.判令二被反诉人腾退上述房屋并交付反诉人；3.判令二被反诉人对上述房屋内装修、家具、家电恢复原状；4.诉讼费由二被反诉人负担。 一审法院认定事实：2014年10月4日，秦某2与陈志明登记结婚，2014年11月17日生育一女秦某1。2019年1月6日，黄林与陈志明签订《存量房买卖合同》，约定陈志明将其名下位于三河市燕郊开发区房屋出售给黄林，价款为142万元。黄林于2019年2月12日给付购房款142万元，于2019年2月20日取得房屋产权证书，房屋至此登记于黄林名下。上述事实有《存量房买卖合同》、《物业交接单》、《补充协议》、黄林提交的收条、银行转账凭证、不动产权证书为证，本院予以确认。一、位于三河市燕郊开发区房屋的所有权人为陈志明。该房屋购买于2013年7月16日，买受人为陈志明。秦某2主张系共同财产，两人在购买房屋时财产混同；秦某2为证明其主张提交如下证据：1.中国建设银行个人活期账户交易明细，陈志明2014年12月后多次从秦某2账户中取现共计22万元，证明原告对房屋首付款和房屋的装修进行了出资；被告陈志明、黄林质证意见，对证据真实性认可，对证明目的不认可。本院认为，交易明细中的转账发生在购房后，无法证明系用于房屋出资和装修。2.中国建设银行客户交易结算资金管理账户签约申请书。陈志明、黄林质证意见，真实性无异议，与本案无关。3.离婚诉状书，证明陈志明认可购房首付款有借款行为。陈志明、黄林质证意见，即使有借款，按照陈志明所述也已还清，发生这些款项与购房无关。4.2017年8月9日三河市人民法院民事审判笔录，庭审笔录第5页中被告陈志明承认向其母亲借款50000元，向亲戚借款20000元。陈志明、黄林质证意见，真实性无异议，笔录第4页最后一段，陈志明陈述装修出资与原告无关。5.华夏银行消费记录，证明2015年10月27日购买家具的消费情况，共计9700元；中信银行消费记录，2014年1月18日套现10000元，用于支付首付款；2014年4月8日由于陈志明为结婚买了房子，没有结婚的钱，所以从卡里套现1999元用于拍摄婚纱照，举办婚礼以及孩子的满月酒全部由原告父母支付；6.原告与被告陈志明结婚证两页，证明原告与陈志明在领取结婚证之前就已经举办了婚礼共同生活。7.北京市免疫预防接种证，其上记载原告与被告陈志明的亲生女秦某1的出生日期为2014年11月17日，根据孩子的出生日期能够推算出原告与被告共同生活时间不会晚于2014年1月，再结合实际情况原告与陈志明不可能刚开始认识就共同生活以致于原告怀孕，对于感情来说还有一个培育期，所以关于共同生活的时间原告所述是属实的。8.证明一份和原告与房东肖松的视频录音一份，北京市昌平区平西府357号301号房东肖松出具的证明，证明秦某2与陈志明在2013年、2014年、2015年10月份之前在此居住，居住期间怀孕。9.秦某2于2014年3月15日办理的电信卡（号码：189××××0486）发票联。10.2013年7月16日购房合同留的电话135××××4938是秦某2的电话。11.2017年4月28日燕顺路派出所出具的调解协议，上面留的联系电话证明原、被告电话混同，时间长达5年。12.2010年陈志明的分家证明书、2012年-2013年陈志明社保单据、2013年7月9日陈志明收入证明，结合其他证据证明陈志明与秦某2婚前经济混同，共同买房的事实；13.孩子及秦某2父亲的户口本；结婚光盘、满月酒、随礼清单；6张金银首饰单据；诚越开发商收款凭证；林荫大道不买水电承诺书；装修许可证；创美物业收费凭证；送货清单；结合建行交易明细、华夏银行消费记录、中信银行明细、北京免疫预防本和证据8、9，证明二人在2013年6月已经确定恋爱关系，7月看房，10月同居，次年1月怀孕，2月网签婚房，3月开始还贷，4月拍婚纱照，5月办酒席，婚前秦某2给付款项用于偿还购房首付款欠款；诚越开发商收款证明、林荫大道不买水电承诺书；装修许可证；创美物业收费凭证的签字证明当时陈志明不在场，所有的签字都是秦某2办理；二被告质证意见，对上述证据均不予认可，北京市免疫预防接种证真实性认可，证明目的不认可。