广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2636号 原告（反诉被告）：胡中远，男，汉族，1967年10月30日出生，住广西浦北县，现住广西浦北县。 被告（反诉原告）：北海奇麟物业服务有限公司，住所地：北海市海城区公园路**之右**，统一社会信用代码：91450502061702305D。 法定代表人：罗子权。 委托诉讼代理人：罗军，男，汉族，1983年5月6日出生，住广西合浦县，系公司员工。 委托诉讼代理人：叶玉兴,男，汉族，1958年3月3日出生，住广西北海市海城区，系公司员工。 原告（反诉被告）胡中远与被告（反诉原告）北海奇麟物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡中远、被告（反诉原告）北海奇麟物业服务有限公司的委托诉讼代理人罗军、叶玉兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡中远向本院提出诉讼请求，判令：被告返还预存水电费400元、水电公摊费240元、物业管理费4213.37元、电梯费1686.66元，共计6540.03元给原告。事实和理由：2014年7月10日，原告与北海尚源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定原告购买位于北海市的1幢1单元3005号房，购房金额为342519元，北海尚源房地产开发有限公司应于2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用。合同签订后，原告已如约履行交付购房款的义务，但北海尚源居房地产开发有限公司却未能按合同约定交付商品房给原告。被告北海奇麟物业服务有限公司于2017年10月10日提前入驻，但至今项目尚未办理竣工验收手续，消防设施未完善，也未经政府主管部门验收，原告所购房屋尚未完成供水供电的一户一表等合同约定的的配套设施，不符合合同约定的交房条件。在原告没装饰也没人住的前提下，被告强行收取(不交费就不给钥匙）原告预存水电费400元、2017年10月10日至2020年4月30日的水电公摊费240元物业管理费4213.37元以及电梯费1686.66元共6540.03元。2020年4月30日原告被迫交清才拿到房屋钥匙。但根据《物业管理条例》第41条第2款以及第44条的规定，原告认为被告收取的费用违反规定，因为原告所购房屋至今不符合交房条件，实际也未办理竣工验收手续，原告也未装修入住，物业管理费以及电梯费应由建设单位北海尚源房地产开发有限公司交纳，也尚未完成供电的一户一表等合同约定的的配套设施，即使需缴纳水电费，也应由原告向供水、供电单位支付，而不是向被告支付，因此被告已收取的费用应予以返还。为此，原告起诉至法院，请求判如所请。 被告北海奇麟物业服务有限公司辩称：1、被告于2013年9月17日与北海尚源居公司签订《国华尚源东城前期物业服务合同》，具有尚源东城物业管理权。所以，被告与原告之间存在物业管理服务关系；2、被告与开发商签订合同约定，尚源东城的住宅物业服务费每月收费2.6元/㎡。2020年4月30日与原告签订《物业服务协议》中约定，物业服务费为1.5元/㎡，电梯维护费26至33层收费55元/月，水电周转金200元，水费、电费及垃圾处理费按相关规定代收代缴，业主逾期缴纳物业服务费每日按3‰计收违约金。供水供电损耗费以实际发生额为准，由业主（物业使用人）据实按户分摊；3、2014年7月10日，原告与尚源居公司签订《商品房买卖合同》，购买位于尚源东城一栋1单元3005号住宅一套。2017年4月10日，尚源居公司分批分栋向业主交房，2017年9月18日，尚源居公司通知原告在2017年9月20日收房；4、2017年4月10日，被告进驻尚源东城为业主提供物业服务,同年10月10日开始计收取物业费；5、2018年12月21日，原告向尚源居公司交付涉案房屋的办证费、有线电视入户费以及专项维修基金等手续，由此可见，原告已收到涉案房屋,但其没有向答辩人缴纳物业综合服务费；6、2018年6月，被告根据尚源东城的实际情况，暂时将水电公摊费调整为8元/月；7、2020年4月30日，被告收取原告的物业服务费是依照合同约定的项目和标准收取，不存在乱收费行为。综上，被告与尚源居公司签订物业服务合同，没有违反法律法规的规定，是双方真实意思的表示，该合同合法有效。依据有关规定，该合同对原告及全体业主均有约束力。被告与原告之间存在物业管理服务合同关系，且被告已履行物业合同的义务，原告按时缴交物业费是法定义务，原告诉请答辩人返还预存水电费、水电公摊费、物业管理费、以及电梯费依法无据，请求法院应予驳回原告的请求。 反诉原告北海奇麟物业服务有限公司提出反诉请求，判令：反诉被告胡中远向反诉原告北海奇麟物业服务有限公司支付物业服务费412.08元、电梯费165元、水电公摊费24元，合计601.08元，并以601.08元为基数，每日按3‰计付违约金（违约金以实际计算为准，从2020年7月1日起计至缴清欠费之日止）。