吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终910号 上诉人（原审被告）高明，男，1971年1月3日出生，汉族，现住吉林省农安县。 委托诉讼代理人：刘曼丽，吉林金证律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）韩树信，男，1966年2月28日出生，汉族，现住吉林省镇赉县。 委托诉讼代理人：武艳芬，吉林高军律师事务所律师。 原审被告：李胜义，男，1975年5月17日出生，汉族，现住浙江省青田县。 上诉人高明因与被上诉人韩树信、原审被告李胜义租赁合同纠纷一案，不服镇赉县人民法院（2019）吉0821民终2495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高明及委托代理人刘曼丽，被上诉人韩树信及委托代理人武艳芬，原审被告李胜义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩树信与被告高明、李胜义租赁合同纠纷一案，镇赉县人民法院2017年7月4日立案后，于2018年1月10日作出（2017）吉0821民初1407号民事判决。韩树信、高明不服该判决，向吉林省白城市中级人民法院提起上诉，吉林省白城市中级人民法院于2018年9月30日作出（2018）吉08民终900号民事判决。韩树信不服该判决，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2019年5月6日作出（2019）吉民申901号民事裁定，提审本案。并于2019年9月4日作出（2019）吉民再159号民事裁定，撤销吉林省白城市中级人民法院（2018）吉08民终900号民事判决及镇赉县人民法院(2017)吉0821民初1407号民事判决，发回重审。镇赉县人民法院于2020年6月18日作出（2019）吉0821民终2495号民事判决，高明不服判决上诉至本院。 高明上诉请求：一、撤销吉林省镇赉县人民法院（2019）吉0821民初2495号民事判决书作出的判决；二、依法驳回被上诉人提出的诉讼请求；三、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1．认定上诉人违约行为导致合同解除错误。庭审查明的事实可证，上诉人在履行《租赁合同》期间，既不拖欠水费、电费和采暖费，也不欠税费、物业费和租赁费，上诉人在履行合同的过程中不存在任何违约行为。2．认定上诉人不享有约定或法定解除权，上诉人的解除通知不产生解除合同的法律效果错误。首先，上诉人的确不享有约定或法定解除权，所以根本未向被上诉人发出解除通知。其次，正是因缔约时未约定合同解除的条款，上诉人才在履行合同的过程中，与被上诉人提出解除合同的请求，经被上诉人同意后，上诉人才决定撤店走人，至此，双方已达成协议解除合同的法律效果。3．认定上诉人主张与被上诉人就合同解除达成了合意，但未提供相关证据佐证错误。首先，上诉人提供的经营场地监控录像就是证据；其次，录像中被上诉人向店员所说的话：“已经不干了，定下来了”，足以证明双方已对解除合同达成了合意。4．认定上诉人在实际搬离租赁房屋时，只是将钥匙交给被上诉人雇佣的门卫人员，未与被上诉人本人办理交接手续，而确认双方未就解除租赁合同事项达成合意错误。首先，上诉人搬离时将房屋钥匙交给被上诉人雇佣的门卫人员，恰好说明被上诉人已经雇佣了接收房屋的人，而且被上诉人在提出起诉前对此从未提出过异议；其次，双方在洽谈解除合同时，上诉人已经同意将现有装潢及相关物品，包括剩余三个月的采暖费都留给被上诉人，双方已无须再办理其他交接手续。5．确认涉案《租赁合同》解除时间为2017年7月10日错误。判决结合被上诉人的自认及上诉人提供的录像，将被上诉人接到解除通知的时间确定为2017年1月10日；证据录像证实，在2017年1月16日，被上诉人到案涉租赁房屋贴招租广告时告知店员“已经不干了，定下来了”；被上诉人在2017年7月3日起诉，法院7月4日立案。纵观上述事实，原审判决合同的解除时间为2017年7月10日的确认是缺乏根据的。二、原审判决适用法律不当。本案双方的合同解除是通过电话协商达成一致后，以上诉人搬离、被上诉人接收房屋的行为实际履行了解除合同。适用的法律应当是：1．《合同法》93条一款，“当事人协商一致，可以解除合同。”2．《民法总则》第137条一款，“以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。”3．《民法总则》第141条，“行为人可以撤回意思表示。撤回意思表示的通知应当在意思表示到达相对人前或者与意思表达同时到达相对人。”。