山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0812民初779号原告：张超，男，1987年6月1日出生，汉族，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：张波，山东滋阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘少东，山东滋阳律师事务所律师。被告：徐栋，男，1980年8月18日出生，汉族，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：杨腾，山东伟祺律师事务所律师。被告：刘志久，男，1956年12月9日出生，汉族，住济宁市兖州区。被告：徐怀荣，女，1964年12月20日出生，汉族，住济宁市兖州区。原告张超与被告徐栋、刘志久、徐怀荣确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告张超及其委托诉讼代理人张波、刘少东，被告徐栋及其委托诉讼代理人杨腾到庭参加了诉讼，被告刘志久、徐怀荣经本院公告送达开庭传票等手续，逾期未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。张超向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告徐栋与被告刘志久、徐怀荣签订的合同编号为201509060003的《房地产转让合同》为无效合同；2.诉讼费由被告徐栋、刘志久、徐怀荣承担。事实和理由：2010年12月22日，张超与刘志久、徐怀荣签订《购房协议》，张超购买了刘志久、徐怀荣共有的位于济宁市充州区拆迁安置房。张超按照合同约定向刘志久、徐怀荣支付了购房款。2013年10月7日，该房屋正式交付钥匙并上房。当日，张超在济宁市兖州区万方物业管理有限公司（历史名称：兖州市万方物业有限公司）办理了所有上房手续，交纳热力开口及管道费、地暖安装热力表接口费、太阳能、防盗门安装费、物业费、装修上料费及装修清运垃圾费等等。至2013年10月7日上房后，张超装修并居住至今。2016年，张超与徐栋因上述房屋排除妨碍纠纷一案经济宁市兖州区人民法院审理后作出了（2016）鲁0812民初308号民事判决书，判决驳回了徐栋的排除妨害请求，并经山东省济宁市中级人民法院二审作出了（2016）鲁08民终2387号民事判决书维持了一审判决。判决书明确载明“张超在徐栋取得涉案房屋的产权证之前通过合法的买卖关系取得了涉案房屋的占有使用权并实际占有了涉案房屋，张超合法的占有使用权益依法应该受到保护。而徐栋自述在受让前没有到涉案房屋进行查看，无论从房屋转让的时间、价格上，还是徐栋对涉案房屋的漠视上，均不能认定其取得涉案房屋的产权系出于善意，因此，徐栋主张其已经合法取得涉案房屋的产权，本院不予支持。”现该份判决书已于2016年8月11日生效，通过法院审理认定可知本案原告张超已经对涉案房屋享有合法的占有使用权益。2018年，张超与国土资源局行政诉讼纠纷一案中，兖州区国土局提交了关于被告徐栋与被告刘志久、徐怀荣签订的编号为201509060003的《房地产转让合同》及该房不动产产权证书一份。至此，张超方得知徐栋获得该房的过程：2015年9月6日，徐栋与刘志久、徐怀荣签订《房地产转让合同》，当日内，徐栋在没有实地考察涉案房屋的室内情况、折旧程度、是否装修、房屋户型等客观因素的情况下，在一日内完成了签订买卖合同、办理网签、出具发票、缴纳契税，并办理房权证等一系列手续。由此而知，刘志久、徐怀荣隐瞒涉案房屋已经出售给张超的事实，与徐栋签订房屋转让合同并办理过户的行为严重侵犯了原告的合法权利，该行为既违反民法诚实信用原则，又存在欺诈、恶意串通之嫌，显然各被告的行为不符合交易逻辑，经不起推敲。