四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1198号 上诉人（原审被告，原审反诉原告）：廖贤斌，男，1971年10月12日出生，汉族，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：段小林，广安市广安区花桥法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：广安市川渝宏泰商业管理有限公司，住所地四川省广安市枣山商贸物流园区物流大道中段。 法定代表人：刘强，经理。 委托诉讼代理人：邓宏伟，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：练虎，四川黎明律师事务所律师。 上诉人廖贤斌因与被上诉人广安市川渝宏泰商业管理有限公司（以下简称川渝宏泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初1134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 廖贤斌上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回川渝宏泰公司要求廖贤斌给付租金、管理服务费及物业服务费的诉讼请求；2.撤销一审判决第五项，改判川渝宏泰公司向廖贤斌支付装修补贴款24,300元；3.一、二审案件受理费由川渝宏泰公司承担。事实和理由：1.川渝宏泰公司收取管理服务费和物业服务费应以提供符合标准的服务为前提，但川渝宏泰公司并未提供证据证明其按照合同约定提供了24小时的保安服务以及商城整体形象宣传推广、促销活动的组织实施等内容，实际上商城管理混乱、垃圾遍地、电话无人接听等，其未尽到物业服务的一般水平,也未提供管理服务，不应收取物业服务费及管理服务费。2.川渝宏泰公司主张的管理服务费和物业服务费递增方式计算错误，多乘以了1.1，应当予以纠正。3.廖贤斌自签订合同后，依约对商铺进行了装修并一直经营到2019年4月，说明廖贤斌的装修符合公司要求，履行了合同义务，川渝宏泰公司应全额兑现装修补贴。 川渝宏泰公司辩称，1.川渝宏泰公司已经履行了合同义务，廖贤斌应当支付租金、管理费、物管费等费用。2.按照合同的约定，租金及管理服务费从第四年起复式递增10%，故一审认定租金、管理服务费、物业服务费准确，并未错算。3.《补充协议》系附义务的赠与合同，订立补充协议的初衷以及免租期优惠费用的前提是廖贤斌应当全面履行租赁合同，现廖贤斌违约，违反了签订租赁合同时享受优惠的初衷和前提，廖贤斌的保证金不应退还，装修补贴金亦不应支付。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 川渝宏泰公司向一审法院起诉请求：1.确认川渝宏泰公司与廖贤斌于2014年5月8日签订的《租赁合同》及《川渝家居建材城商铺租赁合同补充协议》于2019年9月13日解除；2.判令廖贤斌将承租的商铺交还川渝宏泰公司；3.判令廖贤斌向川渝宏泰公司支付自2018年5月1日起至2019年9月13日止的租金、管理服务费、物业服务费、水电费共计28,909元，并按每天5‰的标准支付该款自2019年9月13日起至付清之日止的滞纳金；4.本案诉讼费由廖贤斌承担。 廖贤斌向一审法院反诉请求：1.判令川渝宏泰公司向廖贤斌返还保证金13,122元，并给付装修补贴款24,300元,共计37,422元；2.诉讼费由川渝宏泰公司承担。 一审法院认定事实：2014年5月8日，川渝宏泰公司（出租方、甲方）与廖贤斌（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，合同约定：1.甲方将位于广安市铺位，建筑面积（含公摊面积）243平方米的商铺出租给乙方，供乙方在合同期内使用；2.合同租赁期限为8年，自2014年8月1日起至2022年7月31日止；3.租金单价为8元／㎡·月，按季度缴纳，乙方应付款为5832元；4.管理服务费单价为10元／㎡·月，费按季度缴纳，乙方应付款为7290元；5.本合同期内，物业服务费单价为1.5元／㎡·月，按季度缴纳，乙方应付款为1094元6.保证金：乙方签订本合同时，应向甲方缴纳等于叁个月租金及管理服务费作为合同保证金，共计人民币13122元；7.若乙方在经营国臣各种违反了本合同或者本商城的相关规定，涉及经济赔偿的，甲方有权用该保证金进行抵扣，抵扣后的差额乙方必须在7日内补足；8.本合同解除或终止之日，乙方租赁商铺的一切装修或装饰（除可移动的设备、设施外），乙方不得拆除，乙方应将租赁商铺和甲方附属设施、设备保持完好无损，按规定交还甲方并及时清场，在清算完成有关费用后60日内，甲方将乙方所缴的保证金无息退还给乙方，若租赁商铺及其设施、设备发生损坏，甲方有权扣留保证金并追究乙方的责任；9.乙方应支付甲方的租金、管理服务费、物业服务费、水、电费、保证金及其他应支付费用等达10天未支付或擅自停止营业达48小时，甲方有权根据实际情况作出提前终止本合同的决定；10.