成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初438号 原告:华润置地（成都）发展有限公司,住所地四川省成都市成华区双庆路**。 法定代表人：吴秉琪，总经理。 委托诉讼代理人：孟阳，北京国枫（成都）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：陈玉娟，北京国枫（成都）律师事务所律师，一般授权。 被告：成都永联聚鑫资产管理有限公司，住所地成都市成华区双庆路**华润大厦******附**。 法定代表人：周菲。 原告华润置地（成都）发展有限公司（以下简称华润置地公司）与被告成都永联聚鑫资产管理有限公司（以下简称永联资产公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月7日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告华润置地公司的委托诉讼代理人孟阳到庭参加了诉讼，被告永联资产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告华润置地公司向本院提起诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《华润大厦租赁合同》（42层08单元）于2019年5月22日解除；2、被告向原告支付2019年4月1日至2019年5月22日的租金43157.76元以及违约金20068.36元（按合同第12.1条约定暂计至2019年9月10日，并应计算至租金付清时止）；3、被告向原告支付2019年4月01日至2019年5月22日期间的物管费7455.10元及逾期付款违约金3466.62元（按合同12.1条约定暂计算至2019年9月10日，并应计算支付至物管费付清时止）；4、被告向原告支付逾期归还物业的违约金42485.83元（按合同9.4.2条约定从2019年5月22日至2019年6月12日）；5、判令被告交纳的租赁保证金88109.83元不予退还。事实与理由：原被告双方于2017年12月就华润大厦42层08单元签订了《华润大厦租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定，原告将房屋出租给被告作为办公用途使用，建筑面积185.51平方米。起租期2018年1月1日，租赁期限自起租期起共36个月，租金为 25043.85元每月，合同还约定了被告应定期缴纳物管费、水电费等，合同第12.1条约定逾期支付租金、物管费及水电费的违约金，为每逾期一日按照逾期金额的千分之三计算至付清之日止，合同12.4条约定若拖欠租金及相关费用达30日，原告有权解除合同，12.5条约定因被告违约合同解除的，应当在书面通知5日内交还房屋，且租赁保证金将作为违约金赔偿给原告，若被告逾期交还房屋的，应当按照解除之日起至实际交还之日止期间发生的承租费（按合同约定计算）的两倍支付逾期交还房屋违约金。合同签订后，原告按约交付了房屋，但被告自2019年4月9日起，就未按合同约定支付相关费用，原告向被告发出了解约通知函，根据合同约定及邮件到达的时间，双方签订的租赁合同已经于2019年5月22日解除，但是被告仍未支付其欠付的租金及各项费用，原告为其合法权益，遂向法院提起诉讼。 被告永联资产公司未应诉、未答辩。 经审理查明，2017年12月，华润置地公司与永联资产公司签订《华润大厦租赁合同》，约定：华润置地公司将位于成都市成华区华润大厦第42层08单元出租给永联资产公司作为办公用途使用，该房屋建筑面积为185.51平方米。双方确认，除本合同另有规定外，该面积为计算租金、物管费及其他各项费用的基础。房屋起租日期为2018年1月1日，租赁期限为自起租日期起共36个月。在合同约定的租赁期限内，该物业租金为每平方米每月135元（含税），月租金总额为人民币23851.29元（不含税），对应增值税为1192.56元，月租金总额（含税）合计25043.85元，租金支付以季度为周期，每季度支付一次;2018年1月1日至2018年3月31日的租金总额25043.85元，于本合同签订之日起10日内一次性支付，其余每季度租金须于每季度首月的第5个工作日之前支付（期间遇法定节假日不顺延），日租金额=月账面租金总额（含税）乘以12除以365；永联资产公司应向华润置地公司交纳相当于3个月账面租金加物管费数额的租赁保证金，该租赁保证金不是永联资产公司预付的租金、物管费、仅是永联资产公司履行本合同约定义务的保证，租赁保证金共计人民币 88109.83元，永联资产公司应在签署本合同之日起10日内向华润置地公司交纳；永联资产公司应交纳的月物管费总额（含税）合计4326.09元，物管费以季度为周期，每季度支付一次，首笔物管费于该物业起租之日起3日内支付，其余每季度物管费于每季度首月的第5个工作日前支付（期间遇法定节假日不顺延）；永联资产公司须按该物业独立记录表所示，按华润置地公司向永联资产公司提供的公共事业单位账单，在收到该等记录表或账单后7天内支付所有因使用该物业而产生的电费及其他费用；在合同有效期内，永联资产公司不得以任何理由要求华润置地公司从缴纳的保证金或合同约定的其他保证金、押金中抵扣其必须缴纳的租金和其他款项；合同解除、提前终止之日起5日后，该物业内永联资产公司不予搬出的物品，视为放弃所有权，华润置地公司有权处置且不作任何补偿，清理该杂物所产生的费用由永联资产公司承担，如永联资产公司未依约定交还物业，华润置地公司有权委托管理公司采取停止供应或使用水、电或其他设施的措施，并且有权将物业内的一切动产搬离该物业。本合同解除或期满终止之日，若永联资产公司仍未能将承租单元及时归还，则从合同提前解除或期满终止之日起到承租单元被实际收回之日止，永联资产公司需向华润置地公司支付相当于该时期内发生的承租费（按本合同约定的标准计算）之两倍的数额作为违约金。在租赁期限内，永联资产公司逾期交付租金和/或物管费和/或电费及其他费用的，则每逾期一日，按逾期交付金额的3‰支付滞纳金，直至应交费用及滞纳金全部付清。合同还约定，永联资产公司拖欠租金、物管费、及其他费用达30日仍未支付的，华润置地公司有权单方面终止本合同，收回该物业，由此造成华润置地公司损失的，永联资产公司应予赔偿，华润置地公司按照上述约定单方终止合同的，应当书面通知永联资产公司5日内迁离并交回该物业。