吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终979号 上诉人：谢守文，男，汉族，1957年10月25日生，退休干部，住址白城市。 委托诉讼代理人：吴敏（谢守文妻子），女，汉族，退休教师，1959年7月27日生，住址白城市。 被上诉人：镇赉县裕东房地产开发有限公司，住所地吉林省镇赉县正阳街东民康路南。 法定代表人：毕凤杰，系公司董事长。 委托诉讼代理人：隋星媛，吉林高军律师事务所律师。 上诉人谢守文因与被上诉人镇赉县裕东房地产开发有限公司（以下简称裕东公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2020）吉0821民初503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢守文及委托代理人吴敏，被上诉人镇赉县裕东房地产开发有限公司的委托代理人隋星媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢守文上诉请求：1．撤销吉林省镇赉县人民法院（2020）吉0821民初503号民事判决中“一、谢守文与镇赉县裕东房地产开发有限公司签订的《房屋置换协议书（城区棚户区改造项目）》部分有效”的判决，依法改判，支持双方签订的合同全部有效。2．撤销一审判决书中的“二、将镇赉县御翠豪庭8号楼南侧从东向西数1号和2号车库交付给谢守文”的判决，依法改判，支持裕东公司继续履行合同，交付经当事人用双方一致确认置换住宅面积90平方米，再置换的8号楼南侧1号（22.18平方米）、2号（25.23平方米）、3号（25.23平方米）、4号（20.58平方米），四个车库及钥匙。3．依法确认，被上诉人代理律师向法庭口头陈述的非法渠道获取的四个车库的面积证据无效。4.本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、合同合法、有效，一审判定部分有效严重违法。从上诉人与镇赉县裕东房地产开发有限公司签订的《房屋置换协议书》的过程和内容看，就足以证明，合同真实有效，不存在不合理，不合法的内容。具体证据如下：1.两次合同的签订都是双方的真实意思的表达。90平方米住宅置换面积，是经双方友好协商用原有房屋面积71.71平方米，加院子用地8平方米，再加上附属物及未付搬迁奖，累计获得的。并在《房屋置换协议书》“补充条款：未尽事宜甲乙双方一事一议”栏里注明，“乙方迁多层住宅，四号楼东侧一楼，90m'，甲方只给付乙方租房补助”。由于被上诉人将置换给上诉人御翠豪庭4号楼东侧一楼面积90平方米住宅，改建成了商服，加之全小区一楼没有可提供的住宅房源，致使住宅协议不能正常履行。被上诉人为补救自己违约行为，避免矛盾、化解纷争，在上诉人不知情时主动提出用8号楼一层南侧1、2、3、4号四个车库的面积，置换4号楼东侧一楼90平方米住宅面积，经商得上诉人的同意，2015年2月7日双方再次对房屋产权进行了置换。还是在《房屋置换协议书》补充条款：未尽事宜甲乙双方一事一议”栏里进行标注的。改签标注成“乙方回迁四个车库位置在8#南侧1号22.18、2号25.23、3号25.23、4号20.58。”被上诉人为表达诚意两次均是在《房屋置换协议书》“补充条款：未尽事宜甲乙双方一事一议。”栏里进行标注的，这就是双方真实意思的表示。2.房屋置换坚持面积置换面积原则。两次房屋置换，当时双方始终秉承面积置换面积的原则。体现了民法总则第六条的公平原则，程序合法，根本不存在违法行为，不存在部分有效问题。3.协议不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形。拆迁人与被拆迁人达成的房屋置换补偿协议，是双方真实意思的表示，不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，房屋置换8号楼一楼南侧东的四个车库协议，在双方当事人签字盖章后即刻生效，所以，合同已然合法成立，不存在部分有效的问题。上述车库是用房屋产权置换的，已是上诉人个人的私有财产，是受合同法保护的，未经产权所有人同意，其他任何人改变它的私有性质，都是法律所不允许的，是犯法的。4.补充条款与主合同内容有冲突时，以补充条款为准。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条，可知合同补充是指当事人对于合同中的内容没有约定或者约定不明的，而另行达成的条款，合同补充协议是对原合同未尽事宜另外进行的约定。