吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民终158号 上诉人（原审被告）：董虹菠，女，1977年1月16日出生，汉族，住吉林省敦化市。 委托诉讼代理人：何香凝，吉林华烁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：延边国际贸易大厦有限责任公司。住所：吉林省延吉市人民路**。 法定代表人：崔贞今，该公司董事长。 诉讼代表人：吉林延大律师事务所，系延边国际贸易大厦有限责任公司的破产管理人。。住所：吉林省延吉市河南街 负责人：安忠泽，该律师事务所主任。 委托诉讼代理人：金香兰，吉林延大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：池永哲，吉林延大律师事务所律师。 原审被告：延边世贸大厦有限公司。。住所：吉林省延吉市人民路**7-11 法定代表人：张可杨，该公司总经理。 原审被告：张吉昌，男，1958年9月7日出生，汉族，住，住吉林省延吉市开发区/div> 上诉人董虹菠因与被上诉人延边国际贸易大厦有限责任公司（以下简称延边国贸）及原审被告延边世贸大厦有限公司（以下简称延边世贸）、张吉昌返还原物纠纷一案，不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2019）吉24民初39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人董虹菠及其委托诉讼代理人何香凝，被上诉人延边国贸委托诉讼代理人金香兰、池永哲到庭参加诉讼，原审被告延边世贸、张吉昌经传票传唤无正当理由拒不未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董虹菠上诉请求：1.撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2019）吉24民初39号民事判决，发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼费由延边国贸负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，程序违法，证据不足。（一）一审判决按原租赁合同的年租金标准24,000元计算柜台使用费是错误的。柜台位置不同产生的经营效益不同，柜台租金也不相同，且延边世贸基于与延边国贸签订的租赁合同，将房屋拆除后并没有进行后续装修，故董虹菠不能按照2000元一个月的标准给付柜台使用费。一审判决适用统一的租金标准没有事实依据，也违背常理。（二）基于合同相对性原理，延边国贸不是本案的适格主体。延边世贸向董虹菠转租柜台时，虽然延边国贸破产管理人在现场，但董虹菠系与延边世贸签订租赁合同并交付租金，从延边世贸手中接收柜台，双方约定以重新开业开始计算租期。董虹菠基于和延边世贸签订的合同，合法占有、使用柜台，延边国贸主张返还原物没有依据，应当驳回延边国贸的起诉。出租人与次承租人之间并不存在直接的法律关系，除特别约定，次承租人对出租人不负有支付租金义务。延边国贸与延边世贸是原有的租赁关系，延边世贸与董虹菠是转租关系，二者是两种不同的法律关系。因董虹菠和延边国贸没有直接形成租赁关系，故延边国贸直接向董虹菠要求支付摊位使用费没有法律依据。（四）原审判决确有错误。本案涉及十几个业主，基于相同的事实、相同的原告，同一法院的判决结果、案件受理费金额及负担主体均不一致。（五）原审判决判项超越诉讼请求范围，程序违法。原审判决第一项不是延边国贸诉讼请求内容，也不是庭审调查内容、辩论内容，应当予以撤销。（六）原审判决程序违法，违背不告不理原则，超越诉讼请求对董虹菠与延边世贸的合同作出定性、效力认定。董虹菠与延边世贸签订的租赁合同有效并已经部分履行，原审判决认定该合同未履行是错误的。