江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1012民初2126号原告：刘青，男，1968年12月2日出生，汉族，扬州市邗江区室。委托诉讼代理人：洪金文，江苏九如律师事务所律师。被告：戴迎志，男，1979年10月31日出生，汉族，扬州市江都区号。委托诉讼代理人：胥志顺，江苏钟山明镜（扬州）律师事务所律师。原告刘青与被告戴迎志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘青的委托诉讼代理人洪金文、被告戴迎志及其委托诉讼代理人胥志顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘青向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付欠款86899.2元及逾期付款利息（按年利率24%计算至实际付清之日止）；2、案件受理费等费用由被告负担。事实与理由：2016年8月原告在筹办扬州市佳昇汽车销售有限公司（以下简称佳昇公司）过程中，因出租人缺乏资金，约定由原告投资展厅等，冲抵租金部分后，待租赁期满三年后归出租人所有。2016年12月委托他人将售后维修使用的房屋及场地租赁给被告，约定年度租金16.8万元。2017年12月至2019年3月31日被告除向原告付款17万元外，还拖欠租金等相关费用，多方经过协商处理，被告认可欠原告未结租金54000元、电费33899.2元、水费859.2元，总欠款87899.2元，并承诺于2019年3月31日前一次性结清。被告强调于2019年3月29日先付50000元。后被告支付给原告50000元，余款37899.2元约定2019年4月30日支付。自从双方核对处理账目后，被告实际租用房屋及场地至2019年7月16日，产生三个半月的后续租金14000元/月×3.5月=49000元。2019年3月28日佳昇公司在核对处理账目时再次告知了房屋租赁合作形成的全部债权转移给原告。被告构成违约，应向原告支付违约金，按照年利率24%计算至2020年3月31日为16667.82元，以上暂合计为103567.02元。原告为维护自己的合法权益，故诉请法院。被告戴迎志辩称，1、转租人并非佳昇公司，而是案外刘某,4军（即本案证人），因此佳昇公司无权向被告主张租金；2、涉案房屋的水电费是由案外刘某,4军实际支付的，并非由原告或佳昇公司实际支付，因此原告无权向被告主张权利；3、佳昇公司将本案所涉债权转让给本案原告，没有按照公司法实际履行法定义务，存在瑕疵，被告认为公司将债权转让给原告（即公司法定代表人）应当召开股东会，得到股东同意后才能转让，案外刘某,4军是该公司股东，其可作证佳昇公司并未履行该义务，因此该债权转让不成立；4、被告实际租用该房屋应当到2019年5月30日，而不是原告所述的2019年7月16日。本院经审理认定事实如下：原告刘青与案外刘某,4军系佳昇公司的股东，原告为法定代表人。2016年8月18刘某,4军代表佳昇公司与案外人陈志文签订了租赁协议一份，约定陈志文将位于本区仙女镇新民变电所院内的简易房屋（未取得准建手续）及场地出租给佳昇公司，租赁期限为2016年8月18日至2019年8月17日，租金每年30万元等内容。佳昇公司承租后于2016年12月将部分房屋及场地转租给被告，年租金为16.8万元。2019年3月28日原告、被告刘某,4军三人在原告的办公室核对账目后，被告出具了欠条一份给原告，该欠条载明“本人戴迎志欠刘青未结租金共计5.4万元。说明：年度租金为16.8万元，其中2017.12-2018.11.31房屋未结租金共计1.8万元（2017.12.1-2018.11.30已付租金为15万元）；2018.12.1-2019.3.31房租为3.6万元（每月租金为1.4万元计4个月，已付2万元）。另本人欠刘青电费为33040元（2017-2019.2月底），水费为859.2元，水电费共欠33899.2元。总欠款87899.2元，本人承诺于2019.3.31前一次性结清。欠款人：戴迎志。2019.3.28”。被告在欠条上书写“2019.3.29已转账给刘青伍万圆正（50000），先付伍万圆（50000）于2019.3.29支付给刘青，余款2019年4月30日支付。戴迎志，2019.3.28”。被告给付50000元后继续使用租赁的房屋及场地，原告陈述被告使用至2019年7月16日，但未能提供证据，被告则认可使用至2019年5月30日，并提供其与他人签订的厂房租赁合同。2020年3月25日佳昇公司邮寄了《关于债权处理方案纠纷意见》给被告，再次通知被告其与被告房屋租赁合作形成的债权等权利全部转让给原告。因被告未给付余款，故原告诉至本院。审理中，被告申刘某,4军出庭作证刘某,4军证明其代表佳昇公司与陈志文签订租赁协议，房屋承租后由佳昇公司使用，其另行向陈志文租房用于出售电动车，原告、被告刘某,4军三人在原告办公室，被告出具了欠条，同时佳昇公司、被告刘某,4军还签订了水电费分担协议等内容。经本院主持调解，因双方意见不一，致本院调解不成。上述事实有原告提供的身份证、欠条、被告付款50000元凭证、租赁协议、关于债权处理方案纠纷意见、邮寄单、被告提供的佳昇公司工商信息、厂房租赁合同以及证人证言、当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案中，根据证刘某,4军的证言，其代表佳昇公司与陈志文签订协议，故转租人为佳昇公司，本院对被告辩解转租人刘某,4军的意见不予采信。由于转租的房屋没有合法准建手续，故佳昇公司与被告的转租应认定为无效。虽然房屋租赁合同无效，但根据法律规定，当事人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费应予以支持。因被告出具的欠条是原告、被告刘某,4军三人均在场经过协商一致出具的，根据被告出具给原告的欠条、被告付款50000元凭证、佳昇公司送达给被告的关于债权处理方案纠纷意见以刘某,4军的证人证言等证据，证明了截止至2019年3月31日被告欠原告房屋使用费、水电费37899.2元，故本院对被告辩解水电费刘某,4军缴纳原告无权主张以及债权转让不成立的意见不予采信。关于被告出具欠条后房屋使用费应支付到何时的问题，本院认为被告已提供厂房租赁合同证明其于2019年5月30日搬离了佳昇公司，而原告未能提供证据证明被告于2019年7月16日搬离，故本院认定被告支付房屋使用费应至2019年5月30日，即2019年4月1日至2019年5月30日两个月房屋使用费28000元被告应当给付原告。被告主张其所欠费用已刘某,4军抵偿，其提供的债权债务抵偿协议原告不予认可，且未经原告和佳昇公司同意，故本院依法不予认定。原告主张按照年利率24%计算逾期付款利息，本院认为缺乏事实和法律依据，对此不予支持，同时双方对2019年4月1日至2019年5月30日两个月房屋使用费未约定给付期限，原告主张逾期付款利息无事实依据。至于欠条中尚欠的37899.2元，因原被告约定被告于2019年4月30日给付，被告未能按时给付，则应当承担逾期付款利息，利息计算方式为：自2019年5月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至债务偿还完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第七十九条、第八十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：一、被告戴迎志于本判决生效之日起十日内给付原告刘青658**.2元；二、被告戴迎志于本判决生效之日起十日内给付原告刘青利息（计算方式：本金37899.2元，自2019年5月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至债务偿还完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告刘青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取986元，由被告负担724元，余款262元由原告自负。被告应负担的受理费已由原告垫付，被告在给付上述款项时一并付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号********）。审 判 员 靳庆珍二〇二〇年八月二十一日法官助理 田鲁敏书 记 员 张 志