湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初1911号原告（反诉被告）：向海燕，女，1981年8月31日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：范正武、王维，湖北济楚律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：王华，男，1981年9月19日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：谈旭、陈莎，湖北观筑律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：王亚玲，女，1988年3月11日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：谈旭、陈莎，湖北观筑律师事务所律师，特别授权代理。第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地：武汉市江汉区云霞路**、云霞路**、淮海路**泛海国际中心办公******。法定代表人：杨立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：夏晶、刘开，系该公司职员，特别授权代理。原告（反诉被告）向海燕与被告（反诉原告）王华、王亚玲以及第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）向海燕及其委托诉讼代理人范正武，被告（反诉原告）王华及其委托诉讼代理人谈旭、陈莎，被告王亚玲的委托诉讼代理人谈旭、陈莎，第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人夏晶、刘开到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向海燕向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告之间签订的《武汉市存量房买卖合同》；2、判令两被告共同返还原告定金人民币70,000元、预付购房款人民币150,000元；3、判令两被告共同向原告支付违约金人民币484,000元；4、判令两被告共同向原告支付维权所产生的律师代理费人民币22,000元；5、本案的诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2017年12月17日，经武汉链家宏业房地产经纪有限公司居间介绍，原告作为房屋买受人，两被告作为房屋出卖人，双方就两被告所有的坐落于武汉市汉阳区王家××中央生活区××室的房屋签订了《武汉市存量房买卖合同》，对买卖双方各自的权利义务进行了明确约定。《购房合同》签订后，原告按照其中第五条第（一）款关于定金的约定，及时向两被告交付了定金共计人民币70,000元整，履行了该合同中约定的义务。为了帮助两被告尽快办理涉诉房屋解除抵押登记手续，原告于2018年2月1日提前向两被告支付了首付款人民币150,000元。但两被告收到前述款项后，却并未按照《购房合同》第二条第（四）款中约定的期限办理解除抵押登记手续，导致涉诉房屋因未办理解除抵押登记而不具备交易过户的实质条件，致使《购房合同》无法继续履行。因此，依据《购房合同》第十条第（二）款第2项的约定，两被告的行为已构成了根本违约，现原告为维护其合法权益，遂诉至法院，要求判如所请。被告（反诉原告）王华、王亚玲辩称，第一，向海燕诉称与事实不符，向海燕未履行合同义务在先，致使合同不能继续履行，构成根本违约。因向海燕是贷款买房，按照房屋买卖合同应当：1、先由向海燕通过1,000,000元银行贷款审批；2、银行贷款审批通过后，向海燕支付800,000元首付款（现金），协助被告结清案涉房屋的贷款；3、被告结清房贷后，解除房屋抵押登记，进而办理过户。向海燕及其配偶因个人原因导致银行贷款审批未通过，向海燕拒不支付800,000元首付款协助被告结清房贷，所以被告无法办理解除房屋抵押登记手续。此外，向海燕也拒绝全款买房，致使合同无法继续履行，构成根本违约。第二，原告向海燕根本违约，致使合同客观无法继续履行，被告同意解除《武汉市存量房买卖合同》。第三，原告向海燕构成合同根本违约，无权要求被告退还定金、支付违约金，无权请求被告支付其律师费。第四，原告向海燕的违约行为给被告造成了损失，原告应当按合同约定向被告支付房屋转让价20%的违约金（人民币484,000元），截止目前原告尚未支付，无权要求被告返还已支付的购房款。