广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初26816号原告：深圳市联合安泰物业管理有限公司，地址：广东省深圳市宝安区西乡街道前进二路流塘阳光商务大厦****，统一社会信用代码：914403007504860890。法定代表人:李惠红，副董事长。委托诉讼代理人：张春梅（系该公司总经理），女，汉族，住址：江西省宜春市万载县，系公司员工。委托诉讼代理人：张小娇，广东宝城律师事务所律师。被告：莫奕麟，男，汉族，住址：广西灵山县。委托诉讼代理人：龙海波，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡雪霞，北京市京师（深圳）律师事务所实习律师。被告：邓伟忠，男，汉族，住址：广东省深圳市罗湖区。原告深圳市联合安泰物业管理有限公司（以下简称安泰物业公司）与被告莫奕麟、邓伟忠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安泰物业公司的委托诉讼代理人张小娇、张春梅，被告莫奕麟的委托诉讼代理人龙海波、蔡雪霞均到庭参加诉讼。被告邓伟忠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告安泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2015年11月1日至2019年6月30日物业服务费人民币115420.45元及逾期付款违约金（以当月物业服务费为基数，按照年利率24%计算，自逾期付款之日起计至还清之日止）；2、本案诉讼费用均由被告承担。原告于庭审中确认其主张的违约金系以每月欠费金额2623.19元为基数，分别自次月1日起算，第一笔欠费为2015年11月的物业费，违约金自2015年12月1日起计算至款项付清之日止。事实和理由：原告于2006年1月1日与被告涉案物业所在的深圳市宝安区西×××居民委员会签订了《宝安区×××小区物业管理合同》，合同约定由原告对被告所在深圳市区×××小区内的物业进行管理，被告向原告缴纳管理服务费用，即住宅用房每月每平方米0.65元，商铺每月每平方米为1元，以上费用按月支付，逾期缴纳的，以逾期之日起每天应缴款的千分之三缴纳滞纳金。该物业管理合同时间至2010年12月30日止。2010年12月28日，原告与被告涉案物业所在的深圳市×××社区居民委员会签订了《宝安区×××小区物业管理过渡期协议书》，该协议期限至新物业公司进驻时终止，原告继续按原物业管理合同约定的服务内容认真履行。被告拥有×××房屋的所有权。合同签订后，原告对华侨新村小区提供了专业化、一体化的物业管理服务，但被告自2015年11月1日起拖欠原告物业管理费至今，原告曾起诉要求被告支付物业服务费，但距离上一次起诉时间又过去了几年，被告也一直拒绝沟通、支付。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告莫奕麟辩称，1、关于物业服务合同签署的合法性问题，该居委会在原告诉被告的上一个案件中并未出庭接受法院询问，因此真实性无法确认，就合法性的问题该居委会在未调查华侨新村小区是否具备相应的成立业委会的条件，也未与小区业主进行充分协商，未公开招聘、选聘物业服务企业的情形下，就直接代为提供服务合同，因此该合同不具有合法性；就本案而言，原告主张的物业服务费实际上是依据过渡协议书主张，其也未对该协议的续签进行过相应的公示，同时签署上述物业合同和过渡协议，也未经公示，被告不应当成为物业合同的合同相对方；2、关于物业权属及面积数据，因为原告并没有提供相关的证据证明上述物业的实际所有人，同时测绘面积也与前一个案件的数据明显对不上，所以对面积数据不予以认可；3、关于过渡协议书，从2010年12月至今将近10年的时间，居委会没有履行相应的职责，积极组织小区业主成立业主委员会，也没有经合理的方式征求小区业主是否同意现任物业企业继续留用并同意由居委会代签服务协议的意见，就直接签署过渡协议，导致了一系列的矛盾；4、原告作为物业服务企业，应当按照相关的合同服务项目全部适当的履行其自身的物业服务义务，但是从原告所居的相关证据来看，完全不能证明其履行了相关的物业服务内容，此外根据天眼查平台查询到的公开数据，从2016年8月至2020年6月，与原告有关的物业服务合同纠纷多达54起，群体性拒交物业费的事件应该更多，可见其物业服务费的质量一般。