四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初6322号 原告：唐金女，台湾地区居民，女，1959年7月21日出生。 委托诉讼代理人：李芹，四川毫达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨华，四川毫达律师事务所律师。 被告：韦进勇，男，1981年1月7日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：卢治荣，四川蜀航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢莹莹，四川蜀航律师事务所律师。 原告唐金女与被告韦进勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，被告韦进勇于2019年7月5日对原告唐金女提出反诉,本院经审查后，依法受理了反诉原告韦进勇与反诉被告唐金女房屋租赁合同纠纷一案，上述本、反诉案件依法适用普通程序，于2019年10月10日合并公开开庭进行了第一次审理。原告（反诉被告）唐金女及其委托诉讼代理人李芹，被告（反诉原告）韦进勇及其委托诉讼代理人卢治荣到庭参加诉讼。庭审休庭期间，反诉原告韦进勇向本院提出撤回反诉申请且双方当事人均申请庭外和解。因双方当事人无法达成和解协议，本院裁定准许反诉原告韦进勇撤回反诉后，于2020年1月14日对原告唐金女提起的本诉继续公开开庭进行了审理。原告唐金女的委托诉讼代理人李芹，被告韦进勇及其委托诉讼代理人卢治荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐金女向本院提出诉讼请求：1.判令确认唐金女与韦进勇于2016年4月18日签订《房屋租赁合同》已于2019年3月13日解除（以法院确认解除时间为准）；2.判令韦进勇立即将承租的位于成都市锦江区的房屋及土地腾退给唐金女，并按150000元／年的租金标准支付从2019年3月13日直至实际腾退之日止的房屋占有使用费；3.判令韦进勇将承租的位于成都市锦江区土地恢复原状；4.本案案件受理费及其他合理费用由韦进勇承担。事实和理由：2016年4月18日，唐金女与韦进勇签订《房屋租赁合同》，约定唐金女将成都市锦江区面积约为1000平方米的房屋和面积为6600平方米的土地（以下简称租赁场地）租赁给韦进勇经营农家乐使用，租赁期限从2016年4月18日起至2027年4月16日止，年租金为150000元，每年6月30日支付次年租金。合同签订后，唐金女按约向韦进勇履行了交付租赁房屋、土地的义务，但韦进勇并未按照合同约定和国家法律规定使用租赁场地及履行合同。具体违约事实如下：1、2016年底，韦进勇未经唐金女同意并办理建设手续的情况下，私自在租赁场地内搭建餐厅、铁皮房等违章建筑，经成都市锦江区人民政府三圣乡街道办事处及唐金女多次要求予以拆除而拒不予以拆除。2019年初，唐金女发现韦进勇擅自将租赁场地中的房屋屋顶的琉璃瓦全部换成塑料瓦，严重破坏房屋主体结构和成都市锦江区人民政府三圣乡街道办事处要求的外观形象，唐金女于2019年4月24日发函要求韦进勇限期恢复原状，但被告拒不恢复；2、按照合同及双方约定，韦进勇应于2018年6月30日前支付2018年度即2018年7月1日至2019年6月30日期间房租112000元，但韦进勇迟延至2018年7月31日仅支付82198元，尚欠29802元租金未付，唐金女多次口头催告履行后，又分别于2019年3月18日、2018年4月24日正式发函要求韦进勇限期支付，但其至今拒不支付；3、韦进勇存在二次违法转租房屋、土地的事实，其中，韦进勇通过与张晔于2018年2月24日签订《转租合同》的方式将其承租的房屋、土地转租给张晔使用，双方签订《转租合同》时，韦进勇以唐金女不在大陆且无法联系为由，擅自以合同约定的方式将租赁场地用途变更为“教育培训类用途”，并允许次承租人张晔可对场地内唐金女修建的主体建筑采取改变结构、调整房间大小布局、装饰装修等方式予以使用，其行为已严重违反唐金女与韦进勇签订的《房屋租赁合同》的约定，唐金女知悉上述转租事实后予以了制止。