河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初3307号原告：中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行，住所地：洛阳市涧**丽新路**街坊****。负责人：贾柏松，该支行行长。委托诉讼代理人：胡佑奇、孙利涛，该行员工。被告：洪通通，男，1990年5月6日出生，汉族，住河南省汝阳县。被告：赵瑞芳，女，1989年4月15日出生，汉族，住河南省汝阳县。被告：洛阳兴城置业有限公司，住所地，住所地：汝阳县新大桥南半岛国际销售中心iv>法定代表人：刘道荣。委托诉讼代理人：王苏梦、王远东（实习），河南民天律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行（以下简称：工行长春支行）诉被告洪通通、赵瑞芳、洛阳兴城置业有限公司（以下简称：兴城置业）为金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行长春支行委托诉讼代理人胡佑奇、孙利涛、被告洪通通、被告兴城置业委托诉讼代理人王苏梦、王远东到庭参加了诉讼。被告赵瑞芳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席对本案进行了审理。本案现已审理终结。原告工行长春支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告洪通通、赵瑞芳立即归还原告中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行借款本金262696.92元，并支付利息（以本金262696.92元为准，按照约定的借款利率计算利息，并按照约定的罚息利率计算罚息，自2019年11月1日起计算至付清之日止，截止2020年2月29日，暂计4360.17元）。二、判决原告中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行以抵押的位于汝阳县明镜路东汝河南岸半岛国际城市花园9-1-701号的面积为138.84平方米的房产依法拍卖、变卖的价款优先受偿。三、判令被告洛阳兴城置业有限公司对被告洪通通、赵瑞芳的上述债务承担连带保证责任。四、本案诉讼费、保全费、公告费及实现债权的一切费用由被告承担。事实与理由：2015年6月15日，原告中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行（贷款人）与被告洪通通（借款人、抵押人）、赵瑞芳（××）、洛阳兴城置业有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》一份。原告于2015年12月18日对借款人洪通通发放了个人住房贷款280000元，期限30年，用于被告人洪通通、赵瑞芳购买汝阳县明镜路东汝河南岸半岛国际城市花园9-1-701号房屋，并于2015年12月11日办理了预购商品房抵押权预告登记。合同约定，自贷款发放次月起，借款人按等额本息还款法按月归还贷款本息。但被告洪通通、赵瑞芳自2019年11月至今连续4期，累计42期未按约定归还贷款，现欠原告贷款本金262696.92元，利息及罚息4360.17元（截止2020年2月29日），共计267057.09元。合同约定：发生借款人连续三个月或在累积六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下借款立即到期，要求借款人立即清偿未尝还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用、解除本合同、要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失、无须经担保人同意、贷款人宣布贷款提前到期的、担保人应继续履行担保责任。被告洪通通、赵瑞芳的行为已构成严重违约；洛阳兴城置业有限公司应当对被告洪通通、赵瑞芳承担连带保证责任。为此，原告特诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告洪通通辩称，没有意见。被告兴城置业辩称，一、由于被告洪通通在合同履行期间，多次出现未按约定履行向原告按月还款的义务，致使答辩人在原告处的账户存款直接被原告划扣，用以垫付被告洪通通按揭款，因此，答辩人同意原告的第一、二项诉讼请求。二、依据被告洪通通、原告、答辩人在签订的编号为A（按揭）字（洛阳）行（长春）支行（2015）年（659）号个人购房借款/担保合同可以看出：被告洪通通以自己购买的坐落于汝阳县半岛国际城市花园8号楼2单元801房产抵押担保、答辩人作为保证人提供担保的混合担保。同时该合同第四十一条约定：本笔贷款的担保方式为抵押保证。因此，被告洪通通在违反合同义务需要提前偿还贷款时，应当按该合同第四十一约定和法律规定，被告洪通通应以自有物的抵押权清偿债务后，不足部分再由答辩人在合同约定的范围内承担保证责任。原告的诉讼请求第二项我方认为该抵押为预告登记，抵押合同成立，但原告不享有优先权。被告赵瑞芳未到庭，未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2015年5月27日，被告兴城置业（保证人）向原告工行长春支行签署《担保函》一份，主要内容为：为保障贵行资金安全，我公司作为借款人洪通通的保证人，同意为贵行为借款人在个人购房担保借款合同项下发放的个人住房贷款金额280000元提供阶段性担保，保证期间为自《个人购房担保借款》合同确定的每期还款日之次日起两年。同日，被告洪通通签署《同意抵押声明》一份，以自己名下的房产为向原告工行长春支行申请的个人一手住房按揭贷款280000元提供抵押担保，被告赵瑞芳也分别签署《配偶同意抵押声明》、《共有人同意抵押声明》、《共同还款承诺书》等材料。