贵州省松桃苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0628民初1261号 原告：中国农业银行股份有限公司松桃县支行，住所地贵州省铜仁市松桃苗族自治县蓼皋街道公园路**。 负责人：张猛，该行行长。 委托诉讼代理人：唐娥，贵州正歌律师事务所律师。 被告：杨某某，男，1973年10月7日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。 被告：苏某某，女，1977年5月4日出生，苗族，住湖南省绥宁县。 被告：贵州泰元房地产开发有限公司，，住所地贵州省铜仁市松桃苗族自治县蓼皋镇麻阳路** 法定代表人：罗显兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：傅小文，男，公司员工。 委托诉讼代理人：汤宇红，女，公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司松桃县支行（以下简称农业银行松桃支行）与被告杨某某、苏某某、贵州泰元房地产开发有限公司（以下简称泰元房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行松桃支行的委托诉讼代理人唐娥、被告泰元房开公司的委托诉讼代理人傅小文、汤宇红到庭参加诉讼，被告杨某某、苏某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 农业银行松桃支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨某某与原告签订的《个人购房担保借款合同》提前到期，同时立即归还原告贷款本金217373.59元，并按照《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房贷款合同》计付利息、罚息及复利至本息还清为止（至起诉时利息为10558.04元、罚息为330.58元、复利432.54元）以上共计228694.75元；2.本案诉讼代理费2300元由被告杨某某承担；3.判令被告泰元房开公司立即按照合同约定对松桃苗族自治县七星花园Ｂ区房产协助办妥以原告为抵押权人的正式抵押登记，原告并对上述房产享有优先受偿权；4.判令泰元房开公司、苏某某对杨某某上述债务承担连带保证责任；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月3日，杨某某作为借款人，苏某某、泰元房开公司作为保证人与农业银行松桃支行签订《个人购房担保借款合同》约定，杨某某向农业银行松桃支行贷款249000元，用于购买位于松桃苗族自治县七星花园Ｂ区房屋并用该房屋为该笔贷款设定抵押，借款期限自2015年3月3日起至2035年3月2日止，共计240个月，还款方式为等额本息还款法，合同并对担保方式、范围及违约责任等事项进行了约定。同年3月9日，杨某某用所购房屋办理预购商品房抵押权预告登记（铜房预松桃县字第××号）。2015年3月12日，农业银行松桃支行按约放款249000元。后杨某某偿还了部分贷款本息，便未再按期足额偿还剩余贷款本息。为维护原告合法权益，特起诉至法院。 泰元房开公司辩称，杨某某在我公司购买涉案商品房，2015年12月份已经达到交房条件，但是迄今为止杨某某还并未来办理交房手续，我公司愿意配合农业银行松桃支行办理对涉案商品房的抵押登记。 本院经审理认定事实如下：2015年3月3日，杨某某（借款人）与农业银行松桃支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，泰元房开公司在保证人一栏盖章，苏某某在抵押人一栏签字按手印。《个人购房担保借款合同》约定：“……第九条第9.1款第9.1.1项保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。第9.1.2项保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。第9.1.3项保证期间为借款到期日起二年……。第9.2.1项抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十二条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。若合同第三十二条约定抵押房地产权属证书尚未办妥，则“房地产权属证书”等尚不能确定内容在本合同签订时不需填写。……第十一条第11.4款发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权……。（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；……第11.8条，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用……第三十二条抵押松桃苗族自治县七星花园Ｂ区。……第三十三条第（2）项约定：……自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产管理机构申请办理抵押登记”。同年3月9日，涉案房屋在松桃苗族自治县住房和城乡建设局办理了抵押权预告登记。2015年3月11日，农业银行松桃支行出具《贷款发放通知单》，载明：”客户名称杨某某。贷款本金249000元。还款方式等额本息还款。正常执行利率6.49%。逾期执行利率9.73%。支付方式为受托支付。收款人名称贵州泰元房地产开发有限公司，收款人账号23×××52。付款金额249000元。付款时间2015年3月11日”。2020年5月11日，农业银行松桃支行出具《中国农业银行贷款还款试算信息业务凭证》，载明：“贷款合约号23725057800001541。合约名称杨某某。试算截止日期20200511。还本总金额217373.59元。未结清正常息总金额10558.04元.未结清罚息总金额330.58元.未结清复利总金额432.54元。未结清期数11”。同时查明，杨某某、苏某某系夫妻关系。杨某某至今未办理涉案房屋登记。另查明，农业银行松桃支行因本案诉讼产生律师费2300元。 以上事实有《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》（编号ＡＢＣ52020120150009668）、《抵押权预告登记证》（铜房预松桃县字第××号）、《贷款发放通知单》、《中国农业银行借款凭证》、《中国农业银行贷款还款试算信息业务凭证》、《委托代理合同》等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点如下：一、关于农业银行松桃支行主张第一项诉讼请求是否有事实及法律依据；二、农业银行松桃支行主张律师代理费2300元是否有事实和法律依据；三、关于农业银行松桃支行第三项诉讼请求是否有事实及法律依据；四、泰元房开公司是否应当对杨某某涉案债务承担连带保证责任；五、苏某某是否应当对杨某某涉案债务承担连带保证责任。 