四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1288号 上诉人（原审原告）：尹虹鳗，女，1990年1月5日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审被告）：广安市富盈置业有限公司，住所地四川省广安市广安区大寨社区牌坊路**。 法定代表人：黄伦平，执行董事。 委托诉讼代理人：诸丽红，四川亚美律师事务所律师。 上诉人尹虹鳗因与被上诉人广安市富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初2583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 尹虹鳗上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判逾期办证违约金从2018年6月30日起按每日万分之一计算至付清之日止；2.一、二审诉讼费由富盈公司承担。事实和理由：1.双方约定的违约金远低于银行同期贷款利率，一审以约定违约金过高无实际损失为由，按房价总额的年千分之八计算违约金，违反合同约定。2.富盈公司在2016年市人民政府《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的通知》（广安府发[2016]3号）文件失效后才申请办理产权证书以及《信访答复意见书》《不动产登记中心、国土资源局及规划建设局回复》显示堡坎垮塌、超过原批准面积用地范围等系其公司自身原因导致不能按时办证，而非政府职能部门引起的延误，相应的违约责任应当由富盈公司承担，一审认定富盈公司“积极为业主申办房屋所有权登记”错误，因此2018年4月28日至2018年12月17日期间的违约天数不应扣除。3.四川省宜宾市翠屏区人民法院民事判决书（2019）川1502民初5733号判决书与本案案情类似，当地经济社会发展水平与广安市大致相当，应作为相同类案进行参考判决。 富盈公司辩称，1.一审认定因政府原因导致延误期间应当扣除正确，符合双方《商品房买卖合同》约定。2.尹虹鳗未提供相关证据证明延迟办理房屋所有权转移登记造成的实际损失，一审法院依据法律规定调减违约金符合法律规定。3.案涉小区112户业主经一审判决后，现只有4户提起上诉，请求二审法院统一裁判尺度。 尹虹鳗向一审法院起诉请求：1.判令富盈公司支付迟延办理房屋产权证的违约金，从2018年6月30日起暂计算至2020年5月20日违约金为50,113元，直到富盈公司交付房屋产权证之日止；2.本案的诉讼费由富盈公司承担。 一审法院审理查明：2016年12月23日，尹虹鳗（买受人、乙方）与富盈公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》，合同约定的部分主要内容为：1.买受人所购商品房位于广安市广安区，房屋总价为728410元；2.出卖人应于2017年6月30日前交付房屋，逾期交付房屋按照约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；3.因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人自2018年6月30日起按已付房款的万分之一每日支付违约金至房屋所有权证书办理完成；4.为配合政府法规、政策或因政府相关部门的原因而引起的延误或其他非出卖人所能控制的原因所造成的延误，出卖人无需承担违约责任……等。合同签订后，尹虹鳗按合同约定向富盈公司实际支付价款728818元。后由于富盈公司逾期交房，富盈公司向尹虹鳗支付了逾期交房违约金，尹虹鳗于2017年7月27日接收房屋，但尹虹鳗至今未能取得该商品房的房屋所有权证书。 另查明：2018年5月17日，广安市国土资源局向富盈公司复函称“2016年市人民政府《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的通知》（广安府发[2016]3号）规定‘允许开发企业取得土地后分期开发建设、分期验收，分期办理分户房屋权属证书，待最后一期项目竣工后进行指标总核验’，但该文件有效期至2018年1月11日。经查，你公司于2018年4月28日向市不动产登记中心申请分期办理不动产首次登记的时间已超过广安府发[2016]3号文件有效期，市不动产登记中心无法受理你公司首次登记申请。”后经广安市国土资源局研究，于2018年12月17日向富盈公司回复，富盈公司符合分期办理不动产权证书的条件，可根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条备齐资料后直接向市不动产登记中心申请办理不动产登记。在富盈公司申请办理不动产登记的产权核容过程中，由于案涉项目住宅区堡坎垮塌未整改到位，广安市国土资源局协兴园区分局于2019年6月19日向富盈公司复函，要求其将该项目住宅区堡坎垮塌整改经园区相关部门验收合格后再备齐相关资料申请土地核验。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。尹虹鳗、富盈公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 富盈公司未在合同约定期限内为尹虹鳗办理房屋所有权证书，应当承担相应的违约责任。关于违约金的计算起止时间，合同约定出卖人应当在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书，但富盈公司未在约定的期限交付房屋，为此富盈公司向尹虹鳗支付了逾期交房违约金后，尹虹鳗于2017年7月27日接收房屋，此时为实际交房时，相应的办证期限应当顺延，办证期限应为2018年7月26日。 富盈公司在申办不动产权证书期间，自富盈公司于2018年4月28日向政府相关部门申请分期办理不动产首次登记，至2018年12月17日广安市国土资源局向富盈公司回复符合条件可以申请办理不动产登记时止，因相关政府职能部门的因素导致了不动产权证书的延迟办理。根据双方合同约定，为配合政府法规、政策或因政府相关部门的原因而引起的延误或其他非出卖人所能控制的原因所造成的延误，出卖人无需承担违约责任，故该延误期间不应当计入违约金的计算期间，扣除该期间后，富盈公司为尹虹鳗办理不动产权属证书的期限至2019年3月17日届满。