广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3916号上诉人（原审被告）：林贵荣，男，1976年10月13日出生，汉族，住广东省中山市**********7*。被上诉人（原审原告）：林伟强，男，1978年8月20日出生，汉族，住广东省中山市**************。委托诉讼代理人：蔡艳雪，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：林家立，广东登鼎律师事务所律师。原审被告：广东蚂蚁旅游咨询服务有限公司，住所地广东省中山市西区******************卡之二，统一社会信用代码914***********197A。法定代表人：何儒杭，该公司执行董事兼经理。上诉人林贵荣因与被上诉人林伟强及原审原告广东蚂蚁旅游咨询服务有限公司（以下简称蚂蚁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初3930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。林贵荣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林伟强的诉讼请求。事实和理由：涉案房屋不能交易成功并非林贵荣过错。1.该房产从前屋主过户至林贵荣名下，均采用原来的图纸，当时可以过户。2.房产证、土地证是国家权属证书，具有法律效力。如果测绘结果不同，相关部门应主动调整，而不是由老百姓自己承担责任。3.林贵荣已将全部资料交中介与林伟强办理过户，相关情形不了解，故不是林贵荣过错。4.二手房过户必须先递交资料在税局完税，然后向国土局提交资料，等待审核。房产图纸是否能正常过户必须由国土局审核，林伟强没有递交过户申请资料的情况下，林贵荣不可能得到土地证需要变更的通知。5.房屋图纸问题实属错误，林贵荣没有过错。林伟强辩称：一、一审法院委托第三方对涉案房屋进行测量，测量结果显示该房屋的实际用地超出土地证线。根据市国土资源局回复，涉案房屋目前无法办理产权转移登记。二、因原房产证问题导致无法过户，林贵荣存在不可推卸的责任。且林贵荣自2016年得知出售房产存在不能过户的情况下，至今未采取任何更正措施，明显存在过错。三、本案交易双方虽然将过户事宜委托给中介办理，但在办理过程中，中介必然会与交易双方沟通情况。四、涉案房屋因林贵荣的原因于2016年10月18日被案外人申请查封，导致交易彻底无法进行。蚂蚁公司述称，买卖双方签订买卖合同，林伟强只交了定金给其保存，合同已经约定何时缴纳第二笔购房款。在准备交第二笔购房款前，林伟强就提出很多异议，不愿意缴纳第二笔购房款。其组织双方进行协商。林伟强提出因为图纸的原因，其提出林伟强应当按照合同约定先缴纳第二笔购房款，双方再去国土局办理过户。因为林伟强不愿意缴纳第二笔购房款，所以交易不能进一步进行，故林伟强违约在先。林伟强向一审法院起诉请求：1.解除林贵荣、林伟强、蚂蚁公司于2016年9月23日签订的《房屋买卖合同》；2.蚂蚁公司返还林伟强定金3万元；3.林贵荣因违约按定金罚则处理而需支付一倍定金3万元；4.林贵荣支付林伟强因诉讼维权而支付的律师费5000元。诉讼过程中，林伟强将第二项诉讼请求变更为林贵荣返还林伟强定金3万元；第三项诉讼请求变更为林贵荣因违约按定金罚则处理而需支付一倍定金3万元；第四项诉讼请求变更为林贵荣支付林伟强因诉讼维权而支付的律师费5000元；蚂蚁公司对林贵荣的赔偿承担连带责任。一审法院认定事实：2016年9月23日，林贵荣作为卖方，林伟强作为买方，中山市君元房地产咨询有限公司（以下简称君元公司）作为经纪方签订《房屋买卖合同》，约定买卖双方分别独家委托经纪方代理买卖位于广东省中山市************的物业。该物业建筑面积为305.28平方米，在经纪方及卖方所能提供的书面材料范围，买方或其授权代表已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议，下周五（2016年9月30日）之前，卖方必须保证该物业只有邮政储蓄银行作为唯一的一个抵押权人。该物业总价为200万元。中介方负责全程办理该物业交易及相关手续，直至整个交易过程完成。