被告陈志明主张该房屋系其个人财产，为证明其主张提交如下证据：1.结婚证，登记时间2014年10月4日，证明双方婚姻登记时间；2016年11月28日湖南省永州市零陵区人民法院做出的民事判决书，在该判决书中查明事实，双方2013年10月通过网络相识，2014年2月确立恋爱关系，证明恋爱时间与原告提出的不一致。2.涉案房产的买卖合同，签订时间是2013年7月16日，同时证明在2013年7月16日交付房屋，首付款242443元，证明在购房时原、被告并不相识，同时首付款也与原告提出的金额不一致；中国银行个人一手住房贷款合同，签订时间2014年2月8日，签订合同双方为陈志明与中国银行三河支行，证明原告与涉案房产无关，涉案房产系陈志明婚前个人财产，两份证据均为复印件。3.贷款结清证明原件，时间是2019年1月9日，证明借款合同的真实性，借款人为陈志明。4.贷款已还款明细清单，证明第一笔贷款于2014年3月8日发生第一笔还款。5.湖南省永州市零陵区人民法院判决书和三河市人民法院判决书，证明双方认识时间在2013年10月之后，房屋属于陈志明个人财产。秦某2质证意见，1.对证据1中结婚证真实性没有异议；对判决书真实性没有异议，但是不能达到被告的举证目的，此次法院开庭原告本人没有到庭，属于缺席审理，故法院审理查明的事实也只是根据被告陈志明的自述而已。2.对于商品房买卖合同以及银行贷款合同真实性不认可，另外即使被告陈志明提供了合同的原件，合同中记载的首付款日期为2013年7月16日也不属实，应该为2014年2月8日，对于给付首付款的时间、数额也只是双方约定而已，被告陈志明并没有给付。原告有购买该房时中国银行客户回单，因为要购买该房必须按照开发商的要求在中国银行开户，并用该账户支付定金和首付款，原告要求被告补齐证据，被告完全可以提供被告给付首付款以及定金的转账凭证，该组证据被告要证明给付首付款的日期为2013年7月16日不属实。3.对于2019年1月19日的借款结清证明真实性没有异议。4.对贷款已还款明细清单真实性不认可。5.判决书真实性认可，但是陈志明的单方陈述下作出的判决。黄林对上述证据认可，能够证明房屋为陈志明单独所有。法院依陈志明申请向中国银行三河支行调取了商品房买卖合同及办理按揭贷款的相关材料、陈志明还按揭贷款的交易明细记录。陈志明质证意见，对买卖合同及收据的真实性没有异议，与被告陈志明第一次庭审中提交的复印件是一致的，签订时间为2013年7月16日，签订合同当日陈志明支付了购房首付款242443元，有银行转账记录，说明陈志明买房是在婚前；银行贷款合同与第一次开庭陈志明提交的复印件一致，合同签订时间是2014年2月8日，2014年3月8日开始第一笔还贷至2014年10月8日，结婚之前一共还款28667.44元；2014年11月8日起至2019年1月8日之前一共还了257025.94元，2019年1月9日还尾款414892.95元，至此全部还清。原告质证意见，真实性认可，证明目的不认可。黄林对上述证据均予以认可。综合双方提交的证据能够证明，涉案房屋支付购房定金20000元的时间为2013年7月16日，支付首付款222443元的时间为2013年7月16日，收款收据中的交款人为陈志明。秦某2对该时间不认可，其提交的证据不足以推翻商品房买卖合同、诚越房地产开发有限公司收款收据和中国银行转账凭证，本院对房屋首付款的支付时间为2013年7月16日予以确认。