重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初16795号原告：重庆大川集团房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区黄桷湾**，统一社会信用代码91500106203068259Y。法定代表人：李建荣，重庆大川集团房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：缪燕敏，女，住重庆市沙坪坝区。被告：蒋银刚，男，1967年8月14日出生，汉族，住重庆市合川。被告：韦红，女，1969年2月3日出生，汉族，住重庆市合川。第三人：中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，住，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎新街**一社会信用代码91500106903070720R诉讼代表人：苏海涛，中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行行长。委托诉讼代理人：郭太平，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊丽，重庆索通律师事务所律师。原告重庆大川集团房地产开发有限公司（以下简称大川公司）与被告蒋银刚、韦红,第三人中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行（以下简称工行沙支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大川公司的委托诉讼代理人缪燕敏，被告蒋银刚、韦红，第三人工行沙支行的委托诉讼代理人郭太平、熊丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大川公司向本院提出诉讼请求：1.解除2015年2月27日大川公司与蒋银刚、韦红签订的的《重庆市商品房买卖合同》。2.蒋银刚、韦红配合大川公司注销签订的《重庆市商品房买卖合同》的网络签约。3.蒋银刚、韦红配合大川公司注销重庆市江北区预购商品房买卖合同备案登记。4.蒋银刚、韦红配合大川公司注销位于重庆市江北区商品房的预告登记。5.蒋银刚、韦红返还位于重庆市江北区的房屋。6、本案的诉讼费由蒋银刚、韦红承担。事实及理由：1.2015年2月27日，蒋银刚、韦红为购买由大川公司开发的位于重庆市江北区的房屋，与大川公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定房屋总成交价为384128元整，首付房款为116128元，房款余额为268000元整，房款余额以向银行按揭的方式支付。2015年3月16日，蒋银刚、韦红与工行沙支行、大川公司签订了个人借款／担保合同。合同约定，工行沙支行向蒋银刚、韦红发放金额为268000元的一手住房购置贷款用于购买位于重庆市江北区的房屋，大川公司为保证人，保证担保责任的范围为阶段性连带保证责任。2.蒋银刚、韦红从2016年8月30日起至今未按时向工行沙支行偿还贷款，工行沙支行即在大川公司保证金账户中扣划了63247.97元到蒋银刚、韦红还贷账户上用于偿还蒋银刚、韦红的贷款，导致大川公司承担了担保责任，其行为已构成违约。根据《重庆市商品房买卖合同》附件五第十一条第（四）款约定：乙方未按抵押贷款合同（协议）约定偿还银行按揭款及利息，导致银行扣划甲方保证人（保证金）的，视为乙方未付清房款，甲方有权单方解除主合同，乙方还需承担违约责任并赔偿甲方的全部损失。基于上述事由，蒋银刚、韦红的行为已经严重侵犯了大川公司的合法权益，为维护自身权益，大川公司特向贵院提起诉讼，请贵院判如所诉。被告蒋银刚、韦红辩称：1.2015年2月27日，大川公司与蒋银刚、韦红签订了《重庆市商品房买卖合同》，由蒋银刚、韦红购买大川公司开发的位于重庆市江北区的房屋是事实。蒋银刚、韦红是以按揭贷款的方式购买的涉案房屋，涉案房屋已交付被告蒋银刚、韦红。2.蒋银刚、韦红已支付了首付款，并偿还部分按揭贷款，但具体金额记不清楚。蒋银刚、韦红有二年多时间未偿还贷款，希望大川公司能给予蒋银刚、韦红一定时间，蒋银刚、韦红愿意偿还拖欠的贷款。蒋银刚、韦红不同意大川公司的诉讼请求。第三人工行沙支行述称：1.大川公司因拖欠工行沙支行贷款，工行沙支行已向法院起诉。2.大川公司已代蒋银刚、韦红清偿了蒋银刚、韦红拖欠工行沙支行的借款，工行沙支行对原告大川公司与被告蒋银刚、韦红解除合同无异议。本院经审理查明事实如下：2015年2月27日，大川公司（甲方、卖方）与蒋银刚、韦红（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》。合同主要约定，第三条乙方所购商品房的基本情况：（一）本商品房坐落为：重庆市江北区；（四）本商品房建筑面积57.77平方米，套内建筑面积46.21平方米；（五）本商品房户型为：一室两厅。