董虹菠履行了合同全部义务，延边世贸履行了如交付摊位、拆除商场原装修、接收租金、支付商场各项费用等部分合同义务。延边世贸拆除装修物过程中，董虹菠停止经营半年。一审判决将延边世贸收取的租金作为折抵延边国贸向董虹菠主张的摊位使用费，严重侵害董虹菠权益，违背合同相对性原则。综上所述，一审判决结果错误，严重侵害了董虹菠的诉权，应当予以撤销，延边国贸的诉讼请求应予驳回。在二审庭审中，董虹菠要求解除与延边世贸的租赁合同，并表示不再主张原审程序方面存在问题。 延边国贸答辩称，（一）董虹菠的上诉事实与客观事实不符。延边国贸在敦化市胜利北大街85号敦化商贸中心有1583.89平方米的产权商铺。2011年10月5日，延边国贸与王某1就该商铺签订了《租赁合同书》，租赁时间为2011年10月15至2026年10月14日。因延边国贸破产，王某1经营到2017年8月30日止。2017年9月30日，延边国贸与张吉昌对该商铺签订了《房屋租赁合同》，租赁时间为2017年10月1日至2020年9月30日。由于张吉昌交付4万元租金后不再交付租金，双方又于2018年11月7日签订了《解除房屋租赁合同书》。延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2018）吉24民初449号民事判决确认了该事实。到目前为止，延边国贸对该房屋没再签订任何租赁合同。（二）董虹菠没有权力占有和使用延边国贸的商铺。董虹菠称其与延边世贸大厦签订过《商铺租赁合同》，可以使用商铺是错误，因为：1.延边国贸与延边世贸没有就敦化商贸城商铺签订过任何租赁合同。2.延边国贸虽然与张吉昌于2017年9月30日签订了租赁合同，但双方又于2018年11月7日签订了《解除房屋租赁合同书》，所以董虹菠没有任何理由占有使用该商铺，更没有合同依据。3.因为延边国贸解除了与张吉昌的房屋租赁，自然也解除了董虹菠与延边世贸签订的《商铺租赁合同》。（三）一审法院把王某1经营期间各业主的商业行为认定为延边国贸的经营活动是错误的。因为：1.延边国贸与王某1签订过房屋租赁合同，期间为2011年至2026年止，期间一切经营均由王某1进行，与延边国贸毫无关系。2.敦化商贸城有限责任公司于2018年8月14日证明王某1经营到2017年8月30日止，并将商品搬出敦化商贸城。3.2017年9月30日，延边国贸与张吉昌签订了房屋租赁合同。通过以上事实可知，将王某1经营期间部分摊主的经营行为认定为延边国贸的经营行为是错误的。请求裁定驳回董虹菠的上诉请求，支持延边国贸的一审诉讼请求。 延边国贸向一审法院起诉请求：1．判令董虹菠、延边世贸、张吉昌迁出柜台，返还商铺；2.诉讼费由董虹菠、延边世贸、张吉昌负担；3.庭审中增加诉讼请求，请求判令董虹菠、延边世贸、张吉昌自2018年10月1日起至返还商铺柜台之日止，每月支付占有使用费3750元。 一审法院认定事实：延边国贸在吉林省敦化市胜利大街敦化商贸城一楼有1583.89平方米商业面积的房屋所有权，在2017年9月之前,延边国贸将该商业面积分割成若干个摊位对外出租，由延边国贸敦化分公司实际行使管理权。在此期间，董虹菠租赁其中一个摊位，每月租赁费1750元，租赁费用一月一交，延边国贸不予认可。2017年9月，延边世贸接手管理延边国贸在敦化商贸城所有的全部商铺，并欲对所接手管理的商铺进行重新装修开业。2017年9月13日，延边世贸与董虹菠针对欲重新装修出租的柜台租赁事宜签订两份《商铺租赁合同》（原来租赁的柜台），其中一份合同主要约定“延边世贸将敦化商贸城一楼地上西区干果水吧旁柜台（摊位）出租给董虹菠，限经营土特产、花茶、营养粉项目。年租金20,000元，履约保证金1000元……”；另一份合同主要约定“延边世贸将敦化商贸城一楼地上西区干果柜台（摊位）出租给董虹菠，年租金60,000元，履约保证金1000元……”。两份合同中租赁期限处均未写明租赁起止日期。签订合同后，董虹菠于2017年9月30日向延边世贸交付柜台租金80,000元及保证金1000元，于2017年10月8日向延边世贸交付保证金1000元。