甘肃省合作市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘3001民初185号 原告：李某，男，汉族，甘肃民族师范学院职工，现住甘肃省合作市。 委托诉讼代理人：屠建学，兰州黄河律师事务所律师。 原告：邵祖泉，男，汉族，甘肃亚合建设监理工程有限责任公司甘南项目负责人，现住甘肃省兰州市。 委托诉讼代理人：屠建学，兰州黄河律师事务所律师。 被告：甘肃省新华书店甘南州有限责任公司，住所地甘肃省甘南州合作市。 法定代表人：董晓春，系该公司副经理。 委托诉讼代理人：庞志明，男，汉族，1969年12月19日出生，碌曲县新华书店经理，现住甘肃省合作市当周街****。 委托诉讼代理人：许凯年，甘肃金城律师事务所律师。 原告李某、邵祖泉与被告甘肃省新华书店甘南州有限责任公司（以下简称甘南新华书店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李某、邵祖泉及其委托诉讼代理人屠建学、被告甘南新华书店委托诉讼代理人庞志明、许凯年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某、邵祖泉向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告延迟交付商铺的行为违法；2、请求判令被告向二原告交付所购买的商铺并办理过户手续；3、请求判令被告向二原告支付由于被告迟延交付的租金损失1407974元；4、由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2010年1月28日二原告及案外人马玉忠与甘肃荣昌建筑工程有限公司（以下简称甘肃荣昌公司）签订集资建房《协议书》，双方约定原告及案外人马玉忠集资建房的位置为1号楼二层（具体位置见协议书及位置划分图），集资款为3660元/㎡，面积共723.71㎡，房屋于2010年11月交付使用。协议签订后二原告及案外人马玉忠于2010年1月29日、3月11日、4月21日、5月18日、5月26日先后五次向甘肃荣昌公司交款170万元，但甘肃荣昌公司并未如约交房。2012年4月23日，被告甘南新华书店发布公告书，称考虑到集资户的切身利益，涉案工程由甘肃永泰房地产开发有限公司（以下简称永泰公司）移交于甘南新华书店，其中第一条内容为住户与甘肃荣昌公司之间的原合同约定房屋面积、原集资平米价格不变，交房时间待法院结案后，由集资户与甘南新华书店协商，重新签订合同。2012年7月20日永泰公司与被告甘南新华书店在甘南州中级人民法院的主持下达成（2011）州民初字第12号民事调解书，内容包含永泰公司将涉案工程全部移交于甘南新华书店，并将已收28户集资款（含二原告及案外人马玉忠集资款170万元）一并移交。2012年8月30日，二原告及案外人马玉忠与甘南新华书店达成《临时协议书》，双方约定“房屋交付使用时间自开工建设起24个月”，其余约定与《协议书》内容基本一致。2014年1月20日案外人马玉忠将自己拥有的207.9㎡转让于甘南州明海商贸有限公司。2014年3月24日涉案工程开始建设。2014年5月20日被告甘南新华书店与二原告又重新划分了所购商铺位置（见划分图），并具体确定了其所购商铺面积为414㎡。2017年11月7日二原告向被告甘南新华书店交款40万元。房屋竣工后，二原告数次要求被告签订正式合同并交房，但直到本案起诉之日，被告既未与二原告签订正式合同，也未履行商铺移交义务，其行为已构成严重违约，为维护二原告的合法权益，故向法院起诉，请求依法判令。 被告甘南新华书店辩称，1、根据规定对于原告第一项诉求，没有确认违约的确认之诉，被告与二原告至今未签订正式的合同，也就没有约定违约责任，主张的违约责任没有依据，案由也没有依据，应予驳回；2、被告至今没有办理不动产证，二原告要求过户的前提条件不存在，应予以驳回起诉；3、二原告要求交回购买商铺的诉求，原告没有证据证明是集资购买房屋，上述原告与甘肃荣昌公司的合同在2012年以调解书的形式解除，若原告不认可解除的，应向甘肃荣昌公司主张权利。根据调解书确定的内容，确定原、被告双方需要重新确定权利义务，二原告要求被告交付房屋没有法律依据；4、二原告主张2016年3月起的房租，根据《民法总则》第一百八十八条规定，二原告知晓其权利被侵害时间，超过民事诉讼法请求权的时效，超过了法律保护的期限，原告要求赔偿的房屋租金的法律请求，依法不应予支持。