关于焦点一，关于农业银行松桃支行主张第一项诉讼请求是否有事实及法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第八条：”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，杨某某与农业银行松桃支行签订的《个人购房担保借款合同》中第十一条第11.2款第（2）项约定：“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，……。（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；……”。农业银行松桃支行已经按约向杨某某足额发放贷款，杨某某应当按照约定履行还款义务，但截至2020年5月11日，杨某某已经逾期11期未按期足额偿还借款，其行为已经构成违约，因此农业银行松桃支行主张《个人购房担保借款合同》提前到期并偿还贷款本金217373.59元、至起诉时即2020年5月11日利息为10558.04元、罚息为330.58元、复利432.54元有事实和法律依据，本院予以支持。关于2020年5月11日后的利息如何计算的问题，虽然双方未对杨某某提前还款后的利息如何计算进行明确约定，但结合《贷款发放通知单》，载明：逾期执行利率9.735%。本院认为杨某某提前还款后的利息计算标准参照该逾期执行利率9.735%进行计算符合双方订立借款合同时的真实意思表示，因此，本院认定杨某某自2020年5月11日起以未付贷款本金为基数按照年利率9.735%的标准计付利息至全部本金还清为止。由于农业银行松桃支行未能提交证据加以证明《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房贷款合同》关于利息的计算标准，亦未能提交证据证明其与杨某某对此进行了相关约定，应当承担举证不能的不利法律后果，因此，农业银行松桃支行主张参照《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房贷款合同》计付利息、罚息及复利无事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点二，农业银行松桃支行主张律师代理费2300元是否有事实和法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，杨某某与农业银行松桃支行签订《个人购房担保借款合同》中第11.8条约定：“因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用”。因杨某某违约农业银行松桃支行向本院提起诉讼产生实现债权的费用代理费当事人之间有约定且代理费2300元也符合市场价格标准，故农业银行松桃支行主张律师代理费2300元有事实和法律依据，本院予以支持。 关于焦点三，关于农业银行松桃支行第三项诉讼请求是否有事实及法律依据。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；……；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；……”、第一百八十八条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。本案中，虽然涉案房屋在松桃苗族自治县住房和城乡建设局办理了抵押权预告登记，但是对涉案房屋杨某某一直未取得所有权，也没有办理抵押登记，涉案房屋的抵押权并没有设立。因杨某某还并未是涉案房屋的所有权人，农业银行松桃支行诉请泰元房开公司立即按照合同约定对松桃苗族自治县七星花园Ｂ区房产协助办妥以其为抵押权人的正式抵押登记并没有现实实现的可能，本院不予支持。因涉案房屋的抵押权并未设立，故农业银行松桃支行诉请对涉案房屋享有优先受偿权的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点四，泰元房开公司是否应当对杨某某涉案债务承担连带责任保证。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第二十一条第一款：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”、第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。本案中，杨某某与农业银行松桃支行签订《个人购房担保借款合同》中泰元房开公司在保证人一栏盖章，《个人购房担保借款合同》中约定“第九条借款担保第9.1款第9.1.1项约定：“保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。第9.1.2项保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。第9.1.3项保证期间为借款到期日起二年”。按照约定泰元房开公司保证范围含借款本金、利息、罚息、复利以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证方式为连带责任保证且尚在保证期间内，故农业银行松桃支行该项主张泰元房开公司是对杨某某涉案债务承担连带保证责任有事实和法律依据，本院予以支持。泰元房开公司承担保证责任后，有权向杨某某追偿。 关于焦点五，苏某某是否应当对杨某某涉案债务承担连带保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己的主张有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”本案中，农业银行松桃支行没有提供证据证明其与苏某某对涉案债权有保证的约定,故农业银行松桃支行诉请苏某某对杨某某涉案债务承担连带保证责任没有事实和法律依据,本院不予支持。 综上所述，农业银行松桃支行部分诉讼请求于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨某某于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司松桃县支行贷款本金贷款本金217373.59元及利息11321.16元（含正常利息10558.04元、罚息330.58元、复利432.54元）共计228694.75元，并自2020年5月11日起以未付贷款本金为基数按照年利率9.735%的标准计付利息至全部本金还清为止； 二、被告杨某某于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司松桃县支行代理费2300元； 三、被告贵州泰元房地产开发有限公司对上述第一、二款项承担连带支付责任，被告贵州省松桃御龙房地产开发有限公司承担支付责任后，有权就其支付的款额向被告杨某某追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司松桃县支行其他的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2383元（已减半收取），由被告杨某某、贵州省松桃御龙房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 员  刘成进 二〇二〇年八月十日 法官 助理  谭荣庆 代理书记员  谭荣庆