广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终473号上诉人（原审原告）：邓志联，男，1964年9月26日出生，汉族，住广东省韶关市武江区************。委托诉讼代理人：张育华，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘炼鑫，广东众同信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韶关市金财资产运营有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区*************之一。法定代表人：吴武超，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘丹丹，广东天行健律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兵，该公司员工。上诉人邓志联因与被上诉人韶关市金财资产运营有限公司（以下简称金财公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2019）粤0224民初1228号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年3月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人邓志联的上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、本案的一审、二审受理费均由金财公司承担。事实和理由：一审法院在适用法律方面是明显错误的，应予以纠正。本案中，一审法院认为涉案商铺系按套内面积计价，并非是按建筑面积计价，是认定事实错误。根据《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则》第五条之规定：“商品房按套或单元出售，商品房的销售面积即为购房者购买的套内或单元内建筑面枳（以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和”。即商品房销售面积（建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（下称公摊面积），则本案涉案房屋的公摊而积亦属于该房屋销售面积的组成部分，因此涉案商铺的计价面积为建筑面积。二、一审法院适用法律错误。由于涉案30号商铺的实际建筑面积比合同约定的建筑面积减少了2.94平方米，涉案63号商铺的实际建筑面积比合同约定的建筑面积减少了2.93平方米，金财公司依照涉案《商品房买卖合同》的约定向邓志联交付相应面积房屋的行为已构成了违约，且双方签订的《商品房买卖合同》并未约定公摊面积增加或减少的情形应如何处理，则涉案商铺的建筑面积和公摊面积的差异值远超过±3%的情况下，人民法院应根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”规定，依法解除涉案的《商品房买卖合同》。但本案中一审法院却引用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条作为判决依据，适用法律错误。综上所述，一审法院的裁判存在认定事实错误、适用法律不当的情形。被上诉人金财公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。邓志联向一审法院起诉请求：1、判令解除邓志联与金财公司签订的（合同编号：0880961及合同编号：0880962）《百年东街认购协议书》及解除双方签订的（合同编号：12039088810及合同编号：12039088836）《商品房买卖合同》；2、判令金财有限公司返还邓志联支付B幢B4座1层030号房屋的购房款1873818元及利息(利息从2012年11月27日起按照中国人民银行同期贷款利率计至实际返还之日止)，暂计至2019年4月26日止，利息为589160元，前述款项合计2462978元；3、判令金财有限公司返还邓志联支付B幢B4座1层063号房屋的购房款2024615元及利息(利息从2012年11月27日起按照中国人民银行同期贷款利率计至实际返还之日止)，暂计至2019年4月26日止，利息为636573元，前述款项合计2661188元；4、判令金财有限公司向邓志联赔偿为B幢B4座1层030号房屋办证支付的费用共59259.32元（其中印花税936.9元；契税56214.54元；维修基金2107.88元）与B幢B4座1层063号房屋办证支付的费用共63902.51元（其中印花税1012.3元；契税60738.45元；维修基金2151.76元，款项合计123161.83元；5、金财有限公司承担诉讼费。