陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕01民终3761号上诉人（原审被告）：刘晓光，男，1987年2月17日出生，汉族，住河南省舞阳县。被上诉人（原审原告）：王鑫，男，1993年12月5日出生，汉族，住陕西省白水县。    委托诉讼代理人：张亚兵，陕西英博律师事务所律师。    委托诉讼代理人：王鹏，陕西英博律师事务所实习律师。上诉人刘晓光因与被上诉人王鑫租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初7693号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。刘晓光上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.本案上诉费用由王鑫负担。事实和理由：一审认定事实错误，王鑫提交微信转账记录不能证明王鑫支付的装修费用。1.王鑫提供的微信转账截图与一般人的手机微信转账截图不一致，王鑫提供的微信转账记录不能采信；2.王鑫提供的微信转账记录不能证明转款人为王鑫，也不能证明款项转给了装修承包人毛某某，根据微信转账规则，不能证明微信昵称为“毛”或“总有刁民向朕发起转账”的人的微信转账转给了装修承包人毛某某，且无法证明昵称“毛”或“总有刁民向朕发起转账”就是王鑫的微信号，且该两个微信账号之间存在交叉转账，该两个微信账号是两个人的微信号，不能计算为都是王鑫的微信转账，以该三十次微信转账记录计算王鑫装修花费不正确；3.包工包料总价为13万余元的装修承包合同，两个月内发包人通过三十次微信转账方式支付承包人工程款，这种付款方式在日常生活中不可能发生，承包人也不可能接受这种付款方式；4.王鑫提交装修合同约定工程款分四次支付，第一次为合同签订之日支付10000元，第二次为合同签订后开工前支付66797元，第三次为工程施工过半后支付40000元，第四次为验收竣工当天支付26797元，且合同约定总价款为133595元，但王鑫提供的微信转账总额累计136910元，王鑫提交微信转账的款项、次数、时间与《店铺装修合同》约定的工程款支付次数、支付额度、支付时间不一致，无法证明微信转账支付的是装修工程款；5.微信转账未显示支付具体原因，无法证明每次微信转账均系用于支付装修工程款。王鑫辩称，其一审诉讼请求符合法律规定，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审应维持一审判决。刘晓光上诉理由没有事实依据，一审中王鑫已提交转账记录等证据可以佐证王鑫主张事实。王鑫向一审法院起诉请求：1.判决解除刘晓光、王鑫签订的《房屋租赁合同》；2.判决刘晓光返还王鑫押金18000元及多收83天房租52290元；3.判决刘晓光赔偿王鑫装修损失100196.25元；4.本案诉讼费用全部由刘晓光负担。一审法院认定事实如下：2018年2月23日，第三人杨某某租用刘晓光拥有使用权的位于西安市新城区XX路XX号XX小区XX号面积150平方米的商铺从事餐饮经营，租赁期限从2018年2月25日至2023年2月25日。杨某某给付刘晓光18000元保证金。2018年9月2日，王鑫从杨某某处承继承租该房，王鑫为此支付杨某某12万元转让费。王鑫、刘晓光双方重新签订《房屋租赁合同》，但落款时间仍为2018年2月23日，租赁期限从2018年2月25日至2023年2月25日，半年租金108000元，每半年支付一次，从第二年起，租金每年递增5%。合同第五条约定王鑫还需向刘晓光交纳保证金18000元。合同签订后，王鑫依照约定于2018年9月7日向刘晓光支付了从2018年11月25日至2019年2月24日的租金共计54000元；于2019年2月13日至3月5日分十笔向刘晓光支付了2019年2月25日至8月25日期间的租金共计113400元。一审庭审中，王鑫称保证金18000元包含在给杨某某的12万元中，因此，应视为王鑫向刘晓光缴纳了保证金18000元。王鑫承租上述商铺后，对上述商铺还进行了装修。2018年9月 5日王鑫与毛某某签订了《让签签飞小郡肝串串香店铺装修合同》，装修金额为133595元，后实际支付装修款为136910元。王鑫在正常经营期间的2019年5月，王鑫接到西安市监察委员会工作人员通知，称因该房屋产权人涉嫌违法，将依法查封该房屋，并要求王鑫限期搬离。2019年6月3日，王鑫被迫终止经营，搬出租用的商铺。6月7日，该商铺被西安市监察委员会查封。后王鑫、刘晓光对解约事宜协商未果。王鑫遂诉至法院。一审庭审中，王鑫表示诉请中要求退还的押金18000元是王鑫已支付给杨某某，包含在转让费12万元内。房租52290元是自己从2019年6月3日实际搬离涉案商铺起计算至房租交付至8月25日止自己未经营的期间，刘晓光多收83天房租，装修损失100196.25元是按照合同装修金额133595元除以合同期60个月后乘以未经营45个月计算的。