天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0106民初2233号原告：天津欧亚达市场管理有限公司，住所地天津市红桥区邵公庄街西青道**。法定代表人：徐良华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李雪辉，天津凡佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯梦伟，天津凡佑律师事务所律师。被告：天津溪棒食品销售有限公司，，住所地天津市红桥区西青道**天津欧亚达家居建材广场法定代表人：孙亦萱，该公司经理。原告（反诉被告）天津欧亚达市场管理有限公司（以下简称欧亚达公司）与被告（反诉原告）天津溪棒食品销售有限公司（以下简称溪棒食品公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。欧亚达公司的委托诉讼代理人李雪辉，溪棒食品公司的法定代表人孙亦萱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧亚达公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的《2020商铺租赁合同》于2020年5月21日解除，并且判令溪棒食品公司将天津市红桥区西青道58号天津欧亚达市场管理有限公司的商铺腾空，归还给欧亚达公司；2.判令溪棒食品公司向欧亚达公司支付拖欠的自2020年3月2日至2020年5月23日场地使用费16807.5元以及自拖欠场地使用费之日至实际履行之日的迟延履行违约金（每日按千分之一计算）；3.判令溪棒食品公司向欧亚达公司支付自2020年5月24日至实际腾空之日的场地占用费（按场地使用费标准的2倍计算）；4.判令溪棒食品公司向欧亚达公司支付拖欠的自2020年3月2日至2020年4月30日的水费8元以及自拖欠水费之日至实际履行之日的延迟履行违约金（每日按千分之一计算）；5.判令溪棒食品公司向欧亚达公司支付合同提前解除的违约金6159元；6.本案的诉讼费用由溪棒食品公司承担。事实与理由：2020年3月1日，欧亚达公司（甲方，出租方）与溪棒食品公司（乙方，承租方）签订《2020商铺租赁合同》，合同约定溪棒食品公司租赁欧亚达公司位于天津市红桥区，计租面积为33.75平方米，经营品牌为溪棒食品，合同终止日期为2021年03月01日，第一计租期自2020年3月2日至2021年3月1日，场地使用费单价为每天每平方米6元。根据《2020商铺租赁合同》第6.2条款，租金支付方式为：按每三个完整的自然月为一个缴租期缴纳。乙方应在每个交租期最后一个月的20日前，将下个交租期场地使用费一次性足额支付给甲方。《2020商铺租赁合同》第7.2条款，水费支付方式为：乙方于每月15日前交纳上月电费、水费，水费按8元／立方标准收取，……。溪棒食品公司在双方签订合同后，一直未交纳租金及水费，欧亚达公司曾于2020年5月10日向溪棒食品公司发出《催告函》，要求五日内缴清欠缴费用及告知违约后果，溪棒食品公司届时未履行。2020年5月21日，欧亚达公司再次向溪棒食品公司发出《催告函》，告知溪棒食品公司根据《2020商铺租赁合同》第14.1.8条合同解除及终止的条件“乙方拖欠租金、物业服务费、能源费或其他费用超过30个自然日的”，欧亚达公司于当日即2020年5月21日解除《2020商铺租赁合同》，并告知了解除后应根据《2020商铺租赁合同》第17.1条的约定，其应在收到该函之日起2日内结清相关费用、腾空商铺、办理合同约定的其他交接事项并将商铺按届时现状交还给欧亚达公司，否则应按届时场地使用费标准的2倍向欧亚达公司支付逾期返还的场地占用费。溪棒食品公司在收到《催告函》后，仍未结清相关费用，也未腾空商铺办理交接，应承担相应的责任。欧亚达公司与溪棒食品公司就疫情期间的减免租金问题协商过，但是溪棒食品公司不同意。溪棒食品公司的行为严重侵犯了欧亚达公司的合法权益，故欧亚达公司起诉来院。被告溪棒食品公司辩称，2020年3月份，欧亚达公司下发了“减免政策”的书面材料，其中载明，确保国有资产经营用房减免的租金让利全部传导到实际租户，我方才是实际租户，5月份的时候我方因为减免政策没有协调完善，在这期间商场就给我店铺停电，这也违背了政策中的第3.8条规定，对中小微企业和个体工商户生产经营所需要的用电、用气、用水不得停供。按照政策，我方享受减3免3，不存在拖欠对方房租问题，对方不得私自解除合同。按照合同第21-1页相关保密协议规定，甲方不得将经营信息公示，但是催告函上明确有我方经营的信息，甲方才是违约在先，我方希望合同继续履行。反诉原告溪棒食品公司向本院提出反诉请求：1.请求法院依法判令欧亚达公司返还溪棒食品公司押金6200元；2.请求法院依法判令欧亚达公司返赔偿溪棒食品公司违约金6200元；3.