四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初4037号 原告：康红梅，女，1975年2月11日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原告：刘晓，男，1971年6月2日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 以上二原告共同委托诉讼代表人：吴进，男，1973年7月4日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被告：成都兴竹置业有限公司，住所地成都市新都区斑竹园街道兴城大道**。 法定代表人：赖家祥，执行董事。 委托诉讼代理人：李晨，男，该公司员工。 原告康红梅、刘晓与被告成都兴竹置业有限公司（以下简称兴竹公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月28日受理后，依法适用简易程序于2020年7月14日公开开庭进行审理，康红梅、刘晓到庭参加诉讼；本案再次于2020年7月20日公开开庭进行审理，康红梅、刘晓的委托诉讼代理人吴进到庭参加诉讼；兴竹公司委托诉讼代理人李晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康红梅、刘晓向本院提出诉讼请求：1.兴竹公司继续履行双方签订的合同编号为××号《商品房买卖合同》，将房屋交付于康红梅、刘晓；2.兴竹公司向康红梅、刘晓支付违约金，按已经支付的首期房款和银行房贷金额的总金额534000元为基数，从逾期交付之日2017年4月1日次日起算，算至交房之日止。逾期交房违约金按照《商品房买卖合同》第十二条约定：逾期前30日之内违约金万分之二计算，逾期30日之后违约金万分之二计算。暂计至2020年6月22日违约金为125810.4元；3.兴竹公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年10月10日，康红梅、刘晓与兴竹公司在成都市新都区××销售中心签订《商品房买卖合同》一式捌份，合同编号为××号。合同约定康红梅、刘晓购买兴竹公司开发的位于成都市新都区，房款总价为534000元，付款方式为首期支付购房总价款的30.7%，并约定交房日期为2016年5月31日。同时，双方约定的争议解决方式为提请人民法院判决。合同签订后，康红梅、刘晓向兴竹公司支付首期房款164000元和按揭房贷款370000元。双方签订合同后，康红梅、刘晓及时交付了上述首付购房款并办理完毕相关手续。2014年10月××停工。现已过交房期限，经康红梅、刘晓多次催告，兴竹公司也不积极组织复工事宜。兴竹公司的行为，不仅违反了合同的约定，也违反了法律的明确规定，康红梅、刘晓多次找兴竹公司协商，均被拒绝。现兴竹公司未按合同约定履行交房义务，应继续履行合同并承担逾期交房违约责任。为维护康红梅、刘晓的合法权益，特诉至法院，恳请判如所请。 兴竹公司辩称，康红梅、刘晓之前已经就同样的纠纷进行了起诉并有相应判决；康红梅、刘晓因未履行按揭还款义务导致银行起诉，兴竹公司承担了连带保证责任，康红梅、刘晓欠银行的按揭款由银行在兴竹公司保证金账户进行了扣划；康红梅、刘晓主张的违约金过高。 经审理查明，2014年10月10日，康红梅、刘晓与兴竹公司签订了《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定康红梅、刘晓购买兴竹公司开发的位于成都市新都区房屋，商品房预售许可证号：××，房屋总价款为534000元，约定康红梅、刘晓以贷款方式付款，首期支付房价款164000元，余款370000元向中国工商银行股份有限公司成都新都支行（以下简称工行新都支行）借款支付。合同第十条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房。”。合同第十二条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”。 2014年10月10日，兴竹公司向康红梅、刘晓开具了案涉房屋的专用收款收据，载明康红梅、刘晓交款164000元；余款370000元由康红梅、刘晓向工行新都支行借款支付。 另查明，涉案项目主体工程虽已完工，但自2014年10月起停工。经司法拍卖，（2018）川0114执3869号之二执行裁定书裁定兴竹公司名下位于成都市新都区××项目全部在建工程（项目土地使用权及地上全部在建工程）归买受人广元和成房地产开发有限公司所有，××项目在建工程已办理部分预售，且已售出部分房屋，买受人广元和成房地产开发有限公司应按照原《商品房买卖合同》约定的房屋交付标准将已售出部分房产修建完工，办理竣工验收手续后向业主无偿交付房屋并协助办理产权证。 此外，本院于2017年4月1日受理康红梅、刘晓诉兴竹公司[案号：（2017）川0114民初2327号]商品房预售合同纠纷一案，康红梅、刘晓于该案中主张兴竹公司支付自2016年5月31日起至2017年3月31日的逾期交房违约金32040元。本院针对上述请求作出判决载明：对康红梅、刘晓要求兴竹公司按照《商品房买卖合同》第十二条的约定承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持；计算方式为：以已交购房款534000元为基数，以日万分之二为标准，计算2016年6月1日至2017年3月31日期间的逾期交房违约金。康红梅、刘晓要求按300天计算逾期交房违约金符合法律规定，本院予以支持；判决兴竹公司向康红梅、刘晓支付逾期交房违约金32040元。该判决已产生法律效力。 本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》、专用收款收据、《个人购房借款/担保合同》、（2017）川0114民初2327号民事判决及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，康红梅、刘晓与兴竹公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效成立的合同。 关于康红梅、刘晓要求兴竹公司交付案涉房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，按照双方签订的合同约定，兴竹公司的主要合同义务是向康红梅、刘晓交付案涉房屋。因兴竹公司长期停工，多方欠债，为推动复工，案涉在建工程项目整体处置经司法拍卖由广元和成房地产开发有限公司所有，广元和成房地产开发有限公司在取得权利同时应将已销售房屋修建完工并交付，故兴竹公司可通过该种方式向购房人履行交付房屋义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条明确规定未经竣工验收的商品房不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位验收”，因此，法律法规强制性规定，商品房作为建筑工程必须经验收合格并取得相应的手续和证明材料后，才能向买受人交付。现案涉房屋未经竣工验收，故对原告主张交付房屋不予支持。 关于违约金，按合同约定兴竹公司应于2016年5月31日前向康红梅、刘晓交付符合交付条件的房屋，但兴竹公司至今未交付，兴竹公司逾期交房的违约事实清楚明确，其应承担逾期交房的违约责任。兴竹公司抗辩违约金过高，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，违约金基于实际损失而确定，在康红梅、刘晓未就具体的损失举出证据情况下，综合考量以上司法解释规定的相关因素，本院认为在长期逾期交房情况下违约金控制在已付房款的24%以内为宜，该比例占已付房款的相当比例，能公平恰当地体现兴竹公司逾期交房违约责任。兴竹公司抗辩康红梅、刘晓曾起诉向其主张逾期交房责任，根据本院查明的事实，康红梅、刘晓本次诉讼主张兴竹公司承担违约责任与前诉在时间上不存在重合，但对于2016年6月1日至2017年3月31日之间兴竹公司应承担的违约责任已有生效判决确定支付违约金32040元，兴竹公司还应当向康红梅、刘晓支付逾期交房违约金96120元（已付购房款534000元×24%－32040元）。关于兴竹公司辩称康红梅、刘晓因未履行还款义务导致银行起诉，兴竹公司承担了连带保证责任的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，兴竹公司应当对其自身的违约行为承担违约责任，兴竹公司可以就康红梅、刘晓的违约行为另行向法院提出主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都兴竹置业有限公司于本判决生效之日起七日内向康红梅、刘晓支付逾期交房违约金96120元； 驳回康红梅、刘晓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1508元（已因适用简易程序减半收取），由康红梅、刘晓负担432元，由成都兴竹置业有限公司负担1076元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年八月二十七日 书记员  叶秋萍