山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4425号上诉人（原审被告）：李俊茹，女，1966年10月15日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：李百琛，山东同济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台钜深物业管理有限公司。住所地烟台市芝罘区南大街****。法定代表人：芮杨，系该总经理。委托诉讼代理人：黄健圣，系该公司职工。上诉人李俊茹因与被上诉人烟台钜深物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初8810号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李俊茹上诉请求：撤销一审判决,依法改判;一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定被上诉人自2011年至2018年期间为柏林春天小区提供物业管理服务属于事实不清，证据不足。其一，2011年至2014年期间柏林春天小区的物业管理者并非被上诉人，上述期限内收取小区业主物业费的公司为烟台海港物业管理有限公司。其二，柏林春天小区的业主在交房时签订的《入住合同》中载明提供物业管理服务的系烟台海港物业管理有限公司，且该合同签订方为烟台海港物业管理有限公司。其三，2017年4月18日，烟台利嘉置业有限公司向被上诉人出具了《通知》一份，解除与被上诉人的物业服务合同，即时生效。可见，被上诉人自2017年4月18日至2018年期间也不可能存在物业管理服务资格。被上诉人烟台钜深物业管理有限公司答辩称，一审法院审查本案事实清楚，适用法律准确，应该依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。我公司是2011年12月底成立的，并和开发商签订了前期物业服务合同，也在住建局备案，拥有法定资质。公司在小区公告栏中公示过，并和海港物业管理公司办理了交接手续，上诉人已明确知道更换了物业公司。上诉人在一审中提出家里漏过水，要求物业公司赔偿，双方没有达成协议，导致上诉人上诉，上诉人的理由不成立。原审原告烟台钜深物业管理有限公司向一审法院起诉请求：要求被告支付物业费8464.40元及延期付款违约金6058.70元（自2011年4月1日起暂计算至2018年12月30日）、水电费118.80元，合计14641.90元。一审法院认定事实：被告是坐落于烟台市芝罘区柏林春天56号楼2单元103号房屋（建筑面积93.31平方米）的业主。2010年8月17日，原、被告及烟台海港物业管理有限公司、共同签订《入住合同》（内含《柏林春天前期物业服务协议》），约定被告作为涉案房屋的业主，入住该小区，物业收费标准为1元/平方米/月，如果业主不按期缴纳物业费，按每日万分之五缴纳违约金。开发商利嘉公司与原告在签订的《前期物业管理委托合同》中约定，利嘉公司将柏林春天小区委托于原告实行物业管理；委托管理事项包括房屋建筑共用部位、公用设施、设备的维修、养护和管理，其他配套设施和附属物、构筑物的维修、养护、运行和管理等；利嘉公司负责处理非原告原因而产生的各种纠纷事件，协调处理本合同生效前发生的房屋本身存在质量问题、维保期内施工方不予配合的管理遗留问题（第十八条第9款）；住宅房屋的管理服务费由原告按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取；物业服务费等费用按半年缴纳，业主或物业使用人应于购房之日起交纳物业服务费，未按时足额交纳物业管理费的，自逾期之日起每天应按物业管理费的千分之三交纳违约金；物业管理服务期限自2013年1月11日起至2016年1月10日止，合同期满双方均可选择是否继续履行，如均未对是否继续履行合同提出书面的异议，则合同自动顺延至任何一方提出终止合同或业主成立业委会并选聘新的物业公司止。烟台市住房和城乡建设局于2017年7月5日出具证明，载明：“烟台钜深物业管理有限公司于2011年受烟台利嘉置业有限公司委托管理烟台市芝罘区柏林春天项目，并在我局办理项目备案手续。”原告称，被告购房涉案房屋时烟台海港物业管理有限公司临时管理涉案小区，2011年原告受开发商利嘉公司委托，对涉案小区进行物业管理，2011年12月在涉案小区发布了公告；2011年利嘉公司与原告亦签订过物业管理委托合同，内容与原告提供的合同一致，该合同约定原告的服务期限自2011年至2013年，且原告据此合同在烟台市住房和城乡建设局办理了项目备案手续。为证明涉案小区化粪池泄露给被告家中造成了损失，被告提供了其家中地板、墙面、柜子被大粪池淹的照片一宗。原告表示被告提供的证据与本案无关，被告发生的事件在小区内不止一起，高达上百起，具体原因是建筑商在建设下水道时建成90度的角，都是在90度角的位置堵塞，造成了污水回流，现在涉案小区已有80多个单元已经修改了管道，都是由业主自费改造，应该由开发商或者是建筑商来承担损失，与原告无关，被告所述的抵顶物业费的情况不属实，没有该情况。