江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初3225号 原告:陈小庭，女，1989年3月16日出生，江苏省沭阳县人，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：张德山，沭阳县桑墟镇法律服务所法律工作者。 被告:钟振国，男，1982年8月4日出生，天津市人，住北京市通州区。 被告:习丽，女，1981年10月7日出生，江苏省沭阳县人，住北京市通州区。 二被告共同委托诉讼代理人：叶莉，江苏序阳律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：单登辉，江苏序阳律师事务所实习律师。 被告：习丹，女，1984年8月21日出生，江苏省沭阳县人，住江苏省沭阳县。 第三人：沭阳县源盈不动产经纪有限公司，统一社会信用代码91321322MA1WFCNA08，住所地沭阳县。 法定代表人：胡维仿，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：钱先明，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周敏，江苏天帆（沭阳）律师事务所实习律师。 原告陈小庭与被告钟振国、习丽、习丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日受理。后被告钟振国、习丽申请追加沭阳县源盈不动产经纪有限公司（以下简称“源盈公司”）作为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许，并依法适用简易程序于2020年6月23日公开开庭进行了审理，原告陈小庭及其委托诉讼代理人张德山、被告钟振国及习丽的共同委托诉讼代理人叶莉、单登辉、被告习丹、第三人源盈公司委托诉讼代理人钱先明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈小庭向本院提出诉讼请求：判令三被告给付违约金100000元、代理费20000元。被告钟振国于习丽系夫妻关系，被告习丹与习丽系姊妹关系，被告钟振国委托被告习丹出售沭阳县玫瑰园小区5幢1单元401室房屋一套，于2020年1月9日签订房屋买卖意向合同，给付原告定金50000元，约定30日内签订房屋买卖合同。后由于疫情出现，被告无法从外地返回沭阳，现疫情基本得到控制，被告可以返回沭阳，但被告以各种理由不回沭阳签订合同，现原告要求三被告承担违约责任，请求支持原告的诉讼请求。 被告钟振国、习丽辩称，二被告与原告签订房屋买卖意向合同属实，但二被告不存在违约，而是原告存在违约行为。原告认可被告习丹受二被告卖方的受委托人身份，则原告与被告习丹签订房屋买卖合同并不存在任何障碍，根据合同约定及二手房交易惯例，原告应于2020年2月9日前向二被告支付首付款710000元，后再向原告交付房屋。但原告后向二被告提出要求被告先办证再支付首付款，导致双方无法正常履约，二被告还为涉案房屋多支付了五个月的贷款，二被告本打算通过出售涉案房屋取得购房款后在北京购房，现因原告的违约行为导致被告无法实现合同目的，根据双方签订的房屋买卖意向合同约定，定金归二被告所有。且根据我国目前疫情防控措施，二被告往返沭阳及北京均需隔离观察14天以上，短期内不会解禁，二被告无法满足原告先办证再支付首付款的要求，双方合同失去继续履行的意义，依照法律规定，因不可抗力导致合同无法履行，不应由被告承担违约责任。综上要求驳回原告的诉讼请求。 被告习丹辩称，其是受被告钟振国、习丽委托出售房屋，不应由其承担责任，且被告钟振国、习丽不存在原告所称的违约行为。 第三人源盈公司陈述，被告钟振国委托被告习丹与原告经第三人签订房屋买卖居间协议属实，支付定金及约定三十日内签订房屋买卖合同属实。由于疫情影响，双方截至目前仍未达成一致签订房屋买卖合同。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据一、《房屋买卖居间意向合同》一份，证明原、被告与第三人签订意向合同，合同第三项约定签订房屋买卖合同后再支付首付款710000元。 证据二、收条一份，证明原告交付被告钟振国、习丽定金50000元，由被告习丹代收。 证据三、原告与被告习丹通话录音两份，时间分别为2020年3月10日12时09分、13时，证明被告钟振国、习丽已经确认不出售房屋，存在违约的事实。 证据四、原告与玫瑰园售楼处李某的微信聊天截屏照片及原告与被告习丹的微信聊天截屏照片，证明被告钟振国、习丽确认不出售房屋给原告，二被告违约在先。 证据五、出示代理费收据一份，证明原告为此次诉讼支出代理费21000元的事实。 