广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初14575号原告（反诉被告，以下简称原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区*******************之四，统一社会信用代码914********629426L。负责人：谭志平。委托诉讼代理人：陈泽鑫，男，1995年7月5日出生，汉族，系原告公司员工。被告（反诉原告，以下简称被告）：方珍来，男，1976年10月7日出生，汉族，住湖南省洞口县*******玉组，公民身份号码430************979。被告（反诉原告，以下简称被告）：练桂云，女，1983年12月23日出生，汉族，住广东省陆河县***************，公民身份号码441************521。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司诉被告方珍来、练桂云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月9日受理后，依法由审判员付小燕适用小额诉讼程序独任审判。诉讼中，两被告提起反诉，本院对其反诉予以受理。本案于2020年7月14日公开开庭合并审理了本诉与反诉两部分，原告雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司的委托诉讼代理人陈泽鑫、被告方珍来、练桂云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的本诉诉讼请求：1.被告向原告支付以每个月362元为计算标准的物业服务费6154元（从2018年12月1日至2020年4月11日止），违约金1273元（按物业服务费每日欠费总额的千分之一计算为标准从2018年12月1日至2020年4月11日止），共计为7427元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告受托为上僚雅居乐新城湾畔(以下称“该小区”)提供物业管理服务,被告系该小区8座1602房的业主。该单元建筑面积为104.33平方米，被告于2016年9月4日办理入住登记手续，依据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定,该小区高层洋房物业服务费的收费标准为3.5元/平方米/月，即被告每月需向原告支付物业服务费362元。从2018年12月1日至2020年4月11日止，被告无故拖欠原告物业服务费17个月，拖欠物业服务费共计为6154元。期间，原告多次要求被告尽快支付物业服务费，但被告至今仍未支付。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定,被告应于每月5日前缴纳当月费用，否则，应从逾期付款之日起至实际支付之日止，每日按欠交总额的千分之五向原告支付逾期付款违约金，违约金原告已自愿调整为每日按欠费总额的千分之一计算。至2020年4月11日，逾期付款违约金为1273元。因被告的行为已构成违约，原告为维护合法权益，向法院提起诉讼。两被告辩称，对原告陈述的被告从2018年12月1日起没有缴纳物业管理费及物业服务费每月为362元予以确认。两被告未缴物业管理费原因是原告的收费标准达不到服务的标准。2019年4月，被告在本小区西门保安室旁的车辆保管处丢失电动车一台，价值1300元，原告安保缺失，应承担50%损失，金额为650元（1300元÷2）,应用于抵扣物业管理费。原告未按合同约定为被告安装可视门铃，2016年8月至2019年1月服务缺失，相应扣减0.8元/平方/月物业管理费2336.99元（104.33元×0.8×28）。原告在本花园管理期间，收费标准高、服务质量差、垃圾满池没清理，岗亭缺人无安保、下雨涝灾车库淹、电梯化作水帘洞，应参照其相应服务水平扣减物业费用，即减少0.8元/平方/月物业管理费，从2017年1月1日至2020年4月30日抵扣减物业费用3338.56元（103.44元×0.8×40）。原告擅自利用业主公共场所经营盈利，账目没有公开，也未向业主公示过任何有关物业消费明细及物业人员的人数及其费用。原告管理滞后、服务缺失，原告按3.5元/平方/月收取物业管理费没有依据，远高于市场价格，属于霸王条款，请求法院判令物业费按1.71元至2.10元之间收取。被告向本院提出反诉请求：判令原告向两被告赔偿损失650事实与理由：2019年4月，被告在本小区西门保安室旁的车辆保管处丢失电动车一台，价值1300元，两被告找原告查询视频监控，原告方工作人员回答，只见业主存车，丢失是监控视频反光，无法分辨出偷盗者，原告未能履行相应合同约定的安保义务，原告应对两被告的损失承担50%的责任。原告针对两被告反诉辩称，在事情发生后原告配合警方调取监控视频。