广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2654号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘春林，男，1982年1月10日出生，汉族，住重庆市云阳县***********。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁飞龙，男，1990年5月19日出生，汉族，住广西壮族自治区兴业县**********。委托诉讼代理人：林小霞，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖秀文，广东铭致律师事务所律师。原审被告：梅建云，女，1987年8月16日出生，汉族，住重庆市云阳县***********。上诉人刘春林因与被上诉人梁飞龙及原审被告梅建云房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初25190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。刘春林上诉请求：1.继续履行刘春林、梅建云与梁飞龙于2017年3月29日签订的房地产买卖合同。2.梁飞龙支付房屋空置的费用73800元（从2017年3月29日至判决生效之日止，按当地房屋出租标准1800元/月，暂计至今天共41个月）。3.梁飞龙向刘春林支付物业管理费6150元（从2017年3月29日至判决生效之日止，按每月物业管理费标准150元/月，暂计至今天共41个月）。事实和理由：1.涉案合同条款不公平，刘春林不可能只收两万定金就把房屋卖给梁飞龙。2.中介费只提供了有利于梁飞龙的部分信息，一审判决忽略事实真相，只采信单方证词。3.居间方开出3万元托管保证金收据并不能证明梁飞龙直接支付了3万元保证金。4.刘春林于2018年8月31日是在生气与冲动的情况下向梁飞龙发微信说了不卖房屋的话。冷静后，其也积极配合中介相关工作，到银行申请办理还完按揭合同。5.一审判决赔偿房屋差价中，未扣除卖方需交纳的各项税费：个人所得税、营业税、印花税、交易税。梁飞龙辩称：一、梁飞龙与刘春林签的房地产买卖合同是双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行。双方并未就合同条款的变更达成合意。二、关于定金支付方式的约定系双方真实意思表示，梁飞龙已按约定支付定金，刘春林也已收取全部定金。三、无论基于何种理由导致刘春林作出违约的决定，其均应按合同约定就其违约行为承担相应的违约责任。四、刘春林由于出售涉案房屋应当支付的个人所得税、营业税、印花税等税费系其出售行为而支付的交易成本，与梁飞龙的损失无关，不应从房屋差价损失中扣除。原审被告梅建云述称，其与刘春林已经离婚，梅建云对本案相关情况毫不知情，不应承担违约责任。其不同意解除涉案合同，同意刘春林的上诉意见。梁飞龙向一审法院起诉请求：1.判令解除梁飞龙与刘春林、梅建云于2017年3月29日签订的房地产买卖合同；2.判令刘春林、梅建云向梁飞龙返还定金5万元；3.判令刘春林、梅建云向梁飞龙赔偿损失30万元（计算依据:以梁飞龙向法院起诉之日为基准日所确定房屋价值减去合同成交价计算，暂计为30万，房屋价值以法院指定的评估机构出具的鉴定意见为准）；4.判令刘春林、梅建云赔偿梁飞龙已支付的中介费18900元。刘春林向一审法院反诉请求：1.判令梁飞龙向刘春林支付违约金63000元；2.判令梁飞龙支付刘春林租金为15750元。一审诉讼中，刘春林增加诉讼请求：判令梁飞龙向刘春林支付物业管理费3024元（以每个月管理费288元×21个月÷2，自2017年3月29日起至2018年12月29日止）。一审法院认定事实：2017年3月29日，梁飞龙（买方）、刘春林（卖方）、梅建云（卖方）、案外人方明房地产公司（经纪方）三方签订《房地产买卖合同》一份，合同约定：1.梁飞龙通过经纪方方明房地产公司介绍购入刘春林、梅建云名下位于中山市********************房屋，房屋建筑面积为106.48平方米，房地产权证号为中建房（预）字第2012091号，土地使用权证号为中府国用（2009）第300510号；2.转让成交总价款为630000元，梁飞龙应于签订本合同时支付定金50000元作为第一部分楼款，梁飞龙须在买卖双方签署交易过户当日支付第二部分楼款130000元，尾期楼款350000元梁飞龙采取银行按揭方式支付；3.