辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1002民初1607号 原告：张某1，男，汉族，住辽阳市文圣区。 监护人：张某2，男，汉族，与原告系父子关系。 委托代理人：刘佳、白明刚，辽宁泽人律师事务所律师。 被告：郎某某，女，汉族，住辽阳市。 委托代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。 第三人：张某，女，汉族，住辽阳市。 第三人：郭某，男，汉族，现羁押于辽阳市看守所。 原告张某1与被告郎某某、第三人张某、第三人郭某确认合同效力纠纷一案，本院于2018年4月11日受理后，依法于2019年3月8日作出（2018）辽1002民初601号民事判决书。宣判后，被告郎某某提出上诉，辽宁省辽阳市中级人民法院于2019年5月6日作出（2019）辽10民终800号民事裁定书，裁定将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年6月24日公开开庭审理了本案。原告张某1及其监护人张某2及委托代理人刘佳、白明刚，被告郎某某及其委托代理人王枢，第三人张某、第三人郭某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告张某1诉称，原告张某1系四级智力残疾，辽阳市残疾人联合会批准的《残疾人证》确认原告儿子张某2为其监护人。张某系张某1前妻，两人于2007年3月1日在民政部门协议离婚。第三人郭某系张某的朋友。2017年3月，原告监护人张某2得知其父被郎某某起诉至白塔法院，要求其父亲搬离现居住的房屋。张某2向张某了解情况，张某称：2013年5月第三人郭某找到张某，以其向他人借款周转生意为由，请张某帮忙，欲向张某借用其前夫丘地号16134-01-1、房屋所有权人张某1、面积57平方米住宅的房产证，承诺三个月归还，使用期间给张某1万元，张某同意。2013年5月17日，张某应郭某要求擅自带张某1来到辽阳市房产交易大厅，张某个人按照郭某、郎某某的安排在其二人事先准备好的文书上签写张某和张某1的名字，并在郭某和郎某某的安排下办理一些手续，办理后郭某给张某1万元好处费，事后张某用此款缴纳社会保险。三个月后，郭某未归还房产证，张某向其催要，郭某让张某再等等，此后张某多次向郭某催要房产证，郭某均以再等等为由推脱。2016年9月，郎某某来到原告家中要求原告搬离。张某让郭某解决，至今未果。为查清事实，原告去有关部门调取证据。2018年3月20日，原告从辽阳市房产交易和产权管理中心调取到《买卖房屋协议书》辽房交XX号《辽阳市房地产交易登记审批表》，协议书记载“协议时间：2013年5月17日”、审批表记载交易时间为2013年5月17日。事实上，原告一直居住在该房屋中，具体体现在2013年12月28日原告张某1缴纳丘地号XX住宅的维修资金855元和相关费用616元，原告生活用水、电、煤气产生相应费用，基层组织证实居住事实。而被告郎某某在白塔区法院起诉原告和张某停止侵害，返还非法占用房屋一案诉状自认：2015年10月11日，从原告和张某手中购买位于辽阳市文圣区房屋一处，于当日办理了房屋所有权变更手续。上述事实可以明确原、被告间没有实施房屋交付、支付价款行为，不存在买卖房屋的意思表示和事实，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，原、被告以虚假的意思表示实施的行为应属无效。此外原告张某1智力残疾，张某与张某1于2007年已离婚，张某无权处分房屋。57平方住宅是原告张某1唯一住房，处分房屋也损害张某1利益，危及张某1生存，除为维护张某1利益外，不得处分被监护人的财产，故依据《合同法》第九条、第五十一条、《中华人民共和国民法总则》第三十五条、《民法通则》第十四条规定，张某1智力残疾，面对张某处分张某1房屋的损益行为，监护人张某2无权追认，故合同无效。经原告取证可证实，郎某某借款给郭某，郭某向张某借用张某1房产证，借款同时签写《买卖房协议书》，借贷纠纷处理不善，被告即刻将房产证更名，更名后索要原告唯一一处住房，这样的行为，违反了市场诚信、公平、自愿的交易秩序，违背了公序良俗，依据《合同法》第五十二条相关规定《买卖房协议书》应属无效。综上，请求确认2013年5月17日甲方为第三人张某、原告张某1，乙方为被告郎某某的《买卖房协议书》无效。判令被告协助原告办理辽阳市白塔区文圣路XX号、57平方米住宅的更名过户手续（原房产证记载丘地号XX、文圣区XX57平方米住宅）。被告承担本案的全部诉讼费用。 被告郎某某辩称，答辩人已经善意取得本案争议的房产。根据《物权法》第一百零六条之规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，答辩人受让涉案不动产时是善意的，其根本不认识郭某这个人，也不存在将钱借给郭某，更无法了解第三人张某与郭某之间的想法。