四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终946号上诉人（原审原告）：杨先华，男，生于1974年3月26日，汉族，住四川省达州市达川区。上诉人（原审被告）：四川金世纪房产开发有限公司,住所地：四川省达州市通川区小北街**。法定代表人：熊亭喜，总经理。委托诉讼代理人:石得均，达州市通川区东城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：向元平，男，生于1969年9月24日，汉族，住四川省达州市达川区。委托代理人：李代波，四川渝达律师事务所律师。上诉人杨先华、上诉人四川金世纪房产开发有限公司（以下简称“金世纪公司”）因与被上诉人向元平房屋买卖合同纠纷一案，均不服四川省达州市达川区人民法院（2020）川1703民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨先华上诉请求：1、撤销四川省达州市达川区人民法院（2020）川1703民初367号民事判决的第一项，依法改判由二被上诉人支付上诉人逾期办理房屋产权证书的违约金52683.84元；2、撤销四川省达州市达川区人民法院（2020）川1703民初367号民事判决的第二、三、四项，依法改判由二被上诉人退还上诉人多交的购房款2906.4元、维修基金1045.85元、“两管三线”费用6800元、多收的其他代缴费用1090.57元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。1、房屋买卖双方实际交房的时间是2009年，一审法院却错误将2017年3月27日视为双方的交房时间。2017年，达川区人民政府在《关于南城茗居建设项目补缴土地出让金有关事项的批复》中已对被上诉人因气象局限高原因所至的包括逾期登记违约金损失进行了补偿，亦说明本案是因第三人的原因造成的违约，而非是因不可抗力造成的违约。被上诉人不具有承担逾期办理产权证违约金的免责理由；2、一审判决不支持上诉人要求退还“两管三线”费用错误，省物价局、省建设厅《关于新建商品房价格构成有关问题的通知》已明确商品房价格构成成本已包括配套基础设施“两管三线”费，各开发企业不得再向购房者另行收取。被上诉人在2009年预售房屋价格中执行了前述通知，明知在接房时收取“两管三线”费用6800元是重复收费。该收费既没有合同约定和法律规定，又严重违背诚实信用原则和公平原则，损害了上诉人的权益，理应退还上诉人；3、向元平系挂靠在被上诉人金世纪公司开发的案涉项目，他是实际的投资人和权利享有者，一审认定向元平不是本案适格被告，系适用法律错误。金世纪公司辩称：杨先华的上诉理由不能成立，一审认定事实正确，法院认定的是法律上的交付时间，当时是政府一直不办证，业主实际是提前入住，在一审中，杨先华并没有提供证据证明给开发商提出要求办证和提供相应的办证资料。政府行为属于不可抗力，修建许可证是说的要有27层，后来实际不能修了，开发商多交的土地出让金政府就应该退，可政府一直不能确定土地出让金的金额，导致最后不能办证。双方合同约定是因出卖人的原因导致延期办证才承担违约责任，既然杨先华认为是第三人原因导致，则我们不应当承担延期办证的责任。本案客观情况，两管三线是按照以前的方式，还是要另行收取这个费用的，那个文件是在这之后的，不应当在本案中执行。向元平是否是适格被告，由法院依法确定。金世纪公司上诉请求：1、撤销四川省达州市达川区人民法院（2020）川1703民初367号民事判决的第一项“被告四川金世纪房产开发有限公司支付原告杨先华逾期办理房屋产权证书的违约金4335.44元”，改判上诉人不承担支付被上诉人逾期办理房屋产权证书的违约金；2、撤销四川省达州市达川区人民法院（2020）川1703民初367号民事判决的第二项，即“被告四川金世纪房产开发有限公司退还原告杨先华多交的维修基金1045.85元”；3、案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人不应当支付被上诉人逾期办理房屋产权证书的违约金，因被上诉人未按双方所签订的《商品房买卖合同》的约定按时向上诉人提出了办证的申请，同时也没有按时给上诉人提供办理权属转移登记的所需材料，如身份证、结婚证等，才导致的延迟办证；2、收取被上诉人的维修基金是通过他们的业主委员会会议通过而收取的，该物业公共部位需维修动用了的，并不是上诉人多收了没上交房产管理局，一审判决上诉人应退还被上诉人多交的维修基金错误。