广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终477号上诉人（原审原告）：林香莲，女，汉族，1960年8月2日出生，住广东省韶关市浈江区*************。委托诉讼代理人：张育华，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘炼鑫，广东众同信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韶关市金财资产运营有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区*************之一。法定代表人：吴武超，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘丹丹，广东天行健律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兵，该公司员工。上诉人林香莲因与被上诉人韶关市金财资产运营有限公司（以下简称金财公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2019）粤0224民初360号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年3月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人林香莲的上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判支持林香莲的诉讼请求；2、本案的一审、二审诉讼费均由金财公司承担。事实和理由：一审法院认为涉案商铺系按套内面积计价，并非是按建筑面积计价，认定事实错误。根据《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则》第五条之规定：“商品房按套或单元出售，商品房的销售面积即为购房者购买的套内或单元内建筑面枳（以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和”。即商品房销售面积（建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（下称公摊面积），则涉案房屋的公摊而积亦属于该房屋销售面积的组成部分，因此涉案商铺的计价面积为建筑面积。二、一审法院适用法律错误。由于涉案商铺的实际建筑面积比合同约定的建筑面积减少了2.85平方米，金财公司未依照涉案《商品房买卖合同》的约定向林香莲交付相应面积房屋的行为已构成了违约，且双方签订的《商品房买卖合同》并未约定公摊面积增加或减少的情形应如何处理，则涉案商铺的建筑面积和公摊面积的差异值远超过±3%的情况下，人民法院应根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”规定，依法解除涉案的《商品房买卖合同》。但本案中一审法院却引用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第六十四条作为判决依据，适用法律错误。综上所述，一审法院的裁判存在认定事实错误、适用法律不当的情形。被上诉人金财公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。林香莲向一审法院起诉请求：1、判令解除林香莲与金财公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令金财公司返还林香莲支付的购房款1978428元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率从付款次日起即2012年11月27日计至实际返还之日止）；3、判令金财公司向林香莲赔偿办证支付的费用共64344.72元（其中办证服务费200元；不动产权籍调查费500元；房屋产权证费550元；房屋所有权登记费550元；查档费100元；契税59352.84元；印花税989.20元，维修资金2102.68元）；4、本案的诉讼费由金财公司承担。一审法院认定事实，林香莲与金财公司于2012年12月4日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12039088444），约定：林香莲向金财公司购买位于韶关市******************商铺，建筑面积36.41平方米，套内面积19.30平方米，公摊面积17.11平方米，按套内建筑面积计算，该商铺总价为1978428元。合同其中约定：第五条、面积确认及面积差异处理：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。合同签订时，林香莲依约向金财公司一次性支付购房款1978428元。金财公司于2013年2月2日向林香莲出具了购房发票。之后金财公司向林香莲出具涉案房屋的不动产权证。不动产权证显示，该商铺建筑面积：33.56平方米，分摊面积：14.24平方米。套内面积即为19.32平方米。林香莲还向金财公司缴清了该商铺办证的不动产登记费550元、办证服务费200元、不动产权籍调查费500元、房屋登记费550元；查档费100元；契税59352.84元；印花税989.20元，维修资金2102.68元。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方应当严格按照合同的约定履行各自的权利义务。林香莲主张金财公司没有按照合同约定的面积标准交付商铺，违反了《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第二十四条的规定而要求解除合同，退还购房款等。对于林香莲提出的诉讼请求，本案双方签订的《商品房买卖合同》约定所购商品房是按套出售，按套内建筑面积计价，而林香莲所购商铺在合同中约定的套内面积与房产证所计面积仅相差0.02平方米，并无超过±3%。其履行合同的行为符合双方合同的约定，金财公司对林香莲的诉讼请求提出的答辩理由符合法律规定，理由充分，该院予采纳，故对于林香莲所提出的解除林香莲与金财公司签订的《商品房买卖合同》，并返还购房款及利息、办证费用的诉讼请求，证据不足，理由不充分，不予支持。一审法院经审理后作出判决：驳回林香莲的诉讼请求，本案受理费23142元，由林香莲负担。一审判决查明部分事实清楚，本院予以确认。此外，二审补充查明，林香莲与金财公司签订的《商品房买卖合同》第四条（计价方式与价款）约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为102509.22元/平方米，总金额1978428元。2、该商品房属预售，按整幢出售，按建筑面积计算，该商品房单价为×元/平方米，总金额×元整。