上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5570号之一上诉人(原审被告)：上海东幸商业管理有限公司，住所地上海市松江区泖港镇中南路**。法定代表人：范秋英，总经理。委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚晔，上海乾业律师事务所律师被上诉人(原审原告)：上海舒辉工贸发展有限公司，住，住所地上海市嘉定区安亭镇民丰路**/div>法定代表人：沈王俊，执行董事。委托诉讼代理人：黄冬，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙其栋，上海市金茂律师事务所律师。上诉人上海东幸商业管理有限公司(以下简称“东幸公司”)因与被上诉人上海舒辉工贸发展有限公司(以下简称“舒辉公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初2016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东幸公司上诉请求：撤销一审法院判决第一、三、四项，改判原租赁合同部分解除，保留东幸公司与国美电器租赁面积继续履行至原合同租赁期满为止，确认其余的租赁部分已于2019年11月9日归还舒辉公司，租金的计算按原合同约定的50％计算至2019年11月9日，国美电器租赁面积部分的租金按原合同约定的50％标准支付，至合同期满。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。本案诉讼的起因在于舒辉公司将工业用途的厂房出租给东幸公司，从而引发大量连环诉讼。东幸公司在得到舒辉公司承诺上海市嘉定区安亭镇民丰路XXX号2号房屋(以下简称“涉案房屋”)可作商业使用的情况下，与舒辉公司签订了长达18年的合同，除将其中的2794平方米租赁给国美电器以外，其余部分租赁给了上海置润投资管理有限公司(以下简称“置润公司”)。2016年8月，因涉案房屋未通过消防验收，置润公司与东幸公司发生纠纷，进行了长达3年的诉讼。无论是置润公司与东幸公司之间的判决，还是置润公司与次承租人之间的判决，法院均按合同约定根据过错原则减半确定了租金数额。而在本案中，法院未对租金进行减半计算。二、一审法院对东幸公司已实际交付除国美电器以外的面积这一关键事实没有认定。2019年11月9日，东幸公司即发函给舒辉公司，要求办理交接手续。在一审过程中，也多次要求进行房屋交接。不能仅因为舒辉公司不办理书面交接手续，就认为没有交接而要求东幸公司支付所谓的租金。三、双方于2016年11月4日签订的《会议纪要》是双方真实意思表示，双方均应遵守。一审法院未根据该《会议纪要》的精神结算租金，作出错误的判决。舒辉公司辩称，不同意东幸公司的上诉请求。一审法院判决认定事实清楚，证据充足，适用法律正确，请求维持一审法院的判决。事实与理由：一、东幸公司在与舒辉公司签约时已明知涉案房屋是工业用房，东幸公司要求作商业用途，根据区里文件规定，允许涉案房屋用于商业。租赁合同履行中，东幸公司的次承租人国美公司等根据文件规定办出了营业执照，开展商业活动，不存在舒辉公司擅自改变房屋用途的情形。二、关于消防问题，东幸公司一直在混淆视听。本案存在一次消防(大消防)和二次消防，一次消防关系到房产证的问题，涉案房屋已办出房产证，双方对一次消防(大消防)没有异议。二次消防是要根据商业业态，经相关部门同意后办理的，消防责任主体是通过合同明确约定的，东幸公司在开业前应当按照消防规定办理报批手续，在东幸公司与置润公司的租赁合同中，约定由东幸公司向置润公司提供消防验收合格意见书等材料，在(2019)沪02民终7777号以及7782号民事判决中，明确办证相关责任由置润公司承担主责，东幸公司承担次责，舒辉公司不承担责任。三、东幸公司并未将涉案房屋交还舒辉公司。涉案房屋至今不符合返还状态，即合同约定的恢复原状，且因层层转租，致各级租赁关系中纠纷不断。东幸公司所称的返还房屋，也仅是说说而已，没有任何实际行动。涉案房屋仍由东幸公司、置润公司以及其他实际承租人占有。四、2016年11月4日的《会议纪要》仅是对付款时间的变更，不是对租金标准的变更。