上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5469号上诉人(原审被告、反诉原告)：金燕芬，女，1963年7月20日出生，汉族，住上海市嘉定区安亭镇玉兰三村****。被上诉人(原审原告、反诉被告)：陈福兴，男，1955年3月14日出生，汉族，住上海，住上海市嘉定区安亭镇博园路******iv>上诉人金燕芬因与被上诉人陈福兴房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初22756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金燕芬上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回陈福兴一审时的所有诉讼请求，支持金燕芬的反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定事实、适用法律错误。1．陈福兴在合同签订和履行过程中，有欺诈行为。在签订合同时，陈福兴与房产中介恶意串通，编造虚假事实，故意隐瞒房屋的真实情况，故意隐瞒、遮挡、掩盖了租赁房屋内众多的质量和瑕疵问题。在合同履行过程中，企图利用早已断裂的床板，讹诈金燕芬，并通过虚假陈述、混淆视听、掩盖其欺诈的事实，通过诉讼来获取非法利益。2．因租赁房屋存在大量被陈福兴刻意隐藏、遮挡、掩盖的问题，诸如卫生间一侧上方的瓷砖、厨房靠门一侧的瓷砖松动、起壳，有坠物砸人的危险；小房间内书桌是坏的，不能使用，床板断成两截、床架开裂无法固定闭合，无法使用；侧卧电视长柜柜面与柜身有地方分离，床头柜下面的抽屉面板脱落；主卧内的挂壁式空调扇叶不能开启扇动，不能换气，制冷效果差；客厅墙体有大面积脱落等。且租赁房屋内的电源插座连线极不正常，进户线走向诡异，还存在神秘的电缆线。自入住起，金燕芬与陈福兴沟通未得到解决。金燕芬据此可以要求减少租金、解除合同。3．陈福兴与房产中介恶意串通，通过设置格式合同条款坑害金燕芬，相应的条款应属无效，合同没有设置过所谓的“约定解除权”，陈福兴不享有合同的约定解除权。4．金燕芬具有法定的正当理由，陈福兴不具有合同的法定解除权。金燕芬未付租金是有正当理由的，因作为出租人的陈福兴没有履行义务，交付的租赁物并不符合约定的使用要求，在租赁期间出现质量问题，出租人也不尽维修义务，故陈福兴也不享有法定的解除权。5．金燕芬与儿子享有上海市廉租住房租金补贴每月3，000元，涉案租赁合同约定的租金支付方式是“卡支付”，是由住房保障部门每月支付，而非由金燕芬个人支付。只要陈福兴履行合同约定，按规定办理租赁合同备案手续，并提供规定的材料，即可申领到政府的补贴，无需金燕芬个人额外支付。因陈福兴不配合办理租赁备案手续，才导致其未收到金燕芬的租金。6．陈福兴不配合办理租赁备案，属根本性违约。二、一审法院对本案定性错误，且将未经质证的证据作为定案的依据。1．金燕芬因受到陈福兴与房产中介的欺诈、蒙骗、误导，陷于错误的认知，才签订了租赁合同。故租赁合同并非金燕芬真实意思的表示。2．如前所述的房屋质量及瑕疵问题，以及租金支付方式问题，违约方并非金燕芬。3．如前所述，陈福兴不具有合同解除权，金燕芬则有法定的正当理由。三、一审法院程序不当。1．自陈福兴起诉至金燕芬收到诉状，超过法定时间。2．案件争议焦点多，问题复杂，应当适用普通程序。陈福兴辩称，不同意金燕芬的上诉请求，要求维持一审法院的判决。金燕芬所述的房屋质量及瑕疵，均是很小的问题，合同约定是通过政府补贴支付租金，但陈福兴7月15日将房子租给金燕芬后，8月12日金燕芬就提出问题，有第三者在监控，要求陈福兴全部更换。陈福兴表示可以让电工来查看，也可以请第三方来检测，也表示了可以调解解决。当时在房产中介、居委会及当地民警的参与下进行过调解，但金燕芬表示走法律程序，拒绝调解。且金燕芬在租赁合同履行过程中，并没有要求陈福兴去办理租赁备案，在此情况下，陈福兴不可能再按原来约定的方式收取租金。陈福兴向一审法院起诉请求：1．