贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4574号上诉人（原审原告）：贵州省湄潭县乾开高科技有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县绿色食品工业园区以晴生态科技园**厂房**。统一社会信用代码：91520328569227752N。法定代表人：张庆华，经理。委托诉讼代理人：罗飞扬，广东嘉得信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李殿旭，广东嘉得信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州简能茶业开发有限公司，住所地：湄潭县黄家坝街道经济开发区**。统一社会信用代码：91520328MA6GRW3301。法定代表人：金龙，总经理。委托诉讼代理人：谭新，贵州宗圣律师事务所律师。上诉人贵州省湄潭县乾开高科技有限公司（以下简称乾开公司）因与被上诉人贵州简能茶业开发有限公司（以下简称简能公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2020）黔0328民初1177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。乾开公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项;2.改判被告贵州简能茶业开发有限公司向原告贵州省湄潭县乾开高科技有限公司支付房屋占有使用费（按照年租金660000元的标准，自2020年3月22日计算至实际搬离之日止）；3.改判被告贵州简能茶业开发有限公司向原告贵州省湄潭县乾开高科技有限公司支付基本电费294000元（基本电费按照每月19600元标准，自2019年1月计算至2020年3月21日）；4.将贵州省湄潭县人民法院（2020）黔0328民初1177号民事判决书第一项：“限被告贵州简能茶业开发有限公司于本判决生效后三十日内将租用的位于湄潭经济开发区内的房屋、场地返还原告贵州省湄潭县乾开高科技有限公司”变更为：“解除原告贵州省湄潭县乾开高科技有限公司与被告贵州简能茶业开发有限公司签订的《场地租赁协议》及《简能茶叶补充协议》，限被告贵州简能茶业开发有限公司于本判决生效后十五日内将租用的位于湄潭经济开发区内的房屋、场地返还给原告贵州省湄潭县乾开高科技有限公司”；4.将贵州省湄潭县人民法院（2020）黔0328民初1177号民事判决书第二项：“限被告贵州简能茶业开发有限公司于本判决生效后三十日内一次性支付所欠原告贵州省湄潭县乾开高科技有限公司租金人民币660000元，并从2019年3月22日起到2019年8月2日止按照中国人民银行同期贷款利率计算支付违约金，从2019年8月21日起到支付完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付违约金”变更为：“限被告贵州简能茶业开发有限公司于本判决生效后三十日内一次性支付所欠原告贵州省湄潭县乾开高科技有限公司租金人民币660000元及利息（利息以拖欠的租金660000元为基数，按照年利率24%的标准自2019年3月22日计算至全部款项实际清偿之日止）”；6.本案一、二审诉讼费由被上诉人贵州简能茶业开发有限公司承担。事实和理由：1.涉案《场地租赁协议》的合同期限为三年，并非一审法院认定的两年，简能公司未按照合同约定支付租金和水电费，乾开公司有权解除租赁合同并请求简能公司支付房屋占有使用费。涉案《场地租赁协议》租赁期限于2021年3月21日到期。在承租期间,简能公司未按照合同约定支付租金和水电费，经乾开公司多次催告仍未支付，乾开公司有权根椐合同约定和法律规定解除租赁合同。乾开公司于2020年3月19日向简能公司寄送《催告函》，因此乾开公司主张《场地租赁协议》于2020年3月21日解除。在机赁合同解除后，简能公司仍未将涉案房屋和场地返还给乾外公司，乾开公司有权按照合同约定租金支付标准请求简能公司支付房屋占有使用费。一审法院不支持乾开公司请求支付房屋占有使用费没有事实和法律依据。根据我国《民事诉讼法》及相关司法解释规定，为确保诉讼的顺利审理和执行阶段得以执行，权利人有权请求人民法院对债务人名下财产进行保全查封，该权利是法律赋予当事人的一项基本权利，权利人不应因申请保全而丧失相关实体权利主张。2.