广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤民终630号上诉人（一审被告、反诉原告）：汕头市茂发房地产开发管理有限公司，住所地广东省汕头市龙湖区练江中路工业厂房H3作**，经营地址汕头市榕江路**富贵华苑大厦**。法定代表人：蔡美柴，董事长。委托诉讼代理人：王峰，广东海鸿律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）:汕头市金平区东方街道龙眼经济联合社，住所地广东省汕头市金平区龙华北街**。负责人:李德标，党总支书记。委托诉讼代理人：黎本庆，广东信捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李忠孝，男，1966年3月14日出生，汉族，住广东省汕头市，系该社社员。上诉人汕头市茂发房地产开发管理有限公司（以下简称茂发公司）因与被上诉人汕头市金平区东方街道龙眼经济联合社（以下简称龙眼经联社）土地转让合同纠纷一案，不服广东省汕头市中级人民法院（2016）粤05民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人茂发公司的委托诉讼代理人王峰，被上诉人龙眼经联社的委托诉讼代理人黎本庆、李忠孝参加诉讼。本案现已审理终结。茂发公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判茂发公司付还龙眼经联社经济补偿金10333124元；3.改判本案诉讼费用比例。事实和理由：（一）原审法院认为《11.28土地转让协议》无效的观点是错误的。1.原审法院在龙眼经联社没有举出任何证据的情况下，就认可龙眼经联社关于《11.28土地转让协议》未经村民代表大会讨论通过的陈述，违反证据规则，缺乏事实依据。2.2001年处于金融危机房地产低潮期间，龙眼经联社在面对“富贵华苑”项目多年烂尾、多方压力及与泛亚公司合作开发不成的情况下请求茂发公司承接该项目，茂发公司作为商业主体以合理的市场折价即1150万元受让了土地，是正常、有偿且善意的。即使《11.28土地转让协议》未经村民代表大会讨论通过，那也属于龙眼经联社的内部管理事务，不能对抗作为善意第三人和享有信赖利益的茂发公司，更不能因此作为认定合同无效的原因。3.李文德是龙眼经联社时任负责人，刑事裁判文书虽认定李文德索贿行为侵犯了国家廉政建设制度，但没有认定龙眼经联社集体利益受到侵害。茂发公司是被勒索的受害人，只有损失没有受益。4.从经济角度看，茂发公司作为国有企业天然负有对国有资产保值增值的责任，必须控制好经营风险，故双方当事人经多次协商后确定的1150万元是符合商业规律、市场规律和市场心理的。（二）一审法院委托广东南粤房地产与土地评估有限公司（以下简称南粤评估公司）对案涉土地价值进行评估，但该公司既缺乏对房产项目当年是烂尾楼、周边是烂尾楼断头路等环境的了解，也缺乏对汕头市2002年历史地价数据的积累，在完全不了解历史的情况下，该公司极不负责任地自创“倒推法”，导致评估地价高达31237000元，相当于当年国土评估价值15162991元的二倍有余，严重高估地价，导致评估错误，完全不能采信。（三）在茂发公司申请土地评估师出庭接受质证而评估师没有出庭的情况下，一审法院仅依据南粤评估公司的评估报告就认定2002年4月8日案涉土地价值为31237000元，认定错误。（四）因茂发公司尚余1166876元在龙眼经联社，故茂发公司支付给龙眼经联社的补偿金应为10333124元。龙眼经联社辩称，（一）原审判决虽然不符合该经联社的诉讼目的，但经过全体社员户代表大会的表决通过，龙眼经联社愿意接受判决结果，没有提起上诉。为维护社会稳定大局、为维护全体社员群众集体利益及为保护集体资产不再被流失，请求二审法院维持原判。（二）茂发公司的上诉请求和理由违背事实和法律规定，应予驳回。1.双方签订《合作开发江山花园二期工程协议书》和《协议书附则》后，龙眼经联社垫付了大量资金和提供了巨大的人力物力予以配合。