浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初2536号 原告：娄飞鸟，女，1974年3月3日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：吕秋叶,浙江天淳律师事务所律师。 被告：嵊州浙旭置业有限公司，住所地嵊州市剡湖街道剡城路**。 法定代表人：焦智逸，董事长。 委托诉讼代理人：宋建明，浙江同守律师事务所律师。 原告娄飞鸟与被告嵊州浙旭置业有限公司（以下简称“浙旭公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告娄飞鸟及其委托代理人吕秋叶、被告浙旭公司的委托代理人宋建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原、被告于2018年7月16日签订编号为2018330683ＹＳ0074194的《浙江省商品房买卖合同（预售）》已于2020年5月17日解除；二、请求判令被告立即返还原告购房房款人民币1006012元，并向原告支付房款利息88109元（以1006012元为基数，按照中国人民银行1到3年期贷款年利率4.75%为标准，自2018年7月16日暂算至2020年5月19日共计673天，要求算至款清之日止）；三、请求判令被告向原告支付违约金50300元；（二、三两项合计1144421元）。四、请求判令本案一切诉讼费用（包括诉讼费、保全费、保函费等）均由被告承担。事实和理由：2018年7月16日，原、被告签订编号为2018330683ＹＳ0074194的《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告开发的位于嵊州市××路××号××幢××单元××室房屋一套，建筑面积98.76平方米，房屋总价1006012元，付款方式为全额房票支付，由被告根据嵊州市人民政府嵊政（2017）18号文件《嵊州市城中村改造征收集体土地所涉房屋安置补偿办法》持房票向政府结算；交房期限为2019年12月31日之前，交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件并取得房屋实测测绘报告。合同第十三条【逾期交付责任】约定若被告逾期交房超过90天的，则原告有权解除合同，被告应当自解除通知送达之日起15日内退还原告全部房款（含已付贷款部分），并自付款之日按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息，同时按照全部房价款5%的比例向原告支付违约金。 合同签订后，原告即依约支付了所有房票。现《浙江省商品房买卖合同（预售）》约定的交房期限早已届满且超过90天，然被告仍无法向原告交付案涉房屋。 原告认为被告逾期交房的行为已构成重大违约，合同约定的解除条件成就。2020年5月16日，原告根据上述合同第十三条的内容向被告送达《解除通知书》1份，通知被告解除双方于2018年7月16日签订编号为2018330683YS0074194的《浙江省商品房买卖合同（预售）》，要求被告依约返还原告已付购房款并承担违约责任。然被告未予理睬。 无奈之下，为维护自身合法权益，原告只能向人民法院提起本案诉讼，请求人民法院依法确认争议双方于2018年7月16日签订编号为2018330683YS0074194的《浙江省商品房买卖合同（预售）》已经解除，判令被告向原告返还所有购房款并支付利息，同时承担违约金人民币50300元。以上诉请，恳请法院判如所请！ 被告浙旭公司辩称：1.原告起诉解除合同要求退房的理由不成立。合同的第40页补充协议第10.1条约定，发生下述情形或不可抗力或免责事由的，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任，第10.1.3条款约定，法定××或其他重大流行性××流行导致工程拖期或逾期交房的，10.1.8其它非出卖人原因导致的工程拖期或逾期交房的。这两个是不能解除合同，不需承担责任的双方的合同约定。根据第10.1.3条款约定，发生法定××或其他重大流行性××导致逾期交房的，是约定理由，现在发生全球性的重大疫情，这对施工造成重大影响，严重影响工期，可以按照约定延期交房，而不属于逾期交房。根据10.1.8，因为案涉工程所在地是属于老城区，创建文明城市导致工程车上午七点到九点，下午两点到四点不得通行，晚上九点以后不得施工，导致合同不能预见的工期延误，交房也应当予以顺延延期。2.