河北省唐山市丰润区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0208民初1999号 原告：唐山市汇林物业服务有限公司，住所地：唐山市丰**朝阳大街**。 法定代表人：王志祥，经理。 委托诉讼代理人：刘羽娆，河北唐盛律师事务所律师。 被告：高友利，男，1960年8月8日出生，汉族，农民，户籍所在地：唐山市丰润区，住址：唐山市丰润区。 原告唐山市汇林物业服务有限公司（以下简称汇林公司）与高友利物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈永华独任审判，公开开庭进行了审理。原告汇林公司的法定代表人王志祥及委托诉讼代理人刘羽娆、被告高友利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告汇林公司诉称，被告所在小区由原告提供物业服务，被告应向原告缴纳物业服务费。被告309-3-601、311-3-1601两套房产分别于2015年-2019年四年没有缴纳物业服务费，共拖欠物业服务费10426.37元。请求人民法院判决被告立即交纳物业服务费10426.37元。 被告高友利辩称，对唐山市丰润区人民法院(2020)冀0208民初1999号唐山市汇林物业服务有限公司诉答辩人物业服务合同纠纷一案，现依据事实与法律，提交答辩意见如下：一、原告构成根本违约，业主就原告要求的物业服务费享有先诉抗辩权。 唐山市汇林物业有限公司未履行乡居假日人和园小区《物业服务合同》约定的义务，人和园业主拒交物业服务费合理合法。物业服务合同是双务合同，在物业纠纷中，物业公司没有履行合同或者履行存在严重瑕疵，业主依照《中华人民共和国合同法》第67条的规定，享有先诉抗辩权，完全可以拒绝缴纳物业费，依法对物业服务企业进行抗辩。答辩人高友利是乡居假日人和园小区的业主，与原告签订《物业服务合同》，约定由原告负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理，按理说业主确实有缴纳物业费的业务。但是，原告没有履行合同义务，详情如下：1．小区毫无管理可言，杂草丛生，垃圾遍地，小区绿化小型植被、草坪全部死光。2.2017午，由于业主对原告服务强烈不满，原告对此发过一个通知，承诺到6月底如小区绿化不能得到恢复，业主有权利拒绝缴纳物业费，但到期依然如故。3.2018年11月份，原告为减少人员管理成本，将小区内所有树的树冠锯掉，但是，由于缺乏浇灌维护，树木仍死了不少。4．由于原告长期用消防设备冲下水道，导致消防管道四年间从来没有过水，消防水管也大多破损，这给业主造成了严重的安全隐患，业主整天提心吊胆。5．小区污水井盖损坏很多，无人修理。小区孩子老人较多，这给业主造成了极大地安全隐患。6．各楼道墙面瓷砖成片脱落，至今没有修复。7．地下车库出入口处玻璃罩多有破损，至今没有修复。8．小区内景观灯全部损坏，路灯也少有亮的。9．门外公共设施，如水表、电表坏了也要业主自己花钱更换（在此报出价格，以证真实性，水表：400元／块，电表：260元／块）。10.小区内狗粪遍地，没有人清理。暖气提前半个月就被关停，温度只达到16-17度。11．业主用的水都是高价水，一天交一次，每次交五元水费，却只给四元的水。12．地下室门前有积水，答辩人向原告报修多次，原告百般推诿。大部分业主由于物业公司的严重合同违约，根据前述合同法的规定，大部分业主行使先诉抗辩权，拒交物业费，完全是有理有据的，合理合法的。答辩人认为，物业已经构成根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先诉抗辩权。同时由于原告严重违约，崔一村民代表会议形成统一决议，原告已经被全体业主逐出人和园小区。根据《河北物业管理条例实施细则》第十二条的规定，物业管理企业的义务：履行委托管理合同，对受委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维修管理，承担住宅区内的保安、防火、绿化、维护清洁及住户日常必需的便民服务工作。前述义务原告没有一样做到，就连本小区北门口的大门都丢失了，可见原告作为物业是怎么履行《物业服务合同》的，在这样物业下，业主没有了美丽的小区环境，没有了宜居快乐的心情，更没有了消防等安全保障。原告作为一个正规的物业公司，其不作为的行为和态度令人发指，怎么还好意思起诉索要物业费？二、原告于2017年所发的通知，作为《物业服务合同》的组成部分，被告有权按照约定拒交物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，原告没有履行作为物业公司应当履行的义务，业主有权要求原告承担违约责任，并且根据本条第二款的规定，原告于2017年发的通知，承诺当年6月没有恢复小区绿化，业主可以拒交物业费。此内容应当属于《物业服务合同》的组成部分，原告没有完成自己的承诺，被告有权拒交物业费。并且根据前一段落提到的《司法解释》第六条的规定，物业服务企业并未按照合同约定以及相关规定提供服务，业主属于有正当理由拒交物业费。基于以上理由，答辩人请求人民法院依法驳回原告唐山市汇林物业服务有限公司的全部诉讼请求。另外补充，下水道的问题，在物业来了以后都不给通了，原告找各种原因理由通不了，后来原告找我们三个村的领导要钱，后来就把下水道通了。我在物业干了很多年，有问题多次找物业维修，物业经常不去也找不到，推三阻四，什么都不管。我在小区里面为大伙服务，干了三四年了。电梯坏了就一个星期好多天不修，老幼病残都上不去，后来给省电视台打电话，电视台来人了，物业千方百计阻拦就说修不了。 经审理查明，被告高友利是唐山市丰润区乡居假日人和园小区309-3-601、311-3-1601号房产业主，该两套房屋建筑面积为83.94和104.95平方米。2015年11月5日，原唐山市丰南区汇林物业服务有限公司（2019年3月4日更名为唐山市汇林物业服务有限公司）通过招投标以每月每平米1.15元的价格取得该住宅小区的物业服务权，并与常庄镇新房子村委会、崔马庄一村村委会、崔马庄二村村委会共同签订了《丰润区常庄镇乡居假日人和园小区物业服务项目协议》，合同期限自2015年12月15日至2018年12月14日。2018年10月15日，双方续签了物业服务项目协议，合同期限自2018年12月15日至2019年12月14日。原告按两份服务协议约定提供了相关物业服务。自2015年12月15日至2019年12月14日，被告未交纳物业费。 上述事实，有原被告陈述、中标通知书、物业服务项目协议、现场照片、村民代表会议记录等证据予以证实。 本院认为，原告通过招投标中标取得乡居假日人和园小区的物业服务权，与该小区所属的村委会签订了物业服务协议，并按协议约定提供了相应的服务。被告作为该小区309-3-601、311-3-1601的业主，未交纳物业费。当事人庭审陈述及被告提交的证据中，原告在物业管理方面存在瑕疵或未完全尽到物业管理服务责任，故本院将原告主张的物业费用予以适当降低，本院酌定被告向原告交纳物业服务费7298.46元（10426.37元×70%）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告高友利于本判决生效后十日内给付原告唐山市汇林物业服务有限公司2015年12月15日至2019年12月14日的物业服务费7298.46元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60元，减半收取30元，由原告唐山市汇林物业服务有限公司负担9元，被告高友利负担21元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  陈永华 二〇二〇年八月十三日 书记员  栾 雨