福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0524民初1678号 原告：许勤峰，男，1982年10月17日出生，汉族，住安溪县。 原告：陈双清，男，1981年10月10日出生，汉族，住安溪县。 上列两原告的共同委托诉讼代理人：李柏家，福建一心律师事务所律师。 被告：许新福，男，1979年9月25日出生，汉族，住安溪县。 原告许勤峰、陈双清与被告许新福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许勤峰及其与陈双清的共同特别授权委托诉讼代理人李柏家到庭参加诉讼，被告许新福经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。 许勤峰、陈双清向本院提出诉讼请求：1.判决确认许勤峰、陈双清与许新福在2018年3月5日签订的《房地产买卖合同书》有效（价值360000元）；2.判决许新福将址在安溪县的房屋交付给许勤峰、陈双清；3.由许新福承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年，许新福兄弟及其父母的房屋被政府征收拆迁，由政府给其安置一块址在本村下土楼埯尾山（面积107平方米）的住宅用地建房，政府批准给其建八层半楼房。至2018年2月26日，许新福的该栋楼房已建成八层半的初坯，尚未砌砖墙及水电、电梯等安装。许新福因缺乏资金无法续建和装修，欲将该栋楼房分配所有的第五层（面积107平方米）房屋一套出卖给许勤峰、陈双清，用于楼房续建和装修。当时双方达成口头交易价为380000元，必须先付定金50000元。许勤峰、陈双清于2018年2月26日通过汇款方式将定金50000元汇至许新福银行账户。同年3月5日，双方正式签订《房地产买卖合同书》，议定上述房屋成交价为380000元，在签订本合同之日起两天内先支付360000元，余款20000元在楼梯和电梯做好再在付清。许勤峰、陈双清在同年3月5日和6日共通过银行转账的方式支付310000元给许新福。2019年12月底，该栋楼房全部竣工，许新福及其父母、小弟搬进该栋楼房居住，其家庭将该栋楼房第四层房屋出售给他人，他人也进驻装修并已居住。许勤峰、陈双清要求许新福应当将出售的房屋给予交付，但找不到许新福本人，许新福至今未能将房屋交付给许勤峰、陈双清装修和使用。综上所述，许勤峰、陈双清认为，双方签订的《房地产买卖合同书》是合法有效，许勤峰、陈双清已将购房款360000元支付给许新福，许新福至今未将出售的房屋交付给许勤峰、陈双清装修和使用，其行为已构成违约，应承担相应民事责任。为此特提起诉讼，请求判决如上诉讼请求。 许新福既未作书面答辩，也未提供任何书面证据。 本院认为，许新福经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃相应的举证、质证的权利，并承认许勤峰、陈双清在本案中所主张的事实。故对许勤峰、陈双清主张的事实确认如下：2017年9月26日，因三元集发安商大厦改造项目建设需要，许新福与其父许群切（砌）以产权人名义，与安溪县城厢镇人民政府就址在安溪县的房屋签订《德苑片区安商大厦及三元集发改造建设项目集体土地房屋拆迁补偿安置框架协议书》。协议书就被征迁房屋现状、被征迁房屋的评估及补偿额、安置原则等作出约定。其中安置原则约定：采用“就地安置”方式进行安置，安置地由政府统一清理到“三通一平”后交给许新福与其父许群切（砌）安置房建设层数7层，由安溪县城厢镇人民政府统一设计，许新福与其父许群切（砌）自行组合建设……。2018年3月5日，许新福与许勤峰、陈双清签订《房地产买卖合同书》。合同书约定：许新福自愿将座楼于光德村下土楼埯尾山自建房第五层出售给许勤峰、陈双清，许勤峰、陈双清愿意购买上述套房，套房面积为建筑面积包括电梯、楼梯约107平方，室内由许勤峰、陈双清自行设计装修；成交价格为380000元，签订合同之日起两天内先付360000元，余款在楼梯和电梯做好再付清……。许勤峰、陈双清依口头约定，先于2018年2月26日通过汇款方式将定金50000元汇至许新福银行账户；合同签订后，又于同年3月5日和6日通过银行转账给许新福310000元。嗣后，许新福未能依约将上述房产交付给许勤峰、陈双清，致许勤峰、陈双清诉至本院。许勤峰、陈双清为此事实向本院提供许勤峰、陈双清及许新福的身份证复印件，《房地产买卖合同书》复印件，存款明细账复印件，《德苑片区安商大厦及三元集发改造建设项目集体土地房屋拆迁补偿安置框架协议书》复印件、安溪县人民法院（2016）闽0524民初4984号民事调解书复印件等证据加以佐证。上述证据经本院审查，来源合法，内容客观真实，与本案的事实相关联，符合证据的采信性，本院依法予以确认并在卷加以佐证。 综上，本院认为，首先，关于许勤峰、陈双清与许新福签订的《房地产买卖合同书》效力问题。①许新福作为具有完全民事行为能力人，且已与其妻办理离婚，现就其拥有的房产与许勤峰、陈双清签订《房地产买卖合同书》，系双方当事人之间的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定；②根据《物权法》第十五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，处分瑕疵并不影响合同的效力，无权处分亦非主张合同无效的法定事由，无权处分影响的只是物权变动的效力，对于引起物权变动的原因行为并不受其影响，买卖合同的效力不因出卖人未取得完全处分权而发生改变；③从维护市场交易秩序和保护交易相对人的角度，若随意否决买卖合同的效力也不利于维护市场交易安全和构建诚实信用的交易体系。因此，许勤峰、陈双清与许新福签订《房地产买卖合同书》，合法有效，本院予以确认，许勤峰、陈双清诉求确认双方在2018年3月5日签订的《房地产买卖合同书》有效，本院依法予以支持；其次，关于许勤峰、陈双清诉求许新福交付涉案房屋的问题。合同合法有效，当事人依法本应按照合同约定各自履行相应的义务。但许新福在许勤峰、陈双清依约支付了购房款360000元后，却未能依约将涉案房产交付给许勤峰、陈双清，其行为已构成违约，理应为此承担相应的民事责任。但由于涉案整幢房产系许新福与其家人的共同共有财产，共有人并未对共有财产进行实际分割，故许新福对涉案房产的处理，显然是一种无权（瑕疵）处分，故根据《合同法》第五十二条及《物权法》第九十七条规定，无权处分虽未影响买卖合同的效力，但却导致物权无法发生变动，故许勤峰、陈双清诉求许新福将址在安溪县的房屋交付给许勤峰、陈双清，于法不符，本院不予支持。但对于因无权处分导致物权无法发生变动给许勤峰、陈双清带来的损失问题，许勤峰、陈双清可以另案主张要求许新福承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿。据此，许勤峰、陈双清诉求符合法律规定的部分，本院予以支持；许新福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。本院依法缺席审理，在查明事实后，可依法径行判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、许勤峰、陈双清与许新福在2018年3月5日签订的《房地产买卖合同书》合法有效； 二、驳回许勤峰、陈双清的其他诉讼请求。 案件受理费6,700元，由许新福负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  林清艺 人民陪审员  林志松 人民陪审员  叶永东 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员  李裕鹏 附：本案所适用主要法律、法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条以下列情形之一的，合同无效：……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第九十七条处分共有的不动产……应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。