重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初14386号原告：王泉博，男，1991年7月12日出生，汉族，住重庆市彭水县。被告：丁伟，男，1982年9月19日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：张泽林，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗龙，重庆中钦国彦律师事务所实习律师。被告：蔡华，男，1989年5月18日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。委托诉讼代理人：张泽林，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗龙，重庆中钦国彦律师事务所实习律师。原告王泉博与被告丁伟、蔡华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序中的小额程序于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告王泉博、被告丁伟和蔡华的共同委托诉讼代理人张泽林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王泉博向本院提出诉讼请求：1.丁伟和蔡华支付2020年5月房屋租金2000元；2.丁伟和蔡华支付违约金12800元；3.丁伟和蔡华支付2019年1月至5月物业费644.8元；诉讼费由丁伟和蔡华承担。事实及理由：2019年3月2日，王泉博与重庆房博士房地产经纪有限公司签订了《存房租赁合同》，王泉博将其名下的重庆市两江新区XX小区X栋XX-XX房屋出租给重庆房博士房地产经纪有限公司。合同约定了租期、租金标准等内容。重庆房博士房地产经纪有限公司未按约定于2020年3月15日支付第四季度的租金，王泉博多次催促后，重庆房博士房地产经纪有限公司才于2020年4月13日支付了2020年4月的租金2000元。王泉博于2020年4月29日接到重庆房博士房地产经纪有限公司员工的微信通知，称因长租市场不景气，要求王泉博尽快办理退房事宜。依据合同第九条第2款，重庆房博士房地产经纪有限公司仍应支付2020年4月29日至2020年5月29日的租金2000元；此外，还应赔偿每年2个月租金作为违约金，2020年为2000元/月×2个月＝4000元，2021年和2022年为2200元/月×2个月×2＝8800元，合计12800元。因重庆房博士房地产经纪有限公司于2019年8月20日注销，故其股东丁伟和蔡华应为被告。王泉博为维护自己的合法权益，遂起诉来院。被告丁伟和蔡华辩称，由于双方合同已于2020年4月29日解除，故不同意支付2020年5月的租金；同意承担物业费644.8元；合同解除是因为疫情导致，疫情属于不可抗力，故丁伟和蔡华不承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《存房租赁合同》、2020年4月29日微信聊天记录截图、渝（2019）两江新区不动产权第00069XXXX号产权证、国家企业信用信息公示系统查询打印件、物业费明细复印件、王泉博与物业工作人员微信聊天记录等本院予以确认并在卷佐证。对王泉博举示的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，与本案无关，故不予采信。经审理查明：王泉博是重庆市两江新区XX路****XX-XX房屋的所有权人，该房屋登记用途为商务金融用地/办公。重庆房博士房地产经纪有限公司（以下简称房博士公司）于2012年7月10日设立登记，于2019年8月20日注销登记。蔡华和丁伟是房博士公司的自然人股东。2019年3月2日，王泉博（甲方、存房方）与房博士公司（乙方、承接方）签订了一份《存房租赁合同》，主要约定：一、甲方将其名下拥有产权或处置权的重庆市北部新区XX小区X栋XX-XX房屋（建筑面积44.49平方米、套内面积31.5平方米），自愿将其存入乙方名下“租赁管理中心”；二、存房租赁合同期限共4年，即自2019年6月5日至2023年6月4日止；三、乙方对甲方物业进行评估，并经甲方确认，其租金为2000元/月，租金付款方式，签订合同的第1天支付第一季度45天房租，第二季度提前5天收房租，以此类推，直到合同终止；六、存房租赁期间的住房出租税由甲方承担，乙方可代为缴纳，房屋物管费由乙方负责缴纳，电视费、水、电、气费由乙方负责缴纳；八、甲方房屋存入乙方名下“租赁管理中心”，于本合同签订时每年提供免租期45天后，无论该房屋出租与否，乙方保证在第1天（即2019年6月5日）起将该房屋租金按季度划入甲方帐户；九、违约责任，1.甲方若提前收回该房屋或不能按合同履行，须提前30天以书面形式或电话通知乙方，按合同约定每年赔偿乙方2个月租金作为违约金，2.乙方若私自改变房屋结构或不能按合同履行，须提前30天以书面形式或电话通知甲方，按合同约定每年赔偿甲方2个月租金作为违约金；备注：第三、四年为2200元/月（2021年6月5日至2023年6月4日）。