杨先华辩称，接房的时候就办理了委托手续的，提交了证件，交了代办费。双方之间对代理办证的事实达成了意思共识。从后面履行来开，也没有让我们提供其他资料，只是提供了产调。政府对金世纪公司的批复里面显示政府是补偿了逾期办证的损失的，所以我们的损失金世纪公司应当承担。不具备办理转移登记条件，所以我们不存在任何责任，不能让他们已经逾期办证了，即还能从中受益，严重违反了公平原则。交房的时候收取了维修基金，如果当时公共部分要维修，就不具备交房的条件，所以我们不可能出这个维修费。房屋保修期是在竣工验收合格后开始计算，也就是2017年验收后开始，故维修费不应当由业主来承担。向元平未作答辩。杨先华向一审法院起诉请求：1.判令二被告立即向原告支付从2010年12月31日起至2018年11月19日止以182930元为基数按照每日万分之一的违约金52683.84元；2.判令二被告立即退还原告两管三线费用6800元、维修基金1045.85元、面积差额2906.4元、其他杂费1836元，合计12588.25元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2007年5月21日，被告金世纪公司与达县南外镇店子梁社区一小区签订《投资建房协议书》，共同建设位于达县南外镇店子梁社区一小区的南城茗居项目。2007年8月10日，被告向元平与被告金世纪公司签订《房地产开发建设项目管理协议书》，约定案涉项目由被告向元平挂靠金世纪公司进行开发。2009年4月5日，原告杨先华（买受人）与被告金世纪公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》［合同编号：（2009）0400106］，被告向元平以被告金世纪代理人的身份在合同上加盖私章。合同约定：金世纪公司将位于达州市达川区店子梁社区一小区南城茗居A2幢第21层1单元3号房屋出售给买受人杨先华，筑面积为105.74平方米，单价1730元/㎡，房屋价款为182930元；合同第十一条“交付条件”约定：出卖人应当在2009年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；第十四条“面积差异处理”第3款约定：以房屋产权证书记载的面积为准，按当时购房的价款，最后进行房款决算，多退少补；第二十条“产权登记”（二）转移登记约定：如因出卖人的责任，买受人未能在交房之日起365日内取得房屋所有权证的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；第二十五条“不可抗力”约定：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。在合同附件五“付款方式与期限的其他约定”中约定：总房款为182930元，首付款62930元，剩余120000元银行按揭；配套费用由买受人自行承担。同时查明，案涉南城茗居项目《建筑工程施工许可证》载明：建设规模29793㎡，A2幢修建楼层为27层。该项目于2007年12月动工修建，项目修建至25层时，原达县气象局于2008年10月16日对该项目进行测定及计算，发现该建筑即将超高，并向被告金世纪公司发出《关于南城茗居项目即将“超高”请予及时停止继续施工的函》（达气函﹝2008﹞10号），明确指出A2栋最高只能再修一层楼（即最多修至26层），为此，案涉项目因气象限高而停工，而未修建的第27层已部分对外出售并报房管部门备案。2010年9月28日，原达县国土资源局向被告金世纪公司发出《关于追收超容积率土地出让金的通知》，该通知载明：南城茗居项目出让时批准容积率修建建筑面积为4706.82㎡，实际修建建筑面积为28176平方米。要求该公司缴纳出让金508万元，否则将再次暂停办理该公司的相关建设手续。而被告金世纪公司则以项目未验收、面积未确定、缴纳金额过高且不准确、加之气象限高未进行补偿等为由未予缴纳，导致2009年该项目修建完工后直至2016年3月17日才办理竣工验收。2017年3月27日，达州市达川区人民政府对达川区国土资源分局呈报的《关于南城茗居建设项目补缴土地出让金有关事项的请示》予以批复（达川府函〔2017〕91号），该批复确定了金世纪公司应补交超容积率土地出让金的金额和该公司因气象限高不能修建第27层所造成的损失政府应补偿的金额。