河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初1334号原告：新乡忆通置业发展有限公司，住所地新乡市金穗大道**福兴国际小区。法定代表人：傅建军，董事长。委托代理人：张国兴，河南联盟律师事务所律师。委托代理人：于之峻，河南联盟律师事务所律师。被告：张红蕾，女，汉族，1980年10月8日出生，住新乡市。追加第三人：方虹，女，汉族，1966年8月18日出生，身份证号为，，住所地新乡市忆通壹世界**楼****原告新乡忆通置业发展有限公司（以称原告）与被告张红蕾（下称被告）、追回第三人方虹（下称方虹）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案，2019年9月18日作出（2019）豫0702民初2801号判决书，驳回了原告的诉请，原告不服，于2019年11月1日向本院递交上诉状上诉于河南省新乡市中级人民法院，中级法院审理后，于2019年12月30日以原判认定基本事实不清为由发回我院重新审理，我院于2020年3月23日立案受理后，依法另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张国兴、于之峻，被告及追加第三人方虹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：1、判令解除原、被告双方2016年2月22日签订的2016-0222046号《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告办理2016-0222046号《商品房买卖合同》的预售备案登记注销手续；3、判令被告立即偿还原告为其垫付的银行按揭贷款本金、利息及罚息共计23227元（系由原审的1833.84元变更后的费用，截止到2020年3月30日）；4、判令被告向原告支付违约金39402元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年2月22日，原、被告双方签订2016-0222046号《商品房买卖合同》，约定被告以按揭的方式购买原告开发建设的位于世界小区××楼××单元××楼××号房屋。2016年3月28日，被告与中国民生银行股份有限公司新乡分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告向中国民生银行股份有限公司新乡分行贷款290000元用于购买上述房屋，原告为被告的按揭贷款提供连带保证责任。自2018年12月1日起，被告开始逾期偿还按揭贷款，截止2020年3月30日，原告已按照合同约定代被告向中国民生银行股份有限公司新乡分行偿还按揭贷款本金、利息及罚息共计23227.89元。经原告催要，被告至今没有向原告偿还上述款项。根据《商品房买卖合同》第4.4条明确约定:“被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告通知后3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等)，及原告因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失)支付给原告。被告没有按上述约定付清全部款项(包括补偿金)延迟达30日，则被告构成本合同项下严重违约行为。原告有权单方解除本合同”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》应当予以解除，被告应当偿还原告为其代付的银行按揭贷款本金、利息及罚息共计23227.89元，并承担违约责任。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告辩称：一、答辩人在支付首付款并将按揭款获批后并支付到原告账户后，即已履行完毕作为买房人的付款义务，原告也已将房屋交付答辩人，本案商品房买卖合同已履行完毕，原告依法无权再解除合同。合同第4.4条约定答辩人逾期不偿还银行到期贷款本息的，原告可以解除合同应属无效条款，其无权单方收回所出售商品房。二、答辩人所购房屋已另行出售，实际产权人是第三人方虹，为了保护实际产权人的合法权益，本案也不能解除商品房买卖合同。三、原告未向答辩人发出催告通知无权解除合同。四、答辩人已将拖欠的银行贷款全部还清，与银行借款合同关系已经正常，原告无权要求解除合同。法院应当依法驳回原告要求解除合同的诉讼请求。五、原告要求支付的违约金39402元，明显过高，超过其实际损失几十倍，依法不应予以支持。