云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初4258号原告：白海峰，男，1976年10月11日出生，汉族，住西宁市城中区。委托诉讼代理人：陈彦保，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被告：潘良兵，男，1978年12月2日出生，汉族，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：王云霞，云南高利坪律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：程荣兴，云南兴祥（大理）律师事务所律师。特别授权代理。被告：李学忠，男，1952年6月12日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被告：李树培，男，1947年1月24日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被告：李通，男，1984年9月21日出生，白族，住云南省大理州大理市。被告：李永志（曾用名李永能），男，1973年9月24日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被告：张光水，女，1952年1月16日生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。原告白海峰与被告潘良兵、李学忠、李树培、李通、李永志、张光水房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白海峰的委托诉讼代理人陈彦保，被告潘良兵的委托诉讼代理人王云霞、程荣兴，被告李学忠、李树培到庭参加诉讼，被告李通、李永志、张光水经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白海峰向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告潘良兵签订的《房屋转租协议》中涉及03号物业的租赁协议；2．判令被告潘良兵立即退还租金和财务成本共计27000元，并按月利率2%的标准（从2016年8月13日起至还款之日止）支付原告相应利息；3．解除原告与被告李学忠、李树培户签署的《房屋租赁合同》；4．判令三被告共同连带返还已支付的第二期租金38500元，并按月利率2%的标准支付原告相应利息（从2016年8月13日起算至还款之日止）；5．由三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年6月6日，原告与大理山海岛城旅游开发有限公司和潘良兵签署了一份《房屋转租协议》，约定被告潘良兵将其租赁的五份物业转租给原告，由原告用于设计、改造、修建和经营。其中的03号物业是被告李树培、李学忠户位于银桥镇××一院房屋及附属院落，该院落年久失修、杂草丛生，必须重建。同时，原告与被告李学忠、李树培户签署了新的《房屋租赁合同》。原告于2016年8月13日支付大理山海岛城旅游开发有限公司和被告潘良兵共计1067500元租金和财务成本，其中65500元是用于支付潘良兵03号物业的原租金和财务成本。这65500元中包含支付给潘良兵的租金16500元、财务成本10500元和支付给被告李学忠、李树培的第二期租金38500元。合同签署、款项支付之后，原告向银桥镇政府相关部门申请修建03号物业，却被银桥镇政府部门拒绝。原告才得知2014年12月15日大理市银桥镇政府和重庆五谷地控股集团有限公司签署了《大理（磻曲）磻云落白族人文度假项目》，整体开发磻曲村一带的物业。政府已开始征收这一带的部分物业，且不准村民在这一带新建任何建筑物，其中包含了03号物业，这导致原告的合同目的无法实现，合同均无法继续履行。被告潘良兵辩称：一、被告潘良兵不是本案的适格被告。被告潘良兵向其余被告租赁涉案土地，并将其转租给原告，之后，促成原告与其余被告签订了新的《房屋租赁合同》，在新的《房屋租赁合同》签署完毕后，被告潘良兵就已经退出了该物业转租或租赁的法律关系。二、《房屋转租协议》已经不具备履行或解除的现实意义。首先，被告潘良兵与原告白海峰之间的转租关系已经随着原告与物业所有权人签订新的《房屋租赁合同》对前期租赁关系追认并继受了新的租赁关系而消灭；其次，被告潘良兵与案外人大理山海岛城旅游开发有限公司共同转租给原告的一共七处物业属于转租的整体标的物，在双方签署的《房屋转租协议》第一条第一款中已经对该七处物业属于同一整体进行了说明，无论是承租或变更、解除租赁关系等法律事由均只能整体进行，不能分割，单独解除其中某几处物业的转租关系不具备可履行条件。最后，不论是被告潘良兵与原告之间签订的《转租协议》还是被告潘良兵与物业所有权人签订的《租赁协议》，并未约定不允许被告潘良兵对承租物进行修缮和修建，且政府也从未对该村进行过征收和征用土地，该村其他农户的房屋也正常进行修建和升级改造，并不存在因政府征收导致租赁合同无法继续履行。且原告还在该村其他承租房屋上进行新修与修建，本案不存在不可抗力导致合同不能履行的客观条件，唯一导致合同不能继续履行的原因就是原告的违约和不诚信行为。三、原告要求被告潘良兵退还租金和财务成本并支付利息的诉求没有事实和法律依据。