请求法院依法判令欧亚达公司赔偿溪棒食品公司违约损失10590元；4.请求法院依法判令欧亚达公司赔偿溪棒食品公司截止到目前为止的店面经营损失6912元；5.请求法院依法判令欧亚达公司赔偿溪棒食品公司截止到目前为止的人员工资6725元；6.本案诉讼费用由欧亚达公司承担。事实与理由：溪棒食品公司于2019年3月2日与欧亚达公司签订《2019商铺租赁合同》，租赁期限自2019年3月2日至2020年3月1日止，由于2020年疫情影响，2月份及3月份欧亚达公司商场因政府管控并未开业，溪棒食品公司也并未使用租赁房屋。在合同快到期前，溪棒食品公司本不想续租，但欧亚达公司管理人员告知溪棒食品公司续租有优惠，并且不用着急交房租，所以溪棒食品公司才同意续租，签订续租《2020商铺租赁合同》后，在2020年3月，欧亚达公司给商场的商铺租赁人员（其中就包括溪棒食品公司）发放了红桥区政府发放的政策蓝本，其中对于房屋租赁的减免政策为免三个月，减半三个月，但后面欧亚达公司并未实际按照此政策执行，并告知溪棒食品公司只能减免40天的房租，溪棒食品公司不同意，欧亚达公司却告知溪棒食品公司不能享受任何优惠政策了，并且随后向溪棒食品公司发出了催缴告知函，随后切断了溪棒食品公司商铺的水电，致使溪棒食品公司无法正常使用。溪棒食品公司认为欧亚达公司这一行为已经构成根本性违约，严重侵害了溪棒食品公司的合法权益，致使溪棒食品公司无法实现合同目的，所以按照合同法相关约定及双方的合同约定，应当承担相应的违约责任。故提起反诉。反诉被告欧亚达公司辩称，既然溪棒食品公司希望继续履行合同，就不存在退还押金的前提条件，所以不同意溪棒食品公司的第一项诉讼请求，并不同意溪棒食品公司的其他诉讼请求，因为欧亚达公司没有给溪棒食品公司造成损失，是因为溪棒食品公司违约，欧亚达公司根据合同停电，并通知解除双方租赁合同，是具有法律依据的，请法庭驳回溪棒食品公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月，欧亚达公司与溪棒食品公司签订了《2020商铺租赁合同》，欧亚达公司为甲方，溪棒食品公司为乙方，合同约定，欧亚达公司将其坐落于红桥区西青道58号欧亚达公司一层、计租面积为33.75平方米的商铺出租给溪棒食品公司，溪棒食品公司在商铺内经营的品牌为溪棒食品。租赁期限为一年，自约定交付日2020年3月2日起算，终止日期为2021年3月1日。合同第5.1条约定，本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币【6159】元，作为履约保证金；合同终止后，（包括乙方将工商注册登记地址从商铺迁出）90日，如乙方无其他任何经济责任的，履约保证金余额（如有）无息退还。庭审过程中，双方当事人均认可溪棒食品公司已缴纳本条约定的履约保证金。合同第6.1条约定，乙方自租金起算日起按计租面积向甲方交纳商铺场地使用费，具体计算标准如下：第一计租期自2020年3月2日起至2021年3月1日止，每天每平方米6元，年场地使用费为73913元。合同第6.2条约定，本合同项下的租金支付方式为：按每叁个完整的自然月为一个缴租期缴纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），将下个交租期场地使用费一次性足额支付给甲方。合同第6.3条约定，乙方应在签订本合同后的5个工作日内，按照第一计租年度的场地使用费标准向甲方预先支付叁个月的商铺场地使用费人民币【18477】元。合同第7.2条约定，乙方于每月15日前交纳上月电费、水费。合同第14.1条约定，本合同签署后，乙方有下列情形之一时，甲方有权以书面通知方式解除合同：14.1.2乙方未按本合同6.1条中的约定时间向甲方足额支付履约保证金以及预付场地使用费的；14.1.8拖欠租金、能源费或其他费用超过30个自然日的。合同第15.4条约定，乙方延迟交纳本合同项下场地使用费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方书面催告，乙方仍不交纳的，甲方可以对商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。2019年3月，欧亚达公司与溪棒食品公司曾签订《2019商铺租赁合同》，租赁期限届满后，溪棒食品公司尚欠欧亚达公司6565元租金未缴纳。欧亚达公司作为承租国有资产类经营用房的中小微企业，已依照天津市颁布的给予中小企业房租优惠措施享受了疫情期间“免收3个月房租、3个月房租减半”的房租减免政策。但由于欧亚达公司与溪棒食品公司对房租减免未能达成一致意见，双方没有签署房租减免的补充协议。由于溪棒食品公司未按约交纳房租及拖欠的电费，2020年5月10日欧亚达公司向溪棒食品公司发出违约告知函，告知溪棒食品公司应于五个工作日内向欧亚达公司交纳房租等费用，否则欧亚达公司将严格按照《租赁合同》所约定的违约责任，向溪棒食品公司主张迟延履行违约金等违约责任，并暂停部分或全部能源供应及物业管理服务。