山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1770号 上诉人（原审原告）:鲁恩玲,女,1979年6月2日出生,汉族,户籍地河北省廊坊市文安县。 委托诉讼代理人：陈正斌,山东新亮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:邱鹏,男,1981年5月22日出生,汉族,户籍地济南市历城区。 原审被告:李建春,男,1994年2月4日出生,汉族,户籍地泰安市岱岳区。 上诉人鲁恩玲因与被上诉人邱鹏、原审被告李建春房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初5306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 鲁恩玲上诉请求：撤销原判，予以改判，一、二审诉讼费用由邱鹏负担。二审中，鲁恩玲明确要求改判为邱鹏支付租金100万元、赔偿财产保全保险费2500元。事实和理由：一、一审判决认定欠付租赁数额错误。邱鹏除向鲁恩玲已付10万元和出具25万元租金欠条外，没有支付其他租金，鲁恩玲没有放弃其他租金，邱鹏应全额支付实际返还房屋前的租金。涉案租赁合同于2017年3月1日到期，没有续签，但邱鹏继续使用，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，租金分两部分：1.2014年3月1日至2017年3月1日合同期内的租金，邱鹏应偿还包括25万元欠条在内的拖欠的52万元。邱鹏于2018年2月13日出具25万元租金的欠条，一审判决认定是双方的结算结论错误。按合同约定，合同期内的租金合计为62万元，除去邱鹏已付的10万元，合同期内尚欠52万元，邱鹏以各种理由表示延期付款，出于信任，鲁恩玲一再给邱鹏宽限期，截止到2018年2月13日邱鹏出具欠条，其实际拖欠租金约72万元，经协商，邱鹏先清偿合同期内拖欠的52万元，即承诺先支付27万元，剩余25万元出具欠条。合同期满后不定期租赁的租金，待邱鹏实际返还房屋时另行结算，直到本案诉讼时邱鹏还没有返还房屋。鲁恩玲始终没有放弃要求邱鹏支付其他租金，25万元欠条不是双方的结算凭证。即使欠条有所不规范，但鲁恩玲不是专业法律人士，不能从法律层面给鲁恩玲苛刻的要求，在双方对租金支付解释不同的情况下，不应作出明显对鲁恩玲不利的解释。2.关于2017年3月1日合同期满后至邱鹏实际返还房屋期间，即不定期租赁的租金，暂计算至2019年9月1日为50万元，邱鹏一直未支付，鲁恩玲也未放弃权利。按照合同法第236条的规定，合同期满后，双方未续签合同，原合同继续有效，租赁期限为不定期。合同期内的年租金约为20万元，邱鹏应按此标准支付实际返还房屋前的租金。3.邱鹏庭审时自认其一直占有使用涉案房屋，并将其中的1号房屋转租给李建春，鲁恩玲亦有新证据证实，一审判决认定鲁恩玲不能证实邱鹏使用房屋至今是错误的。二、一审判决以财产保全保险费2500元不是保全的必然支出为由不予支持是错误的。为保障法律文书的执行，鲁恩玲向保险公司交纳诉讼保全担保保险费，是合理必要的费用，属鲁恩玲的损失部分，应由邱鹏承担。 邱鹏辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 李建春经本院合法传唤，未到庭，亦未提交书面述称意见。 