广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4544号上诉人（原审被告，反诉原告）：韦云飞，男，1971年5月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区xxxx*******，公民身份号码452************836。委托诉讼代理人：郭结玲，广东海恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝立松，广东海恩律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：李云辉，男，1964年8月16日出生，汉族，住江西省抚州市崇仁县************，公民身份号码362************010。委托诉讼代理人：李世海，广东楉泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泳洲，广东楉泓律师事务所实习律师。原审被告：卢菊梅，女，1973年10月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区xxxx*******，公民身份号码452************689。上诉人韦云飞因与被上诉人李云辉、原审被告卢菊梅租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初26299号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人韦云飞上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第三项；2.判令李云辉向韦云飞支付2018年12月份租金差额1000元、2019年1月份租金32000元、2019年2月份租金差额1000元、2019年3月份租金32000元、2019年4月份租金32000元，合计98000元；3.由李云辉承担本案本诉和反诉的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院仅以李云辉于2019年3月4日微信告知自行腾退租赁物交由卢菊梅接收，并于2019年3月8日发送租赁物空置照片予卢菊梅等情况来认定李云辉使用租赁物至2019年3月8日属于事实认定错误。理由如下：一方面，本案租赁合同法律关系的主体仅为韦云飞与李云辉；卢菊梅既不是本案当事人，又不是与本案有利害关系的第三人，而一审法院却以卢菊梅与李云辉的微信沟通情况认定李云辉使用韦云飞厂房的截止时间，有违合同相对性原则，故李云辉与卢菊梅微信沟通行为不能作用于韦云飞与李云辉之间的租赁合同法律关系。另一方面，李云辉在一审庭审中确认“知悉并接受厂房存在质量瑕疵”、“承租厂房的目的用于转租牟利”、“未能对外转租牟利仍持续占有”等事实。现李云辉因厂房转租牟利之目的未能实现，不但以厂房漏水瑕疵为借口恶意拖欠韦云飞租金，更以后期保证金返还问题而强行霸占厂房、拒不向韦云飞交回厂房。经多次长期沟通，韦云飞才顺利从李云辉处收回厂房进而在没有李云辉干涉的情况下自主行使厂房物权(即截止2019年5月10日韦云飞才可将厂房收回出租给第三人使用，在2019年5月10日前韦云飞一直在李云辉干涉下无法正常行使厂房物权)，因此李云辉占有使用厂房的时间应截止至2019年5月10日。二、李云辉应向韦云飞支付厂房占有使用费。李云辉清晰知晓租赁物存在瑕疵的情况下，于2018年10月15日与韦云飞签订《厂房租赁合同》。合同签订后韦云飞依约交付厂房给李云辉经营使用，李云辉也按约定租金标准向韦云飞支付了2018年11月份租金32000元。后因厂房漏水瑕疵问题，韦云飞与李云辉协商给予李云辉月租金优惠，该月租金优惠差额实际上是韦云飞给予李云辉自行修葺厂房漏水问题的费用，李云辉对此也同意接受。故李云辉后期只向韦云飞支付了2018年12月份租金31000元、2019年2月份租金31000元。另外，韦云飞除间接性给予李云辉维修厂房费用外，还额外主动自费聘请施工人员对厂房进行完善修补。韦云飞主动积极帮助李云辉修补厂房，但李云辉在获得租金优惠的情况下却不履行厂房维修义务，其应向韦云飞返还2018年12月份租金差额1000元及2019年2月份租金差额1000元。如前述，李云辉自《厂房租赁合同》签订订之日(注：2018年10月15日)至2019年5月10日期间持续占有厂房。尽管案涉《厂房租赁合同》被认定为无效合同，但根据相关法律规定，李云辉应参照双方约定的月租金标准32000元向韦云飞支付2019年5月10日前厂房占有使用费。三、韦云飞无须向李云辉返还租赁保证金96000元。李云辉在明知案涉厂房因历史遗留问题而未取得产权证、未能办理规划报建手续、未经行政主管部门批准建设等情况下仍同意与韦云飞签订《厂房租赁合同》，换言之，李云辉明知在现时法律框架下《厂房租赁合同》属无效合同的情况下仍自愿与韦云飞建立租赁合同关系并同意向韦云飞缴纳保证金96000元，现却以合同无效为由要求韦云飞返还保证金96000元，李云辉的做法有违诚实信用原则，不应获得支持。