四平市铁西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0302民初529号 原告：樊英芹，女，1966年11月23日出生，汉族，住吉林省四平市铁**。 委托诉讼代理人：张健，四平市铁西区三鑫法律服务所法律工作者。 被告：吉林省华宇集团有限公司。 法定代表人：赵洪新，董事长。 委托诉讼代理人：曹忠健，该单位员工。 委托诉讼代理人：刘泊宁，吉林公捷律师事务所律师。 原告樊英芹与被告吉林省华宇集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊英芹及其委托诉讼代理人张健，被告吉林省华宇集团有限公司的委托诉讼代理人曹忠健、刘泊宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樊英芹向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告樊英芹与吉林省华宇集团有限公司签订的《房屋征收产权调换协议书》编号：323—1；编号：323--2二份协议合法、有效；2、回迁房屋（拆后面积）91.55平方米，按每平方米3000元计算，计274,650元；3、请求依法判令被告吉林省华宇集团有限公司履行由双方约定的《房屋产权调换协议》书中的各项房屋回迁安置条款及给付临时过渡费36,234元、违约金23,058元；4、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、请求人民法院依法确认原告樊英芹与吉林省华宇集团有限公司签订的《房屋征收产权调换协议书》编号：323-1；编号323-2二份协议合法、有效；2、请求依法判令被告吉林省华宇集团有限公司履行由双方约定的《房屋征收产权调换协议书》编号：323-1号，拆后面积：91.55平方米，回迁65平方米房屋一套（其中10平方米享受优惠成本价，每平方米850元，跨户型增加的10平方米面积按商品价结算，由乙方在回迁安置时支付给甲方）；《房屋征收产权调换协议书》编号：323-2号，回迁65平方米房屋一套（增加面积20平方米，按当年商品价计算，待回迁安置时由双方结算）。给付临时过渡费36,234元、违约金23,058元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、被告与原告签订了合法、有效的房屋产权调换协议。被告吉林省华宇集团有限公司在四平市铁西区平西乡海丰村4组进行土地征收。2014年5月25日被告与被征收人樊英芹签订了《房屋征收产权调换协议书》。此协议书是双方真实意思表示、共同签订、约定明确、符合法律规定。二、被告在征地拆迁前,四平市住房和城乡建设局已经对原告房屋产权进行了确认。《2007年前房屋建设情况认定书》四城认字（2014）第C121、C122号、33#拆迁地，房屋所有人：樊英芹，现场测量面积：第C121号认定书认定樊英芹住房面积96.24平方米、第C122号认定书认定樊英芹住房面积86.86平方米，现用途：住宅。四平市住建局对樊英芹二处住房确认的时间是2014年5月17日。三、原告按照房屋产权调换协议中第9条的约定，将自己的原房屋即时、全部的移交给了被告。四、被告应当按照协议约定履行回迁安置房屋义务。在双方签订的《房屋征收产权调换协议书》编号：323--1的协议附件约定：“拆迁后房屋面积核定为91.5平方米（18310×0.5平方米=91.55平方米），回迁65平方米房屋一套（其中10平方米按商品房价款结算）；《房屋征收产权调换协议书》编号：323—2；回迁65平方米（其中20平方米按商品价计算）。二份协议均约定临时过渡安置补助费每月每平方米6元，按拆迁后面积计算，每月549元。五、被告应当遵守协议约定、履行协议约定、按时回迁安置、履行临时过渡安置费给付义务。协议约定：24个月房屋予以回迁，过渡安置费每月549元，合计为36,234元(549元×66个月=36,234元)。