河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初3249号原告：涧西区重庆路谷水东社区居民委员会，住所地：洛阳市涧**谷水和平街**。法定代表人：孙智辉，职务：社区主任。委托诉讼代理人：孙雪坤，河南润合律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：洛阳市芳达实业（集团）有限责任公司，住所地：洛阳市涧**西苑路付**。法定代表人：郭兰芳，职务：该公司董事长。委托诉讼代理人：杨宝成，该公司职工，代理权限：一般代理。原告涧西区重庆路谷水东社区居民委员会诉被告洛阳市芳达实业（集团）有限责任公司为租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告涧西区重庆路谷水东社区居民委员会的委托诉讼代理人孙雪坤，被告洛阳市芳达实业（集团）有限责任公司的委托诉讼代理人杨宝成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涧西区重庆路谷水东社区居民委员会向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2001年11月18日签订的由被告建设门面房进行商业运作和经营活动的《合同书》和2007年10月15日原、被告签订的《补充协议》。2、依法解除原、被告于2001年11月18日签订的由被告投资建设市场以及开发建设所需的生产、活动、加工场地及其相关设施、公用设施、景观、办公场所和其他建设项目的《合同书》。3、判决被告返还出租物并恢复原状。4、判决被告支付原告截止2019年12月31日租赁费共计6908125元及相应违约金。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2001年11月18日，原、被告双方签订《合同书》，约定：被告使用原告位于中州西路以南红线外十五米之内，东起校北一街，西至于谷西村地界，共计约十亩土地用以建设门面房进行商业运作和经营活动，租期二十年，至2021年12月31日止。第1-10年每年租金为30万元；第11-20年每年租金为50万元；每年度的元月十日前一次付清当年度租金。2007年10月15日，双方签订补充协议，对租金的支付变更为2007年7月1日到2012年12月31日，每年30万元缴纳变为每年20万元；第11-20年每年租金为50万元变更为30万元，其余条款不变。另补充约定，自调整后的土地租金按先交款后使用的原则，如期上缴原告，即每半年的第一个月的五日前交清年租金的50%，违者补充协议终止，恢复原《合同书》条款执行。该《合同书》第十一条约定，乙方支付租金未达到60%的则应承担当年未付部分价金数额2%违约金。第2项约定，租金迟付超过6个月，应按银行当期贷款利率计付利息，超过6个月为被告根本违约。由被告投资建设市场以及开发建设所需的生产、活动、加工场地及其相关设施、公用设施、景观、办公场所和其他建设项目的《合同书》约定，用地期限为20年，每亩地的租金数额均作出明确约定，被告交付租金的时间为起交租金的每年第1个月和第7个月之前十日分两次付清，每次各付当年租金的50%。违约金也作出为相同的约定。按实际测量，被告共用原告土地为57.105亩。合同签订后，原告按约定向被告提供土地并履行相应义务，被告自2002年1月14日至2019年12月31日共支付原告租金5180000元（含以物抵租金）。实欠原告租金6908125元。其中自2007年1月1日至2019年12月31日均不能按时支付约定数额，支付未达成应交租金的50%，时间均逾期达6个月之久。被告的违约行为已造成根本违约，不能实现合同目的，继续履行上述合同，不能保证原告的合法权益，根据我国法律的相关规定，请求人民法院支持原告的请求。被告洛阳市芳达实业（集团）有限责任公司辩称：1、对第一项诉求应由承包人郭聚直接和原告对接，由郭聚承担，被告不应承担。2、被告和原告2017年之后的账没有进行核对。被告现在面临拆迁，庭后和原告进行核对，待被告拆迁之后得到的补偿款之后一次性付清给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2001年11月8日，洛阳市涧西区工农乡谷东村民委员会（甲方）与洛阳市芳达实业（集团）有限责任公司（乙方）就由被告投资建设市场以及开发建设所需的生产、活动、加工场地及其相关设施、公用设施、景观、办公场所和其他建设项目等相关事项签订《合同书》一份，主要内容为：乙方投资建设依约向第三人提供经营场所、公共管理，便利第三人交易的营业地、公用设施和服务机构。甲方向乙方提供的市场用地范围是：中州路以北，涧河以南，谷党路以西至红山乡地界，除谷西村土地以外，亩数以实测为准。