江苏省兴化市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1281执异94号案外人：邵新凤，女，1983年1月14日生，汉族，住兴化市。申请执行人：泰州市海洋建筑安装工程有限公司，组织机构代码72440224-0，住所地泰州市海陵区。法定代表人：戚荣发，负责人。申请执行人：王宝国，男，1963年2月8日生，汉族，住兴化市。申请执行人：刘国良，男，1962年4月13日生，汉族，住兴化市。申请执行人：耿之乐，男，1965年10月5日生，汉族，住兴化市。被执行人：泰州市金鹰房地产开发有限公司，组织机构代码71419149-4，住所地泰州市海陵区。法定代表人：王毅，负责人。在本院执行申请执行人泰州市海洋建筑安装工程有限公司（以下简称海洋公司）、王宝国、刘国良、耿之乐与被执行人泰州市金鹰房地产开发有限公司（以下简称金鹰公司）建筑工程合同纠纷一案中，案外人邵新凤对本院裁定查封的案涉兴化市凤凰公寓24幢101室房产主张权利，提出排除执行的书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人邵新凤提出异议申请称，请求撤销（2017）苏1281执恢842号之十执行裁定，解除对案涉房产的查封。事实与理由：2019年7月8日，兴化市政法委、兴化市房地产领域信访突出问题处置工作领导小组办公室出具通知让案外人至兴化市不动产中心办理房产证，却被告知案外人购买的兴化市××公寓××室商品房已被法院查封，案外人经查询得知，2019年1月8日，兴化市人民法院作出（2017）苏1281执恢842号之十执行裁定书，裁定查封被执行人泰州市金鹰房地产开发有限公司开发的位于兴化市××公寓××室商品房。案外人认为此份执行裁定认定事实不清，查封的案涉房产兴化市××公寓××室商品房属于案外人所有，案外人已实际占有并使用，该裁定严重侵犯了本人的合法权益，依法应予撤销。案外人早在2011年12月1日就向兴化市凤凰公寓的开发商支付了该房首付款120463元，2013年3月25日，本人与被执行人泰州市金鹰房地产开发有限公司在兴化市凤凰公寓售楼处正式签订了商品房买卖合同合同一份，约定泰州市金鹰房地产开发有限公司将其开发的兴化市××公寓××室商品房出卖给案外人，该房建筑面积106.28平方米，单价每平方米3768元，2013年3月25日前付清余款，本人已按合同付清首付款，并以该房为抵押向中国银行申请贷款280000万付清了余款，该合同已于2013年3月25日向兴化市住房和城乡建设局备案，合同备案号为124EF4E16FBE。2014年12月31日被执行人泰州市金鹰房地产开发有限公司通过物业公司即兴化市银鑫物业服务有限公司将兴化市××公寓××室商品房钥匙交给案外人，本人已于当日领取了该钥匙，其后又对该房进行装修，并于2017年年初实际入住。在此期间，案外人多次要求泰州市金鹰房地产开发有限公司办理商品房登记手续，但泰州市金鹰房地产开发有限公司由于手续不全一直拖延未办理。案外人对于涉案房屋未办理过户登记没有任何过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的须要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在本案中，对于案涉房产兴化市××公寓××室商品房未办理过户登记手续，案外人没有任何过错，人民法院不得查封。为了维护案外人的合法权益，根据《民事诉讼法》的规定，向法院提出异议，请求撤销（2017）苏1281执恢842号之十执行裁定，解除对案涉兴化市××公寓××室商品房的查封措施。申请执行人耿之乐到庭谈话同意对案涉房产的解封因为案外人是网签合同，早于法院查封之前。被执行人金鹰公司未作答辩。本院审查查明，申请执行人海洋建筑安装公司与被执行人金鹰房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，2015年11月3日本院作出（2015）泰兴民初字1821号民事判决书，该判决主文“一、被告泰州市金鹰房地产开发有限公司于本判决生效后起三十日内偿还原告泰州市海洋建筑安装工程有限公司工程余款52482338.99元。二、原告泰州市海洋建筑安装工程有限公司对其承建的兴化市××公寓××期工程中未出售的部分享有优先受偿权”。上述判决生效后，申请执行人于2015年12月28日向本院申请执行。在执行过程中，本院于2015年12月28日作出（2015）泰兴执字第515号执行裁定书，轮候查封了金鹰房地产公司凤凰公寓二期在建项目工程的所有的房屋。另查明：2014年1月17日，重庆市高级人民法院查封了金鹰房地产公司凤凰公司二期项目在工程。2017年6月7日，重庆市高级人民法院解除了上述首轮查封，本院依法取得了执行处置权，并于2017年7月26日作出裁定，拍卖金鹰房地产公司所有的位于兴化市××公寓××期建设工程已查封的1-137号的房屋。2017年10月19日恢复此案执行，案号为（2017）苏1281执恢842号，在执行过程中本院于2019年11月25日作出（2017）苏1281执恢842号之十执行裁定书即续封上述房产。查封期限为三年自2019年1月8日起至2022年1月7日止。另查明，2011年12月1日，案外人邵新凤向金鹰公司付款120463元，用于支付兴化市××公寓××室房屋的首付款。2012年3月12日，案外人邵新凤向中国农业银行申请贷款28万元，用于购买该住房。2013年3月25日，异议人与金鹰公司签订商品房买卖合同一份，约定金鹰公司将兴化市××公寓××室房屋出售给案外人，房屋建筑面积106.28平方米，每平方单价3768元。该买买合同于当日在兴化市住房和城乡建设局备案。2014年12月31日，金鹰公司通过兴化市银鑫物业公司将案涉房屋的钥匙交给案外人。2017年8月11日，案外人邵新凤向兴化市财政局缴纳住宅共用维修基金3210.9元。2019年7月8日，兴化市政法委、兴化市房地产领域信访突出问题处置工作领导小组办公室出具证明，要求案外人自行到兴化市国土局不动产登记中心办理产权登记手续，同日，异议人邵新凤缴纳了房屋契税6049.34元，但由于案涉房屋被本院查封而无法办理产权登记手续。再查明，案涉位于兴化市××公寓××室房屋，不动产权证明为苏（2017）兴化不动产权第0016328号，权利人金鹰公司。经本院至兴化市不动产登记中心查询，邵新凤名下无其他用于居住的房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋虽登记在被执行人金鹰公司名下，但案外人与金鹰公司在本院裁定查封该房屋之前就签订了合法有效的房屋买卖合同，该合同在兴化市住房和城乡建设局备案。案外人购买本案所涉房屋系用于居住，且其在经常××兴化市名下无其他用于居住的房屋，而且案外人已经支付了全部价款。因此，案外人邵新凤在被执行人金鹰公司位于兴化市××公寓××室房屋之上拥有足以排除执行的实体权利。案外人的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条第（三）项、第二十四条、第二十九条之规定，裁定如下：中止对兴化市凤凰公寓24幢101室房产的执行。如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  邵吟春人民陪审员  陈年冬人民陪审员  朱茂昌二〇二〇年八月二十日书 记 员  吕海燕