黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初14795号原告：刘奇志，男，1971年2月25日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：沈素芬，女，1947年6月12日生，汉族，系原告母亲,住哈尔滨市香坊区。被告：王广东，男，1986年3月24日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被告：付丽茹，女，1948年11月7日生，满族，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：陈志芳，黑龙江星河律师事务所律师。被告：王仲财，男，1960年11月16日生，汉族，住哈尔滨市道里区。原告刘奇志与被告王广东、付丽茹、王仲财返还原物纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘奇志委托诉讼代理人沈素芬，被告付丽茹委托诉讼代理人陈志芳，被告王广东，被告王仲财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即从原告所有的位于哈尔滨市南岗区××商××—××层××房产迁出交给原告。并赔偿从2016年4月17日起至2020年1月15日止的房产租赁使用费412826元；2.由被告承担本案诉讼费用及其他相关费用。事实和理由：原告于2016年4月17日从黑龙江省经协房地产开发公司（以下简称经协房地产公司）购买哈尔滨市南岗区宣化街412号商服D栋1—3层5号房产。当原告到达该涉案房产准备入户时，发现该房产被被告付丽茹占有使用。经过多次告知其迁出，均无下文。但因当时原告尚未取得不动产证，故要求经协房地产公司配合原告办理产权，经协房地产公司声称，因出于具体情况，无法协助原告办理。后原告起诉到南岗法院，经过审理，于2018年9月29日取得该房产不动产证。原告取得不动产证后，又多次到达该房产处，要求其迁出。但业主最后告知，被告已与其他持有房产证的人签订租赁合同，不予配合。为保障原告的合法权益，向贵院提起诉讼，贵院于2019年1月24日立案，案号为（2019）黑0103民初3349号，该案在审理过程中，王广东、王仲财向贵院提出申请，要求中止本案的审理，理由是王广东、王仲财已对本案诉争的哈尔滨市南岗区宣化街412号D栋商服1-3层5号房产在贵院提起第三人撤销权诉讼，尚未结案。经中级人民法院审理（终审）因王广东、王仲财不具备第三人提起撤销之诉的主体资格，被驳回起诉。后，贵院（2019）黑0103民初3349号案恢复审理，于2019年7月19日开庭，庭审中被告永乐棋牌室出示王广东假房产证的复印件及与被告永乐棋牌室签订的租赁合同、以及收款收据，我方原告也出示了被告王广东曾使用假的房产证原件交给被告永乐棋牌室用于去工商局进行工商登记的证据。通过庭审，原告确切了解到被告王广东是该涉案房产实际控制人，其用假房产证与被告永乐棋牌室签订租赁合同，收取租金，严重侵犯原告的合法权益，所以为保障原告的合法权益，依据《民事诉讼法》、《租赁法》、《物权法》等相关法律，现向贵院起诉，希望依法裁判。被告王广东辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回，理如下：一、王广东目前并未在原告起诉的南岗区宣化街412号D栋商服1-3层5号，因此原告诉求被告王广东在此居住无事实依据；二、王广东原与哈尔滨市南岗区永乐棋牌室签订租赁合同，但是已于2019年5月15日与其解除租赁合同，而南岗区永乐棋牌室也已迁出且主体已经注销不复存在。王广东目前也未占有此房，故，原告诉请无事实和法律依据。三、王广东父亲王仲财因与黑龙江省经协房地产开发公司以房抵工程款方式取得该诉争房产，并于2001年居住使用，故，王广东并非是该房产的实际控制人，而王仲财也因不服第三人撤销权之诉案件也在再审诉讼中，原告已经起诉过一次并撤诉，对王广东所说的事实知情，王广东仅是代父亲王仲财与永乐棋牌室签过合同，故，原告主张王广东迁出该房屋无事实和法律依据。