福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初3212号 原告：郑宜涌，男，1969年1月9日出生，汉族，户籍所在地福建省龙海市，住福建省龙海市。 被告：龙海市通华房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市石码镇，统一社会信用代码91350681611454239A。 法定代表人：郭胜通，总经理。 委托诉讼代理人：黄献琛，福建弘信律师事务所律师。 原告郑宜涌与被告龙海市通华房地产开发有限公司（下称通华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑宜涌、被告通华公司的委托诉讼代理人黄献琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑宜涌向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交付商品房的违约金146663.088元（以购房款163504元为基数，按日万分之五的标准计算，时间从2013年12月31日至2018年11月30日止，总天数是1794天）；2.本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中，郑宜涌变更诉讼请求为：1.判令被告立即向原告支付逾期交付商品房的违约金（以购房款163504元为基数，按日万分之三的标准计算，时间从2013年12月31日至2018年11月30日止，总天数是1794天）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定:原告向被告购买其开发建设的嘉华苑615号商品房，总金额163504元，原告于合同签订之日付清总房款,被告应当在2013年12月31日前交付商品房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约付清购房款，被告却直至2018年12月1日才办理房屋交付。已构成违约，故提出上述诉讼请求。 通华公司辩称，一、原告在诉状称被告逾期交房，从法律角度不能成立。原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十八条的“前期物业服务”中约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币壹仟柒佰柒拾柒元正，于2013年12月31日前缴交到房地产行政管理部门委托的商业银行监管账户上……”。同时，《商品房买卖合同》的《补充协议书》第三条第5项还约定：“在签订商品房的买卖合同时，买受人应向出卖人交纳办理产权证的有关契税、登记费等产权费用及有关资料，否则出卖人有权拒绝向买受人办理交房手续，并视同出卖人未逾期交房。”。本案中，原告在2019年9月7日才委托龙海市海澄爱家房产经纪所交纳专项维修资金（即公维金），而其接收房屋的时间是2018年12月1日，从法律角度上说被告并没有逾期交付房屋。二、本案原告的诉求超过诉讼时效。原告如果认为有权索要违约金，也应自2013年12月31日起两年内提出。根据当时的《民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，原告自交房日起就知道所谓的权利已被侵犯，但他怠于行使权利，直到七年后的今天才提出主张，已超过诉讼时效，人民法院不应再支持其诉讼请求。三、假使认定被告违约，原告诉求的违约金也过高。假使被告的免责抗辩理由不能成立，应该支付所谓的违约金时，法院也应该适当调低本案违约金的标准。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”。由于近年来房价年年高起，原告没有也不会因此造成损失。从龙海市、漳州市两级法院的司法实践看，对于违约金都控制在每日万分之三甚至更低的标准中。本案中，原告房屋面积仅37.16㎡，按该地段类似未装修房屋的租金标准每月约400元左右。而按万分之五的标准计算，违约金高达每月2452.56元，与市场行情差距甚远，所以违约金标准应控制在每日万分之一至二为宜。四、本案讼争的房屋产权人已经不是原告。根据查询龙海市不动产登记中心的结果，讼争房屋原告已出售他人（据了解新房主是郭惠珊），房屋逾期交付违约金是从属于房屋所有权的一个附属权益，随着房屋所有权的变更，将发生权利转移，原告已经不是适格的当事人。原告故意隐瞒此事实，此行为可能损害新房主的权利，也可能对被告造成侵害。故法院对此交易情况进行调查了解，分清新旧房主对该权益的享有者，责成原告和相关人员具结此权益的归属或分配，否则应驳回原告的诉讼请求。综上所述，原告违约在先，没有缴纳专项维修基金，被告没有逾期交房。原告已将房屋转让，不是适格当事人，其诉求没有事实和法律依据，尤其本案诉求超过诉讼时效，人民法院不应予以保护，故应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：被告以出让方式取得位于龙海市北侧地块的土地使用权，经批准开发建设“嘉华苑”商品房。2012年9月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》一份，约定原告向被告购买位于龙海市，建筑面积37.16㎡，,总价款163504元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之伍的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款163504元。2018年12月1日，原、被告办理了讼争商品房的交接手续。2019年9月7日，原告委托龙海市海澄爱家房产经纪所代交契税、公维金及代办不动产产权证。2019年9月25日，原告取得讼争商品房的不动产权证书。2020年2月，原告将讼争商品房出售予案外人郭惠珊。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同依法有效，对双方当事人均具有约束力。双方当事人应当遵循诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已履行付款义务，被告应承担交房义务。根据合同约定被告应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。被告至2018年12月1日才向原告交付讼争房屋，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。被告辩称原告未按合同约定的时间缴纳专项维修资金，其有权拒绝办理交房并视为未逾期交房，本院认为，原告缴纳专项维修资金并非其本合同项下的主要义务，原告已依约支付购房款，被告即应履行其按期交房的义务，故其免责理由不能成立。被告辩称原告已将讼争房屋售予他人，不是本案适格的当事人，本院认为，原告系依据其与被告签订的《商品房买卖合同》主张逾期交房违约金，是本案适格原告，且逾期期间发生在原告出售讼争商品房之前，该期间因被告逾期交房的行为而承受损失的是原告，故原告有权向被告主张逾期交房违约金，被告的辩称不予采纳。原告于2020年7月3日提起本案诉讼，因被告提出诉讼时效抗辩，且原告未能举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长事由，故本院仅保护原告未超诉讼时效的权益即从2017年7月4日至2018年11月30日期间（515天）的逾期交房违约金。原告主张以购房款为基数，按日万分之三的标准计算逾期交房违约金，本院予以支持。据此，本案逾期交房违约金确认为25261.37元（163504元×515天×0.03%）。2017年7月4日之前的逾期交房违约金因原告怠于行使其权利，已超过诉讼时效，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决如下： 一、被告龙海市通华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑宜涌逾期交房违约金25261.37元； 二、驳回原告郑宜涌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2000元，减半收取计1000元，由原告郑宜涌负担568.47元，由被告龙海市通华房地产开发有限公司负担431.53元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 曾聪明 二〇二〇年八月十一日 法官助理 甘馨韵 书 记 员 王慧婷 附申请执行风险提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。