北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初20437号原告（反诉被告）：北京婚博鑫久缘商城有限责任公司，住所地北京市东城区。法定代表人：乔国宁，执行董事。委托诉讼代理人：宇文鸿雁，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡康苗，北京市京都律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京雏菊置业有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：陈小同，董事长。委托诉讼代理人:张敏，北京达则律师事务所律师。原告北京婚博鑫久缘商城有限责任公司（以下简称婚博公司）与被告北京雏菊置业有限公司（以下简称雏菊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宇文鸿雁、蔡康苗，被告的委托诉讼代理人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告向次承租人支付的提前解约补偿金1419137.57元及承担的案件受理费25000元；2、判令被告赔偿原告自2018年3月10日至2022年11月9日期间的预期可得利益损失11309805.79元；3、判令被告承担原告维权支付的律师费、诉讼费等费用共计418559元；4、案件受理费由被告承担；5、判令被告协助原告解除在中国光大银行开设的共管账户。事实与理由：2010年11月9日，原、被告签订（2010）恒商租字第20101020号《租赁合同》，被告将恒基中心×层×、××铺位出租给原告，租赁面积8959.84平方米，租期自2010年11月10日至2022年11月9日。2011年6月，原、被告签订《临时场地使用协议》，将恒基中心×层×单元场地出租给原告，租赁面积222平方米，租赁期自2011年6月17日至2022年11月9日。原告依据前述两合同承租合同项下房屋后，将房屋转租给北京永辉超市有限公司（以下简称永辉超市、案外人），并与其签订《租赁合同》。2017年3月23日，被告向原告送达《关于租赁合同终止的通知》，决定于2017年3月20日对恒基中心启动业态调整与工程改造，并拟于2017年6月30日起解除与原告的租赁合同。2017年6月22日，被告向原告送达《租赁合同终止通知》。后原告将被告诉至法院。北京市第二中级人民法院对此作出（2017）京02民终12278号、12279号民事判决，依法认定被告的单方解除权不成立。由于审理中，双方均要求解除租赁关系，法院依法判决双方租赁合同于2017年12月26日发生解除，因合同解除发生的损失，双方通过另诉解决。因被告提前解约，致使原告无法按照协议约定提供场地给永辉超市使用，永辉超市依法起诉本案原告及被告（案件第三人）。北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终7829号民事判决，原告应向永辉超市赔偿其向次承租人支付的解约补偿损失619137.57元以及员工遣散补偿损失800000元（共计1419137.57元），并由原告承担案件受理费25000元。判决明确，原告就其向永辉超市赔偿的损失，依据与被告之间的合同关系向被告进行追偿。双方签订的（2010）恒商租字第20101020号《租赁合同》、《临时场地使用协议》的到期日均为2022年11月9日，自2018年3月10日至2022年11月9日，原告将上述房屋、场地转租永辉超市的可得利益损失共计11309805.79元。根据（2010）恒商租字第20101020号《租赁合同》第十七条第三款的约定，被告应承担原告就上述租赁合同所产生纠纷而支出的律师费、诉讼费、公证费等合理维权费用合计418559元。因公司注册地址变更需要办理银行基本户信息变更，原告办理的银行基本户是与被告及光大银行三方办理的共管账户。原告多次要求被告协助办理，被告一直未予协助，导致原告无法办理注册地址变更，被告应协助原告解除在中国光大银行开设的共管账户，以便原告办理公司工商注册变更手续。被告辩称：原告在履行合同过程中存在诸多违约行为，应当承担相应的违约责任。合同提前解除补偿金系间接损失，原告并未向次承租人支付，损失并未发生。即使原告支付了该费用，也不应由被告承担。被告在合同解除后，近两年的空置损失高达931万余元，被告并未获利。原告主张的预期利益损失超出合同约定范围和被告的预期，其在租赁时不可能预见到该巨额利润。双方合同约定了免责条款，被告不应赔偿原告预期利益。原告不是合同守约方，无权主张律师费、诉讼费。被告愿意配合原告销户，但双方正在诉讼且原告向其送达的告知函涉及的共管账户关系到原告违反合同等事实，需待法院判决后才能操作。综上所述，被告不同意原告的全部诉讼请求。