广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初3864号原告：张春秀，女，1992年4月30日出生，汉族，住河北省沧州市东光县，委托诉讼代理人：陈金明，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：蒲鹏程，男，1986年3月12日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，被告：王静，女，1990年10月14日出生，汉族，住四川省南部县，两被告共同委托诉讼代理人：李霖致，广东法制盛邦律师事务所律师。原告张春秀与被告蒲鹏程、王静房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张春秀及其委托诉讼代理人陈金明，被告蒲鹏程，两被告的共同委托诉讼代理人李霖致到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张春秀向本院提出诉讼请求：1.解除张春秀与蒲鹏程、王静于2020年4月1日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：NO.000376）中的房屋买卖合同关系；2.蒲鹏程、王静立即向张春秀支付违约金532500元、赔偿中介费12000元、律师费8000元、财产保全担保费1500元；3.本案的诉讼费、财产保全费由蒲鹏程、王静承担。事实与理由：2020年4月1日，张春秀与蒲鹏程、王静签订一份《房屋买卖合同》(NO.000376)，蒲鹏程、王静将位于南沙区××××房的房屋出售给张春秀，双方约定房屋转让价格为2130000元。合同同时约定，合同签订当日张春秀向蒲鹏程、王静支付定金50000元，2020年4月30日前支付950000元，2021年11月30日前完成全部过户等交易手续，若蒲鹏程、王静违约不将物业出售给张春秀则应向张春秀支付该物业成交价格的25%作为违约金。上述合同签订后，张春秀即按照约定履行了合同义务，包括向蒲鹏程、王静的银行账户支付定金合计50000元。但此后蒲鹏程、王静单方要求提高房屋成交价格，张春秀不同意。蒲鹏程、王静单方解除《房屋买卖合同》的行为已经严重损害张春秀的合法权益，现张春秀为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。蒲鹏程、王静共同辩称：一、本案NO.000376号《房屋买卖合同》存在效力瑕疵。涉案合同指向位于广州市南沙区××××房的买卖事宜，该房屋为蒲鹏程、王静购买并于2019年11月18日取得不动产权证，权属登记在蒲鹏程、王静名下，为蒲鹏程、王静共同共有的房屋。涉案合同签订时，王静并未参与签约，对于房屋出卖事宜并未明确表达其意愿。后蒲鹏程在向公证部门咨询房屋买卖公证授权事宜时被告知因涉案合同指向的房屋产权证照未满两年，存在转让限制，从而无法办理授权委托公证，交易目的无法达成，蒲鹏程亦将上述如实告知张春秀。根据《中华人民共和国合同法》第48、51条的规定，本案涉案合同存在效力瑕疵。二、张春秀的行为已经构成撤销或者解除涉案合同的意思表示且合同相对人已完成结算。因前述涉案合同指向的房屋买卖公证事宜无法顺利完成，加之张春秀本身就不具备广州房产的购房资格，本案房屋交易的目的实际无法实现。基于上述客观情况，2020年4月16日张春秀就已通知蒲鹏程不再进行交易。蒲鹏程、王静认为，如法院依法审查认为涉案合同属于效力待定的合同，则张春秀的行为构成撤销的意思表示；如法院认为涉案合同已经成立并生效，则张春秀的行为也恰恰表明与蒲鹏程达成了解除合同的合意，上述事实均已明确说明涉案合同中各方的权利义务已经终止，蒲鹏程也按照张春秀的要求将已经收取的购房定金足额退还，各方就房屋买卖不再进行已经达成明确的合意。三、张春秀的各项诉求缺乏事实和法律依据。