内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终1698号   上诉人（一审原告）：郭喜民，男，1976年6月20日出生，现住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：王丽花，包头市大地法律服务所法律服务工作者。   上诉人（一审被告）:刘智江，男，1971年6月23日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区包头市。   上诉人郭喜民因与上诉人刘智江房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   郭喜民上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判刘智江支付郭喜民垫付的全部物业费、暖气费、水费;2.本案一审、二审诉讼费用由刘智江承担。依据事实与理由如下：一、物业费、暖气费并非刘智江的损失,合同解除并不会导致该费用增加或减少。一审法院认为郭喜民与刘智江因为房屋“漏水”解除合同,故认为应当依据公平原则，各自承担一部分损失。但是本案郭喜民向刘智江追偿代其向第三方垫付的供热费、物业费及水电费,属于无因管理。该费用属于刘智江为了投资经营而投入的成本,相应的服务已经由刘智江享受,据此经营并取得了盈利，该费用理应由其自行承担。且双方于2019年才解除合同,郭喜民主张的是数年前最早可以追溯至2016年时的费用,合同解除对于其数年前的物业费等费用没有任何影响。二、刘智江并未提供证据证明其利润受损情况。刘智江开设澡堂,“漏水”并未导致刘智江收益减少,其是否盈利受经营理念、管理方式等诸多因素影响。且即使因漏水导致刘智江经营受损,也只有将其投入成本和所获收益进行核算得出纯利润,然后对照未漏水情况下应获纯利润,计算出减少的收益金额,才属于刘智江实际产生的损失。刘智江有义务举证证明漏水确实造成其数年前的收益减少,而不能要求郭喜民承担其一半的经营成本。综上所述,一审法院认定郭喜民代交的水费2425元为刘智江经营浴池期间的经营性费用,判令其全额返还正确。但是将同属经营性费用的暖气费和物业费区分处理,仅判令其支付一半物业费9748.85元、一半暖气费7298.45元并不正确,请求改判其返还郭喜民代交的全部36518.9元。   刘智江答辩称：合同签订的是5年，提前解除合同，这些费用不应由刘智江交纳。   刘智江的上诉请求：撤销一审判决第一、第二项判决，发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼费由郭喜民承担。理由如下:   第一、合同法明确规定了合同的时效性与合法性。它表明合同所约定双方的权利和义务是相辅相成，互为因果的。双方在2016年九月份签了五年的租赁合同，在五年合同的基础上进行了整体装修，而且合同中约定的代缴物业暖气等各种费用是在约定经营满五年的基础上签订的。但是经营不到两年,房东却以经营浴池会影响房屋结构为由向法院提起诉讼,并当庭向法官承诺以后不会在此经营洗浴，故法院以此为由判定解除合同。但判决的第二天房东就把此店以高出原租金2万元的价格转租给了别人继续经营洗浴。怕耽误收取租金,所以当时房东才以一万元的价格经协议收回房屋和钥匙并写了收据，承诺以前房屋存在的任何纠纷(包括水电暖)均与刘智江无关。故房东是为了多获取租金,并提前与租户签订了相关协议，才以各种理由要求解除合同，并在达到自己赢利的目的后又反过来要求刘智江赔偿各种费用。   第二、一审认定收据中所签字的段树军无法核实其身份信息及真实性，这一点不能认同。段树军是郭喜民的姐夫，是涉案房屋5栋202户主段某的亲弟弟,其来收房写收据是郭喜民委托来的,收据上有段树军代郭喜民的签名为证,如果认定段树军的身份是假的,刘智江强烈要求段树军退还所支付的1万元钱。   第三，既然一审已认定房屋在经营期间因漏水现象使浴池经营受到影响,并判定在租赁期间所发生的物业费,暖气费各承担50%。刘智江从2016年九月份开始租的,租时房屋就已经开始漏水,和物业协商但物业要求先交物业费再行处理，连续交了两年后仍然漏水也没给解决,物业辩称是房东装修时破坏了防水层造成的,不予解决,找房东也不管,所以2016年和2017年两年的物业费,暖气费已自行交纳，综上所述,即然一审认定房屋受损,物业费及暖气费各承担50%。那么房东就应该把刘智江2016年和2017年,两年所交的物业费,暖气费的50%退还，这样才能体现合同法的准确性以及法律判决的公正性。   郭喜民答辩称：租赁合同中对物业费和暖气费进行了约定，依据《合同法》97条，合同解除后，合同约定的条款并无完全无效，郭喜民仍有索要相关费用的权利。刘智江签字的收据，与本案无关。郭喜民没有承担经营浴池债务的义务。   郭喜民向一审法院起诉请求：1.判令刘智江支付原告垫付的物业费19497元、暖气费14596.9元、电费233元，水费2425元，合计36751.9元；2.诉讼费由刘智江承担。   一审法院认定事实：案外人段某系包头市昆都仑区黄河大街97号东亚世纪城文馨苑5-201号房屋的业主。案外人杜某系包头市昆都仑区黄河大街97号东亚世纪城文馨苑5-202号房屋的业主。2015年9月1日，杜某、段某与郭喜民签订《授权委托书》，委托郭喜民代为出租上述房屋租赁事宜。2015年9月10日，郭喜民作为出租方、刘智江作为承租方，双方就东亚世纪城文馨苑5栋201号、5栋202号的房屋签订了《商铺租赁合同》。