重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0151民初3142号原告：重庆裕城美每天物业管理有限公司，住所地重庆市江津区鼎山街道柳林路****商业负1/负2-8，统一社会信用代码：915001162035885614。法定代表人:张寨英，经理。委托诉讼代理人：杜后利，重庆君策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘涧，重庆君策律师事务所律师。被告：袁钱芳，女，1986年12月23日出生，汉族，住重庆市铜梁区。原告重庆裕城美每天物业管理有限公司（以下简称裕城美每天物业公司）与被告袁钱芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告裕城美每天物业公司的委托诉讼代理人刘涧及被告袁钱芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告裕城美每天物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2017年9月1日起至2020年3月31日所欠的物业服务费3831元、公摊水电费299.52元、分摊发电柴油费8.39元，合计4138.90元。2、判令被告以每月所欠物业服务费128.60元为基数从当月11日起至付清之日止按每日千分之三的标准支付违约金。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告裕城美每天物业公司系重庆市铜梁区ＸＸ街道ＸＸ大道ＸＸＸ号ＸＸＸＸ小区的物业服务企业，被告系该小区Ｘ幢Ｘ单元Ｘ-Ｘ房屋业主。原告与小区建设单位签订了《前期物业服务合同》，明确约定由原告为被告所在小区提供物业服务，被告应于每月10日前按1.5元／平方米／月的标准向原告交纳物业服务费，逾期未交纳，按每日千分之三的标准承担违约金，该合同还约定了电梯费、共用的专项设备运行消耗费用收取方式。被告拖欠原告2017年9月至2020年3月的物业服务等费用至今，经催收仍未交纳，给原告造成了严重的经济损失。被告袁钱芳辩称，对原告主张的被告系重庆市铜梁区ＸＸ街道ＸＸ大道ＸＸＸ号ＸＸＸＸ小区Ｘ幢Ｘ单元Ｘ-Ｘ房屋业主，原告系该小区物业服务企业，双方之间存在物业服务合同关系及被告欠交纳物业服务费的事实无异议。但被告开始欠交物业服务费的时间是2017年10月，被告不交纳物业服务费的理由主要是被告房屋室内曾经油烟味浓烈，跟原告反映，原告不及时协调处理，导致被告房屋油烟味长达近两个月才消除，要求原告赔偿精神损失，另外原告物业服务不到位，小区楼道消防设施长达一个月没有安放灭火器。本院经审理确认事实如下：原告裕城美每天物业公司与重庆市铜梁区ＸＸ街道ＸＸ大道ＸＸＸ号ＸＸＸＸ小区建设单位重庆市铜梁区裕城房地产开发有限公司就ＸＸＸＸ小区物业服务签订了《ＸＸＸＸ·前期物业服务合同》，合同主要内容为：双方约定，由裕城美每天物业公司对该小区实施物业管理服务。第三条要求裕城美每天物业公司提供公性物业服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理。……第六条本物业管理区域的物业服务收费采取包干制方式：一、物业服务收费标准中不含电梯费。1、电梯费每月按层计算：张／人＝10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数。2、按常住人口计算，每户平均按3人计算，每人每月10元计收。……二、业主共用部位、共用设备设施的用水、用电费用据实分摊。……双方约定物业服务费用按以下标准执行：（1）小户型住宅：1.5元／月·平方米（2）、电梯楼住宅：1.5元／月·平方米……上述计价面积，按房地产权证上载明的建筑面积核算物业费。……第七条共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分计收。第八条……物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应每月10日前履行交纳义务。第三十条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。被告袁钱芳系重庆市铜梁区ＸＸ街道ＸＸ大道ＸＸＸ号ＸＸＸＸ小区Ｘ幢Ｘ单元Ｘ-Ｘ房屋业主，房屋建筑面积85.76㎡。2016年4月7日，被告袁钱芳向ＸＸＸＸ小区建设单位重庆市铜梁区裕城房地产开发有限公司签订了承诺书，承诺同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守前期物业服务合同及业主临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；同意承担违反前期物业服务合同及业主临时管理规约的法律责任并同意对该物业使用人违反前期物业服务合同及业主临时管理规约的行为承担连带责任。