贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初3334号原告：方开芬，女，汉族，1972年9月26日出生，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：赵耀，贵州山一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈钦钦，贵州山一律师事务所律师。被告：遵义欣鼎房地产开发有限公司，住所：贵州省遵义市汇川区珠海路丰乐学府芳邻******。统一社会信用代码：915203030973091269。法定代表人：邹锐，职务：总经理。委托诉讼代理人：王一，男，汉族，1962年7月19日出生，，住四川省雅安市雨城区系公司员工。原告方开芬与被告遵义欣鼎房地产开发有限公司（以下简称欣鼎房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方开芬的委托诉讼代理人陈钦钦、被告欣鼎房开公司委托诉讼代理人王一到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方开芬向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付逾期交房的违约金，自2018年12月31日起，按已付房款每日万分之一计算至实际交房之日止（截至2020年4月30日逾期交房违约金为23211.00元）；二、请求判令被告向原告支付未在约定时限内取的商品房所有权初始登记的违约金238元（按已付房价万分之五计算），在2019年9月30日后的违约金，按已付房款每日万分之五计算至被告办理商品房所有权初始登记之日止（截止2020年4月30日违约金为50760元）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年9月27日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的“时代港湾”楼盘A单元23层3号房屋，该房屋建筑面积85.63平方米，总房款476617.00元。原告履行全部付款义务后，因被告开发的房屋未达到交付条件，至今也未按约交付，更未办理商品房所有权初始登记。根据《商品房买卖合同》第十二条第一款第7项、第十三条第三款第1.2项之约定，被告应向原告承担违约责任。综上，为保护原告合法权益，特依法提起诉讼，望判如所请。被告欣鼎房开公司辩称：一、逾期交房及逾期办证是事实，但我公司并未违约，导致至今的原因系法律和政策原因，遵义中院执行局于2018年3月对我公司的所有账户进行冻结，对该楼盘未办理备案登记的所有住房、门面、地下车库等全部查封，导致我公司无法正常经营；汇川区政府应返还该项目土地出让金2490万元，至今未予返还；本楼盘项目在2019年5月底已由汇川区人民政府问题房开办接管，至今问题房开办也正在开展各项处理工作，仍然未有结果，根据我公司于2017年9月26日与原告签订的附加协议第六条第一项规定，现未办证是政府部门工作原因，我公司不应承担违约责任。二、原告已于2019年6月2日在物管公司正式接收房屋，至今未交纳水、电、物管等费用，应予扣除（全部由我公司在垫付）。三、双方签订合同时是为了配合政府修建高架桥以及政府要求尽快拆迁、尽快开工建设等，因此双方合同约定的违约金明显过高，且离谱，请求予以调减少。本院经审理认定事实如下：2017年9月27日，原告方开芬（买受人）与被告欣鼎房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的遵义市汇川区“时代港湾”A单元23层23-3号房屋，该房屋建筑面积85.63平方米，房屋总价款476617.00元。合同第十一条交付时间和条件约定：（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）商品房交付时应当符合下列1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理【（1）、（2）不作累加】：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向原告支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向卖受人支付违约金。合同第二十二条房屋登记约定：出卖人承诺于2019年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之五承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同还约定了其他内容。同日，原、被告双方还另行签订《商品房买卖合同》附加协议，协议第六条约定：双方一致理解并认同出卖人在商品房交付之日起90日内，将办理商品房转移登记的有关文书，交给买卖人。在办理房屋权属登记等涉有政府相关部门工作的原因造成房屋权属登记时间延误，出卖人不承担违约责任。协议还约定了其他内容。上述合同签订后，原告方开芬按照合同约定方式向被告欣鼎房开公司支付了购房总价款476617.00元。2019年5月31日，原告从遵义市博东物业服务有限公司处接收房屋钥匙。庭审中，被告陈述，其开发的遵义市汇川区“时代港湾”小区，至今未进行水、电单项验收及整体竣工验收，现一户一表的水表已入户，一户一表的电表未入户，现该小区水、电能正常使用，小区自住户入户至今，小区所使用电均系工业用电。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守。二原告按合同约定履行了支付房屋价款的义务，被告亦应按合同约定履行交付房屋、办理房屋产权转移登记等义务，被告未按约定时间履行上述义务，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告欣鼎房开公司应承担违约责任即支付逾期交房违约金和逾期办证违约金。关于违约金的起始时间，结合双方合同约定，应从2018年12月31日起算逾期交房违约金及从2019年3月31日起算逾期办证违约金；对于逾期交房、逾期办证违约金的截止时间。本案中，原告于2019年5月31日实际接收房屋，虽原告接收房屋时房屋尚未符合合同约定的交付条件，原告本可以此为由拒绝接收房屋，但原告已自愿接收房屋，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，应认定原告收房之日被告即履行了交付房屋的义务，故，逾期交房违约金截止时间，本院支持至实际接房之日止，即至2019年5月31日止；逾期办证违约金的截止时间，因原告主张房屋至今未达办理商品房转移登记的条件，故对逾期办证违约金，本院支持至2020年6月30日止，对后期持续违约的违约金，原告可待实际产生后另行主张。关于违约金标准问题，原告主张按合同约定支持违约金，被告辩解违约金约定过高，应予调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”之规定，本院结合双方合同约定及被告违约情况，对逾期交房违约金标准不予调整，即支持按已付房价款日万分之1计算；对逾期办证违约金，结合原告的主张，统一调整按已付房价款日万分之0.5计算。综上，对原告主张的违约金，本院支持逾期房违约金：476617元×0.0001/天×151天=7196.92元，逾期办证违约金476617元×0.00005/天×458天=10914.53元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告遵义欣鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告方开芬的逾期交房违约金7196.92元；二、被告遵义欣鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告方开芬2019年3月31至2020年6月30日期间的逾期办证违约金10914.53元；三、驳回原告方开芬的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费830.00元（已依法减半收取），由原告方开芬承担250.00元，被告遵义欣鼎房地产开发有限公司承担580.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  税新素二〇二〇年八月十日书记员  吴妹男