汉中市汉台区人民法院     民事判决书   （2020）陕0702民初2569号   原告：杨秋云，女，生于1964年9月1日，汉族，住陕西省汉中市汉台区，现住勉县，身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   原告：杨庆军，男，生于1969年3月7日，汉族，住陕西省汉中市汉台区，身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   原告：杨庆莲，女，生于1970年12月24日，汉族，住陕西省汉中市汉台区，身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   上列三原告委托代理人：杨德平，陕西兢业律师事务所律师。   上列三原告委托代理人：徐璟，陕西兢业律师事务所实习律师。   被告：喻汉，男，生于1972年10月1日，汉族，住陕西省勉县，身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人：王建设，勉县城区法律服务所法律工作者。   第三人：杨庆国，男，生于1966年9月7日，汉族，住陕西省汉中市汉台区，现住汉台区，身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   第三人：张素英，女，生于1945年9月3日，汉族，住陕西省汉中市汉台区，身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   原告杨秋云、杨庆军、杨庆莲诉被告喻汉、第三人杨庆国、张素英物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨秋云、杨庆军、杨庆莲及其委托代理人杨德平、被告喻汉及其委托代理人王建设、第三人杨庆国、张素英均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告杨秋云、杨庆军、杨庆莲诉称，1985年8月8日，原告父亲杨某某及其母亲张素英在汉台区XX镇XX店XX房XX层五间（建筑面积9.6m×18.8m＝180.48㎡），该房产位于汉台区河东店镇水电三局家属院后，褒河水库南干蕖边。原告父母购买后在居住期间又在房屋北面新修建一间半房屋（建筑面积9.6m×5.4m＝51.84㎡），1993年，原告父母因感情不和向原汉中市人民法院起诉离婚，原汉中市人民法院（1993）汉民初字第350号民事判决书判令准予双方离婚，判决六间半房屋为婚后共同财产，其中靠南边三间房屋107.52㎡归母亲张素英所有，靠北边三间半124.8㎡归父亲杨某某所有。判决生效后原告母亲张素英和他人再婚一直在汉台区城区居住，六间半房屋由父亲杨某某一人居住使用。原告父母共生育子女四人，除三原告外还有一子杨庆国。2011年7月原告父亲杨某某因病去世，诉争房产由母亲代管。2017年10月初，原告听说诉争房屋被列入拆迁范围，遂将此消息告知母亲张素英，母亲告知原告该六间半房屋及土地使用权、地上附属物等已由其和胞兄杨庆国于2013年4月16日以19000元价格卖给了被告。原告得知后找到被告，见被告已将归原告所有的三间半房屋侵占并在院子内擅自搭建了钢棚，原告随即要求被告恢复和返还被侵占房屋，并托人与被告联系希望协商解决，起初被告曾表示愿意通过协商解决，后又拒绝协商。为此，原告曾分别于2017年10月、2018年4月向河东店居委会、河东店拆迁办递交了书面材料要求当地基础组织进行调解，但一直未予解决。为解决纠纷原告于2019年4月8日向法院起诉，经受理后在诉讼期间被告于2018年10月18日又在原房屋的基础上违规加盖了二层房屋。鉴于案件事实发生变化，需要补充证据，原告于2020年5月19日申请撤诉，法院准予撤诉。现原告诉至本院，请求依法判决：1、被告与第三人之间签订的《购房合同》中涉及归原告所有的三间半房屋及土地使用权无效（房屋面积124.8㎡，原价值约10万元，土地使用面积约150㎡）；2、被告立即停止侵权、恢复原状、返还被侵占的三间半房屋及土地使用权；3、被告按每年2000元租金标准向原告返还不当得利至被侵占房屋返还之日（2013年4月至2020年4月不当得利为14000元）；3、本案诉讼费由被告承担。   被告喻汉辩称，2013年4月16日我与第三人张素英、杨庆国经中人陸保汉签订购房合同，由我购买张素英之夫杨某某于1985年购买的“汉中市褒河饮食服务合作商店”五间四八尺土木结构房屋，合同签订后，双方钱房两清。因该房年久失修，我将该房作为养牛羊圈使用。2017年该房是在无法使用破烂不堪，经当地政府同意，进行了维修、改建扩建，并加盖二层。2018年1月3日，汉台区XX层的行为进行了处罚，使加盖行为合法化，我认为涉诉房产是自己通过合法渠道善意取得。2013年4月16日通过中人从本案第三人手中购买，故此原告对该房产无权直接向我主张权利，本案原告主体不适格。1985年三原告之父杨某某购买原汉中市XX店XX房时没有办理过户手续，仅有契约，2013年我与第三人签订购房合同时，也未办理土地过户手续，该房屋始终未取得土地使用证，也没有交纳土地出让金，该房屋只有地上附着物所有权，没有土地使用权，该房土地属于国家和集体所有，原告无权主张土地使用权。原告要求我支付租金12000元的诉求于法无据，我是通过合法途径善意取得地上房屋所有权的，不存在非法占有或不当得利。2013年4月6日我与第三人签订房屋买卖合同距今已超过七年，原告应该对卖房的实情知情，其未在法定时间内行使撤销权，显然已经超过诉讼时效，原告已丧失请求权。请求驳回原告的诉讼请求。   第三人张素英辩称，我把房子卖给被告是事实，卖房的时候我有打电话找过我大儿子杨庆国，他说让先放着后面再说，后面房子卖了我没有给其他几个子女说，房子卖了19000元，这个钱一直在那存着，我也没有给他们姊妹几个分。   