北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初3872号原告：陈小力，女，1976年2月22日出生，汉族，北京市西城区居民。被告：北京房江湖科技有限公司，住所地:北京市顺义区，统一社会信用代码：XXX。法定代表人：尉征慧，董事长。委托代理人：胡炜，男，1981年7月10日出生，汉族，陕西省汉中市居民。北京房江湖科技有限公司工作人员委托代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，汉族，广东省深圳市，住北京市朝阳区。北京房江湖科技有限公司工作人员，原告陈小力诉被告北京房江湖科技有限公司（以下简称：房江湖公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈小力，被告房江湖公司委托代理人王翼瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小力向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决原告与被告的推荐无效，退回35000元及支付非法占用款项期间同期银行利息损失，并支付赔偿款105000元；2.请求依法判决由被告承担诉讼费及相关费用。事实与理由:1.认购过程与无效理由。2016年12月17日，本人来到空港一号售楼处（固安永定河自行车公园旁），认购了X园X号楼X单元X房，并与开发商签订了《认购协议》和《空港一号签约审批单》。本人于2016年12月17日15时50分缴纳了定金2万元整。但该时刻，开发商并没有取得《预售证》。关于X号楼的预售证是2017年3月20日才取得的，证号为（冀固）房预售证字2017017号。根据《价格法》第3条、第13条，《中华人民共和国房地产管理法》第45条，《商品房销售管理办法》第6条，“商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。”该房2016年12月17日是没有政府指导价的，故该行为没有法律依据。根据《价格法》第14条不正当价格行为，《价格法》第41条，《价格管理条例》第29条和《合同法》第52条，本人与开发商2017年12月17日签订的《认购协议》和《空港一号签约审批单》均无效。在此欺诈、诱导及违法基础上的推荐行为属无效。2.推荐过程与无效理由。2016年12月17日，本人与开发商签订了《空港一号签约审批单》，单上显示是链家销售团队。因本人是自己到项目售楼处，至于开发商委托了哪些销售团队及与销售团队间的协议，开发商未明示。开发商违规强行捆绑中介，诱导迫使购买房屋人于第二日，即18日缴纳3.5万。属于合同欺诈。17日，本人刷卡20000元定金。第二天，即2016年12月18日，本人被要求到项目售楼处缴纳首期款，在被告的诱导下，本人分两次刷卡，18时29分刷了35000元（未开发票），19时05分刷了350640元。根据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条，《合同法》第25条，因交定金行为及签《空港一号签约审批单》是17日，可视为本人承诺。后又被欺诈诱导下交了35000元。根据《合同法》第125条，第二十三章第424条、426条和427条，支付居间人的委托费应该开发商支出，根本不是购房人承担。根据《合同法》第42条、59条和《价格法》第41条，开发商未取得《预售证》，又违背诚信、提供虚假所谓电销模式；又根据《合同法》第41条、42条，故收款的房江湖公司应返还多付价款并给予我本人赔偿，即退回35000元及支付非法占用款项期间同期银行利息损失。根据《广告法》第11条、第26条、第28条，2016年18日，房江湖公司违反国家法律，以虚假和引人误解的内容欺骗、误导消费者进行认购和被推荐；2017年3月20日的预售证最高限价与房屋价格及所谓的抵扣实际情况不符。因为2017年3月20日才有了房屋准许销售的价格，而2016年12月纯属编造虚假房屋价格及虚假抵扣，并对我的购买行为产生实质性影响，诱导我继续被骗，在17日支出20000元；18日支出了350640元；并认为没办法不买房，不得不于2017年10月和开发商网签了房屋合同。网签合同前后自相矛盾违反法律，网签的交款时间为2016年，而《预售证》2017年3月20日才拿到。廊坊市政府于2017年6月2日晚间出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（下称《意见》［2017］61号），《意见》指出，非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房；严格商品房预售管理，要求限期一次性公布全部可售房源；落实住房价格备案制度，实行一房一价，明码标价，现场公示；加强价格管控，限定申报预售价格上涨幅度。