广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初860号 原告：桂林富鑫物业服务有限公司。住所：广西桂林市高新技术开发区**小区****。统一社会信用代码：91450305571813734H。 法定代表人：李仁彬，总经理。 被告：冯招。 原告桂林富鑫物业服务有限公司与被告冯招物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案。2020年5月11日，本院裁定本案转为普通程序。2020年8月3日，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告法定代表人李仁彬到庭参加诉讼，被告冯招经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2017年7月1日至2017年12月31日的物业费370.95元，2014年2月1日至2017年10月31日45个月共用水电费345.63元，滞纳金暂计算至2017年12月31日为137元，共753.58元。滞纳金2018年1月1日起以本金616.58元，按每日千分之三实际计算至付款之日；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：桂林市南溪花园小区业主委员会（以下简称南溪花园业委会）于2014年1月25日与原告签订《物业服务委托合同》，2017年1月1日签订《补充协议》，2017年12月20日签订《移交清单》。《物业服务委托合同》第十八条约定：物业费收费标准1.非电梯楼住宅房0.45元/平方米/月（建筑面积）；2.电梯楼住宅房0.95元/平方米/月（建筑面积）；3.住宅区办公、经营用房2元/平方米/月（建筑面积）；4.车位使用费⑴自有车位30元/月/个；⑵临时车位80元/月/个；第二十二条约定甲方权利义务五、落实公共设备…及其他属于公共部分的维修养护费用。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十四条、第五十三条以及《中华人民共和国物权法》第八十条规定原告依法有权要求被告返还共用水电费、电梯维保、技术服务、年检费。依据客户抄表收费明细表及已经装订进原告记账凭证里的用户名称-桂林市南溪花园业主委员会、用电地址南溪花园小区的电费发票证明：2014年2月至2017年10月，原告为南溪花园小区支出共用水费17060.47元、电费161745.3元，合计178805.77元。按照南溪花园小区业主资料（1-11栋），共有建筑面积为47373.84平方米，每平方米应分摊共用水电费3.77435669元。合同第十九条约定业主应于每月10日前交纳当月费用，第二十五条约定逾期不交费的，应自逾期之日起每日按欠费金额的千分之三交纳滞纳金。2014年1月28日至2017年12月31日，原告依约提供了物业服务。被告系南溪花园业主，其房屋建筑面积为65.08平方米，每月应缴物业服务费61.826元，被告从2017年7月1日至2017年12月31日12个月的物业费为370.95元，2014年2月1日至2017年10月31日45个月共用水电费为345.63元，电梯维保、技术服务、年检费200.32元，滞纳金暂计算至2017年12月31日为137元，共753.58元。滞纳金2018年1月1日起一本金616.58元，按每日千分之三标准实际计算至付款之日。原告多次催收未果，故诉至法院，请求判如所请。 在本案审理过程中，原告表示其自愿从2016年8月开始要求被告支付共用水电费。滞纳金实为逾期交纳物业服务费违约金，该违约金以每月尚欠物业服务费为基数，按年利率6%的标准，从欠费当月11日起计算至实际付款之日止。 被告冯招未答辩、未举证。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告冯招经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 2014年1月24日，原告（乙方）与案外人桂林市南溪花园小区业委会（甲方）签订《物业服务委托合同》，合同约定：乙方为南溪花园小区业主提供物业服务；合同期限从2014年2月5日起至2016年12月31日止；物业管理服务费为非电梯住宅房0.45元/平方米/月，电梯楼住宅房0.95元/平方米/月，乙方按月收取各业主的物业服务费、停车位费，业主必须于每月的10号前缴纳当月的费用，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按欠交费的千分之三交纳滞纳金。合同还约定了其他权利义务条款。2017年1月1日，桂林市南溪花园小区业委会与原告签订《补充协议》，约定原《物业服务委托合同》继续履行至桂林市南溪花园小区业委会提前60日通知原告终止或解除合同时止。 2017年12月20日，原告与桂林市南溪花园小区业委会签订《移交清单》，就原告撤出南溪花园小区及移交物业、设备、设施等事项进行约定，其中载明“由于桂林富鑫物业服务有限公司当初是提前几天进驻南溪花园小区，为此南溪花园小区业主委员会已经通知小区业主，桂林富鑫物业服务有限公司收费到2017年12月31日止。” 另查明，原告在管理和服务南溪花园小区期间，所有公共水电费均由其垫付。