广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初3693号原告：陈汝军，男，1986年5月9日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：黄赐繁、朱建群，广东兆鹏律师事务所律师。被告：罗志城，男，1988年9月24日出生，汉族，住广州市增城区。被告：张满东，男，1972年8月20日出生，汉族，住广州市增城区。被告：周全山，男，1983年12月18日出生，汉族，住广州市增城区。第三人：广州市锦科房地产代理有限公司，住所地广州市增城区荔城街开园中路**之二。法定代表人：吴文庭。委托诉讼代理人：陈丰文，该公司员工。原告陈汝军诉被告罗志城、张满东、周全山、第三人广州市锦科房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈汝军及其委托诉讼代理人黄赐繁，第三人广州市锦科房地产代理有限公司的委托诉讼代理人陈丰文到庭参加诉讼。被告罗志城、张满东、周全山经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈汝军向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告罗志城、张满东、周全山签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》；二、被告罗志城、张满东、周全山向原告双倍返还购房定金100000元；三、被告罗志城、张满东、周全山赔偿原告房屋装修费30000元、中介服务费8000元；四、被告罗志城、张满东、周全山赔偿原告追究违约责任支付的律师费10000元；五、本案的诉讼费用由被告罗志城、张满东、周全山共同连带承担。事实和理由：2019年9月24日，在第三人的居间介绍下，原告与被告罗志城、张满东、周全山签订了《房地产买卖合同》，由原告向被告罗志城、张满东、周全山购买增城市××城街××号201房，成交总价110万元。合同签订后，原告依约向被告罗志城、张满东、周全山支付了购房定金5万元。原告还向第三人支付了8000元的中介服务费。其后，被告罗志城、张满东、周全山一直未办理过户手续。2019年12月5日，被告罗志城、张满东与原告签订《补充协议》，约定：成交总价降为1009000元；卖方同意在2019年12月15日前将该房屋交付给买方使用；卖方承诺在2020年2月23日前配合办理出该房屋的房产证，若卖方没在约定时间内出房产证，卖方承诺补装修费叁万元整给买方，买方有权要求退还定金等。补充协议签订后，被告罗志城、张满东、周全山于2020年1月1日将该房屋交付给原告使用，原告投入了资金3万多元对该房屋进行装修。但至今，被告罗志城、张满东、周全山仍没有办理好产权证，仍不能将产权过户到原告名下。被告罗志城、张满东、周全山已构成严重违约。根据合同第十一条违约责任条款及补充协议内容的约定，原告有权解除买卖合同及补充协议，并依法追究被告罗志城、张满东、周全山的违约责任。特诉至法院，请求法院判如所请。被告罗志城、张满东、周全山未答辩。第三人广州市锦科房地产代理有限公司述称：对原告的起诉无意见。经审理查明：2019年9月24日，被告周全山、张满东（卖方）、原告（买方）与第三人（居间方）签订《房地产买卖合同》，约定“……第三条转让房产情况1、房地产地址居间人接受买卖双方委托，促成买卖双方就位于广东省××城街××房转让事宜达成一致意见并签署本合同。2、产权状况（本项内容以国土房管局核发的《房地产证》记载内容为准）建筑面积：94.63平方米……第四条转让总价款与定金1、买卖双方约定，卖方以1100000元的价格将该房产转让给买方；买方向卖方支付50000元作为购房定金。2、买卖双方约定，以如下第2种方式支付房款：……2、以按揭付款方式支付，转让房产价款由定金、首期房款和按揭贷款三部份组成。第五条各项款项支付方式及期限一、定金的支付1、买卖双方约定，买方于签署本合同之日支付购房定金给卖方，支付金额为50000元；……三、付款方式及期限按揭付款1、买方应在出具银行同意贷款后三日内将首期房款（含定金）500000元支付给卖方收取。2、余款600000元为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款的方式支付给卖方。