追回第三人方虹辩称：我购买涉案房屋是经人介绍在被告手里买到的，我与被告并不认识，买房是按照原价全款支付的，因为被告在银行有抵押，所以办不了房产证，执行异议之诉的案件判决结果为房子不能收回，因此不能解除合同。原告向本院提交的证据材料有：1、商品房买卖合同、个人购房、车位借款及担保合同各一份，证明2016年2月22日原被告双方签订商品房买卖合同，被告以按揭贷款的方式购买原告开发建设的忆通壹世界小区21号楼1单元23楼212302号房屋，原告为被告的贷款提供连带保证责任。商品房买卖合同附件4第4.4条对原告解除合同的条件明确规定；2、民生银行电子银行业务回单两份，证明被告自2018年12月1日起开始逾期偿还贷款本息、罚息共计7592.35元；3、告知函一份，快递单、全程记录各一份，证明原告承担连带按揭责任后，按照合同约定向被告发出通知，通知被告在3日内偿还原告代偿的按揭贷款本息及罚息。被告于2019年1月27日收到原告邮寄的告知函，至今未履行偿还义务，延迟履行已经超过30日。根据合同4.4条约定，原被告约定解除合同条件已经成就，原告有权解除合同。被告未向本院提交证据材料。第三人方虹向本院提交的证据材料有：房屋买卖合同一份、装修房屋的相关证据、收到付房款条、转款凭证、执行异议之诉的判决书、物业费票据、电动车充卡、燃气费票据、水电费票据、前期物业服务合同，上述证据为证明与被告之间的房屋买卖关系及全额交房款，且从2018年10月份至今一直在涉案房屋内居住。本院组织当事人对上述进行了质证，对当事人没有异议的证据予以确认，并在卷佐证，对当事人有异议的证据和事实，结合庭审调查、确认的证据及当事人陈述认定案件事实如下：2016年2月22日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，合同编号为2016-022046号，合同中主要约定被告购买原告开发建设的位于世界小区××楼××单元××楼××房屋××套。房屋交付时间为2017年7月31日，办理房产证书时间为房屋交付之日起365个工作日，总房价为394020元。付款方式为：被告应当于2016年2月22日前支付首期房价101020元，余款290000元向银行申请贷款支付。合同附件四约定：被告未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致原告承担保证责任的，被告应在原告通知后3日内，将原告代其向按揭银行偿还的款项及遭受的全部损失支付给原告。被告没有按上述约定付清全部款项延迟达30日，则构成本合同项下严重违约行为。原告有权单方解除合同等条款。于2016年3月28日，原、被告与中国民生银行股份有限公司新乡分行签订《个人购房借款及担保合同》一份，该合同主要约定由被告向中国民生银行股份有限公司新乡分行贷款290000元用于购买上述房屋，贷款期限为240个月，自2016年3月28日至2036年3月28日。原告为被告的按揭贷款提供连带保证责任。上述两份合同签订后，被告向原告交付了首付款项104020元，并以按揭的方式向原告支付了290000元购房款，2017年10月原告将涉案房屋实际交付被告，双方已按所签《商品房买卖合同（预售）》履行并到房屋产权部门办理了备案登记手续。自2018年12月1日起，被告开始逾期偿还银行的按揭贷款。截止2020年3月30日，原告已按保证合同约定替被告向中国民生银行股份有限公司新乡分行偿还按揭贷款本金、利息及罚息共计23227.89元，被告未向原告偿还上述款项。另查明：1、被告与原告签订房屋买卖合同之后约半年，觉得所购房屋面积小，不合适被告两个孩子的家庭居住，便经人介绍与急需购房的第三人方虹相识，方虹了解房情后于2016年11月30日向被告支付了20000元定金，于2017年1月6日与被告签订了《房屋买卖合同书》，合同书第二条约定：房屋实际成交价格为374020元，方虹于签订合同书当日通过支付宝转账方式向被告交纳50000元购房款，于1月7日又以支付宝转账方式向被告支付50000元，2017年7月28日通过支付宝向被告转账50000元，同日通过银行向被告转账180000元，其余房款24020元系现金给付。被告向方虹出具房款收到条的房款数与合同书价款相同，但落款时间为2017年1月7日，为什么收到条的时间早于收到总房款时间，被告称出具收到条实际时间为2017年1月7日，原因为当初被告向原告交纳房屋首付款的数额为104020元，方虹向被告支付了120000元后，被告便与方虹达成合意剩余房贷由方虹向银行交纳，被告不再交纳房贷，与方虹不再有其他纠纷，便在2017年1月7日时向方虹出具了总房款的收到条，并将还房贷的银行卡交由方虹，方虹向银行交纳2个月房贷后，因嫌麻烦和其他原因又将银行卡还给了被告，因此涉案房贷仍由被告在偿还。