广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初2689号原告：广州市迪深物业管理有限公司，住所地广州市白云区西槎路横滘大道******。法定代表人：李国伟。委托诉讼代理人：卢鉴，广东曜灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁慧欣，广东曜灵律师事务所实习律师。被告：谭春华，男，1973年3月20日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。被告：洪庆喜，女，1974年12月27日出生，身份证住址广州市番禺区。被告：广州市家运多超市有限公司，住，住所地广州市白云区西槎路****A1/div>法定代表人：洪庆喜。原告广州市迪深物业管理有限公司（以下简称迪深公司）与被告谭春华、洪庆喜、广州市家运多超市有限公司（以下简称家运多超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告迪深公司的委托诉讼代理人卢鉴、梁慧欣到庭参加了诉讼，被告谭春华、洪庆喜、家运多超市因下落不明，经本院公告送达民事起诉状、证据副本、开庭传票等诉讼材料，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告迪深公司向本院提出诉讼请求：1、确认我司与被告于2016年9月28日签订的《租赁合同书》及2019年3月27日签订的《合同补充协议》已于2019年10月26日解除，判令三被告立即搬离涉案物业；2、被告返还借款20万元及2018年9月6日至2019年11月30日的利息30000元，共计230000元；3、被告缴清2019年5月1日至2019年10月26日的租金共计121125.82元及其违约金（从2019年6月1日起计算，每逾期一天，按应欠缴租金总额0.3%向我司支付违约金，现从2019年6月1日暂计至2019年11月30日的违约金为32835.8元，以上共计153961.63元）；4、被告缴清2019年8月、9月的水电费共计6306.09元；5、被告支付2019年10月27日暂计至2019年11月30日的租金142117.67元及其违约金35000元（合同约定合同解除，被告继续使用该物业期间租金按合同租金基数的2倍计算之外，则被告每逾期一日应向我司支付违约金1000元），以上共计177117.67元；6、三被告对上述款项承担连带责任；7、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2016年9月28日，我司（出租方、以下称甲方）与被告谭春华（承租方，以下称乙方）签订了《租赁合同书》，约定，甲方将位于广州市白云区西槎555号1层A1物业出租给乙方作为超市经营场地使用；该物业租金明细如下：1、2016年10月1日至2016年12月31日为免租期；2、2017年1月1日至2019年9月30日，租金为78元/平方米，即每月租金为70200元；3、2019年10月1日至2022年9月30日，租金为85.8元/平方米，即每月租金为77220元……；乙方每月10日前向甲方缴清租金及各项费用，乙方保证如果拖欠甲方租金或水费、电费达到二个月未付清，乙方承诺自动解除本租赁合同，不向甲方追究任何责任；乙方不按时交付租金及合同约定的其他费用，逾期超过60天，则视为乙方严重违约，甲方有权解除租赁合同，收回出租物业，履约保证金视情况不予退回。2017年被告便开始拖欠应付款项，2018年9月6日，我司与三被告立了书面的借条，内容为：由于三被告因资金周转问题，将原拖欠的水电费转为借款，金额为20万元，于2019年12月31日前分期还清，利息按月息一分来计算，借款人落款处有三被告的签字盖章。后于2019年3月27日，我司与被告谭春华、洪庆喜签订了《合同补充协议》，约定：乙方一定在2019年3月31日前付清所欠租金、水电费用；乙方每月30号前，全额交清上月水电费及当月租金管理费和其他费用；甲乙双方约定乙方每月准时交齐应交款项后，每月给予优惠减免15000元/月；乙方承诺，如未按约履行，乙方自愿承担合同的违约责任，自愿放弃对甲方的权利主张，并自行在3天内清场并退场，在清场时期内未清理的所有物品，乙方自愿放弃所有权，甲方有权自行处理，以上约定任何一点乙方未履行的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，依法追缴乙方拖欠款项，并要求赔偿损失。现被告已多次拖欠我司租金，经我司多次发函及发律师函通知解除合同，缴清所欠款项自行清场并退场。但被告现仍然占用涉案物业，为维护我司的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告谭春华、洪庆喜、家运多超市无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月28日，原告（出租方、甲方）与被告谭春华（承租方、乙方）签订《租赁合同书》，约定乙方承租甲方位于广州市白云区西槎路555号1层A1物业（以下简称涉案物业），建筑面积为900平方米，按照现状出租给乙方作为超市经营场地使用。租赁期限从2016年10月1日至2026年11月15日止，免租金装修期为3个月。乙方应在每个月10号前向甲方交清当月租金及各项费用。