安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初2288号 原告：陶红，女，1968年2月27日出生，汉族，淮南职业技术学院教师，住安徽省淮南市田家庵区。 被告：安徽省旭日房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区繁华大道明珠广场**，统一社会信用代码913401007199983931。 法定代表人：张茂卜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：夏海峰，男，该公司员工。 原告陶红与被告安徽省旭日房地产开发有限公司（以下简称旭日公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告陶红、被告旭日公司的委托诉讼代理人夏海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陶红向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照年租金为商铺销售总价3%的标准支付原告2019年2月9日至2020年4月8日商铺占有使用费14564元；2.判令被告还原并返还原告独立产权商铺；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年11月，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买家乐福时代广场（后更名为时代广场）二层商铺一套，铺号294，建筑面积20.79平方米。2017年6月，经过法院的调解，被告返还拖欠几年的房租，2018年2月9日至2019年2月8日的房租经法院作出终审判决后被告仍迟迟不予履行，现被告又拖欠了一年多的房租。被告的不诚信行为，严重影响到了原告的工作生活，请法院判令被告恢复商铺原貌归还原告。 旭日公司辩称，1.原告诉求的2019年2月9日至2020年4月8日的商铺费用，即为旭日公司就淮南时代广场负一、一二层商业接受两个理事会委托后产生的经营收益。按委托函件约定的支付标准，原告的经营收益2019年2月9日至2020年2月8日应支付3815元(2019年2月9日至2020年2月8日因受疫情影响，全年支付11个月收益，本款项因原告没有到我公司办理确认手续，相关费用暂未支付。后续时间段的收益应于2021年2月8日到期后支付，同时应扣除因疫情未能营业时间段收益)。2.原告要求判令返还独立产权商铺的请求不能成立。因为就原告诉求的返还商铺事宜，我公司系接受两个理事会的委托对原告的商铺所位于的淮南时代广场进行统一的运营管理。淮南时代广场负一、一二层商业纳入统一经营管理的商铺铺数为632间，其中我公司自有40间，其他业主为592间，对应的业主人数为542人，截止2020年3月，共计有314铺、276名业主签署确认单认可业主理事会的委托。而两个理事会也是在获得超过半数的业主认可的情况下向我公司作出委托的，因此两个理事会委托我公司进行统一运营管理是符合大部分业主的利益的。由此，原告作为业主之一理应受相关委托条件的约束。同时按委托条件载明的支付标准(即2018年2月9日-2021年2月8日的支付标准分别为0.8％、1％、1.2％)，即为我公司应向原告支付经营收益的标准。在委托期满，我公司不再受托经营时，自然会将房屋返还给两个理事会及原告。3.因原告诉求不能成立，相关诉讼费用应由原告自行承担。基于以上事实与理由，请求法院驳回原告的诉讼请求。开庭后，旭日公司明确答辩意见，认为因受疫情影响，应减免4个月左右的收益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的淮南新天地1楼137铺业主陈鹏和商家签订的经营管理委托合同书、确认书、补充协议各一份。本院经审查认为，按照该组证据计算新天地中央广场陈鹏户的租金为总房款的4%，但不能以此证明家乐福时代广场的租金点位。 2.原告提交的商场照片、淮南市中级人民法院民事判决书一组。本院经审查认为，对该组证据的真实性依法予以确认。 3.被告提交的2019年2月26日给安徽省旭日房地产开发有限公司的复函一份。本院经审查认为，该证据能够证明在《委托经营管理合同》到期后双方重新协商的委托经营期限再次到期前后旭日公司与业主理事会及部分业主进行协商与沟通的情况，对该事实本院依法予以确认，但到期后商铺是业主自主经营还是继续委托经营应由广大业主决定，该复函能否代表广大业主的共同意愿，本院将结合全案证据综合认定。 4.被告提交的因疫情减免租金的函件及网页截图一组。本院经审查认为，对家乐福时代广场的运营公司因疫情减免商户部分租金的事实依法予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年11月，陶红购买旭日公司开发的家乐福时代广场二层294号商铺，建筑面积20.79平方米，商铺销售总价为416133元，并与旭日公司签订委托经营管理合同，将该商铺委托给旭日公司统一经营管理。 2010年2月9日，家乐福时代广场对外正式营业。 2010年9月17日，陶红取得家乐福时代广场294号商铺的房地产权证书。 2016年2月8日，家乐福时代广场的委托经营管理合同全部到期。 2016年中旬左右，家乐福时代广场商铺的业主因旭日公司未能按照合同约定支付租金陆续诉至法院，要求旭日公司支付租金、滞纳金并还原归还商铺。后大部分案件经法院调解，双方达成调解协议，对《委托经营管理合同》期限内及到期后两年的经营收益重新协商确定，调解协议还写明“2018年2月9日之后的委托经营由双方另行协商确定”；部分案件经法院调解后撤诉并在庭外自行达成和解；少部分案件本院经审理后作出判决，即判决家乐福时代广场商铺业主与旭日公司合同到期后即2016年2月8日后的费用酌定参照大多数调解的点位以及庭外大量业主自行和解签订的“解决方案”即2016年2月9日至2017年2月8日按照商铺销售总价的1%、2017年2月9日至2018年2月8日按照商铺销售总价的1.5%的标准认定。 