江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初6021号原告：唐一铭，女，1996年7月23日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：冯景善，江苏格致律师事务所律师。被告：江阴市中科君亿房地产开发有限公司，住所地江阴市新桥镇新杨路北首，统一社会信用代码9132028106952964X6。法定代表人：费建法，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘俊华，张家港市港区法律服务所法律工作者。原告唐一铭与被告江阴市中科君亿房地产开发有限公司（以下简称中科君亿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐一铭的委托诉讼代理人冯景善，被告中科君亿公司的委托诉讼代理人刘俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐一铭向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交付位于江阴市的房屋，并开具购房款发票，办理房屋所有权证书；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金（以4000000元为基数，自2017年10月1日起至房屋交付之日止，按每日万分之二计算，扣除被告已支付的27525元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年7月27日签订《商品房买卖合同》1份，约定原告向被告购买位于江阴市房屋。合同对房屋价款、交房时间、办证时间、违约责任等均作了约定。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告未在合同约定的交房时间2017年9月30日前将综合验收合格的房屋交付给原告，应当承担逾期交房的违约责任。且由于被告挪用了购房款，不能办理涉案房屋的相关手续。为维护原告的合法权益，故诉至法院，愿判如所请。被告中科君亿公司辩称，1.他公司已经将案涉房屋交付给了原告，对于原告要求他公司开具发票和办理房屋所有权证书的诉讼请求没有异议。2.他公司对原告主张的违约金计算方式有异议，请求法院对违约金进行调整。理由是：（1）原告主张的违约金过高。根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高，要求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，不能超过实际损失的30%。本案中原告购买房屋的主要权能为居住，认定逾期交房的损失应当以房屋的租金损失为准。原告诉请的违约金显然过分高于租金损失，故请法院参照在安居客等房产中介网上发布的同地段同类型房屋18.5元/平方米/月，综合原告实际房屋面积以及诉请的时间计算逾期交房违约金。另外，他公司已向原告支付的违约金27525元应当从原告主张的违约金中扣除。（2）当事人双方约定向原告分期返点200万元。返点的意思是比如合同约定房款总价400万元，双方约定被告将其中的200万元分10年按照每年20万元返还给买受人（无息），这也是一种促销的方式。他公司主张计算逾期交房违约金的基数应当扣除他公司已经返还的款项数额。（3）原告已经于2017年9月18日装修入住，所以自该日起他公司已经实际将房屋交给了原告，此时起原告并无损失，也并没有影响到原告对涉案房屋的实际使用，故自该日起不应该再计算违约金。3.原告在收到他公司交房通知后一直不办理交房手续，明显违反了合同第11条第2款的约定，原告应当以实际已付款基数和逾期天数按每天千分之一点五向被告支付违约金（最高不超过已付金额的10%），并且在违约金中予以抵扣被告应当支付的违约金。4.原告还存在着逾期付款行为，按照合同第四、六条规定，原告不能享受优惠价格，应当以合同原价执行补足差价。他公司要求原告承担违约责任的后果作为抗辩意见在本案中一并处理，他公司暂不提出反诉意见，若法庭不采纳被告的抗辩意见，他公司保留另行起诉的权利。本院经审理认定事实如下：2017年7月27日，唐一铭与中科君亿公司签订《商品房买卖合同》1份，约定唐一铭向中科君亿公司购买位于江阴市房屋，建筑面积297.65平方米，商品房价款为400万元。合同第四条计价方式与价款第4款约定：以上价格不含相关税收及其他费用，以上价格为优惠后价格，如买受人未按合同第六条执行，则按原总价4700000元执行。同时按本合同第七条追究相应违约责任。合同第六条付款方式及期限第3款约定：买受人于2017年7月27日付房款3400000元整，剩余房款600000元于2017年8月5日前付清。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第项中的比率）的违约金。合同第八条约定了房屋的交付条件和期限：出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定了房屋的交接方式：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.逾期15天之内，买受人按逾期天数向出卖人支付房屋总价每日1‰的违约金，合同继续履行；2.逾期15天后，买受人继续履行合同的，经出卖人同意，买受人按逾期天数向出卖人支付房屋总价的每日1.5‰的违约金，合同继续履行；3.逾期15天后，出卖人有权解除合同，买受人应按照购房总价款的10‰向出卖人承担违约金。唐一铭分别于2017年4月21日、2017年4月26日、2017年5月25日、2017年7月24日、2017年8月24日向中科君亿公司支付购房款120万元、20万元、20万元、180万元、60万元，合计400万元。2017年9月18日，中科君亿公司将涉案房屋交给唐一铭占有使用，唐一铭遂即对涉案房屋开始进行装潢。中科君亿公司已向唐一铭支付违约金27525元。涉案商品房于2020年4月27日经综合验收合格。中科君亿公司向业主邮寄交房通知后，业主收房时，中科君亿公司要求业主签署一份告知书，告知书的内容主要为：根据江阴市住房和城乡建设局澄住建[2019]107号文件《关于商品（中科蓝郡一、二期）通过交付使用竣工验收的通知》，结合中科蓝郡交房过程中面临的实际状况和业主交房的强烈需求，经开发商与业主多次协商，我公司拟于近日分批办理交房手续，并一致达成告知书如下：二、开发商将全力以赴抓紧办理相关手续，力争在三个月之内办理完毕，如在三个月内未办理完毕开票、办证等相关手续，业主给予理解和支持，同时免除追加开发商相关责任。