黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初852号原告：于清华，女，1968年6月22日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。原告：计松杰，男，1969年4月2日出生，汉族，江苏省华信亚麻厂跟单员，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。二原告委托诉讼代理人：张小双，黑龙江大地律师事务所律师。被告：仲雨桐，女，1994年7月6日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王岩磊，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被告：王艳，女，1987年6月1日出生，汉族，科力达仪器禧龙批发商行销售员，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：李晚露，广东国晖（哈尔滨）律师事务所律师。第三人：计炜强，男，1992年1月30日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。原告于清华、计松杰与被告仲雨桐、王艳、第三人计炜强合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告于清华及二原告委托诉讼代理人张小双，被告仲雨桐及其委托诉讼代理人王岩磊、被告王艳及其委托诉讼代理人李晚露，第三人计炜强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于清华、计松杰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告仲雨桐与王艳于2019年11月18日签订的《房地产买卖契约》无效；2.判令二被告于判决生效10日内配合二原告将哈尔滨市香坊区××路与××交叉口东北角永泰香福汇地块二17号楼1单元19层001号房屋不动产权属登记变更至二原告名下；3.诉讼费、保全费由二被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求，要求二被告于判决生效十日内向二原告返还房屋。事实和理由：二原告是第三人计炜强的父母，2016年因第三人结婚需要婚房，因其无经济能力，经协商由二原告给付首付款购买案涉房屋，银行贷款由第三人及被告仲雨桐共同偿还。因当时第三人征信问题无法办理银行抵押贷款，故与被告仲雨桐商量以其名义购房，被告仲雨桐同意后，2016年5月8日被告仲雨桐与哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定案涉房屋建筑面积为122.31平方米，总价款为695735元，首付款145735元，剩余550000元向银行申请贷款。合同签订后，原告计松杰于2016年9月13日通过自己的账户向哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司支付首付款145735元，2016年11月14日以银行贷款方式支付剩余款项550000元。2017年9月17日，被告仲雨桐办理了进户手续，并花费数十万元装修。2018年2月14日，被告仲雨桐与第三人计炜强登记结婚，结婚后因双方感情基础薄弱，经协商于2018年11月22日离婚。2018年11月29日，被告仲雨桐与第三人计炜强签订《离婚协议补充条款》，确认案涉房屋是二原告支付的首付款，因签订该份协议时房屋未办理房产证无法办理过户，2019年能办理产权证时被告仲雨桐无条件过户给二原告，过户产生的费用由二原告承担。离婚及签订该份协议后，第三人计炜强搬离了案涉房屋，房屋由被告仲雨桐控制并使用。2019年11月，二原告及第三人计炜强得知可以办理房屋产权证书时，及时联系被告仲雨桐要求其协助办理产权过户手续，但被告仲雨桐无法联系上。无奈原告于清华提起诉讼，但在诉讼过程中申请查封案涉房屋才知被告仲雨桐已于2019年11月18日将房屋以远低于市场价的价格卖与被告王艳，并办理了产权过户，法院以被告主体不适格驳回了原告的诉讼请求。