此过渡安置费给付至实际回迁时止。六、被告应当承担未按约定时间给予回迁安置的违约责任。依照双方签订的协议约定，以最低违约金（过渡费一倍），计23,058元（依据协议约定在拆迁24个月后承担违约责任，549元×42个月=23,058元），并应当计算至实际回迁时止。被告违反协议约定，未按时给被拆迁人回迁安置房屋，没有履行协议的约定，损害了原告的合法权益，请求人民法院依法确认《房屋征收产权调换协议书》有效，并立即交付回迁房屋，给付过渡安置费承担违约责任。 被告吉林省华宇集团有限公司辩称，一、本案《房屋征收产权调换协议》（323-1号、323-2号）及《房屋征收货币补偿协议》（346号），都是在案外人李连照提供虚假证明材料的情况下签订的，不代表答辩人的真实意思表示。2014年5月，答辩人在征拆四平市铁西区海丰村四社土地时，原告前夫李连照提供了四平市铁西区平西乡海丰村民委员会出具的证明承包田合法的介绍信、保证书、耕地承包合同台账复印件等材料，称其为该土地的承包人。基于李连照提供的证据土地承包人的材料，原告与答辩人达成征拆补偿协议，包括：1、案涉土地补偿款、地上附着物补偿款共计911,286元，以货币方式补偿；2、无照房183.10平方米，折合面积91.55平方米，以产权调换方式补偿。双方签订了两份产权调换协议，一份货币补偿协议，上述协议签订后，答辩人将包含土地补偿的911,286元货币补偿款支付给原告。2017年3月，四平市铁西区人民法院作出（2016）吉0302刑初181号《刑事判决书》，认定李连照与上诉人签订拆迁补偿协议过程中，采取提供虚假证明材料等手段骗取财物，构成合同诈骗罪。即，答辩人是在被欺骗的情况下签订的案涉补偿协议。二、现有证据证明，案涉土地的合法承包人不是本案原告而是案外人李英照。2017年12月28日，平西乡政府出具《情况说明》，证明案涉土地的承包人为李英照。2018年1月，答辩人给付李英照土地补偿款98万元。2020年5月27日，四平市铁西区人民政府、四平市铁西区农村经济管理总站出具《情况说明》，证明案涉被征土地（海丰村四社“后大地”5.6亩承包地）的承包人为案外人李英照。原告要求履行的本案产权调换协议，就是对上述被征土地上的无照房屋（2007年前建设）的补偿。因案涉被征拆的房屋没有房屋产权证，没有宅基地使用权证，根据“房地一致原则”，应以土地权属来认定房屋的权属，在房屋所附土地的权利是案外人的情况下，原告索要地上物的补偿，缺乏依据。四平市住房和城乡建设局作出的《2007年前房屋建设情况认定书》，只能作为房屋建设年代的依据，而不能作为确认房屋产权的依据。为此，原告关于“被告在征地拆迁前，四平市住房和城乡建设局已经对原告房屋产权进行了确认”，既与事实不符，也无法律依据。三、即使《房屋产权调换协议》有效，在原告拒绝将其不应领取的土地补偿款退还给答辩人之前，根据《合同法》第六十六条关于“同时履行抗辩权”的规定，答辩人有权不交付产权调换房屋。本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，本案法律关系是答辩人作为拆迁人与案涉地块（海丰村四社“后大地”）权利人之间的拆迁安置补偿关系，地上房屋的补偿分为两个部分，一部分是2007年之后建筑的，给予了货币补偿，一部分是2007年之前建筑的，以产权调换方式给予了补偿。即，货币补偿与产权调换补偿，共同组成的对案涉土地征拆的补偿。原告不是拆迁地块的承包人，其获得的土地安置补助费（土地补偿）没有合法依据，应返还给答辩人。双方签订的346号《货币补偿协议书》计算的货币补偿911,286元，均含土地安置补助费及地上物补偿，其中空地（即没有地上附着物的土地）的土地安置补助费共4项（5、7、8、13项），金额为551,452元，原告至少应将该4项土地安置补助费返还给答辩人。否则，原告就案涉2007年前建筑的无照房屋既取得了货币补偿，又要求产权调换补偿，得了双份补偿，答辩人也承担了双份的补偿，这明显违背拆迁补偿政策，也是不公平的。