根据合同的约定原告是对物业公共区域巡查义务，对业主的私人物品没有保管的义务，故请求驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2014年4月18日，原告（原公司名称为雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司）与佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司（以下简称雅新公司）签订《顺德区前期物业服务合同》及附件，约定由原告对坐落于佛山市顺德区**********的雅居乐国际花园提供前期物业管理服务，在物业竣工验收交付物业买受人之日起，物业服务费（包含公共水电费用及电梯费）计收采用酬金制，即原告向雅新公司、业主按其拥有的物业建筑面积预收物业服务资金，在预收资金中约定比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出的物业服务，高层住宅为3.5元/月·平方米。该物业服务费的收费标准已于2014年4月30日在佛山市顺德区国土城建和水利局备案。2016年2月26日，两被告为购买雅居乐国际花园8座1602单元（建筑面积为104.33平方米），与雅新公司签订合同编号为X141686的《商品房买卖合同》。原告在两被告收楼后向其提供物业服务，两被告从2018年12月1日起开始欠缴物业服务费。另查，2017年11月21日，被告方珍来购买电动自行车一台，两被告提供的乐从台玲电动车店出具的《收款收据》显示购车款为1300元。2019年3月15日22时11分，被告方珍来因上述电动自行车在小区内被盗向佛山市顺德区公安局北滘派出所北滘社区民警中队报案。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案两被告虽未与原告签订物业服务合同，但原告与雅新公司签订的《顺德区前期物业服务合同》对两被告具有约束力，两被告陈述的下雨涝灾车库淹，电梯化作水帘洞只是暴雨期间一次暂时现象并非持续状态，两被告提供的其他证据也不足以证明原告在履行物业服务过程中存在严重瑕疵的情形，且物业服务企业是对整体区域的各个方面提供物业服务，包括公用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，两被告以部分服务的不完善作为其减少或拒交物业费的理由并不成立，故两被告应向原告支付2018年12月1日至2020年4月30日的物业管理费6154元。对于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金需要由当事人协商约定。《顺德区前期物业服务合同》并非原告与两被告签订，其中关于违约金的条款既没有经过与两被告的协商，也没有向两被告明示或经被告确认，原告以此作为计收违约金的依据，剥夺了两被告的权利和加重了两被告的负担，故本院对原告的违约金请求不予支持。对原告应否赔偿两被告电动自行车损失的问题。本案原、被告之间存在物业管理关系是明确的，但在物业管理过程中，管理范围内的业主车辆被盗，物业管理公司应否承担赔偿责任，关键在于双方之间的物业合同怎么约定。如果物业管理合同中双方没有具体约定，只要小区门卫在岗，保安按时巡视，物业管理公司就没有赔偿责任。换而言之，如果双方具体约定物业管理公司负有车辆保管义务的，那么业主的车只要停放在物业小区内，物业管理公司都要负起保管责任。一旦由于管理不善或失职造成车辆损坏、丢失或被盗，物业管理公司则应承担民事赔偿责任。而本案原告与两被告并未签订物业服务合同，双方也未就没有对停车管理进行特别约定，在该情况下，原告与两被告之间形成的只是物业管理服务合同关系，其权利义务则由双方的物业管理合同的相关规定来调整和规范。物业管理公司的管理责任则是提供场所给被告停泊车辆，由原告统一对小区公共场所进行有偿管理，包括车位分配、停车场周边配套设施的维修、养护等，其首要义务并非保管标的物，故两被告和原告之间并未形成物业（车辆）保管合同关系。因两被告电动自行车被盗系由第三人的侵权行为所导致，物业公司并未对其财产实施侵权行为造成损失，所以物业公司不应对两被告电动自行车被盗所造成的损害后果承担民事赔偿责任。两被告请求要求原告赔偿其摩托车被盗所造成损失的主张证据不充足，理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告方珍来、练桂云应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司支付2018年12月1日至2020年4月30日的物业管理费6154元；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司的其他本诉请求；三、驳回被告方珍来、练桂云的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司已预交），由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司负担4.29元、被告方珍来、练桂云负担20.71元；反诉受理费减半25元（被告方珍来、练桂云已预交），由被告方珍来、练桂云负担。本判决为终审判决。审判员  付小燕二〇二〇年八月二十一日书记员  胡大兴