抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初1720号原告：陈桂兰，女，1951年12月2日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：魏佳，女，1980年12月3日出生，汉族，住抚顺市望花区。（社区推荐）被告：抚顺伟达物业管理有限公司，住所地：抚顺经济开发区高湾经济区铁路**路****。法定代表人：朴慧淑，系该公司经理。委托诉讼代理人：夏巍巍，系该公司职员。原告陈桂兰与被告抚顺伟达物业管理有限公司（以下简称“伟达物业”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈桂兰的委托诉讼代理人魏佳，被告伟达物业的法定代表人朴慧淑及其委托诉讼代理人夏巍巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退回随意上涨的物业费523元；2、判令被告退回因服务不到位而减免的物业费732元；3、判令被告退回2019年9月26日至2019年11月30日期间的物业费152元；4、判令被告退回2015年6月18日之前的物业费311元；5、本案全部诉讼费由被告承担。事实及理由：一、被告在2017年12月1日至2019年9月26日期间，没有相关部门批准随意上涨物业费，由0.8元/平/月上涨到1.2元/平/月。原告因此多缴纳物业费523元，请求法院判令被告退回(2017.12.1-2019.9.26,共22个月）；59.46平*0.4元/月*22个月=523元；二、“环境脏乱差、达不到一般整洁标准……故物业费按70%缴纳为宜。”这是2019辽民初2061-2067/1854-1859/1152-1159，共计21份判决书的判定。原告与其它业主一同居住在园区，同一时期接受同样的服务，因此物业费也应按70%缴纳。故请求法院判令被告退回因服务不到位而减免的物业费732元（2015.6.18-2019.9.26，共51.3个月）；59.46平*0.8元/月*51.3个月*0.3=732元；三、被告于2019年9月26日撤园，收取原告物业费截至2019年11月30日，多缴纳65天，152元；856元/365天*65天=152元。四、被告于2015年6月18日进入园区，收取原告2014年12月1日至2015年6月18日（199天）之前的物业费没有依据，故应全部退回；571元/365天*199天=311元。以上合计1718元。原告多次索要未果，请求法院判令被告退回。被告伟达物业答辩称，1、我公司在调整物业费前已向全体业主进行书面公示，且绝大部分业主已是按照调整后的标准缴纳的物业费用，表明原告已经认同了被告对合同的变更，即认可被告上调物业费收费的标准，这也是对我伟达物业的服务予以认可的情况下才履行了缴纳物业费的义务。2、原告主张的其他业主按照70%标准缴纳物业费的判例纯属个案，不能适用于本案。3、2019年9月30日我伟达物业撤离枫泽家苑，我们同意退还2019天10月1日至2019年11月30日的物业费。4、我们在物业合同第5页中已经明确与之前物业公司的债权债务一并转让，我方有权收取2015年6月18日之前的物业费，不应返还。有业主将我们服务期内的物业费交给之前的兴人物业了，我们也均认可且未予追缴。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月18日，枫泽家苑业主委员会作为甲方，与被告作为乙方签订了《物业管理委托合同》，由被告为枫泽家苑提供物业管理服务。合同约定，委托管理期限自2015年6月18日起至2020年6月17日止。物业的管理服务费按照《辽宁省城市住宅区物业管理条例》及省、市物价部门确定的物业服务收费标准执行，履行手续后报市物价局、市房产局备案。高层住宅房屋按建筑面积每月每平米0.8元向业主、物业使用人收取。乙方对业主和物业使用人提供的特别服务项目收费需经甲方同意，标准如下：1、高层楼房实行电梯梯控，电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取。房屋的共用部分、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1.房屋共用部分的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。2.房屋共用设施、设备小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。3.公用绿地的养护费用，由乙方承担，改造、更新费用由甲方承担。4.附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。《物业管理委托合同》第十七条其他委托事项约定：1、兴人物业管理公司的债权、债务一并转给乙方，2、原兴人物业管理公司所欠水、电费等费用归乙方，3、乙方从2014年8月1日开始收缴物业管理费，交探头物业费不再重复收取。陈桂兰名下的房屋位于望花区（枫泽家苑12号楼）5单元902号，面积59.46平方米。2016年10月13日，伟达物业在园区内张贴了《关于调整高层住宅物业费的通知》，以维护园区12号楼和13号楼的高层电梯及高层二次供水导致运营成本增加为由，提出枫泽家苑12号楼和13号楼物业费由每平方米0.8元加收到每平方米1.2元，2017年1月1日起开始执行。2017年12月1日，陈桂兰按照每月1.2元/平方米的标准缴纳物业费至2019年11月30日。2019年6月26日，伟达物业向枫泽家苑业主委员会提出申请，要求退出枫泽家苑园区物业管理。本院已生效的（2020）辽0404民初845号民事判决书认定被告伟达物业于2019年9月26日撤离枫泽家苑小区。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对合同协商一致可以变更。关于陈桂兰主张伟达物业返还擅自涨价的每月0.4元/平方米的物业费一节，因园区物业费的价格应当由业主与物业服务企业约定，伟达物业于2016年10月13日以通知的形式向该小区内12号楼、13号楼业主公示了提高物业费的标准及原因，并要求从2017年1月1日起按照新的物业费收取标准执行，2017年12月1日，陈桂兰按照新标准实际缴纳了物业费，其行为应视为陈桂兰已对伟达物业提高物业费收费标准的行为予以认可，故对陈桂兰的该项诉讼请求，本院不予支持。关于陈桂兰主张伟达物业返还因物业服务不达标应减免的30%物业费一节，虽陈桂兰提供了该园区部分业主未缴纳物业费经判决确认可按照合同约定物业费70%标准缴纳的案例，但因业主的房屋位于园区内位置各不相同，接受的物业服务也各有差异，其缴纳物业费时未向伟达物业提出过存在物业服务不达标的情形，亦未能提供足够的证据证明被告的管理和服务与收取的物业费严重不对等，上述案例不能直接适用于本案业主，故对陈桂兰的该项诉讼请求，本院无法支持。关于陈桂兰主张伟达物业返还撤出园区后所收的2019年9月26日至2019年11月30日间物业费152元一节，本院认为，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。经查，本院已生效的民事判决书认定被告于2019年9月26日从枫泽家苑小区撤离，故被告关于撤离时间的辩解不予采纳。据此，被告应返还原告缴纳的2019年9月26日至2019年11月30日期间的物业费152元。关于陈桂兰主张伟达物业返还其缴纳的2014年12月1日至2015年6月18日期间物业费一节，枫泽家苑业主委员会与伟达物业签订的《物业管理委托合同》中已经约定伟达物业可以收取2014年8月1日后的物业费，陈桂兰系按照此约定缴纳，且其并未提供证据证明重复缴纳了此期间的物业费，或提交案外人（伟达物业进驻前的物业公司）出具的已经明确免除原告该段期间物业费用的证据，故此项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告抚顺伟达物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内返还原告陈桂兰支付的物业费152元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告陈桂兰的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告陈桂兰承担23元，由被告抚顺伟达物业管理有限公司承担2元，其中，由被告抚顺伟达物业管理有限公司承担的部分，随上述款项一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审判员  王丹辰二〇二〇年八月二十七日书记员  张 明