云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初2781号原告：文山畅林物业服务有限公司，统一社会信用代码91532621MA6K3JWP26，住所地文山市新平街道里布嘎社区腾龙北路畅林苑小区内。法定代表人：李雪瑜。委托诉讼代理人：曾荣书，男，该公司员工（特别授权）。被告：赵仕庚，男，1980年10月2日生，汉族，住文山市。被告：钱砚婕，女，1985年10月10日生，壮族，住文山市。原告文山畅林物业服务有限公司（以下简称畅林物业公司）与被告赵仕庚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理，畅林物业公司于2020年7月24日申请追加钱砚婕为共同被告，本院经审查后予以追加，并于2020年8月7日第二次公开开庭进行了审理。原告畅林物业公司的委托诉讼代理人曾书荣两次开庭均到庭参加诉讼，被告赵仕庚第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭赵仕庚、钱砚婕经传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。畅林物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令赵仕庚支付畅林物业公司物业管理费3435.96元，诉讼过程中，变更该项诉讼请求为判令赵仕庚、钱砚婕共同支付畅林物业公司物业管理费3435.96元；2.判令赵仕庚承担本案诉讼费。事实和理由：2017年2月1日畅林物业公司与文山路赢地产有限公司双方签订了《畅林苑前期物业服务合同》，合同约定由畅林物业公司向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至2019年12月31日。合同约定，畅林物业公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向畅林物业公司支付物业管理费用。赵仕庚、钱砚婕系上述物业13栋3单元1002号房的业主，物业面积130.22平方米，按约定应当向畅林物业公司交纳从2018年7月1日至2019年12月31日的物业管理费用3435.96元，但畅林物业公司多次催交无果。赵仕庚辩称，我不是不同意支付物业管理费，物业公司也没有多次打电话给我，要求我交物管费，我家的墙体开裂了，我打电话叫物业公司处理，但是并没有处理好，我再次要求物业公司处理，但是物业公司没有处理。如果把我家墙体的问题处理好了，我就交物业费了，物管公司没有处理好，没有服务好，所以我没有支付物业费。另外，小区房屋并没有验收，就交付给小区业主使用，所以才出现墙体裂缝的问题，开发商和物管公司互相推卸责任，所以我家的问题一直得不到处理。物管公司也没有尽到公开公示小区事务的义务，也没有维护小区的损坏，没有尽到物业公司的义务。业主多次要求物业公司将小区电力收费移交电力公司，但是物业公司未移交，且代收取的电费高于电力公司所收费用。要求我们交的电费、物业费都应该有正规发票。畅林物业公司针对其诉请，依法提交以下证据：1.畅林苑前期物业服务合同，证明我公司根据相关法律规定合法进入小区进行物业服务；2.欠费结算明细表，证明根据合同测算出赵仕庚、钱砚婕应向我公司交3435.96元物业管理费；3.回复函，证明赵仕庚、钱砚婕所提到的房屋墙体裂缝，我公司已经联系了房地产公司进行维修；4.房产登记信息查询情况说明，证明赵仕庚、钱砚婕是畅林苑小区北院13幢3单元1002室房屋业主，建筑面积130.22平方米。经质证，赵仕庚对畅林物业公司提交的第1组证据真实性、合法性无异议，因为之前我没见过，对关联性无异议，但是物业公司服务不到位；对第2组证据真实性、合法性不予认可，因为畅林物业公司未提交收费标准以及明细，且不清楚公共耗能费是什么费用，认可关联性；对第3组证据真实性、关联性无异议，但是合法性有异议，物业公司和地产公司均没有处理好我家墙体裂缝的问题。赵仕庚未对第4组证据质证。本院认为，畅林物业公司提交的第1、2、4组证据真实、合法，与本案相关联，本院予以采信；第3组证据不能证明畅林物业公司的证明观点，本院不予采信。赵仕庚针对其辩解，提交以下证据：1.照片两张，证明物业公司及地产公司没有将我家墙体裂缝处理好；2.证人刘某的证言，证明物业公司管理服务不到位。经质证，畅林物业公司对赵仕庚提交的第1组证据三性无异议，但是该照片是修复中的照片，并不是修复后的照片，我方已经协调地产公司将赵仕庚房屋修复了；对第2组证据三性无异议，但是我公司的确对收费明细及去向予以公示，今年年底将公示。本院认为，赵仕庚提交的第1组证据不能证明其观点，本院不予采信；第2组证据畅林物业公司予以认可，本院予以采信。钱砚婕未答辩、举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明本案法律事实如下：2017年2月1日，畅林物业公司与建设单位文山路赢房地产有限公司（以下简称路赢公司）签订了《畅林苑前期物业服务合同》，合同约定：1.路赢公司委托畅林物业公司提供畅林苑物业服务，包括物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理等；2.①住宅电梯房物业服务费1元/月·平方米，②二次加压费120元/年/户（含商铺），③公共耗能（公共电、水费）预收200元/年/户·年（包含公共区域、楼道、场地照明耗费、景观水系能耗等，根据实际产生费用多退少补），④电梯使用费根据楼层高低300-400元/年·户，实行阶梯式收费；3.共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算。专项设备运行费用主要包括以下：①电梯使用费，②增压水泵能耗费（包括生活二次变频供水系统，生活提升加压供水系统，消防水泵提升加压供水系统，热水循环泵系统等系统产生的耗能），③五栋共建耗能；4.业主应于通知接房（后期以购房合同生效）之日起交纳物业服务费及相关费用；5.物业服务费用或者物业服务资金按年交纳，业主或物业使用人应在每年1月30日前履行交纳义务；6.畅林物业公司有权利按照本合同和有关规定向业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；7.对欠费业主停止约定服务或进行法律诉讼，直至其履行交费义务；8.合同期限为二年半，自2017年7月1日起至2019年12月30日止。在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，本合同期满前1月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，路赢公司在本合同期满前选聘新的物业管理企业。合同签订后，畅林物业公司按约定为畅林苑小区业主进行了物业服务，赵仕庚、钱砚婕是畅林苑小区北院13幢3单元1002室的业主，建筑面积130.22平方米，2017年4月接房。因赵仕庚、钱砚婕从2018年7月1日至2019年12月31日未交纳物业服务费，畅林物业公司为此诉至本院。另查明，畅林苑小区至本案辩论终结前未成立业主委员会。综合双方的诉辩观点，本案的争议焦点是：赵仕庚、钱砚婕是否应当支付畅林物业公司物业管理费。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，畅林物业公司与路赢公司签订了《畅林苑前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同有效，本院予以确认。畅林物业公司作为物业服务企业，已为包括赵仕庚、钱砚婕在内的全体业主提供了物业服务，赵仕庚、钱砚婕也接受了畅林物业公司的物业管理服务至今。畅林物业公司主张赵仕庚、钱砚婕支付畅林苑小区北院13幢3单元1002室2018年7月1日至2019年12月31日的物业服务费3435.96元[（1元/月·平方米×130.22平方米×18个月=2343.96元）+电梯使用费612元+二次加压费180元+公共耗能费300元]符合合同约定和法律规定，本院予以支持。赵仕庚辩称其房屋墙体开裂，物业公司应当为其维修后才交物业费，本院认为，赵仕庚提交的证据不能证明墙体开裂是本案物业服务合同约定物业公司管理服务的范围，对其辩解理由，本院不予采纳。钱砚婕未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：赵仕庚、钱砚婕于本判决生效之日起五日内支付文山畅林物业服务有限公司物业服务费3435.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由赵仕庚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  何秋杰二〇二〇年八月三十一日书记员  刘镇源