基于上述理由，上诉人认为，原审判决认定事实错误，适用法律不当。请上级人民法院给予明查，并作出改判。 韩树信辩称：原审认定的合同解除时间是2017年7月10日是正确的，理由为，上诉人与被上诉人之间没有就合同的解除达成任何合意，因此，被上诉人才于2017年的7月4日起诉上诉人及原审被告，要求给付房屋租金及违约金。在审理的过程中，由于已经到了交付2018年的房屋租金费用，因此又增加了诉讼请求。在被上诉人起诉上诉人及原审被告后，上诉人高明表示无法履行合同，因此，一审法院认定合同的解除时间是2017年7月10日，理由为双方的合同法律不能要求强制履行，因此法院酌情确定为7月10日，上诉人是由于违约行为才导致了合同于2017年7月10日解除。理由为上诉人没有按三方签订的租赁合同交纳房屋租金，是上诉人违约在先，被上诉人才起诉要求给付房屋租金，就解除合同上诉人与被上诉人及原审被告三方一直未达成一致的解除意向即合议，也没有像上诉人所述的达成了一致意见。由于是三方协议必须是上诉人、被上诉人及原审被告三方达成一致意见后，才能就合同的履行事宜及解除事宜达成一致意见。上诉人所述的搬离租赁房屋，将钥匙交给被上诉人雇佣的门卫人员，这个事实不代表是合同的解除。上诉人也没有权利与门卫达成解除合同的意愿及交接手续。门卫仅是被上诉人处的一个临时工作人员。对房屋租赁合同事宜并不清楚，也无权进行任何房屋的交接手续。录像仅是说明了被上诉人为了防止损失的扩大进行的弥补行为。并不能由此确认双方合同解除，上诉人一方不享有法定或约定的解除权，是上诉人未按约定交付房屋租金及未达成解除合意的情况下私自撤离房屋，导致的合同无法继续履行，由此可见一审认定合同的解除时间是7月10日是正确的。由于三方约定租金的给付时间是每年的9月1日前一次性给付完毕，2016年的9月1日前上诉人没有将房屋租金交付给被上诉人，因此应承担违约责任。违约责任三方在合同中有明确约定，至2017年1月10日后房屋租金一直未交付，因此，2017年1月10日到2017年7月10日正好是六个月的租金，判决给付租金20万元及违约金，符合法律规定，也符合双方在事实方面的履行事实。综上所述，一审判决认定的事实是正确的，法律适用也正确，应驳回上诉维持原判。 李胜义辩称：原审法院判决，我的合同已经在2016年7月11日解除。那么我就失去了对整个房屋的控制权。那么我就没有话语权，他们之间的租赁关系与我无关了。 韩树信向一审法院起诉请求：1.要求高明给付2017年租金40万元及违约金(违约金按日1%标准，自2016年9月1日起至给付之日止)，李胜义承担连带责任；2.要求高明给付2018年租金40万元（2018年1月10日起至2019年1月9日）及违约金(违约金按日1%标准，自2016年9月1日起至给付之日止)，李胜义承担连带责任。 一审法院认定事实：2015年4月15日，韩树信、李胜义、留小飞之间签订《商品楼租赁合同》一份，合同载明：甲方韩树信出租的的房屋位××镇约4，000平方米左右的商业楼房租给乙方李胜义、留小飞，租赁期限为八年，即自2015年6月1日起至2023年4月1日止。2015年12月10日，韩树信和李胜义签订《商品楼租赁合同补充协议书》第一条约定，双方于2015年4月15日签订的《商品楼租赁合同》条款继续有效。第二条约定，从2015年11月26日之后，现甲方韩树信同意乙方李胜义把现在盛客隆超市一楼出租邮储银行和高明经营服装鞋帽，而且承认和同意在乙方和乙方招租来的客户的合同上签字。第五条约定，如丙方（指次承租人）与乙方李胜义不能正常履行合同，由乙方继续承接履行甲乙双方原签订的合同。第六条约定，本协议属于《商品楼租赁合同》的组成部分。第七条约定，因房屋租赁和经营使用引起的税费均由乙方负责。2015年12月10日，韩树信和李胜义、高明签订《租赁合同》，载明：房屋所有人为甲方韩树信，出租人为乙方李胜义，承租人为丙方高明。第一条约定，房屋的具体位置镇赉县正阳街东团结路南一区号盛客隆超市××楼。第三条1.约定，租赁期限至2016年1月10日至2023年4月1日止。第四条1.约定，年租金为人民币40万元，第一年即2016年1月10日至2017年1月10日为人民币38万元整。第四条2.约定，租金按年度结算，2016年1月10日至2016年6月1日丙方按至实际房租18万元交给乙方，剩余租金20万元直接交给甲方，以抵消乙方房租。第四条3.约定，为配合甲乙方租赁期租金的支付，以2017年1月10日起丙方的租金直接交给甲方（租金于每年9月1日前一次性给付甲方，否则丙方按所差金额的日1%交纳违约金)，以抵消乙方的房租，丙方应提前三个月支付给甲方房租。第四条8.约定，甲乙丙三方履行本租赁合同时，该租赁物的场地租赁税由乙方负责承担。