云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终1879号上诉人（原审被告）：曲靖开发区安家房地产经纪有限责任公司，地址：曲靖市麒麟区寥廓南路莫家新区，统一社会信用代码：91530300690899569H。法定代表人：左关所，总经理。委托诉讼代理人：杨川，云南天志律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨松，男，汉族，1985年3月13日生，贵州上纳雍县人，住贵州省纳雍县。被上诉人（原审原告）：谢丽群，女，汉族，1993年12月4日生，贵州上纳雍县人，住贵州上纳雍县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄琼，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。上诉人曲靖开发区安家房地产经纪有限责任公司因与被上诉人杨松、谢丽群居间合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2020）云0302民初1208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曲靖开发区安家房地产经纪有限责任公司上诉请求：1.依法撤销麒麟区人民法院（2020）云0302民初1208号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人与案外人签订的《房屋买卖合同》系无效合同，一审判决合同有效错误。本案系被上诉人房屋买卖过程中，案外人孙斯衡与被上诉人签订，孙斯衡原为上诉人公司员工，2019年11月16日因涉嫌损害上诉人公司利益，被公司解除劳动合同关系。被上诉人与孙斯衡签订的购房合同上并无上诉人公司的印章和法定代表人的签字认可。截止2019年10月22日，被上诉人付清首付款14.6万元，其中12.6万元由案外人孙斯衡提供盖有上诉人财务专用章的收据，该收据属于作废收据，孙斯衡在公安局的笔录中已经承认。被上诉人多次催促办理房屋产权过户，方知晓其交付的资金被孙斯衡挪用拒不归还，后孙斯衡于2019年11月22日出具欠条一份给被上诉人。上诉人未与被上诉人签订过任何合同，也未收取过任何款项，一审法院认定事实错误。被上诉人与案外人达成了还款协议，本案法律关系已经由被上诉人与案外人达成的还款协议变更。案外人孙斯衡在公安机关笔录中认可占用公司财产，用公司已经停用的收据和《房产买卖合同》与客户签订合同，收取客户购房定金、佣金，没有上缴公司。因孙斯衡涉及刑事犯罪，本案应当裁定驳回起诉，先刑后民。被上诉人杨松、谢丽群辩称，被上诉人与上诉人签订的合同系有效合同，本案合同系房主的代理人、答辩人以及案外人孙斯衡在上诉人公司的营业场所签订，且合同签订后随即在上诉人公司的工作人员郑建斌的陪同下取款给房东的代理人并由其出具收条一份，该合同虽没有上诉人公司的印章，但是孙斯衡代上诉人签订居间合同的行为系职务行为，孙斯衡的签字等同于上诉人的签章。上诉人提供的内部申明，证明2019年10月1日起孙斯衡保管的合同收据作废，但是本案合同行为发生在2019年9月15日，收据是2019年9月15日和9月19日出具给被上诉人，上诉人提供的证据进一步证明孙斯衡的行为系职务行为。本案合同涉及两个法律关系，即涉及上诉人与被上诉人的居间合同法律关系，也涉及被上诉人与房东的房屋买卖合同法律关系，本案的居间合同关系有效成立。孙斯衡的主观意图是侵占还是诈骗，不影响本案居间合同的有效性。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。杨松、谢丽群向一审法院起诉请求：被告返还原告交付的房款及过户费等费用共计15.1万元；被告赔偿原告自2019年11月12日至债务清偿完毕日止的资金占用费（以15.1万元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的罚息6.525%为标准计算）；被告赔偿因其违约行为而造成的实际损失2万元；本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求为解除原被告间的合同。一审法院认定事实：案外人孙斯衡原为被告曲靖开发区安家房地产经纪有限责任公司员工，2019年11月16日因涉嫌损害被告曲靖开发区安家房地产经纪有限责任公司利益，被公司解除劳动合同关系。2019年9月10日，原告欲购买商品房，便找到被告公司麒麟店，请托其提供真实有效的房源，工作人员孙斯衡带原告到曲靖市看房。经磋商，2019年9月15日，原告与被告及案外人张旭阳（代理人为张兴蓉、赵发林，但实际签订人为孙斯衡）三方于被告的麒麟店中签订了被告提供的《房产买卖合同》，合同约定，甲方（房屋出卖人，下同）自愿将坐落于曲靖市出卖给（乙方，本案原告，下同），房产权证号为20××55号。由丙方（本案被告，下同）居间介绍，房产成交总价为人民币396000元，其中2019年10月30日之前乙方支付首付款146000元，并由丙方协助办理《房屋所有权证》交易过户手续。房产过户所产生的相关税费均由乙方方全部承担。同时约定为保证交易严肃性，乙方交付3万元定金由丙方代收并信用保管，作为对乙方交付定金的平等保证形式。同时，合同还就佣金收取、违约责任等事项进行了约定。合同签订当日，原告取款4.8万元，加上诚信金2000元。在麒麟店中支付孙斯衡现金5万元，其中2万元交付房产出卖人并由其代理人出具收据一份，3万元交付被告并由其出具盖有财务专用章的收据一份。