河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终4195号 上诉人（原审原告）：李璐，女，1991年3月30日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。 委托诉讼代理人:穆海舰，男，汉族，1986年10月26日出生，住河北省沧州市运河区，系李璐丈夫。 上诉人（原审被告）：赵洪建，男，1985年8月20日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。 上诉人（原审被告）：耿丽娜，女，1983年5月13日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。 委托诉讼代理人：李秀树、张**，河北东方伟业律师事务所律师。 上诉人李璐、赵洪建、耿丽娜因房屋买卖合同纠纷一案，均不服河北省沧州市运河区人民法院（2020）冀0903民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李璐上诉请求：一、请求二审法院依法查明案件事实，改判支持上诉人的诉讼请求，即被上诉人应退还购房款定金及支付违约金等共计970750元；二、本案一、二审诉讼费等费用均由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定本案基本事实不清、适用法律错误。一审法院认定上诉人在履行涉案房屋的买卖过程中存在违约情形没有任何事实和法律依据。本案中上诉人在与被上诉人签订的《房屋买卖合同》中第十条明确约定了过户事宜，即“上诉人于贷款审批通过后三个工作日内将首付款一百三十五万元给予被上诉人，被上诉人当日配合上诉人办理过户手续；同时约定被上诉人同意等该房屋为两年房证后五个工作日内办理过户手续至被上诉人名下。”结合以上约定内容可以看出，上诉人向被上诉人支付首付款的条件有两个，第一是贷款审批后三个工作日内，第二是在支付首付款当天该房屋应该符合过户条件。另外根据本案所涉房屋房产证信息显示得知该房屋发证时问为2017年11月9日，而两年后的五个工作日起算时间应该是从2019年11月9日起计算，进而得知该房屋的过户时间应当是2019年11月9日之后的五个工作日。而根据沧州市不动产登记中心出具的查封业务信息显示涉案房屋多次被查封，具体情况如下：2019年11月6日河北省新乐市人民法院查封涉案房屋，后被解封；2019年11月13日，石家庄市长安区人民法院查封涉案房屋，至今未解封。2019年11月18日，一审法院查封涉案房屋，后被解封，该查封是因被上诉人与刘井红民间借贷纠纷一案。2019年11月20日，由本案经上诉人申请查封此房，且2019年11月13日、14日被上诉人才将剩余房贷偿清，在此之前该房屋一直处于抵押状态。在此需要强调说明的是，虽然上诉人在购买该房屋时知道有房贷抵押，但被上诉人表示不用担心，由上诉人负责偿还。而在上诉人向被上诉人支付了定金三万元后，上诉人就多次催问被上诉人赶紧还清贷款并解除抵押，后经上诉人通过与中介公司联系得知被上诉人迟迟没有还清贷款，理由是资金紧张，后来提出需要上诉人提前支付房款的要求，上诉人为了积极促成该合同的履行，同意提前支付五十万元并于2019年1月8日向被上诉人支付了该款。上诉人支付五十万元后继续催问被上诉人偿还贷款并解除抵押。后来于2019年11月18日中介公司通知上诉人可以去房管局办理过户手续了。后来上诉人准备好了首付款一同前往房管局，要求要确认该房屋的状态，但到了房管局后经查询得知该房屋已被石家庄长安区人民法院和一审法院查封了。即使石家庄长安区人民法院协助解封，因该房屋还因被上诉人与刘井红纠纷，由一审法院查封涉案房屋，所以上诉人才没有向被上诉人支付首付款。另外虽然被上诉人表示积极解决查封问题，但至今该房屋处于查封状态，不满足过户条件。结合本案的实际情况该房屋是在2019年11月14日才还清的贷款（当天并未办理解除抵押手续），但在解除抵押登记之前该房屋就已经被石家庄市长安区人民法院查封，至今仍未解封，故该房屋自购买至今一直不满足过户条件，而导致该情形发生的原因为被上诉人，与上诉人无关。另外根据双方的约定该房屋的过户时间为2019年11月9日之后的五个工作日，显然在这期间该房屋仍一直处于不可过户的状态。