江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初6385号原告：钟驰，男，1990年8月25日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杨国玉、卢媛，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。被告：苏州妈咪家母婴护理服务有限公司，住所地苏州市相城区元和街道聚元街****。法定代表人：王翠荣。委托诉讼代理人：王传凯，公司员工。原告钟驰与被告苏州妈咪家母婴护理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院作出裁定将本案转为普通程序审理（独任制），并于2020年5月6日再次开庭公开开庭。原告钟驰（参加第一次开庭）及其委托诉讼代理人卢媛、被告苏州妈咪家母婴护理服务有限公司的委托诉讼代理人王传凯（参加第二次开庭）到庭参加了诉讼。被告苏州妈咪家母婴护理服务有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加第一次开庭。本案现已审理终结。原告钟驰向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告保证金80000元；2、判令被告向原告赔偿损失人民币780583元，其中包括装饰工程损失480583元和营业损失300000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年3月20日签订了一份《租赁经营管理合同》，合同约定被告将位于苏州市相城区元和街道聚元街233号D馆第3层房屋出租给原告，租赁面积615平方米，租赁期限为7年，即2018年3月20日至2024年5月14日，2018年3月20日至2019年5月14日的租金为每月21500元，原告承租房屋后对房屋进行了重新装修，花费了大额的装修费用，并购置各种电器设备，但是原告承租一段时间后，方知道承租的房子并不为被告所有，且被告无权将房屋进行转租，房屋实际所有人苏州厚木资产管理有限公司（下称厚木公司）并不同意被告将房屋另行转租。因此厚木公司于2018年12月强制要求原告搬离，因此原告遭受巨大损失。原告要求被告退还已支付租金并赔偿损失，但无果。要求明确双方合同已解除。被告苏州妈咪家母婴护理服务有限公司辩称：其有权转租涉案房屋；原告未按约支付租金和装修款。不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2018年3月20日，以被告为出租、受托管理方（甲方），原告为承租、委托管理方（乙方）签订《租赁经营管理合同》，载明：甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规规定，经平等协商，就甲方有权经营管理的项目或该商场内的经营场所(包括但不限于房屋、商铺、空地等)租赁管理事项，达成一致意见，特订立本合同，以资双方共同遵守。2.1.甲方同意将位于苏州市相城区，租赁面积为615平方米，租赁给乙方从事经营活动使用。3.1.乙方向甲方承诺，租赁该房屋经营仅作文化传媒用途。4.1.租赁期限为7年，即从2018年3月20日至2024年5月14日止。4．2.乙方应于2018年3月20日前接收租赁铺位……。4.3.装修免租期、经营免租期内综合管理费不予减免，乙方应按期缴纳。本合同装修免租期为35天，即从2018年3月20日至2018年4月30日。本合同经营免租期为35天，即从2018年3月20日至2018年4月30日。第五条租金等费用约定5.1.租金计算方式为：自2018年3月20日起至2019年5月14日止，月租金为21500元；自2019年5月15日起至2021年5月14日止，月租金为22447元；自2021年5月15日起至2023年5月14日止，月租金为23195元；自2023年5月15日起至2024年5月14日止，月租金为24131元。以上均含综合管理物业费。5.2.租金的支付方式5.2.1月固定租金支付方式：先付后用。