四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初5758号 原告:曹成春，女，1958年1月13日出生，汉族，住四川省达县。 原告:曹钧科，男，2001年6月20日出生，汉族，住四川省达州市达川区。 二原告共同委托诉讼代理人：何梦妮，四川法之缘（成都）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：曹江，男，住四川省达州市达川区，系达州市达川区三里坪街道梧桐梁社区居民委员会推荐。 被告：田泽峰，男，1990年11月3日出生，汉族，住四川省三台县。 原告曹成春、曹钧科与被告田泽峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月3日公开开庭进行了审理，原告曹成春、曹钧科共同委托诉讼代理人何梦妮、曹江到庭参加诉讼。被告田泽峰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 曹成春、曹钧科向本院提出诉讼请求,请求判令：1、解除原告与被告于2018年4月15日签订的《房屋租赁合同》;2、被告从2019年7月15日起计算至合同解除生效之日止被告逾期支付租金产生的违约金18360元，并且没收保证金7000元（当庭变更该项诉讼请求的违约金为18000元）;3、被告支付拖欠原告租金合计25983元（暂计至2020年5月10日）;4、被告支付拖欠原告物业管理费4600元,水电费：618.12元,燃气费:111.41元，其他费用:128元（暂计至2020年5月10日）（当庭变更该项诉讼请求的物业管理费为4544.56元）;5、被告将所租赁房产恢复原状并返还原告；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于成都锦江区房屋出租给被告住家使用，租期自2018年7月15日至2024年7月15日,共计60个月;月租金为3000元，租金每期按9000元（季度）结算一次，由被告在每期开始的前天内缴付给原告;合同被告承担责任中约定:租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费、网络使用费由被告分担;合同的违约责任约定:在租赁期内，被告逾期交付租金，每逾期一日，由原告按月租金金额的百分之二收取违约金；逾期超过10天原告有权单方终止合同并收回房屋（若房屋内遗留有被告的物品，原告有权处理其遗留物品，并由乙方承担物品遗失的不利后果，并放弃求偿权），没收保证金。《房屋租赁合同》签订后，原告依约向被告提供了所租赁的房屋，被告自租赁期内就从来没有按时足额支付租金，截至2020年5月10日尚欠原告租金25983元，且长期不履行合同义务缴纳相关费用，导致物业公司向原告索要因未交物业管理费产生的违约金。被告的行为构成违约，已达到合同约定的解除事项，即逾期超过10天未交租金。原告多次向被告催告支付租金以及相关的费用，被告仍置之不理。为此，原告为维护自己合法权益，诉至法院。 被告田泽峰未作答辩，也未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下： 2018年4月15日，曹成春（甲方、出租人）与田泽峰（乙方、承租人）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于成都锦江区房屋出租给乙方使用；月租金为3000元，按季度支付；租赁期限为2018年7月15日至2024年7月15日；乙方向甲方缴纳保证金12000元，乙方在租赁期终止之后缴清租赁该物业的一切费用后，甲方将保证金无息退还乙方；任何乙方违反本合同条款约定的，守约方有权提前解除合同；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的2%收取违约金，逾期超过10天甲方有权单方终止合同并收回房屋，没收保证金；按清水房的标准交付给甲方，由乙方清除房屋内的杂物，待甲方验收合格后返还乙方押金。 2020年5月3日，曹成春、曹钧科向田泽峰出具《催款函》一份，载明：截至2020年4月30日，田泽峰尚欠租金24,983元，物业费4,600元，水电费618.12元，天然气费1,111.41元，生活垃圾处理及清运费128元，逾期违约金18,180元。若田泽峰未在收到本函次日内支付上述所有款项，曹成春、曹钧科将根据合同约定，解除合同，恢复房屋原样并收回房屋，其产生的拆除费等相关费用向田泽峰追偿。该催收函已通过邮寄形式邮寄，于2020年5月5日被签收。 