云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初7953号原告：张某2，男，汉族，1964年4月17日出生，身份证登记住址：郑州市金水区。委托诉讼代理人：毕春良、黄琴，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。原告：蔡书丹，女，汉族，1971年3月23日出生，身份证登记住址：郑州市。委托诉讼代理人：毕春良、黄琴，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。原告：张某1，女，汉族，2004年2月19日出生，身份证登记住址：郑州市。法定代理人：张某2，男，汉族，1964年4月17日出生，身份证登记住址：郑州市金水区。委托诉讼代理人：毕春良、黄琴，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。被告：李发先，男，汉族，1953年11月7日出生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：潘行建，仲法法律服务所法律服务者，特别授权代理。第三人：朱以品，男，汉族，1963年9月29日出生，身份证登记住址：重庆市渝中区。法定代理人：朱某，男，汉族，1988年8月18日出生，身份证登记住址：四川省巴中市巴州区。原告张某2、蔡书丹、张某1与被告李发先、第三人朱以品案外人执行异议一案，本院于2019年5月21日立案后，于2019年7月26日依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告张某2及三原告共同诉讼代理人毕春良、黄琴，被告李发先及其委托代理人潘行建，第三人朱以品的法定代理人朱某经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经本院院长审批延长审限六个月，本案现已审理终结。原告张某2、蔡书丹、张某1向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行位于昆明市房屋、昆明市广福路金盾花园24-25幢第1层30号车库及昆明市车库；2、判令原告对位于昆明市房屋、昆明市广福路金盾花园24-25幢第1层30号车库、昆明市车库享有所有权；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原告张某2与第三人朱以品系朋友关系，早在2007年就相识，曾共事于民政部紧急救援促进中心。2010年10月29日，第三人朱以品以170万元的价格购买了案外人蒋平、刘萍华、蒋婷婷共同所有的位于昆明市房屋、昆明市广福路金盾花园24-25幢第1层30号车库、昆明市车库。2013年，原告与第三人朱以品口头商定以200万元的价格购买上述房屋、车库及车位，并经第三人朱以品同意在未签署合同的情况下对上述房屋进行装修后入住，一直实际占有使用至今。根据双方口头约定，原告于2016年7月27日支付第三人朱以品购房款50万元，于2016年12月26日支付购房款30万元。2017年4月27日，原告与第三人朱以品签订了《住房买卖协议书》，约定第三人朱以品将自有的位于金盾花园23栋2单元202室、金盾花园9＃车库的排序号为24-4车库（实际产权登记地址为：金盾花园17-18幢第1层18＊9号）和排序号为9＃-30的车位（实际产权证登记地址为：金盾花园24-25幢第1层30号）出售给原告，价款为200万元。合同确认原告已分别于2016年7月27日支付购房款50万元，于2016年12月26日支付购房款30万元，并约定于2017年4月28日支付120万元。协议同时约定房屋所有权人为原告张某2、蔡书丹、张某1。协议还约定第三人朱以品在收到全部购房款200万元后，5个工作日内还清房屋的银行贷款，15个工作日内配合原告完成所有过户手续，并对无法完成过户手续的责任进行了约定。协议签订后，原告按照协议的约定于2017年4月28日向第三人朱以品支付了购房款120万元，完成了协议约定的全部支付义务，且协议所约定的房屋、车位、车库也一直由原告占有使用至今。但第三人朱以品却在办理过户手续过程中突发疾病导致神志不清进入重症护理，以至于第三人朱以品至今未能办理过户手续，但导致该房屋、车位、车库未办理过户的原因不在于原告。被告李发先与第三人朱以品间的民间借贷纠纷一案，是原告与第三人朱以品已经签订完毕书面房屋买卖合同支付了全部购房款并实际占有使用该房屋后于2018年3月27日立案、于2018年5月15日才予以查封的。