河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初1525号 原告：于洋，男，1990年3月28日出生，汉族，户籍地：辽宁省营口市西市区，现住浙江省杭州市余杭区。 被告：香河秀兰房地产开发有限公司，住所地：香河县新开街北迎宾路西向阳院商贸楼。 法定代表人：赵连忠，职务董事长。 委托诉讼代理人：蒙艳秋。 被告：三河市久居房产经纪有限公司，住所地：三河市燕郊高新区南外环路北侧金谷爱舒荷第******。 法定代表人：牛宪强，职务总经理。 委托诉讼代理人：李建波。 被告：牛宪强，男，1986年3月12日出生，汉族，河北省三河市人，住三河市燕郊开发区。 原告于洋与被告香河秀兰房地产开发有限公司（以下简称秀兰公司）、三河市久居房产经纪有限公司（以下简称久居公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于洋、被告秀兰公司的委托诉讼代理人蒙艳秋、被告久居公司的委托诉讼代理人李建波到庭参加诉讼，被告牛宪强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于洋向本院提出诉讼请求：1、与被告秀兰公司签订的《认购意向书》无效，签订的《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》商品房买卖相关条款（即第六条）无效；2、被告秀兰公司退还原告购房首付款550000元、定金20000元及利息（按照中国人民银行公布同期贷款基准利率计算利息，自缴款之日起至实际退还之日）；3、被告久居公司退还原告购房其他款项80000元及利息（按照中国人民银行公布同期贷款基准利率计算利息，自缴款之日起至实际退还之日），共计650000元；4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于洋和被告秀兰公司于2017年1月2日签订《认购意向书》，原告购买被告秀兰公司开发建设的秀兰左岸小镇项目21号楼1单元304室房屋，建筑面积106.82平米，单价17592.53元，总价1879234元，原告通过售楼处的P0S机交纳了20000元定金，收款方为被告秀兰公司。2017年1月7日，原告按照约定再次来到售楼处，按照销售人员要求通过售楼处的P0S机分别交纳了购房首付款550000元、车位款80000元，收款方分别为被告秀兰公司、被告久居公司。因被告秀兰公司迟迟未动工建房，2018年5月，原告前往售楼处协商此事,被告知已过退款时间（被告秀兰公司从未通知原告何时可以办理退款）只能签订被告秀兰公司提供的格式条款《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》,《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》约定,被告秀兰公司自2017年11月给原告支付利息，根据原告已付房款,按照年化收益12%计算利息。截至目前，该项目仍未开工建设，未取得商品房预售许可证。综上所述，原告与被告秀兰公司签订的《认购意向书》应属无效，《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》第六条应属无效。被告应退还全部款项及利息。据此，原告依照《合同法》、《民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 香河秀兰房地产开发有限公司辩称，1.被答辩人诉讼请求第一项要求解除《房屋买卖认购意向书》及补充协议无法律与事实依据。2.答辩人在签订《认购意向书》前，已向被答辩人于洋告知秀兰左岸小镇项目的基本情况，且意向书中也明确约定秀兰左岸小镇项目相关手续正在办理中。因房价下降原因，被答辩人于洋现恶意毁约要求退房，依据《合同法》第一百一十五条规定“…给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。”被答辩人于洋交付的20000元定金无权要去退还。2.被答辩人于洋诉讼请求第二项主张利息损失没有合同约定以及法律依据，被答辩人于洋没有实际利息损失，且被答辩人于洋主动毁约对本案纠纷产生有主观过错，若房价上涨，被答辩人于洋绝不会起诉，故真正的过错方为被答辩人于洋，其主张利息损失的请求不应支持。3.答辩人与被答辩人于洋于2018年5月签订了《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》第6条约定如被答辩人于洋提出退房，须将已获取利息全部退还，并支付答辩人一年期总利息（按年12%计算）作为违约金，该部分款项从房款中扣除。