广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初1629号原告：黄子威，男，1976年3月2日出生，台湾地区居民，台湾居民来往大陆通行证号码为04296431，台湾身份证号码为E1********。被告：庄伦燕，女，1976年4月14日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区*********************，公民身份号码为440************227。第三人：东莞新家房地产经纪有限公司，住所地广东省东莞市**********************，统一社会信用代码为91441900MA530QN49X。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：朱承荣，该公司员工。委托诉讼代理人：潘仲康，该公司员工。原告黄子威与被告庄伦燕、第三人东莞新家房地产经纪有限公司(以下简称新家经纪公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法由审判员单晓丽适用简易程序审理，后因案件出现不适宜继续审理的情形，遂转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告黄子威，第三人新家经纪公司的委托诉讼代理人朱承荣、潘仲康到庭参加了诉讼。被告庄伦燕经本院合法传唤未到庭参加诉讼。公告期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告庄伦燕签订的《存量房屋买卖合同》；2.判令被告赔偿违约金136000元和已支付款项32000元；3.判令被告承担第三方居间服务费用19000元以及代办费用3000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月10日，原告在第三方处见到被告房产资料较为中意。2019年9月20日在第三方处与被告签订《存量房屋买卖合同》（编号ZH0000135）并对双方基本权利义务做了约定。原告分别于2019年9月20日当场支付100000元、2019年10月16日支付180000元，并约定于2019年11月12日办理过户。办理过户当日，第三方告知房屋被冻结查封，无法办理过户，经询问后得知，案涉房屋已于2019年10月11日被深圳市宝安法院查封，无法进行交易。原告与被告签订补充变更协议，明确还款期间与合同履行时间，随后，被告分别于2019年11月14日、17日、19日、21日归还100000元、60000元、75000元、13000元，余款32000元逾期未返还。被告提出要无赔偿终止合同后才愿意返还32000元。多次沟通未果被告断绝联络，行为恶劣，原告已实际履行约定，被告因私人债务导致房屋无法交易，没有履行其应当履行的义务，造成合同不能继续履行，应承担违约责任，原告要求被告承担赔偿房价20%违约金136000元和返还已支付尚未归还款项32000元，第三方居间费用19000元、第三方代办费用3000元。原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼，请求判如所请。被告庄伦燕未作答辩，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。第三人述称，确认原告的诉请。经审理查明，2019年9月20日，原告黄子威作为乙方，被告庄伦燕作为甲方签订了《存量房屋买卖合同》。合同约定被告庄伦燕将其名下位于东莞市***********************出售给原告，合同主要约定有：第一条，建筑面积36.82㎡。第二条，该房屋已设定抵押，抵押权人中国银行虎门支行，甲方承诺已取得抵押权人同意，可出售房屋。第三条，甲方对房屋产权及具体状况的承诺及违约责任…5.出现以下情形之一，乙方有权单方书面解除合同：（1）因甲方违反本条第一项的承诺或承诺不实而造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，甲方构成根本违约…本合同解约的，甲方须向乙方支付该房屋本合同成交价的20%作为违约金或双倍返还定金，并由甲方退还乙方全部已付款，且甲方还需要承担向经纪服务方支付信息咨询服务费的责任。第五条，房屋总成交价680000元。定金100000元；首付款乙方在赎楼银行通知日内将180000元支付给甲方。第六条，乙方自愿出资180000元帮助甲方还清贷款，甲方应在签订本合同后5日内向原按揭银行申请提前还款，并在银行批准提前还款的期限内及时还清，并办理房屋注销抵押登记手续后，配合乙方办理过户手续。合同甲方处有庄伦燕字样签名捺印。被告庄伦燕出具《收据》，主要内容为：本人庄伦燕现收到买方黄子威交来承购物业之定金/部分定金/首期楼款/尾期楼款100000元，收款人处有庄伦燕字样签名捺印，日期为2019年9月20日。原告于2019年9月20日转账给被告100000元，于2019年10月16日转账给被告180000元。《信息咨询服务合同》是原告作为乙方，被告作为甲方，第三人为丙方于2019年9月20日签订，就被告庄伦燕将其名下位于东莞市***********************交易进行约定：丙方为甲、乙双方提供房屋信息及交易流程等咨询服务，甲乙双方认可丙方的相应服务，丙方有权收取相应的信息咨询服务19000元，乙方支付，在签订本合同当日一次性支付。