贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4047号上诉人（原审原告）：罗富文，男，1978年07月28日出生，汉族，住贵州省习水县。被上诉人（原审被告）：周远林，男，1966年10月28日出生，汉族，住贵州省习水县。上诉人罗富文因与被上诉人周远林定金合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2020）黔0330民初1046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。罗富文上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，即判决被上诉人双倍返还上诉人定金人民币4万元;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对证据审核认定错误导致认定事实错误；对事实认定错误导致判决结果错误。一审法院仅凭被上诉人提供均存在疑问的3份证据，没有认真审核就予认定，导致对事实认定错误。1.桐梓县宏星房地产开发有限公司出具的《情况说明》。该情况说明前半段“吕某……房款于认购当日已（抵扣）付清。”正好说明该房屋系吕某购买。如果上诉人要能购买到该房屋必须经吕某同意，否则上诉人永远无法购买到房屋。后半段“2018年11月，周远林通知我公司负责人霍刚称需出售该套房屋，让我公司与购房人办理购房手续，我公司负责人霍刚随即安排了经办人员准备为其办理，周远林也到我公司等候，但购房人至今未到我公司办理相应购房手续。”该《情况说明》根本不能证明被上诉人已履行了协助和配合上诉人与房开公司签订购房合同的义务：（1）该《情况说明》名为单位出具，实为证人证言，但出具人没有出庭作证，无法审核其真实性。（2）该《情况说明》的真实性让上诉人产生合理怀疑，因被上诉人与房开公司存在利害关系（被上诉人承建该房开项目，房开公司应付工程款与被上诉人）。（3）该《情况说明》并没有指向具体哪一天，也没有指向具体的“购房人”是谁。（4）假设“购房人”就是指向为上诉人，那被上诉人或房开公司之前也没有通知上诉人前去签约。上诉人根本不知道哪天可以去签约，也就不能据此证明被上诉人已履约和上诉人违约。（5）更重要的是，因该房屋系吕某购买，该《情况说明》也没有说吕某是否前去，更没有说吕某能否同意出售该房屋。也就是说：假如那天上诉人和被上诉人均到场，房开公司的确等候，但吕某不到场；如果到场了也不同意转让，上诉人同样也完不成签约。（6）假如那天的确系上诉人原因未能到场，那在2018年11月以后至上诉人提起诉讼长达一年多的时间里，被上诉人同样有继续协助和配合为上诉人购买到该房屋的义务。而不是说收了定金后，只要有一次上诉人即未接到通知未去办理签约，就认为被上诉人已经履行了义务。上诉人的理解是：必须是被上诉人想方设法履行协助和配合义务，但不可归责于被上诉人的原因，上诉人仍购买不到房屋，才能证明到被上诉人守约。而本案的实际情况是：被上诉人收到定金后，“没有配合上诉人与房开公司签订买卖合同的任何实际行为。”2.吕某的证言：“（该房屋）属于周远林所有。”上诉人认为：（1）吕某与被上诉人有利害关系（吕某系被上诉人前妻）。（2）正因为该房屋属于吕某向房开公司认购，法庭上吕某也未认可该该房屋可以转让与上诉人，上诉人购房就存在障碍，而该障碍系被上诉人隐瞒行为所致。3.钟某的证言：“原告之妻曾向证人说，其家庭经济紧张，不购买房屋，要求周远林将购房定金2万元退还与他。”上诉人认为，钟某的证言不能作为定案依据，理由是：（1）证人钟某与被上诉人有利害关系（钟某管被上诉人叫“大爷”）。（2）证人钟某在一审法庭上用猜测性、臆断性、模糊性、评论性的证言来推论上诉人之妻不想购房。证人钟某说不清楚什么时间、什么地点、以什么方式与上诉人之妻交流对话，更不能确定性地证实上诉人之妻不想再购房。（3）上诉人从来没有“家庭经济紧张，不购买该房屋”的情况。实际情况是：被上诉人收了定金后，迟迟不让上诉人购买到该房屋，上诉人之妻曾向被上诉人提出“如果你不能交房给我们，就请将购房定金退还给我”，并没有说过不想再买该房屋。（4）再者，定金是上诉人所支付，假如上诉人之妻有不再购房的想法，被上诉人也应将该情况通知上诉人，与上诉人充分沟通定金如何处理。实际上，被上诉人根本就没有履行此义务。