安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0522民初1705号 原告：胡龙宝，男，汉族，1963年6月11日出生，住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：王立新，男，汉族，1965年9月24日出生，住安徽省含山县。 被告：许张超，男，汉族，1979年10月4日出生，户籍地安徽省含山县，住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：过俊峰，安徽祥峰律师事务所律师。 原告胡龙宝诉被告许张超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡龙宝及其委托诉讼代理人王立新、被告许张超的委托诉讼代理人过俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡龙宝向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告购房款30000元；2、判令被告按未付的20000元以年息24%从2008年6月27日开始计算支付原告违约金；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告原有位于含山县间平房和庭院，并领有房产证和土地证。2005年清溪镇被洪水淹没，造成房屋失修欲垮塌，清溪镇政府要求清溪镇居民翻建房屋。原告向清溪镇政府申请后，清溪镇政府同意原告在原有的位置上翻建三层半楼房，于2007年5月动工，2008年5月完工。被告许张超的妻子邓从霞是原告舅舅邓兴启家的女儿，也就是原告的表妹。因原告翻建的房屋面积较大，在建房的过程中，原告的舅舅邓兴启到原告家，要求原告将房屋的二楼卖给被告许张超，后原被告双方商定房屋价格为145000万元。2008年2月20日双方签订《商品房买卖合同》和《补充协议》。合同约定，房屋采用分期付款方式，即首付55000元，交房时付80000元,交证付10000元。购房合同第四条约定，首付款隔日后买受人要求退房或换房，此款全部作为向出卖人支付违约金；逾付款超过15日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计已付款的全部向出卖人支付违约金。2008年6月27日，原告在房屋交付给被告后，原告一共收到被告115000元，原告向被告出具收款收据一份。根据合同的约定，原告在交付房屋时，被告应该给付原告购房款135000元，然时至今日原告只收到被告给付115000元，尚欠20000元外加办证后付款的10000元，合计30000元。根据该条款的约定，被告购房款115000元已经转化为违约金，但原告自愿按照下列计算方法主张违约金，即未付20000元按照年息24%计算违约金，从2008年6月27日开始计算。原告多次为购房款余款和被告协商,但均未得到解决，原告起诉实属无奈。为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法的有关规定，特向法院提起民事诉讼，请求判如所请。 被告许张超辩称：1、原告诉称的建房相关事实被告不清楚，以法院查明的事实为准；2、原告诉称的买房事实有双方签订的商品房买卖合同及补充协议可以证实，该两份协议的效力已有生效的判决书予以确认，双方实际已经履行。在履行过程中双方实际没有按照协议第三条约定的付款方式进行付款，协议第三条约定付款方式为分期付款，首付55000元，交房时付80000元，剩余10000元交证时付款，而双方在实际履行中，被告于2008年6月27日一次性付款115000元，原告交房后，由于是亲戚关系，双方就剩余房款及办证事项一直未坚持要求对方履行，直到2019年下半年，被告向原告主张房产证时，双方产生矛盾，原告突然起诉，诉请要求解除合同返还房屋被人民法院依法驳回。之后原告才提起本案诉讼，对于原告主张的30000元房款中的20000元，原告愿意按照合同约定进行给付，但是主张另外10000元与合同不符，因合同约定该10000元是在交证时支付，由于原告一直未能为被告办理房产证，所以原告主张10000元不能成立。3、原告主张违约金与本案事实不符，原被告双方履行合同义务后，原告一直未对剩余房款20000元向被告主张，原告现在只能自主张之日起要求支付违约金，标准是按照银行贷款利息。原告要求按照合同第三条第二款约定主张违约金与本案事实不符，合同第三条第二款所约定的是首付款支付后如果要求退房换房已交房款作为违约金处理，逾期十五日之后出卖人有权解除合同，买受人按累计已付的全部向出卖人支付违约金，而本案不存在解除合同，更不存在逾期十五日的事实，仅仅是剩余20000元房款的权利之争，原告只能主张这20000元的违约金并且严格适用诉讼时效规定。综上，请求法院对案件查明事实作出公正判决。 胡龙宝围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《补充协议》、《收款收据》各一份，证明双方房屋买卖关系及房屋买卖相关约定，许张超给付115000元的事实；原房屋房产证、土地证复印件，证明胡龙宝对原房屋具有所有权、土地具有使用权。许张超对《商品房买卖合同》、《补充协议》、《收款收据》质证无异议，对原房屋房产证、土地证质证意见真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案争议标的及合同履行没有关联，且该房产证登记的标的物已经灭失。 许张超就其抗辩主张依法提交了《商品房买卖合同》、《补充协议》、《收款收据》各一份（与胡龙宝提交的相同），证明房款给付方式，已交付房款115000元，胡龙宝应于2009年3月1日前提交《土地使用权证》、《房屋所有权证》，现未提交两证；含山县人民法院（2019）皖0522民初2508号民事判决书、马鞍山市中级人民法院（2020）皖05民终711号民事判决书，证明胡龙宝于2019年诉请解除合同被生效判决予以驳回。