北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初23737号原告：邸丽，女，1962年5月8日出生，住北京市昌平区。（身份证号：×××）委托诉讼代理人：孟庆然（系邸丽之子），男，1986年8月13日出生，住北京市昌平区。被告：北京天佑永家房地产经纪中心，住所地北京市石景山区杨庄中区**楼临街平房。（统一社会信用代码：91110107743330334J）投资人：赵杰，经理。委托诉讼代理人：崔秀山，男，1983年9月3日出生，住北京市石景山区。原告邸丽与被告北京天佑永家房地产经纪中心（以下简称：天佑永家中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邸丽之委托诉讼代理人孟庆然、被告天佑永家中心之委托诉讼代理人崔秀山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邸丽向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2018年7月1日签订的《房屋出租委托合同》；2.判令被告支付原告房屋租金23237.26元；3.判令被告支付原告违约金12400元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月1日，原告与被告签订《房屋出租委托合同》，合同约定原告将其位于北京市石景山区金顶街三区X号的住宅出租给被告代出租，2018年9月14日至2019年9月13日的月租金为5800元，2019年9月14日至2020年10月3日的月租金为6200元，2018年8月14日至2018年9月13日为第一年免租期，2019年9月14日至2019年10月3日为第二年免租期，租金按季度支付，水电费等其他费用按合同约定由被告承担。签订合同当日，双方清点了出租房屋内的物品，原告将房屋交付被告代租。但被告自2019年10月4日起未支付租金，原告多次催收未果，故诉至法院。被告天佑永家中心辩称，涉案房屋最早系由其他房屋中介公司代为出租，原告故意隐瞒事实，被居委会要求拆除隔断。被告承租以后被邻居举报，就要求退房。2019年10月13日，原告代理人孟庆然发信息让被告退房，并未提到违约金。2019年10月26日，被告将涉案房屋的钥匙放在门口。仅认可2019年10月13日至2019年10月26日期间的租金。同意解除合同，不同意支付违约金，且邸丽依据合同主张的违约金数额过高，申请法院予以酌减。本院经审理认定事实如下：天佑永家中心系赵杰投资的个人独资企业。2018年7月1日，甲方邸丽与乙方天佑永家中心签订《房屋出租委托合同》。其中约定：甲方将其所有的位于北京市石景山区金顶街三区X号房屋（以下简称：涉案房屋）委托乙方出租，委托代理期为2年50天，自2018年8月14日至2020年10月4日，其中免租期为50天，房租起付日期为2018年9月14日。每月租金为5800元，按季度缴纳。在租赁期内，甲方需承担300元/年的房屋维修基金，用于屋内的物品老化、磨损导致的需要维修更换支出，此费用由乙方在第一次支付甲方租金时扣除。各项维修由乙方负责。第七条、合同的解除。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同。1、未按约定划付房租达7日以上的。2、擅自改变房屋用途的。3、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。4、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。5、放任承租方的上述行为的。第八条、违约责任。乙方有上述第七条第四款情形之一的，应按月租金200%向甲方支付违约金。另，双方在补充协议中明确约定了租金支付的时间和数额：于2018年9月14日、2018年12月14日、2019年3月14日、2019年6月14日各支付5800×3，于2019年10月4日、2020年1月4日、2020年4月4日、2020年7月4日各支付6200×3。天佑永家中心向邸丽支付定金2000元，扣除300元房屋维修基金，于2018年9月14日支付租金15100元，后于2018年12月15日、2019年3月14日、2019年6月15日各支付租金17400元。天佑永家中心向邸丽支付租金至2019年9月13日。庭审中，天佑永家中心称未继续支付租金的原因是2019年8月10日租户反映涉案房屋的厨卫防水存在问题，双方协商终止合同，邸丽要求搬离，崔秀山于2019年10月26日将涉案房屋的钥匙放在门口。崔秀山称其系天佑永家中心的代管人，房屋修缮和房屋交接均是代天佑永家中心所为。邸丽称崔秀山于2019年9月14日在涉案房屋打了隔断，居委会反映有群租问题，后要求崔秀山搬离，但崔秀山称其不代表天佑永家中心，拒绝承担违约金，邸丽与天佑永家中心并未协商过房屋交接事宜。依据2019年11月13日的短信记录，崔秀山告知邸丽其于2019年10月26日将涉案房屋的钥匙放在门口，邸丽表示崔秀山在2019年11月13日之前从未向其告知将钥匙放在门口，崔秀山没有资格单方面要求收房，要求崔秀山尽快把钥匙拿回去保存好，否则要追究法律责任。邸丽称于2019年12月去交涉案房屋的暖气费时未找到钥匙。2020年1月5日，邸丽以报警方式将涉案房屋的门锁更换，支付开锁换锁费600元。上述事实，有《房屋出租委托合同》、短信记录、通话记录、收据、当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，邸丽与天佑永家中心签订的《房屋出租委托合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按约定履行各自义务。因合同明确约定了免租期限、租金支付时间、租金数额以及逾期支付租金的法律后果，天佑永家中心应依约履行。依据查明的事实，天佑永家中心仅向邸丽支付租金至2019年9月13日。因合同约定了委托代理期为2年50天，自2018年8月14日至2020年10月4日，其中免租期为50天，房租起付日期为2018年9月14日，第二年的租金支付日期为2019年10月4日，故2019年9月14日至2019年10月3日应为第二年的免租期。天佑永家中心应自2019年10月4日支付租金，但并未支付，其主张不支付租金的原因系涉案房屋存在防水问题，双方协商终止合同，但未提供证据予以证明。天佑永家中心未支付租金达7日，符合合同约定的解除合同的条件，且天佑永家中心亦同意解除合同，故对于邸丽主张解除合同的诉求，本院予以支持。依据约定，天佑永家中心未支付租金达7日需要承担违约金。对于违约金数额，天佑永家中心认为邸丽主张的违约金12400元过高，申请法院予以酌减。本院综合考虑天佑永家中心未按时支付租金给邸丽造成的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚信原则对违约金酌定为4000元。对于应支付租金的期间，天佑永家中心仅认可支付租金至2019年10月26日，原因是其于该日已将房屋钥匙放在门口，但其并未提供充分证据证明其和邸丽对于合同的解除与房屋的返还协商一致，亦未提供证据证明邸丽同意其于2019年10月26日将房屋钥匙放在门口。故天佑永家中心将房屋钥匙放在门口的行为不构成对于房屋的返还，仍应当支付相应租金。邸丽于2020年1月5日已将涉案房屋的门锁更换，故该日应为租金支付的截止日期。综上，对于邸丽主张租金的诉求，本院支持2019年10月4日至2020年1月5日期间的租金18600元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除邸丽与北京天佑永家房地产经纪中心于2018年7月1日签订的《房屋出租委托合同》；二、北京天佑永家房地产经纪中心于本判决生效后七日内支付邸丽租金18600元；三、北京天佑永家房地产经纪中心于本判决生效后七日内支付邸丽违约金4000元；四、驳回邸丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费345元，由邸丽负担126元（已交纳），由北京天佑永家房地产经纪中心负担219元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 孙莉二〇二〇年八月二十一日法官助理 田晔书 记 员 袁帅