河北省霸州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀1081民初448号 原告:廊坊苏宁易购销售有限公司（反诉被告），住所地：廊坊市新华路**步行街第四大街**楼，统一社会信用代码：911310036703042304。 法定代表人:郝嘉，该公司总经理。 被告:任凤春（反诉原告），男，1983年8月6日出生，汉族，住霸州市。 委托代理人:闫雪，河北律清律师事务所律师。 原告廊坊苏宁易购销售有限公司（反诉被告）（以下简称苏宁公司）与被告任凤春（反诉原告）为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理。依法由审判员吴建民适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏宁公司（反诉被告）未到庭，被告任凤春（反诉原告）及委托代理人闫雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏宁公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告的租赁合同于2019年10月25日解除；2、依法判令被告退还原告已经支付但未使用期间的租赁费用42436.55元；3、依法判令被告自2019年10月25日起按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率支付至实际退还剩余租赁费用之日止的逾期退还违约金；4、依法判令被告退还剩余电费1975.56元；5、依法判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2019年1月28日原告与被告签订《租赁合同》，2019年2月25日双方又签订了《租赁物交付确认书》（以上统称“原协议”）。原协议约定：甲方（被告）向乙方（原告）出租位于河北省廊坊市霸州市的房产，租期为3年1个月，即自2019年2月25日至2022年3月24日。首个租赁年度自2019年2月25日至2020年3月24日，首个租赁年度的租金为110000元。原协议十三条约定了原告提前60天书面通知可以解除原协议，原协议自解除的书面通知送达被告之日起60日之次日解除。原协议签订后，原告依约向被告支付首个租赁年度的租金费用110000元。2019年8月23日，原告向被告寄送解除原协议的书面通知函，2019年8月26日，该解除通知函送达。原协议应于2019年10月25日解除。后原告于2019年9月20日就将涉诉房屋腾空，返还给被告。被告应退还2019年10月25日至2020年3月24日期间的租赁费用和剩余电费。但是经过原告多次沟通、催要，被告均表示不予退还前述费用。被告的行为给原告造成较大经济损失。基于以上事实和理由，原告曾于2019年10月15日起诉至法院，法院收案后认为双方租赁合同在2019年10月25日才解除，故驳回原告起诉。现双方的租赁合同已经解除，故原告再次提起本案诉讼。 反诉人任凤春向本院提出反诉请求：1、请求依法确认反诉人与被反诉人签订的《租赁合同》中第十三条、第十四条格式条款为无效条款；2、依法判令被反诉人对所破坏的租赁房屋进行维修，恢复原状并与反诉人办理房屋交接手续；3、依法判令被反诉人向反诉人支付租赁房屋租金至房屋交接手续办理完毕之日；4、依法判令被反诉人支付反诉人租赁房屋一至二层楼梯装修改造费用14700.6元，电路改造费用2700元，原龙凤超市（租赁房屋前身）闭店缺失30000元，以上合计47400.6元；5、请求判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年1月28日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》，并在协议中约定：反诉人将位于霸州市房屋出租给被反诉人，房屋面积360平米，房屋交付现状（楼顶天花板、地、地砖面、玻璃门窗、卷帘门等）为完好，租赁期限3年1个月，自2019年2月25日至2022年3月24日。2019年2月25日双方又签订《租赁物交付确认书》。按被反诉人要求，反诉人将一至二层楼梯（花费14700.6元）、所有电路（花费2700元）进行装修改造，租赁房屋原为龙凤超市，已经营12年，在当地具有良好的口碑，由于被反诉人只给反诉人一个月的清货时间，处理超市货品，拆除货架、取暖、空调、摄像头等损失共计3万余元。2019年8月份，被反诉人在租赁合同仅履行几个月的时间便提出要单方面解除租赁关系，且在退场过程中，对租赁房屋造成了严重破坏：房屋顶部天花板16平米裸露，墙面21块木板无法拆除，多处墙皮脱落，部分展台未拆除等，反诉人多次要求被反诉人将房屋恢复原状，被反诉人都置之不理。为维护反诉人合法权益，提出反诉请求。 反诉人为支持其主张向本院提供如下证据： 证据一、反诉人与被反诉人于2019年1月28日签订的“租赁合同”一份、交付确认书一份，证明租赁合同是被反诉人为了重复使用而预先单方拟定，未与反诉人协商，为格式合同。