江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0924民初805号原告：唐成美，女，1970年6月10日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：董志彬，男，1955年11月16日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：彭爱云，女，1958年9月15日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：游期云，女，1956年12月1日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：余春燕，女，1964年2月5日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：田维来（系余春燕丈夫），住江苏省射阳县。被告：刘秀芹，女，1964年1月13日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：唐秀珍，女，1951年4月22日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：王锦，女，1948年10月17日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：顾玲芳，女，1947年10月10日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被告：唐玉珍，女，1949年2月18日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：顾守平，女，1947年9月8日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：陈必昌，男，1950年2月20日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：项达宁，女，1944年9月14日出生，汉族，住江苏省射阳县。原告唐成美与被告董志彬、彭爱云、游期云、余春燕、刘秀芹、唐秀珍、王锦、顾玲芳、唐玉珍、顾守平、陈必昌、项达宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理，原告唐成美，被告董志彬、彭爱云、游期云、被告余春燕的委托诉讼代理人田维来、被告唐秀珍、王锦、唐玉珍、顾守平、陈必昌、项达宁到庭参加诉讼，被告刘秀芹、顾玲芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告唐成美向本院提出诉讼请求：1.判令十二被告共同返还房租费38万元及利息，其中20万元从2016年2月25日起，18万元从2017年2月15日起，均至偿还之日止，按照年利率6%计算；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月4日，十二被告以射阳县第二日用杂品公司综合经营部（以下简称“综合经营部”）名义与唐成美签订房屋租赁合同一份，约定：十二被告将位于射阳县两间门市出租给唐成美经营，租期自2016年1月1日至2019年5月30日，租金每年18万元，每年提前2个月支付全年房租。合同签订当日，唐成美支付租金2万元，2016年2月25日支付租金18万元，2017年2月15日支付租金18万元，合计支付租金38万元。2017年3月2日，射阳县第二日用杂品公司（以下简称“二日杂公司”）向射阳县人民法院提起诉讼，要求唐成美迁让出射阳县门市，支付2016年1月至3月房租费52500元，违约金63000元，2016年4月至2017年2月房租损失192500元，并承担自2017年3月1日起至实际迁让之日止按17500元/月计算的房租损失。射阳县人民法院作出（2017）苏0924民初1656号民事判决。唐成美不服，向盐城市中级人民法院提起上诉，该院作出（2017）苏09民终3289号民事判决：1.唐成美迁让出射阳县门市房屋；2.唐成美向二日杂公司支付2016年1-3月租金20000元、违约金63000元、2016年4月至2017年2月的房租损失192500元，并承担自2017年3月1日起至实际迁让之日止按17500元/月计算的房租损失。从（2017）苏0924民初1656号和（2017）苏09民终3289号民事判决得知，综合经营部系二日杂公司下属企业，于2005年注销，其被注销后，原综合经营部的集体财产均由其主管部门二日杂公司进行保管、管理、占有、使用。