2019年初，唐金女又发现韦进勇将租赁物业转租给了第三方赵尔敏并签订《租赁合同》，在合同中约定第三方可以对租赁房屋及场地进行任意扩建、改造或翻新建设等，再次严重完全违背双方签订房屋租赁合同内容，唐金女多次催告纠正，但韦进勇拒不改正。更恶劣的是韦进勇对租赁场地内保留的给唐金女的住房予以断水、断电，致使台湾同胞的唐金女无法居住，流离失所，求告无门。综上，韦进勇作为承租人不按照诚实信用原则全面履行合同，拒不按期足额支付租金、合理使用承租场地、合法行使转租权，其行为已构成违约，唐金女已于2019年3月13日行使合同解除权解除了双方签订的《房屋租赁合同》，因韦进勇拒绝履行返还房屋、土地并支付占用租赁物业的使用费等义务。故提起本案诉讼。 被告韦进勇辩称，韦进勇承认双方于2016年4月18日签订《房屋租赁合同》的事实。租赁合同履行过程中，韦进勇不存在违反合同约定的行为，唐金女行使合同解除权不具备法定的解除条件，理由如下：1、双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期间，乙方所投资修建房屋设施、基础建设、设备归乙方所有，如遇国家占用，国家所赔偿的费用归乙方所有，该条款已隐含唐金女同意韦进勇在承租的土地内修建、搭建房屋及配套设施，虽然韦进勇修建的餐厅、铁皮房等属违章建筑，但并未违反合同约定，不构成违约；2、租赁期间，唐金女出租的房屋出现房檐、瓦船断裂的现象，韦进勇多次要求唐金女予以维修，三圣乡相关部门也数次发出整改通知书，因唐金女怠于履行维修、整改的义务，韦进勇为排除安全隐患而选择委托他人对屋顶面予以全面改造，不存在擅自改变房屋主体的违约问题；3、韦进勇承认支付2018年7月1日至2019年6月30日期间租金、土地使用费时少支付约定费用29802元和从2019年7月1日起再未支付租金的事实，造成该事实的原因在于：韦进勇违章修建的餐厅面临强制拆除，韦进勇与唐金女协商后，唐金女于2017年7月4日向韦进勇出具《承诺书》，同意以2018年度的租金抵扣餐厅被拆除发生的实际损失，因餐厅被拆除实际发生损失29802元，故韦进勇支付租金时直接从应付租金中扣除了该部分损失，同时，韦进勇因改造屋顶面产生费用85000元且唐金女已提起本案诉讼，故未向唐金女支付2019年7月1日起的租金，韦进勇未按约支付租金的行为具有合理事由，故不构成违约；4、韦进勇承认转租案涉房屋、土地的事实，但韦进勇与唐金女签订的《房屋租赁合同》已约定韦进勇可以将承租的房屋、土地予以转租，韦进勇的转租行为不构成违约。综上，韦进勇不存在足以引起合同解除的违约事实，唐金女无权解除双方签订的《房屋租赁合同》，请求驳回唐金女的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年6月5日，成都市锦江区三圣街道办事处红砂村村民委员会（以下简称红砂村委会，后名称变更为红砂村社区居委会）与成都王桃心养生馆有限公司（以下简称王桃心养生公司）签订《成都市农村土地使用权流转合同》，约定红砂村委会将集体所有的位于成都市锦江区亩土地（其中，耕地面积21亩、莲花堰面积10亩）的经营权有偿转让给王桃心养生公司用于经营植物、花卉培育、科研以及园艺资材经销、园林景观设计、农业旅游观光等项目，土地流转时限从2007年2月1日起至2027年6月30日止，王桃心养生公司每年向红砂村委会支付综合协调服务费4000元、土地流转费46500元，土地流转费每五年递增10%，并一次性支付青苗补偿费108320元。王桃心养生公司取得上述土地经营权后，该公司的个人独资股东唐金女利用部分土地修建了面积约为1000平方米的房屋。