广东省佛山高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1626号原告：佛山市高明富凯新材料有限公司，住所地：广东省佛山市高明区***********（3号厂房），统一社会信用代码914***********456P。法定代表人：苏某1。委托诉讼代理人：唐斐，广东聚英华律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭仲全，男，1955年10月12日出生，汉族，住广东省佛山市高明区****************，公民身份号码440************036，系该公司监事。被告：李锦平，男，1962年3月24日出生，汉族，住广东省从化市********，公民身份号码440************81X。被告：林世华，男，1980年12月12日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区****************，公民身份号码441************312。二被告委托诉讼代理人：黄志鹏，广东沧江律师事务所律师。原告佛山市高明富凯新材料有限公司（以下简称富凯公司）与被告李锦平、林世华土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月30日、7月23日公开开庭进行了审理。原告富凯公司委托诉讼代理人唐斐、谭仲全、被告李锦平、林世华的委托诉讼代理人黄志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富凯公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除并终止原告与两被告签订的《土地租赁合同》及《补偿协议书》，由两被告归还位于佛山市高明区更合镇（合水）更合大道550号佛高国用（2015）第0800153号地号440608004007GB00015地块的全部场地及地上建筑物；2、判令两被告共同清偿拖欠租金2625960元、滞纳金52519.2元、违约金800000元及押金滞纳金114000元，合计3592479.2元，租金及滞纳金从2019年2月1日起暂计至起诉之日，以后按约定租金及滞纳金月2%计至原告实际接收租赁标的之日止；3、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与两被告于2019年1月1日签订《土地租赁合同》，合同编号为：粤佛高更字20190101。原告作为甲方（出租方），两被告作为乙方（承租人），原告将位于佛山市高明区更合镇（合水）更合大道550号佛高国用（2015）第0800153号、面积为48980.3平方米的地块出租给两被告，位置详见宗地图。租金约定：有证（已建）地上物面积5268平方米，每平方2.8元／月（不含税）；有证（空地）44012.3平方米，每平方8元／月（不含税）；从2024年1月1日每五年递增10%（详见租金附表）。合同第二条约定押金80万元，合同签订前乙方支付10万元给甲方，进场施工前再支付30万元给甲方，基建完成即付给甲方40万元，如押金逾期支付，甲方有权按月利率2%追收滞纳金。合同第三条第6款约定，乙方必须按期足额支付租金，如逾期支付，甲方有权按乙方实际欠款数额，按月利率2%向乙方追收滞纳金。同日双方签订《补偿协议书》，对水电报装及费用承担作出明确约定。2019年1月1日双方进了场地交接，原告将场地移交给两被告，签署了《场地交接》协议书。两被告至今只在签订合同时支付了10万元押金，其余70万元押金经原告多次催促拒不按期支付，拖欠原告押金70万元及滞纳金114000元。2019年11月5日两被告应该按期缴纳租金也拒不缴纳，原告拖欠押金在先违约，其不享受免租9个月的优惠。经原告多次催促拒不按期支付租金，计至起诉日拖欠2625960元及滞纳金52519.2元。2019年11月9日被告李锦平在原告股东和两被告的微信小群里发出书面通知：要求单方解除《土地租赁合同》，放弃10万元押金，定于正月十六由原告方接收场地，但是原告没有同意。《土地租赁合同》第九条违约责任第1条约定：乙方在合同期内，不得单方终止合同及违约，否则甲方有权没收80万元并追收乙方租金至合同终止，并没收乙方在该地上所建的建筑物。两被告明显违约，其应缴纳的80万元押金为违约金应由其承担。《土地租赁合同》约定了管辖法院为佛山市高明区人民法院。综上所述，两被告单方违约，据不履行合同约定的按期足额支付押金及所欠租金，违约在先是铁的事实。