北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初16977号原告：李中云，女，1956年12月17日出生，汉族，住北京市通州区。原告：陈工，男，1964年6月17日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京金海玉舟农业开发有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇疃里村村委会北3000米。法定代表人：王雪松。被告：北京金庄玉图书有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路****楼******。法定代表人：堵军。上述二被告共同委托诉讼代理人：高双，北京国旺律师事务所律师。原告李中云、陈工与被告北京金海玉舟农业开发有限公司(以下简称金海农业公司)、北京金庄玉图书有限公司（以下简称金庄玉图书公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告李中云、陈工，被告金海农业公司、金庄玉图书公司的共同委托诉讼代理人高双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李中云、陈工向本院提出诉讼请求：一、依法确认原被告签订的“租赁合同”为无效合同；二、判令被告限期返还原告本金16万元；三、判令被告赔偿原告经济损失1万元；四、判令以上被告承担连带责任；五、诉讼费由二被告承担。事实和理由：一、签约事实简述（一）2012年后半年，第一被告的销售代理将大棚出售广告彩页散发给原告（见书证）：“金舟玉海农庄种植采摘，休闲养生；温室大棚+舒适配房+私家庭院”；16.8万起/套…”。被告又多次联络原告到现场观光，先后观看了样板间、大棚原始状态、办公室、并出具了相关文件：1、金海农业公司营业执照（见：书证）；2、法定代表人堵军与疃里村签订的土地承包合同（见：书证）；3、企业住所（经营场所）证明：“建设审批手续齐全，不属于违法建设……，此地不在拆迁范围之内”；并附有村、镇加盖的大红公章（见：书证）。另，该办公室的墙面上贴满“金舟玉海庄园”效果图；出售情况示意图（见：照片）。之后，原告初步确定了签约意向，并交付了定金（见原告李中云为第二被告“金庄玉图书公司”账户转款银行明细）。（二）、2013年2月19日，原、被告签订了南区8-7大棚一套租赁合同（见书证：“租赁合同”）。原告李中云按照被告指定的账户刷卡，付清全款。第一被告为原告陈工开具“收据”一张，为16万元（见：书证）；并有第二被告收取原告钱款在建行的转账明细为证（见书证：“收据”，银行明细、刷卡小票）。二、原告遵照被告要求和所提供的文件精神，开始建筑、管理、经营，投资巨额。（一）大棚原始状态签约时正值冬天，所谓“大棚”不过几根弧形钢筋架构，并无任何保暖设备（见：大棚原始状态照）（二）原告自行购买设备，筹备建筑材料，以备来年春天，精心打造“温室大棚、私家庭院”。2014年春天，原告进行了硬件建设与经营投入，砖混院墙、铁艺大门、阳光大棚、冷藏室。投入了资金数万元。三、被告违法用地，导致合同无效；被告隐瞒实情，导致原告遭受和扩大经济损失，具有主观和客观过错，依法应返还本金，赔偿经济损失。（一）原告在精心经营之际，被告方却被北京市国土资源管理委员会（通州分局）确认为违法用地，（见：书证-《行政处罚决定书》”，但被告并未告知原告实情。（二）2016年12月、2017年4月，庄园内贴上了政府“违法建设拆除、清理告知书”、“决定书”、“催告书”等。（三）、2017年6月，被告还在该办公室门前张贴告示：“《通知》租赁户交纳物业管理费”（见书证）；（四）、2018年上半年，被告还挂起红绸横幅，“农业设施仅限于农作物种植，不得从事非种植（养殖、渔业）……”（见：照片）。事实是，该土地上的一切经营活动都属于非法，已被政府严令禁止！故此认为：被告以上行为，构成主观故意和客观过错！有着不可推卸的过错责任！（五）、2018年6月，政府强行拆除了“金海玉舟观光园”所有建筑和设施，庄园内现场充斥着大面积的废墟和瓦砾。也导致了原告投资、劳作、精心打造经营的两套庭院分文未取，却落得灰飞烟灭，遭受巨大经济损失。我国《合同法》规定，无效的合同或者合同被依法撤销以后，自始没有法律效力；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……。综上：原告根据以上事实和法律，特此起诉，请求依法公证裁判！被告金海农业公司、金庄玉图书公司共同辩称，要求驳回二被答辩人的全部诉讼请求。一、被答辩人陈工与答辩人于2013年2月19日签订的《租赁合同》约定：原告承租被告位于通州区宋庄镇疃里村金海玉舟农业观光园南区8-7大棚及看护设施，用于种植。租期20年，从2012年6月21日到2032年6月20日，租金共计16万元。金海农业公司与陈工签订的《租赁合同》，陈工才是本案合同相对主体，与李中云无关。李中云和陈工之间的合伙与答辩人没有任何关系，李中云不能作为诉讼主体参与本案诉讼，人民法院应该依法驳回李中云对答辩人的起诉。二、被答辩人陈工与金海农业公司之间存在合同关系，与金庄玉图书公司无关。金庄玉图书公司只是代收款行为，不应承担任何的连带责任。三、关于租赁合同的效力，答辩人认为是有效的。但是，这个案件，与其他已经判决的案件的相似，人民法院按无效判决进行裁判的，本案所涉及的租赁合同是否有效，请人民法院依法进行裁决。四、被答辩人陈工支付的16万租金，是支付的2012年6月21日至2032年6月20日的租金，且截止2018年6月20日该大棚被政府强拆之前一直由陈工使用。因此剩余租赁期限为14年，已经使用的年限不能要求返还租金。五、被答辩人主张该大棚是投资使用，并精心打造经营，完全是私搭乱建行为。其行为明显是违反《租赁合同》第七条第二款的第3项的约定：“乙方不得违反国家法律、法规和本合同的约定，不得改变温室大棚的使用性质。”被答辩人陈工所租赁的大棚遭到强拆是通州区宋庄镇政府的行政行为，被答辩人理应向强拆部门即通州区宋庄镇政府提起行政诉讼，被答辩人的诉讼主体发生错误。