广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初2474号 原告：陈桂珍，女，1956年4月30日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 被告：柳州市亚泰房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市北雀路**，统一社会信用代码：914502006976292702。 法定代表人：曾和生，该公司执行董事兼总经理。 破产管理人：广西众维律师事务所。 负责人：李杰，该事务所主任。 委托诉讼代理人：韦仲烈，广西锦德律师事务所律师。 原告陈桂珍与被告柳州市亚泰房地产开发有限责任公司普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈桂珍、被告柳州市亚泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人韦仲烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：确认原告在被告破产重整一案中享有的债权697786.04元为优先债权。 原告的事实与理由：2013年9月17日，原、被告双方签订《商品房认购书》，约定：原告认购被告开发的“柳州市亚泰财富现代城”中的一套商品房（A座3单元8层1号），面积为101.81平方米，总价为639627元，优惠一次性96折，成交总价为614042元，原告向被告支付购房定金及预付房款500000元，并计入首期房款之中，20天内一次性付清房款。因为被告丧失履约能力，原告于2015年9月9日向柳北法院起诉，贵院于2016年4月19日作出（2015）北民一初字第2395号民事判决书，判令被告应向原告双倍返还定金及购房款共计622800元，案件受理费10028元；本判决生效之日起五日内履行完毕，逾期不履行的则加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告不服，上诉到柳州市中级人民法院，柳州市中级人民法院于2016年12月28日作出（2016）桂02民终2993号判决，维持原判。判决生效后原告依法申请执行，柳北法院作出（2017）桂0205执17号受理执行案件通知书，但一直未能执行判决，直至2018年7月23日裁定被告破产重整，并指定广西众维律师事务所为被告破产管理人。在原告向管理人申报债权时，管理人于2018年8月1日错误的将原告的上述债权确定为普通债权，为此原告于2018年10月10日依法申请管理人复核，管理人于2018年12月20日作出陈桂珍债权复核意见。 原告认为亚泰财富现代城为柳州市政府十大民生工程重点商贸工程之一，也是柳北区重点项目计划，北雀路138号柳北大市场总建筑面积62065.49平方米，其中地下面积为19948.78平方米，地，地上**为农贸市场，**为商业用房，**以上**座面积为42218.71平方米，共280户，地上、，地上、地下停车位259个一位购房消费者，消费者购房是一种生存的权利，目的在保障居民的居住权，民生工程更要保障民众，保护消费者。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》中：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他人债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。最高人民法院关于人民法院办理《执行异议和复议案件若干问题的规定》等规范性文件和司法解释规定对于购房者在购买商品房并支付全部或大部分款项后，建筑承包人对建设工程价款的法定优先权不得对抗买受人……常常基于对购房者生存权的保护适当突破最高院的规定给予优先权，赋予优先权以对抗其他债权人目的在保障居民的居住权以保证其生存。腾讯网破产法快讯：法院确立了第一顺位清偿消费性购房户债权；第二顺位清偿享有优先受偿权的工程款债权；第三顺位清偿职工债权；第四顺位清偿税款债权；第五顺位清偿普通债权的清偿顺序。江苏圣典律师事务所企鹅号：房地产公司破产购房户第一清偿顺位；第二清偿享有优先受偿权的工程款债权；第三清偿……第五清偿普通债权。还有很多类似的情况发表，不再列举。亚泰财富现代城是市、区政府一项重点计划改造民生工程。中央文明委发文组织有关部门集中整治19项诚信缺失突出问题，政府各部门应该多想办法解决从群众房前屋后的小事入手，扎实办好与群众生活直接相关的民生实事，以保障人民安居乐业。请法院依法予以支持。 原告为证明其主张，向本院提供以下证据： 1、债权审查结论表，拟证明原告债权享有优先权。 2、陈桂珍债权复查意见，拟证明复核意见不正确，没有确定原告的优先权。 3、（2017）桂0205执17号受理执行案件通知书，拟证明原告申请执行但没有取得款项。 4、商品房认购书、收款收据，拟证明原告当时的购房款共计614042元，原告已向被告交纳定金和购房款共计500000元。 5、（2015）北民一初字第2395号民事判决书，拟证明判决的情况。 6、（2016）桂02民终2993号民事判决书，拟证明中院判决认定一审判决正确。 被告辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告向本院提供了（2018）桂0205破申1号裁定书和（2018）桂0205破1号决定书各1份，拟证明被告进入破产程序，指定广西众维律师事务所作为管理人。 原、被告提供的证据，本院已在法庭上出示，并由当事人互相质证。