广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4855号上诉人（原审被告）：余妙玲，女，1948年5月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：陈豪发，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志武，广东力创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭志成，男，1970年1月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：龚家晴，广东佐智律师事务所律师。上诉人余妙玲因与被上诉人郭志成合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初15318号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。余妙玲上诉请求：1.撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初15318号民事判决第二项，改判余妙玲向郭志成归还借款1450000元，无需支付利息；2.案件一二审诉讼费用均由郭志成负担。事实与理由：案涉的房地产买卖合同实际性质为让与担保合同，一审法院认定案涉双方为民间借贷关系，按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，一审法院应向郭志成释明变更诉讼请求，如果不变更，则应当驳回郭志成的一审诉请，而不应当直接判决解除案涉房地产买卖合同。案涉房地产买卖合同关于15%回扣补偿款的条款为附条件的生效条款，本案截止目前余妙玲未向郭志成要求回购，在签订案涉房地产买卖合同后，案涉房产已经交付给郭志成收益、管理、占用，一审法院认可其收取案涉房产租金的行为合法，但应当注意该租金是郭志成在占用管理案涉房产的收益，该收益是不稳定的，郭志成应当自行承担风险。一审法院判令余妙玲向郭志成支付利息，非郭志成之诉请，违反不告不理原则。在一审诉讼中，郭志成并没有变更或增加有关借款利息的相关诉讼请求，一审法院判令余妙玲承担借款利息明显超出郭志成一审诉讼请求范围，二审法院应当改判余妙玲无需支付利息。一审法院既然认定案涉双方系民间借贷关系，因案涉双方并未约定过任何借款利息，则根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条，本案不应支持利息部分。余妙玲是基于债的担保将案涉厂房交付给郭志成，在案涉房地产买卖合同中约定了回购条款，但是结合该条款的具体内容，其实质是属于余妙玲的权利，并非违约条款或者推定属于双方对借款利息的约定内容，因此不能引用该条款判令余妙玲按年利率15%给付利息。结合案涉双方的合同履行情况，余妙玲已依约将案涉厂房的使用、管理、收益等权利转让给郭志成，且郭志成也承认至2019年8月期间一直获得相应的租金收益。因此，参照一般民间借贷中支付利息或者其他资金使用费等有偿使用借款本金的交易习惯，余妙玲也是有偿使用案涉借款本金145万元，案涉双方是以物业使用管理收益等权利转让形式替代一般的借款利息。因此，退一步讲，如二审仍认定余妙玲应支付利息，则仅应支持因案涉厂房被强制执行导致郭志成产生的利息损失部分，而并非自2017年11月16日起算。同时，相关的利率标准应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准。郭志成辩称，1.一审法院虽未支持装修费用及承租方的违约损失，但一审判决结果相对合理，予以认可接受，二审法院应当予以维持；2.一审法院判令余妙玲按年利率15%支付利息，实质是郭志成诉请的违约金，并不违反不告不理原则。因一审法院认定案涉房地产买卖合同实际为民间借贷关系，即双方约定的回购条款实质系郭志成的预期收益，如果余妙玲按照约定确保郭志成享有案涉房产产权或者回购，即不存在违约情况，但由于余妙玲无法将案涉物业过户登记给郭志成并且也不能回购，郭志成关于合同约定的目的无法实现，余妙玲理应按约定支付违约损失。根据一审法院认定，也即案涉款项的利息损失、预期损失，一审法院判决合理准确；3.租金收益应当归郭志成所有。虽然一审法院认定案涉双方为民间借贷合同关系，但案涉房地产买卖合同约定内容有效。根据合同第五条，约定案涉房产交付使用后，由郭志成自行管理使用，且产生的债权债务和法律责任由郭志成自行承担，也即案涉房产交付后，郭志成自行装修、日常管理的成本自行承担，所产生的租金也应当由郭志成享有。按照一审法院认定双方民间借贷关系的性质，该租金可以视为收益或者利息性质，案涉回购条款的违约金同样也是属于郭志成的预期收益或者利息。扣除装修成本，租金及15%的年利率没有超过法定利率，故请求二审法院维持一审判决。郭志成向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2017年11月20日签订的《房地产买卖合同》；2.