河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初3780号原告：洛阳雅安物业管理有限公司，住所地：洛阳市涧**天津路**街坊**。法定代表人：白雪峰，总经理。委托诉讼代理人：宋雅丽，河南广文律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：马琳，女，1976年5月7日出生，汉族，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：赵春阳，河南大进律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：王海龙，河南大进律师事务所实习律师，代理权限：特别授权。原告洛阳雅安物业管理有限公司诉被告马琳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日受理后，依法适用小额程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人宋雅丽、被告马琳的委托诉讼代理人赵春阳、王海龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳雅安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2019年全年物业管理费用2596.92元及2020年上半年物业费用1298.5元共3895.38元；2、依法判令被告支付原告自2017年12月20日至2019年11月25日拖欠水费1558.8元及2019年11月26日至2020年6月24日水费324元，共1882.8元；3、依法判令被告支付原告2019年全年垃圾处理费60元及2020年1月至6月的垃圾处理费30元，共90元；4、依法判令被告支付原告拖欠物业费的利息自拖欠之日起至实际支付之日止（暂算至2020年6月30日为570元，此后利息按同期银行贷款利率计算）、拖欠水费的利息自拖欠之日起至实际支付之止（暂至2020年6月30日为134元，此后利息按同期银行贷款利率计算）、拖欠垃圾处理费的利息自拖欠之之起至实际支付之日止（暂算至2020年6月30日为6.4元，此后利息按同期银行贷款利率计算）；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告自2010年9月开始为雅赛城小区提供物业服务，被告系雅赛城小区1号楼4门302室业主，其所主句的房屋面积为216.41平方米。因该业主欠缴2015年6月至2018年12月31日的物业管理费及垃圾处理费，多次催缴一直拒绝不予配合，无奈原告于2019年4月向贵院起诉，经过审理，贵院于2019年7月15日下发（2019）豫0305民初1811号民事判决书，支持了原告的诉讼请求，判令被告向原告支付欠缴的物业费用及垃圾处理费，但被告在判决下发后，仅支付了拖欠的物业费用，余垃圾处理费用一直未付，且自2019年起全年的物业费仍然拖欠不交。无奈，原告再次向法院起诉，请求法院判令被告停止该种恶意拖欠物业费的行为，向原告支付其欠缴的费用，以维护原告的合法权益。被告马琳辩称，一、原告主张答辩人支付2019年全年物业服务费用2596.92元及利息、2019年全年垃圾处理费用60元及利息的诉讼请求既无事实依据又不符合法律规定，应当裁定依法驳回。首先，原告与答辩人之间并不存在合法的物业服务关系，《物业管理条例》第二十一条明确规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十四条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。没有业主委员会的，《物业管理条例》第十一条也明确规定：下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业。所以物业服务合同的成立只能通过与建筑单位、业主委员会、业主大会签订物业服务合同这三种形式。但原告的入住并不是以上三种形式的任意一种，原告是在2010年强行进入小区，并与当时的原物业服务企业发生了冲突，双方还因此报了警。答辩人的母亲也经历了此事，她还清晰的记得当时出警的是孙玉钦、张涛两位警官。在原告进入雅赛城小区后，且原告强行入驻答辩人小区后未与业主大会、业主委员会进行过任何的沟通、协商，更未签订任何的书面物业服务合同；还曾多次侵犯答辩人的各项权利，曾六次停了答辩人家里的自来水，给答辩人的生活造成了极大的困扰，还曾带人到答辩人的工作单位通过无理取闹的方式索要水费，答辩人的母亲还因为原告的缘故受到过行政处罚，就是因为双方的权利义务没有法律上的依据，所以当答辩人的权利被原告侵犯时，答辩人多方主张都没有得到过支持，只能含冤受辱，忍气吞声。如果原告和答辩人没有任何法律关系的前提下，原答辩人双方的物业服务合同成立的话，原答辩人双方的权利和义务就没有任何的合同约束，那么要是原告只享有权利不履行义务，答辩人依据什么来维护自己的权利。原告与答辩人之间并不存在合法的物业服务关系，原告的行为实属强买强卖的强盗行为。其次，原告计算的物业费3895.38元和垃圾处理费90元无事实和法律依据；《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。原告与答辩人之间并无合法的物业服务关系，因此双方并未针对物业费用、物业服务标准、费用支付时间等进行沟通协商一致，原告在无双方真实意思表达、无合法有效合同、无合法法律关系存在的前提下，不知是依据什么样的标准、什么样的法律确定了物业费和垃圾处理费的收费金额，答辩人认为费用计算无事实和法律依据，应当予以驳回。