北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初6161号原告：北京市外文书店有限责任公司，住所地北京市东城区。法定代表人：吴惟，董事长。委托诉讼代理人：丁宁宁，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐波，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京国硅投资有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：梁国强，经理。委托诉讼代理人：宋春阳，北京市汇源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李家祥，北京市汇源律师事务所律师。第三人：北京敏志宾馆有限责任公司，住所地北京市东城区。法定代表人：林敏，执行董事。第三人：北京聚广汇商贸有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：欧聿辉。委托诉讼代理人：林贵平，男，1970年9月4日出生，汉族，该公司职员。原告北京市外文书店有限责任公司（以下简称外文书店）与被告北京国硅投资有限公司（以下简称国硅公司）及第三人北京敏志宾馆有限责任公司（以下简称敏志宾馆）、第三人北京聚广汇商贸有限公司（以下简称聚广汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。外文书店的委托诉讼代理人丁宁宁、徐波，国硅公司的委托诉讼代理人宋春阳、李家祥，敏志宾馆的法定代表人林敏，聚广汇公司的委托诉讼代理人林贵平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告外文书店向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2018年12月3日签订的房屋租赁合同于2020年3月15日解除；2、判令被告国硅公司及第三人敏志宾馆、聚广汇公司立即腾退并返还北京市东城区东安门大街X号一层、二层、三层共计约1000平米的房屋；3、要求被告支付律师费7.5万元。事实和理由：原、被告双方存在多年房屋租赁合同关系。双方于2018年12月3日续签房屋租赁合同，原告将位于北京市东城区东安门大街X号一层、二层、三层面积共计约1000平米的房屋出租给被告。租赁期限自2018年7月1日至2023年6月30日。租金标准为首年320万元，每一年在上一年租金数额的基础上递增百分之四点五。合同约定如遇规划开发时，本合同终止。2019年8月9日，本市领导机构、主管部门及行政机构提出提升王府井外文书店临街店面改造的要求。2019年11月1日，外文书店上级单位北京发行集团有限责任公司（以下简称发行集团）根据市各级领导的指示精神做出决定，要求外文书店必须严格落实上级指示精神，务必于2020年3月底前对出租房屋全部解除合同，清退房屋。外文书店是国有新华书店中的外文书店，是有事业单位职能的特殊企业、文化企业、书香北京的窗口行业。因此，外文书店须服从发行集团安排，根据上级的精神调整产业布局。原告根据政策、法律和相关合同约定多次与被告协商，2020年2月24日，原告向被告发出解除通知，要求被告返还租赁房屋，但被告拒不返还，为维护原告合法权益，故成此诉。被告国硅公司辩称：被告承租涉案房屋后，与第三人敏志宾馆、聚广汇公司合作经营，合作方式为被告出场地，以敏志宾馆、聚广汇公司名义经营，被告收取固定收益。被告于2020年6月支付了下半年租金，租金已支付至2020年12月31日。原告通知被告解除合同的依据为合同第五条，但该条并未约定关于合同解除及终止内容；涉案合同对不可抗力的适用进行了约定，原告提出解除合同依据的事实不符合不可抗力的规定；本案也不存在不可克服的情况，相关部门的调研成果不具有强制执行性，双方履行合同并不违反法律法规规定，被告同意按照国家法律规定和政策配合政府的升级改造要求，涉案合同可以继续履行。即使按照合同约定遇规划开发时或者涉案房屋列入拆迁范围时，双方终止协议，但合同约定规划开发解除合同的时间系以原告实际开工时间为准，原告尚未开工，且涉案房屋亦未列入拆迁范围。被告认为涉案房屋位于东安门大街X号，不属于王府井大街临街店铺。涉案房屋原为音乐书店，非外文书店，该房屋独立于外文书店，且房屋所有权并非原告所有，原告系借相关会议精神搭便车，试图非法解除与被告的合同关系，应驳回原告的全部诉讼请求。第三人敏志宾馆述称：敏志宾馆与国硅公司系合作关系，合作期限至2020年8月底到期。