北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初3355号原告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街**。法定代表人：杨蕾，执行董事。委托诉讼代理人：郭慧，河北燕祥律师事务所律师。被告：李晶，女，1990年11月20日出生，汉族，住北京市房山区。原告北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋基业公司）与被告李晶房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天洋基业公司的委托诉讼代理人郭慧，被告李晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天洋基业公司向本院提出诉讼请求为：1、请求判令解除原告与被告于2018年9月7日签订的租赁合同；2、请求判令被告向原告支付自2019年6月1日起至房屋实际腾退之日止的租金暂计98332.36元；3、请求判令被告支付自2019年6月1日起至房屋实际腾退之日止的物业服务费暂计5732.91元；4、请求判令被告支付违约金（以诉讼请求第2项、第3项所确定的金额为基数，按日千分之五的标准，自2019年6月1日起计算至实际付清之日止，暂计为10000元）；5、请求判令被告在保持良好使用状态下腾退承租房屋并返还原告。诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月7日，原告与被告签订租赁合同，约定：“1、被告承租北京市房山区×路×号院×号楼×层×号商铺，用于经营餐饮项目，品牌为‘花签月下串串香’，租赁面积为102.63平方米；2、租赁期限自2018年10月1日起至2021年9月30日止。租赁培育期共8个月，自2018年10月1日起至2019年5月31日止；3、租赁培育期内，原告给予被告优惠租金条件，若因被告原因导致本合同无法继续履行的或因被告违约导致原告单方解除本合同的，则被告不再享受培育期的租金优惠，被告应按租赁合同约定的第9个月的租金标准即4.5元/天/平方米向原告支付租赁培育期内租金；4、租赁期限内，物业服务费现行收取标准为人民币7.98元/月/平方米；5、若被告未能按本合同约定支付租金、物业服务费或其他费用的，每逾期一天，按应付金额的千分之五支付违约金。”2018年11月8日，被告李晶成立了北京串蜀小厨餐饮服务有限公司，系自然人独资公司，公司成立后于2018年12月14日，原告与被告李晶、北京串蜀小厨餐饮服务有限公司签订了三方协议，被告李晶将租赁合同中的权利义务全部转移给北京串蜀小厨餐饮服务有限公司。现该公司已经注销，被告李晶作为自然人股东，根据《中华人民共和国公司法》等相关法律规定，应对北京串蜀小厨餐饮服务有限公司的债务承担清偿责任。但被告自2019年6月1日起拒不向原告交纳商铺租金，也不依照租赁合同的约定交纳物业服务费，已构成根本违约，导致合同无法继续履行，严重侵害了原告的合法权益。基于上述事实与理由，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。李晶辩称，同意解除租赁合同，被告在2019年7月底已经将租赁房屋腾退给原告招商部的李征，并向李征提交了退租申请，李征说转交给部门领导，但一直没有给被告回复。签订合同时，原告承诺给被告办理营业执照，因原告未能及时出具房产证明，导致迟延办理，且系被告自行办理，造成延期开业经营。租赁房屋还存在临时用电问题，原告也未能及时解决。因此，被告不同意原告的其他诉讼请求。经审理查明，2018年9月7日，天洋基业公司（甲方、出租方）与李晶（乙方、承租方）签订租赁合同，约定甲方将位于北京市房山区×路×号院×号楼×层×号的商铺，租赁面积（建筑面积）为102.63平方米出租给乙方用于商业，从事餐饮经营项目。租赁期限自2018年10月1日起至2021年9月30日止。关于租赁培育期，合同约定租赁培育期共8个月，自2018年10月1日起至2019年5月31日止。