陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终164号 上诉人（原审被告）：贾水利，女，1963年1月23日出生，汉族，住西安市鄠邑区。委托诉讼代理人：王育言，男，1946年12月2日出生，汉族，住西安市户县。被上诉人（原审原告）：刘利娜，女，1980年11月17日出生，汉族，住西安市鄠邑区。原审第三人：张振军，男，1969年5月14日出生，汉族，住西咸新区。上诉人贾水利因与被上诉人刘利娜，原审第三人张振军合同纠纷一案，不服西安市鄠邑区人民法院（2019）陕0118民初3013号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。贾水利上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、二审案件受理费由刘利娜负担。事实和理由：1、合同没有约定房屋租金交费时间，因签订的合同存在诈骗，所以刘利娜提前追讨未到期费用。双方约定转让费55000元，约定在2018年11月4日交付现金35000元中包括第一年的房租8800元在内，剩下的20000元未约定付款时间，应在2019年11月4日给付。2、合同签订后其在经营期间受到房东张振军及刘利娜的多次阻拦，干扰了正常经营，直到2019年4月20日张振军给房屋上锁，导致无法经营。根据合同约定，刘利娜应该赔偿其损失。3、刘利娜与张振军的房屋租赁合同约定不能转租，刘利娜明知不能转租的情况下仍然与其签订转让合同，存在欺诈。4、与张振军签订租赁合同的人不是刘利娜而是李小华，刘利娜是投资人之一。刘利娜未经张振军、李小华同意签订的店面及房屋租赁合同无效。张振军享有对租赁合同的法定解除权，解除前店面转让合同不应该继续履行。5、其主张的转让费包括了第一年房屋租金8000元的意见，现有证人证明，应该成立。6、现有证据证明其与刘利娜的转让合同应该终止，刘利娜应该赔偿损失。刘利娜辩称，2018年5月7日，刘利娜与第三人张振军签订房屋租赁合同，租期10年，用于开办美容养生会所。合同签订后刘利娜即对涉案房屋进行装修、购置家具，共花费14余万元，并依约交纳一年房租8000元。依照法律规定，租赁合同系张振军与刘利娜真实意思表示，合同成立并有效，刘利娜对涉案房屋应享有民事权利，不能因为使用权。经营权的暂时转移就认为承租人违约。刘利娜与贾水利签订的合同实际是一种租赁关系或承包关系，为期三年，并非是十年。合同签订后刘利娜将涉案房租交付贾水利经营，贾水利支付刘利娜35000元并实际使用。而后贾水利一直未交付剩余20000元租金和第一年的房租，已构成违约。刘利娜将涉案房屋租赁给贾水利的行为并未超出其与第三人张振军的主合同范围，并无违约。故贾水利所述由于第三人张振军侵权，要求解除刘利娜与贾水利租赁合同和拒付租金的诉请无事实和法律依据。张振军述称，刘利娜不是涉案房屋的业主，没有权利出租业主的房屋。我和刘利娜签的合同是将我的房屋出租给了刘利娜和李小华，且合同中约定，未经我的同意，不得转租涉案房屋。刘利娜向一审法院起诉请求：1、判令贾水利给付刘利娜店面租金20000元及房屋租金8000元；2、诉讼费由贾水利负担。一审法院认定的事实：2018年5月7日，刘利娜与张振军签订《房屋租赁合同》，由刘利娜租赁张振军位于西咸新区XX城XX街道XX村XX小区XX单元XX户，用于开办经营美容养生会所。双方合同约定：租期为10年，自2018年6月1日至2028年5月31日；租金为前三年（2018年6月1日至2021年5月31日）每年8000元，此后每三年租金在原租金基础上递增500元，最后一年租金为9500元，合同到期，刘利娜如若续租，房价另议；租用期内刘利娜所用水、暖、电费由刘利娜自行承担；合同生效后，如张振军违约，除退还刘利娜剩余租金外，另赔偿给刘利娜造成的全部损失。刘利娜应合法经营，如刘利娜不善经营造成任何不良后果，由刘利娜承担全部责任；在租用期内，张振军不得将刘利娜租用的房屋转租给任何第三者，租赁期满，刘利娜应享有优先承租权。