四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初13222号 原告：王雪梅，女，1995年1月26日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：姚林，四川天则律师事务所律师。 被告：罗晓敏，女，1980年10月10日出生，汉族，户籍地四川省资阳市乐至县，现住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：江兴隆，四川思诚律师事务所律师。 原告王雪梅与被告罗晓敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告王雪梅的委托诉讼代理人姚林，被告罗晓敏及其委托诉讼代理人江兴隆均到庭参加诉讼。案件审理过程中，双方当事人申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告王雪梅向本院提出诉讼请求：1．判决罗晓敏返还王雪梅转让费25000元；2．判决罗晓敏赔偿王雪梅损失（损失计算方式为：以25000元为基数，以中国人民银行公布的同期基准利率为利率，时间从2019年10月28日计算至判决生效之日）；3．判决本案诉讼费用由罗晓敏承担。事实和理由：2019年10月，王雪梅欲租赁一临街铺面经营餐饮，在寻找过程中，发现位于锦江区工农院街12号附4号出租，即与罗晓敏取得联系，罗晓敏称该铺面是其租赁房东的，现其不再经营面馆，转租需转让费25000元。2019年10月26日罗晓敏与房东郝明时签订为期2年的租赁合同，罗晓敏在2019年10月28日收取了王雪梅25000元转让费。王雪梅欲装修时发现该房的原排水设施已无法使用，临时排水设施也系罗晓敏临时非法安装，相关部门已明确告知不能再使用，致使该房无法用于餐饮经营，王雪梅为此办理的营业执照也只能注销。后经了解，该房的原租赁合同的承租人并不是罗晓敏，原租赁合同明确约定不能转租，不能收取转让费。同时罗晓敏也不是转租该房，而是与房东提前解除租赁合同。王雪梅认为罗晓敏收取转让费没有依据，应返还王雪梅并赔偿损失。 被告罗晓敏辩称，1．本案系房屋租赁合同案由，我方认为本案仅涉及商铺转让问题，不涉及房屋租赁合同问题；2．就转让事实来讲，罗晓敏将锦江区刘氏老麻抄手店转让给王雪梅，其转让系整体转让，即将字号以及装修、厨房设施设备等一并转让，同时，其转让也将其有利的位置转让给王雪梅，其所在位置是在空军医院452医院附近，其地理位置比较优越；3．就排水系统而言，排水系统是存在有一点堵的情况，罗晓敏在转让之前已将该事实告知了王雪梅，并且排水系统有点堵只要将管道的油渍清理一下便可，同时，在未清理之前也亦可使用，因此，并不存在排水系统无法使用的情况，也并不像王雪梅所述的系罗晓敏临时非法安装，罗晓敏也是直接从他人处接手该店铺直接使用，使用了三年多，期间并未出现其他情况，排水系统发生有点堵的情况实际是该区域出现一个做外卖的餐饮店，其将管道堵塞，这也并非是罗晓敏之过；4．在王雪梅与罗晓敏达成转让商铺的事实之后，王雪梅实际想在小区里面重新设置一个排水管道，但该排水管道需要社区同意方可，因此，社区在考虑本区的一个整体规划情况下，并不同意将排水管道设置在社区内部，因此，才出现王雪梅想将转让费收回的情况；5．就商铺的租赁情况而言，罗晓敏是在征得房东同意的情况下将商铺的承租人替换，也并不是一个房屋转租的情况，因罗晓敏是在房东的许可下找到第三方承接该商铺，该商铺的租赁合同是王雪梅与房东之间签订，在合同签订之时，罗晓敏、王雪梅以及房东三方均在场，因此，并不存在不能转租、不能收取转让费之说；该25000元的转让费还包含2个月的房租即3400元，因此，该25000元的转让费系一个整体转租，又包含2个月租金，并不存在王雪梅起诉的情况，因此，罗晓敏有权收取该25000元转让费。 本院经审理认定事实如下：2019年1月14日，郝明时（出租方、甲方）与刘志华（承租方、乙方）签订《房屋出租合同》，约定：甲方将现有的27平方米房屋，地址工农院街**附**出租给乙方作为商业使用，月租金1700元，缴租方式为季度支付一次，计5100元，以后就在付款期末前15天支付；租期从2018年6月16日起至2020年6月15日止；乙方无权将该房转租他人，并不得擅自改变其房屋的使用性质，更不得擅自改变房屋的结构。该合同在“其他”项后手写：“该房屋在任何情况下乙方不得收取转让费”，并有捺印。2019年10月26日，该合同尾部手写备注“经双方同意，该合同于2019年10月26日提前解除”，刘志华签字并捺印。 2019年10月，王雪梅欲租赁临街铺面经营餐饮，后发现罗晓敏经营的位于锦江区工农院街12号附4号铺面欲转让，双方经协商后，王雪梅欲与罗晓敏签订转租合同，罗晓敏称铺面是从房东郝明时处租的，由房东直接与王雪梅签合同。 