陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终4351号 上诉人（原审被告）：西安鑫迪焦化厂，。法定代表人：陈俊，任总经理职务。委托诉讼代理人：李腊，陕西兆守律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘斐，陕西兆守律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：西安信力密封材料有限公司，住所地西安市灞桥区。法定代表人：吴旭南，任董事长职务。委托诉讼代理人：吴巍，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安市灞桥区新筑街道办事处于家村民委员会，住所地西安市灞桥区。法定代表人：于军武，任村委会主任。委托诉讼代理人：薛舒尹，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄扬，北京大成（西安）律师事务所律师。上诉人西安鑫迪焦化厂（以下简称焦化厂）因与上诉人西安信力密封材料有限公司（以下简称信力公司），被上诉人西安市灞桥区新筑街道办事处于家村村民委员会（以下简称于家村委会）租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2017）陕0111民初4708号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。焦化厂上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，并改判驳回于家村委会的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由于家村委会承担。事实与理由：1、原审法院认定事实不清，1997年5月18日焦化厂与于家村委会签订《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》，合同签订后焦化厂一直按照合同约定如期缴纳租金，2012年于家村委会无故毁约，大幅度上涨租金，焦化厂不同意该方案，一直按照原合同约定的租金履行合同，但于家村委会均以租金过低为由拒收，不存在焦化厂不按期缴纳租金的事实。2、焦化厂与于家村委会签订的租期为40年的租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属有效协议，原审法院机械的引用合同签订之后实施的法律条文，认为本案租赁合同的租赁期不能超过二十年显然是适用法律错误。3、原审法院程序违法，本案中于家村委会的诉讼请求为确认租期超过20年部分合同无效、返还案涉土地、支付土地分红款及违约金，并未涉及返还土地之后如何向焦化厂、信力公司赔偿部分，本案在焦化厂及信力公司没有提起反诉的情况下，于家村委会是无权提起鉴定的，即使提起，法院应释明后予以驳回。原审法院在焦化厂没有参与的情形下完成了所谓的司法评估，该评估是于家村委会单某某提起的，且跟本案没有关联性，焦化厂不应承担鉴定费用，原审法院判决焦化厂承担鉴定评估费无事实和法律依据。综上，请求二审法院依法支持其上诉。信力公司辩称，同意鑫迪焦化厂的上诉意见。于家村委会辩称，1、一审法院认定事实清楚，于家村委会涨租金及拒收的事实是不存在的，焦化厂拒付租金构成违约。2、原审法院适用法律正确，虽然合同签订时合同法尚未实施，但纠纷发生在合同法实施之后，根据相关法律规定，原审适用合同法有关规定并无不当。3、本案只有依法判决才能起到保护交易、维护稳定的效果，原审诉讼程序合法，有关诉讼费和鉴定费的分配合理，本次鉴定事项与本案诉讼请求有密切关系，与判决结果不可分割，请求二审法院驳回上诉维持原判。信力公司上诉请求，1、请求撤销原审判决依法改判。2、本案一、二审诉讼费由于家村委会承担。事实与理由：原审适用法律错误，合同法1999年才开始实行，而涉案合同是1997年签订的，不应适用合同法超过二十年部分无效的规定，从保护交易的角度出发，应判令于家村委会继受出租人义务，继续履行转租合同。本案中信力公司明确表示不反诉，也不同意鉴定，但是一审法院却同意于家村委会进行鉴定，法院判决信力公司承担鉴定费也没有任何依据。综上，请求二审法院支持其上诉请求。焦化厂辩称，同意信力密封的上诉意见。于家村委会辩称，同针对焦化厂的答辩意见。于家村委会向一审法院起诉请求：1、请求依法判令《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》自2015年1月1日之后因租赁期间超过法律规定无效；2、请求依法判令焦化厂与信力公司返还于家村委会出租土地（位于西包公路2km处东侧，XX镇XX村耕地，XX公路XX线，XX镇XX村XX路）；请求依法判令焦化厂向于家村委会清偿自2012年至2017年土地分红款共计198720元，并支付违约金500000元；4、本案诉讼费由焦化厂承担。一审法院认定事实，于家村委会、焦化厂于1997年5月18日签订了《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》一份，合同约定：“甲方：西安市灞桥区XX镇XX村委会，乙方：西安市鑫迪焦化厂。”；“第一条厂址及面积1、厂址选在新筑镇于家村原砖厂旧址上，位于西包公路2㎞处东侧，XX镇XX村耕地，XX公路XX线，XX镇XX村XX路。