文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝民终381号上诉人（原审被告、申请执行人）：恒丰银行股份有限公司重庆涪陵支行，住所地重庆市涪陵区滨江大道二段**（锦天龙都）综合楼**，统一社会信用代码91500102050389261W。负责人：张奶辉，该支行行长。委托诉讼代理人：唐文凯，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏婉茹，重庆索通律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、案外人）：吴旭，男，1986年12月27日出生，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：夏恒美（系吴旭父亲），住重庆市长寿区。原审第三人（被执行人）：重庆长寿华美房地产开发有限公司，住所，住所地重庆市长寿区凤城黄桷湾创业街****附**社会信用代码9150011562206296XN。法定代表人：黄文平，该公司总经理。原审第三人（被执行人）：重庆长寿华美物业有限公司，住所地重，住所地重庆市长寿区凤城黄桷湾新城区B地****信用代码91500115622062003W。法定代表人：黄文平，该公司总经理。原审第三人（被执行人）：黄文平，男，1969年9月27日出生，住重庆市渝**。原审第三人（被执行人）：李洪梅，女，1971年7月16日出生，住重庆市渝**。原审第三人（被执行人）：黄玉祝，女，1970年12月25日出生，住重庆市长寿区。原审第三人（被执行人）：陈纯，男，1970年3月21日出生，住重庆市长寿区。上诉人恒丰银行股份有限公司重庆涪陵支行（以下简称恒丰银行涪陵支行）因与被上诉人吴旭，原审第三人重庆长寿华美房地产开发有限公司（以下简称华美地产公司）、重庆长寿华美物业有限公司（以下简称华美物业公司）、黄文平、李洪梅、黄玉祝、陈纯案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第三中级人民法院（2019）渝03民初1128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月29日、2020年8月19日进行了询问审理。本案现已审理终结。恒丰银行涪陵支行上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判准予执行重庆市长寿区兰亭印象小区地下车库49、50、51、52、62号车位（以下简称案涉车位）；2.本案一审、二审诉讼费用由吴旭负担。事实和理由：1.原审法院认定《车位确认书》属于书面买卖合同系事实认定错误。《车位确认书》并未载明成交价格、交付方式、交付时间、房屋状况、面积差异处理、争议解决、违约责任等基本要素，不满足《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，其应属于预约合同。2.吴旭支付全部价款的证据不足。华美地产公司与案件具有利害关系，其单方出具的结算、说明等文件应严格审查，不应将单方证据作为认定事实的依据。此外，吴旭提供的《销售不动产发票》不满足《中华人民共和国发票管理办法》（2010年修订）第十条、第二十二条规定，抬头处未套印全国统一发票监制章且仅有华美地产公司财务章，发票形式存在瑕疵。吴旭未进一步举示同期有效发票以佐证发票的真实性，无法认定其缴纳价款的事实。3.《车位确认书》签订长达约十年之久，吴旭怠于行使权利，自身存在过错。吴旭称本案因华美地产公司与长寿区建委之间存在债务纠纷导致无法办理产权证的陈述与事实不符。案涉车位于2011年即办理初始登记，在长达约十年之久的时间内，如华美地产公司不配合签订书面买卖合同或办理过户登记，吴旭应通过诉讼、仲裁等多种方式主张权利，但其并未主张。吴旭严重滞后于合理期限行使权利，导致案涉车位被查封，应当认定其存在过错。4.吴旭不是小区业主，没有提供同意对外出售车位的公告等资料，认购行为存在瑕疵。吴旭辩称，吴旭虽然不是小区业主，但也可以购买车位。吴旭与华美地产公司于2010年12月14日和2010年12月15日分别签订《车位确认书》购买案涉车位，签订当天分别打款5万元和18万元，共计23万元，有银行转款凭证。案涉车位已经占有使用了十年，期间一直在催促华美地产公司办理过户，但一直未办。