四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1029号 上诉人（原审原告）：曾进，女，1976年4月24日出生，汉族，住四川省邻水县。 上诉人（原审原告）：王良齐，男，1974年4月3日出生，汉族，住重庆市渝**。 被上诉人（原审被告）：陈一军，男，1967年12月19日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：陈后云，四川顿开律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：鄢兆光，男，1982年1月16日出生，汉族，住四川省邻水县。 被上诉人（原审被告）：鄢兆科，男，1986年7月15日出生，汉族，住四川省邻水县。 上诉人曾进、王良齐因与被上诉人陈一军、鄢兆光、鄢兆科确认合同无效纠纷一案，不服四川省邻水县人民法院（2020）川1623民初743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾进、王良齐上诉请求：撤销一审判决；改判案涉房地产买卖合同无效；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉房屋买卖，本应由张素珍先办产权证后再过户给陈一军，张素珍、陈一军均应依法纳税，在案王良齐与陈一军、陈青珍、周朝霞的录音与案涉定金合同可以印证陈一军明知“改名”系为避税。该行为明显构成恶意逃税，违反税务法律法规禁止性规定。同时，案涉买卖合同补充条款中约定“卖方所卖房屋不包括水、电、气、大修基金，现买方已与政府直接签订了合同”，该约定对双方均有约束力，若曾进、王良齐为张素珍依法纳税，涉及相应变更，需承担违约责任。若继续履行则造成张素珍不能依法纳税，故请求法院确认案涉买卖合同无效。2.一审查明张素珍为房屋实际产权人，2017年4月1日签订的《定金合同》，双方主体均适格。但同年4月27日签订正式合同时，为了掩盖逃税目的，将从《安置协议》中“乙方选择基本住房登记表”页上“张素珍”改为“陈一军”，中介和陈一军明知张素珍为实际所有人的情况下，诱导曾进、王良齐在“卖方人”处签字，实际该签字并非二人真实意愿。3.案涉房屋所在土地属于划拨方式取得，张素珍未经政府审批，无权处分土地使用权，且本案至今未经政府批准办理土地使用权出让手续，故案涉房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。 陈一军辩称，案涉房屋买卖合同是双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。虽然该安置房未取得产权证，但不影响合同效力。改名行为虽然致使国家税费流失，但并未违反法律、行政法规效力性强制性规范，该部分瑕疵可以补正，并不能导致合同目的无法实现。故一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 鄢兆光、鄢兆科辩称，案涉合同系当事人真实意思表示，曾进、王良齐系因为所涉房屋涨价才违约提起本案诉讼，应驳回其上诉请求，维持一审判决。 曾进、王良齐向一审法院起诉请求：1.确认曾进、王良齐与陈一军、邻水县地产经纪有限公司签订的《房地产买卖经纪成交合同》无效；2.本案诉讼费用及其他相关费用由曾进、王良齐以及邻水县美一房地产经纪有限公司（已注销）的股东鄢兆光、鄢兆科承担。 一审法院认定事实：2017年3月22日，邻水县土地测绘队出具了情况说明，载明：针对张素珍信访涉及房屋宅基地、坟山是否在征收范围内，经我队3月21日上午会同建管股到现场核查，根据张素珍女婿王良齐指界，张素珍所信访的房屋及坟山在邻水县2013年第3批城市建设用地红线范围内。 2017年4月1日，张素珍（卖方）、王良齐（卖方的委托代理人）与陈一军（买方）在经纪方邻水县美一房地产经纪有限公司的工作人员组织下签订了《房地产买卖经纪成交合同》。合同主要约定：交易物业位于邻水县春城（朝云顶山方向）8至16楼。交易物业权属状况：卖方尚未与政府签订安置协议。该物业转让成交价为人民币34万元。买方在签署本合同时支付定金3000元予卖方转为第一部分房款，买方支付定金当日，卖方须将该物业合法有效证件交予经纪方代为托管，用于办理产房产转让过户手续之用。买方一次性付款：除定金外，剩余房款人民币337000元，买方须于卖方改合同时支付。该物业交易所产生的税费由买方承担。买卖双方约定交房时间为以政府交房时间为准。买方应支付人民币3200元的居间服务费。若买卖双方任何一方行为导致该物业交易最终不能完成的即为违约，守约方有权选择以下方式追究法律责任，即以违约金条款：违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款20%的违约金。