乙方按每6个月支付一次，乙方不得迟延支付或者少付；首期租金129000元，在本合同签署后一次性支付，“剩余的每期租金该节假日后的第一个工作日”（注：原文如此）。甲方在收到租金后15个工作日内向乙方提供相应的发票。乙方未按期缴纳各项费用，逾期每日按应交金额的千分之三计付滞纳金。5.4.该房屋公共事业费由水、电费构成，水费为4.4元/T，电费为1.1元/度。乙方应在收到甲方发出的缴费账单后5个工作日内一次性付清。5.6.履约保证金：于本合同签订之日乙方需向甲方缴纳履约保证金，计人民币80000元，相当于4月租金、4月综合管理费之和，在乙方全面履行本合同各项条款的约定和保证甲方出租物业完好的情况下，租赁期满，乙方退还租赁场地(商铺)，结清应交的各项费用之后三个月内甲方不计息退还履约保证金。合同期内，乙方因违约而导致履约保证金被扣款的，乙方应在甲方通知补交的日期内补足履约保证金。5.7.甲乙双方特别约定，如本合同解除或者乙方终止履行本合同，甲方有权将履约保证金直接抵扣乙方拖欠的相关费用。7.1.乙方应向甲方提交必要及合法有效的经营证照(包括营业执照、税务登记证、商品质量检验证、经营许可证、生产许可证等经营活动所需之合法证明文件)的复印件，……7.2.乙方在租赁期内因特殊情况需要提前终止合同的，应提前二个月向甲方提出书面申请，甲方书面同意后，双方结算完毕，方可终止合同，履约保证金在甲方指定的时间内给予退还。乙方未提前通知甲方而终止合同，或未经甲方同意即撤柜停业的，除履约保证金不予退还外，乙方还应向甲方支付相当两个月租金[前述“月租金”指本合同解除前乙方己经支付的最高月租金或本合同规定的租赁保证金金额的1/3(两者取高)]以及管理服务费的违约金。7．3.乙方开业日期定于2018年5月15日。如因甲方原因开业延期，合同租赁期限相应顺延。7.9.乙方经营期间产生的债权债务由乙方自行承担，与甲方无关。第八条装修及保险条款8.1.乙方签订本合同后的装修期为35天，即从2018年3月20日至2018年4月30日。装修期包含在本合同的租赁期限内。8.2.乙方对该房屋进行任何装修工程(包括但不限于乙方对该房屋进行的内部装修、分隔、修建、改建或安装、更换设备、装置)；其设计与图纸必须取得甲方和/或商场物业管理方的事先书面同意，并征得所有必要的政府有关部门的书面同意或批准后方可施工。8.8.合同期内，装修物属乙方所有，由乙方负责管理和维护保养。因乙方原因造成合同提前终止的，或合同期满双方不再续约的，甲方有权要求乙方进行拆除或者要求固定装修无偿归甲方所有，乙方不得擅自拆除。第九条违约责任9.3.合同期内乙方下列情形之一，属乙方严重违约，甲方可通过书面方式单方面解除合同，没收履约保证金，要求乙方支付装修免租期的租金损失以及乙方应另行按月租金及综合管理费的3倍金额补偿甲方[前述月租金指本合同解除前乙方已经支付的最高月租金或本合同规定的租赁保证金金额的1/3(两者取高)]，并且甲方有权自行处理乙方承租铺位的物品，由此产生的责任由乙方承担。若履约保证金不足以补偿甲方损失，甲方有权留置乙方货物抵押并向乙方追偿。解除合同通知函自甲方依据本合同约定的送达地址送达。本合同自书面解除函送达之日起解除。A、拖欠应缴任何款项及费用达十日以上或擅自终止营业达24小时以上；B、未经甲方书面同意，擅自将商铺转租、转让、出借或作抵押、担保；……第十一条合同的终止和续约11.1.合同期满，双方如果不再续签合同，本合同即为终止，乙方应在合同期满之日起3日内从租赁的场所(商铺/柜台)撤出货物，将商铺连同装修完好地归还甲方，如有损坏应予赔偿。乙方逾期仍未撤出货物或未将商铺交还甲方，每逾期一天，甲方按乙方每月租金及管理服务费的10%收取违约金；逾期10天以上，视为乙方放弃对租赁场所内物品所有权，甲方有权强行进入租赁场地并予以收回，同时有权自行处理乙方承租商铺的物品，乙方不得有异议。11.2.甲乙双方协商一致终止合同、甲方依据法律规定或合同约定单方解除合同，合同终止或解除之日视为合同期满之日，对于乙方经营场所的腾退及其物品清理按前款约定办理。11.3.合同期满，在同等条件下乙方有优先续约权，乙方如需续约，应在租赁合同期满前两个月向甲方提出续约申请，……。14.4.本合同一式三份，甲方执两份，乙方执一份。在双方法定代表人或授权代表人签字盖章，乙方交纳履约保证金时生效，本合同解除或期满终止在双方债权债务结算完毕之日失效。