被告向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告赔偿自2018年1月1日起至实际将涉案房屋工商地址迁移之日止的损失（按照每月9.8万元计算）；2、判令原告支付自2017年7月1日起至2017年12月26日的租金、推广宣传费1862828.53元，并支付自2017年12月27日起至实际支付之日止的利息(以1862828.53元为基数，按照中国人民银行同期货款利率计算)；3、判令原告支付自2016年12月1日起至2017年12月26日多使用的719平方米的占有使用费、推广宣传费438154.65元，及自2017年12月27日起至实际支付之日止的利息(以438154.65元为基数，按照中国人民银行同期货款利率计算)；4、判令原告按日万分之五的标准支付逾期付款违约金107686.51元。事实与理由：2010年11月9日，原、被告签订(2010)恒商租字第20101020号《租赁合同》，原告承租北京恒基中心商场×层多个单元，面积为8959.84平方米，合同约定每月租金等固定费用为306835.58元。后双方签订《临时场地使用协议》，承租面积为222平方米，合同约定每月租金等固定费用为10511.7元。两份租赁合同合计租赁面积9181.84平方米，每月租金等固定费用合计317347.28元。原告将两份租赁合同涉及的房屋面积9181.84平方米及未经被告同意超出合同约定的719.16平方米（共计9901平方米），全部转租给永辉超市，永辉超市支付原告2017年段每月租金等费用即633858.6元。永辉超市正常经营并支付原告房租至2017年11月9日，后将涉案房屋移交原告。上述两份租赁合同于2017年12月26日解除，原告于2018年1月5日才将涉案房屋移交被告。原告交付涉案房屋租金等费用至2017年6月30日，未支付2017年7月1日至2017年12月26日的租金费等合计186万余元。原告违反两份租赁合同约定，实际多使用719平方米面积且从未支付过该部分房租。自2016年12月1日至2017年12月26日，该部分房屋租金等费用计435771.52元。原告应向被告支付逾期付款违约金、违约赔偿金等费用，被告保留另行起诉的权利。针对被告的反诉，原告辩称：双方签署的租赁合同并未约定工商注册地址迁移及迁移时间，且根据被告当庭陈述，涉案房屋截至目前仍处于拆除状况，不具备招租条件，没有任何证据证明其主张的损失实际发生。鉴于上述情况，原告认为其该项诉情不能成立。被告在不具有单方解约权的情况下，2017年7月就对涉案房屋采取停水停电等措施，致使次承租人永辉超市无法继续经营，被告的行为已经构成严重违约且给答辩人造成严重经济损失，故不同意向其支付违约期间的租金及宣传推广费。双方在2010年11月9日签署合同之时，被告便知道且同意过道的719平米由次承租人永辉超市使用，且该部分面积不属于计收租金的租赁面积。被告在事隔9年后提出本项诉情，违背双方当初合同内容，也超过法律规定的诉讼时效。在履行租赁合同的过程中，被告每月支付租金及宣传推广费的时间都在20日左右，支付时间已经形成交易惯例，被告未对此提出异议。被告在此前的诉讼中曾因此主张享有单方解除合同的权利，法院的生效判决认定被告提出的单方解除权不成立。被告无权主张原告支付在此期间的租金，更无权主张逾期付款违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：关于北京恒基中心商场B2层的租赁合同纠纷，原、被告已在本院及北京市第二中级人民法院进行多次诉讼。北京市第二中级人民法院生效判决已经对双方争议的部分相关事实作出查明和认定。2010年11月9日，婚博公司（承租方、乙方）与北京恒兆置业有限公司（出租方、甲方）签订（2010）恒商租字第20101020号《租赁合同》，约定北京恒兆置业有限公司将位于北京市东城区建国门内大街×号北京恒基中心（下称恒基中心）商场×层×、××铺位出租与婚博公司，承租房屋的使用面积为8959.84平方米。租赁期限自2010年11月10日至2022年11月9日。租金包括固定租金和提成租金两部分，提成租金是指自2012年11月10日起承租人按照上述固定租金标准交付租金后，如承租人每月销售额减去承租人按本合同约定应支付的推广宣传费和物业管理及空调费后的10%高于当月固定租金，承租人应当自出租人确认其销售额之日起5日内向出租人补交高出的差额部分。承租人应于每月5日前向出租人提供上个公历月的营业或销售报表，同时提供承租人完税发票复印件（增值税或营业税）。每月应付的上述固定租金、推广宣传费，承租人应于当月的第1日前支付。《租赁合同》第十二条第三款约定，如果出租人对承租人的任何一项或多项违反本合同任何约定的行为放弃追究责任，出租人不应该被视为同意承租人无须遵循上述约定或者在上述违约行为再次发生时放弃追究承租人责任的权利。出租人放弃本合同条款约定的任何权利和救济，只能以出租人的授权代表书面签字及出租人盖章为准。对于合同终止，合同约定，发生下列情况之一……3、租金和本合同约定的其他应付款项逾期达到十日承租人仍未支付的……7、承租人未能按本合同约定支付租金或者其他任何一种款项，累计3次以上的……出租人有权提前解除合同。