江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初2798号原告:上饶市信州区信安物业服务有限公司，住所地：江西省上饶市信州区解放安置小区**,统一社会信用代码:91361102MA38T50J7Y。法定代表人：钱华，公司总经理。委托诉讼代理人：余千，公司法务部主任。委托诉讼代理人：谢未姣，江西盛义律师事务所律师。被告：上饶市托伟纺织品有限公司，住，住所地：江西省上饶市信州区志敏大道延伸段西南侧纺织路**一社会信用代码：91361102MA38CULQ3W。法定代表人：陈寿托，公司执行董事。委托诉讼代理人：康海锋，公司员工。委托诉讼代理人：张丽，江西帝经律师事务所律师。原告上饶市信州区信安物业服务有限公司与被告上饶市托伟纺织品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余千、谢未姣，被告的法定代表人陈寿托及其委托诉讼代理人康海锋、张丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上饶市信州区信安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年11月27日签订的《厂房租赁合同》；2、判令被告支付原告拖欠的租金245,000元（暂计到2020年7月1日，实际租金计算至实际归还租赁物之日止）；3、判令被告立即腾退承租的厂房并恢复原状；4、判令被告赔偿擅自改变房屋结构给原告造成的经济损失；5、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2019年11月27日,原告与被告签订了《厂房租赁合同》，约定被告承租原告的厂房用作服装纺织生产场地，合同期限为2019年12月1日-2022年11月30日，租金起算时间为2020年3月1日，租金每半年支付一次，第一次支付租金时间为2020年2月15日。租金按每平方7元计算，月租金35,000元整，年租金每年递增5%。合同明确约定，被告有下列情况之一者，应负违约责任，原告有权解除租赁合同并收回房屋：1、私自改变房屋用途的；2、将承租房屋整体转租、转让、转借或私自交换使用的；3、利用承租房屋进行非法活动的。合同签订后，原告按约定交付了案涉厂房，但被告承租案涉厂房后，擅自改变承租厂房房屋结构及使用用途，并未用作服装纺织生产场地，而是用作门窗加工场地，并且还将案涉厂房转租给多个个人，严重违反合同约定，根据合同约定，原告有权解除合同，并要求被告归还承租的厂房。原告多次与被告协商，也致函给被告，要求被告停止转租并收回转租的厂房作为服装纺织生产场地,但被告置之不理,并且截至目前为止未向原告支付过租金,被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。为维护自身合法权益,故诉至法院，望判如所请。被告上饶市托伟纺织品有限公司辩称：原告所述不完全事实。被告确实没有向原告支付租金，但是是因为原告没有提供收款帐号，如原告同意当庭提供账号，被告可以以最快时间交付租金，合同目的可以实现，原告以被告未支付租金行使合同解除权不能成立；原、被告双方协商厂房是可以转租的，被告承认确有将厂房部分转租的行为，但并未违反合同约定整体转租，而且转租行为不会使房屋价值受损，因此，也达不到合同解除权的标准；原告混淆房屋用途和房屋使用用途的概念，案涉厂房的用途是生产用房，从商户的顺利入驻、到商户的进驻时间到原告向被告书面发函，以及原告与被告协商签订合同的过程来看，说明原告以实际行动认可了被告可以转租和改变使用用途的；原告未能举证证明被告对案涉厂房的主体和承重结构进行改变，也没有证据证明被告的行为对案涉厂房造成损失，既然是经济损失，原告也没有明确额度，相反案涉厂房经被告维修整理，反而增加了租赁物的使用价值。原告的租赁标地物为国有资产，根据上饶市人民政府2020年2月9日发布的关于疫情的有效应对，疫情稳定经济增长26条的通知规定，故应从2020年3月1日至2020年7月15日产生租金43,750元，而非原告主张的245,000元。综上，原告偷换概念，滥用合同解除权，违背诚实信用原则，请求法庭驳回除租金以外的其他诉讼请求。本案经审理认定事实如下：位于上饶市信州区土地储备中心委托原告管理使用的资产。该场地长期闲置。2019年11月27日，原告作为甲方与被告作为乙方经协商一致，为建成以纺织创业为平台的上饶纺织基地，逐步带动和吸引更多纺织相关企业入驻，现双方就乙方租赁甲方厂房进行生产，自愿达成如下协议：一、租赁期及要求1、甲方将厂房现状交付于乙方。