河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初4677号原告：秦波，男，汉族，1963年2月25日生，户籍地及现住址洛阳市瀍河回族区。被告：李昊,男，汉族，1987年2月27日生，户籍地及现住址河南省虞城县。委托诉讼代理人：牛荣安，河南润合律师事务所律师。原告秦波与被告李昊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用小额诉讼，公开开庭进行了审理。秦波、李昊及其委托诉讼代理人牛荣安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦波向本院提出诉讼请求：1.判令李昊支付合同违约金18000元；2.判令李昊赔偿秦波6个月房租18000元；3.判令李昊赔偿5天免租期房租500元；4.本案诉讼费由李昊承担。后秦波变更诉讼请求为：1.判令李昊支付合同违约金9900元；2.判令李昊赔偿5个月房租15000元（2018.8.26-20193.1.25）；3.判令李昊赔偿秦波6个月房租18000元（2019.1.26-2019.7.25）；4.判令李昊赔偿6天免租期房租600元（2018.7.20-2018.7.25）；5.本案诉讼费由李昊承担。事实与理由：秦波与李昊于2018年7月20日签订《解放路100号房屋租赁合同》，合同期限2018年7月20号至2019年7月25号止，期限一年月租金3000元。合同第7条约定，“甲方或乙方在合同期内，谁提前终止合同，视为违约，承担违约责任”。第8条约定，“甲方或乙方，任一方违约，向对方支付违约金，违约金为半年的租金18000元”。合同履行中，李昊经多次催要未缴下一个半年房租18000元，不履行合同而搬离，单方面终合同构成违约，应承担违约责任。李昊应支付守约方秦波违约金18000元。双方合同期限是2018年7月20号至2019年7月25号止，期限壹年。李昊没有契约精神违反双方签定的合同只交上半年房租。秦波多次催要下半年房租，其以种种借口拒绝缴纳。李昊提前终止合同已给秦波造成半年房租损失。李昊提前搬走离开。双方没有房屋交接手续。导致秦波半年合同剩余期间房租收益损失。故应赔偿秦波六个月房租18000元。秦波与李昊于2018年7月20日签订租赁合同，合同期限是2018年7月20号至2019年7月25号止。秦波赠与李昊5天房租免租期。但该是依据李昊忠实履行完合同的赠与。因李昊没有履行完合同，秦波依法收回赠与的5天房租免租期，即500元。故李昊应赔偿秦波5天免租期房租500元。故请依法维护秦波以上所有的合理诉求。2020年7月8日秦波变更诉讼请求的事实和理由为：秦波与李昊于2018年7月20日签订《解放路100号房屋租赁合同》，合同期限2018年7月20号至2019年7月25号止，期限一年，月租金3000元。合同履行中李昊经秦波多次催要没有缴纳下一个半年房租18000元。李昊拒缴房租不履行合同而搬离，单方面终止合同，构成违约，应承担违约责任。李昊给秦波造成上半年房租15000元和下半年18000元损失，依据合同法违约金30%原则，违约金计算为15000+18000=33000*30%=9900元。2018年8月26日至2019年1月25日秦波收到李昊第一个房租3000元，依据合同第2条，房租每半年一次交清，李昊拖欠秦波5个月房租15000元。故李昊应支付秦波五个月房租15000元。秦波与李昊签订的房屋租赁合同，期限一年。李昊没有契约精神违反双方签定的合同。李昊告没有缴纳下半年房租而是提前终止合同，给秦波造成半年房租损失。应赔偿秦波六个月房屋房租18000元。秦波与李昊于2018年7月20日签订房屋租赁合同，期限一年。秦波赠与李昊6天房租免租期，用于李昊开业准备和装修。秦波赠与李昊的6天房租免租期，但该是依据李昊忠实履行完合同的赠与。因李昊没有履行完合同，秦波依法收回赠与的6天房租免租期。故李昊应赔偿秦波6天免租期房租600元。李昊辩称，1.秦波起诉内容不属实，李昊支付给秦波的租金总额为18000元。在签订租赁合同当日，因为合同约定租金要一次付六个月，李昊微信转账给秦波3000元，另外又应秦波要求取现金15000元交给秦波(秦波称不愿承担微信提现手续费)，但秦波没有向李昊出具收款收据。不过，在李昊经营期间，秦波从未向李昊提出过关于拖欠租金的要求；而且在双方协商一致提前半年解除合同后，秦波也没有向李昊提出过关于拖欠租金的任何请求；尤为重要的是，秦波在2020年5月18日的起诉书中，其并没有要求李昊支付所欠15000元房租的诉讼请求，陈述的事实中也明确了“李昊只交上半年房租”，该内容是对李昊已缴纳房租情况的自认，充分证明李昊已经足额付清了六个月租金。可见，秦波随后在2020年7月8日的变更诉状中称李昊仅支付3000元租金的内容明显属于虚假陈述，依法应给予民事制裁。2.双方之间的租赁合同经协商一致提前解除，秦波称李昊单方违约解除合同没有依据。秦波出租的房屋有一半是其私自搭建的违章建筑，本身不应该按合法建筑标准计算租金，加之该地段在2018年10月份因修建地铁实施封闭，导致李昊的经营陷入困境。为此，李昊多次提前向秦波提出解除合同的要求，后经协商，秦波也表示同意。