重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0151民初3150号原告：重庆裕城美每天物业管理有限公司，住所地重庆市江津区鼎山街道柳林路****商业负1/负2-8，统一社会信用代码：915001162035885614。法定代表人:张寨英，经理。委托诉讼代理人：杜后利，重庆君策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘涧，重庆君策律师事务所律师。被告：刘露，女，1988年4月27日出生，汉族，住重庆市铜梁区。原告重庆裕城美每天物业管理有限公司（以下简称裕城美每天物业公司）与被告刘露物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告裕城美每天物业公司的委托诉讼代理人刘涧及被告刘露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告裕城美每天物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2016年10月1日起至2020年3月31日所欠的物业服务费4153.80元、电梯费330元、公摊水电费389.52元、分摊发电柴油费8.39元，合计4881.71元。2、判令被告以每月所欠物业服务费98.90元为基数从当月11日起至付清之日止按每日千分之三的标准支付违约金。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告裕城美每天物业公司系重庆市铜梁区ＸＸ街道ＸＸ大道ＸＸＸ号ＸＸＸＸ小区的物业服务企业，被告系该小区Ｘ幢Ｘ单元ＸＸ-Ｘ房屋业主。原告与小区建设单位签订了《前期物业服务合同》，明确约定由原告为被告所在小区提供物业服务，被告应于每月10日前按1.5元／平方米／月的标准向原告交纳物业服务费，逾期未交纳，按每日千分之三的标准承担违约金，该合同还约定了电梯费、共用的专项设备运行消耗费用收取方式。被告拖欠原告2016年10月至2020年3月的物业服务等费用至今，经催收仍未交纳，给原告造成了严重的经济损失。被告刘露辩称，对原告主张的被告系重庆市铜梁区ＸＸ街道ＸＸ大道ＸＸＸ号ＸＸＸＸ小区Ｘ幢Ｘ单元ＸＸ-Ｘ房屋业主，原告系该小区物业服务企业，双方之间存在物业服务合同关系及被告自2016年10月至今未交纳物业服务费的事实无异议。被告不交纳物业服务费的理由主要是被告刚入住时，楼道堆放装修垃圾影响被告出行，被告多次通知原告将垃圾清除，但时隔一个多月才将垃圾清除，导致被告小孩摔倒受伤，希望原告能协商解决。本院经审理确认事实如下：原告裕城美每天物业公司与重庆市铜梁区ＸＸ街道ＸＸ大道ＸＸＸ号ＸＸＸＸ小区建设单位重庆市铜梁区裕城房地产开发有限公司就ＸＸＸＸ小区物业服务签订了《ＸＸＸＸ·前期物业服务合同》，合同主要内容为：双方约定，由裕城美每天物业公司对该小区实施物业管理服务。第三条要求裕城美每天物业公司提供公性物业服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理。……第六条本物业管理区域的物业服务收费采取包干制方式：一、物业服务收费标准中不含电梯费。1、电梯费每月按层计算：张／人＝10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数。2、按常住人口计算，每户平均按3人计算，每人每月10元计收。……二、业主共用部位、共用设备设施的用水、用电费用据实分摊。……双方约定物业服务费用按以下标准执行：（1）小户型住宅：1.5元／月·平方米（2）、电梯楼住宅：1.5元／月·平方米……上述计价面积，按房地产权证上载明的建筑面积核算物业费。……第七条共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分计收。第八条……物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应每月10日前履行交纳义务。第三十条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。被告刘露系重庆市铜梁区ＸＸ街道ＸＸ大道ＸＸＸ号ＸＸＸＸ小区Ｘ幢Ｘ单元ＸＸ-Ｘ房屋业主，房屋建筑面积65.95㎡。2014年9月10日，被告刘露向ＸＸＸＸ小区建设单位重庆市铜梁区裕城房地产开发有限公司签订了承诺书，承诺同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守前期物业服务合同及业主临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；同意承担违反前期物业服务合同及业主临时管理规约的法律责任并同意对该物业使用人违反前期物业服务合同及业主临时管理规约的行为承担连带责任。