湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0203民初628号原告:王大兵，女，1962年6月18日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区，原告:李向程，男，1985年11月11日出生，汉族，住址同上，原告:李婷，女，1987年1月14日出生，汉族，住址同上，委托诉讼代理人陈敬义，黄石市磁湖法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：黄石扬子房地产开发有限公司。（以下简称扬子地产公司）住所地：湖北省黄石市黄石大道**。法定代表人：罗才能，该公司执行董事。委托诉讼代理人罗忍，湖北人本律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告王大兵、李向程、李婷与被告扬子地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王大兵及委托诉讼代理人陈敬义、被告扬子地产公司委托诉讼代理人罗忍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王大兵、李向程、李婷向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告已付购房预付款90000元及利息（自2010年5月19日起，以预付款90000元为基数，按年6%计算至实际本金清偿完毕之日止）。2、判决被告承担（预付购房款一倍）90000元的赔偿责任。3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年5月18日，因原告住房的需求，被告（甲方）与原告（乙方）签订了一份《临江街道办公综合楼商品房预售协议书》。协议明确约定了：1、涉案合同为商品房预售合同，预售房屋地点位于西塞临江江滩公园综合楼；2、乙方购买房屋的户型、层次、建筑面积、单价和总价款。3、乙方在协议签订时支付购房预付款90000元，余款交房时付清。4、甲方交付房屋日期为2012年5月30日，并负责办理产权权属证书登记手续5、签署正式商品房买卖合同后本协议作废等。之后原告按照约定向被告支付了购房预付款90000元，被告出具了书面收据。双方之间商品房预售合同关系成立。但被告收到原告支付的购房预付款后，至今已有十年之久，仍未取得商品房预售许可证明，也未取得建设和规划许可，场地荒芜，导致商品房买卖合同目的无法实现。被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，与原告签订了商品房预售合同,并收取购房预付款，涉案合同应属于无效合同，应该予以解除。被告应承担返还已付购房款、并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告多次与被告协商，仍无结果。故诉至法院，请求法院依法判决。被告扬子地产公司辩称：1、原告主张被告故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实不属实。2010年3月3日黄石市西塞临江街道办事处（以下简称临江街办）与扬子地产公司签订《合作建房合同书》，临江街办负责办理堤防、规划、土地等前期全部手续，扬子地产公司负责还建拆迁公房和私房等，同时出售24套商品房给临江街办及其职工。扬子地产公司是在签订《土地出让合同》后，立即就被临江街办安排与其职工签订合同的，此时项目建设根本没有任何启动，甚至建设用地规划许可证都没有办理。原告作为临江街办的职工，对该地块非常清楚，也应清楚签订合同时项目没有启动，更不可能办理商品房预售许可证。原告是接到临江街办领导的通知，得先签合同交款，才享有优惠条件的购房资格，所以合同签订只是代表其享有优惠政策的购房资格而已，双方实际是集资合作建房的关系，双方合同的签订不需要取得商品房预售许可证明，故不存在扬子地产公司故意隐瞒的情形。2、2010年3月3日，临江街办与扬子地产公司签订《合作建房合同书》后，扬子地产公司取得了国有建设用地使用权、建设用地规划许可证，开工前的前期工作均已完成，但因黄石市河道堤防管理局2012年12月17日要求该项目暂停施工，导致该项目至今无法实施。所以过错不在扬子地产公司。扬子地产公司不应承担除了返还预付款和利息以外的责任。审理查明：2010年3月3日被告扬子地产公司与临江街办签订《合作建房合同书》，约定双方合作开发建设“临江街道办公综合楼”，被告扬子地产公司负责还建拆迁公房和私房，并按每平方米2000元的价格出售24套商品房给临江街办及其职工等。根据上述约定，2010年5月18日，李发有（乙方）与被告扬子地产公司（甲方）签订《临江街道办公综合楼商品房预售协议书》。协议约定：一、甲方预售乙方的商品房位于临江江滩公园冶钢村社区背面江边，临江街办公综合楼A户型，十九层，建筑面积112.37㎡。最终面积以《商品房买卖合同》及房产评估测绘为准。二、商品房单价为人民币每平方米2000元整。总价款224740元。三、乙方购房预付款90000元，在签订本协议时付清。余款交房时付清。如果甲乙双方选择按揭付款，应按按揭付款方式结算。甲方交房时间为2012年5月30日。房产证、土地证由甲方负责办理，办证费用按政策规定由甲乙双方各自承担。四、本协议签订后，十五日之内乙方应付清预付款。如不付预付款，视同放弃。五、经规划等部门批准的规划变更、设计变更导致影响乙方所预购商品房质量和使用功能的以及建筑面积与预订相隔太大，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知乙方。乙方有权在接到通知之日起30日内作出是否退房的书面答复。乙方在接到通知日起30日内未作出书面协议的，视同接受变更。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起十日内将乙方已付预付款退给乙方，并按银行同期贷款利率付给利息。六、本协议一式二份，自付清预算款时生效。签署正式商品房买卖合同后本协议作废。2010年5月31日李发有向被告扬子地产公司支付购房预付款90000元。另查明，2010年6月25日被告扬子地产公司取得了用地面积2876.4平方米临江街快活岭宗地使用权。被告扬子地产公司至今未取得该项目的《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，因堤防原因该工程未开工。李发有于2013年6月25日去世。王大兵系李发有配偶，李向程系李发有婚生子，李婷系李发有婚生女。上述事实有购房合同、收据、合作建房合同、建设用地规划许可证等证据证实。本院认为：一、李发有与被告扬子地产公司于2010年5月18日签订的《临江街道办公综合楼商品房预售协议书》，购房主体是特定的单位职工，不符合商品房买卖合同面向社会不特定对象出售的特征。签订协议时被告扬子地产公司未取得涉案地块的土地使用权证，未办理涉案建设项目的立项、规划、报建等审批手续，双方在协议中虽对所出售商品房的位置、单价、总价款等进行了约定，但有些条款属于未决条款，需在签订正式的商品房买卖合同时确定。且双方在协议中明确约定“签署正式商品房买卖合同后本协议作废”。故应当认定双方签订的协议系为将来签订商品房买卖合同而事先达成的合意，因此，本院认为，李发有、被告签订的《预售协议书》的性质为预约合同。该预约合同是双方当事人真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。故对原告认为双方签订的系无效协议，要求被告承担惩罚性赔偿责任的诉讼请求不予支持。二、李发有与被告双方签订预约合同后，因堤防原因致使商品房未能开工建设，应属于不可预料的情形，不应视为被告扬子地产公司故意违反预约合同。该项目至今不能开工建设，李发有的购房意愿不能实现，双方所签购房协议应予解除，双方当事人的权利、义务终止。被告扬子地产公司应当返还原告购房款90000元，并支付资金占用期间的利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、九十四条、九十七条之规定，判决如下：一、解除李发有与被告黄石扬子房地产开发有限公司于2010年5月18日签订的《临江街道办公综合楼商品房预售协议书》；二、被告黄石扬子房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王大兵、李向程、李婷返还购房款90000元及利息损失（以90000元为基数按照年利率6%标准自2010年6月1日起至实际支付之日止）。三、驳回原告王大兵、李向程、李婷的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2405元，原告负担1025元，被告负担1380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  赵锦花二〇二〇年八月二十八日书记员  曹晓晨