四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初1817号 原告：吴颖，女，1954年6月18日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：王娜，四川君合律师事务所律师。 被告：李伟，男，1977年2月13日出生，汉族，住四川省名山县。 原告吴颖与被告李伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告吴颖的委托诉讼代理人王娜，被告李伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吴颖向本院提出如下诉讼请求：1．确认吴颖与李伟双方签订的《房屋租赁合同》已解除；2．判决李伟立即腾退房屋，并按租金标准支付房屋占有使用费至实际腾退之日止；3．本案诉讼费由李伟承担。事实及理由：吴颖与李伟于2014年8月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定吴颖将成都市锦江区公平巷23号2幢5单元3楼8号房屋出租给李伟住宅使用，租期为不定期租赁，租金为每月1200元，租金支付方式为三个月支付一次（按季支付），应在付款季末前5天支付下一季租金3600元。李伟自2017年开始违约拖延支付租金，跨季度支付租金已成常态，且每期租金给付需要吴颖再三催促，2019年吴颖多次上门索要租金，李伟再三拖延支付且态度蛮横，即便李伟于2019年3月6日、2019年3月25日自愿作出了按时支付的《承诺书》，实际也未按时履行。吴颖为年近70岁的老人且心脏有疾，频繁索要租金已是严重的身体负担及心理负担。为此，吴颖特委托律师于2020年1月6日向李伟送达《律师函》通知其解除《房屋租赁合同》并限时腾退，李伟收函后仍置之不理，因此，吴颖为维护自身的合法权益，向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告李伟辩称，认可与王怀祥签订租赁合同的事实，据了解，涉案房屋是王怀祥夫妻的房屋；认可存在拖延支付租金的情况，但在有钱的时候都会主动支付租金，最近两年确实是因为资金有困难，但后来也补交了租金，不会给吴颖造成损失。另外，当时与吴颖协商租赁房屋时，租赁房屋还很破烂，因为是长期租赁，对租赁房屋还进行了装修，也同意按吴颖的要求支付1200元/月的租金，该租金标准高于当时的市场标准，租赁房屋时房屋的市场租金标准在5、6百元左右，吴颖还说随便租多久。李伟对房屋进行装修得到了吴颖的口头同意，当时对房屋吊顶、墙纸、地砖等全部进行了装修，花费了3万余元。现在房屋装修后另行出租的租金可能是1500、1600元/月左右，现在吴颖想解除合同，可能是想要得到更高的房租，吴颖如果坚持解除合同，也需要赔付李伟装修损失。李伟没有收到过律师函，但接到过对方律师打的电话称要解除合同。李伟不同意解除合同。 本院经审理认定事实如下：吴颖系成都市锦江区公平巷**********房屋的所有权人。王怀祥与吴颖系夫妻关系。2014年8月1日，王怀祥、吴颖作为出租方（甲方）与李伟作为承租方（乙方）签订了《房屋出租合同》，约定将甲方所有的成都市锦江区公平巷23号2幢5单元3楼8号房屋出租给乙方使用，租房从2014年8月1日起，有效期至拆迁。月租金为1200元，缴租方式为三个月支付一次，以后应在付款季末前5天支付。在本协议期内，甲方不得干涉乙方的合法居住（经营）权，不得收回房屋或转租他人，并不得提高房屋或终止协议。乙方必须按时交纳房租，否则甲方有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由乙方负担。乙方交保证金500元给甲方，乙方退房时结清水、电、气等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，由甲方退还乙方所交保证金。该合同尾部，吴颖签字确认。 合同签订后，吴颖将案涉房屋交付给李伟，李伟向吴颖缴纳了500元押金。吴颖提交的其中国光大银行账户明细显示，李伟通过支付宝账户向吴颖转账支付租金，该账户明细显示2017年5月31日转账3600元、2017年7月31日转账3600元、2017年9月25日转账3600元、2018年2月16日转账3600元、2018年4月9日转账3600元、2018年8月6日转账3600元、2018年11月11日转账3600元。 由于李伟未按时缴纳租金，吴颖向李伟进行催缴。2019年3月6日，李伟向吴颖出具承诺书，承诺书载明“承诺在2019年4月30日前把两个季度的租金交清，如果没按时交，我自己无条件搬走。”落款处李伟签名确认。2019年3月25日，李伟再次向吴颖出具承诺书，承诺书载明“第一季度房租在3月30日前付清，第二季度房租在4月30日前付清。”落款处李伟签名确认。 2019年4月30日，李伟通过支付宝向吴颖交纳了2019年第一季度租金3600元。 2019年6月24日，李伟通过支付宝向吴颖交纳了2019年第二季度租金3000元。 2019年8月19日，李伟通过支付宝向吴颖交纳了2019年第二季度剩余租金600元及第三季度租金3600元，合计4200元。 2019年12月20日，李伟通过支付宝向吴颖交纳了2019年第四季度租金3600元。 