江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1172号上诉人（原审被告、反诉原告）：程金泉，男，汉族，1976年2月14日生。委托诉讼代理人：黄爱清，江西求正沃德（吉安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈庆胜，江西求正沃德（吉安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江西联友实业有限公司，住所地江西省永丰县恩江镇跃进路旺中旺大厦，统一社会信用代码91360825MA363JP13C。法定代表人：刘华锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：王铁平，江西文修律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭海华，江西文修律师事务所律师。上诉人程金泉因与被上诉人江西联友实业有限公司（以下简称联友实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服永丰县人民法院(2019)赣0825民初1600号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人程金泉上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判。庭审时，程金泉将其上诉请求明确为：1.撤销原审判决，将本案发回重审，或依法改判程金泉不用履行支付租金的义务；2.依法判令联友实业公司赔偿程金泉损失暂定300万元（以一审鉴定意见为准）；3.联友实业公司支付程金泉违约金35万元；4.联友实业公司返还程金泉已经支付的租金和保证金444000元。事实与理由：1.合同签订前，双方在磋商阶段时，程金泉已经明确告知联友实业公司其租商铺的目的是经营餐饮和童玩，需要做二级消防方可营业，联友实业公司承诺可以办二级消防，程金泉信赖联友实业公司的承诺而签订了租赁合同。联友实业公司虽提供了一张纸质的《永丰县公安消防大队建筑工程消防验收的意见书》给程金泉，但程金泉在办消防过程中发现联友实业公司并未在消防部门办理完网上备案手续，属于有瑕疵的消防意见书，程金泉持该意见书不能办理自身经营的消防手续，无法营业。联友实业公司应按照合同约定提供完整、无瑕疵的一级消防备案合格手续给程金泉，便于程金泉办理营业所需的二级消防，但其一直无法提供该手续，明显存在违约行为。2.联友实业公司明知程金泉将租赁物用于办儿童乐园，需要办理消防证，故意提供有瑕疵的消防意见书且不告知程金泉，导致程金泉无法营业，虽然后来联友实业公司和开发商出资多次尝试办理消防均未成功。程金泉投资的400余万元全部亏损殆尽，请二审查清本案事实，依法维护程金泉的合法权益。被上诉人联友实业公司答辩称：1.联友实业公司提供了合格的场地及相关合法手续给程金泉，其没有违反租赁合同的相关约定。2.程金泉没有办理相关消防手续是其自身原因造成，与联友实业公司没有关系。3.程金泉一直在租赁物经营至今也未曾关闭该营业场所，且未支付租金，给联友实业公司造成了巨大的经济损失。综上，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求驳回程金泉的上诉请求，维持原审判决。被上诉人联友实业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方签订的商铺租赁合同及补充协议，并腾退房屋；2.依法判令程金泉支付2017年11月至2019年6月的租金472001元（品除已缴纳的50000元押金）及按月利率2%向联友实业公司支付逾期支付租金产生的违约金39845.4元（暂计算至2019年6月30日，后续违约金按月利率2%计算至程金泉实际付清租金之日止）；3.依法判令程金泉按一楼每月租金4000元、三楼每月租金41667元的标准向联友实业公司支付从2019年7月起至程金泉实际腾退房屋之日所产生的房屋占用费；4.依法判令程金泉承担本案诉讼费。上诉人程金泉向一审法院反诉请求：1.判令联友实业公司支付程金泉违约金35万元；2.判令联友实业公司返还程金泉支付的租金、保证金444000元；3.判令联友实业公司赔偿程金泉经济损失暂计300万元（具体金额以价格评估为准）；4.判令联友实业公司承担全部诉讼费。