广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0784民初823号原告（执行案外人）：鹤山市方圆房地产发展有限公司，住所地：广东省鹤山市***********，统一社会信用代码：914***********382T。法定代表人：李军伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：李小红，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嘉炜，广东五邑律师事务所律师。被告：谭伟坚（执行申请人），男，1971年3月19日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：任坚明，广东叠力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李兆坤，广东叠力律师事务所律师。第三人：胡悦兰（被执行人），女，1983年1月29日出生，汉族，住广东省江门市。第三人：李家铨（被执行人），男，1979年10月23日出生，汉族，住广东省江门市。原告鹤山市方圆房地产发展有限公司与被告谭伟坚、第三人胡悦兰、李家铨案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告鹤山市方圆房地产发展有限公司的委托诉讼代理人李小红、张嘉炜，被告谭伟坚的委托诉讼代理人李兆坤到庭参加诉讼，第三人胡悦兰、李家铨经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案是缺席审理。现已审理终结。原告鹤山市方圆房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.停止对鹤山市沙坪十里方圆大雅雅韵居×房屋的执行；2.解除对涉案房屋的预查封；3.案件诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告将诉讼请求2变更为：解除对坐落于鹤山市沙坪十里方圆大雅雅2号×房屋的查封、轮候查封等保全、执行的强制措施。事实和理由：一、1.2012年10月31日，第三人胡悦兰与原告签订《商品房买卖合同》，约定购买涉案房产，房款为869737元，首期款269737元，剩余60万元办理银行按揭。2.2013年2月22日，第三人胡悦兰与中国建设银行股份有限公司鹤山支行签订《个人住房（商业住房）借款合同》，约定第三人胡悦兰以涉案房产提供抵押担保向该行借款60万元，贷款期限自2013年3月1日至2018年3月1日；2013年3月1日，中国建设银行股份有限公司鹤山支行向第三人胡悦兰发放贷款60万元。3.2013年4月1日，涉案房产办理预购商品房销售备案登记及预抵押备案登记。4.2010年3月15日，中国建设银行股份有限公司鹤山支行与原告签订《楼宇抵押贷款合作协议》，原告应为第三人胡悦兰的涉案房产的房贷提供阶段性担保，保证期限自中国建设银行股份有限公司鹤山支行将贷款划入原告账户之日起至涉案房产办妥《房地产权证》《他项权利证》交建设银行保管之日止。5.2014年10月29日，被告谭伟坚诉第三人胡悦兰、李家铨民间借贷纠纷一案[(2014)江鹤法龙民初字第224号]，并向鹤山市人民法院申请预查封了涉案房产。6.2014年10月30日，2014年11月27日，2016年11月3日分别被民生银行江门支行、广发银行江门分行、中国建设银行股份有限公司鹤山支行提起金融借款合同并预查封了涉案房产。7.2016年11月1日，因第三人胡悦兰、李家铨一直拖欠涉案房产房贷款，中国建设银行股份有限公司鹤山支行以金融借款合同纠纷为由对第三人胡悦兰和李家铨、原告提起诉讼[(2016)粤0784民初2888号]并对涉案房产进行轮候查封。2017年3月4日，鹤山人民法院作出判决判令第三人胡悦兰、李家铨共同向中国建设银行股份有限公司鹤山支行归还借款本金226589.83元、利息及罚息1729.34元、律师费18415元，原告对第三人胡悦兰承担连带清偿责任，并确认中国建设银行股份有限公司鹤山支行未获得抵押权，不能对涉案房产行使抵押权的判决。8.2017年8月18日，原告根据(2016)粤0784民初2888号民事判决书代第三人胡悦兰向中国建设银行股份有限公司鹤山支行清偿完毕涉案房产的所有房贷、利息、律师费等共计257258.18元。9.2018年10月30日，原告向法院对第三人胡悦兰、李家铨提起商品房预售合同纠纷案[(2018)粤0784民初3114号]。2019年3月18日，法院作出民事判决，判令解除第三人胡悦兰与原告于2012年10月31日签订的《商品房买卖合同》并确认原告享有涉案房产的所有权。同年6月10日，该判决生效。二、原告是涉案房产的物权人，对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，应停止对涉案房产的执行和解除对涉案房产的查封。1．涉案房产自始至今的权属人是原告。理由如下：(1)涉案房产办理的预购商品房销售备案登记仅属于预购商品房预告登记，而非房屋所有权转移登记。