贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4719号上诉人（原审原告）：赵琳莉，女，汉族，住贵州省绥阳县。上诉人（原审被告）：绥阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市绥阳县洋川镇千工堰还房小区,统一社会信用代码91520323MA6DMCK180（1-1）。法定代表人：黄士冯，公司总经理。委托代理人：王飞，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人赵琳莉与上诉人绥阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称绥阳碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。赵琳莉上诉请求：维持原审判决主文第一项，改判第二项为绥阳碧桂园公司从2019年3月31日至2020年6月30日止的违约金47761.43元，从2019年7月1日至实际办理房产证时止，按已付房款的日利率0.02%计算支付违约金。事实和理由：1.双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款、第三款已对逾期办证的违约责任作出约定，随后双方签订的补充协议第十条约定买卖双方一致同意不按合同第二十二条第二款、第三款的约定履行。首先，该补充协议无签署日期和法定代表人签字，所盖公章与商品房买卖合同上的章不一致，真实性存在异议。其次，《商品房买卖合同》第二十九条约定，补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故补充协议第十条无效，应按《商品房买卖合同》的约定按日向买受人支付已缴纳房款的0.02%违约金。2.一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于按已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算之规定，按已购房款的0.5%计算违约金有误，根据中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知中，关于罚息利率问题，逾期贷款为借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。绥阳碧桂园公司上诉请求：撤销原判，改判或发回重审。事实和理由：1.绥阳碧桂园公司不能在一个月内办理房屋所有权证，请求判决延长办理所有权证期限。2.根据双方签订的相关协议，绥阳碧桂园公司确实存在违约行为，但违约不能归责于其公司。之所以未能办理所有权证，系因业主入住后要求升级改造，升级改造过程中幸福小区部分业主违法阻工，导致项目不能按时完成，如期验收。且赵琳莉也不能举证证明其实际损失，故其公司不应承担违约责任。赵琳莉向一审法院起诉请求：1.判令绥阳碧桂园公司立即为其办理涉诉房产的房产证;2.判令绥阳碧桂园公司向其支付逾期办理房产证的违约金(2019年3月31日至2020年6月26日)，从2019年7月1日至实际办理房产证时止，按已付购房款的日利率0.02％计算支付违约金;3.判令绥阳碧桂园公司从2020年3月11日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向赵琳莉支付已交付房价款0.02%的违约金。一审法院认定事实：2017年8月28日，赵琳莉与绥阳碧桂园公司签订《商品房买卖合同》,约定赵琳莉购买绥阳碧桂园公司开发的位于绥阳县（建筑面积145.86平方米，套内建筑面积115.14平方米），预售许可证号为16012;房屋总价款为663362.00元;交房时间为2018年12月30日；房屋登记：初始登记（第二十二条第二款）约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，转移登记（第二十二条第三款）约定房屋产权转移登记，买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；出卖人于2019年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,约定日期起90日内,按已付房价款的0.02%承担违约责任;出卖人在约定日期起90日以后仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。同日双方又签订《补充协议》，该协议第十条约定，买卖双方一致同意不按合同第二十二条第二款、第三款的约定履行，双方一致同意关于该商品房的房屋登记以本条约定为准，买卖双方一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记，该委托的具体事宜详见补充协议附录二。合同签订后，赵琳莉按约履行了支付购房款663362.00元的义务，涉案房屋竣工验收后，绥阳碧桂园公司于2018年12月30日向赵琳莉履行了交付房屋的义务。另，原审法院依职权到绥阳县不动产登记事务中心查询，绥阳碧桂园公司现是否可为赵琳莉办理不动产所有权转移登记。绥阳县不动产登记事务中心于2020年4月2日出具情况说明，因绥阳碧桂园公司未到绥阳县不动产登记事务中心办理初始登记，所以无法办理客户的转移登记。绥阳碧桂园公司根据部分业主的要求，经审批后增加了建设项目，在建设过程中受阻。