即使按照原告自述二人同居时间为2013年10月，是在支付首付款之后；原告的证据均不足以证明涉案房屋系二人共同财产。本院认定，涉案房屋原系陈志明的个人财产；二人婚后一起共同还贷四年有余，房屋增值较多，房屋价值中秦某2享有较多的共同还贷部分和还贷增值部分的利益。二、陈志明和黄林签订《存量房买卖合同》是否存在恶意串通。原告主张该合同无效，提交如下证据：1.2016年、2017年、2018年法院传票；2.陈志明父亲陈国海的电话录音、同事姜薇薇的电话录音、中介郭宝窗的电话录音以及微信截图、邻居郭宝强的电话录音及微信截图、2018年3月秦某2去陈志明出租房拿取房本、中实安泰、众汇合伙、迦太利华合同以及与河北燕潮律师事务所李彦青律师的委托代理协议、房屋发票、契税票的视频、秦某2在南义派出所录的视频资料及验伤单据；3.两份陈志明的租赁合同；4.保证书；5.陈志明2016年与链家签署的房屋买卖委托协议；6.秦某2的住院证明两份、八张医院发票、秦某2与陈志明微信截图；7.陈志明2016年以后的收入证明；8.秦某22014年-2019年4月中信、华夏、建行信用卡消费记录单据；9.博恩幼儿园、新梦想幼儿园收据、微信转账记录。以上证据证明2016年4月陈志明因为婚外情多次家暴原告，多次出售涉案房屋；三年里陈志明从未尽到丈夫和父亲的责任，所有的家庭开支均由秦某2娘家承担。10.四张物业缴费凭据、不动产房屋过户资料（陈志明与黄林的身份证复印件、丢失补证流程、注销抵押材料、过户及抵押材料、不动产登记资料查询结果、2018年8月不动产登记申请书、丢失补证申请、国土局同意书、产权作废声明、2018年9月19日不动产登记申请书、国土局变更申请书、与中国银行苏广璋的委托书、2018年8月9日发证记录、询问记录、2019年2月12日中国人民银行税收完税证明、三河市存量房买卖合同）；11.2014年2月8日与中国人民银行苏广璋借款借据；12.房屋所有权证、购房发票、契税票；13.2019年3月20日、21日黄林与秦某2微信截图以及2019年4月23日黄林在小区群里发的微信截图；14.2016年10月陈志明与邻居静姨的微信聊天记录；15.2019年3月23日秦某2与兴达中介在店门口的现场视频录音；16.2019年4月23日黄林与秦某2的视频资料两份；17.2019年4月29日秦某2与黄林找的小区开锁师傅的视频；18.2019年3月18日黄林做完物业变更后，秦某2与物业工作人员的视频资料；19.2019年3月23日黄林与秦某2签的保证不断水电承诺书；20.2019年4月23日秦某2与黄林的视频；21.2019年4月24日秦某2与黄林的通话录音；22.2019年7月27日取回房屋丢失物的视频；23.黄林卖自己家房子在链家网上的截图。以上证据证明此次交易并非一次正常的房屋买卖行为，而是陈志明串通黄林实施的财产转移行为。陈志明质证意见，对证据不认可，代理人未参与过转移财产；原告提出的观点没有事实依据，是不符合事实的猜疑。黄林质证意见，对证据不认可；黄林与陈志明订立房屋买卖合同之前不认识，不了解。黄林通过中介公司了解到陈志明的状态为单身；涉案房屋的不动产权证书中权利人为陈志明，未记载共有人情况；两人之间不存在恶意串通。根据原告提交的证据，其中证据21，秦某2与黄林的录音的9分40秒开始，秦某2说，“你什么时候拿到的”；黄林说，“出事后拿到的”；秦某2说，“你之前知道有，没有看是吗？”黄林说，“对对对”。由此可知，黄林在签订存量房买卖合同时知悉存在配偶售出同意书，并且在开庭前已经拿到了配偶售出同意书。但其在开庭时却一直陈述，购房时认为陈志明是单身状态；该说法与录音呈现的内容明显矛盾，正常逻辑下，如黄林为善意相对人，对秦某2不同意卖房不知情，其应该当庭对此情况如实陈述并将配偶售出同意书作为证据出示，用以证明其为善意相对人。