第七条约定，如果甲乙方因某种原因不能履行合同，甲方应按照本合同条款，同等条件、同等价位把该租赁物场地租赁给丙方。2015年12月15日，高明交付了2016年1月10日至2017年1月10日期间租金38万元。其中韩树信收取20万元，李胜义收取18万元。2019年11月20日，韩树信与孙家新签订《房屋租赁合同》一份，约定韩树信将位于××镇北侧，正阳街东侧的原吉龙商厦一楼德克士东侧邮储银行西侧位置，面积400平方米左右的楼房出租给孙家新。租期5年3个月，自2020年1月1日起至2025年3月31日止。认定以上事实的证据有：韩树信、高明各提供的《租赁合同》。韩树信提供的《商品楼租赁合同补充协议书》、韩树信与孙家新于2019年11月20日签订的《房屋租赁合同》各一份。高明提供的收条、录音录像各一份。 一审法院认为，一、韩树信与高明、李胜义之间签订的租赁合同为转租合同，合法有效，因高明违约行为导致合同解除。1．《租赁合同》应予解除。涉案《租赁合同》甲方为房屋所有人韩树信，乙方为出租人李胜义，丙方为承租人高明。该合同第二条2款约定，本合同所约定的出租场地为乙方转租的房屋，乙方应保证将其场地转租给丙方的行为已取得了房屋产权人的同意等内容，能够认定三方之间签订的《租赁合同》为转租合同，该合同为三方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效。合同履行过程中，高明因经营不善要求解除合同，结合韩树信的自认及高明提供的经营场地监控录像，一审法院将高明通知韩树信解除合同且韩树信接到该通知的时间确定为2017年1月10日。因高明不享有约定或法定的解除权，高明的解除通知不产生解除合同的法律效果。高明主张与韩树信就合同的解除达成了合意，但未提供相关证据佐证，一审法院对该主张不予认可。韩树信在涉案场所张贴招租广告的行为，是为减损采取的措施，且从高明在实际搬离租赁房屋时，只是将钥匙交给韩树信雇佣的门卫人员，未与韩树信本人办理交接手续来看，不宜认定张贴招租广告和间接接受钥匙的行为为韩树信同意解除合同的意思表示，因此一审法院确认双方未就解除租赁合同事项达成合意。考虑到承租人高明已实际搬离租赁房屋，不愿意继续履行租赁合同，而房屋租赁合同是一个持续性的合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，一审法院认为该《租赁合同》应予解除。涉案《租赁合同》为转租合同，与原租赁合同《商品楼租赁合同》是两个互相独立的合同。韩树信与李胜义、留小飞因履行原租赁合同发生的争议，并没有影响韩树信与高明间转租合同的履行。涉案争议的发生也是因为高明单方违约行为产生的，退步讲，即便原租赁合同解除，承租人李胜义丧失租赁权，高明仍然实际占有、管理、使用租赁房屋及房屋所有人韩树信实际履行转租合同的态度可视为双方形成了新的租赁合同，其双方的权利义务同《租赁合同》的约定。2．《租赁合同》解除时间的确认。高明因自身原因解除租赁合同，应当于一定合理期限前告知韩树信，以便其尽早寻找其他租户，减少经济损失。韩树信为证明其损失的事实与数额，向本院提供了《房屋租赁合同》，证明2020年1月1日，涉案租赁房屋才出租给案外人，在此之前，涉案租赁房屋一直空闲，损失金额应为每年的租金。高明对上述《房屋租赁合同》的真实性及租赁位置没有异议，仅对该合同租赁房屋的面积大于涉案租赁房屋面积提出异议，李胜义亦没有相反证据，一审法院对上述证据予以采信，韩树信的损失确定为120万元(40万元×3年)。高明主张已于2016年9月1日前告知韩树信“2017年1月10日合同到期我就不干了”，却没有提供证据佐证，对该主张本院不予支持。综合本案案件事实，一审法院确认涉案《租赁合同》解除时间为2017年7月10日。二、韩树信诉求的处理。1.高明应给付韩树信租金及违约金的数额。一审法院认为，在租赁合同解除之前的合同履行期间，高明即便已搬离租赁房屋，其仍负有给付租金的义务。经一审法院释明，韩树信对于在合同解除之前的租金依然追诉，故高明应给付韩树信租金20万元(40万元÷12个月×6个月)。双方签订合同第三条3款约定，为配合甲乙方租赁期租金的支付，以2017年1月10日起丙方的租金直接交给甲方(租金于每年9月1日前一次性付给甲方，否则丙方按所差金额的日1%交纳违约金)，以抵消乙方的房租，丙方应提前三个月支付给甲方房租。高明在2016年9月1日未按合同条款约定时间交付下一年度房屋租赁费，违反合同约定，应支付延迟履行给付租金的违约金。双方约定按所差金额的日1%交纳违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，结合韩树信的损失，一审法院酌定违约金按欠付租金部分的中国人民银行同期贷款基准利率，2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2016年9月2日始计算至实际给付之日止。