西安市未央区人民法院西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初6677号 原告：陕西瀚博实业有限公司。法定代表人：刘永锋，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨俊芳，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠德哲，陕西许小平律师事务所实习律师。被告：陕西大千教育管理股份有限公司。。法定代表人：吴恒莉，系公司董事长。委托诉讼代理人：张敬波，陕西邦维律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛树涛，陕西邦维律师事务所律师。第三人：未央福田金域华府幼儿园。。法定代表人：吴成玲，系该幼儿园园长。委托诉讼代理人：何昕系该幼儿园财务总监，住该幼儿园。原告陕西瀚博实业有限公司（以下简称瀚博公司）与被告陕西大千教育管理有限公司（以下简称大千教育公司）、第三人未央福田金域华府幼儿园（以下简称福田幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨俊芳、惠德哲，被告大千教育公司的委托诉讼代理人张敬波，第三人福田幼儿园的委托诉讼代理人何昕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瀚博公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告向原告支付拖欠的租金人民币1994901元，并承担逾期支付租金的违约金人民币570389.26元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：其公司与被告于2014年签订《租赁合同》，约定被告租赁其公司位于西安市XX广场XX园房屋及附属场地，建筑面积为2920平方米，租赁期限15年。其公司于2015年9月22日向被告交付租赁房屋，被告正常使用至今。自2016年4月1日起，被告未按照《租赁合同》的约定向其公司足额支付租金，经其公司多次发函催促，被告仍未完全履行，截止目前共计拖欠租金及违约金共计2565290.26元，其公司为维护自身合法权益，无奈诉至法院，请求如前所述。被告大千教育公司辩称，其公司非适格被告，根据租赁合同第13.6条的约定，幼儿园开办后，原告应与幼儿园签订租赁合同，租金支付义务由幼儿园承继。虽然原告一直违约未与第三人签订合同，但第三人于2020年1月10日向原告支付了454380元租金，原告与第三人的实际行动确定了租金支付义务人系第三人，因此原告将其公司列为被告主体错误，应当驳回对其公司的起诉。2014年其公司与原告签订合同时，约定开办的系商业模式幼儿园，但自2017年陕西省、西安市印发一系列关于实行普惠性幼儿园政策的文件，各方在签约时虽对后续国家政策不可预见，但目前遇到政策变化，各方均应当贯彻执行政策的各项要求，其公司开办的幼儿园无法按照商业模式收费，相应的租金、工资、社保、物价等成本加大，导致幼儿园亏损经营，如果原告执意按照合同约定收取租金，势必导致幼儿园无法继续开办，300余名幼儿无园可入，因此原告应当减免租金；原告未按照租赁合同第13.6条的约定与福田幼儿园签订租赁合同，导致其公司支付租金及物业费，原告给其公司开具发票，导致第三人无法按照财务制度将租金及物业费计入经营成本的财务窘境。综上所述，原告作为具有国资背景的大企业，更应当积极贯彻国家关于建立普惠性幼儿园的政策，而非强行实行商业行为。第三人福田幼儿园述称意见与被告大千教育公司的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告瀚博公司（甲方、出租方）与被告大千教育公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于西安市XX区XX路XX路XX号楼XX层的房屋及附属场地出租给乙方用于开办幼儿园，暂定建筑面积为2920平方米（具体数字以区房地产管理局测绘结果为准），交付时间为2015年3月1日（最终交付时间甲方以书面形式通知乙方），开园时间定为2015年9月1日，如果甲方迟延