浙江省景宁畲族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1127民初20号 原告：郑昌林，男，1965年12月19日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。 原告：郑灵美，女，1966年5月3日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。 共同委托诉讼代理人：李叶青，浙江五豪律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：张根芳，浙江五豪律师事务所律师。 被告：雷先深，男，1975年7月2日出生，畲族，住浙江省景宁畲族自治县。 被告：雷香梅，女，1975年4月4日出生，畲族，住浙江省景宁畲族自治县。 被告：雷菲，女，2000年1月31日出生，畲族，住浙江省景宁畲族自治县。 被告：雷培庆，男，1948年10月16日出生，畲族，住浙江省景宁畲族自治县。 被告：雷献东，男，1972年5月4日出生，畲族，住浙江省景宁畲族自治县。 原告郑昌林、郑灵美与被告雷先深、雷香梅、雷菲、雷培庆、雷献东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭并适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人李叶青、张根芳及五被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认坐落于××街道××小区××幢××号××层××房的左间（计套内建筑面积30.7㎡）房产所有权归属于原告，并责令被告将房屋权属变更登记至原告名下；2、判令被告向原告支付违约金2万元；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告赔偿坐落于××街道××小区××幢××号××层××房的左间（计套内建筑面积30.7㎡）的价值经济损失30万元（按现行市场评估价值计算）。事实与理由：两原告系夫妻。雷先深与雷香梅系夫妻。雷献东与雷先深系兄弟。雷培庆系雷献东与雷先深之父。雷菲系雷先深、雷香梅之女。被告一户原系鹤溪镇包凤村泮山岭自然村地质灾害搬迁移民户，在××街道××小区××排××房，但因家庭经济困难决定与原告合作建房。双方于2008年4月28日签订《合作建房协议书》，约定：1、由被告无偿提供建房地基，原告提供建房资金，双方一起合作建房。房屋的建造层数共四层（俗称三层半），由原告出资33万元，被告负责施工；2、在房屋建成后，第二层分配给被告；第三层分配给原告。第一层前厅房双方各半分配，原告得左边，被告得右边；后厅房原告得左边，被告得右边。四楼及阳台双方各半分配，楼梯通道、房前屋后的道路（空地）双方共有；3、房屋建成后由双方自己决定择日搬入居住。在办证条件成熟之时，被告必须无条件负责配合及时帮助原告办理过户（分户）手续。上述合作建房协议签订后，由原告开始提供资金；被告进行房屋的审批、建设等。2009年1月期间，房屋建成。双方依协议的约定对房屋进行了分割使用。原告于2009年11月21日搬入居住。2014年5月，由被告负责办理全幢房屋的相关产权初始登记。2015年11月18日，被告在原告不知情的情况下将房屋第一层（除后厅房左边之外）分割登记在被告雷先深与雷香梅的女儿雷菲名下。2017年4月17日，被告将房屋第三层（133.49㎡）和第四层一半（40.63㎡）及第一层后厅房（22.42㎡）过户登记至原告名下，但第一层前厅房一半（计套内建筑面积30.7㎡）的产权一直未过户给原告。由于被告均以各种理由拒绝办理过户手续，遂成诉讼。 被告雷先深、雷香梅、雷菲、雷培庆、雷献东共同答辩称：1、在2017年左右过户，当时是原告骗雷献东去过户，办理过户时只有雷献东签字，其他均不知情，雷菲没有在协议上签字，雷菲也没有监护证明，不能把她的份额拿走；2、原告在电话录音里同意补差价给雷献东，但也没有兑现，答辩人有录音资料可以证明；当时说十日内给雷献东补偿款的，他到现在都没有履行。 被告雷菲补充答辩称：当时本人没有成年，他们将房子过户，上面没有本人的签字。 