广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终4469号上诉人（原审被告）：周志聪，男，1989年6月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码440************951。委托诉讼代理人：陈乾德，广东天穗（佛山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市盛高投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*************，统一社会信用代码914******F6K。法定代表人：黎嘉勇，该司总经理。委托诉讼代理人：何逸翔，广东广捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘一露，广东广捷律师事务所律师。上诉人周志聪因与被上诉人佛山市盛高投资有限公司（以下简称盛高公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初21995号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周志聪上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回盛高公司的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由盛高公司负担。事实与理由：一、案涉租赁合同已于2018年9月1日实际解除，一审判决认定合同于2019年10月22日解除错误。盛高公司在案涉商铺所在的柴油机旧厂改造区内投资经营的电影院迟迟未能开业，导致柴油机旧厂改造区门前冷落，案涉商铺生意冷清。盛高公司与案外人佛山市顺德区****文体产业投资有限公司(以下简称****公司)持续不断的纠纷已严重影响案涉商铺的经营，承租人的合法权益无法得到保障。2018年8月底，因盛高公司经营混乱，当时负责案涉商铺经营的案外人尹某在无法联系到盛高公司实际控制人张某的情况下，直接告知****公司案涉商铺的退租事宜。其后，案涉商铺已于2018年8月底前腾空，商铺钥匙已交到柴油机旧厂改造区门口保安处。从2018年9月1日开始，周志聪不再占有和使用案涉商铺。在2018年9月至2019年9月长达一年的时间内，盛高公司从未向周志聪催缴过房屋租金。盛高公司以往通过聘请专门管理人员、微信发送缴费通知、收取租金后到商铺当面交接收据等方式收取租金。据此，盛高公司对于周志聪退租一事清楚了解且认可，双方对于解除案涉租赁合同已达成一致，该合同已于2018年9月1日实际解除。二、周志聪无须支付2017年11月份、12月份以及2018年9月至2019年9月的租金及滞纳金。2017年10月至12月期间，因盛高公司与****公司存在纠纷，全部商铺被****公司多次停水停电，引起租户不满。盛高公司实际控制人张某与周志聪协商一致，盛高公司通过微信发送了《12月缴租付款通知书》，明确免除案涉商铺2017年11月租金。因周志聪更换手机，未能找到当初聊天记录。但该通知有打印的纸质版，可联系其他租户证明上述情况。另外，租金交付情况可以反映周志聪正常缴纳2017年12月后半月以及2018年1月起的租金，盛高公司也如常向周志聪开具收据，从来没有提及2017年11月及12月上半月的租金问题，由此可见，双方达成了免交的合意。基于前述，案涉租赁合同已于2018年9月1日解除，周志聪无需支付2018年9月至2019年9月期间的租金。退一万步而言，即使周志聪违反合同约定提前退租，但盛高公司早已知悉周志聪退租，应当及时收回商铺挽回损失，而不应当放任不管。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，盛高公司有义务防止损失的扩大。但盛高公司至提起本案诉讼时止从未催促周志聪支付租金，也未收回房屋另行出租，该损失应由盛高公司自行承担。因此，周志聪无需支付2018年8月至2019年9月的租金及相应滞纳金。