2、实际厂区面积为东西宽77.48米，南北长190米，计1472㎡，折合22.08亩”；“第二条甲方以第一条第二款的土地面积使用权入股，固定分红，不参与和干涉企业的生产经营和管理活动，不承担企业的经营风险和债权债务，不享受企业的利润分成”；“第五条合作期间甲方不得将入股土地股权转让”；“第六条乙方承担全部建成资金，筹建企业并进行独立经营、自负盈亏、独立承担经营风险和享受企业利润”；“第七条企业内部规划由乙方自行安排，开挖取土、打井，种植绿化，堆放物资，建设企业所需的各种生产、生活地面设施”；“第八条在合作期间乙方可引进资金合营或股权转让”“第十条合作期满后，在同等条件下甲乙双方有优先合作的权利”；“第十一条土地分红办法及合作年限1、因原砖厂旧址废弃地貌复杂，建设中地面处理困难，现场平整工作量大，延误建设工期，前三年入股土地本应分红，甲方考虑到上述原因将前三年应分的红利让给乙方作为地面平整处理补偿。2、从第四年（1998年元月1日）起柒年内（1998年元月1日至2004年12月31日）甲方土地分红为每年4416元，以后在原基础上每隔十年年分红利递增25%。3、从1995年元月1日起至2034年12月31日止，合作期限为四十年。4、分红时间为每年一次，定在次年元月二十日前以现金结算。”“第十二条协议变更及违约调处1、双方不得随意变更合同，任何乙方需变更时应提前6个月通知对方，经协商一致后报镇政府批准，变更有效。2、甲方违反合作协议需承担由此给乙方经营中造成的直接经济损失，按损失额全额赔偿。3、乙方违反合作协议须按年土地入股分红总额日加罚百分之十作为土地分红补偿”。“第十六条本协议生效后，一九九四年十一月八日所签原合同及附件自行作废”。焦化厂实际使用土地为2015年1月1日起，该合同签订后双方均如约履行合同内容，焦化厂在租赁的土地上修建围墙、打井、平整土地、建造职工食堂、厂房并进行种植绿化、水泥地面硬化等。1998年-2004年焦化厂按照4416元/年给付于家村委会土地租金，2005年-2011年按照5520元/年给付于家村委会土地租金，自2012年起双方因土地租金数额发生争议，其后至今再未给付租金。2006年9月1日焦化厂与吴旭南（信力公司法人代表）签订了《关于合资兴办西安信力密封材料有限责任公司协议书》，将于家村委会、焦化厂《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》所涉及的土地及焦化厂承建的厂房等地面附着物一并租赁给吴旭南开办信力公司使用，该合同末页“村委会意见”一栏记载“同意，于XX村XX村委会公章。2007年6月23日焦化厂与信力公司分别签订了《场地租用协议书》、《关于合作兴办西安信力密封材料有限公司协议书》及《关于协议有效性的约定书》，双方协议约定租用的场地仍然为于家村委会、焦化厂《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》所涉及的土地，合同约定“租用期限定为27年6个月，即从2007年7月1日起至2034年12月31日”；“该场地及所含附着物初始年租金为捌万元（小写80000元），每过10年递增25％。交纳租金期限为每五年交付一次，即每五年7月1日前付款”。信力公司取得涉案土地后，在该场地上进行了新建厂房、安置设备等生产投入。2007年6月23日信力公司向焦化厂转账支付租金40万元，2012年7月18日给付215000元。庭审中，于家村委会、焦化厂及信力公司均认可《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》、《关于合资兴办西安信力密封材料有限责任公司协议书》实质为于家村涉案土地的租赁协议，其中所涉分红款实为土地租金或者场地租金，自2006年9月1日至今该土地的实际使用人为信力公司。另查明，涉案土地为于家村委会所有，目前该土地性质为建设用地。焦化厂于2001年11月8日被工商行政管理部门吊销营业执照。根据于家村委会的申请，一审法院委托鉴定机构对涉案土地上的附着物残值进行了评估。经一审法院庭审释明，焦化厂及信力公司均未提出反诉。一审法院认为，于家村委会与焦化厂签订的《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》、焦化厂与第三人签订的《关于合资兴办西安信力密封材料有限责任公司协议书》其实质为土地租赁合同，其中所涉分红款实为土地租金或者场地租金。于家村委会与焦化厂关于《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》约定的土地租赁期限违反了《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的强制性规定，故该协议至2014年12月31日已经届满二十年，自2015年1月1日至今超过二十年的部分无效；焦化厂与信力公司《场地租用协议书》、《关于合作兴办信力密封材料有限公司的协议书》以《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》为基础产生，其约定的租赁期限自2006年9月1日至2034年12月31日，包含在《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》约定的四十年租赁期内，因其自2015年1月1日起已经超过法定租赁期限，故其超过部分也无效。