陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕01民终9093号上诉人（原审被告）：邓强，男，1986年12月15日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张亮亮，天津万钧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李东权，男，1990年1月15日出生，汉族，住四川省南部县。原审第三人：王润，男，1962年10月25日出生，汉族，住西安市碑林区。上诉人邓强因与被上诉人李东权、原审第三人王润租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初529号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。邓强上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回邓强对李东权的起诉或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费，保全费由李东权负担。事实和理由：1.一审认定邓强与李东权之间系租赁关系错误，双方签订合同为《门面房转让合同》，且明确约定涉案房屋系邓强自王润处租赁，该合同系邓强将其租赁合同权利义务全部转让给李东权，并非转租。邓强将租赁房屋交付给李东权后，与租赁房屋再无任何关系，李东权已取代邓强租赁合同承租人地位，合同主体变更为王润与李东权，房屋交付后，后续租赁合同系王润与李东权履行。2.违约责任仅能由租赁合同违约方承担，邓强并非租赁合同相对人，也非违约方，一审判决邓强承担违约责任依据不足，转让合同中邓强没有过错，无需承担任何责任。3.转让合同费用包含李东权归还邓强代付租金以及邓强转让时租赁房屋内的财物费用，该部分损失应由租赁合同违约方王润承担，2019年4月邓强与王润约定租赁房屋期限截至2021年5月1日，且邓强一次性向王润支付两年全额租金，故转让时邓强要求李东权支付转让后租赁期代付房租并非要求李东权向邓强支付租金。租赁关系解除，房租损失应由王润返还，不应由邓强返还，转让费也应由违约方承担。李东权辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回邓强上诉请求。王润述称，其系陕西东华电力成套设备公司法定代表人，该公司与西安市第八医院联营合作协议于2019年4月到期，到期前其告知邓强未与西安市第八医院签订新的合同要求邓强搬离，但邓强要求继续使用房屋，其亦告知房屋有可能随时被收回，2019年8月下旬西安市第八医院通知其要求收回房屋，其即书面通知搬离房屋，邓强与李东权签订房屋转让合同其并不知情。其与邓强口头约定涉案房屋不允许转让，故本案与其无关。对于邓强与李东权之间合同纠纷其不承担责任。李东权向一审法院起诉请求：1.解除李东权、邓强签订的《门面房转让合同》；2.邓强立即返还李东权房屋转让款和房租共计125000元；3.邓强向李东权支付房屋装修费用2365元、搬运费300元、门头、发光字等广告制作费用15760元、监控及安装费用1500元；4.邓强支付李东权以125000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2019年9月1日计算至实际给付之日的利息；5.本案诉讼费用由邓强负担。一审法院认定事实如下：2019年8月8日，李东权、邓强签订《门面房转让合同》，合同约定：“第一条 房屋的基本情况 甲方（邓强）转让房屋座落于西安市丈八东路2号西安市XX街边门面房，建筑面积37平方米。房屋使用权截止到2021年5月1日。第二条 转让价格 双方商定该房屋转让总价格为125000元整，其中包括该房屋剩余房租金70000元整，房租截止日期为2021年5月1日。第三条 付款方式 本合同生效起由乙方（李东权）向甲方支付100000元整，剩余25000元整，甲方向乙方交房的时候乙方一次性付清。第六条 违约责任 甲方违反本合同约定，未能履行自己约定义务的，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担乙方的全部经济损失。”合同签订后，李东权依约向邓强支付房租及转让费用共计125000元。2019年8月12日，邓强向李东权交付了涉案房屋。2019年8月29日，李东权收到陕西东华电力成套设备有限公司发出的《通知》，通知载明：“贵商店（西安市丈八东路2号西安市XX街边门面房）和我公司合作已到期，贵店务必于2019年9月1日搬离室内所有物品，逾期未搬离室内所有物品视为自动放弃。”李东权称其收到通知后，涉案房屋于2019年9月1日被案外人（房屋房主）上锁，至今无法使用，房屋内设施也不知去向。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，李东权、邓强签订《门面房转让合同》，邓强将租赁物交付李东权使用，李东权支付租金，系租赁关系，李东权、邓强之间的合同系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，且李东权、邓强系合同相对方，故对邓强辩称李东权将邓强列为被告无法律依据，不予采信。现李东权起诉要求判令解除李东权、邓强签订的《门面房转让合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，2019年8月29日，李东权收到陕西东华电力成套设备有限公司发出的《通知》，要求李东权2019年9月1日前搬离涉案房屋，李东权实际已于2019年9月1日无法使用房屋，涉案转让合同无法继续履行，合同目的不能实现，故对李东权解除合同的诉讼请求，判令李东权、邓强签订的《门面房转让合同》解除。对于李东权要求邓强返还李东权转让款和房租的诉讼请求，李东权已于2019年9月1日无法使用涉案房屋，李东权2019年8月12日从邓强处收到房屋至2019年9月1日合同解除，已实际产生租金约合计2229元（70000元÷628天×20天=2229元），李东权多次与邓强沟通未果，故对于李东权主张邓强返还李东权转让费和房租122771元及利息的诉讼请求，予以支持。对于李东权要求邓强向其支付装修费用2365元、搬运费300元、门头、发光字等广告制作费用15760元、监控及安装费用1500元的诉讼请求，李东权提供《通知》显示涉案房屋收回方并非邓强或亦非邓强前房东（第三人王润），非邓强过错，且房内物品装修等损害亦有其他原因，故对李东权此项诉讼请求，不予支持。邓强与王润之间关于房屋租赁的纠纷，邓强可另案主张。对于邓强的其他辩称，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告李东权与被告邓强之间于2019年8月8日签订的《门面房转让合同》；二、被告李东权于本判决生效之日起10日内退还原告李东权房屋租金及转让费共计122771元及利息（以122771为基数，自2019年9月1日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告李东权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3199元，保全费1245元，由原告李东权负担667元，被告邓强负担3777元。因原告李东权已预交，被告邓强在支付上述款项时一并支付原告李东权。经审理查明，一审查明事实属实，予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2019年8月8日，李东权与邓强签订的《门面房转让合同》，结合合同约定内容审查，该合同符合出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的租赁合同性质，一审法院认定邓强与李东权之间系属租赁合同关系，并无不当。邓强主张其系将其与王润租赁合同权利义务一并转让给李东权，但其并未提交充分证据证实李东权对其所述转让知晓且同意，故本院对其该意见不予采纳。李东权自邓强处承租房屋并向邓强交纳租金、转让费，则邓强作为出租人对承租人李东权应负有适租义务，应保证出租房屋在租赁期间符合双方约定的用途。双方约定租期至2021年5月1日，但李东权仅实际使用至2019年9月1日即因涉案房屋被收回无法再行使用。因租赁物无法使用，李东权与邓强签订合同租赁房屋的合同目的已无法实现，一审判决合同解除，符合法律规定。合同解除后，尚未履行的，终止履行。因租赁合同解除，李东权向邓强交纳的未使用期间租金，邓强理应退还，关于转让费，虽邓强称该费用系李东权支付邓强物品对价，但邓强对此未有证据予以佐证，同时考虑李东权自邓强处租赁房屋仅实际使用20日即被收回，一审判决邓强全额退还李东权支付的转让费，并无不妥。因合同解除后，邓强未及时向李东权履行款项返还义务，一审判决其支付相应利息，与法不悖。至于邓强与王润之间租赁事宜与本案并非同一法律关系，本案不予涉及，双方若有争议，可另循解决。综上所述，邓强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2755元，由邓强负担。本判决为终审判决。  审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员  卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年八月十九日  书 记 员   程      姣