2、甲方将位于上饶市信州区的5000平方米厂房，租给乙方作为服装纺织生产场地，场地年久未修破损严重，由乙方负责装修，消防设施不得自行更改，需报消防部门审批。3、租金秉承先交费后使用的原则，参照朝阳产业园招商引资政策按每月7元一平米，装修期限3个月，合同签订时间自2019年12月1日起至2022年11月30日止。租金起算时间为2020年3月1日，租金每半年支付一次，第一次支付租金时间为2020年2月15日。合同签订时间为2019年11月27日。4、租金按每平方7元计算，月租金35000元整。年租金每年递增5%。5、房屋押金为35000元整，乙方于合同签订之日缴纳给甲方。......四、违约情形乙方有下列情况之一者，应负违约责任，甲方有权解除租赁合同，收回房屋。1、私自改变房屋用途的；2、将承租房屋整体转租、转让、转借或私自交换使用的；3、利用承租房屋进行非法活动的。五、违约责任1、乙方未按时缴纳租金，每逾期一日，需缴纳合同月租金的0.5%的滞纳金,逾期三十日,甲方有权终止合同并收取滞纳金,押金不予返还。2、租赁期限内，乙方如不需使用房屋时，应提前一个月向甲方提出书面报告，如乙方提前解除合同，甲方有权不返还乙方交纳的押金。甲方对房屋设施检查，房屋留有较大瑕疵的，由乙方处理。在甲方未接收房屋前租金仍由乙方继续负担，在无任何异常的情况下，结清房租，办理租房手续时，将空房退给甲方，合同方可终止。乙方合同期满或解除合同后逾期未搬离的，甲方清空房屋所造成的财产由乙方自行承担，搬离费用由乙方承担。合同签订后，被告对租赁厂房进行了维修、养护。被告并将承租的厂房部分转租给其他从事门窗铝合金经营的商户。2020年4月2日，原告向被告送达了解除合同催告函，要求被告按合同约定将承租的厂房用作服装生产场地并停止转租行为，若被告不履行，原告将按照约定终止合同。但经多次协商，未能达成一致意见。截至到起诉之日,被告未按合同约定缴纳过厂房租金。原告为维护其自身合法权益,诉至法院。上述事实有《厂房租赁合同》、现场照片、解除合同催告函以及庭审笔录予以佐证。本院认为，原告与被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，租赁合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为案涉厂房的管理权人,是双方认可的事实,原告有权对案涉厂房进行管理出租使用。被告逾期至今未缴纳房租、未按合同约定从事纺织行业，而将厂房转租给从事铝合金行业的商户经营，存在安全隐患。被告的行为严重违反合同约定，构成违约。原告有权解除合同，故原告要求解除与被告签订的《厂房租赁合同》并腾房的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告支付拖欠的租金245,000元（暂计到2020年7月1日，实际租金计算至实际归还租赁物之日止），与事实不符，合同约定租金的起算时间为2020年3月1日，截至到2020年7月1日实际产生的租金是140,000元。根据上饶市人民政府关于印发有效应对疫情稳定经济增长26条政策措施的通知饶府发[2020]3号文件精神，对于租用国有资产类用房的，实行房租“两免三减半”，故截至2020年8月1日，被告尚欠原告房租应认定为52,500元；原告要求被告恢复原状并赔偿擅自改变房屋结构给原告造成的经济损失，未提供相应的证据印证，故原告应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第四款、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告上饶市信州区信安物业服务有限公司与被告上饶市托伟纺织品有限公司签订的《厂房租赁合同》；二、限被告上饶市托伟纺织品有限公司在本判决生效后三十日内腾空并退出案涉位于上饶市信州区厂房；三、被告上饶市托伟纺织品有限公司在本判决生效后三日内支付原告上饶市信州区信安物业服务有限公司租金52,500元，并自2020年8月2日起按月租金35,000元计付租金至被告实际归还租赁物之日止；四、驳回原告上饶市信州区信安物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8,358元(已减半收取)，由被告上饶市托伟纺织品有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员 李 针二〇二〇年八月三日书记员 吴小燕