贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终3454号上诉人（原审被告）：绥阳碧桂园房地产开发有限公司。住所地:贵州省绥阳县洋川镇千工堰还房小区。法定代表人：黄士冯，该公司总经理。委托诉讼代理人：田洛依，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊筱强，男，1979年8月17日出生，汉族，住贵州省绥阳县。被上诉人（原审原告）：李婷婷，女，1980年2月16日出生，汉族，住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：刘小侠，贵州文乡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨瑶瑶，贵州文乡律师事务所律师。上诉人绥阳碧桂园房地产开发有限公司因与被上诉人李婷婷、熊筱强房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。绥阳碧桂园房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销绥阳县人民法院（2020）黔0323民初221号民事判决，依法改判被上诉人的原审诉讼请求或发回重审;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，一审法院对上诉人提交的《商品房买卖合同补充协议》不予认定，属于认定事实和适用合同条款错误，忽略本案关键事实。双方签订的附件十二《补充协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应受法律保护。且补充协议亦不存在格式条款，被上诉人作为完全民事行为能力人，在补充协议上签字捺印，足以表明所有的合同都是经过被上诉人确认并表示认可的，因此，双方对面积差异化处理的变更约定是合法有效的。且双方在主合同第十五条也明确约定应由双方自行约定，并明确指向详见附件十二《补充协议》第七条的约定，但一审对这一关键事实未予认定不当。第二，一审法院适用法律错误，本案对于面积差异处理并非合同没有约定或对处理方法约定不明。根据双方《商品房买卖合同》第十五条和附件十二《补充协议》第七条的约定，面积差异百分比为正负0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；面积差异百分比为正负0.6%以上（不含本数）至正负3%以内（含本数）的，买卖双方按本款约定的退补单价进行多退少补；面积差异百分比超过正负3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或解除合同，选择多退少补的，按本款约定的退补单价进行退补；选择解除合同的，出卖人应在买受人书面提出解除合同申请的30日内退回已收的全部房价款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日中国人民银行公布的同期定期存款基准利率计算）。除此之外，买受人无需承担其他任何责任，买卖双方其他各自损失由买卖双方各自承担。虽然因为上诉人营销工作人员的失误，未将单价填写完整，但是该项目其他单价都是以当时的购房单价为准，即使退补单价约定不明，也不能改变面积差异是退补而非双倍赔偿的事实。因此，按照双方补充协议的约定，面积差异在0.4平方米以内的，上诉人无需对被上诉人作出任何补偿；面积差异在0.5-2平方米以内的，上诉人按照当时的房屋买卖单价进行补偿；面积差异在9平方米的，按照当时的房屋买卖单价进行补偿即可，上诉人无需承担其他任何责任。一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条全部支持被上诉人的诉讼请求，属适用法律错误。第三，逾期办证并非上诉人的主观过错，上诉人此前已经取得竣工备案，是因为全体业主要求变更规划设计和旁边幸福小区围堵施工才导致无法完成新的规划设计，以致无法取得规划部分新出具的认可文件或准许使用文件，从而无法完成竣工备案和办理初始登记。案涉小区业主在收房后，认为小区内地上车位过多，在园内穿行存在安全隐患及原机械车位后期维修成本过高，便要求变更原规划设计审批，政府为圆满解决此事，便出面协调要求上诉人形象升级项目改造并于2019年4月通过改造批示，新增部分地下车库，但开始施工后，幸福小区成百业主就以施工现场属于幸福小区为由在2019年6-10月高达十余次围堵施工，上诉人报警协调都没有作用，为避免发生群体争纷，上诉人尊重当地政府的安排，工程停工至今，以至于无法完成规划设计，从而导致验收不合格，无法办理竣工备案后初始登记。上诉人按照原来的规划设计早已经满足竣工备案的所有要求，并已经在2019年1月10日就已经将竣工备案所有材料递交住建部门，2019年1月24日就取得了竣工备案，因被上诉人等业主要求变更规划设计，改变地上、地下停车位数量，故而政府才将完成的竣工备案收回，待车位改造完成后再申请竣工备案。因此，鉴于上诉人在整个过程中并无过错，逾期办证责任应等办证条件具备后的合理期限后上诉人还无法办证才能由上诉人支付违约金。第四，被上诉人购房系用于自身居住使用，且房屋已于2019年3月交付其使用，被上诉人系按揭贷款购买，办理了预告抵押登记，在贷款未还清之前不能出售，所以对被上诉人所说逾期办证损失并非金钱上的。李婷婷、熊筱强辩称，一、上诉人所称双方签订的《补充协议》真实有效与事实不符，其主张以《补充协议》的约定适用法律，明显错误。二、上诉人辩称逾期办证并非上诉人过错，其不应承担责任与事实不符。三、《补充协议》中只有被上诉人单方签名，没有上诉人签章，也没有盖骑缝章，故没有法律效力。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。