租金明细如下：2016年10月1日至2016年12月31日为免租期；2017年1月1日至2019年9月30日，每月租金70200元；2019年10月1日至2022年9月30日，每月租金77220元；2022年10月1日至2025年9月30日，每月租金84942元；2025年10月1日至2026年11月15日，每月租金93438元。水、电费按商业价格收取，水费暂定5.36元/立方（含排污费），电费暂定1.4元/度……。本合同的解除或终止条件出现时，如乙方未能按时退场并将该出租物业的费用缴清时，甲方除有权追收超过合同租赁期的各项费用外，同时，乙方已付的履约保证金视情况不予退回；而且，乙方镶嵌在该物业内的所有物品，应无偿归甲方所有。乙方保证如果拖欠甲方租金或水费、电费达到二个月未付清，乙方承诺自动解除本租赁合同，不向甲方追究任何责任。乙方不按时交付租金及合同约定的其他费用，除须补交外，每逾期1天，按应欠缴租金总额的0.3%向甲方交付违约金，逾期超过60天的，则视为乙方严重违约，甲方有权解除租赁合同，收回出租物业，履约保证金视情况不予退回。租赁期满或解除本合同后，如果乙方不按约定的时间移交该物业给甲方，乙方继续使用该物业期间租金按合同租金基数的2倍计算之外，乙方必须支付违约金，则每逾期一日应向甲方支付违约金1000元，直到乙方将建筑物移交甲方管理使用为止。同日，原告与谭春华签订《合同补充协议》，约定甲乙双方如因甲方业务发展需要，乙方将该物业的A2部分（见附图）按租赁物面积的实际大小退还甲方自行管理，并按原合同约定租金扣除退还部分租赁物面积的相应租金，另对其补偿25元/㎡，按合同租金条件每三年递增10%，直至原合同租期期限结束。上述合同及补充协议签订后，原告依约将涉案物业交付给谭春华及洪庆喜经营使用，并于2016年11月14日在涉案物业地址注册成立广州市家运多超市有限公司，法定代表人为洪庆喜。2018年8月2日，谭春华向原告出具《交款计划》及补充，内容如下：我司欠款的交款计划：1、8月10日前交清7月份的租金45000元及水电费20548.95元；2、8月20日前交清8月份的租金55000元及水电费21620.65元；3、8月30日前补交今年1-5月份水电费的欠款。如本司未按上述时间交清，在8月底将停业整顿，直至全部交清为止。家运多超市：谭春华2018.8.2。补充：从2018年9月1日开始，海宽电器的租金与水电费直接交给迪深物业公司，同时减去家运多超市的相应租金及水电费用。家运多超市：谭春华2018.8.2。同年9月6日，三被告向原告出具《借条》，内容为：兹有广州市家运多超市有限公司，因2017年至2018年月份期间租用广州市迪深物业管理有限公司的物业经营超市，现因资金周转问题，将原拖欠的水电费转为借款，金额为20万元整，于2019年12月31日前分期还清，利息按月息壹分来计算，利息随着本金的减少而变化。2019年3月27日，原告与谭春华、洪庆喜签订《合同补充协议》，内容为原告因被告数次承诺偿还各项费用但均未履行，原告已于2019年3月15日按照合同约定解除合同，经同德街道协调，甲乙双方达成如下协议：一、乙方一定在2019年3月31日前付清所欠的租金、水电费用。二、本补充协议签订后，乙方交费时间是：每个月的30号前，全额交清上月水电费及当月租金管理费和其他费用，以资金到6217867000001185095账号为准。三、乙方承诺：如未按约履行，我方自愿承担合同的违约责任，自愿放弃对甲方的权利主张；并自行在3天内清场并退场，在清场时期内未清理的所有物品我方自愿放弃所有权，甲方有权自行处理。四、甲乙双方约定在乙方每月准时交齐应交款项后，每月给予优惠减免15000元/月，直到2019年12月31日止。五、以上约定任何一点乙方未履行，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，依法追缴乙方因拖欠款项，并要求赔偿损失。……本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。同年11月25日，原告向谭春华发出《律师函》，告知谭春华因其多次拖欠租金及水电费，现解除双方所签订的《租赁合同书》及《合同补充协议》，并要求被告于同年11月30日搬离涉案物业。逾期未搬离的，原告将自行收回涉案物业并处置物业内未清理物品。原告提交EMS快递单显示，该《律师函》已签收。诉讼中，原告向本院提交《催告函》7份，拟证实其曾于2018年11月12日、2018年12月25日、2019年1月7日、2019年1月11日、2019年2月28日、2019年3月3日、2019年10月23日向被告谭春华及广州市家运多超市有限公司发函催收拖欠的租金及水电费。庭审中，原告确认三被告于2019年5月1日前的租金已交清。本院认为，涉案物业位于广州市白云区西槎路555号首层，该物业权属人为广州市白云区同德街同德村民委员会，具有合法的产权及规划报建手续，故原告与谭春华签订的《租赁合同书》、《合同补充协议》，原告与谭春华、洪庆喜签订的《合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于本案合同相对方的问题，因谭春华、洪庆喜均与原告签订过相关协议，洪庆喜作为法定代表人在涉案物业地址注册成立家运多超市，家运多超市是涉案物业的实际使用公司，故三被告均是本案合同相对方，原告有权向三被告主张相关权利。原告已将涉案物业交付被告使用，被告应在其使用期间按照约定向原告支付租金及水电费。三被告经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃举证和答辩的权利，本院对原告主张的事实予以确认。