广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初147号原告：穰学兵，男，汉族，1970年3月8日出生，住珠海市香洲区******************，公民身份号码413************312。委托诉讼代理人：赵丽美，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林子嘉，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市香洲区***************，统一社会信用代码91440400MA4UKY230F。法定代表人：黄某1。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区************，统一社会信用代码914***********055W。法定代表人：董某1。被告：珠海金山房产有限公司，住所地珠海市***********，统一社会信用代码440********5652。法定代表人：李某1。被告：珠海百盛时代商业运营管理有限公司，住所地珠海市香洲区**************-A，统一社会信用代码91440400MA4ULQMD3B。法定代表人：叶某1。原告穰学兵与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海金山房产有限公司（以下简称金山房产）、珠海百盛时代商业运营管理有限公司（以下简称百盛时代）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告穰学兵的委托诉讼代理人赵丽美、林子嘉到庭参加诉讼。被告诺德置业、时代百货、金山房产、百盛时代经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告穰学兵提出的诉讼请求如下：1.解除原告与被告诺德置业所签订的《商品房买卖合同》,合同标的660000元；2.被告时代百货向原告返还已付购房款232000元；3.被告时代百货向原告支付违约金11600元（违约金计算公式：累计已付房款×5%，即232000×5%=11600元）；4.被告时代百货向原告支付违约金82824元（暂计至2019年10月31日）【违约金计算公式：累计已付房款232000×每日万分之三×1126天（2016.10.1-2019.10.31）】，2019年11月1日后的违约金按累计已支付房款每日万分之三计算到实际清偿之日止；5.被告诺德置业、被告金山房产对上述款项承担连带清偿责任；6.被告百盛时代向原告支付租金31320元【租金计算公式：1160元/月*月（2017年8月-2019年10月=27个月）】；7.被告时代百货对第6项诉讼请求承担连带清偿责任；8.上述被告承担本案全部诉讼费用及律师服务费5000元。事实与理由如下：2016年3月21日，原告与被告诺德置业签订《商品房买卖合同》及附件，合同编号为6-084。被告诺德置业已获得开发商被告金山房产及被告时代百货的授权，全权代理本项目的销售，商品房销售依据为原告购买的商品房已预告登记至被告时代百货名下，原告购买位于珠海市香洲区******时代广场项目第六层033房，建筑面积11.5平方米，每平方米57391元，购买总价款为660000元。合同签订后，原告按合同约定向被告时代百货支付购房款132000元，服务费10万元，后服务费转为购房款，共计232000元。出卖人应当于2016年10月1日前将商品房交付买受人使用，但时至今日，被告时代百货、被告诺德置业仍未将该房交付原告使用。2016年4月28日，被告金山房产与被告时代百货发出《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，愿就因产权分割不能承担法律责任。2016年5月5日，被告金山房产发出《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，承诺涉案商铺如产权分割不能，其愿承担合同约定的法律责任。至今，涉案项目商铺6层未竣工验收，未完成产权分割，且被案外人法院先后多轮查封，根据买卖合同第九条约定，原告有权解除合同，并要求被告时代百货承担累计已付房款的5%违约金。2016年3月21日，原告与被告百盛时代签订《统一经营管理协议书》，主要内容包括：乙方原告委托甲方百盛时代经营管理涉案商铺，该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；乙方将涉案商铺委托甲方统一经营管理，期限为15年，自开发商将涉案商铺交付乙方次日起计算；甲方向乙方支付租金等，在商铺交付百盛时代承租之前，租金将由时代百货代为支付，调整后第一次支付时间为2017年6月10日。原告在2017年7月10日收到最后一次月租金1160元后，截止到目前，剩余租金百盛时代、时代百货均未支付。2017年5月4日，原告与被告诺德置业签订《买卖合同补充协议书》，其中第五条约定，在本协议签订后，甲乙双方同意继续履行购房合同的，甲方从2016年10月1日开始按照购房合同约定计算违约金（按乙方已付房款金额每日万分之三计算）至交付之日，截止现在，被告诺德置业未支付。为主张上述请求，原告委托北京市中银（珠海）律师事务所指派律师提起本案诉讼，并签订了《委托代理合同》，原告为此支出必要费用5000元法律服务费，并已开具正式发票。属于为实现债权负担的成本，故应当由被告承担。综上所述，原告认为：依据买卖合同第九条的约定“出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金”。第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。且本案被告公司出现债务僵局，六层商铺出现多轮涉诉查封，被告的违约行为早已致使合同目的不能实现，亦符合《合同法》第九十四条第（四）项法定解除条件，再结合时代百货出具的《担保合同》所自愿承担的担保责任，因此，依据《合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百零二条的规定，被告诺德置业、被告时代百货、被告金山房产应当向原告承担连带返还购房款及违约金责任。