李婷婷、熊筱强向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判决被告返还二原告所购房屋面积差3％范围内的购房款24917.68元，按照工商银行贷款月利率6.37％支付2017年4月8日起至付清之日止的利息；二、请求人民法院依法判决被告双倍返还二原告所购房款面积差3％范围外的购房款224672.68元，按照工商银行贷款月利率6.37%支付2017年4月8日起至付清之日止的利息；三、请求人民法院依法判决被告于2019年4月1日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止以830589.00元为基数按日0.02%向二原告支付违约金；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于绥阳县商业门面；合同预定建筑面积为68.21平方米，套内面积为66.47平方米，房屋单价为12495.70元／平方米，总房价款为830589.00元；买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款420589.00元，余款410000.00元银行按揭支付；实测套内面积小于预测套内面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的差价由出卖人退还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；出卖人应于2019年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期不交90日内，按已付房款0.02%承担违约责任，逾期超过90日的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价0.02%的违约金。合同签订后，原告于2016年12月27日向被告支付购房款420589.00元，于2017年4月7日通过银行按揭的方式向被告支付余款410000.00元。被告该项目工程于2019年1月24日经竣工验收备案。2019年3月，原告接房，被告并未将房屋初始所有权及转移变更登记手续交付给原告，未协助原告办理所有权变更登记。原告于2020年1月14日向原审法院提起诉讼。另查明，原告所购商业门面的实际建筑面积为57.04平方米，实测套内面积为55.49平方米，面积误差数为负10.98平方米。上诉事实,有原、被告陈述，二原告提供的《商品房买卖合同》，被告出具的《机打收据》3份复印件、原告熊筱强的《借记卡帐户历史明细》、《个人购房借款／担保合同》、《ＰＯＳ签购单》6份复印件、遵义顺成测绘有限公司1号楼房屋面积《测绘报告》，被告提供的《商品房买卖合同》复印件、《竣工验收备案表》复印件等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。对于被告提供的补充协议，原告虽然在合同末页签名，但对合同的内容不认可，认为被告提供的是其制定的格式合同，且无页码及骑缝章，可以随意更换，并未告知原告变更内容，且被告未提供证据证明告知原告变更合同内容，无法证明其与原告所签补充协议内容及补充协议的真实性，故原告的不予以认可的理由成立，原审法院对该《补充协议》不予认定。一审法院认为，原告熊筱强、李婷婷与被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司已将原告购买的商品房交付原告，原告按照合同约定交付购房款830589.00元。对于面积差，原告所购买的房屋面积差异的处理应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定处理。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》和遵义顺成测绘有限公司的《测绘报告》，原告向被告所购买的该房屋套内面积相差10.98平方米，其房屋面积误差百分比为16.52%，根据双方合同约定的房屋单价12,495.70元计算，被告应当退还二原告购买该房屋时多给付的房屋面积误差百分比在3%以内部分购房款，为12,495.70/平方米×66.47平方米×3%＝24,917.68元，双倍退还二原告购买房屋时多付的房屋面积误差百分比超过3%的部分购房款，为12,495.70元/平方米×（10.98平方米－66.47平方米×3%）×2倍＝224,570.22元，对二原告请求被告退还多交房屋面积误差百分比3%以内的部分房款24,917.68元，原审法院予以部分支持，对原告请双倍退还房屋面积误差百分比超过3%的部分房款224,570.22元，原审法院予以支持。对原告请求被告支付多付房屋面积误差百分比3%以内房款的利息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，原审法院予以支持，其利息应从二原告付清购买房之次日（即2019年4月8日）起计算，计算至二原告起诉之日（即2020年1月9日）止，利率按照中国人民银行的同期存款年利率1.50%计算，其利息为24,917.68元×1.50%÷365日×276日＝282.63元，对其该请求，原审法院予以部分支持。对于原告请求的逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金的请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，故对原告的请求，被告以约定过高为由抗辩，原审法院酌情按每日万分之零点五予以支持。按原、被告双方《商品房买卖合同》约定，在90日内的违约金为830589.00元×0.02%=166.12元，90日后至转移登记文书起诉之日（2019年7月1日至2020年1月9日共192天），830589.00元×0.5÷10000×192=7973.65元，两项共计8139.74元。