答辩人已向被答辩人于洋支付利息136800元，按协议约定，被答辩人于洋应将利息136800元退还，一年期总利息68400元应从房款中扣除。4.对被答辩人于洋第四项诉讼请求不认可，答辩人的和解大门一直为被答辩人敞开，被答辩人于洋采取诉讼途径解决争议的费用应自行承担。综上，被答辩人于洋所缴纳房款应扣除定金、一年期利息及返还答辩人已支付利息，答辩人同意向被答辩人于洋退还34480元购房款，请法院驳回被答辩人于洋对答辩人的其他诉讼请求。 三河市久居房产经纪有限公司辩称，1.自2017年1月7日至今已经过3年，期间原告与我公司无任何联系，故其起诉请求已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求；2.原告的第1、2项诉讼请求与我公司无关；3.对于第3项诉讼请求不认可，我公司收取8万元是居间服务费，收取该费用后，我公司积极促成原告与被告秀兰之间的合同成立，已履行完毕居间义务，因此原告要求我公司返还该费用及利息没有任何法律依据，请求法院予以驳回；4.对4项诉讼请求不认可。 牛宪强未答辩。 本院经审理认定事实如下：被告秀兰公司开发建设了香河秀兰左岸小镇项目，被告久居公司系被告秀兰公司的商品房代理销售商。原告于洋和被告秀兰公司于2017年1月2日签订了《认购意向书》，该意向书约定：原告于洋购买被告秀兰公司开发建设的位于香河县秀兰左岸小镇项目房产，房号为21-1-304，暂定建筑面积106.82平米，单价17592.53元，总价1879234元，原告同意在签订本协议的同时，向被告秀兰公司缴付定金20000元，原告同意在2017年1月7日前，按照本协议规定的付款方式缴付首付款550000元，否则本协议解除；被告秀兰公司取得商品房预售许可证后，通知原告签订商品房买卖合同及按揭等相关手续，原告自接到通知之日起5日内签订商品房买卖合同，逾期则本认购书失效；此房屋交房时间暂不确定，以签订的《商品房买卖合同》的交房时间为准，暂告知预计交房时间为2019年12月31日；原告在购买此房屋的价格包括四期机械车位1个，车位位置的选择由秀兰公司统一通知选取时间，通过摇号确认选取顺序。同日，原告通过银行转账（ＰＯＳ机刷卡）给付被告秀兰公司定金20000元，被告秀兰公司为原告出具收据。2017年1月7日，原告通过银行转账（ＰＯＳ机刷卡）给付被告秀兰公司首付款550000元，向被告久居公司支付了80000元，被告秀兰公司为原告出具了收据。2018年5月8日，原告与被告秀兰公司签署《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》，该协议约定：甲方（即被告秀兰公司，下同）按照与乙方（即原告于洋，下同）签订的《认购协议书》中的已付首付款金额，自2017年11月至《商品房预售许可证》颁发前一个月给向乙方支付利息，利息标准按年化收益12%计算，于每季度末进行返还，甲、乙双方自签订本协议后，乙方放弃要求退房的权利；如乙方提出退房，需将已获取利息部分全部退还甲方，并支付甲方一年期总利息（按年12%计算）作为违约金，该部分款项由乙方房款中扣除。该补充协议签订后，被告秀兰公司向原告支付了利息共计136800元。至本案受理之前，被告秀兰公司就涉案房屋仍未取得《商品房预售许可证》，也未与原告签订正式的商品房买卖合同。 上述事实有当事人当庭陈述、《认购意向书》、《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》、银行转账凭证、收据等证据证实，本院予以确认。 本院认为，原告与被告秀兰公司于2017年1月2日签订《认购意向书》，欲购买被告秀兰公司开发建设的位于香河县的秀兰左岸小镇项目房产，房产号21-1-304号，建筑面积暂定106.82平米，单价17592.53，总价1879234元，该《认购意向书》具备了商品房买卖合同的主要内容，被告秀兰公司已经收取了原告购房定金及首付款共计570000元，故该《认购意向书》性质应认定为商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。双方签署《认购意向书》至今，被告秀兰公司仍未取得涉案房屋的预售许可证明，该《认购意向书》及据此又于2018年5月8日签订的《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》应认定无效。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故原告要求被告秀兰公司返还购房定金20000元及购房款550000元的诉讼请求，本院予以支持。