安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1502民初4404号 原告：合肥新海岸房地产咨询有限公司六安分公司，住所地安徽省六安市解放南路与南屏路交叉口西南角，统一社会信用代码913415007865390159。 负责人：汤媛，该分公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：汪丹新，安徽金六州律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈丽洁，女，1980年9月7日生，汉族，住安徽省六安市金安区，系该公司员工。 被告：六安万鼎置业有限公司，住所地安徽省六安市金安区中店乡计生办，邮递地址六安市金安区312国道向南800米万鼎世纪城小区西门售楼部，统一社会信用代码91341500060844598R。 法定代表人：吴更生，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨宏金，安徽知勤律师事务所律师。 原告合肥新海岸房地产咨询有限公司六安分公司与被告六安万鼎置业有限公司商品房委托销售代理合同纠纷一案，于2020年7月22日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告合肥新海岸房地产咨询有限公司六安分公司的委托诉讼代理人汪丹新、陈丽洁，被告六安万鼎置业有限公司的委托诉讼代理人杨宏金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合肥新海岸房地产咨询有限公司六安分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告房屋销售代理佣金1467382元、车位销售代理佣金75627元、滞纳金265596.14元，计1809055.14元，并自2020年7月21日起以1467382元为基数按约定承担滞纳金至款清；2．本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2013年8月原被告签订了《万鼎世纪城全程营销服务代理合同书》，合同约定由原告独家营销策划、代理销售被告开发的万鼎世纪城项目的住宅、商铺与可售车库；代理佣金按成功销售物业金额的0.9%计算；合同还对代理销售价格、佣金的结算与支付、双方权利与义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告积极投入营销策划和销售代理业务，在六年多的销售工作中，经历了多次市场波动，顶住了房地产市场萎靡时期的巨大压力，配合被告完成各项既定销售任务。截止2020年7月20日原告共计代理销售住宅用房2294套，商业用房119套，车位324个，合计产生销售代理佣金10288072元，被告已支付佣金8745063元，未支付房屋和车位销售代理佣金1543009元。为此，原告多次本着合作诚意与被告协商销售佣金支付事宜，均遭被告无理拒绝。被告违反合同约定，长期拖欠代理佣金，造成原告经营困难，项目开支难以维系，现为维护原告的合法民事权益，特根据《合同法》及相关法律法规司法解释之规定向贵院提起诉讼，请求依法判决。 六安万鼎置业有限公司辩称，1．原被告双方签订的代理合同真实，其中2016年7月双方在计算佣金时是计算错误的，多计算4000元；2．根据双方签订的代理合同第七条约定，在原告销售的面积达到50%时要扣除原告自愿承担的前期启动费用15万元，在销售面积达到95%以前要扣除剩余的15万元，合计扣除30万元启动费，截止目前原告仍然没有扣除，原告属于违约行为，被告对剩余款项享有先履行抗辩权；3．由于原告截止目前没有支付上述30万元启动费，双方才导致款项没有支付，责任不再被告，即使被告需要支付后面的佣金，也无需承担滞纳金；4．原告在履行合同中，也没有履行约定每天安排6~7人进行现场销售，只安排了2~3人在现场，致使被告目前项目没有长期清盘，原告违约在先；5．被告至2018年4月到2020年1月共支付310万元的佣金，对原告要求的自2018年5月计算的滞纳金没有依据；6.