安徽省颍上县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1226民初3434号原告（反诉被告）:罗运轩,男,1958年6月16日出生,汉族,住安徽省颍上县。委托诉讼代理人:李浩,安徽慧民律师事务所律师。委托诉讼代理人:曹凤然,安徽慧民律师事务所律师（实习）。被告（反诉原告）:朱化军，男，1975年2月4日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：张如彬，安徽淮正律师事务所律师。原告罗运轩与被告朱化军房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年6月4日立案后，被告朱化军提出反诉，本院依法适用简易程序，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。罗运轩及其委托诉讼代理人李浩，朱化军的委托诉讼代理人张如彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗运轩向本院提出诉讼请求：1.判决朱化军返还租赁房屋（坐落于颍上县慎城镇中西西路南侧金山大厦**西数第1间）；2.判决朱化军支付占用房屋期间的费用暂定17500元（暂计算至起诉日，从2020年4月24日起至实际返还房屋时止）；3.判决朱化军支付违约金42000元；4.诉讼费及其他费用由朱化军负担。事实和理由：2016年3月20日，朱化军与罗运轩签订《房屋租赁合同》。合同约定，朱化军租赁罗运轩位于颍上县步行街东头原金山大厦从西至东第一间门面；租期四年，从2016年4月23日至2020年4月23日止；租金每年210000元，四年不变；合同届满，朱化军按时腾空返还租赁房屋，并无条件移交给罗运轩；如一方违约，违约方应承担另一方合同金额的百分之五的违约金，并承担相应违约责任。现合同期限届满一月有余，朱化军却不按合同约定返还租赁房屋，经罗运轩多次催告未果。为此，起诉至人民法院。朱化军辩称，1.因为疫情的影响，曾多次与罗运轩协商减免租金、延长租期事宜未果，且租赁费用已经实际支付至合同约定的最后一个月，罗运轩要求朱化军支付房屋租赁费用没有依据，原被告虽然在合同中约定租金每年210000元，但后来双方协商同意，后两年租金为每年200000元；2.罗运轩要求朱化军支付违约金没有事实及法律依据，朱化军没有拖欠租金，没有交房是因为原被告之间没有达成延长租期及减免租金的协议，同时，违约金约定不明确，其计算标准不能确定，应驳回罗运轩的诉讼请求。朱化军向本院提出反诉请求：1.依法判决朱化军与罗运轩之间签订的房屋租赁合同到期后，从2020年4月23日顺延三个月至2020年7月23日；2.依法判决减免三个月房租费，每月16667元，共计50001元；3.本案反诉费由罗运轩负担。事实和理由：2016年3月20日，朱化军与罗运轩签订《房屋租赁合同》，约定罗运轩将颍上县步行街东头原金山大厦从西至东第一件门面房租赁给朱化军使用；租期四年，从2016年4月23日至2020年4月23日；租金前两年每年210000元，后两年每年200000元。2019年12月份，全国特别是武汉出现新冠××疫情，由于新冠××疫情属于突发公共卫生事件，属于不可预见、不能避免，系法律规定的不可抗力情形。颍上县自2020年1月份受新冠××疫情影响，餐饮、商场等人员密集行业被要求歇业。朱化军租赁房屋从事商品零售业务，为响应政府号召，关门停业4个月左右。虽然颍上县人民政府提倡有序复工复产，但朱化军经营的商场仍未能全部正常营业，导致朱化军疫情期间没有任何收入。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》的相关规定，请求支持朱化军的反诉请求。罗运轩辩称，1.朱化军反诉的事实和理由及反诉请求不是罗运轩的行为造成的，反诉所依据的事实理由与本案的诉讼请求没有关联性，应不予受理、驳回反诉请求；2.反诉请求无事实和法律依据，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原被告身份证明、不动产权证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.罗运轩提供的房屋租赁合同、微信聊天记录、房屋现状照片及接处警情况登记表，朱化军对其真实性均无异议，故对证明效力予以认定；2.朱化军提供的收条、颍上县新型冠状病毒××疫情防控应急指挥部通告第10号和第22号，罗运轩对其真实性无异议，故对其证明效力予以认定；3.朱化军提供的蚂蚁部落步行街店业绩汇总表两份，罗运轩不予认可，且该组证据记录的内容与其证明目的不相符，故对其证明效力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月20日，罗运轩（出租人）与朱化军（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定罗运轩将其所有的位于颍上县慎城镇步行街东头原金山大厦从西至东第一间门面（颍上县慎城镇中心西路南侧金山大厦1层西数第1间）出租给朱化军用于经营。