上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5667号上诉人(原审被告)：枣海燕，女，1974年1月4日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区北街道徐翁村****。委托诉讼代理人：殷佩佩，上海贸悦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海沃弗商业投资管理有限公司，住所地上海市黄浦区外马路****。法定代表人：陶侃，董事长。委托诉讼代理人：祝英维，上海市万众律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈李健，上海市万众律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海浩禾教育科技有限公司，住所地，住所地上海市徐汇区虹桥路****iv>法定代表人：王瑜生，总经理。被上诉人(原审被告)：上海羽觞酒店管理有限公司，住所地上海市黄，住所地上海市黄浦区外马路****幢**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：俞健慧，执行董事。委托诉讼代理人：王俊强，上海市前和律师事务所律师。上诉人枣海燕因与被上诉人上海沃弗商业投资管理有限公司(以下简称“沃弗公司”)、上海浩禾教育科技有限公司(以下简称“浩禾公司”)、上海羽觞酒店管理有限公司(以下简称“羽觞公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初26551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。枣海燕上诉请求：撤销一审法院判决第四项，改判驳回沃弗公司要求判令浩禾公司向沃弗公司补缴实际所支付的优惠费用与按照原租赁合同费用标准之间的差额588，208.12元，羽觞公司、枣海燕对浩禾公司的该项支付义务承担连带责任的诉讼请求。事实和理由：根据担保法的规定，枣海燕的保证债务具有从属性。根据涉案租赁合同主体变更协议的约定，浩禾公司无需承担补缴实际所支付的优惠费用与按照原租赁合同费用标准之间的差额的主债务，则枣海燕也无需承担该保证债务。一审中，沃弗公司的诉讼请求是要求浩禾公司承担补缴义务，而由羽觞公司、枣海燕承担连带责任。但一审法院忽视该请求范围，在判令浩禾公司无需承担主债务的前提下，直接判决由作为保证人的羽觞公司、枣海燕承担责任，超出了沃弗公司的诉请范围，违反了法律规定。沃弗公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。第一、关于补缴租金差额的问题，一审法院是基于房屋租赁合同主体变更协议的明确约定，判决枣海燕、羽觞公司承担补缴义务的。根据主体变更协议第八条的约定，如浩禾公司在租赁合同有效期内未能每月按时足额支付租金、物业管理费等费用，则协议约定的优惠租金将不再适用，沃弗公司有权要求枣海燕、羽觞公司补缴按租金标准所计算的租金与实际所支付的优惠租金之间的差额。现浩禾公司未能按约支付租金、物业管理费，根据约定，羽觞公司、枣海燕应当承担补缴义务。第二、一审法院在查明事实的基础上依法判决，并未超出沃弗公司的诉讼请求。根据协议约定，枣海燕、羽觞公司有两项义务，一是连带保证责任的义务，二是独立的补缴义务。沃弗公司的诉讼请求是要求浩禾公司、羽觞公司、枣海燕共同承担补缴租金差额，至于羽觞公司、枣海燕是基于何种义务承担责任不影响对该诉讼请求的认定和判决。枣海燕主张一审判决超出沃弗公司诉请，显然歪曲了事实与沃弗公司的诉请，不但会增加诉累，浪费司法资源，也有违公平原则和诚信原则。羽觞公司辩称，枣海燕的上诉理由成立。一审中，沃弗公司的诉讼请求是要求浩禾公司承担补差要求枣海燕、羽觞公司承担连带保证责任。羽觞公司同意枣海燕的上诉请求。浩禾公司在本院审理中未进行答辩。沃弗公司向一审法院起诉请求判令：1．浩禾公司向沃弗公司支付2019年8月租金、物业管理费共计362，831.05元及自2019年8月1日起至实际支付之日止，依中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2．