广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初4426号原告：东莞市长安铭富商务酒店，经营场所广东省东莞市长安镇厦岗社区******，统一社会信用代码为914********73028XT。系个人独资企业。投资人：郑奕旁，男，1980年12月27日出生，汉族，住广东省普宁市**************，公民身份号码为445************110。系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭飞强，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被告：黄云，男，1976年10月5日出生，住海南省万宁市***********，公民身份号码为460************733。委托诉讼代理人：陶辉武，广东国锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李群，广东国锋律师事务所律师。原告东莞市长安铭富商务酒店（以下简称铭富酒店）与被告黄云企业承包经营合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铭富酒店的委托诉讼代理人郭飞强、被告黄云及其委托诉讼代理人陶辉武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告铭富酒店向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年8月18日签署的《承包经营合同》，被告立即腾退案涉商务酒店给原告，并按照《证件明细清单》、《物品交付清单》将证件及相关物品交付给原告；2.被告立即支付从2019年9月1日起至腾退商务酒店之日止的承包金给原告，暂计至起诉之日止承包金为554771元；3.被告支付违约金414000元给原告；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：铭富酒店与黄云于2016年8月18日签订该《经营承包合同》后，铭富酒店已经按约履行合同相应义务，但是黄云于2019年9月1日开始拖欠承包金，至今共拖欠各项费用共计554771元（9月份承包金88000元、10月承包金138000元及上月水电费16835元、11月承包金138000元及上月水电费18352元，12月承包金138000元及上月水电费17584元）。黄云拖欠租金后，经铭富酒店多次催收，被告拒不履行《经营承包合同》约定的承包金及水电费支付义务至今。该行为违反该合同第11-5条之约定，构成根本违约，铭富酒店有权解除该《承包经营合同》，收回案涉商务酒店。原告铭富酒店为了维护自身合法权益，故起诉至法院。被告黄云辩称，1.同意解除与铭富酒店的承包合同。2.铭富酒店应返还黄云缴纳的合同保证金1000000元。3.2019年7月14日，涉案酒店被政府通知暂停营业，双方就该承包费、保证金及合同的履行问题进行协商。双方在2019年11月达成承包费按99000元/月计收的意见，由于黄云当时仍处于停业阶段，故铭富酒店同意从1000000元的保证金中拿出500000元作为黄云应付铭富酒店款项的抵扣，黄云并没有欠铭富酒店承包费。在2020年1月底，受疫情影响，依据国家及广东省东莞市长安镇各级政府的通知要求，黄云的酒店不能开业经营，相关的租金及承包费应当予以减免。4.双方的费用应该按照如下的标准进行结算：2019年7月14日至2020年1月23日期间按99000元/月计算承包费，2020年1月24日至2020年3月30日期间免收承包费，2020年4月1日起至今按99000元/月的标准计收。综上，黄云没有欠缴铭富酒店承包费，铭富酒店诉请的违约金没有计算的事实依据。黄云的保证金足以抵扣应付铭富酒店的承包费。请求法庭一并审理，驳回铭富酒店的诉请，并要求铭富酒店将应退黄云的费用予以退还。本院经审理认定事实如下：2016年8月18日，铭富酒店（甲方）与黄云（乙方）签订一份《承包经营合同》，约定甲方将东莞市长安镇厦岗社区******铭富酒店及铭富沐足阁承包给乙方经营旅业、沐足，承包经营期限五年两个月，即2016年9月1日起至2021年10月31日止，甲方于2016年8月21日前向乙方办理移交手续，于2016年9月1日开始计算租金，乙方应于合同签订时支付履约保证金1000000元及首月承包租金138000元，乙方应于每月5日前向甲方支付当月承包费用（每月138000元）及上月水电费等相关费用，乙方拒绝或迟延支付承包费，每逾期一天按拖欠金额的1%支付违约金，乙方拒绝履行或延迟履行承包费用支付义务超过10天的，甲方有权解除合同、收回房产，并按合同11-2款（若乙方在合同履行过程中违约，甲方有权扣除履约保证金中的414000元作为经济补偿，余款在乙方缴清一切费用后退还给乙方）的约定补偿甲方损失。