2019年2月26日，家乐福时代广场一楼、二楼业主理事会及负一楼业主理事会给旭日公司复函，写明：“1.同意继续委托贵公司对淮南时代广场负一、一二层商场进行统一经营管理，为期三年，即2018年2月9日起至2021年2月8日止。在此三年经营期内，第一年支付业主收益0.8%，第二年支付业主收益1.0%，第三年支付业主收益1.2%。2.本轮委托期满时，贵方需提前三个月再行同业主及理事会协商商场后续经营的相关问题。3.贵公司须在2019年5月9日前把欠款（贵司承诺兑付业主的第三个年度的欠款）清偿完毕”等内容。 2019年7月10日，陶红因旭日公司再次拖欠2018年2月9日至2019年2月8日的收益而诉至法院，本院经审理判决旭日公司按照购房销售总价的1.5%支付该年度收益。 2020年1月份以来，全国爆发新型冠状病毒××疫情，我国政府采取最有力的疫情防控措施。2020年1月24日，安徽省启动重大公共卫生事件一级响应。2020年2月25日，安徽省将新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为省级二级响应。2020年3月15日，安徽省将新冠××疫情防控应急响应级别由省级二级响应调整为省级三级响应。 2020年6月4日，陶红再次诉至法院，请求判如所请。 另查明：根据之前审理的同类案件，家乐福时代广场负一层约246铺、业主人数约206户，一层约225铺、业主人数约178户，二层约246铺、业主人数约223户，三个楼层总计约717铺、业主人数约603户（扣除三个楼层重复计算的业主人数）。其中，一层225铺中包括沿朝阳路的商铺、消防通道两侧的商铺及家乐福后场电玩城区域的商铺共约83铺、业主人数约69户（包括与其他楼层重复计算的业主人数2户）。 再查明：经统计，旭日公司在之前同类案件中提交的签署同意由其继续经营三年的《业主确认单》的人数，负一层约为117户，一层约为48户，二层约为92户，合计约255户(扣除三个楼层重复计算的业主为张茂卜的2次)；2020年以来截至2020年8月12日，家乐福时代广场业主要求旭日公司支付租金、返还商铺的同类案件已受理约98件，其中，负一层约26件，一、二层约72件；既未起诉要求返还商铺又未签署同意由旭日公司继续经营三年的《业主确认单》的人数约250户，其中，负一层约63户，一、二层约187户。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告要求还原并返还商铺的诉请能否支持？二、原告要求被告支付2019年2月9日至2020年4月8日期间的商铺占有使用费的主张有无依据，数额如何确定？ 关于争议焦点一：原告要求还原并返还商铺的诉请能否支持？ 关于应否返还商铺，物权法规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。合同法又规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，陶红与旭日公司的委托经营期限即租赁期限截止到2018年2月8日，在租赁期限届满后，家乐福时代广场的部分业主同意继续委托旭日公司统一运营。陶红系涉案商铺的所有权人，但涉案商铺只是家乐福时代广场负一、一、二层众多商铺中的一间，该众多商铺形成统一的整体，没有分隔，为产权分割式商铺。所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺，为有利于不动产整体功效的发挥，所有权人行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。经审查，因家乐福时代广场负一层商铺整体已停止经营并已进行分隔，而一、二层商铺至今仍在整体经营，负一层与一、二层情况不同，关于商铺的返还事宜不宜作为整体一并处理，而应根据实际情况区别处理。家乐福时代广场同意继续委托旭日公司统一运营的业主人数一、二层合计约140户，租赁期限于2018年2月8日再次届满后既未起诉要求返还商铺又未签署同意由旭日公司继续经营三年的《业主确认单》的人数一、二层约187户左右，该部分业主对旭日公司继续使用租赁物没有提出异议，该部分业主与旭日公司之间的租赁关系继续有效并延续履行。综合以上数据，同意旭日公司继续使用一、二层商铺的业主约327户（140+187），已超过一、二层总业主人数401户（其中一层商铺中沿朝阳路的商铺、消防通道两侧的商铺及家乐福后场电玩城区域的商铺业主人数约69户）的半数。且家乐福时代广场一、二层目前处于经营中，陶红要求旭日公司恢复原状并返还商铺，会影响商场整体功能的发挥，导致商户无法继续经营，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。因此，尽管陶红拥有涉案商铺的所有权，其要求恢复原状并返还商铺的诉讼请求因不符合多数业主的整体意志，缺乏依据，本院依法不予支持。 关于争议焦点二：原告要求被告支付2019年2月9日至2020年4月8日期间的商铺占有使用费的主张有无依据，数额如何确定？ 法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，陶红与旭日公司之间的合同于2016年2月8日到期后，双方通过协商重新确定两年的租赁期限，在2018年2月8日再次到期后，旭日公司继续使用陶红的商铺是事实，陶红系该商铺产权人，享有收益权，旭日公司应支付陶红相应费用。