广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30507号上诉人（原审原告）：吴有春，男，1963年4月17日出生，汉族，住湖北省武穴市。被上诉人（原审被告）：柳雄伟，男，1975年9月11日出生，汉族，住湖南省武冈市。上诉人吴有春因与被上诉人柳雄伟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初30682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴有春上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法判令柳雄伟向吴有春交纳房租1400元、管理费30元、水电费6元，柳雄伟2019年6月14日向吴有春交纳的100元属柳雄伟6月份应交水电、管理费杂费等；3、依法认定柳雄伟未将涉案房交给吴有春，柳雄伟赔付吴有春空房损失700元；4、依法判令吴有春无需退还柳雄伟租房押金1400元；5、本案及一审的诉讼费由柳雄伟支付。事实与理由：一、柳雄伟未按《租房合同》第三条约定时间交纳租金，违反合同约定，一审法院认定事实证据有误。吴有春与柳雄伟于2018年11月14日签订《租房合同》，协议书约定租期从2018年11月16日至2019年5月15日止；退房前半个月通知甲方，否则押金不退；同时约定租金为1400元，柳雄伟准时在当月16日前交纳以上租金及费用，如超过当月16日前未能缴清，吴有春有权收回房屋使用权，没收押金。2019年5月16日合同到期后，柳雄伟并未搬离涉案房，吴有春因柳雄伟占用涉案房，便要求柳雄伟支付房租水电费，共计1436元。柳雄伟并未按照合同约定在2019年5月16日准时交纳房租水电费1436元，柳雄伟违约，按照合同约定，吴有春有权没收押金。一审法院根据吴有春提供的往来微信以及起诉状中“被告曾要求以押金抵交房租”的陈述来认定柳雄伟提前告知吴有春退房，理由不足。根据微信内容上下文来看，吴有春于2019年6月1日问柳雄伟为何不交房租，并写明“你与我签的合同，与房东是没有关系的，房东与你讲什么，不影响你交租给我，按照我们之间合同约定，你应在2019年5月15日交房租1436元，至今未交，请及时交纳，合同约定押金是不能抵扣房租，限你二日内缴清以上房租，否则视你违约。”柳雄伟并没有提交证据证明微信内容中“要是能继续租，我是会交的，房东跟我们讲了”的真实性。柳雄伟无理由不按合同约定，向吴有春交纳5月份房租管理费1436元。二、柳雄伟未与吴有春当面交接涉案房屋，柳雄伟应赔偿吴有春2019年6月16日至6月30日的空房损失700元。柳雄伟称其在2019年6月14日搬离涉案房,并未与吴有春当面交还钥匙、合同、押金单等。依据《合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止不影响合同中结算和清理条款的效力。柳雄伟搬离涉案房，并未与吴有春结算、清理，导致2019年6月16日至30日的空房损失，吴有春依据《合同法》第一百一十二条的规定请求由柳雄伟承担损失700元。三、柳雄伟未按合同约定按时准时交租，未按约定时间退押金，吴有春无需退还柳雄伟租房押金1400元。2018年11月14日，双方签订合同后，吴有春向柳雄伟开具租房押金单，并备注：“住满六个月退房时退押金”。2019年5月16日，柳雄伟错误的将押金1400元抵扣2019年5月16日后的房租，不符合双方的约定，吴有春依据《合同法》第一百零七条规定，主张无需退还柳雄伟租房押金1400元。四、本案及一审诉讼费用由柳雄伟支付。2019年5月16日，柳雄伟未按合同约定向吴有春支付房租、水电费1436元，退房也未与吴有春结算、清理，导致造成对吴有春租房权益的损害。在租赁期间，吴有春已经告知柳雄伟违反合同约定，但柳雄伟故意不履行合同义务，故本案诉讼费用由柳雄伟支付。综上，请求支持吴有春的诉讼请求。柳雄伟辩称：同意一审判决结果，请求二审法院依法审理。吴有春向一审法院起诉请求：1、判令柳雄伟向吴有春交纳房租1400元、管理费30元及水电费6元。2、判令柳雄伟2019年6月16日至30日未将涉案房屋交给吴有春，导致吴有春无法使用房屋，柳雄伟应向吴有春赔偿房租费700元。3、判令吴有春不予退还租房押金1400元。