北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初12378号原告：汇天网络科技有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街****。法定代表人：杨磊，总经理。委托诉讼代理人：王昌林，男，1979年6月12日出生，汉族，该公司职工。被告：韩东晓，女，1972年11月2日出生，汉族，住北京市海淀区。原告汇天网络科技有限公司（以下简称原告）与被告韩东晓（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告汇天网络科技有限公司的委托诉讼代理人王昌林，被告韩东晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1,请求人民法院依法判令解除原被告之间签订的《国际健康港租赁合同》；2，案件受理费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2013年8月18日签订了《国际健康港租赁合同》(以下筒称“租赁合同”)，被告承租位于北京市通州区宋庄镇富壁路国际健康港楼盘(暂定)L-12号楼2层***号房屋，租赁合同涉及的项目土地性质为科教用地，使用年限50年。租赁合同约定租赁期为二十年，房屋交付使用时应具备相应的居住条件。在承租房屋建设中，经辖区行政主管机关认定，原告建设的IDC产业园以租代售行为涉嫌改变了土地的科研用途，责令原告进行整改。基于此，原告自始未开始进行12号楼公寓的分割、建设。改变土地用途应当办理土地变更登记手续，原告经过多方努力，无法取得土地用途变更登记，原告建设的IDC产业园内的12号楼已依据土地的性质、规划恢复建设为数据中心机房。原告认为，其与被告租赁合同约定的租赁标的物已不具备建设的条件，已客观上不能向被告交付租赁标的物，继续履行租赁合同可能致使双方当事人的损失扩大，即原被告双方签订的租赁合同在事实上和法律上都无法继续履行。对于未能实现合同目的的过错方不应当剥夺其对自身过错进行改正的权利。为避免履行租赁合同继续扩大原被告双方的损失，特根据《中华人民共和国合同法》相关规定诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意承担本案诉讼费，原告5年内没有给我打过一个电话，没有给我发过一个信息，就直接起诉了我，所以我不同意。我不清楚我租的房屋不能进行出租和交付，涉案房屋已经过了约定的交付时间4-5年之久，我不知道原告是哪家公司，我也不知道我什么时候租的这个房屋。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告汇天网络科技有限公司（甲方）与被告韩东晓（乙方）于2013年8月18日签订《国际健康港租赁合同》，约定：该项目土地规划为科教用地，使用年限为50年。甲方同意出租，乙方同意承租坐落于北京市通州区宋庄镇富壁路国际健康港（暂定）楼盘L-12号楼2层***室。该房屋之租赁期为二十年，自2013年8月18日（下称“起租日”）起至2033年8月17日止，2033年8月18日至2061年12月25日为赠送期，赠送期间免收租金，但乙方应承担该房屋物业管理费及水、电、通讯费用。该房屋的交付日期为2014年8月18日。租金计价方式为该房屋建筑面积为55.31平方米，按照建筑面积计算，单价为每平方米人民币18896.00元，总价款人民币1045138.00元；付款方式乙方采取下列第二种方式付款：（一）一次性付款；（二）分期付款。甲方未能于本合同规定的该房屋之交付日期向乙方交付该房屋，甲方应当向乙方支付违约金。违约金按违约期内的每日万分之二进行计算。逾期超过90天，甲方未交付该房屋，则乙方有权终止本合同，本合同终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。乙方之违约责任为（一）乙方如不按期支付租金，应当按未付租金部分的每日万分之二向甲方支付违约金，逾期超过90天，乙方未支付全部租金，则甲方有权终止本合同，本合同终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效；（二）在租赁期限内，如乙方单方要求终止合同，需向甲方提出书面申请，经甲方同意该租赁合同解除，租金按下列方式计算（见合同的约定）；（三）二十年租赁期满后，乙方要求解除合同而发生的损失由乙方自行承担。