首先，被告潘良兵收取的租金和财务成本的行为是按照双方签字认可的《房屋转租协议》，被告潘良兵并没有任何违约情形或应当退还租金和财务成本的其他事由；其次，被告潘良兵协助原告与出租人重新签订了《房屋租赁合同》，该合同明确约定了租赁期限，对原租赁关系进行了追认，并确定了后续的租赁关系；第三，原告要求退还的理由系2014年12月15日大理市银桥政府与重庆某集团签署了《大理（磻曲）磻云落白族人文度假项目》，但自始至终也并未明确具体的开发时间，也并未提供任何的政府文件或征地批文表明本案案涉的被告李学忠、李树培户属于被征用或征地户；最后，被告潘良兵与出租人之间的《房屋租赁合同》从支付租金给出租人之日起至今已经实际履行近三年半，现在却以“被征用”为由就要求返还租金和财务成本、支付利息的诉求无凭无据。四、要求被告潘良兵连带返还第二期租金并支付利息的诉求没有事实和法律依据。原告在与物业所有权人签订新的《房屋租赁合同》后，租赁关系已经与被告潘良兵无关，其支付给物业所有权人的租金等系根据双方合同约定，使用物业所有权人房屋而应当支付的财务对价，与被告潘良兵无关。被告李学忠、李树培辩称，原告通过查看房屋，并承诺对房屋进行修缮，被告才同意将房屋出租给原告，并签订合同，合同签订后11个月，大理市银桥镇政府和重庆五谷地控股集团有限公司签署《大理（磻曲）磻云落白族人文度假项目》整体开发磻曲村一带物业。原、被告双方签订合同时不存在政府征用问题。原告接收到房屋怠于对房屋进行建设，导致原告的合同目的无法实现，这完全是原告的责任。原告要求被告返还租金及利息的诉讼请求不应得到支持。且在合同履行过程中，原告未对租赁物进行管护和重新修建，应向被告方支付违约金300,000元和房屋修建费用200,000元；在原告租用房屋期间，还拆走被告的石臼、坎石以及4堂格子门，价值65,500元，以上共计565,500元，原告应当赔偿给被告。被告李通、李永志、张光水未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。到庭当事人围绕诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认当事人无异议的法律事实为：2014年1月27日，被告潘良兵与被告李学忠、李树培、李通、李永志、张光水签订了《房屋租赁合同》，约定被告李学忠、李树培、李通、李永志、张光水将位于大理市的房屋以及附属院落出租给被告潘良兵，被告潘良兵向被告李学忠、李树培、李通、李永志、张光水支付了第一期租金16500元（2014年2月1日至2017年1月31日）。2016年6月6日，案外人大理山海岛城旅游开发有限公司（以下简称山海岛城旅游公司）、被告潘良兵与原告签订了《房屋转租协议》，协议约定山海岛城旅游公司将01号、07号物业，被告潘良兵将03号、04号、05号、06号、09号物业转租给原告，原告需向被告潘良兵及山海岛城旅游公司支付租金和财务成本735,000元和第二期租金332,500元，共计1,067,500元，协议还对支付方式等进行了约定。其中03号物业即为李学忠、李树培、李通、李永志、张光水房屋。合同签订后，原告按约定向被告潘良兵支付租金和财务成本735,000元和第二期租金332,500元（含03号物业租金16,500元和财务成本10,500元）。签订上述《房屋转租协议》时，原告及六被告认可由原告与被告李学忠、李树培、李通、李永志、张光水签订新的《房屋租赁合同》，约定被告李学忠、李树培、李通、李永志、张光水将坐落大理市的房屋以及附属院落出租给被告潘良兵，租赁期限为20年，自2014年2月1日起至2034年1月30日。2014年2月1日至2024年1月30日，每年租金5500元，2024年2月1日至2033年1月30日，每年租金6000元，2033年2月1日至2034年1月30日免交租金。经合同当事人协商一致，该合同的落款时间写为2014年1月27日。合同签订后，原告向被告李学忠、李树培、李通、李永志、张光水支付了2017年2月1日至2024年1月30日的房租38500元。本院认为，原告白海峰与案外人大理山海公司、被告潘良兵签订的《房屋转租协议》及原告白海峰与被告李学忠、李树培、李通、李永志、张光水签订的《房屋租赁合同》均主体合法，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，对合同当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行。原告与被告潘良兵就案涉房屋转租达成协议后，由原告与房屋产权人李学忠、李树培、李通、李永志、张光水重新签订了《房屋租赁合同》，合同签订后，被告潘良兵已退出了该租赁关系，租赁主体变更为原告及被告李学忠、李树培、李通、李永志、张光水。原告主张在房屋租赁合同履行过程中，因租赁案涉房屋无法取得合法的修缮、重建手续，致使合同目的无法实现，就此提交了2014年12月15日，大理市银桥镇人民政府与重庆五谷地控股集团有限公司签订的《大理（磻曲）磻云落白族人文度假项目框架协议》予以证实，本院认为，依据框架协议中“项目拟选址于大理市银桥镇磻曲村一带；村集体从农户手中收回核心区的农户宅基地是项目实施的前提，若本协议到期村集体仍无法收回相关的宅基地，本协议自动解除；若本协议签订之日起12个月内双方未能签订正式投资协议，则本协议自动解除，双方就此前本项目投入的费用各自承担”的约定，至2015年12月15日，如双方未签订正式投资协议，则此协议自动解除。案件审理中，原告未提交其他证据证明案涉房屋属此框架协议确定的项目范围、房屋已被村集体收回、正式投资协议已签订等致使租赁合同目的不能实现的情形，原告应承担举证不能的法律后果，对原告的全部诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告白海峰的全部诉讼请求。案件受理费1,438元，由原告白海峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  马 泽审 判 员  董 琼人民陪审员  胡翠娥二〇二〇年八月三十一日法官助理邵艳书记员李晓松