北京市怀柔区人民法院执 行 裁 定 书（2020）京0116执异77号案外人：胡少雄，男，1973年1月17日出生，汉族，个体工商户，住武汉市东西湖区。申请执行人：中联重科融资租赁（北京）有限公司，住所地北京市怀柔区南大街**。法定代表人：王芙蓉，总经理。被执行人：蔡迎涛，男，1970年12月30日出生，汉族，住武汉市硚口区。被执行人：姜霞，女，1976年12月2日出生，汉族，住武汉市武昌区。本院在执行中联重科融资租赁（北京）有限公司（以下简称中联重科公司）与蔡迎涛、姜霞合同、无因管理、不当得利纠纷一案中，案外人胡少雄就执行标的向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人胡少雄诉称：请求法院解除武汉市江岸区江汉北路×××房产的查封，并停止执行该房产。事实与理由：我在2006年1月6日与蔡迎涛签订《房屋买卖协议》，购买其名下的位于武汉市江汉区江汉北路×××房屋。签协议时，我以抵货款方式支付了购房首付款554986.2元，其后，蔡迎涛将房屋、房屋两证以及按揭还贷银行卡移交给我，我对房屋进行了重新装修，一直占有、使用房屋至今。并且我以蔡迎涛名义，按月向银行偿还按揭贷款，自2006年1月至2015年2月，我一共偿还银行贷款110期，总计支付购房款1293429.32元，已将按揭贷款全部偿还完毕。后因2014年12月蔡迎涛躲债跑到国外，致使未能过户。自2015年开始，我所购买的蔡应涛的房屋陆续被黄陂区法院首封、岳麓区法院和贵院等多家法院轮候查封。2016年8月，我以申请执行人黄陂区融达信小额贷款有限责任公司（以下简称融达信公司）等为被告，向黄陂区法院提起执行异议之诉，黄陂区法院在查明事实后判决：一、不得查封、扣押、冻结胡少雄出资购买的，户名为蔡迎涛的位于武汉市江汉区江汉北路×××房屋；二、判令不得对户名为蔡迎涛的房屋进行拍卖或者变卖，不得对该房屋拍卖或变卖的价款，用于支付或折抵蔡迎涛、姜霞、武汉华桩结构有限公司下欠融达信公司的借款。融达信公司不服一审判决上诉，武汉市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。判决后，黄陂区法院首封被解除，2020年4月14日，长沙市岳麓区法院在执行中发现在先判决，让我递交了异议申请，并于2020年4月26日裁定解除对前述房屋的查封。特别要说明的是，岳麓区法院执行案中的申请执行人也是本案的申请执行人中联重科公司。作为异议人，我认为我在贵院查封前已签署《房屋买卖合同》，并占有使用了房屋，支付了全部购房款，非我的过错而未过户，此已是多家法院生效判决、裁定认定的事实，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，具有足以排除执行的民事权益，并且前面的首封以及部分轮候查封，相关法院已依据生效判决解除了查封，是对事实的尊重和法律的维护。为购买武汉市江汉区江汉北路×××房屋，我付出了毕生的心血，我衷心感激人民法院对我私有财产的保护，让我一个普通百姓切实感受到了司法的公平与正义。申请执行人中联重科公司辩称，一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，符合法律规定，所裁定执行的内容不能解除。本案中北京市怀柔区人民法院作出的(2017)京0116执2159号执行裁定书，是北京市怀柔区人民法院依照法定程序作出的执行处理行为，没有违反法律规定，是维护答辩人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、异议人的理由不符合法律规定，人民法院对其提出的异议应予以驳回。异议人应按照《房屋买卖协议》第五条的约定及时办理房屋过户手续，即便存在找不到房屋所有权人蔡迎涛的情况，也可以通过起诉的方式将房屋予以过户，但自2006年1月6日《房屋买卖协议》签订后至北京市怀柔区人民法院2017年作出执行裁定的长达11年时间里，异议人没有积极主动采取任何法律救济途径解决房屋过户的问题。因此，异议人对涉案房屋没有办理过户登记手续存在明显的过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的第四种情形。三、房屋所有权人蔡迎涛无权出售涉案房屋。蔡迎涛于2005年9月以银行按揭贷款的方式依法取得位于武汉市江岸区江汉北路×××房屋的房屋所有权。一般情况下，银行贷款买房的都要办理房屋抵押手续和他项权手续，并将房产证复印件、抵押收件收据和他项权利证明原件交贷款银行。银行在收到借款人的以上证件后，才能将所贷金额发放给借款人。此时该房屋的产权已经抵押给银行。依据《担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”从该规定可以看出抵押人转让抵押物必须通知抵押权人，未经通知的处分行为无效。蔡迎涛在没有还清贷款的情况下，是无权出售该房屋的。这一点，异议人均知道的很清楚。因此，即便异议人提供的2006年1月6日的《房屋买卖协议》是真实的，也因蔡迎涛的无权转让而无效，而无效的协议是不能作为对抗申请执行人的依据的。四、根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》法释（2005）14号，第一条“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖、或者抵债。”