北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初17301号原告：孙书晗，男，1980年12月7日出生，汉族，无业，住北京市东城区。被告：北京铺铺旺科贸有限公司（原北京铺铺旺科贸集团有限公司），住北京市东城区西花市南里****楼****。法定代表人：吴玉元，执行董事。委托诉讼代理人：风志，北京市仁杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：程智英，男，1985年12月12日出生，瑶族，该公司职员，住，住北京市海淀区/div>原告孙书晗与被告北京铺铺旺科贸有限公司（以下简称铺铺旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙书晗、被告铺铺旺公司的委托诉讼代理人风志、程智英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙书晗向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告于2019年10月29日签订的《合作经营协议书》。2、请求判决被告退还原告支付的房屋押金18000元。3、请求判决被告退还原告已经支付的房租6300元。4、请求判决被告向原告支付六个月租金作为违约金54000元。5、请求判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年10月29日，原告与被告签订《合作经营协议书》（以下简称“合同”），被告将坐落于北京市西城区XXX号房屋（以下简称“租赁房屋”）出租给原告，租赁期限自2019年10月29日至2024年10月28日。因被告未按照其与租赁房屋的产权人王XX之间合同约定支付房屋租金，王XX于2020年4月19日将租赁房屋收回，致使原告与被告之间的合同目的无法实现。依据合同第十条（一）约定，被告应向原告支付六个月租金即54000元作为违约金：被告应向原告退还已支付但尚未履行租期即2020年4月20日至2020年5月10日期间的租金6300元；被告应当退还原告已经支付的押金18000元。综上所述，原告与被告之间签订的合同因被告违反合同约定义务致使不能实现合同目的，因此，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）之规定解除合同，并要求被告承担相应法律责任。现原告向贵法院提起诉讼，请求贵法院依法支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。铺铺旺公司辩称，同意解除合同，但不同意原告陈述的合同解除的理由，被告有证据证明原告违反合同第十条第一款的约定导致合同无法履行。不同意退还押金，双方合同第十条第一款有约定，违约金应与押金相折抵，原告违约在先不应退还押金。在合同履行过程中，原告就发生过拖欠租金的情形，后经被告在法院起诉，原告才交纳租金至2020年4月28日。此后，原告拒绝交纳租金，并明确向被告表示退租。双方虽然在合同第三条约定了2019年10月29日-11月10日为免租期，但是结合合同第十条第三款约定，因原告违约免租期期间的租金也应由原告承担，原告实际腾退时间晚于2020年4月28日，因此被告没有义务再向原告退还租金。第四项诉讼请求不同意，导致合同不能继续履行的原因是原告违约在先不支付房租，并非被告提前收回房屋，因此原告要求被告按照合同第十条第一款的约定要求被告承担责任没有法律依据。鉴于原告违约在先应该原告自行承担诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，2019年10月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合作经营协议书》，约定被告将坐落于北京市西城区XXX号房屋出租给原告经营超市（杂食店），租赁期限自2019年10月29日至2024年10月28日。2019年10月29日至2019年11月10日为免租期。租金标准为9000元/月，年租金108000元。乙方每6个月支付一次租金。合同签署后3日内支付首期租金。其余期次租金乙方应提前60日支付给甲方。铺铺旺公司于2020年2月以孙书晗欠付租金为由在我院提起诉讼，要求“1、请求判令被告（孙书晗）继续履行《合作经营协议书》；2、被告立即支付原告（铺铺旺公司）拖欠的一个月房屋租金9000元；3、被告支付原告违约金33300元。