湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初1446号 原告（反诉被告）：陈某某，女，1980年9月2日出生，汉族，居民，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：黄窑芳，湖南楚瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢岳侠，湖南楚瑞律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李某某，男，1980年9月20日出生，汉族，农民，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：樊燕，湖南郴华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹坤雄，湖南郴华律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈某某与被告（反诉原告）李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托诉讼代理人黄窑芳、谢岳侠,被告李某某的委托诉讼代理人樊燕、曹坤雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈某某向本院提出诉讼请求：一、判令解除陈某某与李某某于2015年9月1日和2017年3月29日分别签订的两份租赁合同，并判令李某某将承租的××道××街××房××房屋交还陈某某并恢复房屋原状；2、判令李某某支付拖欠湘南民俗风情街2Ａ18房和1Ａ037房的水费483.69元（该水费暂计至2020年5月10日止，实际水费按照李某某实际使用为准）；3、判令李某某支付拖欠湘南民俗风情街2Ａ18房和1Ａ037房的物业管理费共7751元（该物业管理费暂计至2020年5月31日止，后续物业管理费计至李某某实际退房之日止）；4、判令李某某支付拖欠湘南民俗风情街2Ａ18房和1Ａ037房的租金66859元（该租金暂计至2020年5月10日止，后续租金计算至李某某实际退还房屋之日止）及违约金167428.52元（该违约金从2018年7月10日暂计至2020年5月10止，实际违约金计算至李某某实际退还房屋之日止）；5、判令陈某某不返还保证金3360元和2800元；6、本案诉讼费、保全费等费用由李某某承担。诉讼中，陈某某撤回了恢复涉案房屋原状的诉讼请求。事实和理由：陈某某与李某某分别于2015年9月1日和2017年3月29日签订《房屋租赁合同》，由李某某承租陈某某所有的位于××道××街××房××房。但李某某自2018年7月后一直拖欠房租、水费、物业管理费，陈某某于2019年10月16日向李某某送达《催交房租的函》，但李某某依然未交费，故诉至法院。 李某某辩称：一、陈某某于2019年10月16日函告陈某某，如不付清租金，则于2019年10月20日收回房屋。故租赁合同已于2019年10月20日解除。二、陈某某不是物业管理费与水费的诉讼主体，其向李某某主张该费用没有事实依据。三、李某某多次要求陈某某收房，但陈某某未收房，房租应计算至2019年10月20日，后期李某某支付租金10000元，实际欠付租金不足万元。四、根据合同约定，违约金以保证金为限，不能超出保证金，且李某某没有违约，不承担违约金。 李某某向本院提出反诉请求：一、判令陈某某赔偿装修损失266859.97元；二、陈某某退还押金6160元；三、本案诉讼费由陈某某承担。事实与理由：2015年9月1日，李某某与陈某某签订《租赁合同》，约定：由李某某承租陈某某所有的位于××道××街××房，租期10年，起租日为2015年10月10日，支付押金3360元。李某某收房后对房屋进行了第一次装修。2017年3月29日，双方又签订《门面租赁合同》，约定：陈某某将位于××道××街××房出租给李某某，租期8年，支付押金2800元，起租日为2017年5月1日。李某某收房后对2Ａ18房和1Ａ037房进行了整体统一装修，装修期限从2017年4月开始至2018年3月，装修款397975元，2019年添加衣柜和橱柜17792元。2019年10月16日，陈某某以李某某拖欠租金为由，通知解除租赁合同，双方的租赁关系自2019年10月20日正式解除。合同解除后，李某某多次通知陈某某支付装修赔偿款、移交房屋、退还押金，但陈某某无法联系，故提出反诉。 陈某某对李某某的反诉辩称，一、李某某将两间房屋之间的地板打穿系对房屋的重大改造，且该装修行为未经陈某某同意。二、根据法律规定，因承租方违约致使合同解除，承租方要求赔偿装修损失，不予支持，出租方同意利用的，可以适当补偿。陈某某不同意利用李某某的装修，且合同约定新增装修归陈某某所有，故李某某主张赔偿装修损失，不应支持。三、装修损失应当进行评估鉴定，李某某未对装修损失进行评估鉴定。综上，请求驳回李某某的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院进行了审查并在卷佐证。 经审理查明：2015年9月1日，陈某某（甲方）与李某某（乙方）签订《租赁合同》，约定：“第一条、租赁房屋情况：甲方出租的房屋位于××道××街××房，面积161.8平方米。第二条、租赁用途：1、乙方承诺上述房屋用于办公室用房；2、甲方同意乙方进场装修，装修期从2015年9月1日至10月10日计40天，乙方在装修中不得影响房屋的主体结构和房屋的外观设计，按照来装去丢的原则，租赁期满后，乙方必须完整地交付甲方，不得拆除破坏，否则按违约处理。第三条、交付日期和租赁期限：乙方租金起租日2015年10月10日，房屋租赁期限10年。……。第四条租金及交纳时间：租金为3360元一月，每三月一交即壹万零捌拾元。第一次交租时间是2015年9月1日至2016年1月10日，第二次交租时间是2016年1月10日，以后依次照推。乙方逾期超过5天未交租金，甲方每天按总金额的千分之五收取违约金，从保证金中扣除，逾期超过10天甲方有权收回房屋，保证金不退。第五条：乙方自行负责因经营所产生的所有费用，包括物业管理费、水费、电费、工商、税务等费用。水表计量数见附表。第六条、履约保证金：乙方在签订本合同当日支付履约保证金3360元。合同期满，乙方无违约并结清水电费、物业管理费后，自乙方退还房屋之日起10日内甲方将上述履约保证金（不计利息）返还乙方。乙方不得以保证金为由拒付租金、水电及物业管理等费用。……第八条：乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用。