四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0411民初255号 原告：成都致诚物业管理有限公司攀枝花分公司，住所地：四川省XX大道**附**。统一社会信用代码：91510411356277473J。 负责人：周大琼。 委托诉讼代理人：罗安发，该公司员工。 被告：攀枝花市仁和区亿嘉汽车维修中心，经营场所：攀枝花市仁和区田房箐迤沙拉大道********，统一社会信用代码：92510411MA62X61Q50。 经营者：胥某，男，1986年10月2日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 被告：张桂凤，女，1964年4月13日出生，汉族，户籍地：四川省攀枝花市仁和区，现住。 原告成都致诚物业管理有限公司攀枝花分公司（以下简称致诚物业公司）与被告攀枝花市仁和区亿嘉汽车维修中心（以下简称亿嘉维修中心）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理，于2019年11月15日作出（2019）川0411民初2599号民事判决，由亿嘉维修中心支付致诚物业2017年3月1日至2019年9月30日的物业服务费17149.20元。判决作出后，亿嘉维修中心对该判决不服，上诉至攀枝花市中级人民法院，攀枝花市中级人民法院于2019年12月23日作出（2019）川04民终1378号民事裁定，撤销本院（2019）川0411民初2599号民事判决，发回本院重审。在重审过程中，原告申请追加张桂凤为被告。2020年7月30日，本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，原告致诚物业的委托诉讼代理人罗安发，被告亿嘉维修中心的经营者胥某到庭参加诉讼。被告张桂凤经本院合法传唤，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告致诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2017年3月1日至2020年3月31日期间仁和区迤沙拉大道555号XX幢XX层XX号商铺物业服务费20468.4元（276.6㎡×2元／㎡.月×37个月），逾期违约金3130.32元，合计23598.72元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月31日原告与XX镇田房箐安置点工程建设项目业主委员会（以下简称起辰小区业委会）签订了《物业服务合同》，合同约定：“由原告对被告位于XX大道XX号XX镇田某等1116人生活安置房暨起辰和瑞广场小区进行物业管理；商业物业服务费为2元／月／㎡；物业费按季交纳，业主于每个缴费周期起始日起5日内交纳物业服务费，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金按应交纳物业费金额的3%／月收取”。原告按合同约定于2015年8月31日进驻该小区，提供了物业管理服务，但被告自2017年3月1日开始至今拖欠物业服务费，经多次催收被告拒不交清，为了维护原告的合法权益，提起本案诉讼。 被告亿嘉维修中心辩称，1.被告没有与原告签订物业服务合同，被告也不是起辰和瑞广场小区业主，被告的主体资格不适格；2.原告没有尽到相应的义务，原告只是为起辰和瑞广场小区内提供物业服务，并未给被告提供任何服务，比如消防通道堵塞、瓷砖掉落、下水道堵塞、秩序维护等等，原告均未履行相应义务。因此，被告不应支付物业服务费及违约金。 被告张桂凤缺席，在规定期限内未提交书面答辩意见及任何证据材料。 经审理查明，2014年8月5日，被告张桂凤与攀枝花市起辰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定张桂凤购买攀枝花市起辰置业有限公司开发建设的“起辰和瑞广场”项目XX幢XX层XX号商铺，商铺预测建筑面积为277.09平方米，总价款为1108360元。 2015年8月26日起辰小区业委会、攀枝花市仁和区XX镇前进社区居民委员会向原告发出《中标通知书》，确认经过报名、投标、开标、评标、定标，原告以综合得分第一名中标。2015年8月31日，原告致诚物业公司与起辰小区业委会签订了《物业服务合同》一份，约定：原告致诚物业公司为攀枝花市仁和区XX镇“田某等1116人生活安置房暨起辰和瑞广场”小区（以下简称起辰小区）提供物业管理服务；规划建筑面积包括电梯商品住宅39147.38平方米、电梯居民安置住宅111363.84平方米、商铺19120.44平方米（收费面积169658.66平方米）等；合同期限为2015年8月31日至2020年8月30日，安置房高层住宅物业服务费的收费标准为0.85元/㎡.