江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1181民初94号原告（反诉被告）：程素春，女，汉族，1958年4月15日生，住丹阳市。委托诉讼代理人：姚建华，江苏金矛律师事务所律师。被告（反诉原告）：陆裕霞，女，汉族，1986年2月16日生，住丹阳市（海洲宾馆）。委托诉讼代理人：束兴辉，江苏江成（镇江新区）律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨红光，男，汉族，1983年7月6日生，住丹阳市（海洲宾馆）。委托诉讼代理人：束兴辉，江苏江成（镇江新区）律师事务所律师。原告程素春与被告陆裕霞、杨红光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理过程中，被告提出反诉，本院依法对两案合并进行审理。原告程素春（参加第二次庭审）及其委托诉讼代理人姚建华，被告陆裕霞、杨红光及两被告共同委托诉讼代理人束兴辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程素春向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年10月30日签订的《房屋租赁合同》，要求两被告立即从丹阳市中山东路151号房屋内搬出，将房屋维持现状返还给原告（含电梯、装饰的硬件和软件、装修后的所有设施和设备、消防电梯），如不能返还，则按价赔偿；2、判令两被告支付自2019年11月1日起至实际搬出之日止按照年租金25万元计算的租金，并按照年息6%支付逾期付款违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月30日，原告与两被告签订了房屋租赁合同，约定原告将坐落于丹阳市中山东路151号的房屋租给两被告，租期15年，自2018年11月1日至2033年10月31日，其中装修免租期为四个半月，租金为每年25万元，先交租金后使用，第二年、第三年的租金半年一付，需提前10天支付，如拖欠滞纳金及房租达20天，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿损失。合同签订后，被告支付了截止2019年10月31日的租金，未按协议约定提前十天支付2019年11月1日至2020年4月30日的租金12.5万元，原告索要未果，两被告的行为已构成根本违约。被告陆裕霞、杨红光辩称，原被告签订房屋租赁合同后，被告已依约向原告支付了2次租金，分别为2019年3月15日至2019年10月31日期间的租金16.5万元、2019年11月1日至2020年4月30日期间的租金1.78万元，2020年5月1日至2020年10月31日的租金11.5万元也将按约支付给原告，被告并没有违约。房屋租赁合同签订后，被告共投资200余万元对案涉房屋进行装修并加装电梯，是希望与原告合作共赢，不可能为了数万元租金而主动违约，现经营一年余，原告要求解除合同并将被告建造的电梯及案涉房屋的装修等设施无偿收回，对被告而言极不公平。被告陆裕霞、杨红光向本院提出反诉请求：1、判令原告承担电梯建造费8.5万元；2、判令原告减去被告每年租金2万元；3、判令原告减免新冠××疫情期间的房租14375元（25万元-2万元）/12×1.5个月/2；4、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2018年10月30日签订案涉房屋租赁合同，租期为15年，租赁楼层为1－5楼，并约定由被告对承租房屋进行装修及安装电梯。合同签订后，被告按约对承租房屋进行装修并安装了电梯，电梯造价为17万元。2019年11月19日，原被告达成补充协议，约定由原告承担电梯安装费的二分之一即8.5万元，同时减去5楼房租2万元每年，被告依该协议向原告支付了2019年11月1日至2020年4月30日的房租1.78万元。2020年1月下旬因新冠××疫情爆发，被告被迫停止营业，直至3月初才恢复经营，遭受重大经营损失。原告程素春反诉辩称，双方未在2019年11月19日签订补充协议，被告的反诉请求缺乏事实依据，请求依法驳回。原告程素春向本院提供了《房屋租赁合同》一份、函告一份及邮件交寄单一份、微信聊天记录一份，被告陆裕霞、杨红光对上述证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可。