北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初10602号原告（反诉被告）：田鸿雁，女，1974年5月28日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。被告（反诉原告）：吴凯，男，1971年5月1日出生，回族，住北京市西城区。原告（反诉被告）田鸿雁与被告（反诉原告）吴凯房屋租赁合同纠纷案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）田鸿雁及被告（反诉原告）吴凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告田鸿雁向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担违约责任，向原告支付原房屋租赁合同约定的违约金13000元；2、判令被告赔偿原告因解约造成的经济损失8758元（含原告误工费4258元、找房费用3000元、搬家费1500元）；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告于2016年2月27日经居间人北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，被告将坐落于北京市西城区马连道XXX号楼XXX的住房租给原告，合同约定租赁期自2016年4月1日至2018年3月31日，共计二年。合同到期后，原告与被告自2018年4月1至2019年3月31日，2019年4月1日至2020年3月31日，在原房屋租赁合同基础上续签补充协议，除房屋租金和付款方式按照补充协议约定条款执行，其他条款仍按原房屋租赁合同中约定的条款履行。2018年签订的补充协议中约定租金付款时间为2018年3月20日和9月20日。2019年签订的补充协议中约定租金付款时间为2019年3月25日、6月25日、9月25日和12月25日。原告2019年第二次向被告支付房租因记错时间延迟支付，被告向原告提出延迟支付房租违约赔偿。经原告与被告协商，被告统一原告支付500元违约金，原告于2019年9月3日转款至被告指定其妹妹吴佩玲账户中。原告于2019年9月25日向被告第三次支付房租时间，因家里老人生病原因，先支付2个月房租，剩下一个月房租，通过电话跟被告妹妹吴佩玲协商后，对方同意仍支付500元违约金和房租6500元，后续尽快支付。2019年11月19日晚上，原告接到被告电话，被告告知原告其母亲身体不好有老年痴呆症的前期症状，总是怀疑别人偷她的东西，目前不能跟被告妹妹同住，要搬回目前租住给原告的房子，让原告尽快找房子搬走。因双方签订的房屋租赁协议还在合约期内，被告因个人家庭原因提出解约，原告向被告提出被告要履行原房屋租赁合同约定的违约责任，按月租金200%向原告支付违约金13000元，被告坚决不同意，只同意退回原告租房押金及多付的房租，以及原告支付的500元违约金，双方就此了结，不赔偿原告违约金和经济损失。综上所述，原告认为被告既然同意原告的请求并收取违约金，即表示被告放弃违约赔偿权益，同意双方正常履行合约。被告因个人家庭原因在租赁期内提出解约，属被告违约在先，按照合同约定需要承担违约责任。原告几次向被告提出违约赔偿，被告置之不理。原告于12月3日同被告正式办理搬走交接。为维护原告合法权益，诉至法院。本诉被告吴凯辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不应该支付违约金和赔偿损失。原告不履行合同义务的情况下，被告才提起要求解除合同。原告多次不支付房租，两次未按期支付房租。我基于原告未按期支付房租的事实，要求与原告解除合同，依据2016年合同的违约条款，依据2016年合同第九条第四款第一项的规定。原告主张的损失不存在，被告通知原告搬走解约后两天内原告就在同一小区同一栋楼找到房子，不存在原告提出的费用，原告提出的搬家费实际是原告用来拆除抽油烟机、橱柜、窗帘、下水道地漏等屋内设施的费用，不是原告主张的搬家费，按照市场行情五公里以内的搬家费是600元。