三、盛高公司未及时采取有效措施避免损失扩大，损失应由盛高公司承担。周志聪早已腾空商铺并已交还，盛高公司随时可以收回，不存在交接问题。因此，不存在占用费损失问题，盛高公司该主张不应予以支持。盛高公司辩称，周志聪主张案涉租赁合同已于2018年9月1日解除缺乏事实和法律依据，一审法院认定的合同解除时间无误。盛高公司直至2019年12月3日才收回案涉商铺，此前案涉商铺一直由周志聪占有使用，故周志聪应支付租金、占有使用费直至2019年12月3日。周志聪从未向盛高公司主张过解除合同，且一直占有使用案涉商铺，直到一审庭审其才主张已经将案涉商铺钥匙交还给****公司。但周志聪向****公司交付钥匙不能视为其向盛高公司返还商铺，且周志聪也没有举证证明其向****公司交付商铺钥匙的时间。盛高公司向一审法院起诉请求：1.周志聪、盛高公司签订的《商铺租赁合同》自起诉之日起解除，周志聪立即腾空案涉商铺并交还给盛高公司；2.周志聪立即向盛高公司支付2017年10月至12月、2018年4月至5月以及2018年9月至2019年9月期间的租金共93867元、滞纳金17110.29元（滞纳金自应付之日起按月利率2%计算至实际清偿之日止，暂计至2019年9月6日）；3.周志聪向盛高公司支付自起诉之日至周志聪实际腾空、交还案涉商铺之日止的场地占用费（按租金标准的三倍计算）；4.本案诉讼费用全部由周志聪承担。盛高公司于2019年12月3日增加1项诉讼请求：盛高公司不予返还周志聪已经支付的保证金16500元。一审法院认定事实：一、2017年4月1日，盛高公司作为甲方，周志聪作为乙方，双方签订《商铺租赁合同》，约定盛高公司将位于佛山市顺德区********的商铺出租给周志聪。该合同约定，租赁期限3年，自2017年8月1日起至2020年7月30日止，第1年、第2年租金为5500元/月，第3年租金为6050元/月；周志聪于每月5日前支付当月租金，延迟支付则按日利率5‰计滞纳金，但属盛高公司原因造成延迟的除外；周志聪于签订合同时向盛高公司支付租赁保证金22000元，如果周志聪违约或损害租赁物，则盛高公司有权不退还租赁保证金及以此抵扣周志聪应付款项；周志聪应于租赁期限届满之日或合同提前终止之日向盛高公司交还商铺，逾期按租金的三倍标准支付占有使用费；周志聪接收商铺后，任何周志聪给予盛高公司的通知，如果写明以盛高公司为收件人并被留置在盛高公司办公场所或管理公司，将被视为盛高公司于下一个工作日收到。该合同第十四条还约定，“……2、乙方向甲方交还该商铺前应使该商铺处于完好和可出租状态。在租赁期满且乙方无意续租或本合同提前终止时，乙方应按甲方双方交接该商铺时乙方确认的原状交还给甲方，由此发生的费用由乙方承担；如甲方书面同意乙方无需将该商铺恢复原状的，乙方可自费拆除设于商铺内所有可移动设施设备；……3、如乙方在租赁期届满之日或本合同提前终止之日起十五个工作日内没有向甲方交还该商铺，则甲方有权在提请公证机关公证人员在场的前提下办理证据保存并自行处理乙方租赁房内的所有财产。将屋内的物件搬出该商铺并制作物品清单，将该商铺腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。对于乙方遗留在该商铺内的物件，甲方在搬出后有权就该等物件向乙方收取仓储费用。该等物品被搬出后，甲方应及时通知乙方领取该物品；如乙方在甲方通知发出后十个工作日内未领取物品，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或任何其他方式处理该等物件，并将处分所得（如有）用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本款规定事由所发生的及将发生的损失。甲方在上述过程中发生的公证费、律师费由乙方承担……”同日，周志聪向盛高公司支付租赁保证金16500元。2017年7月27日，周志聪向盛高公司支付水电押金2750元。2017年12月21日，盛高公司确认收到周志聪12月租金2750元。2018年1月6日，盛高公司确认收到周志聪2018年1月租金5500元。2018年2月3日，盛高公司确认收到周志聪2018年2月租金5500元。