河南省洛阳市吉利区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0306民初148号原告（反诉被告）:李风珍，女，1961年12月28日生，汉族，住洛阳市吉利区。委托诉讼代理人:王则鸣，河南洛太律师事务所律师。被告（反诉原告）:凡开江，男，1954年3月3日生，汉族，现住洛阳市吉利区。委托诉讼代理人:刘立志（凡开江儿子），住洛阳市吉利区。委托诉讼代理人:李保证，洛阳市吉利区公明法律服务所法律工作者。第三人:陈连起，男，1958年12月22日生，汉族，住洛阳市吉利区。原告李风珍与被告凡开江、第三人陈连起房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，被告凡开江提起反诉，本院依法合并审理。2020年8月4日本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李风珍的委托诉讼代理人王则鸣，被告凡开江的委托诉讼代理人刘立志、李保证，第三人陈连起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李风珍向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1.依法确认凡开江与陈连起之间签订的吉利区××房屋买卖协议无效；2.凡开江立即腾退涉诉宅院；3.本案的诉讼费由凡开江承担。事实和理由：2011年8月31日，凡开江和陈连起签订《宅院转让协议》，将李风珍和陈连起共有的位于吉利区白坡小区二期五户联体小院(现门牌编号为××)一座出卖给凡开江，该协议未经李风珍同意和追认，侵犯了李风珍的财产权益，且凡开江不是白坡村居民，不享有白坡村宅基地使用权利，凡开江和陈连起签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。因此起诉至贵法院，请依法支持李风珍的诉讼请求。凡开江辩称:李风珍所诉陈连起将上述房产卖给凡开江是事实，但凡开江已经在该房屋居住了九年，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第二款第一项之规定，李风珍已经丧失了要求对本买卖合同确认无效的权利；凡开江对房屋进行了装修，合同已经成立。凡开江据此提起反诉。陈连起述称：对凡开江的答辩，陈连起到目前为止没有干扰凡开江的住宿，无论房屋买卖合同是否有效，还是在按照合同内容执行的。对李风珍起诉的事实和理由无异议。凡开江向本院提出反诉请求：1.依法判决李风珍及陈连起支付凡开江涉案房产增值数额暂计40万元;2.本案诉讼费及反诉费、鉴定费由李风珍承担。事实和理由：2011年8月李风珍经陈连起将其所有的位于白坡小区二期五户联体小院C区36号（3层330平方米）以26万元卖给凡开江是事实，现李风珍反悔违约。凡开江购买此房产后，对该房屋进行了装修花去巨额款项，该房产现呈增值状态。李风珍违约导致凡开江丧失了10年之前的购房机会，给凡开江造成极大的经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和本案事实，本院认定如下：2011年8月31日，陈连起与凡开江签订《宅院转让协议》，内容如下：甲方（陈连起）在白坡小区二期新建宅院五户联体房一所，东至权小朝，西至权文举，南至路，北至路；东西宽10.84米，南北长14.25米共计154.47平方米；三层楼房总建筑面积330平方米，不含车库，情愿转让给乙方（凡开江），双方约定：一、房价款:整个小院所有地面附着物建筑包括大门、水磨石地面、后一层防盗窗、前后外墙漆共计二十六万元整。二、付款方式:双方协商后于2011年8月27日在交易院内先交定金一万元，剩下的二十五万元在2011年11月1日一次结清。甲方在乙方交定金3日后将宅院所有钥匙交给乙方由乙方自行进行装修等工程，在装修期间甲方所有家属不得干扰乙方施工。三、乙方在小区装修居住期间凡牵涉到的水、电、路、汽、供暖等一切物业管理事务甲方应积极负责进行协调处理。……六、如遇国家法律允许条件下甲方在乙方的要求下应主动协助乙方将此宅办成乙方名称，一旦政策允许交易甲方应积极配合乙方到登记机关进行登记完善手续。七、违约责任:甲乙双方自协议生效之日起，互不反悔，否则向对方交纳违约金，原房价的百分之一百五十即三十九万元整。协议签订后，陈连起将涉案房屋以26万元价格转让给凡开江。凡开江购买房屋后，对房屋进行了装修后入住。2020年4月3日，李风珍以凡开江与陈连起签订的《宅院转让协议》侵犯其权益，并违反法律法规的强制性规定属于无效合同为由诉至本院。经凡开江申请，本院委托河南远志房地产评估有限公司对位于洛阳市吉利区白坡社区二期联体小院C区36号涉诉房屋进行房产市场价值评估，经鉴定评估涉案房屋（包含院墙、门楼，不含土地、院内彩钢瓦、室内动产）价值为人民币394680元。另查明，李风珍与陈连起系夫妻关系。2008年，白坡村村民集资建设白坡社区二期宅院，2008年7月17日，陈连起以其名义向白坡村委交纳9.5万元集资建房款。房屋竣工后，陈连起及李风珍分得五户联体房一座即××房屋。该房屋现没有宅基地使用证。本案在庭审后，陈连起向本院提交“辩论意见”：“凡开江提出索要房屋增值款项，那么凡开江应无条件支付我家租金”。本院认为，本案纠纷为农村房屋买卖合同纠纷。本案房屋所涉宅基地的土地产权为白坡村集体所有，凡开江不是白坡村村民，不能取得白坡村宅基地的使用权，因此，凡开江与陈连起签订的《宅院转让协议》虽是双方当事人的真实意思表示，但陈连起将宅基地上房屋转让给凡开江，违反了法律、行政法规的强制性规定，该《宅院转让协议》应为无效合同。确认合同无效不适用诉讼时效的规定，故对于凡开江诉讼时效的抗辩，本院不予采纳，李风珍请求确认凡开江与陈连起签订的《宅院转让协议》无效，本院予以确认。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案房屋系李风珍和陈连起在婚后取得，之后卖给凡开江，因此，该房屋在卖给凡开江时属于李风珍和陈连起的共同财产。李风珍请求凡开江返还房屋，本院予以支持。凡开江请求李风珍和陈连起返还购房款，本院亦予支持。凡开江返还房屋的范围不包括院内彩钢瓦棚和室内动产。陈连起与李风珍应返还购房款的数额，本院认为，根据最高人民法院印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第32、33、34条规定的精神，在确定合同无效后财产返还范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益；应予返还房屋等财产相对于合同约定价款出现增值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值之间的关联性，在当事人之间合理分配，避免一方因合同无效而获益；关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。本案中，双方买卖的价款为26万元，目前的价款为39.468万元，增值13.468万元。对于该增值部分，既有凡开江装修增值的因素，也有市场行情增值的因素，并且双方对合同无效均有过错，因此本院综合衡量，确定李风珍和陈连起返还凡开江36万元。租金和利息相互抵销，互不给付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告凡开江与第三人陈连起签订的《宅院转让协议》无效；二、被告凡开江于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告李风珍和第三人陈连起返还位于白坡小区二期五户联体小院C区36号宅院（不包括院内彩钢瓦棚和室内动产）；三、原告李风珍及第三人陈连起于本判决发生法律效力之日起三十日内向被告凡开江返还购房款36万元；四、驳回被告凡开江的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元（已减半，原告李风珍预交），反诉费3650元（已减半，被告凡开江预交），评估鉴定费用4400元（被告凡开江预交），共计10650元，由原告李风珍和第三人陈连起负担5650元，被告凡开江负担5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  康明学二〇二〇年八月二十七日法官助理李佳轩书记员闫哲