广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5489号上诉人（原审原告）：何少英，女，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：陈金兰，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙思晓，广东广瀚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：孔庆柱，男，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审被告）：崔淑然，女，住广东省佛山市禅城区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李志，广东华法律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王静怡，广东华法律师事务所实习律师。上诉人何少英因与被上诉人孔庆柱、崔淑然房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初30号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人何少英上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判支持何少英对孔庆柱、崔淑然的全部诉讼请求；2.依法改判一审、二审诉讼费费用由孔庆柱、崔淑然承担。事实与理由：一审判决认定事实有误，适用法律错误。一、孔庆柱、崔淑然2018年8月31日没有与何少英办理交接手续，擅自搬离，并且将涉案仓库上锁，拒绝向何少英交付钥匙，导致何少英无法重新出租，其过错行为直接导致何少英无法正常使用涉案仓库，孔庆柱、崔淑然应当赔偿空仓期损失。孔庆柱、崔淑然一审时向法庭提交的证据四微信聊天记录中显示，2018年9月3日何少英通过微信要求孔庆柱、崔淑然开锁，何少英陈述，“这二天有客人看仓，我会过去拿钥匙，但不代表我承认收仓”，但孔庆柱、崔淑然未予理会，没有将钥匙交予何少英，也没有前来仓库开门；2018年9月12日何少英再次通过微信要求孔庆柱、崔淑然开锁，何少英陈述，“我有人看仓库，过来开门”，但孔庆柱、崔淑然依旧不予理会，并且回复称“请退番押金我”，孔庆柱、崔淑然以何少英未退押金为由再次拒绝交付钥匙。孔庆柱、崔淑然的所有行为均是单方通知、单方上锁，并拒绝协商及交还钥匙，完全无视何少英权利，孔庆柱、崔淑然该行为直接导致了涉案仓库无法重新出租。何少英为能尽快将仓库重新出租，避免损失扩大，只能寻找第三方上门开锁。根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。孔庆柱、崔淑然故意上锁，拒绝交付钥匙的行为，严重违反诚实信用原则，存在重大过错，何少英因此所受到的空仓期损失理应由孔庆柱、崔淑然赔偿。孔庆柱、崔淑然虽已搬走，但其并未将钥匙交付给何少英。交付钥匙才是交接的最基本、最关键环节，钥匙没有返还即涉案仓库仍处于孔庆柱、崔淑然实际控制之下，孔庆柱、崔淑然继续占用。一审判决驳回何少英空仓期租金损失属认定事实不清、适用法律错误，应予纠正。二、何少英一审中已提交仓库大门维修费用收据、开锁费用收据、现场照片、图片，该证据足以证明因孔庆柱、崔淑然恶意毁坏仓库大门设施，导致何少英产生的维修费用30000元及因开锁更换电动卷闸门产生的维修费用600元。一审法院认为该项损失无明确、有效证据证明属认定事实错误，应予纠正。综上，请二审法院依法查明事实，依法支持何少英的上诉请求，以维护何少英的合法权益被上诉人孔庆柱、崔淑然答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回何少英的上诉请求。何少英向一审法院提出诉讼请求：1.孔庆柱、崔淑然向何少英支付占用费、赔偿款266658.2元；2.案件的全部诉讼费用由孔庆柱、崔淑然承担。诉讼中，何少英变更上述第一项诉讼请求为：孔庆柱、崔淑然向何少英支付占用费、赔偿款260308.2元。一审法院查明：2016年5月10日，何少英（甲方、出租人）与孔庆柱（乙方、承租人）签订《仓库租赁合同》，主要约定：1、甲方将位于溶洲新某工业区肉联厂旁所建建筑群内编号为*号门的仓库出租给乙方使用。2、仓库计租面积为248.55平方米，每月租金8947.8元。4、本合同仓库租赁期为5年，自2016年5月10日起至2021年5月9日止。5、从2016年5月10日开始计收仓库租金。9、乙方应按照仓库实际面积按每月每平方米一元，向甲方缴交园区公共环境卫生清洁费和公共设施维护管理费。10、乙方必须按时向甲方交纳代支的水、电费，乙方按甲方出具收据缴费。水、电费收费标准甲方将按政府相关部门所定的价格变动而调整。