2010年9月15日，唐金女通过与红砂村委会、王桃心养生公司签订补充协议的方式承继上述合同项下王桃心养生公司的全部权利义务，取得案涉土地的经营权。 2016年4月18日，唐金女（出租方、甲方）与韦进勇（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于成都市锦江区面积约为1000平方米的房屋以及面积为6600平方米的土地出租给乙方用于开办农家乐等形式的餐饮、娱乐、住宿项目；租赁期限自2016年4月18日至2027年4月16日止；房屋年租金为150000元，其中，租金50000元不用支付甲方，该租金作为李秦俊投入在乙方经营中的股金，乙方向李秦俊分配利纯收益，李秦俊与乙方另行协商并签订出资协议及利益分配协议等相关协议，乙方按每年租金100000元付给甲方，10亩土地使用费按村委会实际收费票据为准，甲乙双方各承担一半；乙方按年支付租金给甲方；甲方应于本合同生效之日起30日内将房屋、土地交付给乙方；乙方装修期为60天，甲方自2016年7月1日起计收租金；正常的房屋大修费用由甲方承担，日常的房屋维修费用由乙方承担，因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修由乙方承担；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，违约方应向对方赔偿市值相应损失；租赁期间，乙方所投资修建房屋设施、基础建设、设备归乙方所有，如遇国家占用，国家所赔偿的费用归乙方所有；如中途乙方经营不善或其它原因，可进行转租，甲方不得以任何理由干涉。租赁合同签订后，唐金女按约向韦进勇履行了交付租赁房屋、土地的义务。 韦进勇利用承租的房屋、土地于2016年6月2日开办锦江区朋友圈休闲庄后，为扩大其经营规模，在未经规划主管部门审批和征得唐金女的同意的情况下，即擅自在租赁土地范围内搭建面积约400平方米的钢架棚，并对承租前过道处的原存钢架棚，一并采取加封玻璃等方式使之成为餐厅。此外，韦进勇还私自在租赁土地范围内修建了铁皮房、凉厅等违章建筑。成都市锦江区人民政府三圣街道办事处等主管部门获悉上述违章搭建的事实后，于2016年11月1日、2017年6月22日向韦进勇分别发出《责令停止违规/违法行为通知书》，限期要求韦进勇对搭建和加封玻璃的钢架棚予以自行拆除并恢复原状，因韦进勇未在限期内履行拆除义务，政府主管部门于2017年7月13日对韦进勇违章搭建、改建的餐厅的加封部分予以了强制拆除。韦进勇违章搭建、改建的餐厅拆除前，韦进勇与唐金女针对餐厅即将被拆除协商后，唐金女于2017年7月4日向韦进勇出具《承诺书》，同意以2018年度的租金抵扣餐厅被拆除发生的实际损失。基于此，韦进勇针对2018年7月1日至2019年6月30日期间按约应当支付唐金女的房屋租金100000元和其承担土地使用费12000元（唐金女已按2400元/亩的标准向土地流转管理公司交纳当年度土地使用费80160元，韦进勇按约承担5亩的土地使用费为12000元），于2018年7月31日仅向唐金女支付了房屋租金70198元、土地使用费12000元，按约未足额支付租金为29802元，此后韦进勇未再按约向唐金女履行支付租金等费用的义务。租赁合同履行期间，红砂村社区居委会根据成都市锦江区三圣街道办事处安监办安排于2017年8月对韦进勇经营场所实施安全检查时，发现韦进勇承租的房屋的房檐、瓦船存在断裂的现象，并提出了“即时加固房檐”处理意见。但韦进勇自行处理房檐、瓦船断裂时，未征得唐金女同意即将承租房屋屋顶的原存琉璃瓦全部更换为塑料瓦。 2018年2月24日，韦进勇以其经营困难为由将承租唐金女的房屋、土地全部转租予案外人张晔使用，韦进勇及其合伙人与案外人张晔签订《转租合同》时，韦进勇未征得唐金女同意即以合同约定的方式擅自对租赁房屋、土地的用途予以变更，将租赁用途范围扩展为可增加教育培训类用途以及其它政府允许的用途，并允许次承租人张晔可对场地内唐金女修建的主体建筑采取改变结构、调整房间大小布局、装饰装修等方式予以使用。