广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终1145号上诉人（原审被告）：张海武，男，汉族，1986年2月21日出生，住广东省信宜市***********。委托诉讼代理人：欧阳楚平，广东山外山律师事务所律师。委托诉讼代理人：许倩瑜，广东山外山律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：韶关市浈江区****服务管理有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区******信德万汇广场三层B13号商铺。法定代表人：巫耀华，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：唐黔生，广东韶信律师事务所律师。上诉人张海武因与被上诉人韶关市浈江区****服务管理有限公司（以下简称浈江恩新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张海武及其委托诉讼代理人欧阳楚平、被上诉人浈江恩新公司的委托诉讼代理人唐黔生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张海武上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判驳回浈江恩新公司要求张海武支付综合服务费的诉讼请求；二、判令浈江恩新公司退还张海武履约保证金18000元和装修押金10000元扣除租金10596元的余款17404元；三、本案诉讼费用由浈江恩新公司承担。事实与理由：一、一审认定事实有误。一审判决书认定“被告自2019年9月起欠缴租金及场地综合服务费，至2019年12月止，被告拖欠了2019年9月至12月租金等费用共36000元”，这部分事实认定不清、有错漏。（一）根据双方《租赁合同》第十一条就浈江恩新公司（甲方)的义务进行了约定租赁期间，甲方承担下列义务：“1、……,2、负责做好商场的保安、消防，清洁及有关管理工作”，浈江恩新公司没有履行该义务，具体如下：（1）因浈江恩新公司未配备合格、足额的保安及采取相应的技防设施，导致多次多处商铺被盗窃；（2）因商场缺乏管理，消防通道堵塞，导致被消防大队限令整改；（3）因商场电梯未经过年检、存在严重安全隐患而被暂停使用，商客出入不便；（4）公共卫生清洁不到位，厕所不修理，经营环境恶化。包括张海武在内的租户多次找浈江恩新公司及居委会都没有得到解决，张海武不缴纳场地综合服务费是履行抗辩权。（二）张海武在签订合同时缴纳了履约保证金18000元，在装修时缴纳了装修押金10000元，而因浈江恩新公司管理服务不到位，张海武难以生产经营下去，前列押金折抵租金绰绰有余。（三）韶关市中级人民法院（2019)粤02民终867号民事判决案件与本案的情形完全不相同，无任何可比性。（2019)粤02民终867号案发生时，还不存在电梯被停、消防整改及卫生的问题，而且案件的焦点是退场的时间问题，而不是浈江恩新公司服务是否到位、要不要减免缴纳场地综合服务费问题。因此，浈江恩新公司严重违约，无权收取场地综合服务费，张海武不存在拖欠的问题。二、一审判决适用法律错误。（一）张海武与浈江恩新公司签订《租赁合同》约定：“二、甲、乙双方商定上述场地租赁期限自2017年7月15日至2020年12月31日止。场地使用费用（包括租金和场地综合服务费），租金为1766月/月，综合服务费7234元/月，分二期收取，即乙方应交的费用为：第一期2017年7月15日至2017年8月15日……；2、第二期2017年8月16日至2020年12月31日，租金给予/折优惠，应支付费用为：9000元/月(其中租金：1766元/月，场地综合服务费：7234元/月”、第十一条约定：“租赁期间，甲方承担下列义务：1、……2、负责做好商场的保安、消防，清洁及有关管理工作”。浈江恩新公司未做好商场的保安、消防、清洁及有关管理工作，严重影响包括张海武在内的众多商户的经营，已构成合同违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”及第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，浈江恩新公司作为案涉场地出租方，只有依照合同约定做好保安、消防、清洁及有关管理工作，才有权收取相应的场地综合服务费。