北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初12063号原告：马楠，女，1992年9月17日出生，回族，住北京市朝阳区。被告：闫钰文，男，1984年2月14日出生，汉族，住北京市通州区。原告马楠（以下简称原告）与被告闫钰文（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马楠，被告闫钰文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的《北京商铺、写字楼租赁合同》于2020年4月9日解除；2、请求判令被告返还原告押金30000元；3、请求判令被告返还原告大灶台2个、大蒸箱1个、油烟净化器2个、冰柜1个、中央空调1个、不锈钢架子2个、打皮机1个、切片机1个、灭火器5个和切肉机1个；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月10日，被告将其位于通州区万达金街A区2层2-X号店铺出租给刘勇。2019年11月18日，刘勇与原告签订《关于通州万达金街X区X-X店铺转让协议》，将涉案店铺转给原告。2019年11月20日，原告与被告签订《北京商铺、写字楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》）后，原告如约履行了合同义务。因新冠疫情影响，原、被告于2020年4月9日解除了双方的《租赁合同》，但被告却一直将原告的厨房设备及中央空调锁在店内，原告无法取走，被告也未退还原告的押金。原告认为，合同解除后被告应当退还押金并返还原告的全部设备。被告辩称：一、《租赁合同》约定的租期到2022年1月9日止，原告在2020年3月23日微信通知我要求于2020年4月7日退租，根据《租赁合同》第十四条，租赁期间原告没有按合同约定提前30日通知我，并且在没有履行完合同期要求终止合同，属于原告单方违约行为；按照《租赁合同》第十五条，原告单方违约需按月租金的200%向我支付违约金，押金30000元折抵违约金而不应退还。二、2020年4月7日《租赁合同》解除前，我从未阻止原告搬走设备，原告在诉讼中提到的设备均为2020年4月7日合同解除后遗留的设备，原告在微信中也承诺，于2020年4月5日搬走室内设备，根据《租赁合同》第十一条，合同解除后，原告逾期不搬出屋内的留置物品视为遗弃物处理。三、2020年4月9日，我收到物业电话通知，原告要强行进入店铺内拆除室内设备，我及时通知物业保安部门前去制止并更换了门锁，如再有任何违法行为报警处理。原告在合同解除后且在没有通知任何人的情况下私自强行入室搬走他人财物属于入室盗窃行为。综上，我认可双方签订的租赁合同由于原告单方违约于2020年4月7日解除，不同意退还押金，商铺内设备按合同约定应视为遗弃而不应予返还，不同意负担诉讼费。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：被告系北京市通州区新华西街X号院X号楼X层X（以下简称X商铺）的产权人。2019年11月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》约定：甲方将X商铺出租给乙方，房屋用途为商用，租赁期限为3年，自2019年1月10日至2022年1月9日止；乙方应提前7日向甲方支付下一期的房租，租金为15000元/月，付款方式为“押二付三”，付款日期分别为2019．1．2,2019．4．3，2019．7．3,2019．10．3以后依此类推，押金为30000元。《租赁合同》第十一条约定，如终止合同，乙方提前30日将营业执照迁出或注销，并结清乙方所使用的水电燃气费用等，甲方将该押金全额退还乙方，该押金无利息。《租赁合同》第十二条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，对造成甲方的损失，由乙方负责赔偿：1、拖欠租金累计达7天；2、拖欠各项费用累加达到3500元；3、利用承租房屋进行违法活动的、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；4、擅自拆改、变动或损坏主体结构的。《租赁合同》第十三条约定，甲方有下列情形之一的，乙方可终止合同，对造成乙方损失的，由甲方负责赔偿：1、因产权有纠纷的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；《租赁合同》第十四条约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前30日书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书（在终止合同书签订前，本合同仍然有效）。