江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5231号上诉人（原审被告）：昆山仙霖三康管理咨询有限公司，住所地昆山市千灯镇长丰路****，统一社会信用代码91320583083146485F。法定代表人：张翔瑜，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩玟，江苏凡创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山妙康中医诊所有限公司，住所，住所地苏州市昆山市千灯镇长丰路**社会信用代码91320583MA1XJ73W27。法定代表人：李宁，该公司总经理。上诉人昆山仙霖三康管理咨询有限公司（以下简称仙霖三康公司）因与昆山妙康中医诊所有限公司（以下简称妙康公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初15419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。仙霖三康公司上诉请求：1.请求撤销(2019)苏0583民初15419号民事判决书的第一项，依法改判仙霖三康公司不应返还妙康公司租金25万元，应当把253000元在租金中扣除，并将仙霖三康公司垫付的水电费返还；2.请求判令妙康公司承担一、二审案件诉讼费用。事实和理由：一、仙霖三康公司法人张翔瑜支付给妙康公司法人李宁的253000元是合租款并非转租款，应从800000元租金中予以扣除。一审法院在未查明事实的情况下，即认定该253000元为转租款，并应扣除，与事实不符，于法无据。二、妙康公司实际承租房租到期时间应为2019年7月24日。根据双方签订的《房屋运营协议》，仙霖三康公司将昆山基地(含装潢装饰、设备设施、办公用品等)全权交给妙康公司运营，房屋中这些设备都是由妙康公司使用且控制的，而妙康公司一直不出现，也联系不上，不与仙霖三康公司做任何接触，而这些设备设施、办公用品就是最终仙霖三康公司与方向公司交接的清单中的物品，故而最终仙霖三康公司只得顾全大局，单方面与方向公司是在2019年7月24日完成的交接，有书面的交接清单，并已提交给一审法院，在此期间妙康公司并未与仙霖三康公司进行交接，也没有任何证据证明其自己于2019年5月10当日与仙霖三康公司进行交接的手续，故而仙霖三康公司认为妙康公司实际使用房屋的日期应计算至2019年7月24日。三、仙霖三康公司为妙康公司垫付了2019年3月和4月的电费共计9458.55元应当由被上诉人予以返还，一审法院遗漏该项内容。在2019年4月30日，仙霖三康公司还向方向公司缴纳了2019年3月和4月的电费共计9458.55元，根据运营协议，水电费在租赁期限内应由妙康公司承担，而目前仙霖三康公司为妙康公司实实在在垫付了上述电费，故仙霖三康公司认为应在最后的结算费用中一并计算。仙霖三康公司在一审答辩中明确提出过上述问题，但是一审法院并未理涉。妙康公司答辩称，仙霖三康公司的上诉理由没有依据。3、4月份的水电费，整栋大楼只有他们租用，都是我交的，钱是他们欠我的。他们拒绝交房租和水电费，租赁关系已经没有了，我就没有办法再交，水电费是他们自己产生的。妙康公司向一审法院起诉请求：1、仙霖三康公司退还妙康公司已支付未使用房屋运营费用32万元(2019年5月4日-2019年8月10日)；2、判令仙霖三康公司向妙康公司赔偿单方面提前解约违约金100万元整；3、本案的诉讼费用由仙霖三康公司承担。一审法院认定事实：2018年12月10日，妙康公司（甲方）与仙霖三康公司（乙方）签订《房屋运营协议》，约定：乙方依法取得昆山基地（昆山市千灯镇长丰路1288号2幢房屋）的使用权(房屋租赁权)，乙方将昆山基地(含装潢装饰、设备设施、办公用品等)全权交给甲方运营，甲方每年支付人民币壹佰万元(￥100万元)，用于支付昆山基地的全年房屋租金及设备设施使用费等，款项直接打给物业所有方指定的收款账号。乙方保留昆山基地5楼套房两间(即501室、502室)，无偿使用。甲方运营期限：和乙方与物业所有方签订的房屋租赁协议同期，即到2027年11月19日为止，乙方与物业所有方签订的房屋租赁协议作为本合同附件，环保及垃圾清运费500元、水电费等由甲方承担。如任何一方提前解约，均需经过对方书面认可，否则均视为违约；双方任意一方违约，均需支付对方违约金人民币壹佰万元整(即￥100万)；如乙方违约，乙方还需退还甲方已支付房屋租金。