之后，李昊在2019年1月5日上午将店内物品搬走，当时秦波告本人也在场，其并未对此表示异议，还让其员工帮助李昊往车上装东西。假如李昊欠秦波1500元房租未交，或者是李昊单方违约解除合同，秦波为何不加阻拦来讨要租金或违约金呢?可见，秦波起诉的9900元违约金、下半年房租18000元均缺乏事实依据。3.李昊与秦波解除合同当月，秦波已经将该门面房另行出租给案外人任桃梅，说明该租赁物不存在空租期，秦波并不存在所谓的租金损失。所以，秦波诉求的六个月租金损失没有事实依据。4.秦波起诉的支持。合同约定的免租期是对李昊开业前店面装修的补偿，这是双方协商一致的结果，秦波无权单方取消免租期，更无权收回免租期。综上，李昊认为，本案秦波的起诉内容缺乏基本的事实和法律依据，应当依法驳回其全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.秦波因与洛阳三安石油化工有限责任公司的房屋租赁关系，拥有位于洛洛阳市××工区××号建筑面积7层约694.32平方米房屋的使用权和转租权。2018年7月20日，秦波（甲方）与李昊（乙方）签订《解放路100号房屋租赁合同》，约定秦波将位于解放路100号东橱窗租赁给李昊使用，租赁期限2018年7月20日至2019年7月25日止；月租金3000元，每半年一次交清，提前60天交下半年房租；甲方或乙方在合同期内，谁提前终止合同，视为违约，承担违约责任；甲方或乙方，任一方违约，向对方支付违约金，违约金为半年的租金18000元。合同还对其他方面做了约定。2.秦波出具收款3000元的微信收款记录一份，称其仅在2018年7月20日收到李昊缴纳的租金3000元，剩余合同约定的15000元李昊未缴纳，故要求李昊缴纳该租金。李昊出具其于签订合同当天在建设银行西工支行分三笔取款15000元的取款记录（每笔5000元）称因秦波称因微信提款需缴纳手续费，故其要求剩余的租金15000元李昊以现金缴纳，故李昊取现15000元缴纳了剩余租金交给秦波，秦波为给其出具收条。秦波对此不予认可。3.李昊称其于2019年1月5日搬离房屋并将房屋交还给秦波，秦波虽不予认可，但是李昊出具了秦波于2019年1月16日与任桃梅签订的《解放路100号房屋租赁合同》秦波予以认可。那么根据该合同可以证明秦波已在2019年1月16日将李昊退租的房屋另租他人使用而弥补了部分损失。本院认为，秦波与李昊签订的《解放路100号房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方应当按照合同履行各自的权利、义务。秦波称李昊未按双方合同约定向其足额支付6个月房，要求其支付15000元房租的问题，李昊出具微信转账记录及银行取现记录，可以证明李昊在与秦波签订合同当天（2018年7月20日）的李昊向秦波转账3000元及取现15000元的事实，该金额与合同载明的6个月租金18000元相一致。秦波不认可收到李昊现金15000元并要求李昊出具收款凭证，李昊称秦波为给其出具收条。那么李昊虽未出具秦波收取现金的收款凭证，但是在合同签订之后的6个月内李昊正常使用房屋，秦波未出示证据证明其向李昊催缴过该15000元的房租，且双方合同解除还系因李昊解约行为。那么秦波自洛阳三安石油化工有限责任公司承租房屋后转租本就为了赚取房租收益，其允许李昊欠租情况下长期占用房屋不催要、不解除租赁合同不符合常理，故李昊出示的证据与其陈述的事情经过相一致且证明力强于秦波出示的证据及陈述，故可以认定李昊已于2018年7月20日向秦波足额缴纳18000元房屋租金，秦波要求李昊支付2018年8月26日至2019年1月25日房租15000元的诉讼请求不予支持。合同履行过程中，李昊未按合同约定提前60天交下半年租金，并搬离承租房屋提前解除租赁合同，违反了租赁合同的约定，应当承担相应的违约责任。李昊称其2019年1月5日搬离承租房屋时，秦波知晓、在场并已收回房屋，秦波对此不予认可。但秦波在2019年1月16日与任桃梅就李昊退租的房屋签订了《解放路100号房屋租赁合同》，可以证明秦波在2019年1月16日之前已知道李昊退租搬离的事宜并收回房屋，且其为减少损失另寻承租方的事实。故认定双方的租赁合同关系终止，因李昊未实际使用房屋，对秦波要求李昊赔偿其下半年（2019年1月26日至7月25日）房租18000元的诉讼请求，不予支持。李昊在合同租期内提前解约退租，其行为确实构成违约，应当承担相应的违约责任。秦波要求李昊支付违约金9900元，该违约金明显过高，且秦波也未举证其实际损失，故调整违约金为六个月租金的30%，即5400元（18000元×30%）。关于秦波所称600元系指合同签订时赠与李昊6天的房租，但是李昊须租满一年的说法，由于双方签订的合同中未涉及相关内容，秦波也未向本院提交任何证据证明，且因李昊违约也已承担违约金则对秦波的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、李昊于本判决生效后十日内向秦波支付违约金5400元；二、驳回秦波的其他诉讼请求。如李昊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取356元，由李昊负担。本判决为终审判决。审判员  郭小岚二〇二〇年八月十七日书记员  李诗雨