重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0156民初1645号原告：史强，男，1973年8月出生，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：鲜维浪，重庆华升律师事务所律师，一般授权代理。被告：陈激，男，1973年12月出生，住重庆市南川区。被告：杨光建，男，1974年8月出生，住重庆市南川区。上述二被告的共同委托诉讼代理人：赵大坤，重庆百哲千行律师事务所律师，特别授权代理。上述二被告的共同委托诉讼代理人：沈催鸿，重庆百哲千行律师事务所律师，一般授权代理。原告史强与被告陈激、杨光建买卖合同纠纷一案，重庆市南川区人民法院于2020年1月2日立案受理后，报请重庆市第三中级人民法院指定管辖，重庆市第三中级人民法院作出（2020）渝03民辖5号民事裁定，裁定由重庆市武隆区人民法院审理。本院于2020年6月2日由立案受理后，依法由审判员王玉适用简易程序于2020年7月7日、2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告史强及其委托诉讼代理人鲜维浪、被告陈激的委托诉讼代理人赵大坤、被告杨光建及其委托诉讼代理人赵大坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史强向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告双方于2017年11月9日签订的《厂房买卖协议》无效；2.判令被告立即返还原告购买厂房的价款600000元（大写：陆拾万元整）；3.判令被告立即返还原告修建的厂房添附物价款174800元（即生活办公用房，共二层，每层面积约128平方米，造价按800元/平方米，计算方式为128平方米×2层×800元/平方米-已支付30000元）；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加第二项诉讼请求内容，即以600000元为基数，从2020年1月2日起至付清该款之日止，按照全国银行间同业拆借中心贷款利率支付资金利息。并当庭撤回第三项诉讼请求。事实及理由：2017年11月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《厂房买卖协议》，就乙方向甲方购买位于重庆市南川区某某居委4组（某某加油站至南川城区方向两百米处，左边支路上行一百米处左边相邻，堰塘坎上面）的1206平方米左右厂房、办公室和工具间买卖达成如下约定：一、成交金额：600000元（大写：陆拾万元整）。二、付款方式：合同一经签字乙方付甲方定金50000元（大写：伍万元整）。甲乙共同修缮生活办公用房（甲方出资30000元，其他部分由乙方全部出资）主体完毕后乙方7天之内付清全款。乙方以现金方式一次性付清。三、本合同之前双方无债权债务。甲方在签订合同之前的债权债务与乙方无关。四、违约责任：合同一经签字双方不得违约，如有违约，违约方付对方合同金额30%的违约金，而且每年递增20%。五、本合同签字之日起生效。本合同一式三份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。原告认为：原被告双方买卖的厂房所占土地属南川区某某居委4组集体所有的土地，而两被告均不是本村村民。依据我国《土地管理法》等相关土地政策，农村的集体土地具有极强的福利和保障性，且是本集体经济组织成员无偿取得的，因此本经济组织以外的村民出售本经济组织成员集体所有土地上的厂房，违反了法律、行政法规的强制性规定，应当确认为无效。特诉至法院，望判如所请。被告杨光建、陈激辩称，1.被告出让给原告的系农业农用设施，该部分建筑物是经南川区人民政府批准后修建，系合法的农业农用设施。在签订买卖合同时，被告将修建的相关手续提供给了原告，原告对该部分农业农用设施的性质、用途及是否合法建设已经做了充分的了解，被告也做了充分的提示和告知义务；2.原告系南川区某某居委村民，被告转让给原告的系农业农用设施，不是住房和宅基地。原告诉称的农业农用设施占用的土地为集体土地，被告不是本集体的村民，故其转让违反行政法规的强制性规定，本次买卖行为无效，但从现有的行政法规中并无明文规定经批准建设的农业农用设施不能转让或者禁止转让，故原告诉称合同无效的理由不能成立；3.本案诉争的农业农用设施在原告经营管理期间，该部分农业农用设施已被拆除，即现在本案的诉争农业农用设施已不复存在，原告诉称合同无效已不能向被告返还农业农用设施，原告的诉讼主张已无任何法律意义；4.原告诉称的174800元的厂房添附物，该部分系原告在买卖合同签订后自行修建，且该部分已不存在，故被告不应返还原告该部分添附物价款；5.