北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初2954号原告：马玉梅，女，1962年9月6日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李双双，北京市大瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：马骏（马玉梅之子），男，1988年7月23日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：金国宝，男，1986年11月2日出生，汉族，住北京市昌平区。原告马玉梅与被告金国宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马玉梅及其委托诉讼代理人李双双、马骏，被告金国宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马玉梅向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方于2019年3月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2．判令金国宝退还购房款1380000元；3．判令金国宝赔偿中介费60000元；4．判令金国宝支付违约金690080元；4．本案诉讼费、保全费由金国宝承担。事实和理由：2019年3月19日，马玉梅与金国宝在北京市易合房地产经纪有限责任公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，同日三方签订《居间服务合同》。《北京市存量房屋买卖合同》第一条约定，金国宝出售昌平区XXXX区X号楼X层X单元X号房屋，建筑面积82．21平方米。合同第四条约定，房屋成交价为2530000元，房屋家具装修及配套设施设备作价510000元，房款合计3040000元。签订合同时，马玉梅向金国宝支付定金100000元，定金视为首付款一部分。《补充协议》第二条第1项约定，马玉梅于2019年3月19日将第一笔定金人民币100000元支付给金国宝；第3项约定，马玉梅于2019年6月20日将第一笔购房款人民币300000元支付给金国宝；马玉梅于2019年8月18日将第二笔购房款人民币820000元支付给金国宝。第二条第2项约定，交易房屋有抵押，金国宝应于2019年8月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年8月31日前办理完毕解除抵押登记手续。第四条约定，任何一方逾期履行第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。金国宝构成根本违约，以相当于房屋总价款的20%向马玉梅支付违约金；居间方收取的费用不退还，由金国宝直接赔付马玉梅。《居间服务合同》签订后，马玉梅向北京市易合房地产经纪有限责任公司支付中介费60000元。《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》生效后，马玉梅按照《补充协议》第二条向金国宝支付房屋首付款共计1380000元。金国宝收到首付款后没有在2019年8月31日解除房屋抵押手续。后双方在2019年9月4日签订《补充协议》，约定2019年9月15日前金国宝还清银行贷款，双方于2019年9月20日前到建委办理解押手续并配合完成过户手续。《补充协议》签订后，金国宝到期仍未履行解押手续，导致马玉梅无法办理房屋过户手续，金国宝的违约行为已构成根本违约。故马玉梅诉至本院，请求如上。被告金国宝辩称，认可马玉梅陈述的事实，因办理房屋解押登记需要其和前妻一同去办理，其前妻拒不配合，致使解押手续没有如期办理。其同意返还马玉梅购房款1380000元并支付违约金和中介费，但认为违约金约定过高，请求法院依法调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明：2019年3月19日，金国宝（出卖人）与马玉梅（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：马玉梅贷款购买金国宝位于北京市昌平区XXXX区XX号楼X层X单元X号房屋（以下简称涉案房屋），该房屋已经设立抵押，房屋成交总价为3040000元。同日，金国宝（甲方）与马玉梅（乙方）签订了《补充协议》，主要内容：第一条成交价格。经买卖双方协商一致，该房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者共计人民币（小写）3040000元，人民币叁佰零肆万元整，此价格为甲方净得价，不含税；该房屋成交价格为：人民币（小写）2530000元，（大写贰佰伍拾叁万元整）；家具、家电、装饰装修及配套设施设备价格为：人民币（小写）510000元，人民币（大写）伍拾壹万元整。第二条关于房屋交易具体事宜的约定。1．定金：乙方支付首付款时已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2019年3月19日将第一笔定金人民币（小写）100000元整（大写）壹拾万元整以自行成交的方式支付给甲方。2．还款解押：交易房屋有抵押，甲方应于2019年8月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟于2019年8月31日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源：1．甲方自行筹集，2．用乙方首付款还款解押，乙方第2笔首付款用于甲方还款解押。