吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0802民初1880号原告：陈文广，男，1960年12月14日生，汉族，现住白城市。委托诉讼代理人:赵正,系吉林雅成律师事务所律师。委托诉讼代理人:岳红雪,系吉林雅成律师事务所律师。被告：延边天宇房地产开发有限公司。法定代表人：金泉，经理。统一社会信用代码：912224007267554104。委托诉讼代理人:刘冰,系吉林飞达律师事务所律师。原告陈文广与被告延边天宇房地产开发有限公司（以下简称天宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈文广及委托诉讼代理人赵正、岳红雪、被告天宇公司委托诉讼代理人刘冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈文广向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决陈文广与天宇公司旗下分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.请求依法判决天宇公司协助陈文广将位于白城市××街#、四层423#房屋产权、套内建筑面积共计53.19平方米房屋过户至陈文广名下；3.请求依法判决天宇公司以房屋总价265,000元为基数，自2005年9月29日起至2020年5月20日止（具体日期以产权手续办理完毕止），按中国人民银行同期贷款利息向陈文广支付逾期办理产权证违约金，暂计为234,911.39元，以差价款13,564元为基数自2019年6月26日至2020年5月20日按中国人民银行同期贷款利息向原告支付逾期办理产权证违约金违约金暂计为533.46元，违约金合计235,444.85元，具体违约金以实际还清之日止；4.判令本案诉讼费天宇公司负担。事实和理由：2006年3月7日，陈文广与天宇公司签订《商品房买卖合同》，其中合同约定陈文广购买天宇公司位于白城市××区#、四层423#房屋，陈文广已于2006年3月7日向天宇公司支付全部购房款，共计265,000元，同日，天宇公司向陈文广开具收据，2015年11月30日，向陈文广补开《销售不动产发票》。2019年6月26日，原告补交2.59平方米差价款共计13,564元。陈文广与天宇公司签订的《商品房买卖合同》，陈文广已按合同的约定履行合同义务，天宇公司截止于今未将案涉房屋过户至陈文广名下，天宇公司应承担违约责任，但陈文广、天宇公司签订的《商品房买卖合同》中第十五条约定买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金，该违约金明显低于陈文广实际损失，故根据《中华人民共和国合同法》第114条规定，请求人民法院按照中国人民银行同期贷款利息向陈文广支付违约金。天宇公司辩称，我们认可事实理由部分，这两户商品房实际上就是商铺，这个商户签订合同之后，交付给陈文广。2007年10月一直到2017年，由白城市杨格尔购物广场将这两个商铺返租了，陈文广有收益，陈文广在诉状当中说2019年6月26日补交2.59平方米差价款，共计13,564元，日期、面积、钱数都对，但是交易方式是天宇公司在2018年通过诉讼要求陈文广补交面积差价款，这个时间是执行的时间。我们同意第一项诉讼请求，商品房买卖合同合法有效。关于请求协助原告办理产权过户手续我们也同意，但是产权过户手续我们认为在之前的没办理是双方的原因，我们愿意尽我们的义务办理产权过户手。我们请求驳回陈文广要求给付违约金的诉讼请求。有以下几个理由，这一、请求已经超过了诉讼时效，不应该得到支持。双方签订房屋买卖合同时间，是2006年3月7日，买卖合同第15条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1.2项处理，实际履行的是第二项买受人不退房，出卖人向按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案陈文广在签订买卖合同时已实际占有房屋，从双方约定可以看出违约金的支付方式是固定的，是一时性的债务，不是持续性的。陈文广诉讼时效应该从2006年6月7日开始计算，买卖合同当中签订之后90日内这个时候产生。无论诉讼时效如何计算那么现在起诉的时间已经是2020年，早已经超过诉讼时效，再一个就是未办理产权过户的原因是双方的过错，陈文广未及时交付实际测绘面积与合同面积差价款，在合同当中也有体现。在签订合同的时候没有出测实际测绘面积，合同当中约定，实际测绘面积之后，多退少补，然后因为这些年一直主张，陈文广没有给付这部分款，所以说我们在2018年起诉陈文广要求支付，并且陈文广未及时领取购房发票未缴纳契税和物业维修基金等行为，均存在过错。第四，即使天宇公司需要给付违约金也应以双方约定的标的款的1%计算。最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第17条，明确了商品房买卖合同没有约定违约金数额，或者损失赔偿额计算方法，反向理解该条文，约定优于法定，陈文广主张违约金过低，应该举证证明其实际损失，且实际损失与未办理产权过户存在直接因果关系，合同当中约定的惩罚性的违约金，我们认为如果需要给付违约金那么也应该以合同约定。