北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初1511号原告：王燕，女，1976年10月29日出生，汉族，北京市第十九中学教师，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：马文晖（王燕之夫），1968年7月6日出生，回族，中国平安财产保险股份有限公司部门经理，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告王燕与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王燕及其委托诉讼代理人马文晖、被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告天台山公司支付因房屋交付条件不具备给原告造成的自2016年12月31日至2019年5月2日在外租房的经济损失234817元；2.判令被告天台山公司支付从2018年12月31日至2020年5月27日逾期办理房产证违约金318052.2元，计算方式为以已支付房屋价款6187786元为基数，按照日万分之一的标准计算。事实与理由：原、被告双方于2016年10月21日签订《北京市商品房预售合同》，合同编号Y1963808，该合同约定由原告购买被告开发的位于门头沟区xxx居住项目1202号房屋（简称1202号房屋）。合同签订后，原告按照合同约定完全履行了合同义务，支付了全部购房款6187786元。但被告未按期交房、按期办证，且交房时房屋不具备相关交付条件，导致我方需在外租房居住，发生了租房费用损失。我方曾就逾期交房问题于2019年7月9日起诉天台山公司，后法院判决支持我方部分诉讼请求。现在合同约定的办理房产证的日期早已届满，而被告迟迟未办理1202号房屋产权证，根据合同规定被告应当支付逾期办理房产证违约金。为维护我方合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。天台山公司辩称：第一，原告方在签订商品房预售合同的同时，签订委托书委托我方对1202号房屋阳台进行加建、改建，该行为导致房屋未能按期办理房产证，原告对此存在过错，应承担未能如期办证的责任。第二，天台山公司已就逾期交房问题向原告承担了违约责任，办理房屋产权证时间应当从原告实际收房之日起计算。第三，若法院认为被告存在延期办证的违约行为，则合同约定的违约金过高，请求予以酌减。第四，原告关于租房损失的主张没有依据，原告的租房行为与天台山公司无关。退一步讲，天台山公司已经承担了逾期交房违约责任，原告方不能既主张违约金又主张租房损失。第五，1202房屋改建行为使原告获利，而使被告遭受巨额罚款，若判决被告支付巨额违约金，明显违背公平原则和诚实信用原则。综上，我方不同意原告方诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月21日，王燕（买受人）与天台山公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定王燕购买1202号房屋，该房屋预测建筑面积175.72平方米，房屋总价款为6187786元。该合同第十二条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。”第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：“1、市政基础设施：（1）上水、下水：2016年12月30日达到使用条件；（2）[市政双路供电]：2016年12月30日达到使用条件；（3）供暖在入住后第一个供暖季达到使用条件；（4）燃气在入住率达到70%后按国家相关规定开通……若交付该商品房时上述条件尚不满足，但出卖人采取补救措施能保障买受人正常使用该商品房的，视为该商品房已满足上述条件，买受人不得因此拒绝接收该商品房。”第二十二条产权登记（二）“转移登记”约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”王燕已支付购房款6187786元，天台山公司于2017年5月26日向王燕交付1202号房屋。2019年7月9日，王燕将天台山公司诉至我院，要求天台山公司支付自2016年12月31日至2019年8月7日的逾期交房违约金587839.67元。后本院于2019年11月27日作出（2019）京0109民初5027号民事判决书，判决天台山公司向王燕支付逾期交房违约金及房屋交付不符合合同约定的违约金90960元。该判决已生效，天台山公司已履行相关义务。本案中，双方就1202号房屋于何时具备居住使用条件以及相关房屋租金数额存在争议。关于1202号房屋何时具备居住使用条件。王燕主张1202号房屋于2019年5月21日，即该房屋取得《房屋面积测算技术报告书》时方具备居住使用条件。天台山公司主张2017年5月26日向王燕交付房屋时1202号房屋即具备居住使用条件。根据本院查明的事实，涉案房屋在交付时燃气、暖气均未开通，天台山公司亦未举证证明其采取合理补救措施保障王燕正常使用1202号房屋。双方均认可1202号房屋燃气于2018年7月15日开通，暖气于2018年11月15日（即2018年-2019年采暖季）开通。本院综合上述情况，认定1202号房屋于2018年7月15日具备居住使用条件。关于王燕在外租房费用发生情况。王燕主张其于2016年4月至2017年7月在海淀区xx家园租房居住，每月租金7000元；于2017年7月至2018年7月在海淀区xx家园租房居住，每月租金10000元；于2018年10月至2019年10月在海淀区小南庄租房居住，每月租金6500元。王燕向本院提交了其与案外人崔凤楠、高华、崔为炜分别签订的《房屋租赁合同》以及汇款回单、银行交易明细、收款收据等证据。天台山公司认为王燕的租房行为与本案无关，不是涉案商品房预售合同履行问题导致的损失。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王燕与天台山公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行。关于房屋不具备交付条件造成的经济损失一节。天台山公司在2017年5月26日向王燕交付房屋时，房屋未开通燃气、暖气且天台山公司未采取补救措施保障王燕能够正常使用房屋，被告天台山公司主张房屋交付后产生的租房损失与其无关的答辩意见，没有事实及法律依据，本院不予采信。关于王燕主张天台山公司支付其自2016年12月31日至2019年5月21日的租房经济损失的诉讼请求。首先，王燕实际收房前的逾期交房违约金已经本院生效判决处理，王燕不得既主张该期间的逾期交房违约金，又主张房屋不具备居住使用条件所造成的损失。其次，1202号房屋于2018年7月15日开通燃气，于2018年至2019年采暖季开通暖气，可以认定该房屋于2018年7月15日完全具备居住使用条件，原告王燕主张相关损失应支付至2019年5月21日于法无据，本院不予支持。本院将结合王燕在外租房发生费用的具体情况，1202号房屋、租赁房屋位置、大小，酌情确定其所受损失情况。关于逾期办证违约金一节。根据《北京市商品房预售合同》的约定，天台山公司应于房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书。天台山公司主张系王燕委托加建、改建行为导致逾期办证，相关责任由原告王燕承担的答辩意见，没有事实及法律依据，本院不予采信。根据预售合同约定，交付房屋以及办理房屋权属转移登记系天台山公司的主要合同义务，预售合同关于上述两项义务履行期限的约定系对天台山公司的限制，故天台山公司辩称以王燕实际办理入住之日起730日届满后计算违约金，本院不予采信。截至法庭辩论终结天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为王燕办理房屋转移登记手续，且至今王燕未能取得房屋所有权证，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天台山公司主张违约金计算标准过高，申请法院降低违约金，但其未能提交证据证实，本院对其该项辩称意见不予采信。王燕主张以全部房款6187786元为基数，按照日万分之一的标准计算自2018年12月31日起至2020年5月27日止的逾期办证违约金，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付王燕房屋不具备居住使用条件所造成的损失130000元；二、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日支付王燕自二○一八年十二月三十一日至二○二○年五月二十七日止的逾期办证违约金318052.2元；三、驳回王燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4665元，由王燕负担885元，已交纳；由北京天台山房地产开发有限公司负担3780元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 殷文辉二〇二〇年八月十七日法官助理 张天泽书 记 员 刘美辰