上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6077号上诉人(原审被告)：艺誉(上海)实业发展有限公司，住所地上海市虹口区曲阳路****。法定代表人：王歆昱，董事长。被上诉人(原审原告)：林杰，男，1986年7月30日出生，汉族，住福建省福安市富春路******。委托诉讼代理人：王丹，上海江三角律师事务所律师。上诉人艺誉(上海)实业发展有限公司(以下简称“艺誉公司”)因与被上诉人林杰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初29013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。艺誉公司上诉请求：撤销原审判决，艺誉公司同意向林杰支付拖欠的一个月房租人民币(以下币种均为人民币)6597元。事实和理由：艺誉公司向林杰承租上海市虹口区曲阳路XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，在租赁合同履行过程中，艺誉公司确实拖欠林杰一个月的房屋租金，现艺誉公司同意向林杰支付。艺誉公司未在2019年8月支付下一季度的租金是因为当事人艺誉公司的法定代表人王歆昱家中亲人过世，之后艺誉公司在2019年9月2日已经向林杰支付了一个月的租金，而且林杰一直未开具之前的租金发票。同时，艺誉公司在2019年11月1日已腾空涉案房屋，并另行租赁房屋办公，所以房屋使用费不应计算至2019年11月28日。综上，艺誉公司请求二审法院支持其上诉请求。林杰答辩称，不同意艺誉公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、租赁合同中并未约定以开具租金发票为艺誉公司支付租金的条件，在租赁合同履行过程中，艺誉公司也从未要求林杰开具发票。在艺誉公司拖欠房租并经林杰多次催讨之后，艺誉公司才提出发票的问题，这是没有合同依据的；2、林杰行使合同解除权，要求艺誉公司限期搬离涉案房屋后，艺誉公司并未按期搬离，现一审判决认定艺誉公司交房的时间为2019年11月28日，对此，林杰表示认可，所以房屋使用费应计算至2019年11月28日。林杰向一审法院起诉，请求判令：确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年8月30日解除；艺誉公司立即返还涉案房屋；艺誉公司向林杰支付逾期违约金，以19，791元为本金，按照每日0.2％标准，自2019年8月11日计算到实际支付之日止；艺誉公司按照每日286.83元的标准支付自2019年8月31日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费；艺誉公司支付违约金13，194元；艺誉公司已支付的押金6，597元归林杰所有，不予返还；艺誉公司支付2019年11月9日至2019年12月24日的物业费3，011.70元。一审法院认定事实如下：林杰为涉案房屋产权人。2018年11月9日，林杰作为出租方(甲方)与艺誉公司作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方涉案房屋，建筑面积95.61平方米，用途为办公；甲方于2018年11月10日前向乙方交付该房屋，租赁期自2018年11月10日起至2019年11月9日止；每月租金为6，597元，物业管理费为2，007.80元，物业管理费由乙方直接支付给上海商务中心物业管理有限公司；付款方式为付三押一，乙方应于2018年11月10日前向甲方指定账户支付押金6，597元和三个月租金19，791元，总计26，388元；乙方应于每季度交租日前3天向甲方支付下一季度租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付未付租金每日0.2％的标准向甲方支付逾期违约金；逾期支付超过15天的，自第16天起，甲方有权要求乙方立即搬离该房屋，并解除合同，没收押金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，押金为一个月的租金，即6，597