湖北省武汉市江岸区人民法院行 政 裁 定 书（2020）鄂0102行初163号原告武汉市鑫涛苑小区第三届业主委员会，住所地武汉市江岸区渣左新村**。负责人张汉香，系主任。委托代理人庞贺汉（特别授权代理），系湖北天进律师事务所律师。委托代理人黄杨（特别授权代理），系湖北天进律师事务所律师。被告武汉市自然资源和规划局，，住所地武汉市江岸区三阳路**法定代表人盛洪涛，系局长。委托代理人皮文胜（一般授权代理），系武汉市国土资源和规划局江岸分局副局长。委托代理人顾晓军（一般授权代理），湖北今天律师事务所律师。第三人武汉广兴房地产开发有限责任公司，住，住所地武汉市江汉区桃源坊**/div>法定代表人张梅梅，系董事长。委托代理人代昆（特别授权代理），系武汉广兴房地产开发有限责任公司员工。原告武汉市鑫涛苑小区第三届业主委员会（以下简称鑫涛苑小区业委会）诉武汉市自然资源和规划局（以下简称市自然资源规划局）不动产行政登记一案，向本院提起行政诉讼。本院于2020年6月28日受理后，认为武汉广兴房地产开发有限责任公司（以下简称广兴公司）与本案的审理结果有法律上的利害关系，故依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法向被告市自然资源规划局及第三人广兴公司送达了起诉状副本、应诉通知书等法律文书，并组成由审判员张薇担任审判长，与人民陪审员汤秋萍、李莉参加的合议庭，于2020年8月3日公开开庭审理了本案。原告鑫涛苑小区业委会的委托代理人庞贺汉、黄杨，被告市自然资源规划局的委托代理人皮文胜、顾晓军，第三人广兴公司的委托代理人代昆到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告鑫涛苑小区业委会诉称，位于武汉市江岸区渣左新村**鑫涛苑小区的商品房于2002年由广兴公司开发建设，2003年陆续销售给广大业主，2004年12月28日向业主交房。由于广兴公司在该商品房项目的建设过程中存在违规扩建问题，没有办理工程验收手续，致使业主长达十四年无法办理“两证”。在此期间业主们多次向市、区政府领导反映情况，提出请求后市政府为保障购房人的合法权益，维护社会和谐稳定，在2013年以武政规[2013]8号文同意该项目纳入房屋“两证”办理历史遗留问题处理范围。2016年9月8日武汉市解决部分房屋两证办理历史遗留问题工作领导小组办公室签发《准予办理通知书》，从2017年起，广大业主才陆续开始办理房屋两证。2018年1月18日，鑫涛苑业主委员会接法院传票，广兴公司以被告市自然资源规划局向该公司颁发的不动产权第0000795号不动产权属证明为依据，请求业委会腾退架空层。此时业主才知晓被告市自然资源规划局在2017年1月9日向广兴公司颁发了权属证明书。原告鑫涛苑小区业委会认为，被告市自然资源规划局的上述颁证行政行为违反了相关法律规定，严重侵犯了广大业主的合法权益，其颁证行为依法应予撤销。具体理由是：首先，案涉架空层未计入计容面积，未缴纳土地出让金，且为建筑附属物，属于公共部分，被告市自然资源规划局未进行审查就将建筑物公共部分登记在广兴公司名下是违法的。广兴公司从1999年12月向原武汉市土地管理局拿地时土地规划部门就对该项目土地使用条件作了批复，确定了规划图。直至2016年原武汉市国土资源和规划局颁发武土资规函[2016]618号文中全面说明了该项目各阶段国土规划批复的计容面积、土地出让金及罚款。文中特别附了江岸国土规划分局对市局工作联系函编（2016）06号文中，确定该项目计容面积为12237.55平方米，另地下室、架空层竣工面积888.15平方米未列入计容面积，系不交土地出让金和罚款的部分。因此架空层不享有分摊计算房屋区分所有权时的相应土地使用权面积的份额，其初始登记时的法律权利完全依附于作为主物的计算容积率的建筑物，不能从建筑物中单独分离出来，系建筑附属物。本案商品房的规划审批图显示，案涉架空层层高不得超过2.2米，实际上案涉架空层的层高也没有超过2.2米。