北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初15745号原告（反诉被告）：北京欢颜教育咨询中心，住所地北京市朝阳区安贞西里****楼**内****。投资人及法定代表人：王琳。被告（反诉原告）：洪洁儿，女，1969年4月2日出生，汉族，住北京市房山区。委托代理人：梁建坤，北京市时代九和律师事务所律师。北京欢颜教育咨询中心（以下简称咨询中心）与洪洁儿房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法独任适用普通程序公开开庭进行审理。咨询中心之法定代表人王琳、洪洁儿之委托代理人梁建坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。咨询中心向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方的租赁合同；2、要求被告返还原告已预先支付的2020年2月、3月、4月租金共计42197元；3、要求被告返还合同押金13051元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年10月27日签订房屋租赁合同，被告将北京市西城区××租赁给原告。合同第二条规定，房屋租赁用途为商用;合同第八条规定，“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除”。新冠肺炎疫情爆发以后，2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人表示，新冠肺炎“属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力”同时，工商监管部门、本合同涉及的房屋所在小区的居委会和物业在春节过后对小区内的商业店铺进行了集中管理，除了超市等跟民生直接相关的店铺以外都不许营业，事实上造成本合同无法继续履行。所以，按照合同的约定，本合同已经自行解除。原告于2020年3月28日联系被告的委托人祝小勤，提出解除合同，退还租金，退还押金的要求。次日，祝小勤回复:“原则上同意解约，具体事项当面沟通。”原告于2020年3月29日开始跟被告约时间见面，但被告一直说没有时间，一直到4月3日晚8点多钟，原告、被告、祝小勤才在合同涉及房屋内见面。在见面前，原告已经将公司迁走、房屋腾空，并结清了水电费用。见面后被告和祝小勤提出，在不归还租金、押金的前提下才能解约，原告不同意，原告提出将钥匙归还被告，被告也拒不接受。见面结束以后，原告通告通过微信请祝小勤转告被告，在三日内将2月、3月、4月的租金和合同签订时的押金转账到原告的银行帐号，若到期未收到款项，将采取法律手段保护自己。到4月13日，原告仍未收到被告的转账款项，故依法对被告提起诉讼。注:诉讼要求中的返还租金是这样计算的，原告已于2019年10月27日预先支付后半年的租金99942元，故从2月10日开始计算，被告需要返还租金42197元。洪洁儿辩称，一、合同解除的条件未成立。根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》第八条第（二）规定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。再根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条规定，依法准确适用不可抗力规则……当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，虽然在合同履行期间发生新冠肺炎疫情，但原告并未提交证据证明因新冠肺炎疫情导致双方签订的房屋租赁合同无法履行，只是影响合同履行的过程。原被告双方于2017年2月17日签订《房屋租赁补充协议》，原告称“现因乙方（原告）自身原因经营困难，在不损害甲方利益的情况下，经甲方同意，乙方将此房屋向第三方转租，转租期限从转租日起至2020年10月26日止”。原告因自身经营困难将涉案房屋转租给第三方。同时，依据被告提交的涉案房屋水费、电费缴纳表显示，该房屋自2017年2月至2018年10月的水费、电费由上海安能聚创供应链管理有限公司或上海安锐供应链管理有限公司缴纳，其中2017年2月至12月水费2261元、电费16392.52元；2018年2月至10月水费988元、电费15469.68元。原告的法定代表人补缴了2018年10月至2020年3月的水费、电费，其中2018年10月至2020年3月水费570元；电费2828.53元。通过对比涉案房屋的水费、电费可以看出，该房屋自2018年10月起至2020年3月几乎没有实际经营，故并非因新冠疫情导致房屋租赁合同无法履行。二、被告无需退还租金及押金。