四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初7443号 原告：何长安，男，1971年12月24日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：汪清华，四川上浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏畅，四川上浩律师事务所律师。 被告：余前学，男，1979年5月9日出生，汉族，住四川省夹江县。 委托诉讼代理人：万刚，四川海峡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵得琼，四川海峡律师事务所律师。 被告：张红，女，1982年8月2日出生，汉族，住河北省保定市易县。 委托诉讼代理人：万刚，四川海峡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵得琼，四川海峡律师事务所律师。 第三人：成都嘉诚逸置业有限公司，住所地：成都市青羊区光华南三路****。 法定代表人：廖红霞。职务：总经理。 委托诉讼代理人：冉素林，男，1993年6月16日出生，汉族，住四川省宣汉县。系该公司员工。 原告何长安与被告余前学、张红，第三人成都嘉诚逸置业有限公司（以下简称嘉诚逸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何长安及其 委托诉讼代理人汪清华、苏畅，被告余前学、张红的委托诉讼代理人万刚、赵得琼，第三人嘉诚逸公司的委托诉讼代理人冉素林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何长安向本院提出如下诉讼请求，请求法院判令：1.解除何长安与余前学、张红、嘉诚逸公司签订的《房屋买卖合同》及补充协议，何长安与余前学、张红签订的《预约合同》；2.余前学、张红退还何长安已付购房款900000元；3.余前学、张红向何长安支付违约金540000元；4.余前学、张红向何长安赔偿律师费损失20000元；5.余前学、张红向何长安赔偿公证费损失4180元；6.余前学、张红向何长安赔偿保全担保费1500元（以上合计：1465680元）；7.余前学、张红承担本案诉讼费、保全费。 事实与理由：2016年1月25日，余前学、张红向成都市恒大新西城置业有限公司购买位于青羊区房屋（以下简称案涉房屋），并向银行申请贷款720000元。2017年12月9日，何长安与余前学、张红、嘉诚逸公司签订《房屋买卖合同》，约定：何长安向余前学、张红购买案涉房屋，房屋成交价1800000元，合同签订当日支付定金100000元，办理公证当日支付800000元，何长安于递交案涉房屋过户资料时支付900000元。余前学、张红若不能按照合同约定将案涉房屋出售给何长安，则需向何长安支付房屋成交价30%的违约金。2017年12月19日，余前学、张红与何长安签订《预约合同》，并进行公证，约定：余前学、张红将案涉房屋转让给何长安，并在取得房屋产权证后将案涉房屋过户给何长安。房屋成交价1800000元，分三次支付:合同签订当日支付900000元；余前学、张红向银行申请提前还款支付600000元；办理案涉房屋过户当日支付300000元。若合同被解除，余前学、张红应退还何长安已支付的全部购房款，并按房屋成交价的30%支付违约金，并赔偿相应损失。2018年5月21日，何长安与余前学、张红、嘉诚逸公司签订《补充协议》，约定：若何长安继续购买案涉房屋，余前学、张红在未取得房屋产权证之前，何长安待余前学、张红取得房屋产权证之后再支付相关费用。何长安已向余前学、张红支付首付款900000元及公证费，但由于余前学、张红怠于与成都市恒大新西城置业有限公司办理案涉房屋产权过户，隐瞒其未缴纳税费、电梯维修基金，因余前学个人原因导致案涉房屋被温江区人民法院查封，导致何长安至今未能取得案涉房屋所有权。何长安为维护自身权益，故起诉法院。 被告余前学、张红辩称，1.何长安与余前学、张红及嘉诚逸公司所签订的三份协议均属于违反国家法律强制性规定的合同，该合同从开始起就无效，无效的合同不受国家法律保护，所约定的条款违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6项，《中华人民共和国合同法》第52条第5项的规定，所以何长安的诉讼请求要求解除合同无法无据，请求驳回何长安的全部诉讼请求；2.如果说法院认为合同有效，也不满足于解除的条件，应该继续履行，况且该房屋已经交付给何长安使用和管理，如果说法院认为合同有效，所约定的违约金过高，损失费用无非就是利息，何长安请求的违约金已经高达540000元，显然不符合法律规定，也应该调减。 第三人嘉诚逸公司述称，确认其居间促成何长安与余前学、张红之间签订房屋买卖合同，其已经按照合同约定完成居间合同的内容，因余前学、张红的其他案件纠纷导致案涉被查封限制。 根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月25日，余前学、张红作为买受人（乙方）与出卖方成都市恒大新西城置业有限公司（甲方）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：1.