贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9506号 原告：王纯亮，男，汉族，1985年10月21日出生，住贵州省毕节市。 原告：徐兰，女，汉族，1985年10月20日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：谢忠明（特别授权代理），系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 二原告委托诉讼代理人：刘士界（一般授权代理），系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余英民（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 原告王纯亮、徐兰与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢忠明，被告碧阳恒通公司委托诉讼代理人余英民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王纯亮、徐兰向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金27,735.70元（违约金以356,537.00元为基数，按日万分之一的标准，从2016年10月24日起计算至2018年12月12日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2013年5月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告修建位于贵州省毕节市七星关区住房，房号11-1-27-2号，建筑面积110.75平方米，原告以按揭贷款付款的方式，交付了全部购房款356537.00元，并按照被告要求交付了办证费用及其他费用，被告在合同中约定于2014年6月30日交房，实际于2015年10月24日才将房屋交付给原告使用，按合同约定交房后360天内为原告办理所购房屋的初始登记并将办理转移登记相关文书交付给原告，原告虽然提交了办理产权登记所需的材料，但是直到2020年1月12日才为原告办理完毕不动产权属证书，构成办证违约，应承担违约责任，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告碧阳恒通公司答辩称：请求将本案合同约定的办证违约金计算标准下调至按已付房款日万分之零点一计算。关于被答辩人主张逾期办证问题。答辩人认为：首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下：根据双方的合同第二十二关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案被答辩人在实际收房办理入住时并未按补充协议的约定提交办证所需资料及缴清税费。因此，答辩人才于2018年1月15日在被答辩人居住的涉案楼栋电梯口张贴提交办证资料通知通知该楼栋业主及被答辩人提交办证所需资料办证，后由于被答辩人未提交资料，答辩人又于2018年3月15日通过登报方式通知被答辩人提交办证资料，后才于2018年11月19日向答辩人提交办证资料并出具委托书委托办证。而本案被答辩人已于2018年12月13日就取得涉案房屋权属证书，答辩人并未超过合同约定时间，不存在违约，依法不承担违约责任。其次，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间应当计算到答辩人第一次张贴办证通知通知被答辩人提交办证资料之日止即2018年1月15日。因双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。答辩人的义务履行后通知原告即完成，被答辩人若不向答辩人提交办证资料，答辩人是无法为其办证的，故被答辩人在通知后没有提交资料的责任及后果不应由答辩人承担。再次，本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系被答辩人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，被答辩人从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少被答辩人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对被答辩人使用该房屋造成任何损失。因此，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定以及“最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见”依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。5、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。6、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”。再次，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减,其中在遵义市两级法院均把办证违约金下调至日万分之零点二。据上结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了答辩人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此，若法院最终支持被上诉人主张的办证违约金，则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国每个行业的企业都受到不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。 本院经审理查明：2013年5月20日，原告作为买受人，被告碧阳恒通公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，该商品房总价款356537.00元。同时，合同附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，被告向原告出具的购房发票上载明原告向被告交纳的购房款实际为356537.00元。 2015年10月24日，被告向原告交付涉案房屋。2018年1月25日，被告取得涉案商品房所在楼幢的商品房备案证明书。2018年3月19日，被告在毕节日报上登报公告《不动产权证催办通知》，通知碧阳国际城E7、8、9、10、11-12、21-26幢楼业主提交办证所需资料到被告处，以便进行办证。2018年11月19日，原告签署委托书，委托被告办理涉案商品房的不动产权证书；2018年12月12日，原告取得涉案房屋的不动产权证书。原告认为被告未按照合同约定期限为原告办理涉案商品房的不动产权证书构成违约，应当承担违约责任，遂以前述诉请诉来法院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。 关于原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请。虽原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，但在《补充协议》中约定“8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方已达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，即委托代办关系，并对办理期限及违约责任进行了约定。同时，虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但根据双方的上述约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料。则被告应当于原告办理入住手续的360日内具备办理转移登记的条件，能提供办理产权过户的相关手续。被告于2015年10月24日向原告交房，即应于2016年10月18日前具备办理转移登记的条件。被告于2018年1月25日取得涉案商品房所属楼幢的商品房屋备案证明书，表明已具备办理转移登记的条件，但此时已经超过双方约定的上述期限，构成违约，应当承担相应的违约责任，被告应按约定向原告计付违约金，原则上违约金应从约定期限之次日即2016年10月19日起计算，但被告提出诉讼时效抗辩，因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，原告于2020年6月2日向本院提起诉讼主张该项违约金，从原告提起诉讼之日起往前倒退三年的期间已过诉讼时效，即2017年6月2日前的违约金已过诉讼时效，被告的抗辩主张部分成立，对于2017年6月2日前的违约金，超过诉讼时效，本院不予保护，2017年6月2日后的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持，故本案违约金计算时间从2017年6月2日起开始计算。 对于该项违约金截止时间,如前所述，原、被告之间形成委托办证关系，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕合同约定的义务。2018年3月19日，被告通过登报公告的形式，告知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书的有关资料，应视为此时被告已履行了告知原告的义务，故该违约金计算至2018年3月19日止。对于该违约金的计算标准，原、被告双方签订的《补充协议》约定，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。则该违约金按原告已付购房款356,537.00元的日万分之一的标准计算。综上，原告诉请的该项违约金，以原告已付购房款356,537.00元为基数，按日万分之一的标准，从2017年6月2日起计算至2018年3月19日止（共计290天），经计算，该项违约金为10,339.57元（356,537.00×0.01%×290天）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王纯亮、徐兰逾期办理房屋权属证书违约金10,339.57元； 二、驳回原告王纯亮、徐兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费247.00元，由原告王纯亮、徐兰负担218.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担29.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年八月二十四日 书记员  邵 立