北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初31577号原告：王志成，男，1959年3月5日出生，满族，住北京市海淀区，公民身份号码×××。被告：杨珖，女，1985年1月6日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：罗肖，北京晟世青峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾晴，北京晟世青峰律师事务所律师。原告王志成（以下简称原告）与被告杨珖（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告，被告及其委托诉讼代理人罗肖、曾晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令撤销原、被告于2019年11月11日签订的《解约协议书》。事实和理由：2019年7月29日，我与被告签订了房屋买卖合同，约定被告购买我名下位于朝阳区×××房屋一套，房屋总价款646万元，被告支付了定金23万元，尚未付清其他房款。2019年9月24日，上述房屋被海淀区人民法院查封，后双方于2019年11月11日签订了一份《解约协议书》，约定我退回定金，并支付违约金10万元。我认为：1.《解约协议书》并非我的真实意思表示，属于无效协议：房屋被查封后，我方明确表示继续履行合同，并可以让被告先住进去，等房屋解封后再办理过户手续，但被告予以拒绝，被告的配偶还多次表示要追究我的刑事责任，我的配偶特别害怕，我在受胁迫的情况下签订了前述解约协议；2.《解约协议书》显失公平，违背事实和法律，应予以撤销：房屋被查封的事实发生在房屋买卖合同签订之后而非签订之前，因此我方不存在相关违约行为；3.房屋被查封属于房屋买卖中的风险，不是卖方的违约责任，该风险应由买房自行承担，而且本案中定金已经全部退还，被告并无任何损失。综合上述3方面，我诉至法院要求撤销《解约协议书》。被告辩称：1.《解约协议书》系原、被告的真实意思表示，合法有效：在双方协商解约过程中，原告始终承认自己构成违约，表示愿意退还定金并承担一定数额的违约金，最开始原告表示愿意支付5万元违约金，后来又说可以用手表等财物抵偿违约金，最后才同意支付10万元违约金，事实上《解约协议书》是双方在中介的居间下，经过多次充分协商后达成的一致意见。2.《解约协议书》签署过程中，不存在原告所称的意思表示不真实、显失公平、受胁迫等可撤销情形：《解约协议书》签订后，原告履行了退还定金的义务，在我起诉原告之前，原告从未对《解约协议书》的内容提出过异议，可见双方在此前的协商过程中并不存在意思表示不真实、显失公平、受胁迫等可撤销情形，否则双方不可能签署《解约协议书》，原告也不可能主动履行退还定金的义务，按房屋买卖合同的约定，我可以主张上百万元的违约金，但最终在《解约协议书》中只约定了10万元违约金，故其起诉撤销该协议并无事实和法律依据。3.原告提起本次诉讼属于恶意诉讼，其目的是为自己的违约行为开脱：双方签订《解约协议书》后，原告退还了定金但未依约支付10万元违约金，已经构成了违约，故我诉至朝阳区人民法院，要求原告按《解约协议书》的约定承担违约责任，原告在收到法院送达的起诉材料后才提起了本案诉讼，其目的是为了阻止我起诉的案件的审理。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，2019年7月29日，原告（出卖人、甲方）与被告（买受人、乙方）在北京链家置地房地产经纪有限公司（丙方）的居间下签订文件编号为100004030295的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及《补充协议》，约定被告购买原告名下北京市朝阳区×××房屋（以下简称涉案房屋），成交总价款646万元，《补充协议》第二条约定，乙方应于2019年7月29日前将第一笔定金2万元自行支付给甲方，于2019年8月15日前将第二笔定金21万元以理房通支付的方式支付给甲方。就涉案房屋的抵押情况，《房屋买卖合同》第二条第（四）款约定，该房屋已经设定抵押，抵押权人为浙商银行股份有限公司北京分行，抵押登记日期为2018年12月6日，出卖人应当办理抵押权注销登记。《补充协议》第二条第2款约定，甲方应于2019年10月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年11月15日前办理完毕解除抵押登记手续，解押所需资金由甲方自行筹集。就购房款的支付方式，《补充协议》第二条第4款和第5款约定，乙方应于不晚于过户前2日将第一笔首付款430万元以理房通支付的方式支付给甲方，甲乙双方应于网签后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。就房屋的不动产转移登记问题，《补充协议》第二条第7款约定：“甲乙双方应在2019年11月28日前共同办理房屋不动产转移登记手续。《补充协议》第五条第2款约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）甲方在办理不动产转移登记前擅自将该房屋抵押给第三方，导致乙方无法取得房屋所有权的；（5）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（6）将该房屋出售给第三方的；（7）甲方承诺的学区情况、学区名额不真实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”2019年9月24日，北京市海淀区人民法院以（2019）京0108财保880、881、882、885、886号民事裁定书查封了涉案房屋，查封期限至2022年9月23日。