鲁恩玲向一审法院起诉请求：1、解除鲁恩玲与邱鹏的租赁合同；2、解除邱鹏与李建春的租赁合同；3、邱鹏按每年20万元向原告支付租金自2014年9月1日至实际返还房屋暂计100万元；4、邱鹏与李建春立即腾空房屋并返还原告；5、被告承担财产保全保险费2500元；6、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年3月1日，鲁恩玲与邱鹏就鲁恩玲的位于泰安市房屋签订了租赁合同，合同第二条：邱鹏租赁该房屋自2014年3月1日至2017年3月1日，第四条：第一、二年租金为每年20万元，第三年租金为22万元；第九条：出租人不允许承租人转租；第十一条：1、承租人不交付租金达一个月以上，2、承租人欠费5万元以上，6、未经出租人书面同意转租第三人，均属解除合同的条件。合同中没有约定支付租金的具体时间。合同签订后原告即将房屋交付邱鹏，邱鹏支付原告定金2万元及房租8万元。2018年2月13日邱鹏为鲁恩玲出具欠条：今欠鲁恩玲房租25万元整。 2019年3月4日邱鹏伪造鲁恩玲授权委托书，将该房屋中的一号房转租给李建春，租期自2019年4月1日至2021年3月31日，租金为10万元，李建春随即支付邱鹏5000元押金、10万元租金，该款项邱鹏未支付鲁恩玲。 邱鹏辩称所租房屋于2016年中旬即与原告协商解除合同，所出具的欠条即截止到此时，房屋自那时起已腾空。对此，原告不予认可，声称打欠条时，邱鹏承诺向原告先支付拖欠一半的租金即27万元，剩余25万元出具欠条，待有能力偿还时偿还，但是邱鹏承诺的27万元并未支付。鲁恩玲于2019年7月31日向李建春送达立即腾退房屋通知书，要求李建春于2019年8月7日前腾退房屋。 一审法院认为：鲁恩玲与邱鹏之间所签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容合法，属有效合同。对原告要求解除鲁恩玲与邱鹏的租赁合同，因现合同早已期满，一审法院不予处理；对原告要求邱鹏支付租金至实际返还房屋的诉讼请求，因双方就房屋租赁合同实际终止的时间各持己见，原告未提供邱鹏使用至今的证据，原告声称“打欠条时，邱鹏承诺先支付原告一半的租金即27万，剩余25万元出具的欠条，待有能力偿还时偿还”的意见，无证据支持也与商业习惯不符，正常的交易习惯应是在欠条中载明总欠款数额，将承诺的分期还款时间、数额在欠条中计明，而且出具欠条时合同约定的租期早已期满，按合同约定的房租数额并未在欠条中体现，应确认该欠条既是双方的结算结论。因此，对该诉讼请求，不予支持，邱鹏所欠25万元租金应偿付原告。 对邱鹏伪造鲁恩玲的授权将房屋租赁给李建春使用的问题，因鲁恩玲未追认该授权有效，且要求李建春2019年8月7日前腾退房屋，故对鲁恩玲不发生效力，邱鹏与李建春所签订的合同属无效合同，鲁恩玲作为出租人有权解除合同，因此，对鲁恩玲要求李建春立即腾空房屋并返还原告的诉讼请求予以支持，依照法律规定，通知后的房租应由李建春支付，通知书确定的腾退房屋之前的租金即自2019年4月1日起至2019年8月7日的租金由邱鹏支付原告，李建春支付邱鹏的房屋租金超出此限的由李建春另行解决。对原告主张的财产保全保险费2500元，因此费用并非保全的必然支出，不予支持。对李建春应支付的房租，原告无诉求，不予处理。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、邱鹏于一审判决生效后十日内偿付鲁恩玲房屋租赁费250000元。二、邱鹏于一审判决生效后十日内偿付鲁恩玲因李建春自2019年4月1日至2019年8月7日前所产生的房屋租金34520.55元（按年租金100000元÷365天×126天）。三、李建春自一审判决生效后三日内腾退原告位于泰安市房屋并通知鲁恩玲。四、驳回鲁恩玲的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，减半收取6900元，保全费5000元，由邱鹏承担5000元，鲁恩玲承担6900元，邱鹏应承担的费用已由鲁恩玲预交，待执行一审判决时一并返还。 