即使如原告所诉的合同解除，原告要求退还房款也不成立，合同第46页补充协议第20.4条约定办理完毕合同注销登记手续、免除出卖人的担保义务且买受人已经腾房（如已交房）60日后扣除应付的费用后退还买受人，以上可知，即使合同解除，也不必然导致可以退房，退款前原告有义务完成网签合同的注销登记，完成注销登记后，才具备退款条件。原告购房是房票方式结算的，目前尚有10%的房票款没有结算到位，双方合同约定，如果合同解除，退还买受人已付的全部房款，因此，未收部分属于是没有收到房款，无法予以退还，同时房票约定的10%的支付时间是2020年的12月31日，尚未到期，现在要解除合同，则被告不再具有向房票中心结算房票款的合同基础，即债务转移的基础不复存在，因此该10%没有理由向被告主张。3.根据合同第47页第20.7条、第20.8条，即使被告构成逾期交房，解除合同，承担违约金，违约金也只能按照同期银行贷款利率计算，且累计上限不超过买受人已付房款的10%，双方的合同约定是贷款基准利率，现在国家有调整，那么对应按照银行间同业拆借利率计算，原告现在的请求高于该约定。综上，原告的诉讼理由不成立，请法院依法判决。 原告为证明其诉讼请求所依据的事实，提供了以下证据： 证据一、《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，证明原、被告双方于2018年7月16日签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告开发的位于嵊州市××路××号××幢××单元××室房屋一套，并明确约定房款、付款方式、交房时间、违约责任等内容的事实。 证据二、《房票安置购房证明书》一份，证明原告已在签约之前将价值1006012元房票全部交付给被告，已完成支付义务的事实。 证据三、解除《浙江省商品房买卖合同（预售）》通知书、EMS面单、EMS速递物流信息査询单各一份，证明因被告逾期交房超过90天，原告已根据《浙江省商品房买卖合同（预售）》第13条【违约责任承担】约定内容于2020年5月16日向被告寄送解除通知，通知被告解除案涉《浙江省商品房买卖合同（预售）》，要求被告依约返还购房款并承担违约责任的事实。这份解除通知已于2020年5月17日达到被告。 证据四、诉讼财产保全保费发票一份，证明原告为本案支出诉讼财产保全保费1200元的事实。 被告对上述证据综合质证如下：对证据一，商品房买卖合同的真实性没有异议，合同中约定了双方的权利义务。对证据二，对房票的真实性、合法性和关联性没有异议，但对原告已付清全部房款的证明目的有异议，房票只是债务转移的凭证，并不是款项实际交付的依据，对此我方也会提供证据证明还有10%的款项是没有结算到位的。对证据三，对收到解除通知没有异议，但对原告以此证明已解除双方的合同是不予认同的。对证据四，对该证据的关联性有异议，保全担保有三种形式，一种是以自己的财产担保，二是交20%的现金方式进行担保，三是叫其他人提供担保并支付费用的有偿担保，原告选择了有偿担保，不是诉讼所必然产生的费用，双方也没有合同约定由被告方来承担。 被告为抗辩原告的主张，提交了以下证据： 证据五、延期交房通知，证明将因文明城市创建等给施工造成影响导致延期交房通知原告。 证据六、致歉信，证明将疫情影响告知原告，履行了及时告知义务。 证据七、告一期业主书，证明将疫情的持续情况告知原告。 证据八、投递单存根，证明以上三份通知已经送达通知到原告的事实。 证据九、绍兴市住房和城乡建设局文件，证明受疫情影响得到官方证实。 证据十、房票一张，证明房票支付的事实和时间。 证据十一、房票系统截屏，证明已经收到90%房票款，尚有10%尚未结付的事实。 原告对上述被告提交的证据的质证意见如下： 对证据五的三性不予认可，不能证明被告所要主张的证明目的。1.对该份证据的形式真实性没有异议，原告收到过该告知函，但对该证据的内容真实性不予认可，没有任何证据证明案涉商品房项目逾期交付系因受本市创建“文明城市”原因导致。这完全是被告为企图逃避逾期交房的违约责任而炮制的借口，内容完全不真实。2.该份告知函为被告单方意思表示，双方并未就案涉商品房交房期限的变更达成过合意，故该份通知并不能产生被告单方变更交房期限和免除其逾期交房违约责任的法律效力。3.被告在该份告知函中自认逾期交付应当根据案涉《浙江省商品房买卖合同》第十三条【逾期交付责任】的约定来承担相应违约责任，而本案原告正是根据案涉合同第十三条内容提起本案诉讼的，进一步印证了原告的诉请有充分的合同依据。4.综上所述，此证据与本案原告依法行使合同约定的解除权的审理并无关联。 对证据六的三性不予认可，不能证明被告所要主张的证明目的。1.对其形式真实性无异议，但对其内容真实性不予认可。该“致歉信”所称的“案涉商品房迟延交付系因2020年1月底出现的新冠肺炎疫情导致”的说法完全与事实不符。