重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2989号上诉人（原审被告）：李钊，男，1995年7月22日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：马平原，重庆大渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：田希聪，重庆大渝律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黎显容，女，1979年2月27日出生，汉族，住重庆市巴**。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司龙海大道分公司，营业场所重庆市巴南区龙海大道3号6幢1楼20号，统一社会信用代码91500113MA5YRJ4792。负责人：周燕，经理。委托诉讼代理人：闵玉平，女，1996年4月1日出生，汉族，住重庆市垫江县。上诉人李钊因与被上诉人黎显容、原审第三人重庆到家了网络科技有限公司龙海大道分公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2019)渝0113民初19443号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李钊上诉请求：撤销原判第二项，依法改判驳回黎显容要求确认10万元不予退还的请求。主要理由：本案房屋买卖合同属于合意解除，不应当认定为基于上诉人的违约而解除。黎显容在一审主张其解除房屋买卖合同的依据是上诉人在交易房屋满足无营业税后超过15天未办理过户手续，以此认为上诉人根本违约，依据合同约定行使合同解除权。上诉人认为，补充协议约定在涉案房屋满足无营业税条件后办理权属转移登记，该约定并不是黎显容理解的满两年后立即办理产权过户，更不能理解为无营业税满两年后的第二天开始计算15天为过户期。本次交易涉及到银行按揭付款，按照交易流程，银行审批完成以后才能办理过户手续。即使银行按揭审批未通过，上诉人还享有支付全款购房的权利。上诉人于2019年7月办理银行按揭贷款手续，8月按照银行要求补充资料，直至2019年10月黎显容提出诉讼，银行还未通知审批结果，且该期间处于合理的银行按揭审批时间，故本案办理权属转移登记的条件尚未成就，黎显容解除房屋买卖合同的理由不能成立。在此情况下，上诉人在一审庭审中明确表态同意解除房屋买卖合同，属于双方合意解除。被上诉人黎显容辩称：双方在补充协议中有明确约定，上诉人没有履行约定，我方多次要求办理过户，上诉人都是在拖延时间，在一审中，上诉人也不愿意全款购房。故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。黎显容一审请求：1.判令解除黎显容与李钊于2018年7月6日签订的《房屋买卖合同》（以下简称购房合同）；2.确认黎显容不予退还李钊于2018年7月6日向黎显容缴纳的10万元定金。一审法院查明：黎显容与李钊于2018年7月6日在到家了公司签订购房合同，约定黎显容将其所有的位于重庆市巴南区房屋（以下简称涉案房屋）出售给李钊；成交总价160万元；定金10万元由李钊在签订合同当日支付给黎显容；首付款60万元由李钊于权属转移登记申请并取得回执当日支付给黎显容；李钊银行按揭贷款90万元由放贷银行直接支付给黎显容，若银行实际贷款额不足支付房款，则李钊在办理产权登记申请并取得回执当日支付差额给黎显容；黎显容与李钊双方接到第三人通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内办理房屋产权转移登记手续；逾期办理贷款申请或权属转移登记申请超过15日的，守约方有权解除合同，违约方应按房屋成交价的20%向守约方支付违约金。合同签订当日，李钊向黎显容支付定金10万元。同日，黎显容与李钊签订补充协议约定，涉案房屋满足无营业税条件时办理权属转移登记。涉案房屋于2017年6月14日完善契税等相关税费，于2019年6月14日满足免征二手房交易增值税条件。2019年7月初，黎显容与李钊共同向贷款银行提交按揭贷款资料，但因李钊存在征信瑕疵、原房贷迟至2019年10月结清、不能提供结清证明等原因，李钊申请的银行贷款至今未能审批通过。黎显容本人以及通过到家了公司催促李钊办理涉案房屋权属转移登记未果后，遂向一审法院提出如上所诉。一审庭审中，李钊同意解除买卖合同，不承认存在违约行为，陈述若不能提交结清证明将不能从贷款银行获批起申请的贷款额度，同时其无法确定何时能够提交结清证明。黎显容陈述已告知李钊最迟必须在2019年10月底前办妥涉案房屋产权转移登记手续，李钊予以确认。