卖方合法持有《国有土地使用证》[证件号：中府国用（2007）第易100056*]、《房地产权证》（证件号：粤房地产证字第C5177745号）。卖方保证对上述物业享有完整所有权并拥有全部的收益、处分权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或由于卖方原因导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失，包括但不限于律师费、诉讼费、诉保费及其他因卖方违约而造成买方的一切损失，如果是不可抗力的原因除外。付款方式：分两期付款，第一期120万元买方须在签订本合同前支付，其中3万元作为定金，此定金暂时由经纪方保管，在买方去邮政银行转房款117万元的时候由经纪方转交给卖方。以上款项专款专用，仅作为卖方就该物业办理提前还款扣款使用。为了保证此120万元专款专用，卖方在买方存入120万到卖方银行账户的当天要将该物业抵押登记给买方指定人林耀明，抵押金额120万元。在抵押给买方指定人的抵押手续办理完毕后，此120万元转为首期楼款120万元。2016年9月30日前必须办理邮政银行还款，如不办理当违约处理，卖方没收定金。卖方办理好银行涂销抵押手续之日起3个工作日内，买卖双方到当地税务局办理完税手续。符合交税手续则买方需在取得地税局缴税通知之日起3个工作日内，将该物业过户交易应该缴纳的相关税费缴纳完毕。完税后3个工作日内买卖双方前往中山市古镇国土局签订《广东省商品房买卖合同》，并办理更名有关手续。买卖双方办理完毕该物业过户更名有关手续当日，将剩余楼款80万元在银行作资金托管。在该物业办理过户完税取得房产证当天，买卖双方到银行解除资金托管手续，并将款项支付给卖方。卖方收取第一期房款后不出售该物业的，卖方按定金罚则退还买方2倍的定金即6万元，同时退回买方117万元房款。买方支付定金后毁约不买的，卖方有权没收已收定金、退回多收取的房款并有权另行出售物业。卖方逾期交付房产或买方逾期支付楼款，均视为违约。逾期超过十天仍未能履行，守约方有权解除合同。解除合同的，违约方需要支付给经纪方该物业成交价的1%的服务费。本次交易卖方无需向经纪方支付佣金服务费，买方向经纪方支付服务费2万元。经纪方依法承担中介机构的权利义务。如因经纪方责任，导致买卖双方违约的，则经纪方承担连带赔偿责任，同时违约方无需向经纪方支付1%的服务费。签订上述合同当天，林伟强交纳了3万元定金，君元公司开具了收据，注明“此款代业主保管”。林伟强未在2016年9月30日前将剩余第一期房款117万元转到林贵荣的银行账户。同日，君元公司出具收据，确认收到林伟强购买中山市************定金3万元，该款代业主保管。林伟强称，其在签订涉案《房屋买卖合同》后发现涉案房屋东北角超出土地使用证用地范围0.1米，其咨询相关部门得知这种情况无法过户，所以没有支付117万元，林伟强提供了中山市古镇测绘工程有限公司的测绘图进行证明。君元公司称，该测绘图不是林伟强、林贵荣、君元公司三方在场测定的，该房屋是否超出用地红线，是否能够办理过户，应由国土房管部门判定，林伟强和林贵荣还没有去国土房管部门办理过户手续；林伟强单方面认为该红线图超出范围无法过户，没有提供国土部门任何意见函，君元公司不予确认；由于林伟强未按合同要求在2016年9月30日前将117万元转入林贵荣的银行账户，导致涉案房地产不能按照合同约定完成提前还款和涂销抵押手续，后续的过户流程也不能继续下去。2018年4月23日，中山市中级人民法院发函至中山市国土资源局询问：1.办理房地产过户手续过程中，是否需要委托相关测绘机构对上述房屋及土地进行重新测绘后方能向新权属人制发权属证书；2.若经重新测绘后发现上述房屋存在超红线建筑情况，能否继续办理房地产过户手续？相关权属人是否需要采取整改等相应措施。同年5月28日，中山市国土资源局函复中山市中级人民法院，称：1.办理不动产转移登记，需要由申请人提交有资质的测绘公司出具房产平面图、用地图各一份；2.根据《不动产登记操作规范》，若因申请登记事项与不动产簿的记载不符，将不予受理转移登记事项。申请人可办理不动产变更或恢复不动产至原登记状况，再申请转移登记。2019年9月26日，经林伟强申请，一审法院委托中山市东建测绘工程有限公司对案涉房屋进行测绘。