北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初2295号原告：张新勇，男，1974年7月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：高丽姣，北京德和衡律师事务所律师。被告：北京新安贞医院投资管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇七北路**院**楼****404。法定代表人：张兆光，董事长。委托诉讼代理人：张希平，男，北京新安贞医院投资管理有限公司员工。被告：北京安贞心康医院投资有限公司，住，住所地北京市昌平区北七家镇宏福科技园宏福大厦**/div>法定代表人：黄福水，董事长。被告：北京宏福建工集团有限公司，住所地北京，住所地北京市昌平区宏福创业园>法定代表人：赵文有，总经理。二被告委托诉讼代理人：秦艳，北京市奥援律师事务所律师。原告张新勇与被告北京新安贞医院投资管理有限公司（以下简称“新安贞投资公司”）、被告北京安贞心康医院投资有限公司（以下简称“安贞心康投资公司”）、被告北京宏福建工集团有限公司（以下简称“宏福建工集团”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张新勇的委托诉讼代理人高丽姣、被告新安贞投资公司的委托诉讼代理人张希平、被告安贞心康投资公司、被告宏福建工集团的委托诉讼代理人秦艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张新勇向本院提出诉讼请求：1．确认原告与北京安贞医院昌平分院口头约定买卖×××号房屋的房屋买卖合同无效；2．判令被告连带返还原告购房款820000元；3．判令被告按照中国人民银行同期贷款利率连带赔偿原告上述购房款利息损失（暂计算至2019年9月25日的利息为259367．65元，此后利息另计算至全部购房款付清之日起）；四、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年8月22日，宏福建工集团、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会（甲方）与北京安贞医院管理有限公司（乙方）签订《北京安贞医院购房协议书》约定：甲方将北京×**小区内楼房按照合作企业内部优惠价格出售给乙方。乙方预定购买的楼房可自行调整价格分配给内部购房户，经乙方出具相关证明后乙方购房户可以直接与甲方签订购房合同。2013年1月，双方又签订《北京安贞医院昌平分院项目配套员工宿舍住房补充协议书》约定，本协议配套员工宿舍特为北京安贞医院昌平分院建设项目专用配套福利设施，申请住房对象为安贞医院专家及应聘为安贞分院的医护及管理人员。此后，原告与北京安贞医院昌平分院口头约定原告购买×××号房屋，并将该房屋的购房款820000元支付张希平账户，北京安贞医院昌平分院向原告出具了820000元购房款的收据。2006年2月16日，北京市卫生局出具《关于同意设置北京安贞医院昌平分院的批复》，同意北京安贞医院与北京宏福产业集团合作，立项设立“北京安贞医院昌平分院”。2014年2月27日，北京市卫生和计划生育委员会出具《关于变更北京安贞医院昌平分院项目医疗机构名称的批复》，同意将设置医疗机构的名称调整为“北京安贞心康医院”。2014年5月12日，北京市卫生和计划生育委员会出具《关于变更北京安贞心康医院设置单位的批复》，同意将原项目变更后设置单位调整为“北京安贞心康医院投资有限公司”。2013年6月21日，北京安贞医院管理有限责任公司注销，该公司股东一致同意该公司所有债权、债务及业务均由被告一承继。被告一股东也一致同意承继，并负责办理该公司与被告三、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会的未尽事宜。北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初947号民事判决书确认上述债权债务转让有效，并由被告一承继北京安贞医院管理有限责任公司在《北京安贞医院购房协议书》项下的合同权利义务。另外，上述生效判决也确认张希平系代理被告一向原告收取购房款，并确认上述昌平分院未实际成立。原告认为，原告与北京安贞医院昌平分院口头约定买卖上述《北京安贞医院购房协议书》项下的涉案房屋，实际上由北京安贞医院管理有限公司履行，并委托张希平收取原告购房款后交给宏福建工集团。新安贞投资公司承继了北京安贞医院管理有限公司的合同权利义务。故新安贞投资公司和宏福建工集团应承担法律责任。因北京安贞医院昌平分院及北京安贞新康医院均未注册登记，其设置单位安贞心康投资公司应承担连带责任。另外，原告购买涉案房屋所占用土地为北京市昌平区北七家镇郑各庄村集体土地，而且涉案房屋没有合法建设审批手续，无法为原告办理房屋所有权证，原告与北京安贞医院昌平分院签订的《房屋认购书》应属无效。为维护原告合法权益，故诉至法院。新安贞投资公司辩称，同意返还购房款的诉讼请求，但我公司目前没有偿还能力。关于利息部分，听从法院判决。安贞心康投资公司、宏福建工集团辩称，不同意原告的诉讼请求，我公司不是合同主体，本案与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月22日，宏福建工集团、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会（甲方）与北京安贞医院管理有限责任公司（乙方）签订《购房协议书》，约定，甲方将北京×**小区楼房按照合作企业内部优惠价格出售给乙方，其中地上建筑面积大约43000平方米，每平方米6800元，地下建筑面，地下建筑面积不少于10000平方米600元，乙方购房户需向甲方支付总购房款暂定318400000元，乙方预定购买甲方的楼房可自行调整价格分配给其内部购房户，甲方不予干涉；经乙方出具相关证明后乙方购房户可直接与甲方签订购房合同。双方还在协议中约定了其他内容。2013年1月，双方签订《北京安贞医院昌平分院项目配套员工宿舍住房补充协议书》，约定，本协议配套员工宿舍特为北京安贞医院昌平分院建设项目专用配套福利设施，申请住房对象为安贞医院专家及应聘为安贞分院的医护及管理人员，其他人员不得申购此宿舍。