唐金女知悉上述转租事实并提出异议后，韦进勇与案外人张晔于2018年4月9日协商解除了双方签订的《转租合同》。2019年2月2日，韦进勇又将承租的案涉房屋、土地向案外人赵尔敏予以转租，韦进勇及其合伙人与案外人赵尔敏签订《租赁合同》时，韦进勇在未取得唐金女同意的情况下，擅自通过合同约定赋予次承租人赵尔敏有权对土地及地上建筑物、构筑物进行重新规范、建设、翻新的权利。 唐金女基于韦进勇未按约足额支付租金、私自修建违章建筑以及违约转租案涉房屋、土地的事实，于2019年3月13日向韦进勇出具《催告函》，要求韦进勇立即缴清2018年度租金款30000元、解除其与赵尔敏签订的转租合同并收回全部房屋、土地，同时，唐金女告知2018年度租赁合同到期后将解除双方签订的租赁合同。唐金女于2019年3月15日通过微信方式向韦进勇发送了上述《催告函》，韦进勇则通过微信回复表示转租符合合同约定等内容。同时，唐金女提交了将上述通知张贴于韦进勇经营场地大门处的照片并自述张贴时间为2019年3月13日。2019年4月24日，唐金女再次向韦进勇出具《关于要求限期清缴租金、拆除违章建筑、恢复屋顶原状等的催告函》，并以特快专递方式向韦进勇的住所地邮寄了该函件，函件主要内容为：催告韦进勇于2019年4月29日前支付2018年度未足额支付的尚欠租金29802元、拆除租赁范围内所有违规搭建的建筑物、构筑物并立即停止违规搭建的行为、将擅自变动为塑料瓦的屋顶恢复为琉璃瓦的原状并立即解除其与赵尔敏签订的转租合同；若韦进勇未能在上述期限内支付欠付租金、拆除违章建筑和恢复屋顶原状等，唐金女将解除房屋租赁合同并要求韦进勇支付房屋占用使用费、赔偿损失。该函件于2019年4月25日到达韦进勇的住所地并予以签收。此外，唐金女还提交了将该函件张贴于韦进勇经营场地的大门处的照片。 唐金女基于韦进勇未履行上述催告函确定的义务，于2019年5月6日以特快专递方式向韦进勇的住所地邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，主要内容为：租赁期限内，韦进勇未按照合同约定和国家法律规定使用租赁场地，唐金女已于2018年4月、2019年3月18日、2019年4月24日正式书面函告韦进勇，要求支付拖欠租金、拆除违章建筑、恢复租赁房屋屋顶原状等，但韦进勇至今拒不履行，鉴于此，现唐金女正式通知韦进勇解除双方于2016年4月18日签订的《房屋租赁合同》；韦进勇收到本通知后3日内将成都市锦江区约1000平方米的房屋及6600平方米的土地恢复原状后腾退给唐金女，如拒不恢复原状或者故意损坏的，相关的恢复费用由韦进勇承担；韦进勇腾退房屋时结清租金、物业费、水电费、垃圾费等所有费用。有关上述通知书的邮件已于2019年5月7日到达韦进勇的住所地并由韦进勇予以签收。此外，唐金女另选择将上述通知张贴于韦进勇经营场地大门处的方式向韦进勇送达《解除房屋租赁合同通知书》。因韦进勇未按上述通知内容履行腾退租赁物业等义务，故唐金女提起本案诉讼。 另查明，因韦进勇涉嫌擅自占用耕地修建建筑物和构筑物，成都市锦江区规划和自然资源局于2019年7月8日向韦进勇发出《接受调查书》，要求其于2019年7月11日前到该局执法监察大队接受调查。成都市锦江区规划和自然资源局经调查后认为，韦进勇未经规划部门许可擅自在锦江区占地面积共计350.88平方米的耕地上修建的建筑物和构筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，属违法建设，并责令其于2019年8月23日前自行予以拆除。唐金女与韦进勇均确认韦进勇违法建设的建筑物和构筑物已于2019年8月27日被管理部门强制拆除的事实。此外，唐金女于2019年3月28日以电话方式向成都市公安局锦江区分局三圣派出所报警，称其位于成都市锦江区住所内存放的现金发生被盗事件。 