浩禾公司向沃弗公司支付2019年9月租金、物业管理费共计362，831.05元及自2019年9月1日起至实际支付之日止，依中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3．浩禾公司向沃弗公司支付2019年10月租金、物业管理费共计362，831.05元及自2019年10月1日起至实际支付之日止，依中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4．浩禾公司向沃弗公司支付2019年6月15日至2019年10月15日的水电费，共计53，751.51元；5．浩禾公司向沃弗公司补缴实际所支付的优惠费用与按照原租赁合同费用标准之间的差额588，208.12元；6．浩禾公司向沃弗公司支付相当于2019年6个月的月基本租金和物业管理费之和的违约金2，176，986.30元；7．浩禾公司将上海市黄浦区外马路XXX号XXX号幢201室房屋(以下简称“涉案房屋”)归还沃弗公司并支付自2019年11月1日起至实际交还房屋之日止，以每日12，094.37元为标准计算的房屋占有使用费，并要求浩禾公司完成会议纪要所约定的破损修复(套内阳台景观灯破损、GRC材质造型修复、污水管修复、门口柱子装饰面拆除、墙面砖拆除、玻璃窗涂料铲除修复、走道卫生清理)，若未修复的，赔偿沃弗公司因修复所产生的费用；8．羽觞公司、枣海燕对浩禾公司上述支付义务承担连带责任；9．诉讼费、保全费及律师费20，000元由浩禾公司承担(以上金额由保证金抵扣)。一审法院认定事实：2015年1月20日，沃弗公司(甲方)与枣海燕(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定沃弗公司将涉案房屋出租给枣海燕使用，租赁面积为1137.55平方米，租赁期限自2015年1月20日至2020年5月31日。合同第2.6条约定，除首期租金和首期物业管理费外，乙方应根据本合同的规定于每个公历月的第一日或之前提前支付当月租金(见本合同附件二1.4条)和物业管理费(见本合同附件二第1.5条)。合同第2.9条约定，乙方应根据该房屋的独立计量记录和／或甲方提供的公共事业单位账单支付所有该房屋内使用的包括但不限于水、电、煤气和通讯费等费用(以下简称“其他费用”)。在收到该等计量记录或账单后根据甲方或物业管理公司的通知所规定的付款方式、付款时间向甲方或物业管理公司支付该费用，逾期视为乙方违约。合同第13.1条约定，租赁解除或终止之日，除非双方另有书面约定，乙方应与甲方结清所有应付的款项、将房屋恢复至交付时原状(自然损耗除外)且在迁离该房屋后书面通知甲方验收该房屋。甲方对房屋进行验收结束、收到该房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了将房屋交还甲方的义务。合同第13.4条约定，若乙方未按13.1条规定履行交还房屋义务的，甲方有权视乙方留存于房屋内之任何物品(包括但不限于办公用品和设备)为乙方废弃物，甲方有权进入并予以处置废弃物(如有)，乙方同意不向甲方索赔，同时乙方应承担甲方为清除上述物品的劳务费用和将房屋恢复原状所支付的费用。合同第13.5条约定，若甲方未行使上述第13.4条规定的权利，则从合同解除或终止日的第二日起直至双方签署验收交接单之日为止或甲方收回房屋之日止，甲方有权按日向乙方收取房屋占用费，房屋占用费为本合同日租金上浮100％，但此项费用之支付并不构成续租或租赁之继续，甲方仍有权要求乙方随时迁离或有权按照上述第13.4条行使收回房屋的权利。同时甲方有权向乙方另行追究因延迟而遭受的一切损失，包括但不限于延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费等。合同第15.1条约定，如乙方未按照本合同约定按时向甲方支付租金、物业管理费以及其他应付费用包括但不限于电费、水费、电话费、煤气费等，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之三向甲方支付违约金，违约金自乙方应付款之日起算直至乙方付清全额款项及违约金之日为止。