北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京02执异341号案外人：李小毛，女，1975年11月12日出生，汉族。委托代理人（李小毛之夫）：赵球见，男，1972年12月2日出生，汉族。申请执行人：北京罗德物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区博兴九路**院**楼****。法定代表人：金鹏，经理、执行董事。委托代理人：曹晓冰，辽宁精远律师事务所律师。委托代理人：包亚南，辽宁精远律师事务所律师。被执行人：联合创意（北京）科技发展有限公司，住所地，住所地北京市北京经济技术开发区荣京西街**院**楼****iv>法定代表人：张淑贤。被执行人：英联视动漫文化发展（北京）有限公司，住所地北京，住所地北京市北京经济技术开发区博兴九路**院**楼**110>法定代表人：杨帆。被执行人：秦晗，男，1969年7月10日出生，汉族。被执行人：杨帆，女，1980年6月21日出生，汉族。本院在执行北京罗德物业管理有限公司（以下简称罗德物业公司）与联合创意（北京）科技发展有限公司（以下简称联合创意公司）、英联视动漫文化发展（北京）有限公司、秦晗、杨帆公证债权文书一案[执行案号：（2018）京02执972号]过程中，案外人李小毛向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人李小毛异议称，请求中止依据（2018）京02执972号执行裁定书执行北京市北京经济技术开发区荣京西街×××号地块（即北京市北京经济技术开发区荣京西街×××号院×××号楼）×××座×××号及×××座×××号房屋（以下统称“涉案房屋”）的执行。事实及理由如下：2012年11月12日，李小毛与联合创意公司（曾用名：北京森菲克斯科技开发有限公司）签署了《物业认租协议》，约定联合创意公司将其所有的涉案房屋出租给李小毛。该《物业认租协议》签署时，涉案房屋尚未取得不动产权证书。涉案房屋当时所取得的土地证上记载的土地用途为工业用地/研发综合楼，导致涉案房屋在当时的政策下无法作为商品房拆分出售。在此情形下，李小毛与联合创意公司出于权宜考虑签署了上述《物业认租协议》，双方的真实意图是建立房屋买卖的法律关系，为确保有效建立房屋买卖关系，在上述《物业认租协议》中约定了双方的权利义务内容。李小毛按照协议约定，以刷卡方式和现金方式支付了全部租金298654元，李小毛为涉案房屋的合法所有权人。故申请贵院依法中止对涉案房屋的执行。申请执行人罗德物业公司答辩称，不同意案外人李小毛的异议请求。事实及理由如下：第一，案外人异议指向的执行标的已经执行终结。2020年7月22日，贵院已出具（2018）京02执972号之一执行裁定书，涉案房屋位于北京经济技术开发区荣京西街×××号院×××号楼×××至×××层×××房地产，通过司法网络变卖成交。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出，所以应该驳回案外人的异议申请。第二，案外人不享有涉案房屋的所有权，不是执行标的的权利人，无权提出异议申请。本院查明，北京中泰创盈企业管理有限公司与联合创意公司、英联视动漫文化发展（北京）有限公司、秦晗、杨帆公证债权文书一案，北京中泰创盈企业管理有限公司依据生效的（2018）京方圆执字第0219号执行证书向北京市高级人民法院（以下简称北京高院）申请执行，北京高院以（2018）京执71号立案执行，后裁定该案由本院执行。本院于2018年11月27日以（2018）京02执972号立案执行。执行过程中，本院查封了联合创意公司名下位于北京市北京经济技术开发区荣京西街×××号院×××号楼×××至×××层×××房地产（不动产权证书号：京（2016）开发区不动产权第XXXX号），后对该房产进行网络司法变卖。2020年7月16日，买受人卓兴立海（北京）科技发展有限公司于以人民币二亿零六十七万六千九百五十二元的最高价竞得。2020年7月22日，本院作出（2018）京02执972号之一执行裁定书，裁定“一、北京经济技术开发区荣京西街×××号院×××号楼×××至×××层×××房地产[不动产权证书号：京（2016）开发区不动产权第XXXX号]归买受人卓兴立海（北京）科技发展有限公司所有。北京经济技术开发区荣京西街×××号院×××号楼×××至×××层×××房地产的所有权自本裁定书送达买受人卓兴立海（北京）科技发展有限公司时起转移。二、解除我院对被执行人联合创意（北京）科技发展有限公司名下位于北京经济技术开发区荣京西街×××号院×××号楼×××至×××层×××房地产的查封。三、买受人卓兴立海（北京）科技发展有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续”。2020年7月23日，本院将上述（2018）京02执972号之一执行裁定书送达买受人卓兴立海（北京）科技发展有限公司。本院另查明一，2020年5月，罗德物业公司向本院申请变更其为（2018）京02执972号执行案件的申请执行人。2020年5月19日，本院作出（2020）京02执异148号执行裁定书，裁定（2018）京02执972号执行案件的申请执行人由北京中泰创盈企业管理有限公司变更为罗德公司。被执行人联合创意公司、英联视动漫文化发展（北京）有限公司、秦晗、杨帆不服（2020）京02执异148号执行裁定书，向北京高院申请复议。北京高院于2020年6月28日作出（2020）京执复94号执行裁定书，裁定驳回复议申请。另查明二，2016年6月13日，北京市工商行政管理局核准“北京森菲克斯科技开发有限公司”名称变更为“联合创意（北京）科技发展有限公司”。本院审查过程中，案外人李小毛提交如下证据用以证明其主张：证据一、2012年11月12日，李小毛与北京森菲克斯科技开发有限公司签订的《物业认租协议》，证明涉案房屋名为租赁，实为房屋买卖的法律关系；证据二、2012年11月12日，北京森菲克斯科技开发有限公司给李小毛出具的收据，金额为298654元，以及2张银行刷卡的回单金额共计160962元。证明案外人李小毛已按照《物业认租协议》支付了涉案房屋全部购房款298654元，李小毛为房屋所有权人。罗德物业公司对上述证据一、证据二的真实性和证明目的均不予认可。罗德物业公司提交如下证据用以证明其主张：证据一、（2018）京02执972号之一执行裁定书，证明本案执行标的已经执行终结。证据二、北京经济开发区投资促进局向联合创意公司出具的《关于禁止擅自出租自用厂房、办公楼的通知》，证明涉案房屋不允许出租、出售，案外人对涉案房屋不享有所有权也不享有其他排除执行的实体权利。证据三、（2020）京02执异148号和（2020）京执复94号执行裁定书，证明（2018）京02执972号执行案件的申请执行人已由北京中泰创盈企业管理有限公司变更为罗德公司。李小毛对上述证据一的真实性认可，对证明目的不认可。对证据二的真实性和证明目的均不予认可。对证据三的真实性无法确认，对证明目的不认可。本院审理过程中，案外人李小毛和罗德公司均确认，本院司法变卖的北京经济技术开发区荣京西街×××号院×××号楼×××至×××层×××房地产只有一栋楼，涉案房屋属于法院查封及司法变卖的财产范围内。本院认为，本院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，案外人李小毛提出异议主张其名为租赁实为购买案涉房屋，要求排除对案涉房屋的执行，但其提交的证据不能证明其在本院查封案涉房屋之前已与联合创意公司签订了合法有效的书面买卖合同，故其所提异议不能排除本院对案涉房屋的执行，本院对其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人李小毛的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  连 强审 判 员  贾奕良审 判 员  姜高华二〇二〇年八月六日法官助理  张 楠书 记 员  宋宇婷