安徽省芜湖县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0221民初2252号 原告:朱来根，男，1964年7月15日出生，汉族，安徽省芜湖县人，住安徽省芜湖县。 原告:张茂英，女，1964年11月5日出生，汉族，安徽省芜湖县人，住安徽省芜湖县。 上列原告共同委托诉讼代理人：宗寿林（芜湖县湾沚镇新都社区居民委员会推荐），男，1962年7月4日出生，汉族，安徽省芜湖县人，住安徽省芜湖县。 被告：陶善海，男，1979年11月27日出生，汉族，安徽省芜湖县人，住安徽省芜湖县。 被告：陶显胜，男，1975年12月25日出生，汉族，安徽省芜湖县人，住安徽省芜湖县。 上列被告共同委托诉讼代理人：许磊，安徽青弋江律师事务所律师。 原告朱来根、张茂英与被告陶善海、陶显胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告朱来根及朱来根与张茂英的共同委托诉讼代理人宗寿林，被告陶善海及陶善海与陶显胜的共同委托诉讼代理人许磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱来根、张茂英向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2019年5月25日至2020年5月25日的租房租金7.3万元；2.请求判令被告向原告支付违约金13320元；3.请求判被告向原告赔偿利息损失费17520元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年5月25日签订门面租赁合同一份，约定两原告将坐落于芜湖县湾沚镇迎宾小区58幢01、02门面房租给被告经营餐饮。租赁期限为5年，每年租金为4.8万元，租金一年一付，签订合同时付第一年租金。最后双方补充协议约定，每年租金到期需要提前两个月交下一年租金，三年内房租租金不变，以后两年双方根据市场行情协商。原告收到被告定金之日将钥匙交付给被告，被告也按照约定向原告支付了前四年的租金。第五年上涨到7.3万元的租金被告一直拖欠未给。而被告反以原告违约要求赔偿违约金2400元，赔偿损失6万元，返还8000元的房租和退还押金8000元，并向法院提起了主张。经法院判决，原告返还被告押金8000元，向被告支付的损害赔偿金8760元，案件诉讼880元由原告承担。关于原告提出被告未按照约定支付第五年的租金的问题。法院认为是没按时支付租金问题，表示对其不作处理，致使损害了原告的合法权利。 被告陶善海、陶显胜共同辩称：1.原告的诉讼请求第一项没有事实依据，第二、三项无事实和法律依据，应当全部予以驳回；2.关于事实与理由部分，双方没有签订补充协议，也没有协商第五年租金上涨至7.3万元。 经审理查明：2015年5月25日，两原告与两被告签订《门面房租赁合同》一份，约定：两原告将其所有的芜湖县湾沚镇迎宾小区58幢01、02室房屋租赁给两被告用于餐饮经营；租赁期自2015年5月25日至2020年5月25日；租金为4.8万元/年，一年一付，签订合同时付第一年租金，并支付租房押金8000元；违约责任：两被告应如期交付租金，如两被告未经两原告同意逾期交付，两原告有权要求两被告按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失；原、被告双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，待双方同意后，方可办理手续；若两原告违约，除要退还给两被告相应期限的房租外，还需支付给两被告上述金额（未到期限的房租金）及违约金，反之，若两被告违约，则两原告有权不退还租金。合同最后注：每年租金到期，需提前两个月交下一年租金，三年内房租租金不变，以后两年双方根据市场行情协商。 另查明，2014年5月6日，两原告因向中国银行股份有限公司湾沚支行贷款，以涉案房屋办理了抵押手续。2016年，借款合同到期，两原告未能按期偿还贷款，案经本院审判后进入执行程序，本院向两被告发出协助执行通知书，要求两被告将房屋租金交付到法院。两被告2016、2017、2018年租金已交付法院，2019年，因涉案房屋已进入拍卖程序，本院未向两被告收取租金，两原告也未向两被告收取租金。2020年4月2日，涉案房屋经拍卖由案外人王来香竞得，并过户至其名下。2020年4月5日，王来香通知两被告搬出涉案房屋。同日，两被告停止经营活动。 再查明，因两原告在与两被告签订《门面房租赁合同》时，隐瞒了涉案房屋已经抵押的事实，致使租赁合同未能履行完毕，两被告已另案向本院起诉。 本院认为：原、被告签订的《门面房租赁合同》，是双方真实意思的表示，系有效合同，双方理应全面履行合同所确定的权利义务。两原告按约向被告提供了租赁物，两被告理应按约给付租金。由于两原告在签订《门面房租赁合同》时，未告知涉案房屋已经抵押的事实，致使涉案房屋在租赁合同履行过程中被本院拍卖，租赁合同未能履行完毕，两原告应承担违约责任。由于涉案房屋进入拍卖程序后，履行期限存在不确定性，两被告未能按期交付租金，也在情理之中，况且，本院也未要求两被告交付租金，两原告也未主动收取租金，不能因两原告的违约行为而将责任强加于两被告，故对两原告要求两被告支付违约金及赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。鉴于两被告起诉两原告赔偿损失的房屋租赁合同纠纷，已经本院另案审理，两原告在另案中未主张租金损失，故对两原告在本案中向两被告要求支付实际占用涉案房屋期间的租金损失的诉讼请求，本院予以支持。两原告认为第五年租金应按7.3万元/年计算，没有事实和法律依据。尽管租赁合同中注明“后两年租金双方根据市场行情协商”，但原、被告之间并没有协商，况且，第四年租金两被告也是按4.8万元/年交付，两原告并未提出异议，故可以认定第五年租金仍为4.8万元/年。按照合同约定，第五年租赁期限为2019年5月26日至2020年5月25日，至2020年4月5日两被告停止经营搬离涉案房屋，两被告实际占用涉案房屋的时间为311天，应给付租金为40898元（4.8万元÷365天×311天）。 为维护市场经济秩序，保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（一）项、第二十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、被告陶善海、陶显胜于本判决生效后十日内给付原告朱来根、张茂英房屋租金40898元； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告朱来根、张茂英的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取1188元，由原告朱来根、张茂英承担688元，被告陶善海、陶显胜承担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  周玉道 二〇二〇年八月三十一日 书记员  丁梦雪 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。