河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4668号 上诉人（原审原告）：王春婷，女，1965年12月14日出生，汉族，住河北省廊坊市安次区。 委托诉讼代理人：王盼盼，女，1991年7月25日生，汉族，住河北省廊坊市安次区，系上诉人女儿。 委托诉讼代理人：李阳，河北冀华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：辛集市皮革城有限公司，住所地辛集市**古城大街南侧、永安街北侧国际皮革城******。 法定代表人：李孟梁，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李进彩，河北新雨律师事务所律师。 上诉人王春婷因与被上诉人辛集市皮革城有限公司（以下简称皮革城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省辛集市人民法院（2019）冀0181民初3358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王春婷及委托代理人王盼盼、李阳、被上诉人辛集市皮革城有限公司的委托代理人李进彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王春婷上诉请求：1、撤销一审判决、依法改判或发回重审。2、判令被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实与理由：原审事实认定不清，适用法律错误。一、对于购房款总额是多少认定不清。上诉人与被上诉人签订的购房合同约定总额为245000元，上诉人已经缴纳购房款共计175000元，但是被上诉人只认为上诉人仍有120000元购房款未缴纳，一直要求上诉人缴纳剩余120000元。那么购房款总额究竟是多少？是合同中约定的245000元，还是被上诉人实际主张的295000元，一审法院没有查清。查清购房总额是多少是审理本案的关键。二、被上诉人与三河首诺房产经纪有限公司存在恶意串通，损害第三人（上诉人）利益的嫌疑，一审对于三河首诺房产经纪有限公司收走的上诉人的伍万元性质认定不清。三河首诺房产经纪有限公司是代被上诉人收款，还是自己收款未能查清。如果是代收那么上诉人就已经缴纳购房款共计175000元，如果是自己收走，可能构成不当得利，而且三河首诺房产经纪有限公司在上诉人起诉期间将公司注销，存在诈骗嫌疑。被上诉人对于上诉人缴纳的购房款175000元中的由三河首诺房产经纪有限公司盖章的伍万元不予认可，存在恶意串通损害上诉人利益的行为，如果确实存在恶意串通损害第三人利益的情形，那么双方签订的合同无效。三、上诉人一审提交的第二份证据（张常斌的承诺书）和第六份证据（在售楼处交谈的视频）关于是否存恶意申通损害第三人利益认定不清。出具承诺书的张常斌是否是被上诉人的工作人员或者是三河首诺房产经纪有限公司的工作人员，视频中的工作人员在单位任什么职务，是否存在是被上诉人的工作人员进而存在表见代理的情形，为何收的是购房款伍万元（承诺书中写的也是购房款）却在收据上盖了三河首诺房产经纪有限公司的印章？被上诉人与三河首诺房产经纪有限公司究竟是何种合作关系？上诉人在购房过程中始终对接的是被上诉人，没有中介，也不存在支付中介费的问题。上诉人与被上诉人的购房合同中没有服务费这一项，为何三河首诺房产经纪有限公司在与上诉人无任何关系的情况下可以公然在售楼人厅收取上诉人的购房款？按对方律师所说出具承诺书的张常斌是三河首诺房产经纪有限公司员工，那么为什么他就可以被上诉人的名义去收取购房款？是被上诉人与三河首诺房产经纪有限公司的合作方式就是让三河首诺房产经纪有限公司去蒙骗像上诉人一样的购房者还是其他合作模式、一审法院也没有查清。该种合作模式是否构成诈骗罪，是否需要移交公安机关也没有审理清楚。四、原审认定辛集皮革城有限公司在该项目上不属于房地产开发企业适用法律错误。辛集皮革城有限公司以销售商铺营利为目的，开发辛集国际皮革城二期项目，符合《城市房地产管理法》第三十条规定，应视为房地产开发企业。 辛集市皮革城有限公司答辩称，一、上诉人上诉称一审判决认定事实不清，有悖于客观事实。1、关于购房款总额。购房款总额明确为245000元，上诉人向皮革城交纳的购房款125000元，剩余购房款120000元与商铺认购合同约定相符，应与实际交纳房款的收据一致。2、上诉人称三河首诺公司与答辩人存在恶意串通，损害上诉人利益的嫌疑，一审对于三河首诺公司收取上诉人的5万元性质认定不清，更毫无证据、背离客观事实的不实之词。