云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020)云2901民初340号原告：赵也会，女，1980年10月20日出生，白族，住云南省大理州大理市大理经济开发区。委托诉讼代理人：关亚兰，云南天外天（楚雄）律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理亿城房地产经纪有限公司，住所地云南省大理州大理经济开发区石房子村（东南海景酒店旁）。法定代表人：王全兴，职务执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91532900MA6MWJ3897。被告：大理轩远房地产开发有限公司，住所地云南省大理州大理市海东镇海东临时建材市场内。法定代表人：高金永，职务总经理。统一社会信用代码：91532900MA6KN96X4R。委托诉讼代理人：刘甫，云南峻华律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张海妮，云南峻华律师事务所律师，特别授权代理。原告赵也会与被告大理亿城房地产经纪有限公司（以下简称亿城公司）、大理轩远房地产开发有限公司（以下简称轩远公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵也会及其委托诉讼代理人关亚兰，被告轩远公司的委托诉讼代理人张海妮到庭参加诉讼，被告亿城公司经合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵也会提出诉讼请求：1.判令被告亿城公司和被告轩远公司退还原告2018年7月14日所交房款60,000元；2.判令二被告共同承担自2018年7月14日起至款项付清日止，按年利率6%计算的利息；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2018年7月14日，原告认购了被告轩远公司名下的地产“山海云著”楼盘的房屋,该套地产由被告亿城公司代理销售，故原告和被告亿城公司签订认购《承诺书》。在被告亿城公司和轩远公司的示意下，原告当天交了180,000元首付款，后来因被告轩远公司的房地产项目停工，并得知该地产所在片区的楼盘都将停止施工，因此原告向被告轩远公司申请返回之前所交的首付款180,000元，但是被告轩远公司只退给了120,000元，并言称180,000元中有60,000元是被告亿城公司所收，让原告自己找被告亿城公司去退还。原告打电话向被告亿城公司的法定代表人王全兴先生催要未退款项，王全兴先生称该公司总经理王志广先生才是真正的老板，让原告找王志广催要就好。然而，原告多次打电话、发信息给王志广先生催要未退款项，都是用各种理由来搪塞原告，到后来就连原告电话也不接，信息也不回，给原告造成很大的经济损失。综上所述，特向贵院提起诉讼，恳请贵院审查后作出公证判决。被告轩远公司辩称：原告诉请要求我方与亿城公司承担共同责任，未明确是什么责任。原告与轩远公司仅存在商品房预约合同关系，且双方预约合同已经解除，我方已返还原告购房意向款，双方合同权利义务均已消灭，本案纠纷系原告与亿城公司之间的居间合同纠纷，为另一法律关系，本案案由有误，我方不是案件适格主体，我方认为案件是居间合同纠纷。亿城公司向原告与我方提供的是居间顾问，我方与亿城公司不存在代理销售房屋的合同关系，我方是否向客户收取服务费均与我方无关。原告要求我方退还服务费承担连带责任无法律与合同依据。综上，请法院驳回原告对我方的全部诉请。被告亿城公司未提交书面答辩状。经审理查明：被告轩远公司开发了大理“山海云著”项目。原告因有购买该项目“山海云著”楼盘的房屋的意向，2018年7月14日，原告赵也会（认购方）与被告轩远公司（出卖方）签订了《大理山云海云著项目购房意向协议》，双方约定：被告轩远公司所售房屋位于大理海东新区，具体为被告轩远公司名下的名为“山海云著”楼盘的5号楼1单元2206号房屋，该房屋建筑面积为41.75平方米，认购方以按揭贷款的方式购买，房屋成交价格为308,220元；双方协议备注：买受人须于本意向协议签订之日一次性缴纳预付款壹拾贰万元整，买受人所交预付款在协议有效期内不予退还；出售人应在协议有效期内为买受人保留所认购房屋，不得售予第三方；如有违约，出卖人应返还买受人双倍预付款。