简能公司应按照合同约定向乾开公司支付2019年1月至2020年3月期间的基本电费294000元。关于独立变压器问题。双方仅在《场地租货协》第四条第2款约定：“甲方给乙方所租赁的场地设立独立用水计量表，”双方没有在协议中约定简能公司为乾开公司设立独立用电计量表。因此，在《场地租赁协议》项下，乾开公司只要确保简能公司因茶叶加工生产用电需求即可，并不需要为简能公公司开设一台独立的变压器。其次，简能公司在承租期间，从未对用电问题向乾开公司提出任何异议。关于停工停产问题。一审法院认为，简能公司在2018年11月就已经停产，没有实际用电，据此，不予支持乾开公司清求支付基本电费的诉讼请求。乾开公司认为，一审法院对该事实和因果关系的认定没有事实依据，属于事实认定不清和错误。首先，在《场地租赁协议》及补充协议中，原被告并没有约定简能公司停工停产就可以拒绝支付基本电费，本案中基本电费和实际电费已实际产生，且已由乾开公司向供电公司代为交付。其次，《补充协议书》第二条预定：“乙方停止生产时，可申请报停。”，本案中，简能公司主张其已停工停产，但没有提交任何证据证明，也从未通知乾开公司或提出申请。因此简能公司应当按照合同约定向乾开公司支付基本电费及迟延支付的违约金。3.简能公司应当按照年利率24%的标准向乾开公司支付迟延支付租金及基本电费违约金。本案中，乾开公司与简能公司签订的《场地租赁协议》约定，简能公司未按照约定支付租金和水电费的，应当按照日千分之五向乾开公司支付违约金。参照《九民会议纪要》的相关规定和精神，在非借贷类合同纠纷中，不能简单按照借贷利率认定违约金是否过高及进行调整,而应根据实际损失、当事人违约过错程度、合同履行情况等方方面情况予以认定和调整。一审法院简单按照人民银行同期贷款利率和银行同业拆借利率标准调低违约金，属于法律适用错误。简能公司辩称：1.上诉人在提起诉讼后，向法院就被上诉人在租赁场地的设备申请了查封保全，未经法院的许可，在判决书生效以前对上诉人也无法履行设备搬迁以及交付返还租赁房屋的义务。2.关于基本电费的支付，因为被上诉人在2018年就因为原法定代表人去世导致生产经营活动停止至今，被上诉人并没有产生实际经营电费，因此由被上诉人支付该电费没有事实依据，不符合理由。3.一审法院调整违约金是合理的。乾开公司向一审法院起诉请求：1.要求解除与被告简能公司的《场地租赁协议》和《简能茶业补充协议书》，并将房屋退还；2.要求被告简能公司支付2019年3月22日至2020年3月21日的租金660000元；3.要求被告简能公司以1898元/天的标准支付房屋占有使用费，从2020年3月22日起计算至被告简能公司设备撤离现场止。4.要求被告简能公司支付2019年1月至2020年3月21日的基本电费294000元，并从2020年3月22日起至被告简能公司设备撤离现场止继续按653元/天的标准支付基本电费；5.要求被告简能公司以租金660000元和基本电费294000元为基数支付违约金；6.要求被告简能公司承担诉讼费、保全费。一审法院认定事实：原告乾开公司是登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），具有企业法人资格，其经营范围包括平板显示器件的研发、生产及销售、货物材料和技术进出口业务；被告简能公司是登记设立的有限责任公司（自然人独资），具有企业法人资格，其经营范围包括茶叶种植、生产、销售。2018年3月22日，原告乾开公司（甲方）与被告简能公司（乙方）订立《场地租赁协议》，乙方租用甲方位于湄潭经开区内的房屋、场地用于办公和茶叶加工，协议约定的与本案有关的主要内容有：1、办公用房面积约155.5㎡、场地面积约8160㎡；2、租期3年，从2018年3月22日起至2020年3月21日止；3、每年租金660000元；4、乙方向甲方交纳基本电费保证金40000元；5、第二年租金与第一年租金相同，第三年的租金在第二年的租金总额基础上递增5%，第二年、第三年的租金应在对应的年度开始的1个月前一次性支付；6、装修及安装设备，不得破坏甲方现有的场地主体结构；7、甲方协助乙方在租赁场地安装独立的水、电表，车间的线路由乙方根据设备和装修需要自行改造，但需事先征得甲方书面同意；8、乙方根据自身用电负荷，需要启用甲方一台变压器，甲方协助乙方启动一台800**变压器，乙方承担变压器的基本电费费用；9、甲方协助乙方设立独立用水、用电计量表，保障乙方用电、用水正常；10、乙方按时支付租金、交纳水电费（电费根据乙方实际用电量由乙方提前向甲方预付）、维护费用；11、若乙方拖欠租金、水费、电费、保证金等费用，每逾期一日，按合同总租金的千分之五支付违约金。