河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初3608号原告（执行案外人）：于亚歌，女，1986年11月10日出生，汉族，本科文化程度，洛阳市人，自由职业，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：李峻玲、韩新欢，河南松盛永进律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（申请执行人）：鑫融基投资担保有限公司，住所地：洛阳市涧**中州西路**院**。法定代表人：李志坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：余航，该公司员工，代理权限：特别授权。第三人（被执行人）：尹军强，男，1974年5月20日出生，汉族，大专文化程度，河南省南阳市人，洛阳万象锦和装饰公司法定代表人，住洛阳市涧**。原告（执行案外人）于亚歌诉被告（申请执行人）鑫融基投资担保有限公司、第三人（被执行人）尹军强为执行异议之诉纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于亚歌及其委托诉讼代理人李峻玲、韩新欢，被告鑫融基投资担保有限公司的委托诉讼代理人余航，第三人尹军强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于亚歌向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行位于洛阳市××××号世纪华阳A地块北区66幢1-301号房产，并解除对该房产的查封、保全措施；2、判令确认位于洛阳市××××号世纪华阳A地块北区66幢1-301号房产归原告所有；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与第三人尹军强于2015年6月30日就第三人尹军强位于洛阳市××××号世纪华阳A地块北区66幢1-301号房产签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以175万元价款购买尹军强上述房产(预售合同编号：YS0197117)，因该房产当时未办理房产证，故双方约定尹军强应在具备房产过户手续时及时通知原告办理房产过户，最迟应在2016年6月30日前应协助原告办理过户手续完毕，合同同时对于房屋的基本情况、特殊约定等事项进行约定。上述合同签订后，原告即分多次依约将175万元房款支付给尹军强，并于2015年8月开始对上述房产予以装修，于2016年年中实际入住该房产。原告多次催促尹军强要求将房产登记备案至原告名下，直至洛阳市涧西区人民法院查封上述房产。因尹军强经原告多次催促仍未将上述房产过户到原告名下，原告于2018年5月24日就上述房产起诉至洛阳市涧西区人民法院，经法院出具调解书，尹军强应当在2018年9月25日前协助原告将上述房产过户到原告名下。因尹军强怠于履行该调解书，原告已申请法院予以强制执行，要求尹军强履行协助过户义务。原告于2019年12月得知上述房产被洛阳市涧西区人民法院查封后，即向洛阳市涧西区人民法院递交执行异议申请书，要求解除上述房产查封并不得执行上述房产，洛阳市涧西区人民法院做出(2020)豫0305执异2号执行裁定书，驳回原告执行异议申请，原告认为与第三人尹军强在涉案房产查封之前已签订书面《商品房买卖合同》，支付全部房款且已在法院采取查封保全措施之前实际居住至今，不存在与第三人尹军强串通逃避执行的可能性，因尹军强原因才未办理过户手续，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，足以排除法院对该房产的查封、执行措施，也足以确认上述房产所有权归原告所有的事实。综上，为维护原告合法权益，请求依法支持原告诉求。被告鑫融基投资担保有限公司辩称，房屋转让情况被告不清楚，但是被告是正常申请查封，查封时是根据尹军强名字查询到的房产信息，后进行查封，查封行为无过错。第三人尹军强述称，房子是2015年卖给原告的，2015年5月收的订金，2015年6月签订的买卖合同。在2015年12月份原告把全款都支付给第三人了。2015年6月份原告开始装修，原告把定金给第三人后，第三人就把钥匙给原告了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：尹军强于2013年7月20日与洛阳中亚置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买洛阳市××××号世纪华阳A地块北区66幢1-301号房产，总价1274217元，买受人尹军强于2013年7月12日付清首付384217元，剩余款项89万元尹军强向中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行申请贷款，并用该房产提供抵押并办理登记，预告登记证号：洛房预市字第**。该房产预告登记权利人为尹军强，预告登记证号：洛房预市字第：洛房预市字第**月29日，尹军强交纳了契税50968.68元，2014年6月11日，尹军强交纳了维修资金16529.4元和契税823.44元。在鑫融基投资担保有限公司与尹军强借款合同纠纷一案诉讼阶段，本院依据(2016)豫0305财保729号文书，于2017年1月4日查封上述房产至2020年1月4日。