终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初4541号原告：广州一方健康产业投资有限公司，住所地广州市天河区渔兴东街****。法定代表人：何婷婷。委托诉讼代理人：罗德平，系广东继晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丹丹，系广东继晟律师事务所实习人员。被告：国安社区（广州）科技有限公司，住所地广，住所地广州市天河区体育东路****v>法定代表人：赵晨希，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘检玲，系北京市乾贞律师事务所律师。原告广州一方健康产业投资有限公司诉被告国安社区（广州）科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗德平、黄丹丹,被告委托诉讼代理人刘检玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付租金及违约金合计580375.49元；2、判令被告立即向原告支付滞纳金（以580375.49元为基数，按照每日0.3%的标准自2019年6月28日起计算至实际清偿之日止）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于受理费、诉讼保全费等）。事实与理由：2018年7月15日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将位于广州市荔湾区芳村街道海南赤岗西约458号01栋三层的物业出租给被告使用，建筑面积1200平方米，租赁期限为5年，自2018年7月15日起至2023年7月14日止，租金为79.59元/月/平米,租赁期内租金逐年递增6%，押金为191016元，租赁期内被告需提前退租的，应当提前90日书面通知原告并按当年租金的30%向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定的条件向被告交付房屋，并到房管部门办理备案手续。2019年6月20日，被告单方提出提前解除合同，为了避免损失扩大并及时对租金等款项进行结算，原被告双方就租赁合同解除事宜签订了《租赁合同解除协议》（以下简称“解除协议”），确认被告应当于该协议签订之日起7日内向原告支付租金及违约金合计580375.49元，每逾期一日，按照0.3%的标准收取滞纳金。付款期限届满后，经原告多次催告，被告仍未按照合同约定履行付款义务，被告逾期付款的行为，已给原告造成了严重的财产损失。根据双方之约定及《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，原告有权要求被告按照每日0.3%的标准向原告支付滞纳金。被告辩称：：1、原告并非租赁物的产权人，本案中租赁物的所有权人为广州市荔湾区中南街海南股份经济联合社，现改名为广州市荔湾区中南街海南股份合作经济联合社。房屋所有权人才能处置房屋即本案的租赁物。原告并非房屋所有权人，也无授权处置租赁物的证据，无权出租租赁物、签订相关协议并要求支付租金及违约金等。如原告无法证明其有权出租租赁物，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。2、假设法院查明原告有权出租本案租赁物，原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》约定被告提前解约，需支付90天的房租，还要支付年度30%的租金作为违约金，约定违约金明显过高，恳请法院予以调整，并相应减少《租赁合同解除协议》中因为被告误解而确定的违约金373098.53元。3、假设法院查明原告有权出租本案租赁物，原告与被告协商一致提前解除租赁关系，约定每日0.3%的滞纳金，即年化109.5%，明显超出原告的损失，恳请法院予以减少。4、假设法院查明原告有权出租本案租赁物，原告与被告协商一致提前解除租赁关系，就提前解租的租金达成支付2个月租金事宜后，无需再支付90日房租作为提前通知金，因此，被告签约《广州市房屋租赁合同》后支付的押金191016元不应抵扣提前通知金。5、无论是《广州市房屋租赁合同》还是《租赁合同解除协议》，并未对诉讼费用进行约定，请求法院驳回原告关于诉讼费用的请求。综上所述，恳请法院查明原告出租本案租赁物行为的有效，并对违约金、滞纳金计算标准予以减少，并考虑被告签约后支付押金191016元这一事实，在最终确定的《广州市房屋租赁合同》租金或违约金之金额中予以扣减。经审理查明：2007年8月1日广州市荔湾区中南街海南股份合作经济联合社（出租方、甲方）于广州市星润贸易有限公司（承租方、乙方）签订《仓库租赁合同》，甲方将位于广州市荔湾区海南赤岗西约458号的仓库租给乙方使用，租赁期限为20年，即从2007年8月1日起至2027年7月31日止。合同第六项约定了不得擅自改变房屋用途和扩建改造，不可以转租、分租，如转租、分租时需征求甲方同意，等等。2017年12月1日广州市星润贸易有限公司（甲方、出租方）与广州白云区一方物业管理有限公司（乙方、承租方）签订了《租赁合同》，约定甲方将广州市荔湾区海南赤岗西约458号D1栋房屋出租给乙方作经营场使用，租赁期共9年，自2017年12月1日至2027年7月31日止。乙方不能将房屋转租他人使用，等等。