福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初2249号 原告（反诉被告）：姜维垣，男，1984年6月8日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：马金党，福建合伦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄臣鸿，男，1997年5月23日出生，汉族，住福建省罗源县。 委托诉代理人:郑洁颖，福建沃博律师事务所律师。 原告(反诉被告)姜维垣诉被告(反诉原告)黄臣鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，被告（反诉原告）黄臣鸿在法定期限内提出反诉,本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)姜维垣及其诉讼代理人马金党，被告(反诉原告)黄臣鸿的诉讼代理人郑洁颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜维垣向本院提出诉讼请求：1.依法判令姜维垣与黄臣鸿签订的《房产租赁居间服务合同》于2020年5月2日解除；2.黄臣鸿向姜维垣赔偿装修及鉴定费52060.5元，并退还租赁押金9000元，装修押金3000元，剩余物业费3296.88元（2020年5月至2021年1月，每月以366.32元计）；3.本案的诉讼费由黄臣鸿承担。诉讼中，姜维垣申请变更诉讼请求为：1.依法判令姜维垣与黄臣鸿签订的《房产租赁居间服务合同》无效；2.黄臣鸿赔偿姜维垣装修及鉴定费52060.5元，并退还租赁押金9000元，装修押金3000元，剩余物业费3296.88元（2020年5月至2021年1月，每月以366.32元计）；3.本案的诉讼费由黄臣鸿承担。经释明后，姜维垣变更诉讼请求为：1.依法确认姜维垣与黄臣鸿签订的《房产租赁居间服务合同》于2020年5月7日解除；2.黄臣鸿赔偿姜维垣装修费、鉴定费52060.5元，并退还姜维垣租赁押金9000元，装修押金3000元，剩余物业费3296.88元；3本案诉讼费用由黄臣鸿承担。 事实与理由:黄臣鸿系晋安区鼓山镇连江中路75号金辉•珑园1#楼1708复式单元（以下简称“1#1708”）的预告登记权利人。2019年5月12日，黄臣鸿就上述房屋授意姜维垣从事群租房项目。为此，黄臣鸿作为甲方，姜维垣作为乙方，双方签订了《房产租赁居间服务合同》。该合同约定：甲方自愿将座落在福州市晋安区金辉•珑园壹号楼1708单元出租给乙方作投资居住使用，乙方愿意租用；甲方房屋以毛坯状态出租给乙方装修隔断房屋并允许乙方出租给第三方等。合同签订后，姜维垣投入101121元（并因此支付了鉴定费3000元），耗费近三个月时间进行装修，装修完成便开展群租房项目经营。另，在合同期间黄臣鸿增加免租一个月。姜维垣缴纳了2019年5月至2021年1月期间的物业管理费。2020年4月27日福州市晋安区鼓山镇人民政府就1#1708发出《限期整改通知书》，要求“在2020年5月2日前清退租户”。故合同目的已经无法实现。2020年5月7日,入门钥匙被黄臣鸿换掉，即日起讼争房屋由黄臣鸿实际控制和占有，故双方租赁合同于2020年5月7日解除。 黄臣鸿辩称：一、双方签订的《房产租赁合同》、《补充协议》均合法有效，应受法律保护。本合同及补充协议中，双方均未约定解除事由。且在履行过程中也没有出现法定解除事由，该合同应继续履行。二、本案姜维垣未按合同约定向黄臣鸿支付租金，属姜维垣违约。本案黄臣鸿有权要求姜维垣按照合同约定向黄臣鸿支付补缴租金，并以未缴纳租金为基数以实际违约时间为起算点按日万分之三向黄臣鸿支付逾期缴纳租金的滞纳金。三、根据双方《补充协议》第4条约定，因姜维垣拒不按约定履行合同的违约行为，黄臣鸿有权拒绝返还押金。四、案涉合同至今尚未解除，姜维垣依旧占用黄臣鸿的讼争房屋并且保有讼争房屋的钥匙尚未交还给黄臣鸿，故本案讼争合同尚未解除。 黄臣鸿向本院提出反诉请求：1.姜维垣按租赁合同约定向黄臣鸿支付其拖欠的5月份、6月份的租金合计9000元（暂计至2020年6月30日止）；2.