青海省都兰县人民法院民事判决书（2020）青2822民初570号原告（反诉被告）：马英华，男，1994年10月9日出生，东乡族，公民身份号码×××,甘肃省东乡族自治县。委托诉讼代理人：马牙黑牙，男，1988年7月8日出生,东乡族,公民身份号码×××,甘肃省东乡族自治县。委托诉讼代理人：雪莲，青海兰健律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈贵文，男，1989年12月15日出生，汉族，公民身份号码×××，青海省都兰县居民。委托诉讼代理人：许洪炳，青海长佳律师事务所律师。原告（反诉被告）马英华与被告（反诉原告）陈贵文合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马英华的委托诉讼代理人马牙黑牙、雪莲，被告（反诉原告）陈贵文及其委托诉讼代理人许洪炳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）马英华向本院提出诉讼请求：1.判令2015年原被告之间签订的房屋转让合同无效;2.判令被告向原告退还房屋转让款20万元;3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2015年11月1日,被告将位于××县的房屋转让与原告并签订房屋转让合同协议书，房屋总价为20万元，转让期限为长期。原被告在合同中特别约定签订本合同后双方不得以任何理由终止，如有房屋及庄廓的事宜出现，由甲方负责。合同签订后原告将20万元房屋转让款交付与被告，同时被告也将该房屋及庄廓转交付原告一直使用。因被告未取得建造房屋的土地使用权，2020年政府有关部门确认该房屋为违章建筑将其无偿拆除，被告无权转让房屋，违反了法律的强制性规定，双方签订的合同属无效合同。为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）陈贵文委托诉讼代理人辩称：1.2014年签订的协议有效，且双方转让的是经营权,并非房屋所有权;2.若合同无效应双方返还，不应单方返还;3.诉讼费应由原告自行承担；4.违章建院子系原告所为,与被告无关。被告（反诉原告）陈贵文委托诉讼代理人向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付房屋占有使用费338000元;2.判令被反诉人向反诉人支付违约金100000元；3.判令诉讼费用由被反诉人负担。事实与理由:2014年11月反诉人将其居住的都兰宗加镇路北村53号约1平26间房屋交给被反诉人经营，之后该26间房屋被反诉人除自住外,一直转租与他人，2015年11月双方签订《合同协议书》。在其经营期间由于被反诉人私搭乱建,圈占林带,2020年政府有关部门要求整改。现被反诉人要求解约,应当向反诉人承担占有使用费,并且根据双方合同约定承担违约金100000元。原告（反诉被告）马英华委托诉讼代理人辩称：1.其不存在违约行为,房屋系被告违建；2.政府共拆除房屋21间,且通知是让被告拆除,并非原告。原告（反诉被告）马英华委托诉讼代理人为支持其诉讼请求，向法庭就本诉与反诉一并举证：证据一:原告的身份证复印件一份,拟证实原告主体资格适格。证据二:《合同协议书》原件一份，拟证实2015年11月1日双方签订合同协议书且原告向被告20万元房屋转让款。证据三:《森林资源库查询结果》复印件一份，拟证实被告的房屋占用国家林地。证据四:《非法占用林地限期拆除通知书》《同意拆除违建申请书》复印件各一份，拟证实经被告同意都兰县宗加林业环境保护站拆除违建房屋。证据五:照片14张，拟证实房屋拆除前概貌。证据六：《询问笔录》复印件一份，拟证实被告向原告交付21间房屋。证据七：证人马某1的证言,拟证实被告将房屋出让与原告。证据八：证人马某2证言,拟证实被告将房屋出让与原告。被告（反诉原告）陈贵文委托诉讼代理人对上述证据质证，对证据一未提出异议，予以认可；对证据二真实性无异议,但对关联性和证明方向提出异议,认为协议明确约定是房子与庄廓经营权的转让，非永久性出让；对证据三真实性、合法性、关联性均不予认可，认为不能证明森林资源库查询土地上存在违章建筑；对证据四真实性无异议,但认为违章搭建系原告所为；对证据五真实性无异议，但对证明方向提出异议,认为照片可以证明违章系原告所为；对证据六真实性无异议，但对证明方向提出异议，认为被告2012年盖了21间房子，而非向原告交付21间房屋；对证据七证明方向提出异议，认为不能证明双方对房屋属于经营权出租还是所有权转让；对证据八未提出异议，予以认可。被告（反诉原告）陈贵文委托诉讼代理人为支持其辩解与反诉请求，向法庭就本诉与反诉一并举证：证据一：《合同协议书》复印件一份，拟证实2015年11月1日原告与被告签订的协议书，约定被告将本人庄廓及院子的经营权转让与原告，转让期限为长期,并非永久，违约应承担违约金。证据二:《情况说明》原件两份，拟证实被告居住的房屋来源及原告在被告房屋外擅自建设围墙。证据三:《房屋出租合同书》原件一份，拟证实被告将本案房屋经营权转让与原告。证据四:照片6张，拟证实房屋用于出租且房屋违建系原告所为。原告（反诉被告）马英华委托诉讼代理人对被告（反诉原告）出示的证据质证，对证据一真实性无异议予以认可，但认为不存在违约,不应承担违约金;对证据二真实性无异议,但认为房屋来源与本案无关，且在房子周围建筑围墙经被告同意；对证据三真实性无异议,但对关联性提出异议,认为与本案无关;对证据四真实性无异议，对证明方向提出异议，认为不予认可。本院依职权调取《调查笔录》一份，原告对该证据未提出异议，予以认可；被告对该证据真实性、合法性、关联性未提出异议，但认为该涉案土地系村宅基地，被告在使用期间将自建部分房屋经营权转让与原告合法，圈占林地系原告违法行为，原告应支付违约金，双方为房屋租赁关系，原告应向被告支付已使用年限的房屋占有使用费。