重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终3654号上诉人（原审原告）：廖维，男，汉族，1973年10月19日出生，住重庆市渝中区。上诉人（原审原告）：黄仁芬，女，汉族，1982年5月6日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：殷豪，重庆市巴南区花溪法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：重庆强发实业集团有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道春晖路******，统一社会信用代码91500104203644826T。法定代表人：邓仁强。上诉人廖维、黄仁芬与被上诉人重庆强发实业集团有限公司(以下简称:强发公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2019)渝0113民初19234号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。廖维、黄仁芬上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。其事实与理由为：1、一审法院认定事实有误，上诉人与被上诉人签订的《商业门面定购协议》已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要条款，符合合同法关于合同要件规定的标的、数量、价款的规定，应当认定《定购协议》系商品房买卖合同。2、上诉人已经按约支付房款，被上诉人应当按照合同约定履行过户义务。强发公司经本院依法传票传唤，未到庭应诉。廖维、黄仁芬一审诉称：1、判决确认廖维、黄仁芬与强发公司于2015年6月16日签订的《商业门面定购协议》有效；2、判决强发公司继续履行合同；3、判决强发公司协助办理过户登记。一审查明：2015年6月16日，廖维、黄仁芬与强发公司签订《商业门面定购协议》，约定：廖维、黄仁芬定购强发公司所开发的涉案房屋，建筑面积为31.11平方米，该房屋单价为17679.20元/平方米，总价为550000元。该总价仅为房价，不包括其它应由廖维、黄仁芬支付的税、费等其它费用。廖维、黄仁芬在签订本定购协议时向强发公司支付10万元整（大写壹拾万元整），在2015年6月25日前再向强发公司支付购房款20万元整，（大写贰拾万元整）；余款在交房前向强发公司支付购房款15万元整（大写壹拾伍万元整），在办证前再向强发公司支付购房款10万元整（壹拾万元整）；此购房款廖维、黄仁芬不能以任何理由退回。廖维、黄仁芬应按时支付房款，否则，每延迟一天，按房款总额的3‰向强发公司支付违约金，直到付清为止。如廖维、黄仁芬违约，强发公司有权终止本协议，且不与廖维、黄仁芬签订《商品房买卖合同》，强发公司可另行出售该门面，不予退还廖维、黄仁芬支付的各种款项，而无须任何书面通知廖维、黄仁芬。强发公司在签订正式《商品房买卖合同》后，并且在廖维、黄仁芬付清应付房款及相关税、费、金等费用并提供齐全相关办证资料后，廖维、黄仁芬同意在365个有效工作日内强发公司为其办理产权证，每延迟一天，按房款总额的3‰向廖维、黄仁芬支付违约金。2015年6月16日，强发公司向廖维、黄仁芬出具收款收据载明“交款单位：廖维、黄仁芬，收款金额：200000元，收款方式：转账，收款事项：购宏锦鑫都二期X号门面购房款”。2015年6月16日，强发公司向廖维、黄仁芬出具收款收据载明“交款单位：廖维、黄仁芬，收款金额：100000元，收款方式：转账，收款事项：购宏锦鑫都二期X号门面购房款”。2016年7月19日，强发公司向廖维、黄仁芬出具收款收据载明“交款单位：廖维、黄仁芬，收款金额：150000元，收款方式：转账，收款事项：购宏锦鑫都二期X号门面款”。廖维、黄仁芬按照合同约定履行了前三期的付款义务，但强发公司未按照约定履行认购协议，而且廖维、黄仁芬、强发公司也未签订正式的《商品房买卖合同》，廖维、黄仁芬遂向一审法院提出如上所诉。另重庆市公安局巴南区分局花溪派出所及重庆珍爱物业管理有限公司宏锦鑫都管理处出具证明证实，重庆强发实业集团有限公司开发的重庆市巴南区李家沱宏锦鑫都房屋坐落于重庆市巴南区李家沱红光大道22号。一审法院认为，本案立案案由为确认合同有效纠纷，经审查应为房屋买卖合同纠纷。另根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”的规定，本案中，廖维、黄仁芬、强发公司双方于2015年6月16日签订的《商业门面定购协议》，其在合同主体、标的、内容、形式等方面均符合法律规定，具备合同成立要件。又根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，该《商业门面定购协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，已于该合同成立时发生法律效力。现廖维、黄仁芬诉请确认与强发公司签订的涉案合同有效，符合法律规定，一审法院予以支持。关于廖维、黄仁芬起诉要求二强发公司继续履行合同即签订正式《商品房买卖合同》的诉讼请求，根据定购协议约定廖维、黄仁芬应按时支付房款，否则，每延迟一天，按房款总额的3‰向强发公司支付违约金，直到付清为止。如廖维、黄仁芬违约，强发公司有权终止本协议，且不与廖维、黄仁芬签订《商品房买卖合同》，强发公司可另行出售该门面，不予退还廖维、黄仁芬支付的各种款项，而无须任何书面通知廖维、黄仁芬。廖维、黄仁芬尚欠10万元房款未付，未达到签订正式《商品房买卖合同》的条件，故廖维、黄仁芬的该项诉讼请求一审法院不予支持。关于廖维、黄仁芬起诉要求强发公司协助办理过户的诉讼请求。根据廖维、黄仁芬、强发公司之间签订的《商业门面定购协议》，明确约定强发公司在签订正式《商品房买卖合同》后，并且在廖维、黄仁芬付清应付房款及相关税、费、金等费用并提供齐全相关办证资料后，廖维、黄仁芬同意在365个有效工作日内强发公司为其办理产权证。但廖维、黄仁芬、强发公司双方尚未签订正式的《商品房买卖合同》，前提条件尚未成就，故对廖维、黄仁芬的该项诉讼请求，一审法院不予支持。强发公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，不妨碍法院依法判决本案。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十四条之规定，遂判决：一、廖维、黄仁芬与重庆强发实业集团有限公司于2015年6月16日签订的《商业门面定购协议》有效；二、驳回廖维、黄仁芬的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取计40元，由重庆强发实业集团有限公司负担。本院另查明，因强发公司未完善案涉“宏锦鑫都”项目用地手续，巴南区房屋权籍登记中心暂时冻结“宏锦鑫都”项目商业用房和车库的办证手续。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：关于上诉人与被上诉人订立的《商业门面定购协议》是预约合同还是本约的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下内容：当事人名称和住所、商品房基本情况、销售方式、房屋价款、付款方式、付款时间、交付使用时间及条件、办理产权登记有关事项等等。就本案而言，《定购协议》约定了当事人名称、商品房基本情况（房号、坐落位置、面积）、房屋价款、付款方式、付款时间以及办理产权登记的有关事项，已经具备了商品房买卖合同本约的构成条件，故上诉人无需与被上诉人强发公司再行签订正式的《商品房买卖合同》，一审法院据此认定过户不符合合同约定，系认定事实有误，本院予以纠正。但因被上诉人强发公司未完善案涉“宏锦鑫都”项目用地手续，导致案涉房屋存在行政限制，办证手续被暂时冻结，被上诉人强发公司履行过户义务存在客观上的履行不能，故对于上诉人要求被上诉人履行过户义务的上诉请求本院不予支持。综上，一审认定事实有误，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人廖维、黄仁芬负担。本判决为终审判决。审判长  张雪方审判员  邓方彬审判员  江信红二〇二〇年八月二十日书记员  肖 姗