上诉人将向答辩人的代理销售公司三河首诺房产经纪有限公司的中介服务费5万元视同向答辩人交付的购房款，明显与证据事实常理不符，况且皮革城公司与三河首诺公司、河北鑫宝通房地产经纪有限公司签订《辛集国际皮革城商铺代理销售合同》第三条第三款约定，答辩人委派财务或指定收款账号负责收取售房款，所以上诉人称三河首诺公司代答辩人收取房款的事实是不成立的。至于恶意串通损害上诉人利益的嫌疑，也只不过是为了达到毁约退房的目的虚构编造的理由。上诉人一审中根本未提及该毫无证据的事实，不能作为推翻一审判决的理由。二、上诉人上诉状中一再强调三河首诺公司与答辩人存在恶意串通，损害上诉人利益的嫌疑问题认定不清，答辩人认为基于以下理由，二审法院不应予以认定：1、一审中上诉人从未提及恶意串通的事实主张，一审法院根据民事诉讼法不诉不理的原则，无法审查认定。2、上诉人自认三河首诺公司与答辩人恶意串通，损害上诉人利益事实仅仅是嫌疑，没有达到具有证据优势证明标准的证据事实，更无符合排除合理怀疑证明标准的证据。上诉人提供的不具有真实性的张常斌的承诺书、交谈视频证据不能认定，从而也说明上诉人没有任何证据证实恶意串通损害其利益事实的存在。三、一审判决认定答辩人在出售给上诉人的二期商铺项目上不属于房地产开发企业，适用法律并无不当。本案中皮革城公司通过土地出让方式取得土地为商业用途建设辛集国际皮革城，二期项目建成后，已经就包括诉争商铺在内的部分商铺办理了房屋所有权证书，并且答辩人没有房地产开发资质，可见皮革城公司在该项目上并不属于房地产开发企业，将其名下拥有所有权的商铺分割出售给他人的行为系二手房屋买卖行为，而非商品房买卖行为，故本案中王春婷与皮革城公司签订的商铺认购合同为一般的二手房屋买卖合同，不存在适用法律错误的情况。综上，上诉人的上诉理由没有事实根据和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体判决公正，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 王春婷向一审法院起诉请求：1、请求法院确认原告与被告于2018年8月10日签订的《商铺认购合同》无效；2、请求法院判令被告返还已交。购房款175000元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年6月5日，皮革城公司与三河首诺公司、河北鑫宝通房地产经纪有限公司签订《辛集国际皮革城商铺代理销售合同》，约定由三河首诺公司代理销售皮革城公司位于辛集市北区。2018年6月11日，王春婷向三河首诺公司交付50000元，三河首诺公司向王春婷出具收据一张，注明“今收到王春婷交来辛集皮革城三层Ａ-184Ａ伍万元整”。2018年8月10日，王春婷与皮革城公司签订《商铺认购合同》，约定王春婷购买辛集国际皮革城二期三层Ａ-184Ａ号铺位，建筑面积16平方米，层高4.8米，房屋权属登记：三年；每平方米15312.5元，总价款245000元；约定采用分期付款的方式，2018年8月10日支付全额款项的51.02%，即125000元，剩余部分48.98%，即120000元，王春婷接到皮革城公司通知“办理房屋权属登记”后，30个工作日内支付清。签约当天，皮革城公司向王春婷出具两张收据，一张为购房定金25000元，一张为购房款100000元。同一天，王春婷与皮革城公司签订《委托经营管理协议》。 另查明，辛集国际皮革城二期项目通过土地出让方式取得土地，规划用途为商业，2013年3月21日，皮革城公司将坐落于辛集市北区古城大街南侧、永安街北侧国际皮革城二期3层3242Ａ号等商铺办理了房屋产权登记（证号为辛房权证市区字第××号），其中包括本案诉争的Ａ-184Ａ号商铺。 一审法院认为，本案争议的焦点问题为王春婷与皮革城公司签订的《商铺认购合同》是否有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》系对商品房买卖合同进行的规范，规定了房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同无效。《城市房地产管理法》第三十条规定，房地产开发企业应当是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。第四十五条第一款第（四）项规定，商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。本案中，皮革城公司通过土地出让方式取得土地，为商业用途建设辛集国际皮革城二期项目，建成后已经就包括诉争商铺在内的部分商铺办理了房屋所有权证书。