河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0403民初389号原告（反诉被告）:刘彪，男，汉族，1955年9月16日出生，住平顶山市卫**。委托诉讼代理人：陈艳芳，女，汉族，1980年10月2日出生，系刘彪儿媳，住平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：蒋代军，上海君拓律师事务所律师。被告（反诉原告）：王强林，男，汉族，1981年1月11日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：李嘉鑫，河南雷雨律师事务所律师。原告（反诉被告）刘彪与被告（反诉原告）王强林租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘彪委托诉讼代理人陈艳芳、蒋代军，被告（反诉原告）王强林及其委托诉讼代理人李嘉鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘彪向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原被告双方于2010年9月30日签订的《协议书》，被告返还原告的房屋、地面附属物及场院。二、依法判令被告赔偿损失至起诉时拖欠原告的租金3.5万元（起诉后的损失以年租金3万元为标准要求被告赔偿至实际交付房屋时止）。事实和理由：2010年9月30日，原、被告双方签订了有关甲方将其房屋、地面附属物和场院租赁给被告使用的《协议书》。协议约定原告将其位于卫东区上徐村的金牛山庄及一切地面附属物和房屋租赁给乙方经营使用。《协议书》同时明确了租赁期限(15年)租金及支付时限、被告投资处理等。协议达成时，原告依约向被告交付了上述房屋、附属物和场院给被告经营玉器使用，全面履行了协议约定义务。2010年10月至2013年底，被告按约对该租赁物进行了正常使用，并付租金。2014年起，被告因经营不善，疏于管理，日渐将该赁房屋及场院荒芜。近几年来更是关门歇业，早已不再作经营玉器业务正常使用，这期间，租金交纳也出现不及时情况。2018年9月30日至今，虽经原告多年多次催要，被告以各种理由推托，不再支付租金，也不返还租赁物。租赁物因被告长期不管理，房间内粪便垃圾满地等，给原告财产带来了一定的损失。且至2019年3月底，已欠付原告租金3.5万余元。原告认为，被告不再支付租金，也不管理和正常使用租赁物，给原告财产造成了损失，也达不到原、被告双方签约时的协议目的。经双方协商未果，无奈之下，特诉至法院，望判如所请被告王强林辩称，王强林没有违约，请求驳回原告的诉讼请求。1、在2018年时，因为那里是塌陷区，平煤十二矿赔偿了房屋损失7万多元，赔偿费原告一直没有给王强林，所以才一直拖欠租金。2、合同未到期，不能交付给原告，应当继续履行。3、在被告使用房屋过程中，原告儿子多次骚扰被告使用，影响被告正常使用，根据协议第八条，因甲方原因造成乙方不能正常使用，甲方赔偿乙方一切投入资本。原告应赔偿被告的投入大概200万元。反诉原告王强林向本院提出反诉请求：请求依法判令刘彪偿还王强林房屋埙坏及设施补偿款72488元。事实和理由：2010年9月3日王强林、刘彪签订《协议书》一份，刘彪将其位于金牛山庄(占地四周为：北到郭建立、南到刘许、东至河沟、西至大路。东西长130米，南北长100米，总面积为20亩)及一切地面上的附属物和房屋租赁给王强林经营使用。王强林对山庄进行了改造和投资，在协议履行过程中,2015年后遇到平煤神马集团采矿时，造成王强林投资房屋及设施被埙坏，于是平煤神马集团进行了赔偿款72488元人民币，被刘彪占为已有，侵占了王强林的财产。综上，刘彪在履行协议的过程中侵占了王强林的补偿款72488元及利息(利息计算从刘彪收到款项到付给王强林，按照中国人民银行同期贷款利息计算)，应予以返还。为维护王强林的合法权益，特提出反诉，望判如所请。反诉被告刘彪辩称，依法判决驳回王强林的反诉请求。