如因国家建设、不可抗力因素情形，甲方必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知乙方，乙方的经济损失不予补偿。《租赁合同》第十五条约定，租赁期间，如乙方违约，应按月租金的200%向甲方支付违约金；如甲方违约，应按月租金200%向乙方支付违约金；乙方逾期未交付租金的，甲方按每日应交租金的千分之五向乙方加收滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方开始履行合同权利义务，原告将房屋租金交纳至2020年4月9日。2019年12月2日，原告通过微信向被告提出要求对其在办理营业执照过程中予以协助。2019年12月18日，原告以X商铺为住所地成立了北京濮丽匠心餐饮管理有限公司，法定代表人为马楠，股东为马楠、田英健。2020年3月23日，原告通过微信以受疫情影响，两个多月没有经营，商铺现有状态无法办理食品安全许可证，而疫情期间物业不准许装修为由，要求退租。被告答复称，目前退租对被告也有影响，而且寻找新的租户也需要时间，如果原告执意退租，被告可以联系中介部门寻找新的租户，双方也需要进行交接。原告表示，房租已经交到2020年4月7日，4月5前把所有东西搬走。被告表示同意，但要求原告自己也找找租户，如果找到租户，转租成功，可以退还押金，并表示自己目前不在北京，要求原告与中介联系。之后，原告和中介进行了联系，双方均未能将商铺再行转租。2020年3月26日，原告以受疫情影响，无法继续经营，国家倡导免租为由通过微信再次向被告要求在本期房租到期后退还租金，并告知已把一把钥匙交给了中介。被告则表示如果原告执意退租应按照合同的约定进行处理，但如果转租成功可以退还押金。后原告自行将X商铺内的部分财产搬出，但包括大灶台2个、大蒸箱1个、油烟净化器2个、冰柜1个、中央空调1个、不锈钢架子2个、打皮机1个、切片机1个、灭火器5个、切肉机1个未能在2020年4月5日前搬出。原告从X商铺搬出后，于2020年4月27日将注册在北京市通州区新华西街60号院X号楼X层X（以下简称X商铺）的北京创世邦餐饮管理有限公司股东变更到自己名下并在X商铺进行经营，该公司的高管为田英健。庭审中，被告认可原告起诉要求返还的设备遗留未取走，但称中央空调系开发商在房屋交付时自带的设备，产权并不属于刘勇，并提交X商铺所在物业在商铺交付时出具的《房屋交付验收表》一份，该验收表上载明房屋验收项目中包括采暖器、空调风机一项；被告也不认可被告退租的原因系由于新冠肺炎疫情影响，并称对方系由于另行承租220店铺才要求解约。原告称X店铺系由其男友田英健以其名义承租，与X商铺的经营方向不同，且在原告承租后，由于被告的原因拖延其办理营业执照。原告提供的与X商铺所在物业的微信聊天记录显示，原告曾于2020年3月17日向物业询问是否能够装修。物业答复称，根据北京市政府发布的十条防控措施的要求，所有小区装饰、装修一律停止，但装修公司可以正常申报相关审批手续，具体开工日期以政府相关通知为准。另查，X店铺系原告从案外人刘勇处转租而来。2019年11月18日，原告（乙方）与刘勇（甲方）签订《关于通州万达金街A区X-X店铺转让协议》（以下简称《转让协议》）约定：甲方将经营的X商铺的经营权、收益权、店铺内的全部设备及经营用品，包含送餐电动车及电动车上的牌照转让给乙方，转让费价格为57000元，该款项于2019年11月20日由乙方支付给甲方，转让费包括：设备费、转让费、老客户转让费，但不含押金、房租、客户转让之间的欠款；因甲方预付给房东的房租到2020年1月10日并向房东交纳押金30000元，故乙方应支付给甲方2019年11月21日-2020年1月10日的房租合计25000元，以及店铺押金30000元。《转让协议》还对营业额的归属日期、客户拖欠余款的负担等进行了约定。《转让协议》签订后，原告向刘勇支付了转让费、房租、押金等，刘勇将X商铺交付原告进行经营。被告在与原告签订的《租赁合同》“签约日期：2019年11月20日”下方书写“于原合同基础上于本月续签”字样，并签字捺印表示对双方《转让协议》的同意。又查，X商铺系被告于2015年5月6日向中国工商银行贷款1260000元购买。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，原、被告就X商铺签订的《租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当依约履行。