敏志宾馆自2006年即在此经营，国硅公司是否向原告告知国硅公司与敏志宾馆的合作关系，敏志宾馆不知情，但原告曾协助敏志宾馆以涉案房屋地址办理了营业执照。2018年底，敏志宾馆对使用部分进行了装修，所以要求与被告继续履行合作协议，不同意腾退涉案房屋。第三人聚广汇公司述称：聚广汇公司与国硅公司系合作关系，合作方式为国硅公司提供场所，聚广汇公司实际经营，聚广汇公司每年给付国硅公司固定收益。双方合作关系于2020年7月9日到期。因为原告要求被告腾退房屋，而聚广汇公司在2019年刚刚对使用部分进行了装修，所以要求原告向聚广汇公司赔偿装修损失，并参照聚广汇公司向国硅公司交纳租金的标准，赔偿租金50万元，聚广汇公司方同意腾退。本院经审理认定事实如下：坐落于北京市东城区东安门大街**房屋（层数**，规划建筑面积1018.04平方米）系原告经北京市城市规划管理局建设工程规划审批建设房屋。其中建筑面积约566平方米的房屋为北京京诚集团东华门房屋管理有限公司（原北京市东城区房屋土地经营管理一中心东华门分中心，以下简称东华门公司）直管公房，由原告承租使用。2006年3月24日，外文书店（甲方）与国硅公司（乙方）签订《合同书》，约定甲方同意将位于北京市东安门大街X号X-X层房屋使用权出租给乙方，面积约1000平米，乙方作为商业用房。双方确认为长期合作关系，租赁合同三年一签，本期租赁期限自2006年6月1日至2009年5月30日，年租金240万元。2006年6月22日，原被告签订《补充协议》，主要内容为，因涉案房屋自身因素对被告经营造成一定影响，双方协商一致，原告同意被告进行转租经营，年租金增加10万元。此后，双方多次续签租赁合同，最后一期房屋租赁合同于2018年12月3日签订，该合同约定，涉案房屋为商业用房，乙方以现经营形式经营超市和旅馆。租赁期限自2018年7月1日至2023年6月30日，在合同期满的前60天内，原、被告签订延续租赁合同，如遇规划开发时双方终止协议，按实际开工时间为准。租金标准：首年租金320万元，每年按上一年度数额递增4.5%。租金每半年支付一次，每年6月5日和12月5日前为下一个半年房租交纳日期。乙方根据经营需要装修时，甲方按乙方提出的书面装修申请，在没有特殊情况下甲方应在10日内签字确认，并与乙方同时签订安全施工协议。乙方自行承担装修费用。合同解除、终止时，乙方添置的新增设施（动产）可自行收回，而对于乙方装饰装修部分，具体处理方法为（乙方恢复原状/乙方放弃收回）。乙方不得擅自将该房屋进行转租（引厂进店，合作经营的除外）。如涉案房屋因规划、开发、改造被依法列入房屋拆迁范围，本合同终止，双方互不承担违约责任。合同履行期间，被告已依约支付租金至2020年12月31日。2019年11月1日，北京发行集团有限责任公司发出《关于王府井外文书店落实全面升级提升的工作通知》，要求外文书店必须于2020年3月底前对包括国硅公司在内的店内出租房屋全部清理完毕，未到合同期限的租赁合同依法提前解约，已到租赁期限的合同不再续租。随后，外文书店向国硅公司提出对承租房屋进行清理的要求，国硅公司表示其能配合业态升级改造后的经营模式要求，希望考虑双方长期友好合作关系，在升级改造后按原合同约定期限将升级改造停业时间顺延后，继续履行。2020年2月24日，外文书店向国硅公司发出《北京市外文书店有限责任公司通知书》，载明根据相关指示精神，上级主管单位北京发行集团研究决定，对外文书店进行整体规划升级改造，双方房屋租赁合同于国硅公司收到通知书之次日起第20日后终止，国硅公司应于合同终止日前腾退涉案房屋。国硅公司回函表示不同意。庭审中，外文书店提交市领导调研专题会议纪要、市委宣传部文件等材料，称因上述文件所述背景，发行集团要求外文书店解除包括国硅公司在内所有租户的租赁合同。国硅公司提交北京市东城区王府井地区管理委员会于2020年5月25日向聚广汇公司王府井一分店出具的《关于商情支持王府井商业区转型升级工作的函》，以证明王府井管委会作为政府派出机构，其发函是商请配合业态升级，并不是要求强制解除合同清退租户，被告也愿意配合政府业态升级工作。被告表示聚广汇公司王府井一分店就是涉案房屋中聚广汇公司使用的部分。原告对其真实性认可，表示该证据恰恰证明了原告上级主管单位发行集团作出清退决定的背景就是王府井地区改造升级。国硅公司提交北京市新华外文书店股份有限公司音乐书店工商登记信息。载明营业场所为北京市东城区东安门大街X号，以证明原告承租房屋原为音乐书店，独立于外文书店，不属于王府井步行街改造升级范畴。被告对其真实性认可，关联性不予认可，表示涉案合同相对方是原、被告，与音乐书店无关。