4、本案的诉讼费由柳雄伟承担。一审法院认定事实：一、吴有春主张，其于2014年10月30日开始向案外人陈俊标承租了罗湖区华丽西村21幢203室的房屋。期间双方多次续签合同，最后一次于2018年11月3日签订《房屋租赁协议书》，租赁期限于2019年6月30日届满。二、吴有春陈述，其承租上述房产后一直用于转租。2018年11月14日，吴有春将上述房屋的其中一间203-4房出租给柳雄伟。吴有春妻子朱某代替吴有春与柳雄伟签订了《租房合同》。合同第二条约定租赁期限自2018年11月16日起，租满六个月后，退房前半个月通知吴有春，否则押金不退；第三条约定每月租金1400元，每月16日前缴纳，如超过当月16日前未能缴清，则吴有春有权收回房屋使用，没收押金；第四条约定房租押金1400元，待租赁期满柳雄伟要求退房且柳雄伟无拖欠吴有春任何款项时，吴有春再无息返还押金；第八条附加事项约定，限住一人，水费6元/立方米，电费1元/度，管理费30元/月，水电杂费按人头计算。三、双方确认，承租期间的租赁事宜均由吴有春妻子朱某与柳雄伟联系。2019年5月15日租期满六个月后，柳雄伟希望继续承租，吴有春默认同意。2019年5月16日，朱某通过微信向柳雄伟催要租金及管理费等1436元。柳雄伟表示从老家回深圳后就大概于23日支付。柳雄伟陈述，涉案房屋的房东于2019年5月底上门告知其并未同意吴有春转租，故要求租客们住满租赁押金的时间就自行搬离。柳雄伟于2016年6月1日向朱某发送消息称“要能继续租我是会交的，是房东来跟我们讲了”。柳雄伟确认未缴纳上述费用1436元款项，但主张以租赁押金1400元抵扣房租。2019年6月14日，柳雄伟通过微信向朱某转账100元用于抵扣管理费、水电费等，并向朱某发送消息称“我已经搬了”，“钥匙在门上”。四、吴有春表示不清楚柳雄伟具体搬离情况，并申请证人朱某出庭作证。证人朱某陈述，“我不可能时时刻刻看手机，是过了几天才发现柳雄伟发的微信，我就骑电动车去房子处看，但是发现设有钥匙”、“直到6月30日房东过来收房才把门撬开”。庭审中，对于法庭询问为何微信聊天记录显示，朱某当日收取了柳雄伟微信转账的100元，并于当日21时08分继续向柳雄伟发送消息，该行为与证人陈述的未查看微信的说法相矛盾时，证人陈述有时是其丈夫即吴有春操作其手机。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。吴有春、柳雄伟之间的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。柳雄伟对于合同效力的抗辩意见，不予采纳。本案中，在六个月租赁期限届满后，双方均同意柳雄伟继续承租。因此，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方均可随时要求解除合同。吴有春在起诉状中陈述“柳雄伟曾要求以押金抵交房租”。根据吴有春提交的微信聊天记录，柳雄伟于2019年6月1日向朱某发送消息称“要能继续租我是会交的”，该微信内容可以推定柳雄伟在当日已经作出不再续租且以押金冲抵房租的意思表示。柳雄伟主张于2019年6月14日搬离。吴有春称不清楚柳雄伟具体搬离时间，需要朱某出庭作证。朱某则在庭审质询中对柳雄伟搬离时间作出与微信内容明显矛盾的虚假陈述，故对朱某的证言不予采信。根据吴有春提交的朱某与柳雄伟的微信聊天记录,可以认定柳雄伟搬离的时间为2019年6月14日。根据双方合同载明的“退房前半个月通知”的约定，柳雄伟于2019年6月1日通知不续租，于2019年6月14日搬离的行为，并未违反该项合同约定。柳雄伟以租赁押金1400元冲抵最后一个月房租的行为，虽无合同约定,但符合情理，加之柳雄伟在搬离时已向朱某转账100元，该款项足以冲抵相关管理费、水电费。因此，对于吴有春提出的相关诉讼请求，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：驳回吴有春的全部诉讼请求。案件受理费25元，由吴有春负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认定，二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。