租期四年，从2016年4月23日至2020年4月23日止，如承租方继续租用，必须在两个月前向出租方提出，达成新的租赁合同。承租方在同等条件下有优先承租权，租金参照金山大厦租金标准。租金每年210000元，四年不变。每年提前两个月向出租方交清下年房租（房屋租金以收据为准）。案涉房屋租赁合同还就合同期间的房屋租赁相关税费、房屋转租、合同届满后的房屋返还、房屋装修及违约责任等进行了约定。另查明，罗运轩于2017年3月7日出具《收条》载明：“今收到蚂蚁部落朱化军交来2017至2018年房屋租金贰拾壹万元正。后两年按贰拾万执行。其他按合同执行。罗运轩/2017年3月7号”。2020年3月中旬至2020年5月中旬，罗运轩和朱化军就案涉房屋的续租、新冠××疫情期间的租金减免及腾空返还进行了多次协商，但未能达成一致。朱化军现仍继续占有使用案涉租赁房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，罗运轩与朱化军签订的房屋租赁合同到期后，朱化军继续使用租赁房屋，罗运轩与朱化军就案涉租赁房屋续租问题进行了多次协商，但未达成一致。案涉房屋租赁合同已经到期，罗运轩有权要求朱化军返还租赁房屋并承担继续占有使用期间的房屋租金。对罗运轩要求朱化军返还租赁房屋并支付占有使用案涉租赁房屋租金的合理部分，本院予以支持。法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，案涉租赁房屋合同于2020年4月23日到期。2020年3月中旬至2020年5月中旬，罗运轩和朱化军就案涉房屋的续租、新冠××疫情期间的租金减免及腾空返还等问题进行了多次沟通、协商，但最终未能达成一致。罗运轩仅以朱化军未能在案涉合同期限届满时腾空返还案涉租赁房屋为由，主张朱化军违约并要求朱化军支付违约金，证据不足，本院不予支持。关于案涉房屋的年租金标准问题。罗运轩于2017年3月7日出具《收条》载明：“今收到蚂蚁部落朱化军交来2017至2018年房屋租金贰拾壹万元正。后两年按贰拾万执行。其他按合同执行。罗运轩/2017年3月7号”。罗运轩承诺后两年按贰拾万执行，其他按合同执行。该承诺应视为对案涉合同房屋租金标准的变更。因此，朱化军2020年4月23日之后占有使用案涉房屋的租金标准应按照每年200000元计算。关于朱化军的反诉请求问题。因新冠××疫情在本地区出现，且为不可预测的突发公共卫生事件。考虑到新冠××疫情及疫情防控措施的影响，朱化军承租案涉租赁房屋从事小商品经营，2020年1月下旬至2020年4月，案涉租赁房屋处于不能经营或者不能正常经营的实际情况。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。因双方调解未能达成一致，如本案原被告双方仍然按照案涉《房屋租赁合同》履行相应权利义务，显失公平。故本院酌定案涉房屋租期截止时间由2020年4月23日变更为2020年6月23日。2020年6月23日以后房屋租金，按照每年200000元的标准，从2020年6月24日起开始计算至2020年8月23日共计33333.33元（2/12*200000元）。2020年8月23日以后的房屋租金按实际占有使用期间另行计算。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决如下：一、朱化军于本判决生效之日起十五日内按照案涉《房屋租赁合同》约定腾空返还罗运轩租赁房屋（颍上县慎城镇中心西路南侧金山大厦1层西数第1间）；二、朱化军于本判决生效之日起十五日内支付罗运轩房屋租金33333.33元（租金暂计算至2020年8月23日）及2020年8月23日以后朱化军占有使用案涉房屋的租金（按照每年200000元标准，从2020年8月24日起计算至案涉租赁房屋返还之日止）；三、驳回罗运轩的其他诉讼请求；四、驳回朱化军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1288元，因适用简易程序，减半收取计644元，由罗运轩负担328元，朱化军负担316元。反诉费用525元，由朱化军负担175元，罗运轩负担350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  宋玉乐二〇二〇年八月二十四日书记员  黄 云附相关法律条款：附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。特别告知：本案标的款履行义务人将标的款汇入颍上县人民法院下列账户，并在汇款后及时联系承办法官宋法官，电话****—445****．开户银行：中国工商银行颍上支行开户名称：颍上县人民法院开户账号：13×××51