……第七条房产的转移登记即过户1、房产转移登记的申请1.1签定该合同十七天内，中介方安排评估公司到该房产进行评估。买卖双方于评估公司出具评估报告后七个工作日内备齐银行按揭所需要资料到银行申请贷款。卖方须配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件。……1.2买卖双方于买方贷款银行出具贷款承诺书、卖方将该房产产权涂销抵押后七个工作日内共同到国土部门办理产权转移登记手续，签署《广东省房地产买卖合同》等相关资料并缴纳房产转让的相关税费。……第十一条违约责任一、承担违约责任的形式……3、违约方应赔偿守约方的损失至少相当于本合同全面履行后守约方可以获得的利益，另外违约方还需向守约方支付律师费等实现债权的合理费用。二、买卖合同关系中的违约责任……（二）卖方的违约责任1、未按本合同约定期限办理交付《房地产证》原件、申请房地产转移登记、支付房产转让的税费、向买方交付该房产、结清拖欠的相关费用……。上述事项每延迟1日办理，须按房产转让价格每日1‰的标准向买方支付违约金。超过7日（含7日），则买方有权单方书面解除本合同，有权要求卖方承担双倍赔偿定金的违约责任。……”。被告张满东在卖方处签名捺印，被告罗志城在代理人处签名捺印。2019年9月24日，被告罗志城、张满东出具《收款收据》，产权人（代理人）于2019年9月24日收到购房人（代理人）交来承购转让物业之定金款项，金额：50000元。2019年9月25日，陆冬妮向被告罗志城转账40000元，附言，沙园中路东6巷3号201。2019年9月25日、2019年9月29日第三人出具《收据》，收到原告交来承购涉案房屋中介服务费6500元、1500元。2019年12月5日，原告（买方）与被告张满东（卖方）、被告罗志城（代理人）签订《补充协议》，约定“……买卖双方就签订的编号为《房地产买卖合同》……及附件之未尽事宜，经双方平等、自愿协商补充条款如下:第一条、经买卖双方协商一致，卖方同意将该合同房屋成交总价降为1090000元。第二条、经买卖双方协商一致，卖方同意在2019年12月15日前将该合同房屋交给买方使用。第三条、经买卖双方协商一致，卖方承诺在2020年2月23日前配合办理出房产证，若卖方没在约定时间内出房产证，卖方承诺补装修费叁万元整给买方（凭收据为准）并有权要求退还定金。且卖方必须在2020年2月25日当天退还装修费和定金。第四条、经买卖双方协商一致，在卖方未出具房产证期间，买方无条件居住。第五条、经买卖双方协商一致，出具房产证后，买方须在五个工作日内配合办理按揭贷款。本协议一式三份，具有同等的法律效力，……自各自签字盖章之日起生效。”。2020年4月9日，原告（甲方）与广东兆鹏律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定“……乙方接受甲方委托，委派律师在甲方与张满东、罗志城、周全山房屋买卖合同纠纷一案中担任甲方的委托代理人。……由甲方向乙方支付案件律师服务费10000元。……”。2020年4月10日，广东兆鹏律师事务所出具发票，载明律师费10000元等内容。审理中，原告提交公证书的复印件，内容为：周全山于2019年8月6日出具的《委托书》，周全山（委托人）、张满东（受托人），周全山是坐落在增城市××城街××号的房屋[《广东省房地产权证》编号：粵房地权证增自第667764号]的房地产权属人。现周全山委托张满东为合法代理人，办理如下事项：一、到有关金融机构办理上述房产按揭贷款的提前还款手续，取回《广东省房地产权证》、《他项权证》、结清证明、涂销资料、发票、保单等有关文件。二、到广州增城区国土房管部门办理上述房产的注销抵押备案登记手续及调档、查册等一切相关手续，取回《广东省房地产权证》等有关文件。三、出售上述房产，到广东省增城区国土房管部门办理上述房产的交易、过户手续（包括填写申请书、查册、查档、递件、退件、测绘、更正资料、取件等），签订（含网签）房地产买卖合同及相关文件。委托人无转委托权等内容。另查明，位于增城市××城街××号的产权人为周全山，建筑面积为636.11平方米，层数七层。审理中，原告陈述以下内容：1、被告周全山是涉案房屋的产权人，被告张满东、罗志城是周全山的代理人。第三人告知原告涉案房屋是被告罗志城、张满东的。签订合同时，看了公证书但没有看到罗志城的委托书。