因此，原告对涉案房屋、车位、车库即被告李发先申请执行的第三人朱以品位于昆明市房屋、昆明市广福路金盾花园24-25幢第1层30号车位、昆明市车库完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法享有对昆明市房屋、昆明市广福路金盾花园24-25幢第1层30号车库、昆明市车库的所有权，能够足以排除被告的强制执行。因此，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告李发先辩称：原告在起诉状中所陈述与客观事实不符，原告的诉讼请求及理由均无事实和法律依据，依法应予全部驳回。一、原告提供的《住房买卖协议书》中落款处“朱以品”的签名，与本案民间借贷中的核心证据《借条》中朱以品的签名属于不同笔迹。而《借条》中朱以品的签字已经得到第三人的认可和确认，现在原告提供的《住房买卖协议书》中的朱以品并非朱以品本人所签。被告与朱以品系几十年的朋友，且朱以品曾经邀请被告帮其经营管理公司中的相关事项，被告与朱以品已共事多年。按照朱以品的习惯，其签署合同文书后都会在签署的名字上加盖手印以便区分亲笔签字的原件，这是朱以品多年以来一直保持的谨慎的习惯，但本案中的《住房买卖协议》中却没有朱以品的手印，这个状态不符合朱以品以往的签字习惯，该“朱以品”并非朱以品亲笔所签。二、原告所提交的2017年4月27日《住房买卖协议书》中金盾花园9＃车库的排序号为24-4车库一间和排序号为9＃30的机动车位一个，该车库车位与本案中答辩人保全查封的金盾花园24-25幢第1层30号车位、金盾花园17-18幢的第1层18＊9号车库并非同一标的物，故原告针对该车库和车位的异议请求依法予以驳回。三、原告从未居住使用案涉的房屋和车库车位。第一，第三人朱以品名下金盾花园23幢2单元3-4层202号房屋从2014年开始至今一直出租给云南锦春农林科技开发有限公司作为办公场所使用，以云南南锦春农林科技开发有限公司的工商局登记信息为准。故原告并未实际居住在202号房屋之内。三、被告提交的朱以品之子朱某2017年8月7日出具的《承诺书》，载明朱某从朱以品债权人张国礼处收到案涉车库钥匙，并承诺在打开案涉车库时应通知李发先等人，证明案涉车库并未交付给原告占有使用，原告的陈述与客观事实不符。四、2017年8月7日张国礼、朱某移交案涉车库的钥匙，2018年7月24日贵院执行局数名经办人员依法对案涉车库中的物品进行清点保全时，朱某本人及其委托代理人云南靖节律师事务所沈红律师均在场，朱某多次均认可该车库中的物品属于朱以品个人所有，该车库实际使用人为朱以品，钥匙由第三人保管，现在车库的两把钥匙由朱某移交给执行局保管，贵院依法对车库张贴法院封条。从2017年8月至今长达一年半的时间，且多次涉及到车库钥匙的移交均无任何人提出异议，足以证明案涉的车库并非出售给原告，也未有原告进行管理控制，证明该车库的实际使用人为朱以品，并非原告。五、2017年10月27日《住房买卖协议书》中的交易价格属于明显不合理的低价，案涉的202号房屋面积为247.91平方米，18＊9号车库面积56.25平方米，30号车库面积38.82平方米，共计面积342.98平方米，按照买卖合同中的200万元计算，每平方米的价格仅为5800元。西山区法院执行局于2019年1月23日在司法拍卖网上竞拍的金盾花园19幢1单元6跃7层401号房屋，建筑面积为235.9平方米，楼层总层数7层，所在层数6-7层，评估价为3316518元，平均价格为14059元／平方米。本案中《住房买卖协议书》的平均单价仅为5800元，系上述被拍卖房屋单价的41%，按照均价14059元／平方米计算，《住房买卖协议书》中的房屋、车库、车位的价格至少为4821955.82元（342.98平方米×14059元／平方米＝4821955.82元）。本案中的房屋和车库、车位系厅级领导的配备标准，上述被拍卖的房屋属于处级干部配备标准，本案中房屋所处的地理位置最好，楼层最好，面积大，本院的房屋价值远远高于被拍卖的房屋，据了解，本案的房屋出售价格至少为400万元，车库、车位的价值至少100万元，合计超过500万元。故案涉房屋和车位、车库以200万元进行交易的价格不到市场价值的40%，属于明显不合理的低价。六、从《住房买卖协议书》的形式上看，该份协议系张某2单方提前打印好，并由张某2书写添加了朱以品的身份证号码及落款时间和地点，且协议的第一页仅有张某2的个人签字，没有朱以品等其他当事人的签字。该协议上写明为一式二份，但第三人处并无该份《住房买卖协议书》。