广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1205号上诉人（原审原告）：张海英，女，汉族，1980年11月14日出生，住连州市******************。委托诉讼代理人：周喜玲，广东森科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李德路，广东森科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：连州市宜家房地产开发有限公司，住所地：连州市***************。法定代表人：蔡某1。委托代理人：魏秀灵，广东名典律师事务所律师。委托代理人：赖瑜，广东名典律师事务所律师。。上诉人张海英因与上诉人连州市宜家房地产开发有限公司（以下简称宜家公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初983号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张海英的上诉请求：一、撤销原审判决，改判宜家公司向张海英支付逾期办证违约金7717元(自2016年1月19日起至实际办妥不动产权证之日止即2019年3月27日止，以238888元为本金按年利率1%的标准计算)；二、本案一审、二审诉讼费由宜家公司承担。事实与理由：张海英在一审阶段提交的证据已充分证明本案诉讼时效期间存在重新计算的情形，宜家公司应当向张海英支付全部的逾期办证违约金。一审判决认定张海英诉请宜家公司支付2016年1月19日至2016年5月27日期间的逾期办证违约金已超过诉讼时效，属于认定事实不清，判决不当。一、张海英提交的证据四至证据七，宜家公司在一审庭审中均确认其真实性，张海英提交的证据可以充分证实因宜家公司违约致使张海英无法办理产权登记，张海英一直不断地向宜家公司主张权利，并无怠于行使权利的过失，张海英诉求逾期办证违约金并未超过诉讼时效。1、张海英自收到涉案房屋后，一直以电话及上门等方式向宜家公司主张权利，催促宜家公司及时办理权属证书，每年也多次到宜家公司售楼部、物业管理处询问情况，得到的答案都是“正在办理、再等等”，被宜家公司一拖再拖着。2、因宜家公司迟迟未办理房产证，涉案小区包括张海英在内的全体业主在2016年7月10日联合起来向宜家公司发出书面的《名汇花园业主维权诉求书》，以书面的方式向宜家公司主张权利，从诉求书表述的内容中，宜家公司应当知晓并接收到该诉求书是全体业主包括张海英就涉案小区存在的种种问题向其主张权利的意思表示。不管张海英是否在该维权诉求书上亲自签名，其向宜家公司主张权利要求其办证并支付逾期办证违约金的意思表示已经到达宜家公司处，根据法律规定，张海英向宜家公司主张权利的行为构成诉讼时效重新计算。3、宜家公司在收到诉求书后以书面《回复说明函》的方式对全体业主就诉求书中提出的种种问题作出回应，以公开承诺的方式向名汇花园小区二期的全体业主承诺在验收备案后将会向业主补发《质量保证书》及《住宅使用说明书》，并且按照规定自房屋交付使用之日起承担保修责任。同时，宜家公司承诺会有序推进办证事宜，根据法律规定，宜家公司向张海英作出同意履行合同义务的行为构成诉讼时效重新计算。4、宜家公司在2018年4月2日出具的《关于名汇花园二期未出房产证的说明函》(以下称“说明函”)中承诺会尽快协调办理通过规划验收，以满足办理出证的所有条件，也证实张海英作为业主一直未放弃向宜家公司主张继续办证的权利，宜家公司再次向全体业主作出同意履行义务的承诺，构成诉讼时效重新计算。5、因宜家公司迟迟未出房产证，张海英以及涉案小区的其他业主在以电话及上门等方式多次催促宜家公司办理权属证书未果后，在走投无路的情况下向连州市住建局信访，在该次维权行动中，张海英在提交给连州市住建局的《诉求书》中亲自签名，一审法院并未对此事实进行核实。张海英提交的证据《协调会议纪要》以及连州市住房和城乡规划建设局在2018年4月19日出具的《答复意见书》中证实，宜家公司承诺会在6月中旬前以完成规划验收，以尽快整理相关资料提交不动产中心，为小区业主申请办理不动产证，宜家公司再次向全体业主作出同意履行义务的承诺，构成诉讼时效重新计算。二、张海英提供的证据可以证实涉案小区包括张海英在内的全体业主与开发商宜家公司的矛盾是一步步升级，维权之路漫长但从未停止，维权方式从口头催促、书面维权、信访直到向法院提起诉讼。2017年5月最高人民法院【2017】最高法民终45号判例明确指出，对司法实践中对《民法通则》规定的“提出要求”就可以引起诉讼时效中断的解释不能太严，而应从充分保护债权人的角度从宽解释。