广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初9248号原告：孙杰，男，1993年1月4日出生，汉族，住湖南省隆回县**********，公民身份号码：430************030。委托诉讼代理人：龙际腾，系隆回县求实法律服务所法律工作者。被告：冼科光，男，1987年10月15日出生，汉族，住广西北流市************，公民身份号码：450************790。委托诉讼代理人：冼广海，系广东东慧律师事务所律师。被告：李耀权，男，1961年7月18日出生，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码：442************210。第三人：杨少，男，1996年1月15日出生，壮族，住广西钦州市钦北区*************，公民身份号码：450************912。原告孙杰（反诉被告，以下统称原告）与被告冼科光（反诉原告，以下统称被告）、李耀权（反诉第三人，以下统称被告），第三人杨少（反诉第三人，以下统称第三人）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序并于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告孙杰及委托诉讼代理人龙际腾，被告冼科光及委托诉讼代理人冼广海及被告李耀权到庭参加诉讼。第三人杨少经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：一、被告冼科光于2019年9月1日与东莞市机关事务管理局签订的租赁合同中属于原告承租的商铺（面积45平方米）部分由原告继续承租，被告冼科光不得承租；二、被告冼科光支付其私自拆走空调机一台的费用5304元给原告；三、被告冼科光和被告李耀权互相串通侵害原告的商铺优先承租权，由两被告向原告赔礼道歉，并连带支付原告帮杨少垫付的商铺装修费14850元；四、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1996年10月16日，被告李耀权与东莞市事务管理局签订商铺租赁合同，承租该局位于红山西路41号之一的第3-5间商铺（面积99.95㎡）用于开办东莞市莞城耀记日杂商店。2014年6月1日，被告李耀权将其承租的3间商铺全部转租给了第三人杨少，杨少仍以李耀权开办的耀记日杂商店名义经营。2017年8月10日，杨少将其承租的商铺中的45㎡商铺转租给原告，并与原告签订了《店面转让协议书》。原告与杨少二人的商铺是通铺，因装修陈旧，二人进行了重新装修，装修费共29700元，每人认资14850元，并口头约定杨少的14850元由原告垫付。原告另花去商铺转让费、购买货架、冰柜等开支共90440元。原告与杨少仍沿用被告李耀权的营业执照，只是将原店名耀记日杂商店更名为智胜果蔬商店。2017年10月，杨少将其承租的商铺（面积54.95㎡）交给其广西老乡即被告冼科光打理，并将营业执照给了冼科光。杨少嘱咐原告说，“你的房租可按月交给冼科光，然后由冼科光代缴。如你要续签合同，可找李耀权办理。你垫付的商铺装修费我会给你，但求宽限几日”。2018年1月后，杨少与原告失联。根据冼科光的提议，在二人商铺之间由原告用货柜隔开进行经营。从2017年10月至今，原告房租一直逐月面交被告冼科光。2018年，被告冼科光私自拆走原告与杨少合资购买的空调机1台，造成原告损失5304元（10768元/2）。2018年6月25日上午9时许，被告李耀权通过微信与原告联系合同续签问题。2019年2月27日、3月29日、3月30日和5月21日，原告分别向被告李耀权微信询问合同续签之事，李耀权均回复没有信息，并口头告知原告有信息即会通知原告。2019年9月9日，被告冼科光给原告发微信，告知原告其已于9月1日与东莞市机关事务管理局签订了商铺租赁合同，并通知原告20天内腾空商铺，逾期将代为处理原告商铺中的所有物品。2019年12月3日20时许，被告冼科光未得到原告授权，便以原告名义起草了一份原告《承诺书》用微信发给原告，要求原告将店内现有装饰装修、其他设备和门店广告标识等营业设施无偿赠与冼科光。原告为此询问被告李耀权为何将其承租的商铺给了冼科光，李耀权回复不知此事。2019年10月25日，原告父子找到市机关事务管理局，该局接待人员说冼科光签合同时李耀权在场参与交接，李耀权、冼科光均未提及原告也是该商铺承租人之一的事实。被告李耀权明知原告有续租商铺的意思表示，并答复原告如机关事务局重新招租，会将相关信息告知原告。但李耀权违背诺言，无视原告的诉求，与被告冼科光串通，构成对原告优先承租权的侵害。被告冼科光帮杨少打理商铺，是杨少事实上的代理人，十分清楚原告与市机关事务管理局续签合同的意愿，冼科光有替杨少将市机关事务管理局重新招租的信息告知原告的义务而不告知，且伙同被告李耀权将原告承租的商铺租赁至其名下，并企图侵占原告商铺中的财产，严重侵害原告合法权益。