十二被告无权对集体财产进行处分，也无权对外进行出租，十二被告向唐成美收取的2016年以后的租金应当予以返还。被告董志彬、彭爱云、游期云、余春燕、唐秀珍、王锦、顾守平均辩称，唐成美起诉综合经营部退休职工，被告主体不适格，请求法院驳回唐成美的起诉。1.(2015)苏0924民初01979号民事裁定及(2017)苏09民终3289号民事判决中关于综合经营部于2005年注销的认定在本案中不能作为认定事实的依据。⑴原告在3289号案件中自认，综合经营部自1989年2月24日依法登记设立后，至今未办理注销登记手续，依法具有独立的民事行为能力和民事诉讼主体资格。⑵3289号判决是依据01979号裁定，而该裁定以综合经营部自认已注销为由，驳回了综合经营部的起诉。自认属于当事人陈述，自认的事实不能等同于查明的事实，自认的事实经过查明与事实相符，才能予以确认。不能将当事人的陈述不经查明或者不结合本案的其他证据直接作为认定事实的根据。对当事人综合经营部在起诉状中的陈述，必须查证属实，才能作为认定事实的根据。盐城中院于2018年11月14日到射阳县市场监督管理局就综合经营部注销登记事宜进行了调查，未发现注销登记记录。特别是2014年7月25日射阳县地方税务局还向综合经营部催缴各种税金，这一证据足以证明综合经营部2005年没有被注销的事实。⑶自认是一种承认的意思表示，3289号判决查明起诉时综合经营部尚有自认能力，且认为该自认对综合经营部具有法律约束力，即认定综合经营部在2015年12月时具有民事行为能力。故而综合经营部不可能被注销，若是注销了就如人死了不能再说话，它若能说话、陈述，说明它依然存在。⑷根据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第二十条的规定，终止营业，不产生企业法人终止的法律效力，如果终止营业后，企业法人并未向登记主管机关办理注销登记，则企业法人资格依然存在；即使登记主管机关吊销它的营业执照，它的企业法人资格依然存在。综合经营部的法人资格终止，应当经过工商登记机关批准，任何法人或者个人不具有自认企业法人终止，而产生该企业法人资格即不复存在的法律后果。⑸3289号判决确认了综合经营部于2006年7月28日向主管部门申请解散的事实以及二日杂公司同意协商解散决议的事实，证明，在2006年7月28日前，二日杂公司认可综合经营部尚未解散，其同意解散时，综合经营部不存在已办理注销登记的事实。⑹因综合经营部的房产已由各职工按股共同所有，别无剩余房产或者房产份额，故而应理解为清算完毕。但综合经营部在清算完毕且经主管部门同意解散后，并未完成注销登记，故而终止营业只是法人寻求解散的原因，同意解散只是法人终止的原因而不是法人终止的事实。2.收取原告2016年、2017年租金的合同相对人是综合经营部，收取的租金也归综合经营部集体所有及支配。原告不应当起诉我们综合经营部职工，而应当起诉综合经营部。3.对房屋行使保管、管理权限的主体可以是两个或多个。3289号判决认定二日杂公司依法对下属企业的集体财产具有保管、管理的权限，但是，不能据此推论综合经营部及其职工就没有管理权。4.综合经营部职工收取原告房租具有合同依据。原告与综合经营部于2015年12月4日签订了租房合同，在3289号案件中唐成美承认该合同遵循自愿平等的原则签订，被告是依据合同约定收取所在单位的房产租金，而且二审法院查明各被告是赎回案涉房产的权利人，主管部门同意“赎回的房产权由上述同志共同所有，按照4600元壹股落实到人，共壹拾叁股，绝无异议”，只是当时各位同志没有及时办理综合经营部名下的房产到联名的各职工名下而已。在赎回房产权决议及2015年12月4日的租房合同未确认无效的前提下，综合经营部或者其职工对案涉房产享有当然的保管和管理权利。5.原告要求返还房租是依据生效判决认为被告对涉案房屋没有管理权及出租权，属于不当得利或行使返还请求权。被告认为两者之间的纠纷属于合同纠纷，只有在双方于2015年12月4日签订的租房合同无效时，原告的返还财产请求才应予支持。但原告在本案中并未提出确认合同无效的诉讼请求，该合同也不存在合同法第五十二条规定的无效情形。被告唐玉珍辩称，我们和唐成美之间的房屋租赁关系是合法的，收钱是应该的。我们商店和日杂商店是一个性质，同一种类型的案件，法院却判出两种结果。被告陈必昌辩称，我是综合经营部职工，我们在经营疲软的情况下将房屋出租给唐成美，租了十几年了，都是凭房产证和唐成美订立合同，我们没有多收她钱，她没有理由将我们告上法庭。