依法成立的补充条款，成立即生效。补充条款与主合同内容有冲突的，以补充条款为准。所以上诉人《房屋置换协议书》“补充条款：未尽事宜甲乙双方一事一议”栏里标注的“乙方回迁四个车库位置在8#南侧东1号22.18、2号25.23、3号25.23、4号20.58。”的四个车库的产权归上诉人所有。根据合同法第一百零七条规定，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。二、裕东公司不具备房屋征收主体资格，棚房户区改造项目实质是商业开发。1.国家规定棚户区改造必须先进行土地房屋征收，然后再实施棚户区改造项目。城区棚户区改造是对土地房屋征收的拆迁。2.上诉人被拆置换的房屋不是政府盖的，是裕东公司实施的民事主体拆迁行为，是以盈利为目的商业拆迁。一审庭审上被上诉人代理律师没有递交任何关于房屋征收方面的合法手续。3.依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收必须依据法定程序由行政机关或法定授权的组织用行政权取得国有土地上单位、个人的房屋，并对房屋所有权人给予公平补偿。4.裕东公司没有房屋征收合法手续。只是以棚户区改造的名义，以民事主体来实施拆迁的行为，纯是自拆自建，其实质是以盈利为目的商业开发，显然裕东公司不具备房屋征收的责任主体资格。5.裕东公司利用镇赉县人民政府关于印发2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法，制定的《御翠豪庭小区分配安置方案》（2017年4月7日)，要求上诉人重新签订协议是违法的，因为镇赉县人民政府关于印发2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法，是针对房屋征收安置补偿协议制定的文件。三、镇赉县人民政府关于印发2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法，从标题就可看出，是适用房屋征收补偿安置办法的文件。不适用对本案上诉人的拆迁补偿协议。1.因为上诉人的房屋不是被行政部门征收的，上诉人手里也没有房屋征收协议，所以该办法不能作为本案判决依据。一审法院套用镇赉县人民政府关于印发2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法、镇赉县发展和改革局镇发改认证字【2017】94号文件作出的判决，错误使用文件，使上诉人的合法权益大打折扣，严重违法。2.上诉人被拆迁房屋是开发商开发房屋用地，是开发商个体实施行为，行政权力并不能介入与被拆迁人的协商谈判，尤其是在当前强化“三个规定”落实的情形下，行政力量更不能插手，插手必上报，也只能由民事主体之间在法律允许的前提下进行合同谈判。3.上诉人《房屋置换协议书》合同，是与开发商签订的拆迁置换协议，而不是与行政部门签订的房屋征收补偿协议，是以房屋面积互换的民事主体合同，也就是以物换物。根据合同法第六十一条规定，补充条款与主合同内容有冲突时，以补充条款为准。4.一审判决书中的面积认定、价格计算置换不适合本案，严重错误。更不能用房屋征收补偿标准来确定普通民事主体拆迁合同面积和价格，如果合同有争议，也只能由当事人双方根据合同法第五十四条向法院申请变更、撤销、确定合同无效，通过合法途径解决，其他人无权改变合同补充条款的法律效力。四、一审法院利用民法总则第六条对本案作出判决，是错误运用法律，是主观臆断，故意违背事实，故意违背法律。所以请求，根据民法总则第六条公平原则撤销一审判决书中的“二、将镇赉县御翠豪庭8号楼南侧从东向西数1号和2号车库交付给谢守文”的判决，现裕东公司仍在运行，四个标的物健在，请求二审法院依法改判，责成裕东公司继续履行合同，交付经当事人用双方一致确认置换住宅面积90平方米，再置换的8号楼南侧1号（22.18平方米)、2号（25.23平方米)、3号（25.23平方米）、4号（20.58平方米)，四个车库及钥匙。五、一审法院审理确认，谢守文按协议应回迁的的四个车库位××镇南侧，在建设过程中，因设计变更，面积发生变化：1号（21.24平方米)、2号（26.04平方米)、3号（26.04平方米)、4号（21.24平方米)，是一审庭审中被上诉代理律师违法获取的，在没有证据举证的情况下，当庭用手机与庭外串通（挂出一个电话，接一个电话)，违法沟通口头陈述的面积。所以上诉人向二审法院提出增加诉求，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条之规定，此证据获取渠道非法，应予以撤销。