广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初1073号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司，住所地：广东省清远市佛冈县水头镇莲瑶碧桂园综合楼**楼**，统一社会信用代码：914418005555956857。负责人：杨安琼，女，副总经理。委托诉讼代理人：朱富华，男，职员。委托诉讼代理人：张海霞，女，职员。被告：凌绮华，女，1982年1月6日出生，汉族，住广东省广州市增城区**************。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司与被告凌绮华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理。后经审查发现不宜适用小额诉讼程序，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年8月20日公开开庭进行审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司的委托诉讼代理人朱富华、张海霞到庭参加诉讼，被告凌绮华经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2020年4月的物业服务费共计人民币1246.77元；2.判令被告以当月所欠物业费为计算基数，从逾期之日起每日按应付物业费5‰的标准计算违约金至付清物业服务费之日止，暂计至2020年4月25日的违约金数额为539.67元；3.判令被告向原告支付自2019年9月至2020年2月止的二次供水、楼道照明、分摊费用共计67.89元；4.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月5日，佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司与原告签订《碧桂园清泉城前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园清泉城提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2017年4月5日购买清泉城碧桂园鸣泉谷***街*号****房商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园清泉城前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于合同收楼期即2017年5月30日的次月1日即2017年6月1日，向原告支付物业服务费每月178.11元(于2017年6月11日收楼)，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2019年9月开始拖欠原告物业服务费，至2020年4月拖欠的款项本金加上违约金和分摊已经达1854.33元。原告多次致电和微信要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。原告多次向被告催要，但是至今未能支付。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，希判如所请。被告凌绮华在答辩期限内未向本院提交书面答辩意见。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、企业名称变更核准登记表、营业执照；2、中华人民共和国物业服务企业资质证书、广东省收费许可证、《碧桂园·清泉城前期物业服务合同》；3、《商品房买卖合同》《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》；4、物业及资料移交书、业主入住登记表、物业服务费催缴函及物业服务费欠费明细。被告凌绮华经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃对证据质证的权利。原告提供的上述证据来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以确认，并采信作为本案定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月5日，被告凌绮华（甲方）购置了佛冈县水头镇碧桂园清泉城鸣泉谷***街*号***商品房，并与广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司（乙方）签订了《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》，将上述商品房交由乙方进行物业管理服务，物业管理服务内容包括：房屋建筑共用部位的维护和管理服务；共用设施设备的维护和管理服务；协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备；公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；公共环境卫生的管理服务；交通与车辆停放秩序的管理服务等。此外，双方在该服务协议第四条第1款约定，物业服务费按该物业的房屋建筑面积（111.32平方米）每月每平方米1.6元计收，即甲方每月应交纳178.112元物业服务费；第四条第3款约定，本园区产生的二次供水、电梯、公共照明等二次公共设备运行产生的费用，不计入服务费支出，按实际费用和约定由物业管理方和本园区业主或物业使用人分摊；第六条约定，物业服务费自商品房买卖合同约定的物业交付之日起采用银行代扣的方式按月交纳，每月10日为扣费时间；第十六条约定，逾期交纳服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。合同签订后，原告依约提供物业管理服务，被告于2017年6月11日接收了案涉商品房，但自2019年9月起未依约交纳住宅物业服务费，原告经催缴无果，遂引起本案诉讼。庭审中，原告自愿将违约金的计算标准调整为从逾期之日起以当月所欠物业费为计算基数按月利率2%的标准计算至付清物业费之日止。另查，广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司于2012年12月13日经工商管理部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司。2015年11月23日，广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司经工商管理部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司。2019年6月24日，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司经佛冈县市场监督管理局核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司。被告自2019年7月开始未交二次供水电费、路灯和楼道照明电费、电梯电费及安防设备电费等分摊费用；2019年9月1日开始未向原告交纳物业服务费。原告主张的物业服务费1246.77元为2019年9月1日至2020年3月31日期间应交的费用。本院认为：本案属于物业服务合同纠纷。广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司与被告凌绮华签订的《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，彼此之间的物业服务合同关系成立并生效，各方应按照约定全面履行义务。广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司经核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司，其权利和义务由变更后的权利主体（即原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司）享有和承担。原告已依照《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》的约定为被告提供物业服务，被告应当依约支付相应的物业服务费给原告。但被告自2019年1月起至今未履行交纳物业服务费的义务，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，故被告应向原告支付拖欠的自2019年9月1日至2020年3月31日期间的住宅物业服务费1246.77元【178.11元/月（按原告主张的标准计付，未超过双方合同约定的178.112元/月）×7个月】。原告请求被告支付上述费用，于法有据，本院予以支持。虽被告对于双方约定的违约金是否过高没有提出抗辩意见，但原告同意违约金降低为从逾期之日即2019年9月11日起以当月所欠物业费为基数按月利率2%的标准计付至被告付清物业费之日止，是其对自身民事权利的处分，无损对方当事人的利益，且不违反法律规定，因此，本院予以支持。经核算，暂计至2020年4月25日，被告应付违约金为112.07元（详见附表一）。原告要求被告支付自2019年7月起至2020年2月止的各项分摊费用共计67.89元，但其提交的证据无法证实被告应支付的分摊费用金额，故对原告该项主张，本院不予支持。被告凌绮华经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告凌绮华自本判决生效之日起十五日内支付2019年9月1日至2020年3月31日期间的物业服务费1246.77元及违约金112.07元（违约金暂计至2020年4月25日，自2020年4月26日起的违约金以未付物业服务费为基数，按月利率2%的标准计算至付清拖欠的物业服务费之日止）给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司负担10元，被告凌绮华负担40元。原告预交的受理费50元，其可在本判决生效后向本院申请退回40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审 判 长  向晓韵人民陪审员  熊志明人民陪审员  刘玉健二〇二〇年八月二十六日书 记 员  黄昭瑜附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附表一：费用项目应交时间应交金额拖欠金额拖欠天数违约金(暂计至2020年4月25日)2019年9月物业费2019年9月10日178.11元178.11元228天26.70元2019年10月物业费2019年10月10日178.11元178.11元198天23.19元2019年11月物业费2019年11月10日178.11元178.11元167天19.56元2019年12月物业费2019年12月10日178.11元178.11元137天16.04元2020年1月物业费2020年1月10日178.11元178.11元106天12.41元2020年2月物业费2020年2月10日178.11元178.11元75天8.78元2020年3月物业费2020年3月10日178.11元178.11元46天5.39元总欠费金额1246.77元112.07元附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。