广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3673号上诉人（原审被告）：陈昱媛，女，汉族，1982年3月14日出生，住湖南省湘乡市***********民组，公民身份号码：430************329。委托诉讼代理人：刘道元，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓凤英，湖南人和（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王朝斌，男，汉族，1983年7月1日出生，住重庆市铜梁县********，公民身份号码：510************856。委托诉讼代理人：王征，广东来复律师事务所律师。原审第三人：东莞市万合按揭代理服务有限公司，住所地：广东省东莞市***********************。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：傅梓诚、彭康彩，该公司员工。上诉人陈昱媛因与被上诉人王朝斌、原审第三人东莞市万合按揭代理服务有限公司（以下简称万合公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初17047号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王朝斌向一审法院起诉请求：1.解除王朝斌、陈昱媛签订的《房地产买卖及居间合同》及《补充协议》；2.陈昱媛向王朝斌支付违约金30万元；3.本案诉讼费由陈昱媛承担;4.陈昱媛返还东莞市南城区***********************产（以下简称案涉房产）的不动产权证书。一审法院判决结果：一、确认王朝斌、陈昱媛签订的《房地产买卖及居间合同》及《补充协议》已经解除；二、驳回王朝斌的其他诉讼请求。一审案件诉讼费5800元，由王朝斌、陈昱媛各自承担一半。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初17047号民事判决书。陈昱媛上诉请求：1.撤销一审判决，改判王朝斌继续履行《房地产买卖及居间合同》（编号002238）及配合陈昱媛办理房屋过户手续；2.改判陈昱媛无须向王朝斌支付违约金15万元；3.由王朝斌承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定王朝斌没有尽早办理一手房产证的原因在于陈昱媛没有尽快借款给王朝斌还请贷款，王朝斌对此不存在违约行为，进而认定王朝斌享有案涉合同的解除权，该认定是错误的。一、根据案涉合同第七条约定，买方或卖方违反案涉合同约定的配合提交交易所需资料、提供虚假资料、无正当理由逾期办理交易相关手续等，守约方应书面通知违约方给予合理宽限期，但事实上，陈昱媛并未收到王朝斌的书面通知，给予陈昱媛宽限期以筹款。任何一方解除合同都须履行合同约定的书面通知义务并给予对方宽限期。二、一审判决认定陈昱媛三笔贷款和三个贷记卡存在多次逾期还款，已构成严重违约，属认定事实错误。个人信用卡短期逾期，只要没有超出必要限度，不属于征信黑名单，并不影响陈昱媛的贷款资格及银行审批贷款。因此，该事实与陈昱媛逾期借款给王朝斌并不存在必然因果关系，陈昱媛也有一次性支付剩余购房款的能力。三、陈昱媛于2018年7月取得东莞银行同贷书，一直催促王朝斌办理过户手续，一直都有配合担保公司进行各流程事务处理。且该同贷书也是一审法院所认定的信用卡存在逾期之后取得，说明短期的信用卡逾期并不影响贷款申请。四、王朝斌在诉讼期间，多次通过停水、停电、撬锁换锁等非法手段逼迫陈昱媛解除合同，严重影响陈昱媛的正常生活，属于恶意违约，但一审判决对此并未查明。五、双方于2016年2月签订案涉买卖合同，又于2017年1月签订补充协议，表明双方达成协议努力促成交易完成，陈昱媛也积极按合同约定履约，配合第三方操作。但随着2017年2月后该地段房地产市场的上涨，现有房价已较原合同约定价格翻倍，王朝斌为获得高额利益，恶意违约，恶意诉讼，制造矛盾，不配合陈昱媛办理过户手续，严重影响陈昱媛的合法权益。一审判决将纵容卖方的恶意违约行为，不利于社会稳定和谐。王朝斌辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、陈昱媛歪曲事实，回避因其自身原因导致合同无法履行的事实。1.双方明确约定由陈昱媛赎楼，并由陈昱媛指定的担保公司即第三人万合公司提供担保，办理赎楼手续，陈昱媛因其自身原因未履行上述义务。2.陈昱媛自己存在严重的个人征信问题，其本人存在多达11次未按时还款的不良记录。3.陈昱媛强行占用案涉房屋，至今不肯搬离，严重影响王朝斌的权益。三、王朝斌依约履行合同约定的义务，不存在过错，并且在2019年3月先后两次通过邮寄律师函的方式要求陈昱媛支付剩余楼款，但陈昱媛刻意不接收该律师函，证明其并无履约诚意和履约能力，导致案涉合同合同目的无法实现。王朝斌行使合同解除权合法有据，并有权依据补充协议约定要求陈昱媛支付相应的违约金。万合公司陈述意见称：陈昱媛虽曾存在征信逾期11次的记录，但万合公司后来也找到相应的银行为陈昱媛办理贷款申请。之后王朝斌与陈昱媛出现了本案纠纷。二审期间，陈昱媛向本院提交了如下证据：1.2020年5月20日在安居客和贝壳网站上查询的案涉楼盘房价信息，拟证明案涉楼盘近三年来的涨幅，同小区面积、房型与案涉房屋相近的均价在4万元/平方米左右，已远远超出案涉合同签订时的单价；2.陈昱媛的个人征信报告（报告时间2020年1月14日），拟证明陈昱媛的个人征信记录良好，并不影响其向银行贷款；3.