有效期自本意向协议签订之日起至双方签订《商品房买卖合同》之日止；房屋面积最终以房产局测绘大队所测结果为准，增减面积金额按本意向协议定价计算差额，签订《商品房买卖合同》时，首付款在预付款基础上多退少补；买受人自愿签署意向协议并缴纳预付款，本意向协议在甲乙双方签字盖章后正式生效；签订《商品房买卖合同》后本意向协议自动作废效等内容。原告于当天向被告亿城公司缴纳了180,000元房款，其中，亿城公司向原告出具了收款收据二份，金额合计为60,000元（30,000元+30,000元），并分别注明所收取的款项为服务费、转让费；轩远公司向原告出具收据一份，注明该款项为购房定金120,000元。当日，亿城公司向原告出具承诺书一份，载明：“客户赵也会认购了我司代理销售的“山海云著”公寓一套。如客户后期不能办理按揭贷款时，我司承诺7个工作日内予以全额无息退还已交房款18万元整”。后因被告轩远公司的房地产项目一直处于停工状态，房屋不能按时建成，被告轩远公司未取得该项目的预售许可证，原告与被告轩远公司一直未签订商品房买卖合同。原告得知该地产所在片区的楼盘都将停止施工，因此向轩远公司申请返回之前所交的首付款180,000元，轩远公司依据收款收据记载的金额退还原告房款120,000元，并告知原告180,000元中有60,000元是被告亿城公司所收取，应由原告向被告亿城公司主张退款事宜。后原告多次找到亿城公司要求其退还原告所缴纳的余款60,000元，但亿城公司未退还原告。以上事实，有到庭当事人的一致陈述，原告提交的购房意向协议一份、收款收据二份、收据一份、承诺书一份、退房申请单一份等证据，在卷证实，本院予以确认。本院认为，商品房预售许可制度是针对商品房这一特殊商品在建成前，为保证交易顺利进行而作出的特殊制度安排，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《城市商品房预售管理办法》的规定，预售商品房需要符合特定条件，且经批准，销售所得款项受到监管，只能进行相关工程建设。同时,法律也允许开发商在取得预售许可前通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，但通过上述形式签订预约合同的目的仅限于开发商锁定客户，购房者锁定房源。本案中，被告大理轩远公司通过与原告签订“意向协议”的形式收取原告预付款120,000元，占约定房款的39%，实现了未经预售许可，收取高比例预付房款的目的，客观上违反了预售许可制度。故双方签订的《大理山海云著项目购房意向协议》是以合法的形式掩盖违反商品房预售许可制度的非法目的，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，该协议应属无效协议。该案中，原告向亿城公司缴纳了180,000元房款，其中，亿城公司以服务费、转让费的形式收取了60,000元，说明亿城公司为促成原告与被告轩远公司之间定约而进行斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用，其行为系居间行为。该行为只有产生有效结果时才能请求给付报酬，现原告与被告轩远公司并未缔结房屋买卖合同，故原告要求被告亿城公司返还60,000元费用的主张理由正当，另外，被告亿城公司也有愿意退还上述60,000元（含在退还总金额180,000元中）的书面承诺，故本院对原告的这一主张予以支持，原告要求被告亿城公司支付以60,000元为本金，自2018年7月14日起至款项付清之日止，按年利率6%计算的利息，不违反法律规定，本院予以支持；原告以被告轩远公司与亿城公司之间存在委托代理销售房屋关系，要求被告轩远公司共同承担60,000元及相应利息的主张，无事实依据，本院不予支持。被告亿城公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见，应视为放弃抗辩权，不影响本院在查明事实的基础上依法裁判，其应承担由此行为产生的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款规定，判决如下：一、由被告大理亿城房地产经纪有限公司自本判决生效之日起十五日内返还原告赵也会所收款项60,000元，并承担该款自2018年7月14日起至款项付清之日止，按年利率6%计算的利息。二、驳回原告赵也会的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,435元，减半收取717.50元，由被告大理亿城房地产经纪有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  李绍彪二〇二〇年八月四日书记员  李成成