2、要求被告罗志城、张满东、周全山承担共同赔偿责任。3、原告支付的5万元定金是向第三人的员工陆冬妮支付，是中介要求这样付款。4、涉案201房截至庭审之日没有办证，不清楚有无分割确权。5、签订合同后的查册显示是有抵押的，是由被告出资涂销抵押。6、原告第一项诉讼请求是解除《房地产买卖合同》及《补充协议》中的房屋买卖法律关系。7、原告主张双倍返还定金的依据是《房地产买卖合同》第十一条，要求赔偿装修费、中介费、律师费的依据是《房地产买卖合同》第十一条及《补充协议》第三条。8、《补充协议》是对原合同延续和调整，只是变更了部分内容，变更了房屋交易价，承诺了过户时间以及没有按时过户卖方补装修款3万元及退还定金。第三人陈述以下内容：1、签订合同时查册是登记在被告周全山的名下，但是已经由被告罗志城、张满东购买，因为没有过户，所以由被告周全山办理公证委托，由被告张满东出售。对此第三人没有证据证实。第三人有告知原告涉案房屋是被告罗志城、张满东的。被告张满东与罗志城之间没有书面的授权委托手续。2、第三人收到原告支付的5万元定金后，将其中的4万元转给了罗志城，1万元扣了卖方的中介费。本院认为：位于增城市××城街××号的产权人为被告周全山，第三人主张涉案201房实际权属人为被告罗志城、张满东，但第三人并无证据证明，本院对此不予采信。根据当事人庭审陈述，原告主张被告张满东、罗志城系被告周全山的代理人，本院根据《公证书》的内容，被告张满东是被告周全山的委托代理人，故其签订的涉案《房地产买卖合同》及《补充协议》所产生的法律后果应由被告周全山承受。涉案《房地产买卖合同》及《补充协议》为各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。根据原告提供证据显示，原告已支付了50000元定金，原告主张被告未依约办理涉案3号房中201房的产权证导致涉案房屋至今无法过户，现被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩及举证、质证的权利，故本院采信原告上述主张。原告已经依约履行交付定金的义务，但被告未依照《补充协议》的约定在2020年2月23日前办理涉案201房的房产证，故被告的行为已经构成违约。被告周全山、张满东未到庭表示其愿意继续履行合同，现原告请求解除涉案《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系及《补充协议》，本院予以支持。关于原告请求被告周全山双倍返还定金、赔偿装修费、中介费及律师费的诉讼请求。根据《补充协议》第三条约定，双方已就未按时办理房产证的违约责任作出重新约定，现原告以被告未按《补充协议》约定办理房产证构成违约为由主张违约责任，应依照《补充协议》违约责任的约定。故原告要求被告周全山退还定金50000元及赔偿装修费30000元，本院予以支持。对于原告主张依照《房地产买卖合同》第十一条要求被告周全山双倍返还定金、赔偿中介费、律师费，于法无据，本院不予支持。关于原告请求被告罗志城、张满东承担共同赔偿责任的问题。被告张满东作为被告周全山的代理人，原告并无证据证明被告张满东存在过错，结合上文论述，原告要求被告张满东、罗志城承担共同赔偿责任，理据不足，本院不予支持。被告罗志城、张满东、周全山经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告陈汝军与被告周全山于2019年9月24日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系及2019年12月5日签订的《补充协议》；被告周全山在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈汝军定金50000元；被告周全山在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告陈汝军装修费30000元；驳回原告陈汝军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7566元，由原告陈汝军负担448元，被告周全山负担7118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二〇年八月二十八日书记员  赖蓝婷