胡龙宝质证意见真实性、合法性无异议，证明目的持有异议。 本院经审查认为，胡龙宝、许张超提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《收款收据》、两份法院生效判决书的内容真实性、来源合法性、与本案关联性，予以确认并在卷佐证，对于其证明内容和目的应综合分析认定；胡龙宝提交的原房屋的房产证、土地证复印件与本案诉争的事实没有关联，其证据的关联性不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2008年2月20日，许张超购买胡龙宝位于含山县的房屋，双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定，房屋价款总金额145000元，付款方式分期付款，首付55000元，交房付80000元，交证付10000元。合同第三条第二款约定，首付房款隔日后买受人要求退房或换房此款全部作为向出卖人支付违约金；逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计已付款的全部向出卖人支付违约金。合同第四条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，该商品房经验收合格后交付买受人使用，商品房达到交付使用条件后出卖人书面通知买受人办理交付手续，并签署房屋交接单。《补充协议》约定，出卖人于2009年3月1日前向买受人提交《土地使用权证》、《房屋所有权证》。合同及补充协议还约定了其他相关事项。双方房屋买卖合同签订后，胡龙宝于2008年6月27日向许张超出具收到购房款115000元收款收据，交付房屋。许张超自房屋交付后已实际居住至今，尚有30000元购房款没有支付。2019年10月8日，胡龙宝以许张超在交付房屋时应当给付购房款135000元，而实际只支付115000元为由向本院提起诉讼，主张按合同的约定诉请解除合同，本院经审理认定胡龙宝合同解除权已消灭，于2020年4月10日依法判决驳回其诉讼请求，胡龙宝不服判决提起上诉，马鞍山市中级人民法院于2020年6月10日作出终审判决维持原判。 另查明，胡龙宝与许张超交易的房屋为胡龙宝将其原所有的房屋在原址翻建而成，至今尚未办理房屋不动产权属证书。 本院认为：胡龙宝与许张超签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。该《商品房买卖合同》约定“分期付款首付55000元，交房付80000元，交证付10000元”，即交房时许张超应支付房款135000元。案涉房屋于2008年6月27日交付，但许张超仅支付房款115000元，尚有20000元未按约交付，构成违约。涉案《商品房买卖合同》约定“首付房款隔日后买受人要求退房或换房此款全部作为向出卖人支付违约金；逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计已付款的全部向出卖人支付违约金”，该约定是对退房或换房以及逾期付款超过15日出卖人行使合同解除权的情形而约定支付违约金，并不是对逾期付款的情形所约定的违约金支付。涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》中均未约定逾期付款违约金，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条亦规定，逾期付款的，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额确定可以按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上所述，胡龙宝主张许张超给付购房款30000元的诉讼请求，其中10000元约定交证时支付，该10000元付款条件尚未成就，故对其20000元部分的诉讼请求予以支持；胡龙宝主张未付购房款20000元的逾期付款违约金，有事实和法律依据，许张超应自逾期之日起按中国人民银行规定的金融机构计收五年以上期逾期贷款利息的标准计算支付违约金，胡龙宝主张违约金以年息24%标准计算不符合法律规定不予采纳，故对胡龙宝该项诉讼请求部分支持。关于许张超抗辩违约金应适用诉讼时效规定的问题，本案购房款约定分期给付，即在合同签订之时该债务已产生，是一个债务分作数期给付，其债务具有同一性和整体性，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。本案最后一期履行期限为交证时，诉讼时效期间应自交证次日起计算，故对许张超关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条之规定，判决如下： 一、被告许张超于本判决生效之日起十日内给付原告胡龙宝购房款20000元； 二、被告许张超于本判决生效之日起十日内以20000元为基数，自2008年6月28日起至实际给付20000元购房款之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收五年以上期逾期贷款利息的标准计算支付给原告胡龙宝逾期付款违约金； 三、驳回原告胡龙宝其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取275元，由原告胡龙宝负担105元，被告许张超负担170元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  仲昌彪 二〇二〇年八月二十六日 书记员  孙 燕 附本判决援引的相关法条： 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。