山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0687民初2501号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司，住所地：海阳市海滨西路******。负责人：陈明，该公司经理。委托诉讼代理人：冯杰，海阳行村法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：高晓燕，该公司员工。被告：易傲冰，男，1972年11月7日出生，汉族，现住海阳市碧桂园滨海城**。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告易傲冰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。碧桂园物业公司的委托诉讼代理人冯杰、高晓燕，被告易傲冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告立即缴纳拖欠物业费11433.84元、违约金11959.79元。事实与理由：被告在碧桂园滨海城处购买房屋一套，并于2013年8月26日与原告签订物业服务协议，根据协议约定，被告从2018年1月至2019年12月没有缴纳物业服务费用，欠费本金：11433.84元，违约金：11959.79元，共计：23393.63元，为了维护原告的合法权益不受侵害，特起诉至海阳市人民法院，望法院依法公判。易傲冰辩称，一、服务协议第二章第二条第三项明确规定物业应该协助供水等有关部门对本园区供水等设施进行维护工作，发现上述设备出现问题时，及时通知有关部门进行维修。2017年夏天小区自来水供水系统增加增压设备，之后造成本小区包括被告住宅内的三户居民水表出现自转问题，使得被告2017年出现高额水费。2018年年初在原告的协助下，多方人员在家中先后进行了三次打压测试，得出水表自转的结论，之后增加了止流阀进行解决。但是事发至今三年，水表自转问题依旧存在，2017年的高额水费问题依旧没有解决，前后与原告几任管家及经理沟通无果，至今得不到任何协助，甚至管家已经不予回复。目前依旧每月收到自来水公司的催费通知，给被告的日常生活造成困扰。同时物业公司不回复、不协助，明确违反了合同中约定的协助和通知义务，存在明显的服务瑕疵。二、服务协议第二章第二条第九项装修管理服务内容之规定，物业公司应对违法违规建设行为进行制止。本小区花园里一期C30-1栋住宅原为碧桂园海阳项目部总经理汤某所购，其进行装饰装修时竟然全面拆除了一二层南侧的承重墙体，向外扩建，属于擅自变动房屋建筑主体和承重结构的违法建筑。物业公司不但没有进行制止，而且在通报给政府主管部门的文件中把该户的违法违规性质标注成建设阳光房，掩盖其变动建筑主体和承重结构的严重违法事实，属于协助违法。该行为违反了双方签订的前期物业服务协议内的相关内容，同时对该业主的纵容和对其他业主的严格限制造成了明显的差异化服务，违反了公平的原则，属于明显的物业服务瑕疵，侵害了被告的权益。三、服务协议第三章第四条对物业费的使用进行了明确的规定。在(2019)鲁0687刑初313号案件中，原告花费物业费雇佣的多名保安人员，业主在进行正当维权活动的当晚，对自己服务的业主进行违法犯罪行为，并非单一个体保安的违法行为说明了原告在人员招聘、管理及培训中存在重大瑕疵，远远达不到其提出的五星级标准的物业服务的从事管理水平，达不到3.8元/米的服务标准，存在滥用被告物业费行为，侵害了被告权利。四、2018年山东省人民政府第317令《山东处物业服务收费管理办法》第十七条明确规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。由于被告的住宅空置期远超六个月，因此于2019年3月24日被告向原告提出告知和协商。但原告在明确收到告知后，再无任何消息。其行为违背了公平的原则，同时对业主基于政府法令提出的告知和协商请求不予理睬亦是对服务二字的亵渎，属于明显的物业服务瑕疵。综上所述，被告请求人民法院依法驳回原告不合理的诉讼请求，被告主张：一、要求原告对于小区增加增压设备造成的被告的水表故障及高额水费问题，协助被告维修申报并在三个月内最终解决。二、要求原告对于上述四点明显违反双方物业服务协议的行为和服务瑕疵对被告进行书面道歉，同时给出如何纠正和解决服务瑕疵的书面解决方案，并主张原告对其违反物业服务合同的行为对被告进行赔偿，赔偿应缴纳物业费的50%。三、要求原告执行山东省政府第317号令，与被告对被行署空置期超过6个月的住房物业费进行协商约定。对于该令的生效期2018年7月1日至原告与被告开始协商之日期间的物业费，由于原告拒绝协商属于过错方，物业费按标准的50%收取。原告碧桂园物业公司为支持其诉请，向本院提交以下证据：1、2013年8月26日，广东碧桂园物业服务有限公司海阳分公司与被告签订的《碧桂园?十里金滩前期物业服务协议》；2、2015年7月2日，被告入住登记表一份；3、收楼通知书一份；4、2015年7月2日海阳碧桂园收楼费用确认表一份；5、2015年6月16日，碧桂园?十里金滩收楼应缴其它款项明细一份；6、2015年7月26日，碧桂园十里金滩物业及资料移交书；7、业主证明一份；8、工商变更登记一份。被告易傲冰对证据的真实性无异议。经审理查明，被告易傲冰系碧桂园?十里金滩B区135幢1号楼业主，该房屋为双拼非普通住宅，建筑面积为171.64平方米。2013年8月26日，广东碧桂园物业服务有限公司海阳分公司（乙方）与被告（甲方）签订《碧桂园?十里金滩前期物业服务协议》，约定：广东碧桂园物业服务有限公司海阳分公司为被告所居住的房屋提供前期物业管理服务，协议第四条约定物业费每平方3.8元，每月物业费为476.41元。