广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4696号上诉人（原审被告）：陈应贤，男，1967年3月21日出生，汉族，住广东省东莞市**************，公民身份号码为442************671。委托诉讼代理人：魏艳，广东桥达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小明，广东桥达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市富佳市*经营管理有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇沙角社区******，统一社会信用代码为91441900MA4UM9FK57。法定代表人：谭凤鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘波，广东尚宽律师事务所律师。上诉人陈应贤与被上诉人东莞市富佳市*经营管理有限公司（以下简称“富佳公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10992号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对案件进行了审理。本案现已审理终结。富佳公司向原审法院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》于2019年4月13日解除；2.判令陈应贤向富佳公司支付租金50900元、管理费25450元（租金按3000元/月的标准，管理费按1500元/月的标准，均从2017年11月20日算至2019年4月13日：3000÷30×509=50900元、1500元÷30×509=25450元）；3.判令陈应贤向富佳公司支付违约金15779元（以未付租金及管理费为标准，按月息2%从逾期之日算至实际清偿之日）；4.判令陈应贤承担本案诉讼费用。后富佳公司增加诉讼请求如下：5.判令陈应贤立即向富佳公司返还租赁物；6.判令陈应贤向富佳公司支付仓库占有使用费及管理费（占有使用费参照租金标准3000元/月，从2019年4月14日计至实际返还租赁物之日，暂计至2019年11月15日为21600元，管理费1500元/月，从2019年4月14日计至实际返还仓库之日止，暂计至2019年11月15日为10800元）。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认陈应贤和东莞市富佳市*经营管理有限公司于2017年5月12日签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》无效；二、限陈应贤于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市富佳市*经营管理有限公司返还位于东莞市虎门镇沙角社区******的富佳农副产品仓储物流配送中心A-06号仓库；三、限陈应贤于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市富佳市*经营管理有限公司支付占有使用费（以3000元/月为标准，自2017年11月20日计至仓库返还之日止）；四、限陈应贤于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市富佳市*经营管理有限公司支付管理费（以500元/月为标准，自2017年11月20日计至仓库返还之日止）；五、驳回东莞市富佳市*经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件适用普通程序收取受理费10280元，由东莞市富佳市*经营管理有限公司负担8947元，由陈应贤负担1333元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10992号民事判决。陈应贤不服原审判决，向本院上诉请求：一、请求依法撤销东莞市第二人民法院作出的（2019）粤1972民初10992号民事判决书第一、二、三、四项，并依法改判驳回富佳公司所有诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由富佳公司承担。事实与理由：一、首先，案涉租赁合同是有效的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同应当认定有效。本案中，被上诉人在一审时已向法庭出示东莞市城乡规划局颁发的《建设工程规划许可证》，而且《复函》也明确案涉项目基本按图施工。即是说，案涉仓库的建设已取得建设工程规划许可证或者系经主管部门批准建设的，所以不应当认定为无效合同。其次，申请规划条件核实并非是认定合同无效的法定情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定租赁合同无效情形有三：未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定建设的、未经主管部门批准建设的。可见，并不包括申请规划条件核实。最后，申请规划条件核实的权利和义务均在于被上诉人。原审时，法庭明确要求被上诉人向东莞市自然资源局提交规划条件核实的申请，但被上诉人因为清楚知道合同无效的收益大于合同有效，于是为了达到取回案涉仓库的目的而故意不申请规划条件核实。二、案涉仓库虽已交付，但并不意味符合使用条件。首先，被上诉人未根据合同约定提供仓储设施。上诉人已根据案涉合同第4条的规定，向被上诉人足额支付了人民币45万元设施使用费，但被上诉人至今未提供任何设施予包括上诉人在内的租户使用。其次，被上诉人未履行开业的义务。被上诉人作为案涉市场的经营者、管理者，且合同签订时明确其负责市场招商及推广、开业等工作，但案涉市场至今未达到开业条件，案涉仓库根本无法达到使用的目的。由此可见，上诉人租赁案涉仓库的目的无法实现，而且被上诉人违约在先，所以上诉人不应当支付租金（占有使用费）和物业管理费。而且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参持”，合同无效的情况下，当事人仅可主张房屋占有使用并不包含物业管理费。三、案涉合同名为租赁合同，实为买卖合同。涉案合同约定租金支付是因为被上诉人为了追求合同形式上的合法，将物业管理费拆分为租金和物业管理费，所以合同约定的租金实质上属于物业管理费。双方属于买卖关系从以下几个方面可以得到印证：1、2016年5月22日《收据》，明确记载的“认购单”，足可直接证明双方之间的买卖关系；2、设施使用费的收取，这也就很好地解释被上诉人为何至今未提供任何设施，而包括上诉人在内的租户也从未提出过意见；3、租金的支付，包括上诉人在内的租户从未给付过租金。对原审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对富佳公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点:一、案涉的《租赁及管理合同》是否合法有效；二、一审判决判令陈应贤向富佳公司支付占有使用费、物业管理费是否合法有据。第一，关于合同效力问题。东莞市自然资源管理局对一审法院的复函称“该项目基本按图施工，但也有部分位置未按图纸进行施工”，且富佳公司亦未在一审法院指定时间内向东莞市自然资源局提交规划条件核实的申请，一审判决认定富佳公司与陈应贤签订的《租赁及管理合同》无效并无不当。第二，关于占有使用费和物业管理费。虽然案涉《租赁及管理合同》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，富佳公司有权参照《租赁及管理合同》的约定要求陈应贤支付占有使用费。陈应贤租赁的仓库所在的市场由富佳公司提供管理服务，管理费是陈应贤经营案涉仓库的必要费用支出，富佳公司要求陈应贤支付管理费，合法有据。一审法院经现场勘验，因富佳公司并未能履行提供完全的管理服务的义务，一审法院酌定管理费为每间每月500元，并无不当之处。综上所述，上诉人陈应贤的上诉理由缺乏事实和法律依据，对其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2075元，陈应贤已预交2075元，由陈应贤负担2075元。本判决为终审判决。审判长 王 振审判员 王九龙审判员 李达明二〇二〇年八月十日书记员 吴健敏