河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫01民初527号原告（案外人）：张永利，男，汉族，1970年10月28日生，住郑州市金水区。原告（案外人）：滑县永通实业开发有限责任公司。法定代表人：张燕，执行董事。以上二原告共同委托诉讼代理人：宋延伟，河南英泰律师事务所律师。以上二原告共同委托诉讼代理人：靳林光，河南英泰律师事务所律师。被告（申请执行人）：恒丰银行股份有限公司郑州分行。负责人：邢道均，行长。委托诉讼代理人：陈湘，河南鲲之鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓旗，河南鲲之鹏律师事务所律师。被告（被执行人）：河南粮油食品进出口集团有限责任公司。法定代表人：姚清波，董事长。委托诉讼代理人：李艳娟，北京市华联律所事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：郭蕾蕾，该公司员工。原告张永利、滑县永通实业开发有限责任公司（以下简称永通公司）与被告恒丰银行股份有限公司郑州分行（以下简称恒丰银行）、河南粮油食品进出口集团有限责任公司（以下简称粮油公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告张永利、永通公司的诉讼代理人宋延伟，被告恒丰银行的诉讼代理人陈湘，被告粮油公司的诉讼代理人李艳娟、郭蕾蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张永利、永通公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认在贵院（2019）豫01执498号一案中，依法评估拍卖的标的物中价值2400余万元的财产（估价报告中五月酒店的不可移动装修及加盖部分）属于原告所有。二、返还原告在被告粮油公司处的履约保证金70万元。事实和理由：原告与被告粮油公司于2012年8月15日签订了房屋租赁合同，原告承租粮油公司名下位于郑州市××××房产（产权证号：郑房权证字第**），租赁期限为14年，自2012年8月16起至2026年8月15日止。合同签订后，粮油公司向原告交付了房产，原告也将该房产进行了装修（8层部分由原告加盖）并用于酒店经营。目前，合同仍在正常履行期间。2019年，原告得知贵院对上述房产已进行了评估并即将进行拍卖。但原告发现，在贵院对该处房产的评估中，连同原告所有的财产（酒店中的装修及相关财产）一并进行了评估。原告与粮油公司签订租赁合同后，粮油公司向原告交付的房屋状况为年代久远的空置老办公楼（1993年建成，在2012年交付原告时，室内、门窗、地面、外墙等等均破烂不堪，不能正常使用），原告接手后为经营酒店，陆续在该处房产中投入了3000多万元（包括装修及相应设施、设备等），其中不可移动的装修及加盖部分共投入2400余万元。贵院有权对被告房产进行评估拍卖，但拍卖标的物不应包含原告所有的装修及加建房产，原告出资进行的装修和加建部分的所有权自始属于原告所有，即便是租赁合同终止，该部分的物权仍归承租人所有，出租人虽有权要求承租人拆除或者恢复原状，但在租赁合同履行过程中，出租人无此权利，装修部分的所有权当然归承租人所有。但贵院委托评估的报告中却将本属原告所有的装修及加建部分一并评估作为拍卖的标的物，严重损害了原告的合法权益。原告向贵院提出了执行异议，要求保护原告的财产所有权和租赁权，但贵院驳回了原告的异议，并告知原告有权提出案外人执行异议之诉。该处房产已进入评估拍卖程序，房屋所有权人存在即将变更为他人的重大不确定性因素。如所有权发生变更，粮油公司应当立即返还我方履约保证金70万元。但鉴于目前粮油公司的履约能力存在重大风险，故原告认为粮油公司应当立即返还我方保证金70万元，或将该70万元在应交租金中予以扣除。恒丰银行答辩称：一、本案在执行程序中，法院已依法认可原告的租赁权，评估拍卖对原告的租赁权没有损害。二、原告称承租人装修部分所有权归承租人所有，其与粮油公司签订的租赁合同不符，根据其双方租赁合同第五条第二款约定，租赁合同期满后，原告对房屋的装修装饰部分无偿归粮油公司所有，本案在执行法院保障了原告租赁权，并且租赁合同已经对装修装饰部分归属作出处理的情况下，原告第一项诉讼请求不能成立；第二项关于保证金的部分与被告恒丰银行无关。粮油公司辩称：一、原告诉请确认涉案评估拍卖的标的物中价值2400余万元的财产归原告所有，无事实和法律依据，依法不能成立，本案执行标的物系粮油公司名下位于郑州市××××房产，而非原告财产，评估机构评估的对象是粮油公司所有涉案房产，不包括其它的动产、其他的债权债务及其他特许经营权，虽然涉及到室内不可移动的装饰，但该装饰是基于粮油公司对涉案房屋的所有权而存在，原告无权对粮油公司所有的房屋上的添附即不可移动装饰部分主张所有权，另外八层建筑系违章建筑没有任何合法手续，目前该建筑已经部分被拆除，不应受到法律保护。二、原告要求返还履约保证金70万元不符合合同约定，根据双方房屋租赁合同约定，履约保证金70万元在合同终止或合同解除且乙方无任何违约或应承担的费用，在抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还给乙方，现双方的房屋租赁合同既没有终止也没有解除，尚未达到退还保证金的条件，原告该项诉请不能成立。综上，原告诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，恒丰银行诉商贸集团、粮油公司、化纤公司、纺联置业金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月1日作出的（2017）豫01民初5199号民事判决，判决如下：一、被告河南商贸集团有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告恒丰银行股份有限公司郑州分行借款本金人民币116992009.94元及计算至2017年9月26日的利息、罚息、复利共计139969.42元。