安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1302民初10422号 原告（案外人）：赵美丽，女，1966年2月17日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：孙元凯，安徽黄淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李娜，安徽黄淮律师事务所律师。 被告（申请执行人）：孙学林，男，1949年7月4日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 被告（被执行人）：谢志辉，男，1985年7月17日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：解俊杰，安徽三联律师事务所律师。 原告赵美丽诉被告孙学林、谢志辉案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵美丽及委托诉讼代理人李娜、被告孙学林、被告谢志辉委托诉讼代理人解俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵美丽向本院提出诉讼请求：1.依法判决停止对原告购买的位于宿州市房屋的强制执行，解除对上述房屋的查封；2.依法确认原告与被告谢志辉签订的《房地产经纪合同》合法有效，确认位于宿州市房屋归原告所有；3.依法判决被告谢志辉立即协作原告办理房屋过户登记手续；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：为了给儿子买房子，2011年4月23日，原告经宿州市楼佳房屋经纪公司中介（经手人祝某），与被告谢志辉签订了《房地产经纪合同》，约定被告谢志辉自愿将其位于宿州市房屋转让给原告，转让价款为407000元。2011年4月25日，原告和丈夫从银行将定期存款430000元取出，然后和祝某、谢敬、谢志辉一起到中国银行银河一路宿州营业部办理贷款归还手续，原告将购房款407000元当场交给了谢志辉，赎回了谢志辉的房产证，谢志辉将房产证交给了原告。因被告谢志辉着急回上海，下午原告和谢志辉等一行人又赶到宿州拂晓公证处办理了委托公证，委托原告丈夫代为办理房屋过户手续，并交付了房屋钥匙。次日，原告和丈夫张某就开始对涉案房屋进行装修，2011年10月原告的儿子张露夫妻就开始入住涉案房屋，开通了燃气签订了《用气合同》，按时交纳水电费和物业费至今。因谢志辉常年在外地做工程，无法提供身份证原件至今未能过户。2018年1月17日，埇桥区人民法院以（2017）皖1302执4188号执行裁定书查封了原告购买的涉案房屋，2018年10月15日原告到埇桥区法院领取了上述裁定书后立即提出执行异议，埇桥区人民法院作出了（2018）皖1302执异81号执行裁定书，驳回了原告的申请。原告认为，原告购买房屋在先，所签订的合同合法有效，已支付完毕全部购房款，长期居住实际占有涉案房屋。为维护原告的合法权益，特具状人民法院请求依法判如所请。 被告孙学林辩称，案外人赵美丽提出的异议申请不能成立，应当驳回其异议请求，该案继续强制执行。根据相关法律规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，该争议房产至今仍一直登记在被执行人谢志辉名下。谢志辉对该房屋享有完全产权，法院对该房屋的查封是正确的，案外人赵美丽的异议请求明显不能得到支持。涉案房屋其实不是从谢志辉手中购买，而是从其姐姐谢敬处购买，其姐姐对房屋处分行为系无权处分，如果原告真是购买了该房屋，也应是从谢志辉手中购买，是同谢志辉本人签署房地产买卖合同，并且提供购买房屋当时的银行转账记录，该房屋煤气、水、电还是谢志辉的名字，应驳回原告异议请求。 被告谢志辉答辩称，本案案由是案外人执行异议之诉，原告诉状可以看出第3项诉讼请求与本案不是同一案由，不应一并审理。根据相关法律法规谢志辉名下房产卖给原告是事实，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第4项，原告诉求不应得到支持。 