此外，李云辉至今仍未向韦云飞结清租金或占用使用费，该保证金96000元应优先用于冲抵应付而未付的租金或占用使用费。被上诉人李云辉答辩称，一、一审认定租赁物在2019年3月8日交还至韦云飞正确。（一）卢菊梅与韦云飞在本案起诉前均对李云辉称其为夫妻关系，且本案众多细节均可清楚证明，卢菊梅的行为应视为韦云飞的行为和意思表示，卢菊梅是韦云飞的表见代理人。1.本案相关的租赁事宜是卢菊梅先与李云辉进行磋商，协商确认签订租赁合同时，韦云飞才以卢菊梅丈夫的身份出现和签订合同，然后卢菊梅负责将租赁物交给了李云辉。2.承租后的租赁物漏水主要是卢菊梅负责与李云辉沟通，尤其是微信方式的沟通。3.案涉租赁押金和租金都是卢菊梅账户收取，且韦云飞就此开出收据。4.在沟通漏水修复过程中，李云辉要求和卢菊梅丈夫韦云飞沟通时，卢菊梅明确要求李云辉跟其沟通即可，不需要打扰韦云飞。在李云辉和韦云飞的短信沟通中，李云辉多次提及其妻子卢菊梅曾经答应的事宜时，韦云飞都对卢菊梅的身份和承诺的事宜予以确认。5.韦云飞和卢菊梅的代理人相同，两人在一审庭审中都明确自认韦云飞委托卢菊梅负责租赁协商、收取租赁押金和租金。6.韦云飞否认卢菊梅有权接收案涉租赁物，但韦云飞无法举证证明其已明确清楚地向李云辉告知卢菊梅的受委托权限，且事实上也从来没有向李云辉说明过。（二）韦云飞和卢菊梅接收租赁物毫无障碍，李云辉微信通知交还空置的租赁物给卢菊梅，卢菊梅也予以确认，即李云辉已成功交还租赁物，李云辉此后没有占用租赁物，不需要再支付任何占用费。（三）韦云飞怠于行使回收、使用案涉租赁物的权利，即使存在相应的损失（即2019年3月8日后的占用费），也应由其自行承担。二、韦云飞主张无须返还租赁保证金没有法律和事实依据。案涉合同系因未报经政府部门审批违反法律规定而被认定无效，韦云飞对当地的政策和法规均有义务知晓，并应当向李云辉告知其中存在合同无效和行政处罚的法律风险。且案涉租赁物存在漏水问题，但韦云飞和卢菊梅并没有明确告知，韦云飞也未举证证明其已告知，李云辉也是在下雨天才知道租赁物漏水如此严重。故韦云飞对无效的法律后果和租赁物漏水仍出租均负有明显过错，应承担相应的法律责任，其无权没收租赁保证金。三、因为漏水，租赁物一直空置，租赁物没有实际占有使用，本无需支付占用费。一审判决已经平衡各方权利义务，认为李云辉仍需支付部分占用费，也对漏水问题作出了处理，减少部分占用费，韦云飞的上诉缺乏依据。原审被告卢菊梅在二审期间未进行陈述。李云辉向一审法院提出诉讼请求：1.韦云飞向李云辉返还租赁保证金96000元以及三个月租金96000元；2.韦云飞向李云辉赔偿中介服务费16000元；3.卢菊梅对上述合计208000元款项的返还和支付承担连带责任；4.韦云飞、卢菊梅承担本案的诉讼费用。韦云飞向一审法院提出反诉请求：1.李云辉向韦云飞支付2018年12月份租金差额1000元、2019年1月份租金32000元、2019年2月份租金差额1000元、2019年3月份租金32000元、2019年4月份租金32000元，合计98000元；3.李云辉承担本案反诉受理费。一审法院查明：2018年10月15日，李云辉（乙方）与韦云飞（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区狮山镇松岗石碣工业区厂房租赁给乙方使用，本租赁物的功能为厂房生产。租赁期限为6年，从2018年11月1日起至2024年10月31日止。甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租，交付后有关厂房的一切维修问题由乙方负责，与甲方无关。租金32000元/月。乙方应于本合同签订之日，三押一租，乙方向甲方支付租赁保证金96000元。乙方应于每月5日之前向甲方支付当月租金。本租赁物在佛山市南海区公共资源交易平台投标获取来的……该租赁物没法向有关部门申请办理报建手续……甲方已向乙方说明该租赁物瑕疵，如乙方在租赁期间因上述的瑕疵提前终止合同，甲方有权利没收乙方保证金并不作任何补偿。乙方有权退回保证金。李云辉、韦云飞确认的款项支付情况为：2018年10月13日转账50000元予卢菊梅账户、2018年10月15日转账76000元予卢菊梅账户（其中96000元为押金，30000元为租金），上述两笔由韦云飞在2018年9月15日开具收据（开具押金为96000元、开具租金为32000元）。另，2018年12月5日转账31000元予卢菊梅账户、2019年2月1日转账31000元予韦云飞账户。韦云飞均确认已收取上述款项。李云辉提供己方与韦云飞的短信沟通记录，其中，（2019年2月17日）韦云飞发送：租金又过期几天了，李云辉发送：要租金过完元宵节来厂里看看……我暂时没有少你一块钱，有2个月少一千块钱一个月是帮你们付的墙上漏水工资，问你老婆就知道了……（2019年3月7日）韦云飞发送：你到底想怎样？2月份租金还不给？3月份又到了。李云辉提供己方与卢菊梅微信沟通记录，其中，（2019年2月16日）卢菊梅发送：老板，新年好，要转租金过来。李云辉发送：你把水沟铁皮顶漏水补好，年底不是转了租金给你们吗？租金转给谁？卢菊梅发送：漏水我会搞好的，去年我有点事。