广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初3971号 原告：中国农业银行股份有限公司玉林玉东支行，地址：广西玉林市人民东路**，统一社会信用代码：91450900708652258G。 负责人：彭远学，行长。 原告委托诉讼代理人：邢紫阳，汉族，1990年9月10日出生，公司员工。 原告委托诉讼代理人：刘天柱，汉族，1985年11月9日出生，公司员工。 被告1：李德钊，男，汉族，1996年2月8日出生，住广东东莞市。 被告2：玉林市碧桂园房地产开发有限公司，住，住所地：广西玉林市玉州区二环北路**碧桂园****一社会信用代码：91450900348584756L。 法定代表人：杨海鸣，总经理。 被告2委托诉讼代理人：周思民，男，汉族，1991年11月1日出生，公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司玉林玉东支行（简称农行玉东支行)与被告李德钊、玉林市碧桂园房地产开发有限公司（简称碧桂园公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告农行玉东支行的委托诉讼代理人邢紫阳，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人周思民到庭参加诉讼。被告李德钊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：1、依法判令被告李德钊立即归还其欠原告的借款本金659400.46元及利息4974.33元，本息合计664374.79元（利息暂计至2020年4月15日，以后的利息按合同约定继续计到债务履行完毕之日止）；2、判令被告李德钊承担抵押担保责任，抵押物（玉林市）变现价值优先清偿原告；3、判令被告玉林市碧桂园房地产开发有限公司承担连带保证责任，对被告李德钊所欠原告的上述债务承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：被告李德钊、碧桂园公司于2018年11月8日与原告签订了一份编号为：45020120180107107的《个人购房担保借款合同》，合同中特别条款约定：被告李德钊向原告借款人民币陆拾柒万陆仟元用于购买的房产位于玉林市（简称碧桂园21-1-1901房)，借款期限240个月，借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，采用等额本息还款法，还款日为每期末月的20日，按期还款。由2018年11月8日原告与被告到玉林市房屋产权登记交易服务中心办理预购商品房抵押权预告登记手续，玉林市不动产登记局于2018年11月15日出具1份证书[桂(2018)玉林市不动产证明第0042994]给原告收执。合同签订并办理预购商品房抵押权预告登记手续后，原告于2019年3月1日向被告发放贷款人民币67.6万元，履行了贷款发放义务。但被告借款后从2019年10月20日起便没有按约定偿还原告借款本息。经原告多次追偿，被告李德钊拒不还款，被告碧桂园公司于2020年3月30日仅还本金1416.24元，利息3483.76元。至2020年4月15日结欠原告的借款本金659400.46元及利息4974.33元，本息合计664374.79元。原告多次派人员催收未果，被告李德钊没有按约定履行还本付息的义务，已构成违约。依照原、被告原签订合同约定，原告有权提前收回已发放的贷款。请依法支持原告的诉讼请求。 被告李德钊无答辩，也未提供证据。 被告碧桂园公司辩称，1、关于欠款本金、逾期期数由法院查明，关于欠款利息、复利等须原告明确利息计算方法和计算方式，如无法明确的，原告要求借款人承担利息、复利的诉讼请求应予以驳回；2、其公司对被告李德钊于2020年3月27日之后的贷款利息及逾期利息不再承担连带担保责任；根据农行玉东支付与其公司签订的《按揭业务担保合作协议》给你，购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方（银行)应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的次月十五个工作日内以书面形式通知乙方（碧桂园公司)，如甲方逾期书面通知乙方的，由甲方在向乙方发出购房者连续未支付四期贷款本息的书面通知之日起的三十五天内向有管辖权的人民法院提起诉讼，若甲方未在上述期限内起诉的，则乙方对上述期限届满之日后的购房者逾期支付的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。现农业银行没有在上述规定的时间内提起诉讼，其公司对2020年3月27日期对被告李德钊的欠款利息、逾期利息不承担连带责任保证；3、农业银行主张其公司为被告李德钊承担连带清偿责任，尚不具备生效条件，请求法院依法予以驳回，农业银行应当先就李德钊用于贷款、抵押的本案涉案房屋进行折价、变卖、拍卖后清偿债务，不足部分，再向其公司主张连带责任。 