四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1216号 上诉人（原审被告）：熊昌玉，女，1954年10月20日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：谢兵，四川绸都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川桂莲物业服务有限公司，住所地四川省华蓥市明光路星星丽都******。 法定代表人：韩华刚，该公司董事长。 原审第三人：广安市红盾花园业主委员会，住所，住所地四川省广安市广安区红盾花园div> 负责人：兰光立，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：陈显林，男，系该业主委员会副主任。 原审第三人：兰光立，男，1950年7月23日出生，汉族，户籍所在地四川省广安市广安区，经常居住地四川省广安市广安区。 上诉人熊昌玉因与被上诉人四川桂莲物业服务有限公司（以下简称桂莲物业公司）、原审第三人广安市红盾花园业主委员会、兰光立物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初2037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 熊昌玉上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2.一、二审费用由桂莲物业公司承担。事实和理由：1.广安市红盾花园业主委员会未按法律规定程序产生，非合法组织，案涉合同签订主体不符合法律规定，且选定物业服务公司有严格的法律规定，不容突破，一审认定案涉合同合法有效系认定事实不清和适用法律错误。2.桂莲物业公司物业服务不达标准，不能按照合同约定的标准主张物业服务费。3.广安市天顺物业管理有限公司（以下简称天顺物业公司）委托桂莲物业公司收取款项与本案系不同的法律关系，不应一并处理，天顺物业公司应另案主张。 桂莲物业公司辩称，请二审法院依法审理，维持原判。 广安市红盾花园业主委员会、兰光立述称，本届业主委员会系在上届业主委员会和社区指导下成立的，有小区住户的推荐、业主大会表决，也进行了公示，依法办理了相关手续。桂莲物业公司系公开投标，由业主大会进行审议，集体签订了合同。兰光立身份证上的住址虽系原单位地址，但兰光立已于2009年将户口迁入了广安市红盾花园，且一直居住在该小区，为了不产生以后的遗产税才将房屋产权证办理在儿子名下的。 桂莲物业公司向一审法院起诉请求：1.判令熊昌玉支付拖欠的物业服务费1908元{其中2019年1月1日至2020年4月30日物业服务费1152元，天顺物业公司委托桂莲物业公司收取的物业服务费756元}；2.判令熊昌玉支付违约金（按日增0.3%计算，此后顺延至款清之日）；3.本案诉讼费由熊昌玉承担。一审审理过程中，桂莲物业公司撤回了第二项主张违约金的诉讼请求。 一审法院认定事实：桂莲物业公司经营范围为物业管理服务等。熊昌玉系广安市广安区红盾花园3幢1单元401室房屋的业主，房屋面积为179.99㎡。2018年12月10日，桂莲物业公司与红盾花园业委会签订了《物业服务委托合同》，约定桂莲物业公司为广安市红盾花园小区提供物业服务，物业服务期限为五年，自2019年1月1日至2023年12月31日止。物业服务内容及标准包括：物业服务区域内物业的共用部分、共用设备设施及清洁卫生维护、公共秩序维护、绿化养护等。物业服务费住宅收费标准为0.4元/月/平方米。业主或物业使用人应于每月的最后一天前向桂莲物业公司交纳物业服务费。合同签订后，桂莲物业公司为该小区提供物业服务，但熊昌玉自2019年1月1日至今一直未交纳物业服务费。 同时查明，2016年1月7日，红盾花园业委会与天顺物业公司签订了《红盾花园物业管理服务合同》，约定天顺物业公司为广安市红盾花园小区提供物业服务，物业服务期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日止。天顺物业公司为红盾花园小区提供物业服务至2018年12月31日。2019年4月8日，天顺物业公司与桂莲物业公司达成移交协议，约定天顺物业公司的债务由桂莲物业公司代收，天顺物业公司给手续费。天顺物业公司提供债务花名表、委托书，并在小区张贴。2018年的债务由桂莲物业公司收取后支付天顺物业公司应承担的2018年未交水电费、绿化修枝、化粪池清除费用等。同日，天顺物业公司出具委托书，载明“兹有我公司委托桂连物业公司代收部分物业欠款，具体户数明细见附表1、2、3，共计44户”。该委托书的附表1显示3-1-401业主熊昌玉欠2018年物管费金额为756元。 另查明，2018年10月，广安区红盾花园小区业主委员会成立，经召开业主大会，推选兰光立为红盾花园业委会主任。同时还推选了红盾业委会副主任、委员，对各成员分工情况进行了公示。兰光立户籍所在地为四川省广安市广安区，现住四川省广安市广安区。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。桂莲物业公司与红盾花园业委会签订的《物业服务委托合同》，系是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。熊昌玉系该小区业主，上述合同对其具有约束力，双方均应按照合同行使权力、履行义务。 桂莲物业公司按照合同约定履行了相关义务，熊昌玉作为本案所涉小区业主，应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。熊昌玉未缴纳自2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费1152元，应当向桂莲物业公司缴纳，故对桂莲物业公司要求熊昌玉支付自2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费1152元的诉讼请求，予以支持。