原告多次违约，原告第一次违约是因为拖欠房租，第二次违约也是因为拖欠房租，经过被告多次催讨，原告才支付部分租金，故被告要求解除合同，追究原告的违约责任。根据合同法第93、94条规定以及原、被告签署的2016年合同第九条第四款第一项规定，被告不存在违约，而是原告违约。反诉原告吴凯向本院提出反诉请求：1、判令田鸿雁承担违约责任，向吴凯支付房屋租赁合同约定的违约金共计26000元；2、判令田鸿雁赔偿吴凯各项损失11263元（包括重新购买被田鸿雁拆走和损坏所租房屋中各种设施和房屋附属设备，以及吴凯因维修被拆和被损坏的相关设施和房屋附属设备造成房屋不能入住继续在外租房的损失）；3、判令田鸿雁承担本案的诉讼费用。事实和理由：吴凯与田鸿雁于2016年2月27日经居间人北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，吴凯将坐落于北京市西城区马连道XXX号楼XXX的住房租给田鸿雁，合同约定租赁期自2016年4月1日至2018年3月31日。合同到期后，吴凯与田鸿雁于2018年4月1至2019年3月31日，2019年4月1日至2020年3月31日，在原房屋租赁合同基础上续签补充协议，除房屋租金和付款方式按照补充协议约定外，其他条款仍按原房屋租赁合同中约定的条款履行。2019年至2020年签订的补充协议中约定租金付款时间为2019年3月25日、6月25日、9月25日和12月25日，租金为6500元。田鸿雁本应于2019年6月25日支付第二次房租，但是经吴凯催要于9月3日才支付。吴凯向田鸿雁索要违约金，她以公司经营困难为由没有支付。后田鸿雁说晚付租金不好意思所以多给我转500元给老人孩子买点东西，田鸿雁没有支付违约金。田鸿雁本应于2019年9月25日支付第三次房租，但只在9月26日支付了两个月的租金。吴凯向其讨要房租，田鸿雁以各种理由不履行合同约定的义务，仅在11月5日支付3000元，此后直到搬走也没有支付剩余房租。鉴于田鸿雁多次拖欠房租，经催讨后仍不履行合同义务，吴凯于2019年11月19日电话通知田鸿雁因其违约解除合同。田鸿雁不愿搬走，吴凯告诉田鸿雁其多次违约尽快搬走，房子吴凯要自用。11月21日，吴凯微信通知田鸿雁解除合同，依合同约定追求其违约责任。2019年11月21日，田鸿雁在同一小区同一栋楼内租了套二居室房屋，房子需要支付房租和押金数目约三万元，所以田鸿雁是有钱而故意拖欠房租。12月3日和12月8日分两次交接房屋，吴凯分两次退还田鸿雁押金和剩余租金。此前吴凯曾因屋内设备被损坏拆除要求田鸿雁去中介公司解决这一问题，田鸿雁拒绝去中介公司。12月8日之前田鸿雁多次通过电话和微信用低俗的言语威胁和骚扰吴凯，对身体状态和心理造成不良影响。田鸿雁多次向吴凯提出她改造房屋花费两万多元要求补偿，这是要求吴凯赔偿违约金的真实目的。实际田鸿雁的改造根本没有花费这么多钱，她经营一间建筑维修公司，用的材料都是成本价，也是他自愿花费的。2016年房屋出租时，因田鸿雁要改造房屋，要求吴凯每月按4700元租两年，实际最低租金也要5000元，2017年本小区涨到了6000元，考虑到改造的因素吴凯就同意了。之后所签合同租金都低于校区同户型，所以实际上改造费用是吴凯出的。按照原合同真实意思，改造后固定在墙上的物品是不能拆除的。且前两年合同执行完，改造后固定在墙上的物品就属于房屋内部设施，田鸿雁如拆除就属于损坏室内设备。田鸿雁拆除了屋内橱柜，将原告的九牧牌马桶更换成无法正常使用的工程用马桶、损坏阳台玻璃、拿走窗帘和拆走窗帘杆、拆走下水道地漏造成下水道损坏、丢失长虹彩电一台、防盗门门锁面板损坏、拆走客厅灯一套、洗手大柱盆被换成小柱盆。田鸿雁应赔偿吴凯重新定制橱柜和水龙头的费用3410元，重新购买马桶费748元，下水地漏维修及人工费1000元；主卧和次卧窗帘滑轨175元；防盗门门锁面板180元；长虹彩电200元；主卧和次卧窗帘200元；洗手大柱盆150元；客厅灯一套800元；阳台玻璃400元。因房屋内设备被田鸿雁拆除破坏造成房屋无法入住，吴凯维修和重新订制安装相关的设施设备，在外租房15天产生租金4000元，以上损失共计11263元。