北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初6121号原告：杨锋刚，男，1977年8月3日出生，汉族，农民，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：龚俊峰，北京昊庭律师事务所律师。被告：张得新，男，1968年10月5日出生，汉族，农民，户籍地：北京市房山区，现住北京市房山区。被告：张立茹，女，1969年11月11日出生，汉族，农民，户籍地：北京市房山区，现住北京市房山区。第三人：杨杰，男，1984年10月22日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨万耀（系杨杰之父），男，1959年8月18日出生，汉族，户籍地：陕西省安塞县，现住北京市西城区。原告杨锋刚与被告张得新、张立茹、第三人杨杰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龚俊峰、被告张得新、张立茹、第三人杨杰及其委托诉讼代理人杨万耀均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨锋刚提出诉讼请求：1．请求确认张立茹与杨杰于2016年5月11日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2．请求将现登记在杨杰名下的位于北京市房山区长阳镇昊天北大街X号X号楼X至X层X房恢复到张立茹名下；3．请求被告及第三人承担本案诉讼费用。事实与理由：张得新与张立茹于1993年7月26日登记结婚，2013年11月8日，被告向原告借款500万元，2014年8月13日，张得新与张立茹协议离婚，约定将位于北京市房山区长阳镇昊天北大街X号X号楼一层X室归张立茹所有。2016年12月27日原告就该借款起诉至法院，房山法院作出（2017）0111民初371号民事判决书，判决张得新归还4725000元和利息。被告不服一审判决上诉，二中院作出驳回上诉，维持原判。判决生效后原告申请强制执行，2017年8月17日，张得新和张立茹离婚约定婚前个人财产归张立茹所有。2018年10月11日，原告诉张得新、张立茹债权人撤销权纠纷一案立案，并于2019年1月9日调取了诉争房屋的材料，发现张立茹于2016年5月11日将涉案房屋（299．34平方米）卖给了第三人杨杰，价格429万元，2019年4月29日，房山法院作出了（2018）京0111民初19162号民事判决书，撤销了诉争房屋归张立茹所有的约定，即房屋属于夫妻共同所有。且张立茹与杨杰的存量房屋买卖合同的价格明显低于市场价格，对债权人造成了损害，特根据《民法总则》和《合同法》的规定，确认张立茹与杨杰签订的《存量房屋买卖合同》无效。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益依法向贵院提起诉讼，恳请支持原告诉讼请求。被告张得新辩称：我和张立茹离婚后房子分给她了，她怎么处理是她自己的事情，我没有权利干涉房子的事情。对原告的诉讼请求，我不发表意见，跟我无关。被告张立茹辩称：房子是2016年3月20日通过华熙房地产经纪有限公司登记卖的，当时是按市场价卖的，是正常交易。第三人杨杰辩称：我买的房子是按市场价格正常交易取得的。对于原告的诉讼请求我认为不符合事实。一、事实如下：2016年3月20日，张立茹与杨杰签订了《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），以785万元卖给杨杰，约定由杨杰首付张立茹房款330万元，用于该房屋在中信银行办理解押手续。但在后期办理过程中，张立茹提出该房屋在中信银行抵押加利息约400万元左右，首付不够，要求杨杰给付首付400万元。但华熙中介人员提出，如果首付400万元，剩余房款金额太少，后期不够做网签的资金监管，无法网签，当时为促成交易，在中介人员的协调下，商定345万元，并于2016年4月18日三方一同前往中信银行，杨杰给张立茹中信银行账户转账345万元，并办理了解抵押手续。剩余房款440万元，按照中介人员的要求，留6万元尾款，定金5万元，剩余429万元用于网签资金监管，当时中介人员解释说按这样的流程办理没有问题，所以买卖双方均再未追究。2016年4月18日，张立茹收房款5万元（定金）。2016年5月13日，通过建行房屋易安交易资金监管账户，杨杰转付张立茹房款429万元，随后双方与中介人员共同前往办理了产权过户手续。2016年5月26日，交房当日，因张立茹家中有事，委托中介人员杨建代收6万元尾款，并履行了水、电、燃气、钥匙等房屋交接手续。