乙方所有应交未交、迟交的费用，乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金为：应交未交、迟交费用的总和×5‰×逾期天数。 同日，双方签订了《川渝家居建材城商铺租赁合同补充协议》，该协议主要约定：1.甲方在合同期内给予乙方租金及管理服务费用减免期限48个月；2.甲方在合同期内给予乙方物业服务费减免期限36个月；3.装修补贴100/㎡（装修补贴按照公司装修相关规定进行充抵租金及管理服务费）；4.优惠起止时间以合同计租时间为准。租金及管理服务费计算起租日期以商城开业时间为准。 廖贤斌于合同签订后接收该租赁物并进行装修，其门市用于经营，并缴纳了保证金13,122元。2018年6月19日，廖贤斌向川渝宏泰公司提交了解除合同申请书。2018年6月26日，川渝宏泰公司回函内容为:你方于2018年6月19日递交书面申请书，申请解除《租赁合同》，我公司经研究后认为公司无违约行为，不同意解除该《租赁合同》，请你方严格履行合同义务。2018年8月29日，川渝宏泰公司就廖贤斌再次提出的解除租赁合同申请回函，内容为:你方于2018年7月6日递交书面申请书，申请解除《租赁合同》，该通知书上载明的事实不属实，我公司经研究后认为公司无违约行为，不同意解除该《租赁合同》，请你方严格履行合同义务。2019年9月11日，川渝宏泰公司向廖贤斌邮寄送达了《解除及通知书》，该通知书内容为：“一、解除你方与我公司就广安川渝家居建材15栋206-218号商铺签订的《租赁合同》及《补充协议》。二、你方应在通知书到达后七日内腾空房屋并交还给我公司，逾期则视为你方自愿抛弃房屋内物品，我公司有权任意处理并有权接管该商铺。三、你方应立即支付拖欠的租金及管理服务费26,460元、物业服务费6,196元、水电费358元，否则，由此产生的包括但不限于律师费、差旅费等实现债权费用由你方承担。2019年9月13日，廖贤斌签收该通知书。 廖贤斌经营期间缴纳了从2016年11月至2019年3月的水电费共计1,021元。 一审法院认为，川渝宏泰公司与廖贤斌签订的《租赁合同》及补充协议是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。 关于本诉。双方在补充协议中约定川渝宏泰公司给予廖贤斌租金及管理服务费用减免期48个月、物业服务费减免期36个月，廖贤斌在承租期间，享有减免租金、管理服务费及物业服务费的权利。故租金及管理服务费减免期、物业服务费减免期经过后，廖贤斌应按合同约定于2018年5月1日起支付物业服务费，于2019年5月1日起支付租金及管理服务费，但廖贤斌未予支付。川渝宏泰公司依据2019年9月13日向廖贤斌发出解除双方于2014年4月25日签订的《租赁合同》及补充协议的通知，主张双方签订的租赁合同及补充协议于2019年9月13日解除，一审法院予以确认。廖贤斌辩称其于2017年之前就请求解除合同没在门市经营，但川渝宏泰公司并无违约行为，也未同意廖贤斌解除合同，故解除合同的时间应为川渝宏泰公司通知解除。双方合同解除后，廖贤斌应向川渝宏泰公司交还租赁物，即案涉位于广安市。同时，廖贤斌还需按照合同约定向川渝宏泰公司支付相应的租金及管理服务费、物业管理费。故对川渝宏泰公司要求廖贤斌向其支付从2018年5月1日起至2019年9月11日期间的物业服务费5931元、从2019年5月1日至2019年9月11日期间的租金和管理服务费22620元的诉讼请求，予以支持。川渝宏泰公司主张的滞纳金，合同约定按未付金额每日5‰计算，其计算标准过高，且川渝宏泰公司也未提供证据证明其损失金额，该院酌情认定滞纳金标准为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至款项付清之日止。关于水电费，川渝宏泰公司向举示证据证明其代替廖贤斌缴纳了水电费358元，故对川渝宏泰公司主张廖贤斌支付其358元水电费的意见，不予支持。 关于反诉。关于保证金是否退还的问题。从合同约定看，廖贤斌缴纳保证金的性质是用以保证经营期间的产品质量，现合同已经实际解除，本案无证据证明廖贤斌经营期间存在产品质量问题，故该保证金应当依法予以退还廖贤斌。 关于装修补贴款是否支付的问题。双方在《租赁合同》中约定“本合同解除或终止之日，乙方租赁商铺的一切装修或装饰（除可移动的设备、设施外），乙方不得拆除，乙方应将租赁商铺和甲方附属设施、设备保持完好无损，按规定交还甲方并及时清场”，在补充协议中约定“装修补贴100元/平方米。