原告向本院提交如下证据：1、原告郑昌林、郑灵美的身份证；2、原告郑昌林、郑灵美的结婚证；3、被告雷先深、雷香梅、雷菲、雷培庆、雷献东的户籍信息摘录；4、合作建房协议书；5、收条七份；6、景宁县不动产权属信息查询记录；7、（2017）景宁县不动产权第0××4号不动产权证书；8、估价报告书；被告雷先深、雷香梅、雷菲、雷培庆、雷献东向本院提交证据9、通话录音记录；10、不动产登记申请书、景宁县存量房转让合同；11、《国有土地是使用权补办出让合同》一份；本院依法调取了证据12、雷先深、雷香梅、雷菲、雷培庆、雷献东的不动产登记信息。 上述证据，本院组织当事人进行了证据、质证。经审查，本院认为，证据1、2、3，可证明原、被告的身份信息情况；证据4、5，可证明2008年4月8日，两原告与被告雷先深、雷香梅、雷培庆、雷献东签订《合作建房协议书》，原告向被告雷先深先后支付了建房款33万元的事实；证据6，可证明案涉房屋（包括诉争房屋第一层前厅房左间）已登记在被告雷菲名下的事实；证据7，可证明案涉房屋第一层后厅左间、第三层、第四层的一半已登记在原告名下的事实；证据8，可证明诉争的坐落于景宁畲族自治县××街道××小区××幢××号××层前厅房的左间（即前厅房屋的二分之一）房屋于2020年6月22日评估时点的价值为238973元（已包含国有土地使用权出让金）；证据9，可证明原告郑灵美与被告雷先深就案涉房屋补差价问题曾进行通话，但无法证明原告应支付给被告差价的事实；证据10、12，可证明雷献东的不动产登记信息及雷先深等人的不动产登记信息；证据11，可证明案涉房产补交土地出让金的事实。 本院经审理认定事实如下：原告郑昌林、郑灵美系夫妻关系。被告雷先深与雷香梅系夫妻关系。被告雷献东与雷先深系兄弟关系。被告雷培庆系被告雷献东与雷先深之父。被告雷菲系被告雷先深与雷香梅之女。各被告在景宁县××镇××村××村××村有住宅地基二直半，土地面积125平方米。2008年4月28日，原告郑昌林、郑灵美（乙方）与被告雷培庆、雷先深、雷香梅、雷献东（甲方）签订《合作建房协议书》一份，协议主要内容为：1、甲方保证该地基经合法审批，相关手续完备，具有完全自主权利，不与他人存在任何纠纷。该土地在建设批准时对于用地单位名称以雷培庆和雷献东的名字登记，现雷先深、雷香梅作为家庭成员，均认可同意该建房协议；2、雷先深与雷香梅的女儿雷菲（现年10岁）作为家庭成员对上述土地同样享有权利。鉴于其未成年，由其父母代替其行使相关权利；3、经商定由甲方无偿提供建房地基，乙方提供建房资金（包括向政府部门办理审批手续的费用），双方一起合作建房。该房屋的建造层数共为四层（俗称三层半）；4、该房屋的建造资金由乙方出资，整幢房屋三层半设计构造，占地面积为125平方米，整幢房屋乙方出资33万元人民币，超出部分由甲方承担，乙方不再负担，乙方出资的33万元建房款，按建房楼层进度分四期付给甲方，由甲方负责施工（一至三层，每层付10万元，顶层完工后10天内付清余款）；5、乙方出资的33万元建房款，内容包括城管配套费，内墙与地面包括卫生间草底方式粉刷平整，外墙按设计要求粉刷涂好漆，整条楼梯建好后，铺好花岗岩，装好不锈钢扶手，粉好墙、刷白、房屋内的所有房间的门框，包括卫生间，门窗及门架，所有门窗必须用铝合金材料。（玻璃由甲乙双方自行安装，费用由双方自行承担），进入套房防盗门，装壹扇，壹层前后所有门面的卷帘门，所有房屋的电路线路套管、自来水总管等，自来水、电户甲乙双方自己负责，整幢房屋落水完工为止；6、房屋分配，经双方商定，第二层分配给甲方所有，第三层分配给乙方所有，第一层前厅房甲乙双方各半分配，甲方分得右边，乙方分得左边，后厅房甲方分得右边，乙方分得左边，（由于后右间大于左间10㎡左右）故作为给甲方楼房层次之间的补偿，乙方不再作另外补差。四楼及阳台甲乙双方各半分配，楼梯通道、房前屋后的道路（空地）甲乙双方共有；7、房屋建成后由双方自己决定择日搬入居住，双方互不干涉，在今后条件成熟之时，甲方必须无条件负责配合及时帮助乙方办理过户（分户）手续，产生的办理手续费用由乙方自行承担。今后乙方如将该房屋发生转让的，在同等条件下甲方有优先受让权；8、以上协议双方不得反悔，如一方因不能履行本协议规定的，违约的一方应赔偿另一方的实际误工等经济损失，误工折算由建房起日至建房完工止日，及违约金20000元，如甲方违约，按违约之日的市场价格向乙方支付可以购买同等面积的房屋，购房位置由乙方确定等内容。协议签订后，原告分七次支付给被告建房资金共计33万元，由被告雷先深出具收条，并案约定由被告负责房屋建造等事宜。2015年10月15日，案涉房屋102室（104.2㎡）、201室（134.41㎡）、401室（19.29㎡）、403室（21.56㎡）登记在雷先深、雷香梅、雷培庆、雷菲名下。