月，商品房高层住宅物业服务费的收费标准为1.00元/㎡.月，商业物业服务费的收费标准为2.00元/㎡.月。物业服务费按季交纳，业主于每个交费周期起始日5日内交费，逾期未交纳的，物业公司以通知书、手机短信等书面形式催告在合理期限内交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的，按应交金额3%/月交纳违约金。该合同还对物业服务内容、服务标准、双方的权利及义务、共有部分经营收益、违约责任等内容进行了约定。原告于上述合同签订当日进驻起辰小区提供物业管理服务至今。 2017年2月21日，转让方（甲方）肖某、受让方（乙方）胥某与房屋产权房方（丙方）严安荣代张桂凤签订《转让协议》，协议约定：甲方同意将位于XX大道XX号XX栋XX号商铺川洲汽车维修中心转让给乙方使用，建筑面积为280平方米，转让费5万元；甲方此前与房屋产权方（丙方）已签订了房屋租赁合同，现丙方同意甲方将川洲汽车维修中心转让给乙方；甲方于乙方签订转让合同后，丙方须与乙方另行签订房屋租赁合同，房屋租赁价格由丙方和乙方另行协商，本协议签订后，甲方与丙方此前已签订的房屋租赁合同立即失效；乙方接手前，该汽车维修中心所有一切债权债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责。协议尾部丙方处签名为“严安荣代张桂凤”。经询问严安荣，其陈述，仁和区迤沙拉大道555号XX幢XX层XX号商铺是张桂凤的，张桂凤是其舅妈，因张桂凤不在攀枝花，就让其代为签订转让协议、收取门面租金。 因案涉商铺自2017年3月1日起至今未交纳物业服务费，原告于2019年10月向本院提起诉讼，要求被告亿嘉维修中心支付2017年3月1日起至2019年9月30日期间的物业服务费。在本案审理过程中，原告申请追加张桂凤作为被告，并变更诉讼请求，要求被告支付2017年3月1日起至2020年3月31日期间的物业服务费20468.4元（（276.6㎡×2元/㎡.月×37个月））及逾期违约金3130.32元。 上述事实有，当事人的陈述及商品房买卖合同复印件、中标通知书、物业服务合同、转让协议、询问笔录等证据在案佐证。 本院认为，关于原告主张的物业服务费。原告致诚物业公司与起辰小区业委会签订的《物业服务合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同中对物业服务费的收费标准等进行了明确约定，原告主张的物业服务费标准符合合同的约定，本院予以支持。现双方存在争议的焦点在于原告主张的物业服务费由谁承担。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”依据该规定，物业服务费原则上应由业主交纳，除非业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费。本案中的《商品房买卖合同》复印件、转让协议与严安荣的询问笔录能够相互印证，证实案涉商铺的所有权人为被告张桂凤、被告亿嘉维修中心承租了案涉商铺的事实；但本案中并无证据证实作为业主的张桂凤与作为物业使用人的亿嘉维修中心对物业服务费的负担问题进行明确约定。因此，本案原告主张的物业服务费应由被告张桂凤承担，原告要求支付2017年3月1日起至2020年3月31日期间的物业服务费720468.4元，计算准确，本院予以支持。 关于原告主张的逾期违约金，根据相关法律规定，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，现原告未举证证明其实际遭受的损失，故对原告的该诉讼请求，本院依法不予支持。 被告张桂凤，经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及任何证据材料，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。 综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告张桂凤于本判决生效之日起十日内支付原告成都致诚物业管理有限公司攀枝花分公司2017年3月1日起至2020年3月31日止的物业服务费20468.4元； 二、驳回原告成都致诚物业管理有限公司攀枝花分公司的其他诉讼请求。 如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费390元，由被告张桂凤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满次日起二年内。 审 判 长  夏玉凤 人民陪审员  王树雷 人民陪审员  奚旭东 二〇二〇年八月二日 书 记 员  胡芮宇