姜维垣以拖欠月租金为基数按日千分之五向黄臣鸿支付逾期支付租金的滞纳金（暂计2020年6月30日止，5月份房租逾期60天，暂计为1525元，6月份租金逾期30天暂计为750元，合计2275元）；3.本案的诉讼费由姜维垣承担。事实与理由：黄臣鸿与姜维垣在2019年5月12日签订《房产租赁合同》，约定黄臣鸿将其名下位于福州市晋安区出租给姜维垣做投资居住使用。双方约定租赁期限为2019年7月1日至2025年6月30日止，共计72个月时间。月租金为4500元整；付款方式为每月1日前姜维垣向黄臣鸿指定账户支付。同时约定（姜维垣应）按时缴纳租金。否则以每日按月租金千分之五付滞纳金。逾期七天或以上的以违约论处。双方达成合意后，姜维垣向黄臣鸿支付押金9000元。同时，双方在2019年5月12日签订《补充协议》，该协议第4条约定，至2025年6月30日止租赁期限期满乙方须按时腾出房屋，否则押金不退。《房屋租赁合同》及《补充协议》签订并生效后，黄臣鸿作为出租人依约将该房屋交付给姜维垣使用。至此，黄臣鸿作为出租人，其合同义务已经履行完毕。姜维垣作为承租人其应按照约定合同履行期限内的每月1日前向黄臣鸿支付租金。然，自2020年5月1日起，姜维垣以其承租该房屋装修隔断被整改无法转租为由，拒不向黄臣鸿支付租金。黄臣鸿考虑到双方的合同关系，多次与姜维垣沟通，然姜维垣均拒绝履行合同。 姜维垣辩称：2020年5月2日起姜维垣失去了对案涉房产的实际控制和占有，案涉房产也被黄臣鸿收回。黄臣鸿的反诉请求无事实和法律依据。 本院结合当事人庭审陈述，查明认定如下事实：福州市晋安区金辉·珑园1号楼1708单元系黄臣鸿房产。2019年5月12日，黄臣鸿与姜维垣签订《房产租赁居间服务合同》及补充协议，约定：黄臣鸿自愿将坐落于福州市晋安区金辉·珑园1号楼1708单元出租给姜维垣作投资居住使用；租赁期限自2019年7月1日至2025年6月30日止，共72个月时间；月租金4500元，每个月1日前支付；黄臣鸿收取姜维垣9000元作为承租该房产及有关设施如水、电、煤气等使用的信用保证押金，待本合同期满或终止时，付清一切费用后无息退还；按时缴纳租金，否则以每日按月租金的千分之五付滞纳金，逾期七天或以上的以违约论处（特殊情况下征得甲方同意的例外），按时缴纳因姜维垣使用水、电、煤气、闭路、电话、宽带和物业管理等有关一切费用；严格遵守政府法规法令，及时办理暂住证，自觉遵守计划生育，做好防火防盗安全，否则后果自负；任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关法令，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担；因不可抗力因素双方无法履行本合同以及造成的损失，双方互不承担责任；本合同未尽事宜双方可另行议定，其补充协议书经双方签章后与本合同具有同等的法律效力；黄臣鸿的房屋以毛坯状态出租给姜维垣装修隔断房屋并允许姜维垣出租给第三方；若姜维垣违约则押金不退设备不得带走；装修免租期为2019年5月12日至2019年6月30日；双方约定在装修期内和合同期间该房屋发生的任何事情均由姜维垣负全责，都与黄臣鸿无关，黄臣鸿能帮忙的尽量配合；姜维垣在装修期间不得敲打承重墙，若姜维垣有敲打承重墙，一切后果由姜维垣负责；租赁期间内房屋出现的漏水问题，与第三方租赁纠纷、居住人身安全和财产安全由姜维垣负责；姜维垣不得更改房屋原有的管道；至2025年6月30日止租赁期满姜维垣需按时腾出房屋，否则押金不退；租赁期满姜维垣只取走房屋可移动设备，不得破坏已有的固定设施。《房产租赁居间服务合同》及补充协议签订后，黄臣鸿向姜维垣交付了房屋，姜维垣向黄臣鸿支付了信用保证押金9000元及装修押金3000元并将案涉房屋装修后投入使用。此后，姜维垣向黄臣鸿缴纳租金至2020年4月30日止。2020年1月20日，姜维垣向北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司缴纳了案涉房屋自2020年2月1日起至2020年12月31日止的物业管理及水电公摊费共计4029.52元，物业管理及水电公摊费平均366.32元/月。 