合同还约定了其他内容。2020年4月29日，房博士公司的工作人员向王泉博发微信：受疫情影响，您所在重庆市渝北区XX小区这套房产由于酒店民宿纷纷退房，长租市场也不行，现租金价格再低也无人问津了；我司也非常抱歉，请您尽快联系我司工作人员进行退房事宜。王泉博：退房违约金如何赔偿？工作人员：已经无法按正常程序了。王泉博代房博士公司支付了其租赁案涉房屋期间的物业费644.8元。庭审中，王泉博称，丁伟和蔡华已经付清了案涉房屋2020年4月之前的租金；丁伟和蔡华于2020年7月底在王泉博的要求下将钥匙交到了物管处，双方合同于2020年7月31日解除，之前王泉博未要求还钥匙，丁伟和蔡华也未主动交还；因疫情双方协商过降低租金，但是王泉博未同意；案涉房屋是王泉博贷款购买的，合同解除使得王泉博还贷压力增大；疫情是否属于不可抗力不能一概而论，房博士公司未因疫情导致不能履行合同或履行困难。丁伟和蔡华称，案涉房屋是商业用房，主要转租对象是民宿和酒店；因疫情影响，民宿酒店纷纷退房，案涉房屋所在小区平均租金每月下滑1000元至1500元，导致合同无法继续履行；因受疫情影响，于2020年2月、3月期间就与王泉博协商调整租金，但是王泉博未同意，若继续履行对丁伟和蔡华明显不公平，故丁伟和蔡华于2020年4月29日提出了解除合同，双方合同已于该日解除，双方互不承担责任；丁伟和蔡华一直电话联系王泉博收房屋钥匙，但其一直不收，故于2020年7月21日将钥匙放在了物管处；王泉博主张的违约金标准过高。本院认为：王泉博与房博士公司签订的《存房租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第一款规定，公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记，公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。房博士公司于2019年8月20日注销登记，丁伟和蔡华作为公司股东，未举示证据证明公司解散前进行了清算，故丁伟和蔡华应当依法对房博士公司的债务承担清偿责任。新冠疫情属于不能预见、不能避免的突发公共卫生事件。案涉房屋属于经营用房，疫情对案涉房屋租赁而言属于不可抗力，疫情的防控措施对案涉房屋的使用和经营会造成影响，双方可以通过继续协商或者诉至法院以确认合同变更的方式。双方于疫情期间对变更合同租金标准进行过协商，虽然王泉博未同意降低租金标准，仍坚持要求按合同约定租金标准履行，但丁伟和蔡华仍可通过诉讼方式变更合同，双方签订的租赁合同仍具有继续履行的条件，且丁伟和蔡华未举示证据证明合同目的已无法实现，故丁伟和蔡华不具有合同解除权。房博士公司的工作人员于2020年4月29日向王泉博送达了解除合同的通知，该通知不发生于2020年4月29日解除合同的效力。但依据合同第九条第1款约定，提前30天通知可以解除合同，故双方的合同于2020年5月29日解除。按约丁伟和蔡华应向王泉博支付每年2个月租金作为解除合同违约金，2020年月租金为2000元，2021年和2022年月租金为2200元，故王泉博主张按约定丁伟和蔡华应支付违约金金额为2000元/月×2个月＋2200元/月×2个月×2＝12800元。丁伟和蔡华主张违约金过高。违约金的主要功能在于弥补损失，解除合同给王泉博造成的主要是寻租期损失，故本院酌情将解除合同的违约金调整为6000元，丁伟和蔡华应向王泉博支付解除合同违约金6000元。合同解除后，丁伟和蔡华应当将案涉房屋及时交还给王泉博。丁伟和蔡华称其一直电话联系王泉博收房屋钥匙，但其一直不收。丁伟和蔡华作为交还房屋的义务人，未举示证据证明其通知过王泉博收房、收钥匙，无证据证明其积极履行了交还房屋的义务，应当承担相应的举证责任。丁伟和蔡华称其于2020年7月21日将钥匙放在了物管处，王泉博称2020年7月底在其要求下丁伟和蔡华才将钥匙交到了物管处。2020年5月期间仍属于合同履行期间，且丁伟、蔡华占有房屋，故丁伟和蔡华应向王泉博支付2020年5月的房租。丁伟和蔡华已向王泉博支付了2020年4月以前的租金，但在该期间内新冠疫情爆发，基于公平原则，双方应对疫情期间的租金公平分担。本院酌情认定减免丁伟和蔡华一个月的租金，顺延抵扣后，对王泉博要求丁伟和蔡华支付2020年5月租金2000元的诉讼请求，本院不予支持。王泉博代丁伟和蔡华支付了租赁房屋期间的物业费644.8元，丁伟和蔡华也同意支付。故对王泉博要求丁伟和蔡华支付物业费644.8元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：一、被告丁伟和被告蔡华于本判决生效后立即向原告王泉博支付违约金6000元；二、被告丁伟和被告蔡华于本判决生效后立即向原告王泉博支付物业费644.8元；三、驳回原告王泉博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186.12元减半收取93.06元，由原告王泉博负担53.06，被告丁伟和被告蔡华负担40元。本判决为终审判决。审 判 员 黄明真二〇二〇年八月二十一日法官助理 陈 实书 记 员 符 爽