山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初13094号原告：烟台利嘉置业有限公司，住所地烟台市芝罘区青年南路**柏林春天中心会所。法定代表人：刘绪义，经理。委托诉讼代理人：徐学广、孙小茗，山东明朗律师事务所律师。被告：陈景华，女，1954年4月27日出生，汉族，住烟台市芝罘区。第三人：华夏银行股份有限公司烟台分行，住所，住所地烟台市芝罘区南大街**银都国际公寓div>负责人：李艳霞，行长。委托诉讼代理人：邹昕霖，山东同济律师事务所律师。原告烟台利嘉置业有限公司与被告陈景华、第三人华夏银行股份有限公司烟台分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐学广、第三人华夏银行股份有限公司烟台分行的委托诉讼代理人邹昕霖到庭参加了诉讼;被告陈景华经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告已交付的位于烟台市芝罘区房屋，并与第三人协助原告办理该《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续及预抵押登记撤销手续；3.被告向原告支付原告代被告向华夏银行股份有限公司烟台分行清偿的贷款本金133658.91元并按年息6%计算利息至付清欠款之日止；4.被告向原告支付违约金103737.60元。事实和理由：2010年10月18日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定，被告以518688元的价格购买坐落于烟台市芝罘区建筑面积108.06平方米的房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订后，被告支付首付款318688元，其余200000元办理了银行按揭贷款，但被告未按照借款合同约定还款，自2016年6月起被告未按时向银行还款，导致华夏银行股份有限公司烟台分行扣划原告133658.91元用于为被告偿还借款。根据原、被告签订的补充协议约定，在原告代被告清偿银行欠款60日内被告仍未偿还原告的情况下，被告在房屋买卖合同中享有的权利终止，原告可将房屋另行出售他人。被告陈景华缺席,未作答辩。第三人华夏银行股份有限公司烟台分行（以下简称华夏银行烟台分行）辩称，其已经收回个人房屋抵押借款合同项下所有贷款本息，因此其同意协助办理涉案房产预抵押撤销登记手续。经审理查明：2010年10月18日，原、被告在签订的编号为芝预字第101018020013号《商品房买卖合同》及补充协议中约定：原告以出让方式取得的坐落于烟台市芝罘区朱家居委会、编号为烟国用（2009）第100296号的地块的土地使用权，规划用途为住宅用地，原告在该地块上建设商品房，暂定名为柏林春天。被告购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字2011第015号。被告购买涉案房屋，总价款518688元。首付款318688元，按揭贷款200000元于2010年12月5日前付清。补充协议第三条约定：若原告为被告银行按揭贷款提供保证担保，在担保期间因被告未按期履行偿还贷款本息义务而导致原告承担了相应的保证担保责任，双方同意按以下方式处理：（1）被告应于原告代为清偿贷款本息及罚息10日内偿还原告代为清偿的贷款本息及罚息和相关费用，并向原告支付其代为清偿贷款本息及罚息和相关费用之和10%的违约金。（2）若被告在原告代为清偿贷款本息及罚息和相关费用60日内仍未偿还原告代为清偿的贷款本息、罚息和相关费用及违约金，双方同意按以下方式处理：a.原告有权持合同及有关代为清偿贷款的手续自行到房产管理部门办理该商品房预（销）售登记注销手续，被告享有的合同权利终止，原告可另行出售该商品房，同时原告有权继续追究被告的违约责任；b.原告向人民法院起诉被告，要求被告支付原告代为清偿贷款本息及罚息，同时被告向原告支付该商品房总价款20%的违约金。（3）在被告未偿还原告代为清偿的贷款本息、罚息及违约金时，双方不办理该商品房的交付手续。若该商品房已经交付，则原告持本合同（包括本附件）及有关代为清偿贷款的手续自行到房产管理部门办理商品房预（销）售登记注销手续以及终止办理房地产权属登记证书手续，被告享有的权利终止，被告予以配合，在原告通知被告搬出该商品房书面通知送达30日内被告无条件搬出，原告不承担因此而给被告造成的所有损失，原告可另行出售该商品房，同时原告有权继续追究被告的违约责任。2010年11月8日，原、被告与华夏银行烟台分行签订的《个人抵押借款合同》中约定，被告向华夏银行烟台分行借款人民币200000元用于购买涉案房屋，贷款期限为14年；原告承担阶段性担保责任，即华夏银行烟台分行对合同约定的被告应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有被告应付款项承担连带保证责任；被告不按合同约定的还款日期偿还到期应付的贷款本息，自应付之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息，对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利；本合同项下贷款发生逾期的，按月计收逾期利息和复利；如被告未按本合同约定还本付息，华夏银行烟台分行有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产和/或要求保证人承担连带保证责任。