如法院判令合同无效，要求原告返还涉案房屋，不能返还部分作价赔偿，对其使用期间应当支付相应的使用费。综上，被告在取得重庆某某蔬菜种植农业合作社的同意后，将以重庆某某蔬菜种植专业合作社名义修建的农业农用设施以买卖方式转让给原告，并不违反法律、行政法规的强制性规定，买卖合同应当有效，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年11月9日，被告陈激、杨光建为甲方与原告史强为乙方签订了《厂房买卖协议》，协议约定，乙方向甲方购买重庆市南川区某某居委4组（某某加油站至南川城区方向两百米处，左边支路上行一百米处左边相邻，堰塘坎上面）的1206平方米左右厂房、办公室和工具间；同时约定，成交金额为600000元，付款方式为合同签字乙方支付甲方定金50000元，甲、乙共同修缮生活办公用房（甲方出资30000元，其他部分由乙方全部出资）主体完毕后乙方7天之内付清全款，乙方以现金方式一次性付清。协议签订后，案涉房屋交付给原告史强使用。2017年11月9日，二被告给原告出具《收条》一份，载明“今收到史强身份证号码512XXXXXXXXXXXXX70交来厂房购买定金50000.00元（大写伍万元整）。收款人：陈激、杨光建2017年11月9日”。2017年12月5日，被告陈激给原告出具《收条》一份，载明“今收到史强交来购厂房款20000.00元（大写贰万元整）。此据，收款人：陈激2017年12月5日”。被告杨光建在该收条上签字。2017年12月11日，二被告向原告出具《收条》一份，载明“今收到史强50万元、大写：伍拾万元整，该款项须转账到杨光建重庆银行账号：622XXXXX********，此收的款项以到账的实际金额为准。收款人：杨光建、陈激2017年12月11日”。同日，史强通过其中国建设银行账户向杨光建银行账户转款350000元。2017年12月12日，史强通过其中国建设银行账户向杨光建银行账户转款145000元。2018年3月1日，原告史强将该厂房等设施出租给胡连喜进行家具经营，每年租金为6万元。另查明，重庆某某蔬菜种植专业合作社成立于2012年8月29日，经营范围为种植、销售蔬菜等。2014年10月15日，重庆某某蔬菜种植专业合作社向重庆市南川区土地整治中心缴纳了收委托选地费24040.00元。重庆某某蔬菜种植专业合作社向重庆市南川区人民政府申请办理设施农用地，2014年11月14日，重庆市南川区人民政府作出南川府函[2014]325号关于重庆某某蔬菜种植专业合作社修建农业附属设施用地的批复，批复如下：一、同意你社使用南川区某某街道某某居委四组集体土地0.1202公顷（其中：耕地0.1202公顷）作为重庆某某蔬菜种植专业合作社修建农业附属设施用地。其中：0.0058公顷土地作为办公生活用房设施用地、0.1144公顷土地作为仓库用地。二、你社在法律、法规规定的有效期内或在集体经济组织依法约定的有效期内使用该宗土地。三、经依法批准的农业附属设施用地不得擅自改变用途，不得造成土地荒芜。否则将严格按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《重庆市土地管理规定》等法律、法规的规定进行查处。四、集体经济组织依法收回土地、项目业主变更、农业经营行为终止或与国家法律、法规相抵触等情形，本批文废止。五、若因国家建设需要占用时，你社必须无条件服从，并在规定的期限内自行拆除地上的构（建）筑物，政府不予补偿。并附农业附属设施用地面积分类表。其后，重庆某某蔬菜种植专业合作社在该设施农用地上修建了砖混结构（屋顶为彩钢棚）的厂房等临时性用房，即2017年11月9日所签《厂房买卖协议》中的案涉房屋。庭审中，被告杨光建自述其与陈激、曾虎系重庆某某蔬菜种植专业合作社的合伙人。2020年2月21日，重庆市南川区某某街道办事处出具关于强制拆除某某居委四组某某蔬菜基地有关情况的说明，载明“位于某某居委四组的‘重庆市某某蔬菜基地’项目属国土资源部2015年卫片执法需拆除图斑以及国土资源部大棚房排查清理需整改项目，同时属区人民政府《关于印发南川区耕地非农化核查成果处理工作整改方案的通知》（南川府办[2019]58号）文件精神中明确要求拆除复耕类型，我办多次通过现场送达期限自行拆除通知、现场督促、电话督促等多种方式督促业主自行拆除复耕未果，据此，我办于2019年12月严格按照《土地管理办法》以及《重庆市人民政府令第282号》相关规定对该项目进行了强制拆除复耕。”2019年12月，厂房经重庆市南川区某某街道办事处强制拆除复耕，现生活办公用房尚在。还查明，2014年2月12日，案外人彭思灿为甲方与被告杨光建为乙方，双方签订《土地租赁协议》，约定甲方将重庆市南川区某某居委四队由某某加油站至南川方向200米处左面堰塘坎上面（周显伦石厂正面相看左边相邻、秦国祥土地正面相看的右边相邻）的0.63亩土地租赁给乙方，彭思灿之妻舒建容在该协议上签字。