第四条购房价款：（一）本商品房为清水房，总成交金额为384128元。第五条付款方式及期限：3.按揭付款：（1）乙方签订本商品房买卖合同时向甲方支付首期房款116128元整，房款余额人民币268000元向银行做按揭贷款，贷款金额及年限最终以银行审批为准。第七条交房期限及交付条件：（一）本商品房交房期限：2.属预售商品房的，甲方应在2015年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第十条乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之0.1向甲方支行违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。附件五合同补充协议约定，二、双方同意主合同第五条补充如下：（二）4.在《房地产权证》办理完毕前，乙方未按照银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了担保责任的，甲方享有以下权利：4.1乙方承诺未按抵押贷款合同（协议）约定偿还银行按揭款及利息，导致银行扣划甲方（保证人）的保证金时，视为乙方未付清房款，乙方应自扣划之日起，以扣划金额为基数，按银行同期贷款利率的4倍向甲方（保证人）赔偿损失。4.2甲方有权单方解除主合同，收回该商品房，同时乙方必须在甲方履行保证责任后30日内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续。乙方所交的全部款项优先用于冲抵甲方（保证人）的损失，冲抵后如有剩余的，甲方在乙方配合完善有关合同解除手续后7个工作日内退还给乙方。4.3甲方有权对该商品房出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。4.4甲方有权终止或不予办理以乙方为产权人的房地产权证，并无须承担任何责任。十一其他约定：（一）关于通知的约定：乙方确认主合同正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为甲方向乙方发出书面通知的送达地址，甲方按上述地址发出通知，即视为甲方已履行通知义务。如出现乙方提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由乙方承担。如乙方通讯地址变更，须从变更之日起五日内书面通知甲方，否则，甲方按照上述地址发出通知，即视为已送达乙方。（四）乙方未按抵押贷款合同（协议）约定偿还银行按揭款及利息，导致银行扣划甲方（保证人）的保证金的，视为乙方未付清房款，甲方有权单方面解除主合同，乙方还需承担违约责任并赔偿甲方全部损失。同时乙方在此授予甲方代办解除主合同备案登记、预告登记、抵押权预告登记、抵押登记、产权登记等权限，甲方凭本授权条款即代为办理，无需乙方到场。甲方解除合同的，甲方自解除之日起360日内直接扣除乙方应支付给甲方的费用（包括但不限于违约金、损害赔偿金、代还按揭占用费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费、保管费、处置费、转移登记费、土地增值税、转让手续费、合同印花税、预告登记费、差旅费等）后，将剩余已付房价款（无息）退还乙方。（五）3.本补充协议与主合同有冲突或不一致的部分，以本补充协议为准。同日，蒋银刚、韦红向大川公司支行了首付款116128元。大川公司向蒋银刚、韦红出具销售不动产统一发票。同日，大川公司就涉案房屋办理了网络签约。2015年3月16日，蒋银刚（借款人、抵押人）、韦红抵押人）与工行沙支行（贷款人）、大川公司（保证人）签订了《个人购房借款／担保合同》。合同约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放金额为268000元的个人一手住房购置贷款。本合同项下贷款用于购买位于重庆市江北区的房屋。本笔贷款的担保方式为抵押，抵押人为蒋银刚、韦红，抵押物为重庆市江北区房屋。本合同项下贷款期限为10年，实际放款日与到期日以贷款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按A方式处理。A、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人授权贷款按一次性发放贷款，贷款利息自实际放款日起计算。经协商一致，借款人按照A偿还贷款本息。借款人自愿选择每月1日为还款日。A、按月等额本息还款法（按月计息），如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日。最后一期还款日为贷款到期日。借款人应从贷款发放的次月开始还款。每月本息还款额＝贷款本金×月利率×（1+月利率）还款月数/（1+月利率）还款月数-1。借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率基础上加收50%确定。