四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初6652号 原告：王昭晴，女，1978年8月10日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：李宗双，四川川高律师事务所律师。 被告：成都柴宝物业管理有限公司。住所地：成都高新区盛和一路**********。 法定代表人：刘洋，成都柴宝物业管理有限公司总经理。 被告：刘洋，男，1988年12月5日出生，汉族，住成都市高新区。 原告王昭晴与被告成都柴宝物业管理有限公司（以下简称柴宝公司）、刘洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月14日公开开庭进行了审理。王昭晴的委托诉讼代理人李宗双，刘洋作为柴宝公司的法定代表人以及本案被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王昭晴向本院提出诉讼请求：1.判令解除王昭晴与柴宝公司、刘洋签订的《资产管理服务合同》(当庭变更为请求确认《资产管理服务合同》于2020年4月30日解除)；2.判令柴宝公司支付拖欠王昭晴的资产收益26,902元、违约金9,068元(当庭变更资产收益金额为23,210元，包括2020年1月30日至2020年4月30日期间租金4,534元/月×3个月，两个月免租期租金4,534元/月×2个月)；3.判令柴宝公司支付拖欠物业费239元、卫生费257元、水费75.75元；赔偿财产损失5,220元，包含床垫3,000元，换锁200元，门禁卡20元，床套及沙发套1,000元，可视门铃1,000元；4.判令刘洋承担连带责任；5.判令柴宝公司、刘洋承担诉讼费。 事实和理由：2018年10月10日，王昭晴与柴宝公司签订《资产管理服务合同》，约定王昭晴将自己位于成都市锦江区琉璃路123号7栋1单元19楼4号房屋委托柴宝公司管理出租，管理期限五年，自2018年10月18日至2024年3月17日止，在此期间，共分为五个管理周期，柴宝公司向王昭晴应支付总收益为272,052元，即第一期52,800元、第二期52,800元、第三期52,800元、第四期55,440元、第五期58,212元。王昭晴为柴宝公司预留每年一个月的空置期，在管理周期内，王昭晴房屋月平均收益为4,534元。王昭晴将房屋交给柴宝公司后，柴宝公司在管理期间通过转账仅支付了四次收益，分别为2019年1月31日13,200元、2019年4月30日13,200元、2019年7月30日13,200元、2019年10月30日13,200元，共计52,800元，剩余收益至今未付。王昭晴多次催要无果后要求解除合同，柴宝公司承担违约责任，但柴宝公司仅退还了房屋，拒绝承担违约责任。2020年4月30日双方按照约定，解除合同，王昭晴收回房屋，但未就赔偿事宜与柴宝公司达成一致意见。故提起诉讼。 柴宝公司、刘洋辩称，1.确认双方于2020年4月30日协商解除合同；2.双方签订的是《资产管理协议》，是服务合同关系，并非租赁关系；3.租金已支付清，因双方是协商解除合同，柴宝公司无违约行为，对违约金不予认可，若法院判决支付违约金，违约金应为8,800元（4,400元×2个月）；4.案涉合同相对方为王昭晴和柴宝公司，刘洋不是合同签订主体，不应承担连带责任。 本院经审理查明事实如下：位于成都市锦江区琉璃路**********（合同备案号2301355，房屋面积109.64平方米）房屋为王昭晴单独所有。 2018年10月10日，王昭晴（甲方）与柴宝公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，刘洋作为乙方经办人签字，甲方委托乙方管理运营上述房屋，管理期限五年，自2018年10月18日至2024年3月17日止，在此期间，共分为五个管理周期，柴宝公司向王昭晴应支付总收益为272,052元，即第一期52,800元、第二期52,800元、第三期52,800元、第四期55,440元、第五期58,212元。空置期为在管理期间内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，空置期为每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。