广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4665号上诉人（原审被告）：佛山市森名商业地产投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码914***********901F。法定代表人：喻某1。委托诉讼代理人：庄武潮，广东昊法律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周金全，男，1982年3月5日出生，汉族，住广东省四会市**************，公民身份号码441************815。委托诉讼代理人：姜加兵，广东捷顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冼惠霞，女，1966年3月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区******，公民身份号码440************72X。被上诉人（原审原告）：梁永胜，男，1971年5月27日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码440************212。被上诉人（原审原告）：吕泳雄，男，1975年3月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************713。三被上诉人共同委托诉讼代理人：贺文斌，广东品高律师事务所律师。上诉人佛山市森名商业地产投资有限公司（以下简称森名公司）、周金全因与被上诉人冼惠霞、梁永胜、吕泳雄租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初20279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。森名公司、周金全上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由冼惠霞、梁永胜、吕泳雄承担。事实与理由：一、森名公司有权行使先履行抗辩权，冼惠霞、梁永胜、吕泳雄严重违反合同约定的先履行义务，一审法院并没有对该事实进行全面审查。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，结合本案的事实，双方签订的《物业使用权转让合同》及《物业使用权转让合同补充协议书》合法有效，双方应严格遵守。双方签订的补充协议也只是对返租事项的约定，是对主合同的补充，双方主要权利义务应以主合同为准。根据《物业使用权转让合同》第七条第1款的规定，冼惠霞、梁永胜、吕泳雄必须在交清合同约定的使用权转让金及相关费用后才能享有该物业使用、收益权。也就是说冼惠霞、梁永胜、吕泳雄负有先履行义务，即支付全部转让款的义务。本案所涉及的物业使用权转让的总金额为8000000元，支付转让款是冼惠霞、梁永胜、吕泳雄的主要义务且是先履行义务，但事实上冼惠霞、梁永胜、吕泳雄并没有完全按照合同约定足额支付上述款项。对此，在一审中冼惠霞、梁永胜、吕泳雄无法提供有效的证据予以证明其已经履行了上述支付义务，仅仅是单方主张已经用工程款抵扣转让款，但对该主张其同样也无法提供证据予以充分证明。在这种情况下，一审法院并没有对该关键事实进行全面审查或要求冼惠霞、梁永胜、吕泳雄继续举证予以证明其主张，而是故意回避该事实，单凭主观就认定冼惠霞、梁永胜、吕泳雄享有收取返租租金的权利。由此可见，一审法院的上述认定存在严重错误，既毫无事实依据，也无视法律的明确规定。综上所述，冼惠霞、梁永胜、吕泳雄作为先履行一方，未履行合同约定，森名公司作为后履行一方，在其违反合同约定未能全部履行其应先履的行义务情况下，有权拒绝向其支付返租租金。二、本案案涉合同的相对方是森名公司与冼惠霞、梁永胜、吕泳雄，周金全作为股东已经依法履行出资义务，而且不存在违反法律和公司章程的行为，一审法院要求周金全在本案中承担连带责任明显是适用法律错误。首先，根据《中华人民共和国公司法》第二十条规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。由此可见，认定公司股东滥用权利，对公司债务承担连带责任，应当具备以下两个要件，一是股东实施了滥用公司法人独立地位和股东有限责任的行为，二是股东滥用权利的行为损害了公司债权人的利益，即股东的行为与公司债权人的损失之间存在因果关系。在本案中，周金全作为森名公司的的股东，其有权代表森名公司从事经营活动，其将案涉个人账户出借森名公司作为日常经营账户，收支经营款项等相关民事行为，应当视为森名公司的行为，不能仅凭森名公司使用了周金全案涉账户的行为即认定其滥用公司法人独立地位和股东有限责任，导致股东财产与公司财产发生混同，从而否认本案森名公司的独立法人地位，这完全是错误理解适用了《中华人民共和国公司法》第二十条的规定。