广东省清远市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤18执异31号 异议人：广州市茵盈贸易有限公司。住所地：广州市番禺区。 委托诉讼代理人：林伟锋，广东品济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王延锦，广东品济律师事务所实习律师。 申请执行人：陕西建工第六建设集团有限公司。住所地：陕西省。 委托诉讼代理人：罗爱娟，广东深天成律师事务所律师。 被执行人：清远市长龙房地产开发有限公司。住所地：广东省清远市。 本院在执行申请执行人陕西建工第六建设集团有限公司与被执行人清远市长龙房地产开发有限公司建筑工程合同纠纷一案中，异议人广州市茵盈贸易有限公司对本院查封、拍卖被执行人清远市长龙房地产开发有限公司名下位于清远市清城区XXX大道XX号XXX大厦XX号楼XX层写字楼XX号至XX号房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查并进行了听证。现已审查终结。 异议人广州市茵盈贸易有限公司的异议请求：解除对位于清远清城区XX大XX号XXX大厦XX号楼XX层写字楼XX号至XXX号房屋的查封。事实和理由：一、异议人是法院查封的上述房屋的合法所有权人。2013年5月22日，异议人与被执行人清远长龙房地产开发有限公司（以下简称长龙公司）就清远清城区XX大道XXX号XXXX大厦XX号楼XXX层写字楼XX号至XX号房屋分别签订了十二份《广东省商品房买卖合同》，异议人按合同约定付清了购房款，并办理了网签手续。二、异议人在法院查封前已合法占有、使用上述房屋。2015年9月1日，长龙公司和其委托的物业管理公司、业主委员会共同将异议人购买的上述房屋交付给异议人使用。2017年7月1日，异议人将上述房屋出租给清远XX文化传播有限公司至今，并于2017年11月对上述房产进行了装修，此后支付了物管费、电费等使用费用。三、因长龙公司原因导致异议人至今无法办理房产证。异议人与长龙公司签订《广东省商品房买卖合同》后，因长龙公司负责人抽逃出资、长龙公司进入资产清算程序等原因，长龙公司一直未能协助异议人办理房屋产权证。可见，上述房屋由异议人向长龙公司购买，且双方签订房屋买卖合同，异议人已经付清了购房款项，收取了房屋，并实际占有和收益，至今未办理产权登记等手续是长龙公司过错所致，异议人没有过错。因此，法院查封的上述房屋属于异议人所有，不属于长龙公司的财产。对此，异议人请求法院支持异议人的异议请求。 异议人广州市茵盈贸易有限公司向本院提交了下列证据：1、法定代表人证明书，拟证明异议人的主体资格；2、商品房买卖合同，拟证明异议人与被执行人签订商品房买卖合同，异议人向被执行人购买涉案房屋的事实；3、房产信息查询证明，拟证明涉案房屋已办理网签手续；4、入伙手续书，拟证明异议人已办理了入伙、收楼手续，在法院查封前已占有、使用房屋的事实；5、租赁合同、单据，拟证明异议人将房屋出租给他人，并交纳物业管理费和电费，实际占有、使用房屋的事实；6、装修结算表，拟证明异议人进行了装修的事实；7、信访工作联席会议办公室会议纪要、通知文件，拟证明异议人因被执行人过错未能办理涉案房屋产权登记手续的事实；8、记账凭证，拟证明被执行人收取房款的事实；9、收款收据、银行来款凭证，拟证明异议人已向被执行人支付6860000元购房款的事实。 本院查明，陕西建工第六建设集团有限公司与清远长龙房地产开发有限公司建筑工程合同纠纷一案，本院于2017年3月23日作出（2014）清中法民二初字第1号判决，判令清远长龙房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付工程款47072454.47元及利息给陕西建工第六建设集团有限公司，陕西建工第六建设集团有限公司对上述工程价款47072454.47元及利息在“时尚都市”1号、2号楼项目工程折价或拍卖价款中享有优先受偿权。上述判决已发生法律效力，因清远长龙房地产开发有限公司未履行还款义务，经申请执行人申请，本院立案执行，案号为（2017）粤18执49号。2017年9月29日，本院以被执行人清远市长龙房地产开发有限公司名下开发项目已被清远市清城区人民法院拍卖变现，该案只能等待财产分配，暂无其他财产可供执行为由，作出（2017）粤18执49号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。 2020年6月3日，经申请执行人陕西建工第六建设集团有限公司提供财产线索，本院查封了被执行人清远长龙房地产开发有限公司名下位于清远市清城区××大道××大厦××楼××至××号房屋。 