贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终3909号上诉人（原审被告）：贵州赤水恒信置业有限公司，住所:贵州省赤水市葫市镇科教中心办公楼。法定代表人:陈彬，董事长。委托诉讼代理人:吴庆，贵州良方律师事务所律师被上诉人（原审原告）：刘大春，男，汉族，1967年9月5日生，住四川省隆昌县。委托诉讼代理人:罗炽永，四川永炽律师事务所律师。上诉人贵州赤水恒信置业有限公司（以下简称赤水恒信公司）因与被上诉人刘大春房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2020）黔0381民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赤水恒信公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方买卖合同关系已依法成立，一审法院无权解除《“天鹅堡森林公园”定购协议书》。该订购协议签订后，被上诉人按约定支付定金2万元，随后支付购房款34万元，足以认定被上诉人已按协议约定履行支付购房款的义务，该协议应认定为商品房买卖合同。在上诉人无违约的情况下，被上诉人无权单方撤销订购协议，一审判决解除协议书错误。2、根据一审诉讼请求及事实和理由，被上诉人称系上诉人存在欺诈行为要求撤销《天鹅堡森林公园定购协议书》。经一审查明上诉人存在欺诈行为，一审法院应驳回刘大春的诉讼请求。一审法院判决解除协议系超诉讼请求判决；3、根据定购协议第四条之约定，被上诉人应在2019年11月30日前到上诉人处签订房屋买卖合同，但被上诉人却逾期未与上诉人签订，系被上诉人违约，无权要求退还购房款；4、对定购协议第七条之约定，该条款仅系上诉人的权利。且被上诉人已按约定支付部分购房款，该订购协议已转化成商品房买卖合同，不存在自动解除定购协议的问题，一审判决明显错误。因一审法院认定事实错误，导致适用法律错误，请求依法支持上诉人的上诉请求。刘大春辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。刘大春向一审法院起诉请求：1、撤销双方当事人之间的《“天鹅堡森林公园”定购协议书》（编号NO:2013335，NO:2013336）；2.请求赤水恒信公司返还所交房款340000元并且双倍返还定金40000元；3.本案诉讼费及保全费由赤水恒信公司承担。一审法院认定事实：2019年3月20日，刘大春与赤水恒信公司签订《“天鹅堡森林公园”定购协议书》（编号ＮＯ:2013335，ＮＯ:2013336）。刘大春认购位于葫××××公园Ｃ7-1-33，Ｃ7-2-49房屋两套，随后支付定金20000元和购房款340000元，赤水恒信公司收到上述款项后均出具相关收条。ＮＯ:2013335协议书中约定：四、乙方应于2019年11月30日前到甲方（即赤水恒信公司）指定售房部签订房屋买卖合同，乙方需按规定时间到甲方指定售房部签订《商品房买卖合同》及其补充协议、附件和相关文件，……；七、因乙方（即刘大春）无论何种原因未按本协议约定签署《商品房买卖合同》的，本协议自动解除且甲方（即赤水恒信公司）不另行通知乙方，甲方不在为乙方保留认购之房屋，乙方已支付给甲方的定金不予退还不再享受任何优惠。后双方就涉案房屋出租及房屋买卖合同签订问题未达成一致意见，刘大春赤水恒信公司双方遂产生上述纠纷。一审法院认为，刘大春提出赤水恒信公司售房工作人员告知其涉案房屋出租的虚假事实，以此加深其对涉案房屋的购买意向。但刘大春提交的证据并不能证明双方对涉案房屋出租事项进行了约定，故对刘大春主张赤水恒信公司存在欺诈情形不予采信。双方签订“天鹅堡森林公园”定购协议书，系真实的意思表示，也未违反相关法律规定，对双方均有约束力。该《协议书》中载明因乙方（即刘大春）无论何种原因未按本协议约定签署《商品房买卖合同》的，本协议自动解除且甲方（即赤水恒信公司）不另行通知乙方，甲方不在为乙方保留认购之房屋，乙方已支付给甲方的定金不予退还不再享受任何优惠。对此，依照上述约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“…因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理…”和《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“…给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金…”之规定，刘大春未按约定签订《商品房买卖合同》，其要求赤水恒信公司双倍返还定金40000元，原审法院不予支持。根据《商品房销售管理办法》第二十二条第二款“房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的…当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收取费用…”之规定，赤水恒信公司在签订“天鹅堡森林公园”定购协议书时向刘大春收取的340000元购房预付款，应当予以返还。依照《中华人民共和国合同法》一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《商品房销售管理办法》第二十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除刘大春与贵州赤水恒信置业有限公司于2019年3月20日签订的《“天鹅堡森林公园”定购协议书》（编号NO:2013335，NO:2013336）；二、贵州赤水恒信置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还刘大春购房款340000元；三、驳回刘大春其余诉讼请求。已减半收取的案件受理费3500元，由刘大春负担500元，贵州赤水恒信置业有限公司负担3000元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《“天鹅堡森林公园”定购协议书》（编号NO:2013335，NO:2013336）第四条约定：乙方（即刘大春）应于2019年11月30日前到甲方（即赤水恒信公司）指定售房部签订房屋买卖合同，乙方需按规定时间到甲方指定售房部签订《商品房买卖合同》及其补充协议、附件和相关文件，……；第七条约定：无论何种原因未按本协议约定签署《商品房买卖合同》的，本协议自动解除且甲方不另行通知乙方，甲方不在为乙方保留认购之房屋，乙方已支付给甲方的定金不予退还不再享受任何优惠。因刘大春未在协议约定的时间内前往上诉人处签订房屋买卖合同，该订购协议已依第七条之约定最晚于2019年11月30日自动解除。订购协议自动解除后，赤水恒信公司对刘大春所交的2万元定金可根据协议约定不予返还，但对于刘大春所缴纳的34万元购房款，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，赤水恒信公司应依法予以退还。上诉人关于不予退还购房款的上诉理由不成立，本院不予采信。刘大春的第一项一审诉讼请求系撤销双方当事人之间的《“天鹅堡森林公园”定购协议书》（编号NO:2013335，NO:2013336），一审法院判决解除该协议属超诉讼请求判决，程序违法，本院依法予以撤销。综上所述，贵州赤水恒信置业有限公司的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，程序违法，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省赤水市人民法院（2020）黔0381民初10号民事判决主文第二项；二、撤销贵州省赤水市人民法院（2020）黔0381民初10号民事判决主文第一项；三、驳回刘大春的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3500元，二审案件受理费7000元，共计10500元，由刘大春承担1500元，由贵州赤水恒信置业有限公司承担9000元。本判决为终审判决。审判长 周 亚 琼审判员 何  容审判员 令狐荣强二〇二〇年八月十一日法官助理张洋书记员瞿春花