2020年4月27日，福州市晋安区鼓山镇人民政府在案涉房屋的门上张贴《限期整改通知书》，载明：根据《福州市群租房排查整治百日攻坚专项行动方案》，我街道对位于金辉优步大道1-1708的房屋进行检查，发现存在改变房屋结构布局，改变房屋供电、供水、供气线路，其他改变房屋使用功能的情形，房屋存在结构安全隐患，请你在2020年5月2日前清退租户，并于2020年5月12日前自行拆除恢复原状，消除安全隐患。逾期不整改，安全隐患不能消除的，不恢复供水供电，限制产权交易。现案涉房屋已清退租户，黄臣鸿亦已将秘密门锁内姜维垣的开门秘密及指纹钥匙删除，黄臣鸿遂诉至本院。 另查，姜维垣自行委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司对讼争房屋内室内装修及家具家电的现有市场价格进行鉴定，福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司于2020年5月13日作出鑫八闽价鉴（2020）322号价格评估意见书，评估意见为价格评估标的在价格评估基准日（2020年5月3日）的市场价格为101121元。姜维垣为此支付评估费3000元。 本院认为：本诉部分。案涉《房产租赁居间服务合同》及补充协议系合同双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。姜维垣主张案涉房屋入门钥匙于2020年5月7日被黄臣鸿换掉，故请求确认案涉合同于2020年5月7日解除，但未提交相应证据充分证明上述主张，本院不予采信,结合实际情况考虑到双方在本案立案之日起就合同履行已形成僵局，若继续履行案涉合同将对姜维垣显失公平，故本院酌定案涉《房产租赁居间服务合同》于立案之日即2020年5月25日解除。本案中，姜维垣对案涉房屋进行装修并投入使用系其自身投资经营行为，应由其自负盈亏，故姜维垣要求黄臣鸿向其赔偿装修及鉴定费，无事实及法律依据，本院不予支持。姜维垣未按时缴纳租金构成违约，依据合同约定不予退还租赁押金,而装修押金及剩余物业费部分，黄臣鸿应向姜维垣退还装修押金3000元，并在姜维垣预缴的物业管理及水电公摊费中扣除2020年2月1日至2020年5月25日期间的费用后（366.32元/月×3个月+366.32元/月÷31天×25天=1394.38元），退还其剩余物业管理及水电公摊费2635.14元。 反诉部分。姜维垣应向黄臣鸿支付自2020年5月1日起至2020年5月25日止的租金3629元（4500元÷31天×25天=3629.03元），超出部分不予支持;至于滞纳金,因姜维垣已经承担合同解除的违约责任，租赁押金可以弥补黄臣鸿损失，故不予支持黄臣鸿请求姜维垣支付滞纳金的主张。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）姜维垣与被告（反诉原告）黄臣鸿之间签订的《房产租赁居间服务合同》于2020年5月25日解除； 二、原告（反诉被告）姜维垣应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）黄臣鸿支付自2020年5月1日起至2020年5月25日止的租金3629.03元； 三、被告（反诉原告）黄臣鸿应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）姜维垣退还装修押金3000元、剩余物业管理及水电公摊费2635.14元； 四、驳回原告（反诉被告）姜维垣的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）黄臣鸿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5350元，减半收取2675元，由原告（反诉被告）姜维垣负担。反诉案件受理费41元，由原告（反诉被告）姜维垣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 李伯魁 二〇二〇年八月二十日 法官助理 黄娜娜 书 记 员 厉 丽 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。