合同约定，房屋租期为五年，自2015年10月1日起至2020年10月1日止，在租赁期内刘智江经营浴池，其经营情况与原告无关。每年租金为60000元。物业管理费、暖气费、垃圾费等一切费用均由刘智江自行承担交纳。后合同履行过程中，郭喜民将刘智江诉至本院，要求解除双方之间的商铺租赁合同、刘智江赔偿郭喜民因房屋漏水造成的损失并给付郭喜民代为交纳的物业费，该院于2019年6月17日作出（2019）内0203民初426号民事判决书，出于防止损失扩大，依据公平原则判令解除双方于2015年9月10日签订的《商铺租赁合同》，关于物业费及采暖费因原告未垫付，该院未支持其诉讼请求。该民事判决书生效后，2019年9月4日，双方在租赁合同解除后办理房屋交付事宜，案外人段树军代原告郭喜民出具收条一张，载明：“今收到东亚房屋赔偿及房租欠款壹万元整，赔偿欠款已经结清，今后的房屋内设施纠纷及房租与刘智江无关。东亚房屋已交接，钥匙已给段树军”。   另查明，2019年9月2日，北京东×××据2张，收据显示杜某为涉案1-202号房屋交纳2018年1月1日至2019年8月31日的物业费共计6567.32元，2019年9月25日，交纳2017年1月1日至2017年1月31日的水费2425元。涉案1-201号房屋2016年1月1日至2016年3月31日、2017年10月1日至2019年9月30日的物业费共计12929.68元，已由原告指定的案外人高某于2019年9月25日交纳。涉案两套房屋2018年至2019年度的热力费共计14596.9元，已于2019年9月20日交纳。   一审法院认为，郭喜民在2018年3月21日因租赁合同是否应当解除将刘智江诉至法院，该院于2019年6月17日作出（2019）内0203民初426号民事判决现已生效，双方于2015年9月10日签订的《商铺租赁合同》已经解除。2019年9月，刘智江将涉案房屋腾出并交还郭喜民。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。郭喜民提供的收据及发票能够证实其代为交纳涉案房屋租赁期间的物业费19497元，暖气费14596.9元，水费2425元，该院对此予以采信。双方在之前的案件中，均认可房屋存在漏水现象，房屋部分功能受限，浴池经营受到影响，出于公平原则，双方对房屋租赁期间发生的物业费、暖气费各应承担一定损失。故郭喜民主张刘智江向其交纳涉案两套房屋的物业费19497元，暖气费14596.9元，该院酌情认为上述各项费用由刘智江负担50%较为适宜，即刘智江应向郭喜民交纳涉案两套房屋的物业费9748.85元，暖气费7298.45元。郭喜民代刘智江支付水费2425元，属于刘智江经营浴池期间发生的经营性费用，故刘智江应当支付郭喜民代为交纳的水费2425元。郭喜民主张刘智江给付郭喜民电费233元的诉讼请求，因郭喜民未出具相关证据证明该费用已由郭喜民垫付，故对于该诉讼请求，该院不予支持。刘智江称2019年9月4日案外人段树军代郭喜民出具的收条载明刘智江向原告交纳10000元后，房屋内设施纠纷及房租均与刘智江无关，但上述款项仅涉及房屋内设施纠纷及房租，并不包括相关的物业费、暖气费、水费等房屋租赁期间内发生的费用，故对于刘智江的抗辩意见，该院不予采信。   综上，郭喜民的诉讼请求，该院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决：一、刘智江于本判决生效后十五日内向郭喜民支付包头市昆都仑区黄河大街97号东亚世纪城文馨苑5-201、5-202号房屋租赁期间的物业费9748.85元，暖气费7298.45元；二、刘智江于本判决生效后十五日内向郭喜民支付包头市昆都仑区黄河大街97号东亚世纪城文馨苑5-201号房屋水费2425元；   三、驳回郭喜民的其他诉讼请求。案件受理费766元，减半收取计383元（原告已预交），由原告郭喜民负担191元，由被告刘智江负担192元。   二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。二审中双方未提交新的证据。   本院认为，本案的争议焦点为：刘智江是否应当支付郭喜民案涉物业费9748.85元，暖气费7298.45元。   郭喜民主张的物业费19497元及暖气费14596.9元，均为刘智江腾出承租房屋之前产生的未交纳费用。该暖气费和物业费因双方租赁合同引起，郭喜民作为出租人，应当保证所出租的房屋符合租赁目的义务。案涉房屋是经营性房屋，在房屋漏水的情况下，影响承租人正常经营，作为供暖费和物业费也系因经营所支出的费用。且案外人段树军代郭喜民出具的收条内容中，是对房屋设施及房租的约定，并不涉及本案的物业费及暖气费。因此，对于刘智江承租期间未交纳的物业费和暖气费，一审法院酬情考虑，双方各承担50%的费用，即刘智江支付案涉物业费9748.85元和暖气费7298.45元，并无不当。   综上所述，郭喜民和刘智江的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1532元，由上诉人郭喜民负担766元，由上诉人刘智江负担766元。   本判决为终审判决。   审判长 吴 钢   审判员 王雅琴   审判员 董婷婷     二○二○年八月二十日   书记员 刘博尧   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。