一审法院认定的事实：2017年6月13日，江西鑫鸿置业有限公司与吉安万润多实业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由江西鑫鸿置业有限公司将永丰县城旺中旺大厦的负一楼、一楼、二楼、三楼商铺租赁给吉安万润多实业有限公司经营，经营期限为15年，自2017年7月20日至2032年7月19日。2017年7月11日，程金泉欲租该大厦的商铺，遂向联友实业公司交纳了2万元订金。2017年8月12日，联友实业公司与程金泉签订《江西联友实业有限公司商铺租赁合同》（合同编号：0001三楼），合同约定，甲方即联友实业公司将旺中旺3楼商铺出租给乙方即程金泉用于经营餐饮、童玩，商铺建筑面积合计2414㎡（以房产证面积为准），租赁期限共5年，自2017年7月8日起至2022年9月30日止，装修期为90天，起租日期为11月1日，5年租期内每年租金不变，5年后续签，每2年递增6%。甲方收取乙方半年租金25万元，押金为5万元，前两年租金半年一交，后三年租金一年一交，租赁保证金于签订合同时付清。在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在三十日内无息返还乙方，在乙方违约的情况下，甲方有权从保证金中扣取相应的违约金。在转租、分租或出借中，双方约定：未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租或出借该商铺的全部或部分。经甲方书面同意的转租，不影响乙方履行本合同义务（包括但不限于交纳租金），乙方对转租承租人行为负责。在双方权利义务中约定：若乙方在经营中需要甲方提供该商铺的资料和办事中需甲方支持配合的，甲方可以予以协助。乙方经营应自行取得与之相适应的各种行政许可及批准（包括但不限于营业执照、税务登记证、消防及环保合格证）。关于违约责任，双方约定：乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其它费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。甲方违约解除本合同，或乙方违约解除本合同，违约方需支付另一方违约金30万。甲方违约除支付乙方违约金外，还应按时间折价补偿乙方的装修损失。乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。双方还对其他事项进行了约定。2017年8月30日，联友实业公司与程金泉再次签订《江西联友实业有限公司商铺租赁合同》，合同约定，甲方即联友实业公司将商铺出租给乙方即程金泉用于经营餐饮，商铺建筑面积合计50㎡，租赁期限共5年，自2017年9月10日起至2022年9月30日止，装修期为30天，起租日期为2017年10月10日，甲方收取乙方半年租金2.4万元，按照半年收取，前两年租金半年一交，后三年租金一年一交，押金为与3楼同一家经营，不另外收取。合同对于双方权利义务及违约责任的约定与合同编号为0001三楼的合同约定一致。2018年12月13日，双方签订《合同补充协议书》对双方于2017年8月12日签订合同编号为《0001三楼》的合同进行补充变更，即将商铺租赁期限5年，修订为15年。合同签订后，联友实业公司按时将租赁商铺交付给了程金泉，程金泉于2017年10月11日向联友实业公司交纳5万元商铺保证金，程金泉约于2017年9月初开始进行装修，在装修过程中，程金泉拿着联友实业公司提供的大厦消防验收等材料至永丰县消防大队办理消防验收合格证等相关消防材料，因程金泉拟经营的童玩项目系特殊行业，需至上一级消防部门进行办理，但是在其至上一级消防部门办理消防验收合格证等手续时，因一些非人为因素导致其未办理成功。程金泉于2017年10月中旬装修完毕,并于11月开始正式营业至今。2017年10月份，程金泉向联友实业公司支付了174000元的租金，2017年11月21日，其支付了10万元租金，2019年4月，其再次支付了10万元租金，加上已支付的2万元订金，其总共向联友实业公司支付了394000元租金，及5万元保证金。此后，经联友实业公司多次催促，程金泉亦未补足所欠的租金，至2019年6月止，其共欠联友实业公司租金472001元。另查明，联友实业公司的法定代表人与吉安万润多实业有限公司的法定代表人为同一人，均为刘华锋。永丰县旺中旺大厦于2015年8月14日被永丰县公安消防大队综合评定为工程消防验收合格。在程金泉经营过程中，消防部门会对其承租三楼商铺的消防器材及消防设备进行常规检查。在庭审过程中，程金泉称已将一楼商铺转租他人，但双方均认可此转租行为未经过联友实业公司的书面同意，且经法院征询意见，双方均表示不主动申请追加此承租人参加本案审理，同时，联友实业公司表示对次承租人的情况不知情，程金泉拒绝向法院提供次承租人相关信息，导致法院无法依职权追加次承租人参加诉讼，此外，双方同时表示会私下与次承租人进行协商。