判令余妙玲返还转让款1450000元；3.判令余妙玲支付违约金467625元（按转让款的15%计算并在上述基础上再加付15%的补偿款）；4.判令余妙玲赔偿装修费用67000元及赔偿承租方的违约损失60000元；5.判令余妙玲承担郭志成执行异议之诉的诉讼费17850元、律师费20000元；6.案件诉讼费用由余妙玲承担。一审法院认定事实：位于佛山市顺德区***********土地使用权，房地产权证号为顺府国用（2004）第x**，登记使用权人为余妙玲。郭志成提供的见证书附房地产买卖合同显示，双方于2017年11月20日去到广东容桂律师事务所签订《房地产买卖合同》，该合同约定甲方余妙玲将位于顺德容桂xx**号的土地使用权（产权证号：顺府国用（2004）第xxxx号）和厂房出售给乙方郭志成，土地使用面积为301.1平方米，地上兴建了约1015平方米的厂房，该厂房尚未办理房地产权登记，转让价为145万元，乙方郭志成在签订合同之前已于2017年11月16日通过银行转账支付了全部转让款，甲方余妙玲同意在协议签订之日将该物业交付给乙方郭志成使用和管理。该合同还约定，余妙玲在合同签订之日起30个月内，有权按下列条件向郭志成回购该物业：（1）余妙玲在合同签字之日起不满12个月的，有权向郭志成返还全部转让款并加付15%的补偿款回购该物业；（2）合同签字生效之日起满12个月但不满24个月的，余妙玲有权按上述第（1）点约定的返还款项和补偿款总额的基础上再加付15%的补偿款向郭志成回购该物业；（3）合同签字生效之日起满24个月但不满30个月的，余妙玲有权按上述第（2）点约定的返还款项和补偿款总额的基础上再加付15%的补偿款向郭志成回购该物业；超过30个月不回购将不再有权要求回购等。银行交易回单显示，郭志成的账户于2017年11月16日转账145万元给余妙玲的账户；余妙玲出具日期为2017年11月16日的收据确认收到郭志成购买涉案物业转让款145万元。签订合同后，余妙玲即将案涉物业交与郭志成实际占有和使用。郭志成提供的余妙玲与李友祥签订的《厂房租赁合同》显示的签订时间为2016年9月3日，出租人余妙玲，承租人李友祥，出租标的为涉案物业的二层厂房，租赁期限自2016年10月1日至2021年9月30日止。郭志成与叶键斌签订的《厂房租赁合同》显示的签订时间为2018年5月29日，出租标的为涉案物业的首层，租赁期限自2018年6月1日至2023年5月31日止，双方约定第一二年的租金为每月7500元。庭审中，余妙玲提交了从2017年12月3日至2019年5月4日收入为111900元（水电费除外）的租金收据，认为郭志成从实际占有和使用案涉厂房截止到2019年8月共收取承租方给付的租金227100元，郭志成确认收到了承租方从实际占有和使用案涉厂房截止到2019年8月给付的水电费除外的租金共134400元。一审法院在执行（2018）粤0606执13300号黎素梅与吴文宇、余妙玲民间借贷纠纷一案中，于2018年5月15日查封了登记于余妙玲名下的涉案土地使用权，并发出公告，拟拍卖、变卖上述财产以清偿其债务。郭志成于2018年12月12日向一审法院提出执行异议，请求停止对涉案土地使用权的执行并解除查封，一审法院于2018年12月21日作出（2018）粤0606执异766号执行裁定书驳回郭志成的异议请求，郭志成遂于法定期限内提起诉讼[案号：（2019）粤0606民初1989号]，诉请要求停止（2018）粤0606执13300号一案中对位于佛山市顺德区***********土地使用权的执行，并解除对该土地使用权的查封；确认郭志成为佛山市顺德区***********土地使用权[顺府国用（2004）第xxxx号]的产权人,一审法院经审理，于2019年5月14日作出（2019）粤0606民初1989号民事判决，驳回郭志成的全部诉讼请求，该判决已发生法律效力。在执行过程中，一审法院于2019年10月8日对案涉佛山市顺德区***********的土地使用权和厂房依法进行拍卖，上述拍品已由案外人温风涛以2742000元的价格投拍成功。2019年10月21日，一审法院作出（2018）粤0606执13300号之四执行裁定，裁定将案涉佛山市顺德区***********的土地使用权及地上建筑物解除查封、注销上述地块的原土地使用权证并裁定上述土地使用权及地上建筑物所有权转移给买受人温风涛所有。一审法院认为，郭志成与余妙玲于2017年11月20日签订的书面房地产买卖合同，在尚未签订合同之前，郭志成已将全部款项支付给余妙玲。郭志成称因余妙玲需要资金赎回土地使用权证，故在签订合同前全额支付了物业转让款，但郭志成支付的款项为145万元，为大额交易，在付款时的交易摘要为“转支”并没有注明交易款项与房产买卖有关，故若郭志成所支付的款项为购买房地产的款项，理应在交易摘要中就所付款项作出明确说明。因此，郭志成在签订合同之前已支付全部转让款不符合一般交易习惯。在房地产买卖合同签订时，涉案地上建筑物已由余妙玲出租给他人使用，但买卖合同完全没有提及地上建筑物的出租及租金收取等事项，亦没有将租赁合同作为房地产买卖合同的附件，与通常房地产买卖交易习惯不符。