一审法院认定上诉人没有积极履行银行审批义务，上诉人认为这并不是导致该房屋无法过户的原因。根据双方约定的过户时间得知，上诉人只要在2019年11月9日之前办理银行审批手续即可，但即使银行审批手续通过，该房屋无法过户，银行也不会发放该笔贷款。另外虽然上诉人对该房屋存在贷款和石家庄长安区人民法院的查封知情，并表示愿意购买房屋，但前提条件是被上诉人应该将贷款还清和解除查封，这也是被上诉人作为出卖方的最基本的义务，而本案实际情况是涉案房屋因为被上诉人与他人存在多次纠纷导致房屋被多次查封，该房屋持续处于无法过户的状态。综上所述，上诉人认为导致本案无法过户完全是由被上诉人的原因造成的，上诉人并不存在违约情形。即使上诉人存在没有进行银行贷款审批的情形，退一步讲，如果上诉人进行了银行贷款审批，贷款审批只是前期审查，最终银行放贷的条件是房屋过户。结合本案客观情况，该房屋自上诉人购买之日至今一直处于抵押或者查封状态，即该房屋自始至终均不满足过户条件，上诉人银行贷款审批与否均不影响该房屋的实际履行。故一审判决书认定基本事实不清、适用法律错误，诉请二审法院判准上诉人的上诉请求。 赵洪建、耿丽娜辩称，一、案涉合同第10条并非对支付首付款约定了两个条件，而是约定：1.双方义务的履行过程即贷款审批后乙方给甲方首付款135万。2.甲方配合乙方过户。3.乙方办理银行抵押贷款。4.乙方向甲方支付剩余款项。同时，根据房证满两年后再过户的条件，则乙方应为甲方支付首付款的时间最迟也在2019年11月14日之前。二、本案中，案涉房屋所遭查封均不是出于当事人自身的意愿，新乐市人民法院进行的查封系误封，其案件与我方没有任何关系且早已解封，对本案合同履行没有产生任何影响。石家庄长安区人民法院的查封经协商也出具了调解书、解封裁定、协执等文书，对方对此亦知情，且仍有购房的意思表示。运河区法院两道查封分别为案外人刘井红与本案对方当事人所申请，刘井红的查封也已经解封，能够说明我方积极解决问题的事实。另外，对方自本案起诉至今一直强调案涉房屋应没有任何形式的担保物权和纠纷，在其自身也对房屋进行查封的事实之下，故意为合同约定添加障碍和独立的条件，这对我方明显不公平，于人情、于法理都不能说明我方故意违约。三、根据原审庭审及询问笔录，能够充分说明我方已经尽最大努力去积极履行自己的义务，甚至于缴纳违约金提前偿还银行贷款，在任何地方和市场环境中都没有卖方偿清贷款且为对方过户后再去收取首付款的道理。 赵洪建、耿丽娜上诉请求：1.依法撤销沧州市运河区人民法院作出的（2020）冀0903民初162号民事判决书，改判解除《房屋买卖合同》，被上诉人向上诉人承担违约责任后，上诉人返还被上诉人购房款；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同后通过协商改变了合同中的义务履行顺序，被上诉人给付购房款不能的行为构成严重违约。2019年9月18日上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，合同签订后，被上诉人未及时履行银行贷款审批义务，且将银行贷款方式从商业贷款变更为商业贷款加公积金贷款，11月8日经双方协商确定，由上诉人偿还银行贷款后，被上诉人支付首付款135万元，之后上诉人为被上诉人办理过户手续，被上诉人再办理其银行贷款。自此上诉人与被上诉人的合同义务应以协商后确定的内容为准。11月8日被上诉人仅向被上诉人支付了购房款50万元用以上诉人偿还银行贷款，而这些钱并不足以偿还上诉人的银行贷款，此后未能再向上诉人支付一分钱。更为遗憾的是，在本案查封出现后，被上诉人乘人之危坐地杀价，提出以195万、170万等价格购买案涉房屋。通过以上行为，被上诉人构成严重违约，应对上诉人承担违约责任。二、上诉人并不存在违约行为。1.案涉房屋所涉及第一、二道查封系预料之外而产生，属于法律事件，并不以当事人意志为转移。自合同签订至2019年11月14日，案涉房屋并无任何查封。2019年11月14日石家庄市长安区人民法院所作查封是在上诉人已履行偿清银行贷款及违约金之后，上诉人对该查封行为无法事先预料。上诉人与刘井红借贷关系产生的原因系被上诉人不能全部付清首付款，上诉人以此偿还银行贷款，被上诉人亦对此知晓。