河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1303民初895号原告(反诉被告)：南阳市卧龙区卫生健康委员会，住所地南阳市白河中路**，统一社会信用代码11411303MB0L0721XK。负责人：张继中。委托诉讼代理人：龚广晓，河南华都律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：袁西忠，男，1964年8月24日生，汉族，住南阳市。委托诉讼代理人：刘永军、于浩淼，河南盛春律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）南阳市卧龙区卫生健康委员会（下称卫健委）与被告（反诉原告）袁西忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）卫健委的委托诉讼代理人龚广晓、被告（反诉原告）袁西忠的委托诉讼代理人刘永军、于浩淼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）卫健委向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告返还租赁原告的房屋。2、判令被告依法支付拖欠原告的租赁费269808元，自2020年1月16日起按年租金8万元支付租金至房屋返还给原告之日止，并自起诉之日起按照人民银行贷款利率计付利息至全部欠款付清之日止。3.被告支付原告2020年1月15日之前的违约金80924元，并自2020年1月16日起按新产生租金的30%承担违约责任，至被告交付房屋之日止。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月1日，被告袁西忠以南阳市阿瓦山寨风情食府的名义与原告签订了一份《房屋租赁合同》，租赁原告位于南阳市××与××交叉口东北角××区医学会门诊楼4-8层的房屋，租赁期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止，年租金8万元。自2016年9月份起被告就开始不向原告缴纳房租，合同到期后，双方也没有达成续租协议，但被告一直占有该房屋使用至今，原告为了保护自己的合法权益，于2019年7月26日向被告发出腾房通知，于2019年8月23日向被告发出了解除合同通知书，被告收到该通知书后，既没有与原告达成一致意见，也没有向人民法院提起诉讼，现该租赁合同已经解除，但被告仍没有任何理由的占用原告的房屋至今。截止2020年1月15日，被告欠原告房租269808元。并自2020年1月16日起，按年租金8万元支付租金至房屋退还给原告之日止。经查，南阳市阿瓦山寨风情食府于2019年8月26日被决议解散，被告作为该饭店的实际控制人，应当对其租赁期间的债务承担责任。故请求人民法院依法判令被告返还租赁原告的房屋，判令被告依法支付拖欠原告的租赁费269808元，并自起诉之日起按照人民银行贷款利率计付利息至全部欠款付清之日止。被告（反诉原告）袁西忠答辩，原告诉请不符合事实，双方的合同约定期限至2018年8月31日止。合同到期后，因原告违反合同约定的优先承租权，被告一直在主张权利，但没有使用房屋，不存在占有使用房屋的事实，故原告诉请第一项没有事实依据，房屋早已经腾空。二、双方的争议在于2016年9月至2018年8月31日两年租期内的租金及被告在租赁期间因消防、排污不合格增加的修缮费用，期间，原告同意以减免房租形式抵偿修缮费用，但双方就数额没有达成一致意见，致使双方续租之后产生争议。三、双方于2013年签订的租赁合同存在原告方乘人之危显失公平的续租原则，之前2012年租金为3.5万元。在到期后续租时候，原告将租金提高到8万元。被告在投入装修费用后，经营三年没有挽回损失，就续租了该房屋，双方产生争议后，原告于2019年2月26日将双方争议的房屋以4万元的价格出租给第三人丁建华，故请求对被告未付的2年租金在抵偿被告支付的修缮费用后，以公平原则予以调整。综上，被反诉人违反合同约定的优先承租权，且违反合同第十五条约定：“甲方必须保证该房屋在交付时水电畅通，特别是解决水压过低而配套设施完好。”的约定，配套设施不合格，应承担违约责任及修缮费用，故被告提出反诉，请求：1、判令被反诉人支付反诉人违约金12万元；2、判令被反诉人支付反诉人2013年至2018年房屋修缮配套设施费13万元（分摊部分）；3、诉讼费由被反诉人承担。