广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1823民初682号原告：卢良山，男，1961年8月28日出生，汉族，住广东省阳山县*********之一，身份证号码：4402281961********。委托代理人：叶茂，广东金桥百信律师事务所律师。委托代理人：邱恒翔，广东金桥百信律师事务所实习律师。被告：卢红光，男。1955年5月14日出生，汉族，住广东省阳山县**************之二，身份证号码：440************717。委托代理人：文敏，广东大观律师事务所律师。委托代理人：梁芷雅，广东大观律师事务所实习律师。第三人：梁桂因，女，1968年3月19日出生，汉族，住广东省阳山县***************，身份证号码：440************423。原告卢良山诉被告卢红光共有纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，第三人梁桂因以具有独立请求权的第三人要求参加诉讼。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢良山及其委托代理人叶茂、邱国翔，被告卢红光及其委托代理人文敏、梁芷雅，第三人梁桂因等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卢良山向本院起诉请求：一、判令确认位于阳山县********产的北向首层一卡及第三层两套（房产面积约270平方米）属于原告所有；二、判令被告配合原告将位于阳山县********产的北向首层一卡及第三层两套（房产面积约270平方米）转移登记至原告名下；三、由被告承担本案诉讼费。主要事故与理由：1997年左右，被告与原告商量合伙建房，房屋建好后归两兄弟所有，建房的资金来自于双方合伙做工程的收入，总的建房成本约为40万元，由于当时地皮是以被告的名义购买的，房屋建好后，2000年3月8日登记在被告的名下。2000年12月9日，原告与被告签订了《商业大道房产协议》，对房屋产权的份额作进一步的明确，约定该房屋北向首层一卡及第三层两套（房产面积约270平方米）属于原告所有，剩余部分全部归被告。并且明确双方1993年到2000年12月9日的所有债权债务清零，包括被告应当支付原告的8年工资（约15万元左右）和工程收入的分红。由于原告与被告当时不想承担房屋变更登记的相关费用，并且原告的法律意识淡薄，所以，一直没有将相应份额变更登记至自己名下，但原告一直居住使用房屋北向首层一卡及第三层两套（房产面积约270平方米）。但现在被告不想承认原告的房屋份额，采取断水断电的方式妨碍原告的正常使用，严重侵害原告的合法权益。综上，特向法院提出诉讼。原告为支持其主张向本院提交了证据如下：1、不动产证书，证实我方诉请的地点情况。2、《商业大道房产协议》，证明原告对于该房屋北向首层一卡及第三层两套（房产面积约270平方米）享有所有权。3、照片，证实案涉房屋的基本情况，房屋归原告占有使用。4、由被告卢红光签名的《收据》（签名有三种，分别是“卢雄光”、“卢红光”、“卢雄”），证实被告卢红光的签名有三种形式，与原告方提供的证据《商业大道房产协议》上的签名一致，即是被告卢红光所签写的。5、原告收取房租的《收据》，证实涉案房屋归原告使用、出租并收租。被告卢红光辩称：一、本案实质系赠与合同纠纷，应适用赠与法律规定，即赠与合同可撤销，不可撤销是例外，本案案涉房屋在权利转移前，答辩人有权撤销赠与合同。答辩人与原告签订的《商业大道房产协议》，约定答辩人的房屋楼房北向首层一卡及第三层两套归原告所有，但没有约定原告支付相应的对价，原告是无偿获得答辩人应允的合同权利，实质上该协议系赠与合同，本案实质系赠与合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”的规定，在赠与财产权利没有转移前，即动产未实际交付、不动产未过户前，赠与人可以随时撤销赠与合同。答辩人在2000年12月9日与原告签订的《商业大道房产协议》是答辩人受原告的盅惑，在答辩人醉酒的情况下而签下的，答辩人当时思虑欠周，贸然应充将答辩人的夫妻共有财产无偿给与原告，现房屋依然登记在答辩人名下，并未过户给原告，权利并未发生转移，所以答辩人有权撤销该协议。