云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初4602号原告：胥荣华，女，汉族。委托诉讼代理人：陈永通，云南义成律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南正林实业集团有限公司。委托诉讼代理人：白宛灵，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：潘婷蕊，泰和泰（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告胥荣华诉被告云南正林实业集团有限公司（以下简称正林公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胥荣华的委托诉讼代理人陈永通，被告正林公司的委托诉讼代理人白宛灵、潘婷蕊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告胥荣华向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2017年7月25日至2020年1月25日期间按月偿还银行的月供款154110元，并支付2016年7月26日至2020年4月7日期间的违约金16764.35元，及自2020年4月8日起至实际付清原告月供款之日止按照每日万分之二计算的违约金；2、判决被告自2020年1月26日起每3个月支付一次原告偿还银行的月供款14010元至实际交付房屋之日止；3、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年1月27日原告和被告签订《补充协议》，该协议第一条1项约定：原告购买被告开发的位于西山区。该协议第一条2项约定：建筑面积156.2平方米，总房款为1258972元。第二条1项约定首期房款为总房款的15.1%，原告于2016年1月27日前向被告支付首期房款中的190126元。第二条2项约定被告为原告提供装修基金188846元，该装修基金用于抵付原告应当支付被告的总房款的15%首期付款。第二条3项约定：“按揭放款后至实际交房前的月供款由被告承担（被告承担的月供均按照贷款期限为30年计算），即被告将每月4670元，以每三个月支付一次的方式打入原告还款账户”。第三条2项约定：“若被告在实际交房前，未能如约将原告应当偿还的月供打入原告账户，则被告应当以未付款项为基数，按照每日万分之二的标准向原告计付违约金。2016年1月28日双方签订《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》，《商品房购销合同》第七条约定：被告应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告。此后，原告依约及时付清首期款项，并于2016年4月25日贷款880000元付清尾款。但是被告仅仅在2016年8月23日支付第一次月供款14010元，2016年11月16日第二次支付月供款14010元，2017年3月28日第三次支付月供款14010元，2017年6月13日第四次支付月供款14010元，以后至今没有按约定向原告支付月供款，房屋也至今未交付，故现原告诉至法院。被告正林公司辩称：首先，原告要求正林公司支付2017年6月30日之后的银行月供款无合同及法律依据。原告在购买房屋时，正林公司给予了原告购房优惠26万余元，其中包含承担固定期间内的银行按揭款月供，即自按揭款发放之日至2017年6月30日期间的银行按揭款月供共计70050元。原告在前期签订了G8-1612号房屋认购协议的情况下，要求调换大面积户型。经协商，双方于2016年1月27日签订《补充协议》，正林公司同意为原告调换户型，除了直接在购房总价上给予原告188846元的优惠之外，还约定正林公司同意为原告补贴购房按揭款的月供直至实际签订的商品房购销合同确定的交房之日止。2016年1月28日，原被告签订《商品房购销合同》，约定交房时间为2017年6月30日，即原被告约定的补贴按揭款月供时间到2017年6月30日。正林公司作为盈利为目的的房地产开发企业，其在销售时给予消费者的优惠肯定是能够明确确定金额的优惠，不可能约定无法确定的金额为公司增加债务。因此将正林公司补贴按揭月供款的期限理解为实际达到交房条件进行交房的期限，根本不符合常理及交易习惯，违背了正林公司与原告签订《商品房购销合同》的合同目的。此外，根据个体实际履行情况，正林公司自2017年6月30日后未再向原告支付月供款，在长达三年时间内，原告自行归还银行贷款，未向正林公司主张任何权利。其次，《补充协议》约定的违约金明显过高，应予以调减为银行同期贷款利率。本案中，原告的实际损失仅为归还银行贷款的利息，经查询，2017年至2019年7月的同期银行贷款利率均为4.35%；2019年8月20日至2020年5月20日期间，全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率在3.85%-4.2%之间浮动。故原告主张每日万分之二的违约金远高于其产生的实际损失，应当依法调减为银行同期贷款利率。同时，由于正林公司延期交房，原告还可以向正林公司起诉逾期交房违约金，该违约金与本案中的违约金是同一类违约金，因此存在原告针对正林公司的同一违约行为，要求正林公司承担两次违约责任，显然不符合违约责任的目的和作用。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月28日，原告胥荣华（乙方）与被告正林公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定：乙方向甲方购买位于西山区街道办事处山海城邦一期Ａ2地块Ⅱ第8幢12层1202号房（以下简称1202号房），每平方米10512.45元，总价款为1258972元，付款方式为贷款方式，乙方于2016年1月28日首期支付甲方购房总价款的30.1%，即378972元，其余价款880000元向中国邮政储蓄银行贷款支付；甲方应于2017年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；若甲方自本合同约定的交房期限届满后90天宽展期内仍无法交付该商品房，则自宽展期届满之次日起至实际交房之日止，甲方以已支付款项为基数，按每日万分之二的标准计算逾期交房的违约金，违约金在实际交房之日一次性支付给乙方，合同继续履行；宽展期内，甲方无需向乙方承担任何违约或赔偿责任。