以维护法律面前人人平等的宪法精神。六、在一审庭审上，上诉代理人递交的《案外人异议申请书》，目的是用以证明上诉人是8号楼南侧1号、2号、3号、4号车库产权所有人。2015年8月14日裕东公司以上诉人的私有财产递交的案外人异议申请，中止了（2008）白执字96号案件，对镇赉县御翠豪庭回迁楼房的执行，此次作为案外人参与白城市中级人民法院民事讼诉案件，是由镇赉县刘军律师事务所代理的。综上所述，在被拆迁人房屋没有被行政部门征收，也没有履行房屋征收补偿协议的情况下，一审法院却套用镇赉县人民政府关于印发2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法和镇赉县发展和改革局镇发改认证字【2017】94号文件，作出“一、谢守文与镇赉县裕东房地产开发有限公司签订的《房屋置换协议书(城区棚户区改造项目)》部分有效。二、将镇赉县御翠豪庭8号楼南侧从东向西数1号和2号车库交付给谢守文”的两项判决，造成了上诉人的合法权益大打折扣，这种主观臆断，故意违背事实，故意违背证据，故意违背法律，导致了本案的枉法判决结果。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定。特此，恳请二审法院对本案依法改判，撤销一审法院“一、二”两项判决，判令被上诉人应完全履行合同，按照面积置换的原则，交付8号楼南侧1、2、3、4号四个车库，以及增加诉求“3.确认四个车库的面积按协议中约定和裕东公司2014年2月25日《申请办理商品房预售许可证的申请(御翠豪庭8号楼表)》（已举证质证)标注的面积为准，多余的面积是由于裕东公司违法违规造成的，由裕东公司自行负担”。 裕东公司辩称，一审人民法院判决比较客观实际，符合公平原则，望贵院予以维持。 谢守文向一审法院起诉请求：1．依法判定原告与被告签订的《房屋置换协议书（城区棚户区改造项目）》有效;2．依法判定被告继续履行回迁合同，交付房屋及钥匙;3．依法判定被告欠原告安置补助费，从2017年3月至2020年2月共36个月，合计金额25812元;4.本案诉讼费全部由被告承担。庭审中，谢守文变更第3项诉讼请求，要求裕东公司自2017年3月起按每月每平方米10元给付安置补助费至实际给付之日止。 一审法院认定事实：2013年9月19日，谢守文与裕东公司签订《房屋置换协议书》，协议约定谢守文用其所有的有证住宅71.71平方米按1：1的比例标准置换裕东公司开发的的位××镇（面积90平方米），裕东公司只给付谢守文租房补助，其余任何附属物不给予补助。交付日期2014年12月31日。协议书第一条第3项约定，具体安置补偿条款按县政府棚户区改造房屋方案执行。后因四号楼一层改建成商服，裕东公司无法交付房屋。2015年2月7日，双方在原有《房屋置换协议书》上进行变更，将原有应给付房屋(镇赉县御翠豪庭四号楼东侧一楼）变更为谢守文回迁四个车库，位置在8号楼南侧，1号（22.18平方米）、2号（25.23平方米）、3号（25.23平方米）、4号（20.58平方米）。8号楼在建设过程中，因设计变更，面积发生变化：1号(21.24平方米)、2号(26.04平方米）、3号（26.04平方米）、4号（21.24平方米）。裕东公司按约定给付谢守文安置补偿费至2017年2月。但至今未交付上述车库。 一审法院认为，谢守文与裕东公司签订的《房屋置换协议书》系双方的真实意思表示，但回迁协议的第一条第1款与第2款虽对被拆迁房屋与回迁房屋面积、数量进行了约定，但第3款又明确了具体安置补偿条款按县政府棚户区改造方案执行，故谢守文与裕东公司签订的《房屋置换协议书》部分有效，与镇赉县人民政府关于印发2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法不一致的部分无效。针对裕东公司现在的实际经营状况，已有绝大部分回迁户放弃部分权利按2013年镇赉县棚改办法确定的回迁面积进行回迁，故谢守文回迁面积的确定应以2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法进行确定，即有照面积71.71平方米+8=79.71平方米。经庭审查明，谢守文按协议应回迁车库位于××镇车库，面积分别为1号（21.24平方米）、2号（26.04平方米）、3号（26.04平方米）、4号（21.24平方米）。