“提出要求”，解释上当然包括“提出确认债权”之类的意思表示，而不仅仅限于“提出履行要求”，因此，张海英要求宜家公司办理产权登记的主张与逾期办证违约金的主张，均是基于其与宜家公司的合同关系产生的，系因宜家公司同一违约行为、同一事实所致，故张海英主张办理产权登记的诉讼时效中断的效力及于逾期办证违约金，按照《中华人民共和国民法通则》第140条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第11条、第14条、第16条以及第22条规定，宜家公司提出诉讼时效的抗辩不应予以支持。综上所述，宜家公司违约行为持续，张海英向宜家公司主张权利并无怠于行使权利的过失，诉讼时效期间存在中断、重新计算的情形。宜家公司应当向张海英支付自逾期之日起至结束违约行为之日止即涉案房屋不动产权证出证之日全部的违约金。宜家公司答辩称：首某1，2016年7月10日诉求书中没有对方的签名，对方也没有其他证据证明其有主张过违约金，再者宜家公司的回复也未对违约金作出承诺。另外，从对方的上诉状可知，其认可2016年7月10日诉求书中要求我方按照约定支付已付房款0.1%违约金的意思即同意2016年7月10日之前宜家公司只需支付违约金为已付房价的0.1%，但是因为在2016年7月10日对方并未向宜家公司作出意思表示，故不构成时效中断。且，诉求书中签名的业主也没有提出过要按年利率0.1%计算违约金。最后，原审判决书第12页，原审法院对宜家公司提出的时效抗辩，原审法院现调整违约金计算方法，再审查诉讼时效的做法是没有依据的。宜家公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判为宜家公司向张海英支付238.88元逾期办证违约金。二、本案诉讼费由张海英承担。事实与理由：一、关于诉讼时效一审法院有两种观点，其中(2019)粤1882民初954、955、956、967、969、970、971、980、981、982、983、992号等12份判决的法院观点是相同的(以下简称该12份判决为“观点l判决”)，(2019)粤1882民初949、951、961、962、964、976、977、978、988、989、990号等11份判决的法院观点是相同的(以下简称该11份判决为“观点2判决”)。观点1判决中，一审法院认可宜家公司诉讼时效抗辩，但通过调整违约金计算方式，错误认定违约金的产生时间，进而错误认定本案诉讼时效的计算期间。根据《合同法》及相关司法解释规定，法院只有对违约金的数额调整权，计算方式只是为了确定数额，但不能因此变更合同约定，更不能变更具体违约金诉讼时效的计算期间。即使法院按照张海英请求以己付房款为基础按年利率1%的标准计算违约金，也仅是根据该计算得出的数额替代原违约金数额，而不应将计算方式也计入更改范围，影响宜家公司原本享有的法定的诉讼时效抗辩的权利。观点2判决中，一审法院认定宜家公司同意支付违约金不符合事实，并导致适用法律确有错误。宜家公司仅是同意履行支付0.1%的违约金给被申请人，并且已经明确不同意超出0.1%以外的违约金请求。且已经向法院对超出0.1%以外的违约金请求提出了诉讼时效抗辩。一审法院以宜家公司同意支付0.1%元违约金即视为同意支付全部违约金，明显的事实认定错误，导致进一步适用法律错误。一审法院错误理解了《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条的规定，该“作出同意履行义务的意思表示”应是有具体范围指向，而不能以偏概全，以对极小部分的义务同意履行就视为对全部义务表示同意履行。而宜家公司对张海英的主张的逾期办证违约金提出时效抗辩，张海英提出的违约金请求范围是包括按照合同约定的0.1%计算部分和超出按照合同约定的0.1%计算部分，宜家公司在诉讼时效期间届满后同意履行支付0.1%违约金，系仅放弃对该部分违约金的时效抗辩，而宜家公司对超出0.1%部分主张时效抗辩是应当得到法院支持的。备注：贵院作出的(2019)粤18民终2936号判决是认同该观点的，宜家公司已经提起再审被省高院立案。二、一审判决中，张海英认同2016年7月10日的《名汇花园业维权诉求书》，该诉求书诉求按照己付房价款0.1%支付违约金，因此对于2016年7月10日前的违约金不应调高。张海英提供证据《名汇花园业主维权诉求书》以主张诉讼时效中断，也即是说，张海英是对该《名汇花园业主维权诉求书》的内容予以认可的。2016年7月10日提交的《名汇花园业主维权诉求书》中显示“...