北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初19156号原告（反诉被告）：杨学芳，女，1974年4月28日出生，汉族，自由职业者，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：郭涛，北京智深律师事务所律师。被告（反诉原告）：李海林，男，1980年6月4日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李井韶，男，1961年2月19日出生，汉族，北京赤伏工业设备有限公司法律顾问，住北京市昌平区。原告（反诉被告）杨学芳与被告（反诉原告）李海林租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨学芳及其委托诉讼代理人郭涛，被告（反诉原告）李海林及其委托诉讼代理人李井韶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨学芳向本院提出如下诉讼请求：1.确认我与李海林于2016年2月21日签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令李海林返还《厂房租赁合同》中约定的位于北京市昌平区×村（以下简称×村）敬老院西侧属于我的小院，围墙内面积4.3亩；3.判令李海林向我支付占有使用费，从2019年5月21日至实际腾退之日止，按月租金1万元的标准支付；4.判令李海林将其所租赁的小院及地上建筑物恢复原状；5.判令诉讼费由李海林承担。事实与理由：2016年2月21日我与李海林签订《厂房租赁合同》，约定我将位于×村、敬老院西侧属于我的小院（围墙内面积4.3亩）出租给李海林使用，使用期半年，从2015年11月21日至2016年5月21日，每月租金1万元，合计人民币6万元。合同签订后，我将厂房交付给李海林使用。2016年5月21日合同期满后，李海林继续使用该厂房，2019年5月21日起李海林未交纳占有使用费，我多次找李海林要求支付相关费用、返还房屋，李海林均置之不理，故我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。被告李海林辩称：双方合同签了一年，以前都是口头协议，这份协议是有效的，房租我同意交，没有腾退是因为双方就装修费用问题还没有解决，解决了才能腾退。之前双方也协商过，但没有书面的文件，当时谈的是装修费用评估一下，没有说全部让杨学芳承担，是可以协商的。我是2012年开始承租的，用了7年，这几年一直在陆续装修、改进，不合格的都及时改进，产生了不少费用。我不同意终止租赁合同，根据双方签订的租赁合同，我每月按照合同约定支付杨学芳租赁费，杨学芳也没有拒绝，一直延续至今，所以双方的租赁关系继续有效。如果杨学芳不同意继续出租厂房，则应支付我所有房屋装修费用。关于装修是否经过了杨学芳同意，从事实上讲我进行装修均为杨学芳亲眼所见，没有提出异议，所以杨学芳是默认了我的装修行为。反诉原告李海林向本院提出如下诉讼请求：判令杨学芳支付我装修损失260424.16元。事实与理由：如果法院认为我和杨学芳签订的《厂房租赁合同》是无效的，我要求杨学芳赔偿我装修损失。反诉被告杨学芳辩称：一、李海林在反诉中要求的改扩建和装修损失为非法权益，不应受到法律保护。因民事权益由法律规范确认和保护，权利主体所享有和获取利益的范围及限度由法律规定，所以法律保护的民事权益以合法为前提。首先，涉案土地性质为农业用地，李海林在农业用地上为进行工业生产而进行扩建、加建的行为（如建设简易棚和砖混结构房屋），违反了《中华人共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，属于违法建设行为。其次，李海林在未取得建设工程规划许可证的建筑物上进行的改建行为（如更换房顶、门窗和装修）本身也属于违法建设。因此，李海林基于违法建设、装修工程等行为的投入属于非法权益，不受法律保护，由此而产生的利益损失应由自己承担，而不能由我承担。同理，装修损失鉴定也就失去了法律基础，相应的鉴定费用不能由我承担。二、李海林改扩建和装修事项并未征得我同意，我不仅不应承担费用，还有权要求李海林恢复原状。