此外，合同还约定了其他内容。在合同后附了三份附件，其中附件一是房屋平面图；附件二为交付条件，列举了名称及装修标准；附件三为付款方式及期限的约定，分为一次性付款和分期付款方式，乙方于2013年8月18日前向甲方支付租金款计156771.00元；于2013年11月17日前向甲方支付租金款计888367.00元。合同还约定了其他内容。合同签订后，被告按照合同约定向原告支付了租金共计156771.00元。在合同约定的房屋交付日期到期后，原告并未按约定交付房屋。原告至今未向被告交付房屋。另查，根据原告提交的一份北京市第三中级人民法院作出的（2019）京03民终***号民事判决书，该判决书记载了：二审期间，本院向通州区住建委发出《调查函》，就汇天网络公司主张的IDC产业园现场召开办公会议情况及涉案项目6号楼是否违规问题进行核实。通州区住建委向本院出具《复函》载明“1、我委在IDC产业园现场召开办公会的情况属实。该项目6号楼存在将原有商业办公用房私自改建成LOFT用于民用的问题，我委要求建设单位按强审图纸施工，对不符合强审图纸的部分进行整改。因属于现场办公会，故并无完整的会议记录。2、该项目6号楼存在将原有商业办公用房私自改建成LOFT用于民用的问题，存在不按照图纸及技术标准施工的质量问题，涉嫌改变原规划用途（具体由规划主管部门认定）。目前，该项目尚未进行竣工验收。”在该案二审庭审中，二审法院要求汇天网络公司提供涉案项目6号楼的强审图纸，汇天网络公司提交了涉案6号楼施工图设计，其上加盖有“施工图设计文件审查备忘录”，显示“本工程为2013年11月审查完成，符合2013年度强制性条文、规范的要求”同时加盖有“图纸报审专用章（有效期至2017年3月14日止）”及“2016年度施工图设计文件审查专用章”。从上述施工图显示的6号楼地上楼层的平面图看，确实未见隔断设置。二审法院认定，根据涉案6号楼当前状态并结合国家实行土地用途管制制度的规定，认为诉争租赁合同存在合同法规定的“法律上不能履行”之情形，故诉争合同应予解除。该判决终审维持了一审关于解除涉及6号楼《国际健康港租赁合同》的判决。再查，在汇天网络公司诉案外人李练飞、陈美星房屋租赁合同纠纷一案中【案号为（2019）京0112民初***号】，本院到涉案12号楼进行了现场勘察。该案确认：在现场看到涉及本案的12号楼系按照数据中心建设成大通间，并不存在隔断式公寓。汇天网络公司在该案中称，在12号楼建设前本来也要按照6号楼（已有生效判决确认解除的涉及6号楼的部分合同）一样打成隔断，但当时汇天网络公司已经收到了政府主管部门要求整改的文件，就没有按照打隔断方式去建，也就是李练飞、陈美星承租的房屋根本没有建设，汇天网络公司基于土地的科研用地性质也不敢建设，已经建设好的6号楼都拆除进行了整改。汇天网络公司明确表示事实上已无法履行租赁合同，无法向李练飞、陈美星交付租赁物。在本案审理过程中，本院到涉案12号楼进行现场勘察，在现场看到涉及本案的12号楼系按照数据中心建设成大通间，关于数据中心机房的部分设备已经安装完毕，本院对12号楼2层进行了勘察，并不存在隔断式公寓，亦不存在被告承租的2层***室房屋。原告称在12号楼建设前本来也要按照6号楼（已有生效判决确认解除的涉及6号楼的部分合同）一样打成隔断，但当时原告已经收到了政府主管部门要求整改的文件，就没有按照打隔断方式去建，也就是被告承租的房屋根本没有建设，原告基于土地的科研用地性质也不敢建设，已经建设好的6号楼都拆除进行了整改。庭审中，原告提出调解方案，称能够在2020年8月25日之前将本案涉案合同中被告所交付的租金本金连同合同约定的违约金一并返还被告，被告未予以同意。被告称2018年曾到过被告处询问房子的事情，但是被告没有人员接待。经法庭询问，原告称愿意在合同解除后的合理期限内返还被告已交付的租金并支付相应的合同违约金。本院认为，依法成立的合同，受到法律的保护。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，应属合法有效。