河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终4194号上诉人（原审被告、反诉原告）：建业住宅集团洛阳置业有限公司，住所地中国（河南）自由贸易试验区洛阳片区涧**蓬莱路**洛阳国家大学科技园****。法定代表人：史书山，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢振海，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：董军芳，金博大律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张金陶，男，1981年4月15日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：付继隆，河南中冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建勋，河南中冶律师事务所实习律师。上诉人建业住宅集团洛阳置业有限公司（以下简称建业洛阳置业）与被上诉人张金陶租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院作出的（2018）豫0311民初6517号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。上诉人建业洛阳置业的委托诉讼代理人谢振海、董军芳，被上诉人张金陶的委托诉讼代理人付继隆、王建勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。建业洛阳置业上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持建业洛阳置业的诉讼请求或发回重审；2.一、二审的诉讼费用由张金陶承担。事实与理由：一审认定事实错误，双方仅于2012年11月28日签订过一份租赁合同，不存在委托河南建业物业公司洛阳分公司对涉案游泳馆进行管理，从物业招租不符合事实。张金陶对涉案游泳馆违规改造扩建，洛阳物业公司的同意不能代表建业洛阳置业的意见。张金陶私自改扩建及逾期支付租金的事实清楚、证据充分，建业洛阳置业因其违规改扩建的违约行为通知解除合同，合同已经解除，一审法院认定双方合同仍在继续履行、并未解除，事实认定错误。张金陶支付欠付费用的行为不代表合同继续履行，张金陶诉请解除合同赔偿损失没有依据。张金陶主体不适格，其已将涉案游泳馆转租他人。本案系张金陶严重违约导致解除合同，建业洛阳置业不存在违约行业，张金陶的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法改判支持建业洛阳置业的诉讼请求，驳回张金陶的诉讼请求。因张金陶严重违约导致合同解除，建业洛阳置业不存在违约行为，建业洛阳置业有权无偿取得张金陶的装修、装饰物品。建业洛阳置业没有同意张金陶改扩建，建业洛阳置业有权要求其恢复原状。因张金陶至今未归还涉案房屋，因此其应按合同约定的租金标准上浮30%承担直至交还期间的房屋占有费。张金陶辩称，建业洛阳置业对于其装修改造涉案游泳馆的行为明知且认可。张金陶与对方签订合同后，向其申请装修并扩容改造，得到了其物业管理单位建业物业公司书面同意。改造完毕后于2012年11月28日双方签订正式的《游泳馆租赁合同》，变化了使用面积和租金数额，并在其提出《合同解除通知》后续六年时间内正常收取租金，均证明建业洛阳置业是知情并同意装修的。且装修时向建业物业公司进行申请，其为适格的装饰装修管理单位，张金陶得到其同意许可，可以视为已经得到了建业洛阳置业的许可。2018年9月6日，建业洛阳置业下发《合同解除通知》后，张金陶为继续履行合同，向其两次转账80000元（其中10000元为履约保证金），后续又交纳了2019年度的租金70000元，张金陶不存在拖欠租金的行为。并且建业洛阳置业单方对游泳馆停水、停电，导致张金陶无法经营，解除合同的责任，应由建业洛阳置业完全承担。由于张金陶履行了合同义务，建业洛阳置业单方解除合同条件未成就。张金陶向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决双方现在解除《游泳馆租赁合同》；2.