《场地租赁协议》订立后，双方开始履行约定义务，乙方向甲方交纳了基本电费保证金40000元和第一年的租金。2018年8月7日，双方订立《简能茶叶补充协议书》，补充约定的主要内容为：1、从2018年8月1日起，基本电费按19600元／月交纳，在当月27日前付清，次月4个工作日前由甲方提供上月乙方电费付款金额发票；2、甲方及其所属公司项目启动时，乙方要独立承担800ＫＷ变压器的基本电费及维护保养费用（按供电公司标准收费）。合同订立后，原告乾开公司与被告简能公司一直共用一台变压器，直至被告简能公司停产。被告简能公司生产经营到2018年10月，因其原法定代表人死亡，停止生产经营活动至今。被告简能公司的基本电费和电费交纳至2018年11月，2019年3月22日至2020年3月21日的租金未支付。原告乾开公司经书面催讨未果，遂向本院提起诉讼。诉讼中，根据原告乾开公司的申请和提供的担保，本院对被告简能公司放置于租赁场地内的财产（机器设备）采取了保全措施。一审法院认为，当事人应当诚实守信，依约履行义务，保证实现双方的合同目的。本案中，原告乾开公司与被告简能公司于2018年3月22日订立的《场地租赁协议》和2018年8月7日订立的《简能茶叶补充协议书》，内容明确具体，权利义务对等，表现了双方的真实意思，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害他人利益，应当是有效的合同，双方应严格履行约定义务。双方《场地租赁协议》约定的租赁期限虽为3年，但同时又约定具体的租期从2018年3月22日起至2020年3月21日止，实际租期只有2年，所以，到原告乾开公司提起诉讼时，租赁合同期限已经届满，双方未继续订立或者履行合同，双方的主合同《场地租赁协议》及从合同《简能茶叶补充协议书》已经于2020年3月21日失效，双方的权利义务已经终止，可以进行清算，无须判决解除，由此，原告乾开公司请求解除合同缺乏依据，对其该项诉讼请求不予支持。合同期限届满，被告简能公司本应将租赁使用的房屋、场地归还原告乾开公司，否则，应按不定期租赁继续计算支付租金，但2020年3月是新冠肺炎病毒疫情严重阶段，到原告乾开公司于2020年4月1日提起了诉讼这期间的租金（即原告乾开公司主张的房屋占有使用费），因存在不可抗力因素，被告简能公司可以不予支付。原告乾开公司起诉后，申请对被告简能公司的机器设备进行保全，一审法院依法采取保全措施，将被告简能公司的机器设备原地查封，导致被告简能公司无法清场归还房屋和场地，原告乾开公司要求被告简能公司支付财产查封期间的“房屋占有使用费”缺乏依据，不予支持。关于原告乾开公司要求被告简能公司支付2019年1月到2020年3月21日基本电费的请求，基本电费是供电部门向变压器使用人按照一定标准收取的费用，由于原告乾开公司未为被告简能公司安装独立的变压器，与被告简能公司共用一台变压器，而被告简能公司承担基本电费的前提是使用了变压器，但被告简能公司在2018年11月就已经停产，没有用电，且被告简能公司未主张返还基本电费保证金40000元，已经承担了未支付基本电费的违约责任，所以，对原告乾开公司要求被告简能公司支付2019年1月到2020年3月21日基本电费及违约金的诉讼请求不予支持。原告乾开公司要求被告简能公司支付2019年3月22日到2020年3月21日的租金660000元，被告简能公司承认未支付，依照双方合同的约定，被告简能公司应当在当年租期开始计算的1个月前（2019年2月22日前）就支付，而被告简能公司早在新冠肺炎病毒暴发前一年就因迟延履行而违约，新冠肺炎病毒疫情不是导致被告简能公司支付租金违约的原因，所以，对被告简能公司主张不可抗力从而要求减免部分租金的抗辩理由不予采纳，被告简能公司应当支付所欠原告乾开公司的租金660000元。被告简能公司应当支付而未支付租金，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。双方约定以合同总租金数额的千分之五按日计算支付违约金，这一违约金计算比例确实太高，应予调整，对被告简能公司的这一抗辩理由予以采纳。为了平衡双方利益，从原告乾开公司主张的2019年3月22日起到2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金、从2019年8月21日起到支付完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金较为公平合理。