合同明确注明商品房交付使用后90天内将办理房产权属登记备案，不能在规定权限内取得房产权属证书的，开发商应按照业主己付房价款0.1%支付业主违约金”，即张海英在此之前是同意按己付房价款0.1%支付违约金。因此，法院即使调整违约金数额，也仅应对2016年7月10日之后的违约金进行调整。三、法院认定不动产权证出证时间为宜家公司结束违约行为的时间，属于事实认识错误。违约日期应是宜家公司提供资料报产权登记机关备案时截止。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意”。该条款约定的90日是督促宜家公司在期限内将资料报产权登记机关备案，而非出证时间。由于备案后出证时间是由登记机关决定，并非宜家公司所能控制，因此一审法院将违约日期计算至“取得房地产权属证书”之日截止是错误的。张海英答辩称：第一，关于诉讼时效的问题。按张海英的上诉意见为准。第二，本案逾期办证违约金计算至实际办妥不动产登记之日止合法有据，应予以支持。根据涉案的商品房买卖合同第15条约定，双方约定上述期限目的是为了取得房地产权属证书，而宜家公司所称于2018年9月27日将办理房地产证所有资料提交产权登记机关，无法反映出宜家公司是否将办理权属登记需由买受人提交的资料齐全地提交给登记机关，因此认定宜家公司结束违约时间应为不动产权证出证时间。张海英向原审法院提出诉讼请求：1、判令宜家公司协助办理涉案房屋的房产权证到张海英名下；2、宜家公司支付张海英逾期办证违约金12320元，并从起诉之日起以238888元为本金按年利率1%的标准计算违约金至张海英取得涉案房屋的权属证书之日止；3、判令宜家公司在本案判决生效之日起一个月内对小区存在的下列问题进行修复或改善：（1）小区A8幢、A9幢楼架空停车位进行整改、装饰、消除安全隐患及不良影响；（2）小区A8幢、A9幢楼架空层公共区域地面不平，雨天易积水影响出行，要求整改；（3）完善小区园林绿化等配套设施，建设小区休闲娱乐场地；（4）对小区供水设施进行整改，达到为业主稳定供水的要求。4、判令宜家公司代付交房之日起至完善基础设施、公共配套建筑之日止的物业管理费及向张海英返还已损失的物业管理费2625元；5、判令宜家公司退回已收取的套门费4000元；6、本案诉讼费由宜家公司承担。原审法院经审理认定事实如下，2013年1月14日，张海英作为买受人向宜家公司宜家公司作为出卖人购买预售商品房，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号MH2-072），合同约定：商品房为连州市***********************，总房价238888元。《商品房买卖合同》第八条约定“交付期限，出卖人应当在2014年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经工程验收竣工备案”。第十三条约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、出卖人在买受人提出要求30日内达到符合装饰设备标准。”第十四条约定“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、户内设弱电箱，预埋套管，水电、下水管设施齐备。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理（此栏空白）”、第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。合同的附件三装饰、设备标准约定“二、住宅部分：2、门窗：住宅入户门为优质高级入户门（收费另计）；三、本标准为交楼标准，出卖人保留同品质、同档次的材料及设备更换的权利。”张海英已向宜家公司付清房款总额238888元。2012年11月6日，张海英向宜家公司支付名汇花园A8幢1306房的套门费4000元。2015年10月20日，宜家公司向张海英交付商品房，张海英收楼。同日，张海英与连州市名汇物业管理服务有限公司签订《前期物业管理协议》2016年7月10日，名汇花园部分业主向宜家公司宜家公司发出《名汇花园业主维权诉求书》。对二期绿化、配套设施完善、户型大门收费、电梯安全隐患等方面提出诉求。涉及第3页第三条第1点“开发商在合同规定的交楼时间提交不出《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，导致部分业主收楼近2年还拿不到房产证，合同明确注明商品房交付使用后90天内将办理房产权属登记备案，不能在规定权限内取得房产权属证书的，开发商应按照业主已付房价款0.1%支付业主违约金。要求：贵公司公开办证费用的去处和费用清单，而且退回办证余款，并赔偿违约金。”