另查明，一、2008年10月20日，四川省物价局、四川省建设厅《关于新建商品房价格构成有关问题的通知》（川价发〔2008〕196号）第一条规定：“商品房价格的成本构成应包括房屋建筑安装工程费（即按建筑施工图的要求和标准规定进入建设工程［含安装］的费用）和配套基础设施费用及应缴纳的税费。对于已纳入配套基础设施的“两管三线”（指燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电线）的安装，各商品房开发企业不得再向购房者另行收取费用”、第五条规定：“……在2009年1月之后新销售的商品房，各商品房销售商（包括二手房交易）应按本通知规定执行”。被告金世纪公司除收取了房款外，另行收取了原告“两管三线”费用6800元。二、达州市房产管理局维修基金账户信息显示，原告维修基金交存金额为3527.40元，原告实际向被告金世纪公司交纳维修基金为4573.25元。三、原告杨先华与被告金世纪公司签订的《商品房买卖合同》上载明的面积为105.74㎡，而实测面积为104.06㎡，面积差为1.68㎡。四、原告杨先华于2009年7月5日入住所购买的南城茗居**第******房屋，该房屋于2018年11月19日办理了不动产权证书。一审法院认为，原告杨先华与被告金世纪公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据原告的诉讼主张、被告的答辩意见，综合全案情况，本案争议的主要焦点在于：一、关于被告向元平的主体资格的问题；二、关于原告主张逾期办证的违约金52683.84元是否应该支持的问题；三、关于原告主张的“两管三线”费用6800元，被告是否应该退还的问题。一、关于被告向元平的主体资格的问题。本案中，签订《商品房买卖合同》的相对方是原告杨先华与被告金世纪公司，被告向元平系该公司的委托代理人，其代为实施的民事法律行为对被代理人金世纪公司发生效力，故根据合同相对性的原则，向元平不是本案适格的被告，其在本案中所实施的民事法律行为产生的后果，应由被告金世纪公司承担。二、关于原告主张的逾期办证的违约金52683.84元是否应予支持的问题。该问题涉及房屋交付时间的确定。原、被告签订的合同中约定了逾期办证的违约责任，同时也约定了因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。本案中，被告金世纪公司在取得建设部门批准的合法建设手续后进行案涉项目修建，项目完工后因被告金世纪公司实际修建的面积和该公司实际应补缴的土地出让金金额政府相关部门未予确定，加之气象限高的问题，政府对被告金世纪公司的补偿也未确定等原因，致使该项目2009年修建完工后直至2016年3月17日政府相关部门才办理竣工验收，2017年3月27日达州市达川区人民政府作出《关于南城茗居建设项目补缴土地出让金有关事项的批复》后，才确定了被告金世纪公司应补缴的土地出让金金额和因气象限高政府对该公司的补偿金额。因此，本案引起逾期办证的事由属被告金世纪公司不能预见、也不能避免的客观情况，该事由不可归责于被告金世纪公司，该事由直至2017年3月27日达州市达川区人民政府作出《关于南城茗居建设项目补缴土地出让金有关事项的批复》时消失，此时，案涉项目办理产权证的条件才具备，故2017年3月27日视为被告金世纪公司向原告交房的时间，由此经过365日之次日起为被告金世纪公司逾期办证的起算点。因此，被告金世纪公司支付原告逾期办证的违约金应从2018年3月27日起至原告办理产权证之日（2018年11月19日）止，共计237天，以总房款182930元为基数，按每日万分之一计算，其违约金确定为4335.44元（182930元×237天×1／10000）。三、关于原告主张的“两管三线”费用6800元，被告应否退还的问题。虽然省物价局、省建设厅《关于新建商品房价格构成有关问题的通知》（川价发［2008］196号文件）第一条规定：“商品房价格的成本构成应包括房屋建筑安装工程费（即按建筑施工图的要求和标准规定进入建设工程［含安装］的费用）和配套基础设施费用及应缴纳的税费对于已纳入配套基础设施的“两管三线”（指燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电线）的安装，各商品房开发企业不得再向购房者另行收取费用”、第五条规定：“……在2009年1月之后新销售的商品房，各商品房销售商（包括二手房交易）应按本通知规定执行。”