四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1703民初1701号 原告：达州中青市场管理有限公司，住所地四川省达州市达川区翠屏街道办事处中青路**。 统一社会信用代码：915117030521829503。 法定代表人：王碧龙，总经理。 委托诉讼代理人：余海涛，四川嘉冠律师事务所律师。 被告：魏小燕，女，汉族，1983年7月16日出生，户籍地四川省达州市通川区，现住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：刘永亮，达州市通川区东城法律服务所法律工作者。 原告达州中青市场管理有限公司诉被告魏小燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告达州中青市场管理有限公司的委托诉讼代理人余海涛，被告魏小燕及其委托诉讼代理人刘永亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告达州中青市场管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告立即支付租金173,880元、违约金13,603元，共计187,483元；2．诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告立即支付2019年10月1日至12月31日期间下欠租金38,470元，2020年1月1日至9月30日期间房屋占用费135,410元（24.5元/平方米/月×9月×591.43平方米），违约金13,603元。事实和理由：2019年9月30日，原、被告双方达成租赁达州中青国际家居生活广场14栋1楼编号为14-1-14至17、35至38号铺位的《达州中青国际家居生活广场租赁合同》，约定：“租金：乙方按计租面积591.43平方米，租金单价6元/平方米·月，物业管理费单价1.5元/平方米·月，综合管理费单价17元/平方米·月，每次缴纳人民币43,470元”。事后，被告从2019年10月1日起仅缴纳租金5,000元，截止2020年9月30日累计应付租金173,880元、违约金13,603元，遂酿成纠纷。综上，原、被告双方的房屋租赁合同关系事实清楚，证据确实、充分，被告拒不缴纳租金，给原告市场造成了较大损害。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望法院判准原告全部诉讼请求。 原告达州中青市场管理有限公司围绕诉讼请求向法庭提交了下列证据：1.魏小燕身份信息、公司营业执照，拟证明：原、被告主体资格适格。2.房屋租赁合同，拟证明：双方约定的租金单价共计24.5元／平方米／月，计租面积591.43平方米，质保金13603元；合同第八条第二款约定，若本合同解除或终止后，乙方应于3日内将房屋腾空并返还原告；被告欠付租金30日的，应支付与质保金相等的违约金13603元。3.租赁物现状照片，拟证明：被告所经营的门市现状，拍摄时间是2020年6月29日下午15:00，证实涉案房屋至今由被告加锁并占有使用，被告至今未向原告返还涉案房屋，按照合同法第236条的规定，应按原合同的约定继续缴纳租金。4.证人曹某、郑某出庭作证的证言，拟证实：合同期满后，被告未向原告返还涉案房屋，并将涉案房屋加锁，至今占有使用涉案房屋。 被告魏小燕辩称：1.2019年10月中旬，原告派人将店铺锁了，不让被告经营开业，被告跟原告多次沟通不再租用，要求终止履行合同，但是原告不理。2.签订合同的租期是12月31日截止，但是原告在诉讼请求里计算租期截止至2020年9月30日。3.原告诉称2019年10月1日至12月31日下欠租金38,470元不成立，被告在2019年已经将租赁费用支付给原告，如确实有未支付部分，可以补足，如已支付完毕，就不再支付。4.2010年1月1日至9月30日房屋占用费不成立。一是因国家发生重大疫情，全国未进行经营，原、被告均未正常经营。二是2020年始至今，原告派人将曾经租给被告的门市加锁，加锁行为表示被告即使想经营，也无法经营，大门被锁上，责任在原告。三是房屋占用费计算至2020年9月30日，计算了实际未发生的费用，现2020年8月没结束，9月份还未开始，不应当进行计算。被告未违背合同约定，不应当支付2020年至今的费用。5.被告不应当承担违约金。原告将出租房屋加锁，其行为表明原告没有将该租赁物继续租给被告的意图。被告未违约，不应当承担违约责任。 被告魏小燕未向法庭提交证据。 本院经审理认定事实如下：2019年9月30日，原告达州中青市场管理有限公司（甲方）与被告魏小燕（乙方）签订《达州中青国际家居生活广场租赁合同》，合同主要条款约定：甲方将位于四川省达州市达川区铺位租赁给乙方经营无水洗车类产品，具体品牌名称为擦擦美车；租赁期限自2019年10月1日起至2019年12月31日止；租金：乙方按计租面积591.43㎡，租金单价6元／平方米·月，物业管理费单价1.5元／平方米·月，综合管理费单价17元／平方米·月，每次缴纳人民币43470元；如乙方未能按时缴清租金及管理费，甲方按未缴纳总金额每日千分之一向乙方收取滞纳金；乙方自用的水、电、通讯、闭路、宽带等经营费用自理；在合同签署同时，乙方需向甲方缴纳商品质量与铺位保证金13603元整；协议的变更、解除与终止：1.