河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3064号上诉人（原审原告）：王莉，女，1965年2月24日出生，汉族，住郑州市金水区，现住河南省滑县。委托诉讼代理人：刘晓红，河南兴邺律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋淮吉，河南兴邺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭晓宁，女，1986年10月9日出生，汉族，住安阳市文峰区。被上诉人（原审被告）：崔波（系郭晓宁之夫），男，1985年12月19日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：于强，大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琪，大沧海律师事务所律师。上诉人王莉因与被上诉人郭晓宁、崔波房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王莉上诉请求：一、依法撤销原审民事判决，并改判1.确认上诉人与被上诉人之间的买卖合同关系于2019年7月12日解除；2.判令被上诉人腾出房屋，与相关手续一并返还给上诉人。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2015年12月6日，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖协议书》，协议约定房屋总价款为51.5万元，首付款20万元在合同签订日履行。但是因为合同是被上诉人提供，而且其声称该协议书为房屋中介机构的固定格式。所以对剩余房款的支付并未在合同中明确约定，但双方口头约定，如果房产证在年前年后不能办理下来，那么被上诉人就先凑齐房款31.5万元先行支付。但被上诉人不守诚信，在过完年后，上诉人得知不能办理房产证，开始要求被上诉人按照口头约定支付剩余房款，但被上诉人一边以家里老人生病住院家里没钱为由推脱，一边却偷偷装修房子，物业联系上诉人是否同意退付郭晓宁装修押金才得知情况，再催要房款，被上诉人以自己的开支是靠倒腾信用卡等理由推脱。至2019年7月2日，剩余房款被上诉人分文未付，上诉人向被上诉人送达了《催款通知书》，被上诉人未在通知的期限内支付剩余房款，上诉人又于2019年7月12日向被上诉人送达了《解除合同通知书》，合同于当日解除。一审法院认为上诉人不享有合同法定解除权是错误的，应予改判。理由如下：第一、上诉人与被上诉人之间就剩余房款的支付时间是双方口头确定的，即如果年前年后不能办理房产证，则被上诉人就凑齐剩余房款31.5万元先行支付给上诉人，所以可以确定剩余房款的支付时间是在2016年2月份左右。实际情况是至上诉人向被上诉人发出《解除合同通知书》之日都不能办理房产证，而且在此之前上诉人已经向被上诉人多次催要，被上诉人均以各种理由推脱。第二、根据2019年7月7日被上诉人给上诉人发送的短信“钱我准备的差不多了，你要是要就给我电话。我随时等你消息”可以佐证双方是存在支付剩余房款的口头约定的，并非被上诉人所称的剩余房款待房屋过户至他们名下并协助办理下来贷款后才予支付。因此，上诉人向其催要剩余房款是有事实依据的。既然被上诉人当时已经声称房款准备差不多了，且合同中载明了上诉人的银行卡号，却不履行。其该行为已经明确表明其不履行债务。第三、根据双方签订的《房屋买卖协议》约定，房屋总价款是51.5万元，而被上诉人仅支付了20万元，剩余31.5万元应在2016年2月份左右支付，但至今仍未支付，可以认定主要债务未履行。根据以上三点，上诉人解除与被上诉人签订的《房屋买卖协议》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）款法定解除的情形。退一步来说，即使双方未就剩余房款的支付期限进行明确约定，那么也应该按照公平原则和交易习惯来确定支付期限。而如果根据一审法院的逻辑，没有约定支付期限，上诉人就永远没有权利要求被上诉人支付剩余房款，对于上诉人来说显然是不公平的，也不符合上诉人的交易目的。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，既然被上诉人不承认签订合同时的口头约定，那么对于合同剩余房款支付期限不明的情况应根据交易习惯来确定。