甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0702民初2550号 原告：冯某，甘肃省张掖市人。 原告：聂某，甘肃省张掖市人。 二原告共同委托诉讼代理人：吴某，甘肃祁峰律师事务所律师。 被告：曾某，甘肃省张掖市人。 第三人：王某，甘肃省张掖市人。 委托诉讼代理人：高某，甘肃金彤律师事务所律师。 原告冯某、聂某与被告曾某、第三人王某执行异议之诉一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯某及委托诉讼代理人吴某，被告曾某、第三人王某委托诉讼代理人高某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯某、曾某向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除甘州区人民法院对甘州区玉关路颐景嘉园3号楼19层5-1901室房屋的查封；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、涉案查封的位于甘州区玉关路颐景嘉园3号楼19层5-1901室的房屋属原告冯某、聂某支付合理对价依法取得，并已经实际占有的房屋，房屋所有权已经转移，法院查封错误。1.原告冯某与第三人王某系朋友关系。2013年11月23日、2014年1月12日、2014年10月18日、2015年9月7日，王某分别向原告冯某借款共计95.8万元。2017年9月20日，经双方结算，王某只偿还了20万元的借款及部分利息，仍下欠原告冯某75.8万元借款。同日，双方达成以房抵债协议并签订了《房地产以物抵债协议书》，协议书中约定王某以自己名下甘州区玉关路颐景嘉园3号楼19层5-1901室房屋顶抵借款60万元，并保证该房屋产权无争议，不存在法律瑕疵，于2018年3月20日将该房屋过户至原告冯某名下。同时出具了《房屋出售承诺书》，承诺将涉案房屋以60万出售(实为抵顶)给原告冯某所有，将于2018年3月20日将该房屋产权办理至冯某名下。当日，王某就将涉案房屋钥匙及门禁卡交付于原告冯某，随后原告及家人在此房屋内居住至今，并承担了该涉案房屋2017年至今的物业费、暖气费、水电费等相关费用等。2.《房地产以物抵债协议书》约定时间到期后，原告要求王某按约定将涉案房屋过户至自己名下，但王某以房产证被抵押给银行不能办理房屋过户为借口推延过户时间。后二原告多次与王某交涉要求办理房屋过户手续，但王某均用各种理由推脱。在此期间，原告到张掖市不动产登记中心试图办理该涉案房屋的过户手续，但查询不到该房屋的任何信息，原告无任何过错。3.2018年10月18日，原告找到王某，并与王某一同办理房屋过户手续时才知晓，该涉案房屋已于2018年7月11日被甘州区人民法院查封且无法过户。后该房屋又于2019年6月5日被二次查封，延长了查封期限。首次查封是张掖市甘州区人民法院，查封法律文书案号为(2016)甘0702执521号，查封期限为2018年7月11日至2020年7月10日，登记时间为2018年7月16日;4.自2017年9月案涉房屋已由原告占有入住至今，且该房屋暖气费、天然气费、物业费、电费、水费等各项费用开支均由原告承担并缴纳，时至今日该房屋产权也不能办理过户，但权属已经转移由原告所有。二、原告与王某签订的《房地产以物抵债协议书》和《房屋出售承诺书》系合法有效的书面买卖合同、已经实际履行。以上书面文件在签订时系双方真实意思表示，均不违反法律强制性规定，且合法有效并受法律保护，非因法定事由不得确认无效。1.甘州区人民法院查封涉案房屋之前原告已合法占有该不动产并使用。原告与王某签订协议时间为2017年9月20日，该涉案房屋第一次被登记查封的时间是2018年7月16日，在该房屋查封之前原告已为房屋实际使用人，法院不得在未告知的情况下即查封该房屋;2.原告已支付了该涉案房屋的合理对价。原告与王某在协议中约定，用借款顶抵60万元的购房款，应视为原告已按照合同约定一次性支付了全部房屋价款，未有拖欠行为，其本身并无过错;3.该涉案房屋最终未能过户至原告名下并非原告过错导致。因王某在协议中保证该涉案房屋无法律瑕疵和权利负担，原告才愿意以借款顶抵房屋价款购买该房屋，但后期因王某的诉讼纠纷才导致该房屋被查封，原告并无过错且不知情，而且王某也未按协议约定办理房屋过户手续，才导致原告履行不能，故人民法院不应对该房屋采取查封措施。综上，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依据最高人民法院法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。