上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5341号上诉人(原审原告)：杨善标，男，1950年5月29日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区练塘镇太北村林家草**。委托诉讼代理人：杨彩红(杨善标之女)，女，1971年9月16日，汉族，户户籍所在地上海市青浦区练塘镇太北村林家草**。/div>被上诉人(原审被告)：汪晓鸣，女，1946年9月7日出生，汉族，户籍户籍所在地上海市黄浦区山西南路**。div>被上诉人(原审被告)：管鲁骏，男，1967年9月28日出生，汉族，户籍所在户籍所在地上海市青浦区练塘镇泾珠村长珠**。v>原审第三人：郑维蓉，女，1972年11月6日出生，汉族，户籍所在地上户籍所在地上海市黄浦区山西南路**。原审第三人：郑维乐，男，1977年7月23日出生，汉族，户籍所在地上海市户籍所在地上海市黄浦区山西南路**。iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：郑维蓉，女，1972年11月6日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦户籍所在地上海市黄浦区山西南路**。 id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人杨善标因与被上诉人汪晓鸣、管鲁骏，原审第三人郑维蓉、郑维乐农村房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初19400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨善标的上诉请求：撤销一审判决，依法改判，判令汪晓鸣腾退上海市青浦区练塘镇林家草村XXX号的宅基地房屋(以下简称“系争房屋”)。事实与理由：根据《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得财产应当予以返还。农村房屋买卖合同无效后，出卖人取得房屋价款应当返还给买受人，买受人应当将房屋腾空后返还给出卖人。请求支持杨善标上诉请求。汪晓鸣辩称：不同意腾退系争房屋，请求驳回上诉，维持原判。管鲁骏辩称：同意上诉请求。郑维蓉、郑维乐共同述称：不同意上诉请求。杨善标向一审法院起诉请求：1．确认房屋买卖协议无效；2．判令汪晓鸣腾退系争房屋。一审法院经审理查明如下事实：系争房屋由杨善标户申请建造，户主为杨善标。2004年2月15日，管鲁骏以杨善标名义作为甲方(房屋出卖方)、郑培生作为乙方(房屋买受方)签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方拥有位于练塘镇林家草村XXX号主张一幢(三上三下两间厢房)欲出售，甲方以79，000元的价格将房子的所有权转让给乙方；甲方的房屋南面以一条河为界，背面以围墙为界，西面和邻居弄堂的中线为界，东面以水杉树为界；房屋转让包括房屋及其一切辅助设施，例如水泥场地、树木、果树等；房屋转让协议生效以后，由该房屋所产生的一切权利和义务均归乙方所有；甲方应负责协调乙方处理在房屋移交期间的相关事务；甲乙双方都应本着诚信的原则，遵守上述协议，不得违约；本协议签订以后，乙方一次付清79，000元整，甲方把房屋钥匙移交对方，本协议即生效；本协议一式四份，甲乙各持一份，中间人徐伟根持一份，村委会持一份。协议落款处甲方栏由管鲁骏书写杨善标名称，并由太北村委会盖章。协议签订后，由管鲁骏以其本人名义向郑培生出具收条一份，确认收到购房款79，000元，并由管鲁骏交付系争房屋于郑培生，汪晓鸣至今居住在系争房屋内。一审法院另查明，郑培生于2011年4月28日死亡，汪晓鸣为郑培生妻子，郑维蓉、郑维乐为郑培生子女。郑培生父母先于郑培生去世。汪晓鸣、郑维蓉、郑维乐同意承继郑培生在系争房屋买卖协议书中的权利义务。一审审理中，杨善标主张：1．系争房屋为杨善标所有，但管鲁骏未经杨善标授权即以杨善标名义将系争房屋出售给郑培生，且杨善标自始至终从未认可该出售行为，故杨善标与管鲁骏签订的房屋买卖协议应为无效，汪晓鸣现居住在系争房屋内，应将系争房屋腾退并返还杨善标；2．管鲁骏虽为杨善标女婿，但未将出售系争房屋及收取购房款的事情告知过杨善标；案涉买卖协议签订时，杨善标并未居住在系争房屋内，而是居住在练塘镇上，因为杨善标配偶身体不好，自2001年左右杨善标即搬出到镇上做小生意，一直没有回过村里；2004年开始租住在女儿房子里，直至2015年房屋转租出去后与管鲁骏一同居住在青浦；3.2005年杨善标才知晓系争房屋已被出售给郑培生，故曾向郑培生提出要求收回，但郑培生说要评估，之后杨善标也曾提出过收回，郑培生仍以评估为理由不同意退回，因不知道评估为何，故杨善标一直没有采取具体措施；由于郑培生及汪晓鸣一直不将系争房屋返还给杨善标，故杨善标曾向信访办反映过，也曾上门主张过权利；4．