2018年7月2日，广州市荔湾区中南街海南股份合作经济联合社（产权人）、广州市星润贸易有限公司（转租人）、广州白云区一方物业管理有限公司（承租人）三方出具《同意转租证明》，同意广州白云区一方物业管理有限公司（承租人）自2018年7月1日至2023年7月14日将涉案房屋转租给本案被告。2018年7月14日，广州白云区一方物业管理有限公司（出租人、甲方）与被告(承租人、乙方)签订《广州市房屋租赁合同》，就房屋租赁的有关事宜约定如下：（第一条）房屋坐落于广州市荔湾区芳村街道办事处（乡镇）海南赤岗西约458号D1栋三层，建筑面积1200平方米，所有权人为广州市荔湾区中南街海南股份经济联合社，租赁用途为国安社区前置仓建设；（第三条）房屋租赁期自2018年7月15日至2023年7月14日；（第四条）租金标准为79.59元/月/平方米（含税），房屋租赁期内租金逐年递增6%，管理费2元/月/平方米，押金为191016元，按季支付费用，各期费用支付日期：1、2018年7月20日支付第一期租金195816元（含免租期一个月）；2、2018年10月15日和2019年1月15日和2019年4月15日支付第二期和第三期和第四期租金293724元……（第十三条）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日书面通知对方，并按当年租金的30%向对方支付违约金；甲方未按约定时间支付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每逾期一日，违约方应按当期月租金5%标准向对方支付违约金，等等。该合同签订后，被告于2018年7月15日接收房屋，并支付租金至2019年2月15日及支付了押金191016元。2019年6月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同解除协议》，约定：鉴于甲、乙双方于2018年7月15日签订《广州市房屋租赁合同》，现乙方单方提出提前解除合同，为了避免损失扩大，双方达成以下协议：1、甲乙双方确认上述合同及补充协议全部于2019年6月20日终止。2、根据合同约定，乙方提前退租应提前90日书面通知甲方，并按照当年租金的30%向甲方支付违约金。根据实际情况，乙方已于2019年4月5日向甲方送达了《退租申请书》，故乙方需向甲方支付通知期限内的租金为2019年4月5日至2019年7月4日止，（以下简称“提前通知金”）。因乙方已向甲方交纳租金至2019年2月15日，经协商，乙方还需向甲方付清2个月的租金207276.96元。乙方提前退租所产生的违约金为373098.53元，乙方所缴纳的押金191016元用以抵扣提前通知金，最终乙方还需向甲方支付580375.49元。3、支付期限：乙方应于本协议签订之日起，7个工作日内以转账/现金的形式付清全部违约金，否则每延迟1天，将按照0.3%收取滞纳金。5、乙方须在2019年6月20日前按约定的标准交还商铺给甲方，等等。该协议签订后，被告于2019年6月20日搬离案涉场地，但至今未支付该协议约定的款项。另查，2018年11月26日，广州白云区一方物业管理有限公司名称变更为广州一方健康产业投资有限公司，即原告。被告对《仓库租赁合同》、《租赁合同》、《同意转租证明》发表质证意见认为，广州市荔湾区中南街海南股份合作经济联合社并非《广州市房屋租赁合同》中的广州市荔湾区中南街海南股份经济联合社，因而对证据的证明内容不予认可。本院认为：原、被告经协商一致先后签订了《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同解除协议》。被告已依据《租赁合同解除协议》向原告交还场地，还应按照该协议的结算条款支付欠租207276.96元及提前退租违约金373098.53元。现被告至今未支付，故原告起诉要求被告支付上述款项依据充足，本院予以支持。关于滞纳金，因《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同解除协议》对租金及提前退租违约金的支付时间及滞纳金标准均有约定，故原告对滞纳金的主张有合同依据，本院予以支持，但计算的时间应从2019年7月2日起算，而且滞纳金标准约定过高，本院参考原告的实际损失予以调低，酌定2019年7月2日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告国安社区（广州）科技有限公司向原告广州一方健康产业投资有限公司支付租金及提前退租违约金共计580375.49元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告国安社区（广州）科技有限公司向原告广州一方健康产业投资有限公司支付上述第一判项的滞纳金，该滞纳金以580375.49元为本金，从2019年7月2日起至被告国安社区（广州）科技有限公司实际支付之日止，其中，2019年7月2日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，滞纳金以本金为限。三、驳回原告广州一方健康产业投资有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8044元，由原告广州一方健康产业投资有限公司负担3113元，被告国安社区（广州）科技有限公司负担4931元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 邓 彪二〇二〇年八月三十一日书记员 陈宇婷