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提出的反诉答辩如下：1、被告（反诉原告）于本诉中与反诉中主张的设施改造及电路更换费用前后不一，显属随意捏造，且根据双方合同约定，该部分费用即便被告已实际支付，却非原告出租房屋所必须承担的费用；2、反诉人要求违约金不能成立，本诉审理中，反诉人已认可在合同期内已欠原告二年的租金且至今未付，其违约行为明显，在反诉人未按合同约定支付房租的情况下，我方通过公开招投标的方式对外招租，说明反诉人没有优先续租权，即便有，也已放弃了，故，原告并无违约行为，反诉人的诉请应予驳回。原告（反诉被告）围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、2013年8月1日《房屋租赁合同》一份、2019年7月26日《通知》一份、2019年8月22日《通知》一份。证明：⑴原、被告双方的租赁合同已经到期，被告没有与原告达成新的租赁合同，双方变成无固定期限的租赁关系。⑵由于被告没有足额向原告缴纳房租，构成根本违约，原告方按照法律规定已经通知解除与被告的租赁关系。⑶被告自2016年9月份起开始拖欠原告租赁费的事实。2、2019年7月13日被告给原告写的信函一份、南阳市阿瓦山寨风情食府企业信用信息公示一份。证明：⑴被告袁西忠系南阳市阿瓦山寨风情食府的实际控制人；⑵南阳市阿瓦山寨风情食府及袁西忠在接到原告终止合同及追要欠款的通知，该食府被违法注销，作为实际控制人，被告袁西忠应当承担返还房屋及支付租赁费的义务。3、2018年11月20日原告的《招租公告》、2018年11月26日被告向原告呈递的《承租意向书》，证明了2018年8月31日前，被告没有按照合同第十条约定的时间内，向原告递交书面续租申请，我方没有违约，被告放弃了优先承租权。被告（反诉原告）向本院提交以下证据：1、企业信息公示报告。证明：南阳市河瓦山泰风情食府成立于2005年6月，投资人为梁建军，在租赁合同到期后，原告违反优先出租权约定，致承租人无法续租房屋，无奈致使承租人于2019年8月26日注销了该企业，其企业主体已不存在2、2011年8月1日房屋租赁合同。证明：案涉房产2011年至2013年年租金为35000元。3、2013年8月1日房屋续租合同。证明：⑴案涉房产承租人续租时出租人将年租金提高到每年80000元，是上一年度租金的2倍之多，该行为符合乘人之危之规定，其租金也严重显示公平，请求法院依据公平原则对年租金予以调整至40000元以内，以使续租合同符合平等、公平、法治的基本原则。⑵另双方合同约定，在租赁期内，出租方必须保证房屋水、电畅通，特别是解决水压过低而配套的设施完好。在同等条件下承租方有优先承租权，而在本案合同履行中，出租人违反了上述基本的消防、排水不合格的房屋条件合同义务。4、南阳市卧龙区消防大队行政处罚告知笔录、南阳市卧龙区环境保护局排污申报通知书、南阳市市政管理处催办通知书、中心城区大型餐饮店整治达标验收表。证明：出租人未按合同第十五条约定提供合格的水（含消防水)电义务，致房屋因消防不合格和排污水化粪池不符合市政要求而被处罚和要求整改！否则无法营业，期间给承租人造成了极大的经济损失。5、施工合同、修缮改造清单、收条、消防池、消防管、消防栓、化粪池及排污水管道修缮现场照片。证明：承租人在租赁期间因出租人未交付合格使用的房屋消防及排污基础设施，致承租人多次被处罚而无法使用，无奈承租人在租赁期内支出的房屋基本修缮费用112450元。该费用依据合同约定，应当由出租人承担并予以返还给承租人。6、降税申请。证明：2016年承租人在经营期间，经营成本加大，加上各种处罚，经营困难，向税务部门提出的降税申请，而其中出租人的租金80000元及各种房屋设施不合格的罚款是经营成本加大的因素。7、承租意向书、回函、房屋租赁合同。证明：出租人于2019年2月26日在承租人不知情的情况下，将房产以4万元的价格出租给案外人丁建华，剥夺了承租人的合同优先承租权，其违约行为直接给承租人造成了不能经营的损失(大量装修及改造费用没有挽回），应当按合同约定承担违约责任，支付承租人违约金。8、微信图片三张，证明了被告给原告方常局长沟通协商修缮费用抵偿和降租问题。反诉中，反诉人（原审被告）补充提交以下证据：1、袁西忠与石海峰房屋租赁合同二份及与石海峰的聊天记录。证明了⑴2013年7月到2018年6月30日被告袁西忠租赁石海峰1-3楼房租年租金为50万元。⑵2018年3月29日经双方协商，就2017年袁西忠修缮排水及消防等设施冲抵经营困难，将2017年到2018年6月30日合同期内租金由50万元降到30万元。2、袁西忠与常局长聊天记录及通话录音。证明了双方在合同期内就消防水池、消防管道、化粪池排水改造及续租意向及降租事宜等多次向原告沟通，最终答复是走法院解决。3、袁西忠的情况说明。证明了合同到期后，2018年9月10日即腾空房屋，2018年9月后房租与被告没有关系。