未经张振军同意许可，刘利娜不得将张振军房屋转租第三方，如若刘利娜擅自转让房屋经营权，合同终止，所产生的损失由刘利娜自行承担；执行本合同发生争议，由双方协商解决，协商不成，向有管辖权的法院起诉解决；每年租赁期应提前一个月付清当年的租费，如若拖延视为刘利娜自动放弃，张振军有权收回房屋，所造成损失由刘利娜全部承担；刘利娜在初期装修的墙面、灯具及墙体与地面附着物在合同解除时不得拆除，刘利娜合同期满或不再租房时，交房时应保证房屋主体部分完好。合同签订后，刘利娜向张振军交纳第一年房租8000元，即对所承租房屋进行了装饰装修并开始经营。2018年11月4日，刘利娜与贾水利签订《大王镇颜值时代店面转让合同》，由刘利娜将其经营的店面经营权转让给贾水利。该合同约定：“转让方（甲方）：刘利娜身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX 地址：西安市户县甘亭镇西郊村四组 联系电话1522988XXXX 乙方：贾水利 身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX 地址:西安市户县涝店镇贾家村中心街102号 联系电话1552953****，甲乙双方通过商定，XX店XX房XX村XX小区XX单元XX楼XX户，以及店内所有配置统转乙方。店面转让费为55000元整，现今日起2018年11月4日付现金35000元整，余款20000元整至2019年5月1日结清。今日起甲方店内之前合伙人纠纷由甲方承担。房费出租费由甲方转交房东（乙方每年付8000元整）三年内。如果甲方合伙人以及房东有任何问题影响店内营业额的损失由甲方赔偿。 担保人：吕鹤鸣 甲方：刘利娜 乙方:贾水利”。合同签订后，贾水利向刘利娜给付转让费35000元并进店经营。2019年4月，贾水利因张振军过问店面房屋转租情况及与刘利娜就房屋租金给付等发生争执而停止营业，此后亦未依约给付下余转让费，双方由此形成纠纷，刘利娜遂持诉称理由提起本次诉讼。另查明，刘利娜、贾水利所签《大王镇颜值时代店面转让合同》中，XX村XX小区XX单元XX楼XX户房屋及刘利娜对该房屋的装饰装修部分外，另包括店内所配置物件:吧台、美容床、盐蒸房、1.2匹空调1台、三角桌1张、凳子3个、货架1个、艾灸仪（已坏）及沙发墩1个。审理中，刘利娜、贾水利均确认双方在店面转让合同履行完毕后，店面所有设施及店内物件均交还刘利娜，双方对店面转让期限及合同约定的第一年房屋租金给付事宜存在分歧。其中，刘利娜称店面转让期限为3年，贾水利未依约给付其第一年房屋租金8000元，贾水利则坚持转让期限为10年，且合同第一年房屋租金包含在55000元转让费内。一审法院根据审理需要，依法追加涉案房屋所有人张振军作为第三人参加诉讼。张振军表示因刘利娜未征得其同意而擅自转租其房屋，依据双方合同约定，该《房屋租赁合同》即自行解除。刘利娜则以张振军故意将其电话拉黑，致刘利娜无法按时交付房屋租金，以达到其毁约目的，据此坚持履行双方房屋租赁合同。贾水利则以刘利娜在与其签订《大王镇颜值时代店面转让合同》时，未如实告知禁止转租事宜存在欺诈，及其2019年4月20日停业系刘利娜及张振军先后阻挡其营业为由，要求解除其与刘利娜间的店面转让合同并由刘利娜赔偿其停业损失等。刘利娜及张振军分别对贾水利所持阻挡正常营业一说予以否认，贾水利亦未就其所称向本院提交证据佐证。经一审法院释明，贾水利表示其所持前述要求仅作为抗辩提出，其将就此视情况另案提起诉讼。因当事人各持诉辩理由，调解无效。一审法院认为，本案为店面经营权转让合同纠纷。刘利娜承租张振军房屋，并对该房屋进行装饰装修用于开办经营美容养生会所。期间，其与贾水利签订店面转让合同，将其开办的美容养生会所经营权有偿转让给贾水利。该店面转让合同即包括刘利娜作为店面房屋承租人对房屋租赁权的转租，又包含刘利娜作为店面设施及物品的所有人对设施物品使用权的让渡。该店面转让合同系刘利娜、贾水利在自愿合法基础上签订，其内容不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故该合同对刘利娜、贾水利均具有法律约束力。刘利娜作为店面房屋承租人，其在未经得出租人即张振军同意情况下，擅自将该房屋使用权转租给贾水利，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，张振军享有对双方房屋租赁合同的法定解除权。