借款人未按合同约定使用的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收100%确定。保证方式保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。若保证人与贷款人另行签订保证金质押协议或保证人与贷款人签订的相关协议中包括保证金质押条款且本合同项下贷款属于约定质押担保范围的，无论保证人是否仅以保证人的名义在本合同中签章，保证人还应对贷款承担保证金质押担保责任；本合同关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准，针对本合同签订的补充协议除外。第二十七条保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为提前到期之日起两年。第二十八条扣收：保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。贷款人扣收款项不足以清偿借款人所有债务的，贷款人有权决定清偿顺序。阶段性连带责任保证：保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。合同签订后，工行沙支行向蒋银刚、韦红发放了贷款268000元。2015年3月24日，大川公司就涉案房屋办理了涉案房屋预购商品房登记，并取得重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明。2016年7月2日，大川公司与蒋银刚、韦红办理业主接房手续，并由蒋银刚、韦红签署《接房确认书》。因蒋银刚、韦红未按时还款，工行沙支行于2016年6月29日、2016年12月30日、2017年3月29日、2017年6月29日，在大川公司保证金账户中扣划了28775.42元。2017年8月22日，本院受理（2017）渝0106民初12908号大川公司与蒋银刚、韦红追偿权纠纷一案。2017年12月26日，本院作出（2017）渝0106民初12908号民事判决，该判决认定大川公司作为担保人，代蒋银刚、韦红偿付了工行沙支行本息后，有权向蒋银刚、韦红追讨垫付款；其要求蒋银刚、韦红按照约定支付资金占用损失的请求也应当得到支持。遂判决蒋银刚、韦红支付大川公司垫付款28775.42元及分别自2016年6月29日起以5843.71元为基数，自2016年12月30日起以5694.25元为基数，自2017年3月29日起以8617.28元为基数，自2017年6月29日起以8620.18元为基数，均按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算至垫付款付清之日止的资金占用损失。案件受理费556元由蒋银刚、韦红负担。该判决已发生法律效力。2018年12月14日，大川公司通过中国邮政向蒋银刚、韦红发出《解除〈商品房买卖合同〉》。其主要内容为，因蒋银刚、韦红购买大川公司开发的位于大川水岸的房屋，向中国工商银行申请了按揭购房贷款，由于蒋银刚、韦红未按时偿还贷款，导致中国工商银行在大川公司保证金账户中扣划了款项用于偿还蒋银刚、韦红的贷款；截止2018年8月30日中国工商银行在大川公司的保证金账户上共扣划了63247.97元到蒋银刚、韦红的还贷账户上用于偿还贷款。现发函告知蒋银刚、韦红自收到本通知函之日起，视为双方签订的《商品房买卖合同》解除，要求蒋银刚、韦红配合大川公司办理包括但不限于解除合同、返还房屋、注销网上签约、合同备案登记、预告登记等事宜。解除合同后，大川公司将直接扣除蒋银刚、韦红应支付大川公司的费用（包括但不限于违约金、损害赔偿金、代还按揭款占用费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费、保管费、处置费、转移登记费、土地增值税、转让手续费、合同印花税、预告登记费、差旅费等）后，将剩余已付房款（无息）退还蒋银刚、韦红。因“上门无人，电话有误、空号”被退回。2019年7月4日，大川公司向本院提起本案诉讼。本院于2019年7月11日向蒋银刚、韦红送达起诉状副本，蒋银刚、韦红于2019年7月11日收到该副本。2019年7月12日，本院受理（2019）渝0106民初17376号工行沙支行与蒋银刚、韦红、大川公司金融借款合同纠纷一案。2020年5月12日，本院作出（2019）渝0106民初17376号民事判决，该判决认为工行沙支行与蒋银刚、韦红、大川公司签订的《个人购房借款／担保合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该贷款为购买夫妻共同房屋而贷款，属于二人共同贷款，应当由蒋银刚、韦红二人共同偿还。现蒋银刚逾期还款符合合同约定提前还款的条件，其二人应当按约返还本金及双方约定的利息、罚息、复利。《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中均约定大川公司在抵押登记完成前对蒋银刚、韦红本案债务承担连带保证责任。