重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初221号原告：李军，男，1972年2月11日出生，汉族，住江西省上饶市。委托诉讼代理人：黄景竑，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭年云，重庆志和智律师事务所律师。被告：王顺芝，女，1963年11月24日出生，汉族，住重庆市万盛区。委托诉讼代理人：肖长芳，重庆峰珲律师事务所律师。第三人：重庆鼎固房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区民权路**，统一社会信用代码91500103771794240X。法定代表人：张洪本，董事长。委托诉讼代理人：周鑫，中豪（两江新区）律师事务所律师。原告李军与被告王顺芝、第三人重庆鼎固房地产开发有限公司（以下简称鼎固公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李军的委托诉讼代理人谭年云，被告王顺芝的委托诉讼代理人肖长芳，第三人鼎固公司的委托诉讼代理人周鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李军向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年7月15日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告向原告返还已经支付的房屋租金36000元，履约保证金24000元，水、电、气费保证金5000元；3.判令被告向原告赔偿装饰装修损失55000元；4.判令被告支付原告赔偿经济损失16384.3元；5.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回了“判令被告支付原告赔偿经济损失16384.3元”的诉讼请求，并增加了“判令被告支付原告因本案诉讼产生的律师费8000元”的诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2019年7月15日签订了《商铺租赁合同》，原告承租被告位于重庆市渝中区民权路89号LX层商铺，租赁用途用于经营烟、酒，租赁期间为2019年7月16日至2021年11月30日。合同签订后，原告支付了房屋租金36000元，履约保证金24000元以及水、电、气费保证金5000元。原告对租赁商铺进行装饰装修，共计花费55000元。后原告得知该商铺系被告转租，且只能经营餐饮业态，不能用于烟、酒及其他经营。第三人发函要求恢复商铺餐饮经营业态，导致原告以次承租人的身份无法继续承租该商铺，被告的转租行为严重违反合同中约定的义务，原告因此遭受了极大的经济损失。双方多次协商未果，为维护原告的合法权益，故提起诉讼，望判如所请。被告王顺芝辩称，被告将涉案房屋出租给原告，已经履行了交付义务，原告应当支付被告租金。原告未按时支付租金及物管费，违约在先，被告已另案起诉。根据合同相对性原则，被告与第三人之间的纠纷不影响原被告之间的合同履行。被告经营餐饮，出租给原告的部分用于经营烟酒，符合双方合同约定用途，且一般餐饮店都有经营酒水的资格，涉案商铺也有烟草经营零售许可，用途也符合法律规定。原告自述在一开始装修时第三人就出面阻止，但原告仍继续装修，即便是被告的行为导致原告不能经营，原告知晓后的扩大损失不应由被告承担。原告主张的律师费无事实及法律依据，合同中并未约定原告有权主张律师费，且律师费非原告的直接损失，被告不应承担。原告主张的装饰装修损失缺乏证据且费用过高，被告不予认可。被告在履行与原告的合同过程中没有任何违约行为，原告的请求没有依据，请求驳回原告的全部诉求。第三人鼎固公司述称，涉案商铺是由第三人出租给重庆五斗米酒店管理有限公司（以下简称五斗米公司）的，原被告之间的租赁合同第三人之前并不知晓。2019年7月左右，第三人发现涉案商铺承租人私自拆除了玻璃墙幕，就要求承租人整改。之后第三人巡查过程中发现涉案商铺被隔出一部分做成了烟酒专柜，又多次发函要求承租人立即整改，还原经营业态经营餐饮。第三人不同意五斗米公司转租商铺经营烟酒，一直要求整改，因此原告开业后第三人立即要求原告停止经营，之后烟酒专柜关门未经营了。2019年11月，第三人在店内物品搬走后出于管理需要在店门上加了锁。其余事情第三人不清楚。