江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初6101号 原告：常熟宝鸿企业管理有限公司，住所地江苏省常熟经济开发区江南大道**，统一社会信用代码91320581055152706F。 法定代表人：陈明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘亮，上海磊天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨洋，上海磊天律师事务所实习律师。 被告：周丽娟，女，1986年5月4日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：吴珂，江苏正大发展律师事务所律师。 原告常熟宝鸿企业管理有限公司（以下简称宝鸿公司）与被告周丽娟商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告宝鸿公司委托诉讼代理人潘亮，被告周丽娟及其委托诉讼代理人吴珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宝鸿公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告与被告签署的编号为20190013029的《商品房买卖合同》于起诉状副本送达被告当日解除；2.请求判令被告配合原告办理位于常熟市宝鸿商业广场2幢416室商业办公房的《商品房买卖合同》的网签注销手续；3.请求判令被告支付因逾期支付购房款而产生的违约金，以房价款27.5万元为基数，按日万分之五的标准支付自2019年5月15日起至合同解除日止的违约金，暂计至2020年5月14日为50325元；4.请求判令被告向原告支付赔偿金55000元；5.请求判令被告承担案件受理费。事实和理由：2019年5月15日，被告因购买位于常熟市宝鸿商业广场2幢416室商业办公房与原告签署了《商品房买卖合同》(合同编号：Y20190013029)。合同约定房屋总价款为27.5万元，被告应于签署合同当日或之前付清全部房款；被告逾期支付房价款的，应按应付未付金额的日万分之五支付违约金，逾期超过90日的，原告有权解除合同；因上述被告违约事由原告单方面解除合同的，被告应向原告支付房屋总价款20%的赔偿金。合同签订后，截至起诉之日，应付的房价款被告分文未付。故原告依法提起诉讼。 被告周丽娟辩称，一、2017年10月29日被告及王建春两人共同向原告购买常熟市宝鸿商业广场3-2-232号商铺，并签订了编号为Y20170024342的《商品房买卖合同》，合同签订后被告支付了392681元。由于原告提供的房屋不符合当时的约定，故被告及王建春要求退房，后双方就退换房达成了一致，并于2019年4月29日签订了《换房协议书》，该协议书是原告与被告及王建春签订的，换房后的主体仍然是被告及王建春两人，而不仅仅是被告一人，之所以换房后新的购房合同上仅有被告一人签字，是由于签订时只有被告一人在原告处，是在销售人员的欺骗下签字的，销售跟被告讲等会你老公签字后合同才生效。被告也一直认为合同是需要王建春签字后才生效，因此被告就先签字了。纵观整个交易流程，从购房到退换房的过程以及签署的《承诺函》、《换房协议书》来看，确实也能证明买方是两人，对此原告也是明知的，也能说明原告存在欺诈。二、关于原告诉请中《商品房买卖合同》于起诉状副本送达之日解除，被告认为不成立。从购买3-2-232商铺到退换房的过程以及签署的《承诺函》、《换房协议书》均是被告与王建春两人签订，原告明知买方是被告及王建春两人，但仍只跟被告一人签订合同，该份合同尚未签署完毕，合同没有成立生效。三、关于原告诉请要求被告配合办理网签注销手续，被告愿意配合。客观上，原告与被告周丽娟办理了网签手续，目前涉案房屋挂在被告名下，但这是由于原告的过错导致的，原告对此也应当承担相应的责任。四、关于原告诉请要求被告承担违约责任以及承担赔偿金，不应当支持，即使支持也应当考虑原告的过错、原告有无受到损失以及损失的大小。