福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初2490号 原告（反诉被告）：吴凤云，女，1993年4月12日出生，汉族，住平潭县。 委托诉讼代理人：林震，福建福兴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：平潭长福文化地产有限公司，住所地平潭县万宝路康德花园**。 法定代表人：魏艺豪，董事长。 委托诉讼代理人：易艺虹、张敬欣，福建国富律师事务所律师。 原告（反诉被告）吴凤云与被告（反诉原告）平潭长福文化地产有限公司（以下简称长福公司）车位纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，通知长福公司应诉，长福公司提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。吴凤云的委托诉讼代理人林震、长福公司的委托诉讼代理人张敬欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴凤云向本院提出诉讼请求:1.长福公司应于判决生效之日向吴凤云交付《长福麒麟海湾》地下一层315号车位；2.长福公司承担迟延交付车位使用权的违约责任，以车位使用权转让价57000元为基数，按日万分之一自2017年5月24日起计算至诉争车位实际交付之日止；3.确认双方签订的《优惠补充协议书》格式合同第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，长福公司有权取消本协议约定的给予吴凤云的全部优惠”内容为无效；4.长福公司承担案件受理费。事实和理由：2014年11月20日，吴凤云与长福公司签订《商品房买卖合同》，约定购买长福公司开发的《长福麒麟海湾一期》第18幢2802房，该商品房的购房款1375846元，其中银行按揭贷款910000元，银行于2015年10月26日与吴凤云签订《个人购房借款／担保合同》，并于2015年11月4日放款，吴凤云履行了《商品房买卖合同》及《优惠补充协议书》项下约定的全部付款义务。2015年6月17日双方签订《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》，约定：长福公司将所开发的位于车位的使用权转让给吴凤云，转让价为57000元，车位交付时间为所购商品房完成交付后30日内。依据双方签订的《优惠补充协议书》约定：吴凤云可领取车位优惠券155169元。对此，长福公司同意吴凤云以其中57000元用于抵扣车位使用权，余下98169元，长福公司以车位优惠券（编号6895）方式予以确认。对此，双方共同认可并经2019年9月9日（2019）闽0128民初3948号民事调解书予以确认。据此，吴凤云己实际履行了合同主要义务，即依约付清长福公司出让的《长福麒麟海湾》地下一层315号车位使用权的价款57000元。另外，长福公司于2019年9月30日付清车位优惠回购款98169元，履行了将抵扣后车位剩余款予以回购的义务。长福公司于2017年1月24日交付涉案商品房，依约应于2017年2月23日交付地下一层315号使用权，但至今未予交付，己构成违约。另外，双方签订的《优惠补充协议书》格式合同第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，长福公司有权取消本协议约定的给予吴凤云的全部优惠”内容，加重了吴凤云负担，排除了吴凤云享受优惠的权利，违背了《合同法》第四十条的规定，应为无效。 长福公司辩称，吴凤云存在违约行为，未支付车位使用权转让价款，无法享有车位使用权，也无法进行车位优惠券的回购。1.吴凤云未能在《优惠补充协议书》约定的时间前办理完结诉争房产按揭贷款的全部手续，违反了《优惠补充协议书》的约定，未能享有约定的优惠内容，根据《车位使用权转让协议书》的约定，吴凤云应当向长福公司支付车位使用权转让的价款，吴凤云未支付价款，要求长福公司交付车位使用权无事实和法律依据。2.《优惠补充协议书》第六条第一款的约定属于双方真实意思表示，未违反法律规定，不属于格式条款，合法有效。3.民事调解书的内容不能作为本案依据。 长福公司向本院提出反诉请求：1.吴凤云向长福公司支付车位使用权的价款57000元；2.吴凤云返还已支付的车位优惠券回购款98169元；3.吴凤云向长福公司支付违约金10万元；4、本案本诉和反诉的全部诉讼费用均由吴凤云承担。事实和理由：2014年11月20日，吴凤云与长福公司签订了《商品房买卖合同》，约定吴凤云以1375846元向长福公司购买位于平潭县。2015年6月，双方协商签订《优惠补充协议书》以及《车位使用权转让协议书》，约定吴凤云应于2015年7月25日前办理完结商品房按揭贷款的全部手续，且按揭贷款全部进入长福公司的账户，长福公司给予吴凤云面值155169元的车位优惠券，该优惠券用于购买长福麒麟海湾楼盘内地下一层315号停车位的使用权（价格为57000元）。