广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1481民初377号 原告:凭祥市光明汽车修理厂（以下简称光明汽车修理厂）,住所：广西壮族自治区凭祥市南大路**。统一社会信用代码:92451481771714749X(1-1)。 法定代表人:陈丹。 被告:凭祥市佳辉之家古典红木家具店（以下简称佳辉之家家具店），住，住所：广西壮族自治区凭祥市红林路**中国凭祥友谊红木国际商城暨红木文化产业园****一社会信用代码:92451481MA53MMGDU88。 经营者:彭光明。 案由：租赁合同纠纷。 适用程序：简易程序。 立案日期：2020年5月18日。 开庭日期：2020年6月23日。 原告诉讼请求：佳辉之家家具店向光明汽车修理厂偿还拖欠的租金279120元及利息(利息自2017年6月16日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止)。事实和理由：自2006年12月15日起至2017年6月15日止,佳辉之家家具店承租其铺面经营红木家具,双方存在房屋租赁合同关系。直至2016年6月,佳辉之家家具店均按期付清了房租,但在2017年6月,佳辉之家家具店结清自2016年6月15日至2017年6月15日房租，便将门店搬离另寻铺面经营其红木店。经其多次催收,佳辉之家家具店均未付款，至今仍尚欠租金279120元。 被告答辩意见：1.其没有拖欠光明汽车修理厂租金，也不认可光明汽车修理厂主张的租金计算方式。2006年起至2016年，一直租赁光明汽车修理厂的一个铺面经营红木生意，在前两年双方签订书面租赁协议，到期后，双方仅以口头方式继续租赁。2016年6月左右，光明汽车修理厂要求其将租赁铺面的一个接待室转租给其他人经营药店，其称该接待室投入装修3万多元，如果能支付该笔费用就同意转租。光明修理厂不同意，并称如不同意转租就将其赶走，双方由此发生纠纷。其便另选他处经营，并于2016年7月28日与凭祥市友谊发展集团有限公司签订《红木文博城商铺合作经营合同》，其便将红木家具搬离。2.光明汽车修理厂诉讼请求已经超过诉讼时效。其承认租金履行方式为“预交制”，即在合同履行开始前就要支付租金。如果光明修理厂认为双方租赁合同继续有效，应在2016年7月就应主张租金，直至2020年5月，才委托凭祥市公证处向彭光明邮寄《催款通知》，已经超过诉讼时效。3.本案涉案租赁合同为不定期合同，其明确不支付租金的行为即为解除合同行为。其可以随时解除合同，其于2016年6月之后不再支付租金的行为，即为宣告与光明汽车修理厂终止租赁合同关系。4.其变更经营地址系补办登记行为，与实际租赁时间无关联。5.水电费不予认可。6.根据光明修理厂提交的证据，双方此前租金每半年为20多万元不等，但本案中诉请一年租金为279120元，存在疑问。 查明事实：2006年起，佳辉之家家具店向光明汽车修理厂租赁位于凭祥市南山经济开发区铺面经营红木，双方最初两年签订书面租赁合同，之后双方未在签订租赁合同，租赁一楼面积281.8+220平方米，二楼面积258.5平方米，每平方米的租金为45元，租金缴纳方式为先缴纳租金，再使用房屋。2016年6月，佳辉之家家具店减少一楼的租赁面积100平方米，同时降低二楼的房屋租金为20元/平方米。2016年6月，佳辉之家付清房租，尚欠2006年6月15日至2017年6月15日房租。2016年5月25日，佳辉之家家具店将经营地址由凭祥市南山光明修理厂铺面变更为凭祥友谊红木国际商城暨红木文化产业园3A102号。 本院意见：一、双方租赁合同是否实际履行的问题。光明汽车修理厂与佳辉之家家具店之间形成的租赁合同关系，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据法律规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。对于不定期租赁,当事人可以随时解除合同。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”租赁物在佳辉之家家具店控制之下，其主张合同已解除,应当承担举证责任。佳辉之家家具店不能证明其于2016年6月已经将租赁物返还给光明修理厂，应承担举证不能的后果。且佳辉之家家具店于2018年5月25日，才变更经营地址。 二、关于诉讼时效的问题。双方均认可房屋租金半年交一次，2016年6月15日至2016年12月15日的房屋租金应予2016年12月15日付清，但佳辉之家家具店一直未付。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”光明修理厂于2020年5月主张权利，已经超过诉讼时效，本院对该部分诉讼请求不予支持。 判决主文：凭祥市佳辉之家古典红木家具店（彭光明）向凭祥市光明汽车修理厂支付租金139560元及利息（利息以本金139560元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年6月16日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至还清欠款之日止的利息）。 判决依据：第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产的所在地法院申请执行。 案件受理费5486元，减半收取2743元，由凭祥市光明汽车修理厂负担1372元，凭祥市佳辉之家古典红木家具店（彭光明）负担1371元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  刘琼 二〇二〇年八月十八日 书记员  农倩 附：法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。 （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。