原告赵美丽为证明其主张，向本院递交以下证据材料：1、原告身份证，证明原告主体资格；2、（2017）皖1302执4188号执行裁定书、（2018）皖1302执异81号执行裁定书，证明原告购买的房屋于2018年1月17日被孙学林申请查封，原告要求撤销该裁定书。原告提出了执行异议申请被驳回，原告有权提起执行异议之诉；3、房地产经纪合同、取款证明及公证书、房产证各一份、谢志辉的收款明细一张，证明2011年4月23日原告经宿州市楼佳房屋经纪有限公司中介与谢志辉的代理人签署了房地产经纪合同书，4月25日原告向被告谢志辉支付了购房款407000元，谢志辉出具了收款证明，并承诺谢志辉若反悔双倍赔偿原告814000元，谢志辉交付了房屋钥匙，办理了交接手续，原告履行了付款义务，共向谢志辉银行账户打款220000元，因公证书上没有谢志辉的身份证复印件导致无法过户；4、物业费收据及证明、业主委员会证明、用气合同、电信公司业务登记单、独生子女光荣本、户口本、结婚证复印件，证明原告儿子一家自2011年10月底开始入住至今，2011年开通了燃气和电信网络使用至今，按时交纳物业费和水电费，原告实际占有使用涉案房屋至查封时已超过六年；5、证人祝某、张某证言，证明原告与被告谢志辉通过房屋中间公司购买涉案房屋，房屋全款已交付被告并在公证机关办理了委托过户手续，后谢志辉将房屋交付原告装修使用至今。 被告孙学林对上述证据质证如下：对证据1、2、4无异议；对证据3真实性无无异议，但达不到原告证明目的，没有谢志辉的委托手续，不能证明系被告谢志辉本人卖的；证据5对证人祝某证人资格有异议，因合同没有其签名，不能证明其参与了合同签署。 被告谢志辉对上述证据质证如下：对证据1、2无异议；对证据3真实性无异议，但达不到原告证明目的，合同没有谢志辉签名，房屋买卖金额407000元，而银行查询单是430005元，中国银行流水单与本案不具有关联性；证据4登记户主是张露，不是原告，达不到原告证明目的；证据5对证人祝某证人资格有异议，证人张某与本案有利害关系，证明未能过户系原告自身原因，而非谢志辉原因。 被告孙学林未举证。 被告谢志辉未举证。 本院听取了诉、辩双方的质证意见，认为原告赵美丽提交的证据1、2、3、4均来源合法，内容真实，与本案有关联性，其证据效力均予以认定；证据5证人祝某、张某两人证言与证据3、4相互印证，形成证据锁链，其证据效力予以认定。 本院经审理查明：宿州市拂晓大道西侧淮河西路北侧新景第15＃楼0301室系谢志辉名下房产。2011年4月23日，乙方（买方）赵美丽，甲方（卖方）代理人谢敬，丙方宿州市楼佳房屋经纪有限公司，三方签订了《房地产经纪合同》，合同载明：甲方自愿将坐落于宿州市拂晓大道西侧淮河西路北侧新景第15＃楼0301室房地产委托丙方出售给乙方，房地产权证号为20××01，该套房产售价为人民币407000元，乙方应在2011年4月26日前将购房款人民币407000元缴给丙方，双方须在接到楼佳公司通知后日内办理过户事宜。补充条款约定，甲方交卖方保证金1000元，乙方交买方保证金1000元，合同首页及末页落款处甲方、乙方分别由谢敬、赵美丽签名按指印，楼佳房屋经纪有限公司在合同首页丙方处加盖公司公章。2011年4月25日，谢志辉出具了《房屋买卖证明》一份，载明：本人谢志辉于2011年4月25日把房屋（房地坐落：宿州市拂晓大道西侧，淮河西路北侧新景第15＃楼0301室）卖给张某、赵美丽房款是407000元整一次性付于谢志辉，如谢志辉反悔，以双倍价格814000元整付张某、赵美丽（房地权证20××10），谢志辉在“卖方”处签名按指印，赵美丽、张某在“买方”处签名按指印，祝某（系宿州市楼佳房屋经纪有限公司员工）在“证明人”处签名按指印，谢敬在最下方签名“谢敬”。2011年4月25日，户名为谢志辉的中国银行账户存现220000元，当日转账214191.58元用于偿还涉案房屋的贷款，当日中国银行宿州分行出具了贷款还清证明，谢志辉赎回了房产证原件。2011年4月25日，谢志辉到安徽省宿州市拂晓公证处办理了《委托书》公证（未附谢志辉身份证复印件正反面），委托张某办理签署转让上述房屋的相关文件（包括签订房屋买卖合同等），办理房屋交接手续，到房地产管理部门办理上述房地产的产权转让登记手续，办理上述房屋转让相关的一切事宜。谢志辉将房屋钥匙和房产证原件交付给了原告赵美丽。2011年10月赵美丽、张某儿子张露开通了燃气签订了《用气合同》，于11月21日与中国电信宿州分公司签订了《天翼ｅ家宽带用户协议》，此后张露交纳水电费、物业费、电信费居住至今。 