广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0103民初7613号 原告：南宁市中联金牌物业管理有限责任公司，住所地：南宁市青秀区民族大道**财富广场**办公楼**。统一社会信用代码：91450100729763301X。 法定代表人：王知一，总经理。 委托诉讼代理人：黄艳祯，广西友宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严飞凰，广西经海律师事务所律师。 被告：陈洁，女，1981年11月15日出生，壮族，住南宁市青秀区。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：小额诉讼程序 立案时间：2020年7月7日 开庭时间：2020年8月18日 当事人到庭情况：原告的委托诉讼代理人黄艳祯、严飞凰到庭，被告陈洁到庭。 原告诉请要点 一、被告向原告支付2016年10月1日至2018年9月30日的物业综合服务费2517.6元、电梯维护费1200元、生活垃圾处理费192元、2017年11月1日至2017年11月30日的水池清理费2.3元，2016年11月1日至2018年8月31日的自用水费1630.3元，2016年9月1日至2018年8月31日的公共水电分摊费488.8元； 二、被告向原告支付违约金1809.3元（违约金按欠费总额的30%计算）； 三、本案诉讼费由被告承担。 被告答辩要点 一、原告无证据证明具有物业服务资质，也无证据证明其资质等级为二级；二、原告与广西中房置业有限责任公司签订的《中房·翡翠园小区前期物业服务合同》无效，对被告没有约束力；三、原告不具有政府价格主管部门的收费审批文件；四、原告未按物业合同约定提供二级标准的物业服务：1、没有按合同约定履行安保义务，没有24小时执勤，值班岗经常处于无人状态；2、小区监控、摄像头多处损坏未及时修复，不能正常使用；3、没有对消防设施尽到维修保养义务；4、未对小区车辆进行有效管理和引导车辆有序停放；5、没有对垃圾及时清运；6、楼道、电梯、停车场没有按照保洁巡逻制度执行，时长存在乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象；7、没有执行财务管理公开、公示监督制度；五、原告诉请的电梯维护费、生活垃圾处理费、水池清理费、自用水费及公共水电分摊费无事实和法律依据；六、原告主张的违约金无法律依据；七、原告的诉请已过诉讼时效。 事实认定 涉案房屋坐落于南宁市青秀区民族大道168号翡翠园蓝青庭4单元4-301号，产权人为陈洁，建筑面积为133.16平方米。 2013年12月30日，原告（乙方）与广西中房置业有限责任公司（甲方）签订《中房·翡翠园小区前期物业服务合同》，合同约定，物业管理服务期限自2014年1月11日起至2018年12月31日止。合同第三章约定“服务内容与质量”，合同第三条约定：乙方提供下列物业管理服务事项，其受益人为本物业的全体业主和物业使用人：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细详见附件二），包括但不限于基础、楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、电梯间、走廊通道、门厅、柱、梁等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细详见附件二），包括但不限于道路、绿地、路灯、小区内给排水管网、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、发电机组、锅炉、供气线路、消防设施、监控系统、远程抄表设施、太阳能热水系统、安全设施、沟渠、化粪池、各种检查井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等本物业管理区域内的公共设施和房屋共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3、物业共用部位的相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通：（1）楼宇的公共部位，包括地下停车场、楼梯、大厅、电梯间、公用卫生间、楼宇外墙等部位环境卫生管理。（2）物业区域内的公共场所，包括小区内的道路、绿化地带、公共停车场、公共娱乐地方等所有公共场所的环境卫生管理。（3）生活废弃物的收集和清运等。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理：安全防范，维持公共秩序，各门岗安保人员对小区出入登记管理，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等。7、交通和车辆停放秩序的管理。合同第五条约定：乙方提供的前期物业服务应达到约定的《南宁市普通住宅小区物业管理服务等级标准》二级标准（详见附件二）。合同第十五条约定：多层住宅的物业服务费按建筑面积0.8元/㎡·月计收，高层住宅的物业服务费按建筑面积0.8元/㎡•月（不含电梯费）计收，别墅的物业服务费按建筑面积1.3元/㎡•月计收，垃圾处理费按每户每月8元计收。合同的附件二《南宁市普通住宅小区物业管理服务等级标准》二级标准》第（三）部分共用设施设备维修养护第10条约定：消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅，建立消防责任制及火灾消防预案。第12条约定：雨水井、化粪池每季度检查1次，根据需要适时清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。 2009年6月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同第二条物业管理服务内容约定：一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、发电机组、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、监控系统、远程抄表设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生管理，具体包括以下内容：1、楼宇的公共部位，包括楼梯、大厅、电梯间、公用卫生间、楼宇外墙等部位环境卫生管理；2、物业区域内的公共场所，包括小区内的道路、绿化地带、中央水体、花园、公共停车场、公共娱乐地方等所有公共场所的环境卫生管理；3、生活废弃物的清运。