四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1402民初2007号 原告：成都金房物业集团有限责任公司，住所地：四川省成都市金牛区金房苑北路4—4—101。 法定代表人：林瑶。 委托诉讼代理人：童银，四川清正律师事务所律师。 被告：眉山市东坡区尚义镇人民政府。地址：眉山市东坡区尚义镇建镇中街**。 负责人：赵思泽，镇长。 被告：眉山市东坡区尚义镇七里社区居民委员会，，住所地：眉山市东坡区尚义镇七里社区** 法定代表人：杨建。 被告：眉山市经开区新区建设投资开发有限责任公司，住所地：四川省眉山市东坡区尚义镇建镇街**。 法定代表人：周靖森，执行董事。 三被告共同委托诉讼代理人：罗敏，四川达宽律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：梁睿，四川达宽律师事务所律师。 被告：眉山市东坡区尚义镇七里源小区第一届业主委员会。 负责人：卢碧康。 原告成都金房物业集团有限责任公司（以下简称：金房公司）与被告眉山市东坡区尚义镇人民政府（以下简称：尚义镇政府）、眉山市东坡区尚义镇七里社区居民委员会（以下简称：七里社区）、眉山市经开区新区建设投资开发有限责任公司（以下简称：新区建投公司）、眉山市东坡区尚义镇七里源小区第一届业主委员会（以下简称：七里源业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人童银，被告尚义镇政府、××社区、新区建投公司的共同委托诉讼代理人梁睿、罗敏，被告七里源业委会的负责人卢碧康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金房公司向本院提出诉讼请求：1、判令四被告连带向原告支付物业服务费61.709736万元；2、本案诉讼费由四被告共同负担。事实与理由：2017年7月因眉山市东坡区尚义镇七里源片区的拆迁安置农民乔迁新居，为提升七里源小区的生活品质，尚义镇七里村村民委员会对该小区的住宅（125126.96平方米）、商业（29662平方米）进行公开招标物业服务公司，2017年9月24日开标，原告中标。同年9月28日，原告与被告尚义镇七里村村民委员会签订了《临时物业服务合同》，并于当日进入该小区进行管理。管理期间该小区成立了眉山市东坡区尚义镇七里源小区第一届业主委员会。后小区进行正式物业公司的招标，原告未中标，2019年4月1日，原告与新的物业公司完成交接后退场。原告为尚义镇七里源小区共服务18个月。被告尚义镇政府已付清该小区的住宅物业费，预付了商业用房的物业费18.377664万元，按每平方1.5元计算，尚欠原告物管费61.709736万元。商业用房中有8867平方米系被告新区建投公司的房屋，应由该公司支付物管费。 被告尚义镇政府、××社区、新区建投公司辩称：原告只是对七里源小区的住宅进行了管理，该小区的商业用房因一直处于空置状态，原告没有进行管理，原告也没有证据证明其进行了管理。因此，被告不应承担该部分房屋的物业管理服务费。尚义镇政府不是该小区的物业支付主体，政府向该小区的业主支付的每人1200元的物业补助，并不代表尚义镇政府就成为了物业费的支付义务主体。七里社区虽然与原告签订了《临时物业服务合同》，但其并不是合同中的权利义务主体。因此，七里社区居委会也不是本案适格的主体。请求法院判决驳回原告对三被告的诉讼请求。 被告七里源业委会辩称：原告与七里社区居委会签订的《临时物业服务合同》，被告不知道。去年3月成立正式物管，被告才知道此事。商业用房欠物管费是事实，现业委会的账上只有一百零几万元，其他的钱去哪里了，被告不清楚，被告不知道商业用房所欠物管费计算的标准。请求法院依法判决。 原告金房公司提交了如下证据：1、七里源小区临时物业机构招标的《招标文件》；2、2017年9月28日与七里社区签订的《临时物业服务合同》，证明原告与被告之间存在就七里源小区的物业管理服务的合同关系；3、银行《客户贷记回单》8张，证明被告尚义镇政府支付七里源小区物管费的事实；4、《前期物业服务合同》，证明商业物业管理收费标准按1.5元每平方计算的依据。 被告尚义镇政府、××社区、新区建投公司对原告的以上证据的质证意见如下：对招标文件的真实性、合法性认可，但不能达到原告的证明目的。对《临时物业服务合同》的真实性认可，签订主体是原告和七里社区，根据合同相对性，被告尚义镇政府不是合同签订方，没有支付物业服务费的义务。银行回单载明，付款人是居委会。2020年1月22日的转款回单，费用是新区建投公司支付的物业费。 被告七里源业委会对原告的以上证据的真实性认可。 被告尚义镇政府向本院提交以下证据：1、统一信用代码、法人代表身份证明书，证明被告的身份信息；2、《眉山经济开发区新区征地拆迁安置入住工作方案》，证明政府对拆迁安置人员采取每人一次性补助物业管理费1200元的事实。 原告金房公司对尚义镇政府的以上证据的真实性、合法性认可。但认为第二份证据缺少关联性。 其余三被告对尚义镇政府的以上证据的三性均认可。 被告七里社区向本院提交以下证据：1、统一信用代码、法定代表人身份证明书；2、眉山市东坡区人民政府作出的《关于同意尚义镇等13个镇村级建制调整改革方案的批复》[眉东府复（2020）6号]；3、《临时物业服务合同》、七里源商业综合体临时代管物业费书面表决公示、七里源商业综合体临时代管物业费书面表决结果（照片）及反对统计表，证明被告不负有支付物业管理费的义务，业主已对案涉物管费的支付进行了表决的事实；4、《同心园物业服务合同》，证明相同地段商业用房的物管费为每平方1元的事实。 