西安市临潼区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0115民初2646号 原告：张某某，男，1991年4月21日出生，汉族。 委托诉讼代理人：邓飒，陕西骊剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张家驹，陕西骊剑律师事务所律师。 被告：中海兴耀（西安）房地产有限公司。 法定代表人：郭勇，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：高婧，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：井琦，陕西海普睿诚律师事务所律师。 原告张某某与被告中海兴耀（西安）房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓飒、张家驹，被告的委托诉讼代理人高婧、井琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告赔偿因未事先告知而设置连廊导致的损失50000元；2、判令被告以1311441元为基数按日万分之四的标准向原告支付迟延交房违约金95473.56元（自2019年10月30日起至2020年4月29日为182天）；3、判令被告赔偿因改造卫生间产生的损失22924元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系专业从事房地产开发的企业法人，在西安市临潼区XX路XX小区。2018年，原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同登记号：TY201805108），约定被告将位于西安市临潼区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋出售给原告，该房屋建筑面积共117.48平方米，购房单价每平米11163.1元，购房总价款1311441元。在该房屋建成后，原告发现被告在建筑物北侧建造了连廊，该连廊的栏杆与原告房屋处于相同水平面，距离窗户不远，严重影响原告所购买房屋的采光、视野。因连廊系公共区域，外人甚至可从连廊处清晰地看见房屋内，这无疑侵犯了原告的隐私权和财产安全。被告在建筑物北侧建造连廊，并未事先告知原告，也未征得原告同意，被告侵犯了原告作为消费者而享有的知情权和选择权。因此，被告建造的连廊，对原告所购买房屋造成了价值贬损，被告应当向原告赔偿损失。《商品房买卖合同》附后件九对配套设施交付条件作出明确约定：4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。但截止2020年4月29日前，“中海·阅骊山”小区仍未通气，导致不符合约定交付条件而迟延交房，被告应当承担迟延交房的违约责任。被告出售的商品房系精装修房，房内卫生间的卫浴设施、门窗安装、干湿分离及厕所、洗澡间区域布局由被告负责。房屋建成后，原告发现被告建造的卫生间，门、马桶、玻璃隔挡的空间设置极不合理，导致原告房屋卫生间存在难以进入厕所及洗澡间、关门困难、马桶使用空间过小等严重影响房屋正常使用等情况。为了满足房屋卫生间功能的正常使用，必须对卫生间进行改造，因此，被告应当赔偿因改造卫生间产生的损失。综上，原告认为，被告侵犯原告知情权、选择权建造连廊，违反合同约定迟延交房，极不合理地设置卫生间设施及区域布局，侵犯了原告的合法权益，给原告造成了损失，应当向原告赔偿。 中海兴耀（西安）房地产有限公司辩称，一、原告请求赔偿因事先未告知而设置连廊导致的损失50000元没有事实和法律依据，应当予以驳回。1、连廊的设计符合规范，建设过程中未发生任何变更，已竣工并经验收合格。案涉房屋连廊的设计符合消防规范，也符合住宅设计规范(GB50096-2011)。依据西安市规划局临潼分局盖章的报建平面图和楼栋标准层平面图可以看出:连廊在设计之初就已经存在，该项目的设计公司对于连廊的说明为外廊式设计，是为保证T4等以上住宅产品中户南北通透的必要做法，是开发商为实现高品质居住的通用做法，外廊式设计符合住宅和防火规范。项目建设过程中，被告严格按照规划图纸进行施工。案涉项目的预测报告与实测报告中关于连廊的设计也与规划设计图纸一致，且案涉项目已经勘查、设计、监理、施工单位共同验收合格，并取得竣工验收备案表。2、在销售涉案房屋前，被告已在销售现场明示案涉房屋存在连廊。被告在销售中心的沙盘上对所有买受人充分展示了案涉房屋的外观设置有连廊存在，从被告对销售现场做出的公证书及所公证内容的留存视频中可以明确看到连廊存在。按照日常生活经验，任何人在购买未建成的房屋时，都会对所购房屋进行充分的了解，如口头询问、查看沙盘及模型、阅览设计图纸等。在被告已对连廊情况进行明示，且原告对此应当了解的情况下，原告主张被告未如实告知连廊存在的观点不能成立。3、原告主张房屋价值贬损，请求赔偿50000元损失没有依据。连廊的设计合法合规，主要目的在于保证中户南北通透，提升住宅品质，并未对案涉房屋产生负面影响，更不会造成房屋价值贬损，因此，原告的主张既无法律依据也无事实依据。 二、原告请求按照合同约定承担逾期交房违约金没有事实和法律依据，应当予以驳回。