另外，森名公司一直处于正常经营的状态，股东依法足额履行了出资义务，不存在股东通过虚假出资证明、虚假验资、抽逃出资等违法方式使公司注册资本不充足情形。森名公司对其运营的案涉铂思广场项目拥有相当数量的物业使用权，其资产完全能够覆盖本案冼惠霞、梁永胜、吕泳雄的债权，因此周金全并不存在逃避债务，严重损害公司债权人利益的行为。其次，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条的规定，人民法院在审理法人人格否认案件时，应根据上述规定合理分配举证责任，在债权人用以证明股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的证据令人产生合理怀疑的情形下，将没有滥用的举证责任分配给被诉股东，这是不合理且不公平的。本案中，冼惠霞、梁永胜、吕泳雄主张周金全的个人财产与森名公司的资产存在混同以及由此产生了损害的结果，应当对此举证加以证明，在举证不能的情况下其应当承担不利的法律后果。一审庭审中，冼惠霞、梁永胜、吕泳雄仅提交了一份证据证明森名公司在履行案涉合同时曾经使用了股东周金全的个人账号支付相关价款，但是冼惠霞、梁永胜、吕泳雄并无证据证明周金全与森名公司之间存在资产不分、账簿合一、账目不清，或者人事交叉、业务相同导致与其交易的冼惠霞、梁永胜、吕泳雄无法分清是与股东周金全还是与森名公司进行交易等情形，所以冼惠霞、梁永胜、吕泳雄的举证令人产生合理怀疑的情形下，一审法院不应当违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条的规定，想当然的将举证责任倒置，要求周金全举证证明“该款项在其与森名公司之间有清晰的财务区分”，进而认定其与森名公司存在人格混同的情形，这完全是错误运用举证规则。冼惠霞、梁永胜、吕泳雄答辩称，1.一审期间冼惠霞、梁永胜、吕泳雄提交了8000000元的转让款的支付凭证及付款明细，明确了案涉物业转让款支付完毕。同时，森名公司也向冼惠霞、梁永胜、吕泳雄出具了收款收据，森名公司也向冼惠霞、梁永胜、吕泳雄支付了30多万元的租金。如果按照森名公司的主张，冼惠霞、梁永胜、吕泳雄未支付转让款，而森名公司却继续向冼惠霞、梁永胜、吕泳雄每月支付租金是不符合常理。2.周金全作为森名公司的股东，其个人资金与公司资产混同，30多万元均来自周金全个人账户。森名公司的注册资本仅100多万元，根本不可能运作价值几千万的广场，周金全设立森名公司逃避债务。且周金全没有提供证据证明其与森名公司财产独立，应承担连带责任。冼惠霞、梁永胜、吕泳雄向一审法院提出诉讼请求：1.森名公司、周金全共同向冼惠霞、梁永胜、吕泳雄支付2016年4月、7月、8月份未足额支付的租金120615.2元、2016年9月至2018年12月期间未支付的租金1784972元及利息（利息以1905587.2元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计算至实际清偿之日止）；2.森名公司、周金全按现状（包括装修及附属设施设备）将位于佛山市南海区*************的物业返还给冼惠霞、梁永胜、吕泳雄；3.森名公司、周金全共同承担本案诉讼费用。一审法院查明：2015年11月30日，冼惠霞、梁永胜、吕泳雄（受让方，乙方）与森名公司（转让方，甲方，法定代表人处签名为周金全）签订《铂思广场物业使用权转让合同》，约定：甲方将该项目自编B栋三楼的使用权转让给乙方，具体范围见物业位置《平面图》（本合同附件一）。该物业建筑面积为2609.97平方米。转让期限从本合同签订之日起至2040年12月31日。总转让金额8000000元，乙方一次性付款。甲方在2016年1月1日前将该物业交付给乙方。甲方在本合同约定的期限内将该物业的使用权转让给乙方。乙方不按时缴纳使用权转让金及相关费用时……甲方有权解除本合同，并将该物业无条件收回另行处置。乙方交清合同约定的使用权转让金及相关费用后，即获得合同约定期限的该物业使用权，享有该物业的使用和收益的权利。另，合同附件一显示为平面图，附件三为交付标准（门窗为钢化玻璃门或幕墙上悬窗、天花为顶板结构层底面，等等）。同日，冼惠霞、梁永胜、吕泳雄（乙方）与森名公司（甲方）签订《铂思广场补充协议》，约定：乙方将位于佛山市南海区***********出租给甲方使用，该物业建筑面积为2609.97平方米。租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日，月租金66667元。甲方自2016年1月1日起在收到乙方等额合法有效收据后于每月10日前按时向乙方支付该月租金。租赁期满如甲方不再经营或协议终止的，甲方按期满或协议终止时该物业的状况交付乙方使用。