四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终281号 上诉人（执行案外人，原审被告）：何小平，男，1965年12月28日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：蒋晓文，四川兴恒平律师事务所律师。 被上诉人（申请执行人、原审原告）：恒丰银行股份有限公司南充分行，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路一段**。 负责人：李钊，行长。 委托诉讼代理人：颜波，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙显世，四川明炬律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：成都恒金置业有限公司，住，住所地四川省成都市成华区建设南街**/div> 法定代表人：龙德忠，执行董事。 委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：四川恒河实业有限公司，住，住所地四川省南充市嘉陵区滨江南路1段**/div> 法定代表人：刘自新，执行董事。 委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。 上诉人何小平因与被上诉人恒丰银行股份有限公司南充分行（以下简称恒丰银行南充分行）、原审第三人四川恒河实业有限公司（以下简称恒河公司）、成都恒金置业有限公司（以下简称恒金公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省南充市中级人民法院(2019)川13民初21号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年5月15日受理本案后，依法组成合议庭进行审理。并于2020年6月29日组织当事人进行了询问。上诉人何小平的委托诉讼代理人蒋晓文，被上诉人恒丰银行南充分行的委托诉讼代理人龙显世，原审第三人恒河公司、恒金公司共同的委托诉讼代理人易守明到庭接受询问。本案现已审理终结。 何小平上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回恒丰银行南充分行的诉讼请求。事实和理由：本案中，因恒河公司欠付周国华工程款，在执行过程中，恒金公司自愿以其开发的案涉房屋抵偿工程款，周国华指定将案涉房屋登记在何小平的名下，并以何小平应付的购房款抵偿恒河公司应向周国华支付的工程款，恒金公司向何小平开具了全额购房款发票。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，何小平应被视为“支付商品房全部购房款的消费者”，其享有的权利优先于建设工程优先受偿权和恒丰银行南充分行享有的抵押权，足以阻却对案涉房屋的执行。故一审判决适用法律错误，应予纠正。 恒丰银行南充分行辩称：第一，恒河公司欠付周国华的是其他工程项目的工程款，并非案涉房产所在项目的工程款，恒河公司、恒金公司、周国华等达成的《执行和解协议》不能产生物权变动的效果，无法阻却恒丰银行南充分行的保全申请；第二，何小平与恒河公司、恒金公司签订案涉《可预售房产冲抵（预冲抵）合同》时，案涉土地使用权已处于查封状态，且由后续查封案涉房产的同一机构办理，故对案涉土地使用权查封的效力及于案涉房产。综上，一审判决应予维持。 恒河公司、恒金公司述称：恒丰银行南充分行对案涉房产的查封发生于2018年4月，案涉《执行和解协议》签订于2018年1月，何小平的上诉主张具有法律依据，应予支持。 恒丰银行南充分行向一审法院起诉，请求判令：准许对四川省成都市成华区的土地上〔土地使用权证号：成国用（2014）第××号〕的房产中地下室1015室房产的执行。 一审法院查明的事实： 案外人周国华诉恒河公司建设工程施工合同纠纷一案，经四川省南充市顺庆区人民法院审理，判决恒河公司支付周国华工程款19255407.75元并退还履约保证金974000元。该案执行过程中，恒河公司（甲方）与周国华（乙方）、恒金公司（丙方）于2018年1月30日达成《执行和解协议》，其中约定：丙方作为案外人愿意用资产替甲方清偿对乙方的债务，以其在四川省成都开发的东二环路恒河广场项目负一层两处营业用房作价抵偿给乙方，如丙方在协议签订后6个月内不能将抵偿房屋销售，则按约定金额抵偿给乙方，乙方可将该房屋登记在乙方确定的人员名下，由丙方与乙方指定的人员另行签订《商品房买卖合同》及补充协议。之后，恒金公司（甲方）与周国华（乙方）、恒河公司（丙方）、何小平（丁方）于2018年2月9日签订了《可预售房产冲抵（预冲抵）合同》，约定：甲方用所开发物业恒河广场项目商品房冲抵原协议合同款，该商品房位于四川省成都市成华区，房号为地下室1015室，房屋总价10159270元，乙方指定丁方为购买人购买该商品房，甲方与丁方签订《商品房买卖合同》，丁方应支付的房屋价款支付给乙方，用以冲抵丙方应支付给乙方的工程款，合同签订当日，恒金公司给何小平出具了收到10159270元的收款收据。 