陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民初27号 原告（执行案外人）：常卫宏，男，1982年8月16日出生，汉族，住西安市经开区中登文景时代3-11301户。委托诉讼代理人：董海霞，女，1986年12月17日出生，汉族，住西安市经开区中登文景时代**（系常卫宏之妻）。被告（申请执行人）：上海绍瑞物资经营部，住所地：上海市秦奉区海湾旅游区。法定代表人：彭永寿，公司董事长。委托诉讼代理人：彭尚枝，男，1985年2月2日出生，汉族，该公司销售主管，住福建省福安市。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市。法定代表人：宋玉庆，总经理。委托诉讼代理人：赵军，男，1984年3月25日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。原告常卫宏与被告上海绍瑞物资经营部、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常卫宏的委托诉讼代理人董海霞，被告上海绍瑞物资经营部的委托诉讼代理人彭尚枝到庭参加诉讼，第三人中登房地产公司的委托诉讼代理人赵军未到庭参加诉讼，但庭后向本院提交了书面答辩状。本案现已审理终结。原告常卫宏向本院提出诉讼请求：1.判决终止西安市中级人民法院作出的（2015）西中执民字第00199-2号裁定书以及（2015）西中执民字第00199-1号协助执行通知书对原告购买的西安市西安市经开区XX路XX城XX路XX幢XX号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2.确认西安市经开区XX路XX城XX路XX幢XX号房屋归原告所有并要求中登房地产公司为原告办理产权登记手续。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与2019年12月7日收到了西安市中级人民法院作出的（2019）陕01执异1121号执行裁定书，原告认为贵院驳回原告提出的执行异议请求事项缺乏事实与法律依据。2013年1月17日，原告与中登房地产公司签订《中登文景时代商品房买卖协议》购买了位于西安市经开区XX路XX城XX路XX幢XX号房屋，已付大部分房款共计201538.3元，且一直实际占有使用该房屋，原告曾多次要求中登房地产公司办理不动产权登记未果。原告完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，因此，请求贵院查明事实，维护原告合法权益。被告上海绍瑞物资经营部辩称，一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定，执行异议驳回裁定书亦查明事实清楚，适用法律正确。本案中西安市中级人民法院（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定书的基础是人民法院在执行（2014）西中民三初字第00252号民事判决书内容的过程中，法院依照执行程序作出的执行查封行为，没有违反法律规定。执行裁定书是法院依法执行行为，是维护答辩人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、被答辩人要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据。被答辩人称，其早已与第三人中登公司就西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX室房屋签订协议，达成买卖合意。2013年1月17日，双方签订《商品房买卖协议》，后被答辩人依照约定向中登公司支付了首付房款201538.30元。但本案中执行法院已于2015年7月27日依法对登记在第三人西安中登房地产开发有限公司名下上述房产予以查封，被答辩人虽然签订合同在查封行为之前，但因其未进行不动产变更登记，故不发生物权变动的效力，其处分行为无效。依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”本案中答辩人虽然持有合同，但未登记不发生物权效力，因而上述房产的所有权人依然为西安中登房地产有限公司，并不属于被答辩人所有。故被答辩人要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据。综上，被答辩人的全部异议请求无任何事实及法律依据，不应当成立。执行法院的执行行为正确应予以继续执行，故而请求贵院依法驳回被答辩人的所有异议请求，以维护答辩人的合法权益，维护法律的神圣尊严。第三人中登房地产公司述称，首先，中登房地产公司同意常卫宏的诉讼请求，认可其陈述的事实和理由。涉案房屋在人民法院查封前确已出售给常卫宏，常卫宏已经向中登房地产公司缴纳了购房款，在法院查封前，中登房地产公司已经向常卫宏交付涉案房屋，自房屋交付开始至常卫宏居住至今，故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，常卫宏的诉讼请求应予支持。其次，涉案房屋至今未办理房产证系中登房地产公司自身原因造成的，与常卫宏无关，2013年，因中登房地产公司内部人员调整及入职离职问题，未能及时办理房屋不动产登记，2015年，中登房地产公司恢复网签业务办理，而且在此期间常卫宏多次请求中登房地产公司办理房屋登记，但未能办理不动产登记系中登房地产公司自身原因造成的，与常卫宏无关。综上所述，常卫宏诉讼请求符合上述法律规定，有权排除执行，请求法院支持常卫宏的诉讼请求。经审理查明，上海绍瑞物资经营部与中登房地产公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日作出（2014）西中民三初字00252号民事判决：一、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部货款7552978.82元；二、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部资金占用费5337025.32元（该费用自2013年10月1日起至2014年10月31日止），并承担自2014年11月1日至判决确定给付之日的资金占用费，以7552978.82元为基数，按照每日千分之一计算；三、驳回原告上海绍瑞物资经营部的其余诉讼请求。后因中登房地产公司未履行上述生效民事判决确定的给付义务，上海绍瑞物资经营部向本院申请强制执行。本案执行过程中，2015年7月27日，本院作出（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定：查封被执行人西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代房产，商品房预售证号为201XXXX，包括房号及面积分别为3-11301（建筑面积93.25㎡）等104套房屋，查封期限为三年。同日，本院作出（2015）西中执民字第00199-1号协助执行通知，要求西安市住房保障和房屋管理局协助执行（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定，查封涉案房屋，上述裁定及协助执行通知书已送达至西安市住房保障和房屋管理局产权产籍管理中心。常卫宏作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的3-11301号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异1121号执行裁定：驳回原告常卫宏的执行异议申请。常卫宏遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，常卫宏原系中登公司职员，双方于2013年1月17日签订涉案《商品房买卖合同》约定房屋总价款为461588元，当日，中登公司以拖欠的常卫宏工资抵扣了涉案房屋首付款201538.3元，并出具了收款凭证，嗣后又陆续以拖欠的工资款抵扣房款18000元，并出具收款凭证，以上共计抵扣房款219538.3元。审理中，常卫宏称中登公司目前仍欠其部分工资未付，一直用于抵扣房款，对此并未向法院提供相应证据。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为：常卫宏就位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的住房；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%”。本案中，常卫宏虽于人民法院查封涉案房屋前与中登公司签订《商品房买卖合同》，但涉案房屋仍登记在中登公司名下，其要求确认涉案房屋归其所有，于法无据，该请求不予支持。同时依据常卫宏提供的中登公司收据可以确认，其已通过工资款抵扣购房款总计219538.3元，并未达到合同约定的房屋总价的50%，关于常卫宏称中登公司目前仍欠其工资，可用于抵扣房款，无证据佐证。据此，常卫宏对涉案房屋不享有排除强制执行的权益，综上所述，常卫宏的诉讼请求不能成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下：驳回常卫宏的诉讼请求。本案案件受理费8224元，由原告常卫宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二〇年八月五日 书 记 员  李   伟 2020012719820816612522198208163018766998299131012056015026920200106128223821