河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初3855号原告：杜晶奕，女，1983年9月22日出生，汉族，大专文化程度，河南省洛阳市人，无业，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：冀建峰，河南九都律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：刘源，女，1987年11月17日出生，汉族，本科文化程度，河南省洛阳市人，个体户，住洛阳市涧**。原告杜晶奕诉被告刘源为房屋租赁合同纠纷一案,本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜晶奕的委托诉讼代理人冀建峰、被告刘源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜晶奕向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告杜晶奕同被告刘源之间的2017年11月1日签订的房屋租赁协议并返还承租房屋；2、要求被告刘源支付2018年-2019年年度拖欠的租金53980元；3、要求被告刘源按照每日356.16元的标准支付2020年1月1日至出租房屋实际返还之日的占用费（暂计算至2020年3月1日为21013.44元）；4、要求被告刘源按照每日54.1元标准支付违约金自2019年2月1日起计算至出租房屋实际返还之日（暂计算至2020年3月1日为21261.3元）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月1日原告（甲方）同被告刘源（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，就原告将房屋出租给被告一事达成协议，主要内容包括：一、甲方房屋位于九都路××××路向东50米；二、租赁用途为酒吧，面积约260平方米；三、租赁时间自2017年11月1日至2019年12月31日；四、租金及付款方式：2017-2018年度租金为13万元，2018-2019年度租金为13万元。房屋采用先付款后用房的方法，按年交纳。2017-2018年度房屋租金应在甲乙双方签订合同当日，乙方应向甲方缴纳5万元，剩余2017-2018年度房屋租金8万元，按双方约定于2018年1月1日一次性交清。2018-2019年度租金应在2018年11月1日一次性交清。六、如乙方未按期支付房租，则构成违约，违约金计算方法为每逾期一日，甲方按月租金5‰收取。因被告未能按2017年11月1日签订的《房屋租赁协议》第四条内容按时支付2018-2019年度租金，双方就拖欠房租一事于2018年12月3日签订第二份《协议书》，原告同意被告在2018年12月15日前支付2018-2019年度剩余租金113980元。因被告第二次违约，仅在2018年12月15日向原告丈夫王亚伟支付租金和违约金合计62488元，未能完全按照2018年12月3日签订的《协议书》内容按时支付租金，双方就拖欠租金一事又于2019年8月20日签订第三份《协议书》，原告同意被告在2019年8月31日前支付2018-2019年度剩余租金53980元和2019年8月31日前的违约金11469.2元。在2019年8月31日最后支付期限到期后，被告第三次违约，不仅未支付剩余租金和违约金，且无偿占用承租房屋至今，故起诉，请求保护原告合法权益。被告刘源辩称，租赁房屋协议已经到期解除了，租赁房屋的钥匙原告已经于2019年9月底拿走了。因为被告和原告已经解除租赁协议了，所以2020年以后的占用费被告需要跟下个房东商议而不是原告，认可还欠原告2018年至2019年年度租金53980元。被告在2020年1月的时候已经打算支付费用，但是原告不接受，租赁协议在2019年年底已经解除，之后违约金不应计算。违约金过高，不同意按照每天54.1元的标准。原告扣押了被告车辆，应当返还。本院依据当事人提交的证据以及庭审查明情况，确定本案法律事实如下：2017年11月1日原告杜晶奕（甲方）与被告刘源（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：乙方承租甲方位于九都路××××路向东50米的房屋，租赁用途为酒吧，面积约260平方米；租赁期限自2017年11月1日至2019年12月31日，租金及付款方式：2017-2018年度租金为13万元，2018-2019年度租金为13万元，房屋采用先付款后用房的方法，按年交纳，2017-2018年度房屋租金应在甲乙双方签订合同当日，乙方应向甲方缴纳5万元，剩余2017-2018年度房屋租金8万元，按双方约定于2018年1月1日一次性交清，2018-2019年度租金应在2018年11月1日一次性交清，租赁期满后，本合同即终止等。关于违约责任约定：如乙方未按期支付房租，则构成违约，违约金计算方法为每逾期一日，甲方按月租金5‰收取等。因被告未能按2017年11月1日签订的《房屋租赁协议》约定按时向原告支付2018-2019年度租金，双方就拖欠租金一事于2018年12月3日签订《协议书》，约定：1、被告于2018年12月3日向原告支付2018年11月1日至2018年12月15日违约金2434元（每逾期一日，原告按合同约定月租金5‰计收，每日违约金54.1元，共计45天）；2、被告于2018年12月3日向原告支付2018年11月1日至2018年12月15日（每天房屋租金356元，共计45天）房屋租金16020元；3、被告于2018年12月15日前向原告支付2018-2019年度房屋租金60000元及2018年12月15日至2019年1月31日违约金2488元；4、被告于2019年1月31日前向原告支付2018-2019年度剩余租金53980元等。协议签订后，被告通过银行转账于2018年12月8日向原告支付了协议第1、2项约定的违约金和租金共计18454元，于2018年12月15日向原告支付了协议第3项约定的租金、违约金共计62488元。2019年8月20日，因被告未按2018年12月3日协议约定于2019年1月31日前支付2018-2019年度剩余租金53980元，原、被告再次签订《协议书》，约定原告同意将交纳房租日期再次延至2019年8月31日，被告应按双方签订的租房合同和补充协议按每日54.1元标准向原告支付2019年2月1日至2019年8月31日的违约金11469.2元；如被告再次违约，原告将解除房屋租赁合同关系收回房屋，被告交纳的租金及保证金不予退还等。后被告仍未按约定支付剩余租金，被告于2019年9月25日将车辆抵押给原告。庭审中，被告称2019年9月底原告拿走了房屋钥匙，原告认可2019年9月底已持有房屋钥匙并称系被告自愿交给原告。被告至今仍占有涉案房屋。双方均认可涉案房屋所有权人为西苑公园，原告承租后转租给被告。庭审中，原告代理人称原告与西苑公园之间的租赁合同于2020年底到期，但未在规定期限内向本院提交原告与西苑公园之间签订的租赁合同，后又称原告与西苑公园之间的租赁合同已于2019年底到期。本院认为，原告杜晶奕与被告刘源之间于2017年11月1日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按协议约定行使权利履行义务。原告依约将涉案房屋租赁给被告使用，被告未按约定支付租金，应当承担相应的违约责任。根据原、被告于2018年12月3日和2019年8月20日签订的两份《协议书》、银行交易记录以及被告至今仍占有涉案房屋的事实，被告应当向原告支付2018-2019年度剩余租金53980元。关于原告主张的违约金，已经超过了其租金损失的30%，被告主张违约金过高，要求予以调整，本院予以支持，本院酌定违约金为15000元，被告应当支付给原告。本案租赁房屋的所有权人为西苑公园，原、被告之间签订的《房屋租赁协议》系转租，根据该房屋租赁协议约定，2019年12月31日租赁期满后合同即终止。原告不能提交证据证明其与西苑公园就涉案房屋仍存在租赁合同关系，其对涉案的房屋仍享有租赁权益，故其要求被告向其返还房屋并支付2020年1月1日之后的房屋占有使用费，没有事实依据，本院不予支持。关于被告将车辆抵押给原告的问题，被告可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘源于本判决生效之日起十日内向原告杜晶奕支付拖欠的2018-2019年度房屋租金53980元，违约金15000元。二、驳回原告杜晶奕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1103元，由原告杜晶奕负担308元，被告刘源负担795元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  韩亚蕾二〇二〇年八月二十七日书记员  闫帅辉