被告陆裕霞、杨红光向本院提供电梯建造合同复印件一份、电梯井增加工程量收款收据一张、2019年11月19日的补充协议复印件一份、复工复产申请复印件一份、金额为11.5万元的转账凭证一张、微信聊天记录、录音，程素春对电梯建造合同、复工复产申请、转账凭证、微信聊天记录、录音的真实性予以认可，但对证明目的不予认可,对电梯井增加工程量收款收据和2019年11月19日补充协议的真实性不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年10月30日，原告程素春（甲方）与被告陆裕霞、杨红光（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定出租房屋位于丹阳市中山东路151号进门前面一栋，其中一楼一间门面、二楼、三楼、四楼、五楼共五层，一楼一间门面、电梯、楼梯、过道为共用。该房屋的设施设备按现状免费交付给乙方，如乙方需重新装饰装修，乙方提供装修方案，由甲方过目审核，装饰装修全部费用由乙方承担。合同期满后，如甲乙双方不再续约或乙方中途单方违约，则乙方投资装修后的所有设施、设备、装饰的硬件、软件的所有权全部无偿归甲方所有，且甲方有权自行收回房屋。乙方装饰装修不得影响到房屋主体结构安全，如因乙方装饰装修而造成的房屋漏（渗）水的，其所造成的损失或因维修而产生的费用由乙方承担。装修免租期间为2018年11月1日至2019年3月15日，如乙方在装修免租期内未进行装饰装修的，须补足该期间的房租。乙方负责承建一楼到五楼的电梯，费用乙方自行承担，电梯门须双门双开，一楼楼梯及宾馆门面房、过道由乙方改造，费用乙方承担，楼梯须先建后拆，楼板水泥现浇。宾馆门面房与眼镜店交界处的门需做玻璃感应门。电梯、楼梯及一楼门面房的改造需在装修期内改造完毕。合同期满后，如甲乙双方不再续约或乙方中途违约，乙方投资的电梯及改造的楼梯所有权无偿归甲方所有。租赁期自2018年11月1日起至2033年10月31日止，共计15年。租金标准：2018年11月1日至2023年10月30日租金25万元/年，2023年11月1日至2028年10月30日的租金27万元/年，2028年11月1日至2033年10月30日租金29万元/年，乙方支付给甲方的租金为不含税价。租金支付方式：乙方按照先交纳租金后使用的原则支付租金，第一年租金为七个半月，费用为15.625万元，于合同签订当日支付；第二年、第三年的租金半年一付，此后每年按照租金标准一年一付，房租需提前十天交付给甲方，如拖欠滞纳金及房租达20天，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿损失。乙方在租赁期间的所需证照由甲方协助将原有海洲宾馆的相关证照过户给乙方，证照办理的费用由乙方承担，租赁合同结束后，由乙方配合甲方将上述证照过户到甲方名下，否则乙方赔偿甲方损失10万元。门面房前所有临时停车位使用权为甲方所有，乙方有两个车位临时使用，门面房前临时停车位由甲方指定位置停，停放时间不得超过30分钟。违约责任：如因甲方违约造成乙方无法正常经营，由甲方按照乙方实际损失，包括直接损失和间接损失，进行赔偿；如因乙方违约或提前解除合同，乙方应赔偿甲方一切实际损失，包括直接经济损失和预期利润，并且乙方投资装修后的所有设施、设备、装饰的硬件、软件及电梯的所有权全部无偿归甲方所有，甲方有权自行收回房屋。合同未尽事宜，经双方协商一致，可订立补充条款。合同签订后，被告按约支付了第一年的租金15.625万元，并对租赁房屋进行了重新装修。2019年11月12日，原告向两被告发函，要求两被告在收函后三日内向原告支付2019年11月1日至2020年4月30日的租金12.5万元，若逾期将解除房屋租赁合同，收回房屋。被告收函后未予回复。2019年11月19日，经双方协商，原、被告签订补充协议一份，内容为：一、电梯室造价17万，甲乙双方共同分担8.5万元，后附17万的合同和乙方收8.5万元的收据。二、电梯运营实际成本费用，以实际为据，按电梯乘用面积分摊，如没有租出的空房不承担电梯费用。三、五楼乙方自2019年11月1日退还给甲方，甲方同时减去房租2万元正，电梯无偿给五楼人员使用。四、五楼产生的水电费交给甲方（房东），按国家规定标准收费，由房东和乙方结算。五、各方人员乘用电梯如果发生意外事故，谁发生谁自行负责，与其他人员无关。六、以上为补充合同条款。当日，还签订另外一张协议，内容为：一、给乙方1、水费0.1万元2、电费0.12万元3、五楼退2万元4、电梯建造费8.5万元；二、给甲方半年房租12.5万元；三、乙方应付甲方12.5-10.72＝1.78万元。之后，上述两份协议被原告撕毁。2019年11月30日，原告通过微信向被告发送《房屋租赁合同补充协议》一份，内容包括：一、关于电梯1、乙方投资建造的电梯，总价17万元，双方各承担8.5万元，电梯建设合同、发票等原件交给甲方，在乙方承租到期或中途解除合同的情况下，乙方不得拆除该电梯，该电梯原属于乙方的产权部分全部无偿归甲方所有。