广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初18324号原告：深圳市万科物业管理有限公司中山分公司，住所地山市**城南一路**万科城市风景花园：友臻苑D座物业管业用房），统一社会信用代码：914***********201J。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人:阳燕子，系公司员工。委托诉讼代理人:黎婕好，系公司员工。被告：杨妮，女，1968年10月24日出生，汉族，住广东省中山市石岐区**************，公民身份号码422************821。原告深圳市万科物业管理有限公司中山分公司与被告杨妮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市万科物业管理有限公司中山分公司委托诉讼代理人许艾玲到庭参加诉讼。被告杨妮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市万科物业管理有限公司中山分公司向本院提出诉讼请求：被告杨妮向原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司支付2019年9月1日至2020年4月30日期间8个月的物业管理费2585.04元及违约金137.17元。（违约金计算方法：以每月物业管理费323.13元为基数，分别从欠费次月首日起按0.05%利率计算至清偿之日止,暂计至2020年4月30日为137.17元）,合计费用2722.21元。事实和理由：被告拖欠原杨妮告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司物业管理费未按时支付，具体情况如下。合同签订情况：2019年2月28日，被告杨妮与中山市万科置业有限公司签订《商品房买卖合同》。物业坐落：中山市石岐区*********期五标3幢3203房。权属人为杨妮，建筑面积为108.07平方米。交楼时间为2019年6月30日前物业费计收标准：根据《商品房买卖合同》附件七补充协议的第四条物业管理相关服务费用约定该房屋的物业费收费标准为：2.99/月·㎡。故此，该房屋每月的物业服务费为：2.99元/月·㎡×108.07㎡＝323.13元。违约金依据：根据《前期物业服务合同》的第十四条物业管理相关服务费用的约定：“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.1%作为违约金”（此处违约金是按0.05%计算的），故此被告应支付137.17元的违约金。欠费期间：2019年9月1日至2020年4月30日，共计8个月。欠费金额：物业管理费每月323.13元，合计2722.21元。催收方式：原告曾于2019年11月16日向被告发出《催缴函》，要求付所拖欠的物业服务费用，被告未予理睬。原告已履行了催缴义务。综上所述，被告共拖欠2722.21元。被告的行为严重违反《前期物业服务合同》，构成违约，严重侵害了原告的合法权益，根据《前期物业服务合同》及相关法律法规，原告请求法院判决支持我方的诉讼请求。被告杨妮在法定答辩期限内提交书面答辩状，但未到庭应诉、质证。一、被告无需支付物业管理费。1.案涉房屋存在质量问题，尚未进行合格交付，该房屋的物业管理费计算日应从合格交付之日起算。被告对案涉房屋进行收楼后，发现该房屋存在质量问题，随后与原告工作人员进行沟通，原告工作人员已确认该房屋存在质量问题并意予以维修，该房屋维修时间持续至今，现该房屋尚未合格交付，未达到安全使用的标准，因此，该房屋的物业管理费计算日应从房屋合格交付之日起算。2.原告未有证据证明原告已按合同约定提供相应的物业服务。二、即使被告需要支付物业管理费，原告诉请违约金没有事实依据，且违约金利率标准过高。原告诉请违约金没有事实依据，案涉房屋并未合格交付，原告也提供相应的物业服务，其主张收取物业管理费及违约金没有事实依。即使要计收违约金，也应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计收，原告主张从逾期之日起每天接应交物业服务费的0.05%计算违约金，该标准计算过高，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本院经审理认定事实如下：杨妮为中山市石岐区******金域蓝湾花园1期5标段3幢3203房（房屋登记建筑面积：108.07平方米）业主，其所有的物业备案登记时间为20*9年3月11日。2014年12月15日，中山市科誉房地产发展有限公司（甲方）与深圳市万科物业管理有限公司中山分公司（乙方）签订万科金域蓝湾前期物业服务协议，双方约定：甲方委托乙方对万科金域蓝湾提供前期物业服务，本物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业管理费：高层住宅：2.99元／月／平方米；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向前期物业服务企业交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向前期物业服务企业支付违约金。