现仅有汪晓鸣居住在系争房屋内，故本案中仅要求汪晓鸣承担腾退义务。为此，杨善标提供不予受理告知书、接报回执单作为证据。汪晓鸣及郑维蓉、郑维乐对证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可。管鲁骏对上述证据真实性无异议，对证明目的也无异议。汪晓鸣主张：1．系争房屋买卖协议书落款处甲方栏确实是管鲁骏代杨善标所书，是因为该笔交易系由中间人介绍，且管鲁骏是杨善标女婿，而管鲁骏当时称杨善标及管鲁骏老婆即杨善标女儿都同意将系争房屋出售，经查看系争房屋后，郑培生对系争房屋表示满意，故双方才签订案涉协议，并经村里见证，未经村集体审批备案，郑培生有充分理由相信是杨善标出售系争房屋；2．郑培生入住系争房屋后即对系争房屋进行了装修改造，直至2006年上半年结束，由于村里不允许翻建，故仅对内部进行了装修改造；3.2006年郑培生到杨善标处，杨善标曾表示要收回房屋，但并未说管鲁骏冒充杨善标签字卖方，也没有说协议无效，只是问房子还能不能买回来；当时郑培生是同意的，但表示要评估，之后就没有消息了；直至2019年杨善标到系争房屋处骚扰，汪晓鸣也是同意由杨善标收回，但杨善标需根据房屋价值支付对价并赔偿损失，双方未能谈拢；4．杨善标与管鲁骏一直共同居住，村里人也都知道杨善标将系争房屋出售给郑培生，故杨善标不可能不知道系争房屋出售事宜；此前杨善标仅提出收回房屋，而并非说不知道房屋出售，之后十多年的时间都未主张权利，也未提出异议，有悖常理，且杨善标现主张无效并收回超过了诉讼时效。管鲁骏表示：1．案涉买卖协议是经中间人介绍签订，郑培生对杨善标与管鲁骏的关系是知道的，但杨善标及杨善标女儿即管鲁骏配偶均不知道也不同意出售系争房屋，是管鲁骏擅自出售的，直至2006年郑培生碰到杨善标，杨善标才知道房屋出售的事情；2．管鲁骏于2000年搬到了青浦居住，直至2015年杨善标才与管鲁骏一起居住；3．管鲁骏在收取购房款后并未交付杨善标，直至杨善标知道房屋出售后，管鲁骏表示要将钱给杨善标，但杨善标不要。一审法院认为，案涉《房屋买卖协议书》乙方郑培生已死亡，作为其继承人的汪晓鸣、郑维蓉、郑维乐均表示同意承继郑培生在案涉协议中的权利义务，故郑培生在系争房屋买卖协议书中的权利义务由汪晓鸣、郑维蓉、郑维乐承继。《房屋买卖协议书》虽由管鲁骏以杨善标名义签订，但协议签订时间为2004年，此时杨善标居住在其女儿房屋内，虽未有证据证明其与女儿、女婿即管鲁骏一同居住，但房屋出售属家庭生活重大事项，一般由家庭成员共同决定，而不会由某个家庭成员决定，且管鲁骏是杨善标女婿，并非系争房屋户主；案涉协议在签订时经所在村委会盖章见证，杨善标为所在村集体成员，即使合同签订人未曾告知杨善标房屋出售事宜，系争房屋由汪晓鸣方占用后杨善标也会通过其他途径知晓，但从2004年协议签订至2019年信访长达15年的时间内，杨善标仅口头表示过要收回房屋，并未与汪晓鸣方达成一致意见，亦未通过诉讼等渠道主张要求汪晓鸣方返还房屋，显违常理，故法院认定杨善标对管鲁骏出售系争房屋的行为是知情且同意的，系争房屋买卖协议为管鲁骏代杨善标签订，是杨善标及郑培生的真实意思表示。但系争房屋为宅基地房屋，郑培生并非系争房屋所在集体经济组织成员，且未经有关部门批准，故案涉《房屋买卖协议书》违反了法律法规的强制性规定，应为无效。鉴于协议书针对的买卖行为系双方的真实意思表示，郑培生已支付了全部对价并取得系争房屋使用至今，法院从尊重现实、维护居住稳定和正常生活秩序的角度出发，对杨善标要求汪晓鸣腾退系争房屋的诉讼请求不予支持。一审法院据此判决：一、杨善标与汪晓鸣、郑维蓉、郑维乐签订的《房屋买卖协议书》无效；二、杨善标的其余诉讼请求不予支持。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，认定2004年2月15日就系争房屋所签订的《房屋买卖协议书》无效，并无不当。此外，一审判决亦对涉案其他相关问题作出了详尽分析，本院以认同，不再重复。现杨善标提起上诉，坚持要求汪晓鸣腾退系争房屋，但如一审法院所述，郑培生已支付了全部对价并取得系争房屋使用至今，汪晓鸣作为郑培生的配偶亦因此实际居住至今，故一审法院从尊重现实、维护居住稳定和正常生活秩序的角度出发，对杨善标要求汪晓鸣腾退系争房屋的诉讼请求不予支持，亦无不妥。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，775元，由上诉人杨善标负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  徐 江审 判 员  姚 跃二〇二〇年八月二十日法官助理  朱丹丹书 记 员  王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……