陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院民 事 判 决 书 (2020)陕0102民初4233号    原告：中国银行股份有限公司西安东新街支行，住所地西安市。负责人：范定志，该行行长。委托诉讼代理人：鹿军波，陕西联强律师事务所律师。委托诉讼代理人：隋霄霄，陕西联强律师事务所律师。被告：孙嘉琦，男，1991年9月10日出生，汉族，住西安市。被告：赵娜，女，1990年10月29日出生，汉族，住址同上。被告：陕西威龙企业集团有限公司，住所地西安市。法定代表人：汪晓，总经理。委托诉讼代理人：王海鹏，陕西金吉律师事务所。原告中国银行股份有限公司西安东新街支行与被告孙嘉琦、赵娜、陕西威龙企业集团有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司西安东新街支行的委托诉讼代理人鹿军波、被告陕西威龙企业集团有限公司的委托诉讼代理人王海鹏到庭参加了诉讼。被告孙嘉琦、赵娜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司西安东新街支行诉称，2015年5月25日，原告中国银行股份有限公司西安东新街支行与被告孙嘉琦、赵娜、陕西威龙企业集团有限公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。合同主要约定：被告孙嘉琦、赵娜向原告中国银行股份有限公司西安东新街支行贷款51万元，贷款期限为240个月，购买位于西安市高新区XX路XX号XX城XX园XX社区XX区XX号的房产。被告孙嘉琦、赵娜用其购买的上述房产作为借款的抵押担保，被告孙嘉琦、赵娜如未按期归还贷款本息，原告中国银行股份有限公司西安东新街支行有权采取包括终止或者解除本合同；宣布本合同项下贷款本息全部或者部分提前到期；要求被告孙嘉琦、赵娜赔偿因其违约而给贷款人造成的额损失；依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权等在内的措施。同日，被告孙嘉琦与原告又签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，并办理了房屋抵押登记手续。上述合同生效后，原告按约向被告全额发放了借款，被告孙嘉琦、赵娜却违反合同约定未按期履行还款义务。截止2020年4月7日，被告孙嘉琦、赵娜已逾期18期，本金余额425000元，利息及罚金33696.63元，合计458696.63元。该行为明显违反合同约定，已经构成严重违约。原告认为，被告孙嘉琦、赵娜都在《个人一手住房贷款合同》上签字、盖章，应当依约履行按时还款及保证义务；被告孙嘉琦用其购买的房屋为上述借款提供抵押担保，原告有权要求被告孙嘉琦以抵押房产对原告承担抵押担保责任，行使优先受偿权。被告陕西威龙企业集团有限公司作为保证人签署了贷款合同，应当承担相应的保证责任。现诉至法院，请求判令：1、判令解除原告中国银行股份有限公司西安东新街支行与被告孙嘉琦、赵娜签订的编号为2015年东支零借字第（房）0459号的《中国银行股份有限公司个人一手房住房贷款合同》；被告孙嘉琦、赵娜立即偿还贷款本金425000元，利息及罚息33696.63元，合计458696.63元（截止2020年4月7日，从2020年4月8日至实际清偿完贷款本息之日的相应利息）；2、判令被告孙嘉琦、赵娜以抵押房产对原告承担抵押担保责任，原告对抵押房产具有排除他人处分的权利；3、判令被告陕西威龙企业集团有限公司对上述欠款本息承担连带还款责任，代为清偿欠款本息；4、判令被告孙嘉琦、赵娜、陕西威龙企业集团有限公司承担本案诉讼费、律师费以及其他所有费用。被告陕西威龙企业集团有限公司辩称，对原告中国银行股份有限公司西安东新街支行主张的第一项及第二项诉讼请求无异议，对主张的第三项诉讼请求不认可。理由如下：一、涉案房屋已经被第三方查封，原告现只能选择实现抵押优先受偿权利，对于房屋处置价款不足剩余借款本息有权主张被告陕西威龙企业集团有限公司承担连带清偿责任。针对涉案房屋原告与借款人已设定抵押预告登记，实际享有排他的处分优先受偿权。其实现权利的顺位排在申请查封的其他权利人之前，此顺位权利不能放弃。如果放弃或者法院以抵押预告登记不同于抵押登记不予支持，同时支持第三项诉讼请求被告陕西威龙企业集团有限公司承担保证责任。保证人再行追偿的顺位在查封第三方之后轮候。依据《物权法》第194条第二款之规定，债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除保证责任。故本案原告主张保证责任有前提，现只能主张补充担保责任。二、原告主张权利懈怠，对被告陕西威龙企业集团有限公司承担连带清偿责任作为保证人的条件形成实质性改变。被告陕西威龙企业集团有限公司承担连带清偿责任作为开发商与个贷银行原告之间的《个人房屋贷款合作协议》第十四条约定，甲、乙双方约定的其他事项：1.乙方为借款人提供连带责任保证。担保期间，应协助甲方追偿借款人所欠贷款本息。借款人若连续3期或者累计6期未按照《借款合同》的规定按期偿还贷款本息，乙方在接到甲方《履行担保责任通知书》后15个工作日内，应无条件履行担保责任，回购房产，代借款人清偿全部应还贷款本息及相关方费用后，15日内上述款项未能清偿的，甲方有权从乙方相关账户中无条件扣划甲方已经发放的贷款本息以及相关费用。