被告邓伟忠未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年11月2日，原告安泰物业公司将莫奕麟、邓伟忠诉至本院，诉请二被告向原告支付拖欠的物业管理费75208.07元及滞纳金24818元，案号为（2015）深宝法民三初字第2409号。本院于2016年9月2日作出（2015）深宝法民三初字第2409号民事判决。安泰物业公司不服本院上述判决，上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院于2018年8月30日作出（2017）粤03民终19856号民事判决，对一审查明的以下事实予以确认：莫奕麟、邓伟忠系深圳市×××号房屋历史遗留违法私房申报业主。安泰物业公司于2006年1月1日与×××居委会签订了《宝安区×××小区物业管理合同》，约定由安泰物业公司负责对华侨新村提供物业管理服务；合同期限为五年，自2006年1月1日起至2010年12月30日止；物业管理服务费用为住宅每月每平方米建筑面积（不含公摊面积）0.65元，商铺每月每平方米建筑面积（不含公摊面积）1元，停车场车位有偿使用费每月每辆100元；以上所列项目费用发生逾期缴纳的，以逾期之日起每天按应缴款的千分之三缴纳滞纳金，应由房屋业主支付，逾期一个月未缴纳的，除支付滞纳金外，物业公司可对业主（住户）采取停水、停电的处理方式。合同到期后，安泰物业公司与×××居委会于2010年12月28日，签订了《宝安区×××村住宅小区物业管理过渡期协议书》约定，为维护华侨新村小区的平安、和谐、稳定，保障居民正常生产生活，在双方2006年1月1日签订的《深圳市×××小区物业管理合同》到期后，在新物业公司未进驻小区管理期间，西乡柳竹居委会委托安泰物业公司继续对涉案小区实行专业化、一体化的物业管理服务；协议期内关于物业管理费价格的调整按政府每年发布的社会劳动保障最低标准执行，并双方协商后进行调整；本协议经双方签字后生效，至新物业公司进驻时终止。安泰物业公司主张涉案房产面积为3403.08平方米，历史遗留违法建筑普查申报表中登记建筑面积为900平方米，因莫奕麟、邓伟忠对涉案房产面积不予确认。二审另查明：1、莫奕麟在第一次庭审中当问及是否确认安泰物业公司主张的建筑面积时，其当庭陈述“我没有量过，原告没有与我签过服务合同，或者是委托管理合同，据我了解8楼至14楼是全部卖出去的，当时是另外一个老板合建的”。2、涉案房产《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表》显示申报时间是2009年11月9日，建筑物现状是未竣工，建筑层数是3层，建筑面积900平方米，用地面积300平方米。深圳市中级人民法院认为，本院采用《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表》中的建筑面积900平方米，证据不足，且莫奕麟、邓伟忠没有提交有效相反证据，深圳市中级人民法院采信安泰物业公司关于建筑面积为3403.08平方米的主张。综上，深圳市中级人民法院判令莫奕麟、邓伟忠每月应缴纳物业管理费是2212元，自2013年2月1日起至2015年10月31日共拖欠物业管理费72996元，并须缴纳滞纳金（滞纳金按银行同期同类贷款利率2倍标准计算，自每月应付款之次日起计算至本判决指定支付之日止，即2013年2月的物业管理费，应自2013年3月1日起，以2212元为基数，按银行同期同类贷款利率2倍标准计算滞纳金；2013年3月的物业管理费，应自2013年4月1日起，以2212元为基数，按银行同期同类贷款利率2倍标准计算滞纳金，以此类推）。关于建筑面积。原告在本案中主张涉案物业的面积是4021.4平方米，当法庭问及该面积为何与生效判决的面积不一致，原告称上次起诉时已收取了涉案物业的部分物业管理费，因此将相应的面积予以扣除，且上次测量的面积为原告手工自行测量，故应以本次提交的测绘报告中记载的面积为准。被告认为测量报告是原告单方测绘的，且该测绘报告只显示了×××号的总体面积，并未列明房屋的层数和每一层的实际面积进行，测绘过程无法确认。另外无法明确本次测绘的性质，对原告委托的该测绘公司是否具备测绘资质和能力不予以认可。被告对（2017）粤03民终19856号民事判决中认定的3403.08平方米亦不予认可，主张应重新测绘，但其明确表示不申请测绘。关于物业管理费计算标准。原告主张涉案物业包含商业部分26.52平方米，住宅部分3994.88平方米，住宅按0.65元/月/平方米计算，商业按1元/月/平方米计算。