被告钟振国、习丽对原告提交的上述证据质证如下：对证据一无异议，根据该合同约定原告应当向被告支付首付款后，被告再交付房屋；对证据二真实性无异议，被告钟振国、习丽认可收到原告交付的定金，但原告未履行支付首付款的义务；对证据三、四真实性无异议，该两份证据可以反映被告习丹及中间人李某就涉案房屋买卖进行协商，但无法反映出被告钟振国、习丽存在违约行为，且从证据三时间在前通话录音可以反映原告要求被告先交付房屋钥匙再支付房款，原告违反合同约定；对证据五真实性无异议，但收取的代理费不符合相关收费标准。 被告习丹对原告提交的上述证据质证如下：对证据一、二无异议；对证据三真实性无异议，但时间在前的通话录音中并未说房子不卖了；对证据四无异议，但原告提交的聊天内容均是2020年3月份之后的内容，从聊天内容中可以看出原告从未联系其签订正式买卖合同并履行下一步手续的意向，原告迟迟不交付首付款的原因是涉案房屋没有房产证，但原告在签订《房屋买卖居间意向合同》时已经知道涉案房屋暂时无法办理房产证。对证据五真实性无异议，但收取的代理费不符合相关收费标准。 第三人源盈公司对原告提交的证据质证如下：对证据一无异议，该合同约定先签订房屋买卖合同，签订合同后再付首付款，最后交付房屋；对证据二无异议；对证据三无异议，原、被告双方在未按照约定签订房屋买卖合同的情况下，就支付首付款及房屋交付未达成一致意见，还应当按照《房屋买卖居间意向合同》约定履行各自义务，通话录音中可以反映出被告习丹已经明确表示被告习丽不再出售房屋；对证据四真实性无法核实。对证据五无异议，收费符合收费标准。 被告钟振国、习丽为支持其辩解理由，向本院提交如下证据： 证据一、商品房买卖合同复印件一份，证明被告以按揭贷款方式购买涉案房屋，根据二手房交易惯例和双方约定，原告应该先向被告支付首付款后，由被告还清房屋贷款再办理过户登记手续及交付房屋。 证据二、江苏省物价局司法厅文件一份，证明原告主张的律师费超过该文件收费标准。 证据三、通知两份，证明北京属于新冠病毒高中风险地区，从北京到沭阳必须实行集中隔离医学观察十四天，故被告履行合同存在障碍。 证据四、证人李某证言，原、被告双方买卖涉案房屋系经过证人李某联系，证人证言可以反映出双方签订《房屋买卖居间意向合同》后的协商过程，证明房屋交易过程中的相关事实。 证据五、被告习丽与证人之间微信聊天截屏照片，证明被告习丽多次通过李某向原告催款，后原告要求在房产证办好后才交付房款，李某才说退定金。 原告对被告钟振国、习丽提交的上述证据质证如下：对证据一无异议；对证据二无异议，但代理费并非按照该文件计收；对证据三无异议；对证据四，证人证言部分属实，部分不属实，原告并未要求被告退还双倍定金，在签订《房屋买卖居间意向合同》前，被告习丹是同意原告拿钥匙，李某当时也说房产证很快就能办理，没有房产证原告无法办理贷款，所以被告习丽劝原告退房。对证据五真实性无异议，但认为系被告违约在先。 被告习丹对被告钟振国、习丽提交的证据无异议。 第三人源盈公司对被告钟振国、习丽提交的证据质证如下：对证据一无异议，但与本案无关联性；对证据二无异议；对证据三真实性无异议，但疫情并不影响履行合同的基本义务，先签订合同再支付首付款，再交付房屋；对证据四，认为证人证言不真实、不客观，第三人提供涉案《房屋买卖居间意向合同》时也参与了原、被告就涉案房款交付方式及交易流程的过程中，原、被告双方在签订《房屋买卖居间意向合同》前也是看过合同内容，约定了签订正式房屋买卖合同的事宜，双方应当按照《房屋买卖居间意向合同》约定的流程履行签订本约的义务。对证据五无异议。 被告习丽、第三人源盈公司未向本院提交证据。 本院根据原、被告举证、质证，对原告陈小庭、被告钟振国、习丽提交的证据的证明效力依法予以确认，并认定事实如下：被告钟振国、习丽系系夫妻关系。2017年2月20日，被告钟振国与江苏嘉瑞置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司销售的位于沭阳县嘉瑞玫瑰园5幢一单元401室房屋。原告陈小庭欲购买嘉瑞玫瑰园小区房屋，经该小区销售人员李某介绍，原告与被告钟振国、习丽就沭阳县嘉瑞玫瑰园5幢一单元401室房屋达成购买意向。2020年1月9日，原告委托第三人源盈公司促成原告与被告钟振国、习丽就涉案房屋签订《房屋买卖居间意向合同》，因被告钟振国、习丽均在居住北京，二被告委托被告习丹在该《房屋买卖居间意向合同》签字确认。该合同约定：甲方（出卖方）钟振国，乙方（买受方）陈小庭，丙方（居间方）：源盈不动产经纪有限公司。甲方的房屋位于宿迁市沭阳县嘉瑞玫瑰园小区5幢1单元401室，建筑面积136.45平方米（以房地产权证面积为准），车库/车位位于5幢1单元8号约为15.4平方米。总房价款为141000元，若登记面积与实际面积有差异时，同意以本意向合同之房价为准，并同意不以此作为取消交易理由，上述房屋价格包含维修基金、煤气使用权等，上述房屋所产生的税费及居间服务费用由乙方承担。房屋及车库/车位有银行按揭贷款需要清偿，此贷款由乙方支付给甲方的首付款用于清偿。