甲方向乙方提供的河滩地的范围是：谷党路以东，谷水村村北至涧河河湾以南除谷西村土地以外的土地，亩数以实测为准。用地期限为20年。土地出租的价金为甲方同意谷党路以西的土地在出租的前三年不收租金。第四年起每亩每年的租金为5000元，该出租价金数额执行期为五年；第九年起每亩每年10000元，该出租价金数额执行至出租期届满。甲方同意河滩地在出租的前五年不收租金，第六年起每亩每年2000元，该出租价金执行期为五年；第十一年起每亩每年5000元，该出租价金执行期为五年；第十六年起每亩每年10000元人民币至出租期限届满。乙方交付租金的时间为起交租金年度的每年第1个月和第7月的前十日分两次付清，每次各付当年租金的50%。乙方支付租金未达到60%的则应承担当年未支付部分价金数额百分之二违约金的责任。乙方租金迟付超过6个月，应按银行当期贷款利率计付甲方利息，超过24个月为乙方根本违约。根本违约是指造成本合同不能履行或签订本合同主要目的不能实现的违约行为。2001年11月18日，洛阳市涧西区工农乡谷东村民委员会（甲方）与洛阳市芳达实业（集团）有限责任公司（乙方）就乙方租赁甲方土地建设门面房经营一事签订《合同书》一份，主要内容为：甲方供地范围为中州西路以南红线以外十五米之内，东起校北一街，西至谷西村地界。共计十亩土地。出租期限二十年，自2002年元月1日起至2021年12月31日止。租金价额为本合同所指供地范围内土地的租金价额，双方协议约定为第1-10年为人民币叁拾万元整/年，第11-20年为人民币伍拾万元整/年。租金支付方式为每年度的元月十日前一次性付清。乙方支付租金未达到60%的则应承担当年未付部分价金数额2%违约金。2007年10月15日，洛阳市涧西区工农乡谷东村民委员会（甲方）与洛阳市芳达实业（集团）有限责任公司（乙方）就2001年11月18日签订的《合同书》于2007年6月20日签订《补充协议》一份，主要内容为：一、甲方同意《合同书》执行中截止2007年6月30日前，乙方所欠租金74万元，按照甲方要求的时间，乙方一次性支付上缴50万元，剩余24万元甲方同意免除。二、甲方同意从2007年7月1日起，将原《合同书》的第四条调整为从2007年7月1日到2012年12月31日止，由叁拾万元每年，减为上贰拾万元每年，第11-20年的伍拾万元每年，减为上缴叁拾万元每年，其余条款不变。三、乙方必须保证做到，自调整后的土地租金按先交款后使用的原则，如其上缴甲方，即每半年的第一个月的五日前交清年租金的50%，违者补充协议内容终止。一切恢复原《合同书》条款执行。四、甲、乙双方要信守协议条款，单方违约，守约方有权追究违约方的经济责任和终止合同。2012年元月18日，洛阳市芳达实业（集团）有限责任公司（甲方）、郭聚（乙方）、洛阳市涧西区工农乡谷东村民委员会（丙方）签订《合同变更协议》一份，主要内容为：甲方同意将饮食一条街用地使用权转于郭聚使用，并协助郭聚办理合同变更手续。合同变更后，乙方负责饮食一条街的工程债务与债权。合同变更后，郭聚直接与谷东村委会对接各项承包事宜，甲方不再参与承包一事。承包租金由郭聚每年向丙方交纳，甲方不得干涉。涧西区重庆路谷水东社区居民委员会与洛阳市芳达实业（集团）有限公司责任公司加章的芳达公司合同调整后租金收缴情况显示，截止2017年12月30日,芳达公司累计欠谷东村大市场57.105亩自2002年1月1日至2017年12月30日应交租金为5996025元。截止2011年12月31日，门面房（饮食一条街）应收租金为2550000元，截止2017年12月31日，原告实收租金（含减免、抵）数额为4630000元。另2018年1月1日至2018年12月31日，洛阳市芳达实业（集团）有限责任公司应付大市场57.105亩地租金571050元，实付租金250000元，尚欠租金321050元。2019年1月1日至2019年12月31日，大市场57.105亩应收租金571050元，实付租金300000元，尚欠租金271050元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告涧西区重庆路谷水东社区居民委员会和被告洛阳市芳达实业（集团）有限责任公司于2001年11月18日签订的投资建设市场的《合同书》和建设门面房的《合同书》及2007年10月15日签订的《补充协议》是双方真实意思的表示，且合同的内容不违背法律的禁止性规定，应认定有效，双方都应遵守合同约定的权利和义务。