重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初12722号原告：尚奎，男，1987年2月16日出生，土家族，住重庆市酉阳县。被告：吴金会，女，1990年5月4日出生，汉族，住重庆市江津区。原告尚奎与被告吴金会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序中的小额程序于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告尚奎和被告吴金会到庭参加诉讼。原告尚奎向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告维修费12000元；2.被告支付原告维修期间的租金损失2000元；3.原告不返还被告押金1400元；诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年7月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于重庆市渝北区龙山街道XX路X号XX城X-X幢X-X房屋，建筑面积35.69平方米，租期12个月，自2019年7月30日起至2020年7月29日止，月租金1400元，按季度提前10天支付。2020年5月1日，原告催被告支付下季度租金，被告直接说不租了，被告拖延交还钥匙，原告在2020年5月13日才现场看房，发现被告违反合同第五条约定，故起诉来院。被告吴金会答辩称，原告主张的维修金额过高，被告不承认支付，被告提出自行维修，在10个工作日内完成；被告愿意承担维修期间的房租；押金作为违约金赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据照片、《房屋租赁合约》、微信转款记录、微信聊天记录等本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据本院认定如下：对出租前房屋照片，无原件核实，本院不予采信；经审理查明：2019年7月30日，以原告为出租方（甲方）、被告为承租方（乙方），签订《房屋租赁合约》一份，主要约定：甲方将重庆市渝北区龙山街道XX路X号XX城X-X幢X-X，建筑面积35.69平方米，以装修状态租给乙方作为办公使用；租期12个月，从2019年7月30日起至2020年7月29日止；房屋交付时间2019年7月30日，免租期从2019年7月30日起至2019年8月7日；租金每月1400元；租金每3个月一期，第一期租金应于签订本合同时支付，之后的租金应在上期租金对应租期期满前10天交付甲方；乙方须于2019年7月30日或之前向甲方支付押金1400元，租赁期满，乙方结清因使用该物业而应由其承担的相关费用后、且物业内相关设施无损坏情况下（自然损耗除外），甲方退还押金给乙方；租赁期间，乙方如对该物业及其设施故意损坏或使用不当引起损毁，乙方应负责修理和恢复原状或赔偿经济损失，因此产生的费用由乙方承担，如属正常自然损耗，则由甲方负责维修及保养；乙方逾期支付租赁房屋租金超过15日视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，押金不予退还。合同签订后，被告向原告支付了押金1400元，由被告时任男友梁明飞与原告在微信沟通、转款支付租金、网上支付租金及水、电费等。案涉房屋系单间配套，原告对房间贴了墙纸、铺设了木地板。被告承租后对房屋进行了装修，在房间贴了墙砖、在房间中间安装了玻璃门、在厕所墙上打孔接水管到房间内。被告称其其要在租赁房屋注册蛋糕工作室，办理卫生许可证要求厕所外必须有水，装修后没有使用过，只是放东西。2020年5月1日，原告给梁明飞发微信催收下一季度租金，梁明飞回复“我们不租了，生意不好，不好意思，忘了给你说”，原告回复“合同是一年”，梁明飞说“钥匙看好给你，保证金不要了嘛”。2020年5月2日，原告给梁明飞发微信“水电还没查”，“第一钥匙、里面情况怎么样还没核对，第二公司注册还在上面，什么时候迁走，第三房租这块，再怎么补点？”2020年5月8日，原告给梁明飞发微信“钥匙，屋内情况”，“钥匙，望明天拿到那边，不然我也看不了”。梁明飞未回复。2020年5月9日，原告给梁明飞发微信“钥匙”，“你老婆拿过去不就可以了”，“这肯定我不用，你的搞掉，还原，不然我也不好租，你还是找个人去，大家看下，不然大家也不知道什么情况，总的交接下，不然属于你使用中”。