杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初8378号 原告：浙江时代电子市场有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区良渚街道博园路********。 法定代表人：屠红燕，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：于程，浙江**浙律师事务所律师。 被告：周师福，男，1950年4月20日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：徐宏明，江苏九如律师事务所律师。 原告浙江时代电子市场有限公司（以下简称时代公司）与被告周师福房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年5月15日向本院提起诉讼。经诉前调解未果，本院于2019年9月3日立案受理，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序。本院依法组成合议庭，于2020年4月16日公开开庭审理。时代公司的委托代理人于程、被告周师福及其委托代理人徐宏明到庭参加诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。 原告诉称：2017年9月21日，原被告双方签订营业房租赁合同、配套用房租赁协议一份，双方约定租赁期限自2017年10月1日起至2018年9月30日，租金、物业费等半年一付，逾期不交的应按照所欠金额0.3%支付滞纳金。2018年初，由于原告经营的市场面临拆迁，位于登云路的电子市场将在2018年底关停，为此原告通知被告双方的协议期满后将不再续约，同时原告也在××路××号××市场，告知了被告如有需要可与新市场签订相关的租赁协议并享受一定的优惠。但被告在协议期满后并未与原告签订相关的租赁协议却继续占用所租赁的商铺，一直拒绝搬离，同时自2018年4月1日起的商铺租金、物业费等至今未付。2019年1月，原告根据与政府的相关协议，将位于登云路的电子市场房屋移交给了杭州市拱墅区城中村改造工程指挥部，整个市场已经彻底关停。为此，原告认为被告使用原租赁协议约定房屋至2018年底，但却未依约支付相应的租金、物业费等费用，其行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。故诉至法院，请求判令：1、被告支付2018年4月1日至2018年9月30日的租金及物业费29272.8元，电费、空调费213.84元，并自2018年4月1日起按照未付金额千分之三向原告支付滞纳金直至所欠款项付清为止；2、被告支付2018年10月1日至2018年12月31日逾期腾房产生的双倍（部分）租金及物业费20338.8元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称：关于本案的基本事实，被告非一般房客，是市场的商户，是市场的经营者之一。本案租赁合同未续签是因为市场拆迁，而非被告的原因造成合同未续签。现案涉登云路时代电子市场已被拆迁，被告存放在商铺内的价值十几万元的物资已被市场非法转移，至今追讨无下落，实际上已被市场非法侵占。被告在拆迁过程中存在货物损失。自2018年年初时代电子市场拆迁开始后，商户上访、城中村拆迁指挥部进驻、大量保安和社会闲杂人员进入市场，对被告等商户进行监视、盯梢、跟踪等手段进行威吓，使得市场经营秩序混乱，给被告造成重大的损失。另时代电子市场在拆迁过程中制定了拆迁政策，免除了当时未到期的房租，还有相应的奖励措施，但是这些政策和措施至今未实现。因此，时代电子市场应当根据其在拆迁过程中做出的承诺，继续兑现免除租金及有关的奖励政策。关于案涉时代电子市场拆迁的补偿事宜，该市场拆迁的相关补偿内容是按照市场标准进行的，被告认为根据杭州市出台的相关拆迁补偿政策，被告应当得到包含临时安置费用等约20万元左右的拆迁补偿款，但是被告至今并未获得任何补偿。综上，被告认为如原告不能撤回本案起诉，被告要求提起反诉，请求原告赔偿被告因拆迁产生的货品损失531104.89元、给付拆迁安置费用166752元。 对于被告在答辩中提起的上述反诉请求，本院经审查后已告知被告在本案中不予合并审理，被告可以另行主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对其所证明的事实予以认定。 根据当事人在庭审中的陈述及以上有效证据，本院经审理认定事实如下： 2017年9月21日，时代公司（甲方、出租方）与周师福（乙方、承租方）签订了《浙江时代电子市场营业房租赁合同》，合同约定：甲方将3层B区670、671号营业房，其建筑面积43.2平方米的使用权出租给乙方，经营用途为：安防通讯产品；租赁期限自2017年10月1日起至2018年9月30日止。