因此，关于各被告签订的《房地产转让合同》依法应认定为无效合同。综上，合法的交易行为依法应受到保护，张超充分履行了购房义务，合法占有涉案房屋并居住至今，其合法居住的行为一次次得到人民法院的肯定。因此起诉，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。徐栋辩称，一、原告不具备诉讼主体资格，原告诉讼请求涉及的合同当事人系徐栋与刘志久、徐怀荣，原告不是该合同的当事人，与该合同没有合同法上的法律关系，故原告无权就该合同的效力问题提起诉讼。二、徐栋与刘志久、徐怀荣签订的房屋买卖合同合法有效，请求依法驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：2015年5月，徐栋与刘志久、徐怀荣因民间借贷形成债权债务关系，为此刘志久、徐怀荣就其享有所有权的涉案房屋向徐栋提供抵押担保，并依法进行抵押登记，徐栋取得编号为济宁市房他证兖州区字第××号的他项权证书。在借贷债权债务关系存续期间，被告刘志久、徐怀荣经济情况恶化，面临不能到期偿还借款的巨大风险，在此情形下经徐栋与刘志久、徐怀荣协议一致，双方达成用被抵押房屋进行抵债的合意。以房抵债合意达成后，双方于2015年9月6日共同前往房产登记机关，在撤销抵押登记后共同签订《房地产转让合同》并办理了过户登记，徐栋也按合同约定缴纳了全部税费，双方的上述行为均为真实的意思表示，不违反任何法律的强制性或禁止性规定，未损害国家、集体或第三人的利益，更不存在恶意串通，故双方签订的《房地产转让合同》合法有效。徐栋在签订《房地产转让合同》时基于对房产登记权利人系被告刘志久、徐怀荣的信任，为实现自己的借贷债权而同意受让房屋，完全是合情合理，也是对民法、物权法中公示公信原则信赖的体现。原告诉称仅以徐栋没有实地考察且一天内完成过户手续就认为双方非善意，完全系其主观臆断，没有任何事实依据，徐栋在5月份抵押登记以及后来的过户登记，均基于对房产权利登记公示以及被告刘志久、徐怀荣对房产情况陈述的信赖，一直认为该房产的真实所有权人就是刘志久、徐怀荣。退一步讲，如果原告诉称的2010年12月被告刘志久、徐怀荣就房屋买卖与原告签订《购房协议》这一事实存在，那就说明在之后的与徐栋发生的抵押设立、房产转让等行为中，被告刘志久、徐怀荣向徐栋隐瞒了这一事实，原告在诉状中也陈述称“刘志久、徐怀荣隐瞒涉案房屋已经出售给张超的事实”，对原告的该陈述，徐栋不否认存在这种可能性，如果这种可能性属实，那么刘志久、徐怀荣的隐瞒行为构成对徐栋的欺诈，徐栋就成为受欺诈方，根据《民法总则》第一百四十八条之规定，在徐栋未请求人民法院撤销该民事法律行为的情形下，徐栋与被告刘志久、徐怀荣签订的《房地产转让合同》应自始合法有效。刘志久、徐怀荣未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年2月8日，兖州市金地房地产开发有限公司与刘志久签订了《拆迁房屋实物补偿协议》，根据该协议，刘志久获得了济宁市兖州区文昌阁小区7号楼1单元70601室、70901室，2单元70403室、70404室，3单元70207室房屋的所有权。2010年12月22日，（乙方）张超与（甲方）刘志久、徐怀荣在（丙方）中间人郭忠生开办的万通服务中心签订了购房协议，约定：甲方自愿将位于兖州文昌阁小区（二期）小高层住宅楼楼中户出售给乙方；每平方米3300元，合计293997元，以房权证为准，多退少补；签订当日缴纳定金20万元，剩余房款甲方办完房权证过户到乙方名下同时一次性付清，楼房统一交钥匙时乙方上房使用……。甲、乙、丙三方均在该协议上签字捺印，同日被告将20万元房款给付刘志久，刘志久出具了收据，后来被告张超又向刘志久支付了部分房款。