吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉民终155号上诉人（原审原告）：延边国际贸易大厦有限责任公司。住所：吉林省延吉市人民路**。法定代表人：崔贞今，该公司董事长。诉讼代表人：吉林延大律师事务所，系延边国际贸易大厦有限责任公司的破产管理人。。住所：吉林省延吉市河南街负责人：安忠泽，该律师事务所主任。委托诉讼代理人：金香兰，吉林延大律师事务所律师。委托诉讼代理人：池永哲，吉林延大律师事务所律师。上诉人（原审被告）：白晓明，男，1972年1月13日出生，汉族，，住吉林省敦化市委托诉讼代理人：何香凝，吉林华烁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延边世贸大厦有限公司。。住所：吉林省延吉市人民路**7-11法定代表人：张可杨，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：张吉昌，男，1958年9月7日出生，汉族，住，住吉林省延吉市开发区/div>上诉人延边国际贸易大厦有限责任公司（以下简称延边国贸）、白晓明因与被上诉人延边世贸大厦有限公司（以下简称延边世贸）、张吉昌返还原物纠纷一案，不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2019）吉24民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人延边国贸委托诉讼代理人金香兰、池永哲，上诉人白晓明及其委托诉讼代理人何香凝到庭参加诉讼，被上诉人延边世贸、张吉昌经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。延边国贸上诉请求：1.撤销一审判决,改判白晓明、延边世贸、张吉昌迁出摊位,返还商铺；2.一、二审诉讼费由白晓明、延边世贸、张吉昌负担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。1.一审判决认定延边国贸将延边国贸敦化分公司的管理权交与延边世贸是错误的。延边国贸交付房屋管理权,而非分公司的管理权。张吉昌与延边世贸接管敦化商贸城商铺后,延边世贸以其自身名义与业主签订合同,收取租金,并未以延边国贸敦化分公司的名义从事任何经营活动。2.延边世贸与白晓明的摊位租赁合同是转租合同,一审判决认定延边国贸授权延边世贸与业主签订租赁合同,并认定该合同有效且对延边国贸具有约束力,认定事实错误。延边国贸与延边世贸的租赁合同是主合同,延边世贸与白晓明等业主的分租合同是从合同，主合同解除,从合同随之解除。各业主一年租金已经使用完毕，应当返还摊位。在摊位租赁合同解除之后，如果业主认为租金有剩余,应当与延边世贸进行清算。（二）一审判决认定延边世贸承诺重新装修开业证据不足。摊位面积和所处位置不同，租金也不相同,该事实从业主的租金收据金额的差异也可以体现。一审判决将白晓明的摊位租金标准确定为每月2000元没有根据,应当按照租金收据上的标准计算租赁费。（三）一审判决认为租赁物受到破坏影响使用,应当减少白晓明租金6000元,没有任何依据。延边世贸接收房屋之后,对商铺内的电线和灯光照明设施进行维修,现仅有一处天棚3-4张装饰板脱落，并不直接影响摊位的使用。（四）一审判决变相支持白晓明、延边世贸、张吉昌继续使用摊位,导致延边国贸的房屋处于无人管理的危险状态。商场内消防设施存在安全隐患,无消防安全责任人,业主仅管理自己使用的摊位,敦化市消防大队多次下达整改通知,敦化市节日期间安全工作会议上将敦化市商贸城内延边国贸的商铺列为重点安全隐患单位。业主与延边国贸是诉讼状态,且与延边国贸不是直接签订合同的相对人,所以延边国贸对业主无法进行有效管理。白晓明答辩称，1.认可延边国贸关于张吉昌与延边世贸接管敦化商贸城是基于与延边国贸之间的租赁合同关系，并非形式上的管理权交付的上诉理由。