大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0204民初4382号原告：金艳玲，女，1988年11月10日出生，住辽宁省大连。被告：赵影，女，1974年12月2日出生，住大连市沙河口区。原告金艳玲与被告赵影房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金艳玲，被告赵影均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。金艳玲向本院提出诉讼请求：1.解除金艳玲、赵影签订的《房屋租赁合同》；2.判令赵影支付违约赔偿金6600元，2020年5月1日至2020年5月20日租金2200元，并确认履约保证金1000元金艳玲不予退还。事实和理由：金艳玲、赵影于2019年10月26日签订《房屋租赁合同》，金艳玲将坐落于大连市沙河口区房屋出租给赵影使用，租赁期限2019年11月1日起至2021年10月31日止，合同6.1约定月租金3300元；6.3约定赵影应于2020年4月25日支付2020年5月1日至2020年7月30日房租9900元；7.1约定履约保证金1000元；9.5约定“如乙方违反本协议之6.3款项中的租金结算时间和方式，每逾期一日，应当承担应付款项千分之一的违约金；无故拖欠支付下一期租金并在甲、乙双方无任何新协议情况下逾期叁日后或逾期迁出该房屋时，甲方有权采取相关措施占有该房屋，并无需给予乙方任何赔偿、补偿，同时履约保证金不予退还。”9.6约定“如因乙方原因导致本合同解除的，乙方须向甲方支付违约赔偿金，违约赔偿金金额相当于本合同约定的贰个月租金的金额，如违约金不足以弥补甲方损失，乙方还需赔偿甲方的损失。”合同签订后，金艳玲依约将房屋交付赵影使用。2020年4月25日赵影未按约定支付2020年5月1日至2020年7月30日租金，并以疫情为由要求金艳玲免租并降低租金，金艳玲体谅赵影免租一个月，但赵影拒绝并通知金艳玲2020年5月20日单方违约拒绝继续履行租赁合同。金艳玲、赵影之间的租赁合同是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。现赵影单方解除合同已构成违约，给金艳玲造成了重大损失，赵影应按照合同约定及《中华人民共和国合同法》相关规定承担违约责任。为维护金艳玲的合法权益，特诉至贵院，望依法判决，支持金艳玲的诉讼请求。赵影辩称，因疫情影响，我也不希望这样。合同第11条有约定，因疫情这种不可抗力可以解除合同。本身租赁房屋是用作经营酒店使用，现在已经无法正常经营，无能为力因此需要解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，金艳玲提供了房屋租赁合同、租赁房屋交接清单、微信聊天记录、星海·凯泰铭座房屋认购协议书、三方协议书；赵影提供了微信聊天记录等。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并载卷佐证。根据当事人陈述和经审查所确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月26日，金艳玲（甲方）与赵影（乙方）及居间方大连恒丰房地产经纪有限公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定“甲方将其位于大连市沙河口区房屋出租给乙方，建筑面积44.2平方米，房屋租赁用途为作为酒店使用。房屋租赁期限为2019年11月1日至2021年10月31日止，该房屋月租金为3300元。合同第七条约定，7.1乙方签署本合同同时须向甲方支付1000元，作为履约保证金。7.2该保证金用作保证乙方履行本合同所确定的相关义务，如乙方违反合同约定，甲方可于该保证金中直接扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。在本合同期内，如出现履约保证金不足以抵扣前述款项及费用时，乙方需在接到甲方通知后十日内补足，否则甲方有权解除合同。7.3本合同期满或提前终止时，甲方在扣除应由乙方承担的违约金，赔偿金和相关费用后，应将该履约保证金剩余部分无息返还给乙方。第9.6条约定，如因乙方原因导致本合同解除的，乙方须向甲方支付违约赔偿金，违约赔偿金金额相当于本合同约定的贰个月租金的金额，如该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还可赔偿甲方的损失。第11.1条约定，因不可抗力的原因须提前解除合同的，双方免责”。当日，金艳玲与赵影办理房屋交接，并签订了《租赁房屋交接清单》。赵影向金艳玲支付保证金1000元，2019年11月1日至2020年1月30日期间的房屋租金9900元。2020年1月，赵影向金艳玲支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的房屋租金9900元。2020年5月19日，赵影以微信方式通知金艳玲“明天我把房子退出，我给你发个图片哈，有时间你来收房就行”。金艳玲回复“嗯呢，明天几点，我看看我过去一下吧，带中介”。2020年5月20日，赵影将房屋腾退并返还给金艳玲，双方办理了交接手续。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，金艳玲与赵影签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应严格按约履行各自的义务。在合同履行过程中，赵影单方提出解除合同，金艳玲明确表示同意且双方已于2020年5月20日办理了房屋交接手续，故本院确认双方之间的《房屋租赁合同》已于2020年5月20日解除，但合同解除前的房屋租金仍应由赵影承担，故金艳玲要求赵影支付2020年5月1日至2020年5月20日期间的租金2200元（3300元÷30天×20天）有理有据，本院予以支持。但根据房屋租赁合同第七条之约定，履约保证金可用作保证承租人履行本合同所确定的相关义务，可用于抵扣违约金、赔偿金等相关费用，该履约保证金的性质是弥补损失，故本院将履约保证金1000元全部用于抵扣赵影应付租金，因此，赵影需再向金艳玲支付租金1200元（2200元-1000元）。关于金艳玲要求赵影支付违约赔偿金一节。本院认为，依据《合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，金艳玲与赵影签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示,赵影单方提出提前解除合同的行为已构成违约，故应当承担相应的违约责任。本院综合考虑案涉合同的履行情况、剩余未履行的期限、双方当事人对合同解除的过错程度以及金艳玲预期利益等因素，认为双方约定的违约金标准不高，本院不予调整，因此金艳玲请求赵影按照合同约定标准支付违约金6600元（3300元/月×2个月）有理有据，本院予以支持。关于赵影辩称疫情属于不可抗力，其应免责一节。本院认为，疫情虽然系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，但是本案赵影并未提供证据证明因疫情原因或因本地疫情防控措施导致无法使用租赁房屋，其租赁房屋的合同目的不能实现，即疫情影响与赵阳提前解除租赁合同不存在必然因果关系，故本院对赵影的该节抗辩不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告金艳玲与被告赵影之间签订的《房屋租赁合同》于2020年5月20日解除；二、被告赵影于本判决生效之日起十日内向原告金艳玲支付房屋租金1200元；三、被告赵影于本判决生效之日起十日内向原告金艳玲支付解除合同违约赔偿金6600元；四、驳回原告金艳玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预付），由被告负担，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  颜秀玮二〇二〇年八月十二日书记员  王志伟附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。