综上，被告（反诉原告）提出如下反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《武汉市存量房买卖合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币484,000元；3、判令反诉被告向反诉原告支付律师费人民币15,000元4、本案诉讼费用由反诉被告承担。原告（反诉被告）向海燕对被告（反诉原告）王华、王亚玲提出的反诉请求辩称，被告违约在前，按照合同第二条第4款约定，被告应当在2018年3月15日之前办理完毕结清贷款手续，但是被告至今没有办理完此项手续，我方认为被告并没有履行合同诚意和具体的行为；被告没有任何证据证明原告和配偶存在征信问题，导致银行贷款无法批准；原告支付首付款的条件并不成就，故不能说原告违约，原告向被告支付首付款应当具备三个条件：原告向银行申请贷款通过、被告向银行足额还款获批准、双方约定的时间合同条件，满足这三个条件原告才需向被告支付首付款，但是目前没有一个条件满足，所以现在原告没有义务向被告支付首付款。第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司述称，我公司作为居间方促成原、被告签订了诉争房屋的买卖合同，合同签订后原告向被告支付了定金及首付款共计人民币220,000元，后原告贷款一直无法办理下来，且未提前支付首付款800,000元为赎楼还款，导致合同无法继续履行。经我公司多次协商，原、被告就赔偿金额均无法达成一致意见，本案诉请不涉及我公司，故请求法院查清事实，依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：王华与王亚玲系夫妻关系。位于武汉市汉阳区汉阳大道**王家湾中央生活区******房屋（建筑面积118.99平方米）系王华与王亚玲共有，于2017年12月12日取得该房屋的不动产权证书[证号：鄂（2017）武汉市汉阳不动产权第0059885号]。2017年12月17日，王华（房屋出卖人）、王亚玲（共有权人）与向海燕（房屋买受人）签订《武汉市存量房买卖合同》，约定：第一条、房屋基本情况：出卖人所售房屋坐落为武汉市汉阳区王家××中央生活区××室（建筑面积为119.20平方米）；第二条、房屋权属情况：该房屋已经设定抵押，抵押权人为招商银行武汉分行；抵押登记日期为2015年9月10日。出卖人应于2018年1月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人最迟应于2018年3月15日前办理完毕解除抵押登记手续。第三条、成交方式：出卖人与买受人通过武汉链家宏业房地产经纪有限公司居间介绍成交。第四条、房屋成交价格：（一）房屋按套转让，转让价共计人民币2,420,000元；包含该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备，买卖双方协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币10,000元。第五条、付款方式：贷款支付，房屋转让价=定金＋首付款＋贷款＋物业交割保证金；（一）定金：双方约定定金为人民币70,000元（不得高于转让价的20%）；1、买受人应于签合同当天将第一笔定金人民币20,000元自行支付的方式给出卖人；2、买受人应于卖方收到房产证当天且居间方拿到房产证当天将第二笔定金人民币50,000元以理房通支付方式支付给出卖人；（二）首付款：买受人应在贷款审批通过后且卖方赎楼还款当日将第一笔首付款人民币800,000元自行支付给出卖人；2、买受人应在房屋产权过户当天见不动产收件单时将第二笔首付款人民币540,000元自行支付给出卖人；（三）贷款：买受人以贷款方式购买的，贷款方式为商业贷款。买受人拟贷款金额为人民币1,000,000元。买卖双方应于出卖人取得不动产权证书后45个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，买卖双方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需法律文书。……若买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意按照以下方式解决：出卖人同意买受人继续向其他贷款机构申请贷款直至贷款获得批准（但最多不得超过2家贷款机构），买卖双方应提交贷款机构所需全部资料。（四）物业交割保证金：买卖双方应当在交房当天自行办理物业交割手续，居间方陪同，买卖双方一致同意，买受人从本协议约定的购房款中留存人民币10,000元作为物业交割保证金。