同时根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）条，上诉人可以随时要求被上诉人履行支付剩余房款的义务。而上诉人在起诉被上诉人之前的行为均有明确的法律规定作指引，一审法院却予以否定，明显错误。综上，无论上诉人是根据双方的口头约定要求被上诉人支付剩余房款还是根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定要求被上诉人支付剩余房款均是符合法律规定的。而被上诉人未能在上诉人催款通知书通知的期限内支付剩余房款，期满之日上诉人就取得了法定解除权。因此，上诉人于2019年7月12日解除双方的《房屋买卖协议》具有解除的效力。请求二审法院依法撤销安阳市文峰区人民法院作出的（2020）豫0502民初765号民事判决，并改判1.确认上诉人与被上诉人之间的买卖合同关系于2019年7月12日解除；2.判令被上诉人腾出房屋，与相关手续一并返还给上诉人。被上诉人郭晓宁、崔波辩称，1.该《房屋买卖合同》系双方迖成一致的真实意思表示，合法有效，合同对于房款付款时间约定很明确，房款总价为51.5万元，答辩人先行支付20万元首付款，剩余31.5万元房款在被答辩人配合办理房屋过户手续及银行贷款手续后支付。2.双方对于剩余房款支付时间没有任何口头约定，被答辩人对于答辩人在2019年7月7日发送的短信内容，认为双方存在口头约定的理解是断章取义，“随时等你消息”是等候被答辩人办理房产证，并且答辩人同时告知被答辩人“有合同在”，答辩人始终要求按照合同约定履行。3.被答辩人不符合单方解除合同的法定条件及约定条件。被答辩人是一个完全民事行为能力人，该合同签订是双方真实意思表示，且房产价格符合当时安阳市整体房屋价格幅度，在被答辩人告知答辩人半年即可办理房产证前提下，双方约定了剩余房款支付时间及方式为在被答辩人配合变更房产过户手续及银行贷款手续后支付，该房屋支付剩余房款至今无法支付的原因在于被答辩人对于办理房产证时间预期性的错误，与答辩人无关，答辩人同意签订该合同也是基于被答辩人告知半年即可办理房产证，至今未能办理房产证及房产变更手续，致使答辩人一直处于很大的风险之中。被答辩人不符合协议约定及《合同法》规定的单方解除合同的条件，该两份通知书的送达即无事实依据也无法律依据，合同至今合法有效，双方应当继续按照合同约定内容履行。答辩人认为，双方签订的《房屋买卖合同》真实、合法、有效，双方应当按照合同约定履行，一审判决认定事实清楚，程序合法，应当驳回上诉，维持原判。王莉向一审法院起诉请求：1.请求法院确认原、被告之间的买卖合同关系于2019年7月12日解除；2.依法判令被告将房屋恢复原状、腾出房屋，与相关手续一并返还给原告；3.判令被告向原告支付违约金10万元；4.判令被告支付自2016年7月至实际返还房屋之日止的占用使用费（占用使用费按每月1000元计算，暂计算至2019年7月计36000元，之后的使用费计算至实际返还房屋时止）；5.案件诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月20日，原告王莉（××）与河南兴安投资置业股份有限公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，该合同约定，河南兴安投资置业股份有限公司将位于安阳市开发区银杏大街与××大道交叉口东南角金都瑞园小区7号楼1单元1102室房屋出售给原告。2015年12月6日，原告（甲方、卖方）王莉与二被告（乙方、买方）郭晓宁、崔波签订《房屋买卖协议书》，该协议约定，原告将该房屋以51.5万元的价格出售给二被告，关于付款方式，该合同第三条约定“合同签订后，当事人双方同意按下列方式交付房款：1.分期付款：甲乙双方于签订购房协议完成当日，由乙方向甲方支付首付款20万元…2.因房产证、土地使用证尚在办理过程中，目前还不能办理过户手续，待甲方房产证办理完毕后双方再办理过户手续。甲方于房产证、土地证下来后的十日内协助乙方办理房屋产权变更手续。3.乙方于产权变更完成后五个工作日内开始办理银行贷款手续。”，第四条约定“…甲方应于乙方支付首付款款项后当日，将上述房屋全部钥匙及所有购房资料原件、信报箱钥匙、水电气有线电视账户等与房屋相关的资料和物品交付乙方…”，第十条约定“1.