根据以上论述，双方签订的《房屋租赁合同》并未因不可抗力导致解除，故原告没有请求返还租金及押金的请求权基础，原告应当继续履行合同。综上，原告的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。洪洁儿向本院提出反诉请求：1、请求法院判令双方继续履行《北京市房屋租赁合同》，即咨询中心支付洪洁儿2020年4月27日至10月26日的房屋租金共计99942元；2、请求法院判令咨询中心支付违约金99942元；3、请求法院判令咨询中心承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年10月27日，洪洁儿与咨询中心签订《北京市房屋租赁合同》，咨询中心承租洪洁儿的位于北京市西城区××室房屋，租赁期限自2014年10月27日至2020年10月26日，共计72个月，其中免租期2个月。租金标准及支付方式:首年每日租金标准人民币4元/平方米，首年免租期2个月，即首年年租金人民币130512元整。后五年每年日租金按上年日租金标准5%上涨，即第二年年租金总额164445元，第三年年租金总额172667元，第四年年租金总额181301元，第五年年租金总额190366元，第六年年租金总额199884元。支付方式:(现金/转账支票/银行汇款)每年租金分两次支付，每次支付年租金50%，本合同签订之日支付首期租金及押金共计78307元整以后各期租金支付日期:......2019年4月27日前、2019年10月27日前、2020年4月27日前。依据《房屋租赁合同》第九条第(三)款的约定“除本合同到期、双方协议解约、根据本合同有关规定的情况行使终止权外，双方均无权提前终止合同。任何一方违反本合同的约定单方解除本合同......合同剩余租期小于一年的(含年)，应向对方支付相当于当期六个月租金的人民币作为违约金，且守约方有权要求违约方继续履行本合同”。洪洁儿于2020年4月13日向北京市西城区人民法院提起诉讼，要求与北京欢颜教育咨询中心解除双方签订的《房屋租赁合同》。北京欢颜教育咨询中心认为，洪洁儿要求解除合同的请求已经违反了《房屋租赁合同》的约定，其应当继续履行合同，并承担违约责任。咨询中心辩称，不同意履行合同，租金也付了，不存在违约情况，所以不支付违约金。要么就是付租金，要么就是违约金，不可能一起付。被告的主张没有法律依据。本院经审理认定事实如下：2014年10月27日，洪洁儿（出租人，甲方）与咨询中心（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区××号房屋（建筑面积108.76平方米）出租给乙方使用，租赁期限为2014年10月27日至2020年10月26日，其中免租期2个月。合同第四条第（一）款约定，租金标准及支付方式：首年每日租金标准人民币4元/平方米，首年免租期2个月，……，第六年租金总额人民币199884元整。支付方式：每年租金分两次支付，每次支付年租金50%，本合同签订之日支付首期租金及押金共计人民币78307元整，以后各期租金支付日期：2015年4月27日、……，2020年4月27日前。第四条第（二）款，押金：人民币13051元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承租的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返给乙方。合同第八条第（一）款约定，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。第八条第（二）款，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。第九条第（三）约定，除本合同到期、双方协议解约、根据本合同有关规定的情况行使终止权外，双方均无权提前终止合同，任何一方违反本合同约定单方解除本合同的，合同剩余租期大于一年的，应向对方支付相当于剩余租期总租金一半金额的人民币作为违约金；合同剩余租期小于一年的（含一年），应向对方支付相当于当期六个月租金的人民币作为违约金，且守约方有权要求违约方继续履行本合同。2014年10月27日，祝小勤代洪洁儿将房屋交付给咨询中心。咨询中心向洪洁儿支付了房屋押金及租金。2017年2月17日，洪洁儿（甲方，出租方）与咨询中心（乙方，承租方）签订《房屋租赁补充协议》，内容为：“……。现因乙方自身经营困难，在不损害甲方利益情况下，经甲方同意，乙方将此房屋向第三方转租，转租期限从转租日至2020年10月26日止。转租租金由乙方和受转租方协商，转租后的租金仍由乙方按原合同规定期限向甲方支付，如不按期支付，甲方有权提前收回房屋并没收押金及收取违约金。……。”