事实和理由：2013年9月17日，反诉原告与北海尚源居房地产开发有限公司签订《国华尚源东城前期物业服务合同》约定，尚源东城物业服务费每月收费2.6元/㎡，反诉原告与反诉被告签订《物业服务协议》约定物业服务费1.5元/㎡，电梯维护费26至33层收费55元/月，水电公摊费8元/月，水费、电费及垃圾处理费按相关规定代收代缴，业主逾期缴纳物业服务费每日按3‰计收违约金。反诉被告拥有位于北海市海城区南珠大道以西、北海大道以北尚源东城1栋1单元3005号，建筑面积为91.57㎡住宅一套，每月物业服务费137.36元（91.57㎡×1.5元/㎡），从2020年5月至2020年7月，反诉被告欠缴物业服务费412.08元（137.36元×3）、电梯费165元（55元/月×3）、水电公摊费24元（8元/月×3）。虽经反诉原告多次催收，但反诉被告均未支付，为此，反诉原告特向法院提起反诉，请求判如所请。 反诉被告胡中远辩称：不同意反诉原告的反诉诉求。第一，物业公司从来没有向业主出示过有关部门收费批文原件；第二，物业公司管理服务不到位，开发商当时装错一个窗，窗锁装到了外面，导致任何人都可以进出我的房子。且2018年房子里的窗玻璃碎了，我向物业申请更换拖了一年大概2019年才换，而且地上的碎玻璃也都没有及时清理；第三，物业的收费电梯费不符合有关规定，我这里有一份北海市物价局的文件，最高才35元每月，被告公司最高收取55元每月，且水电公摊不明，小区里有小卖部以及电车充电等，如何分摊我们业主不清楚，充电有无独立电表我也不清楚，所以我基于这几个原因才不缴纳物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提出异议的证据，因该证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合本案证据，本院确认如下法律事实：2013年9月17日，北海奇麟物业服务有限公司（以下简称“奇麟物业公司”）与案外人北海尚源居房地产开发有限公司签订一份《国华尚源东城前期物业服务合同》，主要约定奇麟物业公司为坐落于北海市的国华尚源东城小区提供前期物业管理服务。 2014年7月10日，胡中远与案外人北海尚源居房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，主要约定胡中远购买坐落于北海市1幢1单元3005号房，建筑面积91.57平方米。 2018年6月，奇麟物业公司出具一份《水费、电费收费规定及水电公摊临时收费规定》，主要载明水费收费为：2-4楼3.19元、5-18楼3.54元、19-33楼3.64元（其中5楼及以上楼层水费中包括了加压费），电费为0.55元/度，水电公摊暂定每户每月8元。2019年6月22日，奇麟物业公司出具一份《水费下调通告》，主要载明2019年5月1日开始非居民用水（3.4元）转居民用水（2.7元），分低区、中区、高区三个价格收费，其中2-4楼2.85元、5-18楼3.2元、19-33楼3.3元。 2018年12月21日，案外人北海尚源居房地产开发有限公司向胡中远出具三份《收据》，分别载明收到胡中远交来1-1-3005号房办证费2000元、有线电视开户费336元、专项维修基金1831元。 2020年4月30日，胡中远（乙方）与奇麟物业公司（甲方）签订了一份《物业服务协议》，主要约定：1、管理费标准：高层住宅物业服务费1.5元/月/平方米，电梯维护费二至十层35元/月·户、十一至十五层40元/月·户、十六至二十层45元/月·户、二十一至二十五层50元/月·户、二十六至三十三层55元/月·户，供水、供电损耗费以实际发生额为准，由业主据实按户分摊；2、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所乱收费用，退还利息并支付违约金；3、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金；4、协议还约定了其他相关内容。 2020年4月30日，胡中远向奇麟物业公司支付2017年10月10日至2020年4月30日的物业费4213.37元、电梯费1686.66元、水电公摊费240元、预存水费200元、预存电费200元，合计6540.03元，奇麟物业公司分别向胡中远出具收据予以确认。 另查明，北海市物价局与北海市住房和城乡建设局于2013年12月19日印发《北海市住宅小区物业服务收房管理实施细则》，其中第十四条规定“住宅小区竣工验收合格后，业主或物业使用人应当从物业交付之日起，根据市物价局与市住房和城乡建设局核定的收费标准按月交纳物业服务费和电梯维护费。……物业服务合同有约定的，物业服务费和电梯维护费可以预收，预收时间不得超过3个月”。北海市住房和城乡建设局于2014年2月25日发布一份《关于进一步规范北海市住宅小区物业服务费收费管理的通知》，其中明确了“依法成立业主委员会之前的住宅物业电梯维护费，最高收费标准暂定为35元/户·月，包括电梯维护保养费、年安检费、综合保险费、维修材料费及其他费用5项”。 再查明，胡中远曾就案涉商品房交付事宜与案外人北海尚源居房地产开发有限公司产生争议并诉至本院，本院于2018年9月27日作出（2018）桂0502民初1533号民事判决书，确认北海市工程项目尚未进行竣工验收，无法履行交房手续。