上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初9837号原告：盛美娣，女。原告：倪臻来，男。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区亭卫公路******。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：康建明，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。原告盛美娣、倪臻来与被告上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理，原告盛美娣、倪臻来到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还两原告购房款440,000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告系母子关系，2018年10月8日与被告签订一份《公租房合同》，两原告为此支付租赁保证金440,000元。双方于2019年9月12日又签订协议书解除合同，被告承诺于2020年2月28日前退还保证金，然而时至今日，被告仍未履行退款义务。且被告是以租代售的方式与原告签订租赁合同，讼争房屋属公租房性质，针对特定对象出租，更不得出售。被告以虚假宣传的方式欺骗原告购买房屋，主要过错在被告，故诉至法院请求判令如前所述。被告提供书面答辩状辩称，讼争租赁的房屋因被告原因尚未竣工验收，导致租赁房屋无法交付使用，故同意解除租赁合同。对于收取的租赁费及租赁保证金均同意返还，具体金额由法院依据两原告提供的收据原件核实。两原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、两原告的身份证复印件及被告的工商档案机读材料，证明双方的诉讼主体资格。被告未到庭，亦未提供书面质证意见，视为其放弃质证的权利。二、《公租房合同》、《委托装修合同》和承诺书，证明双方的合同关系，约定了房屋坐落的地址、位置、价格、房屋性质及付款方式等。被告提供书面质证意见对公租房合同的三性均无异议，提请法院当庭核实证据原件，本院依法审核无异。对于其他证据，因被告未到庭，亦未提供书面质证意见，视为其放弃质证的权利。三、收据、POS刷卡记录，证明两原告按约履行付款义务，已支付440,000元。被告提供书面质证意见对证据的三性均无异议，提请法院当庭核实证据原件，本院依法审核无异。四、协议书一份，证明被告承诺于2020年2月28日前退还全部款项。被告未到庭，亦未提供书面质证意见，视为其放弃质证的权利。经审理查明，2018年10月8日，原告盛美娣、倪臻来与被告上海御府投资有限公司签订一份《公租房合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”*栋*单元*层*室房屋租赁给两原告。该房屋暂测面积为45.90平方米。该房屋所属国有建设用地使用权的年限为70年，至2086年3月3日止，土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行。该房屋所属地块用途政府规划为“公租房项目”，具备取得大产证，按现行法律法规不能分割办理独立产权并进行买卖。两原告已知晓并理解与该房屋有关的法律法规规章及政策。合同金额(包括房屋租赁和保证金)及支付方式：两原告的付款金额、方式以及付款期限由两原告和被告双方在付款协议(附件一)中约定。根据现行法律法规，两原告享有的该房屋使用权期限自交房日起至2025年10月29日止。两原告与被告双方一致同意并确认，如两原告在约定的期限届满前30日内未书面提出不再续租的申请，则该期限届满后，两原告与被告双方自动续约，续约的期限也为六年，每次续约均适用该约定。被告于2019年10月30日前交付该房屋。除不可抗力外，两原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因两原告原因无法办理交接，则以被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为被告交付房屋之日。房屋租金9715元，租赁保证金680,000元，于2018年10月15日前支付340,000元，于2019年5月30日前支付100,000元，于2020年5月19日前支付240,000元。签约同日，被告向两原告出具一份承诺书，在租赁期内同意为两原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由两原告承担。两原告自该房屋交房日至2025年10月29日租赁期满后，可自动续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的土地使用期限。同日，两原告与被告还签订一份委托装修合同，约定两原告委托被告对讼争房屋进行装修。2018年10月8日，原告盛美娣刷卡支付20,000元押金；同月15日，原告盛美娣再次刷卡支付320,000元；2019年5月24日，两原告刷卡支付100,000元。2019年9月12日，原告盛美娣与被告再次达成一份协议书，约定双方合意解除租赁合同，被告将租赁保证金440,000元退还原告。其中2019年12月31日前退132,000元，2020年1月31日前退132,000元，2020年2月28日前退176,000元。以上事实，由两原告的身份证复印件及被告企业信用信息公示报告、公租房合同、委托装修合同、承诺书、收据、POS机刷卡记录、协议书等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，两原告与被告间虽签订了公租房合同，但协议书仅约定了房屋租金9715元，该约定属年租金还是月租金却未明确，对于租赁合同最基本的权利义务包括租金的支付方式等亦未作约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到680,000元；租赁期之长，约定可自动续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的使用期限，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故两原告要求被告返还已支付的购房款440,000元合法有据，应予支持。两原告与被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，据此双方按照各自的过错依法承担相应责任。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告盛美娣、倪臻来购房款440,000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3950元，由被告上海御府投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  干华丽二〇二〇年八月二十六日书记员  秦晓英附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……