广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1205号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市江城区东风二路中心广场中源花园**。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。被上诉人（原审原告）：叶许娣，女，1989年1月15日出生，汉族，住广东省阳西县**********。公民身份号码：441***************2。委托诉讼代理人：冯影红，广东赢信律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞东晓，广东赢信律师事务所实习律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人叶许娣商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司无需以日万分之二点五的计算标准支付逾期交房违约金59363.19元；二、二审案件受理费由叶许娣承担。事实与理由：一审法院以日万分之二点五的标准判决丰怡公司支付逾期交房违约金明显过高，丰怡公司请求调整按购房款的0.5%一次性作出补偿。丰怡公司承认由于前任法定代表人和董事的不当行为造成公司缺乏后续工程资金，延误施工，最终导致无法按照合同约定的时间在2018年12月31日交房给业主使用。对此，丰怡公司已经向包括叶许娣在内的业主表示歉意。鉴于逾期交楼存在客观历史原因，丰怡公司为了丰怡豪庭项目今后的继续经营管理，愿意从补偿角度考虑，同意就逾期交房给予业主带来的不便作出适当经济补偿，但一审法院经过审理以日万分之二点五的标准判决丰怡公司支付违约金，丰怡公司认为以该标准支付违约金仍属过高，将给丰怡公司今后管理及经营丰怡豪庭项目造成严重经济困难，不利于整体社会效果。从公平合理及补偿的角度，丰怡公司请求按照已付房款的0.5%一次性作出补偿，请求二审法院予以调整。退一步而言，即使以日万分之二点五的标准计算逾期交房违约金，由于51-58幢住宅楼已于2020年1月20日完成竣工验收备案手续，房屋已达到交付条件，故逾期交房日期应计至2020年1月20日止，望二审法院予以纠正，支持上诉人的上诉请求。叶许娣辩称：一、一审判决认定丰怡公司构成逾期交房，应支付违约金的事实清楚，证据充分应以维持。二、双方签订的《商品房买卖合同》第十一条、第十二条约定了丰怡公司应当在2018年12月31日前向叶许娣交付符合交付条件的商品房，并且约定了逾期交付的责任及违约金的计算方法。根据双方的约定，丰怡公司应支付每日万分之五的违约金，但一审判决调低了违约金的支付标准。丰怡公司逾期交房的时间较长，给叶许娣造成了很大的损失，现丰怡公司提出按购房款的0.5%一次性计算不合理，也没有法律依据，叶许娣不同意丰怡公司的该项主张。叶许娣向一审法院起诉请求：一、丰怡公司支付自2019年1月1日起至2019年3月1日止（共60天）按总房价584859元每天以万分之三计算的逾期交房违约金10527.60元给叶许娣；二、丰怡公司支付自2019年3月2日起至正式交付房屋时止按总房价584859元每天以万分之五计算的违约金给叶许娣（暂计至2019年12月2日止270天为78956.10元）；三、本案的诉讼费用由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2017年8月16日，叶许娣（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人叶许娣，通讯地址：广东省广州市越秀区***************，联系电话：134********4。丰怡公司将位于阳江市江城区***************出售给叶许娣，该商品房已由阳江市住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为阳预许证字20****0号，预测建筑面积共112.82平方米；总价款为584859元；付款方式为公积金贷款，买受人应当于2017年8月16日前支付首期房价款175859元，占全部房价款的30%，余款409000元向出卖人指定按揭银行申请贷款支付。第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。如买受人未按出卖人书面通知之收楼日办理收楼手续的，买受人同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同还约定了其他条款，丰怡公司与叶许娣均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，叶许娣按约定付清了购房款共584859元给丰怡公司。双方于2020年2月10日签订《房屋交接确认书》。至此，叶许娣认为丰怡公司逾期交房，已侵犯其合法权益，遂向一审法院起诉，请求如诉称。丰怡公司为证明涉案商品房已竣工验收合格，提交《建设工程规划条件核实合格证》《单位工程竣工验收报告》及《竣工验收备案表》为证。叶许娣对此不予确认，认为该证据只能证实丰怡公司向有关部门进行验收，但政府部门还未出具验收合格的备案证明。丰怡公司为证明已通过快递形式通知叶许娣收楼，提交快递单及《房屋交付通知书》为证。该通知书载明：“叶许娣先生/女士惠鉴：承蒙购买丰怡豪庭**幢**4房，该房屋已经具备合同约定的交付条件。请携带以下资料，于2019年10月31日前往丰怡豪庭物业管理处办理交付手续”。落款为丰怡公司，日期为2019年10月29日。叶许娣对该份证据的真实性予以认可，但认为丰怡公司发出通知书时，涉案商品房未达到交付条件，故并未前往收房。一审法院认为，叶许娣与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为丰怡公司是否构成逾期交房，逾期交房违约金应如何计算。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，丰怡公司应当在2018年12月31日前向叶许娣交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，丰怡公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，叶许娣有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由丰怡公司承担。丰怡公司为证明涉案商品房已竣工验收合格所提交的《建设工程规划条件核实合格证》《单位工程竣工验收报告》及《竣工验收备案表》，叶许娣认为该证据只能证实丰怡公司向有关部门进行验收，但政府部门还未出具验收合格的备案证明，对叶许娣的质证意见予以采纳。丰怡公司虽于2019年10月29日向叶许娣邮寄送达《房屋交付通知书》，但未能举证证明涉案商品房于当时已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，应承担举证不能的法律后果。叶许娣在诉讼中确认涉案商品房于2020年1月18日交付使用，丰怡公司已构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。根据合同约定，逾期交房违约金应按逾期时间分别处理（不作累加），逾期超过60日后，丰怡公司应按日计算向叶许娣支付全部房价款万分之五的违约金。丰怡公司辩称该违约金的违约过高请求予以调低，酌情调整为按日万分之二点五计算。逾期交房期间从2019年1月1日起至2020年2月10日止共406天，丰怡公司应支付逾期交房违约金59363.19元（584859×0.00025×406）给叶许娣。丰怡公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法作缺席判决。综上所述，叶许娣请求丰怡公司支付逾期交房违约金，应予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金59363.19元给叶许娣；二、驳回叶许娣的其他诉讼请求。一审案件受理费1018元，由叶许娣负担340元，丰怡公司负担678元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。双方当事人对一审判决认定丰怡公司构成逾期交房违约不持异议，本院予以确认。叶许娣与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题为涉案商品房的逾期交房违约金应如何计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，叶许娣未对逾期交房所造成的实际损失提供证据予以证实，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，以当地同地段同类型房屋的租金水平作为认定叶许娣的损失的参考标准。叶许娣与丰怡公司在《商品房买卖合同（预售）》约定如果因出卖人的原因造成房屋逾期超过60日交付，买受人要求继续履行合同的，“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”，意味着丰怡公司每日应承担的逾期交房违约金为292.43元（584859元×0.0005），即丰怡公司每月应承担的逾期交房违约金为8772.90元（292.43元×30天），明显超过当地同地段同类型房屋的租金水平，故一审法院根据公平原则和诚实信用原则，酌定将逾期交房的违约金调整为按日万分之二点五计算并无不妥，本院予以维持。因叶许娣确认丰怡公司于2020年1月18日将涉案商品房交付给其使用，一审将逾期交房违约金计至其实际收房之日止，并判决丰怡公司支付逾期交房违约金59363.19元给叶许娣，处理并无不妥，本院予以维持。丰怡公司上诉请求将逾期交房违约金调整为按总房价的0.5%计算，缺乏依据，应不予采纳。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1284元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年七月二十八日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。