北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初26034号原告：刁会武，男，1964年9月15日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：阴政宏，北京市京兴律师事务所律师。被告：关辉芹，女，1933年1月25日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：鲁景昆（系关辉芹之子），男，住北京市大兴区。被告：北京兴创房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇观音寺街南口兴创大厦**（**）。法定代表人：齐德亮，经理。委托诉讼代理人：徐仲元，北京市铭达律师事务所律师。原告刁会武与被告关辉芹、被告北京兴创房地产开发有限公司（以下简称兴创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日作出（2018）京0115民初17235号民事判决书，刁会武不服判决提起上诉，2019年8月29日北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终9728号民事裁定书，撤销了上述判决，将该案发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，于2020年8月4日依法公开开庭进行了审理。原告刁会武及其委托诉讼代理人阴政宏、被告关辉芹的委托诉讼代理人鲁景昆、被告兴创公司的委托诉讼代理人徐仲元到庭参与诉讼。本案现已审理终结。刁会武向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决兴创公司将位于北京市大兴区核心区一、二期A区4号楼3单元1401室（小区名称及房号最终以公安行政管理部门审核的为准）房屋产权转移登记至关辉芹名下并将该房屋交付给关辉芹；2.请求法院判决上述第一项内容履行完毕后5日内，关辉芹将位于北京市大兴区核心区一、二期A区4号楼3单元1401室（小区名称及房号最终以公安行政管理部门审核的为准）的房屋产权转移登记至刁会武名下并将该房屋交付给刁会武；3.关辉芹向刁会武返还已由兴创公司支付给关辉芹的房屋周转费74346元及违约金75486元；4.本案诉讼费由关辉芹承担。事实和理由：关辉芹与兴创公司于2011年11月8日签订《拆迁安置房买卖合同》，根据合同约定，关辉芹享有位于北京市大兴区核心区一、二期A区4号楼3单元1401室（小区名称及房号最终以公安行政管理部门审核的为准）的房屋所有权，兴创公司应于2013年12月31日起60日内交付房屋，如逾期，每日按该房屋合同总价的万分之一支付违约金。2012年11月18日，刁会武经由中间人王某1介绍购买关辉芹的上述房产，2012年11月19日，刁会武支付房屋价款共计87万元，关辉芹承诺待上述房产交房时协助刁会武办理入住手续。2017年2月9日兴创公司通知刁会武与关辉芹办理房屋入住手续，但关辉芹却拒绝办理，后刁会武自行前往兴创公司办理入住手续时被告知，必须关辉芹本人一起到现场才能办理。同时，刁会武得知关辉芹已领取了兴创公司支付的违约金及周转费。刁会武认为，上述房产已具备办理入住条件，但关辉芹未按约定及时办理，导致刁会武不能及时入住，因此，刁会武有权要求被告协助办理入住手续，并有权要求关辉芹给付周转费及违约金。关辉芹辩称，不同意刁会武的诉求。房屋违约金、周转费是兴创公司给被拆迁人的费用，不同意办理入住手续，刁会武把买房的钱打给王某1了，我方不认识王某1，我方没有收到。不同意过户交付。兴创公司辩称，服从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月8日，兴创公司（出卖人）与关辉芹（买受人）签订编号为核心区（YH）-3094的《拆迁安置房买卖合同》，约定买受人自愿向出卖人购买北京市大兴区核心区一、二期A区4号楼3单元1401室房屋，房屋设计建筑面积79.63平方米（入住时按实际测绘建筑面积结算），总价款215797元。