一审法院认为，赵琳莉与绥阳碧桂园公司在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，从合同的内容看，该合同属《商品房预售合同》，未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，对原、被告双方均有法律约束力，双方应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，赵琳莉按约履行了向绥阳碧桂园公司支付购房款663362.00元的义务，绥阳碧桂园公司按约履行了向赵琳莉交付房屋的义务，根据双方的约定赵琳莉委托绥阳碧桂园公司办理《房屋所有权证》，绥阳碧桂园公司应当为其办理《房屋所有权证》，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，对赵琳莉请求绥阳碧桂园公司办理房产证的诉讼请求，予以支持。因绥阳碧桂园公司至今未给该房屋办理不动产所有权初始登记，现无法办理不动产所有权转移登记的原因在于绥阳碧桂园公司，但双方未约定办理《房屋所有权证》的时间，也未约定办理《房屋所有权证》的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，因绥阳碧桂园公司在2018年12月30日交付房屋之日起90日，未能使赵琳莉取得房屋权属证书，应当承担违约责任。赵琳莉请求的违约金过高，结合本案实际，按已付购房款总额663362.00元的0.5％计算为宜，故对原告请求的违约金，原审法院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、绥阳碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内为赵琳莉购买的位于绥阳县房屋办理房屋所有权证；二、绥阳碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内支付原告赵琳莉违约金（663362.00元×0.5％）3316.81元；三、驳回赵琳莉的其他诉讼请求。案件受理费682.00元，已减半收取341.00元，由绥阳碧桂园房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，原判关于涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效的认定，符合法律规定，双方无异议，本院予以确认。该补充协议变更《商品房买卖合同》初始登记及转移登记的约定，未约定办理权属登记期限和逾期办证违约金，故赵琳莉关于应按日万分之二计算违约金的上诉理由，与双方约定不符，本院不予采纳。但，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，绥阳碧桂园公司依法应自2018年12月30日交付房屋之日起90日内向赵琳莉办理权属登记。因绥阳碧桂园公司未能在交付该房屋之日起90日内为赵琳莉办理房屋权属登记，依法应承担违约责任。原判按已付购房款总额663362.00元的0.5％酌情认定绥阳碧桂园公司应当承担的违约责任，显然不利于充分保障赵琳莉的合法权益，促使绥阳碧桂园公司依法、及时履行合同义务。结合绥阳碧桂园公司已将该房屋交付及当地经济发展现状，本院认为由绥阳碧桂园公司在未为赵琳莉办理该房屋权属转移登记期间应按已付房款的日万分之0.5的标准，对赵琳莉承担违约责任，较之原判认定更能充分促使该公司依法、及时地履行合同约定义务，维护赵琳莉的合法权益。因此，绥阳碧桂园公司应支付赵琳莉从2019年3月31日至2020年6月30日期间的违约金663362.00元×457天×0.005%/日＝15157.8元，并自2020年7月1日起至向赵琳莉实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日支付已付房款万分之0.5的违约金。绥阳碧桂园公司与业主达成的新增地下车库的协议仅有部分业主签字，赵琳莉未签字，该公司未提供签字业主经全体业主授权的书面证明，故该公司提供的证据不足以证明规划设计变更系包括赵琳莉在内的所有业主的请求。同时，绥阳碧桂园公司因新建地下车库遭案外人围堵不构成不可抗力，亦不可归责于赵琳莉，不能免除该公司的违约责任。因此，绥阳碧桂园公司关于逾期办证没有过错，不应承担违约责任的上诉理由不成立。另，因涉案房屋至今不具备办理初始登记的条件，故赵琳莉关于判令绥阳碧桂园公司立即为其办理涉诉房产证的请求条件不成就，本案不予支持。其可在相关条件具备后，另行主张权利。综上所述，赵琳莉的部分上诉请求成立，应予支持；原判就赵琳莉诉请违约金的认定不当，依法应予改判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初731号民事判决；二、绥阳碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付赵琳莉违约金15157.8元，并自2020年7月1日起至向赵琳莉实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日支付已付房款万分之0.5的违约金；三、驳回赵琳莉的其他诉讼请求。未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费341.00元，二审案件受理费共1364.00元，共计1705元，由绥阳碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 亚 琼审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年八月二十一日法官助理杨颜穗书记员罗然