原告根据《合同法》、《民法总则》相关规定，特提起诉讼，请求判令支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。第一次庭审过程中，原告当庭追加诉讼请求如下：判令两被告支付收回厂房土地后闲置期间的租金损失及委托中介重新出租的中介费损失，按六个月租金合共1050384元计算。被告李锦平、林世华提交了书面答辩状，主要内容如下：1、被告由于无法在案涉土地立项报建，导致合同目的无法实现，最早已于2019年11月5日向原告提出解除合同及交还土地。被告与原告签订《土地租赁合同》及《补偿协议书》后，就向规划部门申请了立项报建，但规划部门经查询后告知被告，原告已在杨和镇以其名义申请了立项报建，同一个主体不能重复立项报建厂房。之后，被告尝试以其它主体的项目申请立项，但均因税收等种种因素限制，最终不能成功立项报建。为此，被告也曾多次要求原告协助办理规划报建的相关手续，但原告的法人代表及其他股东每次都是敷衍了事，并没有实质性地协助过被告办理相关手续，最终立项报建的事情并没有办成，厂房并不能兴建。因此，被告签订上述合同的目的根本无法实现，于是被告最早于2019年11月5日在微信群（群内包括原告的股东及被告李锦平）发出解除上述合同的通知，并要求原告派人接管场地，随后也陆续两次通过书面及微信的方式向原告发出了同样内容的通知。在此基础上，被告认为，根据合同法合同自解除通知达到对方时解除的规定，双方签订的上述合同已于2019年11月5日解除，原告再以诉讼方式主张解除没有事实和法律依据；2、原告的诉讼请求没有事实与法律依据。（1）关于租金。《土地租赁合同》及合同的租金附表明确约定了2019年2月1日至2019年10月30日期间为免租期，因此，原告主张免租期内的租金及滞纳金没有事实和法律依据。另由于2019年11月5日，被告已经通过微信通知的方式通知解除合同并返还租赁场地，因此，租金也仅应从2019年11月1日起计算至2019年11月5日。（2）关于滞纳金。第一，《土地租赁合同》约定的滞纳金根据相关法律规定，实质为违约金性质，因此应当符合法律关于违约金的相关规定，该违约金标准显然过高，根据相关司法解释的规定，应当参照中国人民银行一年期贷款利率标准上浮一定幅度确定。第二，原告主张的滞纳金分为两部分，一部分为逾期支付租金的滞纳金，关于这部分，租金的计算基数应以前述的租金计算标准。另一部分为逾期支付押金的滞纳金，关于该部分的计算，被告认为根据双方合同的约定，未达到约定的付款条件，因此根本不存在计算滞纳金的说法，且滞纳金的标准也明显过高。（3）关于违约金。原告主张80万元违约金过高，被告恳请法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综上，被告恳请法院驳回原告无事实和法律依据的诉讼请求，维护被告的合法权益。本院经审理查明如下事实：2019年1月1日，原告富凯公司作为甲方与被告李锦平、林世华作为乙方签订《土地租赁合同》，约定富凯公司将其名下位于佛山市高明区***********的土地及地上建筑物租赁给李锦平、林世华使用。该土地面积为48980.3平方米，地号为440608004007GB00015，房产证号为佛高国用（2015）第08001**，租赁期限自2019年2月1日起至2039年2月28日止，富凯公司减免场地清理1个月、报建审批2个月、基建交接6个月共计9个月的租金，从2019年11月1日起计收租金。合同第二条约定“合同签订前乙方即付给甲方定金10万元，进场施工前再付给甲方30万元，基建完成即付给甲方40万元，共80万元正，该押金留作租金冲减，如押金逾期支付，甲方有权按月利率二分追收滞纳金”。合同第三条约定，不管李锦平、林世华基建是否竣工，公司是否投产，应于2019年11月1日起计缴纳租金，单价按附加表计算，租金每五年递增10%，李锦平、林世华按月于每月5日前支付当月租金，若逾期支付，富凯公司有权按照实际欠款数额以月息2分追收滞纳金。合同第九条约定，李锦平、林世华在合同期内不得单方终止合同及违约，否则富凯公司有权没收“押金80万元”，若李锦平、林世华拖欠租金达三个月或以上视为违约。李锦平、林世华有权按照经富凯公司同意和主管部门核准的基建方案和规划标准进行施工建设，自己承担所有工程费用。双方还将租金附表作为合同附件，根据附表，2019年11月、12月的月租金为175064元，2020年至2023年年租金为2100768元。同日，双方还签订了《补偿协议书》，对出租地块内的三层综合楼使用及水电报装作出约定。