四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终282号 上诉人（执行案外人，原审被告）：李希光，男，生于1990年3月15日，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：肖丽萍，四川首力律师事务所律师。 被上诉人（申请执行人、原审原告）：恒丰银行股份有限公司南充分行，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路一段**。 法定代表人：李钊，行长。 委托诉讼代理人：周世明，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周亿洲，四川衡平律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：南充莱茵威尔能源投资管理有限公司，住，住所地四川省南充市高坪区明宇路**/div> 法定代表人：杨晓斌，执行董事。 原审第三人（被执行人）：四川思凯房地产开发有限公司，住，住所地四川省成都市高新区孵化园**楼**/div> 法定代表人：陈春兰，执行董事。 原审第三人（被执行人）：四川省南充市万事兴房地产开发有限公司，住所地四川省南，住所地四川省南充市顺庆区龙吟路** 法定代表人：唐作银，执行董事。 原审第三人（被执行人）：陈春兰，女，1965年3月6日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 原审第三人（被执行人）：唐作银，男，1965年3月19日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 上列原审第三人的共同委托诉讼代理人：陈莉，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 上诉人李希光因与被上诉人恒丰银行股份有限公司南充分行（以下简称恒丰银行南充分行）、原审第三人南充莱茵威尔能源投资管理有限公司（以下简称莱茵威尔公司）、四川思凯房地产开发有限公司（以下简称思凯房产公司）、四川省南充市万事兴房地产开发有限公司（以下简称万事兴公司）、陈春兰、唐作银申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省南充市中级人民法院(2019)川13民初62号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年5月15日受理本案后，依法组成合议庭进行审理，并于2020年6月29日组织当事人进行了询问。上诉人李希光的委托诉讼代理人肖丽萍，被上诉人恒丰银行南充分行的委托诉讼代理人周世明、周亿洲，原审第三人莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司的共同委托诉讼代理人陈莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李希光上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.本案诉讼费用由恒丰银行南充分行承担。事实和理由：一、一审判决遗漏当事人，严重违反法定程序，依法应当裁定撤销并发回原审人民法院重审。2008年5月27日，南充东方花园酒店有限公司（以下简称东方花园公司）、重庆日田家电有限公司（以下简称日田家电公司）、南充明豪文化娱乐有限公司（以下简称明豪娱乐公司）作为甲方与陈春兰、唐磊作为乙方签订《股权转让协议》，约定：甲方将其持有的思凯房产公司的全部股权转让给乙方，乙方分期支付股权转让款。2010年11月30日，东方花园公司、日田家电公司、明豪娱乐公司（甲方）与陈春兰、唐磊（乙方）及明宇实业集团有限公司、万事兴公司（丙方）签订《关于思凯房产公司股权转让协议执行情况的备忘录》，约定：甲方或其指定的关联方向思凯房产公司购买6套别墅，购房款合计10227289元，购房款视同甲方于2010年7月1日支付给思凯房产公司、抵扣乙方应付甲方款项；该六套别墅的详情为9-1、9-2、14-1、14-2、14-3、14-4。该备忘录签订后，由于思凯房产公司将9-1号别墅挪作他用，故更换为6-3号。2012年4月16日，思凯房产公司与东方花园公司、日田家电公司、明豪娱乐公司指定的李希光签订《商品房买卖合同》及《卡斯摩广场商品房买卖合同补充协议》，约定由李希光购买案涉房产并于2012年6月30日交付。本案诉讼过程中，东方花园公司向一审法院申请以有独立请求权第三人的身份参与本案诉讼未获准许导致一审判决遗漏东方花园公司为本案第三人，程序严重违法，依法应当裁定撤消一审判决并发回重审。二、一审判决认定事实错误。1.