最后，退一万步讲，即使法官认为原告与答辩人之间存在事实物业服务关系，此种事实物业服务合同也应认定为强买强卖的无效合同。《合同法》明确规定合同是平等民事主体之间真实意思表达，无论是书面合同还是口头合同，抑或是事实合同，均应是合同双方的真实意思表达，但原告与答辩人之间并无任何沟通、协商，而是原告单方的强势入驻、强买强卖，严重侵犯了弱势一方答辩人的合法权益，应依法认定为无效。综上原告与答辩人之间不存在合法法律关系，原告主张的物业服务费用与垃圾处理费用没有法律依据，应当依法驳回。二、原告并非国家规定的供水单位，无权利收取水费，因此原告主张答辩人支付水费1882.8元及利息没有法律依据，应当依法驳回。《中华人民共和国水法》第五十五条明确规定“使用水工程供应的水，应当按照国家规定向供水单位缴纳水费”。原告作为一个非法入驻答辩人小区的物业服务企业，并非国家供水单位，其没有权利向答辩人收取水费，其该项主张因依法予以驳回。综上，原告的诉讼主张与事实不符，与法律无据，应依法予以驳回。特提出上述答辩意见，请法院核实并予以采纳。经审理查明，原告洛阳雅安物业管理有限公司系为位于洛阳市涧西区的雅赛城小区提供物业服务的公司，其于2010年9月开始为雅赛城小区提供物业服务，被告马琳系雅赛城小区的业主。但被告马琳在2015年6月12日交纳了655元物业费后（2015年4月至2015年6月），原告于2019年4月29日向本院起诉被告拖欠物业费及垃圾处理费，本院于2019年7月15日做出（2019）豫0305民初1811号民事判决书：被告马琳于判决生效后十日内向原告洛阳雅安物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费8998.33元、垃圾处理费210元（2015年7月1日至2018年12月31日）。判决生效后，被告支付原告所欠物业费，但垃圾费未支付。被告2019年仍不缴纳物业费，原告多次催要未果，引起诉讼。另查明：原告洛阳雅安物业管理有限公司提交其（乙方）于2014年11月11日与案外人马玉平、王凤荷（甲方）签订的《调解协议书》一份，该协议主要内容为：自2011年开始，甲乙双方因为物业服务产生矛盾纠纷，经协调达成以下调解协议：一、甲方自2014年11月1日起开始按规定缴纳物业费。之前发生的物业费，乙方不再追究。乙方应向甲方提供正常物业服务。二、甲方自2014年11月1日起开始按规定缴纳水费。之前发生的水费，乙方不再要求甲方缴纳。乙方不得再对甲方停水。三、甲方自2014年11月1日起开始按规定缴纳停车费，乙方向甲方提供正常停车服务。四、乙方就之前多次对甲方停水造成甲方生活困难，以及在小区张贴告示中的不当言论向甲方赔礼道歉，甲方予以谅解等。原告雅安物业称马玉平、王凤荷系一起居住在涉案房屋的被告马琳的父母，被告马琳称该协议并非当事人真实意思表示。另查明，原告洛阳雅安物业管理有限公司提交洛阳市涧西区物价管理办公室2014年10月29日下发的《关于对洛阳雅安物业管理有限公司核定收费标准的批复》的文件及洛阳市城市生活垃圾处理费收费标准，确定物业费收费标准为0.99元/㎡，垃圾处理费每户每月5元。还查明，2005年5月17日，被告马琳与洛阳大禹投资有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买位于涧××××号雅赛城第壹幢肆单元302号房，于2005年8月9日取得前述房屋所有权证，证号：字第**，该证显示涧××××号1-4-302号房屋建筑面积216.41㎡。本院认为，当事人应当依法维护自身合法权益并针对自己的主张依法提供证据。原告洛阳雅安物业管理有限公司作为雅赛城的物业公司，为雅赛城业主提供了物业服务，与雅赛城小区业主之间虽未签订书面的物业服务合同，但已构成事实上的物业服务关系。现被告马琳作为雅赛城小区业主，在其已经通过协商解决物业交费问题并实际交费的情况下，在并无有效证据证明其存在法定或约定的免交事由的情况下，其未能全额、及时交纳物业服务费用，应当承担相应的法律责任。对于被告马琳在庭审中称洛阳雅安物业管理有限公司强行强行入住小区等据以说明其不欠任何物业费的答辩意见，本院认为，根据被告马琳在庭审过程中的陈述，其提出的洛阳雅安物业管理有限公司作为雅赛城小区物业是否具备合法性及利用小区业主共有财产收取利润等问题与本案并非同一法律关系，且相关问题的处理已经有明确的法律依据和程序，依法不应在本案中进行处理且不能作为拒交物业费的理由。综上，对于原告雅安物业要求被告马琳支付拖欠的物业费、垃圾处理费（2019年1月1日至2020年6月30日）的诉讼请求，本院依法予以支持并确定物业费的数额为3895.38元、垃圾处理费90元、水费1882.8元。对于原告雅安物业主张的停车费及利息，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条，第六条，第八条，第十条，第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告马琳于本判决生效后十日内向原告洛阳雅安物业管理有限公司支付自2019年1月1日至2020年6月30日物业费3895.38元；二、被告马琳于本判决生效后十日内向原告洛阳雅安物业管理有限公司支付自2019年1月1日至2020年6月30日垃圾处理费90元；三、被告马琳于本判决生效后十日内向原告洛阳雅安物业管理有限公司支付拖欠水费1882.8元；四、驳回原告洛阳雅安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告马琳承担。本判决为终审判决。审判员 高 晋二〇二〇年八月三十一日书记员 朱智慧