原告应就被拆房屋的补偿方式，在货币补偿或产权调换补偿之中选择一种，在原告提起本案诉讼，已明确表述选择产权调换的情况下，又不退还土地补偿款，答辩人在本案中提起了反诉，本院告知另案诉讼，因答辩人另案诉讼的处理结果与本案存在因果关系，为此，本案应中止审理。四、即使本案产权调换协议合法有效，应当履行，原告关于过渡费、违约金的主张，也与事实及协议约定不符。答辩人没有履行产权调换协议的原因是，在铁西区法院已认定原告前夫李连照在签订案涉补偿协议过程在实施了欺骗行为的情况下，原告至少应退还原土地安置补助费504,686元；如果原告不退还此款，应视为原告选择了以货币补偿的方式对2007年前的无照房进行补偿。为此，原告没有回迁的责任不在答辩人，过渡费至多计算至铁西区法院对李连照合同诈骗案作出刑事判决之日（2017年3月6日）。原告要求连续计算至实际回迁时止，与本案事实不符。如上所述，原告未按时回迁的原因不在答辩人，答辩人不存在违约行为，而且产权调换协议未对逾期回迁的违约责任作出约定，原告主张的违约金无合同根据和法律依据，不能成立。综上，原告是否为被拆房屋的合法产权人无充分证据证明；原告对被拆房屋的补偿方式是产权调换补偿，还是货币补偿，应作出明确的选择；关于本案诉讼标的，案外人李英照是案涉土地的合法承包人，法院应通知其参加诉讼。 本院组织双方当事人围绕诉讼请求，对提交的证据进行了举证和质证，认定如下： 2014年5月25日，原告樊英芹（乙方被征收人）与被告吉林省华宇集团有限公司（甲方征收人）签订了《四平市国有土地征收补偿安置协议房屋征收产权调换协议（编号：323-1）》，协议约定：“1、07年无照住人房：183.10㎡（四城认字2014年C121、C122）；2、拆后房屋面积为：183.10㎡×0.5㎡/㎡=91.55㎡，①可以靠45㎡户型一套，靠55㎡户型一套，其中靠55㎡户型乙方按政策可享受最多不超过10㎡优惠成本价850元/㎡，即55㎡-（91.55㎡-45㎡）=8.45㎡×850元/㎡=7183元，此款由乙方支付给甲方；②乙方要求回迁65㎡户型，其跨户型面积65㎡-55㎡=10㎡按商品价进行结算，此款由乙方支付给甲方；3、上述房款均由乙方回迁安置时支付给甲方；4、临时过渡安置补助费按折后实际面积结算，即91.55㎡×6元/㎡/月=549.00元，此款由甲方支付给乙方，待回迁安置时一同结算；5、回迁期限24个月；6、此产权协议为65㎡户型产权调换协议。 2014年5月25日，原告樊英芹（乙方被征收人）与被告吉林省华宇集团有限公司（甲方征收人）签订了《四平市国有土地征收补偿安置协议房屋征收产权调换协议（编号：323-2）》，协议约定：“1、07年无照住人房：183.10㎡（四城认字2014年C121、C122）；2、拆后房屋面积为：183.10㎡×0.5㎡/㎡=91.55㎡，靠45㎡户型一套，被拆迁人要求回迁65㎡户型一套，其跨户型面积65㎡-45㎡=20㎡按回迁当年的商品价进行结算，此款由乙方支付给甲方，待回迁安置时，双方一起结算；3、此协议为65㎡户型产权调换协议；4、回迁期限24个月。 另查明，原告樊英芹在2007年前在海丰村四组建有砖平解构住宅房屋96.24平方米，建有砖平解构住宅房屋86.86平方米。 另查明，樊英芹与李连照于2009年12月3日离婚。 另查明，本案原、被告双方均认可跨户型面积按回迁当年商品价每平米5000元计算。 另外，被告于2020年5月19日向本院提出反诉，本院于2020年7月8日作出的（2020）吉0302民初529号四平市铁西区人民法院民事裁定书认为，本案本诉的诉讼标的是基于原、被告签订的分别为第323-1号《四平市集体土地征收补偿安置协议房屋征收产权调换协议》、第323-2号《四平市集体土地征收补偿安置协议房屋征收产权调换协议》，属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，反诉的诉讼标的是反诉人基于原、被告签订的《货币补偿协议书》，请求返还已经给付原告的土地安置补助费，属于不当得利纠纷。