北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初17317号原告（反诉被告）：阎丝雨，女，1983年5月10日出生，汉族，北京大成律师事务所财务，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴瑜，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：田茜，北京大成律师事务所律师。被告（反诉原告）：张云华，女，1974年12月24日出生，蒙古族，中国社会科学院中国社会科学杂志社编辑，住北京市西城区。原告（反诉被告）阎丝雨与被告（反诉原告）张云华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阎丝雨之委托诉讼代理人吴瑜、田茜，被告（反诉原告）张云华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阎丝雨向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同于2020年7月7日解除；2.被告立即将北京市西城区六铺炕二区X号楼XX层XXX门XXXX房屋腾空交还原告；3.被告向原告支付2020年4月20日至2020年7月7日的租金共计19500元；4.被告参照月租金标准向原告支付2020年7月8日至实际返还房屋之日的房屋占用费；5.被告就逾期支付租金及违约转租向原告支付违约金7500元，就逾期腾房向原告支付违约金7500元。6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月13日，在北京链家房地产经纪有限公司居间下，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将名下位于北京市西城区六铺炕二区X号楼XX层XXX门XXXX房屋出租给被告，租期自2019年4月20日至2021年4月19日，租金7500元每月。2019年12月，阎丝雨准备出手房屋，通过链家经纪人与被告协商解除租赁合同，被告明确表示同意解除，并同意将房屋于2020年4月19日返还原告，因此租赁合同因双方协商一致解除，被告亦明确表示放弃优先购买权。2020年2月26日，原告通过链家经纪人与被告沟通返还房屋事宜，被告以疫情期间不方便找房为由搪塞。之后原告及链家又多次与被告沟通，被告明确表示不会搬离，并否认同意提前解除租赁合同和放弃优先购买权。租赁合同实际上已经双方协商一致解除，被告应按约定于2020年4月19日返还房屋。根据合同十一条第四款约定，被告未按约定返还房屋，应按月租金100%支付违约金，并支付占用期间占用费。因被告违反诚实信用原则，原告无法将涉案房屋交付买受人，如买受人向原告主张违约责任，被告应赔偿损失。合同第四条约定，被告应于2020年4月20日向原告交纳半年房租共计4.5万元，第十条、十一条约定，被告不按约定支付租金达十日或未经原告书面同意转租房屋的，原告均有权解除合同，要求被告腾房并支付违约金。上述交纳租金时点，被告反悔不同意解除合同，其应依约履行支付租金的基本义务，但被告至今未交纳房租。此外，被告还存在未经原告书面同意将房屋部分转租第三人的行为。为此被告应按约定承担违约责任，原告有权解除合同，确认租赁合同于2020年7月7日解除，被告应立即腾房并支付逾期租金、房屋占用费及相关违约金。张云华辩称，阎丝雨提交的证据无法支持其诉讼请求。主要依据以下几方面：一、阎丝雨于2019年12月31日出售房屋，其出租权随之终止，无权作为出租人请求解除房屋租赁合同。二、阎丝雨提交的电话录音摘录证明双方仍在协商，并未达成一致意见，乃至形成约定。三、合同第十一条第四款“乙方未按约定返还房屋”的约定时间为2021年4月19日。四、房屋租赁合同第四条规定的租金交付对象，因阎丝雨出售房屋变得不确定。阎丝雨于2020年4月9日公告张云华房屋所有人变更，强行要求终止合同，拒不告知其与张蓉签约内容及租金交付对象。五、2019年4月，张云华和于洁同时租住房屋，链家经济人孙奉阁明确知晓，并非张云华转租，阎丝雨知悉张云华与于洁同租房屋，超过六个月未有异议。六、截至阎丝雨变更诉讼申请送达张云华前，阎丝雨未告知张云华其与张蓉签订房屋买卖合同的相关内容。房屋买受人张蓉无权终止租赁合同，阎丝雨接受张蓉授权，强行解除房屋租赁合同，构成故意侵权。阎丝雨的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。张云华向本院提出反诉请求：1.判令房屋租赁合同不因买卖终止；2.判令阎丝雨赔偿张云华经济损失120万元；3.反诉费由阎丝雨承担。事实和理由：2019年4月13日，阎丝雨作为出租方、张云华作为承租方与居间方北京链家房地产经纪有限公司（简称“链家”）签订《北京市房屋租赁合同》，租期自2019年4月20日至2021年4月19日，租金为7500元/月。2019年12月31日阎丝雨签约售房，单方决定2020年4月19日终止《租赁合同》，违反法律规定。张云华承租房屋期间享有居住权。