2016年7月5日，被告刘露办理了接房手续，自被告接房后至今，原告一直为被告房屋所在小区提供物业服务。原告在履行物业服务过程中，2017年8月31日之前小区的公摊费实际是固定按10元／月·户收取，电梯费按30元／月·户收取，2017年9月1日原告对此收费进行了调整，取消了电梯使用费，公摊由固定按10元／月·户收取改为据实分摊。被告刘露经原告催收，至今未交纳2016年10月至2020年3月的物业服务费，电梯使用费，公摊水电费及分摊发电柴油费，其中电梯使用费为330元、公摊水电费为389.52元、分摊发电柴油费为8.39元。上述事实，有原告的陈述，原告举示的《ＸＸＸＸ·前期物业服务合同》、《ＸＸＸＸ·业主临时管理规约》及承诺书、不动产登记申请审批表、接房手续卡、《关于ＸＸＸＸ物业收费调整的通知》、欠费明细表、催费通知、巡查记录等证据在案佐证，上列证据具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信。本院认为，原告裕城美每天物业公司与重庆市铜梁区裕城房地产开发有限公司签订的《ＸＸＸＸ·前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告刘露系裕城理想小区业主，其承诺同意遵守并履行《ＸＸＸＸ·前期物业服务合同》及《ＸＸＸＸ·业主临时管理规约》的规定，故被告刘露应按照《ＸＸＸＸ·前期物业服务合同》及《ＸＸＸＸ·业主临时管理规约》的约定履行义务。原告自被告刘露接房后至今一直为被告房屋所在小区提供了物业服务，但被告刘露经原告催收，至今未交纳2016年10月1日至2020年3月31日期间的物业服务费及相关费用，被告逾期未交纳物业服务费构成违约，应当承担违约责任。经审查，被告刘露每月应交纳的物业服务费为98.93元（65.95平方米×1.5元/月·平方米），其2016年10月至2020年3月应交纳的物业服务费为4155.06元（98.93元/月×42个月)，现原告自愿只要求被告刘露交纳4153.80元、放弃1.26元，系其对民事权利的自由处分，本院予以尊重，故原告要求被告刘露给付此期间欠交物业服务费4153.80元的请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付电梯使用费330元及公摊水电费389.52元、分摊发电柴油费8.39元的诉讼请求，有合同的约定及欠费明细表为据，本院予以支持。关于原告裕城美每天物业公司要求被告以每月所欠物业服务费98.90元为基数从当月11日起至付清之日止按每日千分之三的标准计算违约金的诉讼请求。虽然《ＸＸＸＸ·前期物业服务合同》约定，每月10日前应交纳当月的物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日千分之三计算违约金，但原告据此主张违约金过高，不符合法律规定，故本院将违约金调整为以每月欠交物业服务费为基数从当月11日起至付清之日止按月利率2%计算。关于被告刘露辩称其刚入住不久，楼道长久堆放装修垃圾影响其出行，而原告未及时清除继而导致其小孩摔倒受伤，故不交纳物业服务费的意见，本院认为，物业服务企业若存在侵犯业主权益或者物业服务不到位的情形，业主可要求其承担违约责任、赔偿损失，而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵，且该问题系另一法律关系，可另案处理，被告不得以此作为拒交物业服务费的依据，故对被告的辩称意见，本院不予采纳。当然，原告亦应加强与业主的沟通，听取业主的意见，接受业主的监督，提高服务质量，更好的履行物业服务合同约定的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘露给付原告重庆裕城美每天物业管理有限公司物业服务费4153.80元、电梯使用费330元、公摊水电费389.52元、分摊发电柴油费8.39元，合计4881.71元。二、被告刘露就2016年10月至2020年3月期间所欠物业服务费向原告重庆裕城美每天物业管理有限公司支付违约金，违约金每月以98.90元为基数从当月11日起至付清之日止按月利率2%计算。上列给付款项在本判决生效后三日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101.94元,由被告刘露负担。此款原告已自愿垫付，被告随前款一并支付给原告。本判决为终审判决。审判员 游 洪二〇二〇年八月二十一日书记员 蒋季珊