福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3244号 上诉人（原审原告）：厦门市厦禾旧城改造物业管理公司晋江分公司，住所地福建省晋江市梅岭街道世纪大道福景花园**。 法定代表人：谢少聪。 委托诉讼代理人：李纬凡，福建世拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈建衡，公司员工。 被上诉人（原审被告）：庄清云，男，汉族，1961年3月22日出生，住福建省晋江市。 上诉人厦门市厦禾旧城改造物业管理公司晋江分公司（以下简称厦禾物业公司）与被上诉人庄清云物业服务合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2020）闽0582民初1545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 厦禾物业公司上诉请求：撤销原判第二项，依法改判庄清云支付自2012年11月21日起至2019年11月21日止的物业服务费共计12936元及其违约金12936元，并由庄清云承担本案的诉讼费用。事实与理由：1.双方之间存在物业服务关系，庄清云多年拒不缴纳物业费已然构成违约，另外，庄清云主张的所谓房屋漏水问题不仅无法证实其真实性，而且该问题也是建筑物本身质量问题，与本案属于不同的法律关系，不应当成为拒缴物业费先行抗辩的理由。2.厦禾物业公司虽然已经撤出案涉小区，庄清云认为厦禾物业公司有收取其押金，双方未进行清算应进行清算，但其并没有提供相关证据予以证实，同时也与本案没有关联性，理应另行主张，不应当在本案中直接处理，一审法院没有具体审查情况下，径直在判决书中直接认定是错误的。 庄清云辩称，厦禾物业公司的上诉没有事实和法律依据。物业长期以来不履行服务管理的义务，小区的卫生很差，也发生过电动车被盗的情况。我住的房屋存在很严重的漏水，存在许多安全隐患，外墙墙皮脱落，很危险，物业从来没有来处理过，也没有向开发商反映过，物业从来没有向我反馈。现在小区已经换了另外一家物业公司。 厦禾物业公司向一审法院起诉请求：1.判令庄清云立即向厦禾物业公司支付自2012年11月21日起至2019年11月21日止的物业服务费共计12936元及其违约金（截至2019年11月21日止的违约金47242元，厦禾物业公司自愿将违约金减为12936元）；2.请求判令庄清云立即向厦禾物业公司支付2019年1月至2019年11月拖欠的水费共计376.55元。 一审法院认定事实：庄清云系晋江**阳湖光西路旧城改造小区C1-2-1801单元的业主，该房建筑面积约128平方米。2010年6月24日庄清云与厦禾物业公司签订《前期物业服务协议书》。庄清云自2012年11月21日起未按约定交纳物业服务费，尚欠物业服务费12936元（自2012年11月21日至2019年11月21日）、水费376.55元（2019年1月至2019年11月）,2019年1月15日厦禾物业公司委托福建世拓律师事务所向庄清云发函进行催讨。 一审法院认为，庄清云提供的住房漏水照片等，可证实房屋漏水的情况并影响其居住安全的问题。物业服务机构以为小区的业主提供物业服务作为收费的依据，厦禾物业公司在庄清云多次反映住房漏水后仍未及时协调修缮处理，直接以漏水问题应找房产开发商或政府安置机构等不作为，未尽相应的义务，故庄清云可以此作为拒付物业服务费的先行抗辩理由。且厦禾物业公司现已撤离晋江市青阳湖光西路旧城改造东岩苑小区，庄清云提出厦禾物业公司未对其先前向其收缴的押金进行清算，故双方应当进行清算，亦符合常理。故厦禾物业公司诉请主张庄清云支付物业服务费12936元及违约金12936元，因存有服务缺陷，不予支持。庄清云拖欠的水费376.55元（2019年1月至2019年11月）应予以清偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、庄清云应在判决生效之日起十日内支付厦禾物业公司水费376.55元（2019年1月至2019年11月）；二、驳回厦禾物业公司的其他诉讼请求。案件受理费457元，减半收取228.5元，由厦禾物业公司负担。 对一审认定的事实，当事人均无异议，本院予以确认。 二审期间，厦禾物业公司提交落款时间为2012年3月5日的《工作联系函》1份，以证明厦禾公司于2012年3月曾向湖光西路区域改造一期工程指挥部反映小区工程质量问题。庄清云质证称，对该份证据的真实性不认可，物业从来没有向建设单位反映过，物业也没有向我们反馈过，这份证据是伪造的，如果物业有向相关部门反映，向谁反映过，应当拿出证据。本院认为，该证据系厦禾物业公司单方出具，真实性无法确认，不予采信。 二审争议焦点为：庄清云是否应当支付物业管理费及违约金？双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。 本院认为，根据已查明的事实，自2012年年初开始，庄清云的房屋出现漏水情况。首先，根据庄清云与厦禾物业公司于2010年6月24日签订的《前期物业服务协议书》第十条约定：“业主在房屋保修期内若属于正常使用（非装修原因）出现的质量问题，可向甲方（厦禾物业公司）或开发建设单位反映，甲方应及时书面告知开发建设单位进行整改，保修期的质量整改应由开发建设单位负责”。庄清云向厦禾物业公司反映房屋漏水情况后，无证据证明厦禾物业公司及时书面告知开发建设单位进行整改，厦禾物业公司构成违约，应当承担相应责任。其次，根据上述约定，房屋保修期内出现的质量问题，应由开发建设单位负责整改，庄清云在向厦禾物业公司反映情况无果后，也有权直接向开发建设单位反映，庄清云亦未提交证据证明其曾经向开发建设单位反映房屋漏水问题，故庄清云以房屋漏水及服务管理不到位为由拒绝缴纳物业服务费的依据不足。第三，庄清云要求对厦禾物业公司收取的押金进行清算，但未提交证据证明其缴纳押金情况，原审在未查明押金数额的情况下，直接以押金抵扣物业服务费，亦缺乏事实依据。庄清云若有证据证明其缴纳押金情况，可另行主张权利。鉴于厦禾物业公司未依约履行《前期物业服务协议书》第十条约定的管理服务义务，存在违约行为。同时，庄清云长期未缴纳物业服务费，亦构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本院酌定由庄清云向厦禾物业公司缴纳75%的物业服务费共计9702元（12936元*75%），对厦禾物业公司主张的违约金不予支持。 综上所述，厦禾物业公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持福建省晋江市人民法院（2020）闽0582民初1545号民事判决第一项； 二、撤销福建省晋江市人民法院（2020）闽0582民初1545号民事判决第二项； 三、庄清云应于本判决生效之日起十日内向厦门市厦禾旧城改造物业管理公司晋江分公司支付自2012年11月21日至2019年11月21日止的物业服务费共计9702元； 四、上述第一、三项合并计算后，庄清云应于本判决生效之日起十日内向厦门市厦禾旧城改造物业管理公司晋江分公司支付款项共计10078.55元； 五、驳回厦门市厦禾旧城改造物业管理公司晋江分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费457元，由厦门市厦禾旧城改造物业管理公司晋江分公司负担407元，由庄清云负担50元；一审案件受理费457元，减半收取228.5元，由厦门市厦禾旧城改造物业管理公司晋江分公司负担203.5元，由庄清云负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇二〇年八月十三日 书记员  赖俊杰 引用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；