但在原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定“配套费用由买受人自行承担”，该约定虽违反了上述规范性文件的规定，但其违反的是行业管理性规定，并未违反法律、行政法规的强制性规定，根据当事人意思自治原则，该约定合法有效。故对原告主张的要求被告退还“两管三线”费用6800元的诉讼请求，法院不予支持。另外，关于原告主张要求被告退还多交的维修基金能否支持的问题。原告向被告公司交纳维修基金4573.25元，而达州市房产管理局维修基金账户信息显示，原告维修基金交存金额为3527.40元，因此，原告多交的1045.85元，被告应予退还；关于原告主张的房屋面积差额的问题，即因房屋面积差被告多收取的购房款2906.40元被告应否返还。原、被告签订的《商品房买卖合同》上载明的预测面积为105.74㎡，而实测面积为104.06㎡，面积差为1.68㎡。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“面积差异处理”第3款约定：“以房屋产权证书记载的面积为准，按当时购房的价款，最后进行房款决算，多退少补”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（一）项之规定，面积差1.68㎡的房价款2906.40元（1.68㎡×1730元／㎡），被告应当返还原告；关于原告主张的其他杂费1836元应否支持的问题。原告未举证证明其他杂费1836元的具体构成，根据民事诉讼谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的不利后果。故对原告的该项诉讼请求，法院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告四川金世纪房产开发有限公司支付原告杨先华逾期办理房屋产权证书的违约金4335.44元；二、被告四川金世纪房产开发有限公司退还原告杨先华多交的维修基金1045.85元；三、被告四川金世纪房产开发有限公司退还原告杨先华因房屋面积差多收取的购房款2906.40元；四、驳回原告杨先华的其他诉讼请求。上述一、二、三项合计金额8287.69元，限被告四川金世纪房产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1432元，由被告四川金世纪房产开发有限公司负担。二审中杨先华提交了税务局出具的交税记录，显示印花税10元，契税2700余元，而金世纪公司却收了我们90元和3000余元。金世纪公司质证认为，对这个税费无异议，但这个只是张表格，如果有金世纪公司给出具的收据我们才认。金世纪公司提交了一份“南城茗居维修基金首次收取及使用情况表”，这是从房管局复印出来的，房屋修建过程中停工，超过了维修期限，建设单位不承担维修，业主委员会开会，通过政府处理，最后决定动用了部分维修基金，都有三分之二以上的业主签字同意，并进行了公示，证明对杨先华家收取的这个3527.4元的维修基金并不是我们多收取的，而是业主委员会按程序用了的。杨先华质证认为，认可真实性，但表上的数据和我们提供的表有差额，这个表上显示交了4500元，用了900多元，跟我们的表格差额就有1045.85元，数据不真实。大修基金使用后，业主委员会应公示。向元平未发表质证意见。本院对当事人二审中提交的证据综合分析认为，首先均不属于新证据，二是各自就对方提交材料显示的数据不予认可，亦均无其他相关证据佐证数据的真实、准确、合理，本院不予采信。本院认为，根据诉辩各方的主张，本案二审中的争议焦点为：1、本案是否存在逾期办证违约金问题，如果存在，如何计算的问题；2、杨先华主张的“两管三线”费用6800元是否应由金世纪公司退还的问题；3、向元平的主体资格是否适格的问题；1、本案是否存在逾期办证违约金问题，如果存在，如何计算的问题上诉人杨先华与上诉人金世纪公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。