北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0113民初6141号原告（反诉被告）：张小旭，男，1984年3月9日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。被告（反诉原告）：张梅英，女，1957年4月21日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：管文宁，男，1985年6月26日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：赵连平，北京顺林律师事务所律师。张小旭与张梅英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理。依法由审判员赵庆斌适用简易程序公开开庭进行了审理。张小旭及其委托诉讼代理人苟波，张梅英委托诉讼代理人赵连平、管文宁，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张小旭诉称：双方于2019年9月29日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告（反诉原告）将位于顺义区×××小区×号楼×单元×室出售给原告（反诉被告），房屋总价款为211万元。合同还约定被告（反诉原告）应当在2020年3月6日前办理房屋抵押注销手续。合同签订后原告（反诉被告）按照约定向被告（反诉原告）支付了房屋定金及首付款共计120万元。但是被告（反诉原告）并未按照合同约定在2020年3月6日前申请房屋解抵押手续，致使该房屋在约定期限内未能过户给原告（反诉被告）。根据合同约定，如因被告（反诉原告）原因致使原告（反诉被告）未能在180日内取得房屋所有权证书的原告（反诉被告）有权选择退房，同时按原告（反诉被告）已付购房款的二倍支付违约金。现被告（反诉原告）未能按照合同约定履行义务，原告（反诉被告）选择退房解除合同，被告（反诉原告）应当退还原告（反诉被告）已经支付的房款、赔偿原告（反诉被告）违约金及居间服务费损失。为维护原告（反诉被告）的合法权益，特诉至人民法院请依法予以判决。诉讼请求为：一、判令解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、判令被告（反诉原告）退还原告（反诉被告）已经支付的购房款120万元；三、判令被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）违约金42万元；四、判令被告（反诉原告）赔偿原告（反诉被告）居间服务费21000元；五、本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。被告（反诉原告）张梅英承认原告（反诉被告）在本案中所主张的事实，但不认同己方构成根本违约。认为涉案房屋抵押已经解除，原告（反诉被告）购买房屋的目的可以实现，双方应当继续履行合同。不同意原告（反诉被告）全部诉讼请求。同时反诉要求本案原告（反诉被告）给付剩余房款87万元。庭审中原告（反诉被告）明确表示主张42万元的构成是：1.以120万元为基数，按照年利率36%计算利息9个月，应为324000元；2.使用该笔钱进行投资的收入为可得利益；3.违约金。三项估算为42万元。并表示丧失交易机会无法明确数额。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）主张违约金过高，应比照北京市高级人民法院规定的日万分之三以内进行计算，即使按照日万分之三计算所得数额也为39600元。本院认为，被告（反诉原告）张梅英承认原告在本案中主张合同签订及履行过程的事实。对原告（反诉被告）张小旭主张的合同签订及履行过程事实本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第1条规定，疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限完成订单或者交付货物，继续履行不能实现买受人的合同目的，买受人请求解除合同，返还已经支付的预付款或者定金的，人民法院应予支持；买受人请求出卖人承担违约责任的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。即买卖合同中购买人签订合同的目的在于取得标的物的所有权。房子是用来住的。张小旭实现涉案房屋买卖合同目的在于2020年12月31日后可以居住。众所周知自2020年春节过后北京地区因疫情影响而采取了特殊社会管理措施，相关机构工作也按特殊时期进行办理。张梅英虽然未能在合同约定的2020年3月6日前办理完解押手续，但在2020年3月8日后即着手办理，并在2020年3月24日完成了解押手续，可以证明张梅英并无违约的主观恶意，且其在积极追求合同目的的实现。尽管与双方约定的解押时间有所延误，但该时间的延误并不影响张小旭购买房屋目的的实现，且张梅英该种违约行为程度显著轻微。现原告以延期办理解押手续为由要求解除《北京市存量房屋买卖合同》，不符合相关司法解释的规定。张梅英要求继续履行合同意见符合法律和司法解释规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《北京市存量房屋买卖合同》第六条违约责任（一）2约定，逾期超过10日后，乙方有权退房，乙方退房的甲方应自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款金额的20%向乙方支付违约金。张小旭已付120万元，按照合同约定计算违约金应为24万元。违约金具有补偿性为主，惩罚性为辅的法律性质。原告主张损失金额计算方法不符合法律规定。被告认为违约金数额过高，辩称应比照日万分之三标准进行计算可以理解为对违约金标准调整的诉讼意见，但其参照标准并不适用本案。本院根据当事人损失、违约程度、合同履行状况等因素，综合酌定违约金4万元。张小旭提交的支付宝转账记录及自述给付中介机构现金7000元，不足以证明中介费发生的事实，且退还居间费请求不具法律依据，本院不予支持。张梅英承认双方在合同中并未约定后续房款的给付时间，且承认后续房款来源是涉案房屋转移过户后抵押办理贷款，故其主张张小旭给付剩余房款的意见没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第1条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张小旭与被告（反诉原告）张梅英继续履行二○一九年九月二十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）张梅英于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）张小旭违约金四万元；三、驳回原告（反诉被告）张小旭与被告（反诉原告）张梅英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9785元，由原告（反诉被告）张小旭负担9385元，由被告（反诉原告）张梅英负担400元，于本判决生效之日起七日内缴纳。反诉费6250元，由被告（反诉原告）张梅英负担（已执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵庆斌二〇二〇年八月十二日书记员  杨思洁