福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0582民初1065号 原告：兴业银行股份有限公司晋江支行，住所地福建省晋江市青阳曾井小区兴业大厦，统一社会信用代码91350582856265524U。 负责人：陈志河，该支行行长。 委托诉讼代理人：黄亚玮，福建杰斐逊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文楚，福建杰斐逊律师事务所律师。 被告：林素珠，女，1971年8月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：李明福，男，1970年10月1日出生，汉族，住福建省晋江市。 被告：晋江建发房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市罗山福埔开发区镇宿舍****，统一社会信用代码91350582154305886H。 法定代表人：王俊伟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：穆海燕，福建玄章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐胜贤，福建玄章律师事务所律师。 原告兴业银行股份有限公司晋江支行（以下简称兴业银行晋江支行）与被告林素珠、李明福、晋江建发房地产开发有限公司（以下简称建发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴业银行晋江支行的委托诉讼代理人黄亚玮，被告建发公司的委托诉讼代理人徐胜贤到庭参加诉讼，被告林素珠、李明福经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴业银行晋江支行向本院提出诉讼请求：1.林素珠、李明福立即偿还借款本金289850.01元及相应的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按照合同约定执行，自欠息日2019年1月15日起计至原告实际收回全部债权之日止）；暂计至2019年9月15日利息及罚息共9664.34元；2.建发公司立即对上述借款所涉的全部债务承担连带清偿责任；3.林素珠、李明福应在10日内协助原告办理位于晋江世纪华廷2幢1单元1901房产的正式抵押登记手续，仍将抵押权人设定为原告，建发公司应督促林素珠、李明福配合其办理抵押登记；4.上述房产抵押登记办妥后，或林素珠、李明福逾期仍未办理抵押登记的，原告有权对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿；5.三被告承担案件诉讼费用及实现债权的其它费用(律师费4000元)。事实和理由：2009年12月9日，兴业银行晋江支行与林素珠、李明福、建发公司签订一份个人购房抵押（保证）借款合同，约定林素珠、李明福向兴业银行晋江支行借款59万元，用于购买晋江世纪华廷2幢1单元1901房产，借款期限180个月，还款方式为等额本息还款法，以林素珠、李明福所有的前述房产作为抵押物提供抵押担保，并由建发公司提供阶段性连带责任保证担保。李明福出具个人担保声明书，自愿为上述借款所涉的全部债务承担连带保证责任。合同签订后，原告依约发放了贷款，但林素珠、李明福未能依约还款，经多次催讨仍未还款，根据个人购房担保借款合同的约定，兴业银行晋江支行有权提前收回全部贷款。兴业银行晋江支行故诉至法院，请求判如所请。 建发公司辩称，1.对林素珠、李明福尚欠的本金及利息不清楚，由法院审查；2.建发公司对林素珠、李明福的债务不承担保证责任：案涉房产已办理了抵押预告登记，因客观原因无法完成抵押登记的，亦应赋予抵押权人对不动产优先受偿权；案涉房屋拍卖变卖后足以清偿本案的借款本息，并不会危及原告债权的实现，建发公司对林素珠、李明福的债务不承担保证责任；涉案房产在2011年2月13日已办理了房屋产权证，但至今近10年的时间，原告未与林素珠办理正式抵押登记，变相延长建发公司的保证期间，不正当阻止建发公司解除担保的条件，存在重大过错。退一步说，如果法院认定建发公司应承担保证责任，应当在判决中载明建发公司承担责任后，有权向林素珠、李明福追偿。 林素珠、李明福未作答辩。 兴业银行晋江支行围绕诉讼请求依法提交证据如下：1.身份证、结婚证，证明林素珠、李明福诉讼主体资格；2.企业信用信息公示报告，证明建发公司主体资格；3、个人购房抵押（保证）借款合同，证明兴业银行晋江支行与林素珠、李明福、建发公司的借款、抵押及保证法律关系；4.个人担保声明书，证明李明福自愿为林素珠的借款所涉全部债务承担连带保证责任；5.商品房买卖合同、首付款发票，证明林素珠与抵押物的所有权关系；6.晋江市房地产按揭登记证，证明该抵押物经登记机关依法办理了抵押登记；7.借款借据，证明原告履行发放贷款的义务；8.个人贷款账户明细信息、个人贷款催收通知书，证明林素珠、李明福尚欠本金、利息情况；9.民事委托代理合同、律师费发票，证明原告因本案诉讼而支付的前期律师费4000元。 建发公司质证认为，对证据1、2无异议；对证据3真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议，原告对本案的发生具有重大的过错，建发公司的阶段性保证义务在原告逾期不申请办理抵押登记之时已结束；对证据4无异议；对证据5、6真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据7、8对林素珠、李明福尚欠的借款本金及利息，建发公司不清楚，由法院审查；对证据9委托费用的支付不清楚，真实性由法院审查。 为证明自己的主张，建发公司向本院提交证据如下：1.预告登记查询证明，证明案涉房屋已设立预告抵押登记，具备一定的公示外观。在已办理房屋产权，具备抵押登记条件的情况下，原告应通知林素珠、李明福办理抵押登记；2.产权查封证明，证明涉案房屋在2011年已办理完毕产权证登记，并因原告拖延一直没有办理正式的抵押登记，导致案涉房屋被其他案件查封；3.晋江市城镇房地产产权产籍档案、房产证、不动产登记资料查询结果证明，证明涉案房屋在2011年2月13日已办理完毕产权证登记，并因原告拖延，怠于行使抵押权人的权利，导致案涉房屋被其他案件查封，原告具有重大过错的事实。 兴业银行晋江支行质证认为，对证据1、2、3的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议。原告无从得知林素珠是否已办理房屋产权证，不存在怠于行使抵押权人的权利，根据个人购房抵押（保证）借款合同，第十一条关于阶段性担保的约定，本案并没有办理抵押登记，更不存在将抵押权凭证交由原告收执的情形，建发公司仍应承担连带保证责任。 