北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初13022号原告：北京中礼荣创资本运营有限公司（原名称：亚投行全球资本运营（北京）有限公司），住北京市东城区青龙胡同**********。法定代表人：刘浏，经理。委托诉讼代理人：刘定玉，北京浩云律师事务所律师。被告：北京龙世文化发展有限公司，住北京朝阳区，住北京朝阳区花家地北里**楼****法定代表人：刘璐。委托诉讼代理人：刘雅娜，女，1988年4月2日出生，汉族，该公司职工。原告北京中礼荣创资本运营有限公司（原名称：亚投行全球资本运营（北京）有限公司）（以下简称中礼荣创公司）诉被告北京龙世文化发展有限公司（以下简称龙世文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中礼荣创公司的委托诉讼代理人刘定玉，被告龙世文化公司的委托诉讼代理人刘雅娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中礼荣创公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令双方于2019年4月15日签订的《房屋租赁合同》无效。2、请求判令被告退还原告交纳的租房押金（保证金）380000元，退还原告房屋租金440000元。3、请求判令被告赔偿原告装修损失100787元、网络设备损失6970元、鲜花绿植损失6000元。4、请求判令被告返还原告联想电脑（E450）12台、柯美C266彩色数码复合机1台，如不能返还则赔偿原告电脑设备损失68400元，数码复合机损失11800元。5、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年4月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于北京市西城区X号房屋出租给原告使用，房屋建筑面积549.51平方米，用途为展示及办公。房屋租赁期限自2019年4月18日至2021年5月17日，其中免租期为2019年4月18日至2019年6月17日。房屋租金为年租金人民币228万元，支付方式为上付制，以12个月为一个付款周期，首期租金为人民币228万元，首期租金于合同生效之日起3个工作日内支付4个月租金，后续8个月租金于合同签订之日起60个自然日内付清。房屋合同保证金人民币38万元，于合同生效之日起3个工作日内支付。房屋交付时间为2019年4月18日前交付。《房屋租赁合同》签订后，原告已向被告支付押金38万元和房屋租金76万元。之后，原告发现被告出租的涉案房屋属于违章建筑，原告在此办公存在较多风险，并就此与被告沟通，但双方一直未能协商解决此问题。之后2019年7月8日，被告突然将涉案房屋的门锁闭，导致原告无法继续办公，并且被告在2019年8月23日将原告的装修拆除移走，并将原告的办公家具、电脑设备等物品全部搬离。原告多次与被告协商解决事宜均遭到拒绝，特依据《中华人民共和国合同法》之有关规定，提起本次诉讼，希望贵院依法支持原告的全部诉讼请求。龙世文化公司辩称：不认可合同无效。根据合同第二条规定，原告对于涉案房屋没有房产证的情况是知悉的。合同第四条第二款约定租金应于合同生效之日起3日内付清四个月房租，原告未按合同约定支付租金，写了两份书面承诺书，承诺支付租金并承担违约责任，但原告仍未支付租金。违约责任包括腾房、放弃室内物品、解除合同的后果以及其他违约责任。另外，合同中约定的违约责任范围包括押金、租金不退还，200%违约金、装修不赔偿等。原告违约行为具体表现为：首先，原告在支付第一笔租金时违约。双方于2019年4月15日签订房屋租赁合同，原告应于4月18日之前支付38万押金及76万四个月租金，原告5月22日写承诺，承诺5月23日支付完毕，但原告于5月27日才支付完毕，存在违约。其次，原告应于6月18日支付后八个月的租金152万，原告于6月17日再次书写承诺书，承诺7月5日前支付该152万，但原告未能支付。原告应承担全部违约责任。故不同意原告的全部诉讼请求，本案不存在合同无效的基础，房屋可以保证原告正常使用，是原告单方违约，应承担全部责任，我方不应退还押金、租金。合同约定单方解除合同装修损失不予赔偿。关于原告联想电脑（E450）12台、柯美C266彩色数码复合机1台、绿植、鲜花等我方不认可、对装修的情况我方也不认可。即便是存在，原告在承诺书中也承诺自愿放弃上述物品。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，2019年4月15日，龙世文化公司（出租方、甲方）、中礼荣创公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于北京市西城区X号房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告使用，房屋建筑面积549.51平方米，用途为展示及办公。甲方向乙方已明示该房屋为国企公房没有取得房屋产权证，不具备办理营业执照等行政登记的条件，乙方对此已知悉。