云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初3068号原告：卢某，男，1989年9月15日生，汉族，云南省广南县人，现住广南县。被告：赵某某，女，1990年1月7日生，汉族，云南省富源县人，现住广南县。委托诉讼代理人：杜美慧，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告：文山某某有限公司，住所：云南省文山市开化南路永通桥头，。法定代表人：杜光伟，职务：执行董事。委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告卢某、赵某某与被告文山某某有限公司（以下简称金源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告卢某、赵某某的委托诉讼代理人杜美慧，被告金源公司的委托诉讼代理人卢灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢某、赵某某向本院提出诉讼请求：1.判令确认卢某、赵某某与金源公司于2018年5月19日签订的合同《商铺内部认购合同》（编号：2018051905）无效；2.判令金源公司返还卢某、赵某某购房款230020元，以及已付房款一倍的赔偿款230020元；3.判令金源公司支付卢某、赵某某按银行同期贷款年利率6%从2018年5月19日至购房款还清之日止的利息，本案暂计算至2020年6月17日合计28706.50元，即230020元×6%×2.08年=28706.50元；以上合计488746.50元；4.由金源公司承担本案诉讼费。事实和理由：金源公司系文山金源农副产品综合批发市场项目的开发商，卢某、赵某某于2018年5月19日与金源公司签订《商铺认购合同》（合同编号：2018051905），约定卢某、赵某某购买其开发的金源农副产品综合批发市场第13幢A排1层13-A109号商铺，面积31平方米，单价7420元，总价230020元，定于2018年12月31日前交付给卢某、赵某某。卢某、赵某某于合同签订当日一次性付清购房款230020元，金源公司出具《收据》确认收到该笔款项。现交房期限早已届满，金源公司未能交付房屋。经查实，涉案房屋处于停工状态，金源公司未取得商品房预售许可证。依照有关法律解释的规定，金源公司故意隐瞒所售房屋未取得商品房预售许可证，致使双方签订的《商品内部认购合同》无效,应当退还卢某、赵某某购房款并承担已付房款一倍的赔偿及利息。为此，卢某、赵某某诉至法院。金源公司辩称，本案合同属无效合同，金源公司愿意按照卢某、赵某某已实际支付的购房款予以退还，卢某、赵某某主张双倍购房款及利息，无事实及法律依据。卢某、赵某某针对其主张，向本院提交以下证据：1.原告《身份证》复印件，证明原告的基本身份信息及主体资格适格；2.《商铺内部认购合同》（编号：2018051905），证明原、被告于2018年5月19日签订了《商铺内部认购合同》（编号：2018051905），约定原告购买13幢A排1层13-A109号，建筑面积31㎡，单价7420元，总价230020元；3.《收据》中国工商银行《转账凭证》，证明原告于合同签订当天支付房款230020元，被告出具《收据》给原告收执确认收到该笔款项。经质证，金源公司对第1组证据真实性无异议；第2组证据真实性、关联性无异议，但合法性有异议，合同认定为无效合同，且合同签订时原告明知未取得预售许可证；对第3组证据《收据》无异议，刷卡小票无法确定真实性，字迹不清晰。本院认为，卢某、赵某某提交的第1、2、3组证据客观、真实，且与本案相关联，能够相互印证，本院予以采信。金源公司未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月19日,卢某、赵某某（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）签订合同编号为2018051905的《商铺内部认购合同》，约定：“乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购第13幢A排1层13-A109号商铺，建筑面积为31平方米，每平方米7420元，房款为230020元。乙方在2018年5月19日一次性支付全部房款230020元。甲方在2018年12月31日前将经综合验收合格的商铺交付到商业运营公司使用。”同日，卢某、赵某某向金源公司支付了商铺房款230020元。金源公司出具收据交卢某、赵某某收持。金源公司约定交房时间届满，案涉房屋处于停工状态，至卢某、赵某某起诉前，金源公司尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证明。本院认为，关于卢某、赵某某主张其与金源公司签订合同编号为2018051905《商铺内部认购合同》无效的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金源公司作为开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，应当向房地产管理部门申请预售许可，金源公司在未取得案涉房屋《商品房预售许可证》的情况下，与卢某、赵某某签订合同编号为2018051905《商铺内部认购合同》，并收取卢某、赵某某支付的购房款230020元，至起诉前未取得商品房预售许可证，该认购合同违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故卢某、赵某某主张确认其与金源公司签订的《商铺内部认购合同》无效的诉讼请求，且金源公司也认可该份合同无效，该项诉讼请求，本院予以支持。关于主张金源公司返还已付房款230020元并赔偿已付购房款一倍的损失及支付利息的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，金源公司在与卢某、赵某某签订合同编号为2018051905号《商铺内部认购合同》时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，卢某、赵某某主张金源公司返还已付购房款230020元并按已付购房款一倍赔偿其损失的诉讼请求，合法有据，予以支持。参照最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要中关于违约责任问题对合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定的意见，卢某、赵某某主张金源公司按年利率6%计算自2018年5月19日至还清房款时止的利息损失，本院予以支持，即卢某、赵某某的合理利息损失为以购房款230020元为基数×年利率6%，自2018年5月19日起计算至还清购房款时止。综上所述，案件参照本院审判委员会讨论决定的同类案件，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、卢某、赵某某与文山某某有限公司于2018年5月19日签订的合同编号为2018051905的《商铺内部认购合同》为无效合同；二、文山某某有限公司于本判决生效之日起十日内返还卢某、赵某某购房款230020元，并按已付购房款一倍赔偿卢某、赵某某的损失230020元，合计460040元及支付资金占用费（以已交房款230020元为基数，按年利率6%计算自2018年5月19日至还清购房款时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8630元，减半收取计4315元，由文山某某有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可在本判决书规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  何文丽二〇二〇年八月十七日法官助理张娅萍书记员王丹