自出租人解除合同的通知书送达承租人之日，本合同解除。承租人应当按照合同附件三约定的租金标准，向出租人支付相当于3个月租金的赔偿金。出租人因此受到的实际损失超过约定赔偿金的，承租人应当据实赔偿。鉴于双方就北京恒基中心地下×层部分单元签订了编号为（2010）恒商租字第20101020号《租赁合同》，2011年6月17日双方又签订了《北京恒基中心临时场地使用协议》（以下简称《场地使用协议》），约定被告将位于北京恒基中心商场地下二层之SP2单元（下称该场地）出租给婚博公司，该场地面积为222平方米，该场地只能用作促销柜台之用。该场地使用期限起始日为2011年6月17日，使用期限截止日与《租赁合同》的租赁期限截止日相同。《租赁合同》提前终止或租赁期限届满后展期的，该场地使用期限随之同时提前终止或展期。自2011年6月17日至2014年11月9日该场地每月租金6882元；自2014年11月10日至2018年11月9日该场地每月租金7625.7元；自2018年11月10日至2022年11月9日该场地每月租金8371.62元，每月推广费为2886元。另外，双方还约定，除明显不适用本协议或本协议另有约定外，《租赁合同》中权利义务、装修与改建、维修与修缮、除外责任及责任限制、违约责任、合同终止、承租单元交付及交还、通知、管辖法律和争议解决方式均适用于《场地使用协议》。2012年4月12日，双方签订了补充协议（六），就双方于2010年1月28日签订的（2009）恒商租字第201001号《租赁合同》和2010年11月9日签订的（2010）恒商租字第20101020号《租赁合同》，并于2010年4月23日、2010年7月15日、2010年10月25日、2010年8月31日及2010年11月9日签订的5份“补充协议”（前述之两份《租赁合同》及五份“补充协议”下称“原合同”），补充约定：（2009）恒商租字第201001号《租赁合同》第十条第九款第（vi）项关于共管账户的约定中“乙方”是指“承租人”，如果承租人未按照（2009）恒商租字第201001号《租赁合同》第十条第九款第（vi）项的约定履行租赁合同或者作出违反上述约定的任何行为，出租人有权单方终止双方于2010年1月28日签订的（2009）恒商租字第201001号《租赁合同》和2010年11月9日签订的（2010）恒商租字第2010020号《租赁合同》，因此造成的任何损失均由承租人承担，出租人无需承担任何违约责任。2014年8月21日，婚博公司开立共管账户，并于当日存入该共管账户5万多元。2017年3月1日，北京恒兆置业有限公司更名为雏菊公司。2017年3月23日，雏菊公司向婚博公司送达《关于租赁合同终止的通知》，称随着北京市城市改造的深入，恒基商城当前商业定位和业态模式已经无法满足城市中心发展规划和“疏解北京非首都功能”要求，相关监管部门也多次以书面或约谈的形式要求雏菊公司对恒基商城的业态进行重新规划并对恒基商城现有管理状态提出了整改要求。雏菊公司决定自2017年3月20日启动对恒基商城的业态调整与工程改造。雏菊公司拟于2017年6月30日起解除与贵方的租赁合同，并请婚博公司于2017年6月30日前完成商铺清理工作、与雏菊公司办理商铺交接手续。租赁合同解除前，婚博公司仍应继续缴纳相关租金、推广费、物业费等费用，雏菊公司将在婚博公司结清全部应付款项并办理完商铺交接手续后三十个工作日内，向婚博公司退还租赁合同项下的押金。2017年6月22日，雏菊公司又向婚博公司送达《租赁合同终止通知》，婚博公司于当日签收。该《通知》针对双方签订的关于恒基商城×层×、××、×××号铺位，×层×、××号铺位以及×层×号铺位的租赁合同及场地使用协议。《通知》称根据双方租赁合同第五条第一款约定“除本合同另有约定外，承租人应当自合同租赁期的第一日起向出租人支付固定租金、推广宣传费，详见本合同附件三。”第十三条第三款约定“发生下列情况之一，出租人有权提前解除合同……3、租金和本合同约定的其他应付款项逾期达到十日承租人仍未支付的；”而根据雏菊公司财务部门记录，截至本通知签发之日，婚博公司未能按照租赁合同约定向雏菊公司缴纳2017年6月份租金及推广费，逾期已达十日。综上，雏菊公司自2017年6月22日起解除与婚博公司的全部租赁合同，并要求婚博公司于2017年6月28日前按照租赁合同相关约定将商铺恢复毛坯状态交还雏菊公司或与雏菊公司就撤铺事宜达成一致，否则雏菊公司将采取包括但不限于停水、停电以及封锁商铺等方式收回租赁商铺。婚博公司向本院提出诉讼请求：判令雏菊公司继续履行编号为（2010）恒商租字第20101020号的《租赁合同》、《场地使用协议》及其补充协议。本院经审理后作出北京市东城区人民法院（2017）京0101民初11953号、11954号民事判决，判决驳回原告婚博公司的诉讼请求。婚博公司提起上诉，北京市第二中级人民法院在审理中补充查明，雏菊公司于2017年3月20日在商场张贴《恒基商城业态调整与升级改造通告》，内容为雏菊公司决定于2017年3月20日启动对恒基商城的业态调整与整体升级改造工作，请恒基商城各租户按租约有关条款、协商办理相关退租手续。