庭审中，唐金女当庭放弃关于韦进勇将承租的房屋、土地恢复原状的诉讼请求；唐金女阐述其与韦进勇签订的《房屋租赁合同》的具体解除时间以法院确认为准。 上述事实，有以下证据及当事人的陈述在案为证：唐金女提交的案涉当事人的身份信息材料、红砂村委会与王桃心养生公司、唐金女签订的《成都市农村土地使用权流转合同》以及补充协议、唐金女与韦进勇签订的《房屋租赁合同》、唐金女缴纳土地流转费的凭证、唐金女接收韦进勇支付租金的中国银行交易流水明细清单、韦进勇开办的锦江区朋友圈休闲庄的工商登记信息、韦进勇违章搭建的照片、三圣花乡景区管理部门发出的《责令停止违规/违法行为通知书》和《涉嫌非法建设报告单》、韦进勇搭建餐厅的拆除照片、成都市锦江区规划和自然资源局发出的《接受调查通知书》和《责令限期自行拆除违法建设公告》、韦进勇违法建设的建筑物和构筑物被强制拆除的照片、唐金女出租房屋屋顶的原状照片、韦进勇改造租赁房屋屋顶后的现状照片、唐金女的出入境记录、韦进勇与张晔签订的《转租合同》、韦进勇及其合伙人与赵尔敏签订的《租赁合同》、唐金女于2018年4月出具的《催告函》、唐金女于2019年3月13日出具的《催告函》和微信发送函件的截图以及张贴函件的记录照片、唐金女与韦进勇于2019年3月19日的微信聊天截图、唐金女于2019年4月24日出具的《关于要求限期清缴租金、拆除违章建筑、恢复屋顶原状等的催告函》和EMS邮寄凭证、签收回单以及张贴函件的记录照片、唐金女于2019年5月6日出具的《解除房屋租赁合同通知书》和EMS邮寄凭证及签收记录以及张贴通知书的记录照片、公安机关出具的有关唐金女报警的《情况说明》、成都市锦江区三圣街道办事处及红砂村居民会出具的有关唐金女出资修建房屋的《证明》等；韦进勇提交的唐金女与韦进勇签订的《房屋租赁合同》、成都市锦江区三圣街道办事处安监办的《安全检查记录》。韦进勇提交的锦江区朋友圈休闲庄分别于2017年6月27日、2017年7月2日出具的订餐定金收据、案外人方林于2017年7月29日出具的有关餐厅维修费7078元的收据以及《房屋改造装修协议》，对其抗辩的对应事实不具有证明力，本院不予采信。 本院认为，唐金女与韦进勇签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。 一、关于唐金女主张确认其与韦进勇签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月13日解除（庭审中，唐金女阐述具体解除时间以法院确认为准）的诉讼请求。上述《房屋租赁合同》签订后，唐金女按约向韦进勇履行了交付租赁房屋、土地的义务。但韦进勇利用承租的房屋、土地开办“锦江区朋友圈休闲庄”后，不仅存在迟延向唐金女履行支付租金的情形，且未按合同约定和法律规定对承租的房屋、土地予以合理使用，主要表现形式为：1、韦进勇为扩大开办的“锦江区朋友圈休闲庄”的经营规模，在未经规划主管部门审批的情况下，擅自在租用的耕地范围内修建铁皮房、凉厅等建筑物，且搭建面积约400平方米的钢架棚，并对承租前过道处的原存钢架棚，一并采取加封玻璃等方式使之成为餐厅，规划主管部门已认定韦进勇在租用的耕地范围内修建的所有建筑物和构筑物属违法建设，其行为已违反了《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定。虽然双方签订的《房屋租赁合同》中有关“租赁期间，乙方所投资修建房屋设施、基础建设、设备归乙方所有，如遇国家占用，国家所赔偿的费用归乙方所有”的约定，隐含了唐金女允许韦进勇在承租的土地范围内从事基础建设、修建房屋及配套设施的内容，但韦进勇对租赁土地的使用不得违反法律法规的强制性规定，韦进勇未经规划主管部门审批在租用的耕地范围内违法建设，其行为不构成对租赁土地的合理使用，结合双方签订的《房屋租赁合同》中有关“租赁期间，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查”的约定，韦进勇辩称其违法建设的行为不构成违约的意见，理由