2020年5月，外文书店（甲方）、案外人中国工商银行北京王府井支行（甲方）与中招国际招标有限公司（乙方）签订招标委托协议，约定就王府井外文书店整体升级改造（一期）项目委托乙方国内公开招标，项目包括整体建筑物地基勘察和结构检测，基础、水暖、电力、空调、消防和外立面检测代理招标工作，受托人自颁布招标公告之日起30个工作日内完成招标工作。诉讼中，本院依法进行了现场勘验，经勘验，涉案房屋位于东安门大街X号四层楼房中的一至三层。一层南侧及东北侧区域现由聚广汇公司经营超市，一层西北角及二层、三层房屋由敏志宾馆经营，均处于正常营业中。关于国硅公司与敏志宾馆、聚广汇公司之间的关系，国硅公司及敏志宾馆、聚广汇公司均表示双方系合作经营关系，由国硅公司出场地，敏志宾馆、聚广汇公司负责经营，国硅公司收取固定利润。原告表示国硅公司与敏志宾馆、聚广汇公司之间实为转租关系，外文书店知情亦同意转租。因涉案房屋中的一部分属于东华门公司管理公房，本院向该公司询问涉案房屋转租情况有关事宜。该公司表示，涉案房屋中的一部分是东华门公司管理公房，但具体面积、界限未做明确区分。对于涉案房屋由聚广汇公司经营超市、由敏志宾馆经营宾馆一事，该公司是知情的。上述两公司经营场所包含了东华门公司管理的房屋。关于外文书店将涉案房屋转租予国硅公司一事，东华门分中心不知情，亦不知道外文书店与聚广汇公司、敏志宾馆之间是何关系。按照公房租赁合同约定，是不允许转租的，但外文书店曾经与东华门公司汇商过涉案房屋转租一事，且因涉案房屋系经营性用房，虽然其中一部分是东华门公司管理公房，但实际上一直由外文书店管理使用，如果涉及腾退，东华门公司仅与外文书店之间存在合同关系，东华门公司不直接向国硅公司、敏志宾馆及聚广汇公司主张腾退，由外文书店自行解决即可。另，国硅公司申请对涉案房屋装修损失进行鉴定，因国硅公司对涉案合同是否解除持有异议，经本院向国硅公司释明是否同意解除合同并就合同解除的法律后果一并处理，国硅公司坚持表示不同意解除合同，故本案尚不涉及装修损失一节，对国硅公司的鉴定申请，本院依法不予受理。此外，外文书店提交委托代理协议及发票，以证明外文书店为清退租户系列案件共支付律师费60万元，其中每个案件7.5万元。本院认为，涉案房屋系原告经规划审批建设房屋，涉案房屋中，一部分由原告自用管理，一部分系东华门公司管理公房，由原告承租使用。鉴于该公司表示对涉案房屋由聚广汇公司、敏志宾馆实际使用一事知情，且认为涉案房屋系经营性用房，实际上一直由外文书店管理使用，具有特殊性，对原告转租行为亦并未提出异议，故原、被告签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定如遇规划开发时双方终止协议，按实际开工时间为准。鉴于2020年5月，外文书店与案外人签订招标委托协议，委托案外人就王府井外文书店整体升级改造（一期）项目公开招标，故此时王府井外文书店升级改造工作进入实施阶段，故根据现有证据足以证明上述解除条件已经成就，涉案房屋租赁合同应予解除。原告要求确认双方合同于2020年3月15日解除，依据不足，本院不予支持。被告所称涉案工程尚未实际开工的意见，亦缺乏依据，本院不予采信。合同解除后，涉案合同已不能继续履行，国硅公司应腾退涉案房屋；敏志宾馆及聚广汇公司继续占有使用涉案房屋亦缺乏依据，亦应腾退。另鉴于，东华门公司表示关于涉案房屋腾退事宜，由外文书店自行解决，故原告要求国硅公司、敏志宾馆及聚广汇公司腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。根据相关证据，国硅公司所称涉案房屋不属于王府井大街临街店铺亦非外文书店的意见，缺乏依据，本院不予采信。关于外文书店主张律师费一项，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告北京市外文书店有限责任公司与被告北京国硅投资有限公司于2018年12月3日签订的房屋租赁合同；二、被告北京国硅投资有限公司、第三人北京敏志宾馆有限责任公司、第三人北京聚广汇商贸有限公司于本判决生效后30日内腾退北京市东城区东安门大街X号一层、二层、三层共计约1000平米的房屋并返还原告北京市外文书店有限责任公司；三、驳回原告北京市外文书店有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费838元，由被告北京国硅投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓彤二〇二〇年八月二十日法官助理 高子惠书 记 员 陈丽娟