张春秀在2020年4月16日就已经终止了房屋买卖的具体事宜并且足额收到了蒲鹏程退还的购房定金，现张春秀在交易已经终止之后又向蒲鹏程、王静索要高额违约金及其他费用，缺乏事实和法律依据，且前后行为自相矛盾。张春秀本就不具备广州市的房屋购买资格，其正是意识到涉案房屋买卖交易最终的目的存在无法达成的风险，遂作出了终止交易的行为。综上答辩意见，恳请法院依法驳回张春秀的全部诉讼请求。经审理查明：2020年4月1日，张春秀与蒲鹏程及经纪方广州市裕辉房地产代理有限公司（以下简称裕辉公司）签订《房屋买卖合同》（NO.000376），该合同首部载明卖方为蒲鹏程、王静，买方为张春秀，经纪方为裕辉公司；合同尾部卖方签名落款为“蒲鹏程、王静（蒲鹏程代）”，买方签名为张春秀，经纪方由裕辉公司盖章。该合同约定：“买卖之物业地址为南沙区南沙街海霞四街7号2104房，建筑面积为88.88平方米（以房地产权证为准），卖方持有该物业之权属证明（房地产权证号码为11××**）；买卖双方均同意该物业成交价为2130000元；买方于本合同签订之日向经纪方支付25000元作为咨询和中介服务费；如买方或卖方在签署本合约后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费；如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方返还已付的咨询及中介服务费；第十一条：1、卖方不能按本合同约定将物业售予买方，或因违约无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；2、卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同规定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；三方约定其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）：经双方友好协商约定如下：1、买方可在2021年10月1日前确定最终付款方式，如若贷款，业主负责转按费用或垫资费用；2、第十一条内容违约金金额变更为成交价的25%；买卖双方一致同意买方按下列方式支付楼款并办理交易手续：1.签订本合同时支付50000元作为定金；2.于2020年4月30日前支付楼款（含定金）950000元……4.1130000元于交易过户完成并办妥他项权利登记证，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付。交易手续需在2021年11月30日前完成（以付清双方交易税费为准），如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。”双方在庭审中确认涉案合同签订时间大约是2020年4月1日19时左右。同日，张春秀（买家）与蒲鹏程（卖家）签署《星河山海湾G7栋2104协议书》，载明：“买家张春秀(身份证：)购房名额正在办理中，买家有名额需在2021年10月1日前落实付款方式并办理相关手续，如买家因广州市南沙区购房政策变化导致没有购房名额，买家需要2021年10月1日前将成交余额113万全款给予卖家蒲鹏程(身份证：)、王静（身份证：);卖家需要全力配合过户手续，买卖双方必须执行三方合同，若任何一方违约导致交易无法进行，违约方必须给予对方成交总价25%的违约金；本协议一式三份，买卖双方和中介代理方各持一份。”该协议书尾部卖家签名落款为：蒲鹏程、王静（代），买家签名落款处为张春秀。同日，张春秀向蒲鹏程（银行账户：62×××70）和王静（银行账户：62×××09）分别转账25000元，转账附言：南沙区南沙街海霞西街7…；蒲鹏程于同日向张春秀出具收取上述定金50000元的《收款收据》，该收据尾部收款人落款为蒲鹏程、王静（代）。张春秀为证明裕辉公司于2020年4月1日收取了张春秀中介服务费12000元，提交了编号为YH0002708的《收款收据》，载明：“兹收到买家张春秀12000元，该款用途用于购买星河山海湾G7-XXXX物业中介服务费。”