上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初6855号原告(反诉被告)：上海殷兴实业发展有限公司，住所地上海市普陀区古浪路****。法定代表人：苏贵明，执行董事。委托诉讼代理人：张裕，上海市华荣律师事务所律师。被告(反诉原告)：赵敏芹，女，1974年10月2日生，汉族，住上海市宝山区月浦八村****。委托诉讼代理人：钱湧，上海恒隆律师事务所律师。原告(反诉被告)上海殷兴实业发展有限公司(以下简称殷兴公司)与被告(反诉原告)赵敏芹房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)殷兴公司的委托诉讼代理人张裕、被告(反诉原告)赵敏芹及其委托诉讼代理人钱湧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。殷兴公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告就上海市宝山区江杨南路XXX号XXX-XXX-XXX单元房屋(以下简称“系争房屋”)签订的房屋租赁合同于2019年11月30日解除；2、判令赵敏芹支付装修免租期租金人民币55,500元(以下币种均为人民币)；3、判令无需向赵敏芹返还房屋押金55,500元；4、判令赵敏芹支付律师费6,000元。事实和理由：2019年6月1日，殷兴公司与赵敏芹签订房屋租赁合同，约定赵敏芹承租系争房屋经营“面包天使”，租赁期限自2019年6月1日至2021年5月31日。合同签订后，殷兴公司按约交付房屋，赵敏芹在系争房屋内经营。2019年11月5日，赵敏芹书面提出要求提前解除合同的要求，殷兴公司收到后回函同意并要求其承担违约责任，但赵敏芹未予理睬。殷兴公司认为，赵敏芹提前解除合同构成违约，理应承担违约责任，故起诉来院。赵敏芹反诉并辩称，系争房屋未取得建设工程规划许可证，双方租赁合同应为无效。殷兴公司经营管理的实际是仓储用地，且招商时存在虚假宣传，其宣传表示系争房屋所在园区建筑面积达到六万多平方米，但经查询实际建筑面积仅五千多平方米，由此导致赵敏芹作出了错误判断。基于上述原因，赵敏芹提出终止租赁合同，造成赵敏芹的损失。综上，不同意殷兴公司的所有诉讼请求，并提出反诉请求：1、判令殷兴公司归还房屋租赁押金55,500元、代办营业执照费14,000元；2、判令殷兴公司支付违约金55,500元；3、判令殷兴公司支付律师费用1万元。殷兴公司针对反诉辩称，本案租赁合同的解除系因赵敏芹中途退租导致，不同意返还押金。殷兴公司帮助赵敏芹代办取得营业执照及食品经营许可证，故不同意返还代办营业执照费用。在履约过程中，殷兴公司不存在违约行为，不同意支付违约金及律师费。本院经审理认定事实如下：2019年6月1日，殷兴公司(转租方、甲方)与赵敏芹(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定，甲方出租给乙方的房屋座落在上海市宝山区江杨南路XXX号新杨湾科创产业园区内C2-1F-22号，建筑面积为86.1平方米含公摊面积(甲乙双方确认就此面积已经实地查看后共同确认)；乙方租赁该房屋作为经营面包天使品牌，经营类型烘焙、面包；甲方于2019年6月1日前向乙方交付该房屋，合同租赁期限为2年，自2019年6月1日起至2021年5月31日，甲方给予乙方装修免租期为自2019年6月1日起至2019年8月31日，租金自2019年9月1日开始计算；若本合同由于乙方的违约行为导致提前解除，则在合同解除时乙方须另行向甲方足额支付上述装修免租期的租金；本合同所涉房屋租金为18,500元/月，先付后用，按季度支付；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，押金为三个月的租金即55,500元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；该房屋使用过程中产生的水、电费用由甲方统一向乙方收取，电费每度1.7元；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分(包括守约方因维权所支付的律师费、诉讼费等维权费用)：……(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的……租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按本合同所示月租金的3倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付；乙方租赁甲方的物业从事经营行为，相关营业许可等证照由乙方自行办理，甲方仅提供必要的协助，产生的各项办证费用由乙方自行承担。同日，双方签订交房确认单，赵敏芹支付押金55,500元。另，2019年5月25日，殷兴公司向赵敏芹出具收据，载明代物业收办证费用14,000元。之后，赵敏芹在系争房屋地址注册成立了上海市宝山棱味坊蛋糕店。2019年11月5日，赵敏芹向殷兴公司发出合同终止通知函，载明，合同约定的电费每度1.7元违反电力法，招商时宣传的园区商业环境与现状差异很大，至今没有执行时间点，贵方委托的中介公司在招商时口头所说的“会在门前江杨南路设置人行道向对面小区”系误导，签订合同收取的代物业收办证费用，属行政乱收费，基于上述违约行为，提出解约要求，解约时间为2019年11月30日，并要求返还办证费、押金等。次日，殷兴公司回函表示，鉴于你方已支付的房租可使用至2019年11月30日止，同意双方合同于2019年11月30日解除合同，但合同提前解除系因赵敏芹违约行为导致，应承担相应违约责任。