该《诉求书》落款处“业主代表签名”有多名业主签名。宜家公司相关负责人在“贵公司接收人处”签名。2016年7月14日宜家公司宜家公司作出《回复说明函》，针对上述《名汇花园业主维权诉求书》进行回函。载明“尊敬的业主，我司已收悉《名汇花园业主维权诉求书》，你们在诉求书中所提的若干问题，现作以下说明。……二、1、二期的房屋已办理并通过各分项验收，唯独规划验收这一环节未能落实。二期也就是因此而影响规划验收的通过，现已在推进中，规划验收通过就能取得验收竣工备案（合同约定提供第4种条件：该商品房经工程验收竣工备案）。我司承诺二期验收备案后将会向业主补发《质量保证书》及《住宅使用说明书》。2、关于办证。我司在业主购房90天已办理了房产权属登记备案。……我司将会有秩推进办证事宜。至于办证费用，待出证后，公司会统一统计费用，以多除少补的形式结算。”该回函有五位业主代表在该份回函上签收，表明于2016年7月15日已阅。2018年4月2日，宜家公司宜家公司出具《关于名汇花园二期未出房产证的说明函》，载明“各位业主，近日接到部分业主反映名汇花园二期8-11栋已收楼多年未拿到房产证的问题，也引起了广大业主的担忧，现我司就此问题作出以下说明：……由于新旧建筑规范交替时段，8-11#楼变更后的规划图用新建筑规范无法审核通过，导致规划验收工作搁浅，才造成今天暂时未能出房产证的局面。三、我司一直都在积极推进二期出证的各项工作，也绝不会丢下不管，希望大家能够给予理解，再给多一点点时间，我司将会尽快协调办理通过规划验收，以满足办理出证的所有条件”。2018年4月19日，在连州市住房和城乡规划建设局主持下，宜家公司宜家公司派出代表，小区业主派出代表，召开协调会，讨论小区绿化、办理房地产权证问题。形成《名汇花园二期北区信访协调会议纪要》，其中开发商代表说明“小区8、9号楼暂未通过规划验收，在整改，确定在5月-6月初完成整改，争取在6月中旬前以完成规划验收，以尽快整理相关资料提交不动产中心，为小区业主申请办理不动产证”。对此，同年4月20日，住建局出具《关于名汇花园多名业主联名信访事项的答复意见书》[连住建信复〔2018〕**]。2018年5月7日，在连州市住房和城乡规划建设局主持下，宜家公司宜家公司派出代表，小区业主派出代表，召开协调会，主要讨论小区绿化和配套设施建设问题，形成《名汇花园二期北区信访协调会议纪要》。同年5月16日，，住建局出具《关于名汇花园多名业主联名信访事项的答复意见书》[连住建信复〔2018〕**]主要涉及架空层拆除、土地置换工作等。宜家公司提交《连州市*******查询结果证明》（编号：20190718238），显示：申请人连州市宜家房地产开发有限公司名下坐落于连州市****************、A9幢、A10幢、A11幢（新建商品房首次登记收件日期均为2018年9月27日）。《连州市*******查询结果证明》，显示：权属人：张海英，连州市*******************的不动产权证号为：粤（2019）连州市不动产权第0003068号，缮证日期：2019年3月27日。另查明，有业主投诉清远12345反映小区供水问题。经清远12345答复“尊敬的市民，您提交的诉求已有处理结果：关于连州市**********无故停水的投诉的问题，经核实……小区内部供水属于二次供水，二次供水由物业公司管理。建议用户与物业公司协商对小区供水设施进行完善。回复单位：连州市水务局”。张海英向连州市名汇物业管理服务有限公司缴纳物业管理费。由连州市名汇物业管理服务有限公司对涉案房屋所在小区提供物业管理服务。原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。双方签订的《广东省商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应共同遵守。张海英向宜家公司购买预售商品房，已依约支付全部购房款238888元；宜家公司应依约交付房屋并协助办理权属登记等。本案根据张海英的诉讼请求依次作如下分析。一、关于张海英诉请宜家公司协助办理涉案房屋的房产权到张海英名下的问题。根据本案查明的事实，张海英诉请的连州市*******************的《不动产权登记证》已于2019年3月27日出证（缮证），即涉案房屋产权证书已办理好，登记在张海英权属名下，故张海英诉请宜家公司协助办理涉案房屋产权证，已无事实依据，不予支持，依法予以驳回该项诉讼请求。二、关于张海英诉请宜家公司支付逾期办证违约金12320元的问题。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则按已付房价款的0.1%支付办证违约金”。