广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终1623号上诉人（原审被告）：上海万间信息技术有限公司，住所地上海市浦东新区上丰路******，统一社会信用代码91310115324292943H。法定代表人：余海君，执行董事。委托诉讼代理人：徐超尘，男，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：王定，女，1979年1月7日出生，苗族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：沈莹，广东瑞霆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市百家顺资产管理有限公司，住所地广，住所地广东省深圳市福田区莲花街道景田路**锦文阁大厦**信用代码914403003601344083。法定代表人：吴名，总经理。上诉人上海万间信息技术有限公司（以下简称万间公司）因与被上诉人王定、深圳市百家顺资产管理有限公司（以下简称百家顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初16486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。万间公司上诉请求：一、撤销原审判决关于判令万间公司向王定退还租金和押金的判项；二、判令万间公司不承担诉讼费用。王定答辩称，王定与万间公司之间是存在居间方的租赁合同关系。万间公司提交了王定租约当中支付押金以及租金的相关记录，并确认双方的合同是真实有效。王定于2017年12月27日解除了该合同并交还了房屋，双方租赁关系当日解除。王定在承租前、承租期间及解约期间均与万间公司协商、沟通，并不知道该房屋的真实产权人。万间公司无法提供真实有效的房产所有权人的情况，应当承担连带责任。一审判决无误，请求予以维持。百家顺公司未参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。王定向一审法院提出起诉，请求：1.判令万间公司、百家顺公司连带返还押金4700元；2.判令万间公司、百家顺公司连带退还12月28日至31日的租金303.23元；3.判令万间公司、百家顺公司连带承担王定因本案纠纷产生的律师费5000元；4.判令解除房屋租赁合同；5.判令诉讼费用由万间公司、百家顺公司承担。一审法院认定事实：王定提供的证据中有一份《居住房屋租赁合同》的复印件，该合同记载：2017年11月18日，百家顺公司（出租人，甲方）与王定（承租人，乙方）签订了该合同，合同约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积为25平方米；租赁权起止时间为2017年12月1日至2018年5月31日；双方同意甲方于2017年12月1日前将涉案房屋交付给乙方，由乙方进行验收；房屋押金为4700元，月租金2600元（租金2350元，其他费用250元，电费均摊）；乙方应根据固定每期当月1号的支付方式支付租金及周期性费用；租赁期间，乙方非因本合同约定的情况中途擅自退租或有本合同第10-3条约定情形之一的，应向甲方支付押金作为违约金；若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；乙方存在违约行为的，甲方及/或“蘑XX”平台运营方有权将其违约行为如实反馈至依法设立的征信机构；本合同为电子合同，经乙方在本系统点击“确认签署”或支付本合同项下账单（该房屋租金/或押金账单）后生效。2017年11月18日，王定（承租方，乙方）与余某（出租方，甲方）、万间公司（居间方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方作为涉案房屋的（房地产权人/代管人/法律规定的其他权利人）与乙方建立租赁关系。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用；甲方于2017年11月18日前向乙方交付涉案房屋。房屋租赁期为自2017年12月1日起至2018年5月31日止。甲方向乙方交付涉案房屋及其钥匙并以双方签署本合同附件二所列的《房屋交接书》为交房标志；房屋月租金为2350元。甲乙双方协定交租方式为押二付一，支付方式为巴X租客版APP，每月在签订合同之日提前七天乙方通过巴X租客版APP向居间方月付租金，居间方需在收到乙方第一个月租金后按合同约定的付款周期代乙方向甲方支付租金；甲方交付涉案房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月租金即4700元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；如任何一方未按本合同约定履行，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍。若乙方违约的，甲方有权从租赁保证金中扣除相应违约金金额；因乙方在租赁期间内的租金由居间方垫付，若乙方未按时通过巴XAPP交付租金，甲方应配合协助居间方催款，若乙方经催告后3日内仍不履行相应付款义务或擅自退租，视作乙方根本性违约，甲乙双方应自行协商房屋水电煤气等费用及租赁保证金的交接，合同约定剩余租期内居间方付的租金，甲方应在3日内与居间方进行结算并由甲方等额无息退还居间方。2017年11月18日，王定在巴XAPP上付款7300元。万间公司提供了一张《租客王定租约转账平台记录》，记载：租约收入流水：2017年11月18日，王定向“巴X”“缴纳1期账单”付款7300元，其中包括1个月租金2350元、押金4700元及每月固定费用（物业管理费、燃气费、电梯费、网费等）250元；租约支出流水：同日，“巴X”向案外人“卢某（房东）”“签约付款”支付了6125元；租约详情一栏写明房东姓名为卢某；支出详情一栏写明导客服务费1175元。2017年12月1日，涉案房屋的钥匙交付给了王定。王定称是万间公司的员工汪某交付的。万间公司称是房东交付的，具体是谁交付的、房东信息不清楚。2017年12月19日，王定通过微信向微信名为“免佣租房巴X-小汪”的万间公司的员工发消息称：公司外派去成都2年，要退租，请问怎么办理。