1、被告已按照合同约定的方式向原告交付案涉房屋。《合同补充协议》第八条约定“2、出卖人发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式。买受人应在出卖人《入伙通知书》载明的交房时间到房屋所在地或出卖人另行通知的地点办理房屋交付手续，…如因其他原因导致《入伙通知书》无法到达买受人，买受人最晚应于合同正文约定的交付日期之前到房屋所在地办理验收手续，逾期收房的，视为交付条件达成、交房合格，…。《合同补充协议》第七条约定“3、双方确认，所有通知均应采用书面形式，及公告、传真、邮寄/专递信件、手递材料。…以邮寄/专递方式送达的，信件发出后第七日为送达日:……”《商品房买卖合同》附件十一补充约定:“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理:1、除该商品房不能满足第八条约定条件、买受人有权拒绝接收以外，买受人因其他任何原因拒接收房屋或怠于接收房屋的，均属由于买受人原因导致该商品房未能按期交付。……3、由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，出卖人不承担本合同第九条约定的违约责任，且逾期超过30日的，从第31日起，每逾期一天应向出卖人支付总房款万分之一的违约金；逾期达到180日的，出卖人有权单方解除本合同，由此造成的一切损失均由买受人自行承担，同时买受人应向出卖人支付总房款的10％的违约金。如出卖人未解除本合同，则自交房通知书或交房公告规定的交付期限届满之日起视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任，……”。2019年10月23日，被告向原告寄发《交付通知书》，根据快递回单显示交付通知书于2019年10月25日签收，按照合同约定2019年10月30日应视为送达日。无论按照实际签收还是按照视为送达人，结合上述条款涉案房屋已经视为交付。2、案涉项目交付时己经完成燃气管道的敷设义务，具备通气条件。《商品房买卖合同》附件九第四条规定:“燃气:交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，即根据燃气公司安装流程完成室内立管敷设，气表须在交房后且买受人完成装修后由燃气公司验收后安装。”该条款应做整体理解，该约定仅是说户内的燃气管道敷设完成，不能影响燃气供应，并非约定被告需要履行供气义务。《西安市燃气管理条例》第二十三条规定:“燃气经营企业应当向用户持续、稳定、安全供应符合国家质量标准的燃气。”从该条款看出，供气的法定义务人应当为燃气经营企业，非房地产开发商。被告提供的《燃气工程竣工联合验收单》显示，2019年10月21日案涉项目已经具备通气条件。而能否正常供气取决于多项因素，如用气人的申请、供气人的各项审批流程等，这些均不是被告能够控制和决定的。因此，原告以未能供气为由，要求被告承担迟延交房的违约责任没有依据。3、在燃气管道敷设到位，提前完成通气验收的情形下，被告也积极与燃气公司交涉、沟通，敦促供气事宜。 三、原告请求赔偿因改造卫生间产生的损失22924元没有事实和法律依据，应当予以驳回。1、关于卫生间设计布局以及空间尺寸，实际交付情况符合合同约定。被告在销售过程中，通过样板间也对卫生间的设计布局进行了充分展示，作为买受人的原告在购房前对此已知悉。2、案涉项目已取得竣工验收备案表，验收申报内容为满足设计要求，符合国家规范，各方意见一致，评定为合格工程，备案机关意见为符合要求，准予备案。案涉房屋亦取得分户验收表，室内空间尺寸的验收结论为符合要求。根据验收结论，被告所交付的房屋卫生间具备正常使用的条件。因此，原告的该项请求应当予以驳回。 综上，原告的全部诉讼请求缺乏事实及法律依据，原告的诉请应予以全部驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、关于商品楼中连廊的建造是否未告知原告的争议。原告主张被告销售时有意隐瞒连廊，未告知原告在楼北侧建造了连廊，连廊与房屋处于相同的水平，距离窗户不远，影响房屋的采光、视野，侵犯原告的隐私权和财产权。被告认为外廊式设计是为保证T4等以上住宅产品中户南北通透的必要做法，符合设计要求，该连廊在设计中就存在。在销售中心沙盘展示的房屋外观设置中就有连廊的存在，且在销售咨询时也明示了连廊的存在。本院经审查认为，原被告争议的室外连廊属于T4(1个楼梯4户型)以上户型中为保证中户南北通透，而在楼体外侧设置的连结电梯间与楼梯间的室外连廊，该连廊属于楼体本身。原告没有证据证明被告在销售后对楼体设计进行了变更。因此对被告提供的设计图纸的真实性予以认定。结合被告提供的沙盘展示的楼外观亦存在该连廊，据此，本院认定该室外连廊在楼体图纸设计中就存在，在楼外体展示中亦存在。如没有该连廊原告等所购买的房屋将无法到达楼梯间、无法使用楼梯。原告主张购买时被告有意隐瞒连廊，未告知而设置连廊的主张没有证据证明，也不符合客观事实。 2、关于被告是否存在延迟交房的事实争议。原告主张双方合同附件九约定交付时完成燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。但截止2020年4月29日仍未通气导致迟延交房。