案涉合同约定交房时间为2019年12月31日之前，新冠肺炎疫情爆发于2020年1月底，因此，案涉商品房的迟延交付与新冠肺炎疫情根本没有关系，被告企图将迟延交付的原因与新冠肺炎疫情扯上关系显属逻辑错误，断然不能成立。2.该份告知函为被告单方意思表示，并非双方达成的补充协议，不能产生被告单方变更交房期限和免除其逾期交房违约责任的法律效力，而且其所述新冠肺炎疫情根本不是案涉商品房迟延交付的理由，因此，该致歉信并不能产生可以延期交房的法律效力。3.根据《中华人民共和国合同法》第117条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，新冠肺炎疫情发生在被告已经迟延交付之后，即使属于不可抗力情形，也与本案无关，不能免除被告逾期交付的违约责任。4.根据嵊州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室于2月14日发布的《关于做好三产服务业企业复工复产工作有关事项的通知》第一条“一、全市服务业企业（含个体工商户）除《关于坚决打赢疫情阻击战的若干意见》（嵊控〔2020〕9号）明确规定暂停对外开放的公共场所和行业主管部门要求暂缓复业的单位以外，均可按规定复工复业”的内容，被告不属于明令要求暂缓复工的企业，其在2020年2月21日仍以疫情原因无法复工作为延期交付理由明显不能成立。5.综上，该证据与本案原告依法行使合同约定解除权的审理无关联。 对证据七的三性不予认可，不能证明被告所要主张的证明目的。质证意见同证据五、六。对其形式真实性没有异议，但对其内容真实性、合法性、关联性有异议。1.没有任何证据证明案涉房屋迟延交付系被告告知书所称原因所造成。2.即使告知书所列事由造成案涉房屋的迟延交付，亦不能成为被告迟延交付的合法事由，依法不能免除其逾期交付的违约责任。第一，早晚高峰禁止工程车通行及晚上9点之后不得施工是国内大部分城市的通行措施，并非案涉合同签订之后新出现的不可抗力因素，被告对此应当早有预见，该事由不能作为被告迟延交付的合法事由。第二，新冠肺炎疫情出现在被告迟延交房之后，根本不是商品房迟延交付的原因，根据合同法第117条规定，不能免除被告迟延交付的违约责任。第三，相关文件所述的40天宽限期根本不适用本案，相关文件所述40天宽限期是指合同履行期限尚未届满的情况，而案涉商品房在新冠肺炎疫情发生之前合同履行期限早已届满，因此上述文件根本不适用本案。更何况，时至今日被告仍未能交房，已迟延交付近5个月之久，早已超过40天宽限期。综上所述，原告对该份文件当中阐述的迟延交付的理由均不予认可，合同约定的解除条件已经成就，被告应依约承担违约责任。 对证据八的真实性没有异议，但原告要强调的是该三份文件均由被告单方制作，未经原告认可，依法不能作为变更合同约定交付期限的依据，不能免除被告迟延交付的违约责任。 对证据九的真实性、合法性没有异议，但对其关联性和证明对象有异议。案涉合同约定交房期限为2019年12月31日，新冠肺炎疫情发生在2020年1月底即被告迟延交房之后，故新冠肺炎疫情根本不是被告迟延交付的原因，根据合同法第117条规定，被告迟延交付之后发生的新冠肺炎疫情，即便作为不可抗力，亦不能免除其迟延交付的违约责任，故该份文件对本案并不适用。更何况被告迟延交付至今已达169天，远远超过上述文件所规定的40天疫情宽限期，故被告根据该份文件来免除其迟延交付违约责任的主张根本不能成立。 对证据十的三性均无异议。该份证据证明原告已于2018年7月16日将金额为1006012元的房票支付给被告，已经完成案涉合同的全部支付义务。 对证据十一的关联性有异议。根据嵊州市城中村改造《房票安置购房证明书》业务操作流程第4条“相对于被拆迁人而言，房地产开发商应视同所购商品房的购房款已经全部结清”的内容，原告将相应金额房票交付被告，应视为完成了相应的支付义务。至于如何与房票中心结算，是被告与房票中心的关系，原告并不参与，与原告无关，被告以其实际结算到90%款项提出即使合同解除，其只需退还原告90%房款的主张不能成立。另外，根据上述操作流程第6条内容，剩余10%款项房票中心是按年利率7%的标准向被告支付利息的。 对上述证据，本院认证如下： 对证据一、二、三，被告对其真实性没有异议，本院将其作为认定案件事实的证据予以收集。对证据四，系原告为采取保全措施提供担保而支出的保全保险费，本院予以认定。对证据五、六、七、八，原告对收到三份材料的无异议，对于证据九，原告对其真实性、合法性没有异议。证据五至九，被告用以证明逾期交房的原因，对于被告的主张是否成立，本院将在说理部分详细阐述。对证据十，原告无异议，本院对原告以房票全额支付房款的事实予以认定。对证据十一，可以证实目前被告只收到90%房票款的事实。 