江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1541号上诉人（原审被告）：洪庆云，男，汉族，1984年1月20日生。委托诉讼代理人：欧阳欢，上海市建纬（南昌）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：永新县梦时代商业运营管理有限公司，住所地江西省永新县禾川镇建设街站前路，统一社会信用代码91360830MA35KY9KX7。法定代表人：雷文义，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱军华，江西明略律师事务所律师。上诉人洪庆云因与被上诉人永新县梦时代商业运营管理有限公司（以下简称永新梦时代公司）租赁合同纠纷一案，不服永新县人民法院（2020）赣0830民初615号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人洪庆云上诉请求：1.改判驳回永新梦时代公司关于要求洪庆云承担2019年6月15日之后的租金、物业管理费的诉请；2.改判驳回永新梦时代公司要求洪庆云承担违约金的诉请；3.本案一、二审诉讼费用由永新梦时代公司承担。事实与理由：1.原审判决认定免租期不顺延是错误的。租赁合同第三条第2款约定，甲方推迟交付商铺的，商铺租期顺延（起租日期以商场开业日为准）；第二十一条第1款约定，双方同意按延期交铺的总日数顺延租期、顺延免租期。2.原审判决认定2019年5月30日之前洪庆云存在违约是错误的。2019年5月因洪庆云的女伙计生小孩，人手不够导致断断续续关了几天店门是事实，永新梦时代公司了解情况后未书面催告，视为其已经谅解了洪庆云有正当理由而暂时停业的行为。《商铺租赁合同》第五条约定，永新梦时代公司锁闭商铺门的条件是双方租赁关系终止后洪庆云未在3日内及时交回店铺。永新梦时代公司于2019年5月30日擅自单方对涉案店铺加锁，经洪庆云多次要求永新梦时代公司开门却被拒，直至本案一审法官于2019年12月协调，永新梦时代公司才允许洪庆云将店内物件搬出，其构成根本违约。前一期的租期未满，即便租期到期也可以补交租金，且永新梦时代公司未下达缴费通知单，其催缴费惯例是事先下达缴费通知单。故洪庆云未提前一个月支付下期租金并不构成永新梦时代公司锁门或解除合同的条件。3.永新梦时代公司于2019年5月30日之前根本没有发出书面告知函，故其依据《商铺租赁合同》第七条第2款第（五）项的规定谅解了洪庆云断断续续关门的正当理由，之后却一直强行擅自锁闭商铺，其认为洪庆云对其商业广场整体经营带来负面影响，但未提供任何有效的证据。4.双方签订的《商铺租赁合同》完全由永新梦时代公司提供，原审法院受理涉永新梦时代公司系列案的《商铺租赁合同》都是同一个版本，合同根本没有对其违约责任的承担进行约定，其恰恰存在诸多违约情形，而合同对洪庆云的违约责任进行了多项约定，亦未在合同中用特别提醒的方式引起洪庆云注意，合同法第三十九条、第四十条对此作了明确的规定，这样的条款无效。5.永新梦时代公司在没有事实和法律依据的前提下，于2019年5月30日擅自强行锁闭洪庆云承租的涉案商铺相当长的一段时间，导致其无法正常营业，其营业损失对于一个小生意人的重要性姑且不谈，一审法院反倒判令其支付自2019年6月16日至2019年7月26日的租金及物业费，并无故承担违约金4032元，没有法律依据。即便如原审判决所分析双方均存在过错，则应依据合同法第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定处理，永新梦时代公司存在重大过错。被上诉人永新梦时代公司答辩称：其尊重一审法院判决结果，希望涉案商铺纠纷早日予以解决，请求二审法院驳回洪庆云的全部上诉请求。被上诉人永新梦时代公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除永新梦时代公司与洪庆云签订的商铺租赁合同；2.判令洪庆云于商铺租赁合同解除之日起三日内腾空店铺并将商铺返还给永新梦时代公司；3.判令洪庆云支付永新梦时代公司租金132.6元/日，自2019年6月15日起至其返还商铺之日止；4.判令洪庆云支付永新梦时代公司物业管理费9.49元/日，自2019年6月15日起至其返还商铺之日止；5.判令洪庆云支付永新梦时代公司违约金20160元（按五个月租金标准计算，即4032元/月×5个月）；6.本案案件受理费用由洪庆云承担。一审法院认定的事实：永新梦时代公司作为甲方与洪庆云作为乙方于2017年12月30日签订《商铺租赁合同》，合同约定：永新梦时代公司将步步高梦时代广场xx商铺（面积96平方米）出租给洪庆云经营“初遇小面”小吃类，租赁期限自2018年1月1日起至2022年12月31日止，每月租金为4032元，第四及第五年的租金每年递增5%，合同保证金为2个月标准租金，物业管理费为3元/平方米/月，租金缴纳方式按三个月为一期支付，租金到期前提前一个月缴纳后续租金等内容。