北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初92号原告：张春男，女，1978年5月22日出生，朝鲜族，北京世大瑞虎国际贸易有限公司总经理。原告：北京世大瑞虎国际贸易有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇仓上街**智能大厦****，统一社会信用代码91110113565820639P。法定代表人：张春男，总经理。上列二原告共同委托诉讼代理人：孙雪花，河北厚天律师事务所律师。被告：千李花，女，1989年11月26日出生，朝鲜族，吉林省舒兰市人。第三人：中国农业银行股份有限公司北京石景山支行，住，住所地北京市石景山区八角南路**一社会信用代码91110107802284308R。负责人：孙宇光，行长。委托诉讼代理人：龚玲，女，1986年6月5日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司北京石景山支行职员。委托诉讼代理人：宋宪生，男，1964年2月13日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司北京石景山支行职员。原告张春男、北京世大瑞虎国际贸易有限公司（以下简称世大瑞虎公司）与被告千李花，第三人中国农业银行股份有限公司北京石景山支行（以下简称农行石景山支行）合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兼原告世大瑞虎公司之法定代表人张春男，原告张春男、世大瑞虎公司之共同委托诉讼代理人孙雪花，第三人农行石景山支行之委托诉讼代理人龚玲、宋宪生到庭参加诉讼。被告千李花经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张春男、世大瑞虎公司向本院提出诉讼请求:1．判令被告协助二原告办理坐落于顺义区1103房屋（以下简称1103房屋）的所有权变更登记手续，将该房屋过户至原告世大瑞虎公司名下；2．判令第三人农行石景山支行配合二原告办理坐落于1103房屋的抵押权解除手续，原告张春男代被告千李花向第三人农行石景山支行清偿以上述房屋作为抵押物担保的剩余贷款本金、利息、罚息、复利（本金、利息、罚息、复利以农行石景山支行计算的还款当日数额为准）；3．判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实和理由：2010年5月22日，原告张春男与被告千李花签订《协议书》，约定原告张春男借用被告千李花名义购买位于北京市顺义区1103号房屋，建筑面积114．52平方米，房屋总价1835237元。原告直接向开发商支付首付款555237元，贷款1280000元，每月转账至被告千李花名下银行卡约8000元，用于偿还购房贷款。截至起诉之日，原告张春男已累计支付购房款1435237元，装修款600000元。《协议书》约定，所有权归原告张春男所有,被告千李花有义务随时配合甲方或甲方指定的第三方办理过户手续。原告张春男要求被告千李花按约定协助办理过户至本案原告世大瑞虎公司名下,被告千李花以各种理由拒绝办理,原告张春男愿意一次性清偿贷款以解除抵押权，为维权益诉至法院，请求法院判如所请。被告千李花既未作出答辩，亦未参加本院庭审。第三人农行石景山支行述称，原、被告合同纠纷与我方无关。如果法院判决张春男代为清偿贷款，可以由张春男到我方办理贷款结清手续后，我方出具相应解除抵押手续，但是需要法院在判决书中写明判令我方向张春男出具抵押解除手续。经我方查询，由于千李花逾期未清偿贷款，产生了罚息，截至2020年6月20日千李花欠本金1068962．8元，罚息117．99元，未结清复利175．33元，上述各款项加上利息共计1086245．56元，具体以我方系统数据为准。张春男需将上述全部款项付清我方才能出具解押手续。我方同意张春男代为清偿，请求法院在判决中明确写出由张春男代为清偿。本院经审理认定事实如下：2010年5月22日，千李花与北京合景房地产开发有限公司（以下简称合景公司）签订《商品房预售合同》（合同编号为Y1021219），约定千李花购买合景公司建设的顺义区1103房屋，该房屋预测建筑面积为114．52平方米，商品房价款为1835237元；付款方式为2010年5月15日交纳定金5万元，合同签订当日即2010年5月22日交纳总房款的30%（含定金），合计555237元，贷款额为总房款的70%，合计128万元。该合同第3页买受人通讯地址载明：北京顺义张春男。涉诉1103房屋于2016年5月25日登记在千李花名下。2011年3月2日，千李花作为借款人、抵押人与农行石景山支行签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为128万元，抵押人与抵押物共有人同意以涉诉房屋担保该合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金……等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。该房屋于2016年8月8日办理抵押登记，抵押权人为农行石景山支行。该房屋还于2019年6月14日办理抵押登记，抵押权人为中海信托股份有限公司，后于本案诉讼期间注销该抵押。