福建省清流县人民法院 民 事 判 决 书 (2019）闽0423民初1069号 原告：罗平老，男，1971年1月16日出生，汉族，住福建省宁化县。 原告：马翠云，女，1972年3月25日出生，汉族，住福建省宁化县。 原告：马能安，男，1976年8月3日出生，汉族，住福建省宁化县。 原告：黄雪平，女，1978年9月25日出生，汉族，住福建省宁化县。 以上四原告共同委托诉讼代理人：余开来，福建君来律师事务所律师。 以上四原告共同委托诉讼代理人：范宜构，福建君来律师事务所实习律师。 被告：三明市元鸿房地产开发有限公司，统一社会信用代码913504235692766693,住所地福建省清流县龙津镇水南街**。 法定代表人：杜新民，该公司总经理。 原告罗平老、马翠云、马能安、黄雪平（以下简称四原告）与被告三明市元鸿房地产开发有限公司（以下简称元鸿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月19日作出（2018）闽0423民初504号民事判决，四原告不服该判决，向福建省三明市中级人民法院提起上诉。福建省三明市中级人民法院于2019年6月25日作出（2019）闽04民终806号民事裁定：撤销（2018）闽0423民初504号民事判决；发回本院重审。本院于2019年8月15日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗平老、黄雪平及四原告的共同委托诉讼代理人余开来、范宜构（实习律师），被告元鸿公司的法定代表人杜新民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四原告向本院提出诉讼请求：1.判令元鸿公司支付四原告投资款的利息462,110元（自2015年4月1日违约日至2018年1月1日消防验收日止，其中已付2个月，欠31个月，每月利息14,906.80元）；2.判令元鸿公司支付四原告贷款的利息440,527元（自2015年7月6日贷款日至2018年1月1日消防验收日止，贷款978,950元按月利率1.5%计算，每月利息14,684.25元）；3.判令元鸿公司赔偿四原告宾馆无法正常开业的经济损失225,000元（自2017年5月17日准备开业日至2018年1月1日消防验收日止，共计225天，每天按约定1,000元计算）；4.判令元鸿公司支付四原告合同违约金100,000元；5.元鸿公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年2月11日，四原告与元鸿公司签订了11份《商品房买卖合同》约定：元鸿公司将元鸿广场四层B单元401、B单元402、B单元403、B单元404、B单元405、B单元406、B单元407、B单元408、B单元409、B单元410和四层C单元403室等共11套房屋出售给四原告，作为经营酒店、宾馆使用。元鸿公司承诺所有房屋均于2015年3月31日正式交房，如不能按期交房的，元鸿公司在《补充协议》中承诺按月赔付给四原告投资款1.5%比例的利息。但是，交房时限到时，元鸿公司房屋因消防问题无法通过验收，无法按期交房。2015年6月3日，元鸿公司又和原告协商并签订一份《协议书》约定：元鸿公司保证消防能在2015年8月1日前验收合格，将上述11套房屋交付给四原告开工装修宾馆，并提供给四原告开设宾馆所需的一切材料，若元鸿公司各项事宜延误而给四原告造成经济损失的，由元鸿公司按上述约定的月利率1.5%支付利息，同时每天补偿给四原告宾馆营业损失1,000元，双方还约定若一方违约的，应承担违约金10万元。本协议书签订后，元鸿公司房屋消防问题仍然无法解决，迟迟不能验收，导致四原告不能按时装修、开业。直到2018年1月2日元鸿公司才消防验收合格，该房屋才能正常营业使用。因交房时间拖延近三年时间，导致四原告各项经济损失巨大。现原告为维护自身的合法权益，依法提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。 元鸿公司辩称，1、原告违约在先。四原告于2013年11月到2014年1月期间就向答辩人签订商品房认购协议，根据认购协议，原告应当在签订认购协议后7日内与答辩人签订《商品房买卖合同》，并支付首付款等，但原告没有按期来签订《商品买卖合同》，显然是原告违约在先。原告违约，答辩人是可以没收其定金的（每套5万元），但答辩人没有这样做。2015年2月，原告与答辩人签订《商品房买卖合同》，答辩人还将其定金转为购房款，且房价从每平方米3,600元-3,900元降为每平方米3,000元左右，相当于答辩人已对原告进行一次补偿。现原告却要求答辩人承担违约责任，没有事实和法律依据，属不诚实信用。2、原告的第一项、第二项诉讼请求没有依据，不应支持。该两项诉讼请求原告是依据双方于2015年6月3日签订的协议书第一至第三条主张的，而该协议书是双方自已约定的交房条件，并非法定交房条件，即答辩人只要保证将房屋交给原告开工装修就行了，就不存在违约。事实上，原告于2015年7月6日出具的收条就充分证明答辩人在2015年6月20日将房屋交给原告开工装修了，双方确认答辩人的违约行为是从2015年4月1日计算到2015年6月20日止，且违约金已结清。3、原告的第三项诉讼请求，事实不清且约定赔偿损失数额明显过高。