同时，双方在《商铺租赁合同》第七条第二款中约定，在租赁期内，有下列情形之一的，永新梦时代公司可以书面通知洪庆云解除合同，提前收回该商铺，并有权要求洪庆云承担违约责任：（一）乙方逾期支付租金或者应由乙方支付的其它费用，累计超过15日的；……（五）乙方未经甲方书面同意，擅自停止营业，经甲方书面催告后，在甲方要求的期限内仍不恢复营业，或者擅自停止营业累计达2次或者10日的；在《商铺租赁合同》第十条第四款中约定，乙方应当保持该商铺的连续营业，非经甲方书面同意，或者除非甲方另有临时通知，不得擅自停止营业；在《商铺租赁合同》第二十二条第四款中约定，租赁期内，由于乙方违约，甲方依照本合同的约定解除合同的，乙方不得要求甲方退还已经收取的保证金或者任何其他费用，并应当支付相当于自甲方解除合同之日起至本合同约定期满之日止全部租金2倍的违约金。合同签订后，洪庆云按合同约定向永新梦时代公司预先缴纳了三个月的租金和物业管理费共12960元以及合同保证金8064元。2018年9月15日，洪庆云经营的“初遇小面”商铺正式开业。2019年5月，洪庆云经营的“初遇小面”曾关门停业一段时间，洪庆云支付永新梦时代公司租金及物业管理费仅至2019年6月15日，至2019年5月30日，洪庆云未按合同约定在租金到期前提前一个月时间预交永新梦时代公司三个月的租金，永新梦时代公司便于2019年5月30日将该店铺锁闭，洪庆云得知后遂找永新梦时代公司有关工作人员要求处理，双方发生纠纷。2019年6月18日，永新梦时代公司通过微信向洪庆云发送《关于初遇小面闭店处理与单方违约联络函》，告知洪庆云自2019年5月以来，其经营的商铺一直处于长期闭店，无人经营，对商业广场整体经营带来负面影响，洪庆云存在违约行为，并通知洪庆云收到此函后在一周内与永新梦时代公司协商解决违约事项等。2019年7月26日，永新梦时代公司又委托律师向洪庆云发送律师函，通知因洪庆云的违约行为要求解除双方签订的商铺租赁合同，并通知洪庆云在收到律师函5日内返还租赁商铺。双方因租赁合同纠纷曾于2019年11月各自均向法院提起诉讼，2019年12月，经法院诉前协调，永新梦时代公司将案涉商铺门打开，洪庆云将经营物品等从商铺内搬离。一审法院认为：永新梦时代公司与洪庆云之间的《商铺租赁合同》系双方自愿签订，属双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行。该合同虽系永新梦时代公司提供的格式合同，但格式合同并不必然无效，纵观该合同对双方权利义务的约定，并不能依法认定该合同或相关条款为无效合同或条款，洪庆云主张案涉商铺租赁合同排除了洪庆云的权利，加重了洪庆云的负担，为无效合同，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……。本案中，洪庆云未严格履行合同及时向永新梦时代公司预交租金及保持商铺连续正常营业，对永新梦时代公司经营的步步高商业广场整体经营产生负面影响，系违约，依法应承担违约责任。洪庆云违约后，永新梦时代公司将洪庆云经营的商铺锁闭，处理方法欠妥，存在过错。之后，洪庆云仍未按合同约定预交永新梦时代公司租金等，任其违约行为继续发生，亦属不该。因洪庆云违约，永新梦时代公司委托律师于2019年7月26日以律师函形式通知洪庆云解除合同，符合合同约定和法律规定。永新梦时代公司解除合同的通知（律师函）已送达洪庆云，双方的商铺租赁合同依法已实际解除，法院予以确认。经法院诉前协调，洪庆云已于2019年12月将相关物品搬离商铺，至此，商铺已实际交回给永新梦时代公司，永新梦时代公司要求洪庆云腾空商铺并返还给永新梦时代公司的诉讼请求实际已处理，法院依法不再重复处理。关于永新梦时代公司要求洪庆云支付自2019年6月15日起至洪庆云返还商铺之日止的租金（按132.6元/日计算）、物业管理费（按9.49元/日计算）及违约金20160元（按五个月租金标准计算）的诉讼请求。法院认为，虽然洪庆云于2019年12月才将经营物品搬离商铺，但双方的《商铺租赁合同》实际已于2019年7月26日解除，合同解除后，双方未协商处理好或及时通过合法途径解决双方的争议，致使案涉商铺未及时腾空交回永新梦时代公司，造成损失扩大，双方均存在过错。故综合本案实际，法院依法酌定洪庆云支付永新梦时代公司自2019年6月16日至2019年7月26日止的租金5302.4元（4032元/月×12个月÷365天×40天）、物业管理费378.8元（288元/月×12个月÷365天×40天）及违约金4032元（按一个月租金标准计算），对永新梦时代公司的其他诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认原告永新县梦时代商业运营管理有限公司与被告洪庆云于2019年7月26日解除了双方签订的《商铺租赁合同》；二、被告洪庆云于本判决生效之日起十日内支付原告永新县梦时代商业运营管理有限公司租金5302.4元；三、被告洪庆云于本判决生效之日起十日内支付原告永新县梦时代商业运营管理有限公司物业管理费378.8元；四、被告洪庆云于本判决生效之日起十日内支付原告永新县梦时代商业运营管理有限公司违约金4032元；五、驳回原告永新县梦时代商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费554元，由原告永新县梦时代商业运营管理有限公司负担354元，由被告洪庆云负担200元。