该约定系阶段性保证，系开发商在房屋尚不具备登记条件、抵押权暂无法有效设立时，由开发商与贷款银行建立保证合同关系，为贷款安全提供保障。本案中，该条款属于双方当事人对于保证期间、方式的约定，未违反法律规定，应属有效，大川公司应对本案中蒋银刚、韦红债务承担连带保证义务，故对大川公司对蒋银刚、韦红债务应当承担连带清偿责任。遂判决：一、蒋银刚、韦红于该判决生效之日起十日内偿还工行沙支行借款本金176803.98元，并截止2019年6月1日的利息2180.52元，及从2019年6月2日起至借款本息全部清偿之日止的罚息和复利（罚息以借款本金为基数，按照同年度全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率基础上加收50%计算；复利以未按时支付的利息为基数，按照同年度全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率基础上加收50%计算）；二、大川公司对上述蒋银刚、韦红判决范围内承担连带清偿责任；三、驳回工行沙支行的其他诉讼请求。2020年7月2日，大川公司代蒋银刚、韦红向工行沙支行偿清了蒋银刚、韦红在工行沙支行的借款本息。审理中，大川公司主张《关于解除商品房买卖合同的通知》未送达到蒋银刚、韦红，影响合同解除的效力，同意不适用补充协议第十一关于通知的约定，请求法院判决双方解除《商品房买卖合同》。蒋银刚、韦红、大川公司对蒋银刚、韦红已支付涉案房屋首付款116128元的事实无异议。蒋银刚、韦红对其已向工行沙支行偿还的按揭贷款数额不清楚。工行沙支行承认大川公司已代蒋银刚、韦红偿清蒋银刚、韦红的按揭贷款，故对大川公司与蒋银刚、韦红解除重庆市商品房买卖合同无异议。上述事实，有大川公司举示的重庆市商品房预售（预租）许可证、《重庆市商品房买卖合同》、中国工商银行个人借款凭证、个人借款/担保合同、网签信息截图、重庆市预购商品房买卖合同备案登记证明、重庆市不动产登记信息查询结果、（2017）渝0106民初12908号民事判决书、（2019）渝0106民初17376号民事判决书、中国工商银行逾期还贷凭证、催收函、EMS快递回单、解除商品房买卖合同通知函及EMS快递回单及物流信息截图，当事人的陈述等证据在案证明，上述证据经到庭当事人当庭质证及本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，大川公司与蒋银刚、韦红签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系当事人双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案蒋银刚、韦红未按照《个人购房借款/担保合同》约定偿还工行沙支行按揭贷款本金及相应利息等款项，致使工行沙支行扣划了大川公司的保证金，蒋银刚、韦红已构成违约，大川公司有权按照双方约定解除合同。大川公司在起诉状中的诉讼请求中提出解除合同，本院向蒋银刚、韦红依法送达了起诉状副本，蒋银刚、韦红于2019年7月11日收到起诉状副本，因此大川公司与蒋银刚、韦红签订的《重庆市商品房买卖合同》2019年7月11日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《重庆市商品房买卖合同》解除后，蒋银刚、韦红应当将涉案房屋返还大川公司，大川公司应当返还蒋银刚、韦红已付的购房款，因蒋银刚、韦红在本案中不能提供其已向工行沙支行偿还按揭贷款的准确数额，故蒋银刚、韦红有权另案起诉。《重庆市商品房买卖合同》解除后，大川公司有权要求蒋银刚、韦红协助大川公司办理注销涉案合同网络签约、预购商品房买卖合同备案登记、商品房的预告登记手续。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：原告重庆大川集团房地产开发有限公司与被告蒋银刚、韦红于2015年2月27日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2019年7月11日解除。被告蒋银刚、韦红于本判决发生法律效力之日起15日内将位于重庆市江北区房屋返还原告重庆大川集团房地产开发有限公司。被告蒋银刚、韦红于本判决发生法律效力之日起5日内协助原告重庆大川集团房地产开发有限公司注销《重庆市商品房买卖合同》的网络签约手续。被告蒋银刚、韦红于本判决发生法律效力之日起5日内协助原告重庆大川集团房地产开发有限公司注销重庆市江北区预购商品房买卖合同备案登记。被告蒋银刚、韦红于本判决发生法律效力之日起5日内协助原告重庆大川集团房地产开发有限公司注销重庆市江北区预购商品房的预告登记。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支行迟延履行期间的债务利息。案件受理费5320元，减半交纳2660元（原告已预交），由被告蒋银刚、韦红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  龚陵川二〇二〇年八月六日书记员  张 立