2017年7月21日，本院作出(2016)豫0305民初5265号民事判决书，判决：一、尹军强于本判决生效后十日内偿还给鑫融基投资担保有限公司代偿款506500元及违约金(以506500元为基数按照月利率2%自2015年12月5日起计算至实际付清之日止)；二、尹军强于本判决生效后十日内偿还给鑫融基投资担保有限公司担保费用24000元及违约金(以24000元为基数按照月利率2%自2015年10月6日起计算至实际付清之日止)；三、驳回鑫融基投资担保有限公司的其他诉讼请求。后鑫融基投资担保有限公司向本院申请执行，执行案号(2017)豫0305执1858号，恢复执行案号(2018)豫0305执恢131号、(2019)豫0305执恢216号。2019年11月20日本院发布通知，限尹军强在2019年11月25日前迁出房屋，并将上述房产房屋内的物品清空，逾期不履行的，本院将依法强制执行。于亚歌提出书面异议，本院于2020年1月10日作出（2020）豫0305执异2号执行裁定，驳回于亚歌的异议请求。于亚歌不服，向本院提起执行异议之诉。另查明，2015年5月20日，于亚歌为购买上述案涉房屋，向尹军强交纳10万元订金。2015年6月30日，尹军强与于亚歌签订《商品房买卖合同》，约定尹军强将案涉房屋以175万元的价格转让给于亚歌，于亚歌应在2015年8月29日前付房款40万元，之后每月至少支付房款5万元，全部房款应在2016年1月1日前付清。尹军强承诺在案涉房产具备办理所有权证书条件后，一个月之内将案涉房屋所有权过户到于亚歌名下，最迟应在2016年6月30日前办理过户完毕等。合同签订后，于亚歌于2015年6月30日向尹军强转账支付15万元，7月21日转账支付10万元，8月29日转账支付15万元，9月23日转账支付2万元，10月30日转账支付5万元，11月30日转账支付20万元，12月1日转账支付3万元，12月23日转账支付95万元，以上共计165万元。2015年12月26日，尹军强向于亚歌出具《收条》：今收到于亚歌购买华阳江山汇66-1-301的房款一共人民币壹佰柒拾伍万元（含5月20日订金壹拾万元），房款已全部付清。2015年6月，于亚歌开始对案涉房屋进行装修并入住，交纳物业管理费、电费等至今。案涉房屋一直未办理解除抵押手续，亦未过户至于亚歌名下。2016年10月5日，尹军强向于亚歌出具《承诺书》，称原约定于2016年6月底前将案涉房屋过户给于亚歌，由于其个人生意问题，无暇顾及造成对于亚歌多次违约，现郑重承诺将该房产于2017年春节前为于亚歌办理过户，并愿意承担违约责任。再查明，于亚歌于2018年5月24日向本院起诉，要求尹军强立即协助其办理案涉房屋过户手续，尹军强向其支付违约金10万元等，该案双方经调解达成一致意见，本院于2018年6月29日作出(2018)豫0305民初2566号民事调解书，双方自愿达成协议：一、尹军强于2018年9月25日前协助于亚歌将位于洛阳市××××号世纪华阳A地块北区66幢1单元1-301号房产的不动产所有权办至于亚歌名下，尹军强自愿承担房产过户所有税费(包括本应由于亚歌承担的契税等)。二、尹军强于2018年9月25日前向于亚歌支付因迟延履行过户义务产生的违约金10万元；如尹军强未按上述第一条约定履行，应按每日500元标准继续向于亚歌支付违约金至上述房产不动产所有权办至于亚歌名下。三、尹军强于2018年9月25日前向于亚歌支付本案诉讼费5111.5元，保全费5000元，及因该案产生的保险费5550元，以上共计15661.5元。四、其他双方无争议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，尹军强与于亚歌签订的关于案涉房屋的《商品房买卖合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，于亚歌支付了全部购房款175万元。同时，根据于亚歌向本院提交的案涉房屋的装修票据、物业费及电费缴费等票据，能够证明于亚歌已于本院查封前占有案涉房屋的事实。关于未办理过户登记的原因，于亚歌已经按合同约定向尹军强支付了全部房款，为解除抵押权并办理过户手续积极履行了义务，因尹军强未按照合同约定解除抵押、办理房屋过户登记，于亚歌为此多次向尹军强主张，并诉至本院，已经积极行使了要求过户的权利。案涉房屋因尹军强原因未办理过户登记，后被本院查封致使房屋未能过户，非因于亚歌自身原因。故于亚歌对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其关于不得执行案涉房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。关于于亚歌要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，因于亚歌基于房屋买卖合同依法享有的是要求尹军强协助办理所有权变更登记的请求权，在办理所有权转移登记之前，其并不直接享有所有权，故对其该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十一条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：不得执行洛阳市涧西区九都路7号世纪华阳A地块北区66幢1-301号房产。驳回原告于亚歌的其他诉讼请求。本案受理费11030元，由原告于亚歌负担10930元，被告鑫融基投资担保有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  韩亚蕾人民陪审员  闫英杰人民陪审员  李 娜二〇二〇年八月十一日书 记 员  尹婉青