湖南省益阳市资阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0902民初1341号 原告：益阳永诚物业管理服务有限公司，住所地：益阳市资阳区五一路资江明珠****，统一社会信用代码为91430900MA4L3FTN30。 法定代表人：孙咏，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐建安，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：何**，湖南万维律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：黄春香，女，1972年4月18日出生，汉族，户籍地湖南省益阳市资阳区。 委托诉讼代理人：李选铭，男，1965年8月12日出生，汉族，户籍地湖南省益阳市资阳区，系被告黄春香丈夫，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：龚文龙，益阳市公职律师，代理权限为一般代理。 原告益阳永诚物业管理服务有限公司（以下简称永诚物业公司）与被告黄春香物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永诚物业公司的委托诉讼代理人唐建安、何**、被告黄春香及其委托诉讼代理人李选铭、龚文龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永诚物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告支付物业管理服务费4756元，按日万分之一点七五的标准支付逾期违约金230.4元（暂计算至2020年5月31日止），电费310元，合计5296.4元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月1日，永诚物业公司与益阳信实置业有限公司签署《领秀资江前期物业服务合同》及补充协议，约定了物业管理费标准为1.2元每月每平方米，永诚物业公司从2016年10月1日起至今服务于小区业主，黄春香是坐落于领秀资江小区3栋1307房屋的业主，住宅面积136.67平方米。在永诚物业公司为小区业主提供物业管理服务期间，黄春香从2018年1月1日起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用，构成违约。永诚物业公司多次向黄春香催收无果，遂提起诉讼。 黄春香辩称，应追加益阳信实置业有限公司为第三人参加诉讼；黄春香签订商品房买卖合同以及收房时，约定的都是益阳明嘉物业管理有限公司对房屋进行前期物业管理，前期物业管理公司无法履约、需要变更时，须经业主、业主大会选聘，第三人益阳信实置业有限公司无限制的任意更换物业公司属于违法行为；第三人严重违反商品房买卖合同约定，须按合同约定向黄春香支付违约金9570元，第三人在未履行该法定义务下，未经业主同意，擅自调换物业管理公司，企图规避违约的法律后果，且以不适格的法律主体来单方面享受权利、拒绝承担义务，后期管理费用与前期合同履行瑕疵有着直接因果联系，没有出卖人的违约，买受人就不存在拖欠费用的问题；黄春香签收商品房后，发现房屋存在裂缝，当即向第三人所指的物管人员联系维修、修缮，但物管人员未采取任何措施，黄春香提出的解决问题的建议至今也未得到第三人或永诚物业公司的任何回应；本案原、被告双方自始至终都没有建立合同关系，故不存在向不适格主体履约问题，因此黄春香没有拖欠物业服务费及相关费用；永诚物业公司未取得业主的同意下自封为领秀资江小区的物业公司，根据2020年5月17日召开的业主大会决定，到会业主一致要求解聘现有物业管理公司及人员，黄春香及其他业主自始至终不承认永诚物业公司为合法物业管理企业。综上，请求驳回永诚物业公司的起诉。 经审理查明，案外人益阳信实置业有限公司系领秀资江小区的建设单位。2012年3月5日，黄春香与益阳信实置业有限公司签订商品房买卖合同1份。双方在合同中约定：黄春香向益阳信实置业有限公司购买其开发的陶然北岸·领秀资江项目中的3栋13层1307号商品房，建筑面积136.98平方米。商品房买卖合同第二十条约定：“出卖人以公开招标方式选聘益阳明嘉物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理.前期物业服务合同约定的期限自2011年12月30日至业主委员会成立后选聘的新的物业管理企业接手管理之日.收费标准为多层住宅1.3元／ｍ２，高层住宅1.2元／ｍ２，商业2.0元／ｍ２（以物价部门批文为主）。收费的起始时间为依本合同约定房屋交付之日起”。黄春香于2016年1月15日与益阳明嘉物业管理有限公司签订了前期物业服务合同1份。该合同第二条约定物业基本情况：楼栋号为3栋3单元1307室、物业用途为住宅、建筑面积137.68平方米。合同第二章第四条约定房屋建筑公用部位的日常维修、养护和管理，公用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道；第五条约定公用设施的日常维修、养护和管理，公用设施设备包括：公用的上下水管道、公用照明。第六条约定公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚。合同第三章第十五条还约定了物业服务费包括管理、房屋设备运行、公共秩序的维护、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费。1、物业服务由益阳明嘉物业管理有限公司按建筑面积（一）、住宅（电梯）：1.3元／平方米／月；（二）、住宅（洋房）：1.5元／平方米／月；（三）、商业（店面）：2.5元／平方米／月；2、物业服务费由益阳明嘉物业管理有限公司根据约定交费期限向业主（或交费义务人）按年收取。