天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初4999号原告：刘亭元，女，1974年4月17日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张世岐（刘亭元之夫），1974年3月5日出生，汉族，住址同上。被告：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津**八里台镇工业园区。法定代表人：王斯恒，经理。委托诉讼代理人：李璐茜，女，该公司职员。委托诉讼代理人：卞小月，女，该公司职员。原告刘亭元与被告天津星耀投资有限公司（以下简称“星耀公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法由审判员鲁一男适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘亭元之委托诉讼代理人张世岐、被告星耀公司之委托诉讼代理人卞小月、李璐茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘亭元向本院提出诉讼请求：1、判令被告就起逾期交房的违约行为向原告支付2010年12月31日至2020年7月28日的银行同期房贷利息及违约金150000元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2009年7月16日签订了商品房买卖合同，双方约定原告购买被告开发的坐落于津南区八里××镇××号楼××号商品房××，总房款692413元，被告应于2010年12月30日前将验收合格的商品房交付给原告。2011年至2016年间原告曾多次去找开发商，被告至今没有将验收合格的房屋交给原告，原告的权利一直持续被侵害至今。合同一直在履行期间，根据原、被告签署的天津市商品房买卖合同第五条甲方逾期交房的约定，被告应付原告自约定交房之日起至实际交房之日止的银行同期贷款利息共计298077元，此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金共计241786元，共计539863元，鉴于赔偿太多，故起诉至法院主张150000元。星耀公司辩称，请求驳回原告的部分诉请。首先，原告2020年7月1日首次起诉，所以2017年7月1日之前的利息和违约金诉请已经经过诉讼时效，不应得到支持；其次，2018年12月1日被告向原告寄发入住通知书，告知其于2018年12月8日至12月10日收房，被告的逾期责任应止于2018年12月7日；再次，由于政府颁布停工令导致被告2017年10月至2018年3月无法施工，根据双方签订的商品房买卖合同补充合同第八条的规定，停工令属于政府行为，被告不承担逾期责任；最后，原告主张的违约金计算标准过高，请求法院予以调减。本院根据认定的证据并结合庭审情况认定如下事实：原、被告于2009年7月16日签订了《天津市商品房买卖合同》，合同第一页记载，刘亭元地址大港区福安××，联系电话137××******。双方约定“原告购买被告开发的坐落于津南区八里××镇××号楼××号商品房××，价款为692413元，建筑面积114.96平方米。被告应于2010年12月30日前将经竣工验收合格的房屋交付给原告”。双方签订的商品房买卖合同第五条规定：（注：甲方为被告，乙方为原告）甲方逾期交付商品房的处理如下：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按每日商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。同日，双方还签订了补充合同，补充合同第8条约定：“合同第三条及第九条补充如下内容：在合同履行过程中发生下列情况导致合同项下商品房逾期交付或配套设施延期运行的，不适用合同第五条有关甲方（星耀公司）逾期交付商品房的处理的条款及第九条有关商品房配套设施运行约定的条款，但甲方应出具相关证明文件方能作为延期交付或配套设施延期运行的依据：（1）政府行为：是指当事人的合同订立后，政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的．．．”。补充协议第20条约定：“甲方书面通知的送达方式为挂号信或特快专递或天津市主要地方报纸媒介公告。若甲方以挂号信或特快专递的方式向乙方发出通知，应按本合同所列明的地址（没有写明通讯地址的，按照乙方身份证上的地址）邮递，自通知发出之日起七日内视为已有效送达。如因乙方所列地址不准确或乙方更改地址但未及时书面通知甲方或乙方拒绝签收邮件等非甲方的原因而造成邮局退件，责任由乙方自负，并且自通知发出之日起7日内视为已有效送达。若甲方同时以天津市主要地方报纸媒介公告的方式向乙方发出通知，自公告当日即视为已有效送达，若不同的送达方式致使前后送达日期不一致的，以最先送达的时间确定送达日期……”。