故该份协议并非双方签订的，不能作为定案的依据。七、退一步说，仅仅就《住房买卖协议书》的内容来分析，未办理过户的责任在于买入方。按照《住房买卖协议书》第五条约：应在款项交清之日（2017年4月27日）15个工作日内配合买入方完成本套房屋的所有过户手续。按照该条款的约定，办理房屋过户手续的义务方是买入方，卖出方仅是配合义务。该套房屋未办理过户登记的责任在于买入方（原告），并不属于“非因买受人自身原因未必办理过户登记的”情形。八、《住房买卖协议书》存在诸多“明显不符合常理”，该协议应定性为“名为买卖，实为借贷”，原告无权排除被告对本案标的物的执行。第一，买卖合同是出卖人将标的物的所有权转让给买受人，买受人支付价款的合同，按照房屋买卖的社会普遍交易习惯，出卖人和买受人双方通常是先签订买卖合同，再按照合同约定各自履行义务。本案中，原告主张其与第三人朱以品在2013年即达成朱以品出售案涉房屋、车位、车库给原告的合意，且原告已于2013年开始实际占有并居住在案涉房屋、使用案涉车位、车库，但直到2017年4月27日，原告和朱以品才签订房《屋买卖协议书》，从原告主张双方达成买卖涉案房屋、车位、车库的合意，到双方签订书面买卖协议，间隔时间长达四年，明显不符合常理。第二，原告主张双方于2013年即约定案涉房屋、车位、车库的价格为200万元，且原告分别于2016年7月、2016年12月、2017年4月别支付50万元、30万元、120万元给朱以品，原告所提交的《住房买卖协议书》落款时间为2017年4月27日，双方约定房屋价格的时间与款项支付时间间隔较长，距原告支付第一笔款项的时间已长达三年，距全部款项支付完毕的时间长达四年；在此期间出卖方不考虑房地产自然增值等影响房屋价格的因素，且在买受人支付第一笔房款前三年就将房屋移交买受人占有使用的陈述，上述这些均符合房屋买卖交易的习惯。更关键的是，张某2已经支付了80万元后，却不要求朱以品将该款项用于还清案涉房屋的银行贷款，却直到2017年4月27日支付完毕全部的200万元款项后，才提出在5个工作日内还清银行贷款，买受人不考虑出卖人不按时归还贷款导致案涉房屋无法过户的风险，亦与常理不符。上述表述中，①达成买卖合意和款项支付、合同签订的时间上存在矛盾；②前期支付了80万元却不要求偿还银行贷款，这不符合常理；③五个工作日内还清银行贷款，15个工作日内办完所有过户手续，中间仅有10日办理产权过户手续，明显是不可能完成的，因正常办理产权过户需要2-3个月的时间。同时，该份买卖协议中对二手房交易中房屋过户的细节没有任何约定，没有促成和确保交易安全的有效操作流程的约定，也未对该协议办理公证或备案手续，反而约定超期三个工作日内即退还款项，取消交易退回款项，这些迹象均反映出张某2将款项转给朱以品的真实目的并非对案涉房屋的买卖，而是为了及时取回款项。张某2与朱以品之间系“名为买卖，实为借贷”的法律关系。综上所述：①三原告的诉请理由与客观事实不符，依法应驳回其异议请求。②即使三原告提交充足证据证明其所述属实，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在第三人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”买受人的异议成立必须同时满足上述四个条件，而本案中，三原告并未在查封之前合法占有案涉房屋、车位、车库；仅就买卖协议第五条的约定：系因买受人自身的原因导致未能过户的。三原告的请求也不符合法律的规定，依法不应支持。③即使三原告提交充足证据证明其所述属实，现朱以品四处欠债已经属于资不抵债的情形，按照200万元处置案涉房屋、车位、车库属于明显不合理的低价转让财产，且导致朱以品现处于资不抵债的状态，原告与朱以品也属于恶意转移资产，逃避法院的强制执行。根据《合同法》第74条的规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产对债权人造成损害，并且买受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”故答辩人作为债权人也有权请求撤销该明显不合理低价转让财产的行为。故本案三原告的请求无事实和法律依据，依法应驳回其全部异议请求。经审理，本院认定本案法律事实如下：原告张某2与第三人朱以品系朋友关系，曾共事于民政部紧急救援中心。2010年10月29日，第三人朱以品以170万价款购买了案外人蒋平、刘萍华、蒋婷婷共有的位于昆明市房屋（房产证号：20××**）、昆明市广福路金盾花园24-25幢第1层车位30号（房产证号：20××**）、昆明市广福路金盾花园17-18幢第一层18＊9号车库（房产证号：：20××**。