反诉被告田鸿雁辩称：对吴凯的所有反诉请求都不同意。吴凯所说的延迟交租金问题不认可。我确实因为忘了忘记付一次房租，后来也转账给吴凯的妹妹了，吴凯跟我说违约赔偿的事情，经吴凯同意我转账赔偿500元。吴凯没有跟我沟通交流过，我是跟他妹妹沟的。我搬离房屋时双方对屋内设施设备进行了确认，吴凯也退我押金，不能再找我主张损失了，我也没对房屋造成损失。本院经审理认定如下事实：2016年2月27日，出租人吴凯与承租人田鸿雁、居间人北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》（含附件一房屋交割清单），约定吴凯将坐落于北京市西城区XXX号楼XXX号房租（以下简称租赁房屋）出租予田鸿雁居住使用；租赁期限自2016年4月1日至2018年3月31日；租赁期满或合同解除后，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用；租金标准4700元每月；第九条关于合同解除，其中一款约定承租方不按照约定支付租金达7日，出租方有权单方解除合同，收回房屋；第十条违约责任，其中约定承租方不按照约定支付租金达7日或保管不当不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，应按月租金的200%支付违约金；租赁期内，出租方需要提前收回房屋，或承租方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，出租方应退还相应的租金；第十二条其他约定事项，约定承租人对出租房屋进行装修和改造期间，如发生电路、水路或其它方面的损失和事故，给房东或他人造成直接或间接各项损失，承租人承担全部责任，房屋装修和改造费用由租房人承担。上述合同到期后，吴凯与田鸿雁又续签两次合同。分别于2018年3月10日和2019年3月25日签订，对应租期为2018年4月1日至2019年3月31日、2019年4月1日至2020年3月31日，对应租金分别为6200元每月和6500元每月，均约定租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金扣除应由田鸿雁承担的费用，剩余部分应如数返还。还均约定房屋租赁其他条款仍按原租赁合同执行，继续有效。补充协议约定2019年4月1日至2020年3月31日期间房租支付方式为押一付三，支付日期为2019年3月25日、6月25日、9月25日和12月25日。另查，2019年租赁期间，田鸿雁两次延迟交纳租金。本应于6月25日交纳的房租，于2019年9月3日交纳19500元，并给付500元房租延迟补偿费；本应于9月25日交纳的房租，于2019年9月26日交纳13000元，于11月5日交纳3000元。田鸿雁表示第一次系忘记交纳时间，与吴凯达成一致给付500元违约金，第二次因特殊情况暂缓一个月租金，双方亦协商确认。吴凯不予认可田鸿雁所述理由，亦未即时以延迟给付租金为由主张解除合同，其最早以此为由向田鸿雁主张解除合同并支付违约金的时间为11月21日，方式为微信告知。另，吴凯首次提出解除合同时间为11月19日，其通过电话方式向田鸿雁表示要求解除合同，解除具体原因双方各执己见。2019年12月3日，双方办理了房屋交接，未签订书面交接协议，田鸿雁搬离租赁房屋，当日，吴凯退还田鸿雁押金6500元。12月8日，吴凯扣除水电等费用退还田鸿雁剩余租金2543元。当日，田鸿雁要求吴凯支付提前解除合同的违约金，吴凯不同意，表示田鸿雁延迟给付租金且拆除房屋内设施设备，亦存在违约行为，田鸿雁向吴凯表示会提起诉讼索要违约金。另查，《北京市房屋租赁合同》附件一《房屋交割清单》列明长虹牌彩电1台、空调2台、美的牌抽油烟机1台、美的牌燃气灶1台、铁双人床2张。解除合同过程中，双方曾对房屋内设施设备情况进行沟通，关于房屋内物品交接，通过微信沟通记录可以看出，双方对抽油烟机燃气灶、空调交接无争议。田鸿雁表示入住时房屋内就没有电视，吴凯不予认可。另查，在房屋租赁期间，田鸿雁对房屋进行了装修改造，包括安装厨房橱柜、窗帘、粉刷墙面、更换地砖等。