江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0803民初2664号 原告（反诉被告）：江苏万豪物业服务有限公司，住所地淮安区翔宇南道**金陵宙辉国际花园**楼**房。 法定代表人：刘鸿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李健梅，公司职工。 被告（反诉原告）：李要辉，男，1980年4月4日生，汉族，住淮安区。 委托诉讼代理人：朱明兰（系李要辉妻子），女，1979年11月10日生，汉族，住淮安区。 委托诉讼代理人：高瑕，江苏领鸿律师事务所律师。 原告江苏万豪物业服务有限公司（以下简称万豪公司）与被告李要辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告万豪公司的委托代理人李健梅，被告李要辉的委托诉讼代理人高瑕均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告万豪公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付原告物业费用等4804元。2、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告自2012年进驻皇冠国际为小区提供物业服务，时至2020年6月30日，被告未缴纳2017年4月1日至2021年3月31日的管理费用，尚欠物业费2928元，公摊电费600元，垃圾处置费144元，滞纳金1132元，合计4804元。原告多次向被告催要未果，特提起诉讼，请求判如所请。 被告李要辉辩称，原告所举证的前期物业服务协议及物价局的备案函不能证明被告欠付原告相关物业费用，原告公司在物业服务期间未能尽到其物业服务的相关义务，因被告居住在一楼，在一楼卫生间阳台附近长期有粪水堆集未能及时清理，被告家厨房共同下水管堵塞致被告厨房被下水漫延，被告多次向原告反映相关情况，原告均未处理。被告无奈更改了厨房下水管道路线，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告李要辉向本院提出反诉诉讼请求为：请求判决反诉被告赔偿反诉原告相应损失6000元并承担反诉费用。 事实与理由：反诉原告居住淮安区皇冠国际小区22幢2单元104室，反诉原告在接受该房屋时，该房屋卧室的南阳台窗就是损坏的，多次找物业均未处理，反诉原告要求更换阳台窗户，反诉被告应允更换但并未实际履行，无奈反诉原告自已进行了更换，花去费用1000元；反诉原告所居住的房屋地面无防水导致房屋内墙纸腐烂，反诉原告进行了更换，花去费用2500元；2018年6月因厨房共同下水管堵塞致反诉原告家厨房被下水浸泡，厨房瓷砖更换，花去费用2500元。综上请求反诉被告赔偿反诉原告的诉请。 反诉被告辩称，反诉原告称阳台窗户存有质量问题，这涉及房屋质量问题，与我公司无关，关于此事我们已经向开发商进行了反馈；反诉原告诉称墙壁发霉的问题，是开发商在包修期限内由开发商内进行维修，包修期外需要维修，应动用维修资金进行维修。反诉原告居住一楼，地面，地面反潮属正常现象原告要求将其自家墙面铲除重新粉刷，而且要求将墙纸贴成原样，物业公司无法满足反诉原告的诉求。且维修资金只能维修外部共用部位，反诉原告要求将其房内进行维修，未能达成一致意见，反诉原告在动用维修资金申请中拒绝签字，故无法动用维修资金。 本院经审理认定事实如下：原告系从事物业服务的企业，被告李要辉为淮安区皇冠国际小区22幢2单元104室的业主，皇冠国际小区22幢2单元104室住宅用房套房屋的建筑面积为135.57平方米，被告李要辉于2015年4月1日入淮安区皇冠国际小区22幢2单元104室并接受原告为其提供的物业服务。2015年4月1日原、被告签订前期物业管理服务协议一份，协议约定：物业名称皇冠国际，被告房屋幢号22幢2单元104室，建筑面积135.57平方米。前期物业服务期限自2009年3月25日起至业主大会与选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效之日止。协议约定原告应对物业共用部位、共用设施设备进行日常维护与管理（质量保修期内维护由开发公司承担责任）；对物业管理区域内的环境卫生、绿化进行日常维护与管理；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序、安全防范、消防交通等事项；建立建全本物业管理档案资料；……。被告应按照本协议按时向原告交纳物业服务费、建筑垃圾处置、停车等费用；遵守小区的《临时管理规约》、《购房合同》和本物业的物业管理相关制度、规定及所有的承诺和约定等；按照有利于物业使用、安全与公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等相邻关系，不得侵害他人合法的权益。……。物业管理服务费按有关规定和约定收取，物业管理区域内物业管理服务费实行包干制形式，按业主物业的建筑面积计算，多层住宅0.45元/月/平方米，生活垃圾处置费36元/户/年，公共能耗费暂定150元/户/年。原告按上述标准收取物业服务费，按本协议约定的服务标准提供服务，盈余、亏损由原告享有可承担，物业管理服务费按年度预收，在房屋交付使用时，从建设单位入住通知书约定的房屋交付时间起，一次性交纳一年的物业管理费和其他相关费用，以后每年度交纳一次，每次交纳费用时间为每年度对应月份10日前。