（5）钟某的证言系孤证，上诉人也不予认可。除此之外，再无证据证明上诉人违约。二、一审法院以“合同订立后，被告通过电话通知原告办理购房手续，原告未依约去履行合同义务。且原告主张被告并无该房屋的所有杈，无法履行合同义务，与本案查明的事实不符”为由驳回上诉人的诉讼请求。上诉人认为不当。利益平衡原则是法官评判当事人各方利益的重要基石。但上诉人认为：在本案中，一审法院没有认真评判被上诉人所获利益和应当履行义务的对等性，轻易认定被上诉人已履约，导致裁决错误，让上诉人的利益失衡。一是定金合同订立后，被上诉人压根就没有通过电话通知上诉人去办理购房手续。二是不能以被上诉人有一次电话通知就认为其履行了协助义务，而必须有实际行为配合和协助上诉人能与房开公司签订到购房合同并能实际购房，被上诉人的义务才算履行完毕。三是因该房系吕某认购，且后来被人民法院查封，被上诉人均有义务消除上诉人能签约和实际能行使到所有权的所有障碍，上诉人才能实现合同目的，而恰恰上述障碍都存在，导致上诉人无法购房。三、被上诉人根本违约导致上诉人不能实现购房目的。被上诉人收到定金后，就应履行协助和配合义务，让上诉人完成签约并实际行使到权利；如其不履行或不能履行该义务，上诉人购房目的就不能实现。本案中，就是因为被上诉人的根本违约，才导致上诉人无法购房：一是一开始，被上诉人就隐瞒了该房屋系其前妻吕某向房开公司认购的事实。既然该房屋是吕某购买，如果要让上诉人与房开公司签订买卖合同并享有所有权，必须要经上诉人、被上诉人、吕某和房开公司达成合意，特别是吕某有转让的意思表示。而被上诉人既未召集过上诉人和吕某三方进行过沟通，上诉人也根本不知道该房屋与吕某的关系，更不知道吕某是否同意将房屋转让与上诉人；哪怕该房屋系房开公司抵被上诉人工程款，如果吕某不同意出售与上诉人，上诉人也无法买到该房。退一步讲：如果吕某同意将该房屋转让与上诉人，因吕某已经完成了与房开公司的认购，如房开公司不同意将该房屋出售与上诉人，上诉人同样也无法买到该房。二是，一审庭审中，被上诉人自述：收到上诉人购房定金后,没有配合上诉人与房开公司签订买卖合同的任何实际行为。三是，该房屋的现状，也根本无法让上诉人实现购房目的。自上诉人向被上诉人交付定金后，哪怕被上诉人迟迟不配合和协助上诉人与房开公司签订到买卖合同，但一直到现在，只要被上诉人能让上诉人买到该房屋，上诉人也同意被上诉人按约履行。但一审中，被上诉人自述：因被上诉人差欠案件款，该房屋已经被人民法院查封。故因被上诉人的原因，导致上诉人无法实现购房目的。周远林辩称：1.交2万元定金的目的是催促其购房，如果不要该房就是违约；2.2万元定金也是违约金；3.收到2万元是事实，对方违约不应当返还。罗富文向一审法院起诉请求：一、请求判决被告双倍返还定金人民币40000.00元；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月16日，案外认购方吕某（被告周远林的前妻）与出售方贵州桐梓县宏星房地产开发有限公司签订《楼宇认购书》约定：买方向卖方认购天生花园8号楼靠天生酒楼住房层1号，面积113平方米左右，单价1600元每平方米，买受人在签订楼宇认购书当日已付购房款，大写肆拾万零陆仟八佰元整，此款是折抵周远林8＃楼的工程款，该楼宇认购书以霍刚签字生效等条款。2018年11月14日，被告周远林向原告出具《担保书》“周远林与罗富文达成买房协议，周远林在桐梓县宏星房地产开发有限公司拥有住房转卖一套（114平方米）给罗富文。该套住房靠天生酒楼（6楼），一次性叁拾捌万元转卖给罗富文（380000.00元），罗富文与桐梓县宏星房地产开发有限公司签购房合同协议，所签协议价3600元每平方米，总价肆拾壹万零肆佰元（410400.00元）。周远林担保该套住房产权无二次转卖，不存在有纠纷，并保证该套住房能同时与整栋住房办理相关房产手续。”同日，被告收下原告购房定金20000元并出具收条与原告。2020年5月6日，桐梓县宏星房地产开发有限公司出具《情况说明》“吕某于2016年1月16日在我公司认购房屋一套，房屋位置：习水县天生花园8号楼靠天生酒楼6楼，面积113平方米左右，单价3600元每平方米，房款总价406800.00元。吕某认购该套房屋款系用周远林承建我公司房屋工程款扣抵，房款于认购当日已（抵扣）付清。