上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初5585号原告(反诉被告)：袁利，男，1966年1月25日出生，汉族，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：胡晶晶，上海金垚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊洁，上海金垚律师事务所律师。被告(反诉原告)：宗众，男，1987年12月20日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：李志群，上海木诚木律师事务所律师。原告袁利与被告宗众房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日受理后，依法适用简易程序，进行了审理。被告宗众于2020年6月4日提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，于2020年6月4日和7月3日公开开庭进行了审理。原告袁利及其委托诉讼代理人胡晶晶、陈俊洁，被告宗众及其委托诉讼代理人李志群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁利向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的租赁合同，且被告向原告返还松江大学城文汇路XXX号-2商铺并结清水、电等费用和恢复原状；2、判令被告支付原告自2020年3月20日起至实际搬离上述房屋之日止的租金及占用使用费(按照每年300,000元标准计算)和迟延支付租金的利息(自2020年3月20日起以上述租金和占用使用费为基数,按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款利率计算至实际支付之日止)；3、判令被告支付原告违约金75,000元(按照年租金300,000元标准计算三个月)。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告之间签订的租赁合同；2、判令被告支付原告2020年3月20日至2020年6月4日期间的租金及占用使用费63,287.67元；3、判令被告支付欠付租金及占用使用费的利息(以63,287.67元为基数，自2020年3月20日起按照银行间同业拆借利率计算至实际支付之日止)；4、判令被告支付原告违约金75,000元(按照年租金300,000元标准计算三个月)。事实和理由：原告自2017年9月1日承租案外人沈某某于松江文汇路XXX号房屋，租赁期限自2018年2月15日至2023年2月14日止。出租方沈元于2020年3月29日书面同意原告可以将房屋转租给第三方经营使用。2019年9月6日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于松江大学城文汇路XXX号-2商铺出租给被告用于奶茶、甜品经营使用。租赁期限为两年，自2019年9月20日至2021年9月19日止；租金标准为年租金30万元；付款方式为合同签订之日和三个月后分别支付三个月租金即75,000元，于半年后支付剩余房租即一年半租金供45万元，首期需支付三个月租金、进场费5,000元和押金6万元。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，然而被告仅支付自2019年9月至2020年3月的半年房租后，至今未付下一期租金。期间原告曾多次催讨租金，被告均未支付，被告怠于履行支付租金的行为构成违约，原告于2020年4月1日解除房屋租赁合同。被告宗众辩称，不同意原告的诉讼请求。被告于2020年4月8日已经发函解除合同，水电费在同日已经结清，被告同意支付2020年3月20日至2020年4月8日的租金，但是标准要求按照合同约定的租金的一半来支付。被告已经于2020年3月20日从商铺中搬离，已经将商铺返还原告，所以不存在占有使用费。被告并没有违约，故不同意支付违约金。且原告同时主张违约金和利息，不应当得到支持。在诉讼过程中，反诉原告宗众向本院提出反诉请求：1、判令原、被告签订的《租赁合同》于2020年4月8日解除；2、判令原告返还被告押金60,000元；3、判令原告返还被告2020年1月24日至2020年3月19日的已付租金的50%，计23,000元。事实和理由：2019年9月6日，原、被告签订了《租赁合同》，约定原告将坐落于上海市松江区文汇路XXX号-2室的商铺出租给被告经营饮品店“嗲茶”，租赁期限自2019年9月20日至2021年9月19日，年租金30万元，付款方式为合同签订当日一次性支付三个月房租，三个月后再次支付三个月房租，半年后剩下房租一并交齐，进场费5,000元，并支付押金6万元。被告已经按约支付六个月房租和6万元押金以及进场费5,000元，但由于疫情原因，被告店铺所在松江大学城学校均未开学，导致被告店铺至今无法经营。2020年2月20日，原、被告多次协商合同解除事宜未果。2020年4月3日，被告向原告发函于2020年4月8日解除合同，并要求原告返还押金6万元。反诉被告袁利辩称，不同意被告的反诉请求。合同解除时间为被告收到起诉状副本之日，被告违法解除合同，不符合返还押金的条件。原告在签订合同后已经交付了房屋，双方租赁期间包含了春节假期，即使没有疫情发生，该时期的生意也会明显下降，故我方认为疫情对被告的经营没有明显影响，被告的商铺并非只针对学生，且周边其他商铺也已经陆续开业，故被告要求解除合同的理由没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：位于上海市松江区文汇路****全幢房屋的登记权利人为上海松江大学城建设发展有限公司，土地号为松江区方松街道7街坊1/18丘。松江区方松街道7街坊1/18丘上的项目名称为学生街XXX号地块。学生街XXX号地块9号商铺的门牌号码现为松江区文汇路XXX号。2003年4月2日，上海松江大学城建设发展有限公司(甲方)与沈元(乙方)签订《房屋使用权销售合同》，约定：甲方将坐落于松江区文汇路学生街XXX号地块底楼9号店铺(部位)出售给乙方，使用权销售图测建筑面积107.1(包括公用面积)平方米。