河南省开封市祥符区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0212民初185号原告：张明海，男，汉族，1965年10月14日生，住河南省开封市祥符区。委托诉讼代理人：陶文森，河南祥符律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：丁想云，女，汉族，1967年10月15日生，住河南省祥符区。被告：尚永军，男，汉族，1971年10月15日生，住河南省祥符区。委托诉讼代理人：张继坤，河南源翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：尚天阳，男，汉族，1993年2月26日生，住址同上。系被告丁想云、尚永军之子。原告张明海诉被告丁想云、尚永军、尚天阳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，并于2018年9月26日作出（2018）豫0212民初1108号民事判决。被告尚永军、尚天阳不服判决，提起上诉。河南省开封市中级人民法院于2019年12月27日作出（2018）豫02民终4076号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张明海及其委托诉讼代理人陶文森、被告尚永军及其委托诉讼代理人张继坤、被告尚天阳均到庭参加了诉讼，被告丁想云经传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明海向本院提出以下诉讼请求：请求判令三被告履行购房协议，交付位于开封市××区城关镇××大道南段路东、××里××北的独院房产一处(下称争议房产)并赔偿损失50000元，本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2017年9月8日，被告丁想云和原告张明海签订了《购房协议书》，约定被告丁想云将争议房产以500000元的价格售与原告张明海，自价款付清之日起争议房产的所有权归原告张明海，上述协议在双方及见证人签字后生效。当日，《购房协议书》取得了被告尚永军、尚天阳的认可，且原告张明海将500000元交付与被告丁想云。但至今三被告拒绝交付争议房产。本次审理原告变更诉讼请求为退回房款并按自交付房款之日起月息2分计算利息赔偿原告损失，三被告互负连带赔偿责任。被告丁想云未提出答辩意见。被告尚永军辩称，1、原告张明海与被告丁想云签订的房屋买卖协议为无效协议，三被告不应当履行。2、原告张明海并未足额支付500000元购房款，仅仅支付450000元，无权请求三被告交付房产。3、被告尚永军并未收到原告的房款，况且被告丁想云、尚永军已于2017年8月份即签订协议前离婚。综上，应依法驳回原告张明海对尚永军的诉讼请求。被告尚天阳辩称，该房屋不是尚天阳的，尚天阳没有处置权。尚天阳并未收到原告张明海一分钱。尚天阳与此案没有任何关系。请求驳回原告对尚天阳的诉讼请求。经审理查明，被告丁想云和被告尚永军原为夫妻关系，被告尚天阳为其子。2017年8月28日，被告丁想云和被告尚永军签订了离婚协议并办理了离婚登记，离婚协议中对财产分割的约定为：“祥符区上禾大道南段东方红幼儿园北临有房产一处双方一人一半”，该处房产即为本案中争议房产。2017年9月8日，在被告尚永军、尚天阳均不在场的情况下，被告丁想云和原告张明海签订了《购房协议书》，约定被告丁想云将涉案房产以500000元的价格售与原告张明海，自价款付清之日起房产的所有权归原告张明海，双方及见证人签字后生效。当日，被告丁想云将《购房协议书》通过微信形式发给被告尚永军，取得了尚永军的认可后，被告丁想云、原告张明海和在场见证人石某均在协议上签了名。协议签订后，原告张明海在2017年9月8日通过开封市新东方村镇银行62×××83账户取款100000元交于丁想云，同日给被告丁想云中国银行62×××81账户汇款250000元和70000元；2017年9月9日，原告张明海通过中国农业银行账户62×××12转入被告丁想云6228480728005690272账户30000元；以上共计450000元。原被告对以上数额无异议。原告声称另行交付现金50000元，证据有：1、在协商签订购房协议时和被告尚永军通话记录中有内容为张“明天我直接转她卡上。