河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5811号上诉人(原审被告)：洛阳石化房地产开发有限责任公司，住所地河南省洛阳市吉利区中原路东段。法定代表人：杨广举，该公司董事长。委托诉讼代理人：轩军强，河南洛太律师事务所律师。委托诉讼代理人：于炜漓，河南洛太律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：张冬梅，女，汉族，1974年12月8日生，住河南省洛阳市吉利区。委托诉讼代理人：翟加远，洛阳市吉利区致远法律服务所法律工作者。上诉人洛阳石化房地产开发有限责任公司（以下简称石化地产公司）因与被上诉人张冬梅房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市吉利区人民法院（2020）豫0306民初280号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人石化地产公司的委托诉讼代理人轩军强、于炜漓，被上诉人张冬梅的委托诉讼代理人翟加远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石化地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回张冬梅的全部诉讼请求2.一、二审诉讼费用由张冬梅承担。事实与理由:1.石化地产公司于2019年12月6日以短信方式通知涉案房屋租户张琳琳，告知其涉案商铺已出售给张冬梅，后续租房事宜与张冬梅自行联系。石化地产公司通过转移占有的方式，完成了涉案商铺的实际交付。2.张冬梅于2019年12月26日通过转账收取了1万元租金，转账人为租户经营人张志鸣。2020年4月27日，石化地产公司曾协调张冬梅与商铺租户的后期租赁事宜，张冬梅与租户张琳琳、张志鸣当天的沟通录音可证实。张冬梅明确承认已与商铺租户就租赁事宜达成口头协议，并收取租金1万元的事实，说明张冬梅已经开始行使对该商铺占有、使用、收益的权能，石化地产公司完成了房屋交付的义务。3.即使石化地产公司交付房屋存在迟延，张冬梅也要在合理期间内催告后才能解除合同。一审法院在张冬梅没有通知石化地产公司交付房屋的情况下，直接解除合同是错误的。张冬梅述辨称，张冬梅支付完房款后，石化地产公司一直不能交付房屋，是违约行为，应当承担本案的全部责任。请求维持一审判决。张冬梅向一审法院起诉请求：1.解除张冬梅、石化地产公司的买卖关系；2.石化地产公司退还张冬梅134.589万元；3.石化地产公司支付利息，利息自2019年11月28日起按照银行同期贷款基准利率计算至付清之日为止；4.石化地产公司承担张冬梅支出的代理费3万元；5.由石化地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年11月，张冬梅、石化地产公司口头协商，由张冬梅购买石化地产公司所有的位于吉利区西霞一期16#-006号商铺，面积为262.87平方米，双方协商一致的价款为134.5890万元。双方达成买卖商铺的协议后未签订书面商品房买卖合同。达成协议后，张冬梅分别于2019年11月15日和11月28日通过银行转账形式将购房款付清，石化地产公司给张冬梅出具两张收据，2019年11月15日收据的金额为50万元，2019年11月28日收据的金额为845890元，共134.589万元。在张冬梅、石化地产公司达成商铺买卖协议之前，2019年4月19日，石化地产公司与案外人张琳琳签订房屋租赁协议，石化地产公司将上述商铺，即西霞一期（西霞花园）16#-006号出租给张琳琳，租赁期限从2019年1月1日至2019年12月31日。石化地产公司为证明其于2019年11月底已经交付了房产，并且张冬梅对于商铺对外租赁的事实清楚且认可，向一审法院提交微信转账截图2张和中国工商银行网上银行电子回单1份。微信转账截图的主要内容是“转账给张冬梅房东房租”，金额分别为5000元，转账时间和收款时间均为2019年12月26日，但不显示转账人是谁，石化地产公司称是张代群。中国工商银行网上银行电子回单的主要内容是：张冬梅转给石化地产公司10000元，房租费，时间为2020年5月9日。石化地产公司为证明其于2019年12月初已将涉案商铺占有、使用、收益的权能转移给了张冬梅，向一审法院提交发送给承租人张琳琳的短信截图1份，该短信截图的时间为2019年12月6日，主要内容为：你租的西霞花园16#-006号房子我公司已出售，您明年租房与购房业主自行联系。