太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初1460号原告：史润秀，女，1994年1月1日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：于尚平，山西鼎信泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵婧晔，山西鼎信泽律师事务所实习律师。被告：山西省投资集团融资担保有限公司，住所地太原高新技术开发区东渠路西二巷********，统一社会信用码×××。法定代表人：尉俊，董事长。委托诉讼代理人：安海霞，山西信若义律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凌雁，山西恒一律师事务所律师。被告：高华增，女，1963年9月8日出生，汉族，太原农牧场退休工人，住太原市。被告：赵国辉，男，1979年12月26日出生，汉族，山西誉铎国辉贸易有限公司法定代表人，住吉林省辉南县。被告：山西誉铎国辉贸易有限公司，住所地太原市迎泽区开化寺南街******，统一社会信用代码×××。法定代表人：赵国辉，该公司总经理。被告：李彬，男，1975年3月15日出生，汉族，山西优嘉科技有限公司总经理，住太原市。被告：孙海天，女，1976年11月27日出生，汉族，无业，住太原市。原告史润秀与被告山西省投资集团融资担保有限公司、高华增、赵国辉、山西誉铎国辉贸易有限公司、李彬、孙海天执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告史润秀及其委托诉讼代理人于尚平、赵婧晔，被告山西省投资集团融资担保有限公司的委托诉讼代理人安海霞、王凌雁，被告高华增、李彬到庭参加诉讼。被告赵国辉、山西誉铎国辉贸易有限公司、孙海天经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史润秀向本院提出诉讼请求：1、不得执行位于彩虹街（西段）138号7幢5单元14层1402号房产（合同编号：201XXXXXXXX2）；2、请求确认史润秀与高华增2017年10月11日签订的《房屋买卖合同》有效。事实与理由：1、山西省投资集团融资担保有限公司与赵国辉、高华增、山西誉铎国际贸易有限公司、李彬、孙海天追偿权纠纷一案，太原市小店区人民法院于2018年11月19日作出（2018）晋0105民初6191号民事判决书，判决确定：一、被告赵国辉于本判决生效之日起十日内向原告山西省投资集团融资担保有限公司偿还代偿款338369.67元及该款项从2018年5月31日起至本判决确定的给付之日止按照年利率24%计算的利息、违约金；二、被告赵国辉于本判决生效之日起十日内向原告山西省投资集团融资担保有限公司支付律师费10000元；三、被告高华增、山西誉铎国辉贸易有限公司、李彬、孙海天对上述第（一）、（二）项内容承担连带清偿责任，被告高华增、山西誉铎国辉贸易有限公司、李彬、孙海天承担保证责任后，有权向被告赵国辉追偿；四、驳回原告山西省投资集团融资担保有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2335元，财产保全费3373元，合计5708元（原告已预交），由被告赵国辉、高华增、山西誉铎国辉贸易有限公司、李彬、孙海天连带负担。判决生效后，赵国辉、高华增、山西誉铎国际贸易有限公司、李彬、孙海天未履行生效法律文书确定的义务，山西省投资集团融资担保有限公司向太原市小店区人民法院申请执行。太原市小店区人民法院于2019年8月9日依法立案执行，执行过程中依法查封了被执行人高华增位于彩虹街（西段）138号7幢5单元14层1402号房产（合同编号：201XXXXXXXX2）。史润秀对执行位于彩虹街（西段）138号7幢5单元14层1402号房产（合同编号：201XXXXXXXX2）提出异议，2020年1月22日太原市小店区人民法院作出（2020）晋0105执异7号执行裁定书，裁定驳回史润秀的异议。2、史润秀在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、并已经支付全部相应的价款，且非因史润秀自身原因未办理过户登记。该房产系史润秀通过合法方式购买，且签订了《房屋买卖合同》，史润秀于2017年10月11日与高华增签订《房屋买卖合同》，以玖拾贰万元购买了对位于彩虹街（西段）138号7幢5单元14层1402号房产。史润秀在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并实际居住。史润秀与高华增2017年10月11日签订《房屋买卖合同》后，高华增将位于彩虹街（西段）138号7幢5单元14层1402号房产交付给史润秀。