四、原告于2018年11月才到诉争房产处告知承租人哈尔滨市南岗区永乐棋牌室，其取得了房屋产权，此前该房产无任何人和司法部门告知答辩人、承租人产权易主，故，原告主张2016年4月17日开始房产的使用费用无法律依据。五、原告与黑龙江省经协房地产公司恶意串通签署合同，偷漏税款，且造成国有资产流水，现相关机关正在调查中，故，原告取得房产不合法，其起诉主体不对，无权起诉。综上所述，答辩人不同意原告诉讼请求，请求依法驳回。被告付丽茹辩称，答辩人不同意原告的诉讼请求，请求依法驳回，理由如下：一、本案诉争房产答辩人已返还王广东，不存在迁出的事实；1、原告诉争房屋系哈尔滨市永乐棋牌室租赁使用的房屋，现哈尔滨市永乐棋牌室已经在2019年7月12日原告第一次诉讼审理前依法注销，主体已经灭失，诉争房屋也于2019年5月返还原出租人，答辩人虽系该个体工商户的业主，但因其不再使用诉争房屋，另案诉讼时该事实已经依法查清，原告对此知情，故向法院提出了撤诉申请，贵院下达了（2019）黑0103民初3349号民事裁定书，故原告再次起诉答辩人，诉讼主体错误。2、因原告与本案被告王广东之间的诉讼导致哈尔滨市永乐棋牌室的租赁合同无法履行至租赁期限届满，经与本案被告王广东（出租人）协商后，由出租人王广东赔偿了棋牌室投入的装修损失，故诉争房屋已于2019年5月15日返还被告王广东，原告现再次主张要求答辩人迁出房屋的事实已经不存在。二、答辩人无义务支付房屋租赁使用费给原告。答辩人自2013年开始租赁诉争房屋经营棋牌室，2017年9月18日又与本案被告续签租赁合同，期限自2017年9月18日至2020年9月18日，续签合同后答辩人对棋牌室又投入近10多万元进行了翻新装修，在答辩人经营的这么多年期间从未有人主张过此房屋存在争议，也没有人告知该房屋系原告所有，直至2018年11月18日原告才到答辩人营业的永乐棋牌室场所，自称答辩人所租赁的房屋是他所有，但答辩人在租赁诉争房屋时被告王广东曾向答辩人交付过一份诉争房屋的产权证书复印件证实是被告王广东所有，答辩人一直认为该房产是被告王广东所有，并按租赁合同约定如期交付了租金。即便是2018年11月18日原告告知了他是房屋权利人，但被告王广东依然告知答辩人他是权利人，会通过诉讼程序把房子赢回来。之后在2019年5月被告王广东找到答辩人要求解除租赁合同，并让答辩人迁出，双方协商由其赔偿答辩人损失费用后，答辩人将房屋交付给了被告王广东，答辩人签订的房屋租赁合同的相对方是被告王广东，理应依据合同相对性的原则向王广东承担权利义务，所以答辩人作为承租人在租赁过程中无过错，对房屋权属争议也不知情，故无义务给付原告房屋使用费。原告如果认为对此房屋有权利，那么也应该向王广东主张房屋的相关租金或损失，没有理由让答辩人再拿出一份房租，这不符合公平原则也不符合事实及法律规定。综上，请求驳回原告起诉。被告王仲财辩称，原告所有买卖房产的全是假手续，为什么在另案不给鉴定。原告代理人沈素芬及原告办理的房产都是假手续，不光案涉的房产，还有其他房产。原告代理人伙同佟承波（案外人）骗取国有财产，国有财产丢失上亿元。答辩人有证据可以查，可以对房产手续进行鉴定。法院可以去找房地产公司的经理关润松进行调查核实，因为原告的都是假手续，我也是从开发商顶帐得来的房子，我不同意原告的诉讼请求，我也不可能迁出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：原告举示的证据一不动产权证书一份、黑龙江省住宅专项维修资金票据、黑龙江省非税收入票据、中华人民共和国税收完税证明，证据二（2018）黑0103民初3957号哈尔滨市南岗区人民法院民事判决书、（2019）黑0103民初3455号哈尔滨市南岗区人民法院民事裁定书、（2019）黑01民终4670号哈尔滨市中级人民法院民事裁定书各一份，证据四哈尔滨市南岗区市场监督管理局调取的永乐棋牌室的工商档案（包括哈尔滨市南岗区永乐棋牌室在2013年10月29日注册、个体业主付丽茹的身份证、2013年10月29