广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1643号上诉人（原审原告）：宋惠卿，女，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：罗健章，广东法行律师事务所律师。委托诉讼代理人：房永锋，广东法行律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：清远优谷网络科技有限公司，住所地：清远市清城区人民一路**东骏豪庭**楼****。法定代表人：吴海洪。委托诉讼代理人：马献平，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：简海龙，广东正鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市友迪资讯科技有限公司，住所，住所地：广州市天河区车陂西路**之****div>法定代表人：何渊萍。上诉人宋惠卿因与被上诉人清远优谷网络科技有限公司、广州市友迪资讯科技有限公司确认合同无效纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初5180号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宋惠卿上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用均由两被上诉人承担。事实与理由：一、两被上诉人是关联企业，明显存在恶意串通行为。1.根据被上诉人在庭审中的自认以及两被上诉人的历史企业信息显示，被上诉人清远优谷公司的股东、实际控制人卢*红同时也是案外人清远友迪公司的股东，而被上诉人广州友迪公司正是清远友迪公司的创始股东、法人独资股东，清远友迪公司与广州友迪公司经营相近，业务也相混同，是关联企业，被上诉人清远优谷公司也承认两家公司存在合作。2.两被上诉人的租赁行为并不是基于正常的商业行为，而是通过签订租赁合同以达到吓退参与拍卖涉案房屋的各竞买人退出拍卖的目的，其行为已经超出正常民事主体之间民事处分的范畴，不符合正常民事主体之间商业合作习惯。二、涉案的租赁合同并非两被上诉人的真实意思表示，而是两被上诉人恶意串通后的产物，应当无效。1.从租赁合同的形式上看，合同没有任合经办人或法定代表认签名确认，说明《房屋租赁合同》并非两被上诉人的真实意思表示。2.从合同内容上看，两被上诉人约定的租金为每月15元/平方米，仅为涉案房屋市场月租金30元/平方米的50％，是明显不合理的低价，并且优谷公司17年租赁不少一分钱，仅以送修款来折扣租金的形式也不符合一般交易习惯，更有违等价有偿原则。3.涉案的《房屋租赁合同》中没有租赁税费由谁承担的约定，这是出租合同中比较重要的条款，明显与租赁合同及公司税务管理不符，这也说明两被上诉人存在恶意串通的事实。4.从合同履行的过程来看，优谷公司主张因用装修费抵扣租金，故自2013年以来没有交纳过租金，而其提交的2015年租赁税费单显示，其在长达7年的时间里只交了一次租赁税费，足以说明两被上诉人之间的房屋租赁关系不真实。5.涉案合同约定2013年至2020年7年租金约为1.5万元/月，而2020年到2025年租金也为1.5万元/月，按照市场租赁交易习惯，不少于3年租金都会上升5％左右，但涉案合同租金17年固定不变，明显不符合常理。三、上诉人是否知道涉案房屋存在租赁事实并不能否认涉案租赁合同无效，不能否认两被上诉人存在恶意串通侵犯上诉人合法权益的事实，一审判决将此问题混为一谈，将复杂问题简单化，根据驳回上诉人的诉请，理据不足。上诉人在一审时提交的大量证据证明，两被上诉人之间是关联企业，其二者签订租赁合同是为了吓退涉案房屋竞买人退出拍卖，主观上两被上诉人的恶意的，并且两被上诉人签订的合同无论是形式还是内容，亦或是租赁合同的履行情况均存在大量疑点。而两被上诉人却不能提供证据证明其二者之间租赁关系的真实性、合法性，两被上诉人存在恶意串通、虚构租赁合同逃避债务履行的主观意图，因此，两被上诉人应承担举证不能的后果，涉案租赁合同应认定为无效租赁合同。四、一审判决理解、适用法律明显不当。执行法院披露涉案房屋的信息，仅仅是执行程序的一个知情告知，是一个程序上的形式，不能以此认定涉案租赁合同就是合法有效的，合同的真实合法性应当通过法院实体审理程序进行认定。综上所述，两被上诉人的行为已严重侵犯了上诉人的合法权益，一审判决认定事实错误，理解、适用法律错误，请求二审法院予以纠正，支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人清远优谷网络科技有限公司辩称：一、被答辩人宋惠卿能与竞拍诉争标的的房屋，涉案房屋的租赁合同对被答辩人产生拘束力。（一）答辩人与广州友迪公司于2013年3月1日签订《房屋租赁合同》后，由于房屋是毛坯房，答辩人投入120万元对房屋进行装修，租赁期间的一切费用均由答辩人支付，该租赁合同是合法有效的，应受法律保护。