舒辉公司向一审法院起诉请求：一、判令解除舒辉公司与东幸公司之间的《租赁合同》；二、判令东幸公司立即将涉案房屋恢复原状返还给舒辉公司；三、判令东幸公司向舒辉公司支付租金16，729，865元，并支付自2020年2月1日起至实际返还房屋之日的租金和实际使用费(按年租金4，400，287元的标准)；四、判令东幸公司向舒辉公司支付以本金16，729，865元为基数，自2019年9月21日起至实际清偿之日止，按日3‰计付的违约金。一审法院认定事实：2011年7月15日，舒辉公司(出租方、甲方)与东幸公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于本市嘉定区安亭镇民丰路XXX号2号房屋(具体门牌号为588号)，出租建筑面积为11373.19平方米和场地(场地范围指产证1号房和2号房中间隔离带西侧)。该合同第一条第4款约定：“乙方在开业之前应按消防规定办理报批手续，甲方应配合乙方办理装潢消防验收合格手续”；第6款约定：“乙方或乙方的租赁商户自行办理营业执照，甲方应向乙方提供办理所需的应该由甲方提供与租赁房屋有关的各种文件，若因甲方未能及时提供相关文件致使乙方办照延误，甲方应赔偿由此给乙方造成的损失。由于是工业用房，故甲方承诺协助乙方办理出营业执照”。该合同第二条第1款约定：“乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业使用”。其后，舒辉公司与东幸公司又签订了一系列补充协议。2011年12月1日，东幸公司(出租方、甲方)与丁培君(上海置润投资管理有限公司，以下简称“置润公司”法定代表人)(承租方、乙方)签订了《租赁合同》(含附件“需要提供的文件目录”)，约定甲方将涉案房屋一楼和二楼(除国美电器和修车单位之外的物业)出租给乙方，一楼建筑面积2968.60平方米，二楼建筑面积4149.60平方米，租赁期限2012年1月1日至2028年10月23日，其中2012年1月1日至2013年3月31日为招商免租期，年租金2，332，350元，并每三年在上一年基础上递增5％，具体为：2013年4月1日至2016年3月31日年租金为2，332，350元／年、2016年4月1日至2019年3月31日年租金为2，448，960元／年，租金每三个月支付一次，提前10天支付，即每年的3月20日、6月20日、9月20日和12月20日支付，先付后用，另约定押金50万元。该合同第一条第4款约定：“在签署本合同时，甲方需向乙方提供房地产权证复印件、产权人营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、产权人与甲方的租赁合同复印件(若合同内容有变动的，须提供新的证明材料)、甲方的营业执照复印件、甲方的法定代表人身份证复印件、提供原消防验收合格意见书、租赁位置及面积的平面图等。所有复印件上必须加盖产权人和甲方的公章”。该合同第二条第2款约定：“甲方保证乙方承租的房屋可以作为商业使用”。该合同第四条第2款约定：“乙方开业所需的各种证照以及申请手续均由乙方自行申请办理，所需费用亦由乙方自理。在申请及办证过程中，如政府相关部门需甲方提供相关证照的，甲方将予以配合”；第5款约定：“甲方同意乙方在租赁期间内可以将本租赁的物业转租，无需甲方另行书面同意”。该合同第三条第4款约定：“乙方逾期支付租金的应按日租金的1倍的标准向甲方支付滞纳金，逾期两个月未付清的，甲方有权单方解除本合同。”2013年7月26日，东幸公司(甲方)与丁培君(乙方)签订《补充协议》，将原租赁合同乙方丁培君变更为置润公司，对原《租赁合同》的租赁面积错误作出纠正，调整为6908.77平方米(不含国美退租的950平方米)，同时租金作相应调整：《租赁合同》第1-2年改为2，269，530.95元／年；置润公司增加承租范围，即国美电器二楼退租部分(建筑面积约950平方米)由置润公司承租，租期自2013年7月30日起，与原租赁合同同步结束，年租金277，400元，免租期至2014年7月31日止，租金、增递率及其他权利义务与原合同同步；延长五年租期；在置润公司承租的面积没有全部出租完的情况下，产权人同意至2014年12月31日前，每年补贴60万元给东幸公司，东幸公司将此政策转给置润公司享受，此外，东幸公司同样至2014年12月31日前，每年补贴置润公司60万元。