江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0723民初2739号 原告：潘志明，男，汉族，1960年12月8日出生，住灌云县。 委托诉讼代理人：潘志兵，灌云县侍庄法律服务所法律工作者。 被告:李加亮，男，汉族，1985年8月8日出生，住灌云县。 原告潘志明与被告李加亮房屋租赁合同纠纷一案，本院经诉前调解不成立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告潘志明及其委托诉讼代理人潘志兵到庭参加诉讼，被告李加亮经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告潘志明向本院提出诉讼请求：1.被告给付租金36750元、物业费2000元并承担违约金38678元；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年5月6日，原、被告经协商签订《租房合同》，原告将坐落于灌云县房屋租赁给被告作餐饮使用。租期自2018年6月6日至2023年6月6日，租金每年35000元，第二年起租金每年递增5%，按年付款，每年到期提前五天付款，另付押金1000元，房屋租赁终止，原告验收无误后，将押金退还被告，不计利息。原告多次向被告催要租金，被告拒不支付。 被告李加亮未到庭，未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 2018年5月6日，原告潘志明（出租方、甲方）与被告李加亮（承租方、乙方）签订《租房合同》，约定甲方将位于灌云县出租给乙方作为餐饮使用，租期自2018年6月6日起至2023年6月6日止；租金每年35000元，第二年起，租金每年递增5%，按年付款，每年到期提前5天付款；另付押金1000元，房屋租赁合同终止后，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；乙方拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；水、电费用由乙方负责。 2018年6月15日，被告李加亮在写有“李加亮欠潘志明2018年第一次房租人民币壹万元及押金壹仟元，于2018年6月15日前交清，否则超过每天按2%罚款，物业费用一年后由李加亮负责”的条据中签名。 原告潘志明庭审陈述，被告李加亮已给付2018年6月6日至2019年6月5日期间的房屋租金35000元及房屋押金1000元。 本院认为，原、被告之间签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，双方当事人均应按照约定履行己方义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 对原告主张要求被告给付2019年6月6日至2020年6月5日期间租金36750元，因《租房合同》约定的租金给付时间为按年付款，每年到期提前5天付款，即被告最迟应在2019年6月1日给付第二年租金，被告至今未付，应就此租金36750元向原告承担给付责任。 关于原告主张的违约金38678元，本院庭审中联系被告，被告陈述其已经没有实际使用房屋，同意退出房屋，愿意与原告就租金、物业费、违约金进行协商。对此，被告未按照合同约定履行己方义务，已构成违约，应向原告承担赔偿损失的违约责任，但《租房合同》中约定的违约金明显过高，本院对此调整为以欠付租金36750元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍从2019年6月2日计算至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍从2019年8月20日计算至欠付租金实际给付之日，被告亦应就此向原告承担责任。 关于原告缴纳的押金1000元，经本院多次联系，被告仍未将房屋交接给原告，本案对该押金暂不予处理。 关于原告主张的2019年6月6日至2020年6月5日期间的物业费用2000元，原告举证提交的“灌云县临港物业管理有限公司统一收据”中载明的物业服务费计算标准分别为1元和0.55元，未涉及水电公摊费。这与本院已受理的关联案件中查明的涉案房屋所在小区物业服务收费标准（住宅房每月每平方米0.45元，商业房每月每平方米0.9元）存在差异，本院对该收据真实性不予确认。结合原告提交的房屋产权证登记房屋面积及本院调查的物业服务费收费标准，计算2019年6月6日至2020年6月5日期间物业服务费用为1786.7元（0.45元/月/㎡×131.89㎡×12月+0.9元/月/㎡×99.49㎡×12月），鉴于物业服务费用必然发生，被告亦应按照约定向原告履行给付义务。 为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李加亮于本判决生效之日起十日内给付原告潘志明租金36750元、物业费1786.7元并承担违约金（以36750元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍从2019年6月2日计算至2019年8月19日；以36750元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍从2019年8月20日计算至实际给付之日）； 二、驳回原告其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费870元（已减半收取），由原告潘志明负担432元，被告李加亮负担438元（原告已预交，由被告与判决主文一并向原告履行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员 孙 静 二〇二〇年八月二十七日 书记员 孙金磊 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条：民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 附：履行账号 账户名称：灌云县人民法院 账号：3207230011010000042540 开户行：江苏灌云农村商业银行股份有限公司营业部