逾期超过14日的，属于严重违约，甲方有权按照条款15.2追究乙方责任。合同第15.2条约定，以下情形将被视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止本合同，收回该房屋。合同终止之日为自甲方书面通知到达乙方之日：15.2.1乙方未足额支付任何一期租金、物业管理费或其他费用超过14日的；……15.2.8乙方以任何方式通知甲方其有意提前终止本合同或拒绝履行其在本合同中的义务；……。合同第15.3条约定，在上述条款15.2规定的严重违约情形出现而甲方单方面终止本合同的，乙方应立即停止在该房屋的营业，甲方有权以其认为合适的方式对该房屋采取应急管制措施(包括但不限于扣留、处置乙方在该房屋内的物品)以保障甲方在本合同项下的权益。同时，乙方应向甲方偿清所有截至合同终止日所欠的应付款项，甲方除行使本合同约定及法律赋予的权利外，还有权要求乙方支付违约金，违约金相当于6个月租金和物业管理费总和。违约金不足弥补甲方损失的(该损失包括但不限于甲方向乙方追讨有关费用而发生的所有费用和开支及甲方行使本合同项下其他权利而引起的所有费用)，甲方仍有权要求乙方赔偿。合同附件二1.4约定，该房屋租金为2015年1月20日至2015年12月31日每日每平方米租赁面积7元(月租金为242，203.35元)或抽成租金为税前营业额的15％，抽成租金和月固定租金二者取其高，逐月收取，该房屋租金为2016年1月1日至2016年12月31日每日每平方米租赁面积7.50元(月租金为259，503.59元)或抽成租金为税前营业额的15％，抽成租金和月固定租金二者取其高，逐月收取。2017年1月1日至2018年12月31日，每日每平方米租赁面积8.50元(月租金为294，104.07元)或抽成租金为税前营业额的15％，抽成租金和月固定租金二者取其高，逐月收取。2019年1月1日至2020年5月31日，每日每平方米租赁面积9.50元(月租金为328，704.55元)或抽成租金为税前营业额的15％，抽成租金和月固定租金二者取其高，逐月收取。首期租金为2015年6月1日至2015年6月30日的租金，即共计242，203.35元。首期租金应于签订本合同当日支付。合同附件二1.5条约定，甲、乙双方约定，该房屋每月每平方米租赁面积物业管理费为30元(月物业管理费计为34，126.50元)。首期物业管理费2015年1月20日至2015年6月30日的物业管理费，共计182，008元。首期物业管理费应于签订本合同当日支付，以后每期按照本合同第2.6条的规定支付。合同附件二1.6条约定，本合同项下安全保证金总额为3个月的租赁期内平均租金和3个月物业管理费总和，共计880，890.27元。2015年8月14日，沃弗公司与羽觞公司、枣海燕签订《补充协议》，约定(1)在羽觞公司注册后，《房屋租赁合同》项下枣海燕的权利和义务由羽觞公司和枣海燕共同承受；(2)枣海燕作为《房屋租赁合同》项下羽觞公司履行义务的保证方，对羽觞公司履行租赁合同项下的义务承担连带保证责任。2017年8月28日，沃弗公司与枣海燕、羽觞公司、浩禾公司签订《〈房屋租赁合同〉主体变更协议》约定：(1)《房屋租赁合同》承租方由丙方(羽觞公司)变更为丁方(浩禾公司)，租赁合同项下丙方的权利和义务全部转由丁方承担；(2)乙方(枣海燕)、丙方作为《房屋租赁合同》项下丁方履行义务的保证方，对丁方履行租赁合同及本协议项下的全部义务承担连带保证责任；(3)甲方(沃弗公司)同意2017年3月1日至2017年6月30日的租金的收取方式为：固定租金：每日每平方米租赁面积4.25元(月租金147，052.04元)或抽成租金：税前营业额的15％，抽成租金和月固定租金二者取其高，逐月收取；(4)甲方同意丁方承租期限自2017年8月1日起至2020年5月31日止，租金标准按原合同标准计算，2017年7月1日前发生的所有费用均由丙方承担；另经乙、丙、丁三方确认，2017年7月1日至2017年7月31日的所有费用由丁方承担；(5)乙方、丙方同意，如丁方在租赁合同有效期限内，每月按时足额支付应付租金、物业管理费等费用，则本协议第3条约定期间内的租金就以此优惠租金为准；如丁方在租赁合同有效期限内，未能每月按时足额支付租金、物业管理费等费用，则本协议第3条约定的优惠租金将不再适用，甲方有权要求乙方、丙方补缴租赁合同附件二1.4条租金标准所计算的租金与实际所支付的优惠租金之间的差额；(6)乙方、丙方同意将租赁合同项下已支付的租赁保证金转至丁方名下；(7)本协议作为租赁合同的更新补充，与租赁合同有冲突的条款，以本协议为准，本协议未尽条款，以租赁合同为准。