如买方需办理银行按揭，买方须于合同签订之日起出证后7个工作日内提交按揭申请所需资料，具体贷款金额以银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》为准，办理银行按揭产生的费用由买方负责，卖方须无条件配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书；在银行按揭贷款承诺金额通知起7日内，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并递件至国土房管部门办理过户手续；4.由梁飞龙负担涉案房屋转让所发生的有关税费及其他过户一切费用，刘春林、梅建云须在过户当天将涉案房屋交付给梁飞龙使用；5.双方均清楚涉案房屋在《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售销售）》在银行抵押中的状态下签署本合同，自愿遵守并认可其法律效力；涉案房屋是以签署本合同时之现状进行交易，而双方均已被邀检查或已授权代表检查涉案房屋，对房屋现状有深刻了解并愿意接受，合同签署后，买卖双方均不得借此拒绝交易，否则视为违约；6.因经纪方撮合买卖双方签署本合同，梁飞龙向经纪方支付18900元作为此次交易的服务佣金，并于签署本合同当日支付，买卖双方任何一方违约，或双方私下约定成交涉案房屋均不影响经纪方收取佣金；如买方未能履行合同之条款以致合同不能顺利完成，则卖方有权向买方追讨个涉案房屋成交总价的20%作为违约金，已付定金作为违约金的一部分没收，卖方有权将涉案房屋转让于任何人；如卖方未能履行本合同之条款以致合同不能顺利完成，则卖方须返还定金给买方，买方有权向卖方追讨涉案房屋成交总价的20%作为违约金；买卖双方任何一方违约均需按佣金支付18900元给经纪方作为违约金，买卖双方共同取消合同则按佣金金额支付违约金给经纪方；买卖双方一致同意，如买卖双方任何一方的原因导致2018年12月30日止尚不能履行本合同前往国土房管部门办理申请房地产更名过户手续的，守约方有权终止本合同并按上述违约责任条款追究违约方的责任；备注：以上房屋卖方在交楼前不得出租，以确保房产的整洁；合同还约定了其他事项。梁飞龙、刘春林、梅建云在合同落款处签名并按捺指模确认，经纪方方明房地产公司在合同落款处盖章确认。上述合同还附有《付款通知书（收据）》一份，该收据载有：兹收到梁飞龙交来购买中山市********************定金50000元。收款人刘春林在该收据落款处签名并按捺指模确认。2017年3月28日，梁飞龙通过其名下中国建设银行账号向刘春林指定账号汇款20000元。2017年3月29日，方明房地产公司出具《收款收据》一份，上载：刘春林交来出售中山市********************款项30000元，该款项为定金托管，出证时凭房产证领取。收款收据落款处显示有“谢家乐”的签名。2017年4月3日，梁飞龙以现金方式向方明房地产公司支付了中介服务费18900元，方明房地产公司向梁飞龙开具收款收据确认收到该笔款项。梁飞龙提交其与刘春林的微信聊天记录显示：2018年8月1日，刘春林“梁生你好”，梁飞龙回复称“你好”；刘春林“好消息，房产证下来了”、“签合同时你说要急用房，签了五万定金的合同，我也只收到两万，房子也在你手上压了两年，我还得给利息管理费，另外三万你直接转账给中介，中介就出了个收据给我，你要把银行转账记录打出来，我去中介拿订金。”梁飞龙“真的是好消息，我刚好在外地。过几天才回来，你有没联系过中介那边啊。”刘春林“没有。要我拿房产证去才能办后面的。还得预约银行还款”；梁飞龙“我刚才和中介那边说了，手续都是他们帮忙做的，我付了中介费，你联系下他们吧。中介经理，黄先生150*****026”。2018年8月31日，刘春林“梁生你好，真挚向您说声不好意思，从考虑卖房与你签合同起，到现在这一年多时间里，变故蛮大的，很多事你不清楚我为什么在没房产证的情况下那么急着卖房，也是我们双方商定好你要用房会付一部分首付先才与你签订的合同，出于信任我们没有签订其它书面东西导致现在的局面。当初我们一家大小都在板芙，由于在重庆投资了一个酒店生意才回去的，经营不善做了两年多时间亏了几十万，在加上又在重庆买房，当时经济陷入穷怕状态才考虑卖房缓解经济压力，我们房屋买卖合同一签实收了你两万定金，对于我当时来说真的没什么用，反而把自己僵在哪里了，后来我老婆因为这个事跟我闹得也很僵，原本指望房子来缓解以下经济状况没想到让我办成这样，所以一直有这方面的不满，在加上两个人的其它矛盾，两个人现在是协议离婚状况。上次约你是想看看你有没这方面的歉意，得到一个心理平衡也就能把这个事办下去了。现在经济稍微好转一点，我决定房子不卖了，离婚了也只能考虑自己在住这边了，由于房子是两个人的，后面我也只能去贷款把这个房子买下赔偿我老婆。