2019年1月18日沧州市运河区人民法院所作轮候查封本质上系借款人刘井红的恶意诉讼。此日为石家庄市长安区人民法院解封人员、上诉人与被上诉人双方、居间方、解抵银行共计五方人员共同到不动产交易中心办理案涉房屋的解封、解抵、过户手续的同一天，为该笔借贷产生的第五天。上诉人与被上诉人双方万至一般社会公众都无法预见此次轮候查封的发生。以上两道查封均系法律事件，并非上诉人做出的违约行为。2、上诉人未做出过任何违约的法律行为，相反一直积极主动配合被上诉人以促成房产交易。案涉房屋被查封的前后时间中，被告并未作出任何违约行为，结果也非被告出于故意或过失的主观意思所导致。上诉人不但同意等待房证满两年、提前偿清银行贷款，而且自2019年11月14日上诉人得知第一道查封作出至原一审开庭前，一次又一次找法院沟通协调，想办法为促成交易而努力。上诉人认为，自合同签订至今，上诉人面对不断突发的情况，为促成合同交付房屋尽心尽力履行其义务，承担其责任；相反，被上诉人不能按照约定履行其合同义务，迟迟不能向上诉人给付购房款，致使所签合同已无法继续履行。为此特提出以上上诉请求，请求人民法院重新查明案件事实，公正判决。 李璐辩称，1、按照合同第六条第二项，被告的房屋一直处于抵押和查封状态，不具备过户条件，说明被告不具备履行合同的能力，存在严重的违约行为。2、被告归还银行贷款是其履行合同要尽的义务，与原告无关。3、对方上诉状提出穆海舰压价购买该房屋，首先合同签约人是李璐，穆海舰不能代表李璐来压价，其次根据2019年12月21日赵洪建提交与穆海舰的录音，赵洪建录音中清晰的表明：价格可以商量，这个我们可以自己协调。赵洪建称对查封行为无法事先预料，不可预料与事实无关，事实是该房屋多次被查封，就如酒驾出现事故后不能说无法预料，因为赵洪建与他人存在债务纠纷，是客观事实，就可以预料他的房屋存在被查封的可能性。刘井红的恶意诉讼，是赵洪建与刘井红存在债务纠纷，并非恶意查封。4、对方上诉状中称被告去法院进行协调，想办法促成交易而努力。事实是在查封之后石家庄长安区法院的查封一直没有解除，努力也不能代表不存在违约行为。 李璐向一审法院起诉请求：1.依法判令原被告解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令二被告退还给原告购房款及定金共计530000元；3.依法判令二被告向原告支付违约金430000元；4.依法判令二被告向原告支付佣金费10750元；5.本案的诉讼费、保全费、律师费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年9月18日，被告赵洪建(出售人甲方)、原告李璐（买受人乙方）、沧州市利佰嘉房地产经纪有限公司（居间方丙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定甲方自愿将坐落在金鼎领域13-7-802的房屋出售给乙方，房屋建筑面积139.42平方米，房屋所有权证号0097528，含房屋附属设施带地下室壹个、空调挂机壹个、柜机壹个、整体厨房一套、整体卫浴壹套。乙方通过实地看房已对房屋充分了解，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。经丙方撮合，甲乙双方协商一致，同意该房屋的成交总价款为人民币¥2150000元，大写贰佰壹拾伍万元整。乙方在签订本合同时应向甲方支付购房定金人民币叁万元整由甲方收取，甲方向丙方交付房屋所有权证书代存。乙方为贷款客户，应在银行贷款审批下后，支付给甲方房屋首付款（首付款为除贷款申请额之外的剩余房款），银行贷款部分的房款按银行规定支付甲方。丙方已完成以上居间服务内容，乙方按照房屋成交总额的1%支付佣金，具体数额为以收据为准。该房屋因产权过户所发生的费用由乙方承担。甲、乙双方约定于2019年9月21日之前将过户、贷款所需手续提供完备，进行贷款审批。甲方收到全部房款当日腾空该房屋并交付给乙方。甲方保证所出售的房屋权属清楚，已征得其他共同人的同意，并保证该房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按本合同将该房屋的所有权转让给乙方并将该房屋实际交付给乙方使用。