2、电梯运营单独安装电表，所产生的实际费用，以发票为依据，后面的二楼或三楼如甲方出租，按实际承租面积分摊电梯费用。3、现后面二楼、三楼没有出租，甲方自家居住四楼乘用电梯，愿意每年支付0.2万元电梯费用。如后面二楼、三楼出租，甲方不再支付0.2万元电梯费用。4、乙方承租的五楼，现因自身原因退还给甲方，乙方承租范围变更为前面一栋二至四层，租金每年降低2万元，如五楼甲方出租，五楼可以无偿使用电梯。5、如电梯是乙方在管理，如遇维修，应提前通知甲方，共同商量。6、乘用电梯人员的自身安全等情况，按照各方人员各自负责原则，与其他各方无关。二、关于消防通道楼梯1、由乙方建造的房屋北面二楼到五楼消防通道（铁楼梯）归大家无偿使用。2、无论乙方是承租到期，还是中途解除合同，消防通道（铁楼梯）乙方不得拆除，应当无偿归甲方所有。三、关于租金1、2019年11月1日至2023年10月30日租金，每年23万元，2023年11月1日至2028年10月30日租金，每年27万元，2028年11月1日至2033年10月30日租金，每年29万元。2、第二年租金23万元，扣除分摊电梯的8.5万元，剩余14.5万元于本协议签订时支付。四、关于证照乙方租赁期间的所有执照，乙方已经知悉无法办理过户，乙方借用海洲宾馆的名义继续经营，乙方保证在经营期间合法经营，所有民事、行政、刑事等法律责任均由乙方承担，与甲方无关。2、租赁期间，未经甲方同意，乙方不得转租，也不得将海洲宾馆转包或发包、分包给他人经营，否则，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，并要求乙方支付违约金及赔偿损失。五、关于违约，除了合同约定的违约责任外，双方一致约定，任何一方违约，违约方需支付守约方20万元。上述协议发送后，原告通过微信告知被告补充合同写好了，让被告看看确定一下。2019年12月4日，原告再次通过微信向被告发送《补充协议》一份，内容包括：1、乙方将承租房屋的五楼自2019年11月1日起退还给甲方，即乙方承租范围变更为一至四层。2、租金标准为，2019年11月1日至2023年10月30日期间的租金为每年23万元，2023年11月1日至2028年10月30日租金，每年25万元，2028年11月1日至2033年10月30日租金，每年27万元。3、租金支付方式，乙方按照先交租金后使用的原则支付租金，提前十日支付租金。第二、三年的租金为半年一付，第四年起一年一付。4、电梯建造及运营费用分摊，电梯已经由乙方建好，双方认可造价为17万元，该电梯建造费用由甲乙双方各半分担。电梯由乙方承租的前面一栋楼和甲方所在的后面一栋楼及甲方的其他承租人共同使用。电梯运营产生的电费、维护管理费用等运营费用由乙方先行支付，再由甲方或甲方的其他承租人与乙方按照租用面积比例分摊，凭票据结算。前面一栋五楼如果租出去，该承租人有权无偿使用电梯。如后面一栋的二楼、三楼没有租出去，则甲方每年支付乙方电梯运营费用0.2万元，如租出去，自租出去之日起，甲方不再承担电梯运营费用。乘用电梯人发生意外，各方人员由各方负责。5、租赁期内，未经甲方同意，乙方不得转租，也不将海洲宾馆转包或发包、分包给他人经营，否则，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，并要求乙方支付违约金及赔偿损失。6、双方于2018年10月30日签订的房屋租赁合同中约定，甲方将海洲宾馆的相关证照过户给乙方，现因不具备过户条件，双方约定由乙方借用甲方的海洲宾馆相关证照经营，乙方在经营过程中应确保合法经营，经营过程中产生的一切法律责任均由乙方承担，与甲方无关。7、违约责任，除了合同约定的违约责任外，双方一致约定，任何一方违约，违约方需支付守约方10万元。8、合同期满后，如甲方双方不再续约或乙方中途违约，乙方建造的房屋北面二楼至五楼消防铁楼梯视同宾馆装修设备，所有权无偿归甲方所有。被告杨红光收到上述信息后，回复“好的，好的”。之后，原告多次催促被告将修改好后的合同打出来，2019年12月22日，被告杨红光通过微信向原告发送协议一份，主要条款与2018年10月30日的《房屋租赁合同》基本一致，不同的内容包括：1、具体房屋分布变更为进门前面一栋，其中一楼一间门面、二楼、三楼、四楼；2、第二条第（一）项中删除了“如因乙方装饰装修而造成的房屋漏（渗）水的，其所造成的损失或因维修而产生的费用由乙方承担”；3、第三条删除了“合同期满后如甲乙双方不再续约或乙方中途违约，乙方投资的电梯及改造的楼梯所有权无偿归甲方所有”；4、第四条原约定“租赁期满，乙方应如期完好的交还房屋及所有设施设备及装饰的硬件软件”，被告删除了“及所有设施设备及装饰的硬件软件”；5、租金标准变更为2018年11月1日至2023年10月30日期间的租金为每年23万元，2023年11月1日至2028年10月30日租金，每年25万元，2028年11月1日至2033年10月30日租金，每年27万元；6、第六条中将“视为乙方根本违约”变更为“视为乙方违约”，并删除“甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿损失”；7、第七条删除了“并负责赔偿给甲方造成的损失”。