张海英于2015年10月20日收楼，宜家公司应于90日内即2016年1月18日前提供资料报产权登记机关备案，逾期办证违约金计算的起算时间为2016年1月19日。由于涉案房屋不动产权证出证时间为2019年3月27日，违约金计算至该日止。宜家公司抗辩其已于2018年11月将办理房产证的所有资料提交产权登记机关。原审法院审查不动产登记中心出具的编号为20190718238的《证明》，该证明仅显示涉案新建商品房的首期登记收件日期为2018年9月27日，无法反映出“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”这一事实，资料是否提供齐全，是否完成备案，无法从上述《证明》中得到证实。且涉案《商品房买卖合同》第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按第2项处理”，说明，双方约定上述期限目的是为了“取得房地产权属证书”，故认定涉案房屋不动产权证出证时间为宜家公司结束违约行为的时间。关于逾期办证违约金的计算标准是否应调高的问题。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，买受人认为合同约定的逾期办证违约金过低，难以弥补损失，要求调高违约金。对此，原审法院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况予以衡量并作出裁决。本案中，双方在合同中约定的逾期办证违约金计算标准仅为已付房价款的0.1%，按买受人已付房款238888元计算，仅为238.88元，明显偏低。如果宜家公司仅承担238.88元的逾期办证违约金，不足以弥补买受人因出卖人逾期办证所造成的损失，难以促使宜家公司积极履行约定义务，张海英请求以已付房款为基数按年利率1%的标准计算，予以支持。宜家公司抗辩认为张海英的该项请求已超过诉讼时效期间。原审法院认为，原审法院已采纳张海英的主张调整违约金的计算方式为按年利率1%按日累计计算，故每个个别债权分别计算诉讼时效期间。按照《中华人民共和国民法通则》的规定，违约金从2016年1月19日起算应适用两年的诉讼时效规定，至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》颁布实施这段期间，因原时效期间未届满，可以适用三年的诉讼时效。张海英于2019年5月28日提起本案诉讼，2016年1月19日至2016年5月27日期间的违约金已超过诉讼时效，该段时间的违约金不应计算。故逾期办证违约金的起止期间为2016年5月28日至2019年3月27日，共2年304天。经核算，逾期办证违约金为6741.22元（238888元×2年×1%+238888元×300天×1%/365天）。三、张海英诉请宜家公司在一个月内对小区存在的（架空层、园林绿化、娱乐场地、供水设施）进行修复或改善。因为涉案《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、户内设弱电箱，预埋套管，水电、下水管设施齐备”。本案中，张海英购买宜家公司的预售商品房，在购买过程中，张海英称宜家公司未履行广告或宣传材料中关于绿化、配套设施的承诺，但张海英未举证证明该承诺或宣传材料的内容具体确定，不应构成要约；而双方在《商品房买卖合同》中仅对基础设施、公共配套建筑作出“户内设弱电箱，预埋套管，水电、下水管设施齐备”的约定，并未涉及具体园林绿化承诺。且张海英该项诉请亦不够具体明确，要求宜家公司进行配套设施的修复改善，以何种标准作为修复或改善的标准未予以具体确定。故，不予支持，依法予以驳回。三、张海英诉请宜家公司代付物业管理费及向张海英返还已损失的物业管理费。张海英与案外人连州市名汇物业管理服务有限公司构成物业管理服务合同关系，因该合同关系而发生的纠纷与本案不属于同一法律关系，应另行解决。本案张海英与宜家公司发生的是商品房买卖合同关系，因此而产生的纠纷与物业管理服务合同无直接关联关系，张海英亦未举证证明物业管理费直接作为买卖合同关系的违约损失的证据，其应承担举证不能的不利后果。四、关于张海英诉请宜家公司退回套门费4000元。该套门费是在签订《广东省商品房买卖合同》之前就已经收取，合同附件三约定“住宅入户门为优质高级入户门（收费另计），出卖人保留同品质、同档次的材料及设备更换的权利”，故双方已明确约定入户门需另收费及出卖人有更换同等品质设备的权利，张海英也支付了该费用。