被告李耀权和冼科光共同造成原告经济损失20154元（5304元+14850元），并另将造成原告经济损失95573.6元，其中商铺转让费和商铺营业必须购置的用具费90440元，原告之妹因转学而丧失积分补贴费13055元，重新寻找商铺的误工损失费5133.6元，不包括重新租赁商铺后的装修费和购置营业用具费在内。为此，原告为维护自身权益，特提出本案诉请。被告冼科光辩称：其一，被告冼科光现为案涉商铺的合法承租人，根据其与东莞市机关管理局签订的合同第六条第六款规定，承租人无独立的转租权、分租权；其二，原告一直都是非法占有使用人，现仍然就案涉商铺对被告冼科光存在侵权行为，应停止侵权并立即返回案涉商铺其中的45平方米；其三，非法占有使用人不享有优先承租权。案涉商铺属于被告冼科光在被告李耀权合同期满后主动联系、关注东莞市政府关于案涉商铺投标公开信息，并依法投标中标取得承租权的及使用权。原告明知被告李耀权合同期满后却不主动投标，即使是被告李耀权也没有义务配合原告必须投标以及保障其中标，由此产生的责任应由原告本人自行承担；其四，原告与被告冼科光之间不存在任何合同关系，也就没有任何的互负义务，即被告冼科光对原告既不存在侵权行为，也无需承担合同或其他赔付义务。根据原告提交的证据，合同的相对人是第三人杨少；其五，根据被告李耀权与市机关事务管理局签订的合同第六条第六款规定，原告与第三人杨少或被告李耀权之间的商铺合同属于无权处分合同。被告李耀权对原告与第三人杨少之间装修之事也没有赔付的责任。综上，原告诉请缺乏事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。被告李耀权辩称：案涉租赁物系本人与市机关事务管理局签订的合同，除当庭提交的与方镇禄签订的协议书之外，其他均无本人授权。同时，被告冼科光反诉称，一、判令原告属于非法占有案涉商铺45平方米的面积；二、判令原告立即腾空非法占有45平方米商铺并将占有部分交还给被告冼科光使用；三、判令原告立即向被告冼科光支付非法占有45平方米商铺自2020年2月起至实际交付之日止拖欠的占有使用费（占有使用费暂定至起诉之日止为7378.5元）及利息（利息以本金7378.5元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年2月11日起算至付清之日止，暂计至2020年4月20日为58.84元）；四、判令原告立即向被告支付案涉商铺自2020年2月起至实际交付之日止拖欠的物业费及水电费（物业费及水电费暂定至起诉之日为1537.8元）及利息（利息以1537.8元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年2月11日起算至付清之日止，暂计至2020年4月20日为12.27元）；五、案件受理费由原告承担。事实和理由：2019年9月1日，原告与东莞市机关事务局签订《物业租赁合同》，约定由被告承租位于东莞市莞城区*******之一第3-5间的商铺，面积99.95平方米，租期自2019年9月1日起至2024年8月31日止，且在第七条约定反诉人不得转租或分租。合同签订后，原告将承租事宜通知了被告冼科光，并在2019年9月9日再次通知原告限期腾房，但原告拒绝腾房并非法占有案涉商铺中45平方米至今，且自2020年2月七拖欠了占有使用费、物业费、水电费至今分文未付。为此，被告冼科光为维护自身权益，特提出本案诉请。针对被告反诉，原告辩称:一、原告是否非法占有案涉商铺应取决于被告冼科光与东莞市机关事务局签订的《物业租赁合同》是否合法有效，被告冼科光串通本诉中被告李耀权共同欺骗东莞市机关事务局，与被告冼科光签订《物业租赁合同》，剥夺了原告早在2017年8月10日就租赁案涉商铺的优先承租权；二、非法占有案涉商铺的并非原告而是被告冼科光；三、原告并未拖欠2020年2月-4月的商铺租金。2020年2月，在原告向被告冼科光缴纳商铺租金和水电费后，后因东莞市机关事务局免收2-3月租金，故被告冼科光向原告退还2月租金，被告冼科光从3月起未再向原告收取商铺租金及水电费；四、自原告承租房屋期间，并未向杨少及被告冼科光缴交过物业费，可见物业费已包含在商铺租金中，至于水电费问题，并非原告拖欠，而是被告冼科光怠于收取；五、原告并不存在拖欠商铺租金、水电费、物业费，故被告冼科光反诉诉请利息部分不成立。被告李耀权对被告冼科光的反诉没有答辩意见。第三人杨少经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提供证据或书面的陈述意见。经审理查明，原告提交的被告李耀权与东莞市机关事务管理局签订的《物业租赁合同》及授权委托书显示，被告李耀权承租东莞市机关事务管理局位于红山西路41号之一的第3-5间商铺（面积99.95㎡，以下简称案涉物业），租赁期限自2014年6月1日至2019年5月31日，授权委托书则记载被告李耀权授权第三人杨少转让、出租案涉物业，但被告李耀权不确认授权委托书上“李耀权”字样的签名为其本人所签，也不确认与第三人杨少存在案涉物业的租赁合同关系，相反，被告李耀权提供了一份《协议书》，证实其仅与方镇禄签订案涉商铺的转租协议。