北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初13916号原告：刘睿雅，女，1990年12月14日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张坦娜，北京市盈科律师事务所律师。被告：黄真，男，1973年10月11日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王劲松，北京市鼎尚律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起。原告刘睿雅与被告黄真、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘睿雅及其委托诉讼代理人周雷、张坦娜，被告黄真及其委托诉讼代理人王劲松，第三人链家公司之委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘睿雅向本院提出诉讼请求：1.请求判令黄真向我支付逾期迁出原有户口的相应违约金（违约金计算方式：每日按我已付全部购房款761万元的万分之一即761元，自2017年8月30日计算至黄真将北京市X号原有户口迁出之日止）；2.请求判决黄真承担本案诉讼费用。事实与理由:2017年2月24日，我与黄真在链家公司的居间服务下签署了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及《补充协议》，约定：我购买黄真名下位于北京市X号房屋（以下简称X号房屋），房屋总价款为761万元；出卖人应在该房屋所有权转移之日起135日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签署后，我按照约定向黄真支付全部购房款，黄真已将房屋交付给我，且双方于2017年4月1日办理了房屋所有权变更登记手续，但是经我到当地户籍管理部门查询得知该房屋中仍有黄真原有户口未迁出。我以及第三人多次催促黄真将原户口迁出，履行合同义务，但是黄真总以各种理由推脱，导致黄真的原有户口至今仍在上述房屋内，故我现诉至法院。黄真辩称，双方签过两份房屋买卖合同，2017年2月24日签订了一份，2017年4月1日重新签订了一份，两份合同的主体、标的、价款均一致，但新合同对户口迁出没有违约金约定。根据《合同法》第三十条的规定，新约定条款的效力优于原条款的效力。针对案涉房屋中仍有第三人户口没有迁出这一状况，我解释如下：经调查了解，案外人黄某1是房屋前所有人的亲属，与我无任何关联和联系，该人户籍在我取得房屋所有权时，因其在监狱服刑，已迁入监狱，我获得房屋时黄某1家人将户口迁出，房屋内户籍处于“清洁”状态。2001年受服刑人员原籍返回政策的约束，在事先没有征求我意见，事后也没告知我的情况下，黄某1的户口迁回了涉案房屋，我卖房时对此完全不知情，后来是刘睿雅告知我才知道。刘睿雅请求我支付违约金的基础不存在，其是否存在真实的实际损失，我不知情。房屋是学区房，居住功能完全实现，学区房名额未被占用，学区房功能未受影响。黄某1的户口已经被冻结，只是迁不走，刘睿雅并无任何损失。合同签署后，我及家人的户口都已经迁出了涉案房屋，我已经积极地履行了合同义务，我没有过错，也没有想到会出现本案的情况。链家公司在居间服务过程中未尽到必要的、审慎的审查、核实义务，应当承担相应的违约责任。如前所述，我不能预见、也不能避免前住户这一与本家庭毫无关联的户口存在“服刑期满后回原籍”这一情况，尤其是在该户籍迁入后更不可能克服“仅凭自己的意愿”即能将该户口迁出这一事实。综上，我在签订合同后及时积极地履行了义务，不存在主观上恶意不迁出户口的过错；刘睿雅并无实际的、直接的损害，故请求法院结合本案的实际情况对违约金条款的有效性和我的真实意思表示进行认定。链家公司述称，对于事实和理由无异议，因刘睿雅并未要求我方承担责任，故我方对本案不发表意见。本院经审理认定事实如下：2017年2月24日，刘睿雅（买受人）与黄真（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定：第一条，出卖人所售房屋为X号房屋，建筑面积为78.3平方米；第四条，该房屋成交价格为600，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价161万元；第九条（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起135日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，刘睿雅（买受人）、黄真（出卖人）与链家公司（居间方）签订了《补充协议》，约定：第三条，关于交易房屋学区名额的约定：1、甲方确认，交易房屋在本合同签署之时为X学校的学区房，且学区名额未被使用；第五条，违约责任：2、甲方若出现下列情形之一，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（6）甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房目的的。2017年4月1日，刘睿雅取得涉案房屋的不动产权证，并已将其户口迁入涉案房屋，黄真亦已将其本人与家庭成员的户口从涉案房屋中迁出。审理中，刘睿雅就其主张的涉案房屋中还有未迁出的原有户口一节，向本院提交如下证据予以证明：证据一、X派出所于2020年5月27日出具的《证明信》，内容为：兹有黄某1，户口登记地址为**房屋，经查2001年7月13日黄某1户口迁入此地址。另查，黄某22009年12月10日在此地址出生报户口。另查，2004年5月20日，黄某3、黄真户口由**迁入此地址。证据二、黄某1、黄某2的《常住人口信息查询打印表》。黄真认可上述证据的真实性，但是不认可证明目的，并提交从派出所调取的黄某1的《常住人口信息查询打印表》，其内容与刘睿雅提交的基本一致，但在“何时何因由何地迁来本址”一栏注明：2001年7月13日X区刑满释放，解除劳教，少管（市县内移居）。链家公司对上述证据不发表质证意见。庭审中，刘睿雅有如下陈述：购房时我没有主动核实房屋内的户户口情况，为黄真保证一定会将其户户口迁走，也查看了黄真的户口本，已经尽到了审查义务；但黄真没有向我披露房屋内还有其他人的户口；黄某1与黄某2的户户口目前无法迁出，为黄某1在北京没房；中介表示一个户户口至少值二三十万，某1、黄某2户户口未迁出导致我买房买贵了，生了经济损失，而且将来如果卖房的话，售价和购房者群体也会受到影响；目前我还没有孩子，所以对于黄某1、黄某2的户户口无法迁出是否会对孩子上学产生影响尚不得知。/div>黄真有如下陈述：涉案房屋是1999年黄某1的父亲和我父亲换的，对于黄某1和黄某2的户户口是如何迁入涉案房屋的，确实不知道；刘睿雅没有证据证明我对于黄某1和黄某2的户户口在涉案房屋是知情的，常理来看，我与黄某1、黄某2之间没有任何亲属关系，如果我知情，那么我不会同意他们的户户口迁入，们的户户口迁入是政策原因，我所能控制；我也打了12345政府热线，有关部门答复说今年或者明年，北京将仿效上海、天津，解决类似本案这样的户户口问题。/div>本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，刘睿雅与黄真签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。上述合同签订后，双方已于2017年4月1日办理完涉案房屋的权属转移登记手续。根据合同约定，黄真应当在该房屋所有权转移之日起135日内，向房屋所在地的户户籍管理机关办理原有户口迁出手续。黄真虽已将其本人及家庭成员的户户口迁出，目前涉案房屋内尚有案外人户户口未迁出，黄真表示短期内无法让其迁出。故在黄真不能履行相关合同义务的情况下，其应按照合同约定承担相应的违约责任。现刘睿雅起诉要求黄真给付逾期迁出户户口的违约金之诉请，事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金数额，考虑到刘睿雅的户户口已迁入涉案房屋、睿雅就黄真的违约行为给其造成的实际经济损失未能提交证据予以证明、案外人户户口是否能迁出客观上非黄真所能控制等因素，院将对违约金数额酌情予以判定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、黄真于本判决生效后七日内给付刘睿雅逾期迁户违约金2万元；二、驳回刘睿雅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5956元，由刘睿雅负担5000元，已交纳；由黄真负担956元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 黄 杨二〇二〇年八月七日书记员 姚媛媛