乙方同意甲方将该物业进行自营、与第三人联营或将该物业的经营权转让给任意第三方使用、进行转租、分组、合作、合伙经营等行为。2015年12月2日，森名公司分别开具收款专用票据，确认收到冼惠霞、梁永胜、吕泳雄交来（款项）购买铂思广场B区三层铺款人民币3200000元、1600000元。2015年12月11日，森名公司开具收款专用票据，确认收到冼惠霞、梁永胜、吕泳雄交来款项购买铂思广场B区三层铺款人民币3200000元。冼惠霞、梁永胜、吕泳雄陈述因面积差问题，上述补充协议的实际月租金为63749元。其中，森名公司在2016年1月至3月、5月、6月各支付63749元，2016年4月、7月、8月仅分别支付30416元、30000元、10215.8元。上述已付合共389376.8元，上述款项均由周金全支付。2017年2月27日，森名公司起诉案外人佛山市xxx娱乐有限公司（以下简称“xxx公司”）、杨青、龙胜远租赁合同纠纷一案，案号为（2017）粤0605民初2513号，该判决查明：铂思广场所在土地是冼惠霞、梁永胜、吕泳雄向佛山市南海区*******涌股份合作经济社承租，并以该合作经济社为建设主体进行报建，于2013年7月18日取得建筑工程施工许可证，于2014年1月17日取得建设工程规划许可证。2015年1月15日，森名公司与龙胜远签订《铂思广场商铺租赁合同》，约定森名公司将佛山市南海区沙头铂思广场B栋3楼整层出租给龙胜远经营使用，租赁面积2609.97平方米，租期从2015年4月30日至2026年4月29日……该判决认为……签约后，森名公司将商铺以毛坯状态交付给杨青、龙胜远……对已形成附和的装饰装修部分，应由xxx公司按现状交付森名公司，对未形成附和的装饰装修部分及其他可移动设施设备，应归xxx公司所有并由其在返还商铺时一并搬离……该案判决：……二、佛山市xxx娱乐有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内按现状返还上述《铂思广场商铺租赁合同》项下位于佛山市南海区沙头铂思广场B栋3楼整层予佛山市森名商业地产投资有限公司……该案因杨青上诉但未如期缴纳上诉费而经二审裁定按撤回上述处理，一审判决自2018年7月13日生效。冼惠霞、梁永胜、吕泳雄分别于2018年12月4日、12月20日及2019年1月15日短信催促周金全处理返租合同问题。2019年8月16日，冼惠霞、梁永胜、吕泳雄向一审法院提起诉讼。另查明，周金全是森名公司的股东之一。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，案涉商铺所在铂思广场经生效判决查明已办理规划报建手续，冼惠霞、梁永胜、吕泳雄与森名公司签订的《铂思广场物业使用权转让合同》中不超过二十年的部分及《铂思广场补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。森名公司在使用案涉商铺期间应依照补充协议的约定支付欠付租金予冼惠霞、梁永胜、吕泳雄，经计算为1905587.2元（为协议约定的36个月×冼惠霞、梁永胜、吕泳雄主张的63749元每月-已付的389376.8元计算得出），冼惠霞、梁永胜、吕泳雄诉请以上述欠付租金为本金从起诉之日起计算利息至清偿之日，一审法院予以支持，但2019年8月16日至2019年8月19日期间应按中国人民银行同期贷款利率计算，而自2019年8月20日起应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。森名公司主张因冼惠霞、梁永胜、吕泳雄未履行转让合同中转让款的支付义务而应免除己方的租金支付义务，但森名公司已经出具收据确认收取了转让款为8000000元，且森名公司确认以周金全账户按补充协议陆续支付了部分租金，即森名公司实际履行补充协议的行为确认了冼惠霞、梁永胜、吕泳雄对案涉租赁物享有的使用权利，包括再次转租被告以获取收益的权利，上述转让款虽非冼惠霞、梁永胜、吕泳雄直接支付，但冼惠霞、梁永胜、吕泳雄亦举证双方存在其他纠纷致抵扣本案转让款的可能性。该8000000元转让款的纠纷，冼惠霞、梁永胜、吕泳雄、森名公司可另行诉请解决，但不影响本案中冼惠霞、梁永胜、吕泳雄对案涉租赁物依转让合同及补充协议而享有的权利。综上，对森名公司主张冼惠霞、梁永胜、吕泳雄未足额支付转让款而不应支付租金的答辩意见，一审法院不予采纳。案涉补充协议约定冼惠霞、梁永胜、吕泳雄租赁予森名公司的租赁期限届满不再经营或协议终止的，森名公司应按期满或协议终止时该物业的状况交付冼惠霞、梁永胜、吕泳雄使用，现租赁期限已届满，冼惠霞、梁永胜、吕泳雄诉请森名公司返还租赁物，一审法院予以支持，但冼惠霞、梁永胜、吕泳雄并未举证证明租赁期满时的租赁物现状（包括装修及附属设施设备的现状），对冼惠霞、梁永胜、吕泳雄诉请按附带装修及设备的现状交付，一审法院不予支持。