华美地产公司、华美物业公司、黄文平、李洪梅、黄玉祝、陈纯未作答辩。吴旭向一审法院起诉请求：1.撤销（2019）渝03执异81号执行裁定书；2.不得执行位于重庆市长寿区兰亭印象住宅小区地下车库X、X、X、X、X受理费由恒丰银行涪陵支行承担。一审法院认定事实：2010年12月14日、15日，吴旭分别与华美地产公司签订《车位确认书》2份，约定购买华美地产公司开发修建的重庆市长寿区兰亭印象住宅小区地下车库负一层X、X、X、X、X号车位。同时，该确认书约定了在华美地产公司办理车位产权证时，双方才签订买卖合同。2010年12月14日、15日吴旭一次性以现金方式付清了全部购车位款5万元、18万元，共计23万元，华美地产公司亦出具了收据，并于2011年9月29日开具不动产销售发票载明该款系购买兰亭印象车库负一层X、X、X、X、X号车位款。吴旭称其于2010年12月即接收了案涉车位，为证明在查封之前已实际占有、使用该车位，吴旭举示了其于2018年至2019年交纳车位管理费的物管收据。2019年4月29日，一审法院作出（2019）渝03执恢4号执行裁定书，裁定查封了案涉车位并予以公告。吴旭提出执行异议，一审法院于2019年5月29日作出（2019）渝03执异81号执行裁定，驳回其异议。吴旭对此不服，提起本案诉讼。一审法院认为，本案争议焦点为：吴旭是否享有足以排除强制执行的民事权益，是否应当停止对案涉车位的强制执行。一、关于吴旭是否享有足以排除强制执行的民事权益，是否应当停止对案涉车位强制执行的问题1.关于吴旭在法院查封之前是否签订了合法有效的书面买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”规定，吴旭应当证明签订了书面合同，并且合法有效。本案中，吴旭举示了《车位确认书》，其中载明了车位的编号，确定了买卖合同的特定标的物；结合其举示的缴款收据及现金缴款单，可以看出双方约定了车位总价款，具备了买卖合同主要条款。在签订确认书时，吴旭即向华美地产公司支付了总价款，华美地产公司予以接受，并出具了收据，之后，又出具了不动产销售发票，表明吴旭已履行完买受人的主要义务。2010年12月华美地产公司向吴旭交付了车位。从以上双方签订的《车位确认书》，车位款的支付与接受，车位的交付与占有，吴旭与华美地产公司均已履行完买卖合同所约定的各自主要义务，具备了买卖合同的全部要件，故应认定吴旭在法院查封之前，已签订了书面买卖合同。2.关于吴旭是否实际支付了全部价款。吴旭举示了华美地产公司开具的现金收据，中国农业银行现金缴款单、不动产销售发票，这些证据相互印证，恒丰银行涪陵支行亦没有提交充分的反驳证据，吴旭支付了案涉车位款23万元的事实具有较高可信度。3.吴旭是否实际占有案涉车位。根据吴旭所举示的华美地产公司的证明以及吴旭占有使用车位数年来交纳车位管理费的收据等事实，能够证明在法院查封之前，吴旭已基于华美地产公司的交付，合法占有、使用案涉车位。4.案涉车位未办理产权证的原因是否能归责于吴旭。根据本案合并审理的相关案件的当事人举示的华美地产公司出具的证明以及另案执行裁定，因华美地产公司与长寿区建委之间存在债务纠纷，华美地产公司自身经营不善的问题，未办理产权证的原因，不属于吴旭自身原因。基于前述分析，吴旭所主张的事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定全部条件，其依法享有可排除强制执行的权利。二、关于吴旭对案涉车位是否享有所有权的问题吴旭交清了车位款，华美地产公司向其交付了车位，双方对买卖合同的主要义务已履行完毕，吴旭对华美地产公司享有合同债权，可以请求办理车位产权登记手续。但因案涉车位亦登记在华美地产公司名下，在未办理过户登记之前，吴旭不享有物权，故对吴旭要求确认其享有所有权的请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，一审法院判决：不得执行案涉车位；驳回吴旭的其他诉讼请求。二审诉讼期间，针对恒丰银行涪陵支行提出的“非业主身份购买小区车位自身存在过错”的问题，本院发函咨询案涉小区所在地不动产登记部门重庆市长寿区规划和自然资源局（以下简称长寿规自局）。