2016年6月23日，被告袁钱芳办理了接房手续，自被告接房后至今，原告一直为被告房屋所在小区提供了物业服务。原告在履行物业服务过程中，2017年8月31日之前小区的公摊费实际是固定按10元／月·户收取，电梯费按30元／月·户收取，2017年9月1日原告对此收费进行了调整，取消了电梯使用费，公摊由固定按10元／月·户收取改为据实分摊。被告袁钱芳经原告催收，至今未交纳2017年10月至2020年3月的物业服务费，其中2017年10月尚余有预存物业服务费27元，未交纳2017年9月至2020年3月公摊水电费及分摊发电柴油费，其中公摊水电费为299.52元、分摊发电柴油费为8.39元。上述事实，有原告的陈述，原告举示的《ＸＸＸＸ·前期物业服务合同》、《ＸＸＸＸ·业主临时管理规约》及承诺书、不动产登记申请审批表、接房手续卡、《关于ＸＸＸＸ物业收费调整的通知》、欠费明细表、催费通知、巡查记录等证据在案佐证，上列证据具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信。本院认为，原告裕城美每天物业公司与重庆市铜梁区裕城房地产开发有限公司签订的《ＸＸＸＸ·前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告袁钱芳系ＸＸＸＸ小区业主，其承诺同意遵守并履行《ＸＸＸＸ·前期物业服务合同》及《ＸＸＸＸ·业主临时管理规约》的规定，故被告袁钱芳应按照《ＸＸＸＸ·前期物业服务合同》及《ＸＸＸＸ·业主临时管理规约》的约定履行义务。原告自被告袁钱芳接房后至今一直为被告房屋所在小区提供了物业服务，但被告袁钱芳经原告催收，至今未交纳清2017年10月1日至2020年3月31日期间的物业服务费及相关费用，被告逾期未交纳物业服务费构成违约，应当承担违约责任。经审查，被告袁钱芳每月应交纳的物业服务费为128.64元（85.76平方米×1.5元/月·平方米），其2017年10月至2020年3月应交纳的物业服务费为3859.20元（128.64元/月×30个月)，减去尚有预存27元，实际应交纳3832.20元。关于原告要求被告支付公摊水电费299.52元、分摊发电柴油费8.39元的诉讼请求，有合同的约定及欠费明细表为据，本院予以支持。现原告自愿只要求被告袁钱芳交纳物业服务费3831元、公摊水电费299.52元、分摊发电柴油费8.39元，合计4138.90元，放弃1.21元，系其对民事权利的自由处分，本院予以尊重。关于原告裕城美每天物业公司要求被告以每月所欠物业服务费128.60元为基数从当月11日起至付清之日止按每日千分之三的标准计算违约金的诉讼请求。虽然《ＸＸＸＸ·前期物业服务合同》约定，每月10日前应交纳当月的物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日千分之三计算违约金，但原告据此主张违约金过高，不符合法律规定，故本院将违约金调整为以每月欠交物业服务费为基数从当月11日起至付清之日止按月利率2%计算。其中2017年10月应以所欠物业服务费101.60元为基数计算违约金，自2017年11月起至2020年3月每月以128.60元为基数计算违约金。关于被告袁钱芳辩称其房屋室内曾经油烟味浓烈，原告不及时协调处理，导致被告房屋油烟味长达近两个月才消除，故不交纳物业服务费且要求原告赔偿精神损失的意见，本院认为，被告房屋室内曾有油烟味且较长时间未清除，这既不是物业服务企业造成的也不是物业服务企业本身能解决的问题，作为物业服务企业只能起到协调沟通的作用，被告因此拒交物业服务费的理由不能成立。被告提出小区楼道长达一个月没有放置灭火器，若认为原告物业服务不到位，可要求其承担违约责任，而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵，且该问题系另一法律关系，可另案处理，被告不得以此作为拒交物业服务费的依据。故对被告不交纳物业服务费的辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告袁钱芳给付原告重庆裕城美每天物业管理有限公司物业服务费、公摊水电费、分摊发电柴油费，合计4138.90元。二、被告袁钱芳就2017年10月至2020年3月期间所欠物业服务费向原告重庆裕城美每天物业管理有限公司支付违约金，其中2017年10月的违约金以101.60元为基数从当月11日起至付清之日止按月利率2%计算，2017年11月至2020年3月的违约金每月以128.60元为基数从当月11日起至付清之日止按月利率2%计算。上列给付款项在本判决生效后三日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28.45元,由被告袁钱芳负担。此款原告已自愿垫付，被告随前款一并支付给原告。本判决为终审判决。审判员 游 洪二〇二〇年八月二十四日书记员 蒋季珊