二、我国《物权法》确立了不动产物权变动登记生效主义，案涉房屋登记在答辩人名下，答辩人至今也居住在案涉房屋，原告未取得房屋所有权，无权请求答辩人把房屋转移登记至原告名下。《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”确立了我国不动产物权变动的登记生效主义原则，案涉房屋登记在答辩人名下，答辩人也一直居住在此，房屋的所有权并没有转移给原告，原告未取得房屋的所有权，无权请求答辩人把房屋转移登记至原告名下。三、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，请法院驳回原告的全部诉讼请求。本案的《商业大道房产协议》签订时间是2000年12月9日，根据当时适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，原告应于2002年12月10日前主张其权利，但是原告在此期间内并无提出，也无证据证明在此期间存在诉讼时效中断或中止的情形，为此，原告在长达近18年的时间内未向被告催促交付房屋，已经超出法律规定的诉讼时效期间。原告的诉讼请求已经超过法定的诉讼时效，请法院驳回原告的全部诉讼请求。综上所述，原告的诉讼请求依据不足，请法院依法予以驳回。被告卢红光无提供证据。第三人梁桂因向本院提出请求：确认原告卢良山与被告卢红光于2000年12月9日签订的《商业大道房产协议》无效。主要事实与理由如下：第三人梁桂因与被告卢红光于1993年9月28日登记结婚，夫妻关系一直延续至今。第三人梁桂因与被告卢红光婚姻存续期间，于1997年购置位于阳山县*********的土地，并于1999年在该土地上建好房屋入住，一直居住至今。上述房屋系夫妻共有财产，于2000年3月8日登记在被告卢红光一人名下。2020年6月2日，第三人收到卢良山起诉被告卢红光的诉讼材料【案号：（2020）粤1823民初682号】，才得知卢良山与卢红光于2000年12月9日签订了《商业大道房产协议》，约定楼房北向首层一卡及第三层两套属于卢良山所有。第三人认为，被告卢红光对案涉房屋的处分是无权处分，卢良山不能取得案涉房屋的所有权，被告卢红光与卢良山签订的《商业大道房产协议》应认定为无效协议。理由如下：一、卢良山不符合受让人取得不动产所有权的条件。案涉房屋属于第三人与被告卢红光的夫妻共同财产，第三人系案涉房屋的共同共有人，被告卢红光未经第三人同意，无权处分第三人的共同共有财产。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。……”的规定，原告有权追回案涉房屋，理由如下：1、卢良山受让涉案房屋时并非善意。卢良山明知案涉房屋为第三人与被告卢红光的夫妻共同财产，却依然在未征得第三人同意的情况下和被告卢红光单方面签订《商业大道房产协议》，显然不符合善意取得的规定。2、卢良山未以合理价格受让案涉房屋。《商业大道房产协议》显失公平，卢良山从未就案涉房屋支付合理对价。案涉房屋的建房资金是第三人与卢红光二人赚回来的，房屋也是第三人与卢红光二人建起的，卢良山从未对此投入任何钱财和劳动力，被告卢红光也不存在该支付而未支付给卢良山的债务。3、案涉房屋并未办理产权过户登记手续给卢良山。现案涉房产依然登记在被告卢红光一人名下。综上所述，卢良山不符合受让人取得不动产所有权的条件，其不能依据《商业大道房产协议》要求被告卢红光协助办理案涉房地产过户登记手续。二、《商业大道房产协议》为无效协议。卢良山与被告卢红光签订的《商业大道房产协议》严重侵害第三人的财产权益，属于恶意患通损害第三人利益的合同，其对第三人的共有财产进行的处分无效。依据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意患通，损害国家、集体或者第三人利益……”之规定，该《商业大道房产协议》应认定为无效合同。基于上述事实和理由，第三人对涉案房屋享有独立的请求权，请法院支持第三人的全部诉讼请求。第三人梁桂因为支持其主张向本院提交了以下证据：1、不动产权证，证明⑴涉案房屋登记日期是2000年3月8日，是第三人和卢红光婚后购置和建设的夫妻共同财产；⑵涉案房屋至今登记在被告卢红光名下，没有过户给卢良山。