河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初3447号原告：李俊侠，女，1968年10月29日出生，汉族，高中文化程度，河南省洛阳市人，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：郭俊梅、郑好（实习），河南大鑫律师事务所律师。被告：李进功，男，1959年10月10日出生，汉族，住洛阳市涧**。被告：洛阳嘉轩置业有限公司，住所地：洛阳市涧**联盟路**文兴现代城****。法定代表人：宋文涛，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：牛梦恩、王振华，河南大进律师事务所律师。原告李俊侠诉被告李进功、洛阳嘉轩置业有限公司（以下简称：嘉轩公司）为确认合同效力纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李俊侠及其委托诉讼代理人郭俊梅、郑好、被告嘉轩公司委托诉讼代理人牛梦恩、王振华到庭参加了诉讼。被告李进功经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席对本案进行了审理。本案现已审理终结。原告李俊侠向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认李进功与洛阳嘉轩置业有限公司2013年8月22日签订的《购房协议书》无效；2、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：原告李俊侠与被告李进功系夫妻关系，婚后共同购买位于洛阳市××华侨新村××房屋。2013年8月22日，被告李进功未经原告李俊侠的同意，与被告嘉轩公司恶意串通，私自签订《购房协议书》一份，被告李进功将本案诉争的房屋卖给被告嘉轩公司，二被告的行为严重违反法律的强制性规定，以恶意串通形式损害第三人即原告李俊侠的合法权益。综上所述，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》等相关法律及司法解释规定，特请求贵院在查明案件事实的基础上依法支持原告的诉讼请求。被告嘉轩公司辩称，一、原告主张的合同无效理由不能成立。合同法第52条规定，恶意串通并损害国家、集体或第三人利益的，合同无效。从该条规定可以看出，恶意串通行为的构成要件有二项：第一、双方要有损害第三人利益的恶意。恶意是相对于善意而言，即明知或应知某种行为会造成第三人的损害，而故意为之，如果双方当事人或一方当事人不知或不应知道其行为的损害后果，不构成恶意。第二、双方要有串通行为。串通的双方应就损害第三人利益进行过意思联络，即通过意思联络使双方达成了共同实施某种行为而损害第三人的利益的共同的目的，并在该共同目的的支配下，互相配合或共同实施该非法行为。本案答辩人和李进功的行为不符合上述构成要件。首先，答辩人不存在损害他人利益的恶意。从原告的诉状内容来看，其所主张损害，应指其对房屋享有的共有权有受到了损害。答辩人签订合同时，并不知道案涉房屋还有其他权利人，答辩人是依据李进功提供的房屋所有权证，与李进功签订的协议，房产证显示的所有权人仅有李进功一人，根据物权法公示公信原则，答辩人完全有理由相信李进功是该房屋的唯一所有权人，故答辩人不存在恶意。其次，答辩人与李进功也从未实施过串通行为。在本案起诉前，答辩人并不知道李俊侠的存在，更谈不上与李进功有共同损害李俊侠利益的意思联络。恶意串通的合同通常情况下是为牟取非法利益，如果说答辩人是为了谋取非法利益，其应当是为了以低价取得房产，但是，从协议约定单价来看，不仅没有低于市价，反而远高于市价。从这一点也可以明显看出双方不存在恶意串通行为。二、案涉购房协议合法有效。答辩人与李进功在平等协商的基础上自愿签订购房协议，内容公平，签章真实，属于双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律法规规定，应认定有效。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告李进功未到庭参加诉讼，但提交书面答辩意见称，一、2013年8月22日被告李进功与被告嘉轩公司签订的《购房协议书》，原告确实不知，被告李进功也未和原告李俊侠协商，也未征得李俊侠的同意，并且为了避免为此产生家庭矛盾，被告李进功将出售该房的相关手续都存放在一朋友董育乐处，直到2019年7月，被告嘉轩公司强行拆房时，原告才得知此事，并为此与被告李进功争执。