本合同履行完毕，乙方如欲续租，应在合同期限届满前二个月向甲方提出申请，经甲方同意并在本合同期满前两个月重新签订书面租赁合同，未签订续租合同的，本合同终止；2.本协议解除或终止后，乙方应于解除或终止之日起三天内（或按甲方指定的其他期限）将乙方展位内物品全部撤出展位；乙方逾期未腾空撤出的，逾期一日按占用时段合同约定日租金标准的三倍计付违约金，并赔偿租金不足以弥补的经济损失；同时，甲方有权自主腾空场地并处置相关物品，乙方无权因此向甲方主张任何费用和损失，乙方放弃因此向甲方主张任何费用或损失的权利；在租赁期内，乙方出现下列情况之一，甲方有权解除本协议，已收取的场地租赁费不予退还，同时要求乙方支付与质保金相等的违约金并另行赔偿甲方因此发生的全部损失：（1）未按时交纳场地租赁费、管理费及物业费等各种费用中任意一项超过30天；……。合同签订后，被告魏小燕支付租金5000元后，未再支付租金、物业管理费和综合管理费等。合同期满后，原、被告双方未续签书面租赁合同，被告未将租赁铺位返还原告，亦未将租赁铺位内的物品全部腾退，继续占用租赁铺位至今，原告故诉讼来院，要求支持其诉讼请求。庭审中，原、被告对案涉铺位被谁锁门发生争议，原告称是被告锁门，被告称。审理中，经本院向原告释名后，原告将其诉请请求变更为：判令被告立即支付2019年10月1日至12月31日期间下欠租金38470元，2020年1月1日至9月30日期间房屋占用费135410元（24.5元／平方米·月×9月×591.43平方米），违约金13603元。同时，为防止损失的继续扩大，本院在复庭审理中，当庭征询了原、被告双方意见，原、被告均同意被告在2020年8月28日前腾退案涉铺位及铺位内的物品。 本院认为，一、原告达州中青市场管理有限公司与被告魏小燕2016年8月25日签订的《达州中青国际家居生活广场租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行相关的权利义务。要求被告支付2019年10月1日至12月31日期间下欠租金38,470元，本院予以支持。 二、关于被告魏小燕在租期届满后是否仍占用租赁物的事实认定问题。根据原告所举证据和被告在庭审中自认的“租期届满我就锁门搬走了……、合同到期忘记了将钥匙交给原告”事实，足以认定被告在租期届满后未按约定交付租赁物，仍在占有、使用租赁物的客观事实。被告辩解其在租期届满后已腾退、返还租赁物给原告的事实无证据证实，本院不予采纳。 三、关于被告在租期届满后继续占有、使用租赁物的行为性质如何认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，被告魏小燕在租期届满后返还租赁物给原告是其法定义务，且根据双方《租赁合同》的约定，被告须在解除或终止合同之日起三天内（或按原告指定的其他期限）将铺位内物品全部腾空撤出，否则需承担违约责任，但被告并未履行上述法定或约定义务，至今未腾退交付租赁物给原告，被告魏小燕的行为构成违约，应当承担逾期返还租赁物而造成对方损失的民事责任。本院审理中向原告释名后，原告已变更诉讼请求，其要求被告支付2020年1月1日至9月30日期间房屋占用费有事实和法律依据，本院予以支持。 四、关于损失问题。原告诉请被告承担租期届满后占用租赁物违约给原告造成的损失144075.87元，该损失实质是案涉铺位被占有的使用费。根据约定，被告须在合同终止后三日内腾退租赁物，原、被告双方签订《租赁合同》已于2019年12月31日到期，被告应在2020年1月3日内腾退租赁物，故损失的计算起点应从2020年1月4日开始计算，计算止点应截止双方对租赁物的返还达成一致意见之日即2020年8月28日止，因疫情，扣除两个月，。损失计算标准可参照《租赁合同》约定的24.5元/㎡（含租金、物业使用费、综合管理费）标准计算。原告的损失应为：85,974.21元（591.43㎡×24.5元/㎡·月÷30天×178天）。 五、。违约金13,603元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告魏小燕在本判决生效后十五日内给付原告达州中青市场管理有限公司租金38,470元、铺位占用费85,974.21元； 二、被告魏小燕在本判决生效后十五日内给付原告达州中青市场管理有限公司违约金元（自）； 三、驳回原告达州中青市场管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4,050元，减半收取计2,025元，由被告魏小燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 员  李 媚 二〇二〇年八月三十一日 法官助理  高 勇 书 记 员  闵思梦