合作项目完成后，龙眼经联社多次要求茂发公司履行上述协议，将双方约定分归龙眼经联社的所有楼房予以分还，但茂发公司采取种种借口进行拖延并最终侵吞所有销售收益，致此纠纷。2.龙眼经联社原负责人李文德违反《村民委员会组织法》规定，擅自处分集体重大利益和财产，李文德与茂发公司签订的协议未经村民代表会议讨论决定，协议应认定为无效。3.茂发公司作为一个与土地开发利用有密切关系的房地产开发公司，理应知悉处分农村集体土地应当经过村民会议讨论的相关法律规定，并依法承担举证责任，但茂发公司却在未经村民会议或者村民代表会议决议的情况下与李文德签订协议，属于串通侵吞集体资产，所谓的善意和享有信赖利益的说法根本不能成立。（三）一审法院依法委托南粤评估公司作出的土地估价报告符合本案实际情况和《城镇土地估价规程》，且南粤评估公司已就茂发公司提出的质证意见予以书面答复，不存在严重高估和评估错误的情形。龙眼经联社向原审法院起诉请求：1、判令龙眼经联社与茂发公司于2001年5月16日签订《合作开发“江山花园”二期工程协议书》及《协议书附则》、于2001年11月28日签订的《协议书》（土地转让协议）无效；2、判令茂发公司立即返还龙眼经联社原“江山花园”二期工程用地（现“富贵华苑”项目用地）的土地或按该土地的现值评估价值补偿；3、判令茂发公司返还龙眼经联社前期投入“江山花园”二期工程的报建费及基础桩、围护桩等工程费用共折价人民币1100万元，并支付自2001年11月28日起至判决还款日止按人民银行发布的同期贷款利率计付的利息；4、判令茂发公司立即付还龙眼经联社已垫付的款项4866109.5元，并支付自最后一笔垫付款日期2004年2月18日起至判决还款日止按人民银行发布的同期贷款利率计付的利息；5、本案受理费、保全费等全部诉讼费用由茂发公司承担。茂发公司提起反诉，请求判决龙眼经联社：1、承担原“江山花园”二期（现富贵华苑项目）土地协议价款与现值评估价的差额损失；2、返还茂发公司依据两方与泛亚集运（香港）有限公司签订的《补充协议》代龙眼经联社垫付的前期费用690万元；3、支付茂发公司原“江山花园”二期（现富贵华苑项目）桩基补偿款4883723元；4、承担本案全部诉讼费用。原审法院认定事实：1991年9月21日，汕头经济特区国土局汕特国土管（1991）43号文，批准龙眼经联社将位于汕头市榕江路南侧16405.88㎡的土地与泛亚公司合作开发，泛亚公司分得建筑物占相应比例的土地使用权视同转让，转让部分的土地所有权属国家所有。龙眼经联社与泛亚公司合作项目名称为“江山花园”（一期、二期）。一期用地9604.2㎡，1993年5月项目建成并交付使用后，龙眼经联社与泛亚公司一直未能办理房产总确权手续。二期用地6901.68㎡，项目在完成基础桩等工程后因故长期停工。2001年5月16日，龙眼经联社（甲方）与茂发公司（乙方）签订《5.16合作协议》及《协议书附则》，约定：一、甲方将“江山花园”第二期工程的开发权，全部报建投入及已施工的投资全部与乙方合作开发，由乙方继续完成该工程的建设任务，开发经营。…3、原泛亚公司投入的“江山花园”第二期报建费及桩基工程的投入资金费用，双方同意按修改后的设计图，按现行报建费用和桩基费用补偿甲方，…4、甲方已施工完成的桩基工程在质量方面若存在不合格、需补强和重新测试等的费用，由甲方负责，所需费用乙方先垫付后从补偿给甲方的款项中抵除。…二、双方责任。甲方负责：1、提供本协议所需完整有效建设用地的批准文件和地形图纸，以及有关土地使用的一切应办手续的文件和资料。乙方应交国土房产局文件规定应缴的费用，房产部分的费用双方按比例各自负责。…三、互利原则。合作项目建成后，车库面积甲方得10.5％，乙方得89.5％；底层甲方得42％，乙方得58％；住宅塔楼2至3及**甲方得30％，乙方得70％；9楼以上甲方得10.5％，乙方得89.5％，房产的税费按双方的分配比例各自承担等。《协议书附则》约定，一、合作协议书签订之日起一个月内，乙方向甲方支付保证金200万元，开工之日，甲方退还乙方150万元，余50万元待竣工后结算抵除。