白晓明确实与延边世贸签订租赁合同，并向延边世贸交付租金。2.认可延边国贸关于白晓明与延边世贸签订的租赁合同是转租合同的上诉理由。认可原审判决认定该转租合同有效且对延边国贸具有约束力，但原因并非是延边国贸授权延边世贸，而是因为延边国贸作为出租人同意延边世贸的转租行为。延边国贸明知延边世贸与白晓明签订了转租合同，明知延边世贸履行转租合同时对租赁房屋拆除重装，但在六个月内未提出异议。本案的租赁合同与转租合同并非是主从合同关系，主从合同的性质来源于担保法，从合同的附属属性缘于特定条件成就时从合同的义务人完全负义务，而没有对应的权利，从合同为主合同义务人履行义务而存在。本案白晓明与延边世贸之间的转租合同则不然。延边世贸的转租权虽然来源于延边国贸，但在延边国贸同意转租的情况下，白晓明的承租权是独立的，即便出租人将房屋出售也不影响承租人的承租权，举重以明轻，本案租赁合同解除并不必然导致转租合同解除。3.白晓明与延边世贸签订《商铺租赁合同》至今，摊位的租金应当按照该租赁合同的约定计算，因约定的租赁费起算条件未满足，故不应从白晓明交纳的租金中扣减租赁费。白晓明上诉请求：1.撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2019）吉24民初40号民事判决，发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼费由延边国贸负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，程序违法，证据不足。（一）一审判决按原租赁合同的年租金标准24,000元计算摊位使用费是错误的。摊位位置不同产生的经营效益不同，摊位租金也不相同，且延边世贸基于与延边国贸签订的租赁合同，将房屋拆除后并没有进行后续装修，故白晓明不能按照2000元一个月的标准给付摊位使用费。一审判决适用统一的租金标准没有事实依据，也违背常理。（二）基于合同相对性原则，延边国贸不是本案的适格主体。延边世贸向白晓明转租摊位时，虽然延边国贸破产管理人在现场，但白晓明系与延边世贸签订租赁合同并交付租金，从延边世贸手中接收摊位，双方约定以重新开业开始计算租期。白晓明基于和延边世贸签订的合同，合法占有、使用摊位，延边国贸主张返还原物没有依据，应当驳回延边国贸的起诉。（三）出租人与次承租人之间并不存在直接的法律关系，除特别约定，次承租人对出租人不负有支付租金义务。延边国贸与延边世贸是原有的租赁关系，延边世贸与白晓明是转租关系，二者是两种不同的法律关系。因白晓明和延边国贸没有直接形成租赁关系，故延边国贸直接向白晓明要求支付摊位使用费没有法律依据。（四）原审判决确有错误。本案涉及十几个业主，基于相同的事实、相同的原告，同一法院的判决结果、案件受理费金额及负担主体均不一致。（五）原审判决程序违法，违背不告不理原则，超越诉讼请求对白晓明与延边世贸的合同作出定性、效力认定。白晓明与延边世贸签订的租赁合同有效并已经部分履行，原审判决认定该合同未履行是错误的。白晓明履行了合同全部义务，延边世贸履行了如交付摊位、拆除商场原装修、接收租金、支付商场各项费用等部分合同义务。延边世贸拆除装修物过程中，白晓明停止经营。一审判决将延边世贸收取的租金作为折抵延边国贸向白晓明主张的摊位使用费，严重侵害白晓明权益，违背合同相对性原则。综上所述，一审判决结果错误，严重侵害了白晓明的诉权，应当予以撤销，延边国贸的诉讼请求应予驳回。在二审庭审中，白晓明要求解除与延边世贸的租赁合同，并表示不再主张原审程序方面存在的问题。延边国贸答辩称，（一）白晓明的上诉事实与客观事实不符。延边国贸在敦化市胜利北大街85号敦化商贸中心有1583.89平方米的产权商铺。2011年10月5日，延边国贸与王某1就该商铺签订了《租赁合同书》，租赁时间为2011年10月15至2026年10月14日。因延边国贸破产，王某1经营到2017年8月30日止。