河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终2514号上诉人（原审被告）河南凯美置业有限责任公司，住所地：河南省郑州市金水区郑汴路北、中州大道西公寓********。统一社会信用代码：91410100567263610L。法定代表人王中涛，该公司总经理。委托诉讼代理人杨振彪，河南宇言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张志愿，男，1969年3月26日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人张伟杰，河南栗城律师事务所律师。上诉人河南凯美置业有限责任公司（以下简称凯美置业公司）因与被上诉人张志愿商品房销售合同纠纷一案，不服河南省夏邑县人民法院（2019）豫1426民初5656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭，并于2020年7月15日公开开庭进行了审理。上诉人凯美置业公司的委托诉讼代理人杨振彪、被上诉人张志愿的委托诉讼代理人张伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯美置业公司上诉请求：依法撤销夏邑县人民法院作出的（2019）豫1426民初5656号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：首先，一审判决认定双方对逾期办理产权证的违约责任约定不明，属于认定事实错误，上诉人并未违约，原审法院依照《商品房买卖合同司法解释》第十八条要求上诉人承担违约责任，属适用法律错误。上诉人与被上诉人之间系商品房买卖合同关系，双方签订的房屋买卖合同合法有效。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”。被上诉人在签订合同时已对自身权利作出明确处分，即在该合同中双方对上诉人违反该义务所应承担的违约责任选择的是在被上诉人退房情形下上诉人应承担相应违约责任，并未选择不退房情形下开发商所应承担的违约责任，故本案不存在双方对不退房的情形没有约定的事实。其次，被上诉人要求上诉人承担违约责任已超诉讼时效，上诉人不应当承担违约责任。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如被申请人主张违约金，只能基于合同基础的情况下，在合同约定期限内，主张退还房屋，请求承担违约责任。而本案中被申请人诉请不具有合同依据，同时超过了诉讼时效。另外，一审判决认定“逾期办证违约金属于债权请求权适用诉讼时效。由于双方在合同中，未约定逾期办证违约金及其起算时间，且违约行为持续存在，被上诉人可在民事权利最长保护期内随时主张违约金，违约金诉讼时效可以从其主张之日起算”明显错误。如为继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，也应判定被申请人起诉之日的前三年未超诉讼时效期间。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。张志愿辩称，1.关于上诉人是否存在违约问题，双方签订的合同系有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。张志愿按照约定交付了房款和办理房产证的费用，凯美置业公司按照约定交付了房屋，履行了部分合同义务，但凯美置业公司至今没有为张志愿办理不动产权属证书，构成违约，应依法承担违约责任。而且在本案中不能办理产权证的原因是由于上诉人方在建筑涉案小区时容积率超出了规定的范围，且并未按照规定缴纳罚款所造成的。2.关于是否超过诉讼时效问题。自2014年开始，张志愿与小区其他业主经常向有关部门咨询房屋所有权证书的办理情况，且经常给凯美置业公司负责人打电话核实办证进度。2018年9月14日，不动产登记中心工作人员告知小区业主不动产权属证书可以办理了。凯美置业公司的法定代表人在录音中承诺同意在年前能办好不动产权证书，存在诉讼时效中断的情形，且凯美置业公司的逾期办证行为、违约行为至今在持续中，因此本案不存在超过诉讼时效的情形。3.关于违约金计算问题。根据涉案合同第十五条的约定，买受人不能在规定规定期限内取得房地产权属证书的，按买受人退房的约定处理。本案中，双方没有对不退房情形下的违约金进行约定，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准进行计算逾期办证违约金，一审法院依据该规定判决上诉人承担逾期办证违约金，适用法律正确。张志愿向一审法院起诉请求：1.判令凯美置业公司履行协助办理不动产权属证书的义务；2.判令凯美置业公司向张志愿支付逾期办证违约金（以中国人民银行同期贷款基准利率为标准，按已付购房款140000元为基数，支付自2013年8月24日起至2019年8月24日止的逾期办证违约84432.41元，以后违约金顺延至实际办理产权登记日止）；3.诉讼费用、保全费用、保全保险费用由凯美置业公司承担。一审法院认定事实：2012年9月24日，张志愿与凯美置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：张志愿购买凯美置业公司销售的君和盛世小区第X幢X层东户的商品房一套，建筑面积126平方米，总金额280000元；张志愿于2012年3月27日付首付款140000元，余房款采用银行贷款；凯美置业公司应当在2012年12月31日前将商品房交付张志愿使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。张志愿分别于2012年3月17日、3月18日、3月27日向凯美置业公司支付房款2000元、20000元、118000元，合计140000元，并于2012年3月27日支付办理房产证费用13952元。张志愿和凯美置业公司均认可涉案商品房交付时间为2012年12月份。商品房交付使用后，张志愿至今未取得房地产权属证书。