三原告于2011年已经入住昆明市房屋，2013年，原告与第三人口头商定以200万元的价格购买上述房屋、车库及车位，并经第三人同意，在未签合同的情况向对上述房屋进行重新装修后入住，根据双方口头约定，原告张某2分别于2016年7月27日、2016年12月26日向第三人支付购房款50万元、30万元。2017年4月27日，三原告与第三人签订《住房买卖协议书》，约定第三人将案涉房屋以200万元价款出售给原告，合同中确认原告已分别于2016年7月27日、2016年12月26日共计向第三人支付购房款80万元，并约定原告于2017年4月28日向第三人支付120万元；协议同时约定三原告为案涉房屋、车库、车位所有权人，第三人在收到全部房屋价款后5个工作日内还清案涉房屋银行贷款，15个工作日内配合原告完成所有过户登记手续，如果卖出方的房屋存在他项权利设定，或者其他产权纠纷，或者无法在约定的时间内完成过户手续，卖出方须在三个工作日内退还买入方两百万元，并承担其他相应的法律责任和经济赔偿。2017年4月27日，原告向第三人支付了剩余房款120万元。2017年4月27日第三人归还上海浦东发展银行（昆明分行）的个人贷款本金及利息802860.74元。2016年9月20日，原告张某2向金盾花园物业管理处交纳了23-2-202号住宅物业管理费48个月6545元，车库管理费48个月1350元，车位管理费48个月1025元，合计8920元，并注明：2013年1月1日-2016年12月31日。2017年4月25日，原告蔡书丹向金盾花园物业管理处交纳了2017年1月1日-2017年12月31日房间为23-2-202的住宅管理费1636元、车库管理费338元、车位管理费256元。2017年12月16日，原告蔡书丹向金盾花园物业管理处交纳了2018年1月1日-2018年12月31日房间为23-2-202的住宅管理费1636元、车库管理费338元、车位管理费256元。2018年12月25日，原告蔡书丹向金盾花园物业管理处交纳了2019年1月1日-2019年12月31日房间为23-2-202的住宅管理费1636元、车位管理费256元、车库管理费338元。2019年2月22日，云南奥宸物业管理有限公司出具《证明》载明：本公司于2016年9月20日收到金盾花园23幢2单元202室住户张某2交来下列款项：住宅管理费6545元，车库管理费1350元，车位管理费1025元，共计8920元（收据号为Ｎｏ0019691）。其中收据中记载的“住宅”为昆明市西山区广福路45号金盾花园23栋2单元202室，“车位”为排序号为9＃30号的机动车位（产权证登记地址：金盾花园24-25幢第一层30号），“车库“为金盾花园9＃车库的排序号为24-4车库（房产证实际登记住址为：金盾花园17-18幢第一层18＊9号）。双方至今未办理案涉房产过户登记手续。被告李发先与第三人朱以品民间借贷纠纷一案，被告李发先于2018年3月27日立案，于2018年5月14日查封案涉房产、车位、车库，查封期限自2018年5月14日至2021年5月13日，2018年10月19日，本院作出（2018）云0112民初3792号民事调解书，约定：第三人朱以品于2018年10月19日前归还李发先借款本金6600000元，上述民事调解书生效后，朱以品未自动履行调解书确认的义务，本院于2018年11月15日立案受理（2018）云0112执5287号李发先申请执行第三人朱以品一案，三原告对此不服提出执行异议申请，于2019年5月6日被本院以（2019）云0112执异33号执行裁定书驳回三原告执行异议申请。另查明：一、本案第三人朱以品于2017年5月29日突发疾病，深度昏迷，经重庆市渝中区人民法院（2017）渝0103民特146号判决书认定为无民事行为能力人，并指定朱某为第三人朱以品的监护人。二、朱以品之子朱某2017年8月7日出具的《承诺书》，载明朱某从朱以品债权人张国礼处收到案涉车库钥匙，并承诺在打开案涉车库时应通知李发先等人。三、第三人朱某作为法定代表人于2014年12月10日成立云南锦春农林科技开发有限公司，公司地址位于云南省昆明市。庭审中，被告申请对《住房买卖协议书》中落款处的朱以品的笔迹与2010年昆明市明诚公证处保存的《房屋买卖合同》三份中的朱以品笔迹是否为同一人书写进行司法鉴定，鉴定机构因不具备鉴定条件予以退回。