被告孙学林与谢志辉民间借贷纠纷一案，法院于2017年8月14日作出（2017）皖1302民初5127号民事判决书。判决谢志辉返还给原告孙学林借款本金400000元及利息。孙学林于2017年10月25日申请法院强制执行，法院于2018年1月17日对谢志辉名下位于宿州市房屋即涉案房屋进行了查封。2018年10月15日原告赵美丽向我院提出了执行异议，我院于2018年11月22日作出了（2018）皖1302执异81号执行裁定书，驳回了原告赵美丽的申请。原告赵美丽于2018年12月5日向本院提出了执行异议之诉。 本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，孙学林与谢志辉之间系民间借贷引起的金钱债权；赵美丽作为买受人与谢敬于2011年4月23日通过楼佳房屋经纪有限公司签订《房地产经纪合同》，购买谢志辉名下位于宿州市房屋一套，2011年4月25日，谢志辉出具了《房屋买卖证明》，从原告处取得了购房款。从原告赵美丽向本院提交的《房地产经纪合同》、《房屋买卖证明》、《公证委托书》及证人祝某证言，能够证实谢志辉委托谢敬与赵美丽签署《房地产经纪合同》及原告履行付款义务的事实，双方签订的合同系其真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同。孙学林因与谢志辉之间民间借贷纠纷一案，于2017年10月25日申请法院强制执行，法院于2018年1月17日对谢志辉名下位于宿州市房屋即涉案房屋进行了查封，故原告赵美丽符合在人民法院查封之前与谢志辉签订合法有效的书面买卖合同的条件；谢志辉在收到房款后即将房屋钥匙交付赵美丽，后由赵美丽儿子居住至今，有燃气合同、物业费收据、水电费收据等证据材料予以证明，故原告赵美丽符合人民法院查封前已合法占有该不动产的条件。原告为证明其已向谢志辉支付了全部购房款的事实，向本院提交了其丈夫张某将徽商银行宿州埇桥支行定期存单430000元提前取出的定期存单账户取款销户记录，被告谢志辉中国银行宿州分行当天贷款账户存入220000元，中国银行宿州分行向房管局出具的《贷款还清证明》，证人祝某当庭证言，能够证明原告将购房款全部一次性付清谢志辉的事实，故原告赵美丽符合已支付全部价款的条件。被告谢志辉提出未能办理房屋产权过户手续系原告赵美丽原因的意见，谢志辉作为房屋出售方，在收到购房款后应积极履行房屋过户手续的义务，而其未与原告直接去房产登记机关办理过户手续，通过公证委托原告丈夫办理过户手续，因缺少谢志辉身份证反面材料未能顺利完成涉案房屋的过户手续，且庭审中谢志辉亦未提供相关证据材料证明原告对房屋未能过户存在过错,故原告赵美丽符合非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。综上，原告赵美丽对涉案房屋享有的权利具有排除执行的效力，能够阻却对涉案房屋的执行，原告赵美丽要求停止对涉案房屋执行的理由成立，本院予以支持。关于赵美丽要求确认宿州市房屋产权属其所有，并要求谢志辉协助办理房屋过户手续的请求，虽赵美丽对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，但其可依据相关法律规定另行主张权利，故对其要求确认涉案房屋属其所有及协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。依据依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、不得对位于宿州市房屋执行； 二、驳回原告赵美丽的其他诉讼请求。 案件受理费7405元，由被告谢志辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费7405元（银行转账方式，收款人：宿州市财政局，开户银行：中国农业银行宿州城中支行，账号：12×××75-608。汇款时务必在汇款用途栏中注明编码05301-053101，并在汇款后七日内将银行回执交付我院），上诉于安徽省宿州市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  袁成海 人民陪审员  张体华 人民陪审员  韩效胜 二〇一九年四月二十二日 书 记 员  于文君