2018年4月4日，盛高公司确认收到周志聪4月租金5500元。2019年9月30日，盛高公司诉至法院。2019年10月22日，法院将本案起诉状副本等应诉材料送达周志聪。二、2017年5月1日，盛高公司与****公司签订《租赁合同》，约定****公司将位于顺德区******的6000平方米物业出租给盛高公司，租赁期限为2017年5月1日至2035年4月30日。法院于2019年12月20日立案受理****公司与盛高公司、林某房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2018）粤0606民初5895号。****公司在该案提出的诉讼请求为：“1.确认双方于2017年5月1日签订的《租赁合同》已于2018年3月10日解除；2.盛高公司、林某立即向****公司支付2018年1月的租金10万元（2018年3月的占用费按租赁物周边同类租赁物的租金标准计付至盛高公司、林某将租赁物腾空并移交给****公司之日止）、违约金100万元，共计110万元；3.盛高公司、林某立即腾空并移交租赁房屋（包括但不限于自用和转租部分）；4.本案的诉讼费由盛高公司、林某承担。”（2018）粤0606民初5895号案查明事实包括：“2018年3月9日，****公司向盛高公司发出《关于解除合同、支付租金及违约金的函》，载明：因盛高公司逾期未缴纳2018年1月的租金，合同于即日解除，并要求盛高公司支付2018年1月及2月租金22万元、违约金100万元。盛高公司于2018年3月10日签收该函件。盛高公司对此作出回复函，要求在免租期后第一个月即2018年1月免租金10万元。另查明，盛高公司已缴纳2018年1月的租金2万元及2018年2月的租金12万元。盛高公司于2018年8月9日缴纳2018年3月至6月的租金共计48万元，于2018年8月27日缴纳2018年7月的租金12万元。”法院于2018年9月21日作出（2018）粤0606民初5895号民事判决，判决如下：一、盛高公司于判决发生法律效力之日起十日内向****公司支付2018年1月的租金10万元；二、盛高公司于判决发生法律效力之日起十日内向****公司支付违约金36万元；三、林晓聪对上述判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回****公司的其他诉讼请求。三、2019年12月3日，周志聪委托诉讼代理人陆某从****公司取回案涉商铺钥匙，盛高公司委托诉讼代理人潘某确认收取该钥匙。从双方当日拍摄并提供的照片可见，案涉商铺除了部分已经附合建筑的装修装饰未拆除外，已基本清空。一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人逾期不支付租金，出租人可以解除合同。盛高公司主张周志聪逾期不支付租金，周志聪虽然抗辩已经支付或无需支付其中部分诉争租金，但对于例如未支付2017年10月租金2017元、2018年5月租金5500元没有提出反驳。因此，法院确认周志聪确实存在逾期不支付租金的情形，盛高公司有权解除与周志聪签订的《商铺租赁合同》，至于所欠租金具体数额，下文另作分析。对于盛高公司主张解除合同，法院予以支持。周志聪抗辩该合同已于2018年9月1日实际解除。但首先，周志聪并没有在2018年9月1日前与盛高公司就解除合同事宜达成一致；其次，本案中周志聪并不具有解除权，解除权应由盛高公司行使；再次，周志聪向****公司交还商铺钥匙并告知退租的行为并不能产生解除合同的效力。因此，对于周志聪该项抗辩，法院不予采纳。盛高公司解除合同的意思表示已随法院送达起诉状副本于2019年10月22日通知至周志聪。因此，周志聪、盛高公司签订的《商铺租赁合同》于2019年10月22日解除。对于盛高公司主张该合同于起诉之日即2019年9月30日解除，法院不予采纳。周志聪抗辩已经支付2018年4月租金，并能提供盛高公司出具的收据予以证明，法院予以采纳。周志聪抗辩盛高公司已经同意减免2017年11月租金，但未能提供真实有效的证据予以证明，故法院不予采纳。周志聪提交的收据证明2017年12月租金已经支付2750元，盛高公司对该月租金也仅主张周志聪支付剩余2750元，法院予以支持。