湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1222民初141号原告：张芳超。委托诉讼代理人：吴水生。一般授权代理。被告：湖北通城农村商业银行股份有限公司，住所地通城县隽水镇隽水大道****。统一社会信用代码91421200326054527G。法定代表人：姜功平，该行董事长。委托诉讼代理人：黎少云，湖北泰元律师事务所律师。特别授权代理。原告张芳超与被告湖北通城农村商业银行股份有限公司（以下简称通城农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张芳超及其委托诉讼代理人吴水生、被告通城农商行委托诉讼代理人黎少云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张芳超向本院提出诉讼请求：判令通城农商行向张芳超过户交付所购买的金泉路集贸市场68个门面土地使用证、房屋所有权证。事实和理由：2013年3月15日，张芳超与通城农商行订立“资产竞买协议书”，即张芳超竞买通城农商行依照咸宁市中级人民法院强制执行廖望甫抵偿其欠款的金泉路集贸市场68个门面。协议订立后，张芳超履行了给付购买金泉路集贸市场68个门面的全部款项。通城农商行取得金泉路集贸市场68个门面的国有土地使用权、房屋所有权证系廖望甫向其借款办理了他项权证后，廖望甫不能偿还借款，依法执行所取得。按张芳超与通城农商行协议约定，通城农商行必须将其取得他项权证的68个门面的房屋所有权证、土地使用证过户交付张芳超；但通城农商行违约，至今未交予张芳超过户，造成张芳超重大经济损失。通城农商行辩称，1、案涉68个门面抵偿是咸宁市中级人民法院、通城县人民法院共同主持进行的，当时房屋产权证不全部在通城农商行，通城农商行只有他项权证，房屋产权证应该在办理抵押登记的职能部门，所以通城农商行无法交付房屋产权证。2、2012年12月19日通城农商行、张芳超、廖望甫三方订立抵债资产竞卖意向协议书，协议第五条约定，通城农商行只是将部分保管的房屋产权证、土地证交付张芳超，其余的由廖望甫交付张芳超；2013年11月26日通城农商行已交付了张芳超两本房产证。3、根据抵债资产竞卖意向协议和竞卖协议，案涉68个门面的出卖人是廖望甫，买受人是张芳超，负有交付房屋产权证义务的是廖望甫，因此本案张芳超的诉求，通城农商行没有义务去履行，也无法履行；本案遗漏了当事人，是否追加由法院决定。综上，请求法院驳回张芳超的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：廖望甫、吴幼保于2004年向原通城县关刀农村信用合作社（以下简称关刀信用社）累计借款261万元，2005年2月18日双方在通城县公证处签订偿还贷款协议，约定对该借款261万元及利息进行分期偿还；通城县公证处于同日出具(2005)隽证字第0099号公证书,对该协议赋予强制执行效力,并于2005年8月19日依关刀信用社申请作出(2005)隽证字第0376号执行证书。2003年8月23日至2004年10月29日，廖望甫先后向关刀信用社借款21笔，共计315万元，双方签订了抵押担保借款合同，约定月利率8.85‰；2004年12月10日廖望甫将位于通城县隽水镇金泉路58套房产抵押给关刀信用社，并在通城县房地产管理局办理了房屋他项权证(上述设定抵押的58套房产的房屋所有权证号为隽房权证隽水字第**、09××39号、09××15号、09××71号、09××49号、09××47号、09××27号、09××34号、09××80号、09××76号、09××59号、09××63号、09××81号、09××64号、09××41号、09××33号、09××35号、09××57号、09××58号、09××65号、09××25号、09××32号、09××83号、09××74号、09××36号、09××51号、09××62号、09××17号、09××79号、09××29号、09××61号、09××22号、09××70号、09××74号、09××72号、09××67号、09××55号、09××37号、09××52号、09××28号、09××75号、09××69号、09××85号、09××56号、09××20号、09××42号、09××19号、09××16号、09××73号、09××66号、09××64号、09××31号、09××69号、09××46号、09××14号、09××00号、09××70号、09××43号)。