陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终5848号上诉人（原审被告）：三彩不动产管理有限公司，住所：西安市。法定代表人：文宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘丹，女，1994年3月16日出生，汉族，该公司法务，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：陈婕，女，1990年11月4日出生，汉族，杭州国雅轩中医药有限公司总经理助理，住杭州市西湖区。原审被告：三彩不动产管理有限公司西安分公司，营业场所：西安市。负责人：汤李珍，该分公司经理。委托诉讼代理人：张莎莎，女，1994年4月2日出生，汉族，该公司法务，住西安市莲湖区。上诉人三彩不动产管理有限公司（以下简称三彩公司）因与被上诉人陈婕及原审被告三彩不动产管理有限公司西安分公司（以下简称三彩西安分公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。三彩公司上诉请求：1.撤销原判，重新审理；2.改判原判第四项三彩公司需向陈婕支付2992.5元违约金的判决；3.一、二审诉讼费由陈婕负担。事实和理由：在签订合同前，三彩公司出具告知书告知陈婕房屋现状出租，陈婕在告知书上签字确认知悉。陈婕提出的房屋暖气问题，不属合同约定内容，不属三彩公司的约定义务，且房屋供暖问题并非三彩公司所能控制。涉案房屋中有一台2P空调柜机和三台1.5P空调，完全可以满足陈婕的日常生活需要。三彩公司已按约全面履行了自己的义务，对陈婕提出约定外要求时积极解决，为其提供众多方案，包括前后为其寻找众多房源供其更换。三彩公司不构成违约，一审判决适用法律错误。陈婕辩称，双方有口头协议，陈婕问过是否有暖气，三彩公司回答两遍有，陈婕称没有暖气不会租。合同约定现状交付，本身也是现状交付，陈婕并未要求改变现状交付，暖气设施有，但暖气并未供应，三彩公司之前答应的事情没有完成。空调与暖气的性质完全不一样，陈婕与三彩公司谈可以降低自己的要求，但高额的电费应由三彩公司承担，但三彩公司拒绝，称这不在其应尽义务范围之内。起诉前，陈婕与三彩公司已沟通多次，是三彩公司让陈婕起诉的。三彩公司给陈婕找的房源基本上是没有装修完的房屋，或不在莲湖区，有的甚至在城外。三彩西安分公司述称，其没有独立法人资格，责任由总公司承担。陈婕向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的合同于2018年10月20日解除；2.判令三彩公司、三彩西安分公司退还租金14463.75元；3.判令三彩公司、三彩西安分公司退还押金2992.5元；4.判令三彩公司、三彩西安分公司退还会员卡金额998元；5.判令三彩公司、三彩西安分公司赔偿天然气、电、物业费总计1224.15元；6.判令三彩公司、三彩西安分公司承担违约责任，向陈婕赔付一个月的房租2992.5元；7.本案诉讼费由三彩公司、三彩西安分公司负担。一审法院认定事实：三彩西安分公司系三彩公司的分支机构，无独立法人资格。2018年9月10日，陈婕（乙方）与三彩西安分公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定，乙方承租甲方位于西安市莲湖区XX苑XX号房屋，租赁期限12个月，从2018年9月11日至2019年9月10日，月租金2992.5元，乙方每次支付6个月租金，第一次付款时间2018年9月11日，以后每次付款须提前一个月。合同签订时乙方支付押金2992.5元。合同第十三条违约责任约定，在租赁期内如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他应退还租金或押金情形时，甲方退还乙方剩余租期内的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。如乙方擅自终止合同或发生甲方有权单方解除合同情形，甲方收到的所有租金和押金不予退还，如不足以弥补甲方损失，甲方仍有权要求乙方进行赔偿。合同订立当日，陈婕向三彩西安分公司交纳半年租金17955元，交纳押金2992.5元。2018年9月12日陈婕交纳电费100元，交纳物业费624.14元。2018年9月13日陈婕购买天然气花费500元。在订立《房屋租赁合同》的同时，陈婕还与三彩西安分公司签订了一份“三彩家”会员协议，协议约定，会员可享受租房折扣，租赁合同到期凭会员协议及收据退还会员费。协议订立当日，陈婕向三彩西安分公司交纳会员费998元。2018年9月10日，陈婕与三彩西安分公司客户经理师广岗办理了房屋物品交割手续后即入住涉诉房屋。三彩西安分公司的告知书提醒客户：房屋租金是根据房屋现状确定的，因此客户提出的所有增减配置要求均无法提供。在签合同前请检查房屋家具、家电等配套设施，我们是现状出租，请一次性验收好并在交割单上签字……。陈婕在该告知书上签字确认知悉上述告知内容。合同签订的前一日，陈婕曾问询三彩西安分公司客户经理师广岗涉诉房屋是否有暖气，师广岗明确答复“有暖气，是地暖”。陈婕入住后得知涉诉房屋并未供暖，遂提出换房，后又提出退房，上述事宜均是陈婕与师广岗通过微信进行的交涉，陈婕提供了其与“三彩家雷俊峰”的微信记录,“三彩家雷俊峰”的微信号由师广岗使用。