在占有使用涉诉小院过程中，李海林进行的改建、扩建和装修事宜都未事先征得我的同意，因此按照相关规定，我不应承担相应费用，李海林应将租赁物恢复原状并返还给我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：杨学芳于2012年6月起将位于×村、敬老院西侧的小院出租给李海林用于生产经营，双方未签订书面的租赁合同。2016年2月21日杨学芳（甲方）与李海林（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方同意将位于×村、敬老院西侧属于甲方的小院（围墙内面积4.3亩）出租给乙方使用，使用期半年，从2015年11月21日至2016年5月21日。每月租金一万元，合计人民币6万元整。付款方式为一次性付清。不经甲方同意，乙方不得改变院内结构，不得破坏甲方房屋及其他设施，乙方不得转租给第三方，乙方不得在甲方院内从事非法经营。庭审中，双方确认，李海林租用的涉案场地内原有大棚及库房约10间左右。合同期满后，李海林继续使用涉案场地，并支付杨学芳租金至2019年5月20日，此后未继续支付杨学芳租金。李海林使用涉案场地期间对室内外的地面、墙面、水、电、门窗、屋顶进行了装修改造，并在该院内新建了厕所和小库房。庭审中，经李海林申请，本院委托北京中兴恒信工程造价咨询有限公司对李海林就涉案场地及房屋进行装修改造的费用进行了鉴定。北京中兴恒信工程造价咨询有限公司于2019年11月15日出具《工程造价鉴定意见书》，结论为：2019年、2015年、2014年、2013年装修改造项目造价鉴定金额分别为35958.09元、13838.55元、18023.33元、192604.19元，以上共计260424.16元。鉴定意见书作出后，杨学芳不服并就鉴定意见书提出如下异议：申请鉴定机构按照相关法律规定计算重置成新价格，重新出具鉴定意见；对鉴定意见书中2013年装修改造项目中序号19、20两项关于顶灯及灯具数量申请重新核算（数量有误）；对鉴定意见书中2013年装修改造项目中序号14关于安全门安装、防盗门、办公区申请重新核算（数量有误）。北京中兴恒信工程造价咨询有限公司于2019年11月27日向本院出具《关于对原告杨学芳鉴定异议申请书的回复》，内容为：原鉴定报告是按照委托函要求“对位于北京市昌平区×村敬老院西侧小院4亩房屋装修改造费用进行造价鉴定”，鉴定金额没有问题。现按照杨学芳诉求出具重置成新价格为177323.79元。重置价格是按照2019年10月《北京工程造价信息》调整人工、材料单价（原报告是按照施工期《北京工程造价信息》调整人工、材料单价），采用装修改造发生的费用金额还是重置成新价格金额，由法院审理；经过重新核算，鉴定意见书中2013年装修改造项目中序号19、20两项关于顶灯及灯具数量无误，与现场勘验记录相符；鉴定意见书中2013年装修改造项目中序号14关于安全门安装、防盗门、办公区数量无误，与现场勘验记录相符。李海林预付鉴定费1万元。另查，双方均主张涉案场地的土地性质为农用地，涉案场地上原有的房屋系杨学芳自行修建，无相关部门的规划审批手续。杨学芳主张涉案场地经多次置换后，由其爱人郭和军从×村村民委员会承租，杨学芳提交《土地租赁协议书》、《土地使用权转让协议》、《关于置换土地使用权的协议》、《换地租赁协议》、《果园租赁合同》等予以证实。上述证据显示郭和军于2008年3月20日从×村村民委员会租赁了×镇敬老院西侧核桃园，租赁期限自2008年3月20日起至2058年3月20日止。上述事实，有《厂房租赁合同》、照片、《工程造价鉴定意见书》、《关于对原告杨学芳鉴定异议申请书的回复》、发票、《土地租赁协议书》、《土地使用权转让协议》、《关于置换土地使用权的协议》、《换地租赁协议》、《果园租赁合同》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为:违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定：确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，杨学芳与李海林签订的《厂房租赁合同》虽系双方当事人真实的意思表示，但按照双方所述，涉案场地的土地性质系农用地，未经合法审批不得用于非农建设，且涉案场地上的房屋系杨学芳未经相关部门合法审批私自修建，李海林租用涉案场地及房屋用于生产经营，违反了法律的强制性规定，故杨学芳与李海林签订的《厂房租赁合同》因违反了法律的强制性规定属无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方合同无效，故对杨学芳要求李海林腾退涉案场地的诉讼请求，本院予以支持；双方合同虽属无效，但李海林实际占有使用了涉案场地，应当向杨学芳支付涉案场地及房屋的占有使用费。