文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初6549号原告：重庆恒渝珞城房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区珞璜工业园**马宗**商业体**第**，统一社会信用代码91500116MA5XEMET9P。法定代表人：彭善荣，总经理。委托诉讼代理人：李果秋，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴铭心，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：谢帮玉，男，汉族，1956年9月25日出生，住所地江西省南昌市安义县。委托诉讼代理人：敖薏晴，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：满媛，重庆索通律师事务所律师原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司（简称恒渝珞城公司）与被告谢帮玉商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理后，依法由审判员吴昌华适用简易程公开开庭进行了审理。原告恒渝珞城公司的委托诉讼代理人李果秋、吴铭心，被告谢帮玉及其委托诉讼代理人满媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒渝珞城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年10月2日签订的《重庆市商品房买卖合同》，并判令被告在十日内协助原告注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记，注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房），解除网签；2.判令被告向原告支付违约金229850.5元（已付房款459701元的50%）；3.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2018年10月2日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的重庆市江津区珞璜镇园区房屋，房屋总价为1838806元，被告采用分期付款的方式向原告支付房款，2018年10月2日前支付首期房款91940元，2019年3月9日前支付房款367761元，2019年9月9日前支付房款459702元，2020年3月9日前支付房款459702元，余款459701元于2020年9月9日前支付。截至目前，被告向原告支付了459701元，余款1379105元未支付。原告多次催收未果，现诉至法院，望判如所请。被告谢帮玉辩称：1、被告不同意解除合同，由于受疫情影响，导致被告工程项目回款困难，故未按照买卖合同的约定按期支付房款，请求与原告进行和解，方案是在买卖合同约定的最后一期房款期限内2020年9月9日全部付清本金及违约金以欠付金额按日万分之一。2、若原告要求解除合同，我们认为补充协议约定的违约金内容属于无效的格式条款，对违约金标准应当予以调整，即使被告承担违约责任也应当与原告存在违约行为时应承担的违约金标准相一致，即已交房款的1%，若原告认为1%的标准过低，则应当举证证明其实际损失。本院经审理认定事实如下：2018年10月2日，原告恒渝珞城公司（甲方）与被告谢帮玉（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号），约定乙方向甲方购买坐落于重庆市江津区珞璜镇园区的房屋一套，建筑面积204.87平方米等内容。其中抬头的合同双方当事人载明“乙方（买方）谢帮玉，地址重庆市沙坪坝区，联系电话。”第五条第二款第二项约定“总成交金额1838806元，付款方式为分期付款，2018年10月2日前支付首期房款91940元，2019年3月9日前支付房款367761元，2019年9月9日前支付房款459702元，2020年3月9日前支付房款459702元，余款459701元于2020年9月9日前支付。”第十条第一款第二项约定“乙方如未按合同约定的时间付款，逾期超过180日后，甲方有权解除合同合同；甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之一向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款……。”合同附件五《补充协议》的第六条约定“双方同意买卖合同第十条乙方逾期付款的违约责任条款变更如下：1.本合同第十条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款；2.如乙方分期付款，乙方必须严格按照本协议约定的期限支付每期房款，否则，每逾期一天，乙方须按未付款总金额的万分之一计算，向甲方支付违约金；乙方逾期180天仍未按约定全额支付的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，乙方按已付款的50%向甲方支付违约金，该房屋归甲方所有，乙方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由乙方承担……”第二十条第一款约定“（1）双方确认买卖合同‘合同双方当事人’项下约定的通讯地址、联系方式为一方、人民法院向对方送达通知、信函、司法文书的送达地址、联系方式。乙方不填写地址的，以乙方所提供的身份证住址（或营业执照登记地址）为送达地址，如出现乙方提供地址或身份证住址有误的，或乙方通讯地址变更，未在五日内书面通知甲方的，由此引起的一切责任由乙方承担；（2）甲方、人民法院向上述送达送达地址以书面发出通知、信函、司法文书，即视为甲方已经履行了通知义务，视为通知、信函、司法文书已送达乙方。”签订合同后，涉案房屋办理了预购商品房买卖合同备案登记及网签，未办理重庆市土地房屋预告登记（预购商品房）。被告按约支付了2018年10月2日前应付房款91940元、2019年3月9日前应付房款367761元，共计459701元。另查明，原告已取得案涉商品房预售许可，曾于2019年4月4日、2019年5月7日、2019年6月4日通过中国邮政EMS(1024287671234、1024015016234、1041667150934)向被告邮寄《关于限期支付到期房款及违约金的催告函》，催收到期房款无果，上述邮件被告的收件地址与联系电话均为：重庆市沙坪坝区。2020年6月3日，本院经被告同意通过微信的方式将起诉状副本送达被告。本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务，否则应承担相应的违约责任。本案中，被告除按约支付2018年10月2日前应付首期房款91940元、2019年3月9日前应付房款367761元外，尚欠2019年9月9日前应付房款459702元、2020年3月9日前应付房款459702元，且2019年9月9日前应付购房款至原告起诉时逾期已超过180日，依据合同第十条第一款第二项的约定，原告有权解除合同。本院于2020年6月3日经被告同意通过微信的方式将起诉状副本送达给被告，被告于该日知晓原告解除合同的意思表示，则《重庆市商品房买卖合同》于该日解除。故原告请求解除《重庆市商品房买卖合同》并要求被告协助注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记、解除网签的理由成立，本院予以支持，被告相应的抗辩理由不成立，本院不予采纳。由于涉案房屋并未办理重庆市土地房屋预告登记（预购商品房），故原告要求被告协助注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房）的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。依据《补充协议》第六条第2款约定，被告应支付原告违约金229850.5元（已付房款459701元的50%），而被告抗辩要求降低违约金标准，为此，鉴于原告未举证证明被告逾期支付购房款致其遭受损失的具体金额，以及被告要求将违约金标准调低至已付房款1%，本院根据合同履行情况、被告逾期付款的过错及因此给原告造成的损失实为资金占用利息等因素，酌情确定被告支付原告违约金45209元，原告超过部分请求，本院不予支持，被告相应的抗辩理由不成立，本院不予采纳。对被告已支付原告的房款及有关费用，因原告提出尚有其他费用需与被告结算后才能确定找补的具体金额，故本案中不予处理，双方可依法另行解决。综上所述，为了保护当事人的合法权益，维护公平诚信的市场交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司与被告谢帮玉2018年10月2日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号）于2020年6月3日解除。二、被告谢帮玉于本判决生效之日起十日内协助原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司就重庆市预购商品房买卖合同注销备案登记、解除网签。三、被告谢帮玉于本判决生效之日起十日内向原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司支付违约金45209元。四、驳回原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。被告谢帮玉如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21350元，减半10675元收取，由被告谢帮玉负担。（此款原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司已预付，经原告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司同意，被告谢帮玉在履行上述义务时直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 吴 昌 华二〇二〇年八月十日法官助理 陈 予 波书 记 员 曾倪玮娅