陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终9290号上诉人（原审被告）：张建华，男，1975年7月10日出生，汉族，无业，住西安市新城区。被上诉人（原审原告）：陕西易宣物业管理有限公司，住所地：西安市新城区含元路八府庄园小区**。法定代表人：赵亚平，该公司总经理。委托诉讼代理人：张宝庆，男，1970年3月1日出生，汉族，该公司办公室主任，住西安市雁塔区。上诉人张建华因与被上诉人陕西易宣物业管理有限公司（以下简称易宣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2020)陕0102民初1429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张建华上诉请求：1.依法判罚易宣物业公司常年侵害业主健康权，按照国家法定标准向张建华全家赔偿精神健康赔偿金，因易宣物业公司实际未向其提供打扫卫生等服务，因此其无需交纳物业服务费并理应废除双方签订的合同并向张建华道歉。易宣物业公司将共同绿地租赁给商店及存车棚和大门电梯广告收费，理应向全体业主公示并按户分钱；2.因一审判决侵害了人民利益、业主权益，应依法判令一审法院判决无效，并追究相关人员违法责任；3.由易宣物业公司承担本案所有费用。事实和理由：一、易宣物业公司将房屋出租给饭馆安装大匹风机管道，长期轰轰响，致使张建华常年精神衰弱、头痛与心肌梗塞，需要吃药，身体健康受到严重损害，易宣物业公司应当承担责任。二、应依法追究一审法院错误判决的责任。易宣物业公司辩称，一、一楼商铺所有权不属于物业公司，物业公司只是给商铺提供基本的水、电等物业服务。关于商铺的噪音影响不属于物业的管理范围内；二、一层商铺顶层的垃圾，物业公司按照物业服务合同每三个月清理一次，张建华以此理由拒交物业费无事实依据及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。易宣物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张建华给付自2013年12月至2019年12月期间物业费用（物业费、电梯费、暖气基础费、城市垃圾处理费用、水费）8649.6元，违约金15651.51元，合计24301.11元；2.由张建华负担诉讼费用。一审法院认定事实：张建华系西安市新城区含元路八府庄园小区6号楼2层4号房屋业主，房屋建筑面积73.99平方米。2012年7月27日，张建华（乙方）与西安居安物业管理有限责任公司（甲方、以下简称居安物业公司）签订八府庄园（怡园）小区物业管理服务协议。协议约定：物业费0.90元/月/㎡，乙方按其拥有物业的建筑面积交纳；物业服务费、城市生活垃圾处理费、电梯费缴纳时间为每季度的第一个月的一至十五日前缴纳季度费用；乙方应于开发建设单位通知其办理入住手续之日起交纳物业服务费用，当月超过15天（含15天），物业服务费用、电梯费按一个月计费，不足15天的按半个月计费；乙方应自觉按时交纳有关物业管理的各项费用，逾期缴纳的甲方可从逾期之日起至实际给付之日止每日加收应缴纳费用的千分之五的滞纳金。在八府庄园（颐园）物业服务内容和收费标准中，服务内容部分载明：代收代缴水、电费、生活垃圾收集处理等费用。2014年3月16日，陕西颐和房地产开发有限公司与易宣物业公司签订八府庄园安置小区前期物业服务合同，选聘易宣物业公司对八府庄园安置小区提供前期物业管理服务。合同约定：第一条，物业名称：八府庄园安置小区，坐落位置：西安市新城区含元路；第六条，物业服务收费采用包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅0.9元/月·平方米；第七条，业主应于集中安置交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在每季第一个月15日前履行缴纳义务；第二十七条，业主或物业使用人违反合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日3‰的标准支付违约金；第三十一条，合同期限自2014年3月16日起至2016年3月15日止。2014年4月10日，易宣物业公司与居安物业公司签订合同权利义务概括转让协议书，约定：一、甲方（居安物业公司）将其与陕西颐和房地产开发有限公司于2011年12月15日签订的关于八府庄园安置小区等小区的八府庄园安置小区前期物业服务合同中的权利义务一并转让给乙方（易宣物业公司）；二、双方同意，前述合同项下甲方（居安物业公司）的全部义务和权利自2014年4月8日起均由乙方（易宣物业公司）承继。