不能成立；2、双方签订的《房屋租赁合同》虽约定韦进勇对承租的房屋、土地享有转租权，但其向案外人转租时，不仅擅自扩大租赁物业的用途范围，且未经唐金女授权即通过合同约定允许次承租人有权对土地及地上建筑物、构筑物予以重新规范、建设、翻新，韦进勇的上述转租行为严重损害了唐金女的合法权益，已构成违约的事实；租赁期间，安监部门于2017年8月对韦进勇经营场所实施安全检查时，发现韦进勇承租的房屋的房檐、瓦船存在断裂的现象，并提出了“即时加固房檐”处理意见，韦进勇本可通过加固房檐的维修方法排除隐患，但其却擅自对归属于房屋主体结构范围的屋顶全部予以改造变动，将承租房屋屋顶的原存琉璃瓦全部更换为塑料瓦，其行为不仅涉及擅自变动租赁房屋建筑主体的问题，也降低了唐金女出租房屋的价值，根据《中华人民共和国合同法》第九十条第五项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形”、第二百十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律解释若干问题的解释》第七条“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”的规定，因唐金女于2019年3月13日、2019年4月24日分别以函件的形式催告韦进勇履行拆除违法建筑、恢复屋顶原状等义务后，韦进勇仍持续不予恢复租赁房屋、土地原状的事实，唐金女有权依据法律规定行使合同解除权。唐金女于2019年5月6日以特快专递的方式向韦进勇的住所地邮寄《解除房屋租赁合同通知书》后，韦进勇已于2019年5月7日予以签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本院确认唐金女与韦进勇签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月7日予以解除。 唐金女虽于2019年3月13日向韦进勇出具《催告函》，催告韦进勇履行支付未足额部分的租金、解除转租合同等义务，并表示2018年度租期期满后将解除双方签订的租赁合同，但上述表述内容仅反映唐金女准备解除租赁合同的意思，并非直接通知韦进勇对双方签订的《房屋租赁合同》予以解除，且唐金女提交的证据也无法证实上述《催告函》已于2019年3月13日送达韦进勇，唐金女主张确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月13日予以解除，依据不充分，本院不予支持。 二、关于唐金女主张韦进勇将承租的位于成都市锦江区建筑面积约1000平方米的房屋以及6600平方米的土地向唐金女予以腾退，并按150000元／年的租金标准支付从2019年3月13日直至实际腾退之日止的房屋占有使用费的诉讼请求。因唐金女依法行使合同解除权后，本院已确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年5月7日予以解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，韦进勇应当向唐金女履行返还租赁房屋、土地的义务。因韦进勇怠于履行返还租赁物业的义务，唐金女在本案中诉请其将承租的位于成都市锦江区建筑面积约1000平方米的房屋以及6600平方米的土地向唐金女予以腾退，具备事实依据和法律依据，本院予以支持。唐金女依法行使合同解除权并要求韦进勇腾退承租的房屋、土地后，因韦进勇持续不予腾退并返还的事实，致使唐金女无法对租赁物业予以有效支配，包括但不限于另行出租而取得对应的收益，唐金女有权向韦进勇主张实际占用租赁物业期间的使用费。本案中，唐金女主张韦进勇按合同约定的150000元／年的租金标准支付从唐金女行使合同解除权之日起至其实际返还租赁物业之日止的占有租赁房屋使用费，具备事实依据和法律依据，也与其实际损失相适应，本院予以支持。