安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1460号 上诉人（原审被告）：张文龙，男，1971年2月28日出生，汉族，户籍地安徽省铜陵市枞阳县，现住安徽省安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：徐光明，安徽明启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周鹏，安徽明启律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡晨旸，男，2000年7月18日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 委托诉讼代理人：黎小惠，安徽长江人律师事务所律师。 上诉人张文龙因与被上诉人胡晨旸房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2020）皖0802民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张文龙及其委托诉讼代理人徐光明、周鹏，被上诉人胡晨旸的委托诉讼代理人黎小惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张文龙上诉请求：撤销原判、发回重审或依法改判（二审庭审中明确依法改判的具体请求为继续履行合同），一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决中，胡晨旸与安庆恒远置业有限公司签订的《商品房买卖合同》和恒远置业公司说明两份证据未予以质证，程序违法。二、一审判决举证期限只有3天，张文龙难以准备证据，一审应适用普通程序，而非简易程序。三、胡晨旸主张租金所依据的《商铺租赁合同》是无效合同，据此合同主张的滞纳金应当不予支持，因合同无效，也不存在解除合同。四、胡晨旸对张文龙通过断电方式催缴租金所造成的停业损失应当予以折抵。五、一审遗漏了必要的当事人李赞。六、即便张文龙与李赞签订的《商铺租赁合同》有效，因疫情原因导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少的，出租人也无权解除合同，一审判决错误。 胡晨旸辩称，一、1.原审中，胡晨旸提交了房产证、确定维持原合同告知函、报警记录、催费律师函，这些证据足以证明胡晨旸系涉案房产所有权人。原审法院后期调取的《恒远置业公司》的说明，只是进一步予以佐证，并未对本案的主要事实起决定性作用。2.胡晨旸购买涉案房产前多次去现场看房，2019年7月办理产权过户后，多次与原出租方及张文龙协商租赁事宜，原出租方与张文龙对胡晨旸购买涉案房产的事实并无异议，且胡晨旸与原出租方已经就后期的租赁事宜达成一致意见，胡晨旸也发函对张文龙进行了租金催缴，因此，张文龙称不知道涉案房产的所有权人与事实不符。二、1.原出租方在承租时享有涉案房屋的使用权，原审中，张文龙也明确知道涉案房产所有权在承租时系房产公司所有，因此，双方签订合同属真实意思表示，原承租合同合法有效。2.依据《商铺租赁合同》约定，胡晨旸在2019年11月1日应支付下半年的租金，因此，张文龙违约与疫情并无关联性，且原审判决时，已将疫情期间的违约金予以扣除。三、胡晨旸并未以停水停电的手段催收租金，其只是一名业主，没有权利也没有办法进行停水停电。 胡晨旸向一审法院起诉请求：一、判令依法解除《商铺租赁合同》；二、判令张文龙支付2019年11月1日至2020年4月30日的租金16800元，2020年5月1日至实际交房之日的租金按合同约定予以计算；三、判令张文龙支付逾期滞纳金30240元（暂计算至2020年4月30日，2020年5月1日至实际交房之日的滞纳金每天按所欠租金1%计算）；四、本案诉讼费由张文龙承担。 一审法院认定事实：2017年5月1日（合同上虽然没有具体签署日期，但根据合同内容应为5月1日），张文龙与李赞签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：甲方（李赞）同意将坐落在安庆恒大绿洲影城一楼1033、1034号面积125.3平方米的商铺（以下简称商铺）出租给乙方（张文龙），租赁期限五年，自2017年5月1日起至2021年12月31日止；租金41元/平方米（从第二年起每年递增百分之三），每年租金为30823.8元，每年提前交付下一年租金，租金半年一付；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按欠付租金1%加收滞纳金；承租人拖欠租金累计达30天的，出租人可以终止合同，收回房屋；如果出租方将房产所有权转移给第三方，合同对新的房产所有者继续有效，承租人出卖房屋，须在3个月前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。租赁后，张文龙租金交纳至2019年10月。2019年2月1日，胡晨旸与安庆恒远置业有限公司（以下简称恒远置业公司）签订《商品房买卖合同》，约定由胡晨旸购买迎江区皖江大道安庆恒大绿洲小区商业及恒大剧场134室(经恒远置业公司说明，该134室与上述安庆恒大绿洲影城一楼1034号系同一间商铺)。2019年11月21日，李赞向张文龙送达告知函一份，载明：安庆恒大售楼部已将1034号商铺卖给现房主胡晨旸（代理人是其父亲胡霜久），我已经和现房主协商好，维持原合同。2019年10月以后的房租交给现房主代理人胡霜久，请按期缴纳租金。李赞在告知函上签字并捺印，胡霜久在告知函上注明“同意维持原合同”并签名捺印。2019年12月3日，受胡晨旸委托，安徽长江人律师事务所向张文龙发送律师函一份，要求其按合同约定交纳租金。时至今日，张文龙一直未缴纳，胡晨旸诉至法院。 