综上，二原告提出的各项诉请，不符合也没有法律依据，应当依法驳回二原告的各项诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告李某、邵祖泉提交的证据：1、甘肃荣昌公司与二原告、马玉忠签订的《协议书》1份；2、《甘南州中级人民法院（2011）州民初字第12号民事调解书》1份；3、《甘南州新华书店住宅楼整体移交有关事宜告知书》1份；4、《临时协议书》1份；5、位置划分图1份；6、二原告、马玉忠与甘南州明海商贸有限公司签订的《协议》1份；7、《收据》5份；8、甘南新华书店出具的《收据》1张；9、甘南州建设工程施工招标中标（交易成交）通知书1份；10、建筑工程施工许可证1份；11、建设工程竣工验收报告1份；12、《房地产租赁估价报告》1份。本院认为，证据1能证明二原告及案外人马玉忠与甘肃荣昌公司签订协议，三人集资购买了723.71㎡（最终以房屋产权证上的面积为准）的房屋的事实，故本院予以认定。证据2、3相互印证，证明甘肃荣昌公司与二原告签订的合同已解除，二原告向甘肃荣昌公司交付的集资款已移交于被告甘南新华书店，原合同中的房屋面积、原集资平方米价格均不变的事实，故本院予以认定。证据4原、被告双方签订的《临时协议书》约定，房屋产权为100％，使用年限为40年，故双方之间存在的是房屋买卖合同关系，而非房屋租赁合同关系，本院予以认定。证据5证明二原告及案外人马玉忠三人购买的商铺面积实为623.37㎡，故本院予以认定。证据6证明案外人马玉忠将自己拥有的623.37㎡中的207.9㎡转让给甘南州明海商贸有限公司的事实，本院予以认定。证据7、8与证据1、2、3、4、5、6相互印证，证明二原告及案外人马玉忠向甘肃荣昌公司交付商铺集资款170万元以及二原告向被告甘南新华书店交付所购买商铺的外挂石材、装饰款40万元的事实，故本院予以认定。证据9、10、11涉案房屋的开工时间为2014年3月24日，竣工验收时间为2016年4月8日。故本院予以认定。证据12是由有资质的鉴定机构作出的鉴定结论，鉴定程序合法，鉴定结论客观公正，但因竣工验收时间为2016年4月8日，故租金起算时间应从2016年4月9日起算，估价报告中租金从2016年3月23日起计算，应减去其中的17天，17天×日租金2.29元×415.47㎡=16174.25元，1407974元-16174.25元=1391799.75元。本院予以认定。二、被告甘南新华书店提交的证据：1、《甘南州中级人民法院（2011）州民初字第12号民事调解书》1份；2、《甘南州中级人民法院（2016）甘30民初13号民事调解书》1份。本院认为，证据1与原告提交的证据2一致，证据认定同上，本院予以认定，被告的证明目的不能成立，本院不予采信。证据2调解书中达成的协议第二项第七行表述“原拆迁户两户商铺由甘南新华书店负责安置，商铺所欠集资款及装饰、电梯、石材、监控、亮化及水电暖费用由甘南新华书店向两户商铺收取”与二原告提交的证据8相互印证，证明二原告在购买商铺后，向被告甘南新华书店交付了外挂石材装饰款40万元的事实，本院予以认定，被告的证明目的不能成立，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2010年1月28日，二原告及案外人马玉忠与甘肃荣昌公司签订了一份《协议书》，协议约定由甘肃荣昌公司对位于甘南新华书店两幢住宅楼以集资建设形式进行筹资修建，二原告及案外人马玉忠以3660元/㎡的价格集资购买了723.71㎡的房屋，三人拥有100％产权，使用年限为40年。二原告及案外人马玉忠于2010年1月29日、3月11日、4月21日、5月18日、5月26日先后五次向甘肃荣昌公司交付集资款170万元。2012年4月23日被告甘南新华书店发布告知书，告知书载明“由于涉及合作市政府城市规划要求，原建筑停建至今，经甘南州中级人民法院受理调解，拟解除甘南新华书店与永泰公司签订的合作开发房地产合同，考虑到集资户的切身利益，同意解除以上合同并将此工程整体交与甘南新华书店。三方约定如下：住户与甘肃荣昌公司之间的原合同中的房屋面积（按建设部门验收面积为准）、原集资平米价格均不变，交房时间待法院结案后（此指甘南州中级人民法院审理的甘南新华书店与永泰公司的合作开发合同纠纷），由集资户与甘南新华书店书店协商，重新签订合同。后院原二、三楼商铺对换至前临街的二、三楼。期限与甘南新华书店具体协商，重新签订合同。已收取的集资款，由永泰公司移交甘南新华书店，余款由住户直接交付甘南新华书店。”2012年7月20日甘南州中级人民法院（2011）州民初字第12号民事调解书确定“永泰公司与甘南新华书店双方同意解除《合作开发协议》；永泰公司将涉案工程全部移交于甘南新华书店，并将已收28户集资款（其中含二原告及案外人马玉忠交付的170万元）一并移交。”2012年8月30日二原告及案外人马玉忠与被告甘南新华书店达成《临时协议书》，双方约定“集资楼层二楼，返还楼层按原协议不变。