李进功私自出售房屋的行为却有违反国家法律关于夫妻共有财产处理的相关规定。二、被告李进功与被告嘉轩公司签订的《购房协议书》也并不是被告李进功的真实意思表示，被告嘉轩公司为了达到让李进功出售该房屋，指使李进功身边多位好朋友多次进行游说、吃喝，干扰了李进功正常生活和企业的生产经营，碍于情面在有违自己意愿的情况下，才签订了《购房协议书》。三、在签订《购房协议书》时，被告李进功当时只办理了《房产证》，土地手续因当时未进行分割，没有《土地证》，所以当时双方口头达成协议，如三年土地证办不下来，或被告嘉轩公司未能开发此地块，双方签订的《购房协议书》另议。四、《购房协议书》中约定的购房款远远低于该房屋的实际价值，李进功于1993年购买此房屋时每平方米为2450元，而周边房价在400左右，是当时房价的六倍，更何况该房屋为别墅型，2013年8月该房同地段房价为每平方米为4000元左右，而出售价仅为当时房价的二倍，存在不合理对价。综上，请求人民法院依法查明事实，作出公正判决。经审理查明，2013年8月22日，被告李进功（甲方、卖方）与被告嘉轩公司（乙方、买方）签订《购房协议书》一份，主要内容为乙方同意购买甲方所有的位于洛阳市××华侨新村××房产，交易总价为630960.8元。另查明，2000年9月28日，被告李进功取得了位于洛阳市××华侨新村××房产的房屋所有权证书，证号为洛市房权证（2000）字第X1162**。还查明，原告李俊侠与被告李进功于1991年9月16日在民政部门登记结婚。再查明，原告李俊侠在本案诉讼之前还曾起诉被告嘉轩公司（案号：（2020）豫0305民初1544号），要求被告嘉轩公司对其所有的涧西区华侨新村一区一号楼202室恢复原状等。其在该起案件的起诉状中称：座落于涧**××华侨新村××区（别墅式建筑）一号楼202号住房是我和李进功共有房屋（该房屋进行过豪华装修）。该房屋区域1992年列为全国样板小区。由于我区是别墅式区，房屋楼层低（共三层），空间大，被告看中了该区位置，对此成立了嘉轩置业有限公司，并指示涧西区委政府成立了华侨新村一区改造指挥部，还列为重点工程（河南电视台播放时称），被告动用多方面关系利用权力压制威胁我爱人李进功将房产卖给被告。我们夫妻存续期间李进功被迫出卖我所有房产是无效的。况且房屋也没过户给被告，根据2007年10月实施《中华人民共和国物权法》明确规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，被告虽和李进功私自交易，还签有协议，但并未履行。该房屋一直为我占有使用。2019年7月2日，被告在我不在家的时候将我的房屋窗和门强行拆除，致我的房屋不能使用居住。本院认为，当事人应当依法维护自身合法权益；同时，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告李俊侠以被告李进功与被告嘉轩公司恶意串通出售其与被告李进功的夫妻共同财产（涉案房屋）为由，要求确认被告李进功与被告嘉轩公司于2013年8月22日签订的《购房协议书》无效，但是根据原告李俊侠在与本案存在关联的案件中提交的起诉状中的相关陈述以及被告李进功、嘉轩公司在本案中的相关陈述意见，无法得出被告李进功与被告嘉轩公司在签订涉案协议时存在恶意串通的结论，在原告李俊侠也未提供其他有效证据证实存在恶意串通情形的情况下，对于原告李俊侠提出的被告李进功与被告嘉轩公司在签订涉案协议时存在恶意串通的诉讼意见，本院依法不予采纳。同时，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，涉案房屋的产权归属也不影响被告李进功与被告嘉轩公司订立的协议的效力。综上，对于原告李俊侠提出的要求确认被告李进功与被告嘉轩公司于2013年8月22日签订的《购房协议书》无效的诉讼请求，本院依法不予支持。被告李进功经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第三十二条、第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李俊侠的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李俊侠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘朋涛二〇二〇年八月十一日书记员  闫帅辉