第三人杨庆国辩称，当初买房的时候是以我母亲张素英的名义买的，买房的钱每月从我母亲的工资里扣。房子买下来以后我父亲杨某某说他不参与，我们找的亲戚一间一间收拾，房子收拾好后，我姐姐杨秋云明确表示不参与这个房子问题，我和我弟弟杨庆军、妹妹杨庆莲出钱收拾的这个房子，卖房子之前我母亲找过杨庆军，本身房子烂的已经没法住人了，不断维修房子也不是实，我母亲有打电话给我说卖房子的事，也有打电话给我弟弟他们输，他们没有反对也没有同意。卖房子的时候是我母亲签的字，房子卖了19000元。因为之前维修房子我和我弟弟妹妹没人投资了400元，所以卖房子的钱我和我弟弟妹妹一人分了1000元，剩下的16000元作为我母亲的养老生病备用金，这笔钱经过我母亲的同意以我的名义存下来了，密码是我妹妹他们设置的。   经审理查明，第三人张素英与杨某某系夫妻，共生育四个子女，长子杨庆国，次子杨庆军，两个女儿杨秋云、杨庆莲。一九八五年八月夫妻购买河东店饮服社四八尺瓦房一层五间，并约定了四至边界，有《卖房契约》。一九九三年十一月二十三日本院作出（1993）汉民初字第350号民事判决书，判决张素英与杨某某离婚，靠南三间房屋归张素英所有，其余靠北三间半房屋归杨某某所有。2010年7月26日杨某某去世，所遗三间半房屋未进行遗产分配。2013年4月16日第三人张素英、杨庆国与被告喻汉签订了《购房合同》，将以上六间半房屋及院落以19000元作价卖给了被告。同时将与原河东店饮服社的《卖房契约》交给被告。双方交割了购房款和房屋。此后被告居住使用，双方未办理房产过户登记。审理中，第三人杨庆国述称，问过其母亲张素英卖房的实情告诉其他三个兄弟姊妹没有，张素英说给说了的。当庭询问张素英，该张予以否认。三原告均否认知道卖房一事。三原告均述称于2017年因河东店房屋拆迁时，才从母亲处得知房屋已卖给被告的事实。其后三原告曾找河东店社区对该房屋产权进行调处无果。另查明，被告购买以上六间半房屋后，对房屋及院落进行了改造，并于2018年10也18日未经城乡规划行政主管部门审批，加盖了房屋第二层，于2019年1月3日经汉台区城市管理综合执法局对其作出《行政处罚决定书》，处罚其现金10824元。审理中，被告认可在买房时知道张素英有四个子女的事实。   以上事实，除有双方当事人陈述，尚有《买房契约》、民事判决书、购房合同、XX社区居委会证明等证据予以佐证，经当庭质证，本院予以确认。   本院认为，合法的合同法律关系，应受法律保护。根据《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十三条、第十四条的规定，杨某某去世后，其名下三间半房屋属遗产，其法定继承人三原告和第三人杨庆国享有均等的遗产份额，属四个子女共同共有。在未经分配前，应当妥善保管。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有不动产，应经占份额三分之二以上的按份共有人或主体共有人同意。本案三原告均否认对第三人与被告签订《购房合同》一事的知晓和同意，且《购房合同》只有两个第三人的签字，第三人张素英否认告知三原告卖房的事实，被告也无证据证明三原告知晓并同意卖房的事实。故应认定对第三人与被告签订《购房合同》及卖房的事实，三原告不知晓且未经其同意。被告抗辩三原告起诉超过了三年诉讼时效，但不能举证证明三原告对卖房知情的具体时间，且三原告及第三人张素英均否认卖房时三原告知情，又均认可于2017年10月份才知情，故被告的抗辩主张，缺乏证据，不能成立。由于该房屋买卖时，被告知晓杨某某有四子女，其后该房屋至今未办理不动产权属登记，因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，不应认定为被告善意取得。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定“无权处分人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”由于未经三原告同意并追认，第三人杨庆国、张素英对三原告应继承的遗产份额进行处分的行为，属于无权处分他人财产的行为，应当属于无效的行为。涉案房屋现未办理土地使用权证，但房屋及院落权属清楚。按照地随房走的土地政策，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条的规定，张素英与杨某某夫妇购买了河东店饮服社的房屋，便对房屋及院落范围内的土地享有使用权。故原告诉请的被告与第三人之间签订的《购房合同》中属原告杨某某遗产部分的三间半房屋及相应房屋院落土地使用权转让无效的主张，证据充分，与法相符，应予支持。   由于本案确认《购房合同》部分无效后，将涉及房屋及土地返还和被告翻建房屋产生的增值价值处理问题，较为复杂。本案不便合并审理，原告的其他两项诉讼请求，可待本案裁决生效后，再作处理为宜。依照《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十三条、第十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条、第一百四十六条、第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：   第三人杨庆国、张素英与被告喻汉于2013年4月16日签订的《购房合同》中转让的靠北面三间半房屋及相应房屋院落土地使用权无效。   案件受理费2640元，实收2300元，由原、被告各负担一半，其余340元，退回原告。       审判长  胡建刚   人民陪审员  朱秀梅   人民陪审员  龙茹                                   二○二○年八月二十日                               书记员  刘莹          1