合同签订后，延边世贸开始拆除商场内的部分设施进行重新装修，但在装修未完成前停止了装修，商场的天棚等设施处于拆除后未重新安装的状态。虽然延边世贸公司未完成装修，但董虹菠等经营业主仍然占有使用。 另查明，2015年9月9日，一审法院受理吉林天宇建设集团股份有限公司、吉林省长城建设工程有限公司、李某、宋某申请延边国贸破产清算一案，并于2015年9月10日作出（2015）延中民二破字1-1号决定书，指定吉林延大律师事务所担任延边国贸的破产管理人，管理职责中包括接管延边国贸的财产、印章和账簿、文书等资料。2019年9月29日，一审法院作出（2015）延中民二破字第1-1号民事裁定，宣告延边国贸破产。 再查明，延边国贸因与张吉昌、延边世贸房屋租赁合同纠纷，于2018年10月8日向一审法院提起诉讼。一审法院于2019年3月11日作出（2018）吉24民初449号民事判决。该判决认定:甲方延边国贸与乙方张吉昌于2017年9月30日签订了一份房屋租赁合同，延边国贸将其所有的敦房权证城字第0**5144号面积为1583.89平方米的房屋租赁给张吉昌，租赁期限为2017年10月1日至2020年9月30日,租金为每月8万元，交费时间从2017年11月起，每月15日前预先支付下个月费用，逾期支付超过15天，甲方可单方解除本合同。乙方经营期间内发生的所有税、费(包括但不限于水、电费、物业费、取暖费等所有费用）均由乙方自行承担，甲方延边国贸与乙方张吉昌盖章签字后,合同立即生效。自合同签订日起,延边国贸仅在2017年9月30日收到了4万元的租金，之后乙方张吉昌并未按照合同内容及时履行合同义务，没有交付租金，故延边国贸于2018年8月15日向张吉昌发送了一份解除房屋租赁合同通知书，通知其即日起解除2017年9月30日双方签订的房屋租赁合同。后双方于2018年11月7日正式签订了解除房屋租赁合同协议书，约定从2018年11月8日起解除双方间的敦化国贸商场的房屋租赁合同，乙方张吉昌确认所有柜台租赁在2018年12月30日到期，所有柜台费用收取到2018年12月30日止。延边国贸提供的证据敦化购物中心欠费明细表中，张吉昌在经营期间发生的费用包括取暖费、水费、消防保安费、维修费、管理费、卫生费，12个月的费用为217,397.89元，平均每月18,116.49元,虽双方于2018年11月8日解除合同，但乙方张吉昌确认将柜台费用收取到2018年12月30日止，因此应按照合同期限内2017年10月1日-2018年12月30日计算经营期间发生的各项费用，15个月共计271,747.35元。 一审法院认为，延边国贸作为案涉商业摊位的所有权人，将其管理权交与延边国贸敦化分公司，由于延边国贸敦化分公司不具有民事主体资格，因此，延边国贸敦化分公司的行为后果由延边国贸承担。敦化分公司将商业摊位出租给董虹菠，虽然双方没有签订书面的租赁合同，但从实际履行的情况可以认定董虹菠与延边国贸形成了事实上的租赁合同关系。在董虹菠履行租赁合同的过程中，延边国贸既没有与董虹菠解除合同，也没有告知董虹菠其已将所有摊位整体出租给延边世贸，而是由延边世贸直接接手敦化分公司的管理权，并且在延边世贸对整体商铺进行重新装修时，无论延边国贸敦化分公司还是延边国贸均没有提出任何异议，作为董虹菠完全有理由相信延边世贸的行为是经延边国贸授权，因此，董虹菠与延边世贸之间签订的租赁合同对延边国贸同样具有约束力。 董虹菠与延边世贸针对原租赁柜台签订租赁合同，合同中对租赁期限未作出约定，双方约定的租金数额系以房屋装修开业为前提，现延边世贸未履行完毕装修的约定义务，只是以此为由预收的租赁费用及履约保证金，而董虹菠也未实际迁出柜台停止营业，因此，延边世贸与董虹菠之间签订的柜台租赁合同未实际履行。董虹菠实际占有使用柜台的依据仍然是与延边国贸之间的租赁合同，租赁费应参照未装修之前收取额度计算。