对于被告的抗辩理由，因原审法院对其提供的《补充协议》不予认定，故其以《补充协议》约定由不应当承担双倍补偿及违约金的抗辩理由不成立，原审法院不予支持；对于被告以原告未交纳相关税费为由，其应在约定期限告知原告缴纳相关费用，并未提供相应证据，故其抗辩理由不成立，原审法院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、由被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司退还原告熊筱强、李婷婷购买“绥阳碧桂园”第一幢1层1-14号房屋面积误差百分比3%以内的购房款24,917.68元，并支付利息282.63元，限本判决生效后十日内付清；二、由被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司双倍退还原告熊筱强、李婷婷购买“绥阳碧桂园”第一幢1层1-14号房屋面积误差超出百分比3%的购房款224,570.22元，限本判决生效后十日内付清；三、由被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司支付因未交付产权登记手续的违约金8139.74元，限本判决生效后一个月内付清；四、驳回原告熊筱强、李婷婷的其它诉讼请求。案件受理费5044.00元，减半收取2522.00元，由被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交了四组证据：第一组，绥阳碧桂园形象升级改造项目（业主述求、规划方案、效果示意图）。证明被上诉人全体业主要求变更车位规划，新增9栋、10栋与幸福小区之间的地下车库面积3425.89平方米。第二组，与幸福小区毗邻施工处遭围堵视频、多方协商照片，证明：1.从视频可以看出上诉人在项目所在地施工地下车库，但却遭到幸福小区居民以施工地块属于该小区为由恶意再三阻扰，不得不中断施工；2.目前不具备办理房产证的条件，施工无法继续就完不成新规划，新规划完不成就办不了竣工备案，从而办不了初始登记，也满足不了办证的条件。第三组，土地使用权证，证明新增地下车库地段属于上诉人项目地块。第四组，请示，上诉人主观上也想尽早为被上诉人等业主办理完转移登记，但由于规划变更和幸福小区恶意堵工等因素导致无法完成竣工，故我公司向绥阳县政府和住建局都报送“请示”，请求住建局对上诉人其他工程先验收，以满足被上诉人等业主办证的诉请。被上诉人质证称：该四组证据在一审中已经存在，不属于新证据，对四组证据的关联性不予认可，不能达到其证明目的，是碧桂园公司工作不完善的原因造成的，不属于免责的情况，不能因为自身的过错，免除其应当承担的责任。对前述证据，因均系在本案一审庭审结束之前就已经产生，并由上诉人所掌握，不属二审期间新产生或新发现的新证据，上诉人亦不能对其在一审中未提交前述证据作出合理说明；同时，因前述业主述求等并无被上诉人签名，亦达不到上诉人的证明目的，故本院对其证明效力不予确认。经二审查明，2016年12月30日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，合同编号为2016005919号。合同第七条约定：按照套内面积计价；合同第十五条约定：实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理……3、双方自行约定：详见附件十二《补充协议》第七条的约定。二审另查明，上诉人与被上诉人于2016年12月29日签订附件十二《补充协议》，协议首部载明，买卖双方就编号2016005919号《商品房买卖合同》的有关条款的变更和未尽事宜自愿达成本补充协议。协议第七条约定：关于面积差异处理（此条所称面积均指“套内建筑面积”），买卖双方一致同意合同第十五条全部约定变更如下：1、该商品房的产权登记面积与合同约定面积发生差异的，买卖双方一致同意按如下原则处理：面积差异百分比为正负0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；面积差异百分比为正负0.6%以上（不含本数）至正负3%以内（含本数）的，买卖双方按本款约定的退补单价进行多退少补；面积差异百分比超过正负3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或解除合同，选择多退少补的，按本款约定的退补单价进行退补；选择解除合同的，出卖人应在买受人书面提出解除合同申请的30日内退回已收的全部房价款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日中国人民银行公布的同期定期存款基准利率计算）。除此之外，买受人无需承担其他任何责任，买卖双方的其他各自的损失由买卖双方各自承担。买卖双方一致同意：不管合同中所约定的该商品房的房屋单价为多少，该商品房的合同约定计价面积的退补单价为（人民币）____元/平方米。绥阳碧桂园房地产开发有限公司陈述称落款日期为2016年12月29日系笔误，真实日期是与双方签订《商品房买卖合同》的同一天。李婷婷、熊筱强认可该《补充协议》中的签名系其本人所签，但签订日期就是2016年12月29日。本院二审查明的其余事实与一审一致。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：1.双方签订的附件十二《补充协议》是否合法有效及双方面积差异应如何处理；2.上诉人是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。