呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初3184号原告：张占军，男，个体，现住乌兰察布市。委托诉讼代理人：张娜，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：包春岩，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。被告：樊广茂，男，汉族，住呼和浩特市。内蒙古锦程教育培训学校，住所地呼和浩特市赛罕区乌兰察布东街**兴安丽景**楼。法定代表人：樊广茂，校长。原告张占军与被告樊广茂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张占军及其委托诉讼代理人张娜、包春岩，被告樊广茂及内蒙古锦程教育培训学校法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张占军诉称，原告购买了位于呼和浩特市××区、513号房屋,2018年8月21日原告与内蒙古玖寓玖居科技管理有限公司签订《房屋出租委托代理合同》《补充协议》,约定原告将上述房屋委托内蒙古玖寓玖居科技管理有限公司(以下简称玖寓玖居公司)出租,玖寓玖居公司按照每月1250元向原告支付租金。由于玖寓玖居公司未按约定向原告支付租金,原告向回民区人民法院提起了诉讼,2019年12月12日呼和浩特市回民区人民法院作出(2019)内0103民初4742号民事判决书,判决确认原告与玖寓玖居公司签订的《房屋出租委托代理合同》、《补充协议》解除,并偿还拖欠原告的房屋租金。后经原告了解内蒙古玖寓玖居科技管理有限公司把本案争议房屋出租给被告樊广茂,原告多次找到被告要求其返还房屋,被告称2020年4月6日到期,但时至今日被告仍未向原告返还房屋,也拒绝支付续租的租金。原告为了维护其合法权益故诉至贵院,请求人民法院依法判令：1、被告返还原告位于呼和浩特市××区、513号房屋（房屋价值约20万元）；2、被告支付房屋占用期间即2020年4月7日起至实际返还房屋之日止的租金，按照每套房每月租金1250元计算，暂时计算至2020年5月11日合计为2920元；3、诉讼费由被告承担。被告樊广茂辩称，原告起诉被告樊广茂立案依据不符合事实，实际租房人是锦程教育学校，樊广茂只是法人代表。被告内蒙古进程培训学校辩称，被告与久遇久居签订的合同，合同签订时明确和甲乙双方的权利义务，甲方应保证房屋的合法性等，否则退还所有租金和损失，原告委托人作为合同的过错方，所以原告就应承担被告的损失，赔偿被告的各项损失。经审理查明：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。一、张占军提交了《商品房买卖合同》、《房屋出租委托代理合同》、微信聊天记录及邮政快递邮寄存根、《房屋租赁合同》等证据，以证明其主张事实。二、樊广茂、锦程学校提交的证据为：张占军的授权委托书、玖寓玖居与锦程学校签订的《房屋租赁协议》、玖寓玖居出具的收据。经本院核实，上述证据在庭审中均得到证实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月7日，张占军、陈爱霞与永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司签订《商品房买卖合同》，购买永泰城购物中心D座5层512号，房屋建筑面积66.82平方米。2017年8月7日，张占军、陈爱霞与永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司签订《商品房买卖合同》，购买永泰城购物中心D座5层513号，房屋建筑面积68.07平方米。2018年8月21日，张占军（甲方）与内蒙古玖寓玖居科技管理有限公司（乙方、简称玖寓玖居公司）签订《房屋出租委托代理合同》及《补充协议》（共委托出租五套房屋，本案中的512、513号为其中两套）。《房屋出租委托代理合同》约定，张占军将永泰城购物中心D座5层512、513号房屋委托给玖寓玖居公司对外出租，租赁用途为居住。甲方授权乙方与承租人签署与房屋租赁有关的法律文件，乙方代甲方向承租人收取租金，出租代理期自2018年9月10日至2021年9月9日。甲方应于2018年9月10日将房屋交付给乙方。甲方委托乙方代理出租该房屋的租金标准为月租金1250元/套，日租金41.6元（按每月30日计算）。该房屋里的设施包括床、衣柜、热水器、油烟机。《补充协议》512号房屋约定，租金按季度支付，首期租金为12500元，之后的每季度租金为18750元。乙方于2018年9月10日支付甲方押金4500元，租赁期满甲方退还乙方押金。《补充协议》513号房屋约定，租金按季度支付，首期租金为10000元，之后的每季度租金为15000元。乙方于2018年9月10日支付甲方押金3600元，租赁期满甲方退还乙方押金。同日，张占军给玖寓玖居公司出具了《授权委托书》。2019年3月29日,玖寓玖居公司（出租方、甲方）与锦程学校（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定将永泰城购物中心D座512房屋出租给锦程学校使用，租赁期限共五年，自2019年4月1日起至2024年4月1日。