（二）在租赁期间，答辩人2013年6月6日向清远市清城区工商行政管理局申请，将住所变更为清远市清城区人民一路**东骏豪庭******，因工，因工商登记的住所无要求登记多套房屋人仅以其中一间房屋作为工商登记的住所。（三）租赁期间的物管费、垃圾费、公摊费均是由答辩人直接交付给小区聘请的物业管理公司清远市利源物业管理有限公司，租赁房屋的水费、电费、煤气费等均是直接从答辩人公司股东卢*红账上直接扣除。（四）租赁期间，根据广州友迪公司的要求，答辩人向清远市清城区地方税务局缴纳了租赁房屋的税款，进一步证明了答辩人是涉案房屋的实际承租人。（五）答辩人与出租方约定的租金，是双方真实意思表示，符合当时的消费标准，没有违反法律的规定。（六）在涉案房屋的拍卖活动中，答辩人依法向执行法院提供了房屋存在租约的情况及证据材料，执行法院认可了答辩人与广州友迪公司租赁合同的效力。二、答辩人与广州友迪公司的租赁关系适用买卖不破租赁的原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。虽然被答辩人通过司法拍卖的方式获得房屋的所有权，但根据法律的规定，在法院查封房屋之前，租赁合同已经合法成立并正式履行的，被答辩人不能要求答辩人搬出涉案的房屋。三、被答辩人在竞拍取得涉案房屋前就知晓涉案房屋存在租约，其竞拍的行为应属真实意思表示。（一）北京市在兴区人民法院在“淘宝网”、“人民法院诉讼资产网”、“北京法院审判信息网”、“北京法院网”发布《竞拍公告》，已对涉案房屋进行瑕疵说明，对租金的数额引自于房屋租赁合同关于租金的条款进行披露。（二）《拍卖公告》第五条已明确提示：竞拍人为自然人的，其家庭或个人应当符合竞拍房屋所在地限购政策及购房相应要求，否则由其自行承担房产不能过户等相应法律后果。标的物以实物现状准，法院不承担标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对标的实物现状的确认，责任自负。（三）根据《拍卖公告》第九条，本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解并接受标的物的现状或一切已知及未知的瑕疵。（四）根据被答辩人提供的《司法拍卖成交确认书》第三条，拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的调查情况表、评估报告中公示，拍卖人已在淘宝网上对拍卖标的进行展示。拍卖人以拍卖标的的现状进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网部拍品介绍，均视为对拍卖标的的现状确认。对拍卖标的的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。（五）执行法院规定竞买人参拍即视为了解及接受房屋现状，被答辩人认可执行法院的相关拍卖要求和条件参拍，实际上是在拍卖和就涉案房屋租赁事宜在拍卖成交时与答辩人之间形成新的法律关系，即涉案房屋租赁合同在拍卖时对被答辩人即产生拘束力。（六）被答辩人明知涉案房屋的市场价及租赁情况，并给予认可接受房屋的租赁关系而以超低价竞得涉案房屋，本身就包括了竞买后至2020年6月30日之前无法占有使用收益的补偿。（七）答辩人与广州友迪公司于2013年3月1日签订房屋租赁合同时，被答辩人对涉案房屋并不存在任何权益，根本不存在任何侵害被答辩人权益的前提条件。涉案租赁合同签订后，在长达7年的时间里，房屋一直归答辩人租赁使用，房屋租赁合同的有效性已在执行法院中得到认可。（八）被答辩人的诉讼主体不适格，本案的案由是确认合同无效，审理的是原告请求人民法院确认其与被告之间存在或不存在某种法律关系，合同效力纠纷只是合同当事人，被答辩人对涉案房屋与涉案当事人无合同上的法律关系，因此答辩人请求确认合同效力主体不适格。综上所述，请求二审法院依法查明事实，驳回被答辩人的上诉请求。被上诉人广州市友迪资讯科技有限公司没有提交答辩意见。上诉人宋惠卿向一审法院起诉请求：1.判令清远优谷公司、广州友迪公司于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令优谷公司立即搬出涉案房屋并归还给宋惠卿，并从2019年4月18日起按每月35元/平方米的租金标准向宋惠卿支付房屋使用费至实际搬出交还给宋惠卿之日止，其中计至2019年6月17日的房屋使用费用合计53418.4元（具体租金标准以评估价格为准）；3.判令广州友迪公司对上述房屋使用费用承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费用由清远优谷公司、广州友迪公司承担。一审法院认定事实：北京市大兴区人民法院于2019年3月4日通过淘宝网司法拍卖网络平台拍卖被执行人广州友迪公司名下位于广东省清远市清城区人民一路8号东骏豪庭四-五号楼3层01-04号、09-11号七套房产（下称涉案房屋）。