四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1623民初1172号 原告：邻水县日兴物业管理有限公司，住所地邻水县鼎屏镇古邻大道南段**上甲御城**负**，统一社会信用代码91511623353639256Q。 法定代表人：王萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邹小波，男，1975年12月2日出生，汉族，住四川省邻水县鼎屏镇民生巷******502，系公司员工。特别授权。 被告：甘俊凯，男，1963年6月23日出生，汉族，住，住四川省邻水县/div> 被告：熊碧琼，女，汉族，1971年11月20日出生，汉族，住，住四川省邻水县/div> 二被告委托诉讼代理人：文坛，北京市东卫（重庆）律师事务所律师。 原告邻水县日兴物业管理有限公司（以下简称日兴物业公司）与被告甘俊凯、熊碧琼物业服务合同纠纷一案，本院2020年5月26日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告日兴物业公司的法定代表人王萍及其委托诉讼代理人邹小波，被告甘俊凯、熊碧琼及委托诉讼代理人文坛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告日兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决二被告向原告支付2016年1月1日起至2019年12月31日期间所欠物业服务费4534元及逾期付款的违约金（每日按应付费用的千分之三的标准计算至本金付清之日止）；2.案件受理费、公告费由被告负担。事实及理由：二被告购买位于邻水县住房一套。原告按照物业合同约定为上甲御城小区提供了物业服务，但被告无故拒绝缴纳物业服务费。从2016年1月1日起至2019年12月31日止，被告尚未缴纳的物业服务费用共计4534元（含水电公摊费用和二次供水费）。综上，被告无故拖欠物业费的行为实属违约，损害了原告的合法权益，请求支持原告的诉求。 被告甘俊凯、熊碧琼辩称：1、前期物业合同约定内容仅能部分采信支持，水电公摊和二次供水费违规违法不应支持；2、原告出示证据不足以证明其全面履行物管合同义务，被告举示证据足以证明原告存有未全面尽到公用设备维护、绿化养护、清洁维护的合同义务以及小区脏乱差的安全秩序和违规收费等等违约行为和事实。作为物管公司肯定履行了一些物管服务，被告也不否认；但原告当庭承认认可被告举证质证其存在违约事实和行为。并且被告也认可砍伐绿化树木和擅自更换中庭大灯等损害业主的事实。虽然其辩称向社区请示汇报，但社区并非审批机关；相反应依法征得业主同意或业主委员会同意。被告举示出原告存有违规收取装修保证金、垃圾清运费等票据，迄今未予以退还，原告也认可属实。两被告当然据此依法享有拒交或暂缓交纳或少交的合同抗辩权利；3、原告诉求缺乏足够证据和法律依据得以全部支持。原告诉称三级服务收费资质按一级标准无证据和法律依据；按邻水三级0.8-0.9元计算标准，再结合原告仅履行了部分物管服务，故两被告酌情减半交纳为宜，故物业服务费为1396元；4、二被告之行为不构成违约，原告应对其未全面履行合同义务的行为承担过错责任。原告存在“重收费、轻服务”的物管理念和行为，并且原告目前严重违规拒不退还保证金、垃圾清运费和装修管理费共计1400多元，二被告当然享有抗交和少交的合同抗辩权利。 本院经审理认定事实如下：原告日兴物业公司系从事物业服务等经营范围的有限责任公司。2011年12月2日，深圳市日兴物业管理有限公司与四川上甲房地产开发有限责任公司就“上甲御城”小区的前期物业服务事宜签订《上甲御城前期物业服务合同》，双方就物业基本情况、委托服务事项及质量、服务期限、物业服务相关服务费用及双方权利义务、违约责任等进行了约定。委托服务期限自2011年11月20日起至2012年11月19日。其中合同第四章约定物业服务费计费方式为包干制，由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担，物业服务费住宅按1元/平方米按月收取，由业主按其拥有的物业建筑面积从《商品房买卖合同》约定的房屋交付之次日起全额交纳。物业服务费用需按年交纳，业主应在每年1月1日至10日期间履行当年费用交纳义务。业主应当按《商品房买卖合同》的约定按时足额交纳物业服务费用。逾期不交纳物业服务费的，经书面催促仍不交纳的，乙方（物业服务企业）可以采用诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费次月1日起按欠费总额的5‰每日收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。 2013年1月3日，深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司与四川上甲房地产开发有限责任公司就“上甲御城”小区的前期物业管理服务事宜签订《上甲御城前期物业服务合同》，双方就委托服务管理事项和范围、委托管理服务期限、服务费用及双方权利义务、违约责任等进行了约定。