乙方向甲方购买案涉房屋，房屋建筑面积87.08平方米，房屋总价1029179元。2.乙方于2016年1月25日前支付首付房价款309179元，余款720000元向中国银行股份有限公司成都开发西区支行申请贷款支付，期限30年。3.甲方在2017年7月31日前向乙方交付案涉房屋，交房后540日内，共同向房屋登记机构申请办理案涉房屋的所有权转移登记。 2017年12月9日，何长安作为买受人（甲方）与出卖方余前学、张红（乙方）、居间方嘉诚逸公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：1.甲方向乙方购买案涉房屋，房屋建筑面积87.08平方米，房屋成交总价款1800000元，该成交总价款包含乙方购置该房屋过程中所产生的一切税费等费用。2.定金。甲方于合同签订当日向乙方支付定金100000元。3.房款支付期限、方式。甲方于做公证当日向乙方支付800000元（不含定金）；甲方于递件过户当日将扣除定金后的余款900000元支付给乙方。4.房屋交付及物业分割。甲乙双方在做公证当日将房屋交付于甲方；乙方保证交付给甲方的物业不存在任何纠纷且水、电、气、物管、装修等相关费用已结清。并且由双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等具体情况进行验收。5.产权过户。丙方积极协助甲、乙双方共同到房管部门办理该房屋产权交易过户手续。6.税费支付。由甲方支付过户所产生的一切税费；由乙方支付由继承、赠与所产生的税费。7.佣金及支付。甲方应在本合同签订当日向丙方支付佣金36000元，甲方先支付30000元，于过户当日支付6000元。8.各方不得擅自单方解除或变更本合同，本合同另有约定的除外；乙方于2018年9月1日前自行结清银行贷款余额；若乙方出售的房屋处于抵押状态，待乙方结清该物业银行按揭贷款及注销抵押登记，并在甲方银行贷款审核通过之日起5日内，甲方、乙方、丙方共同至房管部门办理该房屋产权交易过户手续。9.违约责任。乙方不能按本合同约定将该房屋出售给甲方，或因违约而无法将该房屋出售给甲方，须向甲方支付该房屋成交价30%的违约金。乙方逾期交房，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该房屋成交价的5‰向甲方支付违约金，逾期10天，甲方有权不再购买该房屋，乙方须退还甲方已付的所有款项，向甲方支付该房屋成交价30%的违约金，并向经纪方按约定支付全部佣金。10.补充约定。（1）甲乙双方约定在乙方去银行还款当日付乙方600000元用于乙方银行结案所用，剩余300000元于递件过户当日支付于乙方，且甲乙双方约定在12月19日之前到公证处做公证；（2）在结案之前所产生的案结费用由乙方自行解决；（3）乙方保证在做公证之前将乙方买房的剩余首付付清，且买新房所产生的契税与维修基金自行去开发商与物业结算。落款处甲方由何长安签名捺印，乙方由余前学签名捺印、张红签名，丙方由嘉诚逸公司盖章。 2017年12月13日，余前学、张红（甲方）与何长安（乙方）签订《预约合同》，约定：乙方向甲方购买案涉房屋。1.甲方在产权过户前到房屋管理部门办理注销抵押登记。2.甲方承诺将该房屋按本合同约定的条件转让给乙方，并保证待合法取得该房屋所有权证后按本合同的约定过户给乙方。届时双方应再行签订与本合同内容相符的过户使用的房地产转让合同。3.（1）房屋转让价款为1800000元。乙方分三次支付：900000元在签订此预约合同当日内支付，包含已支付的购房定金100000元；600000元用于甲方提前结按，双方在签订本合同后，甲方向银行提出申请提前还款，按银行通知的还款时间，双方一同前往银行，由乙方将此款存入银行账户；房价尾款300000元待甲乙双方共同到房管部门办理上述房屋产权买卖过户当日（即产权变更为乙方的名字时），乙方一次性以现金方式支付给甲方；（2）甲方应按照与房地产公司签订的商品房买卖合同的约定办理或督促开发商及时办理该房屋的产权登记手续，以确保甲方及时取得该房屋产权证。甲方名下产权证的办理费用由甲方承担；双方约定甲方应在取得甲方名下产权证后，并在甲、乙双方具备房屋交易条件后的十五个工作日内一同前往房管局办理该房屋的产权过户手续，将该房屋过户给乙方，该次过户登记的税、费（包括应由甲方承担的营业税、个人所得税等）均由乙方承担。因甲方继承或赠与原因产生的20%个人所得税费由甲方承担。甲方不得以任何理由拒绝办理过户手续。4.甲方在收齐乙方支付的第一笔房价款当日即将上述房屋交给乙方。5.违约责任。如甲方有以下情形之一的，视为甲方违约，乙方有权解除合同或要求甲方继续履行合同；如合同被乙方解除，甲方应退还乙方支付的全部购房款，并应向乙方按总成交价的30%支付违约金，给乙方造成经济损失而违约金不足以赔偿时，甲方仍应予以赔偿（包括但不限于：乙方支付的房屋装修费用、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等）：（1）房地产公司通知甲方办理或领取房屋产权证但甲方怠于办理或领取达三十日以上的；（2）甲方取得该房屋产权后拒绝转让给乙方，包括拒绝签订正式转让合同或拒绝办理过户登记手续及其它任何拒绝转让的情形；（3）甲方将该房屋另行转让、抵押或赠与他人的，或甲方有其它除转让给乙方以外的处分房屋的行为；（4）该房屋因甲方原因被人民法院查封或被强制执行的；（5）甲方未按约定办理结按、注销抵押登记手续的。