可见，皮革城公司在该项目上并不属于房地产开发企业，将其名下拥有所有权的商铺分割出售给他人的行为，系一般的房屋买卖行为，而非上述司法解释中的商品房买卖行为。故本案中王春婷与皮革城公司签订的《商铺认购合同》系一般的房屋买卖合同。王春婷提出皮革城公司涉及多起法律诉讼，给其购房造成了一定的风险，这并不是导致合同无效的法定事由。另，王春婷还提出皮革城无法办理过户手续。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故王春婷以皮革城公司未取得商品房预售许可证明、涉及多起法律诉讼、无法办理过户手续为由，要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。 王春婷与皮革城公司自愿签订商铺买卖合同，并按照约定支付购房款，合同已成立并生效，且不存在合同解除的事由，故王春婷要求皮革城公司返还购房款175000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、第四十五条第一款的规定，判决如下：驳回原告王春婷的诉讼请求。案件受理费3800元，由原告王春婷负担。 本院二审审理中，上诉人提交如下证据：一、辛集皮革城工商登记信息，证明被上诉人经营范围包含房屋销售、商铺租赁等；二、不动产产权情况表，证明涉案商铺抵押的事实，被上诉人存在根本违约，应当解除合同。被上诉人质证称，对证据一的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议。工商信息虽然显示房屋销售，但被上诉人公司不是房地产开发企业，没有房地产开发企业资质，被上诉人出售的部分房屋是2012年自建取得产权后，自己经营了一段时间后将部分房屋出售，属于二手房买卖，不符合上诉人主张的属于房地产开发企业房屋的预售商品房。对上诉人提交的不动产产权情况表，上面虽然有房屋抵押登记的记载，但是被上诉人在向上诉人出售房屋时已经向其说明了关于抵押的事实，且在商铺认购合同中明确约定了三年的过户登记期限，三年期间正好是抵押权解除的期限。本院二审其他审理查明的事实与原审审理查明的事实一致。 本院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第50条规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。本案中，被上诉人自建房产并取得产权证后，将其所有的房产分割出售给他人，其行为不具备房地产开发企业从事商品房买卖的性质。上诉人主张被上诉人系房地产开发企业缺乏事实及法律依据，不能成立。上诉人二审提交的证据证实涉案商铺存在抵押的事实，依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力”。合同是否有效不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断，故此涉案房产已抵押的事实并不影响上诉人与被上诉人签订的买卖合同的效力，双方所签订的《商铺认购合同》不具备合同法所规定的合同无效的情形，故原审法院认定上诉人与被上诉人签订的商铺认购合同成立并生效，符合法律规定，本院予以确认。二审庭审中，上诉人变更诉讼请求要求解除合同，因解除合同的前提是合同有效，而上诉人一审诉求是确认合同无效，上诉人变更的诉求与其起诉的诉求相矛盾，故本院对其变更的诉求不予审理。关于购房款总额及已缴纳房款数额问题。双方签订的《商铺认购合同》第三条约定总价款245000元，双方对房款总价无异议。关于上诉人已缴纳房款，上诉人提交的三份证据分别为50000元、25000元、100000元，其中收款收据为25000元和100000元的两张收据中加盖被上诉人公章，被上诉人予以认可。另外一张50000元收据，加盖三河首诺房产经纪有限公司财务专用章，被上诉人不予认可，主张该50000元系服务费，但根据被上诉人与三河首诺房产经纪公司及河北鑫宝通房地产经纪有限公司签订的商铺代理销售合同的约定，并无三河首诺公司收取服务费的约定。上诉人与被上诉人签订的商铺认购协议中也无服务费的约定，故上诉人交纳的50000元应认定为购房款。关于上诉人主张被上诉人与三河首诺房产经纪有限公司恶意串通，对此，上诉人未提供合法有效的证据予以证实，本院不予认定。 综上所述，王春婷的上诉请求不能成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3800元由上诉人王春婷负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 林 审判员 岳桂恒 审判员 李 莉 二〇二〇年八月四日 书记员 谈梦雅