被告时代百货、被告百盛时代应当向原告承担连带返还租金责任。原告向本院提交的证据如下：1.《商品房买卖合同》、附件二《商品房买卖合同》补充协议、附件三时代广场付款方式及期限；2.时代广场销售授权书、关于时代广场六层商铺产权分割的说明、关于时代广场商铺产权证办理的声明；3.买卖合同补充协议书；4.收据、刷卡单；5.《统一经营管理协议书》、担保合同、知会函、租金流水；6.《委托代理合同》、法律服务费发票。被告诺德置业、时代百货、金山房产、百盛时代未作答辩亦未提交证据材料。经审理查明，2016年3月21日，原告与被告诺德置业签订了一份《商品房买卖合同》（编号为：6-084）及附件，约定原告向被告诺德置业购买珠海市香洲区******************（以下简称案涉商铺），总价为66万元。合同第一条约定出卖人已获得开发商金山房产及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售。第七条约定出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用。第九条约定逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。第十二条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。2016年3月21日，原告作为委托人（乙方）与百盛时代作为受托人（甲方）签订了一份《统一经营管理协议书》，主要内容包括：乙方委托甲方经营管理涉案商铺，该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；乙方将涉案商铺委托甲方统一经营管理，期限为15年，自开发商将涉案商铺交付乙方次日起计算；如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金，上述约定租金自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定租金。上述协议约定租金标准为：第1、2、3年每年支付租金39600元；第4、5、6年每年支付租金46200元；第7至第15年每年支付租金52800元。同日，时代百货作为甲方也与原告作为乙方签订了一份《担保合同》，主要内容包括：甲方对经营管理协议中百盛时代向乙方交付租金的义务承担连带保证责任；若百盛时代未能按时足额履行经营管理协议中约定的向乙方交付的租金时，甲方以其经营收入和甲方与百盛时代签订的经营管理协议规定的储备金作为保证金，向乙方补偿百盛时代应付租金的不足部分；甲方为乙方提供担保期限为乙方与百盛时代签订的经营管理协议之日起即2016年10月2日，止于2031年10月1日。2017年5月4日，被告诺德置业与原告签订了一份《买卖合同补充协议书》（编号：SDBH-MMLY-050),确认截至本协议签订之日，原告已支付购房款132000元。该协议书第一条约定双方同意案涉商铺的交付时间顺延至2017年12月31日。第二条约定双方同意购房合同项下的商铺完成产权分割时间顺延至2018年7月31日。第三条约定在商铺完成产权分割之前原告无需补交剩余房款，诺德置业承诺不追究原告在此期间逾期付款的责任。第五条约定本协议签订后，诺德置业、原告双方同意继续履行购房合同，诺德置业从2016年10月1日开始按照购房合同约定计算违约金（按原告已付房款金额每日万分之三计算）至交付之日。对于2016年10月1日至2016年12月31日的违约金在本协议签订后10个工作日内支付给原告；2017年1月1日至2017年3月30日的违约金在2017年6月30日前支付给原告；2017年4月1日至2017年6月30日的违约金在2017年8月30日前支付给原告；2017年7月1日起直至交付之日（即符合购房合同约定的交付条件）期间的违约金按季度核算和支付，在下一个季度期满后第一个月内支付给原告，即2017年7月1日至2017年9月30日的违约金在2017年10月31日前支付给原告，以此类推。原告支付的服务费不纳入计算违约金的基数。第六条约定诺德置业原因导致本合同解除或终止的，本合同签订之日至原告解除合同之日期间《统一经营管理协议》及其补充协议约定的租金按约定正常支付，诺德置业、原告双方进行已付房款退款结算时，诺德置业对已发的租金不进行扣减。第七条约定原告支付的中介服务费纳入购房合同项下的总价款，双方同意相应变更购房合同总价款和单价，但购房合同项下的有关违约金计算基数仍以原告已付房款（不包括服务费转购房款部分）为计算基数。第十一条约定如诺德置业未能按照本协议约定时间交付商铺，原告有权解除购房合同及本补充协议，并有权按照购房合同约定追究诺德置业违约责任。原告提交的收据显示，原告于2016年3月21日向时代百货支付案涉商铺首期款（含定金）132000元，时代百货向原告出具了编号为№5006125的收据；2017年6月1日，原告又支付案涉商铺房款100000元，时代百货出具编号为№18421119的收据。根据原告提交的其本人银行账户历史明细清单及其在庭审中确认的内容，时代百货于2017年1月起向原告支付房租，原告收取2017年1月-5月，租金每月660元，2017年6、7月租金是每月1160元，2017年6月另收租金1500元。时代百货还支付了两笔补偿款，其中2017年5月收补偿款3643.2元；2017年7月收补偿款3564元。原告就其5000元律师费的主张提交了一份《委托代理合同》及相应发票。另查明，2016年4月28日，金山房产、时代百货出具《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，载明“……如因上述产权分割不能或分割结果与商铺买卖合同存在差异的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。”