补充协议第26条加黑并加注下划线约定：“甲方特别提示乙方（刘亭元）在签署本协议之前应认真、仔细的阅读协议各项条款，对协议内容已充分知晓、专业问题已咨询专业人士，协议内容系双方真实的意思表示，乙方在本协议上的实际签署即表明乙方已完全理解协议各项条款的含义并且承诺遵守”。合同签订后，刘亭元按约向星耀公司交付购房款629413元，但被告未按合同约定的时间向原告交付商品房。2017年8月25日，中共天津市委办公厅发布了津党厅［2017］82号通知，该通知要求2017年10月至2018年3月，天津市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、水泥搅拌及浇筑等作业。2018年12月1日，被告按双方《天津市商品房买卖合同》中载明的“大港区福安××”地址以邮寄的方式通知原告于2018年12月8日办理收房手续，然12月4日因“收件人不在指定地址”未妥投，12月13日该通知被退回；同日，被告按原告现住址“大港区福波园7-2-801”以邮寄方式通知原告于2018年12月8日办理收房手续，该通知12月3日投递并签收。原告至今未办理诉争房屋的收房手续。为证明以上事实，刘亭元向本院提交了商品房买卖合同及补充合同1份，被告向本院提交了交付通知书的ＥＭＳ通知单及行程单2份、停工令相关文件1份、商品房买卖合同及补充协议1份。原告对被告提交的ＥＭＳ快递单及签收记录真实性不认可，但未提交相应证据予以反驳，该证据盖有邮政部门印章，符合证据的法定形式，故本院对被告提交的ＥＭＳ快递单及签收记录的证明效力予以确认。双方对于上述其他证据的真实性均认可，故本院对原、被告提交的上述证据的证明效力予以确认，对诉争房屋由于政府停工令原因在2017年10月1日至2018年3月31日期间停止施工的事实亦予以确认。庭审中，刘亭元陈述其忘记是否对住址变更向星耀公司进行过告知。另查明，中国人民银行五年以上贷款年利率为：2017年7月1日至2018年12月7日为4.9%。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告依约支付了房款，被告亦应按期交付房屋，被告逾期交付房屋，应当按照双方签订的合同承担违约责任。关于逾期交房的起算日和诉讼时效问题，原告从合同约定的交房日期次日起，就应当知道权利被侵害（因为原告未在合同约定的日期收到被告的办理房屋交接手续的通知），应积极向被告主张逾期交房的违约责任。依照《中华人民共和国民法总则》相关诉讼时效的规定，原告就被告逾期交房的违约责任应当在诉讼时效内主张权利，原告未能提供证据证明其有诉讼时效中断的情形，故本院确定被告逾期交房的起算时间应为2017年7月1日。关于被告逾期交付房屋的截止时间，被告已经按照合同约定的方式通知原告收房，履行了交付通知义务，原告未按照双方补充协议第20条的约定以书面形式通知被告地址变更造成退件，且被告向原告现住址邮寄通知书显示已签收，故被告已按合同约定履行了通知交付的义务，故被告逾期交房的截止时间应为2018年12月7日，但根据双方签订的补充协议的约定，由于政府行为导致的逾期交付房屋不按照商品房买卖合同的约定承担违约责任，故被告承担逾期交房违约责任的期间应为2017年7月1日至2017年9月30日及2018年4月1日至2018年12月7日。对于被告逾期交房的行为，根据合同约定，被告首先应按照银行同期贷款利率向原告支付上述期间的已付款利息。被告现已逾期五年有余，因此应参照银行五年以上同期贷款利率计算已付款利息32137.58元。其次，被告还应支付违约金。虽然双方在合同中约定了违约金的计算标准，但被告主张违约金过高。根据相关规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，违约金过低的可以请求增加，违约金应以不超过实际损失的30%为宜。按照上述标准计算，被告应向原告支付逾期期间（逾期期间与已付款利息的逾期期间一致）的违约金9641.27元。故被告应支付原告自2017年7月1日起至2018年12月7日的已付款利息32137.58元和违约金9641.27元，共计41778.85元。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、天津星耀投资有限公司于本判决书生效后10日内给付刘亭元自2017年7月1日起至2018年12月7日止的逾期交房已付款利息及违约金41778.85元。二、驳回刘亭元的其他诉讼请求。如天津星耀投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取计1650元，由天津星耀投资有限公司负担459元，由刘亭元负担1191元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  鲁一男二〇二〇年八月三十一日书记员  元 东附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。