2、结婚证，证明第三人与被告卢红光于1993年9月28日登记结婚，夫妻关系一直延续至今。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告卢良山与被告卢红光是同胞兄弟。第三人与被告卢红光于1993年9月28日登记结婚。被告卢红光从1989年开始从事建筑工程工作。1993年5月，卢红光出资购买了货车一辆交给原告卢良山驾驶，从事运输业务。原告卢良山在庭审中认为：原告与被告卢红光协商一致，由原告负责运输，被告卢红光负责工程建筑工作，运输和工程收入由双方各占一半，但是，原告没有提供证据相关的佐证。而被告卢红光则认为，原告是被告卢红光雇请开车的司机，由卢红光每月支付500元至1000元工资，每年年底再支付18000元左右给原告卢良山，被告卢红光同样没有证据予以佐证。1977年，被告卢红光在阳山县**********购买了面积220㎡的一块国有土地使用权，于2000年建起了叁层的楼房一幢，并于2000年3月8日领取了证号为：粤房地证字第2049994号的《房地产权证》。该证载明的权属人为卢红光，建基面积为200平方米，建筑面积为627平方米，其中住宅面积427平方米。该楼房首层设有五个铺面，其中正面三个铺面，侧面二个铺面；二层和三层各建成二套住宅。楼房建好后，原告于农历2000年6月开始使用该楼房首层侧面北向的一卡铺面（最里面的一卡）和第三层2套房屋，其中第三层的2套房屋中的1套用于原告自己居住，另1套由原告出租给欧某租住，并由原告收取租金。房屋出租至2020年3月承租人欧某搬迁止。2000年12月9日，原告卢良山与被告卢红光协商好后，由卢绍开和卢绍林（均是原、被告的叔伯）在场见下证签订了《商业大道房产协议》一份，内容如下：“双方协议，为了互让互谅、共同发展、振兴家业，卢红光与卢良山兄弟楼房处理事项如下：①楼房北向首层一卡及第三层两套属卢良山所有，其余所有楼房全属卢红光所有。②楼房所有债务由卢红光负责。③从一九九三年至2000年十二月九日止双方所有的账目、票据已（与）楼房对清（以后双方所持有关票据一切无效）。④以上协议，立字为据。协议双方：卢红光（签名）、卢良山（签名）。在场人：卢绍开（签名）、卢绍林（签名）。2000年12月9日”。被告卢红光在庭审中认为原协议只有第①、②点的内容，第③、④点的内容是后来由原告加上去的。而原告认为《商业大道房产协议》内的所有内容开始就有的。证人卢绍林到庭作证，证明《商业大道房产协议》是写好后由卢红光、卢良山看过后才签名的。而证人卢绍开在庭审中证明，《商业大道房产协议》是卢红光、卢良山协商好后才邀请卢绍开、卢绍林到场见证，并由卢绍开按照卢红光、卢良山的意思写好《商业大道房产协议》的内容并读给卢红光、卢良山听后才由卢红光、卢良山签名的，卢绍开、卢绍林在在场人一栏签名。证人卢绍开同时确认《商业大道房产协议》中的第③、④点的内容与第①、②点的内容是一起写的。庭审中，卢红光、卢良山均确认《商业大道房产协议》上的名字是其本人签的。本院在庭审中向被告方释明可以要求对《商业大道房产协议》中第③、④点的内容与第①、②点的内容是否同时书写的进行司法鉴定，但被告卢红光方提出不申请鉴定。诉讼过程中，原告向本院提出财产保全申请，要求查封被告卢红光位于阳山县********房，并提供了相应的财产作担保。本院依法作出（2020）粤1823民初682号民事裁定书，依法查封了上述财产。以上事实有原告及第三人提供的证据、证人证言和本院的庭审笔录为证，本院对以上事实予以确认。本院认为：本案争议焦点：1、卢红光、卢良山签订的《商业大道房产协议》是否有效；2、原告要求被告协助办理争议房屋产权登记手续是否合理。首先，原告主张1993年5月由卢红光出资购买一辆货车给原告卢良山驾驶从事运输业务，主要运输建筑材料（包括被告卢红光承包建筑工程所需的建筑材料）的事实予以确认。虽然原告对其主张原告从事车辆运输的收入和被告卢红光从事建筑工程的收入由原告卢良山和被告卢红光各占一半的事实没有提供证据予以证明，而被告主张的原告卢良山是其雇请的驾驶员，每月由被告卢红光向原告卢良山支付工资的事实也没有提供证据予以证明，所以，无法确认被告卢红光与原告卢良山之间是合伙关系还是雇佣关系，但是，结合双方签订的《商业大道房产协议》的内容分析，可以确认被告卢红光与原告卢良山从1993年开始至2000年12月止双方存在合作的利益关系。