广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初2852号 原告：蒙文连，男，1988年8月9日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：张进远，广西明桂律师事务所律师。 被告：来宾市佳泰房地产开发有限公司，住所地广西来宾市桂中大道**，统一社会信用代码：91451300768904656A。 法定代表人：江川，总经理。 委托诉讼代理人：刘焕智，该公司员工。 原告蒙文连诉被告来宾市佳泰房地产开发有限公司（以下简称佳泰房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，与其他同类案件共九件公开开庭进行合并审理，原告蒙文连的委托诉讼代理人张进远和被告佳泰房开公司委托诉讼代理人刘焕智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒙文连向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《商品房买卖合同》第九条规定交房给原告；2、判令被告支付逾期交房违约金84650.90元给原告；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于来宾市桂中大道东13号金都汇城市商品房。合同约定该商品房为住宅预售商品房，建筑面积121.39平方米，套内建筑面积97.39平方米，单价为每平方米2937.43元，总金额为356575元；交房日期为2017年12月30日前。2016年1月20日合同签订当天，原告已经向被告支付首付款107575元。之后，又于2016年5月9日通过中国建设银行以按揭贷款方式向被告付清剩余房款249000元。原告已将购房款总价356575元全部付清被告。但至今被告未能按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十二条的约定向原告提供该房验收合格的各项证明，以及商品房必须具备的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等各项重要证明文件，其行为己属于逾期交房，应按照《商品房买卖合同》第十条之约定承担违约责任。 综上所述，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方已经形成法律上的买卖合同关系，原告如约付清价款，被告却不能按约定交付符合条件的房屋给原告，过错在于被告，被告按照《商品房买卖合同》第九条之约定承担违约责任。因此，原告特依法提起诉讼，请求法院判决支持原告的所请。 原告蒙文连围绕诉讼请求提供证据：“金都汇城市广场”认购协议书、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、个人住房(商业用房)借款合同、广西增值税普通发票等(均系复印件)。 被告佳泰房开公司辩称，我公司已于2018年10月10日电话通知原告领房，又于2018年12月28日登报告知客户前来领房。原告至今未到我公司办理房屋交接手续，这是属于客户个人行为，客户何时前来领房不是我公司所能控制的，所以我公司不应为此承担责任。 另我公司已于2018年10月9日完成了五方验收，根据合同约定已达到交房标准，并且也已通知客户领房，故原告所计算的我公司违约天数应计算至我公司完成五方验收为止。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条关于特殊原因出卖人可以延期交房的条款列明了被告可以延期交房的几种情形。本案中在合同约定的交房期限内主要有以下几种工期顺延的情形导致延期交房: 1、因政府机构行为及遵守、配合政府有关法规及规范性文件和政策而导致的工期顺延为81天（①中高考：2016年6月24、25、26日，2016年6月7、8日；2017年6月24、25、26日，2017年6月7、8日；2018年6月7、8日，2018年6月24、25、26日共计15天；②法定节假日：2016年春节7天、清明节3天、劳动节3天、端午节3天、中秋节3天、国庆节7天；2017年元旦1天，春节7天、清明节1天、劳动节3天、端午节1天、中秋节及国庆节合并4天；2018年元旦1天、春节7天、清明节3天、劳动节3天，端午节1天、中秋节1天、国庆节7天，共计66天）。2、天气原因而导致的工期顺延为398天。上述两个原因导致的工期顺延的天数为479天。答辩人认为，第一国家法定的节假日是保障工人休息以及庆祝传统节日的时间，尤其是对于广大的农民王而言，传统节日是他们与家人难得团聚的时间，被告不应该因遵守国家法律而承担逾期交付的责任；第二供电部门停电非被告意志所能控制，被告不应因意志以外的原因承担逾期交付的责任；第三天气气象的原因不以被告的意志左右，尤其是在主体工程建设过程中，雨天会对工程的质量有着紧密的影响，被告不应因意志以外的原因、因对工程质量的严苛要求而承担逾期交付的责任。 