房屋租赁期限自2019年4月18日至2021年5月17日，其中免租期为2019年4月18日至2019年6月17日。房屋租金为年租金人民币228万元，支付方式为上付制，以12个月为一个付款周期，首期租金为人民币228万元，首期租金于合同生效之日起3个工作日内支付4个月租金，后续8个月租金于合同签订之日起60个自然日内付清。房屋合同保证金人民币38万元，于合同生效之日起3个工作日内支付。房屋交付时间为2019年4月18日前交付。乙方应就装修设计及图纸应向甲方备案，乙方应自行办理批准手续并承担相应费用，甲方应配合乙方办理上述手续。乙方未按合同规定的时间向甲方支付租金，每逾期一日应按拖欠租金的万分之五支付违约金，逾期超过30日未能足额支付租金及其他费用的，甲方有权单方解除合同并继续追讨拖欠的费用，同时乙方的装修不予折价赔偿，房屋合同保证金不予退还、甲方违反本合同约定，提前解除合同的，应按照月租金的200%作为违约金支付给乙方。乙方违反本合同约定，提前解除合同的，应按照月租金的200%作为违约金支付给甲方，已支付但未发生的租金及保证金不给于退还。关于合同履行情况，原告分批向被告支付押金及租金共计114万元。因原告未按期支付第一期租金，原告于2019年5月22日向被告出具《承诺书》，主要内容如下：我司于2019年5月23日16时前付给龙世文化公司已逾期首期租金尾款共计人民币47万元，如租金款未按承诺时间到达龙世文化公司账户，我公司将承担全部违约责任，并于当日18时前腾空涉案房屋，如当日18时前未腾空，室内一切物品自愿放弃。如再发生未按合同约定付款日期付款则自行解除合同，并承担全部违约责任。2019年6月17日，原告再次向被告发送《租金付款承诺书》，主要内容如下：我公司因内部原因无法按时支付涉案房屋租金尾款152万元，我司承诺将于7月5日前付清房屋租金尾款152万元，并自愿承担房屋滞纳金，如2019年7月5日前未能按约定履行，我公司将承担全部违约责任，并于2019年7月5日18时前腾空北京市西城区X号院场地，如当日18时前未腾空，室内一切物品自愿放弃。2019年7月8日，被告向原告发送《解除合同通知书》，主要内容为：截至2019年7月8日，因原告欠付租金及物业费152万元、违约金15960元及免租费19万元。故主张解除合同，要求原告支付欠款并在合同解除10日内将涉案房屋腾空，否则被告将强制收房。庭审中，原告主张其存在装修及物品损失，并提交以下证据予以证明：1、装修合同；2、电脑设备租赁合同；3、打印机租赁合同；4、花卉绿植租赁合同及发票；5、网络设备采购合同及发票。被告对上述证据的真实性均不予认可，主张根据合同约定，原告如果装修应将装修方案报送被告备案及认可，根据《承诺书》、《租金付款承诺书》的内容，被告可以锁门收回房屋，且室内物品原告全部放弃。被告已实际收回房屋，具体锁门时间无法查清，对于原告陈述的锁门时间予以认可。案件审理中，本院前往北京市西城区不动产登记事务中心（以下简称房管局）、北京市规划和国土资源管理委员会西城分局（以下简称规划局）查询涉案房屋的产权及规划手续。经查，涉案房屋无产权证及工程规划许可证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，可以支持当事人按照合同约定的租金标准主张房屋使用费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案租赁房屋系没有规划及产权证明的违章建筑，故涉案租赁合同应属无效协议，原告应承担其占用房屋期间的房屋占用费，被告应将押金退还原告。因被告于2019年7月8日将涉案房屋予以封门，本院认定原告占用房屋的时间截至2019年7月7日。本院根据公平原则以及本案的具体情况，结合合同约定的违约金标准以及免租期比例，酌情确定原告应承担的占用费数额，并据此确定被告应退还的租金数额，对于原告租金退还诉讼请求中的合理部分予以支持。关于赔偿损失及返还物品，租赁合同虽然无效，但是双方对于涉案房屋系无证建筑的情况是明知的，原告出具的《承诺书》、《租金付款承诺书》属于原告对其租金支付义务的结算以及清算事宜，被告据此收回房屋并无不妥之处。故原告要求被告赔偿损失、返还物品缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认北京中礼荣创资本运营有限公司、北京龙世文化发展有限公司就北京市西城区X号房屋于2019年4月15日签订的《房屋租赁合同》无效。二、自本判决生效之日起七日内，北京龙世文化发展有限公司退还北京中礼荣创资本运营有限公司押金380000元。三、自本判决生效之日起七日内，北京龙世文化发展有限公司退还北京中礼荣创资本运营有限公司租金280000元。四、驳回北京中礼荣创资本运营有限公司的其他诉讼请求。如果北京龙世文化发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6963元，由北京龙世文化发展有限公司负担4532元（自本判决生效之日起七日内交纳），由北京中礼荣创资本运营有限公司负担2431元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇二〇年八月十二日法官助理 姚岚书 记 员 郭欣书 记 员 高雅