《优惠补充协议书》还约定，如吴凤云未能按期办理完按揭手续或全部购房款未足额进入长福公司账户的，长福公司有权取消本协议中所约定的给予吴凤云的全部优惠，要求吴凤云将车位优惠券予以返还（若已转让或已使用或已回购的，应按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向长福公司支付款项），同时长福公司有权要求吴凤云一次性支付违约金10万元。2019年9月9日，法院作出（2019）闽0128民初3948号民事调解书，双方达成协议，长福公司同意向吴凤云支付车位优惠券回购款98169元，且双方确认涉及车位纠纷不再向对方主张权利，但吴凤云却又以车位纠纷提起诉讼。由于吴凤云基于个人原因2015年11月4日才办理完结案涉商品房按揭贷款的全部手续。显然，吴凤云的行为违反《优惠补充协议书》的约定，构成违约，应承担违约责任。并且吴凤云违反民事调解书的约定，又向长福公司主张权利，长福公司有权要求吴凤云返还已支付的车位优惠券回购款。 吴凤云针对反诉辩称，1.吴凤云依双方签订的《优惠补充协议书》约定，以车位优惠券抵扣了车位使用权转让款，已履行了诉争车位转让款的付款义务；2.（2019）闽0128民初3948号民事调解书就《优惠补充协议书》项下面值155169元明确两项事实，一是确认以57000元直接抵扣地下壹层315号车位使用权；二是优惠面值余款98169元由长福公司回购。故，长福公司的反诉诉请，应依法予以驳回。民事调解书中未约定诉争车位的交付，本案诉争的诉讼标的车位使用权，不属于“一事二理”；为此，长福公司主张违约金的诉请不能成立；4.假设长福公司反诉能成立，其诉请已超过诉讼时效，依法不予保护，应予以驳回。 本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方对对方证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2014年11月20日，吴凤云与长福公司签订《商品房买卖合同》，约定：吴凤云以总价1375846元购买长福公司开发的位于平潭县商品房，首付款465846元，余下910000元办理银行按揭贷款，交房时间2015年12月1日。 2015年6月，长福公司作为甲方与吴凤云作为乙方签订《优惠补充协议书》，约定：三、乙方同意原合同约定的交房时间顺延至2016年3月30日。四、乙方应完成以下第1项义务：1、乙方系通过按揭贷款支付该商品房购房款的，乙方应于2015年7月25日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准）。乙方在本款约定时间内办理完结该商品房按揭贷款的全部手续且按揭款项全部进入甲方账户之日，双方在本协议之前签订的《购房优惠协议书》和《购房物业优惠承诺书》自行作废，同时给予乙方免除5年物业管理费（自具备交付使用条件之日起算）的优惠待遇。…六、如发生下列情形之一的，甲方有权取消本协议中所约定的给予乙方的全部优惠，要求乙方将车位优惠券予以返还（若乙方已转让或已使用或已回购的，乙方按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向甲方支付款项）及取消免5年物业管理费的优惠，同时甲方有权要求乙方一次性支付违约金壹拾万元，本协议签订之前双方签订的《购房优惠协议书》或《购房物业优惠承诺书》恢复有效，甲方还有权根据原合同以及甲乙双方此前已经签署的其他法律文书上的约定追究乙方的违约责任：1.乙方违反本协议第四条约定，未按期办理按揭手续或全部购房款未足额进入甲方账户的；……。八、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力等条款。 2015年6月17日，长福公司作为甲方与吴凤云作为乙方签订《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》，约定：一、甲方将所开发的位于停车位的使用权转让给乙方；三、经甲、乙双方协商同意将第一条商定的车位使用以优惠价57000元出售给乙方；四、乙方应于本协议签订之日起2日内向甲方付清上述车位使用权转让款。（注：如乙方与甲方已签订《优惠补充协议书》和《车位使用权认购协议书》的，按《优惠补充协议书》和《车位使用权认购协议书》的相关约定执行）；五、本协议约定的车位在乙方所购买的甲方开发的房屋完成交付后30日内，由甲方向乙方交付上述车位；六、如乙方逾期支付车位使用权转让价款的，甲方有权无偿收回乙方所购车位使用权并有权另行销售，有权要求乙方向甲方承担57000元的违约金。乙方所缴纳的款项作为逾期付款的违约金不予退还，不足部分甲方可继续向乙方追偿，由此产生的所有经济损失及法律纠纷均由乙方承担；七、乙方确认依照本协议所受让的系上述车位的使用权，乙方所受让的地下车位按有关规定，无法办理产权证、土地证手续，但享有与所购房屋土地同等年限的使用权（不享有土地使用权）；若国家法律政策对地下车库使用权年限作出具体规定，乙方所享有的地下车库使用年限按国家法律政策的规定处理。