元，甲方收取押金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，乙方支付的房屋租赁押金不能用于抵充租金和合同约定由乙方承担的费用，当乙方全额付清应由乙方承担的所有费用和履行完毕合同约定的所有义务后3天内，甲方将房屋租赁押金无息返还乙方；租赁期满，本合同终止时，甲方收回该房屋，乙方应在本合同租期届满的当日内返还该房屋，乙方如不能将租赁房屋及时归还甲方，逾期归还期间乙方应按每日每平方米建筑面积租金3元的标准向甲方支付逾期期间的租金，押金不能作为逾期期间的租金处理，且乙方必须赔偿甲方所有直接和间接损失；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，经甲方验收认可相互结清各自应承担的费用；乙方逾期不支付租金累计超过15天的，甲方可书面通知解除本合同，违反合同的一方，应按月租金的双倍向另一方支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。上述合同签订后，双方依约履行合同，艺誉公司支付押金6，597元。2019年5月14日，艺誉公司支付了2019年5月10日至2019年8月9日的租金。同年8月11日，林杰发微信给艺誉公司的法定代表人王歆昱向其催讨租金未果。同年8月29日，林杰向艺誉公司发函表示因艺誉公司拖欠租金已19天，现通知于2019年8月29日起解除双方签订的租赁合同，收回房屋，要求艺誉公司于9月3日前将其财物搬离涉案房屋，逾期不清理，视作放弃财物所有权及处分权利，林杰有权将其作为废弃物处理，同时要求在通知之日起5日内缴清拖欠的租金及违约金。该函于同年8月30日签收。同年9月2日，艺誉公司向林杰转账支付6，597元。嗣后，林杰再次通过微信希望与王歆昱协商，王歆昱表示因林杰未开具租金发票，要求物业断电并在涉案房屋上锁造成艺誉公司损失，双方协商未果。同年9月11日，王歆昱向林杰发函表示鉴于8月底林杰私自加装锁具其花费800元，当时确实欠付房租，但系由于林杰从未开具发票，另林杰号称艺誉公司欠付物业费和电费逼物业公司断电，造成了电脑内数据损失，花费23，000元予以恢复，要求林杰赔偿上述费用。同年9月12日，林杰再次通过微信和发函告知艺誉公司，双方租赁合同已于同年8月29日解除，同年9月2日艺誉公司支付的6，597元不认可为房租，要求艺誉公司搬离涉案房屋，注销工商税务登记，并办理房屋交接事宜。2019年11月28日，王歆昱发微信给林杰表示，双方租赁合同早已到期，请林杰尽快来办理交接工作。次日，林杰自行前往涉案房屋查看，涉案房屋内留有置物架若干、纸箱若干、置物架上还有酒瓶等物品。林杰遂微信回复表示，艺誉公司未履行交房义务，所说与事实不符，由此造成的一切损失由艺誉公司承担。嗣后林杰起诉法院要求判如所请。一审审理中，2019年12月25日，林杰与艺誉公司交接了涉案房屋，并向艺誉公司交付了2019年8月9日前的租金发票。林杰表示房屋使用费主张到2019年12月24日，艺誉公司于2019年9月2日支付的最后一笔费用6，597元用于结算租期内艺誉公司欠付的2019年8月10日至2019年8月30日的租金4，617元后剩余款项用于抵扣房屋使用费。林杰另表示，断电系因物业公司称艺誉公司欠付了4个月的物业费和电费，故物业公司采取断电措施，林杰因担心电子密码锁失效房屋内物品失窃，故进行了上锁，当天艺誉公司即打开了门锁，故艺誉公司并无损失。一审审理中，林杰支付了2019年11月的物业费2，007.80元。一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，双方均应依约履行。租期内，因艺誉公司欠付租金超过15日，按照双方租赁合同的约定，林杰有权解除合同。艺誉公司认为其不付租金系因林杰未开具发票和断电上锁之事，因合同未约定以开具发票为支付租金的条件，而断电上锁之事已发生在欠付租金之后，故均不构成拒付租金之理由，对上述意见不予采纳。林杰的解除通知于2019年8月30日到达艺誉公司，故双方租赁合同应于2019年8月30日解除，因艺誉公司违约导致合同解除，林杰按合同约定主张违约金，押金不予返还，法院依法予以支持。现涉案房屋已由林杰收回，故关于房屋返还的诉讼请求已无处理之必要。