本院于2019年6月25日依法传唤第三人朱以品指定监护人朱某在本院十五法庭就本案进行询问，朱某陈述现涉案的房屋、车位、车库仍在第三人朱以品名下，但现在是张某2在居住，已经居住了很多年了，2011年回国时张某2就已经居住在里面了，据第三人朱以品说的是第三人朱以品和张某2是好朋友，以前是给张某2免费居住，后来张某2的女儿在这边上学，就让第三人朱以品把房屋卖给了张某2。上述事实有《房屋买卖合同》、《住房买卖协议书》、汇款凭证、电子回单（两张）、个人贷款还款通知单（两份）、证明、云南奥宸物业管理有限公司收款收据（金盾花园管理处）（六份）、（2017）渝0103民特146号民事判决书、（2019）云0112执异33号执行裁定书、《承诺书》，内资企业登记基本情况表，房屋信息查询摘抄表，询问笔录，原、被告当庭陈述在卷予以佐证。本案的争议焦点为：三原告对昆明市房屋、昆明市广福路金盾花园24-25幢第1层30号车库及昆明市车库是否享有排除强制执行的民事权利。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形之一且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于本案是否符合第二十八条规定条件的问题。1.合同订立。三原告与第三人朱以品于2017年4月27日签订了《住房买卖协议书》不违反法律及行政法规效力禁止性规定，属于依法成立并合法有效的合同，应当由三原告与第三人朱以品履行各自义务。第三人朱以品的指定监护人提交了合同原件、汇款凭证等对买卖合同签订并履行的事实予以佐证。被告李发先辩称对此不予认可，但其提交的证据不足以证明三原告与第三人朱以品签订《住房买卖协议书》的无效。故本院对被告的该答辩意见不予采纳。故三原告在法院查封之前已经签订了合法有效的住房买卖合同。2.房屋、车位、车库的占有。三原告缴纳了自2013年1月1日起物业管理费，被告提交证据并不足以证明三原告未占有房屋，故应认定案涉的房屋、车位、车库由三原告进行占有。3.价款支付。三原告购买的房屋、车位、车库总价为200万元，原告张某2于2016年7月27日、2016年12月26日、2017年4月27日分别向第三人朱以品转账200万元；三原告的付款行为均在本院查封案涉房屋、车位、车库之前。4.未办理过户登记的原因。第三人朱以品在签订《住房买卖协议书》后于2017年5月29日因病昏迷入院，经重庆市渝中区人民法院（2017）渝0103民特146号《民事判决书》确认为无民事行为能力人，且与第三人朱以品的指定监护人的陈述一致，故本案诉争房屋、车位、车库尚未办理过户登记的责任不在于三原告。综上，原告对案涉房屋、车位、车库的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，其享有足以排除强制执行的民事权利。原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告辩称：三原告未实际占有涉案房屋及车库，本院认为朱以品在涉案房屋处设立公司以及朱某书写《承诺书》的行为均不能直接证明三原告未占有涉案房屋及车库，被告该答辩意见本院不予采信。三原告与第三人朱以品所签《住房买卖协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同合法有效。故对三原告请求依法确认涉案房屋归三原告所有的主张，予以支持。第三人朱以品经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，鉴于本案事实清楚，证据确实、充分，本院依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对位于昆明市房屋（房产证号：2：20××**昆明市广福路金盾花园24-25幢第1层车位30号（房产证号：20××**）及昆明市广福路金盾花园17-18幢第1层18＊9号车库（房产证号：20：20××**行。二、确认位于昆明市房屋（房产证号：20×：20××**市广福路金盾花园24-25幢第1层车位30号（房产证号：20××**）及昆明市广福路金盾花园17-18幢第1层18＊9号车库（房产证号：20××**）归原告张某2、蔡书丹、张某1所有。案件受理费77600元（三原告已预交），由被告李发先负担（于本判决生效之日起十五日内向三原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审 判 长  普会峻人民陪审员  董 玉人民陪审员  秦本昆二〇二〇年八月三十一日书 记 员  张 辰