广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5284号原告：广州黄埔国际工程机械展贸有限公司，住所地广州市黄埔区开发大道将军山路段广州黄埔工程机械园区**。法定代表人：陈锐文，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦蕾，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈可灿，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。被告：杨杰，男，1981年5月1日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：张文，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋俊民，广东启源律师事务所律师。原告广州黄埔国际工程机械展贸有限公司（以下简称黄埔工程机械公司）诉被告杨杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用普通程序于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告黄埔工程机械公司的委托诉讼代理人秦蕾、陈可灿，被告杨杰的委托诉讼代理人张文、宋俊民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄埔工程机械公司向本院提出诉讼请求：1.杨杰立即向黄埔工程机械公司交还广州黄埔工程机械园区8号西区编号第A9栋46号商铺/仓库；2.杨杰向黄埔工程机械公司支付综合服务费（自2019年8月1日起至退还场地之日止，按每月3857.24元的标准暂计至2020年4月30日为34715.16元）；3.杨杰向黄埔工程机械公司支付管理费（自2019年8月1日起至退还场地之日止，按每月439.23元的标准暂计至2020年4月30日为3953.07元）；4.杨杰向黄埔工程机械公司支付场地占用费（自2019年8月1日起至退还场地之日止，按月租金2571.48元的1.5倍的标准暂计至2020年4月30日为34714.98元）；5.本案诉讼费由杨杰承担。事实和理由：广州市黄埔区将军山采石场地段属广州市裕东物流股份有限公司，自2009年5月起，广州市润埔投资有限公司根据与上述公司签署的相关协议取得上述用地的合法使用权，使用期限为30年。2009年12月，广州市润埔投资有限公司将上述用地出租给黄埔工程机械公司，后黄埔工程机械公司在上述地块开发建设商铺及仓库。2014年6月9日，黄埔工程机械公司与杨杰签订编号为XA9-46-00213的《租赁合同》，约定黄埔工程机械公司将位于广州市黄埔区开发大道将军山路段广州黄埔工程机械园区8号，西区编号为第A9栋46号商铺/仓库租给杨杰经营五金，出租面积共69平方米，租期自2014年6月18日起至2019年6月17日止。2014年6月18日至2016年6月17日，商铺/仓库每月租金1932元、综合服务费2898元，2016年6月18日起至2019年6月17日，每月租金、综合服务费均在上一年度的基础上递增10%。商铺/仓库管理费为每月300元，每间商铺/仓库每月管理费在上一年度基础上递增10%。杨杰需保证在每月15日前缴纳当月的租金、综合服务费、管理费，逾期未交则以需交总额为基数，每日1%支付逾期滞纳金。合同期限届满除黄埔工程机械公司同意杨杰续租外，杨杰应当在本合同租赁期限届满当日向黄埔工程机械公司退还商铺/仓库，否则杨杰应以所承租商铺/仓库月租金的1.5倍向黄埔工程机械公司按月支付商铺/仓库占用费。因本合同发生的纠纷可向黄埔工程机械公司所在地人民法院起诉。上述合同签订后，黄埔工程机械公司如期将商铺/仓库交付杨杰使用，合同期限届满后，杨杰拒绝退还场地，黄埔工程机械公司多次催缴未果，故成诉。被告杨杰辩称，本案黄埔工程机械公司起诉的案由确定为租赁合同纠纷不正确，本案的案由应当是房屋拆迁安置补偿纠纷，本案黄埔工程机械公司以表面租赁合同关系掩盖了真实的拆迁关系，本案产生争讼的根本原因并非是租赁合同到期的占用费和房屋腾退问题，而是本案租赁房屋涉案地块因国有土地收储从而产生的相关争议。