综合对原告证据分析认证及在庭审中的陈述，本院确认如下法律事实：被告李德钊、碧桂园公司于2018年11月8日与原告签订了一份编号为：45020120180107107的《个人购房担保借款合同》，合同中特别条款约定：被告李德钊向原告借款人民币陆拾柒万陆仟元用于购买的房产位于碧桂园21-1-1901房，借款期限240个月，借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，采用等额本息还款法，还款日为每期末月的20日，按期还款。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止……发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……。2018年11月8日原告与被告李德钊到玉林市房屋产权登记交易服务中心办理预购商品房抵押权预告登记手续，玉林市不动产登记局于2018年11月15日出具1份证书[桂(2018)玉林市不动产证明第0042994]给原告收执。合同签订并办理预购商品房抵押权预告登记手续后，原告于2019年3月1日向被告发放贷款人民币67.6万元，履行了贷款发放义务。但被告李德钊借款后从2019年10月20日起便没有按约定偿还原告借款本息。经原告多次追偿，被告李德钊拒不还款，被告碧桂园公司于2020年3月30日仅借被告李德钊还本金1416.24元，利息3483.76元。至2020年4月15日被告李德钊结欠原告的借款本金659400.46元及利息3230.42元、罚息9.59元、复利19.79元，本息合计662660.26元。原告多次派人员催收未果，为此，请依法支持原告的诉讼请求。 另查明，2016年2月23日，原告农行玉东支行（甲方）与被告碧桂园公司（乙方）签订了一份《按揭业务担保合作协议》，其中第五条保证，（二)乙方的连带责任保证期限为：乙方为每位购房者承担本协议书约定的连带责任保证，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的《个人购房担保借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房屋他项权证》出具之日止。……（三)、4、购房者连带未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的次月十五个工作日内以书面形式通知乙方。如甲方逾期书面通知乙方的，由甲方在向乙方发出购房者连续未支付四期贷款本息的书面通知之日起的三十五天内向有管辖权的人民法院提起诉讼，若甲方未在上述期限内起诉的（因其他原因法院不予受理的除外)，则乙方对上述期限届满之日后的购房者逾期支付的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。第六条甲方承诺，（八)第二款，对于办理抵押预告登记后发放的贷款，在乙方的保证期限内，若购房者未履行《个人购房借款担保合同》约定并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先行使预抵押权，在处置已办理抵押预告登记的房产后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方要求承担连带清偿责任。如甲方已履行本协议书项下义务但预抵押权仍无法行使的，则乙方立即向甲方承担连带保证责任。 本院认为，原告与被告李德钊、碧桂园公司在协商一致的基础上，达成的《个人购房担保借款合同》未违反法律规定，合法有效，受法律保护。现原告主张被告李德钊多次不按合同约定还款，已构成根本违约，原告要求解除双方的借款合同，归还暂至2020年4月15日止的借款本金659400.46元、利息4974.33元（含罚息、复利)，合计664374.79元，被告李德钊未到庭视为放弃举证质证的权利，被告碧桂园公司辩称，本案欠款本金、逾期期数由法院查明，欠款利息、复利等的计算方式方法不明，如无法明确的，原告要求借款人承担利息、复利的诉讼请求应予以驳回；本院认为，原告的主张被告李德钊多次逾期还款，甚于2019年10月20日起便没有按约定偿还借款本息，已构成根本违约，请求解除《个人购房担保借款合同》，理由成立，依法予以支持；对于原告主张的至2020年4月15日止，被告李德钊拖欠的借款本金659400.46元、利息4974.33元（含罚息、复利)，合计664374.79元的问题，本院认为，原告主张的拖欠借款本金659400.46元，提供有：《个人房产抵押贷款合同》、《欠款明细表》予以证实，而利息4974.33元（含罚息、复利)，提供的《欠款明细表》仅证实至2020年4月15日止拖欠的利息3230.42元、罚息9.59元、复利19.79元，合计3259.8元，原告主张的利息部分成立，对成立部分予以确认。对于2020年4月16日之后拖欠的利息，原告要求按照合同约定在借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息；本院认为，被告李德钊未按合同约定按期归还借款本息，构成根本违约，原告主张本案借款提前到期，归还尚欠的借款本息，即是原告向本院起诉之日（2020年7月9日)为解除借款合同日。合同解除后，被告李德钊应当在合同解除后十日内还清所欠原告的借款本息，逾期未还的，则根据双方合同约定：“……在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。”