鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0304民初3524号原告：鞍山爱家物业服务有限公司，住所地：鞍山市铁**三道街**。法定代表人：李影，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周聪，系该公司员工。委托诉讼代理人：李振楠，系该公司员工。被告：刘刚，男，汉族，1970年9月20日出生，住鞍山市立山区。原告鞍山爱家物业服务有限公司与被告刘刚物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鞍山爱家物业服务有限公司的委托诉讼代理人周聪、李振楠，被告刘刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鞍山爱家物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付拖欠10栋10324室2011年11月1日至2019年10月31日的物业服务费4228元，4-16仓房2017年4月1日至2019年3月31日物业服务费421元，滞纳金465元，合计5114元；2、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系鞍山市立山区东山林语小区10#10324业主，房产建筑面积为29.36平方米，4—16房产建筑面积为23.38平方米，被告在入住该小区前与原告签署了《前期物业管理服务协议》，2013年8月25日，成立了业主委员会并签订了《物业服务合同》。双方在协议中规定物业服务费标准为每月每平方米1.5元，仓房物业服务费标准为每月每平方米0.75元，但被告10栋10324室从2011年11月1日至2019年10月31日，4-16仓房从2017年4月1日至2019年3月31日一直拖欠物业服务费。故起诉至法院，请法院判决被告支付物业费及总额10%的滞纳金。被告刘刚辩称：2011年11月1日至2019年10月31日的物业费4228元有问题，2013年8月25日才成立业主委员会。为什么不交物业费是因为这些年没有得到物业服务，园区保安发生刑事案件，物业设施不全，没有服务，门禁系统形同虚设，我们丢失了很多东西，没有监控。物业对我们的要求和园区其他人要求一样，我不认同。我们也没有绿化，承认有保洁。10号楼任何人随便能进入。10号楼没有防火设备，现在非常危险，楼里面都是易燃物品。原开发商已经消掉了开发这个房子的公司了，因为房子的质量问题太多。漏雨的问题始终也没有解决，物业应当有义务协助去解决，但是拖了这么多年也没有解决。物业费拖欠是因为交了之后也没有服务，所以现在才造成不交。因为楼里的电源设施把我的电器设备全部烧毁了，物业也是认可这件事，但是至今也没有解决。我也不是不交物业费，我是想换个物业，不想要这个物业公司服务了，跟街道办事处也说这个问题了。物业费收取不公开，入住时承诺有湖，有山有水现在没有了。原告起诉仓房物业费，仓房不是我名下的，我也不应该给付这个钱。经审理查明：原告鞍山爱家物业服务有限公司为鞍山市立山区东山林语小区的物业服务公司，被告刘刚系该小区10#10324号业主，该房屋的建筑面积为29.36平方米。2009年10月29日，原、被告签署《前期物业管理服务协议》，约定原告对被告居住的小区提供前期物业管理服务。协议主要约定：多层物业费每月每平方米1.5元，首次入住的业主，需一次性缴纳一年物业费及电梯费，以后每半年交纳一次，每半年第一个月的15号为缴费日。2016年5月5日，东山林语小区业主委员会与原告签订《东山林语物业服务合同（2016版）》，合同主要约定：10#楼物业费每月每平方米1.5元，每年11月1日缴纳全年物业服务费。物业服务期限为自本合同签订之日起3年。2019年5月4日至2019年12月31日期间，原告受深东社区、业主委员会筹备组委托，继续为东山林语小区提供物业服务。2020年1月1日，东山林语小区业主委员会与原告签订《东山林语物业服务合同（2020版）》，合同主要约定：10#楼物业费每月每平方米1.5元，业主应当按全年预交纳物业服务费。物业服务期限为自本合同签订之日起3年。自合同签订起，原告对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务。被告现拖欠2011年11月1日起至2019年10月31日止的物业费。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：前期物业管理服务协议、物业服务合同2020版及2016版，催费通知单、催缴函、资质证书、收费许可证。以上证据经庭审及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，所证事实足资认定，予以采信。被告刘刚未提交证据。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告自业主入住起即为东山林语小区提供物业服务，原告与被告签订的前期物业管理服务协议，与小区业主委员会签订的物业服务合同均合法有效，且已实际履行，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。物业合同中明确约定物业费为每平方米1.5元/月，业主应按约定按时交纳物业服务费。被告欠缴时间为2011年11月1日起至2019年10月31日，共计96个月，被告应缴纳物业费为1.5元/月/平×29.36平×96个月=4228元，故本院对原告主张10#10324室物业费4228元的诉讼请求予以支持。关于原告主张4-16仓房物业费421元一节，因原告未提供证据予以证明该仓房系被告所有使用，故本院不予支持。关于原告主张被告支付滞纳金465元（按总额10%计算）一节，本院认为，原告主张按欠费总额的10%支付滞纳金，该标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜。关于被告辩称园区物业设施不全没有监控、没有绿化等没有得到物业服务一节，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。本案中，原告的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令被告完全满意的程度，但未构成重大瑕疵。原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境，现被告以不交纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告的该项辩称不予支持。关于被告辩称房屋漏雨等房屋质量问题一节，本院认为原告主张的债权系基于原告与被告间存在的物业服务合同关系，而被告抗辩的房屋漏雨等房屋质量问题，业主应向开发商主张权益。现被告以此为由不交纳物业费，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予支持。关于被告辩称电器设备烧毁造成损失一节，本院认为被告所辩称的电器设备烧毁造成损失属于侵权责任纠纷，被告应确定侵权主体后，另行主张权益。故本院对被告该项辩称不予支持。关于被告辩称2011年至2013年物业费已经缴纳一节，因被告未提供相应证据证明已缴纳物业费的事实，故本院对被告该项辩称不予支持。关于被告辩称入住时承诺有湖一节，本院认为，该承诺系开发商承诺给业主的，而开发商与本案原告系两个民事主体，被告应向开发商主张权利，现被告以此为由不交纳物业费显系不妥。故本院对被告的该项辩称不予支持。关于被告辩称物业费收取不公开一节，原告作为物业服务企业应当将物业管理收支情况定期公布，接受全体业主的监督。庭审中原告陈述每半年都在物业办公室的前台张贴一次费用支出，业主委员会有费用明细，被告可以查看。如物业服务企业没有按照约定定期公布的，小区业主应当另行向物业服务企业主张知情权。现被告以不交纳物业费进行对抗显系不妥，故本院对被告的该项辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘刚于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山爱家物业服务有限公司自2011年11月1日起至2019年10月31日止的物业费4228元及滞纳金（以4228元为基数，自2020年8月6日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告鞍山爱家物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告刘刚承担。应退原告25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 于 伟二〇二〇年八月二十六日书记员 刘爱萍