长寿规自局回函称：2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”；2009年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”；原重庆市国土房管局《关于房地产开发项目中车库销售有关问题的通知》（渝国土房管发〔2011〕217号）要求，车库（含人防车库）在办理预售登记或初始登记后，应按照《重庆市物业管理条例》（2009年版）第六十三条“物业管理区域内的机动停车场（库），应当首先满足业主的使用需要”，以及2010年1月8日原市国土房管局《关于贯彻落实若干问题的实施意见》（渝国土房管发〔2010〕27号）第五点第二项“车位（库）首先满足本小区业主使用需要。房地产开发项目规划用于停放汽车的车位（库）数量等于或低于本房地产开发项目的房屋套数的房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买本房地产开发项目的不超过一个规划用于停放汽车的车位（库）。车位空余的，可临时出租，但每次租期不得超过六个月。各区县（自治县）房地产交易机构及权属登记机构对不符合上述条件车位（库）的出售和购买行为，不予办理合同登记备案和权属登记”；原重庆市国土房管局《关于房地产开发项目中车库销售有关问题的通知》（渝国土房管发〔2011〕217号）第四点第二项规定“……对不满足《重庆市物业管理条例》和市国土房管局《关于贯彻落实若干问题的实施意见》的相关规定的出售和购买行为（司法裁决除外），不予办理合同登记备案和权属登记”；最高人民法院、原国土资源部、原建设部联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第一条“人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项”。综上所述，非业主身份购买小区车位是影响办理过户登记的，但司法裁决的除外。对于长寿规自局的回函，吴旭质证认为：《中华人民共和国物权法》第七十四条并未规定违反“首先满足业主需要”的法律后果，仅针对车位物权变动作了限制，并非判断合同效力的规定。回函中所提到的重庆市出台的规范性文件属于地方性法规和文件，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“法律、行政法规的强制性规定”，该回函不能证明《车位确认书》系无效合同。恒丰银行涪陵支行质证认为：回函的内容确认了吴旭无法取得案涉车位物权，不能对抗执行。本院认为，该回函系不动产登记机关依据重庆市规范性文件对非业主购买车位能否办理过户登记的客观表述，本院予以采信。本院另查明：重庆市长寿区人民法院2017年8月10日作出的（2017）渝0115执异69号执行裁定书载明：申请执行人长寿区建委与被执行人华美地产公司、黄文平借款合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2013年10月29日立案受理，2013年12月4日长寿区建委提出保全申请，2013年12月5日，重庆市长寿区人民法院作出（2013）长法民初字第05858号民事裁定书，查封了华美地产公司名下位于长寿区桃源支路4号负1-3车库（房地产权证号：**地证2011字第**，含案涉车位），查封期限为2013年12月5日至2014年12月4日。在执行过程中，于2014年10月24日作出（2014）长法民执字第750号执行裁定书，查封上述车库，查封期限两年。又于2016年11月9日作出（2014）长法民执字第750号之三执行裁定书，继续查封上述车库除负1层3号车位以外的其他车位，查封期限为三年。2009年9月20日，华美地产公司向重庆市长寿区建委提出申请，因其开发的兰亭印象项目，用于变现的商业用房和车库销售状况一直不佳，无法支付应缴纳给该委的配套费221.7万元，申请用该项目的车库在该委做抵押，借款221.7万元缴纳配套费。2009年9月23日，长寿区建委与华美地产公司共同向重庆市长寿区房产交易所发出《关于长寿区桃源支路4号兰亭印象项目有关问题的函》，经双方协议对长寿区桃源支路4号-1F车库进行行政限制，限制期限为2009年12月30日，在行政限制期限内华美地产公司不得出售或者再次行政限制，需经双方共同函告长寿区房交所后，才能解除行政限制，由华美地产公司自行处置。一审诉讼中恒丰银行涪陵支行举示了（206）房地证2011字第X号权属登记证书和渝（2017）长寿区不动产权第X号权属登记证书，各方对此均无异议，本院予以确认。