广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12454号原告（反诉被告）：高峰，男，1969年4月18日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：祝胜满，广东海际明律师事务所律师。被告（反诉原告）：陆炳忠，男，1972年5月6日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：汪少兵，广东格林律师事务所律师。被告：广州市黄埔区文冲街文冲第六股份经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区文冲文元。负责人：陆镜洪。原告（反诉被告）高峰与被告（反诉原告）陆炳忠、被告广州市黄埔区文冲街文冲第六股份经济合作社（以下简称文冲六社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案受理后，依法适用普通程序于2020年1月3日公开开庭进行了审理。高峰及其委托诉讼代理人祝胜满，陆炳忠的委托诉讼代理人汪少兵到庭参加诉讼。文冲六社经本院依法传唤，无正当理由未出庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。高峰向本院提出本诉请求：1.判令陆炳忠立即返还押金5000元；2.判令陆炳忠、文冲六社共同支付租赁房屋的搬迁费20000元、营业损失100000元、遣散员工费用172800元、装修损失30000元，以上合计327800元；3.判令陆炳忠、文冲六社承担本案的诉讼费用（迳付）。事实与理由：2019年3月，高峰与陆炳忠签订《租赁协议书》，陆炳忠同意将坐落在黄埔区广深公路文冲南猪头索5栋1号铺出租给高峰做营业用地用途使用，约定租赁期限为2019年3月20日至2019年12月30日，月租金为2500元。高峰向陆炳忠缴纳押金7500元。高峰承租涉案房屋后，依法办理了营业执照，对房屋进行了装修，聘请了员工，开展了正常的生产经营。2019年7月18日，文冲六社发出《拆除通知》，载明：根据《文冲街关于拆除文冲社区历史违法建设的通知》要求将黄埔东路两侧地块的集体用地的违章物业进行整治，要求拆除沿线相关违章物业。为此，特向各承租（承包）人发出拆除通知，要求在2019年8月2日前清空相关违章物业和土地交回给该社。高峰认为，涉案房屋属于文冲六社所有，文冲六社把房屋出租给陆炳忠。陆炳忠把涉案房屋出租给高峰进行生产经营。高峰承租后，依法注册了广州市皖达叉车有限公司，对房屋进行了装修，添置了设备设施，聘请了员工开展生产经营。现因文冲六社单方面要求拆除高峰承租的房屋，陆炳忠作为出租人，应和文冲六社依法共同向高峰赔偿搬迁费等相关损失。陆炳忠本诉辩称，其不同意高峰的全部诉请。高峰对自己的诉请有责任提供证据，本案中高峰没有任何证据证明在租赁期间高峰承租的房屋因为拆迁而不能使用，也没有证据证明该房屋被政府依法拆迁，高峰的全部诉请是想象出来的，高峰在缴纳一个月租金之后拒不支付租金，属于严重违约，应当承担违约责任。文冲六社未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。陆炳忠向本院提出反诉请求：1.判令自2019年12月5日解除高峰与陆炳忠于2019年3月20日签订的《铺位承包合同》；2.判令高峰清空承租商铺并将商铺及钥匙交还陆炳忠；3.判令高峰向陆炳忠支付2019年4月20日至租赁合同解除时止全部未付租金（每月2500元，计算至反诉之日2019年12月5日止为28750元）和自租赁合同解除后的占有使用费（自2019年12月6日起计算至陆炳忠实际清空并交还承租商铺之日止，每月占有使用费为2500元）；4.判令高峰向陆炳忠交纳的定金5000元归陆炳忠所有。事实与理由：2014年6月1日,高峰与陆炳忠签订《铺位承包合同》一份，陆炳忠将位于广州市黄埔区××的铺位一间出租给高峰经营，租金每月8500元，高峰交纳7500元作为定金，合同期满如数退还，租赁期自2014年6月1日至2016年5月30日。该《铺位承包合同》租赁期满后，双方没有签订书面租赁合同，形成不定期租赁关系，高峰2018年9月至2019年3月20日的租金一直拖延未付。陆炳忠多次催讨，高峰以该地块马上要被村集体收回，要求降低租金后重新签订租赁合同，并表示重新签订合同后尽快付清之前拖欠的租金。故双方在2019年3月20日签订《铺位承包合同》，租金降低为每月2500元。合同签订当天，高峰交纳定金5000元和第一个月租金2500元。之后，再也没有交纳过租金。