该判决书现已发生法律效力。 案件审理中，胡中远主张其于2020年4月30日才从物业处拿到案涉房屋钥匙。奇麟物业公司主张胡中远于2017年9月20日已拿到房屋，但发现房屋质量有问题后拒绝收房，房屋钥匙遂由物业进行保管。 本院认为，本诉的争议焦点在于原被告双方当事人之间的物业服务合同关系于何时成立的问题。对此，被告奇麟物业公司主张原告胡中远已于2017年9月20日收房，双方自此成立物业服务合同关系，但由于该主张与案涉（2018）桂0502民初1533号民事判决书中确认的讼争物业在2018年9月27日前并未履行交房手续的基本事实相悖，被告奇麟物业公司亦未能提出相反的证据推翻上述生效判决，故本院对被告奇麟物业公司的主张不予采纳。讼争物业虽未满足交房条件，但原告胡中远已自愿于2020年4月30日接收房屋，属当事人自行处分权利的行为，再结合原被告双方已于2020年4月30日签订《物业服务协议》的事实，本院确认双方当事人自2020年4月30日起成立物业服务合同关系。又根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，业主并不需要承担商品房交付前的物业服务费用，故被告奇麟物业公司收取原告胡中远2017年10月10日起至2020年4月30日期间的物业费用，缺乏事实及法律依据，依法应予返还。综上，原告胡中远要求被告奇麟物业公司返还预存水电费400元、水电公摊费240元、物业管理费4213.37元、电梯费1686.66元共计6540.03元的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。 反诉原告奇麟物业公司已依约为案涉小区提供了物业服务，反诉被告胡中远作为小区业主应按约向反诉原告支付物业费等相关费用。反诉被告胡中远虽主张由于反诉原告奇麟物业公司管理服务不到位而拒绝缴纳物业服务费用，但物业管理服务过程中存在瑕疵并不能证明反诉原告奇麟物业公司不履行合同义务，对于物业公司在物业管理服务过程中存在的瑕疵问题，反诉被告胡中远可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护自己的合法权益，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，亦非明智之举，本院不予支持。当然，反诉原告奇麟物业公司在物业管理服务过程中也应虚心听取反诉被告胡中远等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。 对于反诉原告奇麟物业公司主张的2020年5月至2020年7月期间的各项费用是否合理的问题，首先物业费，按合同约定1.5元/月/平方米收取，合理有据，本院予以确认；其次电梯费，反诉原告奇麟物业公司虽主张按合同中约定的55元/户·月的标准收取，但该约定已超过北海市住房和城乡建设局公布的最高收费标准即35元/户·月，故本院依法调整为按35元/户·月收取；最后水电公摊费，反诉被告胡中远虽主张该费用不明晰，但因该收费标准即8元/户·月已在小区内进行公示，亦未有其他业主对此提出异议，应属合法收费，故本院对此予以确认。反诉原告奇麟物业公司要求反诉被告胡中远支付2020年5月至2020年7月期间的物业费412.08元、电梯费105元、水电公摊费24元的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院对此予以支持。 关于违约金的问题，反诉被告胡中远虽存在逾期支付物业管理服务费用的行为，但因反诉原告奇麟物业公司存在违规收取2017年10月至2020年4月期间的物业费用的行为在先，现本院综合当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对反诉原告奇麟物业公司主张的违约金，不予支持。 综上所述，依照《物业管理条例》第四十一条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告北海奇麟物业服务有限公司须返还预存水电费400元、水电公摊费240元、物业费4213.37元、电梯费1686.66元（合计6540.03元）给原告胡中远； 二、反诉被告胡中远须支付2020年5月至2020年7月期间的物业费412.08元、电梯费105元、水电公摊费24元（合计541.08元）给反诉原告北海奇麟物业服务有限公司； 三、驳回反诉原告北海奇麟物业服务有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告北海奇麟物业服务有限公司负担；反诉案件受理费25元，由反诉被告胡中远负担（上述费用原告与反诉原告均已向本院预交，被告与反诉被告分别在支付上述款项时一并付还给原告与反诉原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交本诉上诉案件受理费50元或反诉上诉案件受理费50元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 陈军华 二〇二〇年八月十日 法官助理 黄乐婷 书 记 员 陈文姗