2015年6月15日，原告工行长春支行（贷款人）与被告洪通通（借款人、抵押人）、赵瑞芳（××）、兴城置业（保证人）签订《个人购房借款担保合同》一份，主要内容为：贷款人根据借款人申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额280000元，用于购买坐落于汝阳县明镜路东汝河南半岛国际城市花园9#-1-701，贷款期限30年。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率处理方式为：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按合同约定利率基础上加收30%确定。贷款利息自实际放款日起计算，借款人自愿选择每月1日为还款日。贷款担保方式为抵押及阶段性连带责任保证。抵押物为汝阳县明镜路东汝河南半岛国际城市花园9#-1-701，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证，但是对按照约定办理完毕正式抵押登记手续，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人债务免除保证责任。关于违约责任，若发生借款人连续三个月或累积六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；若贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人有权处分抵押物。2015年12月11日，原告工行长春支行对位于汝阳县明镜路东汝河南半岛国际城市花园9号楼1单元701室的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。2015年12月18日，原告工行长春支行出具个人贷款正常发放的《个人借款凭证》一份，显示：向被告洪通通（借款人）发放贷款280000元，收款人为被告兴城置业，贷款期限360个月，自2015年12月18日至2045年12月18日，贷款基准年利率4.9%，当期执行年利率4.9%等。2019年12月12日，原告工行长春支行向被告洪通通发出《宣布贷款立即到期通知书》，主要内容为：借款人洪通通在我行申请的个人住房按揭贷款已于2015年12月18日发放完毕，贷款金额280000元，贷款期限360个月，借款到期日为2045年12月18日。截至2019年12月1日，借款人已累计40期未按时清偿贷款本息。根据借款人、保证人洛阳兴城置业有限公司与我行签订的《个人购房借款担保合同》约定，借款人已构成违约，我行按照合同约定宣布借款立即到期，若不立即清偿，我行将有权从借款人在我行开立所有账户中扣收相应款项直至合同项下所有债务全部清偿完毕为止，同时我行保留合同项采取其他措施及诉讼的权利。同时，原告工行长春支行也向被告兴城置业发出了《宣布贷款立即到期通知书》。另查明，至2020年6月30日，被告洪通通未结清贷款本金为259342.47元。另外，涉案贷款实际执行利率为年利率4.9%。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告工行长春支行与被告洪通通、赵瑞芳、兴城置业之间的借款（担保）合同关系，有《个人购房借款担保合同》等证据为证，本院予以确认。原告工行长春支行已按约定履行了全额付款的义务，被告洪通通、赵瑞芳应履行依约还款的义务。现其未按时还款，已经构成违约，应当承担相应的法律责任。综上，结合涉案合同的具体约定、原告工行长春支行就其诉讼请求的说明以及庭审查明的被告洪通通拖欠本金的数额，本院确定被告洪通通、赵瑞芳应当向原告工行长春支行偿还借款本金259342.47元及相对应的利息（含罚息）（计算方式：以259342.47元为基数，自2020年7月1日开始，按照年利率6.37%计算至借款本金全部付清之日止。)。对于原告工行长春支行要求被告兴城置业对上述付款义务承担连带责任的诉讼请求，被告兴城置业作为保证人签署了《个人购房借款担保合同》，应当依法承担该合同涉及的法律责任，故此，对于此项诉讼请求，本院依法予以支持；同时，被告兴城置业在承担保证责任后，有权依法向被告洪通通、赵瑞芳追偿。对于原告工行长春支行提出的要求依法行使抵押权的诉讼请求，根据庭审查明的事实，原告工行长春支行仅是涉案房屋的抵押权预告登记权利人，在也无证据证明涉案房屋已经具备办理抵押权登记的条件的情况下，原告工行长春支行主张行使抵押权的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。原告工行长春支行提出的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告赵瑞芳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十一条、第一百七十九条、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告洪通通、赵瑞芳向原告中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行偿还借款本金259342.47元及利息（含罚息）。（计算方式：以259342.47元为基数，自2020年7月1日开始，按照年利率6.37%计算至借款本金全部付清之日止。)二、被告洛阳兴城置业有限公司对上述第一项确定的付款义务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权依法向被告洪通通、赵瑞芳追偿。上述第一项确定的义务应当于本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行的其他诉讼请求。案件受理费5306元，由原告中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行负担306元，被告洪通通、赵瑞芳、洛阳兴城置业有限公司共同负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘朋涛二〇二〇年八月二十日书记员  黄佳华