贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7714号 原告：曹廷茂，男，1979年6月12日出生，汉族，住贵州省黔西县。 原告：谢萍，女，1980年7月6日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：梁松、曹泽永，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄海、宋芳，贵州创驰律师事务所律师。 原告曹廷茂、谢萍与被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告曹廷茂、谢萍的委托诉讼代理人梁松，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人黄海、宋芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹廷茂、谢萍向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金计53340元（违约金以429013元为基数，按日万分之一的标准，从2016年8月1日起计算至2020年1月21日）；2.判决被告退回原告已经缴纳的各项开户费合计3285元；3.判决被告退回原告房屋面积平方差价款824元。 事实及理由：原、被告双方于2013年8月20日签定商品房买卖合同（合同编号2013—3176），原告购买被告修建于毕节市七星关区住房，房号3-2-23-4号，建筑面积136.85平方米，原告以首付款及银行贷款方式交清了全部房款429013元，并按被告要求交付了办证费用以及其他费用，被告约定在2014年12月31日交房，并约定交房后90日内为原告办理所购买住房的转移登记的相关文书，并提交产权过户的相关手续给原告；被告实际于2015年8月4日才向原告交房，原告虽然缴纳了相关费用，时至今日，被告于2020年1月21日才为原告办理完毕不动产权属证书交付原告，被告逾期办证构成违约，应该承担违约责任，故依法起诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告贵州碧阳恒通置业有限公司答辩称：一、关于各项开户费、交易费及计息的问题。1、原告的该项诉求依法不能支持。被告所收取的该几项费用是根据合同补充协议第四条第4.1款的约定而收取，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，被告依据合同享有收取各项开户费的权利，原告依据合同承担支付各项开户费的义务。该费用不包含在商品房的建设成本内，被告已将燃气、水、电、有线电视的设施铺设安装到户，但原告开通使用需向燃气公司、水务公司、电力部门、广电部门自行缴纳入户费才能使用。同时，被告已经将该费用转交到相关部门并未实际占有，且原告也实际享受到该费用带来的生活便利。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的分析、论证、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效。就本案而言，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，原告主张利息也于法无据，应当驳回。原告主张的交易费是住建部门收取，被告只是代收代缴，原告的该主张没有法律及事实依据。2、原告认为该费用系违法收取，那么双方之间构成不当得利的债权债务法律关系，原告的诉请已超过诉讼时效，请求法院驳回其诉讼请求。 二、关于办证违约问题。1、就商品房买卖交易中，出卖人有协助办理产权转移登记的义务，违反该义务所产生的违约责任合同双方有约定的先从其约定，无约定的再适用法定。本案中，双方签订的合同及补充协议均合法有效，补充协议约定原告委托办证，360日后若被告未履行办证义务的，才承担违约责任，违约时间应从委托办证360日后起开始计算。按照双方的补充协议约定，原告委托办证的，被告均在合同约定的360日内完成了办证义务，因此不应承担办证违约责任。2、本案中，如果法院认定被告办证已违约，欲判决被告承担办证违约责任，那么请求法院考虑被告违约的过错大小、主客观原因及未及时办证并没有给原告造成实质性损失的情况下予以综合处理。案涉房屋已交付原告使用，产权登记的转移对原告使用该房屋并无实质性影响，逾期办证并未在客观上给原告造成任何实质上的损失。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。本案中，涉案房屋已交付给原告使用，原告的合同目的已实现，原告主张逾期办证给其造成的损失及损失的数额，则应当由其举证予以证明具体损失数额。原告不能证实逾期办证遭受损失，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了被告无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此请求法院参照相邻地市的判决对原告主张逾期办证违约金，以补偿性为主惩罚性为辅，以发票显示的购房款日万分之一计算后调减至10%进行处付。被告具备办证条件后，已通过幕墙通知、公告、电话、短信方式告知原告提交办证资料办证，请求法院对该通知办证方式予以认可，认定办证违约金计算至被告首次通知原告提交办证资料办证时止。本案系债权债务法律关系，对于原告的主张超过诉讼时效的部分，请求法院不予支持。3、我国乃至全球受新冠病毒的影响，全国正防治新冠病毒，关于新冠病毒的防治，政府采取从一级至三级的防治状态，在防治新冠病毒期间，办理不动产权证的工作受到影响，也势必延迟办证，这属于不可抗力因素。因此，请求法院在计算逾期办证违约金时，减扣新冠病毒导致两个月延迟办证期间的违约金。 三、关于面积误差，根据合同约定，按套内面积据实计算。同时从原告实际收房时起计算，从原告诉讼之日起倒推三年超过诉讼时效的，则请求法院驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月20日，以原告曹廷茂、谢萍为买受人，被告贵州碧阳恒通置业有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积136.85平方米，套内建筑面积109.32平方米。该商品房按照套内建筑面积计算，总价款为429013元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。上水、下水、供电，交付时达到使用条件。有线电视、宽带网路交付时线路敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准。该商品房实测面积与合同载明的预测面积发生误差的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款428189元。同时，被告收取原告各项开户费及交易费4581元，之后退还原告水表开户费800元、交易费及多收的闭路电视开户费。2015年8月4日，被告实际将涉案房屋交付原告使用。2020年1月13日，毕节市不动产登记中心出具《贵州碧阳恒通置业有限公司Ｃ1-Ｃ3幢住宅部分首次登记审查意见》，同意办理Ｃ1-Ｃ3幢住宅部分首次登记。被告以短信通知方式在审查意见之前通知原告提交办证资料。2020年1月21日，被告为原告办理了涉案商品房不动产权证书，涉案房屋专有建筑面积为109.11平方米。原告认为被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。而不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明文件，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物给买受人占有使用之义务，且应承担移转标的物所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年8月4日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2016年7月30日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件后被告未按约定履行义务，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2016年7月31日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年5月19日）往前倒推三年，即2017年5月19日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年5月19日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至2020年1月13日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款428189元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年5月19日计算至2020年1月13日。对于原告诉请判决被告退还面积差价款的请求。根据《商品房买卖合同》约定，该商品房实测面积与合同载明的预测面积发生误差的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。合同载明的预测套内建筑面积为109.32平方米，产权证书载明的涉案房屋专有建筑面积为109.11平方米，面积误差为0.21平方米（109.32平方米-109.11平方米），对应的面积差价款为822.53元（428189元÷109.32平方米×0.21平方米）。被告辩称原告主张的面积差价款已经超过诉讼时效，但是双方签订的合同中并未约定面积差价款的支付时间，故对被告的该抗辩主张本院不予采纳。因此，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持822.53元。 对于原告诉请判决被告退还各项开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视等作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。本案中，根据在案证据显示被告向原告收取了涉案房屋的各项开户费3285元。虽然被告辩称其系依据合同收取且已经转交到相关部门并投入使用，不应承担退还责任。但是，根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告开户费的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。故对原告的上述诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹廷茂、谢萍逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以原告已付购房款428189元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年5月19日计算至2020年1月13日止）； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告曹廷茂、谢萍各项开户费3285元； 三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告曹廷茂、谢萍房屋面积差价款822.53元； 四、驳回原告曹廷茂、谢萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费608元，由原告曹廷茂、谢萍负担135元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担473元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年八月十七日 书记员 杨云兴