根据《中华人民共和国合同法》“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，于家村委会诉请焦化厂及信力公司返还涉案土地，于法有据，依法予以支持；对于焦化厂及信力公司在涉案土地上增添的附着物，因焦化厂及信力公司均未提出反诉，故本案不予涉及；对于于家村委会要求焦化厂按照33120元/年给付2012年至今的分红款的诉讼请求，一审法院认为，首先在合同有效期内该分红款的性质为土地租金，2015年1月1日至今该分红款应为租赁物（土地）的占用费；第二，对其主张33120元/年的土地租赁费标准，因其提交的现金收入凭证仅为单某某证据，焦化厂对此否认，该凭证不能有效证明双方对年租金标准变更为33120元/年的事实，故一审法院认为根据双方“土地分红以后每年在原基础上每隔十年分红利递增25％”之约定2012年-2014年仍按照双方约定5520元/年计算租金，即5520元/年×3年＝16560元，2015年至2018年的占用费为6900元/年×3年＝20700元；对于于家村委会要求焦化厂支付违约金的诉请，焦化厂辩称于家村委会拒收其租金但未向一审法院举证，且即使在于家村委会在拒收的情况下焦化厂也可以按照相关法律规定采取相应措施，但其未采取相应措施，故其应承担违约责任，唯因于家村委会未及时向焦化厂主张相关权利，存在扩大损失的情况，故一审法院酌定焦化厂应向于家村委会承担上述37260元自2016年1月21日至今的违约金为宜，由于双方约定的违约金标准过高，一审法院酌定以银行同期贷款利率作为计算违约金的标准为宜。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四、第二百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原告西安市灞桥区新筑街道办事处于家村民委员会与被告西安鑫迪焦化厂签订的《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》中超过二十年的部分无效； 二、被告西安鑫迪焦化厂及第三人西安信力密封材料有限公司于本判决生效后三十日内向原告西安市灞桥区新筑街道办事处于家村民委员会返还《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》涉及的土地（位于西包公路2KM处东侧，XX镇XX村耕地，XX公路XX线，XX镇XX村XX路的土地面积）；三、被告西安鑫迪焦化厂于本判决生效后十日内给付原告西安市灞桥区新筑街道办事处于家村民委员会土地租金及占用费共计37260元，并支付违约金（以37260元为基数按照同期银行贷款利率计算自2016年1月21日至实际给付之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费 10987元，鉴定评估费35000元，于家村委会已预交，由于家村委会负担21800元，焦化厂负担12587元（于判决生效后30日内直接给付于家村委会），信力公司负担11600元（于判决生效后30日内直接给付于家村委会）。本院二审期间：当事人均没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。本案中，于家村委会与焦化厂签订的《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》从合同性质显示，属土地租赁合同，该合同虽系双方当事人真实意思表示，但违反法律关于租赁期限不得超过二十年的强制性规定，该协议至2014年12月31日已届满二十年，自2015年元月一日起超过二十年部分应属无效。焦化厂、信力公司上诉认为涉案合同并未违反法律强制性规定，应属有效，理由不能成立。焦化厂与信力公司签订的《场地租用协议书》、《关于合作兴办信力密封材料有限公司的协议书》系以《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》为基础而形成，其约定的租赁期限包含在《合作兴办西安鑫迪焦化厂协议书》约定的四十年租赁期限内，因该协议自2015年1月1日起超过二十年部分约定属无效，现于家村委会要求焦化厂及信力公司返还涉案土地，于法有据，该请求应予支持。关于于家村委会要求焦化厂支付拖欠的分红款及违约金，经查，涉案合同中约定的分红款实为租金，故其该项请求中合理部分予以支持，原审就有关租金、占用费的数额核定为37260元并无不当。由于双方就违约金的约定过高，原审以37260元为基数按同期银行贷款利率计算违约金（自2016年1月21日至实际给付之日），较为合理。关于焦化厂、信力公司上诉认为原审对涉案标的进行鉴定违反程序，因本案中经法院释明，焦化厂、信力公司均未提出反诉，为保全涉案土地上建筑物固有价值，防止标的物灭失后产生更多纠纷，原审经于家村委会申请对涉案土地上标的物进行鉴定，并无不当。对诉讼费及鉴定费的分配，较为合理。综上所述，焦化厂、信力公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10987元，由西安鑫迪焦化厂负担。二审案件受理费10987元，由西安信力密封材料有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二〇年八月十八日 书 记 员  李   伟 1