……第十条、违约责任：（一）买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋转让价万分之五的违约金；（二）出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出卖人双倍返还定金或要求出卖人支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出卖人退还买受人已支付的其他款项：1、出卖人提供的该房屋权属证书、原购房合同、车位权属证明等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权或车位所有权、使用权；2、逾期履行本合同约定的义务超过15日的；3、拒绝将该房屋出售给买受人或擅自提高房屋交易价格的；4、将该房屋出售给第三方的；5、其他根本违约情形；（三）买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收买受人的定金或要求买受人支付房屋转让价20%的违约金：1、提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过15日的；4、其他根本违约情形；（四）本合同中其他条款已有违约责任约定的，依照该条款的约定处理；（五）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方需承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。……第十三条、其他补充约定：该房屋为合同房，卖方已取得房屋权属证明及购房发票和其他办证资料具备出售条件，该房屋卖方已经在办理房产证（目前房产证由房地局邮寄中），卖方收到房产证后（当天）第一时间把不动产权证书交给居间方办理二手房正常交易流程。经买卖双方友好协商，买方自愿于卖方还贷当日支付首付款人民币800,000元整给卖方用于协助卖方赎楼，赎楼方式为买方直接将首付款人民币800,000元整支付至卖方还款账户内（具体金额以银行通知为准）。该笔款项不得挪作他用否则视为卖方违约。居间方已告知买方提前支付首付款的法律风险，买方知悉并同意承担相关风险。如因国家房产交易政策调整及银行贷款政策调整，导致买卖双方不能正常交易过户，三方和平解约，退还相应款项和资料，互不违约。同日，王华、王亚玲（甲方）与向海燕（乙方）及居间方武汉链家宏业房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》，向海燕按照该合同约定支付了居间服务费人民币60,500元。同日，向海燕向王华、王亚玲支付购房定金人民币20,000元，王华、王亚玲出具收据。2017年12月23日，王华、王亚玲（甲方、出卖方）与向海燕（乙方、买受方）以及丙方北京理房通支付科技有限公司签订《理房通定金监管服务协议》，约定乙方通过将资金存入监管账户再进行划转的方式，将购房定金人民币50,000元支付给王亚玲。同日，向海燕按照约定向王亚玲支付购房定金人民币50,000元，王华、王亚玲出具收据。经双方协商，向海燕提前于2018年2月1日向王华银行账户转账3笔人民币50,000元共计150,000元购房款。关于贷款情况：武汉链家宏业房地产经纪有限公司向本院提交的《情况说明》中载明：“……2018年2月8日，我司陪同买卖双方向汉口银行香港路支行申请银行贷款面签手续，但因买方夫妻双方征信有不良记录被银行告知无法办理贷款，故当日未完成贷款面签手续。2018年3月8日，买卖双方再次向中国工商银行江汉支行申请贷款面签手续，当时贷款资料齐全，在提交完资料后，银行在审批的过程中发现买方夫妻双方征信发生新的逾期，且买方柳伟于2018年4月13日新增150万元消费贷款，导致工商银行贷款再次被拒绝，并无法再次向其他银行申请贷款。……”本院到汉口银行（××）××路支行调查向海燕在该行办理贷款审批资料信息情况，该行经查询后答复：未查询到向海燕在本行申报贷款的资料，并称即便向海燕因征信问题被拒绝贷款，也应该有向海燕向该行提交的申请材料，且每家银行拒绝贷款的逾期次数的规定是不同的。到中国工商银行武汉江汉支行调查向海燕贷款审批资料信息情况，该行经查询后答复：该行台账系统并未查到向海燕任何申报贷款信息，没有进入贷款审批流程，无贷款记录。本院到招商银行零售信贷部了解王华和王亚玲申请提前还贷的情况，该部门工作人员查询后回复：王华曾于2020年6月5日和6月8日在APP上操作提前还款申请，后分别取消。本院到武汉市市民之家中国人民银行查询向海燕于2017年12月17日至2018年5月1日之间的征信情况，据查，在该段时间内向海燕在交通银行有一账户曾于2018年1月和3月有一个月的逾期还款，目前该账户为正常状态。