浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2444号 上诉人（原审被告）：陈晔枫，男，1986年6月12日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：毕倩倩（系陈晔枫之妻），住江苏省苏州市吴江区。 被上诉人（原审原告）：韩江熔，男，1994年10月12日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：金明飞，浙江近远律师事务所律师。 上诉人陈晔枫因与被上诉人韩江熔房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2019）浙0603民初10745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈晔枫上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定案涉《房屋租赁合同》于2019年10月23日之前尚未解除属于认定事实错误。1.该合同中约定了只要双方协商一致，即可解除合同。而早在2018年2月，上诉人就有转让在案涉房屋处开设的铜雀台娱乐厅，故第一年租金的余款上诉人并未支付。2018年4月17日，上诉人与案外人丁少飞签订了《买卖协议》，将案涉房屋处的设备、装修等一并转让给了丁少飞。被上诉人及其母亲徐茶英知晓此事，并在2018年5月17日与上诉人协商解除了案涉《房屋租赁合同》，后续的租金也由案外人丁少飞予以支付。2.上诉人提交的与被上诉人母亲徐茶英之间的录音证据足以证明双方协商一致解除了案涉合同，徐茶英还向丁少飞提供了账号供丁少飞支付案涉房屋的租金。若被上诉人未与上诉人解除租赁关系，那么后续的一系列事实均将无法解释。上诉人已将案涉房屋处的设备、装修等转让给丁少飞，事实上已无再继续租赁案涉房屋的必要。法律并未明确规定解除合同必须要有书面形式，口头协商一致也可解除。3.徐茶英作为被上诉人的母亲，高度参与了整个租赁过程，被上诉人对徐茶英的行为也均予认可，故徐茶英在本案中构成表见代理。二、一审认定案外人丁少飞支付的235000元租金系代上诉人支付属于事实认定错误。丁少飞之所以支付该笔租金，是因为其与被上诉人达成了租赁合意，并不是代上诉人支付。一审的认定没有任何事实依据。事实上被上诉人非常清楚自己已与上诉人解除了租赁关系，并与丁少飞成立了租赁关系，但因不敢惹丁少飞，转而将忠厚老实的上诉人作为被告起诉，虚假诉讼的意图明显。三、一审判令案涉《房屋租赁合同》于2019年10月23日解除适用法律错误，判令上诉人腾退房屋、支付租金、利息、违约金、物业费、水电费等也均是适用法律错误。如上所述，上诉人与被上诉人之间的租赁关系已经解除，案涉房屋也一直由被上诉人和案外人丁少飞共同锁着，无论上诉人与案外人之间的《买卖协议》效力如何，均不影响案外人与被上诉人之间的租赁关系，上诉人实际也未占有使用案涉房屋，故无须支付租金、物业费、水电费等。四、一审未全面展现双方提交的证据环节，也未有充分的说理分析，简单选取对被上诉人有利的条款进行判决，难以让上诉人信服。 韩江熔辩称，一、一审认定案涉《房屋租赁合同》在2019年10月23日之前未解除正确。上诉人诉称其在将涉案的铜雀台娱乐厅转让给案外人丁少飞后，双方已协商一致解除了租赁关系，但在与丁少飞的《买卖协议》中却还记载着“租赁合同转让”，矛盾。同时，生效判决认定案外人丁少飞买受的是该协议项下的财产及房屋使用权，后因合同目的无法实现而予以解除，整个事实非常清楚。上诉人将案涉房屋的使用权和租金支付义务进行转让，顶多是一个转租行为。现《买卖协议》已经生效判决解除，上诉人应当继续履行与被上诉人之间的案涉《房屋租赁合同》约定的义务。二、上诉人提供的录音证据系案外人之间的通话，并未得到当事人本人的确认，何况案外人徐茶英明确要求上诉人支付租金，未有解除租赁关系的意思表示，也明确未与案外人丁少飞签订租赁合同，只是提到了半年房租由丁少飞支付，恰恰证明了丁少飞支付的租金是代上诉人所付。且录音中还提到上诉人代理人同意就案涉租金进行协商，说明在2019年9月10日之前双方一直在商讨房屋租赁事宜。三、案涉《房屋租赁合同》约定无论上诉人是否转让铜雀台娱乐厅，其租赁关系始终不变，也就是说在租赁期内出租方与承租方始终是被上诉人与上诉人。