4、被告承担本案诉讼费用”，本院于2020年2月11日出具（2020）京0102民初8631号民事调解书，记载铺铺旺公司陈述事实和理由、孙书晗的抗辩意见内容如下：“事实和理由：2019年10月29日，双方签订租赁合同，约定被告承租原告出租的西城区XXX号房屋，租金标准为9000元/月，半年一付，首期租金在合同签订后三日内支付，押金18000元。合同签订后，原告如约交付房屋，但被告仅支付了5个月租金及押金18000元，尚拖欠9000月租金未付，经多次追讨未果，故起诉。被告辩称，认可原告所述事实，但不同意原告诉讼请求。被告已在实际经营，但店铺因受到疫情影响，收入减少。疫情属于不可抗力，希望能解除合同，或调低房租标准。因资金紧张未能足额支付租金，但迟延支付已经过原告同意，不同意支付违约金。经询，原、被告均同意调解解决此次纠纷。”该调解书调解内容如下：“一、被告孙书晗于2020年3月12日之前支付原告北京铺铺旺科贸集团有限公司房租9000元。二、本案纠纷一次性解决完毕，双方再无其他争议。”关于租赁房屋的使用情况，孙书晗主张租赁房屋系铺铺旺公司从房屋产权人处承租而来。因铺铺旺公司未能向房屋产权人支付房屋租金，导致房屋产权人于2020年4月18日将租赁房屋强制收回。铺铺旺公司主张房屋产权人确实于2020年4月下旬至5月上旬期间将租赁房屋收回，原因在于孙书晗未能于2020年3月29日支付下一笔半年租金，导致铺铺旺公司没有能力向房屋产权人履行租金支付义务，故房屋产权人将房屋收回。庭审中，孙书晗认可其未能如约于2020年3月29日（提前60日）之前向铺铺旺公司支付第二期租金，原因在于新冠疫情导致其经营困难，没有能力向铺铺旺公司履行租金支付义务。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于合同解除，因租赁房屋已被产权人收回，故涉案合同目的无法实现，合同处于解除状态。关于合同解除时间，应以租赁房屋被产权人收回的时间为准，考虑到双方对于房屋收回时间的陈述并不一致，且双方均未提交证据予以证明，本院无法确定准确的房屋收回时间，仅能推断该收房行为发生在2020年4月下旬左右。但结合双方陈述以及经验法则，收房行为至少应发生在孙书晗起诉之前，故本院推定合同解除时间以孙书晗起诉时间（2020年4月24日）为准。关于合同解除的原因，根据双方陈述可知，虽然铺铺旺公司未能向产权人正常履行租金支付义务，导致产权人将房屋收回。但经审查可知，孙书晗应于2020年3月29日前向铺铺旺公司支付下一期半年租金，该支付时间早于产权人收房时间近一个月，本院有理由相信，孙书晗未能支付下一期半年租金的行为是导致铺铺旺公司无法向产权人继续履约的重要原因之一。故铺铺旺公司的行为属于事出有因，原告要求铺铺旺公司承担违约金一项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于退还押金，考虑到新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。且2020年3月-4月期间，北京市处于突发卫生公共事件一级响应机制的管控阶段，对于原告经营会造成持续性影响，故原告未能按时支付下一期半年租金亦应属于合理抗辩范畴，故在合同已无继续履行条件的情况下，被告应将房屋押金18000元予以退回。关于退还房租，基于上述分析的法律事实，因租赁房屋收回时间并不明确，且在合同解除的情况下，被告亦存在房屋占用费损失，本院根据公平原则，考虑疫情因素以及双方的过错程度，酌情认定铺铺旺公司退还部分租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条本院判决如下：一、确认孙书晗、北京铺铺旺科贸有限公司就北京市西城区XXX号房屋签订的《合作经营协议书》于2020年4月24日解除。二、自本判决生效之日起七日内，北京铺铺旺科贸有限公司退还孙书晗押金18000元。三、自本判决生效之日起七日内，北京铺铺旺科贸有限公司退还孙书晗租金1000元。四、驳回孙书晗的其他诉讼请求。如果北京铺铺旺科贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费879元，由北京铺铺旺科贸有限公司负担213元（自本判决生效之日起七日内交纳），由孙书晗负担666元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇二〇年八月十四日法官助理 姚岚书 记 员 郭欣