陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕01民终5346号上诉人（原审被告）：张燕，女，1957年11月20日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：王洪池，陕西方益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民财产保险股份有限公司西安市分公司，营业场所西安市东木头市111号。负责人：桂文东，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘醒，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦龙，陕西云德律师事务所律师。上诉人张燕因与被上诉人中国人民财产保险股份有限公司西安市分公司（以下简称人保财险西安分公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初2253号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。张燕上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回人保财险西安分公司一审诉讼请求或将本案发回重审；3. 本案一、二审诉讼费用由人保财险西安分公司负担。事实和理由：1.2002年双方当事人之间不存在达成解除房屋买卖合同的合意及事实，张燕1980年入职到人保财险西安分公司，1995年根据其工龄、职位等条件获得购买福某某资格，并与张某某共同购买涉案房屋部分产权，1998年张燕又按成本价购买该房屋剩余产权，并于1999年9月17日获得100%产权登记。1995年，人保财险西安分公司将房屋交由张燕居住使用，张燕装修并居住。2002年张燕提出离职，人保财险西安分公司提出离职需退回房屋，张燕未予同意，双方就“退房”事宜并未达成一致。福某某系职工多年应当享受的工资差额，若以44947.76元出售房屋，即张燕放弃其与张某某相应待遇及房屋增值，人保财险西安分公司主张以44947.76元回购房屋不符合常理也与事实不符。2.张燕不存在按规定办理退房退款手续及主动腾房的事实，2002年张燕向人保财险西安分公司提出离职，人保财险西安分公司要求张燕在退房票据上签字，否则拒绝办理离职手续，故张燕被迫在人保财险西安分公司提供收据上签名，此后人保财险西安分公司拖延办理张燕离职手续，且在未经张燕同意且张燕不知情的情况下，在张燕未在家中时派人撬门并将张燕物品搬离存放至人保财险西安分公司地下仓库，安排员工占据张燕房屋，严重侵犯张燕权利，直至2003年3月张燕离职八个月后，才正常为张燕办理离职手续并获得单位任职资格批复。张燕离职后多次联系人保财险西安分公司领导主张权利，要求返还房屋等，人保财险西安分公司领导答复其员工已在房屋内居住可向张燕支付租金，并承诺协调解决。自2002年至起诉前十六年以来，人保财险西安分公司其他离职员工均未有被要求退回房屋的情况，人保财险西安分公司从未要求张燕办理过户手续，以其行为表示认可张燕系涉案房屋的产权人。3.涉案房屋系张燕婚后购买，系与其丈夫张某某夫妻共有财产，张燕无权单方处置，人保财险西安分公司作为张燕原单位，了解张燕婚姻家庭状况，不构成善意第三人。人保财险西安分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，张燕主张无事实、法律依据。1.张燕于1998年在人保财险西安分公司处工作期间，单位将涉案房屋分配给张燕作为职工福某某，双方成立房屋买卖关系，直至2002年房屋产权归张燕，但2002年7月张燕自人保财险西安分公司处辞职，同年8月人保财险西安分公司将张燕交纳的全额购房款44947.76元退还给张燕，张燕对此签字确认并搬离房屋，双方对涉案房屋达成新的合意即房屋买卖合同解除，张燕签字确认、收取退房款并搬离房屋的事实能够反映其解除合同的意思表示。退款通知经由张燕签字确认，张燕自愿放弃其他任何权利，2003年人保财险西安分公司将房屋分配给案外人居住使用至今，而张燕自2002年收到退房款至2017年补办房产证长达15年，张燕并未举证证明在此期间其曾提出异议，张燕也未将房款退还给人保财险西安分公司，张燕以其实际行为接受了双方房屋买卖合同解除的事实。2.张燕所称因办理离职被迫在财务收据上签字以及人保财险西安分公司擅自搬离张燕房屋内物品不属实，2002年7月15日人保财险西安分公司已同意张燕离职，并出具批复，完成离职手续办理，2003年保监会对张燕进行新的任职批复，不能证明系人保财险西安分公司原因致张燕延迟办理入职手续。为充分发挥单位福某某作用，双方解除合同后，人保财险西安分公司于2003年5月将涉案房屋分配给职工杨某某，杨某某入住后向张燕支付5000元作为补偿张燕的装修费，张燕一审提交收条载明该费用为装修费而非租金。