日付丽茹所持的王广东虚构自己的房主身份制订的假的房产证、个体工商户营业执照、2016年3月18日付丽茹所持的王广东虚构自己的房主身份制订的假的房产证、2013年10月29日租房协议、个体工商户变更登记申请书、2016年3月18日房屋租赁合同、2016年3月18日变更后棋牌室取得的营业执照），真实且与本案有关联，本院予以采信；原告举示的证据三入户通知单一份，无法证明案涉房屋的所有权人为原告，本院不予采信；原告举示的证据五黑龙江天信土地房地产评估有限责任公司黑天信（2020）房估司鉴字7号司法鉴定书一份、发票一份，被告未对该鉴定意见提出异议，本院对真实性予以采信。被告付丽茹举示的证据一租房协议书一份、收条三份，证据二房屋产权证复印件一份，证据三2016年、2017年诉争房屋由被告王广东交付供热费后取得的普通发票（复印件），证据四2013年的部分收据19张，证据五监控录像截图一份，证据六协议和收条各一份，证据七2019年7月12日永乐棋牌室准予注销登记通知书，真实且与本案有关联，本院予以采信。本院查明：被告王仲财系被告王广东父亲，自2001年起位于哈尔滨市××××号房屋（以下简称案涉房屋）由王仲财占有使用。案涉房屋出租事宜等由王广东代为处理。2013年10月29日王广东与付丽茹签订《租房协议书》，由付丽茹承租案涉房屋，用于经营哈尔滨市南岗区永乐棋牌室，租期自2013年10月29日至2020年10月29日。哈尔滨市南岗区永乐棋牌室于2013年10月29日成立，经营者为付丽茹。付丽茹办理个体工商户营业执照时所需的案涉房屋的“房屋所有权证”复印件系王广东提供，王广东则称房产证系王仲财提供。庭审中王仲财承认因案涉房屋无产权证书将无法出租，找过经协房地产公司，协房地产公司不予处理，故其私自制作了假的案涉房屋“房屋所有权证”。另查明，2018年3月12日刘奇志将案涉房屋所在小区的开发建设单位黑龙江省经协房地产开发公司（以下简称经协房地产公司）诉至本院，认为其于2005年3月18日与经协房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定其购买案涉房屋，房屋价款为1214687元，其已支付全部购房款，经协房地产公司未按约定办理房屋产权证照，故请求经协房地产公司协助刘奇志办理不动产登记手续。本院于2018年4月9日作出（2018）黑0103民初3957号民事判决书，判决经协房地产公司协助刘奇志办理位于哈尔滨市××××号房产的不动产登记手续。刘奇志于2018年10月9日取得了案涉房屋的不动产权属证书。2019年1月29日王仲财、王广东向本院提起第三人撤销之诉，将刘奇志、经协房地产公司诉至本院，认为案涉房屋所有权人为王仲财，案涉房屋所在小区由经协房地产公司开发，由王仲财建设施工，因经协房地产公司拖欠其工程款，故以房抵工程款的方式将诉争房屋交付给王仲财，其已实际占有使用案涉房屋18年之久，由其子王广东负责管理出租，并于2013年出租给案外人哈尔滨市南岗区永乐棋牌室，直至2018年11月18日通过承租人得知另有房屋权利人主张占有人迁出，并知晓刘奇志已通过诉讼方式办理了案涉房屋的产权手续。故请求依法撤销（2018）黑0103民初3957号民事判决书。本院于2019年4月19日作出（2019）黑0103民初3455号民事裁定书，认为王仲财、王广东不具有提起第三人撤销之诉的主体资格，驳回了王仲财、王广东的起诉。王仲财、王广东不服该民事裁定书，上诉至哈尔滨市中级人民法院，该院于2019年6月28日作出（2019）黑01民终4670号民事裁定书，认为：第一、诉讼中，王广东、王仲财虽举示《黑龙江元博工程造价咨询有限公司鉴定咨询意见书》等证据证明其与经协房地产公司因履行建设工程施工合同存在债权债务关系，但因双方之间并未就所涉的建设工程项目进行决算，故该债务为不确定之债，亦不必然证明双方之间存在以房抵债的法律关系，并且其对案涉房屋的占有系一种事实而非权利，因其未举证证明与经协房地产公司就案涉房屋存在以房抵债的法律关系，故不能认定其对案涉房屋享有独立的请求权或者（2018）黑0103民初3957号案件的处理结果同其具有法律上的利害关系，因此其不属于民事诉讼法第五十六条规定的第三人；第二、即使王广东、王仲财基于建设工程施工合同的履行对经协房地产公司享有债权，亦属于普通债权，可以向经协房地产公司主张实现该债权，亦不适用于第三人撤销之诉保护。