对上述证据，张冬梅质证认为，石化地产公司与张琳琳的短信是在2019年12月6日，张冬梅付给石化地产公司购房款最晚时间为2019年11月28日，也就是说张冬梅向石化地产公司付完购房款一周之后，石化地产公司才通知了张琳琳，石化地产公司称在协议时张冬梅已经知道房屋的现状不是事实。银行电子回单上的1万元不是张冬梅收取的房屋租赁费，而是2019年12月26日左右一个人称他是石化地产公司的职工，说因为耽误了这么长时间没有交房，给张冬梅转1万元，但张冬梅没有收到房子，所以把1万元又转给了石化地产公司。并且张琳琳根本不知道房屋已经卖给了张冬梅，张琳琳也一概不与张冬梅洽谈。关于目前西霞一期16#-006号商铺的状况，石化地产公司称现在一楼是空置状态，二楼张琳琳转租给了他人。关于商铺买卖合同，双方均认为已经成立，张冬梅认为成立时间是2019年11月28日，石化地产公司认为是2019年11月15日前。一审法院认为，本案双方当事人就商铺买卖合同的标的、价款协商一致后，买卖合同即宣告成立。张冬梅的主要合同义务是交付房款，石化地产公司的主要合同义务是交付房屋。2019年11月15日，在张冬梅交付第一批50万元房款时，合同已经成立，张冬梅交款的行为即是履行合同的行为。因双方当事人均不能提供证据证明双方约定房屋交付的时间，因此在2019年11月28日张冬梅付清房款后，石化地产公司即应向张冬梅交付房屋，并对房屋承担瑕疵担保责任。对于房屋是否交付，是否没有瑕疵，石化地产公司应承担举证证明责任。石化地产公司主张已经对张冬梅完成了交付，系转移占有，并且在协商商铺买卖时张冬梅已经知道商铺出租给了他人，但其提交的给张琳琳的短信时间在2019年12月6日，此时张冬梅已经付清了全部价款，而不是在协商商铺买卖时，石化地产公司未能提供证据证明其主张。石化地产公司提交的微信转账截图和银行电子回单，微信截图上没有转款人，银行电子回单上是张冬梅、石化地产公司之间的转账，因此不足以证明石化地产公司已经向张冬梅交付了房屋并且张冬梅已经和他人建立了租赁合同关系。故应认定石化地产公司没有完成房屋交付义务，构成违约。石化地产公司的违约行为致合同目的不能实现，构成根本违约，张冬梅要求解除双方房屋买卖关系，退还购房款并支付利息，应当予以支持。关于张冬梅要求石化地产公司承担代理费3万元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除张冬梅与石化地产公司之间的商铺买卖合同；二、石化地产公司于本判决生效后三十日内返还张冬梅购房款134.589万元并支付利息（以134.589万元为本金，自2019年11月28日至实际返还购房款之日，按中国人民银行最后公布的同期贷款利率计算）；三、驳回张冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17201元，由张冬梅负担1000元，石化地产公司负担16201元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，张冬梅、石化地产公司达成的买卖商铺协议,系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同履行义务。张冬梅付清涉案房款后，石化地产公司应向张冬梅交付商铺。石化地产公司上诉主张已经以转移占有的方式向张冬梅完成交付涉案商铺。石化地产公司于2019年12月6日以短信方式通知涉案商铺租户张琳琳，告知张琳琳涉案商铺已出售给张冬梅，后续租房事宜与张冬梅自行联系。石化地产公司没有提供证据证明其通知了张冬梅如何去接收商铺,也没有证据证明其已完成实际交付。石化地产公司在出售涉案商铺前,已将涉案商铺进行对外出租,在涉案房屋出售时,石化地产公司与张冬梅、张琳琳没有就商铺交接达成一致意见，石化地产公司对租户张琳琳进行了通知，但未对后续交接工作进行有效控制，导致张冬梅未能实际控制该商铺。涉案商铺系不动产，石化地产公司是从事地产行业的专业公司，应当对不动产交易有较高的注意义务。石化地产公司的在履行交付义务时存在重大瑕疵,构成违约，致张冬梅合同目的无法实现，张冬梅要求解除双方房屋买卖关系，退还购房款并支付利息，应当予以支持。综上所述，石化地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16913元，由洛阳石化房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  杨献民二〇二〇年八月二十五日书记员  刘 洋