河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初2457号原告（反诉被告）：朱某，女，1984年10月15日出生，汉族，住洛阳市涧**。原告（反诉被告）：王某，男，1979年5月14日出生，汉族，住洛阳市涧**。委托代理人：朱某，女，1984年10月15日出生，汉族，住洛阳市涧**，与原告（反诉被告）王某系夫妻关系。被告（反诉原告）：王某，男，1986年10月14日出生，汉族，住洛阳市涧**。委托代理人：闫佐明，河南律桓律师事务所律师。原告（反诉被告）朱某、王某诉被告（反诉原告）王某为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）朱某、被告（反诉原告）王某的委托代理人闫佐明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱某、王某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）保证金2万元。2、请求法院判令被告（反诉原告）归还原告（反诉被告）房屋内未在合同清单中的所有物品（餐厅灯、入户等、阳台2个柜子、卫生间淋浴、浴霸、挂饰、卧室书桌2个、窗帘窗户防护栏、入户防盗门、厨房橱柜、吊柜，价值约5000元）。3、请求法院判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付违约金1万元。4、请求法院判令被告（反诉原告）退还原告（反诉被告）房屋剩余物业费、水电费、燃暖费等共计人民币1500元。5、本案的案件受理费、保全费等一切相关费用由被告（反诉原告）承担。事实和理由：2019年8月18日，原、被告签署了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定被告购买原告所有的洛阳市××西区××室房屋，房价款为人民币143万元，根据合同约定，在被告拿到钥匙及房屋前，应退还购房款中的2万元保证金。合同约定，原告应于2020年3月1日交付房屋及钥匙，因受不可抗力因素（××疫情）影响无法按期履行约定，原告在2020年2月15日时提前告知被告，被告也同意推迟交付日期。疫情缓解的情况下，2020年4月6日，原被告约谈房屋交接事宜，并将钥匙及房屋交付被告。然而，在原告个人物品（未在合同清单范围内）尚未搬完及合同未履行完的情况下，被告拿到钥匙后扣留了原告在房屋内的个人物品，并以各种理由拒绝退还2万元保证金。原告认为，原被告之间签订的房屋买卖合同系真实意思表示，合法有效，被告行为已构成违约，应当承担违约责任并支付违约金，特此起诉。被告（反诉原告）王某辩称：1、朱某、王某交付的房屋不符合双方约定，王某有权拒绝其相应的履行要求，无需向其退还保证金2万元。根据双方约定，王某所支付的143万房款包括涉案房屋内所有家电家具，即朱某、王某的交房标准为包括合同签订时所有家电家具的房屋。而且，根据合同约定，涉案2万元保证金是在朱某、王某交付钥匙及房屋时才如数退还，即双方对各自履行义务约定无先后顺序，应同时履行。但朱某、王某在交房前恶意将房屋内大部分家电家具予以替换或搬走，致使其交房标准不符合双方约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定："当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。"，鉴于朱某、王某的恶意违约行为致其履行合同义务不符合约定，王某有权拒绝其相应的履行要求，无需向其退还保证金2万元。2、朱某、王某所要求归还的物品为依约应随房屋交付王某的物品，且该部分物品已于2020年4月6日交付王某，其无权要求返还。根据双方约定，王某所支付的143万房款包括涉案房屋内所有家电家具，即朱某、王某的交房标准为包括合同签订时所有家电家具的房屋。故上述物品已经于2020年4月6日随房屋交付王某，属王某所有，朱某、王某无权要求返还。3、王某无任何违约行为，朱某、王某无权要求王某支付违约金。4、朱某、王某从未向王某缴纳物业费、水电费、燃暖费，若其向相应单位缴纳有相关费用，可要求相应单位予以返还，但其要求王某退还相应费用于法无据。综上，请求法院驳回朱某、王某对王某的全部诉讼请求。被告（反诉原告）王某向本院提出反诉请求：1、依法判令二反诉被告向反诉原告（反诉被告）赔偿瑕疵交房违约金暂定27660元（具体数额以司法鉴定结论为准）；2、依法判令二反诉被告向反诉原告（反诉被告）赔偿逾期交房违约金20592元（逾期交房违约金自2020年3月1日起以房屋转让总价款143万为基数按日万分之四的标准计算至2020年4月6日止（共36天），共计20592元）；3、依法判令二反诉被告将其替换的家电家具（具体为客厅的沙发（替换）、餐桌餐椅（替换），主卧的空调（替换），次卧的床（替换），卫生间的花洒（替换），阳台的洗衣机（替换））从反诉原告（反诉被告）房屋内搬离；4、依法判令二反诉被告向反诉原告（反诉被告）赔偿无法使用房屋的损失（无法使用房屋的损失按85元/日的标准自2020年4月7日起计算至二反诉被告将其替换的家电家具从反诉原告（反诉被告）房屋内搬离之日止）；5、本案的案件受理费、鉴定费、保全费等全部诉讼费用由二反诉被告共同承担。