规定，北京市怀柔区人民法院的查封裁定是完全正确的。综上所述，异议人的主张缺乏事实和法律依据。假如法院采纳异议人的无理请求，不仅会损害申请执行人的合法债权，也会浪费本就紧张的司法资源。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十条第一款的规定，本案的诉讼保全裁定应当继续执行。申请执行人请求人民法院依法驳回异议人的异议，依法执行(2017)京0116执2159号执行裁定书，并依法追究异议人的法律责任，以维护申请执行人的合法权益，维护法律的神圣尊严。被执行人蔡迎涛、姜霞在本院向其送达案外人提交的申请书及相关证据材料后，未提交答辩意见。经审查查明：中联重科公司与蔡迎涛、姜霞融资租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月13日作出（2016）京0116民初4288号民事判决书，内容为：一、解除中联重科公司与蔡迎涛、姜霞签订的编号CNPK-RZ/×××《融资租赁合同》及其附件；二、确认编号CNPK-RZ/×××《融资租赁合同》项下QY25V531.2型汽车起重机贰台（整机编号：×××、×××，发动机号：×××、×××，设备总价款176万）所有权归中联重科公司所有，蔡迎涛、姜霞配合中联重科公司办理上述车辆的过户手续；三、蔡迎涛、姜霞于本判决生效后十五日内向中联重科公司支付租金损失187997.7元；四、驳回中联重科公司的其他诉讼请求。2017年8月1日中联重科公司向本院申请强制执行，本院于次日以（2017）京0116执2159号案件立案执行。该案在执行过程中，本院于同年12月19日依法对蔡迎涛名下位于武汉市江岸区江汉北路×××房产进行了查封，权证编号：×××，房屋所有权证：岸×××，查封期限3年，自2017年12月19日至2020年12月18日止。2017年12月20日，本院依法对该案裁定：终结本次执行程序。另查1，2006年1月6日，胡少雄与蔡迎涛签订《房屋买卖协议》，双方约定由胡少雄购买蔡迎涛名下的位于武汉市江汉区江汉北路×××房屋。协议签订后，胡少雄用抵货款方式向蔡迎涛支付了购房首付款554986.2元，并开始按月以蔡迎涛的名义偿还剩余的银行贷款，截止到2015年2月，胡少雄已将按揭贷款全部偿还完毕。2014年10月30日，黄陂区法院依据融达信公司的诉前保全申请对蔡迎涛名下位于武汉市江汉区江汉北路×××房屋进行了查封。2016年7月21日胡少雄向黄陂区法院提出执行异议，被驳回后，又于同年9月9日向黄陂区法院提起执行异议之诉。该院于2018年6月8日作出一审判决，内容为：一、判令不得查封、扣押、冻结胡少雄出资购买的，户名为蔡迎涛的位于武汉市江汉区江汉北路×××房屋；二、判令不得对户名为蔡迎涛的房屋进行拍卖或者变卖，不得对该房屋拍卖或变卖的价款，用于支付或折抵蔡迎涛、姜霞、武汉华桩结构有限公司下欠融达信公司的借款；三、驳回胡少雄的其他诉讼请求。融达信公司不服一审判决，提出上诉，武汉市中级人民法院于同年12月25日判决：驳回上诉，维持原判。另查2，湖南省长沙市岳麓区人民法院依据（2019）湘0104执恢2269号执行裁定书，裁定拍卖蔡迎涛名下位于武汉市江汉区江汉北路×××房屋，胡少雄于2020年4月4日提起执行异议，该院于同月26日裁定：解除对登记在蔡迎涛名下位于武汉市江汉区江汉北路×××房屋的查封。另查3，蔡迎涛于2014年12月出国，至今未归。上述事实，有本院（2016）京0116民初4288号民事判决书、湖北省武汉市黄陂区人民法院（2018）鄂0116民初1360号民事判决书、湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01民终9585号民事判决书、湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104执异52号执行裁定书、本院（2017）京0116执2159号执行案件卷宗材料、当事人提交的相关书证及云谈话笔录等在案佐证。本院认为，在案外人执行异议审查程序中，对已登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人，但如果买受人在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，并已经支付全部价款，合法占有该不动产，未办理过户登记非因买受人自身原因造成的，可以产生排除执行的效力。本案中，涉案房屋虽登记在被执行人蔡迎涛名下，但胡少雄与蔡迎涛签订的房屋买卖合同在本院查封之前，胡少雄已经支付了全部购房款，并实际占有了该房产，未能办理过户并非胡少雄个人原因，且胡少雄已经取得排除执行的生效法律文书，故对于胡少雄要求解除涉案房产查封的异议请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十八条的规定，裁定如下：解除被执行人蔡迎涛名下位于武汉市江岸区江汉北路×××房产的查封。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  耿荣强审判员  张建军审判员  王 淼二〇二〇年八月十三日书记员  张英为