判决因解除合同建业洛阳置业赔偿张金陶损失1009410元（一层、二层的修建和装修及设备损失）；3.请求判令建业洛阳置业向张金陶支付违约金17500元；4.本案诉讼费、评估鉴定费由建业洛阳置业承担。建业洛阳置业向一审法院反诉请求：1.依法确认建业洛阳置业2018年9月6日合同解除通知合法有效；2.判令张金陶于15日内拆除改扩建部分，并将承租涉案房屋恢复原状，交还建业洛阳置业；3.判令建业洛阳置业按照合同约定租金标准并上浮30%向建业洛阳置业支付至2018年9月6日，暂计至2018年11月26日期间的房屋占用费，具体以实际交还日计算金额为准；4.本案的全部诉讼费用由张金陶承担。一审认定事实：2012年11月28日，张金陶（承租方乙方）与建业洛阳置业（出租方甲方）签订《游泳馆租赁合同》一份，约定：甲方将自有的位于洛阳新区英才路建业森林半岛北门与丹贵轩之间游泳馆，建筑面积480平方米，出租给乙方作为游泳馆及休闲娱乐场所使用，租赁期10年，从2013年1月1日至2022年12月31日。合同第三条约定2013年1月1日-2013年12月31日每年租金5万元；2014年1月1日-2022年12月31日每年租金7万元。租金每年以现金方式支付给甲方，先交后用，第一期租金在本合同签订后的三日内支付，以后每期租金在每租赁年度开始的15天前支付给甲方。甲乙双方约定在乙方验收出租房屋及附属设备无误后，乙方应向甲方交纳保证金人民币10000元，用于保证物品、设备、设施损坏的赔偿及租金、水电和物业等费用的交纳，于本合同签订时交纳给甲方。甲方扣除相应租赁保证金后，乙方应于五日内补足。合同第五．2条约定对于乙方的装修和增设的它物（装修方案须事前经甲方同意），甲方不承担维修义务，如因乙方装修改造给甲方或者其他方造成损失的，乙方应当承担全部赔偿责任。第五．4条约定租赁期满或租赁合同解除、终止时，甲方无偿取得乙方的装修、装饰物品，乙方归还该租赁物时不得以任何理由要求甲方收购或补偿内装修和设备（因甲方擅自、非法中途解除或终止合同除外）。合同第六．3条约定乙方无故不支付或者不按约定日期支付租金逾期15日的、未经甲方认可擅自拆改变动或者损坏房屋主体结构等情形之一的，甲方有权解除协议，收回该承租房屋使用权，对乙方交纳的履约保证金则不予退还，如造成其他损失的，还应当赔偿全部损失。第六．5条约定因经营需要乙方的装修投入巨大，甲方不得擅自中途解除合同。合同第七条约：1、租赁期间，非本协议规定的情况，甲方擅自单方面解除本协议，提前收回该承租房屋的，甲方应向乙方支付相当于3个月的租金作为违约金，给乙方造成损失的，还应赔偿其损失。2、乙方未按本协议的约定时间向甲方交纳租金和其它应交纳费用的，每逾期一天按一百元的标准向甲方支付违约金，给甲方造成损失的，还应赔偿损失。合同还约定了其他条款。合同签订后，张金陶交纳履约保证金10000元。涉案游泳馆由建业洛阳置业委托河南建业物业管理有限公司洛阳分公司负责管理。张金陶称最早是通过以河南建业物业管理有限公司洛阳分公司名义在洛阳日报上面刊登的招租广告才找到招租，签订合同时也是河南建业物业管理有限公司洛阳分公司拿去盖的建业洛阳置业的公章，建业洛阳置业与张金陶曾在2012年11月28日的《游泳馆租赁合同》签订前，双方已签订过一份租赁合同，约定将建业洛阳置业涉案游泳馆租赁给张金陶，当时建筑面积200平方米，2013年1月1日到2013年底租金每年3万元，2014年1月1日到2022年12月31日每年租金5万元，其他条款同上述合同。2012年5月25日，张金陶向建业洛阳置业申请对租赁游泳馆装修改造并向河南建业物业管理有限公司洛阳分公司提交了装修图和装修说明（游泳馆一层二层平面改造方案，泳池面积功能保持原状，泳馆外立面不动，基础不动，改造现有更衣室淋浴区，增强洗浴功能前1/3部分改造为二层钢结构增加休息区），2012年5月26日经河南建业物业管理有限公司洛阳分公司负责人李静侠签字同意此改造方案并在装修说明图上加盖了河南建业物业管理有限公司洛阳分公司的公章。2018年9月6日，建业洛阳置业以张金陶未经建业洛阳置业同意违规对游泳馆进行大规模扩建等为由向张金陶下发了《合同解除通知》，该通知载明张金陶自本通知到达张金陶方之日起解除双方的游泳馆租赁合同，要求张金陶收到本通知之日起5日内支付建业洛阳置业所欠租金及逾期违约金72653元（2018年1月1日至2018年9月6日共计249天，其中租金47753元，逾期违约金24900元），及根据合同相关规定张金陶欠费总额高于1万元人民币，建业洛阳置业收回承租房屋使用权，对张金陶交纳的履约保证金不予退还；张金陶需承担违约责任，扣除张金陶的租赁保证金1万元等内容。