广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初864号 原告：杨顺山，男，1966年9月18日出生，汉族，住所地广西桂林市叠彩区。 原告：杨顺满，男，1974年4月9日出生，汉族，户籍地湖南省永州市零陵区，现住广西桂林市叠彩区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：秦美玲，广西剑化犁律师事务所律师。 被告：刘小林，女，1976年4月4日出生，汉族，户籍地广西全州县，现住广西桂林市灵川县。 原告杨顺山、杨顺满与被告刘小林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告杨顺山、杨顺满及二原告共同委托诉讼代理人秦美玲、被告刘小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨顺山、杨顺满向本院提出诉讼请求：1.判令解除二原告与被告刘小林于2019年10月1日签订的《房屋租赁合同》，判令被告立即向原告交还租赁房屋。2.判令被告按每月7000元标准，从2020年1月起向二原告支付房屋租金直至被告实际返还房屋之日止。3.判令被告支付二原告违约金52500元，违约金计算：以未支付租金总额×1%×逾期天数，最终以实际违约天数为准。4.本案诉讼费用由被告承担。2020年7月16日，二原告当庭将上述第1项诉讼请求予撤回；将第2项诉讼请求变更为“判令被告按每月7000元的标准支付二原告从2020年1月1日起至2020年7月10日止的租金”；将第3项诉讼请求变更“违约金以3.5万元为基数，从2020年1月1日起，按每日1%的标准计算至2020年7月10日止”。事实和理由：2019年10月1日，二原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期为36个月，自2016年10月7日起至2019年10月6日止，租金为7000元/月。合同签订之后，被告仅支付了2019年10月至12月3个月的租金，之后一直未支付二原告任何租金。二原告认为，被告的行为构成违约，二原告多次催讨均未果，遂诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告刘小林辩称，被告租赁二原告的房屋系用于开设超市经营，但因二原告出租给被告的房屋的实际地址与二原告交付给被告的土地使用证上登记的地址不一致，导致被告无法办理超市的营业执照，进而无法正常经营，致使被告对房屋进行装修的装修款共计48万元全部损失。二原告向法院提供的《房屋租赁合同》上所载明的押金数额与被告实际缴纳的押金数额不一致。因二原告的过错，导致被告遭受了巨大损失，致使合同不能继续履行，被告一直未实际使用过涉案房屋，故被告不应向二原告支付租金及违约金。 当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认证如下： 1、二原告针对其诉讼请求提供的证据： 1.《房屋租赁合同》，证明二原告与被告之间的租赁合同关系。2.人民调解申请书，证明二原告在被告违约之后一直欲与被告协商解决纠纷，但被告一直不予配合，导致二原告损失扩大。3.集体土地房屋建筑证、营业执照，证明二原告的房屋符合能够办理营业执照。4.集体土地使用证、合伙建房协议，证明二原告的诉讼主体资格。 被告对二原告提供的上述证据的质证意见为：1.对证据1的真实性无异议，但认为合同签订之时被告实际支付了3.9万元的押金，但合同上记载的仅为3.5万元，且二原告实际租赁给被告的房屋与出示给被告的土地使用证上登记的地址不一致，导致被告无法办理营业执照。2.对证据2的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为系二原告不予理会被告。3.对证据3的三性均有异议，认为与事实不符。4.对证据4的真实性有异议，认为与二原告交付给被告的土地使用证不相符。 2、被告针对其抗辩主张提供的证据： 1.集体土地使用证、房屋租赁合同，证明二原告交付给被告的土地使用证与租赁给被告的房屋实际地址不一致，导致被告无法办理营业执照进行正常经营。2.微信聊天记录，证明被告因无法办证事宜曾多次找二原告协商，但二原告均不予理会。 二原告对被告提供的上述证据的质证意见为：1.对证据1中的《房屋租赁合同》的三性无异议，对集体土地使用证的真实性无法核实，表示不知道该证被告如何取得，且对证明内容不予认可。2.对证据2的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为该聊天中并未提到无法办证的事宜，被告所述与事实不符。 