张春男与千李花系亲属关系，张春男系千李花舅妈。2010年5月22日，张春男（甲方）与千李花（乙方）签订《协议书》，内容为：因北京出台房地产限购政策,甲方的条件不具备在北京购房的条件，但甲方急于在北京购房，现甲乙双方协商确定甲方用乙方的名义购房，现关于该购房事宜甲乙双方协商如下:一、由甲方出资购买位于北京市顺义区1103房屋一套，建筑面积114．52平方米，房屋总价为183．5237万元，首付￥555237．00元，贷款￥1280000．00元，以乙方名义和合景公司签订编号为Y1021219商品房买卖合同，该房首付款由甲方出资。二、该套房屋的所有权甲乙双方确定归甲方所有。三、如将来北京市政策发生变化甲方可以购房或将来甲方具备了购房资格，如甲方要求将该套房屋过户到甲方名下，乙方应随时配合甲方办理过户手续。四、如甲方要求将该套房屋过户到甲方指定的第三人名下,乙方应随时配合甲方将该套房屋过户到甲方指定的第三人名下(包括但不限于甲方将该套房屋出卖或赠与给第三人)。五、因将来过户所产生的相关税费用由甲方承担。六、该套房屋的居住权归甲方所有,因该套房屋所产生的物业费、电费、供暖费、水费等由甲方承担。七、该套房屋的银行贷款由甲方负责向银行偿还，乙方应配合甲方向银行还贷或者提前还款等相关还贷事宜。八、该协议一式两份,甲乙双方各持一份。如有未尽事宜双方再另行协商。张春男提交2010年5月11日建设银行存款凭条、个人开户与银行签约服务申请表、千李花名下中国农业银行卡及该卡交易明细清单、张春男名下中国银行交易历史表，证明张春男支付购买涉诉房屋的首付款和每月还款的事实。个人开户与银行签约服务申请表显示张春男作为代理人代千李花于2010年5月11日在建设银行开卡，千李花建设银行卡于2010年5月11日存入50010元。千李花名下中国农业银行卡交易明细清单显示张春男数次向该卡转账。张春男名下中国银行交易历史表显示张春男于2010年5月22日支出505237元。张春男表示涉诉房屋合景公司交付后，由张春男装修并使用至今。张春男于本案诉前申请财产保全，本院作出（2019）京0113财保304号民事裁定书，裁定：对千李花名下价值4300000元的财产予以查封或者冻结。上述事实，有本院庭审笔录、询问笔录、《商品房预售合同》、《个人购房担保借款合同》、《协议书》、2010年5月11日建设银行存款凭条、个人开户与银行签约服务申请表、千李花名下中国农业银行卡及该卡交易明细清单、张春男名下中国银行交易历史表、（2019）京0113财保304号民事裁定书、不动产权利及其他事项登记信息等证据在案佐证。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告千李花经本院合法传唤未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。张春男与千李花签订的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行。根据《协议书》的约定，涉诉房屋实际系张春男因不具备购房资格而借用千李花之名义购买，房屋首付款及贷款均约定由张春男支付，且张春男有权要求千李花协助其将该房屋过户到指定的第三方名下。根据张春男在本案中提交的证据，并结合《商品房预售合同》中载明的买受人通讯地址情况以及张春男持有该合同原件并持有千李花偿还贷款的中国农业银行卡，本院认定张春男按约履行了义务，张春男、世大瑞虎公司所提要求千李花协助将涉诉房屋过户至世大瑞虎公司名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。张春男表示愿意代千李花清偿对农行石景山支行的抵押债务，农行石景山支行同意在张春男还清贷款本金、利息、罚息、复利后解除涉诉房屋的抵押，本院对此不持异议，具体偿还的债务数额以抵押权人农行石景山支行的实时核定为准。在张春男代千李花清偿了对农行石景山支行的抵押债务后，农行石景山支行应配合张春男、世大瑞虎公司办理涉诉房屋的抵押权解除手续。依据涉诉房屋产权现状，本院予以顺序判决解押及过户。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告张春男于本判决生效之日起七日内代被告千李花向第三人中国农业银行股份有限公司北京石景山支行清偿以顺义区1103房屋作为抵押物担保的贷款本金、利息、罚息、复利（本金、利息、罚息、复利以第三人中国农业银行股份有限公司北京石景山支行计算的还款当日数额为准）；二、第三人中国农业银行股份有限公司北京石景山支行收到原告张春男代为清偿的前款贷款本金、利息、罚息、复利后五日内配合原告张春男、北京世大瑞虎国际贸易有限公司办理顺义区1103房屋的解除抵押手续；三、被告千李花于顺义区1103房屋的解除抵押手续办理完毕之日起五日内协助原告张春男、北京世大瑞虎国际贸易有限公司办理该房屋的所有权变更登记手续，将该房屋过户至原告北京世大瑞虎国际贸易有限公司名下。案件受理费二万一千三百一十七元，由被告千李花负担，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费五百六十元，由被告千李花负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周 益人民陪审员  付庆华人民陪审员  王 欢二〇二〇年八月五日书 记 员  何星星