浙江省平阳县人民法院 民 事 裁 定 书 （2019)浙0326民初6817号 原告：陈翔，女，1983年12月25日出生，汉族，住平阳县。 委托诉讼代理人：饶大永、黄跃亨，浙江豪江律师事务所律师。 被告：刘步者，男，1962年2月6日出生，汉族，住平阳县。 委托诉讼代理人：林光涨、陈华，苍南县民族法律服务所法律工作者。 被告：温青状，男，1955年1月17日出生，汉族，住平阳县。 原告陈翔与被告刘步者、温青状房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序于2019年11月20日公开开庭进行了审理。因案情复杂，于2020年1月20日转为普通程序审理，并于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告陈翔及其委托诉讼代理人饶大永，被告刘步者及其委托诉讼代理人林光涨，被告温青状到庭参加诉讼。2020年6月2日经本院院长审批，延长审限二个月，本案于2020年7月29日再次公开开庭进行了审理，原告陈翔及其委托诉讼代理人黄跃亨，被告刘步者及其委托诉讼代理人林光涨，被告温青状到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈翔向本院提出诉讼请求：1.确认原告陈翔与被告刘步者之间、刘步者与被告温青状之间签订的《卖尽契约》均合法有效；2.判决两被告共同协助原告办理位于平阳县××镇××路××幢（前庄段）西首第一、第二间楼上三层、四层房屋的交房手续、过户手续等合同义务；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年7月15日，被告温青状将自有名下位于平阳县××镇××路××庄段××原规划医药公司对面）的地基一间，以人民币520000元价格出售给被告刘步者所有，双方签订了《卖尽契约》，款随契清，温青状必须无偿协助刘步者办理后续建房所需的一切手续，双方未办理产权过户手续。2018年7月16日，被告刘步者和原告在幢主代表冯克锦及被告刘步者同胞兄弟刘步瑜见证确认情况下，签订了《卖尽契约》，约定被告刘步者将其购买自温青状的地基通过建造（当时尚在建）所分到的位于平阳县××镇××路××庄段××原规划医药公司对面）西首第一、二间楼上三层、四层两间套房，合计以人民币1000000元的价格出售给原告。《卖尽契约》约定被告刘步者无偿协助原告办理过户手续及相关其他约定，并保证所出售房屋产权清晰，如有节外生枝或交加更叠等，由被告刘步者自行处理。原告于协议签订当天通过转帐支付给被告刘步者人民币1000000元。双方签订《卖尽契约》且款项支付完毕，现原告得知被告所售房屋可以交付，要求被告刘步者协助原告到村委拿房屋钥匙，并协助办理房屋过户手续，均遭到被告刘步者一再拖延。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特向法院起诉，请依法判决支持原告诉请。 刘步者答辩称：原告起诉房屋买卖不真实，实际上原告借钱给被告，约定利息6分，原告借款时害怕被告还不了，经原告要求写了这份买卖契约，所以两间定价1000000元。这个买卖契约是借贷中假的买卖协议，且原告为了逼债，找到了下家的买主，逼迫刘步者把其中的一间套房于2018年11月13日以718000元卖给金珍克、王玉玲，款项直接打入原告指定的一个亲戚帐号。该契约中有刘步者和陈翔的签名，刘步者实际就欠本金290000元不到，刘步者把其中一间套房卖掉，所以该契约上有两个人签字，刘步者当时710000元也是舍不得卖，这个价格是偏低的，但原告逼债，下家也找过来了，被告不得已同意。购房的款项原告收了，原告还没有收到余欠的20几万元，所以就根据卖尽契约来起诉，实际上是借贷中假买卖。