根据《铺位承包合同》第4、5点的约定，陆炳忠有权解除租赁合同，收回铺位使用权，没收定金，并追收拖欠的租金。广州市黄埔区文冲街道办事处和文冲六社虽然发出了依法拆除的通知，但至今并未依法拆除，高峰至今仍占有涉案商铺继续经营，高峰在解除租赁合同后至搬迁完毕之日止应向陆炳忠支付占有使用费。高峰反诉辩称，陆炳忠的反诉请求应当予以驳回。涉案房屋在2019年4月初由文冲街道办事处通知需要拆迁，根据国务院房屋拆迁条例的相关规定，与房屋相关的租赁合同应当终止或者解除，因政府行为导致租赁合同早就解除，陆炳忠所称要2019年12月4日解除合同是不能成立的。涉案租赁合同房屋不符合租赁、经营使用的条件，根据高峰提交相关的照片明确显示涉案房屋已经大部分被拆除，路面已经被破坏，完全不具备经营的条件，该种情况的发生是由于政府行为和文冲六社的行为造成。高峰收到该通知之后，及时和陆炳忠联系要求陆炳忠作出合理合法的补偿，但陆炳忠置之不理，高峰又向文冲六社要求补偿，文冲六社同样是置之不理，之后高峰只好到文冲街道办事处和黄埔区政府信访，两单位明确告知高峰肯定是有补偿的，至于是多少应当与陆炳忠、文冲六社协商，也明确表示租金不用缴纳。因涉案房屋需要拆迁，高峰需要重新找地方，目前房屋内的财产和员工也无法进行安置，迫切需要陆炳忠、文冲六社及时予以补偿才能解决该问题。高峰在发生问题之后及时起诉，请求法院调解，但陆炳忠、文冲六社拒不配合，高峰只能来起诉。经审理查明，2019年3月20日，陆炳忠（甲方、发包方）与高峰（乙方、承包方）签订《铺位承包合同》，约定：1.甲方将铺位在广深公路南土名王洋坦之南××铺位发给乙方使用。2.承包铺位每月承包款2500元。3.承包铺位年期2019年3月20日至2019年12月30日。4.乙方签合同时须交5000元给甲方作定金，期满如数归还，如乙方中途违约，则定金归甲方所有。5.承包款每月缴交，在每月5日前交清当月承包款，过期缴交则每天加收20%滞纳金，超过5天内即乙方违约处理，甲方收回铺位使用权，没收乙方定金，并追收所欠承包款。9.承包期内，如国家、工厂、个人、单位、集体收回及征用，乙方必须无条件服从，合同即告终止，如乙方在铺内有建筑物，不得向甲方要补偿费，一切补偿费归甲方所有。11.双方要严格遵守合同，不得任意违约，如乙方违约定金归甲方所有。合同末尾有双方的签名和捺印。合同尾部、双方签名上方用手写注明：“如搬迁费归乙方，如没有搬迁费补偿就算了。”陆炳忠抗辩该手写部分是高峰自行添加，无双方签名，其对手写部分内容不予认可，该手写部分与合同第9条明显矛盾，但其主张该合同仅有一份原件保存在高峰手中，其没有该份合同的原件予以比对。高峰主张该行字是双方签约时同意加上去的，由高峰进行书写。合同签订当日，高峰向陆炳忠支付了定金5000元和首月租金2500元，之后的租金未再支付。2019年4月12日，广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处发出《通知》，载明：黄埔东路1082-1092号业主和各经营户：根据《广州市人民政府关于清理整顿重点河涌流域“散乱污”场所的通告》以及黄埔区政府关于《黄埔东路沿线低端物业升级改造工作方案》的要求，需对黄埔东路1082-1092号的商铺及附属物进行清理整治和关停取缔，要求于2019年5月15日前自行清理并对相关建筑物进行拆除。逾期不拆除，该街道办事处将会同区城管局进行依法拆除。2019年7月18日，文冲六社发出《拆除通知》，要求各承租（承包）户在2019年8月2日前清空相关物业和交回土地。双方确认涉案商铺门牌号为××，租赁标的物为一层和二层。对于一层和二层的面积是否一致，双方均表示不清楚。高峰陈述截至开庭之日涉案商铺尚未拆除，但已经破坏了门窗无法经营，其中2019年6月份第一次破坏了后门，其将后门堵住继续使用，2019年9月破坏了窗户，2019年12月房屋中间屋顶全部倒塌，为此提交了其于2019年6月和12月自行拍摄涉案房屋的照片若干。陆炳忠对高峰陈述的拆除情况和照片均不予确认，但确认照片中的商铺为涉案商铺。庭审后，双方于2020年1月5日办理了交接，高峰将涉案商铺交还给陆炳忠，陆炳忠向本院申请撤回其第二项反诉请求。高峰在本院2020年8月4日的询问笔录中明确，其第二项诉讼请求主张的损失为产生的实际损失。高峰为证实其聘请的在职员工还提交了《单位职工参保证明》。另查，广州市黄埔区大沙镇文冲村第六经济合作社（甲方、发包方）与陆炳忠（乙方、承包方）于1992年12月8日签订《土地承包合同书》，约定：甲方将该社集体所有、土名王洋坦之南东西长53.4米，南北宽8.9米，面积475.26平方米的土地使用权发给乙方承包，期限为30年，从1992年10月2日起至2022年10月1日止。