广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4694号上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市富佳市*经营管理有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇沙角社区******，统一社会信用代码为91441900MA4UM9FK57。法定代表人：谭凤鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘波，广东尚宽律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张亚宁，女，1980年6月19日出生，汉族，住甘肃省宁县************，公民身份号码为622************52X。委托诉讼代理人：文波，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。上诉人东莞市富佳市*经营管理有限公司（以下简称“富佳公司”）与被上诉人张亚宁租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10989号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对案件进行了审理。本案现已审理终结。富佳公司向原审法院起诉，诉讼请求：1.确认双方签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》于2019年4月16日解除；2.判令张亚宁向富佳公司支付租金51200元、管理费25600元（租金按3000元/月的标准，管理费按1500元/月的标准，均从2017年11月20日算至2019年4月16日：3000÷30×512=51200元、1500元÷30×512=25600元）；3.判令张亚宁向富佳公司支付违约金（以未付租金及管理费为标准，按月息2%从逾期之日算至实际清偿之日）；4.判令张亚宁承担的本案诉讼费用。后富佳公司增加诉讼请求如下：5.判令张亚宁立即向富佳公司返还租赁物；6.判令张亚宁向富佳公司支付仓库占有使用费及管理费（占有使用费参照租金标准3000元/月，从2019年4月17日计至实际返还租赁物之日，暂计至2019年11月15日为21300元，管理费1500元/月，从2019年4月17日计至实际返还仓库之日止，暂计至2019年11月15日为10650元）。张亚宁向原审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的《租赁及管理合同》无效；2.判令富佳公司立即向张亚宁退还已付的设施使用费150000元、保证金50000元以及支付资金占用利息（以已付的设施使用费和保证金总额200000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年5月10日起算至全部退还之日止）；3.判令富佳公司赔偿张亚宁仓库装修押金3000元；4.判令富佳公司赔偿张亚宁误工损失（从2017年5月10日起算至判决生效之日止）；5.判令富佳公司承担本案诉讼费用。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认东莞市富佳市*经营管理有限公司与张亚宁于2017年5月10日签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》无效；二、限张亚宁于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市富佳市*经营管理有限公司返还位于东莞市虎门镇沙角社区******的富佳农副产品仓储物流配送中心A-30号仓库；三、限张亚宁于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市富佳市*经营管理有限公司支付占有使用费（以3000元/月为标准，自2017年11月20日起计至实际返还之日止）；四、限张亚宁于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市富佳市*经营管理有限公司支付管理费（以500元/月为标准，自2017年11月20日起计至实际返还之日止）；五、限东莞市富佳市*经营管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向张亚宁退还设施使用费104321.92元及利息（以104321.92元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2016年8月31日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止）；六、限东莞市富佳市*经营管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向张亚宁退还保证金50000元及利息（以50000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年7月6日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止）；七、驳回东莞市富佳市*经营管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回张亚宁的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件适用普通程序收取本诉受理费10280元，由东莞市富佳市*经营管理有限公司负担8947元，由张亚宁负担1333元；减半收取反诉受理费3016元，由东莞市富佳市*经营管理有限公司负担1475元，由张亚宁负担1541元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10989号民事判决。富佳公司不服原审判决，向本院上诉请求：一、依法撤销原判决的第四项，改判被上诉人按照1500元/月的标准支付从2017年11月20日起计至实际返还租赁物之日止的管理费（暂计至2020年1月20日为39000元）；二、依法判令一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实与理由：一、根据双方的合同约定，结合被上诉人对租赁物的使用情况，我方在市场开业期间均有提供完善的市场管理服务，但是我方的管理范围限于租档口外围及公共区域，对于被上诉人档口内部以及二层的内部区域，我方没有管理的义务，且该区域系被上诉人私人所属范围，我方也不便进行管理。从法院的现场勘查情况来看，档口外围区域及公共区域均整洁有序，而对于被上诉人所属的私人区域，因被上诉人后期未能开业经营，导致货物变质、虫鼠肆虐，但这并非我方过错，也不属于我方的可控范围，不应以此认为我方未履行全面管理的义务。另，即使法院根据被上诉人的实际使用情况酌情降低管理费标准，也应当结合其经营时间来区分计算，其在被告组织开业期间均进行了正常开业经营，应当按照约定的管理费标准全额支付管理费用。二、根据双方诉请及判决情况，原审法院分配案件受理费的承担时有失偏颇，被上诉人存在根本违约的事实，对于案涉纠纷应当承担更多责任，原审法院违背审判原则，一味地根据合同无效的过错责任来区分计算案件受理费没有法律依据，应当依法重新分配。对原审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对富佳公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。东莞市自然资源管理局对一审法院的复函称“该项目基本按图施工，但也有部分位置未按图纸进行施工”，且富佳公司亦未在一审法院指定时间内向东莞市自然资源局提交规划条件核实的申请，一审判决认定富佳公司与张亚宁签订的《租赁及管理合同》无效并无不当。根据当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点:富佳公司就管理费计算标准提出的异议能否成立。案涉《租赁及管理合同》约定每间仓库收取卫生、安保等物业管理费每月1500元，但一审法院的现场勘验情况反映富佳公司未能提供完全的管理服务，故不应参照合同约定的收费标准判令黄楚南向富佳公司支付管理费。结合东莞市物业管理服务费政府指导价，本院认为一审判决将管理费调整至每间每月500元并无不当；对富佳公司就此提出的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，上诉人富佳公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，对其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费775元，东莞市富佳市*经营管理有限公司已预交775元，由东莞市富佳市*经营管理有限公司负担775元。本判决为终审判决。审判长 王 振审判员 王九龙审判员 李达明二〇二〇年八月十日书记员 吴健敏