即从2020年4月16日起至2020年7月19日止，按五年以上（期限）人民银行贷款基准利率计算，逾期则按五年以上（期限）人民银行贷款基准利率的1.5倍计算。 关于原告要求对抵押担保物，位于碧桂园**处置后所得价款享有优先受偿的问题，本院认为，原告虽然办理了碧桂园21-1-1901房的预告登记，但未办理房屋抵押登记，预告登记不等于商品房抵押登记，预告登记也不产生抵押登记的法律效力，即原告农行玉东支行要求，对位于碧桂园21-1-1901房处置后所得价款享有优先受偿的主张，没有法律依据，依法不予支持。 原告农行玉东支行还要求被告碧桂园公司对被告李德钊所负债务承担连带责任，被告碧桂园公司辩称，原告没有按照其与原告签订的《按揭业务担保合作协议》约定，借款人未按期还款的，原告应当在借款人第四期贷款本息还款期限届满之日起的次月十五个工作日内以书面形式通知其方。原告也没有在借款人连续未支付四期贷款本息的书面通知之日起的三十五天内向有管辖权的人民法院提起诉讼，则其方对上述期限届满之日后的购房者逾期支付的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证，即对于2020年3月27日后的借款利息、罚息，其方不承担担保责任。另外，当借款人不归还借款时，贷款人即原告应当先向借款人追偿，且处置借款人所购房产变现后仍不能清偿债务的，就不足清偿部分债务再向其公司主张连带担保责任，本案原告尚未处置借款人用于抵押的房产的情况下，其方的担保责任尚不具备生效条件；原告同意被告碧桂园公司的抗辩理由，本院认为，本案借款人李德钊于2019年10月20日开始不归还借款，至2020年2月20日已连续四期未按时还款，原告应当于2020年3月27日前向法院主张权利，但本案原告于2020年4月29日才向法院递交起诉状，因此，对于2020年3月27日之后被告李德钊所欠借款利息、罚息不承担责任。对于2020年3月27日之前被告李德钊所欠债务，根据原告与被告碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》约定，第六条第八项“……甲方承诺先行使预抵押权，在处置已办理抵押预告登记的房产后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方要求承担连带清偿责任。如甲方已履行本协议书项下义务但预抵押权仍无法行使的，则乙方立即向甲方承担连带保证责任。”本案原告与借款人李德钊已办理了碧桂园21-1-1901房预抵押登记，原告应当先主张处置抵押物碧桂园21-1-1901用于清偿债务，在处置抵押物不足以清偿李德钊所欠的2020年3月27日之前的本案借款债务时，被告碧桂园公司就不足部分承担连带清偿责任；如原告无法行使对碧桂园观澜21幢1单元1901房预抵押权的，则由被告碧桂园公司对被告李德钊所欠的借款本金659400.46元及至2020年3月27日之前的借款利息、罚息承担连带清偿责任。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司玉林玉东支行与被告李德钊、玉林市碧桂园房地产开发有限公司于2018年11月8日签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告李德钊归还借款本金659400.46元及截止2020年4月15日止的利息3230.42元、罚息9.59元、复利息19.79元，合计662660.26元给原告中国农业银行股份有限公司玉林玉东支行； 三、被告李德钊支付借款利息给原告中国农业银行股份有限公司玉林玉东支行（利息的计算，以659400.46元为基数，从2020年4月16日起至2020年7月19日止，按中国人民银行五年以上贷款利率计算；以659400.46元为基数，从2020年7月20日起至还清欠款之日止，按中国人民银行五年以上贷款利率的1.5倍计算）； 四、经法院拍卖、变卖被告李德钊所购买的，位于玉林市后，，位于玉林市后李德钊所欠的借款本金659400.46元及至2020年3月27日之前利息、罚息的，就不足部分债务，由被告玉林市碧桂园房地产开发有限公司承担连带清偿责任。如原告中国农业银行股份有限公司玉林玉东支行无法行使对碧桂园观澜21幢1单元1901房预抵押权的，则由被告玉林市碧桂园房地产开发有限公司对被告李德钊所欠的借款本金659400.46元及至2020年3月27日之前的借款利息、罚息承担连带清偿责任；被告玉林市碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人被告李德钊追偿； 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司玉林玉东支行的其他诉讼请求。 上述债务，限义务人于本判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费10444元，减半收取5222元，由被告李德钊、玉林市碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员 陈 斌 二〇二〇年八月二十六日 书记员 陈倩芳