北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初415号原告：阎暖开，女，1989年3月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：马艳红，女，1968年10月18日出生，汉族，户籍所在地河南省禹州市。原告阎暖开诉被告马艳红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阎暖开到庭参加诉讼。被告马艳红经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期届满，未申明理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告阎暖开向本院提出诉讼请求：1、确认双方租赁合同于2019年12月19日解除；2、判令被告返还自2019年12月26日至2020年1月31日房租共计11644元；3、判令被告返还押金1万元；4、判令被告支付违约金1万元；5、判令被告支付空调维修费1080元、更换水池费1680元、更换喷淋费用398元，共计3158元；6、判令被告支付原告检测费2700元；7、判令被告支付剩余燃气费145.32元；8、判令被告支付剩余电费567.7元；9、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：原、被告系租赁合同关系，经北京麦田房地产经纪有限公司居间介绍，于2019年4月23日签署了编号为BJZL1395640的《北京市房屋租赁合同》。原告以每月1万元的价格，押一付三的方式，自2019年5月1日起至2021年4月30日租赁被告名下位于北京市东城区永定门西滨河路×××号房屋。自原告入住涉案房屋后，经检验发现，涉案房屋甲醛含量超标，另有卫生间水池漏水、热水器不具备制热、花洒漏水、电子门锁主板损坏、墙壁开裂、两部空调均不制冷等质量问题。经原告通知，被告对于上述问题均未做处理。原告为此支付检测费2700元、空调修理费1080元、更换损坏的水池花费1680元，更换损坏的喷淋花费398元。除此之外，涉案房屋顶面墙体分别于2019年5月6日和2019年12月18日先后两次脱落，砸中原告家人头部，更发生深夜陌生人自行开门闯入家中等事故，严重危原告及其家人的人身安全。原告多次试图与被告沟通仍无果，不得已于2019年12月19日正式通知被告解除租赁合同。根据租赁合同第七条之约定，被告应保证涉案房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不危及人身安全；租赁期内应保证房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全状态。涉案房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用导致的损耗，经原告通知，被告负有修复义务，逾期不修复的，原告可代为修复，费用由被告承担。根据租赁合同第九条第三款约定，涉案房屋影响原告健康、安全，或被告不承担约定的修复义务致使原告无法正常使用房屋的，原告均有权解除合同。根据租赁合同第十一条第一款、第三款之约定，被告存在租赁合同第九条第三款约定之情形的，应按照相关于一个月租金的数额向原告支付违约金。原告认为，被告作为涉案房屋的出租人，对涉案房屋负有维修和瑕疵担保义务，然而被告经多次通知仍不履行该等义务，使原告不仅无法正常使用涉案房屋，更严重危及原告及其家人的人身安全。原告依法、依约有权解除租赁合同，并要求被告返还相关费用。被告马艳红未到庭应诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年4月23日，原告（乙方）、被告（甲方）及北京麦田房产经纪有限公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》。该合同约定，甲方将其名下位于北京市东城区永定门西滨河路×××号房屋，建筑面积90.50平方米，出租给乙方。租赁用途用于居住。租赁期限自2019年5月1日至2021年4月30日2年。甲乙双方应于2019年4月24日办理房屋交付手续，甲方应按照合同约定的条件将房屋交付乙方。经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁卡视为交付完成。租金标准为每月1万元。支付方式为押一付三。首期租金及押金于2019年5月1日支付，以后每期租金乙方应于期满前提前3日支付，支付日期分别为当月28日前。押金1万元。租赁期满后合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。租赁期间，乙方不得以押金冲抵租金、物业管理费或其他乙方应当支付的费用。租赁期内，甲方承担供暖费和物业管理费。乙方承担水、电、电话、租赁税、车位、上网等费用。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出具的相关缴费凭证向乙方返还相应的费用。第七条，房屋维护及维修。甲方保证出资房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不危及人身安全。租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于使用和安全状态。该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后5日内予以维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第九条，合同解除。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。