2001年11月18日签订的投资建设市场的《合同书》中约定，被告租金迟付超过24个月为根本违约，即造成本合同不能履行或签订本合同主要目的不能实现的违约行为，故对原告要求解除2001年11月18日签订的投资建设市场的《合同书》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求解除建设门面房的《合同书》及《补充协议》，并要求被告支付2012年1月至2019年12月门面房租金的诉讼请求，原、被告与案外人郭聚于2012年元月18日签订《合同变更协议》，因原告未将郭聚列为本案案件当事人，无法对该《合同变更协议》是否履行等相关内容作出处理，故对原告的上述诉讼请求，本案不予处理。截止2017年12月31日，芳达公司累计欠谷东村大市场57.105亩自2002年1月1日至2017年12月30日应交租金为5996025元。截止2011年12月31日，门面房（饮食一条街）应收租金为2550000元，截止2017年12月31日，原告实收租金（含减免、抵）数额为4630000元，故截止2017年12月31日原告欠付租金数额为3916025元。另洛阳市芳达实业（集团）有限责任公司尚欠2018年1月1日至2018年12月31日，大市场57.105亩地租金321050元。尚欠2019年1月1日至2019年12月31日，大市场57.105亩租金271050元。故对原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院依法支持其中的4508125元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，并确定该违约金的计算方式为：以欠付租金3916025元为基数，按照按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率，自2018年1月1日起计算至2019年8月19日止；以欠付租金3916025元为基数，按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至清偿完毕之日止。以欠付租金321050元为基数，按照按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率，自2019年1月11日起计算至2019年8月19日止；以欠付租金321050元为基数，按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至清偿完毕之日止。以欠付租金271050元为基数，按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月11日计算至清偿完毕之日止。对原告的其他诉讼请求，证据与理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告涧西区重庆路谷水东社区居民委员会与被告洛阳市芳达实业（集团）有限责任公司于2001年11月8日签订的由被告洛阳市芳达实业（集团）有限责任公司投资建设市场以及开发建设所需的生产、活动、加工场地及其相关设施、公用设施、景观、办公场所和其他建设项目的《合同书》；二、被告洛阳市芳达实业（集团）有限责任公司于本判决生效后十日内向原告涧西区重庆路谷水东社区居民委员会支付租金4508125元；三、被告洛阳市芳达实业（集团）有限责任公司于本判决生效后十日内向原告涧西区重庆路谷水东社区居民委员会支付违约金，该违约金以欠付租金3916025元为基数，按照按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率，自2018年1月1日起计算至2019年8月19日止；以欠付租金3916025元为基数，按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至清偿完毕之日止。以欠付租金321050元为基数，按照按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率，自2019年1月11日起计算至2019年8月19日止；以欠付租金321050元为基数，按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至清偿完毕之日止。以欠付租金271050元为基数，按照全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月11日计算至清偿完毕之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告涧西区重庆路谷水东社区居民委员会的其他诉讼请求。本案诉讼费60156元,由原告涧西区重庆路谷水东社区居民委员会承担20156元，由被告洛阳市芳达实业（集团）有限责任公司承担40000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  何恒飞二〇二〇年八月二十四日书记员  黄佳华