集资面积723.71㎡，返还面积不变。集资款3660元/㎡，按原协议集资款不变。安置位置临近街面新华书店中路方向。房屋交付使用时间自开工建设起24个月。房屋产权100％，大楼使用年限为40年。自正式协议签订即日起付剩余集资款，其在剩余房款中扣押10万元。房屋产权证办理后将10万元集资款一次交清。”2013年11月经二原告及案外人马玉忠与被告甘南新华书店在规划设计图纸上确认，三人集资的商铺面积为623.37㎡。2014年1月20日二原告及案外人马玉忠与甘南州明海商贸有限公司达成协议，协议约定“马玉忠将623.37㎡中自己拥有的207.9㎡商铺转让于甘南州明海商贸有限公司。”2014年3月23日甘南州建设工程施工招标中标通知书载明“甘南州明海生态旅游商贸大厦建设项目开工时间为2014年3月24日，竣工时间为2016年3月24日。”2014年4月28日甘南州明海生态旅游商贸大厦建设项目取得了建筑工程施工许可证。2016年4月8日该工程竣工验收。2017年11月7日二原告向被告甘南新华书店交付商铺的外挂石材装饰款40万元。后被告甘南新华书店未与二原告签订正式合同也未交付房屋，以致二原告诉至本院要求维护其合法权益。 本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。依法成立的合同受法律保护。当事人应按合同约定全面履行自己的义务。2010年1月28日，二原告及案外人马玉忠与甘肃荣昌公司签订了集资建房《协议书》，该《协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。《协议书》约定乙方即二原告及案外人马玉忠以集资交款的形式购买了723.71㎡的房屋，拥有100%产权，使用年限为40年。故该《协议书》约定的内容不产生解释歧义，应认定为房屋买卖合同关系。被告甘南新华书店认为是房屋租赁合同关系的答辩意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，本案中，租赁合同关系显然不能成立，故被告甘南新华书店的答辩意见本院不予采纳。被告甘南新华书店于2012年4月23日发布甘南新华书店住宅楼整体移交有关事宜的告知书，并于同年8月30日与二原告签订了《临时协议书》，该《临时协议书》约定，待签署正式协议后《临时协议书》作废，后因双方未签订正式协议，故该《临时协议书》仍然有效。被告甘南新华书店收取了二原告向甘肃荣昌公司交付的集资款170万元并继受了二原告与甘肃荣昌公司签订的合同中的权利义务，同时于2017年11月7日收取了二原告交付的外挂石材装饰款40万元。故双方之间房屋买卖合同成立。现涉案房屋已于2016年4月8日竣工验收，被告甘南新华书店未按《临时协议书》约定向二原告交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。关于二原告要求被告甘南新华书店支付迟延交付商铺的租金损失1407974元的诉讼请求，因二原告购买的是商铺，租金是合同履行后可以获得的利益，故该项诉讼请求有法律依据，本院予以支持。但估价报告中租金从2016年3月23日起计算，而工程竣工验收时间是2016年4月8日，故租金起算时间应从2016年4月9日起计算，扣去17天的租金16174.25元，1407974元-16174.25元=1391799.75元。关于被告甘南新华书店认为本案超过诉讼时效的答辩意见，本院认为，二原告于2017年11月7日向被告甘南新华书店交付款项，至2020年4月20日起诉时，未超过法律规定的三年诉讼时效期间，故其答辩意见本院不予采纳。 综上所述，原告李某、邵祖泉的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决如下： 一、被告甘肃省新华书店甘南州有限责任公司于本判决生效后二十日内向原告李某、邵祖泉交付所购买的商铺（面积、位置以双方确认的位置划分图为依据）并办理过户手续； 二、被告甘肃省新华书店甘南州有限责任公司于本判决生效后二十日内向原告李某、邵祖泉支付迟延交付商铺的租金损失1391799.75元； 三、驳回原告李某、邵祖泉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17572元，鉴定费1万元，由被告甘肃省新华书店甘南州有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘南藏族自治州中级人民法院。 审 判 长 姜  燕 审 判 员 高华尔贡 人民陪审员 道 吉 吉 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员 唐 代 红