广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初3882号 原告：陈帮喜，男，1962年9月19日出生，汉族，住广西浦北县。 原告：陈超，男，1997年12月28日出生，汉族，住广西浦北县。 委托诉讼代理人：叶忠广，广西港天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄振鸿，广西港天律师事务所律师。 被告：广西捌锦房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市青秀区祥宾路**综合楼**，统一社会信用代码：91450103MA5L837L3J。 法定代表人：邹传发，该公司经理。 委托诉讼代理人：钟晖，广西广来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宝佳，广西广来律师事务所律师。 原告陈帮喜、陈超与被告广西捌锦房地产开发有限公司（以下简称：捌锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈帮喜、陈超的共同委托诉讼代理人叶忠广，被告捌锦公司的委托诉讼代理人钟晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈帮喜、陈超向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原、被告于2019年1月13日签订的《南宁市可利国际美食广场合作建房商铺合同书》无效；2、请求判决被告返还商铺合作建房款76800元给原告；3、由被告承担本案受理费。事实和理由：2019年1月13曰，原告与被告签订了《南宁市可利国际美食广场合作建房商铺合同书》，约定：被告使用与南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利四队联营开发的位于南宁市处的地块和原告合作建房（商铺），由原告出资96000元给被告，合作建造位于[可利国际]二层珍味里美食城第二层G20号商铺，建筑面积9.52平方米，同时约定付款方式等等内容。签订合同当天即2019年1月13日，原告向被告支付了首付款57600元，同年4月16日，原告向被告支付第二期价款19200元，总共交了76800元给被告。此后，原告获知被告的联营开发行为不合法，便不再支付第三期款项。2019年9月11日，原告在人民网上知道:可利国际项目为西乡塘区心圩街道四联村可利四队联合广西（南宁）捌锦房地产开发有限公司建设的三产综合楼，针对该项目未办理《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》而擅自开工建设的违建行为，高新区执法部门已于2018年11月22日对该项目发出《责令停止违法行为通知书》并于同年12月6日对其进行立案处理。原告知道后便要求被告退款。可是，被告不以理睬。综上，根据我国《合同法》等法律规定，双方签订的合同显属无效合同，被告应返还合作建房款给原告。 被告捌锦公司辩称：1、原被告签订的《南宁市可利国际美食广场合作建房商铺合同书》是有效，因为在双方签订的时候已经说明土地的性质为集体商服用地，房屋的性质是合作建房，且被告已经将合作建房款用于建设房屋，现在房屋也已经建成，并交付给部分业主使用；2、该项目现在也正在办理有关的证件，也已经向政府部门缴纳罚款，不存在违法建设问题。所以请求法院驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月13日，原告（乙方）与捌锦公司（甲方）签订一份《南宁市【可利国际】珍味里美食城合作建房合同书》（以下简称“《合作建房合同书》”），约定：第一条南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利四队以征地拆迁安置经国家拨用方式取得位于南宁市处地块用于和甲方合作联营开发。第三条1、可利国际项目所在土地性质为商服用地，一层为大型农贸市场，二层为珍味里美食城，三至三十一层为套房，属框剪结构，暂定建筑层为地上31层，地下，地下**座为酒店）2、本合同合作建房的【可利国际】二层珍味里美食城商铺编号第二层G20号商铺。第四条双方约定乙方取得该商铺使用权期限40年：自该商铺交付之日起至2060年8月31日止。按照甲方与南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利四队签订联营合作开发合同约束的期限，乙方的使用期为40年。第五条编号第二层G20号商铺合作建房单价为10084.03元/平方米，总价款为96000元。第七条（二）乙方以分期付款方式支付合作建房款：（1）乙方在签署本合同的同时交纳首期款，首期款共占商铺总合作建房款的60%，计57600元。（2）2019年3月底乙方应交纳第二次总合作建房款的20%，计19200元。（3）商铺交付时，交纳总合作建房款的20%，计19200元。第十条1、若乙方单方面终止履行本合同，乙方每一个商铺必须向甲方支付每平方米违约金3800元，乙方已付合作建房款，该违约金由甲方直接从乙方已付款项中扣除，本合同约定的商铺由甲方另行处理。第十九条9、依据今后相关政策，如该项目所占之集体建设用地的物业可以上市交易的，在乙方承担相关税费及其他所有费用，并取得南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利四队和其他相关政府部门同意的情况下，在国家政策允许下，甲方协助办理房产证。 原告为履行上述合同，向捌锦公司支付款项情况如下：1、2019年1月13日支付57600元；2、2019年4月16日支付19200元。以上付款共计76800元，捌锦公司均出具《收据》予以确认。 庭审时，被告捌锦公司确认截至庭审之日，涉案项目的《建设工程规划许可证》等合法建设手续尚未办理完毕。 本院认为：关于《合作建房合同书》的性质及效力问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案中，原告与捌锦公司虽约定合作建设【可利国际】二层珍味里美食城商铺，但同时约定原告享有其中第二层G20号商铺40年的使用权，并在双方签订的合同第十九条约定在符合相关政策并取得南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利四队和其他相关政府部门同意的情况下，捌锦公司为原告办理涉案商铺的房产证，可见，《合作建房合同书》名为合作建房，实为房屋买卖。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。捌锦公司在未取得《建设工程规划许可证》等合法建设手续的情况下，即在集体土地上开发建设【可利国际】二层珍味里美食城，并对社会不特定公众进行销售，违反了城市房地产管理法的强制性规定，故《合作建房合同书》应属无效。原告依照《合作建房合同书》的约定向捌锦公司支付了共计76800元，因该合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，捌锦公司应将76800元返还给原告，本院对原告的诉讼请求予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第四款、第二十七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告陈帮喜、陈超与被告广西捌锦房地产开发有限公司于2019年1月13日签订的《南宁市【可利国际】珍味里美食城合作建房合同书》无效； 二、被告广西捌锦房地产开发有限公司向原告陈帮喜、陈超返还已付款项76800元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1100元（原告已预交2200元，由本院退回1100元），由被告广西捌锦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  农慧兰 二〇二〇年八月十二日 书记员  沈晓璐 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二条第四款房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。