该补充协议第七条约定：“因无一次消防验收合格的相关文件，及消防器材也严重被盗，经协商，此事由乙方自行解决，所发生的费用由乙方承担。但目前，消防控制室内的汽车旧配件等，由甲方负责清理，之后再移交给乙方管理。经协商，汽车公司内部一切消防逃生通道梯，由甲方负责进行改道门外”。该补充协议乙方签名盖章处由曹然(即置润公司另案中的委托诉讼代理人)签字。2013年10月13日，东幸公司与置润公司签订《补充协议》，约定因交房时存在一些情况给置润公司出租带来一定的困难，东幸公司决定增加一个月的免租期。该补充协议乙方签名盖章处由曹然签字及置润公司盖章。上述合同签订后，东幸公司向置润公司交付了租赁的房屋，置润公司支付了部分租金。因置润公司拖欠租金未付，故东幸公司诉至一审法院。该案由一审法院于2016年11月4日以(2016)沪0114民初602号民事判决书作出判决后，置润公司不服判决提起上诉。本院经审理后于2017年4月5日以(2017)沪02民终15号民事裁定书作出裁定，撤销一审判决，发回重审。一审法院以(2017)沪0114民7562号民事判决书作出重审判决后，置润公司仍不服判决提起上诉。本院经审理后于2019年9月20日以(2019)沪02民终7782号民事判决书作出终审判决，驳回上诉，维持原判。此外由置润公司作为原告起诉东幸公司(舒辉公司作为第三人)的另一案件，同样经历了一审、上诉、发回重审、重审及上诉等程序，最终由本院于2019年9月20日以(2019)沪02民终7777号民事判决书作出终审判决，驳回上诉，维持原判。一审法院另查明，2016年11月14日，舒辉公司和东幸公司双方签署《关于民丰路XXX号2号楼房屋租赁事宜会议纪要》，内容主要为：一、现舒辉公司向东幸公司已开出发票的租金金额为2，040，729元(2014年11月至2015年7月部分)，东幸公司承诺于2016年11月20日之前付清；二、经双方约定，东幸公司拖欠舒辉公司2015年7月以后的租金，等法院判决生效后，根据处理情况再由舒辉公司与东幸公司协商解决。三、关于民丰路XXX号2号楼房屋今后经营事宜，待舒辉公司向安亭镇人民政府咨询后再行协商。一审诉讼中，舒辉公司表示其诉请的租金金额16，729，865元，包括八个阶段的租金：1、2015年5月1日至2015年7月31日，期间东幸公司少支付了7万元；2、2015年8月1日至2015年12月31日，东幸公司未支付的金额为1，250，405元。具体为：合同约定日租金0.8元每平方米，年租金应为3，320，972元。因双方存在补充约定，当时每年减免租金32万元，减免后的一年租金是3，000，972元，总共五个月，共计1，250，405元；3、2016年整年租金是3，000，972元；4、2017年1月1日至2017年10月31日共十个月租金是2，500，810元；5、2017年11月1日至2017年12月31日日租金约定为1.06元每平方米，年租金为4，400，287元，两个月租金是733，381元；6、2018年和2019年分别都是年租金4，400，287元；7、2020年1月1日至2020年1月31日的租金是373，723元。舒辉公司表示上述租金共计16，729，865元起算违约金的日期是从2019年9月21日开始，理由是其认为东幸公司应付上述租金的日期应从(2019)沪02民终7777号案件判决生效后起算，而判决生效的时间是2019年9月20日。东幸公司则认为双方《会议纪要》中明确东幸公司至2015年7月尚欠租金金额为2，040，729元，该款项东幸公司已支付，不存在东幸公司还欠7万元的说法，对其余房租的计算东幸公司未表示异议，但表示作为计算依据的租金标准因舒辉公司的过错应作相应调整。一审审理中，一审法院向双方当事人作出释明，要求双方尽快办理涉案房屋的交接，以避免损失扩大，但后续未收到双方就涉案房屋全部或部分已办理交接的说明。一审法院认为，舒辉公司和东幸公司所签的《租赁合同》、补充协议及双方签署的《关于民丰路XXX号2号楼房屋租赁事宜会议纪要》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据《会议纪要》第二条本应由双方待法院判决生效后协商解决的租金事宜，显然双方在法院判决生效后至今也未能达成一致。