原告明知买受方为两人，仍只与被告一人签订合同，存在过错，而且2019年6月6日被告及王建春提起诉讼的（2019）苏0581民初7525号案件，事实上已经明确了被告及王建春不再购买原告的任何房产，要求退还团购费，而本案的原告至今才起诉要求解除合同，明显存在延长被告承担违约金的时间，扩大了被告的损失。案涉2-416、516号房屋的《商品房买卖合同》的条款是格式条款，原告没有向被告释明，该合同双方主体的违约责任不平等，合同载明的买方违约金过高，况且被告认为并没有给原告造成损失。如果将来法院判决解除，那么原告可以将涉案房屋重新出售，客观上对原告没有造成损失，反而对于被告来讲既没有获得房屋反而承担了因原告欺诈行为而多承担的责任。如果法院认为被告要承担违约责任，诉请第3、4项不能同时适用，该两项诉请的金额达到了总房款的一半以上，违约责任明显过高，要求依法调低。并且被告于2019年5月15日签订合同时交付了5000元，如果法院认定被告应当承担违约责任，应在判决中扣除。综上，恳请法院在查明事实的基础上，作出有利于被告的判决。 本院经审理认定事实如下：2017年10月29日，王建春与常熟环亚安居网络科技有限公司（以下简称环亚公司）签订了团购服务协议书一份，约定王建春拟购买环亚公司合作楼盘即宝鸿商业广场3-2幢232室房屋，委托环亚公司提供团购房屋经纪服务，王建春缴纳团购经纪服务费5万元后，将得到5万元抵10万元的购房优惠机会。环亚公司在该协议甲方栏盖章，周丽娟在乙方栏签了字。当日，王建春支付了环亚公司团购服务费5万元。 同日，王建春、周丽娟与常熟宝鸿投资发展有限公司（以下简称宝鸿公司）签订了合同编号为Y20170024342的《商品房买卖合同》一份，约定王建春、周丽娟向宝鸿公司购买宝鸿商业广场3-2幢232室房屋，建筑面积为59.30平方米，房屋价格为782681元。 2019年4月29日，周丽娟、王建春（乙方）与宝鸿公司（甲方）签订《换房协议书》一份，内容为，乙方于2017年10月29日购买甲方开发的宝鸿商业广场3-2幢232室房屋并签订《商品房买卖合同》，合同编号Y20170024342，该房屋面积为59.30平方米，合同总价为782681元，已付首付款392681元，余款39万元未做按揭贷款。现因乙方个人原因，跟甲方申请调换甲方开发的宝鸿商业广场商业办公房2套，房号分别为2幢416室和2幢516，两套面积分别均为47.03平方米，两套房屋合同总价均为27.5万元。3-2幢232房屋合同价总计房款为782681元。现因乙方个人原因，跟甲方申请将3-2幢232室的商品房买卖合同解除，将已支付的3-2幢232室的房款392681元转为乙方所购买的商业办公2幢416室和2幢516室的房款，并将商业办公2幢416室和2幢516室剩余房款157319元于2019年5月30日之前付清。换房后乙方不得以任何原因及理由向甲方提出退房。鉴于目前该房屋的单价与乙方之前购买时的单价存在差价，该差价甲方不向乙方主张支付，因此乙方也承诺放弃甲方任何形式的补贴。经双方友好协商，达成如下协议：1、双方确认就宝鸿商业广场3-2幢232室房屋签订的《商品房买卖合同》（合同编号为Y20170024342）于本协议签订之日解除。甲、乙双方应提供真实的购房密码，在本协议签订之日后，于2019年5月30日之前共同至常熟市房管局办理解除上述合同的手续。由于乙方个人原因单方面违约提出解除合同，但在乙方信守承诺函的前提下，甲方同意解除并不追究乙方的违约责任。2、上述第1条约定的合同解除之后，甲乙双方确认甲方本应返还乙方房款392681元，乙方同意将已支付的3-2幢232室的房款392681元转为乙方所购买的商业办公2幢416室和2幢516室商品房买卖合同的房款，甲方无需退还。3、乙方于2019年4月29日购买甲方开发的宝鸿商业广场商业办公2幢416室和2幢516室房屋，并于2019年5月30日之前签订2套房屋的《商品房买卖合同》，该合同下两套房屋总价共计55万元。扣除上述第2条转付的房款392681元，两套房屋共计尚余房款157319元，乙方放弃通过按揭方式支付，由乙方在签订《商品房买卖合同》之日一次性支付。4、乙方应于本协议签订当日将关于宝鸿商业广场3-2幢232室的《商品房买卖合同》（合同编号为Y20170024342）、收据、发票、楼书、平面设计图等所有资料原件交还给甲方。