四、上诉人认为其提供的录音中徐茶英有与案外人签订租赁合同的意向，但也仅是意向，最终未有达成协议，更何况被上诉人并无该意向。五、上诉人认为徐茶英的行为构成表见代理，但租赁合同的相对人是被上诉人，虽然徐茶英系被上诉人的母亲，但根据合同相对性仍应得到被上诉人的认可，否则无效。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 韩江熔向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间的《房屋租赁合同》，并要求陈晔枫立即腾空位于绍兴市柯桥区××街道××幢××室××室××室××室的房屋并恢复原状；2.判令陈晔枫立即支付拖欠的房屋租金705000元（暂算至2019年9月29日，之后租金至实际腾退之日止按合同约定计算），并支付利息损失55640.55元（暂算至2019年9月29日，之后至款清之日止的利息损失按年利率6%计算）；3.判令陈晔枫支付水电费958元（暂算至2019年9月7日，之后至实际腾退之日止按电力部门收费标准计）、物业费35287元（暂算至2019年9月30日止，之后至实际腾退之日止按物业收费标准计）；4.判令陈晔枫赔偿违约金100000元。 一审法院经审理查明：韩江熔系绍兴市柯桥区××街道××幢××室的所有人。2017年9月11日，韩江熔（甲方）与陈晔枫（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于柯桥区××街道××幢××室；租赁期限自2017年9月30日起至2022年9月29日止；租金为第一年470000元，第二年470000元，第三年495000元，第四年520000元，第五年起不再递增，价格520000元；租金支付方式为每年支付一次，每年支付时间为每年8月30日前，第一年支付签订合同之日付335000元，余款在2018年2月28日前付清；乙方需向甲方交付押金100000元；租赁结束，乙方退房时应保持乙方装修时原样，不得故意损坏；租赁期内的水费、电费、煤气费、通讯费、物业管理费、电梯运营费等均由乙方承担。同时约定，房屋的出租方和承租方始终是甲、乙双方的关系，即使乙对外转租，转租的对象、时间或租金等与甲方无关。若乙方违约，导致合同提前终止，甲方有权让乙方在支付清所有水、电、煤、物业费、租金费用后，赔偿违约金十万元，并没收押金，若甲方违约，赔偿违约金十万元。双方另对其他事项作了约定。合同签订当天，陈晔枫支付第一年租金235000元及押金100000元。嗣后，陈晔枫夫妇在案涉房屋投资开办了绍兴市柯桥区华舍铜雀台娱乐厅。 2018年4月17日，绍兴市柯桥区华舍铜雀台娱乐厅（甲方）与案外人丁少飞（乙方）签订一份《买卖协议》，约定甲方将坐落柯桥区××街道××幢××室（铜雀台娱乐厅）经营权、装修及租赁合同卖于乙方，转让金额为2400000元。后因双方在履行该《买卖协议》过程中产生纠纷，丁少飞向该院起诉要求解除《买卖协议》并返还转让款。该院经审理后，作出（2019）浙0603民初6145号民事判决书，判决解除了丁少飞与绍兴市柯桥区华舍铜雀台娱乐厅之间于2018年4月17日签订的《买卖协议》。后陈晔枫夫妇不服该判决，提起上诉，本院于2019年12月30日作出（2019）浙06民终4261号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年9月11日，韩江熔向陈晔枫发函催告支付拖欠租金及相应水电费、物业服务费，未果，遂成讼。 同时查明，2018年5月21日，丁少飞通过银行转账方式向韩江熔母亲徐茶英支付案涉房屋租金235000元。 一审法院认为，双方间就案涉租赁物签订的《房屋租赁合同》，内容未违反我国相关法律法规的禁止性规定，体现了双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。据此，双方应当按照租赁合同的约定，全面履行自己的义务并享有合同权利。现针对韩江熔所提出的各项诉讼请求，该院作以下评判分析。 针对韩江熔提出的解除合同的诉求，该院认为，合同解除有约定解除和法定解除。在本案中，双方未在《房屋租赁合同》条款中就合同解除的条件进行约定。韩江熔基于法定事由要求法院判决解除。根据我国合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”双方签订《房屋租赁合同》后，韩江熔已按约将案涉房屋交付陈晔枫使用，陈晔枫理应按约履行支付租金的义务。