吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3825号上诉人（一审被告）：姜志洋，男，1998年2月8日生，汉族，住吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：王苹，吉林钧诺律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王莉，女，1950年6月2日生，汉族，住吉林省长春市二道区。被上诉人（一审原告）：周洋，男，1979年2月19日生，汉族，住吉林省长春市二道区。上诉人姜志洋因与被上诉人王莉、周洋房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2020）吉0105民初769号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。姜志洋上诉请求：1.请求撤销长春市二道区人民法院（2020）吉0105民初769号民事判决，改判驳回原告诉讼请求。2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：二被上诉人一审时陈述不属实，王莉一审时陈述其在2019年办理相关登记时才知道房屋在姜志洋名下，但2016年10月24日的公证书中有王莉签字，有周双仁手印，公证时公证员已对双方民事行为能力及意思表示进行核实，公证书明确载明授权孙东阳代理办理房屋权属登记，该公证书并未被撤销，合法有效。一审法院按照每平方米5000元计算房价衡量房屋买卖交易是否正常显失公平。2016年购买该房屋时，该小区年久失修，市值不高，很难出租，即使现在也才5000元左右，2016年年末，房屋买卖合同签订后，周洋向我说他卖的比邻居便宜了，我就让他继续住了，也并未收取房租。王莉、周洋二审辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王莉、周洋一审提出诉讼请求：1.判令周双仁与被告签订的转让合同无效；2.诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：周双仁生前与王莉系夫妻关系，二人育有一子周洋。2018年12月9日周双仁因病去世。1997年，周双仁生前与王莉婚姻关系存续期间通过单位福利分房方式取得位于长春市二道区滨河新村东区103栋4门708室住房一套（以下简称案涉房屋），并居住至今。2012年7月18日，周双仁与王莉通过长春市住房制度改革公有住房出售、房改售房的形式取得了案涉房屋的所有权并办理了产权证，该产权证书上载明：房屋所有权人为周双仁、房屋坐落长春市二道区滨河新村东区103栋、证号为长房权字第4060128821、丘（地）号：5-18/111-32-708、建筑面积64.74平方米。2019年因案涉房屋要进行拆迁，原告王莉欲办理相关登记手续时，被相关部门告知案涉房屋的房名不是周双仁，而是被告姜志洋。二原告经过咨询并到长春市房屋档案馆调取该房屋的档案，才知道案涉房屋系经过公证后以转让的方式出售给被告。房屋档案中的转让合同上面写明：转让合同签订时间2016年12月28日，转让方为周双仁，代理人、监护人为孙冬阳，受让方为姜志洋，转让方式买卖，房屋成交价格15万元。之后，二原告又到出具公证书的吉林省长春市国安公证处调取公证过程的档案，吉林省长春市国安公证处（2016）吉长国安证民字第42946号公证书写明：委托人为周双仁和王莉，受委托人为孙冬阳，委托事项1、在长春市房屋登记机构代为签订房屋转让合同及办理房屋权属转移登记手续；2、代为收取卖房款（包括以受托人名义在贷款经办银行开立账户、设置银行密码，大额转账申请、挂失、补磁，代办银行资金监管、收取按揭款）、协助买方在银行或住房公积金管理中心办理二手房按揭贷款手续并签署相关文件、笔录；3、办理该房屋项下调取房产档案、物业维修资金账户、水、电、燃气、供热、有线电视更名等与交易相关的事宜。委托人处有王莉签名和捺印，没有周双仁的签字，且公证过程中所有应由周双仁签字处均没有周双仁的签字。另查明，2015年10月21日，周双仁因突发脑出血昏迷后到吉林大学第二医院急救，经诊断，周双仁脑出血破入脑室、脑积水、高血压3级（极高危险组）、双侧胸腔积液、双肺肺炎，周双仁入住吉林大学第二医院住院治疗16天，之后，周双仁又转入吉林心脑血管病专科医院、长春圣心医院持续住院治疗。据医嘱记载，周双仁自2015年10月21日突发疾病时起，周双仁始终处于意识模糊不清，不能自理，日常生活需要护理的状态。