二审审理中，婚博公司不再坚持其要求继续履行合同的诉讼请求，要求解除与雏菊公司的租赁关系，但认为因雏菊公司的行为造成合同的无法继续履行。雏菊公司同意解除双方的租赁关系，但认为双方的租赁关系在其行使单方解约权时即2017年6月22日已经实际解除。北京市第二中级人民法院审理后认为，婚博公司与雏菊公司签订的《租赁合同》、《场地使用协议》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。雏菊公司于2017年3月23日向婚博公司送达《关于租赁合同终止的通知》，称其于2017年3月20日启动对恒基商城的业态调整与工程改造，拟于2017年6月30日起解除与婚博公司的租赁合同，并要求婚博公司于2017年6月30日前完成商铺清理工作、与雏菊公司办理商铺交接手续。本院认为，双方的租赁合同并未约定雏菊公司基于业态调整可以单方解除租赁合同，雏菊公司亦无法定的理由解除合同，雏菊公司并不当然享有单方合同解除权，雏菊公司于2017年3月23日行使的合同解除权不成立。雏菊公司又于2017年6月22日向婚博公司送达《租赁合同终止通知》，其以婚博公司欠缴2017年6月份租金及推广费逾期已达10日为由要求解除与婚博公司的租赁合同关系。本院认为，雏菊公司在2017年3月23日向婚博公司发出解除通知之前，在2017年3月20日商场张贴通告要求各租户提前办理退租，已经实际影响了商铺的正常经营，婚博公司迟延交付租金有合理的抗辩理由，并未因此构成违约，雏菊公司的合同单方解除权不成立。雏菊公司将恒基商城中的商户现已基本腾退完毕，婚博公司也与次承租人解除了租赁合同，雏菊公司将涉案场地停水、停电准备进行升级改造，婚博公司与雏菊公司之间的租赁合同事实上已无法继续履行。审理中，婚博公司与雏菊公司均要求解除租赁关系，但双方对于解除合同的时间点存在争议。因雏菊公司提出的单方解除权均不成立，本院依法认定双方的租赁合同于2017年12月26日发生解除。因婚博公司不再坚持继续履行租赁合同的诉讼请求，故对其原审诉讼请求，予以驳回。因合同解除发生的损失，双方可另行通过诉讼解决。北京市第二中级人民法院作出(2017)京02民终12278号、12279号判决，判决驳回上诉，维持原判。另查，关于北京恒基中心商场×层的租赁合同纠纷，案外人永辉超市曾将婚博公司作为被告、雏菊公司作为第三人诉至本院，北京市第二中级人民法院生效判决已经对争议的部分相关事实作出查明和认定。2010年11月3日，永辉超市（承租方，乙方）与婚博公司（出租方，甲方）签订《租赁合同》，约定：租赁场地为北京市东城区建国门内大街十八号北京恒基中心×层部分商场，租赁面积5440平方米，房屋所有权人为北京恒兆置业有限公司（后更名为雏菊公司）。租赁期限12年，自2010年11月10日至2022年11月9日止。甲方收取乙方保证金，并应于租赁期满或合同提前解除之日起15日内将保证金无息退还乙方。如因乙方违约产生损失或欠付租金，甲方在扣除上述款项的情况下，应一次性退回乙方剩余保证金。甲方负责租赁场地及相关设施设备的物业维护事项，并承担费用；甲方保证租赁场地为商业用房并拥有合法以出租方式处置的权利，且不存在任何权属争议；甲方保证租赁场地在租赁期内持续维持交付条件。双方应严格履行本合同所约定的义务，任何一方不履行或不完全履行本合同所约定的条款，则视为违约，违约方应向对方支付贰佰万元人民币作为惩罚性违约金，给对方造成损失的，还应赔偿对方所遭受的损失。后，永辉超市与婚博公司又签订补充协议，增加租赁面积4461平方米。2017年3月20日，北京恒兆置业有限公司作出《恒基商城业态调整与升级改造〈通告〉》，告知恒基商城各租户：随着北京市发展步伐的加快，特别是党中央提出了“疏解北京非首都功能”的战略性安排后，恒基商城当前业态已无法满足首都发展规划要求，商城存在行业分散、规模小、经营不规范等问题，也引起了政府相关部门的高度重视。恒基中心已落成20年，内部设备设施老化。我司计划借此次业态调整与整体改造的契机，对恒基中心内部相关设施设备进行彻底维护、更新，并对楼宇安保进行重新规划。自本通告发布之日起，我司将在规定期限完成恒基商城全部商户的全面清退工作。请恒基商城各租户顾全首都发展及社会稳定大局，积极配合我司，按租约有关条款，协商办理相关退租手续。2017年3月28日，婚博公司向永辉超市作出《通知》，载明：恒基商城产权人北京恒兆置业有限公司突然于2017年3月23日书面通知我方，将于2017年6月30日起解除与我方的租赁合同，并要求我方在2017年6月30日前完成商铺清理工作，办理商铺交接手续。目前虽我公司正在积极与北京恒兆置业有限公司就前述事宜进行沟通，但收效甚微。鉴于此，我公司无奈转告贵方，贵我双方的租赁合同将根据北京恒兆置业有限公司的要求终止，请贵方做好相应准备。2017年6月5日，北京恒兆置业有限公司又向婚博公司作出《租赁合同终止的二次通知》。2017年6月8日，永辉超市向婚博公司回函，表明双方合同尚在正常履行期内，不认可《通知》中“贵我双方的租赁合同将根据北京恒兆置业有限公司的要求终止”，要求继续履行租赁合同。