河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5841号上诉人（原审被告）：李乐生，男，汉族，1986年11月10日生，户籍所在地河南省嵩县。被上诉人(原审原告)：洛阳中迈置业有限公司，住所地河南省洛阳市瀍河区启明北路。法定代表人：曹相春，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴峰辉，河南开为律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄蕊晓，河南开为律师事务所律师。上诉人李乐生因与被上诉人洛阳中迈置业有限公司（以下简称中迈公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初2855号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，公开开庭进行了审理。上诉人李乐生，被上诉人中迈公司的委托诉讼代理人黄蕊晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李乐生上诉请求：1.撤销原审判决书第二、三项，改判驳回中迈公司一审诉讼请求；2.一、二审上诉费用由中迈公司承担。事实与理由：1.中迈公司不能保证租赁房屋正常使用，违约在先。原审法院在判决中已经认定中迈公司将未经消防验收的商铺出租给李乐生使用，违反了法律的强制性规定，认定合同无效，且商铺还存在被查封、门前车辆乱停等严重影响李乐生正常经营活动的情况，存在违约行为，李乐生无过错，不应当承受违约责任及赔偿。中迈公司应当赔偿李乐生的装修及经营损失，并退还保证金人民币壹万元整。原审法院已经认定中迈公司违约在先，却让李乐生承担上诉费用，显然不合理，应依法予以纠正。中迈公司辩称，涉案商铺已经通过消防验收，不影响承租房屋的正常使用。李乐生恶意拖欠房租构成违约，应当向中迈公司支付拖欠房租及违约金。中迈公司向一审法院起诉请求：1.判令解除“HDF商C120号”租赁合同，责令李乐生于合同解除之日起5日内搬离房屋；2.判令李乐生按合同约定支付自2019年3月17日至实际搬离之日止的房屋租金，暂计算至2020年5月16日为64954.4元；3.判令李乐生以拖欠租金为基数，自2019年3月17日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际清偿之日，暂计算至2019年8月17日为425.76元；4.判令李乐生向中迈公司支付违约金22270.08元；5.本案诉讼费用由李乐生承担。一审法院认定事实：2018年5月18日，中迈公司（出租人、甲方）与李乐生（承租人、乙方）签订编号为HDF商C120号的《房屋租赁合同》，约定,中迈公司将位于洛阳市西工区王城大道中迈红东方广场C区120＃商铺出租给李乐生使用；房屋建筑面积为33.14㎡；租赁期限为2018年6月16日至2020年6月15日；2018年6月16日起至2020年6月15日止的年租金为55675.2元；租赁单价140元/㎡/月，租金合计111350.4元；乙方应向甲方支付保证金1万元，租赁保证金在租赁期限届满后，如乙方无违约行为且租赁房屋及附属物完好无损的情况下，无息退还乙方；租金采取先付后用的方式，每季度支付一次，每季度开始前3日支付该期租金。乙方于本合同签订生效后3日内支付租赁保证金、首期租金共计23918.8元；支付方式为银行转账（汇票）或现金方式支付；在租赁期内，甲方应保证租赁房屋的正常使用。租赁房屋及原有所属配套设施的维修责任除双方在合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）；乙方向甲方或物业公司提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务；乙方装修与经营期间如遇相关职能部门勒令停工、停业的损失由乙方自行承担，甲方概不负责；租赁期未满乙方终止承租的，乙方装修及自装设施归甲方所有；租赁房屋楼顶公用部位、门前场地与广场、外墙及楼顶广告位的使用权不在租赁范围内；乙方迟交租金，每逾期一天按年租金的5‰支付违约金。逾期10天甲方有权解除合同，并不负责乙方因合同解除的损失，乙方还需支付合同期内全额租金20％的违约金给甲方。2018年6月12日，中迈公司将租赁房屋交付给李乐生。李乐生向中迈公司共交付保证金1万元及三个季度的租金41756.8元，之后租金未支付。中迈公司于2019年7月3日向李乐生邮寄送达《催款通知书》，李乐生未签收。庭审中，李乐生辩称租赁房屋消防验收不合格导致其停电不能正常营业，向法庭提交洛阳市西工区公安消防大队行政处罚决定书、洛阳网百姓呼声西工区王城路办事处关于洛阳润德物业擅自停电回复书一份。一审法院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。中迈公司将未经消防验收合格房屋租赁给李乐生使用，违反了法律的强制性规定，因此双方签订的《房屋租赁合同》依法应认定无效，故对中迈公司主张解除租赁合同的诉讼请求，原审法院不予支持。房屋租赁合同无效，中迈公司主张李乐生返还租赁房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。本案中的租赁合同虽应认定无效，但中迈公司可以主张李乐生参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。合同签订后，李乐生实际支付了三个季度的租金，李乐生实际交付租金至2019年3月16日，故李乐生应当自2019年3月17日开始支付房屋占有使用费。因李乐生拖欠房租等问题，2019年7月期间，中迈公司采取断电措施，造成李乐生至今无法正常经营，因此，自2019年7月16日以后的房屋占有使用费，原审法院不予支持。故李乐生应向中迈公司支付房屋占有使用费18558.4元（55675.2元/12月×4月）。关于中迈公司主张的违约金部分，参照双方合同中关于违约责任的约定，原审法院酌定违约金为年租金的20%即11135.04元（55675.2元×20%）。关于中迈公司主张的利息损失不再重复计算。李乐生辩称中迈公司违约造成其损失可另行主张，不属本案审理范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，判决：一、李乐生于本判决生效后十日内向中迈公司返还洛阳市西工区王城大道中迈红东方广场C区120#商铺；二、李乐生于本判决生效后十日内向中迈公司支付房屋占有使用费18558.4元；三、李乐生于本判决生效后十日内向中迈公司支付违约金11135.04元；四、驳回中迈公司的其他诉讼请求。如李乐生未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费474元，由李乐生负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，中迈公司将未经消防验收合格房屋租赁给李乐生使用，违反了法律的强制性规定，一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》无效，并无不妥，本院予以确认。租赁合同虽应认定无效，李乐生实际使用了涉案房屋，中迈公司可以主张李乐生参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因为合同无效，李乐生应当返还租赁中迈公司洛阳市西工区王城大道中迈红东广场C区120#商铺。关于中迈公司主张的违约金部分，由于合同无效，原审法院酌定李乐生支付违约金11135.04元，并不妥当，本院予以纠正。综上所述，李乐生的部分上诉请求能够成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初2855号民事判决第一、二项；二、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初2855号民事判决第三、四项；三、驳回洛阳中迈置业有限公司的其他诉讼请求如李乐生未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费474元，由李乐生负担100元，洛阳中迈置业有限公司负担374元；二审案件受理费542元，由李乐生负担300元、洛阳中迈置业有限公司负担242元。本判决为终审判决。审判员  杨献民二〇二〇年八月二十四日书记员  刘 洋