新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4002民初1986号 原告（反诉被告）：闫述军，男，1972年2月16日生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：石聚梅，新疆九城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：曹龙，男，1988年6月7日生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁县。 被告（反诉原告）：尹刚，男，1987年8月20日生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：胡熙月，女，1988年9月28日生，公司员工，系尹刚妻子，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 两被告共同委托诉讼代理人：何万明，新疆伊宁县联众法律服务所法律工作者。 被告：李宁，男，1987年10月11日生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 原告闫述军与被告曹龙、尹刚、李宁租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫述军及其委托诉讼代理人石聚梅、被告尹刚及其委托诉讼代理人胡熙月、被告曹龙及其两人的共同委托诉讼代理人何万明、被告李宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闫述军向本院提出诉讼请求：1、三被告支付拖欠的房租376,895元；2、三被告支付拖欠的物业费15,460元和暖气费8000.32元，合计23,460.32元；3、被告支付违约金37,689元（376,895元×10%）；4、本案诉讼费、保全费、评估费由三被告承担。事实与理由：2015年3月，三被告租赁原告位于伊宁市××区面房作火锅店，面积为405平方米，租赁期自2015年3月10日至2018年3月10日，租金第一年为204,500元，每年租金递增百分之十。租赁期满后，三被告仍拖欠租金376,895元以及物业费和暖气费未支付。原告多次催促，被告至今未付，故诉至法院。 曹龙、尹刚辩称，对原告要求被告支付拖欠的房租376,895元的请求不认可，我方只拖欠原告房租300,000元，但餐厅设施设备均留在涉案房屋，原告未经过我方允许将涉案房屋转租给他人；对原告要求被告支付暖气费、物业费的诉讼请求不认可，因租赁期第一年房屋没有暖气，房东没有解决暖气的问题。原告要求支付违约金的诉讼请求不认可；对要求被告承担涉诉费用的诉讼请求不认可。 曹龙、尹刚当庭提出反诉请求，1、反诉被告（原告）赔偿原告财产损失367,215元，2、反诉费由反诉被告（原告）承担。事实与理由：反诉原告租赁本案所涉商铺，租期第一年，由于租赁屋内无法供暖严重影响火锅店的经营，反诉被告承诺减免部分租金。租赁期满后，反诉被告与反诉原告协商，以租赁屋内的所有设施设备、餐具厨具等抵消了尚欠的全部租金及物业费等或转让店面后支付所欠房租，但在反诉原告不知情的情况下反诉被告将租赁房屋及屋内所有设施、设备转让给他人。现被告反诉要求原告赔偿其损失。 李宁辩称，认可被告曹龙、尹刚的答辩意见，但与我无关，我在合同签订一个月之后就退出了合伙关系。 闫述军针对反诉辩称，1、被告的反诉请求我方不予认可，租赁期满后被告一直未交付钥匙，我方多次催促被告将火锅店内的物品搬走，被告迟迟未动。直到2018年4月28日刘强、张君平、苏国庆三人要租赁该房，被告曹龙就将火锅店内的所有物品以30,000元的价格转让给这三人，被告在经营火锅店期间的装修与经营以及转让均与我方无关，故对被告的反诉请求我方不予认可，请求法院依法驳回反诉原告的请求。 本案当事人围绕诉讼主张分别提交了证据，本院组织当事人进行了质证，认定如下： 一、原告提交证据如下： 1、《门面房租赁合同》一份，证实原告与三被告存在租赁关系，合同中明确约定了租期、租金以及物业费、暖气费的承担。三被告对该合同的三性均认可，对证明目的也予以认可。因三被告对该组证据的真实性、合法性均认可，故本院对该组证据的真实性、合法性均予以认定。 2、暖气费交纳票据4张（2017年-2019年度，但我方只主张2017-2018年度的费用）、物业费收据1张（金额为15,460元，自2015年9月1日至2018年4月30日），证实三被告未按照合同约定交纳物业费、暖气费，这些费用均由原告代交。