综上，请人民法院依法驳回二被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月19日，甲方：金海农业公司与乙方：陈工签订《租赁合同》一份，载明：“甲方将位于北京市通州区宋庄镇疃里村金海玉舟农业观光园内某一地块使用权承租给乙方用于种植。第一条1、单元号为：南8-7。2、本合同该户种植园土地使用年限自2012年6月21日起至2032年6月20日止，租赁期限为：20年。第二条双方同意上述土地及地上物租赁金额为：（人民币大写）：壹拾陆万元。”双方还对其余事项进行了约定。2017年3月27日，北京市规划委员会通州分局向宋庄镇人民政府作出了规通函【2017】112号《关于宋庄镇疃里村北天润别墅东北侧院内所建建筑规划审批情况的复函》，内容为“依据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》的相关规定，通过查询市规土委综合信息服务平台及通州区城建档案馆的相关档案，我分局未向位于宋庄镇疃里村北天润别墅东北侧院内的砖混建筑核发过建设工程规划许可证、临时建设规划许可证、乡村建设规划许可证或临时乡村建设规划许可证。”2017年4月20日，北京市规划委员会通州分局向宋庄镇人民政府作出了规通函【2017】154号《关于宋庄镇疃里村北天润别墅北金海玉舟院内所建建筑规划审批情况的复函》，内容为“依据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》的相关规定，通过查询市规土委综合信息服务平台及通州区城建档案馆的相关档案，我分局未向《宋庄镇人民政府关于疃里村北天润别墅北金海玉舟院内无批示建设的认定申请函》文件中所列的位于宋庄镇疃里村北天润别墅北金海玉舟院内大棚房屋工程核发过建设工程规划许可证、临时建设规划许可证、乡村建设规划许可证或临时乡村建设规划许可证。”2018年6月20日，涉案大棚被政府部门强制拆除。本院认为，综合本案各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、陈工与金海农业公司签订的《租赁合同》是否属于无效合同。二、在涉案土地的地上物已被全部强制拆除完毕的情况下，金海农业公司是否应当退还陈工租金，应返还租金的数额。三、金海农业公司是否应当赔偿陈工财产损失。四、金庄玉图书公司是否应当对金海农业公司的债务承担连带责任。关于焦点一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，虽然陈工与金海农业公司签定的《租赁合同》上约定租赁用途为种植，但金海农业公司在对外宣传的过程中均是关于生态家园的描述，且金海农业公司对陈工建设阳光房等行为未予以制止，还收取了陈工物业费等非农业种植用途的管理费用，故双方在履行合同过程中已实际改变土地的用途，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此双方所签订的《租赁合同》应为无效合同。对于陈工主张的依法确认原被告签订的“租赁合同”为无效合同的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于焦点二，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈工主张合同无效后，金海农业公司应当退还全部租金16万元。本案中，各方均认可涉案土地租赁物拆除时间为2018年6月20日，而双方租赁合同约定的承租期为2012年6月21日至2032年6月20日，考虑到陈工亦有实际占有使用的租赁物的情况，故应当从须退还的租金总额中扣除其实际占有使用期间的费用。结合租赁合同约定的租金标准，陈工实际占用租赁物期间应向金海农业公司支付费用。因此对于陈工主张的判令被告限期返还其租金16万元的诉讼请求，应扣减2012年6月21日至2018年6月20日的使用费共计4.8万元，故金海农业公司应退还陈工剩余租金11.2万元，对于陈工主张的过高部分，本院不予支持。关于焦点三，关于陈工要求金海农业公司赔偿经济损失1万元的诉讼请求，结合合同签订情况、履行情况以及被政府拆除的情况，陈工主张该项损失，于法有据，本院对此予以支持，但由于其提供的证据不充分，本院对此酌情确定为5000元，对其主张的过高部分，依据不足，本院不予支持。关于焦点四，金庄玉图书公司是否应当对金海农业公司的债务承担连带责任。金庄玉图书公司主张其并非合同主体，不应承担连带责任。对此本院认为，根据查明的事实，案涉合同订立时，金庄玉图书公司与金海农业公司的法定代表人均为堵军，虽然本案《租赁合同》系与金海农业公司签订的，但租金系转入金庄玉图书公司账户中，考虑到金海农业公司与金庄玉图书公司在某种程度上存在一定关联。对于陈工主张的金庄玉图书公司承担连带责任的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告陈工与被告北京金海玉舟农业开发有限公司于2013年2月19日签订的《租赁合同》无效；二、被告北京金海玉舟农业开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告陈工租金人民币11.2万元；三、被告北京金海玉舟农业开发有限公司于判决生效之日起七日内赔偿陈工经济损失人民币5000元；四、被告北京金庄玉图书有限公司对第二项、第三项判决内容承担连带责任；五、驳回原告李中云、陈工的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1850元，由原告陈工负担577元（已交纳）；由被告北京金海玉舟农业开发有限公司负担1273元，于本判决生效之日起七日内交纳，被告北京金庄玉图书有限公司对被告北京金海玉舟农业开发有限公司应负担金额承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孔范宇二〇二〇年八月十八日书记员  田力男