河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终2513号上诉人（原审被告）河南凯美置业有限责任公司，住所地：河南省郑州市金水区郑汴路北、中州大道西公寓********。统一社会信用代码：91410100567263610L。法定代表人王中涛，该公司总经理。委托诉讼代理人张经博，河南宇言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）司发展，男，1972年9月9日出生，汉族，住所，住所地河南省夏邑县div>委托诉讼代理人张伟杰，河南栗城律师事务所律师。上诉人河南凯美置业有限责任公司（以下简称凯美置业公司）因与被上诉人司发展商品房销售合同纠纷一案，不服河南省夏邑县人民法院（2019）豫1426民初5657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭，并于2020年7月23日公开开庭进行了审理。上诉人凯美置业公司的委托诉讼代理人张经博、被上诉人司发展的委托诉讼代理人张伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯美置业公司上诉请求：依法撤销夏邑县人民法院作出的（2019）豫1426民初5657号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：首先，一审判决认定双方对逾期办理产权证的违约责任约定不明，属于认定事实错误，上诉人并未违约，原审法院依照《商品房买卖合同司法解释》第十八条要求上诉人承担违约责任，属适用法律错误。上诉人与被上诉人之间系商品房买卖合同关系，双方签订的房屋买卖合同合法有效。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”。被上诉人在签订合同时已对自身权利作出明确处分，即在该合同中双方对上诉人违反该义务所应承担的违约责任选择的是在被上诉人退房情形下上诉人应承担相应违约责任，并未选择不退房情形下开发商所应承担的违约责任，故本案不存在双方对不退房的情形没有约定的事实。其次，被上诉人要求上诉人承担违约责任已超诉讼时效，上诉人不应当承担违约责任。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如被申请人主张违约金，只能基于合同基础的情况下，在合同约定期限内，主张退还房屋，请求承担违约责任。而本案中被申请人诉请不具有合同依据，同时超过了诉讼时效。另外，一审判决认定“逾期办证违约金属于债权请求权适用诉讼时效。由于双方在合同中，未约定逾期办证违约金及其起算时间，且违约行为持续存在，被上诉人可在民事权利最长保护期内随时主张违约金，违约金诉讼时效可以从其主张之日起算”明显错误。如为继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，也应判定被申请人起诉之日的前三年未超诉讼时效期间。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。司发展辩称，1.关于上诉人是否存在违约问题，双方签订的合同系有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。司发展按照约定交付了房款和办理房产证的费用，凯美置业公司按照约定交付了房屋，履行了部分合同义务，但凯美置业公司至今没有给司发展办理不动产权属证书，构成违约，应依法承担违约责任，而且在本案中不能办理产权证的原因是由于上诉人方在建筑涉案小区时容积率超出了规定的范围，且并未按照规定缴纳罚款所造成的。2.关于违约金计算问题。双方在合同中未约定对于司发展不退房的情形下如何处理，即双方未勾选该合同第十五条第二款的规定，应视为双方未约定不退房情况下的处理原则，且在该合同中并未约定上诉人未按合同约定给被上诉人办理房产证的违约责任，应当按照法律规定适用法定原则承担违约金。所以一审法院按照法律规定判定上诉人承担法定违约金是正确的。3.关于是否超过诉讼时效问题。双方在合同中未约定逾期办证违约金起算时间，且违约行为持续存在，司发展也一直在主张办理产权证书，本案存在诉讼时效中止、中断的情形，因此司发展可在民事权利最长保护期内随时主张违约金，违约金诉讼时效可以从司发展主张之日起计算，故司发展要求凯美置业公司承担违约金并不超过诉讼时效。司发展向一审法院起诉请求：1.判令凯美置业公司履行协助办理不动产权属证书的义务；2.判令凯美置业公司向司发展支付逾期办证违约金69657.12元（以中国人民银行同期贷款利率为标准，支付自2013年8月24日起至2019年8月24日止的逾期办证违约金，以后违约金顺延至实际办理产权登记日止）；3.诉讼费用、保全费用由凯美置业公司承担。一审法院认定事实：2012年8月24日，司发展与凯美置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：司发展购买凯美置业公司销售的君和盛世小区第5幢4层西户的商品房一套，建筑面积113平方米，总金额261480元；司发展应于2012年6月18日付首付款131480元，余房款130000元采用银行贷款；凯美置业公司应当在2012年12月31日前将商品房交付司发展使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。司发展分别于2012年4月10日、5月17日、6月18日、7月14日、2013年3月26日向凯美置业公司支付房款44544元、20000元、4474元、10462元、50000元，合计129480元，并于2012年6月18日交付办理房产证费用12766元。司发展和凯美置业公司均认可涉案商品房交付时间为2012年8月份。商品房交付使用后，司发展至今未取得房地产权属证书。要求按已付首府款131480元和银行贷款利息31002元为基数，从2013年8月24日起计算至2019年8月24日止的逾期办证违约69657.12元，以后违约金顺延至实际办理产权登记日止。