然陈晔枫未按约支付租金，且经韩江熔催告后在合理期限内仍未支付，现韩江熔据此要求解除合同，符合上述第（三）项规定的合同解除情形，该院对韩江熔的该项诉求予以支持。双方之间的《房屋租赁合同》应自本案诉状副本送达陈晔枫之日即2019年10月23日起解除。陈晔枫辩称双方之间的租赁合同关系早已在2018年其将绍兴市柯桥区华舍铜雀台娱乐厅转让给丁少飞后，经双方协商一致解除。然其既未提供合同已协商解除的证据，亦未提供韩江熔已与案外人丁少飞就案涉房屋另行签订租赁合同的证据，陈晔枫提交的毕倩倩与徐茶英之间的电话录音，经查，徐茶英在通话中明确表示未与丁少飞签订租赁合同，也未有与陈晔枫解除租赁关系的意思表示，故该电话录音并不足以达到双方租赁合同已协商一致解除的证明目的，且《房屋租赁合同》中双方就对外转租情形下双方合同关系仍不变已作出特别约定，故对陈晔枫的上述辩称，该院不予采纳。 针对韩江熔要求腾空案涉房屋并恢复原状的诉求，该院认为，根据我国合同法第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，在双方间的租赁合同关系解除以后，韩江熔要求陈晔枫腾退租赁物即绍兴市柯桥区××街道××幢××室××室××室××室的房屋，符合上述法律规定，该院予以支持。至于恢复原状，因韩江熔未提交案涉租赁物原状相关依据，该院无法确定案涉租赁物出租前的原状，故韩江熔该项请求，依据不足，不予支持。 针对韩江熔要求陈晔枫支付截至2019年9月29日拖欠的租金及利息并支付自2019年9月30日至实际腾退之日止按合同约定计算的租金的诉求，该院认为，承租人支付租金，系其向出租人所负的主要合同义务。陈晔枫未付清合同存续期间的租金的事实清楚，该院对韩江熔的该项诉求主张予以支持。具体欠付租金金额，该院认为，根据陈晔枫提交的转账记录及当事人陈述一致的事实，韩江熔已收取2017年9月30日至2018年9月29日租金470000元及押金100000元，其中陈晔枫配偶毕倩倩支付租金235000元及押金100000元，剩余235000元通过丁少飞支付。关于丁少飞支付部分，鉴于丁少飞与陈晔枫之间曾签订过买卖合同，韩江熔既主张其与丁少飞之间不存在房屋租赁合同关系，又认可该笔款项与案涉房屋租金有关，故丁少飞支付的款项应视为其代陈晔枫支付的租金。韩江熔现主张陈晔枫第一年租金尚有半年未支付，与事实不符，该院不予支持，陈晔枫拖欠的租金应系第二年租金。如上所述，陈晔枫此前已支付押金100000元，押金系合同双方当事人为保障债权实现、降低交易风险而自行设置的一种债的担保，其并非定金性质，不具有惩罚性，故押金应当在交易出现风险后优先作为债务抵扣。本案中，韩江熔已收取的押金100000元应优先抵作租金予以扣除。故截至2019年9月29日，陈晔枫拖欠租金应为370000元。因陈晔枫未按期支付租金，韩江熔要求支付逾期利息，于法有据，该院予以支持。因陈晔枫与案外人之间的合同纠纷，导致案涉房屋至今未能腾退，韩江熔据此主张2019年9月30日起至实际腾退之日止按照合同约定租金标准计算的租金，该院予以支持。因案涉《房屋租赁合同》系在第三年租赁期间解除，根据《房屋租赁合同》约定，第三年年租金为495000元，故陈晔枫应按照1356元/日向韩江熔支付第三年租赁期间及合同解除后占用期间的租金。 针对韩江熔主张陈晔枫赔偿违约金100000元的诉求，该院认为，陈晔枫逾期支付租金，构成违约，应承担由此产生的违约责任。根据《房屋租赁合同》的相关约定，若陈晔枫违约导致合同提前终止，韩江熔有权要求陈晔枫在付清所有费用后赔偿违约金100000元。同时，该院认为上述约定的违约金标准过高，不利于当事人间的利益平衡，而应以实际损失为基数对违约金作相应的调整。据此，尽管陈晔枫构成逾期付款违约情形，应承担违约责任，韩江熔主张约定的违约金过高而应以实际损失为基础作适当调减处理，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，该院酌定陈晔枫支付违约金50000元。 针对韩江熔要求陈晔枫支付租赁期间至实际腾空之日止的物业费及水电费的诉求。该院认为，根据《房屋租赁合同》的约定，物业费及水电费应由陈晔枫支付。据此，韩江熔的该项诉求符合合同约定，该院予以支持。