河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初3156号原告：李碧涵等28人（基本信息详见附表1）委托诉讼代理人：左世留，河南仟方律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅，河南仟方律师事务所实习律师。被告：河南高发置业有限公司，住所地新郑市郭店镇中心社区文化服务中心。法定代表人：刘鹏飞，总经理。委托诉讼代理人：杜成功，河南智言律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛献忠，河南慧闻律师事务所律师。原告李碧涵等28人与被告河南高发置业有限公司车位纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李碧涵等28人的共同委托诉讼代理人左世留及原告肖付留、姜伟，被告河南高发置业有限公司的委托诉讼代理人杜成功、辛献忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李碧涵等28人向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还车位预留金（诚意金）10000元及利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年，28名原告购买被告开发的位于新郑××路与黄金大道交汇处××米路东的浩创梧桐春晓项目的商品房。在签订商品房认购协议书时，被告通知原告需同时签订《内部员工地下车位预保留协议书》，否则被告拒绝将上述房屋出售给原告，原告无奈签订该协议书，并交纳10000元预留金（诚意金）。该协议书中未明确约定案涉车位的性质、具体坐落位置、使用年限等信息，被告也未在协议书上盖章，且至今双方就车位问题未能达成一致意见，也未签署任何合同、协议，故被告应当返还预留金并支付相应利息。河南高发置业有限公司辩称，一、原告与被告签订的《内部员工地下车位预保留协议书》（下称“车位预约协议”），为依法成立的合同，合法有效的合同，双方均应严格遵守。预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。本案中原、被告双方签订的车位预约协议，就是为保证将来双方善意磋商并签订地下车位使用权转让协议（本约）而存在预约合同，它是依法成立、内容合法有效的一个独立合同，双方均应严格遵守执行。二、原告的诉讼理由，不能否定车位预约协议依法成立、合法有效的事实。1、原告所称“在签订商品房认购协议时，被告通知需同时签订车位预约协议，否则被告拒绝将上述房屋出售给原告，无奈原告被迫签订了该协议书”。原告所述不实。被告并没有将商品房与车位捆绑销售，没有损害原告的选择权，车位预留协议内容并不违反法律效力强制性规定，合法有效。按照法律规定，小区车位销售首先应满足业主需要。为了让购房客户能尽快选到心仪车位，同时节约销售成本，被告提议签订商品房预留协议的客户，同时签订车位预约协议，以便将来可以优先选车位。虽然车位和商品房两份预留协议同时签订，但商品房买卖合同和地下车位使用权转让协议的签订并非互为条件。原告商品房买卖合同签订后，只要双方本着善意磋商原则就地下车位使用权转让进行协商，即便未达成一致，被告也不会因未签订地下车位协议而解除商品房买卖合同。庭审已查明，原告至今未签车位协议，但已签购房合同。因此被告并没有将商品房与车位捆绑销售，原告的说法并不属实。被告并没有损害原告的购买选择权。在双方签订商品房预留协议时，该商品房所在区域，除了被告开发的梧桐春晓小区外，还有不少其他开发单位的商品住房正在销售，被告对该区域商品房销售并不处于垄断控制地位。即便被告要求必须同时签订商品房与地下车位预约协议，原告完全可以不同意，而选择购买其他小区商品房。原告作为具有完全民事行为能力人，明知被告提出的销售条件，还与被告签订了商品房和车位预约协议，正是原告对该区域各项目商品房选择决定的结果，即原告行使选择权的结果。原告所称“原告被迫签订了该协议书”更是不符合事实。商品房及车位预约协议是集中签约，签约现场客户人数很多，被告怎么可能胁迫原告签约？可见原告所称“原告被迫签订了该协议书”不符合事实，不应予以采信。从车位预约协议内容看，该协议为对双方将来订立车位使用权转让协议的预约，其内容并未违反法律效力强制性规定，合法有效。2、原告所称的“该协议书中未明确约定车位的性质，具体坐落位置、使用年限等信息”，并不影响车位预约协议的效力。