（按房屋建筑面积计算），业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应缴费用千分之三的滞纳金。合同第六章第二十五条约定，业主逾期交纳物业服务费的，益阳明嘉物业管理有限公司可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。2016年6月17日，益阳信实置业有限公司与益阳明嘉物业管理有限公司签订协议1份，约定无条件解除双方签订的领秀资江小区前期物业服务合同；益阳明嘉物业管理有限公司对领秀资江的前期物业服务工作自益阳信实置业有限公司确定的新物业公司入场当日自行终止…同日，益阳明嘉物业管理有限公司出具债权债务转让情况说明书1份，确认益阳明嘉物业管理有限公司与领秀资江小区前期物业服务合同提前解除，与领秀资江小区所有业务关系从2016年6月17日起终止，同时原有的债权债务关系将转至益阳信实置业有限公司确定的新物业公司，因此产生的债权债务纠纷由新物业公司全权负责。2016年6月17日，益阳信实置业有限公司向永诚物业公司发出中标通知书1份，载明：领秀资江物业管理服务项目已按照《中华人民共和国招标投标法》和《湖南省实施〈中华人民共和国招标投标法〉》的规定，经公开招标，于2016年6月14日上午9点30分开标、评标，确定你单位中标...另附说明：中标价：高层收费不超过1.3元／平方米；多层叠加收费不超过1.3元／平方米；商业收费不超过2.1元／平方米，合计总金额：叁佰柒拾捌万贰仟肆佰贰拾玖元（378.2429万元／2年）。益阳市房地产管理局作为监督单位在上面盖章。2016年10月1日，永诚物业公司与益阳信实置业有限公司签订《领秀资江前期物业服务合同》1份，合同约定，领秀资江小区位于益阳市资阳区沿江风光带，建筑面积：147978.64平方米。永诚物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人。本物业管理区域内物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第十四条约定：业主和房屋使用人自用部位，自用设施设备的维修、养护，在当事人提出委托时永诚物业公司原则上接受委托，但收费由双方当事人协商，业主自用部位属保修范围的由益阳信实置业有限公司承担。第十八条约定了物业服务费用标准如下：高层住宅标准：1.3元／月／平方；多层叠加标准：1.5元／月／平方；商业标准：2.5元／月／平方；地；地下车位0元／月／平方；摩托车（电动车）：20元／月／平方。第二十八条约定：本合同期限为自签订之日起至小区业主委员会成立时止。2020年6月22日益阳市陶然北岸领秀资江小区业主委员会与永诚物业公司签订物业管理服务合同，委托永诚物业公司对益阳市陶然北岸领秀资江小区实行专业化、一体化的物业管理服务，委托管理服务期限为5年。自2020年6月22日至2025年6月22日止。另查明，黄春香以1.2元每月每平方米向永诚物业公司交纳了2016年全年物业费1983元和2017年全年的物业费1924元。其中2018年1月14日交纳2017年物业管理费为136.67×1.2×12＝1968元，扣除之前多收的管理费（137.68-136.67）×1.2×12＝44元，实际收物业管理费1924元。永诚物业公司代收了2019年10月25日之前黄春香所用的水电费。从2018年1月1日起，黄春香未向永诚物业公司交纳物业费，至2020年5月31日止，黄春香逾期拖欠物业费4756元（1.2元每月每平方米×29个月×136.67平方米）、水电费310元。永诚物业公司催要无果后，遂提起诉讼。 上述事实，有永诚物业公司及黄春香的当庭陈述及永诚物业公司提供的益阳市商品房买卖合同1份、永诚物业公司提供的领秀资江前期物业服务合同1份、缴费通知单1份、部分物业费及水电费收据6张、中标通知书1份、协议1份、债权债务转让情况说明书1份、陶然北岸领秀资江物业管理服务合同1份、黄春香提供的不动产权证明1份、前期物业服务合同1份在卷予以证实。 本院认为，益阳明嘉物业管理有限公司、永诚物业公司先后成为资阳区领秀资江小区的前期物业管理公司，均系建设单位益阳信实置业有限公司选聘。其中永诚物业公司系益阳明嘉物业管理有限公司退出后由建设单位益阳信实置业有限公司采用招投标方式在益阳市房地产管理局的监督下选聘，并签订了前期物业服务合同。黄春香虽非该前期物业服务合同形式上的当事人，但根据现行法律规定以及前期物业服务合同约定情况，黄春香作为业主是该前期物业合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成前期物业服务合同的实质当事人，且黄春香已接受永诚物业公司的物业服务，亦向永诚物业公司交纳了部分物业费和永诚物业公司代收的水、电费。该前期物业合同对原、被告均具有约束力。永诚物业公司要求黄春香支付逾期拖欠的物业费4756元及水电费310元的诉求有事实和法律依据，本院予以支持，其要求黄春香按日万分之一点七五的标准支付逾期违约金因双方没有约定、证据不足，本院不予支持。黄春香辩称益阳信实置业有限公司违反合同约定要求支付违约金、房屋存在质量问题的观点系另一法律关系，本院不予采纳；其辩称本案原、被告双方自始至终没 有建立合同关系，永诚物业公司为不适格主体的观点没有事实和法律依据，本院亦不予采纳。 综上所述，本院对永诚物业公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、由被告黄春香偿付原告益阳永诚物业管理服务有限公司物业管理服务费4756元、水电费310元，合计5066元。履行期限：本判决生效后7日内付清； 二、驳回原告益阳永诚物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审判员  龚维舜 二〇二〇年八月二十五日 法官助理李旭辉 书记员邓浩 附相关法律法规条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。