一审法院认为：一、关于本诉。联友实业公司与程金泉签订的两份《商铺租赁合同》及补充协议系双方自愿平等协商签订，合同内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。现联友实业公司已按合同约定履行交付房屋义务，程金泉亦应按合同约定履行按时交付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。该法第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，根据双方签订的两份《商铺租赁合同》第十条10.1约定：乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其它费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。现程金泉逾期超过15日未交纳租金，因此联友实业公司要求解除双方签订的两份《江西联友实业有限公司商铺租赁合同》及《合同补充协议书》，并要求程金泉腾空退还房屋的诉讼请求，不违反法律规定，法院予以支持。合同解除后，程金泉应当将租赁物即商铺返还给联友实业公司，并且应当支付租赁期间的租金并支付相应违约金，截止2019年6月止，程金泉共欠联友实业公司租金472001元，因此联友实业公司要求程金泉支付所欠租金472001元及要求程金泉按月息2%从2018年11月1日起支付违约金至实际付清租金之日止，同时要求程金泉按一楼租金每半年24000元标准从2019年7月1日起支付至实际返还商铺之日止；三楼租金按每半年250000元标准从2019年7月1日起支付至实际返还商铺之日止的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。根据双方合同约定：乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵作违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有，因此在程金泉违约且联友实业公司不同意折价补偿的情况下，依据双方合同约定程金泉的装修无偿归联友实业公司所有。关于程金泉辩称已将一楼商铺转租给他人，因双方均不申请追加次承租人参加本案，而联友实业公司对于次承租人不知情，程金泉拒不向法院提供次承租人的基本情况，导致法院无法依职权主动追加。同时，双方均认可程金泉转租未经联友实业公司书面同意，而在合同中双方亦约定，由程金泉对其转租承租人行为负责，因此，应当由程金泉自行对其转租行为负责。二、关于反诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”在本案中，程金泉主张，因联友实业公司不能提供该商铺原有的有效消防验收合格证明材料即消防未经吉安备案通过，从而导致其承租的商铺消防无法验收，使其经营期间，被消防查封，被迫变更设计装修，因此联友实业公司存在违约，应当承担违约责任。法院认为，首先，根据双方提供的证据及庭审过程中双方的陈述，可以看出，在程金泉办理消防合格证期间，联友实业公司是按合同约定履行了协助配合义务，并且向程金泉提供了相关的消防验收需要的材料；其次，程金泉主张，永丰旺中旺大厦需要在吉安备案，因此联友实业公司提供给程金泉的《永丰县公安消防大队建筑工程消防验收的意见书》系不合格的，但是现行的法律法规并无此规定，且程金泉亦未提供证据来证明该主张；再次，程金泉并未向法院提供其在装修前有到消防部门进行装修设计备案以及备案合格的证明，亦未提供证据来证明消防部门因其未办理消防合格证，而对程金泉的店面进行过查封，下达过整改通知书。虽消防部门对三楼商铺的消防器材进行过检查，但是那是消防部门正常的工作范围，程金泉作为经营者，尤其经营的是特殊的童玩行业，配合消防部门的检查，并对不合格的消防设施进行整改，是作为经营者的法定义务；最后，程金泉亦自认，租赁的商铺自装修完成后一直经营至今。