浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2094号 上诉人（原审原告）：司徒萍，女，1972年6月9日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：吴**忠（系上诉人丈夫），男，1966年11月5日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：范慧慧，浙江宝道律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：绍兴恒悦房地产开发有限公司，住所地绍兴市越城区东湖街道永宁村纺织厂内**，统一社会信用代码91330602MA2BDBH265。 法定代表人：袁道春，总经理。 委托诉讼代理人：梁汪伦，男，系公司员工。 上诉人司徒萍因与被上诉人绍兴恒悦房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院作出的(2019)浙0602民初8552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 司徒萍提出上诉请求：撤销（2019）浙0602民初8552号民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对被上诉人销售部工作人员多次承诺在签订正式合同前会将上诉人购房的贷款事宜办理完毕的事实不予认定是错误的。根据上诉人提供的微信聊天内容可知，上诉人多次提出如果贷款事宜不解决，上诉人是不要购买房屋的，但正是基于被上诉人销售部工作人员多次承诺，在签订正式购房合同之前，被上诉人会帮助上诉人解决好贷款事宜的前提下，上诉人才与被上诉人签订商品房认购书，并支付2万元定金，认购书签订之后，上诉人又多次与销售部工作人员沟通，要求工作人员继续落实贷款事宜，在未落实好贷款事宜的前提下不能签订正式购房合同，销售部工作人员又多次承诺会落实好贷款事宜，该事实的认定对本案的判决结论起着至关重要的作用，但一审法院对该事实却不予认定，明显属于认定事实错误。二、一审判决认为导致商品房买卖合同不能签订的原因在于上诉人明显错误。第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，从微信聊天内容可以看出，上诉人是基于被上诉人能为上诉人办理好按揭贷款的前提下才签订认购书，后因银行在审阅上诉人两夫妻的资料时发现，因上诉人两夫妻的月收入之和，未能达到偿债之比2:1的规定，银行作出了不能向上诉人放贷的决定。关于这个情况，银行也及时向被上诉人出具了书面证明，故该责任不在上诉人，也并非是因上诉人的故意行为所造成，故上诉人无需承担过错责任。相反，却是基于被上诉人工作人员的多次承诺，才导致上诉人签订认购书，故即使存在过错，亦在被上诉人。第二，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，正是基于被上诉人在签订正式购房合同前无法为上诉人办理按揭贷款事宜，且继续签订正式购房合同己无实际意义和必要，故作为上诉人而言才拒绝继续履行签订合同的义务，这也符合上述法律规定和现实，并不构成上诉人违约。第三，上诉人与被上诉人所签订的购房认购书是被上诉人提供的格式版本合同，上诉人无权进行修改。在上诉人与被上诉人签订购房认购书时双方一致确认上诉人购房是需要通过按揭贷款购买，没有实力以现金购买，且当事后明知不能以按揭贷款购买后，如果上诉人再继续签订合同和再继续支付合同约定的首付款的购房款，违背生活常理，因此，作为审判法官，不能仅凭合同中的表面字句审判案件，而要结合实际情况和生活常理并运用自由心证和高度盖然性角度灵活评判案件。三、因一审判决认定事实错误，导致适用法律错误。上诉人不存在违约，故一审判决适用上诉人违约的法律条文判决明显错误。综上所述，请求二审法院在查明事实的基础上依法予以纠正。 绍兴恒悦房地产开发有限公司辩称：一、认可原审查明的事实和判决结果。二、上诉人多次强调销售人员承诺能解决好贷款，但从销售人员的聊天记录中可以看出销售人员并没有明确承诺，而是上诉人多次追问要求销售人员能够办理好贷款，而非销售人员承诺。在银行放贷方面销售人员无法承诺，且上诉人作为完全民事行为能力人，应知道销售人员无法承诺，只是上诉人单方认为销售人员应当争取到足够额度的贷款。三、销售人员已经尽到了前期销售的推荐义务，是上诉人被工商银行明确拒贷。四、华夏银行也是可贷的，只是未达到上诉人的预期，说明即使上诉人单方违约也不愿意增加首付金额，这是上诉人的自主选择，而不应认定被上诉人争取到足够的贷款额度是作为合同的必要义务，合同也没有约定这是签订合同的首要条件。