至于物业费，根据物业公司的物业服务费催缴通知书，案涉房屋物业费单价为2.2元/平方米，2018年9月18日至2019年9月30日，案涉房屋共欠物业费35287元，故陈晔枫应当支付韩江熔上述期间欠缴的物业费，并支付自2019年10月1日起至实际腾空之日止按照2.2元/平方米的收费标准计算的物业费。至于水电费，根据物业公司的物业服务费催缴通知书，截至2019年9月7日案涉房屋共欠缴水电费958元，陈晔枫应当予以支付，但韩江熔要求其支付之后至实际腾退之日止按照有关部门收费标准计算的水电费的诉请，现因韩江熔既未提供2019年9月7日以后相关水电使用情况的依据，亦未提供计费标准依据，上述费用无法查明，该院难以支持，韩江熔可于费用缴清后再另循合法途径向陈晔枫主张。 综上所述，该院对韩江熔诉讼请求中的合理部分予以支持，对其不合理部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决：一、韩江熔与陈晔枫间的租赁合同关系自2019年10月23日起解除；二、陈晔枫应于判决生效后二十日内将坐落于绍兴市柯桥区××街道××幢××室房屋腾退给韩江熔；三、陈晔枫应支付给韩江熔2018年9月30日至2019年9月29日期间的欠付租金370000元，并支付该款自2018年8月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算的利息及自2019年8月20日起至判决确定履行日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，上述款项，均限于判决生效后十日内付清；四、陈晔枫应支付给韩江熔自2019年9月30日起至该院确定的腾退履行日止按每日1356元标准计算的租金，限于判决生效后十日内付清；五、陈晔枫应支付给韩江熔违约金50000元，限于判决生效后十日内付清；六、陈晔枫应支付给韩江熔2018年9月18日至2019年9月30日期间欠缴的物业费35287元，并支付自2019年10月1日起至该院确定的腾退履行日止按每平方2.2元标准计算的物业服务费，限于判决生效后十日内付清；七、陈晔枫应支付给韩江熔截至2019年9月7日的水电费958元，限于判决生效后十日内付清；八、驳回韩江熔的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12770元，减半收取计6385元，财产保全申请费5000元，合计11385元，由韩江熔负担5030元，陈晔枫负担6355元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点主要是案涉《房屋租赁合同》的解除时间和上诉人是否尚欠被上诉人租金、物业费、水电费等未清以及是否需要向被上诉人承担违约责任。具体评析如下： 关于案涉《房屋租赁合同》的解除时间。上诉人主张其已与被上诉人口头协商一致解除了该合同，但未能提供充分证据证明，其在一审中提交的录音证据不足以证明被上诉人已与上诉人解除了案涉《房屋租赁合同》并与案外人丁少飞成立了新的租赁关系，丁少飞向被上诉人支付租金的事实也仅能视为系因与上诉人签订了《买卖协议》而代为上诉人向被上诉人支付，故一审根据被上诉人的解除通知到达上诉人之日确定该合同于2019年10月23日解除具有事实基础和法律依据，上诉人的此项上诉理由不能成立，本院不予支持。鉴于此，可确定上诉人逾期未向被上诉人支付案涉租金的事实，故属违约，上诉人应当向被上诉人支付违约金并承担支付未清部分租金的责任。经审查，一审酌情确定的5万元违约金和计算的欠付租金并无不当。同理，根据《房屋租赁合同》约定，案涉物业费和水电费应当由上诉人承担，现上诉人欠付物业费和水电费的事实清楚，一审据此判令由上诉人予以支付亦无不当。 需要特别说明的是，关于案涉房屋腾退的问题。因该房屋已实际被案外人丁少飞和被上诉人共同控制且持续有一段时间，故在上诉人腾退之时，被上诉人作为房东应给予积极配合，若因被上诉人的原因导致上诉人未能及时腾退的，由此造成的损失上诉人可向被上诉人主张。同理，若上诉人认为被上诉人和案外人实际控制房屋的行为损害其合法权益的，亦可另觅救济途径。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为8582元，由上诉人陈晔枫负担。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  梅 云 审判员  姚 瑶 二〇二〇年八月二十日 书记员  张 珺