上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初9833号原告：葛茂军。原告：王瑞莲。委托诉讼代理人：葛茂军。被告：上海御府投资有限公司。法定代表人：宋煜锵。委托诉讼代理人：康建明，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。原告葛茂军、王瑞莲与被告上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理，葛茂军作为原告及原告王瑞莲的委托诉讼代理人到庭参加了庭审，被告上海御府投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2018年7月28日签订的《御府公寓租赁合同》无效；2.判令被告退还购房款人民币684,646.30元；3.判令被告支付原告自2018年7月28日起至判决生效之日止的购房款利息（以684,646.30元为基数，2017年10月3日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日至判决生效之日期间按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。事实和理由：原、被告于2018年7月28日签订《御府公寓租赁合同》,合同约定,被告承诺于2019年5月30日前以“全装修”形式交付房屋,房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据。原告以通过租赁形式获得该房屋使用权,自交房日起至2020年5月30日,该期限届满后,原告自动续租该房屋,租赁保证金自动转换为房屋后续的租金,原告可长租至2086年3月3日。签订协议后,原告分次向被告共计支付租赁保证金684,646.30元。但是被告却没有按照约定时间交付房屋。原告多次督促被告尽快交房或者退还保证金(购房款),但被告都以很快完工为由拖延。原告认为,原、被告双方虽然签订的是房屋租赁合同,但实际上是在被告的虚假和错误的引导下参与买卖房屋的行为,原告支付的租赁保证金实际为购房款。原告作为被欺骗的消费者,要求被告应退还原告已支付的购房款并承担原告的利息损失。被告上海御府投资有限公司书面辩称，原、被告之间系租赁关系，并非买卖关系。被告愿意解除和原告签订的《御府公寓租赁合同》，退还已收的租赁费和保证金，并从确认解除之日承担以已收的租赁费和保证金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本案判决生效日止的利息。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1.《公租房合同》和承诺书，证明双方合同就涉案房屋约定的金额为921,852元。合同支付的金额和履行方式均符合房屋买卖合同关于权利义务的约定。2.收据，证明原告向被告支付了价款651,852元。3.委托贷款及分期付款协议，证明原、被告约定分期付款的事实，原告每月向被告支付2981.30元。4.清退协议书，证明原告已支付了684,646.30元，被告承诺退还的事实。5.金山区住房保障和房屋管理局的公告（以下简称“《公告》”）和关于对上海御府投资有限公司单位租赁房项目的认定意见书（以下简称“《认定意见书》”）,证明原告向被告购买的房屋性质为公租房，应以公租房范本订立租赁合同，且原告也不符合政府规定的讼争房屋允许租赁的对象。6.上海新金山工业投资发展有限公司盖章出具的警示函（以下简称“《警示函》”），证明上海新金山工业投资发展有限公司曾向被告发函督促其为原告退款。对上述证据，被告发表了书面质证意见，对《公租房合同》、收据、清退协议、委托贷款及分期付款协议、承诺书、《公告》、《认定意见书》、《警示函》均无异议，对原告证明目的中认为双方是买卖关系不认可，坚持认为双方之间系租赁关系。经审理查明，2017年10月2日，原告与被告签订了《公租房合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”3栋东单元5层504室房屋租赁给原告。该房屋暂测面积为59.69平方米，为全装修房。被告于2019年5月30日前以“全装修”形式交付房屋。原告同意于该日接收此房屋，房屋交接以双方签署房屋交接确认书为依据。合同另约定，原告向被告以通过租赁形式获得该房屋使用权，自交房日起至2020年5月30日，该期限届满后，原告自动续租该房屋。合同明确：该房屋所属地块用途政府规划为“公租房项目”，只具备取得大产权证，按国家现行规定暂不能分割办理独立产权证。原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如国家政策有调整或该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记，则原、被告双方一致同意，根据相关政策、办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同约定和已支付款项。但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用（包括但不限于土地补偿款和税费）由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益均属于原告享有。《公租房合同》附件一《付款协议》中约定房屋租赁保证金共计921,852元。签订合同当日，被告向原告出具承诺书，内容为同意为原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由原告承担。原告自该房屋交房日至2020年5月30日租赁期满后，可自动续租该房屋，租赁保证金自动转换为该房屋的后续租金，原告可续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的土地使用期限。原告于2018年7月28日、2018年7月29日、2018年8月3日分别向被告支付5000元、45,000元、601,852元。另查明，原、被告于2019年10月31日签订《御府公共租赁房项目清退协议书》，约定原、被告双方同意《公租房合同》于本协议签订之日起不再履行，被告同意退还已收原告款项合计人民币684,646.30元，被告方分三期退还；于2019年11月30日前退还已收取款项的30%，具体金额为人民币205,300元；于2019年12月31日前退还已收取款项的30%，具体金额为人民币205,300元，于2020年1月25日前退还已收取款项的40%，具体金额为人民币274,046.30元。再查明，2013年9月2日，上海市金山区住房保障和房屋管理局向上海市金山工业区管理委员会出具一份《认定意见书》，认定意见为同意认定上海御府投资有限公司单位租赁房项目为我区单位租赁房建设项目。该单位租赁房项目建成后，只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证；除随同单位资产整体处置外，单位租赁房不得转让。2018年7月，该局发出《公告》，告知上海御府投资有限公司御府项目(御府公寓)为金山区公共租赁住房（单位租赁房）项目，项目必须严格按照上海市人民政府关于《本市发展公共租赁住房的实施意见》的通知等相关文件规定执行，项目建成后只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证。御府公寓为金山工业园区配套项目，主要用于解决园区及周边企业产业工人、外来务工人员及其他常住人口的阶段性短期居住困难。承租人和租赁期限均需要符合相关标准。租赁合同应当使用上海公共租赁住房合同示范文本。2019年11月14日，上海新金山工业投资发展有限公司向被告出具《警示函》，表示截止至2019年11月14日，金山工业区尚未收到被告清退资金的相关信息，未接到退款资金接受监管的任何行为，各承租户（“业主”）要求退款的诉求是合理的，要求被告按时退款。以上事实，由《公租房合同》、收据、清退协议、承诺书、清退协议、《公告》、《认定意见书》、《警示函》等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原、被告间虽签订了租赁合同，但对最基本的月或年租金未作出约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金的金额和租房期限的长度远远超过一般正常的租赁合同约定，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。关于民事法律行为无效的法律后果，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还已支付的购房款684,646.30元合法有据，应予支持。原、被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效被告长期占用原告支付的购房款而获益，对原告显失公平，考虑到双方之前已就退款事宜达成具体方案，本院酌情按照双方在《御府公共租赁房项目清退协议书》中约定的退款日期次日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告葛茂军、王瑞莲与被告上海御府投资有限公司于2018年7月28日签订的《公租房合同》无效；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告葛茂军、王瑞莲购房款684,646.30元；三、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告葛茂军、王瑞莲的购房款利息（以205,300元为基数，自2019年12月1日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以205,300元为基数，自2020年1月1日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以274,046.30元为基数，自2020年1月26日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果被告上海御府投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5323元，由被告上海御府投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王文二〇二〇年八月十四日书记员  陆影附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》……第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。……第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。……二、《中华人民共和国合同法》……第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……