永辉超市向本院提出诉讼请求：1、确认永辉超市与婚博公司之间的《租赁合同》于2017年11月9日解除；2、判令婚博公司返还永辉超市租赁保证金837757.13元；3、判令婚博公司向永辉超市支付违约金200万元；4、判令婚博公司赔偿永辉超市向次承租人支付的提前解约补偿金619137.57元；5、判令婚博公司赔偿永辉超市遣散员工劳动补偿金885149.24元。2017年11月9日，永辉超市将租赁场地移交给婚博公司；2018年1月5日，婚博公司又将租赁场地移交雏菊公司。永辉超市已向婚博公司交付租金至2017年11月9日，但此前两个月未足额交纳，该两个月每月欠付13万元。一审诉讼中，永辉超市与婚博公司均同意永辉超市就其应补足的26万元租金与婚博公司应退还永辉超市的保证金837757.13元中相应部分予以抵扣。永辉超市提出，因与婚博公司之间的租赁合同提前解除，永辉超市需要向次承租人支付提前解约补偿金619137.57元，该金额应由婚博公司承担。为此，永辉超市提交了其与次承租人之间的租赁合同、合同终止协议，及永辉超市向次承租人付款的凭证。婚博公司及雏菊公司均认为上述补偿金均系永辉超市与相关次承租人之间的约定，是否合理无法确认。永辉超市提出，因与婚博公司之间的租赁合同提前解除，永辉超市被迫撤店，撤店过程中遣散相应员工，支付劳动补偿金885149.24元，要求婚博公司赔偿。婚博公司及雏菊公司均认为上述补偿金均系永辉超市与相关员工之间的约定，对真实性、关联性不能确认，是否合理亦无法确认。另，该案一审诉讼中，永辉超市曾要求婚博公司支付经营受限期间损失10742013.88元、剩余租期可得利益损失19120208.9元，并申请对其涉案店面下列事项进行审计：1.2014-2016年连续三年年度经营状况；2.2016年4-10月经营状况；3.2017年4-12月经营状况。法院委托北京高商万达会计师事务所有限公司对此进行审计。后在审计过程中，永辉超市以该项审计需对门店的相关历史材料、财务资料进行单独梳理，且由于永辉超市经营体量较大、采用现代化电子线上办公系统，导致对上述损失进行审计耗时较久，申请撤回审计评估，相关损失在该案中不予处理，并保留另案起诉的权利。本院审理后认为：永辉超市与婚博公司所签订的《租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。根据合同约定，婚博公司应当保证租赁标的在约定的租赁期限内合法适租，保证永辉超市正常承租使用涉案场地。但在租赁期内，因婚博公司与房屋产权方即雏菊公司人之间的租赁合同关系不再履行，导致永辉超市与婚博公司之间的租赁合同无法继续履行，永辉超市对此并无任何过错，故本案应由婚博公司承担合同提前解除的法律责任。永辉超市要求确认其与婚博公司之间的租赁合同于2017年11月9日解除，婚博公司及雏菊公司亦对此予以认可，法院不持异议。合同解除后，婚博公司应退还永辉超市保证金，因永辉超市与婚博公司均同意在保证金中扣除永辉超市应付婚博公司租金差额部分26万元，法院照准。永辉超市提出，因与婚博公司之间的租赁合同提前解除，永辉超市需要向次承租人支付提前解约补偿金619137.57元。永辉超市就此提供了其与相应次承租人之间的租赁合同、终止协议，及可以与之相对应的实际付款凭证；婚博公司及雏菊公司虽对该金额持有异议，但并未提供相反依据。故对永辉超市主张赔偿的上述619137.57元，予以支持。永辉超市提出，因与婚博公司之间的租赁合同提前解除，永辉超市被迫撤店，撤店过程中遣散相应员工，支付劳动补偿金885149.24元。婚博公司及雏菊公司均对此持有异议。法院审查后认为，根据永辉超市承租房屋经营超市的实际情况及超市经营的实际人员需求，永辉超市提出该处店面撤店产生员工遣散损失，应属合理主张。鉴于超市员工工作内容特殊性及人员流动性，要求永辉超市就每一位员工提供完善的劳动合同、合同履行情况、缴纳社保记录，及能够完全与之相对应的劳动关系解除结论并付款情况，实为严苛。故此，法院将结合永辉超市能够提供的人才决议表、解除劳动合同协议书、补偿金汇总表等，酌情确定婚博公司应赔偿永辉超市的该项损失金额为80万元。关于永辉超市主张惩罚性违约金200万元一节，婚博公司及雏菊公司均已明确提出永辉超市同时要求赔偿损失及违约金属重复主张。本案中，除永辉超市主张赔偿的对次承租人、遣散员工的补偿金之外，永辉超市还曾要求婚博公司赔偿其经营受限期间损失10742013.88元、可得利益损失19120208.9元，并曾申请进行相应审计。永辉超市虽在本案中撤回该部分请求，但仍保留另诉处理的主张。故结合法律规定及永辉超市主张情况，并考虑婚博公司对合同解除并不存在恶意，对永辉超市主张的惩罚性违约金200万元，法院不予支持。另应指出，婚博公司得就其向永辉超市赔偿的损失，依据其与雏菊公司之间的合同关系向第三人进行追偿。