就相关争议杨杰也提出对营业补偿和对装修费补偿的反诉，若人民法院不受理杨杰的反诉，则黄埔工程机械公司起诉的案由确定为租赁合同纠纷不正确，不符合本案的事实，相应黄埔工程机械公司起诉的理由也不成立，应当驳回起诉，应另定案由重新起诉。本案中表面黄埔工程机械公司和杨杰签订5年租赁合同到期，但是实际上根据专业市场的经营规律，一般租赁合同是5年签订一次，到期之后可以续签，并且黄埔工程机械公司在招商宣传过程当中将稳定经营30年作为招商宣传的重大卖点。虽然30年的稳定期没有写入租赁合同，但此招商宣传是真实存在的，且作为杨杰商铺入驻决策的重大依据，应当以此为确定双方权利义务的基础。本案中，从2019年8月之后，黄埔工程机械公司不再收取涉案房屋的租金，并非杨杰不缴纳租金。黄埔工程机械公司诉讼请求当中有几项是管理费用和综合费用没有事实依据，黄埔工程机械公司应当举证证明黄埔工程机械公司提供了相关的综合管理服务，而事实上，自从2019年8月以来，黄埔工程机械公司不仅没有按照合同约定提供相关的物业服务，而且采取封堵大门、停水停电、封堵路口等各种手段对杨杰进行逼迁，所以根本谈不上管理的问题，所以黄埔工程机械公司无权要求杨杰支付相关的管理费用。经审理查明：黄埔区将军山采石场地段的土地使用权人是广州市裕东物流股份有限公司，广州市裕东物流股份有限公司、广州市鑫璟投资实业有限公司与广州市润埔投资有限公司签署协议约定，自2009年5月起广州市润埔投资有限公司拥有广州市黄埔区穗东街、南岗街将军山采石场地段的合法使用权，使用期限为30年。2009年12月，广州市润埔投资有限公司将上述用地的使用权出租给本案原告即黄埔工程机械公司，使用期限为30年（有效期至2039年12月21日）。黄埔区将军山采石场地段建设厂房工程（机械加工园A区一期自编A区项目、B区项目、C区工业建筑项目）均于2014年2月17日前取得广州市建设工程规划验收合格证。2014年6月9日，黄埔工程机械公司（出租方、甲方）与杨杰（承租方、乙方）签订《广州黄埔工程机械城租赁合同》，约定甲方同意将广州市黄埔区开发大道将军山路段广州黄埔工程机械园区8号，西区编号为第A9栋46号商铺/仓库租给乙方经营五金，计租面积首层69平方米、二层69平方米，共1间，总计租面积69平方米。租赁期限从2014年6月18日起至2019年6月17日止，甲方于2014年6月18日将该商铺/仓库交付乙方使用；商铺/仓库租金约定为，2014年6月18日起至2014年9月30日为免租期，从2014年6月18日起至2016年6月17日止为28元/㎡/月，合计1932元/月；从2016年6月18日起至2019年6月17日止，每月租金在上一年度的基础上递增10%。商铺/仓库综合服务费约定为，2014年6月18日起至2014年9月30日为免租期，从2014年6月18日起至2016年6月17日止为42元/㎡/月，合计2898元/月；从2016年6月18日起至2019年6月17日止，每月综合服务费在上一年度的基础上递增10%。商铺/仓库管理费约定为300元/间/月，每间商铺面积80㎡以下（含80㎡）每月管理费300元，每间商铺面积80㎡至140㎡（含140㎡）每月管理费450元，每间商铺面积140㎡以上，每月管理费600元；合计管理费人民币300元/月。每间商铺/仓库每月管理费在上一年度基础上递增10%，自2014年6月18日起计收。第四条收费办法，乙方需于签订本合同当天向甲方交纳保证金14490元，作为履行本合同的担保，该保证金不可抵扣商铺/仓库租金及其由乙方承担的费用，合同期满如乙方无任何违约行为，保证金无息退还乙方，若乙方有违约赔偿或其他费用尚未结清的，甲方有权在保证金中扣除该部分金额，不足抵扣部分甲方有权向乙方追缴；每月15日前为当月租金、费用缴付期，乙方保证在每月15日前缴纳当月的租金、综合服务费、管理费和上月的水电费，逾期未交，则以需交总额为基数，按每日1%支付逾期滞纳金。第八条违约责任约定，合同期届满除甲方同意乙方续租外，乙方应当在本合同租赁期届满当日向甲方退还商铺/仓库，否则，乙方应以所承租商铺/仓库月租金的1.5倍向甲方按月支付商铺/仓库占用费。2019年6月17日租赁合同期满后，杨杰未向黄埔工程机械公司退还租赁场地，继续占有使用，黄埔工程机械公司也收取杨杰2019年6-7月的商铺/仓库租金、综合服务费、管理费等相关费用。杨杰陈述2019年8月之后黄埔工程机械公司拒绝收取其租金、综合服务费等费用。