根据这一事实及《中华人民共和国国家标准房屋测量规范》8.2.3条规定，层高不超过2.2米的架空层是不计入计容面积的。此外，2015年5月26日《市解决部分房屋两证办理历史遗留问题工作领导小组办公室会议纪要》中关于历史遗留办证项目审议意见也明确载明,“架空层公共停车区域710.83平方米”，对案涉架空层的公共属性作出了明确规定。属于公共部分，并非专属部分。同时，在该项目建设之初，原武汉市国土资源和规划局向广兴公司出具的《规划土地使用条件》中也明确记载，自行车库（架空层）为建筑附属物。既然架空层是整体建筑的一部分，且未计入容积率中，故其当然的属于小区的公共部分。开发商对架空层的建设投入都已在住宅出卖时附加到业主身上了，广兴公司没有额外的建设投入，所以不能因此受益。根据《物权法》第一百一十五条、《合同法》第一百六十四条的规定以及《物权法》的相关司法解释，本案这种从属型架空层的权属应随主建筑物所有权的转移而转移。其次，广兴公司按规定补缴的是违法超建部分的税费，而架空层并非违法建筑，广兴公司也并未对案涉架空层缴纳土地出让款和契税等费用，被告将权属于全体业主的架空层登记在广兴公司名下属于未尽职调查，事实不清，登记错误。2016年8月11日原武汉市国土资源和规划局向广兴公司出具《市国土资源和规划局关于两证历史遗留项目补缴土地出让价款的批复》，载明,“广兴公司违反《建设工程规划许可证》的规定擅自加层扩建，规划部门对该项目进行处罚……核算超建部分欠缴的土地出让金和规费。该项目实际竣工测量计容建筑面积12237.55平方米，比审批建筑面积增加了3769.51平方米，广兴公司已缴清增加建筑面积需补缴的土地出让价38.449万元，土地契税1.538万元”。由此可见，广兴公司缴纳的是违法加盖部分的土地出让金和契税，因架空层是经过审批的合法建筑，同时也是公共部分，广兴公司缴纳的费用不包含架空层。故被告的登记行为没有事实依据。第三，原告鑫涛苑小区业委会提交的大量证据，特别是武汉市公安局消防处制作的《建筑工程消防设计审核意见书》（武公消建审字[2002]135号）等都能清晰的看出，案涉架空层位于物业管理用房、水池、水泵房之中,是各个功能性用房的连接部分，并不是能够独立闭合排他使用的部分。更明显的是，架空层原始规划图中有七个单元安全出口，系人员安全疏散逃生出口，因此，案涉架空层实际上起着消防通道的功能和作用。若将此认定为开发商所有，将影响其消防通道的功能和作用，则整个小区的消防工作将无法达标，其结果会造成重大人员安全隐患。根据最高法民一庭在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条释义》,“具有利用上的独立性，可以排他使用”的标准主要是有独立的出入口，也即通常所说的门与公共空间相通。案涉架空层与众多功能房间共用同一个出口，在实际使用上是无法分离的，并没有独立的出入口。并且在案涉架空层中有个消防安全门，该位置位于架空层中，因为消防验收问题，此门是不能被封闭的。因此从案涉架空层的实际使用功能来看，其公共属性显而易见，不可能登记为特定业主所有的客体。第四、由于被告的错误登记行为，使得原告鑫涛苑小区业委会在与广兴公司的民事诉讼中面临败诉的风险，合法权益受到侵害。为维护自身合法权益，原告鑫涛苑小区业委会已将广兴公司非法冒领本属于全体业主共同所有的架空层权属的侵权行为诉至法院，相关民事诉讼正在进行中。但因被告颁发的上述权属证明系具有法律效力的政府行政行为,在民事诉讼审理中被广兴公司当做证据举证并被法院采信，从而诱导法院错误认定案涉架空层的权属属于广兴房地产公司，对法院的判决产生了影响，同时也影响了法院对架空层性质和实际权属归属的正确判断，进而导致法院错判。由此对全体业主的合法权益产生严重的侵害和巨大的经济损失。综上所述，被告市自然资源规划局在对案涉架空层进行初始登记时，将本属于全体业主名下的不动产权属错误的登记在广兴公司名下，是其未尽职尽责实地调查造成的，其行政行为严重侵犯了全体业主的权利，引起小区业主与开发商的纷争。