天津市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）津民终269号上诉人（一审原告）：宋礽倩，女，1982年3月28日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：贾俊鹏，天津世林律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：中地长泰建设有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店环宇大厦****。法定代表人：孟繁非，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李洪陆，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱俊，北京市时代九和律师事务所律师。一审第三人：天津市宏业达物业发展有限公司，住所地天津市河**中山北路与华新大街交口东南侧鼎盛大厦1401。法定代表人：武嘉，该公司董事长。委托诉讼代理人：武成凤，女。上诉人宋礽倩因与被上诉人中地长泰建设有限公司（以下简称中地长泰公司）、一审第三人天津市宏业达物业发展有限公司（以下简称宏业达公司）案外人执行异议之诉一案，不服天津市第一中级人民法院（2018）津01民初910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宋礽倩的委托诉讼代理人贾俊鹏，被上诉人中地长泰公司的委托诉讼代理人李洪陆、一审第三人宏业达公司的委托诉讼代理人武成凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋礽倩上诉请求：1.确认中地长泰公司申请执行的天津市河北区中山××路××号××房产所有权为宋礽倩所有；2.请求法院判决停止对天津市河北区中山××路××号××房产的执行；3.本案诉讼费由中地长泰公司承担。事实和理由：1.宋礽倩自签订房屋买卖合同后，一直积极缴纳房款，总共缴纳了四笔款项，前三笔款项已经法院判决认定真实有效，宋礽倩已提供充分证据证明足额缴纳了最后一笔房款897400元，宋礽倩与宏业达公司结清了全部房款；2.宋礽倩自购房后一直要求宏业达公司办理过户登记，宏业达公司没有回应，未能办理过户的责任在宏业达公司。被上诉人中地长泰公司辩称：1．宋礽倩没有向宏业达公司足额支付购房款；2．宋礽倩因自身原因未办理过户登记不能排除法院对于查封房屋的强制执行。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审第三人宏业达公司述称：宋礽倩缴纳了全部购房款，最后一笔897400元宏业达公司收到了，同意宋礽倩的请求。宋礽倩向一审法院提出诉讼请求：1.确认中地长泰公司申请执行的天津市河北区中山××路××号××房产所有权为宋礽倩所有；2.请求法院判决停止对天津市河北区中山××路××号××房产的执行；3.本案诉讼费由中地长泰公司承担。一审法院认定事实：2009年10月31日宋礽倩与宏业达公司签订天津市商品房买卖合同，合同约定宋礽倩购买位于河北区中山××路××号××房产，该房产设计用途为商业，建筑面积149.9平方米，购买单价为26000元，总房款为3897400元。并约定2009年10月31日，宏业达公司将上述房产交给宋礽倩。2009年5月26日天津市大天津烟酒商贸有限责任公司向宏业达公司以转账支票形式缴纳房款50万元。2009年6月5日天津市大天津烟酒商贸有限责任公司向宏业达公司以转账支票形式缴纳房款150万元。2009年8月28日天津市大天津烟酒商贸有限责任公司出票100万元，2009年8月31日该支票入账至天津成志建筑设计有限公司，宏业达公司认可该公司系本公司关联公司。宋礽倩自述2009年10月8日以现金形式向宏业达公司工作人员武成凤在交通银行股份有限公司天津北站外支行开立的1209××××5202账户存入897400元。现查证，武成凤于2009年10月8日活期账户有897400元入账。宏业达公司于诉讼中认可该款为诉争房房款。天津市大天津烟酒商贸有限责任公司烟酒销售分公司2009年12月31日的营业执照记载营业场所为天津市河北区中山××路××号××，即诉争房屋地址。天津市大天津烟酒商贸有限责任公司股东为宋彪、齐廷燕，依据居民户口簿显示宋彪、齐廷燕为宋礽倩父母。中地长泰公司与宏业达公司建设工程施工合同纠纷一案，中地长泰公司于2013年11月7日向一审法院提出财产保全申请。一审法院于2013年11月12日作出（2013）一中民一初字第35号民事裁定书，裁定：“一、冻结担保人金国成的银行存款2000000元；二、冻结被告天津市宏业达物业发展有限公司的银行存款20000000元或查封、扣押其同等价值的财产。”2013年11月18日，一审法院作出（2013）一中民一初字第35号协助执行通知书，由天津市河北区房管局协助查封了宏业达公司名下包括本案诉争房屋在内的7套房地产，查封期限自2013年11月18日至2015年11月18日。后，续封至2021年11月14日。2014年4月18日，一审法院作出（2013）一中民一初字第35号民事判决，驳回了中地长泰公司的诉讼请求。中地长泰公司不服该判决，向天津市高级人民法院提起上诉。天津市高级人民法院于2014年8月1日作出（2014）津高民一终字第0060号民事裁定，裁定发回重审。