因甲乙双方原因造成房屋不能交易过户时均不影响丙方收取上述相应的服务费。《委托代办合同》是原告作为乙方，被告作为甲方（甲乙双方均是委托方），第三人作为丙方（受托方）于2019年9月20日签订，甲乙双方自愿委托丙方代办产权过户代办费3000元，由乙方承担。原告于2019年9月20日向第三人的员工黄良先支付19000元，向第三人的员工朱承荣支付3490元（原告及第三人均称3000元为代办费，490元为公证费）。原告主张与被告约定2019年11月12日办理房屋过户手续，当天在房产交易中心查询到被告房屋已经被查封。第三人提交两张不动产登记信息查询结果，2019年9月20日查询结果显示案涉房屋是被告单独所有，有抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司东莞虎门支行，无查封。2019年11月12日查询结果显示案涉房屋是被告单独所有，无抵押，有查封，查封登记日期为2019年10月11日，查封单位为广东省深圳市宝安区人民法院。原告称后与被告协商要么一个月内退款，要么解除房屋查封继续交易。被告后于2019年11月14日退款100000元、11月17日退款60000元、11月19日退款75000元、11月27日退款13000元，共计退款248000元，剩余32000元未退还。原告要求被告支付购房款的20%作为违约金，被告不同意，要求不进行任何赔偿才愿意支付返还32000元。原告主张被告房屋被查封无法履行合同，被告构成违约，因此要求解除案涉买卖合同。经查明，本院于2020年6月16日向被告庄伦燕有效送达了原告的起诉状及证据材料。以上事实，有原告提交的《存量房屋买卖合同》、《收据》、转账记录、《信息咨询服务合同》、《委托代办合同》，第三人提交的不动产登记信息查询结果以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。案涉《存量房屋买卖合同》是原告与被告签订，是双方真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，本院依法予以确认其效力。现经查询，被告庄伦燕的房屋于2019年10月11日被查封，导致合同无法继续履行，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，被告庄伦燕的行为已构成违约，原告要求解除《存量房屋买卖合同》，依法有据，本院予以支持，原告关于解除合同的主张已于2020年6月16日送达至被告处，因此《存量房屋买卖合同》解除时间为2020年6月16日。关于购房款。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，被告应返还原告已支付的购房款，原告共支付给被告的购房款为280000元，截至法庭辩论终结时，原告主张被告已退回248000元，仍有32000元未返还。在被告未有证据证明已返还该32000元情况下，原告要求被告返还该32000元，依据有据，本院予以支持。关于违约金。案涉房屋买卖合同因被告房屋被查封而无法继续履行，被告为违约方，根据《存量买卖合同》第三条第5点约定，原告要被告支付合同成交价的20%作为违约金。本院认为，结合案涉房屋交易的进展情况，原、被告双方于2019年9月20日签订合同，原告向被告共支付280000元后双方于2019年11月12日办理过户手续时发现无法继续履行合同，后被告在2019年11月向原告返还了购房款248000元，尚欠32000元未还，原告因案涉交易确实产生损失，但考虑到被告已返还大部分的购房款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，双方违约金的约定过高，本院予以调整，本院酌情认定违约金为68000元。关于原告已支付给第三人的居间服务费及代办费用。根据《存量买卖合同》第三条第5点约定，现因被告行为造成合同解除，被告应承担向第三人支付咨询服务费19000及代办费用3000元，共计22000元，现上述费用已由原告支付给了第三人，因此被告应向原告支付22000元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告黄子威与被告庄伦燕于2019年9月20日签订的《存量房屋买卖合同》于2020年6月16日解除；二、限被告庄伦燕于本判决生效之日起五日内向原告黄子威返还购房款32000元；三、限被告庄伦燕于本判决生效之日起五日内向原告黄子威支付违约金68000元；四、限被告庄伦燕于本判决生效之日起五日内向原告黄子威支付居间费用及代办费用共22000元；五、驳回原告黄子威的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序收取案件受理费11140元（原告已预交），由原告黄子威负担546元，由被告庄伦燕负担10594元。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  单晓丽人民陪审员  卢宇炜人民陪审员  何淑贞二〇二〇年八月二十日书 记 员  李敏仪罗戍娜强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。