吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0802民初1676号原告：王立新,男,1966年1月22日生,汉族。委托诉讼代理人:关鑫,系吉林金辉律师事务所律师。被告:马佳,女,1981年6月22日生,汉族。委托诉讼代理人:王旭颖,系吉林厚合律师事务所律师。被告:吉林省大德民康旅游投资股份有限公司。法定代表人：伯文冶，系董事长。委托诉讼代理人:田振铎，系员工。被告:吉林省大德民康旅游投资股份有限公司白城分公司。负责人：马佳，系经理。原告王立新与被告马佳、吉林省大德民康旅游投资股份有限公司（以下简称大德民康公司）、吉林省大德民康旅游投资股份有限公司白城分公司（以下简称大德民康公司白城分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王立新委托诉讼代理人关鑫、被告马佳委托诉讼代理人王旭颖、大德民康公司委托诉讼代理人田振铎到庭参加诉讼，被告大德民康公司白城分公司经依法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。王立新提出诉讼请求：1.请求解除原被告订立的《房屋租赁合同》,并判决被告给付拖欠2018年度房屋供暖费16,808.40元、物业费7,784元,水费及电费500元;2.判令被告赔偿违约金32,000元;3.请求被告支付2019年3月初至2020年1月末的房租共计146,663元（十一个月租金）；4.请求被告赔偿将两户房产由马佳拆除后状态恢复至交付给马佳状态所支出的费用。事实和理由：2018年3月1日，王立新与马佳签订门市租赁合同，合同中第2条约定2019年度房租于2018年11月30日前给付，王立新多次催要，被告并未缴纳房租，故被告已经违反合同约定。合同第3条约定了房屋的供暖、物业及水电由被告负责，但被告无故拖欠，王立新已经自行缴纳。合同第5条约定乙方可以对房屋装修，但不能擅自损坏房屋及其他附属设施，但被告将房屋原有装修拆掉之后，并未对房屋进行装修，现房屋已经不能正常使用。根据合同第8条约定，被告应支付给王立新违约金（年租金的20%）。综上，被告已构成多项违约行为，原被告沟通多次无果，故诉至法院，望判如所请。马佳辩称，马佳不同意原告的诉讼请求，认为其诉请无事实与法律依据。马佳与原告签订的房屋租赁合同系受公司的指派，系职务行为，其权利义务应由公司承担。被告诉请马佳承担相关的责任无事实与法律依据。该合同已于2018年11月30日之前解除，因此，原告诉请的支付的房屋租金，无事实与法律依据，该房屋系从孟某处转租而来，原告处有1万元押金，该1万元押金应用于抵扣供暖费、物业费等相关费用，而且原告主张上述费用应提供相应的发票，涉案房从孟某处转租，转租费用35万元，其中包括1万元押金，该转租费用中包括了房屋的装修及其附属设施，因此，被告没有义务将其房屋恢复原状，且原告诉请的恢复原状没有相关的标准，原告主张的违约金无事实与法律依据。综上，望法院驳回原告的诉讼请求。大德民康公司辩称，马佳与原告签订的门市租赁合同是受吉林省大德民康旅游投资股份有限公司的委托，属公司行为，与马佳个人无关。租赁合同中约定的房屋供暖费、物业费、水电费、在合同履行期间应由我公司承担，以实际发生为准，愿意赔付。第三，关于对房屋的装修、设施损坏所造成的损失赔付问题，因同类案件中原告冯吉与我公司的诉讼中，由第三方评估机构已作出评估，可以作为赔偿的参考依据。第四，按合同约定的违约金公司愿意承担赔付责任。大德民康公司白城分公司未向本院提交书面答辩意见。王立新围绕诉讼请求提交了门市租赁合同、供暖费、物业费、水费票据、照片两组、本院（2019）吉0802民初2009号民事判决。马佳针对其答辩意见依法提交了提交了大德民康公司为马佳出具的《声明》、马佳与孟某签订的《店铺转让协议》、手机银行转账回单。本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：马佳系大德民康公司白城分公司负责人。王立新先将该房屋出租给案外人孟某用于经营名为“鸡毛店”的饭店，双方签订《门市租赁合同》，约定：甲方王立新、乙方马佳，门市房位置××园市，面积432.4平方米。约定1.租赁期限：租赁期自2018年3月1日至2023年2月28日止。在租赁期内，如因乙方原因提前终止租赁合同，乙方所付租金不予退还；3.租赁期间由乙方负责每年缴纳采暖费（或是采暖费报停费用）、物业费、水电费等营业期间相关的一切费用，甲方概不负责；5.租赁期间经甲方同意，乙方可根据需要对房屋一、二层及地下室墙体、窗户进行装修。但不得擅自改变或损坏房屋墙体结构及附属设施，否则乙方按实际损失的市场价格进行赔偿；8.违约条款。如乙方在合同约定期内拖欠房租，或私自将房屋转租，并且乙方还须向甲方支付年租金的20%违约金。经王立新同意，孟某与马佳签订《店铺转让协议》，将租赁房屋经营的饭店整体转让给马佳。2018年7月2日，王立新作为出租人与马佳签订《门市租赁合同》。