山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4466号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：山西华夏房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区北河湾东街**。法定代表人：吴泽祺，董事长。委托诉讼代理人：唐文飞，山西德珲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：魏建刚，男，1979年6月12日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：王军（魏建刚之妻），女，1982年9月19日出生，汉族。原审被告、反诉第三人：山西基磊房地产开发有限公司，住，住所地太原市/div>法定代表人：李建平，执行董事。委托诉讼代理人：郭志刚，山西德珲律师事务所律师上诉人山西华夏房地产开发有限公司与被上诉人魏建刚、原审被告山西基磊房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人山西华夏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐文飞，被上诉人魏建刚的委托诉讼代理人王军，原审被告山西基磊房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭志刚到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人山西华夏房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初55号民事判决书第三项，依法改判：被上诉人支付上诉人违约金181074.10元（违约金暂计算自2004年8月27日起至2020年1月22日，自2020年1月23日起至实际付清之日止按照每日万分之二继续请求计算）、逾期利息损失206044.62元（逾期利息计算自2004年8月27日起至2020年1月22日，自2020年1月23日起至实际付清之日止的逾期利息损失按照中国人民银行五年期以上的人民币贷款基准利率上浮40%继续请求计算），上述金额合计387118.72元。二、一审反诉案件受理费及二审案件受理费等相关费用全部由被上诉人承担。一、一审法院认为“原被告三方变更‘付款方式’”错误。合同变更应以合同双方达成合意为前提。本案中，上诉人与被上诉人并未就合同付款方式进行变更。二、一审既已查明被上诉人魏建刚违约，就应当判令其承担违约责任。1、被上诉人魏建刚应当赔偿上诉人违约金181074.10元。上诉人诉求的违约金暂计算自2004年8月27日起至2020年1月22日，自2020年1月23日起至实际付清之日止以110204元为基数，按照每日万分之二继续请求计算。2、被上诉人魏建刚应当支付上诉人利息损失206044.62元。被上诉人魏建刚逾期付款的行为已构成违约，应当赔偿上诉人逾期支付购房款的违约金及利息损失，被上诉人在法律规定的范围内按照上浮40%计算逾期付款利息损失（利息损失暂计算至2020年1月22日，自2020年1月23日至付清之日止以110204元为基数，按照中国人民银行五年期以上的人民币贷款基准利率上浮40%继续计算）。一审法院既已认定被上诉人违约，就应当依约依法判令被上诉人承担违约责任。被上诉人魏建刚辩称：一、答辩人购买涉案房屋时是开发商承诺业主可以做按揭的情况下才支付的首付款。开发商即山西华夏房地产开发有限公司山西基磊房地产开发有限公司多年来不依照《商品房买卖合同》向太原市房地局旗下房产交易中心为业主办理产权证、信息登记备案等。影响业主多年对房屋的转卖等各项收益权，且本案房屋是由山西基磊房地产开发有限公司旗下的太原市鸿金宝物业管理公司与被上诉人业主具有经营返租合同关系（多年不付返租金），以上两种法律关系均产生诉讼，显然开发商是违约在先，存在重大过错，开发商应该对我们业主负法律责任与企业义务，更没有权利主张所谓的利息。请依法驳回上诉，维持原判。原审被告、原审反诉第三人山西基磊房地产开发有限公司辩称：上诉人的上诉请求正确，依法应予支持。魏建刚向一审法院起诉请求：1、判令解除与被告山西华夏房地产开发有限公司签订的购房合同，被告山西基磊房地产开发有限公司返还全部房款（含购房款与扣房款）共计172225元；2、判令二被告向原告支付赔偿金共计89901元（按购房合同的第15条第1项计到本案终结止；3、判令二被告向原告增加支付赔偿金85000元；4、判令二被告承担本案诉讼费；5、判令二被告承担因本案产生的其他相关费用直到本案终结。原告在原审庭审过程中当庭提出增加诉讼请求：1、申请增加退房款金额9945.4元；2、申请追加被告山西基磊房地产开发有限公司与被告山西华夏房地产开发有限公司再补增诉讼3中的赔偿款金额42139元，直至本案审理终结。山西华夏房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人魏建刚继续履行其与反诉人在2004年3月23日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被反诉人魏建刚支付反诉人剩余购房款110204元、违约金175646.61元（违约金暂计算自2004年8月27日至2019年5月31日，自2019年6月1日起至实际付清之日止按照每日万分之二继续请求计算）；3、判令被反诉人魏建刚赔偿反诉人逾期利息损失200613.04元（逾期利息暂计算自2004年8月27日至2019年5月31日，自2019年6月1日起至实际付清之日止的逾期利息损失按照中国人民银行五年期以上的人民币贷款基准利率上浮40%继续请求计算），以上金额合计491208.65元；4、本案本诉案件受理费及反诉案件受理费由被反诉人承担。一审法院认定事实，2004年3月23日，原告魏建刚作为买受人与被告山西华夏房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：1、出卖人将位于太原市双塔北路79号A座一层145号房用途为商用的商品房出售给原告，建筑面积共34.72平方米，总价款为287147元，首付款115174元，剩余房款172000元以银行按揭方式支付；2、买受人如未按合同约定付款，逾期30日内，自本合同规定的应付款期限的第二天至实际全额支付应付款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限的第二天至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；3、出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，若买受人退房，则出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付价款的0.01％赔偿买受人损失；若买受人不退房，则出卖人按已付价款的0.5％向买受人支付违约金。