2013年10月7日，该房屋交钥匙上房，被告张超在兖州市万方物业有限公司办理了所有上房手续，并开始装修房屋，装修房屋后入住该房屋至今。另查明，2015年5月14日，涉案房屋办理了济宁市房权证兖州区字第**房权证，载明房屋所有权人为刘志久，共有人为徐怀荣。2015年5月15日，甲方（抵押人）刘志久、徐怀荣与乙方（抵押权人）徐栋签订《借款抵押合同》一份，约定：乙方向甲方提供贷款资金，借款金额为30万元，借款期限2015年5月15日至2015年10月14日，共5个月。乙方在本合同项下的抵押物办理完毕抵押登记后向甲方发放贷款；该抵押房屋坐落于兖州文昌阁小区7号楼3单元202，房屋所有权证兖州区字第××号，抵押物现值30万元，抵押房屋全部，抵押给乙方。抵押期限2015年5月15日至2015年10月14日，共5个月；及其它条款。该合同盖有济宁市兖州区房地产服务中心交易所档案查询专用章。2015年5月25日涉案房屋办理了济宁市房他证兖州区字第××号他项权证。再查，2015年9月6日，甲方（转让方）刘志久、徐怀荣与乙方（受让方）徐栋签订《房地产转让合同》一份，合同编号201509060003，约定甲方以29万元的价格将涉案房屋转让给乙方。2015年9月6日，刘志久向税务部门缴纳了个人所得税、营业税等税费，原告徐栋缴纳了契税，双方办理了涉案房屋的过户手续。2015年9月14日，房管部门颁发了济宁市房房权证兖州区字第**屋所有权证，房屋所有权人为徐栋，房屋坐落于济宁市兖州区，建筑面积为88.84平方米。又查明，2016年徐栋起诉张超，主张其于2015年9月14日取得涉案房屋所有权证，请求法院判令张超停止侵犯徐栋的房屋所有权，立即搬离济宁市兖州区房屋。2016年3月28日，济宁市兖州区人民法院作出（2016）鲁0812民初308号民事判决书，判决驳回徐栋的诉讼请求。徐栋不服，提起上诉，2016年8月9日，济宁市中级人民法院作出（2016）鲁08民终2387号民事判决书，认为：张超在徐栋取得涉案房屋的产权证之前通过合法的买卖关系取得了涉案房屋的占有使用权并实际占有了涉案房屋，张超合法的占有使用权益依法应该受到保护。尽管徐栋取得了涉案房屋的产权证，但从徐栋提供的证据及当庭陈述看，其借款30万元于2015年10月14日到期，但其与案外人却于2015年9月6日在借款未到期的情况下签订房地产转让合同，以29万元的价格转让给了徐栋，且徐栋自述在受让前没有到涉案房屋进行查看，无论从房屋转让的时间、价格上，还是徐栋对涉案房屋的漠视上，均不能认定其取得涉案房屋的产权系出于善意，因此，徐栋主张其已经合法取得涉案房屋的产权，本院不予支持。故判决驳回上诉，维持原判。2018年11月5日，张超作为原告提起行政诉讼，起诉被告济宁市兖州区自然资源局、第三人徐栋、刘志久、徐怀荣房屋行政登记一案，案号为（2018）鲁0812行初29号，后该案在审理过程中，张超因济宁市兖州区自然资源局抗辩徐栋与刘志久徐怀荣之间的房屋买卖合同纠纷未通过民事诉讼确认房屋买卖合同的效力，其以先行对民事权利进行确认后再行主张权利为由申请撤诉。庭审中，被告徐栋的委托诉讼代理人称，因刘志久、徐怀荣欠徐栋钱，了解到刘志久已陷入经济危机，且涉案房产已登记在刘志久、徐怀荣名下，出于对房屋登记公示的信赖和对自身债权安全的考虑，双方才协商的以房抵账，受让涉案房屋之前徐栋的确没有到涉案房屋了解房屋的实际情况，房屋过户至徐栋名下后就联系不到刘志久了。另本院调查徐栋的代理人，涉案房屋是何时登记在刘志久名下？何时交付的涉案房屋的钥匙？徐栋的代理人当庭电话向徐栋核实，称“徐栋自述，9月5日先办到刘志久名下，9月6日就办到徐栋名下，然后就给的他钥匙，给他钥匙的时候，刘志久说，房屋现在是由他儿子、儿媳住着，孩子还小。