云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初2444号原告：彭大林，男，1967年9月11日出生，汉族，住祥云县。原告：赵光明，女，1963年11月18日出生，汉族，住祥云县。二原告共同委托诉讼代理人：邓薇，云南瀛铢律师事务所律师，特别授权代理。二原告共同委托诉讼代理人：黄玲娟，云南瀛铢律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈利虎，男，1970年6月29日出生，汉族，现住大理市。被告：张丽梅，女，1971年11月19日出生，汉族，现住大理市。委托诉讼代理人：雷霆，云南聚朋律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李庆春，云南聚朋律师事务所律师，特别授权代理。第三人：大理万汇置业有限公司，住所地大理市凤仪镇飞来寺路桥公司租房。法定代表人：卢亚斌。统一社会信用代码：91532900670871104F。委托诉讼代理人：杨燕雄，男，1989年1月27日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市，特别授权代理。原告彭大林、赵光明与被告陈利虎、张丽梅、第三人大理万汇置业有限公司（以下简称万汇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭大林、赵光明及委托诉讼代理人黄玲娟，被告张丽梅及委托诉讼代理人雷霆、李庆春、第三人万汇公司的委托诉讼代理人杨燕雄到庭参加诉讼，被告陈利虎经合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告彭大林、赵光明向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，向原告履行大理市房产的登记过户手续；2.判令第三人协助被告履行大理市房产的登记过户手续；3.本案诉讼费、保全费及律师费由被告承担。事实和理由：首先，原告与二被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同真实有效。2016年10月27日，二被告与第三人签订《商品房购销合同》，约定二被告向第三人购买位于大理市房产。2018年8月8日，二被告与原告签订《房屋买卖合同》，约定原告向二被告购买上述房产，且待该房产具备办理房屋过户手续的条件时，将积极配合原告办理过户手续。其次，原告已经按照合同约定履行合同义务，并无任何违约行为，且二被告具备继续履行合同的客观条件。原告按约向二被告支付了款项，并按期代偿案涉房屋剩余银行按揭贷款。2019年6月，第三人通知全体业主办理不动产登记手续。但二被告并未配合原告办理相关手续。被告张丽梅辩称，1.被告张丽梅认为本案中涉及的《房屋买卖合同》是无效的，因案涉标的物没有取得法定的产权证书，其不具备法定的交易条件；2.案涉《房屋买卖合同》的签订不是被告张丽梅的真实意思表示，合同的签订是在被告陈利虎殴打胁迫下签订的。综上，原告的诉讼请求没有法律依据。被告陈利虎未向本院提交书面答辩状。第三人万汇公司述称，对于二被告所说办证之事，只要被告带齐办证所需材料，我方可以办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告彭大林、赵光明提交的A1、《房屋买卖合同》1份；A2、《协议书》1份；A3、收条（2018年7月9日）1份；A4、中国农业银行银行卡交易明细清单（2018年4月14日）1份；A5、中国农业银行银行卡交易明细清单10份、中国建设银行个人活期账户交易明细2份、借记卡账户历史明细清单5份、中国工商银行大理分行开具的情况说明1份。本院认为，被告陈利虎经合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃质证及举证权利。原告提交的第A1、A2、A3组证据及第A5组证据中的借记卡账户历史明细清单、中国工商银行大理分行开具的情况说明真实合法，且与本案有关联，其中第A1组证据能够证明二原告与二被告签订合同的情况；第A2、A3组证据能够证明二原告代二被告付款的情况，且两组证据能够相互印证；第A5组证据中的借记卡账户历史明细清单、中国工商银行大理分行开具的情况能够证明二原告代二被告还房贷的情况，且两份证据能够相互印证，上述证据本院均予以采信。