若发生与甲方有关的产权纠纷、债权纠纷及使用纠纷，概由甲方负责清理，并承担相应的民事责任，因此给乙方和丙方造成的损失，甲方负有赔偿责任。甲方违约致使合同不能履行的，甲方向乙方支付本合同约定成交总价款20%违约金，退还乙方所交定金，乙方有权解除合同，甲方需退还所收取的全部购房款，并承担丙方的佣金费用及乙方的其他经济损失。其他约定：经甲乙双方协商一致，1、乙方为商业贷款购买该房屋，过户当日以房管局实时政策为准，办理贷款以银行实际为准；2、乙方承诺于银行贷款审批过后3个工作日内将首付款壹佰叁拾伍万元整（含定金）给予甲方，甲方收到首付款当日配合乙方办理完过户手续；3、甲方保证该房屋产权真实有效，乙方保证银行征信良好无不良记录，保证过户后10个工作日内办理完该房屋银行抵押手续；4、合同履行期间双方严格执行，如有一方违约需按本合同违约责任执行。合同签订后，原告李璐与被告赵洪建经协商，又在合同其他约定处加上备注一条，写明“甲方同意等该房为两年房证后5个工作日内办理过户手续至乙方名下，乙方只承担该房过户时产生的个人所得税和契税费用，如有其他过户费用由甲方承担”。当日，原告李璐给付被告赵洪建30000元房屋定金，赵洪建向李璐出具收条，写明“今收到李璐购金鼎领域13-7-802房屋，定金叁万元整，小写¥30000”。另，原告李璐于当日给付沧州市利佰嘉房地产经纪有限公司中介费10750元。2019年11月8日，李璐给付了赵洪建部分首付款500000元。被告耿丽娜与被告赵洪建系夫妻关系。涉案房屋系二被告贷款购买的二手房，贷款金额为1740000元。二被告与原告签订买卖合同时，涉案房屋贷款未偿清，原告对此情况表示知情。涉案房屋的产权登记时间为2017年11月9日，权利人为赵洪建、耿丽娜，为二人共同共有，产权证号为冀（2017）沧州市不动产第0097528号。2019年11月13日、14日，赵洪建将涉案房屋的剩余贷款1703736.2元提前偿清。根据沧州市不动产登记中心出具的查封业务信息显示涉案房屋多次被查封，具体情况如下：2019年11月6日，河北省新乐市人民法院查封涉案房屋，后被解封；2019年11月13日，石家庄市长安区人民法院查封涉案房屋，至今未解封，该查封是因二被告赵洪建、耿丽娜、快乐文化教育（沧州）有限公司与米莉民间借贷纠纷一案，涉案标的金额为436700元；2019年11月18日，本院轮候查封涉案房屋，后被解封，该查封是因赵洪建、耿丽娜与刘井红民间借贷纠纷一案，借款金额为520000元；2019年11月20日，本案查封涉案房屋。赵洪建称2019年11月18日，原告、中介方工作人员石家庄长安区法院的工作人员及被告本人曾一同去沧州市政务大厅办理涉案房屋的查封及过户问题，因原告不能给付剩余的首付款，所以涉案房屋未能解封。本院对中介方的工作人员陈新敏的询问笔录中也提及了上述情况。以上事实有原告提交的房屋买卖合同、收据、银行转账记录、照片、电话录音；被告提交的动产登记信息查询结果，石家庄长安区法院作出的民事调解书、裁定书、协助执行通知书、委托函送达回证（均为复印件），运河区人民法院民事裁定书（复印件）、还款协议书，电话录音；本院调取的涉案房屋的产权信息表等以及当事人的陈述予以证实。 一审法院认为，原告李璐与被告赵洪建签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，本院依法予以认定，原告请求解除该买卖合同，被告明确表示同意解除，故本院认定解除原告李璐与被告赵洪建签订的《房屋买卖合同》。原、被告在履行房屋买卖合同中是否存在违约问题的认定。首先，在涉案房屋的买卖合同中，原告是否存在违约问题的认定。第一，原告与被告签订的《房屋买卖合同》中约定原告需给付被告的首付款为1350000元，但在实际履行过程中原告仅给付了被告首付款530000元，原告辩称因该房一直处于抵押和查封状态不能交易，所以首付款不能全部给付。但合同签订时，被告将涉案房屋存在抵押贷款情况告知了原告，原告亦表示知情；从首付款给付时间上看，原告于合同签订之日给付被告定金30000元，后于2019年11月8日给付了被告500000元，该行为说明原告在该时间点上愿意继续购买涉案房屋，促使二被告为履行卖房义务积极做准备，所以二被告于2019年11月13日、14日提前偿清了银行贷款。