广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0521民初1196号 原告：陈宝华，男，1983年6月5日出生，汉族，住合浦县。 原告：王洁，女，1984年10月6日出生，汉族，住合 浦县廉州镇廉州大道盛世东方一栋一单元1603号。公民身份 号码：450521198410068745。 两原告的共同委托诉讼代理人：张甫，广西还珠律师事务所律师。 被告：合浦港荣置业投资有限公司，住所地：广西北海市合浦县廉州镇还珠大道**。统一社会信用代码：9145052156159278XG。 法定代表人：甘志冲，总经理。 委托诉讼代理人：卢达成，该公司法务专员。 原告陈宝华、王洁与被告合浦港荣置业投资有限公司（以下简称港荣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人张甫、被告港荣公司的委托诉讼代理人卢达成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈宝华、王洁向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房的违约金198460元（从2015年10月27日起至2018年10月1日止共1069天，以总房款200000元按日万分之五计算为106900元；2016年12月7日起至2018年10月1日止共654天，以房款280000元按日万分之五计算为91560元）给原告；2、原、被告合同约定的逾期办理不动产权按银行活期存款利息的违约经济损失低于造成原告的实际经济损失，调整按中国人民银行同期同类的流动资金逾期贷款年利率6%计算，即判决被告向原告支付逾期办理不动产权的违约经济损失1578元【违约经济损失以480000元为基数，从2020年4月1日（交房后540天）起暂至2020年4月20日按中国人民银行同期同类的流动资金逾期贷款年利率6%计算为1578元，以后另计至判决被告办好不动产产权登记至原告名下之日止】。 事实与理由：2015年2月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于北海市合浦县，面积154.98平方米，总价款为人民币480000元。定于2015年10月26日前交房。2015年2月10日双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：出卖人逾期交房超过180天的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自原合同第八条的规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已付房款的日万分之五计算。2016年12月7日双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：原告已实际付款约40％，剩余约60％房款约计为280000元，改为一次性付款，已付清尾款，实际是将原房款改定为480000元。合同签订后，原告如约向被告支付了购房款480000元，但被告于2018年10月1日才将该商品房交付原告，逾期交房，且所交付的商品房不符合交付条件，逾期交房，构成违约。被告交付后未按约定在540天内为原告办理不动产权证，依约定的被告逾期办理不动产权，按银行活期存款利息的违约经济损失，低于造成原告的实际损失，应依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，判决违约金计损失调整按中国人民银行同期同类的流动资金逾期贷款年利率（6％）计算，以弥补原告的经济损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特提起诉讼。 被告合浦港荣置业投资有限公司辩称：1、被告无法按合同约定日期交房是政府延迟供地等不可抗力和特殊外力因素，根据双方合同约定，被告可据实予以延期交房，不需承担逾期交房的违约责任。被告不存在违约，如存在违约，可根据答辩意见扣除可延期天数；2、原告主张的逾期交房违约金不符合事实且过高，超出了原告的实际损失，对逾期交房被告也做出了相应的补偿，如免交水电等费用，应酌情减少部分违约金数额，将日万分之五调整为日万分之一。3、被告无法提交办理房产证材料存在不可抗力和特殊外力因素。自交房至今，被告可扣除延期办证80天（节假日58日，疫情停工22天，共计80天）；4、购房合同没有约定逾期办证应当承担违约责任，被告不应当承担逾期办证违约责任；5、原告无证据证明因被告逾期办证而造成其损失，按照我国法律规定，损失赔偿应以弥补损失为限，原告主张被告承担逾期办证违约责任，无事实和依据。6、即使认定被告承担违约责任，原告依据的逾期办证违约金计算标准年利率过高，也已取消，故原告主张的违约金没有法律依据。 本院经审理认定事实如下：2015年2月9日，原告陈宝华、王洁与被告港荣公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：两原告向被告购买由被告开发的位于合浦县，建筑面积共154.98平方米,每平方米3226.22元,商品房总价格为500000元；买受人按银行按揭贷款方式付款；出卖人应当在2015年10月26日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，《补充协议》第五条约定自开工至竣工期间如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，不可抗力包括但不限于：战争、军事行动、罢工、政府禁止令等社会现象及地震、水灾、火灾、冰灾、台风、高温、干旱、流行疾病等自然现象，以及其他不可抗力；2、因国家有关法律、法规、政策改变导致工期受到影响的；3、因政府有关部门的临时限制行为导致工期受到影响的；4、由于供水、供电部门原因停水、停电累计超过6小时的（每累计6个小时按一天算）；5、气象部门记录日降雨量为中雨或中雨以上的；或6级以上大风或36度及以上高温的；6、因买受人原因未付清应付房款（含银行按揭贷款，公积金贷款），出卖人有权将交房日期延期：即客户付清全部房款后的10个工作日内交房房屋。7、出卖人将竣工材料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接到资料日期为准），等待验收或丈量所需的时间；8、规划部门批准或决定的规划变更、设计变更等导致工期延长的。