租赁合同的第十三条所规定的原告的单方任意解除权、第十四条所规定的房屋无需修复原状即可单方完成交付的内容违反公平、对等原则，且以上两条款也未采用加粗、划线等方式来提起对方注意，因此根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定以上二条款为无效条款。确认书能够证明任逢春于2019年2月25日将状态完好的租赁房屋交付给苏宁公司，“租赁合同”第二条注明：矿棉板顶、地、地砖墙、玻璃门窗、卷帘门等均为“现状完好”，并且双方签订了书面的交付确认书，那么苏宁公司将房屋退还时也保持房屋状态完好，并签订书面的退还交接单。 证据二、反诉人与苏宁公司工作人员刘昊楠的微信聊天记录一份，证明：1、租赁合同为苏宁公司为重复使用而预先单方拟定，为全国统一模板，合同中的第十三、第十四两条款符合合同法中关于格式条款的定义；2、在签订“租赁合同”时，被反诉人并未对以上二条款采取合理的方式提请反诉人注意，也没有对该条款予以说明，反而告知反诉人：“您看一下，主要是横线部分，其他的都是全国统一的模板”，这无疑对反诉人造成了一定程度的迷惑，对划线之处的条款没有认真阅读。 证据三、租赁物交付确认书一份，证明：反诉人于2019年2月25日将状态完好的租赁房屋交付给被反诉人，双方签订了书面的交付确认书。房屋的交付状态在证一的“租赁合同”第二条体现为：矿棉板顶、地、地砖墙、玻璃门窗、卷帘门等均为“现状完好”。 证据四、租赁房屋现场照片一组（17张），证明被反诉人对租赁房屋造成了严重破坏，从照片可以看到：房屋顶部及线路大面积裸露，天花板缺失，多处墙皮脱落，多处木板无法拆除，墙面严重破损，部分展台未拆除。被反诉人在短短几个月的时间，将房屋毁坏得面目全非，而且对此既不赔偿又不维修，此种现状的房屋根本不具备交付标准，致使双方无法办理正常的房屋交接手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 证据五、视听资料一份，内容为2019年9月12日反诉人与被反诉人工作人员刘昊楠的通话录音。证明被反诉人工作人员亲口承诺“一租就是三年”，反诉人出于对苏宁公司及其工作人员的信任签订租赁合同，被反诉人认可对租赁房屋造成严重破坏，但拒绝维修。 证据六、2019年11月8日霸州市杨芬港镇老五水暖经营部开具的普通发票一张，2019年3月15日士秀装饰材料店出具发售清单两张，及楼梯改造后照片一组。证明根据被反诉人对租赁房屋的要求，反诉人将一至二楼的楼梯封死，以阻止顾客上二楼，而反诉人一家只得在楼体外面另行开门才能上二楼，此项工程共计支付材料、人工费等共计14700.6元。 证据七、2019年2月26日霸州市杨芬港镇明亮灯具店开具的收费票据一张，证明被反诉人以需要装中央空调现有铝线不符合要求为由，要求反诉人将所有电线换成铜线，为此，反诉人购买电线花费2700元。 证据八、原龙凤超市闭店期间处理商品、货贺，拆除空调、取暖、摄像头的载图一组（4张），证明原租赁房屋为龙凤超市，在当地已经营12年，具有良好的口碑，由于被反诉人只给反诉人一个月的清货时间，商品均半价出售，超市货架原价3万多只卖了1万多，6100元的空调卖了3800元，拆除四台五匹天然气取暖空调，拆除监控设备两套及20个摄像头，吊销烟草证，给反诉人造成直接损失3万余元，因闭店造成的间接损失也是无法衡量的。 证据九、2019年3月12日国家税务总局霸州市税务局出具的税收完税证明一张，证明任凤春在收到11万元租金后，已交纳各项税款共计12715.47元。 被反诉人未出庭未答辩。 经审理本院认定的事实如下：反诉人任凤春在河北省廊坊市霸州市有楼房一处，反诉人在楼上居住，楼下经营超市生意。 2019年1月28日反诉人任凤春（甲方）与被反诉人廊坊苏宁易购销售有限公司（乙方）签订租赁合同一份，租赁合同约定：甲方将位于河北省廊坊市霸州市的房产楼下部分租给乙方使用，租赁物包括租赁房屋及其附属设备设施、附属场地。如本合同约定的租赁物面积与实际面积有误差，本合同约定的租赁费用及其他费用均不予以调整。租赁房屋的计租面积共计_360__平方米。房屋交付标准为：顶（矿棉板顶、现状交付、完好）、地（800＊800地砖，现状交付，完好）、墙（刷白、现状交付，完好）、玻璃门窗（现状完好）、卷帘门（现状完好）。附属设备设施，包含但不限于消防、水电、空调等，具体如下：1、消防：甲方应确保租赁物符合国家和当地现行的消防法规的要求，乙方自备灭火器等消防器材。2、水电：甲方为乙方提供不少于20ＫＷ的用电量，甲方在乙方进场装修前按乙方要求将符合国家标准的主电缆（电线）接至乙方租赁区域内独立使用的配电柜（箱）内，并为乙方租赁部分单独安装符合国家标准水电表，乙方按供水部门同期规定的水费单价进行结算，先用后付。电表为预付费电表，按月结算，单价0.85元／度，按月结算。甲方在收取水电费前须提供地税局认可的发票复印件＋分割单＋收据。甲方如不能提供上述票据，乙方有权延迟支付相应水电费直至甲方提供发票为止。3、空调：由乙方自行安装，甲方向乙方提供满足安装需求的外立面作为空调外机位。