合同签订当日，李锦平、林世华向富凯公司支付了10万元，双方签订《场地交接》，确认将门卫亭1个、地磅1台**综合楼**、厂房5268平方米（含主电柜1套、变压器3台、吊机横梁4条、吊机4台）交付给李锦平、林世华。合同签订后，李锦平、林世华以富凯公司的名义向佛山市高明区相关部门申请报建，但未获批准。被告李锦平在名为“富凯股东群”的微信群中发出如下信息：“温馨提示！各位老板早上好！因你们早已用了富凯新材料公司的名义在杨梅申请了规划报建，而在签署租赁合同时甲方未向乙方通报说明，我们向区申请规划报建后三个月规划局才通知我们不能用同一项目报建，造成乙了损失了几个月的宝贵时间。经乙方决定，暂不追究甲方责任，但要求甲方顺延乙方二个月的免租期作为乙方重新用新项目申报立项报建，请尽快给个答复。希望合作愉快”该群成员共有四人，分别是富凯公司三名股东苏某1、谭仲全、袁先华及被告李锦平。2019年11月5日，李锦平再次在“富凯股东群”中发出如下信息：“通知！各位老板您们好！就本人与贵公司签订的租赁合同一事，因大环境影响及行业准入门槛过高的原因，本人李锦平及合作伙伴林世华决定单方解除合同编号：粤佛高更字编号：20190101的租赁合同，并放弃：NO：8284418收据的拾万元押金。合同原件本人会在本院11号前到贵公司亲自退回，并请贵公司收到本信息后三天内安排门卫人员接管。特此通知。通知人：李锦平”。2020年1月3日，李锦平再次在“富凯股东群”中发出《解除〈土地租赁合同〉的函》，内容为：“佛山市高明富凯新材料有限公司（法定代表人：苏某1）：本人（李锦平、林世华，下同）与贵公司于2019年1月1日签署的《土地租赁合同》（粤佛高字编号20190101），约定由本人承租位于佛山市高明区************块（佛高国用〔2015〕第0800153号），并在上述地块上建设工业厂房。因佛山市政府税收门槛太高，以及大环境不好等原因导致本人多次申报立项都不成功，无法完成报建手续，根据合同的约定，贵公司也有义务协助本人办理规划报建手续。因政府政策原因，贵公司亦未能协助报建，本人难以完成报建手续，本人（承租方）也曾三次到贵公司提出延长免租期及延长租赁期限的诉求，但未得到贵公司任何回应。基于此，本合同已难以继续履行，无法实现合同目的，本人决定解除《土地租赁合同》。为了维护贵公司的利益，本人愿意放弃已交付的10万元订金，并另付人民币10万元给贵公司作为补偿，请贵公司于2020年1月5日前与本人办理地块交接手续。对贵公司造成的不便，深表歉意。特此专函。2020年1月3日”。双方产生纠纷后，多次协商未果，富凯公司起诉至本院。截止目前，案涉地块及地上建筑物仍由李锦平、林世华聘请的保安人员看守。以上述事实有当事人提供的富凯公司营业执照副本、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明、李锦平和身份证复印件、林世华人口登记信息、《土地租赁合同》及租金附表、《补充协议书》、《场地交接》、《土地使用权证》及宗地图、《房地产权证》及房产平面图、微信聊天截图，以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告富凯公司与被告李锦平、林世华于2019年1月1日签订的《土地租赁合同》及《补充协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，李锦平、林世华以合同目的不能实现为由向富凯公司发出解除合同的通知，但本案没有证据显示富凯公司存在违约行为导致合同目的不能实现，根据李锦平在微信群里发出的解除合同通知内容可知，李锦平、林世华无法完成报建手续的原因是政府税收门槛太高及大环境不好。因此，李锦平、林世华没有法定的合同解除权，李锦平于2019年11月5日发出解除合同通知系违约行为，不能产生合同解除的法律效力。李锦平、林世华抗辩称合同已于2019年11月5日解除的相关意见无事实和法律依据，本院不予支持。富凯公司以李锦平、林世华单方终止合同为由主张解除合同符合法律规定，对富凯公司主张解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。双方签订的《土地租赁合同》及《补偿协议书》应于富凯公司起诉之日即2020年5月7日解除。关于损失问题。