判令解除《租赁合同》，金燕芬将位于上海市嘉定区墨玉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“案涉房屋”)归还给陈福兴；2．判令金燕芬支付2019年8月15日至2019年9月2日期间的房租1，900元；3．判令金燕芬支付房屋占有使用费(按200元／天的标准，自2019年9月3日起计算至实际搬离之日止)；4．判令金燕芬支付违约金3，000元；5．判令金燕芬支付卫生间装修及更换吸烟机的费用2，600元；6．判令金燕芬赔偿写字台和小床的费用1，500元。一审审理中，金燕芬提起反诉请求：1．判令《租赁合同》存续期间，租金降为1，600元／月，并判令金燕芬少付一个月房租；2．判令陈福兴支付违约金3，000元；3．判令陈福兴赔偿提前终止《租赁合同》给金燕芬造成的损失及威胁、恐吓、凌辱金燕芬造成的伤害15，000元；4．判令陈福兴在《租赁合同》解除后退还押金3，000元；5．确认双方签订的《租赁合同》无效。一审法院认定事实：案涉房屋登记为陈福兴所有。2019年7月7日，鸣声房产的工作人员带金燕芬实地查看了案涉房屋，当时案涉房屋内还住有之前的租客，地面上有较多水渍。当日，陈福兴(出租方、甲方)与金燕芬(承租方、乙方)在中介赵叶的促成下签订了《租赁合同》，其中约定：甲方将案涉房屋出租给乙方居住使用，租期自2019年7月15日至2021年7月14日；月租金3，000元，租金以卡方式支付，双方议定首期付1个月租金，另付3，000元押金，以后每月提前5天支付下次房租；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用，经甲方确认后立即将押金无息退还给乙方；租赁期内房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关费用；乙方应按合同约定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理；甲方提供的设备有：淋浴器1个、空调3个、彩电2个、冰箱1个、洗衣机1个、家具(床、柜2套、沙发1套)；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金3，000元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。双方另补充约定：甲方负责物业管理费，协助乙方办理租赁备案；乙方负责房屋的整洁，负责水、电、煤、网络、有线电视费。当日，金燕芬向陈福兴支付了押金3，000元及1个月租金3，000元。陈福兴更换了案涉房屋内的吸油烟机，并将浴缸更换为淋浴设施。2019年7月12日，金燕芬拿到了案涉房屋的钥匙。2019年7月17日，金燕芬向中介赵叶发短信告知，电源插座都不能正常使用，客厅窗户是坏的，小房间里的床也是坏的，不敢与房东这两天就去办租赁备案。7月24日，金燕芬向陈福兴发短信告知，房间内挂式空调扇叶坏不制冷，客厅立式空调也不制冷，望速找维修人员上门维修。8月8日，金燕芬向陈福兴发短信称，布线接入线有问题，疑有外部非法监控，请过来看看如何解决。8月12日，金燕芬向陈福兴发送短信反映电线问题：外部接入的是超五类网络双胶线，直接穿入卫生间；关于电源插座，房东夫人叫物业更换时，发现普通电源插座使用的却是开关电源插座的连接方法，有人在远程实施了关闭电源插座开关的操作，所以刚搬来时插座都插不进去。金燕芬并称，因为电源布线有很大问题，8月15日暂停支付这个月房租直至问题合理解决。陈福兴随后短信回复，你去叫物业查一下，如果不满意停付房租，15号前搬走，如发现在客厅使用电磁炉就不能将房屋出租给你。金燕芬后回复短信，要求陈福兴支付违约金3，000元，退还押金3，000元，下月15日搬走。陈福兴提议金燕芬，将短信发送给中介看看谁在违约。8月15日及16日，金燕芬均发送短信给陈福兴，称陈福兴及其儿子明确不负责维修，如要继续履行合同，就必须承担维修责任，同意维修才支付房租。8月16日，陈福兴书面通知金燕芬，应于2019年8月18日前将租金转到陈福兴银行卡内，若8月19日仍未付款，将收回该房屋。