通知入住后，不办理入住手续的，视为入住，物业费仍从通知入住之日起计算。被告出租物业的，物业服务费及其他费用由被交纳，被告与物业使用人另有约定的，可从其约定，被告应将此约定送原告备案，并负连带缴纳责任。保修期内属于保修范围内的房屋建筑主体及共用部位、共用设施、设备的维修、养护费用及责任由开发建设单位承担；不属于保修范围的维修、养护费用，按有关规定办理；原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标，被告有权要求原告限期改正，未限期整改，给被造成损失的，原告应承担经济赔偿及法律责任。物业买受人逾期交纳物业服务费等费用的，物业服务企业催交仍不交纳，物业服务企业按一年应交纳金额的日万分之五，加收滞纳金。同时被承担原告因采取司法诉讼追缴而产生的全部费用。被告违反本协议，本小区《临时管理规约》、《装修管理规定》以及相关管理制度规定、友情提醒告知条款，并因此而产生的损失，由被告承担责任；原、被告未约定的事项，不在物业管理服务范围，服务责任不得无限延伸；保修期内房屋共用部位、共用设施设备发生质量问题原告负责协调，协调不能解决的，被告应追究开发公司责任或司法诉讼，不得作为拒交原告费用或索赔的理由；原告与被告约定因下列事由所致的损坏，原告不承担民事赔偿责任：3、因本物业自身固有瑕疵所致的损害。原告在合同中加盖公章，被告李要辉在合同中签名。被告李要辉自2017年4月1日起一直未交纳物业服务费用、垃圾处置费、公共能耗费，原告索要未果,引起诉讼。 另查明：淮安市淮安区物价局淮价【2012】41号关于皇冠国际小区前期物业服务收费的备案函载明：多层住宅物业服务费按每月每平方米不超过0.45元的标准收取。 上列事实，有原告向法庭提供的营业执照复印件一份，资质证书复印件一份、被告的身份证复印件一份、前期物业管理服务协议复印件一份、淮安市淮安区物价局淮价【2012】41号关于皇冠国际小区前期物业服务收费的备案函复印件一份，原告向法庭提供的照片一组，被告向法庭提供的照片复印件一组，上述证据经庭审质证，原、被告双方对对方所举证据的真实性均不表异议。本院予以认定，并在卷佐证。 本院认为，原告万豪公司作为具有物业服务资质的企业，与被告李要辉签订的前期物业秋理服务协议是双方真实意思表示，协议合法有效，该协议对双方当事人具有约束力。被告李要辉作为小区业主，接受原告这其提供的物业服务时，应当按照协议约定向原告交纳物业服务费用，借故不交是错误的，对纠纷的产生应负全部责任。如果被告认为物业服务存在问题，应该采取相应的维权行为，而不是拒交物业费形式消极对抗，否则，业主拒付物业费必将导致物业服务无法正常开展工作，这既不利于物业服务的长远发展，阻碍物业公司提升物业服务层次，也不利于维护广大业主的利益。被告欠付原告2017年4月1日至2021年3月31的物业服务费用、生活垃圾处理费和公共能耗费。2017年4月1日至2021年3月31的物业服务费用0.45×135.57×12×4=2928元，生活垃圾处理费36×4=144元，公共能耗费150×4=600元，合计3672元，有原告向法庭提供的物业服务合同，上述证据经本院审查予以认定，被告认为已给付，被告对原告为其提供物业服务不表异议，被告并未向法庭提供已交付的依据，故对被告的已交费的辩解意见，本院不予采信，被告应给付原告物业服务费及代收费用合计3672元。 合同约定物业买受人逾期交纳物业服务费等费用的，物业服务企业催交仍不交纳，物业服务企业按一年应交纳金额的日万分之五，加收滞纳金。庭审中原告并未向法庭提供向被告催交物业服务费用的相关证据，故对原告要求被告支付逾期付款滞纳金的诉讼请求本院不予支持。 反诉原告要求反诉被告赔偿因其卧室的南阳台窗损坏更换所花1000元；因其所居住的房屋地面无防水导致房屋内墙纸腐烂，反诉原告进行了更换，花去费用2500元；2018年6月因厨房共同下水管堵塞致反诉原告家厨房被下水浸泡，厨房瓷砖更换，花去费用2500元。原、被告签订的前期物业服务合同约定了双方的权利与义务及服务标准以及违约责任，房屋质量问题并不在原告服务范围，房屋重量问题在包修期内由开发商负责，超出包修期，且属于公共部位需要动用维修资金进行修理，反诉原告对此反诉主张并未提供证据予以证明，故对反诉原告的反诉请求本院不予支持。 基层人民法院和它派出的法庭审理符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十二条第一款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告李要辉于本判决生效后十日内给付原告江苏万豪物业服务有限公司2017年4月1日至2021年3月31日期间的物业费服务费、公共能耗费、生活垃圾处置费共计3672元。 二、驳回原告江苏万豪物业服务有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告李要辉负担19元，原告江苏万豪物业服务有限公司负担6元。反诉案件受理费25元由反诉原告承担 本判决为终审判决。 审 判 员 崔兆海 二〇二〇年八月二十日 法官助理 王雪洁 书 记 员 陈 祯 附：裁判所依据的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 二、《物业管理条例》 第三十二条第一款从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。