广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初3145号原告（反诉被告）：广东省广州市南沙区东涌镇大同股份合作经济联合社，住所地广州市南沙区东涌镇大同村裕丰路**，统一社会信用代码N2440115517417407J。法定代表人：陈志锋。委托诉讼代理人：赖燕华，广东广信君达（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄赐龙，广东广信君达（南沙）律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：丁志平，男，1962年2月2日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：成杰，广东颖诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈碧名，广东颖诚律师事务所律师。原告即反诉被告广东省广州市南沙区东涌镇大同股份合作经济联合社（下称大同经联社）与被告即反诉原告丁志平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。大同经联社委托诉讼代理人赖燕华、黄赐龙，丁志平及其委托诉讼代理人成杰、陈碧名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大同经联社向本院提出诉讼请求：1.丁志平向大同经联社支付拖欠的2019年1月1日至2019年12月31日的租金179862.52元；2.丁志平支付2019年欠缴租金的违约金（以179862.52元为本金，从2019年7月1日起计算至清偿之日止，按照中国人民银行一年期基准贷款利率计算，2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.丁志平缴纳的押金30000元归大同经联社所有；4.丁志平承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年11月12日，大同经联社与丁志平签订《商铺租赁合同》约定大同经联社将位于大同村X队（即市XX队过涌桥以东）的占地面积为1474.19平方米的不动产，即352.48平方米的商铺、490.97平方米的空地、630.74平方米的棚架租赁给丁志平使用，租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止。同时，《商铺租赁合同》第三条约定，2018年1月1日至2019年12月31日的每月租金为21655.21元，丁志平须在2019年6月31日前一次性交清2019年租金，合计259862.53元。上述合同签订后，大同经联社依约履行了合同义务，而丁志平却未按照合同约定的时间支付2019年的租金。经过大同经联社的多次催告，丁志平仅向大同经联社偿付了80000元，余下的179862.52元租金至今仍未支付。大同经联社依约履行了合同义务后，丁志平无故拖欠租金的行为严重损害了大同经联社的合法权益。被告丁志平辩称：不同意大同经联社的诉请，1.我方认为合同应当是无效或者应当予以撤销。双方签订合同是约定租赁期限为十年，这在大同经联社村委会有记录。但是直至清场时我方才发现合同期限为五年。2.2014年双方续租是约定是十年期，并非是五年，直至2019年10月被告才得知合同是履行，但是被告一直按照十年期履行合同。3、1999年的土地使用权租赁合同有明确约定我方投入的补偿款归我方。被告丁志平在诉讼中向本院提出反诉请求：1.大同经联社返还丁志平在2014年1月1日至2019年12月31日期间多支付的租金360547.32元；2.大同经联社返还丁志平定金30000元；3.大同经联社赔偿丁志平投入的投资建设费用（暂计600000元，最终以鉴定造价结论为准）；4.大同经联社承担本案的所有反诉费用。事实和理由：1999年12月5日，丁志平与大同经联社（原鱼窝头镇大同村经济合作社）签订《土地使用权租赁合同》将位于大同村九队（市南公路九队过涌桥以东）面积982平方米（经过河堤镇土筑堤后面积1500平方米）租赁给丁志平作商业使用，租赁年限为15年，即到2014年12月4日。丁志平于2000年至2005年期间，对涉案土地进行土方填土、筑堤、上盖等建设，投入资金超过100多万元。租赁期满前半年左右，2014年7月15日，双方协商将租赁期限约定为续租十年，空地租金为7元/平方米，其他建筑物租金为12.5元，每三年递增5%，并约定国家征用该土地时，征地款和村投入部分归大同经联社所有，其余丁志平投入部分归丁志平所有。