租赁培育期内，甲方给予乙方优惠租金条件，但乙方应正常支付该物业的物业服务费及其他费用。关于租金，合同约定自2018年10月1日起至2019年5月31日止，日租金为1.69元/天/平方米，月租金为5275.61元/月。自2019年6月1日起至2021年9月30日止，日租金为4.5元/天/平方米，月租金为14047.48元/月。租金采用先付后用的形式，自2018年10月1日开始计算，乙方应于本合同签署后5日内一次性向甲方支付首期租金（8个月）共计42204.88元。其余租金以3个月作为付款周期，乙方应于每一付款周期届满前15天支付下一期租金。合同还约定了租金收款指定账号。关于物业服务费，合同约定物业服务费现行收取标准为7.98元/月/平方米。乙方应于本合同签署后5日内向甲方指定的物业管理公司支付首期物业服务费及押金（相当于6个月的物业服务费），共计4913.92元。除首期物业服务费外，以3个月作为付款周期，乙方应于上一期物业服务费届满前15天向甲方指定的物业管理公司支付下一期物业服务费。合同还约定了物业服务费收款指定账号，收款人为河北天融物业服务有限公司北京分公司（以下简称天融物业公司）。关于保证金条款（“押付”条款），合同约定乙方在本合同签署当日向甲方支付保证金28094.96元（相当于该物业2个月的租金）。在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息（保证金的收取以第9个月的租金为标准）。保证金不具有定金性质，仅用于确保乙方遵守本合同约定并履行合同义务。当乙方拖欠租金、物业服务费、能源费、违约金、赔偿金及其他费用、或产生延期退房的房屋占用费或违反本合同其他约定的，甲方有权从保证金中扣除相应金额，甲方应于扣款前向乙方发出书面扣费通知，剩余部分（如有）应于本合同届满时90日内无息返还给乙方。甲方根据本合同约定从保证金中扣除相应金额的，乙方应在30天内补足保证金。关于物业交付，合同约定乙方应在2018年10月1日前进场或甲方另行通知的进场时间，到甲方办理该物业交接手续、签署交付凭证并按本合同的约定支付所有相关费用。但甲方向乙方交付该物业的前提是，乙方已经按照本合同的约定，按期足额向甲方支付了各项费用。关于违约责任，合同约定因甲方原因造成合同解除的，甲方应向乙方返还保证金，退回已付但尚未发生的租金及其他费用。乙方未能按本合同约定支付或补足保证金、支付租金、物业服务费或其他费用的，每逾期一天，按应付金额的千分之五支付违约金。关于合同解除，合同16.1约定本合同经甲、乙双方协商一致达成书面协议后解除。16.2约定乙方不得擅自解除本合同。若乙方在租赁期内提前终止本合同的，乙方应提前6个月书面通知甲方，并向甲方支付其实际使用该物业期间应付而未付的一切款项，同时甲方有权没收乙方的全部保证金。16.3约定如发生下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并没收乙方全部保证金。甲方解除本合同应以书面形式通知乙方，乙方应在前述通知规定时间内腾空该物业返还给甲方，否则甲方有权按本合同第14.2款规定追究乙方延期返还责任：（1）乙方未按合同约定支付租金、物业服务费、保证金、能源费、违约金或其他费用，逾期达15日的；（2）乙方违反本合同约定擅自改变租赁用途、经营项目的；（3）乙方违反本合同约定擅自转租、退租的；（4）因乙方原因造成该物业或其附属设施、设备等严重损坏的；（5）乙方进行违法活动、或乙方营业执照被吊销、或乙方破产或进入清算程序（因重组或合并原因进行清算者例外）、或该物业因乙方涉诉而被法院查封、强制执行的；（6）乙方构成本合同约定的根本违约情形的。该租赁合同还约定了双方其他权利义务。2018年11月8日，李晶在涉诉房屋处注册成立了北京串蜀小厨餐饮服务有限公司（以下简称串蜀小厨公司）。串蜀小厨公司成立后，2018年12月14日，天洋基业公司（甲方）与李晶（乙方）、串蜀小厨公司（丙方）签订了三方协议，三方协议约定：一、自本合同生效之日起，原合同中乙方的权利义务全部转移给丙方。在本合同生效之前，乙方就上述合同所享有的权利及已经履行的合同义务对丙方有效。二、其他未尽事宜，以原合同为准。