该合同第三条约定：出卖人应当于2013年12月31日起60日内向买受人交付该房屋（该时间是以预计2011年1月23日完成拆迁的时间为前提确定的，如遇拆迁工程不能在预计时间内完成，交房时间将顺延，并且双方皆不视为逾期）。该房屋达到交付条件后，出卖人将以电话（或书面）方式通知买受人办理结算、入住手续。现该份《拆迁安置房买卖合同》原件在刁会武手中持有。刁会武提交与关辉芹及其子鲁景昆、兴创公司就上述房屋签订了《房屋产权变更申请承诺书》，该承诺书载明：本人关辉芹因拆迁宋庄村北街10号宅院选购了核心区一、二期A区4号楼3单元1401室拆迁安置房，现向贵公司申请，自愿将购买的上述房屋的产权人变更为刁会武，并承诺如下：1、位于宋庄村北街**宅院产权归本人所有；2、按照与贵公司签订的《拆迁安置房买卖合同》中相关规定交纳购房款，由于变更所产生的一切法律纠纷均由本人自行承担；3、在本人办理完选购的全部拆迁安置房的统一结算付款后，请贵公司为刁会武办理上述房屋的入住和产权登记手续；4、变更后若刁会武不能享受减免契税等优惠政策，与贵公司无关，按国家相关规定需交纳的费用由刁会武承担。该承诺书中承诺人处有关辉芹、鲁景昆的签字及手印，产权人处有刁会武签字，经办人处有兴创公司盖章，载明的签订时间为2011年11月18日。对于该承诺书中有关签字情况，刁会武称承诺书中关辉芹的签字确实不是其本人所签，是由其子鲁景昆代签，指纹是由关辉芹本人所按，鲁景昆的签字及手印均是其本人所签、所按，实际是2012年11月18日在兴创公司签署的，关辉芹、鲁景昆称该承诺书中关辉芹与鲁景昆的签字及手印均不是本人所签及所按手印，但不申请对承诺书中的签字及手印进行真伪鉴定。兴创公司称承诺书上的公章系其所盖，但内部审批流程没有通过，所以没有履行承诺书。刁会武提交2012年11月19日关辉芹向王某1出具的委托书作为证据，委托书记载：本人同意委托王某1办理宋庄回迁房核心区A4号楼3单元1401室房屋转卖手续，房款同意转到王某1在大兴农商行及农行所办账户中。该委托书中委托人处签字为“关辉芹（代）”。关辉芹不认可该委托书，称其从未委托过任何人出售涉案房屋，亦未收到任何房款，不申请笔迹、指纹鉴定。刁会武认可委托书中关辉芹的签字确不是其本人所签，是由王某1代签，指纹是由关辉芹本人所按。证人王某1认可该委托书系其签署，关辉芹的字是她代签的，关辉芹自己按的手印。刁会武提交视频证明当时他和证人刘某1、证人刘某2、证人王某1前往关辉芹家签署购房委托书的事，视频显示证人王某1向关辉芹说：“鲁哥跟您说了吗？我代给签个字，您再按个手印，鲁哥跟您说了吗？”关辉芹回答：“没有。”证人王某1：“那我打电话，您听着，行吗？我给鲁哥打电话。”刁会武：“就买您那房。”后刁会武和证人刘某1、证人刘某2、证人王某1到关辉芹家中。证人刘某1称其系刁会武前妻，当时他们选择买关辉芹的房子，位置在念坛公园北边修理厂，购房款共80万元，她代表刁会武给证人王某1转账40万元房款和改底单的钱，他们一起去关辉芹家签署委托书，委托书中关辉芹的签字是由王某1代签，指纹是关辉芹按的。证人刘某2称刁会武系其姐夫，视频中他们一起去关辉芹家签委托书，委托书是刁会武写的，证人王某2的名，关辉芹按的手印，协议大概是关辉芹委托证人王某1卖房子给刁会武，买卖的是念坛北边的房子，当时刁会武跟她借40万元买房，她通过银行代刁会武转款给证人王某1购房款。证人王某1称她与关辉芹的儿子鲁景昆是朋友，当时鲁景昆说要卖房子，她就帮忙登记一下把房子卖了，委托她办理关辉芹和刁会武的房屋买卖手续，是刁会武买关辉芹的房子，房款80万元，她不是中介，在兴商卖的，房子大概在念坛公园附近，是拆迁合同的房子，她负责收房款80万元，当时和刁会武、证人刘某1、证人刘某2一起去过关辉芹家，去签委托她买卖房子的手续，认可收到证人刘某1、证人刘某2各打的40万元。