我跟唐成美没有任何合同关系，是我们单位经理董志彬出面和唐成美订立的合同。在2006年或2007年订立合同后，唐成美多次违约，将房屋转租给快鱼。唐成美租给快鱼得30万，给我们才18万，2016年我们就不同意租给他了。我跟项达宁没有在合同上签字，唐成美是在什么时候和什么地方订立合同我完全不知情，去年唐成美第一次起诉就没有告我和项达宁。我从单位分了租金不错，也是和其他人平均分的。唐成美和我们综合经营部订了合同之后，又和二日杂公司订立合同，脚踏两只船，我不同意向唐成美返还租金。被告项达宁辩称，我和唐成美没有任何合同关系，我也没有签过字。我从单位拿了两年（2016年、2017年）租金，一共2.5万元。我不同意向唐成美返还房屋租金，这是我们应该得到的。房子就是在我们自己手里砌的，虽然我没有直接出钱，但是我们的工资被扣了交上去建房子了，一共扣了多少说不清楚了，时间太长了。被告刘秀芹、顾玲芳未作答辩，亦未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的工商登记档案、民事判决书、民事裁定书、租赁合同等证据，本院认定事实如下：综合经营部原系射阳县第二生活资料公司下属集体企业，主管部门为射阳县供销合作联社，1989年2月24日营业执照载明企业名称为“射阳县第二生活资料公司综合经营部”。后因射阳县第二生活资料公司变更为射阳县第二日用杂品公司，经综合经营部申请，射阳县工商行政管理局经核准收回上述1989年2月24日营业执照，于1990年10月7日换发了营业执照，载明企业名称为“射阳县第二日用杂品公司经营部”（以下简称“二日杂公司经营部”），隶属于二日杂公司，主管部门为射阳县供销合作总社，经营期限自1990年10月19日起。2005年，二日杂公司经营部被盐城市射阳县工商行政管理局注销登记。董志彬、彭爱云、游期云、余春燕、刘秀芹、唐秀珍、王锦、顾玲芳、唐玉珍、顾守平、陈必昌、项达宁等人系原二日杂公司经营部职工，现均已退休。坐落于射阳县房屋）登记在综合经营部名下。二日杂公司经营部注销后，二日杂公司未组织对该企业资产进行清算。朝阳街99号房屋被董志彬等人出租给唐成美使用，双方分别于2009年12月31日签订租赁合同（租期自2010年1月1日起至2012年12月31日止），2012年12月31日签订租赁合同（租期自2013年1月1日起至2014年12月30日止），2014年8月12日签订租赁合同（租期自2015年1月1日起至2016年12月30日止，年租金17.5万元）。2014年12月30日，二日杂公司与唐成美就朝阳街99号房屋签订租赁协议，约定租赁期限从2014年12月31日起至2016年3月30日止，年租金为21万元，保证金2万元，2014年12月31日至2015年12月31日的租金在签订合同时一次性交清，2016年1-3月的租金在2015年10月底前一次性交清；租赁期满合同即行终止，任何一方违反合同的约定，须向对方交纳年度租金30%的违约金。合同约定的2015年12月底前的租金除在合同签订前被原二日杂公司经营部退休职工刘秀芹等人收取17.5万元外，唐成美于合同签订当天向二日杂公司交纳了3.5万元、保证金2万元。2015年12月16日，唐成美向二日杂公司支付2016年1月至3月份的部分房租费1.25万元。2015年12月4日，董志彬、彭爱云、游期云、余春燕、刘秀芹、唐秀珍、王锦、顾玲芳、唐玉珍、顾守平又与唐成美就朝阳街99号房屋签订租房合同，约定租期自2016年1月1日起至2019年5月30日止，年租金18万元，合同上除了有董志彬等人签名外，还加盖了“射阳县第二日用杂品公司综合经营部”公章。当日，唐成美向彭爱云等人支付租金2万元。2016年2月25日，唐成美向彭爱云等人等支付租金16万元。2017年2月15日，唐成美向彭爱云等人支付租金18万元。上述合计36万元租金，董志彬、彭爱云、游期云、余春燕、刘秀芹、唐秀珍、王锦、顾玲芳、唐玉珍、顾守平、陈必昌、项达宁等十二人每人分得2.5万元。对于其余6万元，唐玉珍、顾守平、唐秀珍在庭审中均陈述用于偿还综合经营部债务，其他被告陈述不清楚。在（2018）苏0924民初403号案件庭审中，双方一致认可被告已退还2万元给原告唐成美用于其与二日杂公司诉讼。唐成美在二日杂公司与其合同到期后，继续使用朝阳街99号房屋，但未与二日杂公司续签租赁合同，也未向二日杂公司支付租金或占用费。二日杂公司于2017年3月2日向本院提起诉讼，要求唐成美迁让出朝阳街99号房屋、支付2016年1至3月房租费、违约金、以及自2016年4月起的房租损失。