开发商均违反了规定。综上，在此欺诈、诱导及违法基础上的假单价及所谓折扣等销售纯属虚构，故被告收取费用属诈骗行为，推荐自始无效。根据《商品房销售管理办法》（2001年）第28条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。该销售行为也违反了《商品房销售管理办法》第4条、14条、15条和25条。该销售行为属于《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动的通知》（建房［2018］58号）规定的房地产“黑中介”违法违规行为；房地产开发企业违法违规行为；虚假房地产广告等。尤其是最后2017年网签合同也违反了《商品房销售管理办法》第15条，“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人关于必须应当在商品房买卖合同中约定。”16条中，商品房买卖合同应当明确以下主要内容:（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。合同上网签的交款时间为2016年，而《预售证》2017年3月20日才拿到。在此欺诈、诱导及违法基础上的支付服务费（电销）属无效。根据《消费者权益保护法》第55条，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。请求依法判决原告与被告的推荐无效，退回35000元及非法占用款项期间同期银行利息损失，并支付赔偿款105000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第22条，对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。在此，原告特依法向贵院提起诉讼，请求贵院能够支持原告的诉讼请求。被告房江湖公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1.首先，本案为居间合同纠纷，原告与我公司之间并无居间合同关系，《居间代理推荐书》并非居间合同，我公司并非原告购房的居间方，居间合同为居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，在本案中，我公司组织空港一号尚景园项目商品房优惠购房活动，我公司收取服务费35000元并出具收据，原告与我公司之间因优惠购房活动的组织和参加而形成合同关系，我公司负有的义务为保证被推荐人在开发商处购买商品房时享受对外公布销售价格上减免总价的优惠，我公司与原告都清楚交纳该款项的目的在于获得商品房价款的优惠，而非商品房成交或订立合同的机会，综上，原被告之间的法律关系与本案案由并非同一法律关系。因此原告主张我公司违反居间义务没有事实合同或法律依据。2.根据原告与固安京御幸福房地产开发有限公司签订的《认购协议》房屋价格与《商品房买卖合同》房屋价格的关系，以及原告《空港一号签约审批书》中认购房源总价与优惠后毛坯房源总价的关系原告享受了我公司推出的“交35000抵70000”的购房优惠，而根据原告与我公司签订的《居间代理推荐单》约定，该35000元属于推荐费，且明确该推荐费不属于房价款的一部分，现原告成功从固安京御幸福房地产开发有限公司订购房屋我公司付出了相应的劳务，履行了《居间代理推荐书》约定的义务，我公司不应退还35000元。3.《居间代理推荐书》中明确约定，我公司与开发商不存在任何代理关系，即便在售房时开发商尚未取得预售许可证，我公司组织购房优惠活动也并未违反《商品房销售管理办法》，原告签订《居间代理推荐书》时明知合同相对方为我公司，对于推荐单中的约定原告也明知且充分理解，原告支付的35000元收据也明确为我公司出具，在整个合同的签订履行过程中都不存在欺骗与诱导，双方签订的合同均是真实合法有效的。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审查认定事实如下：原告陈小力与被告房江湖公司签订《居间代理推荐书》，其中约定：1.为获取本次活动的购房优惠权并预购房源，在签署本说明同时，被推荐人需支付居间代理推荐费35000元人民币。被推荐人持此推荐单可享受在开发商对外公布的销售价格的基础上每套房屋总价减免70000元人民币。2.如被推荐人未成功选房，提出申请后，居间代理推荐费予以退还，如被推荐人成功购房，居间代理推荐费不予退还。