我兜里有一部分现金，我先给她几万，然后剩余的钱全部都转到她卡上把这五十万交清。交清过以后包括房钥匙和其他东西都收拾一下。”2、见证人石某当庭证实购房款为500000元。3、被告丁想云于2017年9月8日为原告张明海写下“今收到购房款伍拾万元”的“收条”。被告尚永军当庭陈述丁想云给他说仅仅交了450000元，让她打了500000元的收条。经本院依法传唤，被告丁想云并未到庭。庭审中，原告张明海提供了其向案外人郭海忠借款40万元，月息2分的借条一张，并同时提供2017年9月5日在开封××银行、户名郭海忠、账号为88×××10向原告张明海的账号88×××10转款25万元的账户交易查询清单一份，称另外借郭海忠现金15万元。郭海忠接受本院询问时称现金系其兄弟做生意直接给了郭海忠，郭海忠未存银行，直接将现金交给张明海。用以证明原告付给被告丁想云的房款有400000元系借款并承担利息的事实。被告的质证意见为：此转账凭证和本案无关，利息损失应由原告自己承担。被告丁想云未告知其与被告尚永军离婚且有离婚协议的情形，在原告张明海向被告尚永军落实时，尚永军也未提到已经和丁想云离婚。本院认为，本案系房屋买卖合同无效引起的纠纷。本案有以下争议焦点。一、实际交付房款数额。原告坚称为500000元，其提供了和被告尚永军的通话记录、在场见证人石某的证人证言、被告丁想云书写的收条来证明自己的主张。综合以上证据，被告丁想云无正当理由未参加诉讼，对原告张明海的诉讼请求和诉讼理由放弃抗辩权，本院视为其对涉案证据放弃质证权，本院推定被告丁想云对收条所载内容真实性的认可。被告尚永军自称丁想云给他说交了450000元，让她打了500000元的收条，其辩解意见缺乏证据证明，本院不予认定。故本院认定为交款数额为500000元。二、被告尚天阳的责任承担问题。因原告张明海和被告丁想云签订购房协议书时仅仅向被告尚永军电话核实相关情况，并没有任何人向被告尚天阳告知，被告尚永军和丁想云的离婚协议中也并未提到涉案房产和尚天阳有关。也即本次买卖房屋的行为和尚天阳没有任何关系，原告诉请要求尚天阳承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于合同的效力问题。本案诉争房屋为农村集体土地上的自建房，根据相关法律规定，农村集体土地上的房地产不得进入交易市场。农村房屋的买卖，只能在本农村集体内部进行。即本案所涉在农村集体土地上所建房屋的买卖合同由于违反法律禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项导致合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，被告丁想云、尚永军故意隐瞒已经离婚的事实，其对房屋状况非常了解，在收取原告购房款后拒不交付房屋，也不返还房款，违背了诚实信用原则，应当承担赔偿原告损失的过错责任，应当返还所得财产并赔偿原告一方的损失。四、原告具体损失计算问题，原告提供了其中400000元均为借款，月息2分的证据，并且提供了借款的250000元转款凭证，另外150000元为现金直接交易，结合证人的询问笔录，证人的兄弟是做生意的，提前准备150000元的现金也具有现实可能性，原告的目的是实现房屋的交付，并且按照约定交付了房屋价款而未实现买卖目的，其损失应由违约方的被告承担，因此支持400000元以月利率2分计算损失，另外100000元按照年利率6%计算损失。时间均自2017年9月8日起至还款之日止。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，经合议庭评议，院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告丁想云、尚永军共同于判决生效后十日内返还原告张明海500000元，并赔偿自2017年9月8日起计算利息至还款之日止的损失。其中400000元以月息2分计算利息，100000元按照年率6%计算利息。驳回原告张明海的其他诉讼请求。案件受理费8800元，诉讼保全费3020元，由被告丁想云、尚永军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  程利军审 判 员  张 艳人民陪审员  张赛南二〇二〇年八月十八日书 记 员  李 敬