本院作出（2017）京0101民初12242号民事判决，判决：“一、北京永辉超市有限公司与北京婚博鑫久缘商城有限责任公司之间的租赁合同关系于2017年11月9日解除；二、北京婚博鑫久缘商城有限责任公司于判决生效后七日内退还北京永辉超市有限公司保证金577757.13元（已扣除北京永辉超市有限公司应付租金260000元）；三、北京婚博鑫久缘商城有限责任公司于判决生效后七日内赔偿北京永辉超市有限公司向次承租人支付的解约补偿损失619137.57元；四、北京婚博鑫久缘商城有限责任公司于判决生效后七日内赔偿北京永辉超市有限公司员工遣散补偿损失800000元；五、驳回北京永辉超市有限公司其他诉讼请求。”永辉超市不服一审判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院在二审中查明，永辉超市与婚博公司签订的《租赁合同》第十五条“违约责任”第一款约定，“若甲方违反第十条的各项承诺，由甲方承担全部法律责任；如因此导致乙方不能开业的，租赁期限、免租期、计租起始日还均相应顺延；如因此导致乙方不能正常营业的，乙方还有权延付租赁费用及其他各项费用，并免除不能正常营业期间租赁费用及其他各项费用；如因此导致乙方无法继续经营或本合同不能继续履行，乙方有权解除本合同。上述甲方的违约行为给乙方造成经济损失的，甲方还应承担全部赔偿责任。”第六款约定，“双方应严格履行本合同所约定的义务，任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的条款，则视为违约，违约方应向对方支付贰佰万元人民币作为惩罚性违约金，给对方造成损失的，还应赔偿对方所遭受的损失。本合同其他部分对违约责任有约定的，依照其约定；其他部分没有约定的，适用本条其他款的约定；其他款亦无约定的，适用本款的约定。”永辉超市主张婚博公司违反合同第十条中甲方保证“在租赁期限内维持该交付条件”的约定。北京市第二中级人民法院认为，关于永辉超市依据合同第十五条第六款前半句的约定主张违约金一节，该款后半句约定“本合同其他部分对违约责任有约定的，依照其约定；其他部分没有约定的，适用本条其他款的约定；其他款亦无约定的，适用本款的约定”，而对于本案中婚博公司违约行为所应承担的违约责任，合同第十五条第一款已有约定，故应依据合同第十五条第一款确定本案中婚博公司的违约责任，合同第十五条第六款前半句的约定在本案中并不适用，现永辉超市主张违约金，不符合双方合同约定，本院不予支持，一审判决驳回永辉超市该项诉讼请求，处理结果并无不当，本院对于该项结果予以维持。关于永辉超市上诉要求全额支持其关于员工遣散补偿损失的主张一节，经本院审查，根据永辉超市就此提供的证据，尚不足以充分证明其因涉案租赁合同解除、遣散员工所支付补偿款的金额，且一审法院已经考虑到超市员工工作内容特殊性及人员流动性，要求永辉超市就每一位员工提供完善的劳动合同、合同履行情况、缴纳社保记录，及能够完全与之相对应的劳动关系解除结论并付款情况，实为严苛，根据永辉超市提供的人才决议表、解除劳动合同协议书、补偿金汇总表等酌情确定了80万元，处理结果并无明显不当，永辉超市上诉要求加判85149.24元，依据不足，不予支持。综上，永辉超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。北京市第二中级人民法院作出(2019)京02民终7829号判决，判决驳回上诉，维持原判。在该案件一审、二审程序中，原告婚博公司承担诉讼费25000元。再查，《租赁合同》第十一条“除外责任和责任限制”第一款规定，因正当防卫、紧急避险、自助行为、承租人同意、不可抗力、意外事件、承租人过错和第三人行为，导致承租人及其相关人员的财产及人身造成损害，出租人不承担任何责任。第二款规定，即使之前己被告知承租人可能会遭受损失，出租人亦不必对承租人遭受的间接、特殊、惩罚性或者附带的损失或损害负责，这包括但不限于收入、利润、客户信誉的损失或在何业务中断，不管上述损害或者损失是否源于违反明示或者默示担保、违反合同、错误陈述、过失、严格侵权责任或者其它事由。《租赁合同》第十七条“管辖法律和争议的解决”第三款规定，如果任何一方违反本合同的任何条款，就其成功提起的旨在执行本合同的任何条款的任何诉讼，守约方有权要求对方承担诉讼费用和合理的律师费。法院另有指令者除外。《临时场地使用协议》第七条约定，除明显不适用本协议或本协议另有约定外，《租赁合同》中权利义务、装修与改建、维修与修缮、除外责任及责任限制、违约责任、合同终止、承租单元交付及交还、通知、管辖法律和争议解决方式均适用于《场地使用协议》。原告在立案时曾诉请被告退还租赁保证金及押金931783.59元，庭审中撤回该项诉讼请求，并表示保留权利另诉。本次诉讼中，原告提交了公证书两份及公证费支付凭证。2017年7月14日，原告婚博公司向北京市长安公证处申请以摄像方式保全北京恒基中心商场B2层场地以及周边环境的现状，北京市长安公证处作出（2017）京长安内经字第26188号公证书。2017年8月7日，原告婚博公司向北京市长安公证处申请以摄像方式保全北京恒基中心商场B2层场地以及周边环境的现状。北京市长安公证处作出（2017）京长安内经字第29659号公证书。