11、租金收取，实行先收款后使用的原则，租金按三个月收取，以后每一次应在三个月的最后一个月的25日至30日付清下一个三个月的租金以及水、电费、卫生费。18、租赁期满或乙方中途违约退租的，乙方的装修或变更的设施（包括但不限于水电管线、通信管线、开关等）无偿归甲方所有，乙方不得拆除或故意损坏，但乙方购置的其他动产可自行处理。19、租赁期间，甲方自行负责仓库的维修养护责任，维修费用由甲方承担。因乙方疏于管理或使用不当造成仓库及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失。31、租赁期满，或依约解除本合同的准备期满，经甲方验收发现仓库及其装修和设施有损坏的，乙方应按甲方维修部门核定的修复费用承担赔偿责任。同日，何少英（甲方、出租人）与孔庆柱（乙方、承租人）签订《仓库租赁合同》，主要约定：1、甲方将位于溶洲新某工业区肉联厂旁所建建筑群内编号为*号门的仓库出租给乙方使用。2、仓库计租面积为2306.19平方米。4、本合同仓库租赁期为5年，自2016年5月10日起至2021年5月9日止。5、从2016年5月10日开始计收仓库租金。6、仓库计租价格每平方米22元计算。8、乙方应于本合同签订后当日向甲方支付三个月租赁保证金150000元整。9、乙方应按照仓库实际面积按4亩面积×550=2200元向甲方缴交园区公共环境卫生清洁费和公共设施维护管理费。该合同其他内容基本与上述合同的内容一致。2018年12月25日，关于孔庆柱诉何少英房屋租赁合同纠纷一案，法院依法作出（2018）粤0604民初29122号民事判决书，该案经审理认定以下事实：2016年5月10日，孔庆柱与何少英签订两份《仓库租赁合同》，由何少英将位于佛山市禅城区南庄镇溶洲新某工业区肉联厂旁所建建筑群内编号为*号门出租给孔庆柱使用。至该案庭审当天，孔庆柱向何少英支付了截至2018年8月9日的租金、截至2018年5月9日的水电费和截至2019年5月9日的维护管理费。2018年8月31日，孔庆柱搬离上述租赁物，并微信通知何少英从2018年9月份起不再承租该租赁物，同时通知何少英于2018年8月31日下午接收租赁物和钥匙。法院判决认定确认孔庆柱和何少英于2016年5月10日签订的两份《仓库租赁合同》无效，何少英应向孔庆柱返还租赁保证金150000元并支付利息。该案判决已生效。据何少英提交的《损失计算明细表》，何少英诉请主张的占用费、赔偿款具体如下：序号项目金额（元）1未付占用费（2018年8月10日至2018年8月31日）42356.3722306.19平方米仓库中665平方米仓库空仓期间租金损失（2018年9月1日至2018年9月26日）12679.3332306.19平方米仓库中1641.19平方米仓库空仓期间租金损失（2018年9月1日至2018年12月10日）121557.474248.55平方米仓库空仓期间租金损失（2018年9月1日至2018年11月15日）22667.765未付水电费（2018年5月10日至2018年8月31日）4805.66未付管理费（2018年5月10日至2018年8月31日）641.677仓库大门的维修费300008开锁费6009水电设施维修费用25000其中，上述明细表中第1-4项为何少英主张的占用费，第5-6项为何少英主张的水电费和管理费，第7-9项为何少英主张的赔偿款。诉讼中，何少英陈述：涉案租赁场地系由孔庆柱、崔淑然租赁使用，微信聊天记录可反映由崔淑然与何少英沟通租赁事宜，且租金也有从崔淑然账户支出的情形，故何少英主张涉案租赁物的实际使用人为孔庆柱、崔淑然。孔庆柱、崔淑然陈述：涉案租赁合同系由何少英与孔庆柱签订，崔淑然仅是依据孔庆柱的指示向何少英支付租金，崔淑然与何少英不存在合同关系。一审法院认为，案件系房屋租赁合同纠纷。根据已生效的（2018）粤0604民初29122号民事判决书，涉案何少英与孔庆柱于2016年5月10日签订的两份《仓库租赁合同》属无效合同。经查明，崔淑然多次向何少英支付租金，且与何少英通过微信沟通租赁事宜，何少英主张其与孔庆柱同为涉案租赁物的实际使用人，诉请孔庆柱、崔淑然共同承担责任，合理有据，法院予以支持。关于何少英主张孔庆柱、崔淑然支付占用费的诉请。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因涉案租赁合同属无效合同，且孔庆柱、崔淑然占有使用涉案租赁物，故何少英有权向孔庆柱、崔淑然主张计收占用费。据查，孔庆柱、崔淑然确认2018年8月10日至2018年8月31日的占用费未向何少英支付，与何少英主张的欠费期间相一致，法院对此予以确认。孔庆柱、崔淑然抗辩称因何少英未履行（2018）粤0604民初29122号民事判决书的返还租赁保证金的义务，应与案件债务相抵扣。