中山市东建测绘工程有限公司出具测绘图纸并出具说明，称案涉房屋超出土地证线。林伟强为此支出测量费4360元。2019年1月24日，林贵荣以居间合同为由起诉至法院，要求君元公司返还林伟强支付的定金3万元。同年6月24日，一审法院作出（2019）粤2072民初1375号民事调解书，君元公司同意分三期将3万元支付给林贵荣。2020年1月7日，一审法院作出（2019）粤2072执7829号结案通知书，确认君元公司应履行的（2019）粤2072民初1375号民事调解书义务已履行完毕。2019年4月10日，中山市古镇测绘工程有限公司（一线简称古镇测绘公司）出具情况说明，称2016年9月24日，其受君元公司的委托对案涉房屋进行测绘。经实地测量后发现林贵荣原房地产附图与实地测量有误。中山市古镇测绘工程有限公司已将上述情况及测绘草图告知林伟强及君元公司，并告知解决方法。另查，林贵荣是中山市************土地的使用权人及其上房产的所有权人。该土地为国有出让住宅用地，土地面积217.5平方米，土地使用权证号为国（2007）易100056号，房屋建筑面积305.28平方米，房产证号为C5177745。该房地产于2013年11月21日抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司中山市分行，被担保主债权数额为120万元，属最高额抵押。该房地产于2016年*月5日抵押给林德添，被担保主债权数额为115万元，该抵押登记于2016年8月5日注销。该房地产于2016年10月18日抵押给区瑞甜，被担保主债权数额为115万元。该房地产于2016年10月18日被中山市第二人民法院查封，后又被中山市第一人民法院轮候查封。林伟强提起本案诉讼，支出了律师费5000元。再查，2019年3月8日，中山市君元房地产咨询有限公司经中山市工商行政管理局核准变更登记为广东蚂蚁旅游咨询服务有限公司。一审庭审中，林贵荣确认，其未前往相关国土部门办理房地产权证书所附图纸的更正手续。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。林伟强与林贵荣、蚂蚁公司签订的房屋买卖合同双方当事人真实意思表示，内容及形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。中山市东建测绘工程有限公司出具的测绘图及回复显示，林贵荣名下的案涉房屋超出土地证线。又根据中山市国土资源局的回函，办理转移登记前，需对办理转移登记的房屋进行重新测绘。若申请登记事项与不动产簿的记载不符，将不予受理转移登记事项，即案涉房屋因实际用地与房地产权证上载明的用地图不一致，故不能办理转移登记。林贵荣需办理不动产变更或恢复不动产至原登记状况，再申请转移登记。林贵荣辩称其在起诉之前一直对房地产权证书所附用地图有误不知情，故未前往国土部门办理更正手续。根据古镇测绘公司出具的情况说明可知，2016年9月24日，古镇测绘公司对案涉房屋进行测量时就林贵荣已知原证附图有误，林贵荣的该项抗辩无理，一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：··（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；··”但从2016年9月24日至今，林贵荣一直未前往国土部门办理房地产权证书所附图纸的更正手续，现林伟强请求解除其与林贵荣、蚂蚁公司签订的房屋买卖合同，理据充分，一审法院予以支持。关于定金。林伟强于2016年9月23日支付购房定金3万元，后蚂蚁公司已将林伟强支付的定金支付给林贵荣，现因合同无法履行，林伟强请求林贵荣退回其支付的3万元定金，理据充分，一审法院予以支持。关于定金罚。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵做价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，林伟强、林贵荣、蚂蚁公司在收款收据中明确约定林伟强支付的3万元为定金，现因林贵荣未及时更正原产附图导致合同无法履行，故林贵荣需向林伟强支付一倍定金3万元。