合同已于2019年8月30日解除，租期内林杰主张艺誉公司逾期支付2019年8月10日至8月30日的租金4，617元，实际艺誉公司于2019年9月2日支付，林杰有权以4，617元为本金主张该期间的逾期付款违约金，林杰主张以本金19791计算逾期违约金缺乏依据。按照合同约定，艺誉公司需按应付未付租金每日0.2％的标准支付逾期付款违约金，艺誉公司不同意承担，该约定标准显然过高，法院结合林杰实际损失，酌情调整为20元。关于房屋使用费，合同解除后，艺誉公司未及时搬离涉案房屋，直至同年11月28日才通知林杰办理房屋交接手续，该期间的房屋占用费和物业费，林杰主张艺誉公司按照合同约定的标准支付，于法有据，法院予以支持。林杰称租赁合同约定租期内的物业费艺誉公司已付清，故林杰主张艺誉公司占用房屋期间的物业费应自2019年11月10日起计算。林杰于2019年11月29日前往涉案房屋查看时，涉案房屋内虽尚有艺誉公司部分物品，但从照片可见大部分物品已经搬离，艺誉公司也已明确告知林杰可来办理房屋交接手续，林杰在通知函中也表示艺誉公司未搬离物品视为放弃，在此情况下，林杰未向艺誉公司直接确认房屋内物品情况，也未采取清空措施收回房屋，直至法院庭审后才与艺誉公司交接房屋，对损失扩大负有责任，故对于此后的房屋使用费和物业费，林杰要求艺誉公司承担，不予支持。据此，一审法院判决：一、确认林杰与艺誉(上海)实业发展有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年8月30日解除；二、艺誉(上海)实业发展有限公司应于判决生效之日起10日内向林杰支付逾期付款违约金20元；三、艺誉(上海)实业发展有限公司应于判决生效之日起10日内向林杰支付2019年8月31日至2019年11月28日的房屋使用费23，834.70元；四、艺誉(上海)实业发展有限公司应于判决生效之日起10日内向林杰支付违约金13，194元；五、艺誉(上海)实业发展有限公司已支付的押金6，597元归林杰所有，不予返还；六、艺誉(上海)实业发展有限公司应于判决生效之日起10日内向林杰支付2019年11月10日至2019年11月28日的物业费1，271.61元；七、驳回林杰的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，艺誉公司与林杰就涉案房屋所签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力。艺誉公司作为承租方，理应按照合同约定支付租金。根据租赁合同的约定，艺誉公司应当于2019年8月支付下一季度，即2019年9月至11月的租金，然艺誉公司至2019年9月2日才支付了其中一个月的租金，现艺誉公司主张当时系因艺誉公司法定代表人家中亲人去世，征得林杰的同意后才延期支付租金，但此主张遭到林杰的否认，且林杰在2019年8月11日通过微信的方式已向艺誉公司催讨租金，并在2019年9月29日发函通知艺誉公司解除双方的租赁合同，林杰上述行为亦能印证其并未同意艺誉公司延期支付租金。同时，艺誉公司亦提出因林杰未向其开具已付租金的发票，所以其未能支付最后一季度的租金，因双方租赁合同中并未约定以开具租金发票作为支付租金的前提条件，故对艺誉公司的此项理由，本院无法采纳，一审判决认定因艺誉公司违约，林杰有权解除合同并无不当。租赁合同解除之后，艺誉公司应及时返还涉案房屋，现艺誉公司以其已于2019年11月1日已腾空涉案房屋，并另行租赁房屋办公为由，认为房屋使用费应计算至2019年11月1日，对此，本院认为，艺誉公司的前述行为并不能作为交付涉案房屋的标志，故房屋使用费一审法院计算至2019年11月28日亦无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，350.79元，由上诉人艺誉(上海)实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 王晓梅审 判 员 陈 俊二〇二〇年八月二十七日法官助理 仇祉杰书 记 员 莫莉菲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……