……租赁期满后应完整交付甲方……由乙方增加的装修（包括新增固定隔墙、窗、灯具、门及其拆除后会损害室内状况的情况等）乙方不得拆除或损坏，应无偿并且完整的交付甲方，否则由乙方承担赔偿责任……第十条、违约责任：（一）乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，履约保证金作为违约金归甲方。因此造成的损失，由乙方赔偿：1、承租的房屋擅自拆改结构或者改变用途；2、拖欠租金或者水电费、物业管理费超过一个月；3、故意毁坏承租房屋的；4、违反相关物业管理规定或者非法经营的。……。” 2017年7月29日，陈某某（甲方）与李某某（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：第一条、甲方出租的门面位于××道××街××：面积41平方米。第二条、乙方租赁门面用作公司办公。第三条、甲方同意乙方在不影响房屋主体结构的情况下进行装修，装修期一个月2017年4月1日至30日。合同期满按照来装去丢的原则，乙方必须完整地交付甲方、不得拆除破坏，否则按违约处理。第四条、门面起租日为2017年5月1日。至2025年12月30日，租赁期限暂定8年，合同期满可以续租，租金每三年递增5%。第五条、租金为2666.67元一月、每三个月一交即捌仟元。……乙方逾期超过5天未交租金，甲方每天收取总金额千分之五的滞纳金，从保证金中扣除，逾期超过10天乙方仍未交清租金，甲方有权收回门面，保证金不退。第六条：乙方自行负责因经营所产生的所有费用，包括物业管理费、水费、电费、工商、税务等费用。第七条、乙方在签订本合同当日缴纳履约保证金贰仟捌佰元。合同期满，乙方在无违约并且结清水电费、物业管理费及租金后，自乙方退还门面之日10日内甲方将上述履约保证金返还乙方（不计利息）。乙方保证不以保证金为由拒付租金。……第十条、门面到期乙方返还门面时，门面应当符合正常使用的状况，返还时须经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。属于乙方的家具、电器等设备由乙方搬走。……。乙方在门面原有的基础上增加的装修，乙方不得拆除应无偿并且完好地交给甲方。……。” 合同签订后，陈某某交付了房屋，李某某支付两间房屋保证金共6160元（2800元+3360元）。涉案两间房屋的租金实际按三月一个季度18585元标准计付（其中第二季度租金付款时间为2019年4月5日，第三季度租金付款时间为2019年7月5日，第四季度租金付款时间为2019年10月5日）。 2019年10月16日，陈某某致函李某某，主要内容：一、于2019年10月20日将所欠租金结清（截至2019年10月20日止，1A17、2A18房租共计38400元），双方签订的合同继续有效；二、由于李某某的原因不能结清所欠租金，将按照合同条款于2019年10月20日收回房屋；三、中止合同前请结清水电费、物业管理费和欠租。此后，李某某支付拖欠租金共计10000元（2019年11月3日支付5000元、2019年12月21日支付5000元）。2020年5月23日，双方办理完房屋交接。 陈某某、李某某均认可，李某某欠付2019年9月30日之前的租金为9755元。诉讼中，陈某某确认，截至2020年5月23日，李某某欠付租金57869.5元。李某某于2020年6月28日支付物业管理费5503元，截至2020年5月23日，涉案房屋欠缴物业管理费共2401元、水费483.69元。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。一、关于陈某某主张解除合同及返还房屋的问题。1、陈某某于2019年10月16日致函李某某催讨租金，并表明如不能结清则收回房屋。因陈某某催讨租金，此后李某某支付拖欠的部分租金共10000元，且李某某未举证证实主动提出移交涉案房屋，故不能认定双方租赁合同于2019年10月20日解除，双方系于2020年5月23日办理房屋交接，因此，可以认定本案合同于2020年5月23日解除。2、诉讼中，陈某某陈述其起诉后李某某已移交涉案房屋，故陈某某关于返回房屋的诉请已实现。 二、关于李某某主张赔偿装修损失的问题。因李某某拖欠租金构成违约致使合同解除，且根据合同约定，新增装修归陈某某所有，故对该主张，本院不予支持。 三、关于陈某某主张租金及违约金的问题。本案合同系于2020年5月23日解除，故陈某某主张租金计算至该日，本院予以支持。截至合同解除之日，陈某某主张李某某欠付租金共计57869.5元，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金，本案合同均约定：“乙方（李某某）逾期超过5天未交租金，甲方（陈某某）每天收取总金额千分之五的滞纳金，从保证金中扣除，逾期超过10天乙方仍未交清租金，甲方有权收回门面，保证金不退。”可知该保证金具有违约金性质，李某某拖欠租金已超出10日，应按合同约定“保证金不予返还”承担违约责任，故陈某某主张不返还保证金6160元，本院予以支持。但陈某某同时还主张违约金167428.52元，不符合合同约定，本院不予支持。 四、关于陈某某主张水费、物业管理费的问题。根据合同约定，李某某自行负担租赁期间物业管理费、水费，故陈某某主张李某某在合同解除前（2020年5月23日）欠缴的物业管理费2401元、水费483.69元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李某某于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）陈某某支付物业管理费2401元、水费483.69元、租金57869.5元； 二、原告（反诉被告）陈某某不返还被告（反诉原告）李某某保证金3360元和2800元； 三、驳回原告（反诉被告）陈某某的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）李某某的反诉请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费5030.23元，减半收取2515.12元，反诉受理费2697.65元，共计5213.77元，由原告（反诉被告）陈某某负担1838.36元，由被告（反诉原告）李某某负担3374.41元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 欧阳懿 二〇二〇年八月二十一日 法官助理 郑志平 书 记 员 赵子强 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。