青海省格尔木市人民法院民事判决书（2020）青2801民初1496号原告：格尔木盐湖城投资开发有限责任公司，住所地青海省格尔木市昆仑路**，统一社会信用代码91632801579900402U。法定代表人：赵刚，董事长。委托诉讼代理人：马福收，青海盐成律师事务所律师。被告：崔豫国，男，1952年4月10日出生，汉族，租住青海省格尔木市康兴花园**楼****。原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司与被告崔豫国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司委托诉讼代理人马福收到庭参加诉讼，被告崔豫国经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方之间的公共租赁住房租赁合同；2.依法判令被告立即退还所租赁的位于格尔木市××园住房；3.判令被告承担截止到退房之日所应支付的租金、物业费、水、电、暖气费（计算至起诉之日为81.6元）；4.本案全部诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第三项诉讼请求，判令被告承担截止退房之日止的租金，放弃要求被告交纳物业费、水、电、暖气费的诉讼请求。事实和理由：原、被告于2013年12月25日形成了公共租赁住房租赁合同关系，被告租用了由政府为了解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和符合条件的进城务工人员的阶段性居住困难而修建的保障性住房。2019年经国家相关部门通过大数据比对，被告在格尔木地区有商品房，不符合公租房租赁条件。依照相关规定应当解除双方租赁合同关系，被告退还所租用的公租房。原告下发了《限期退出公共租赁住房通知书》，但被告未按期退出租用的公租房。因此，特提起诉讼，请求依法判决解除双方之间的公共租赁住房租赁合同，被告退还所租房屋，并支付应缴的租金及相关费用。被告崔豫国未提出答辩意见。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：为完善住房保障体系，健全住房保障制度，规范公共租赁住房管理工作，2013年的3月14日青海省格尔木市人民政府办公室下发[2013]17号“关于印发格尔木市公共租赁住房管理暂行办法的通知”，适用于格尔木市公共租赁住房分配、运营、使用、退出、管理和监督。在文件中，格尔木市住房和城乡建设局委托格尔木盐湖城投资开发有限责任公司负责政府直接投资建设的公共租赁住房入住管理、运营、租金的收取、租赁合同签订等工作。文件还明确规定了公共租赁住房的申请基本条件及审批程序。即：（一）城镇中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁住房的，应同时具备以下基本条件：1.申请人及家庭成员具有本市城镇户籍；2.家庭收入低于全市城镇居民人均可支配收入；3.申请家庭无房或家庭人均住房建筑面积低于16平方米；4.申请家庭成员中均未享受过住房保障和房改政策；5.申请家庭在两年内没有自有住房出售交易记录的。（二）新就业职工（个人）申请公共租赁住房的，应同时具备以下基本条件：1.具有我市城镇户籍或办理了居住证件；2.与我市就业单位签订两年以上劳动或工作合同，且已在我市缴纳社会保险一年以上；3.在我市无自有住房；4.申请人在两年内没有自有房屋出售交易记录的。（三）来我市务工人员、家庭申请公共租赁住房的，应同时具备以下条件：1.家庭成员均办理了居住证件，并在我市连续居住满两年；2.家庭成员中至少有一人与本市就业单位签订了2年以上劳动合同已在我市缴纳社会保险1年以上；3.申请家庭在我市无自有住房；4.申请家庭在两年内没有自有房屋出售交易记录的。（四）政府引进的特殊专业人才和在本地工作的全国、省部级、州级、市级劳模、英模及见义勇为者住房困难家庭按属地申请公共租赁住房，原则上不受收入条件的限制并给予优先安排。该文件中还规定了申请公共租赁住房提交材料种类，并规定了申请、初审、审核、复审、公示、核准等程序。该《通知》第十七条，承租人应当按照合同约定的标准缴纳租金，并按约定的期限腾退住房。公共租赁住房保障面积（50平方米以内含50平方米）租金原则上控制在所处地段市场租金水平的70%，超出50平方米的按市场租金计算。第十九条，有政府投资的公共租赁住房小区物业管理由市住房和城乡建设局委托格尔木盐湖城投资开发有限责任公司组建或选聘专业物业公司承担。公共租赁住房物业服务费、采暖费及水、电、气等费用均由承租人承担。第二十条，公共租赁住房保障实行年审制度，各行委会同市民政局、住房和城乡建设局、车辆管理所格尔木盐湖城投资开发有限责任公司对已经享受公共租赁住房政策的家庭所申报的家庭收入、人口及住房变动情况进行年审，并将年审结果进行公示。年审后仍符合公共租赁住房保障范围的，可继续承租。年审后不符合公共租赁住房保障条件的，应当退出公共租赁住房，承租人应当自收到市住房和城乡建设局委托格尔木盐湖城投资开发有限责任公司作出的《限期退出公共租赁住房通知》之日起两个月内退出住房。超期退出的，按市场租金标准2倍收取房租。符合公共租赁住房保障条件需要续租的，应在合同期满3个月前重新申请，经审核通过的重新签订租赁合同。第二十二条，公共租赁住房保障家庭有下列情形之一的，解除公共租赁住房租赁合同。并按该住房承租期间市场租金水平补交差额、租金收回其承租的公共租赁住房，即：将承租住房转租、转借、转让的；拖欠租金或物业管理费等累计6个月以上的；已不符合公共租赁住房保障条件但未退出的等。2014年9月24日原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司按照《格尔木市公共租赁住房管理暂行办法》进行资格审查及履行审核程序的情况下将位于格尔木市××园公共廉租住房租赁给被告崔豫国居住使用，双方之间形成廉住房租赁合同关系，建筑面积42平方米，月租金8元。原告将约定的公共廉租房租赁给被告居住使用后，被告向原告交纳租金至2018年12月31日后未再按约交纳租金。2019年5月格尔木市对本辖区公共租赁住房未达到入住条件就已安排入住、本地拥有住房的同时仍然占据一套公共租赁住房、违规分配保障性住房、公共租赁住房闲置等问题进行核查。随后，格尔木盐湖城投资开发有限责任公司于2019年8月起对租赁公共住房的住户进行审核，核查租住户房产、车辆等信息。经查，本案被告崔豫国在××区住房一套。2019年8月26日格尔木盐湖城投资开发有限责任公司向被告发出《限期退出公共租赁住房通知书》，以承租人或家庭成员在格尔木地区具有商品住房，不符合承租公共租赁住房的相关管理规定，要求崔豫国自通知下发之日起2个月内缴纳该房屋相关费用，并办理腾退相关手续。