北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初395号原告（反诉被告）：李雪松，男，1973年5月9日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：郝志勇，北京京尧律师事务所律师。被告（反诉原告）:田维新，男，1973年9月18日出生，汉族，住北京市通州区。第三人：杨佳美，女，1992年8月3日出生，汉族，住北京市。第三人：申斌，男，1983年2月15日出生，汉族，住北京市通州区。原告（反诉被告）李雪松与被告（反诉原告）田维新、第三人杨佳美、第三人申斌租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李雪松及其委托诉讼代理人郝志勇，被告（反诉原告）被告田维新，第三人杨佳美，第三人申斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李雪松向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告就位于北京市通州区永顺西街的房屋租赁合同关系；2、判令被告及第三人立即将北京市通州区永顺西街房屋立即腾退给原告；3、判令被告给付拖欠原告2009年8月20日至2019年8月20日的租金85000元；4、判令被告支付原告自2009年8月20日至2019年8月20日的物业费12000元；5、判令被告于判决生效之日按每日986元的标准向原告支付自2019年8月21日至判决解除生效之日止的租金及自判决生效之日起至实际腾退之日止上述房屋的占有使用费；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在北京市通州区永顺西街有商业用房一套，被告向原告承租上述房屋，租赁期限十年，自2009年8月20日起至2019年8月20日止。此期间，被告不但拖欠原告2017年8月20日至2019年8月20日的剩余租金85000元，而且还拖欠全部物业费未付。原告多次向被告催要未果。2019年8月20日租期届满后，原告与被告未再签订租赁合同，原告得知被告还未经原告同意，擅自将涉案房屋转租给第三人。原告认为：公民的合法权益受法律保护，原告与被告的租赁合同期限届满后，被告强行占有原告房屋，拒不履行返还租赁物的义务，应承担相应的法律责任，为维护原告的合法权益，遂诉至贵院，判如所请。被告（反诉原告）田维新辩称：不同意原告诉讼请求，原告提交的我与第三人杨佳美签订的合同，有租赁期限，我与原告的合同都找不到了，所以我与第三人杨佳美签订的合同期限有效。第三人杨佳美述称：无论原、被告合同是否有效，我与被告的合同有效，还没有到期，应继续履行。第三人申斌述称：没有意见。我的合同已经到期了，由于疫情期间还没有搬走。被告（反诉原告）田维新提出反诉请求：要求李雪松退还房租款20万元。事实与理由：反诉人田维新与被反诉人李雪松由于没有签署房屋租赁合同，没有约定房租金额，本人只认定按行规原来房租金额的10%的上涨空间，所以请求退还多付的房租款，由李雪松提供银行流水为证。原告（反诉被告）李雪松辩称：不同意田维新的反诉请求，田维新的反诉请求仅有其单方陈述，无其他证据佐证，而且不符合本案的客观事实，恰恰相反，田维新长期拖欠李雪松的租金，因此酿成本案纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。田维新就租赁涉案房屋的租金和租期经过，多次陈述不一，前后矛盾。田维新在庭审中一会说“庭后回去找找合同”，一会说“我们没有合同”，一方面说“前五年租金80000元、后五年随行就市”，一方面又说“租金后五年上浮10%”,2019年庭审承认拖欠原告租金，2020年庭审中却又主张多付了租金，我国《民事诉讼法》规定了当事人及其他诉讼参与人负有真实陈述事实的义务，田维新在多个诉讼阶段对争议事实的关键问题前后陈述矛盾，田维新反诉请求缺乏事实依据。第三人杨佳美述称：不知道这个事实。第三人申斌述称：不知道事实。经审理查明：李雪松系坐落于通州区永顺西街房屋的所有权人，2009年8月20日，李雪松与田维新签订房屋租赁合同，约定李雪松将通州区永顺西街租赁给田维新，营业税、物业费、供暖费、燃气费由田维新承担。2017年5月1日，田维新与第三人杨佳美签订《承包租赁合同》，约定田维新将馨通家园1号楼5单元建筑面积为146平米左右的房屋承包给杨佳美作为商业场地使用，承包期限为5年，从2017年5月1日起至2022年5月1日止，承包保证金2万元，承包金每年23万元。2019年4月10日，田维新与第三人申斌签订《租房合同》，约定田维新将永顺南街159号租给申斌作为商业使用，面积约35平米，年租金65000元。庭审中，李雪松、田维新均表示房屋租赁合同丢失，故无法向法庭提供书面的房屋租赁合同，但双方均认可存在租赁关系。李雪松、田维新均认可北京市通州区永顺西街包含馨通家园1号楼5单元、永顺南街房屋。关于租赁期限，李雪松称双方约定租赁期限为10年，田维新称不记得合同约定的租赁期限，不认可租赁期限为10年，认为双方租赁合同应当于其与杨佳美合同到期日期终止。关于约定租金，李雪松称双方约定2009年8月20日至2014年8月19日期间年租金86000元，2014年8月20日至2016年8月19日期间年租金140000元，2016年8月20日至2019年8月19日期间年租金160000元,田维新共给付租金605000元，尚欠租金85000元。田维新起初称不记得合同约定租金数额，后又称2015年2月20日至2019年8月20日租金系在年租金86000元基础上涨10%；因李雪松承诺无限期使用房屋，李雪松要求其转多少租金，其就转多少；要求李雪松按照年租金90000元的标准，退还其多付的租金200000元。关于转租，李雪松称合同中约定转租需出租方同意，田维新转租其并不知情。田维新称双方合同中没有约定转租事宜，且李雪松知道转租一事。关于物业费，李雪松称田维新未缴纳涉案房屋物业费，田维新认可物业公司曾向其催缴物业费，称其缴纳了部分物业费，但未提交证据。