第二、涉案《房屋买卖合同》中约定“甲、乙双方约定于2019年9月21日之前将过户、贷款所需手续提供完备，进行贷款审批”，原告称曾去银行进行审批但因涉案房屋存在抵押和查封，银行无法办理。对此，本院认定，涉案房屋在该时间点上仅存在银行抵押，不存在查封情况，且原告对抵押是知情的，因原告未提交证据证实其在该时间点上准备好资料并去银行进行贷款审批，故本院认定原告未能积极履行银行审批义务。第三，根据原被告的录音及中介工作人员的询问笔录可以证实2019年11月18日，原告、被告、中介工作人员及石家庄长安区人民法院的法官均到达沧州市政务大厅，办理涉案房屋解封及过户事宜，说明当时原告对石家庄法院的查封是知情的，其去沧州市政务大厅的行为表示原告在该时间点上仍是愿意购买该房屋，二被告亦在积极解决涉案房屋的查封事宜。综上，本院认定原告在履行涉案房屋的买卖过程中存在违约。其次，在涉案房屋的买卖合同中，二被告是否存在违约问题的认定。第一，原被告签订的《房屋买卖合同》其他约定中约定“乙方承诺于银行贷款审批过后3个工作日内将首付款壹佰叁拾伍万元整（含定金）给予甲方”，但因涉案房屋先后多次被查封，加之原告未能积极履行银行贷款审批义务，导致涉案房屋至今无法办理银行贷款审批手续的，导致了首付款不能及时给付完毕。第二，原被告签订的《房屋买卖合同》第六项第二款约定“甲方保证所出售的房屋权属清楚……并保证该房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按本合同将该房屋的所有权转让给乙方并将该房屋实际交付给乙方使用。若发生与甲方有关的产权纠纷、债权纠纷及使用纠纷，概由甲方负责清理……”，二被告在涉案房屋出现查封后，虽积极处理查封事宜，但背后的债务纠纷未能妥善解决，最终未能解除涉案房屋的查封，致使涉案房屋不能办理过户手续。综上，二被告在履行涉案房屋的买卖过程中存在违约。现原告主张解除其与二被告签订的《房屋买卖合同》，二被告均同意解除与原告的房屋买卖合同，故该主张本院予以支持，故二被告应退还原告交付的首付款530000元。关于原告要求二被告向其支付430000元违约金的主张。因原告仅给付了二被告530000元的首付款，未全额支付购房款，同时原告在履行合同中亦存在违约行为；同时，涉案房屋于2019年11月13日和11月18日的查封均是因为二被告拖欠他人债务，拖欠金额分别为436700元和520000元，其拖欠金额少于涉案房屋的剩余贷款金额，在该种情况下，二被告仍选择提前偿清了银行贷款，说明二被告在为卖房积极做准备；另，鉴于从合同签订之日至原告请求解除合同之日时间较短，房价未发生较大波动，对双方未造成较大损失。综上，本院认定原告要求二被告支付430000元违约金过高，不予支持。因二被告收取了原告530000元首付款，故本院认定二被告应给付原告资金占用期间的损失，该损失本院酌定以530000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率自二被告收到500000元房款即2019年11月8日起计算至二被告履行完毕之日止。关于原告要求二被告向其支付佣金费10750元的主张，因原告及二被告在合同履行过程中均存在违约情况，本院酌定原告与二被告各自承担50%的佣金费，因原告已向中介方支付了10750元，故二被告应给付原告佣金费5375元。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条之规定，判决如下：一、解除原告李璐与被告赵洪建签订的《房屋买卖合同》；二、二被告返还原告的购房款530000元及利息（利息自2019年11月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率计算至二被告履行完毕之日止）；三、二被告给付原告佣金费5375元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6754元，保全费5000元，由原告负担2177元，二被告负担9577元。 本院二审期间，上诉人提交如下证据：证据一、2019年11月18日下午在沧州市政务大厅陈新敏、赵洪建、李璐、穆海舰的谈话录音。证明：1.2019.11.18日我们是去沧州市政务大厅办理过户手续，既然赵洪建同意办理过户说明对首付款项的支付没有任何异议。