江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初3317号原告章凯辉，男，汉族，1970年12月14日生，临川区人，住抚州市临川区，原告陈黎英，女，汉族，1972年8月4日生，临川人，住址同上，系章凯辉的妻子。以上两原告委托诉讼代理人衷光辉，江西衡业律师事务所律师，代理权限特别授权。被告何英珍，女，汉族，1960年7月23日生，临川人，住抚州市临川区，被告刘俊峰，男，汉族，1983年10月3日生，临川人，住抚州市临川区，被告张友兰，女，汉族，1938年2月13日生，临川人，住抚州市临川区，以上三被告共同委托诉讼代理人李建飞、李文吉（实习律师），江西深抚律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告章凯辉、陈黎英诉被告何英珍、刘俊峰、张友兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告章凯辉、陈黎英及委托诉讼代理人衷光辉、被告刘俊峰及三被告共同委托诉讼代理人李建飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告章凯辉、陈黎英向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于抚北安唐路3号房屋（登记所有权人为刘志明，产权证号：临六私房字第**）归俩原告所有，并判令三被告办理房屋过户登记手续；2、诉讼费由三被告承担。事实和理由：两原告与三被告的家属刘志明曾均为江西赣化工厂的员工，刘志明曾在厂里购买了一套部分产权的房屋。原告陈黎英于1995年8月15日与刘志明的妻子（被告何英珍）签订了该房产的购买协议书，双方约定房屋价格为14600元，当日交付了定金2000元，之后又再次支付现金9700元，余款因刘志明购房向厂里交付了部分购房款，故由原告将尾款交到厂里，再由厂里将原交购房款退回给了刘志明。两原告为购买该房产实际支付金额为14748.26元。对于涉案房产的转让情况，江西赣化工厂分房委员会在1995年11月13日确认并出具证明给原告；2001年房改时将该房产转化为全部产权，因原房产证为刘志明名字，两原告在办理产权证时也未要求变更，就以刘志明的名义补缴了购房款，房产证办下来后，刘志明将房产证与补交款手续均应予两原告保管，双方对此并未任何争议，且两原告自1995年起也一直占有并使用该房产至今。刘志明于2015年死亡，两原告在2019年曾想将该房产变卖，需要过户时要求被告何英珍配合办理过户手续，但何英珍却拒绝配合，否认该房产属于两原告所有。三被告在今年以房产证遗失为由，向公证处进行公证并确认该房产归被告刘俊峰所有，并擅自向供电部门更改户名，驱赶原告的现有租户。原告与被告协商未果，诉至法院。被告何英珍、刘俊峰、张友兰辩称，诉争房屋系刘志明婚前个人财产，三被告依法享有继承权，原告诉请无事实和法律依据，请驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告章凯辉、陈黎英、被告何英珍丈夫刘志明均系江西赣东化工厂工人，原告章凯辉、陈黎英系夫妻关系。被告何英珍与刘志明在1995年8月份系夫妻关系，1997年4月10日办了离婚登记手续，2007年2月9日，双方又办理了结婚登记手续。刘志明于2015年2月10日在抚州市殡葬管理处火化。被告刘俊峰系被告何英珍与刘志明的儿子，被告张友兰系被告刘俊峰的奶奶，刘志明的母亲。1995年8月15日，甲方代表人陈黎英与乙方代表人何英珍签订了《协议书》，双方约定了甲方买下乙方二室二厅（并装修好，其中包括装饰橱），房屋价格为14600元，付款时间为在1995年8月15日付定金2000元，1995年12月1日付房款11600元，余额交房子时付清；乙方应在1996年2月交付房屋予甲方，违约者必须付给对方10%的房金，已预付2000元。原告陈黎英在甲方落款处签了名，被告何英珍在乙方落款处签了名。1995年11月，被告何英珍出示了收条，载明了收到原告章凯辉9700元。1995年11月13日，江西赣东化工厂向原告章凯辉出示了收条，载明了收购房款食堂前五楼西一楼金额为3048.26元。同日，江西赣东化工厂向原告出示证明，载明了刘志明原住房（食堂前五楼西一楼）一套由厂部收回，经厂分房委员会研究分给章凯辉同志购买，原房产证收回归章凯辉同志所有。同时，刘志明将涉案房屋及房产证原件交付给原告，该房屋一直由原告全家占有和使用至今。1999年12月，原告将涉案房屋的原产权证交至江西赣东化工厂并交了3048.26元，由厂方统一到临川市住房资金管理处办理新证，1999年12月21日，临川市住房资金管理处出具了票据，载明了购房款，购房人为刘志明。同日，临川市国有资产管理局出示了案涉房屋产权界定书，载明了房屋产权个人名称为刘志明，坐落自抚北镇，房屋实际购入价为7289.17元，建筑面积为52.77平方米，权属性质为私有，产权比例为100%，房屋产权单位名称为赣化公司，产权变动原因为据市府98（18）号文公房售给个人。2001年1月2日，抚州市房产管理局为涉案房屋颁发了产权证，该证载明了产权证号为房权证临六六私房字第**所有权人为刘志明，坐落在抚北安唐路**，全部产权。涉案房屋的产权证及上述票据均在原告处。2019年，两原告多次要求被告协助办理房屋过户手续，被告以各种理由拒办。另查明，案涉房屋产权证所有权人至今登记名字为刘志明。以上事实有原告、被告的身份证、协议书、房产证、结婚证、庭审笔录等证据在卷，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案争议焦点，涉案买卖房协议书是否合法有效？本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖国家利益；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在締约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述法律、司法解释，涉案买卖房协议书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不具备合同无效的任何情形；其次，涉案房屋是房改房的性质并不影响本案的法律适用和实体处理。虽然涉案房屋是房改房，但是房屋的所有权证登记的名字为被告何英珍的丈夫刘志明，故被告何英珍和刘志明有权处分房屋；另外，被告何英珍与刘志明系夫妻关系，本案诉争房屋出售前系他们共有的房改房，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，本案中，被告何英珍将涉案房屋卖给原告，此后该房一直由原告占有和使用长达十多年的期间内，未作出明确的异议表示，亦未退还购房款和收回房屋，且原告已支付了购房的合理对价，因此，原告陈黎英与被告何英珍1995年8月15日签订的《协议书》合法有效，双方应当按照该合同约定履行各自的义务。原告已按约定支付了购房款，三被告作为刘志明法定继承人理应协助办理该房屋过户手续。因此，原告要求被告何英珍、刘俊峰、张友兰协助原告办理房屋过户登记手续的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。关于原告诉请涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院认为，该项诉请是基于原告陈黎英与被告何英珍之间所签订的房屋买卖协议，故双方之间的纠纷属于债权履行争议，而不属于物权确认争议。原告应依据双方合同要求刘志明继承人即三被告办理房屋所有权转移登记手续，而不应直接确认涉案房屋归其所有，因此，对原告要求本案诉争房屋归其所有的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：被告何英珍、刘俊峰、张友兰在判决生效后十日内协助原告章凯辉、陈黎英将位于抚州市抚北唐路3号的房产（房屋所有权证为临六私六私房字第**户到原告章凯辉、陈黎英名下；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告何英珍、刘俊峰、张友兰负担。如不服本判决，可在接到本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判员 邓 莉二〇二〇年八月二十四日书记员 黄文君