4、招租公告。证明了被告合同到期后，原告公开对外招租，合同已经履行完毕。5、反诉人（原审被告）申请证人陈某、姜某到庭作证，就案涉设施改造修缮有关事宜作了陈述。被反诉人（原审原告）提交2007年7月27日房屋租赁合同1份。证明了双方在签订此合同当日，原告将用电证转交给了乙方，双方约定合同到期后，乙方将此证交还给原告，但至今被告未交付，也证明了该房屋至今未交付。以上证据，经庭审质证，对双方无异议的证据，本院予以确认在卷佐证，对有异议的证据和事实，本院认定如下：本案合同所涉南阳市卧龙区卫生局现更名为南阳市卧龙区卫生健康委员会，合同所涉南阳市阿瓦山寨风情食府，其实际控制人为袁西忠，原、被告对双方诉讼主体资格均无异议。2011年8月1日，南阳市阿瓦山寨风情食府与南阳市卧龙区卫生局签订了一份《房屋租赁合同》，租赁原告位于南阳市××与××交叉口东北角××区医学会门诊楼4-8层建筑面积为1000平方米的房屋，租赁期限自2011年9月1日起至2013年8月31日止，年租金3.5万元。2013年8月1日，双方对上述即将租赁到期的房屋又续签了一份房屋租赁合同。南阳市卧龙区卫生局为甲方（出租方），南阳市阿瓦山寨风情食府为乙方（承租方）。其中，合同第二条：本合同的标的为下述房屋：座落在南阳市××与××交叉口东北角××区医学会门诊楼**的房屋，该房屋为框架房，建筑面积为1000平方米，房屋用途为办公，房屋类型为公房，甲方同意乙方在保证房屋主体安全的情况下自行装修。合同期满后，乙方装修的可移动财产如空调、灯具等归乙方所有，装修的不可移动财产归甲方所有。第四条：双方协商一致，甲方于2013年9月1日向乙方交付房屋。8月1日至8月31日为乙方装修期，2013年9月1日起合同正式生效。第十条：合同期满后，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月向甲方提出书面续租要求；甲方在十五个工作日内没有明确答复不同意的，视为同意。第十一条：租赁期满后，在同等条件下，乙方享有优先续租权，具体续租事宜，另行协商并签订合同。第十二条：房屋租赁期自2013年9月1日零时起至2018年8月31日止。第十三条：甲、乙双方约定，该房屋年租金总计为人民币（大写）捌万元整（小写）80000元。以上租金已包含税金，税金由甲方负担。第十四条：乙方支付租金的方式：以现金结算为准，按年度支付租金，一年支付一次，每年9月1日--10日为支付租金期，否则甲方有权终止合同，并可追究乙方应付租金30%的违约金。第十五条：乙方使用该房屋所发生的水、电、煤、通信、物业管理、清洁、环境卫生、空调等费用，由乙方承担。但甲方必须保证该房屋在交付时水、电畅通，特别是解决水压过低而配套的设施完好。合同签订后，原告将约定的房屋交给被告使用，被告对该房屋进行了装修及消防改造等。被告向原告支付房租到2016年8月底，自2016年9月1日起没有再向原告缴纳过租金。2019年7月26日，原告向被告下发通知一份，要求被告在2019年8月1日前搬离完毕，交回房屋，被告袁西忠在该通知下方签字并书写有“待我方损失补偿到位后，再行商谈”的文字。2019年8月22日原告再次向被告下发通知，通知被告解除双方的租赁合同，要求被告在接到该通知之日起7日内交回租赁的房屋并支付拖欠的租金及违约金。被告袁西忠在该通知下方有“收到。袁西忠，2019年8月23日”的签字。2018年11月20日，原告向社会发出招租公告，2018年11月26日被告向原告递交《承租意向书》1份，2019年2月26日，原告与案外人丁建华就本案涉及的房屋签订了一份《房屋租赁合同》，租赁期限为2019年7月1日至2034年6月30日，但该租赁合同一直没有实际履行。2019年7月13日被告向原告递交函件1份，就租赁相关事宜提出意见。另查，南阳市阿瓦山寨风情食府于2019年8月26日被决议解散，工商注销。本院认为，原告与南阳市阿瓦山寨风情食府双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，故该合同合法有效。本案被告袁西忠在庭审中也明确表示，其系该公司的实际控制人，他本人对作为合同主体一方不持异议。因此该合同对本案原、被告双方具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据上述规定，在租赁合同期满后，原告要求被告返还租赁房屋，并保证水、电、路畅通的理由充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中双方约定的租赁期限到2018年8月31日结束，但是被告继续占有使用该房屋，原告也没有提出异议，因此，自2018年9月1日起双方变成不定期租赁关系，租金仍然按照原合同的租金计算。