事实与理由：2019年8月19日，反诉原告与二反诉被告签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定反诉原告以143万元的价格购买二反诉被告位于洛阳市××西区××小区××号房屋，双方还约定所有家具家电在交房时均交付给反诉原告。此外双方特别约定二反诉被告可居住涉案房屋至2020年2月底，于2020年3月1日向反诉原告交钥匙及房屋，反诉原告扣首付款中2万元作为保证金，在二反诉被告向反诉原告交付钥匙及房屋时如数退还。随后，反诉原告依约支付52万元首付款并通过按揭贷款方式支付尾款89万元。双方于2019年9月3日办理了房屋过户手续，反诉原告于2019年9月12日取得涉案房屋不动产权登记证书。后二反诉被告实际拖延至2020年4月5日晚上十点才通知反诉原告收房，反诉原告于2020年4月6日上午收房时，发现二反诉被告在通知反诉原告收房前恶意对房屋内的大部分家电家具进行调换并伴奏部分家电家具，致使其交房时房屋内的家电家具与双方签订合同时所确定的家电家具完全不同。反诉原告认为，二反诉被告的行为已构成违约，且二反诉被告将其替换的家电家具遗留于反诉原告房屋内拒不搬走，致使反诉原告至今无法使用涉案房屋，其应当排除妨害。为维护反诉原告的合法权益，特此起诉。原告（反诉被告）朱某、王某辩称，不同意反诉原告的请求，合同约定的家具已经齐备，缺少的3样家具已提前告知反诉原告。根据原、被告（反诉原、被告）诉辩及举证质证意见，本院认定事实如下：原告（卖方）朱某、王某与被告（买方）王某签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，约定卖方将位于洛阳市涧西区江西路6号1幢2-3302号房屋以总价款人民币壹佰肆拾叁万的价格转让给买方。其他约定：“经买卖双方协商该房屋由卖方居住至2020年2月底，期间所产生的物业费、水电费、煤暖费及其他生活所需产生费用均由卖方承担，买方扣押卖方首付款中贰万元作为保证金，待卖方向买方交付钥匙及房屋时，贰万元保证金买方需如数退还卖方。”另附房产交接清单一份，包含以下家电家私：客厅：沙发、茶几、吊灯、空调、电视机、餐桌及餐椅、窗帘、鞋柜，客房1:床、床头柜、灯、空调挂机、衣柜，客房2：床、灯、空调挂机、衣柜，厨房：煤气灶、电冰箱、抽油烟机，浴室：洗衣机、热水器、洗脸盆。后因疫情原因，2020年2月底时朱某一方未能向王某交付房屋，经双方协商朱某方延后交房。2020年4月6日上午朱某方将钥匙交给王某。收房时王某方发现卖方将客厅的沙发、餐桌餐椅、空调、次卧的床、卫生间的花洒等物品替换，原房屋中的电视柜、电视、晾衣架等缺失。随后王某方将房锁更换。后原、被告协商未果，诉至本院。本院认为，依法成立的合同对合同签订方具有约束力。结合原、被告签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》及微信聊天记录、通话录音记录等证据，原、被告签订的房屋买卖合同是包含家具家电的合同。在房屋交付时，出卖人一方更换部分家具家电、并将部分家具家电搬走，已构成违约。故原告要求被告支付保证金及违约金的诉求，不能成立。原告主张的物业费、水电费等费用金额较小，且具体数额不够明确，考虑到被告的损失，该部分诉求，本院亦不予支持。原告朱某一方的交房确有瑕疵，但考虑到双方的主合同义务已履行。同时，鉴于原告的违约行为，对其主张的被告向其支付首付款保证金2万元的诉求，本院亦未支持。该2万元免予支付，被告也有一定的受益，对其损失已有一定的弥补，故此被告主张原告赔偿各项违约金的损失本院不再予以支持。原、被告本系同事关系，虽在本次合同履行过程中产生部分争执，日后依旧有和好的可能，对于原告留在房屋内的现有被告不喜欢的家具，被告可以通过与原告协商搬离或另行交易的途径解决，不宜通过法院判决的形式强制原告搬离。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）朱某、王某的本诉诉讼请求；驳回被告（反诉原告）王某的反诉诉讼请求。本案诉讼费本诉部分690元，减半收取345元，由朱某、王某承担，反诉部分503元，由王某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张通通二〇二〇年八月七日书记员  师丽锋