3、该商品房属现房，按×出售，总价款为×元整”第五条面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）约定：“本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款率计算）。面积差异百分比”对于涉案房屋存在的建筑面积差异是否适用《商品房买卖合同》第五条进行处理，林香莲认为合同约定的计价方式为按套内建筑面积计价，故本案应适用《商品房买卖合同》第五条进行处理，但由于该条款中关于计算面积差异百分比的计算公式（面积差异百分比）仅约定了套内建筑面积差异百分比，未约定建筑面积差异百分比的计算公式，故《商品房买卖合同》第五条因对本案情形没有约定而不能适用，本案应适用《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定判决解除双方签订的《商品房买卖合同》；金财公司亦认为涉案房屋买卖是按套内建筑面积计价，因此应适用《商品房买卖合同》第五条处理本案，由于涉案两套房屋的套内建筑面积差异均未超过±3%，故未达到约定解除合同的条件。二审询问时，金财公司对林香莲于本案主张的购房款1978428元、支付房屋办证费用64344.72元（其中印花税989.2；契税59352.84；维修基金2102.68；查档费100元；办证服务费200元；不动产权籍调查费500元；房屋所有权登记费550元；房屋产权证费550元）不持异议，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对林香莲的上诉意见，本院归纳本案争议焦点并分述如下：一、涉案商铺不动产权证上登记的建筑面积与《商品房买卖合同》约定的建筑面积是否存在差异。林香莲已领取的涉案商铺不动产权证显示，坐落韶关市浈江区*******************商铺建筑面积33.56㎡。***号商铺房屋不动产登记的建筑面积33.56㎡与《商品房买卖合同》约定的建筑面积36.41㎡小了2.85㎡（36.41㎡-33.56㎡），折算成建筑面积误差比为7.82%【面积差异百分比=（产权登记建筑面积33.56㎡-合同约定建筑面积36.41㎡）÷合同约定建筑面积36.41㎡×100%】，故涉案商铺不动产权证上登记的建筑面积与《商品房买卖合同》约定的建筑面积存在差异，且差异值超过±3%。二、林香莲提出解除其与金财公司签订的（合同编号：12039088444）的《商品房买卖合同》的诉讼请求应否支持。涉案房屋为预售商品房，合同约定的计价方式为按套内建筑面积计价而不是按套计价，依据《商品房买卖合同》第五条（面积确认及面积差异处理）中“本条款适用于商品房预售”及“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”的约定，对于所购房屋套内建筑面积差异，应适用《商品房买卖合同》第五条进行处理。而对于建筑面积差异应如何处理，合同并没有约定。根据《商品房销售管理办法》第二十条第一款：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。”的规定，按套内建筑面积计价的，应当在合同中载明合同约定套内建筑面积与产权登记套内建筑面积发生误差的处理方式；按建筑面积计价的，应当在合同中载明合同约定建筑面积与产权登记建筑面积发生误差的处理方式。由此可见，建筑面积与产权登记建筑面积发生误差的处理方式，必须以合同约定“按建筑面积计价”为前提（或必要条件）。这也与现今出现的不同《商品房买卖合同》版本的内容（注：1、合同中约定按建筑面积计价的，亦在合同中约定合同约定建筑面积与产权登记建筑面积发生误差的处理方式；2、合同中可选择按套内建筑面积计价或按建筑面积计价，合同中同时约定套内建筑面积差异和建筑面积差异的处理方式。）相符合。本案由于双方约定按套内建筑面积计价，故在合同中没有约定建筑面积差异的处理，这从合同约定面积差异百分比计算公式中的“合同约定计价面积（即套内建筑面积）”亦可得到印证。另一方面，《商品房销售管理办法》第十八条第二款规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。由此可见，商品房建筑面积为套内建筑面积与分摊的共有建筑面积的累加之和，不属于独立存在的面积，故是否损害了林香莲的利益，应从套内建筑面积是否减少及分摊面积是否增加予以判断。本案中，091号商铺房屋不动产登记的套内建筑面积19.32㎡与《商品房买卖合同》约定的套内建筑面积19.3㎡多了0.02㎡（19.32㎡-19.3㎡），折算成套内建筑面积误差比为0.1%【面积差异百分比=（产权登记套内建筑面积19.32㎡-合同约定套内建筑面积19.3㎡）÷合同约定套内建筑面积19.3㎡×100%】，依据《商品房买卖合同》第五条（面积确认及面积差异处理）1“差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。”的约定，该面积误差在正常误差合理范围内，未损害林香莲的利益。至于分摊的共有建筑面积是否增加和损害林香莲的利益，091号商铺房屋不动产登记的分摊面积14.24㎡与《商品房买卖合同》约定的分摊面积17.11㎡小了2.87㎡（17.11㎡-14.24㎡），同样未损害林香莲的利益。综上，虽然涉案商铺不动产权证上登记的建筑面积与《商品房买卖合同》约定的建筑面积差异值超过±3%，但并未导致套内建筑面积的减少，且涉案商铺套内建筑面积的差异值均在±3%以内，不符合《商品房买卖合同》第五条（面积确认及面积差异处理）3中“差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房…”约定解除合同（即退回所购商品房）的条件，故对林香莲提出解除其与金财公司签订的（合同编号：12039088444）的《商品房买卖合同》的诉讼请求，因不符合合同约定，本院不予支持。三、本案应否适用《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项作出判决。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”由此可见，适用该条款的前提条件是“合同没有约定或者约定不明确的”，而本案双方在合同中选择的是按套内面积计价，且双方在合同中亦约定套内面积差异的处理方式（即面积差异百分比），故本案由于合同有明确约定而不应适用《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项作出判决。综上所述，林香莲的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23142元，由林香莲负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇二〇年八月六日书记员  罗稀蕾