但在开庭中，黄林既未提交配偶售出同意书亦未如实陈述其所知事实。综上，本院认定，陈志明和黄林签订存量房买卖合同存在恶意串通，损害了秦某2的利益。 一审法院认为，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。黄林与陈志明恶意串通，损害秦某2的利益，二人签订的《存量房买卖合同》无效。涉案房屋中虽然有秦某2的利益，但是所有权属于陈志明所有，故对秦某2要求判令归原告所有的诉讼请求，不予维护；对反诉原告黄林的诉讼请求，不予维护。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条的规定，判决如下：一、确认黄林与陈志明于2019年1月6日签订的《存量房买卖合同》无效。二、驳回原告秦某2、秦某1的其余诉讼请求。三、驳回反诉原告黄林的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告陈志明负担（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。反诉案件受理费80元，减半收取计40元，由反诉原告黄林负担（已预交）。 本院二审期间，黄林提交中介公司提供的《业主房屋出售出租委托书》《配偶（共有权人）同意出售证明》《中介费收据》过户费《收据》，主张其通过中介购房，属于善意第三人。上诉人黄林另提交一组房屋交易的成交信息，主张涉案房产的成交价格符合市场价格。秦某2对上述证据发表质证意见，对中介公司提供的相关书证真实性无异议，对房屋的成交信息不认可，但对证明目的均不予认可，认为黄林在购房时明知陈志明有配偶，却未征得陈志明配偶的同意。黄林另申请证人章某出庭作证，章某系陈志明与黄林房屋买卖居间的中介公司工作人员，章某作证称，陈志明在出售涉案房屋时，提交了配偶同意出售声明，该声明是陈志明单方提交的，章某未核实是否为秦某2亲自签字。章某另作证称，房屋的售价与市场价值差距不大，因黄林为全款购买，所以略便宜也符合交易规律。陈志明对章某的证言认可，秦某2对章某的身份及证人证言的真实性均不认可。本院经审查认为，黄林提交的书证，各方当事人均认可其真实性，本院予以采信，对房屋的成交信息不能证实涉案房产真实的市场价值，对其证明力不予采信，对于章某的证人证言，因其证言系孤证，在无其他证据充分佐证的情况下，本院对章某的证言效力不予确认。对一审查明的事实，本院予以认定。 本院认为，关于黄林与陈志明是否存在恶意串通的问题，经查，陈志明明知涉案房产牵涉到秦某2的利益，但故意隐瞒涉案房屋的真实情况，在陈志明与秦某2夫妻关系恶化的情况下，单方出售涉案房产，主观上存在恶意。现有证据不能证实黄林在购买涉案房屋时与陈志明恶意串通，但黄林在购买涉案房屋时，过于轻信中介公司提供的《配偶（共有权人）同意出售证明》，没有进行必要的核实，在陈志明要求将售房款打入陈志明兄弟陈志勇的账户时，未对此操作的合理性进行审查，过于轻信陈志明的陈述，在购买涉案房屋时存在重大过失，其不构成善意取得。因涉案房产涉及到秦某2的权利，陈志明无权单方进行处分，因此涉案房屋买卖合同无效。黄林支付给陈志明、陈志勇的购房款以及因此遭受的损失，可以向有责任的相关方主张赔偿。 综上所述，上诉人黄林、陈志明上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人陈志明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘炳辉 审 判 员 相宪伟 审 判 员 王建军 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 张振波 书 记 员 韩思萌