2020年1月6日四川君合律师事务所接受吴颖的委托，通过EMS向李伟邮寄了《律师函》，该律师函主要内容为“李伟与吴颖于2014年8月1日签订的《房屋租赁合同》，合同签订后，吴颖将房屋交付李伟使用，但李伟自2017年开始便违约未按合同约定准时支付租金，每期租金给付需要委托人再三敦促，跨季度支付已成常态。2019年吴颖多次上门索要租金，李伟再三拖延支付且态度蛮横。即便李伟于2019年3月6日、2019年3月25日自愿作出了按时支付的《承诺书》，实际也未按时履行。基于上述事实，李伟未按时支付租金已违反了《房屋租赁合同》第六条。鉴于上述情况，根据《合同法》相关规定，函告如下：自李伟收悉本函之日，吴颖即与李伟解除《房屋租赁合同》；考虑到李伟实际找房的情况，给予李伟合理腾房宽限期，宽限期截止2020年1月14日，李伟在腾房宽限期内使用房屋的费用按租赁合同约定的租金标准支付。”该邮件于2020年1月7日妥投签收。 庭审中，双方均确认自2020年起李伟虽占用涉案房屋但未支付任何费用；另，吴颖确认收取了李伟保证金500元，吴颖与李伟均同意将保证金用于抵扣李伟欠付的费用。 案件审理过程中，本院通知王怀祥、吴颖到庭进行询问并制作笔录，吴颖和王怀祥向本院提交了结婚证，并向本院陈述称，2014年8月1日与李伟签署案涉房屋租赁合同时，吴颖、王怀祥均在场，吴颖本人也在合同尾部甲方即出租方处签名，案涉房屋登记在吴颖名下，其后合同履行过程中均是吴颖与李伟进行交涉，李伟也是将租金支付给吴颖，王怀祥认可由吴颖作为出租人行使本案诉讼权利。 上述事实，有以下证据及当事人的陈述在案为证：李伟与吴颖的身份信息、案涉房屋产权证、国土证、房屋出租合同、中国光大银行账户明细、承诺书、律师函、EMS快递单及签收回执、结婚证、询问笔录。 本院认为，吴颖与其配偶王怀祥共同作为出租方，与李伟签订房屋出租合同，约定将登记在吴颖名下的涉案房屋出租给李伟，合同签订后，吴颖将房屋交付给李伟，李伟亦向吴颖支付租金，基于吴颖与王怀祥的夫妻关系、房屋的所有权情况以及李伟向吴颖支付租金的实际情况，本院亦询问了王怀祥，其认可由吴颖作为出租人行使案涉合同出租方的权利，同时，就本案吴颖主张案涉租赁合同中出租方的权利，李伟并未提出异议，本院对此予以确认。 关于租赁合同关系的解除。按照合同约定，吴颖已经将案涉房屋交付给李伟使用，吴颖履行了出租人的义务。李伟应按时支付租金，但在履行合同过程中，李伟并未按时支付租金，吴颖多次就交纳租金事宜向李伟进行催收。2019年，由于李伟拖欠房租，吴颖上门索要租金，李伟于2019年3月6日、2019年3月25日自愿作出了按时支付的《承诺书》，但实际也未按时履行。依照双方《房屋租赁合同》的约定，以及根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本院认为，交付租金系李伟最根本之合同义务，因李伟未按合同约定支付租金，李伟的行为属违约行为。吴颖在李伟违约的情况下，于2020年1月6日向李伟通过EMS邮寄了解除房屋租赁合同的律师函，邮件于2020年1月7日妥投签收，且其后李伟未依法提出异议。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本院确认吴颖与李伟就涉案房屋建立的房屋租赁合同关系已于2020年1月7日解除。至于李伟提出由于吴颖同意李伟长期租赁房屋，李伟对租赁房屋进行了装修，该装修也得到了吴颖的口头同意，同时也按照高于市场标准的租金进行支付，现在吴颖如果坚持解除合同，需要赔付李伟一定的装修费用的抗辩意见，本院认为，李伟主张的装修损失并不属于本案的审理范围，本院已告知李伟可以另行起诉，故，对于该抗辩意见，本院不予采纳。 关于腾退房屋和房屋占有使用费。本院已经确认双方就涉案租赁房屋合同关系已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，李伟应当向吴颖腾退成都市锦江区公平巷23号2幢5单元3楼8号房屋。同时，李伟应当向吴颖支付2020年1月起至实际腾退之日的房屋占有使用费，吴颖主张按照合同约定的租金1200元/月的计算标准来支付房屋占用费，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。庭审中，吴颖与李伟均同意用李伟已经缴纳的保证金500元抵扣李伟欠付的费用，为减少诉累，本院予以确认。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告吴颖与被告李伟就位于成都市锦江区公平巷23号2幢5单元3楼8号房屋的租赁合同关系已解除； 二、被告李伟于本判决生效之日起十日内向原告吴颖返还位于成都市锦江区公平巷23号2幢5单元3楼8号房屋； 三、被告李伟于本判决生效之日起十日内向原告吴颖支付房屋占用使用费（按每月1200元的标准，自2020年1月起计算至实际腾退房屋之日止，以上计算金额应扣减被告李伟已支付的保证金500元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告李伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 王 艳 人民陪审员 卢 一 人民陪审员 李金烈 二〇二〇年八月十八日 书 记 员 贺盼慧