房屋租金1500元/年，房屋押金1500元/套，房屋押金在合同到期后全额退还。2019年3月29日,玖寓玖居公司（出租方、甲方）与锦程学校（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定将永泰城购物中心D座513房屋出租给锦程学校使用，租赁期限共五年，自2019年3月30日起至2024年3月29日。房屋租金1500元/年，房屋押金1500元/套，房屋押金在合同到期后全额退还。同时在协议第二条中约定，1、如因政策或非乙方原因导致无法继续办学的，退还合同期内租金，造成损失的应承担相应责任；3、甲方保证乙方所租赁的房屋具有合法性，没有任何权益和债务纠纷，保证合同期内正常使用，否则将退还乙方合同期内所有租金和押金，导致乙方遭受损失的并给予赔偿；4、在乙方办理办学许可、工商、税务、城管等手续时，甲方要为乙方提供该房屋的相关有效证明材料。协议签订后，锦程学校向玖寓玖居公司支付了截至2020年3月31日的租金36000元以及押金1500元、服务费1400元。另查明，玖寓玖居公司按合同约定向张占军支付了三个季度的租金之后，未再支付租金。因此张占军向回民区人民法院提起了诉讼，请求确认《房屋出租委托代理合同》及《补充协议》于2019年9月2已解除，并主张拖欠的租金33750元和违约金10000元。经过审理，2019年l2月12日回民区法院作出(2019)内0103民初4742号民事判决书，判决：一、确认张占军与玖寓玖居公司签订的《房屋出租委托代理合同》和《补充协议》解除；二、玖寓玖居公司向张占军支付房屋租金33750元、违约金10000元。经本院在本案庭审中核实，上述判项中的租金33750元是截止到2020年3月31日。再查明，在本案诉讼之前，2020年4月22日张占军通过邮递向樊广茂发送了律师函，告知“张占军与玖寓玖居签订的合同已解除，要求樊广茂返还房屋”，因双方未协商成功，张占军于2020年5月20日起诉至本院。本院在审理过程中询问锦程学校“现在是否同意返还房屋”，锦程学校表示“可以退还，但高杰应当依据玖寓玖居与锦程学校签订的房屋租赁协议返还租金、押金、服务费、损失、赔偿无法办学损失”。本院认为，锦程学校与玖寓玖居公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。玖寓玖居公司出租该房屋系基于张占军的授权及其与张占军签订的《房屋出租委托代理合同》及补充协议。之后玖寓玖居公司违约导致《房屋出租委托代理合同》及补充协议解除，也因此导致锦程学校与玖寓玖居公司签订的《房屋租赁协议》无法继续履行。现张占军要求锦程学校返还房屋，锦程学校亦同意返还，但对费用存在争议，本院通过判决支持返还房屋。对于租金、押金、服务费、损失、赔偿无法办学损失问题，如果合同有约定，应当按照合同约定处理。本案中，张占军与玖寓玖居公司签订的合同为委托人与受托人之间的合同，玖寓玖居公司与锦程学校签订的合同为受托人与第三人之间的合同。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，玖寓玖居公司与锦程学校签订合同时在授权期限内，并且向锦程学校出示了高杰的授权委托书，据此应认定锦程学校对委托代理的事情知悉，该《房屋租赁协议》直接约束张占军与锦程学校。该《房屋租赁协议》中约定，如果因非承租方的原因导致合同不能继续履行的，出租方应当退还已付租金及押金。锦程学校已支付截至2020年3月31日的租金亦实际占有房屋至2020年3月31日，而张占军仅主张自2020年4月7日之后的租金，因此不存在返还。自2020年4月1日开始，房屋仍由锦程学校占有，不论其是否实际经营或者闲置，均未将钥匙予以返还，现房屋钥匙仍由锦程学校持有，故在此期间所产生的房屋占用损失应当参照合同金额由锦程学校予以承担。对于房屋租赁价款，张占军自愿以1250元/月主张，本院予以准许，但玖寓玖居公司所收取的押金3000元应予以扣减。经本院重新计算，自2020年4月7日至本判决作出之日即2020年8月12日止，锦程学校应向高杰支付的费用为41.6元×2×127天-3000元=7566.4元。对于被告所称的损失费用，不在本案审查范围，应另行主张。因樊广茂仅系法定代表人，其行为系职务行为，故应由锦城学校负担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告内蒙古锦程教育培训学校于本判决生效之日起十日内向原告张占军返还位于呼和浩特市××区、513号房屋；二、被告内蒙古锦程教育培训学校于本判决生效之日起十日内向原告张占军支付房屋占用租金7566.4元（暂计至2020年8月12日），之后的房屋占用租金按每日41.6元自2020年8月13日计算至实际返还房屋之日止。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告张占军的其他诉讼请求。案件受理费2172元（原告已预交），由被告内蒙古锦程教育培训学校负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王敏龙二0二0年八月十二日书记员 冀丽红