若原合同与本协议有不一致之处，以本协议为准。三、本协议自甲乙丙三方签字盖章生效，一式四份，甲方执两份乙丙各执一份，具有同等法律效力。合同签订前，2018年9月13日，天洋基业公司向串蜀小厨公司交付了涉诉房屋。2018年9月13日，串蜀小厨公司向天洋基业公司交纳了2018年10月1日至2019年5月31日的租金42204.88元，保证金28094.96元。同日，串蜀小厨公司向天融物业公司交纳了2018年10月1日至12月31日的物业服务费2456.96元，物业服务费押金2456.96元。2019年3月29日，串蜀小厨公司向天融物业公司交纳了2019年1月1日至3月31日的物业服务费2456.96元。2019年4月18日，串蜀小厨公司向天融物业公司交纳了2019年4月1日至6月30日的物业服务费2456.96元。2019年7月31日，串蜀小厨公司向天洋基业公司递交了商铺退租申请书，退租申请书载明：“……，当时考察该商铺及所属项目时，贵公司招商人员向本人介绍到项目的优势，有如下几项内容：1、商铺门前有停车位，可停社会车辆；2、陆续入驻多家餐饮、娱乐、培训学校和多家公司，人流量较大；3、北区公寓楼陆续入驻大批租户，人流量较大；4、商住两用，有住户，晚间也有客流。截止至2019年7月，上述几项内容均未达成。北、中区之间道路社会车辆不能随意进入和停放，北区北侧和西侧道路封有围栏，不能随意停放，自行车亦不能进入园区。公寓楼入驻率尚低，园区人流量少，且晚间未见明显客流。综上所述，我店铺于2018年12月至今经营状况仍无起色，持续亏损，营收不成正比，入不敷出，已无能力继续经营。鉴于目前情况，现正式向贵公司提出退租申请，本店铺将于2019年7月31日正式闭店，不再经营。……”串蜀小厨公司主张将该申请书交给了天洋基业公司的工作人员李征。天洋基业公司否认收到过该申请书，但认可李征是其公司的工作人员。串蜀小厨公司主张，其向天洋基业公司递交商铺退租申请书后，即搬离了涉诉房屋，但未与天洋基业公司或物业公司办理房屋返还交接手续，仍持有涉诉房屋的钥匙。天洋基业公司否认接收涉诉房屋。2019年10月31日，天洋基业公司向串蜀小厨公司发出合同解除通知书，该通知书载明：“……，鉴于贵方在承租期间存在违反本合同约定的拖欠租金、擅自更改租赁用途、擅自转租等违约情况，在我方多次催促无果情况下，为维护我方合法权利，特通知如下：一、自2019年10月31日，贵方与我方签订合同自动解除。请贵方届时办理相关退租及房屋返还手续，以及根据合同约定向我方支付拖欠款项共计28094.96元及相关违约金42142.44元。二、请贵方最迟于2019年11月20日搬离租赁房屋，将租赁房屋按原状返还我方，如贵方到期不腾房的，我方有权收取按照自合同解除之日起至实际腾房之日的房屋占用费（标准为当年日固定租金标准两倍）及其他费用。我方收取上述费用的行为，并不视为双方之间延续或新的租赁合同关系。三、若贵方在2019年11月20日前仍未将全部自有财产和自置设备、物品搬出租赁房屋时，则视为乙方自动放弃该设备、物品的所有权和处置权，甲方有权委派有关人员（或自行）将乙方的上述财产、物品予以清理，不再另行通知贵方，由此产生的保管、仓储等费用或造成相关损失应由贵方承担。四、若贵方与我方因合同解除事宜发生纠纷，我方将通过法律途径解决，并要求贵方承担法律责任。”该通知书由李晶提交，其认可收到了该通知书。天洋基业公司认可是其公司发出的通知书，并主张串蜀小厨公司一直占有涉诉房屋。天洋基业公司认可该通知书中拖欠的租金28094.96元是指2019年6月、7月的租金。另查明，串蜀小厨公司成立时间为2018年11月8日，机构类型为有限责任公司（自然人独资）。李晶为串蜀小厨公司的法定代表人、股东、投资人。2019年12月17日，李晶未经清算将串蜀小厨公司注销。