一审法院认为，（一）本案原告与开发商烟台利嘉置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，法院依法认定有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，该合同效力及于柏林春天小区包括本案被告在内的每一位业主。结合原告提供的烟台市住房和城乡建设局出具的证明，可以认定原告自2011年始为柏林春天小区提供物业管理服务，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业服务费用。被告作为涉案房屋的业主，2011年4月1日至2018年12月30日间其未缴纳物业服务费，故被告应向原告缴纳2011年4月1日至2018年12月30日的物业服务费8677.83元（93.31平方米×1元/月/平方米×93个月），现被告要求原告支付物业费8464.40元，于法有据，法院依法予以支持，原告主张的水电费118.80元，被告同意缴纳，法院予以确认。被告抗辩原告主体不适格，与事实不符，法院不予采信。被告抗辩涉案小区化粪池泄露造成其家中损失，被告向其承诺以该损失抵顶物业费，鉴于原告未能提交被告承诺抵顶物业费的相关证据，且被告对此予以否认，故对其该项抗辩，法院不予采信。被告的其他抗辩，不足以证明其不应交纳物业服务费，法院不予支持。（二）被告虽未依约缴纳物业服务费，但考虑到被告对原告提供的物业服务没有达到合同约定标准提出异议，原告亦未尽到与被告妥善沟通之义务，故对原告向被告主张违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，一审法院于2020年3月10日判决：一、限被告李俊茹于判决生效之日起10日内向原告烟台钜深物业管理有限公司支付2011年4月1日至2018年12月30日的物业服务费8464.40元、水电费118.80元，共计8583.20元；二、驳回原告烟台钜深物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告李俊茹未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166元，由原告烟台钜深物业管理有限公司负担116元，被告李俊茹负担50元。本院审理期间，上诉人提交烟台海港物业管理有限公司自2011年3月至2014年8月期间，向上诉人的邻居（房屋号为56-2-303）程皓收取电梯及物业费的相关收据10张，证明2011年至2014年期间，负责涉案小区的物业管理公司为烟台海港物业管理有限公司，并非被上诉人；提交2012年7月3日由涉案小区业主陈培良签字，烟台海港物业管理有限公司盖章的入住合同一份，证明2012年负责物业管理的公司为烟台海港物业管理有限公司；提交2017年4月18日由烟台利嘉置业有限公司以及被上诉人盖章的通知一份，该通知载明被上诉人自2017年4月18日后与烟台利嘉置业公司解除物业委托合同，2017年4月18日之后不再作为涉案小区的物业服务公司。质证中，被上诉人称，对上诉人提交的烟台海港物业管理有限公司的6张2011年至2012年收款收据真实性没有异议，因为前期该小区物业管理就是烟台海港物业管理有限公司，后来我们双方正式办理了交接手续。对上诉人提供的4份8150、8099、5024、5074的收款收据真实性有异议，该4份收据只盖了柏林春天物业收费章，哪个公司收的不清楚，且任何物业公司都不能开具这样的收款收据，物业费里面本身包含电梯费，不应该另行收取电梯费，该收据违反了法律规定，我们不认可。上诉人提供的入住合同是复印件，真实性不认可，也不予质证，没有法律效力。上诉人提供的2017年4月18日烟台利嘉置业有限公司通知是复印件，不具有法律效力，不予认可。况且，我公司从来没有接到烟台利嘉置业有限公司解除委托合同的通知，至今我们物业公司还在该小区办公，并由住建局备案认可。本院审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，被上诉人与开发商烟台利嘉置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》、2010年8月17日上诉人签名的《入住合约》（内含《柏林春天前期物业服务协议》），未违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。从现有证据和事实看，被上诉人按约定提供了物业管理服务，上诉人作为接受物业服务的业主就应按合同约定向被上诉人支付相应的物业服务费用。上诉人拖欠被上诉人物业费是客观事实，一审法院根据被上诉人的诉讼请求和本案事实，判决上诉人向被上诉人偿付物业费正确、合法。因现有证据和事实，不能否定被上诉人对案涉柏林春天小区实施物业管理服务的客观事实，上诉人主张其与被上诉人间不存在物业服务关系，证据不足，理由不当，也与案件事实不符，本院不予支持。上诉人主张被上诉人自2017年4月18日至2018年对案涉小区没有物业管理服务资格，证据不足，理由不当，本院不予采信。综上所述，上诉人李俊茹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费166元，由上诉人李俊茹负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二〇年八月十三日书记员  王 琪