2019年10月26日，经罗晓敏介绍，郝明时（出租方、甲方）与王雪梅（承租方、乙方）签订《房屋出租合同》，约定：甲方将现有的27.05平方米房屋，，地址工农院街**附****出租给乙方作为商业使用月租金1800元，缴租方式为季度支付一次，计5400元，以后就在付款期末前15天支付；租期从2019年10月26日起至2021年12月31日止。该合同“其他”项后手写：“该房屋在任何情况下乙方不得收取转让费；2021年1月1日起至2021年12月31日止，每月房租按1900元交付。” 2019年10月28日，罗晓敏出具收据载明，收到王雪梅转让费25000元。 庭审中，王雪梅和罗晓敏均认可两份《房屋出租合同》载明的租赁房屋位置虽表述不一但为同一房屋。 王雪梅接手房屋后曾向罗晓敏发微信“罗姐，要不然大家各让一步，我们找人把下水道的问题解决了，但是我们想通到的位置是后面，前面的情况你也了解，被那家炒菜的都弄得要堵了，我的意思就是我找人来弄没问题，你来和我们旁边理发店还有后面小区的人协商，看能不能让我们通后面，你毕竟和那边的人更熟，我们刚过去，都不认识，还是只能靠你了…”，要求帮忙协助解决。其后，因排污问题没达到王雪梅的预期效果，王雪梅称其与房东提前解除合同，但未签订书面解除协议，并于2019年12月8日将钥匙交还房东。王雪梅自接手房屋起未向房东支付过租金。其后，王雪梅要求罗晓敏退还转让费25000元无果，遂提起本案诉讼。 庭审中，罗晓敏称，刘志华是罗晓敏的干妈，王雪梅对此予以认可。罗晓敏同时称，案涉店铺转让给王雪梅前，罗晓敏与刘志华在2017年8月左右一起合作经营了一个月，其后，刘志华转让给罗晓敏经营，期间，罗晓敏支付给刘志华转让费45000元，因刘志华为涉案店铺办理了“锦江区刘氏老麻抄手店”的营业执照，罗晓敏继续沿用。由于房东只认刘志华，到2019年签合同时仍然由刘志华与郝明时签房屋出租合同，但租金是由罗晓敏直接支付给郝明时。 以上事实的认定，有以下证据及当事人陈述在案佐证：王雪梅提交的收据、房东与刘志华签订的房屋出租合同、房东与王雪梅签订的房屋出租合同，罗晓敏提交的微信聊天记录、转账凭证（合作协议、转账记录等）、聊天记录（排污系统说明）。 本院认为，根据本案现有证据中案涉房屋房主郝明时与刘志华签订的《房屋出租合同》，而刘志华系罗晓敏的干妈，罗晓敏向郝明时支付租金以及王雪梅在寻租过程中发现罗晓敏经营案涉店铺、罗晓敏引荐王雪梅与郝明时最终签订《房屋出租合同》，本院认定罗晓敏与郝明时存在事实的租赁合同关系。基于王雪梅的承租意愿，经罗晓敏引荐，王雪梅与郝明时签订了《房屋出租合同》，罗晓敏收取了王雪梅转让费25000元。该转让的内容既有案涉铺面的承租权，也有设施设备等物品，但主要合同权利义务关系是对案涉铺面的承租权的转让，故本案法律关系性质应为租赁合同纠纷。 铺面转让费是一种转让铺面使用权而在转让时一次性收取的费用，费用的收取主体为该铺面的前承租人或铺面的所有人，费用高低取决于双方对铺面本身获利能力的认知和市场供求关系，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第七条“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法”的规定，铺面转让费可看作租赁市场的一种交易习惯。本案中，王雪梅承租案涉铺面时支付铺面转让费符合交易习惯，亦为王雪梅和罗晓敏双方意思自治的结果，双方应该予以遵守。在罗晓敏的引荐下，案涉房屋房东郝明时也与王雪梅签订了《房屋出租合同》，王雪梅亦获得了铺面的租赁使用权。同时，双方亦未对铺面转让费的返还进行约定，故王雪梅要求返还该铺面转让费及利息损失赔偿没有事实和法律依据，本院不予支持。至于王雪梅诉称在郝明时与刘志华签订的《房屋出租合同》中明确约定乙方不得收取转让费、罗晓敏在转让铺面前未如实告知排污瑕疵，王雪梅与罗晓敏之间转让费约定无效的意见，本院认为，郝明时与刘志华签订的《房屋出租合同》中关于转让费的约定，并不能排斥王雪梅与罗晓敏关于转让费的约定，两者主体不一，均是双方当事人的意思自治，而铺面转让过程中，王雪梅自身也负有对铺面的全面考察义务，在接手铺面后，王雪梅因铺面排污没有达到预期要求返还转让费，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告王雪梅的诉讼请求。 案件受理费428元，由原告王雪梅负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 王 艳 人民陪审员 郭 卫 人民陪审员 何世萍 二〇二〇年八月二十七日 书 记 员 谭成慧