2016年5月5日，金山房产出具《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，载明“……如因上述产权分割不能或未能依时完成产权登记的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。”再查明，位于珠海市香洲区*********[时代广场]项目的开发商为金山房产，时代百货于2014年1月向金山房产购买涉案6层商铺，并办理了预告登记。涉案商铺至今仍未完成产权分割，且时代广场项目至今尚未竣工验收。本院认为，被告诺德置业、时代百货、金山房产、百盛时代经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及举证、质证的权利，由此造成的不利后果，由各被告自行承担。根据时代百货的授权，诺德置业于2016年3月21日就案涉商铺与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为6-084），符合各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，原告与诺德置业签订的《商品房买卖合同》已载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系。原告在签订合同时既已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述《商品房买卖合同》应直接约束原告与时代百货。时代百货是上述合同中原告的相对方，享有合同权利，承担合同义务。原告要求诺德置业承担相应责任，缺乏依据，本院不予支持。关于合同解除及款项退还。时代广场项目未竣工验收，案涉商铺不具备交付条件，至今未完成产权分割。原告依据《商品房买卖合同》第九条的约定要求解除其与诺德置业签订的《商品房买卖合同》，理据充分，本院予以支持。上述合同解除后，时代百货应将收取的购房款项退还给原告，原告请求时代百货返还已付购房款232000元，本院予以支持。关于租金。结合原告与百盛时代签订的《统一经营管理协议书》第二条中租金和逾期交房违约金的关系，案涉租金应认定从案涉商铺实际交付百盛时代之日起计算为宜。因案涉商铺租金的支付条件尚未成就，对于原告要求百盛时代、时代百货连带支付租金的请求，本院不予支持。至于被告时代百货先行支付的租金，应视为被告时代百货主动对逾期交楼事实履行补偿之性质，结合《买卖合同补充协议书》第六条中已发租金不作抵扣的约定，本院认定该部分租金为被告时代百货自愿履行，不作抵扣或返还处理。关于解除合同违约金。按照《商品房买卖合同》第九条约定，因出卖人原因导致合同解除的，出卖人应向买受人按累计已付款的5%支付违约金，原告提出的两项违约金诉讼请求均属解除合同违约金性质，应理解为原告认为双方约定的合同解除违约金过低并要求调整。考虑到被告逾期交房已逾三年，如依合同约定按已付房款的5%计算违约金明显偏低，不足以弥补原告的各项损失，综合双方合同约定和履行程度，考虑当事人的过错程度、实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情调整违约金计算标准为以已付房款为基数按日万分之三标准自房款支付之日起分段计至合同解除之日止，根据合同法第九十六条之规定，合同解除日期应为本院送达本案应诉材料至被告时代百货之日,即2020年4月23日。结合双方《买卖合同补充协议书》第六条已发租金不作抵扣的约定，被告前期已付的租金不作抵扣，被告已付的补偿金属于被告先行承担的违约责任应予以抵扣。经计算，截止至本院公告送达应诉材料期满之日即2020年4月23日，时代百货尚应向原告支付违约金83734.8元【132000×0.0003×1495（2016年3月21日-2020年4月23日）+100000×0.0003×1058（2017年6月1日-2020年4月23日）-7207.2】。关于律师费。律师费并非本案必须发生的费用，没有证据显示当事人就此存在约定，原告请求各被告承担律师费损失缺乏依据，本院不予支持。关于金山房产的连带责任问题。根据金山房产出具的《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》以及《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，金山房产明确涉案商铺如未能进行产权分割或依时完成产权登记的，金山房产按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。现涉案商铺因上述原因无法交付导致合同解除，原告要求金山房产就退还房款及支付违约金等诉讼请求承担连带责任的主张，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告穰学兵与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的《商品房买卖合同》于2020年4月23日解除；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告穰学兵返还购房款232000元；三、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告穰学兵支付违约金83734.8元；四、被告珠海金山房产有限公司对上述被告珠海时代百货有限公司应负担的第二、三判项确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告穰学兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11708元，由被告珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  苏倩雯审 判 员  王 敏人民陪审员  李月英二〇二〇年六月二十二日法官 助理  张海安书 记 员  彭美美曾淑莹