对各方当事人出示的证据，本院认定如下：对原告（反诉被告）马英华委托诉讼代理人出示的证据一、八未提出异议，予以认可，本院予以采信；对证据二提出异议，经审核协议明确约定被告将其本人庄廓及院子的经营权以20万元长期转让与原告，本院予以采信；对证据三被告提出异议，经审核被告老院占用国家特别规定灌木林1439.045708平方米，本院予以采信；对证据四提出异议，经审核涉案房屋确为违章建筑，且都兰县宗加林业环境保护站经被告同意拆除该违建房屋，本院予以采信；对证据五证明方向提出异议，经审核该证据能够证明违建房屋概貌，本院对该证据三性予以采信；对证据六证明方向提出异议，经审核该证据能够证明2012年被告在原房屋基础上加盖了21间房子，本院对该证据三性予以采信；对证据七提出异议，经审核该证言不能证明双方对房屋属于经营权出租还是所有权转让，本院不予采信；对被告（反诉原告）陈贵文委托诉讼代理人出示的证据一对证据三性未提出异议，本院予以采信；对证据二提出异议，经审核2011年经村委会决定被告暂住赵玉德老庄廓，后因原告在被告房屋外擅自建设围墙，村委会两次拆除围墙，原告未理会又强行修建围墙，本院予以采信；对证据三提出异议，经审核该证据只能证明被告与第三人签订的房屋出租合同，与本案无关，本院不予采信；对证据四提出异议，经审核该证据不能证明房屋用于出租且违建系原告所为,本院不予采信。以上对于当事人双方没有异议的证据和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2015年11月1日,被告将位于××县的庄廓及院子经营权转让与原告并签订合同协议书，约定转让期限为长期，转让费为200000元，若违约一次性支付违约金100000元，合同签订后原告向被告支付20万元房屋转让款，被告交付原告21间房屋及庄廓。2020年2月5日都兰县宗加林业环境保护站向被告下达涉案房屋为违章建筑限期拆除的通知，被告2020年3月31日向都兰县宗加林业环境保护站提出委托其拆除的申请，后该涉案房屋无偿被拆除。本院认为，原告主张原被告双方2015年11月1日签订的房屋转让合同无效的诉讼请求，根据《最高人民法年关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照工程规划许可证的而规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中原被告双方于2015年11月1日签订房屋及庄廓经营权转让合同，约定转让期限为长期，转让费为200000元，但被告转让的房屋属于未经批准非法占用国家林地所建设的房屋，且未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准，被认定为违章建筑已无偿拆除，故双方签订的房屋租赁合同应认定为无效，该诉讼请求本院予以支持。原告诉讼代理人提出是对该房屋所有权的受让，并非房屋租赁的辩护意见，经审核双方签订的合同内容明确约定被告将自己庄廓及院子的经营权转让与原告，经营权转让通常是指承包经营的方式，承包人以被承包人名义开展经营活动，经营活动所产生的利润按照约定由承包者的被承包者分享，故本案应认定双方为房屋租赁关系，该辩解意见本院不予采纳。原告主张被告向原告退还房屋转让款20万元的诉讼请求，根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中原被告双方签订的合同无效，被告应当向原告返还取得的财产20万元，故该诉讼请求本院予以支持。被告（反诉原告）提出原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付房屋占有使用费338000元的反诉请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本案中双方虽然未明确约定房屋租金标准，但被告（反诉原告）以20万元长期租赁房屋与原告（反诉被告），根据《合同法》第二百四十条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的超过部分无效”本院认为被告每年以一万元标准租赁房屋与原告较为适宜，自2015年至今共计五年，本院认为原告（反诉被告）应当向被告（反诉原告）支付房屋占有使用费5万元较为适宜。被告（反诉原告）提出原告（反诉被告）向其支付违约金100000元的反诉请求，根据《合同法》第五十六条规定“合同的无效或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。本案中原告（反诉被告）与被告（（反诉原告）签订的合同无效，合同自始对双方无法律约束力，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）向其支付违约金100000元的诉求，于法无据，故该诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《合同法》第五十八条、第二百四十条、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告马英华与被告陈贵文2015年11月1日签订的房屋转让《合同协议书》无效；二、被告陈贵文向原告马英华返还房屋转让款200000元；三、原告（反诉被告）马英华向被告（反诉原告）支付房屋占有使用费50000元；四、驳回被告（反诉原告）其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，减半收取2150元，原告（反诉被告）已预交，由被告（反诉原告）陈贵文负担；反诉案件受理费7870元，减半收取3935元，被告（反诉原告）已预交，由原告（反诉被告）马英华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审判员 王海泉 二〇二〇年八月十七日法官助理 王彩忠书记员 马心莉