一审法院认为，公民的合法的财产权利依法受到保护。本案中，王鑫、刘晓光间形成合法的租赁合同法律关系。现因政府查封行为（属不可抗力），涉案的商铺被依法查封，故该合同目的不能实现，现王鑫要求解除合同，依法予以准许。因王鑫从2019年6月3日退出涉案商铺，故刘晓光应依法退还多收王鑫的租金52290元。关于王鑫要求的退还的押金18000元，王鑫称该押金已支付给杨某某，包含在转让费12万元内，但其对上述理由并未提供相应证据佐证，故根据现有证据无法认定王鑫向刘晓光支付过保证金18000元，该项请求依法不予支持，王鑫可再补充证据后另行主张。关于王鑫要求刘晓光赔偿王鑫的装修损失100196.25元，王鑫的该数额计算的方式方法符合法律规定，故该数额依法予以认可。但该损失是否由刘晓光承担，本院认为，虽该政府查封行为属不可抗力，但该查封的政府行为并非通常理解的政府为公共利益征收征用的政府行为，且作为出租人的刘晓光依法应保证所出租的房屋自己拥有合法的使用权，并应保证在租期内，承租人即王鑫的正常使用涉案房屋进行营业，现因出租房存在权利瑕疵，致使王鑫无法正常经营，刘晓光应赔偿由此给王鑫造成的装修损失，故王鑫的该项请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，第二百一十六条之规定，判决：一、原告王鑫与被告刘晓光于2018年9月签订的落款时间为2018年2月23日的《房屋租赁合同》合法有效，予以解除。二、被告刘晓光于本判决生效后十五日内退还原告王鑫从2019年6月3日至2019年8月25日的租金52290元。三、被告刘晓光于本判决生效后十五日内赔偿原告王鑫装修损失100196.25元。四、驳回原告王鑫其余诉讼请求。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4813元，由原告王鑫承担1813元，被告刘晓光负担3000元。经审理查明，一审查明事实属实，予以确认。另，二审审理中，王鑫提交涉案房屋装修照片，经与案外人毛某某核实，其对王鑫本案提交装修合同及转账予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王鑫自刘晓光处承租房屋并向刘晓光交纳租金，则刘晓光作为出租人对承租人王鑫应负有适租义务，应保证出租房屋在租赁期间符合双方约定的用途。双方约定租期至2023年2月25日，但王鑫仅实际使用至2019年6月3日即因涉案房屋被查封退出。因租赁物无法使用，王鑫与刘晓光签订租赁合同租赁房屋用于餐饮经营的合同目的已无法实现，一审判决合同解除，符合法律规定。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因租赁合同解除，王鑫向刘晓光交纳未使用期间的租金，刘晓光理应退还，一审判决刘晓光退还王鑫租金52290元，双方现对此均无异议。关于王鑫主张的装修损失，王鑫与刘晓光签订租赁合同明确约定王鑫租赁涉案房屋用于商业、餐饮，王鑫对涉案房屋进行装修亦属经营所需，二审审理中王鑫提交了涉案房屋装修照片对其主张装修情况予以佐证，案外人毛某某亦对王鑫一审提交的装修合同、转账等予以确认，故一审法院对王鑫主张之装修予以认定并无不当，本案因刘晓光未能全面履行其作为出租人的适租义务致王鑫未能完全实现其装修投入对应的全租期使用价值，基于此刘晓光作为出租人应对王鑫相应损失予以赔偿，一审判决刘晓光赔偿王鑫装修损失100196.25元，符合本案审查情况。二审审理中，刘晓光称涉案合同解除系因政府行为属不可抗力，不应由其承担责任，对此本院认为不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，不能预见是指一般的人在现有的技术条件下不可能预见到该客观情况的发生、后果等，不能避免是指当事人即使尽了最大的努力也不可能防止该客观情况的发生，不能克服是指在该客观情况发生以后，当事人即使尽了最大的努力也不可能克服该客观情况造成的损害后果，前述客观情况是指不依赖于某些个人的主观意识而存在的情况。不可抗力依其起因来划分，可以分为自然灾害、政府行为和社会异常三种，而其中的政府行为一般是指当局颁布新政策、新法律等，本案虽涉案房屋系因政府查封无法继续使用，但该查封系因相关主体责任造成，并非属于不可归责于任何主体的客观情况，故本院对刘晓光前述所称不予采纳。综上所述，刘晓光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2304元，由刘晓光负担。本判决为终审判决。  审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员  卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年八月十一日  书 记 员   程      姣