五、认购书是销售人员同上诉人明确确认后上诉人才签字确认的，上诉人对认购书上的条款应当是没有异议的。对于上诉人选择的按揭付款方式，认购书也有约定相应的补救方式，只是上诉人不愿意选择增加现金首付部分和贷款差额部分，而选择单方违约，放弃购买该套房屋，未签订商品房买卖合同及按期支付首付款，这并非上诉人提到的系被上诉人的责任，而是上诉人的单方违约行为，应当适用定金法则。六、销售人员为上诉人咨询、推荐、办理相应的贷款手续并非认购书约定的先履行义务，且上诉人仅以吴**忠的名义向工商银行申请贷款并被工商银行明确拒贷，然而郦湖湾项目中的合作银行不仅仅是工商银行一家，华夏银行也是可贷的，只是上诉人单方拒绝选用华夏银行的贷款方式，农业银行、邮政银行、中信银行都是合作银行，但上诉人均未向这些银行申请过贷款，并且上诉人家庭中并非只有吴**忠有经济来源，其他人员皆可申请贷款，但上诉人方并没有尽到穷尽所有手段履行认购书中约定的义务，故过错在上诉人。七、关于上诉人提到的格式条款的问题，从销售人员与上诉人之间的聊天记录可以看出，销售人员在让其支付定金2万元之前明确让上诉人先阅读认购书确认条款无误后再支付定金，然而上诉人在看完认购书之后依然选择支付2万元定金，这说明对于认购书的内容上诉人是没有异议的，不存在格式条款的说法。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。 司徒萍向一审法院起诉请求：一、绍兴恒悦房地产开发有限公司立即返还定金计人民币20000元，并支付自起诉日起至款清日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的利息；二、本案诉讼费用由绍兴恒悦房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：2019年4月28日，原告司徒萍丈夫吴**忠与郦湖湾售楼部销售人员微信联系购房事宜，双方协商房屋价款、支付时间等内容。此后，吴**忠将购房定金20000元支付至被告绍兴恒悦房地产开发有限公司银行账户，并将原告司徒萍的身份证拍照后发送给销售人员，销售人员将《郦湖湾商品房认购书》拍照发送给吴**忠，吴**忠表示《郦湖湾商品房认购书》由原告司徒萍本人第二天到售楼部签字。此后，原告司徒萍（乙方）与被告绍兴恒悦房地产开发有限公司（甲方）签订《郦湖湾商品房认购书》一份，约定乙方以总价2094271元的价格向甲方认购11幢803室房屋（建筑面积121.04平方米）。乙方同意签署本认购书时支付2万元定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方须于2019年4月30日前支付首期房款614271元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款146万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年5月4日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方申请的金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。乙方必须在约定的付款方式和期限内到郦湖湾营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。经查，2019年5月初，吴**忠前往工商银行绍兴越城支行咨询个人住房按揭贷款事宜，后因吴**忠每月收入偿债比未能达到该行要求，该行未受理吴**忠的按揭贷款。同时查明，原告司徒萍未按认购书约定支付首期房款，亦未与被告绍兴恒悦房地产开发有限公司签署《商品房买卖合同》。另查明，被告绍兴恒悦房地产开发有限公司于2019年5月9日向原告司徒萍发送通知一份，认为原告逾期多日未与被告签署商品房买卖合同及支付房款，违反认购书约定，所付款项不予退还。原告对此有异议，故向法院起诉。 一审法院认为，公民对于自己的民事行为应采取审慎的态度，订立合同和设立民事权利义务，关乎个人切身利益，更应严肃对待。该案中，从原告提交的微信聊天记录来看，郦湖湾售楼部销售人员在原告丈夫吴**忠要支付定金前，明确提示吴**忠“先别转，我把认购单填了后拍给你看，确认没问题再转”，在此情形下，购买商品房，吴**忠及原告司徒萍向被告支付了购房定金2万元并签订了《郦湖湾商品房认购书》，该认购书系双方真实意思表示，双方当事人应当按照合同约定履行义务。根据认购书约定，原告认购郦湖湾11幢803室房屋时支付2万元作为定金，须于2019年4月30日前支付首期房款614271元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》。