2020年5月16日，欧亚达公司停止向溪棒食品公司店铺供电，溪棒食品公司即停止营业至今。本院认为，欧亚达公司与溪棒食品公司签订的《2020商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，为有效合同，双方均应按照合同约定履行，不得擅自变更或解除合同。虽然双方当事人曾就租金减免相关事宜进行过协商，由于双方并未重新签订补充协议，双方的《2020商铺租赁合同》并未变更，双方仍应当按照合同约定履行义务。关于本诉部分，由于溪棒食品公司系经营食品行业，疫情以及疫情防控措施导致溪棒食品公司营业收入明显减少，故欧亚达公司不得以溪棒食品公司没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，并不得要求溪棒食品公司承担违约责任。故对欧亚达公司提出的要求解除双方的《2020商铺租赁合同》并要求溪棒食品公司将涉诉商铺腾空的诉讼请求以及支付合同提前解除的违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于欧亚达公司提出的要求溪棒食品公司支付拖欠的自2020年3月2日至2020年5月23日的场地使用费的诉讼请求，本院认为，由于疫情期间，欧亚达公司已按照天津市给予中小企业房租优惠措施享受了房租减免政策，应按照相关部门要求将租金让利全部传导到实际租户。但由于欧亚达公司承租的房屋租金与欧亚达公司将房屋出租给溪棒食品公司的租金存在差额，溪棒食品公司无权要求欧亚达公司按照“免收3个月房租、3个月房租减半”的方式减免房租。本院酌定欧亚达公司免收溪棒食品公司1个月的房租即场地使用费。对于欧亚达公司主张的2020年3月2日至2020年4月1日期间的场地使用费，本院不予支持，仅支持2020年4月2日至2020年5月23日期间的场地使用费，且欧亚达公司不得要求溪棒食品公司支付迟延履行违约金。关于欧亚达公司提出的要求溪棒食品公司支付自2020年5月24起至实际腾空之日的场地占用费，由于该项诉讼请求系以解除双方租赁合同为基础的，现本院已驳回欧亚达公司提出的要求解除合同的诉讼请求，故对欧亚达公司要求支付场地占用费的诉讼请求，本院不予支持。至于溪棒食品公司于2020年5月24日之后应缴纳的场地使用费，欧亚达公司可另行主张。关于欧亚达公司提出的要求支付拖欠的水费及迟延履行违约金的诉讼请求，由于欧亚达公司并未提交证据证明溪棒食品公司欠缴水费的金额，应承担举证不能的不利后果，本院对欧亚达公司提出的该项诉讼请求不予支持。关于反诉部分，关于溪棒食品公司提出的要求欧亚达公司返还押金的诉讼请求，经过庭审调查，双方均确认该押金系双方所约定的履约保证金，由于双方签订的《2020商铺租赁合同》并未解除，溪棒食品公司无权要求欧亚达公司退还履约保证金。且由于双方签订的《2020商铺租赁合同》并未变更，溪棒食品公司未按期缴纳拖欠的场地使用费以及电费，欧亚达公司有权依照合同约定停止向溪棒食品公司店铺供电。关于溪棒食品公司认为欧亚达公司违反了双方保密协议的约定，存在违约行为的主张，本院认为，欧亚达公司在店铺张贴催收函，系合法的催收行为，并不存在泄露商业秘密的情形。综上，欧亚达公司并未存在违约的情形，故无需承担违约责任。对溪棒食品公司提出的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款，《最高人民法院》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天津溪棒食品销售有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津欧亚达市场管理有限公司支付自2020年4月2日起至2020年5月23日止的场地使用费10530元；二、驳回原告天津欧亚达市场管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告天津溪棒食品销售有限公司的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费374元，减半收取计187元，由原告天津欧亚达市场管理有限公司负担101元，由被告天津溪棒食品销售有限公司负担86元。案件反诉受理费358元，由反诉原告天津溪棒食品销售有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  周姗姗二〇二〇年八月二十五日法官助理魏计星书记员李晓蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院》5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。