委托管理服务期限自2013年1月4日起至成立业主委员会签订新物业管理合同止。该《合同》第七条约定：物业服务费高层房（电梯）按1.2元/平方米.月，商业门面1.5元/平方米.月，公共部分水电分摊0.1元/月/平方米（住宅公共部分），二次供水12元/月/户。第九条约定：1.物业服务费用需按年交纳，业主应以首次接房时间为准10天之内缴纳次年物业管理服务费。2.业主应当按《商品房买卖合同》的约定按时足额缴纳物业服务费用。逾期不缴纳物业服务费的，经书面催告仍不缴纳的，乙方可以采用诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费次月1日起按欠费总额的5‰每日收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。 2015年7月25日，原告日兴物业公司与四川上甲房地产开发有限责任公司就“上甲御城”的前期物业管理服务事宜再次签订《上甲御城前期物业服务合同》，双方仍对物业基本情况、委托服务管理事项和范围、委托管理服务期限、服务费用及双方权利义务、违约责任等进行了约定。其中委托管理服务期限自2015年7月23日起至成立业主委员会签订新物业管理合同止。该《合同》第七条约定：物业服务费高层房（电梯）按1.2元/平方米.月，商业门面1.5元/平方米/月，公共部分水电分摊0.1元/月/平方米（住宅公共部分），二次供水12元/月/户。第九条约定：1.物业服务费用需按年交纳，业主应以首次接房时间为准10天之内缴纳次年物业管理服务费。2.业主应当按《商品房买卖合同》的约定按时足额缴纳物业服务费用。逾期不缴纳物业服务费的，经书面催告仍不缴纳的，乙方可以采用诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费次月1日起按欠费总额的5‰每日收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。 被告甘俊凯、熊碧琼系夫妻关系，二人从四川上甲房地产开发有限责任公司购买了坐落于邻水县（建筑面积64.63平方米）商品房一套。2015年1月3日，熊碧琼与深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司就坐落于四川省广安市邻水县签订《物业管理合同书》，双方就权利、义务，物业管理服务费的收取进行了约定。其中双方对物业管理服务费的收取约定如下：1.按乙方（即业主）物业面积为基础计算，管理费（按购商品房建筑面积含分摊面积、屋面使用面积、住宅面积）暂定每月1.20元／平方米，二次供水（含8楼以上）每户12元／月,公用和共用部分水电费由业主均摊0.1元／平方米／月）。合计96.02元每月（服务费每年按照国家统一的物价通涨标准进行调整，最高不得超过当地最高价格）……3.乙方收楼后未入住的，应全额缴交物业管理费。2015年1月3日，被告熊碧琼入户验收。被告累计拖欠2016年1月1日至2019年12月31日期间物业管理费3722元（64.63平方米×1.20元／平方米／月×48个月）、二次供水费576元（12元／月×48个月）、公共水电分摊费至2018年12月31日232元（64.63平方米×0.10元／平方米／月×36个月），共计4530元。 另查，2015年8月5日，深圳市日兴物业管理有限公司、深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司作为甲方（债权出让人）与乙方即原告日兴物业公司（债权受让人）签订《债权转让协议书》，协议如下：一、截止本协议签署日前，邻水县鼎屏镇“上甲御城”部分业主、“上甲31克拉”部分业主、“上甲1号公馆”部分业主拖欠甲方物业服务费（相关债权凭证、清单待甲方清查后交付乙方）。二、现甲方将以上债权转让给乙方，乙方同意受让。前述债权转让后，由乙方负责全权收回并享有。合同签订后，深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司，以及原告日兴物业公司对“上甲御城”小区提供了房屋管理、共有设施设备日常管理养护、协助维护公共秩序、值守巡查、小区保洁、绿化养护等管理服务。 上述事实有原告提交的营业执照、法定代表人身份证明书及二被告居民身份证复印件，《上甲御城前期物业服务合同》三份，原被告签订的《物业管理合同书》，《债权转让协议书》，催收物业管理服务费公告，上甲御城住户登记表、上甲御城用户收楼登记表、上甲御城业主验楼表及住户装修申请表，住，住宅装修竣情表水县不动产登记局出具的涉案房产信息资料，部分电梯年检、更换公共设施及采购苗木票据，电梯安全运行巡视记录表及上甲御城电梯故障记录表、上甲御城来访人员来访登记表、上甲御城秩序部巡逻签到表、岗位值班记录、水泵房运行巡查记录、消防泵房巡查记录表、水电井日常维护管理情况表，原告向部分业主发出的整改函及邻水县城市管理监察大队向部分业主发出的整改通知书及部分原告进行日常物业管理服务照片，欠费清单、律师函，以及原被告的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。