不可抗力因素除外。如昆山基地因故被法院拍卖，双方联合解决，必要时向法院起诉并向物业所有方追讨权益，取得的赔偿金双方平均分配。妙康公司、仙霖三康公司双方在《房屋运营协议》上签字盖章。2018年12月12日，妙康公司按照《房屋运营协议》的约定向方向公司指定的杨静康收款账户汇款800000元，方向公司出具收条。仙霖三康公司提供转账明细中，2018年12月11日，徐加勇向张翔瑜转账153000元，2018年12月12日，张翔瑜向李宁转款253000元，备注房租。仙霖三康公司签署授权委托书，授权曹伟作为诉讼代理人参与诉讼，但曹伟自称系张翔瑜弟子，并非仙霖三康公司员工。在庭审中，曹伟陈述：“涉案房屋的4楼（租赁协议）是妙康公司与我曹伟本人签订，我是张翔瑜的徒弟，就在妙康公司拿下涉案房屋后签订，房租缴纳10万元（通过张翔瑜账户向李宁打款），每月租金确实在2-2.5万元，没有押金。10万元租金的到期期限我也不记得。2楼是徐加勇（承租），当时妙康公司、仙霖三康公司共同合作，4楼租给仙霖三康公司，张翔瑜让我经营4楼，2楼打钱的情况我不清楚。”妙康公司提供妙康公司法定代表人李宁经营的另一公司上海雅然电子科技有限公司与案外人徐加勇签订的《房屋分租协议》以证明已将涉案房屋二楼部分房屋分租给徐加勇，租赁期限从2018年12月10日至2019年12月9日止，年租金为人民币35.52万元，先付后租，提前叁个月支付全年房屋租金；押金为2.96万元。仙霖三康公司认可徐加勇也是张翔瑜的弟子，徐加勇向张翔瑜转账153000元的租金，由张翔瑜支付妙康公司。妙康公司称徐加勇在2019年4月份所支付的租金到期后未再续租。2019年5月4日，仙霖三康公司向妙康公司发函载明：“本公司收到江苏省昆山市人民法院《解除占有协助执行通知书》，获悉昆山方向公司发展股份有限公司金融借款合同纠纷执行一案中的(2019)苏0583执恢117号之一执行裁定书已发生法律效力，《解除占有协助执行通知书》解除昆山仙霖三康管理咨询有限公司对被执行人昆山方向发展股份有限公司位于昆山千灯长丰路1288号2幢及附房等的占有。房屋所有权人的诉讼案件以及昆山法院因此而解除方向公司与我公司租赁占有权的裁定，对我们双方公司造成严重的损失，属不可抗力因素。贵我双方签署的《房屋运营协议》中的第六条约定，如遇任何一方提前解约，均需经过对方书面认可，否则均视为违约；双方任意一方违约，均需支付对方违约金人民币壹佰万元整；如乙方违约，乙方还需退还甲方己支付房租租金。不可抗力因素除外。《房屋运营协议》第七条约定，如昆山基地因故被法院拍卖，双方联合解决，必要时向法院起诉并向物业所有方追讨权益，取得的赔偿金双方平均分配。根据以上内容，贵我双方继续履行《房屋运营协议》已无现实条件，有关的问题需要贵我双方共同面对，协同处理。但是，你方未与我方协商，单方面采取了。行动，实属不该。现发函告知一下事项，希望配合处理：1、因昆山市人民法院解除我公司租赁房屋占有权，现我公司终止与贵公司签订的《房屋运营协议》；2、请协助我公司解决江苏省昆山市人民法院《解除占有协助执行通知书》涉及的后续事宜，配合我公司向法院起诉并向物业所有方追讨权益；3、请于2019年5月10日前回昆山千灯房产办公室办理交接事宜，清点物资物品，结清相应费用。(因为多次电话联系，贵司不接，只能发函，请理解)”。妙康公司出具法定代表人李宁与仙霖三康公司法定代表人张翔瑜的微信聊天记录，2019年4月29日张翔瑜说：李宁电话也不接微信也不回，方便的时候来个电话。2019年5月1日，李宁回复张翔瑜微信：我在休假，5月10日前后回到基地，四楼的房租到5月10日正好租满，租房协议规定至少提前一个月支付下个月房租，您的弟子继续经营的话，请您转告他们把房租和水电费交了，如果没人挑担无法支撑的话就请他们尽快搬家吧。5月2日，张翔瑜回复：四楼曹伟租不租那是他的问题，你跟他交涉去，我不去掺和，80万不是你们交的，是大家伙交的。5月8日，李宁向张翔瑜要大楼钥匙，并提出回大楼开会。妙康公司出具李宁与田丽芳的微信聊天记录，2019年5月8日，李宁问田丽芳大厅钥匙在哪里；2019年5月9日，李宁说：我休假期间，你们把基地门锁都换了，后面基地的安全问题你们保障。田丽芳回复：大门钥匙是我们换的，因多次联系不上你，张校长（指仙霖三康公司法定代表人张翔瑜）多次发现大楼大门整夜没锁，而你们的财产已经全部搬走，所以就换了，另张校长走时有交代：“这楼的租赁权是他的。