因浈江恩新公司未履行好保安、消防、清洁及有关管理工作，张海武有权以浈江恩新公司未依约履行合同约定的管理义务为由，拒绝支付相应的场地管理费。因此张海武拒不支付相应的场地管理费的行为也不违反租赁合同约定缴纳场地管理费的义务。（二）张海武缴纳履约保证金18000元及装修押金10000元给浈江恩新公司，是基于租赁合同，现在租赁合同已经解除，浈江恩新公司应当对相关费用进行清算给张海武，一审法院应当在本案中一并处理，一审认为另行主张解决是没有法律依据的，明显是增加当事人的诉累。综上，浈江恩新公司起诉要求张海武支付场地管理费的诉讼请求缺乏事实与法律依据。一审法院认定事实不清，从而作出错误判决，应当予以纠正。张海武为维护自身合法权益，特提出上诉。被上诉人浈江恩新公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，而张海武上诉理由均不能成立，理由如下：一、一审判决认定事实清楚。双方签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，浈江恩新公司将涉案房屋已交付张海武使用，张海武依合同约定负有按时交租义务。张海武自2019年9月起至2019年12月期间未交纳每月租金，已构成违约，合同约定的解除条件已成就，浈江恩新公司按合同约定解除合同并要求张海武交纳每月租金，依法有据。张海武在一审时也已自认，其于2020年3月方离场，故一审要求张海武支付2020年1-2月场地占用费依法有据。浈江恩新公司依约提供了保洁、保安、维修等物业服务，张海武应当依约支付综合服务费，且自起诉时止张海武未提出过综合服务不到位之主张。本次诉讼，张海武提出的因商铺被盗、消防被限令整改、公共卫生不到位等情况，未能提供充分证据证明，且也不能作为拒付综合服务费的理由依法无据。至于个别电梯不能使用，合同无相关约定，且不影响张海武使用商铺，以此作为理由拒交相关费用理由同样不能成立；关于车辆停放问题，是由万汇广场过半数同意要求按此方式停放，且与浈江恩新公司的服务无关。二、根据《租赁合同》第十三条第3项第2款约定张海武逾期不交纳租金等费用的，浈江恩新公司有权终止合同，并没收履约保证金。现由于张海武未按合同约定交纳租金等费用，浈江恩新公司有权终止合同并没收履约保证金，并且该履行保证金是否需退还，浈江恩新公司起诉时未提出该相关请求，张海武也未提出反诉请求，不在本次诉讼的审理范围。至于张海武交纳的装修保证金，是基于张海武擅自占用了公共通道，违反了装修约定，待张海武恢复原状后，可另行主张权利，且该押金是否需要遐回，不在本案审理范围。综上，请求二审法院依法驳回张海武全部诉讼请求。一审法院经审理查明：2017年7月14日，浈江恩新公司（甲方、出租方）与张海武（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，合同约定甲方将位于韶关市浈江区******信德万汇广场二层A01、A03、A05、A07、A09、A11号商铺租赁给张海武用于经营使用，商铺建筑面积约482.28平方米。租赁期自2017年7月15日至2020年12月31日止，租金每月1766元，综合服务费每月7234元，分二期收取，其中第一期2017年7月15日至2017年8月15日期间，免费予张海武使用，第二期2017年8月16日至2020年12月31日应支付费用为9000元每月，其中租金每月为1766元，综合服务费每月7234元，乙方租赁商铺仅限用于武术教育文化传播，不得挪作他用，经甲方同意除外，租金每月1日至5日交付，合同签订时乙方交纳27000元，其中商铺履约保证金18000元，预收首月租金1766元，预收首月场地综合服务费7234元，水电周转金0元，甲方在租赁期满且乙方无违约的情况下三十天内将履约保证金退回乙方，租赁期内，乙方逾期交纳租赁费用或其他费用，每逾期一天，乙方按欠款的3%支付违约金，乙方延付应缴费用超过1个月时，甲方有权终止租赁合同，无偿收回场地，并没收履约保证金及向乙方追偿应付费用和违约金，乙方违约时，甲方有权终止合同等。合同签订后，张海武按约定向浈江恩新公司支付履约保证金18000元等，浈江恩新公司交付了商铺。张海武自2019年09月起欠交租金及场地综合服务费，至2019年12月止，张海武拖欠了2019年9月至12月租金等费用共36000元。诉讼中，浈江恩新公司增加了诉求要求张海武支付2020年1月至2月的场地占用费3532元。