三、本院认证：对二原告及被告提供的上述证据的真实性，本院均予以确认，并在卷佐证。但能否证明双方的诉辩主张，本院将在本案的判决说理部分予以详细论述，在此不再赘述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年10月1日，原告杨顺山、杨顺满作为出租人（甲方），与被告刘小林作为承租人（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，由甲方将位于桂林市叠彩区大河派出所后133号的整栋房屋共七层出租给乙方使用，租赁期共96个月，自2019年10月1日起至2027年10月1日止，租金支付方式为每三个月一付，租金为7000元/月，每隔四年上浮10%。合同第7条违约责任约定：“……（3）.乙方未按合同规定的时间交纳相关费用（如租金、水电费）”，乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金为：相关费用×1%×逾期天数。如超过15天的，除收取乙方滞纳金外，甲方有权解除本合同，押金不予退还。” 二原告向本院提供的《房屋租赁合同》记载的租房押金为“35000元”，被告庭审时提供的《房屋租赁合同》上记载的租房押金为“39000元”。 合同签订当日，被告通过微信转账向二原告支付押金35000元，向二原告支付2019年10月至12月三个月的租金共计21000元。 2019年10月2日，被告开始对涉案房屋进行装修。2019年10月中旬，被告到工商部门办理超市营业执照事宜，因涉案房屋的实际地址与土地使用证上登记的地址不一致，导致无法办理成功，被告遂将涉案房屋内的装修全部拆除、变卖。 2020年4月27日，被告就其与二原告之间关于2020年1月-4月期间的租金事宜向人民调解委员会申请调解，但调解不成。 2020年6月18日，被告向本院主张称，因二原告交付给其的土地使用证与涉案房屋的实际地址不一致，导致被告无法办理超市营业执照进行正常经营，给被告造成装修损失，欲向二原告进行索偿并退还押金。本院向被告释明是否在本案中要求提起反诉，但被告以经济困难为由未提起。 2020年7月10日，在本院组织下，二原告与被告经协商，一致同意解除涉案租赁合同，被告将涉案房屋交还二原告。 另查明，涉案房屋的集体土地使用证证号为桂叠集用（1994）字第8471号，土地使用者为王牛仔，坐落于。被告庭审时提供的集体土地使用证证号为桂叠集用（1994）字第12943号，土地使用者为原告杨顺山，座落于。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告的行为是否构成违约，是否应向二原告支付租金及违约金；二、二原告主张的租金及违约金的标准是否有事实和法律依据，应否得到支持。 1、关于被告的行为是否构成违约，是否应向二原告支付租金及违约金的问题 根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。” 本案中，二原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，由双方平等自愿签订，未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。原、被告均应依照合同约定履行各自的合同义务。合同约定，2019年10月至2023年10月的租金为每月7000元，租金支付方式为每三个月交纳一次。被告于2019年10月2日开始便实际占有、使用涉案房屋，直至2020年7月10日，在本院主持下，经双方协商一致同意解除合同，被告才向二原告实际返还涉案房屋，在此期间，被告仅向二原告支付了2019年10月至12月三个月的租金。2020年1月至2020年7月10日期间，被告一直占有涉案房屋，但却未向二原告支付租金。故被告的行为已构成违约，其应根据合同约定，向二原告承担支付未付租金及违约金的合同责任。 二、关于二原告主张的租金及违约金的标准是否有事实和法律依据，应否得到支持的问题 （一）被告应向二原告支付的未付租金为16800元 被告辩称，因无法取得营业执照，被告根本没有实际使用涉案房屋，且无法办理营业执照系因二原告的过失造成，故被告不应再向二原告支付从2020年1月起的租金。 本院认为，根据合同约定，若被告欠付租金超过十五日的，二原告即可行使合同解除权解除涉案合同。合同解除权属于形成权，权利人自己单方面作出解除合同的意思表示即可。本案中，二原告在被告逾期支付租金超过十五日时即可行使合同解除权要求解除涉案合同，当解除合同的意思表示到达被告时，合同即可解除。