参照相邻摊床的租赁价格（2000元/月），酌定敦化商贸城一楼地上西区干果柜台（摊位）的租赁价格为2000元/月计算；因敦化商贸城一楼地上西区干果水吧旁柜台（摊位）的租赁价格1667元（20,000元/年÷12个月）已低于参考价格，依法不再予以调整。据此，租赁费以3667元/月（2000元+1667元）计算。董虹菠已向延边世贸交纳租金8万元及保证金2000元，自2017年10月至2019年7月25日董虹菠交纳的租金已无剩余。因不可归责与董虹菠的原因，致使租赁物受到不同程度的破坏而影响了租赁物的使用，应当酌情减少租金12,000元（6000元2个柜台），减少租金部分在租期中予以折抵。董虹菠应自2019年11月3日至摊床腾迁之日按照3667元/月向延边国贸交付租金。延边国贸现要求董虹菠返还摊床的诉求，符合法律规定，一审法院予以支持。考虑到董虹菠经营项目以干果、土特产为主，酌情给予90天的搬迁期。 综上所述，延边国贸的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：（一）解除延边国贸与董虹菠之间的租赁合同关系；（二）董虹菠于判决生效之日起90日内将敦化商贸城一楼地上西区干果柜台（摊位）及敦化商贸城一楼西区干果水吧旁柜台（摊位）返还给延边国贸；（三）董虹菠于判决生效之日起向延边国贸支付摊床使用费（自2019年11月3日计算至实际腾迁之日止，按3667元/月计算）；（四）驳回延边国贸的其他诉讼请求。案件受理费738元（已申请缓交），由董虹菠负担723元，由延边国贸负担15元。如董虹菠未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 延边国贸向本院提交三组证据。第一组证据《租赁合同书》。证明：2017年9月30日延边世贸承租案涉摊位前，敦化商贸城的实际承租人是王某1，租赁时间是2011年10月15日至2026年10月14日，案涉摊位并非由延边国贸敦化分公司对外出租。第二组证据吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2019）吉24民初28号民事判决书。证明在与张吉昌签订合同前，因王某1没有及时缴纳租金，延边国贸提起诉讼。第三组证据敦化市商贸有限公司对延边国贸经营情况出具的《证明》。证明延边国贸没有直接对外出租，王某2、王某1对案涉摊位经营到2017年8月30日。董虹菠质证称，对三组证据的真实性及证明目的均无异议，但与法庭总结的争议焦点无关，且不影响此后延边国贸与张吉昌、延边世贸与董虹菠之间签订租赁合同的事实。 董虹菠向本院提交视听资料1份。证明延边世贸未完成装修，在其拆除装修期间，董虹菠撤出摊位，并未一直占有使用摊位。延边国贸质证称，对证据真实性有异议，无法证实是在敦化商贸城内拍摄，视频没有拍摄时间，不能作为证据使用。 本院认为，董虹菠对延边国贸提交的三组证据真实性和证明目的没有异议，对该三组证据本院予以采信。董虹菠提交的证据无法证明其使用摊位的具体时间，本院对其不予采信。 本院经审理查明，延边国贸与案外人王某1就案涉商场签订租赁合同，约定租赁期限为2011年10月15日至2026年10月14日。王某1实际经营至2017年8月30日。2017年9月30日，延边国贸与张吉昌就案涉商场签订《房屋租赁合同》，约定“租赁期限暂定为三年，自2017年10月1日至2020年9月30日”。2017年9月，即延边国贸与张吉昌签订《房屋租赁合同》之前，延边世贸与多名业主签订《商铺租赁合同》，并收取租金及保证金。延边世贸最后一次与业主签订合同并收取租金的时间为2018年7月1日。 另查明，在延边国贸与张吉昌、延边世贸房屋租赁合同纠纷一案中，张吉昌辩称其不是承租人，仅是签约人。延边世贸称“延边世贸的总经理是延边国贸法人（代表）的弟弟，所以延边国贸和延边世贸是合作关系。”该案生效的（2018）吉24民初449号民事判决认为：“关于张吉昌提出的自己仅是签约人、受托人的抗辩理由，因为在双方房屋租赁合同中，延边国贸与张吉昌并没有签订过关于主体变更的协议，没有明确将权利义务均转移至延边世贸，无法证明张吉昌是受延边世贸的委托，无法证明是代理行为。