陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终173号上诉人（原审被告）：西安市临潼区荣和物业服务有限责任公司，住所地西安市临潼区路北侧。委托诉讼代理人：孙**，该公司经理。 被上诉人（原审原告）：郭传荣，男，1975年12月20日出生，汉族，浙江省瑞安市村民，现住西安市临潼区民房。 委托诉讼代理人：程晓博，陕西志功律师事务所律师。上诉人西安市临潼区荣和物业服务有限责任公司（以下简称荣和公司）因与被上诉人郭传荣物业服务合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2019）陕0115民初4166之一号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。荣和公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、一、二郭传荣负担。事实和理由：1、一审判决认定截止2013年7月12日郭传荣一次性付清总房款426036元，完全错误。（2018）陕0115民初4262号民事判决书载明的“经查询郭传荣于2013年7月18日向赵彩芹账户现金存款37万元”、“天荣公司主张另案诉讼中经鉴定已经认定郭传荣所提交的收款收据上加盖的天荣公司财物专用章与检材不一致”、“本院认为，原告未能提交证据证明其已正确履行了交款义务，故被告以原告未履行缴纳房款义务抗辩不予办理房产过户手续依法应予采信”。足以说明郭传荣没有交购房款。2、郭传荣起诉状中自述2014年10月天荣公司要求荣和公司给其断水电迫使其在外租住，一审法院依据2014年8月断水电计算损失，不当。3、天荣公司强行对郭传荣腾房、断水电，与荣和公司无关。4、双方之间没有物业服务合同，郭传荣不具有业主资格。5、一审法院所称的（2016）陕01民终5732号民事判决根本不存在。根据其提交的证据，能够看出郭传荣的37万元交给了与购房无关的赵彩芹，5万元定金及6036元其他费用也无证据证明其已缴纳。从公章鉴定中郭传荣提交的购房票据来看，开票日期在前，所谓转账日期在后，不符合交易逻辑。6、一审法院适用法律错误。郭传荣对案涉房屋享有债权请求权，不享有物权和物权期待权。天荣房地产公司的错误交付行为不能产生具有法律效力的交付。也不能根据错误的交房行为和缴纳物业费的行为推定郭传荣具有合法的业主身份，郭传荣不享有物业管理中的业主权利。7、即使郭传荣与天荣房地产公司签订的房屋买卖合同有效，根据合同约定郭传荣应于2013年7月12日一次性向天荣房地产公司支付房款。但是郭传荣并未交房款，天荣房地产公司有权收回已交付的房屋。8、郭传荣交付房款被骗已经涉嫌经济犯罪，其应当向公安机关报案处理，人民法院在审理民事案件中发现经济犯罪线索，也可以将材料移送公安机关。郭传荣辩称，本案是物业服务合同关系，与郭传荣的业主身份能否得到落实无关，即使是房屋的承租人，也要保证水电的供应。生效判决写的很清楚，宁利娟是荣和公司的经理，是职务侵占行为，应该由荣和公司去报警处理，郭传荣尽了自己的付款义务。综上，请求二审法院维持一审判决。郭传荣向一审法院起诉请求：请求判令荣和公司1、恢复为其购买的临潼区XX苑XX号楼XX单元XX层XX（2-16A）室的供水供电；2、承担从断水断电之日起至恢复水电之日在外租房的费用（暂按29700元计算）；3、本案诉讼费由荣和公司承担。一审法院查明的事实:郭传荣与陕西天荣公司于2013年7月11日签订《商品房买卖合同》一份，约定由郭传荣购买陕西天荣公司开发的位于西安市临潼区XX小区XX号楼XX单元XX层XX房一套，截止2013年7月12日郭传荣一次性付清总房款426036元；同年7月20日，荣和公司将该房屋钥匙交付给郭传荣，郭传荣随后对该房屋进行装修。2014年3月，郭传荣入住该房屋，并正常缴付了2014年3月份至2014年8月份的全部物业服务费用。2014年8月，荣和公司以郭传荣未缴纳购房款为由，对郭传荣入住的房屋进行断水断电，之后郭传荣无奈搬离该房屋，自2015年4月8日起至今租住在西安市临潼区XX街XX号民房内，月租550元。另查明，荣和公司所称的郭传荣未缴纳购房款一事已经陕西省西安市中级人民法院（2016）陕01民终5732号民事判决书认定，对涉案房屋的购房款陕西天荣公司要求郭传荣再次支付的理由不能成立。2019年7月30日，郭传荣诉至西安市临潼区人民法院，请求判令荣和公司恢复为其购买的临潼区XX苑XX号楼XX单元XX层XX（2-16A）室的供水供电；并承担其从断水断电之日起至恢复水电之日在外租房的费用及诉讼费用。荣和公司则要求驳回郭传荣的全部诉讼请求，并由其承担本案的诉讼费用。庭审中，双方各执己见，致调解协议未能成立。一审法院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主之间订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。物业服务企业应按照合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范履行其物业职责。本案中，郭传荣是从荣和公司处接受了该房屋钥匙，之后才对该房屋进行装修、入住，正常缴付了2014年3月份至2014年8月份的全部物业服务费用，该阶段荣和公司亦对郭传荣履行了其物业职责，应视为双方之间存在物业服务合同关系。现荣和公司在郭传荣不存在违约行为的情况下以郭传荣与陕西天荣公司之间的纠纷为由对其所住房屋断水断电的行为，侵害了郭传荣的合法权益，故郭传荣要求荣和公司恢复供水供电的诉讼请求应依法予以支持。郭传荣自2015年4月起至起诉之日的租房费用，系荣和公司过错行为的必然结果，应由其依法予以承担。综上所述，为了维护正常的生产生活秩序，切实保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、限西安市临潼区荣和物业服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内恢复郭传荣购买的西安市临潼区XX苑XX号楼XX单元XX层XX（2-16A）室的供水供电。二、西安市临潼区荣和物业服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿郭传荣自2015年4月至2019年7月的房屋租赁费用共计28050元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费593元，由西安市临潼区荣和物业服务有限责任公司负担。本院二审期间当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中荣和认可郭传荣物业服务费用交至2014年10月。另查，一审查明的“陕西省西安市中级人民法院（2016）陕01民终5732号民事判决书认定，对涉案房屋的购房款陕西天荣公司要求郭传荣再次支付的理由不能成立。”中，存在笔误，应为“陕西省西安市中级人民法院（2019）陕01民终5732号民事判决书……”。一审判决查明的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，物业服务企业应按照合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范履行其物业职责。本案中，郭传荣基于其与天荣房地产公司之间合法有效的商品房买卖合同，天荣房地产公司向郭传荣交付了房屋，郭传荣具有合法的业主身份。荣和公司作为该小区的前期物业服务企业，双方之间存在物业服务合同关系。荣和公司在郭传荣不存在违约行为的情况下以郭传荣与陕西天荣公司之间的纠纷为由对其所住房屋断水断电的行为，侵害了郭传荣的合法权益，故郭传荣要求荣和公司恢复供水供电的诉讼请求应依法予以支持。郭传荣自2015年4月起至起诉之日的租房费用，系荣和公司过错行为的必然结果，应由其依法予以承担。综上所述，荣和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费501元，由荣和公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二〇年八月十三日   法官助理     楚      涵书 记 员  李   伟 1