2004年1月16日至2004年8月3日，廖望甫先后向关刀信用社立据借款累计5笔，共计45万元，约定月利率8.85‰；其中廖望甫已偿还借款1万元。综上，廖望甫共计下欠关刀信用社借款359万元，上述借款到期后，廖望甫未能偿还，关刀信用社遂于2005年9月23日向咸宁市中级人民法院起诉，咸宁市中级人民法院于2005年11月16日作出（2005）咸民初字第42号民事判决：一、由廖望甫向关刀信用社偿还借款本金359万元及利息（利息按中国人民银行规定的同期贷款利率分段计算，从各自借款之日起至判决生效之日止）；二、上述款项限判决生效之日起三十日内付清，对其中借款315万元，关刀信用社有权以廖望甫抵押的房屋优先受偿。在上述两案执行过程中，咸宁市中级人民法院依据已经发生法律效力的（2005）咸民初字第42号民事判决书和通城县公证处（2005）隽证字第0099号赋予强制执行效力的公证文书，分别于2005年9月16日和2006年2月28日向廖望甫发出（2005）咸法执字第11号和（2006）咸法执字第3号执行通知书，责令廖望甫限期向关刀信用社履行义务。截至2009年5月30日止，廖望甫尚欠关刀信用社借款本息共计8551244元，其中本金5789217元、利息2762027元。咸宁市中级人民法院遂于2009年6月23日作出（2006）咸法执字第3号执行裁定：一、将廖望甫所有位于通城县××水镇××集贸市场内××个门面（××县房管局的房产幢平面图中标明的8、14、29、30、72、74号门面）面积2151.35㎡，以协商价3478.52元/㎡抵偿廖望甫欠关刀信用社7483514元；二、关刀信用社可持裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2012年12月19日通城县农村信用合作联社作为甲方、廖望甫作为乙方、张芳超作为丙方签订抵债资产竞卖意向协议，协议首部载明：乙方廖望甫于2009年6月份将其拥有国有土地使用证、房屋产权所有证的通城县隽水镇金泉路新建集贸市场内的68个门面作价7483514元抵还了其所欠关刀信用社贷款本金5789217元的本息【见咸宁市中级人民法院（2006）咸法执字第3号执行裁定书】；为加快抵债资产处置进度，经甲乙丙三方协商，甲方同意将68个门面出售给丙方。协议约定：一、甲方通城县联社初步同意乙方抵债于关刀镇农村信用合作社的隽水镇金泉路新建集贸市场的68个门面作价600万元出售给丙方。二、本意向协议签订之日，丙方须向甲方交纳定金10万元，5个工作日内再交20万元；丙方的600万元到甲方指定的账户后，甲方无条件将所拥有56个门面交付丙方；剩余12个门面由乙方负责与丙方协商处置；所涉及的相关收回价格、费用等全部由乙方与丙方自行负担，甲方概不负责。三、甲乙双方交付完毕，原甲方与第三方56个门面租赁期限继续保留至租赁期满（以三方签字认可）；本意向协议在甲方主管部门批准生效之日起，56个门面租金归丙方所有。四、本协议为意向协议，意向协议签订之日起，甲方承诺以20个工作日为主管部门审批期限并生效；期限内甲方上级主管部门未予审批，则甲方无条件返还定金；甲方上级主管部门批准本意向协议后，则立即通知丙方，丙方在收到通知后5个工作日内交付全部购房款，如丙方不按期交付全部购房款，则定金30万元归甲方所有，所有手续费用均由丙方自行负责。五、丙方的600万元到甲方的指定账户后，甲方应当将部分保管的土地使用证、房屋产权所有证交予丙方，乙方亦应将未交予甲方的土地使用证、房屋产权所有证交予丙方；土地使用证出让权，房屋产权所有证过户权，由丙方确认时间和户名及是否出让或过户；所涉及税费由丙方承担，甲方、乙方无条件配合。本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，甲方上级主管部门正式批复后生效。2013年3月15日通城县农村信用合作联社作为甲方与张芳超作为乙方签订抵债资产竞卖协议，协议内容为：甲、乙双方于2012年12月19日签订了“抵债资产竞卖意向协议书”一份，在该协议基础上双方经平等协商达成如下条款：一、甲、乙双方同意“抵债资产竞卖意向协议书”中约定的本县隽水镇金泉路新建集贸市场的68个门面作价600万继续有效。