该《收款收据》盖有裕辉公司的公章。经质证，蒲鹏程、王静认为该笔款项与合同约定的金额不一致，且其所盖中介公司的公章与合同约定的亦不一致，故不确认其真实性。庭审中，蒲鹏程陈述其手机号为136××××****，王静手机号为183××××****。根据蒲鹏程提交的其手机号136××××****的通话详单显示：2020年4月1日21时15分58秒，其与手机号为183××××****的机主进行了3分4秒的通话联系。本院依职权向广州市规划和自然资源局调取涉案房屋的不动产登记查册表，载明：涉案房屋的产权人为蒲鹏程、王静，共有情况为共同共有，登记附注载明：根据穗府办函[2017]65号文，该房屋须满2年后方可转让或办理析产手续，从2019年11月18日起。根据张春秀与蒲鹏程的微信聊天记录显示，（2020年4月16日）蒲鹏程：“张小姐，现在公证不了，很麻烦，必须要房产过两年才能公证。”；张春秀：“那是不是没有办法操作了呀。”；蒲鹏程：“是啊，我也在咨询中介那边得罪意见，你也问一下，再问下律师看怎么搞。”；张春秀：“好的。那我问一下律师。”……张春秀：“我也完全不懂怎么操作。刚刚打电话给了中介。然后他说等你来网签的时候。其他的要等你老婆那边有时间过来跑一趟。”；蒲鹏程：“老婆过不来，我问了一下老婆，她的意思太麻烦，如果专门还要跑来广州，就准备不卖了。”；张春秀：“好的。那您看看把钱给我退回来吧。”；蒲鹏程：“OK。”；张春秀：“嗯嗯。差了点缘分哈。”；蒲鹏程：“没事咯，没想到这么麻烦，如果可以公证那就很好，主要是公证那里卡住了。”；张春秀：“是啊。这个房子确实后期放在这里搁置一年半对我来说风险有点大。程序不好走。我们也不要太麻烦了。我去买妥当一点的。”；蒲鹏程：“好的，那这个都不算我们违约了哈，中介费还是要退回给我们吧。”（2020年4月17日）蒲鹏程：“张小姐，您现在那边跟中介怎么沟通的啊？”张春秀：“中介说如果是我不想买不退回中介费。我肯定不是不想要啊。如果我不想买。我在这里浪费了多久的时间。我跑过来广州不要钱的吗？我到现在还在广州等你。你做事情太不负责任了吧。不可能我买个房子还要亏钱吧。”；张春秀：“房子我买不买，都可以。不买把我交的钱全部退回。中介费一分不少还给我。买，你那边就叫老婆过来积极配合走流程。”；蒲鹏程：“关键是我老婆现在过不来嘛。不过来的情况下还有什么解决办法没有？”张春秀：“我们协商好你老婆确定多久可以过来”；蒲鹏程：“网签过来还是什么时候过来？”张春秀：“网签过来一次性我们弄好这样你老婆就不用跑了”；蒲鹏程：“OK。我问下我老婆那边，什么时候有空”；张春秀：“对的。你问好。我刚刚也问了中介。这个过程需要1到2天的时间。”……（2020年4月19日）蒲鹏程：“张小姐，首先向您道歉，不好意思，也耽误您时间了。我跟我老婆聊了一下，我老婆觉得价格低了点，还要打两年房贷，实际上按照213万卖给您，我们还亏了15万左右，另外证未过两年办理的手续也挺麻烦，而且时间这么长您那边也会不放心，另外我们在成都的房子也没有看合适。所以我老婆也决定不卖了。向您道歉，确实抱歉，也耽误您了。耽误你这几次的差旅费，我这边可以对您进行补偿。您方便的话把您银行卡发我，我把定金先打给您。再次真诚的向您道歉。”；张春秀：“我考虑一下吧。等明天在答复你吧。”；（2020年4月20日）蒲鹏程：“真诚的向您道歉，不好意思哈。好的感谢哈，因为当初买这个房子也是挤了有挤才能买的起的，对我们来说都是很普通家庭，老婆也没有上班，所以压力也还是比较大。”；张春秀：“我们两夫妻也是特意从贵阳跑来广州买你这个房子的，我们已经呆了十多天了。按照正常情况你要赔偿我定金的两倍，所以你开个赔偿金额吧。”；蒲鹏程：“张小姐，早上好，把您的银行卡发我一下，我把定金打给您。”……蒲鹏程：“我哪有那么多钱陪你啊，张小姐。”；张春秀：“那你总要有个补偿金额吧。你没有钱就要我亏钱啊。我老公要让我走法律程序。我也不想为难你。你给我拿2万块钱。然后我配合你把中介费要回来。”