湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初2030号原告：宋君，男，1971年2月3日出生，汉族，住常德市鼎城区。委托诉讼代理人：袁承信，湖南合策律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘莉，湖南合策律师事务所律师，一般授权代理。被告：贵树凯，男，1972年3月4日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：刘建铭，湖南中思律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王典，湖南中思律师事务所律师，一般授权代理。第三人：罗群杰，男，1972年12月24日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告宋君与被告贵树凯、第三人罗群杰执行异议之诉一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告宋君及其委托诉讼代理人袁承信、刘莉，被告贵树凯及其委托诉讼代理人刘建铭、王典，第三人罗群杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋君向本院提出诉讼请求：1、判决撤销武陵区人民法院（2020）湘0702执异25号执行裁定书；2、确认位于武陵区××路××大厦××栋××层××号××号××房屋归原告所有；3、解除前述房产的司法查封，停止对该处房产的执行；4、本案诉讼费由被告承担。贵树凯辩称：1.原告称向第三人罗群杰购买了执行标的房屋之事疑点重重，真伪不明，并不能证明二者之间房屋买卖真实存在，更不能证明宋君是房屋所有权人；2、备案具有公示公信力，标的房屋目前仍备案登记在罗群杰名下，他才是目前的权利人，准物权人，即使宋君与罗群杰已私下进行房屋交易，也只能在他们二人之间产生法律效力，并不能对抗第三人，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。罗群杰述称：我的确在2016年先借了宋君的钱，通过假日酒店管理方认可后，将房子登记了宋君的名字，因为这个房子一直无法办理房产证，所以到现在都无法过户。我找贵树凯借钱是17年还是18年左右。我当时找宋君借钱的时候在场的有3、4个人，是有见证人的。经庭审审理查明，本院确认如下法律事实：2013年11月6日，罗群杰与常德市假日大厦开发有限责任公司签订了《常德市商品房预售合同》，双方约定罗群杰以211096元的价格购买位于武陵区××路××大厦××栋××层××号房屋，面积40.91平方米，罗群杰向常德市假日大厦开发有限责任公司支付了购房款211096元，常德市假日大厦开发有限责任公司向罗群杰开具了购房款收据，罗群杰在常德市不动产登记中心完成了该房屋的登记备案。2016年5月前，罗群杰曾向宋君借款数万元。2016年5月2日，宋君（乙方）与罗群杰（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定宋君购买罗群杰位于武陵区××路××大厦××栋××层××号房屋，面积40.91平方米，总价160000元（由于房屋无法办理房产证，双方约定价格低于市场价）。2016年5月3日，罗群杰向宋君出具了一张收条，收条内容为：今收到宋君购房款（假日大厦1010号）金额壹拾陆万元整。宋君2016年5月21日向罗群杰银行转账90000元，2016年5月21日向罗群杰转账20000元，2016年5月29日向罗群杰转账10000元，其余购房款庭审中罗群杰表示宋君于签订《房屋买卖协议》当天已向其支付，宋君购房款已支付完毕。缴纳购房款以后，宋君在中瀚物业服务有限责任公司完成了业主登记，2016年5月6日，骆某某（系宋君妻子）代表宋君填写了《房屋装修施工申请表》，并签订了《业主临时公约》。2016年，宋君雇请杜某某等人对涉案房屋进行了装修，并一直占有、使用。宋君于2017年7月-2019年6月将房屋出租给苏某，租金由宋君收取。宋君于2019年8月将房屋租给彭某某，并出租至今。2019年11月，贵树凯以民间借贷案由向本院起诉罗群杰并申请财产保全，本院于2019年11月20日作出《（2019）湘0702执保745号执行裁定书》，确定：冻结、查封罗群杰的银行存款130000元或相当价值的其他财产。次日，本院将该执行裁定书及协助执行通知书送达给常德市不动产登记中心，查封了登记在罗群杰名下位于武陵区××路××大厦××栋××层××号房屋。本院作出的《（2019）湘0702民初5747号民事判决书》生效后，贵树凯向本院申请执行，立案号为（2020）湘0702执198号。2020年4月28日，宋君向本院提出执行异议，认为武陵区××路××大厦××栋××层××号房屋系其所有，要求确认宋君系实际权利人，本院于2020年5月19日作出《（2020）湘0702执异25号执行裁定书》，裁定驳回宋君的异议请求，宋君遂向本院提出本案执行异议之诉。另查明，宋君购买房屋后，曾要求罗群杰、常德市假日大厦开发有限责任公司办证，但由于开发商的原因一直没有办理过户。以上事实，有《常德市商品房预售合同》、《商品房买卖合同摘要》、《房屋买卖协议》、《（2020）湘0702执异25号执行裁定书》、《（2019）湘0702执保745号执行裁定书》、《（2019）湘0702民初5747号民事判决书》、《常德市不动产登记中心档案信息查询证明》、当事人当庭陈述、证人证言等证据在卷为证。本院认为，本案是案外人提起的执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照前述规定，本案争议焦点为原告是否对执行标的享有所有权，是否享有排除强制执行的民事权益。因此，判断本案中宋君就案涉房产所享有的民事权益是否足以排除强制执行，应就以下几个方面进行分析：第一、宋君、罗群杰于2016年5月2日签订《房屋买卖协议》，武陵区人民法院查封该涉案房屋是2019年11月15日，宋君与罗群杰签订书面买卖合同是在法院查封涉案房屋之前。第二、宋君与罗群杰约定的价格为160000元，宋君能提供给罗群杰支付其双方约定的购房款的转款记录，且罗群杰向宋君出具了房款已付清的收据，购房款转款记录及收据的落款时间都是2016年5月份，综合全案其他证据及交易习惯，本院认定宋君已在2016年5月份就按双方约定的价格支付了购房全款。第三、宋君签订购房合同并按双方约定的价格支付了房屋全款以后即取得了对案涉房屋所享有的请求过户登记的权利。在涉案房屋因开发商未在常德市不动产登记中心办理首次登记，宋君无法申请办理过户登记。对此，不能认定宋君存在主观过错，该情形属于非因宋君自身原因未能及时办理过户登记的情形。第四、宋君自2016年购买该房屋后，即对该房屋进行了装修，并一直将房屋出租并收取租金，视为实际占有该房屋。综上所述，本院确认宋君对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。宋君与罗群杰自愿签订《房屋买卖协议》真实有效，因涉案房屋由于开发商的原因导致无法过户这一原因，宋君在与罗群杰签订《房屋买卖协议》时约定的房屋价格低于该房屋的市场价格，现在宋君直接通过本案诉讼的方式请求确认对案涉房屋享有所有权，本院对宋君请求确认其对案涉房产享有所有权的诉讼请求予以支持，但本院认为宋君应补齐案涉房屋的市场差价。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第二款之规定，判决如下：一、停止对武陵区××路××大厦××栋××层××号房屋的执行，本判决生效后应依法解除对上述房屋的查封。二、本院《（2020）湘0702执异25号执行裁定书》于本判决生效时自动失效。三、宋君于本判决生效之日起十日内将应付给罗群杰的51096元购房款差价提存至武陵区人民法院。四、确认位于武陵区××路××大厦××栋××层××号××号××房屋归宋君所有。五、驳回宋君的其他诉讼请求。案件受理费100元，由贵树凯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  陈志祥人民陪审员  盛泽菊人民陪审员  石 妍二〇二〇年八月五日法官助理高远书记员张妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。