因买受人自身原因导致房地产权属证书不能按时办理，出卖人不承担违约责任。当日，原告向被告山西基磊房地产开发有限公司交纳首付款115174元，剩余房款172000元等待办理银行按揭后支付。就办理银行按揭一事，原告主张：未成功办理银行按揭的原因在于二被告未将办理产权登记需要由被告方提供的资料报产权登记机关备案；二被告主张，未成功办理银行按揭的原因系原告的贷款风险形态为可疑，故未能成功办理银行按揭。时至今日，涉案房屋的银行按揭仍未成功办理。2004年6月9日，原告作为出租人与案外人太原市鸿金宝商业管理有限公司作为承租人签订《基磊鸿金宝商铺租赁经营合同书》约定将上述房屋出租给太原市鸿金宝商业管理有限公司，并对租赁期限和租金支付作出了相应的约定。（2018）晋0106民初3776号民事判决书查明：2006年1月22日，原告与案外人太原市鸿金宝商业管理有限公司签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》。2009年8月31日，原告与案外人山西八闽服饰品牌之都有限公司签订《商铺租赁经营协议》，2011年10月，鸿金宝业主管理委员会接受移交，管理包括涉案标的物在内的位于太原市双塔北路79号鸿金宝商城。原告在上述协议中均系出租人，向租赁方收取租金。原告提供的被告山西基磊房地产开发有限公司于2017年11月20日出具的《山西基磊房地产开发公司扣款业主账目明细》显示：2011年1月至2017年11月期间，被告山西基磊房地产开发有限公司将原告所有的B1030房屋和A145房屋租金代扣代缴，用于支付涉案房屋的剩余房款，截止2017年11月原告尚欠房款114949元。2020年1月22日，被告山西基磊房地产开发有限公司又扣缴原告4745元，原告尚有剩余房款110204元至今未支付。另查明，原告于2004年购买涉案标的物的同时还购买了同一楼盘1幢B座1层1030号房屋。2004年8月27日，原告魏建刚作为借款人与中国农业银行山西省分行晋阳支行晋贸分理处作为贷款人、被告山西基磊房地产开发有限公司作为保证人签订《商业用房抵押借款合同》，就双塔北路79号1幢B座1层1030号房屋剩余应付房款申请贷款，贷款金额221000元，借款期限自2004年8月27日起至2014年8月26日止。2017年4月28日，太原市杏花岭区人民法院作出（2015）杏民初字第01407号民事调解书一份，内容为：魏建刚同意偿还中国农业银行服份有限公司太原市府西支行借款本金及利息合计282721.83元；2、山西基磊房地产开发有限公司对魏建刚不能偿还上述借款本息承担连带清偿责任。因魏建刚、山西基磊房地产开发有限公司未履行上述调解书，2019年1月17日太原市杏花岭区人民法院作出（2019）晋0107执26号执行裁定书，强制执行被执行人的财产。现上述款项原告已偿还完毕。2019年3月8日，太原市房地产交易服务中心向原告魏建刚出具房产证明一份载明：截止2019年3月8日9时，在太原市城市规划区国有土地范围内：魏建刚，身份证号×××，名下有1套住宅，坐落位于双塔寺街38号1幢A座20层2004号。有一套非住宅，坐落位于双塔北路79号1幢B座1层1030号。一审法院认为：原告魏建刚与被告山西华夏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应严格履行。《商品买卖合同》系双务合同，原告作为买受人有支付房款的义务，被告山西华夏房地产开发有限公司作为出卖人有交付房屋的义务。原告于2004年就接受房屋并出租收益，说明被告山西华夏房地产开发有限公司作为出卖人已履行完毕交付房屋的主要合同义务，但原告至今未履行支付房款的合同义务，已构成违约。原告主张剩余房款以银行按揭方式支付，至今未成功办理银行按揭过错在于被告山西华夏房地产开发有限公司。原告提供的证据显示双方仅约定剩余房款以银行按揭方式支付，并无证据显示被告山西华夏房地产开发有限公司是办理银行按揭的义务主体。原告还主张因为被告的原因导致至今未办理房屋产权登记，应退房并支付赔偿。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。被告山西华夏房地产开发有限公司作为开发商，并不具备办理产权登记的行政职权，仅是负有协助原告办理产权登记的附随义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，原告未履行完毕支付房款的主要合同义务，系根本违约，被告山西华夏房地产开发有限公司有权拒绝协助其办理产权登记手续。综上，原告相应诉讼请求，不予支持。2011年至今，被告山西基磊房地产开发有限公司以代扣代缴的方式为原告交纳剩余房款，在长达将近10年的时间里，原、被告三方对此均无异议并实际履行，应视为双方对《商品房买卖合同》中“付款方式”的变更，反诉原告山西华夏房地产开发有限公司要求反诉被告魏建刚支付违约金和逾期利息的请求无事实和法律根据，不予支持，但反诉被告魏建刚应承担向反诉原告山西华夏房地产开发有限公司支付剩余房款110204元的合同义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、反诉被告魏建刚于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告山西华夏房地产开发有限公司剩余购房款人民币110204元；二、驳回原告魏建刚的诉讼请求；三、驳回反诉原告山西华夏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：一审以山西基磊房地产开发有限公司以代扣代缴的方式为被上诉人魏建刚交纳剩余房款，在长达将近10年的时间里，当事三方对此均无异议并实际履行的情况，认定本案系各方对《商品房买卖合同》中“付款方式”的变更，该认定并无不妥，故对上诉人山西华夏房地产开发有限公司要求魏建刚支付违约金与逾期利息的上诉主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7106.78元，由上诉人山西华夏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 燕审判员 焦跃峰审判员 吕 斌 二O二O年八月二十八日书记员 田泽珊