一审判决中“李希光认为其于2012年4月16日全额支付1534350元购房款现金。缺乏相应事实和法律依据”系认定事实错误。因一审判决遗漏东方花园公司为第三人，导致以股权转让款抵偿购房款的部分事实未查明，且思凯房产公司已向李希光出具《收据》，证明李希光已支付全部房屋价款。2.一审判决中“思凯房产公司认为其2012年即对李希光交付案涉房屋，李希光在案涉房屋查封前已合法占有案涉房屋的理由不成立”系事实认定错误。实际使用并非实际占有的必然结果，李希光提交的《交房流程表》有思凯房产公司及第三方物业公司的签字确认，李希光于当日领取了案涉房屋钥匙，已对该房屋进行实际控制和管理，已实际占有案涉房屋。三、一审判决适用法律错误。李希光以东方花园公司的股权转让款抵偿全部购房款后，思凯房产公司将案涉房屋交付给李希光，李希光实际占有案涉房屋。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李希光就案涉房屋享有的物权期待权，而恒丰银行南充分行并未依照中国人民银行制定的《贷款通则》第二十七条的相关规定对案涉房屋的状况进行调查，未尽审慎义务，案涉房屋之上的抵押权不受《中华人民共和国物权法》规定的善意取得制度保护。综上，李希光享有的民事权利足以排除强制执行，恒丰银行南充分行请求准予执行案涉房屋的理由不成立。 恒丰银行南充分行辩称：一、李希光关于一审判决遗漏第三人的上诉理由不成立。1.在执行程序中对执行异议的审查时，已经出现当事人对执行标的实现担保物权有实质性争议。基于此，恒丰银行南充分行提起本案诉讼，请求法院基于申请执行人恒丰银行南充分行对执行标的案涉房屋依法享有担保物权，判决准许执行案涉房屋。故李希光主张其他的股权转让人应作为第三人参加诉讼，于法无据。二、李希光关于一审判决认定事实错误的上诉理由不成立。1.李希光未提供一次性支付130万余元现金的提取凭证，思凯房产公司作为收款方亦未提供该笔现金进账依据和财务凭证，现又以股权转让款来否定此前现金支付的说法，前后存在矛盾，故李希光关于已支付房款的事实主张并无依据。2.2018年9月6日，经一审合议庭现场踏勘，案涉房屋系清水房，尚未装修，处于空置状态，无入住迹象，故一审法院对案涉房屋未使用占有的认定正确。三、一审判决准许执行案涉房屋合法。1.根据法律和司法解释的相关规定，对行使担保物权有实质性争议的，应当提起诉讼。执行异议过程中，当事人对实现担保物权已有实质性争议，恒丰银行南充分行提起本案诉讼，主张案涉房屋优先受偿权，请求继续执行案涉房屋，即是通过诉讼行使担保物权，无需再行通过申请方式来申请实现担保物权。恒丰银行南充分行已充分举证证明其对案涉房屋享有对抗案外人的担保物权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，法院应判决准许执行。3.案外人投资购买的是办公房，即使购房人擅自改变房屋用途，也不应被认定为消费者购买生活住房，不享有购买生活住宅房的消费者权益。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条、第126条的规定，优先于抵押权的是商品房消费者物权期待权；《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的一般买受人享有的权利仅相对于普通金钱债权具有优先性，无法对抗抵押权。因此，李希光享有的权利不能阻却对案涉房屋的强制执行。请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。 莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司述称：同意李希光关于以房抵债的方式、过程以及未能办妥手续的相关陈述。请求二审法院依法判决。 恒丰银行南充分行向一审法院起诉，请求判令：1.准许执行四川省成都市高新区卡斯摩广场9栋1层2号房屋；2.由李希光承担本案全部诉讼费用。 一审法院查明的事实： 2012年4月16日，李希光与思凯房产公司签订《商品房买卖合同》和《卡斯摩广场商品房买卖合同补充协议》，以1534350元购买思凯房产公司开发的位于四川省成都市高新区房屋，同日，思凯房产公司出具《收据》一张，载明收到李希光9-2号房款1534350元。思凯房产公司提供的《交房流程表》显示2012年6月30日李希光接房。2018年9月6日，经合议庭现场踏勘，案涉房屋系清水房、尚未装修，处于空置状态，屋外杂草丛生，并无入住迹象。 因建设规划调整和思凯房产公司将诉争房屋办理了抵押登记，诉争房屋权属至今未能转移登记至李希光名下。李希光与思凯房产公司也未到相关行政部门办理房屋买卖合同备案登记。 