对方回复：违反合同了，房东那边可以帮忙转租，但是会收服务费。2017年12月27日，王定退还了涉案房屋的钥匙。本案庭审调查中，万间公司称：该公司收到王定支付的7300元后，将扣除服务费1175元后的6125元转账支付给了案外人卢某；卢某是个二房东，巴X和卢某之间有框架合作协议；卢某是涉案房屋的实际出租人，卢某委托余某代签合同，余某是卢某的亲戚。庭审调查中，王定称不认识卢某，一直是与余某沟通。万间公司未提供卢某和余某的身份信息，未提供其与卢某、余某三者之间法律关系的任何证据。一审法院认为，王定提供的与百家顺公司签订的《居住房屋租赁合同》及与“余某”“大云（蘑菇）”的微信聊天记录截图，因系复印件，无手机实物核实，且百家顺公司亦不认可，故真实性无法认定，应认定王定与万间公司之间成立涉案房屋租赁合同关系，理由是：1.虽然王定与“余某”、万间公司签订的《房屋租赁合同》约定万间公司是居间人，但因万间公司收取了王定支付的租金和押金，万间公司称转付给了卢某，万间公司只提供了其内部的转账记录，未提供银行转账凭证，不足以证明其已转付给了卢某；2.万间公司未提供卢某、余某的身份信息及其与该二人法律关系的证据，未举证证明卢某、余某有权出租涉案房屋，故不能认定该二人系实际出租人、代理人。万间公司于2017年12月27日接收了王定退还的钥匙，视为双方协商一致于该日解除合同。王定与万间公司签订的《房屋租赁合同》约定王定违约的，应支付1倍月租金的违约金，且出租方有权从租赁保证金中扣除；王定退租的，出租方应退还剩余租期的已付租金。因此，万间公司在扣除相当于1个月租金金额的押金后，应向王定退还1个月租金金额的押金2350元，并应退还2017年12月剩余4天的已付租金303.25元（2350元/月÷31天×4天）。涉案合同没有约定赔偿律师费的问题，王定请求万间公司、百家顺公司赔偿律师费，没有事实和法律依据。王定的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、王定与万间公司于2017年11月18日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月27日解除。二、万间公司应在本判决生效之日起10日内，向王定退还押金人民币2350元。三、万间公司应在本判决生效之日起10日内，向王定退还2017年12月剩余4天的租金人民币303.25元。四、驳回王定的其他诉讼请求。本院二审期间，万间公司提交了连连银通电子支付凭证，以证明万间公司收到王定支付的押金、租金后，在2017年11月18日将款项直接转给了案外人卢某。王定质证称，对该证据的关联性不予认可，王定并未与卢某签订任何合同，其不是王定租赁合同的相对方；王定是在APP上直接与万间公司进行交易，万间公司直接监管租赁关系的所有行为，应当受到租赁合同权利义务的约束。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，王定作为承租方通过万间公司与作为出租方的余某签订了《房屋租赁合同》，在该合同中明确万间公司是居间方。王定与万间公司均认可王定通过万间公司开发的巴XAPP支付涉案房屋的保证金、房租及物业管理费等费用。万间公司的《租客王定租约转账平台记录》显示，涉案房屋的房东系卢某。万间公司在二审期间提供的《连连银通电子支付凭证》则显示，万间公司将款项支付给了卢某。且王定提供的微信聊天记录亦可显示，王定知晓涉案房屋并非万间公司所出租。由此本院认为，王定与万间公司之间形成的是居间合同关系，而非房屋租赁合同关系。一审认定王定与万间公司之间系房屋租赁合同关系错误，本院予以纠正。万间公司作为居间方，应如实报告与交易相关的情况。具体到本案所涉的房屋租赁事务，万间公司应当审核出租人的身份及出租人是否有权出租涉案房屋，并向承租人报告相关情况。但在本案中，一方面，万间公司主张卢某系涉案房屋的实际出租人，但又未提供卢某有权出租涉案房屋的权利依据，也无证据显示万间公司向王定告知涉案房屋实际系由卢某出租；另一方面，万间公司作为居间方是介绍余某作为涉案房屋的出租方与王定签订《房屋租赁合同》，但万间公司既未提供余某的身份资料，也未提供其与卢某之间存在委托关系的证明，无法显示余某系有权签署该租赁合同的人员。另外，万间公司也未向王定告知余某、卢某与涉案房屋之间存在何种法律关系。且从万间公司在二审期间的陈述可知，万间公司知晓卢某、余某并非涉案房屋的权利人，但其并未向王定告知此事实。上述事实足以证明万间公司在从事涉案房屋租赁事务的居间活动中，未如实向王定告知涉案房屋权利人及涉案《房屋租赁合同》中载明的出租人的身份情况和权利情况，存在明显过错，从而导致王定无法向涉案房屋的实际出租人主张权利。因此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款的规定，万间公司应当承担损害赔偿责任。因万间公司的上述行为导致王定无法退回涉案房屋押金及多交的租金，万间公司应承担赔偿责任。一审虽然对当事人之间的法律关系认定有误，但其判令由万间公司退还王定押金2350元和2017年12月剩余4天的租金303.25元并无不当，本院予以维持。综上，万间公司的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律错误，处理部分欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、维持广东省福田区人民法院（2018）粤0304民初16486号民事判决第二项、第三项；二、撤销广东省福田区人民法院（2018）粤0304民初16486号民事判决第一项、第四项；三、驳回被上诉人王定的其他诉讼请求。如上诉人上海万间信息技术有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，由上诉人上海万间信息技术有限公司承担和王定各自承担25元（王定已预交50元，由一审法院退回25元，上诉人上海万间信息技术有限公司应在本判决生效之日起十日内向一审法院缴纳25元。逾期未缴纳，法院强制执行）。本案二审案件受理费50元，由上诉人上海万间信息技术有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年八月六日书记员 曾牧山(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。