甲方有下列行为之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日；2、交付房屋严重不符合合同约定或影响乙方健康、安全；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋。第十条，房屋交还。乙方应于租赁期满、合同解除或终止后当日内将该房屋内的自有物品搬出，按原状返还房屋及其附属物品、设备设施。若乙方未按照约定时间将自有物品搬出，视为乙方放弃权利，甲方有权自行或委托第三人将乙方物品予以处理无须支付乙方赔偿或补偿。甲乙双方应对房屋及附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。如甲方发现该房屋或原有固定装修、设备设施被损坏或遗失，有权要求乙方修复或赔偿损失，并可以从押金中扣除。第十一条，违约责任。甲方有第九条第三款约定情形之一导致合同解除的，应按照月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有第九条第四款约定情形之一导致合同解除的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可以要求乙方将房屋恢复原状。甲方未按照约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。甲方未按照约定时间交付该房屋或乙方未按照约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按照约定时间返还房屋的，每逾期一天，由违约方按日租金金额的100%支付违约金。本合同项下发生的争议，由当事人协商解决，协商不成，依法向房屋所在地人民法院起诉。上述合同签订后，2019年4月23日，双方交房，原告入住涉案房屋。当日自来水表底数1.5吨，热水表77吨，燃气表0，电表48元。2019年4月29日，原告委托中环环境检测（北京）实验室对涉案房屋室内空气进行检测，检测报告显示，主卧、客厅的甲醛含量高于标准值。原告与洁美空间（北京）环境科技有限公司签订《室内空气治理工程合同》对涉案房屋的室内空气进行治理，价款为2700元。2019年7月27日，原告支付空调维修费用1080元。原告购买卫生间洗手盆花费1680元，购买淋浴花洒398元。2019年10月28日，案外人丁巍代原告于向被告支付租金3万元。2019年12月24日，电表余额615.70元，燃气费余额145.32元。原告提交的聊天记录显示，涉案房屋存在燃气灶、热水器、空调、洗手盆、甲醛超标等问题，存在有陌生人半夜开锁进入屋内的问题，存在墙皮掉落问题。原告提交的照片显示，屋内屋顶墙皮大面积掉落，掉落位置有在座位的正上方。2019年12月19日，原告微信通知被告称，由于多次致电均无人接听，房屋出现重大危险事故，乙方于2019年12月19日解除合同，限被告于2019年12月24日前到涉案房屋解决退租问题，过时原告将起诉，由此造成的损失由被告承担。本院认为：我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告马艳红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，应当承担相应的法律后果。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方签订的租赁合同第九条约定，涉案房屋影响原告健康、安全的，或者被告不承担约定的维修义务致使原告无法正常使用房屋的，原告有权单方解除合同。现涉案房屋存在大面积墙皮脱落的问题，被告不予维修致使原告无法正常使用房屋，被告构成违约，原告有权解除双方租赁合同。原告于2019年12月19日通过微信向被告发送了解除通知行使解除权，双方租赁合同于该日解除，故本院对原告的第一项诉讼请求予以支持。基于此，原告要求被告返还2019年12月26日至2020年1月31日的房屋租金11644元及押金1万元的诉讼请求，本院亦予以支持。根据双方租赁合同约定，空调维修、水池维修、淋浴维修等费用均由被告承担，现原告居住期间已代为支付，被告应将原告代付的费用支付给原告，故本院对原告要求支付空调维修费、更换水池费、更换喷淋费的诉讼请求予以支持。因被告移交的涉案房屋经检测确实存在甲醛超标的问题，原告为解除甲醛超标问题支付的2700元费用应由被告承担。关于原告主张的剩余燃气费和电费，理由充分，本院予以支持。关于原告主张的违约金1万元的诉讼请求，因被告系违约方，应当承担违约责任，本院对该项诉讼请求亦予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告阎暖开与被告马艳红之间签订《北京市房屋租赁合同》于2019年12月19日解除；二、被告马艳红于本判决生效后十日内向原告阎暖开退还自2019年12月26日至2020年1月31日期间的房屋租金11644元；三、被告马艳红于本判决生效后十日内向原告阎暖开返还押金1万元；四、被告马艳红于本判决生效后十日内向原告阎暖开支付空调维修费1080元、更换水池费1680元、更换喷淋费398元，共计3158元；五、被告马艳红于本判决生效后十日内向原告阎暖开支付检测费2700元；六、被告马艳红于本判决生效后十日内向原告阎暖开支付剩余燃气费145.32元和剩余电费567.7元；七、被告马艳红于本判决生效后十日内向原告阎暖开支付违约金1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元和公告费260元，由被告马艳红负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 范欠歌二〇二〇年八月二十一日法官助理 黄碧珍书 记 员 蒋彤彤