2016年5月11日，杨杰通过工商银行转付中介费17．27万元（785万元*2．2%）。至此，双方签订的房屋买卖合同全部条款已履行完毕。二、房山法院判决撤销张得新、张立茹关于财产的约定，这一判决仅是针对张立茹、张得新夫妇双方财产分割问题所作出的判决，根据《合同法》《民法通则》、《物权法》等相关法律规定，并不能影响在此之前该房屋买卖合同的合法性和有效性，原告主张无法律依据。三、从2016年3月至5月底，杨杰曾会同张立茹及中介人员一同前往房山区法院合当地房地产管理机构进行了查询，正式了张立茹对该标的房屋具有完全合法独立产权，且产权清晰明确，该标的房屋也不涉及任何债务案件。杨杰作为外地在京工作人员，与卖方张立茹素不相识，通过中介机构才有了交易的机会，双方所签订的房屋买卖合同体现了自愿、真实、公平的原则，是合法有效的，且已于2016年5月底就全部实际履行完毕，在整个过程中，杨杰没有任何损害原告利益的故意，客观上也不存在损害任何人利益的行为，故请求法院依法驳回原告全部诉求，以维护第三人杨杰正当合法权益，维护正常的房屋交易秩序。审理中原告杨锋刚提交证据如下：1．（2018）京0111民初19162号民事判决书复印件1份。证明原告有权提起涉案房屋买合同无效。证明涉案房屋是张得新、张立茹的夫妻共同财产。2．房地产权登记信息复印件1份。证明涉案房屋于2016年5月17日登记在杨杰名下。3．存量房屋买卖合同复印件1份。证明张立茹于2016年5月11日将涉案房屋卖给杨杰，建筑面积299．34平方米，并以429万元低价出售。4．房山法院拍卖材料复印件1份。证明同地段面积相近的情况下2015年7月份起拍价为762．95万元。张立茹将房产作价429万元出售，明显过低。被告张得新质证称，我不发表质证意见，跟我没有关系。被告张立茹质证称：杨杰分二次付款给我，打到我中信银行卡里的，因为当时我欠中信银行贷款，所以第一笔钱345万元打到我中信银行了。第二笔钱是429万元，最后还有一个过户费6万元。对原告证据都有意见，我不认可原告说的房屋是低价买卖，我们是合理交易。第三人杨杰发表质证意见称，对原告提交的证据材料，我认为没有证明力，只是原告合理怀疑的线索，对本案没有证明力。房价我们提供了充分的证据，有合同，有付款票据，有中介公司的合同。对原告的诉讼请求我们反对，不能成立，没有法律依据。被告张立茹提交证据如下：1．2016年3月20日的房屋买卖合同复印件1份。2．转账记录复印件2份。建行、中信银行各一份。证据1、2证明房屋买卖是正常交易，不存在转移财产情况。原告质证称，对存量房屋买卖合同我们在不动产登记中心没有看到这份合同，对这份合同的真实性不认可。对银行交易记录真实性也不认可。被告张得新不发表质证意见。第三人杨杰质证称，对被告张立茹提交的证据我们都认可，能和我们提交的证据能够相互印证。第三人杨杰提供证据如下：1．北京市华熙房地产有限公司的存量房屋买卖合同复印件1份。2．杨杰付给张立茹房款银行回单及张立茹收款收据复印件1份。3．北京市华熙房地产经纪有限公司佣金收据复印件1份。以上证据证明房屋买卖价格为785万元。证明房屋买卖真实有效合法，房屋价格属于当时的当地价格，不存在恶意串通问题。原告杨锋刚质证称，因为我们没有在不动产登记中心调取到存量房屋买卖合同，所以对该买卖合同真实性不认可。票据真实性无法确认。被告张得新质证称，我不发表质证意见，与我无关。被告张立茹：认可第三人的证据。以上证据经庭审质证，本院对除原告提交的证据4之外的其他证据的真实性均予以认可。本院认定事实如下：2017年7月3日，房山法院对杨锋刚起诉张得新、第三人饶喜荣民间借贷纠纷一案作出（2017）京0111民初371号民事判决书，判决张得新偿还杨锋刚借款4725000元及利息。北京市第二中级人民法院于2017年11月15日判决驳回上诉维持原判。张得新、张立茹于1993年7月26日登记结婚，2014年8月13日办理离婚登记，签订离婚协议书，离婚协议书对财产分割如下：1、住房，（1）位于北京市房山区长阳镇昊天北大街****楼****房产归张立茹所有，（2）位于北京市房山区良乡北潞冠家园**楼****房产归张得新所有。2、×××车牌号英菲尼迪轿车一辆归张立茹所有。2017年7月19日，张得新、张立茹再次登记结婚。2017年8月17日，张得新、张立茹再次登记离婚，签订离婚协议书，协议书第二项，婚后共同财产：无，注：男方张得新婚前无房产、车辆。女方婚前名下登记的财产归女方张立茹个人所有。位于房山区良乡北潞冠家园X号楼X层X单元X房屋登记在张立茹名下，所有权登记时间为2014年8月28日，该房屋系2003年6月10日由张立茹与北京市房山房地产开发总公司签订《商品房买卖合同》购买。