法庭问及原告在生效判决中按什么标准主张，原告称由于当时整栋都是作住宅使用，所以均按0.65/元/月/平方米计算的，因为当时只有部分住宅没有缴费，所以全部按住宅来算。后在2015年年底的时候，被告将一楼的26.52平方米改做成士多店，所以部分按商业标准即1元/月/平方米计算。被告认为因为原告没有完整履行物业合同的相关服务项目，所以应当进行酌减，并认为涉案物业的权属和商业部分及住宅部分的面积问题，原告均没有提供相应的证据予以证明。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。安泰物业公司与×××居委会签订的《深圳市×××小区物业管理合同》、《宝安区×××小区物业管理过渡期协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方建立物业管理服务合同关系，涉案房屋位于合同对应的辖区内，生效法律文书已查明被告莫奕麟、邓伟忠系涉案物业的物业使用人，故二被告应当按合同约定缴纳物业管理费。关于物业面积及物业管理收费标准。原告主张在另案中未将已缴纳物业管理费的面积计算在内，且系人工测量，故本案中主张的物业面积多于上述面积；原告另主张涉案物业有26.52平方米为商业部分，应当按照1元/月/平方米的标准支付物业费。对此，本院认为，生效法律文书已查明涉案物业面积为3403.08平方米，收费标准为0.65元/月/平方米，原告在本案中主张的计费面积与前述认定不一致，但未提交证据证明其在另案中主张的仅为涉案物业的部分面积，其在本案中提交的测绘报告系其单方委托，被告不予认可，因此，本院无法采纳原告的主张，仍按照生效判决确认涉案物业面积为3403.08平方米。原告另主张涉案物业中有26.52平方米应按照1元/月/平方米计算物业管理费，系因该部分面积变更为商业用途，其仅以物业使用方式变更为由要求变更收费标准，缺乏事实和法律以及，本院不予支持。综上，本院对原告主张的面积不予采纳，确认涉案物业的建筑面积为3403.08平方米，被告莫奕麟、邓伟忠每月应缴纳物业管理费是2212元，自2015年11月1日起至2019年6月30日共拖欠物业管理费97320元。对于原告诉讼请求超出本院认定部分，本院予以驳回。关于滞纳金。被告逾期支付物业管理费，应承担相应的违约责任，原告有权要求被告以每月拖欠金额为基数，支付自次月1日起计至实际清偿之日止的滞纳金。原告主张按年利率24%的标准计算，该标准过高，本院酌情调整为自每月应付款之次日起至2019年8月19日按银行同期同类贷款利率2倍标准计算，2019年8月20日起至被告实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告的诉讼请求超出本院认定的部分，本院予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告莫奕麟、邓伟忠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市联合安泰物业管理有限公司支付2015年11月1日至2019年6月30日的物业管理费人民币97320元及滞纳金（滞纳金自每月应付款之次日起至2019年8月19日按银行同期同类贷款利率2倍标准计算，2019年8月20日起至被告实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自每月应付款之次日起计算至本判决指定支付之日止，即2015年11月的物业管理费滞纳金，应自2015年12月1日起，以2212元为基数，按上述标准计算滞纳金；2015年12月的物业管理费，应自2016年1月1日起，以2212元为基数，按上述标准计算滞纳金，以此类推）；二、驳回原告深圳市联合安泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1304元，由被告负担，原告已预交的人民币1304元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币1304元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  冯春华人民陪审员  李延辉二〇二〇年八月十七日书 记 员  席俊奇书 记 员  张雪娜附本案相关法律条文如下:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。