；蒲鹏程：“我最多就给你差旅费了哈，这个中介也有责任，都不清楚证未过两年不能做公证，最开始方向都错了，要不然也不会这么耽误事。最开始要是我知道不能做公证我就不会同意卖了。”；张春秀：“是的，中介费必须要要回来。”；……张春秀：“我们还是按照合同走吧。我朋友也卖过房子，也赔偿过违约金。我这样子太亏了。浪费了这么久的时间和精力在这里。你给我差旅费根本就不够诚心。”蒲鹏程：“我没有钱啊。”蒲鹏程、王静认为其并未拖延办理相关手续，涉案房屋因办证未满两年故无法公证，在蒲鹏程将上述情况告知张春秀后经协商，张春秀在2020年4月16日微信要求退还定金，双方就涉案合同解除达成合意。张春秀认为并未达成解除涉案合同的合意。2020年4月21日，蒲鹏程以其账户向张春秀转账50000元。蒲鹏程、王静表示该笔款项系其按照张春秀的要求退还已收取的定金，但张春秀认为蒲鹏程系未经其同意擅自退还定金，以其行为表明不再履行合同主要义务。根据蒲鹏程与中介人员林志豪的微信聊天记录显示，蒲鹏程于2020年4月1日14:58向林志豪发送王静的身份证照片正反面，于同日15:09向林志豪发送蒲鹏程的身份证照片正反面，于同日16:23分向林志豪发送中国建设银行62×××58的银行卡照片；（2020年4月19日）蒲鹏程：“林经理，现在我老婆那边是这样想的，她觉得价格低了点，按照这个价格卖出去，我们实际上还是亏的，我老婆的意思是若能加12万，她明天就过来，办理网签和抵押，如果张小姐那边实在是加不了，我老婆不愿意过来，就不打算卖了哈。”林志豪：“蒲先生，这样搞我们都很累。我们前期帮你的房子上了多少客户。只要看南沙湾板块的客户，我们都极力推荐。”经质证，蒲鹏程、王静认为涉案合同已于2020年4月16日就解除达成合意，上述聊天记录是蒲鹏程与中介人员之间的正常沟通。2020年5月20日，张春秀与广东诚挚（广州）律师事务所签订《民事委托合同》，该律所委派陈金明律师为张春秀在本案当中的诉讼代理人，张春秀为此支付律师费8000元。2020年5月21日，张春秀向中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司投保《中国人民财产保险股份有限公司诉讼保全责任保险》，为本案诉讼财产保全提供担保，张春秀为此支付保险费1500元。根据张春秀提交的裕辉公司于2020年7月17日出具的《情况说明》，载明：“2020年4月1日，我司、张春秀（买方）与蒲鹏程、王静（卖方）签订了一份《房屋买卖合同》(NO.000376)，双方约定房屋成交价格为2130000元整，房屋需在2021年11月30日前完成过户等交易手续。上述房屋买卖合同签订前，蒲鹏程在交易三方面前通过打电话与其妻子王静沟通房屋交易的情况，取得了其妻子王静的同意，并在电话沟通后提供了其妻子名下的银行账户作为收取购房定金的账户。合同签订当日，张春秀向蒲鹏程和王静的账户分别支付了购房定金25000元，合计50000元。购房合同签订后，蒲鹏程和王静提出房子成交价格过低，要求将房屋成交价格提高十几万元，但遭到张春秀拒绝。随后蒲鹏程出面以各种理由拒绝进行下一步交易，并以房屋成交价格过低为由告知我公司业务员房屋不卖了。”蒲鹏程则认为其并未当场向王静打电话告知其将涉案房屋出售给张春秀，亦从未告知本案交易事宜，但当时的确有将中介出具的公证授权文本发给王静看，但因为文本内容是委托授权蒲鹏程处理房屋事宜，并没有具体指向是向张春秀出售，所以王静至今不清楚涉案房屋买卖事宜。庭审中，蒲鹏程、王静认为其与张春秀已经就涉案合同解除达成了合意，不存在违约情形，即使其存在违约，张春秀主张的违约金标准亦过高，超过张春秀实际损失的30%，申请调整为张春秀支付的中介费10000元作为违约金。张春秀和蒲鹏程、王静均表示不同意继续履行涉案合同。诉讼中，张春秀申请涉案合同经纪方店长陆俊健出庭作证，其在作证中称已收取买方和卖方的中介费分别为12000元和15000元。截至2020年8月14日的庭审，张春秀尚未能提供其具备广州市住房限购区域购房资格的证明。