本院经审理认定事实如下：2016年11月18日，鼎固公司（甲方、出租方）与五斗米公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于重庆市渝中区民权路89号“日月光中心广场”LX层LX012-LX013商铺及其设施出租给乙方经营使用，此位置只能作为餐饮用途，商铺租用面积为341平方米；租赁期为5年，自2016年12月1日起至2021年11月30日止；乙方只能以五斗米旗下品牌为商号，于该商铺承租经营餐饮业态；在租赁期内，未经甲方同意，乙方不得私自将承租场地转租、拼租、转让、转借给其他租户，且不得与其他租户交换场地。2017年8月4日，王顺芝取得烟草专卖零售许可证，有效期限自2017年8月4日至2021年11月30日，经营场所为重庆市渝中区民权路**“日月光中心广场”****商铺。2019年1月1日，五斗米公司出具《授权委托书》，授权王顺芝出租位于重庆市渝中区民权路89号LX层商铺，授权权限为：特别授权，即有权以自身的名义对外签订出租全合同，收取租金、物管费、保证金等费用，发生争议的可以自身名义提起诉讼，期限从2019年1月2日至2021年11月30日止。2019年7月15日，王顺芝（出租方、甲方）与李军（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：甲方同意按本合同约定将位于重庆市渝中区民权路89号LX层商铺出租给乙方，双方确定该商铺按21.5平方米面积计算。乙方将承租商铺用于经营烟、酒，经营品牌（商号）为烟、酒，乙方擅自改变租赁物用途或者改变经营品牌的，视为乙方构成根本违约。免租装修期自2019年7月16日起至2019年7月19日止，装修免租期乙方无须支付租金于甲方，但须按约支付物管费于甲方。租期自2019年7月16日起至2021年11月30日止。租金标准为12000元/月，物业费967.5元/月。租赁费用按季交付，下季度租赁费用应于本季度届满30日前缴纳，首季度租金乙方于本合同签订之日起七日内支付于甲方。本合同签订之日起7日内，乙方应向甲方缴付履约保证金24000元，在合同期满自动终止后，乙方按合同规定交还租赁商铺并交清相关费用后，以上履约保证金由甲方在90日内无息退还给乙方，乙方违约的，甲方有权没收乙方的全部履约保证金。乙方向甲方缴纳水、电、气费保证金5000元（合同履行完毕，乙方无违约情形的，保证金无息退还）。有下列情形之一，乙方有权解除本合同，索回履约保证金及其他押金，要求甲方赔偿损失并按照本合同相关规定追究甲方的违约责任：甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方书面通知的合理补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常营业或使乙方的合法权益受到实质损害，乙方若须解除合同，提前7日书面告知甲方，并经得甲方书面同意后方可解除；本合同规定的乙方有权解除本合同的其他情形。同日，王顺芝将上述商铺交付给李军。李军与王顺芝均确认上述商铺是按照餐饮包房的装修状态交付给李军，李军随后进行了装修改造为商铺。李军、王顺芝、鼎固公司均确认王顺芝向李军出租的21.5平方米商铺包含在鼎固公司出租给五斗米公司的341平方米商铺之内。2019年7月20日，李军向王顺芝支付了65000元，包括房屋租金36000元，履约保证金24000元，水、电、气费保证金5000元。2019年10月18日，鼎固公司委托重庆继维律师事务所向五斗米公司发出《律师函》，要求五斗米公司立即整改并恢复商铺经营餐饮的业态，严格按照合同约定使用承租商铺。2019年10月23日，李军与重庆志和智律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托重庆志和智律师事务所指派律师代理本案纠纷。嗣后，李军向重庆志和智律师事务所支付了律师费8000元。2019年11月22日，王顺芝向李军寄送《解除函》，以李军未按合同约定按季度支付相关费用为由通知解除《商铺租赁合同》，合同解除时间为2019年11月30日，并通知李军在收到函件5日内腾空房屋。李军于2019年11月25日收到该函件，并复函称《商铺租赁合同》签订后，鼎固公司于2019年10月18日函告李军该商铺只能经营餐饮业态，不能用于烟、酒及其他经营，王顺芝违约在先，李军已向法院起诉解除该合同并要求王顺芝赔偿损失。2019年11月29日，李军报警称：在日月光广场顺水鱼馆，称租赁纠纷、合同欺诈。