湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0104民初3334号原告：邱维，女，汉族。委托诉讼代理人：何进杰、张玉洁，湖北昊楚律师事务所律师（特别授权）。被告：武汉泰欣电器股份有限公司，住所地武汉市硚口区沿河大道**。法定代表人：李丰，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：胡建，男，该公司员工（特别授权）。原告邱维诉被告武汉泰欣电器股份有限公司（以下简称：武汉泰欣电器公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告邱维及其委托诉讼代理人何进杰、张玉洁及被告武汉泰欣电器公司的委托诉讼代理人胡建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱维向本院提出以下诉讼请求：1、确认原被告签订的汉水熙园一层商铺租赁合同已解除；2、判令被告向原告退还2020年2月3月4月房屋租赁费用73083元；3、判令被告向原告退还保证金24361元4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系从事儿童教育培训个体户，被告系案涉租赁房屋所有权人。2019年4月10日，原被告签署《租赁合同》，被告将位于武汉市硚口区解放大道148号汉水熙园一层商铺（148-35号、36号、37号）出租给原告经营儿童教育培训，租期为73个月，租金每满6个月为一结算周期，每个结算周期的租金为102316元，管理费43850元，2019年5月16日，原告向被告支付第一个结算周期房屋租赁费用146166元（支付房租期间为2019年4月10日-2019年11月9日）其中含免租期1个月。2019年5月17日，原告向被告交纳了履约保证金24361元。2019年10月25日、2019年10月26日，原告通过银行转账方式分三次向被告支付第二个结算周期房屋租赁费用146166元（支付房租期间：2019年11月10日-2020年5月9日）。2020年5月9日后原告未再支付房租。2020年1月23日，武汉市受疫情封城，受疫情和管控影响，原告经营的培训机构至今未能恢复营业，原告的经济状况因此急剧恶化，已完全丧失继续履行《租赁合同》的能力。原告要求被告按照国家规定减免房租，被告一直不同意，因与被告反复协商无果，且被告已在租赁房屋门口张贴出租告示，原告被迫于2020年7月7日向被告邮寄送达解除合同通知书，要求解除双方签订的租赁合同，要求被告退还保证金24361元。2020年7月7日原告与被告指定的商业管理公司签订了交接确认书，将案涉商铺经验收合格后已经交接了，双方已经就合同解除达成一致。但就房租减免事宜无法与被告达成一致，故诉至来院。被告武汉泰欣电器公司辩称：原告的诉请没有法律和事实依据，请求法庭驳回原告诉求。本院经审理认定以下事实：2019年4月10日，武汉泰欣电器（甲方）与邱维（乙方）签订租赁合同，双方合同1.1条约定：武汉泰欣电器股份有限公司（以下简称甲方）委托武汉百泰商业投资有限公司全权负责对项目进行投资改造及代理招商。甲方和邱维（以下简称乙方），乙方为项目的最终承租方，由武汉百泰商业投资有限公司招商引进并推荐给甲方……经友好协商，就乙方租赁甲方商场内一定面积场地，用于开设经政府工商等行政部门批准的儿童教育培训事宜达成一致意见。该项目指位于武汉市硚口区解放大道148号汉水熙园一层商铺项目，出租方系合同甲方为武汉泰欣电器股份有限公司，承租方指乙方邱维，委托代理人指武汉百泰商业投资有限公司。2.1条约定：甲方同意乙方按本合同列明的条款及条件租赁甲方位于武汉市硚口区解放大道148号-35号、36号、37号一层商铺部分区域开设儿童教育培训（以下简称租赁房屋）。该租赁房屋办公建筑面积为143.3平方米。3.1条约定：本合同租赁期限为73个月，自2019年4月10日至2025年5月9日止。4.1条约定：租赁房屋的租赁费用标准：2019年4月10日-2019年11月9日租金102316元，管理费43850元，2019年11月10日-2020年5月9日租金102316元，管理费43850元，2020年5月10日-2020年11月9日租金102316元，管理费43850元。