陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终4216号上诉人（原审原告）：李红，女，汉族，1966年11月23日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：丁义虎，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：段丽琴，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安市第一医院，住所地:西安市碑林区粉巷**。法定代表人：刘植，该院院长。委托诉讼代理人：刘伟，陕西华秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：任芮，陕西华秦律师事务所律师。上诉人李红因与被上诉人西安市第一医院房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初19770号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李红上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李红的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由西安市第一医院负担。事实与理由：一、一审法院认定合同解除时间为2018年12月1日,属于适用法律错误从而导致认定事实错误。西安市第一医院对所租赁房屋进行转租、未按期支付租金，存在违约行为，依法不享有合同法规定的单方解除权；其认为存在情势变更，但未依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，向人民法院起诉解除房屋租赁合同。李红与西安市第一医院之间的房屋租赁合同依然有效，并未解除。西安市第一医院应向李红支付2018年1月1日起至房屋租赁期满之日止的租金。二、一审法院认定李红主张的2014年1月1日至2017年9月30日的房屋租金增加部分己过诉讼时效属于适用法律错误，导致其判决结果错误。三、《房屋租赁合同》第五条明确约定了违约金和滞纳金，一审法院将违约金与滞纳金合计调整为6个月房屋租金没有事实和法律依据。西安市第一医院辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李红向一审法院起诉请求：1.西安市第一医院支付李红2018年1月6日至2018年7月5日的房屋租金168000元，并支付2018年1月6日至租金支付之日的滞纳金；2.西安市第一医院支付李红2018年7月6日至2019年1月5日的房屋租金168000元，并支付2018年7月6日至租金支付之日的滞纳金；3.西安市第一医院支付李红2014年1月1日至2017年12月30日未支付的房屋租金增加部分268800元；4.西安市第一医院支付违约金500000元；5.本案诉讼费用由西安市第一医院承担。一审法院认定事实：2005年3月20日，李红、西安市第一医院签订《房屋租赁合同》约定，西安市第一医院承租西安高新开发区高新路37号楼102、103、104、105、106、107、203、204室（实为西安市高新区枫叶苑高层区3号楼10102、10103、10104、10105、10106、10107、10203、10204室）。每套建筑面积为80平方米，共640平方米。租赁期限为2005年4月1日至2013年3月30日。合同签订后，李红将涉案房屋交于西安市第一医院，2005年3月24日，西安市第一医院向李红交纳保证金3000元。2012年12月25日，李红、西安市第一医院续签《房屋租赁合同》约定，西安市第一医院承租西安高新开发区高新路37号楼102、103、104、105、106、107、204室（实为西安市高新区枫叶苑高层区3号楼10102、10103、10104、10105、10106、10107、10204室）。每套建筑面积为80平方米，共560平方米。租赁期限为2013年1月1日至2020年12月30日。房屋租金第一年按30元/㎡/月计算。从第二年起，在上年基础上每月每平方米增加4元，即月租金＝[(租赁年数-1)×4+30]×560，房屋租金每半年支付一次。支付期为半年第一个月5日之前。合同第三条第三项约定：租赁期满，李红将西安市第一医院所交房屋保证金一次退还西安市第一医院。如租赁期间发生房屋损坏、违约等事宜，李红有权扣除保证金的部分或全部。合同第五条约定：1.李红、西安市第一医院双方应遵守本合同之约定，不得违约。如发生违约，违约方向守约方赔偿违约金50万元人民币。2.西安市第一医院应按时交纳房租，如在合同约定时间内不能按时交纳房屋时，西安市第一医院每天按应付房费总额的百分之五支付给李红滞纳金。3.本合同如遇不可抗拒因素（自然灾害等），合同自行解除，李红、西安市第一医院双方互不承担任何责任。2014年4月10日，李红、西安市第一医院双方签订《房屋租贷补充协议》（应为《房屋租赁补充协议》）约定，对第二份《房屋租赁合同》第三条“从第二年起（2014年1月1日起），在每上年基础上每月每平方米增加4元”进行补充：每年增加费用在合同到期前一月西安市第一医院一次性支付李红。如违约，西安市第一医院除支付合同费用外还需向甲方支付每天合同总额5%的违约金。第二份《房屋租赁合同》签订后，西安市第一医院一直按照30元/㎡/月的标准向李红支付了房屋租金至2017年12月。2018年3月16日，西安市第一医院与李苏武签订《房屋转让租赁协议》，将涉案房屋转租给李苏武，李红未在该《房屋转让租赁协议》上签字。2018年11月20日，西安市第一医院向李红出具《关于解除的通知》中载明：我院原高新门诊部与你签署的《房屋租赁合同》因发生双方无法预知的政策变化导致无法继续履行，故我方向你正式送达解除《房屋租赁合同》的通知，《房屋租赁合同》自2018年12月1日解除，我方将不再承担2018年12月1日后产生的房屋租金、物业费等与房屋相关的全部费用。西安市第一医院于2018年11月22日在涉案房屋张贴该通知，并向涉案房屋所在小区物业办进行了告知，同时向李红邮寄了该通知，快递显示签收时间为2018年11月24日，签收人为菜鸟驿站。另查明，西安市高新区枫叶苑高层区3号楼10102、10103、10104、10105、10106、10107室房屋所有权人为王斐，10204室房屋所有人为王静。