被告抗辩2019年10月23日其通过ESM通知原告收房。合同约定其只是完成燃气管网的敷设，通气是燃气公司的职责，在交付时已完成了小区燃气的管网敷设。根据原被告商品房买卖合同第八条交付期限、第十一条交接的约定。被告应在2019年10月30日前交付房屋，被告不出示《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》或证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。原告因其他任何原因拒绝接收房屋或怠于接收房屋的，均属于原告的原因导致该商品房未能按期交付的，被告不承担合同第九条的违约责任。本案中被告在2019年10月23日通过ESM向原告邮寄了收房通知，原告收到。原告因连廊、燃气及卫生间布局的问题而拒绝接收。我国合同法第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案纠纷中，原被告合同中对交接条件中原告有权拒收的条件在合同中第十一条作出了明确约定，对该约定不存在两种以上的理解。在合同附件九对配套设施交付条件约定为：4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。即根据燃气公司安装流程完成室内立管敷设，气表须在交房后且买受人完成装修后由燃气公司验收后安装。对该条款原被告存在不同的理解，原告主张该条款要求交房时要达到能使用燃气，而被告在2020年5月底才通气。被告认为交付时燃气为具备通气条件，交房时室内立管和室外连管已在2019年10月21日完成，具备通气条件。通气需要当事人向燃气供应部门申请。针对原被告对该条的不同理解，依据合同法第四十一条确定的规则，应作出对格式合同提供者被告不利的理解。因此该条应理解为，交付时燃气应达到业主可向燃气供应部门申请供气的条件，而非是燃气设施达到燃气部门可供应燃气的条件。被告交付时在基础设施中的燃气方面未到合同约定的条件，存在违约。但对基础设施未达到出卖方的承诺，合同未约定为交房时购买方可据此拒收。因此，原告的拒绝接收的理由不符合合同的约定。被告在合同约定的期限通知原告收房，原告以非合同约定的拒收条件拒绝接收。该迟延交接非因被告违约迟延交房而是原告违约拒收形成。因此，逾期交接房屋非被告违约而是原告违约。 3、关于案涉房屋是否存在布局不合理的事实争议。原告主张案涉房屋卫生间存在难以进入厕所及洗澡间、关门困难、马桶使用空间过小等严重影响房屋正常使用。被告主张卫生间布局与展示的样板间布局一致。经本院审查，原被告均承认合同中对卫生间布局没有约定，原告购房时查看的被告展示的样板间与案涉房屋的卫生间布局一致。唯原告认为空间过小影响使用。本院认定，原被告对案涉房屋卫生间的布局没有约定，应以订立合同时被告展示的卫生间布局为交付标准，原告承认卫生间布局一致。其主张的卫生间空间狭小，系卫生间面积问题。原告没有证据证明被告存在缩小卫生间面积的情况。故卫生间的狭小系因其所购房屋面积与功能的关系，非被告违约。因此原告主张的卫生间相关事实不构成被告的合同违约。 本院认为，本案的争议焦点为：一是原告因存在连廊要求被告赔偿损失；二是原告要求被告赔偿迟延交付损失；三是原告要求卫生间改造费用的请求能否成立。 对于争议焦点一，本纠纷中，原被告间的商品房买卖合同及相关补充协议系原被告在自愿合法的基础上签订，不违反法律规定，合法有效。原告主张签订合同时被告有意隐瞒连廊的存在，但没有提供证据证明其主张。由于案涉连廊属于楼栋本体，作用是连接电梯间与步行楼梯间的室外连廊。原告作为购房者在签订购房合同时，应当了解并知晓所购房屋的步行上下楼的方式和步行楼梯的位置。据此推定原告知道或应当知道连廊的存在，原告主张被告未告知有连廊的主张不能成立。由于案涉房屋系预售房屋，原告不能以其对预购房屋状况的理解差异，而认为被告违约，进而要求赔偿。故原告以被告有意隐瞒连廊，未告知连廊而主张赔偿的请求，不符合法律规定和合同约定，亦与客观事实不符合，故对其请求依法不予支持，被告的抗辩合理合法，依法予以采信。 对于争议焦点二，本案中虽存在案涉房屋迟延交接的事实，但造成该迟延的原因是原告没有合同依据的违约拒收，迟延交接系原告的拒绝接收而非被告的迟延交付，是原告违约而非被告违约。因此，原告以被告逾期交付违约要求承担违约责任的请求，没有合同依据，也不符合法律规定，因此，对原告的该诉请，依法不予支持。被告的抗辩符合合同约定，依法予以采信。 对于争议焦点三，对案涉中卫生间的布局，原被告虽无约定，但符合被告展示的样板间卫生间的布局。原告没有提出被告改变布局的事实，而以卫生间狭小要求被告赔偿改造费用。不符合法律规定，也违反民事行为诚实信用的基本原则。故对原告的该请求不予支持。被告的抗辩有事实依据，依法予以采信。 综上所述，原被告间的合同是约束原被告行为的准绳，原告没有证据证明被告存在违反双方合同约定的事实。故对原告的诉讼请求，本院依法不予支持，对被告的抗辩依法予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 驳回张某某的诉讼请求。 案件受理费3668元，由张某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  毛云飞 二〇二〇年八月二十日 书记员  郭 花 1