贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7914号 原告：雷育娟，女，1984年9月2日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：吴发琴、王丽，贵州神兽律师事务所律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄海、宋芳，贵州创驰律师事务所律师。 原告雷育娟与被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告雷育娟的委托诉讼代理人吴发琴，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人黄海、宋芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷育娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金21397.20元，违约金以购房款404484元为基数从2017年5月17日起，按日利率万分之零点五计算至2020年4月8日；2.判令被告返还原告各项开户费4548元及资金占用期间利息，利息以4548元为基数，从2013年1月19日起按中国人民银行同期贷款利率计算至开户费返还完毕之日；3.判令被告退还原告面积差房价款777元，并按777元为基数从2013年1月18日起支付原告利息至本息返还完毕之日（0.21×3700=777元）；4.本案诉讼费用全部由被告承担。（庭审中，原告将第1项诉讼请求中的违约金变更为38931.58元，起算时间变更为2015年1月1日。） 事实及理由：2013年1月19日，原告与被告签订编号为2013-3088的《商品房买卖合同》，约定原告以总价款404484元购买被告开发的毕节市碧阳大道碧阳国际城第×××号商品房，套内建筑面积109.32平方米。合同签订后，原告已履行了自己的付款义务，购房款和相关税费已全部付清。按约定，被告在2014年12月31日前将符合约定交房条件的商品房交付给原告，但由于被告的原因，被告直到2020年4月20日才交付涉案商品房。原告认为，原、被告双方应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条、第十三条，被告应当在2014年12月31日将涉案房屋交付给原告使用、逾期未交付、买受人选择继续履行合同的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之零点五的违约金。本案中，被告未按约定交房，构成违约，应按合同约定承担违约责任。同时，涉案商品房实际套内面积比合同约定面积少了0.21平方米，被告应当返还多收取原告的购房款并支付资金占用期间利息。此外，被告重复原告的各项开户费应当予以退还。现原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求为谢。 被告贵州碧阳恒通置业有限公司提交书面答辩状称：一、关于各项开户费、交易费及计息的问题。1、原告的该项诉求依法不能支持。被告所收取的该几项费用是根据合同补充协议第四条第4.1款的约定而收取，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，被告依据合同享有收取各项开户费的权利，原告依据合同承担支付各项开户费的义务。该费用不包含在商品房的建设成本内，被告已将燃气、水、电、有线电视的设施铺设安装到户，但原告开通使用需向燃气公司、水务公司、电力部门、广电部门自行缴纳入户费才能使用。同时，被告已经将该费用转交到相关部门并未实际占有，且原告也实际享受到该费用带来的生活便利。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的分析、论证、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效。就本案而言，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，原告主张利息也于法无据，应当驳回。原告主张的交易费是住建部门收取，被告只是代收代缴，原告的该主张没有法律及事实依据。2、原告认为该费用系违法收取，那么双方之间构成不当得利的债权债务法律关系，原告的诉请已超过诉讼时效，请求法院驳回其诉讼请求。二、关于面积误差，根据合同约定，按套内面积据实计算；同时从原告实际收房时起计算、从原告诉讼之日起倒推三年超过诉讼时效的，则请求法院驳回原告的诉讼请求。三、交房违约金问题。1、原告至今未收房，根据合同约定，原告主张逾期交房违约金的前提必须是收房，且在收房后七日内与被告结算逾期交房违约金，因此关于逾期交房违约责任的承担，原告主张支付逾期交房违约金的条件不成就。2、本案中，涉案房屋至今不能通过竣工验收，达不到法律规定的交付条件，不能实现原告的诉讼主张。建议原告变更诉讼请求为解除商品房买卖合同。被告当庭补充答辩称：原告雷育娟诉请超过诉讼时效的部分应予扣除。合同约定的违约金过高，请求法庭依法调低。原告主张面积差利息，无事实和法律依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月19日，以原告雷育娟为买受人，被告贵州碧阳恒通置业有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积136.85平方米，套内建筑面积109.32平方米。该商品房总价款为404484元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采用贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款124484元，余款280000元以银行按揭支付。出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电，交付时达到使用条件。有线电视、宽带网路交付时线路敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。该商品房实测面积与合同载明的预测面积发生误差的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。”合同签订后，原告向被告支付购房款403707元。同时，被告收取原告各项开户费及交易费4581元。2020年1月13日，被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书，房屋专有建筑面积为109.11平方米。2020年4月8日，被告实际将涉案房屋交付原告使用。原告认为，被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约。故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2020年4月8日，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。因此，对于原告诉请判决被告支付的逾期交房违约金，应以原告已付购房款403707元为基数，按日万分之0.5的标准，从2015年1月1日计算至2020年4月8日止。对于原告诉请判决被告退还面积差房价款的请求。根据《商品房买卖合同》约定，该商品房实测面积与合同载明的预测面积发生误差的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。合同载明的预测套内建筑面积为109.32平方米，产权证书载明的涉案房屋专有建筑面积为109.11平方米，面积误差为0.21平方米（109.32平方米-109.11平方米），对应的面积差价款为775.51元（403707元÷109.32平方米×0.21平方米）。因双方签订的合同中并未约定面积差房价款的支付时间，故本院对原告诉请的面积差房价款的利息请求不予支持，对被告辩称原告主张的面积差房价款已经超过诉讼时效的抗辩主张不予采纳。因此，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持775.51元。 对于原告诉请判决被告退还各项开户费及利息的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视等作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。本案中，根据在案证据显示被告向原告收取了涉案房屋的各项开户费为3285元。虽然被告辩称其系依据合同收取且已经转交到相关部门并投入使用，不应承担退还责任。但是，根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告开户费的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。故对原告诉请退还各项开户费的请求，本院予以支持3285元。对于原告诉请判决被告支付利息的请求，因双方未就此进行约定且无相关法律规定，故本院不予支持。 综上所述，依照中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告雷育娟逾期交房违约金（违约金以原告已付购房款403707元为基数，按日万分之0.5的标准，从2015年1月1日计算至2020年4月8日止）； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告雷育娟面积差房价款775.51元； 三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告雷育娟各项开户费3285元； 四、驳回原告雷育娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费235元，由原告雷育娟负担25元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担210元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年八月十八日 书记员 杨云兴