民警到现场了解，系报警人与他人发生合同纠纷，民警现场调解处理。另查明，本院于2020年4月7日向王顺芝送达了本案起诉状副本。审理中，李军举示了银行交易明细、微信截图、情况说明及身份证复印件，拟证明李军为了将商铺用于经营烟酒进行了装饰装修，向王远军支付了55000元装修费。王顺芝质证认为，对银行交易明细的关联性不予认可，对微信截图的真实性、关联性不予认可，对情况说明的真实性、合法性、关联性均不予认可，对身份证复印件的真实性无异议。鼎固公司质证认为，上述证据与鼎固公司无关，不清楚。审理中，李军陈述：接铺后立即对包房临街的玻璃幕墙进行拆除，鼎固公司发现后要求停止装修，王顺芝又催促开店经营，就偷偷进行装修，直到2019年9月25日左右完成装修。在2019年10月1日开店经营了一天，鼎固公司又要求停止经营，就将店铺关闭上锁。之后与王顺芝因租金问题产生纠纷，2019年11月29日王顺芝强行打开店铺门锁，将店内物品搬走。鼎固公司又在店铺门上加了一把锁。王顺芝陈述：不清楚李军的经营情况，没有强行开锁搬走李军的东西。鼎固公司陈述：李军只经营了一天。不同意五斗米公司转租商铺经营烟酒，一直要求整改，因此李军开业后立即要求停止经营。2019年11月的时候，出于管理需要在店门上加了锁。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，李军与王顺芝签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。由于五斗米公司授权王顺芝将鼎固公司出租给五斗米公司的341平方米商铺中的21.5平方米转租给李军未经鼎固公司同意，前述《商铺租赁合同》对鼎固公司不具有法律约束力。鼎固公司将商铺出租给五斗米公司时约定仅用于餐饮经营，王顺芝将该商铺的一部分出租给李军时约定经营用途为烟、酒。王顺芝将商铺交付李军后，鼎固公司在李军装修改造、开店经营期间均要求整改，并明确告知不能经营餐饮以外的业态，故王顺芝交付的商铺无法用于合同约定的用途，导致李军承租商铺的合同目的不能实现，构成根本违约，李军有权要求解除双方之间的《商铺租赁合同》，合同应于起诉状副本送达王顺芝之日解除。在王顺芝交付的商铺无法用于合同约定用途的情况下，李军未按合同约定支付下一季度租金不构成违约，因此，王顺芝以李军未按合同约定按季度支付相关费用为由，向李军发函要求于2019年11月30日解除合同的行为不能发生解除合同的效力。合同解除后，王顺芝理应向李军退还履约保证金24000元及水、电、气费保证金5000元。关于租金及装修损失，李军与王顺芝签订的《商铺租赁合同》约定租期自2019年7月16日起至2021年11月30日止，其中2019年7月16日至2019年7月19日为免租装修期。故李军于2019年7月20日支付的租金36000元应系2019年7月20日至2019年10月19日期间的租金。李军接收商铺后开始进行装修改造时，鼎固公司即要求整改，但李军仍然坚持完成装修，并于2019年10月1日开店经营。因此，李军系在明知王顺芝交付的商铺不能用于合同约定的用途的情况下，于2019年7月20日至2019年10月1日期间占用使用商铺进行装修、营业，应自行承担不利后果，无权要求王顺芝退还相应的租金并赔偿装修损失，李军举示的证据亦不能证明实际产生了55000元的装修损失。因王顺芝交付的商铺不能用于合同约定的用途，李军应鼎固公司的要求于开业当天又闭店停止经营，故王顺芝应向李军退还2019年10月2日至2019年10月19日无法正常使用商铺期间的租金7200元。关于律师费，李军与王顺芝签订的《商铺租赁合同》并无王顺芝违约时应承担李军所支付律师费的相关约定，且律师费并非李军因王顺芝违约必然产生的损失，故本院不予支持。综上所述，原告李军的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告李军与被告王顺芝于2019年7月15日签订的《商铺租赁合同》于2020年4月7日解除；二、被告王顺芝于本判决生效之日起十日内向原告李军退还租金7200元、履约保证金24000元及水、电、气保证金5000元；三、驳回原告李军的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1514元，由原告李军负担1161元，被告王顺芝负担353元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李宁二〇二〇年八月十七日书记员  杨婷