被告曹龙、尹刚对该组证据的真实性、合法性认可，但对证明目的不予认可，原告还欠我方的钱，该费用应当由其自行承担。被告李宁对该组证据的真实性、合法性认可，但与我无关，我没有参与该店的任何事务。因三被告对该组证据的真实性、合法性均认可，故本院对该组证据的真实性、合法性均予以认定。 3、收据一张、新疆增值税电子普通发票一张，证实原告因申请财产保全产生的费用2520元、评估费600元，均应当由三被告共同承担。被告曹龙、尹刚对该组证据的真实性、合法性认可，对证明目的不予认可，应当由法院裁决。被告李宁对该组证据的真实性、合法性认可，但认为不应当由其承担。因三被告对该组证据的真实性、合法性均认可，故本院对该组证据的真实性、合法性均予以认定。 4、房屋租赁合同一份，证实2018年4月28日原告与案外人刘强、张君平、苏国清签订该合同。三被告对该组证据三性均不认可，均认为与其无关。虽然三被告对该协议的三性均不认可，但该合同是原告与案外人签订的真实、有效并已实际履行的合同，故本院对该份证据的真实性予以认定。 5、原告申请证人张君平（男，汉族，1979年11月28日生，个体工商户，住伊宁市××苑）出庭作证，证实2018年4月24日晚张君平、苏国清、刘强与原告以及曹龙五人在原告的店铺内，口头约定曹龙将店内的所有设施包括桌椅板凳、餐具、冰箱、灶等一并转让给我，物品转让费3万元，由我将3万元直接转款给原告作为其房租。2018年4月28日张君平、苏国清、刘强与原告签订房屋租赁合同，约定租金12万元，押金1万元，一共给原告转款16万元。我们对该店面进行了重新装修，门头也进行更换，我们经营的是川菜，原告对证人证言三性均认可。三被告对证人证言的三性均不认可。因原告对证人证言的三性均认可，同时证人证言与其他证据能相互印证，故本院对证人证人的三性均予以认定。 6、原告申请证人苏国清（男，1980年1月17日生，汉族，厨师，住伊宁市××苑）出庭作证，证实2018年4月24日晚苏国清、张君平、刘强、被告曹龙和原告一起协商店铺的转让事宜，曹龙同意将店内的物品以30,000元的价格转让给我们三个人，我们三个人与原告协商租赁房屋的事宜，曹龙也知情，于4月28日与原告正式签订合同，并将3万元经曹龙同意后直接转给原告，我们三个合伙人是2018年10月份正式营业，我们经营的是川菜馆，故对店面重新进行了装修，门头也进行更换。原告对证人证言的三性均认可，三被告对该证人证言的三性均不认可。因原告对该证人证言的三性均认可，同时该证人证言与其他证据能相互印证，故本院对该证人证言的三性均予以认定。 二、被告曹龙、尹刚提交证据如下： 1、装修施工合同一份，证实被告曹龙、尹刚花费装修费60万元，双方口头约定6年将装修费结算清，租期满6年后将房屋交付给原告。房租已经向原告支付30万元，剩余房租在欠付被告曹龙、尹刚的款项中予以冲减。原告对该证据的三性均不认可，装修合同与原告无关。对被告提出的口头约定原告不予认可，收到30万元房租认可。被告李宁对该组证据的三性均认可。因原告对该组证据的三性均不认可，故本院对该组证据的三性均不予认定。 2、清单打印件4张，证实为了火锅店的经营，所购买的厨具、炊具、冰柜等相关设施设备，总价值735,140元。这些费用应当在租赁费中予以扣减。原告对该组证据的三性均不认可，原告只是出租房屋，房屋的装修应当是承租方自己的行为，同时店内的设施设备已经全部由被告转让给案外人。被告李宁对该组证据的三性均认可。因原告对该组证据的三性均不认可，故本院对该组证据的三性均不认可。 二、被告李宁无证据向法庭提交。 本院经审理认定事实如下：2015年3月10日原告与三被告签订《门面房租赁合同》。合同约定，原告将位于福安西城国际××号一段，房号××，面积为405平方米的商铺租赁给三被告。房租第一年为204,500元，后两年每年按前一年租金10%递增收取。租期水电费、取暖费、物业管理费等一切费用均由乙方（三被告）支付。租期自2015年3月10日至2018年3月10日。三被告承租后，对该店面进行了整体装修，并购置了店内的设施设备，用于经营火锅店。租赁期限届满后，三被告未向原告提出续租的请求，也未将该店铺内的设施设备进行处置。2018年4月28日原告与案外人签订《门面房租赁合同》，三被告与案外人以及原告口头约定将店内的设施设备转让给案外人，并将该款项直接支付原告用于冲抵欠付的租金。三被告共向原告交纳租金300,000元，租期内的物业费及暖气费均由原告自行交纳。 本院认为，原告与三被告签订的《门面房租赁合同》，是双方当事人真实的意思表示，内容合法有效，应当受到法律的保护。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告在签订合同后，依约履行了交房的义务。