合同后附《物品交付清单》、《证照明细清单》。铭富酒店确认其持有《铭富商务酒店证件（复印件）清单》中第1、3、5、7、11、12、13项及《铭富沐足阁证件（复印件）清单》第1、3、5、7项的原件。合同签订后，铭富酒店向黄云办理了移交手续，黄云向铭富酒店支付了履约保证金1000000元。黄云按合同约定标准支付承包费及水电费至2019年8月，2019年9月的承包费支付了50000元，2019年10－12月的承包费未支付，2019年10－12月的上月水电费52771元（16835元+18352元+17584元）未支付，2020年1-4月各支付了承包费60000元及相应水电费。黄云主张双方于2019年11月经协商达成减免承包费为每月99000元并从履约保证金中提取500000元用以抵扣的一致意见，并提供了证人证言、微信聊天记录等予以佐证。黄云申请其员工罗某1作为证人出庭作证。罗某1出庭作证时陈述，其是黄云聘请的酒店经理，黄云承包经营的沐足阁于2019年7月13日被公安机关通知于2019年7月15日暂停营业，刚开始通知停业一个半个月，黄云按原标准向铭富酒店支付承包费用，但2019年9月份后，公安机关仍通知不能恢复经营，黄云经营压力大，便找铭富酒店的股东刘某1、郭某1等人协商减免承包费，双方于2019年11月3日协商确定的方案为承包费用中的原始租金60000元照常支付、承包费78000元减半（只需支付39000元，合计99000元），并从履约保证金中提取500000元抵扣承包费用。罗某1另陈述除沐足外，酒店部分一直在正常经营，但酒店的收益仅占承包经营收益的2成，且疫情期间没有生意，而沐足部分至2020年3月24日经公安机关及社区验收合格后开业。铭富酒店主张罗某1与黄云有利害关系且系孤证，黄云因自身经营原因导致停业并申请减少承包费，但双方经协商最终未签订变更协议，不能证明原告已同意减免及以履约保证金抵扣承包费用。微信聊天记录显示黄云与铭富酒店的股东代表刘某1、郭某2沟通协商承包费减免事宜，但双方最终未达成一致意见。如黄云于2019年11月5日提及“昨晚忘了谈保证金抵扣承包费用的事了”，后又提及“我叫罗总列下数据，争取谈好它”；郭某2于2019年11月20日15时59分的对话中提及“股东对你提出又减租又抵扣押金不太同意”；刘某1于2019年10月28日发出文件“铭富1（1）”并称“如果按罗总改的这份协议，没得协商下去”；于2019年10月30日13时41分提出一个初步方案[包含“从9月开始减3万租金（底线）”条款]，黄云于当天16时52分回复方案一和方案二，后续双方仍在继续协商，刘某1于2019年11月11日20时44分发送欠租明细；另外，郭某2、刘某1在对话中均提及应按月支付承包费用。铭富酒店主张微信聊天记录是双方协商承包费用缴交的过程，不能证明双方已就承包费用达成最终的一致意见。黄云主张2020年1月23日至2020年3月24日期间因受疫情影响不能正常经营，该期间的承包费用应当免除。2020年1月23日晚20时许，广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。本院认为，本案案由系企业承包经营合同纠纷。铭富酒店与黄云签订的《承包经营合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依合同约定全面地履行义务。关于承包费用是否变更及保证金是否抵扣的问题。黄云提供了微信聊天记录及证人罗某1的证人证言，拟证明双方已协商达成减免承包费及以保证金抵扣的一致意见。微信聊天记录显示黄云与铭富酒店股东代表协商承包费减免的过程，但从双方的表述来看，双方仅是就减免问题进行磋商，对黄云提出的减免方案或要求，铭富酒店并未予以直接确认，对其中涉及的方案或临时协议，双方亦未最终签署，黄云提出的承包费用减免至99000元的金额，亦与微信聊天记录中刘某1提出方案中仅减免30000元的金额不一致，且退一步讲，假设如黄云所述，双方于2019年11月3日就承包费减免至99000元达成一致意见，但黄云于微信聊天记录中亦自行提及双方未谈及保证金抵扣承包费的事宜，而后续双方亦未对保证金是否抵扣进一步协商确定，故根据该微信聊天记录不能认定双方已协商一致减免承包费及以保证金进行抵扣。