福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0922民初555号 原告：林丽娜，女，1982年10月8日出生汉族，古田县人，住古田县。 委托诉讼代理人：林铃斌，福建华忠盛律师事务所律师。 被告：何安镇，男，1976年9月4日出生汉族，古田县人，住古田县。 被告：苏秀琼，女，1977年9月21日出生汉族，古田县人，住古田县。 共同委托诉讼代理人：龚雅玲，福建凯峰律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：陈如，福建凯峰律师事务所实习律师。 第三人：陈小琴，女，1982年2月24日出生汉族，古田县人，住古田县。 第三人：古田县翊家商贸有限公司，住所地：古田县城西街道614路7支路****。 法定代表人：刘开炎，职务：总经理。 原告林丽娜诉被告何安镇、苏秀琼、第三人陈小琴、古田县翊家商贸有限公司执行异议之诉一案，本院于2019年12月13日收到林丽娜提交的案件材料，于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林丽娜委托诉讼代理人林铃斌、被告何安镇、苏秀琼共同委托诉讼代理人龚雅玲、陈如到庭参加诉讼，第三人陈小琴、古田县翊家商贸有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。在本案审理过程中，林丽娜申请撤回“依法判令位于古田县房产（价值约620000元）的所有权属于其所有”的诉讼请求，本院予以准许。本案现已审理终结。 林丽娜向本院提出诉讼请求：立即停止对位于古田县房产的强制执行，并立即予以解除查封。事实与理由：何安镇、苏秀琼诉陈小琴、古田县翊家商贸有限公司租赁合同纠纷一案，业经宁德市中级人民法院作出的（2018）闽09民终1919号民事调解书结案，何安镇、苏秀琼己申请人民法院依法强制执行，本院作出（2018）闽0922执801号之一《执行裁定书》，裁定（预）查封第三人陈小琴所有的座落于古田县的房产。前述房产并不是第三人陈小琴所有，第三人陈小琴曾于2017年3月22日与其签订《房屋买卖合同》，双方约定由其购买陈小琴的上述房屋，并支付房屋首付款160000元给陈小琴，剩余的房屋按揭款由其负责支付。《房屋买卖合同》签订后，其依约于2017年3月24日向陈小琴支付了60000元，于2017年4月11日向陈小琴支付了100000元，以上共计支付首付款160000元。同时，其已经对上述房屋进行装修，并实际占有该房屋，其每月均依约支付房屋按揭款。现该房产被本院依法查封，用于偿还何安镇、苏秀琼的欠款，严重侵害其合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项之规定，本案中因第三人陈小琴未协助其办理解押手续及过户手续，同时因涉案房地产古田县盛达房地产有限责任公司涉嫌刑事犯罪导致无法办理产权证。因此，本案中未办理房屋过户手续非因其原因导致。根据前述司法解释的规定，其能够排除执行，人民法院应当予以支持。其于2019年11月13日向本院提出执行异议申请，本院作出（2019）闽0922执异65号《执行裁定书》，驳回其执行异议申请。 何安镇、苏秀琼辩称，第一,林丽娜所诉称的涉案房产系其于2017年向陈小琴购买的，系虚构的事实。至2018年，陈小琴仍居住在涉案房产当中，林丽娜主张其已经实际占有该房屋并装修该房屋没有任何的事实依据跟证据。第二，林丽娜没有证据证明其已经向陈小琴支付了首付款及按揭款，即使存在支付首付款，林丽娜也没有支付全部的购房价款，故不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件。第三,林丽娜没有证据证明已偿还了该房产的全部按揭款,涉案房产还有银行的按揭款未还清，且涉案房产已经办理了房屋产权的抵押。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务，消灭抵押权的除外”的规定，陈小琴转让其名下已设定抵押的房产,首先应取得抵押权人的同意,另外，应清偿债务，消灭抵押权。但是林丽娜未举证证明其买卖行为已经取得抵押权人的同意，同时受让人并没有代为清偿债务，消灭抵押权。因此，陈小琴与林丽娜之间的买卖房产行为，违反了法律强制性的规定，并因其买卖行为违反法律强制性规定，导致涉案的房产未能办理过户手续，因此并不是属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。综上，请求驳回林丽娜的诉讼请求。 