合同签订后，浩禾公司未支付自2019年8月起的租金、物业管理费及2019年6月15日起的水电费。2019年9月18日，浩禾公司向沃弗公司发送《关于提前解除房屋租赁合同的通知书》，告知沃弗公司因其经营餐饮亏损，无法继续履行租赁合同，要求提前解除租赁合同，可于2019年9月18日前将房屋腾退归还。2019年9月20日，沃弗公司回函称浩禾公司已构成违约，沃弗公司愿意配合其提前解除租赁合同的请求，但要求浩禾公司偿清欠付的租金、物业管理费及水电费并履行归还房屋、承担违约责任等事宜。2019年9月25日，浩禾公司向沃弗公司发送《关于交还房屋的通知书》，称其将于2019年9月25日向沃弗公司交付涉案房屋，请沃弗公司配合完成交接程序，若不予配合或不接收，沃弗公司将自行承担2019年9月25日起产生的费用。2019年10月17日，沃弗公司向浩禾公司寄送《律师函》，告知就提前解除租赁合同事宜，浩禾公司未按沃弗公司要求支付拖欠费用、违约金及未按合同约定交还房屋，沃弗公司就此发函因浩禾公司逾期支付租金等费用要求解除租赁合同并要求浩禾公司承担违约责任。该律师函于2019年10月22日签收。一审法院另查明，2019年6月15日至2019年10月15日水电费共计53，751.51元。一审审理过程中，沃弗公司与浩禾公司于2020年1月17日签订租户退租确认单，确认浩禾公司完成向沃弗公司归还租赁商铺。同日，双方签订会议纪要约定后续拆除事项。一审法院认为：沃弗公司与枣海燕、羽觞公司、浩禾公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议》及《〈房屋租赁合同〉主体变更协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。浩禾公司违反合同约定提前解除租赁合同，作为违约方，无权行使解除权。沃弗公司在收到浩禾公司要求提前解除合同的通知后回函提出愿意配合解除合同，但要求浩禾公司支付拖欠款项、违约金及返还房屋等，系与浩禾公司就提前解除合同事宜的协商过程，后浩禾公司未按沃弗公司要求履行义务，双方就合同解除事宜未达成一致意见，该回函不发生解除合同的效力，故对浩禾公司辩称合同于2019年9月20日解除的意见，不予采信。浩禾公司逾期支付租金、物业管理费、水电费等，沃弗公司有权按约行使解除权，并要求浩禾公司支付拖欠的款项及承担违约责任。一审法院依法确认合同解除时间为《律师函》送达浩禾公司之日，即2019年10月22日。租金、物业管理费均应计算至该日止。关于优惠租金，根据《主体变更协议》约定，因浩禾公司未按约支付租金、物业管理费，优惠租金不再适用，沃弗公司有权要求羽觞公司、枣海燕补缴租金差额。关于违约金，沃弗公司以六个月租金和物业管理费为标准主张违约金，过分高于其实际损失，依法予以调整。关于房屋占有使用费，浩禾公司于2019年9月25日的交房行为不符合合同约定，不应视为完成房屋交接手续。浩禾公司未按约归还房屋应当支付自合同解除之日起至归还房屋之日(即2020年1月17日)止的房屋占有使用费。其中，关于2019年10月23日至2019年10月31日的房屋占有使用费标准，沃弗公司诉请未明确该时间段内房屋占有使用费的标准，根据沃弗公司要求浩禾公司支付2019年10月整月租金的诉请，一审法院认定该期间房屋占有使用费标准以该月租金为标准。关于沃弗公司要求浩禾公司完成会议纪要所约定的破损修复，因沃弗公司无法明确具体的修复部位和修复方案，故不予支持。关于连带责任，根据《主体变更协议》第2条约定，羽觞公司和枣海燕对浩禾公司履行租赁合同及该协议项下的全部义务承担连带保证责任，故沃弗公司要求羽觞公司和枣海燕承担连带责任的诉请，予以支持。关于律师费，没有合同依据，且违约金足以弥补沃弗公司该项损失，故不予支持。沃弗公司自愿调整逾期支付租金、物业管理费违约金和房屋占有使用费的标准，于法无悖，可予准许。