阎丝雨及其丈夫张伟隐瞒售房实情，在新冠肺炎疫情严峻期间多次胁迫张云华搬家，侵犯了张云华的居住权，延误了张云华在研课题的完成和新课题的申请。阎丝雨提出变更诉讼请求前，未告知张云华房屋出售价格及其与张蓉于2019年12月14日签订《北京市存量房屋买卖合同》的相关内容，单方决定终止《租赁合同》；阎丝雨明知张云华2020年2月26日未同意签放弃优先购买权声明书，却于3月3日将房屋过户予张蓉，故意剥夺张云华的优先购买权。房屋合租人于洁通过张云华知道阎丝雨要卖房及要求搬家，但不清楚是否协商一致，未回复同意4月19日搬家。链家官网房屋评估差价每平米10000元左右，阎丝雨应赔偿张云华经济损失费50万元；张云华在研项目（经费20万元）和申请项目（经费35万元）及其他具体工作（《中国社会科学》和《中国社会科学评价》提交稿件等）被延误的误工费合计60万元；精神和名誉损失费合计10万元。请求法院判令阎丝雨承担上述全部责任。阎丝雨针对反诉请求辩称，张云华的反诉请求无事实和法律依据。双方已就解约提前搬离达成一致，解约于法有据。2019年4月阎丝雨出于张云华反悔，通知解除合同。张云华逾期88天未交纳租金，阎丝雨有权解约。张云华诉求侵犯其居住权并请求赔偿经济损失120万元无事实和法律根据。请求法院依法驳回张云华的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年4月13日，阎丝雨（出租方，甲方）与张云华（承租方，乙方）在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间服务下签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定有下列内容：房屋坐落于北京市西城区六铺炕二区X号楼XX层XXX门XXXX（以下简称涉案房屋），建筑面积55.80平方米；租赁用途为居住，居住人数为4人；租赁期自2019年4月20日至2021年4月19日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；租金每月7500元，按半年支付，支付方式为银行转账，押1付6；各期租金支付日期为2019年4月20日、2019年10月20日、2020年4月20日、2020年10月20日；押金7500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：……5.签署本合同后未到起租日，甲方拒绝出租该房屋的；……甲方有上述约定情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达十日的；……乙方有上述约定情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失；租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金；甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的100%标准支付违约金。2019年12月14日，阎丝雨与张蓉签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定阎丝雨将涉案房屋出售给张蓉，另约定有以下内容：自本合同签订之日起至出卖人收到全部购房款之日前的房屋收益归出卖人所有；买受人选择商业贷款方式申请购房贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人。此外，阎丝雨提供电话录音、证人证言等证据以证明其曾通过链家公司经纪人与张云华就提前解除租赁合同、放弃优先购买权事宜进行协商，张云华表示放弃优先购买权，同意解除租赁合同，并同意将涉案房屋于2020年4月19日返还阎丝雨。而根据上述证据，可以证明阎丝雨通过链家公司经纪人与张云华就解除租赁合同、放弃优先购买权事宜进行过协商，张云华亦知晓阎丝雨卖房事宜，未主张优先购买权，但不足以证明张云华确认同意解除租赁合同。2020年4月7日，阎丝雨、张蓉共同向张云华发出《告知函》，告知张云华新房屋所有权人张蓉委托原房屋出租方阎丝雨全权处理涉案房屋租赁合同解约相关事宜；请房屋承租方张云华履行解除房屋租赁合同的约定，提前搬离并于2020年4月19日将房屋保持出租前状态完好交付出租方阎丝雨；如不能按时交付房屋，原房屋承租方阎丝雨及新房屋所有人张蓉将会采取相应法律措施，并将追究包括但不限于房屋租赁合同违约金、房屋买卖合同违约金等一切由此产生的相关费用。另查明，前述房屋买卖合同签订后，阎丝雨与张蓉就涉案房屋已办理登记手续，但目前张蓉因银行贷款手续尚未办理完毕尚未支付全部购房款。本院认为，张云华与阎丝雨签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。关于阎丝雨认为双方曾协商一致解除租赁合同，张云华同意于2020年4月腾退房屋的意见，因现有证据不足以证明，故本院不予采纳。现张云华否认其曾同意提前解除租赁合同，且阎丝雨亦未强行收回涉案房屋，张云华仍租赁使用涉案房屋，故其应依约按时支付房屋租金。根据租赁合同约定，张云华应于2020年4月20日支付下一期租金。