这属于我的违约，我们就商量看怎么赔偿你把，也不想在让你拖下去，买房也拖不起。”梁飞龙语音回复，具体内容不详；刘春林“你看是商量着一次性赔付你还是按合同走吧”，梁飞龙“刘先生，既然你这边决定不卖，那就按合同一次性赔付，我再去看其他房子了。中介那边我已经告诉他们了，怎么赔怎么流程，他们去办，我抽时间过来。合同是多少就多少，我拿到钱还要再看其他房子，这个已经要额外要增加一笔资金了，不能再拖我。你这边一次性，怎么个赔我”，刘春林“有得商量少一点我就一次性赔你，按合同我会拖到最后”，梁飞龙“怎么个少法”，刘春林“你不考虑买了我们就只能商量着怎么赔付了”，梁飞龙“不是我不考虑买，是你不同意卖，这个刘先生你不要弄错了，我自始至终都要买，因为你要违约不卖了才要赔付我，我没有追究其他就想你尽快按合同约定赔付给我，好让我要去找其他的房子。你不卖你知道我损失多大吗？我还要贴钱去找其他房子。我没叫你赔付我这个多出来的差价已经是想心平气和解决这个事情。”刘春林“你不考虑买我就不好意思问你加多少的事了，我只能赔付你违约金”。2018年9月7日，梁飞龙“……如果你是想卖房子要资金缓解以下，从我交定金到出证为止你没有和我说过一次你需要资金缓解，现在出证了，房价涨了，你不卖了，你才和我说这话，我很难认可，如果你在这个过程中提出了，而我不接受，不愿意付多点房款给你，那就是另一回事。当时签合同，我急着要房用，你的意见是钱给得太少了，要我把首期款付你，你才交房给我试用，我的意见是可以没问题的，如果我真的需要用房，我愿意付你首期款我才用房。这个大家口头协商好的。如果我一开始是答应了付你首期款十几万房款的，肯定合同有写，因为这个事重要的事情，关乎到我付款方式的问题，哪怕合同没写致使口头，那你也不可能一直都不过问这个付款的问题，因为我根本就没有答应过付你首期款，我只答应是付定金。我也没有使用过你的房子。”刘春林“你说要急需用房才跟你签的合同，当时是没说具体付多少，时间太晚就把合同签了说再来商量用房和付款的事，就是这份信任害了我自己，后来我才反应过来签合同后你用不用房都在理，合同已经签了。房子之前我一直都在出租，房产证我也不知道什么时候下来，你也知道这个情况，没房产证中介压了三万有证才能拿这个订金，我实收两万订金，你换个角度向，我想着卖房来缓解经济压力就是为了这两万订金吗？就差这两万块……”微信聊天记录还载有梁飞龙与刘春林的关于增加购方价款的其他磋商内容。梁飞龙提交的方明房地产公司员工孙红霞与刘春林的微信聊天记录显示：孙红霞“就是通知你如果房产证已经出了，麻烦你这边带上房产证和定金的托管金单过来给我退回托管金的”，刘春林“证还没到，只是收到出证的消息了，等证到了我抽时间去拿，在这边的时间少”，孙红霞“只要领到房产证了记得第一时间拿过来给我们这边办理相关手续。”刘春林“好”；2018年8月20日，孙红霞“请问你的房产证已经拿到了吗？麻烦你这边明天先把房产证带过来办理手续，顺便拿回定金托管金的。”刘春林“拿了，不过没时间过来”，孙红霞“你看明天抽个时间过来怎样”；2018年8月28日，刘春林“联系那边没，怎么说？我抽时间来你们公司拿托管金”，孙红霞“就正常办手续吧，刘生，你什么时候过来啊”，刘春林“托管金给我了在说后面的事”，孙红霞“我今天有空，都在公司”；2018年8月31日，孙红霞“刘生你好，刚刚接到客户通知，说他这边收到你的微信说你要违约，对吗？”刘春林“对，我跟他说了情况，现在看我怎么赔他，他也说愿意加一点看他加多少，现在我个人的情况我会选择赔付，房子是我和老婆两个人的，还有就是看我老婆的意见”，孙红霞“由于你这边要违约，所以客户梁生这边已经不考虑买这间房了，客户家人这边也反对，说买这个房这么的不顺心。客户这边说就按合同走吧，该怎么处理就怎么处理吧。”刘春林“行，一种是我一次性赔付给对方，看赔付多少。按合同我可能会拖到最后才会赔给他。”2018年9月1日，刘春林“我跟对方也说了看少一点我就想办法一次性赔付，按合同我赔的没这么快，可以先给一部分，他要按合同赔完了还要追究连带责任啊，只要他要打官司我也会起诉他，反正口头协议这些都有录音的”。2018年8月29日，方明房地产公司通过其财务郭颖仪名下中国工商银行账户向刘春林指定账号汇款30000元，附言为“方明地产退回金澳华庭72幢201房托管定金”。另查明：中山市商品房销售登记备案表（合同编号HTN2012059096）显示，涉案房产位于广东省中山市********************，出卖人为中山市金泰房地产开发有限公司，买受人为梅建云、刘春林，土地证号为中府国用（2009）第3005**，预售许可证号为中建房（预）字第2012091号，建筑面积为106.48平方米，购房总价为376173元，签约日期为2012年11月11日，销售登记备案日期为2012年11月26日。