合同第七条约定：逾期超过30日后，合同继续履行；自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过270日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过270日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金；《补充协议》第六条第六项约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，并且买受人不退房的，出卖人每逾期一日，按买受人已付款的同期活期存款利率计算违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件和出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。此外，合同及补充协议还对其他事项进行约定。合同签订后，原告向被告交付首付款200000元整。2015年2月10日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》约定出卖人逾期超过180日后交房，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。2016年12月7日，双方再次签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：买受人在签订商品房买卖合同补充协议时已实际付款约40％的首付款，计人民币贰拾万元整（￥200000.00），剩余约60％房款，计人民币贰拾捌万元整（￥280000.00），由于买受人改为一次性付款，现已付清尾款。被告分别于2014年11月20日、2014年12月4日向原告开具了购房款收据200000元、2016年12月6日向原告开具了购房款收据共计280000元，共计480000元。2018年10月1日，被告将涉案房屋交房原告使用。涉案房屋至今未办理产权登记。 另查明，2015年2月9日至2015年10月26日期间，涉案工程因停水0天、停电6.5天、降雨级别中雨以上41天，共延期交房47.5天。 以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的国家企业信用信息公示系统、商品房买卖合同及补充协议、接管验收记录、收款收据；被告提交可延期天数统计表、合浦县停水通知、合浦县停电通知、降雨级别达中雨以上的日期统计、北建施（2020）68号《北海市住房和城乡建设局关于房屋建筑和市政基础设施工程项目落实新冠肺炎疫情防控工作的通知》、质证意见，合浦县不动产登记中心的复函等证据予以证实。 本院认为，两原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同的约定全面履行义务。合同签订后，两原告已按照合同的约定支付了全部购房款，被告未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。依据双方合同约定，被告应于2015年10月26日前交房，但被告于2018年10月1日才将涉案商品房交付给原告使用，逾期交房1071天（2015年10月27日—2018年10月1日），但根据双方的约定，应扣除被告在签订合同时至交房前施工期间可延期特殊情形天数，即停水0天、停电6.5天、降雨级别中雨以上41天，共计47.5天，被告实际逾期交房1023.5天。原告于2016年12月7日缴纳购房尾款28000元，因此，该尾款的违约金起算应该为2016年12月7日。2016年12月7日至2018年10月1日，共计664天，扣除被告在签订合同时至交房前施工期间可延期特殊情形天数，即停水0天、停电6.5天、降雨级别中雨以上41天，共计47.5天。签订合同时应预算到中高考及节假日、故被告抗辩扣减中高考及节假日天数，本院不予以支持。对该违约金标准，原告请求按日支付已交付房价款万分之五的违约金过高，参照同小区楼房其他买受人与出卖人约定的违约金计算标准，本院予以调整为按日万分之一计算。两原告依法享有的逾期交房的违约金为：200000元×0.0001×1023.5天=20470元；280000元×0.0001×（664一47.5）天＝17262元；共计37732元。两原告请求逾期交房的违约金198460元，超出部分，本院不予以支持。 根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而被告港荣公司未在商品房交付使用后的约定期限内向登记机关提交相关手续进行备案，应承担相应的违约责任。原告主张逾期办理不动产权证的经济损失从2020年4月1日按中国人民银行同期同类贷款年利率6%计算，本院认为，合同中对逾期办证违约金没有约定，双方在《补充协议》第六条的约定按买受人已付款的同期活期存款利率支付办证违约金。原告请求按照已付购房款总额自出卖人逾期办证之日起年利率6％的标准计算，本院不予以支持。即应支持的逾期办证违约金应按买受人已付款的同期活期存款利率计算违约金。即应支持的逾期办证违约金应按买受人已付款的同期活期存款利率自2020年4月1日计算至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。双方在合同中没有对产权登记期间内遇到特殊原因可予以延长的约定，况且交房前可延期的天数与疫情期间停工的天数均不发生在双方约定产权登记期间内，故被告港荣公司主张计算逾期办证的违约天数时予以扣减逾期交房中延期的天数及疫情期间停工的天数，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下： 一、被告合浦港荣置业投资有限公司向原告陈宝华、王洁支付逾期交房的违约金37732元； 二、被告合浦港荣置业投资有限公司向原告陈宝华、王洁支付逾期办理商品房权属证书的违约金以480000元为基数按中国人民银行同期活期存款利率自2020年4月1日计算至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止； 三、驳回原告陈宝华、王洁的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费4300元，适用简易程序减半收2150元，由陈宝华、王洁负担1727.50元，合浦港荣置业投资有限公司负担422.5元。受理费两原告已预交，属于被告合浦港荣置业投资有限公司承担的部分在履行本案生效判决书确定的给付义务时一并支付给两原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 王文旭 二〇二〇年八月十一日 法官助理 李** 书 记 员 马祖莉 附本判决适用法律条文： 本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加予证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。