再查，2019年11月24日，田鸿雁在租赁房屋同小区另行承租同户型房屋，房租标准为6300/月，租赁期限为2019年11月25日至2021年11月24日。上述事实，有双方当事人陈述意见，原告（反诉被告）田鸿雁提交的《北京市房屋租赁合同》、补充协议、微信沟通记录、转账凭证、装修费票据、录音、新房屋租赁合同、被告（反诉原告）吴凯提交的微信沟通记录、照片等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。田鸿雁与吴凯签订的《北京市房屋租赁合同》及两份补充协议系双方的真实意思表示，合同内容不违背相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的民事合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案的主要争议焦点在于吴凯能否以田鸿雁延迟交纳租金为由解除合同。田鸿雁发生第一次延迟交纳租金后，双方达成合意即田鸿雁补齐房租并另行给付吴凯补偿费500元。该合意行为应视为双方同意合同继续履行，吴凯不得再以此为由要求解除合同。田鸿雁第二次延迟交纳租金系应在2019年9月25日交纳三个月租金，实际田鸿雁在9月26日交纳了两个月租金，延迟至11月3日补交了3000元租金，期间，吴凯并未向田鸿雁主张解除合同。本院有理由推定，吴凯已放弃以此为由解除合同的权利，所以不得再在两个月以后以此为由解除合同。且延迟给付一个月租金并未达到根本违约，亦不会影响租赁合同的实际履行。故吴凯应承担提前解除合同的违约责任。但田鸿雁租赁期内延迟给付一个月租金，亦应承担相应的违约责任。虽然办理房屋交接时，吴凯已将押金及扣除相关费用后的剩余租金退还田鸿雁，但从双方沟通中可以看出吴凯真实意思系双方违约责任相抵，并非免除田鸿雁的违约责任。另外，田鸿雁拆除的其装修时安装的附属设施，属未形成附合的装饰装修物，拆除行为亦未违反合同约定，不属于违约行为，但田鸿雁应恢复原状。综合全案证据，本院酌定应赔偿吴凯损失费为1500元。吴凯要求赔偿损失金额过高部分，依据不足，本院不予支持。田鸿雁并非在租赁期间不合理使用房屋，其对房屋造成的损害主要系合同解除后拆除装饰装修部分未将其恢复原状，故不适用合同中约定的不合理使用房屋情况下的违约金条款。故吴凯以此为由主张违约金13000元，理由不充分，本院不予支持。本案另一争议焦点在于双方主张的违约金是否过分高于损失。违约金系为弥补守约方因合同另一方主体违约行为致使其受到不必要的损失而约定，如果过分高于损失，另一方可申请法院予以调整。且违约金和损失不能同时主张。田鸿雁主张的损失系误工费、搬家费和中介费合计8758元，考虑到吴凯提前解除合同时距离合同期满仅剩四个月时间，田鸿雁主张的上述费用均为搬家时需要发生的费用，但吴凯突然解除合同间接会提高上述费用，故本院酌定吴凯需要支付田鸿雁违约金6500元。驳回田鸿雁主张损失的诉讼请求。田鸿雁延迟给付一个月租金，并不会给吴凯带来过多损失，参照双方之前的习惯做法，本院酌定田鸿雁给付吴凯违约金500元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，吴凯给付田鸿雁提前解除房屋租赁合同的违约金6500元；二、本判决生效之日起七日内，田鸿雁给付吴凯延迟交纳房租的违约金500元；三、本判决生效之日起七日内，田鸿雁赔偿吴凯损失费1500元；四、驳回田鸿雁的其他诉讼请求；五、驳回吴凯的其他反诉请求。如果田鸿雁、吴凯未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费172元，由田鸿雁负担120元（已交纳）；由吴凯负担52元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费366元，由吴凯负担346元（已交纳）；由田鸿雁负担20元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑宇昕二〇二〇年八月三日书记员  赵成慧书记员  李 奕-12--1-