该房地产于2018年7月31日在中山市国土资源局登记备案并出具不动产登记证明，编号为：粤（2018）中山市不动产权第0162257号，权利人为刘春林、梅建云按份共有，各占份额为1/2；于2018年7月31日办理了抵押登记。又查明：刘春林向一审法院提交“办理房屋买卖手续的通知”、“同意延期办理手续的通知”、“终止房屋买卖合同通知”邮寄单各一份，拟证明其已通知梁飞龙及方明房地产公司尽快办理房屋买卖手续，刘春林同意延期配合办理手续，且因梁飞龙不来办理过户，刘春林通知其终止双方买卖合同。经查，上述邮寄单中，编号为1032544614521的邮寄单寄出时间分别为2018年12月26日，收件人为方明地产负责人，于2018年12月27日由他人收；编号为1032544608321的邮寄单寄出时间为2018年12月26日，收件人为梁飞龙，于2018年12月29日拒收退回；编号为1079186095529的邮寄单于2018年12月31日寄出，未显示有收件人，收件地址为方明房地产公司经营地址，刘春林未提交证据证实该邮件的签收情况。再查明：刘春林向一审法院提交其与方明房地产公司员工孙红霞的微信聊天记录一份，拟证明方明房地产公司跟踪双方房屋买卖合同的业务员从谢家乐变成黄经理再变成孙红霞，造成无法落实双方约定好的签定补充协议和督促梁飞龙支付约定好的首付款；涉案房屋出证后协商首付款问题，刘春林并没有不卖房的意思，并已经配合区办理过户相关手续，但梁飞龙未去。刘春林另提交“2018年协谈首付款事宜录音流水”光盘一份，拟证明方明房地产公司人员再次变更为徐经理，对双方的首付款问题置之不理，梁飞龙一案双方约定准备好首付款但未支付给刘春林，刘春林已将房屋钥匙交付梁飞龙，梁飞龙自己未居住造成刘春林出租损失。诉讼过程中,梁飞龙申请对涉案位于中山市********************[不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第0162257号]的房地产在2018年11月28日基准日的价值进行评估，后双方于评估过程中将基准日即价值时点变更为2019年9月19日。经一审法院依法委托，中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司于2019年10月30日作出《房地产估价报告》[中成评字（2019）第510013号]，该报告载有：刘春林、梅建云所有的位于中山市********************在价值时点2019年9月19日的市场价值合计为879600元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。梅建云经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证及抗辩的权利，应自行承担相应的法律后果。梁飞龙、刘春林、梅建云及案外人暨经纪方方明房地产公司签订的房地产买卖合同是各方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应恪守履行各自的合同义务。关于涉案房地产买卖合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据双方合同的约定，涉案房地产应于取得产权证明后7个工作日内由梁飞龙提交按揭申请所需材料，且刘春林、梅建云需无条件配合梁飞龙提交银行所需资料并按银行规定签署所需法律文书。本案中，涉案房地产的产权证明于2018年7月31日出具，双方亦于2018年8月1日微信磋商欲前往国土部门办理过户手续。2018年8月31日的微信聊天记录显示，刘春林已作出明确表示不履行合同，并承认系其违约，同意赔偿损失。刘春林主张双方变更了合同约定，并提交了录音、微信聊天记录为证，但结合该两份证据，一审法院无法核实双方是否对合同内容的变更进行明确约定，刘春林亦未出具有梁飞龙确认的书面证据予以证实，刘春林应承担举证不能的不利后果，故刘春林关于双方变更了合同约定的主张，一审法院不予采信。一审法院采信梁飞龙的主张，即刘春林、梅建云单方违约，梁飞龙有权解除其与刘春林、梅建云、方明房地产公司于2017年3月29日签订的《房地产买卖合同》。关于梁飞龙主张刘春林、梅建云赔偿房屋增值部分损失问题。由于刘春林的违约行为，导致梁飞龙购买房屋的合同目的无法实现，涉案房屋由于涨价所产生的差价损失，应作为双方在签定合同时可预见的实际损失，作为违约一方的刘春林、梅建云应赔偿给守约方梁飞龙。