2015年10月12日，因莱茵威尔公司向恒丰银行南充分行借款，思凯房产公司作为抵押人与抵押权人恒丰银行南充分行签订《最高额抵押合同》，约定：抵押人为抵押权人与债务人莱茵威尔公司在2015年10月12日至2018年10月11日期间因经营需要而订立的全部授信业务合同项下的债权提供最高额抵押担保，抵押担保的最高债权本金余额为4000万元。《最高额抵押合同》所附《抵押物清单》载明的抵押物为思凯房产公司所有的坐落于四川省成都市高新区办公房屋（包括诉争房屋在内共计25套房屋），合计4744.519平方米。之后，思凯房产公司与恒丰银行南充分行到四川省成都市房屋产权登记中心办理了该25套房屋的抵押登记。恒丰银行南充分行于2015年10月15日领取了该25套房屋的他项权利证书，编号为成房他证他权字第1456312-1至22号。 2016年10月25日，恒丰银行南充分行与莱茵威尔公司签订《流动资金借款合同》，约定恒丰银行南充分行借款4000万元给莱茵威尔公司，借款期限自2016年10月25日至2017年10月24日止。2016年10月25日，恒丰银行南充分行向莱茵威尔公司发放借款4000万元。 因莱茵威尔公司违约，恒丰银行南充分行解除了涉案《流动资金借款合同》，要求莱茵威尔公司偿还借款本金、利息及其他款项，并要求思凯房产公司及其他保证人承担清偿责任。2017年4月26日，恒丰银行南充分行遂将莱茵威尔公司、思凯房产公司及其他保证人诉至一审法院，请求判令：1.借款人莱茵威尔公司立即偿还恒丰银行南充分行借款4000万元及截至2017年4月17日的利息275万元，并按约定的利率给付2017年4月18日起至全部借款本金清偿之日止的利息；2.莱茵威尔公司向恒丰银行南充分行支付截至2017年4月17日的复利120876.81元，并按约定给付2017年4月18日起至全部借款本金清偿之日止的复利、罚息；3.莱茵威尔公司赔偿恒丰银行南充分行实现债权及抵押权的费用（律师费、催收费用等）；4.莱茵威尔公司承担本案全部诉讼费用；5.思凯房产公司对莱茵威尔公司的前述债务承担连带清偿责任；6.各保证人对莱茵威尔公司的前述债务承担连带清偿责任。该案审理过程中，一审法院根据恒丰银行南充分行的诉讼财产保全申请，于2017年4月查封了案涉房屋。在一审法院主持下，各方当事人于2017年8月10日自愿达成调解协议，一审法院据此作出（2017）川13民初58号民事调解书，确认当事人达成的调解协议：一、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司共同偿还恒丰银行南充分行借款4000万元；二、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司共同向恒丰银行南充分行支付利息1166666.66元、复利20409.86元（利息、复利、罚息计算至2017年7月20日止，2017年7月21日起至实际付清恒丰银行南充分行本息期间的利息、复利、罚息金额按照借款合同的约定另行计算支付金额）；三、莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司共同于2017年10月10日前向恒丰银行南充分行付清调解协议确定的第一、二项确定的款项。因各债务人未按照该民事调解书履行清偿义务，恒丰银行南充分行向一审法院申请强制执行。一审法院受理恒丰银行南充分行的执行申请（案号（2017）川13执108号）后，于2018年1月决定对案涉房屋进行评估、拍卖。此时，李希光以其已购买诉争房屋为由提出执行异议。一审法院审查后，于2018年3月15日作出（2018）川13执异21号执行异议裁定书，裁定中止四川省成都市高新区卡斯摩广场9栋1层2号房屋的执行。恒丰银行南充分行不服，提起本案诉讼。 一审法院认为：第一，关于本案应否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七之规定的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条关于“申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出”、第一百九十七条关于“人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条关于“人民法院审查后，按下列情形分别处理：（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼”之规定，除当事人依据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条的规定协议实现抵押权外，抵押权人实现担保物权应当向人民法院提出申请或向人民法院提起诉讼，再依据生效判决或裁定申请人民法院拍卖、变卖抵押物。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条规定：“发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行”。