综上所述，原告乾开公司要求被告简能公司归还租赁物、支付欠付租金并承担依法计算的相应违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持。原告乾开公司对其其余诉讼请求举证不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、限被告贵州简能茶业开发有限公司在本判决生效后三十日内将租用的位于湄潭经开区内的房屋、场地返还原告贵州省湄潭县乾开高科技有限公司；二、限被告贵州简能茶业开发有限公司在本判决生效后三十日内一次性支付所欠原告贵州省湄潭县乾开高科技有限公司的租金人民币660000元，并从2019年3月22日起到2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款利率计算支付违约金，从2019年8月21日起到支付完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付违约金；三、驳回原告贵州省湄潭县乾开高科技有限公司的其余诉讼请求。案件受理费7815元，由原告贵州省湄潭县乾开高科技有限公司负担3800元，由被告贵州简能茶业开发有限公司负担4015元，财产保全申请费5000元，由被告贵州简能茶业开发有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人主张涉案合同的租赁期限是3年，只是因为笔误写成了“2018年3月22日至2020年3月21日”，上诉人同时主张合同于2020年3月21日解除，这与一审法院认定的合同期限是2018年3月22日至2020年3月21日并无差异，本院对一审法院的认定予以维持，即本案租赁于2020年3月21日终止。本院二审各方当事人争议的焦点问题为：1.被上诉人是否应当支付合同终止后的房屋占用使用费；2.被上诉人是否应当支付2019年1月至2020年3月期间的基本电费；3.一审法院判决被上诉人支付的违约金标准是否过低。关于被上诉人是否应当支付合同终止后的房屋占用使用费。因被上诉人机器设备均停放于租赁房屋内，上诉人在一审中对被上诉人的机器设备进行了查封，被上诉人不便搬动，又因为恰逢新冠肺炎疫情等因素影响，被上诉人处于停产状态，无法交付房屋并非被上诉人原因造成，一审法院未判决被上诉人支付合同终止后的房屋占用费，并无不当，本院予以维持。关于被上诉人是否应当支付2019年1月至2020年3月期间的基本电费问题。因双方约定上诉人要协助被上诉人启动一台800**的变压器，由被上诉人承担基本用电费用，但上诉人并未向被上诉人安装独立的变压器，承担基本用电费用的前提是使用了变压器，被上诉人与他人合用变压器，于2018年11月即处于停产阶段，没有用电，且被上诉人未向上诉人主张返还4万元用电保证金，上诉人也没有提供用电发票等证据证明被上诉人应当承担的用电费用，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但有法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，上诉人对此承担举证不利的后果，一审判决并无不当，本院予以维持。关于一审法院判决被上诉人支付的违约金标准是否过低的问题。虽然双方合同约定承租方未按照合同约定支付租金的，按照日千分之五支付违约金，约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”的规定，被上诉人可以请求调减，因2018年11月被上诉人即处于停产阶段，同时2020年1月开始爆发新冠肺炎疫情，大部分工商业都处于停产状态，一审法院结合双方的违约过错程度、合同履行情况等，将违约金调整为按照中国人民银行同期贷款利率以及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并无不当，本院予以维持。综上所述，贵州省湄潭县乾开高科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15630元，由贵州省湄潭县乾开高科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  文小琼审判员  何 亮审判员  陈文玉二〇二〇年八月二十七日法官助理徐星星书记员麻国林