在本案中，原告主张其未对12号楼进行分割、建设，亦无法取得土地用途变更登记，且12号楼已依据土地的科教用地性质及规划，恢复建设为数据中心机房，原告据此认为其在客观上已不能向被告交付租赁标的物，继续履行租赁合同可能致使双方当事人的损失扩大，故要求解除其与被告韩东晓签订的涉案租赁合同。从本院现场勘验的情况可以确认，涉及本案的12号楼系已建设成大通间，并不存在隔断式公寓，亦不存在被告韩东晓承租的2层***室房屋。综合本案实际情况，本院对于原告汇天网络公司要求解除涉案合同的请求予以支持，具体分析如下：第一，任何主体签订的合同、协议首先系双方当事人的合意，该合意最终是否能够实现取决于诸多因素，其中双方当事人的意愿及现实制约条件系其中的关键因素。第二，为保护契约精神，倡导建立诚信社会，法律赋予了法院对诉争协议、合同强制审查、实施、执行的权利；但是，法院在依据法律授权强制合同当事人履行合同时亦受到客观条件的限制，而不能仅因守约方坚持履约而罔顾客观规律、现实条件的制约径行判决继续履行；脱离实际情形的裁判将使得双方权益事实上处于悬而未决的状态，反而不利于纠纷的处理、化解，亦不利于合法权益的保护；在客观上已不具备履行条件的情况下，强令继续履行可能致使双方当事人损失扩大，并造成社会资源的浪费。第三，本案中，涉案租赁合同涉及的项目土地规划用途为科教用地。依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。据此原告应当严格按照科教用地的规划性质使用诉争土地。原告与被告签订涉案租赁合同后，涉案项目（包括多栋楼）存在私自改建、涉嫌改变原规划等情形，并且原告已经按照行政部门要求予以整改，根据住建委的回函，原告已经对6号楼进行了整改，拆除了原来建设的部分；关于涉案的12号楼原告表示在建设的时候就未进行拆分，根据现场情况原告没有建设租赁合同中约定的租赁物，从合同签订至今已近七年，原告一直无法交付租赁物。原告亦始终无法办理土地性质变更的手续，土地的性质仍为科教用地，合同约定的租赁物至今也没有建设，根据现场情况,12号楼已经建成为网络数据中心使用，没有建设双方合同约定面积的“小公寓”式的租赁物，根据涉案项目土地性质及原告在住建委等部门的规划建设备案手续，也不允许原告进行这种租赁物的建设，存在履行不能的情况。如仍不解除将始终导致双方处于合同无法履行的状态，不利于双方解决合同争议。结合前述国家实行土地用途管制制度的相关规定，本案中应当认定涉案租赁合同存在上述合同法所规定的“法律上不能履行”之情形，在此情况下，原告要求解除涉案租赁合同具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。关于合同的解除时间，应以原告主张解除合同的通知到达被告日期为准，即本案的第一次庭审之日2020年7月23日。关于合同解除的后果，本案中，被告虽未提出关于合同解除后的明确诉求，但原告在庭审陈述和调解意见中多次表达了愿意将被告已经交付的租金本金及相应违约金予以一并返还的意见，又因被告在支付原告合同款后一直未能实际入住涉案房屋，为了保护合同当事人的合法权益，本案对于合同解除后的涉及被告已履行的义务部分一并处理。另因本案原告多次明确表示愿意承担违约金责任，为减少当事人诉累，提高诉讼效率，维护当事人的合法权益，本案一并处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告汇天网络科技有限公司与被告韩东晓于2013年8月18日签订的《国际健康港租赁合同》于2020年7月23日解除；二、原告汇天网络科技有限公司返还被告韩东晓合同款人民币156771元，于本判决生效之日起七日内给付；三、原告汇天网络科技有限公司给付被告韩东晓自2014年8月19日至2020年7月23日的合同违约金共计人民币67913.2元（以日万分之二的标准计算），于本判决生效之日起七日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元，由原告汇天网络科技有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨冀承二〇二〇年八月十七日书记员  杨小萌