校长说我们有监管权。与老杨还没有交接前，我们负责监管大楼里的财产物品，不影响你们进来”。2019年7月29日，仙霖三康公司委托田丽芳作为诉讼代理人参加诉讼，2019年10月17日，仙霖三康公司撤销对田丽芳的授权，并委托曹伟作为诉讼代理人参加诉讼，但曹伟未提供与仙霖三康公司的劳动合同，曹伟在庭审中陈述自己是仙霖三康公司法定代表人张翔瑜的徒弟。另查明，涉案房屋登记在方向公司名下。系仙霖三康公司于2017年11月17日向方向公司承租，租赁期限自2017年11月20日至2027年11月19日为止。因方向公司涉诉并被申请执行，涉案房屋作为抵押物被申请拍卖，仙霖三康公司与方向公司签订的租赁合同系签订于抵押登记及法院查封之后，仙霖三康公司主张的租赁权已对申请执行人的担保物权的实现造成影响，申请执行人亦申请除去该租赁后拍卖，故昆山法院2019年3月20日作出(2019)苏0583执恢117号之一执行裁定书、(2019)苏0583执恢117号《解除占有协助执行通知书》除去被执行人昆山方向发展股份有限公司所抵押的房产(位于昆山市千灯镇长丰路****房产)及附房等上的租赁权，解除昆山仙霖三康管理咨询有限公司对该房产及附房的占有。2019年7月18日，仙霖三康公司起诉方向公司退还租金、支付违约金、赔偿设备装修等转让费损失、营业损失，该案尚在审理中。以上事实，由房屋运营协议、银行明细、银行流水、微信聊天记录、仙霖三康公司向妙康公司发送的解除租赁房屋占有权相关问题的函、执行裁定书、解除占有协助执行通知书以及当事人的庭审陈述为证，一审法院予以认定。一审法院认为，妙康公司、仙霖三康公司之间订立的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。关于张翔瑜向李宁打款的253000元是否应当从800000元租金中予以扣除的问题，仙霖三康公司将涉案房屋出租给妙康公司后，妙康公司另行分租产生的收益，即使是仙霖三康公司法定代表人代其徒弟支付租金，也是其徒弟与妙康公司另行成立房屋租赁关系，并非仙霖三康公司法定代表人免除或者返还妙康公司部分租金，故该253000元不能从租金中扣除。关于妙康公司实际承租房屋到期的时间问题，从妙康公司提供的微信聊天记录来看，仙霖三康公司自行将涉案房屋的大门钥匙更换，并且负责监管大楼里的财产物品，因更换大门钥匙的时间难以确认，从仙霖三康公司向妙康公司发函可见仙霖三康公司要求妙康公司于2019年5月10日与妙康公司交接，且妙康公司在微信记录中也是表明5月10日前后休假结束回到基地，并且妙康公司对于四楼的租期计算到2019年5月10日要求仙霖三康公司的弟子明确是否续租，综上，一审法院视2019年5月10日为仙霖三康公司实际收回涉案房屋。妙康公司主张返还的租金,起算时间应当从2019年5月10日计算,妙康公司主张返还至2019年8月10日，不超过其缴纳的租金的租期范围,故该日期一审法院予以支持,根据妙康公司、仙霖三康公司约定的租金标准,2019年5月10日至2019年8月10日期间的租金应当为250000元(1000000元÷12×3),仙霖三康公司应当返还妙康公司。根据妙康公司、仙霖三康公司之间的合同约定如昆山基地因故被法院拍卖，双方联合解决，必要时向法院起诉并向物业所有方追讨权益，取得的赔偿金双方平均分配，现仙霖三康公司已经向物业所有方起诉追讨权益，但案件尚在审理中，赔偿金尚未确定，而妙康公司直接主张仙霖三康公司赔偿单方面提前解约违约金100万元，仙霖三康公司是因为法院拍卖涉案房产并且解除仙霖三康公司对于涉案房产的占有才发函通知妙康公司进行交接以及后续处置，并非随意违约，故妙康公司主张仙霖三康公司支付违约金100万元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告昆山仙霖三康管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告昆山妙康中医诊所有限公司2019年5月10日至2019年8月10日期间的租金250000元。二、驳回原告昆山妙康中医诊所有限公司的其他诉讼请求。案件受理费16680元，由原告昆山妙康中医诊所有限公司负担13521元，被告昆山仙霖三康管理咨询有限公司负担3159元。