而张云华逾期未支付租金，根据租赁合同约定，阎丝雨有权行使合同解除权。张云华主张其曾通过微信询问租金交付的对象及方式，链家公司经纪人和阎丝雨均未告知，而根据2020年4月7日阎丝雨、张蓉共同向张云华发送的告知函的内容，张蓉委托阎丝雨全权处理涉案房屋租赁合同解约相关事宜，即使张云华并不知晓房屋买卖合同中关于相关租金收益归阎丝雨所有的约定，在其坚持继续履行租赁合同的情形下，仍可继续按原有方式向阎丝雨支付租金，或将下期租金依法提存。而张云华既未向阎丝雨支付租金，亦未将租金提存。其上述抗辩意见不足以支持其不交付租金的行为，依法应承担相应的违约责任。根据租赁合同约定，不按照约定支付租金达十日的，阎丝雨有权解除合同，故对于阎丝雨请求确认租赁合同解除的诉讼请求，本院予以支持，解除时间为通知送达之日，即起诉状（变更诉讼请求申请书）送达之日2020年7月11日。租赁合同解除后，张云华应腾退涉案房屋，并支付拖欠的租金以及房屋占用费。故对于阎丝雨要求张云华腾退涉案房屋，支付2020年4月20日至2020年7月7日的租金共计19500元，并参照月租金（7500元）标准向原告支付2020年7月8日至实际返还房屋之日的房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。结合合同约定，合同解除后，上述欠付租金19500元与租赁押金7500元相抵扣后，张云华实际还应支付租金12000元。关于阎丝雨主张的逾期支付租金及违约转租的违约金7500元，因租赁合同约定涉案房屋租赁用途为居住，居住人数为4人，阎丝雨未提供证据证明涉案房屋已由张云华转租，故本院对违约转租一事不予确认，但张云华依约应支付逾期支付租金的违约金7500元。考虑合同履行过程中，阎丝雨以自己的行为欲提前解除租赁合同，不符合合同约定，依约亦应承担违约金7500元。双方互负违约责任，且违约金数额相同，故予以折抵。关于阎丝雨主张的逾期腾房违约金7500元，因本案腾房系本判决书的判决事项，尚未发生逾期，且阎丝雨提供的证据亦不足以证明双方曾就腾房日期协商达成一致，在本院已支持房屋占有使用费的前提下，主张逾期腾房违约金没有事实根据，故本院不予支持。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。而本案租赁合同的效力虽未因买卖而终止，却因合同约定的解除条件实现而导致合同解除，进而产生合同权利义务终止的效果。故张云华主张租赁合同不因买卖终止的诉讼请求，实际已为合同于2020年7月11日解除的判项所吸收，判项中不再单独列出。关于张云华要求阎丝雨赔偿其经济损失120万元的诉讼请求，因张云华提供的证据不足以证明其实际损失，故本院不予支持。至于张云华在反诉状事实和理由部分提及的阎丝雨及其丈夫张伟侵权，要求赔偿名誉权损失费、精神损失费、误工费等问题，其可针对相对人另案提起诉讼。关于优先购买权问题，张云华不主张优先购买涉案房屋，但认为阎丝雨侵犯其优先购买权应承担赔偿责任。在庭审中，本院与张云华确认反诉请求时，其放弃反诉状中要求判令阎丝雨优先购买权并赔偿经济损失的反诉请求，保留另案起诉的权利，但其主张的前述经济损失120万元，在反诉状事实和理由部分计算损失金额时又包含了侵犯优先购买权的经济损失50万元。根据其提供的现有证据，不足以证明存在相关经济损失50万元，故本案中无法支持。但考虑庭审时保留了就该部分另案起诉的权利，张云华可组织证据另行提起诉讼。对于其优先购买权是否受到侵犯，在本案中不予确认。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）阎丝雨与被告（反诉原告）张云华签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年7月11日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）张云华将位于北京市西城区六铺炕二区X号楼XX层XXX门XXXX的房屋腾退交付原告（反诉被告）阎丝雨；三、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）张云华向原告（反诉被告）阎丝雨支付自2020年4月20日起至2020年7月7日止的房屋租金12000元（已抵扣租赁合同押金7500元），并参照月租金7500元的标准向原告（反诉被告）阎丝雨支付自2020年7月8日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费；四、驳回原告（反诉被告）阎丝雨的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张云华的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费331元，由原告（反诉被告）阎丝雨负担216元（已交纳），由被告（反诉原告）张云华负担115元（于本判决生效之日起七日内缴纳）；反诉费7800元，由被告（反诉原告）张云华负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 满建伟二〇二〇年八月十九日法官助理 肖彦青书 记 员 高 雅