3.涉案房屋系单位分配福某某，房屋产权登记在张燕个人名下，人保财险西安分公司同意张燕离职后，将收取购房款退还张燕，张燕收取退款，自此张燕对涉案房屋丧失实际占有使用的权利，之后十余年时间里张燕丈夫张某某从未提出异议，故人保财险西安分公司有理由相信退房行为系张燕、张某某夫妻的共同意思表示，一审认定夫妻双方合意解除房屋买卖合同正确。人保财险西安分公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认涉案房屋为人保财险西安分公司所有，并判令张燕协助办理房屋产权变更登记手续；2.本案诉讼费由张燕负担。一审法院认定事实如下：1982年4月2日，张燕与案外人张某某登记结婚。张燕曾系人保财险西安分公司职工，1995年人保财险西安分公司将位于西安市碑林区下马陵甲字5号3幢10302室作为职工福某某分配给张燕，张燕于1998年按成本价向人保财险西安分公司交纳房款44947.76元。2000年12月1日人保财险西安分公司统一办理房产证，将该涉案房屋登记在张燕名下，该证未发放给张燕，一直存放在人保财险西安分公司处。2002年7月15日，人保财险西安分公司出具关于张燕辞职的批复，同意与张燕解除劳动合同关系。2002年8月20日，人保财险西安分公司通知财务部孙坚将44947.76元购房款转入张燕工资卡中，同日张燕在退购房款44947.76元的收据凭证上签字。2002年8月23日人保财险西安分公司将44947.76元转账至张燕工商银行XXXXXXXXXXXXXXX1103账户中，2002年8月27日人保财险西安分公司出具记账凭证一张，载明退张燕购房款44947.76元。2003年3月31日，中国保险监督管理委员会将张燕在新单位的任职资格进行批复。2003年5月21日人保财险西安分公司将涉案房屋重新分配给公司职工杨某某，2004年3月5日杨某某将5万元购房款交给人保财险西安分公司，杨某某一直占有使用房屋至今。2017年12月13日，张燕为涉案房屋补办不动产权属证书。一审法院认为，1998年人保财险西安分公司、张燕虽未签订书面买卖合同，但双方均已按照合意履行了房屋买卖合同的主要义务，应视为人保财险西安分公司、张燕之间的房屋买卖合同关系成立并有效。2002年张燕从人保财险西安分公司处辞职，同年8月人保财险西安分公司将张燕当初交纳的全额购房款44947.76元退给张燕，张燕对此亦签字确认，至此双方对涉案房屋达成了新的合意即房屋买卖合同解除，2003年人保财险西安分公司将房屋分配给案外人居住使用至今。从收到退房款至2017年张燕补办房产证已长达15年，在此期间张燕并未举证其曾提出过异议，也未将房款退还给人保财险西安分公司，其以实际行为接受了双方房屋买卖合同解除的事实。综上，结合公平及诚实信用原则，现张燕虽为涉案房屋登记的所有权人，但中国人民财产保险股份有限公司西安分公司应为涉案房屋的实际所有权人，张燕负有协助办理变更登记的义务，故人保财险西安分公司要求确认涉案房屋为其所有，张燕协助办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求，于法有据，依法应予支持。张燕辩称其因办理离职时受到人保财险西安分公司胁迫才在财务收据上签字，并非其真实意思表示，但其未提供有效证据证明，2002年7月人保财险西安分公司已同意张燕离职，2003年保监会对其进行新的任职批复，不能直接证明因人保财险西安分公司原因导致张燕延迟办理入职手续，故对其辩称不予采信。张燕又辩称涉案房屋为夫妻共同财产，其无权单方处分，因涉案房屋系张燕单位分配的福某某，后房屋产权登记在张燕个人名下，人保财险西安分公司同意张燕离职后，将收取的购房款退给张燕，张燕自此对涉案房屋丧失了实际占有使用的权利，长达十余年的时间张燕丈夫张某某从未提出过异议，故人保财险西安分公司有理由相信退房行为是张燕、张某某的共同意思表示，故对张燕的此项辩称亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十六条、第九十三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）款之规定，判决：西安市碑林区下马陵甲字5号3幢10302室房屋所有权归原告中国人民财产保险股份有限公司西安市分公司所有，被告张燕于本判决生效之日起十五日内协助原告中国人民财产保险股份有限公司西安市分公司办理房屋产权变更登记手续。案件受理费5800元由被告张燕负担（此款原告中国人民财产保险股份有限公司西安市分公司已预交，被告张燕于履行本判决时直付原告中国人民财产保险股份有限公司西安市分公司）。二审审理中，张燕称涉案房屋房款分别于1995年、1998年两次交纳，共计44947.76元，人保财险西安分公司对此予以认可。一审法院查明其余事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案焦点问题是：1.