综上所述，因程金泉未提供充分证据证明联友实业公司在本案中存在违约行为，因此对于程金泉的诉讼请求法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）江西联友实业有限公司与被告（反诉原告）程金泉于2017年8月12日及2017年8月30日签订的两份《江西联友实业有限公司商铺租赁合同》及2018年12月13日签订的《合同补充协议书》；二、被告（反诉原告）程金泉于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）江西联友实业有限公司租金472001元及相应违约金（违约金按月息2%从2018年11月1日起计算至被告实际付清租金之日止）；三、被告（反诉原告）程金泉应自2019年7月1日起按每半年24000元标准向原告（反诉被告）江西联友实业有限公司支付一楼租金至实际返还商铺给原告之日止；自2019年7月1日按每半年250000元标准向原告（反诉被告）江西联友实业有限公司支付三楼租金至实际返还商铺给原告之日止；四、被告（反诉原告）程金泉于本判决生效后五日内返还租赁物即一楼、三楼商铺给原告（反诉被告）江西联友实业有限公司；五、驳回反诉原告程金泉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8918元（原告已预交），反诉费18576元（被告已预交），评估费108940元（被告已预交），合计136434元，由被告（反诉原告）程金泉负担。二审中，当事人未提交新证据。本院经二审审理查明：双方在二审期间均表示不愿意继续履行涉案编号为0001三楼的《江西联友实业有限公司商铺租赁合同》及一份《合同补充协议书》，同意解除双方签订的该两份合同。程金泉在一审期间向法院申请对其承租的涉案三楼商铺的装修费用和设施设备的经济损失进行价格评估鉴定。经一审法院委托，中衡保险公估股份有限公司于2019年12月15日作出《程金泉承租江西联友实业有限公司三楼商铺装修费用和设施设备价值评估报告》认定：程金泉承租江西联友实业有限公司三楼商铺装修费用和设施设备价值总金额为人民币3631314元，折旧金额为人民币971353.40元，其中装修费用为1884228.50元、折旧金额为508474.32元，设备设施费用为1703577.80元、折旧金额为462879.08元，其他费用（装修和开业期间制作大量海报、展架等宣传广告材料费用）43507.70元。联友实业公司对该报告提出异议，应本院要求，中衡保险公估股份有限公司的鉴定人员到本院参加询问，接受了双方当事人及法院的询问，并对联友实业公司的异议作了明确答复。联友实业公司在一审期间明确不申请重新鉴定。联友实业公司和程金泉均同意本院在二审期间直接对该鉴定报告的装修、设备设施价值进行处理，亦均同意将设备设施的价值计入装修损失按双方过错责任比例承担。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：根据程金泉的上诉理由和联友实业公司的答辩意见，归纳本案争议焦点：1.涉案租赁合同应否解除及导致涉案合同解除的责任方如何确定？2.程金泉应否向联友实业公司支付租金及相应的违约金？3.程金泉一审期间的反诉请求能否得到支持？关于第一个争议焦点问题。联友实业公司与程金泉在二审期间均表示不愿意继续履行涉案三楼商铺的租赁合同，同意解除双方签订的该涉案合同，本院对此依法予以确认，即解除联友实业公司与程金泉签订的编号为0001三楼的《江西联友实业有限公司商铺租赁合同》及一份《合同补充协议书》。程金泉未经联友实业公司同意将一楼商铺转租给他人承租，且未按合同约定按期支付租金，一审法院判令解除双方签订的一楼商铺的《江西联友实业有限公司商铺租赁合同》符合双方签订的合同约定亦符合法律规定。程金泉上诉称，联友实业公司未按合同约定提供三楼商铺有效的消防验收资料导致其无法进行经营所需的消防验收，合同因目的无法实现而被解除，责任应由联友实业公司承担。联友实业公司则答辩称，其已按合同约定提交了办理消防所需的手续，程金泉未按合同约定支付租金，合同解除的责任在于程金泉。本院认为，程金泉与联友实业公司签订的编号为0001三楼《江西联友实业有限公司商铺租赁合同》约定，联友实业公司将旺中旺3楼商铺出租给程金泉用于餐饮、童玩，程金泉自行负责装修作业需进行的消防验收，并取得许可或验收合格后方可投入使用，程金泉一定要去消防大队报批验收否则由其承担全部后果，营业期间消防安全管理自行负责。联友实业公司向程金泉提供了相关的消防验收所需材料，在装修过程中，程金泉拿着联友实业公司提供材料至永丰县消防大队办理消防验收合格证等相关消防材料，因程金泉拟经营的童玩项目系特殊行业，需至上一级消防部门进行办理，但是在其至上一级消防部门办理消防验收合格证等手续时，因一些非人为因素，其未办理成功。因此，联友实业公司按合同约定提供了相关消防验收材料给程金泉，程金泉亦按合同约定向相关消防部门申请办理消防验收合格证等材料，涉案消防验收合格证未予成功办理不是联友实业公司和程金泉导致的，双方对该项事宜均不存在过错。虽然程金泉未按合同约定如期支付租金，但本案存在消防验收合格证未成功办理，双方对此存在争议，故本案不能因程金泉未按约定支付租金而认定合同解除系其违约导致的。