经审理，本院于2017年5月18日作出（2017）苏0924民初1656号民事判决，判决：一、唐成美迁让出射阳县门市房屋；二、唐成美向二日杂公司支付2016年1-3月租金32500元、违约金63000元、2016年4月至2017年2月的房租损失192500元，并承担2017年3月1日起至实际交还房屋之日止按照17500元/月计算的房租损失；三、驳回唐成美的其他诉讼请求。唐成美不服上述判决，提起上诉，盐城市中级人民法院经审理于2017年11月21日作出（2017）苏09民终3289号民事判决，判决：一、维持本院（2017）苏0924民初1656号民事判决第一项；二、变更本院（2017）苏0924民初1656号民事判决第二项为唐成美向二日杂公司支付2016年1-3月租金20000元、违约金63000元、2016年4月至2017年2月的房租损失192500元，并承担2017年3月1日起至实际交还房屋之日止按照17500元/月计算的房租损失；三、撤销本院（2017）苏0924民初1656号民事判决第三项；四、驳回二日杂公司的其他诉讼请求。2017年12月21日，二日杂公司向本院申请执行，本院予以立案受理，案号为（2017）苏0924执4394号，该案正在执行过程中。另查明，唐成美不服盐城市中级人民法院（2017）苏09民终3289号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2019年1月4日作出(2018)苏某4356号民事裁定，驳回唐成美的再审申请。还查明，二日杂公司经营部实际使用的公章为“射阳县第二日用杂品公司综合经营部”，在二日杂公司经营部的工商登记档案中，有部分表格中填写的企业名称为“射阳县第二日用杂品公司综合经营部”，并加盖“射阳县第二日用杂品公司综合经营部”公章。在关联案件（2015）射民初字第01979号案件中，顾玲芳于2015年12月9日以综合经营部法定代表人的名义，黄某以综合经营部委托诉讼代理人的名义向本院提交民事起诉状及相关证据材料，起诉状中载明：1988年12月22日，综合经营部经射阳县计划经济委员会射计经计字〔1988〕71号批复同意成为经济上独立核算、自负盈亏的法人企业，隶属供销联社，企业性质为集体所有制，1989年2月24日，经射阳县工商行政管理局核发了营业执照，明确经济性质为县属集体，法定代表人为顾玲芳，2005年综合经营部因无法经营，与多数兄弟单位一样被注销营业执照停止营业，但一直未清算……。在关联案件（2018）苏09民终3302号案件审理中，二日杂公司、综合经营部、二日杂公司经营部共同的上级主管部门射阳县供销合作总社于2018年11月7日出具证明称，“射阳县第二日用杂品公司经营部系射阳县第二日用杂品公司综合经营部的简称，实际上是同一个单位”。该案审理中，董志彬等人提交的落款日期为2006年7月18日，以综合经营部名义出具，加盖“射阳县第二日用杂品公司综合经营部”公章，呈报给二日杂公司的关于“请求领导批准综合经营部解体”的报告中载明,“我单位综合经营部，职工下岗多年，已不再经营，营业执照被注销……”。另，射阳县市场监督管理局系统中查无“射阳县第二日用杂品公司综合经营部”登记为企业法人或企业法人分支机构的信息。本院认为，1.诉争房屋租赁合同的出租人系被告董志彬等自然人。(1)虽然租赁合同上除了有董志彬等人签名外，还加盖了“射阳县第二日用杂品公司综合经营部”公章，但根据工商登记档案，顾玲芳在（2015）射民初字第01979号案件起诉状中的陈述，董志彬等人提交的落款日期为2006年7月18日，以综合经营部名义出具，加盖“射阳县第二日用杂品公司综合经营部”公章，呈报给二日杂公司的关于“请求领导批准综合经营部解体”的报告，二日杂公司、综合经营部、二日杂公司经营部共同的上级主管部门射阳县供销合作总社于2018年11月7日出具的证明，足以认定所谓综合经营部实际就是二日杂公司经营部，二日杂公司经营部已经注销。(2)根据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》和《中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则》的规定，企业法人登记和营业登记的主管机关为市场监督管理部门（原为工商行政管理部门），税务部门的税务登记证及税务事项通知书不能作为认定企业名称和企业是否存续的依据。根据本院查明的事实，二日杂公司经营部的前身为“射阳县第二生活资料公司综合经营部”，于1989年2月24日领取营业执照，后因射阳县第二生活资料公司变更为射阳县第二日用杂品公司，经射阳县第二生活资料公司综合经营部申请，射阳县工商行政管理局经核准收回上述1989年2月24日营业执照，于1990年10月7日换发了营业执照，载明企业名称为“射阳县第二日用杂品公司经营部”。