根据评估机构作出的评估结论，涉案房屋的价值为879600元，而双方的合同成交价格为63万元，差价为249600元，对于该差价，刘春林、梅建云应赔偿给梁飞龙。关于梁飞龙主张刘春林、梅建云返还购房定金50000元和赔偿中介费损失18900元问题。因刘春林、梅建云存在违约行为，故梁飞龙主张刘春林、梅建云返还购房定金50000元于法有据，一审法院予以支持。又，因刘春林、梅建云违约，依据合同约定，买卖双方任一方违约均应向经纪方方明房地产公司支付佣金18900元，梁飞龙已向方明房地产公司支付该款，故刘春林、梅建云应向梁飞龙偿付18900元。关于刘春林的反诉请求的问题，一审法院上述认定刘春林、梅建云已构成违约，故刘春林所主张各项反诉请求均无无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、解除梁飞龙与刘春林、梅建云于2017年3月29日签订的《房地产买卖合同》；二、刘春林、梅建云应于一审判决发生法律效力之日起七日内向梁飞龙返还定金50000元；三、刘春林、梅建云应于一审判决发生法律效力之日起七日内向梁飞龙赔偿房屋差价损失249600元；四、刘春林、梅建云应于一审判决发生法律效力之日起七日内向梁飞龙赔偿中介费损失18900元；五、驳回梁飞龙的其他诉讼请求；六、驳回刘春林的全部反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6834元，财产保全费2365元，共计9199元（梁飞龙已预付），由梁飞龙承担1256元，由刘春林、梅建云承担7943元（该款刘春林、梅建云应于一审判决生效之日起七日内径付梁飞龙）；反诉案件受理费1756元（刘春林已预交），由刘春林自行承担。本院二审期间，刘春林提交了证据：微信聊天记录截屏打印件，拟证明内容是其与中介谈论房屋买卖，是谈论变更合同，以及交定金。梁飞龙对该证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故梅建云虽述称其在本案中不应承担违约责任，但因其未提出上诉，本院不予审查。对刘春林的上诉请求，本院作如下分析：刘春林、梅建云与梁飞龙签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行合同义务。根据刘春林向梁飞龙出具的收款收据，梁飞龙向刘春林指定账户汇款20000元的汇款凭证，方明房地产公司出具的定金托管收据，以及方明房地产公司向刘春林指定账户汇款30000元的汇款凭证，足以证明梁飞龙已按照合同约定支付了定金50000元，依约履行了相关合同义务。根据合同约定，刘春林、梅建云在涉案房屋取得产权证明后7个工作日内应当无条件协助梁飞龙申请银行贷款。但涉案房屋于2018年7月31日出具产权证明后，刘春林非但不按合同约定履行合同义务，还在微信对话中向梁飞龙明确表示不履行合同。刘春林在本案上诉状中，对该事实亦予以了确认。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方当事人可以解除合同。”第一百零八条规定，“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”故在刘春林明确拒绝履行合同义务的情形下，梁飞龙有权解除其与刘春林、梅建云签订的房地产买卖合同，并请求刘春林承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由于刘春林的违约行为，导致梁飞龙购买房屋的合同目的无法实现。经专业机构评估，涉案房屋由于涨价所产生的差价为249600元，该差价系梁飞龙的可得利益损失，作为违约一方的刘春林应赔偿给守约方梁飞龙，故刘春林的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。作为涉案房屋买卖合同的违约方，刘春林在无证据证明梁飞龙亦存在违约行为的情形下请求梁飞龙向其支付房屋空置费用、物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，刘春林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6834元（刘春林已预交），由刘春林负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  赖晓筠审 判 员  刘 通二〇二〇年八月十七日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