本院认为：案涉《武汉市存量房买卖合同》系诉争双方的真实意思表示，该合同的内容和形式均未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。现基于合同的目的已无法实现，且双方均同意解除合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，案涉《武汉市存量房买卖合同》应予解除。但对于合同解除的原因，亦即是否存在违约构成、违约主体及责任的承担是本案的争议焦点。围绕上述争论，归纳诉辩双方的意见，形成如下细分争点：1、向海燕贷款未办成的原因；2、向海燕支付80万元首付款与王华、王亚玲办理还贷手续的关系。同时，能否以上述两点的完成状态来判定违约构成？关于向海燕的贷款问题。双方自认及第三人的陈述，第三人应受托办理贷款申报手续，而第三人也的确在收到向海燕的申请贷款资料后，有向两家银行申办贷款的意思。但从我院对两家银行的调查得知，并无任何向海燕申报贷款的信息。王华、王亚玲及第三人均认为贷款未能办成系因向海燕的征信问题的观点，并无任何证据支持。虽然，向海燕有过逾期还款的记录，但不良征信记录的界定有着相应的标准，在毫无金融部门判定的情况下，是无法得出王华、王亚玲和第三人这种无证据的结论的。并且，根据合同的约定，若买受人因自身原因未获得贷款机构批准的解决方案为，出卖人同意买受人继续向其他贷款机构申请贷款直至贷款获得批准（但最多不得超过2家贷款机构）。此种解决方案并未约定贷款无法办理的后续处置，但至少合同双方是预见到有可能出现“因买受人自身原因”贷款办理不成这一后果的，并且合同中未明确将此项列入违约责任之中，因此，即便是向海燕存在不良征信记录（即自身原因）被拒贷，也不能据此必须归责原告方并认定其违约，更何况目前并无证据证实向海燕存在征信不良导致贷款办理不能。关于向海燕支付80万元首付款与王华、王亚玲办理还贷手续的问题。合同约定的办理此两事项的节点为：王华、王亚玲应于2018年1月10日前提交还贷申请、2018年3月15日前办理完毕解押手续；向海燕应在贷款审批通过后且卖方赎楼还款当日支付80万元首付款。由此可知，向海燕支付首付款的条件为：1.王华、王亚玲应先行向银行申请还贷；2.解除房屋抵押；3.向海燕的贷款申请获批。但现有证据证实：1.王华、王亚玲未向银行提交还贷申请；2.王华、王亚玲未办理房屋抵押解除手续；3.向海燕提交了贷款申请资料但未办成。即便排除第二项，因一、三事项的未完成，也导致首付款支付的条件不成就，因此向海燕在明知合同无法实现的情况下不再支付款项，不应认定为违约。那么，王华、王亚玲未按时向银行提交还贷申请，能否认定为违约？考虑到双方约定了以向海燕的首付款为还贷的资金来源，同时还贷申请与实际还贷在操作上同时进行的可能性存在，故不能过于苛责王华、王亚玲程序上的瑕疵，鉴于合同履行中的实际情况，以不认定其违约为宜。综上所述，因合同双方对解除合同具有合意，则合同解除后应依《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定处理。王华、王亚玲应退还收取向海燕的定金人民币70,000元和首付款人民币150,000元。前面已论述双方对合同的解除均不能或不宜认定构成违约，故向海燕要求王华、王亚玲支付违约金及律师代理费的诉讼请求以及王华、王亚玲要求向海燕支付违约金及律师代理费的反诉请求，本院亦均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)向海燕与被告（反诉原告）王华、王亚玲于2017年12月17日签订的《武汉市存量房买卖合同》二、被告（反诉原告）王华、王亚玲于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)向海燕定金人民币70,000元;三、被告（反诉原告）王华、王亚玲于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)向海燕首付款人民币150,000元;四、驳回原告（反诉被告）向海燕的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王华、王亚玲的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费为人民币11,060元，减半收取为人民币5,530元由向海燕承担（向海燕已交纳），反诉费人民币4,280元由王华、王亚玲承担（王华、王亚玲已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王琴二〇二〇年八月二十七日书记员  陈璇