上述合同及协议签订后，被告向原告交纳了首付款318688元，并通过华夏银行烟台分行贷款向原告支付了剩余房款200000元。2010年11月1日，涉案房屋办理预告登记手续。同日，烟台市住房和城乡建设局出具《商品房买卖合同》登记备案回执，载明：陈景华所预购烟台利嘉置业有限公司预（销）售的芝罘区柏林春天小区47#楼西单元103《商品房买卖合同》101018020013已备案。2011年7月15日，原告依约向被告交付了涉案房屋。自2016年6月起，被告未按期归还第三人贷款本息，华夏银行烟台分行遂开始分期扣划原告保证金账户内的款项，截止到2016年10月12日，华夏银行烟台分行分期自原告处扣划了贷款本息共计133658.91元，原、被告与华夏银行烟台分行合同项下的全部贷款本息已全部结清。关于被告已支付的购房款，原告同意扣除被告应当承担的违约责任后返还给被告。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、登记备案回执、预告登记证明、个人房屋抵押借款合同、扣款通知书、交易明细查询表、还款凭证、入住合同等为证，还有原告及第三人的陈述笔录在案为凭。本院认为，（一）本案原告与被告在2010年10月18日签订的编号为芝预字第101018020013号的《商品房买卖合同》及补充协议，是各方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，且办理了涉案房屋的预告登记手续，对各方均具有法律约束力。《商品房买卖合同》及附件中明确约定了原告代被告偿还贷款本息60日内仍未清偿的，原告有权解除合同、办理商品房预售登记注销手续、另行出售房屋及追究被告违约责任权利的内容。履约中，被告至今未向原告偿还原告代被告垫付的贷款本息133658.91元的事实清楚，现原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》、要求被告协助办理该《商品房买卖合同》登记备案撤销手续并将涉案房屋腾退给原告，于约相符，本院依法予以支持。（二）被告在收取了华夏银行烟台分行发放的贷款200000元后，自2016年6月起未按期足额归还贷款本息，截止到2016年10月，华夏银行烟台分行分期自原告处扣划了贷款本息共计133658.91元。被告违反《商品房买卖合同》及补充协议的约定，在原告代其偿还贷款本息10日内，未依约向原告支付原告代其清偿贷款本息及罚息的事实清楚，原告请求被告支付原告代其清偿的贷款本息及罚息之和共计133658.91元，理由正当，本院依法予以支持。同时，因涉案房屋价格明显上涨，合同解除后原告收回房屋即能获得较大利益，原告主张以133658.91元为基数自银行扣款之日起至实际还清之日止，按年息6%计算利息及违约金103737.60元，本院根据实际情况，依法不予支持。（三）鉴于被告违约，原告与被告签订的《商品房买卖合同》已解除，因原告已代被告向烟台银行股份有限公司提前清偿了全部贷款本息，涉案房屋的抵押借款合同已履行完毕，被告及第三人应分别协助原告办理《商品房买卖合同》登记备案撤销手续及涉案房屋预抵押登记注销手续，其后，原告应当在总房款518688元的范围内扣除其代被告向华夏银行烟台分行偿付的贷款本息133658.91元后，及时将剩余的房款返还给被告。被告陈景华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为对其诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告烟台利嘉置业有限公司与被告陈景华在2010年10月18日签订的编号为芝预字第101018020013号的《商品房买卖合同》及补充协议；二、限被告陈景华于本判决生效之日起10日内协助原告烟台利嘉置业有限公司办理涉案《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续；三、限第三人华夏银行股份有限公司烟台分行于本判决生效之日起10日内协助原告办理坐落于烟台市芝罘区房屋的预抵押登记注销手续；四、原告烟台利嘉置业有限公司应自编号为芝预字第101018020013号的《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和烟台市芝罘区房屋的预抵押登记注销手续办理完毕之日起10日内，将剩余的购房款385029.09元退还给被告陈景华；五、限被告陈景华于本判决生效之日起30日内将位于烟台市芝罘区房屋返还给原告烟台利嘉置业有限公司；六、驳回原告烟台利嘉置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8987元，由原告烟台利嘉置业有限公司负担2375元，由被告陈景华负担6612元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  王**荣人民陪审员  伞银春人民陪审员  郝建平二〇二〇年八月二十四日书 记 员  李俊毅