上述请求经浈江恩新公司催付未果后，浈江恩新公司提起本案诉讼。浈江恩新公司向一审法院起诉请求：一、请求张海武支付2019年9-12月租金、综合服务费36000元，暂计算违约金4500元予浈江恩新公司（违约金实际要求计算至付清日止）；二、请求判决2019年12月31日解除双方于2017年7月14日签订的《租赁合同》；三、本案诉讼费用由张海武承担。一审法院审理后认为，本案是房屋租赁合同纠纷，浈江恩新公司与张海武签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定、合法、有效，双方均应当按照协议的约定履行自己的合同义务。浈江恩新公司将房屋交付张海武承租，履行了交付义务，张海武未按合同约定交纳费用，已构成违约，应承担违约责任。张海武承租后未按约定支付共4个月相关费用，合同约定的解除条件已成就，浈江恩新公司要求张海武支付租金及服务费、要求解除与张海武签订的《租赁合同》的诉求，理据充分，该院予以支持。本案截止到2020年2月，张海武尚欠浈江恩新公司2019年9-12月租金、综合服务费36000元及2020年1月、2月的场地占用费3532元未支付，合计39532元。浈江恩新公司要求张海武支付租金及综合服务费、场地占用费的诉请，该院予以支持。关于浈江恩新公司主张违约金的诉求，由于合同已约定张海武违约没收租房保证金，故浈江恩新公司再要求张海武支付违约金的请求该院不予采纳。张海武辩称浈江恩新公司经营权及服务不到位等意见，对浈江恩新公司经营权问题，已有韶关市中级人民法院判决书予以确认浈江恩新公司的经营资格，关于服务不到位的意见，由于张海武未提交因浈江恩新公司服务问题造成损失等方面的证据，故对张海武的答辩意见该院不予采纳。张海武还提出装修押金的主张，属另一法律关系，张海武可另行主张解决。一审法院经审理后作出判决：一、解除浈江恩新公司与张海武于2017年7月14日签订的《租赁合同》；二、张海武于判决生效之日起三日内支付浈江恩新公司租金、综合服务费共39562元；三、驳回浈江恩新公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取431.25元，浈江恩新公司负担25元，张海武负担406.25元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合各方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点为：一、张海武应否交纳综合服务费的问题；二、浈江恩新公司应否退还履约保证金、装修押金的问题。关于焦点一，张海武应否交纳综合服务费的问题。经查，浈江恩新公司和张海武签订的《租赁合同》是当事人双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照约定履行义务。该合同中约定张海武从2017年8月16日至2020年12月31日每月应交纳租金1766元、综合服务费7234元。浈江恩新公司交付场地给张海武使用后，张海武亦按照合同缴纳租金及综合服务费，对综合服务费未提出异议。现其拖欠2019年9月至12月共4个月的租金和综合服务费已经构成违约，其应依照合同交纳租金及综合服务费。张海武上诉提出江恩新公司未做好商场的保安、消防、清洁及有关管理工作，影响其经营，故不需要支付综合服务费。本院认为，若浈江恩新公司的物业管理服务存在瑕疵，属另一法律关系，当事人可另循法律途径处理。而且，张海武于本案中亦未提交证据证实其的经营损失与浈江恩新公司的服务存在因果关系。因此，浈江恩新公司收取综合服务费有合同和法律依据，一审予以支持并无不当。关于焦点二，浈江恩新公司应否退还履约保证金、装修押金的问题。根据《租赁合同》约定，张海武逾期交纳租赁费用或其他费用，浈江恩新公司有权没收履约保证金。本案中，张海武拖欠四个月租金和综合服务费的事实存在，现浈江恩新公司要求张海武承担违约责任，一审判决浈江恩新公司没收该履约保证金并无不当，浈江恩新公司不需退还该履约保证金给张海武。对于装修押金，张海武未提出反诉，且属另一法律关系，其可另行主张权利。综上所述，张海武的上诉请求不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费958.5元由张海武负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇二〇年八月七日书记员  陈敖明