2016年1月27日，原告向被告支付购房款12483元；2016年1月28日，原告向被告支付购房款177643元。2016年3月31日，原告、交通银行股份有限公司云南省分行（以下简称交通银行）、被告签订《个人房产抵押贷款合同》，约定原告向交通银行贷款880000元用于购买1202号房，贷款期限240个月，还款方式为等额本息还款法，被告为本合同项下贷款提供连带责任保证，原告取得1202号房屋的权利证明，且交通银行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除。2016年4月25日，交通银行发放上述贷款880000元。原告自2016年5月起，于每月25日向交通银行归还贷款。2016年1月27日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《补充协议》，约定：乙方所选商品房位于昆明市西山区，建筑面积单价为8060元／平方米，总房款1258972元；乙方享有以下优惠：1、乙方选择按揭付款的，首期房款为总房款的15.1%，乙方须于2016年1月27日前向甲方支付首期房款中的190126元；2、甲方为乙方提供装修基金188846元，该基金用以抵扣乙方应当支付的总房款的15%首期付款；3、按揭房款后至实际交房前的月供由甲方承担（甲方承担的月供均按照贷款期限为30年计算），即甲方将每月4670元以每三个月一次的方式打入乙方还款账户；若甲方在实际交房前未能如约将乙方应当偿还的月供打入乙方账户则甲方应当以未付款项为基数，按照每日万分之二的标准向乙方计付违约金；本协议自双方签字并且乙方向甲方交付190126元首期房款之日起生效；本《补充协议》与《商品房购销合同》约定不同的，以本《补充协议》为准。庭审中，原被告均认可被告根据《补充协议》的约定分别于2016年8月23日、2016年11月16日、2017年3月28日、2017年6月13日、2017年8月17日向原告支付月供14010元，共计70050元。被告陈述目前不能确定涉案房屋的交付时间。上述事实有《商品房购销合同》《补充协议》《公证书》、银行流水明细及原被告的陈述在案予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中原告系依据《补充协议》向被告主张权益，故本院应首先认定《补充协议》的效力。由于庭审中被告对签订《补充协议》的事实并无异议，故《补充协议》应系原被告的真实意思表示。对于《补充协议》的内容，并不违反法律及行政法规的强制性规定，故《补充协议》合法有效，原被告应当按照约定履行各自的义务。结合被告抗辩，本案的争议焦点在于：1、《补充协议》中关于被告承担月供的条款约定是否明确；2、是否应当结合合同目的、交易习惯以及诚实信用原则认定被告承担月供的截止时间为2017年6月30日；3、《补充协议》中的上述约定是否符合常理。对于第一个争议焦点，由于《补充协议》中已明确被告承担月供的期间为“按揭房款后至实际交房前”，上述表述并不存在理解的歧义。同时，被告并无提交确实、充分的证据证明原被告关于被告承担月供期间的真实意思即为截止至2017年6月30日，故本院确认《补充协议》关于被告承担月供期间的约定明确具体。对于第二个争议焦点，根据上述分析，由于《补充协议》中关于被告承担月供期间的约定明确具体，因此根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的约定，并不存在需要根据交易习惯确定；而原告要求被告按照《补充协议》的约定履行其义务正是要求被告根据诚实信用原则履行其义务。第三，庭审中被告并未说明与原告签订《补充协议》的原因，对于被告而言，其自愿与原告签订《补充协议》系其对权利的自愿处分行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗的情形下，亦是合法有效的，因此现无证据证明《补充协议》关于月供期间的约定违背常理。综上，本院认为被告应按照《补充协议》的约定自2016年5月起至1202号房实际交付之日止每月向原告支付4670元。至于《补充协议》中约定月供按照贷款期限30年计算，而实际原告的贷款期限是20年的问题，根据庭审查明的事实，被告共向原告支付了15个月的月供款，故可证明被告对贷款期限20年仍要支付的月供系认可的。由于月供款是每三个月支付一次，故本院判令被告按每月4670元的标准支付原告自2017年8月起至2020年7月的月供款共计168120元。至于原告之后的月供款，因期限并未截止，原告的损失尚未发生，故在本案中不予处理。对于原告主张的违约金，由于《补充协议》约定的较高，故本院酌情判令被告按照年利率5%支付违约金，同时由于原告主张的截止至2020年4月7日的违约金16764.35元没有超过依据上述利率计算得出的违约金，故本院予以确认；对于2020年4月8日起至2020年7月31日的违约金，本院根据年利率5%计算的金额为57.61元。对于被告认为原告是主张两次违约金的主张，本案中原告系依据《补充协议》主张违约金，并非系依据《商品房购销合同》主张违约金，且本案中被告逾期支付月供款的违约行为并非系《商品房购销合同》中约定的逾期交房的违约行为，故不存在重复主张的问题，本院对被告的该项抗辩主张不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告云南正林实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胥荣华自2017年8月至2020年7月的月供款168120元；二、被告云南正林实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胥荣华截止至2020年7月31日的违约金16821.96元，并支付原告以未付月供款168120元为基数按年利率5%计算自2020年8月1日起至该款项实际支付之日止的违约金；三、驳回原告胥荣华的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1999元（原告已预交），由被告云南正林实业集团有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 吴 娴二〇二〇年八月二日书记员 坝绍莉