刘步者地基来源，原告提供说是从温青状那买的不是事实，刘步者向温青状购买地基，应当由原告举证。被告确实在其中一间房屋买卖契约上签名，如果法院认为该间房屋买卖合法，被告同意协助办理过户，但是出卖房款必须折价偿还借款。 温青状答辩称：本人与被告刘步者不认识，也没有将地基转让给刘步者。原告提供的这份地基买尽契上“温青状”非本人签名，可能是刘步者自己写的。本人当时和大家（冯克锦等人）一起申请审批建房，一共有10间地基，本人实际只有半间，于1997年间即转让他人，但并没有转让给刘步者。现要求本人协助过户，本人不同意协助。 当事人围绕诉求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院列明如下： 原告陈翔在庭审中出示以下证据：1.卖尽契2份、转帐凭证1份、短信记录1份，以证明原、被告之间房屋买卖的事实；2.建设用地规划许可证、城乡个人建房建设用地规划申请表复印件各1份，以证明原告所购房屋申请情况；3.收款凭证1份，以证明原告陈翔代刘步者支付涉案房屋401室建房尾款110000元的事实。经庭审质证，对证据1中温青状签名（地基）卖尽契约，被告温青状有异议，认为自己从未立卖尽契约将地基转让给刘步者，契约上签名及指印系伪造。被告刘步者对该证据系自己提供无异议，称伪造该契约目的是为了办证的需要。本院认为该证据不能证明温青状与刘步者之间地基买卖关系，不予认定。证据1中刘步者与陈翔之间签订的卖尽契约，被告温青状表示对该契约不清楚。被告刘步者对该契约的真实性无异议，关联性、合法性有异议，认为该买卖契约不是双方真实意思表示，当时是因借贷关系而写的契约，根据当时市场价，1000000元买不到这样的房子，实际上是借贷关系。被告刘步者对契约真实性无异议，予以确认，但能否证明原告陈翔与被告刘步者之间房屋买卖关系，本院结合其他证据另行阐述。证据1中汇款单以及短信记录，被告温青状表示不清楚。被告刘步者对汇款记录、短信记录，真实性无异议，关联性有异议，认为汇款和短信是向原告借款，而不是将房屋转让给原告。该汇款记录、短信记录予以认定，但能否证明原告主张的房屋买卖关系，结合其他证据另行阐述。对证据2中建设用地规划许可证、城乡个人建房建设用地规划申请表，被告温青状表示无异议，认为当时确有申请审批。被告刘步者表示，原告没有提供原件，不能作为证据使用，不予质证。本院认为该证据未提供原件，核实后予以认定。原告提供的证据3收款凭证，被告温青状、刘步者均表示不清楚。本院认为该证据能否证明原告主张的待证事实，结合其他证据予以阐述。 刘步者在庭审中出示如下证据：陈翔、刘步者共同签名将涉案房屋一间卖给金珍克、王玉玲的卖尽契约1份，以证明刘步者与陈翔之间系借贷关系，而不是真实的房屋买卖关系。经庭审质证，原告对卖尽契约真实性无异议，关联性有异议，认为当时买家金珍克、王玉玲，因涉案房屋尚未有产权证不放心，说最好让上家刘步者签字，这样原告打电话给刘步者，刘步者过来签字，并不是刘步者所说的因为同意出卖才签字。被告温青状对该证据表示不清楚。本院对该卖尽契约真实性予以认定，能否证明被告主张的待证事实，结合其他证据予以阐述。 诉讼中，本院依职权就涉案房屋能否办理产权初始登记手续以及不动产变更登记手续，向平阳县自然资源和规划局发函。平资规函[2020]32号函答复如下：该涉案房屋系冯克锦、温青状等12人联建房，根据提供的材料，还不具备申请办理不动产登记。 对平资规函[2020]32号复函，陈翔和刘步者均无异议，温青状表示不清楚。本院对该复函予以认定。 诉讼中，本院依职权向冯克锦等有关人员核实情况。周开权（音）电话陈述称：刘步者与陈翔原本不认识，两个都是本人朋友，本人牵线介绍他们认识。房子是不是刘步者不知道，幢主冯克锦有确认房子是刘步者的。买卖协议在哪签，具体多少钱本人没有参与不清楚，但他们之间就是买卖。