合同第5条约定，合同到期，乙方不得以任何理由拒交房租。三被告在合同期限届满后仅支付部分租赁费，剩余租赁费至今未向原告支付。三被告没有按照合同约定履行自己的义务，故原告要求三被告支付剩余租赁费376，895元的诉讼请求，本院依法支持。被告李宁辩称，其在合同签订后就与被告曹龙、尹刚解除了合伙关系，故不应当承担偿还责任的意见，其并未向法庭提交原告同意并确认的相关证据。根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条的规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任，偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。故被告李宁不承担偿还责任的辩解理由本院不予采信。被告李宁应当与被告曹龙、尹刚承担共同偿还责任。关于原告要求三被告支付物业费15,460元及暖气费8000.32元（2017-2018年度）诉讼请求，因合同第1条约定，租期水电费、取暖费、物业管理费等一切费用均由乙方（三被告）支付，故该项诉讼请本院予以支持。原告与三被告签订的合同期限为三年，但原告只主张2017-2018年度的暖气费，故关于被告曹龙、尹刚租期第一年（2015-2016年度）暖气不热的辩解理由本院予以采信。关于被告曹龙、尹刚用其投入的装修费用及其购置的设施设备折抵租赁费及物业费、暖气费的辩解理由，首先被告未提交相关证据证实，同时也不符合基本的行业交易习惯，故本院不予采信。根据证人证言的陈述，经被告曹龙同意，房屋内设施、设备已以30,000元的价格转让给了案外人，并将该款项支付给原告，用于冲减三被告的租赁费。结合其他证据及其庭审中查明的事实，原告在与三被告签订的合同期满后，才与案外人另行签订租赁合同，而且至今已两年多时间，三被告至今未向原告主张过任何权利，故证人证言的内容本院予以采信。三被告实际应向原告支付的租赁费为346,895元（376,895元－30,000元）。关于原告要求三被告支付违约金的诉讼请求，因双方合同中约定的违约金明显过高，且在双方合同期限届满后的第二个月就与案外人另外签订租赁合同，未给原告造成实际的损失，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持，依法驳回原告的该项诉讼请求。原告要求三被告承担案件申请费2520元、评估费600元的请求，以上费用是原告为保证自己合法权益实现而支出的合理费用，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 被告曹龙、尹刚反诉要求原告赔偿367,215元的意见，其仅提供《装修施工合同》，首先合同中对装修投入在租赁期满后如何处置未做约定，其次合同中未写明装修的具体内容，同时也未提交支付装修费用的付款凭证，无法证实合同约定的装修费用实际支出的金额。另外，被告自行书写的清单未得到原告的确认，而且其中多处项目与常规装修项目重叠。综上，被告曹龙、尹刚的反诉请求，没有事实与法律依据，本院不予采信，依法予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）曹龙、尹刚、李宁于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）闫述军支付租赁费346,895元； 二、被告（反诉原告）曹龙、尹刚、李宁于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）闫述军支付物业费15,460元及暖气费8000.32元； 三、被告（反诉原告）曹龙、尹刚、李宁于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）闫述军支付案件申请费2520元、评估费600元； 三、驳回原告（反诉被告）闫述军的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）曹龙、尹刚的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7420元，减半实际收取3710元，反诉费6808元，减半实际收取3404元，由原告（反诉被告）闫述军负担334元，由被告（反诉原告）曹龙、尹刚、李宁负担6780元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员  杭平新 二〇二〇年八月十六日 书记员  方 宁