至今，史润秀一直在该房屋进行居住，期间水电费、取暖费、电梯费等相关物业费用均由史润秀缴纳。史润秀已支付涉案房屋的全部价款。史润秀与高华增2017年10月11日签订《房屋买卖合同》后，史润秀通过银行转账（玖拾万元）及现金支付（贰万元）的方式向高华增支付了房屋全部价款，高华增向史润秀出具了收到玖拾贰万元的收款凭据。案涉房产未能办理过户登记，非因史润秀自身原因造成。本案中案涉的房屋未能办理不动产登记证书，是由于开发商现不具备办理不动产登记条件，因此导致史润秀未能及时将房产从高华增名下过户至其名下，并非史润秀的主观因素。被告山西省投资集团融资担保有限公司辩称，史润秀并非标的房屋的权利人，史润秀同高华增间的债权并不能对抗人民法院的强制执行。1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断”之规定，因标的房屋登记在被执行人高华增名下而非史润秀名下，故史润秀并非标的房屋的权利人。2、因史润秀并非标的房屋的权利人。史润秀同高华增间仅为债权，其可根据《房屋买卖合同》之约定要求高华增返还全部购房款并赔偿损失，该债权并不能对抗人民法院的强制执行。根据民事诉讼法司法解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，“人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）史润秀就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，人民法院应依法驳回史润秀的诉讼请求。被告高华增辩称，赵国辉是我的前夫，这个房子是我2009年交的钱买的，涉案房屋是商品房，2013年我收的房子。我和赵国辉是2012年认识的，2014年我们结婚，房钱都是我交的。赵国辉以我的名义到处在银行欠债，我也不知道他有这么的多的外债，在2017年8月份我们离婚了，2017年9月底他非法拘禁我，后我报警10月1日他被派出所带走，2017年10月份我卖给史润秀房子，史润秀总共给了我92万元，转账90万元，现金2万元，涉案房子位于彩虹街（西段）138号B区7幢5单元14层1402号，之后的水电费都由史润秀交的，当时小区物业称一年以后能给过户，但时至今日也没有办理过户手续。被告李彬辩称，我对涉案房屋不是了解详细，房屋归谁，交易是否存在，房产证是否过户，我都不清楚，请法院依法裁判。被告赵国辉、山西誉铎国辉贸易有限公司、孙海天经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月11日，被告高华增（出卖人、甲方）与原告史润秀（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同（补充协议）》，约定甲方将坐落在太原市小店区彩虹街138号康馨苑小区B区7号楼5单元1402号，建筑面积104平方米的房屋，连同本小区地下车位B129售卖给乙方，房屋价款92万元，乙方一次性付给甲方。在此房屋办理产权证时，甲方应无条件配合乙方进行房屋产权过户，如此房屋有任何异议、纠纷，甲方应一次性全额退还乙方92万元的房屋款。合同签订当日，原告史润秀向被告高华增支付了全部购房款92万元，其中90万元系由原告父亲史虎根转入高华增指定的王斌的银行账户，2万元为现金支付，高华增和王斌向原告史润秀出具了收据。庭审中，被告高华增认可收到了全部购房款。因涉案房屋未取得不动产权证书，双方至今未办理过户手续。被告高华增向原告史润秀交付了房屋，原告提供了2017年10月11日-2020年1月期间其向涉案房屋的物业公司即山西晋瑞物业有限公司交纳涉案房屋暖气费、车位服务费、物业费、电梯费、生活垃圾处理费等费用的收款收据以及付款凭证。另查明，山西省投资集团融资担保有限公司诉高华增、赵国辉、山西誉铎国辉贸易有限公司、李彬、孙海天追偿权纠纷一案，本院于2018年11月19日作出（2018）晋0105民初6191号民事判决书，判决确定：一、被告赵国辉于本判决生效之日起十日内向原告山西省投资集团融资担保有限公司偿还代偿款338369.67元及该款项从2018年5月31日起至本判决确定的给付之日止按照年利率24%计算的利息、违约金；二、被告赵国辉于本判决生效之日起十日内向原告山西省投资集团融资担保有限公司支付律师费10000元；三、被告高华增、山西誉铎国辉贸易有限公司、李彬、孙海天对上述第（一）、（二）项内容承担连带清偿责任，被告高华增、山西誉铎国辉贸易有限公司、李彬、孙海天承担保证责任后，有权向被告赵国辉追偿；四、驳回原告山西省投资集团融资担保有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2335元，财产保全费3373元，合计5708元（原告已预交），由被告赵国辉、高华增、山西誉铎国辉贸易有限公司、李彬、孙海天连带负担。