广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2707号 上诉人（原审被告）：万丽娟，女，汉族，1963年11月11日出生，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 被上诉人（原审原告）：桂林市仁和物业服务有限责任公司。住所：广西壮族自治区桂林市环城南三路**********。统一社会信用代码：91450300737606576L。 法定代表人：刘宏才，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 上诉人万丽娟因与被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人万丽娟，被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人吕宏科，到庭接受询问。本案现已审理终结。 万丽娟上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初354号民事判决书第一项中公摊水电费及第二项违约金的判决；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1.关于诉讼时效，被上诉人2014年退出涉诉小区，彩生活物业进驻至今，故被上诉人起诉已超过诉讼时效按照被上诉人的起诉时间为2019年，本案的物业管理费等应当从2016年起算，之前的已超过诉讼时效。2.关于公摊费用，涉诉小区只有一个公共电表，每月的公摊费用6000元，加上门面等收费，超出被上诉人上交电力部门的费用；另外，公摊水电费从5000元猛增到15000元不符合常理。二、被上诉人没有履行2005年1月25日签订的《前期物业管理服务协议》，上诉人不应当支付违约金。1.被上诉人对公共设施没有进行维护和修缮，上诉人顶层漏水的情况反映后至今无人修理；2.被上诉人私设电动车停车场，利用公共部门盈利，该行为影响了业主生命和财产的安全；3.被上诉人不经业主同意擅自提高物业费；4.被上诉人管理混乱，造成涉诉小区环境差、时常发生失窃事件。因此，被上诉人的行为对造成小区业主不缴纳物业费存在重大过错，故一审法院判决上诉人支付违约金于法无据，应予驳回。综上所述，一审认定事实不清，上诉人依法提出上诉，请二审人民法院依法审理，支持上诉人的诉讼请求。 桂林市仁和物业服务有限责任公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原告桂林市仁和物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付拖欠的2013年4月1日至2017年7月13日期间物业管理费4974.05元、电费252元、垃圾处理费359.8元，违约金3000元，以上合计：8585.85元；二、本案诉讼费用及公告费、邮寄费由被告承担。 一审法院认定事实：被告万丽娟是桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司开发的时代花园第14幢2单元7层2号房。产权登记建筑面积为193.54平方米。根据原告提供的2004年1月16日，原告桂林市仁和物业管理有限责任公司（之后变更名称为：桂林市仁和物业服务有限责任公司）与案外人蒋智燕签订的一份《前期物业管理服务协议》，该协议约定座落位置：桂林市临桂县世纪大道时代花园小区1-362号房。其房屋建筑面积为137.55平方米。根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲、乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条双方的权利和义务。一、甲方的权利和义务……；二、乙方的权利和义务……；第二条物业管理服务内容。一、房屋共用部位的维护和管理。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。三、环境卫生。1、小区内公共部位，公共场地环境卫生的清扫保洁。2、小区内垃圾等生活废弃物的收集、清运。3、小区内树木花草、绿地的养护及园林建筑小品和其他园林设施的维护。四、保安……；五、交通秩序与车辆停放1、内容：（1）小区内道路及道路设施的管理与维护。（2）维护小区内安全、畅通的交通秩序。（3）防止小区内车辆停放及安全管理。2、责任：（1）制止小区内车辆乱停乱放。（2）小区内车辆安全防范。（3）防止小区内道路及道路设施被破坏。第三条物业管理服务质量……；物业管理服务费用（不包括房屋共用部分共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、收费标准：1、住宅、住宅按建筑面积每平方米0元每月标准收取。2、……；二、收费方式：1、乙方于办理交房手续时预交6个月的前期物业管理费。2、前期物业管理费计收时间：自乙方收到交楼通知书次日起开始计收。三、……；四……；五、每月交费时间：每月10日前。……；本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签字盖章之日起生效。 2009年1月10日，案外人桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林市仁和物业服务有限责任公司（为乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“时代花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2009年1月1日起至2009年12月31日止。物业服务费收费标准普通住宅2009年12月31日及以前已售出楼栋为0.28元/月/㎡，以后售出楼栋为0.38元/月/㎡，电梯住宅1元/月/㎡。 2009年12月31日，案外人桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林市仁和物业服务有限责任公司（为乙方）又签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“时代花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止。