2018年11月，周远林通知我公司负责人霍刚称需出售该套房屋，让我公司与购房人办理购房手续，我公司负责人霍刚随即安排了经办人员准备为其办理，周远林也到我公司等候，但购房人至今未到我公司办理相应购房手续”。同时，到庭证实涉案房屋属于周远林所有，且证人钟某到庭证实，原告之妻曾向证人说，其家庭经济紧张，不购买涉案房屋，要求周远林将购房定金2万元退还给她。认定上述案件事实，有双方当事人的陈述，吕某与桐梓县宏星房地产开发有限公司签订的《楼宇认购书》、桐梓县宏星房地产开发有限公司出具的情况说明、证人吕某的证词、证人钟某的证词、被告出具的担保书、被告出具给原告的收条等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，被告出具给原告担保书，承诺将涉案房屋出售给原告，并收取原告的购房定金，双方成立定金合同关系。合同订立后，被告通过电话通知原告办理购房手续，原告未依约去履行合同义务。且原告主张被告并无涉案房屋的所有权，无法履行合同义务，与本案查明的事实不符。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金”之规定，原告诉请被告双倍返还购房定金，原审法院依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条条之规定，判决如下：驳回原告罗富文的诉讼请求。案件受理费800.00元，由原告罗富文承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：被上诉人是否应当返还或者双倍返还上诉人交付的定金。被上诉人周远林向上诉人出具《担保书》，承诺将涉案房屋出售给上诉人，并收取上诉人2万元购房定金，双方定金合同法律关系成立，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，双方应当勤勉履行合同义务，促成合同目的实现，达成房屋转让交易。根据桐梓宏兴房地产开发有限公司出具的《情况说明》，桐梓宏兴房地产开发有限公司与被上诉人均为转让房屋进行过准备，但上诉人并未到场办理购房手续，上诉人对没有达成房屋转让有一定的过错。上诉人认为房屋系被上诉人周远林前妻吕某购买，被上诉人无法实现房屋转让，根据吕某和桐梓宏兴房地产开发有限公司出具的情况说明，涉案房屋实际系桐梓宏兴房地产开发有限公司向周远林折抵工程款而出售，故周远林对该房屋有转让权利，上诉人该项理由不能成立。上诉人同时认为吕某与桐梓宏兴房地产开发有限公司与周远林有利害关系，其证言不足以采信，但吕某与桐梓宏兴房地产开发有限公司的证言能相互印证，符合客观事实，上诉人该项上诉理由不能成立,故上诉人提出要求双倍返还定金的理由不成立，本院不予支持。但是，对与涉案房屋未能实现交易转让，不仅系上诉人一方原因所致，被上诉人同样存在一定的过错责任，被上诉人并未按照双方约定的房屋议价兑现交易。同时，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但有法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，被上诉人对其充分履行合同义务的事实应当提供证据证明，但被上诉人除提供桐梓宏兴房地产开发有限公司的《情况说明》证明曾为房屋转让做过准备外，并未提供其他充分证据证明其通知过上诉人如何办理购房手续，被上诉人对此承担举证不利的后果的。综上，双方均对定金合同没有履行存在一定的过错和原因，本院从公平处理当事人权利义务的角度出发，认定被上诉人应当返还上诉人2万元定金，一审法院驳回上诉人诉请不当，本院予以纠正。综上所述，罗富文的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不够精准，致处理结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省习水县人民法院（2020）黔0330民初1046号民事判决；二、周远林于本判决生效后五日内返还罗富文定金2万元；三、驳回罗富文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元，二审案件受理费800元，共计1600元，由罗富文承担800元，由周远林承担800元。本判决为终审判决。审判长  文小琼审判员  陈文玉审判员  何 亮二〇二〇年八月十九日法官助理徐星星书记员麻国林