截至2019年10月22日，原告付清全部首付款14.6万元，其中12.6万元由被告代收保管并提供盖有财务专用章的收据作为凭证。2019年11月11日，被告要求原告支付办理房产过户的相关费用3万元，原告由于资金不足，最终商定预付2.5万元，过户完毕后多退少补。后原告多次催促被告办理房产过户一事，知晓工作人员将原告交付的资金私自挪用并拒绝返还。遂诉讼来院，请求判决：解除原被告签订的合同；被告返还原告交付的房款及过户费等费用共计15.1万元；赔偿原告自2019年11月12日至债务清偿完毕日止的资金占用费（以15.1万元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的罚息6.525%为标准计算）；赔偿因其违约行为而造成的实际损失2万元；承担本案诉讼费由被告。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定。“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”第四百二十四条规定，“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。”本案中，原告因购房需要，通过被告旗下工作人员在被告所属工作场所，以居间人身份、假借案外人名义与原告签订《房产买卖合同》后，虚构房屋出售人已在合同上签字等事实，恶意与原告进行磋商，足以使原告信任该合同能够履行，从而收取原告购房款等相关费用，致合同不能履行，造成原告损失，故原告要求被告赔偿损失的主张符合法律规定，本院予以支持；但原告关于支付资金占用费的请求因合同无效，且原告、被告之间在合同中并无资金占用费的相关约定，故本院不予支持；原告在本案中交付给被告的费用共计171,000元，其中的20,000元已交付房屋出售人，故其要求因被告违约造成的实际损失20,000元不是本案处理的范畴，原告可另案起诉，故本院对该请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十二条，第四百二十四条，第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条之规定，判决：一、由被告曲靖开发区安家房地产经纪有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告杨松、谢丽群人民币151,000元。二、驳回原告杨松、谢丽群的其他诉讼请求。案件受理费3,700元（原告已预交），减半征收1,850元，由被告曲靖开发区安家房地产经纪有限责任公司承担（在履行付款义务时一并支付原告）。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的案件事实，与一审认定的一致，本院予以确认。本院认为，本案中，2019年9月15日，被上诉人与上诉人及案外人张旭阳（代理人为张兴蓉、赵发林，但实际签订人为孙斯衡）三方在上诉人麒麟店中签订了《房产买卖合同》，该买卖合同为上诉人公司的格式合同，2019年11月16日因涉嫌损害上诉人公司利益，上诉人与孙斯衡解除劳动合同关系。也就是说，在签订本案所涉《房屋买卖合同》时，案外人孙斯衡是上诉人公司的员工。本案签订的《房产买卖合同》是上诉人公司的格式合同，签订合同的地点是上诉人公司的营业场所，主持合同签订的是上诉人公司的员工，被上诉人交费收据盖有上诉人公司财务印章，从这一系列的基本事实来看，虽然《房屋买卖合同》上没有盖有上诉人公司印章，但是被上诉人有理由相信《房屋买卖合同》的居间方是上诉人公司，而不是公司业务员孙斯衡个人。上诉人抗辩主张，签订合同用的格式合同和交费收据已经作废，且合同中没有盖有上诉人公司印章，应当无效，但是格式合同和交费收据是否已经作废，以什么方式作废，在什么时间作废，这些都属上诉人公司的内部管理事宜，并不能约束无过错的交易相对人，即本案房屋买受人。业务员孙斯衡以上诉人公司的名义居间与被上诉人及案外人签订《房产买卖合同》，并收取相应的居间报酬，是代表上诉人公司对外行使民事权利，应当认定为职务行为。因此，上诉人公司对业务员孙斯衡负有监督、管理义务，导致本案发生是因上诉人公司的监督、管理不善所致，上诉人以合同已经作废及没有加盖印章为由不承担还款责任的主张不能成立，应对公司员工孙斯衡的职务行为承担民事责任，将收取的房款返还被上诉人。其次，上诉人主张孙斯衡已经向被上诉人出具了“欠条”双方达成了新的还款协议，上诉人不应当承担还款责任，但因为本案中，被上诉人可以选择权利的实际侵害人或者合同的相对人承担民事责任，现被上诉人以诉讼的方式主张合同相对人即上诉人承担民事责任，故无论上诉人提交的“欠条”是否是被上诉人的真是意思表示，均不能作为上诉人据此不承担居间责任的依据。加之，案外人孙斯衡所涉的刑事案件，并不影响本案民事案件的审理，上诉人主张应当先刑后民的上诉人理由亦不能成立。综上所述，曲靖开发区安家房地产经纪有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,700元，由上诉人曲靖开发区安家房地产经纪有限责任公司负担。本判决为终审判决。本判决发生效力后，若负有义务的当事人不履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向一审法院申请强制执行。审判长  迟少杰审判员  刘跃昌审判员  李泽文二〇二〇年八月十八日法官助理张玲玲书记员唐容