河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1522民初1236号原告：陈忠原，男，1990年11月30日生，汉族，住光山县。原告：王晓燕，女，1995年1月26日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：张月、高永春（实习），河南通冠律师事务所律师。被告：河南宗正置业有限公司。（以下简称“宗正置业”）法定代表人：杨浩，系该公司经理。委托诉讼代理人：徐正彬，系该公司法律顾问。原告陈忠原、王晓燕诉被告河南宗正置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程度公开开庭进行了审理。原告陈忠原、王晓燕及其委托诉讼代理人张月、高永春和被告河南宗正置业有限公司法定代表人杨浩及委托诉讼代理人徐正彬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈忠原、王晓燕诉称，2018年6月8日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于光山县××与××环路交汇处华中城项目的商品房，编号为9幢2层202号，建筑面积共41.61平方米，单价4806.54元，房屋总价款20万元，合同约定被告应于2019年5月30日前向原告交付所购商铺，合同签订后原告分三次共交付给被告购房款16万元，并按合同约定将办理银行按揭贷款的包括征信证明等在内的相关资料交给被告。被告收到购房款以及按揭资料后未能按合同约定于2019年5月30日前向原告交付商铺。同时，原告与被告签订《商品房买卖合同》的同时与被告的关联公司华中城商业运营管理有限公司签订了《商铺委托经营管理合同》，该合同约定了十年的委托经营管理期限，以实际开业日期为准。被告不能如期交付商铺导致委托经营管理合同不能实际履行给原告造成了相应的损失。综上，因被告的违约行为导致原告的合同目的无法实现，故起诉请求判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》，判令被告返还原告交付的购房款16万元，并自交付购房款之日起按照年利率6%支付资金占用期间的利息及违约金200元，本案诉讼费用由被告承担。被告宗正置业辩称，原告起诉的事实错误，原被告在2018年6月8日签订了两份《商品房买卖合同》，一份是原告购买华中城9幢202号商铺，一份是购买302号商铺，其中202号商铺总价款为20万元，首付10万元，剩余10万元以按揭贷款方式支付，302号商铺总价款11万元，首付6万元，剩余5万元以按揭方式支付。原告因逾期付款导致违约在先，根据补充协议的约定，原告应当在签订合同之日起15日内提供银行按揭所需的全部真实资料，并按银行规定办理按揭申请手续签署抵押贷款合同，否则视为逾期付款，被告多次催告原告提供按揭所需材料，原告至今没有提供齐全，更没有与银行面签《抵押贷款合同》，原告至今没有履行办理银行按揭付款义务，属严重违约，在原告没有按合同约定付清购房款的情况下，被告不可能将商铺交付给原告。经审理查明，原告陈忠原、王晓燕系夫妻关系，2018年6月8日，两原告因购买被告宗正置业开发建设的华中城项目的9幢202号、302号商铺与被告宗正置业签订了两份《商品房买卖合同（预售文本）》，合同载明的预售许可证号为“（光）房预售证第0801号”，合同约定202号商铺总价款20万元，首付款10万元，余款10万元向银行申请贷款支付，302号商铺总价款11万元，首付款6万元，余款5万元向银行申请贷款支付。两份合同均约定出卖人应当在2019年5月30日前向买受人交付房屋。签订上述合同的同时，原被告双方均签订了“补充协议”一份，该补充协议第三条第1项约定：“买受人必须在签订《商品房买卖合同》之日起15日内提供银行按揭所需的全部真实资料，按银行规定办理按揭申请手续并签署抵押贷款合同，否则视为逾期付款，买受人按照本合同第八条之约定承担逾期付款的违约责任”，补充协议第四条约定：“合同第九条商品房交付条件双方选择的第一项如因政府相关部门原因未办理工程竣工验收备案的，双方同意按‘该商品房经验收合格’视为符合交付条件”。上述合同签订后，原告于当日向被告给付了两商铺的首付款共计16万元，被告向原告出具了相应的交款收据，在后续提交办理按揭贷款手续的过程中，原告未按照要求向被告提供其银行卡信息，其提交的打印于2018年6月8日的个人信用报告显示原告王晓燕在2015年4月时存在逾期记录，原告王晓燕2020年6月9日时打印的个人信用报告显示其五年内已无逾期记录。