乙方必须在约定的付款方式和期限内到郦湖湾营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还。同时根据法律规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。该案中，原告作为给付定金的一方未按认购书约定履行支付首付款及签署《商品房买卖合同》义务的事实清楚，故其无权要求返还定金。关于原告是否存在不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形。根据双方签订的认购书，原告应于2019年4月30日前支付首付款及签署商品房买卖合同，并于2019年5月4日前办理完毕银行按揭手续。从支付首付款及签署商品房买卖合同与办理银行按揭手续的时间先后顺序来看，能否办理银行按揭贷款并非支付首付款和签署商品房买卖合同的前提条件，故该案中并不存在因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，原告以此为由要求退还定金的理由，该院不予采纳。综上所述，原告主张要求被告返还定金并支付利息的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决：驳回原告司徒萍的诉讼请求。案件受理费300元，由原告司徒萍负担。 二审中，绍兴恒悦房地产开发有限公司向本院提交照片一组，拟证明司徒萍未尽到穷尽贷款手段的义务，故过错在于司徒萍。司徒萍质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，绍兴恒悦房地产开发有限公司的销售人员从未向司徒萍出示或者告知过，销售人员仅向司徒萍告知有两家合作银行，一家是工商银行，一家是华夏银行，故该证据与本案没有关联性，不能达到其证明目的。本院认证认为，因绍兴恒悦房地产开发有限公司未向法庭提交证据原件，故对其真实性、合法性、关联性均不予认可。司徒萍未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，司徒萍与绍兴恒悦房地产开发有限公司签订的《郦湖湾商品房认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据认购书的约定，司徒萍应于2019年4月30日前支付首期房款614271元并签署《商品房买卖合同》，但司徒萍未按认购书约定履行上述义务。司徒萍认为其未能履行义务的过错在于绍兴恒悦房地产开发有限公司未能实现帮其争取到足额银行贷款的承诺，故过错不在于其，其不应承担违约责任，绍兴恒悦房地产开发有限公司应向其返还2万元定金，并以其与销售人员之间的微信聊天记录作为主要证据提交。根据司徒萍提交的微信聊天记录，其于2019年4月30日向绍兴恒悦房地产开发有限公司销售人员表示“银行贷款你要给我搞定的，如果搞不定，那我就不买了，决定退款”，销售人员回复“好的，我帮你搞定的，今天一直在忙”。首先，双方于4月28日签订的认购书已明确约定“实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方申请的金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清”，故对于销售人员回复的“我帮你搞定的”，从双方签订的认购书、贷款常识及字面均不能推断出销售人员承诺帮其争取到足额银行贷款的意思，更多的是作为销售人员帮助客户联系贷款银行、告知需准备的资料及办理程序等的承诺，故司徒萍认为绍兴恒悦房地产开发有限公司的销售人员多次承诺在签订正式合同前会将购房贷款事宜办理完毕的主张不成立。关于司徒萍提出的认购书系绍兴恒悦房地产开发有限公司提供的格式版本合同的问题，该认购书并不存在条款无效的情形，亦不存在对条款理解的争议，故司徒萍以认购书系格式合同其无权进行修改认为其不应受认购书约束的理由亦不成立。本案亦不存在不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形。综上，对于司徒萍提出的要求绍兴恒悦房地产开发有限公司退还定金的理由，本院均不予采纳。 综上所述，司徒萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由司徒萍负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 瑶 审判员 梅 云 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年八月三十一日 书记员 孙心怡