山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终944号上诉人(原审原告)：曹云庆，男，汉族，住大同市。委托诉讼代理人：郭振纲，山西沙龙律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：大同市恒翔房地产开发有限责任公司。法定代表人：赵建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘兰英，北京市凯亚律师事务所律师。上诉人曹云庆因与被上诉人大同市恒翔房地产开发有限责任公司（以下简称恒翔房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2020）晋0213民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹云庆及其委托诉讼代理人郭振钢，被上诉人恒翔房产公司的委托诉讼代理人刘兰英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹云庆上诉请求：1、依法撤销大同市平城区人民法院(2020）晋0213民初62号民事判决,并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求;2、由被上诉人承担本案一二审诉讼费。事实和理由：原审判决认定事实不清,适用法律错误,请依法撤销原审判决,改判确认《商品房认购协议》合法有效,判令被上诉人履行合同义务将争议房产过户至上诉人名下,理由如下:一、关于本案争议的《商品房认购协议》效力问题。本案争议的《商品房认购协议》签订前,上诉人曹云庆与被上诉人恒翔房地产公司确实存在装修合同关系,但双方系争商品房买卖合同是在上诉人曹云庆履行完毕装修合同后,恒翔公司未支付装修款的情况下,经重新协商,将装修合同关系转变为商品房买卖合同关系,将装修款转为购房款,并对房屋面积、价款、交付、过户等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭,除基于法律特别规定,需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中,当事人的意思表示发生变化并不鲜见,该意思表示的变化,除为法律特别规定所禁止外,均应予以准许。本案双方经协商一致终止装修合同关系,建立商品房买卖合同关系,并非为双方之间的装修合同履行提供担保,而是在装修完毕后恒翔公司难以清偿装修款债务时,通过将恒翔公司所有的商品房出售给债权人曹云庆的方式,实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定,该《商品房认购协议》具有法律效力。尊重当事人事后形成的变更法律关系性质的一致意思表示,是贯彻合同自由原则的题中应有之意。本案双方当事人于2015年3月30日,4月13日书面签订《建筑装饰装修工程施工合同》两份,达成口头装饰装修合同一份,约定上诉人为被上诉人装修售楼部和物业管理处,总装修价款72万元。合同签订后上诉人即开始施工,于5月10日装修完毕,上诉人向被上诉人交付使用,被上诉人已启用。在被上诉人未支付上诉人装修款的情况下,经本案双方协商,于5月13日签订《商品房认购协议》,将装修款转为已付购房款,并对房屋面积、价款、交付、过户等权利义务作出了约定,被上诉人为上诉人出具收款收据705418元。协议第十三条约定:“本协议作为商品房买卖合同的一部分,自双方签订之日起生效,与商品房买卖合同共同具有法律效力”,具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定。因此,本案双方当事人签订的《商品房认购协议》符合法律规定合法有效,原审法院判决错误,请撤销原判并依法予以改判。二、认定事实错误。1、2016年12月26日,大同市益兴房地产开发有限责任公司代被上诉人支付给大同市南郊区鑫伟木业装饰部材料款500000元,原审法院认定为工程款,认定事实错误。2、2015年3月30日,4月13日双方当事人书面签订《建筑装饰装修工程施工合同》两份,达成口头装饰装修合同一份,约定上诉人为被上诉人装修紫润芳庭售楼部和物业管理处,总装修价款72万元。原审法院认定只装修售楼部,工程价款合计62万元。