原告认为，被告仲雨桐明知案涉房屋产权不属于自己的情况下擅自处分该房屋，并且与被告王艳恶意串通以明显低于市场价的价格出售该房屋，二被告合同约定的价格是700000元，而案涉房屋市场价近1200000元。为了维护原告的合法权益，故提起诉讼。仲雨桐辩称，不同意原告的诉讼请求。一、案涉协议属于夫妻财产分割协议，二原告并非合同主体相对方，本案中作为诉讼原告不适格。被告仲雨桐与第三人计炜强在2014年7月8日领证结婚，2016年9月26日离婚。在2018年2月14日复婚领取结婚证，2018年11月22日再次因第三人个人原因双方协议离婚。在离婚协议中财产一处填写为无财产，债务和财产都仅仅是口头约定。而婚姻期间内第三人计炜强多次刷取被告仲雨桐个人名下信用卡并且以被告仲雨桐身份在网贷APP中贷款十多万元用于个人花销，导致被告仲雨桐背负巨额债务。在双方办理离婚手续后，经过协商，拟定了离婚协议补充条款，第三人计炜强同意偿还其个人使用被告仲雨桐信用卡和网贷的债务，房屋按照第三人计炜强的指示配合其父母过户，房贷由第三人计炜强偿还。之后第三人计炜强以出现经济问题为由，一直没有履约偿还房贷、信用卡和网贷，导致被告仲雨桐的征信出现重大信誉问题。为此，被告仲雨桐与第三人计炜强通过微信聊天多次沟通，后第三人计炜强明确表示让被告仲雨桐处分该房产并把售卖房产的房款用于还贷，这是对财产协议内容的变更，被告仲雨桐处分双方财产合理合法。二原告出资购房不代表他们就是房屋产权人，案涉房子属于夫妻共同财产，产权事实没有争议。本案的离婚补充协议是离婚后签署的夫妻财产分割协议，是对于夫妻关系存续期间财产和债务的处理体现，协议仅仅有两方签字，即甲乙双方为被告仲雨桐和第三人计炜强，根据合同具有相对性原则，协议制约的仅仅是合同中的双方主体。二原告为第三人计炜强的父母并非合同主体的一方，其不具备诉讼主体的资格，无权向被告仲雨桐主张权利。二、被告仲雨桐与购房人王艳房屋售卖是正常交易，不存在串通行为。因被告仲雨桐的工资在支付个人生活开销后无法负担房贷及信用卡的贷款，出现个人征信记录问题，故当时以快速出售变现的方式寻找买家。被告仲雨桐在房屋中介认识被告王艳后，因着急用钱与其协商房屋售价为900000元，且案涉房屋当时有租户没到期，所以购房款分几次支付，先以贷款形式由被告王艳先支付给被告仲雨桐，后转为房价款，支付先期款项后进行过户，在租户到期后交付钥匙，最后付尾款。被告王艳于2019年11月15日支付房款580000元，2019年11月19日支付210000元，2019年12月30日至2020年1月3日支付50000元，2020年1月23日支付50000元，2020年1月23日由于租户不同意搬出及取暖费问题被告仲雨桐赔偿被告王艳10000元，以上共计900000元，实际被告仲雨桐收到890000购房款。该售房价格可能略低于市场价格，但并非明显低于市场价格，对于房屋价格的认定应当以客观的评估价格为准，不能以挂售房屋的价格为认定依据，因为装修的价格投入和房屋的楼层位置都对房屋价格认定存在关系。以较低价格出售也属被告仲雨桐无奈，在经济无力支撑的重额债务的情况下，才不得而为之。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”，案涉房屋的售价不符合法律规定的“明显不合理的低价”。二原告认定被告仲雨桐与房屋购买人的串通行为根本不存在，客观证据足以证明二原告的主观理由不成立。综上所述，从案涉协议的合同主体相对性的角度，二原告不属于合同签署主体，其主张权利不属于适格主体。在被告仲雨桐经济存在重大困难时，以略低于市场价格的房价出售房屋符合常理，不违背法律规定，二原告的起诉没有正当理由和法律依据，故请求判决驳回二原告的诉讼请求。被告王艳辩称，不同意原告的诉讼请求。一、被告仲雨桐出售案涉房屋时，具有处分房屋的权利，被告王艳与被告仲雨桐签订的《房地产买卖契约》真实合法有效，即使被告仲雨桐无处分权，被告王艳亦善意取得案涉房屋的所有权。被告王艳与被告仲雨桐签订《房地产买卖契约》时，双方之间没有恶意串通的行为，被告王艳参照交易时的市场价格实际支付购房款890000元，并承担了因交易产生的相关税费59243.51元，共支付949243.51元，不存在二原告所述的以明显低于市场价的价格购买房屋的情况，且案涉房屋已办理所有权转移登记手续，故被告王艳是案涉房屋合法所有权人。