后原告对租赁房屋进行了装修并开设“如艺舞蹈”教室，但未领有执照。原告向被告的付款情况如下：2018年3月31日原告分三次通过其工商银行卡尾号为1023的账户向被告股东胡海琴（王传凯之妻）尾号为5134的建设银行卡账户转账合计114000元租金；2018年4月24日原告通过相同账号向胡海琴转账支付80000元（履约保证金）。2018年3月19日，原告通过支付宝账号向被告支付宝账号转账支付50000元、50000元，合计100000元，该笔款中包括租金15000元及装修预付款85000元。另外，2018年7月16日原告通过支付宝向被告支付宝账户转账支付2000元。至此，原告共向被告支付了首期6个月的租金129000元、保证金80000元，装修款85000元以及电费2000元。2018年10月8日，案外人厚木公司向原告出具通知书1份，载明，原告所承租的铺位不属于被告所有，而是被告向其公司租赁后转租给原告，但其公司与被告的租赁合同中约定被告不得转租，其公司不同意原告继续承租该铺位，要求原告于接到通知后3日内搬离，损失由原告自负。另查明，2017年5月15日，案外人厚木公司作为出租方（甲方）、被告作为承租人（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将“方圆里”（位于苏州市相城区第**房屋出租给乙方使用，租赁面积为2643.35平方米；该房屋只供乙方以经营品牌“妈咪家”（月子会所）之用途、租赁期限为7.5年，从2017年5月17日至2024年11月14日，该房屋的交付日期为2017年5月15日。未经甲方书面同意，乙方不得以任何方式将该房屋的全部或部分转租、分租给第三人，否则甲方有权单方解除合同。乙方应在合同租赁期届满之日，按照本合同的约定将房屋交还给甲方，乙方应最迟于终止之日前将该房屋内的所有物品搬离该房屋，并将该房屋恢复至房屋交付时的状态。若乙方未能将房屋内物品的设施、设备搬离，甲方有权自行或者在公证机关下将乙方在该房屋内的任何遗留物品封存，并另行保管，并将该房屋内的一切装修附属设施、设备拆除，并收回房屋。乙方不得就上述甲方封存等行为造成的损失要求甲方承担任何责任，同时乙方还应承担相关费用，并赔偿由此给甲方造成的损失。未经甲方书面同意，擅自将房屋全部或部分转租、分租、转让、承包、转借他人的，则甲方有权以书面通知方式解除本合同……。再查明，审理中，原告提供了《舞蹈培训场地装修装饰工程清单》一份，载明：1、拆墙拆顶卫生垃圾人工3930元，2、轻钢龙骨隔墙14760元，3、轻瓷砖隔墙、粉刷12650元，4、钢龙骨吊顶造型制作6零主龙6720元。5、灯槽制作2030元。6、彩色立邦刷面（顶面）3136元，7、顶面喷黑、修补小孔5820元，8、钢化玻璃门制作2618元。9、拉手、地、地弹簧子、附门3800元，10、不锈钢门套4480元，11、实木复合门（加门套门销）3400元，12、铝合金隔断（百叶窗）9312元，13、休息区地台（多层板）1767元，14、卫生间台盆大理石台面两个台盆2200元，15、卫生间防火板隔断4680元，16、两个淋浴房5130.4元，17、卫生间集成吊顶3640元，18、电工布线（包电线、开关）22925元，19，空调总线25平方6400元。20、1立面图、形象墙打底（木工板）1680元，爵士白仿大理石砖贴面2160元，21、铝合金窗2240元，22、墙面立邦刷面16576元，23、2立面东面玻璃隔墙、铝合金隔断13120元，24、实木踢脚线3264元，25、墙面打底2580元，26、饰面板贴面2400元，27、吧台制作（米黄色大理石）4680元，28、灯具、广告、消防、空调，工厂提供复合地板，屏风甲方，29、如有增加另计算，30，镜子贴面7310元，总计175408元。原告还提供《装饰工程款清单》1份载明：1、第一批隔墙21860元，2、空调+新风系统130000元，3、消防32000元，4、家具全部38180元，5、凳子100张5000元，6、广告门头7000元，7、监控3035元，8、电箱400元，9、电视4000元，10、大教室音响2500元，11、教室音响300元，12、饮水机2400元，13、日用品1500元，14、设计费9000元，15、地、地板35000元，16帘3800元，17、办公室空调2700元，18、电脑5000元，19、打印机1500元。