本案的争议焦点为：一、新冠肺炎疫情及疫情防控措施是否导致合同不能履行，是否构成合同解除事由；二、合同解除后双方如何分担责任；三、合同履行过程中原告是否存在过错；四、合同解除后的后果等。一、关于新冠肺炎疫情及疫情防控措施是否导致合同不能履行，是否构成合同解除事由。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。自今年一月中旬新冠肺炎疫情发生以来，为防止疫情的扩散、保护公众健康，全国、特别是北京市行政辖区包括X商铺所在的北京市通州区万达金街辖区均采取了严格的疫情防控措施，停止了诸如室内装修等的一系列经营活动。但对于因此经营受到影响、合同履行受到障碍的当事人来说，该疫情是否必然构成合同解除的事由以及合同解除后法律责任的如何承担，则应结合案件情况具体分析，综合合同的履行期限、内容、受疫情影响程度、疫情与影响间的因果关系，以及是否导致合同目的无法实现等因素予以综合考量。本案中，原、被告签订的合同系房屋租赁合同，租赁商铺的用途是商用餐饮，而新冠肺炎疫情发生以来，由于疫情的影响客观上确实导致了客流的减少，但随着疫情防控形势的逐渐向好，本市对餐饮行业的防控措施也逐渐解除，故新冠肺炎疫情及其防控措施并未导致双方《租赁合同》的必然不能履行，从原告退租X商铺另行承租X商铺继续从事餐饮行业，也同样能够证明《租赁合同》继续履行的可能性，故原告以新冠肺炎疫情以及疫情防控措施导致合同不能履行而解除合同的请求依据不足，本院不予支持。二、双方是否构成解除合同的合意及其后果：双方的微信聊天记录显示，被告虽然对于原告搬离X商铺表示同意，但双方未就合同解除的后果达成合意，即被告在微信中明确做出了如果转租成功，可以退还押金的意思表示，也做出了在原告要求退还押金时要求按照合同办理的意思表示，上述意思表示均在原告搬离X商铺前做出，原告对此也是明知的，故本院不能认定双方就合同解除的后果达成合意。现原告在未与被告达成合意时自行搬离X商铺，且另寻他处继续从事餐饮行业，双方签订的《租赁合同》事实上已经不能履行，《租赁合同》应当予以解除，解除的时间以原告所交纳租金用尽的时间予以确定，即2020年4月9日。三、合同履行过程中原告是否存在过错：本案系原、被告因《租赁合同》履行产生的纠纷，根据《租赁合同》的约定，被告的合同主要义务系向原告提供其据以承租的X商铺，现被告已经将X商铺交付原告，其已经履行了《租赁合同》的主要义务。原告的商铺系从刘勇处转让而来，其从刘勇处转让时就应当对其在办理营业执照过程中需注销或迁移原有营业执照从而耗费一定时间的后果有所预见，其也应当对如果重新进行装修需要履行相关审批手续的后果有所预见，且办理营业执照进行经营是承租人的责任而并非出租人的义务，结合原告15日内领取到《营业执照》的事实，本院也不能认定被告在原告办照过程中有怠于协助的过错。四、合同解除后的后果：由于原告以新冠肺炎疫情以及疫情防控措施导致合同不能履行而解除合同的请求依据不足，且原告现已自行从X商铺内搬出，《租赁合同》事实上已经不能履行，而被告在合同履行过程中并无过错，故原告应当承担解除合同的违约责任，即按照合同约定向被告支付月租金200%的违约金。现被告虽未就违约金提出反诉，但其已就以押金抵顶违约金做出抗辩，为减少当事人的诉累，本院对于原告要求退还租金的请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，虽然原告承诺在2020年4月5日前将X商铺内的物品自行搬出，但原告交纳租金的时间截止至2020年4月9日，在该期间原告对X商铺仍然享有承租使用权，被告亦不能据此将X商铺内的物品认定为原告的弃置物而据为己有，故被告在2020年4月9日阻止原告运走X商铺个人物品于法无据，被告应当将X商铺内属于原告的物品予以返还。因被告对中央空调的权属提出异议，而中央空调包括在刘勇对原告的《转让合同》内容中，原、被告双方及刘勇对该中央空调权属存在争议。但中央空调的权属与本案不是同一法律关系，故本院对原告要求返还中央空调的请求暂不予支持，原告可待其权属明确后再行决定是否要求返还。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第一款第（一）项、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、确认马楠与阎钰文签订的《北京商铺、写字楼租赁合同》于2020年4月9日解除；二、阎钰文返还马楠大灶台2个、大蒸箱1个、油烟净化器2个、冰柜1个、不锈钢架子2个、打皮机1个、切片机1个、灭火器5个和切肉机1个；三、驳回马楠的其他诉讼请求。诉讼费275元，由马楠负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇二〇年八月三日书记员  武 晗