但截止于二原告起诉之日，被告已逾期支付租金五月有余，二原告并未积极行使自己的合同解除权，导致本案租金损失扩大。其次，被告已于2020年4月27日向人民调解委员会就因欠付租金事宜与二原告发生纠纷申请调解，但二原告亦仍未即时采取积极措施避免损失扩大。另外，根据被告庭审时提供的土地使用证，二原告在双方订立租赁合同时未尽到谨慎义务，向被告交付了与实际租赁房屋不符的土地权属证明，系导致涉案合同无法继续正常履行的重要诱因。故对于二原告主张的租金损失，二原告在履约过程中具有过错。 但，本院同时认为，被告于2019年10月中旬办理营业执照的过程中就已明确得知不能办证的理由，此时其应积极主动与二原告进行友好协商解决纠纷，但被告未能采取理智、合理的方式处理。故原、被告双方在本案的租赁合同履行过程中，均存在消极怠于履行合同义务的情形，导致双方损失扩大。对此，二原告与被告均存在过错，其二人均应就各自的过错承担相应的合同责任。鉴于被告仅系占用涉案房屋，并未实际使用涉案房屋用于经营，且二原告于2020年5月13日向法院起诉要求解除涉案合同，故本院酌情认定，被告应向二原告支付从2020年1月1日起至2020年4月27日止的未付租金。因二原告对该期间的租金损失亦具有主观过错，故被告仅承担60%的责任，即被告应向二原告支付的租金数额为16800元[7000元/月×4个月（2020年1月-4月）×60%]。 （二）被告不需额外再向二原告支付违约金 根据《合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。” 本案中，被告未及时支付租金，其行为构成违约，根据涉案合同约定，其应向二原告承担违约责任。涉案合同中约定，被告应向原告支付押金，若被告未如约支付租金的，则押金不退。故押金具备违约金的性质。本案庭审时，被告辩称，其实际向二原告支付了39000元押金，应用押金抵扣租金及违约金。 根据庭审查明的案件事实，尽管原、被告提供的合同在押金的约定记载上存在差异，二原告提供的合同记载为35000元，被告提供的合同记载为39000元，但二原告只认可被告转账支付了35000元，被告主张称余下的4000元系现金支付，未提供任何证据证明。故本院根据庭审调查认定，本案被告向二原告实际支付的押金为35000元。 被告庭审时同时对二原告违约金数额的诉请提出异议，认为不应支付。本院认为，被告未及时向二原告支付租金，根据涉案合同约定，其行为构成违约，已支付的押金不应退还。被告已以损失押金的形式承担了其不如约支付租金的违约责任，而加上涉案合同约定的违约金支付条款所列明的违约金计算标准，已远远超过二原告因被告违约所造成的实际租金损失。被告支付的押金已足以弥补其违约行为给二原告造成的合同损失。同时，鉴于在本案合同履行过程中二原告亦存在过错，故对二原告主张的违约金诉请，本院不再予以确认支持。 综上所述，二原告要求被告支付未付租金16800元的诉讼请求，符合案件事实和法律规定，本院予以确认支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告刘小林支付原告杨顺山、杨顺满房屋租金16800元； 二、驳回原告杨顺山、杨顺满的其他诉讼请求。 本案案件受理费1988元（原告杨顺山、杨顺满原预交案件受理费为10555元。因原告杨顺山、杨顺满于2020年7月16日申请将其第1项诉讼请求撤回，将本案的诉讼标的由原来的675500元变更为87500元。故根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条的规定，按照减少后的诉讼请求数额计算本案案件受理费，应为1988元。故本院应退回原告杨顺山、杨顺满已预交的案件受理费8567元，本案实际应收取的案件受理费为1988元），原告杨顺山、杨顺满已预交，适用简易程序审理减半收取994元，由被告刘小林负担，余款994元由本院退回原告杨顺山、杨顺满（本院应退回原告杨顺山、杨顺满诉讼费共计9561元）。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕,如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1988元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  曾 臻 二〇二〇年八月四日 法官助理  喻嘉嘉 书 记 员  霍亚茹 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 2.《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。