黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）黑01行终167号 上诉人（一审原告）孙佳威，男，1971年10月12日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。 委托代理人张理达，黑龙江上欧律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）哈尔滨市不动产登记交易事务中心，住所地哈尔滨市南岗区中山路**。 法定代表人王洪斌，主任。 被上诉人（一审第三人）哈尔滨农村商业银行股份有限公司黎明支行，住，住所地哈尔滨市香坊区军民街副**/div> 负责人王伟，行长。 上诉人孙佳威因诉哈尔滨市不动产登记交易事务中心（以下简称不动产交易中心）房屋行政登记一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103行初346号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 一审判决认定，本案涉案房屋位于哈尔滨市南岗区××小区××单元××号，该房产建筑面积为200.31平方米，使用面积为178.08平方米。2009年2月23日，案外人孙江涛向不动产交易中心申请涉案房屋所有权登记，并向不动产交易中心提交了商品房买卖合同、商品房销售票据、身份证明、哈尔滨市房屋权属登记申请书、商品房销售许可证等手续。不动产交易中心受理后于同年5月7日向孙江涛颁发了哈房权证南字第××号房屋所有权证。2009年6月25日，孙江涛与哈尔滨农村商业银行股份有限公司黎明支行（以下简称农商行黎明支行）签订《最高额抵押担保借款合同》和《房地产抵押合同》，从农商行黎明支行处借款700000元。为确保合同履行，孙江涛将涉案房产为该笔借款提供抵押担保，并向不动产交易中心申请办理他项权登记，不动产交易中心审查后于同日向孙江涛颁发了哈房他证南字第××号《房地产他项权证》。农商行黎明支行向孙江涛发放借款后，因孙江涛未按时偿还借款本金和利息，农商行黎明支行以金融借款合同纠纷为由向哈尔滨市香坊区人民法院提起民事诉讼。2017年1月23日，哈尔滨市香坊区人民法院作出（2016）黑0110民初5932号民事判决书，认定孙江涛未按时偿还借款本金和利息违反合同约定，判决孙江涛偿还农商行黎明支行本金及利息，并准许农商行黎明支行在孙江涛不履行还款付息义务时，已抵押房产拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。该判决生效后，孙江涛不履行义务，农商行黎明支行已向法院申请执行。 另查明，哈尔滨市中级人民法院于2018年9月26日作出（2018）黑01行初110号刑事判决，认定：2001年，贾成华在哈尔滨保利房地产综合开发有限责任公司购买了哈尔滨市南岗区林兴路2号丽麓园小区6单元602室，但未办理房产证。2004年，贾成华将该房产卖给孙佳威，并将商品房买卖合同及商品房销售专用发票交给孙佳威。2009年初，孙佳威将该商品房买卖合同及商品房销售专用发票交给被告人孙江涛。2009年3月19日，孙江涛使用其伪造的其本人为该房屋买受人的哈尔滨商品房买卖合同、黑龙江省商品房销售专用发票，并分别加盖其伪造的保利公司公章和保利公司现金收讫专用章，到哈尔滨市房地产交易中心南岗房产交易所办理了房产证。2009年6月25日，孙江涛以网吧装修名义，用该套房产为抵押向哈尔滨市城郊农村信用合作联社黎明信用社贷款70万元，截止案发该笔贷款没有还清。经鉴定，合同书上保利公司印章、商品房屋销售专用发票上现金收讫印章与保利公司提供的样本印章不是同一印章盖印。该刑事案件判决孙江涛构成伪造公司印章罪，判处有期徒刑一年。与前罪诈骗罪、贷款诈骗罪数罪并罚，决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。现孙江涛处于服刑期间。孙佳威认为其购买了贾成华的涉案房产，是该房产的实际权利人，孙佳威找过不动产交易中心协商撤销孙江涛取得的房产证，不动产交易中心至今没有履行撤销义务。孙江涛使用骗取的房产证向农商行黎明支行贷款，并办理了他项权利证，农商行黎明支行与本案被诉行政行为具有利害关系。不动产交易中心在办理房屋所有权证时，并未与出卖方保利公司进行核实，存在过错，故提起本案诉讼，请求撤销登记在孙江涛名下的产权证号为××号房屋所有权证书以及在上述房产证上设立登记的他项权利证书。 一审法院认为，2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第十一条规定：“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”根据上述规定，申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，房屋登记机构对登记材料的审查究竟仅是形式审查义务还是实质审查义务，法律并无明确规定，但是房屋登记机构应该在其能力范围内尽到审慎的审查义务。也就是说，房屋登记机构在审查登记行为时，主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，对于相关材料的实质真实性、合法有效性，登记机构只能在职责范围内尽审慎的审查义务。本案中，不动产交易中心受理孙江涛递交的房屋所有权登记申请书，经审查申请材料后，作出准许登记的决定，并为孙江涛颁发哈房权证南字第××号房屋所有权证，该登记行为符合《房屋登记办法》第七条第一款、第十一条、第十五条第二款、第二十条第一款、第二十三条第一款第（一）项、第二十五条第一款的规定。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议……”本案中，孙佳威主张并未将涉案房产出售给孙江涛，而是借给孙江涛使用，但哈尔滨市香坊区人民法院作出的（2016）黑0110民初5932号民事判决书中，已认定农商行黎明支行对涉案房产享有抵押权。孙佳威并未通过民事争议途径解决否定涉案房产不属于孙江涛的民事生效判决或仲裁裁决，因此，孙佳威请求撤销哈房权证南字第××号《房屋所有权证》依据不足。