拍卖公告载明：一、拍卖标的。瑕疵说明：拍卖对象01-04、09-11七套房产全部打通，共用一个入户门，目前出租作办公使用，根据承租人提供的合同显示，租期为2013年3月1日至2025年6月30日，租金交至2020年6月30日，具体租金数额为“由于房屋是无坯房，乙方装修总投入120万元，2013年3月1日至2020年6月30日的每月租金抵减120万元装修费，租期满后乙方不得破坏任何装修（包括空调），2020年7月1日至2025年6月30日的每月租金为人民币壹万五仟元。（引自租赁合同）”，补充说明，上述租金为8套总价。租金数额引自于房屋租赁合同关于租金的条款进行披露。五、特别提示：标的物以实物为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。竞买公告载明：三、拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。九、本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦做出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。宋惠卿于2019年3月24日以最高价4308672元竞得涉案房屋，《司法拍卖成交确认书》载明买受人在拍卖前已认真阅读《拍卖公告》、《拍卖须知》等公示材料，自愿履行上述材料的相关规定。拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的调查情况表、评估报告中公示，拍卖人已在淘宝网上对拍卖标的进行了展示。拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。北京市大兴区人民法院于2019年4月17日作出（2018）京0115执4231号执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权归买受人宋惠卿所有。现涉案房屋均登记在宋惠卿名下。清远宏飞网络技术有限公司（下称宏飞公司，系清远优谷公司前身）作为乙方与广州友迪公司作为甲方签订《房屋租赁合同》（合同显示签约时间为2013年3月1日，下称租赁合同），约定甲方就坐落在清远市清城区人民一路8号东骏豪庭四-五号楼3层01、02、03、04、09、10、11号和东骏豪庭四-五号楼一梯1603号房租给乙方使用。一、租用期限：从2013年3月1日至2025年6月30日止。二、租金：由于房屋是无坯房，乙方装修总投入120万元，2013年3月1日至2020年6月30日的每月租金抵减120万元装修费，租期满后乙方不得破坏任何装修（包括空调），2020年7月1日至2025年6月30日的每月租金为人民币壹万五仟元。三、用途：乙方承租甲方的房子只作员工饭堂和办公使用。如乙方在租用期间需改变房屋的用途时必须得到甲方书面同意，否则作违约处理。五、具体缴租方法：2020年7月1日至2025年6月30日的每月租金为人民币壹万五仟元，每月的租金应在每月10日前向甲方交付本月租金，如乙方超期10天仍不交清租金，视为乙方违约。七、在租用期间，一切费用、税费及每月的水电费、清洁费由乙方负责缴纳。八、违约处罚：如乙方在租用期间违约，有权终止本合同，收回出租房屋。九、在租用期间，如甲方违约，甲方应按总租金的三倍向乙方支付违约金。十、本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国经济合同法》有关规定，经合同双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。十一、本合同自签订之日起生效，双方应共同遵守。本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。双方履行合同中，如发生纠纷，应本着互相谅解的原则协商解决，确实解决不了，任何一方均可向人民法院起诉。原告认为，两被告是关联企业，清远优谷公司未提供装修凭据，且租赁合同约定的租金标准明显低于市场价格，故租赁合同系两被告恶意串通。被告抗辩认为是否关联企业并不影响合同的有效性，且因存在合作关系，故在租金上给予了优惠。一审法院认为，本案立案案由为债权人撤销权纠纷，但本案原告是以两被告恶意串通，以明显低于市场的租金价格签订涉案租赁合同，损害其合法权益为由，要求确认合同无效，因此本案案由应为确认合同无效纠纷，本案立案案由错误，应予以纠正。原告以两被告是关联企业，清远优谷公司未提供装修凭据，且租赁合同约定的租金标准明显低于市场价格为由，主张租赁合同系两被告恶意串通，应属无效。对此，一审法院认为，首先，北京市大兴区人民法院拍卖涉案房屋时对该房屋上存在租赁的事实进行了披露，包括租金的多少和租期的长短，原告对该事实是明知的。