上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初7046号原告：上海力坤包装制品有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：谭红兵,执行董事。委托诉讼代理人：王怀刚，上海金仕维律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泽江，上海金仕维律师事务所律师。被告：上海车墩工业开发有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：徐瑛，执行董事。委托诉讼代理人：曹憬，上海至真律师事务所律师。被告：上海市松江区车墩镇人民政府，住所地上海市松江区。法定代表人：姜雪峰,镇长。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏梦婷，上海龙元律师事务所律师。原告上海力坤包装制品有限公司(以下简称“力坤公司”)与被告上海车墩工业开发有限公司(以下简称“车墩工业公司”)、上海市松江区车墩镇人民政府(以下简称“车墩镇政府”)其他合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月7日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人王怀刚、李泽江，被告车墩工业公司的委托诉讼代理人曹憬，被告车墩镇政府的委托诉讼代理人杨生泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告力坤公司向本院提出诉讼请求：两被告共同赔偿原告过渡费损失201,959元(币种为人民币，以下同)、设计费损失12,800元、土地出让金差价损失2,420,193.6元及租金损失312,557.72元。事实与理由：2017年5月2日，原告上海力坤包装制品有限公司与被告签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，同日又与两被告签订《备忘录》，就原告位于上海市松江区车亭公路XXX弄XXX号厂房(以下简称“涉案厂房”)的拆迁安置事宜达成协议。拆迁协议约定两被告以现金加土地置换的形式对原告进行安置补偿，并将位于上海市松江区车亭公路XXX弄XXX号地块(东至创嘉路，南至莘莘路，西至空地，北至空地)面积4.9亩的土地(以下简称“置换土地”)置换给原告。备忘录中明确，两被告须“确保在过渡期起算后12个月内办理置换地块的相关手续，让原告顺利摘牌取得土地。”2018年2月5日，原告将原有厂房清空，将房屋及附属设施连同房屋产权证均交付给被告。但时至今日，原告仍未取得相关置换土地，尽管原告多次向两被告请示并催告，但目前置换土地已被出让于他人。原告认为，依照约定，两被告本有义务确保原告顺利取得置换土地，现已构成违约，故请求法院判如所请。被告车墩工业公司辩称，置换土地的出让之所以没有成功，是因为原告的关联公司不符合区域内产业要求等审批条件，并非是被告车墩工业公司故意不履行合同义务所致。被告车墩工业公司没有过错，原告主张损失的计算标准和合理性由法庭酌定。两被告是否需要承担共同责任，由法院认定。被告车墩镇政府辩称，不同意原告的全部诉讼请求。首先，备忘录中的相关权利义务主要是约束原告和被告车墩工业公司，没有为车墩镇政府设定义务。其次，原告请求过渡费损失没有事实依据，原告自认搬离时间是2018年2月5日，而原告知晓不能参加置换土地拍卖的时间是2019年1月2日，因此实际原告的过渡时间只有一年左右，而被告已经给予原告两年的过渡费，不存在过渡费损失；原告的厂房设计损失不存在，在未取得置换土地的情况下，原告缺乏设计的基础，原告提供的关于设计费的证据不足，且即便确实存在，相关损失也应由原告自行承担；原告不存在土地出让金的差额损失，置换土地出让的单价为901.04元/平方米，按拆迁土地面积3,267平方米计算，土地出让价为2,943,697.68元。而被告实际补偿给原告3,038,000元，补偿价是大于土地出让价；原告的租金损失和过渡费损失存在重合，由于原告主张过渡费损失没有事实依据，租金损失同样也没有依据。此外，原告主张两被告承担共同责任没有法律和事实依据，备忘录中关于确保原告取得置换土地及相应违约赔偿的相关约定仅针对原告和被告车墩工业公司，不涉及车墩镇政府。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：原告原系涉案厂房的所有权人，证载土地使用权面积3,245平方米。2017年5月2日，被告车墩镇政府(甲方)与原告(乙方)就涉案厂房签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》一份，载明：甲方对乙方所有的涉案厂房进行拆迁，乙方选择由甲方补偿乙方货币补偿款作为补偿安置方式，补偿金额12,826,759元，具体包括：评估总价7,226,180元、土地补偿2,460,278元、停产停业补偿754,400元、搬迁费90,317元、奖励费2,295,584元。