河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终2128号上诉人（原审被告）：李行，男，汉族，1991年11月4日生，住河南省开封市金明区。委托诉讼代理人：朱志涛，河南世纪行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏东东，男，汉族，1994年2月7日生，住安徽省阜阳市临泉县。被上诉人（原审被告）：开封市鼓楼区喜洋洋房地产经纪有限公司，住所地河南省开封市鼓楼区鼓楼区西坡北街**向**门面房。法定代表人：安广伟。被上诉人（原审被告）：崔婕，女，汉族，1990年12月24日生，住河南省开封市金明区。委托诉讼代理人：游凤霞，开封市鼓楼区联合法律服务所法律工作者。上诉人李行因与被上诉人魏东东、开封市鼓楼区喜洋洋房地产经纪有限公司（以下简称喜洋洋公司）、崔婕房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初1044号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李行上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判;一、二审诉讼费用由魏东东、喜洋洋公司、崔婕承担。事实和理由：涉案房屋为李行婚前个人财产，并非原审法院认定的为李行、崔婕名下共同财产。本案房地产交易合同为魏东东和崔婕签订，魏东东和崔婕签订合同时李行不知情。后期李行得知此事后，考虑与崔婕夫妻一场，对卖房一事表示同意，但对合同约定的不公平条款不认同，该协议约定的双方权利义务严重损害了李行的合法权益。李行仅认可卖房一事，对未经自己同意签订的合同条款并未追认。因魏东东不同意李行提出的购房款支付方式，不再购买该房屋，李行不存在任何违约行为。本案应承担责任的主体为崔婕和喜洋洋公司，李行在本案中是受害者，不应承担对魏东东的赔偿责任。魏东东答辩称，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。喜洋洋公司答辩称，李行的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。崔婕答辩称，崔婕不是案涉买卖合同的权利人，无权处理李行婚前的个人财产。崔婕虽与魏东东签订了房屋买卖协议，但是否能够履行协议内容及实现合同目的，崔婕不是决策人，崔婕与李行之间系委托关系，崔婕不存在违约行为，不应承担违约费用。魏东东自身存在过错，在与崔婕签订协议时，没有尽到审查和注意义务。喜洋洋公司收取了房屋定金，超越了中介权限，房屋定金至今仍在喜洋洋公司，喜洋洋公司应当承担相应过错责任。魏东东向一审法院起诉请求：1、判令解除魏东东、崔婕之间签订的《房地产交易合同》；2、判令崔婕、李行、喜洋洋公司返还购房定金2万元；3、判令李行、崔婕、喜洋洋公司支付违约金2万元；4、诉讼费及相关合理费用由李行、崔婕、喜洋洋公司承担。一审法院认定事实：2019年6月23日，魏东东经喜洋洋公司居间与李行、崔婕签订了1份房地产交易合同，约定：魏东东购买李行、崔婕名下的位于开封市××都××楼××号的房屋，总价款292000元，购房定金20000元，并约定该款交予居间方代为保管，中介佣金5840元，由违约方承担；合同第12条约定：如卖方原因未能按本合同约定时间过户或导致本合同无法履行，应向买方支付与定金同等金额的违约金，卖方并需退回买方已付的所有费用。合同签订当天，魏东东支付了定金2万元。之后，李行明确表示涉案房屋“肯定不卖”。另查明，喜洋洋公司代为保管的定金2万元，已支付给崔婕1万元。一审法院认为，魏东东与崔婕签订的房屋交易合同，系双方意思表示，真实自愿，内容合法，其效力应予认定。双方应按合同约定，行使权力或履行义务。庭审中，李行称同意崔婕售卖涉案房屋，应视为对同意崔婕售卖涉案房屋的追认。本案魏东东按约定向李行、崔婕支付了购房款定金，李行明确表示不再履行合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同。故对魏东东诉求解除双方房屋买卖合同的诉求，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示不履行合同义务的，应承担违约责任。本案双方当事人约定，如卖方原因未能按本合同约定时间过户或导致本合同无法履行，应向买方支付与定金同等金额的违约金，卖方并需退回买方已付的所有费用。该约定不违反法律规定，故对魏东东主张判令李行、崔婕返还购房定金2万元及支付违约金2万元之诉求，一审法院予以支持。喜洋洋公司作为居间方，不存在过错。故魏东东对喜洋洋公司的诉求，一审法院不予支持。