恒金公司开发项目“恒河广场”原土地出让地址“成华区二环路东二段2号”为地块位置，后期项目销售地址为辖区派出所根据户籍登记要求的门牌号地址，将项目地址批复为“建和路28号”，两地址为项目同一地址。 在恒丰银行南充分行与四川长信城市建设工程有限公司、四川省阆中顺达建筑工程有限公司、四川泊来商贸有限公司、四川省天翼装饰设计工程有限公司、南充今盛视听技术有限公司、恒金公司、恒河公司、四川金源大鹏贸易有限公司、雷焕章、叶玉蓉、成都故乡酒店管理有限公司财产保全一案中，一审法院于2017年7月26日作出川13财保39号民事裁定书，裁定查封恒金公司位于四川省成都市成华区平方米土地使用权〔土地使用权证号：成国用（2014）第××号〕，查封期限为三年。 2018年4月3日，一审法院作出（2017）川13民初231号民事裁定书，裁定对恒金公司位于四川省成都市成华区平方米土地上〔土地使用权证号：成国用（2014）第××号〕的房产予以查封，查封期限为三年。何小平提出异议，一审法院作出（2018）川13执异88号执行裁定书，裁定中止该院（2017）川13民初231号民事裁定对四川省成都市成华区的土地上〔土地使用权证号：成国用（2014）第××号〕的房产中地下室1015室房产的执行。恒丰银行南充分行不服，提起本案诉讼。 诉讼中，一审法院向恒丰银行南充分行发出律师调查令，指定其诉讼代理人向四川省成都市不动产登记中心调取该院2017年7月26日作出川13财保39号民事裁定书，查封恒金公司位于四川省成都市成华区（现为建和路28号）的15215.02平方米土地使用权〔土地使用权证号：成国用（2014）第××号〕之后，对地上房产地下室1015、1016室的司法查封信息记载于不动产登记簿的具体时间。四川省成都市不动产登记中心提供的就涉案房产该院司法查封信息记载于不动产登记簿的时间为2018年4月17日14时1分、2018年4月17日14时2分。 2016年1月6日，恒金公司以其位于四川省成都市成华区（现为建和路28号）的15215.02平方米土地使用权〔土地使用权证号：成国用（2014）第××号〕作为抵押，与恒丰银行南充分行签订了最高额抵押合同，约定就恒金公司2016年1月6日到2019年1月5日期间的债务，在1.5亿元范围内提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记。因债务人未清偿到期债务，恒丰银行南充分行向一审法院提起诉讼，该院以川13财保39号民事裁定将案涉抵押的土地使用权查封，又以（2017）川13民初231号民事裁定将案涉土地上的房产查封。 一审法院认为，周国华与恒河公司、恒金公司签订《执行和解协议》，以及周国华、何小平与恒河公司、恒金公司签订《可预售房产冲抵（预冲抵）合同》的时间在土地使用权查封登记之后，案涉房屋查封登记之前。案涉土地使用权及房屋的权利人为同一主体恒金公司，土地使用权及地上建筑物的查封登记机关均为同一登记机关四川省成都市不动产登记中心。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条关于“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记”之规定，案涉土地使用权被查封后，查封效力及于地上建筑物，案涉房屋在周国华、何小平与恒河公司、恒金公司等达成《执行和解协议》及《可预售房产冲抵（预冲抵）合同》时，已处于查封状态，何小平基于案涉《可预售房产冲抵（预冲抵）合同》享有的是普通债权，对案涉房屋不享有排除执行的民事权益。恒丰银行南充分行的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（一）项之规定，判决准许执行四川省南充市中级人民法院（2017）川13民初231号民事裁定对四川省成都市成华区的土地上（土地使用权证号：成国用（2014）第××号）的房产中地下室1015室房产的执行。一审案件受理费100元，由何小平负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。 本院另查明如下事实： 四川省南充市中级人民法院于2018年4月3日作出的（2017）川13民初231号民事裁定查封的房产中，包含案涉1015室地下室商业用房。 本院认为，根据各方当事人上诉、答辩的主要理由，本案二审争议的主要问题为：何小平对案涉争议房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。其主要涉及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条在本案中的适用问题。 