刘步瑜电话陈述称：当时收到短信，是否有回复记不清楚。当时刘步者有要求确认一下房屋，是否买卖关系，刘步者也没有说清楚。幢主冯克锦电话陈述称，当时刘步者房子是抵押，二套房子。刘步者与对方联系好了，叫本人证明一下有这样安置房子。双方有约定，借3个月，名义上写房屋卖尽，其实就是抵押。3个月假如款无法偿还，二套房子卖掉一套然后再结算。后来时间到了，陈翔卖了一套70几万元。借100万元，总共2套有150万元，不可能2套都给她。当时是借款，不同意才写卖尽契。房屋卖了一套，刘步者没有及时结算，结算后还应给陈翔借款和利息，刘步者借款利息4分不知道5分，利息蛮高的。蓝田村书记陈先元陈述称：原镇政府在鳌江镇兴鳌中路前庄段审批了十二间地基，审批的地基包括刘步者、刘步瑜等几个兄弟五间尚未征用拆除的房屋。经协商，刘步者等人五间房屋拆除后每人安置一间地基，十二间地基由刘步者、冯克锦、王茂楚三人收回投资建房。因冯克锦、刘步者欠债没钱，房屋一直建不起来。之后，本人购得其中王茂楚一间地基，建房时要求刘步者提供建房地基票，才知刘步者已将涉案房屋的地基以1500000元抵押给案外人曾逊、白希立、郑元丰三位债权人。于是找到他们三人并与之协商，他们三人也同意各自再出资三分之一建房，建起来后再卖，当时算起来还是有赚的。第一期建房他们每人出资60000元，第二期他们就都不出资了，没人出资房屋建不起来,于是找人出面，最后算来算去觉得有赚，就想到借款，刘步者认为只要几个月就能赚到钱，就以高利向别人借款。陈翔不知道刘步者底细。刘步者借款后归还郑元丰、白希立等人欠款，但曾逊说要房子钱没还。每间地基建设费用520000元，曾逊付了三分之一175000元，涉案房屋301室经刘步者同意定位给曾逊。事后，陈翔说涉案301、401室房屋都是她的，且称**已转让给下厂村的一个人。房屋大概是2018年1月份开始建，2018年10月建好抽签定位。当时地基100多万元，房价为7000元/平方米，房屋建筑面积约105平方米，一套房约70几万元。涉案401室套房尚未定位确权，亦未将涉案套房401室房门钥匙交于他人，但会计李芙蓉确实有收到陈翔代刘步者交纳的涉案401室建房尾款110000元。向曾逊核实并制作笔录，其称刘步者欠曾逊、白希立、郑元丰借款，当时涉案房屋地基票以1500000元抵押其三人，每人500000元。建房时三个人每人出资60000元交了第一期建房款。后来刘步者将301室就归曾逊，其他如何协商处理不清楚。通过电话向郑元丰、白希立核实，其均称刘步者有欠借款，当时刘步者确有将地基票作抵押，并且由曾逊、郑元丰、白希立三人各出资第一期建房款60000元，后来刘步者要求自已投资建房。欠款基本已偿还，偿还款项来源不清楚。向中介所何肖文核实，其称2018年7月16日，陈翔、刘步者等人来到介绍所要求代写契约，协议是他们自己协商好的，具体如何协商不清楚，介绍所连红包也没有收。 周开权的陈述，原告无异议，被告刘步者有异议。刘步者认为当时是周开权介绍借款，借款时与周开权关系还好。后来为了工程承包问题，与周开权产生矛盾，故周开权的证言不属实。对刘步瑜陈述，原告有异议，认为其所述不属实。被告刘步者无异议。冯克锦陈述，陈翔有异议，认为刘步者与冯克锦有利害关系。刘步者无异议。陈翔及刘步者认为其他人的陈述基本属实。被告温青状均表示不清楚。 本院依职权调取的证据，予以认定，能否反映本案的事实，结合双方的陈述以及提供的证据予以阐述。 经审理，本院认定事实如下：涉案房屋系冯克锦、温青状等12人联建房。2018年7月16日，被告刘步者与原告陈翔经协商并由中介所何肖文代笔书写了1份卖尽契约，约定：立房屋卖尽契约人刘步者，自有商品房贰套，坐落在××镇××路××幢（前庄段）西首第一、二间楼上叁层肆层，现因卖方另择他业，经全家协商一致同意，愿将此间房屋卖尽给陈翔君为实业。