太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初2475号原告（反诉被告）：韩文帅，男，1989年9月12日出生，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：高继梅，山西道亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖伟，山西道亨律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨江娟，女，1973年2月13日出生，住太原市杏花岭区。委托诉讼代理人：马亮，山西佳镜律师事务所律师。原告（反诉被告）韩文帅与被告（反诉原告）杨江娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩文帅之委托诉讼代理人王颖伟、被告（反诉原告）杨江娟之委托诉讼代理人马亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩文帅向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2017年10月30日签订的《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》和2018年2月7日签订的《补充协议》；2.被告双倍返还定金44万元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月30日原告委托霍永长与被告的委托代理人丁少华、中介方太原市中环居业房地产经纪公司等签订《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》。依据合同约定，被告将其自有的位于太原市xxx房屋出卖给原告，房屋总价款115万元。同时还约定其他权利义务。2018年2月7日原告的姐姐代原告与被告及中介方又签订一份补充协议。依据该协议约定，原告将原付的2万元定金增加至22万元。当日原告的姐姐韩文丽和被告共同在交通银行太原南中环街支行通过韩文丽的银行卡分两笔转账给杨江娟共计20万元。收款后被告出具了一份收据，载明收到买房订金贰拾万元人民币，付款人韩文丽、买房人韩文帅，收款人杨江娟。后原告及韩文丽多次通过中介方联系被告要求配合办理银行面签手续和房屋过户手续，但被告拒不配合。被告杨江娟辩称，本案属于原告重复起诉，原告在2018年7月向贵院提起过诉讼，原、被告及诉请完全一致，诉讼标的也是合同纠纷，贵院已经于2018年9月25日作出（2018）晋0109民初2417号民事裁定，驳回原告的起诉，根据一事不再理的民事诉讼原则和民诉法司法解释第247条规定，原告本次起诉构成重复起诉，应裁定驳回原告起诉。本案的《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》及《补充协议》为四方合同，另外两方，丙方是太原市中环居业房地产经纪有限公司，丁方是太原市万柏林区集贤房源信息服务部，即使解除该合同也应由四方共同参加诉讼予以解除。被告已经配合购房人进行了银行面签，并且在面签当日已经向太原市中环居业房地产经纪有限公司工作人员毛亚妮出具了公证授权委托书，并将所有房屋产权证等所有资料原件交给了毛亚妮，由毛亚妮受托办理后续房屋过户事宜，被告已经履行了合同义务，是由于购房人个人征信问题被银行拒贷，违约方是购房人，无论谁主张解除本合同，因被告无任何违约行为，购房人所支付的2万元定金不予退还。被告向韩文丽收取的20万元与原告无关，即使有关，该款项也属于预付款，原告无权主张退还，更无权主张双倍返还，20万元款项是由韩文丽转账被告，并不是原告支付，被告出具的收据上也明确载明收到的是订金，订金的法律性质是预付款，并且从收据出具的2018年2月份至今，韩文丽及其他人都没有对此提出异议，（2020）晋0109民初4920号案件中，因原告未及时交费按撤诉处理，在代理人阅卷时发现，原告提供的韩文丽的证明写明，该款项是代原告支付的购房款，因此原告要求双倍返还没有事实及法律依据，且首先违约的是原告。综上，请求驳回原告起诉。反诉原告杨江娟向本院提出诉讼请求：1.反诉被告赔偿反诉原告45237.86元（差旅费23353.7元、误工费9189元、物业费取暖费12695.16元）；2.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订合同以来，反诉原告积极履行合同，并于2017年11月2日配合反诉被告完成农行的面签手续，并公证委托居间方中环地产的毛亚妮配合办理包括面签在内的全部贷款及房屋过户手续。因反诉被告采取高估高贷被银行识破且因反诉被告本身征信问题无法从银行贷款，反诉原告通过居间方多次催促，但反诉被告始终无法获得贷款，不能交付反诉原告房款。反诉被告行为已构成违约，应当对反诉原告损失予以赔偿。反诉被告韩文帅辩称，反诉原告称反诉被告以高评高贷的方式被银行识破，且自身因征信问题无法获得贷款，故反诉被告违约，这一表述既不客观也不符合双方合同约定，根据双方签订的合同第七条明确约定，如果贷款审批未能通过导致本合同无法履行，四方可另行协商，协商不成则四方同意解除此合同，均可免责。