二、乙方协助甲方办理“江山花园”第一期工程6栋房产的申报产权证手续，甲方需提交申报产权证的文件资料，交清应缴的全部费用，乙方同意先垫付有关费用，从补偿给甲方的款项中抵除；…四、甲方在协议书签订之日起2个月内如没有履行本附则第二条的义务，合作协议自动解除等。在上述协议签订前，茂发公司于2001年4月30日向龙眼经联社汇暂寄款150万元，同年5月15日、21日和6月12日，龙眼经联社分别退还茂发公司70万元、50万元和30万元。上述协议签订后，2001年6月18日，茂发公司向龙眼经联社支付“江山花园”土地合作项目保证金200万元。2001年6月19日，茂发公司向龙眼经联社发函称：“汕特国土局（1991）43号批复，江山花园工程用地24.61亩，每亩地价款6万元，总计地价款1476600元，92年已付344540元，尚欠地价款1132060元，按照国土局要求，所欠地价款应由龙眼经联社财务帐付出，故该款请贵单位给予垫付。此款项将在7月份内予以奉还”。2001年6月22日，龙眼经联社付还市国土局“两配套费”1132060元。（根据43号批复，该款包括“江山花园”一、二期用地24.61亩（16405.88㎡）。二期用地6901.68㎡，地价款应为621180.98元。2001年8月16日，茂发公司向龙眼经联社支付往来款20万元，并注明“在保证金200万元中借出1132060元补交地价款，以上款项属收保证金，差932060元。”2001年11月22日，龙眼经联社、茂发公司签订一份《补充协议书》，约定：一、双方确认前期工程报建费用[以新设计施工图纸的建筑面积为据……1、本协议签订后一周内，茂发公司（乙方）付给龙眼经联社（甲方）300万元（在已交保证金抵除，不足部分补齐）]；2、在土地使用权手续办妥后二个半月内，乙方偿付甲方100万元；3、在土地使用权手续办妥后第三个月上半月，乙方付清全部报建费。二、双方确认工程桩、围护桩费用（以规划部门批准确认的新设计施工图纸并按现行建设工程定额为结算依据），甲方必须提供工程桩、围护桩全部施工技术资料和桩测试报告原件。1、在工程桩、围护桩开挖验收合格确认之日10天内，乙方偿付甲方工程费45％；2、在裙楼结构完成之日10日内付55％……。2001年11月27日，泛亚公司（甲方）、龙眼企业联合总公司（乙方）、茂发公司（丙方）共同签订了《11.27三方变更合作协议》，约定为解决泛亚公司（合作公司）“江山花园”遗留问题：一、合作公司由乙方接管经营，二期项目甲、乙双方中止合作，土地由乙方接管经营，合作公司由乙方接管前的债权债务由合作公司负责，接管后的债权债务由乙方承接。二、二期合作项目由乙方全部接管并继续建设，第一期项目由乙方先垫资办妥遗留问题手续，费用按双方比例分摊，甲方应分摊的费用，在乙方退还甲方的有效投入资金中扣除。…。2001年11月28日，龙眼经联社与泛亚公司就终止双方合作关系的原因及有关遗留问题，又签订了一份《补充协议书》，双方共同向汕头市规划与国土局出具《关于中止“江山花园”合作经营项目及已建商品房和剩余土地分割确权的报告》。2001年11月28日，龙眼经联社（甲方），茂发公司（乙方）签订《11.28土地转让协议》，双方约定：一、甲方所属“江山花园”二期商品房用地（约11多亩）转让给乙方，转让金额为1150万元，土地由乙方自负盈亏独立经营。二、甲方前期投入工程（二期工程）的报建及基础桩、围护桩费用，折合950万元，由乙方支付给甲方。三、乙方投资并负责项目的规划、设计、修改、续建、申报等手续，并自行组织施工、验收、销售等一系列项目开发任务。四、甲方协助乙方办理工程建设的一切手续，并提供该土地所有相关资料证件。2001年12月4日，龙眼经联社向泛亚公司支付前期投资款10万元；2001年12月24日，茂发公司向龙眼经联社支付项目报建费100万元；2001年12月25日，龙眼经联社向泛亚公司支付前期投资款300万元。至此，龙眼经联社共向泛亚公司支付前期投资款310万元。