二审中，鲁恩玲提交证明原件两份，主张系山东冠洁物业管理有限公司于2019年11月25日所出具，内容分别为“兹证明泰安市从2014年3月1日到2019年2月28日物业费已由邱鹏付清。2019年3月至12月份物业费已有李建春付清。”，“兹证明泰安市长城路西侧天元商务大厦裙楼南起2号从2014年3月1日到2018年10月31日物业费已由邱鹏付清。2018年11月1日至2019年10月31日物业费尚欠。”，用以证明邱鹏实际占有使用涉案房屋，至一审起诉时仍未归还，2019年11月4日一审判决作出后邱鹏搬出了。邱鹏二审中对两份证明载明的物业费已交清的期间及尚欠的期间无异议，但主张是鲁恩玲电话委托邱鹏交纳的，邱鹏将另案起诉鲁恩玲要求返还其垫付的物业费。鲁恩玲不认可电话委托邱鹏交纳物业费，邱鹏对其主张亦未提供证据证实。邱鹏对上述两份证明载明的物业费已交清的期间及尚欠期间无异议，本院对此予以确认，邱鹏主张是鲁恩玲电话委托邱鹏交纳的物业费，鲁恩玲不认可，邱鹏未提供证据证实其主张，应认定系邱鹏自行交纳的物业费。 二审中，邱鹏提交个人活期明细信息一份，共30页，主张系自银行打印，加盖了银行公章，但公章上的字样看不清楚，其中第6页可证实鲁恩玲于2014年2月25日收到了邱鹏转款8万元，2014年3月24日通过银行转款12万元，加上合同中约定的2万元定金，共支付了22万元，足以证实鲁恩玲一直在虚假陈述；另提交双方签订的房屋租赁合同原件一份，共计3页，证实鲁恩玲一审中提交的合同第9、11条其自己做了私自改动，属于虚假证据，以上两份证据虽不影响本案事实认定和实体处理，但能说明鲁恩玲一直在做虚假陈述。鲁恩玲二审中对其在2014年3月24日收到了邱鹏的12万元无异议，同时，未对邱鹏主张的该款性质为涉案租金提出异议；鲁恩玲认可其提交的租赁合同第9、11条与邱鹏提交的租赁合同不同之处是鲁恩玲在合同签订之后填写的，认可涉案租赁合同第9、11条内容以邱鹏持有的租赁合同为准。基于邱鹏提交的证据和鲁恩玲的自认，本院认定鲁恩玲于2014年3月24日收到了邱鹏支付的12万元租金，关于邱鹏提交的租赁合同，鲁恩玲并无异议，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：鲁恩玲和邱鹏签订的涉案租赁合同第九条内容为“出租人（是/否）允许承租人转租租赁房屋。”双方未对“是/否”作出选择约定。合同第十一条“出租人有权解除本合同”项下“1.承租人不交付或者不按约定交付租金达个月以上；2.承租人所欠各项费用达（大写）元以上；”中的下划线上未填写内容。鲁恩玲于2014年3月24日收到了邱鹏支付的12万元租金。涉案1号房屋自2014年3月1日到2019年2月28日的物业费已由邱鹏付清，2019年3月至12月份物业费已由李建春付清。涉案2号房屋自2014年3月1日到2018年10月31日的物业费已由邱鹏付清，2018年11月1日至2019年10月31日物业费尚欠。二审中，鲁恩玲主张邱鹏已于2019年11月4日之后搬出了涉案房屋。邱鹏主张其在与鲁恩玲电话联系时鲁恩玲同意其将涉案房屋中的1号房屋转租给李建春，鲁恩玲不予认可，邱鹏亦未提供证据证实。其他事实同一审判决认定。 本院认为，综合诉辩意见，二审焦点为：一、邱鹏尚欠租金数额应如何确定；二、鲁恩玲要求邱鹏赔偿财产保全保险费2500元，是否应予支持。 关于第一个焦点，鲁恩玲主张邱鹏自涉案租赁合同期满后仍继续使用涉案房屋，双方形成不定期租赁合同关系，2019年11月4日之后邱鹏已搬出涉案房屋，请求判决邱鹏支付租金至2019年9月1日，租金共计100万元。邱鹏主张其与鲁恩玲已于2016年年中协商解除了租赁合同，双方于2018年2月13日对2016年年中之前尚欠租金进行了计算，并由邱鹏出具了欠25万元租金的欠条。 