贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4277号上诉人（原审被告）：夏吉富，男，1998年8月29日出生，汉族，住遵义市播州区。被上诉人（原审原告）：陈梅，女，1980年4月5日出生，苗族，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人:周楼，系陈梅丈夫。上诉人夏吉富与被上诉人陈梅房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初2596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。夏吉富上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回原告诉讼请求或者将本案发回重审;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，疫情属于不可抗力，被上诉人不存在违约情形，上诉人不应当承担违约责任。1.被告经营至2020年1月，因为疫情影响，政府强行禁止经营，导致停产停业。据此，应当免除2月至3月租金。2.上诉人没有违约，不应当承当30000元的违约金，相反在疫情未解除的情况下，被上诉人于2020年4月1日强行收回门面，属于违约，应当按照《房屋租赁合同》承担违约责任。3.一审判决适用法律错误，穷尽规则，才能适用原则，上诉人与被上诉人之间的合同约定保证金1万元，上诉人按照合同约定向被上诉人缴纳了1万元保证金，被上诉人解除合同应当退还保证金。陈梅辩称，上诉人在解除合同当天出具了《欠条》一份，该《欠条》是其真实意思表示，是解除合同时双方进行的结算，表明上诉人自愿承担擅自解除合同违约金30000元。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。陈梅向一审法院起诉请求：1.判决被告立即支付原告房屋租赁费26000元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年11月22日，原告与被告签订《门面转租合同》，约定原告同意将遵义林达美食城32.33号门面转让给被告使用，建筑面积100平方米，租期从2019年11月22日至2021年5月22日。合同第二条约定，2019年至2020年二月份之前每月租金6000元，2020年2月1日起每月租金8000元，被告需在每月11号之前支付租金，原告收到被告交纳的押金10000元。第三条约定，转让后门面的装修、装饰及餐具全部归被告使用，合同终止，被告归还原告，如有损坏，被告按价赔偿或修复。合同第五条约定，本合同生效期间原告不得以任何理由收回店面，如原告收回店面向被告支付违约金30000元整，如被告在合同期内退还原告店面仍需支付违约金30000元整，合同到期原告退还被告押金10000元整。合同签订后，被告交付了10000元押金，原告将门面交付给被告经营餐饮。合同初期，被告按时交纳租金。2020年1月起，被告未按时交纳租金，原告催收1月份租金6000元，被告以人在外地为由拖延支付租金。2020年1月28日，被告称其经营困难，未支付员工工资及货款，父亲的朋友打20000元过来后就付租金，并承诺大年第二天支付。2020年1月29日，被告称疫情导致餐饮行业强行关闭，希望原告在租金上给予支持。2020年2月11日，原告表示因2月份不准开门经营，免收2月份租金。2020年2月21日，被告告诉原告，疫情期间不能做堂食，只能做外卖，提出每隔4天支付部分租金，将2020年1月、3月的租金还清为止。原告不予同意，要求按合同约定办理。2020年3月，被告开始开店经营。2020年3月9日，被告发信息给原告，内容为“店收回去了，你们要起诉我要违约金我也要会拿，不收回去我自己继续做也不会欠你们的钱，肯定会给你们。”2020年3月31日，被告发两条信息给原告，内容为“那姐我就明天就关门了”、“店直接还给你”。原告回复：“我明天过来，你交给我就可以”。2020年4月1日，被告将店面交还给原告，并出具《欠条》一张，内容为：“夏吉富欠陈梅房租款26000元（贰万陆仟整），地址：汇川区.33号门面。欠款人夏吉富，2020.4.1”。出具欠条后，原告催收无果，遂诉来一审法院。庭审中，被告陈述租金26000元的构成：2020年1月租金6000元＋30000元违约金-10000元押金＝26000元。原告予以认可。被告还提出合同约定违约金过高，要求调低。一审法院认为，原、被告签订的《门面转租合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，对双方当事人均具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。就本次疫情而言，是否解除合同，不以是否发生疫情为条件，要根据疫情对合同履行影响的程度决定。疫情期间，如果疫情并未影响到合同的履行，当事人不能单方解除合同。如果疫情对合同的履行产生一定影响，但不影响合同目的的实现，也不能单方解除合同。只有疫情导致不能履行合同，致使不能实现合同目的，比如春节旅游合同，当事人才可依法解除合同。本案所涉门面租赁合同租期至2021年5月份，疫情虽然影响其两个月左右的经营，但不导致合同目的无法实现，被告在合同履行过程中提出解除合同，原因是自身经营困难，并非履行不能。故被告提出解除合同，构成违约，应承担违约金。被告在解除合同当天出具了《欠条》一份，该《欠条》是其真实意思的表示，是解除合同时双方进行的结算，表明被告自愿承担擅自解除合同违约金30000元。现被告抗辩因疫情影响不应承担违约金，或者将违约金调低，违反诚实信用原则，原审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条之规定，判决：被告夏吉富于本判决生效后五日内支付原告陈梅26000元。案件受理费230元（已减半收取），由被告夏吉富负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：上诉人应当向被上诉人支付多少租金及是否应当承担违约金。本案双方在营业用房的租赁合同履行期间，恰逢突如其来的新冠疫情，导致合同履行困难，在疫情集中爆发期，根据政府的要求，餐饮店铺不允许经营堂食，本案上诉人陷入经营困难的境地。双方已经在2020年4月1日达成解除合同的意思表示，被上诉人于当日收回租赁房屋。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”的指导精神，双方当事人应当在疫情特殊时期和衷共济，共渡难关，双方解除租赁合同是真实意思表示，虽有上诉人差欠租金的因素，但主要系疫情影响，不能认定上诉人违约，虽然上诉人主动书写了包含违约金的欠条，但本案并非借款合同纠纷，而系租赁合同纠纷，应遵循租赁合同纠纷的处理规则，本案双方解除合同系自愿行为，并非因上诉人违约导致，且合同解除系不可抗力原因所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，本案上诉人可免除合同履行不能的责任，故一审法院支持被上诉人主张的30000元违约金不当，本院予以纠正。关于租赁费用的具体金额认定，上诉人差欠被上诉人2020年1-3月份三个月的租金，根据合同约定，1月租金系6000元，2月份以后租金系8000元每月，因疫情因素，上诉人于2月份开始经营陷入困难，为公平分担疫情导致的损失，本院酌定将2-3月份租金变更为4000元每月，结合上诉人已经支付被上诉人10000元押金的事实，上诉人应当支付的租金为：1月租金6000元+2、3月租金共8000元-10000元押金=4000元。综上所述，夏吉富的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不全面精准，致处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初2596号民事判决；二、夏吉富于本判决生效后五日内支付陈梅房屋租赁费4000元；三、驳回陈梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费230元（已减半收取），二审案件受理费460元，共计690元，由陈梅负担230元，夏吉富负担460元。本判决为终审判决。审判长  文小琼审判员  陈文玉审判员  何 亮二〇二〇年八月十二日法官助理徐星星书记员麻国林