广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2996号上诉人（原审被告）：中山市晟曦房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日荟萃园**205卡，统一社会信用代码：91442000056774662T。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：黄景雄，男，1967年11月1日出生，汉族，住广东省广州市南沙区***********。上诉人中山市晟曦房地产开发有限公司（以下简称晟曦公司）因与被上诉人黄景雄商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初10768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。晟曦公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、一审判决认定的逾期交房违约金截止时间有误，逾期交房违约金的截止时间应为截至晟曦公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且收楼通知发出并确定收楼之日止，非一审判决第一项载明的截至晟曦公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且收楼通知送达并确定收楼之日止。另，如果黄景雄在涉案房屋办妥中山市建设工程竣工验收备案登记证且收楼通知发出并确定收楼之日前已办理收楼手续的，晟曦公司逾期交房违约行为的截止时间则为黄景雄办理收楼手续之日止。晟曦公司已于2020年1月10日取得了涉案房屋的竣工验收备案登记证，并向黄景雄发出了收楼通知。二、双方当事人签订的商品房买卖合同是双方协商一致、自愿签订，合法有效。关于逾期交房违约责任条款，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，合法有效。黄景雄认为合同约定的逾期交房违约金低于其损失，应当提供证据予以证明。现涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，现涉案商品房房价上涨，黄景雄获益。一审判决取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则。黄景雄辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。黄景雄向一审法院起诉请求：判令晟曦公司向黄景雄支付延迟交付房屋的违约金（自2016年10月31日起以总房价款366650元为基数按每日0.01%的标准计至实际交房之日止）。一审法院认定事实：2014年7月7日，黄景雄（买受人）与晟曦公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》一份，约定黄景雄购买晟曦公司开发的位于中山市**************，购房总价366650元。该合同部分具体约定如下：1.出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；2.出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。同日，双方签订《补充协议》一份，双方对商品房交付作出更为详细约定，并确定补充协议作为商品房买卖合同有效组成部分。《补充协议》部分具体约定如下：1.除非双方另有约定，否则无论买受人是否收到出卖人的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为买受人先履行。若因买受人未按本合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，且合同第八条约定的交付期限已届满的，则除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日，此情况出卖人无须按合同第八条履行交付的责任；2.该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任。晟曦公司确认黄景雄已全额支付涉案商品房的购房款并办理了案涉商品房的备案登记手续，但认为黄景雄未按照约定的时间支付购房款，故晟曦公司交楼时间可相应顺延，晟曦公司对此未提交证据予以证明。另，涉案工程至今未竣工验收，上述商品房仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，晟曦公司至今未能向黄景雄交付前述商品房。双方协商未果，黄景雄遂于2019年8月7日诉诸一审法院。一审法院认为，黄景雄与晟曦公司签订的《中山市商品房买卖合同》及其《补充协议》经双方协商一致达成，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则应承担相应违约责任。晟曦公司主张黄景雄未按照约定的时间支付购房款，故晟曦公司交楼时间可相应顺延，一审法院认为，晟曦公司已确认黄景雄已支付涉案商品房的全部购房款并办理了备案登记手续，且晟曦公司对其主张未提供证据予以证明，故一审法院对晟曦公司的上述主张不予支持。《中山市商品房买卖合同》约定晟曦公司须于2016年10月30日前向黄景雄交付商品房，但晟曦公司在约定期限届满后仍未能交付商品房，已构成违约，应向黄景雄承担支付逾期交房违约金的责任。《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”。黄景雄认为按前述条款计付的违约金不足以弥补损失，晟曦公司则称前述条款为双方真实意思表示，双方应严格按合同约定履行。一审法院认为，商品房买卖合同及补充协议均是晟曦公司提供的格式合同，虽然晟曦公司对前述条款以黑体加下划线方式提醒买受人，但该约定实质上免除晟曦公司怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金应按前述标准计付至晟曦公司办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书发出并确定收楼之日为止。另，晟曦公司至今未能确定商品房实际交付具体期限，故逾期交楼违约金应分段计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决：一、晟曦公司于一审判决生效之日起三日内向黄景雄支付自2016年10月31日起至晟曦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交楼违约金（以366650元为基数按每日0.01%的标准计算；自2016年10月31日起至本案判决发生法律效力之日为止的逾期违约金于判决生效之日起三日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自一审判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足六个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日起三日内付清）；二、驳回黄景雄的其他诉讼请求。一审案件受理费734元，减半收取为367元，由晟曦公司负担（该款黄景雄已预付，一审法院不另收退，晟曦公司须在一审判决生效之日起三日内一并迳付给黄景雄）。本院二审期间，晟曦公司提交了证据：1.《中山市建设工程竣工验收备案登记证》[中建验字2020年第131号]；2.《中山市建设工程规划条件核实确认书》[规划编号092018120026]。拟证明涉案房屋于2020年1月10日已达到合同约定的交付标准。3.收楼通知书；4.EMS快递单（单号1007913756933）；5.邮件投递跟踪查询表。拟证明涉案商品房达到合同约定的交付标准后，晟曦公司已及时通知黄景雄办理收楼手续。6.钥匙签收登记表，拟证明黄景雄已办理了收楼手续。本院组织当事人进行了质证，黄景雄确认上述证据的真实性、合法性及关联性。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：中山市住房和城乡建设局于2020年1月10日颁发了涉案房屋所在小区的中山市建设工程竣工验收备案登记证。二审诉讼中，黄景雄表示其于2020年1月11日收楼，逾期交房违约金计算至该日为止。晟曦公司称对此无异议。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。黄景雄、晟曦公司签订的中山市商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。按照合同约定，晟曦公司应当于2016年10月30日前，将符合合同约定的商品房交付黄景雄使用。晟曦公司未能依照合同约定期限交付房屋，应当于2016年10月31日起向黄景雄支付逾期交房违约金。在晟曦公司已于2020年1月10日取得涉案房屋建设工程竣工验收备案登记证的情形下，现黄景雄表示本案逾期交房违约金计算时间应截止至2020年1月11日，系对其自身权利处分，晟曦公司亦表示同意，故本院照准。本案二审争议焦点为：案涉逾期交房违约金的标准如何确定。对此，本院具体分析如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如晟曦公司无法按时交房的，则按日向黄景雄支付已交付房价款万分之一的违约金，累计总额不超买受人累计已付房价款的1%。从现已查明的事实来看，晟曦公司在长达三年多的时间里未能取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，将涉案房屋依约交付。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，晟曦公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使晟曦公司履行义务，不利于黄景雄实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益，显然不足以填补黄景雄因此造成的损失。在晟曦公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的黄景雄以约定违约金上限数额过低为由，请求人民法院调整违约金。一审判决将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款万分之一的标准计算，理据充分，本院予以维持。故晟曦公司应当以黄景雄已付房价款366650元为基数，按每日0.01%的标准，向黄景雄支付2016年10月31日至2020年1月11日期间的逾期交房违约金42788.06元（366650元×0.01%×1167天）。综上，晟曦公司的上诉请求部分成立，本案二审因晟曦公司提交新的证据予以改判，其应自行负担二审案件受理费。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初10768号民事判决；二、上诉人中山市晟曦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人黄景雄支付2016年10月31日至2020年1月11日期间的逾期交房违约金42788.06元；三、驳回被上诉人黄景雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费734元，减半收取367元（黄景雄已预交），由中山市晟曦房地产开发有限公司负担（中山市晟曦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付黄景雄）；二审案件受理费734元（中山市晟曦房地产开发有限公司已预交），由中山市晟曦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐立坚审判员  黄岳文审判员  刘 通二〇二〇年七月三十日书记员  郑 蕙