云南省文山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）云2601执异13号异议人（案外人）：蒋剑俊，男，1993年9月11日生，汉族，云南省丘北县人，现住文山市。委托诉讼代理人：杨旸，云南杨柏王（丘北）律师事务所律师，特别授权。原案申请执行人：和玉杰，男，1968年11月12日生，纳西族，云南省文山市人，现住文山市。原案被执行人：施双福，男，1972年11月2日生，白族，云南省大理市人，现住砚山县。原案被执行人：尹田甜，女，1971年7月23日生，壮族，云南省砚山县人，现住砚山县。在本院执行申请执行人和玉杰与被执行人施双福、尹田甜民间借贷纠纷一案中,案外人蒋剑俊于2020年7月28日对本院执行查封施双福、尹田甜共有的位于文山市（房产证号：**××**）的房屋提出书面异议。本院于2020年8月17日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人蒋剑俊称：请求文山市人民法院裁定终止对（2015）文执字第501号案件的执行，解除对文山市（房产证号：：**××**的查封措施。事实及理由：异议人申请人于近期了解到，贵院于2016年5月18日作出（2015）文执字第501-1号《执行裁定书》，对文山市（房产证号：0：02××**屋进行了查封，并拟对该房屋进行评估、拍卖。申请人认为，申请人作为该房屋的买受人和合法占有人，贵院对该房屋进行查封的执行行为，已经侵犯了申请人的合法权益。为维护申请人合法权益，申请人特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向贵院提出执行异议申请，请求贵院裁定中止对该房屋的执行。具体理由如下：一、异议申请人与原案被执行人施双福、尹田甜签订的《房屋买卖转让协议》合法有效，应当受到法律保护。2011年1月7日，原案被执行人施双福、尹田甜与文山田园房地产开发有限责任公司签订《商品房购销合同》，采用首付96509元，银行按揭支付200000元的方式购买了位于文山市房屋。2011年3月8日，施双福、尹田甜与文山县农村信用合作联社七花信用社签订了《个人购房借款合同》及《抵押合同》，以该房屋作为抵押进行银行按揭。2014年12月29日，异议申请人与施双福、尹田甜将文山市（土地使用权证号：文国用（2008）第××号、房屋产权证号：州属：州属字第**给异议申请人，转让价格480000元。因该房屋尚有银行按揭贷款未予清偿。为此，异议申请人与原案被执行人施双福、尹田甜就房款交付及银行按揭贷款在转让协议中做了特别规规定：“三、本协议签订之日乙方（异议申请人蒋剑俊）向甲方（原案被执行人施双福、尹田甜）支付预付款40000元；甲方在信用社的按揭贷款现还没有还完140000元；其余房款在甲方交房屋给乙方当天扣除银行按揭贷款和预付款后其余房款300000元一次性支付给甲方。四、经甲乙双方约定：自协议签订之日起由乙方开始承担银行按揭贷款偿还。甲方负责把银行存折交付乙方。五、待乙方还完银行按揭贷款或者房产证满5年的时候，可以根据乙方的需要，甲方无条件配合乙方办理房屋产权过户手续。”《房屋买卖转让协议》签订后，异议申请人按协议约定将340000元购房款支付给了施双福、尹田甜。而施双福、尹田甜也按协议约定将房屋交付给了异议申请人装修居住，并将用于偿还银行按揭贷款的存折交给了异议申请人。异议申请人从2015年1月起就按期将协议约定的应还款项存入还款账户用于偿还按揭贷款。异议申请人从2015年1月居住至今的物管费、水电费、垃圾清运费等均是由异议申请人支付。异议申请人认为，根据《合同法》第四十四条：“依法成立的合同。自成立时生效。”及《民法总则》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”之规定，异议申请人与施双福、尹田甜合法有效，应当受到法律保护。二、异议申请人作为涉案房屋的所有人请求排除执行的诉请于法有据，应当予以支持。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，异议申请人自2014年12月29日与施双福、尹田甜签订《房屋买卖转让协议》后，已按协议约定将340000元购房款支付给了施双福、尹田甜，并且也按协议约定每月向银行偿还按揭贷款。异议申请人在贵院对该房屋查封前已合法占有并居住至今，未办理产权变更手续也仅是因为偿还贷款期限未满，从2015年1月份至今，申请人已偿还了66个月的银行按揭贷款，非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，根据上述法律规定，异议申请人的情形完全符合能够排除执行的法定条件，请求贵院解除对涉案房屋的查封措施，并终止执行的诉请与法有据。综上所述，申请人对该房屋提出的异议申请符合《民事诉讼法》及有关司法解释的规定，申请人恳请人民法院裁定终止对该房屋的执行，并解除对该房产的查封措施。