交付合格的幼儿园房屋的，则开园日期相应顺延；租赁期限为15年，标的物移交日次日甲方提供6个月的装修期，装修期结束次日为租赁起始日及计租日，届时双方签订补充协议明确具体的租赁起始、截止日期；装修期间内，乙方无需承担租金，但应当承担物业管理费、装修管理费、以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源等费用；乙方须于合同签订后30日内支付甲方保证金10万元；租金支付标准按照每三年向上递增3%，第1-3年为911040元，双方确认目前合同为暂时约定面积，最终面积以房地产管理局测绘结果为准，如最终实测面积误差比在暂定面积正负5%范围以内（含5%），租金支付标准不做调整，如测绘面积误差超出正5%的，则乙方应在年租金基础上按照测绘面积增幅同比例增加年租金，如测绘面积误差比超出负5%的，则乙方应在年租金基础上按照测绘面积减幅同比例调减年租金；租金以年为一个缴租期，甲方向乙方发缴租通知，乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金；乙方支付租金后，甲方向乙方开具相应金额的收据，待乙方所举办的幼儿园正式成立后，甲方再开具以幼儿园为抬头的正式发票；关于违约责任，合同第11.2条约定，乙方逾期交纳租金达三十天以上，甲方有权选择终止本合同，乙方应按平均年租金20%的标准向甲方支付违约金，并且保证金不予退还，如甲方选择继续履行本合同，乙方每逾期一日按平均年租金的万分之五支付违约金；同时，合同第13.6条约定双方同意在场地内房屋建筑竣工并取得合法产权证明及幼儿园合法成立后，由甲方与幼儿园按照本合同的有关约定内容另行签订幼儿园园舍租赁合同，此后，幼儿园场地及建筑物的使用权、租金、幼儿园运营等乙方的权利义务及责任均由幼儿园承继，乙方无条件对幼儿园履行权利义务向甲方承担连带责任，在新的租赁合同正式生效之前应按本合同的约定继续履行义务。合同签订后，被告于2014年4月3日支付原告保证金10万元。2015年9月22日，原、被告双方形成约谈纪要，案涉房屋的免租期从2015年9月30日开始计算，原告自2016年4月1日起开始收取租金，被告确保2016年3月1日开园。2015年11月，西安市房产测量事务所出具了案涉房屋的房产测绘成果报告，实测建筑面积为3149.71平方米。2016年12月16日，2019年9月20日，2019年10月30日，被告分别支付原告房屋租金911040元、30万元、30万元。2020年1月10日，第三人福田幼儿园通过中国银行105065381599账号向原告支付租金454380元。截止庭审当日，被告及第三人共计支付原告租金1965420元。2016年10月13日，西安市未央区教育局办公室印发未教发【2016】187号《西安市未央区教育局关于同意设立西安市未央区XX园的批复》：明确该幼儿园属民办全日制幼儿园，由被告出资1031万元举办，举办人要求取得合理回报，同时，该幼儿园为万科金域华府小区配套幼儿园，目前小区配建幼儿园移交政府的具体细则和规定尚未出台，待出台后一切按规定执行，届时同时终止该园办园资质。2016年11月16日，第三人取得西安市未央区民政局制发的民办非企业单位登记证书载明名称为西安市未央区XX园；2019年12月2日，第三人取得的西安市未央区民政局制发的民办非企业单位登记证书载明名称为未央福田金域华府幼儿园，该名称沿用至今。庭审中，原告提交工作联系函、微信聊天记录截图、催收函、律师函、EMS回执等证据材料，证明其公司曾于2019年6月25日、2019年12月10日、2019年12月25日以书面形式催促被告按照合同约定履行欠缴租金，但被告至今仍未履行完毕缴纳租金的义务，被告及第三人仅对该组证据材料中的律师函真实性认可，但对于证明目的不予认可，其方未交付租金的原因系原告违约在先，其方行使的是抗辩权。被告提交租赁合同，证明其公司与原告签订租赁合同的目的就是开办幼儿园，目前第三人系案涉房屋的实际使用人，按照合同第13.6条的约定，幼儿园开办后，原告应与第三人再行签订合同，房屋租金及物业费均由第三人直接缴纳，但是原告违反了合同第13.6条的约定，导致其公司承担了不应承担的租金支付义务，其公司有权拒绝支付租金。