同日，彭思灿向杨光建出具《收条》二份，载明其收到租金31500元、青苗补助费300元。2014年2月12日，案外人秦国祥为甲方与被告杨光建为乙方，双方签订《土地租赁协议》，约定甲方将重庆市南川区某某居委四队由某某加油站至南川方向200米处左面堰塘坎上面（彭思灿正面相看左边相邻、廖以勇土地正面相看的右边相邻）的0.41亩土地租赁给乙方，秦国祥之妻杨光节在该协议上签字。同日，秦国祥向杨光建出具《收条》一份，载明其收到租金20500元。2014年2月13日，案外人廖宣芳为甲方与被告杨光建为乙方，双方签订《土地租赁协议》，约定甲方将重庆市南川区某某居委四队由某某加油站至南川方向200米处左面堰塘坎上面（秦国祥正面相看左边相邻、彭显英土地正面相看的右边相邻）的0.47亩土地租赁给乙方，廖宣芳之夫罗德伟在该协议上签字。同日，廖宣芳向杨光建出具《收条》一份，载明其收到租金15000元。2015年2月12日，罗德伟出具《领款单》，载明其领取租金8000元，2015年2月14日，罗德伟出具《领款单》，载明其收到租金500元。2014年2月16日，案外人彭显英为甲方与被告杨光建为乙方，双方签订《土地租赁协议》，约定甲方将重庆市南川区某某居委四队由某某加油站至南川方向200米处左面堰塘坎上面（廖选芳正面相看左边相邻、该田土地老坎正面相看的右边相邻）的0.23亩土地租赁给乙方。2014年2月22日，案外人张路生为甲方与被告杨光建为乙方，双方签订《土地租赁协议》，约定甲方将重庆市南川区某某居委四队由某某加油站至南川方向200米处左、右处支路（机耕道）上面堰塘坎上面（支路的左边相邻）的0.25亩土地租赁给乙方，张路生之妻黄小琴在该协议上签字。黄小琴向杨光建出具《收条》一份，载明其收到租金20000元。2014年2月15日，案外人曾清泉向杨光建出具《收条》一份，载明其收到石厂转让费6500元。2014年2月23日，案外人曾清泉、周显伦为甲方与被告杨光建为乙方，双方签订《土地租赁协议》，约定甲方将重庆市南川区某某居委四队由某某加油站至南川方向300米处左面支路（机耕路）上行100米堰塘坎上面（支路的左边）原张路生石厂左边的0.4亩土地及石厂租赁给乙方。2016年2月7日，案外人杨邦友、张体玉为甲方与被告杨光建为乙方，双方签订《土地租赁协议》，约定甲方将重庆市南川区某某居委四队由某某加油站至南川方向200米处左面堰塘坎上面（库房正面相看左边相邻、东边以自然山体边相邻界、南边与上面田坎为界、北边与自热路为界）的0.5亩土地租赁给乙方。上述法律事实，有原告史强、被告杨光建的当庭陈述，原告方提交的《厂房买卖协议》、收条、建设银行个人交易明细、重庆市行政事业单位资金往来结算票据、图纸、《重庆市南川区人民政府关于重庆某某蔬菜种植专业合作社修建农业附属设施用地的批复》及农业附属设施用地面积分类表、收条8张，重庆某某蔬菜种植专业合作社工商登记信息、《重庆市南川区某某街道办事处关于强制拆除某某居委四组某某蔬菜基地有关情况的说明》、图片三张、厂房房屋租赁合同，被告方提交的照片二张等证据在案为凭。上述证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，民事合同的订立和履行应当基于当事人真实的意思表示，且应当遵守法律、行政法规。违反法律、行政法规强制性规定的合同，应为无效。本案中，《厂房买卖协议》的案涉房屋所在地即为重庆某某蔬菜种植专业合作社申请的设施农用地，而批准的设施农用地的用途为农业附属设施用地。同时，《重庆市南川区人民政府关于重庆某某蔬菜种植专业合作社修建农业附属设施用地的批复》第四条中写明“……项目业主变更、农业经营行为终止……等情形，本批文废止”。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定，依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。本案中，二被告将案涉房屋出售给原告，双方均未提供证据证明已依法办理土地性质变更的相关依据。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”之规定和第六十三条第一款“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”之规定，设施农用地不属于集体经营性建设用地，不能进行转让、互换、出资、赠与或者抵押用于非农业建设。本案案涉房屋是附属于设施农用地的，与设施农用地具有不可分离性，在“房地一体”的情况下，买卖案涉房屋必然涉及设施农用地的使用。故违反该条规定订立的合同应为无效，双方签订的《厂房买卖协议》因违反法律的强制性规定而无效。现原告主张确认其与二被告于2017年11月9日所签协议无效的请求，本院予以支持。