重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初11690号 原告：邓胜宇，男，1985年3月10日出生，汉族，住四川省南充市。 委托诉讼代理人：王如心，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王天强，北京大成（重庆）律师事务所律师。 被告：樊建，男，1989年10月5日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：张高建，重庆聚立信律师事务所律师。 原告邓胜宇诉被告樊建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告邓胜宇及其委托诉讼代理人王如心和王天强、被告樊建的委托诉讼代理人张高建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓胜宇向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年4月30日签订的《门市租赁合同》已经于2020年4月1日解除；2.被告给付原告直接损失197539元（其中免租补偿金46539元、门市转让费111000元、天然气安装费40000元）；3.被告给付原告自2020年4月1日起至2024年5月30日止的可得利益损失（租金差额）421953元；本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年4月30日，原告与被告签订《门市租赁合同》，约定原告承租被告位于重庆市渝北区两路胜利路177号、179号、181号门市（即渝北区双凤桥街道胜利路177号1幢1-1），面积100平方米，还约定了租期、租金标准等内容。2019年6月1日，原告与案外人刘真悦签订《门市租赁合同》，将案涉门市转租给刘真悦，约定了租期、租金标准等。原告一直按约向被告支付租金，被告也知晓原告转租的行为。但被告通过在门市闹事、锁门、拒收租金、与刘真悦串通将门市转租给案外人梅享等行为明确表示不愿将门市租给原告，被告已经构成根本违约。2020年3月20日，原告向被告发出《催告函》，要求被告按合同约定履行义务，但被告未予理睬。因被告根本违约导致原告合同目的无法实现，原告于2020年3月24日向被告发出《解除门市租赁合同的函》，通知被告于2020年4月1日解除双方合同、要求被告赔偿损失。 被告樊建辩称，对第1项诉讼请求无异议，同意在2020年4月1日解除租赁合同，原因是被告已经收到原告的解除租赁合同的函。对原告的第2、3项诉讼请求，由于没有事实及法律依据，请求驳回。原告于2019年6月1日与案外人刘真悦签订转租合同，原告并未告知被告，被告在2019年12月才知晓这个事情。原告称被告与刘真悦串通将门市转租给案外人梅享，被告不知情。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《门市租赁合同》、渝（2019）渝北区不动产权第000485471号产权证复印件、中国工商银行回单、重庆市公安局案（事）接报回执、短信聊天记录截图、微信聊天记录截图、录音（附光盘）、《催告函》及邮寄凭证、《解除的函》及邮寄凭证、201房地证2011字第52260号产权证、司法拍卖信息打印件、《用气合同（一般工业、商业用户）》、微信转账记录、银行流水、（2020）渝0112民初8459号民事判决书等本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.对原告举示的刘真悦与梅亨签订的《门市转让协议》复印件，系案外人签订，无法核实真实性，故不予采信；2.对原告举示的《法院审理笔录（第一次）》照片，无法核实真实性，故不予采信；3.对原告举示的其与案外人向忠明签订的《门市租赁合同》，无法核实真实性，故不予采信；4.对原告举示的案外人王波与原告签订的《门市转让协议》、王波出具收条、案外人范映国出具收条、协议书、合伙协议书，均是原告与案外人之前形成的，无法核实真实性，故不予采信；5.对原告举示的2019年6月1日其与案外人刘真悦签订的《门市租赁合同》，可以与（2020）渝0112民初8459号民事判决书相互印证，故予以采信；6.对原告举示的账户明细截图和零钱明细截图，无原始载体核对，无法核实真实性，被告不予认可，故不予采信；7.对原告举示的《邓胜宇可得利益损失（租金差额）计算表》，系原告自己制作，不属于证据范畴，故不予采信。 经审理查明：2019年4月16日，被告在重庆市渝中区人民法院阿里拍卖平台以5540210元的拍卖成交价格，竞买成功了案外人向忠明所有的渝北区双凤桥街道胜利路177号1幢1-1房屋。