北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初6037号原告（反诉被告）：郝骏熙，男，1986年9月8日出生，汉族，住北京市顺义区。原告（反诉被告）：季书芹，女，1949年1月30日出生，汉族，住北京市顺义区。二原告之委托诉讼代理人：高明艳，北京谋律律师事务所律师。被告（反诉原告）：季昕雨，女，1999年8月18日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：钱丛惠，男，1970年10月30日出生，汉族，住北京市密云区。被告（反诉原告）：黄桂平，女，1969年11月8日出生，汉族，住北京市密云区。被告：季英杰，男，1965年12月15日出生，汉族，住北京市密云区。黄桂平、季英杰之委托诉讼代理人：冀瑞英，北京市檀州律师事务所律师。被告：季武成，男，1970年8月5日出生，汉族，住北京市密云区。原告郝骏熙、季书芹与被告季昕雨、黄桂平、季英杰、季武成以及反诉原告季昕雨、黄桂平与反诉被告郝骏熙、季书芹排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员王宁适用独任制公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告季武成经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝骏熙、季书芹向本院提出诉讼请求：1.将土地使用者登记为季书芹的集体土地建设用地使用证返还给二原告；2.判令四被告立即将位于北京市密云区某镇某村村西头路南的院落及院内房屋、附属物腾退并返还交付给二原告；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：季书芹与郝桂明系夫妻关系，郝骏熙系二人之子。1992年11月，郝桂明办理死亡注销户口手续。郝桂明生前在北京市密云区某镇某村某区留有宅基地及房屋（以下简称涉案房屋）一处。2001年2月20日，季书芹与季学成签订《立卖房协议书》，将涉案房屋以10000元的价格卖给季学成。季学成在签订《立卖房协议书》时的户别为非农业家庭户。根据相关政策，季书芹与季学成签订的《立卖房协议书》无效。2006年季学成去世。黄桂平为季学成之妻，季昕雨为季学成与黄桂平之女，季武成，季英杰为季学成的继承人。二原告起诉四被告，密云区人民法院作出（2018）京0118民初8715号判决书，确认季书芹与季学成于2001年2月20日签订的《立卖房协议书》无效。黄桂平上诉，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终3489号民事判决书，驳回上诉，维持原判。因前述生效裁判文书未对合同无效后的腾退问题进行处理，二原告又多次要求四被告立即将涉案房屋及附属物腾退并返还交付未果，故诉至法院。季昕雨辩称：买房时系双方自愿，亦签订了协议，约定出现任何产权纠纷，都由卖房人承担责任。此事对我母亲伤害很大，上不了班，医生说她有严重的精神障碍，我本在上大学，因其精神障碍休学在家照顾她。黄桂平辩称：涉案房屋现由我和季昕雨居住和使用，土地使用者登记为季书芹的《集体土地建设用地使用证》在我手里，季英杰和季武成未使用过涉案房屋。我方履行了房屋交易手续并交纳了契税，经村委会同意才购买了房屋，尽到了合理的注意义务，整个过程没有过错。既然合同无效，因合同取得的财产应该返还，对方给我们造成的损失应该赔偿。二原告在返还我购房款并赔偿相关损失后，方可主张腾退。季英杰辩称：涉案房屋，我未曾出资也从未居住。对于季昕雨、黄桂平提出的反诉请求及鉴定无意见，二人反诉请求所得各项款项归其所有，我不承担任何案件受理费。其他意见与黄桂平意见一致。季武成经传票传唤无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见，但在庭审前的谈话笔录中明确表示已在遗产公证中放弃对涉案房屋的继承，并表示其未在涉案房屋中居住，未出资购房，其他意见同黄桂平。季昕雨、黄桂平向本院提出反诉请求：1.请求判令被反诉人赔偿我房屋修缮费用30000元、精神损失费100000元；2.请求判令被反诉人返还购房款10000元；3.请求判令被反诉人赔偿我宅基地院落区位补偿价732150元、房屋重置成新价102808元、附属设施重置成新价59185元、鉴定费5000元；4.诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2001年2月20日季学成与季书芹签订《立卖房协议书》，约定季书芹将涉案房屋卖给季学成，双方办理了房屋登记手续并交纳了税款。反诉人一直在上述房屋居住至今，并花费30000元对房屋进行了修缮。因房屋涉及拆迁，郝俊熙、季书芹在巨大经济利益的诱惑下，违反诚实信用原则要求返还房屋。反诉人及家人生活受到严重影响，精神长期处于焦虑状态，已无法正常工作生活，故提出反诉。