2002年4月8日，汕头市规划与国土局根据龙眼经联社与泛亚公司《关于中止“江山花园”合作经营项目及已建商品房和剩余土地分割确权的报告》、《关于转让“江山花园”二期项目用地的报告》，作出了汕规国转让[2002]3号《关于“江山花园”开发项目确权发证有关问题的批复》（下称[2002]3号批复）：一、六幢商品房，总建筑面积28637.53㎡确认给泛亚公司，经核定，龙眼经联社应向我局缴交土地增值费441155元，泛亚公司凭本文件向龙湖分局办理商品房总确权手续和交易确认手续。二、鉴于龙眼经联社已缴交“二费”，同意“江山花园”第二期工程土地面积6901.68㎡的土地使用权确认给龙眼经联社。根据原特区对集体非农建设用地管理的规定，该地块土地所有权转为国有，土地使用权视同有偿转让…。三、为盘活存量土地，同意龙眼经联社将受让的土地使用权6901.68㎡有偿转让给茂发公司使用。此次土地转让评估价为15162991元。经核定，龙眼经联社应缴交土地增值税1170864元，茂发公司应交纳契税454890元。茂发公司凭本文件及有关资料，向我局龙湖分局办理土地使用权变更登记手续，依法取得土地使用权。2002年7月12日，规划与国土局向茂发公司颁发了《国有土地使用证》，注明土地权属来源：出让。2002年6月7日、10日，茂发公司向龙眼经联社支付合作项目款200万元和6.6909万元，同日，龙眼经联社分别向市国土局支付契税45.489万元、土地增值税117.0864万元和增值费44.1155万元，共206.6909万元。2002年6月26日，茂发公司向龙眼经联社发函称：贵社转让给我司的土地使用权，按税法规定，应缴交营业税83万元。因我司目前资金紧缺，请贵社先向地税局缴纳营业税50万元，此款及在此之前双方的往来款项，一并在2002年7月底前结算清理。在该函中，龙眼经联社签署：为使“茂发豪庭”合作项目早日开工，由于茂发公司在合作初期投入启动资金较多，经2002年6月26日社董事会研究，同意以上缴纳营业税50万元暂由社先垫付，候对方承诺时间一并结算理清。2002年6月26日，龙眼经联社向税局缴交营业税50万，2002年7月29日、12月10日，又分别缴交税款10万元和23.39645元，共83.39645万元。2004年2月18日，泛亚公司、龙眼企业总公司和茂发公司三方签订《2.18三方变更合作补充协议》约定，根据《11.27三方变更合作协议》，龙眼企业总公司在支付首期300万元及代付10万元后，泛亚公司已将合作项目转让给茂发公司…，由于龙眼企业总公司和茂发公司至今尚没有向泛亚公司支付剩余原已投入的费用，现应龙眼企业总公司的要求，经三方协商，达成一揽子解决协议：一、泛亚公司原在“江山花园”第二期项目已投入的报建费折价为500万元，原工程基础桩已打桩643根及围护桩一次性折价为600万元，二项合计1100万元，原龙眼企业总公司已向泛亚公司支付310万元，（相抵后）龙眼企业总公司应向泛亚公司支付790万元，由茂发公司付还。二、本协议签订日支付首期100万元，三周后支付190万元150天内支付200万元，300天内支付300万元。……根据《2.18三方变更合作补充协议》和龙眼经联社的委托，茂发公司于2006年6月21日、2006年10月24日、2007年2月5日、2007年4月9日、2007年10月23日、2008年2月2日、2008年7月22日，分7笔共付还泛亚公司“江山花园”第二期的款项共690万元。2001年5月3日至2002年6月10日期间，茂发公司分8笔向龙眼经联社支付项目保证金、报建费、合作款及代收代付款共676.6909万元，除龙眼经联社2001年5月15日、21日和6月12日退还暂寄款150万元外，实际付款526.6909万元（2001年6月18日土地合作项目保证金200万元、2001年8月16日往来款20万元、2001年12月24日项目报建费100万元、2002年6月7日、10日合作项目款200万元和6.6909万元）；代龙眼经联社付还泛亚公司690万元。2005年5月20日，规划与国土局同意茂发公司变更原“江山花园”第二期的工程规划和建设规模。2008年7月8日，“富贵华苑”（江山花园二期）工程通过验收并陆续销售。