广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初6600号 原告：黄奕君，女，1980年10月23日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：梁文超，广西宏松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧盛宾，广西宏松律师事务所实习律师。 被告：广西名丞创展房地产投资有限公司，住所地南宁市青秀区东葛路**绿城小筑商住综合楼**，统一社会信用代码91450100310202898F。 法定代表人：赵炜。 原告黄奕君与被告广西名丞创展房地产投资有限公司（以下简称名丞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，并于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告黄奕君的委托诉讼代理人梁文超、欧盛宾到庭参加诉讼。被告名丞公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案已审理终结。 原告黄奕君向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告签订的《商铺使用权转让合同》（价值86822元）；2.请求被告退还原告商铺转让款86822元；3.请求被告赔偿转让款86822元资金占用费，月利率按银行同期贷款利率，时间自2018年7月1日算至2019年8月1日，即4341元，以后计算至被告付清止；4.请求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年1月18日，原告与被告签订一份《商铺使用权转让合同书》，按合同约定被告将自己名下位于南宁市商铺使用权转让给原告，铺面种类用途是水产海鲜摊位，使用期限15年，转让价格86822元。后原告已按约定支付了全部款项，被告也按时交付商铺。然而，当原告到市场看到被告交付的商铺摊位并没有如合同约定水产海鲜摊位，而是水盆鸡鸭摊位。被告交付给原告的商铺摊位是鸡鸭摊位，并没有像其他水产海鲜摊位那样会带有玻璃钢设施的交付给受让方，同时该菜市场被告并没有按合同附件的商铺平面图规划投入使用的，现被告将原告购买的摊位作为水盆鸡鸭用途投入给租客使用，而擅自将017-025号商铺摊位改成水产海鲜摊位。因为这些摊位用途、市场摊位整体布局、同种类摊位的先后顺序和数量将影响和摊位生意成交量，是令包含原告在内的受让方考虑是否受让商铺摊位使用权的关键因素，被告单方改变原告商铺用途和改变了市场规划摊位的统一布局，已构成了严重违约，完全违背原告预期的合同实现目的，也违反双方签订的合同约定。特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告名丞公司未提交书面答辩意见，亦未提交证据。 经审理查明：南宁市那洪大道9号南宁恒大城综合楼项目开发商系南宁金碧恒大置业有限公司，该项目已取得建设工程规划许可证及建设用地规划许可证。 2018年1月18日，原（乙方）、被告（甲方）签订《商铺使用权转让合同书》，约定：1.甲方将南宁市江南区那洪大道9号使用权转让给乙方，建筑面积共计4.2平方米（包含公摊面积）；2.交付时间为2018年6月30日前；3.本合同期满或因故提前终止合同后，乙方应立即返还该商铺及附属设施、设备；4.使用权转让自2018年7月1日至2033年6月30日止，以上日期届满后，乙方享有单方面主动续约10年的权利，且乙方无须再向甲方支付任何费用，即乙方自动取得该物业自2038年7月1日至2048年6月30日止的免费使用权；5.乙方在签署合同的同时缴纳首期款，首期为使用权转让金总款的60%，即52093元；乙方在市场交付前30天向甲方缴纳使用权转让金总尾款的40%，即34729元；乙方向甲方支付使用权转让金至甲方指定的赵炜的银行账户。 被告名丞公司分别于2018年1月18日、2018年11月14日向原告出具《收据》，载明：收到黄奕君市场(恒大城店）号摊位15年使用权转让金共计86822元。 另查明，本院在审理同类案件过程中，有部分案件[（2020）桂0105民初2215号]主张被告名丞公司存在将多间相邻商铺打通，分割为多个摊位的情况。 2018年11月15日，本院向南宁市规划管理局发函，询问被告名丞公司打通商铺是否须要再申请建设工程规划许可证。2018年11月26日，南宁市规划管理局函复称：我局规划许可是发给开发商，开发商通过买卖关系将部分房屋卖给购房者，且已取得不动产权证，故房屋购买者将三间相邻房屋打通的行为，已涉嫌擅自改变竣工后房屋建筑结构，根据《南宁市人民政府关于调整城市管理综合行政执法机关行政处罚权范围的通知》（南府发的规定，该涉嫌违法行为由城市管理综合行政执法机关负责查处。 