湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0503民初879号原告：宜昌市佳维物业有限公司，住所地宜昌市伍家岗区日新里**。统一社会信用代码91420500728306993E。法定代表人：周敬。委托诉讼代理人：阮永才，该公司员工。被告：王红丽，女，1971年8月27日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：阮敬东，系王红丽父亲。宜昌市佳维物业有限公司（以下简称佳维物业公司）与王红丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，适用简易（小额诉讼）程序于2020年7月28日公开开庭进行了审理。佳维物业公司的委托诉讼代理人阮永才、王红丽及其委托诉讼代理人阮敬东均到庭参加诉讼。庭审中，当事人申请庭外调解，未能达成一致。本案现已审理终结。佳维物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令王红丽向佳维物业公司支付2011年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费7647.5元（108个月）；2、王红丽向佳维物业公司支付所欠费金额的违约金3372.4元（依照人民银行同期贷款年利率4.9%）；3、王红丽承担本案全部诉讼费用。事实和理由：王红丽于2010年5月27日持宜昌市房屋拆迁安置公司经营部出具的《民益家园业主办理入住手续联系单》办理了民益家园12号楼4单元502号房入住手续，该套房屋建筑面积为166.15平方米。依据“民益家园临时管理规约”1.由宜昌迅昌物业管理有限责任公司负责本小区的前期物业服务，2.物业服务费按房屋建筑面积缴纳（按年收缴）：住宅物业服务费：0.4元/平方米·月。2015年2月5日，佳维物业有限公司（甲方）与宜昌迅昌物业管理有限责任公司（乙方）吸收合并，合并后，存续公司名称为“佳维物业公司”。佳维物业公司依约为王红丽提供了物业服务履行了自己的义务，但是王红丽从2011年6月1日起至今就再未依约向佳维物业公司缴纳物业服务费。佳维物业公司认为王红丽拖欠物业服务费的行为已经严重违背了合同约定，也严重影响到了佳维物业公司的正常物业管理与经营，并侵犯了其他正常缴费业主的共同利益。佳维物业公司为维护其合法权益，遂向本院提出诉讼请求。王红丽辩称，佳维物业公司所言答辩人欠物业费、违约金，在诉状事实和理由中多次提到佳维物业公司依约为答辩人提供了物业服务，履行了实际义务，但事实并非如此。答辩人所有的房屋存在以下问题，一是楼上左边房屋一下雨就渗水，导致墙面涂料脱落，地面积水；二是客厅水管破裂，导致客厅、卧室墙壁涂料脱落，并下渗到楼下住户；三是客厅新装修的钢化玻璃被人为弄坏，一直残存，每次下雨雨水都会进客厅，让人不能安生；四是大门防盗的铁门铁锁被人弄坏，无法保证安全；五是楼顶漏水严重，前面两间房屋下渗严重。上述五项问题，答辩人多次向佳维物业公司反馈，但佳维物业公司均无动于衷视而不见充耳不闻，采取三不主义，即不闻不问不管，佳维物业公司并未为王红丽提供物业服务，未履行义务。由于佳维物业公司在物业服务上的不作为，造成王红丽至今无法入住的现实，被迫在外租房居住，自2014年6月14日到2020年6月14日，已长达六年，目前还得长住下去，按每月房租1500元计算，6年支付租金10.8万元，王红丽要求佳维物业公司赔偿租金10.8万元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月1日，宜昌市房屋拆迁安置公司（甲方）与宜昌市迅昌物业有限责任公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定由宜昌市迅昌物业有限责任公司为“民益家园”小区提供物业服务。《民益家园临时管理规约》载明“……本物业管理区域内，物业服务费按建筑面积每平米每月0.4元由产权人承担（暂定一年），不包括房屋共用部分、共用设施设备大中修、更新、改造等及业主（业主使用人）的人身、财产的保险、保管业务费用，楼道路灯电费，生活垃圾清运费。业主（住户）应按照物业服务协议的约定按时足额缴纳物业服务费用。物业服务费用是物业服务生活正常开展的基础，涉及全体业主（住户）的共同利益，业主（住户）应积极倡导欠费业主履行缴纳物业服务费用的义务。……”2010年5月27日，王红丽持宜昌市房屋拆迁安置公司经营部出具的《民益家园业主办理入住手续联系单》办理了民益家园12号楼4单元502号房屋（房屋建筑面积为166.15㎡）的入住手续，并签署《承诺书》一份，载明“本人为‘民益家园’小区的买受人，为维护本物业区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读《民益家园临时管理规约》（以下称‘本临时管理规约’）；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约；三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时，要求取得物业接收人签署本临时管理规约承诺书并送交物业服务企业，物业服务企业收到物业接收人签署的承诺书前，本承诺继续有效。”期间，宜昌市迅昌物业有限责任公司依约履行管理服务义务，王红丽交纳了办理交房手续前的物业服务费用。嗣后，王红丽因案涉房屋自交房后、在装修期间便出现漏水现象，王红丽因房屋质量问题与宜昌市迅昌物业有限责任公司发生纠纷，双方协商未果。自2011年6月1日后，王红丽未依约交纳物业管理费用。2014年12月9日，宜昌市迅昌物业有限责任公司与佳维物业公司签订《合并协议》，由佳维物业公司吸收宜昌市迅昌物业有限责任公司而继续存在，负责为“民益家园”小区提供物业服务。2017年7月28日，因王红丽拒不支付尚欠的物业服务费用，佳维物业公司委托湖北钧信律师事务所送达《律师函》，向王红丽催收物业服务费用。随后，佳维物业公司催收未果，遂诉至本院。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，宜昌市房屋拆迁安置公司通过书面协议的方式，委托宜昌市迅昌物业有限责任公司为“民益家园”小区提供物业服务，佳维物业公司与宜昌市迅昌物业有限责任公司吸收合并后，应由佳维物业公司承继相应的权利义务。王红丽作为业主，并出具了遵守《民益家园临时管理规约》的承诺书，其在接受物业公司提供物业管理服务后，应当按照《民益家园临时管理规约》中0.4元/平方米/月的标准支付相应物业服务费用。虽然王红丽辩称佳维物业公司未履行物业服务义务，但其提出的房屋漏水、房屋玻璃炸裂、自用门锁损坏等问题，均属于业主专有部分的维修、修养、管理，而物业服务公司的服务内容是对房屋共用部分及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。佳维物业公司在物业管理期间提供了卫生清理、垃圾清运、照明维修、绿化维护等物业服务，使得案涉小区维持基本的运转。故王红丽提交的证据不足以证明其辩驳理由，其本人应承担举证不能的后果，王红丽以房屋漏水、房屋玻璃炸裂、自用门锁损坏为由拒付物业服务的辩驳理由，本院不予采信。王红丽应当向佳维物业公司支付2011年6月1日至2020年5月31日期间物业管理费用7177.68元（166.15㎡×0.4元/㎡/月×108月）。现双方当事人均认可案涉房屋存在漏水的问题，但房屋是否存在质量问题与物业服务合同非同一法律关系，可由王红丽查明漏水原因后，向直接侵权人另案主张相应损失。考虑到王红丽并非无故恶意拖欠物业服务费用，且双方未明确约定违约责任的承担方式及计算标准。故佳维物业公司要求王红丽支付违约金3372.4元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定,判决如下：一、被告王红丽于本判决生效之日起十日内向原告宜昌市佳维物业有限公司支付物业服务费7177.68元；二、驳回原告宜昌市佳维物业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32元，已减半收取。由被告王红丽负担。本判决为终审判决。审判员 慎 茜二〇二〇年八月十日书记员 聂笑天