经审理，查明：2018年7月16日，原、被告签订编号为2018330683ＹＳ0074194的《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告开发的位于嵊州市××路××号××幢××单元××室房屋一套，建筑面积98.76平方米，房屋总价1006012元，付款方式为全额房票支付，由被告根据嵊州市人民政府嵊政（2017）18号文件《嵊州市城中村改造征收集体土地所涉房屋安置补偿办法》持房票向政府结算；交房期限为2019年12月31日前，交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件并取得房屋实测测绘报告等。合同第十三条【逾期交付责任】中约定，除不可抗力外，逾期交房超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。合同第二十九条【补充协议】中约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十三）。补充协议中含有不合理减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十三【补充协议】中第10条【对房屋交付的补充约定】10.1约定，双方确认发生下述情形或不可抗力或免责事由的，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：10.1.3约定，法定××或其他重大流行性××流行导致工程拖期或逾期交房的，10.1.8约定其它非出卖人原因导致的工程拖期或逾期交房的。第20条【对合同解除即违约责任的补充约定】20.1约定，在出卖人和买受人任何一方根据本合同和／或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和／或本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。20.4约定，出卖人将在办理完毕合同注销登记手续、免除出卖人的担保义务且买受人已经腾房（如已交房）后60日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用……后的余额（如有）无息返还买受人。20.7约定，确因出卖人的过错导致买受人解除本合同的，出卖人须按照买受人已付购房款的同期人民银行贷款利率计算违约金，为除此之外，出卖人无须向买受人承担其他经济赔偿责任。20.8约定，无论何种原因导致出卖人违约的，出卖人向买受人承担本合同及补充协议项下全部违约责任（包含但不限于补偿、赔偿、违约金等全部需支付款项）累计的总上限不超过买受人已付房款的10%，超出部分买受人同意放弃，有特别约定的除外。 签订合同当日，原告用房票全额支付了房款。截至目前尚有10%的房票未到结付时间。 2020年5月16日，原告向被告寄送《解除通知书》1份，通知被告解除双方于2018年7月16日签订的编号为2018330683YS0074194的《浙江省商品房买卖合同（预售）》。2020年5月17日，被告方收到该通知。 原告提起本案诉讼后，于2020年5月25日向本院提出财产保全的申请，申请对嵊州浙旭置业有限公司所有的价值120万元的财产采取保全措施，并由中国人民财产保险股份有限公司杭州市分公司为其作信用担保。原告为此支出保全保险费1200元。 本案双方的争议焦点主要有三个：一是案涉商品房买卖合同的解除条件是否已成就；二是如果合同解除，原告用房票支付房款是否可以退款及是否可以全额退款；三是如被告过错导致合同解除，原告要求被告支付违约金、利息等损失数额是否存在上限。 一、关于合同解除条件是否成就的问题。根据合同约定，被告应在2019年12月31日前向原告交付房屋，在2020年5月16日，原告向被告寄送《解除通知书》时尚未将约定的房屋交付原告，早已超过合同第十三条约定的“逾期交房超过90天”的合同解除期限，故合同解除的条件已经成就，原告可以行使合同解除权，原告要求解除合同的通知已于2020年5月17日到达被告，按照合同法的有关规定，合同自通知到达对方时解除。被告辩称根据附件十三【补充协议】10.1.3和10.1.8的约定，认为2020年初流行的新冠肺炎疫情和嵊州市的创建文明城市的举措可以成为不可抗力和被告逾期交房的免责事由。本院认为，新冠肺炎××的流行是发生在交房期限2019年12月31日之后，并不能作为延期交房的理由；另外，不管有否创建文明城市，禁止在市区进行夜间产生环境噪声污染的建筑企业施工作业，及工程车在市区的限时通行都为一般城市的通行做法，被告应明知相应的施工限制，故此观点也不能成为被告延期交房的免责事由。 二、关于合同解除后，原告是否可以退款及是否可以全额退款的问题。 