江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初2781号 原告（反诉被告）：江燕，女，1991年12月13日出生，汉族，住江苏省阜宁县。 委托诉讼代理人：周慧，江苏福庆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：太仓佳顺制衣有限公司，江苏省太仓市城厢镇板桥管理区，统一社会信用代码913205857037083717。 法定代表人：叶介生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李玉龙，江苏周瑞昌律师事务所律师。 原告江燕诉被告太仓佳顺制衣有限公司（以下简称佳顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案。审理中，被告佳顺公司提起反诉，本院依法予以受理，并合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江燕及其委托诉讼代理人周慧，被告（反诉原告）佳顺公司的委托诉讼代理人李玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还租房押金28000元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告之间于2019年4月3日签订了《厂房租赁合同》，租赁的厂房地址位于太仓市经济开发区佳顺工业园区，租期自2019年4月15日至2022年4月14日，不含税年租金为168000元，租金支付方式按每六个月支付一次。合同签订当日，原告通过支付宝转账支付了租房押金28000元。2020年1月12日，原告由于快递发放不方便，办公成本过高等问题联系被告，协商租期一年届满后解除双方之间的租赁关系，避免日后造成房屋空置损失等。被告于2020年1月15日发出解除合同通知，同意双方之间的厂房租赁合同于2020年4月14日解除。原告如期交付房屋后，被告竟以违约等为由拒不退还房屋押金。 被告佳顺公司辩称：驳回原告的诉讼请求。理由是原告擅自解除租赁合同，违约在先。依据双方合同的约定，违约一方押金是优先用于支付租金、违约金及相关费用的，所以不应当予以返还。 反诉原告佳顺公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告支付反诉原告违约金14000元（违约金总额42000元，扣除押金28000元，余14000元），支付拖欠电费等费用1908元，共计15908元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：合同约定房屋租金为每年168000元，还约定“构成严重违约的违约方须向另一方支付三个月租金金额的惩罚性违约金，且另一方有权解除合同”。江燕在2020年1月12日提出“到2020年4月14日不租了”。佳顺公司也再三跟江燕明确退租事宜，而且说清楚要承担违约责任。江燕仍旧决定单方不租。根据合同法第108条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期届满之前要求其承担违约责任”。而且根据双方合同约定，江燕构成严重违约，佳顺公司得以单方面解除合同，并且要求对方承担违约责任。 反诉被告江燕辩称：1、房屋租赁合同是在双方协商一致的基础上予以解除的。对于押金的返还问题，佳顺公司一直没有明确回复。江燕一直让佳顺公司提前找下家，不存在房屋空置损失，不需要承担违约金。佳顺公司并未告知江燕要承担三个月租金的违约金情况下直接通知解除。如果佳顺公司在双方协商解除时就明确告知解除要支付三个月租金，江燕会重新审视是否继续承租。佳顺公司直接通知解除的行为剥夺了江燕的权利，违反诚信公平原则。2、双方之间签订的厂房租赁合同中第十二条约定的惩罚性违约金条款，不应作为本案裁判的依据。该条款并不符合本案发生的实际情况。在本案中，租赁合同之所以不再履行是双方协商的结果，并非江燕的原因造成合同无法履行，因此不构成严重违约，佳顺公司应当据实返还租房押金。3、佳顺公司主张的违约金过分高于双方解除租赁关系造成的损失，恳请法庭根据违约金数额与违约损失数额一致的标准予以调整。在本案中系争房屋已然出租，佳顺公司并未因江燕退租遭受任何损失。因此恳请法庭对佳顺公司的诉讼请求予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2019年4月3日，原告江燕（承租方、乙方）与被告佳顺公司（出租方、甲方）签订了《厂房租赁合同》，约定被告将位于太仓市经济开发区佳顺工业园区内的厂房出租给原告，建筑面积为480平方米，租期自2019年4月15日至2022年4月14日，不含税年租金为168000元，签订合同时原告应向被告支付两个月房租作为租房押金（作为质押，若乙方违约用于优先支付甲方租金、违约金、相关费用），租赁期间乙方如无违约行为，租赁期满予以退还。租金支付方式按每六个月支付一次，每次应提前5日支付后六个月租金。合同第十二条约定，若有一方违约造成另一方损失的，违约方应赔偿损失；赔偿金根据损失的程度据实计算确定，赔偿金应限于违约造成的直接经济损失；构成严重违约的违约方须向另一方支付三个月租金金额的惩罚性违约金，且另一方有权解除合同；违约方应当承担守约方为进行诉讼而支出的一切合理费用，包括但不限于律师费、诉讼费用等。合同第十三条第三款约定，合同提前终止或合同期满终止，在乙方退还厂房并付清相应款项后，甲方须退还乙方多付的租金和租房押金。合同签订当日，原告通过支付宝转账支付了租房押金28000元。 