综上，本案应扣除合理顺延的工期后确定被告逾期交付房屋的时间，根据被告的计算，被告所顺延的时间属于合法合理的范围，依法对合法合理的顺延时间不应当承担支付逾期交房违约金的责任，恳请人民法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告佳泰房开公司围绕诉讼请求提供证据：《建设工程质量竣工验收意见书》、来宾日报刊登被告发布的《交房通知》、来宾市气象局出具的2013年1月1日至2018年10月31日《气象凭证》等(均系复印件)。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的上述证据三性无异议，但认为不能证明被告逾期交房且构成违约的事实。原告对被告提供的《建设工程质量竣工验收意见书》有异议，认为其未得到该意见书；对气象凭证，认为不具针对性，违约日期应该从原告与被告签订合同之日起开始计算气象日期比较准确；对报纸刊登的《交房通知》三性没有异议，但被告至今未收房，违约金应从合同约定交房之日起计算至原告起诉之日止。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于来宾市桂中大道东13号金都汇城市；该房建筑面积121.39平方米，单价为每平方米2937.43元，总金额356575元；付款方式为首付款107575元，按揭贷款支付余款249000元；出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付买受人(商品房经验收合格是指设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位、建设单位共同出具《建设工程质量竣工验收意见书》)；若遇下列特殊原因如遇不可抗力、政府行为、政府有关活动(节日、庆典)、政府临时禁令、施工期间非出卖人原因造成停水、停电以及根据当地气象部门的天气记录有连续二天以上降雨的，交房顺延；出卖人逾期交房的违约责任:按逾期时间，分别处理(不作累加):(1)逾期不超过180日，自本合同约定的最后交房期限的第二天日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按日向买受人支付已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交房期限的第二天日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万之二的违约金；在“交接”方面:商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能送达交房通知单，由此产生的延期交房责任由买受人承担……买受人在接到出卖人的交房通知:电话信号、报纸、电视、及其他公告，10天内不办理接房手续，视为买受人已同意接受该房。双方在该合同中还就其他相关事项进行了约定。在该合同附件六即《合同补充协议》的第三条第四项中双方约定:“本合同所涉及到的任何通知，出卖人可以按下列地址、电话或传真号码送达买受人，或以报纸公告形式告知……”、在第五项“交楼规定”的第2项中双方约定:“出卖人向买受人移交钥匙当日即视为买受人对商品房收楼之日。若买受人已缴清款项，自该商品房交付通知送达之日起满十日，买受人仍未办理钥匙移交手续的，视为买受人已实际收楼。” 合同签订后，原告向被告交纳购房首付款107575元。2016年5月9日，原、被告与中国建设银行股份有限公司来宾分行签订《个人住房(商业用房)借款合同》，原告以按揭贷款方式向被告支付购房余款249000元。 另查明，本案案涉楼盘于2018年10月9日经设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位、建设单位验收合格，并共同出具《建设工程质量竣工验收意见书》一份给被告。被告自述其自案涉楼盘验收合格后，以电话形式通知被告收房，但其未能提供任何证据予以证实。2018年12月28日，被告在《来宾日报》刊登“交房通知”，要求尚未办理交房手续的房屋买受人到其物业办公室办理交房手续。但原告至今未与被告办理交房手续。 还查明，从原、被告签订合同之日即2016年1月20日至案涉楼盘通过验收之日(即2018年10月9日)，来宾市区并未发生不可抗力灾害、无有关政府庆典活动及施工期间非出卖人原因造成停水、停电影响工期情形。但因政府行为、政府临时禁令导致工期顺延的情况有:1、中高考：2016年高考6月7、8日，中考6月24、25、26日；2017年高考6月7、8日，中考6月24、25、26日；2018年高考6月7、8日，中考6月24、25、26日；共计15天。