贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9572号 原告：黄和，男，白族，1989年7月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：张迪（特别授权代理），系原告黄和之妻。 原告：张迪，女，彝族，1988年7月21日出生，住贵州省毕节市。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：余英民（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 原告黄和、张迪与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张迪，被告碧阳恒通公司委托诉讼代理人余英民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄和、张迪向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金6,564.40元，违约金以购房款480,809.00元为基数，从2017年10月31日计算至2018年7月31日；二、判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计5,000.00元（以总房款480,809.00元为基数从2019年7月31日起，按日利率日万分之一至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日据实计算）；三、判令被告返还原告三通费3,285.00元及资金占用期间利息，利息以3,285.00元为基数从2016年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至三通费返还完毕之日；四、本案诉讼费用全部由被告承担。 事实及理由：2016年5月4日，原告与被告签订编号为2015-3111的《商品房买卖合同》，约定原告以总价款480,809.00元购买被告开发的毕节市碧阳大道碧阳国际城第×××号商品房。合同签订后，原告已履行了自己的付款义务，购房款和相关税费已全部付清。按约定，被告在2017年10月31日前将符合约定交房条件的商品房交付给原告。但由于被告的原因，原告至今取得房屋的所有权转移登记文书。原告认为，原、被告双方应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条、第二十二条及《商品房买卖合同补充协议》5.6条、8.2条、8.3条约定，原、被告之间构成委托代办关系，被告应当在房屋交付90内申请办理该房屋的初始登记，并在房屋办理入住手续之日起360日内为原告办理商品房转移登记，逾期未能向买受人提供办理转移登记有关文书的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。该房屋逾期至2018年7月31日才办理入住，被告也一直未取得初始登记，未向原告及办证部门提交办理涉案房屋的产权转移登记手续，已构成违约，应当承担继续办理房屋产权转移登记手续以及支付逾期交房、逾期办证违约金的责任。此外，被告重复收取原告的三通费应当予以退还。现原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求为谢! 庭审中，原告将诉请第一项的金额变更为12,981.00元，诉请第二项违约金的起算时间变更为2017年6月5日计算至2019年8月6日，金额变更为38,128.00元。 被告碧阳恒通公司答辩称：一、关于被答辩人主张逾期办证问题。答辩人认为：首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下：根据双方的合同第二十二关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案被答辩人在实际收房办理入住时并未按补充协议的约定提交办证所需资料及缴清税费。因此，答辩人在涉案房屋具备办证条件后（2019年4月25日）于2019年5月14日通过短信方式通知被答辩人提交办证所需资料办证，后被答辩人才于2019年7月9日向答辩人提交办证资料并出具委托书委托办证。而本案被答辩人已于2019年8月9日就取得涉案房屋权属证书，答辩人并未超过合同约定时间，不存在违约，依法不承担违约责任。其次，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。涉案房屋的交付时间为2019年7月31日，被答辩人主张的违约金起算时间为2019年7月31日，而答辩人取得办证条件后通知被答辩人的时间为2019年5月14日，因双方形成的是委托代办关系，答辩人已经完成资料提交义务，取得办证条件，被答辩人应履行其资料提交义务及出具委托的义务。答辩人的义务履行后通知原告即完成，被答辩人若不向答辩人提交办证资料，答辩人是无法为其办证的，故答辩人在通知后被答辩人没有提交资料的责任及后果不应由答辩人承担，被答辩人主张违约金起算时间在答辩人取得办证条件并通知被答辩人提交资料之后显然不能得到支持。 二、关于各项开户费及交易费及利息问题。被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利，且被答辩人在使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。三、关于逾期交房违约金。涉案房屋约定交房时间为2017年10月30日，实际交房时间为2018年7月31日，违约金计算基数以购房发票金额为准，标准按合同约定计算。 本院经审理查明：2016年5月4日，原告作为买受人，被告碧阳恒通公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于贵州省毕节市碧阳国际城丹阳居第×××号房，房屋总价款480809.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。同时，合同附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，被告向原告收取了各项费用3285.00元，该费用为水、电、燃气开户费。被告向原告出具的购房发票上载明原告向被告交纳了合同约定的全额购房款480809.00元。 2018年7月31日，被告向原告交付涉案房屋。2019年4月25日，涉案商品房所在楼栋取得商品住房交付使用备案证书。2019年5月14日，被告向原告在合同中预留的电话号码发送短信，告知原告提交相关资料进行办证；2019年7月9日，原告签署委托书，委托被告办理涉案商品房的不动产权证书。2019年8月6日，原告取得涉案商品房的不动产权证书。 原告认为被告未按照合同约定期限履行交付涉案商品房并为原告办理涉案商品房的不动产权证书构成违约，应当承担违约责任，且被告向原告收取开户费用系重复收费，应予退还，遂以前述诉请诉来法院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。 对于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2018年7月31日，已逾期272天，被告的行为构成违约，应当向原告承担逾期交房的违约责任，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，则被告应支付的违约金为6,539.00元（480,809.00元×0.05‰×272日）。 关于原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请。虽原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，但在《补充协议》中约定“8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方已达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，即委托代办关系，并对办理期限及违约责任进行了约定。同时，虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但根据双方的上述约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料，则被告应当于原告办理入住手续的360日内具备办理转移登记的条件，能提供办理产权过户的相关手续。如前所述，原、被告之间形成委托办证关系，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕合同约定的义务。被告于2018年7月31日向原告交房，即应于2019年7月26日前具备办理转移登记的条件。被告于2019年4月25日取得涉案商品房所属楼幢的商品住房交付使用备案证书，具备办理转移登记的条件，且已于2019年5月14日通知原告提供相关资料进行办证，被告已于原告办理入住手续的360日内具备办理涉案房屋转移登记的条件并履行了告知原告其具备办理转移条件并通知原告提交相关资料进行办证的义务，被告的行为未构成违约，原告要求被告支付逾期办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，无事实依据，本院不予支持。 关于原告主张退还三通费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中，被告另行向原告收取水、电、燃气开户费共计3,285.00元，无事实及法律依据，理应退还。故，对原告的该项诉请，本院予以支持。对原告主张上述费用的利息，无事实及法律依据，本院不予支持。 对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄和、张迪逾期交房违约金6,539.00元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告黄和、张迪开户费共计3,285.00元； 三、驳回原告黄和、张迪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费580.00元，由原告黄和、张迪负担555.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年八月二十四日 书记员  邵 立