签约时张吉昌是否出具委托书等，张吉昌并没有提供相应的证据证实，由于举证不力，其抗辩理由不予支持，张吉昌作为合同相对人不能排除其责任和义务。关于本案中延边世贸是否为实际使用人，延边世贸与签约承租人张吉昌之间的内部求偿关系与出租人延边国贸无关。延边世贸出具的担保承诺书，承诺延边世贸承担全部责任，但并没有延边国贸的签字认可或同意，仅可以看作是延边世贸做出的单方允诺，构成并存的债务承担，实际使用人延边世贸在诉讼过程中明确表示了愿意承担责任，这是实际使用人表达了加入债务的意思表示，故延边国贸应与张吉昌共同对债务承担连带清偿责任。” 本院查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，（一）关于延边国贸是否有权向业主主张返还原物问题 《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”依据前述规定，延边国贸作为案涉摊位的所有权人，有权要求无权占有人返还案涉摊位，并支付无权占用期间的占有使用费。故对董虹菠关于延边国贸主体不适格的上诉理由，本院不予支持。 （二）董虹菠是否应返还摊位并交付所欠租金问题 董虹菠摊位所在的敦化商贸城西门一直正常开放，人员正常出入，董虹菠对此没有异议。现董虹菠仍占有使用案涉摊位，故其应支付占有使用期间的费用。对董虹菠关于商场装修未完成，租赁费起算条件未满足，不应从其交纳的租金中扣减租赁费的主张，本院不予支持。由于延边世贸未按约定对摊位进行装修，原审判决参照未装修前相邻摊位的租赁费标准，酌定按3667元/月（2000元/月+1667元/月）计收董虹菠承租的两个摊位应支付的租赁费，并考虑因租赁物存在损坏影响使用情况，酌情减少租金12,000元，将减少的租金在租期内予以折抵，符合客观实际，本院予以确认。董虹菠对一审判决确定的租金标准有异议，并提起上诉，本院不予支持。一审法院认定董虹菠的租赁期限到2019年11月2日届满，本院将董虹菠交纳的2000元保证金亦在租期内折抵，故到2019年11月18日，董虹菠交纳的钱款已经没有剩余。此时，董虹菠与延边世贸的租赁关系终止。其后，董虹菠继续占有摊位便属于无权占有，应向延边国贸返还案涉摊位。董虹菠应自2019年11月19日至摊床腾迁之日按照3667元/月向延边国贸交付租金。本院酌情给予搬迁期15天。 （三）关于一审判决判项是否超诉讼请求问题。 董虹菠上诉主张，原审判决第一项即解除延边国贸与董虹菠之间的租赁合同关系的判项不是延边国贸的诉讼请求范围。本院经审理查明，延边国贸起诉请求没有该项内容，原审判决判项超出诉讼请求，确有不当，本院予以纠正。 综上所述，董虹菠的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下： 一、撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2019）吉24民初39号民事判决； 二、董虹菠于本判决生效之日起15日内将敦化商贸城一楼地上西区干果柜台（摊位）及敦化商贸城一楼西区干果水吧旁柜台（摊位）返还给延边国际贸易大厦有限责任公司； 三、董虹菠于本判决生效之日起向延边国际贸易大厦有限责任公司支付摊床使用费（自2019年11月19日计算至实际腾迁之日止，按3667元/月计算）； 四、驳回延边国际贸易大厦有限责任公司的其他诉讼请求； 五、驳回董虹菠的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费738元（已申请缓交），由董虹菠负担723元，由延边国际贸易大厦有限责任公司负担15元。二审案件受理费738元，由董虹菠负担723元，由延边国际贸易大厦有限责任公司负担15元。 本判决为终审判决。 审 判 长  岳 航 审 判 员  黄一鸣 审 判 员  郭金专 二〇二〇年八月三十一日 法官助理  崔桂香 书 记 员  邵 辉