原告没有提供证据证明其在2017年5月17日就将宾馆装修好并告知答辩人，更没有要求答辩人提供其开设宾馆办证所需材料的任何依据，原告也没有证据能够证明其每天损失可达1,000元。4、原告的第四项诉讼请求属重复计算违约金，前三项诉讼请求虽称为利息或损失，但都是指答辩人违约后应支付给原告的费用，实质上就是违约金的性质，原告第四项请求提出10万元的违约金显然是重复计算违约金，不予支持。综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据，依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即：四原告身份证复印件各1份、《商品房买卖合同》11份、《补充协议》1份、《协议书》1份、清流县公安局《行政处罚决定书》及《取缔通知书》各1份、清流县公安消防大队《建设工程竣工验收消防备案凭证》1份、《销售不动产统一发票》11份、《福建农村信用社借款借据》2份、《福建增值税普通发票》11份、《房屋登记信息证明》1份；元鸿公司提供的《营业执照》1份、《法定代表人身份证明书》1份，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.元鸿公司提供的由罗平老出具的《收条》1份，元鸿公司主张该收条证明其支付原告自2015年4月1日至2015年6月20日期间逾期交房违约金37,000元，以此证明房屋于2015年6月20日已交付，违约金已结清。四原告对收条的真实性无异议，但认为该收条只能证明元鸿公司支付了2015年4月1日至2015年6月20日期间的违约金37,000元，不能证明在2015年6月20日已经交房。本院认为，该收条的真实性予以确认，收条证明元鸿公司支付四原告逾期交房违约金37,000元。2.元鸿公司提供的《元鸿广场商品房认购书》、《元鸿广场商品房认购协议》各1份，元鸿公司主张该组证据可以证明四原告在2013年向元鸿公司认购房屋，至2015年双方签订商品房买卖合同，元鸿公司在签订商品房买卖合同时通过下调房价的方式对四原告进行了补偿。四原告对证据的真实性无异议，但认为该认购书未生效，双方在签订购房合同时是按市场价格约定的房价，不是元鸿公司作让步。本院认为，该组证据无法证明元鸿公司有以降低房价方式补偿四原告违约损失。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2015年2月11日，四原告与元鸿公司签订《商品房买卖合同》11份，约定：四原告向元鸿公司购买由元鸿公司开发建设的位于清流县龙津镇长兴南街元鸿广场1幢B单元401室、402室、403室、404室、405室、406室、407室、408室、409室、410室和1幢C单元403室共11套商品房,购房总价款1,972,740元。买受人应在合同签订之日向出卖人支付首期房款993,790元,余款978,950元由按揭贷款一次性支付。双方还就项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、面积确认及面积差异处理、交付条件与期限、违约责任等进行了约定。对于交房期限，合同第八条约定：“出卖人应当在2015年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用:1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格;2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件;3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施”。对于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）①逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后,买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金”。对于房屋的交接，合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单”。 同日，元鸿公司（甲方）与罗平老、马能安（乙方）签订《补充协议》1份，约定：乙方向甲方购买元鸿广场四层的单身公寓（B单元401室、402室、403室、404室、405室、406室、407室、408室、409室、410室和四层的C单元403室，作为经营酒店、宾馆用。乙方所购房产，甲方承诺在3月31日正式交房，如果甲方不能如期交房，甲方应付给乙方一分五的利息（以缴纳购房款的总额计算）。 上述合同及补充协议签订后，四原告向元鸿公司支付了首期房款993,790元，元鸿公司于2015年3月24日向四原告开具《销售不动产统一发票（自开）》11份，合计金额993,790元。 2.2015年6月3日，元鸿公司（甲方）与罗平老（乙方）签订《协议书》一份，约定：“第一条甲方保证消防能在2015年8月1日开工宾馆装修，乙方可以去银行办房贷；第二条甲方各项事宜延误所造成的损失，甲方补偿乙方投资总额每月利息993,790（总额）×0.015（利率）=14,906.80元，从2015年4月1日开始，每月10前由甲方现金支付给乙方；第三条乙方在银行办房贷后，甲方不能按时交房装修，银行贷款月息按每万元150元计，由甲方在每月10日前现金支付乙方；第四条乙方装修好，甲方不能提供乙方开设宾馆办证所需的材料，所造成误工和有关开支，甲方每天补偿乙方1,000元/天；第五条上述条件甲方违约或延误，甲方将清流县龙津镇长兴南街5幢C区404抵押乙方，每平方米按2,000元计算；第六条以上条款甲乙共同遵守，如一方违约，承担违约金100,000元整，甲方再付每天1,000元误工费及总额利息给乙方”。 