2020年5月9日，原告给梁明飞发微信“钥匙，钥匙”发送失败，梁明飞已将其删除好友。原告称，其在2020年5月12日才到物管拿到了房屋钥匙，估计被告是在2020年5月11日放在了物管处，原告进房查看，发现被告贴的墙砖部分掉落、墙面损坏、屋内安装了玻璃门、从厕所接了水管到房间，木地板被严重浸泡。原告找人重新张贴墙纸，通过微信转款支付费用4497元。庭审中，原告称，被告租金支付至2020年5月6日；原告是在联系不上被告的情况下自行维修的，除找人张贴墙纸外，原告还叫其岳父给墙面抹平、出渣、拆水管、用泥浆堵了厕所墙面的洞，岳父所作工作价值5300元，虽然没有付工钱给岳父，但这笔钱被告应支付给岳父；地板没有维修，后期不排除要再对厕所洞渗水进行维修，需2000元，对地板进行维修，需2000元；2020年5月17日开始维修，2020年6月2日维修完毕，还需空置半个月散味道，原告在2020年6月10日就另行出租了，但给了新承租人45天免租期，多给的半个月免租期就是用来散味的。被告称，租房时墙纸已经很破烂了；梁明飞是被告的前男友，已经分手，钥匙在梁明飞手中，不知道什么时候交还的钥匙；合同约定是由被告来恢复，原告未与被告沟通自行维修，维修费用过高，最多2000元，还要扣除押金1400元，1天就能修好。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合约》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。原告在租赁关系存续期间一直与被告的时任男朋友梁明飞通过微信沟通、由梁明飞向原告微信转账支付租金，再基于双方男女朋友的关系，原告足以相信梁明飞能够代表被告。2020年5月1日，被告方提出解除租赁合同，原告之后询问水电费的支付情况、房屋状况、交还钥匙、迁移注册的公司等，其后在5月9日原告要求被告找人去看、交接下。原告虽未明确表示同意解除合同，但其询问的内容、要求交接均是建立在合同解除的情况下的，故可以认定原告在收到被告提出解除合同的意思表示后予以了同意。故原、被告间签订的《房屋租赁合约》在2020年5月1日解除。对于维修费用。《房屋租赁合约》约定，租赁期间，乙方如对该物业及其设施故意损坏或使用不当引起损毁，乙方应负责修理和恢复原状或赔偿经济损失，因此产生的费用由乙方承担，如属正常自然损耗，则由甲方负责维修及保养。被告在租赁房屋期间，在厕所墙上打孔连接水管、在房间内安装玻璃门、在房间墙上张贴瓷砖后掉落，均不属于正常自然损耗，被告应负责修理和恢复原状或赔偿经济损失。故原告既可以要求被告进行维修和修复，也可以自行修复后要求被告赔偿经济损失。原告举示的证据能够证明其已经重新张贴了墙纸并支付了费用4497元，故对原告要求被告承担维修费用4497元的诉讼请求本院予以支持。原告主张的其岳父工钱5300元，因原告并未实际支付，故本院不予支持。原告主张的将来会产生的地板维修费2000元、厕所渗水维修费2000元，未举示证据证明是否确需维修且未实际产生，故本院不予支持。对于维修期间的房屋租金损失，原告自称2020年5月17日开始维修、2020年6月2日维修完毕。考虑维修房屋的客观情况，本院酌情认定被告应支付原告10天维修期间的租金损失即466.67元。对于押金。合同约定乙方逾期支付租赁房屋租金超过15日视为乙方违约，甲方有权解除本合同，押金不予退还。虽然本案合同并未因为被告逾期支付租金超过15天而解除，但亦是因为被告方提前解除合同的违约行为解除，被告方在解除合同时已明确表示“保证金不要了嘛”，应认定为被告方已将押金作为了解除合同的违约金不再要求原告退还，故原告要求不返还被告押金1400元的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告吴金会在本判决生效后立即支付原告尚奎房屋维修费4497元；被告吴金会在本判决生效后立即支付原告尚奎房屋维修期间的租金损失466.67元；三、原告尚奎不返还被告吴金会押金1400元；四、驳回原告尚奎的其他诉讼请求。如果被告吴金会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费185元减半收取92.5元，由原告尚奎负担54.5元、被告吴金会负担38元。本判决为终审判决。审 判 员 黄明真二〇二〇年八月十日法官助理 陈 实书 记 员 李 洁