3.购房时，请您向开发商出具本推荐单和付款收据，以保障您的优惠权利。4.签署本说明和与开发商最终签署购房合同的，应为同一人，对此请您充分注意。5.每份推荐单只能使用一次，对于一套房屋，每套房屋仅能使用一次推荐单。6.在优惠活动有效期内成功购房可享受优惠，否则不能享受优惠。7.被推荐人确认:本次居间代理活动的组织者仅提供居间代理组织与信息服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收取的居间代理推荐费并非购房价款的一部分。8.本推荐一式三份，被推荐人一份、居间代理组织者一份，开发商一份。2016年12月17日，陈小力与固安京御幸福房地产开发有限公司签订《认购协议》，其中约定房屋总价款1899636元（最终房屋总价款以房屋实测面积为准，据实结算）。2016年12月18日，陈小力通过转账方式向房江湖公司支付35000元，房江湖公司向陈小力出具收据予以确认。2017年4月5日，陈小力与固安京御幸福房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定陈小力购买涉诉项目中第X栋X单元X层X号房，房款总金额1810640元。陈小力分别于以下时间向固安京御幸福房地产开发有限公司付款：2016年12月17日支付定金2万元，2016年12月18日支付首期款350640元，2017年4月6日支付1440000元。后因建筑面积误差，固安京御幸福房地产开发有限公司退还房款2684元。双方存在的主要分歧及相应证据有：（一）房江湖公司主张居间代理推荐书不属于居间合同，属于服务合同。陈小力表示，居间合同中的提供服务即提供信息，故居间代理推荐书属于居间合同。（二）陈小力主张其房款总金额1810640元，并未享受到70000元的优惠；房江湖表示，陈小力已经享受到该优惠。1.双方均提交了《空港壹号签约审批单》，其中载明：按时签约99折，电商优惠35000抵70000，优惠后毛坯房源总价1810640元。陈小力表示，该审批单没有陈小力的签字或开发商的公章，房江湖并没有提供服务。房江湖公司对此不予认可。2.陈小力提交销售人员向陈小力出具的房价款测算单中注明：房款总价1899636元，优惠：99折、3.5万抵7万，优惠后总价1899636×0.99-70000=1810640。陈小力表示，房屋原价1899636元在任何协议及备案文件中均未注明。房江湖公司认可该测算单的真实性，并表示陈小力已经享受到7万元的优惠。3.陈小力提交其与固安京御幸福房地产开发有限公司之间的《补充协议》（该协议未载明日期，陈小力未签名），其中部分条款如下：第一条第三款：买卖合同及本协议为确定双方权利义务的最终依据，买卖合同及本协议签署前，买卖双方通过口头书面（包括预订单或认购协议、选房确认单等）、实物及其他形式（包括但不限于销售说辞、广告、楼书、沙盘、模型、动画、效果图等）所表达和提供的信息以及一方私自录音的资料等不作为买卖双方权利义务确定的依据。对买卖合同订立以及商品房价格有重大影响的因素，出卖人已向买受人充分提示，买受人已知晓。第一条第六款：出卖人的职员或雇员、部门或销售代理机构等对买受人作出的承诺，必须加盖出卖人的公章方为有效，未经出卖人书面授权，前述人员、部门和代理机构等均无权对买受人擅自作出任何允诺，亦无权擅自向买受人收取钱款。第六条第二款：不论买受人采取何种方式向出卖人支付房款，付款日均以款项实际到达出卖人指定账户之日或出卖人实收款项之日为准。陈小力据此证明补充协议上述条款明确否认了内部协议和内部签约单，协议中没有提及优惠项，居间合同没有开发商的公章是无效的。房江湖公司认可补充协议的真实性，但不认可证明目的，该协议仅仅证明与陈小力此前签订的任何协议与补充协议不一致的，应该以补充协议为准，并不能表示原有其他协议是无效的；房屋价款的区别，正因为陈小力参与了房江湖公司组织的优惠活动，此外房江湖公司与陈小力签订的居间代理推荐书并非是房屋商品房买卖房屋合同的从合同，也并非是居间合同；补充协议以及商品房买卖合同的履行与居间代理推荐书的履行是没有关系的。4.河北省固安县人民法院（2018）冀1022民初4436号原告陈小力诉被告固安京御幸福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书中经审理查明，“2016年12月17日，原告陈小力到空港一号售楼处与被告签订《认购协议》，认购了被告开发的X园X号楼X单元X室房屋。当日，原告缴纳定金20000元。2016年12月18日，双方签订《商品房买卖草签合同》，约定原告购买被告涉案房屋，建筑面积80.6平米，房屋总成交价1810640元。