江苏省兴化市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1281民初1026号 原告：宦春芹，女，1988年11月15日出生，汉族，住兴化市。 原告：赵俊，男，1987年12月18日出生，汉族，住兴化市。 两原告共同委托诉讼代理人：夏本荣,兴化市昭阳法律服务所法律工作者。 被告：江苏万**置业有限公司，统一社会信用代码91321281330901872J，住所地兴化市楚水招商城******办公区。 法定代表人：吴小龙，总经理。 委托诉讼代理人：卞婧娴、范晓娜，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。 原告宦春芹、赵俊与被告江苏万**置业有限公司（以下简称万**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法先适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告宦春芹及两原告共同委托诉讼代理人夏本荣，被告万**公司委托诉讼代理人卞婧娴、范晓娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宦春芹、赵俊向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2017年4月21日订立的商品房买卖合同，被告退还原告购房款32万元及利息（自缴款之日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率计算）；2.判令被告支付原告违约金1.6万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月21日，我们与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定，我们购买被告开发的楚水招商城商铺一间，面积37.23平方米，总价款64万元，首付款32万元，余款由被告负责协调银行办理按揭贷款；被告应于2018年4月30日前将经政府部门验收合格的商铺交付原告，并在商铺交付使用后90天内办理房屋权属登记。但被告交付的商铺至今未经政府验收合格，且因被告原因和过错致我们无法办理商铺权属登记。经多次与被告交涉未果，现向法院起诉，请求法院判如所请。 被告万**公司辩称，1.我公司不存在违约行为。我公司已于2018年国庆期间向全部购房户交付房屋，系原告未及时办理房屋交接手续；2.即使存在逾期交房的事实，原告提出解除合同的时间已超过法律规定的一年期限，已丧失合同解除权；3.原告至今未能交足房款，原告是违约方，按照最高人民法院2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，违约方不享有单方解除合同的权利。综上，原告要求解除合同，退还购房款及利息、违约金的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。 本院经审理查明，2017年4月21日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：1.原告向被告购买位于楚水招商城A楼A3075号商铺，建筑面积37.23平方米，单价17190.44元/平方米，总价64万元，买受人于2017年4月21日交首付款32万元（其中含定金10万元），贷款32万元于2017年4月30日前办理。2.出卖人应当在2018年4月30日前将房屋交付买受人，出卖人逾期交房不超过30日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。3.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。4.出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。 同日，两原告（买受人，乙方）与被告（出卖人，甲方）又签订一份《合同补充协议（商铺）》，协议约定：1.乙方承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件，无论何种非甲方原因导致乙方未能获得按揭贷款而造成迟延付款、不足额付款等违约情形，甲方有权要求乙方在甲方催告后10日内付清全部剩余未付款项，否则视为乙方付款违约，乙方应按本合同约定承担违约责任。2.如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定代办单位统一办理，乙方应于办理房屋交付手续时向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权证及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料。 原告于合同签订前的2017年3月19日交纳定金1万元，2017年4月21日交纳房款31万元、维修基金0.1117万元，于2018年12月15日交纳物业费0.5361万元、装潢保证金0.05万元。原告需向银行按揭的32万元贷款未能获批，该部分购房款至今未交付被告。 被告于2018年12月将案涉商铺交付给原告，原告已在商铺内从事经营活动。 以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本案争议焦点：一、原告未付清房款是否构成违约；二、原告是否在起诉前已向被告发出过解除合同通知书，被告是否已接受，并收回了商铺。 关于争议焦点一 原告主张，其未能办理按揭贷款是因被告存在债务纠纷所致。原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：1.照片2张，证明被告与江苏大森资产管理有限公司（以下简称大森公司）存在债务纠纷，被告持有的商铺被南通市中级人民法院查封、拍卖，导致银行对包括原告在内的部分购房户的贷款未批准；2.视频1份，视频中是宦春芹与被告法定代表人吴小龙的对话，证明吴小龙承认原告无法办理按揭贷款是被告的原因。 被告质证认为，证据1与本案无关联性；证据2，视频中的男子是吴小龙，但吴小龙刚担任被告负责人不久，对情况不了解，且在问话中原告有诱导嫌疑。而原告未能借到银行贷款是因为2017年4月之后，银行信贷政策调整，不允许对商铺发放按揭贷款。 被告未举证。 对原告提交的证据，本院经审核认为，两份证据的真实性被告无异议，本院确认其真实性；证据1，系被告与大森公司之间的债务纠纷，法院查封、拍卖的商铺并非原告购买的商铺；且被告与大森公司之间的债务纠纷并不影响购房业主向银行贷款，该证据与本案无关联性；证据2，按揭贷款无法办理存在多种原因，最主要的原因是借款人的征信问题、信贷政策调整问题，开发商在按揭贷款合同中仅提供阶段性保证担保，开发商对外存在债务纠纷并不当然导致购房人无法办理银行贷款。因此，在无其他证据佐证的情况下，吴小龙在与原告争执时的一句话不足以认定原告未能办理银行贷款是被告的过错。 关于争议焦点二 原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：1.退房通知书及照片2份，证明原告于2019年11月即向被告提出解除合同，退房通知书送达给被告销售经理；2.照片、接处警登记表各1份，证明被告已将原告商铺收回，在商铺门上加了锁。 被告质证认为，证据1，《退房通知书》与照片中的《退房通知书》原告签名不一致；照片中女子是被告销售部工作人员，但被告未授权其代表公司接受业主送达的材料；且照片未显示拍摄时间，不能证明原告送达通知的具体时间。证据2，照片系打印件，原告未能提供原始载体；对《接处警工作登记表》的真实性无异议，但登记表中记载的内容仅是原告宦春芹与被告的房屋买卖纠纷。 被告未举证。 对原告提交的证据，本院经审核认为，证据1、2的真实性被告未提出异议，本院确认证据的真实性；证据1，被告承认照片中女子是其工作人员，该证据可以证明原告曾向被告工作人员送达过退房通知；根据照片中女子身着羽绒服的情况来看，原告陈述其在2019年11月送达退房通知的情况与事实相符，本院予以确认；证据2，照片中商铺的门上虽然有两把锁，但不能证明系被告加锁；接处警登记表只记载了双方因房屋买卖发生纠纷，并未记载被告在商铺门上加锁的情况，故该证据亦不能证明原告的证明目的。 本院认为，1.原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议（商铺）》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。2.合同约定，原告应在2017年4月30日交足购房款，但原告因未能借到银行贷款，至今未付清购房款，原告构成违约。虽然被告亦未能在合同约定的期限内交付商铺，但因原告违约在先，被告享有先履行抗辩权。原告要求解除合同、退还购房款，并要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告宦春芹、赵俊的诉讼请求。 案件受理费6340元，由原告宦春芹、赵俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，并预交案件上诉费6340元（户名：江苏省泰州市中级人民法院；开户行：中国银行泰州分行营业部；帐号：47×××53；行号：104312800123）。 审 判 长  陆传美 人民陪审员  徐 峰 人民陪审员  张小春 二〇二〇年八月十七日 法官 助理  刘 雯 书 记 员  张一峰