江西省永修县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0425民初921号 原告：刘贤莉，女，1980年3月7日出生，汉族，住永修县。 被告：九江市铜锣湾置业有限公司，住所地：永修县新城湖东开发大道南侧。 法定代表人：陈彩虹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈海龙，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡春彪，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 原告刘贤莉与被告九江市铜锣湾置业有限公司（以下简称铜锣湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘贤莉、被告铜锣湾公司的委托诉讼代理人陈海龙、胡春彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘贤莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿违约金221699.70元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年5月8日在被告处购买了房屋一套，并签订了商品房买卖合同，合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，但收房时发现：所购房屋墙面、楼面及主梁多处裂缝；被告擅自更改设计，电梯由两开变成三开，宽度由合同约定的1350mm变成现在的1050mm，严重影响住房的进出；欺诈宣传、误导购房户，原告所购房屋使用的宣传材料及沙盘均是第一期的楼结构等与现交付给业主的有较大差别，严重侵害了原告的合法权利，为此原告多次与被告商讨无果，特诉至法院。 被告铜锣湾公司辩称，1.被告并无违约行为，原告要求被告赔偿221699.70元的违约金的诉请于法无据，不应予以支持。2.即便被告存在违约行为，但原告要求按总额的30%赔偿违约金没有事实依据。3.原告并未举证证明其实际损失，也未证明其损失与被告行为之间的因果关系，应当承担举证不能的法律后果。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其主张，提交了：1.原告身份证，证明原告主体适格。2.永修县市场监督管理局文件（永市监访办复字【2019】13号）（复印件），证明被告因存在违反合同和侵权行为，市场监督管理局对被告进行了处罚。3.视频、照片，证明被告售卖的房屋存在质量问题且对电梯样式进行了变更。4.商品房买卖合同一份、首付款收据，证明原告在被告处购买了房屋，购房合同所附图纸第22页可以看出被告擅自更改电梯样式。5.交房通知、延长交房时间通知书，证明被告在不具备交房条件的情况下通知原告收房。被告对证据1、2、4、5的真实性均无异议，本院予以采信。对证据3，被告虽持异议，经本院现场勘验比对，确为案涉房屋状况，本院亦予以采信。被告为支持其主张，提交了：1.被告营业执照、法人代表人身份证复印件及身份证明书，证明被告主体适格。2.《商品房买卖合同》，证明合同中并未约定电梯宽度为1350mm；也未约定合同一方违约时需支付对方房款总额30%的违约金。3.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明案涉商品房于2019年9月25日即通过五方综合验收，达到了合同约定交房条件，并于2020年4月5日取得竣工验收备案表。4.江西赣建工程司法鉴定中心《关于“永修铜锣湾广场”（二期）18#商住楼工程质量及结构安全技术鉴定意见》，证明涉案房屋基础及主体结构的工程技术保证资料齐全，施工符合设计图纸，质量满足结构安全并达到验收规范要求。5.国家市场监督管理总局办公厅关于《电梯监督检验和定期检验规则》、特种设备使用标志、产品质量合格证、特种设备使用登记证，证明涉案房屋电梯作为特种设备，经永修县行政审批局审批通过使用，电梯质量合格，安装监督检验报告合格。6.会议纪要、项目技术指标、总项目方案对比、沙盘照片、永修县规划办《公示》照片一组，证明原告提出，经永修县城乡规划委员会审批通过，永修铜锣湾广场二期商住项目规划变更方案由永修县规划办于2016年11月16日至23日向全社会张贴公示。被告并无任何欺诈行为，被告关于永修铜锣湾广场二期商住项目规划变更早在与原告签订《商品房买卖合同》前已经公示，相关宣传材料及沙盘均是变更后的设计。原告对证据1、2、4、5的真实性无异议，本院予以采信。对证据3、6虽持异议，但经本院核实，均真实合法，本院亦予以采信。对原、被告举证证据的关联性及证明目的，本院在说理部分予以阐述。 本院经审理认定事实如下：2018年5月8日，原告与被告签订编号为20182231的《商品房买卖合同》，合同对房价、房款支付方式和时间、房屋交付等进行了约定，同时明确约定“除地基基础和主体结构外质量问题的，及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应的赔偿责任。