据此，本院确认韦进勇从2019年5月8日起按150000元／年的标准向唐金女支付实际占用租赁房屋的使用费，直至韦进勇实际返还租赁物业之日止。本案中，唐金女以2019年3月13日向韦进勇出具《催告函》，即认为双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月13日予以解除，并基于韦进勇实际仅支付2019年3月12日前租金的事实，主张韦进勇从2019年3月13日起支付占用租赁房屋的使用费，其虽因认识错误而将本院确认解除合同前韦进勇尚欠的租金部分纳入占有使用费予以主张，但要求韦进勇履行应付费用的意思明确，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，韦进勇应当就合同解除前的尚欠租金向唐金女履行支付。根据查明的案件事实，韦进勇按约应于2018年6月30日前向唐金女支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的房屋租金100000元，并承担2018年度已产生的土地使用费12000元，韦进勇实际支付房屋租金70198元、土地使用费12000元，共计支付费用为82198元，韦进勇辩称未足额支付的房屋租金29802元系唐金女同意以扣除租金的方式承诺承担的韦进勇搭建餐厅被拆除产生的损失费用。因本院确认唐金女与韦进勇签订的《房屋租赁合同》于2019年5月7日予以解除，韦进勇按约应向唐金女支付2018年7月1日至2019年5月7日期间的房屋租金为85205.48元（100000元／年÷365天×311天），扣除韦进勇已实际支付的房屋租金70198元后，截至合同解除时尚欠房屋租金为15007.48元。 租赁合同履行过程中，韦进勇违法搭建的餐厅发生面临被拆除的事实，唐金女虽向韦进勇承诺从2018年度租金中扣抵餐厅被拆除发生的实际损失，但餐厅被拆除的过程中，尚无证据证实韦进勇向唐金女披露了损失的具体构成，其也不能举证证明辩称的损失金额29802元已经唐金女核实并予以确认，因韦进勇直接以扣除该部分损失的方式向唐金女支付房屋租金、土地使用费后，唐金女已对损失发生的合理性、准确性等事宜提出异议，韦进勇应当通过提起诉讼的方式向唐金女主张该项损失。本案中，韦进勇虽以反诉的方式主张唐金女赔偿餐厅拆除的损失，但因发生韦进勇撤回反诉的事实，故本院对韦进勇主张的餐厅被拆除发生的损失不予认定。 庭审中，唐金女当庭放弃关于韦进勇将承租的房屋、土地恢复原状的诉讼请求，系其在法律允许的范围内对自己诉讼权利的自由处分，不损害国家、集体和他人的合法权益，本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告唐金女与被告韦进勇签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月7日予以解除； 二、被告韦进勇于本判决发生法律效力之日起十日内将承租的位于成都市锦江区建筑面积约1000平方米的房屋以及6600平方米的土地返还给原告唐金女； 三、被告韦进勇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐金女支付2018年7月1日至2019年5月7日期间尚欠的房屋租金15007.48元，并从2019年5月8日起按150000元/年的标准向原告唐金女支付占有租赁房屋的使用费，直至被告韦进勇实际返还租赁物业之日止； 四、驳回原告唐金女的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11800元，由被告韦进勇负担。 如不服本判决，原告唐金女可在判决书送达之日起三十日内，被告韦进勇可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  俞建良 人民陪审员  林桂珍 人民陪审员  谢洪浪 二〇二〇年八月二十五日 书 记 员  谢生娅