二、本协议签字后，乙方除已交付的定金30万元外，再在2013年3月25日前向甲方交纳定金120万元；120万元交纳后，本协议书才发生法律效力；此后乙方从2013年4月份起，每月25日至30日之内向甲方支付50万元整，直到600万元付清为止。三、甲乙双方交付完毕后，原甲方与租赁方56个门面租赁期限继续保留至租赁期满，56个门面租金自600万元付清之日起归乙方所有。四、如乙方在本协议签字后，在2013年3月25日前未支付120万元，本协议自动失效，原“抵债资产竞卖意向协议书”恢复法律效力；乙方必须在10日内履行“抵债资产竞卖意向协议书”中约定的全部义务，否则甲方将行使“抵债资产竞卖意向协议书”中约定的权力（即没收30万元定金，甲方收回门面另行出让或处置）。五、如乙方在每个月内未按协议支付50万元整，甲方有权收回门面，并不退还已交款项。六、乙方600万元全部支付后，甲方将所拥有的56个门面交付乙方，剩余的12个门面甲方负责通知廖望甫交付给乙方，如廖望甫没有交付，甲方必须负责督促通城县人民法院下达交付剩余12个门面的相关法律文书；同时，甲方还应当将部分保管的房屋产权所有证交予乙方。七、由于还有12个门面手续在廖望甫手中，如果廖望甫拒不交付的话，甲方负责依据法院裁定书督促通城县人民法院下达民事裁定书，以达到乙方合法拥有上述12个门面房屋所有权的目的。本协议书中出售的68个门面的所有权范围以咸宁市中级人民法院民事判决书以及咸宁市中级人民法院（2006）咸法执字第3号裁定书为限。出让房屋所有权和土地使用权过户及所需交纳的全部税费由乙方承担，甲方概不负责。本协议一式三份，甲乙双方签字并在乙方支付120万元后生效。协议签订后，张芳超在2013年12月20日前按约定付清了全部购房款，通城县农村信用合作联社于2013年11月26日向张芳超交付了隽房房权证隽水字第**、08410的两本房屋所有权证。另查明，关刀信用社系通城县农村信用合作联社下属分支机构，通城县农村信用合作联社于2015年2月2日变更为湖北通城农村商业银行股份有限公司。本院认为，咸宁市中级人民法院在执行过程中，经关刀信用社与廖望甫同意，裁定将廖望甫所有的涉案68个门面作价抵偿关刀信用社债务，该裁定自送达关刀信用社后即产生物权变动的效力，关刀信用社依据该抵偿裁定已取得涉案68个门面的房屋所有权和土地使用权。关刀信用社系通城县农村信用合作联社下属分支机构，其所有的财产均属通城县农村信用合作联社的法人财产，通城县农村信用合作联社有权处置关刀信用社已取得房屋产权的涉案68个门面。根据抵债资产竞卖意向协议和抵债资产竞卖协议，涉案68个门面的出卖方主体为通城县农村信用合作联社。虽上述协议未约定由通城县农村信用合作联社负责办理过户手续，但通城县农村信用合作联社作为涉案68个门面的权利人和出卖人，负有协助张芳超办理涉案68个门面的不动产登记过户手续的义务。现通城县农村信用合作联社已变更为湖北通城农村商业银行股份有限公司，该项义务应由湖北通城农村商业银行股份有限公司继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十一条、第四百九十三条规定，判决如下：一、湖北通城农村商业银行股份有限公司在本判决生效后三十日内协助张芳超将廖望甫名下位于通城县隽水镇金泉路新建集贸市场内的68个门面（总面积2151.35㎡，不含通城县房管局的房产幢平面图中标明的8、14、29、30、72、74号门面）办理不动产登记过户手续。二、驳回张芳超的其他诉讼请求。案件受理费100元，由湖北通城农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。审 判 长  程杨仲人民陪审员  卢晗华人民陪审员  吴光华二〇二〇年八月一日书 记 员  刘 沁附：相关法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十一条经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿。第四百九十三条拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。