合同还约定其他内容。2019年2月28日，中山市科誉房地产发展有限公司与杨妮签订中山市商品房买卖合同，合同约定：杨妮购买中山市科誉房地产发展有限公司建设座落于中山市石岐区******金域蓝湾花园1期5标段3幢3203房的商品房。合同附件七物业管理部分约定：中山市科誉房地产发展有限公司已在在项目销售前与前期物业服务企业签订了《前期物业服务合同》，买受人已阅读、理解并承诺遵守前期物业服务合同中的相关权利义务。中山万金域蓝湾的前期物业服务企业为深圳市万科物业服务有限公司中山分公司，合同期限自2014年12月15日起至2017年12月14日止，如合同到期，本物业业主委员会代表全体业主未与前期物业服务企业或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，但前期物业服务企业同意继续履行本合同，而未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘前期物业服务企业的决议并签订新的物业服务合同的,本合同继续有效；本物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业管理费：高层住宅：2.99元／月／平方米；买受人应自出卖人交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，买受人应自实际交付之日起交纳物业服务费）。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向前期物业服务企业交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向前期物业服务企业支付违约金。合同还约定其他内容。2019年8月21日，中山市科誉房地产发展有限公司向杨妮发出商品房交付通知书，通知杨妮于2019年8月25日办理上述商品房交付手续，该房屋的物业服务费自2019年9月1日起开始缴纳。深圳市万科物业管理有限公司中山分公司主张杨妮自2019年9月1日起未再支付物业服务费，经催收未果后诉至本院，主张前述实体权利。以上事实，万科金域蓝湾前期物业服务协议、中山市商品房买卖合同、商品房交付通知书、中山市不动产登记资料查询结果等及开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。深圳市万科物业管理有限公司中山分公司与中山市科誉房地产发展有限公司签订的万科金域蓝湾前期物业服务协议及中山市科誉房地产发展有限公司与杨妮签订的中山市商品房买卖合同系深圳市万科物业管理有限公司中山分公司与杨妮双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。杨妮认为房屋存在质量问题，尚未进行合格交付，这是其与中山市科誉房地产发展有限公司之间纠纷，杨妮可另案诉讼解决，以此拒交物业管理费缺乏法律依据，本院对此抗辩不予采纳。深圳市万科物业管理有限公司中山分公司向杨妮就中山市石岐区******金域蓝湾花园1期5标段3幢3203房提供了物业服务，杨妮应按建筑面积每月每平方米2.99元/平方米/月的标准支付物业服务费。经核算，杨妮每月应向深圳市万科物业管理有限公司中山分公司交纳的物业管理费为323.13元（108.07平方米×2.99元/平方米/月），杨妮应向深圳市万科物业管理有限公司中山分公司支付的2019年9月1日至2020年4月30日的物业服务费为2585.04元（323.13元/月×8个月）。杨妮未按约于每月5日前向深圳市万科物业管理有限公司中山分公司交纳物业服务费，应以每月拖欠的物业服务费323.13元为基数，于次月的1日起向深圳市万科物业管理有限公司中山分公司支付滞纳金，但滞纳金约定标准过高，本院依法调整滞纳金计算标准为年利率6%。综上，深圳市万科物业管理有限公司中山分公司的诉求，理据充分的，本院予以支持，理据不足的，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十五条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告杨妮于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市万科物业管理有限公司中山分公司支付2019年9月1日至2020年4月30日的物业服务费2585.04元及滞纳金（滞纳金计算方法：以每月拖欠的物业服务费323.13元为基数，分别从2019年9月至2020年4月的次月1日起按年利率6%计至清偿之日止）；二、驳回原告深圳市万科物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告深圳市万科物业管理有限公司中山分公司已预交），由被告杨妮负担（被告杨妮于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告深圳市万科物业管理有限公司中山分公司。本判决为终审判决。审判员  翟伟国二〇二〇年八月二十日书记员  梁健萍柯佩烨