关于支付费用的标准，应结合同类案件数年来的诉讼情况以及生效判决所确定的2017年2月9日至2018年2月8日期间的经营收益点位，即家乐福业主与旭日公司合同于2018年2月8日再次到期后的经营收益延续按照商铺销售总价的1.5%支付。关于旭日公司辩称应按照总房款的0.8%、1%、1.2%支付经营收益的辩解意见，本院认为，在租赁期限于2018年2月8日再次届满后旭日公司与业主就继续经营及收益等事项再次沟通，但是经统计，同意旭日公司按照2018年2月9日至2021年2月8日期间每年依次为商铺销售总价的0.8%、1%、1.2%的标准支付收益的三个楼层商铺业主约255户，并未超过三个楼层总业主人数603户（其中一层商铺中沿朝阳路的商铺、消防通道两侧的商铺及家乐福后场电玩城区域的商铺业主人数约69户）的半数，旭日公司并未提供充分证据证明按照商铺销售总价0.8%、1%、1.2%的标准支付收益符合多数业主的整体利益，其该项辩称缺乏依据，本院依法不予采信。 关于旭日公司辩称，因受疫情影响，应减免4个月左右收益的辩解意见，本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）（二）对与疫情有关的合同纠纷的审理作了相关规定，其中指导意见（二）第6条第二款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。众所周知，新型冠状病毒××疫情属于全国突发公共卫生事件，本次疫情爆发突然，影响范围广，严重程度高，为了公众的生命健康安全，全国各地均采取一系列强力疫情防控措施，企业停产停工，居民居家隔离，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠××疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力。疫情期间，企业不惜营业收入的大幅降低，积极响应疫情防控措施，暂停营业或缩短营业时间，是承担社会责任的一种方式。灾难面前，如出租人能与承租人相互理解、友好协商、共担风险、守望相助，合理分摊损失，适当减免租金，实为雪中送炭，不仅能缓解经营者的经营压力，助力企业复工复产，更能体现出租人与承租人合作共赢、战胜疫情、携手共渡难关、共克时艰的担当和大义精神。本案中，旭日公司在疫情期间为了减少人群聚集、降低疫情传播风险，按照相关政策规定暂停营业，营业收入势必减少，此时，旭日公司本着互帮互助、相互扶持的精神给予相关商户部分租金减免，在此情况下，相关损失由原、被告双方共同分担更符合情理，旭日公司的上述辩称，合理部分，本院依法予以采纳。本院根据公平和诚实信用原则，结合疫情影响期限、影响程度等实际情况酌定减免1.5个月租金，本案商铺自2019年2月9日至2020年4月8日止的经营收益计算为6502元（416133元×1.5%÷12个月×12.5个月＝6502元）。陶红主张的占有使用费，实为经营收益，合理部分，本院依法予以支持。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条、第七十条、第七十一条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》一、二、三，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告安徽省旭日房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陶红自2019年2月9日至2020年4月8日期间的经营收益6502元； 二、驳回原告陶红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费164元，由原告陶红负担91元（已交纳），被告安徽省旭日房地产开发有限公司负担73元（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  李 干 审 判 员  郝荣琦 人民陪审员  李 云 二〇二〇年八月二十四日 书 记 员  张 瀚 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国物权法》 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》 一、充分发挥司法服务保障作用。各级人民法院要充分认识此次疫情对经济社会产生的重大影响，立足统筹推进疫情防控和经济社会发展工作大局，充分发挥司法调节社会关系的作用，积极参与诉源治理，坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面，坚持调解优先，积极引导当事人协商和解、共担风险、共渡难关，切实把矛盾解决在萌芽状态、化解在基层。在涉疫情民事案件审理过程中，根据案件实际情况，准确适用法律，平衡各方利益，保护当事人合法权益，服务经济社会发展，实现法律效果与社会效果的统一。 二、依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。 三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理： （一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。 （二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。 （三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》 6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。 承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。