黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初1791号原告：王宏瑞，男，汉族，1984年9月20日出生，住黑龙江省大庆市龙凤区。被告：林爽，女，汉族，1982年6月18日出生，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被告：赵萍，女，1957年5月18日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。原告王宏瑞与被告林爽、赵萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告王宏瑞到庭参加诉讼。被告林爽、赵萍经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。王宏瑞向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告定金10000元；2.请求判令被告支付定金违约金10000元；3.请求判令被告赔付原告所支付的中介费15500元；4.请求判令被告赵萍负连带赔偿责任；5.判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月21日，原告通过房产中介得知被告出卖位于湖滨教师花园F区26号楼2单元301室的房产，通过面谈讲价后达成以530000元被告配合贷款的方式成交。原告当天交付给被告林爽押金10000元，向中介支付中介费用15500元，双方约定2019年12月20日之前必须付清尾款并过户。后被告林爽电话通知原告单方面终止合同，并承认违约事实，不同意按合同约定赔付原告损失。由于被告的单方违约造成原告经济损失，故诉至法院。林爽、赵萍未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。王宏瑞就其主张向法院提交如下证据：1.购房合同及订金收条1份（原件），欲证明原告与被告林爽签订房屋买卖合同，约定了违约责任，且原告已经将定金交给被告林爽。2.中介公司的收据1份（原件），欲证明被告林爽违约造成原告损失的中介费数额。3.林爽与赵萍的户口3页（复印件），欲证明二被告系母女关系。4.原告申请法院调取的被告赵萍房产变更记录2页（原件），欲证明房产出让日期是2019年11月5日，2019年11月4日被告电话通知原告房子不卖给原告了，次日被告赵萍就将房产过户，证明二被告违约在先。5.视频录像光盘1份（附视频详细字幕），欲证明被告林爽亲口承认自己违约的事实。6.申请证人朱某、孙某出庭作证，证实此次房产交易的真实性及被告违约在先、原告已付给中介公司中介费的事实。上述证据与本案有关联，证据形式符合要求，故本院对上述证据真实性均予以确认。被告林爽、赵萍未出庭，未向本院提交证据，对原告所举上述证据亦未进行质证。根据原告当庭陈述及所举证据，认定本案事实如下：2019年10月21日，原告王宏瑞作为买受方（乙方），被告赵萍（林爽代替赵萍签字，被告赵萍与被告林爽系母女关系）、林爽作为出卖方（甲方），双方与中介方大庆市佶泰房地产经纪有限公司(丙方)共同签订《房地产买卖合同》一份，约定被告林爽将被告赵萍所有的位于开发区湖滨二期工程水岸华庭居住区F-26-2-301室房屋以总价款530000元的价格出售给原告王宏瑞，被告赵萍配合原告贷款付房款，原告王宏瑞于2019年12月20日前付清尾款，付清尾款后3个工作日内交房。同时合同第十条约定，甲、乙双方自签订本合同之日起，中途不得违约。如乙方违约，定金全部归甲方所有，如甲方违约，自违约之日起三个工作日内将乙方所支付定金的双倍返还给乙方；无论哪一方违约，违约方需承担丙方服务佣金（成交额的1.5%）。2019年10月23日，原告王宏瑞向中介方大庆市佶泰房地产经纪有限公司支付15500元中介服务费。2019年11月4日，被告林爽电话通知原告王宏瑞涉案房屋不卖给原告王宏瑞了，2019年11月5日被告赵萍将涉案房屋过户到案外人高国斌名下。原告王宏瑞因与被告林爽关于定金的返还及中介费用的承担问题未能达成一致，故诉至法院。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。行为人没有代理权以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。涉案房屋产权人为被告赵萍，被告林爽以被告赵萍的名义代替被告赵萍签字与原告王宏瑞于2019年10月21日签订《房地产买卖合同》，又于2019年11月4日以电话形式通知原告不再将涉案房屋出卖给原告，被告赵萍于2019年11月5日将涉案房屋过户到案外人高国斌名下，被告赵萍以自己的行为表明对被告林爽出卖该涉案房屋的行为不予追认，故被告林爽的行为系无权代理，该《房地产买卖合同》对被代理人即本案被告赵萍不发生效力，因该合同产生的相应责任应由行为人即被告林爽承担。根据《物权法》第十五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定,出卖人被告林爽虽未取得处分权,其订立的合同对被告赵萍不产生效力,但对原告王宏瑞、被告林爽及中介方大庆市佶泰房地产经纪有限公司仍有效。原告王宏瑞按约定交付给被告林爽10000元定金，被告林爽应按约定履行出卖该涉案房屋的相关事宜，但被告林爽2019年11月4日通知原告王宏瑞不再出卖涉案房屋，被告林爽构成违约。原告王宏瑞据此要求被告林爽承担违约责任，本院予以支持。且根据《房地产买卖合同》第十条约定，甲、乙双方自签订本合同之日起，中途不得违约。如乙方违约，定金全部归甲方所有，如甲方违约，自违约之日起三个工作日内将乙方所支付定金的双倍返还给乙方；无论哪一方违约，违约方需承担丙方服务佣金（成交额的1.5%）。故对原告王宏瑞要求被告林爽返还定金10000元及赔付定金10000元的诉请予以支持；关于原告王宏瑞要求被告林爽支付中介费用15500元的诉请，根据该条约定被告林爽需要承担的中介服务费用为7950元（530000元×1.5%＝7950元），原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、被告林爽于本判决生效后十日内返还原告王宏瑞定金10000元;二、被告林爽于本判决生效后十日内赔付原告王宏瑞定金10000元;三、被告林爽于本判决生效十日内赔付原告王宏瑞中介费7950元。四、驳回原告王宏瑞其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费344元（已减半收取），由被告林爽负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本案所涉货币种类均为人民币）审判员  迟雪莲二〇二〇年八月十日书记员  高 磊附法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。