山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初4106号 原告：王瑜，女，1980年8月3日出生，汉族，大专文化，自由职业，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：宋方磊，枣庄市中鑫永安法律服务所法律工作者。 被告：宁晓艳，女，1988年3月18日出生，汉族，中专文化，无职业，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：孙强，山东薛国律师事务所律师。 被告：盛春海，男，1981年11月10日出生，汉族，住枣庄市市中区。 被告：李菊，女，1984年4月20日出生，汉族，住址同上，盛春海之妻。 原告王瑜与被告宁晓艳、盛春海、李菊案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王瑜及其委托诉讼代理人宋方磊，被告宁晓艳及其委托诉讼代理人孙强到庭参加了诉讼，被告盛春海、李菊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王瑜向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法解除枣庄市市中区法院作出的（2018）鲁0402民初2204号保全裁定，判令王瑜与盛春海签订房屋买卖协议约定的房屋归王瑜所有（枣房权证高新字第××号），涉案房屋价值75万元；二、案件受理费由被告承担。事实和理由：盛春海与李菊系夫妻关系，因经营困难先后向王瑜借款75万元，到期后不能归还借款，双方于2014年10月10日经协商将位于枣庄市薛城区门市房抵债给王瑜，房产证号枣房权证高新字第××号，并当日签订房屋买卖协议。王瑜实际取得了该房屋，并且将该房屋租赁给韩斌使用，由于盛春海夫妻二人外债比较多，王瑜于2016年2月17日向盛春海夫妻二人住所地枣庄市山亭区法院起诉并保全了该房产，案号为(2016)鲁0406民初**。2018年6月19日宁晓艳以盛春海，李菊为被告诉至枣庄市市中区人民法院，案号(2018)鲁0402民初2204号，并将该房屋保全查封，王瑜知悉后于2019年5月23日向枣庄市市中区人民法院提出执行异议，王瑜房产没有变更登记，不存在错误，因为该房屋当时有银行抵押贷款。贵院于2020年7月9日作出执行裁定书，案号为(2020)鲁0402执异134号，驳回王瑜的异议请求，据此王瑜提起诉讼。综上所述，请求人民法院依据中华人民共和国民事诉讼法和最高人民法院关于执行的司法解释，依法判令支持原告的诉讼请求。 被告宁晓艳辩称：一、在答辩人于2018年6月21日申请法院查封涉案房产之前，被答辩人显然不具备法律规定条件，不能排除答辩人对该房屋的执行。具体理由如下：1、被答辩人与盛春海、李菊签订的所谓《房屋买卖协议》为无效合同。首先，涉案房屋买卖协议本身作为伪装行为无效，且双方未就以案涉店面为借款设立担保进行登记，故被答辩人并未就案涉店面享有所有权或者担保物权，也就不具有排除答辩人强制执行的效力。其次，即使被答辩人认为是以物抵债而签订的《房屋买卖协议》，该协议也因构成流质契约而违反了法律禁止性规定，应为无效合同。2、被答辩人并未在法院查封之前合法占有该房屋。其对外出租是一种基于债权的担保占有，其收取租金的目的也是为了自身债权的实现，是非法占有。3、被答辩人并未支付涉案房屋的对价。被答辩人主张涉案《房屋买卖协议》的签订是基于与盛春海、李菊之间的民间借贷关系的抵债行为，而(2016)鲁0406民初269号《民事调解书》明确约定还款日期为2021年12月1日，被答辩人对盛春海、李菊所享有的债权尚未到期，不具备主张以物抵债的条件，更不能将未到期的债权认定为购买涉案房屋的购房款。因此，在被答辩人不能举证证明在答辩人查封前已经支付房款的证据的情况下，不能以该未到期债权抗辩答辩人。4、被答辩人对于无法办理涉案房屋权属登记具有明显的过错。被答辩人在诉状中也陈述明知“该房屋当时有银行抵押贷款”也就是说，在签订房屋买卖协议时，明知因不动产之上设定有其他人的抵押权登记而无法办理变更登记，仍然签订了该房屋买卖协议，是对自身权利的放弃。因此，房屋之所以不能变更至被答辩人名下完全是被答辩人的过错造成的。二、依法应驳回被答辩人请求确认房屋归其所有的诉讼请求。首先，本案为案外人执行异议之诉，但是被答辩人并未诉请排除答辩人对涉案房屋的执行，而是径直要求确认对房屋的所有权，两者为不同的法律关系，应驳回其起诉。其次，被答辩人与盛春海、李菊之间未建立合法有效的买卖合同关系，而且该房屋买卖协议签订后也未办理过户登记，涉诉房屋仍登记在盛春海、李菊名下，无需审查物权归属，被答辩人请求确认其享有标的物所有权的诉请，不符合《物权法》第33条规定的物权归属争议，不应纳入物权确认之诉，被答辩人应继续向盛春海、李菊主张债权。