中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”该法第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，李锦平提出解除合同并要求返还租赁场地后，富凯公司明知李锦平、林世华因报建问题已不具备承租条件，租赁合同已经无法实际履行，本可采取收回场地自己使用或重新发租的措施以防止损失的扩大，但富凯公司并未采取任何减损方法和措施，其主观心态及行为不合理。根据减损原则和诚实信用原则，富凯公司无权就扩大的租赁损失主张权利，其要求李锦平、林世华支付租金至实际接收租赁场地之日止的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。李锦平、林世华于2019年11月5日提出解除合同，结合本案案情，本院酌情确认租金计算时间为2019年1月1日至2019年11月30日，共计11个月。合同约定2019年11月至2020年12月的月租金为175064元，则李锦平、林世华应支付的租金为1925704元（175064元／月×11个月）。富凯公司还主张李锦平、林世华应按月利率2%支付滞纳金，上述租金系李锦平、林世华违约后富凯公司通过诉讼确定取得，富凯公司主张的滞纳金不属于合同解除后的直接损失或可得利益损失，故对其相关诉讼请求，本院不予支持。李锦平、林世华辩称2019年2月1日至2019年10月30日期间为免租期，但该免租期的前提理应是租赁合同顺利履行至约定的期限届满，现合同因李锦平、林世华违约而解除，其无权主张免租期，故对其相关抗辩意见，本院不予支持。富凯公司还主张李锦平、林世华支付违约金80万元及滞纳金114000元。双方当事人签订的《土地租赁合同》对该80万元表述存在“定金”和“押金”两种表述，因合同中并没有富凯公司违约则双倍返还该80万元的约定，故可认定该80万元应为押金，系为担保合同履行而约定应由李锦平、林世华支付的履约保证金。虽然《土地租赁合同》第九条约定若李锦平、林世华违约，富凯公司有权没收80万元押金，但该合同第二条同时约定了80万元的支付条件，即合同签订前支付10万元、进场施工前支付30万元、基建完成后支付甲方40万元。李锦平、林世华向相关部门申请报建未获批准，则除第一笔10万元押金外，合同约定的其余押金付款条件均未成就，而相关条件未能成就的原因并非李锦平、林世华为了自身利益不正当地阻止造成，且双方当事人也未在合同中约定若李锦平、林世华违约应向富凯公司另行支付80万元违约金，故富凯公司主张李锦平、林世华另行支付80万元押金及滞纳金没有事实与法律依据，本院不予支持。根据合同约定，富凯公司仅可对已收取的10万元押金不予退还。富凯公司还主张合同解除后土地闲置期间的六个月租金损失。本案租赁合同是由于李锦平、林世华的违约行为导致提前解除，富凯公司在利益受损的同时还需要一段合理期间对案涉土地及地上建筑物的处置作安排，该合理期间内因租赁物闲置而产生的租金损失应由违约方李锦平、林世华承担。在合理期间过后，富凯公司则无权要求赔偿。李锦平、林世华承租后因报建未获审批并没有在场地内进行任何新建或改建，富凯公司收回场地后可立即自己使用或对外发租，为平衡双方当事人利益，本院酌定该合理期间为自合同解除之日起一个月。按每月租金175064元计算，富凯公司土地闲置期间的租金损失为175064元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告佛山市高明富凯新材料有限公司与被告李锦平、林世华签订的《土地租赁合同》及《补偿协议书》于2020年5月7日解除；二、被告李锦平、林世华于本判决生效之日起三日内向原告佛山市高明富凯新材料有限公司归还位于佛山市高明区***********国土使用权证号为佛高国用（2015）第0800153号的土地及地上建筑物；三、被告李锦平、林世华于本判决生效后十日内向原告佛山市高明富凯新材料有限公司支付租金1925704元；四、被告李锦平、林世华于本判决生效后十日内向原告佛山市高明富凯新材料有限公司赔偿租赁物闲置期间的租金损失175064元；五、驳回原告佛山市高明富凯新材料有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行返还义务或给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费292937元，减半收取146468.5元，由原告佛山市高明富凯新材料有限公司承担9112.5元，由被告李锦平、林世华承担137356元，并于履行本判决确定的给付金钱义务时一并支付给原告，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  詹学升二〇二〇年八月七日书记员  陈俊杰