2017年9月30日，延边国贸与张吉昌对该商铺签订了《房屋租赁合同》，租赁时间为2017年10月1日至2020年9月30日。由于张吉昌交付4万元租金后不再交付租金，双方又于2018年11月7日签订了《解除房屋租赁合同书》。吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2018）吉24民初449号民事判决确认了该事实。到目前为止，延边国贸没再就该房屋签订任何租赁合同。（二）白晓明没有权利占有和使用延边国贸的商铺。白晓明称其与延边世贸签订过《商铺租赁合同》，可以使用商铺错误，因为：1.延边国贸与延边世贸没有就敦化商贸城商铺签订过任何租赁合同。2.延边国贸虽然与张吉昌于2017年9月30日签订了租赁合同，但双方又于2018年11月7日签订了《解除房屋租赁合同书》，所以白晓明没有任何理由占有使用摊位，更没有合同依据。3.因为延边国贸解除了与张吉昌的房屋租赁，自然也解除了白晓明与延边世贸签订的《商铺租赁合同》。（三）一审法院把王某1经营期间与各业主的商业行为认定为延边国贸的经营活动是错误的。因为：1.延边国贸与王某1签订过房屋租赁合同，期间为2011年至2026年止，期间一切经营均由王某1进行，与延边国贸毫无关系。2.敦化商贸城有限责任公司于2018年8月14日证明王某1经营到2017年8月30日止，并将商品搬出敦化商贸城。3.2017年9月30日，延边国贸与张吉昌签订了房屋租赁合同。通过以上事实可知，原审判决将王某1经营期间部分摊主的经营行为认定为延边国贸的经营行为是错误的。请求驳回白晓明的上诉请求，支持延边国贸一审诉讼请求。延边国贸向一审法院起诉请求：1.判令白晓明、延边世贸、张吉昌迁出摊位，返还商铺；2.诉讼费由白晓明、延边世贸、张吉昌负担。在庭审中，延边国贸增加诉讼请求：判令白晓明、延边世贸、张吉昌自2018年10月1日起至返还商铺摊位之日止，每月支付占有使用费3750元。一审法院认定事实：延边国贸在吉林省敦化市胜利大街敦化商贸城一楼有1583.89平方米商业面积的房屋所有权，在2017年9月之前,延边国贸将该商业面积分割成若干个摊位对外出租，由延边国贸敦化分公司实际行使管理权。2017年9月，延边世贸接手管理延边国贸在敦化商贸城所有的全部商铺，并欲对所接手管理的商铺进行重新装修开业。2017年9月20日,延边世贸与白晓明签订《商铺租赁合同》，主要约定：延边世贸将敦化商贸城一楼地上西区右侧拐柜台（摊位）出租给白晓明，年租金45,000元，履约保证金1000元等。在交款收据上备注租期一年，租期以开业日期为准。合同签订后，白晓明如约支付了租金45,000元及履约保证金1000元。延边世贸开始拆除商场内的部分设施进行重新装修，但在未装修完成之前停止了装修，商场的天棚等设施处于拆除后未重新安装的状态。白晓明发现延边世贸并未如约履行重新装修开业的约定，整体商铺也处于弃管状态，由于无法与延边世贸取得联系，白晓明于签约四个月后开始占有使用约定的柜台至今。另查明，2015年9月9日，一审法院受理吉林天宇建设集团股份有限公司、吉林省长城建设工程有限公司、李某、宋某申请延边国贸破产清算一案，并于2015年9月10日作出（2015）延中民二破字1-1号决定书，指定吉林延大律师事务所担任延边国贸的破产管理人，管理职责中包括接管延边国贸的财产、印章和账簿、文书等资料。2019年9月29日，一审法院作出（2015）延中民二破字第1-1号民事裁定，宣告延边国贸破产。再查明，延边国贸因与张吉昌、延边世贸房屋租赁合同纠纷，于2018年10月8日向一审法院提起诉讼。一审法院于2019年3月11日作出（2018）吉24民初449号民事判决。该判决认定:甲方延边国贸与乙方张吉昌于2017年9月30日签订了一份房屋租赁合同，延边国贸将其所有的敦房权证城字第0**5144号面积为1583.89平方米的房屋租赁给张吉昌，租赁期限为2017年10月1日至2020年9月30日,租金为每月8万元，交费时间从2017年11月起，每月15日前预先支付下个月费用，逾期支付超过15天，甲方可单方解除本合同。