2015年11月5日，雷先深、雷香梅、雷培庆签订《分房协议书》，约定案涉房屋102（104.2㎡）归雷菲所有、201（134.41㎡）和403（21.56㎡）归雷先深和雷香梅所有、401（19.29㎡）归雷培庆所有，并登记在各自名下。2017年4月13日，案涉房屋后厅房左间101（22.42㎡）、301（133.49㎡）、402（40.63㎡）登记在雷献东名下。2017年4月17日，雷献东将登记在其名下的案涉房屋过户登记至原告名下。 另，根据丽水市恒信房地产评估有限公司出具的《估价报告书》的估价，诉争的登记在雷菲名下坐落于景宁畲族自治县××街道××小区××幢××号××层前厅房的左间（即前厅房屋的二分之一），建筑面积为34.79平方米，于2020年6月22日评估时点的价值为238973元（已包含国有土地使用权出让金）；根据被告提交的《国有土地使用权补办出让合同》，案涉房产宗地的建筑面积（土地）使用权出让金为每平方米267元。 本院认为，一、关于案涉合作建房协议是否侵犯雷菲合法权利的问题。被告雷先深等人在自身无力建房的情况下，与两原告签订案涉《合作建房协议书》，约定由被告提供地基，原告提供建房资金，双方合作建房，因此，被告雷先深、雷香梅对地基的处分系为了家庭共同利益，故不能认定为是损害未成年人子女雷菲利益的行为；二、关于案涉协议的性质及效力问题。从案涉《合作建房协议书》内容看，被告提供土地，原告提供建房资金并取得一定面积的房屋，故案涉《合作建房协议书》实质上是一方给付金钱，另一方交付房屋的房屋买卖合同关系。案涉房屋所占土地虽原为划拨土地，但在2015年10月15日，各被告办理房屋所有权证时，土地性质已经转为出让性质，因此案涉《合作建房协议》应认定合法有效；三、关于各被告是否构成违约的问题。案涉《合作建房协议书》签订以后，原告按约支付建房资金33万元，现房屋已经建成，各被告理应按约交付房屋并协助原告办理房屋转移登记手续，但各被告并未按约全面履行房屋交付义务，其行为已构成违约；四、关于原告的诉讼请求有无事实与法律依据的问题。根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告郑昌林、郑灵美诉讼请求所指向的房屋系登记在被告雷菲名下的房屋的一部分，且经本院向景宁畲族自治县不动产登记中心征询，被告雷菲名下涉诉房产一层现状为独立使用空间，无法对其进行分割。案涉标的由于存在法律上或者事实上不能履行的行为，在此情况下，原告变更诉讼请求为由被告赔偿案涉标的相应价值的损失，其诉讼请求有事实与法律依据。根据估价结果，诉争标的价值为229684.07元〔即238973元减去被告已交纳的相应面积的土地出让金9288.93元（即34.79×267元/㎡）〕。在履行协议过程中，被告雷先深、雷香梅、雷菲、雷培庆将约定分配给两原告的案涉房屋登记在了被告雷菲名下，导致合同不能履行，该行为是导致违约的根本原因，故被告雷先深、雷香梅、雷菲、雷培庆应承担相应的民事责任；被告雷献东虽是签订《合作建房协议书》的当事人之一，但其在与雷先深等人就房屋进行内部分配后，已经将在其名下的房产依约全部过户给了两原告，在履行协议过程中，雷献东并没有违约行为，故其无须承担民事责任。综上，本院对原告主张的房屋折价赔偿金额及要求各被告支付违约金20000元的请求，在合理范围内的依法予以支持，超出部分，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告雷先深、雷香梅、雷菲、雷培庆于本判决生效之日起十五日内赔偿原告郑昌林、郑灵美坐落于景宁畲族自治县××街道××小区××幢××号××层前厅房左间房屋（即前厅房屋二分之一）折价款229684.07元； 二、被告雷先深、雷香梅、雷菲、雷培庆于本判决生效之日起十五日内支付给原告郑昌林、郑灵美违约金20000元整； 三、驳回原告郑昌林、郑灵美的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2320元，由被告雷先深、雷香梅、雷菲、雷培庆负担；鉴定费1500元，由原告郑昌林、郑灵美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  毛娟英 审 判 员  何光清 人民陪审员  叶 俊 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员  梅盟敏 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。