熊昌玉对其尚欠的2018年天顺物业公司服务期间的物业服务费756元未支付，天顺物业公司委托桂莲物业公司代收该款项，同时约定桂莲物业公司将代收该款项用于支付天顺物业公司应承担未交水电费、绿化修枝等费用。故对桂莲物业公司要求熊昌玉支付下欠2018年天顺物业公司服务期间的物业服务费756元的诉讼请求，予以支持。第三人红盾花园业委会主任兰光立户籍虽不在案涉红盾花园小区，但其实际长期居住在该处，其担任业委会主任系经选举产生，有该小区所在的广安市广安区广福街道西溪社区居民委员会出具的证明予以证实。且第三人红盾花园业委会成立是否合法，亦不能归咎于桂莲物业公司。故对熊昌玉辩称红盾花园业委会成立不合法、业委会主任兰光立不具备担任业委会主任的资格，与桂莲物业公司签订的合同无效的意见，不予采纳。熊昌玉就其辩称桂莲物业公司物业服务差、管理差，因未提交充分证据证明，对其该项辩称意见不予采纳。同时需要说明的是，物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以及共同维护小区环境，以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己的义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：限熊昌玉于本判决生效之日起十日内向四川桂莲物业服务有限公司支付2018年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费1908元。上述债务，如果债务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由熊昌玉负担。 二审中，原审第三人广安市红盾花园业主委员会、兰光立向本院提交了如下证据：兰光立户口本及本人身份证复印件、广安市住宅小区业主委员会备案登记表、红盾花园第三届业委会报备申请书、选举候选人名单公示、召开业委会选举公示等证据，拟证明广安市红盾花园业主委员会系依法成立。 熊昌玉质证意见：上述证明均是广安市红盾花园业主委员会出具的，不能证明其实际已召开了业主大会和业主及业主代表到会投票情况，对上述证据的三性均不予认可。 桂莲物业公司质证意见：对上述证据三性予以认可。 本院认证意见：上述证据能够综合证明本案事实，本院予以采信。 二审审理查明：2018年11月14日，广安市红盾花园业主委员会向广安市广安区居民委员会备案。 二审审理查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉物业服务合同是否有效；2.案涉物业服务费收取标准是否合理的问题；3.天顺物业公司委托桂莲物业公司收取的物业服务费是否可在本案中一并处理的问题。 关于焦点一，广安市红盾花园业主委员会已在广安市广安区居民委员会备案，其成立合法性已得到主管部门的确认。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条、第十二条均规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定，并应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，广安市红盾花园业主委员会选聘物业服务企业应当遵守《中华人民共和国物权法》以及《物业管理条例》的规定，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。桂莲物业公司、广安市红盾花园业主委员会提供的现有证据不能证明广安市红盾花园业主委员会选聘桂莲物业公司时召开了业主大会并取得了专有部分占建筑物总面积以及总人数均过半数的业主同意，故广安市红盾花园业主委员会选聘桂莲物业公司作为小区的物业服务企业违反了《中华人民共和国物权法》以及《物业管理条例》的强制性规定，双方签订的《物业服务合同》应属无效。一审判决对此认定有误,本院予以纠正。 关于焦点二，虽然案涉物业合同无效，但桂莲物业公司从2019年1月1日至今，为广安市红盾花园业主提供了事实上的物业服务。熊昌玉陈述其看见该小区挂有桂莲物业公司横幅，说明其知晓桂莲物业公司在为其提供物业服务，而其在本案诉讼前未对桂莲物业公司的服务提出异议，应视为其认可并接受了桂莲物业公司提供的服务。综合全案证据，桂莲物业公司确存在环境卫生整治、公用设施设备维护等服务瑕疵问题，但在案证据不足以证明桂莲物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵情形，该瑕疵问题不能成为熊昌玉不支付或少支付物业服务费的理由。桂莲物业公司关于熊昌玉应当支付此期间物业服务费的主张具有事实依据，本院予以支持。故一审法院结合桂莲物业公司提供物业服务的实际情况，参照合同约定的0.4元/月/平方米的收费标准，认定熊昌玉应向桂莲物业公司缴纳2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费1152元并无不当，本院予以维持。若熊昌玉有证据证明因桂莲物业公司未能全面履行物业服务义务，致使其人身或者财产受到损害的，可另行主张桂莲物业公司承担相应赔偿责任。 关于焦点三，桂莲物业公司在一审中提供了天顺物业公司委托其向熊昌玉收取熊昌玉2018年欠付物业费756元的相关依据，一审法院对此一并处理并无不当，本院予以确认。 综上所述，熊昌玉的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由熊昌玉承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  吴丽华 审 判 员  杨红梅 二〇二〇年八月二十八日 法官助理  李竹琴 书 记 员  王 婷