陈小琴、古田县翊家商贸有限公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了相关证据，本院组织当事人举证、质证。陈小琴、古田县翊家商贸有限公司未到庭参加诉讼，又未提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。对当事人无异议的（2019）闽0922执异65号执行裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.《房屋买卖合同》、银行转账凭证、销售不动产统一发票，该组证据来源合法，客观、真实，予以采信，可证实陈小琴向古田县盛达房地产有限责任公司购买位于古田县的房屋，后于2017年3月22日与林丽娜签订《房屋买卖合同》，林丽娜支付首付款160000元的事实；2.微信转账记录截图及古田县大桥镇XX村民委员会证明，因无证据证明古田县大桥镇XX村民委员会证明中体现的吴XX与微信转账截图中体现的转账方涵芳是同一个人，且无法证实微信转账截图中的收款人是陈小琴，因此微信转账截图无法体现往来款项之间转账人、收款人的真实身份，故该两份证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。 根据当事人的陈述及对上述证据的分析认定，本院认定本案主要事实如下：何安镇、苏秀琼与陈小琴、古田县翊家商贸有限公司租赁合同纠纷一案，经宁德市中级人民法院主持调解，并作出（2018）闽09民终1919号民事调解书。该调解书生效后，因陈小琴、古田县翊家商贸有限公司未履行生效调解书所确定的义务，何安镇、苏秀琼于2019年4月17日向本院申请强制执行。本院立案后，依法作出（2019）闽0922执801号之一执行裁定书，裁定（预）查封被执行人陈小琴所有的古田县，查封期限为三年。 林丽娜于2017年3月22日与陈小琴签订《房屋买卖合同》，合同约定：陈小琴于2017年4月1日将涉案房产以618513元的价格出卖给林丽娜，林丽娜支付陈小琴首付款160000元，林丽娜以陈小琴的名义偿还银行按揭贷款，陈小琴必须在2017年内办完房屋双证并过户给林丽娜。林丽娜于2017年3月24日支付陈小琴60000元，于同年4月11日支付陈小琴100000元。 林丽娜因对（2019）闽0922执801号之一执行裁定书有异议，于2019年11月13日向本院提出执行异议。本院经审查，于2019年11月22日依法作出（2019）闽0922执异65号执行裁定书，裁定驳回林丽娜的异议请求，并于2019年12月5日依法向林丽娜送达该执行裁定书。林丽娜不服该执行裁定书，于2019年12月13日向本院提交本案诉状、证据材料等相关诉讼材料。 综上所述，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，林丽娜对不动产主张权利并排除执行的，应同时具备上述四个要件。现审查查明的事实仅能证实林丽娜与陈小琴签订了《房屋买卖合同》，并支付陈小琴160000元，但该房产仍有应偿还的银行按揭贷款未清偿，且涉案房产已办理房屋产权抵押，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，陈小琴转让其名下已设定抵押的房产，首先应取得抵押权人的同意，或清偿债务消灭抵押权，林丽娜现有提交的证据无法证明其买卖行为取得了抵押权人的同意，且从本案查明的事实来看，林丽娜也未代为清偿债务消灭抵押权。因此，陈小琴与林丽娜之间的买卖房产行为违反了法律的强制性规定，导致涉案房产未能办理过户手续，因此，不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，故林丽娜关于立即停止对位于古田县房产的强制执行，并立即予以解除查封的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。林丽娜为（2019）闽0922执801号执行案件案外人，因此本院更改本案案由为案外人执行异议之诉。陈小琴、古田县翊家商贸有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回林丽娜的诉讼请求。 案件受理费100元，由林丽娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  黄文熹 人民陪审员  陈端容 人民陪审员  姚化春 二〇二〇年八月十八日 法官 助理  兰凌宇 书 记 员  陈拾妹 附主要法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。