但原告无证据证实将该通知书直接送达给了被告崔豫国。2019年10月29日原告在《格尔木日报》刊登“关于限期腾退公租房的公告”，公告中有被告崔豫国的姓名。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案为公共租赁住房租赁合同纠纷。公共廉租房是为城市中等偏下收入住房困难家庭、无住房困难户等人员提供的保障性住房，格尔木市人民政府办公室以发下[2013]17号“关于印发格尔木市公共租赁住房管理暂行办法的通知”文件形式，确认了为在格尔木市生活的上述人群的住房困难提供的保障性住房的政策支持。公共廉租住房不归个人所有，而是归政府或公共机构所有，是用较低的价格向住房困难家庭、新就业职工等无住房人员出租，在申请公共廉租房之后，不符合廉租房的居住条件后需要退租。根据《公共租赁住房管理办法》第三十一条“承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：（一）提出续租申请但经审核不符合续租条件的；（二）租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的；（三）租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的。承租人有前款规定情形之一的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当为其安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳”。鉴于我国直管公租房以及新建公租房的登记所有人大部分为房地产行政主管部门的实际，公租房申请的审核登记虽属非行政许可审批事项，但公租房行政主管部门对承租人是否符合公租房保障资格的认定应属行政行为，但该行政行为不属于行政诉讼的受案范围。对于公共租赁住房的管理，公租房行政主管部门可以委托运营单位进行管理，此处的委托单位是公租房租赁合同的民事主体，是以房屋管理者身份与承租人签定合同。公租房申请的审核登记与签订公租房租赁合同、公租房承租人资格的认定与解除公租房租赁合同分别属于两种法律关系，不能将两者会混淆为一种行为。前者是行政行为，后者为民事行为。公租房租赁合同虽然具有社会保障功能，在合同签订程序、承租人资格要求等方面具有较强的政策性，但租赁合同一旦成立，仍为民事合同性质。原告是以公租房管理者身份起诉解决公租房租赁合同纠纷，并非是公租房承租人资格认定的纠纷，应当具有民事可诉性。如双方在履行合同过程中发生争议，原告具有通过民事诉讼方式解决纠纷的选择权，对不符合申请资格但已获得保障公租房或者以后条件发生变化而丧失租赁保障性住房情形租户，可以责令退房。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。原、被告租赁期关系延续至今，虽未无证据证实双方签订廉租房租赁合同，但双方已形成事实上的公共廉租房房租赁合同关系，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。本案原、被告之间形成的租赁合同关系属于民事合同，就本案而言，公租房行政主管部门已将公租房的管理工作交付给本案原告，原告可以按照格尔木地区公共租赁住房的审核、批准等程序对于采取隐瞒方式取得公共租赁住房；因就业、房产等情况发生变化，不再符合公共租赁住房申请条件；累计3个月以上未交纳租金、公摊能耗等费用等原因主张解除合同、收回房屋，即原告可以对退回公共租赁住房采取民事方式解决。综上所述，基于本案原告下发通知，并要求被告腾退房屋未果，选择诉至法院要求解除与被告的公共廉租住房合同符合法律规定。2019年8月原告对租赁公共住房的住户进行审核，核查租住户房产、车辆等信息。经查，本案被告崔豫国在格尔木地区已购置商品住房，被告属于在取得租赁公共廉租住房后情况发生变化，不再符合公共廉租住房申请条件及累计3个月以上未交纳租金等情形住户，丧失承租公共廉租住房承租人资格，符合原告可以依照法律规定解除合同情形，故原告要求解除与被告之间的公共廉租住房合同的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的终止履行已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同解除后，原告有权要求被告腾退房屋，故原告主张被告退还租赁的位于格尔木市××园住房的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告承担截止到退房之日所应支付的租金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”，双方合同约定租金为每月8元，被告未按约交纳租金已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当时一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告理应按法律规定和合同约定承担继续履行支付租金义务，故原告要求被告支付截止退房之日止租金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五)项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《公共租赁住房管理办法》第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司与被告崔豫国就位于格尔木市××园住房达成公共廉租住房租赁合同；二、被告崔豫国于本判决生效之日起十五日内将位于格尔木市××园公共廉租住房腾退归还给原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司；三、被告崔豫国向原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司支付自欠缴租金之日即2019年1月1日起至腾退之日止的公共廉租住房租金（以双方约定的租金每月8元的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元、公告费600元，由被告崔豫国负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审判员 裴淑文人民陪审员 郝亚萍人民陪审员 刘红红二〇二〇年八月二十七日法官助理 马 虹书记员 时宇宁