2020年3月28日，咨询中心法定代表人王琳向祝小勤发送微信：“因为今天没有接到你的电话，所以我只能用微信把我的意思告知你们：鉴于国家已经将今年的新冠肺炎定性为不可抗力，我也因此从春节后至今无法正常在××营业，已承受很大的损失，故根据合同条款‘因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除’提出解除合同。特此告知，敬请知悉。”祝小勤回复：“你具体什么想法，我转告一下房东。”王琳：“好的，谢谢，我的想法主要如下：1、解除合同；2、退还未到期租金；3、退还押金。”2020年3月29日，祝小勤微信回复王琳：“房东原则上同意解约，具体事项需要约个时间当面沟通一下。”王琳：“好的，房东什么时候有时间。”祝小勤：“下周找个下班时间，你把水电什么该交清的先交清，再把注销手续带好，我们要确认一下房子现在是没被注册过。”此后，因洪洁儿未确定时间，双方没有面谈。之后，王琳微信联系祝小勤：“由于疫情造成的不可抗力致我们的租房合同不能继续履行。我于3月28日向您提出三点要求：1、解除合同；2、退还未到期租金；3、退还押金。我于次日收到您的回复‘原则上同意解约，具体事项当面沟通。’故我于30日开始跟您约时间见面，一直到4月3日才收到您见面的回复。我们三人于晚上8点多见面，见面后您提出在不归还我未到期租金和押金的前提下才能解约，我不同意。我已将房屋腾空，并提出归还房屋钥匙，您拒绝接受。现我再次向您提出解约，并要求归还二月、三月、四月的未到期租金，以及押金，请在三日内转账到我的银行账户……。”2020年4月3日，咨询中心与洪洁儿就解约事宜进行了协商，咨询中心提出解除合同，并将房屋钥匙交还给洪洁儿，洪洁儿认为双方未就解约事宜达成一致，没有接收钥匙。另查，咨询中心已将租金支付至2020年4月26日。咨询中心租用房屋经营教育咨询，为孩子和父母开展课堂和讲座。咨询中心表示，因为新冠疫情导致2020年2月开始无法使用房屋开展经营活动，疫情属于不可抗力，按照双方约定，可以解除合同，因此，要求解除双方合同，并要求退还押金及2020年2月至4月租金。洪洁儿认为，新冠疫情虽属于不可抗力，但却未导致双方合同无法履行，双方未就解除合同事宜协商，因此，不同意退还咨询中心的押金和租金，并要求咨询中心支付租金及违约金。诉讼中，洪洁儿同意收回涉案房屋。考虑到疫情影响，双方均同意由咨询中心将钥匙邮寄给洪洁儿，2020年7月2日洪洁儿收到了咨询中心邮寄的钥匙。双方均表示涉案房屋的水、电、燃气费等费用，已经结清。再查，2020年1月26日，北京市教委决定全市大中小学、幼儿园2020年春季学期延期开学，同时暂停全市校外培训机构线下培训活动。本院认为，洪洁儿与咨询中心签订《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自义务。法律规定不可抗力致使不能实现合同目的为解除合同的法定条件，但法律并不禁止合同双方自行约定解除条件，只要该约定不违反法律强制性规定或者公序良俗。本案中，双方约定“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除”，双方合同履行期间，因出现了新冠疫情这一不可抗力因素，教育主管部门2020年1月26日发布决定，禁止线下培训，咨询中心无法开展经营活动，双方合同已无法继续履行，故本院依据咨询中心经营的业务、新冠疫情防控政策、合同的约定及合同剩余期限等因素，对于咨询中心主张解约双方的合同并退还押金，予以支持。洪洁儿要求咨询中心继续履行合同、支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于咨询中心要求退还的租金。因新冠疫情防控政策，咨询中心于2020年1月26日开始无法开展经营活动，现咨询中心要求洪洁儿退还2020年2月至4月26日的租金42197元，并无不当，本院予以支持。诉讼中，洪洁儿已于2020年7月2日收回了房屋钥匙，且在此之前，相关疫情防控措施并未改变，因此，洪洁儿要求咨询中心支付2020年4月27日至2020年10月26日的租金，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十七条之规定，判决如下：一、解除北京欢颜教育咨询中心与洪洁儿签订的租赁合同。二、本判决生效之日起七日内，洪洁儿返还北京欢颜教育咨询中心2020年2月至2020年4月26日期间的租金42197元。三、本判决生效之日起七日内，洪洁儿返还北京欢颜教育咨询中心押金13051元。四、驳回北京欢颜教育咨询中心的其他诉讼请求。五、驳回洪洁儿的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1181元，由洪洁儿负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费2149元，由洪洁儿负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员  韩 涛二〇二〇年八月十九日法官助理  任 卓书 记 员  郭莹莹