2.赵洪建一直对李璐隐瞒房屋被查封的事实。证据二、中介陈新敏的证人证言一份。证明：1.双方约定房产证满两年之后办理过户手续。2.预先支付购房款的前提是由商业银行贷款变更为公积金组合贷款。剩余首付款项按照合同约定在过户当日支付。3.公积金贷款办理的流程是先过户，等李璐拿到新的房产证之后再办理组合贷款。4.石家庄长安区法院工作人员2019年11月18日没有解封的原因并非李璐不支付首付款，而是由于该房屋被沧州市运河区人民法院查封，与李璐无关。上诉人赵洪建、耿丽娜的质证意见为：针对证据一，该份证据不属于新证据。在原审中对方已向法院提交，我方也已相应作出质证意见，在此不再赘述，坚持一审质证意见。针对证据二，依照新的民事证据规则，出具证人证言应当由证人出庭作证，请求人民法院依法认定。对于其证明内容有异议，其中对于贷款方式的变更没有异议，这恰恰证明我方一直在履行自己的合同义务，已经提前还清了银行贷款并支付缴纳了相应的违约金，以备对方向我方支付首付款后继续履行合同，我方要求对方预先支付50万元是要求对方履行首付款义务，其用途是偿还银行贷款的一部分，在2019年11月18日我方已与长安区人民法院沟通协调，法院工作人员也带着相应的解封手续来到政务大厅，按照对方刚才所陈述的内容，若此时不存在刘井红的查封，那么在11月18日当天则可以进行相应的解封、解抵、过户手续。长安区人民法院未能解封正是由于对方未能履行其首付款义务，从而导致整个解封、解抵、过户未能完成。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，一、关于双方是否存在违约行为。双方签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。该合同第四条第（二）项约定：甲、乙双方约定于2019年9月21日之前将过户、贷款所需手续提供完备，进行贷款审批。第十条第2项约定：乙方承诺于银行贷款审批过后三个工作日内将首付款壹佰叁拾伍万元整（含定金）给与甲方，甲方收到首付款当日配合乙方办理完过户手续。本案中，双方均认可协商变更贷款方式为公积金组合贷款，先办理过户手续，后进行贷款审批，即双方对上述约定进行了变更。一审法院以上诉人李璐不能证明已准备好手续履行贷款审批义务构成违约不当。在案涉房产被查封，上诉人赵洪建、耿丽娜有可能丧失履行能力情形下，上诉人李璐有权中止合同履行，故李璐未支付剩余首付款的行为亦不构成违约。案涉房产因上诉人赵洪建、耿丽娜原因被查封，其二人虽积极处理，但未能解除案涉房产的查封，使得案涉房产无法办理过户手续，上诉人李璐无法实现合同目的，故上诉人赵洪建、耿丽娜存在违约。二、关于赵洪建、耿丽娜应当给付李璐款项的具体数额。因上诉人李璐不构成违约，上诉人赵洪建、耿丽娜关于李璐应向其承担违约责任的主张不能成立，本院不予支持。上诉人李璐主张上诉人赵洪建、耿丽娜应当返还其购房款、违约金等款项共计970750元，一审法院已经判决返还购房款及定金共计530000元，对于上诉人李璐主张的违约金430000元过高，一审法院调整为上诉人赵洪建、耿丽娜支付李璐资金占用期间的利息损失符合法律规定。对于佣金费10750元，根据双方签订的房屋买卖合同第七条关于违约责任的约定，应当由上诉人赵洪建、耿丽娜负担。 综上所述，赵洪建、耿丽娜的上诉请求不能成立，李璐的上诉请求部分成立，一审判决应予改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省沧州市运河区人民法院（2020）冀0903民初162号民事判决第一、二项； 二、撤销河北省沧州市运河区人民法院（2020）冀0903民初162号民事判决第三项； 三、赵洪建、耿丽娜给付李璐佣金费10750元； 四、驳回李璐的其他诉讼请求。 以上判决中履行内容应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6754元，保全费5000元，由上诉人赵洪建、耿丽娜负担6547元，上诉人李璐负担5180元；二审案件受理费10131元，由上诉人赵洪建、耿丽娜负担2397元，上诉人李璐负担7734元。 本判决为终审判决。 审判长  胡希荣 审判员  潘艳辉 审判员  王兰英 二〇二〇年八月二十五日 书记员  靳 雪