2009年12月23日，龙眼经联社向茂发公司发出《关于及时处理合作项目权益的函》，请求茂发公司按《5.16合作协议书》分还其应得的房产计：底层1161.245㎡，铺面839.882㎡，电房、物业办公用房、加架空、车道321.363㎡，二层写字楼709.959㎡，会所149.028㎡，其他配套16.656㎡，3-25层住宅共7848.236㎡，地下停车场、人防区、发电机房、消防控制室、泵房、水池、梯间共747.249㎡，天台36.3**㎡，露台4**.783㎡；2010年4月21日和2011年5月23日再次发函要求结算和分配，对此，茂发公司均未予答复，引起纠纷。另查明，原龙眼经联社党支部书记、董事长李文德因涉嫌犯受贿罪，于2012年9月13日被刑事拘留，同年9月26日被逮捕。2013年3月29日，汕头市金平区人民检察院向汕头市金平区人民法院提起公诉，起诉李文德在此宗土地合作过程中涉嫌受贿。案经金平法院审理后，于2013年8月13日作出（2013）汕金法刑初字第146号刑事判决，判决李文德犯受贿罪，判处有期徒刑十二年。2013年12月3日，汕头市中级人民法院作出（2013）汕中法刑二终字第64号刑事裁定，以原审判决部分事实不清，证据不足为由，发回原审法院重新审判。2015年3月26日，汕头市金平区人民法院作出（2014）汕金法刑重字第2号刑事判决，判决李文德犯受贿罪，判处有期徒刑十年六个月。2015年7月9日，汕头市中级人民法院作出（2015）汕中法刑二终字第54号，维持一审判决。本案诉讼期间，龙眼经联社向原审法院申请对本案涉及的位于华山路东侧、榕江路南侧原“江山工程用地（地号：308-00-02-008）的现值进行评估。原审法院依法委托南粤评估公司对案涉土地的现值以及2002年4月8日汕头市规划与国土资源局批准同意龙眼经联社将案涉土地使用权转让给茂发公司时该工程地段的地价情况进行评估。南粤评估公司于2016年8月22日出具估价报告书，评估结果为该地段在2002年4月8日的地价为31237000元，现值为154107600元。龙眼经联社已预交了评估费87350元。本案在审理期间原审法院多次组织双方进行调解，龙眼经联社提出如下调解方案：(1)茂发公司一次性支付龙眼经联社3300万元，用于补偿龙眼经联社在富贵华苑项目中的土地和其他费用的支出；（2）茂发公司以3300万元按银行同期贷款利率向龙眼经联社支付从2011年6月8日至2017年3月1日的逾期付款违约金。茂发公司提出如下调解方案：按2002年转让时1150万元的价格扣除茂发公司支付给泛亚公司690万元的垫付款，共计460万元支付给龙眼经联社。因双方提出的调解方案差距较大，致本案调解无法达成一致意向。原审法院认为，本案是土地转让合同纠纷，根据龙眼经联社和茂发公司的意见，本案争议的焦点是《5.16合作协议》与《11.28土地转让协议》的效力及后续处理问题。一、关于本案《5.16合作协议》与《11.28土地转让协议》的效力问题，由于《5.16合作协议书》、《11.28土地转让协议》在签订过程中，龙眼经联社原法定代表人李文德未按法定程序经村民代表大会讨论通过，违反《中华人民共和国村民委员会组织法》（1998修订）第十九条的规定，并且龙眼经联社原法定代表人李文德在合同订立的过程中，涉嫌受贿。按法律规定，在办理合同的过程中有贪污受贿情形行为且集体财产受到损失的，合同应认定无效。因此，双方之间签订的协议应认定为无效。综上，龙眼经联社主张《5.16合作协议书》、《11.28土地转让协议》无效的诉讼请求有事实与法律依据，原审法院予以支持。茂发公司主张《11.28土地转让协议》有效的请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。二、关于合同无效的处理问题，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。合同被确认无效之后，依该合同取得的财产，应予以返还，不能返还的，应当折价补偿。