请求法院依法判决：1、撤销原武汉市不动产登记局作出的鄂（2017）武汉市江岸区不动产权第0000795号不动产权证书；2、判令被告市自然资源规划局承担本案诉讼费。被告市自然资源规划局辩称，1、根据《市委办公厅、市政府办公厅关于印发的通知》（武办文[2019]25号）规定，目前武汉市自然资源统一确权登记职责由我局承继。2、2017年1月，第三人广兴公司申请办理武汉市江岸区渣左新村63号（鑫涛苑）商品房及架空层首次登记，我局为第三人广兴公司办理了架空层的不动产权属证明鄂（2017）武汉市江岸不动产权第000095号。2018年8月，原告鑫涛苑小区业委会代表小区全体业主向我局下属江岸区不动产登记窗口提交不动产登记申请，申请江岸区渣左新村63号（鑫涛苑）架空层1室更正登记，原武汉市不动产登记局认为原告鑫涛苑小区业委会代表小区全体业主提出的更正登记申请符合《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，办理了不动产更正登记，为全体业主办理了鄂（2018）武汉市江岸区不动产权第0045744号不动产权证明，并依法注销了登记在第三人广兴公司名下的不动产权属证明鄂（2017）武汉市江岸不动产权第0000795号，该不动产权属证明已不具有登记法律效力。3、2018年第三人广兴公司提起行政诉讼，请求撤销为原告鑫涛苑小区业委会办理的鄂（2018）武汉市江岸区不动产权第0045744号不动产权证明，武汉市江岸区人民法院审理后作出（2018）鄂0102行初359号《行政判决书》，撤销了原武汉市不动产登记局作出的鄂（2018）武汉市江岸区不动产权第0045744号不动产权证明，后武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01行终518号《行政判决书》，维持了江岸区人民法院一审判决。该判决生效后，我局依法对鄂（2018）武汉市江岸区不动产权第0045744号不动产权证明进行注销。目前案涉架空层并未办理不动产登记，我局将根据原告鑫涛苑小区业委会与第三人广兴公司民事确权案件判决内容，依法办理不动产登记。综上，原告鑫涛苑小区业委会诉请撤销的不动产权属证明已注销，不具有法律效力。原告鑫涛苑小区业委会的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法判决驳回原告鑫涛苑小区业委会的诉讼请求。经审理查明，第三人广兴公司作为开发商建设了渣左新村住宅楼项目（鑫涛苑小区）。2017年1月9日，经第三人广兴公司申请，原市不动产登记局就江岸区渣左新村63号（鑫涛苑）架空层1室向广兴公司颁发了不动产权属证明，权证号为：鄂（2017）武汉市江岸不动产权第0000795号。2018年6月，原告鑫涛苑小区业委会向本院提起行政诉讼，主张案涉架空层系业主共有，要求撤销原市不动产登记局向第三人广兴公司核发的鄂（2017）武汉市江岸不动产权第0000795号不动产权属证明。在案件审理中，原告鑫涛苑小区业委会向本院申请撤回起诉。本院于2018年8月3日作出（2018）鄂0102行初157号行政裁定书，准许其撤回起诉。2018年8月3日，原告鑫涛苑小区业委会向原市不动产登记局提交不动产登记申请表，要求将江岸区渣左新村63号（鑫涛苑）架空层1室登记至鑫涛苑小区全体业主名下，并向该局提交了不动产登记申请资料具结书、武汉市鑫涛苑小区业主大会表决书、鑫涛苑小区全体业主委托鑫涛苑小区业主委员会及张汉香办理不动产登记的《授权委托》、鑫涛苑小区业主委员会备案登记表等材料。原市不动产登记局收到鑫涛苑小区业主委员会提交的相关材料后，经比对核实该小区的相关规划资料，认为根据规划设计方案及相关法律规定，该小区架空层应当属于全体业主共有，故于2018年8月21日将渣左新村63号（鑫涛苑）架空层1室登记至鑫涛苑小区全体业主名下，权证号为：鄂（2018）武汉市江岸不动产权第0045744号，并注销了原登记在第三人广兴公司名下的鄂（2017）武汉市江岸不动产权第0000795号不动产权属证明。