至承租人将房屋交还给出租人之日止。关于房屋交付问题，原告诉称案涉房屋一直由被告占用，被告辩称案涉房屋并非被告主要经营场所，被告实际占用有限，且因其特殊结构，与被告所租1-3楼本为一体，共用楼梯亦为消防通道，故房屋于2018年9月10日前腾空即视为交付。本院认为，因案涉合同中，双方对交付方式未予约定，双方就各自主张又均未提交证据证明，根据双方提交证据，2019年7月26日，原告向被告下发通知一份，要求被告在2019年8月1日前搬离完毕，交回房屋，被告袁西忠在该通知下方签字并书写有“待我方损失补偿到位后，再行商谈”的文字，应视为双方尚未交接。2019年8月22日原告再次向被告下发通知，通知被告解除双方的租赁合同，要求被告在接到该通知之日起7日内交回租赁的房屋并支付拖欠的租金及违约金。被告袁西忠在该通知下方有“收到。袁西忠，2019年8月23日”的签字。即原告于2019年8月22日向被告发出解除合同通知，被告签收无异议，本院认定2019年8月30日为交付日，被告应对其占用期间所欠租金予以清偿。根据合同第十四条的约定，乙方逾期支付租金，应承担应付租金30%的违约金。现原告要求被告按照合同约定支付应付租金30%违约金的请求，本院予以支持。由于双方在租赁合同中没有约定乙方拖欠房租应当支付利息，且原告已有违约金的请求，故对于原告要求被告自起诉之日起按照人民银行同期贷款利率给付利息的请求，本院不予支持。被告辩称，根据合同约定，被告在同等条件下有优先租赁权，现在原告将本案涉及的房屋出租给案外人丁建华，侵犯了被告的优先租赁权，被告并就此提出反诉，要求原告支付违约金。本院认为，根据双方合同约定，结合双方提交证据，被告承租意向书相对于出租方来说，其条件并不优于与丁建华所订立合同的约定，故其优先租赁权行使条件并不具备，且优先租赁权是在双方正常履行合同期满后，承租人没有违约的前提下，出租人给承租人的一项权利。现因被告不按时缴纳租金，构成根本违约，因此其仍主张优先租赁的权利并要求原告支付违约金，有悖常理，故被告主张优先租赁权及反诉违约金的理由不能成立，本院不予支持。被告辩称并反诉，在房屋租赁过程中，被告对该房屋进行了装修，对化粪池、供水二次增压设备、消防设备进行了改造，这些费用应当由原告承担，应当在房租中扣除。本院认为，根据双方合同第二条约定：甲方同意乙方在保证房屋主体安全的情况下自行装修，合同期满后，乙方装修的可移动的财产如空调、灯具等归乙方所有，装修的不可移动财产归甲方所有。合同第十五条约定：乙方使用该房屋所发生的水、电、煤、通信、物业管理、消防、环境卫生、空调等费用，由乙方承担。但甲方必须保证该房屋在交付时，水、电畅通，特别是解决水压过低而配套的设施完好，从该约定可以看出，因被告单方使用消耗产生的费用由被告承担，涉及房屋基础配套设施方面由原告保障，关于反诉原告主张配套设施维护修缮花费224900元，有其提交的预算清单，施工人收条及该施工证人当庭陈述印证，本院予以确认，因该花费系1-8层不可分割的共用部分所需，故对被告要求从租金中扣减的消防设施、化粪池改造等费用130000元，本院酌定支持70000元。综上所述，原、被告双方签订的房屋租赁合同有效，双方应当遵照执行，原告依据合同约定向被告追要租金及违约金符合法律规定，依法予以支持。被告辩称为该房屋改建化粪池、修理供水二次增压设施，更换消防设施所支出的费用，原告应当承担，应在房租中扣除的要求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起，原告南阳市卧龙区卫生健康委员会占用租赁的房屋，被告袁西忠不得阻扰；二、本判决生效之日起十日内，被告袁西忠交付原告用电证，并支付拖欠原告南阳市卧龙区卫生健康委员会2016年9月至2018年8月房租16万元及2018年9月至2019年8月不定期租赁期租金8万元，违约金7.2万元。冲抵7万元后，实际支付24.2万元；三、驳回原告南阳市卧龙区卫生健康委员会及反诉人袁西忠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付全钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费6560元，由被告袁西忠负担4526元，原告南阳市卧龙区卫生健康委员会负担2034元；反诉案件受理费2525元由被告袁西忠负担1818元，原告南阳市卧龙区卫生健康委员会负担707元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  付 新人民陪审员  王邦全人民陪审员  张俊国二〇二〇年八月二十四日书 记 员  刘 阳