关于第二个争议焦点问题。联友实业公司与程金泉签订的两份《江西联友实业有限公司商铺租赁合同》及《合同补充协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，在被依法解除前合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。联友实业公司已按合同约定履行交付房屋的义务，程金泉亦一直在涉案商铺营业，至今未将商铺返还给联友实业公司，其理应按合同约定交付租金。因此，一审法院判令程金泉支付所欠租金472001元并按月息2%自2018年11月1日起支付违约金至实际付清租金之日止，一楼商铺的租金按每半年24000元的标准、三楼商铺的租金按每半年250000元标准自2019年7月1日起支付至实际返还商铺之日止，处理并无不当，程金泉关于其无需向联友实业公司支付租金及要求联友实业公司返还已付的租金和保证金的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。关于第三个争议焦点问题。因双方签订的相关合同已被解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。程金泉在一审期间向法院申请对其承租的涉案三楼商铺的装修费用和设施设备的经济损失进行价格评估鉴定。经一审法院委托，中衡保险公估股份有限公司于2019年12月15日作出《程金泉承租江西联友实业有限公司三楼商铺装修费用和设施设备价值评估报告》认定：程金泉承租联友实业公司三楼商铺装修费用和设施设备价值总金额为3631314元，折旧金额为971353.40元，其中装修费用为1884228.50元、折旧金额为508474.32元，设备设施费用为1703577.80元、折旧金额为462879.08元，其他费用（装修和开业期间制作大量海报、展架等宣传广告材料费用）43507.70元。虽然联友实业公司对该评估报告持异议，但是鉴定人员在二审期间接受法院及当事人询问时，对联友实业公司提出的异议作出了合理的解释，且联友实业公司在一审期间已明确不申请重新鉴定。该评估报告认定程金泉装修和开业期间制作大量海报、展架等宣传广告材料等其他费用为43507.70元，由于该费用属于程金泉前期开业宣传费用，不能列入其装修损失的范围。因此，评估报告认定的装修费用、设备设施费用及折旧金额可以作为本案的定案依据，即三楼商铺装修费用和设施设备价值总金额为3587806.30元（3631314元-43507.70元），折旧金额为971353.40元，现有价值为2616452.9元。联友实业公司和程金泉均同意本院在二审期间直接对该鉴定报告的装修、设备设施价值进行处理，亦均同意将设备设施的价值计入装修损失按双方过错责任比例承担。由于涉案三楼商铺的消防合格证未成功办理不是联友实业公司和程金泉的原因导致的，程金泉未按合同约定如期支付租金系双方存在争议，涉案三楼商铺租赁合同的解除不能归责于联友实业公司和程金泉。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。因此，本院根据本案的实际情况及上述法律规定，酌定联友实业公司向程金泉支付三楼商铺装修、设施设备损失1308226.45元。综上，程金泉的上诉请求部分成立，依法予以部分支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但是判令联友实业公司无需向程金泉支付装修等损失，处理不当，依法应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持永丰县人民法院(2019)赣0825民初1600号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销永丰县人民法院(2019)赣0825民初1600号民事判决第五项；三、被上诉人江西联友实业有限公司于本判决生效后五日内向上诉人程金泉支付三楼商铺装修、设施设备损失1308226.45元；四、驳回上诉人程金泉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8918元，反诉费18576元，评估费108940元，二审案件受理费23952，合计160386元，由上诉人程金泉负担94916元，被上诉人江西联友实业有限公司负担65470元。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇二〇年八月十八日书记员  杨丹妮