原告不确认被告李耀权出示的上述协议书与本案的关联。2017年8月10日，原告与第三人杨少签订《店面转让协议书》，约定杨少将红山西路41号铺1间-2间店铺以30000元转让给原告孙杰，面积为45平方米，租金为1800元/月。此后，案涉物业被木板分隔成两部分，其中原告使用的物业用于经营智胜果蔬店，其余物业实际由被告冼科光使用。按被告冼科光主张，其使用的物业54.95㎡亦是自第三人杨少处承租的，租金也是支付给杨少，杨少当时是案涉物业的实际控制人，但不清楚杨少与李耀权之间的关系。2019年9月1日，东莞市机关事务管理局与被告冼科光签订《物业租赁合同》，案涉物业的租赁权由冼科光取得，租期自2019年9月1日至2024年8月31日。对于该租赁合同，原告认为侵犯了其优先承租权，因为被告李耀权与东莞市机关事务管理局签订的租赁合同期限届满前，原告向被告李耀权有表示续租的意愿，但李耀权表示若其继续承租，可以与原告续签合同。原告主张被告冼科光与东莞市机关事务管理局签订案涉物业租赁合同后，其租金均直接支付给被告冼科光，直至2020年2月，后被告冼科光以免租为由退还了2月份租金。其中，原告2019年11月支付冼科光租金3000元，被告冼科光确认收取该租金，但认为当时想通过提高租金的方式迫使原告腾房。自2020年3月起，原告使用的物业未再缴纳任何费用，政府部门因疫情影响，亦免除了被告冼科光案涉物业2020年2月、3月份的租金。另原告认为被告冼科光私自拆走一台空调机，费用为5304元；其于2017年8月与杨少签订合同后对物业进行装修，包括制作招牌、墙面粉刷等，支付装修费14850元。对此，被告冼科光均以证据不足或缺乏关联性而不予认可。同时，被告冼科光主张的物业、水电等费用，亦未能提供证据佐证。上述事实，有《物业租赁合同》、授权委托书、智胜果蔬店照片、《店面转让协议书》、微信记录等证据及本案庭审笔录为据。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告基于与第三人杨少签订的《店面转让协议书》，租赁案涉物业中45㎡用于经营果蔬店，该协议期限已经届满。被告冼科光与东莞市机关事务管理局签订《物业租赁合同》后，取得了案涉物业的租赁权。自被告冼科光取得租赁权之日始，原告再行占有使用物业则构成侵权，其非法占有物业的行为不受法律保护，依法应停止侵害，腾退物业交付给原告并向原告支付占有使用费。原告以其优先承租权受到侵害，不确认被告冼科光与东莞市机关事务管理局签订的租赁合同效力，无事实与法律依据，该主张不予采纳。事实上，被告冼科光取得案涉物业租赁权后，原告已向被告冼科光按月支付租金至2020年1月，从原告支付的款项情况看，2019年11月支付的3000元显然超出1800元/月的标准，超出部分应予扣减之后应付费用。被告冼科光确认，因疫情原因政府对其免租了2020年2月、3月份租金，该免租亦应惠及原告，故原告应付的占有使用费，应自2020年4月起按1800元/月的标准计至原告腾退其使用的物业之日止。被告冼科光以其每月缴纳的租金总额一半要求原告按该标准支付占有使用费，事实与法律依据不足，不能支持。原告主张被告冼科光私自拆走一台空调机导致其损失5304元、赔偿装修损失14850元，均未能提供证据予以证实，难以认定。同时，被告冼科光主张的物业管理费及水电费，未能提供相应票据佐证，应承担举证不能的不利后果。至于原告要求被告李耀权承担连带责任及两被告赔礼道歉的诉求，理据不足，予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告孙杰于本判决生效后十日内腾退其占有的位于红山西路41号之一的45平方米物业给被告冼科光；二、原告孙杰于本判决生效后七日内支付被告冼科光占有使用费及相应的利息损失（占有使用费自2020年4月起按1800元/月的标准计至原告腾退其案涉使用的物业之日止，但总数扣减1200元；利息损失以上述各月应缴纳的占有使用费为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自上述应缴交占有使用费各月的最后一日起计至实际支付之日止）；三、驳回原告孙杰本诉的其他诉讼请求；四、驳回被告冼科光反诉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费151.93元（原告已预交），反诉受理费25元，合计176.93元。其中原告负担161.93元，被告冼科光负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  邹国雄二〇二〇年八月十三日书记员  张健骠附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国侵权责任法》第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。