公证书的录像资料显示涉案房屋所在的恒基中心存在部分大门关闭，多个出入口停止使用等情况。原告支付公证费25588元，原告在本案中主张17059元。原告提交了《专项法律服务合同》及付款凭证，证明2017年6月8日，原告与律师事务所签订《专项法律服务合同》，关于律师费，合同约定本合同签订之日3个工作日日内支付基本律师费30万元；若通过诉讼方式解决争议，甲方除应支付前述基本律师费以外，应在一审判决出具后3个工作日内向乙方再支付30万元人民币，并约定了风险收费的比例和方式。原告支出律师费60万元，原告在本案中主张40万元。被告在诉讼中提供了2019年10月21日的现场照片，证明涉案场地自2018年1月至提交证据时一直空置，合同解除后其未获取商业利益。被告提交了原告等公司的工商注册地信息查询页，证明包括原告在内的多家公司的工商注册地为北京市东城区建国门内大街×号恒基中心商场×层。被告在反诉时曾提出要求原告将涉案房屋上的工商注册地迁出，后撤回了该项诉讼请求。原告表示正在办理变更注册地事宜，但因被告不配合办理共管账户的解除手续，导致公司无法将工商注册地址迁出。本院认为：本案纠纷系因雏菊公司于2017年3月开始启动对恒基商城的业态调整与工程改造，导致其与原告之间的房屋租赁合同无法继续履行所致。对于原、被告之间的房屋租赁合同关系及解除问题，北京市第二中级人民法院(2017)京02民终12278号、12279号生效判决已经确认：婚博公司与雏菊公司签订的《租赁合同》、《场地使用协议》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方的租赁合同并未约定雏菊公司基于业态调整可以单方解除租赁合同，雏菊公司无法定的理由解除合同，雏菊公司不享有单方合同解除权；雏菊公司在2017年3月23日向婚博公司发出解除通知之前，在2017年3月20日商场张贴通告要求各租户提前办理退租，已经实际影响了商铺的正常经营，婚博公司迟延交付租金有合理的抗辩理由，并未因此构成违约，雏菊公司的合同单方解除权不成立；双方的租赁合同于2017年12月26日发生解除，因合同解除发生的损失，双方可另行通过诉讼解决。对于原告诉请被告赔偿其向次承租人永辉超市支付的提前解约补偿金的诉讼请求，本院（2017）京0101民初12242号民事判决及北京市第二中级人民法院(2019)京02民终7829号判决已经确认，因婚博公司与雏菊公司之间的租赁合同关系不再履行，导致永辉超市与婚博公司之间的租赁合同无法继续履行，婚博公司承担合同提前解除的法律责任；并已指出，婚博公司就其向永辉超市赔偿的损失，依据其与雏菊公司之间的合同关系向雏菊公司进行追偿。原告因被告单方解除合同，导致原告向永辉超市支付的赔偿金损失，应当由被告承担。原告的该项诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告诉请被告赔偿2018年3月10日至2022年11月9日期间的预期可得利益损失的诉讼请求，本案中，因雏菊公司对恒基商城的业态调整与工程改造，导致其与原告之间的房屋租赁合同无法继续履行而解除，构成根本违约，应当赔偿原告违约损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。民事主体订立合同的目的就是在于获得预期的收益，尽管该收益并非受害方实际享有的利益但这种利益并不是臆造的，而是有一定现实性，也就是说这种利益已经具备实现的条件。只要合同依约履行，就会被当事人获得。对于预期可得利益损失的确定，一般应当考虑合同履行的获益可能、经营风险、继续经营的可替代性、合同履行情况等因素确定。本案中，原告承租被告房屋后，与案外人永辉超市签订了租期12年的租赁合同，租期于2022年11月9日届满。在此期间，原告收取的租金差价是基本固定且确定的。被告在其反诉书中也提到，在2017年原告转租涉案房屋每月的差价就达到近32万元，因此被告对于原告可预期利益也是可以预见且数额是较为固定的；考虑到租赁房屋所在的特殊地段，双方的租赁合同解除后，原告难以在同等地段寻求其他可替代的经营场所；截止双方的租赁合同解除，距离合同期满还有近五年时间履行期限，故本院认为被告应向原告支付预期可得利益损失。考虑到被告解除合同的行为确与当时政策调整有关，本院酌情确定被告赔偿原告可得利益损失的数额为540万元。对于原告诉请被告支付其维权所支付的律师费、公证费的诉讼请求，因被告单方解约，原告与被告及案外人之间已经产生了一系列的纠纷与诉讼，原告由此产生了律师费、公证费损失。对于律师费的负担问题，双方在租赁合同中已有明确约定，对于上述费用的支出，原告提供了证据予以证实。原告诉请未超出其实际产生的损失，且律师费数额也并未超出合理范围，故对原告该项诉讼请求中的合理部分，本院亦予以支持。对于原告诉请被告赔偿、支付案件受理费、诉讼费等相关诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对于被告要求原告赔偿未将涉案房屋上工商注册地址迁出损失的反诉请求，双方租赁合同未届期满解除系被告单方所致，原告并无过错。