乙方为表示对该房屋之购买诚意，向丙方支付意向金50000元作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖居间意向合同》上签字，则该意向金转为定金。如果甲方同意上述总价及付款方式，甲、乙双方同意按照丙方的安排自本合同签订之日起30日内签订《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》签订之后，乙方应在当天向甲方支付首付款710000元含定金50000元整，乙方以银行贷款方式向甲方支付700000元，按揭贷款额度以银行实际放款额度为准，上述计算仅供参考，此内容已经由居间方特别告知。房屋交付日期：交完首付款交房。甲方同意出售后，如果乙方后悔不买或不按约定前来签订买卖合同等行为，则上述定金（原意向金）归甲方。甲方如果不依约定履行，则应退一赔一已收定金（原意向金）给乙方。故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事项或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。守约方（含居间方）维权产生的包含但不限于诉讼费、律师费、保全费用、鉴定费用、差旅费等均由违约方承担。合同还约定了其他内容。当日，被告习丹代被告钟振国、习丽收取原告交付的50000元定金。 原、被告、第三人签订《房屋买卖居间意向合同》后，原告、被告习丽均通过李某沟通房屋买卖事宜。根据原告提供的其与李某之间的微信显示如下内容：2020年3月3日，原告信息称“美女明天你上班吗？”李某回复“明天上班的”，原告信息称“明天我们一起去你那里”，李某回复“嗯，行啊，正好我明天开始上班”，原告信息称“你今天下午有和房主联系吗？她怎么说的啊？”李某回复“联系的，等我明天跟同事碰面跟办房产证需要多长时间敲定的，然后在联系你们两家，这样你们心里就有数这流程要多长时间的，看在不在你们接收时间范围内”，原告回复称“好的，我们也不想麻烦，安全第一！”2020年3月10日，原告信息称“他家确定不卖玫瑰园房子了吗？”李某回复“嗯确定不卖了”，原告信息称“好的！知道了！”。根据被告习丽提供的其与李某之间的微信显示如下内容：李某于2020年1月31日前信息称：“特殊时期我跟她家商量的，联系好跟你说，你家要还款也是等初七上班的吧”被告习丽回复：“嗯，我们提前还款已经申请了，也不能老等着，回头银行还不干了。”2020年1月31日，被告习丽信息称：“李某，你问他们咋说的？如果他们有反悔的意思，也没有关系的哈，双方商量着，我们同意把定金全额退他们。”2020年3月1日，被告习丽信息称：“李某，那家怎说的，下一步啥时候进行呢，我们贷款等着还”，李某回复称：“我们还没上班了，大厅办证那边没正常的，也要预约才能办证”，被告习丽回复称：“先还贷款，后面等能办证时候再办就是了呢”，李某回复称：“他家要等我们上班的跟钱打给你家的，说现在打了也办不了证”。2020年3月4日，被告习丽信息称：“今天结果是什么？”李某回复称：“她今晚跟她家对象说，明天给答复”，被告习丽回复称：“好的，再拖没意思了，他们自己也应该跟中介好好咨询下，贷款都没走，怎么可能就交钥匙呢，交首付跟后面都没有关系，完全两码事。我们已经多付7000利息了，这事儿弄的太没劲了”。2020年3月5日，被告习丽信息称：“不然他就同意这段时间每个月我们支付的利息由他们承担。30天以内就该付，到现在没付，他们自己违约在先，责任本该他担。这星期如果不尽快支付，我们4月份又要付利息。我们愿意等到现在已经很客气了。这个单子上写的非常清楚，他们一点契约意识都没有，现在我们完全可以默认他们放弃购”，李某回复称“嗯现在他家时找人如何能让这套房成交，如果最终不能成交退定金情况就你们两家协商了”，被告习丽回复称“恩，这星期为限吧，定金退还他有意见的话就随便他吧，他想走法律流程就走法律流程吧”，李某回复：“好的”。2020年3月7日，被告习丽信息称：“他家后来没消息是么”，李某回复称：“他家找人去公证处咨询的，还没回我了”。2020年3月8日，李某信息称：“嗯他家还是坚持之前原则，要么就说证办好再交首付，然后我就跟他说退定金的”，被告习丽回复“那算了吧，看来他家还是选择退定金，那就退定金吧”，李某回复称“嗯退了吧”。 根据原告提供其与被告习丹之间的微信显示如下内容：2020年3月3日，原告信息称“现在怎么说的啊”，被告习丹回复“你和她怎么谈的呀，具体我不太清楚呀”，原告回复“没有和她谈”，被告习丹称“下午李某没联系我，不知道你们这边怎么说的？”原告回复“我们钱已经准备好了！之前不是说，我们先交钱，你们给钥匙给我们的吗？”被告习丹回复“等你们贷款下来再交也一样哒，当时没有征求她的意见”，原告信息称“那她什么时候回来办房产证”，被告习丹回复“后来我想正式合同的时候再改也是一样哒，结果正好赶上疫情，正式合同也没弄。