被告秀兰公司认为原告交付的20000元定金原告无权要求返还，且根据双方2018年5月8日签订的《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》，原告应将已收到的136800元利息以及一年期总利息68400元作为违约金从总房款中扣除。本院认为，原告与被告秀兰公司签订的《认购意向书》因被告秀兰房地产公司至今未取得涉案房屋预售许可证明而无效，被告要求退房还款，不属于违约行为，故被告秀兰房地产公司上述抗辩，本院不予支持，但依据公平原则，原告已从被告秀兰公司领取的利息136800元，应予扣除，扣除后，被告秀兰公司应再返还原告433200元。原告要求被告秀兰公司按照中国人民银行公布同期贷款基准利率计算，给付购房款550000元、定金20000元的利息，时间自缴款之日起至实际退还之日。被告秀兰公司认为原告主张利息损失没有合同约定及法律依据，不应支持。本院认为，2017年1月2日，原告向被告秀兰公司交纳了购房定金20000元，2017年1月7日，原告向被告秀兰公司交纳了房屋首付款共计550000元，被告秀兰公司占用原告款项至今确给原告造成了利息损失，但原告主张利息计算方法无法律及事实依据，本院结合案情认为，原告利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中定金20000元利息自2017年1月2日计算至款项实际给付之日止，首付款550000元利息自2017年1月7日计算至款项实际给付之日止。原告要求被告久居公司退还购房其他款项80000元及利息，利息按照中国人民银行公布同期贷款基准利率计算，自缴款之日起至实际退还之日。被告久居公司辩称收取的80000元是居间服务费，收取该费用后，其积极促成原告与被告秀兰之间的合同成立，已履行完毕居间义务，因此原告要求返还该费用及利息没有任何法律依据，应予驳回。本院认为，涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，原告与被告秀兰公司至今未签署商品房买卖合同，被告久居公司收取原告80000元居间服务费无事实及法律依据，应予返还，本院对原告要求被告久居公司退还80000元的诉讼请求予以支持。关于利息，原告主张计算方法无事实及法律依据，结合本案案情，本院认为，原告利息以按本金80000元，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜，时间自2017年1月7日计算至款项实际给付之日止。原告认为被告牛宪强作为被告久居公司法定代表人，应当对久居公司债务承担连带责任。经审查，被告久居公司为自然人独资的有限责任公司，法定代表人为牛宪强，被告牛宪强未到庭，亦未提交任何证据证明久居公司财产独立于其自己的财产，故被告牛宪强应对久居公司债务承担连带责任，原告该项诉讼请求，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告于洋与被告香河秀兰房地产开发有限公司于2017年1月2日签订的《认购意向书》及2018年5月8日签订的《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》无效。 二、被告香河秀兰房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告于洋购房定金及首付款共计433200元及利息损失（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中定金20000元利息自2017年1月2日计算至款项实际给付之日止，首付款550000元利息自2017年1月7日计算至款项实际给付之日止）。 三、被告三河市久居房产经纪有限公司于判决生效后立即返还原告于洋居间服务费80000元及利息（利息以80000元为基准，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，时间自2017年1月7日计算至款项实际给付之日止）。 四、被告牛宪强对被告三河市久居房产经纪有限公司上述第三项债务承担连带给付责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5150元，由被告香河秀兰房地产开发有限公司负担3890元，被告三河市久居房产经纪由公司、牛宪强负担900元，由原告于洋负担360元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  王学民 二〇二〇年八月二十四日 书记员  王 红