案件受理费原告已经预交，一审法院退还原告3159元，被告于本判决生效之日起十日内将其应负担的3159元缴纳至一审法院账户（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；帐号：32250198643600000811123738；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，一审法院将依法强制执行。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。仙霖三康公司提交：1、（2019）苏583民初14378号仙霖三康公司与方向公司民事判决一份。该判决载明双方实际办理房屋交接手续是在2019年7月25日。仙霖三康公司以此认为仙霖三康公司、妙康公司之间使用涉案房屋到2019年7月25日止。2、打印件两页，以证明2018年11月4日由仙霖三康公司的法人、妙康公司的法人、还有曹伟一起开会。重点讨论的内容就是共同经营养生基地、各自负责培训、体检、医疗、膳食、劳务等，仙霖三康公司以此认为仙霖三康公司与妙康公司是合作经营关系，并非是转租租赁关系。3、上海浦东发展银行明细单，证明田丽芳于2019年4月30日向方向公司的会计陶菲转账9468.01元，用于支付2019年3月和4月的水电费。4、账户交易明细，在2018年12月11日由田丽芳向张翔瑜转账22000元的一个事实，证明是合租养生基地。妙康公司质证认为：我们没有合作经营关系。我们与仙霖三康公司完全是转租关系，他们的营业收入没有与我们进行过分配，没有合作关系，他们用了四楼和五楼的几个房间，徐家勇用了二楼的一半，我当时就在里面有一间办公室。3、4月份是我交的电费。一审时我提交过建设银行的回单，4月份我们当时不在那里办公了。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，仙霖三康公司提交的2018年11月4日会议记录，并无本案当事人的签字，即便属实，亦仅是意向性讨论。2018年12月10日，妙康公司与仙霖三康公司签订的《房屋运营协议》明确约定双方之间关系为房屋及设备租赁关系。仙霖三康公司保留5楼套房两间(即501室、502室)，无偿使用。一审中曹伟陈述涉案房屋的4楼的租赁协议是妙康公司与曹伟本人签订，房租缴纳10万元，通过张翔瑜账户向李宁打款。妙康公司提供其法定代表人李宁经营的另一公司上海雅然电子科技有限公司与案外人徐加勇签订的《房屋分租协议》以证明已将涉案房屋二楼部分房屋分租给徐加勇。仙霖三康公司一审认可徐加勇也是张翔瑜的弟子，徐加勇向张翔瑜转账153000元的租金，由张翔瑜支付妙康公司。因此，一审法院认为，妙康公司另行分租产生的收益，即使是仙霖三康公司法定代表人代其徒弟支付租金，也是其徒弟与妙康公司另行成立房屋租赁关系，该认定并无不当。关于仙霖三康公司提出上海雅然电子科技有限公司与案外人徐加勇签订的《房屋分租协议》中出租人并非妙康公司，本院认为，仙霖三康公司、上海雅然电子科技有限公司法定代表人同为一人，仙霖三康公司现认可上海雅然电子科技有限公司承租后转租，因此，仙霖三康公司认为张翔瑜支付给李宁的253000元应从妙康公司已交80万元租金中扣除的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于妙康公司实际承租房屋到期的时间问题。根据妙康公司提交的微信记录，仙霖三康公司在2019年5月10日前自行将涉案房屋的大门钥匙更换，并且负责监管大楼里的财产物品，且仙霖三康公司向妙康公司发函要求妙康公司于2019年5月10日交接，仙霖三康公司并未拒绝。仙霖三康公司并未提交2019年5月10日后妙康公司拒绝仙霖三康公司处置涉案房屋内物品，导致与方向公司交接延迟的依据。因此，一审以2019年5月10日为妙康公司实际承租房屋到期时间并无不当。仙霖三康公司主张妙康公司使用涉案房屋到2019年7月25日的上诉理由，本院不予采纳。关于涉案房屋水电费结算，因双方一审中均未提出此项诉讼请求，本案二审不予理涉，双方可另行处理。综上所述，昆山仙霖三康管理咨询有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由昆山仙霖三康管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二〇年八月三十一日书记员  崔季珺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。