乙方向甲方承诺，该房屋作为商业用途。2017年9月1日，沈元(甲方)与原告(乙方)签订《房屋租赁协议》，约定沈元将位于上海市松江区文汇路XXX号房屋出租给原告，建筑面积107㎡，租赁期限5年，自2018年2月15日至2023年2月14日止；未经甲方书面同意乙方不得将该房屋转租给第三人使用。沈元于2020年3月29日出具《证明》，载明：沈元同意袁利在租赁期内将房屋转租给第三方经营使用，租赁合同由袁利与第三方签订，袁利与第三方的一切经济法律责任、民事法律责任与沈元无关。2019年9月6日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：第一条商铺坐落地址为松江大学城文汇路XXX号-2，商铺面积20平方米。第二条租赁用途为奶茶、甜品。第三条租赁期限两年，自2019年9月20日至2021年9月19日。第四条租金每年30万元，付款方式：自甲乙双方签订本合同之日，乙方一次性支付甲方三个月房租，三个月后需再次交付三个月房租，半年后剩下房租一并交齐；进场费5,000元，合同结束后，进场费不予退还；交付押金6万元，在合同期正常结束并且乙方不承租的情况下甲方在结算完所有账目后押金退还；乙方必须按约交纳租金，到期不交视为违约，违约金两年房租。第七条乙方有拖欠租金的行为，甲方有权提前终止合同，并提出赔偿两年房租。第九条若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有六十万违约金。合同另就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告交付租赁房屋。被告向原告支付进场费5,000元，押金6万元，并已付清2020年3月19日之前的租金。2020年4月3日，被告委托上海木诚木律师事务所向原告寄送《律师函》，载明：委托人与你方签订《租赁合同》，约定你方将坐落于上海市松江大学城文汇路XXX号-2商铺出租给委托人经营饮品店，面积20平方米，租赁期限自2019年9月20日至2021年9月19日，年租金30万元，进场费5,000元，押金6万元。委托人已按约支付六个月房租和6万元押金、5,000元进场费，但由于疫情原因，委托人店铺所在的松江大学城学校均未如期开学，导致委托人的店铺至今无法营业。根据委托人的要求，本律师郑重声明如下：一、你方与委托人签订的《房屋租赁合同》自2020年4月8日解除。二、自你方收到本函之日起三日内，向委托人返还押金6万元。原告于当日收到上述《律师函》。2020年4月7日，被告通知原告办理房屋交接手续，原告以双方费用未清结为由拒绝收房。本案在诉讼过程中，双方于2020年6月4日办理房屋交接手续。以上事实，有不动产权证、房屋租赁协议、证明、租赁合同、付款凭证、营业执照、聊天记录、超市营业账单、人流情况视频及照片、房屋清退视频及照片、大学返校通知及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性的强制规定，故合同依法成立并生效，双方均应恪守各自的义务。本案被告以发函方式向原告提出解除双方之间签订的租赁合同，而原告以起诉方式通知被告解除合同，故双方对合同解除均不持异议，对此本院予以确认。合同解除时间即为诉状副本送达之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金及占有使用费，被告虽然于2020年4月7日向原告提出返还房屋，但该时间节点双方就合同解除事宜尚未达成一致意见，故原告拒绝收房并无不当。审理中双方于2020年6月4日办理房屋交接手续，故被告应当支付原告自2020年3月20日至2020年6月4日期间的租金及占有使用费。至于相应的标准，由于被告向原告租赁房屋的用途在于经营奶茶甜品，且店铺开设地点为松江大学城，由于今年初新冠疫情爆发，大学城各大学一直处于休学状态，人流量锐减，可以说发生了双方当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，故被告要求减少租金及使用费的标准，是属合理。据此，本院以合同约定的租金标准的50%计付，即31,643.84元(300,000元×50%÷365天×77天)。关于违约金及利息，根据合同约定，被告必须按照约定向原告交纳租金，到期不交视同违约，违约金为两年房租。被告未按合同约定支付租金，应当承担违约责任。至于违约金的金额，本院综合考虑双方租赁期限的长短，并结合原告实际损失及预期利益，酌定以三个月租金标准计算，即75,000元。至于利息，本院在酌定违约金时已兼顾原告的相关损失，故对原告主张的利息请求，不再支持。关于押金，根据合同约定，在合同期正常结束并且被告不承租的情况下原告在结算完所有账目后押金退还。现双方合同已解除，故被告要求原告返还押金，于法有据，本院予以支持。关于被告要求原告返还已付的租金，因双方合同履行过程中正值新冠疫情爆发，根据公平原则并结合案件实际情况，本院酌情返还一个月租金的50%，即12,500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告袁利与被告宗众签订的《租赁合同》；二、被告宗众于本判决生效之日起十日内支付原告袁利2020年3月20日至2020年6月4日期间的租金及占有使用费31,643.84元；三、被告宗众于本判决生效之日起十日内支付原告袁利违约金75,000元；四、原告袁利于本判决生效之日起十日内返还被告宗众押金60,000元；五、原告袁利于本判决生效之日起十日内返还被告宗众租金12,500元；六、驳回原告袁利的其余本诉请求；七、驳回被告宗众的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,066元，减半收取计1,533元，反诉案件受理费937.50元，合计诉讼费2,470.50元，由原告袁利负担1,123元(已付)，被告宗众负担1,347.50元(已付1,040.50元，余款307元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  康晓莉二〇二〇年八月二十七日书记员  吴 澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……