甲、乙双方确认，当乙方主张损失时的房屋市场价与本合同的价款之间的差额为乙方损失的一部分，该损失在甲方违约导致乙方解除合同时由甲方承担。落款处甲方经余前学、张红签名捺印，乙方经何长安签名捺印。该《预约合同》经双方于2017年12月19日在成都市蜀都公证处进行公证。 2018年5月21日，何长安（甲方）、余前学、张红（乙方）、冉素林（丙方）三方签订《补充协议》，载明:如果甲方继续购买该房屋，乙方在未取得产权证之前，甲方不再向乙方支付任何费用，待乙方取得产权证之后甲方再支付给乙方费用去银行还款结案。落款处甲方经何长安签名捺印、乙方经余前学签名捺印，并书写“余前学代张红”、丙方经冉素林签名捺印。冉素林系嘉诚逸公司的工作人员。 2017年12月9日，何长安向余前学支付定金100000元，余前学于当日出具收据。2017年12月9日，冉素林向何长安出具收据，载明：收到何长安购买恒大翡翠华庭10-2-1201服务费30000元。2017年12月13日，何长安向张红转款550000元、250000元，余前学、张红于当日出具收到何长安购房首付款800000元的收据。 2017年12月13日，何长安向成都市蜀都公证处支付公证费4180元。2019年9月6日，余前学、张红缴纳契税、印花税合计10296.8元。2020年5月26日，何长安与四川上浩律师事务所签订委托代理人合同，并于2020年6月3日支付律师费20000元。2020年6月3日，何长安向永安财产保险股份有限公司四川分公司支付本案保全担保费1500元。 另查明，2020年5月25日的网签合同信息查询记录显示：案涉房屋买受人为余前学、张红，于2016年4月28日抵押给中国银行股份有限公司成都开发西区支行，于2020年1月14日被温江区人民法院以（2020）川0115执保18号执行裁定书查封。 本院认为，本案争议焦点为1.《房屋买卖合同》、《预约合同》、《补充协议》的效力；2.合同解除条件是否成就；3.违约金是否过高；4.关于律师费、保全担保费、公证费问题。 关于焦点一。余前学、张红以未取得案涉房屋所有权为由主张双方签订的合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，主张合同无效。本院认为余前学、张红的辩解意见无法律依据，不予采纳，理由如下：其一、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的”的规定，在性质上属于管理性规定，不影响合同效力；其二、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，案涉合同合法有效。 关于焦点二。《房屋买卖合同》、《预约合同》在房屋价款、付款方式、房屋交付、违约金等内容相同，是当事人真实意思表示，对双方均有约束力。根据《预约合同》第六条“如甲方（余前学、张红）有以下情形之一的，视为甲方违约，乙方有权解除合同……4.该房屋因甲方原因被人民法院查封或被强制执行的……”，案涉房屋于2020年1月14日被温江区人民法院以（2020）川0115执保18号执行裁定书查封，解除条件成就，何长安要求解除与余前学、张红签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、《预约合同》，并返还已支付的款项900000元，于法有据，本院予以支持。 关于焦点三。违约金按照房屋成交价格的30%计算，系双方明确约定，双方自2017年签订合同，至今未完成过户，何长安购买房屋的目的无法实现，故考虑到成都市房屋市场价格上涨的因素，本院对余前学、张红要求调减违约金的主张，不予支持，余前学、张红应向何长安支付违约金540000元（1800000元×30%）。 关于焦点四。本院对何长安主张的律师费、公证费、保全担保费不予支持，理由如下：其一、双方并未在合同中约定公证费、保全担保费；其二、根据双方《预约合同》第六条的约定，律师费支付的前提是违约金不足以赔偿时，本案中违约金足以弥补其损失。 综上，对原告何长安的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告何长安与被告余前学、张红及第三人成都嘉诚逸置业有限公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，解除原告何长安与被告余前学、张红签订的《预约合同》； 二、被告余前学、张红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何长安返还购房款900000元； 三、被告余前学、张红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何长安支付违约金540000元； 四、驳回原告何长安的其余诉讼请求。 如果被告余前学、张红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17992元，减半收取8996元，保全费5000元，合计13996元，由原告何长安负担116元，由被告余前学、张红负担13880元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 张亚斐 二〇二〇年八月十二日 法官助理 熊燕燕 书 记 员 李南林