2019年8月5日，黄埔工程机械公司向杨杰发出《租赁合同到期退铺通知书》，载明：黄埔工程机械公司与杨杰的租赁合同已于2019年6月17日到期，请杨杰于2019年9月30日前办理退铺手续，并于2019年9月30日前搬离自有物品、结清所有费用后将商铺清空交还黄埔工程机械公司，同期完成有关工商注册、通信、网络等迁出事宜。即日起至2019年9月30日为搬迁过渡期，免收租金和管理费，水电费等按实际发生额计收，2019年9月5日前正常提供相关服务（供水、供电），商铺可正常经营，2019年9月5日始，终止一切服务的提供（停水、停电）。黄埔工程机械公司通过邮寄的方式将上述通知书寄送给杨杰，邮递回单显示拒收，退回邮戳盖章日期为2019年8月11日。黄埔工程机械公司陈述2019年8月杨杰与其他黄埔工程机械城的租户们有联名出具联名信说收到了邮寄的通知书。2020年3月26日，黄埔工程机械公司再次出具《限期搬离通知书》，限定杨杰于2020年4月12日前办理退铺手续，搬离自有物品、结清所有费用后将商铺清空交还黄埔工程机械公司。黄埔工程机械公司将该通知书张贴在杨杰商铺门口。庭审中，杨杰主张黄埔工程机械公司对涉案商铺实行了租金、综合服务费减半的优惠政策，故对黄埔工程机械公司第二、三、四项诉讼请求主张的综合服务费每月3857.24元、管理费每月439.23元、月租金每月2571.48元的计算标准有异议，认为应按发票金额计算。杨杰向本院提交了：1.涉案商铺的收费通知单，记载涉案商铺2019年5月、6月、7月的租金应收金额分别为1285.74元、1285.74元、1285.74元，市场管理费1应收金额分别为1928.62元、582.21元、1928.62元，市场管理费2应收金额分别为439.23元、439.23元、439.23元，总计9614.36元。2.黄埔工程机械公司于2017年6月12日出具的《通知》，载明：对西场A、B、C、D、E、M区商铺租户的租金（具体指《租赁合同》中约定的租金、综合服务费，不含管理费、水电费等）可享受7.5折优惠，优惠期一年，即自2017年7月1日起至2018年6月30日止；物业管理费暂停每年10%的递增，暂停周期自2017年7月1日起至2019年4月30日止。最终解释权与修改权归南天黄埔机械五金城经营管理方黄埔工程机械公司所有。3.黄埔工程机械公司于2017年7月14日出具的《通知》，载明：决定对西场A、B、C、D、E、M区内已下发并签阅本《通知》的商铺租户实行租金5折优惠政策，本优惠政策自2017年7月1日起实施，至2019年4月30日止。本《通知》的解释权与修改权归南天黄埔机械五金城经营管理方黄埔工程机械公司所有。黄埔工程机械公司提交了涉案商铺的租金、管理费等费用的发票，显示涉案商铺2019年5-7月租金合计3857.22元、市场管理费1合计5785.86元、市场管理费2合计1317.69元，总计10960.77元。以上事实有《国有土地使用权证》及附图、《证明》《土地使用证明》《关于将军山机械加工园A区一期自编A区、B区、C区项目建筑施工许可的复函》三份、《建设工程规划验收合格证》《广州黄埔工程机械城租赁合同》《租赁合同到期退铺通知书》及快递邮单、《通知》两份、广东增值税专用发票照片、缴费通知单及当事人庭审陈述等证据予以证实，上述证据经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，黄埔工程机械公司与杨杰签订的《广州黄埔工程机械城租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。双方签订的租赁合同约定租赁期限从2014年6月18日起至2019年6月17日止，合同期限届满后，双方并未就涉案商铺续签租赁合同，杨杰继续使用涉案商铺，黄埔工程机械公司也收取了2019年6月至7月份的租金，双方形成了不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。黄埔工程机械公司于2019年8月5日发出《租赁合同到期退铺通知书》并寄送给杨杰，要求杨杰2019年9月30日前到黄埔工程机械公司处办理退铺手续，表明黄埔工程机械公司已行使合同解除权并给予了杨杰合理的搬离期间。因杨杰拒收该退铺通知书，该退铺通知书于2019年8月11日退回黄埔工程机械公司，本院确认双方之间的不定期租赁关系于2019年8月11日解除。