离婚协议书中的房山区长阳镇昊天北大街48号20号楼一层2004室房产于2014年6月11日登记在张立茹名下，面积299．34㎡，房地坐落登记信息为房山区长阳镇昊天北大街48号20号楼1至3层2004，系2007年4月24日张立茹与北京日兴房地产发展有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》购买。2018年6月19日，我院作出2018京01**执1144号执行裁定书，记载杨锋刚于2018年1月12日申请执行张得新案款9413952元。在执行过程中，经查被执行人暂无履行能力，名下无股权、房产、存款等。裁定终结本次执行程序。2018年9月20日，杨锋刚向本院起债权人撤销权纠纷一案，经审理后，我院于2019年4月29日作出（2018）京0111民初19162号民事判决书，判决：一、撤销被告张得新、第三人张立茹在2014年8月13日离婚协议中约定的“1、住房（1））位于北京市房山区长阳镇昊天北大街****楼****房产归张立茹所有2、其他财产：×××车牌号英菲尼迪轿车一辆归张立茹所有”；二、撤销被告张得新、第三人张立茹在2017年8月17日离婚协议书中约定的“二、婚后共同财产：无，注：男方张得新婚前无房产、车辆。女方婚前名下登记的财产归女方张立茹个人所有”。另查，2016年3月20日，张立茹与杨杰签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定张立茹将诉争的位于房山区长阳镇昊天北大街X号X号楼X房屋卖给杨杰，成交价格为785万元，且该合同履行完毕。审理中张杰主张支付了房款，张立茹承认收到785万元，诉争房屋也过户至杨杰名下。2016年5月11日，张立茹与案外人杨杰签订《存量房屋买卖合同》（房屋登记部门备案），该合同约定的房屋价款为429万元。经询问，该交易过程中，交纳的契税系按照429万元计算。审理中，张立茹主张这是中介的安排，其中2016年3月20日的合同是正式的合同；杨杰主张2016年3月20日的合同是中介服务签订的房屋买卖合同，房屋价格写的很明确，且有证据证明执行了这个房价。对于5月11日的网签合同，我们不清楚为什么中介这么搞，3月20日的合同是我们的真实意思。审理中，原告坚持诉讼请求，要求确认张立茹与杨杰于2016年5月11日签订的合同无效。本院认为：张立茹与杨杰签订的2016年3月20日的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及2016年5月11日的《存量房屋买卖合同》（房屋登记部门备案）均真实存在;根据现有证据及合同相对人张立茹与杨杰的陈述，2016年3月20日签订的合同系双方达成的真实的房屋买卖合同的合意，且双方也按照该合意完全履行，故该合同系张立茹与杨杰的真实意思表示；对于2016年5月11日的备案合同，不排除中介为了减少税款交付而安排双方签订阴阳合同的可能，应以实际履行的价格为准，该备案合同的价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。现张立茹与杨杰作为合同相对方，均认可房屋买卖合同的价款以2016年3月20日的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）为准，且均认可已经按照该价格履行完毕，故原告以房屋买卖合同的价格明显低于市场价格，故合同无效的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。原告行使债权人撤销权，撤销了张得新与张立茹离婚协议中关于诉争房屋归张立茹所有的约定，故诉争房屋仍应属于张得新与张立茹的夫妻共同财产，虽然房屋出卖给杨杰时登记在张立茹名下，但张立茹并无单独处分的权利，张立茹出卖房屋给杨杰的行为属于无权处分。夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原告作为利害关系人，其依据无权处分主张合同无效，本院亦不予支持。本案原告并未提交充足证据证明张立茹与杨杰存在恶意串通等导致合同无效的行为，且诉争房屋买卖合同已经履行完毕，诉争房屋亦过户至杨杰名下，因此杨杰善意取得诉争房屋，原告请求将房屋恢复至张立茹名下，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告杨锋刚的诉讼请求。案件受理费35元，由原告杨锋刚负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吕少罕二〇二〇年八月十八日书记员  孙震颐-10--1-