三、被上诉人抗辩理由不成立。首先,本案不存在抵押担保合同关系。如上诉人要和被上诉人建立抵押担保关系,也要在装修合同建立前或在建立装修合同同时建立担保关系,在取得内心确信后才能开始施工,不可能在装修完毕后,这不符合正常的逻辑,且恒翔公司未提交任何证据证明其与上诉人之间存在抵押担保合同关系,《物权法》185条明文规定“设立抵押权,当事人应采取书面形式订立抵押合同。”而上诉人提交了《商品房认购协议》、《收款收据》予以证明双方当事人之间是商品房买卖合同关系,证据确实充分。其次,50万元不是支付的装修款,原因如下:1、被上诉人提交《收据》不能证明其已交付装修款。该收据载明款项性质为材料款,双方之间的《建筑装饰装修工程施工合同》约定上诉人包工包料,故被上诉人不可能支付上诉人材料款,事实是该笔款是支付“紫润芳庭”小区4号住宅楼室内外装修工程的材料款,请求人民法院调查事实(注:2015年10月份本小区应该是到时间交房给业主,由于被上诉人建设本小区资金断裂一直未完成小区住宅建设工程,拖欠材料商和劳务费用,致使该小区所有工程不能按时完工交付给业主。2016年初,业主请求政府解决,当时市房管局和政府其他部门及市领导参与本小区工程建设和管理,让大同市益兴房地产开发有限公司出资完善本小区后期工程项目。上诉人曹云庆承包4号住宅楼室内外装修工程和小区园林景观池建设,由于甲方不能按时支付工程进度款,工程装修进行时,施工工人要求停工,导致工程停工。2016年,后经大同市房管局和市领导参与建设和管理,要求益兴公司支付部分工程款给予各工程队部分材料款。此项款50万就是4号楼的材料款)。即使从数额上看也不是售楼部和物业管理处的装修款,众所周知,装修价款包括材料款、工人工资和利润,材料款只占总价款的一小部分,而50万已占据了总装修价款的绝大部分,不符合常理。由此可见,被上诉人未支付过上诉人装修款,该50万元不是被上诉人付给上诉人为其装修售楼部和物业管理处的款项。2、时间不吻合。该收据入帐时间是2016年12月26日,而上诉人为被上诉人装修售楼部和物业管理处的时间是在2015年3-5月。我国法律规定当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。本案被上诉人为了不履行过户义务,虚构事实,没有相应证据对其虚构的事实和抗辩理由予以印证,前后陈述不一致,互相矛盾,应承担不利的法律后果。四、被上诉人恒翔公司作为出售方,协助业主办理房屋过户手续系其应尽的义务,上诉人付清了全部房款,并且被上诉人为上诉人出具收款收据,一审庭审中已查明被上诉人已可以为业主办理房屋产权手续。上诉人已履行了合同义务,被上诉人恒翔公司亦应将案涉房屋交付上诉人,产权过户至上诉人曹云庆名下。恒翔房产公司辩称，涉案房屋系答辩人给被答辩人工程款所做的担保，并不是原告所述的购买房屋，双方并未形成真实的买卖房屋关系。依据我国诉讼证据规则“谁主张，谁举证”的基本原则，上诉人未能证实其购买了答辩人的房屋，应当承担不利的法律后果，所以一审法院依据查明的事实作出驳回上诉人的一审诉讼请求合法有效。曹云庆向一审法院起诉请求：1、判令确认原告与被告签订的《商品房认购协议》合法有效;2、判令被告协助原告办理大同市南环路“紫润芳庭”小区7号楼1单元6层601号房屋所有权过户手续,将房屋权属登记至原告名下;3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年3月30日、4月13日，原告曹云庆与被告大同市恒翔房地产开发有限责任公司分别签订《建筑装饰装修工程施工合同》及补充合同，约定被告委托原告将紫润芳庭售楼部装修工程装修施工，工程价款分别为500000元、120000元，合计620000元。2015年5月13日，原、被告签订《商品房认购协议》，约定主要内容为：原告自愿认购被告开发的位于大同市××路住宅一套，建筑面积136.49平方米，单价5438元／㎡，总价742233元；被告于2015年12月31日将原告购买的上述房屋交付使用；付款方式及期限为合同签订时原告一次性付清全部房款，可享受优惠，实际总房款为705418元。当日，被告给原告出具705418元的收据一张。2016年12月26日，大同市益兴房地产开发有限责任公司代被告支付给大同市南郊区鑫伟木业装饰部工程款500000元，曹云庆签名盖章。一审法院认为，本案原、被告争议的主要焦点为：原、被告之间是否存在商品房销售合同关系。