《拍卖公告》、《拍卖须知》及《司法成交确认书》均载明拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖，无论买受人是否看样、是否查看拍品介绍，均视为对涉案标的现状的确认，接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，该瑕疵属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。因此原告在竞买涉案房屋时，已经知晓并接受该房屋上存在租赁的事实。原告在明知的情况下仍然决定竞买带租约的房屋，应自行承担该后果。其次，被告关于双方存在合作关系，故在租金上给予优惠的说法具有一定的合理性，原告并无提供直接证据能够证明两被告之间是恶意串通，对此原告应承担举证不能的不利后果。综上，原告要求确认租赁合同无效的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。根据“买卖不破租赁”的法律原则，原租赁合同继续有效，并应由原告宋慧卿及被告清远优谷公司继续履行，故原告要求被告搬离涉案房屋及支付房屋使用费亦缺乏依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，作出如下判决：驳回宋惠卿的诉讼请求。案件受理费1136元，由宋惠卿负担。二审期间，上诉人宋惠卿提交了《广州友迪公司的执行案件明细表》、广州市天河区人民法院及北京市大兴区人民法院的《执行裁定书》等证据，拟证明广州友迪公司存在大量的案件被执行，至今没有偿还债务，其与优谷公司倒签租赁合同是为了逃避债务、转移被执行人财产的事实。本院组织当事人进行了质证。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系确认合同无效纠纷，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。综合上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案争议的焦点为：被上诉人清远优谷网络科技有限公司与被上诉人广州市友迪资讯科技有限公司签订的涉案《房屋租赁合同》是否为无效合同。首先，虽然被上诉人优谷公司与被上诉人广州友迪公司属两家关联企业，但法律并不禁止关联企业之间签订房屋租赁合同。优谷公司与广州友迪公司签订本案《房屋租赁合同》的时间是在2013年3月1日，二者在合同中对房屋租赁期限、租金的数额及支付方式、房屋的用途、承租期间费用的承担及违约责任均有明确的约定，上述约定应为双方真实的意思表示，内容亦未违反法律和行政法规的强制性规定。而北京市大兴区人民法院通过淘宝网对涉案房屋进行司法拍卖的时间是2019年3月4日，上诉人竞得涉案房屋的时间在2019年3月24日，在优谷公司与广州友迪公司签订《房屋租赁合同》时，上诉人对涉案房屋并不存在任何的利益，其在竞拍取得涉案房屋后才主张优谷公司与广州友迪公司之间存在恶意串通，损害其利益的行为无事实依据，本院不予采信。其次，北京市大兴区人民法院在对涉案房屋进行司法拍卖时，已对涉案房屋存在租赁的事实，包括租赁期限及租金的多少进行披露，上诉人参与对涉案房屋的竞拍，对上述事实应是明知的。在《拍卖公告》、《拍卖须知》及《司法成交确认书》中，均载明拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖，无论买受人是否看样、是否查看拍品介绍，均视为对涉案标的现状的确认，接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，该瑕疵属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。上诉人在此情形下仍竞买带租约的涉案房屋，应视为其认可优谷公司与广州友迪公司签订的《房屋租赁合同》，根据买卖不破租赁的原则，上诉人在取得涉案房屋后，应由其继续履行原出租人广州友迪公司与优谷公司签订的《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国合法法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，上诉人并非《房屋租赁合同》的一方当事人，其所提交的证据显然不足以证明优谷公司与友迪公司签订的《房屋租赁合同》存在上述法律规定的情形之一，其主张本案《房屋租赁合同》无效无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人宋惠卿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1136元，由上诉人宋惠卿负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年八月五日法官助理 周嘉俊书 记 员 周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。