广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初3819号原告（同时为反诉被告）：牟泽容，住四川省长宁县***********。委托诉讼代理人：张敏敏，广东必效律师事务所律师。委托诉讼代理人：林卓宜，广东必效律师事务所辅助人员。被告（同时为反诉原告）：东莞市佳茂商贸有限公司，住所地：广东省东莞市**************。法定代表人：许某1。委托诉讼代理人：郭玮，广东顺航律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓涛，广东顺航律师事务所辅助人员。原告牟泽容诉被告东莞市佳茂商贸有限公司（以下简称佳茂公司）以及佳茂公司反诉牟泽容房屋租赁合同纠纷一案，本院分别立案受理后，依法组成合议庭于2020年5月25日、2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告牟泽容及其委托诉讼代理人张敏敏，被告佳茂公司的委托诉讼代理人郭玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉请求一、被告退回原告缴纳的30000元，并自2019年11月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息直至还清之日为止，暂时计算至2019年12月20日为136元，合计为30136元；二、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求如下：一、请求判令被告退回原告缴纳的30000元，并自2019年11月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至还清之日为止，暂计至2019年12月20日为122元，合计为30122元；二、被告退回原告缴纳的剩余押金8605元，并自2019年11月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至还清之日为止，暂计至2020年4月15日为35元，合计为8640元；三、本案诉讼费由被告承担。反诉请求一、解除原、被告签订的《租赁合同》；二、要求反诉被告支付自2019年11月1日起至实际将商铺归还之日止的租金以及逾期违约金，租金暂时计算至2020年4月为36000元，逾期支付租金的违约金暂时计算至2020年4月9日为10830元；三、要求反诉被告支付自2019年11月1日起至实际将商铺归还之日止的管理费，该管理费暂时计算至2020年4月9日为1152元，逾期支付管理费的违约金暂时计算至2020年4月9日为347元；四、要求反诉被告支付自2019年9月11日至2020年4月9日水电费3000元；五、要求反诉被告支付拖欠的押金人民币6000元；六、本案诉讼费由反诉被告承担。案件事实一、案涉租赁物来源：案涉租赁物登记在东莞市塘厦镇房地产开发公司名下。2008年7月28日，佳茂公司和东莞市塘厦镇房地产开发公司签订租赁合同，租期为2008年8月1日至2024年1月31日为止。二、租赁合同签订情况：2019年9月10日，原告牟泽容出具承诺书一份，内容为“本人牟泽容现签订本租赁合同，本应支付人民币18000元押金，因本人资金紧张，仅支付了12000元整，所以本人现在尚欠甲方人民币6000元。本人承诺在2019年10月11日之前支付给甲方该款项，否则视为本人违约，按合同的相关条款处理”。2019年9月11日，原告牟泽容和被告佳茂公司签订《租赁合同》，约定被告将位于东莞市*************商铺出租给原告使用，租期为2019年10月1日至2021年9月30日为止，租金为人民币6000元，管理费为192元，租赁押金人民币18000元。双方约定原告应当于每月27日前交清当月租金、管理费和水电费，逾期交付租金或者其他费用，每逾期一日，应当按照逾期交付费用金额的千分之五支付违约金。合同附件约定“厕所用水电费和公共空调用电和其他费用出租方有权利收取分摊费用”。三、租赁合同履行情况：双方确认原告在合同签订后，于2019年9月11日缴纳了押金12000元以及第一个月的租金6000元。之后未交付过任何租金。佳茂公司提交了催费通知单，证明截止2020年4月份产生的管理费为1459元、电费962元、水费120元、公摊水电费760元（每月100元）。牟泽容对金额无异议，但认为自己无需承担公摊水电费。原告牟泽容于2019年9月11日向被告支付了30000元，称该费用是给被告用于打造“美食街”；被告主张该费用为“进场费”，并在第一次开庭中主张30000元是双方协商后原告支付给被告的“装修分摊费用和赔偿前租户的费用”，原告无权要求退回。在第二次开庭过程中，被告又提出30000元实际包含了中介费5500元、退赔前租客10000元（前租客缴纳了5000元定金）、商场装修分摊费用、后续营销支持等。原告并不认同，并提交了工程合同书及微信付款凭证，证明案涉商铺系自己装修的，并非是被告装修的。四、租赁合同解除情况：原告主张案涉合同因原告于2019年11月15日提出而协商一致解除，因被告承诺的美食街没有做起来。原告向本院提交一份申请单“本人荣味源商户，现本人因为生意清淡，所以自行离开，所有物品均已经搬走，双方合同希望解除，特此申请”，并主张该申请单是被告方的工作人员张林所写后由原告照抄而来。原告提供了水表、电表照片、微信聊天记录等，证明原告在2019年11月11日拍了水表和电表，在2019年12月17日拍摄的照片显示被告已经张贴了招租广告。被告佳茂公司称案涉合同并没有解除，不同意解除。