被告提交的照片、收据，视频资料不能达到被告的证明目的，不予采信。 本院认为，本案系原、被告双方在履行物业服务合同过程中产生的纠纷，属于物业服务合同纠纷。原告日兴物业公司的物业服务权限来源于与四川上甲房地产开发有限责任公司签订的《上甲御城前期物业服务合同》，原告对该小区提供的物业服务属于前期物业服务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，四川上甲房地产开发有限责任公司作为建设单位就“上甲御城”小区的前期物业管理服务事宜先后与物业服务企业深圳市日兴物业管理有限公司、深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司及原告日兴物业公司签订的《上甲御城前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同。二被告作为“上甲御城”小区业主，该合同对其具有约束力。原告日兴物业公司与被告签订了《物业管理合同书》，也证明双方建立了物业服务合同关系，各自均应按合同约定全面履行各自的义务。被告辩称未与原告签订合同的意见，本院不予采纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告提交的相关证据能够证明对“上甲御城”小区提供了房屋管理、共有设施设备日常管理养护、协助维护公共秩序、小区保洁、绿化养护等日常管理服务，已按物业服务合同约定履行了自己义务，二被告经催告仍未按合同约定支付物业服务费，其行为构成违约。原告受让了深圳市日兴物业管理有限公司、深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司的债权并实际提供的物业服务，现请求被告支付物业服务费4530元（含水电公摊费用及二次供水费），于法有据，应予支持。但原告主张逾期付款违约金每日按应付费用的千分之三标准计算不当，本院认为逾期付款的违约金按合同约定从欠费的次月1日起按年利率6%计算为宜。由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，因此业主不能单凭几张照片就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。本案中，原告已提供证据证明其已提供物业服务，仅在服务的某些环节、个别区域存在一般瑕疵，不构成根本违约，故不能成为被告拒交物业服务费的合法理由。综上，原告虽然对前期物业服务合同条款中约定的服务质量要求尚有瑕疵，但业主不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，以实现合同目的，让业主得到满意的生活环境，让物业公司得到预期的经济收益和社会效益。业主积极主动交费，物业公司不断提高服务质量，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序，小区物业服务才能够良性循环。鉴于物业服务对象庞杂，业主认知水平、诉求差异等客观实际，原告作为物业服务的提供者应增强服务意识、提高服务质量、积极回应业主需求，强化与业主沟通，增强物业管理透明度，减少物业服务企业与业主，以及业主之间的误解、纷争。同时，业主也应对物业服务提供者体现出一定的理解与宽容，以共同营造干净、有序、和谐、融洽的居住环境与氛围，实现物业服务企业与业主共赢。 综上所述，原告日兴物业公司请求被告甘俊凯、熊碧琼支付2016年1月1日起至2019年12月31日期间所欠物业服务费物业管理费3722元、二次供水费576元、2016年1月1日至2018年12月31日期间公共水电分摊费及逾期付款的违约金232元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告甘俊凯、熊碧琼于本判决生效之日起十日内支付原告邻水县日兴物业管理有限公司2016年1月1日起至2019年12月31日期间所欠物业服务费物业管理费、二次供水费、2016年1月1日至2018年12月31日期间公共水电分摊费共计4530元及逾期付款的违约金（其中：2016年1月1日起至2016年12月31日期间的违约金从2016年2月1日起以物业服务费本金1152元为基数，按年利率6%计算；2017年1月1日起至2017年12月31日期间的违约金从2017年2月1日起以物业服务费本金1151元为基数，按年利率6%计算；2018年1月1日起至2018年12月31日期间的违约金从2018年2月1日起以物业服务费本金1151元为基数，按年利率6%计算；2019年1月1日起至2019年12月31日期间的违约金从2019年2月1日起以物业服务费本金1074元为基数，按年利率6%计算至物业服务费本金付清时止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告甘俊凯、熊碧琼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判长  蔡建华 审判员  戚祥平 审判员  杜慧娟 二〇二〇年八月十一日 书记员  吴 玥