乙方经营期间内发生的所有税、费(包括但不限于水、电费、物业费、取暖费等所有费用）均由乙方自行承担，甲方延边国贸与乙方张吉昌盖章签字后,合同立即生效。自合同签订日起,延边国贸仅在2017年9月30日收到了4万元的租金，之后乙方张吉昌并未按照合同内容及时履行合同义务，没有交付租金，故延边国贸于2018年8月15日向张吉昌发送了一份解除房屋租赁合同通知书，通知其即日起解除2017年9月30日双方签订的房屋租赁合同。后双方于2018年11月7日正式签订了解除房屋租赁合同协议书，约定从2018年11月8日起解除双方间的敦化国贸商场的房屋租赁合同，乙方张吉昌确认所有柜台租赁在2018年12月30日到期，所有柜台费用收取到2018年12月30日止。延边国贸提供的证据敦化购物中心欠费明细表中，张吉昌在经营期间发生的费用包括取暖费、水费、消防保安费、维修费、管理费、卫生费，12个月的费用为217,397.89元，平均每月18,116.49元,虽双方于2018年11月8日解除合同，但乙方张吉昌确认将柜台费用收取到2018年12月30日止，因此应按照合同期限内2017年10月1日-2018年12月30日计算经营期间发生的各项费用，15个月共计271,747.35元。一审法院认为，延边国贸作为案涉商业摊位的所有权人，将其管理权交与延边世贸，由延边世贸直接接手延边国贸敦化分公司的管理权，并且在延边世贸对整体商铺进行重新装修时，无论延边国贸敦化分公司还是延边国贸均没有提出任何异议，作为白晓明完全有理由相信延边世贸的行为是经延边国贸授权，因此，白晓明与延边世贸之间签订的租赁合同对延边国贸同样具有约束力。白晓明占有使用案涉柜台属于依据合同的占有，白晓明并不存在违约行为，延边国贸以其与张吉昌已经解除租赁合同为由，要求腾出案涉柜台的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。关于延边国贸要求白晓明支付占有使用柜台费用问题。延边世贸与白晓明签订的租赁合同合法有效，延边世贸并未按照承诺的内容履行重新装修开业的义务，白晓明为了减少其支付租金的损失，在无法与延边世贸取得联系情况下，占有使用承租的柜台，应当支付使用费用。由于承租的柜台仍然处于未重新装修的状态，因此，租金应当参照原柜台租金的标准计算，即每月2000元。白晓明已向延边世贸交纳租金45,000元及履约保证金1000元，白晓明自2018年2月至今应当支付的租金为46,000元，因不可归责于白晓明的原因，致使租赁物受到不同程度的破坏而影响了租赁物的使用，应当酌情减少租金6000元，最终确认白晓明应当承担的租金为40,000元，仍剩余6000元租金未使用，因此，延边国贸请求判令白晓明支付租金的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，延边国贸的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第七十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百三十四条规定，一审法院判决：驳回延边国贸的诉讼请求。案件受理费738元（已申请缓交），由延边国贸负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。延边国贸向本院提交三组证据。第一组证据《租赁合同书》。证明2017年9月30日延边世贸承租案涉摊位前，敦化商贸城的实际承租人是王某1，租赁时间是2011年10月15日至2026年10月14日，案涉摊位并非由延边国贸敦化分公司对外出租。第二组证据吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2019）吉24民初28号民事判决书。