在该合同的第十一条“交付条件”中约定：出卖人应当在2009年12月30日前向买受人交付该商品房……；第二十条“产权登记”（二）转移登记约定：如因出卖人的责任，买受人未能在交房之日起365日内取得房屋所有权证的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；第二十五条“不可抗力”约定：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。金世纪公司就本案案涉项目按照合同的约定完工后，因政府相关职能部门对金世纪公司实际修建的面积和应补缴的土地出让金金额未予确定，加之气象限高的问题，政府应对金世纪公司的补偿未确定等原因，致使该项目在2009年修建完工后直至2016年3月17日才由政府相关职能部门办理竣工验收，2017年3月27日达州市达川区人民政府作出《关于南城茗居建设项目补缴土地出让金有关事项的批复》后，才确定了金世纪公司应补缴的土地出让金金额和因气象限高政府对该公司的补偿金额。因此，本案引起逾期办证的事由确属金世纪公司不能预见、也不能避免的客观情况，该事由直至2017年3月27日达州市达川区人民政府作出《关于南城茗居建设项目补缴土地出让金有关事项的批复》时消失，此时，案涉项目办理产权证的条件才具备，故一审法院确定2017年3月27日视为金世纪公司向杨先华的交房时间，经过合同约定的365日之次日起为金世纪公司逾期办证的起算点正确，所计算的金世纪公司逾期办证违约金为4335.44元亦并无不当。故杨先华上诉所称逾期办证的起算时间应从合同约定的2009年年底为交房时间之365日后开始计算，以及金世纪公司上诉认为全部属于不可抗力，不应支付逾期办证违约金的上诉理由均不成立。2、杨先华主张的“两管三线”费用6800元是否应由金世纪公司退还的问题杨先华和金世纪公司所签订的《商品房买卖合同》第六条“附件五”中约定：“所交房款以出卖人出具的收据为准，总房款为182930元，首付62930元，剩余120000元银行按揭；配套费用由买受人自行承担”，此处的“配套费用”应系在支付房款过程中发生的如办理按揭时的公证费、银行等机构应收取的其他费用，并非商品房安装基础配套“两管三线”的安装基础配套费用。所谓的“两管三线”，是指开发商所出售的商品房应安装基础配套的燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电线，这些基础配套设施的安装费用构成商品房价格的部分成本。四川省物价局、四川省建设厅《关于新建商品房价格构成有关问题的通知》已明确商品房价格构成成本已包括配套基础设施“两管三线”费，各开发企业不得再向购房者另行收取。故金世纪公司应退还不应当收取杨先华的“两管三线”基础配套费用6800元。杨先华的该上诉理由成立，应予支持。3、向元平的主体资格是否适格的问题在当事人双方所签订的《商品房买卖合同》中显示，出卖人为“四川金世纪房地产开发有限公司”，买受人为“杨先华”，即合同的相对方是金世纪公司和杨先华，向元平只是作为金世纪公司的委托代理人，其代为实施的民事法律行为对被代理人金世纪公司发生法律效力，故根据合同相对性原则，向元平并非本案适格主体，其所实施的民事法律行为产生的后果，依法由金世纪公司承担。综上所述，上诉人杨先华和上诉人金世纪公司的上诉理由均部分成立，予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律和处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持四川省达州市达川区人民法院（2020）川1703民初367号民事判决第一、二、三条，撤销该判决第四条；二、由上诉人四川金世纪房产开发有限公司退还上诉人杨先华“两管三线”费用6800元；三、驳回上诉人杨先华和上诉人四川金世纪房产开发有限公司的其他诉讼请求。上述一、二项合计金额15087.69元，由上诉人四川金世纪房产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付给上诉人杨先华。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1432元，由上诉人杨先华和上诉人四川金世纪房产开发有限公司各负担716元。本判决为终审判决。审判长  牟春艳审判员  古 霞审判员  钟 伟二〇二〇年八月三十一日书记员  王继泽