关于律师费。林贵荣与林伟强、蚂蚁公司在房屋买卖合同中约定：“···卖方保证对上述物业享有完整所有权并拥有全部的收益、处分权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或由于卖方原因导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失，包括但不限于律师费、诉讼费、诉保费及其他因卖方违约而造成买方的一切损失，如果是不可抗力的原因除外。”现因林贵荣原因导致合同无法履行，林伟强又因为诉讼支出律师费5000元，现林伟强要求林贵荣支付律师5000元，理据充分，一审法院予以支持。关于本案因测绘产生的费用合计4360元的承担问题。林伟强基于举证需要向一审法院申请测绘，而林贵荣因违约行为造成林伟强的损失，导致林伟强提起诉讼主张权利；故一审法院酌定林伟强与林贵荣对上述费用各承担50％的责任。关于蚂蚁公司责任承担问题。林贵荣与林伟强、蚂蚁公司在房屋买卖合同中约定：“在合同履行过程中，经纪方依法承担中介机构的权利义务。如因经纪方责任，导致买卖双方违约的，则经纪方承担连带赔偿责任。”，本案中，蚂蚁公司在得知林贵荣的原证附图与实际用地不一致，未履行经纪义务，敦促林贵荣及时前往国土部门更正附图，蚂蚁公司应对林贵荣的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：解除林伟强与林贵荣、蚂蚁公司于2016年9月23日签订的《房屋买卖合同》；二、林贵荣于一审判决发生法律效力之日起七日内向林伟强返还定金3万元；三、林贵荣于一审判决发生法律效力之日起七日内按照定金罚则向林伟强支付一倍定金3万元；四、林贵荣于一审判决发生法律效力之日起七日内向林伟强支付律师费5000元；五、蚂蚁公司对林贵荣的上述债务承担连带清偿责任。一审案件受理费1426元，由林贵荣、蚂蚁公司负担（该款林伟强已预交，林贵荣、蚂蚁公司支付上述款项时迳付林伟强）。测量费用4360元，由林伟强负担2180元，林贵荣、蚂蚁公司负担2180元（该款林伟强已预交，由林贵荣、蚂蚁公司于一审判决生效之日起七日内迳付林伟强）。本院二审期间，林贵荣提交了证据：案涉房屋不动产登记信息，拟证明该房屋的现状从来没有变更过，案涉房屋的权属证书均是有法律效力的。经质证，林伟强确认证据的真实性，不确认关联性。蚂蚁公司对真实性、合法性、关联性均无异议。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。林伟强与林贵荣、蚂蚁公司签订的房屋买卖合同是各方当事人真实意思表示，内容及形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。根据中山市国土资源局向一审法院出具的回函，涉案房屋办理转移登记前，需对办理转移登记的房屋进行重新测绘。若申请登记事项与不动产簿的记载不符，将不予受理转移登记事项。而涉案房屋经测绘超出了土地证线，即案涉房屋因实际用地与房地产权证上载明的用地图不一致，故不能办理转移登记。林贵荣需办理不动产变更或恢复不动产至原登记状况，再申请转移登记。涉案房屋买卖合同虽约定林伟强应于2016年9月30日再支付购房款117万元。但因测绘图纸与实际面积不符，且林贵荣拒绝办理图纸更正手续，林伟强有权基于先履行抗辩，中止付款义务，其行为不构成违约。林贵荣经林伟强多次催告，从2016年9月24日至今一直未前往国土部门办理房地产权证书所附图纸的更正手续。且涉案房屋亦因林贵荣与案外人的纠纷被人民法院查封，涉案房屋买卖合同目的已不能实现，故林伟强请求解除其与林贵荣、蚂蚁公司签订的房屋买卖合同，并由林贵荣承担违约责任，理据充分，一审法院予以支持，并无不当。综上所述，林贵荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1426元（林贵荣已预交），由林贵荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  刘 通审 判 员  赖晓筠二〇二〇年八月二十日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