广东省开平市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0783执异173号 案外人：陈秀嫦，女，汉族，1972年9月24日出生，住址：江门市江海区。 委托代理人：徐窝对，江门市外海街道法律服务所，法律工作者。 申请执行人：李健权，男，汉族，1974年9月5日出生，住址：开平市。 申请执行人：李少勇，男，汉族，1972年7月16日出生，住址：开平市。 被执行人：冯维新，男，汉族，1963年1月18日出生，住址：开平市。 本院在执行李健权、李少勇与冯维新买卖合同纠纷一案时，于2019年10月25日查封冯维新名下房屋。对此，案外人陈秀嫦于2020年7月22日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月5日公开召开听证审查，案外人陈秀嫦的委托代理人徐窝对、申请执行人李健权、李少勇、被执行人冯维新到庭参加听证，本案现已审查终结。 案外人陈秀嫦的异议请求：对（2019）粤0783执2342号之一《民事裁定书》提出异议，请求法院解除冯维新名下坐落于江门市××镇××更××里××号钢筋混凝土结构5层房屋一幢的查封。 事实和理由：2011年6月1日，案外人与冯维新及其妻子陈容爱签订了《资产转让协议》一份，双方约定异议人购买坐落在江门市××镇××更××里××号钢筋混凝土结构五层房屋一幢，建基面积为140平方米，建筑面积为855.98平方米，有粤房地证字第××号《房地产权证》及江集用（2004）第3007**《集体土地使用证》为据，前述物业双方约定成交价为人民币玖拾万元整；另在案外人购买冯维新夫妻的上述房屋时，也向冯维新的父母（冯监赖、谭笑限）购买坐落在江门市××镇××更××里××号钢筋混凝土结构五层房屋一幢，建基面积为133平方米，建筑面积为526.18平方米，有粤房地证字第××号《房房地产权证》及江集用（2004）第3006**集体土地使用证》为据，该物业成交价为人民币捌拾万元整，也有2011年6月1日的《资产转让协议》为据，即上述两幢房屋总成交价为人民币1700000元。签订资产转让协议后，案外人分别于2011年6月2日支付70万元，2011年7月15日支付50万元整，2012年6月11日支付30万元，2012年11月6日支付20万元整，4笔共支付购房款人民币170万元整给冯维新的妻子陈容爱收执，付款人为案外人的账户62×××34，收款人是陈容爱账号为80×××88，有开户机构外海支行及《广东农村信用合作社异地通存通兑业务回单》为据。冯维新不但已将房屋产证及土地证原件交由案外人收执，并且已经将上述两幢房屋全部移交给案外人占有及使用至今，这是毋庸争辩的事实。上述两幢房屋至今没有办理变更登记过户手续的原因是根据国家规定的一户一宅制度，且案外人不是外海镇清兰村的居民，但是根据法律的规定案外人取得上述房屋财产是完全合理合法的，应受法律保护。故请求法院予以解封。 案外人陈秀嫦向本院提交如下证据：1、案外人身份证复印件一份，证明案外人的诉讼主体资格。2、（2019）粤0783执2342号之一执行裁定书复印件一份。3、冯维新、陈容爱、冯监来、谭笑限身份证复印件各一份。4、资产转让协议复印件两份。5、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号房地产权证复印件各一份。6、江集用（2004）第300699号、300700号土地使用权证复印件各一份。7、转账记录打印件。8、广东农村信用合作社异地通存通兑业务回单复印件两份。 申请执行人李健权、李少勇答辩称：1、根据国家土地管理法第2条的规定，任何单位和个人不得侵占、买卖形式即非法转让土地，土地使用权可以依法转让。及第6条的规定，任何单位及个人都有管理法律法规的义务，并有权对违反土地管理法律法规的行为提出检举和控告。2、根据广东省宅基地管理办法第4章，严禁城镇居民购买农村宅基地及以上房屋及附着物。3、根据国家国务院办公厅关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知（国办法1999年39）号第2条的规定，农民的住宅不能向城市居民出售，也不得批准城市居民占有农民集体土地的住宅。根据物权法第9条规定。我方认为宅基地不能买卖、地上的建筑物也不能转让，所以根据合同法，资产转让协议是违反法律规定的，不发生法律效力的。不同意解除查封，维持原来查封的事实。我方申请查封的房产是登记在被执行人名下的。被执行人欠款是应该负有还款的责任。 被执行人答辩称：涉案房屋在很早就已经出售给别人了。因为时间太长了所以涉案房屋的具体的出售时间已经记不清楚。涉案房屋我是出售给陈秀嫦的。 本院审查查明：本案的执行依据是已经发生法律效力的（2019）粤07民终1803号民事判决，该判决书确认：“被告冯维新应在本判决生效之日起十日内支付货款341015元给原告李健权、李少勇。……”执行过程中，本院于2019年10月25日查封登记在冯维新名下坐落于江门市江海区外海清××更××里××号全部的不动产，查封期限为叁年，自2019年10月25日起至2022年10月25日止。为此，案外人陈秀嫦以上述理由提出异议。 另查明，登记在冯维新名下的坐落于江门市××镇××更××里××号房屋房地产权证号为粤房地证字第××号，土地使用权证号为江集用（2004）第300700号，土地用途为农村宅基地。根据陈秀嫦提交的证据显示，2011年6月1日冯维新及其妻子陈容爱将登记在冯维新名下位于江门市××镇××更××里××面积为855.98平方米的房产及其土地转让给陈秀嫦，转让价格为人民币玖拾万元整。陈秀嫦将转让款分期付款给冯维新，并于2012年11月6日支付完毕。 本院认为：本案属案外人对执行标的提出的异议，本院依法按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定予以审查。本案的焦点是案外人陈秀嫦对涉案房屋是否享有足以排除強制执行的权利，从而阻却本院对涉案房屋的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据这一规定，陈秀嫦欲阻却对涉案房产的执行，必须同时具备四个条件：有合法有效的书面买卖合同；买受人足额支付购房款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；实际占有使用房屋；未办理过户手续不存在过错。本案中，冯维新与陈秀嫦所签订的资产转让协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”冯维新自建的房屋，虽属其所有，但所建房屋的土地是属村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。及我国《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。经查，陈秀嫦虽然已支付涉案房屋的全部转让款并实际占有涉案房屋，但是陈秀嫦不是外海镇清兰更兴里村民，且结合其提交的证据，陈秀嫦亦未能证明涉案房屋及土地转让的合法性，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。因此，陈秀嫦的异议请求理据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人陈秀嫦的异议请求。 当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  梁颖文 审判员  戚锦洪 审判员  黄婷婷 二〇二〇年八月二十六日 法官助理高万丽 书记员戚晓红