成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初6982号 原告：四川中外运物流有限公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：杨祖鹏。 委托诉讼代理人：王月，四川路石律师事务所律师。 被告：四川省川塔恒远实业有限公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：陈旸，职务董事长。 委托诉讼代理人：舒利娟，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯叶，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 原告四川中外运物流有限公司（以下简称物流公司）与被告四川省川塔恒远实业有限公司（以下简称实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告物流公司的委托诉讼代理人王月以及被告实业公司的委托诉讼代理人舒利娟、冯叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告物流公司向本院提出请求：1、判令被告立即办理以原告为权利人的位于成都市成华区精装修商品房的不动产权属证书并交付原告；2、判令被告向原告支付逾期办理不动产权属证书的违约金（自2017年3月14日起至实际办理、交付不动产权属证书之日止；违约金标准为购房款的万分之三／天即647.94元／天，暂计至2019年12月31日为662195.23元）。事实与理由：原告和被告签订《商品房买卖合同》（以下简称＜合同＞），约定原告从被告处购买位于成都市成华区商品房，建筑面积130平方米，单价为每平方米14451.15元。双方于2014年7月24日签订包括上述商品房在内的《成都339.Ｃ座商品房买卖合同补充协议》（以下简称＜补充协议＞），约定：房屋单价从每平方米14451.15元提高至每平方米16613.86元。《补充协议》第四条约定被告应在原告支付完全部购房款后900日内办理完毕房屋土地证及房屋所有权证（即案涉房屋不动产权属证书）并交付原告，否则原告除要求被告继续尽快办理上述证件外，被告每延迟一天交付上述证件给原告，被告按日向原告支付购房款万分之三的违约金。2014年9月25日，原告支付了案涉全部房款，但在办理不动产权证书900日期限届满（即2017年3月14日），被告仍未办理完毕、交付上述证件，故原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。 被告实业公司辩称，1、被告在办证履行期内，因不动产登记政策变化，导致被告无法再为原告办理房屋产权证和土地使用权证，该办证手续和时间变化的责任不应归责于被告。2、同样的案情、同一审理法院曾于2019年12月作出多份生效判决，判决我司不承担2016年11月17日之后逾期办理房屋所有权证和国有土地使用权证的违约责任，根据同案同判的原则，本案中原告要求我方承担违约责任的诉求也不应得到支持。3、原、被告双方从未对办理不动产统一登记的时间及违约责任进行约定。我司不应承担未办理不动产权证的违约责任。被告将关于房屋所有权证和国有土地使用权证的约定等同于办理不动产权证的相关约定混淆概念，不应得到支持。4、原告在办证履行期内知晓办证政策的变化，从未与被告就不动产登记及违约金进行协商，而是处于一种放任状态，直至期满后近3年时间才进行起诉，其主观上存在过错，违约金不应得到支持。5、即使被告应当承担违约办证的责任，原告主张的违约金计算基数以及日万分之三的违约标准均高于实际损失，应予以调减，被告未办理产权证并未影响原告对房屋的使用，原告也未举证证明其受到了相应的实际损失，因此，违约金标准应予以调低。 经审理查明，物流公司（买受人）与实业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：物流公司购买实业公司开发的位于成都市成华区猛追湾街94号四川广播电视塔影视文化广场（成都339·C座）3幢10层1012号房屋，用途为办公，测绘建筑面积130平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14451.15元，总价款1878650元整；买受人采取一次性付款方式付款。出卖人应当在2014年8月31日前向买受人交付该商品房。合同第十九条产权登记（一）初始登记：出卖人应当在2015年8月31日前，取得该商品房所在楼栋的所有权证，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的所有权证的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，若因初始登记延迟导致房屋权属转移登记延迟，出卖人按本条（二）约定承担违约责任；相反，若未导致房屋权属转移登记迟延的，则出卖人不承担违约责任。（二）房屋产权转移登记：2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。 2014年7月24日，物流公司（乙方）与实业公司（甲方）签订《成都339·C座商品房买卖合同补充协议》，约定：乙方购买甲方开发的且已取得商品房预售许可证的四川广播电视塔影视文化广场（成都339·C座）3幢10、11层共31套预售商品房（用途：写字间，其中10层16间，11层15间，两层精装修写字间面积共3921.88平方米），甲方向乙方赠送19个地下固定车位，详见相关附件。就该31套商品房及19个赠送车位，双方另行签订相应的《商品房买卖合同》及其他补充、配套协议。但双方共同确定，如《商品房买卖合同》及其他补充、配套协议的内容与本补充协议有不一致处，均以本补充协议为准。二、甲方与乙方协商一致，就商品房购房款与装修作如下约定：3、该31套商品房预测面积3921.88平方米，精装单价为每平方米16,613.86元，故购房总价款为65157560元。为方便办理房屋、车位两证时符合房管局、税务局等政府部门的政策要求，双方协商一致将购房总价款拆分为购房款56675680元，装修款3921880元，购车位款4560000元，合计总款为65157560元。