8、第八条第1点删除了“就乙方配合甲方将上述证照过户到甲方名下事宜乙方在2023年支付甲方三万押金，此押金在上述证照过户给甲方后由甲方退还”，第3点删除了“如逾期2个月仍未缴纳上述相关费用的，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿损失”。9、第九条删除了第1点“租赁期内，双方不应市场因素的变化而调整租赁金额标准”。10、删除了原协议第十一条停车事宜。11、删除了原协议第十二条中“未经甲方同意擅自转租他人，按违约处理”。12、删除了原协议第十三条中“如因乙方违约或提前解除合同，乙方应赔偿甲方一切实际损失，包括直接经济损失和预期利润，乙方投资装修后的所有设施、设备、装饰的硬件、软件及电梯的所有权完全无偿归甲方所有，且甲方有权自行收回房屋”。原告收到被告杨红光发送的协议后，表示不予认可。2020年1月2日，原告向本院提起诉讼。2020年4月7日，被告向原告转账1.78万元。2020年5月6日，被告向原告转账11.5万元。另查明，2020年春节期间受新型冠状××疫情的影响，两被告经营的宾馆停业，于2020年2月20日申请复业。本院认为：原、被告于2018年10月30日签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约履行。关于2019年11月19日的补充协议，原告不予认可，但根据被告提供的录音，可以证明双方签订过上述协议，另外，原告通过微信两次向被告发送的补充协议文本中，均包括分担电梯建造费8.5万元，及自2019年11月1日起退回五楼，租金每年减少2万元的内容，也可以印证协议内容是双方的真实意思表示，故本院认定该协议合法有效，对双方具有法律约束力。根据《房屋租赁合同》的约定，两被告应于2019年10月20日至11月10日期间向原告支付2019年11月1日至2020年4月30日的租金，两被告未在该期间内支付租金，已构成违约。但是，在原告发函后，双方经协商签订了补充协议，对合同内容进行了变更，并未解除合同，两被告在补充协议签订后未及时支付租金，存在不当，但所涉金额较小，违约程度显著轻微，且不影响原告合同目的的实现，原告要求解除合同，返还房屋，本院不予支持。两被告按照补充协议的约定，已于2020年4月7日支付了2019年11月1日至2020年4月30日的租金1.78万元，于2020年5月6日支付了2020年5月1日至2020年10月31日的租金11.5万元，目前没有到期应付的租金，原告要求被告支付租金及逾期付款违约金，本院亦不予支持。对于被告的反诉请求，2019年11月19日的补充协议中已经明确五楼自2019年11月1日退还给原告，原告减去房租2万元，之后，在原告发送给被告杨红光的补充协议文本中及被告杨红光发送给原告的协议文本中，双方进一步明确承租范围变更为一至四层，租金标准为2019年11月1日至2023年10月30日每年23万元，2023年11月1日至2028年10月30日每年25万元，2028年11月1日至2033年10月30日每年27万元，双方对上述变更事宜已达成一致，被告要求确认租金每年减少2万元，本院予以支持，但减少的起始时间为2019年11月1日。2020年春节期间受新型冠状××疫情的影响，被告经营的宾馆停业，营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，根据被告申请复业的时间，本院酌情支持减免租金9583元（23万元÷12个月÷2）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百一十七条的规定，判决如下：一、驳回原告程素春的本诉请求；二、自2019年11月1日起，案涉租金在2018年10月30日《房屋租赁合同》约定的标准上每年减少2万元；三、反诉被告程素春于本判决生效之日起十日内退还反诉原告陆裕霞、杨红光疫情期间的租金9583元；四、驳回反诉原告陆裕霞、杨红光的其他请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由本诉原告承担；反诉案件受理费2858元，由反诉被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  孙志平人民陪审员  苗红艳人民陪审员  汤一平二〇二〇年八月二十六日书 记 员  孙 倩