原案申请执行人和玉杰答辩称：答辩人认为，该执行异议无事实依据和法律依据，其请求不能得到支持，请求事项不能成立，应依法裁定驳回。具体事实和理由：一、其请求终止执行于法无据，强制执行申请系民事诉讼法赋予当事人的权利，在申请执行的依据依法存在也即答辩人与施双福民间借贷关系成立的情况下其当然有权申请强制执行，蒋剑俊未通过再审推翻执行依据的判决情况下，要求终止执行于法无据。二、结合申请人提交的所有证据材料来看，答辩人认为三人之间并不存在真实的房屋买卖关系：1、结合尹田甜和施双福结婚登记日期来看，二人系2011年2月25日登记结婚，案涉房屋系尹田甜个人于2011年1月7日独自购买，对该房屋具有处分权的应系尹田甜个人，但结合收款收据、买卖合同等来看，施双福均参与，且主要售房款还是其收取，不符合交易常识。2、在申请人提交的证据中除了施双福提供的收据外，并未察见相应的转账记录，如首付款4万元和主要房款30万元的转账记录，结合三人转账记录来看，后期连1800元、2100元、2300元都系通过转账交易，如此大笔交易却无转账记录不符合交易习惯，应系施双福为了避免房屋被执行而开设的虚假收据。3、申请人表示系将尹田甜的存折拿来后自行支付剩余按揭贷款，其提供的转账记录（如2015年10月份后）却显示其按约2300元/月支付给尹田甜，故该行为与其陈述系自相矛盾。4、其提供的电费、物管费等收据等显示截至2015年4月都还是尹田甜的名字，到后期再多数收据上则仅显示房号，答辩人有理由怀疑收据上的蒋剑俊系其自行添加。5、案涉房屋查封时间为2015年5月7日，施双福出具的30万元收据则连收款日期都无，显然，该份收据系假收据。6、结合申请人提交的证据材料来看，若其确系买房，也系在人民法院查封之后进行的交易，该行为不能对抗法院的查封行为。7、答辩人认为三人的交易行为实为为对抗查封而实施。其一时间上能够吻合，其二并未见合理的交易行为。8、三人之间的交易行为不符合交易习惯，结合申请人提交证据来看，若尹田甜当时所欠按揭贷款确为20万元，在蒋剑俊有能力一次性支付30万元的情况下，通常交易习惯为先将银行贷款还清，先将房屋过户，后若还差房款则又贷款支付房款，故本次交易并不符合交易习惯，蒋剑俊若作为正常买房人不至于自行增加可能不能过户的风险。9、根据信用社出具的借据显示，案涉放贷每月还款金额应为2281.15元，蒋剑俊转款却均为2300元，于其所述的系自己归还按揭贷款金额不符合。故答辩人认为蒋剑俊与施双福、尹田甜二人可能存在亲朋或借贷关系，在施双福、尹田甜得知房屋被查封后，为了阻碍执行而进行的虚假交易，货系因为施双福、尹田甜二人因欠蒋剑俊的借款未能归还，因房屋由贷款不能过户也不能办理抵押登记而进行了质押，由蒋剑俊居住、使用房屋行为。综上，答辩人认为申请人的交易行为不真实，系虚假交易，同时若确实系占有该房屋的，但系在法院查封之后进行的占有，而在能过户的情况下亦没有过户，至于是否已全部支付价款则无法查证，故其并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，其行为不足以排除本次执行。其请求无事实依据和法律依据，不应得到支持。原案被执行人尹田甜答辩称：第一、本案据以执行的法律文书并未生效，依法不能成为执行依据。（2015）文执第501-1号执行裁定书所依据的《民事调解书》，系在答辩人毫不知情、从未参与的情况下作出的，并且答辩人也未签收该份调解书。针对这一情况，答辩人依法向文山市人民法院提出了再审申请。经审判委员会讨论认为：“答辩人尹田甜未签收调解书，该份调解书未发生法律效力，并指令原审承办法官继续审理案件。”因此，本案执行裁定书所依据的《民事调解书》并未生效，该份调解书不能成为执行依据。第二、答辩人不是本案的当事人，不应被列为被申请执行人。被答辩人和玉杰与被答辩人施双福、答辩人尹田甜民间借贷纠纷一案，文山市人民法院通过审判监督程序进行审查，并于2018年12月13日作出（2015）文民二初字第415号判决书，该份判决书认定答辩人未在《借条》上签名按印，对借款也并知情，依法不承担连带清偿责任。答辩人无需承担还款责任的这一事实已被生效判决书所确定，和玉杰与施双福民间借贷纠纷一案，与答辩人无关，答辩人不是本案当事人，不应被列为本案的被申请执行人。第三、本案执行标的物已在查封之前合法转让，被答辩人所述情况完全属实。本案执行标的物系答辩人的婚前按揭房。答辩人于2011年1月7日采用首付96509元，银行按揭支付200000元的方式购买了该房屋，后于2011年2月25日与被答辩人施双福登记结婚。2014年12月，被答辩人施双福趁答辩人住院期间，私自出售该房屋，答辩人基于对施双福的信任，同意在合同上签字，被答辩人蒋剑俊支付的首付款也全部由施双福个人收取。后双方因感情不和离婚，离婚后，答辩人才发现被答辩人施双福在婚姻关系存续期间肆意大额举债，并用答辩人的个人财产对外抵押，导致离婚后答辩人无端背负巨额债务。