所以即便是由于反诉被告自身原因无法获得贷款，导致涉案合同无法履约，反诉被告也不构成违约。反诉原被告双方在农行贷款未获审批后的2018年2月7日再次签订补充协议，该补充协议明确增加20万元定金，再次进行面签，但是至此之后反诉被告再也没有见过反诉原告，可见双方无法履约的责任在于反诉原告的不配合，为此请求法院驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：原告韩文帅曾于2018年7月3日向本院提起诉讼，要求1.解除韩文帅与杨江娟签订的太原市城市房屋存量房买卖居间合同及补充协议；2.杨江娟向韩文帅双倍返还定金44万元整；3.杨江娟承担诉讼费。本院于2018年9月25日作出（2018）晋0109民初2417号民事裁定书，裁定驳回韩文帅的起诉。双方对该裁定均未提起上诉。2019年2月22日韩文丽向本院提起诉讼，要求1.解除韩文丽与杨江娟签订的太原市城市房屋存量房买卖居间合同及补充协议；2.杨江娟双倍返还定金44万元；3.杨江娟赔偿韩文丽支付的律师费15000元；4.诉讼费由杨江娟承担。本院于2019年5月29日作出（2019）晋0109民初654号民事判决书，判决驳回韩文丽的诉讼请求。双方对该判决均未提起上诉。（2019）晋0109民初654号民事判决书中查明：2017年10月30日杨江娟（产权共有人丁少华）与韩文帅（代理人霍永长）签订《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》（合同编号TYZH0004802），合同签订当日，支付20000元定金。韩文帅于2017年12月30日出具授权委托书一份，内容为：“委托姐姐韩文丽在我与杨江娟房屋买卖一事中代理我签订补充协议，并委托韩文丽交付定金给房东杨江娟。”2018年2月7日韩文丽受其弟韩文帅的委托与杨江娟就《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》签订补充协议，约定将购房定金贰万元整追加至人民币贰拾贰万元整……。根据上述合同及补充协议，杨江娟收取了220000元。2018年2月7日被告出具收据一份，内容为：今收到买房订金贰拾万元人民币整，200000元付款人：韩文丽买房人：韩文帅房屋坐落于大唐惠泽苑四号楼二单元601室收款人：杨江娟2018.2.7。涉案太原市城市房屋存量房买卖居间合同主要约定：甲乙双方本着诚信、自愿、平等原则，由丙方居间介绍，经协商一致签订本合同；甲方及产权共有人同意，自愿将合法拥有的坐落于太原市xxx房屋出卖给乙方，甲方物业为城市房屋，房产证SXXXX，建筑面积157.9平方米，用途属住宅，双方商定房屋买卖价款壹佰壹拾伍万元整；乙方应支付咨询服务费、居间服务费贰万捌仟柒佰伍拾元，合同签订当日，乙方支付甲方定金壹万元，甲方的房屋所有权证（不动产证）及有关房屋资料原件交由丙方保管，丙方出具收件收据，购房定金在办理产权过户完毕当日自动转为购房款；甲、乙双方任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，即视为违约，如甲方违约须双倍返还乙方定金，即除退还乙方定金外，另须支付乙方购房定金等额的赔偿。如乙方违约，则其定金赔偿给甲方。违约方有受托人或代理人的，受托人或代理人承担连带责任；其它约定事项为：1.甲方承诺此房为空户；2.甲方代理人丁少华承诺已取得产权人杨江娟充分授权出售此房并签订本合同，如未取得授权导致合同不能履行，由代理人丁少华赔偿乙方壹万元违约金，另赔偿丙方服务佣金；3.乙方同意甲方代理人丁少华收取定金；4.在银行评估价能满足客户（乙方）贷款的情况下，甲方承诺在2017年10月31日前将产权证原件交由丙方代为保管；5.甲方同意过户到乙方或乙方指定人名下。合同中甲方为杨江娟、乙方为韩文帅、丙方为太原中环居业房地产经纪有限公司、丁方为太原市万柏林区集贤房源信息服务部。2019年9月20日韩文丽出具证明一份，证明载明：我是韩文帅姐姐。2017年10月30日，我弟弟韩文帅通过太原市一家中介公司与房东杨江娟签订了一份《太原市城市房屋存量房买卖居间合同》。2018年2月7日，我代表我弟弟与杨江娟又签订了一份《补充协议》。依据约定，韩文帅要将购房定金在贰万元的基础上追加至贰拾万元。2018年2月7日，我和杨江娟共同在交通银行太原南中环街支行，通过我的银行卡（×××）分两笔转付给杨江娟的银行卡（×××）共计人民币贰拾万元。收款后，杨江娟当即出具了一份收据，载明收到买房订金贰拾万元人民币整。付款人，韩文丽。买房人，韩文帅。收款人，杨江娟。特此证明上述从我的银行卡中转付到杨江娟银行卡中的20万元系我替韩文帅代付的购房款。涉案补充协议主要内容为：依据太原市中环居业房地产经纪有限公司合同编号TYZH0004802的补充协议如下：1.经甲、乙双方协商一致，乙方自愿于签订本协议当日将购房定金贰万元整追加至人民币贰拾贰万元整，乙方于签订本协议当日将剩余定金人民币贰拾万元整补足支付给甲方。2.经双方协商一致，甲方同意积极配合乙方办理银行面签手续以及其他相关手续，若自签订本协议之日起至2018年4月30日内乙方贷款仍未审批通过，则甲方同意过户至乙方指定人员名下，并配合乙方指定人员办理银行面签手续以及相关过户手续，若甲方以任何理由不配合乙方以及乙方指定人员办理相关手续，则视为违约，违约责任按合同中违约条款执行。