……四、若业主不认可本告知书，可以暂缓办理交房手续。部分业主因中科君亿公司要求附条件收房，故拒绝收房。唐一铭收到了中科君亿公司于2020年5月12日交房的通知书，但因中科君亿公司要求附条件收房，故唐一铭未同意收房。2020年7月8日，本院进行证据交换时，中科君亿公司明确业主收房可以不用签署告知书，业主方的代理人冯景善将该情况告知了业主代表，由业主代表负责通知各业主。2020年7月9日，唐一铭与中科君亿公司办理了交房手续。据安居客、58同城等网站刊登的房屋租赁信息，与中科蓝郡小区同地段的小区根据房屋面积、装修情况，租金约18-20元/平方米/月。本案的争议焦点是：1.涉案房屋的交付时间如何确定。2.逾期交房的违约金是否应当调整。3.唐一铭占有使用涉案房屋后是否仍应计算逾期交房违约金。一、关于涉案房屋的交付时间如何确定的问题。本院认为，唐一铭与中科君亿公司签订的商品房买卖合同合法有效，根据合同规定，中科君亿公司应于2017年9月30日前将综合验收合格的房屋交付给唐一铭。案涉房屋于2020年4月27日通过综合验收，唐一铭虽然于2017年9月18日接收了涉案房屋并进行了装潢，但是唐一铭收房时房屋尚未符合合同约定的交付条件，唐一铭本可以以此为由拒绝接收房屋，但唐一铭已自愿接收房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应认定唐一铭收房之日中科君亿公司即履行了交付房屋的义务。中科君亿公司在房屋尚未符合合同约定的交房条件的情况下向唐一铭交付房屋，属于瑕疵交房，而不属于逾期交房。当涉案房屋具备约定的交房条件时，即涉案房屋经综合验收合格之日2020年4月27日，应当认定为涉案房屋的交付日期。故本院认定涉案房屋的交付时间是2020年4月27日。二、关于逾期交房的违约金是否应当调整的问题。本院认为，中科君亿公司没有按合同约定的交房期限于2017年9月30日前向唐一铭交付综合验收合格的房屋，已构成违约，应当承担相应的违约责任。中科君亿公司认为按照合同第九条约定的每日以已付购房款的万分之二计算违约金过高，请求法院调整。对此，本院认为，根据商品房买卖合同约定的违约金计算标准，涉案房屋逾期交房的违约金约为81元/平方米/月。而中科君亿公司逾期交房给买受人唐一铭造成的实际损失应当是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十七条规定的逾期交付使用房屋期间有关主管部门或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准。58同城等房产中介网站刊登的同地段房屋租金标准约20元/平方米/月，故合同约定的违约金过高，中科君亿公司请求调低违约金，本院予以准许。本院根据案件实际情况，酌定逾期交房违约金按照30元/平方米/月计算。三、关于唐一铭占有使用涉案房屋后是否仍应计算逾期交房违约金的问题。本院认为，唐一铭于2017年9月18日接收了涉案房屋并进行了装潢，如前所述，中科君亿公司在房屋尚未符合合同约定的交房条件的情况下向唐一铭交付房屋，属于瑕疵交房，而不属于逾期交房，因此，唐一铭请求中科君亿公司支付2017年9月18日收房之后的逾期交房违约金，本院依法不予支持。但是中科君亿公司在此情况下向唐一铭交付房屋，毕竟属于瑕疵交房，故唐一铭有权要求中科君亿公司依据法律规定或者合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的损失。由于唐一铭于2017年9月18日收房早于合同约定的交房时间2017年9月30日，故唐一铭的损失应从2017年10月1日起计算至综合验收合格之日2020年4月27日，本院酌定损失按15元/平方米/月计算，计138407元（15元/平方米/月×297.65平方米×31月）。关于中科君亿公司认为唐一铭存在逾期办理交房手续，以及逾期付款等违约行为，中科君亿公司没有提起反诉，可另行主张，本案不予理涉。综上，中科君亿公司对唐一铭要求开具购房款发票和办理房屋所有权证书的诉讼请求没有异议，本院予以确认。中科君亿公司应当为唐一铭开具金额为400万元的购房款发票，并协助唐一铭办理房屋所有权登记手续。唐一铭因中科君亿公司瑕疵交房造成的损失为138407元，扣除中科君亿公司已向唐一铭支付的27525元，中科君亿公司尚应赔偿唐一铭110882元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十七条第二款之规定，判决如下：一、江阴市中科君亿房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日为唐一铭开具金额为400万元的购房款发票；二、江阴市中科君亿房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起90日内协助唐一铭办理位于江阴市的房屋所有权登记；三、江阴市中科君亿房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿唐一铭损失110882元；四、驳回唐一铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取21235元、财产保全费2810元，合计24045元（唐一铭已预交），由唐一铭负担1877元，由中科君亿公司负担22168元。唐一铭向本院申请退还由中科君亿公司负担的诉讼费，本院将于本判决发生法律效力之日后予以退还22168元，中科君亿公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳诉讼费22168元（开户名称：江阴市财政局非税收入专户，开户行：农村商业银行江阴农商银行营业部，账号：01×××52）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  浦 峥二〇二〇年八月二十六日法官助理  廖宏娟书 记 员  耿 宁附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。第十七条第二款商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿数额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。