其次，证人卢绍开和卢绍林（均是原、被告的叔伯）在庭审中证实，《商业大道房产协议》是证人卢绍开按照原告卢良山与被告卢红光协商好的意思书写的，证人卢绍开写好《商业大道房产协议》后，已将其内容阅读给原告卢良山与被告卢红光听后才由原告卢良山与被告卢红光签名的。根据证人卢绍开和卢绍林的证言，可以认定《商业大道房产协议》所记载的内容是原告卢良山与被告卢红光真实意思表示。从《商业大道房产协议》记载的“①楼房北向首层一卡及第三层两套属卢良山所有，其余所有楼房全属卢红光所有。②楼房所有债务由卢红光负责。③从1993年至2000年12月9日止双方所有的账目、票据已（与）楼房对清（以后双方所持有关票据一切无效）”的内容分析，表达了如下意思：1、楼房北向首层一卡及第三层两套属卢良山所有，其余所有楼房全属卢红光所有；2、从1993年至2000年12月9日止双方所有的账目、票据已与建楼房的费用核算对清，以后双方所持有关票据无效。也即证明了如下事实：1、原告卢良山与被告卢红光从1993年起至2000年12月9日止双方存在利益关系；2、案涉楼房的建造资金来源与原告卢良山和被告卢红光存在关系；3、原告卢良山与被告卢红光是在结算了1993年至2000年12月9日双方所有往来账目、票据后，根据各自的出资情况确认案涉楼房的分配份额。再次，因案涉楼房的建造涉及到原告卢良山与被告卢红光的出资（因原、被告双方匀没有提交相关结算账目，已无法确认原、被告各自出资的具体金额），所以，原告卢良山与被告卢红光因案涉房屋产生的关系是共有关系，而不是赠与关系，也不是买卖关系。原告卢良山与被告卢红光签订的《商业大道房产协议》既不是赠与合同，也不是买卖合同，而是双方对建造案涉楼房出资金额及对案涉楼房所有权份额划分的协议。综上所述，因案涉楼房已于2000年3月8日登记在被告卢红光名下，原、被告双方于2000年12月9日签订的《商业大道房产协议》只是双方对共有的案涉楼房建造的出资和份额分割的确认，是原、被告双方真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定和《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，本院确认原告卢良山与被告卢红光签订的《商业大道房产协议》合法有效。原告卢良山依据双方签订的《商业大道房产协议》和已实际使用、占有争议房屋的事实，要求被告卢红光协助办理位于阳山县********产北向首层一卡及第三层两套房屋产权转移登记至原告卢良山名下的请求理由充分，本院予以支持。关于被告主张的原告的诉讼请求超过诉讼时效的问题。案涉楼房在2000年建成，并在2000年3月8日由被告卢红光领取了房地产权证，原告卢良山从2000年6月起至今一直占有、使用案涉争议房屋，原告卢良山占有、使用案涉争议房屋的行为可视为其一直在主张案涉争议房屋的权利，所以，被告主张原告的诉讼请求超过诉讼时效依据不足，本院对被告的该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告卢红光应在本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告卢良山将位于阳山县********房（《房地产权证》号为：粤房地证字第2049994号；权属人：卢红光）首层侧面北向一卡铺面的产权登记转移办理至原告卢良山名下。二、被告卢红光应在本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告卢良山将位于阳山县********房（《房地产权证》号为：粤房地证字第2049994号；权属人：卢红光）三层的二套房屋的产权登记转移办理至原告卢良山名下。三、驳回原告卢良山的其他诉讼请求。案件受理费5450元，诉讼保全费4070元，合计9520元由被告卢红光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 邹炳洪二〇二〇年八月二十七日法官助理 黄 沁法官助理 高雅静书 记 员 黄德文附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。