一审法院认为，张文龙与李赞签订《商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，应合法有效。在租赁期间，上述商铺所有权变更为胡晨旸，根据法律规定该变动不影响租赁合同的效力，故上述租赁合同中涉及1034号商铺出租人的权利义务由胡晨旸承继，原承租人及胡晨旸履行了告知义务，张文龙认为不知晓与客观事实和常理不符。张文龙抗辩没有享有优先购买权，根据法律规定，即使受到侵害也应向原出租人主张。现张文龙一直占有使用胡晨旸的房屋，但自2019年11月起一直未支付租金，已经构成违约，合同约定解除合同的条件成就，胡晨旸有权解除合同，并要求张文龙支付使用期间的租赁费用。2020年1月至4月期间发生的“新冠××疫情”确属不争的事实，对张文龙经营所造成的不利影响客观存在，但张文龙要求胡晨旸减免租金没有法律依据，胡晨旸亦不同意，故不予支持。至于滞纳金，合同虽有约定，但考虑疫情的发生张文龙无法正常经营的客观实际，法院从公平原则出发，对胡晨旸的该项主张应分别处理。2019年11月、12月疫情发生前拖欠的2个月租金5600元（张文龙无异议的6个月租金16800÷6×2）应支付滞纳金，但按每日1%的标准计算过高，张文龙提出抗辩，应以不超过实际损失（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的月利息）的30%为限予以支持；2020年1月至4月的4个月租金，应不计滞纳金，从2020年5月1日开始计算，标准同上，超出的部分不予支持。2020年5月1日以后新发生的欠租，亦按上述标准逐月计算滞纳金。张文龙关于2019年11月底该房屋水电停到至今无法使用，造成了经济损失的抗辩意见，没有提供证据予以证明，应承担举证不力的后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条、第八十一条、九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第二百二十九条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、解除原告胡晨旸与被告张文龙之间关于迎江区皖江大道安庆恒大绿洲小区商业及恒大剧场134室《商铺租赁合同》；二、被告张文龙于本判决生效之日起七日内支付原告胡晨旸2019年11月1日至2020年4月30日的租金16800元及滞纳金（自2020年1月1日起至2020年4月30日止，以5600元为基数，自2020年5月1日起至实际付清日止，以16800元为基数，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算月利息）；三、自2020年5月1日起至实际腾退房屋之日的租金按合同约定标准由被告张文龙支付原告胡晨旸（如有拖欠，仍按上述标准逐月计算滞纳金）；四、驳回原告胡晨旸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费976元，减半收取488元（原告已预缴），由原告胡晨旸负担188元，由被告张文龙负担300元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张文龙提交一份收款收据，证明2019年5月8日安庆恒远置业有限公司收取水电费，张文龙不能确定房屋所有权人的主体。胡晨旸质证认为，该收款收据系复印件，真实性无法确定，达不到张文龙的证明目的。本院认证认为，仅凭该收款收据，达不到张文龙的证明目的。另外，张文龙对原审法院调取的2019年2月1日胡晨旸与安庆恒远置业有限公司签订的《商品房买卖合同》进行了补充质证，认为该买卖合同形式上是真实的。从情况说明可以看出，胡晨旸于2019年购买了安庆恒大影城134号商铺，安庆恒远置业有限公司知道商铺是有承租方的，却没有告知承租方优先购买权，导致了张文龙的损失。本院对该份证据的认证待本院认为部分一并阐述。胡晨旸在二审期间未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，确定本案二审争议焦点为：一、原审法院认定商铺租赁合同有效，并且解除该合同是否有事实及法律依据；二、原审法院审理该案中是否存在有严重违反法定程序的情形。 关于争议焦点一，张文龙与李赞签订《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应依法确认为有效。合同履行中，商铺所有权变更为胡晨旸，根据法律规定该变动不影响租赁合同的效力，故《商铺租赁合同》中涉及1034号商铺出租人的权利义务由胡晨旸承继。张文龙在一、二审中提出的对胡晨旸购买的商铺享有优先购买权问题，应另行向原出租人及相关权利人主张。胡晨旸购买商铺后，鉴于张文龙未按原租赁合同约定的交付租金时间交租，胡晨旸委托律师于2019年12月4日向张文龙发函催告，现张文龙一直占有、使用胡晨旸的房屋，且自2019年11月起一直未支付租金，已经构成违约，合同约定的解除合同条件成就，故原审法院认定商铺租赁合同有效，并且解除该合同有事实及法律依据。 关于争议焦点二，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十五条规定，下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权的。具体到本案，未发现原审法院在审理该案中有上述严重违反法定程序的情形，故张文龙上诉要求发回重审的上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，张文龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费220元，由上诉人张文龙负担。 本判决为终审判决。 审  判  长  殷 平 审  判  员  胡 毅 审  判  员  马 骥 二〇二〇年八月十九日 法官助理朱静 书记员（代）  储贻燕