一拖拖到现在，这个我要问问她，房产证的事都是李某操办的吧，委托她的”、“贷款还清后就可以办证了，我记得李某好像是这样说的”，原告回复“我们的意思是，钱我们先交了，先改个水电，现在房子还是你们的名字，主要是想赶在孩子下半年上学能住进去！请问你明天有没有时间啊，要不我们还有李某一起当面聊聊啊！”2020年3月9日，原告信息称“我刚刚问过房产局朋友，说玫瑰园没有综合验收，没有办法办房产证”。 本案争议焦点为：一、原、被告及第三人于2020年1月9日签订的《房屋买卖居间意向合同》系预约合同还是本约合同；二、原告要求三被告双倍返还定金及支付律师代理费有无事实和法律依据，原告所交付的定金如何处理。 关于第一个争议焦点，本院认为，原、被告及第三人于2020年1月9日签订的《房屋买卖居间意向合同》系预约合同。预约是指约定将来订立一定数量合同的合同；因履行预约而订立的合同为本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的真实意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确将来订立本约的意思表示，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释从预约的内容中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示排除这种客观解释的可能性。本案中，原、被告及第三人三方签订的《房屋买卖居间意向合同》中明确约定双方所买卖的房屋位置、面积、价款及支付方式等主要内容，但三方在该合同中明确约定自本合同签订之日起30日内签订《房屋买卖合同》，并在签订《房屋买卖合同》后履行交付房屋首付等后续义务，且原、被告及第三人在庭审过程中也均明确表示涉案房屋买卖需要另行签订正式的房屋买卖合同，原、被告也未按照《房屋买卖居间意向合同》履行后续的支付房款、交付房屋等义务。故本院认为，本案《房屋买卖居间意向合同》性质为预约合同。 关于第二个争议焦点，本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间意向合同》系预约合同，按照《房屋买卖居间意向合同》约定及三方真实意思表示，应在签订《房屋买卖居间意向合同》后三十日内签订正式的房屋买卖合同，以最终明确在双方之间形成房屋买卖合同关系的具体内容，原告交付的定金系立约定金。本案中，因受到新型冠状病毒肺炎疫情影响，原告与被告钟振国、习丽未能在上述约定的期限内签订正式的房屋买卖合同，根据原告与李某、被告习丽与李某的微信聊天内容及李某的证人证言可以印证原告与被告钟振国、习丽之后均有继续推进房屋买卖的意向，但因支付首付款、交付房屋、办理不动产权属证书的先后顺序等重要事项未能达成一致意见而未能签订正式的房屋买卖合同，并不存在一方当事人无正当理由拒绝订立合同的情形，双方均不存在违反《房屋买卖居间意向合同》约定的行为，故原告要求双倍返还定金及按照违约责任承担律师代理费于法无据，本院对此依法不予支持。但交付定金未订立合同的，收取定金一方应将定金返还，故被告钟振国、习丽应向原告返还定金50000元。被告习丹系受被告钟振国及习丽委托，以被告钟振国及习丽名义与原告签订《房屋买卖居间意向合同》并收取定金，原告对此亦明知且认可，故因上述代理行为产生的法律后果应由被代理人承担，原告要求被告习丹承担返还定金责任无事实和法律依据，本院对此依法不予支持。 综上，因原告及被告钟振国、习丽均不存在无正当理由拒不订立合同的情形，而双方又因合同主要内容未能达成一致未能订立合同，故被告钟振国、习丽应向原告返还所收定金50000元，对原告的其他诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 一、被告钟振国、习丽于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈小庭定金50000元； 二、驳回原告陈小庭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告陈小庭负担700元，由被告钟振国、习丽负担650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费2700元。 审判员 葛 蕾 二〇二〇年八月三十一日 书记员 刘晓云 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行,也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 钟振国、习丽专用账号：62×××81（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《最高人民法院》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。