经本院审理认定事实如下：陈文广与天宇公司签订《商品房买卖合同》，约定：陈文广购买天宇公司开发建设的位于白城市××街#、四层423#房屋，423#标注面积27.95平方米，382#标注面积22.68平方米，两套房屋面积共计50.63平方米，价款265,000元。该商品房出售的建筑面积以产权测绘部门最后核定为准，出现面积差异问题时，实行多退少补的原则，据实结算价款。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在提供商品交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订同日，天宇公司向陈文广交付房屋，陈文广交纳购房款265,000元，并给陈文广出具收据。2015年11月30日，天宇公司为陈文广开具销售不动产统一发票，金额为265,000元。两套案涉房屋测量后实际面积超出商品房买卖合同标注的面积2.59平方米，差价款13,564元，陈文广已补交完毕，天宇公司未给陈文广重新开具补交差价款后的销售不动产统一发票。另查明，陈文广取得房屋后，与白城市央格尔购物广场有限责任公司（以下简称央格尔公司）签订回租协议，将案涉房屋出租给央格尔公司。案涉房屋仍未办理不动产登记证书。本院认为，关于陈文广与天宇公司签订的《商品房买卖合同》效力及天宇公司协助办理转移登记问题。陈文广与天宇公司签订的《商品房买卖合同》，内容详细具体，双方权利义务明确，系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的规定，陈文广、天宇公司均认可与天宇公司签订的《商品房买卖合同》有效，本院认定与天宇公司签订的《商品房买卖合同》有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，天宇公司有义务协助陈文广将案涉房屋转移登记在陈文广名下。关于陈文广要求天宇公司支付逾期办理案涉房屋不动产登记证违约金的问题。陈文广与天宇公司签订的《商品房买卖合同》约定因天宇公司的责任未能在规定的期限内办理权属证书按已付房款的1%向陈文广支付违约金。陈文广认为约定的违约金明显低于实际损失，要求予以调整增加。天宇公司应当在交付房屋后的90日内将办理权属登记需要其提供的资料报产权登记机关备案，但至今未能将办理权属登记需要其提供的资料报产权登记机关备案，天宇公司存在违约行为。关于违约金的计算标准。双方约定按已付房款的1%向买受人支付逾期办证违约金，但该违约金计算标准既不能匹配时间长短所造成守约方的损失动态变化，也不足以督促违约方尽早履行办证义务，也不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性。陈文广虽无法举证证明其所受损失的具体金额，但因逾期办证而无法完全行使对案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利，其由于无法自由行使权利造成的损失客观存在。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，陈文广主张双方在合同中约定的逾期办证违约金过低，请求对违约金进行调整增加的意见，理由成立，本院予以支持。综合考虑当地的经济发展水平以及案涉房屋的功能的实际情况，本院酌情将合同约定的逾期办证违约金已付房款的1%标准调整为已付房价款为本金，按年利率2%标准计算。因天宇公司将相关材料报产权登记机关备案之日尚不能确定，本院无法判决具体截止时间，结合司法实践，以265,000元为基数，自2006年3月7日始至2019年6月25日止，以278,564元为基数，自2019年6月26日始至本判决生效之日止为宜，判决生效后的违约金陈文广可另行解决。关于陈文广要求给付违约金是否超过诉讼时效问题。双方约定办证期限及逾期办证违约金的计算方法，但未约定违约金的给付时间，天宇公司以约定的办证期限90日为违约金的给付时间并以此起算诉讼时效，是对合同约定的理解错误。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”的规定，陈文广要求天宇公司给付逾期办证违约金未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，判决如下：一、陈文广与延边天宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、延边天宇房地产开发有限公司于本判决生效后协助陈文广将位于白城市××街#、四层423#房屋转移登记在陈文广名下；三、延边天宇房地产开发有限公司于本判决生效后给付陈文广逾期办证违约金（以265,000元为基数，自2006年3月7日始至2019年6月25日止，以278,564元为基数，自2019年6月26日始至本判决生效之日止，按年利率2%计算）；四、驳回陈文广的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,415元，保全费1,697元，共计4,112元由延边天宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  刘景林二〇二〇年八月二十四日书记员  张莉欣