在该案件审理过程中，本院于2018年9月20日轮候查封了涉案房屋。判决生效后，赵国辉、高华增、山西誉铎国际贸易有限公司、李彬、孙海天未履行生效法律文书确定的义务，山西省投资集团融资担保有限公司向本院申请强制执行。本院于2019年8月9日依法立案执行，执行过程中原告史润秀对执行位于彩虹街（西段）138号7幢5单元14层1402号房产提出异议，2020年1月22日本院作出（2020）晋0105执异7号执行裁定书，裁定驳回史润秀的执行异议。史润秀对此不服，诉至本院。再查明，根据原告提交的太原市不动产登记中心出具的证明显示，位于彩虹街（西段）**********，买受人高华增，已办理网签合同备案，未取得不动产权证书，无抵押权登记信息。已办理预查封登记，执行部门为本院，执行文件为（2018）晋0105民初6191号民事裁定书。本院确认以上事实的证据有《房屋买卖合同》及《补充协议》、晋商银行转账凭证、收据、原告交纳物业费等的收款收据、支付物业费等费用的银联POS签购单、（2020）晋0105执异7号执行裁定书、太原市不动产登记中心出具的证明、中国光大银行销户证明、平安银行个人贷款结清证明、平安银行交易明细、个人信用报告，以及庭审记录等在案为凭，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告高华增与原告史润秀签订的《房屋买卖合同》的效力；二、原告史润秀是否为案涉房产的权利人；三、原告史润秀的权利能否排除执行。关于焦点一，被告高华增与原告史润秀签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该合同签订后，原告史润秀依约支付了被告高华增购房款92万元，被告高华增依约将房屋交付原告史润秀居住使用，至今原告史润秀已占用使用案涉房屋两年多，可见合同双方均有依约履行的意思表示，故双方签订的《房屋买卖合同》真实有效。关于焦点二，案涉《房屋买卖合同》约定坐落在太原市小店区彩虹街138号康馨苑小区B区7号楼5单元1402号房屋的总价款为92万元，根据原告史润秀提交的银行转账凭证、被告高华增出具给原告史润秀的收据以及原告史润秀与被告高华增的当庭陈述，可以确认原告史润秀已向被告高华增支付购房款92万元，且庭审中，原告史润秀与被告高华增均认可房屋已交付原告居住使用二年多，期间原告交纳了房屋的物业费等相关费用，并提供了交费票据予以佐证。根据合同约定，被告高华增应无条件配合原告史润秀进行房屋产权过户。太原市不动产登记中心出具的证明显示，案涉房屋未取得不动产权证书，原告史润秀长期未办理房屋过户登记手续并非系其自身原因导致，故史润秀对涉案房屋享有物权期待权。关于焦点三，原告史润秀的物权期待权是否足以排除强制执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，在本案中，案涉《房屋买卖合同》签订于2017年10月11日，早于房产查封之日即2018年9月20日；《房屋买卖合同》合法有效，原告史润秀在《房屋买卖合同》签订后即占有使用案涉房屋，现已有两年多；并且原告史润秀按照《房屋买卖合同》的约定支付了全部购房款；被告高华增应当依约为原告史润秀办理物权变更手续，但因案涉房屋至今尚未取得不动产权证书至今没有办理并非原告史润秀自身原因导致，故本院认为史润秀对案涉房屋的物权期待权足以阻却强制执行的民事权利，本院应当停止对位于彩虹街（西段）138号7幢5单元14层1402号房屋的执行。被告赵国辉、山西誉铎国辉贸易有限公司、孙海天未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，不影响本院根据查明的事实依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第六十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下：一、原告史润秀与被告高华增于2017年10月11日签订的《房屋买卖合同》有效；二、关于山西省投资集团融资担保有限公司申请执行高华增、赵国辉、山西誉铎国辉贸易有限公司、李彬、孙海天追偿权纠纷一案，不得执行位于彩虹街（西段）138号7幢5单元14层1402号房屋。案件受理费13000元（原告已预交），由被告山西省投资集团融资担保有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 王增仙人民陪审员 薛改林人民陪审员 韩玉辉 二〇二〇年八月三日书 记 员 陈晓玲