在此情况下舒辉公司当然有权要求东幸公司支付拖欠的租金，东幸公司直至开庭之日仍未付租金，已经符合合同法第九十四条关于合同解除的条件，结合涉案房屋至今未能办理消防验收且合同双方均同意解除合同，故对舒辉公司要求解除合同的诉请予以支持，并确认合同于开庭之日即2020年4月13日解除。东幸公司表示合同应部分解除、部分(指国美电器承租部分)保留的意见于法无据，难以支持。合同解除后，东幸公司负有将涉案房屋返还给舒辉公司的义务，舒辉公司则应将押金830，243元返还给东幸公司。舒辉公司关于将涉案房屋恢复原状的诉请不明确，不予处理。虽然东幸公司称其已于2019年11月9日向舒辉公司发出律师函，要求舒辉公司按现状交接房屋并办理交接手续，并表示因舒辉公司在收到函件后未接收房屋，可以视为东幸公司已经归还房屋。但东幸公司将涉案房屋中的大部分面积出租给了置润公司，而在(2017)沪0114民初7562号民事判决书主文第二条判令置润公司将涉案房屋的一楼和二楼于判决生效后十日内返还东幸公司，现东幸公司未能提供置润公司已将涉案房屋返还东幸公司的相关依据，加之置润公司与其下家承租人仍有诉讼在进行之中，故东幸公司将其发出律师函后房屋未能交接的原因和责任归咎于舒辉公司明显依据不足，一审法院难以认同。东幸公司仍应向舒辉公司支付租金和实际使用费直至房屋返还之日。《会议纪要》第一条所涉截止2015年7月东幸公司所欠舒辉公司租金金额2，040，729元，双方在诉讼中均确认东幸公司已经付清，舒辉公司认为从2015年5月1日至2015年7月31日期间东幸公司仍有7万元租金未付的主张与《会议纪要》内容不符，难以采信。故一审法院确认至2020年1月31日，东幸公司所欠舒辉公司租金金额为16，659，865元。因双方明确待法院判决生效后协商解决，而终审判决生效的时间是2019年9月20日，故东幸公司认为上述租金诉讼时效已经届满的主张不能成立。舒辉公司将《会议纪要》中双方协商解决租金问题的时间视为付款时间，并要求东幸公司按照合同中对逾期付款的违约责任条款支付违约金，有悖于《会议纪要》中双方的真实意思表示，不予支持。法院生效判决已经根据东幸公司和置润公司在租赁合同纠纷中双方各自的过错情况酌情对置润公司应付东幸公司的租金标准进行了相应的调整，现东幸公司要求按此调整比例对其应付舒辉公司的租金作出同样的调整。对此一审法院认为，前案的情况与本案并不相同，本案中租金标准应否作出调整，应视舒辉公司作为出租人在履行其与东幸公司所签租赁合同过程中有无过错及双方过错大小而定。双方合同中明确载明涉案房屋为工业用房，也明确东幸公司向舒辉公司租赁涉案房屋作商业使用，可见双方对舒辉公司将工业厂房作为商业用房出租给东幸公司均是明知的。特别是东幸公司在前案中所述“涉案房屋是工业厂房，当时批准商用，起初是可以办证的，也有一部分商户办出了证照，但之后由于置润公司招商后改建，因消防不过关存在安全隐患等原因，产权人不愿意盖章了，政府也不允许办证，是政策变化导致无法办理相关证照”的答辩意见，与东幸公司认为舒辉公司“将工业厂房作为商业用房出租”是导致无法办证的主要原因的说法之间明显存在矛盾，东幸公司据此要求舒辉公司承担合同不能履行的全部过错责任的主张不能成立。分析本案合同不能继续履行的主要原因，与前案基本一致，即由于租赁房屋未通过消防验收所致。根据东幸公司与舒辉公司所签《租赁合同》约定，东幸公司在开业前应按消防规定办理报批手续，但显然东幸公司未能履行此项义务，故东幸公司对消防验收未通过应承担主要的过错责任。而早在双方签约前的2011年3月22日，上海市嘉定区公安消防支队即已向舒辉公司出具《建设工程消防设计审核意见书》，同意舒辉公司送审的民丰路XXX号的商场改建工程的消防设计，提出落实意见，并指出此次审核的设计图纸如有变化，应另行审核，工程竣工后应申报消防验收，经验收合格后方可投入使用。但舒辉公司未按消防部门出具的审核意见书申报消防验收，而是在尚未验收合格的情况下即将租赁标的物交付东幸公司投入使用，特别是舒辉公司明知东幸公司承租房屋后关于商场改建工程的设计与原审核意见书有所不同，理应由消防部门重新审核并在工程竣工后申报消防验收，但舒辉公司在合同约定将办理消防报批手续之义务归于东幸公司后，其作为房屋产权人对事关房屋后续能否正常使用的消防报批事宜不予关心，在东幸公司及置润公司未向其提交书面装修申请更未向相关部门报请审批即行装修的情况下，始终怠于通知和督促东幸公司进行申报，故舒辉公司对合同不能履行也应承担相应的过错责任。