因此，只有生效判决、裁定确定恒丰银行南充分行对诉争房屋享有优先受偿权，人民法院才能将诉争房屋作为抵押财产进行执行。虽然恒丰银行南充分行取得了诉争房屋的他项权利证书，但其在（2017）川13民初58号一案中未对诉争房屋主张优先受偿权，且（2017）川13民初58号民事调解书也未确认其对诉争房屋享有优先受偿权。同时，抵押合同是否有效、抵押权是否设立、抵押权实现的情形是否具备等须经人民法院或仲裁机关审查、审理认定。未经生效裁决认定，前述情况均存在或然性。因此一审法院根据恒丰银行南充分行的申请强制执行诉争房屋时，恒丰银行南充分行不能主张优先受偿权，即诉争房屋不能作为抵押财产执行，只能作为思凯房产公司的一般责任财产执行。恒丰银行南充分行主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的理由不成立。 第二，关于李希光是否享有足以排除一审法院对案涉房屋强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，故李希光要排除一审法院对案涉房屋的执行，必须满足上述两条之一规定的条件。 当事人提交的《商品房买卖合同》和《卡斯摩广场商品房买卖合同补充协议》显示签订时间为2012年4月16日，故案涉房屋在2017年4月被查封前，双方签订了书面合同。虽然2012年4月16日的《收据》载明李希光于签订合同的当日足额交纳了1534350元购房款，但一审法院对此不予认定，理由如下：其一，按照常理，作为买受人欲证明其对案涉房屋享有权利，应当积极举证证明其当日实际支付了1534350元购房款；李希光称该1534350元支付方式为现金且一次性支付，购房款除自己父母出资一部分外，还有一部分是向张建明借款，但李希光提供的张建明的取款凭证不足以证实李希光为购买诉争房屋向其借款130万元。李希光持有的缴款凭据的时间是2012年4月16日，张建明的取款记录是2012年3月26日，对在购房合同签订前20天，张建明就取款130万元的原因，李希光不能作出充分合理的说明，作为一名刚大学毕业的学生借款购买别墅且借款130万元至今分文未还，亦不符合常理。同时对于房款的交付过程，李希光不能准确描述不符合常理。其二，作为收款方思凯房产公司，对该笔现金支付并未否认，故其应当提供2012年4月16日收到李希光1534350元现金的进账依据、财物凭证等证据予以佐证，但思凯房产公司未积极举证证明该事实。综上，李希光认为其于2012年4月16日全额支付1534350元购房款现金，缺乏相应事实和法律依据，一审法院不予确认。 对于李希光对案涉房屋是否合法占有问题，李希光虽然提供了2012年6月30日的《交房流程表》，但案涉房屋多年来未装修并处于空置、杂草丛生的现状表明，李希光至今尚未对案涉房屋进行使用；在仅有一份思凯房产公司和前期物业公司制作的《交房流程表》，而无其他证据予以佐证的情况下，无法证明李希光多年来合法占有了案涉房屋、行使了业主权利、履行了业主义务的事实。思凯房产公司认为其2012年即对李希光交付案涉房屋、李希光在案涉房屋查封前已合法占有案涉房屋的理由不成立。 综上，李希光就案涉房屋并未完全达到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的条件，李希光不享有足以排除一审法院对案涉房屋强制执行的民事权益。 综上所述，恒丰银行南充分行要求准许执行四川省成都市高新区卡斯摩广场9栋1层2号房屋的请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决准许执行四川省成都市高新区卡斯摩广场9栋1层2号房屋。一审案件受理费22800元，由李希光负担。 对一审判决查明的各方当事人无异议的事实，本院依法予以确认。 本院二审期间，李希光围绕其上诉请求提交了新证据，本院组织当事人对以下证据进行了质证： 1.《股权转让协议》《关于思凯房产股权转让协议的补充协议》、“天眼查”网站查询的思凯房产公司股权信息、《关于思凯房产股权转让协议执行情况的备忘录》各一份。拟证明：东方花园公司、日田家电公司、明豪娱乐公司等将其持有的思凯房产公司股权转让给陈春兰、唐磊，并履行股权变更登记手续。陈春兰、唐磊因未支付股权转让款，以思凯房产公司开发的包括案涉房屋在内的6套别墅抵偿部分股权转让欠款，案涉房屋价款应视为已于2010年7月1日支付。 2.明豪娱乐公司《营业执照》《法定代表人身份证明书》、法定代表人郭瑞春身份证件、《情况说明》；日田家电公司工商登记信息、重庆安迪环保材料有限公司《营业执照》《情况说明》、重庆安迪化工有限公司《准予变更登记通知书》、施小平身份证件各一份。拟证明：东方花园公司向与其同时出让股权的明豪娱乐公司、重庆安迪环保材料有限公司（前日田家电公司）支付了相应价款，由其承接两公司股权转让后的相关权利义务。 