根据合同相对性，房屋买卖合同由季书芹签订，我们认为只有季书芹才是本案适格的原告，若郝骏熙、季书芹均认为是本案适格原告，则二人均应承担我们反诉请求的连带责任。季书芹辩称：不同意反诉的第一项、第二项诉讼请求。房屋修缮费和购房款已经包含在第三项诉讼请求中，其提交“因胸闷需要休息”的诊断证明并不能证明与本次诉讼有关，且本案是物权纠纷并非人格权纠纷，精神损失不应在本案中主张。公证书、鉴定报告及回复函、鉴定费相关票据认可，但第三项诉讼请求主张的赔偿费用过高，且认定无效的案件中郝骏熙没有任何过错，故郝骏熙不承担鉴定费、反诉费及其他任何费用，同意该项请求由季书芹按照30%的比例承担。郝骏熙、季书芹是适格主体，当时买卖合同虽由季书芹签订，但涉案房屋是夫妻共同财产，郝骏熙是继承人。郝骏熙辩称：意见与季书芹一致。我母亲2001年卖房，我15岁未成年，她没有征求我的意见。想把房子要回来是我个人意愿，因为这是家里祖宅，是有感情有情结的。协议确实是我母亲跟对方签的，是自愿平等的，当时都不了解相关政策，所以责任和风险应是共担的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：季书芹与郝桂明系夫妻关系，郝骏熙系二人之子。1992年11月，郝桂明办理死亡注销户口手续，郝桂明之父母已先于其死亡。2001年2月20日，季书芹与季学成签订《立卖房协议书》，约定季书芹将位于密云区某镇某村村西头路南的北正房四间半、西厢房三间（即涉案房屋）以10000元的价格卖给季学成；当日，季书芹收到季学成给付的购房款10000元，出具了收条。2006年，季学成去世。自此涉案房屋一直由季昕雨、黄桂平居住使用，土地使用者登记为季书芹的《集体土地建设用地使用证》亦一直由黄桂平实际持有，涉案房屋现地址为密云区某镇某村某区某号。2009年4月13日，季学成的继承人季昕雨、黄桂平、郝佑香、季武成、季英杰就涉案房屋形成了遗产公证，约定由季学成的配偶黄桂平和女儿季昕雨共同继承涉案房屋。现郝佑香已去世，其父母均先于郝佑香去世。季书芹与季学成签订《立卖房协议书》时，季学成户别为非农业家庭户，季昕雨、黄桂平户口于2017年8月22日迁入涉案房屋，但二人户别均为非农业家庭户。2018年8月，郝骏熙与季书芹以农村房屋买卖合同无效为由将季昕雨、黄桂平、季英杰、季武成诉至本院，本院经审理后作出（2018）京0118民初8715号民事判决书，确认季书芹与季学成于2001年2月20日签订的《立卖房协议书》因违反了我国现行土地管理法律、法规的规定而无效。后黄桂平上诉，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终3489号民事判决书，驳回上诉，维持原判。现郝骏熙、季书芹持诉称理由及诉讼请求诉于本院。案件审理过程中，季昕雨、黄桂平提出反诉并申请对涉案房屋及附属物的重置成新价格和宅基地区位补偿价格进行评估。评估机构北京国地房地产土地评估有限公司出具《房地产估价报告》，载明“宅基地面积530.3平方米，房屋面积153.94平方米，区位补偿价732150元，房屋重置成新价102808元，附属设施重置成新价40545元，合计875503元”。郝骏熙、季书芹提出异议，认为不应以实测（实有）宅基地占地面积530.3平方米为计算依据；黄桂平提出异议，认为涉案区位补偿价、房屋及附属配套设施重置成新价偏低，核桃树鉴定价格有误等。对前述异议，评估机构回复认为“……《密云县房屋拆迁补偿安置办法》（密政发【2010】23号）第十四条住宅平房的房屋拆迁，按照下列标准给予补偿：‘合法宅基地0.4亩（含0.4亩）以内的，按照每平方米2000元的标准给予土地补偿；0.4亩至0.6亩（含0.6亩）的部分，按照每平方米1000元的标准补偿；超过0.6亩的部分，按照每平方米500元的标准补偿。’根据估价委托人提供的《农村房屋买卖审核表》等资料记载估价对象的房屋建于1965年。因此可以判断估价对象宅基地取得时间在1982年之前，而《密云县房屋拆迁补偿安置办法》对超出0.4亩的宅基地有相应补偿规定。因此本次评估依据上述文件对宅基地区位补偿价值进行评估是符合规定要求的”。评估机构调整了核桃树的估价数额，并针对黄桂平提出的异议回复称“本次评估中采用《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（北估秘【2016】001号）、《关于调整北京市房屋重置成新价评估技术标准相关系数的通知》和北京市建筑市场行情并结合估价对象的实际情况对估价对象的房屋及装修、附属设施重置成新价进行评估。估价对象建成于1965年，部分房屋于1978年进行维护，距今年代较长，综合考虑估价对象实际情况确定的估价对象重置成新价是符合市场价格水平的。估价对象为农村集体土地上的房屋，本次评估参照《密云县房屋拆迁补偿安置办法》（密政发【2010】23号）确定估价对象所在密云区某镇某村某区某号院的宅基地区位价补偿标准”。