现经双方协商决定，该房屋时值价款计人民币壹佰万元整，该款随契约正式签订时一次性付清，现金随契当场清讫，并无存留（亦不另立收据）。等等。附件：1.兴鳌中路第二幢（前庄段）西首第一、二间楼上叁层肆层两套套房，此房产与卖方家庭成员或外涉债务无关。2.该房建房尾款，水电报装费，排污管道费全部由卖方交清。3.土地性质是出让，如果土地证办下来是划拨的，出让金全由卖方承担，卖方必须划拨转出让转好给买方过户。4.卖方第一手办理不动产证的一切费用税费全由卖方承担，买方过户费用及税费全由买方承担，卖方应无条件协助买方办理一切手续并有关人员到有关部门签字过户。立卖尽契约后，陈翔即于当天向刘步者转帐1000000元。刘步者收到陈翔的1000000元款项后，偿还了抵押债权人白希立、郑元丰部分债务，并收回其对涉案房屋享有的投资份额。因债权人曾逊要求涉案房屋，刘步者没有偿还其债务。2018年10月3日，刘步者出具确认书，确认将涉案房屋301室套房归案外人曾逊所有。2018年11月13日，原告陈翔与案外人金珍克、王玉林签订1份买尽契约，陈翔将涉案房屋301室以760800元价格转让给金珍克、王玉林，刘步者亦在卖尽契人栏签名。金珍克、王玉林扣除办理过户手续押金50000元外，购房款710800元转帐陈翔指定的帐户。事后，金珍克、王玉林要求陈翔交付房屋未成，遂向本院起诉，要求与陈翔解除房屋买卖合同，并退还购房款710800元。陈翔亦因未能向金珍克、王玉林交付涉案房屋向本院起诉。本院已于2019年12月12日判决解除金珍克、王玉林与陈翔的买卖合同，陈翔返还金珍克、王玉林购房款，该判决已生效。 另查，陈翔于2019年12月24日自行代刘步者交纳涉案401室建房尾款110000元。涉案房屋根据提供的材料，还不具备申请办理不动产登记。 本院认为，本案争议的焦点是：本案原告转帐给被告刘步者 1000000元是借款还是购房款，双方之间的法律关系性质是借贷关系还是房屋买卖关系。根据双方的陈述以及调查取得的证据，本院确认双方之间的法律关系性质应该是民间借贷法律关系，而非房屋买卖法律关系。理由如下：1.涉案房屋系联建房，且原告也知道，涉案房屋当时还是在建中，原告也考虑到刘步者可能欠建房尾款，欠水电、报装、排污管道、电梯安装费，以及划拨转出让费用等等费用，但原告在签订契约的同时一次性付清全部购房款，这不符合房屋买卖的交易习惯。2.根据陈翔与案外人金珍克、王玉林的买卖协议以及本院调查的证据，当时涉案房屋价格约7000元/每平米，而陈翔与刘步者签订的买卖协议约定价格是两套1000000元，远低于市场价。3.如系真正房屋买卖关系，房屋买卖中介机构应当收取中介费，而本案中，中介所为双方代写契约却未收取任何费用，显然不符合常理。4.冯克锦作为幢主在卖尽契约上签名，其是重要的证人，其陈述名义是房屋卖尽，其实是抵押担保。5.结合刘步者等人的建房过程以及陈先元、曾逊等人的陈述，可以看出，刘步者是想通过借高利贷建房，从而在短时间内转让房屋赚取差价，其以低价卖房还债不符合情理。根据以上分析，本院确认刘步者与陈翔之间系民间借贷关系，而房屋买卖关系只是作为民间借贷关系的担保。陈翔经释明后拒绝变更诉讼请求，由此引起的不利后果应由其自行承担。故对陈翔要求刘步者确认陈翔与刘步者之间、刘步者与温青状之间签订的“卖尽契约”合法有效，并要求协助办理上述涉案房屋交房手续及过户手续等合同义务的主张，应裁定予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 驳回陈翔的起诉。 陈翔已预交的案件受理费，予以退回。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  郑乃生 人民陪审员  吕少青 人民陪审员  高梅红 二〇二〇年八月五日 法官 助理  蔡佳佳 代书 记员  黄兆醒