3.《前期物业服务协议》《装饰装修管理服务协议》《物管费交纳凭证》、思凯房产公司出具的《情况说明》。拟证明：人民法院查封前，李希光已合法占有案涉房屋，且系因思凯房产公司的原因导致案涉房屋未能缴纳维修基金、办理产权过户手续。 4.一审法院（2018）川13民初64号民事判决。拟证明：同类案件追加了东方花园公司作为第三人参与诉讼，并判决认定案外人对案涉房屋享有物权期待权，能够对抗强制执行。 恒丰银行南充分行质证意见为：对证据1、2的真实性、合法性、关联性不认可，转让方、受让方既非购房人，亦非售房人，也非本案当事人，与本案并无关联性，且其以股权转让款抵偿房款的主张，与一审时李希光当庭陈述房款系现金支付存在矛盾；对证据3的真实性不认可，因其与一审法院合议庭现场勘查的情况不一致；证据4系另案判决，与本案没有关联，对其关联性不予认可。 莱茵威尔公司、思凯房产公司、陈春兰、唐作银、万事兴公司质证意见为：对以上证据的“三性”均予以认可。 本院认证意见为：证据1、2、3，在一定程度上能够证明陈春兰、唐磊受让东方花园公司等持有的思凯房产公司股权之事实。但显示签订于2010年11月30日的《关于思凯房产股权转让协议执行情况的备忘录》，从形式上看并无转让方公司印章，从内容上看，该备忘录中6套房屋具体指向不明。重庆安迪环保材料有限公司、明豪娱乐公司虽然于2018年10月16日出具《情况说明》，对该备忘录中以6套别墅抵偿股权转让款的事实予以确认，但该《情况说明》出具时，已在协议以房抵偿欠付股款后近八年，且其时案涉房屋早已办理抵押登记，并进入本案诉讼，依此情境之下作出的《情况说明》有特意关联以及损害他人利益之嫌，难以获得认可，更何况李希光依此所主张之事实与一审中房款全部来自于李希光自备现金的说法存在明显矛盾，在无其他证据进一步佐证的情况下，不足以认定李希光所主张的以案涉房屋抵偿股权转让款之事实。证据4与本案并无关联，本院依法不予采信。 本院认为，根据各方当事人上诉、答辩的主要理由，本案二审争议的主要问题为：一、本案是否因遗漏当事人导致程序严重违法、需要发回重审的问题；二、李希光对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权利。 关于本案是否因遗漏当事人导致程序严重违法、需要发回重审的问题。李希光主张东方花园公司对案涉房屋具有独立请求权，一审法院应追加其参加本案诉讼。首先，《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释对于严重违反法定程序有严格界定，不能任意扩大发回重审的适用条件。对于当事人参与诉讼的情形，只有在遗漏必须共同进行诉讼的当事人时，才需要发回重审。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十六条、第二百三十七条的规定，对以有独立请求权身份申请参加诉讼的第三人，人民法院有权不追加其参加诉讼，未追加参加诉讼的，该案程序不受影响，第三人可另行提起诉讼。据此，有独立请求权第三人并非必须进行共同诉讼的当事人，东方花园公司是否参加本案诉讼，并不会影响本案诉讼程序的进行。其次，根据李希光的上诉主张，东方花园公司是收取股权转让款的实际权利人，李希光只是其以房抵股权转让款时指定的签订商品房买卖合同的名义权利人。本案无论是实际权利人还是名义权利人主张阻却执行，均需实质审查其对案涉房屋享有的民事权益能否阻却执行，所涉的事实基础和法律依据并不因此而发生变化，本案不是必须追加东方花园公司为有独立请求权的第三人亦可以查清案件事实。因此，李希光以本案遗漏当事人属于严重违反法定程序，要求发回重审的主张，本院不予支持。 关于李希光是否对案涉房屋享有阻却强制执行的民事权利的问题。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，我国不动产抵押权设立采取登记生效主义。本案中，恒丰银行南充分行与思凯房产公司签订了《最高额抵押合同》，该合同所附《抵押物清单》载明的抵押物包括案涉房屋，且双方就案涉房屋在法定登记机关办理了抵押登记，抵押权人亦获取相应的他项权利证书，案涉房屋之上的抵押权应已依法有效设立。李希光主张恒丰银行南充分行对案涉房屋权属、价值等情况未尽调查义务，于其上设立的抵押权不受《中华人民共和国物权法》规定的善意取得制度保护。案涉房屋抵押时，其所有权仍登记在抵押人思凯房产公司名下，权属清晰，不存在无权处分案涉房屋的情况；且买卖双方并未办理购房合同网签备案亦或产权转移登记等手续，其上并无任何表征案涉房屋无法办理抵押登记的相关状态，恒丰银行南充分行已尽合理注意义务，并无过错。李希光援引的《贷款通则》中关于抵押物尽调义务的相关规定，系银行系统内部从抵押权实现的安全性、可行性角度作出的管理规范，并不因此导致抵押合同无效，也不必然影响抵押权登记的效力。