张金陶提交的证据2018年9月12日建业洛阳置业向张金陶下发的《函复》一份，载明“扣除你方的租赁保证金一万元”，用以证明建业洛阳置业扣除了张金陶签订合同时交纳的一万元履行保证金。张金陶另一份证据《关于解除游泳馆租赁合同事宜的回函》一份，载明了建业洛阳置业要求张金陶须于2018年9月30日前向建业洛阳置业支付所欠租金及违约金共计82653元，其中欠付租金47753元、履约保证金10000元、违约金24900元。张金陶称此履约保证金10000元系再一次向建业洛阳置业交纳的保证金。张金陶提交的证据交通银行电子银行转账回执二份、网上银行查询明细二张、工商银行借记卡账户历史明细清单一份显示：1、2018年9月28日，张金陶向建业洛阳置业转账47753元；2018年9月30日，张金陶向建业洛阳置业转账32247元（转账回执附言一栏注明“本年租金、履约保证金”）；两次转账共计80000元。张金陶称其中70000元为租赁费用，10000元为履行保证金。2、2019年1月12日，张金陶向建业洛阳置业通过手机银行转账70000元。张金陶称系交纳2019年的租金。审理中，建业洛阳置业称张金陶2019年1月12日支付的70000元是2018年度的租金，以及认可经建业洛阳置业多次催要，张金陶于2019年9月底支付张金陶欠付建业洛阳置业2019年的租金、违约金的事实，并认为张金陶严重违约。张金陶代理人书面代理意见中认为建业洛阳置业作为涉案游泳馆的所有人，从签租赁面积200平方米的合同到张金陶装修改造，再到重新签订租赁面积480平方米的合同，整个过程持续半年以上，建业洛阳置业不可能不知道张金陶对租赁场地的改造装修，否则不会改签合同、增加租赁面积、增加租金，2012年11月28日签订合同六年后，建业洛阳置业提出张金陶的改造是私搭乱建，不符合常理，建业洛阳置业不可能六年才知道张金陶对游泳馆的装修改造情况。审理中，经张金陶申请，一审法院委托洛阳天幸资产评估有限公司于2019年7月15日作出天幸评报字［2019］第044号《资产评估报告书》，对涉案英才路1号建业游泳馆一层、二层的修建和装修及游泳馆设备现价值进行评估，结论为：在评估基准日2018年10月21日，委评资产按成本法评估后的市场公允价值为1009410元，其中英才路1号建业游泳馆一层、二层修建和装修价值为271250元，英才路1号建业游泳馆设备价值为738160元。张金陶为此支付鉴定费15000元。一审法院认为，根据张金陶提交的《游泳馆租赁合同》、装修改造图批复、解除合同通知、银行转账凭据、建业洛阳置业的函复、回函等证据，结合双方陈述及庭审调查的事实，可以认定张金陶与建业洛阳置业之间形成合法、有效的租赁合同关系，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，双方均应按约履行各自义务。本案中，建业洛阳置业虽以张金陶未经建业洛阳置业同意违规对游泳馆进行大规模扩建等理由，于2018年9月6日向张金陶下发了《合同解除通知》，解除张金陶、建业洛阳置业双方签订的《游泳馆租赁合同》，并反诉要求确认2018年9月6日《合同解除通知》合法有效，但从张金陶提交的以上证据可以认定，2012年5月26日河南建业物业管理有限公司洛阳分公司同意张金陶对涉案游泳馆进行装修改造，2012年11月28日建业洛阳置业与张金陶签订涉案租赁合同，2018年9月6日，建业洛阳置业以张金陶未经建业洛阳置业同意违规对游泳馆进行大规模扩建等为由向张金陶下发了《合同解除通知》，要求解除合同，由此可以确认，张金陶对涉案游泳馆进行装修改造，经河南建业物业管理有限公司洛阳分公司同意的行为，应视为建业洛阳置业对此已认可的行为。建业洛阳置业2018年9月6日给张金陶下发《合同解除通知》要求解除合同后，又要求张金陶交纳新的履约保证金并认可张金陶已交纳了2019年的租金，据此，张金陶、建业洛阳置业双方的合同仍在继续履行，并未实际解除，故反诉张金陶建业洛阳置业的第一项反诉请求，因证据不足，理由不充分，一审法院不予支持。根据张金陶、建业洛阳置业双方合同第五．