同时按照一般的生活经验法则，答辩人也不可能知道原告张某1的精神状况，即使作为产权交易部门甚至也无法从外表判断张某1是限制行为能力人。因此，答辩人与原告及第三人张某在产权交易部门办理房屋交易手续的过程是没有任何问题的。同时答辩人支付了合理的对价，且已经取得了房屋所有权证，完全符合善意取得的条件，故本案无论合同是否有效，答辩人均已善意取得了案涉房产的所有权，原告应依法律规定向无处分权人请求赔偿损失。 第三人张某述称，被告郎某某与郭某已经将手续做好，让我去房产交易处签字，房照是借给郭某三个月，说给我一万元的好处费，郭某给被告郎某某利息，每月6000元，当时这个情况我并不清楚，我认为是郭某和被告郎某某做好的扣。郭某差1.8万元没给她，房子给被告，钱就抹平了。 第三人郭某述称，希望法院组织调解，钱是我拿的，借用房照的时候原告张某1和张某是同意的，我欠被告郎某某的钱，在我出事儿进看守所之前我一直都给利息，我出事儿之后联系不了才没给。等我出去后我争取把钱给被告郎某某，把房照给张某拿回去。 经审理查明，原告张某1与第三人张某原系夫妻关系，二人于2007年3月1日经文圣区民政局协议离婚，协议离婚时并未对案涉文圣区XX，建筑面积57平方米的房屋进行处理。后第三人郭某向第三人张某借用上述房屋的房照，并向张某支付1万元好处费。 原告张某1、第三人张某与被告郎某某于2013年5月17日签订《买卖房协议书》，内容为：“张某1将文圣区XX房屋卖给被告郎某某，价款为人民币20万元”。被告郎某某未向原告张某1及第三人张某交付房款。 文圣区XX，建筑面积57平方米房屋原登记在张某1名下，共有人处写明为0人，该房屋至今由原告张某1居住。该房屋于2015年10月19日登记在被告郎某某名下。 本案发回重审后，原告张某1的监护人张某2向本院提出申请宣告张某1为限制民事行为能力人，本院于2019年11月25日作出（2019）辽1002民特5号民事判决书，判决张某1为限制民事行为能力人，指定张某2为张某1的监护人。在该案中吉林正达司法鉴定中心法医精神病鉴定司法鉴定意见书鉴定意见写明张某1患有精神发育迟滞（中度），目前为限制民事能力。 本院所确认的上述事实有原告张某1提供的（2019）辽1002民特5号民事判决书、鉴定意见书、残疾人证、买卖房协议书、水费、电费、维修基金收款凭证及被告郎某某提供的房屋所有权证、离婚协议书，第三人张某提供的聊天记录截图及原、被告，第三人当庭陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，当事人订立合同应具备相应的民事行为能力及真实意思表示，原告张某1已经生效判决认定为限制行为能力人，其监护人张某2主张原告张某1与被告郎某某、第三人张某于2013年5月17日签订的《买卖房协议书》无效，根据吉林正达司法鉴定中心法医精神病鉴定司法鉴定意见书表述，精神发育迟滞是指18岁以前发育阶段由于遗传因素、环境因素或社会心理因素等各种原因所引起，临床表现为智力明显低下和社会适应能力缺陷为主要特征的一组疾病。故可以认定原告张某1在签订《买卖房协议书》时即为限制民事行为能力人，《买卖房协议书》并非当事人真实意思表示，且签订《买卖房协议书》时第三人张某与原告张某1已经离婚，其无权代原告张某1做出意思表示。根据第三人郭某的陈述，该房屋的房屋所有权证系其向第三人张某借用，用于抵押其向被告郎某某的借款。被告郎某某抗辩称其为善意第三人而取得房屋，但未向本院提供证据证明支付了合同约定的价款，不能提供证据证明存在真实的房屋买卖交易事实，故原告张某1与被告郎某某、第三人张某于2013年5月17日签订的《买卖房协议书》无效，该房屋的物权不发生变动，被告郎某某应协助原告张某1办理案涉房屋更名过户手续。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，拟判决如下： 一、原告张某1、第三人张某与被告郎某某于2013年5月17日签订的《买卖房协议书》无效。 二、被告郎某某协助原告张某1将坐落于文圣区XX，建筑面积57.00平方米房屋更名至原告张某1名下。 案件受理费100元，保全费1520元，由被告郎某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审判长  刘彦超 审判员  陈 月 审判员  王 楠 二〇二〇年八月二十四日 书记员  周明霞 附录 《中华人民共和国合同法》 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人依法可以委托代理人订立合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。