合计305175元。该两份清单均由被告本案代理人王传凯签名，并加盖被告公章。被告称，因原告称要将舞蹈教室出让给他人、准备了清单要求盖章，被告即予以盖章。双方明确上述《舞蹈培训场地装修装饰工程清单》中的项目由被告操办，《装饰工程款清单》中项目由原告自行操办。原告还举证了《装饰工程款清单》项目的相应合同和向他人付款依据，其中中央空调及新风系统合同和设计方案中载明合同总价130000元，空调设备：室外机、室内机3套，嵌入机2台、无线摇控器8套总计65060元。被告称不知晓原告向他人付款的情况。上述事实，由原告身份复印件、被告的工商登记信息、《租赁经营管理合同》、《商铺租赁合同》、清单2份、合同、支付凭证以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，原告称，本案中主张的损失780583元包括2份清单所载明的装修装饰305175元和175408元共480583元，另有300000元损失，包括150000元可得利益损失和150000元因涉案房屋不能营业、退回学员学费和另租场地进行教学的费用，但无法举证。由被告实施的装修175408元，原告本人已支付85000元，余额应该已由其合伙人钟丽贞支付了，但不能提供合伙协议，也无法提供钟丽贞支付被告的依据。对此，被告认可已收到原告支付的85000元，否认收到其他款项，并称钟丽贞否认与原告存在合伙关系；钟丽贞与胡海琴存在借贷关系，双方有收有付，并举证了交易明细佐证。关于合同解除的原因，原告称，租金是交到2018年10月底，我方是在10月9、10日搬走的。物业方让我方离开，我方就走了。我方没有钥匙，钥匙在王传凯那里，每天进门要找他开门。我方离场时与王传凯之间没有交接手续，但王传凯当时是知情的、在场的。因房东不同意被告转租，不给我方任何办理营业执照的手续，并要求我方搬离。原告于2018年9月底因为营业执照无法办理，直接去找房东，得知不允许被告转租。2018年9月底王传凯要求我方缴纳下个半年的房租，我方因为没有合法产权证书，不能办理营业执照，不同意支付租金，王传凯让我方搬离，我方去找厚木公司，厚木公司同意与我另外签订合同，但是要涨房租，我方没有同意。被告则称，我方有证据证明原告在2018年11月18日尚在涉案房屋中经营，手机上照片能够显示出日期。因为原告不支付房租，我只能以厚木公司的名义赶他走，我本人在2018年10月8日之前只是口头通知原告支付房租。2018年11月13日我在原告培训班门上粘贴了通知，要求原告支付租金，否则将于2018年11月15日强制清场。原告租赁的房屋原来是不需要由我方开门的，后来原告不支付房租，我方才于2018年11月10日另外加了一把锁。但原告要使用涉案房屋，我方给他开门，我方一直向原告催缴房租或者要求原告搬离。在2019年1月至5月，我方一直要求原告拆走装饰、设备等部分，原告一直没有拆走。我方离场时没有带走原告任何东西。我方也没有将原告的装修、设备折给厚木公司。厚木公司在2019年4月底通知我方解除合同，在2019年5月4日我方离场。我方与厚木公司提前解除了合同。原因是厚木公司要对之前让我方免费使用的200平方的阳光房支付租金，我方不同意，才解除的合同。被告还提供与原告的微信聊天记录，照片，以证实原告在2018年11月18日还在经营；被告与原告至2018年10月30日一直还在就租金问题进行磋商。至2018年11月13日双方发生不快，被告于该日张贴通知，要求支付租金或离场。我方实际上持有厚木公司允许转租的证明，为此提供1份厚木公司于2018年7月16日出具的证明复印件，该证明显示厚木公司同意被告向本案原告转租，该证明仅用于办理工商营业执照使用。对被告提供的该组证据，原告表示由法院审核。本院认为，原、被告所签《租赁经营管理合同》系双方真实意思的表示、且不违反法律规定，应为合法、有效，双方均应依约履行各自的义务。按合同约定，原告向被告支付了保证金80000元、第一期6个月的租金129000元。根据合同的免租期计算，首期6个月的租金对应的租期应至2018年10月31日止。