赵敏芹为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、不动产登记簿，载明江杨南路XXX号2幢建筑面积595平方米，3幢建筑面积303平方米，7幢4,667平方米、13幢76平方米，权利人为上海高境资产经营管理有限公司，房屋用途为仓储；2、律师费发票及聘请律师合同，律师费金额为1万元；3、上海市宝山区规划和自然资源局出具给沈彦鸣的答复告知书，主要内容为，该机关于2019年10月9日收到申请要求获取宝山区江杨南路XXX号建筑规划许可证信息，工程名称和酒厂改建项目或新杨湾科创园项目，建设单位上海江杨实业有限公司或上海高境资产管理有限责任公司或上海新逸企业发展有限公司，答复如下：经检索没有沈彦鸣所申请的公开信息，该信息不存在。殷兴公司针对上述证据表示：对证据1的真实性无异议，系争房屋用途经政府多部门同意变更，且未对赵敏芹使用房屋造成障碍；对证据2的真实性无异议，殷兴公司未违约，律师费由赵敏芹自行承担；对证据3的真实性无异议，建筑规划许可证保存在城建档案馆而非规划和自然管理局。殷兴公司为证明己方主张，向本院提供以下证据：1、房地产权证、建设工程规划许可证、规划许可附图、质量监督申报表、建设工程放样复检结论单、C2区域位置图，证明系争房屋在内的C2区房屋均系经过政府规划部门的许可才可以改建，房屋具有相应的规划许可证及房屋所有证等，材料齐全，并非违章建筑；2、宝山区发展和改革委员会于2016年9月23日出具的《关于高境和酒厂地块项目协调会会议纪要》，主要内容为，和酒厂地块项目位于高境镇江杨南路XXX号，共占地105亩，包括和酒厂用地53亩、高境资产公司用地24亩、江杨实业公司用地28亩，现有建筑面积45,447.5平方米，目前上述土地均已归并为高境镇资产经营管理有限公司。议定事项主要内容为，项目单位进一步完善功能定位，进一步优化项目整体外观设计，一是基于存量建筑进行改造，二是严格按照消防部门的要求做好消防设施建设，会议要求做好项目相关报批及实施的指导；3、上海高境资产经营管理有限公司、上海新逸企业发展有限公司于2019年12月6日出具的情况说明，主要内容为，上海高境资产经营管理有限公司系江杨南路XXX号房屋所有权人，该地块房屋经区规土局、市场监督局、发改委、区经委、高境镇政府、区商务委、区科委、区消防支队等单位共同商议核准，由上海新逸企业发展有限公司对地块进行整体转型改造，打造“新杨湾科创产业园”综合性园区，上述房屋已经授权上海新逸企业发展有限公司代为经营管理，并认可将C2区出租给殷兴公司作为园区餐饮商业配套经营使用，用途为商业，并同意殷兴公司另行转租；4、殷兴公司的聘用律师合同及律师费发票，金额为6,000元。赵敏芹针对上述证据表示：对证据1真实性无异议，系争房屋位于建设工程规划许可证中生产厂房及仓库的范围内，但系争房屋的规划用途为生产厂房及仓库，并非商业用途；证据2真实性无法确认，会议纪要针对的是2004年项目，并非系争房屋；证据3表述房屋是商业用途，和房地产登记信息用途不符；对证据4真实性无异议。本院认为，殷兴实业提供的包含系争房屋在内的不动产证书、建筑工程规划许可证等，可认定系争房屋系合法建筑，可以满足赵敏芹租赁系争房屋的目的。赵敏芹与殷兴公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。赵敏芹主张合同无效，对此缺乏事实和法律依据，本院不予采信。本案合同履行过程中，赵敏芹向殷兴公司提出双方合同于2019年11月30日解除，殷兴公司同意，本院对此予以确认。合同约定，若本合同由于乙方的违约行为导致提前解除，则在合同解除时乙方须另行向甲方足额支付上述装修免租期的租金。赵敏芹提前解除合同的行为，构成根本违约，殷兴实业要求赵敏芹承担装修免租期租金的请求，符合合同约定，本院予以准许。合同约定，乙方中途擅自退租的，乙方应按本合同所示月租金的3倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。殷兴实业要求将保证金抵扣违约金，于法不悖，可予确认。殷兴公司要求赵敏芹赔偿律师费6,000元，符合约定，本院予以准许。合同因赵敏芹违约解除，赵敏芹要求支付违约金、律师费的请求，缺乏法律依据，本院不予准许。赵敏芹支付的押金已经抵作违约金，其要求殷兴公司返还，本院不予准许。赵敏芹支付代办营业执照费用后办出了营业执照，其要求殷兴公司退还代办费，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海殷兴实业发展有限公司与被告(反诉原告)赵敏芹就上海市宝山区江杨南路XXX号新杨湾科创产业园区内C2-1F-22号房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年11月30日解除；二、被告(反诉原告)赵敏芹于本判决生效之日起十日内，向原告上海殷兴实业发展有限公司支付装修免租期房租55,500元；三、被告(反诉原告)赵敏芹于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海殷兴实业发展有限公司支付违约金55,500元，该款以赵敏芹已付的押金抵扣，即押金不再退还；四、被告(反诉原告)赵敏芹于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海殷兴实业发展有限公司支付律师费6,000元；五、驳回被告(反诉原告)赵敏芹要求返还押金、代办营业执照费等全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为1,320元，反诉案件受理费减半收取1,500元，均由被告(反诉原告)赵敏芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘姗二〇二〇年八月二十日法官助理 汤娜书 记 员 汤娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。