8月17日，金燕芬短信指出需维修的地方：1、电源进户线要换掉，要从门的上方进入，不能穿入卫生间的墙；2、房间的电源插座不能正常使用，要重新连接安装；3、小房间的床和书桌坏了要维修，不修就拿走，壁灯也坏了；4、连阳台的房间大的电视桌坏了，床头柜坏了；5、主卧里空调扇叶坏了不换气，要维修；6、大厅内墙面坏了，掉了一大块；7、厨房和卫生间墙面瓷砖松动，要脱落；8、厨房门坏了不能开就算了，但要垂直固定，不能斜着挡路；9、厨房放碗的橱门缝隙很大，不能闭合，虫要进入；10、大厅里窗的搭扣全坏了，要维修。时间久了纱窗不能闭合，蚊虫要进入；11、厨房煤气灶太靠近墙面，不能正常使用，可以把冰箱移入小房间，使用电磁炉来解决。陈福兴回复称，按合同支付房租。金燕芬强调，一是房东愿意承担维修责任就支付下次房租，二是房东不愿意承担责任就按终止合同的方向解决问题。8月19日，金燕芬向陈福兴发送短信称，昨天把小房间的床垫翻了起来，床架脱落、床板断裂。8月22日，陈福兴向金燕芬发送短信称，因逾期缴纳房租，今天起暂停供水。8月28日，金燕芬向陈福兴发送短信，要求陈福兴及时支付2019年6月1日至6月30日期间的电费，否则电力公司将会于9月2日对案涉房屋停止供电，届时造成的后果由陈福兴承担。9月7日，金燕芬发送短信给陈福兴，称陈福兴故意不支付拖欠电费，致使电力公司已停电，要求陈福兴承担赔偿责任。9月10日，陈福兴短信通知金燕芬，将于9月15日收回案涉房屋。金燕芬回复称，既然已走法律程序，就等法院通知解决。9月12日，陈福兴又短信通知金燕芬，因未收到8月15日至9月15日的租金，将于9月19日强制开锁收房，如19日前不搬离一切后果自负。之后，双方亦多次短信沟通，但始终各执一词。在此期间，金燕芬亦多次向中介赵叶发短信反映案涉房屋存在的问题及断水断电问题。其中，金燕芬于8月18日向中介赵叶发短信称，我和房东要谈的是怎么按照他的意图终止合同，没有继续的可能，不承担维修责任，就不会去备案，否则无法保障其合法权益。一审审理中，法院采用邮寄方式向金燕芬送达诉状副本等诉讼文书，金燕芬于2019年11月8日收到。一审法院认为，本案争议焦点为：一、《租赁合同》的签订是否存在欺诈，是否构成无效？二、金燕芬以陈福兴未尽维修义务为由不付租金的抗辩理由是否成立？三、哪一方的行为构成违约以及违约责任的承担问题？针对争议焦点一，金燕芬在中介人员陪同下实地查看了案涉房屋，之后才与陈福兴签订了《租赁合同》，该合同体现了双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。金燕芬以陈福兴及中介恶意欺诈而要求确认合同无效，既未举证证明存在欺诈的相关事实，亦不符合合同无效的法律规定，故对此请求无法支持。针对争议焦点二，案涉房屋的装修及设施已经过十多年，无法像新房一样整洁、完美。但金燕芬在签订《租赁合同》前已实地查看过案涉房屋，应当是满意、认可该房屋才会决定承租，也说明该房屋能够满足金燕芬的居住生活需要。金燕芬入住后，反映该房屋存在多处问题并要求陈福兴维修，陈福兴安排人员检查了插座问题，而对其他问题不予认同，双方因此发生争议。如案涉房屋确实存在金燕芬所述的问题，在陈福兴拒绝维修的情况下，也并非没有解决办法。合同法规定，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因此，金燕芬以陈福兴拒绝承担维修义务而不付租金的行为，欠缺法律依据。针对争议焦点三，房屋租赁合同主要的权利义务，是以出租人交付房屋而承租人支付租金为相对等的权利义务。陈福兴作为出租人，已将案涉房屋交由金燕芬占有使用，而金燕芬作为承租人，理应按约支付租金。双方原约定的租金支付方式为，《租赁合同》备案后，由住房保障部门直接打入陈福兴银行账户。然而，金燕芬入住案涉房屋后不久，即多次向陈福兴及中介赵叶反映案涉房屋存在问题，并向中介赵叶表明陈福兴不承担维修责任便不办理备案手续，因此双方未能按约办理《租赁合同》备案并非陈福兴拒绝配合所致，对金燕芬主张陈福兴不配合备案构成违约的意见不予采纳。此种情况下，金燕芬应当自行向陈福兴支付租金。