贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7457号 原告：高猛，男，汉族，1988年11月15日出生，住贵州省毕节市。 原告：赵英，女，汉族，1986年10月18日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：彭芸，系贵州辰胜思速律师事务所律师。 被告:贵州泰然房地产开发有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区文峰路。统一社会信用代码:91520500573310903W。 法定代表人:陈黎，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:阮大双,系贵州威迪律师事务所律师。 原告高猛、赵英与被告贵州泰然房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告高猛、赵英的委托诉讼代理人彭芸，被告贵州泰然房地产开发有限公司之委托诉讼代理人阮大双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告高猛、赵英向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计10000元（违约金以购房款342647元为基数，自2018年5月31日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告将该商品房产权证书转移登记到原告名下并交付产权证书给原告之日止）；二、判令被告立即返还原告已缴纳的燃气入户费、电入户费、有线电视入户费等合计4130元；三、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：原告与被告于2016年2月14日签订商品房买卖合同，购买被告位于毕节市七星关区，总价款为342647元。合同对双方的权利义务做了明确约定，其中合同第二十二条第三款约定被告于2018年5月31日前交付办理房屋转移登记有关文书。原告按合同约定支付完毕购房款。然而时至今日，被告仍未将案涉商品房转移登记有关文书交付原告，原告多次找被告未果。且被告虚构收款名目，要求原告缴纳燃气入户费、电入户费、有线电视入户费等各项开户费共计4130元，原告认为，前述项目属于房屋应具备的基础功能，该入户费已包含在购房款中，被告无事实和法律依据收取原告的各项开户费，之后原告多次索要未果。综上所述，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告特诉至贵院，恳请判如诉请。 被告贵州泰然房地产开发有限公司辩称：1、逾期办证违约金应以填平损失为原则，原告均未提交证据证实因被告逾期给其造成的损失，其本项诉求均不应得到支持；2、关于办理产权证的诉求，因涉案碧海龙苑项目存在不可抗力因素，至今尚未通过消防验收，不具备办证条件，原告的该项诉请也不应得到支持；3、关于五通费，被告收取的是水、电、闭路电视、通信入户费，但入户费不等同建设费，被告收取前述费用的行为是代收代付行为，不应当退还。可视对讲费不属于被告的建设安装费用，该费用也不应退还，各原告关于退还五通费的相关诉求也不应得到支持；4、关于逾期交房违约金，本项目不存在逾期交房的情形，所有房屋均是按合同约定的期限交付业主使用的，被告不应承担逾期交房的违约责任；5、关于交付各种文书，因涉案项目至今尚未通过综合验收，部分文书尚不具备形成的条件，也不具备向业主交付相关文书的条件，因此各原告的该项诉请也不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据、贷款凭证、代收税费明细，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年2月14日,原告高猛、赵英作为买受人，被告贵州泰然房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：“买受人购买出卖人开发的位于贵州省毕节市七星关区；房屋总价款342647元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期30日内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”；合同第二十二条初始登记项下约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办理初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此承担违约责任，如因此导致过期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担过期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。”；转移登记项下约定：“被告承诺于2018年5月31日前，取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”上述合同附件十二补充协议约定，若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理房屋所有权证所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到相关部门缴纳以上费用及办理相关手续。上述合同签订后，原告向被告支付完毕全部购房款，并交纳相关税费。 另查明，被告于2017年6月25日向原告收取了电入户费520元、燃气入户费2500元、有线电视入户费330元、光纤宽带入户费280元、可视对讲500元。 本院认为，综合原、被告双方的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告支付逾期交付办理转移登记有关文书违约金的请求是否支持，以及该违约期间、违约金标准如何认定；二、原告请求被告退还入户费电、燃气、可视对讲、有线电视、光纤宽带费的请求是否支持。 关于焦点一的问题。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未履行上述义务已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》对继续履行合同时的违约金计算没有约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素予以衡量，本院按照已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的130%及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%进行计算。依据《商品房买卖合同》转移登记项下的约定，被告负有在2018年5月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。在案证据显示，若出卖人代办房屋所有权证，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理房屋所有权证所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若买受人自行办理的则由买受人自行到相关部门缴纳以上费用及办理相关手续。结合被告收取了原告相关税费的事实，本院可以认定是被告代为办理不动产权证。鉴于本案是由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关并通知原告即可，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告后不再承担上述违约责任。因此，上述违约金以原告已交购房款342647元为基数，2018年6月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算至2019年8月19日止，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。虽然被告以“涉案项目现在还不具备办理产权证书的条件，因存在不可抗力导致至今未通过消防验收”等为由抗辩不承担上述违约责任，但未提供相应证据予以证明。因此，被告的辩解理由不成立，本院不予采纳。 关于焦点二的问题。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条：“开发产品计税成本支出的内容如下：（一)土地征用费及拆迁补偿费；（二）前期工程费；（三)建筑安装工程费；（四）基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视、光纤宽带作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的有线电视开户费330元、燃气开户费2500元、电开户费520元、光纤宽带开户费280元无事实及法律依据，兼顾交易安全及社会影响等方面进行考量，理应予以退还。对于原告诉请被告退还可视对讲500元的诉讼请求。可视对讲系统是安装在住宅小区、单元楼，具有以防止外来人员入侵、确保家居更加安全等功能，而安装该系统涉及该住宅小区、单元楼的各位业主。因此，被告为了增强小区业主的安全，统一收取该费用用于安装上述系统，是原、被告双方共同协商的结果，原告未提供证据被告未履行该义务，故对原告请求被告返还可视对讲500元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高猛、赵英支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款342647元为基数，自2018年6月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率的130%计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。 二、被告贵州泰然房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高猛、赵英退还电入户费520元、燃气入户费2500元、有线电视入户费330元、光纤宽带入户费280元。 三、驳回原告高猛、赵英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费439元，由原告高猛、赵英负担10元，被告贵州泰然房地产开发有限公司负担429元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇二〇年八月四日 书记员  孙宏杰