但喜洋洋公司尚在保管的1万元款项，扣除佣金后，应支付于崔婕或李行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：一、解除魏东东与李行、崔婕之间的房地产交易合同；二、李行、崔婕于本判决生效之日起10日内返还魏东东购房款定金2万元并支付给魏东东违约金2万元；三、驳回魏东东对喜洋洋公司的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取400元，由李行、崔婕承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李行提交了如下证据：1、开封市不动产登记信息记载表、不动产权证、开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初889号民事调解书，用于证明李行购买案涉房屋在其与崔婕登记结婚之前，属婚前个人财产。2、李行与崔婕微信聊天记录及房地产交易合同，用于证明案涉房地产交易合同系崔婕与魏东东签订，签订合同之前崔婕已要求与李行离婚，案涉合同签订时李行不知情。3、李行与魏东东聊天记录，用于证明李行未对案涉房屋买卖合同条款进行追认，李行亦未收到购房款定金，不应承担退还定金及违约金责任。魏东东对李行提交的证据真实性均予以认可,但认为仅能证明李行与魏东东协商了腾房事宜,不能证明李行主张的证明目的。崔婕对证据1的真实性及证明目的均无异议，对证据2的真实性无异议，但认为不能证明其证明目的，对证据3认为与崔婕无关，不发表质证意见。喜洋洋公司对李行提交的证据的真实性及证明目的均不予认可。崔婕提交李行与崔婕聊天记录一份，用于证明崔婕无权转让案涉房屋。李行对证据的真实性及证明目的均无异议。魏东东表示对聊天记录不知情，不发表意见。喜洋洋公司对证据真实性予以认可，认为证据证明了崔婕与李行系夫妻关系。本院对李行及崔婕提交证据的真实性均予以认可，对案涉房屋系李行婚前个人财产予以采纳，李行主张对崔婕卖房一事不知情，因与李行一审庭审陈述不一致，本院不予采信。本院经审理查明，河南省开封市西城名都8号楼B段3层39号房产权利人为李行单独所有。案涉《房地产交易合同》签定后，魏东东向喜洋洋公司支付购房定金及佣金共计20000元，喜洋洋公司将其中10000元定金支付给崔婕，剩余定金及佣金10000元喜洋洋公司代为保管。除上述事实外，本院查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，案涉房屋虽系李行婚前个人财产，但魏东东及喜洋洋公司均主张与崔婕签订合同时,崔婕亲自打电话给李行告知了出售房屋的事实,李行在一审庭审时亦明确表示对卖房一事知情,同意崔婕售卖房屋，故，李行上诉主张对售卖房屋不知情，不应承担违约责任的上诉请求，与事实不符，本院不予支持。关于本案定金数额的认定问题，依据案涉三方签定的《房地产交易合同》第4条：“在合同签定时，魏东东将购房定金及佣金20000元整交于喜洋洋公司代为保管”及第8条：“本合同签定时，魏东东需向喜洋洋公司支付5840元的中介佣金，合同签定后，买卖双方任何一方因自身原因不能履行本合同的，佣金费用由违约方承担”的约定，本院认定魏东东在合同签定后，向喜洋洋公司交付的20000元中的5840元为佣金费用，14160元为定金。现因李行、崔婕不履行合同，已构成违约，佣金费用5840元应由李行、崔婕承担，魏东东已经向喜洋洋公司交纳的5840元佣金由李行、崔婕予以退还。案涉合同解除后，魏东东有权要求退还已交付的定金14160元，并有权要求李行、崔婕依据案涉《房地产交易合同》第12条约定向其支付与定金同等金额的违约金14160元，对于魏东东要求支付的违约金超出14160元的部分因无事实及法律依据，本院不予支持。鉴于魏东东交付给喜洋洋公司代为保管的14160元定金中的10000元已支付给崔婕，该10000元依法应由李行、崔婕付返还责任。喜洋洋公司实际代为保管的定金4160元，喜洋洋公司应承担返还责任。综上，李行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分有误，处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、一百零七条、一百一十四条、一百一十五条、一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初1044号民事判决第一项；二、撤销河南省开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初1044号民事判决第二、三项；三、李行、崔婕于本判决生效之日起十日内支付魏东东15840元（含佣金5840元）及违约金14160元；四、开封市鼓楼区喜洋洋房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付魏东东4160元；五、驳回魏东东的其他诉讼请求；六、驳回李行的上诉请求。一审案件受理费400元，由李行、崔婕承担341.6元，由魏东东承担58.4元；二审案件受理费800元，由李行承担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李翠莲审判员  张 洁二〇二〇年八月三十一日法官助理宋永佳书记员王爽