同日，被告车墩工业公司(甲方)、原告(乙方)与被告车墩镇政府(丙方)共同签署《备忘录》一份，载明：上海力坤包装制品有限公司属“莘莘学子园”1.1平方公里动拆迁范围，为了加快土地二次开发进度，确保项目整体规划建设顺利推进，经甲乙丙三方友好商谈，本着互利互惠的原则，将采取签署动迁协议结合土地厂房置换方式对乙方进行动迁补偿。……根据企业实际情况，采取土地置换方式，置换地块位于车亭公路XXX弄XXX号(原上海保禄包装有限公司)东至创嘉路，南至莘莘路，西至空地，北至空地。土地按原有证面积4.9亩进行置换，容积率0.8-1.8，并由甲方负责办理相关土地摘牌前的所有手续，以确保乙方能按时顺利摘牌。土地补偿款一并计入动迁协议中，补偿金额为：620,000元/亩*4.9亩=3,038,000元。该笔补偿款先由甲方、丙方按照动迁协议补偿给乙方，乙方用于土地摘牌时缴纳土地出让金费用。……三、补偿方案。三方共同委托上海地维房地产评估有限公司对乙方涉及动迁区域的房屋面积重置价及停产停业补偿及过渡费和附属设施等进行评估，共同认可评估结论。具体如下：1、建安费：1886平方米*3000元/平方米=5,658,000元；2、设备损失：320,000元；3、其他运输费：600,000元；4、过渡期暂定为2年，停产停业补偿及过渡费合计1886平方米*0.9*365*2=1,239,102元；5、自行建造房屋1127平方米，重置价计971,657元；6、其它费用1,000,000元。六项合计评估总价9,788,759元。上述评估金额待三方签订动迁补偿协议后，依据补偿协议由甲方全额支付给乙方，土地款及6项评估共计12,826,759元。四、其它事宜。1、甲、乙双方今后应该严格按此备忘录实行土地和房屋置换，任何一方不得故意放弃或终止该《备忘录》中的约定，如有违约，则双倍赔偿对方损失。按如乙方今后有意不按照此备忘录实行土地和房屋置换的，则所有动迁协议中的补偿款均为乙方所得。2、土地摘牌前(包括摘牌)所产生的费用由乙方全额承担。(如超过620,000元/亩，由甲方、丙方按实际多出金额再作补偿。)3、三方对本次动迁补偿和土地房屋置换及各种损失补偿置换过渡等，通过动迁补偿协议和《备忘录》签署形式已经固定，均已认可，没有悔意。4、《备忘录》及动迁协议签订后由甲方一次性支付80%动迁补偿款至乙方指定账户，另外预留20%，待乙方能彻底搬离后，30日内一次性付清。5、乙方搬离时间为本协议签订5个月内完成。过渡期在乙方彻底搬离时，双方办理交接手续后开始起算。6、甲方需确保在过渡期起算后12个月内办理完置换地块的相关手续，让乙方顺利摘牌取得土地，如果超过12个月，则过渡期顺延，所产生的过渡费由甲方额外支付给乙方。7、本《备忘录》与动迁补偿协议相辅相成，共同具备法律效力。2018年2月5日，原告和被告车墩工业公司签署交接清单一份，载明原告将涉案房屋清空后交付于被告车墩工业公司。2018年9月11日，被告车墩镇政府向上海市松江区人民政府提交《请示》一份，称与原告多次洽谈达成土地置换共识，并签订动迁补偿置换协议和备忘录，申请将置换土地分配给原告。2019年1月15日，原告以其关联公司上海力岩科技股份有限公司的名义向政府申请产业准入评估，但最终审批状态为不予受理。原告称该申请系按两被告的指示实施，被告车墩镇政府则称正是该问题导致原告丧失了置换土地的参拍资格，在签订合同时各方均未注意到该问题，不过，参拍的前置要求自2012年起就已经存在了。2019年5月，原告委托律师向两被告发送《恳请函》，请求两被告协助原告在2019年6月15日前取得置换土地。2020年4月23日，案外人上海晨辉科技股份有限公司通过合法程序取得置换土地，并与上海市松江区规划和自然资源局签订了《上海市国有建设用地使用权出让合同》，土地出让年限为20年，宗地总面积4572.5平方米，出让总价款4,120,000元，折合每平方米价格为901.04元。审理中，原告自述在签订拆迁协议时，其本不愿搬离，此后两被告向原告承诺给予置换土地，原告才同意签订协议，故在同一日同时签订了拆迁协议和《备忘录》。对此，两被告称，原告和被告车墩镇政府签订拆迁协议时，确实提出土地置换的要求，但被告车墩镇政府提出该事项并非其职能范围，故交由土地所在园区的管理方即被告车墩工业公司进行协调，并共同签署《备忘录》。不过，两被告另主张《备忘录》中涉及置换土地的约定违法，应属无效，而关于《备忘录》中为何会约定确保原告顺利摘牌、双倍赔偿损失，应如何理解相关约定，两被告均表示不清楚：被告车墩工业公司称经办人已退休，故不清楚；被告车墩镇政府则称该约定仅拘束原告和被告车墩工业公司，故不清楚。审理中，原告主张其实际损失构成如下：1.过渡费损失100,979.5元。《备忘录》中载明停产停业损失和2年过渡费共计1,239,102元，拆迁协议中载明停产停业损失为754,400元，自实际交接的2018年2月5日起算，《备忘录》对应过渡期2年于2020年2月5日届满，故原告主张自2020年2月6日至开庭之日止(计为5个月)的额外的过渡费损失，即(1,239,102元-754,400元)/24个月*5个月=100,979.5元；2.新厂房设计费损失6,400元。