支付宝转账记录，拟证明陈昱媛自2016年3月5日至2020年5月3日，每月均按期向王朝斌转账支付6800元或7000元，用于王朝斌支付案涉房产的月供；4.陈昱媛名下平安银行账户截至2020年7月30日的流水明细，拟证明其具备一次性支付案涉交易剩余购房款的能力。王朝斌质证认为：1.陈昱媛未能出示上述证据的原件，对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可；2.陈昱媛应在一审举证期限内提交上述证据，但其无故逾期提交，应视为其放弃举证权利；3.个人征信报告（报告时间2020年1月14日）实际上是一审法院庭审后要求陈昱媛补充提交的证据，一审判决已对该证据所涉事实予以查明，陈昱媛先后存在多达11次逾期还款的不良记录，严重影响其个人征信，导致无法顺利办理贷款手续；4.确认支付宝转账记录的真实性，但王朝斌一审中已告知陈昱媛无需继续转账；5.确认陈昱媛名下平安银行账户流水明细的真实性，但不确认该证据的关联性，且从该流水显示的款项变动情况来看，明显存在异常，是刻意制造具备支付能力的假象。万合公司对陈昱媛补充提交的证据予以认可。王朝斌向本院提交了微信聊天记录截图，主张该聊天记录形成于王朝斌与万合公司傅姓工作人员之间，拟证明王朝斌一直配合希望完成案涉交易。陈昱媛确认该证据的真实性，但认为从该聊天记录反映，王朝斌在2018年12月6日至2019年3月4日期间并未与万合公司工作人员有任何沟通，王朝斌提起本案诉讼的起诉状落款时间为2019年3月5日，说明王朝斌是在房价上涨情况下突然违约。万合公司未在本院指定期限内就王朝斌提交的上述证据发表质证意见。另查明，二审法庭调查中，王朝斌陈述因案涉房屋所在楼盘开发商统一办理确权的原因导致案涉房屋的权属证书于2018年3月才办好。对一审法院所查明的其他事实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对陈昱媛的上诉意见，本案二审的争议焦点在于王朝斌行使合同解除权的主张能否成立，认定该问题的关键在于王朝斌关于陈昱媛未按约定履行赎楼贷款、支付剩余购房款的合同义务，导致案涉交易无法履行的主张能否成立。虽然双方于2016年2月29日签订了案涉房屋买卖合同及居间合同，但双方后又于2017年1月12日签订补充协议，补充协议中对案涉房屋买卖的交易流程重新进行了约定。该补充协议第二条第（3）项明确约定由卖方王朝斌于2017年2月1日前还清所欠开发商的借款及银行贷款，第五条则约定在王朝斌履行告知开发商、物业管理处案涉房屋出售情况以及配合提交材料、签订担保赎楼协议、办理委托公证等一系列义务的情况下，陈昱媛借款88118元及滞纳金给王朝斌，用于清偿王朝斌所欠开发商2016年7月23日、2017年1月23日到期的两笔借款，第七条则再约定如王朝斌履行前述第五条的约定并保证不单方撤销全权委托公证，其未能在2017年2月1日前还清对开发商的借款，则陈昱媛可借款给王朝斌用于清偿借款，但明确约定陈昱媛提供借款并非其合同义务。从本案案情可见，陈昱媛已向王朝斌提供了相应的借款，用于清偿王朝斌所欠开发商借款，且从王朝斌二审中的陈述可见，案涉房屋产权证书于2018年3月办理是原因在于所在楼盘开发商统一办理确权的原因所致，且如前所述，陈昱媛借款给王朝斌清偿对开发商的借款并非陈昱媛在案涉合同中的义务，故一审认定该事实是因陈昱媛未尽快借款给王朝斌所致，该认定是不当的。案涉房屋于2018年3月办好权属证书，王朝斌亦将该证书交予第三方以继续履行案涉交易，但从案涉补充协议的约定来看，双方虽然约定如王朝斌未按该补充协议第五条约定履行则卖方仍按照该补充协议第二条所约定的交易流程履行，但补充协议中并未明确约定在王朝斌按照第五条约定履行的情况下案涉房屋赎楼手续仍按案涉房屋买卖合同及居间合同的约定完成。同时，该补充协议第五条约定王朝斌提供相关手续配合陈昱媛指定的第三方办理担保赎楼手续，但双方亦未明确约定该担保赎楼手续的办理期限以及未能成功办理的相应责任。虽然王朝斌主张案涉担保赎楼手续未能成功办理系因陈昱媛个人征信记录存在瑕疵所致，但本案中的证据并未能反映出相关金融机构曾因此对陈昱媛的贷款申请不予准许的事实。另外，本案中亦无其他证据可证明陈昱媛曾有拒绝向王朝斌支付案涉剩余购房款、继续履行案涉合同的行为。故在此情况下，王朝斌关于因陈昱媛存在未按约定履行赎楼贷款、支付剩余购房款合同义务的违约主张不能成立，其据此主张行使合同解除权缺乏依据，本院不予支持。一审法院认定陈昱媛存在违约，对王朝斌确认解除案涉合同的诉请予以支持是错误的，本院予以纠正。双方于2016年签订案涉买卖合同至今，陈昱媛向王朝斌提供了相当的借款用于清偿王朝斌对开发商所欠借款，并每月清偿案涉房屋所欠银行贷款，因案涉房屋权属证书于2018年3月方才办出，虽然双方在案涉合同履行过程中并未存在根本性违约导致合同目的无法实现的行为，但在案涉房屋已具备办理过户等继续履行条件的情况下，双方应积极配合，以促进案涉交易的完成。综上，陈昱媛的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实不清，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初17047号民事判决；二、驳回王朝斌的全部诉讼请求。一审案件受理费5800元，二审案件受理费3300元，均由王朝斌负担。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年八月二十一日书记员  陈思怡陈奕霖附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。