协议书签署后，易宣物业公司在小区公告栏内张贴协议全文向全体业主进行了公示告知。张建华收房入住后，交纳了自2013年12月至2015年12月的物业费等部分费用，欠缴水费380.8元；2016年1月至2019年12月，欠缴物业费、电梯费、公摊电费、垃圾费、水费等共计6467元；2016年11月至2019年12月欠缴暖气费1801.8元；总欠费共计8649.6元。易宣物业公司多次催要未果，遂诉至法院。一审法院认为，依法签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。易宣物业公司和居安物业依据其与颐和地产签订的八府庄园安置小区前期物业服务合同向包括张建华在内的全体业主提供了物业服务，张建华亦应按照权利义务相一致的原则向易宣物业公司缴纳物业费用。但其未按约足额缴纳，已构成违约，依法应承担违约责任。居安物业对张建华欠交的物业费用享有债权，其将该债权转让给易宣物业公司，并通知了包括张建华在内的全体债务人，对张建华当然发生效力。根据双方物业管理服务协议约定，易宣物业公司所提供的服务内容含有“代收代缴水、电费、生活垃圾收集处理等费用”，故易宣物业公司要求张建华缴纳自2013年12月至2019年12月期间物业费用（包括物业费、电梯费、暖气基础费、城市垃圾处理费、水费）8649.6元的诉请，于法有据，应予支持。易宣物业公司主张违约金15651.51元（按每日3‰计算），数额过高，一审法院予以调整，按张建华欠缴物业费用总额的30%计算违约金即2594.88元为宜。庭审中张建华辩称2016年11月15日至2017年1月15日没有通暖，应该扣除暖气费之理由，经查，张建华居住的房屋第一个供暖期自2016年1月15日至2016年3月15日，第二个供暖期自2016年11月15日至2017年3月15日，以后供暖期类推，故张建华辩称之理由缺乏事实依据，法院不予采纳。张建华辩称易宣物业公司将小区花园、健身房等改为商店及车棚等，但收益未向业主发放，该情况属于业主的共有权行使，与本案不属于同一法律关系，在本案中不予处理，张建华可另行主张。张建华辩称其居住房屋墙面存在质量问题，该情况应由房屋买卖合同进行约束，与本案亦不属同一法律关系，张建华可另行主张。张建华辩称易宣物业公司在履行物业服务时存在一定问题，一审法院认为，易宣物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，如其在物业管理服务过程中存在瑕疵，张建华可以根据双方物业管理服务协议约定及相关法律法规的规定，要求物业服务企业承担限期整改、继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，也可提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。故对张建华的辩称，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：张建华于本判决生效后十日内向陕西易宣物业管理有限公司支付西安市新城区含元路八府庄园小区6号楼204室自2013年12月至2019年12月期间的物业费用（包括物业费、电梯费、暖气基础费、城市垃圾处理费、水费等）8649.6元及违约金2594.88元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费408元，由张建华负担。二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张建华与易宣物业公司签订的物业服务协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按协议履行。本案中，易宣物业公司提供了物业服务，张建华应支付物业服务各项费用，张建华拖欠物业服务各项费用构成违约，应向易宣物业公司支付拖欠的物业服务各项费用。易宣物业公司主张张建华履行交费义务，依法应予支持。张建华在上诉时对一审法院认定其欠付租金数额及应支付的违约金未提起异议，本院依法予以确认。其在上诉时主张易宣物业公司侵害其健康权，应向其赔偿精神健康赔偿金、赔礼道歉、并按户分钱，该上诉请求与本案物业服务合同纠纷不属同一法律范畴，不属于本案的审理范围，本案对此不予涉及。综上所述，张建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费92元，由张建华负担。本判决为终审判决。审 判 长 马莉莉审 判 员 马延环审 判 员 秦燕燕二〇二〇年八月三十一日法官助理 同江龙书 记 员 孙婉侠