本院二审期间，洪庆云围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.永新梦时代公司对《尚品鲜果奶茶店缴费通知单》、尚品鲜果租金收据、精武鸭脖梦时代商场租金缴费收据的真实性、合法性不持异议；对《商铺租赁合同》真实性持异议，该证据没有原件。永新梦时代公司认为上述证据不属于新证据，且与本案无关，租金收取是永新梦时代公司的权利，具体收取时间可以由其与商户协商确定，缴费收据上的收款时间也显示租户是在下一季度的起租前缴纳的租金，本案双方未就租金及物业管理费的缴纳进行过变更，应按照双方合同约定内容来进行缴纳，上述证据不能达到洪庆云的证明目的。本院认为，永新梦时代公司对《尚品鲜果奶茶店缴费通知单》、尚品鲜果租金收据、精武鸭脖梦时代商场租金缴费收据的真实性、合法性不持异议，对此依法予以确认；洪庆云未提交《商铺租赁合同》的原件予以核对，其真实性无法确认；双方签订的合同明确约定了租金的缴纳方式，双方应按合同约定履行义务，上述证据并不能达到洪庆云的证据目的。2.永新梦时代公司对证人证言的真实性持异议，证人与洪庆云之前认识建立了微信群，证人与洪庆云中午在一起吃饭，有利害关系；证人的陈述均系道听途说并非亲眼所见，其所陈述的内容不能达到洪庆云的证明目的。本院认为，证人对洪庆云与永新梦时代公司之间的纠纷并不知情，其只是通过微信群的聊天了解双方的纠纷，并不能证实洪庆云的主张，本院对该证据依法不予采信。本院经二审审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：关于涉案商铺租赁合同解除的时间是2019年5月30日还是2019年7月26日的问题。洪庆云上诉认为，永新梦时代公司于2019年5月30日将其经营的商铺上锁，导致其无法经营，涉案租赁合同于2019年5月30日已解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方当事人的时候解除，即合同的权利义务自对方当事人收到解除合同的通知起终止，如果解除权人没有通知对方解除合同，或者解除合同的通知没有到达对方的，合同仍然有效。本案中，永新梦时代公司于2019年5月30日将洪庆云经营的商铺上锁，但其未通知洪庆云解除合同，洪庆云亦未通知永新梦时代公司解除合同，故涉案租赁合同并未在2019年5月30日解除。永新梦时代公司于2019年7月26日委托律师向洪庆云发送律师函，通知其解除合同并在收到律师函5日内返还租赁商铺。因此，一审法院认定涉案租赁合同于2019年7月26日解除，符合法律规定，洪庆云的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。关于洪庆云应否向永新梦时代公司支付2019年6月16日至7月26日的租金、物业管理费和违约金等及金额如何确定的问题。本案中，洪庆云未严格履行合同及时向永新梦时代公司预交租金及保持商铺连续正常营业，构成违约；永新梦时代公司未在洪庆云擅自停止营业时书面催告，而是直接锁住洪庆云经营的商铺，导致洪庆云无法继续经营，亦构成违约。涉案合同于2019年7月26日解除，合同解除之前的租金及物业管理费，洪庆云仍应支付，由于双方对涉案合同的解除都存在过错，本院酌定洪庆云向永新梦时代公司支付2019年6月16日至7月26日的租金2651.2元（4032元/月×12个月÷365天×40天×50%）、物业管理费189.4元（288元/月×12个月÷365天×40天×50%）。双方在履行涉案租赁合同的过程中均存在违约行为，永新梦时代公司在其自身亦存在违约行为的情形下，要求洪庆云支付违约金不符合法律规定。因此，洪庆云的该项上诉理由部分成立，本院依法予以部分采纳。综上，洪庆云的上诉请求部分成立，依法予以部分支持。一审法院未判令永新梦时代公司承担合同解除的相应责任，处理不当，依法应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持永新县人民法院（2020）赣0830民初615号民事判决第一项；二、撤销永新县人民法院（2020）赣0830民初615号民事判决第四项、第五项；三、变更永新县人民法院（2020）赣0830民初615号民事判决第二项为：上诉人洪庆云于收到本判决之日起十日内支付被上诉人永新县梦时代商业运营管理有限公司租金2651.2元；四、变更永新县人民法院（2020）赣0830民初615号民事判决第三项为：上诉人洪庆云于收到本判决之日起十日内支付被上诉人永新县梦时代商业运营管理有限公司物业管理费189.4元；五、驳回被上诉人永新县梦时代商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费554元，二审案件受理费50元，合计604元，由上诉人洪庆云负担400元，被上诉人永新县梦时代商业运营管理有限公司负担204元。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇二〇年八月十四日书记员  杨丹妮