经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，出卖人与买受人协商解决”。 2019年10月10日、2020年1月19日，江西鸿厦建设工程有限公司对永修铜锣湾广场二期商住项目住宅工程楼面裂缝处理制作了施工方案，该方案对裂缝补强施工做了详细说明。2019年12月，江西赣建工程司法鉴定中心出具专家认证意见书，意见书载明：同意施工单位出具的非结构型楼面裂缝处理方案，通过现场勘验，非结构型裂缝的施工维修做法满足维修方案的要求。2019年12月4日，江西赣建工程司法鉴定中心《关于“永修铜锣湾广场”（二期）23#商住楼工程质量及结构安全技术鉴定意见》载明，案涉商品房基础及主体结构的工程技术保证资料齐全，施工符合设计图纸，质量满足结构安全并达到验收规范要求。同时载明：现场检查发现部分楼层和部分房间楼面、墙面不同部位出现长短不一、宽度不一、深浅不同的裂缝，以上裂缝属于非结构安全性的裂缝，也是施工中常见的质量缺陷，通过补救处理可满足结构安全和使用功能的要求，现场检查大部分裂缝已经处理，处理后的裂缝效果较好，未发现新的裂缝，且该裂缝处理前制定了裂缝处理方案并经监理签字认可，对少数未处理的裂缝应继续按要求进行处理。 2019年9月，案涉房屋竣工验收，并于2020年4月5日取得竣工验收备案表。 2019年10月25日，永修县行政审批局出具的特种设备使用登记证显示，案涉商品房电梯符合特种设备安全技术规范要求。 2020年8月20日，经现场勘查，案涉商品房的地面、楼顶存在多处裂缝维修痕迹（具体为餐厅、次卧地面、主卧角落，客厅、主卧天花板），被告应原告要求对裂缝进行了维修。经测量，电梯门宽为84mm，电梯门口两侧瓷砖（外侧）距离为114mm，电梯可同时搭乘8人。 2019年12月18日，永修县市场监督管理局作出的永市监访办复字【2019】13号文件显示，被告售楼部沙盘模型，该VR包含小区全景及户型样板房展示，其中小区全景展示绿化带与实际不符。2016年12月19日，永修县城乡规划委员会审查同意铜锣湾二期商住设计变更方案。 本院认为，原告以：1.所购房屋墙面、楼面及主梁多处裂缝；2.被告擅自更改设计，电梯由两开变成三开，宽度由合同约定的1350mm变成现在的1050mm，严重影响住房的进出；3.欺诈宣传、误导购房户，原告所购房屋使用的宣传材料及沙盘均是第一期的楼结构等与现交付给业主的有较大差别，严重侵害了原告的合法权利为由要求被告赔偿违约金。根据双方举证、质证及本院查明的事实，归纳本案争议焦点如下：1.关于欺诈误导问题。首先，永修县市场监督管理局仅认定了被告设计规划的绿化带与实际不符，并未就楼结构等进行认定，原告也未提交其他证据证明被告对楼结构进行变更；其次，2016年12月19日，永修县城乡规划委员会已经同意了铜锣湾二期商住设计变更方案，被告在取得该批复前已经向社会公示，而原告、被告之间的《商品房买卖合同》于2017年11月19日签订，原告未提交证据证明被告在双方签订《商品房买卖合同》后进行了规划变更，综上，原告的该项主张本院不予支持。2.关于电梯。双方签订的合同并未就电梯尺寸进行约定，原告根据建设工程规划方案平面图上标注的大小推定电梯的大小没有事实依据，被告提供的电梯通过永修县行政审批局的审批，符合相关规定，故原告的上述主张本院不予支持。3.关于裂缝。案涉商品房确实存在多处裂缝，但该裂缝均为非结构安全性裂缝，通过维修的方式可以满足安全性和使用要求，符合双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，即“除地基基础和主体结构外质量问题的，及时更换、修理”。被告虽对原告提出的裂缝问题进行了维修，但根据现场勘查，裂缝修补痕迹遍布楼面、墙面，与消费者通常情形下购买商品房的心理预期存在较大差距，也与被告作为开发商应当承担的社会责任不符，且鉴定意见书中也明确了裂缝是一种质量缺陷。因此，虽然原告主张被告按购房款的30%支付赔偿金在双方的合同中没有明确约定，但是合同中约定“除地基基础和主体结构外质量问题的，及时更换、修理，如给买受人造成损失的，应当承担相应的赔偿责任”，这里的损失并未限定为实际发生的损失，综合案涉商品房的现状及被告对维修、修补情况，以被告赔偿原告16000元为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条的规定，判决如下： 一、被告九江市铜锣湾置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告刘贤莉赔偿金16000元； 二、驳回原告刘贤莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4626元减半收取计2313元，由被告九江市铜锣湾置业有限公司负担166元，由原告刘贤莉负担2147元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员  黎哲风 二〇二〇年八月二十五日 书记员  颜 夏