空置期为第一个管理周期的三个月，第二个管理周期的两个月。乙方应于合同签署后交付日起5个工作日内，向己方支付服务质量保证金4,400元。双方认可自2018年10月18日始计收收益，本协议项下收个结算日为2019年1月31日。迟延支付当期甲方应得收益达30个工作日的，甲方有权随时单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月资产收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同落款处有王昭晴作为甲方签字及柴宝公司作为乙方盖有合同专用章。 2018年10月12日，案外人盛润锴向王昭晴转账4,400元，附言“柴宝公寓保证金”；2019年1月31日，盛润锴向王昭晴转账13,200元，附言“柴宝公寓租金”；2019年4月30日，案外人邱鑫向王昭晴转账13,200元，附言“柴宝公寓租金”；2019年7月30日，邱鑫向王昭晴转账13,200元，附言“柴宝公寓租金”；2019年10月30日，邱鑫向王昭晴转账13,200元，附言“柴宝公寓租金”。 2020年2月，刘洋在微信中向王昭晴提出因疫情的原因，要求王昭晴免租一段时间，王昭晴回复“愿意减免10天房租。”4月21日，王昭晴在微信中问刘洋支付租金的事，并提出“如果月底你们公司不付租金，那么我有权收回自己的房子，并要求赔偿，”刘洋回复说“公司现金流出问题了，租金估计会有延迟。”随后王昭晴提出“你们把之前的租金补给我，我不租了。”刘洋回复说“这两天我就会把租客清出去”，随后双方又讨论了收房屋及恢复租赁房屋内物品等相关事宜，达成了解除合同的意思表示。4月30日王昭晴收回了租赁房屋，但就相关物品被损坏王昭晴要求赔偿事宜，双方未成协商达成一致。 庭审中，王昭晴同意用柴宝公司支付的押金4,400元抵扣租金。双方确认《资产管理服务合同》已于2020年4月30日解除。王昭晴认可租金按照4,400元/月计算。双方确认，王昭晴要求赔偿的床垫费用以电卡中的693元抵扣，柴宝公司再支付赔偿款110元，柴宝公司赔偿王昭晴床套及沙发套费用500元，赔偿门禁卡费用20元。另，柴宝公司愿意赔偿王昭晴换锁的费用20元。 以上事实的认定有王昭晴提交的当事人身份证复印件、营业执照、《资产管理服务合同》、银行流水以及王昭晴和柴宝公司、刘洋的当庭陈述在案为证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王昭晴与柴宝公司签订了《资产管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。 关于合同性质。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。根据《资产管理服务合同》载明的内容，合同虽然名为资产管理服务合同，但对合同标的的名称、用途、期限、租金的支付方式作出了明确约定，合同内容符合租赁合同的构成要件，柴宝公司在向王昭晴支付合同项下“资产收益”时的附言亦载明为“租金”，故本院确认王昭晴与柴宝公司形成了租赁合同法律关系，对柴宝公司、刘洋关于双方为服务合同法律关系的辩称，本院不予采信。 关于免租期租金。王昭晴认为，双方合同期限为五年，空置期应为一年一个月，因双方合同解除，应当返还合同第一年约定的三个月空置期其中两个月的空置期租金。柴宝公司、刘洋辩不予认可。本院认为，双方合同约定，第一年管理周期(2018年10月18日至2019年10月17日)内，扣除三个月免租期，现王昭晴认为合同期限为五年，空置期应为一年一个月不能成立，双方合同的第一年管理周期已届满，柴宝公司也支付了第一年的全部租金。故已经扣除的空置期租金不应向王昭晴返还。 关于欠付的租金。王昭晴认为，柴宝公司拖欠2020年1月30日至4月30日的租金。柴宝公司、刘洋解称，2019年10月30日支付的租金是2019年11月20日至2020年1月30日的租金。按照双方合同约定，第二年管理周期应给予二个月的空置期，故柴宝公司应于2020年3月30日前支付2020年4月至6月的租金。双方协商用押金抵扣租金，同时王昭晴也同意免除半个月租金，空置期两个月加押金抵扣一个月租金，刚好算到2020年4月底，故租金已付清，不存在拖欠。