5、在乙方向甲方支付完毕2幢416室和2幢516室，共计剩余房款157319元，并办理完毕2幢416室和2幢516室的交房手续及共同去常熟市房管局办理完毕3-2幢232室《商品房买卖合同》的解除手续。至此，双方就宝鸿商业广场3-2幢232室房屋签订的《商品房买卖合同》全部结算完毕，别无经济纠葛。 同日，王建春、周丽娟向宝鸿公司出具《承诺函》一份，主要内容为，王建春、周丽娟同意将已支付的3-2幢232室房款392681元转为王建春、周丽娟所购买的2幢416室和2幢516的房款，同时，王建春、周丽娟承诺商业办公2幢416室和2幢516的剩余房款157319元于2019年5月30日前付清并办理交房手续。3-2幢232室的代理咨询服务费5万元为环亚公司收取的代理费，与宝鸿公司无关，因环亚公司已经促成合同签订，现在因王建春、周丽娟个人原因而单方面违约解除，王建春、周丽娟承诺不得以任何理由或方式要求退还上述代理咨询服务费。同时，王建春、周丽娟承诺对上述3-2幢232室房屋的商品房买卖合同解除事宜进行保密，在此情形下，宝鸿公司不追究单方面违约解除上述商品房买卖合同的违约责任。但若王建春、周丽娟外泄的，宝鸿公司有权向王建春、周丽娟主张上述商品房买卖合同单方面违约解除的违约金156536元，王建春、周丽娟亦自愿承担上述违约金。 2019年5月15日，王建春、周丽娟（乙方）与宝鸿公司（甲方）根据之前的《换房协议书》的约定签订了《解除合同协议书》，主要内容为，1、甲、乙双方应提供真实的购房密码，在本协议签订之日起三个工作日内共同至常熟市房管局办理解除该套《商品房买卖合同》的工作。2、因乙方自身原因导致合同协议解除，乙方应向甲方支付购房款总额的20%的违约金。经乙方提出并与甲方友好协商，甲方同意乙方退房并同意不收取违约金，乙方购房款392681元于本协议签订并办理完毕注销登记手续之日起7个工作日内一次性汇入乙方下列指定账户。3.乙方应于本协议签订当日将关于甲方的《商品房买卖合同》、收据、发票、楼书、平面设计图等所有资料原件交还给甲方。当日，宝鸿公司将王建春、周丽娟已支付的购房款392681元退回给王建春、周丽娟。 另查明：2019年5月15日，周丽娟（乙方）与宝鸿公司（甲方）签订编号分别为20190013029、20190013034的《商品房买卖合同》各一份，约定乙方向甲方购买宝鸿公司开发的宝鸿商业广场2幢416室、2幢516室商品房各一套，设计用途均为商业办公，建筑面积均为47.03平方米，总价款均为27.5万元，买受人于签署合同当日或之前一次性付清；出卖方应当在2018年12月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用；若乙方逾期支付购房款，应按应付未付金额的日万分之五支付违约金，逾期超过90日的，甲方有权解除本合同；若因乙方违约事由甲方单方面解除本合同的，乙方应向甲方支付房屋总价款20%的赔偿金，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金及违约金，并在办理完全部解除合同的手续后将剩余房款无息退还给乙方，若乙方已支付的房价款不足以向甲方支付赔偿金及违约金的，甲方有权向乙方进一步追索；本合同自双方签章之日起生效。 当日，周丽娟支付宝鸿公司购房款5000元，之后未再支付其他款项。审理中，原被告一致确认该5000元为支付2幢416、516房屋的购房款各2500元。 又查明：2019年6月6日，常熟宝鸿投资发展有限公司经常熟市市场监督管理局核准，名称变更为“常熟宝鸿企业管理有限公司”。 又查明：2019年6月6日，本院立案受理原告王建春、周丽娟与被告环亚公司服务合同纠纷一案。原告王建春、周丽娟诉请要求被告环亚公司退还原告团购经纪服务费5万元，并支付相应利息。本院经审理认为，被告按照约定已促成了原告与房屋出卖方签订商品房买卖合同，应视为被告已按约为原告提供了团购经纪服务，原告理应支付被告团购经纪服务费，现原告因个人原因与房屋出卖方解除商品房买卖合同，作为被告无需承担责任，后本院于2019年8月30日作出（2019）苏0581民初7525号民事判决书，判决驳回原告王建春、周丽娟的诉讼请求。 又查明：本案原告起诉后，被告于2020年6月18日签收诉状副本等材料。 