客观上，答辩人也属于受害人之一。但即便如此，答辩人对于房屋已合法转让给蒋剑俊的这一事实，仍然表示认可，被答辩人蒋剑俊所述的房屋出售经过完全属实。综上所述，被答辩人和玉杰与施双福民间借贷纠纷一案与答辩人完全无关，答辩人不应被列为被申请执行的人，并且本案执行标的物也并非答辩人施双福的个人财产，故建议人民法院查清本案事实后，依法作出公正合理的判决。本院查明，原案申请执行人和玉杰与原案被执行人施双福民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月29日立案后，在诉讼过程中原案申请执行人和玉杰向本院申请财产保全，本院于2015年5月7日对原案被执行人施双福、尹田甜共同共有的位于文山市（土地使用权证号：文国用（2008）第××号、房房屋产权证号：州属：州属字第**行查封。之后，本院依法适用简易程序于2015年5月15日主持双方当事人庭前调解，经双方当事人达成调解协议：一、原案被执行人施双福、尹田甜所欠原案申请执行人和玉杰的借款本金人民币500000元，原案被执行人施双福、尹田甜自愿于2015年6月20日前偿还原告和玉杰200000元；余款300000元，定于2015年7月31日前偿还原案申请执行人和玉杰80000元，8月31日前偿还原案申请人和玉杰110000元，9月30日前偿还原案申请执行人和玉杰110000元（利息的计算：按中国人民银行同期基准贷款利率6%的四倍支付，从借款之日起计算至还清借款之日止）。二、若原案被执行人施双福、尹田甜不能按以上协议归还原案申请执行人和玉杰借款，原案申请执行人和玉杰有权对全案申请强制执行。三、原案申请执行人和玉杰自愿放弃其他诉讼请求。案件受理费9520元，减半收取4760元，诉讼保全费3220元，原案被执行人施双福、尹田甜自愿负担。还款期限届满后，由于施双福未按调解书确定的履行期限履行还款义务，申请执行人和玉杰于向本院提出强制执行申请。本院立案受理后，在执行过程中于2016年5月17日作出（2016）文执字第501-1号执行裁定书，对被执行人施双福、尹田甜共同共有的位于文山市（土地使用权证号：文国用（2008）第××号、房屋房屋产权证号：州属：州属字第**查封。由于在调解时尹田甜未到庭参与调解也未签收调解书。经本院审判委员会讨论决定指令原审承办法官继续审理案件。本案于2018年12月13日作出（2015）文民二初字第415号民事判决书：一、施双福于本判决生效之日起三十日内返还和玉杰借款本金485000元及利息。二、驳回和玉杰的其他诉讼请求。案件受理费9250元减半收取4625元，财产保全费3220元，由施双福负担。判决生效后，和玉杰向本院申请强制执行。在执行过程中，案外人蒋剑俊于2020年7月28日向本院提出书面异议，认为其已支付了34万元购房款及按揭贷款，并且已实际占有、管理、使用位于文山市房屋，请求文山市人民法院解除对位于文山市房屋的查封,并中止对该房屋的执行。本院认为，案外人蒋剑俊向本院提交了2014年12月29日案外人蒋剑俊与施双福、尹田甜签订的《房屋买卖协议》，约定：“施双福、尹田甜自愿将其夫妻名下坐落于文山市房屋以480000元的价出售给案外人蒋剑俊，协议签订当日支付40000元，甲方在信用社的按揭贷款现还没有还完140000元；其余房款在甲方交房屋给乙方当天扣除银行按揭贷款和预付款后其余房款300000元一次性支付给甲方。经甲乙双方约定：自协议签订之日起由乙方开始承担银行按揭贷款偿还。甲方负责把银行存折交付乙方。待乙方还完银行按揭贷款或者房产证满5年的时候，可以根据乙方的需要，甲方无条件配合乙方办理房屋产权过户手续”。结合本案实际情况，虽然该房屋是系尹田甜个人于2011年1月7日独自购买，但是在双方签订的《房屋买卖协议》第一项中已明确该房屋系夫妻共有的财产。其次，案外人蒋剑俊提供了归还按揭贷款的银行流水有1800元、2100元、2300元的转账记录，但没有提供支付340000元房款的转账凭证等证据加以佐证，该行为不符合交易习惯。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，执行异议请求需满足四个条件：“㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。”故案外人蒋剑俊提出执行异议，请求文山市人民法院解除对位于文山市房屋的查封,并中止对该房屋的执行的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第八条、第十一条、第十六条、第十七条㈠项规定，裁定如下：驳回案外人蒋剑俊的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的、应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 陈 勇审判员 刘新春审判员 张海燕二〇二〇年八月三十一日书记员 高 宇