张新勇陈述，其与北京安贞医院昌平分院达成购买×××号房屋的口头协议，分三次支付购房款，2014年7月8日支付20万元、2014年7月15日支付62万元，合计82万元。2014年7月16日，北京安贞医院昌平分院向张新勇出具《收据》一张，载明“今收到张新勇交来×××购房款捌拾贰万元整”。新安贞投资公司认可收到上述款项，并同意退还。2015年，新安贞投资公司起诉宏福建工集团、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会（以下简称“郑各庄村委会”）请求继续履行《购房协议书》、《补充协议》并赔偿逾期交付使用房屋的租金，承担不能交付房屋的违约责任及案件评估费、鉴定费和诉讼费。2018年9月14日，我院依法作出（2015）昌民初字第15191号民事判决书，判决新安贞投资公司与宏福建工集团、郑各庄村委会之间的《购房协议书》、《补充协议书》无效，并驳回新安贞投资公司的诉讼请求。案件宣判后，新安贞投资公司不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）。2018年12月24日，一中院作出（2018）京01民终9343号民事判决书，判决驳回新安贞投资公司的诉讼请求。在上述民事判决书中载明“经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。……本案所涉房屋的建设未取得合法的建设工程规划审批手续，违反法律、行政法规的强制性规定，就涉案房屋订立的房屋买卖协议及相应的补充协议应属无效”。2019年，新安贞投资公司起诉宏福建工集团、郑各庄村委会请求二被告返还购房款及赔偿利息损失、保全费用。2019年12月2日，我院作出（2019）京0114民初13574号民事判决书，判决宏福建工公司、郑各庄村委会返还新安贞投资公司购房款27077786元，并支付利息损失（以27077786元为基数，自2013年9月26日至实际支付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）。案件宣判后，新安贞投资公司、宏福建工集团不服一审判决，上诉至一中院。2020年4月16日，一中院作出（2020）京01民终1860号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查一，关于“北京安贞医院昌平分院”的相关情况如下：2006年2月16日，北京市卫生局出具《关于同意设置北京安贞医院昌平分院的批复》（京卫医字【2006】20号），同意北京安贞医院与北京宏福产业集团合作，在我市设置医疗机构的立项申请，核定的名称为“北京安贞医院昌平分院”，该项目由北京宏福产业集团全额投资。2014年2月27日，北京市卫生和计划生育委员会出具《关于变更北京安贞医院昌平分院项目医疗机构名称的批复》（京卫医政字【2014】29号），同意原项目变更后设置医疗机构的名称调整为“北京安贞心康医院”。2014年5月12日，北京市卫生和计划生育委员会出具《关于变更北京安贞心康医院设置单位的批复》（京卫医政字【2014】77号），同意将原项目变更后设置单位调整为“北京安贞心康医院投资有限公司”。另查二，2013年6月21日，北京安贞医院管理有限责任公司经北京工商行政管理局朝阳分局核准注销，原股东一致确认原北京安贞医院管理有限责任公司所有债权、债务及业务均由北京新安贞医院投资管理有限公司承继。北京新安贞医院投资管理有限公司股东一致同意承继北京安贞医院管理有限责任公司注销前所有债权债务及相关法律责任，并负责办理北京安贞医院管理有限责任公司与北京宏福建工集团有限公司、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会的未尽事宜。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。北京安贞医院昌平分院收取了张新勇×××号房屋的购房款，双方形成了事实上房屋买卖合同关系。新安贞投资公司自愿承继了北京安贞医院管理有限责任公司的权利义务，北京安贞医院昌平分院亦未实际成立，新安贞投资公司亦认可收取张新勇购房款，故涉案房屋买卖的权利义务主体应为张新勇与新安贞投资公司。本案所涉房屋的建设未取得合法的建设工程规划审批手续，违反法律、行政法规的强制性规定，就涉案房屋订立的房屋买卖合同应属无效。故张新勇请求确认其与北京安贞医院昌平分院形成的事实上房屋买卖合同关系无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张新勇与北京安贞医院昌平分院形成的事实上的房屋买卖合同关系被确认无效后，张新勇交纳的购房款，新安贞投资公司应当予以返还。关于购房款利息损失，新安贞投资公司明知涉案房屋未具备相关审批和规划手续，依然承继上述合同的权利义务；张新勇作为房屋买受人应在交易中尽到审慎的注意义务，在购房之前应对房屋是否取得以及能否取得合法的建设审批手续等事宜了解知悉。因此，双方对于合同无效均存在过错。本院综合考虑双方对于合同无效的过错程度以及合同履行情况、实际损失等因素酌情确定利息损失的赔偿标准。张新勇主张的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。张新勇请求其他被告承担给付责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认张新勇与北京安贞医院昌平分院就×××号房屋形成的事实上的房屋买卖合同关系无效；二、北京新安贞医院投资管理有限公司于本判决生效后十日内返还张新勇购房款820000元；三、北京新安贞医院投资管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿张新勇利息损失（以200000元为基数，自2014年7月9日起至实际付清之日止，以620000元为基数，自2014年7月16日起至实际付清之日止，均按中国人民银行同期存款利率计算）；四、驳回张新勇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费6000元，由北京新安贞医院投资管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王丽媛二〇二〇年八月二十一日书记员  郑凌之