审理中，被告同意解除涉案商品房买卖合同，并配合原告办理网签备案注销手续，原告同意退还被告已付购房款2500元，并在本案中一并处理。 原告宝鸿公司认为，被告购买3-2幢232房屋迟迟未付尾款，原告要主张违约责任，被告就与原告协商调整为两个办公房，因此232房屋合同的解除是由于被告的原因。按照房管部门的要求，注销商铺网签合同必须退还已收款项，并提供相应的退款凭证及对方的收款凭证，因此原告将232房屋的已付房款退回给被告，被告应在退回后基于换房协议书的约定将房款支付给原告，但被告并未支付。签订本案所涉合同时，被告及王建春都在，是他们要求由被告作为购买方签字。无论是一人签字还是两人签字，皆是基于原换房协议而延续产生的新法律关系，有事实依据，被告签署了涉案合同，应当履行。被告未按约履行，原告基于合同约定要求被告支付逾期付款违约金及解约赔偿金。本案损失除了本案约定之外，还基于原商铺的责任补偿。 被告周丽娟认为，被告解除3-2幢232房屋的原因是交付的房屋进门有一根大立柱，与合同约定不符。被告在签换房协议时没有细看。被告当时是愿意购买原告的房产的，只是由于原告口头承诺是商住房，而合同约定的是商办的房屋，因此被告没有继续签订合同。因为合同没有签完，尚未生效，因此被告也未继续支付416、516的房款。 以上事实，由换房协议书、承诺函、解除合同协议书、商品房买卖合同、民事判决书及本案庭审笔录等在案佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告作为一个具有完全民事行为能力的人，于2019年5月15日在涉案编号为20190013029的《商品房买卖合同》上作为买受人签字，应视为其真实意思的表示。被告抗辩认为因涉案房屋性质与原告承诺的商住不符，故被告老公王建春未在合同上签字，合同因此尚未签订完毕。对此，本院认为，首先，合同明确买受方为被告，且并未涉及王建春的信息；其次，合同明确约定涉案商品房设计用途为商业办公，且之前的换房协议、承诺书中也均提及置换的为商业办公房；第三，合同中明确约定本合同自双方签章之日起生效。故对被告上述抗辩意见，本院不予采信。综上，原被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行。被告签订涉案商品房买卖合同后，仅支付了购房款2500元，并未按照合同约定支付剩余购房款，现原告以被告未按约支付房价款为由单方解除商品房买卖合同，不违反合同约定及法律规定，且被告对解除涉案合同无异议，本院予以确认。合同解除后，原告要求被告配合办理合同网上备案注销手续，并同意退还被告已付购房款2500元，被告无异议，本院亦予以确认。 关于违约责任。涉案合同系由于被告违约，原告单方要求解除，现原告按照合同约定主张房屋总价款20%的赔偿金55000元，并无不当，本院予以支持。合同解除后，被告无需再支付原告相应的购房款，原告除上述违约责任外，再行主张逾期付款违约金，没有依据，本院不予支持。综上，被告应支付原告的赔偿金55000元扣除原告应返还被告的购房款2500元后，被告还应支付原告52500元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条规定，判决如下： 一、确认原告常熟宝鸿企业管理有限公司与被告周丽娟于2019年5月15日签订的合同编号为20190013029的《商品房买卖合同》予以解除。被告周丽娟于本判决生效之日起十日内配合原告常熟宝鸿企业管理有限公司共同申请办理合同网上备案注销手续。 二、被告周丽娟于本判决生效之日起十日内支付原告常熟宝鸿企业管理有限公司52500元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账号；或汇入常熟市人民法院案件款账户）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告常熟宝鸿企业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取2713元，由被告周丽娟负担（原告同意其预交的案件受理费2713元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。 审判员  刘丽杰 二〇二〇年八月十九日 书记员  姚芝瑜