再次，涉案房屋情况复杂，在本案可能存在其他未知利害关系人的情况下，如果对房屋所有权进行判决，将会损害其他人的合法权益。综上，请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 被告盛春海、李菊未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩状。 原告为证明其诉讼主张，举证如下证据：1、山亭区法院民事裁定书（2015）山民保字第187号，证明原告已经对房产进行了财产全部（2015年12月29日）；2、山亭区法院民事裁定书（2016）鲁0406民初269号，证明原告继续查封涉案财产（2019年4月11日）；3、山亭区法院民事调解书（2016）鲁0406民初269号，证明原告与盛春海、李菊借款属实（2016年4月18日）； 4、房屋买卖协议一份，证明2014年10月10日原告与盛春海签订房屋买卖协议，涉案房屋已经交付给原告；5、原告与韩斌（案外人）于2015年10月9日签订租赁协议，证明原告已经实际占有并使用该房屋；6、银行转账明细一组，证明韩斌按租赁协议约定支付租金；7、枣庄市薛城区不动产登记中心出具的涉案房屋由于有两次银行抵押贷款导致原告不能变更房产登记，原告无过错。 被告宁晓艳对原告举证证据质证认为：1、真实性无异议，该裁定书是依据民诉法101条作出的诉前保全，与该裁定书对应的山亭区法院还向薛城区房地产交易监理处下发了协助执行通知书，载明查封期间为2015年12月29日至2018年12月28日并备注此房已抵押；2、真实性无异议，原告重新查封该房时间为2019年4月11日，被告宁晓艳在此之前的2018年6月21日已经申请查封了涉案房产，在本裁定之前；3、真实性请法庭核实，原告与盛春海、李菊对债权进行确认时间为2016年4月18日，可以证明双方在2014年10月10日签订的房屋买卖协议明为买卖合同实为对借贷关系的担保，该调解书的诉讼中才对双方的债权进行确认和清算，不能认定为已经支付了买卖房屋的对价，该借款支付时间为2021年12月1日；4、真实性不予认可，该协议为盛春海与原告签订，李菊并未签字，该买卖协议作为债权的担保违反了物权法、担保法的规定，构成流质契约，应为无效合同，该协议中第三条证明原告对于该房屋存在银行抵押贷款无法办理房屋产权过户手续是明知的，对于不能办理过户具有明显的过错；5、真实性不予认可，该合同签订并未经房屋的产权人盛春海、李菊同意，不能证明对该房屋是合法占有，应当认定为是基于债权的担保占有，目的是为了通过收取租金实现自身的债权，是一种非法占有；6、真实性无异议，不能达到原告证明目的，该流水既不能反映账号的权属也不能证明双方的身份，更不能证明转账的用途，与本案不具有关联性；7、真实性无异议，该房屋的两次设定抵押均在原告签署的所谓房屋买卖协议之前，原告对于抵押的事实在签订协议时是明知的，不能证明原告没有过错。 被告宁晓艳为证明其答辩主张，举证如下证据： 山亭区法院（2015）山民保字第187号协助执行通知书一份，(2018)鲁0402民初2204号民事裁定书一份，(2018)鲁0402民初2204号民事判决书一份，证明原告第一次申请对涉案房产查封的时间及期间为2015年12月29日-2018年12月28日，结合第二次查封的时间为2019年4月11日，证明原告在第一次查封到期后并未及时进行续封，而被告宁晓艳于2018年6月21日申请的查封应为涉案房产的首封，因此，对于拍卖所得款项，用于支付优先债权后应由宁晓艳所有。 原告王瑜对被告宁晓艳举证证据质证认为：对其真实性无异议，但不能证明被告宁晓艳是本案涉案财产的第一个查封人。 被告盛春海、李菊未到庭质证，亦未举证证据。 当事人围绕诉讼请求，答辩意见，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原、被告举证证据，当庭陈述、质证意见及庭审查明，本院认定事实如下： 被告盛春海与李菊系夫妻关系，原告举证枣房权证高新字第××号房屋所有权证载明：坐落于京福花苑**门市的房屋所有权人系盛春海，共有人为李菊，共有权证号为枣高新04**号。 2015年12月29日，经王瑜申请，枣庄市山亭区法院出具（2015）山民保字第187号《民事裁定书》裁定：查封被申请人盛春海、李菊位于京福花苑东区，位于市中区。山亭区法院送达给薛城区房地产交易监理所的（2015）山民保字第187号《协助执行通知书》载明：查封期间自2015年12月29日起至2018年12月28日止。此房已抵押。 2016年2月17日，本案原告王瑜在枣庄市山亭区法院作为原告诉被告盛春海、李菊民间借贷纠纷一案，山亭区法院作出了（2016）鲁0406民初269号《民事调解书》，双方自愿达成协议：一、被告盛春海、李菊欠原告王瑜借款本金75万元，于2021年12月1日前一次性付清；二、原告王瑜自愿放弃其他诉讼请求；三、其他无争议；四、案件受理费13,800元，财产保全费5,000元，共计18,800元，由原告王瑜负担9,400元，由被告盛春海、李菊负担9,400元。 