2016年9月29日，一审法院作出（2014）一中民一重字第0005号民事判决书，判决：“一、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）天津市宏业达物业发展有限公司给付原告（反诉被告）中地长泰建设有限公司工程款3937329.36元，并按中国人民银行同期同类贷款利率，给付自2009年1月1日起计算至实际给付之日止的利息；二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）天津市宏业达物业发展有限公司返还原告（反诉被告）中地长泰建设有限公司保证金2500000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率，给付自2007年11月28日起计算至实际给付之日止的利息；三、驳回原告（反诉被告）中地长泰建设有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）天津市宏业达物业发展有限公司的反诉请求。案件受理费286846元，由中地长泰建设有限公司负担229476元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担57370元。反诉案件受理费154032元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担。鉴定费200000元，由中地长泰建设公司负担160000元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担40000元。保全费5000元，由中地长泰建设有限公司负担4000元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担1000元。”中地长泰公司不服该判决，向天津市高级人民法院提起上诉，天津市高级人民法院于2017年12月29日作出（2017）津民终31号民事判决书，判决：“一、维持天津市第一中级人民法院（2014）一中民一重字第0005号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更天津市第一中级人民法院（2014）一中民一重字第0005号民事判决第一项为：本判决生效后十日内，天津市宏业达物业发展有限公司给付中地长泰建设有限公司工程款3945288.36元及利息（自2009年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费286846元，由中地长泰建设有限公司负担229476元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担57370元。一审反诉案件受理费154032元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担。一审案件鉴定费200000元，由中地长泰建设公司负担160000元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担40000元。一审案件保全费5000元，由中地长泰建设有限公司负担4000元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担1000元。二审案件受理费272088元，由中地长泰建设有限公司负担213800元，天津市宏业达物业发展有限公司负担58288元。”2018年8月24日，一审法院作出（2018）津01执340号查封公告，拟评估拍卖（2013）一中民一初字第35号民事裁定书查封的房地产。宋礽倩2018年9月5日向天津市河北区人民法院以商品房销售合同纠纷起诉，2018年9月29日天津市河北区人民法院以（2018）津0105民初6934号民事裁定书，裁定驳回宋礽倩的起诉。2018年10月宋礽倩提出执行异议，一审法院于2018年12月3日作出（2018）津01执异101号执行裁定书，驳回宋礽倩诉讼请求。一审法院认为，本案争议焦点在于宋礽倩就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持，应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的50%，该条规定基于对消费者生存权这一价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条。就本案而言，中地长泰公司对宏业达公司享有的债权虽然系工程价款而形成的，但生效的（2017）津民终31号民事判决并未确定中地长泰公司享有工程价款优先权，因此中地长泰公司申请执行的债权为一般债权。基此，本案可以适用《执行异议和复议规定》第二十八条。结合本案，第一、2009年10月31日宋礽倩与宏业达公司签订天津市商品房买卖合同，双方自愿且不违反法律规定，应属于合法有效的买卖合同。第二、根据天津市大天津烟酒商贸有限责任公司烟酒销售分公司2009年12月31日的营业执照记载营业场所为天津市河北区中山××路××号××，即诉争房屋地址，应当认定宋礽倩在查封之前已占有、使用涉案房屋。第三、根据宋礽倩提供的缴纳房款明细，2009年5月26日50万元、2009年6月5日150万元、2009年8月28日100万元可以认定为诉争房屋房款，武成凤于2009年10月8日活期账户入账897400元无证据证明系原告缴纳，且该账户为私人账户，不符合购房通常交易习惯。宏业达公司于本诉中认可宋礽倩已完全支付诉争房款，该认可行为在宏业达公司与宋礽倩之间产生效力，但该笔款项的缴款效力不能及于本案。