如甲方房产证、土地证下来三十日内，因甲方个人原因未按时与乙方办理过户手续，将视为不履行合同，乙方有权利解除合同。甲方因在解除合同后十天内将已收房价款退还乙方并赔偿违约金100000元（大写：拾万圆整）。2.如甲方房产证、土地证下来三十日内，因乙方个人原因未按时与甲方办理过户手续，将视为不履行合同，甲方有权利解除合同。甲方在解除合同后十天内将已收房价款退还乙方。乙方将赔偿违约金100000元（大写：拾万圆整）…4.本协议已经双方签字即成立并生效，任意一方违约，应向守约方支付违约金100000元（大写：拾万圆整）”。同日，二被告支付原告20万元首付款，原告将房屋及相关手续交付二被告，二被告装修使用该房屋。原、被告双方在协议书中对剩余房款没有明确约定履行时间，均误认为半年内即可办理房产证，办证之后二被告也可以通过抵押贷款方式支付原告剩余房款。2018年5月14日，本案原告以房屋买卖合同纠纷将本案二被告诉至安阳市龙安区人民法院后撤回起诉。2019年7月2日，原告向二被告邮寄《催款通知书》催促二被告在收到该通知书5日内支付剩余房款，被告崔波于2019年7月3日签收，被告于2019年7月7日向原告发送短信协商剩余房款事宜。2019年7月12日，原告向二被告邮寄《解除合同通知书》告知二被告解除合同并要求二被告腾退案涉房屋，被告郭晓宁于当日签收该邮件。一审法院认为，原告王莉与二被告郭晓宁、崔波签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，该协议合法有效。原告主张解除《房屋买卖协议书》，应当对己方有权行使解除权进行举证。原告认为二被告存在违约情形，并据此主张行使解除权，一审法院认为现有证据不足以证明原告的主张成立。双方在协议书中仅约定首付款支付时间，未就后续履行过程中剩余房款的支付期限进行明确约定，在此情况下原告主张二被告存在违约情形，缺乏事实和法律依据。本案中，原告认为其发出解除合同通知书，被告未在规定期限内提出异议，合同于被告签收当日即为解除，这不符合《中华人民共和国合同法》关于合同解除权行使的有关规定，系理解偏差。只有依法享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即使未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。本案中，原告不具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的享有约定解除和法定解除的权利，故原告要求解除《房屋买卖协议书》，于法无据。原告要求二被告支付案涉房屋使用占用费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。综上，原告要求二被告腾退案涉房屋、退还相关手续，并要求二被告支付案涉房屋使用占用费的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回原告王莉的全部诉讼请求。案件受理费3020元，减半收取计1510元，由原告王莉负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案双方当事人案涉房屋买卖事宜签订的《房屋买卖协议书》是各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方在协议书中对剩余房款没有明确约定履行时间，但均认为半年内即可办理房产证，办证之后二被上诉人可以通过抵押贷款方式支付剩余房款，因此该半年时间应视为支付剩余房款的合理期限，被上诉人郭晓宁、崔波至今未向上诉人支付购房尾款，但鉴于上诉人王莉已收到被上诉人支付的首付款，案涉房屋及相关手续已完成交付，且为了合同的继续履行，双方均作出了各种努力，现被上诉人郭晓宁、崔波亦同意一次性付清尾款，解除合同将导致双方利益显著失衡，且不利于市场交易的稳定，故案涉房屋买卖合同应继续履行为宜。上诉人王莉主张解除案涉房屋买卖合同，本院不予支持。综上所述，上诉人王莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3020元，由上诉人王莉负担。本判决为终审判决。审判长  徐宏阁审判员  李 颖审判员  李瑞增二〇二〇年八月十四日书记员  王林娟