湖南省常德市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)湘07执异36号 案外人：朱纯杰，女，1954年12月27日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 案外人：胡国华，男，1951年10月1日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 以上二案外人委托诉讼代理人：肖骥，北京市中北律师事务所律师。 申请执行人：张友亚，男，1966年12月20日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区丹阳××巷××号××栋××单元××号。 被执行人：常德中大房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区××街道××村××路××号××大厦××号。 法定代表人：李德堰，该公司执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人张友亚与被执行人常德中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）商品房买卖合同纠纷一案中，案外人朱纯杰、胡国华提出书面申请，请求不予执行常德仲裁委员会（2016）常仲裁字第16号裁决。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 朱纯杰、胡国华称，本案名为商品房买卖，实为借贷担保。张友亚收取了借款利息，其通过仲裁获得房屋，属于恶意仲裁。依据《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条、第十八条规定，请求不予执行常德仲裁委员会（2016）常仲裁字第16号裁决。 为支持其主张，朱纯杰、胡国华向本院提交了以下证据：1、银行流水、收条。拟证明朱纯杰于2014年3月7日向张友亚借款40万元，张友亚于当天收取8000元利息的事实；2、收条，拟证明2014年4月4日，天易投资公司作为中介公司收取了朱纯杰支付的利息，张友亚等3人通过天易投资公司收取第二个月的利息的事实；3、情况说明，拟证明朱纯杰向张友亚支付每月8000元利息，共计支付4个月的事实。 张友亚答辩称：1、双方房屋买卖的意思真实，买卖的法律关系非常明确。张友亚与中大公司于2014年3月6日签订了《商品房买卖合同》，案外人作为中大公司的委托代理人在该合同上签字，中大公司加盖了公章，该合同合法、真实、有效。合同签订后，张友亚已一次性付清全部购房款40万元。案涉房屋已办理备案登记手续。2、案外人所称“名为商品房买卖，实为借贷担保”，“恶意仲裁”的主张没有任何证据证明。在该案执行过程中，案外人先后提出了执行异议和执行异议之诉，均已被法院驳回，相关执行裁定已发生法律效力。案涉《商品房买卖合同》约定，买受人应当于2014年3月8日前支付首期房款10万元。因朱纯杰请求张友亚变更付款方式，将首付款10万元变更为一次性付清全部房款40万元，并承诺在收到房款后至交房前按月息2分支付利息。张友亚于2014年3月7日向朱纯杰一次性转账付清房款40万元。收据中也注明了“购房款1号楼305房”。这种双方签订商品房买卖合同之后变更付款方式、自愿约定在签订合同后至交房前支付利息的情况，法律并不禁止。这种付款方式的变更并未改变双方房屋买卖合同法律关系的性质。而且，朱纯杰非法吸收公众存款罪的刑事判决确认了集资参与人的名单及情况，并不包括张友亚，这也佐证了张友亚与中大公司及朱纯杰之间是购房关系，不是借款关系。3、案外人提出不予执行仲裁裁决申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条、第十八条的规定。2018年5月5日，执行法院发出（2017）湘07执607号执行裁定，查封金地名苑1号楼305号房；2019年5月10日，案外人向执行法院提交执行异议申请书。故案外人在2018年5月或2019年5月10日既已知道人民法院对案涉标的采取了执行措施，而其在2020年2月20日方提出不予执行仲裁裁决申请，显然超过了上述司法解释所规定的30天的申请期限。而且，该案不具有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条第二款规定的不予执行的情形。4、中大公司及朱纯杰严重违约。中大公司、朱纯杰在收到40万元购房款已6年之久，至今未交房，也未支付利息，给张友亚造成巨大损失。综上，案外人申请不予执行仲裁裁决的事实理由不能成立，请求予以驳回。 为支持其主张，张友亚向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明双方购房关系清楚，购房合同真实，中大公司盖章、朱纯杰、胡国华签字的事实；2、转账凭证、收款收据，拟证明张友亚在签订合同次日向朱纯杰支付40万元购房款的事实；3、仲裁裁决生效证明，拟证明案涉仲裁裁决已生效的事实；4、（2019）湘07执异55号执行裁定、（2019）湘07民初109号民事裁定、（2019）湘民终973号民事裁定，拟证明案外人对执行案涉305号房屋不服，向法院提出异议及执行异议之诉，均被法院驳回的事实；5、（2017）湘07执607号执行裁定、（2019）湘07执异55号执行裁定，拟证明案外人于2018年5月5日或2019年5月10日就已经知晓案涉房屋被执行的情况，其提出不予执行仲裁裁决超过了30天的法定期限的事实；6、（2016）湘0702刑初17号刑事判决，拟证明张友亚不在集资参与人名单中的事实。 中大公司未向本院答辩。 