安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0705民初3141号 原告：安徽省华夏天承文化传媒有限公司，住所地安徽省铜陵市双星国际****，统一社会信用代码91340700394317448F。 法定代表人：唐恺。 委托诉讼代理人：高成军，安徽智全律师事务所律师。 被告：铜陵玩味餐饮管理有限公司，，住所地安徽省铜陵市双星国际****统一社会信用代码91340705MA2TU1R565。 法定代表人：x克岩。 委托诉讼代理人：闫浩,安徽景旺律师事务所律师。 原告安徽省华夏天承文化传媒有限公司诉被告铜陵玩味餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人唐凯及委托代理人高成军、被告法定代表人x克岩及委托诉讼代理人闫浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告立即支付租金及水电费5353.78元及逾期付款违约金（以5353.78元基数，按照月2%标准自2020年6月1日计算至该款付清时止）；2、判令被告立即将其租赁的铜陵市双星国际南楼19层外部平台一层（含花园）及平台上一层钢架玻璃房腾空并交付原告；3、判令被告支付原告房屋占用使用费（按照5000元每月，自2020年4月2日起计算至被告腾空房屋并交付原告时止，暂计算至2020年6月27日计15000元）；4、本案诉讼费用由被告方承担。事实与理由：原告与被告签订《租房合同》，合同约定原告将位于铜陵市双星国际南楼外部平台一层（含花园）及平台上钢架玻璃房一层出租给被告用于合法经营，租赁建筑面积240平方米，租赁期限三年，自2019年6月10日至2022年7月9日。被告在租赁期间因经营不善，无法继续履行租房合同，单方提出解除《租赁合同》，原告与被告经协商于2020年4月3日达成《租赁结算协议》，按照《租赁结算协议》的约定，双方协议一致终止《租赁合同》，并就被告欠付的租金及水电费应于2020年6月1日前向原告结清；另，在原告与被告协商终止租赁合同关系的同时，被告应及时腾空房屋并交还原告，但经过原告多次催促，被告一直未能履行支付欠付费用及交还租赁房屋的相关义务，为此，特向贵院提出诉讼，望贵院依法予以受理并支持原告相关诉请。 被告辩称：1、因为租赁合同无效，被告不应当支付租金，已支付的租金应当返还。2、原告已将租赁的房屋内作为员工的厨房，相应的水电费由原告自行承担。3、被告没有占用原告的房屋，被告在原告处的物品，被告找搬家公司一次性清空，遭到原告的阻拦，相应的责任原告自行承担，被告没有支付租金的义务。 经审理查明： 一、2019年6月10日原告与被告签订一份《租赁合同》，合同约定：原告将自有的位于安徽省铜陵市铜官区双星国际南楼19层外部平台一层（含花园）及平台上一层钢架玻璃房出租给被告用于合法经营使用，租赁建筑面积240平方米。租赁期限三年，于2019年6月10日至2022年7月9日原告提供一个月作为装修免租期：2019年6月10日至2019年7月9日。水费、电费、物业管理费、垃圾处理费等被告实际发生的费用由被告自行承担。租金为5000元／月，押一付三（押金人民币5000元），租金按季度结算，并提前15日交房交付租金。被告逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按日租金5%，以天数计算向原告交付违约金。同时还约定了其他事项。2019年6月至2019年12月被告向原告支付了45000元租金。 二、2020年4月3日原告与被告签订一份《租赁结算协议》，协议约定：1、被告因个人原因，单方面中止房屋租赁合同，原告予以同意。2、双方协定房屋使用日期结算至2020年4月1日，未结算房租及水电费共计5353.78元，并在2020年6月1日予以结清。3、被告装修的劳务纠纷与原告无关，因纠纷产生的后续问题由被告承担。 三、2020年4月18日被告到其承租的双星国际南楼19楼房屋搬运屋内物品，遭到原告的阻止；被告遂向铜陵市公安局长江路派出所报警，接警警察协调未果，被告未能搬离屋内物品。2020年7月21日在本院协调下，被告将租赁房的物品搬离，租赁房交付给原告。 四、2016年9月4日安徽中房物业服务有限公司与唐恺签订一份《铜陵商城•双星国际商品租赁合同》，合同约定:安徽中房物业服务有限公司将铜陵双星国际南楼二十层玻璃顶房出租给唐恺作为公司办公，唐恺承租房屋的用途用于合法经营使用，其经营品种的约定为工作室，商铺名为华夏天承，唐恺改变经营品种须书面征得安徽中房物业服务有限公司同意，不得擅自改变，否则视为违约。租赁期十一年，自2017年9月10日起至2028年9月9日止，年租金标准为15.8万元（含物业费），前三年租金不递增，2020年9月10日至2023年9月9日租金在上年基础上递增4%，2023年9月10日至2028年9月9日在上三年的租金基础上递增5%。 五、原告未向被告提供铜陵市铜官区淮河大道中段双星国际南楼19层外部平台一层（含花园）及平台上一层钢架玻璃房的房产证和建设工程规划许可证，致使被告未能办理食品经营许可证。 六、铜陵市人民政府办公室办（2018）63号《铜陵市市场主体住所（经营场所）登记负面清单》规定：不准在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层设立餐饮服务项目。 本院认为：本案的争议焦点：1、原告与被告签订的《租赁合同》是否有效?2、原告要求被告支付租金，是否应当支持？3、原告要求被告支付从2020年4月2日至被告腾空房屋并交付原告时止房屋占有使用费，是否应当支持？ 一、因原告在签订租赁合同前后,均未向被告告出示房屋及花园的房产证和建设工程规划许可证,在本院审理中原告也未提交房产证或建设工程规划许可证；且办理食品经营许可证必须提交房产证；因此被告无法办理食品经营许可证。且原告出租给被告的房屋不具备餐饮服务经营的条件，故原告与被告签订的《租赁合同》违反了法律规定，属无效合同。《租赁合同》从签订之日起无效。 二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。”故原告要求被告合同约定的租金的请求，应调整为参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，予以支持。 三、被告举证证明原告阻扰被告将房屋内物品搬离，阻扰被告房屋腾空，故原告要求被告支付从2020年4月2日至被告腾空房屋并交付原告时止房屋占有使用费，无事实和法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条的规定，判决如下： 一、被告铜陵玩味餐饮管理有限公司应在本判决生效后十日内向原告安徽省华夏天承文化传媒有限公司支付房屋占有使用费5000元及水电费353.78元，合计5353.78元。 二、驳回原告安徽省华夏天承文化传媒有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费309元，减半收取154.5元，由原告安徽省华夏天承文化传媒有限公司负担120元，被告铜陵玩味餐饮管理有限公司负担34.5元，在本判决生效后七日内付至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  杨富生 二〇二〇年八月二十六日 书记员  费荣芳 附：本判决所适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。