因本案本诉与反诉并非基于相同的法律关系，也并不是基于相同事实。反诉与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联，该反诉请求不符合法律规定的合并审理条件，故对反诉人吉林省华宇集团有限公司的反诉不予受理，反诉人吉林省华宇集团有限公司可以另行起诉。故对吉林省华宇集团有限公司的反诉，裁定不予受理。 上述事实，有本院依法采信的本案原告提供的证据，《四平市国有土地征收补偿安置协议房屋征收产权调换协议（编号：323-1）》、《四平市国有土地征收补偿安置协议房屋征收产权调换协议（编号：323-2）》、《四平市住房城乡建设局四城认字[2014]第C121号2007年前房屋建设情况认定书（33#拆迁地）》、《四平市国有土地征收补偿安置协议房屋征收产权调换协议（编号：323-2）》、《四平市住房城乡建设局2007年前房屋建设情况认定书四城认字[2014]第C121号（33#拆迁地）《四平市住房城乡建设局2007年前房屋建设情况认定书四城认字[2014]第C122号（33#拆迁地）、四平市人民政府办公室文件吉政办发（2016）3号、原告的身份证复印件、离婚证复印件、四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初1089号民事裁定书；依法采信的本案被告提供的证据，四平市铁西区平西乡海丰村民委员会出具介绍信一份、原告保证书一份、《四平市国有土地征收补偿安置协议房屋征收产权调换协议（编号：323-1）》、《四平市国有土地征收补偿安置协议房屋征收产权调换协议（编号：323-2）》、《四平市集体土地征收补偿安置协议货币补偿协议（编号：346号）》，银行转账凭证一份、收据一份、四平市铁西区公安局平西派出所书面答复一份、四平市铁西区人民法院（2016）吉0302刑初181号刑事判决书复印件一份、四平铁西区人民法院（2017）吉0302民初1548号民事判决书、四平市铁西区平西乡人民政府和平西乡海丰村民委员会出具情况说明一份、四平市铁西区人民政府和铁西区农村经济管理总站出具情况说明一份；依法采信本院作出的（2020）吉0302民初529号民事裁定书；依法采信的双方当事人无异议的陈述在卷为凭。 本院认为，一、原、被告之间签订的《四平市国有土地征收补偿安置协议房屋征收产权调换协议（编号：323-1）》、《四平市国有土地征收补偿安置协议房屋征收产权调换协议（编号：323-2）》该两份协议合法、有效。 根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案原、被告签订的《四平市国有土地征收补偿安置协议房屋征收产权调换协议（编号：323-1）》、《四平市国有土地征收补偿安置协议房屋征收产权调换协议（编号：323-2）》的该两份协议书是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该两份协议书合法有效。 对被告以《四平市国有土地征收补偿安置协议房屋征收产权调换协议（编号：323-1）》、《四平市国有土地征收补偿安置协议房屋征收产权调换协议（编号：323-2）》、《四平市集体土地征收补偿安置协议货币补偿协议（编号：346号）》，都是在案外人李连照提供虚假证明材料的情况下签订的，不代表答辩人的真实意思表示及案涉土地的合法承包人不是本案原告而是案外人李英照的辩解观点，因被告所提供的证据不足以证明其辩解观点成立，故本院不予采纳。 二、被告应履行协议，向原告回迁房屋，并支付临时过渡费。 根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本案原、被告双方签订的协议书对双方均具有约束力，原告已经按照协议履行了其义务，被告理应依约履行；同时，本案原告也要向被告履行靠55㎡户型优惠成本价款；跨户型增加的商品价款，由原告在回迁安置时支付给被告。