第A4组证据转账发生在签订合同前，且无法确定转账事由，本院不予采信。第A5组证据中的其他证据中标明的转账记录，2018年8月2日与2018年9月3日的两笔转账无法核实具体收款人，本院不予采信，其他转账收款人均为被告陈利虎，本院均予以采信。根据当事人的一致陈述以及本院采信的证据，本院认定本案事实如下：彭大林与赵光明系夫妻关系，张丽梅与陈利虎系夫妻关系。2016年10月27日，第三人万汇公司（甲方）与二被告（乙方）签订《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买“凤庭苑”项目的1幢2单元1302号商品房。2018年8月8日，二被告（甲方、卖方）与二原告（乙方、买房）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将凤庭苑第1幢2单元13层1320号房产出售给乙方，房屋套内建筑面积为106.89平方米；房产成交价为513359元；付款方式：乙方分二次付清房款。在协议签订前乙方已付款140000元，在本协议签订后30日内，乙方以现金再支付甲方20000元，甲方查收后开具亲笔书写签名并按手印的收条。第二期付款：从2016年10月起甲方银行按揭剩余贷款由乙方偿还。待甲方协助乙方办理好不动产权证过户手续的同时，乙方付款给甲方20000元，乙方通过银行直接打入甲方账户，甲方查收后开具收条；甲方应于收到乙方第一期付款后：3日内将房屋交付给乙方使用；在房屋未过户至乙方名下之前甲方与房地产开发商的所有债权、债务及相关事宜由甲方处理，房屋过户至乙方名下，由乙方自行处理；房屋不动产权证办理到甲方手中7个工作日内，甲方协助乙方办理过户手续。乙方不承担甲方因办理不动产证产生的费用。乙方承担不动产权证过户产生的费用；违约责任：甲方中途悔约，应书面通知乙方，并在三日内退还所有乙方已付所有款项，按本合同价款的三倍作为违约金赔偿乙方，甲方还应当承担乙方为实现债权而支出的律师费、诉讼费、交通费等，乙方在收到甲方所有应退款项及违约金后，三日内把房屋交付甲方。《房屋买卖合同》签订前，2018年6月13日，第三人（甲方）与二被告（乙方）签订协议书，其中约定：乙方自愿向甲方支付下列款项：1.乙方所欠甲方的购房首付款70000元；2.甲方代乙方偿还的银行贷款15799.53元；3.乙方因缴纳的（由甲方代收的）契税、维修基金、配套费24101元；4.乙方所欠的物业费用3480元；5.甲方为实现权利支出的应由乙方承担的费用14568元，其中律师费10000元；诉讼费（按9136元减半计算）4568元；以上合计127948.53元，乙方在本协议签订时向甲方支付90000元，余款37948.53元在乙方在2018年7月12日之前支付。二原告代二被告支付了上述款项，二被告于2018年7月9日出具了收条一份，载明：“今收到赵光明交来陈利虎欠如下房款：首付款70000元加银行15799.53元加契税、维修基金、配套费24101元加物业费3480元加乙方承担的费用14568元（其中律师费10000元，诉讼费（按9136元减半计算）4568元），总欠127948.53元，已付90000元。7月12号付37948.53元。”《房屋买卖合同》签订后，二原告向被告张丽梅支付20000元，张丽梅于2018年8月13日、2018年9月4日向其出具收条两份，分别载明：“今收到赵光明3000元”“今收到赵光明17000元”。2018年5月至2019年7月，二原告多次通过银行向被告陈利虎转账。2020年4月13日，中国工商银行股份有限公司大理分行出具情况说明一份，载明：“兹有我行贷款客户陈利虎，身份证号：4206821970********,我行于2016年11月3日向其发放个人一手住房购置贷款，金额41万元，商品房购销合同登记号：ＪＫ2016102702456号，个人购房借款／担保合同号为：工银字大理分行龙溪支行2016年万汇081号，其中2019年7月一2020年4月贷款期月还款额均由赵光明（身份证号：5329231963********）个人账户代为归还。”2020年5月6日，第三人出具情况说明一份，载明：“我公司凤庭苑项目已于2018年7月24日通知全体业主办理产权登记相关手续。期间，我公司多次电话告知1幢2单元1302号房业主陈利虎及共有人张丽梅携带相关证件来办理产权登记手续，但至今未来办理。”庭审中，第三人认可收到被告陈利虎带原告方支付的两笔款项，金额分别为127948.53元、10000元。