2019年5月16日，被告登记成为渝**双凤桥街道胜利路****1-1房屋的所有权人。 2019年4月30日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订了一份《门市租赁合同》，主要约定：门市房位置，渝北区双凤桥街道胜利路177号1幢1-1，共计门面三间，面积100平方米；租赁期限，租赁期为2019年5月15日至2029年5月9日，租赁期限10年，甲方无权收回该三门市，另租赁期间如甲方要出售该门市，乙方在同等条件下有优先购买权；2、租赁价格及付款方式，按季度付款，租金缴纳一次30000元，次年2020年，每年递增5%，（每期1万元2019年）；4、租赁期间，甲方无权干涉乙方对该门市转租或转让的任何行为。并且甲方无条件配合乙方在办理经营手续过程中，所需的一切有关房屋的资料及手续，转租或转让乙方必须事先告知甲方；8、本合同签订后，乙方按时缴纳租金，不得逾期，如有违约，甲方有权无条件收回该门市。合同还约定了其他内容。合同中“租赁期为2019年5月15日”处有手写的修改痕迹和捺印，“5”修改为了“6”，但是又有斜划将“6”划掉，“15”修改为了“10”。合同尾部有手写内容：按合同租期满10年，次日3个月甲方不收取乙方租金，后期按递增后租金照收；本人邓胜宇与向忠明签订的该门面租赁协议，自愿解除。 2019年6月1日，原告（甲方、出租方）与案外人刘真悦（乙方、承租方）签订了一份《门市租赁合同》，主要约定：门市房位置，重庆渝北两路胜利路177号、179号、181号，面积100平方米；租赁期限，租赁期为自2019年6月1日至2024年5月30日，租赁期限内，甲方无权收回该门市；租赁价格及付款方式，每季度一付，租金缴纳一次52000元，押金30000元，每年递增5%；租赁期间，乙方无需甲方同意可将门市转租或转让。合同还约定了其他内容。原告与刘真悦实际履行了该合同。 2019年6月5日，原告作为用气方、案外人重庆中燃城市燃气发展有限公司作为供气方，签订了《用气合同（一般工业、商业用户）》，约定用气地址为渝北区双凤桥街道胜利路177号1幢1-1，用气种类为天然气。原告称其开通用气支付了40000元，但是票据找不到了。 2019年11月10日，原告给被告发微信。原告：等会转房租。被告：就转这两个月的，明年一月统一收，直接微信转。原告：好的，一个月零20的嘛。被告：是的！原告：那转一万6千6百哈建总。被告：好；收到房租16600元，下次交租2020年一月一日。原告：好的。 2019年12月18日，被告与原告的配偶对话。被告：我樊建，不愿意再收你们的房租了，因为我要收回门市……然后你们也不用交钱给我，你们即使打了，我也会退给你们……然后你们该起诉我就起诉我，我违了约。原告配偶：你的意思，到了1月1号，我们该交房租给你的时候，你不收了这个房租。被告：不叫该交，我要收回我的门市。原告配偶：合同期间，我是应该1月1号该给你交房租。被告：不不，你用不着交了……在1月1号期间，我要收回我的房子……你也录起了，我也录了音了，说得很清楚了，我不愿意租给他们，然后你找不着我，因为那是我的门市。 原告为证明被告干扰租赁房屋正常经营、存在根本违约，举示了2019年12月18日的重庆市公安局案（事）接报回执。该回执主要载明：民警接警后到达179号，了解系原告于2019年6月10日与胜利路179号门市房东被告签订租赁合同，三个门市每月租金为10500元，此前，原告于2019年6月1日已经将该门市转租给刘真悦经营串串香，三个门市每月租金18200元。2019年12月18日，因原告和房屋产权人被告发生纠纷，被告让其朋友杨巧三次将该门市锁门，民警通过电话与被告本人取得联系，被告称其不愿意将门市租给原告，愿意通过诉讼途径解决，民警已责令被告及杨巧立即开门，保障刘真悦正常经营。 2019年12月28日，原告向被告的银行账户转账支付了31500元，摘要载明为房租2020年1月1日至4月1日。 同日，原告给被告发短信。原告：房租已转，1月至4月1日的。被告：你哪个？原告：租你门市的邓胜宇。被告：转给哪个的，我没有收到！原告：你之前发的工行帐户。被告：你转的多少钱？原告：3万1千5百。 2020年3月4日，被告向原告发短信。被告：听说今天把之前做串串这个刘老板叫到派出所去的，他现在又转让了，你已经违约，房子我必须收回！之前的工行卡已经没有，打不进来款项！原告：好，我已收到此信息，并且现在我缴的房到4月1日，我有权收回房屋。 2020年3月21日，被告收到了原告邮寄的《催告函》，该函主要载明：合同签订后，原告按约支付了租金……但被告以其言行明确表示不愿意将门市出租给原告，已经构成根本违约……就此，原告催告如下，1.请被告在2020年3月23日之前告知收取租金的银行账户，便于原告支付下一季度租金，2.