微信记载：2018年9月9日，陈婕问“尽快帮我问一下那个有没有暖气”，师广岗回复“有，是地暖”；2018年9月28日，陈婕问师广岗“没有暖气，怎么处理”，师广岗回复“他给我说本来通的，由于现在小区人住的不多，今年不一定能通不能通。”陈婕遂提出换房，师广岗答应给陈婕重新找房，后未找到合适房屋。2018年10月4日，陈婕要求办退房手续。2018年10月8日，陈婕又询问退房事宜，师广岗回复“退房有流程，这几天办理完，物品一交接就可以了。”2018年10月13日，师广岗回复“退不了，在找房子。” 2018年10月16日，陈婕告知师广岗“要搬东西，要出门证。”2018年10月20日，陈婕因房屋密码锁无法打开联系师广岗。2018年11月6日，师广岗问陈婕“明天有时间吗，去你房子做交割，房租按交割日结算”，陈婕回复中对房租结算日有异议，未同意三彩公司的解决方案。一审法院认为，陈婕与三彩西安分公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容亦不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。因三彩西安分公司系三彩公司的分支机构，无独立法人资格，其民事责任由三彩公司承担。租赁合同订立前，陈婕即询问三彩公司房屋是否有暖气，三彩公司明确答复有地暖，基于此，陈婕方与三彩公司订立合同。由此可以看出，陈婕承租房屋的前提条件是有暖气，有无供暖虽未作为合同条款写入合同，但三彩公司之承诺应作为合同内容予以遵守和履行，并对双方具有约束力。三彩公司未按承诺交付符合条件的房屋，构成违约，陈婕要求解除合同，理由正当，证据充分，应予支持。合同解除系因三彩公司违约所致，应由三彩公司承担违约责任，陈婕诉请三彩公司按合同约定支付违约金2292.5元，予以支持。至于合同解除时间，因陈婕未曾向三彩公司发出书面解除通知，故解除时间应为陈婕起诉后三彩公司收到诉状副本之日即2019年1月10日，租金亦应计算至该日。2018年9月10日至2019年1月10日期间的租金为11970元，陈婕已交纳租金17955元和押金2992.5元，三彩公司尚应退还陈婕租金5985元和押金2992元。合同签订后，陈婕交纳电费100元，购买天然气500元，陈婕未提供证据证明其入住后使用的具体数量，其要求三彩公司返还电费和购买天然气的费用，无证据佐证，不予支持。关于物业费，2018年9月10日合同订立之日至2019年1月10日租赁合同解除，该期间的物业费应由陈婕自行承担，陈婕交纳物业费至2018年12月31日，故不存在超额交纳问题，陈婕诉请返还物业费，不予支持。关于会员费，会员协议约定租赁合同到期予以退还，由此可见不管三彩公司是否给陈婕提供了会员服务，合同到期后，三彩公司都应将该款退还陈婕。本案合同虽未到期，但双方已协商解除了合同，三彩公司收取该款已无依据，陈婕诉请三彩公司退还会员费998元，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第二项、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，判决：一、原告陈婕与被告三彩不动产管理有限公司西安分公司签订的《房屋租赁合同》于2019年1月10日解除；二、被告三彩不动产管理有限公司于本判决生效后三日内退还原告陈婕房屋租金5985元；三、被告三彩不动产管理有限公司于本判决生效后三日内退还原告陈婕押金2992.5元；四、被告三彩不动产管理有限公司于本判决生效后三日内支付原告陈婕违约金2992.5元；五、被告三彩不动产管理有限公司于本判决生效后三日内退还原告陈婕会员费998元；六、驳回原告陈婕其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费366元，由原告陈婕负担156元，被告三彩不动产管理有限公司负担210 元。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。三彩西安分公司与陈婕于2018年9月10日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。三彩西安分公司系三彩公司的分支机构，不具备独立对外承担民事责任的能力，其民事责任依法由三彩公司承担。虽《房屋租赁合同》对供暖未作明确约定，但在签订合同前，陈婕向三彩公司询问涉案房屋有没有暖气，三彩公司明确答复有地暖。陈婕承租涉案房屋的前提是有暖气，三彩公司承诺涉案房屋有暖气，且为地暖，随后双方签订《房屋租赁合同》。可见，涉案房屋有暖气并于承租当年供暖系《房屋租赁合同》的补充约定内容，对双方具有法律约束力。三彩公司未按约定提供符合租赁条件的房屋，构成违约，应承担违约责任。《房屋租赁合同》约定，在租赁期内，如甲方违反约定，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。陈婕要求三彩公司支付违约金2992.5元，于法有据，应予支持。 综上所述，三彩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由三彩不动产管理有限公司负担。本判决为终审判决。  审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇二〇年八月十四日书记员     张佩 1