3.2015年6月26日、2015年7月6日，罗平老向清流县农村信用合作联社营业部分别贷款200,000元、778,950元，合计978,950元，贷款月利率均为5.716666‰。 4.2015年7月6日，罗平老向元鸿公司出具《收条》1份，载明：“今收到元鸿房地产交房违约金37,000元整，2015年4月1日至2015年6月20日”。 5.2017年5月16日，清流县公安局对原告经营的“鑫海快捷酒店”作出行政处罚，对酒店予以取缔。《行政处罚决定书》中查明：“2017年4月19日22时许，城关派出所民警在辖区行业场所进行检查中发现清流城关‘鑫海快捷酒店’未经许可，擅自经营按照国家规定需要由公安机关许可的行业”。 6.2018年1月2日，清流县公安消防大队向元鸿公司出具《建设工程竣工验收消防备案凭证》。 7.2018年5月10日，元鸿公司为四原告补开具《福建增值税普通发票》11份，合计金额978,950元。 8.四原告购买的位于清流县龙津镇长兴南街元鸿广场1幢B单元401室、402室、403室、404室、405室、406室、407室、408室、409室、410室和1幢C单元403室共11套房屋，双方当事人未按《商品房买卖合同》的约定办理交房手续，但在清流县房屋交易管理所进行了备案登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《协议书》系双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方当事人应当按照约定履行各自的义务。元鸿公司未按合同约定的期限履行交房义务，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。关于本案实际交房时间的确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中，从公安机关于2017年5月16日对原告就涉案房屋经营酒店的行政处罚决定书中查明事实看，涉案房屋于2017年4月19日进行营业使用，由此可见涉案房屋至迟在2017年4月19日前装修完工，原告自认其于2017年2月开始正式装修房屋，此时应视为原告接收、占有了房屋。元鸿公司作为商品房买卖合同关系的出卖人交付房屋是其基本合同义务,元鸿公司应对具体交房事宜承担举证责任。由于元鸿公司未举证证明房屋交付的具体时间，本院依法采信原告主张其于2017年2月接收房屋装修的事实，应视为元鸿公司已于2017年1月31日完成了房屋的交付。关于原告主张的各项诉讼请求是否支持的问题。本案系商品房销售合同纠纷，元鸿公司承担逾期交房的违约责任应按清流县辖区房地产业实际状况及逾期交房的处理情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定按日万分之一（即0.01%）计算，向原告支付以交付的购房款为基数自逾期交房之日起至实际交房之日止的违约金，即元鸿公司应支付原告以首付款993,790元为基数自2015年4月1日起至2017年1月31日止的违约金66,683.31元(993,790元×0.01%×671天)，应支付原告以银行贷款978,950元为基数自2015年7月6日至2017年1月31日的违约金56,191.73元（978,950元×0.01%×574天），合计122,875.04元。元鸿公司在本案起诉前已支付原告的违约金37,000元，应予以扣减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金和损失赔偿是选择适用关系。原告主张元鸿公司支付的投资款利息、贷款利息和宾馆无法正常开业损失即属于因违约而产生的损失，原告在主张违约金同时，又主张赔偿损失与法不符，故对原告主张元鸿公司支付投资款利息、贷款利息和宾馆无法正常开业损失的诉讼请求，不予支持。 综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、三明市元鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付罗平老、马翠云、马能安、黄雪平逾期交房违约金122,875.04元，扣减已支付37,000元，应再支付85,875.04元; 二、驳回罗平老、马翠云、马能安、黄雪平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15,849元，由罗平老、马翠云、马能安、黄雪平负担7,924.50元，三明市元鸿房地产开发有限公司负担7,924.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  伍益民 审 判 员  赖伟华 人民陪审员  黄共华 二〇二〇年八月十一日 书 记 员  邹娇华 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。