上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初10681号原告：徐小弟，男，1963年12月4日出生，汉族，户籍地上海市青浦区新姚村姚泾**。原告：杨杏娟，女，1963年2月25日出生，汉族，户籍户籍地上海市青浦区新姚村姚泾**。div>上列两原告共同委托诉讼代理人：周亮，上海合亦和律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：马珂，上海合亦和律师事务所律师。被告：翟光余，男，1958年7月21日出生，汉族，户籍地安户籍地安徽省巢湖市居巢区沐集镇横龙村委会中王庄村。v>被告：翟小松，男，1986年6月8日出生，汉族，户籍地安户籍地安徽省巢湖市沐集镇横龙村委会中王庄村。v>上列两被告共同委托诉讼代理人：翟迎春，女，1984年2月18日出生，汉族，户籍地上户籍地上海市青浦区香大路****，光余女儿，系被告翟小松姐姐。原告徐小弟、杨杏娟诉被告翟光余、翟小松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2020年6月18日公开开庭进行审理，两原告的共同委托诉讼代理人周亮、被告翟光余及两被告的共同委托诉讼代理人翟迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐小弟、杨杏娟向本院提出诉讼请求如下：1.判令解除原被告签署的《购房协议书》；2.判令被告向原告返还上海市青浦区香大路XXX弄XXX号XXX室房屋；3.诉讼费依法承担。事实和理由：2014年1月20日，原告与被告签署了关于青浦区香大路XXX弄XXX号XXX室房屋的《购房协议书》，合同约定原告将涉案房屋出售给被告,房屋总价人民币52万元,但涉案房屋满足过户条件后过户。原告已于2014年1月21日将涉案房屋交付被告使用,房屋满足过户条件后,原告多次催告被告配合办理房屋过户手续,被告一直未予配合，原告遂诉至法院作如上诉请。被告翟光余、翟小松共同辩称，不同意原告诉请。涉案购房协议书是双方的真实意思表示，被告收到函件后，当时被告社保没有满五年，2016年开始购房政策中的社保缴纳年限由原来的2年变为5年，因为政策变化未能及时过户，不是被告方违约。如政策无变化，2019年即可配合过户。2018年，原告发函催促被告过户，双方协商过，被告也去了交易中心，但原告没有出现，被告是根据原告的要求积极配合过户。经开庭审理查明：2014年1月20日，两原告(甲方)与两被告(乙方)签订《购房协议书》，约定乙方向甲方购买上海市青浦区香大路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积72.04平方米，房屋成交总价52万元，付款方式为2014年1月11日支付1万元；2014年1月20日支付49万元，余款2万元等甲方过户时乙方支付。根据国家政策可以办理该房屋的权属转移手续时，甲方应配合乙方到房地产管理中心办理权属的过户手续。权属转移费用全部由乙方支付。交房时间为2014年1月21日。甲乙双方合同签字生效后，甲方将该房屋房产证及相关资料交于乙方保存，乙方应妥善保存，丢失引起的责任由乙方承担。自本协议签订至该房屋产证变更给乙方的时间内，若该房屋的市场房价发生变动，甲乙双方成交的该房屋总价不变，乙方无需向甲方支付协议规定的额外费用。产证可以变更时，甲方必须主动配合乙方办理过户手续，不得无故推拖、拖延时间或有其他无理要求。甲方设施设备遗留清单为毛坯。甲方收到乙方全部房款后，双方无论一方违约，违约金按照总房价三倍金额支付给对方。如乙方已经装潢，甲方违约，除支付违约金即退还乙方已支付的购房款外，另需按市场价赔偿乙方该房屋的装潢费用。2014年1月11日，被告支付原告1万元；2014年1月24日支付原告49万元，原告分别出具收据。被告共支付原告50万元，剩2万元尾款未支付。后原告将系争房屋交付被告使用至今。2014年1月20日，两原告出具承诺书，表示自愿将系争房屋以52万元的价格出售给两被告，不管以后房屋价格涨跌均不能以任何理由违约，决不在可以过户给乙方时以种种理由要求加价和其他违约行为。如毁约或要还房子，本人承诺负担经济赔偿责任：赔偿两被告三倍房价156万元。