广东省清远市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤18执复82号 复议申请人（利害关系人）：广东英德农村商业银行股份有限公司，住所地广东省英德市英州大道。 法定代表人：黄日明。 委托诉讼代理人：莫济万，广东公忠律师事务所律师。 申请执行人：林俊劲，男，1997年3月17日出生，汉族，住清远市清城区。 被执行人：清远市卓越房地产发展有限公司，住所地清远市新城**区。 法定代表人：黄海兵。 复议申请人广东英德农村商业银行股份有限公司（以下简称英德农商行）不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802执异109号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 广东省清远市清城区人民法院查明，关于（2019）粤1802执恢454号申请执行人林俊劲与被执行人清远市卓越房地产发展有限公司（以下简称卓越公司）建设工程施工合同纠纷一案，清远仲裁委员会于2013年8月2日作出的（2013）清仲字第126号裁决书已发生法律效力，根据上述裁决书的确定：一、裁决被执行人卓越公司向申请人江畅、莫仲新支付工程款及利息45525180.31元；二、被执行人卓越公司向申请人江畅、莫仲新支付利息，利息以44525180.31元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2013年6月13日起计至被执行人卓越公司清偿工程款44525180.31元之日止；三、申请人江畅、莫仲新在工程款44525180.31元范围内对被执行人卓越公司位于清远市新城凤翔大道三十八号“时尚国际大厦”的折价、变卖、拍卖等所得的款项享有优先受偿权，该受偿权优于抵押权和其他债权；四、驳回申请人江畅、莫仲新的其他仲裁请求；五、本案仲裁费440275元，由被执行人卓越公司全部承担（该费用已由申请人预缴，由被执行人径付给申请人），因被执行人拒不履行法定义务，申请人江畅、莫仲新申请强制执行，广东省清远市中级人民法院依法立案执行，案号为（2013）清中法执字第67号。案件在执行过程中，广东省清远市中级人民法院裁定由广东省清远市清城区人民法院执行，广东省清远市清城区人民法院依法立案执行，案号为（2014）清城法执字第1475号。2018年4月12日，广东省清远市清城区人民法院作出（2018）粤1802执异26号执行裁定书，裁定变更林俊劲为（2014）清城法执字第1475号案的申请执行人。2019年9月10日，广东省清远市清城区人民法院对该案恢复执行，执行案号（2019）粤1802执恢454号。 案件执行过程中，广东省清远市清城区人民法院依法查封被执行人卓越公司名下位于清远市新城凤翔大道XX号时尚国际大厦地下一层、二层共181泊车位及1梯3层01号-21层04号共41套住宅、2梯3层01号-24层04号共63套住宅、3梯3层01号-15层01号共5套非住宅，总计290套在建工程房地产（建筑面积合计为16572.4平方米）。经广东省清远市清城区人民法院依法委托，广东国政土地房地产评估测绘有限公司于2020年2月13日作出粤国政[2019]（房估）字第1466号《房地产估价报告》，评估涉案290套房产的市场价值为96277363元。2020年5月8日，广东省清远市清城区人民法院作出（2019）粤1802执恢454号《拍卖通知书》，确定广东省清远市清城区人民法院将于2020年6月18日至2020年6月19日在淘宝网络司法拍卖平台对涉案房产进行公开拍卖，起拍价为67394155元。 另查明，广东省英德市人民法院（2013）清英法民二初字第473号民事判决书确定英德市农村信用合作联社对卓越公司用作抵押的财产[以《抵押担保合同》约定以《抵押财产清单》所列的财产为准]，在折价变现时，在借款本金人民币3000万元及利息欠款金额范围内享有优先受偿权。《抵押财产清单》包含了涉案的290套房产。2019年8月6日，英德市农村信用合作联社变更为广东英德农村商业银行股份有限公司。 广东省清远市清城区人民法院认为，对于英德农商行要求中止对涉案290套房产的拍卖的异议请求，其理由是对起拍价有异议，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条之规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”，该案中，涉案房产的评估价为96277363元，广东省清远市清城区人民法院确定的起拍价为67394155元，起拍价并未低于评估价的70%，并无不当，英德农商行要求中止拍卖，依据不足，广东省清远市清城区人民法院不予支持。 对于英德农商行要求对涉案房产重新评估的异议请求，首先，该案在执行过程中，依法摇珠确定广东国政土地房地产评估测绘有限公司作为评估机构，评估机构选定程序合法。其次，评估是一项由专业机构的专业人员从事的专业活动，具有其自身的特殊性，执行异议审查不能取代这一专业活动，直接评判评估价格、评估方法等评估报告的内容是否有误，对评估依据、评估原则和评估方法的异议，应由评估机构复核后予以修正或者作出专业解释和答复。该案中，英德农商行是对评估方法、评估原则、评估价格等提出的异议，应由评估公司作出答复，英德农商行提交的证据不能证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，故不符合重新评估的条件，对该异议请求，广东省清远市清城区人民法院不予支持。 综上所述，英德农商行要求中止对涉案290套房产的拍卖并重新评估，依据不足，广东省清远市清城区人民法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款之规定，裁定驳回英德农商行的异议请求。 英德农商行向本院申请复议称，请求：1、撤销清城区人民法院作出的（2020）粤1802执异109号执行裁定，并裁定中止对涉案290套房屋的拍卖程序；2、委托评估公司对涉案拍卖房屋价值的建设用地使用权价值与在建工程价值分别进行评估，并明确每平方米房屋中包含的土地使用权价值（即楼面地价）。