关于涉案合同所涉租赁保证金返还的问题已有生效判决书作出处理，且何少英不同意与案件占用费相互抵扣，孔庆柱、崔淑然的该项抗辩意见缺乏理据，法院不予支持。因此，孔庆柱、崔淑然应向何少英支付2018年8月10日至2018年8月31日占用费42356.37元【（248.55平方米×36元/平方米/月+2306.19平方米×22元/平方米/月）÷31×22天】。对何少英的该项主张，法院依法予以支持。关于何少英主张孔庆柱、崔淑然支付空仓期间租金损失的诉请。（2018）粤0604民初29122号案查明，孔庆柱、崔淑然于2018年8月31日搬离涉案租赁物，并微信通知何少英从2018年9月份起不再承租该租赁物，同时通知何少英于2018年8月31日下午接收租赁物和钥匙。据此，孔庆柱、崔淑然已于2018年8月31日搬离涉案租赁物，何少英于案件中亦主张孔庆柱、崔淑然支付占用费至2018年8月31日止。何少英以孔庆柱、崔淑然对涉案租赁物上锁为由主张孔庆柱、崔淑然承担该空仓期间的租金损失，但何少英提交的证据不足以证明在孔庆柱、崔淑然搬离后仍占有使用涉案租赁物，故何少英主张的该项损失缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于何少英主张孔庆柱、崔淑然支付水电费的诉请。何少英主张孔庆柱、崔淑然拖欠2018年5月10日至2018年8月31日的水电费未支付，孔庆柱、崔淑然对该事实不持异议。何少英同时提交了该期间水电费的支付凭证，证实其已代孔庆柱、崔淑然实际垫付。故何少英主张孔庆柱、崔淑然支付水电费的诉请合法有据，法院依法予以支持。关于何少英主张孔庆柱、崔淑然支付管理费的诉请。何少英主张孔庆柱、崔淑然拖欠2018年5月10日至2018年8月31日的管理费未支付，孔庆柱、崔淑然抗辩认为因涉案租赁合同无效则无需支付该项费用。因孔庆柱、崔淑然在上述期间仍占有使用租赁物，理应参照合同约定向支付相应的管理费，故孔庆柱、崔淑然应向何少英支付上述期间管理费687.12元（2200元/年÷365×114天）。案件中何少英主张孔庆柱、崔淑然需支付的管理费为641.67元，属其自行处分的权利，法院予以支持。关于何少英主张孔庆柱、崔淑然支付赔偿款的诉请。何少英以孔庆柱、崔淑然在撤场时毁坏租赁物大门、水管等设备为由主张孔庆柱、崔淑然赔偿维修费，但并无明确、有效的证据予以证明，法院对何少英的该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、孔庆柱、崔淑然于判决发生法律效力之日起十日内向何少英支付2018年8月10日至2018年8月31日占用费42356.37元；二、孔庆柱、崔淑然于判决发生法律效力之日起十日内向何少英支付2018年5月10日至2018年8月31日水电费4805.6元；三、孔庆柱、崔淑然于判决发生法律效力之日起十日内向何少英支付2018年5月10日至2018年8月31日管理费641.67元；四、驳回何少英的其他诉讼请求。如孔庆柱、崔淑然未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2650元，由何少英负担2173元，孔庆柱、崔淑然负担477元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为孔庆柱、崔淑然应否向何少英赔偿案涉仓库空仓期租金损失以及案涉仓库大门维修费、开锁费、水电设施维修费用。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，已生效的（2018）粤0604民初29122号民事判决认定何少英与孔庆柱于2016年5月10日所签的案涉两份《仓库租赁合同》无效，孔庆柱、崔淑然已于2018年8月31日搬离，并通知何少英于当日下午接收案涉租赁物及钥匙，同时微信告知何少英自2018年9月起不再继续承租案涉仓库。现何少英提交的证据不足以证明孔庆柱、崔淑然搬离租赁物后仍继续占有使用案涉仓库或存在阻碍何少英对外重新出租仓库的行为，何少英要求孔庆柱、崔淑然赔偿空仓期租金损失的诉请理据不足，本院依法不予支持。至于何少英主张的案涉仓库大门、水管因被孔庆柱、崔淑然损坏产生的维修费用损失问题。何少英于本案提交的证据不足以证明孔庆柱、崔淑然实施了上述侵权行为，何少英要求孔庆柱、崔淑然承担赔偿责任的诉请亦理据不足，本院依法不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。何少英的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5300元，由上诉人何少英负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年八月二十一日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