协议第六条约定，甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月计收，乙方于公历每月1日，（节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证缴费帐户存有足够金额以备扣费。若当地相关行政主管部门对物业服务费的收取有相关法律法规的，由按法律法规定的规定执行，且由甲方自行到乙方处办理相关手续；协议第十六条约定，甲方或该物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从应交费之日的次月1日起每月按应付物业服务费千分之三缴纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。原告主张，被告易傲冰拖欠2018年1月至2019年12月份物业费，根据《碧桂园?十里金滩前期物业服务协议》第四条、十六条约定的物业费收取标准及违约金计算方法，截止到2019年12月31日，被告应支付物业费11433.84元，违约金11959.79元。被告对欠缴物业费的时间及标准每平方米3.8元无异议，未缴的原因是因为物业服务存在瑕疵。因原告违约在先，对原告主张的违约金有异议，要求对违约金的标准予以调整。原告对被告答辩意见一及对于小区增加增压设备造成的被告水表故障及高额水费问题，要求原告协助被告维修申报并在三个月内最终解决。原告主张，小区增加增压设备是开发商的行为，水表出现空转增加水费，是开发商与自来水公司的责任，原告只有协助义务，而且原告对此问题亦尽到了服务义务。本案诉讼的物业费是2018年至2019年度的欠缴数额，而被告发信息是在2020年度的，之前的信息都是回复的。对被告的答辩意见二、三，主张均与本案无关，也不是同一法律关系，不是构成被告不交物业费的理由。对被告答辩意见四，主张被告购买的房屋是双拼，不符合减免条件和要求。综上，原告主张被告在答辩中对原告提出的要求不符合合同的约定，法院不应当支持。另查，广东碧桂园物业服务股份有限公司海阳分公司于2019年7月9日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司。本院认为，2013年8月26日，广东碧桂园物业服务有限公司海阳分公司（乙方）与被告（甲方）签订《碧桂园?十里金滩前期物业服务协议》系当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，各方均应按约履行各自义务。本案争议的焦点：一、小区供水增加增压设备后导致被告水表出现空转，从而水费增加，是否是被告不缴纳物业费的法定理由。本院认为，小区供水系统增加增压设备是涉案房屋开发商实施的行为，被告家中出现水表空转应由开发商及自来水公司来解决，物业公司只能尽协调义务，本案中原告亦尽了协助义务，因此被告以此理由拖物业服务费不符合同的约定，本院不予支持。焦点二，物业服务标准是否过高，是否应当减免。本院认为，关于物业费收费标准问题，《山东省物业收费管理办法》中已经明确省人民政府价格主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。山东省物价局制定下发各市物价局的《山东省物价局关于物业服务收费中普通住宅界定标准有关问题的通知》对处理物业费纠纷案件具有一定的指导意义，在无其他明确法律规定的情况下，适用该通知，且该通知已明确“普通住宅”是指除独栋、双拼、联排等各类高档住宅之外住宅。涉案收取物业费的房屋系双拼洋房非普通住宅，物业收费应实际市场调节价，由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定，非人民法院民事案件司法干预的范围。被告主张因服务不到位等理由，主张物业费降低理由不当，本院不予支持。关于闲置住房空转六个月以上物业费应减免问题，相关规定是指普通住宅，涉案房屋不属于普通住宅，非在规定之中。本院对被告要求降低、减免物业服务费之请求不予支持。焦点三，合同中约定的违约金是否过高，是否应当予以调整。本院认为，关于违约金问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。涉案物业服务合同约定的千分之三过高，根据被告的请求，对违约金予以调整，酌定违约金为拖欠物业费本金的30%为宜。本案中违约金计算数额为拖欠物业费11959.79元的30%为3587.93元。另，被告在答辩中，要求原告协助被告在三个月内解决水表故障及高额水费问题，物业公司应当尽协助义务，且原告亦尽了义务，是否处置妥当是开发商和自来水公司的责任，而非本案的原告。被告主张由于原告出现服务瑕疵，原告应赔偿被告应缴纳物业服务的50%，由于所列举的事实与被告拖欠物业服务费无关，且合同中对此未约定，其要求无事实根据和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条之规定，判决如下：一、被告易傲冰于本判决生效之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司支付2018年1月至2019年12月份的物业管理费11959.79元、违约金3587.93元，合计15547.72元。二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费385元，减半收取193元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司负担93元，由被告易傲冰负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  成学波二〇二〇年八月十三日书记员  修红红