原告对七里社区的以上证据的质证意见为：对批复的三性认可。对临时物业服务合同的三性认可。对七里源业主的书面表决、反对表决的三性不认可，认为应该召开业主大会，而不是单方的反对意见。对同心园物业服务合同的真实性认可。 其余三被告对七里社区的以上证据的三性认可。同心园小区位置不同、规划不一样，商业部分的服务费不一样。七里源小区的商业用房一直处于空置状态。 新区建投公司提交了审批文件一份，证明尚义镇政府转款的71万元是被告支付的物管费。原告及其余三被告对该证据的三性认可。 本院对原、被告有争议的证据，即七里源小区业主的书面表决和反对意见的分析评判如下：由于案涉商业用房的物业管理费的收取涉及到七里源小区业主的利益，该小区业主与本案有利害关系，也是物业服务合同义务的最终承担者。其发表的意见，不符合证据的形式要件，该意见本院不作为证据采信。 本院对原、被告的其余证据予以确认，并在卷佐证。 根据当事人的陈述和本院确认的证据，本院认定以下事实： 2017年7月因眉山市东坡区尚义镇七里源片区的拆迁安置农民乔迁新居，为提升七里源小区的生活品质，尚义镇七里村村民委员会对该小区的住宅（125126.96平方米）、商业（29662平方米）进行公开招标物业服务公司，2017年9月24日开标，原告中标。同年9月28日，原告与被告尚义镇七里村村民委员会签订了《临时物业服务合同》，并于当日进入该小区进行管理。管理期间该小区成立了眉山市东坡区尚义镇七里源小区第一届业主委员会。后小区进行正式物业公司的招标，原告未中标，2019年4月1日，原告与新的物业公司完成交接后退场。原告为尚义镇七里源小区共服务18个月。被告尚义镇政府一次性补助安置人员物业管理费每人1200元。由于该原因，尚义镇政府代该小区业主转账支付住宅部分的物业管理费，原告收到该小区住宅部分的物管费外，多收到该小区物管费183776.64元。该小区业主至今尚欠原告18个月的商业用房物管费。另查明，商业用房中有8867平方米属于被告新区建投公司所有，新区建投公司至今未支付该部分房屋的物业管理费。 本院认为，本案首先应确定承担七里源小区商业用房物业管理费的义务主体应当是商业用房的房屋所有权人，即该小区中拥有商业用房所有权的业主。作为代表所有业主行使权利，承担相应义务的业主委员会是本案的诉讼主体。七里社区与原告签订的《临时物业服务合同》是在该小区未成立业主委员会的情况下，签订的前期物业合同，按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。七里社区虽然不是建设单位和业主委员会，但在当时的特殊情况下，作为该小区的所在社区的管理者，可以代表业主与原告签订前期物业管理合同。客观上，合同签订当日，原告就进入小区进行了相关的物业管理活动，履行了合同义务。在长达18个月的管理期间，该小区的业主也未提出异议。该小区业主也享受了原告提供的物业管理服务。由于原告进行的是住宅房屋和商业房屋的统一管理服务，是整体的物业服务。被告提出因商业用房长期空置，原告没有进行管理的理由不成立。房屋的空置不是原告的过错所致。空置房屋的水电维护、卫生以及房屋的设施安全，原告都要进行管理。因此，原告按约定履行了对商业用房的管理义务，商业用房的所有者就应当交纳物业管理费。关于案涉房屋物业管理费的收取标准问题，由于合同未约定标准，比照同心园小区的商业用房的物业服务费每平方1元的标准，考虑到案涉房屋在原告管理的18个月中一直处于空置状态，相比正常经营中的商铺，原告付出的管理等方面的精力要小些，因此，在每平方1元的基础上，按照公平原则，本院适当调整为按每平方0.8元的标准收取。其次，关于尚义镇政府、××社区的诉讼主体问题。尚义镇政府不是七里源小区的业主，对案涉房屋也不享有所有权，不能因为其向业主发放了每人1200元的物业补助款，并因此代业主交付了部分物管费，就认定其是支付案涉房屋物管费的义务主体。被告尚义镇政府不是本案适格的诉讼主体，原告对尚义镇政府的诉讼请求，本院不支持。七里社区虽然与原告签订了该小区的前期物业服务合同，但基于上述原因和理由，同样不是本案适格的被告，原告对被告七里社区的诉讼请求，本院不支持。为保护当事人合法的民事权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 一、被告眉山市东坡区尚义镇七里源小区第一届业主委员会代七里源小区商业用房的业主在本判决生效后五日内向原告成都金房物业集团有限责任公司支付前期商业用房物业服务费299448元，扣减已付物业服务费183776.64元后，还应支付原告物业服务费115671.36元； 二、被告眉山市经开区新区建设投资开发有限责任公司在本判决生效后五日内向原告成都金房物业集团有限责任公司支付前期商业用房物业服务费127684.8元； 三、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，将按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取4985元，由原告成都金房物业集团有限责任公司负担1662元，由被告眉山市东坡区尚义镇七里源小区第一届业主委员会代七里源小区商业用房业主负担3323元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  郭旭东 二〇二〇年八月七日 书记员  郝思琪