依据《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”该条款说明，预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。预告登记是不动产登记的特殊类型，登记的不是不动产物权，而是物权期待权，其在产权登记前并未取得不动产物权。（2）依据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因涉案房产所有权自始至今未发生转移登记至第三人胡悦兰名下，涉案房产所有权人仍为原告。（3）法院作出的(2018)粤0784民初3114号民事判决书确认：涉案房产所有权归原告，原告与第三人胡悦兰对涉案房产的《商品房买卖合同》于2019年6月10日依法解除。（4）2017年3月4日，法院作出的(2016)粤0784民初2888号民事判决书确认：涉案房产办理的“预购商品房抵押备案登记”因不属于物权上的抵押权登记，故对中国建设银行股份有限公司鹤山支行主张涉案房产的抵押权作出不予支持的判决。同理，涉案房产即使办理“预购商品房销售备案登记”，但因未完成房产的物权变更登记的程序，故所有权不归第三人胡悦兰。（5）目前，涉案房产的预告登记属于预告登记失效状态。根据《物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”的规定。现涉案房产不仅存有预告登记之日起三个月内未申请登记的情形，而且存有涉案房产买卖合同已被判决确认解除的情形，以上两事实均符合法律规定的债权消灭情形。故第三人胡悦兰对将来可取得涉案房产所有权的期待权已丧失，即第三人胡悦兰不享有涉案房产所有权的可能。2．请求停止对涉案房产的执行和解除对涉案房产的查封依法有据。理由如下：（1）原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房产只进行了预告登记，并没有形成产权登记，不具有物权效力。原告通过诉讼方式解除涉案房产的买卖合同关系，并向银行清偿涉案房产的房贷。故不论从事实或法律角度分析，第三人胡悦兰不属于涉案房产的所有权人。故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。”（2）因涉案房产的权属并非第三人胡悦兰所有，预告登记也已经失效，被告谭伟坚申请对涉案房产进行预查封的基础不存在，因此应对涉案房产予以解除查封。综上，法院作出的(2020)粤0784执异7号执行裁定书适用法律错误，请法院依法判决，以保护原告的合法权益不受侵害。被告谭伟坚辩称，一、被告谭伟坚于2014年起诉第三人李家铨、胡悦兰民间借贷纠纷，案号：(2014)江鹤法龙民初字第224号，该判决已经生效，被告谭伟坚已申请执行及要求恢复执行[案号：(2016)粤0784执恢80号]，被告谭伟坚一直要求执行鹤山市沙坪镇十里方圆大雅小区雅韵居×房，而且被告谭伟坚在起诉时已申请财产保全，并一直续封至2022年10月21日。1.依据《不动产登记暂行条例》第五条规定：“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：一、集体土地所有权；二、房屋等建筑物、构筑物所有权；三、森林、林木所有权；四、耕地、林地、草地等土地承包经营权；……”，以及《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”的规定，房屋属不动产，不动产权证的设立、变更、转让和消灭，需经依法登记，方发生效力；未经登记，不发生效力。2.根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。”，以及最高人民法院《关于适用的解释》第四百七十九“第四百七十九条在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行”的规定，查封后提起仲裁并以法律文书为由，排除强制执行不予支持。所以，鹤山市沙坪镇十里方圆大雅小区雅韵居×房一直登记在第三人胡悦兰名下，依法一直属第三人胡悦兰所有，并已由被告谭伟坚申请财产保全查封，未经解除查封，鹤山市沙坪镇十里方圆大雅小区雅韵居×房不得转让。原告诉第三人李家铨、胡悦兰商品房预售合同纠纷一案是在2018年10月30日立案，在被告谭伟坚查封之后，即使法院执行原告诉第三人李家铨、胡悦兰商品房预售合同纠纷一案，也必须在被告谭伟坚解封以后才可以办理过户手续。二、退一步而言，即使参考《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）中第十八条：被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”的规定，原告诉第三人李家铨、胡悦兰商品房预售合同纠纷一案的判决中可以明显看到原告总的合同价款为869737元，现在，原告以支付借款本金226589.83元的代价，即取得价值869737元房屋所有权，而且该房屋尚未计算升值部分，所以原告即使与第三人胡悦兰、李家铨解除房屋预售合同，也必须支付房屋剩余的价值才能取得所有权。三、反过来思考，如果被告谭伟坚向原告支付借款本金226589.83元，可以取得鹤山市沙坪镇十里方圆大雅小区雅韵居×房的所有权，被告谭伟坚同意支付，房屋价值余额643147元抵扣第三人李家铨、胡悦兰欠被告谭伟坚的等额债务。