证人罗某1与黄云存在利害关系，证人证言亦与微信聊天记录中黄云与铭富酒店股东代表沟通的进度不一致，故仅以罗某1的证人证言，亦不能认定双方已就此达成一致意见。对黄云的辩解意见，本院不予采信。关于是否逾期支付承包费问题。如前所述，双方未就承包费减免及保证金抵扣达成一致意见，黄云未依约支付承包费，已构成逾期支付承包费的违约行为。即便如黄云所述，铭富酒店同意将承包费减免至每月99000元，但黄云自2019年9月起亦未足额及按时支付，仍存在逾期支付的行为。铭富酒店以黄云逾期支付承包费用为由提出解除案涉《承包经营合同》，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。未有证据显示铭富酒店于起诉前已就合同解除事宜通知黄云，故合同解除时间应以黄云收到包含铭富酒店解除合同意思表示的起诉状副本之日为准，对合同已解除的事实，本院予以确认。合同解除后，黄云应将承包的酒店及沐足阁返还给铭富酒店，并按照《证件明细清单》、《物品交付清单》交还证件及物品给铭富酒店。对于《铭富商务酒店证件（复印件）清单》中第1、3、5、7、11、12、13项及《铭富沐足阁证件（复印件）清单》第1、3、5、7项，铭富酒店已确认持有该些原件，黄云无须再交还该部分证件。关于尚欠的承包费及水电费。根据黄云已支付的承包费及水电费，其尚欠的2019年9-12月的承包费及水电费为554771元[（138000元－50000元）+138000元×3+52771元]。由于广东省于2020年1月23日晚启动重大突发公共卫生事件一级响应，黄云因疫情防控措施无法开展经营，属于因不可抗力不能履行合同，黄云辩称应免除该期间的承包费用，本院予以采信，该期间为2020年1月23日至复业前一天2020年3月23日。铭富酒店主张合同约定由黄云自行承担不可抗力导致的损失，缺乏法律依据，本院不予采信，故黄云尚应支付2020年1-4月的承包费为31548元（138000元×22/31+0+138000元×8/31+138000元－60000元×4），并应从2020年5月1日起继续按138000元的标准支付承包费用至实际交还承包物业之日为止。铭富酒店未提供2020年5月起的水电费明细，本院对此不予审理。关于违约金。合同约定迟延支付承包费的违约责任为每天按拖欠金额的1%计算或直接扣除履约保证金中的414000元，铭富酒店主张适用扣除履约保证金中414000元，但铭富酒店并未证据证明其损失情况，而黄云迟延支付承包费主要造成铭富酒店的利息损失，故结合上述认定的黄云欠付的承包费及水电费数额仍不超过黄云于签订合同时就已支付的履约保证金的情况，本院认定铭富酒店主张的该违约金标准过高，并酌情调整为按150000元计算。根据双方约定，履约保证金在扣除上述违约金（经济补偿）后，可用于支付欠付的相关费用，黄云辩称在本案一并予以抵扣，本院予以采信。案涉履约保证金抵扣上述违约金外，余款850000元抵扣上述欠付的2019年9-12月承包费及水电费以及2020年1-6月承包费后，黄云尚应支付的承包费为12319元（554771元+31548元+138000元×2－850000元），并应从2020年7月1日起继续计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告黄云于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于东莞市长安镇厦岗社区******的铭富酒店及铭富沐足阁交还给原告东莞市长安铭富商务酒店，并按《铭富商务酒店证件（复印件）清单》（第1、3、5、7、11、12、13项除外）、《铭富沐足阁证件（复印件）清单》（第1、3、5、7项除外）、《物品交付清单》交还证件及物品；二、限被告黄云于本判决发生法律效力之日起七日内支付承包费（截止至2020年6月30日为12319元，并从2020年7月1日起按138000元/月的标准计算至实际交还酒店及沐足阁之日止）给原告东莞市长安铭富商务酒店；三、驳回原告东莞市长安铭富商务酒店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为17693元（原告已预交），由原告东莞市长安铭富商务酒店负担11481元，被告黄云负担6212元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  郑伟乐二〇二〇年八月十九日书记员  关雅芳李倩如强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。