（装修补贴按照公司装修相关规定进行冲抵租金及管理服务费）”，至2019年5月1日，川渝宏泰公司给予廖贤斌减免租金及管理服务费期限已经届满，廖贤斌应当向川渝宏泰公司支付相应的物业管理服务费、租金及管理服务费，川渝宏泰公司亦应支付相应的装修补贴款，基于此，结合案涉合同未按期限履行完毕，廖贤斌系违约方等实际情况，一审法院酌情认定川渝宏泰公司向廖贤斌支付装修补贴款12,150元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、广安市川渝宏泰商业管理有限公司与廖贤斌于2014年4月25日签订的《租赁合同》及补充协议于2019年9月13日解除；二、廖贤斌立即向广安市川渝宏泰商业管理有限公司交还租赁物，即位于广安市；三、廖贤斌于本判决生效后十日内向广安市川渝宏泰商业管理有限公司支付租金及管理服务费、物业服务费共计28551元及逾期支付该款项的滞纳金（滞纳金以28551元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月7日起计算至款项付清之日止）；四、限广安市川渝宏泰商业管理有限公司于本判决生效后十日内向廖贤斌退还保证金13122元；五、限广安市川渝宏泰商业管理有限公司于本判决生效后十日内向廖贤斌支付装修补贴款12150元；六、驳回广安市川渝宏泰商业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回廖贤斌的其他诉讼请求。上述款项，若义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费522元，减半收取计261元，由广安市川渝宏泰商业管理有限公司负担50元，由廖贤斌负担211元。反诉受理费736元，减半收取计368元，由广安市川渝宏泰商业管理有限公司负担249元，由廖贤斌负担119元。 二审中，廖贤斌未提交新证据。川渝宏泰公司向本院提交了以下证据：1.2016年组织活动参加的商家名单；2.2016年“双旦迎新嘉年华下乡”活动，附下乡宣传活动时车辆日程表、参加活动商家登记表；3.2015年12月25日、2016年1月3日年终感恩终极会活动；4.川渝家居建材成路引指示标志；5.年终感恩终极惠半价装修您的家（2016年1月1日-3日）及2016年（12月17日至18日）家具建材年终狂购会宣传海报2016年12月17、18号年终狂购会；6.水电费缴费及欠费清单；7.2020年市场内氛围广告。上述证据拟证明川渝宏泰公司对该市场进行了推广、宣传活动，履行了管理义务。 廖贤斌质证意见：上述证据虽然证明川渝宏泰公司在2015年、2016年开展了一些活动，廖贤斌也参加了部分活动，但是活动少，2017年至2019年基本上就没有开展活动，且效果差，导致很多商户亏本撤场，因此管理服务费用不应当收取。 本院认证意见：川渝宏泰公司提供的上述证据真实、合法，能用于证明本案事实，本院予以采信。 本院二审查明，川渝宏泰公司在廖贤斌承租案涉门市后，对商城进行了整体形象宣传推广、组织实施了一些促销活动，提供了物业服务。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.廖贤斌是否应当向川渝宏泰公司支付租金、管理服务费及物业服务费；2.川渝宏泰公司是否应当向廖贤斌全额支付装修补贴金24,300元。 关于争议焦点一。根据《租赁合同》及《川渝家居建材城商铺租赁合同补充协议》的约定，川渝宏泰公司已向廖贤斌交付了租赁物，提供了物业服务和管理服务，廖贤斌应当向川渝宏泰公司支付免租金免管理服务费和免物业服务费期满后的租金、管理服务费及物业服务费。即便川渝宏泰公司履行物业服务及管理服务存在一定瑕疵，但现有证据不能证明其履行上述义务存在重大瑕疵，亦不能成为廖贤斌不支付上述费用的理由。川渝宏泰公司关于廖贤斌应当支付此期间租金、管理服务费及物业服务费的主张具有事实依据，本院予以支持。根据《租赁合同》第1.2条的约定，租金及管理服务费从第四年起复式递增10%，即自2019年5月1日起的租金及管理服务费应当复式递增10%，为：（8+10）×243×12×1.1×1.1÷365×130=22,620元，一审认定的物业服务费并未递增，不存在多递增10%的问题，故一审对租金、管理服务费、物业服务费认定正确，本院予以维持。廖贤斌认为多递增了10%，没有事实依据，本院不予支持。若廖贤斌有证据证明川渝宏泰公司未能全面履行物业服务及管理服务义务，致使其人身或者财产受到损害的，可另行主张川渝宏泰公司承担相应赔偿责任。 关于争议焦点二。《川渝家居建材城商铺租赁合同补充协议》约定川渝宏泰公司给予廖贤斌装修补贴100元/平方，按照公司相关规定进行冲抵租金及管理服务费。根据双方签订合同的目的及遵循公平原则，该条约定应当理解为系川渝宏泰公司为商铺招租而给予承租人承租案涉门市整个租赁期间的优惠措施，现合同因廖贤斌违约而提前解除，未履行期间的装修补贴金不应支持。故，一审法院根据合同的履行情况、当事人的过错等实际情况，酌情认定由川渝宏泰公司向廖贤斌支付12,150元的装修补贴金并无不当，本院予以维持。廖贤斌要求全额支付装修补贴金的主张，本院不予支持。 综上所述，廖贤斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,258元，由廖贤斌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  吴丽华 审 判 员  杨红梅 二〇二〇年八月三十一日 法官助理  李竹琴 书 记 员  王 婷