根据李雪松提交的中国工商银行借记卡账户历史明细清单，田维新于2014年8月20日至2015年8月19日向李雪松转账120000元，2015年8月20至2016年8月19日向李雪松转账150000元，2016年8月20至2017年8月19日向李雪松转账160000元，2017年8月20日至2018年8月19日向李雪松转账140000元，2018年8月21日至2019年8月19日向李雪松转账95000元。李雪松称2018年8月至2019年8月期间田维新还通过微信向李雪松支付了10000元租金。另查，2019年10月28日，李雪松以租赁合同纠纷将田维新诉至我院，案件审理过程中，田维新认可2009年8月20日与李雪松签订租赁合同，租赁期限10年，前五年租金为年租金86000元，后五年租金约定可以变更，营业税、物业费、供暖费、燃气费约定由田维新承担。关于后五年租金标准，田维新称合同约定随行就市，后双方协商按照86000元基础上增加10%的标准交纳年租金，超过上述金额的资金往来系其对李雪松的借款。后该案中李雪松申请撤诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。本案争议焦点有二：一是李雪松与田维新租赁合同中约定的租赁期限。二是李雪松与田维新租赁合同中约定的租金数额。三是李雪松与田维新的租赁合同能否解除及解除后果。关于争议焦点一，本案中，李雪松与田维新虽均未提交书面租赁合同，但根据各方陈述及案件事实，可以认定李雪松与田维新存在租赁合同关系。在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。当事人应当就案件事实作真实、完整的陈述。当事人的陈述与此前陈述不一致的，人民法院应当责令其说明理由，并结合当事人的诉讼能力、证据和案件具体情况进行审查认定。田维新曾在此前的诉讼中对租赁期限、租金等做出陈述，其后在本次诉讼中又做出新的不一致的陈述，但就其陈述改变未提出正当理由，本院根据案件具体情况，对其在先的陈述予以认定，确认双方租赁合同期限为十年，应于2019年8月19日期满。关于争议焦点二，双方均认可租赁合同约定的前五年租金数额为86000元，就后五年租金的数额，李雪松主张双方约定2014年8月20日至2016年8月19日年租金为140000元，2016年8月20日至2019年8月19日年租金为160000元。田维新主张年租金系在86000元基础上又上涨10%，但田维新对于双方银行转账记录中超出其自述租金数额的资金，先称系对李雪松的借款，后称系根据李雪松要求支付的超额租金，其陈述前后不一，未能做出合理解释亦未提交相应证据，本院对其陈述不予采信。田维新自2014年8月20日后每年向李雪松转账数额分别为120000元、150000元、160000元、140000元、105000元，结合各方陈述、银行转账记录及转租合同约定租金情况，虽不足以认定李雪松所述2014年8月20日至2016年8月19日年租金140000元，但李雪松所述2016年8月20日至2019年8月19日年租金160000元有高度盖然性，本院予以采信。李雪松与田维新签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。故对于李雪松要求田维新支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。拖欠租赁费日期本院核定为2017年8月20日至合同解除之前。对于李雪松过高诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点三，双方租赁合同到期后，田维新继续使用涉案房屋，李雪松未提交证据证明曾向田维新提出异议，应视为李雪松与田维新原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同。现李雪松通过诉讼方式要求解除租赁合同，租赁合同应自通知到达对方即田维新20**年3月12日签收起诉状副本时解除。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。故对于李雪松要求田维新及第三人申斌、杨佳美腾退涉案房屋及支付房屋使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于房屋使用费标准，本院参照租赁合同约定、转租合同约定酌情确定。杨佳美与田维新之间转租合同期限尚未届满，双方可另行解决其二人因本案合同解除产生的后续争议。关于李雪松要求田维新支付物业费的诉讼请求，双方均认可合同约定由田维新承担物业费，鉴于物业费收取主体系物业公司，且李雪松未代田维新向物业公司缴纳物业费，故对李雪松该项诉讼请求本院不予支持。关于田维新主张的返还多付房租款20万元的反诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第六十三条第一款、第二款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李雪松与被告（反诉原告）田维新就位于北京市通州区永顺西街签订的房屋租赁合同自2020年3月12日解除；二、被告（反诉原告）田维新、第三人杨佳美、第三人申斌于本判决生效之日起七日内将北京市通州区永顺西街房屋腾退给原告（反诉被告）李雪松；三、被告（反诉原告）田维新于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）李雪松自2017年8月20日至2020年3月11日的租赁费164863元；四、被告（反诉原告）田维新按照日租金438元标准支付原告（反诉被告）李雪松自2020年3月12日至实际腾退之日的房屋使用费；五、驳回（反诉被告）原告李雪松的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）田维新的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4751元，减半收取计2375元，由原告（反诉被告）李雪松负担576元（已交纳），由被告（反诉原告）田维新负担1799元，于本判决生效之日起七日内执行清。反诉案件受理费4300元，减半收取计2150元，由被告（反诉原告）田维新负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  卫丹二〇二〇年八月十二日书记员  李璠-10--1-