因2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法中没有规定如何对将原有住宅调换为车库进行补偿，故一审法院酌定根据镇赉县发展和改革局镇发改认证字[2017]94号文件确定的御翠豪庭小区住宅等市场价格进行确认，住宅楼(多层）一层价格为每平方米3300元，谢守文应回迁面积79.71平方米，应得房屋价款为263043元，车库价格为每平方米6000元，根据现有4车库的面积情况，谢守文回迁御翠豪庭8号楼南侧1号和2号车库与应得房屋价款相当，故一审酌定谢守文应回迁镇赉县御翠豪庭8号楼南侧从东向西数1号和2号车库关于临时安置补助费，2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法中规定非住宅为每月每平方米10元，以被征收房屋面积计算，产权调换，给付到回迁入住之日止。谢守文被征收房屋面积为71.71平方米，谢守文自认临时安置补助费已给付至2017年2月，故裕东公司应自2017年3月起按每月717.1元【10元/月×71.71平方米】标准向谢守文支付临时安置补助费至给付之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第六条规定，判决：一、谢守文与镇赉县裕东房地产开发有限公司签订的《房屋置换协议书（城区棚户区改造项目）》部分有效;二、镇赉县裕东房地产开发有限公司于本判决生效后立即将镇赉县御翠豪庭8号楼南侧从东向西数1号和2号车库交付给谢守文;三、镇赉县裕东房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付谢守文临时安置补助费（自2017年3月起，按每月717.1元计算至付清之日止);四、驳回谢守文其他诉讼请求。案件受理费445元，由镇赉县裕东房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，被上诉人围绕争议焦点向法庭提交了如下证据。镇赉县发改委的文件1份（复印件），镇赉县发改委关于镇赉县裕东房地产开发有限公司棚户区改造二期续建御翠豪庭小区工程项目准予备案的通知，证明：御翠豪庭小区是棚户区改造项目。上诉人谢守文质证意见为：对证据有意见，与本案无关，这个御翠豪庭小区不是棚户区改造项目。也没有合法手续。 二审查明的事实与一审事实一致，本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，谢守文与裕东公司签订的《房屋置换协议书》系双方的真实意思表示，虽然回迁协议的第一条第1款与第2款对被拆迁房屋与回迁房屋面积、数量进行了约定，但第3款又明确了具体安置补偿条款按县政府棚户区改造方案执行，故该《房屋置换协议书》中与镇赉县人民政府关于印发2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法不一致的部分无效，其余部分有效。一审法院针对裕东公司现在的实际经营状况，已有绝大部分回迁户放弃部分权利按2013年镇赉县棚改办法确定的回迁面积进行回迁，故谢守文回迁面积的确定应以2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法进行确定，即有照面积71.71平方米+8=79.71平方米。经一审庭审查明，谢守文按协议应回迁车库位于××镇车库，面积分别为1号（21.24平方米）、2号（26.04平方米）、3号（26.04平方米）、4号（21.24平方米）。因2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法中没有规定如何对将原有住宅调换为车库进行补偿，故一审法院根据镇赉县发展和改革局镇发改认证字[2017]94号文件确定的御翠豪庭小区住宅等市场价格进行确认，按照住宅楼和车库的价格以及谢守文应回迁面积计算，根据现有4个车库的面积情况，谢守文回迁御翠豪庭8号楼南侧1号和2号车库与应得房屋价款相当，故一审法院酌定谢守文应回迁镇赉县御翠豪庭8号楼南侧从东向西数1号和2号车库并无不当。谢守文要求裕东公司交付4个车库的请求本院不予支持。另一审法院关于临时安置补助费的计算，符合2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法的规定，本院予以确认。 综上所述，谢守文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费890.0元，由谢守文负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  孔庆江 审判员  李福财 审判员  陈**超 二〇二〇年八月二十七日 书记员  付昱嘉