基于此，孙佳威对涉案房屋不享有权利，其请求撤销哈房他证南字第××号《房地产他项权证》的行政行为亦没有法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九的规定，判决驳回孙佳威的诉讼请求。 上诉人孙佳威上诉称，一、一审判决认定不动产交易中心的具体行政行为合法错误，根据不动产交易中心提供的登记档案可知，不动产交易中心在受理登记并作出具体行政行为时未尽到审慎核查义务，明显不当。首先、孙江涛向不动产交易中心提供的《商品房买卖合同书》中，存在者多可疑之处足以使不动产交易中心需进一步对合同的真实性进行核查，尤其应当向出卖方进行核实。本案中，不动产交易中心出示的《商品房买卖合同书》第五条面积的约定、第六条付款方式及期限的约定、第十一条交接的约定的后面均标注“见补充协议”，而不动产交易中心庭审中并出示上述补充协议。换言之，补充协议也是合同的一部分，被并未全面审查该合同。尤其，在第六条付款约定中，竟没有对付款方式是一次性付款、分期付款还是其他方式作出任何选择，与常理不符，更没有看到补充协议。因此，不动产交易中心无论是实质审查还是形式审查，都没有尽到审慎义务。其次、该合同第18页中，出卖人、买受人签字盖章处，存在极为醒目的疑点，也没有引起不动产交易中心的重视。在出卖人处盖章和买受人处签字捺印，在形式上无法辨别真伪。但在出卖人的法定代表人、委托代理人签章处，又出现一枚出卖人（保利公司）的签章；在买受人的法定代表人、委托代理人签章处，也出现一枚出卖人（保利公司）的签章。保利公司是买受人孙江涛的法定代表人、委托代理人吗？在同一份合同的尾部，出现三枚出卖人的公章，这完全不符合通常情理和做法，都没有引起不动产交易中心的注意，显然不动产交易中心可能存在重大疏忽或者故意。值得注意的是，保利公司是整体开发141套房产是有别于个人之间的房产买卖的，保利公司在不动产交易中心处具有其他买受人的办理手续，可以轻易的进行比对或者向保利公司征询，但不动产交易中心对如此不符常理的盖章行为却视而不见，可见其在办理登记时存在过错。再次、不动产交易中心提供的买房人孙江涛出具的《关于交纳房屋转让手续费有关问题的说明》，该证据证明不动产交易中心存在重大过错，第一，保利公司出售的一手房，不存在转让手续费的问题；第二，如果存在转让费，是哪一方转让的，并无体现；第三，孙江涛出示的是与保利公司的合同，没有中间转让方。因此，不动产交易中心在审批发证环节，默认了孙江涛提供的材料全部合法、真实，未尽到审慎核查的义务。二、一审判决适用法律错误、判决驳回孙佳威诉讼属程序错误。一审判决中引用了《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条属适用法律错误，该条规定全文为“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”该条列举的买卖、共有等民事法律关系，均是涉及到所有权有争议的民事法律关系，本案中涉及的并非是所有权的争议，而孙江涛的刑事犯罪行为侵害了孙佳威的所有权，并且其犯罪行为已经被哈尔滨市中级人民法院以（2018）黑01刑初110号刑事判决书所确认。在孙佳威与孙江涛之间并不涉及所有权的争议问题，孙佳威无需、也无从在民事角度解决争议。因此，一审法院适用法律错误。假设一审判决书援引该条规定成立，那么，应当对案件中止诉讼，也不是驳回孙佳威的诉讼请求。三、一审判决认定不动产交易中心的登记行为合法，刻意回避不动产交易中心作为行政主体应当承担的义务。根据《房屋登记办法》第八十一条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。依据该条规定，不动产交易中心具有行政作为义务，针对于本案而言，该义务的行使属积极的义务。孙佳威在一审中阐释，无论不动产交易中心的行政行为是否合法，不动产交易中心在被诉至人民法院后，有义务作出相应的行政行为，即按照该办法的规定，撤销原房屋登记。四、不动产交易中心的行政作为义务，不受拟制的其他权利（如抵押权）的影响。本案中，孙佳威作为房屋的实际买受人，在房产被孙江涛以刑事犯罪的手段获取后，其合法权益应当得到司法机关、行政机关的维护。不动产交易中心应当根据《房屋登记办法》的规定，将孙江涛违法取得的房屋权属证明进行撤销，使孙佳威的合法权益回归到原始状态，而不是在明知孙江涛以犯罪手段获得房屋权属后，仍无动于衷，放任该违法取得房产证继续存在。更不能将孙佳威推向所谓的、未知的“民事诉讼”中去。综上，孙佳威的合法权益因孙江涛以违法的手段获得产权证而受到侵害，不动产交易中心现已明知孙江涛取得房产证是违法，就应当履行行政机关的作为义务，对违法取得房产证进行撤销，从根本上否定该产权证的合法性。为此，孙佳威向贵院提出上诉，恳请二审法院依法支持孙佳威的上诉请求。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 另查明，孙佳威于2015年得知孙江涛伪造商品房销售发票，伪造商品房买卖合同骗取房屋所有权证，并到公安机关报案。 本院认为，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。本案中，孙佳威在孙江涛犯伪造公司印章罪一案中的证言表明，其于2015年得知孙江涛伪造商品房销售发票，伪造商品房买卖合同骗取房屋所有权证，并到派出所报案。2015年孙佳威知道行政机关作出的房屋登记行为，至2019年10月起诉到法院，已经超过2年的起诉期限，应裁定驳回孙佳威的起诉。一审判决驳回孙佳威的诉讼请求不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百二十三条第（一）项的规定，裁定如下： 一、撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103行初346号行政判决； 二、驳回孙佳威的起诉。 本裁定为终审裁定。 审判长  范晓军 审判员  王福民 审判员  刘 颖 二〇二〇年八月十四日 法官助理陈晓玲 书记员徐畅