但自2019年8月15日起的租金，陈福兴多次催要，金燕芬一直未予支付，已构成严重违约，导致陈福兴出租房屋的合同目的无法实现，故陈福兴有权解除合同，本案诉状可视为解除通知，诉状副本送达当天即2019年11月8日为合同解除之日，截至当日拖欠的租金为8，383.55元。考虑到陈福兴曾对案涉房屋断水断电，确实会影响到金燕芬的正常使用及生活，根据双方陈述酌定减少租金500元。综上，截至2019年11月8日，金燕芬应支付租金7，883.55元。合同解除后，金燕芬应向陈福兴返还案涉房屋，一直未予返还的，应当按原租金标准支付占用使用费。关于违约金及押金，系承租人金燕芬违约，故按照合同约定金燕芬应支付违约金3，000元，陈福兴有权不退还押金3，000元。关于卫生间装修及更换吸油烟机的费用，因更换后的吸油烟机及装修好的卫生间均留存在案涉房屋中，为陈福兴所有，故对该费用不予支持。关于写字台和小床的费用，陈福兴无证据证明系金燕芬损坏，考虑到该房屋的装修时间较长存在损耗情况，对该请求亦不予支持。至于反诉请求，上文对要求确认合同无效、减少租金及押金问题已作论述和处理，其他反诉请求均无法律依据，难予支持。一审法院据此依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第(四)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十一条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陈福兴与金燕芬于2019年7月7日就位于上海市嘉定区墨玉路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2019年11月8日解除；二、金燕芬应于判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区墨玉路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给陈福兴；三、金燕芬应于判决生效之日起十日内支付陈福兴2019年8月15日至2019年11月8日期间的房租7，883.55元；四、金燕芬应于判决生效之日起十日内支付陈福兴房屋占有使用费(按98.63元／天的标准，自2019年11月9日起计算至实际搬离之日止)；五、金燕芬应于判决生效之日起十日内支付陈福兴违约金3，000元；六、对陈福兴的其他诉讼请求不予支持；七、对金燕芬的诉讼请求不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。金燕芬上诉，主张陈福兴在合同签订及履行的过程中存有欺诈，然根据查明的事实，金燕芬该主张缺乏相应的事实依据，故对金燕芬该主张，本院不予采纳。金燕芬与陈福兴签订的租赁合同，合法有效，对当事人有约束力。金燕芬上诉称陈福兴不具备合同解除权，根据双方租赁合同的约定，在金燕芬无正当理由不付租金的情形下，陈福兴有权“收回房屋”。现金燕芬主张因陈福兴未履行维修义务，其才拒付租金。而就金燕芬所主张的房屋质量与瑕疵，金燕芬在签订租赁合同前对案涉房屋进行过现场查看，对案涉房屋的实际情况应有所了解，其在签订房屋租赁合同时并未就此提出任何异议，且金燕芬现主张的质量与瑕疵问题，并未对金燕芬租赁使用案涉房屋产生根本性影响，故金燕芬以房屋有质量与瑕疵而陈福兴不予维修为由拒付租金，理由不成立。就金燕芬主张租金应由住房保障部门直接支付给陈福兴而不是由金燕芬自行支付，该意见一审法院已经详细阐明，本院认同一审法院的观点，不再赘述。综上所述，涉案租赁合同履行过程中的违约方是金燕芬，陈福兴依据合同的约定，有权行使解除权，并主张违约责任。至于金燕芬上诉所称的一审法院违反法定程序问题，该主张缺乏事实及法律依据。据此，金燕芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人金燕芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 王晓梅审 判 员 俞 璐二〇二〇年八月二十六日法官助理 仇祉杰书 记 员 李佳纯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……