一审认为，黎显容与李钊签订的购房合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反效力性强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应按照合同约定享有各自的权利、承担各自的义务。根据补充协议约定，黎显容与李钊应在涉案房屋满足无营业税条件时办理权属转移登记。而涉案房屋于2017年6月14日完善契税等相关税费，于2019年6月14日满足免征二手房交易增值税条件。因补充协议中所涉及的营业税于2016年即已取消，改为征收增值税。补充协议所约定无营业税实为免征二手房交易增值税，故办理权属转移登记的条件于2019年6月14日即已成就。黎显容与李钊共同于2019年7月初已向贷款银行提交按揭贷款资料，黎显容已通过其本人以及第三人到家了公司催促李钊及时办理涉案房屋权属转移登记。在黎显容已告知李钊最迟必须在2019年10月底前办妥涉案房屋产权转移登记手续的前提下，李钊却因自身原因迟迟未能获得银行贷款，且其无法确认何时能够获得。因此，自涉案房屋满足权属转移登记条件起，李钊在黎显容所给予足够长的宽限期内不能将其申请的银行贷款支付给黎显容，不配合黎显容办理涉案房屋权属转移登记的行为，已导致黎显容的合法权益长期处于不确定状态，损害了黎显容的合法权益。李钊不能及时支付购房款、迟迟不予黎显容办理涉案房屋权属转移登记的行为已构成违约，且该违约行为距今已超过15日。黎显容据此要求解除双方所签订的购房合同，具有事实及法律依据，应予支持。因李钊已支付的10万元系履约定金，在因其存在违约行为导致购房合同解除时，守约方即黎显容根据定金罚则无需退还李钊10万元定金。故黎显容有关确认其不予退还李钊定金10万元的诉请符合法律规定，一审予以支持。综上所述，黎显容的诉讼请求具有事实及法律依据，一审予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、黎显容与李钊于2018年7月6日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、确认黎显容不予退还李钊于2018年7月6日支付的定金10万元。案件受理费6100元，减半收取计3050元，由李钊负担。此款已由黎显容自愿垫付，李钊于本判决生效之日起十五日内径付黎显容3050元，一审预收的案件受理费不作清退。二审中，双方当事人均未举示新的证据，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人李钊与被上诉人黎显容签订的购房合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。双方在购房合同中约定首付款60万元由李钊于办理权属转移登记申请并取得回执当日交付黎显容；李钊银行按揭贷款90万元由放贷银行直接交付黎显容，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由李钊在办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付差额给黎显容。双方又在补充协议中约定，在涉案房屋满足无营业税条件时办理过户手续。由于税制改革，营业税已经取消，双方确认补充协议中约定的条件实为免征二手房交易增值税。双方于2018年7月6日签订购房合同及补充协议，涉案房屋于2019年6月14日满足无二手房交易增值税的条件，李钊于2019年7月开始申请银行按揭贷款。按照银行按揭贷款审批的惯例，当事人是否符合放款条件，在三个月内应有结果，但至本案起诉前，李钊未能举示银行是否同意贷款的证据。李钊虽辩解银行仍在审批中，但从双方的协商过程及当庭陈述看，因李钊存在有其他贷款未能还清的情况，银行未能通过李钊的贷款申请。按照合同约定，在李钊贷款未能通过的情况下，李钊应补足房款差额，并于办理产权转移登记之日向黎显容支付。后黎显容多次催促李钊办理产权转移登记，李钊拒不办理，其实际是阻止付款条件成就，以拒付购房款，应承担相应违约责任。在黎显容起诉解除双方签订的购房合同过程中，李钊既未举示银行同意继续审批贷款申请的证据，也未表示全款购买涉案房屋，故黎显容以李钊违约为由解除购房合同符合法律规定，黎显容据此请求不退还定金，本院予以支持。李钊提出银行贷款正在审批过程中，办理产权转移登记的条件尚不具备的上诉意见，但未举示银行对其贷款仍在审批过程中的证据，应承担举证不能的后果，对其上诉意见，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6100元，由上诉人李钊负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 科审 判 员  肖 琴审 判 员  黎 明二〇二〇年八月三日法官助理  李家兴书 记 员  李德桥