原告起诉称，原、被告存在房屋买卖合同关系，并与协议签订当日即付清全部房款。庭审中，原告陈述与被告存在建筑装修装饰工程合同关系，装修被告的紫润芳庭售楼部，合同总价620000元，2015年4月18日与被告的法定代表人口头协商装修紫润芳庭物业管理处，合同价款100000元，上述共计720000元。由于装修完毕后被告不能及时支付装修款，双方于2015年5月13日对账后合意以商品房抵顶装修款，签订了商品房认购协议，抵顶被告欠原告的720000元装修款，被告出具收据。为此，原告提交《商品房认购协议》、收款收据用以证明上述事实。被告称双方存在建筑工程施工合同法律关系，非商品房预售合同关系，该房屋买卖协议是对所欠工程款的担保，被告已付原告工程款500000元，原告未支付房款，被告未交房。在审理中被告提交《装饰装修工程合同书》、收据，用以证明上述事实。一审法院根据双方陈述及有效证据评析如下：商品房买卖合同关系是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告主张与被告存在商品房买卖合同关系，在审理中，原告自认双方存在建筑装修装饰施工合同法律关系，并认可存在以房抵顶工程款行为，并未实际支付购房款，被告亦不认可双方存在真实的商品房买卖合同关系，且至今未向原告交付房屋。双方虽签订了《商品房认购协议》，但非真实的房屋买卖关系，不符合房屋买卖合同法律关系的特征。判决：驳回原告曹云庆的诉讼请求。诉讼费减半收取100元，由原告曹云庆负担。本院二审期间，对一审法院查明的事实除上诉人认为益兴房产公司支付的是4号楼的材料款外，对其他事实双方当事人均无异议，对无异议的事实部分本院予以确认。另查明，本案诉争大同市南环路“紫润芳庭”小区7号楼1单元6层601号房屋于2019年6月26日由大同市中级人民法院查封。关于《商品房认购协议》效力问题。本院认为，曹云庆与恒翔房产公司分别于2015年3月30日、4月13日签订了《建筑装饰装修工程施工合同》及补充合同，由曹云庆对紫润芳庭售楼部及物业办公室进行了装修，后双方于2015年5月13日签订了《商品房认购协议》，约定总价款为705418元，双方当事人对此事实均无异议。恒翔房产公司虽主张《商品房认购协议》是装修款的担保，并且装修价款已支付了500000元，因此《商品房认购协议》不应再履行，但恒翔房产公司所提供的收据中记载的是大同市益兴房地产开发有限责任公司代大同市恒翔房地产开发有限公司向大同市南郊区鑫伟木业装饰部支付的材料款金额为500000元，而大同市益兴房地产开发有限责任公司原始账册中所记载的该笔款系用于紫润芳庭4#楼工程款，故现有证据不能证明恒翔房产公司向曹云庆支付过500000元售楼部和物业办公室的装修款，恒翔房产公司所持已经向曹云庆支付500000元装修工程款的主张本院不予采信，恒翔房产公司已经支付售楼部和物业办公室装修款的主张不能成立。综合本案证据，在曹云庆完成恒翔房产公司售楼部和物业办公室的装修工程后，恒翔房产公司与曹云庆签订《商品房认购协议》并出具收款收据，现有证据不能证明双方所签订的《商品房认购协议》和出具收款收据系装修款的担保，应属双方就债权债务的抵顶，曹云庆与恒翔房产公司所签订的《商品房认购协议》并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，应属有效协议，一审法院对此认定不当，对其该项请求本院予以支持。关于办理房屋权属登记的问题，因本案所涉房屋已被查封，因查封期间不得办理转让、抵押等登记手续，故本院对上诉人曹云庆要求协助办理诉争房屋产权过户手续的诉讼请求不作处理，当事人可另行主张。综上所述，曹云庆关于认购协议效力的上诉主张成立，对该项上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销山西省大同市平城区人民法院（2020）晋0213民初62号民事判决；二、上诉人曹云庆与被上诉人大同市恒翔房地产开发有限责任公司签订的《商品房认购协议》合法有效;三、驳回上诉人曹云庆的其它诉讼请求。一审案件受理费100.0元，二审案件受理费200.0元，均由被上诉人大同市恒翔房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 马卉妍审判员 张丽娟审判员 张 文二〇二〇年八月七日书记员 谭震红