郭志成与余妙玲签订的房地产买卖合同中约定了回购条款，且约定回购期为30个月，即郭志成在约定的回购期内对涉案物业仅享有收益权，这在一定程度上限制了郭志成对涉案物业的处分权，因此，该约定不符合正常的房地产买卖交易习惯。郭志成于2017年11月20日与余妙玲签订房地产买卖合同后一直未办理涉案物业的过户登记手续。郭志成与余妙玲没有买卖案涉土地使用权和厂房的真实意思表示，双方签订的《房地产买卖合同》的交易更符合以买卖方式移转标的物的使用权，以价金名义通融金钱，并约定日后得将该标的物买回的担保方式，双方所发生的民事行为实质为民间借贷合同关系。在履行合同过程中，余妙玲未将涉案物业的过户登记给郭志成，没有按约定的期限内向郭志成返还全部转让款并加付补偿款回购案涉物业，作为借款担保物的案涉物业又因余妙玲涉另案债务纠纷被法院查封和拍卖，导致郭志成无法继续将案涉厂房出租，余妙玲的行为已构成违约，致使郭志成的合同目的不能实现，故郭志成要求判令解除双方签订的《房地产买卖合同》，合理有据，一审法院予以支持，并确认案涉合同的解除效力在案涉物业拍卖成交之日即2019年10月8日发生。合同解除后，尚未履行的，终止履行。余妙玲应向郭志成归还借款及支付利息。根据合同的性质、参考案涉物业的拍卖成交价格，结合双方在回购条款中约定的如在12个月内余妙玲向郭志成返还全部转让款和在补偿款总额的基础上再加付15%的补偿款回购该物业的约定，一审法院确定余妙玲应按年利率15%计付借款利息给郭志成。对余妙玲提出应以郭志成占有、使用案涉物业产生的租金扣减欠款的主张，经查，因双方在合同中对物业的租金的收取并无书面约定，余妙玲自愿将案涉物业交给郭志成管理和使用，余妙玲在物业出租期间对租金由郭志成收取一直没有异议，应视为余妙玲同意郭志成对案涉物业无对价收取租金，故对余妙玲的该主张不予采纳。郭志成要求余妙玲赔偿装修费用合违约损失的主张，因一审法院对因余妙玲违约给郭志成造成的利息损失作出的判赔已足以弥补郭志成的损失，故对此诉求不予支持。郭志成主张由余妙玲承担其执行异议之诉的诉讼费、律师费，因双方在案涉《房地产买卖合同》没有约定，该主张依据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：一、余妙玲与郭志成于2017年11月20日签订的《房地产买卖合同》在2019年10月8日解除。二、余妙玲于一审判决发生法律效力后十日内向郭志成归还借款1450000元及支付利息（利息计算以借款本金1450000元为基数，从2017年11月16日起按年利率15%计至清偿之日止）；三、驳回郭志成的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23459.8元、保全费5000元，合计28459.8元（郭志成已预交），由郭志成负担2040元，余妙玲负担26419.8元。双方当事人在二审期间均未提交新的证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为余妙玲应否向郭志成支付利息。本案中，对于一审法院认定双方没有买卖案涉土地使用权和厂房的真实意思表示，双方签订《房地产买卖合同》的交易实质为民间借贷合同关系，余妙玲予以明确确认，郭志成亦未提出异议，故应以《房地产买卖合同》为据认定双方是否约定利息条款。案涉《房地产买卖合同》约定了回购条款，虽从形式上系约定余妙玲可在固定期限内以返还转让款及补偿款为对价回购案涉土地使用权和厂房，但双方在订立合同时，均明知案涉土地使用权和厂房因历史遗留问题而无法办理过户登记，回购的条件自始不能成就。回购条款约定了明确的时间期限以及具体的补偿款给付标准，其实质应为双方对借款期限及借款利息约定的真实意思表示。故一审法院根据合同性质，结合上述回购条款认定余妙玲应按年利率15%计付利息予郭志成并无不当，且该标准并未超出《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》对法定利率的规定，本院予以确认。至于余妙玲认为郭志成在本案一审期间并未诉请借款利息，一审法院违反不告不理原则的问题。因郭志成一审起诉明确主张违约金，且违约金以上述回购条款约定标准计算，一审法院经审理认定案涉双方系民间借贷合同关系，故其认定余妙玲应向郭志成支付利息并未超出郭志成的诉请范围，并无不妥。至于余妙玲另主张一审法院应当裁定驳回郭志成起诉的问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，郭志成并非诉请余妙玲履行《房地产买卖合同》，交付案涉案涉土地使用权和厂房，而是主张余妙玲还款并支付相应违约金等，故本案不适用上述法律规定，余妙玲该项主张缺乏理据。综上所述，余妙玲的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8709.89元，由上诉人余妙玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖启明审 判 员 黄延丽审 判 员 李秀红二〇二〇年八月十日法官助理 柯常国书 记 员 武亚男