庭审中，原告主张因被告单方改变商铺摊位用途及市场规划摊位的统一布局，致使合同目的无法实现，遂将被告诉至本院，产生本诉讼。 本院认为,关于《商铺使用权转让合同书》的性质问题，转让即买卖，而买卖合同转移的是标的物的所有权。从本案原告与被告名丞公司签订的《商铺使用权转让合同书》内容进行分析，双方约定转让商铺使用权，且约定了使用权转让期限，因此案涉合同不宜认定为买卖合同。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁关系终止后承租人须返还原物给出租人。本案中，原告与被告名丞公司约定被告名丞公司将商铺交由原告使用，原告支付相应的价款，合同到期后，原告应返还商铺，由此可见，案涉合同符合租赁合同的特征，应定性为租赁合同。 关于《商铺使用权转让合同书》效力问题，《商铺使用权转让合同书》系原告与被告名丞公司的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人均具有拘束力。 关于原告诉请解除《商铺使用权转让合同书》的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方有权解除合同。”本案中，原告主张被告名丞公司擅自改变商铺用途，并将商铺出租给其他人，导致原告无法使用商铺，且本院在审理同类案件中，存在被告将多间相邻商铺打通，分割为多个摊位的情况，对此，被告名丞公司作为出租方，未能提交相应证据证明，应承担举证不能的不利后果。本院认为，被告名丞公司将房屋打通改为市场，已涉嫌擅自改变竣工后房屋建筑结构，该涉嫌违法行为可能由城市管理综合行政执法机关查处，影响到原告承租铺面使用。此外，《南宁市农贸市场管理办法》第十二条规定：农贸市场改造完成后，规划行政主管部门进行建设工程规划条件核实时，应当邀请商务、工商等行政主管部门共同核查农贸市场是否按照农贸市场建设技术规范和规划条件进行建设。农贸市场未按照农贸市场建设技术规范和规划条件进行建设的，不予通过建设工程规划条件核实；规划行政主管部门应当责令农贸市场业主进行改正，改正完成并通过建设工程规划条件核实后，方可组织验收、交付使用。现被告名丞公司将房屋打通改为市场后，未能提供证据证明通过建设工程规划条件核实，亦影响到原告承租铺面的使用。综上，被告名丞公司行为导致原告承租铺面目的无法实现，原告要求解除《商铺使用权转让合同书》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告诉请被告名丞公司返还转让款并赔偿资金占用费的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告已向被告名丞公司交付了转让款86822元，合同解除后，原告诉请被告名丞公司返还该款项的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告名丞公司还应向原告赔偿损失，按合同约定，被告名丞公司应于2018年6月30日前将合法铺面交付于原告，现被告名丞公司违约，原告主张从约定交付时间的次日起计算资金占用费，于法有据，本院亦予以支持。则资金占用费计算为：以86822元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，自2018年7月1日起计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至被告付清款项之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下: 一、解除原告黄奕君与被告广西名丞创展房地产投资有限公司于2018年1月18日签订的《商铺使用权转让合同书》； 二、被告广西名丞创展房地产投资有限公司退还原告黄奕君转让款86822元； 三、被告广西名丞创展房地产投资有限公司向原告黄奕君赔偿资金占用费（资金占用费计算方式：以86822元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，自2018年7月1日起计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至被告付清款项之日止）。 上述付款义务,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2080元，由被告广西名丞创展房地产投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  丘 理 人民陪审员  雷艳萍 人民陪审员  韩 凯 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员  罗翠颜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。