吴有春与柳雄伟签订的《租房合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。本案的二审争议焦点为：一、柳雄伟搬离涉案房屋的时间；二、柳雄伟是否应支付吴有春2019年5月16日至搬离涉案房屋的租金；三、柳雄伟支付的租赁押金能否抵扣涉案房屋租金；四、柳雄伟是否应赔偿吴有春2019年6月16日至6月30日的房屋空置损失700元。关于争议焦点一。柳雄伟称其于2019年6月14日搬离涉案房屋，吴有春则主张柳雄伟于2019年6月27日搬离涉案房屋。对此本院认为，吴有春提交并经柳雄伟认可的微信聊天记录显示，柳雄伟于2019年6月14日通过微信向吴有春妻子朱某转账100元，并注明为“两个月水电费”，同时告知吴有春其已搬离涉案房屋，钥匙放在门上；吴有春于当日收取上述转账的100元，后继续向柳雄伟发送消息。可见，柳雄伟的主张已有初步证据予以证实，且于搬离当日告知吴有春并交接钥匙。吴有春虽不予认可柳雄伟所主张的搬离时间，但其在柳雄伟明确告知已搬离的情况下并未前往涉案房屋核实，亦未提交证据证明柳雄伟于2019年6月15日后仍使用涉案房屋，故吴有春未能提交足以反驳的证据证明其主张，柳雄伟的主张具有高度盖然性，一审据此认定柳雄伟于2019年6月14日搬离涉案房屋，符合法律规定，本院予以维持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，在《租房合同》约定的六个月租赁期限届满后，双方均同意柳雄伟继续承租，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据争议焦点一的认定，柳雄伟实际使用涉案房屋至2019年6月14日，故柳雄伟应支付吴有春2019年5月16日至6月14日租金1400元。关于争议焦点三。本院认为，首先，吴有春提交的微信聊天记录显示，柳雄伟以回老家为由提出迟延交纳租金，吴有春及其妻子朱某并未提出异议，且双方并未就交纳租金时间作出明确约定，现吴有春以柳雄伟未在约定的2019年5月16日支付租金为由主张没收柳雄伟押金，依据不足，本院不予支持。其次，房屋租赁押金的目的，在于担保承租人因租赁所产生的债务履行，即租赁关系终止时，如承租人没有造成房屋的损坏等应当扣减的债务，出租人应将押金退还承租人。本案中，吴有春并未提交证据证明柳雄伟存在损毁涉案房屋的情形，故吴有春没收押金的主张，依据不足。再者，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。吴有春与柳雄伟自2019年5月16日起的租赁合同为不定期租赁，柳雄伟依法有权随时要求解除合同。柳雄伟已于2019年6月1日明确发送消息称“要能继续租我是会交的，是房东来跟我们讲了”，可见柳雄伟于2019年6月1日作出不再续租的意思表示。故柳雄伟于2019年6月1日告知不续租，并于2019年6月14日搬离涉案房屋的行为，既未违反法律规定，亦未违反双方关于“退房前半个月通知”的约定。最后，柳雄伟解除双方租赁合同关系，并未违反法律规定和合同约定，在《租房合同》未明确约定押金不能抵扣租金的情况下，根据公平原则，柳雄伟主张其支付的租赁押金1400元抵扣2019年5月16日至6月14日的租金，本院予以支持。柳雄伟无需另行支付吴有春2019年5月16日至6月14日租金1400元，吴有春关于没收柳雄伟押金的主张，依据不足，本院不予支持。关于管理费、水电费等，鉴于吴有春已通过微信收取100元，足以冲抵管理费、水电费，吴有春主张柳雄伟支付36元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点四。根据上述认定，柳雄伟已于2019年6月14日搬离涉案房屋并告知吴有春，吴有春作为出租人未及时处理导致涉案房屋空置，其关于柳雄伟赔偿空房损失700元的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，吴有春的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴有春负担。本判决为终审判决。审判长  黄国辉审判员  李小丽审判员  徐雪莹二〇二〇年八月二十五日书记员  肖丹婷附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。