案涉租赁物的前期返租收益均为周金全个人账户支付，周金全未能举证证明该款项在其与森名公司之间有清晰的财务区分，周金全的行为造成公司财产与股东个人财产混同，属于公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，周金全应对森名公司在本案的债务承担连带清偿责任。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十四条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、森名公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金1905587.2元及利息（以1905587.2元为本金自2019年8月16日起至2019年8月19日止应按中国人民银行同期贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予冼惠霞、梁永胜、吕泳雄；二、周金全对森名公司上述第一项债务承担连带清偿责任；三、森名公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还上述《铂思广场补充协议》项下位于佛山市南海区***********整层予冼惠霞、梁永胜、吕泳雄；四、驳回冼惠霞、梁永胜、吕泳雄的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用普通程序审理，案件受理费21950.28元（冼惠霞、梁永胜、吕泳雄已预交），由森名公司、周金全共同负担。二审期间，森名公司向本院提交了律师函一份，拟证明冼惠霞、梁永胜、吕泳雄一审期间主张用案涉物业的转让款抵扣工程款与事实不符，一审期间冼惠霞、梁永胜、吕泳雄提交了《工程支付情况》已经证明森名公司已经向新一建公司支付了工程款6000多万元。经审查，该证据与本案实体处理不具有关联性，本院不予采信。另，周金全向本院提交笔迹司法鉴定的书面申请，因其申请内容不影响本案的处理，故本院不予准许。二审期间，周金全、冼惠霞、梁永胜、吕泳雄均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为,根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系森名公司应否向冼惠霞、梁永胜、吕泳雄支付尚欠租金1905587.20元、相应利息以及周金全在本案中应否对森名公司的债务承担连带清偿责任。本案中，根据一审法院查明的事实以及本案现有证据显示，冼惠霞、梁永胜、吕泳雄与森名公司之间存在两种法律关系：其一，基于冼惠霞、梁永胜、吕泳雄与森名公司之间签订的《铂思广场物业使用权转让合同》而产生的案涉物业使用权转让合同法律关系；其二，基于冼惠霞、梁永胜、吕泳雄与森名公司之间签订的《铂思广场补充协议》而产生的案涉物业租赁合同法律关系。从上述案涉合同的实际履行状况来看，森名公司在诉讼中明确确认以周金全账户按照前述补充协议陆续支付了部分的租金，可见，上述两份合同均已实际履行，森名公司以实际履行支付租金的行为在客观上确认了冼惠霞、梁永胜、吕泳雄对案涉租赁物所享有的使用权利。故此，法院在处理不同的法律关系时应依据其之间签订的相对应的合同所确定的权利义务作为判断标准。具体到本案中，冼惠霞、梁永胜、吕泳雄以森名公司为被告提起的为租赁合同纠纷案件，因此，一审法院依据双方所签订的补充协议所确定的租赁合同关系进行实体审理，并经核算后判令作为承租人的森名公司支付冼惠霞、梁永胜、吕泳雄尚欠的租金1905587.20元及相应利息处理正确，本院予以维持。至于双方基于《铂思广场物业使用权转让合同》所产生的物业使用权转让合同关系中，冼惠霞、梁永胜、吕泳雄是否支付了转让款8000000元的问题，与本案不属同一法律关系，一审法院亦明确指明双方可另案主张，该处理方式符合法律规定以及本案实际情况，若森名公司认为冼惠霞、梁永胜、吕泳雄未向其支付转让款8000000元损害其合法权益的，可另循合法途径解决。另外，因案涉租赁物的前期返租收益均为周金全个人账户支付，其亦未能举证该款项在其与森名公司之间有明晰的财务区分，造成公司财产与股东个人财产混同，一审法院据此判令周金全对于森名公司在本案的债务承担连带清偿责任并无不妥，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。森名公司、周金全的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21950.28元，由上诉人佛山市森名商业地产投资有限公司、周金全负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年八月十二日法官助理 黄结仪书 记 员 钟伊发