2019年11月11日，原告（甲方）、被告（乙方）和北京链家置地房地产经纪有限公司（丙方）签订《解约协议书》，约定解除前述《房屋买卖合同》及《补充协议》及《居间服务合同》；《解约协议书》第二条约定：“本协议三方共同签订之日起44个工作日内，甲方应履行下列义务：（1）配合乙方和丙方办理网签注销手续。（2）签署解约协议1个工作日甲方退还乙方已支付全部购房定金人民币贰拾叁万元整（230000.00元）。（3）因甲方原因不能继续履行合同，甲方在2020年1月10日前一次性向乙方支付违约金人民币壹拾万元整（100000.00元）。（4）甲方将购房定金人民币贰拾叁万元整（230000.00元）及违约金人民币壹拾万元整（100000.00元）全部按时支付给乙方后甲方责任全部履行完毕。如甲方未在约定期限内全部支付上述全部款项，乙方有权按照原购房合同约定的违约责任追究甲方的违约责任。乙方因诉讼产生的相关律师费，诉讼费由甲方承担。”上述《解约协议书》签订后，原告于2019年11月12日以转账汇款方式向被告退还了购房定金23万元。2020年2月27日，本案被告将本案原告诉至本院，以本案原告仅退还定金23万元，未按《解约协议书》约定的期限支付10万元为由，请求判令本案原告支付违约金30万元、律师费17000元。本案中，原告主张，在中介公司门店签订《解约协议书》过程中被告方以其亲属身份等情况对原告本人及配偶曲某某进行威胁，致使曲某某在协商过程中心脏病发作，其在被逼无奈的情况下签署了《解约协议书》，协议条款显失公平，应予撤销，就此原告提交了曲某某的书面证言、北京清华长庚医院2019年12月23日急诊记录单佐证。被告对原告的前述主张及证据均不予认可，并表示其在2019年10月得知涉案房屋被司法查封后曾经多次与原告协商，并曾在协商过程中提出由原告用其名下的其他房屋作为担保以解除对涉案房屋的查封措施，后考虑原告方在海淀区人民法院被起诉等实际情况，经双方协商最终确定解除合同，并商定了10万元的违约金。被告向本院提交了2019年11月11日签订《解约协议书》过程的录音、原告配偶曲某某与被告的通话录音、2019年10月28日原告配偶曲某某发给被告的短信，并申请了中介方工作人员董某作为证人出庭佐证，证明协商解除合同过程中不存在对原告实施胁迫的情况。证人董某在出庭作证中表示，原、被告在正式签订《解约协议书》之前通过中介方进行了多次协商，协商过程中曾提出过用原告名下其他房屋作为担保以解除涉案房屋查封的方案，但该方案协商未果，此后双方均表达了解除合同的意向，但其无法准确回忆起首先提出解除合同的一方是谁，但最终双方达成了解除合同的合意；就违约金数额问题，董某在作证过程中称双方就违约金数额进行了多次协商、数次变更违约金数额，最终数额确定为10万元；就《解约协议书》签订当天的情况，董某在作证过程中称，2019年11月11日签订《解约协议书》时原、被告及二人的配偶，董某本人均在场，在当天的协商和签约过程中曾经休息过一段时间，曲某某亦向其提到身体不适，但并未告知其存在心脏病发作的情况，整个协商及签约过程中被告一方未实施任何威胁或胁迫行为，亦未发表任何威胁或胁迫的言论。本院认为，一方以胁迫手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销；一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院予以撤销。本案中，原告主张其系在被告实施胁迫的情况下签订了《解约协议书》，但原告提交的急诊记录单记载的曲某某就诊时间为2019年12月23日，该就诊时间发生在《解约协议书》签订之后一个月，该证据不能证明《解约协议书》签订时被告方实施了胁迫行为，而被告方提交的短信、录音及证人董某证言却可以证明《解约协议书》是双方经过了多次反复协商后，根据当时的事实情况所达成的真实意思表示，因此综合审查双方证据，本院对原告关于其系在被告实施胁迫的情况下签订《解约协议书》的主张不予采信。就《解约协议书》条款是否显失公平的问题，从《补充协议》第二条第7款的约定来看，在涉案房屋被司法查封致使买受人无法按约定期限取得房屋所有权的情况下，买受人除了有权单方解除合同外，还有权按相当于房屋总价款20%的数额向出卖人主张违约金，结合《补充协议》约定的房屋总价款，该违约金的数额可达129.2万元，而《解约协议书》中约定的违约金数额仅为10万元，原告仅在未按期足额支付10万元违约金的情况下才有可能按《补充协议》的约定承担违约责任，可见《解约协议书》实际上减轻了原告方可能承担的违约责任，而非加重其违约责任，因此本院对原告关于《解约协议书》条款显失公平的主张亦不予采信。原告关于房屋被查封属于房屋买卖中的风险而非违约责任的意见没有合同和法律依据，本院不予采信。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十一条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告王志成的全部诉讼请求。案件受理费6250元，由原告王志成负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  郝 卓二〇二〇年八月十一日法官助理  唐 舒书 记 员  王兆博