另查明，案涉房屋至今未办理产权登记。2019年11月14日，彭大林、赵光明因《房屋买卖合同》履行问题向本院起诉张丽梅、陈利虎，本院于2020年5月12日做出（2019）云2901民初4941号民事裁定书，载明：“准许原告彭大林、赵光明撤诉。案件受理费8934元，减半收取4467元，由原告彭大林、赵光明共同负担。”本院认为，关于二被告与二原告签订的《房屋买卖合同》的效力问题，二原告主张该合同合法有效，被告张丽梅主张该房屋属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条第六项规定的不得转让的房地产，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方签订的合同无效，且签订该合同并非其真实意识表示。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条系“管理型规定”，并非“效力性强制性规定”，且被告张丽梅亦未提交证据证明签订合同并非其真实意思表示，本院对其主张不予采纳。二被告与二原告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。另，双方以实际行动履行了《房屋买卖合同》，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当严格依约履行。关于二被告是否有协助二原告办理过户手续的义务，本案中，案涉房屋虽然至今尚未登记产权，但不影响二原告与二被告签订的《房屋买卖合同》的效力。合同中载明了签订合同前二原告已向二被告支付了140000，签订合同后二原告也按约定向二被告支付了20000元，自2018年5月至2019年5月，二原告多次向被告陈利虎转账，并于2019年7月起由原告方直接向银行归还贷款。二原告已按合同约定履行了义务。另，第三人已于2018年7月24日就通知全体业主办理产权登记相关手续，后多次电话告知二被告携带相关证件来办理产权登记手续，但二被告仍未去办理。在二原告与二被告签订合同之前，案涉房屋已可以办理产权登记，在合同中双方明确约定：“房屋不动产权证办理到甲方手中7个工作日内，甲方协助乙方办理过户手续。”但二被告长期怠于办理产权登记，进而直接无法履行为二原告办理过户手续的义务，其行为已构成违约，二被告应尽快为案涉房屋办理产权登记。转移产权登记应当以取得产权登记为前提，现案涉房屋尚未登记产权，故二被告应在上述条件成就后按约为原告办理房产登记过户手续。根据双方对违约责任：“甲方还应当承担乙方为实现债权而支出的律师费、诉讼费、交通费等”的约定，保全费系查封案涉房屋所产生的费用，本院对二原告要求二被告支付保全费及本案诉讼费的诉讼请求予以支持。对于其他案件的诉讼费，原告在（2019）云2901民初4941号一案中承担的诉讼费用并非本案所产生；对于律师费，原告提交的与律所签订的协议书中未明确彭大林、赵光明诉陈利虎等房屋买卖合同纠纷一案具体案号，本院对二原告要求二被告支付其他案件诉讼费及律师费的诉讼请求不予支持。关于第三人是否有协助被告履行办理过户手续的义务，第三人并非《房屋买卖合同》的签订人，与二原告签订合同的相对人为二被告，第三人仅有协助二被告办理产权登记相关手续，且案涉房屋长期未进行产权登记系二被告造成的，第三人也明确表示只要二被告带齐办证所需材料，就可以办理产权登记。对原告要求第三人协助被告履行办理过户手续的义务的诉讼请求，本院不予支持。被告陈利虎经本院合法传唤，未到庭参加诉讼亦未提交答辩意见，应视为放弃抗辩权，不影响本院在查明事实的基础上依法裁判，其应承担由此行为产生的法律后果。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张丽梅、陈利虎于产权登记条件成就之日起七日内为原告彭大林、赵光明办理凤庭苑第1幢2单元13层1320号房产的过户手续。二、被告张丽梅、陈利虎于本判决生效之日起十日内向原告彭大林、赵光明支付保全费3070元。三、驳回原告彭大林、赵光明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元，由被告张丽梅、陈利虎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  李绍彪二〇二〇年八月二十四日书记员  黄 露