被告谭伟坚请求法院依法驳回原告的执行异议。第三人胡悦兰、李家铨无陈述意见。本院经审理认定事实如下：2010年3月15日，中国建设银行股份有限公司鹤山支行与原告签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定原告应为涉案房产的房贷提供阶段性担保，保证期限自建设银行将贷款划入原告账户之日起至涉案房产办妥《房地产权证》、《他项权利证》交建设银行保管之日止等等。2012年10月31日，第三人胡悦兰与原告签订《商品房买卖合同》，约定购买涉案房产，房款为869737元，首期款269737元，剩余600000元办理银按揭等等；2013年2月22日，第三人胡悦兰与中国建设银行股份有限公司鹤山支行签订《个人住房（商业住房）借款合同》，约定第三人胡悦兰以涉案房产提供抵押担保向该行借款600000元，贷款期限自2013年3月1日至2018年3月1日等等；2013年3月1日，中国建设银行股份有限公司鹤山支行向第三人胡悦兰发放贷款600000元；2013年4月1日，涉案房产办理预购商品房销售备案登记及预抵押备案登记。2014年10月29日，谭伟坚诉第三人胡悦兰、李家铨民间借贷纠纷一案[(2014)江鹤法龙民初字第224号]向鹤山市人民法院申请查封了涉案房产，现涉案房产被本院依法查封。2016年11月1日，第三人胡悦兰、李家铨一直拖欠涉案房产房贷款，中国建设银行股份有限公司鹤山支行对第三人胡悦兰和李家铨、原告提起诉讼[案号为(2016)粤0784民初2888号]，并对涉案房产进行轮候查封。2017年3月4日，鹤山市人民法院作出(2016)粤0784民初2888号民事判决，判令第三人胡悦兰、李家铨共同向中国建设银行股份有限公司鹤山支行归还借款本金226589.83元、利息及罚息1729.34元、律师费18415元，原告对第三人胡悦兰承担连带清偿责任，并确认中国建设银行股份有限公司鹤山支行未获得抵押权，不能对涉案房产行使抵押权的判决。2017年8月18日，原告根据(2016)粤0784民初2888号《民事判决书》代第三人胡悦兰向中国建设银行股份有限公司鹤山支行清偿完毕涉案房产的所有房贷、利息、律师费等合共257258.18元。2018年10月30日，原告对第三人胡悦兰、李家铨提起商品房预售合同纠纷[案号为(2018)粤0784民初3114号]。2019年3月18日，本院依法作出(2018)粤0784民初3114号民事判决，判令解除第三人胡悦兰与原告于2012年10月31日签订的《商品房买卖合同》，确认原告享有涉案房产的所有权。2020年6月10日，(2018)粤0784民初3114号民事判决书发生法律效力。关于谭伟坚与第三人李家铨、胡悦兰民间借贷纠纷一案，本院以(2014)江鹤法龙民初字第224号民事裁定书查封了第三人胡悦兰位于鹤山市沙坪十里方圆大雅2号×房房产。原告作为异议人向本院提出执行异议，主张其享有鹤山市沙坪十里方圆大雅2号×房的所有权，请求法院解除对鹤山市沙坪十里方圆大雅2号×房的预查封。本院于2020年2月28日作出（2020）粤0784执异7号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，原告不服该裁定，遂于2020年3月19日向本院提起案外人执行异议之诉。又查明：坐落于鹤山市沙坪十里方圆大雅**×房与鹤山市沙坪十里方圆大雅雅韵居×房为同一处房产。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。经查明，本院在被告谭伟坚与第三人李家铨、胡悦兰民间借贷纠纷一案[(2014)江鹤法龙民初字第224号]中根据被告谭伟坚的申请依法查封了第三人胡悦兰位于鹤山市沙坪十里方圆大雅2号×房房产，鉴于本院于2019年3月18日作出的(2018)粤0784民初3114号民事判决书已确认原告享有鹤山市沙坪十里方圆大雅雅韵居×房（即鹤山市沙坪十里方圆大雅2号×房）的所有权，且该判决书已生效，据此可知，鹤山市沙坪十里方圆大雅雅韵居×房的权属人应为原告，而不是第三人胡悦兰，故原告请求停止对鹤山市沙坪十里方圆大雅雅韵居×房的执行及解除对该房产的查封的理据充分，本院予以支持。另，原告请求解除其他法院及本院其他执行案件对涉案房产的查封，鉴于原告的该请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、停止对鹤山市沙坪十里方圆大雅2号×房（即鹤山市沙坪十里方圆大雅雅韵居×房）的执行；二、解除对鹤山市沙坪十里方圆大雅2号×房（即鹤山市沙坪十里方圆大雅雅韵居×房）的查封；三、驳回原告鹤山市方圆房地产发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12497.37元（原告已预交），由被告谭伟坚负担（原告鹤山市方圆房地产发展有限公司同意被告谭伟坚负担的受理费于履行判决义务时径付给原告鹤山市方圆房地产发展有限公司，本院不再收退）。如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  何建通审 判 员  古辉林人民陪审员  梁惠珍二〇二〇年八月十八日书 记 员  麦倩君