综合上述情况并结合舒辉公司对东幸公司前期租金有所减免等事实，也考虑到涉案房屋因消防问题已影响到实际使用，故一审法院酌情确定截止2020年1月31日东幸公司应付租金为13，327，892元，2020年2月1日以后的租金及使用费按3，520，229.6元／年的标准支付。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、上海舒辉工贸发展有限公司与上海东幸商业管理有限公司所签《租赁合同》自2020年4月13日起解除；二、上海东幸商业管理有限公司应于判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区安亭镇民丰路XXX号2号的房屋返还给上海舒辉工贸发展有限公司；三、上海东幸商业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海舒辉工贸发展有限公司支付租金13，327，892元；四、上海东幸商业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海舒辉工贸发展有限公司支付自2020年2月1日起至实际返还房屋之日的租金和实际使用费(按年租金3，520，229.6元的标准)；五、上海舒辉工贸发展有限公司应于判决生效之日起十日内将押金830，243元返还给上海东幸商业管理有限公司；六、上海舒辉工贸发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。二审中，东幸公司提供了一份由和秋公寓于2018年1月24日出具的“情况说明”，用以证明2016年8月2日所在地政府对和秋公寓开展整治，和秋公寓配合整治，将涉案房屋一楼、二楼的钥匙交至物业后全体撤离，公寓被当地消防支队临时查封等。嘉定区安亭镇人民政府安全办公室在该“情况说明”上注明情况属实，并加盖了公章。东幸公司称，和秋公寓是与置润公司签订租赁合同的承租人，涉案房屋一楼、二楼早已不再使用。舒辉公司称，对该“情况说明”不知情。东幸公司并没有将房屋交还给舒辉公司，舒辉公司没有物业办公室，钥匙也没有交给过舒辉公司。消防部门当时确实因实际承租人的消防问题进行过查封，但在本案诉讼中，经现场实地查看过。东幸公司并没有实际将房屋交还给舒辉公司过。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对合同当事人有法律约束力。东幸公司与舒辉公司租赁合同约定的标的物是建筑面积11，373.19平方米的涉案房屋和场地，合同中并未约定东幸公司有权部分归还租赁物。依据一审法院查明的事实，东幸公司与置润公司的房屋租赁合同纠纷经另案裁判生效后，并无证据证明置润已按判决履行了限期返还租赁房屋的义务，本院审理中东幸提供的“情况说明”，亦不能证明该主张。且东幸公司发函要求舒辉公司按现状交接房屋并办理交接手续，而客观上租赁标的物尚有部分房屋因案外人之间的纠纷未能清场，故东幸公司主张其已将除国美电器承租部位以外的部分返还给舒辉公司，并请求仅履行涉及国美电器承租部位的租赁关系，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于东幸公司主张要求按租金标准的50％支付租金与使用费，因东幸公司与舒辉公司之间的租赁合同签订主体、约定权利义务以及履行情况与东幸公司与置润公司之间的租赁合同签订主体、约定权利义务及履行情况并不相同，一审法院已根据查明的事实，认定了东幸公司与舒辉公司各自的责任，并对租金及使用费标准酌情降低，本院认同一审法院的观点，不再阐述。综上所述，东幸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费101，767.30元，由上诉人上海东幸商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 王 珍审 判 员 王晓梅二〇二〇年八月三十一日法官助理 仇祉杰书 记 员 任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……