在2014年1月至2017年6月，原告公司员工在被告处产生的伙食费按10万元计算，该笔费用原告也至今没有和被告进行结算，我们要求在支付佣金时一并结算，请求法院驳回原告不合理诉请。 原告为支持其诉讼请求向本院提交证据如下： 证据一、原告营业执照及负责人身份证明，证明原告的基本情况及诉讼主体资格；证据二、被告企业信用信息，证明被告的基本情况及诉讼主体资格；证据三、全程营销服务代理合同书，证明1、原被告商品房独家委托代理销售合同关系的客观存在（见合同首部），2、原告的代理销售范围为住宅、商业及可销售车库（见合同1.3），3、代理费率按照销售总额的0.9%计算（见合同5.1.1），4、滞纳金按拖欠代理佣金每日千分之一计算（见合同4.1.5）；证据四、佣金核对表、车库销售合同、未结佣金明细表及滞纳金计算表，证明截至2020年7月20日，原告共计代理销售住宅用房2294套，商业用房119套，车位324个，合计产生房屋销售代理佣金10288072元，被告已支付佣金8745063元，未支付房屋销售代理佣金1467382元、车位销售代理佣金75627元、滞纳金265596.14元，总计1809055.14元。 被告对原告证据质证意见：对证一、二的三性没有异议；对证三合同真实性无异议，1、但需要说明的是车库是以销售作为前提条件，所以原告主张的车库佣金是不存在的；2、滞纳金即使存在，也超出法律规定；3、根据该合同的第四款第四条的内容，原告方应当在现场人员不少于6~7人，但原告没有按照合同履行，实际只有2~3人；第七条的关于前期启动费用，我方要求扣除；对证四中佣金分析表我方均不认可，但对佣金结算中签字部分我方认可，对2016年7月的佣金结算表中的金额4000元是因为计算错误所致，我们要求予以更正，并从佣金中扣除；对车库佣金结算表不认可，没有我方签字，同时，根据合同约定，如果车库销售产生的佣金是可以计算，但是我方车库没有销售，不应计算佣金；对滞纳金我方均不认可，对滞纳金的产生原告主张理由不充分，对滞纳金的计算依据不足。 六安万鼎置业有限公司为支持抗辩主张提交证据如下： 证据一、2016年7月佣金计算表，证明目的：2016年7月佣金计算错误多计算4000元应予扣除；证据二、《万鼎世纪城》全程营销服务代理合同书，证明目的：1．根据合同第七条规定原告在计算佣金时应予以扣除30万元前期启动费，2．由于原告一直没有将应予扣除的30万元前期启动费扣除，依法被告对剩余未付佣金享有先履行抗辩权，同时被告对未付款项没有支付滞纳金义务。3．车库不属于销售范围，不应支付佣金；证据三、2014年1月至2017年6月底食堂费用，证明目的：原告就2014年1月至2017年6月共产生106250元伙食费（按10万计算）应当从佣金中扣除；证据四、转账凭据6份，证明目的：自2018年4月27日至2020年1月21日被告共支付原告佣金310万，原告主张要求自2018年5月对佣金计算滞纳金没有依据；证据五、视频光盘，证明目的：原告项目营销自2019年开始只有3人左右，按照（《万鼎世纪城》全程营销服务代理合同书）第四条4.2.2第（二）项乙方权责中约定原告应当每天安排6—7人规定，原告没有完全按照合同约定履行义务，给被告造成截止目前仍未清盘的后果，被告对原告的佣金当然可以暂不予以支付，被告没有过错不应承担滞纳金。 原告对被告证据质证意见：对证一前期已经结算了支付了，不在本次诉请范围；对证二真实性没有异议，对证明目的有异议，1.对于30万元前期启动费用，按照约定由被告方按照进度扣除，而不是原告支付，且被告拖欠原告的销售佣金数额远远大于30万，因此该条款不能成为被告主张先履行抗辩权；2．对于滞纳金，计算按照合同的约定结算时间是原告每月2号将上月的结算单提交被告处，被告在5个工作日内将结算单交回原告处，在2个工作日内将结算款支付给原告，若逾期支付按拖欠金额每日千分之一追加滞纳金，原告所计算的滞纳金远远小于合同约定的计算时间，统一从2020年1月22日开始计算，该部分滞纳金是被告违反合同约定应承担的责任；3．