大同经联社在2014年换届后态度大变，单方将租赁期限修改为5年，租金标准修改为商铺部分每月25元/平方米，空地部分为8元/平方米，棚架后面部分每月租金为12.5元/平方米。大同经联社以收回场地违约胁迫丁志平签订《商铺租赁合同》。丁志平基于对前期投入巨大成本进行建设及大同经联社的威逼，丁志平误以为租赁期限为十年以上，才被欺骗签订该合同，在2015、2016年期间依然投入大约60万资金进行商铺等建设。大同经联社为多收取租金，将《土地使用权租赁合同》改为《商铺租赁合同》，以回收租赁物为由胁迫丁志平签订《商铺租赁合同》违背丁志平的真实意思表示签订合同。大同经联社与丁志平约定的租金标准为每平方米8元每月，租金每年递增5%，2015年1月1日至2019年12月31日，除去丁志平欠付的租金外，大同经联社仍多收租金360547.32元。丁志平在履行《土地使用权租赁合同》过程中投入超过100万元，误认为租赁期限在十年以上的情况下又投入60多万元进行改造，但丁志平的实际使用期限只有5年，大同经联社未按照双方协商的空地8元/平方米约定标准执行，多收取的租金应退还。大同经联社于2019年12月不顾丁志平反对，单方收回租赁物并强行清场收回租赁物，致使丁志平无法正常使用租赁物，依据《土地使用权租赁合同》，大同经联社也应当对丁志平的投资进行相应的赔偿而不是全部无偿收回，并申请对其投资的建筑物等价值进行评估。后丁志平撤回了第三项诉请。反诉被告大同经联社辩称：不同意丁志平的全部反诉请求，丁志平提出反诉请求及依据的事实理由与本案无关，应当裁定不予受理并告知其另行起诉。1.根据土地使用权租赁合同，丁志平与大同经联社形成的是土地使用权租赁合同关系，丁志平享有的是土地使用权。在租赁合同，双方形成的是商铺空地棚架的租赁合同关系。尽管两合同的签订主体相同，但是合同的标的物不同，两份合同所属的法律关系不一致。大同经联社诉请依据的是商铺租赁合同，丁志平反诉请求依据的是土地使用权租赁合同，二者之间并无因果关系或者相同事实。2014年12月5日土地使用权租赁合同就已经终止，双方就该合同的权利义务已经履行完毕，不存在双方诉讼请求基于相同事实的情况，因此大同经联社认为根据诉讼法司法解释第233条第2、3款的规定，丁志平反诉请求与本诉标的及诉讼请求依据的事实理由并无关联，法院应当裁定不予受理。2.即便法院受理反诉请求，大同经联社认为丁志平的反诉请求已经超过诉讼时效，应当予以驳回。2014年12月5日土地使用权租赁合同已经终止，双方就该合同的权利义务终结。被告早于2014年知道其自身权利受到损害，但直至2020年6月2日才向法院提起诉讼，根据最高院关于适用民事诉讼法的解释第153条及民法总则188条的规定，丁志平的诉请已经超过三年的诉讼时效。3.双方签订的商铺租赁合同是双方真实意思表示、合法有效，丁志平要求按照土地使用权租赁合同交付租金并要求大同经联社退还租金于法无据，与事实不符。丁志平应当遵守契约精神按照商铺租赁合同履行支付租金的义务。4.丁志平请求返还定金30000元没有事实和法律依据。根据商铺租金合同第五条，押金退还的前提是丁志平没有违约行为，现丁志平已经拖欠大同经联社2019年的租金，已经构成违约，大同经联社有权予以没收。5.对于丁志平投资建造的建筑物双方已经有明确约定，在土地使用权租赁合同期满后归大同经联社所有，丁志平在签订合同时已经清晰明了如果在土地上投资建设不动产，那么在土地使用权租赁合同期满后该土地上的所有不动产归大同经联社所有，丁志平在此种情况下仍自行投资建设，应当由其自行承担。另外根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第13条，对于丁志平未经同意装饰或者扩建所发生的费用应当由其自身承担。经审理查明，位于广州市南沙区东涌镇大同村2.333公顷的土地为广州市南沙区东涌镇大同村股份合作经济社农民集体所有。1999年12月5日，鱼窝头镇大同村经济合作社（出租方，甲方）与丁志平（承租方，乙方）签订《土地使用权租赁合同》，内容为：“……一、甲方出租给乙方的土地位于大同村X队（即市XX队过涌桥以东），面积982平方米，公路预留部分则由甲、乙双方各负责50%，该土地只能作商业使用。二、租赁期限：一定十五年，从一九九九年十二月五日至二零一四年十二月四日。三、租金：每月每平方米租金为3.5元，按月交付，在每月10日前付清。从签订合同之日起免交六个月的租金（即建设期），租金每二年递增10%。