一审法院认定事实，2012年11月18日，邓志联与金财公司签订两份《百年东街认购协议书》（注：合同编号：0880961及合同编号：0880962），协议分别约定，邓志联认购位于韶关市***金财公司开发建设的百年东街B4区1层030号商铺，建筑面积36.5㎡，套内面积19.35㎡，总价款1973818元，邓志联又认购位于韶关市***金财公司开发建设的百年东街B4区1层063号商铺，建筑面积37.26㎡，套内面积19.75㎡，总价款2024615元。2013年6月8日，邓志联与金财公司签订两份《商品房买卖合同》（注：合同编号：12039088810及合同编号：12039088836），合同分别约定：邓志联向金财公司购买位于韶关市浈江区********************、063号两间商铺，其中030号商铺建筑面积36.5㎡，套内面积19.35㎡，分摊面积17.15㎡，单价96838.14元/㎡,购房总价款1873818元；063号商铺建筑面积37.26㎡，套内面积19.75㎡，分摊面积17.51㎡，单价102512.15元/㎡,购房总价款2024615元，两间商铺均是按套出售，按套内面积计价，邓志联已于2013年6月8日一次性付清购房款，商铺交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差）±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，选择退房的，出卖人应在书面退房申请的30日内退回已收的购房款及利息，面积差异百分比等。签订合同后，金财公司于2013年按约定向邓志联交付了房屋，并于2014年11月4日向邓志联出具了030号、063号商铺购房发票，邓志联为030号、063号商铺支付了办证费用共123161.83元，2018年3月17日，韶关市国土资源局出具涉案两商铺不动产权证，权属证明载明坐落韶关市浈江区*********************商铺建筑面积33.56㎡，分摊面积14.24㎡，063号商铺建筑面积33.33㎡（注：笔误，应为34.33㎡），分摊面积14.57㎡，邓志联于2018年6月7日收到涉案两商铺不动产权证。邓志联认为两商铺建筑面积差异值均已超过±3%以上，金财有限公司已违反合同约定，邓志联依法享有退回商铺的权利，遂多次与金财有限公司协商无果，提起本案诉讼。诉讼过程中，经一审法院释明后，邓志联仍坚持主张解除合同。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方于2013年6月8日签订的两份《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人应恪守履行。合同明确约定，邓志联向金财公司购买的韶关市浈江区*********************、063两间商铺均按套出售，按套内建筑面积计算房屋价格，金财公司亦是依照合同约定按套内建筑面积×每平方米单价向邓志联收取了购房款，亦即是按合同约定和实际履行过程中，涉案商铺均是按套内建筑面积计算房屋价格，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”规定，涉案《商品房买卖合同》已经明确约定了按套内建筑面积计算房屋价格，现产权证载明的030号商铺套内面积为19.32㎡，合同约定套内面积为19.35㎡,差异值为0.1%，063号商铺套内面积为19.76㎡，合同约定套内面积为19.75㎡,差异值为0.05%，未超过3%，合同约定的解除条件未成就，因此，邓志联要求解除《商品房买卖合同》等诉讼请求，理据不足，不予支持。同时，应当指出的是，合同约定的面积差异百分比计算公式中，三个面积中有两个明确是合同约定计价面积即套内建筑面积，根据数学常识及生活常识，“产权登记面积”只能就是套内面积，否则，该计算公式就无意义，邓志联在从事民事活动中，应当遵循诚信原则。一审法院经审理后作出判决：驳回邓志联的诉讼请求。案件受理费48531元，由邓志联负担。一审判决查明部分事实清楚，本院予以确认。此外，二审补充查明，邓志联与金财公司签订的（注：合同编号：0880961及合同编号：0880962）两份《百年东街认购协议书》第七条约定：“签订该商铺的《商品房买卖合同》后，此认购书自行失效。”邓志联与金财公司签订的（注：合同编号：12039088810及合同编号：12039088836）两份《商品房买卖合同》第四条（计价方式与价款）约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为96838.14元/平方米（合同编号：12039088836的《商品房买卖合同》该条款约定的单价为102512.15元/平方米），总金额1873818元（合同编号：12039088836的《商品房买卖合同》该条款约定的总金额为2024615元整）。