四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初4020号 原告：南充市五星物业经营管理有限责任公司，住所地南充市顺庆区金鱼岭正街********。 法定代表人：杨国忠。 委托诉讼代理人：杜筠，四川鑫中云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐森林，男，1963年12月17日生，汉族，住南充市顺庆区，系原告员工。 被告：吕白兰，男，1971年4月5日生，汉族，住南充市顺庆区。 被告：赵旭东，女，1968年7月5日生，汉族，住址同上。 原告南充市五星物业经营管理有限责任公司（以下简称五星物业公司）与被告吕白兰、赵旭东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案。依法由审判员钟海英适用简易程序对本案公开开庭进行了审理，原告五星物业公司的诉讼代理人杜筠、唐森林和被告吕白兰、赵旭东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告五星物业公司提出诉讼请求：1.判令二被告支付拖欠的2018年1月至2019年12月（24个月）的物业管理费1505元、生活垃圾清运费156元、公用水电费72元以及逾期缴纳物业服务费用的违约金173.30元（按月1%计算）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2013年4月与南充市顺庆区西华路二段271号名仕居小区的业主委员会签订了物业管理合同，后双方又续签了合同至今，原告为名仕居小区提供物业服务至今。被告自2018年1月起至2019年12月止，拖欠该期间45个月的物业管理费、垃圾清运费和公用水电费，物业管理合同约定了逾期缴纳物业管理费的违约金；原告多次催要，被告一直拖延不付。 二被告辩称：未缴费期间属实，但原因在于原告管理不到位；原告破坏了小区绿化，不核实进出小区人员，消防通道堵塞，单元门坏了不修，小区到处贴有广告，灭火器过期，大门无人看守；不同意支付违约金。 原告方提交了原告营业执照、物业服务合同三份、物业服务费催收函及照片、物业费原始台帐及房屋登记信息查询单。 被告提交了照片2页。 经原、被告双方的当庭质证意见，本院对物业服务合同、物业服务费催收函及关于消防通道照片予以认定并在卷佐证，其余被告提交照片不予认定。 根据认定的前述证据及双方当庭陈述，本院认定如下事实： 被告吕白兰、赵旭东系南充市顺庆区西华路二段271号名仕居3号娄2单元6层1号住宅房屋业主，房屋建筑面积为104.53平方米。 原告五星物业公司于2013年4月24日与顺庆区西华路二段名仕居小区的业主委员会签订了物业管理服务合同，合同期限为自签订之日起至2015年4月23日止；2015年2月4日，原告与案涉小区业主委员会续签了物业管理服务合同，合同期限自2015年4月1日至2017年4月1日止；2017年4月1日，双方再次续签了物业管理服务合同，本次合同的约定期限为三年，自2017年4月1日起至2020年4月1日止；三份合同中业主委员会均为合同甲方，五星物业公司为合同乙方。第二次签订的物业管理服务合同中约定的业主交纳物业管理服务费收费标准为：住宅按建筑面积每月0.60元/㎡、非住宅按建筑面积每月1.00元/㎡、计算，物业管理服务费每半年交纳一次，逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之一交纳滞纳金；又约定，业主每月交纳公用水电费3元，停车管理费中每月露天小轿车位60元、摩托车15元、电瓶车20元（含充电费5元）。物业管理服务合同中约定的管理服务内容为：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生管理，交通与车辆停放秩序的管理、业主车辆的安全，维护包括安全监控、巡视、门岗执勤、潜在危险的预警排除及业主危险救助等在内的公共秩序（不包括业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任）等；关于原告方合同义务约定为：制定物业管理方案，提请有关部门处理业主或物业使用人违反管理规约的行为，编制房屋及附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维养计划和方案，检查房屋共用部份、共同设施设备状况并排除隐患险情。合同中特别约定乙方必须履行的承诺内容包括：1.安保方面，规范门岗管理和外来人员登记，小区出现火警、盗窃、紧急疾病或业主遭受不明侵扰时，乙方必须及时救助，定期检测安全设施，确保消防、报警、门禁等设施正常运转；2.清洁卫生方面，每天清运垃圾、维护楼道清洁、规范张贴；3.设施维护方面，自费添置路灯、修补路面、每年清淘化粪池一次。第三次所签订的物业服务合同约定合同期限为2017年4月1日起至2020年4月1日止，其余约定内容均与第二次签订的合同相同。 原告五星物业公司管理案涉小区期间，小区存在车辆停放不规范，因车位不足导致消防通道被堵塞现象时有发生，灭火器材存在缺失，有业主私搭乱接管线，部份顶层业主房屋外墙及天花板存在渗水、漏水情况；原告安排的门卫存在晚上值班期间睡觉情形，门岗值班人员存在未规范登记进出人员的情形。 本院认为，原告五星物业公司与名仕居小区的业主委员会签订的三份《物业管理服务合同》均系合同双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对原告及小区业主均具有约束力。原告系合法设立的物业管理服务企业，自物业管理服务合同签订后即在案涉小区从事物业管理服务，被告也接受了原告提供的物业服务，而原告向被告进行了物业服务费及生活垃圾处理费书面方式的催交，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，被告作为案涉小区的业主，在原告履行合同义务提供物业管理服务的情形下，理应交纳物业服务费；被告2018年1月至2019年12月期间一直未缴纳物业服务费用，未缴费期间共计24个月，按合同约定被告每月应缴物业服务费为62.72元（0.6元/㎡/月×104.53㎡）、垃圾处理费6.5元、公用水电费3元，共计应缴物业服务费1505.23元、垃圾处理费156元、公用水电费72元，原告要求被告支付拖欠的物业管理服务费、生活垃圾清运费和公用水电费符合合同约定，也符合法律规定，本院予以支持；但由于原告提供的物业管理服务存在瑕疵，不完全符合合同约定要求，故应适当减少物业服务费；同时，被告所述其电动车在小区于凌晨被盗，表明原告的安全防范工作不到位，原告的服务存在质量瑕疵，结合原告服务的多处瑕疵情况，本院认为降低15%的物业服务费较为适宜，即两被告应缴纳物业服务费为1279.45元；但垃圾清运费系代环卫部门收取，而公用水电费系小区路灯、门岗及绿化、楼道路面浇洗等使用，均不属于物业服务费，故该两项费用不在降低收取的费用范围中。至于原告主张的违约金，由于原告提供的物业服务存在瑕疵，被告之所以逾期缴纳物业服务费与原告提供的服务瑕疵有关，故本院对原告主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第十二条之规定，判决如下： 一、被告吕白兰、赵旭东于本判决生效之日起十五日内支付原告南充市五星物业经营管理有限责任公司2018年1月至2019年12月期间物业服务费1279.45元、垃圾处理费156元、公用水电费72元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费25元由被告吕白兰、赵旭东负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  钟海英 二〇二〇年八月十日 书记员  徐紫薇