乙方承诺不会因此主张合同无效、未生效、可变更／可撤销，也不会因此而向甲方提出任何权利主张等条款。吴凤云使用优惠券面值57000元购买该车位，尚余编号Ｎｏ.6895面值98169元的优惠券未使用。 2015年10月26日，吴凤云与工商银行平潭支行签订《个人购房借款/担保合同》，银行于2015年11月4日放款至长福公司账户。后长福公司于2017年1月24日将涉案房屋交付吴凤云。 2019年7月19日，吴凤云向本院提起诉讼，主张长福公司支付逾期交房违约金及回购优惠券余款并支付相应延期支付违约金。本院于2019年9月9日作出（2019）闽0128民初3948号民事调解书，确认吴凤云与长福公司商品房预售合同纠纷达成的调解协议，主要内容为：一、经双方协商一致共同确认案涉商品房买卖合同的逾期交房违约43046.86元；二、长福公司同意向吴凤云回购车位优惠券剩余价值98169元；三、上述款项共计141215.86元由长福公司于2019年9月30日前汇入吴凤云指定的银行账户；四、上述款项支付后，案涉商品房的逾期交房违约纠纷及车位优惠券回购纠纷就此了结，双方不得再就此纠纷向对方主张任何权利；五、若长福公司未在2019年9月30日前支付款项，以未付款项为基数，其中逾期交房违约金自逾期之日起按年利率6%至款项还清之日止；其中车位优惠券回购款自2019年7月22日起按日万分之三计息，均计至款项还清之日止。此后，该调解书项下的义务均已履行。吴凤云因要求长福公司交付车位未果，遂提起诉讼。 本院认为，《优惠补充协议书》《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合当事人双方诉辩意见对本诉、反诉各项诉请分析如下： 关于《优惠补充协议书》第六条第一款中“未按期办理完按揭手续，长福公司有权取消本协议约定的给予吴凤云的全部优惠”是否有效的问题。《优惠补充协议书》的主要内容是约定买受人同意延长交房期限且在相应期限内办理房屋按揭手续，长福公司给予一定金钱补贴优惠，双方互利互惠，是平等基础上协商的结果。按期付款是购房者的义务，若购房者因自身原因未遵守协议约定按期办理按揭手续，由此优惠被取消的条款约定，并未加重购房者负担，亦不是免除长福公司主要责任，协议约定“未按期办理完按揭手续，长福公司有权取消本协议约定的给予吴凤云的全部优惠”的条款不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形。为此，对于吴凤云主张该条款无效，于法无据，不予支持。 关于吴凤云本诉主张长福公司交付涉案车位使用权及支付相应延期交付违约金，长福公司反诉主张吴凤云支付车位使用权的价款57000元、返还已支付的车位优惠券回购款98169元及支付违约金以及吴凤云主张长福公司反诉请求超过诉讼时效的问题。涉案《优惠补充协议书》，约定吴凤云应于2015年7月25日前办理完结案涉商品房按揭贷款的全部手续，逾期办理，长福公司即享有取消优惠的权利。实际履约情况是：吴凤云于2015年10月26日与银行签订借款合同，银行于同年11月4日放款至长福公司银行账户，长福公司在（2019）闽0128民初3948号商品房预售合同纠纷一案与吴凤云达成调解协议时，同意支付逾期交房违约金并按尚未使用优惠券的面值进行回购，双方之间的逾期交房及优惠券回购纠纷了结，亦即涉案双方当事人已对优惠补贴款57000元用于抵充购买涉案车位使用权的价款。长福公司自2015年7月26日起知道或应当知道其享有要求吴凤云返还已使用优惠补贴款57000元的请求权，该请求权应适用诉讼时效制度的规定。事实上，直至吴凤云提起本案诉讼后，长福公司才于2020年6月16日提起反诉要求吴凤云支付价款57000元及违约金，且未提供证据证明其反诉请求存在中止、中断的情形。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，诉讼时效期间为二年。本案长福公司怠于行使其相应权利的事实存在，返还已使用车位优惠补贴款的请求确已超过诉讼时效。据此，长福公司主张吴凤云支付车位使用权的价款57000元及支付违约金，不予支持。吴凤云已履行支付涉案车位款项的义务，长福公司按约应于2017年2月23日起向吴凤云涉案车位使用权，故对于吴凤云该项诉讼请求，予以支持。吴凤云尚主张逾期交付车位使用权的违约金，无法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效后十日内向吴凤云交付平潭县停车位的使用权； 二、驳回吴凤云的其他诉讼请求； 三、驳回平潭长福文化地产有限公司反诉请求。 本诉案件受理费1225元、反诉案件受理费2564元均由平潭长福文化地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  任魁钰 二〇二〇年八月二十八日 书记员  颜玲玲