湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终931号上诉人（一审被告）:石波，男，1975年6月25日出生，汉族，住大冶市。上诉人（一审被告）:叶翠华（石波之妻），1976年8月15日出生，汉族，住址同上。两上诉人共同委托诉讼代理人：张勋奇，湖北鸣伸律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:大冶市圣山湖滨花城业主委员会，住所地：大冶市圣山湖滨花城小区。负责人：曹庭庆，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人：余泰福，湖北维佳律师事务所律师。上诉人石波、叶翠华因与被上诉人大冶市圣山湖滨花城业主委员会（以下简称圣山业委会）返还原物纠纷一案，不服大冶市人民法院（2019）鄂0281民初4118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石波、叶翠华上诉请求：撤销一审法院，改判驳回圣山业委会的起诉，一、二审诉讼费用由圣山业委会承担。事实和理由：一、圣山业委会不具备诉讼主体资格，应当裁定驳回起诉。圣山业委会并非大冶市圣山湖滨花城小区物业用房的所有权人。根据《物权法》第七十三条规定，小区内物业服务用房由小区全体业主共有。而一审法院认定圣山业委会系涉案物业用房不动产所有权人，系认定事实错误。圣山业委会未出具过半数委员同意起诉的决议，即使认定决议，提起诉讼仍应获得业主大会授权。根据《湖北省物业和管理条例》第二十九条、《物权法》第七十六条的规定，圣山业委会要求其退出涉案房屋，应当取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并赋予业主委员会执行，方可诉讼。从《物业管理条例》第十五条规定来看，本案诉讼范围不属于业主委员会履行职责范围。圣山业委会既非涉案房屋所有权人，内部也未形成会议决议，更未获得业主大会授权，故圣山业委会不具备诉讼主体资格，应裁定驳回起诉。二、其对涉案房屋的占有系有权占有，涉案不动产所有权人为石卫东，系其父亲。2014年石卫东将大冶市圣山房地产开发有限公司、黄圣杰诉至法院，经法院主持调解，形成了（2014）鄂大冶民初字第01563号民事调解书，其中约定除交付74.70平方米商业用房外，仍需支付石卫东1180100元。后因开发商无力承担费用，双方于2015年7月8日达成协议书，约定“甲方将其开发所拥有的大冶市湖滨花城小区一楼南边大门进门通道右手边（东边）面积约为38.4㎡的房屋抵偿给乙方”。可知，开发商已经将涉案的不动产抵偿给石卫东，故其对涉案不动产的占有系有权占有。圣山业委会辩称，石波、叶翠华强占物业用房，其作为业主委员会，是合法设立的，为了业主的权利有提起诉讼的主体资格。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。圣山业委会向一审法院起诉请求：1、请求判令石波、叶翠华返还并退出所占用的位于大冶市圣山湖滨花城小区一楼出电梯口左侧物业用房一间；2、由石波、叶翠华承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：截止至2014年1月5日，大冶市圣山湖滨花城小区已基本完成工程施工，2016年9月19日办理了竣工验收确认单备案手续。2014年元月，石波、叶翠华开始使用大冶市圣山湖滨花城小区的涉案物业用房，开展前期物业管理工作。2016年12月，石波、叶翠华自愿放弃该小区物业管理工作。2018年9月6日，大冶市物业服务监管中心以冶物监[2018]96号向大冶市圣山湖滨花城小区业主下达《关于湖滨花城业主委员会备案的通知》，确认湖滨花城业主委员会成立，并报大冶市房产局备案。圣山业委会成立后，由业主自行进行物业管理，并多次向石波、叶翠华做工作要求其退出物业用房，但遭其拒绝，故而成讼。一审法院认为:所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。圣山业委会系涉案物业用房不动产所有权人，证据充分，予以认定。该业主委员会系依法成立，当然对所辖物业用房行使占有、使用、收益和处分的权利，系适格诉讼主体。石波、叶翠华于2016年12月自愿放弃该小区物业管理工作，双方物业服务合同关系终止，应当及时腾退出占用的物业用房。石波、叶翠华仍然继续占有租赁房屋，其使用该房没有合法依据，属于无权占有。石波、叶翠华辩称没有占用物业用房与客观事实不符，不予采信。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。因此，圣山业委会要求石波、叶翠华返还并腾退该房的请求，理由正当、充分，符合法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决:石波、叶翠华应于本判决生效之日起十日内返还并腾退圣山业委会位于大冶市圣山湖滨花城小区一楼出电梯口左侧物业用房一间。二审期间，石波、叶翠华向本院提交了以下证据：（2014）鄂大冶民初字第01563号民事调解书、2015年7月8日大冶市圣山房地产开发有限公司与石卫东签订的协议书、前期物业服务合同。拟证明石波、叶翠华对涉案房屋系有权占有，涉案房屋所有权人为石卫东。涉案房屋对面的房屋才是物业用房。经质证，圣山业委会对民事调解书无异议，对协议书、前期物业服务合同均有异议。本院认为民事调解书与本案不存在关联性，协议书、前期物业服务合同均系复印件，真实性、关联性无法确认，本院不予采信。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：一、圣山业委会是否具有原告的诉讼主体资格，提起诉讼是否程序合法；二、石波、叶翠华是否应当返还并腾退涉案房屋。关于争议焦点一，圣山业委会于2018年在大冶市××街办指导下成立，已向大冶市房产局备案。业主委员会是由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项。业主委员会属于《民事诉讼法》中规定的其他组织，具备独立的诉讼主体资格。《物权法》、《物业管理条例》的相关规定亦赋予了业主委员会对物业管理区域内公共部分以及共同生活秩序进行维护管理的职能与权限。因此，对于侵害业主合法权益，危害小区内公共秩序的行为，基于法律的规定，业主委员会有权代表业主进行相应的民事活动，因此业主委员会可以作为原告提起诉讼，召开业主大会不是法律规定的业主委员会提起诉讼的必经程序。故石波、叶翠华上诉认为圣山业委会不具备诉讼主体资格的理由，缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，根据《物业管理条例》第三十七条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。本案涉案房屋根据图纸标识为物业管理用房。2014年元月，石波、叶翠华开始使用涉案物业用房开展前期物业管理工作。2016年12月，石波、叶翠华自愿放弃该小区物业管理工作，但二人拒绝退出涉案房屋，理由为涉案房屋所有权人为石卫东，石波对涉案房屋系有权占有。二人为证明其主张，提交了民事调解书以及协议书等证据。经审查，民事调解书系石卫东与大冶市圣山房地产开发有限公司、黄圣杰因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案达成的调解协议，与本案不具有关联性。协议书虽然内容涉及大冶市湖滨花城小区一楼南边大门进门通道右手边（东边）面积约38.4㎡的房屋抵偿给石卫东，但是该协议书系复印件，协议的一方是石卫东，另一方是大冶市圣山房地产开发有限公司湖滨花城项目部，涉案的房屋亦没有办理相关产权变更登记。故石波、叶翠华的证据无法证明其抗辩理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。故石波、叶翠华的上诉理由缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由石波、叶翠华负担。本判决为终审判决。审判长  胡志刚审判员  乐 莉审判员  南又春二〇二〇年八月三十一日书记员  彭柏豪