2019年4月11日，经王瑜申请，山亭区法院再次作出了（2016）鲁0406民初269号《民事裁定书》裁定：查封被申请人盛春海、李菊所有的位于京福花苑东区；查封期限为2019年4月11日至2022年4月10日。 2018年6月19日，本案被告宁晓艳作为原告起诉本案被告盛春海、李菊民间借贷纠纷一案，本院作出了（2018）鲁0402民初2204号《民事判决书》判决：一、被告盛春海于本判决书生效之日起十日内给付原告宁晓艳借款利息本金380,000元及利息（以380,000元为基数，计算时间自2017年5月11日至实际给付之日止，按月利率1.5%计算）；二、被告盛春海于本判决书生效之日起十日内给付原告宁晓艳借款利息45,900元；三、被告李菊对判决一的借款本息承担连带清偿责任；四、驳回原告宁晓艳其他诉讼请求。本案案件受理费7,688元，减半收取3,844元，保全费3,020元，合计6,864元，由被告盛春海负担740元，被告盛春海和李菊共同负担6,124元。2019年1月21日，本判决经宁晓艳申请已进入执行程序，执行案号为（2019）鲁0402执130号。 2018年6月21日，经宁晓艳申请，枣庄市市中区法院出具了（2018）鲁0402民初2204号《民事裁定书》裁定：查封被告盛春海、李菊位于枣庄市市市中区户的房产（房产证号为：00××50、00××51）和位于枣庄市薛城区门市（房产证号为：枣房权证高新字第××号），查封期限为三年。 本案原告王瑜作为（2019）鲁0402执130号执行案件案外人，以其与被执行人盛春海、李菊夫妇因借款并于2014年10月10日达成涉案房屋买卖协议，盛春海、李菊已将涉案房产位于京福花苑东区门市以借款75万元折抵给王瑜，该房屋的抵押贷款由盛春海、李菊按期偿还，仅是由于该房存在贷款抵押而未办理产权过户，但在房屋买卖协议签订后，王瑜已实际占有该房屋，并将该房屋出租给案外人韩斌用于经营使用至今为由，向本院执行局提出书面执行异议。2020年7月9日，本院作出了（2020）鲁0402执异134号《执行裁定书》裁定：驳回异议人王瑜的异议请求。原告王瑜不服该裁定，遂于2020年7月23日提起案外人执行异议之诉。 本院认为，原告王瑜举证其与被告盛春海、李菊夫妇已于2014年10月10日达成了对涉案房屋的买卖协议，并已实际占有，且其亦将该房屋又实际出租给了他人用于经营使用，只是由于该房屋存在抵押贷款未能办理房屋产权过户登记，本院认为，原告举证的上述证据仅能证明其是基于债权的担保占有，而非基于实际的房屋买卖占有，另该涉案房屋在原告与被告盛春海、李菊夫妇签订买卖协议之前，已经存在贷款抵押登记，对该涉案房屋不能直接办理产权过户的风险应是明知的。根据《最高人民法院》第二十五条第一款第一项：“对案外人的异议，人民法院按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行。”本案中，原告要排除本院对涉案房产的执行，应满足上述法律规定的全部条件，其与被告盛春海、李菊夫妇签订的涉案房屋买卖协议，实际为以房抵债协议，其性质实为对75万元债权的担保，未对买卖协议进行依法确认，因此不产生物权期待权。其在债权诉讼案件前虽对该涉案房产进行了诉前保全，但其在保全期限到期日2018年12月28日后未再申请进行续封，而本案被告宁晓艳在其对被告盛春海、李菊夫妇债权诉讼案件进行过程中，于2018年6月21日申请本院对该涉案房产予以了保全查封，此时宁晓艳应为对涉案房产的轮候查封，但在2018年12月28日原告王瑜对涉案房产申请查封日到期后未再续封的情况下，被告宁晓艳对涉案房产申请的查封就轮到了原告王瑜之前。虽然原告王瑜在2019年4月11日又对该涉案房产申请了续封，但其此次申请续封依法视为轮候到被告宁晓艳之后，因此，原告对涉案房产不享有足以排除执行的权益，故其关于执行异议的理由，无事实及法律依据，不能阻却本院对涉案房屋的强制执行。 综上所述，原告王瑜关于要求解除本院作出的（2018）鲁0402民初2204号保全裁定，并判令王瑜与盛春海签订房屋买卖协议约定的房屋归其所有之诉请，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一项、第二项、第三项，《最高人民法院》第二十五条第一款第一项、第二十八条第一项、第二项、第三项之规定，判决如下： 驳回原告王瑜的诉讼请求。 案件受理费11,300元，由原告王瑜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  王 璟 人民陪审员  沙士山 人民陪审员  王 磊 二〇二〇年八月十三日 书 记 员  闫相坤