其后，卢菊梅催缴租金，李云辉催促修复漏水问题，至2019年3月4日，李云辉微信告知因漏水问题不再承租而自行搬离物品交付租赁物予韦云飞锁门，并在2019年3月8日发送案涉租赁物照片（照片显示租赁物内为空置状态）。韦云飞主张案涉合同已在2019年5月10日解除且在当日转租予了案外人。2019年10月17日，李云辉向一审法院提起诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。韦云飞既未提供证据证明案涉租赁物已取得产权证，又未提供证据证明其出租给李云辉的案涉租赁物已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，李云辉与韦云飞之间就案涉租赁物形成的租赁合同无效。因无效合同取得财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。韦云飞收取李云辉的保证金96000元应退还予李云辉，李云辉诉请赔偿中介服务费16000元，理据不足，一审法院不予支持，对李云辉用于主张中介费用的证据6，一审法院亦不再审查。虽然李云辉、韦云飞之间的租赁合同关系无效，但李云辉实际占有、使用案涉租赁物，根据公平及等价有偿原则，应亦支付相应的使用费予韦云飞。李云辉陆续交付租金及催促修复租赁物（包括主张自行修复租赁物）的行为证明了李云辉对租赁物存在占有、使用行为。李云辉在2019年3月4日微信告知自行腾退租赁物交由卢菊梅接收并在2019年3月8日发送租赁物空置照片予卢菊梅，在韦云飞无举证证明接收租赁物存在障碍的情况下，一审法院认定李云辉使用租赁物至2019年3月8日。但李云辉占有使用租赁物期间，因租赁物存在漏水问题且韦云飞承诺修复而未修复完善，确实影响了李云辉对租赁物的使用，故一审法院酌定李云辉占有期间应支付的使用费为92000元（即为已实际支付的使用费金额，为30000元+31000元+31000元计算得出），李云辉诉请退还上述使用费的主张，一审法院不予支持，韦云飞诉请支付上述92000元以外部分的其他使用费主张，一审法院亦不予支持。韦云飞已举证证明与卢菊梅在2015年4月28日登记离婚，且对卢菊梅代为收取的款项予以确认，对李云辉以夫妻共同债务为由诉请卢菊梅对韦云飞的债务承担连带责任，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、韦云飞应于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金96000元予李云辉；二、驳回李云辉的其他诉讼请求；三、驳回韦云飞的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序审理，本诉案件受理费减半收取计2210元、财产保全费1560元，合共3770元（李云辉已预交），由李云辉负担2030元，由韦云飞负担1740元。反诉案件受理费1125元（韦云飞已预交），由韦云飞自行负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.韦云飞应否向李云辉退还保证金96000元；2.李云辉应否向韦云飞支付使用费98000元。因现有证据未能证明案涉租赁物已取得产权证及已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，故韦云飞与李云辉签订的《厂房租赁合同》因违反法律强制性规定而无效，一审法院对此认定正确，本院予以维持。合同无效，自始没有法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”之规定，韦云飞应向李云辉返还已收取的保证金96000元，韦云飞主张无需退还保证金缺乏依据，本院不予支持。合同无效，李云辉亦应参照合同的租金标准向韦云飞支付占用使用期间的相应费用。根据已查明的事实可知，李云辉在2019年3月4日微信告知自行腾退租赁物交由卢菊梅接收并在2019年3月8日发送租赁物空置照片予卢菊梅，一审法院据此认定李云辉使用租赁物至2019年3月8日于法有据，本院予以维持。韦云飞主张卢菊梅不是合同相对方，卢菊梅与李云辉在上述微信沟通行为中的意思表示不能代表其真实意思表示，但纵观整个交易过程，卢菊梅一直是代表韦云飞处理相关的租赁事宜的，现韦云飞对卢菊梅的意思表示予以否认有违诚信原则，亦缺乏依据，本院对其该主张不予支持。韦云飞还主张李云辉占有使用案涉租赁物至2019年5月10日，但没有提供充分、有效的证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果。因案涉租赁物存在漏水情况且韦云飞承诺修复而未修复完善，影响了李云辉对租赁物的使用，故一审法院酌定李云辉占有期间支付的使用费即为已实际支付的使用费92000元并无不当，符合公平合理原则，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。韦云飞的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4180元，由上诉人韦云飞负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年八月十一日法官助理 黄结仪书 记 员 钟伊发