第三人广兴公司于2018年11月向本院提起行政诉讼，主张原市不动产登记局未经该公司同意，违反《不动产登记暂行条例》的规定，将原登记在该公司名下的江岸区渣左新村63号（鑫涛苑）架空层1室转移登记至鑫涛苑小区全体业主名下的行为违法。本院经审理后认为，原不动产登记局以更正登记程序将案涉房屋登记至鑫涛苑小区全体业主名下，但未征求原不动产权利人的意见，程序违法，应予撤销。且在不动产权利人不同意更正的情况下，实质上系不动产权利人与利害关系人之间就不动产的有关权利存在争议，应当先行通过民事争议解决途径主张权利，而不应直接仅凭利害关系人单方的意见即办理更正登记。本院于2019年4月28日作出（2018）鄂0102行初359号行政判决书，判决撤销原不动产登记局作出的鄂（2018）武汉市江岸不动产权第0045744号不动产权属证明。后经市自然资源规划局上诉，武汉市中级人民法院于2019年8月7日作出（2019）鄂01行终518号行政判决书，驳回上诉，维持原判决。同年11月8日，被告市自然资源规划局注销了鄂（2018）武汉市江岸不动产权第0045744号不动产权证，但未将案涉不动产恢复登记至第三人广兴公司名下。现原告鑫涛苑小区业委会再次起诉，要求撤销原市不动产登记局向第三人广兴公司核发的鄂（2017）武汉市江岸不动产权第0000795号不动产权证书。另查明，2019年12月2日，本院立案受理了鑫涛苑小区业委会诉广兴公司建筑物区分所有权纠纷一案，原告鑫涛苑小区业委会提出诉讼请求：1、依法确认武汉市江岸区渣左新村63号（鑫涛苑）架空层1室的产权归原告及鑫涛苑小区全体业主所有；2、判令广兴公司依法配合将上述架空层的权属变更登记至鑫涛苑小区业委会名下；3、诉讼费用由广兴公司承担。本院经审理后于2020年5月7日作出（2019）鄂0102民初12833号民事判决书，驳回原告鑫涛苑小区业委会的诉讼请求。目前该案正在二审的审理中。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第六十条规定，人民法院裁定准许原告撤诉后，原告以同一事实和理由重新起诉的，人民法院不予立案。本案中，原告鑫涛苑小区业委会曾于2018年6月向本院提起行政诉讼，要求撤销原市不动产登记局向第三人广兴公司核发的鄂（2017）武汉市江岸不动产权第0000795号不动产权证书。在案件审理中，原告鑫涛苑小区业委会向本院申请撤回起诉。本院于2018年8月3日作出（2018）鄂0102行初157号行政裁定书，准许其撤回起诉。现原告鑫涛苑小区再次向本院提起诉讼，以同一事实和理由要求撤销原市不动产登记局向第三人广兴公司核发的鄂（2017）武汉市江岸不动产权第0000795号不动产权证书，不符合起诉条件。另，根据查明的事实，原市不动产登记局已于2018年8月21日注销了鄂（2017）武汉市江岸不动产权第0000795号不动产权证书。案涉不动产目前无登记权利人。且案涉不动产因建筑物区分所有权纠纷正在法院进行民事诉讼。被告市自然资源规划局亦表明将依据民事案件判决内容依法办理不动产登记。原告鑫涛苑小区业委会已选择适当的救济途径进行维权，无再次提起本行政诉讼的必要。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第六十条、第六十九条第一款第（七）项、第一百零一条第一款第（二）项、第二款之规定，裁定如下：驳回原告武汉市鑫涛苑小区第三届业主委员会的起诉。根据《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项之规定，本案不交纳案件受理费。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审 判 长  张 薇人民陪审员  汤秋萍人民陪审员  李 莉二〇二〇年八月二十七日书 记 员  胡 川