（206）房地证2011字第X号权属登记证书主要载明：权利人为华美地产公司；坐落于长寿区桃源支路****；楼层负1层至第17-18层；登记时间为2011年3月15日；注明该房只做初始登记不发证（其中住宅29165.66平方米）、非住宅2928.24平方米；车库3562.56平方米。渝（2017）长寿区不动产权第X号权属登记证书系负1层车库单独登记证书，主要载明：权利人为华美地产公司；坐落于长寿区桃源支路**；用途：其他商服用地停车用房；所在层数负1层；登记时间为2017年3月17日；附记只做登记不发证。恒丰银行涪陵支行作为本案申请执行的债权依据是重庆市第三中级人民法院作出的（2016）渝03民初66号民事调解书。该生效调解书载明：恒丰银行涪陵支行与华美地产公司、华美物业公司、黄文平、李洪梅、黄玉祝、陈纯借款合同纠纷一案，各方当事人自行和解达成协议：一、华美物业公司向恒丰银行涪陵支行支付借款本金3000万元及利息；二、案件受理费依法减半收取100964元、诉讼保全费5000元、公告费900元、律师费18万元由华美物业公司于2017年4月30日前支付给恒丰银行涪陵支行；三、如华美物业公司未按调解书第一、二项约定履行，还应支付从2016年3月7日起计算的罚息、复利和违约金；四、华美地产公司、黄文平、李洪梅、黄玉祝、陈纯对本调解协议第一项、第二项、第三项债务承担连带清偿责任；五、恒丰银行涪陵支行对华美物业公司提供的位于长寿区创业街6号的部分房屋享有抵押权。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：吴旭对案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。结合本案查明的事实，评判如下。首先，关于案涉2份《车位确认书》的性质。吴旭与华美地产公司于2010年12月14日、15日分别签订《车位确认书》，明确了具体要购买的车位编号，虽然未载明金额，但吴旭分别于签订《车位确认书》的当日即通过农业银行向华美地产公司缴款5万元、18万元，共计23万元，华美地产公司同日向吴旭出具收据予以确认。以上事实表明双方在签订《车位确认书》时对车位价款作出过约定，且吴旭已经实际付清该款项，因此2份《车位确认书》应认定为买卖合同，吴旭与华美地产公司就案涉车位成立买卖关系。其次，关于吴旭对案涉车位的权利能否排除执行。本案中，恒丰银行涪陵支行系华美地产公司的普通债权人，案外人吴旭作为一般不动产买受人，其能否排除执行应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明的事实，吴旭符合上述规定的前三项要件，但不符合第四项要件。案涉车位曾于2013年至2016年被人民法院查封，且根据案涉车位权属登记证书记载“只作登记不发证”，案涉车位所有权人华美地产公司一直未完成登记手续，这些是出卖人华美地产公司导致的不能办理过户登记的障碍。但根据长寿规自局回函可知，在2007年《中华人民共和国物权法》以及2009年《重庆市物业管理条例》颁布后，长寿区不动产登记部门对于非业主向开发商购买小区车位是不予办理权属登记的。2019年新修订的《重庆市物业管理条例》（2020年5月1日实施）第七十七条亦规定“建设单位依法出售车位（库）应当进行公告，不得出售给业主以外的单位或者个人”。吴旭购买案涉车位的时间是2010年，无论是签订合同的当时还是现在，其非业主身份对办理过户登记同样存在障碍。即使案涉车位现在具备过户条件，吴旭也因其非业主身份而无法完成过户手续。因此，吴旭对案涉车位享有的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部要件，其仅对华美地产公司享有合同债权，该债权不能优先于申请执行人恒丰银行涪陵支行的债权，不能排除执行。综上所述，恒丰银行涪陵支行的上诉请求成立，应予支持。一审法院依据其查明的事实所作判决并无不当，但因二审中出现新证据新事实，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第三百一十二条第二款之规定，判决如下：一、撤销重庆市第三中级人民法院（2019）渝03民初1128号民事判决；二、驳回吴旭的诉讼请求。一审案件受理费4750元，二审案件受理费4750元，由吴旭负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐渝梅审 判 员 李 震审 判 员 郭 勇二〇二〇年八月二十五日法官助理 尹文勇书 记 员 李思琪