对于退款条件是否成就的问题。被告辩称，按合同附件十三【补充协议】20.4的约定，即使合同解除也非必然就能退款，退款前原告有义务完成网签合同注销登记，完成注销登记后才具有退款的条件。本院认为，合同第十三条中并未约定该退款条件，而合同第二十九条【补充协议】中明确约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十三），但补充协议中含有不合理减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。显然合同附件十三【补充协议】20.4的约定减轻了出卖人的责任、排除了买受人的权利，故按照合同约定仍应以合同第十三条的约定为准。即被告应当自解除通知送达之日起15日内退还原告已付的房款。 对于是否能全额退款的问题。被告辩称，原告房票结算部分，被告尚有10%未与有关部门结收，故未结收部分应视为被告没有收到房款，所以暂不能退还该10%部分的房款。本院认为，根据嵊州市城中村改造《房票安置购买证明书》业务操作流程的有关规定，“商品住宅开发企业根据《房票安置购买证明书》上的购房记录，向城中村改造指挥部房票中心提交《房票安置购房证明书》结算申请报告，按规定结算相应房票安置款项。相对于被拆迁人而言，房地产开发商应视同为所购商品房的购房款已全部结算，开具正式购房发票，按正常程序为被拆迁人办理相关权证手续”，被告既已接受房票支付房款，就应认可房票结算的规则，故可认定原告向被告所购买的商品房的购房款已全部结清，按合同约定可全额退款。 三、关于合同解除后，原告要求被告支付违约金、利息等损失数额是否存在上限的问题。主要是合同第十三条【逾期交付责任】和合同附件十三【补充协议】20.7条和20.8条的规定不一致的问题。本院认为，关于违约金、利息等损失数额问题，主合同与补充协议的约定存在不一致的地方，其中补充协议的约定相对于主合同而言，减轻并免除了出卖人的部分责任。鉴于主合同第二十九条关于补充协议的条款中明确约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，本院以主合同的约定计算相应的违约责任。按照主合同约定，被告应自原告付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息，并按照全部房价款的5%支付违约金。鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，本院对相应时段的利息标准的表述予以调整。原告主张利息起算日为2018年7月16日，该主张合理，本院予以支持。对于5%的违约金，经计算为50300.60元，原告主张50300元，系其对自己权利的处分。至于原告通过保险公司出具保函的形式为其财产保全提供担保，为此向保险公司交纳的诉讼保全保险费1200元，属原告为涉案纠纷支出的合理诉讼费用，也应由被告承担。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务，违约的一方应按约定向对方承担违约责任。根据前述分析，本院对原告合理部分主张予以支持，对其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、确认娄飞鸟与嵊州浙旭置业有限公司于2018年7月16日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》已于2020年5月17日解除。 二、嵊州浙旭置业有限公司返还娄飞鸟购房款1006012元，并就该款向娄飞鸟自2018年7月16日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付利息，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。 三、嵊州浙旭置业有限公司支付娄飞鸟违约金50300元。 四、嵊州浙旭置业有限公司赔偿娄飞鸟保全保险费1200元。 本判决二、三、四项确定的款项，限嵊州浙旭置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内付清。 五、驳回娄飞鸟的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15100元，减半收取计7550元，财产保全费5000元，共计12550元，由原告负担200元，由被告负担12350元（款限本判决发生法律效力后十日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  吴校军 二〇二〇年八月二十一日 书记员  陈杭英