请被告不要“一女二嫁”，立即解除其与梅享之间的租赁合同关系，3.请被告遵守合同约定，不要干涉原告对租赁门市的转租或转让等经营行为。 2020年3月25日，被告收到了原告邮寄的《解除的函》，该函主要载明：被告于3月21日签收《催告函》后并未告知原告银行账户，也未与原告联系协商……现郑重向被告函告如下，1.被告与原告签订的《门市租赁合同》于2020年4月1日正式解除，2.请被告在收到此函3日内与原告协商处理因被告违约给原告造成的损失事宜，否则原告将采取必要的法律手段维护合法权益，并有权要求被告赔偿原告损失。 原告为证明其已向被告支付了2019年5月10日至2019年11月9日期间的租金，举示了案外人陈俊的银行明细，显示其于2020年5月10日向被告转账30000元，于2019年8月10日向被告转账30000元。被告认可是原告向其支付的租金。 原告已向本院另行起诉刘真悦房屋租赁合同纠纷，主张刘真悦向其支付2020年3月1日至2020年3月31日期间的租金、返还门市给原告、支付占用费。本院于2020年5月15日作出（2020）渝0112民初8459号民事判决书。该判决查明：原告与刘真悦签订合同后，原告将门市交给刘真悦，用于经营“好哆味”串串；2020年1月5日，刘真悦作为甲方，与案外人梅亨作为乙方，双方签订《门市转让协议》，约定刘真悦将案涉门市转让给梅亨，转让费70000元，合同约定因刘真悦已交2020年1-3月房租则梅亨此次转让需补齐刘真悦剩余房租54000元，此后梅亨直接与房屋所有人交接缴纳租金，刘真悦不得再收取乙方任何费用。2020年3月31日，原告向刘真悦发出《关于解除门市租赁合同的函》，以刘真悦欠付租金、擅自将门市转让他人为由要求解除租赁合同、返还门市等，刘真悦于2020年4月1日收到该函。该判决认定：原告与刘真悦签订的《门市租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格按照合同履行各自义务。刘真悦未按时缴纳租金，原告经催告未果遂解除合同，刘真悦对原告2020年4月1日解除合同无异议，予以确认；合同解除后刘真悦返还门市前，其仍应按17333元/月标准向原告支付房屋占有使用费，对原告的该项请求予以支持；刘真悦与案外人梅亨签订租赁合同约定租金由梅亨直接向房东缴纳不能对抗原告。该判决尚未生效。 庭审中，原告称，双方约定的租期从2019年6月10日开始；口头向被告告知过将案涉房屋转租给了刘真悦；案涉房屋现是由梅亨在使用；租金没有约定具体支付时间，应该是季度中任何一天均可以支付；在2016年3月14日前案涉门市由向忠明出租给范映国，案涉门市一共有三个，范映国将其中的一个门市转租给王波开面馆，2016年3月14日原告经范映国同意，受让了王波经营的177号店铺，支付了转让费31000元，另外两个门市原本由范映国开理发店，原告与范映国协商一致，由范映国对接门市续租事宜，续租成功后，原告向范映国支付门市转让费80000元，合计原告支付了转让费111000元；原告受让3个门市目的是用于开火锅店，经营火锅之初，范映国还是合伙人之一，2017年3月1日范映国也将其份额转让给了原告；2020年4月1日至2029年5月10日期间累计的租金差额为1047451元，是原告的可得利益损失，原告自行调减为421953元。 被告称，双方约定的租期从2019年5月10日开始；2019年12月18日被告与原告的配偶对话录音中，被告称要收回房屋，是因为原告没有按时支付之前的租金、原告转租也没有事先告知被告，但之后被告并未收回房屋，也没有拒收原告租金，故被告并未违约；被告没有收到梅亨支付的租金；原告前三次租金是按时支付的，应于2019年12月10日支付的租金逾期支付了，故双方发生了矛盾；双方口头约定是每季度的第一天支付租金，这与原告前三次支付租金的时间吻合；原告称合同已经解除，门市返还义务人是原告，原告尚未将房屋交还给被告；因原告提前解除合同，免租期时间并未到，不存在免租期利益。 需要研究的问题：直接损失能否认定 本院认为：原告与被告签订的《门市租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 因合同中租期起始日有修改的痕迹，原告主张租期起始日为2019年6月10日，被告主张合同起始日为2019年5月10日。原告第一次向被告支付季度租金时间为2019年5月10日，且合同约定租期为10年、租期结束日为2029年5月9日。故可以认定租期起始日为2019年5月10日，双方的租赁期间为2019年5月10日起至2029年5月9日止。 关于解除合同。被告称其2019年12月18日要收回房屋，是因为原告没有按时支付之前的租金、原告转租也没有事先告知被告，但之后被告并未收回房屋，也没有拒收原告租金，故被告并未违约。