本院审查认为，邱鹏主张已与鲁恩玲在2016年年中协商解除了涉案租赁合同，则其应对解除的事实提供证据证实，否则即应承担不利后果，但其并未提供任何证据证实，鲁恩玲亦不认可，邱鹏亦未提供证据证实其于彼时将涉案房屋返还给了鲁恩玲，结合邱鹏交纳涉案房屋物业费的事实，应认定邱鹏在涉案租赁合同约定的期间内即2014年3月1日至2017年3月1日期间实际租用涉案房屋，其应支付该期间的租金。根据涉案租赁合同约定，该期间租金数额为62万元（20万元+20万元+22万元）。 涉案租赁合同于2017年3月1日期满后，邱鹏继续交纳了涉案房屋物业费，如按其主张已于2016年年中即协商解除了租赁合同，则邱鹏无需在其后、更无需在合同约定的期间届满后继续交纳物业费，其主张系鲁恩玲委托其交纳，鲁恩玲不予认可，邱鹏亦无证据证实，因此，应认定系其自行交纳，而租赁合同期满又继续交纳物业费是不合常理的，邱鹏对其作出的解释并未提供证据证实；邱鹏亦未提供证据证实将涉案房屋返还给了鲁恩玲，且于2019年3月4日擅自将涉案房屋中的1号房屋转租给李建春。综合以上，应认定邱鹏继续实际租用了涉案房屋。仅依据邱鹏于2018年2月13日向鲁恩玲所出具欠25万元租金的欠条，并不能否定综合双方证据应认定的邱鹏于涉案租赁合同期满后继续租用的事实。邱鹏主张其于2016年年中已与鲁恩玲协商解除了涉案租赁合同，更未提供证据证明合同期满后实际搬离涉案房屋的时间节点，鲁恩玲主张邱鹏于2019年11月4日之后已搬出了涉案房屋，其在本案中要求邱鹏支付至2019年9月1日的租金，应予支持。该期间的租金，鲁恩玲按涉案租赁合同约定的租期内前两年每年20万元的标准主张，符合法律规定，租金数额为50万元（20万元+20万元+10万元）。 综上，2014年3月1日至2019年9月1日的应付租金为112万元（62万元+50万元），扣减邱鹏已支付的10万元（2万元+8万元）后为102万元，鲁恩玲本案中要求100万元，则在扣减邱鹏另支付的12万元后，尚欠88万元，邱鹏应予支付。 关于第二个焦点，鲁恩玲要求邱鹏承担财产保全保险费，并无合同依据，且并非实现债权的必要支出，该项诉讼请求缺乏依据，不应支持。 关于鲁恩玲一审诉求解除其与邱鹏的租赁合同问题，一审法院认为合同已期满而不予处理不当，关于鲁恩玲一审诉求解除邱鹏与李建春的租赁合同问题，一审法院认为合同无效正确，但认为鲁恩玲可解除此无效合同错误，但鲁恩玲并未就此上诉，且二审中认可邱鹏已搬离了涉案房屋，明确改判请求内容时未再包括解除上述两合同，因此，本院不再审查处理。关于鲁恩玲一审诉求邱鹏与李建春立即腾空房屋并向其返还问题，鲁恩玲二审中认可邱鹏已搬离了涉案房屋，明确改判请求内容时未再包括该项请求，因此，本院亦不再审查处理。 综上所述，鲁恩玲的上诉请求部分成立；基于双方二审中提交的证据，结合当事人陈述等，本院对一审判决认定的尚欠租金数额予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，判决如下： 一、撤销泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初5306号民事判决第二、三、四项； 二、变更泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初5306号民事判决第一项为邱鹏于本判决生效之日起十日内支付鲁恩玲房屋租金880000元； 三、驳回鲁恩玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6900、保全费5000元，由鲁恩玲负担1455元，邱鹏负担10445元；二审案件受理费10979元，由鲁恩玲负担1873元，邱鹏负担9106元。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 陈树元 二〇二〇年八月十四日 书记员 梁 壮