补充条款：卖方所卖房屋不包括水、电、气、大修基金，卖方负责买方与政府直接签协议，买方签完协议后支付尾款337000元，如卖方未选到买方需要的房屋栋数和楼层，则卖方退还买方定金，双方不算违约。如卖方选到买方需要的房屋栋数和楼层，而买方不买，则算买方违约，卖方所收定金不退，经纪方收的中介费不退。如买方未选到所需要的栋数和楼层，定金、中介费退还买方。 2017年4月26日，城北镇人民政府（甲方，拆迁单位）与曾进（乙方，被拆迁人）签订了《邻水县国际商贸城建设项目征地房屋拆迁安置补偿协议书》，其附件3中有乙方选择基本住房登记表，有4套房屋载明的是曾进的名字，第5套位于春城10栋29-11房屋载明的陈一军；乙方选择面积超出原住房面积补差计算表：选房面积为529.69，原住房面积为145.54，超选面积为384.15，补偿标准为1500，补偿费为576,225元。 之后，曾进、王良齐（卖方）与陈一军（买方）在经纪方邻水县美一房地产经纪有限公司的工作人员组织下，于2017年4月27日重新签订了《房地产买卖经纪成交合同》。合同主要约定：交易物业位于邻水县。交易物业权属状况：卖方房屋为安置房。该物业转让成交价为人民币34万元。买方在签署本合同时支付定金3000元予卖方转为第一部分房款，买方支付定金当日，卖方须将该物业合法有效证件交予经纪方代为托管，用于办理产房产转让过户手续之用。买方一次性付款：除定金外，剩余房款人民币337000元买方须于2017年4月27日支付。该物业交易所所产生的税费由买方承担。买卖双方约定交房时间为以政府交房时间为准。买方应支付人民币3200元的居间服务费。若买卖双方任何一方行为导致该物业交易最终不能完成的即为违约，守约定有权选择以下方式追究法律责任，即以违约金条款：违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款20%的违约金。补充条款：卖方所卖房屋不包括水、电、气、大修基金，现买方已与政府直接签订了合同。 2017年4月27日，王良齐、曾进向陈一军出具了一张收条，载明：“今收到陈一军邻西春城10-29-11号房款，大写叁拾壹万柒仟元整。收款人：王良齐、曾进”。2020年4月19日，王良齐通过中国工商银行向陈一军转账31万元，并注明为退购房款。2020年4月26日，王良齐再次通过中国工商银行向陈一军转账600元，并注明为退购房款。 另查明，张素珍为房屋实际产权证人，曾进、王良齐系夫妻关系。曾进系张素珍女儿，王良齐系张素珍女婿。邻水县美一房地产经纪有限公司的股东为鄢兆光、鄢兆科，该公司于2017年6月9日召开股东会决议，决议该公司解散，并停止生产经营活动。2017年9月18日，邻水县工商质监局同意准予邻水县美一房地产经纪有限公司注销登记。2018年7月26日，鄢兆光成立邻水县鄢兆光房产信息部（个体工商户）。 一审法院认为，陈一军根据城北镇人民政府与曾进签订的《邻水县国际商贸城建设项目征地房屋拆迁安置补偿协议书》，于2017年4月27日重新签订了《房地产买卖经纪成交合同》，并无过错。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。双方于2017年4月27日签订的《房地产买卖经纪成交合同》是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。 根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，系对房屋交易过程中为维护交易安全而制定的一种原则意义上的管理性规定，旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系。这一规定不属于效力性强制性规定。虽然该安置房屋未取得产权证，但房屋财产权利的转移不违反法律禁止性规定。曾进、王良齐与陈一军通过改名形式进行房屋买卖致使国家税费被流失，造成国家利益受到损失，该行为仅违反了国家行政管理性强制性规范，没有违反国家效力性强制性规范，该瑕疵是可以进行补救的，并不能导致合同目的无法实现，以及合同无效。同时，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，双方在签订合同是真实意思表示，且没有违反国家效力性强制性规范。故对于曾进、王良齐要求确认双方于2017年4月27日签订的合同无效的诉讼请求，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第四十四条之规定，判决：驳回曾进、王良齐的诉讼请求。案件受理费6400元，减半收取3200元，由曾进、王良齐负担。 二审中，曾进、王良齐提交以下证据：1.