因此，李希光主张案涉抵押权不受保护的理由不成立，本院不予支持。 在申请执行人恒丰银行南充分行对执行标的享有抵押权的情况下，本案即应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定。该规定确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”条款予以排除。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于申请执行人的抵押权，此即属于“但书”条款所言的例外规定。该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等原则而设置的特别规定，必须严格审查、严格把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，即体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该条规定施行于2015年，系在2002年施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的基础上，以满足商品房消费者生存权的立法精神作为基础，以新的司法解释的形式，将对商品房消费者的认定标准进一步细化成三个必须同时具备的要件，作出一手房买卖、房屋居住属性、合理居住需求等方面的限定，以防止相关规定被滥用。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，则规定了一般房屋（不动产）买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“但书”条款的规定，并不包括该规定。换言之，一般不动产买受人即便符合该规定第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，而只能对抗一般债权人。因此，在认定本案恒丰银行南充分行作为申请执行人对案涉房屋享有抵押权的前提下，李希光作为执行案外人对案涉房屋享有的权益要对抗该抵押权的优先地位，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。 本案中，李希光系在否认恒丰银行南充分行享有抵押权的基础上，主要以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定为据，主张其权益可以阻却强制执行，一审法院囿于相关生效执行法律文书的内容，也是将恒丰银行南充分行作为普通债权人，依该条规定为据进行的论证。其实，无论是该规定第二十八条，还是第二十九条，均将“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”作为执行案外人的权益能够排除强制执行的首要条件，其意欲保护的主体是真实的房屋（不动产）买受人，保护的对象是合法的房屋（不动产）交易法律关系。李希光本人在一审时，提出本案系以自备现金支付房款，其上诉时又主张系以陈春兰等人所欠股权转让款冲抵购房款，陈述前后矛盾，足以使人对案涉房款是否实际支付、如何支付产生合理怀疑。就李希光上诉主张而言，其称系基于抵债行为而受让的案涉套房屋，该行为的目的均在于通过以房抵债消灭相关当事人之间的既有债权债务。虽然李希光提交了其与思凯房产公司签订的《商品房买卖合同》,但其应是基于今后办理产权转移登记的需要，是以物抵债的具体履行方式；在完成相关房屋过户登记手续之前，其享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此，李希光与思凯房产公司并未基于购买房屋之目的而成立真实的买卖关系，双方在以房抵债过程中签订的《商品房买卖合同》，并不能改变李希光在本质上属于普通金钱债权人的地位，其所享有的权益不应优于其他普通金钱债权，更不能优于抵押权，该权益不足以排除本案强制执行。简言之，无论恒丰银行南充分行是否享有抵押权，也无论本案是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是适用第二十九条的规定，因李希光在本案中不享有物权期待权，其权益不足以阻却人民法院强制执行。 综上，李希光的上诉请求，事实及法律依据不足，不能成立，其上诉请求本院依法予以驳回。一审判决认定基本事实清楚，处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由李希光负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 何学敏 审 判 员 梁红亚 审 判 员 邓长玉 二〇二〇年八月十日 法官助理 彭晓瑞 书 记 员 王 磊