盛高公司主张周志聪未支付2017年10月租金2017元、2018年5月租金5500元，周志聪对此未提出反驳，法院予以支持。周志聪抗辩2018年8月底在无法联系盛高公司的情况下，已将商铺钥匙交给****公司，自2018年9月1日起不再使用案涉商铺。但首先，周志聪未能提供证据证明当时尝试联系盛高公司未果；其次，《商铺租赁合同》已经载明，周志聪可以通过向盛高公司办公场所或管理公司留置文件的方式通知盛高公司。因此，对于周志聪抗辩系因无法联系盛高公司才向****公司交付商铺钥匙，并应视为已经交还商铺及可以免除支付之后租金的义务，法院不予采纳。《商铺租赁合同》于2019年10月22日解除，在合同解除之前周志聪仍然负有支付租金的义务。对于盛高公司起诉主张周志聪支付2018年9月至2019年9月期间的租金72600元，法院予以支持。综上，对于盛高公司主张周志聪支付租金93867元，法院仅支持其中的2017年10月租金2017元、2017年11月租金5500元、2017年12月租金2750元、2018年5月租金5500元、2018年9月至2019年9月期间租金72600元，合计88367元，超出部分不予支持。盛高公司主张对周志聪所欠租金按月利率2%计算滞纳金。双方约定的滞纳金实际上属于违约金，盛高公司所主张的滞纳金虽然低于合同所约定的按日利率5‰计算金额，但仍过分高于周志聪欠付租金所造成的损失，故法院酌情支持按周志聪所欠租金10%计算滞纳金，即8836.7元，盛高公司主张超出部分不予支持。《商铺租赁合同》第五条第1款约定，“……如乙方违约或对租赁标的造成损害的，则甲方有权不退还该租赁保证金。”第2款约定，“如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，作为甲方因此而遭受损失之赔偿，根据合同规定不予返还。……”由此可见，当周志聪违约时，虽然盛高公司有权不予返还租赁保证金，但该租赁保证金应用于抵扣周志聪应付款项。因此，对于周志聪抗辩已经支付的租赁保证金16500元、水电押金2750元应当用于抵扣所欠租金、滞纳金，法院予以采纳。对于盛高公司主张在收取租金、滞纳金的同时不予返还租赁保证金，法院不予支持。经计算，上述租赁保证金、水电押金中的8836.7元用于抵扣滞纳金，10413.3元用于抵扣租金，即周志聪仍应向盛高公司支付租金77953.7元。如前文所述，周志聪向****公司交付商铺钥匙的行为，不能视为已经向盛高公司交还商铺。《商铺租赁合同》于2019年10月22日解除后，周志聪负有向盛高公司交还案涉商铺的义务。周志聪、盛高公司确认盛高公司已于2019年12月3日取得该商铺钥匙，应视为周志聪已向盛高公司履行交还商铺的义务。故对于盛高公司主张周志聪交还商铺的诉讼请求，本案已再无处理的必要。盛高公司主张周志聪负有腾空商铺的义务。从周志聪、盛高公司提交的2019年12月3日商铺照片可以看出，商铺内已经基本没有可移动的设施设备遗留。对于已经附合建筑且未拆除的装修装饰部分，因商铺已经交还盛高公司，要求再由周志聪负责进场拆除，并不符合经济且便利双方的处理原则。盛高公司对于该部分装修装饰，可根据之后的出租或使用需要决定是否拆除。确需拆除的，盛高公司可以按照《商铺租赁合同》第十四条第3款约定方式自行拆除后，另循法律途径向周志聪主张相关费用。因周志聪交还商铺之日晚于《商铺租赁合同》解除之日，导致盛高公司无法及时收回商铺重新出租，从而产生租金损失。因此，周志聪仍应向盛高公司支付该段期间案涉商铺的占有使用费以弥补盛高公司该项损失。盛高公司主张按照双方约定租金的三倍计算占有使用费，该主张虽然符合双方约定，但显然过分高于盛高公司的租金损失。因此，参照《商铺租赁合同》的约定并综合考虑双方的合同履行情况、当地租赁市场租金价格、预期可得利益损失等因素，法院酌情调整按200元/天计算占有使用费。