合同到期后，乙方在上一合同期内无违规行为的，乙方享有优先承租权，但须在合同终止日前10天办完新合同续签，否则甲方视为乙方放弃优先承租权，甲方可另行招租；上述营业房的年租金为23809.60元，按每六个月征收，先付后用，下次续交租金时间为2018年3月25日前。若未按时交纳，按每日所欠金额的0.3%征收滞纳金，超过十五日以上的视作违约；商铺押金为10000元和商品质量预赔金6000元（上一合同期转入）；合同期内，甲方为乙方提供如下服务，并收取费用。（1）电费按户内电表计算收取，中央空调使用费每日每平方米0.5元；（2）电话费按电信部门每月账单实收（电话安装、维护由电信部门负责）；（3）年物业管理费为20736元，按每六个月收取。以上费用逾期未交纳者，按每日所欠金额0.3%征收滞纳金（以市场通知交费止日为准）。超出十五日未足额交纳，则停止相应服务，追究乙方相关责任。2017年9月25日，时代公司（甲方）与周师福（乙方）签订《配套用房租赁协议》一份，约定：甲方将面积为24.75平方米的C446号仓库出租给乙方使用，租赁期限为2017年10月1日至2018年9月30日；年租金为15000元，每半年支付一次，乙方应提前一个月向甲方支付下半年租金；乙方每逾期一日缴付，则应向甲方支付滞纳金，滞纳金按每日拖欠金额的0.3%征收。 2018年4月19日，时代公司因案涉市场拆迁向其全体经营户发出《回复函》,载明：浙江时代电子市场商铺租金目前暂缓，具体收取时间市场将另行通知。2019年1月28日，原告在市场张贴《重要通告》，表示截止到2019年1月28日上午，浙江时代电子市场的搬迁工作已经结束，于2019年1月28日17:00后全面清场，所有遗留物品做无主处理，所有车辆及人员不得进入，整个市场彻底关停移交。2019年1月31日，案外人杭州广赛电力科技有限公司作为拱墅区登云路428号土地的使用权人将该土地及其上房屋移交杭州市拱墅区城中村改造工程指挥部（动迁部）。 本院认为，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按约向被告交付了房屋，被告应向原告支付相应的租金及物业费。故原告要求被告支付自2018年4月1日起至2018年9月30日的租金及物业费的主张，符合双方合同的约定，本院予以支持。因被告在合同签订时已向原告预先交纳了押金及预赔金共计16000元，故该部分费用应在被告欠付的租金和物业费中予以抵扣，故本院对原告要求被告支付租金及物业费中13772.78元部分的主张予以支持。关于滞纳金的计算标准及起算时间，因原告已于2018年4月19日发函告知市场内的承租户暂缓交纳租金，故原告同意暂缓交纳租金的期间不应计算滞纳金，且原告主张的滞纳金的计算标准过高，本院酌情予以调整。因此，本院调整原告要求被告支付滞纳金的起算时间为向本院提交起诉材料之日即2019年5月15日，计算标准为以抵扣后应支付的金额为基数，按年利率6%的标准计算。对于原告主张的电费、空调费，因其未提供有效的证据证实被告实际使用中央空调的时间，故本院不予支持。 关于原告主张的2018年10月1日至2018年12月31日的逾期腾房的物业费及双倍租金。本院认为，被告在合同期限届满后并未与原告续签合同，且在合同期满前，双方均已确定租赁合同因政府拆迁的原因无法继续履行，故被告应于租赁合同期满后及时腾退并交还房屋。现原被告在庭审中均确认，被告在案涉租赁合同期限届满后未进行房屋交还，而是继续使用该房屋，故被告应支付相应的房屋占有使用费。因考虑到整体房屋已经进入待拆迁状况，对房屋的实际使用已在客观上产生了一定的影响。且双倍标准的约定亦为违约责任的承担方式，但该约定标准过高，考虑到租赁物的实际使用情况，对于原告要求按双倍租金标准计算房屋占有使用费及物业费的请求不予支持，本院确定仍按原租赁合同约定的年租金的标准计算。故本院对原告要求被告支付逾期腾房产生的房屋占有使用费及物业费中的14886.39元部分主张予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并经审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告周师福于本判决生效之日起十日内支付原告浙江时代电子市场有限公司2018年4月1日至2018年9月30日的租金及物业费13772.78元，并支付滞纳金（以13772.78元为基数，按照年息6%的标准，自2019年5月15日计算至实际付清之日止）； 二、被告周师福于本判决生效之日起十日内支付原告浙江时代电子市场有限公司2018年10月1日至2018年12月31日占用费、物业费合计14886.39元； 三、驳回原告浙江时代电子市场有限公司的其他诉请。 如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1046元，由原告浙江时代电子市场有限公司承担444元，由被告周师福承担602元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  曾碧莲 人民陪审员  陈 妮 人民陪审员  徐雪梅 二〇二〇年八月二十七日 法官 助理  邓 然 代书 记员  项鸿雁