甘州区法院查封的××区)属原告冯某、聂某支付合理对价依法取得并已经实际占有的房屋，故法院应解除对该房屋的查封措施，依法维护原告的合法权利。 被告曾某辩称：被告于2015年起诉王某，法院于2016年执行。2018年7月11日，法院查封了王某的房屋。若如原告所诉，王某的房屋于2018年3月转让给原告，原告为何当时不提出异议，而在时隔两年后才提起执行异议之诉。原告和王某之间的以物抵债协议是其二人之间形成的，并未经过房屋产权部门的认可。原告与第三人王某达成的以物抵债协议书的时间与房屋出售承诺书出具时间为同一天，但约定办理房屋产权过户登记的时间不一致。 第三人王某辩称：原告所诉事实与理由均属实，被告向原告借款亦属实，被告同意原告各项诉请。 原告申请法庭出示以下证据：1.（2020）甘0702执异19号案件中甘肃省农村信用社回单5张（2013年11月21日一张、2013年11月24日一张、2014年1月22日两张、2016年8月31日一张）拟证明原告给第三人王某打款的事实；2.2015年9月7日王某出具的收条一张、借条一张，拟证明王某向原告借款18万元；3.2014年10月18日和2015年8月13日农商银行账户交易明细查询单两张，拟证明2014年10月18日、2015年8月，原告向王某账户打款；4.2015年4月18日王某和张雪梅出具的80万元借条一张，拟证明2015年4月18日，王某向原告借款80万，2015年9月7日，第三人王某再次向原告借款18万，共计98万；5.2014年1月22日王某和张雪梅出具的授权委托书一份、2015年4月18日王某和张雪梅出具的抵押承诺书一份、2017年9月20日王某出具的房地产以物抵债协议一份、以物抵债协议书打印件一份、2017年9月20日王某出具的房屋出售承诺书一份，以上证据拟证明2017年9月20日，原、被告双方签订以物抵债协议，被告将房屋出售给原告，并约定在2018年3月20日之前办理房屋过户手续；6.金辉物业管理公司增值税发票4张、水费收款收据3张、电信公司收款收据1张，拟证明原告在2017年9月20日已经实际入住涉案房屋；7.金辉物业公司2017年12月12日出具的居住证明一份，拟证明原告一直居住在涉案房屋。 被告曾某、第三人王某未提交证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告及第三人对原告提交的证据均无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述证据，本院认定事实如下：2013-2016年，原告陆续向第三人账户转款。2014年1月22日，第三人王某及其妻张雪梅给原告出具委托书一份，委托原告在第三人全部还清原告欠款以前，位于××园房屋由原告全权处理房屋使用权。2015年4月18日，第三人王某及其妻张雪梅向原告冯某出具80万元借条一张。当日，第三人王某及其妻张雪梅出具抵押承诺书一份，承诺：“本人于2015年4月18日向冯某借款捌拾万元整，借款期限为贰个月，现将位于××园房屋一套做为此借款的抵押，到期如果不能归还此借款，承诺人无条件将该套房屋让出归冯某所有。”2015年9月7日，第三人王某再次向原告出具18万元的借条、收条各一张。 2017年9月20日，第三人王某出具房屋出售承诺书一份，内容为：“本人王某于2017年9月20日将位××园房屋一套，以总价陆拾万元，出售给冯某所有，现有本人郑重承诺于2018年3月30日间该房屋产权办于冯某名下。”当日，原告冯某与第三人王某达成《房地产以物抵债协议书》一份，内容为：“2013年11月21日至23日，2014年1月22日，2014年10月18日，2015年9月7日，王某分四次向冯某共计借款98万元，双方约定月利息均为3分。借款后，2015年7月王某向冯某偿还了20万元本金及部分利息，现双方核算，王某仍欠冯某借款78万元。经双方协商一致，本着诚实信用、自愿平等、互谅互让的基本原则，双方自愿达成如下房地产以物抵债协议，双方必须共同遵守执行：本人王某自愿将自己所有登记在自己名下的在自××区房以总价60万元的价格抵顶给冯某并交付给冯某使用，王某承诺在2018年3月20日负责将该房屋过户至冯某名下并保证该房屋产权无争议，不存在法律上的瑕疵。抵顶房屋后，下欠借款18万元，双方约定月息为2分，从双方签订本协议之日计算，本人王某保证于2018年9月20日一次性付清。” 另查明：原告冯某、聂某系夫妻关系，原告冯某与第三人王某签订《房地产以物抵债协议书》后，二原告搬入甘州区颐景嘉园3号楼5单元1901室房屋居住，并交纳2017-2019年度物业费、暖气费。2019年12月12日，张掖市金辉物业管理有限责任公司出具居住证明一份，证明原告冯某、聂某居住在其公司管辖的××园。 