另查明，广州市茵盈贸易有限公司与清远长龙房地产开发有限公司于2013年5月22日就位于清远市清城区××大道××大厦××楼××共××套房屋分别签订《广东省商品房买卖合同》，约定由广州市茵盈贸易有限公司向清远长龙房地产开发有限公司购买上述房屋，房屋对应价格分别为：01号，329792元；02号，620608元；03号，520512元；04号，614912元；05号，427264元；06号，770752元；07号，657728元；08号，591424元；09号，636032元；10号，1066368元；11号，244800元；12号，306624元。上述12套房屋合同价款合计6786816元。上述《广东省商品房买卖合同》第六条付款方式及期限均显示，“于签署本合同时，已付清房款”。后双方在清远房产交易中心对上述房屋办理了网签手续。大额来账凭证显示，2013年5月21日，罗仲贤分三笔向清远长龙房地产开发有限公司汇款3100000元，抬头为清远长龙房地产开发有限公司的收款收据显示，收到广州市茵盈贸易有限公司交来时尚都市房款3100000元，经手人为陈思婷；2013年5月27日，陈健生分三笔向清远长龙房地产开发有限公司汇款3760000元，抬头为清远长龙房地产开发有限公司的收款收据显示，收到广州市茵盈贸易有限公司交来时尚都市房款3760000元，经手人为陈思婷。听证过程中，广州市茵盈贸易有限公司称，罗某、陈某均为其公司的员工，是该二人代公司支付的房款。 2015年9月1日，经清远长龙房地产开发有限公司、清远时尚都市业主委员会、清远清新区尚品物业管理有限公司三方审核，广州市茵盈贸易有限公司收楼资格审查合格，有关楼款、自救金、物业专项维修资金、契税已交清，收楼手续齐备。清远长龙房地产开发有限公司、清远时尚都市业主委员会、清远清新区尚品物业管理有限公司遂向广州市茵盈贸易有限公司出具XXX大厦XX楼XX层XX号-XXX号房屋的入伙手续书。其后，广州市茵盈贸易有限公司一直交纳XXX大厦XXX号楼XX层XX号-XX号房屋的电费、物业管理费等费用。 2017年6月9日，广州市茵盈贸易有限公司与清远XX文化传播有限公司签订《租赁合同》，约定由清远XX文化传播有限公司向广州市茵盈贸易有限公司承租位于清远市清城区××大道××大厦××楼××至××号房屋，租赁时间为2017年7月1日至2026年6月30日。合同签订后，清远XX文化传播有限公司按照合同约定承租前述房屋。 2017年11月6日，清远市清城区××大道××大厦××楼××至××号房屋的物业公共部分及部分私用部分进行了装修结算。 本院认为，本案的争议焦点是异议人广州市茵盈贸易有限公司对涉案12套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。异议人广州市茵盈贸易有限公司的异议请求应否支持，应当按照前述规定进行审查。 广州市茵盈贸易有限公司与清远长龙房地产开发有限公司于2013年5月22日就涉案12套房屋签订《商品房买卖合同》，后在清远房产交易中心办理了网签手续，广州市茵盈贸易有限公司于2013年5月21日、5月27日分别向清远长龙房地产开发有限公司支付购房款3100000元、3760000元，经手人陈思婷签名的抬头为清远长龙房地产开发有限公司的收款收据亦予以确认，《商品房买卖合同》第六条亦载明已付清了房款，清远长龙房地产开发有限公司、清远时尚都市业主委员会、清远清新区尚品物业管理有限公司三方审核确认的入伙手续书亦可佐证异议人已付清购房款。综上，可以认定广州市茵盈贸易有限公司在人民法院查封之前已就涉案12套房屋签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款。此外，广州市茵盈贸易有限公司于2015年9月1日收取涉案12套房屋的入伙手续书，并一直交纳电费、物业费，于2017年7月1日将涉案12套房屋出租给他人使用，可以认定广州市茵盈贸易有限公司在人民法院查封之前已合法占有该不动产。而涉案房屋至今未办理竣工验收备案手续，广州市茵盈贸易有限公司对涉案12套房屋未办理过户登记不存在过错。 综上，异议人广州市茵盈贸易有限公司对涉案12套房屋所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，异议人广州市茵盈贸易有限公司对涉案12套房屋享有足以排除强制执行的民事权利，其请求解除对位于清远市清城区××大道××大厦××楼××至××号房屋的查封，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项条规定，裁定如下： 一、中止对位于清远市清城区XX大道XXX号XX大厦XX号楼XX层XXX号至XX号房屋的执行； 二、解除对位于清远市清城区XX大道X号XXX大厦X号楼XX层XXX号至X号房屋的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  谢伟诚 审判员  管宋英 审判员  郑家驹 二〇二〇年八月十日 书记员  梁肖珩