第四、涉案不动产登记在宏业达公司名下，已在2012年8月3日完成初始登记，具备办理产权证的条件。宋礽倩自购房后直至一审法院执行庭准备拍卖期间，没有向房屋登记机构递交过户登记材料，或者向宏业达公司提出办理过户登记请求等积极行为，且缺乏合理客观理由，因此不能视为宋礽倩不存在过错。基此，宋礽倩不同时符合上述的四个条件，其提出确认涉案房屋为所有，并请求判令停止对涉案不动产的执行，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上所述，判决如下：“驳回原告宋礽倩的全部诉讼请求。案件受理费37979元，由原告宋礽倩负担。”二审期间，宋礽倩围绕上诉请求提供了四组新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。具体情况如下：证据一：2009年10月8日宏业达公司出具的897400元的收款确认单，证明宏业达公司收到了897400元购房款；证据二：2009年12月15日武成凤向宏业达公司转账100万的银行支付凭证，证明武成凤将897400元购房款从个人账户转至宏业达公司账户；证据三：宏业达公司销售台账，证明2009年10月8日天津市大天津烟酒商贸有限责任公司代宋礽倩支付了购房款897400元；证据四：购房者张月娥、赵轩收款确认单，证明宏业达公司销售台账记载内容真实有效。中地长泰公司质证意见：对证据一、证据二真实性、关联性均不认可，认为上述证据不足以证明宋礽倩支付了897400元的购房款；对证据三、四真实性、关联性均不予认可。本院经审查认为，关于宋礽倩是否实际支付了897400元的问题，从款项数额上看，涉案房屋总房款3897400元，前三笔款项2009年5月26日50万元、2009年6月5日150万元、2009年8月28日100万元，合计300万元，剩余款项为897400元，2009年10月8日武成凤活期账户入账897400元，款项金额与购房款尾款数额恰好一致；从收款人身份上看，武成凤自述为宏业达公司现任法定代表人武嘉之女，且在本案中担任宏业达公司的委托诉讼代理人，其身份具有接收款项的合理性；从款项性质上看，销售台账记载内容、收款确认单对宏业达公司收取了897400元款项的事实具有证明力；从付款时间上看，上述四笔款项间隔时间不长，且均在合同签订日2009年10月31日之前。综合上述因素，本院认为宋礽倩已实际支付第四笔款项897400元达到了高度概然性，应当认定宋礽倩已支付了全部房款。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：宋礽倩对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋被查封前，宋礽倩与宏业达公司就涉案房屋已签订天津市商品房买卖合同，并且宏业达公司已在涉案房屋被查封前将该房屋交付宋礽倩，故一审法院认定本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定中第（一）、（二）两个情形，是正确的。关于宋礽倩是否支付完毕全部购房款的问题。本院根据现有证据并结合全案事实分析，认定宋礽倩已支付宏业达公司涉案房屋的全部房款，中地长泰公司虽对宋礽倩实际支付全部房款的证据的真实性提出异议，但未能提供证据予以证明，亦未申请司法鉴定，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应承担举证不能的不利后果，本院对其抗辩意见不予支持。关于涉案房屋未能办理过户登记的原因，宋礽倩2009年交纳全部房款并占有涉案房屋，涉案不动产登记在宏业达公司名下，2012年8月3日才完成初始登记，具备办理产权证的条件。中地长泰公司并未提出证据证明宏业达公司曾就此事通知宋礽倩或者宋礽倩存在怠于办理过户登记的其他情形，故宋礽倩对未能办理过户登记并不存在明显过错。综上，宋礽倩要求排除执行并解除查封的诉请符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，可以适用该条排除执行。另外，关于宋礽倩起诉要求确认对涉案房屋享有所有权的问题。《执行异议和复议规定》第二十八条规定系对不动产买受人的特殊保护，并非基于对不动产或商品房所有权的保护，在符合第二十八条规定可排除执行情形下，并未认定买受人享有所有权。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据已查明的事实，宏业达公司原为涉案房屋的所有权人。宋礽倩在法院查封涉讼房屋前已经与宏业达公司签订天津市商品房买卖合同，宋礽倩可依据其与宏业达公司签订的合同请求宏业达公司履行办理房屋过户登记的义务，以保护其物权期待利益，但不能据此请求人民法院在本案中确认其享有房屋所有权。故，宋礽倩要求确认其对涉案房屋享有房屋所有权，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，宋礽倩的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市第一中级人民法院（2018）津01民初910号民事判决；二、停止对天津市河北区中山××路××号××号房产的执行。三、驳回宋礽倩的其他诉讼请求。一审案件受理费37979元，由宋礽倩负担。二审案件受理费37979元，由宋礽倩负担。本判决为终审判决。审判长  宫涛审判员  丁琪审判员  左楠二〇二〇年八月六日书记员  刘波