江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初8114号原告：张君山，男，1979年6月1日生，汉族，住安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：赵文倩，江苏易细律师事务所律师。被告：钟昀，男，1989年5月30日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。被告：无锡东山府第房地产咨询有限公司，统一社会信用代码91320204MA1MTLY86J，住所地江苏省无锡市锡沪家艺中心6-922。法定代表人：吴丹丹。原告张君山与被告钟昀、被告无锡东山府第房地产咨询有限公司（以下简称东山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张君山的委托诉讼代理人赵文倩到庭参加了诉讼。被告钟昀、东山公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张君山向本院提出诉讼请求：一、判令房屋买卖合同解除；二、判令钟昀返还已支付的40万购房款，并支付该款自2019年11月18日至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、判令东山公司返还中介费2000元；四、判令钟昀与东山公司连带赔偿定金20万元，并支付该款自2019年11月18日至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。事实与理由：其向钟昀购买房屋，因钟昀存在一房二卖的行为，且房屋上存在其他抵押权，导致合同无法履行，遂诉至法院，望判如所请。被告钟昀、东山公司均未答辩。经审理查明:2019年3月12日，张君山（乙方）和钟昀（甲方）通过中介东山公司签订了房屋买卖合同（合同编号：wx8000030）。合同约定：张君山向钟昀购买位于阳光壹佰国际城584栋1402室房屋，合同价款95万元；合同生效起一日内张君山支付定金2万元，合同生效起两日内张君山支付定金18万元；双方约定钟昀于2019年12月31日前配合张君山办理过户手续；张君山办理贷款40万元，剩余尾款35万元于过户前支付给钟昀；该房屋现有租约正在履行中，其租期至2039年3月12日止，月租金为850元。双方还就违约责任进行了约定：如果甲方未按照本合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行超过壹拾伍日，乙方可解除合同并选择要求甲方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还乙方已支付的定金。关于款项支付，张君山向本院提交了收据和附加协议。收据和附加协议显示：合同签订当日，张君山向东山公司支付中介费3000元。合同签订后，张君山于2019年3月13日向钟昀支付定金20万元，于2019年3月26日向钟昀支付购房款5万元。2019年5月14日，张君山和钟昀就购房款支付形成了附加协议，约定张君山于2019年5月14日向钟昀支付购房款10万元，于2019年6月30日前再次支付5万元，剩余购房款按照主合同约定支付。张君山依照附加协议的约定支付了15万元。后，张君山未再支付购房款。张君山称除第一笔20万元定金部分通过支付宝、微信支付外，其余均通过现金方式支付。关于房屋交付，张君山向本院提交了阳光壹佰物业出具的入住证明，入住证明载明张君山于2019年3月12日入住案涉房屋。张君山称合同约定的租赁实际是不存在的，由于案涉房屋未满两年过户禁止期限，故根据中介公司的建议作有关约定，目的是防止钟昀一房二卖；其实际在2019年3月12日即取得房屋钥匙，并进行了装修，并于2019年10月实际入住。另查明，案涉房屋登记在钟昀、徐家永二人名下，房屋上存在两个抵押权，其中一个抵押权人为招商银行无锡分行，抵押日期自2016年7月15日起至2027年7月15日，债权数额为489000元；另一个抵押权人为葛峰，抵押日期自2018年5月11日至2019年10月31日，债权金额为60万元。本院受理的（2019）苏0206民初8216号葛峰诉钟昀、徐家永房屋买卖合同纠纷案中的证据材料显示：2018年5月11日，葛峰与钟昀、徐家永签订了房屋买卖合同；葛峰在该案中表示为确保顺利过户履行而办理了抵押；徐家永则表示如满足过户条件，愿意配合向葛峰过户。2019年11月12日，葛峰发现张君山入住案涉房屋，双方遂发生口角，并由无锡市公安局惠山分局西漳派出所处警。2019年11月18日，张君山诉至本院。审理中，张君山向本院提供了住房信息查询证明，该证明显示钟昀为案涉房屋所有权人。张君山称签订合同时，钟昀提供了该住房信息查询证明，并隐瞒了共有人信息，其基于对中介公司和住房信息查询证明的信任签订了合同；除案涉合同外，未与东山公司另行签订居间合同；张君山另表示同意返还涉案房屋。以上事实由房屋买卖合同、附加协议、情况说明、入住证明、收据、收条、产权登记证明、住房信息查询证明、接处警工作登记表、开庭笔录以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，张君山与钟昀签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。本案中，案涉房屋登记在钟昀、徐家永名下，而房屋买卖合同由钟昀一人与张君山签订，钟昀不具备完全的处分权。钟昀在本案合同签订之前已与另一共有人徐家永和他人签订了房屋买卖合同，为此还办理了抵押。徐家永在另一案中表示在满足过户条件的情况下，愿意向葛峰配合过户。钟昀未在合同约定的期限向张君山过户，案涉合同也不具备继续履行的条件，故张君山主张解除案涉合同，有事实和法律依据，本院予以支持。目前案涉房屋由张君山占有，合同解除后，张君山应向钟昀返还案涉房屋，本院酌定合理搬离期为30日。钟昀应向张君山返还已支付40万元购房款及利息。张君山主张的购房款利息计算方式合理，本院予以确认。就张君山主张的定金责任，其向本院提交的钟昀住房信息查询证明，可以证明张君山对案涉房屋的产权情况尽到了必要的审查义务，目前没有证据证明张君山对案涉房屋的共有情况和在先买卖情况及抵押情况知情，钟昀对合同不能履行负有过错，应当承担违约责任。当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。本案中房屋买卖合同总价款为95万元，定金应当为19万元，因此本院对于双方约定的20万元定金中的差价1万元不予支持。定金责任系违约责任的承担方式，张君山就定金责任金额主张利息，于法无据，本院不予支持。张君山主张东山公司与钟昀连带承担定金责任，本院认为定金责任系违约责任，具有合同上的相对性，因此对于其该项诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。东山公司作为居间方，未对房屋产权情况进行充分的调查即促成双方签订合同，负有一定的过错，现房屋买卖合同因无法履行而解除，张君山主张东山公司返还2000元中介费用具有合理性，本院予以支持。钟昀、东山公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩与质证的权利，应当承担不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、张君山与钟昀签订的房屋买卖合同（合同编号：wx8000030）解除。二、钟昀于本判决发生法律效力之日起十日内向张君山返还购房款40万元及利息（以40万元为基数，自2019年11月18日至实际返还日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、钟昀于本判决发生法律效力之日十日内向张君山赔偿定金19万元。四、张君山于本判决发生法律效力之日起三十日内向钟昀返还阳光壹佰国际城584栋1402室房屋并搬离。五、无锡东山府第房地产咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还张君山中介费2000元。六、驳回张君山的其他诉讼请求。如果上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15168元、保全费4270元、公告费600元，合计20038元，由钟昀负担19829元，由无锡东山府第房地产咨询有限公司负担35元，由张君山负担174元。张君山可自本判决发生法律效力之日起十日内向本院申请退回案件受理费和保全费合计18544元。钟昀于本判决发生法律效力之日十日内向本院缴纳应负担的案件受理费和保全费合计19229元，无锡东山府第房地产咨询有限公司于本判决发生法律效力之日十日内向本院缴纳应负担的案件受理费和保全费合计35元。钟昀于本判决发生法律效力之日十日内向张君山支付公告费600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  顾 杰人民陪审员  张耀霞人民陪审员  王国义二〇二〇年八月二十八日法官 助理  顾正阳书 记 员  张怡婷