陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民初236号 原告（案外人）：谢梦博，男，1989年2月2日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：尤亚琴，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴瑶，陕西德伦律师事务所律师。被告（申请执行人）：陕西永联典当有限公司，住所地西安市莲湖区门面。法定代表人：郭晨，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。原告谢梦博与被告陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）、第三人西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢梦博委托诉讼代理人尤亚琴、吴瑶，被告永联公司委托诉讼代理人魏武宁、冯小爱到庭参加了诉讼，第三人中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢梦博向本院提出诉讼请求：1.停止对西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋的强制执行;2.本案诉讼费由永联公司负担。事实与理由:2006年2月23日，谢梦博与中登公司签订商品房买卖合同，购买涉案房屋，谢梦博通过中登公司欠付陕西秦北混凝土有限公司货款中的1275330元冲抵支付全部购房款，中登公司向谢梦博出具收款收据，将涉案房屋交付给谢梦博，谢梦博装修后占用至今。2015年9月14日，西安市中级人民法院在执行永联公司与中登公司合同纠纷一案中，查封涉案房屋，谢梦博提出执行异议，西安市中级人民法院于2020年2月24日作出（2020）陕01执异28号执行裁定，驳回谢梦博异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，谢梦博对涉案房屋享有在先权益足以排除执行。被告永联公司辩称，谢梦博对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，以涉案房屋为抵押物，并办理了抵押登记取得抵押房屋他项权证，抵押合法有效，永联公司对涉案房屋享有抵押权。谢梦博与中登公司并非房屋买卖关系，其系以房抵债，系被执行人中登公司关联公司与秦北公司的合同债务抵偿，不必然引起房屋权属变动，现涉案房屋未完成变更登记，谢梦博享有债权请求权并非物权，谢梦博无权排除执行。谢梦博提交证据无法证明其对涉案房屋享有排除强制执行的权利，永联公司对涉案房屋享有抵押权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，案外人排除强制执行的权利系符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的案外人系购房消费者保护消费者基本生存居住权利的情形，但本案谢梦博并未在法院查封前与被执行人签订合法有效的买卖合同，且涉案房屋系办公公寓并非住宅，谢梦博亦无证据证实其名下并无其他用于居住的房屋，故谢梦博主张排除执行依据不足。不动产权属情况应以不动产登记簿登记公示为准，永联公司以不动产登记情况认定涉案房屋所有权人系中登公司并无不妥，永联公司已尽谨慎义务，且已办理抵押登记取得他项权利证书，因谢梦博与中登公司过错致使永联公司利益受损显系不当。第三人中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。经审理查明，2015年1月30日，永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，约定：典当金额1300万元，典当期限6个月，自2015年1月30日至2015年7月30日，中登公司以位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX室、XX室、12705室、12706室、12805室、12806室、12905室、12906室、10204室、10303室、10403室、10504室、10603室、10703室、10704室、10804室、10903室、11104室、11203室、11204室、11303室、11304室房屋为上述借款提供抵押担保。2015年2月5日，陕西省西安市汉唐公证处作出（2015）陕证经字第000804号公证书对前述《房产抵押典当合同》予以公证。后因中登公司未按《房产抵押典当合同》约定履行清偿义务，永联公司向陕西省西安市汉唐公证处申请出具执行证书，该公证处经审查于2015年8月26日作出（2015）陕证执字第280号执行证书，载明执行标的为：欠款本金人民币壹仟叁佰万元整及未清偿的综合费用、利息、法定限额内的违约金，以及实现债权的费用。后，永联公司向本院申请强制执行，本院于2015年9月14日作出（2015）西中执证字第00116-1号执行裁定，裁定：一、查封或轮候查封被执行人西安中登德胜洋楼有限公司名下位于西安市未央区XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12606室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12705室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10706室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12805室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12806室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12905室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12906室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10204室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10303室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10403室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10504室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10603室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10703室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10704室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10804室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10903室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、11104室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、11203室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、11204室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、11303室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、11304室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）共计二十二套房产；二、被执行人西安中登德胜洋楼有限公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，因被执行人的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。谢梦博以前述房产中的12905室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）房屋系其所有为由，对本院前述查封提出案外人异议，本院经审查于2020年2月24日作出（2020）陕01执异28号执行裁定，驳回了案外人谢梦博的异议请求，谢梦博即提起本案申请案外人执行异议之诉。另查明，2006年2月23日，谢梦博与中登公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人西安中登德胜洋楼有限公司，买受人谢梦博；买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第B幢29层E号房；该商品房的用途为公寓式写字楼；建筑面积共364.38平方米；单价每平方米3500元，总价1275330元；关于付款方式及期限载明买受人一次性支付房款。中登公司2011年12月22日开具收据载明：谢梦博29F-E交款126万元，收款事由 “秦北混凝土”；2012年5月16日开具收据载明：谢梦博29F-E交款15330元，收款事由“秦北易货”；2012年5月17日开具收据载明：谢梦博B-2905交款93303元，收款事由“契税38260 维修基金52835 不动产80天然气1778闭路电视350”。关于相关款项的支付方式，谢梦博主张系以陕西中登实业有限公司欠付陕西秦北物资有限公司材料款抵账，并提交了2006年2月22日中登公司换房通知、物资买卖合同、记账凭证等。2020年3月31日，西安中登物业有限公司中登大厦管理中心出具情况说明，载明“中登大厦B座29E（西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX室）业主谢梦博自2006年3月办理入住，一直由谢梦博占有使用，一直按期缴纳物业管理费及其他相关费用，不存在欠费”。另外，本案审理中，谢梦博还提交了涉案房屋查封之前交纳物业费的票据等。再，根据涉案房屋在西安市不动产登记簿的登记情况，涉案房屋所有人中登公司，房屋规划用途为公寓，抵押方式一般抵押，抵押权人永联公司，抵押登记时间2015年2月4日，查封时间2015年9月15日、2018年9月15日，查封期限至2021年9月14日。以上事实有西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00116-1号执行裁定书、（2020）陕01执异28号执行裁定书,（2015）陕证经字第000804号公证书、（2015）陕证执字280号执行证书、《商品房买卖合同》、收据、情况说明、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理焦点为谢梦博就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽案涉房屋仍登记于被执行人中登公司名下，但根据本案查明事实，谢梦博与中登公司签订书面买卖合同且该房屋价款已以易货方式全部支付，谢梦博提交的西安中登物业有限公司中登大厦管理中心出具情况说明、物业费票据等亦可证实谢梦博已办理入住手续、交纳物业费等，其已取得对该房屋事实上的管理和支配权，至于案涉房屋现存抵押登记亦系谢梦博购买房屋之后所设定，故谢梦博购买案涉房屋时主观上并不存在对此权利障碍的忽略，中登公司在将涉案房屋出售给谢梦博后未办理产权过户登记且因中登公司在涉案不动产上设定抵押客观上也导致无法办理过户登记，故未办理过户登记不属于可归责于买受人谢梦博的原因，参照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案谢梦博异议理由成立，本院对其停止执行之请求，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：停止对位于西安市未央区XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12905～1）房屋的强制执行。案件受理费16278元（谢梦博已预交），由陕西永联典当有限公司负担（本判决生效之日起十五日内陕西永联典当有限公司直接给付谢梦博）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  刘   琪审 判 员  秦 燕 燕审 判 员  师   婷 二〇二〇年七月二十四日 法 官助 理  同 江 龙书 记 员  程   姣20200123619890202261010461020319890202461991610132724921266916100000679364951202003161216277971