2、法定节假日:2016年春节7天、清明节3天、劳动节1天、端午节1天、中秋节1天、国庆节7天；2017年元旦1天、春节7天、清明节3天、劳动节1天、端午节1天、国庆节7天；2018年元旦1天、春节7天、清明节3天、劳动节1天、端午节1天、中秋节1天、国庆节7天，合计61天。另据来宾市气象局出具的《气象凭证》证实，自2016年1月20日至2018年10月9日，来宾市区连续两天以上出现降雨的情况共有333天（其中与中高考重合5天、与法定节假日重合5天)。 本院认为，本案争议的焦点有：1.被告是否存在逾期交付的违约行为及被告是否已向原告履行了交房义务；2.原告诉请被告支付的违约金是否合法有据，应否支持；3.被告主张扣减影响施工的连续降雨、中高考、法定节假日的天数是否合理。 关于争议焦点1，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年12月30日前，将具备经验收合格的商品房交付买受人。可见，被告如超过上述期限未通知被告收房，应认定为其逾期交房，构成违约。被告自述其于2018年10月9日案涉楼盘验收合格之后，以电话形式通知原告来收房，但被告并未能提供任何证据证实其上述主张的事实，故本院不予采信。被告直至2018年12月28日才在《来宾日报》刊登“交房通知”，离合同约定其应向原告交房的时间逾期长达728天(自2016年12月30日起至2018年12月27日止)，其确实存在逾期交房的情形，构成了违约，依法应当承担相应的民事违约责任。 根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告应自2018年12月28日(即被告在报纸刊登“交房通知”之日)起10日内与被告办理接房手续，逾期可视为其同意接受了案涉房屋。但原告至今未与被告办理交房手续，依约可视为原告已经接收案涉房屋。原告未与被告办理接收房屋手续，过错在于原告，由此产生的不利后果应由其自行承担。现原告诉请被告向其交付房屋，理据不足，故本院不予支持。 关于争议焦点2和争议焦点3，因被告确实存在逾期728天交房的情形，按理其应当向原告支付因逾期728天交房所产生的违约金。但因政府行为、政府临时禁令导致工期顺延的情形有中高考期间15天、法定节假日61天、自2016年6月13日至2018年10月9日来宾市区连续两天以上出现降雨的情形有323天（扣减与法定节假日、中考重合的10天)。以上系原、被告在案涉合同中约定被告可以延期交房的天数，共计399天。被告抗辩主张扣减影响施工的连续降雨、中高考、法定节假日的天数，与合同约定相符，理据充足，故本院予以采纳。被告可延期399天交房的天数与其逾期728天交房的天数相互扣减后，所得天数为329天，此为被告实际逾期交房的天数。因此，按双方合同约定，被告应向原告支付的逾期交房违约金为23462.63元{(356575元×万分之二/天)×329天}。现原告诉请被告支付逾期付款违约金84650.90元，其请求支付的违约金数额过高，对过高部分的违约金，本院依法不予支持。 综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反相关法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，应当受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告虽已按合同约定履行付款义务，但其未按约定与被告办理交房手续，已构成违约，故可视为其已经接受案涉房屋。原告诉请被告向其交付房屋，理据不足，本院依法不予支持。原告至今未与被告办理交房手续，过错在于原告，原告可自行与被告协商交房事宜。被告虽然逾期728天交房，但与其可以延期399天交房的天数相互扣减后，被告实际逾期交房的天数为329天。因此，原告诉请被告支付的逾期交房违约金，应按被告实际逾期交房的天数予以计付，超过部分本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告来宾市佳泰房地产开发有限公司向原告蒙文连支付逾期交房违约金23462.63元； 二、驳回原告蒙文连的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内申请执行。 案件受理费1916元，减半收取958元，由原告蒙文连负担572元(已交)，由被告来宾市佳泰房地产开发有限公司负担386元(限于本判决生效后七日内交纳)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员  陈博闻 二〇二〇年八月六日 书记员  刘 霜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。