双方签订的车位预约协议为预约合同，是双方就将来地下车位使用权转让事宜签订的预约合同，并非地下车位使用权转让协议本约。车位的性质，具体坐落位置、使用年限等信息，在地下车位使用权转让协议（本约）中将有明确约定。原告所称的内容并非预约合同必备内容，未约定也不影响预约合同的效力。3、原告所称“被告未在协议书上盖章”的理由，不能否定车位预约协议依法成立并生效的事实。车位预约协议虽约定双方签章后生效，但并未要求合同生效需要双方当事人同时签字、盖章。被告持有的协议书上有原告签字和被告盖章。原告签字在先，被告在原告签过字的协议上盖章确认，并不影响合同成立及合同效力。即便原告持有的协议被告漏盖了印章，但原告在协议签订后按约定履行了缴纳车位预留金义务，被告也按协议接收了车位预留金，合同已得以实际履行，依据合同法第三十七条（采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立）之规定，车位预约协议自原告缴纳预留金之日已经依法成立并生效。原告所持协议未盖章，是由于协议书份数较多、集中签约时客户人多，工作人员失误漏盖所致，原告完全可到被告处补盖印章。三、车位预约协议中并未约定车位预留金的退还条件。在车位预约协议原告诉请退还车位预留金及利息没有合同依据。1、车位预约协议依法成立内容合法有效，双方均应严格遵守。车位预约协议第二条、第四条约定，原告应按被告通知的时间到场选择车位，并签订《地下车位使用权转让协议》，签订《地下车位使用权转让协议》后，原告交的车位预留金冲抵车位使用权转让价款；如原告未通知时间到场，则为违约，原告缴纳的车位预留金不予退还。车位预约协议中并未约定车位预留金的退还条件。由此可见，原告诉请退还车位预留金没有合同依据，不应当予以支持。2、车位预约协议中虽未约定车位预留金的退还条件，并不影响合同效力，不能因此称协议为格式条款。首先，车位协议对预留金退还条件未进行约定，属于合同条款不完善，可以在合同履行中通过双方协商订立补充协议方式进行完善。合同条款约定不完善，不表示合同内容或条款内容违法了法律效力强制性规定，不能因此就说合同条款排除了原告主要权利，原告更不能因此就不履行合同义务。其次，除了预约合同中对不履行签约义务的后果有约定外，被告在通知签约函中对不履行签约义务的后果再次进行了提示，目的是促使原告履行签约义务，而不是为了扣留车位预留金。最后，原告明知不履行签约义务的后果，仍不履行签约义务，已构成违约。车位预留金作为违约金、赔偿金，被告依约不退还并未排除原告权利。四、被告依协议通知原告签约后，原告无正当合法理由拒绝签约，车位预约协议已经履行完毕。原告无正当合法理由拒绝签约已构成违约，应承担违约赔偿责任。依据合同约定，原告已付车位预留金应作为违约金和赔偿金不应当退还。合法有效的预约合同，对合同双方均有拘束力，非经双方协商一致不得擅自更改，否则即构成对违约，应向对方承担赔偿损失。本案车位预约协议履行中，原告不仅未主动要求选择车位、签订地下车位使用权转让协议，而且单方起诉法院要求退还车位预留金。其行为依法属于单方擅自变更合同，已构成违约。车位预约协议第二条约定：“乙方在接到甲方正式通知（短信、邮寄方式）7日内，需携带签约相关资料签订《地下车位使用权转让协议》。逾期视为违约，车位预留金不予退还”。原告明知其有按通知到场签约的合同义务，也明知违约后果，然在被告依合同约定于2020年6月7日通知其到场选车位、签地下车位使用权转让协议时，原告仍明确回复拒绝签订地下车位使用权转让协议（未回复的也未按约定时间到场签约）。充分说明车位预约协议已经履行完毕；原告故意违约，应承担违约赔偿责任。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，以及车位预约协议第二条的约定，原告已付车位预留金应作为违约金和赔偿金，被告不应当退还。五、原告称预约协议签订2年有余，被告未通知签订车位转让协议，即为被告以行为表示不履行协议。这种理由不能成立。首先，双方当时签订了车位预约协议而未直接签订车位转让协议，就是因为地下车位尚未建成。被告在车位预约协议签订后，积极进行工程建设，力争尽快达到签订车位转让协议条件，就是在积极履行车位预约协议约定义务。其次，地下车位建设是需要时间的，2年时间里建成商品房和地下车位属于工程建筑正常进度。车位预约协议中没有约定被告应在什么时间通知内通知签订车位转让协议。即便预约协议签订2年有余未通知签订车位转让协议并不违约。其三，原告拟受让的车位是为了其接收房屋入住小区后停车使用的。