邻水县城北镇人民政府与张广田签订的《邻水县建设项目征地房屋拆迁安置补偿协议书》复印件一份，拟证明安置协议是家庭成员代表与政府签订，安置房房号与家庭成员相对应。2.邻水县住房和城乡建设局关于王秀发的信访事项答复意见书（住建局答复字〔2020〕27号）复印件及“12345”热线电话回复录音各一份，拟证明案涉房屋占用土地为国有划拨土地未经政府部门审批转为出让土地性质。3.渝（2019）渝北区不动产权第××号不动产权证复印件一份，拟证明房屋所有权证与土地使用权证“二证合一”，不能分开登记。4.邻水县城北镇人民政府与曾进签订的《邻水县建设项目征地房屋拆迁安置补偿协议书》附件3《乙方选择基本住房登记表》一份，拟证明变更行为发生前，案涉房屋系安置到张素珍名下。 陈一军发表质证意见称，第1份及第3份证据与本案无关，第2份证据不能达到证明目的。鄢兆光、鄢兆科未发表质证意见。二审中，陈一军、鄢兆光及鄢兆科均未提交新证据。 本院对曾进、王良齐二审提供的前述证据认证如下：第1份及第3份证据拟证明事实与本案审理待查基本事实无关联性，不予采纳。第4份证据拟证事实各方在一审中并无异议，对该证据本院不再评述。第2组证据与本案基本事实存在关联，予以采纳。 二审查明的案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：案涉2017年4月27日各方当事人签订的《房地产买卖经纪成交合同》效力如何认定。 案涉《房地产买卖经纪成交合同》签订主体均系完全民事行为能力人，审查其是否具备法律效力，重点审查合同主体意思表示是否真实，合同内容是否违反法律、行政法规的强制性规定以及是否违背公共秩序和善良风俗。据此，对曾进、王良齐上诉主张作以下评述： 首先，关于曾进、王良齐合同意思表示是否真实的问题。在案涉拆迁安置事宜中与拆迁单位签订房屋拆迁安置补偿协议书的是曾进，即曾进及其家庭成员是涉案房屋的被拆迁人和被安置人，将安置房屋登记在哪个被安置人名下，完全由签约人曾进决定。事实上，曾进实施的将安置的5套房中的4套确定登记给自己，另1套先确定登记给张素珍、后确定登记给陈一军以及选择安置房楼层位置等行为，足以表明其系有权处分。同时，诉争2017年4月27日双方当事人签订的《房地产买卖经纪成交合同》系源于张素珍（卖方）、王良齐（卖方委托代理人）与陈一军（买方）2017年4月1日签订的《房地产买卖经纪成交合同》，2017年4月27日的合同只是在选房后，对买卖房屋的具体房号和陈一军与政府签订合同等事实进一步明确，对2017年4月1日合同条款无实质性改变，两份合同有内在的必然联系，即使案涉房屋为张素珍所有，曾进、王良齐也无证据证明该处分行为系无权处分。曾进、王良齐二人签约、选房、明确买卖房屋楼栋号、收款并向陈一军出具收条等一系列行为显示其的出卖案涉房屋行为是自愿的、审慎的。故本案中曾进、王良齐未提供证据证明签订该合同非二人真实意思表示的情形下，二人关于案涉合同中签字并非真实意思表示的上诉理由，本院不予采纳。 其次，关于更名行为是否导致房屋买卖合同无效的问题。曾进、王良齐与陈一军以被安置人张素珍更名为陈一军并与拆迁单位完成相关安置手续的方式进行房屋买卖的事实，各方均无异议。相较于通常的房屋买卖交易，双方采取直接更名的方式来履行房屋买卖合同，确有可能造成逃避税费的违法结果。但如税务机关依法认定该更名行为属于逃避税收行为，税务管理部门可以采取在办理房屋登记时予以征收或者事后补征等行政管理方式予以纠正，不能据此认定整个房屋买卖合同无效。故对曾进、王良齐该项上诉主张，本院不予支持。 最后，关于转让划拨土地上的房屋是否导致房屋买卖合同无效的问题。即使案涉房屋所占用土地为国有划拨土地性质，但我国法律并未禁止转让划拨土地及土地上的房屋，只是应当按照《城市房地产管理法》的规定报有批准权的人民政府审批，但政府的审批不是对房屋买卖合同的审批，而是对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批，故政府的审批不是房屋买卖合同的生效要件。同时，《城市房地产管理法》的该款规定属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，违反该规定，并不必然导致房屋买卖合同无效。故曾进、王良齐的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，曾进、王良齐的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6400元，由曾进、王良齐负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋伟林 审 判 员 吴丽华 审 判 员 王 敏 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 朱亦强 书 记 员 周甜甜