为置换土地上新厂房设计预付的费用，有原告关联公司上海力岩科技股份有限公司与案外人上海创霖建筑规划设计有限公司的《建设工程设计合同(一)》和原告2018年7月12日的转账凭证(备注有代付力岩厂房建筑设计费)为证，上海力岩科技股份有限公司也向本院确认相关权利归原告所有，两被告核对前述证据的原件无误，表示真实性由本院认定；3.土地出让金差价损失1,210,096.8元。原告自行搜索网页后就低估算置换土地附近土地的市场价为1300元/平方米；《备忘录》明确置换土地为620,000元/亩，折算约合929.6元/平方米；置换土地面积为4.9亩，约合3,267平方米；同时《备忘录》约定摘牌超过620,000元/亩的费用，由两被告按实际多出金额再作补偿。故有土地出让金差价损失(1300元/平方米-929.6元/平方米)*3,267平方米=1,210,096.8元，被告车墩工业公司对原告提供的载有土地价格的网页证据的真实性不予认可，被告车墩镇政府虽确认网页证据的真实性，但表示相关地块与置换土地的条件相差较大，没有可比性；4.租金损失156,278.86元。计算的起止时间参照过渡费，参照375,069.26元/年的标准计算，有2019年1月1日至2020年12月31日两年的租金发票为证，故有375,069.26元/年/12个月*5个月=156,278.86元，两被告对于前述租金发票的真实性均无异议，但认为与本案无关联性。同时，原告认为依据《备忘录》之约定，其有权双倍主张损失，故诉讼请求中的相关损失均系按双倍计算。以上事实，有《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》、《备忘录》、交接清单、恳请函、建设工程设计合同、入账凭证、确认书、《上海市房地产权证》、松江区人民政府一网通办信息查询、上海市国有建设用地使用权出让合同、工商登记信息以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案中的《备忘录》的签订系出自双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，当属有效。虽然《备忘录》中部分义务被约定于被告车墩工业公司名下，没有直接为车墩镇政府设定义务，但该《备忘录》的形成与原告和被告车墩镇政府之间的房屋拆迁安置补偿合同关系密切相关，两被告认可被告车墩工业公司因系属地管理方参与到该份《备忘录》的签订中，因此原告主张被告车墩镇政府作为共同的合同相对方一并承担义务，本院予以认同。在此基础上，鉴于《备忘录》中明确约定“由甲方负责办理相关土地摘牌前的所有手续，以确保乙方能按时顺利摘牌”，故在两被告未能顺利完成合同义务，使得原告顺利摘牌置换土地，又无证据证明原告恶意不配合或阻止摘牌条件成就的情况下，两被告应当对此承担违约责任。对于违约责任的承担方式，原告主张依据合同约定要求双倍赔偿实际损失，其实质为违约金，本院根据本案实际情况酌情予以考虑。对于原告主张的过渡费损失和租金损失，鉴于2019年1月15日原告向政府申请产业准入评估的最终审批状态为不予受理，在此时原告对摘牌置换土地存在障碍的情况便应当已经知晓，应当另从履行不能的角度主张权利，而非通过继续追索过渡费来主张权利，原告主张自2020年2月6日至开庭之日止的过渡费，无事实和法律依据，同时，原告在收取过渡费补偿后，也不应再另行主张租金损失，故本院对原告主张的该两项损失不予支持。对于原告主张的土地出让金差价损失，系基于《备忘录》中“土地摘牌前(包括摘牌)所产生的费用由乙方全额承担(如超过620,000元/亩，由甲方、丙方按实际多出金额再作补偿)”的约定，但一则原告实际未摘牌置换土地，二则原、被告对于置换土地的使用年限并无约定，从土地出让金许诺单价来看，更接近于20年使用年限的土地，而实际成交的土地单价也低于620,000元/亩的价格，并不存在原告所称的土地出让金差价损失，故对原告的此项诉讼请求，本院对此不予支持。对于原告主张的新厂房设计费损失，鉴于原告已经提供了合同和转账记录等凭证原件，相关费用系原告基于信赖利益而发生，在无法取得置换土地的情况下，原告要求被告对此进行赔偿，于法有据，本院予以支持，结合双方的约定，本院酌情确定两被告应共同赔偿原告8,400元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告上海车墩工业开发有限公司、上海市松江区车墩镇人民政府于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海力坤包装制品有限公司设计费损失8,400元。案件受理费30,380元，减半收取计15,190元，由原告上海力坤包装制品有限公司负担15,146元(已付)，由被告上海车墩工业开发有限公司、上海市松江区车墩镇人民政府负担44元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  暨秉恒二〇二〇年八月二十七日书记员  姚吉妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。