逾期支付租金、物业管理费违约金应自应付款日次日起算，即每个公历月的第二日。一审法院据此根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第一百一十四条之规定，判决：一、上海沃弗商业投资管理有限公司与上海浩禾教育科技有限公司、上海羽觞酒店管理有限公司、枣海燕签订的关于上海市黄浦区外马路XXX号XXX号楼201室房屋的《房屋租赁合同》《补充协议》和《〈房屋租赁合同〉主体变更协议》于2019年10月22日解除。二、上海浩禾教育科技有限公司应在判决生效之日起十日内支付上海沃弗商业投资管理有限公司2019年8月1日至2019年10月22日的租金和物业管理费983，155.10元及利息，其中以362，831.05元为本金，自2019年8月2日起，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止；以362，831.05元为本金自2019年9月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部清偿之日止；以257，493元为本金自2019年10月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部清偿之日止。三、上海浩禾教育科技有限公司应在判决生效之日起十日内支付上海沃弗商业投资管理有限公司2019年6月15日至2019年10月15日止的水电费53，751.51元。四、上海羽觞酒店管理有限公司、枣海燕应在判决生效之日起十日内向上海沃弗商业投资管理有限公司补缴实际所支付的优惠费用与按照原租赁合同费用标准之间的差额588，208.12元。五、上海浩禾教育科技有限公司应在判决生效之日起十日内支付上海沃弗商业投资管理有限公司违约金1，088，493.15元。六、上海浩禾教育科技有限公司在判决生效之日起十日内支付上海沃弗商业投资管理有限公司房屋占有使用费1，038，791.21元(2019年10月23日至2019年10月31日房屋占有使用费95，430.35元；2019年11月1日至2020年1月17日943，360.86元)。七、上海浩禾教育科技有限公司已支付给上海沃弗商业投资管理有限公司的保证金880，890.27元予以抵扣上述费用。八、上海羽觞酒店管理有限公司、枣海燕对上海浩禾教育科技有限公司上述付款义务承担连带保证责任。九、驳回上海沃弗商业投资管理有限公司其余诉讼请求。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。沃弗公司、枣海燕、羽觞公司、浩禾公司就涉案房屋的租赁事宜所签订的《房屋租赁合同》《补充协议》和《〈房屋租赁合同〉主体变更协议》，均合法有效，对合同当事人有约束力。纵观各方当事人签约的过程及合同约定的条款可见，沃弗公司在租赁合同权利义务转由羽觞公司承继时，约定由租赁合同原履约人枣海燕承担保证责任，在租赁合同权利义务转由浩禾公司承继时，约定由租赁合同原履约人枣海燕、羽觞公司承担保证责任，该合同目的均在于最大限度保证沃弗公司作为出租人的合法权益。而枣海燕、羽觞公司作为租赁合同权利义务的转让方，对浩禾公司的履约行为进行担保，亦是其意思自治的表示。且根据《〈房屋租赁合同〉主体变更协议》的约定，2017年3月1日至同年6月30日租金的收取标准变更有赖于上述协议签订后浩禾公司的按约履行，否则枣海燕、羽觞公司将承担相应的租金差额。因浩禾公司未能按约履行，沃弗公司诉至法院，就二审争议的租金差额纳入其诉讼请求范围内的本意亦是要求各义务人承担给付责任。现一审法院判决枣海燕、羽觞公司基于合同的约定支付补差，符合各方合同约定本意及沃弗公司诉请目的。综上所述，枣海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9，682元，由上诉人枣海燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 俞 璐审 判 员 王晓梅二〇二〇年八月二十六日法官助理 仇祉杰书 记 员 朱贝晰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……