2018年2月11日，夏邑县城乡规划管理中心向夏邑县国土资源局下发告知函，内容为：凯美置业公司开发的君和盛世住宅小区容积率3.22、建筑密度≦60％、绿地率2％、停车位未按标准配置。同时通知用地单位（凯美置业公司）及时到国土资源局备案并完善用地手续。一审法院认为，司发展与凯美置业公司签订的《商品房买卖合同》，是合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。司发展按照约定交付了房款和办理房产证的费用，凯美置业公司按照约定交付了房屋，履行了部分合同义务，但凯美置业公司未能在约定的期限内协助司发展取得房地产权属证书，构成违约，应承担继续履行和支付违约金的违约责任。关于违约金的计算问题。根据涉案合同第十五条约定，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按买受人退房的约定处理。司发展系守约方,可选择退房或不退房,但该条款只约定按退房承担违约责任情形,未约定不退房承担违约责任情形,视为约定不明。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以依照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对涉案商品房的交付时间，双方均认可为2012年8月份，双方约定办理房地产权属证书的期限是商品房交付使用后180日内，司发展主张自2013年8月24日起开始计算违约金，系对其权利的处分，于法无悖，法院予以支持。司发展交付了首付款后对下余房款办理了贷款，现司发展要求以首付款131480元和银行贷款利息31002元为基数计算逾期办证违约金，合理合法，应予支持。关于诉讼时效问题。请求办理房屋产权登记属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定。逾期办证违约金属于债权请求权适用诉讼时效。由于双方在合同中，未约定逾期办证违约金起算时间，且违约行为持续存在，司发展可在民事权利最长保护期内随时主张违约金，违约金诉讼时效可以从其主张之日起算。同时，凯美置业公司一直未履行办理房屋产权证的义务，违约行为一直在持续，司发展一直也在主张办理产权证书，违约金系由未如期办证而产生的附属责任，故司发展要求凯美置业公司承担违约金不超过诉讼时效，凯美置业公司的答辩意见不能成立，法院不予采纳。综上，判决如下：一、被告河南凯美置业有限责任公司于本判决生效之日起九十日内协助原告司发展办理涉案商品房（君和盛世小区第X幢X层西户）的不动产登记手续；二、被告河南凯美置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告司发展支付逾期办证违约金（违约金以162482元为基数，以利息为标准支付，从2013年8月24日起至实际办理产权登记日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告司发展的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案合同中约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，双方仅选择同意按第1项处理，而对第2项在不退房的情况下如何处理没有选择，是双方对解决纠纷方式的选择约定不明。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人以没有违约，不应承担责任，以及被上诉人要求上诉人承担违约责任已超过诉讼时效为由，请求发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求有无事实和法律依据。司发展与凯美置业公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。司发展按照约定交付了房款和办理房产证的费用，凯美置业公司按照约定交付了房屋，履行了部分合同义务，但凯美置业公司未能在约定的期限内协助司发展取得房地产权属证书，构成违约，应承担相应的违约责任。涉案合同第十五条明确约定了出卖方延迟办理房产证的违约责任，即买受人选择退房和选择不退房两种救济方式，而这两种救济方式中都明确约定了违约赔偿责任的计算方式为“按已付房价款的1%赔偿买受方损失”，这个计算方式就是双方关于出卖方延期办理房产证时应该承担的违约赔偿责任的计算依据。涉案合同中“如因出卖方的责任，买受方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理”的表述，是双方对出卖方出现延期办理房产证的违约情形时纠纷解决方式的选择。双方约定的第1项是当事人选择退房的解决方式，第2项是当事人选择不退房的解决方式，本案合同上仅选择双方同意按第1项处理，而对第2项在不退房的情况下如何处理没有选择，是双方对解决纠纷方式的选择约定不明，不是没有约定违约赔偿责任或者违约责任约定不明。在合同已明确约定违约金的情况下，原审按照涉案合同违约金约定不明认定赔偿责任，属于认定事实错误。原审法院依据错误的事实，按照违约金约定不明，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，依照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金，明显不当。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，判决结果不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省夏邑县人民法院（2020）豫1426民初5657号民事判决第一项、第三项；二、撤销河南省夏邑县人民法院（2020）豫1426民初5657号民事判决第二项，改判为“河南凯美置业有限责任公司于判决生效后十日内按照已付房款的1%向司发展支付违约赔偿金”。一审案件受理费1541元，由河南凯美置业有限责任公司负担，二审案件受理费1541元，由司发展负担。本判决为终审判决。审判长  曹爱民审判员  李 强审判员  陈光应二〇二〇年八月十一日书记员  黄琳冰