因案涉土地已被茂发公司开发成房地产出售，茂发公司客观上已无法返还案涉土地，并且双方无法在补偿金额上达成一致意见，因此茂发公司应当按照评估机构所出具的评估价值返还龙眼经联社。本院审理期间委托评估机构对案涉土地的价值进行评估，评估结果是该地段在2002年4月8日的地价为31237000元，现值为154107600元。因该案涉土地于2002年4月8日经汕头市规划与国土资源局批准同意转让给茂发公司，故应以转让时的土地评估价值31237000元作为折价补偿。并且，根据公平原则和信赖利益原则，当事人因合同无效取得的赔偿，一般不能超过因合同有效得到履行后获得的利益，信赖利益应小于履行利益，反之如果信赖利益高于履行利益，会诱使当事人主张合同无效，不利于保护合法交易。本案中，龙眼经联社在2011年6月8日起诉时要求茂发公司返还的合同利益价值约达3300万元，即龙眼经联社与茂发公司所签订的《5.16协议》及《11.28协议》的合同利益远达不到154107600元，换言之龙眼经联社因合同无效所取得的补偿原则上不能超过合同有效取得的利益。综上，茂发公司应以2002年4月8日转让时的评估地价31237000元补偿龙眼经联社，龙眼经联社要求茂发公司以土地现值补偿的诉讼请求没有依据，原审法院不予支持。茂发公司反诉要求龙眼经联社承担案涉土地协议价款与现值评估价的差额损失即增值部分，没有法律依据，原审法院不予支持。三、关于双方在“江山花园”第二期项目投入款项的处理问题，原审法院认为，2001年6月22日至2004年2月18日期间，龙眼经联社分别向国土局支付土地配套费113.206万元，向税局支付契税45.489万元、增值税161.2019万元、营业税83.39645万元以及向泛亚公司支付前期投资款410万元合计813.29335万元，加上退还茂发公司暂寄款150万元，龙眼经联社在“江山花园”第二期项目已投入963.29335万元。因本案土地转让合同认定无效，双方土地转让行为无效，但该案涉地块已形成建筑物茂发公司无法返还，以土地现价返还的形式确认土地返还行为，根据土地转让应缴税费由出让方承担的原则，龙眼经联社作为土地出让方，应承担土地配套费、契税、增值税及营业税合计403.29005万元。扣除掉应缴土地配套费及税费后，龙眼经联社在“江山花园”第二期项目实际垫资560.0033万元。因在2001年5月3日至2002年6月10日期间，龙眼经联社向茂发公司收取暂寄款、项目保证金、报建费及合作款合计676.6909万元，扣除掉龙眼经联社已经垫资的560.0033万元，剩余116.6876万元款项应由龙眼经联社返还茂发公司，龙眼经联社起诉要求茂发公司返还前期投入工程费用1100万元及利息的请求，没有事实依据，原审法院不予支持。至于茂发公司反诉要求龙眼经联社返还向泛亚公司所支付的690万元款项和桩基补偿款的问题，因案涉土地已由茂发公司建成商品房出售并获得相应利益，报建费及前期投入的工程费用应由茂发公司承担，茂发公司主张龙眼经联社应返还690万元款项，没有法律依据，应当予以驳回。关于桩基问题，因泛亚公司与龙眼经联社、茂发公司在2004年2月18日的《补充协议》中已经约定泛亚公司在“江山花园”第二期项目基础桩等费用一次性折价为600万元，与报建费500万元合计1100万元，付还给泛亚公司。因此，有关桩基补偿的问题，应已包含在约定内，茂发公司主张由龙眼经联社支付桩基补偿款488.3723万元，没有事实与法律依据，应予驳回。综上，茂发公司应以评估地价31237000元补偿龙眼经联社，龙眼经联社应返还茂发公司所支付的116.6876万元款项，两项相抵后，茂发公司应向龙眼经联社支付30070124元。因龙眼经联社要求茂发公司以土地现值补偿的诉讼请求没有得到支持，茂发公司应以2002年4月8日转让时的评估地价31237000元补偿龙眼经联社，根据龙眼经联社在本案调解时提出茂发公司支付的补偿款应按银行同期贷款利率支付从2011年6月8日即提起诉讼之日开始起算，因此关于利息的起算时间可以照准龙眼经联社的意思表示。