工商登记档案中没有名称为“射阳县第二日用杂品公司综合经营部”的营业执照。2.被告陈必昌、项达宁虽然未在租赁合同上签字，但其与董志彬等人共同收取了租金，并与董志彬等人等额分配，享受了租赁合同的权利，亦应当认定其为租赁合同相对人之一，并承担相应的法律义务。3.二日杂公司经营部系二日杂公司下属集体企业，其被注销后，无论是否经过清算，尚有财产仍为集体所有，均应由二日杂公司进行保管、管理，故二日杂公司有权将案涉房屋出租给唐成美，盐城市中级人民法院（2017）苏09民终3289号民事判决亦已判决唐成美向二日杂公司迁让出案涉房屋，支付租金、违约金及房租损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定，应当参照适用上述司法解释的规定。故董志彬等人应当向唐成美返还已经收取的租金并承担利息损失。4.董志彬等人收取的租金为36万元，并已向唐成美返还2万元，故董志彬等人应当再返还34万元，并承担相应的利息损失。至于部分被告陈述36万元中有6万元被用于偿还综合经营部债务的问题，系各被告之间的内部事务，不影响各被告共同对外向唐成美承担责任。5.关于董志彬等人辩称各被告是赎回案涉房产的权利人，主管部门同意“赎回的房产权由上述同志共同所有，按照4600元壹股落实到人，共壹拾叁股，绝无异议”，只是当时各位同志没有及时办理二日杂公司综合经营部名下的房产到联名的各职工名下而已。经查，在董志彬等人提交的落款日期为2006年7月28日的“射阳县第二日用杂品公司综合经营部关于赎回房产所有权及协商解体的决议”上，董志彬作为二日杂公司时任法定代表人签署“同意职工意见”，并加盖了二日杂公司的公章，但二日杂公司经营部和二日杂公司共同的上级主管部门射阳县供销合作总社并未签署意见和加盖公章，而该决议的内容又与董志彬等人在关联案件中提交的2013年10月25日“射阳县第二日杂公司综合经营部实行清算解体职工代表大会”会议记录的内容不一致，且该决议内容与董志彬存在重大利益关系，其作为二日杂公司时任法定代表人，在处理涉及自身重大利益的事项时未予回避，故本院对董志彬等人的上述辩解意见不予采纳。6.至于二日杂公司经营部注销后尚未清算的问题，董志彬等人作为原二日杂公司经营部退休职工，可以依照法定程序另行主张相关权利，不属于本案处理范围。综上，原告唐成美的诉讼请求，部分具有事实与法律依据，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十条、第一百七十四条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释法释》第三条、第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告董志彬、彭爱云、游期云、余春燕、刘秀芹、唐秀珍、王锦、顾玲芳、唐玉珍、顾守平、陈必昌、项达宁于本判决生效后十日内共同向原告唐成美返还34万元及利息（自2016年2月25日起自2017年2月14日止，以18万元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.5倍计算；自2017年2月15日起至自2019年8月19日止，以34万元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.5倍计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，以34万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算；均以年利率不超过6%为限）；二、驳回原告唐成美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，原告唐成美负担737元，被告董志彬、彭爱云、游期云、余春燕、刘秀芹、唐秀珍、王锦、顾玲芳、唐玉珍、顾守平、陈必昌、项达宁负担6263元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈红春人民陪审员  许仕彬人民陪审员  王建明二〇二〇年八月十三日书 记 员  王圣哲附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释法释》〔2012〕8号第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。