广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初2808号原告：谭莉芳，女，汉族，1985年11月3日出生，住广东省英德市*********1*****，公民身份号码：430************623。委托代理人：刘文财，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：赖丽芳，广东浈阳律师事务所律师。被告：英德市中实投资有限公司，统一社会信用代码：914***********909F，住址：英德市*******、滨江路以西英德市***********。法定代表人：张某1。委托代理人：林瑞文，广东捷高律师事务所律师。委托代理人：黄文谦，广东捷高律师事务所实习律师。原告谭莉芳诉被告英德市中实投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本案于2020年5月26日立案受理。依法由审判员黄永生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭莉芳的委托代理人刘文财、被告英德市中实投资有限公司的委托代理人林瑞文、黄文谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭莉芳向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告支付逾期办理涉案房地产权属证书的逾期违约金32814.30元。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2014年4月8日签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称“合同”），原告以人民币407631元的价格购买维港半岛花园10号商住楼1701房。根据双方签订的合同，第八条约定：被告方交付房产的时间为2015年09月30日之前；第15条的规定：被告方需在商品房交付使用后90日内，为原告方办理好产权证书。原告在给付全部房款后，被告方在2015年8月29日将涉案房产实际交付。因被告的原因，直至2018年03月15日，经原告方的多次催促，被告方才为原告办理好涉案房产的产权证书。虽然合同第十五条第2款有“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”的规定，但根据以下理由，被告方应在交付涉案房屋90日后的第一天起以已付房款为基数按日万分之一向原告计付违约金直至被告办理出涉案房屋的产权证之日止，方是符合法律规定和公平原则：首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；…。被告没有在法律规定期间内办理好房产证，构成合同违约；其次，根据《中华人民共和国合同法》第三十条，第四十三条规定，采用格式条款订立的合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提前注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，格式条款具有第五十二条和第五十三条规定情形的或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。所以，关于逾期办证的违约条款与合同第七条“如买方逾期付款，需按日万分之一承担违约责任”的逾期付款违约责任条款相比，明显是加重原告方责任、排除原告方主要权利的条款，极不公平，该条款应该无效；第三、根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》[粤高法﹙2017﹚191号]第三十九的规定：房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持。合同约定被告逾期办证违约金（按已付房价款的0.1%计付）明显低于买受人的实际损失，是违反最基本的公平合理原则，综上，根据该指引第三十八“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”的规定，原告方认为，按已付购房款的日万分之一（约年利率3%）计付逾期办证违约金，更符合公平合理原则和法律的规定。为了维护原告的合法权益，因被告办证逾期805天（2016.01.01-2018.03.15），原告特提起要求被告支付逾期办证违约金32814.30元（407631元×805天×0.0001）的请求，恳请求法院判决诉请。原告谭莉芳提供的证据有：证据1：原告身份证复印件、企业信用报告，证明原、被告主体资格；证据2：购房发票，证明原告已按约履行支付房款义务；证据3：《广东省商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》，证明原被告之间的涉案房屋的买卖关系；证据4：收楼资料，证明原告于2015年9月30日实际收楼；证据5：不动产权证，被告办理好涉案房产的时间是2018年3月15日，但依据购房合同约定，被告需在商品房交付使用后90日内为原告办理号涉案房屋的产权证书（即2015年9月30日后的90天内最迟于2016年1月1日办理好产权证书），被告已构成办证违约，应承担逾期办证的违约责任。被告英德市中实投资有限公司辩称：1、所有原告提出的诉讼请求已超过诉讼时效，被告请求法院驳回原告诉讼请求，根据民法通则第137条民法总则188条第2款，和最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题第6条规定，权利人应当知道或知道权利受损时，对于明确有履行合同在履行合同时开始计算，广东省最高院第47条支付逾期办证的违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定履行的届满之日或次日起计算，结合上述法律及本案事实，根据原被告签订的合同的补充协议第10条，原告应当从合同约定的届满之日起计算，被告根据履行期限分别计算各原告的诉讼时效，发现原告的诉讼时效已过期，所以被告请求法院驳回原告的诉讼时效；2、原告提出合同部分条款无效的主张不符合法律规定的情形，且该主张已过诉讼时效，被告认为原告若觉得部分合同条款不公平，在签订合同时已经知道或应当知道，因此原告在签订合同的2年内提出主张，对于原告现在才提出主张，所以被告方提出诉讼时效的抗辩，被告已按照合同法第39条规定在每个商品房购买合同中足以引起原告方的字体特别标识提醒原告，及与原告的逾期办证不符，关于双方的逾期付款，合同中逾期办证的条款并不符合原告方列举的格式条款的法定情形，所以被告认为原被告签订的买卖合同是真实意思表示，不违反行政法规的强制性规定，双方当事人应当按照合同履行各自的义务，原告提出的主张不符合法律规定，在程序方面已超法律规定；3、原告主张合同的违约金低于实际损失缺乏相应举证，原告认为逾期办证违约金过低，应当进一步提出证据证明实际损失低于合同约定违约金。本院经审理认定，2014年4月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：“原告购买被告开发的位于英德市*********、滨江路西维港半岛花园10号商住楼1701号房屋，该商品房的用途为住宅，房屋总价为407631元，买受人已付清首期款167631元，余款240000元，办理银行按揭。合同第八条约定，出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，不能在规定期限内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”该合同附件四补充协议约定：“10、房屋交付后280天内出卖人负责办理房地产权证书到买受人名下（以房屋登记部门产权转移登记收件回执日为准），逾期由出卖人按房价的百分之零点二支付违约金给买受人”。英德市住房和城乡建设局在上述合同盖章备案。庭审中，双方确认原告向被告付清了全部购房款，被告已于2015年9月30日前交付了涉案房屋给原告使用，原告于2018年3月15日取得房地产权证书。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。原告与被告自愿签订《商品房买卖合同》，并由英德市住房和城乡建设局备案，原、被告应当忠实履行合同约定。原告向被告购买涉案房屋，已向被告付清全部购房款，被告应按合同约定向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，但被告逾期办理房地产权证书的行为已构成违约。现双方争议的焦点是原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效是否已过以及如果未过诉讼时效，逾期办证违约金应否调整问题。违约金本身是一种合同债权，本案双方签订的合同补充协议约定逾期办证违约金由出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金，是固定金额，属一时性债权，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算,……”。双方约定被告履行办理房屋所有权证义务的时间为交付房屋后280日内，即从2015年9月30日之次日起至2016年7月6日止。因此，原告在2016年7月7日开始就应当知道被告是否履行办证义务，是否存在违约行为，诉讼时效应从2016年7月7日起至2019年7月6日止。原告未提交证据证明其在诉讼时效届满前向被告主张过违约责任，也未能证明存在诉讼时效中断、中止、延长之情形。诉讼时效制度的设定是为了督促权利人积极行使权利，权利人应在法律规定的诉讼时效期间内行使权利，否则丧失胜诉权。而原告在2020年5月26日才向本院提起诉讼，故原告请求被告支付逾期办证违约金的请求已超过诉讼时效，本院不予支持，予以驳回。被告提出已过诉讼时效抗辩，依法有据，本院予以采纳。因本案已过诉讼时效，双方争议有关逾期违约金应否调整问题，本院不再赘述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条的规定，判决如下：驳回原告谭莉芳的诉讼请求。本案受理费310.18元，由原告谭莉芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄永生二〇二〇年八月二十六日书记员  巫敏智附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。