故被告应履行《四平市国有土地征收补偿安置协议房屋征收产权调换协议（编号：323-1）》，为原告回迁65㎡房屋一套（原告在被回迁该房屋时应同时给付被告，靠55㎡户型原告按政策可享受最多不超过10㎡优惠成本价850元/㎡，即55㎡-（91.55㎡-45㎡）=8.45㎡，8.45㎡×850元/㎡=7183元；跨户型增加的10㎡的价款，按回迁当年商品价5000元/㎡结算，10㎡×5000元/㎡=50,000元，合计57,183元）；被告应履行《四平市国有土地征收补偿安置协议房屋征收产权调换协议（编号：323-2）》，为原告回迁65㎡房屋一套（原告在被回迁该房屋时应同时给付被告增加面积20㎡的价款，按回迁当年商品价5000元/㎡计算，20㎡×5000元/㎡=100,000元，即100,000元）。 被告应按照约定给付原告临时过渡费36,234元（从2014年5月25日开始计算，549元/月×66月=36,234元）。 对被告认为即使《房屋产权调换协议》有效，在原告拒绝将其不应领取的土地补偿款退还给答辩人之前，根据《合同法》第六十六条关于“同时履行抗辩权”的规定，答辩人有权不交付产权调换房屋及给付过渡费的辩解观点，因本案诉争的《四平市国有土地征收补偿安置协议房屋征收产权调换协议（编号：323-1）》、《四平市国有土地征收补偿安置协议房屋征收产权调换协议（编号：323-2）》，均约定的是回迁房屋事宜，没有约定土地补偿款事宜，故不能适用同时履行抗辩权，原、被告双方应依约定履行临时过渡费的计算方式和标准，故对被告此项辩解观点，本院不予采纳。 三、被告不应该支付给原告违约金23,058元。 对于原告请求被告支付违约金23,058元的诉讼请求，因原、被告双方签订的《四平市国有土地征收补偿安置协议房屋征收产权调换协议（编号：323-1）》、《四平市国有土地征收补偿安置协议房屋征收产权调换协议（编号：323-2）》中没有对违约条款的约定，故原告的该项诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、三十二条、第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告樊英芹与被告吉林省华宇集团有限公司签订的《四平市国有土地征收补偿安置协议房屋征收产权调换协议（编号：323-1）》、《四平市国有土地征收补偿安置协议房屋征收产权调换协议（编号：323-2）》该两份协议合法、有效； 二、被告吉林省华宇集团有限公司于本判决生效后十五日内，继续履行《四平市国有土地征收补偿安置协议房屋征收产权调换协议（编号：323-1）》，为原告回迁65㎡房屋一套（原告在被回迁该房屋时应同时给付被告，靠55㎡户型原告按政策可享受最多不超过10㎡优惠成本价850元/㎡，即55㎡-（91.55㎡-45㎡）=8.45㎡，8.45㎡×850元/㎡=7183元；跨户型增加的10㎡的价款，按回迁当年商品价5000元/㎡结算，10㎡×5000元/㎡=50,000元，合计57,183元）； 三、被告吉林省华宇集团有限公司于本判决生效后十五日内，继续履行《四平市国有土地征收补偿安置协议房屋征收产权调换协议（编号：323-2）》，为原告回迁65㎡房屋一套（原告在被回迁该房屋时应同时给付被告增加面积20㎡的价款，按回迁当年商品价5000元/㎡计算，20㎡×5000元/㎡=100,000元，即100,000元）； 四、被告吉林省华宇集团有限公司于本判决生效后十五日内给付原告樊英芹临时过渡费36,234元（从2014年5月25日开始计算，549元/月×66月=36,234元，即36,234元）。 五、驳回原告樊英芹的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6308元，减半收取3154元，由原告樊英芹负担218元，由被告吉林省华宇集团有限公司负担2936元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审判员  董爱民 二〇二〇年八月三日 书记员  蔡鹏宇