北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初2074号原告：北京大白楼招待所，住所地北京市大兴区西红门镇大白楼村。法定代表人：冯尊国，经理。被告：马玉嫣，女，1973年12月2日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：赵紫蝶，北京兴展律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨智永，北京兴展律师事务所律师。原告北京大白楼招待所（以下简称大白楼招待所）与被告马玉嫣房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大白楼招待所的法定代表人冯尊国、被告马玉嫣的委托诉讼代理人赵紫蝶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大白楼招待所向本院提出诉讼请求：1.赵紫蝶将所租赁的到期后的大白楼招待所的租赁房屋交还给大白楼招待所；2.赵紫蝶支付大白楼招待所自2018年8月16日至2019年11月15日期间租金41066.20元、自2019年11月16日至2020年8月15日期间租金26568元(2018-2019年1年的租金为32210.20元,2019-2020年1年的租金系在上一年租金基础上上浮10%)、上述租金的滞纳金合计3381.71元（按照合同约定，按年租金的5%计算）；3.本案诉讼费用由马玉嫣承担。事实和理由：大白楼招待所与马玉嫣于2004年8月19日签订了《房屋租赁合同》，双方协定租赁时间为15年（2004年8月16日至2019年8月15日），但马玉嫣在第15年全年至今未交租金，并占有此房屋；大白楼招待所从2018年12月至今每月在马玉嫣所租赁房屋门上粘贴《告知书》，并短信告知马玉嫣，但马玉嫣至今既不交还房屋，也不交租金；综上所述，为维护自身合法权益，大白楼招待所诉至法院，请求判如所请。马玉嫣辩称，不同意大白楼招待所的诉讼请求；对涉案房屋的租赁合同，因房屋未取得建设工程规划许可证，经北京市大兴区人民法院所作出（2019）京0115民初10914号民事判决确认无效，合同无效后不存在租金问题，故大白楼招待所按有效合同要求马玉嫣支付租金没有法律依据；大白楼招待所主张返还房屋也没有事实依据；在2016年7月，北京市大兴区西红门镇大白楼村村民委员会（以下简称大白楼村委会）已经张贴拆除腾退告知书，涉案房屋也在本次拆除腾退范围内，马玉嫣已经在告知书张贴后数日内将房屋腾空，并未实际占有使用房屋，大白楼招待所无权要求马玉嫣返还；因涉案房屋在2016年就断水断电了，已经不具备正常经营和使用条件，马玉嫣自从租赁后也没有正常经营或获利，不应向大白楼招待所支付涉案房屋租金；关于滞纳金，无事实和法律依据，马玉嫣自2016年起没有对房屋实际占有，不存在合同约定的违约情形，且违约条款作为从合同条款应依附于租赁合同，只有在租赁合同有效的情况下违约条款才能发生效力，现租赁合同已经被法院确认无效，合同无效后关于违约条款亦应属无效，不应继续适用；据此，请求法院驳回大白楼招待所的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2004年8月19日，大白楼招待所（甲方、出租人）与马玉嫣（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，双方约定甲方自愿将大白楼招待所西侧北起第2个院的房屋10间租赁给乙方使用，甲方同意将原房屋10间拆除，由乙方新建约400平方米的2层小楼，10年内如遇拆迁，地上赔偿甲、乙双方各得50%，10年后房屋产权归甲方所有；双方约定租赁期限为15年，自2004年8月16日至2019年8月15日；关于租金，双方在合同书第4条约定：“租金第一年为人民币壹万捌千元整，第二至第十年间每年租金为人民币贰万元整。自第十一年起每年租金按上年租金的10%递增。每年的8月15日前一次付清，如乙方拖欠房屋租金，甲方有权按年租金的5%收取滞纳金”；合同签订后，马玉嫣按照合同约定将原房屋10间拆除并新建2层小楼。2019年，马玉嫣以房屋租赁合同纠纷的案由将大白楼招待所诉至本院，要求：1.大白楼招待所退还2015年8月16日至2018年8月15日期间的房租77020元；2.大白楼招待所向马玉嫣支付房租利息（按同期银行活期存款利率计算，从2015年8月16日至2018年8月15日）；3.诉讼费由大白楼招待所承担；本院于2019年10月17日作出（2019）京0115民初10914号民事判决书，经审理查明：“2004年8月19日，大白楼招待所与马玉嫣签订房屋租赁合同……大白楼招待所确认收到马玉嫣支付的2015年8月16日至2018年8月15日期间房屋租金77020元。马玉嫣未再向大白楼招待所支付2018年8月16日之后的租金。本案涉案租赁房屋院落并非宅基地，上述房屋未取得建设工程规划许可证等建房审批手续，亦未在房屋管理部门进行登记。马玉嫣尚未将租赁房屋腾退返还给大白楼招待所。