原审法院判决：一、茂发公司应于本判决发生法律效力之日起30日内，付还龙眼经联社30070124元及利息（自2011年6月8日起至还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）;二、驳回龙眼经联社的其他诉讼请求;三、驳回茂发公司的诉讼请求。本案本诉受理费265630.12元，反诉受理费92502.33元，评估费87350元，合共445482.45元，由龙眼经联社负担148494.15元，茂发公司负担296988.3元。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，为转让案涉地块课税提供价格参考，龙眼经联社委托汕头市土地房产评估事务所对案涉地块的土地使用权价格进行评估。2002年2月，汕头市土地房产评估事务所出具了汕土房评（2002）12号《土地估价技术报告》，该报告载明估价基准日为2002年1月29日，评估土地总面积为6901.68平方米，折合10.35亩，总值为人民币15162991元，即1465023元/亩。2002年4月8日，汕头市规划与国土资源局出具了《关于“江山花园”开发项目确权发证有关问题的批复》，记载此次土地转让评估价为15162991元（见汕头市土地房产评估事务所《土地估价技术报告》）。2011年6月20日，龙眼经联社向原审法院起诉，请求判决茂发公司：1.立即履行合作开发协议书第三条约定的义务，将位于汕头市0万元）底层的42%、住宅塔楼2至3及5至8楼的30%、9楼以上的10.5%的建筑面积楼房及10.5%建筑面积的地下车库分还并移交龙眼经联社，并立即办理上述房地产权属转移登记到龙眼经联社名下，房地产权属转移登记的税费按国家规定由双方各自负责。2.立即赔偿因逾期交还楼房造成龙眼经联社的经济损失（自2008年5月楼房建成30日后即同年7月1日起计至判决交房之日，以应交房建筑面积的楼房同期评估租金计算为准，暂计至起始日为350万元）。3、立即赔偿因逾期办理房地产权属转移登记到龙眼经联社名下造成龙眼经联社的经济损失（自2009年1月楼房总确权的次月即2月1日起计至房地产权属登记到龙眼经联社名下之日，按起诉之日应分还龙眼经联社的房地产的评估价格，参照逾期付款违约金或赔偿金即日万分之三计算，暂计至起始日为300万元）。4.立即付还龙眼经联社为合作项目垫款2766024.5元，并支付逾期付款违约金（1766024.5元自2002年12月10日起、100万元自2004年2月18日起至判决还款日，按日万分之三计，暂计至起始日为250万元）。5.本案受理费、保全费等全部诉讼费由茂发公司承担。2015年2月9日，原审法院作出（2011）汕中法民一初字第4号民事判决书，判决：一、茂发公司应于本判决发生法律效力之日起30日内，付还龙眼经联社经济补偿金24359686.61元。二、驳回龙眼经联社的其他诉讼请求。龙眼经联社和茂发公司均不服判决，向本院提起上诉，本院于2015年11月25日作出（2015）粤高法民一终字第58号民事裁定书，认定《5.16合作协议》与《11.28土地转让协议》无效，双方因该两份无效合同从对方取得的财产均应当返还给对方。由于案涉土地已经开发成房地产出售，在茂发公司不能返还案涉土地的情况下，双方可以协商折价补偿的方案或者委托有资质的第三方对案涉土地的现值进行评估。原审判决茂发公司以同时间同地段龙眼经联社与其他人合作出让价235.3万元／亩补偿龙眼经联社，没有法律依据。据此，裁定撤销原审判决，发回重审。2014年11月27日，原审法院依职权向汕头市金平区人民检察院调取了该院在侦办李文德受贿一案中收集的龙眼经联社与汕头市金龙建筑公司于1999年9月3日签订的《承包协议书》，以证明1999年至2000年前后，在本案争议相同地段的土地转让价格等。该《承包协议书》载明由龙眼经联社提供位于榕江××××路转角处集体自留用地12.7亩作为共同开发用地，由汕头市金龙建筑公司按每亩人民币235.3万元向龙眼经联社支付费用。再查明，南粤评估公司作出《估价报告书》后，原审法院于2016年10月12日召集双方当事人质证，并告知双方当事人因鉴定人员在外地不方便出庭，故收集双方意见再发函给鉴定机构，之后再组织双方进行质证，并就此征询双方当事人意见，双方当事人均表示无异议。