事实和理由：一、执行法院在第一次拍卖时直接下调30%对涉案财产进行拍卖，损害了复议申请人的合法权益，属于违法执行行为，应予纠正。据粤国政[2019]（房估）字第1466号房地产估价报告显示，涉案在建工程（含房产）的评估价格为96277363元。执行法院直接在评估价的基础下调30%作为第一次拍卖的起拍价。依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条“拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见”之规定，执行法院在第一次拍卖时不按评估价作为保留价，而违法直接下调30%处理涉案财产进行拍卖，明显属于违法执行行为。根据上述规定，涉案财产经过评估应当以评估价作为第一次拍卖的保留价。如执行法院需要下调保留价的，应当征询当事人的意见。但是执行法院事先未征询复议申请人的书面意见就直接下调拍卖保留价达30%。在复议申请人提出书面异议、异议结果未确定的情况下，继续执行涉案财产的第一次拍卖的执行程序，属于程序违法，二审法院应予纠正。二、粤国政[2019]（房估）字第1466号房地产估价报告的评估应当对涉案财产的建设用地使用权的价值与在建工程的价值分别进行评估，并明确每平方房屋中包含的土地使用权价值（即楼面地价）。据粤国政[2019]（房估）字第1466号房地产估价报告显示，评估人员是采用假设开发法和成本法进行评估，其中成本法：评估物价值土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+投资利润-折旧。也就是说，该评估报告的估价结果包含了涉案建设用地使用权的取得成本，但并未对涉案建设用地使用权的价值进行评估及明确土地使用权的具体价值，而是简单地以土地取得成本与其他工程开发成本相加，对将来的执行款项的分配造成了障碍。根据《中华人民共和国合同法》第286条之规定，建设工程并不包括建设用地使用权价值，包括基于承包人的劳动和投入的材料而形成的建筑部分价值。土地与在建工程虽因建设而物理结合，但工程是建设的产物，土地则先于在建工程而存在，两者在法律上属于可分的不同的财产，故该工程本身并不包括土地。虽然工程与所占用的建设用地是一体的，但按照我国物权法的规定，土地和地上建筑物、构筑物属于不同的物，在建工程的范围应限于土地上的建筑物、构筑物，与土地本身的价值没有直接联系，且在将建筑物价值变现时，亦要区分建筑物的价值和建设用地使用权的价值。综上所述，执行法院在第一次拍卖时直接按评估价的70%作为保留价进行拍卖属于违法执行行为，且涉案评估报告未能区分拍卖房屋中的土地使用权价值即工程价值，将来无法在执行款中确认工程款优先部分的具体数额，从而造成执行障碍，并侵害申请人（对土地享有优先受偿权人）的合法权益。为了维护复议申请人的合法权益，特此申请，恳请依法处理。 本院对广东省清远市清城区人民法院查明的事实予以确认。 另查明，被执行人卓越公司名下位于清远市新城凤翔大道XX号时尚国际大厦290套在建工程房地产在淘宝网络司法拍卖平台第一次拍卖流拍后，广东省清远市清城区人民法院在一拍起拍价基础上下调20%，以53915324元的价格进行第二次拍卖。第二次拍卖于2020年7月29日流拍。 本院认为，关于广东省清远市清城区人民法院在第一次拍卖时不按评估价作为保留价，程序是否违法的问题。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”；第三十八条规定：“本规定自2017年1月1日起施行。施行前最高人民法院公布的司法解释和规范性文件与本规定不一致的，以本规定为准”。复议申请人英德农商行在复议中所提及的《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》于2009年11月20日施行，该规定第十三条“拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价”的规定与《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条的规定不一致，应依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条的规定确定起拍价，即起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。广东省清远市清城区人民法院在第一次拍卖涉案房屋时以不低于评估价的百分之七十作为起拍价，并未违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条的规定，拍卖程序并无不当。 关于粤国政[2019]（房估）字第1466号房地产估价报告应否对建设用地使用权价值及在建工程价值分别评估的问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理”。复议申请人英德农商行主张涉案房屋应按照建设用地使用权价值及在建工程价值分别评估，属于对评估方法提出异议，而不属于前述规定中可提出书面异议的情形，应由评估机构进行复核，非由法院在异议、复议程序中进行审查。对于复议申请人英德农商行要求对建设用地使用权价值及在建工程价值分别评估的异议主张，本案不作审查，复议申请人英德农商行可另循法律途径解决。 综上，复议申请人英德农商行的主张缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回广东英德农村商业银行股份有限公司的复议申请，维持广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802执异109号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  邓有添 审判员  管宋英 审判员  郑家驹 二〇二〇年八月二十五日 书记员  胡圆圆