四、秩序管理，具体包括以下内容：（1）协助公安部门维护物业区域内的公共秩序；（2）秩序协管员实行二十四小时巡逻制度，定时定路线巡逻；（3）维持物业区域内车辆行使秩序，对车辆停放进行管理；（4）消防管理服务，即公共区域消防设施的维护。五、交通秩序及车辆停放管理。六、房屋装饰装修管理。合同第三条物业管理服务质量约定：二、设备运行：1、设备运行正常，维护良好，无事故隐患；2、定时对设备进行检查，应设有台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。四、环境卫生：1、楼宇的公共部位干净、整洁、无杂物垃圾、无异味、无乱张贴、无乱堆放、扶手无尘、清洁率99%以上；六、交通秩序与车辆停放：1、小区内道路畅通、交通秩序良好。行人、车辆各行其道；八、消防：1、消防设施、设备完好率在98%以上；十、业主满意程度：业主对物业服务满意率达95%以上。合同第四条物业管理服务费用约定多层、小高层住宅的物业服务费按建筑面积0.8元/㎡·月计收，别墅的物业服务费按建筑面积1.3元/㎡•月计收，乙方不按时交纳物业服务费用，每逾期一天将收取5‰的违约金，乙方须在每月20日前缴纳下月的物业服务费。合同第五条电梯费的收取约定：每月每户50元收取电梯费。合同第七条约定，成立垃圾处理费按7.5元/月收取，该费用由物业公司代收。合同第九条代缴收费服务约定：受有关部门或乙方的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴费服务。 2018年9月14日涉案小区召开业主大会,决议解聘原告，选聘南宁市中房地铁物业服务有限责任公司作为涉案小区的物业服务企业。2018年9月30日，原告终止涉案小区的物业服务。 另查明：原告作为涉案小区的物业公司，以包括本案被告在内的部分业主欠付物业服务费等各项费用为由，诉至本院。被告举证并抗辩称涉案小区安保、消防设施及环境管理方面存在问题，原告未能在上述案件中举证证明其已尽管理义务。 判决理由 本案是否已经超过诉讼时效。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利被侵害之日起算。《前期物业服务协议》约定了物业服务费的缴纳期限，但原告提供的物业服务是一种持续性的行为，原告于2018年9月30日终止涉案小区的物业服务，本案的诉讼时效应自该日起算为宜。本案尚未超过诉讼时效。 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，广西中房置业有限责任公司与原告签订《中房·翡翠园小区前期物业服务合同》合法有效。原告与被告签订的《前期物业服务合同》是当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，亦合法有效。两份合同对原、被告均具有约束力，各方当事人均应恪守履行。 关于物业服务费。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告要求被告支付物业服务费，首先应证明其已按约定的服务内容进行了服务并达到了约定的质量标准，但原告未能提交相关证据。结合被告在本案中对原告在安保、消防、环境管理等方面提出的抗辩意见，本院认定原告未能完全、适当地履行合同义务，本案物业服务费应酌情扣减20%。涉案房屋2016年10月1日至2018年9月30日期间的物业服务费2556.67元（0.8元/月·㎡×133.16㎡×24个月），本院支持2045.34元(2556.67元×80%)。 关于逾期交纳物业服务费的违约金。如前所述，原告未能完全、适当地履行合同义务，被告不交纳物业服务费系行使合同履行抗辩权，不宜认定为无故拖欠。因此，对于原告主张的逾期交纳物业服务费的违约金，本院不予支持。 关于生活垃圾处理费。两份合同均约定了生活垃圾处理费的交费标准，但《前期物业服务合同》约定了生活垃圾处理费的交费标准为每月每户7.5元，低于《中房·翡翠园小区前期物业服务合同》约定的每月每户8元，两份合同均是原告提供的格式合同，应作出不利于格式合同提供方的解释，故本院按每月每户7.5元的交费标准予以支持，即被告应向原告交纳2016年10月1日至2018年9月30日期间的生活垃圾处理180元（7.5元/月×24个月）。 关于电梯维护费。《前期物业服务合同》约定了电梯维护费的交费标准为每月每户50元，故原告主张2016年10月1日至2018年9月30日期间的电梯维护费1200元，本院予以支持。 关于水池清理费。根据《前期物业服务合同》第二条物业管理服务内容第三点环境卫生管理的约定，水池水体的清洁管理属于物业管理服务内容，物业管理区域的清洁卫生费用属于物业服务费开支的范围，故原告主张被告另行支付水池清理费于法无据，本院不予支持。 关于自用水费、公共水电分摊费。自用水费、公共水电分摊费原告并无证据予以证明，故本院不予支持。 判决结果 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告陈洁应向原告南宁市中联金牌物业管理有限责任公司交纳2016年10月1日至2018年9月30日期间的物业服务费2045.34元； 二、被告陈洁应向原告南宁市中联金牌物业管理有限责任公司交纳2016年10月1日至2018年9月30日期间的生活垃圾处理费180元； 三、被告陈洁应向原告南宁市中联金牌物业管理有限责任公司交纳2016年10月1日至2018年9月30日期间的电梯维护费1200元； 四、驳回原告南宁市中联金牌物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。 案件受理费25元，由原告南宁市中联金牌物业管理有限责任公司负担14元，由被告陈洁负担11元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  吴碧梅 二〇二〇年八月二十日 书记员  周小如 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。