华润置地公司据此单方终止合同的，租赁保证金作为违约金赔偿给华润置地公司，若上述金额不足赔偿损失的，永联资产公司还应负责赔偿。关于合同履行中的通知与送达：任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出后第三个工作日将被视作已送达，邮政局出具的挂号投送收据，将作为有效证明。 合同签订后，永联资产公司于2018年1月3日向华润置地公司支付租赁保证金88109.83元。 另查明，2019年5月10日，华润置地公司向永联资产公司发出《华润大厦租金电费欠费催缴单》《成都华润大厦物业欠费催缴单》，要求永联资产公司支付欠付的租金33277.44元、物业费5748.37元。2019年5月20日，华润置地公司通过EMS向被告永联资产公司寄送《华润大厦项目永联聚鑫资产管理有限公司解约函》，载明“贵司未根据合同的约定缴纳租金、物管费及相关费用，逾期30日，截止2019年5月10日欠金额为39025.81元…鉴于贵司的上述行为已经严重违反了租赁合同约定且根据租赁合同约定达到了我司单方解除合同的条件，现我司正式函告贵司：1.自2019年5月11日起，贵我双方签订的租赁合同解除。”上述函件永联资产公司于2019年5月22日签收。 审理中，华润置地公司举示《成都华润大厦42层08单元遗留物品清理告知函》、EMS邮单查询单一份，《告知函》主要内容为要求永联资产公司5日内委派代表到现场将该物业内的一切动产搬离该物业，否则，华润置地公司将于2019年6月10日按照租赁合同相关约定清理该房屋内所有物品，回收该房屋，由此产生的各项费用由永联资产公司承担；华润置地公司将上述《告知函》通过EMS邮寄给永联资产公司，华润置地公司据此证明华润置地公司已经按照合同约定通知永联资产公司搬离物业交回房屋，但永联资产公司未履行该项义务，故华润置地公司于2019年6月12日自行收回了房屋，并制作了写字楼房屋退组撤场验收表。华润置地公司表示，永联资产公司租金支付至2019年3月31日，2019年4月1日起未支付租金。 上述事实有《华润大厦租赁合同》、《华润大厦租金电费欠费催缴单》、《成都华润大厦物业欠费催缴单》、《华润大厦项目永联聚鑫资产管理有限公司解约函》、ESM快递单及当事人当庭陈述等证据证明。 本院认为，华润置地公司与永联资产公司签订的《华润大厦租赁合同》是双方的真实意思表示，应为合法有效，永联资产公司逾期支付租金逾期达30日以上，构成违约，华润置地公司有权按照《华润大厦租赁合同》约定解除双方签订的《华润大厦租赁合同》，华润置地公司向永联资产公司发送的《华润大厦项目永联聚鑫资产管理有限公司解约函》于2019年5月22日送达至永联资产公司，故华润置地公司主张双方的《华润大厦租赁合同》于2019年5月22日解除的诉讼请求本院予以支持。永联资产公司应当向华润置地公司支付至合同解除之日止的尚欠租金、物管费。租金具体计算为：2019年4月租金25043.85元+2019年5月1日至2019年5月22日的租金18113.91元（25043.85×12个月÷365天×22天）=43157.76元；物管费具体计算为：2019年4月物管费4326.09元+2019年5月1日至2019年5月22日的物管费3129.01元（4326.09×12个月÷365天×22天）= 7455.1元。对于华润置地公司主张的逾期交还物业的违约金，租赁合同解除后，承租人应将租赁房屋返还给出租方，逾期返还的，应当支付物业占用费，因《华润大厦租赁合同》明确约定了逾期交还物业的，永联资产公司应当向华润置地公司支付自合同提前解除之日起到承租单元被实际收回之日止按承租费的两倍的数额作为违约金。故对于该部分违约金本院予以支持。合同约定的违约金计算基数为承租费两倍，承租费应仅指的是租金，故对于违约金的具体计算为：34581.1元(25043.85×12个月÷365天×21天×2倍)。对于华润置地公司主张的逾期交纳租金、物管费的违约金、保证金不予退还的问题，因双方签订的《华润大厦租赁合同》明确约定华润置地公司单方终止合同的，租赁保证金作为违约金赔偿给华润置地公司，若不足赔偿损失的，永联资产公司还应负责赔偿。故华润置地公司不予退还已经收取的保证金即是对永联资产公司违约造成的己方损失的赔偿，租赁保证金不足以赔偿损失时，永联资产公司才应当赔偿不足部分，经审查，永联资产公司支付的租赁保证金已经足以弥补华润置地公司的损失，故对于华润置地公司保证金不予退还的主张本院予以支持，对逾期交纳租金、物管费的违约金的主张本院不予支持。被告永联资产公司经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告华润置地（成都）发展有限公司与被告成都永联聚鑫资产管理有限公司签订的《华润大厦租赁合同》于2019年5月22日解除； 二、被告成都永联聚鑫资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告华润置地（成都）发展有限公司支付2019年4月1日至2019年5月22日的租金43157.76元； 三、被告成都永联聚鑫资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告华润置地（成都）发展有限公司支付物管费 7455.1元； 四、被告成都永联聚鑫资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告华润置地（成都）发展有限公司支付2019年5月22日至2019年6月12日逾期交还物业的违约金34581.1元； 五、被告成都永联聚鑫资产管理有限公司所缴纳的保证金 88109.83元作为支付原告华润置地（成都）发展有限公司的违约金不予以退还； 六、驳回原告华润置地（成都）发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4371元，减半收取计2185.5元，公告费600元，均由被告成都永联聚鑫资产管理有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  赵静 二〇二〇年八月七日 书记员  张典