对于被告于2017年1月7日出具收到条的陈述方虹予以认可。已生效的（2019）豫0702民初3623号判决书认定：方虹与被告签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法律强制性规定，合法有效，且于查封之前签订。方虹也按约定支付了全部房款并装修入住至今，合法占有了该房屋。双方未办理产权转移登记的原因是忆通公司（原告）尚不具备向张红蕾办理产权转移登记。另本案中查明由于涉案房屋系被告的按揭贷款房，方虹向被告交纳的房款被告因个人原因并没有用于偿还房贷，由于被告不能按期偿还贷款，且多次逾期，故银行也无法配合办理房产手续。2、由于被告与李民昌民间借贷纠纷，李民昌于2017年1月4日将被告诉至本院，卷号为（2017）豫0702民初86号，诉讼中本院于2017年2月9日作出民事裁定书于2017年2月14日在房产管理部门查封了涉案房产。2017年6月9日作出该案判决，判决被告偿还李民昌借款110000元及利息。判决生效后，因被告未履行判决义务，李民昌向本院申请强制执行，执行中，本院于2019年作出（2019）豫0702执恢123号公告，责令被执行人及房屋现住使用人迁出涉案房屋。此时方虹才得知购买房屋被查封，遂提出执行异议，要求终止执行上述执行裁定。2019年5月30日，本院作出（2019）豫0702执异79号裁定，驳回了方虹的异议请求。方虹不服向本院提起案外人执行异议之诉，要求（1）、不得执行登记在被告名下的位于新乡市××号忆通壹世界21号楼1单元12302住宅房屋一套；（2）、请求确认上述房屋归方虹所有。本院于2019年8月23日作出（2019）豫0702民初3623号判决书，判决不得执行涉案房屋；因其要求确认的涉案房屋原告尚不能向被告办理产权转移登记，被告也无法履行其与方虹之间关于过户的约定，且涉案房屋为按揭贷款，涉及案外人权益，本院暂不予处理，待过户条件成就时方虹可另案主张权利。为此驳回了方虹的第二项诉讼请求。该判决现已生效。本院认为，原、被告于2016年2月22日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方在履行合同中，被告按约定向原告支付了首付房款并以按揭方式支付了下余房款，原告按约将房屋交付了被告，且双方已在房屋产权部门办理了备案登记手续，说明被告已经全面履行了双方所签《商品房买卖合同》约定的全部付款义务，不存在违约情形。关于原、被告双方所签合同附件四中“被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担保证责任的，被告应在原告向其送达告知函3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项及遭受的全部损失支付给原告。被告没有按上述约定付清全部款项延迟达30日，则被告构成本合同项下严重违约行为。原告有权单方解除合同”的约定，属于原告一方事先制定，对方或是接受或是拒绝、而不得协商变更的格式条款。根据合同法的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。本案原告采用的格式条款对己方极为有利即将其在借款保证合同中保证责任的承担作为本合同项下被告的违约责任，并有权单方解除合同的约定，既加重了被告的责任，又不利于交易安全，严重违反了民法上的公平原则，应属无效条款。另，由于涉案房产第三人方虹已于原告向被告交付房产之日就进行了装修，且居住至今，生效的判决已经确认被告与第三人之间的房屋买卖是合法有效的，因此原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》返还房屋已不具有可能性也不具有可执行性。综合考虑对原告要求解除原、被告双方2016年2月22日所签订的《商品房买卖合同》，并要求被告协助原告办理《商品房买卖合同》的预售备案登记注销手续、承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告偿还原告为其代付的银行按揭贷款本金、利息、罚息的诉讼请求，与本案的商品房买卖合同不属于同一法律关系，原告可以依据担保法的规定另行主张权利，向被告进行追偿，本案中不再进行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：驳回新乡忆通置业发展有限公司的诉讼请求。诉讼费831元，保全费2490元，合计3321元由原告新乡忆通置业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张 健人民陪审员  王文卡人民陪审员  王 琦二〇二〇年八月十三日书 记 员  胡浩然