江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初2361号原告：朱毛毛，男，1967年12月7日生，汉族，住江西省南昌市新建区。委托诉讼代理人：胡建平，江西华赣律师事务所律师。被告：江西银行股份有限公司南昌红谷滩支行，住所地江西省南昌市红谷滩区红谷中大道**，统一社会信用代码91360100664796363J。负责人：聂建忠，该支行行长。委托诉讼代理人：王照福，男，该支行工作人员。被告：罗贤朋，男，1967年11月17日生，汉族，住江西省南昌市新建区。第三人：新建区文博房屋信息咨询服务部，住，住所地江西省南昌市新建区长堎镇子实路**一社会信用代码92360122MA38042E88。经营者：李强，男，1981年2月10日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩区。原告朱毛毛与被告江西银行股份有限公司南昌红谷滩支行（以下简称江西银行南昌红谷滩支行）、被告罗贤朋、第三人新建区文博房屋信息咨询服务部案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱毛毛及其委托诉讼代理人胡建平、被告江西银行南昌红谷滩支行委托诉讼代理人王照福、被告罗贤朋和第三人的经营者李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．撤销本院（2020）赣0102执异3号民事裁定，并解除对位于南昌市新建区不动产权第0018888号］的查封；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：本院因被告江西银行南昌红谷滩支行与被告罗贤朋之间的纠纷，查封了原告朱毛毛已购买的被告罗贤朋位于南昌市新建区的房屋。后原告向本院提出案外人执行异议，本院作出（2020）赣0102执异3号民事裁定，裁定驳回异议。原告认为，该裁定认定事实不清，适用法律错误，故提出执行异议之诉。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告朱毛毛与被告罗贤朋之间房屋买卖行为，完全符合上述规定，其权利能够排除执行查封，理由如下：一、在法院查封之前，买卖双方通过中介已签订合法有效的书面买卖合同。原告朱毛毛与被告罗贤朋之前并不认识，朱毛毛通过中介买房，该房屋当时挂牌价是85万元，最后以83.5万元成交。2018年12年15日，三方签订了《房屋买卖合同》，合同约定了房屋价款、定金及付款方式、中介费用、违约责任等条款，合同内容合法形式完备，是三方的真实意思表示。二、在法院查封之前已合法占有该不动产。2018年9月30日，被告罗贤朋交纳了该房屋的有线电视初装费、办证费，开发商就向被告罗贤朋交付了房屋。2018年12年15日，三方签订了《房屋买卖合同》，2018年12月20日，原告朱毛毛就向被告罗贤朋支付了第一期购房款57万元，当日，被告罗贤朋就将其原来的购房合同、有线电视初装费和办证费收据、房屋钥匙全部交给了原告朱毛毛，原告朱毛毛就实际合法占有了该房屋。三、原告朱毛毛几乎已支付全部价款（仅差2万元），且愿意将剩余2万元价款按照人民法院的要求交付给法院执行。2018年12月20日，原告朱毛毛就向被告罗贤朋支付了第一期购房款57万元；2019年1月9日支付了购房款21.7万元；2019年7月19日支付购房款2万元；2019年11月27日支付购房款1万元，以上共支付购房款81.7万元，因约定办理房产权过户时付尾款，故仅2万元尾款未付，原告朱毛毛已按合同约定履行了全部义务，且愿意将剩余2万元价款按照人民法院的要求交付给法院执行。值得一提的是，原告朱毛毛在2018年12月20日还支付了中介费8300元。四、非因买受人（原告朱毛毛）自身原因未办理过户登记。该房屋是新建区的团购房屋，早在2013年就开始交首付款，2016年6月2日才与开发商签订《商品房买卖合同》，原被告及中介三方2018年12月15日签订《房屋买卖合同》时，该房屋还未办证，现该房屋不动产权证已办理了，产权证显示办证时间是2019年10月28日，但原、被告与第三人接到通知后一起去领证的时间是2019年2月9日，当日原告还支付了2019年9月30日至2020年9月30日的物业费2340元，并约定领证后就去办理过户登记手续，在办理过户时，原告朱毛毛才发现该房屋已被法院查封。因此，非因买受人（原告朱毛毛）自身原因未办理过户登记。综上，原告购买被告罗贤朋房屋的行为，完全符合法律及司法解释的规定，其权利能够排除执行查封，故特向法院起诉，望判如所请。被告江西银行南昌红谷滩支行辩称，原告不属于涉案执行异议标的权利人，且其提出的执行异议亦不属于法律规定的能够排除执行的情形：1．原告朱毛毛并非案涉执行标的的权利人，无权就案涉执行标的提出执行异议，案涉执行标的系属已办理了产权登记的不动产，且登记在被执行人罗贤朋名下，而非原告朱毛毛，故此原告朱毛毛并非是案涉执行标的权利人，无权就案涉执行标的提出执行异议；2．原告朱毛毛依据《房屋买卖合同》所享有的仅是债权，并不产生物权变动的法律后果，其对案涉执行标的并未享有权利；3．原告朱毛毛迟迟未将案涉执行标的过户至自己名下，怠于行使自己的权利，存在明显的过错；4．原告朱毛毛未向被执行人罗贤朋支付全部房款，且原告朱毛毛亦未提供证据证明其已实际占有上述房屋。被告罗贤朋辩称，其没有什么要讲的，都不知道原告要告什么，其和原告有合同在先，有真实的交易关系，双方在中介签订了合同，按照合同履行。第三人述称，被告罗贤朋在签订合同之前一直没有提供购房合同申请贷款，如果提供了这份贷款，三方就不会签订这份买卖合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原告的居民身份证、被告江西银行南昌红谷滩支行的企业信息公示报告、被告罗贤朋的居民身份证、第三人的企业信息公示报告及第三人经营者的户籍信息、《房屋买卖合同》、收条、转账凭证、《商品房买卖合同》、江西省通源地产开发有限责任公司收据、房屋钥匙、中介费收条及转账凭证、物业收款收据、房产证复印件，本院予以确认并在卷佐证。