2005年3月19日，王斐、王静分别向李红出具《委托书》，委托李红代为出租并处理一切与出租房屋相关事宜（包括以李红名义签订合同并收取租金等）。一审法院认为，西安市第一医院辩称《委托书》的真实性无法核实，且认为委托书的时间早于《房屋所有权证》的取得时间，李红无权出租。为此，房屋所有权人王静到庭认可其委托李红处理涉案房屋出租的事实。虽未联系上王斐本人，但庭审中李红提供了所有涉案房屋的《房屋所有权证》原件及王斐的户口本原件，同时，2005年起西安市第一医院一直向李红支付房屋租金，且在李红与李苏武签订的《房屋转让租赁协议》中明确载明：“经房东（李红）同意……”，说明西安市第一医院认可李红有权出租涉案房屋。李红称房屋所有权人取得房屋在先，房屋所有权证办理在后。所有权人实际取得房屋后即享有出租权，《委托书》时间早于房屋产权证的取得时间符合常理，李红有权出租。故对西安市第一医院的辩解，不予采纳。李红与西安市第一医院2005年、2013年签订的两份《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。西安市第一医院未按期支付房屋租金、未经李红许可将涉案房屋转租的行为，均构成违约，应承担违约责任。西安市第一医院以情势变更为由单方解除与李红签订的《房屋租赁合同》，虽然快递显示签收人为菜鸟驿站，但李红在涉案房屋张贴并向物业办告知有关情况，推定李红已知悉，合同解除时间为2018年12月1日。西安市第一医院应向李红支付2018年1月至2018年11月期间的房屋租金。关于违约金金额，第二份《房屋租赁合同》第五条第一项、第二项中均有约定。西安市第一医院提出违约金约定过高，希望法院予以调整。结合合同履行情况、合同剩余租期、当事人过错程度以及李红实际损失等因素，雁塔法院酌情认定西安市第一医院向李红支付相当于六个月房屋租金（按2018年租金标准）的违约金。关于2014年1月1日至2017年12月30日未支付房屋租金增加部分。西安市第一医院辩称已过诉讼时效，李红称其曾在2018年夏天向西安市第一医院主张过，但未提供有效证据，对李红的主张，雁塔法院不予认可。2014年1月1日至2017年9月31日期间房屋租金增加部分适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，已过诉讼时效；2017年10月1日至2017年12月30日期间房屋租金增加部分适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，尚在诉讼期间内，故西安市第一医院应向李红支付2017年10月1日至2017年12月30日期间房屋租金增加部分。关于西安市第一医院要求李红退还房屋保证金3000元，因该保证金并非定金性质，且第二份《房屋租赁合同》第三条第三项明确约定，如租赁期间发生房屋损坏、违约等事宜，李红有权扣除保证金的部分或全部。结合西安市第一医院违约情形，雁塔法院认定房屋保证金李红不予退还。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告西安市第一医院于本判决生效之日起十日内向原告李红支付房屋租金308000元；二、被告西安市第一医院于本判决生效之日起十日内向原告李红支付2017年10月1日至2017年12月30日期间房屋租金增加部分26582元；三、被告西安市第一医院于本判决生效之日起十日内向原告李红支付违约金168000元；四、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14743元，由原告李红负担8706元，西安市第一医院负担6037元。因李红已预交，西安市第一医院在支付上述款项时一并支付李红。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李红与西安市第一医院自愿签订《房屋租赁合同》、《房屋租贷补充协议》，双方均应依照合同约定履行各自义务，李红向西安市第一医院依约交付了房屋，西安市第一医院亦应依约支付房屋租金。李红与西安市第一医院签订之《房屋租赁合同》约定，房屋租金每半年支付一次，支付期为半年第一个月5日之前，西安市第一医院自2018年开始未能按期交纳房屋租金，且未经李红同意将涉案房屋转租，显属违约。西安市第一医院虽向李红发出解除通知，但并不具备《合同法》第九十三条约定解除或者第九十四条法定解除的条件，不能发生合同解除的法律效力。西安市第一医院未按期支付2018年1月6日至2019年1月5日的房屋租金合计336000元，李红主张西安市第一医院予以支付，符合双方合同约定，依法应予支持。对于违约金数额，鉴于双方合同实际尚未解除，现李红自愿降低违约金数额至二个月房屋租金标准56000元，本院予以准许。李红主张西安市第一医院向其支付欠付租金的滞纳金，因违约金已对西安市第一医院给李红造成的损失予以赔偿，故对李红的该项主张，本院不予支持。李红与西安市第一医院签订之《房屋租贷补充协议》约定，每年增加费用在合同到期前一月由西安市第一医院一次性支付李红，现合同并未到期，李红未行使合同解除权，西安市第一医院也未起诉要求解除合同，故李红主张西安市第一医院支付2014年1月1日至2017年12月30日的房屋租金增加部分，不符合双方合同约定，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初19770号民事判决第二、四项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初19770号民事判决第一项为：西安市第一医院于本判决生效之日其十日内向李红支付房屋租金336000元；三、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初19770号民事判决第三项为：西安市第一医院于本判决生效之日起十日内向李红支付违约金56000元；四、驳回李红其他的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14743元，由李红负担9512元，西安市第一医院负担5231元；二审案件受理费9822元，由李红负担6337元，由西安市第一医院负担3485元（以上费用李红已预交，西安市第一医院于支付案件执行款时一并向李红予以支付）。本判决为终审判决。审判长 陈 平审判员 李 刚审判员 陈 帅二〇二〇年八月二十八日书记员 刘书方