经计算，周志聪应向盛高公司支付占有使用费8400元，盛高公司主张超出部分，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认盛高公司与周志聪签订的《商铺租赁合同》于2019年10月22日解除；二、周志聪于判决发生法律效力之日起十日内向盛高公司支付2017年10月至2017年12月、2018年5月、2018年9月至2019年9月期间的租金77953.7元；三、周志聪于判决发生法律效力之日起十日内向盛高公司支付2019年10月22日至2019年12月3日期间的占有使用费8400元；四、驳回盛高公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1366.03元（盛高公司已预交），由盛高公司负担366.03元，周志聪负担1000元。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。针对周志聪的上诉主张，本院对本案作如下论析：关于租金及滞纳金支付问题。第一，关于2017年11月的租金。周志聪虽主张盛高公司已同意免除2017年11月租金，但其提交的《12月份交租付款通知书》未加盖盛高公司公章，不能证明盛高公司已作出免租的意思表示，周志聪应承担不利的法律后果，本院对其上述主张不予采纳。第二，关于2017年12月租金的支付问题。周志聪提供的收据显示其已支付案涉商铺2018年12月租金2750元，与合同约定的月租金5500元相差2750元。周志聪未提供证据证明其已足额支付当月租金或盛高公司同意免除2018年12月租金2750元，故周志聪尚应向盛高公司支付2018年12月租金2750元。第三，关于2018年9月至2019年9月的租金支付问题。双方当事人二审中均确认双方并未约定周志聪向****公司交付租赁物钥匙的行为即视为周志聪向盛高公司交付租赁物钥匙。因此，周志聪将商铺钥匙交给****公司的行为不能视为其已向盛高公司交还租赁物，周志聪仍负有支付租金的义务。故此，周志聪主张无需向盛高公司支付2018年9月至2019年9月租金的理由不成立，本院不予支持。第四，关于滞纳金问题。案涉租赁合同第四条约定，周志聪于每月5日前支付当月租金，若延迟支付，则视为违约处理，并按日利率5‰向盛高公司支付滞纳金，但属盛高公司原因造成延迟的除外。周志聪存在逾期未支付租金的行为，且未举证证明该行为是因盛高公司所致。按照合同约定，周志聪应向盛高公司支付滞纳金。一审法院根据本案实际情况酌情下调滞纳金计算标准，合理恰当，本院予以维持。周志聪主张无需支付滞纳金，理由不成立，本院不予采纳。关于合同解除时间问题。周志聪上诉主张其于2018年8月底无法联系到盛高公司因而告知****公司退租事宜，并已将案涉商铺钥匙交给租赁物所在园区保安处，故案涉租赁合同已于2018年9月1日实际解除。对此，本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”案涉合同依法成立，周志聪不得擅自解除合同。其次，周志聪既未举证证明其请求解除合同具有合同依据或本案合同存在法定解除情形，亦未举证证明其已就合同解除履行通知义务。据此，周志聪主张案涉租赁合同已于2018年9月1日解除，依据不足，本院不予支持。周志聪未按约定支付租金，已构成违约，盛高公司有权请求解除合同。盛高公司提起本案诉讼，请求解除案涉租赁合同，一审法院确定起诉状送达周志聪的时间2019年10月22日为合同解除时间符合《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，本院予以维持。关于占有使用费问题。案涉租赁合同于2019年10月22日解除，周志聪于2019年12月3日才将案涉商铺钥匙交还盛高公司，周志聪应向盛高公司支付2019年10月23日至2019年12月3日的占有使用费。一审法院参照合同约定、本地租赁市场租金标准等因素，酌定周志聪按每日200元的标准支付占有使用费合理，本院予以维持。周志聪上诉主张无需支付该项费用，理由不成立，本院不予支持。综上所述，周志聪的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1958.84元，由周志聪负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年八月十日法官助理  李秋月书 记 员  卢瑶璇