焦点一：首先，被上诉人对上诉人提交的附件十二《补充协议》尾部的签名系其本人所签的事实并无异议，虽然该协议的落款日期系在双方签订的《商品房买卖合同》的前一天，但该《补充协议》首部却明确载明系对双方《商品房买卖合同》的有关条款的变更和未尽事宜而达成该《补充协议》，且双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定与该《补充协议》第七条的约定能够互相印证，故无论该《补充协议》的落款日期是否系笔误，均不影响该《补充协议》系双方对《商品房买卖合同》的补充约定的事实。其次，被上诉人虽辩称该《补充协议》并未加盖骑缝章，也无上诉人盖章，但本院经审查认为，是否加盖骑缝章并非《补充协议》是否生效的必备要件，且被上诉人亦不能提供相反证据证明上诉人所提交的《补充协议》并非其所签字认可的补充协议；同时，上诉人在二审中提交的《补充协议》原件并非没有加盖上诉人印章，而是加盖了上诉人销售中心专用章，且即使并未加盖上诉人印章，因上诉人对该补充协议明确表示认可，故亦不影响双方《补充协议》的效力，被上诉人的该辩解意见不能成立。再次，从补充协议第七条约定的内容来看，该条约定亦不存在免除上诉人主要义务、排除被上诉人主要权利等格式条款无效的情形，故该《补充协议》对双方当事人均应具有约束力。综上，上诉人所提双方签订的附件十二《补充协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效的上诉理由成立，本院予以采纳；一审对该《补充协议》不予认定不当，本院予以纠正。如前所述，因双方当事人已对面积差异处理以《补充协议》的形式进行了变更约定，故应按照双方《补充协议》的约定进行处理。根据双方《补充协议》第七条“面积差异百分比超过正负3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或解除合同，选择多退少补的，按本款约定的退补单价进行退补…除此之外，买受人无需承担其他任何责任，买卖双方的其他各自的损失由买卖双方各自承担…”的约定，因本案中双方套内面积误差比超过3%，为10.98平方米，因被上诉人未选择解除合同，故上诉人应按照双方约定的退补单价，退还被上诉人相应差价。因双方补充协议并未对退补单价进行明确约定，故本院酌情参照双方《商品房买卖合同》约定的套内建筑面积单价12495.7元/平方米为标准进行退补，故上诉人应向被上诉人退还的面积差价款为10.98㎡*12495.7元/㎡=137202.79元；被上诉人请求上诉人支付房屋面积差价款利息的请求，因不符合双方《补充协议》的约定，本院不予支持。焦点二：双方《商品房买卖合同》明确约定上诉人应于2019年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，逾期不交90日内，按已付房款0.02%承担违约责任，逾期超过90日的，被上诉人不退房的，上诉人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向被上诉人支付已交付房价0.02%的违约金。上诉人虽主张逾期提交转移登记文书的原因在于包括被上诉人在内的小区业主要求变更规划设计及其他小区业主恶意阻工，但上诉人所提证据中并无被上诉人签名，不能证明系被上诉人要求上诉人变更规划设计；且即使上诉人变更规划设计，也应当及时通知被上诉人，但上诉人亦不能提供证据证明其已就规划设计变更问题通知了被上诉人并与其达成了延期交付办理商品房转移登记的有关文书的补充约定；而案外人阻工问题，亦非被上诉人的过错引起。因此，上诉人称其不应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审根据本案实际，对逾期在90日内的违约金，按照双方合同约定计算，超过90日之外的违约金，酌情按每日万分之零点五予以支持，并无不当，应予维持，即上诉人应向被上诉人支付截至起诉之日止的违约金共计8139.74元。综上所述，绥阳碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，应予支持；其余请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实及适用法律确有错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初221号民事判决第三项，即维持“三、由被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司支付因未交付产权登记手续的违约金8139.74元，限本判决生效后一个月内付清”；二、撤销贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初221号民事判决第一、二、四项，即撤销“一、由被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司退还原告熊筱强、李婷婷购买“绥阳碧桂园”第一幢1层1-14号房屋面积误差百分比3%以内的购房款24,917.68元，并支付利息282.63元，限本判决生效后十日内付清；二、由被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司双倍退还原告熊筱强、李婷婷购买“绥阳碧桂园”第一幢1层1-14号房屋面积误差超出百分比3%的购房款224,570.22元，限本判决生效后十日内付清；四、驳回原告熊筱强、李婷婷的其它诉讼请求。”三、由上诉人绥阳碧桂园房地产开发有限公司退还被上诉人熊筱强、李婷婷购买“绥阳碧桂园”第一幢1层1-14号房屋面积10.98平方米误差的购房款137202.79元；四、驳回被上诉人熊筱强、李婷婷的其它诉讼请求。一审案件受理费5044元，减半收取2522元，二审案件受理费5044元，共计7566元，由绥阳碧桂园房地产开发有限公司负担5044元，由熊筱强、李婷婷负担2522元。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年八月二十四日法官助理周正平书记员杨静