双方纠纷产生后，双方一直处于对峙的诉讼状态，至今仍有租赁押金、共管账户等问题未能妥善解决，被告在本案中也未能提供证据证明其受到的实际损失，故被告要求原告赔偿涉案房屋上工商注册地址迁出损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。需要说明的是，本次诉讼中，原告在被告反诉后也增加了要求被告协助办理解除在中国光大银行开设的共管账户的诉讼请求，以便办理工商注册地迁出事宜。双方虽然发生纠纷，但也有互相配合解决问题的共同需求，应本着诚实信用和解决问题的态度，协商解决合同解除后的后续共管账户解除、注册地迁出等问题，以免给双方造成不必要的损失。考虑到共管账户的解除、注册地的迁出等问题不仅涉及到案外人，也与其他行政管理部门的管理规则有关，在双方后续问题未解决的情况下，本院不予处理。对于被告诉请原告支付自2017年7月1日至2017年12月26日的租金、推广宣传费及利息的诉讼请求，双方的租赁合同于2017年12月26日发生解除，被告诉请原告支付2017年7月1日至2017年12月26日的租金，理由正当。但被告自2017年3月20日张贴《恒基商城业态调整与升级改造〈通告〉》、2017年3月23日向婚博公司送达《关于租赁合同终止的通知》、2017年6月22日向婚博公司送达《租赁合同终止通知》，原告提供了公证书等证据证明被告为了收回租赁房屋，采取关闭大楼部分出入口、封闭大楼内部分通道等措施，对涉案房屋的正常经营使用造成了实质性的影响。且被告单方提前解除合同，也应当给予原告适当的时间迁出商户，交还房屋。本院综合上述因素，酌情确定原告向被告支付自2017年7月1日至2017年12月26日的租金90万元。被告要求原告支付利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对于被告要求原告支付自2016年12月1日至2017年12月26日的多使用的719平方米占有使用费、推广宣传费及利息的诉讼请求，根据查明的事实，被告出租给原告的房屋面积与原告转租给案外人永辉超市的租赁面积相差确有719平方米，但对于租赁房屋的整体面积及使用情况，在签订《场地使用协议》后，被告是将涉案房屋整体交付原告租赁使用的，被告作为物业管理方对房屋的格局和面积等情况是明知的。在合同解除纠纷产生之前的数年时间内，被告对于房屋的实际使用和租赁面积问题并未提出异议，原告提出其承租被告房屋时，因房屋内过道的特殊用途，其面积未计入租赁面积；原告在出租给永辉超市时，将过道面积计入整体租赁面积更符合社会常理和实际状况。且被告与原告就涉案房屋签订租赁合同，应按照其与原告之间租赁合同约定的标准收取租金及相关费用，被告要求原告支付719平方米的租金等费用以及利息损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于被告诉请原告按日万分之五标准支付逾期付款违约金的诉讼请求，生效判决已经确认雏菊公司在2017年3月20日商场张贴通告要求各租户提前办理退租，已经实际影响了商铺的正常经营，婚博公司迟延交付租金有合理的抗辩理由，并不构成违约。被告该项要求原告支付逾期付款违约金诉讼请求，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告北京雏菊置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告北京婚博鑫久缘商城有限责任公司提前解约补偿金1419137.57元；二、被告北京雏菊置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告北京婚博鑫久缘商城有限责任公司预期可得利益损失5400000元；三、被告北京雏菊置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告北京婚博鑫久缘商城有限责任公司律师费、公证费417059元；四、原告北京婚博鑫久缘商城有限责任公司于本判决生效后十日内向被告北京雏菊置业有限公司支付租金900000元；五、驳回原告北京婚博鑫久缘商城有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回被告北京雏菊置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100835元，由原告北京婚博鑫久缘商城有限责任公司负担38382元（已交纳）；被告北京雏菊置业有限公司负担62453元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费50613元，由反诉原告北京雏菊置业有限公司负担41605元（已交纳）；反诉被告北京婚博鑫久缘商城有限责任公司负担9008元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  赵飞审判员  陈新审判员  王亮二〇二〇年八月十七日书记员  邵蕾