再查明：曾某与王某、余有虎、袁作金、李伟、张建雄保证合同纠纷一案，本院于2015年6月12日作出（2015）甘民初字第2904号民事调解书，调解书确认：王某、余有虎、袁作金、李伟、张建雄偿付曾某借款250000元，于2015年8月15日前付125000元，下剩125000元于同年11月10日前付清，如逾期不付，则每逾期一次，由被告承担违约金50000元；案件受理费3620元，由曾某自愿负担。调解书生效后，王某等人未在生效法律文书确定的期限内履行其义务，被告曾某向本院申请强制执行，本院以（2016）甘0702执521号受理，在执行过程中。本院于2018年7月21日作出（2016）甘0702执521号执行裁定书，查封王某名下的位于张掖市××区房屋一套，查封期限为2018年7月11日至2020年7月10日。2016年11月22日，本院以“被执行人无可供执行财产”为由，终结本次执行程序。登记在第三人王某名下的位于张掖市××区房屋无抵押登记记录。 本院认为：对于本案原告冯某、聂某提出解除案涉房屋查封的诉求，应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，审查原告冯某、聂某是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，结合原告冯某、聂某所举证据及本案查明的事实，对二原告是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益认定如下：第一，关于在人民法院查封之前是否签订合法有效买卖合同的问题。以物抵债协议中，虽不包含支付房屋买卖合同价款的内容，但在原债权债务消灭的同时，相应的抵债款也就转化为买卖款，故以物抵债可视为一种购买不动产的价款支付方式。本案第三人王某为履行其欠原告冯某的债务，与原告签订《房地产以物抵债协议书》，系双方真实意思表示，原告冯某以其享有的债权抵扣了涉案房屋房款，第三人王某也出具房屋出售承诺书，通过交付涉案房屋抵扣相应的债务，故房屋出售承诺书及《房地产以物抵债协议书》具备不动产买卖合同的形式要件。且双方签订的《房地产以物抵债协议书》不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故涉案《房地产以物抵债协议书》合法有效。 第二，关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。原告提交聂某自2017年向涉案房屋物业管理公司交纳暖气费及物业管理费的发票，结合物业管理公司出具的居住证明可知，第三人王某于2017年即向二原告履行了案涉房屋的交付手续。庭审过程中，原告陈述第三人王某于2017年9月5日向其交付了房屋钥匙，第三人王某亦予以认可。原告在法院查封涉案房屋之前领取钥匙入住，即对涉案房屋享有占有使用管理的权利，故本案应认定二原告已实际占有案涉房屋。 第三，关于案涉房屋价款是否全部支付的问题。庭审过程中，第三人王某对以物抵债协议中约定的抵顶金额无异议，并对以房抵债事宜均予以认可。第三人王某向原告出具房屋出售承诺书，将其本人所有的位××园房屋一套，以总价60万元的金额出售给原告。此出具房屋出售承诺书的行为表明第三人王某自愿以其所有的案涉房屋抵顶其应向原告履行的债务，且房屋抵顶价款符合本地房地产交易市场价格。故原告冯某以其享有的债权抵扣涉案房屋房款，应认定原告支付了案涉房屋的全部价款。 第四，关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。全国法院民商事审判工作会议纪要第一百二十七条第二款规定，对非因买受人自身原因未办理过户登记，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记请求等积极行为的，可以认为符合该条件。庭审过程中，原告陈述其多次要求办理房屋过户登记手续，第三人王某对该事实亦予以认可。故本案未办理过户登记应认定为非因买受人冯某自身原因造成。 综上所述，本案符合排除执行的四种法定情形，即原告冯某、聂某就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（一）项之规定，判决如下： 停止对张掖市甘州区玉关路颐景嘉园3号楼19层5-1901室房屋的强制执行。 案件受理费70元，由第三人王某负担。第三人负担的案件受理费由第三人直接给付原告。本院收取原告的案件受理费不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 长  任鹏飞 审 判 员  李 娟 人民陪审员  李多福 二〇二〇年八月十四日 法官 助理  （王巧 书 记 员  李维佳