该合同内容与王立新、孟某之间签订的《门市租赁合同》除合同相对人外内容完全一致。马佳原系大德民康公司职员，受大德民康公司委托，签订店铺转让协议和门市租赁合同。王立新对马佳受委托签订合同一事予以认可，合同签订后，马佳将押金10,000元代王立新返还给孟某。另查明，大德民康公司在接收租赁房屋后，拆除原“鸡毛店”室内全部装修，欲重新装修经营火锅餐饮，后因其他原因未实施，亦未按约定交付租金。经双方协商，未达成一致，大德民康公司白城分公司于2019年4月将房屋钥匙交还王立新。现案涉房屋由王立新重新进行了装修。本院认为，王立新与马佳签订的《门市租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，该协议合法有效，因马佳系受委托人，故王立新实际上与大德民康公司之间形成房屋租赁合同法律关系，双方当事人均应全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百四十八条规定：“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。”因大德民康公司未依约定时间支付其租赁期间的租金，且明确表示不继续租赁，并归还房屋钥匙，双方系合意解除租赁合同，本院予以准许。依据租赁合同约定，大德民康公司拖欠房屋租金，故应承担年租金20%的违约金32,000元，且大德民康公司对此无异议，王立新的此项诉讼请求，本院予以支持。大德民康公司应当依约承担其租赁期间的物业费、采暖费、水电费，王立新对已自行缴纳的费用进行主张，本院予以支持，具体金额以王立新提交的2018至2019年度发票为准，每户房屋2017年12月31日-2018年12月31日物业费2,594.94元，2018年12月31日-2019年12月31日物业费2,594.94元，折合每户每月物业费216.25元。大德民康公司自2018年7月承租房屋至2019年12月共计18个月，物业费合计7,784.8元（王立新主张7,784元）、2018年度至2019年度每户房屋供热费8,404.2元，两户供热费合计16,808.4元、2020年1月份水费128元、因王立新未提交电费的相关票据，对其主张的电费，本院不予保护。关于王立新主张的2019年3月至2020年1月末期间的租赁费146,663元。虽然大德民康公司于2019年4月将案涉房屋的钥匙交给王立新，但因房屋室内装修被全部破坏，丧失了房屋应有的对外经营功能，王立新接受房屋后与大德民康公司协商、自行装修、对外联络出租等所需时间系因大德民康公司违约所致，该期间的租赁费损失应由大德民康公司负担。按照合同约定的每户年租金80,000元，两户每年租金160,000元计算，该期间费用为146,666.67元（王立新主张146,663元），对王立新的该项诉请，本院予以支持。关于王立新主张的对房屋恢复原状所支付的费用问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”因王立新与大德民康公司对恢复原状或赔偿损失事宜不能协商一致，在本案诉讼过程中，王立新向本院提交司法鉴定申请书，要求对案涉房屋由马佳拆除后状态恢复至交付给马佳状态所需支出的费用进行鉴定。但王立新只提供了一组照片来证明房屋交付给马佳时的状态，马佳及大德民康公司对该组照片均有异议，本院也无法因此认定房屋交付给马佳时的状态，鉴定材料明显不足，故对王立新鉴定申请，本院不应准予，王立新可另行解决。大德民康公司白城分公司系大德民康公司的分支机构，其民事责任应由大德民康公司承担。上述应由大德民康公司承担的各项费用，包括房屋租金146,663元，违约金32,000元，物业费7,784元，供热费16,808.4元，水费128元，共计203,383.4元。扣除王立新已收取的房屋押金10,000元，尚需支付193,383.4元。综上所述，综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百四十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，判决如下：一、解除王立新与马佳于2018年7月2日签订的《门市租赁合同》；二、吉林省大德民康旅游投资股份有限公司于本判决生效后立即给付王立新房屋租金146,663元、违约金32,000元、物业费7,784元、供热费16,808.4元、水费128元、共计203,383.4元。扣除王立新已收取的房屋押金10,000元，尚需支付193,383.4元；三、王立新对房屋恢复原状所支付费用的请求可另行解决；四、驳回王立新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费947元，由吉林省大德民康旅游投资股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  刘景林二〇二〇年八月十三日书记员  张莉欣