本院查明，张友亚与中大公司商品房买卖合同纠纷一案，经张友亚申请，常德仲裁委员会于2016年3月4日立案受理。经审理，仲裁庭认为：1、张友亚与中大公司于2014年3月6日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，经双方签名、盖章，且在房地产管理部门备案登记，合同依法成立，合法有效。虽然购房款的支付是以借据形式体现，但并不影响张友亚已支付购房款的实质，可以认定其已实际支付了购房款。2、朱纯杰是中大公司开发的金地名苑1号楼工程项目的代理人，朱纯杰收取张友亚款项的时间在中大公司与张友亚签订商品房买卖合同的第二天，且注明为1号楼305号房购房款，应视为中大公司已收取了张友亚的购房款。3、商品房买卖合同签订后，张友亚已依约履行了付款义务，中大公司没有按照合同约定于2015年6月30日前向张友亚交付商品房，已违约。由于张友亚要求继续履行合同，中大公司应按合同约定的交付期限届满次日起至实际完成交付之日止，按日计算向张友亚支付房款总额万分之一的违约金。由于张友亚交付的为购房款，其要求中大公司按约支付交房前占有购房款利息的请求应不予支持。2016年7月21日，常德仲裁委员会作出（2016）常仲裁字第16号裁决，裁决如下：一、自本裁决生效后，中大公司尽快完成金地名苑1号楼的相关附属设施建设，在达到交房条件后将金地名苑1号楼305号房交付给张友亚；二、中大公司自2015年7月1日起至实际完成交房之日止，按日计算向张友亚支付40万元房款额万分之一的违约金；三、对张友亚的其他仲裁请求不予支持。上述仲裁裁决发生法律效力后，张友亚向本院申请执行，本院于2017年11月28日立案受理。 另查明，朱纯杰以中大公司的名义投资开发金地名苑1号楼项目，胡国华（系朱纯杰丈夫）负责该项目的销售等工作。2014年3月6日，朱纯杰、胡国华代表中大公司与张友亚签订《商品房买卖合同》，并办理备案登记手续。该合同约定张友亚购买金地名苑1号楼305号房屋，建筑面积123.39平方米，单价为3242元/平方米，总价款为40万元，付款方式为公积金贷款，买受人应于2014年3月8日前支付首期房款10万元，余款30万元申请贷款支付。该合同第二十三条约定，合同履行争议解决方式为提交常德仲裁委员会仲裁。次日，张友亚向朱纯杰转账40万元，朱纯杰向其出具借条，载明“张友亚现金40万元，月息2分”。该借条上还备注“购房款1号楼305号房”。同日，朱纯杰向张友亚支付利息8000元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第十八条规定，案外人根据本规定第九条申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书，符合下列条件的，人民法院应当支持：（一）案外人系权利或者利益的主体；（二）案外人主张的权利或者利益合法、真实；（三）仲裁案件当事人之间存在虚构法律关系，捏造案件事实的情形；(四)仲裁裁决主文或者仲裁调解书处理当事人民事权利义务的结果部分或者全部错误，损害案外人合法权益。具体到本案中，首先，案外人作为金地名苑1号楼的实际投资开发者，系合法、真实的权益主体。其次，虽然案外人代表中大公司与张友亚签订了《商品房买卖合同》，张友亚向案外人转账40万元，案外人向张友亚出具借条，并约定了利息，且张友亚也实际收取了利息。可见，案外人与张友亚之间的真实意思为民间借贷，双方签订的商品房买卖合同实际系为民间借贷提供担保，故仲裁案件当事人之间不存在真实的商品房买卖合同关系。再次，常德仲裁委员会（2016）常仲裁字第16号裁决认定案涉商品房买卖合同合法有效，并裁决中大公司向张友亚交付房屋，属于处理当事人民事权利义务的结果错误，损害了案外人的合法权益。综上所述，案外人不予执行仲裁裁决的申请符合上述司法解释的规定，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第十八条、第二十二条第三款规定，裁定如下： 不予执行常德仲裁委员会（2016）常仲裁字第16号仲裁裁决。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向湖南省高级人民法院申请复议。 审判长 龚 力 审判员 李亚敏 审判员 罗 真 二〇二〇年八月七日 法官助理张慧 书记员叶姚利 附：相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》 第十八条案外人根据本规定第九条申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书，符合下列条件的，人民法院应当支持： （一）案外人系权利或者利益的主体； （二）案外人主张的权利或者利益合法、真实； （三）仲裁案件当事人之间存在虚构法律关系，捏造案件事实的情形； (四)仲裁裁决主文或者仲裁调解书处理当事人民事权利义务的结果部分或者全部错误，损害案外人合法权益。 第二十二条人民法院裁定不予执行仲裁裁决、驳回或者不予受理不予执行仲裁裁决申请后，当事人对该裁定提出执行异议或者申请复议的，人民法院不予受理。 人民法院裁定不予执行仲裁裁决的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉。 人民法院基于案外人申请裁定不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书，当事人不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议；人民法院裁定驳回或者不予受理案外人提出的不予执行仲裁裁决、仲裁调解书申请，案外人不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。