三、双方确认：3、具体付款方式如下：乙方签订本《商品房买卖合同补充协议》后15个工作日内支付第一批房源（10层所有写字间，11层1101、1102、1103、1105、1106、1107、1115、1116写字间）购房款48000000元，在乙方收到受托方“四川江丰物业管理有限公司川塔分公司”支付的首笔租金11520000元后5个工作日内支付第二批次房源（11层1109、1110、1111、1117写字间）购房款11520000元，在乙方收到受托方“四川江丰物业管理有限公司川塔分公司”第二次支付的租金2082163元后5个工作日内支付第三批次房源（11层1108写字间）购房款2000000元；2014年10月15日前，乙方向甲方支付第四批次（11层1112、1113写字间）购房款3637560元。四、双方确认，各《商品房买卖合同》项下商品房的交房时间原则上均不得迟于2014年8月31日，房屋交房相关手续由乙方委托四川江丰物业管理有限公司川塔分公司代为办理。如有特殊情况延迟交房，则甲方向四川江丰物业管理有限公司川塔分公司赔偿租金损失。本协议项下各商品房的房屋产权登记及土地使用权登记在乙方支付完全部房款后900内日办理完毕房屋土地证及房屋所有权证并交付乙方，否则乙方除要求甲方继续尽快办理上述证件外，甲方每延迟一天交付上述证件给乙方，甲方按日向乙方支付购房款万分之三的违约金。补充协议还约定其他内容。 上述补充协议签订后，物流公司于2014年8月1日向实业公司支付购房款48,000,000元，于2014年8月7日向实业公司支付购房款11,520,000元，于2014年8月13日向实业公司支付购房款2,000,000元，于2014年9月25日向实业公司支付购房款3,637,560元，付清了案涉房屋在内的全部购房款。以上合计金额65,157,560元。 2014年8月12日，案涉房屋备案在原告名下，根据房屋信息查询记录显示，案涉房屋的出卖人为被告实业公司，截止2020年7月22日，该案涉房屋尚无抵押和限制登记信息记载。同时案涉房屋尚未办理初始登记手续，无所有权登记信息，且尚未登记在被告实业公司名下。 另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证，并自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、商品房买卖合同以及成都339•C座商品房买卖合同补充协议；3、银行转账支付凭证；4、房屋信息查询记录。当事人提交的其他证据不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予采信和认定。 本院认为，物流公司与实业公司签订的《商品房买卖合同》及《成都339·C座商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。按照合同约定，实业公司应当在物流公司支付完毕购房款的900日内为物流公司办理房屋所有权证及土地证，物流公司向实业公司支付最后一笔购房款的时间是2014年9月25日，则实业公司至迟应在2017年3月13日为物流公司办理案涉房屋的权属证书。但截至本院法庭辩论终结前，实业公司仍未取得案涉房屋的初始登记，也无法为物流公司办理权属证书。2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。故根据前述两证合一的政策规定，现案涉房屋不再分别办理房屋所有权证及国有土地使用证，而应办理不动产权证书。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。因案涉房屋尚未登记在被告实业公司名下，故原告主张被告办理案涉房屋不动产权证因客观上不具备履行条件，本院对该项诉讼请求不予支持。 关于支付违约金的问题。根据补充协议约定，本协议项下各商品房的房屋产权登记及土地使用权登记在乙方支付完全部房款后900日内办理完毕房屋土地证及房屋所有权证并交付乙方，否则乙方除要求甲方继续尽快办理上述证件外，甲方每延迟一天交付上述证件给乙方，甲方按日向乙方支付购房款万分之三的违约金。2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证，而本案中，补充协议变更商品房买卖合同中关于办理转移登记期限的条款内容，被告应办理权属证书的截止时间为2017年3月13日，已经超过前述政策规定的截止办理房屋所有权证及国土使用证的期限，鉴于二证合一后系对房屋所有权证和国有土地使用权证的统一合并登记，故不动产权属证书的办理时间应以合同约定的办理国有土地使用权证的时间为限。现从2017年3月14日起，被告存在逾期办理不动产权属证书行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期办理不动产权属证书的违约金标准确定问题，本院认为案涉违约金系双方自愿约定，不违反法律法规的强制性规定，鉴于违约金性质为补偿为主，惩罚为辅。且《中华人民共和国合同》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。依照前述法律规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情认定违约金标准为每日万分之一。故本院从2017年3月14日起至本判决生效之日止，以已付购房款为基数，按照每日万分之一的标准计算逾期办理不动产权证违约金予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告四川省川塔恒远实业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告四川中外运物流有限公司支付逾期办理不动产权证违约金（违约金计算标准为：以已付购房款1878650元为基数，按照每日万分之一的标准，从2017年3月14日计算至本案判决生效之日止）； 二、驳回原告四川中外运物流有限公司的其他诉讼请求。 如果被告四川省川塔恒远实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10422元，减半收取计5211元，由被告四川省川塔恒远实业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭有志 二〇二〇年八月二十八日 书记员  梁 晨