安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初6085号原告（反诉被告）：陈仙，女，1985年10月4日出生，汉族，住安徽省池州市东至县。委托诉讼代理人：贾梦林，北京尚公（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王总立，安徽皖大律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭玉荣，女，1971年12月1日出生，汉族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：栗功，男，1971年3月5日出生，汉族，住安徽省肥西县。原告（反诉被告）陈仙与被告（反诉原告）郭玉荣房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈仙及其委托诉讼代理人贾梦林、王总立、被告（反诉原告）郭玉荣及其委托诉讼代理人栗功均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈仙向本院提出诉讼请求：1、确认陈仙与郭玉荣之间签订的《安徽白马服装城/商贸城(白马一期)商铺租赁合同》已于2020年4月4日解除；2、郭玉荣立即退还陈仙租金180000元，并自2020年4月5日开始按照年利率6%的标准承担利息损失至款清之日止；3、郭玉荣承担本案全部诉讼、保全费用。事实与理由：2020年1月20日，陈仙与郭玉荣签订了一份《安徽白马服装城/商贸城(白马一期)商铺租赁合同》，双方约定郭玉荣将位于安徽省合肥市站前路安徽白马服装城/商贸城（白马）一期商铺号为2-A037的商铺出租给陈仙使用。合同签订后，陈仙依约履行了支付租金的义务。后因新冠××疫情影响，安徽白马商业经营管理有限公司减免了租户50天的租金，现陈仙已向郭玉荣发出了解除合同的书面通知，但郭玉荣至今未将免租期及剩余租期内的租金退还给陈仙。郭玉荣辩称，原、被告双方签订的经白马商场管理方备案的租赁合同，公平公正真实有效，对签约双方均具有约束力，疫情发生白马减免50天的租金的倡议房主可以响应也可以不响应，不具有强制约束力。疫情过后3月22日开设原告照常经营至5月3日单方清场将商铺钥匙通过快递邮寄给被告，属于明显违反合同行为，白马伤商城在疫情防控措施稳定效果良好并恢复正常营业的情况下原告不履行合同，恶意违约以不真实不客观的理由向被告提出解除合同通知其诉称的事实及理由均不成立。解除合同通知属于违法应属于无效。被告有权要求其履行本案合同并承担擅自撤场的违约责任。郭玉荣向本院提出反诉请求：1、判令陈仙继续履行其与郭玉荣2020年1月10日签订的《白马一期2-A037商铺租赁合同》；2、判令陈仙向郭玉荣支付违约金13500元（从反诉被告2020年5月3日擅自撤场后计算，按照每天300元主张，之后顺延计算，截止反诉之日暂为45天计13500元）；3、本案全部诉讼费用由陈仙承担。事实与理由：陈仙在白马商城疫情防控措施稳定、效果良好并恢复正常营业的情况下，不履行本案租赁合同，恶意违约，以不真实不客观的理由向郭玉荣发出解除合同通知，不能成立。陈仙解除合同的通知系违法，应属无效。郭玉荣要求陈仙继续履行合同并承担擅自撤场的违约责任。陈仙辩称，郭玉荣的反诉请求不成立。双方合同已经解除，房屋已经交付，郭玉荣已经张贴房屋招租信息。我解除合同的依据，除了双方之间的的依法约定的解除，还有法定解除，同时因为疫情所产生的不可抗力，合同目的不能实现而解除。我依法约定通知郭玉荣解除合同，不存在违约，郭玉荣主张违约损失没有事实依据及合同依据。本院经审理认定事实如下：郭玉荣系合肥市站前路白马服装城**2-A037房屋的所有权人。陈仙自2018年8月始即承租合肥市站前路白马服装城一期2-A037房屋。2020年1月10日，郭玉荣（出租方）与陈仙（承租方）签订一份《安徽白马服装城/商贸城（白马一期）商铺租赁合同》，约定，郭玉荣将其所有的合肥市站前路白马服装城一期2-A037商铺出租给向陈仙作为经营女装使用。租赁期共计壹年，自2020年3月10日起至2021年3月9日止。合同约定租期内租金总额18万元。付款方式为承租方于2020年1月10日前付清双方约定的应付租金人民币18万元。同时，双方合同还约定，任何一方单方面欲提前终止合同，应提前60天通知对方并得到对方书面允许后方可提前终止合同。在租赁期间，承租人违反上述约定，且未立即纠正消除影响和损失，出租方有权终止合同，收回商铺，承租方除放弃租金余额(作为违约金一部分)，另按照合同总租金的50%向出租方支付违约金。因不可抗力导致合同无法履行的，双方免责，合同终止。合同签订后，陈仙继续使用案涉商铺用于经营，陈仙亦按合同约定于2020年1月10日向郭玉荣支付了租金18万元。后2020年1月因我国出现“新冠××”疫情，2020年3月22日，安徽白马商业经营管理有限公司与合肥盛装物业管理有限公司联合发出“致白马家人的一封信”称：新冠疫情发生以来，全国上下同心抗疫……白马市场于2020年3月22日全面顺利复市……经白马公司董事会研究并做出如下决定，与大家共度难关：一、租金：减免白马公司经营单元50天的租金……针对租赁业主商铺的租金，白马公司的态度是：一定会积极号召并坚决督促与广大业主沟通，让业主拿出诚意，给出合情合理的租金减免。虽然白马商铺绝大部分为私人产权，白马公司并无直接决定权，但公司一定会按照政府的政策导向和实际可能，积极与业主沟通并劝导……。2020年4月3日，陈仙通过微信向郭玉荣发送信息要求解除双方之间的租赁合同并要求郭玉荣返还全部涉案租金。2020年5月4日，陈仙向郭玉荣邮寄涉案商铺的钥匙。后因郭玉荣不同意解除案涉租赁合同，返还租金，陈仙遂诉讼来院，提出诉称之请求。审理中，郭玉荣提起反诉，本院依法予以准许并决定合并审理。