以后的利息以借款本金116992009.94元为基数，自2017年9月27日起按照双方合同约定计付至实际清偿之日止；二、被告河南商贸集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告恒丰银行股份有限公司郑州分行律师代理费30万元；三、被告河南粮油食品进出口集团有限责任公司以其名下位于郑州市××××号的房产（具体产权证号以本院查明部分载明为准）,对被告河南商贸集团有限公司上述判决第一、二项下债务承担抵押担保责任，原告对上述抵押的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、被告河南省化纤毛麻进出口有限公司以其名下位于金水区××路××及××层的房产（具体产权证号以本院查明部分载明为准）,对被告河南商贸集团有限公司上述判决第一、二项下债务承担抵押担保责任，原告对上述抵押的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；五、被告河南纺联置业有限公司以其名下位于金水区××、××、××、××、××、××、××、××层的房产（具体产权证号以本院查明部分载明为准）,对被告河南商贸集团有限公司上述判决第一、二项下债务承担抵押担保责任，原告对上述抵押的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；六、被告河南粮油食品进出口集团有限责任公司、河南省化纤毛麻进出口有限公司、河南纺联置业有限公司承担抵押担保责任后，有权向被告河南商贸集团有限公司进行追偿。河南商贸集团有限公司不服向河南省高级人民法院提起上诉，河南省高级人民法院于2019年2月26日作出（2018）豫民终1241号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，各被告未按期履行义务，恒丰银行向本院申请强制执行，本院依法立案执行，执行案件案号为（2019）豫01执498号。执行过程中，本院委托河南天健房地产评估有限公司对粮油公司名下位于郑州市××××房产进行评估。2019年10月16日，河南天健房地产评估有限公司出具豫郑天健评字[2019]xxx2C号《房地产评估报告》，载明:评估对象为粮油公司所有的位于金水区经七路23号房地产，产权证号：0xxx79，结构为钢混，房屋总层数7层（局部8层），设计用途为办公，建筑面积为8328.70㎡（本次估价范围包括估价对象所分摊的国有土地使用权面积及室内不可移动的装修，不包括其它动产、其它债权债务及其它特许经营权）；测算得出该房地产在价值时点的房地产市场价值为5216.42万元，单价为6263/㎡；根据本院提供的《房屋租赁合同》复印件，估价对象一楼大厅、二层部分、三至八层（八层部分为加盖建筑）共计6270平方米出租给永通公司、张永利（五月时尚酒店，租赁期至2026年8月15日），根据司法鉴定评估目的及委托方的需要，本次估价考虑了此部分租赁情况对价值的影响。另查明，2012年8月15日，粮油公司作为甲方，二原告作为乙方签订房屋租赁合同，约定：乙方租赁房屋坐落于郑州市经七路23号为八层框架式办公楼和自属停车场，本次可租范围为一楼大厅，三至八层和二层部分面积，计165个房间，其中八楼为可容纳300人的会议室，共计建筑面积为6270平方米；租赁期限共计14年，自2012年8月16日至2026年8月15日；履约保证金70万元，在本合同终止或解除且乙方无任何违约和应承担的费用后，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方；租赁期满或合同解除后，乙方应于租赁期满或合同解除之日起30日内返还该房屋、停车场及附属设施、设备，搬离属于乙方的有关设施设备及财产并保持场内建筑的完好状态，且不得向甲方提出任何补偿要求，逾期未搬离的，甲方有权自行处理，涉及相关费用由乙方承担，乙方对房屋、停车场的装修装饰无偿归甲方所有。合同还约定了其他事项。合同签订后，粮油公司向原告交付了房屋，原告对租赁房屋进行了装修，开设酒店经营至今。诉讼中，恒丰银行明确表示，认可原告的租赁权，已向执行机构提交带租拍卖申请。本院认为，案外人执行异议之诉旨在解决案外人的权益能否排除执行，是否应当继续执行的问题。本案中，恒丰银行在执行程序中已认可原告的租赁权，且本院委托评估机构对涉案房产进行评估时，向评估机构提供了原告与粮油公司的租赁合同，评估机构出具评估意见时考虑了原告租赁情况，测算出的评估价格亦是涉案房产的带租价值。故各方对原告的租赁权并无争议，本院的评估拍卖并不影响原告的租赁权，原告与粮油公司之间的租赁合同可正常履行至租赁期限届满，在此期间，原告无需向买受人移交房屋，且原告的诉讼请求中也无要求排除执行的明确表述，原告诉请要求确认评估报告中价值2400余万元的不可移动装饰及加盖部分归其所有，以及粮油公司退还保证金70万元，涉及原告与粮油公司之间的内部租赁合同关系，与本案执行异议之诉无关，不是本案审理范围。综上所述，原告的起诉超出案外人执行异议之诉的审理范围，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条、第三百零五条规定，裁定如下：驳回张永利、滑县永通实业开发有限责任公司的起诉。原告张永利、滑县永通实业开发有限责任公司预交的案件受理费165300元，予以退还。如不服本裁定，可以在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  张林利审判员  刘 敏审判员  李运动二〇二〇年八月二十日书记员  王梦娇