对于合同无效后的法律后果，根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由于《厂房买卖协议》无效，双方当事人因买卖合同而取得的财产应当予以返还。对于返还财产的范围，应当根据双方当事人实际取得财产及用益情况予以确定。此外，缔约人还应当根据其在缔约过程中的过错按比例承担赔偿责任。从原告方提交的证据来源来看，其在被告处取得了重庆某某蔬菜种植专业合作社修建农业附属设施用地的批复和其他手续，且二被告也将《土地租赁协议》和收条交付给原告，原告应当是知晓案涉房屋是设施农用地的附属设施，双方当事人明知案涉房屋是设施农用地的附属设施，仍缔约买卖案涉房屋，故原、被告双方对合同无效均应承担责任。依据前述法律规定，因双方的合同被确认为无效，原告主张被告返还基于合同所取得的价款的请求成立，本院予以支持。对于返还的价款应以实际取得的金额为准，原告已转款的数额为56.5万元，对剩余3万元用于共同修缮生活办公用房，庭审中，双方均认可从价款60万抵扣3万元用于修缮生活办公用房，现该办公用房已由原告修缮，应视为原告已支付了该款项，对剩余5000元，原告陈述为现金支付，但根据2017年12月11日二被告出具的《收条》显示，收到的款项以实际到账金额为准，在2017年12月11日至12日原告转账的金额为495000元，从其银行余额来看尚有余款超5000元，与原告在第一次庭审中陈述的“转不出来”自相矛盾，故原告提供的证据不足以证明其现金支付的5000元。综上，对原告已支付的价款确认为595000元。虽然双方所签的合同被确认为无效，但因原告实际占有使用了案涉房屋并租赁给案外人使用，故原告应当参照租金的标准向被告支付实际使用房屋期间的使用费。原告虽述称拆除厂房的时间为2019年11月18日，但与其提供的重庆市南川区某某街道办事处出具的说明中“我办于2019年12月严格按照《土地管理办法》以及《重庆市人民政府令第282号》相关规定对该项目进行了强制拆除复耕”的时间不一致，故本院将2019年12月确定为厂房被强制拆除的时间点。参照原告与案外人约定的年租金6万元的标准，结合原告使用案涉房屋的时间计算，原告应支付的使用费为65000元（13个月×60000元／年÷12个月）。原告诉称从2020年1月2日起按全国银行间同业拆借中心贷款利率支付资金占用利息至还清之日止，本院认为，合同无效时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。在厂房被拆除后，生活办公用房尚在，且在设施农业地的范围内，原告对此有使用情形的应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵消，故对原告要求二被告支付资金占用利息的请求不予支持。对于二被告抗辩的合同无效后，取得的财产应当予以返还，如不能返还，应当折价补偿的问题。本案中，重庆市南川区某某街道办事处作为做出强制拆除行为的行政主管部门，从其出具的说明来看，其拆除的原因系“位于某某居委四组的“重庆市某某蔬菜基地”项目属国土资源部2015年卫片执法需拆除图斑以及国土资源部大棚房排查清理需整改项目，……”，基于拆除的原因二被告应当对原物不能返还承担责任和二被告在重庆某某蔬菜种植专业合作社的身份及原告使用时改变设施农用地用途的行为，同时，双方在买卖时确定的案涉房屋价值能够体现出当时房屋的实际价值，被告杨光建、陈激申请对涉案已拆除部分房屋按照评估鉴定时市场重置价格进行评估，本院不予准许。综合前述因素，以原、被告交易时约定的价款为基础，同时考虑双方在厂房灭失时的获益情况综合确定补偿标准，因厂房系具体行政行为被强制拆除的，原、被告均未因此获益。本院酌情原告承担40%的责任，二被告承担60%的责任，以约定的价款60万元为补偿标准，原告应承担的数额为24万元，二被告的数额由其自行承担。故二被告应当返还的数额为29万元（59.5万元-6.5万元-24万元），原告亦应当将拆除后的残值返还给二被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第六十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、确认原告史强与被告陈激、杨光建于2017年11月9日签订的《厂房买卖协议》无效；二、被告陈激、杨光建于本判决生效之日起十日内退还原告史强款项290000元；三、驳回原告史强的其余诉讼请求。如果被告陈激、杨光建未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5774元（原告已预交），由原告史强负担2949元，被告陈激、杨光建负担2825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 王玉二〇二〇年八月二十八日法官助理 陈芮书 记 员 李月