物业服务费收费标准普通住宅2009年12月31日及以前已售出楼栋为0.28元/月/㎡，以后售出楼栋为0.38元/月/㎡，电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。 2012年1月1日，案外人桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林市仁和物业服务有限责任公司（为乙方）又签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“时代花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。物业服务费收费标准多层住宅0.5元/月/㎡，高层电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。 2016年4月15日，原告桂林市仁和物业管理有限责任公司与桂林市临桂区环境卫生管理站签订一份《临桂县环境卫生管理站上门清收生活垃圾有偿协议书》该协议约定：一、服务对象时代花园小区；二、住户、住户**五、（略）；六、以上每月8400元；七、本协议从2016年1月1日执行。说明：（1）超过10公斤以上的建筑垃圾、工业垃圾、有害有毒垃圾不得混入生活垃圾中，务必与环卫部门取得联系后，另行处理。（2）每半年收取一次有偿服务费（即当年的四月和九月）。（3）幼儿园50元/月，全年600元。（4）小区门面全年2000元。2017年3月13日，原告桂林市仁和物业服务有限责任公司与桂林市临桂区环境卫生管理站又签订了一份《桂林市临桂区环境卫生管理站上门清收生活垃圾有偿服务协议书》，该协议约定：一、服务对象时代花园小区地址（街号）世纪路；二、住户120、住户**每户元；三-四、（略）；五、其他服务幼儿园50元/月全年600元、门面全年2000元；六、以上每月8616.6元，全年共计103400元。七、本协议从2017年1月执行至2017年12月止。说明：超过10公斤以上的建筑垃圾、工业垃圾、有害有毒垃圾不得混入生活垃圾中，务必与环卫部门取得联系后，另行处理。 2017年7月9日，临桂区时代花园业主委员会向原告出具了一份《退场通知》，该通知载明“经时代花园业主委员会及广大业主的决定，新聘桂林市景顺物业公司为时代花园小区的物业公司。现请贵公司于2017年7月13日上午9点办理好相关的文件资料进行交接退场”。 本案庭审中，原告陈述物业服务费是分段计算，2004年到2008年12月31日都是按照0.28元/月/平方米计算，2009年1月1日至2011年12月31日都是按照0.38元/月/平方米计算，2012年1月1日之后都是按0.5元/月/平方米计算，用单价乘以被告的房屋建筑面积再乘以时间段进而得出的物业服务费。诉讼请求中的电费指的是公摊水电费，每户按照每月5元的标准支付公摊水电费。自2013年4月1日起，被告未向原告交纳物业服务费等费用。原告曾将《桂林市仁和物业时代花园小区催费通知单》在小区内被告的住房大门上进行了张贴。 一审法院受理的同批系列案中（2020）桂0312民初323号原告桂林市仁和物业服务有限责任公司与被告龙建林物业服务合同纠纷一案，被告龙建林提交了一份2005年1月25日与桂林市仁和物业服务有限责任公司签订的《前期物业管理服务协议》，该协议约定物业名称为时代花园，物业服务费按住宅建筑面积每平方米0.28元每月标准收取。 一审法院另查明，2016年1月7日，桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司诉桂林市仁和物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，该院于2016年6月23日作出（2016）桂0312民初159号民事裁定书，该民事裁定书认定：桂林市临桂县仁桥房地产有限公司是本案所涉小区即时代花园小区的建设单位（即开发商）。双方为此签订了多份《前期物业服务合同》，期间桂林市仁和物业服务有限责任公司接受了桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司交付的物业管理用房和相关物业资料。2012年12月31日双方签订的最后一份《前期物业服务合同》合同期满后，双方未再续签《前期物业服务合同》，也未签订正式的书面物业服务合同。同时，由于时代花园小区业主委员会没有成立，在双方未续签物业服务合同的情况下，桂林市仁和物业服务有限责任公司一直对时代花园小区进行物业管理。2015年9月18日，桂林市仁和物业服务有限责任公司向桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司发出书面工作函，确认时代花园于2006年入伙至今，小区居住业主比较复杂，现场车辆有点混乱，进出小区无自动刷卡现象，造成了人员车辆出入小区大门比较混乱，桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司与该公司签订的物业管理合同已于2012年年底到期，该公司增加现场人员对小区出入大门进行车辆和人员实施严格管控，引导业主进小区自行刷卡，来访人员进行登记，加强对现场的秩序管控，加大力度对车辆管理，同时要求桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司与该公司续签物业服务合同。2015年9月22日，桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司复函给桂林市仁和物业服务有限责任公司，认为桂林市仁和物业服务有限责任公司从2006年进入时代花园小区进行物业管理至今，小区物业管理非常混乱，问题十分严重，且无任何改观，小区业主对桂林市仁和物业服务有限责任公司物业管理非常不满意，要求桂林市仁和物业服务有限责任公司于2015年10月9日前撤离时代花园小区，退出时代花园小区的物业管理，并将小区有关资料移交给桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司。 