约定房屋首付款550640元，贷款1260000元。原告于当日向被告交纳房屋首付款350640元，被告向原告出具了收款收据。2017年4月5日，原被告签订正式的《商品房买卖合同》，将付款方式变更为2016年12月18日交齐房款1810640元。2017年4月6日，原告将剩余全部房款一次性付清1440000元，被告向原告出具了房款收据。该合同于2017年10月30日进行了备案登记，办理了网签手续。2019年8月24日被告向原告交付了涉案房屋，原告已收房。另查明，被告于2017年3月20日取得商品房预售许可证。”河北省固安县人民法院认为：“原被告签订的涉案房屋的认购协议、商品房买卖合同草签及正式的商品房买卖合同均为双方真实意思表示，不违反法律规定，且被告于2017年3月20日、双方签订正式的商品房买卖合同前取得了商品房预售许可证，根据最高院的相关司法解释，上述合同均为合法有效的合同。对原告提出的被告在草签协议时故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的主张，原告未提供任何证据加以证实，且双方签订草签合同恰恰证明了被告并未有意隐瞒该事实，对原告的意见本院不予采纳。双方在签订正式合同中对房屋价款未进行任何变更，只是对房屋的付款方式进行了变更，虽然约定了总房款1810640元于2016年12月18日一次性付清，但该约定应为对草签合同及认购协议的追认，且实际上原告并未按照该约定的时间付清房款，而是于2017年4月6日双方签订商品房买卖合同正式合同后才将房款付清，原告付清房款的行为表明了原告对该约定效力的认可。至于原告所述其房款系向他人借款，产生了8339.4元利息的主张，本院认为原告的房款筹集方式应由其自行决定，自行负责，与本案并无法律意义上的关联。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，对其要求判令被告违法占用原告370640元资金期间的直接损失8339.4元的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈小力的诉讼请求。”陈小力主张，该判决书审理查明部分及本院认为部分均认定房屋成交总价为1810640元，居间合同未起到任何作用。房江湖公司该判决已认定认购协议也是双方真实意思表示，该认购协议中明确显示房屋总价款为1899636元。上述事实，有双方当事人陈述，空港壹号签约审批单，收据，POS刷卡小票，认购协议，商品房买卖合同，居间代理合同，廊坊市房地产市场执法稽查大队对广大购房者告知，微信聊天截图，宣传页及测算房价款，补充协议，居间代理推荐书，签约审批单等在案佐证。本院认为：针对涉诉居间代理推荐书是否居间合同一节。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间代理推荐书主要处理事项为：获取本次活动的购房优惠权并预购房源，在签署本说明同时，被推荐人需支付居间代理推荐费35000元人民币。被推荐人持此推荐单可享受在开发商对外公布的销售价格的基础上每套房屋总价减免70000元人民币。考虑到推荐书名称中注明了“居间代理”字样，同时房江湖公司系提供优惠购房的机会，以获取相应报酬，故本院认为，涉诉居间代理推荐书所涉法律关系属于居间代理合同。针对陈小力是否享受7万元的房款优惠一节。根据2016年12月17日陈小力与固安京御幸福房地产开发有限公司签订《认购协议》，其中约定房屋总价款1899636元。庭审中，陈小力虽主张《空港壹号签约审批单》没有陈小力的签字或开发商的公章，房江湖并没有提供服务，但其在起诉状中已自认于2016年12月17日与开发商签订了《空港壹号签约审批单》，故其对审批单的内容是知情的。根据销售人员向陈小力出具的房价款测算单以及《空港壹号签约审批单》均可以看出，房屋买卖合同中约定价款1810640元系原价1899636元乘以0.99减去70000元所得出。据此可见，陈小力最终房屋总价已经享受到70000元的优惠。最后，陈小力选择购房并支付了全部的房款。《居间代理推荐书》是双方真实意思表示，也未违反相关的法律规定。《居间代理推荐书》第二款约定：如被推荐人未成功选房，提出申请后，居间代理推荐费予以退还，如被推荐人成功购房，居间代理推荐费不予退还。故本院认为，陈小力的主张没有事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：驳回原告陈小力的全部诉讼请求。案件受理费一千五百五十元，由原告陈小力负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋万忠二〇二〇年八月十四日书记员  韩 聪