附属场地，包括租赁房屋的部分外立面以及门前场地，具体见附件三附属场地分界图。租赁期限为3年1个月，自2019年02月25日至2022年03月24日，首个租赁年度为2019年02月25日至2020年03月24日，此后每12个月为一个租赁年度。甲方应于2019年2月25日前将符合合同约定的租赁物交付乙方。本合同的租赁期限、各项费用起算日等起始时间均以双方签署的交付确认书中确认的交付时间为准，未有交付确认书或交付确认书中乙方授权代表未签字或签署保留意见的，均视为甲方未交付租赁物。租赁费用为每一租赁年度11万元，共计33万元。甲方承担涉及租赁物的所有税费。租赁合同第十三条约定“乙方可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满60日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任”。第十四条约定“乙方可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设施设备，甲方需予以配合，乙方对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复。租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后三个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物”。 合同签订后，反诉人关停了超市生意，腾空涉案房屋，并按照苏宁公司要求改造了楼梯出口，对电线进行升级更换。2019年2月25日反诉人任凤春将租赁房屋交付被反诉人苏宁公司使用，双方并于当日签订了租赁物交付确认书一份。合同签订后，被反诉人给付反诉人第一个租赁年度租金11万元，反诉人并于2019年3月12日开具税票。 苏宁公司收到租赁房屋后，进行装饰装修后开始营业。2019年8月26日苏宁公司向任凤春送达解除租赁协议的书面通知函，要求解除上述租赁协议。苏宁公司并通过邮寄的方式将涉案房屋的钥匙退还给任凤春。任凤春称邮寄退还钥匙时间应为2019年某月27日，但是不能认定房屋已经退还。 苏宁公司在腾空租赁房屋时造成屋内房顶、墙面破损，墙皮脱落，电路混乱，现涉案房屋闲置。 本案在庭审过程中，原告委托姜文娟出庭，但是经本庭核实，姜文娟向本庭提交的委托手续不符合法律规定，故本庭以其委托手续不合法为由，责令姜文娟退出原告席。 本院认为，因原告方的委托手续不合法致使原告无人出庭，应视为原告未到庭，应视为原告撤回其诉讼请求。 根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”。第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”。本案中苏宁公司与任凤春就涉案房屋签订的租赁合同系苏宁公司单方制作的格式合同，该合同第十三条的内容，违反以上法律的规定，具有免除苏宁公司的责任、加重任凤春责任、排除任凤春主要权利的情形，所以该条款应为无效。租赁合同的其他条款有效。根据原告苏宁公司所提出的诉讼请求，反诉人任凤春提出的反诉请求，可以看出双方均有解除租赁合同的意思表示，在本庭依法向苏宁公司送达反诉状后（2020年3月21日），双方即达成解除租赁合同的合意，租赁合同解除。租赁合同解除后，苏宁公司应腾退房屋。考虑到苏宁公司已经腾空了房屋，任凤春一直在租赁房屋的楼上居住的现实，所以在租赁合同解除后，应视为任凤春已经接收租赁房屋，苏宁公司不在另行退还。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”苏宁公司因拆除装饰装修物而造成房屋毁损，应承担恢复原状责任，但是根据本案的实际情况，为了便利执行，酌定以苏宁公司赔偿任凤春损失5000元，任凤春自行恢复原状为宜。 关于电路改造问题，因该电路改造属于价值升级部分可以继续使用且与房屋已经形成附合，所以对反诉人要求苏宁公司赔偿电路改造损失的请求不予支持。 关于楼梯改造费用，因该费用的是为了本案租赁合同的履行产生的，且租赁合同的实际履行时间较短，基于公平原则，所以苏宁公司应承担以上部分改造的费用，具体数额本院酌定7000元。 关于反诉人主张的龙凤超市闭店损失，无法律依据不予支持。 综上，依照《中华人民共和共合同法》第三十九条、四十条、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下： 一、反诉人任凤春与被反诉人苏宁公司签订的租赁合同第十三条无效。 二、被反诉人苏宁公司于本判决生效之日起七日内赔偿反诉人任凤春各项损失共计12000元。 三、驳回反诉人的其他请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取430元、反诉受理费用493元，共计923元由苏宁公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  吴建民 二〇二〇年八月二十五日 书记员  徐福宝