一审法院再查明，2020年3月9日，桂林市临桂区环境卫生管理站出具的《证明》显示，桂林市仁和物业服务有限责任公司已按7元/户/月支付了时代花园2006年1月至2017年7月期间的生活垃圾处理（清运）费。 2020年3月18日，广西电网有限责任公司桂林临桂供电局出具的《证明》显示，桂林市仁和物业服务有限责任公司支付了时代花园小区2014年1月至2017年7月期间的电费，未存在任何欠费。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 一、关于原告与桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司分别于2009年1月10日、2009年12月31日、2012年1月1日签订的《前期物业服务合同》的效力以及是否对被告有约束力的问题。 建设单位开发建设物业单位后，在成立业主委员会自主管理物业单位前，为了保障物业单位安全，保证物业单位公共部位的管理、使用，建设单位依法必须制定管理规约，对物业单位进行前期物业管理，保障业主的合法权益。《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”即前期物业服务合同属于物业买卖合同的组成部分，物业买受人购买物业，必须接受并遵守该建设单位制定的物业管理规约作为购买该物业的附加条件直至该物业业主委员会成立。根据以上规定，在本案中，建设单位即桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司，物业买受人即是被告。经查，从该院受理的同批系列案中（2020）桂0312民初323号原告桂林市仁和物业服务有限责任公司与被告龙建林物业服务合同纠纷一案中被告龙建林提交的一份2005年1月25日与桂林市仁和物业服务有限责任公司签订的《前期物业管理服务协议》可知，原告在2005年1月25日就已在时代花园小区进行物业服务，且是按照住宅建筑面积每平方米0.28元每月标准收取物业服务费。原告与时代花园其他业主签订的《前期物业服务合同》，即属于小区的管理规约，对建设单位桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司、桂林市仁和物业服务有限责任公司以及被告均有法律约束力。该合同约定被告应交纳的物业服务费为0.28元/平方米/月，协议内容符合法律规定，为有效合同，各方均依约履行自己的权利义务。 二、关于物业服务费交纳标准的问题及诉讼时效的问题。 涉案小区建设单位即桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司聘请桂林市仁和物业服务有限责任公司对涉案小区进行前期物业管理服务，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》后，又分别于2009年1月1日、2009年12月31日、2012年1月1日与桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司另行签订《前期物业服务合同》。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止物业建设单位与物业服务企业调整物业服务合同内容，但调整物业服务合同的内容并不当然对业主具有法律约束力。原告在与桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司于2009年1月1日、2009年12月31日、2012年1月1日签订的《前期物业服务合同》中关于收费标准作了调整，原告据此主张2009年1月1日至2011年12月31日物业服务费按照0.38元/月/平方米的标准，2012年1月1日之后按0.5元/月/平方米的标准，向包括被告在内的小区业主收取物业服务费。该价格改变了原告与小区其他业主签订的《前期物业管理服务协议》的约定，提高了物业服务费。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止调整物业服务合同内容，但调整物业收费标准，仍应征得业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（略）；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”提高物业服务费收费标准属于有关共同管理权利的重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该同意的意思表示可以约束全体业主。《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”原告如果想提高物业服务费，应当符合法律法规的规定，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中原告并未提交相应的证据证实其提高物业服务费的收费标准已经过相应的程序并与业主协商一致，因此，其单方面提高物业服务收费标准，不符合法律法规规定。综上，对原告提出2013年4月1日之后均按0.5元/月/平方米的标准收取物业服务费的主张，该院不予支持。 原告进驻时代花园小区实施物业管理，为小区业主提供了服务，被告作为业主之一，应当向原告缴纳物业服务费。被告辩称原告的诉请已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，2013年4月1日至2017年7月13日期间，原告继续在时代花园从事物业服务，并未再与小区建设单位即桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司签订书面的前期物业合同，应视为原告与被告之间形成了事实的物业管理服务关系，这段时间的物业服务费的诉讼时效应当从原告撤离时代花园之日起计算，至今未超过3年诉讼时效，故被告应支付2013年4月1日至2017年7月13日的物业服务费2787.23元（产权登记建筑面积193.54㎡×0.28元/㎡×51个月＋193.54㎡×0.28元/㎡÷30天×13天）。