被告王艳购买案涉房屋时，并不知晓被告仲雨桐与第三人之间签订的《离婚协议补充条款》，该条款不具有对抗被告王艳的效力，被告王艳与被告仲雨桐签订《房地产买卖契约》前已要求被告仲雨桐提供能够证明案涉房屋为其个人单独所有的材料，且一同到房产部门对房屋的权属信息进行了查询，被告王艳已尽到必要的谨慎和审查义务，故被告王艳已善意合法的取得案涉房屋的所有权。二、二原告诉讼主体不适格。二原告以被告仲雨桐与第三人签订的《离婚协议补充条款》为依据主张权利，但二原告并非离婚协议的签订主体，被告仲雨桐与第三人签订的《离婚协议书》及《离婚协议补充条款》只能约束离婚的夫妻双方，二原告作为受益人不具有独立提起诉讼的权利，故二原告无权要求被告仲雨桐与被告王艳返还房屋。二原告的诉讼请求既无事实依据，亦无法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。计炜强述称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的二原告举示的二原告户口本、被告仲雨桐与第三人计炜强的离婚证及离婚协议补充条款、（2019）黑0103民初18138号民事裁定书、原告申请法院调取的2019年11月18日二被告签订的编号为JF-91-01房地产买卖契约、（2019）黑0110财保490号民事裁定书、商品房买卖合同、收据3张、原告计松杰的银行流水及贷款发放回单，被告仲雨桐举示的商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、被告人仲雨桐与第三人计炜强结婚证和离婚证、微信记录、仲雨桐房屋产权登记证书、王艳的购房款微信转账记录、中国银行交易流水明细清单、哈尔滨银行交易流水清单、结清证明、贷款本息清偿证明，被告王艳举示的离婚协议书、离婚证、黑龙江增值税普通发票、黑龙江省住宅专项维修资金票据、税收完税证明、不动产权证书、不动产登记信息查询、税收完税证明2份、黑龙江增值税普通发票、不动产权证书，本院予以采信并在卷佐证。当事人对真实性有争议的证据，本院认定如下：二原告举示的58同城房产网上公开销售信息系网络截图打印件，且网络挂售的房屋价格不能证明房屋的市场价值，故本院对该份证据不予采信。对于被告仲雨桐举示的离婚协议，二原告虽对真实性有异议，但该协议系由被告仲雨桐与第三人计炜强在离婚时签订的，第三人计炜强对该份证据的真实性没有异议，本院对该份证据的真实性予以确认。对于被告仲雨桐举示的个人征信打印件，该证据虽系打印件，但庭审中，第三人计炜强亦认可因其使用被告仲雨桐的信用卡产生欠款的事实，结合该项证据可以确认被告仲雨桐因无力偿还欠款对个人征信产生影响，故本院对该份证据的真实性予以确认。对于被告仲雨桐举示的购房合同，被告仲雨桐提供了合同原件，且该合同系其与被告王艳签订的，二人均认可该份证据的真实性，本院对该份证据的真实性予以确认。对于被告王艳举示的《房屋买卖居间服务合同》、交通银行回单、中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单、微信支付交易明细证明2份、账户交易明细、银行卡2张、银联签购单2份，被告王艳提交了证据的原件，该组证据能够证明被告王艳为购买房屋向被告仲雨桐支付了房屋价款900000元，本院对该组证据的真实性予以确认。对于被告王艳举示的房屋信息查询截图，因该证据系截图打印件，且房屋的挂售价格不能代表其市场价值，故本院对该份证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系，系第三人计炜强的父母。被告仲雨桐与第三人计炜强原系夫妻关系，二人于2014年7月8日登记结婚，为购买案涉房产，于2016年9月26日离婚，离婚后二人仍共同居住生活。2017年5月8日，被告仲雨桐与哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，约定被告仲雨桐购买坐落于哈尔滨市香坊区××路与××交叉口东北角永泰香福汇地块二17号楼1单元19层001号房屋，房屋建筑面积为122.31平方米，房屋价款为695735元，付款方式为首付款145735元，贷款550000元。