庭审中双方当事人对上述事实均予认可。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认”，认定：“马玉嫣与大白楼招待所订立房屋租赁合同，但至本案审理时针对诉争房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：‘出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效’，故本案房屋租赁合同应属无效。马玉嫣认可2015年8月16日至2018年8月15日期间未向大白楼招待所交还租赁房屋……故马玉嫣应支付2015年8月16日至2018年8月15日占用房屋期间的使用费”，判决：“驳回马玉嫣的全部诉讼请求”；该民事判决书已生效。2016年7月10日（落款时间），就拆除腾退事宜，大白楼村委会发布《告知书》；该《告知书》载明拆除腾退范围为该村村域范围内的非住宅房屋（包括建筑物、构筑物及其它附属物和附属设施设备），拆除腾退工作自2016年7月8日启动；大白楼招待所认可当地村委会曾发过《告知书》，但主张实际下发时间为2016年10月；就已在2016年搬离租赁房屋的主张，马玉嫣提交室内照片1张；大白楼招待所对此不予认可，并主张因马玉嫣将租赁房屋上锁，所以不知道室内情况。2018年12月8日，大白楼招待所在租赁房屋的房门上张贴解除通知书；2018年12月22日、2019年1月16日、2019年2月21日、2019年3月23日、2019年4月13日、2019年5月25日、2019年6月26日、2019年7月28日、2019年8月16日、2019年10月16日、2019年11月16日，大白楼招待所在租赁房屋的房门上张贴到期腾退告知书，要求马玉嫣腾退房屋并交纳各项费用；对上述张贴情况，均有告知书文本及照片予以证明，马玉嫣对其真实性予以认可；在照片中，租赁房屋的房门被上锁；在大白楼招待所与马玉嫣一方人员通过短信沟通时，马玉嫣一方表示：“冯总，你不用再贴条了，想要解决问题最好还是约个时间一起去拆迁办谈谈吧”，大白楼招待所则回复称：“至今我这里未见到，（县级政府拆迁通告）”。经本院在2020年8月17日庭审后现场勘验，租赁房屋的房门上仍留有大白楼招待所张贴的通知书，房门已被上锁，无法进入，或者是不透明防盗门，或者是有玻璃窗的房门但已拉上窗帘，均导致无法观察室内情况。就生效民事判决书已经确认诉争房屋租赁合同为无效合同一节，在本院向大白楼招待所释明后，其明确表示坚持按有效合同主张请求。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明；生效法律文书的既判力应当受到尊重。根据已生效（2019）京0115民初10914号民事判决书，本案诉争房屋租赁合同应属无效合同，经释明后，大白楼招待所仍依据有效合同的请求权基础要求马玉嫣给付租金及滞纳金，而合同无效所涉占有使用费及赔偿损失事宜，显然不同于合同有效所涉租金及滞纳金事宜，故对上述诉讼请求，本院不予支持；就所涉争议，大白楼招待所可在确定正确的请求权基础后另行解决。对于腾退请求，因房屋租赁合同已到期，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”又根据第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”即在房屋租赁合同纠纷案件中,无效合同的返还财产及有效合同到期后的返还租赁物，具有基本相同的法律后果，故对大白楼招待所所主张返还租赁房屋的诉讼请求，应予处理。根据生效民事判决书所查明事实，马玉嫣并未在2016年返还租赁房屋，至（2019）京0115民初10914号民事案件审理时，其仍未返还租赁房屋；且经本院勘验，现租赁房屋的房门仍上锁，无法进入，故对大白楼招待所要求马玉嫣返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持；需指出，返还房屋包括承租人将自有物品搬离租赁房屋及将房屋交还出租人等多个环节，即使租赁房屋已空置，在承租人将房门上锁但未交付房门钥匙的情况下，仍应认定未履行返还房屋义务。综上所述，对大白楼招待所的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百三十五条规定，判决如下：一、马玉嫣于本判决生效后十日内将其与北京大白楼招待所在二〇〇四年八月十九日签订的《房屋租赁合同》所涉租赁房屋返还北京大白楼招待所；二、驳回北京大白楼招待所的其他诉讼请求。案件受理费1575元，由北京大白楼招待所负担787元（已交纳），由马玉嫣负担788元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉至北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇二〇年八月二十一日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