被告江西银行南昌红谷滩支行、罗贤朋及第三人均未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告罗贤朋于2017年向被告江西银行南昌红谷滩支行申办了信用卡，刷卡透支消费后未按约偿还借款本息。被告江西银行南昌红谷滩支行向本院申请对被告罗贤朋进行诉前财产保全，本院于2019年10月21日作出（2019）赣0102财保839号民事裁定，裁定冻结被告罗贤朋银行存款21万元或查封、扣押其名下相应价值的财产，并于2019年11月4日查封了登记在被告罗贤朋名下位于南昌市新建区不动产权第0018888号］。被告江西银行南昌红谷滩支行诉被告罗贤朋信用卡纠纷一案，本院审理后于2020年5月19日作出（2020）赣0102民初710号民事判决，判决被告罗贤朋归还被告江西银行南昌红谷滩支行信用卡欠款本金151459.64元并支付利息、费用（截至2020年5月15日为26062.74元，自2020年5月16日起至本金清偿之日止的利息及违约金以实际欠款本金为基数按年利率24%计算）。该判决已生效。另查明，2018年12月15日，原告（乙方）与被告罗贤朋（甲方）、第三人（丙方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将自有坐落于南昌市新建区望城镇祥花大道西延线北侧新建城项目B4-8栋1单元1-1703室的房屋出售给乙方；上述房屋总价为837000元整；合同签订后，乙方支付购房定金5万元整，定金由丙方代管，甲方商品房购销合同及购房发票交给丙方，丙方开出收据；自本合同签订并按手印同时，双方约定购房款按两次支付给甲方，第一次五个工作日支付给甲方57万元整，甲方开出收据，第二次从2019年1月17日支付给甲方267000元整，甲方开出收据，乙方出具押欠甲方购房款5万元整的欠条，甲方将该房钥匙（含电子门）和购销合同及购房发票交给乙方，房子交给乙方使用，尾款在办理房产过户手续当天，乙方即付给甲方所押欠甲方购房款；房屋买卖佣金共计16700元整，其中甲方承担8350元整，乙方承担8350元整。合同签订后，原告于2018年12月20日向第三人支付了中介费8300元，并陆续向被告罗贤朋支付了购房款共计817000元，余款2万元待过户后付清；被告罗贤朋陆续将案涉房屋的《商品房买卖合同》（被告罗贤朋与房屋开发商签订的）、办证费及有线电视初装费收据、房屋钥匙等交付原告或第三人；后原告还支付了案涉房屋2019年9月至2020年9月的物业费。2019年10月28日，房屋开发商和被告罗贤朋办妥了房屋不动产权证。2019年11月4日，案涉房屋被本院查封，未能变更登记至原告名下。原告得知房屋被查封后，作为案外人向本院提出书面异议，认为本院查封的案涉房屋系原告购买，原告与被告罗贤朋签订了《房屋买卖合同》，原告已支付了房款及相关物业费，请求解除对该房屋的查封。本院审查后，于2020年2月11日作出（2020）赣0102执异3号民事裁定，裁定驳回原告的异议请求。原告不服，向本院提起案外人执行异议之诉。庭审中，原告同意将案涉房屋的未付房款按照本院要求交付执行。本院认为，本案系原告作为执行案件的案外人对执行标的提起的异议之诉，判断执行标的能否执行，需要认定原告就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，（一）原告与被告罗贤朋于2018年12月15日签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告罗贤朋购买案涉房屋，该合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，而本院于2019年11月4日才查封案涉房屋，故原告与被告罗贤朋在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）被告罗贤朋在本院查封前已将案涉房屋的《商品房买卖合同》（被告罗贤朋与房屋开发商签订的）、办证费及有线电视初装费收据、房屋钥匙等交付原告或第三人，原告还支付了案涉房屋2019年9月至2020年9月的物业费，故可以认定原告已经合法占有了案涉房屋；（三）根据原告向被告罗贤朋支付购房款的转账凭证及被告罗贤朋向原告出具的收条等证据，可以认定原告已按合同约定支付了大部分价款，且同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）房屋开发商与被告罗贤朋于2019年10月28日才办妥案涉房屋的不动产权证，而案涉房屋于2019年11月4日又被本院查封，故原告对案涉房屋未及时办理过户登记不存在过错。综上所述，原告是案涉房屋的权利人，该权利真实、合法，符合上述司法解释规定的四要件，原告就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2020）赣0102执异3号民事裁定；二、解除本院于2019年11月4日对登记在被告罗贤朋名下位于南昌市新建区不动产权第0018888号］的查封。案件受理费12170元，由被告江西银行股份有限公司南昌红谷滩支行、罗贤朋共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  王香芬人民陪审员  张 仲人民陪审员  陈 英二〇二〇年八月二十五日书 记 员  李灵灵附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用若干问题的规定》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。