张燕与人保财险西安分公司之间房屋买卖合同是否解除；2.人保财险西安分公司关于确认涉案房屋归其所有以及要求张燕配合办理房屋产权变更登记的请求是否成立。一、关于张燕与人保财险西安分公司之间房屋买卖合同是否解除的问题本案中，虽张燕与人保财险西安分公司未签订书面的房屋买卖合同，但其自人保财险西安分公司处购买涉案房屋，向人保财险西安分公司支付购房款，人保财险西安分公司亦办理房屋过户登记并交付张燕使用，一审认定双方之间成立买卖合同关系正确。合同成立以后，在没有履行或者没有完全履行之前，当事人双方可以协商，在达成一致意见的基础上，解除合同。本案中，人保财险西安分公司主张其与张燕房屋买卖合同已于2002年8月解除，张燕对此不予认可。根据人保财险西安分公司提交证据可以认定，人保财险西安分公司已于2002年8月退还张燕原支付的购房款44947.76元，张燕亦在相应凭证上签字确认，二审经询张燕称其收到该退还款项后并未返还给人保财险西安分公司，结合以上事实以及长达十余年间张燕对于人保财险西安分公司收回房屋交由他人占有使用未有争讼之情形，可以认定2002年人保财险西安分公司与张燕已就张燕退还房屋、人保财险西安分公司退回张燕购房款达成合议。对于双方之间房屋买卖合同，人保财险西安分公司已于1995年将房屋交付张燕并于2000年已将房屋产权登记至张燕名下，张燕已于1998年交清购房款，即2002年之前，人保财险西安分公司与张燕之间房屋买卖合同已经履行完毕，不存在再行解除合同的基础。本案应系张燕与人保财险西安分公司之间就退房事宜达成新的合议，形成新的合同关系。二、人保财险西安分公司关于确认涉案房屋归其所有以及要求张燕配合办理房屋产权变更登记的请求是否成立的问题不动产登记簿是物权归属和内容的根据。基于焦点一的分析，人保财险西安分公司与张燕之间房屋买卖合同已经履行完毕，基于双方之间房屋买卖合同关系，涉案房屋登记至张燕名下，该不动产登记的原因行为合法有效，亦不存在登记错误的情况。根据《中华人民共和国物权法》第28条至第30条规定，依据物权变动是否因法律行为而导致，可区分为以登记为生效要件和不以登记为生效要件。依据法律行为导致的不动产物权一般变动，非因登记不生效力，而非因法律行为导致的不动产物权变动，如：继承、征收、法院判决等方式处分物权的，则不以登记为生效要件。人保财险西安分公司与张燕就涉案房屋于2002年达成新的合议，基于该合议的房屋所有权变动系属因法律行为导致的不动产物权变动，该物权变动非因登记不生效力，故涉案房屋现物权归属和内容在双方依约办理变更登记之前，仍应以不动产登记簿登记内容为准，本案人保财险西安分公司要求确认涉案房屋归其所有，没有法律依据，不予支持。基于焦点一的分析，本案可以认定双方于2002年就涉案房屋达成新的合议，双方均应依照约定履行各自义务，人保财险西安分公司已向张燕退还购房款44947.76元，则张燕亦应按照约定将涉案房屋退还至人保财险西安分公司，人保财险西安分公司要求张燕配合办理房屋产权变更登记，理由正当。至于张燕所持无权处分之抗辩理由，涉案房屋系属张燕单位分配福某某，有一定的人身依附性，且涉案房屋登记于张燕名下，人保财险西安分公司于2002年已按照退房协议向张燕支付相应款项，2003年收回房屋交由他人使用至今，即2003起张燕、张某某均已再未占有、使用该房屋，张某某对于退房事宜应属知晓，一审法院认定人保财险西安分公司有理由相信退房行为系张燕与张某某共同意思表示，未予采纳张燕所称之无权处分抗辩意见，并无不妥。综上所述，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初2253号民事判决为：张燕于本判决书生效之日起十五日内协助中国人民财产保险股份有限公司西安市分公司将位于西安市碑林区下马陵甲字5号3幢10302室房屋产权变更登记至中国人民财产保险股份有限公司西安市分公司名下。二、驳回中国人民财产保险股份有限公司西安市分公司其余诉讼请求。一审案件受理费5800元，中国人民财产保险股份有限公司西安市分公司已预交，由中国人民财产保险股份有限公司西安市分公司负担2900元，张燕负担2900元；二审案件受理费5800元，张燕已预交，由张燕负担2900元，中国人民财产保险股份有限公司西安市分公司负担2900元。本判决为终审判决。  审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员  卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年八月二十七日  书 记 员   程      姣 20200153461957112019518461010219571120032916101039941332049201901032253202004022019010322532019010322532019010322531