2.李胜义不应承担连带给付责任。韩树信、高明、李胜义在《租赁合同》中约定高明直接将租金交给韩树信，以抵消李胜义的租金。还约定高明应严格按照本合同约定支付租金。没有约定李胜义对高明不能按合同约定给付租金需要承担连带给付责任，也没有法律规定承租人需要对次承租人的违约支付租金行为承担连带给付责任，故一审法院对韩树信要求李胜义承担连带责任的诉求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、原告韩树信与被告李胜义、高明签订的《租赁合同》于2017年7月10日解除；二、被告高明于本判决生效后五日内给付原告韩树信租金20万元及违约金（以20万元为基础，按中国人民银行同期贷款基准利率，2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2016年9月2日始计算至实际给付之日止)；三、驳回原告韩树信其他的诉讼请求。案件受理费11，800元，保全费2，520元，两项合计14，320元，原告韩树信负担5，300元，被告高明负担9，020元。 本院二审期间，各方当事人围绕上诉请求均没有向法庭提交新的证据。二审查明的事实与一审事实一致，本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，一、韩树信与高明、李胜义之间签订的租赁合同为转租合同，合法有效，因高明因自身经营问题要求提前解除合同构成违约。而韩树信向一审法院起诉要求高明、李胜义给付租金及违约金，仍表明韩树信要求继续履行租赁合同，但因承租人高明已实际搬离租赁房屋，不愿意继续履行租赁合同，而房屋租赁合同的义务性质不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故一审法院判决解除双方的《租赁合同》正确。关于《租赁合同》解除的时间问题，一审法院将高明通知韩树信解除合同且韩树信接到该通知的时间确定为2017年1月10日。因高明不享有约定或法定的解除权，高明的解除通知不产生解除合同的法律效果。本院认为高明所称的韩树信在涉案场所张贴招租广告的行为、在实际搬离租赁房屋时，将钥匙交给韩树信雇佣的门卫人员以及韩权信向其店员所说的话“已经不干了、定下来了”等行为均不能视为韩树信对租赁合同的解除达成了合意。韩树信在涉案场所张贴招租广告的行为是为减损损失而采取的一种自我保护方式。高明只将钥匙交给了韩树信雇佣的门卫人员而没有与韩树信本人办理交接手续，而韩树信向其店员所说的话“已经不干了、定下来了”更不能理解为其对高明解除合同的任何态度。故一审法院将合同解除的时间确定为韩树信起诉的时间，按6个月，为7月10日并无不当。高明因自身原因解除租赁合同，应当于一定合理期限前告知韩树信，以便其尽早寻找其他租户，减少经济损失。韩树信为证明其损失的事实与数额，提供了《房屋租赁合同》，证明2020年1月1日，涉案租赁房屋才出租给案外人，在此之前，涉案租赁房屋一直空闲，产生了租金损失。高明的违约行为对高明造成了实际损失，应当承担违约责任。故高明应当给付至合同解除时间欠付的6个月租金为20万元(40万元÷12个月×6个月)。双方签订合同第三条3款约定，为配合甲乙方租赁期租金的支付，以2017年1月10日起丙方的租金直接交给甲方(租金于每年9月1日前一次性付给甲方，否则丙方按所差金额的日1%交纳违约金)，以抵消乙方的房租，丙方应提前三个月支付给甲方房租。高明在2016年9月1日未按合同条款约定时间交付下一年度房屋租赁费，违反合同约定，应支付延迟履行给付租金的违约金。双方约定按所差金额的日1%交纳违约金，但双方约定的违约金明显过高，结合韩树信的损失，一审法院酌定违约金按欠付租金部分以20万元为基数，自2016年9月2日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，符合法律规定。另韩树信、高明、李胜义在《租赁合同》中约定高明直接将租金交给韩树信，以抵消李胜义的租金。还约定高明应严格按照本合同约定支付租金。没有约定李胜义对高明不能按合同约定给付租金需要承担连带给付责任，也没有法律规定承租人需要对次承租人的违约支付租金行为承担连带给付责任，李胜义不应承担连带责任。 综上所述，高明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300.0元，由高明负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  孔庆江 审判员  李福财 审判员  陈**超 二〇二〇年八月二十日 书记员  付昱嘉