五、案涉租赁物的实际情况：原告称于2019年11月14日开始搬，11月15日凌晨搬完，除了被告不准许搬的装修之外，并没有遗留财物在现场；被告称原告牟泽容有遗留柜台在现场。以上事实有原告提供的租赁合同、微信转账记录、收据、承诺书、货拉拉快递单、手写申请单、水表和电表照片等，被告提供的事情经过、房地产权证、租赁合同书、补充协议、证明、租赁合同、照片、销售单、送货单、收据证据等以及本院庭审笔录附案证实。裁判理由和结果本院认为，原告牟泽容和被告佳茂公司签订的《租赁合同》系自愿签订，并无违反法律规定，属于有效合同。本案争议焦点如下：第一，案涉原、被告签订的《租赁合同》是否已经解除。本院认为，双方合同中并未约定“出租方必须将美食街做起来，否则承租方可以解除合同”的有关内容，且原告提供的申请单是单方制作，内容也系原告单方申请，原告牟泽容认为双方协商一致解除合同并无证据支持，本院不予采信。但根据庭审调查得知，原告牟泽容实际于2019年11月15日腾退了租赁物，案涉租赁合同在事实上已经不能履行，依照《中华人民共和国合同》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，本院认为可以确认双方签订的《租赁合同》已经解除，解除原因是原告牟泽容单方违约提出解除。至于合同解除的时间，本院认为，原告以其行为表明不再履行合同，被告佳茂公司理应知悉原告已经在2019年11月15日客观搬离的情况，本院酌情确定原、被告签订的《租赁合同》于2019年11月31日已经解除。第二，原告是否有权要求被告佳茂公司退回缴纳的30000元以及剩余押金。本院认为，该30000元是双方协商由原告支付被告的费用，并未在合同中约定款项的性质和用途。被告第一次开庭时指出该费用是“装修分摊费用和赔偿前租户的费用”，但仅提交了证据证明向租客赔偿10000元，扣除被告自认收取原租客的5000元定金，也仅有5000元的损失。至于被告在第二次开庭中主张的其余费用，包含了中介费、商场装修、维护等日常费用，被告要求原告承担商场维护费用无任何合同和法律依据，本院依法不予支持，也违反了“禁止反言”的诉讼规则。据此，本院认定被告佳茂公司扣除额外赔偿租客的费用5000元之外，应当退回原告牟泽容25000元。鉴于该费用是原告主动缴纳给被告，并未约定返还的情况以及时间，原告诉请的利息不再支持。此外，本案系原告牟泽容单方违约，被告佳茂公司系守约方，押金实际为履约保证金，原告要求退回押金没有事实依据，本院依法不予支持。第三，反诉原告是否有权要求反诉被告支付剩余的押金。本院认为，原告牟泽容承诺于2019年10月11日之前支付给被告佳茂公司剩余押金6000元，否则愿意承担违约责任。案涉租赁合同系原告违约导致解除，被告佳茂公司为此产生的损失应当在履行保证金中予以弥补，牟泽容应当按照约定支付剩余押金6000元。第四，反诉原告是否有权要求反诉被告支付租金、管理费、水电费。反诉被告牟泽容仅支付了第一个月租金6000元，还应当支付2019年11月份的租金6000元，并从2019年11月28日开始按照每日千分之五计算违约金至实际清偿之日为止；至于管理费，双方确定每月为192元，牟泽容应当缴纳2个月的管理费共计384元。此外，还应当按照合同约定支付逾期付款的滞纳金：2019年10月份的滞纳金从2019年10月28日开始，2019年11月份的滞纳金从2019年11月28日开始，按照每日千分之五计算至实际清偿之日为止，滞纳金以不超过本金为限。至于水电费，合同附件约定“厕所用水电费和公共空调用电和其他费用出租方有权利收取分摊费用”，据此，根据反诉原告提供的缴费通知单，反诉被告牟泽容应当支付电费962元、水费120元、公摊水电费200元（每月100元，计算2019年10月以及11月份），合计为1282元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告牟泽容和被告东莞市佳茂商贸有限公司的租赁关系于2019年11月31日解除；二、限被告东莞市佳茂商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告牟泽容25000元；三、限反诉被告牟泽容于本判决发生法律效力之日起五日内支付反诉原告东莞市佳茂商贸有限公司拖欠的押金6000元；四、限反诉被告牟泽容于本判决发生法律效力之日起五日内支付反诉原告东莞市佳茂商贸有限公司租金6000元以及违约金（以6000元为本金，从2019年11月28日开始按照每日千分之五计算至实际清偿之日为止）；五、限反诉被告牟泽容于本判决发生法律效力之日起五日内支付反诉原告东莞市佳茂商贸有限公司管理费384元以及滞纳金（2019年10月份的管理费滞纳金，从2019年10月28日开始计算；2019年11月份的管理费滞纳金从2019年11月28日开始计算；均以每月管理费192元为本金，按照每日千分之五计算至实际清偿之日为止，滞纳金以不超过本金为限）；六、限反诉被告牟泽容于本判决发生法律效力之日起五日内支付反诉原告东莞市佳茂商贸有限公司水电费1282元；七、驳回原告牟泽容的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告东莞市佳茂商贸有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费768.7元，由原告牟泽容负担273.7元，由被告佳茂公司负担495元；反诉案件受理费612.28元，由反诉原告佳茂公司负担465.28元，由反诉被告牟泽容负担147元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  尤中琴人民陪审员  张荣创人民陪审员  张小苓二〇二〇年八月七日书 记 员  徐思琦书 记 员  邓嘉辉