因周双仁需要长时间住院治疗，为了减免医疗费用，2016年6月15日，长春市二道区东站街道滨河社区委员会为医大二院出具证明一份，载明“周双仁，男，身份证号×××，此人现居住在滨河103栋4门708室，家庭生活困难。特此证明”。庭审中，经办案人询问，周洋做出的陈述“因其父周双仁病重，其曾向被告的哥哥姜*龙开办的小额贷款公司借款5万元，扣除各种手续费后实际到手3万元左右。因未及时还款，姜*龙又介绍其他的小额贷款公司为周洋倒贷，并将周洋扣押在小额贷款公司，同时派人到其父母家中要求周双仁和王莉用房屋为周洋担保”。王莉陈述“来到我们家的催债人让我和周双仁去签字担保，否则将我儿子眼睛挖下来，所以我和周双仁才过去的，还说如果报警就要伤害我儿子，只要按个手印就能把我儿子放出来，之后开车拉着我和周双仁去*单位签字，因为周双仁写不了字，又坐不起来，所以没有签字”。之后，没有人找周洋要求还钱，也没有人要求王莉从其居住的案涉房屋中迁出。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，本案中，1、案涉房屋从房产档案中记载，周双仁与被告签订转让合同的时间为2016年12月28日，房屋交易价格为15万元，每平方米均价2300元左右，而此时的市场价格即使按5000元/平方米计算，该价格也远低于市场价的30%，众所周知，根据当年案涉房屋的地段、建筑面积等综合因素，案涉房屋的市场价格己远高于每平方米5000元，而转让协议中约定的价格明显违反订立合同应当遵循的公平原则。2、根据医嘱记载，周双仁自2015年10月21日患脑出血至死亡这一期间，处于行动不便、生活不能自理，需要看护的重病状态。且从公证处调取的公证过程中需由周双仁签字的笔录等材料中，均没有周双仁的签字，也说是周双仁在办理公证时，己不能通过书写的方式正确表达自己的思想意志，那么，在此种情况下，无法确认周双仁通过委托孙冬阳出售案涉房屋系周双仁真实意思表示。3、周双仁与王莉夫妻二人育有一子周洋，其二人名下除案涉房屋外，再无其他不动产，因周双仁常年患病，家庭生活困难，周双仁与王莉居住的社区，也就是案涉房屋所在的社区为了让周双仁能得到相关医疗机构减免治疗费用，而为周双仁出具了困难证明。按照常理推断，周双仁与王莉二人的儿子周洋，与父母关系融洽、孝顺，其夫妇二人出售房屋一事完全可以委托周洋，这样既可以节省公证费用，又方便办理相关事宜，而周双仁委托与其没有亲属、朋友关系、甚至姓名都不清楚“孙冬阳”去办理出售房屋一事，明显违背生活常理。4、本案审理过程中，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担举证不能的法律后果。案涉房屋更名过户被告名下时，被告刚满18周岁，同样按照生活经验法则，被告是否具有购买房屋的经济能力，足以引起人们正常的合理怀疑，而周双仁和王莉在家庭生活极度困难的情况下，委托孙冬阳收取售房款，亦不符合常理，且没有周双仁和王莉己收取售房款的相关证据。5、案涉房屋更名过户至被告名下后，该房屋仍由周双仁、王莉夫妇居住和使用，并缴纳各项费用至今，而被告从没有要求周双仁和王莉交付房屋，被告的行为己明显不符合买卖房屋的根本目的，违背人知常情。综上所述，因原、被告签订的转让合同不是双方在自愿、公平、诚实信用原则下订立的，且该合同以合法形式掩盖非法目的，故周双仁委托孙冬阳与被告签订的转让合同属于无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：确认周双仁于2016年12月28日委托孙冬阳与姜志洋签订的转让合同无效。案件受理费100元，减半收取计50元，由姜志洋负担。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一审法院认定周双仁委托孙冬阳与姜志洋签订的转让合同属于无效合同正确。涉案房屋更名过户姜志洋名下时，姜志洋刚满18周岁，按照生活经验法则，姜志洋是否具有购买房屋的经济能力，足以引起人们正常的合理怀疑，而周双仁和王莉在家庭生活极度困难的情况下，委托孙冬阳收取售房款，亦不符合常理，且没有周双仁和王莉己收取售房款的相关证据。案涉房屋更名过户至姜志洋名下后，该房屋仍由周双仁、王莉夫妇居住和使用，并缴纳各项费用至今，而姜志洋从没有要求周双仁和王莉交付房屋，姜志洋的行为不符合买卖房屋的根本目的，违背人知常情，且姜志洋在一、二审均拒绝出庭接受法庭问询，结合周洋、王莉关于本案存在涉嫌高利贷、非法拘禁的陈述，一审法院认定双方合同系非在自愿、公平、诚实信用原则下订立的，且该合同以合法形式掩盖非法目的并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人姜志洋负担。本判决为终审判决审判长 李 迪审判员 冯红红审判员 贺银婷二〇二〇年八月二十六日书记员 张维峰