张海英于2015年10月20日收楼，收楼日张海英即明确知晓宜家公司安装的入户门的款式、型号等，虽双方对入户门的款式、型号约定不够具体明确，但张海英应在明确知晓入户门之日起合理期限内提出异议，要求出卖人在30日内达到符合装饰设备标准（按合同第十三条执行）。原审法院认为合理期限应为一个月为宜，即张海英应在收楼之日起一个月内应对入户门提出异议。现入户门已安装并由张海英使用长达四年，张海英未在合理期限内对此提出异议，应视为双方以自身行为表明对合同内容的变更作同意履行。故双方已完全履行入户门的缴费、安装的合同权利义务，该项合同条款已履行完毕。现张海英提出退还套门费4000元，已无事实依据，同时也超过法定的诉讼时效，原审法院依法予以驳回。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十九条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，于2019年11月26日判决如下：一、宜家公司应于判决发生法律效力之日起十日内向张海英支付逾期办证违约金6741.22元；二、驳回张海英的其他诉讼请求。本案受理费273.62元，由宜家公司负担50元，由张海英负担223.62元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合张海英、宜家公司的上诉请求与双方当事人的抗辩意见，归纳本案争议焦点：宜家公司提出的诉讼时效抗辩是否成立。诉讼时效制度的设立是为了督促权利人及时行使权利，其本意并非是对实体权利的限制。涉案的小区业主因为宜家公司存在各方面的争议，一直通过各种途径主张权利。虽然业主在提出主张时并非每次都明确提出逾期办证违约金的问题，但业主的维权行为可以证明业主并未怠于履行权利。另一方面，宜家公司针对业主的诉求多次作出回应，包括由行政机关组织的协调会，均表示对业主的诉求积极处理。针对普通的购房者，不能对其主张权利的形式、内容细节过于苛求。更为重要的是，本案与本院审理的同一小区其他系列案件是同时起诉，标的相似，由于开庭时间不同导致了完全不同的裁判结果。宜家公司在首批开庭的案件中答辩明确表示同意按照合同约定履行义务，是宜家公司在诉讼中对逾期办证违约金作出的承诺。考虑到本案的实际情况以及同类案件同样裁判标准的原则，本院对宜家公司作出的诉讼时效抗辩不予支持。关于逾期办证违约金的标准问题。涉案双方在合同中约定逾期办证违约金计算标准为已付房款的0.1%，该违约金为固定数额，在宜家公司长期不履行办证义务的情形下并不足以弥补业主因此遭受的损失，难以实现违约金设立的初衷。故业主主张将该标准调整为按年利率1%计算并无不当。按照双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》约定于2014年1月31日交付案涉房屋，宜家公司应于商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需资料提供的产权登记机构备案。依据查实的事实，张海英于2015年10月20日收楼。宜家公司提交的产权登记机构出具的收据证实已于2018年9月27日向履行提交办证资料的义务。产权登记机构完成产权登记手续、出具权属证明，不属于宜家公司能控制的因素。张海英主张按产权登记机构出具的产权之日为计算逾办证违约金的截止日期依据不足。据此，违约金应当从2016年1月19日起计算至宜家公司提交办证资料之日即2018年9月27日止，共计981天。违约金数额为238888元×981天÷365天/年×1%=6420元。综上所述，张海英的部分上诉理由成立，应予支持。宜家公司的上诉理由不成立，予以驳回。原审判决认定部分事实不清，部分予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初983号民事判决第一项为：连州市宜家房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内张海英支付逾期办证违约金6420元；二、驳回张海英的其他诉讼请求。一审案件受理费273.62元，由连州市宜家房地产开发有限公司负担181.14元，由张海英负担92.48元。张海英预交的二审案件受理费50元，由连州市宜家房地产开发有限公司负担50元；连州市宜家房地产开发有限公司预交的二审案件受理费50元，由连州市宜家房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇二〇年七月三十日书记员 曾 夏书记员 邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。