陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民初296号 原告（执行案外人）：何惠玲，女，1975年10月22日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。委托诉讼代理人：焦娇，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张焱，陕西合恒律师事务所律师。被告（申请执行人）：上海绍瑞物资经营部，住所地：上海市秦奉区海湾旅游区。法定代表人：彭永寿，执行董事。委托诉讼代理人：彭尚枝，男，1985年2月2日出生，汉族，该公司销售主管，住福建省福安市。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市。法定代表人：宋玉庆，总经理。委托诉讼代理人：赵军，男，1984年3月25日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。原告何惠玲与被告上海绍瑞物资经营部、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何惠玲的委托诉讼代理人张焱、焦娇，被告上海绍瑞物资经营部的委托诉讼代理人彭尚枝到庭参加诉讼，第三人中登房地产公司的委托诉讼代理人赵军未到庭参加诉讼，但庭后向本院提交了书面答辩状。本案现已审理终结。原告何惠玲向本院提出诉讼请求：1.依法判令不得执行查封西安市未央区XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋。2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年7月15日，梅幕仲因需资金周转，向原告借款60万元，原告于同日履行了出借义务，双方约定借款期限四个月，借期内月息2分。2009年梅幕仲从第三人处购买了涉案房屋并支付了全部购房款，2014年年底因梅幕仲未按期归还原告借款，经双方协商一致，梅幕仲将其购买的涉案房屋抵偿给原告，用以偿还借款本息。2015年1月13日，中登公司向梅幕仲出具交房通知书，梅幕仲于2015年2月12配合原告办理了合同更名手续。何惠玲直接与中等公司签订《商品房买卖协议》，约定原告从中登公司处购买中登文景时代项目3幢1单元23层2302号房屋，建筑面积90.71㎡，单价3056元/㎡，同时梅幕仲将其已交付购房款转让给原告，由中等公司在合同签订当日办理了票据更名手续。2015年2月13日，原告持商品房买卖合同、交房通知单、购房收据至文景时代物业管理中心办理了收房手续，并与物业公司签订了《前期物业管理协议》，后持续使用居住至今。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复印件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，原告在涉案房屋被查封之前已与第三人中登公司签订了合法有效的商品房买卖协议，合法占有涉案商品房，并支付了全部购房款，原告购买涉案房屋后，屡次催促第三人办理房屋过户登记手续，但第三人一直拖延未予办理，导致涉案商品房至今无法过户登记至原告名下是因为第三人过错所致，与原告无关，原告基于买卖关系实际占有并取得该房屋的在先权益应予保护。综上所述，本案房屋买卖关系真实，原告已经实际付清全部购房款的事实清楚，并实际占有并取得该房屋的使用权，且原告对于没有办理产权变更登记手续没有过错，请求贵院依法查明事实，支持原告的请求。被告上海绍瑞物资经营部辩称，一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定，执行异议驳回裁定书亦查明事实清楚，适用法律正确。本案中西安市中级人民法院（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定书的基础是人民法院在执行（2014）西中民三初字第00252号民事判决书内容的过程中，法院依照执行程序作出的执行查封行为，没有违反法律规定。执行裁定书是法院依法执行行为，是维护答辩人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、被答辩人要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据。被答辩人称，其早已与第三人中登公司就西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX室房屋签订协议，达成买卖合意。2015年2月12日，双方签订《商品房买卖协议》，后被答辩人依照约定向中登公司支付了购房款277210元。但本案中执行法院已于2015年7月27日依法对登记在第三人西安中登房地产开发有限公司名下上述房产予以查封，被答辩人虽然签订合同在查封行为之前，但因其为进行不动产变更登记，故不发生物权变动的效力，其处分行为无效。依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”本案中答辩人虽然持有合同，但未登记不发生物权效力，因而上述房产的所有权人依然为西安中登房地产有限公司，并不属于被答辩人所有。故被答辩人要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据。综上，被答辩人的全部异议请求无任何事实及法律依据，不应当成立。执行法院的执行行为正确应予以继续执行，故而请求贵院依法驳回被答辩人的所有异议请求，以维护答辩人的合法权益，维护法律的神圣尊严。第三人中登房地产公司述称，首先，中登房地产公司同意何惠玲的诉讼请求，认可其陈述的事实和理由。涉案房屋在人民法院查封前确已出售给何惠玲，何惠玲已经向中登房地产公司缴纳了购房款，在法院查封前，中登房地产公司已经向何惠玲交付涉案房屋，自房屋交付开始至何惠玲居住至今，故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，何惠玲的诉讼请求应予支持。其次，涉案房屋至今未办理房产证系中登房地产公司自身原因造成的，与何惠玲无关，2013年，因中登房地产公司内部人员调整及入职离职问题，未能及时办理房屋不动产登记，2015年，中登房地产公司恢复网签业务办理，而且在此期间何惠玲多次请求中登房地产公司办理房屋登记，但未能办理不动产登记系中登房地产公司自身原因造成的，与何惠玲无关。综上所述，何惠玲诉讼请求符合上述法律规定，有权排除执行，请求法院支持何惠玲的诉讼请求。经审理查明，上海绍瑞物资经营部与中登房地产公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日作出（2014）西中民三初字00252号民事判决：一、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部货款7552978.82元；二、被告西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告上海绍瑞物资经营部资金占用费5337025.32元（该费用自2013年10月1日起至2014年10月31日止），并承担自2014年11月1日至判决确定给付之日的资金占用费，以7552978.82元为基数，按照每日千分之一计算；三、驳回原告上海绍瑞物资经营部的其余诉讼请求。后因中登房地产公司未履行上述生效民事判决确定的给付义务，上海绍瑞物资经营部向本院申请强制执行。本案执行过程中，2015年7月27日，本院作出（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定：查封被执行人西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代房产，商品房预售证号为201XXXX，包括房号及面积分别为3-2302等104套房屋，查封期限为三年。同日，本院作出（2015）西中执民字第00199-1号协助执行通知，要求西安市住房保障和房屋管理局协助执行（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定书，查封涉案房屋，上述裁定及协助执行通知书已送达至西安市住房保障和房屋管理局产权产籍管理中心。何惠玲作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的3-2302号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异1233号执行裁定：驳回原告何惠玲的执行异议申请。何惠玲遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2014年12月30日，案外人梅某某将其于2009年从中登公司购得的涉案房屋抵偿给何惠玲，以偿还借款，2015年1月13日，中登公司向梅某某出具了交房通知单，梅某某于2015年2月12日配合何惠玲在中登公司办理了合同更名手续，由何惠玲直接与中登公司签订了《商品房买卖协议》，约定何惠玲购买涉案房屋，同时，梅某某将其已清结的购房款转让给何惠玲，中登公司在合同签订当日也办理了票据更名手续。嗣后，何惠玲于2015年2月13日从文景时代物业管理中心办理了收房手续，并与物业公司签订了前期物业管理协议，居住至今。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为：何惠玲就位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，何惠玲于人民法院查封涉案房屋前已与中登公司签订了《商品房买卖合同》且清结全部房款，并于查封前居住涉案房屋至今，中登公司亦表示未办理过户登记系其原因造成，故依据上述法律规定，何惠玲对涉案房屋享有排除强制执行的权益。综上所述，何惠玲诉讼请求成立，依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋。本案案件受理费5458元，由被告上海绍瑞物资经营部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二〇年八月五日 书 记 员  李   伟 2020012619751022102411223197510220041913101205601502697669982920200106125458151