购房合同的交房时间2019年12月31日。被告在2019年12月底通知原告收房后，由于临近2020春节及1-5月新冠肺炎疫情管控等影响，直至现在28个原告中有大部分至今还没有办理收房手续。因此被告6月7日通知原告签订车位转让协议，说明被告在积极履行车位预约协议约定义务，并不属于迟延通知，不影响原告合同目的实现。在商品房未交付前，工程建设尚未竣工，即便签订有车位使用协议，也不到车位交付时间，原告也不能使用车位。因此，在房屋建成并交付后再签订地下车位转让协议，并不影响原告对地下车位的使用。因此，原告所称被告以行为表示不履行协议，不符合事实。综上所述被告认为：原告与被告签订的车位预约协议，为依法成立的合法有效合同。原告起诉理由均不能否定协议的效力。对于车位预约协议，双方应当全面、善意的履行，任何一方不得擅自变更、解除。原告无正当理由诉请退还车位预留金，属于单方擅自变更合同，不应当予以支持。被告依约通知其签约，原告又拒绝签约，车位预约协议已经履行完毕；原告违约应承担违约赔偿责任，被告依法依约均不应退还其车位预留金。请求法庭依法驳回原告全部诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，原告李碧涵等28人购买被告开发的位于新郑××路与黄金大道交汇处××米路东的浩创梧桐春晓项目的商品房，原告李碧涵等28人（乙方）与被告（甲方）分别签订《内部员工地下车位预保留协议书》。协议书主要内容为：甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买内部员工地下车位预留事宜，与乙方达成如下约定：乙方自愿缴纳地下车位预留金10000元；乙方签订《内部员工房源预留协议书》后，同时乙方须签订《内部员工地下车位预留协议书》，乙方在接到甲方正式通知（短信、邮寄等任何一种形式）＿日内，需携带签约相关资料签订《地下车位使用权转让协议》，乙方可选择一次性付款或者配合甲方完成“车位贷”相关手续。逾期视为违约，甲方有权视为乙方放弃预留房源与预留地下车位，同时乙方自愿缴纳的地下车位预留金不予退还；双方签订《地下车位使用权转让协议》时，乙方上述地下车位预留金转化为地下车位使用权总价款。签订本《内部员工房源预留协议书》后，在双方约定的《地下车位使用权转让协议》签订时间内，乙方享有该协议约定的标准车位总价保留权。乙方按照甲方约定的时间内签订《商品房买卖合同》后，由甲方组织已签约客户进行摇号方式选择地下车位，客户根据摇号顺序。协议签订后，原告李碧涵等28人向被告交纳了10000元，被告出具了诚意金收据。后28名原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定的交房时间均为2019年12月31日。被告提交的购房合同主要内容及房屋交付情况表显示，28名原告中12名原告已经收房，16名原告未收房但未提交与被告解除《商品房买卖合同》的相关证据。被告提交的车位预约协议履行情况显示，2020年6月7日，被告分别向28名原告邮寄签订《车位转让协议》通知函，28名原告收到后，有17名原告复函明确表示拒绝签订车位使用权转让协议，11名原告未明确拒绝亦未到场与被告签订车位使用权转让协议。以上事实，由当事人陈述，《内部员工地下车位预保留协议书》，收据，转账记录，购房合同主要内容及房屋交付情况表，车位预约协议履行情况，通知函，回复函等证据予以证明。本院认为，原、被告双方签订的《内部员工地下车位预保留协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。双方在协议中约定，28名原告在接到被告正式通知（短信、邮寄等任何一种形式）后，携带签约相关资料签订《地下车位使用权转让协议》，双方签订《地下车位使用权转让协议》时，28名原告上述地下车位预留金转化为地下车位使用权总价款。故28名原告在接到被告通知后，应按照约定与被告签订《地下车位使用权转让协议》，28名原告称被迫签订了该协议书，但并未提交相关证据予以证明，故对于28名原告请求返还车位诚意金10000元及利息的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李碧涵等28人的诉讼请求。案件受理费5500元，减半收取计2750元，由原告李碧涵等28人负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 高 伟二〇二〇年八月二十日书记员 陶岩岩