堡坎垮塌造成案涉项目不能核容进行产权登记的责任在富盈公司，故2018年12月17日后因堡坎垮塌造成的延期期间不予扣除，富盈公司因为第三人的原因造成，可根据合同向该第三人主张相应的责任，富盈公司不能据此对抗尹虹鳗。新冠病毒疫情发生在富盈公司违约行为之后，且持续至今未办证，不应扣除该期间。 关于逾期办理不动产权证书的违约金计算标准，富盈公司主张违约金计算标准明显过高，应当予以调整。一审法院认为，违约金具有以补偿实际损失为主，惩罚性为辅的属性。其调整应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。具体到本案，富盈公司已履行商品房交付义务并在积极为尹虹鳗方申办房屋所有权转移登记等事宜，尹虹鳗已实际占有、使用案涉房屋，在尹虹鳗并未就其实际损失向法庭举示相关证据的情况下，一审法院综合考虑上述因素酌定违约金以实际购房款728,818元为基数，按年利率千分之八从2019年3月18日起计算至尹虹鳗所购商品房不动产权属证书办理完成之日止。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决：一、限富盈公司于本判决生效后十日内向尹虹鳗支付从2019年3月18日至2020年5月20日期间逾期办理房屋不动产权属证书的违约金6,868.86元，2020年5月20日后的违约金以728,818元为基数，按年利率千分之八计算至尹虹鳗所购商品房不动产权属证书办理完成时止；二、驳回尹虹鳗的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费1,052元，减半收取526元,由尹虹鳗负担454元，富盈公司负担72元。 二审中，富盈公司未提交新证据。尹虹鳗为证明其主张向本院提交了如下证据：1.《中华人民共和国完税证明》，拟证明尹虹鳗缴纳契税后，富盈公司未及时履行办证义务；2.川渝合作示范区广安协兴生态文化旅游园区管理委员会2020年5月14日向购房人之一黄景超出具的《信访事项复查意见书》广协管信复[2020]1号，拟证明逾期办证的原因系开发商超过了原批准用地范围，故2018年4月28日至2018年12月17日期间不应扣除。 富盈公司质证意见：1.对《中华人民共和国完税证明》的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该完税证明恰恰能够证明富盈公司积极向相关部门申报办理不动产权证书，因办理不动产权证书程序并不仅仅是交税后就能办理，完税和清税仅仅是办理不动产权其中的一个环节，在办理该环节前，富盈公司要先进行房屋权籍调查、核容等流程，富盈公司因广发府（2016）13号文失效而导致富盈公司未按时办证，故该组证据不能达到尹虹鳗的证明目的；2.《信访事项复查意见书》中已明确案涉小区存在重复进行信访，且该信访意见是针对某一个人而非加州阳光全体业主，故该信访内容应当仅涉及信访人本人，同时在信访回函的第5页提到的不动产权办理的内容是不属实的，富盈公司已书面向相关单位要求对该回函内容进行修正，富盈加州阳光项目是住宅、酒店分开的两块宗地，住宅项目办理不动产权证书的权属是明确的，故该信访回复中所依据的内容在市委书记责令协兴园区修正前不应当作为证据使用，对该答复意见本身真实性认可，内容真实性不认可，关联性、合法性亦不予认可。 本院认证意见：1.对《中华人民共和国完税证明》的真实性、合法性本院予以认可，该证据仅能证实尹虹鳗向税务机关缴纳了契税，但缴纳契税并非申办不动产权证书唯一步骤，因此尹虹鳗提交的完税证明不能证明富盈公司未积极申办不动产权证书，本院对此不予采纳；2.川渝合作示范区广安协兴生态文化旅游园区管理委员会出具的《信访事项复查意见书》（广协管信复[2020]1号）并非行政主管部门出具的关于逾期办证原因的证明材料，不能达到逾期办证系因富盈公司超过原批准用地范围所致的证明目的，本院不予采纳。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、一审法院对于逾期办理房屋权属证书违约金计付时间的认定是否正确；二、一审法院对逾期办理房屋权属证书违约金的调整是否妥当。 关于一审法院对于逾期办理房屋权属证书违约金计付时间的认定是否正确的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定，富盈公司应当在商品房交付之日起的365日为买受人办理房屋所有权转移登记，本案商品房的交付时间为2017年7月27日，故富盈公司应当在2018年7月26日前为尹虹鳗办理房屋所有权转移登记。富盈公司在2018年4月28日已经向广安市不动产登记中心申请分期办理不动产登记，该申请时间在合同约定的办证时间之内。但因政策原因，广安市国土资源局于2018年12月17日才向富盈公司回复，富盈公司符合分期办理不动产权证书的条件，可根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条备齐资料后直接向市不动产登记中心申请办理不动产登记，故该时间段的逾期办证责任不在富盈公司，依照合同约定，应当予以扣减。一审对此认定正确，本院予以确认。尹虹鳗认为该段时间不应扣减的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于一审法院对逾期办理房屋权属证书违约金的调整是否妥当的问题。认定约定违约金是否应当进行调整，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，同时兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中，尹虹鳗已经实际占有、使用案涉房屋，基本上实现了其签订案涉商品房买卖合同的目的，且其未举证证明富盈公司未按时为其办理房屋权属证书给其造成的损失，而富盈公司提交的现有证据能够证明其在积极为业主申办房屋所有权转移登记等事宜。故一审法院根据上述情况酌情对违约金计算标准进行适当调整并无不当，本院予以维持。尹虹鳗认为违约金不应调整的主张，本院不予支持。 诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,052元，由上诉人尹虹鳗负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  吴丽华 审 判 员  杨红梅 二〇二〇年八月二十五日 法官助理  李竹琴 书 记 员  王 婷