2012年11月19日，证人刘某1通过银行转账给证人王某140万元，2012年11月20日，证人刘某2通过银行转存方式支付给证人王某140万元。证人王某2署了落款日期为2012年11月19日的收款条，记载：刁会武已支付房款80万元，另7万元改底单款已交到拆迁公司，全部房款已付清。关辉芹对该证据不认可，不认可收到该款。证人王某1认可该收条，认可收取了刁会武支付的房款80万元，并称是刁会武买关辉芹房屋的购房款，她已经交付给鲁景昆了。兴创公司称涉案房屋可以办理入住手续和过户手续，因刁会武与关辉芹有争议，故没有交付，并提交涉案房屋所在楼的京（2018）大不动产权第0024149号不动产权证书证明，该不动产权证书记载房屋坐落大兴区佟家场西巷1号院4号楼，权利性质出让/商品房，用途住宅。双方当事人均确认涉案房屋现门牌号为大兴区佟家场西巷1号院4号楼3单元1401室。庭审中，刁会武称表示同意负担兴创公司过户到关辉芹名下、关辉芹过户到刁会武名下的所有税费，并提交购房资格核验结果，证明其具有北京市购房资格，该核验结果记载刁会武核验结果初步核验通过。本院认为，对于刁会武提交的其与关辉芹、兴创公司签订的《房屋产权变更申请承诺书》、委托书、收款条，关辉芹不认可证据的真实性，但不申请笔迹和指纹鉴定，视为其放弃诉讼权利，故本院对上述证据予以采信。关辉芹未对其签署以上材料，为何书面同意房屋产权变更至刁会武名下以及书面委托王某1办理房屋转卖手续并收取房款做出合理解释，应当承担不利后果。根据以上三份书面证据，结合刁会武提交的视频、三位证人关于刁会武与关辉芹购房、王某1代收房款的证言以及刁会武持有拆迁安置房买卖合同原件的情况，已经形成完整的证据链，足以证明刁会武购买关辉芹名下拆迁安置房的事实，刁会武与关辉芹成立房屋买卖合同关系，买卖标的物系关辉芹与兴创公司签订的《拆迁安置房买卖合同》项下的位于北京市大兴区核心区一、二期A区4号楼3单元1401室的房屋（现门牌号应为大兴区佟家场西巷1号院4号楼3单元1401室），房屋价款为80万元，王某1受关辉芹委托领取了刁会武支付的购房款，现刁会武已经履行了其购房人的付款义务，关辉芹应履行其出卖人义务，将房屋交付给刁会武并将房屋产权过户到刁会武的名下。由于该房屋尚未办理产权证，无法直接完成过户，且基于合同相对性原则，故需要由兴创公司先将房屋产权证办理至关辉芹名下，再由关辉芹将房屋过户至刁会武名下。由于该房屋兴创公司尚未交付给关辉芹，且基于合同相对性原则，故需要由兴创公司先将涉案房屋交付给关辉芹，再由关辉芹将房屋交付给刁会武。故对刁会武的该部分诉讼请求，本院予以支持。关于刁会武主张的违约金和周转费，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京兴创房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内将北京市大兴区核心区一、二期A区4号楼3单元1401室的房屋产权登记至关辉芹名下，关辉芹应予以协助；二、在本判决第一项履行完毕后十五日内，关辉芹将北京市大兴区核心区一、二期A区4号楼3单元1401室的房屋产权过户登记至刁会武名下，刁会武应予以协助；三、北京兴创房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内将北京市大兴区核心区一、二期A区4号楼3单元1401室的房屋交付给关辉芹；四、在本判决第三项履行完毕后十五日内，关辉芹将北京市大兴区核心区一、二期A区4号楼3单元1401室的房屋交付给刁会武；五、驳回刁会武的其他诉讼请求。案件受理费23925元，由刁会武负担1675元，关辉芹负担22250元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  蒋怡琴人民陪审员  田颖丽人民陪审员  袁莉娅二〇二〇年八月七日法官 助理  黄冰瑶书 记 员  都沛涵书 记 员  张 然