2、该商品房属预售，按整幢出售，按建筑面积计算，该商品房单价为×元/平方米，总金额×元整。3、该商品房属现房，按×出售，总价款为×元整”第五条面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）约定：“本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款率计算）。面积差异百分比”对于涉案房屋存在的建筑面积差异是否适用《商品房买卖合同》第五条进行处理，邓志联认为合同约定的计价方式为按套内建筑面积计价，故本案应适用《商品房买卖合同》第五条进行处理，但由于该条款中关于计算面积差异百分比的计算公式（面积差异百分比）仅约定了套内建筑面积差异百分比，未约定建筑面积差异百分比的计算公式，故《商品房买卖合同》第五条因对本案情形没有约定而不能适用，本案应适用《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定判决解除双方签订的《商品房买卖合同》；金财公司亦认为涉案房屋买卖是按套内建筑面积计价，因此应适用《商品房买卖合同》第五条处理本案，由于涉案两套房屋的套内建筑面积差异均未超过±3%，故未达到约定解除合同的条件。二审询问时，金财公司对邓志联于本案主张的邓志联支付B幢B4座1层030号购房款1873818元、支付B幢B4座1层063号购房款2024615元、支付B幢B4座1层030号房屋办证费用59259.32元（其中印花税936.9元；契税56214.54元；维修基金2107.88元）、支付B幢B4座1层063号房屋办证费用63902.51元（其中印花税1012.3元；契税60738.45元；维修基金2151.76元）没有异议，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对邓志联的上诉意见，本院归纳本案争议焦点并分述如下：一、邓志联提出解除其与金财公司签订的（合同编号：0880961及合同编号：0880962）《百年东街认购协议书》的诉讼请求应否支持。邓志联与金财公司签订（合同编号：0880961及合同编号：0880962）两份《百年东街认购协议书》后，双方于2013年6月8日已签订了（合同编号：12039088810及合同编号：12039088836）的《商品房买卖合同》，依据邓志联与金财公司签订的两份《百年东街认购协议书》第七条：“签订该商铺的《商品房买卖合同》后，此认购书自行失效。”的约定，邓志联与金财公司签订的（合同编号：0880961及合同编号：0880962）《百年东街认购协议书》于2013年6月8日早已失效【被新签订的（合同编号：12039088810及合同编号：12039088836）的《商品房买卖合同》取代】，对双方早已不具有拘束力。而合同解除的前提条件是合同正在生效，通过解除合同达到合同终止、失效的目的，故邓志联提出解除其与金财公司签订的（合同编号：0880961及合同编号：0880962）《百年东街认购协议书》的诉讼请求，本院不予支持。二、涉案两间商铺不动产权证上登记的建筑面积与《商品房买卖合同》约定的建筑面积是否存在差异。邓志联已领取的涉案两商铺不动产权证显示，坐落韶关市浈江区*********************商铺建筑面积33.56㎡；063号商铺建筑面积34.33㎡。由此可见，030号商铺房屋不动产登记的建筑面积33.56㎡与《商品房买卖合同》约定的建筑面积36.5㎡小了2.94㎡（36.5㎡-33.56㎡），折算成建筑面积误差比为8.05%【面积差异百分比=（产权登记建筑面积33.56㎡-合同约定建筑面积36.5㎡）÷合同约定建筑面积36.5㎡×100%】；063号商铺房屋不动产登记的建筑面积34.33㎡与《商品房买卖合同》约定的建筑面积37.26㎡小了2.93㎡（37.26㎡-34.33㎡），折算成建筑面积误差比为7.86%【面积差异百分比=（产权登记建筑面积34.33㎡-合同约定建筑面积37.26㎡）÷合同约定建筑面积37.26㎡×100%】，故涉案两间商铺不动产权证上登记的建筑面积与《商品房买卖合同》约定的建筑面积存在差异，且差异值均超过±3%。三、邓志联提出解除其与金财公司签订的（合同编号：12039088810及合同编号：12039088836）的《商品房买卖合同》的诉讼请求应否支持。涉案房屋为预售商品房，合同约定的计价方式为按套内建筑面积计价而不是按套计价，依据《商品房买卖合同》第五条（面积确认及面积差异处理）中“本条款适用于商品房预售”及“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”的约定，对于所购房屋套内建筑面积差异，应适用《商品房买卖合同》第五条进行处理。而对于建筑面积差异应如何处理，合同并没有约定。