理由如下：1、王强林反诉时，刘彪分文还未收到平煤股份十二矿拨付的加固房屋的维修款项，王强林起诉没有事实依据，理应驳回被答辩人的反诉请求。2、王强林反诉一段时间后，平煤股份十二矿才刚刚转给刘彪所涉王强林搭建房屋的加固维修房屋费用为41031.33元，不是其所提到的72488元。3、该项费用系加固房屋的维修费用，应专款专用，用于房屋加固。依据双方《协议书》约定，不可拆除搭建房屋归刘彪人所有。该项费用应由刘彪支配，用于房屋加固维修。原告（反诉被告）刘彪围绕诉讼请求依法提交了证据：证据1、协议书，证明原告对起诉中所提及的房屋、地面附属物及场院的合法权利来源。证据2、协议书。证明原、被告双方所签的《协议书》，被告理应履行支付租金的义务，鉴于被告未履行其主要义务，达不到原告的签约目的，原告有权单方面解除协议，收回房屋和场院，并要求被告赔偿损失。证据3、证明。证明陈艳芳与原告的亲属身份，代表原告。证据4、微信接图，证明原告持续向被告催要借款，未果。证据5、照片及说明。证明被告荒弃使用租赁物。证据6、证明一份，证明刘彪在承包地王强林翻建地方先前建有兔舍及面积。证据7、证言三份，证明本诉原告在承包地被告翻建处先前建有两排兔舍、猪舍。证据8、平面图，证明该院交付王强林时的建筑情况。证据9、房屋维修补偿表两页，证明涉及刘彪搭建的房屋维修补偿款金额等情况，及钱款性质为维修款，应专款专用用于房屋维修修缮。被告（反诉原告）王强林围绕其辩称依法提交如下证据：证据1、协议书一份，协议书约定若合同解除，乙方投资房屋及附属物应当由乙方所有。证据2、照片五张，证明王强林投资建造的房屋，被平煤十二矿建造造成损害。证据3、平顶山卫东区东高皇上徐村村委会拨款清单，针对平煤十二矿对王强林房屋造成损害的赔偿款情况，显示刘彪领取了房屋赔偿款78597.48元。在审理中，为查明案件事实，本院依法对案涉租赁物进行了现场勘验。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的质证情况及庭审情况，本院认定事实如下：刘彪系平顶山市卫**东高皇街道上徐村村民。1999年6月28日，其与上徐村村民委员会签订协议，购买了上徐村林场苗圃院，上徐村把林场苗圃院所占土地承包给刘彪，承包期为30年。2010年9月30日，刘彪（甲方）与王强林（乙方）签订《协议书》一份，主要约定：经甲、乙双方协商，甲方愿将金牛山庄(即：占地四周为：北至郭建立：南至刘许；东至河沟：西至大路。东西约长130米、南北约长100米，总面积约为20亩地)及一切地面上附属物和房屋租赁给乙方经营使用。现达成协议书如下：一、租赁期限为15年，自2010年10月1日至2025年10月1日，每年租金叁万元整，每年9月三十日支付下壹年租金。二、租赁期内甲方在不影响乙方经营的条件下，有权对出租地内果树进行更新(即：卖老树更换新品种树）收入归甲方所有，果树每年所结果子归乙方所有。三、乙方如需对山庄进行改造和移种果树，应与甲方共同协商后方可进行。四、租赁期内，乙方如转让：转租需经甲方同意。五、协议到期后，除甲方固定投资及房屋，果树外。乙方的投资，由乙方负责处理。（可移动资产）六、协议到期后，若乙方想继续承租，可在甲方开出的同等条件下。优先租赁。七、若因国家建设须占用甲方上地时，乙方应无条件退出。甲乙双方可根据已租赁的年限进行补缴或退还已缴租赁金。八、违约责任：在合同期内，如遇甲方原因，和周边及付里导致乙方不能租赁使用，甲方赔偿乙方一切投入资木……合同签订后，刘彪依约将房屋、附属物和场院交付王强林。王强林向刘彪支付租金至2018年9月30日。自2018年10月1日至今，经刘彪多次催要，王强林未支付租金。王强林承租后，为经营玉器生意，在所租赁场院内修建了围墙，新盖了两层钢结构房，并对钢结构房进行了装饰装修。经现场查看，钢结构房多处墙面出现裂缝，现无人居住。钢结构房内尚有沙发、柜子、灯具等物品。另查明，除王强林所新建的房屋外，租赁场院内刘彪在出租之前也建有房屋。另查明，因所租院落位于平煤股份十二矿（以下简称十二矿）矿区，十二矿因开采造成上徐村部分房屋受损，其中包括本案争议租赁物的建筑物，该建筑物认定在刘彪名下。十二矿补偿刘彪共计78597.48元。刘彪于2020年收到该补偿款。