2020年5月23日，塔子山壹号客户服务中心出具的《情况说明》一份，载明：田泽峰已垫付物业费合计5,795元。 2020年6月20日，塔子山壹号客户服务中心出具的《催费函》一份，载明：曹钧科等人自2018年10月1日至2020年6月30日欠物业费及违约金等共计18,874.73元。 2020年7月2日，塔子山壹号客户服务中心出具的《情况说明》一份，载明：本案案涉房屋从业主出租之日起至2020年5月10日一直由租客田泽峰使用。 曹成春、曹钧科主张自2019年7月14日起，田泽峰未再按照合同约定支付租金，故而诉至法院。同时曹成春、曹钧科当庭陈述田泽峰实际缴纳住房保证金为7,000元，已缴纳租金为46,017元，其已于2020年5月10日搬离本案案涉房屋。 认定上述事实，有曹成春、曹钧科的陈述及提交的双方身份证复印件、转款凭证截图复印件、微信聊天记录截图复印件、与原件核对无误的《租赁合同》、房屋产权证、《情况说明》、《催款函》等证据材料在案为证。 本院认为，依法成立的合同对当事人双方均具有约束力。曹成春、曹钧科与田泽峰签订的《租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。现因田泽峰未按照合同约定，按期履行支付房屋租金的义务，曹成春、曹钧科诉至法院，要求单方终止合同，并支付尚欠租金等费用，符合合同约定，田泽峰无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对曹成春、曹钧科诉请的答辩。结合曹成春、曹钧科提供的证据及田泽峰已实际于2020年5月10日搬离租赁房屋，双方签订的《租赁合同》已在事实上进行解除，本院确认案涉《租赁合同》已于2020年5月10日解除，故对曹成春、曹钧科要求确认案涉合同解除的诉请，本院予以支持。 关于租金。自2018年7月15日起至2020年5月10日，按照双方《租赁合同》约定，每月租金3,000元，经计算上述租赁期间租金共计65,500元，扣除庭审中曹成春、曹钧科确认田泽峰已缴纳的租金46,017元，故本院确认田泽峰未支付租金应为19,483元。 关于违约金及保证金。根据双方合同约定“在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的2%收取违约金，逾期超过10天甲方有权单方终止合同并收回房屋，没收保证金”，现田泽峰没有按期缴纳租金，属违约，应按照合同约定承担违约责任。关于保证金，双方约定“乙方在租赁期终止之后缴清租赁该物业的一切费用后，甲方将保证金无息退还乙方”，现田泽峰未依约按期缴纳物业费等费用，曹成春、曹钧科主张没收保证金，符合事实与法律，本院予以支持。关于违约金，因田泽峰拖欠租金必然导致租金占用利息损失，同时田泽峰虽已于2020年5月10日实际搬离案涉房屋，但截止庭审前，田泽峰并尚未按照合同约定对房屋恢复至清水房状态，已造成案涉房屋空置的现状，本着公平原则，本院酌情减少曹成春、曹钧科诉请的违约金，支持四个月房屋空置费即12,000元为违约金。 关于物业费、水电费、燃气费、其他费用等费用。本院认为，上述费用并非向曹成春、曹钧科缴纳，与本案非同一法律关系，故本案不做处理。 另，根据双方关于《租赁合同》约定“按清水房的标准交付给甲方，由乙方清除房屋内的杂物，待甲方验收合格后返还乙方押金”，该项约定为双方对房屋返还所做出的约定，田泽峰理应按照合同约定返还房屋，故曹成春、曹钧科主张田泽峰应将房屋恢复原状并返还原告，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告曹成春、曹钧科与被告田泽峰于2018年4月15日签订的《租赁合同》已于2020年5月10日解除； 二、被告田泽峰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曹成春、曹钧科支付房屋租金19,483元； 三、原告曹成春、曹钧科不予退还被告田泽峰保证金7,000元；被告田泽峰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曹成春、曹钧科支付违约金12,000元； 四、被告田泽峰应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于成都市锦江区房屋恢复至清水房状态； 五、驳回原告曹成春、曹钧科本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2,209元，由被告田泽峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐瑞梅 二〇二〇年八月十七日 书记员  王渭雨