林素珠、李明福未向本院提交证据。 本院认为，林素珠、李明福未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃相应的诉讼权利。兴业银行晋江支行提交的证据，形式来源合法，内容真实，与本案事实具有关联性，均予以确认。建发公司提交的证据形式来源合法，内容真实，经兴业银行晋江支行质证对其真实性无异议，本院对真实性予以确认，该证据可证明案涉房屋已设立抵押权预告登记，且2011年2月13日已办理房屋产权登记，取得房屋所有权证，但无法证明兴业银行晋江分行对案涉房屋办理完毕产权登记后未办理抵押登记手续及案涉房屋因其他案件被法院查封的事实，存在重大过错。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月9日，兴业银行晋江支行与林素珠、李明福、建发公司签订一份个人购房抵押（保证）借款合同，兴业银行晋江支行为贷款人，林素珠为债务人和抵押人，李明福为共同债务人和抵押人，建发公司为保证人。合同约定林素珠向兴业银行晋江支行借款59万用于购买晋江世纪华廷2幢1单元1901房产，借款期限180个月，还款方式为等额本息还款法，贷款利率为浮动利率，以贷款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮百分之十五确定；对逾期借款本金从逾期之日起至本息清偿止在借款执行利率上浮50%计收罚息，对应付未付利息，按合同约定的罚息利率计算复利，借款人发生未按约定按期足额偿还借款等违约情形的，贷款人有权提前收回全部借款并提前行使担保权。建发公司作为保证人为前述借款提供自借款发放之日起至借款人取得案涉房产的权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，并将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日止的阶段性连带责任保证；保证范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。林素珠及其配偶李明福以其所有的晋江世纪华廷2幢1单元1901房产作为抵押物为前述借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记【晋房预第16786号】。合同签订后，兴业银行晋江支行依约向林素珠发放59万元，但林素珠、李明福未能依约还款。截至2019年9月15日，尚欠兴业银行晋江支行借款本金289850.01元及利息、罚息共9664.34元。 另查明，兴业银行晋江支行为本案诉讼支出律师代理费4000元。 综上所述，本院认为，兴业银行晋江支行与林素珠、李明福、建发公司签订的个人购房抵押（保证）合同系各方真实意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，依法应予保护。兴业银行晋江支行提供借款，林素珠未能依合同约定按期足额还款，兴业银行晋江支行有权要求林素珠提前归还全部借款本息并承担相应的违约责任。李明福作为林素珠的配偶，在共同债务人处签名确认，应承担相应的共同还款责任。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产物权的设立，经依法登记发生效力。本案中，案涉房产仅办理了抵押权预告登记，至今尚未办理抵押登记手续，兴业银行晋江支行作为该案涉房产抵押权的预告登记权利人，享有的是当抵押登记条件成就时对该房产办理抵押权登记的请求权，并非对该房产已享有现实的抵押权，故兴业银行晋江支行请求在抵押权登记完成前享有对预告登记抵押物优先受偿权的主张，于法无据，不予以支持。依据案涉合同的约定，林素珠、李明福是办妥房屋抵押登记的合同义务人，故其仍应按合同约定履行办理他项权证义务，把抵押权人设定为兴业银行晋江支行，本院酌情确定办理登记所需时间为十日。根据个人购房抵押（保证）借款合同第十一条的约定，建发公司免除保证责任的条件是“自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除”。但案涉房产至今尚未办理抵押登记，且无证据证明该情形系兴业银行晋江支行导致，因此，建发公司仍应对本案债务在案涉房产办妥抵押登记前承担连带保证责任，故建发公司提出仅办理抵押预告登记的案涉房产，兴业银行晋江支行享有优先受偿权利的答辩意见缺乏法律依据，不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告林素珠、李明福应于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司晋江支行借款本金289850.01元及相应的利息、罚息、复利（其中截至2019年9月15日的利息、罚息共计9664.34元，另自2019年9月16日起至实际还清全部款项之日止的利息、罚息、复利按双方合同约定和中国人民银行有关规定计付）及原告兴业银行股份有限公司晋江支行为实现债权所支出的律师代理费4000元； 二、被告晋江建发房地产开发有限公司对被告林素珠、李明福所负上述债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后有权向被告林素珠、李明福追偿； 三、被告林素珠、李明福应于本判决生效之日起十日内协助原告兴业银行股份有限公司晋江支行办理位于晋江世纪华廷2幢1单元1901房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为原告兴业银行股份有限公司晋江支行，抵押登记手续办妥后，原告兴业银行股份有限公司晋江支行有权就上述所涉房产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；前述房产的抵押登记手续办妥之日，被告晋江建发房地产开发有限公司的保证责任终止； 四、驳回原告兴业银行股份有限公司晋江支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5853元，由被告林素珠、李明福、晋江建发房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长 李金玲 审 判 员 蔡佳民 审 判 员 颜 仪 二〇二〇年八月十九日 法官助理 洪丽清 书 记 员 丁锦烽 附件：本案所适用的法律、法规及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。