辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0302民初2821号原告:鞍山万科物业服务有限公司，住所地鞍山市铁**营城路**。法定代表人：张会，董事长。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。被告：赵冬月，女，1986年12月2日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：洪素贤，女，1963年2月4日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：徐兆欣，男，1955年12月24日出生，汉族，住鞍山市铁**。社区推荐。原告鞍山万科物业服务有限公司（以下简称：“物业公司”）诉被告赵冬月物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘沫含到庭参加了诉讼；被告委托诉讼代理人洪素贤、徐兆欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令赵冬月给付拖欠的2020年1月1日至2020年12月31日物业费3693.72元、电梯费480元及滞纳金1350.65元；2.诉讼费由赵冬月承担。事实与理由：赵冬月系鞍山金色家园小区业主，物业公司为鞍山金色家园小区服务，因拖欠物业费、电梯费将赵冬月诉至本院。赵冬月辩称，1、金色家园小区物业费是1.6元/月/平方米，电梯费40元/月/户。首先要说的是这在三线城市鞍山来讲，物业费、电梯费是最高的了。2018年10月份，因物业公司提出涨价物业费，由1.6元涨到2元，最终目标是2.4元，遭到园区业主的强烈抵制，物业公司与业主委员会签的合同中明确规定，乙方按照上述标准收取物业费，并按照合同约定的服务内容和质量标准提供服务盈余或亏损由乙方享有或承担；2、在涨价过程中，业主从合同中发现，物业合同早在2014年12月31日到期，从2015年1月1日至今，没有签订物业合同，物业公司属于自行解释合同，无合同违法收取物业费，2018第62条规定：“物业服务企业违反规定及物业服务，合同约定擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费、以及合同期满后继续服务收费的，业主有权拒绝及最高人民法院公告第十条物业服务企业拒绝退出、移交、并以存在事实上的物业服务关系为由的，请求业主支付物业服务，合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”；3、我们购买房屋时是万科物业（也叫前期物业）购楼时我们认可，但前期物业撤出时，应该由业主委员会重新招聘新的物业但由于业主不懂和忽视，没有由业主委员会出面重新选聘新的物业，而是由万科制定的现物业，使现物业钻了空子，仍然与万科物业资质收费，现物业合同等级资质是三级与收取的物业服务费不对等。现物业公司欺诈和乱收费，提请法院向物业追回超标准部分的费用。物业收取电梯费每月40元，每年480元，这在全市绝无仅有的，属于高收费，即使合同注明那也是霸王条款，何况当初物业既没有给业主合同，也没有告知业主，侵犯了业主的知情权。电梯广告费及园区公共部分专属业主所有，凡利用公共区域内所产生的费用归园区业主所有，其收取的广告费都被物业侵吞和占有，提请法院向物业追讨被物业侵占的广告费，回归业主。园区脏乱差，园区高层楼房顶层住户私搭乱建，凉亭，阁楼，假山，桥梁、假湖泊造成楼房承受能力受损，导致墙皮脱落，房屋结构损坏，而物业视而不见，玩忽职守，监管不作为，相反要求业主主动用房维修基金不合理。本院经审理认定事实如下：鞍山金色家园业主委员会与物业公司签订《物业服务合同》，双方约定由物业公司为鞍山金色家园小区提供物业服务，住宅物业服务费的收费标准为1.6元/月/平方米，电梯费40元/月/户，物业服务费按照季度交纳，业主或物业使用人应于每季度首日15日前交纳当期的物业服务费，在下季度首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向物业公司作为违约金。另查，赵冬月在鞍山金色家园小区拥有住宅一处，面积为192.4平方米，赵冬月未交纳2020年1月1日至2020年9月30日的物业费2770.56元、电梯费360元，合计3130.56元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《物业管理条例》第十二条第四款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，物业公司向赵冬月所住小区提供物业服务的行为合法有效。赵冬月作为由物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故对于物业公司要求赵冬月给付拖欠的物业费2770.56元、电梯费360元的诉讼请求，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。关于赵冬月提出相关拒交物业费的抗辩理由，赵冬月提出的相关抗辩理由不能充分证明物业公司存在根本性违约的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中赵冬月存在违约行为，应当承担违约责任。赵冬月主张物业公司存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，赵冬月可通过与物业公司协商或通过向人民法院提起民事诉讼要求物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，赵冬月向本院提出的抗辩理由均不能构成拒交物业费的理由，故对于赵冬月提出的抗辩理由，本院不予支持。关于赵冬月提出物业合同已到期、违法收取物业费的抗辩理由，本案涉案《物业服务合同》中第五条的约定为“如合同到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A、万科物业公司同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占有建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科物业公司的决议并签订新的物业服务合同”该合同在2014年12月31日到期之后，物业公司继续履行了物业服务合同，亦未经专有部分占有建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘物业公司的决议并签订新的物业服务合同，上述A、B条款同时具备，满足合同继续有效的条件，故《物业服务合同》对物业公司与业主仍具有约束力，对于赵冬月提出的合同到期、物业公司违法收取物业费的抗辩理由，本院不予支持。关于赵冬月提出物业公司收费标准与资质不对等的抗辩理由，因《物业服务合同》系业主委员会与物业公司双方真实意思表示，不违反法律、法规等强制性规定，根据上述论述本案涉案《物业服务合同》继续有效，对业主应当具有约束力，业主理应按照合同约定交纳物业费，故对于赵冬月的该项抗辩理由，本院不予支持。关于赵冬月提出物业公司与鞍山市铁东区长甸街道办事处荣光社区委员会签订《物业服务合同》违反法律规定的抗辩理由，该份《物业服务合同》为物业公司与鞍山市铁东区长甸街道办事处荣光社区委员会之间签订，合同内容约定物业费为2元/月/平方米，合同落款处仅有铁东区长甸街道办事处荣光社区委员会及物业公司签章，没有法定代表人签字及签订时间。物业公司主张该合同并未生效及履行，物业公司主张的物业费用亦未以此份合同为依据，故对于赵冬月提出的该项抗辩理由，本院不予支持。关于物业公司主张要求赵冬月给付滞纳金的诉讼请求，因物业公司提供的物业服务在某些方面存在一定的瑕疵，也是导致赵冬月拒交物业费用的主要原因。根据公平原则，本院认为对于物业公司要求赵冬月给付滞纳金的诉讼请求，不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条规定，判决如下：一、赵冬月于本判决生效之日起十日内给付鞍山万科物业服务有限公司2020年1月1日至2020年9月30日的物业费2770.56元、电梯费360元，合计3130.56元；二、驳回鞍山万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由赵冬月负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 员  李洋二〇二〇年八月十七日代理书记员  廉欣