本院认为，按双方合同约定，柴宝公司应于2020年3月30日前支付2020年4月至6月的租金。2020年伊始，新冠疫情席卷全球，各行各业因疫情原因均不同程度受到影响。在此过程中，王昭晴认可减免十天租金。随后，至2020年3月底，柴宝公司应向王昭晴支付2020年4月至6月的租金，但由于柴宝公司资金琏出现问题，而导致其无法向王昭晴支付租金，故双方在微信中协商解除了合同。在此情况下，如果依旧给予柴宝公司二个月空置期，对王昭晴显失公平，且租赁房屋此期间并未实际空置。故柴宝公司应向王昭晴支付2020年1月30日至4月30日的租金。庭审中，王昭晴认可租金标准应当按照4,400元计算，故租金金额应为4,400元*3个月=13,200元，减去双方在2020年2月协商好的免租10天的租金1,466.67元,柴宝公司应向王昭晴支付租金11,733.33元，抵扣柴宝公司已交纳的押金4,400元后，还应支付7,333.33元。 关于违约责任。王昭晴认为按双方合同6.2(2)条约定，柴宝公司逾期支付租金超过30日，导致王昭晴提出解除合同，柴宝公司应向王昭晴支付等额于双倍资产月收益的违约金。本院认为，2019年10月30日柴宝公司支付了2019年11月20日至2020年1月30日的租金。若双方合同继续履行，按照约定，第二年管理周期应扣除二个月的空置期，故柴宝公司应于2020年3月30日前支付2020年4月至6月的租金。逾期超过三十个工作日即应自2020年4月30日起，才存在王昭晴有权单方解除合同的后果。柴宝公司虽存在逾期，但双方于逾期尚未达到三十个工作日之前开始协商解除合同，并于2020年4月30日解除合同，不存在再支付后续租金，对于2020年1月30日至4月30日期间的租金，因双方在解除合同的情况下对空置期是否应当扣除存在理解上的差异，不能认定柴宝公司未向王昭晴支付2020年1月30日至4月30日期间的租金构成违约。故本院认为，双方系协商解除合同，而非柴宝公司违约逾期支付租金而导致合同解除。王昭晴要求支付二个月免租期租金作为违约金不能成立，本院不予支持。 关于赔偿损失。庭审中双方对床垫赔偿110元、床套及沙发套赔偿500元，门禁卡赔偿20元已达成一致意见，其余王昭晴提出的可视门禁1,000元、换锁200元，未提交证据证明，本院不予支持，但柴宝公司愿意赔偿换锁的损失20元，本院予以确认。故本院确认柴宝公司应向王昭晴赔偿床垫费110元、床套及沙发套500元、门禁卡20元、换锁20元，共计赔偿款650元，对王昭晴多主张的部分，本院不予支持。 关于刘洋是否应当承担连带责任。根据《资产管理服务合同》载明的内容，合同签订主体为王昭晴和柴宝公司，刘洋仅作为柴宝公司经办人签字，其作为柴宝公司法定代表人签字亦是职务行为，故王昭晴主张刘洋承担连带责任，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。 关于物业费、卫生费、水费，上述费用收取主体并非王昭晴，与本案不是同一个法律关系，本案中不作处理，可另案解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十九条、第二百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定（法律条文全文附后），判决如下： 一、确认原告王昭晴与被告成都柴宝物业管理有限公司签订的《资产管理服务合同》于2020年4月30日解除； 二、被告成都柴宝物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王昭晴支付租金7,333.33元； 三、被告成都柴宝物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王昭晴支付赔偿款650元； 四、驳回原告王昭晴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计418元，由原告王昭晴负担280元，被告成都柴宝物业管理有限公司负担138元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李洪琳 二〇二〇年八月三十一日 书记员  李冬梅 附：本判决书法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。