本案被告孙嘉琦、赵娜拖欠月供达18个月，原告没有及时要求被告陕西威龙企业集团有限公司代偿，也未及时宣布贷款提前到期，导致涉案房屋被第三人查封，被告陕西威龙企业集团有限公司现无法与被告孙嘉琦解除《商品房买卖合同》注销商品房买卖合同的备案登记。事实上改变了开发商作为保证人的前提条件。被告陕西威龙企业集团有限公司同意在原告实现涉案房产处置价款后的剩余借款人借款本息范围内承担连带清偿责任。被告孙嘉琦、赵娜未出庭答辩，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年5月25日，原告中国银行股份有限公司西安东新街支行与被告孙嘉琦、赵娜、陕西威龙企业集团有限公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，约定：被告孙嘉琦、赵娜向原告中国银行股份有限公司西安东新街支行贷款51万元，贷款期限为240个月，用于购买位于西安市高新区XX路XX号XX城XX园XX社区XX区XX号的房产。被告孙嘉琦、赵娜用其购买的上述房产作为借款的抵押担保，被告孙嘉琦、赵娜如未按期归还贷款本息，原告中国银行股份有限公司西安东新街支行有权采取包括终止或者解除本合同；宣布本合同项下贷款本息全部或者部分提前到期；要求被告孙嘉琦、赵娜赔偿因其违约而给贷款人造成的额损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等；要求保证人承担保证责任。被告陕西威龙企业集团有限公司作为保证人承担连带保证责任。同日，被告孙嘉琦与原告中国银行股份有限公司西安东新街支行又签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》一份；于2015年8月6日办理了预购商品房房贷款抵押登记备案证明手续。上述合同生效后，原告按约向被告全额发放了借款，被告孙嘉琦、赵娜未按期履行还款义务。截止2020年4月7日，被告孙嘉琦、赵娜已逾期18期未偿还借款本息。从2018年10月26日被告孙嘉琦、赵娜开始逾期未还款，截止起诉之日被告孙嘉琦、赵娜尚欠原告中国银行股份有限公司西安东新街支行借款本金425000元，利息及罚息33696.63元未偿还。原告中国银行股份有限公司西安东新街支行通过诉讼要求被告清偿债务已支付律师费500元。以上事实有中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《预购商品房（预购集资房）贷款抵押备案证明》、《借款凭证》、还款清单及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告中国银行股份有限公司西安东新街支行与被告孙嘉琦、赵娜、陕西威龙企业集团有限公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系当事人真实意思表示，内容合法，合同成立有效，对当事人具有法律约束力。合同签订后，原告依约履行了出借义务，被告孙嘉琦、赵娜未按约定履行还本付息义务，构成违约，应承担违约责任。因被告孙嘉琦、赵娜的违约行为，致原告不能实现合同目的，原告有权依照约定解除合同并要求借款人偿还全部贷款本金及利息。现原告请求被告孙嘉琦、赵娜按合同约定偿还贷款本金借款本金425000元，利息及罚息33696.63元及至实际清偿贷款本息之日的利息，并要求解除涉案借款合同于法有据，本院依法予以支持。被告陕西威龙企业集团有限公司作为担保人，应当承担相应的担保责任。原告主张的律师费系原告为实现债权而发生的合理支出，本院依法予以支持。关于原告中国银行股份有限公司西安东新街支行要求被告孙嘉琦、赵娜以抵押房产对原告承担抵押担保责任，原告对抵押房产具有排除他人处分的权利之诉讼请求，因涉案房屋仅办理了预告登记，并未办理抵押登记，故对其该主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司西安东新街支行与被告孙嘉琦、被告赵娜、被告陕西威龙企业集团有限公司于2015年5月25日签订的2015年东支零借字第（房）0459号《中国银行股份有限公司个人一手房住贷款合同》；二、被告孙嘉琦、被告赵娜在本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司西安东新街支行偿还借款本金425000元，利息及罚息合计33696.63元（利息及罚息截止2020年4月7日，2020年4月8日起至实际给付之日止的利息、罚息按合同约定计算支付）；三、被告孙嘉琦、赵娜于本判决生效后十日内支付原告中国银行股份有限公司西安东新街支行律师费500元；四、被告陕西威龙企业集团有限公司对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国银行股份有限公司西安东新街支行其余诉讼请求。案件受理费8180元，减半收取4090元，由被告孙嘉琦、赵娜、被告陕西威龙企业集团有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审  判  员    战    幸   二〇二〇年八月十七日    法 官助 理    陈    俊                         书  记  员    张    茜