北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初2871号原告：秦虎，男，1978年8月6日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王喜莲，北京济桓律师事务所律师。被告：北京梨园李老公庄服装市场有限公司，住所地北京市通州区梨园地区李老公庄村委会东50米。法定代表人：张俊峰，执行董事。委托诉讼代理人：张天宝，北京市乾坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鑫，北京市乾坤律师事务所律师。第三人：北京市通州区梨园地区李老公庄村民委员会，住所地北京市通州区梨园地区李老公庄村。法定代表人：皮永胜，书记。委托诉讼代理人：马砚军，男，北京市通州区梨园地区李老公庄村民委员会委员。原告秦虎与被告北京梨园李老公庄服装市场有限公司（以下简称“李老公庄服装公司”）、第三人北京市通州区梨园地区李老公庄村民委员会（以下简称“李老公庄村委会”）排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。本案原告秦虎及其委托诉讼代理人王喜莲，被告李老公庄服装公司的委托诉讼代理人张天宝、刘鑫，第三人李老公庄村委会的委托诉讼代理人马砚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦虎向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告腾退北京市通州区梨园地区李老公庄村村民活动中心综合楼南四号楼（从北向南数一至四层，共计3128.38平方米）交付原告，本案诉讼费由被告承担。事实和理由：北京市通州区梨园地区李老公庄村村民活动中心综合楼南4号楼（从北向南一至四层共计3128.38平方米）属于原告所有，被告未经原告同意私自占有使用，原告发现后多次就房屋腾退、支付使用费或者签订租赁合同等事宜与被告协商，但是被告对此置之不理。无奈，原告起诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告李老公庄服装公司辩称：原告所述与事实不符，其诉请无事实根据，也无法律依据，被告不同意原告的全部诉讼请求。一、原告秦虎不具备诉讼主体资格，应裁定驳回其起诉。原告秦虎根本不是涉诉房屋的所有权人，涉案房屋的所有权人为北京市通州区梨园地区李老公庄集体经济组织。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。因此，根据房地一体的原则，农村集体建设用地使用权及地上房屋不得随意转让。本案原告出示的以农村房屋所有权抵债的调解协议违反法律强制性规定，为无效合同。根据《最高人民法院研究室关于以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力的研究意见的解读》规定，物权法第二十八条规定的“人民法院的法律文书”应该包括判决书，裁定书和调解书。但以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。因此，不宜认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动。因此，涉案房屋的所有权人确定的为北京市通州区梨园地区李老公庄集体经济组织，原告享有的仅仅为无法实现的债权，即基于无效合同而产生的不受法律保护的债权。本案为排除妨害纠纷，只有房屋所有权人才具有诉讼主体资格有权提起诉讼，涉案房屋的所有权人为北京市通州区梨园地区李老公庄集体经济组织，原告不具备诉讼主体资格。二、我公司合法承租，原告的债权不能对抗被告合法享有的用益物权（承租权）。李老公庄村委会代表涉案房屋所有权人（集体经济组织）与我公司于2011年5月1日和2013年3月18日签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效。我公司的合同权利受法律保护，原告无权干涉。根据现行法律规定，原告与涉案房屋所有权人（集体经济组织）之间的关系充其量是收益权让渡或收益转移关系，此关系为其双方之间的内部关系，被告在收到诉讼材料前，对此丝毫不知情。因此，原告所享有的收益权转移的债权不能对抗被告合法享有的用益物权（承租权）。三、原告出示的《调解书》内容违反法律的强制性规定，且北京市通州区梨园镇人民政府亦曾出具《证明》，证明涉案房屋为集体经济组织所有。若原告继续缠诉不撤诉，我公司的损失会扩大化，我公司只能依法向人民法院反映调解书内容违反法律强制性规定，应予撤销。同时，我公司也会向政府部门就原告的违法行为进行投诉。综上所述，原告诉讼请求无事实和法律依据，请求法院查清事实依法裁定驳回原告起诉。第三人李老公庄村委会述称：我单位2009年建的涉案房屋，原告是施工方，2010年经过法院调解我单位将涉案房屋折抵工程款给予原告。