根据《商品房销售管理办法》第二十条第一款：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。”的规定，按套内建筑面积计价的，应当在合同中载明合同约定套内建筑面积与产权登记套内建筑面积发生误差的处理方式；按建筑面积计价的，应当在合同中载明合同约定建筑面积与产权登记建筑面积发生误差的处理方式。由此可见，建筑面积与产权登记建筑面积发生误差的处理方式，必须以合同约定“按建筑面积计价”为前提（或必要条件）。这也与现今出现的不同《商品房买卖合同》版本的内容（注：1、合同中约定按建筑面积计价的，亦在合同中约定合同约定建筑面积与产权登记建筑面积发生误差的处理方式；2、合同中可选择按套内建筑面积计价或按建筑面积计价，合同中同时约定套内建筑面积差异和建筑面积差异的处理方式。）相符合。本案由于双方约定按套内建筑面积计价，故在合同中没有约定建筑面积差异的处理，这从合同约定面积差异百分比计算公式中的“合同约定计价面积（即套内建筑面积）”亦可得到印证。另一方面，《商品房销售管理办法》第十八条第二款规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。由此可见，商品房建筑面积为套内建筑面积与分摊的共有建筑面积的累加之和，不属于独立存在的面积，故是否损害了邓志联的利益，应从套内建筑面积是否减少及分摊面积是否增加予以判断。本案中，030号商铺房屋不动产登记的套内建筑面积19.32㎡与《商品房买卖合同》约定的套内建筑面积19.35㎡少了0.03㎡（19.35㎡-19.32㎡），折算成套内建筑面积误差比为0.1%【面积差异百分比=（产权登记套内建筑面积19.32㎡-合同约定套内建筑面积19.35㎡）÷合同约定套内建筑面积19.35㎡×100%】，依据《商品房买卖合同》第五条（面积确认及面积差异处理）1“差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。”的约定，该面积误差在正常误差合理范围内，未损害邓志联的利益；063号商铺房屋不动产登记的套内建筑面积19.76㎡与《商品房买卖合同》约定的套内建筑面积19.75㎡多了0.01㎡（19.76㎡-19.75㎡），折算成建筑面积误差比为0.05%【面积差异百分比=（产权登记套内建筑面积19.76㎡-合同约定套内建筑面积19.75㎡）÷合同约定套内建筑面积19.75㎡×100%】，依据《商品房买卖合同》第五条（面积确认及面积差异处理）1“差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。”的约定，该面积误差在正常误差合理范围内，同样未损害邓志联的利益。至于分摊的共有建筑面积是否增加和损害邓志联的利益，030号商铺房屋不动产登记的分摊面积14.24㎡与《商品房买卖合同》约定的分摊面积17.15㎡少了2.91㎡（17.15㎡-14.24㎡），未损害邓志联的利益；063号商铺房屋不动产登记的分摊面积14.57㎡与《商品房买卖合同》约定的分摊面积17.51㎡少了2.94㎡（17.51㎡-14.57㎡），同样未损害邓志联的利益。综上，虽然涉案两间商铺不动产权证上登记的建筑面积与《商品房买卖合同》约定的建筑面积差异值均超过±3%，但并未导致套内建筑面积的减少（030号商铺的套内建筑面积误差在正常误差范围内，不属于减少）和分摊面积的增加，未损害邓志联的利益，且涉案两间商铺套内建筑面积的差异值均在±3%以内，不符合《商品房买卖合同》第五条（面积确认及面积差异处理）3中“差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房…”约定解除合同（即退回所购商品房）的条件，故对邓志联提出解除其与金财公司签订的（合同编号：12039088810及合同编号：12039088836）的《商品房买卖合同》的诉讼请求，因不符合合同约定，本院不予支持。四、本案应否适用《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项作出判决。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”由此可见，适用该条款的前提条件是“合同没有约定或者约定不明确的”，而本案双方在合同中选择的是按套内面积计价，且双方在合同中亦约定套内面积差异的处理方式（即面积差异百分比），故本案由于合同有明确约定而不应适用《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项作出判决。综上所述，邓志联的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48531元，由邓志联负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇二〇年八月六日书记员  罗稀蕾