原告对该组证据的真实性认可，证明目的不予认可，其公司未与第三人签订合同的原因为被告要求减低租金，否则便不签订合同，且态度强硬，故其公司未与第三人签订合同由被告导致。另外，根据合同第13.6的约定，即使其公司与第三人签订了租赁合同，被告对缴纳租金、物业费仍应承担连带责任，并且签订的新合同亦应为三方合同，因此，在新的合同签订前，被告仍应按照租赁合同履行支付租金的义务，被告称在签订新合同前拒付租金，无合同及法律依据。同时，从被告提交的证据材料看，物业公司将物业费的发票开具给了第三人，被告称房屋租金、物业费等未计入幼儿园的营运成本，并未提交证据材料，被告反复强调违反财务制度，从目前被告提交的证据材料来看所有的票据都是开给第三人的，且是否违反财务制度并不影响被告向原告履行支付房屋租金的义务。被告提交了《陕西省普惠性民办幼儿园认定及管理办法》、《关于进一步加强普惠性民办幼儿园认定及管理工作的通知》等一系列文件，证明自2017年12月4日起因国家政策的要求，幼儿园实行普惠制，其公司及第三人均无法提高收费标准，但其他费用无减免的情况下，无疑加大第三人的经营成本，造成亏损，因此，无论是原告、第三人、还是其公司均应当积极贯彻国家政策，原告应当根据情势变更原则，给第三人减免租金。原告认为该组材料均系国家政策文件，不属于证据，说明一点：被告至今为止并未实行国家关于普惠制幼儿园的政策，目前第三人仍是按照每月2300元的标准收取保育费，该收费标准高于普惠性幼儿园收费标准，因此被告所称情势变更，在未执行普惠制幼儿园收费标准的情况下，显然没有事实基础，被告或第三人要求减免租金亦无相应政策及法律支持。审理中，本院依法主持调解，因原、被告各执己见，致调解未果。本院认为，原告瀚博公司与被告大千教育公司签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应当按照合同履行各自的义务，原告已尽到了交付案涉租赁房屋的义务，被告亦达到了承租案涉房屋开办幼儿园的目的，并且第三人成立后，已进入正常的开园招生状态。被告辩称，合同履行过程中，出现了国家关于民办幼儿园转为普惠制幼儿园的政策性要求，第三人亦在教育局要求转变普惠制幼儿园之列，因此应当适用情势变更原则调减房屋租金，截止庭审当日，被告及第三人未向本院提交证据材料证明第三人已转变为普惠制幼儿园，故被告的该辩称意见本院不予采信；另，被告及第三人可自第三人转为普惠制幼儿园后，就案涉房屋租赁事宜与原告另行协商或另案处理。被告辩称，原告未按照合同约定在幼儿园开办后与第三人另行签订租赁合同，而仍要求其继续履行支付租金的义务，原告的行为系违约，其有权利拒绝支付租金，根据租赁合同第13.6条的约定内容，原告虽未与第三人签订租赁合同，但被告以此为由拒绝支付房屋租金的辩称意见不能成立，本院不予采信。原告主张被告自2016年4月1日至2020年3月31日共计欠付租金1994901元，有事实及法律依据，本院予以支持。原告主张被告欠付租金的行为系违约，按照合同第11.2条的约定，被告应支付逾期支付租金的违约金，其在本案中先行主张2018年4月1日至2020年3月31日的违约金共计570389.2元，该违约金计算标准系双方自行约定且未违反法律规定，有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陕西大千教育管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告陕西瀚博实业有限公司房屋租金1994901元；二、被告陕西大千教育管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告陕西瀚博实业有限公司逾期支付房屋租金（自2018年4月1日至2020年3月31日）的违约金570389.26元。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费27322元（原告已预交），由被告陕西大千教育管理有限公司负担，并于本判决确定付款之日一并支付原告陕西瀚博实业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  （此页无正文）      审 判 员    李  想         二〇二〇年八月五日 书 记 员    李  新