3．关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行。（1）乙方于2019年6月20日将第一笔购房款人民币（小写）300000元（大写）叁拾万元整（不包含前期支付全部定金）以自行成交的方式支付甲方；（2）乙方于2019年8月18日将第二笔购房款人民币（小写）820000元（大写）捌拾贰万元整以自行成交的方式支付甲方。第四条违约责任。1．甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2．甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。居间方收取乙方的费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。此外，还约定了其他内容。同日，金国宝（甲方、出卖人）、马玉梅（乙方、买受人）及北京市易合房地产经纪有限责任公司（丙方、居间人）签订《居间服务合同》，主要内容：第二条居间代理费，乙方承担人民币陆万陆仟捌佰捌拾元整，并应于本合同签订之当日向丙方支付。第四条违约责任第3款，丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。此外，还约定了其他内容。合同签订当日，马玉梅向北京市易合房地产经纪有限责任公司支付居间服务费60000元，向金国宝支付定金100000元。2019年5月21日，马玉梅向金国宝支付购房款300000元，2019年6月10日支付300000元，2019年6月15日支付150000元，2019年6月28日支付30000元，2019年6月29日支付500000元。综上，马玉梅向金国宝共计支付购房款1380000元。2019年9月4日，因金国宝未能如期办理涉案房屋解押登记，金国宝（甲方）与马玉梅（乙方）签订《补充协议》，约定如下：1．甲方承诺2019年9月15日前将银行的贷款全部还清，转账证明和扣款证明，给乙方提供一份。2．待解押还完贷款后，2019年9月20日前到建委办理完解押手续，配合乙方完成过户手续。3．如上述约定内容，甲方仍未完成转账和撤押手续，乙方将按原合同约定时间，追究甲方违约责任。另查，涉案房屋至今仍未办理解除抵押登记。庭审中，马玉梅主张因金国宝未办理解押手续，导致《北京市存量房屋买卖合同》无法继续履行，因此要求解除合同。金国宝表示同意解除合同，其对未依约办理解押手续一事解释称因其前妻拒绝配合办理，且将解押款项挪作他用。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、首付款收条及当事人的庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，马玉梅与金国宝就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。根据合同约定，马玉梅于2019年6月29日前向金国宝支付购房款1380000元，该款项用于解押，金国宝最晚应于2019年9月15日前完成房屋的解押手续。而实际履行过程中，马玉梅依约履行了付款义务，但金国宝却未依约办理解押手续，且至今仍未办理解押。因金国宝的原因，导致涉案房屋无法过户，房屋买卖合同的目的已经无法实现，已符合房屋买卖合同约定的合同解除条件，马玉梅有权解除合同。故对于马玉梅要求解除合同之诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因合同解除，金国宝应向马玉梅返还全部购房款。合同无法继续履行的责任在于金国宝，因此对于马玉梅要求金国宝支付违约金之诉请，于法有据，本院亦予以支持；但关于违约金的数额，金国宝认为约定过高，请求法院依法调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，本院综合全案情况，根据合同履行情况、各方当事人的过错程度，考虑房屋市场行情、预期利益、损失情况等综合因素，将违约金调整为300000元,超出部分，不予支持。关于居间服务费一节，2019年3月19日《补充协议》第四条违约责任第2款约定，“居间方收取乙方的费用不予退还，由甲方直接赔付乙方”。《居间服务合同》关于违约责任条款中约定，“丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用”。居间服务费系因双方房屋交易行为产生，现马玉梅已向居间方支付了该笔费用，但最终未能取得房屋所有权，马玉梅主张该笔损失理由正当，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条之规定之规定，判决如下：一、解除原告马玉梅与被告金国宝于2019年3月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告金国宝于本判决生效后十日内向原告马玉梅返还购房款人民币1380000元；三、被告金国宝于本判决生效后十日内向原告马玉梅支付违约金300000元；四、被告金国宝于本判决生效后十日内向原告马玉梅赔偿居间服务费损失人民币60000元。五、驳回原告马玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11920元，由原告马玉梅负担1690元，（已交纳）；由被告金国宝负担10230元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由被告金国宝负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  胡爱军二〇二〇年八月十二日书记员  刘 佳