2014年2月至2017年10月期间，原告共为南溪花园小区垫付公共水费17060.47元，电费161745.3元，其中2016年8月至2017年10月期间，垫付公共水费3319.41元，电费60179.1元。根据桂林市房地产测绘中心对南溪花园小区所作的《测计房屋建筑结果报告书》测定，南溪花园小区建筑面积为48994.94平方米，其中9栋、10栋为电梯楼，建筑面积共23705.93元。 再查明，被告系南溪花园小区业主，该房屋为被告从案外人罗潭云处购买所得，于2016年6月28日变更登记至被告名下。该房屋为电梯楼住宅房，建筑面积65.08平方米。被告自2016年6月28日起未交纳共用水电费、2017年7月1日起未交纳物业服务费。为此,原告多次以在单元入口及电梯处张贴通知及上门催缴方式催促被告交纳物业服务费用，但被告均未交纳。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与桂林市南溪花园小区业委会签订的《物业服务委托合同》、《补充协议》、《移交清单》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告作为小区业主，是该物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，其应当依约履行合同义务。被告自2017年7月1日起未支付物业服务费，违反合同约定及法律规定。故被告应支付原告2017年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费370.96元（65.08平方米×0.95元/平方米/月×6个月）。 关于原告诉请2016年6月28日至2017年10月31日期间的共用水电费问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”本案中，涉诉《物业服务委托合同》、《补充协议》对共用水电费如何分摊未作约定，则根据前述法律规定，各业主负担的共用水电费金额应按照其专有部分占建筑物总面积比例来确定。根据桂林市房地产测绘中心对南溪花园小区所作的《测计房屋建筑结果报告书》测定，南溪花园小区建筑面积为48994.94平方米，对此本院予以确认。案涉房屋自2016年6月28日起登记至被告冯招名下，被告应从此时开始支付共用水电费，现原告自愿从2016年8月开始要求被告支付共用水电费，本院予以准许。原告提交的证据显示，2016年8月至2017年10月，原告提供物业服务期间共为南溪花园小区垫付公共水电费63498.51元（3319.41元＋60179.1元），则被告应交共用水电费标准为1.3元/平方米（63498.51元÷48994.94平方米），被告应支付该期间的共用水电费为84.6元（1.3元/平方米×65.08平方米）。 关于原告诉请逾期支付物业服务费的违约金问题。本院认为，《物业服务委托合同》约定“各业主必须于每月的10号前缴纳当月的费用……业主欠交物业服务费的，应自逾期之日起每日按欠费的千分之三交纳滞纳金”。此处约定的滞纳金应属违约金性质，即为逾期交纳物业服务费的违约金，违约金系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，现原告未能举证证明除物业服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院酌情将该违约金标准调整为按年利率6%计付，自2017年7月1日起按每期应缴纳物业服务费即61.83元（65.08平方米×0.95元/平方米/月）为基数计算至款项实际清偿之日止。 本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业服务收费管理办法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 1、被告冯招应支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2017年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费人民币370.96元，并应支付逾期交纳物业服务费违约金（违约金以人民币61.83元为基数，从2017年7月11日起计算；以人民币61.83元为基数，从2017年8月11日起计算；以人民币61.83元为基数，从2017年9月11日起计算；以人民币61.83元为基数，从2017年10月11日起计算；以人民币61.83元为基数，从2017年11月11日起计算；以人民币61.83元为基数，从2017年12月11日起计算；上述违约金均按年利率6%标准计付至款项实际清偿之日止）； 2、被告冯招应支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2016年8月1日至2017年10月31日期间共用水电费人民币84.6元； 3、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费50元，公告费260元（原告均已预交），由被告冯招负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖 莉 人民陪审员  秦初玉 人民陪审员  杨 萍 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员  李兰芳