证明在与张吉昌签订合同前，因王某1没有及时缴纳租金，延边国贸提起诉讼。第三组证据敦化市商贸有限公司对延边国贸经营情况出具的《证明》。证明延边国贸没有直接对外出租，王某2、王某1对案涉摊位经营到2017年8月30日。白晓明质证称，对三组证据的真实性及证明目的均无异议，但与法庭总结的争议焦点无关，且不影响此后延边国贸与张吉昌、延边世贸与白晓明之间签订租赁合同的事实。白晓明向本院提交视听资料1份。证明延边世贸未完成装修，在其拆除装修期间，白晓明撤出摊位，并未一直占有使用摊位。延边国贸质证称，对证据真实性有异议，无法证实是在敦化商贸城内拍摄，视频没有拍摄时间，不能作为证据使用。本院认为，白晓明对延边国贸提交的三组证据真实性和证明目的没有异议，对该三组证据本院予以采信。白晓明提交的证据无法证明其使用摊位的具体时间，本院对其不予采信。本院经审理查明，延边国贸与案外人王某1就案涉商场签订租赁合同，约定租赁期限为2011年10月15日至2026年10月14日。王某1实际经营至2017年8月30日。2017年9月30日，延边国贸与张吉昌就案涉商场签订《房屋租赁合同》，约定“租赁期限暂定为三年，自2017年10月1日至2020年9月30日”。2017年9月，即延边国贸与张吉昌签订《房屋租赁合同》之前，延边世贸与多名业主签订《商铺租赁合同》，并收取租金及保证金。延边世贸最后一次与业主签订合同并收取租金的时间为2018年7月1日。另查明，在延边国贸与张吉昌、延边世贸房屋租赁合同纠纷一案中，张吉昌辩称其不是承租人，仅是签约人。延边世贸称“延边世贸的总经理是延边国贸法人（代表）的弟弟，所以延边国贸和延边世贸是合作关系。”该案生效的（2018）吉24民初449号民事判决认为：“关于张吉昌提出的自己仅是签约人、受托人的抗辩理由，因为在双方房屋租赁合同中，延边国贸与张吉昌并没有签订过关于主体变更的协议，没有明确将权利义务均转移至延边世贸，无法证明张吉昌是受延边世贸的委托，无法证明是代理行为。签约时张吉昌是否出具委托书等，张吉昌并没有提供相应的证据证实，由于举证不力，其抗辩理由不予支持，张吉昌作为合同相对人不能排除其责任和义务。关于本案中延边世贸是否为实际使用人，延边世贸与签约承租人张吉昌之间的内部求偿关系与出租人延边国贸无关。延边世贸出具的担保承诺书，承诺延边世贸承担全部责任，但并没有延边国贸的签字认可或同意，仅可以看作是延边世贸做出的单方允诺，构成并存的债务承担，实际使用人延边世贸在诉讼过程中明确表示了愿意承担责任，这是实际使用人表达了加入债务的意思表示，故延边国贸应与张吉昌共同对债务承担连带清偿责任。”本院查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，（一）关于延边国贸是否有权向业主主张返还原物问题《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”依据前述规定，延边国贸作为案涉摊位的所有权人，有权要求无权占有人返还案涉摊位，并支付无权占用期间的占有使用费。故对白晓明关于延边国贸主体不适格的上诉理由，本院不予支持。（二）延边国贸能否基于与张吉昌签订的《解除房屋租赁合同协议书》要求业主腾迁摊位问题延边国贸不能基于与张吉昌签订的《解除房屋租赁合同协议书》要求业主腾迁摊位。理由如下：1.延边国贸在与张吉昌签订《房屋租赁合同》之前，延边世贸已经与多名业主签订租赁合同，并收取租金。从常理判断，在延边国贸未与延边世贸签订租赁合同的情况下，若延边国贸未明确作出将摊位租赁权交与延边世贸的意思表示，诸多业主不可能与延边世贸签订租赁合同，更不可能向延边世贸交付租金。因此，可以推定在延边国贸与张吉昌签订租赁合同之前，延边国贸已经允诺延边世贸可以对商场进行出租并将相关事项告知了业主。业主基于对延边国贸的信赖，与延边世贸签订合同并交付租金，故对业主合理的可得利益应予保护。2.张吉昌与延边国贸签订租赁合同后，双方约定月租金为8万元，保证金为50万元，但延边国贸自认仅在签订合同当天收到4万元款项。