回复函最终载明：“估价对象宅基地院落的区位补偿价为732150元、房屋重置成新价为102808元、附属设施重置成新价为59185元，合计894143元”。季昕雨、黄桂平为此次评估交纳了鉴定费5000元。黄桂平另提交2019年7月北京市密云区医院诊断书3张，其病情经诊断为“情绪低落、抑郁状态”；为证明其对房屋的修缮情况，黄桂平提交了抬头为某经销处的单据2张。上述事实，有双方当事人陈述，（2018）京0118民初8715号民事判决书、（2019）京03民终3489号民事判决书，北京国地房地产土地评估有限公司出具的房地产估价报告及回复函，鉴定费收据，诊断证明，公证书等证据材料在案佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据已经生效的法律文书，季学成与季书芹签订的农村房屋买卖合同被认定为无效，则季昕雨、黄桂平继续使用涉案房屋已无合法依据，故郝骏熙、季书芹要求二人腾退涉案房屋、附属设施及院落，并返还《集体土地建设用地使用证》的诉讼请求，理由正当，本院应予支持；因黄桂平明确表示《集体土地建设用地使用证》在其手中，故应由其承担返还责任。季学成与季书芹之间的房屋买卖合同违反了我国现行土地管理法律、法规的规定，季学成作为合同的房屋买受人、季书芹作为合同的房屋出卖人，均存在过错，而季书芹的行为亦违反诚实信用原则，故其应对合同无效承担主要责任。双方之间的房屋买卖交易行为已完成多年，涉案房屋及所占土地价值有明显提升，基于诚实信用的原则，季书芹应给付季昕雨、黄桂平涉案房屋及附属设施的重置成新价并对季昕雨、黄桂平因合同无效造成的信赖利益损失予以赔偿。应予给付各项损失的具体数额问题，首先关于房屋重置成新价及附属设施重置成新价，本院参考评估机构出具的估价意见予以全部认定，季书芹主张按照估价意见的30%比例分担无法律依据，本院不予采纳；其次关于宅基地区位补偿价，评估机构的估价依据为《密云县房屋拆迁补偿安置办法》（密政发【2010】23号），而随着市场的变化、经济的发展，目前密云区地区的房屋拆迁补偿安置价明显与2010年颁布该文件时的价格相比发生较大变化，若仍按照该文件的标准计算出的区位补偿价对当事人进行补偿，势必会造成利益失衡，故本院结合密云地区的实际情况和当事人的具体意见，以及各方过错程度等因素，酌情确定本案应给付季昕雨、黄桂平的宅基地区位补偿价具体数额；再次，季昕雨、黄桂平主张给付的房屋修缮费用及购房款，应已包含在房屋重置成新价中，故本院对其该项诉讼请求不予支持；最后关于季昕雨、黄桂平主张的精神损失费，因二人的利益损失能够通过实际物质赔偿的方式得以弥补，且季昕雨、黄桂平所提交的证据尚不足以认定黄桂平系因本案所导致的疾病，故对该项诉讼请求，本院不予支持。涉案房屋买卖合同虽由季书芹签订，但涉案房屋是夫妻共同财产，郝骏熙作为继承人，应是本案适格主体；同时，在郝骏熙取得涉案房屋后亦获得了相应的财产权益，故郝骏熙应与季书芹共同承担季昕雨、黄桂平合理合法的损失。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，季武成经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据查明的事实依法缺席判决。季英杰及季武成均未在涉案房屋中居住生活，故郝骏熙、季书芹要求季英杰及季武成腾退涉案房屋、附属设施及院落的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、郝骏熙、季书芹于本判决生效之日起七日内给付季昕雨、黄桂平房屋重置成新价及附属设施重置成新价共计十六万一千九百九十三元；二、郝骏熙、季书芹于本判决生效之日起七日内给付季昕雨、黄桂平区位补偿价六十五万八千九百三十五元；三、季昕雨、黄桂平在郝骏熙、季书芹履行完毕本判决第一项、第二项确定的义务后三十日内将位于北京市密云区某镇某村某区某号（村西头路南）的院落及院内房屋、附属设施腾退，交付给郝骏熙、季书芹；四、黄桂平在郝骏熙、季书芹履行完毕本判决第一项、第二项确定的义务后三十日内将土地使用者登记为季书芹的《集体土地建设用地使用证》原件返还给郝骏熙、季书芹；五、驳回郝骏熙、季书芹的其他诉讼请求；六、驳回季昕雨、黄桂平的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费五千元，由郝骏熙、季书芹负担（限本判决生效之日起七日内给付季昕雨、黄桂平）。本诉案件受理费七十元，由季昕雨、黄桂平负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费七千零七十六元，由郝骏熙、季书芹负担六千零五元（限本判决生效之日起七日内交纳）；由季昕雨、黄桂平负担一千零七十一元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 王宁二〇二〇年八月十三日法官助理 潘燕书 记 员 郑冉