广州市黄埔区文冲街第六股份经济合作社于2003年1月28日取得位于广州市黄埔区广深路文冲路段南的房屋的权属证书，房屋所有权性质为集体所有，座数为6，使用性质为非居住，总建筑面积为5863.1829平方米，其中备注部分载明第二层属违章建筑未处理。经本院释明，高峰、陆炳忠均认为涉案租赁合同有效，若法院认定的合同效力与其主张的不一致，双方的诉讼请求均不变更。再查，陆炳忠于2019年12月4日向本院提起反诉，高峰于2019年12月6日签收本院邮寄的反诉状。上述事实，有《铺位承包合同》《通知》《拆除通知》《单位职工参保证明》、照片、转账凭证、《土地承包合同书》、房产证及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，涉案租赁物为一楼和二楼，涉案商铺一楼取得了房产证，二楼属违章建筑，故涉案《铺位承包合同》中涉及一楼的部分为有效合同，涉及二楼的部分为无效合同。在案件审理过程中，高峰已将涉案租赁物交还给陆炳忠，陆炳忠向本院申请撤回要求交还涉案商铺的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。关于定金。根据双方合同第4条约定可知，定金应为租赁保证金。因涉案《铺位承包合同》部分有效、部分无效，对一楼和二楼的面积租赁双方均不清楚，本院根据高峰提交的涉案商铺的照片判断一楼和二楼的面积大体一致，故本院酌情认定一楼和二楼的定金均为2500元。涉及二楼部分的合同无效，相应定金即租赁保证金2500元应予以返还。涉及一楼部分的合同有效，由于高峰仅支付了首月的租金，之后未按合同约定及时支付租金，属于根本违约，则相应定金2500元应予以没收，不再退还。综上，陆炳忠应退还高峰定金2500元。关于合同解除。如前所述，高峰仅支付了首月的租金，之后未按合同约定及时支付租金，属根本违约，陆炳忠有权解除涉及一楼部分的《铺位承包合同》。陆炳忠在反诉状中提出解除合同的主张，本院送达给高峰反诉状的时间为2019年12月6日，故本院认定涉案《铺位承包合同》涉及一楼部分于2019年12月6日解除。涉案《铺位承包合同》涉及二楼部分为无效合同，自始无效，无需解除。关于高峰的损失。高峰在案件审理过程中明确其主张的搬迁费、营业损失、遣散员工费用、装修损失均为其产生的实际损失，但其提交证据不足以证实其主张，本院不予支持。关于陆炳忠反诉主张的租金，该租金实质上包含了租金和占用费。高峰仅支付了合同期内首月的租金和占用费，直至2020年1月5日才将涉案商铺交还，高峰主张涉案商铺无法从事经营，提交了涉案商铺的照片，本院结合照片中涉案商铺的具体情况，酌情判断自2019年12月起已不满足基本的使用条件，故本院认定高峰应向陆炳忠支付2019年4月20日起至2019年11月30日止的租金和占用费共计18416.67元（2500元/月×7个月+2500元/月÷30天×11天），对于超出上述标准的诉讼请求，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）高峰与被告（反诉原告）陆炳忠于2019年3月20日签订的《铺位承包合同》中涉及广州市黄埔区黄埔东路1088号一楼部分于2019年12月6日解除；二、被告（反诉原告）陆炳忠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）高峰退还房屋租赁保证金2500元；三、被告（反诉原告）陆炳忠予以没收原告（反诉被告）高峰支付的房屋租赁保证金2500元；四、原告（反诉被告）高峰于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）陆炳忠支付房屋租金和占用费共计18416.67元；五、驳回原告（反诉被告）高峰的其他本诉请求；六、驳回被告（反诉原告）陆炳忠的其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6217元，由原告（反诉被告）高峰负担6170元，被告（反诉原告）陆炳忠负担47元。反诉案件受理费322元，由原告（反诉被告）高峰负担200元，被告（反诉原告）陆炳忠负担122元。本诉案件受理费，原告（反诉被告）高峰已预缴，反诉案件受理费，被告（反诉原告）陆炳忠已预缴，双方在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付对方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  刘 英人民陪审员  李焕雯二〇二〇年八月十八日法官助理彭逸婷书记员王汝欣