维持了（2019）黑0103民初3455号民事裁定书。2019年5月6日，王广东与哈尔滨市南岗区永乐棋牌室签订协议一份，因案涉房屋出现权属纠纷，双方协商一致解除了租房协议书，并于2019年5月15日自案涉房屋中迁出。哈尔滨市南岗区永乐棋牌室于2019年7月12日注销登记。再查明，经刘奇志申请，本院依法委托黑龙江天信土地房地产估价有限责任公司出具鉴定意见书，鉴定意见为：案涉房屋2016年度（自2016年4月17日起）租金为83091元；2017年度整年租金为100974元；2018年度整年租金为110669元；2019年度整年租金为113583元；2020年度（截至2020年1月15日）租金为4509元。鉴定费用共计6192元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告刘奇志于2018年10月9日取得了案涉房屋的不动产权属证书，对案涉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，有权请求无权占有人返还案涉房屋。庭审中被告王仲财认可案涉房屋一直由其占有、使用、收益的事实，并且认可自2019年5月15日哈尔滨市南岗区永乐棋牌室迁出后案涉房屋由其自行居住使用。故刘奇志关于王仲财自案涉房屋迁出并将房屋返还的诉请，本院予以支持。关于刘奇志诉请的房屋占有使用费，刘奇志主张王广东与付丽茹承担赔偿责任，本院不予支持，理由如下：1.虽与付丽茹签订租房协议书的主体系王广东，但案涉房屋一直由王仲财占有使用，王广东仅是代理其处理案涉房屋的出租事宜，其后果应由王仲财承担。2.付丽茹承租案涉房屋经营哈尔滨市南岗区永乐棋牌室时，要求出租人提供了房屋产权证书的复印件，对出租人是否有权对外进行出租已经尽到了合理的审查义务，履行了支付租金的义务。故案涉房屋占有使用费应由王仲财承担。关于计算案涉房屋占有使用费的起止时间，因刘奇志于2018年10月9日才取得案涉房屋的不动产权属证书，且刘奇志于庭审中认可虽其与经协房地产公司签订的商品房买卖合同书所载时间虽是2005年3月18日，但实际签订时间为2016年4月17日，签订协议时便知晓案涉房屋可能由他人占有的情况，未要求经协房地产公司交付。同时付丽茹举示的证据能够证明刘奇志于2018年11月18日才到案涉房屋主张其作为所有权人的权利，而刘奇志未能举示证据证明2018年11月18日前三被告已知晓其取得了案涉房屋的不动产权属证书、系案涉房屋所有权人的事实。故本院仅支持2018年11月18日至2020年1月15日的房屋占有使用费，参考黑龙江天信土地房地产估价有限责任公司出具的鉴定意见书，金额为131130元[（110669元÷365天×43天）+113583元+4509元]。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告王仲财于本判决生效之日起十日内将位于哈尔滨市南岗区宣化街412号恒润嘉园D栋1-3层5号房屋（黑（2018）哈尔滨市不动产权第0275987号）返还给原告刘奇志，并从该房屋中迁出；二、被告王仲财于本判决生效之日起十日内向原告刘奇志支付2018年11月18日至2020年1月15日期间的房屋占有使用费131130元；三、驳回原告刘奇志的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7492元，由被告王仲财负担2923元，由原告刘奇志负担4569元。鉴定费6192元，由被告王仲财负担1967元，由原告刘奇志负担4225元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  叶 萍人民陪审员  刘淑华人民陪审员  邱 鸣二〇二〇年八月四日书 记 员  朱颖涵