人民法院审理执行异议之诉案件，应综合考虑不同当事人之间的利害关系、享有权益的性质等因素，依法充分保护各方当事人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。该条规定确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”条款予以排除。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于申请执行人的抵押权，此即属于“但书”条款的例外规定。该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等原则而设置的特别规定，必须严格审查、严格把握，以免动摇抵押权具有优先性的基础。因此，此处的商品房消费者，应当仅限于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该条规定施行于2015年，系在2002年施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的基础上，以满足生存权合理消费的立法精神作为基础，以新的司法解释的形式，将对商品房消费者的认定标准进一步细化成三个必须同时具备的要件，作出一手房买卖、房屋居住属性、合理居住需求等方面的限定，以防止相关规定被滥用。本案中，何小平主张其应视为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的“支付商品房全部购买款项的消费者”，其享有的权利应优先于抵押权。该主张成立与否，应结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定条件进行审查判断。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，解决的是商品房消费者的权利对抗性问题。其将“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”作为执行案外人的权益能够排除强制执行的首要条件，其意欲保护的主体是真实的消费者购房人，保护的对象是合法的房屋交易法律关系。本案中，何小平对案涉争议房屋所享有的权益来源于前述《执行和解协议》和据此签订的《可预售房产冲抵（预冲抵）合同》，其仅系以物抵债的实际履行方式，其目的在于通过债务人交付房屋，了结相关当事人之间的既有债权债务关系，即何小平并非真实的消费者购房人，不属于该规定所优先保护的对象。 依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款的优先受偿权优先于抵押权，该优先性来源于《中华人民共和国合同法》第二百八十六条确立的建设工程价款的法定优先权，同抵押权一样，其针对的均是就承包人承建的特定建设工程进行折价或拍卖的价款。本案中，何小平主张其系基于恒河公司抵偿周国华建设工程价款的行为而受让的案涉争议房屋，相对于恒丰银行南充分行的抵押权而言具有优先性。而根据本案现有证据反映的事实，该房屋系执行案外人恒金公司提供的位于四川省成都市的房屋，并非工程价款债权人周国华在四川省南充市承建的债务人恒河公司的房屋，因此，无论是周国华，还是其指定的受让人何小平，对用于抵债的案涉争议房屋均不享有建设工程价款优先受偿权，即案涉争议房屋并非本案承包人享有法定优先权的特定财产。同时，即便案涉争议房屋系由周国华承建或施工，其实现优先权的路径，亦应体现在依法就该房屋折价或拍卖的价款上，即对该房屋依法变现的价款，承包人可以优先于抵押权受偿；特别是在该房屋存在抵押权负担的情形下，其径行用于抵债的行为关乎抵押权人的重大利益，如不加以限制，势必损害抵押权人的合法权利。此外，案涉争议房屋性质为商业用房，并不具备居住功能，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项关于“用于居住”的房屋属性。据此，何小平通过以房抵债的方式受让案涉争议房屋，其既不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者，该以房抵债行为本身依法也不应优先保护。何小平对案涉争议房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 综上，何小平的上诉请求，事实及法律依据不足，不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定基本事实清楚，处理结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费100元，由何小平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何学敏 审 判 员 梁红亚 审 判 员 邓长玉 二〇二〇年八月十日 法官助理 彭晓瑞 书 记 员 王 磊