至于垃圾处理费，从原告提交的临桂区环境卫生管理站的《证明》可知，原告已经按照每户7元/月的标准向临桂区环境卫生管理站交纳了2006年1月至2017年7月的垃圾处理费，因此，被告应向原告支付垃圾处理费357元〔按（7元/月×51个月）计算为357元，原告诉请359.80元，超过该院审核的数额，超出部分该院不予支持〕。关于公摊水电费如何处理的问题。公摊水电费的收取主要是以维护小区业主共同利益，特别是保障小区共有部分、公用设施的正常运转为目的，因此，从物业交付开始，业主无论是否使用或入住房屋均应交纳公摊水电费。具体到本案中，虽然原告未能提交完整的交纳公摊水电费的票据，但是从原告提交的临桂供电局的证明及银行的电子回单可知，原告是向相关部门支付了时代花园的公摊水电费的，根据公平原则，原告诉请按照每户每月5元的标准交纳公摊水电费，并未明显过高，对于原告的该项诉请，该院予以支持。即被告应向原告支付公摊水电费252元〔按（5元/月×51个月）计算为255元，原告只诉请252元，未超过该院审核的数额，视为其对诉权的处分，该院予以支持〕。对于原告诉请超过该院审核部分的物业服务费，与该院查明的事实及法律规定不符，该院不予支持。由于被告未按时缴纳物业服务费及垃圾处理费、公摊水电费，已构成违约，应承担违约责任，且原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定的违约金是按每天千分之三收取，明显过高，该院酌情按照被告欠付物业服务费的30%计算违约金，即被告应向原告支付违约金836.17元（2787.23元×30%）。对于原告超过该院审核部分的违约金，该院不予支持。至于被告辩称原告的服务不符合合同约定，不愿意交纳物业服务费的意见，由于被告提交的现有证据不足以证明原告在服务期间存在足以导致被告不缴纳物业服务费的重大过错，因此，对于被告的该项辩称，该院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第一款、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告万丽娟应支付物业服务费2787.23元、垃圾处理费357元、公摊水电费252元，以上合计3396.23元给原告桂林市仁和物业服务有限责任公司；二、被告万丽娟应支付违约金836.17元给原告桂林市仁和物业服务有限责任公司；三、驳回原告桂林市仁和物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告桂林市仁和物业服务有限责任公司负担18元，被告万丽娟负担32元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 在二审庭审中，上诉人万丽娟对一审认定事实部分的部分事实有异议，但未提交证据对其有异议的部分予以证实，故本院不予采信。 经审查，一审查明事实与二审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审审理的争议焦点是：一、上诉人万丽娟主张2013年4月1日至2017年7月13日期间物业管理费、公摊水电费等已过诉讼时效是否有据；二、上诉人万丽娟主张不支付违约金的上诉请求是否有事实和法律依据。 关于争议焦点一，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”当事人请求人民法院保护其民事权利，应当在法律规定的诉讼时效内。本案中，在2013年4月1日至2017年7月13日期间，被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司虽然没有与小区建设单位签订书面的物业管理合同，但是其继续在时代花园小区内从事物业服务，在2017年7月13日被上诉人退出该小区前，应视为被上诉人与上诉人之间形成了连续的、事实的物业服务合同关系，该期间的物业相关费用属于因同一原因而产生的继续性债权，不应以债务具有客观分期履行的可能性而否定其整体性和关联性，物业服务费分阶段缴纳应当视为同一债务的分期履行，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，该时间段内的物业管理费等费用的诉讼时效应当从被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司撤出时代花园小区之日起计算，被上诉人于2020年1月14日向一审法院起诉，未超过三年的诉讼时效。上诉人万丽娟主张2013年4月1日至2017年7月13日期间的物业管理费等已过诉讼时效于法无据，本院不予支持。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”上诉人万丽娟未按时缴纳物业管理费和公摊水电费，已构成违约，应承担违约责任。上诉人万丽娟主张其不缴纳物业服务费是因为被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司的物业服务管理工作不符合合同的约定，但是，上诉人万丽娟提交的现有证据不足以证实被上诉人在服务管理期间存在导致上诉人不缴纳物业费等费用的重大过错。因此，上诉人万丽娟应当向被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司支付违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”上诉人万丽娟和被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司签订的《前期物业服务合同》约定的违约金是按每天千分之三收取，过分高于造成的损失。因此，一审根据公平原则，酌情按照上诉人欠付物业管理费的30%计算违约金836.17元并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人万丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人万丽娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 张 芳 审 判 员 王 凯 二〇二〇年八月十日 法官助理 王 灿 书 记 员 廖鑫悦