第一，合同约定原告按季度支付租金，每季度30000元，2020年起每年递增5%，还约定原告逾期支付租金，被告有权无条件收回该门市。原告主张每季度中任何一天均可以支付该季度租金，被告主张双方口头约定是每季度的第一天支付租金。原告于2019年5月10日向被告支付了2019年5月10日至2019年8月9日期间的租金30000元，于2019年8月10日向被告支付了2019年8月10日至2019年11月9日期间的租金30000元。2019年11月10日原告与被告的微信中，被告告知原告“就转这两个月的，明年一月统一收，直接微信转”，原告回复“那转一万6千6百”，被告回复“收到房租16600元，下次交租2020年一月一日”。故2019年11月10日原告仅向被告支付了2019年11月10日至2020年2月9日期间的部分租金16600元，是双方协商一致的意见，原告并不存在逾期支付租金的违约行为。2019年12月28日，原告向被告支付了2020年1月1日至2020年3月31日的季度租金31500元。故原告并不存在逾期支付租金的违约行为，被告不能以此为由要求收回房屋。第二，原告将案涉房屋转租给了案外人刘真悦，原告称其告知过被告，被告不予认可。合同第4条约定租赁期间被告无权干涉原告转租或转让，转租或转让原告必须事先告知被告。故原告有权对外转租案涉房屋，即使原告未向被告告知过转租，被告以此为由要求收回房屋没有合同和法律依据。第三，被告于2019年12月18日让其朋友杨巧三次将该门市锁门，同日被告与原告配偶对话录音中称“不愿意再收你们的房租了，因为我要收回门市”，2020年3月4日被告向原告发短信称“房子我必须收回！之前的工行卡已经没有，打不进来款项”，上述被告的行为均属于不履行合同的违约行为，属于根本违约，原告有权解除合同。被告于2020年3月25日收到了原告邮寄的《解除的函》，原告通知被告于2020年4月1日解除双方的《门市租赁合同》。故双方的《门市租赁合同》已于2020年4月1日解除，对原告要求确认双方于2019年4月30日签订的《门市租赁合同》已经于2020年4月1日解除的诉讼请求，本院予以支持。 关于直接损失。原告主张被告向其支付直接损失，包括免租补偿金46539元、门市转让费111000元、天然气安装费40000元，合计197539元。合同约定“合同租期满10年，次日3个月甲方不收取乙方租金，后期按递增后租金照收”，即合同期满后被告给予原告3个月的免租期。故若合同于2029年5月9日到期后，原告可以不支付租金15513元/月×3个月＝46539元的情况下于2029年5月10日至2029年8月9日期间使用案涉房屋。合同因被告原因提前解除，原告无法享受3个月免租期，属于原告的损失，对原告要求被告向其支付未享受免租期的损失46539元的诉讼请求，本院予以支持。门市转让费111000元，原告无证据证明其已经实际支付，且即使其已经支付，转让费包含的内容并不清楚，原告无证据证明合同解除后全部转让费均是其损失，故不予支持。原告主张其安装天然气支付了安装费40000元，但无证据予以佐证，本院无法采信其该主张，故不予支持。 关于可得利益损失。原告主张被告向其支付可得利益损失即其转租可得的租金差额，期间为2020年4月1日起至2024年5月30日，金额为421953元。原告将案涉房屋转租给了刘真悦，因刘真悦逾期支付租金、擅自转让，原告已经另案起诉刘真悦，法院查明2020年3月31日原告向刘真悦发出《关于解除门市租赁合同的函》要求解除合同，认定双方的《门市租赁合同》已于2020年4月1日解除，判决刘真悦向原告返还房屋、支付租金和房屋占用费。第一，另案判决支持了原告要求刘真悦向其支付租金、房屋占用费的诉讼请求，该判决尚未生效，故原告主张的租金差额损失并非必然产生。第二，现原告以次承租人欠付租金为由已主张解除转租合同，若租赁合同能够继续履行，其后的转租收益尚不可预见。综上，对原告要求被告向其支付2020年4月1日起至2024年5月30日期间可得利益损失即租金差额421953元的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告邓胜宇与被告樊建于2019年4月30日签订的《门市租赁合同》已于2020年4月1日解除； 二、被告樊建于本判决生效后立即向原告邓胜宇支付未享受免租期的损失46539元； 三、驳回原告邓胜宇的其他诉讼请求。 如果被告樊建未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17418.12元减半收取8709.06元，由被告樊建负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 黄明真 二〇二〇年八月七日 法官助理 陈 实 书 记 员 李 洁