文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0119民初3578号原告：重庆恒昌物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区东城河畔清风******，统一社会信用代码9150011967614416XP。法定代表人：夏于书，该公司总经理。委托诉讼代理人：张锦杰，该公司员工。委托诉讼代理人：韦延伟，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。被告：粟玉权，男，1973年9月22日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆恒昌物业管理有限责任公司与被告粟玉权物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法由审判员杨宝黎适用小额诉讼程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告重庆恒昌物业管理有限责任公司委托代理人张锦杰，被告粟玉权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆恒昌物业管理有限责任公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告给付原告2016年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费2812元、违约金562元，共计3375元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2014年1月10日与XXXX业主委员会签订了《重庆市南川区XXXX物业服务合同》，合同期限为5年，从2014年1月10日起至2019年1月10日止。2019年1月11日，原告与XXXX业主委员会续签了《重庆市南川区XXXX物业服务合同》。根据合同约定，由原告对XXXX小区提供物业服务，合同期限为4年，从2019年1月11日起至2023年1月10日止。物业服务费按建筑面积计算，具体标准为2013年-2015年物业服务费按0.46元/月/平方米，公共能源费（路灯费5元/月）；2016年-2019年物业服务费按0.51元/月/平方米，公共能源费（路灯费5元/月）；物业服务费按季度交纳，交纳时间为当季度第一个月的1-15日前；业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起以欠交物业服务费为基数，按每天应缴纳物业服务费的千分之三交纳违约金。被告粟玉权为XXX号房业主，该房屋面积为105.04平方米。从2016年1月1日起至2019年12月31日止，共计拖欠原告物业服务费2812元。经原告多次催收，被告均未交纳。被告粟玉权辩称，根据中华人民共和国国务院379号文件《物业管理条例》的第六十七条规定，原告没有履行XXXX业主委员会的催缴程序，故无权直接起诉业主。第二，根据《物业管理条例》第二章第十五条和《重庆物业管理条例》第二十九条规定，业主委员会履行监督和协助物业管理企业履行物业服务合同的职责，只有业主委员会才能真正有效监督物业服务质量，收集全体业主意见，确认物业服务过程存在的问题，原告无视业主委员会的存在，是希望靠回避服务质量的监管和验收，直接起诉业主获取全额物业费。第三，根据《重庆市物业管理条例》第六十条规定，物业服务企业不得有下列行为：（一）违反物业服务合同规定，降低物业服务标准。（二）擅自提高物业收费标准。因原告在物业服务中降低了标准，被告作为弱势个体，多次提出物业对服务的整改，却收效甚微。因此，被告质疑原告物业费上涨，没有完全履行合同义务，违约在先，没有理由收取足额服务费以及业主的违约金。经审理查明，原告于2014年1月15日与XXXX业主委员会签订了《重庆市南川区XXXX物业服务合同》，合同期限为5年，从2014年1月10日起至2019年1月10日止。合同第二十条第2项约定：多层物业服务费2016年1月起为0.51元/月·平方米，2017年1月起为0.56/月·平方米，2018年1月起为0,61元/月·平方米；公共能耗费每户每月5元（如楼道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、消防报警主机等）。合同第二十二条第3项约定：本物业管理公共服务费按季度缴纳一次，缴纳费用时间为当季度第一个月的1-15日前。合同第二十条第7项约定：业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起按每天应缴纳管理服务费的千分之三交纳滞纳金。2018年12月25日，原告与XXXX业主委员会续签了《重庆市南川区XXXX物业服务合同》，合同服务期限为5年，自2014年1月10日起至2019年1月10日止。合同第六条（2）项约定：多层物业服务费为0.51元/月·平方米（不含公共能耗费）；第六条（6）项约定：公共能耗费每户每月5元。（如楼道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、消防报警主机等）；2019年1月10日至2020年1月9日物业费用按以上收费标准实行。2020年1月10日起，高层住宅：0.8元/月·平方米，其他物业用房（门面），物业服务费：1.2元/月·平方米；业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，赢余和亏损由乙方享有或承担；第七条约定：业主应按月按时交纳物业服务费用或物业服务资金；物业服务费用或者物业服务资金按季度交纳，业主或物业使用人应在当季度第一个月的1至15日前履行交纳义务；第十九条约定：甲方不履行本合同约定的义务，乙方可以要求甲方履行，由此造成的损失，甲方应承担相应的责任；第二十二条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费，应按每天千分之三的标准向乙方支付滞纳金。另查明，被告粟玉权为XXX号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为105.04平方米，房屋用途为成套住宅。从自2016年1月1日起至2019年12月31日止，拖欠原告物业服务费，期间原告多次催收，被告均未交纳。上述事实，有原、被告的陈述，及原告提交的商品房买卖合同、物业服务合同、服务照片、物业服务费用计算明细表、物业服务费催收通知、被告提供的服务照片、XXXX恒昌物业测评表等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，具有证明效力，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与XXXX小区业主委员会于2014年1月15日签订的《重庆市南川区XXXX物业服务合同》和2018年12月28日签订的《重庆市南川区XXXX物业服务合同》真实合法有效，应受法律保护，原告及XXXX小区全体主业均应按照合同的约定履行义务。原告恒昌物业管理有限责任公司对被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主理应按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，依法应支付物业服务费并承担违约责任。关于物业服务费金额计算问题。被告自2016年1月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费为2760元（105.04平方米×0.51元/月/平方米×24个月+105.04平方米×0.56元/月/平方米×12个月+105.04平方米×0.61元/月/平方米×12个月）；公共能耗费为240元（5元/月×48个月），上述合计应缴物业费3000元。原告仅主张2016年1月1日起至2019年12月31日期间的物业费2812元（105.07平方米×0.51元/月/平方米+5元/月）×48个月），其差额部分系对自身权利的处分，不损害被告的合法权益，也不违反法律规定和合同约定，故对被告给付原告2016年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费2812元的诉求，本院依法予以支持。被告粟玉权主张的少交纳物业服务费的抗辩理由，不属于法律规定或合同约定不交纳或少交纳物业费的情形，对此抗辩，本院不予采信。但因原告在提供物业服务管理时确实存在服务瑕疵，故对原告要求被告支付违约金562元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告粟玉权于本判决生效后立即支付原告重庆恒昌物业管理有限责任公司物业管理服务费2812元；二、驳回原告重庆恒昌物业管理有限责任公司其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已交纳），由被告粟玉权负担。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。本判决为终审判决。审 判 员 杨宝黎二〇二〇年八月六日法官助理 王 茂书 记 员 高 玉