2020年1月12日，原告向被告提出到2020年4月14日不租了，解除双方的租赁合同关系。原告与被告佳顺公司负责处理租赁事宜的经办人叶冬强的微信聊天记录包括如下聊天内容：1、2020年1月14日，原告发微信称1月12号说过房子租到4月14日正好一年，问押金怎么退。叶冬强回复：“有些违约金的”，“当然，合同约定的违约金你愿意承担，也是可以单方解除合同的”。原告回复：“我这边考虑好了才给你打电话的，2020.1.12号就跟你说了，租到2020.4.14号不租了，也是提前三个月跟你说的，你这边可以提前找下家，至于2020.4.14以后的空置费也和我没关系了，关于违约金这个合同我也咨询过律师了，不属于严重违约，不需要承担违约金的”。原告另称“你这边先看下押金怎么退，我这边可以补偿一点……”叶冬强回复：“起码等房退了再说吧，现在说这个还太早”。2、2020年1月15日下午，叶冬强通过微信给原告发送书面的解除合同通知，通知原告厂房租赁合同将于2020年4月14日解除。原告回复：“好的，那押金28000什么时候退给我呢”。叶冬强回复：“等房退了再说吧，现在说这个还太早”，“这个还涉及到你是否能按时退房，违约责任承担多少，有很多不确定因素的”，“发这个解除通知，我后期才能合法性出租”，“最后还会产生些水电费都是要结算的”。3、叶冬强给原告发信息，载明截止2020年4月14日中午，租房押金28000元，应付提前退租违约金3个月租金合计42000元，应付电费743元，应付水费45元，应付退房损坏包括车间工矿灯4个320元、车间不锈钢门上雨搭400元、车间卷帘门褶皱损坏维修费200元、窗户玻璃损坏1扇维修费200元，总乙方尚需支付甲方15908元。原告对被告主张的损坏费用不予认可，要求退还押金。 审理中，原、被告双方一致确认合同解除日期为2020年4月14日，且原告已于该日将涉案租赁房屋腾退归还给原告，租金已经付清。另外，原告认可结欠被告水电费788元。 另查明，被告提供了2020年3月19日其与案外人太仓悦凯精密机械有限公司签订的《厂房租赁合同》复印件。该合同中被告将涉案房屋出租给了太仓悦凯精密机械有限公司，厂房租赁期限自2020年4月15日起至2021年4月30日止，年租金176000元，若有额外开票税金增加，由承租方承担。被告因再次出租涉案房屋支付了中介费3000元，因本案诉讼支付了律师代理费5000元。 上述事实，有原告提供的《厂房租赁合同》、收据、支付宝转账截图、微信聊天记录，被告提供的照片、表格、《厂房租赁合同》、开票扣税明细单、中介费收据、律师代理费发票，以及原、被告双方的陈述等证据予以证实。 本院认为：在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务,另一方可以解除合同。在合同未到期情况下，原告向被告明确提出要提前解除合同，导致合同无法继续履行，构成严重违约。导致合同无法继续履行，构成严重违约。在此情况下，被告通知原告合同将于2020年4月14日解除的行为，是依法行使解除合同的权利。而且，根据原告与叶冬强的微信聊天内容可知，被告是要求原告承担违约金的，并未免除原告的违约责任。双方一致确认合同已于2020年4月14日解除。本院对该事实予以确认。合同解除后，被告应当向原告返还押金28000元，也有权要求原告承担相应的违约责任。 根据双方签订的《厂房租赁合同》第十二条约定，被告主张原告支付三个月租金金额的违约金42000元，本院认为，根据被告提供的《厂房租赁合同》复印件及其庭审陈述，被告自认已经及时将涉案房屋另行出租，避免了房屋空置损失。但是仅凭该租赁合同并不能证明被告存在房屋租金差价损失。考虑到被告再次出租房屋的租赁期限仅为1年，被告存在支出中介费、本案诉讼律师费等实际损失情况，本院认为被告主张违约金42000元过高，酌定由原告向被告支付违约金14000元。 关于拖欠的水电费等费用，原告只认可水电费788元，本院对此予以确认。关于被告主张的其他物品损失费用，被告并无证据证明存在相应物品损失的事实及费用情况，应自行承担举证不能的不利后果。本院对被告的该部分主张不予支持。 被告应当退还原告的押金28000元，扣除原告所应支付的违约金14000元、水电费788元后，被告还应当返还原告押金13212元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告太仓佳顺制衣有限公司退还原告江燕押金28000元。 二、反诉被告江燕向反诉原告太仓佳顺制衣有限公司支付违约金14000元、水电费788元，合计14788元。 三、驳回反诉原告太仓佳顺制衣有限公司的其他反诉请求。 上述第一、二项款项抵扣后，由被告太仓佳顺制衣有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告江燕押金13212元。该款由被告汇至原告确认的如下银行账户：户名江燕，开户行中国建设银行上海南翔支行，账号62×××90。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费500元，减半收取250元，由被告太仓佳顺制衣有限公司负担。此款原告已预交，原告同意由被告直接支付给原告，本院不再退还，由被告于判决生效之日起十日内直接支付给原告。 反诉案件受理费99元，由反诉原告太仓佳顺制衣有限公司负担7元，由反诉被告太仓佳顺制衣有限公司负担92元。此款反诉原告已预交，反诉原告同意由反诉被告直接支付给反诉原告，本院不再退还，由反诉被告于判决生效之日起十日内直接支付给反诉原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 杜 青 二〇二〇年八月十七日 书记员 徐瑜洁