2018年8月16日，原告杨杏娟向两被告发出律师函，内容为：双方于2014年1月20日签订《购房协议书》，约定将系争房屋出售给你们，现该房屋已经满足过户条件，由于两原告需另行购买其他商品房，故现需要办理系争房屋过户手续。但是你们却一直不予配合办理，现本律师函告你们应于2018年8月28日上午九点整至青浦区房地产交易中心办理过户手续，如你们不予配合，则杨杏娟、徐小弟将会按照法律规定行使合同解除权。两被告已签收上述律师函。还查明，系争房屋为动迁安置房。2014年9月4日，系争房屋产权人登记为原告杨杏娟。两被告至本案第一次庭审之日仍不具备上海市购房资格。以上查明的事实，由原、被告的陈述、购房协议书、上海市房地产权证、收据、律师函、承诺书、社保缴纳记录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：协议约定可以办理过户时是满足动迁房可以过户的时间，但不包括被告也满足购房资格，购房资格不仅仅针对动迁房。签订协议时，被告不符合当时购房条件，被告承诺马上可以满足购房资格，签订协议时社保要求是2年，即使2018年原告催促过，协议当时签订了4年半的时间，是被告没有积极履行协议促使被告满足购房资格，签订协议至今已经6年半的时间，但被告仍未履行。承诺书是原告不会违约加价，本案是原告多次催促被告过户，但一直因为被告自身原因未能过户。如果涉案协议解除，同意返还被告房款50万元。同意过户到被告指定人员名下，但需要重新签订合同重新协商价格，加价40万元并限制过户时间。被告表示：协议没有明确约定过户时间，因为双方不明确具体时间，所以未写过户时间，过户条件主要是动迁房政策原因，也包括满足双方的过户条件。被告翟光余未缴过社保，是被告翟小松自2014年开始缴社保，至2016年已缴满2年，当时被告翟小松未婚，不能过户。2016年，被告翟小松工作变动，社保断缴，自2017年开始缴纳社保至今，被告翟小松签订合同至今未婚。本案是原告违约，要涨价。购房之初原告知道被告没有购房资格仍出售房屋，存在欺诈，现原告优先达到过户条件，被告未达到，原告以此敲诈。当初被告是一次性支付50万元，如果协议解除，返还50万元房款不合理，对被告显失公平。如返还原告房屋，则要求原告赔偿被告房款的三倍。如继续履行合同，被告同意从2017年6月起每年补偿1万元直至过户时一次性支付给原告。原告目的是过户，被告同意配合过户到指定人员名下，但不同意加价。根据庭审查明的事实，本院认为，涉案协议书系原、被告的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格、全面、积极履行合同，以促成交易。原告作为出售方，应按约交付房屋，被告作为购买方应按约支付房款，双方均有相互配合过户房屋、转移产权的合同义务。协议约定房款52万元，协议签订后，被告支付了50万元即大部分房款，原告将房屋交付被告，双方履行了合同主要义务。涉案协议书未明确约定房屋过户时间，但系争房屋为动迁安置房，根据政策，自2017年9月5日方可上市交易，故在系争房屋可上市交易过户后，双方均应及时办理房屋产权过户手续，被告作为买方，签约之日即不具备上海市购房资格，理应在签约之后积极促使自身满足上海市购房资格。但两被告自签约已有六年之久，原告对两被告确保购房资格实现已给予合理期间，但至今两被告仍不具备上海市购房资格。现房屋产权无法实现产权转移，且何时能够转移至被告名下仍处于不确定状态，原告诉请要求解除合同，本院予以支持，解除时间以被告签收诉状材料日为宜。合同解除后，被告应将系争房屋返还给原告，经法院释明，原告同意返还购房款，本院予以照准。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告徐小弟、杨杏娟与被告翟光余、翟小松在2014年1月20日签订的《购房协议书》于2020年5月20日解除；二、被告翟光余、翟小松应于本判决生效之日起十五日内腾退位于上海市青浦区香大路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将上述房屋返还给原告徐小弟、杨杏娟；三、原告徐小弟、杨杏娟应于本判决生效之日起十五日内退还被告翟光余、翟小松房款50万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年八月十二日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。