关于车库在合同的第一条第三项明确规定了受托物业类型为住宅、商业及可销售的车库，因此车库属于销售范围，且原告也提供了销售合同和清单，存在客观销售的事实，对此被告应依约支付佣金；对证三的食堂费用是被告方单方计算表，没有经过双方确认，不能作为被告主张抵扣费用的证据使用，且也没有相关合同约定；对证4真实性无异议，证明目的不相矛盾，我们主张的滞纳金是从2020年1月22日计算至2020年7月20日，共计181天，没有计算2018年5月至2020年1月22日的滞纳金；对证5真实性没异议，对证明目的有异议，在前期销售中原告均有7~9人，目前只有三套房子了，所以才有2~3人，不能达到被告的证明目的。 本院经审查对上述证据认定如下：对原告提供的证据一至四、被告证据一、二的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 本院经审理查明：2013年8月，原告合肥新海岸房地产咨询有限公司六安分公司（乙方）与被告六安万鼎置业有限公司（甲方）签订一份《万鼎世纪城全程营销服务代理合同书》，合同约定由乙方独家营销策划、代理销售甲方开发的万鼎世纪城项目的住宅、商铺与可售车库；代理佣金按成功销售物业金额的0.9%计算；合同还对代理销售价格、佣金的结算与支付、双方权利与义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告即开展营销策划和销售代理业务历时六年。截止，原告共计代理销售住宅用房2294套，商业用房119套，合计产生销售代理佣金10212445元，被告已支付佣金8745063元，未支付房屋销售代理佣金1467382元。另外原告完成代理销售车位324个，按照商品房佣金提取比例计算佣金为75627元。合同约定双方结算时应扣除乙方应付前期费用300000元。另外在前期已经结算中，因计算误差被告多支付原告佣金4000元。 本院认为，原被告签订的《万鼎世纪城全程营销服务代理合同书》双方意思表示真实，该合同对双方具有法律的约束力；原告按合同约定完成的销售成果，被告应按照合同约定支付服务佣金，经被告确认，原告已完成的销售住宅用房2294套，商业用房119套，合计产生销售代理佣金10212445元，被告已支付佣金8745063元，未支付房屋销售代理佣金1467382元。事实清楚，证据充分，本院予以认定；关于原告代理销售车位324个问题，原告按照商品房佣金提取比例计算佣金75627元，被告虽不予认可，但未能提供反证足以推翻原告已经完成车位销售的证据，原告比照商品房佣金比例收取佣金，符合商品房销售市场交易规则，本院予以认定，以上合计应付佣金为1543009元；被告辩称结算佣金应扣除前期费用300000元以及计算误差款4000元，符合合同约定，本院予以采纳；被告辩称原告存在违约，被告享有先履行抗辩权的意见缺乏证据支撑，本院不予采纳。 综上，原告要求被告支付所欠佣金1543009元，具有事实和法律依据，本院予以支持，但应扣除前期费用300000元，比除计算误差款4000元，实际应支付1239009元；关于原告请求滞纳金问题，本院未能按约定时间节点支付佣金，构成违约，双方约定的违约金每日按照应结算款项的千分之一标准计算，标准过高，本院调整认定自2020年1月22日被告最后一次支付佣金起算按年利率12%计算至付款日，关于滞纳金计算基数应扣减2020年1月22日以后产生的销售佣金43000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决如下： 一、被告六安万鼎置业有限公司支付原告合肥新海岸房地产咨询有限公司六安分公司服务佣金人民币1239009元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕； 二、被告六安万鼎置业有限公司支付原告合肥新海岸房地产咨询有限公司六安分公司滞纳金（以1196009元为基数，自2020年1月22日起，按年利率12%计算至付款日止）；于本判决生效之日起三十日内履行完毕； 三、驳回原告合肥新海岸房地产咨询有限公司六安分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21290元，减半收取10645元，保全费5000元，由被告六安万鼎置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  马开功 二〇二〇年八月二十九日 书记员  李 倩 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。