庭审时，郭玉荣虽认可于2020年4月3日收到陈仙发出解除合同的通知，但辩称白马服装城实际于2020年3月22日就已复市，故不能证明陈仙于2020年4月3日要求解除合同时存在不可抗力。事实上，白马服装城自2020年1月24日中午闭市，本打算在2020年2月1日复市，后受疫情影响推迟到了2020年3月22日复市，而从2020年2月1日至2020年3月21日正好是50天，故白马公司倡议的就是减免这50天的租金，且白马公司提出的减免50天的租金仅仅是一种倡议，对业主并不具有约束力。其现不同意解除合同。另查，郭玉荣于2020年7月17日将案涉商铺出租给他人使用。本院认为，本案陈仙与郭玉荣签订的《安徽白马（一）期商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议履行各自的义务。现根据庭审查明的事实，本案中双方当事人争议的主要焦点应是案涉租赁合同是否应当解除的问题。庭审时陈仙主张其要求解除租赁合同，不单单是以疫情作为不可抗力来解除，其也依据法定解除权及双方之间约定的提前解除权来解除合同。郭玉荣则不予认可，郭玉荣辩称因白马服装城实际于2020年3月22日就已复市，故不能证明陈仙于2020年4月3日要求解除合同时存在不可抗力，且白马公司提出的减免50天的租金仅仅是一种倡议，其现不同意解除合同。对此，本院认为，2020年1月起发生在我国的新冠××疫情，各级政府为应对疫情所采取的管控措施，客观上确使社会大部分行业的经营行为受到限制，这是陈仙与郭玉荣在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，该种情形一定程度地对陈仙所经营的服装销售活动产生了影响，客观上使陈仙的经营收益受到一定的损失，属情势变更的情形，但这种损失是否造成陈仙从根本上不能实现合同目的，陈仙现并无相关证据予以证实。且根据庭审查明的事实，案涉商铺所在的白马服装城实际于2020年3月22日就已全面复市，此时影响商铺经营的事由已经消除，故陈仙于2020年4月3日以不可抗力为由解除合同不符合相关法律规定，本院对此不予支持。同时，虽根据双方合同的约定，任何一方单方面提前终止合同，应提前60天通知对方并得到对方书面允许后方可中断合同，现郭玉荣并不同意解除合同。但根据庭审查明的事实，疫情确导致本案中有50天的时间陈仙无法正常经营，且陈仙于2020年4月18日就已要求解除合同，并已将案涉商铺腾空，明确表示无法继续经营下去也不再继续履行合同义务。在此情况下，如强令其继续履行合同、使用租赁房屋，同样不能实现合同签订的目的，故从定纷止争、防止损失扩大、减少诉累的角度出发，本院对陈仙与郭玉荣签订的陈仙与郭玉荣签订的《安徽白马（一）期商铺租赁合同》予以解除。因根据双方合同约定任何一方单方面提前终止合同，应提前60天通知对方。陈仙系于2020年4月3日要求解除合同，故本院确定双方的合同于2020年6月3日解除。同时因新冠××疫情及疫情防控措施虽然导致继续履行租赁合同出现困难，但双方原本可以通过协商租金及租期等方式予以妥善解决，并不必然导致合同不能继续履行，现陈仙坚持要求解除合同，且在双方未能达成一致的情况下，擅自撤离商铺，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。同时虽双方在租赁合同中对违约责任未进行约定，因本案系租赁合同纠纷，郭玉荣因陈仙的违约行为而受到的损失主要系租金损失，同时郭玉荣于2020年7月17日将案涉商铺出租给他人使用，故陈仙应当对郭玉荣2020年6月3日至7月17日间的租金损失予以弥补。另根据查明的事实陈仙在疫情期间因经营活动受到限制，客观上造成了一定的损失，这种损失陈仙与郭玉荣双方均无责任，故根据公平原则，郭玉荣也应承担部分损失，此损失可以适当减少陈仙的租赁费用，各承担25天。综上，因本院确定双方合同系于2020年6月3日解除，陈仙实际承租天数为105天(至2020年7月17日，已扣除受疫情影响25天)，其应支付的租金为51780.75元（180000元/年÷365天×105天）。陈仙已交租金180000元，故本院综合权衡案涉合同履行、租金标准、新冠疫情对案涉商铺经营的实际影响及合同当事人的违约情形等因素，酌定郭玉荣向陈仙返还的案涉租金为128219.25元（180000元－51780.75元）］。至于陈仙要求郭玉荣支付自2020年4月19日起的利息，因陈仙在本案中本身存在违约行为，故本院对此不予支持。因被告违约，反诉原告郭玉荣主张违约金，符合法律规定，应予支持，本院经综合考虑，确定违约金数额为12000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、陈仙与郭玉荣于2020年1月10日签订的《安徽白马（一）期商铺租赁合同》于2020年6月18日解除；二、郭玉荣于本判决生效之日起十日内返还陈仙租金128219.25元；三、反诉被告陈仙于本判决生效之日起十日内支付反诉原告郭玉荣违约金12000元；四、驳回陈仙的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告郭玉荣的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3900元，减半收取1950元，由陈仙负担560元，郭玉荣负担1390元。反诉费人民币362元，减半收取181元，由郭玉荣负担21元，陈仙负担160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  王辉胜二〇二〇年八月十七日书记员  叶 蓓附本判决相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债务人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律法规或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。