上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初8396号原告：中国电信股份有限公司上海分公司，住所地中国(上海)。负责人：马益民，总经理。委托诉讼代理人：张锋，上海市金一律师事务所律师。被告：上海婧婧投资咨询有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：钱海斌。原告中国电信股份有限公司上海分公司与被告上海婧婧投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张锋、被告法定代表人钱海斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租金391,924元、房屋占有使用费458169元、水费7,696.5元、违约金204,022元，合计1061,813元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告有多年房屋租赁合同关系，原告将上海市金山区朱泾镇万安街XXX-XXX号房屋出租给被告作营业用途，合同一年一签。2017年7月19日订立的房屋租赁合同年租金为185,324.37元，被告支付了10万元。2018年7月23日订立的房屋租赁合同年租金为306,600元，被告未支付。原告多次催促未果，于2019年7月3日发出立即搬离通知书，要求被告在同年7月10日前搬离并交纳欠款。被告置之不理，原告因此起诉。被告辩称：原告于2008年向其借款20万元，承诺10年内房租不涨价，但2017年租金就开始涨了。2019年7月，双方协商过租金问题，被告认为20万元借款应该冲抵未付的租金。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、房地产权证一份，证明原告是涉案房屋的产权人。2、房屋租赁合同二份，证明原、被告之间的租赁合同关系，双方在合同中约定了租金、租期、违约金等内容。3、催款通知书一份，证明原告对被告拖欠的租金进行了催讨。4、签订房屋租赁合同通知书一份，证明2019年房屋租赁合同双方没有继续签订的责任在被告。被告对上述证据的真实性及所要证明的事实均无异议。5、立即搬离通知书一份、现场照片一张，证明原告在2019年7月3日要求被告搬离涉案房屋的事实。被告表示没收到过通知书。被告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、支票存根联一份，证明原告在2008年6月27日向被告借款20万元的事实。原告对此证据的真实性无异议，认为该20万元是被告2008年至2011年房租的预付款，原告在被告实际使用案涉房屋的该段时间里，没有向被告收取过其他费用，该20万元足以抵销，故原告认为不应冲抵本案租金。2、发票联一份，证明原告为收取的20万元以一次性工程费的名义开具了发票。原告对此证据表示需核实。本院对被告无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对原告提供的立即搬离通知书和现场照片，被告虽称未收到通知书，但未否认现场张贴的事实，故本院认为该证据真实合法，能够证明本案的事实，本院予以采信。被告提供的证据因缺乏关联性，本院不予采信。根据以上采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：原、被告自2012年开始订立房屋租赁合同，由原告将坐落于上海市金山区朱泾镇万安街XXX-XXX号建筑面积为280平方米的房屋出租给被告作为营业用房，合同一年一签。在双方于2017年7月19日签订的2017年度的房屋租赁合同中约定，租赁期为一年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止，年租金为185,324.37元，支付日期为第一季度，物业管理费、水费、电费等由被告自行缴付。该合同对违约金未作约定。在双方于2018年7月23日签订的2018年度房屋租赁合同中约定，租赁期为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，年租金为306,600元，支付日期为第三个月的30日前；逾期支付租金的，每逾期一日按当月租金的5%支付违约金；租赁期届满双方未另签合同，原告有权收回房屋，但应提供10日的宽限期(自租赁期届满之日起算)，宽限期的租金比照上月租金按日计算；租赁期届满未搬迁并交回房屋的，原告有权要求被告限期迁出和补交占用期内的租金，并有权按占用期内租金总额的10%收取违约金。在上述2017年至2018年的租赁期内，被告未支付过租金。2019年2月1日，被告支付租金10万元。2019年5月6日，原告向被告发出催款通知书和签订房屋租赁合同通知书，催款通知书载明被告拖欠的租金总额为397,055.37元(包含水费)。被告收到二份通知书后，既未向原告支付租金，也未与原告协商续签合同。2019年7月3日，原告在案涉房屋现场张贴了立即搬离通知书，通知被告在2019年7月10日前搬离。因被告未搬离，原告于2020年5月自行收回了案涉房屋。本院认为，原、被告订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，符合法律和行政法规的规定，应确认有效，对双方均有约束力。被告在履行合同过程中，未能按约定向原告支付租金、腾退房屋，其行为已构成违约，应承担支付租金、房屋占有使用费、违约金及相关费用的违约责任。关于房屋占有使用费。根据双方在2018年度房屋租赁合同中的约定，被告应在租赁期限届满日即2018年12月31日起的十日宽限期内交回案涉房屋，但被告未履行腾房义务，继续占用，故被告应按合同约定支付“占用期内租金”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。参照此规定，合同所谓的“占用期内租金”实际为房屋占有使用费，原告依据合同主张被告支付房屋占有使用费符合相关法律规定，本院予以支持。原告确认房屋占有使用费支付的截止时间为2020年4月30日，被告未持异议，本院予以认定。原告按其向被告发出的签订房屋租赁合同通知书载明的2019度租金343,392元为标准计算房屋占有使用费，因双方未续签合同，对该租金未达成合意，故以此为标准依据不足，本院调整为按2018度房屋租赁合同约定的租金为标准计算房屋占有使用费，据此确定被告应支付的2019年1月1日至2020年4月30日期间的房屋占有使用费为407,400元。关于违约金。根据2018年度租赁合同的约定，违约金包括租赁期内违约金和占用期违约金，原告在本案中仅主张租赁期内违约金。原告对租赁期内违约金计算的起始日期为2018年4月1日，违约金数额为932,575元，但双方签订合同的日期为2018年7月23日，显然该合同属于补签，合同约定全年租金在第三个月的30日前支付已为不可能，根据法律规定，应视为约定不明确，租金应当在租赁期间届满时支付。因此，本院确认2019年1月1日为逾期起始日，2020年4月30日为截止日，据此将违约金数额调整为619,587.5元。原告主张将被告应付的违约金数额降低至204,022元，系其自愿处分自己的民事权利，符合法律规定，本院予以确认。关于水费。根据原告向被告发出的催款通知书，被告确认拖欠租金总额为397,055.37元(包含水费)，根据2017年、2018年合同约定的租金总额和被告已付10万元租金的事实，可认定被告未付的水费为5,131元。原告主张的被告2019年应付的水费2,565.5元，因无相关凭据，本院不予支持。关于被告的抗辩意见。被告以原告在2008年6月27日向其“借款”20万元为由，主张“借款”冲抵租金，因被告未能提供证据证实原告同意所谓的“借款”冲抵借款，且双方在本案中亦未达成抵销之合意，故本院对被告的主张不予支持。被告可另行主张权利。另，被告应支付原告2017年、2018年的租金合计为391,924.37元，原告诉讼请求的租金为391,924元，此亦系原告自愿处分自己的民事权利，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海婧婧投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国电信股份有限公司上海分公司租金391,924元；二、被告上海婧婧投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国电信股份有限公司上海分公司房屋占有使用费407,400元；三、被告上海婧婧投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国电信股份有限公司上海分公司违约金204,022元；四、被告上海婧婧投资咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国电信股份有限公司上海分公司水费5,131元；五、驳回原告中国电信股份有限公司上海分公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取7,178元，由原告中国电信股份有限公司上海分公司负担361元，被告上海婧婧投资咨询有限公司负担6,817元，被告所负之款定于判决生效后七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 潘永华二〇二〇年八月二十五日法官助理 胡 琼书 记 员 陆园涛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。