另查明，2018年2月11日，夏邑县城乡规划管理中心向夏邑县国土资源局下发告知函，内容为：凯美置业公司开发的君和盛世住宅小区容积率3.22、建筑密度≦60％、绿地率2％、停车位未按标准配置。同时通知用地单位（凯美置业公司）及时到国土资源局备案并完善用地手续。一审法院认为，张志愿与凯美置业公司签订的《商品房买卖合同》，是合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。张志愿按照约定交付了房款和办理房产证的费用，凯美置业公司按照约定交付了房屋，履行了部分合同义务，但凯美置业公司未能在约定的期限内协助张志愿取得房地产权属证书，构成违约，应承担继续履行和支付违约金的违约责任。关于违约金的计算问题。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定，买受人不能在商品房交付使用后180日内取得房地产权属证书的，按买受人退房处理。张志愿作为守约方，可以选择退房或不退房，现其不同意退房，双方对逾期办证违约金也未能补充达成一致约定，视为约定不明。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以依照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对涉案商品房的交付时间，双方均认可为2012年12月份，双方约定办理房地产权属证书的期限是商品房交付使用后180日内，张志愿主张自2013年8月24日起按已付购房款140000元为基数计算违约金，系对其权利的处分，于法无悖，法院予以支持。关于诉讼时效问题。请求办理房屋产权登记属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定。逾期办证违约金属于债权请求权适用诉讼时效。由于双方在合同中，未约定逾期办证违约金起算时间，且违约行为持续存在，张志愿可在民事权利最长保护期内随时主张违约金，违约金诉讼时效可以从其主张之日起起算。同时，凯美置业公司一直未履行办理房屋产权证的义务，违约行为一直在持续，张志愿也在一直主张办理产权证书，违约金系由未如期办证而产生的附属责任，故张志愿要求凯美置业公司承担违约金不超过诉讼时效。关于张志愿主张的保全保险费用，因其未提交相关证据，法院不予支持。综上，判决如下：一、被告河南凯美置业有限责任公司于本判决生效之日起九十日内协助原告张志愿办理涉案商品房（君和盛世小区第3幢4层东户）的不动产登记手续；二、被告河南凯美置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告张志愿支付逾期办证违约金（违约金以140000元为基数，以利息为标准支付，从2013年8月24日起至实际办理产权登记日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告张志愿的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案合同中约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，双方仅选择同意按第1项处理，而对第2项在不退房的情况下如何处理没有选择，是双方对解决纠纷方式的选择约定不明。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人以没有违约，不应承担责任，以及被上诉人要求上诉人承担违约责任已超过诉讼时效为由，请求发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求有无事实和法律依据。凯美置业公司与张志愿签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。张志愿按照约定交付了房款和办理房产证的费用，凯美置业公司按照约定交付了房屋，履行了部分合同义务，但凯美置业公司未能在约定的期限内协助张志愿取得房地产权属证书，构成违约，应承担相应的违约责任。涉案合同第十五条明确约定了出卖方延迟办理房产证的违约责任，即买受人选择退房和选择不退房两种救济方式，而这两种救济方式中都明确约定了违约赔偿责任的计算方式为“按已付房价款的1%赔偿买受方损失”，这个计算方式就是双方关于出卖方延期办理房产证时应该承担的违约赔偿责任的计算依据。涉案合同中“如因出卖方的责任，买受方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理”的表述，是双方对出卖方出现延期办理房产证的违约情形时纠纷解决方式的选择。双方约定的第1项是当事人选择退房的解决方式，第2项是当事人选择不退房的解决方式，本案合同上仅选择双方同意按第1项处理，而对第2项在不退房的情况下如何处理没有选择，是双方对解决纠纷方式的选择约定不明，不是没有约定违约赔偿责任或者违约责任约定不明。在合同已明确约定违约金的情况下，原审按照涉案合同违约金约定不明认定赔偿责任，属于认定事实错误。原审法院依据错误的事实，按照违约金约定不明，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，依照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金，明显不当。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，判决结果不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省夏邑县人民法院（2020）豫1426民初5656号民事判决第一项、第三项；二、撤销河南省夏邑县人民法院（2020）豫1426民初5656号民事判决第二项，改判为“河南凯美置业有限责任公司于判决生效后十日内按照已付房款的1%向张志愿支付违约赔偿金”。一审案件受理费1911元由河南凯美置业有限责任公司负担，二审案件受理费1911元，由张志愿负担。本判决为终审判决。审判长  曹爱民审判员  李 强审判员  陈光应二〇二〇年八月十一日书记员  黄琳冰