经审理查明：2010年，李老公庄村委会因欠付北京欣程信达建筑工程有限公司（以下简称“欣程建筑公司”）工程款，被该公司诉至本院，双方经本院调解达成调解协议：位于北京市通州区梨园地区李老公庄村村民活动中心综合楼**楼（从北向南数**）（以下简称“涉案房屋”、涉案房屋所在的南四号楼简称“四号楼”）归欣程建筑公司所有。本院于2010年11月3日制作（2010）通民初字第16481号《民事调解书》，对欣程建筑公司与李老公庄村委会达成的上述调解协议予以确认。根据秦虎及李老公庄村委会所述，四号楼从北向南数一至四层实际是指四号楼最南侧一个单元的一至四层。2010年11月18日，欣程建筑公司、秦虎、李老公庄村委会签订《三方协议》，约定欣程建筑公司将涉案房屋转让给秦虎，李老公庄村委会于2010年12月1日前将涉案房屋交付乙方并为乙方办理房屋小产权证。《三方协议》还约定了其他相关内容。李老公庄村委会既称《三方协议》签订后不久其便将涉案房屋交付秦虎，又称其与秦虎就涉案房屋只是进行了债权未进行房屋交接。2011年上半年，秦虎与李老公庄村委会达成一致意见，秦虎将涉案房屋交予李老公庄村委会，由李老公庄村委会将涉案房屋所在的四号楼整体进行对外出租。关于对外出租的期限，秦虎称其仅同意李老公庄村委会将涉案房屋对外出租至2019年6月30日。李老公庄村委会既认可秦虎所述，又称其与秦虎约定对外出租期限不少于16年。李老公庄村委会对其主张的与秦虎约定对外出租期限不少于16年一事未提供相应证据证明。2011年5月1日，李老公庄村委会与张立平（李老公庄服装公司发起人、前股东）签订《房屋租赁合同》，将包括涉诉房屋所在的四号楼出租给张立平，约定租赁期限为2011年7月1日至2019年6月30日。李老公庄服装公司成立后对上述《房屋租赁合同》予以盖章认可，四号楼也一直由李老公庄服装公司承租。2013年3月18日，李老公庄村委会与李老公庄服装公司签订《补充协议》，约定：四号楼租赁期限调整为16年，即自2011年7月1日至2027年6月30日。《补充协议》还约定了其他相关内容。《房屋租赁合同》所约定的租期届满前，秦虎多次与李老公庄服装市场进行交涉，主张涉案房屋的相应权利。2019年5月7日，李老公庄服装公司致函李老公庄村委会、北京李老公庄社区股份合作社称，近期秦虎多次到租赁房屋找李老公庄服装公司主张其对涉案房屋享有所有权，请李老公庄村委会、北京李老公庄社区股份合作社就有关情况予以回复、解释。另查，四号楼所在的土地取得了相应的建设用地规划许可证，但楼房并未取得相应的建设工程规划许可证。涉案房屋现由李老公庄服装公司占有使用。上述事实，有《民事调解书》、《三方协议》、《证明》、《补充协议》、北京农商银行账户交易信息、《企业住所（经营场所）证明》、《房屋证明》、北京李老公庄社区股份合作社有关租金的说明、《公函》、快递单、邮件查询记录、《规划意见书》、《建设用地规划许可证》及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：民事主体的合法权益受法律保护，任何组织或个人不得侵犯。妨碍物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据（2010）通民初字第16481号《民事调解书》以及欣程建筑公司、秦虎、李老公庄村委会签订《三方协议》，秦虎系涉案房屋的权利人，对涉案房屋享有占有、使用、收益等相应权利。根据本案查明的事实，四号楼用地虽然取得了建设用地规划许可证，但并未取得相应的建设工程规划许可证，故李老公庄服装公司与李老公庄村委会签订的有关四号楼的《房屋租赁合同》、《补充协议》应系无效合同，故李老公庄服装公司不能根据合同合法取得涉案房屋的占用、使用、收益等权利。李老公庄村委会与李老公庄服装公司签订《补充协议》，将四号楼的租期从原来的8年（2011年7月1日至2019年6月30日）调整至16年（2011年7月1日至2027年6月30日），而就其中涉案房屋租期的延长并未取得秦虎的同意。因此，李老公庄服装公司对涉案房屋的占有使用系无权占有使用、未经权利人秦虎同意的占有使用，妨碍了秦虎的相应物权。现秦虎要求李老公庄服装公司腾退并交付涉案房屋并无不妥，本院予以支持。对于李老公庄服装公司拒不腾退的有关辩解意见，因缺乏充分依据，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告北京梨园李老公庄服装市场有限公司与第三人北京市通州区梨园地区李老公庄村民委员会签订的《房屋租赁合同》（合同中载明的签订日期为2011年5月1日）、《补充协议》（2013年3月18日签订）无效；二、被告北京梨园李老公庄服装市场有限公司将位于北京市通州区梨园地区李老公庄村村民活动中心综合楼南四号楼（从北向南数一至四层）的房屋腾退并交付原告，于本判决生效之日起30日内执行清。案件受理费25元，由被告北京梨园李老公庄服装市场有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李宏印二〇二〇年八月三十一日法官助理 王舰杰书 记 员 云雪峰