双方的不定期租赁关系解除后，杨杰继续占用涉案商铺缺乏理据，理应将涉案商铺腾空并交还给黄埔工程机械公司。黄埔工程机械公司要求杨杰交还涉案商铺，符合法律规定，本院予以支持。关于综合服务费、管理费、场地占用费。对于上述费用的计算标准，黄埔工程机械公司主张按《广州黄埔工程机械城租赁合同》约定标准计算，杨杰则辩称应按《通知》所载优惠政策计算。本院认为，当事人有权在法律规定范围内处分自己的民事权利，《通知》所载优惠政策属于黄埔工程机械公司对自身权利的合法处分，属于黄埔工程机械公司意思自治范围，而非双方当事人合意变更合同条款或相关费用的计算标准，且根据《通知》内容优惠期间于2019年4月30日届满，因此杨杰的抗辩意见无理，本院不予采纳。经核算，黄埔工程机械公司主张的综合服务费每月3857.24元、管理费每月439.23元、租金每月2571.48元的标准符合合同约定，本院予以支持。不定期租赁关系解除后，杨杰继续占用涉案商铺，理应向黄埔工程机械公司支付占用期间的综合服务费、管理费及场地占用费。双方均确认上述费用杨杰交至2019年7月31日止。黄埔工程机械公司要求杨杰按照3857.24元/月的标准支付自2019年8月1日起至杨杰实际交还场地之日止的综合服务费，及按照439.23元/月的标准支付自2019年8月1日起至杨杰实际交还场地之日止的管理费，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于场地占用费。如前所述，本院认定双方不定期租赁关系于2019年8月11日解除，杨杰应向黄埔工程机械公司支付2019年8月1日起至2019年8月10日期间的租金，本院计算为829.51元；关于2019年8月11日之后的场地占用费，因《广州黄埔工程机械城租赁合同》第八条第四点是关于违约责任的约定，黄埔工程机械公司主张依该条约定要求杨杰按月租金1.5倍的标准支付场地占用费不当，本院不予支持。本院参照租金标准即2571.48元/月计算场地占用费，因此杨杰应向黄埔工程机械公司按照2571.48元/月的标准支付自2019年8月11日起至杨杰实际交还场地之日止的场地占用费。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告杨杰于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州黄埔机械园区8号西区编号第A9栋46号商铺/仓库腾空并交还给原告广州黄埔国际工程机械展贸有限公司；二、被告杨杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州黄埔国际工程机械展贸有限公司支付综合服务费（按3857.24元/月的标准，自2019年8月1日起至实际交还广州黄埔机械园区8号西区编号第A9栋46号商铺/仓库之日止）；三、被告杨杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州黄埔国际工程机械展贸有限公司支付管理费（按439.23元/月的标准，自2019年8月1日起至实际交还广州黄埔机械园区8号西区编号第A9栋46号商铺/仓库之日止）；四、被告杨杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州黄埔国际工程机械展贸有限公司支付2019年8月1日起至2019年8月10日期间的租金829.51元及场地占用费（按2571.48元/月的标准，自2019年8月11日起计至实际交还广州黄埔机械园区8号西区编号第A9栋46号商铺/仓库之日止）；五、驳回原告广州黄埔国际工程机械展贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1634元，由原告广州黄埔国际工程机械展贸有限公司负担163元，被告杨杰负担1471元。财产保全费754元，由原告广州黄埔国际工程机械展贸有限公司负担75元，被告杨杰负担679元。上述费用已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时向其迳付，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉审 判 员  张淳淳人民陪审员  臧玉林二〇二〇年八月二十一日书 记 员  姚春华邹忻