3.经双方协商一致，甲方在配合乙方办理银行面签手续所产生的来回路费均由乙方承担，甲方需出示相关票据。（该条款仅限于至2018年4月30日内）本协议与合同编号：TYZH0004802有同等法律效力。甲方：杨江娟乙方：韩文丽丙方：陈尚2018年2月7日。原告陈述陈尚为原告表哥。（2018）晋0109民初2417号案件的开庭笔录中原告证人中环地产毛亚妮出庭作证，其陈述农行面签在2017年12月，被告配合了，因为原告原因贷款没有批下来，后渤海银行有公证书了不用面签，但光大银行面签必须当事人到场，去银行面签的时候才知道只是被告一个人的公证，被告一直在催促我办理银行的事情，就是因为光大银行缺被告爱人面签问题所以没有弄成。被告本人参加了2018年8月2日本院（2018）晋0109民初2417号案件庭审，其在庭审中陈述，我是收到2万元定金，没有约定首付款；农行面签是2017年10月30日，我和爱人就回来面签了，当时我爱人身体不好，我就告诉中介的人我们只能回来一次，之后因为原告个人征信原因，贷款就没有办下来，同时当天上午就去办理了公证委托，我和我爱人一起去办理了，我们当时认可的是夫妻双方办理的公证，我是今天才知道光办理的我一个人的公证，我们办理完公证就回上海了，三个月后还没有音讯，就签订了补充协议，之后因我爱人身体原因就不能回来了，我认为我们已经办理了公证，第一次我爱人也去了面签了，就不需要再回来了；我还是想和原告继续履行合同，在原来价钱不变的情况下我需要余款现金支付，如果原告一次性不能付清我房款，我不同意配合他银行贷款，我要和原告解除合同。另查明，晋房权证并字第SXX**房屋所有权证载明：房屋所有权人杨江娟、房屋坐落漪汾街68号（惠泽苑小区）4幢2单元601号、产别私有房产、房屋状况4幢601号、建筑面积157.9平方米、设计用途住宅、填发日期2008年7月21日。本院认为，原、被告签订的涉案太原市城市房屋存量房买卖居间合同及补充协议系合同双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的合同义务。合同签订后，被告认可收到原告2万元定金，因在合同中提到贷款，应认定原、被告认可房款中部分款项为以贷款方式给付。结合被告出具的收据及原告姐姐韩文丽的证明，应认定2018年2月7日韩文丽代原告向被告支付购房款20万元。本院（2018）晋0109民初2417号案件中原告韩文帅要求与被告杨江娟解除涉案合同及补充协议，表明原告不愿履行双方签订的合同及补充协议，被告也表示如果原告一次性不能付清被告房款，被告不同意配合原告银行贷款，被告要和原告解除合同，应视为原、被告于2018年8月2日已经达成解除涉案合同及补充协议的合意，即原、被告之间签订的涉案合同及补充协议已于2018年8月2日解除。故原告现要求解除合同及补充协议的诉请，本院不予支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同及补充协议已经解除，被告收到的房款和定金共计22万元，应当予以返还。原告要求被告返还的合理部分，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。关于反诉原告的反诉诉请。根据补充协议（2018年2月7日）的约定，反诉被告承担反诉原告配合对方办理银行面签手续产生的来回路费，限于2018年4月30日内，即反诉被告同意负担反诉原告因配合反诉被告银行面签从上海往返太原的路费。因反诉原告提供的证据中火车票及飞机票订单的乘坐时间均不处于2018年2月7日后至2018年4月30日前，故举证不能的不利后果应由反诉原告承担。反诉原告要求反诉被告承担差旅费中交通费的诉请，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告承担差旅费中住宿费及餐饮费的诉请，不符合双方协议约定，本院不予支持。反诉原告主张的误工费、物业费、取暖费，因缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，原告要求解除涉案合同及补充协议的诉请，本院本院不予支持。原告诉请要求返还费用的合理部分，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿损失的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、被告杨江娟于本判决生效之日起十日内返还原告韩文帅22万元。二、驳回原告韩文帅的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告杨江娟的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3950元（已减半），由原告韩文帅负担1650元，被告杨江娟负担2300元；反诉费715元，由反诉原告杨江娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 王彩君 二〇二〇年八月十八日书记员 崔 渊