杨学芳要求参照双方合同约定的租金标准支付2019年5月21日起至李海林实际腾退之日止的占有使用费，理由正当，于法有据，本院予以支持；合同签订后，李海林按照其生产经营所需对涉案场地及房屋进行了装修改造，双方合同虽约定李海林不经杨学芳同意，不得改变院内结构，不得破坏院内房屋及其他设施，但李海林实际使用涉案场地及房屋7年有余，杨学芳对李海林实施的装修改造行为应当知晓且未提出异议，且李海林的装修改造行为并未对院内结构、房屋及其他设施造成破坏，故杨学芳以李海林的装修改造行为未经其同意为由要求李海林将涉案场地恢复原状的诉讼请求，本院不予支持；李海林在承租涉案场地后对涉案场地及房屋进行了装修改造，其因装修改造支出的费用属于李海林因合同无效造成的损失，应当根据李海林与杨学芳的过错程度由双方予以分担。因杨学芳在明知涉案房屋无相应审批手续的情况下，仍将场地及房屋出租给李海林进行装修改造并用于生产经营，故杨学芳应对此承担主要责任。李海林作为从事生产经营活动的经营者，在签订合同前未对涉案房屋的产权性质及涉案场地是否具备经营条件进行严格审查即签订合同并对涉案场地及房屋进行装修改造，其自身亦存在一定过错，应承担次要责任。本院根据诚信原则，考虑双方的过错程度及双方签订合同后的履约情况，酌情判定由杨学芳承担60%的责任，由李海林承担40%的责任。关于李海林的损失数额问题，本院委托具备鉴定资质的北京中兴恒信工程造价咨询有限公司对此进行了鉴定，该公司出具的《工程造价鉴定意见书》及针对杨学芳所提异议出具的回复均系依照法定程序作出，本院对此予以采信。鉴定结论显示李海林所进行的装修改造在装修改造时发生的造价为260424.16元，重置成新价为177323.79元，关于李海林的装修损失应采用装修改造发生时的费用还是重置成新价格双方存在争议。对此本院认为，李海林对涉案场地和房屋进行装修改造是为了生产经营使用，装修改造完成后其实际进行了利用，故其要求按照装修改造时的造价认定其损失缺乏依据，杨学芳要求按照重置成新价确定其损失的主张，理由正当，本院予以采信。据此，本院确定李海林的装修改造损失为177323.79元，根据本院确定的责任比例，杨学芳应赔偿李海林装修改造损失106394.27元。李海林诉讼请求过高的部分，依据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、杨学芳与李海林于二○一六年二月二十一日签订的《厂房租赁合同》无效；二、李海林于本判决生效后十五日内将位于北京市昌平区×镇×村、敬老院西侧的小院（围墙内面积约4.3亩）按现状腾退并交还杨学芳；三、李海林于本判决生效后十五日内支付杨学芳占有使用费，自二○一九年五月二十一日起至李海林履行第二项判决义务之日止，按照每月一万元的标准支付；四、杨学芳于本判决生效后十五日内赔偿李海林装修改造损失106394.27元；五、驳回杨学芳的其他诉讼请求；六、驳回李海林的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，由杨学芳负担780元，已交纳；由李海林负担520元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费2603元，由李海林负担1540元，已交纳；由杨学芳负担1063元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费10000元，由李海林负担4000元，已交纳；由杨学芳负担6000元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  田雅娟人民陪审员  陈英方人民陪审员  唐东彪二〇二〇年八月十七日法官 助理  赵群彩书 记 员  高 曼