贵州省松桃苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0628民初1575号 原告：田某强，男，1985年1月1日出生，土家族，住贵州省松桃苗族自治县。 原告：罗某，女，1988年5月17日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。 被告：贵州泰元房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市松桃苗族自治县麻阳街**。 法定代表人：罗显兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈连江，贵州锦江河律师事务所律师。 原告田某强、罗某与被告贵州泰元房地产开发有限公司（以下简称泰元公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告田某强、被告泰元公司的委托诉讼代理人陈连江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田某强、罗某向本院提出诉讼请求：1.判令泰元公司按照商品房买卖合同（编号2015003385）支付逾期办证违约金45944.09元（房屋总价款368437元×0.01%×1247日），并立即办理房产证转移登记手续；2.本案诉讼费由承担。事实和理由：2015年11月16日，田某强、罗某与泰元公司签订《商品房买卖合同》（编号2015003385）约定，田某强、罗某购买泰元公司位于松桃县房屋，房屋面积138.51㎡，房屋总价款368437元。合同签订后，田某强按约支付了全部房款368437元（含首付款74437元、银行按揭贷款294000元）。根据合同约定，泰元公司应于2017年1月1日前办理商品房转移登记的有关文书并交付田某强、罗某。但泰元公司至今未办理有关文书并予以交付，截至2020年5月31日，已逾期办理1247日，其行为已构成违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，泰元公司应当支付违约金45944.09元。为此，为维护自身合法权益，特提出如前所诉，请予以支持。 泰元公司辩称，第一，根据《商品房买卖合同》约定，田某强、罗某系委托泰元公司办理房产证转移登记，该委托关系并没有约定违约责任，且办理房产证转移登记不属于泰元公司职权行为，而是政府职权行为。第二，田某强、罗某起诉逾期办证视为逾期交付商品房转移登记相关文书并以此计算违约金已超过诉讼时效。综上，田某强、罗某的诉请不能得到支持，应予驳回，同时诉讼费应当由田某强、罗某自行承担。 本院经审理认定事实如下：2015年11月16日，田某强、罗某与泰元公司签订《商品房买卖合同》（编号2015003385）约定，田某强购买泰元公司位于松桃县房屋，房屋面积138.51㎡，房屋总价款368437元。合同签订后，田某强、罗某按约支付了全部房款368437元（含首付款74437元、银行按揭贷款294000元）。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：“转移登记。（一）出卖人（泰元公司）承诺于2017年01月01日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（田某强、罗某）。（二）出卖人不能在前款约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房登记有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”。涉案商品房已经交付给买受人尹江海使用,但至今未办理房屋所有权转移登记。 以上事实有田某强、罗某、泰元公司陈述及田某强、罗某提交的《商品房买卖合同》、《贵州省不动产查询结果》（受理编号202005260002975）、《个人贷款支付凭证》（凭证号1877085923000013）、《收款收据》（2份，编号分别为N00150281、N00150342）、《贵州省住宅专项维修基金专用收据》、《税收完税证明》等证据在卷佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，本案中，田某强、罗某与泰元公司签订《商品房买卖合同》（编号2015003385）约定，田某强、罗某购买泰元公司位于松桃县房屋。合同签订后，田某强、罗某按约支付了全部房款，泰元公司应当按约履行相应合同义务。 关于田某强、罗某主张泰元公司支付支付逾期办证违约金45944.09元（房屋总价款368437元×0.01%×1247日）并立即办理房产证转移登记手续的诉请，结合《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“转移登记。（一）出卖人承诺于2017年01月01日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房登记有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”的约定，泰元公司应于2017年1月1日前办理涉案商品房转移登记的有关文书并交付田某强、罗某，但泰元公司至今未按约办理涉案商品房转移登记的有关文书并予以交付，其行为已构成违约。同时，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，本案中，虽然双方约定自逾期之日起以已交房价款的万分之一按日计算违约金，但泰元房开公司已将房屋交付给田某强、罗某使用，田某强、罗某住房需求基本已得到保证，双方签订《商品房买卖合同》目的已经基本实现，泰元房开公司逾期商品房转移登记的有关文书的行为并未给田某强、罗某造成多大的实际损失，且考虑今年（2020年）年初新型冠状病毒疫情对房产开发销售影响、办证不能的客观情况，兼顾合同的履行情况、预期利益，本院酌定泰元房开公司支付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金8000元较为适宜。 关于泰元公司提出田某强、罗某诉讼请求中逾期办证违约金与事实理由中交付有关文书在合同中系不同的约定，《商品房买卖合同》中并没有约定逾期办证应当计算违约金的抗辩意见，本院认为虽然双方既在《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项、第（二）项中约定了交付办理商品房转移登记的有关文书及相应违约责任又在该条第（四）项中约定由田某强、罗某委托泰元公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，且在第（四）项中并未约定相应违约责任。该第（一）项、第（二）项与第（四）项约定彼此冲突，应视为约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，按照交易习惯，办理商品房权属转移登记一般是由出卖人直接提交给办理权属转移登记的行政机关，以达到买受人能自行前往办理即视为履行了相关义务。因此对于前述约定不明应认定为由泰元公司向相关行政机关提交了办理权属转移登记的文书或由泰元公司直接代理田某强、罗某向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记即视为其履行了相关义务。虽然由泰元公司直接代理田某强、罗某向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记的相关约定中并未约定违约责任，但是由于该约定与逾期交付办理转移登记的相关约定目的一致，本院认为可以参照逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的约定处理。因此，泰元公司该项抗辩意见不能成立，本院不予采纳。 关于泰元公司提出田某强、罗某主张办理商品房转移登记及交付有关文书已超过诉讼时效的抗辩意见，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护的民事权利诉讼时效期间为三年。法律另有规定的依照其规定。”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案中，截至田某强、罗某向本院提起诉讼时止，泰元公司仍未履行办理商品房转移登记或交付商品房转移登记有关文书的义务，违约事实持续性发生。因此，本案并未超过诉讼时效，泰元公司该项抗辩意见不能成立，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告贵州泰元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告田某强、罗某逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金8000元； 二、驳回原告田某强、罗某其他的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费474元（已减半收取），由原告田某强负担449元，由被告贵州泰元房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 员 吴欣刚 二〇二〇年八月二十四日 法官助理 龙寄兴 书 记 员 龙思俊