4.4条约定：租金采用先付后用的原则支付，租金按六个月为一结算周期，租金缴纳日期为2019年4月10日前，以后租金按每六个月为一结算周期。4.6条约定：履约保证金：本合同签订5个工作日内，乙方向甲方一次性交纳履约保证金人民币24361元。4.6.2乙方在租赁期内，如果发生包括但不限于合同第十二章、第十三章、第十五章等相关条款违约，及违反相关行政法规，给甲方带来直接或间接损失的，甲方在乙方未做出积极响应，予以补救、赔偿的情况下，甲方有权直接从履约保证金中扣除部分或全部资金予以弥补损失。5.2条房屋交付约定：甲、乙双方应在交付日由双方授权代表签署《房产移交确认书》按房屋现状交付并对附属设备设施进行交接确认（以文书加盖公章确认），13.2条约定：“若发生地震、水灾、台风等不可抗力事件，致使房产损失而不能正常使用，或使房产周围环境发生重大变化，双方均有权提前终止本合同而无需承担任何法律责任。双方租赁合同签订后，武汉泰欣电器公司于2019年4月10日将案涉房屋交付于邱维使用。邱维接收房屋后用于教育培训经营，支付案涉房屋保证金24361元，并于2019年5月16日支付案涉房屋2019年4月10日至2019年11月9日租金及管理费146166元，于2019年10月25日、26日支付案涉房屋2019年11月10日至2020年5月9日租金及管理费146166元。2020年7月7日，邱维与案外人武汉百泰商业投资有限公司就案涉商铺签署房屋交接确认函交还案涉房屋。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方合同约定若发生地震、水灾、台风等不可抗力事件，致使房产损失而不能正常使用，或使房产周围环境发生重大变化，双方均有权提前终止本合同而无需承担任何法律责任。承租人邱维使用案涉商铺用途为儿童教育培训，因新冠疫情这一突发公共卫生事件超出了邱维可预见的范围，疫情管控措施导致无法正常开展儿童教育培训也并非邱维可以避免、可以克服，该事件属不可抗力，原告邱维有权解除合同。关于案涉房屋租赁合同解除时间问题。邱维与武汉泰欣电器公司租赁合同第1.1条约定：武汉泰欣电器股份有限公司委托武汉百泰商业投资有限公司全权负责对项目进行投资改造及代理招商，邱维有理由相信武汉百泰商业投资有限公司有权利与其进行案涉房屋的交接。邱维于2020年7月7日与武汉百泰商业投资有限公司签署房屋交接确认函，因此案涉房屋租赁合同已于2020年7月7日解除。原告邱维已经缴纳租金至2020年5月9日，因案涉房屋在疫情期间因疫情防控措施影响而无法正常使用，原告邱维主张被告退还2020年2月、3月、4月的房屋租赁费73083元，本院根据公平原则酌情免除承租人两个月的租金48722元，由被告武汉泰欣电器股份有公司退还给原告邱维。双方合同第4.6.2条约定“乙方在租赁期内，如果发生包括但不限于合同第十二章、第十三章、第十五章等相关条款违约及违反相关行政法规，给甲方带来直接或间接损失的，甲方在乙方未做出积极响应，予以补救、赔偿的情况下，甲方有权直接从履约保证金中扣除部分或全部资金予以弥补损失。”因原告邱维对于2020年5月9日以后的租金未与被告武汉泰欣电器公司结清，待其与被告就后续租金结清后可再另行主张，故本院对其要求退还保证金24361元的请求，不予支持。武汉泰欣电器公司未就2020年5月后的租金提起反诉，其可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原告邱维与被告武汉泰欣电器股份有限公司于2019年4月10日签订的《租赁合同》已于2020年7月7日解除；被告武汉泰欣电器股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邱维退还租金48722元；驳回原告邱维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1118元，由原告邱维承担559元，被告武汉泰欣电器股份有限公司承担559元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王林二〇二〇年八月二十六日书记员  罗丹