针对茂发公司《估价报告书》提出的异议，南粤评估公司于2016年11月15日作出《关于茂发公司对的质证意见的答复》，主要内容为：1.评估师因特殊原因未能出庭，并非“拒不出庭”。2.对于估价对象的2002年4月8日的价值评估，采用先评估现时（查勘现场时）的评估价值，再采用地价指数进行估价期日修正来估算2002年4月8日的价值。这既符合本案的实际情况，亦是一种可行技术思路和手段，符合估价规范。3.龙湖区属于汕头市，汕头市地价指数完全适用于指导该区域内的各种用途的地价水平。4.评判地价不能单看土地单价，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。估价对象评估结论现时楼面地价2390元每平方米是相对合理的。5.现时估价对象的容积率可依据《关于“富贵华苑”项目用地容积率问题的复函》来确定，并非自行确定。综上，土地估价报告符合《城镇土地估价规程》。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据茂发公司的上诉意见与龙眼经联社的答辩意见，本案争议焦点为《11.28土地转让协议书》的法律效力及法律后果。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十一条、第二十八条的规定，对于涉及处分村集体财产等涉及村民利益的事项和村民会议认为应当由村民会议讨论决定的其他事项，需经村民会议讨论决定后方可办理。召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数通过。本案中，龙眼经联社将案涉土地对外转让给茂发公司，因该转让涉及到集体村民的重大利益，依法应由村民会议讨论决定。因案涉土地转让未经龙眼经联社村民会议讨论决定，且龙眼经联社原党总支书记、董事长李文德在转让及履行合同中受贿侵害龙眼经联社集体利益，因此，原审法院认定《5.16合作协议》、《11.28土地转让协议》无效，并无不当。茂发公司上诉主张《11.28土地转让协议》有效，于法有据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因茂发公司已在案涉土地上建成商品房并进行了出售，客观上无法返还案涉土地。本院（2015）粤高法民一终字第58号民事裁定书明确认定，双方可以协商折价补偿或者委托有资质的第三方对龙眼经联社转让给茂发公司的案涉土地的现值进行评估。由于双方未能达成一致的补偿协议，原审法院依法委托南粤评估公司进行评估，南粤评估公司于2016年8月22日作出《评估报告书》，评估案涉土地现值为154107600元、2002年4月8日的地价为3123700元。南粤评估公司作出评估报告后，原审法院召集双方当事人进行质证，茂发公司提出意见后，南粤评估公司也进行了书面答复。本院认为，虽然2002年2月龙眼经联社委托汕头市土地房产评估事务所评估案涉土地价格为15162991元，即1465023元/亩，但在1999年9月龙眼经联社以承包形式转让与案涉土地相近地段土地转让价格就已经达到235.3万元/亩，由于龙眼经联社原法定代表人李文德在签订和履行案涉合同中受贿犯罪，损害龙眼经联社的利益，因此，2002年转让案涉土地的评估价格与南粤评估公司评估2002年4月8日的评估地价不具有可比性。茂发公司亦无证据证明南粤评估公司评估程序违法。综上，茂发公司上诉主张南粤评估公司评估错误，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，茂发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140222元，由汕头市茂发房地产开发管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘样发审判员  文建平审判员  张艮开二〇二〇年八月四日书记员  赵时雨