上述事实，有租赁合同、三方协议、交费收据、发票、商铺退租申请书、合同解除通知书、房屋所有权证、验房单、串蜀小厨公司的工商登记和注销材料及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，天洋基业公司与串蜀小厨公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，天洋基业公司要求解除与串蜀小厨公司签订的租赁合同，根据查明的事实，双方签订的租赁合同在履行过程中已经解除，故天洋基业公司的该项诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于天洋基业公司要求支付自2019年6月1日起至房屋实际腾退之日止的租金的诉讼请求，首先，2019年6月1日至7月31日，串蜀小厨公司仍在租赁使用涉诉房屋，故该期间的租金，串蜀小厨公司理应向天洋基业公司支付。其次，根据天洋基业公司向串蜀小厨公司发出的合同解除通知书，天洋基业公司明确串蜀小厨公司拖欠租金28094.96元。审理中，天洋基业公司又认可拖欠的租金是2019年6月、7月应交纳的租金。故支付租金的截止日期应计算至2019年7月31日。第三，关于保证金是否应该折抵租金问题。合同中收取保证金的条款约定，当串蜀小厨公司拖欠租金时，天洋基业公司有权从保证金中扣除相应金额。根据合同约定从保证金中扣除相应金额的，还要补足保证金。而合同中关于解除的条款又约定，如串蜀小厨公司要求解除合同，天洋基业公司有权没收保证金。合同中关于保证金作用的约定不明确，本院认为，应优先适用保证金条款，因为交纳保证金的目的在于保证合同正常履行，不应因合同一方当事人承担违约责任而予以没收，串蜀小厨公司交纳的保证金应在应支付租金中予以扣除。而串蜀小厨公司交纳的保证金28094.96元与拖欠的租金折抵后，串蜀小厨公司不再拖欠天洋基业公司租金。因此，天洋基业公司的该项诉讼请求，其合理部分，本院予以支持，与保证金相互折抵；过高部分，本院不予支持。关于天洋基业公司要求支付物业服务费的诉讼请求，根据李晶提供的收取物业服务费的收据，其收款人和出票人均非天洋基业公司，且其与本案也并非同一法律关系，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于天洋基业公司要求支付违约金的诉讼请求，2019年6月1日以后，串蜀小厨公司迟延支付租金，确系构成违约，应承担违约责任，但天洋基业公司也负有减少损失扩大的义务。租赁合同约定，“串蜀小厨公司未按合同约定支付租金、物业服务费、保证金、能源费、违约金或其他费用，逾期达15日的。天洋基业公司有权解除合同”。天洋基业公司在明知串蜀小厨公司欠付租金，且已递交商铺退租申请书的情况下，怠于行使权利，造成损失扩大，也应承担相应的民事责任。基于上述原因，天洋基业公司与串蜀小厨公司互不承担违约责任。因此，天洋基业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于天洋基业公司要求腾退涉诉房屋的诉讼请求，租赁合同解除后，串蜀小厨公司失去了继续占有使用涉诉房屋的合同依据和法律依据，其应当将涉诉房屋返还给天洋基业公司。串蜀小厨公司搬离涉诉房屋时，没有办理涉诉房屋返还交接手续，却仍持有涉诉房屋的钥匙，显属不妥，其应当予以返还。故天洋基业公司的该项诉讼请求，本院予以支持。公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。串蜀小厨公司未经清算即被注销，已丧失了民事诉讼主体资格，但李晶作为股东和投资人，应当对公司债务承担清偿责任。因此，天洋基业公司要求李晶承担民事责任，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李晶给付北京天洋基业投资有限公司2019年6月1日至7月31日的租金28094.96元，与原北京串蜀小厨餐饮服务有限公司交纳北京天洋基业投资有限公司的保证金28094.96元相互折抵。二、李晶于本判决生效后10日内将涉诉房屋返还给北京天洋基业投资有限公司。三、驳回北京天洋基业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1291元，由北京天洋基业投资有限公司负担1040元（已交纳）；由李晶负担251元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 闻海鹏二〇二〇年八月四日法官助理 任 瑕书 记 员 刘 乐