4条“租赁期满或租赁合同解除、终止时，甲方无偿取得乙方的装修、装饰物品，乙方归还该租赁物时不得以任何理由要求甲方收购或补偿内装修和设备（因甲方擅自、非法中途解除或终止合同除外）”；及合同第六．5条“因经营需要乙方的装修投入巨大，甲方不得擅自中途解除合同”的规定，建业洛阳置业在合同未到期，张金陶装修投入巨大的情况下，擅自中途解除合同，由于种种原因导致张金陶无法继续经营，致使合同目的无法实现，故张金陶要求解除双方的《游泳馆租赁合同》、建业洛阳置业赔偿张金陶损失费人民币1009410元（其中英才路1号建业游泳馆一层、二层修建和装修价值271250元，英才路1号建业游泳馆设备价值738160元）的诉讼请求，符合双方合同约定，不违反国家法律、法规的强制性规定，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。张金陶要求建业洛阳置业支付违约金的诉讼请求，证据不足，理由不充分，一审法院不予支持。建业洛阳置业要求张金陶于15日内拆除改扩建部分，并将承租涉案房屋恢复原状交还建业洛阳置业及判令张金陶按照合同约定租金标准并上浮30%向建业洛阳置业支付至2018年9月6日，暂计至2018年11月26日期间的房屋占用费的反诉请求，证据不足，理由不充分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除张金陶与建业洛阳置业于2012年11月28日签订的《游泳馆租赁合同》；二、建业洛阳置业于本判决生效后十日内支付张金陶损失费人民币1009410元（其中英才路1号建业游泳馆一层、二层修建和装修价值271250元，英才路1号建业游泳馆设备价值738160元）；三、驳回张金陶的其他诉讼请求；四、驳回建业洛阳置业全部诉讼请求。如果建业洛阳置业未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15758元，减半收取计7879元，由张金陶负担142元，建业洛阳置业负担7737元；反诉费94元，鉴定费15000元，由建业洛阳置业负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，建业洛阳置业与张金陶签订的《游泳馆租赁合同》合法有效，双方应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。建业洛阳置业上诉认为张金陶未经同意大规模扩建且欠付租金，其除合同合法有效，张金陶违约，建业洛阳置业不应当赔偿损失。本院认为，根据本案现有证据足以认定张金陶扩建游泳馆经过了建业洛阳置业同意，首先，双方是在张金陶对游泳馆装修改造后于2012年11月28日签订的租赁合同，从时间来看，装修改造在前，签订租赁合同在后，建业洛阳置业应当知悉；其次，装修改造方案经过河南建业物业管理有限公司洛阳分公司负责人李静侠同意并加盖公章，涉案的游泳馆由建业洛阳置业委托河南建业物业管理有限公司洛阳分公司负责管理，虽然李静侠为河南建业物业管理有限公司洛阳分公司负责人，但是其社会保险及住房公积金均是建业洛阳置业交纳；再次，从2012年张金陶装修改造游泳馆经营至2018年长达六年中，建业洛阳置业正常收取租金，未对游泳馆的装修改造提出异议。因此，建业洛阳置业以张金陶未经同意大规模扩建解除合同的理由不能成立。关于租金问题，建业洛阳置业在发出解除合同通知后，以要求张金陶交纳新的履约保证金并认可张金陶交纳了2019年的租金，因此，一审法院认定双方合同未解除，仍在继续履行合同正确，本院予以维持。关于建业洛阳置业是否应当赔偿张金陶损失问题，双方合同约定，租赁期满或租赁合同解除，张金陶的装饰装修归建业洛阳置业，但是建业洛阳置业擅自、非法解除合同除外。本案中由于建业洛阳置业不具备解除合同的条件，但擅自解除合同，由于停水停电等种原因导致张金陶无法继续经营，致使合同目的无法实现，因此，张金陶有权要求解除合同并请求赔偿损失。一审法院依据鉴定意见确定张金陶的损失数额为1009410元并无不当，本院予以维持。综上所述，建业洛阳置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14073元，由建业住宅集团洛阳置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  范振洋二〇二〇年八月二十日书记员  李圆圆