四、押金：本合同签订之日，乙方交给甲方1万元作为定金，该定金如无违约在租赁期满不计息退回给乙方。……十五、如遇市政或国家建筑需征用该土地，甲、乙双方应服从，征用补偿款费用条件由甲、乙双方与征用方协商解决。定金不计息返还给乙方，征地款和村投入部分归甲方所有，其余乙方投入部分归乙方。本合同自然终止，双方均不作违约论处。十六、租赁期满，该土地的所有不动产归甲方所有，乙方在移交给甲方时应保证企业的完整性，如乙方需续租，应在期满留个月前征得甲方同意，在同等条件下甲方优先给乙方续租，租赁条件另行协商。……”2000年，丁志平在涉案土地上建设了商铺、棚架等，未取得建设工程规划许可证。2006年6月22日，丁志平在涉案土地上投资成立广州市南沙区平昌汽车修配厂，经营机动车、电子产品和日用产品修理业等。2006年2月广州市公安消防支队第六大队出具《关于对平昌汽车修配厂消防验收合格的意见》，内容为“……你单位在广州市番禺区鱼窝头镇的平昌汽车修配厂（厂房为一幢单层，建筑面积554.2㎡）工程已竣工，根据你单位的申请……经检查验收，消火栓系统基本正常……”。2007年4月25日，广州市番禺区机动车排污监察大队作出《对＜广州市番禺平昌汽车修配厂建设项目环境影响登记表＞的批复》同意广州市番禺平昌汽车修配厂在鱼窝头镇××村××队建设的申请。2014年7月15日、7月30日，大同村召开村两委、队长、监委会会议，并制作《村“两委”联席会议记录》，其中7月15日的会议内容记载“一、与丁志平、郭某协商X队（即市XX队过涌桥以东）土地租赁一事，丁志平提出按现时租金水平起步续租，每月7元/方，每两年递增5%，续租10年，若在未来10年内国家征用该土地，建筑物主体等物业拆迁补偿归村，装修补偿归业主。”丁志平、郭某于该会议记录内容处签名。其中7月30日的会议内容记载“……三、讨论市南路9队涌桥以东土地租赁投标问题，租期5年，第三年起每年递增5%，16元/方每年，公开投标，空地照计，空地跟铺位分开价钱，会议决定先找评估公司评估再定租金。……”2014年11月12日，大同经联社（出租方，甲方）与丁志平（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，内容为“……一、甲方出租给乙方的商铺位于大同村X队（即市XX队过涌桥以东），占地总面积为1474.19平方米商铺一间，（其中铺占地面积为352.48平方米，空地占地面积为490.97平方米，棚架后边面积为630.74平方米。）该商铺只能做商业性使用。二、租赁年限：五年，从2015年1月1日至2019年12月31日止。三、租金计法：1、商铺占地部分面积每月每平方米租金为25元；2、空地占地部分面积每月每平方米租金为8元；3、棚架后面部分面积每月每平方米租金为12.5元。租金按半年交付，乙方在每年1月10日前付清上半年租金，7月10日前交当年下半年租金，第三年开始递增5%。（即从2018年1月1日开始递增5%租金，包括空地同商铺的部分），2019年6月31日前一次性交清当年租金。从2015年1月1日至2017年12月31日，每月租金为20624.01元。从2018年1月1日至2019年12月31日，每月租金为21655.21元。以上租金未含税金，如要开取发票时，税费由乙方另外支付，否则，是乙方自行到税务机关开取。四、租金按约定时间收取。五、押金：本合同签订之日，乙方交给甲方3万元作为定金，该定金如乙方无违约在租赁期满时，不计息退回给乙方。六、乙方加建改建，须征得甲方书面同意。对现时的商铺建筑物，应尽看管责任。……十三、违约责任：1、如甲方单位擅自无固终止租赁，双倍返还定金给乙方，并按乙方的实际经济损失赔偿给乙方，如乙方中途擅自退租，定金归甲方所有，并赔偿甲方因此引起的经济损失。2、如乙方不能按时交付租金，每逾期一日应按拖欠款额的1%计付滞纳金给甲方。如逾期超过三个月仍未付清租金和滞纳金，视为乙方单方违约，甲方有权终止合同，收回商铺、甲方可以另行同第三方再签订合同发包。……十五、租赁期满时，乙方保证该商铺完整性地交回甲方；（完整性包括商铺的水、电表、门窗、天花、雨蓬、灯制及入墙装修的部门）。如乙方需要续租的，租赁条件应另行协商。应在期满前三至六个月内征得甲方同意方可签订续租合同。否则，合同到期当日按约定完整性地把商铺交回甲方。……”为证明《村“两委”联席会议记录》记载的租赁期限为十年及上述合同签订过程，丁志平申请证人郭某出庭作证，证人郭某陈述其与丁志平都一同租赁同一地方的商铺，其二人与村里协商时均都要求签订合同是十年的，但是村里说只能租五年，五年期满后放到平台招租，我们就按五年签订租赁合同等。