诉讼中，张春秀向本院申请对蒲鹏程、王静进行财产保全，本院于2020年6月1日作出（2020）粤0115民初3864号民事裁定书，裁定：“冻结被告蒲鹏程、王静名下银行存款552500元或查封、扣押其他等额价值财产。”张春秀为此预交保全费3282元。本院认为，综合本案证据及双方当事人陈述，本案存在争议焦点如下：一、涉案《房屋买卖合同》（NO.000376）买卖合同关系的卖方主体是谁；二、张春秀是否享有涉案合同解除权；三、违约责任的承担问题。关于第一个争议焦点。涉案房屋为蒲鹏程与王静共同共有，虽然王静并未在涉案合同上签字，但蒲鹏程在签订涉案合同前将王静的身份证照片发送给中介，并提供王静的银行卡账户收取张春秀的购房定金，张春秀在转账附言注明涉案房屋信息，蒲鹏程将处理涉案房屋的公证授权文本内容发给王静看，且多次在微信聊天中告知张春秀询问过王静的意见，综上，以上事实足以使张春秀相信蒲鹏程有取得王静的授权签订涉案合同，其法律后果应当由王静共同承担，故涉案合同卖方的主体应为蒲鹏程和王静。关于第二个争议焦点。张春秀和蒲鹏程、王静建立的房屋买卖合同关系系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据蒲鹏程与张春秀的微信聊天记录，虽然2020年4月16日张春秀在蒲鹏程提出附条件解除合同的情况下回复“好的。那您看看把钱给我退回来吧”，但蒲鹏程并未及时退还，且还在其后和张春秀协商继续履行合同的事宜，故张春秀的上述回复并不能视为其与卖方就涉案合同的解除达成一致意见。直至2020年4月19日，蒲鹏程以售价过低要求退还定金并对张春秀进行补偿，并于2020年4月21日将定金返还给张春秀，卖方以其行为表明在履行期限届满前拒绝履行涉案合同主要义务，根据《中华人民共和国共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，张春秀享有法定解除权，鉴于双方均表示不同意继续履行涉案合同，故张春秀诉请解除张春秀与蒲鹏程、王静于2020年4月1日在《房屋买卖合同》中建立的房屋买卖合同关系，于法有据，本院予以支持。关于第三个争议焦点。蒲鹏程、王静拒绝按涉案合同约定履行合同义务，已构成根本违约，张春秀有权要求蒲鹏程、王静承担违约责任。虽然涉案合同约定，卖方拒绝出售涉案房屋应支付买方成交价25%的违约金，并支付守约方已支付的中介费，但涉案合同履行期间较短，且蒲鹏程已经退回张春秀仅支付的定金50000元，同时张春秀截止2020年8月14日的庭审尚未取得广州市住房限购区域购房资格，涉案合同履行存在不确定性因素等客观情况，蒲鹏程、王静抗辩张春秀诉请的违约金标准过高，本院予以采纳，并酌情蒲鹏程、王静尚需向张春秀支付违约金总计100000元。因涉案合同约定违约方应向守约方赔偿已支付的中介费，张春秀已支付中介费12000元，故张春秀主张蒲鹏程、王静赔偿中介费12000元的诉请，符合合同约定，本院予以支持；关于律师费、财产保全担保费的承担，因该部分费用系张春秀维权所产生的费用，并非必要的费用支出，涉案合同亦无相关约定，故张春秀请求蒲鹏程、王静支付律师费、财产保全担保费的主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告张春秀与被告蒲鹏程、王静于2020年4月1日在《房屋买卖合同》（合同编号：NO.000376）中建立的房屋买卖合同关系；二、被告蒲鹏程、王静应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张春秀支付违约金100000元及中介费12000元；三、驳回原告张春秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4670元、保全费3282元，由原告张春秀负担6343元，由被告蒲鹏程、王静负担1609元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 王 健二〇二〇年八月二十六日书记员 陈洁莹