现刘利娜与张振军就房屋租赁合同应否解除各执一词，在该合同未经法定程序依法解除前，刘利娜、贾水利间诉争店面转让合同应继续履行。故贾水利依法应就该合同约定的转让费下余部分20000元及第一合同年度房屋租金8000元向刘利娜承担违约清偿责任。贾水利所持刘利娜在与其签约时存在欺诈，且履约期间刘利娜及张振军对其正常营业进行阻挡，并据此要求解除店面转让合同，并由刘利娜赔偿其停业损失等，经法院释明，其明确表示系作为本案抗辩理由，不作为反诉提出。依据民事案件证据规则，贾水利对其抗辩理由负有举证责任。现贾水利无证据证实刘利娜及张振军妨碍其正常营业，其该部分抗辩理由不予采信，另其所持刘利娜有欺诈行为的抗辩意见，属其另案行使合同撤销权范畴。贾水利辩称转让费即包含第一合同年度房屋租金8000元，因无证据佐证，该辩称理由不能成立。至于刘利娜、贾水利就店面转让期限系3年或系10年之争，不影响本案对诉争转让费及第一合同年度房屋租金的裁判，本案暂不予确认。如刘利娜与张振军间房屋租赁合同提前解除，导致原、贾水利间的店面转让合同因丧失存在基础而终止，或原、贾水利间店面转让合同因相应事由提前撤销、解除等情形发生，刘利娜、贾水利有权要求过错方承担违约赔偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零九条、第二百二十四条之规定，判决：被告贾水利于本判决生效后15日内给付原告刘利娜转让费20000元及2018年11月4日至2019年11月3日的房屋租金8000元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费500元，由贾水利负担，因刘利娜已预交，贾水利应将所负担受理费连同上述应付款一并给付刘利娜。本院二审期间当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，刘利娜与贾水利签订的店面转让合同系在双方自愿合法基础上签订，其内容不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故该合同对刘利娜、贾水利均具有法律约束力。该店面转让合同即包括刘利娜作为店面房屋承租人对房屋租赁权的转租，又包含刘利娜作为店面设施及物品的所有人对设施物品使用权的让渡。刘利娜在未经出租人张振军同意情况下，擅自将该房屋转租给贾水利，张振军享有对双方房屋租赁合同的法定解除权。但是现刘利娜与张振军就房屋租赁合同是否解除仍存争议，合同并未解除。贾水利所持刘利娜有欺诈行为的抗辩意见，属其另案行使合同撤销权范畴，现店面转让合同并未被依法撤销。因此，刘利娜、贾水利间诉争店面转让合同应继续履行。贾水利主张履约期间刘利娜及张振军对其正常营业进行阻挡，并据此要求解除店面转让合同，并由刘利娜赔偿其停业损失等，经法院释明，其明确表示系作为本案抗辩理由，不作为反诉提出。贾水利并无证据证明刘利娜妨碍其正常营业，该部分抗辩理由本院不予采信。当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。因此贾水利所主张的因张振军阻拦导致其无法经营之理由，不构成其拒绝向刘利娜支付店面转让费及房屋租金的正当抗辩事由。故，贾水利依法应就该合同约定的转让费下余部分20000元及第一合同年度房屋租金8000元向刘利娜清偿。贾水利辩称转让费即包含第一合同年度房屋租金8000元，因无证据佐证，该辩称理由不能成立。如刘利娜与张振军间房屋租赁合同提前解除，导致刘利娜、贾水利间的店面转让合同因丧失存在基础而终止，或刘利娜、贾水利间店面转让合同因相应事由提前撤销、解除等情形发生，刘利娜、贾水利有权要求过错方承担违约赔偿责任。综上所述，贾水利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由贾水利负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二〇年八月十三日  法官助理       楚     涵书 记 员  李   伟  1