案涉房屋首付款系原告计松杰于2016年9月11日、2016年9月13日向哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司支付，贷款部分由被告仲雨桐与第三人计炜强按月偿还。案涉房产进户后，即由被告仲雨桐及第三人计炜强共同居住使用。2018年2月14日被告仲雨桐与第三人计炜强复婚，2018年11月22日因感情破裂二人再次离婚，离婚时二人在民政局签订了离婚协议书，离婚协议书中未对案涉房产进行处分。2018年11月29日，被告仲雨桐与第三人计炜强签订离婚协议补充条款，约定案涉房屋归二原告所有，被告仲雨桐与第三人计炜强在离婚协议补充条款上签名并按捺手印。2019年9月9日，案涉房屋包含房产信息的不动产权证书（证号为黑20**农垦哈尔滨不动产权第0012972号）办理完毕，案涉房屋登记在被告仲雨桐名下。2019年11月13日，案涉房屋包含土地信息的不动产权证书（证号为黑20**哈尔滨市不动产权第0323228号）办理完毕，案涉房屋登记在被告仲雨桐名下。上述两份不动产权证书均显示被告仲雨桐单独所有案涉房屋。因被告仲雨桐在与第三人计炜强婚姻存续期间名下存在大量信用卡欠款及网贷欠款，二人离婚时曾口头协商由第三人计炜强偿还欠款及房贷，但第三人计炜强未能按照约定偿还上述欠款，2019年10月，二人经协商达成一致意见，约定出卖案涉房屋用于偿还欠款。2019年11月15日，被告仲雨桐与被告王艳签订《房屋买卖居间服务合同》，约定被告王艳以900000元的价格购买案涉房屋，更名过户产生的各项费用由被告王艳负担。被告王艳为案涉房屋解贷，如因被告仲雨桐的原因导致房产不能正常过户，被告仲雨桐需将贷款及各项费用退还给被告王艳。后因被告仲雨桐逾期交付房屋及拖欠供暖费等问题，被告王艳在房款中扣除了10000元，被告王艳向被告仲雨桐支付房款共计890000元。二被告依照合同约定办理了更名过户，2019年11月28日，案涉房屋包含房屋信息的不动产权证书办理完毕，证书编号为黑（2019）农垦哈尔滨不动产权第0017454号，登记在被告王艳名下。2020年1月23日，案涉房屋原承租人搬出后，被告仲雨桐将该房屋交付给被告王艳。另查明，原告于清华曾向哈尔滨市南岗区人民法院提起诉讼要求被告仲雨桐协助将案涉房屋更名过户，因案涉房屋已更名至被告王艳名下，哈尔滨市南岗区人民法院于2019年11月22日作出（2019）黑0103民初18138号民事裁定书裁定驳回原告的诉讼请求。随后，二原告向哈尔滨市香坊区人民法院申请诉前财产保全，要求查封案涉房屋，哈尔滨市香坊区人民法院于2019年12月12日作出（2019）黑0110财保490号民事裁定书，裁定查封案涉房屋。案件受理费5000元由二原告预交。本院认为，本案的争议焦点在于二原告是否有权要求二被告向其返还房产并变更案涉房屋不动产权属登记至二原告名下及被告王艳取得案涉房屋的所有权是否构成善意取得。第一，关于二原告是否有权要求二被告向其返还房产及变更案涉房屋不动产权属登记至二原告名下的问题。二原告依据被告仲雨桐与第三人计炜强签订的《离婚协议补充条款》主张案涉房屋归其所有，对于该《离婚协议补充条款》本院认定如下：首先，二原告支付首付款的日期为2016年9月13日，当时被告仲雨桐与第三人计炜强夫妻关系尚处于存续状态。二原告虽为案涉房屋支付了首付款，案涉房屋系以被告仲雨桐的名义购买，购买时二原告与被告仲雨桐未就房屋所有权问题进行约定，进户后一直由被告仲雨桐及第三人计炜强居住使用并负责偿还剩余贷款，二原告为案涉房款支付首付款的行为应视为对被告仲雨桐及第三人计炜强的赠与，案涉房屋系被告仲雨桐及第三人计炜强的夫妻共同财产。其次，被告仲雨桐与第三人计炜强离婚后，就案涉房屋签订了《离婚协议补充条款》，约定案涉房屋归二原告所有，该约定未在民政局备案，是被告仲雨桐与第三人计炜强关于夫妻共同财产的约定，该协议仅能约束被告仲雨桐与第三人计炜强。二原告未在该协议上签字确认，不是合同的相对人，无权依据该协议向被告仲雨桐主张权利。再次，被告仲雨桐与第三人计炜强虽在《离婚协议补充条款》约定案涉房产归二原告所有，但被告仲雨桐与第三人计炜强尚未履行协议时即重新达成口头协议，约定出卖案涉房屋用于偿还夫妻共同债务，应视为对原协议内容的变更，变更后原协议不再发生法律效力。