另查明，涉案房屋办理于2019年1月1日的商品房预售许可证号实为“（光）房预售证第0903号”。原告（甲方）在与被告签订商品房买卖合同时与案外人光山县华中城商业运营管理有限公司（乙方）签订了《商铺委托经营管理合同》，约定甲方将其所购买的202号、302号商铺交由乙方统一运营管理，委托期限为10年，甲方前三年商铺租金收益在购铺时开发商已按购铺总价的21%一次性返还给甲方，自委托期第四年至第十年按照商铺实际租金由甲乙双方按照9:1分成。截至诉讼时，涉案商铺所在的华中城9#楼主体结构重要分部工程已经通过工程验收，并由河南光山农村商业银行股份有限公司为华中城项目1-12幢房屋提供按揭贷款，案外人光山县华中城商业运营管理有限公司于2019年1月2日与另一案外人刘晓东签订了《华中城物业租赁合同》，约定由刘晓东租赁包含原告所购买的302号在内的四间商铺，租赁期限为2019年3月18日至2021年3月17日。以上事实有原被告提交的身份证复印件、营业执照复印件、商品房买卖合同及补充协议复印件、商铺委托经营管理合同复印件、预售许可证复印件、收据、个人信用报告、个人房屋按揭贷款合作协议复印件、验收报告复印件、物业租赁合同复印件等证据及原被告当庭陈述在卷证实，可以认定。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，在原告起诉至本院前，涉案房屋已经取得了商品房预售许可证明，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，原被告签订的《商品房买卖合同》中显示的预售许可证号虽与实际不符，但并不影响合同效力，涉案的《商品房买卖合同》及《补充协议》均是双方真实意思的表示，亦未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原被告双方均应按照合同约定履行相应的合同义务。成立并生效的合同具有稳定性，合同双方不得随意变更或解除，合同履行过程中，合同一方主张解除合同的，在双方未能协商一致的情况下，合同的解除应当具备法定的事由。原告在起诉前虽向被告送达了《解除商品房买卖合同书》，但双方并未就解除合同事宜达成一致意见，此种情形下，原告主张解除合同应当举证证明存在《合同法》第九十四条规定的情形，现原告以被告未按照合同约定在2019年5月30日之前交付房屋属根本违约并导致合同目的无法实现为由主张解除合同，经审查，本院认为，根据双方合同约定的内容及一般交易惯例，房屋买卖过程中，出卖人交付房屋的前提条件之一应当是买受人已经按照约定给付了购房款或办理了按揭贷款手续，即买受人负有给付购房款的先履行义务，根据庭审查明的事实，原告认可在向被告提供办理按揭贷款所需资料时未按要求提供银行卡，且原告于2018年6月8日向被告提交的王晓燕个人征信显示存在逾期记录，原告在履行付款义务过程中确实存在瑕疵，截止至目前原告尚未完全履行付款义务，诉讼中原告称涉案房屋无法办理按揭贷款，但并无充分证据对其该项主张予以印证，为反驳原告，被告向本院提交了其与银行之间签订的《个人房屋按揭贷款合作协议》以证实在原告提交的手续齐全的情况下涉案房屋具备办理按揭贷款的条件，庭审中被告亦表达了在原告提交所需资料后可以立即办理相关按揭贷款手续的意愿，综上，依据现有证据不能证实被告宗正置业存在根本违约行为。另外，截止到目前，原告已经支付了大部分的购房款，案外人光山县华中城商业运营管理有限公司也已经依据与原告签订的《商铺委托经营管理合同》将302号商铺出租于他人，且原告王晓燕个人信用中的逾期记录已经消除，原被告双方继续履行合同已无障碍，原告以被告存在根本违约行为导致合同目的无法实现为由主张解除合同的依据不足，对其诉讼请求本院不予支持。关于违约金，因原告在履行合同的过程中存在一定过失，对其主张的违约金200元的诉讼请求本院不予支持。诉讼过程中，被告曾提起反诉，要求原告支付剩余购房款及违约金，因被告未在规定时间内缴纳反诉费用，本案中对反诉部分不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、《诉讼费用交纳办法》第二条、第二十条之规定，判决如下：驳回原告陈忠原、王晓燕的全部诉讼请求。案件受理费2028元，由原告陈忠原、王晓燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  姚国辉二〇二〇年八月十二日书记员  陈珊珊