根据双方约定，被告应当于每月30日前缴交当月租金及水电费等费用，拖欠费用超过60天的，原告有权单方解除合同。由于被告在租赁合同履行过程中多个月份的租金拖欠时间均超过60天，并拖欠2019年5月1日开始的租金，故原告有权单方解除双方的租赁合同。原告于2019年11月25日向被告谭春华寄送《律师函》要求解除合同，并提交的EMS快递单显示邮件已于2019年11月26日签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，解除合同的，自解除合同的通知到达对方时解除，因此双方的租赁合同关系已于被告收到《律师函》之日即2019年11月26日解除。原告要求确认双方合同于2019年10月26日解除的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。关于交还场地。原告已于《律师函》中要求被告于2019年11月30日搬离涉案物业，逾期未搬离将自行收回涉案物业并处置物品，且原告未举证证实被告现仍占用涉案物业，故应认定原告已于2019年12月1日收回并实际控制涉案物业，原告要求三被告腾空交还涉案物业的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。关于被告拖欠的租金及违约金。合同已于2019年11月26日解除，故被告应向原告支付2019年11月26日前欠付的租金。现原告主张被告2019年5月1日后直至合同解除每月均未足额支付租金，在被告未到庭参加诉讼且无相反证据予以推翻的情况下，本院对原告该主张予以采纳。经核算，被告2019年5月至8月每月各欠付租金15000元、9月欠付租金33216.5元、10月欠付租金40436.5元，11月1日至26日欠付租金30080.7元，共计163733.7元。合同约定被告应于每月30日前支付租金，每逾1天，应按欠缴租金总额的0.3%支付违约金，因原告未举证证明被告逾期支付租金给其造成的实际损失，上述违约金标准过高，本院予以调低，酌定以欠缴租金为本金，按每日0.5‰的标准自2019年6月起，依次从每月的1日起计至实际付清之日止，并以本金为限；原告主张超出的部分，本院不予支持。关于合同解除后的占用费问题。如前文所述，合同已于2019年11月26日解除，原告于同年12月1日收回涉案物业，故被告应向原告计付11月27日至12月1日的占用费，合同约定被告继续占用涉案物业应按照租金的2倍标准计算占用费，该约定标准过高，且原告未举证证实被告继续占用涉案物业给其造成的实际损失，故本院酌定被告应按照合同约定的租金标准向原告计付5天的占用费12870元，同理，被告逾期支付占用费的违约金本院亦酌情调整为以欠付金额为本金，自2019年12月2日起按每日0.5‰的标准计至实际付清之日止，并以本金为限，原告诉请占用费及违约金的超出部分，本院不予支持。关于被告欠付的水电费及利息。被告已于2018年9月6日以出具《借条》的形式确认欠付原告水电费200000元，并按照每月一分息的标准向原告计付利息，该利息约定符合法律规定，本院对原告主张被告支付水电费200000元及2018年9月6日至2019年11月30日利息的诉讼请求予以支持，原告另主张被告欠付2019年8月及9月的水电费6306.09元，在无相反证据予以推翻的前提下，本院对该意见亦予以采纳。经计算上述费用共计236373.09元（200000元+6306.09元+200000×0.01÷30天×451天）。被告谭春华、洪庆喜及家运多超市因下落不明，经本院公告送达民事起诉状、证据副本、开庭传票等诉讼材料，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告广州市迪深物业管理有限公司与被告谭春华、洪庆喜、广州市家运多超市有限公司之间的《租赁合同书》及《合同补充协议》于2019年11月26日解除；二、自本判决生效之日起五日内，被告谭春华、洪庆喜、广州市家运多超市有限公司向原告广州市迪深物业管理有限公司支付租金163733.7元及违约金（违约金分段计算，以15000元为本金，自2019年6月1日计至实际付清之日止；以15000元为本金，自2019年7月1日计至实际付清之日止；以15000元为本金，自2019年8月1日计至实际付清之日止；以15000元为本金，自2019年9月1日计至实际付清之日止；以33216.5元为本金，自2019年10月1日计至实际付清之日止；以40436.5元为本金，自2019年11月1日计至实际付清之日止；以30080.7元为本金，自2019年12月1日计至实际付清之日止；违约金均按每日0.5‰的标准计付，并以本金为限）；三、自本判决生效之日起五日内，被告谭春华、洪庆喜、广州市家运多超市有限公司向原告广州市迪深物业管理有限公司支付占用费12870元及违约金（违约金以12870为本金，自2019年12月2日起按每日0.5‰的标准计至实际付清之日止，并以本金为限）；四、自本判决生效之日起五日内，被告谭春华、洪庆喜、广州市家运多超市有限公司向原告广州市迪深物业管理有限公司支付水电费及利息236373.09元。五、驳回原告广州市迪深物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4737元，由原告广州市迪深物业管理有限公司负担1289元，被告谭春华、洪庆喜、广州市家运多超市有限公司负担3448元并于本判决生效之日起三日内迳付原告广州市迪深物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年八月六日书记员 傅奎显