综上，二原告不具备依照《离婚协议补充条款》向被告仲雨桐主张权利的的主体资格，且该协议内容已经变更，二原告无权要求二被告返还房屋并变更案涉房屋不动产权属登记至二原告名下。第二，对于被告王艳取得案涉房屋的所有权是否构成善意取得的问题。首先，被告仲雨桐已经取得了案涉房屋的权属证书，其售卖房屋的行为亦得到了第三人计炜强的认可，卖房款亦用于偿还其与第三人计炜强所欠房贷及信用卡欠款，被告仲雨桐的售房行为并不属于无权处分。二被告签订的购房合同是双方的真实意思表示，合法有效，亦不违反国家强制性法律规定，二原告虽主张二被告恶意串通损害第三人利益，但其提供的证据不足以证实其主张，故对二原告主张确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。其次，被告王艳购买案涉房屋前到产权登记机关查询了案涉房屋的基本信息，产权登记机关出具的查询单显示被告仲雨桐单独所有案涉房屋，被告王艳尽到了购房人的注意义务；被告王艳亦以合理的价格购买案涉房产，支付了全部购房款；被告仲雨桐已向被告王艳交付案涉房屋，且被告王艳已经办理完毕更名过户手续，现案涉房屋的所有权人已变更为被告王艳。被告王艳取得案涉房屋所有权符合善意取得的条件，构成善意取得。关于二原告主张被告仲雨桐与被告王艳恶意串通以明显低于市场价的价格出售案涉房屋的问题。根据被告仲雨桐举示的购房合同，案涉房屋购买时价格为695735元，而被告仲雨桐将案涉房屋出售给被告王艳时价格为900000元，并非明显低于市场价格。二原告虽主张案涉房屋市场价值应为1200000元左右，但其未能提供证据证实这一主张，其所提供的58同城房产截图显示与案涉房屋在同一小区同等面积的房产挂售价格在1150000元至1200000元之间，但被告王艳所提供的安选房屋信息查询截图显示与案涉房屋在同一小区同等面积的房产挂售价格为900000元左右，可见不能用挂售价格确定案涉房屋的实际市场价值。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条之规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”，即使案涉房屋价值为1200000元，被告王艳所支付的900000元购房款亦不属于明显不合理的低价。且被告仲雨桐及第三人计炜强有房贷及信用卡等欠款急需偿还，急于卖房，略低于市场价格售卖房屋符合交易习惯，而二原告亦未能举示证据证明二被告存在恶意串通的情形，故被告王艳所支付的购房款应视为已支付了合理的对价。综上，被告王艳已经善意取得了案涉房屋的所有权，被告仲雨桐与第三人计炜强签订的《离婚协议补充条款》中对案涉房屋的约定不具备对抗被告王艳的效力，二原告无权通过《离婚协议补充条款》要求被告王艳返还房产。综上所述，二原告并非《离婚协议补充条款》的合同相对方，且被告仲雨桐及第三人计炜强已对《离婚协议补充条款》中有关案涉房屋处置约定的变更达成一致，被告仲雨桐与被告王艳所签订的房屋买卖合同有效且被告王艳亦已善意取得案涉房屋的所有权，故本院对原告的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十二条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告于清华、计松杰的诉讼请求。案件受理费15600元，诉前保全费5000元，均由于清华、计松杰负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判长  陈彩霞审判员  刘 鑫审判员  王亚秋二〇二〇年八月二十七日法官助理徐久洋书记员于丹丹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第8依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十二条当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条对于合同法第七十四条规定的"明显不合理的低价"，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。