被告对原告提供的证据的真实性没有异议，但对其证明目的不予认可；原告对被告提供的证据没有异议。本院经审查，对原、被告所提供的证据的真实性予以确认，但对其证明力本院则从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。 根据当事人的陈述及举证，本院认定本案事实如下： 2013年9月17日，原告和案外人吴嘉（买方）与被告（卖方）签订了一份《商品房认购书》，主要约定：买方认购卖方开发的“柳州市亚泰财富现代城”A座3单元8层1号房屋；该房屋用途为住宅，套内面积为84.77平方米，每平方米7545.44元，总价为639627元，现优惠一次性96折，成交总价为614042元；买方向卖方交付购房定金500000元，并计入首期房款之中；买方须于签署认购书后20天内付清认购总价的100%（含定金），即614042元；买方须于签署认购书后20天内携认购书到售楼中心签署《房屋买卖合同》及办理合同相关手续。同日，原告及案外人吴嘉向被告支付了购房定金500000元。 后因被告一直未能取得商品房预售许可证，原告和案外人吴嘉与被告没有签订《商品房买卖合同》。2015年9月9日，原告和案外人吴嘉将被告诉至本院，请求依法判决：一、解除原、被告双方签订的《商品房认购书》；二、被告双倍返还定金共计622800元（614000元×20%+500000元）；三、诉讼费用由被告承担。2016年4月19日，本院作出（2015）北民一初字第2395号民事判决，判决：一、解除原告陈桂珍、吴嘉与被告柳州市亚泰房地产开发有限责任公司签订的《商品房认购书》；二、被告柳州市亚泰房地产开发有限责任公司双倍返还原告陈桂珍、吴嘉定金及购房款共计622800元。案件受理费10028元（原告已预交），由被告柳州市亚泰房地产开发有限责任公司负担。 被告不服（2015）北民一初字第2395号民事判决，于2016年10月9日上诉至柳州市中级人民法院。柳州市中级人民法院于同年11月28日作出（2016）桂02民终2993号民事判决，驳回被告上诉，维持原判。2017年1月4日，本院依原告和案外人吴嘉申请作出（2017）桂0205执17号受理执行案件通知书，决定立案执行（2015）北民一初字第2395号民事判决，但因被告无财产可供执行，本院未能执行回款。 2018年7月23日，本院裁定受理案外人黎耀彩对被告的破产清算申请，并指定广西众维律师事务所担任被告管理人。2019年1月15日，本院裁定对被告进行重整；同年3月22日，本院裁定批准重整计划并终止重整程序。现被告处于重整计划执行期间。 2018年7月31日，原告向被告管理人申报债权，申报确认本金622800元、利息298944元、其它（诉讼费、保全费、律师费等）10028元，合计931772元。同年8月1日，被告管理人作出审查结论：债权性质为普通债权，其中本金500000元，利息及其他197786.04元，合计697786.04元。原告不服上述审查结论，向被告管理人提出异议认为其申报的债权应当享有优先受偿权，申请被告管理人复核。同年12月20日，被告管理人作出（2018）亚泰债核字第11号陈桂珍债权复核意见，维持审查结论即原告申报的债权性质为普通债权。因不服被告管理人作出的复核意见，原告于2020年4月21日向本院提起本案诉讼，请求确认其享有的债权697786.04元为优先债权。案外人吴嘉向本院声明上述债权中属于其本人部分已转让给原告，由原告一人主张债权。 本院认为：原告在被告处享有697786.04元破产债权，事实清楚、证据充分，被告对此也没有异议，本院应予确认。本案争议焦点是：原告的上述债权是否属于优先债权。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》(【2014】执他字第23、24号)指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权……在破产程序中，《批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用，请你院考虑可否引导相关案件通过破产程序处理。”上述司法解释及最高人民法院答复意见表明，商品房买受人的权利，包括房屋建成情况下的房屋 交付请求权和房屋未能交付情形下的购房款返还请求权，均应优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权。本案案涉房屋系住宅，且原告和案外人吴嘉已经向被告交付了大部分款项500000元，在被告未能交付案涉房屋之情形下，根据前述规定，所交付的款项500000元应当享有优先于建设工程价款及抵押权受偿的权利。 违约金、利息及诉讼费用共计197786.04元，并不属于原告交付购买商品房的款项，根据上述司法解释及最高人民法院答复意见，并兼顾建筑承包人、抵押权人等各方当事人的合法权益，该款项不应再享有优先权，应认定为普通债权。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，判决如下： 一、原告陈桂珍在被告柳州市亚泰房地产开发有限责任公司享有的697786.04元破产债权中500000元为优先债权、197786.04元为普通债权； 二、驳回原告陈桂珍的其他诉讼请求。 案件受理费100元（原告陈桂珍已预交），由原告陈桂珍负担28元，被告柳州市亚泰房地产开发有限责任公司负担72元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  卓小萍 人民陪审员  韦 英 人民陪审员  颜冬梅 二〇二〇年八月二十六日 法官 助理  魏亚引 书 记 员  郑 静