延边国贸明知张吉昌、延边世贸未按期交付租金及保证金却不积极主张权利，明知延边世贸将房屋转租却长期不表态反对，明知延边世贸对摊位进行装修却未提出过异议，延边国贸也不告知业主延边世贸迟延支付租金的相关情况，其上述行为致使在延边国贸通知张吉昌解除房屋租赁关系的前一个月仍有业主与延边世贸签订租赁合同，并交付租金。延边国贸在一审庭审陈述“张吉昌签订合同时是张吉昌和世贸大厦（延边世贸）一起履行的，我们同意转租但不能超过主合同履行期限。”由该陈述可知，延边国贸允许延边世贸对外转租。延边国贸与张吉昌约定的租赁期至2020年9月30日止，故业主有理由相信延边世贸在2020年9月30日之前享有对外租赁权。综上，业主基于对延边国贸的信赖向延边世贸交纳租金，延边世贸对延边国贸的长期违约行为以及双方临时解约行为，不能成为延边国贸要求业主腾迁的理由。如果因延边国贸怠于行使权利、临时解除租赁合同，进而直接解除业主与延边世贸的租赁合同，对业主显失公平，也有违诚信原则。（三）延边国贸能否基于业主与延边世贸约定的租赁期届满向业主主张返还案涉摊位问题延边世贸与业主签订《商铺租赁合同》并收取了租金和保证金，故延边世贸与业主之间形成房屋租赁合同关系。双方虽然对案涉摊位约定租期一年，但收据中写明“租期以开业为准，租期1年”，说明双方约定的租金数额系以房屋装修开业为前提。因延边世贸未按约定履行完毕对案涉摊位的装修义务，故不宜按该合同中约定的租金标准计收租赁费并计算租期。因此，一审法院结合本案实际情况，对延边国贸基于业主与延边世贸约定的一年租期届满向业主主张返还案涉摊位的诉讼请求未予支持，并无不当。（四）延边国贸要求白晓明返还摊位并交付所欠租金的主张是否应予支持问题白晓明摊位所在的敦化商贸城西门一直正常开放，人员正常出入，白晓明对此没有异议。现白晓明仍占有使用案涉摊位，故其应支付占有使用期间的费用。对白晓明关于商场装修未完成，租赁费起算条件未满足，不应从其交纳的租金中扣减租赁费的主张，本院不予支持。由于延边世贸未按约定对摊位进行装修，原审判决参照未装修前原摊位的租赁费标准2000元/月，从2018年2月开始计收租赁费，并考虑因租赁物存在损坏影响使用情况，酌情减少租金6000元，符合客观实际，本院予以确认。延边国贸和白晓明对一审判决确定的租金标准及扣减租金有异议，并据此提起上诉，本院均不予支持。本院亦参照2000元/月的标准计算一审判决后白晓明应支付的租赁费，并将其交纳的1000元保证金在租赁费中折抵。白晓明共交纳租金45,000元及保证金1000元，一审判决认定2018年2月至2019年12月白晓明实际应支付的租金40,000元（应支付租金46,000元-酌情减少租金6000元），故截止到2020年3月31日，白晓明交纳的钱款已经没有剩余。此时，白晓明与延边世贸的租赁关系终止。其后，白晓明继续占有摊位便属于无权占有。故对延边国贸要求白晓明返还案涉摊位的上诉请求，本院予以支持。本院酌情给予搬迁期15天。综上所述，延边国际贸易大厦有限责任公司的上诉请求部分成立，应予支持。白晓明的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2019）吉24民初40号民事判决；二、白晓明于本判决生效之日起15日内将敦化商贸城一楼地上西区右侧拐柜台（摊位）返还给延边国际贸易大厦有限责任公司；三、驳回延边国际贸易大厦有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回白晓明的上诉请求。一审案件受理费738元（已申请缓交），由延边国际贸易大厦有限责任公司负担。二审案件受理费1476元（738+738元），由延边国际贸易大厦有限责任公司负担738元，由白晓明负担738元。本判决为终审判决。审 判 长  岳 航审 判 员  黄一鸣审 判 员  郭金专二〇二〇年八月三十一日法官助理  崔桂香书 记 员  邵 辉