2019年12月3日，大同经联社向丁志平催收拖欠租金179862.53元。丁志平于《催收款通知书回执》签收人栏签名。同月31日，大同经联社于涉案租赁物大门张贴《清场通知书》，内容为“根据南沙区东涌镇公共资源交易站2019年12月3日大同村9队过涌桥商铺2号+空地+简易厂房出租项目网上在线竞投结果，原租户丁志平没有中标，根据2014年11月12日签订《商铺租赁合同》的第十五点，合同到期当日（2019年12月31日）按约定完整性地把商铺交还。请原租户丁志平于2019年12月31日清场完毕。”2019年12月20日，大同经联社与案外人吴盛东就涉案租赁物签订《商铺租赁合同》。同月25日，大同经联社向吴盛东发出收铺通知书通知吴盛东于2020年1月1日收铺。大同经联社陈述丁志平交还涉案租赁物的时间为2020年1月1日并提交了案外人吴盛东、吴润生等人手写证人证言，丁志平对此不予确认并陈述交还时间为2019年12月30日。为证明其转租给他人是按照10年租赁期限进行转租而非5年，丁志平提供了《房屋租赁登记备案证明》，该证明记载“出租人丁志平，租赁用途商业用房，租赁面积43平方米，租赁期间2016年3月1日至2020年3月1日，月租金800元”。为证明其在涉案租赁土地上进行填土、修筑河堤、厂房等建筑物，并投入100多万元，丁志平提供收款收据等。庭审中，双方确认：丁志平缴纳了押金30000元，缴清了2019年之前的租金，2019年7月11日、11月4日各支付了租金40000元。涉案租赁商铺、棚架及空地一并使用未进行区分，其中涉案修理厂由丁志平使用，涉案商铺由丁志平转租给他人使用。另，2020年8月27日，本院作出（2020）粤0115民初3145号民事裁定书，裁定驳回了丁志平第一项诉请中要求返还2014年1月1日至2014年12月31日期间租金的起诉。本院认为，本案为租赁合同纠纷。关于涉案《商铺租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据双方当事人确认涉案租赁物所涉房屋未取得建设工程规划许可证，故大同经联社与丁志平签订的《商铺租赁合同》无效。合同无效，双方因该合同取得的财产应予以返还，大同经联社应返还丁志平支付的定金30000元，大同经联社主张没收该定金没有依据，本院不予支持。关于租金及违约金问题。虽然涉案合同无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，丁志平仍应参照合同约定支付交还案涉租赁物前的占用费。因双方对涉案租赁物交还的时间陈述不一且均未举证证明，参照双方合同约定租期于2019年12月31日到期，结合大同经济联合社于2019年12月31日张贴《清场通知书》时间，故本院认定丁志平交还商铺的时间为2019年12月31日。庭审中双方确认丁志平已缴清2019年之前的租金并支付了2019年租金80000元，参照《商铺租赁合同》约定从2018年1月1日至2019年12月31日每月租金为21655.21元，丁志平还应向大同经联社支付占用费179862.52元（21655.21元×12个月-80000元）。丁志平抗辩其受胁迫签订的上述合同并主张合同租金标准有误等，但未举证证明，应承担举证不能法律后果，且根据证人郭某的陈述内容，丁志平、郭某虽有提出过签约十年的要求，但并未得到大同经联社同意，丁志平对大同经联社同意签约五年是知晓的，双方据此签订了涉案合同，该合同是双方真实意思表示，故其主张返还租金没有依据，本院不予支持。因涉案商铺租赁合同无效，大同经联社主张的违约金没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、丁志平应于本判决发生法律效力之日起十日内向广东省广州市南沙区东涌镇大同股份合作经济联合社支付占用费179862.52元；二、广东省广州市南沙区东涌镇大同股份合作经济联合社应于本判决发生法律效力之日起十日内向丁志平退还押金30000元；三、驳回广东省广州市南沙区东涌镇大同股份合作经济联合社的其他诉讼请求；四、驳回丁志平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2223.97元，由广东省广州市南沙区东涌镇大同股份合作经济联合社负担274.97元，由丁志平负担1949元；反诉受理费3125元，由广东省广州市南沙区东涌镇大同股份合作经济联合社负担225元，由丁志平负担2900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二〇年八月二十七日书记员  谢芝华