双方对第二期6个月租金具体支付时间约定不明，但约定了6个月一付、先付后用，故原告应在2018年10月31日前支付第二期6个月租金129000元。但被告在2018年10月8日前即向原告催缴租金。原告在2018年10月8日又收到了由厚木公司不允许转租、限期搬离的通知书。被告称对此事知晓，因原告不缴租金，只能让厚木公司出面赶走原告。涉案房屋系被告从厚木公司租赁后部分转租给原告，被告与厚木公司之间的《商铺租赁合同》约定被告不得转租。被告虽称其手中持有厚木公司允许转租的证明，但应认为被告未向原告提供。在此情况下，原告有理由相信他人在主张权利，有理由暂缓缴纳房租。原告租赁房屋为开设舞蹈教室，被告作为出租人，应保证承租人对租赁物的使用，并应提供相应权属证明以协助原告办理营业执照，但被告未尽此义务。现原告以不能实现合同目的为由，要求解除合同，应予准许。导致双方合同解除的过错在于被告。原告称于2018年10月即搬离，双方未有交接手续。被告举证原告在2018年11月18日尚在使用涉案房屋，但不知原告何时搬离。被告称于2018年11月10日在涉案房屋上另加锁，但原告需使用可为其开门。应认为该日起原告使用受限，但原告2018年11月18日仍在使用，后原告离场，但无证据证明通知了被告并要求解除双方合同。被告称其在2019年1月至5月间一直催促原告搬走设备等，据此可认定被告最晚于2018年12月31日知晓原告已搬离，该日可认为双方合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告据此要求被告返还保证金80000元，并赔偿装饰损失480583元和营业损失300000元。被告应返还原告保证金80000元。关于装饰损失的请求，根据原告提供的由被告盖章的2份清单，数额可予确定，但包括了形成附合的装修和未形成附合的设施设备等。本案中，被告作为出租人违约导致合同解除，原告请求赔偿剩余租赁期内形成附合的装饰装修损失的，可予支持。根据双方确认的2份清单，本院认定：《舞蹈培训场地装修装饰工程清单》中载明的装修总计175408元全部为装修损失。对《装饰工程款清单》中载明的：第一批隔墙21860元；空调+新风系统130000元扣除可拆除的空调机、摇控器65060元、剩余的64940元；消防32000元；广告门头7000元；电箱400元；设计费9000元；地；地板35000元帘3800元，合计174000元认定为装修损失。原告装修损失共349408元。本院认定去除约定免租装修期，原告实际占用涉案房屋8个月，按此计算与约定租赁期6年的占比，认定残值比例88.89%。被告应赔偿原告310584.89元。其余物品原告应自行取回。原告另主张营业损失300000元，包括退学生学费和另租场地教学支出的150000元和可期待利益150000元，但对此均未举证，本院不予认定。原告实际占用房屋8个月，但仅支付6个月租金，还有2个月的租金43000元（21500元×2）应予补足。对于由被告操办的《舞蹈培训场地装修装饰工程清单》列明的装修价款175408元，原告仅支付被告85000元，另称余款应已由其合伙人钟丽贞支付了被告。原告对自己的主张未提供证明，该主张不予采信。原告应支付被告装修款90408元，在本案中直接抵扣。综上所述，被告应返还原告保证金80000元、赔偿原告装修损失310584.89元；原告应支付被告租金43000元、装修费90408元。相抵扣后，被告尚应支付原告257176.89元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，判决如下：被告苏州妈咪家母婴护理服务有限公司支付原告钟驰257176.89元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022021729）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12406元，由原告负担8312元、被告负担4094元。被告于本判决生效之日起十日内向本院支付4094元，逾期不缴，则强制执行。原告预缴的4094元，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  丁亦辛二〇二〇年八月二十五日书记员  柳 溪