庭审中，刘彪称王强林所新建的房屋系在拆掉刘彪的平房、猪圈后所建。原址处有五间平房，两架兔舍，两个猪圈。庭审中，刘彪称王强林于2014年起就将租赁房屋及场院荒废，早已不再做经营玉器业务正常使用。期间租金交纳也出现不及时的情况。庭审中，王强林称因刘彪儿子的阻挠才造成王强林无法正常使用租赁物。租赁土地本来是做玉器的，玉器生意不好了，王强林欲改造称饭店或者经营其他生意，但遭到原告的阻拦。庭审中，王强林称之所以拖欠支付租金是因为刘彪应把收到的补偿款给王强林，但刘彪未支付。庭审中，刘彪称补偿款所补偿的建筑物中既有王强林所建的，也有刘彪所建的，补偿款78597.48元中王强林所建部分的补偿款应为41031.33元，其余部分为刘彪所建建筑物的补偿款。经本院询问，刘彪、王强林均不申请对王强林租赁院落新建和改建部分的价值进行司法鉴定。本院认为，刘彪与王强林所签订的租赁协议系当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，为合法、有效的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，刘彪已按合同约定将房屋、附属物及院落交付王强林使用。而自2018年10月至今，王强林未依约向刘彪支付租金，王强林已构成违约。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。刘彪多次向王强林催要租金未果。因此刘彪请求解除双方所签租赁合同，于法有据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王强林新建的两层房屋系在拆掉刘彪原平房、兔舍、猪圈后所建。可见，王强林的建房行为经过刘彪的同意。王强林建围墙及其他改建行为亦经过了刘彪的同意。故刘彪要求王强林返还房屋、地面附属物及场院的请求，部分客观上无法履行，无法履行的本院不予支持，能够返还的本院予以支持。其中场院及原刘彪所建的房屋能够返还。关于王强林所建内容如何处置。王强林所建的围墙客观上无法移动，本院认为该部分应保持现状为宜。王强林所建的二层钢结构房，虽然王强林愿意价给刘彪，但双方对折价数额分歧较大。本院认为，该二层钢结构房（含柜子、沙发、灯具）由王强林拆除为宜。关于租金。自2018年10月至2020年8月的租金为57500元。因补偿款刘彪认可王强林所建建筑物的数额为41031.33元，故王强林仍需向刘彪支付16468.67元（57500元-41031.33元）。王强林辩称因刘彪未将补偿款支付而拖延支付租金，本院认为王强林的该辩称理由不能成立，本院不予采信。王强林反诉要求刘彪支付房屋补偿款72488元。因所补偿房屋中有刘彪所建的建筑物及王强林所建建筑物，故王强林的该请求不能成立。刘彪自认王强林所建部分补偿款为41031.33元，本院予以确认。王强林辩称刘彪租赁其正常使用，因王强林未提交相关证据，对其辩称理由，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除刘彪、王强林于2010年9月30日所签订的《协议书》；二、王强林支付刘彪16468.67元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、王强林返还刘彪位于平顶山市卫东区东高皇街道上徐村（北至郭建立，南至刘许，东至河沟，西至大陆）的院落及刘彪所建附属物，王强林拆除该院落内王强林所建房屋，于本判决生效之日起30日内履行完毕；四、驳回刘彪的其他诉讼请求；五、驳回王强林的反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费775元，由王强林负担。反诉案件受理费806元，由王强林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  吴林林人民陪审员  宗 武人民陪审员  刘文英二〇二〇年八月三十一日书 记 员  杜 磊附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。