他说，他自己也不慌着住，房子也跑不了。并且所有办证的这些手续，包括往刘志久名下办证都是他出的钱，包括维修基金、税费。”本院认为，根据庭审查证，本案纠纷的产生源于被告刘志久、徐怀荣一房二卖的行为。刘志久、徐怀荣先将涉案房屋卖与张超并交付与其占有居住，后又将涉案房屋以房抵债转让与徐栋并与其办理了过户登记，张超取得了对涉案房屋的合法占有权，徐栋取得了涉案房屋的所有权登记证书。根据司法审判实践，处理一房多卖行为，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋、合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第一款第（三）项的规定，违背公序良俗的合同无效。本案中，刘志久、徐怀荣一房二卖，已属明显恶意，故本案争议的焦点在于刘志久、徐怀荣与徐栋在房屋交易过程中，是否存在恶意串通的主观态度，并造成了损害张超合法权利的客观结果，以及张超作为原告提起诉讼主体是否适格。根据本案查明的事实，一、济宁市兖州区人民法院作出的（2016）鲁0812民初308号民事判决书及济宁市中级人民法院作出（2016）鲁08民终2387号民事判决书已认定：不能认定徐栋取得涉案房屋的产权系出于善意。徐栋主张其已经合法取得涉案房屋的产权，不予支持。故徐栋取得涉案房屋的产权证书不构成善意取得。二、本案并不否认刘志久、徐怀荣与徐栋以房抵债的真实性，但根据庭审查证，双方交易的过程确实存在不同寻常之处：对于交易房产此类高价值商品，双方以房抵债之前，徐栋的确没有到涉案房屋查看房屋现状，不符合常理；从交易价格看，张超在2010年以29万元的价格购买该房，2015年徐栋仍以29万元的价格购买该房；从以房抵债的细节看，涉案房屋2015年5月14日登记在刘志久名下，徐怀荣为共有人，2015年5月15日双方即办理《借款抵押合同》进行借款，并约定借期5个月，在借款不到期的情况下即办理房屋过户手续，且办理完毕过户手续后就找不到刘志久、徐怀荣了；从办理房权证手续看，徐栋称往刘志久名下办理房权证也系其支付费用；从交付钥匙的情况看，徐栋称刘志久向其交付钥匙时说其儿子、儿媳在涉案房屋内居住，在屋内有家人居住的情况下，刘志久如何肯将钥匙给予他人？显不合常理。本院认为，从一般常理理解，如房屋交易过程中出现本案所查明现象的某一点，尚可解释为个案的特殊性。但诸如本案所有现象一并出现在同一交易过程中，则难以偶然性自圆其说。综合上述情况分析，应认定徐栋与刘志久、徐怀荣在订立合同过程中，已知晓房屋由第三方占有，并存在可能涉及他人合法权利的事实。在此情况下，徐栋仍坚持与刘志久、徐怀荣进行交易，足见其对于此损害事实的发生，在主观上即使不属于积极追求，亦属明知而放任损害结果发生的态度，应认定其存在主观恶意。如前所述，刘志久、徐怀荣之主观恶意已无争议，徐栋与刘志久、徐怀荣买卖涉案房屋的行为，亦造成了损害张超合法权益的客观事实，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项规定的合同无效情节，原告要求确认徐栋与刘志久、徐怀荣之间的《房地产转让合同》无效，本院予以支持。另，张超与本案争议的标的明显具有利害关系，因此张超作为原告提起诉讼主体适格。至于徐栋称，其与刘志久、徐怀荣交易涉案房屋系为实现自身债权，并无恶意。本院并不否认双方借贷关系的真实性。根据庭审查证，涉案房屋实质应为对借贷关系的担保。借贷双方达成以物抵债协议，系债权人实现自身债权的合法方式，属当事人意思自治范畴，此行为本身法律予以允许。而商品房作为高价值不动产，在我国目前经济生活中，除占有、使用权能外，收益、处分权能亦被逐渐加以利用，以房屋抵押、抵债的客观经济活动并不鲜见，此举亦与物权法物尽其用的原则相符。但须指出的是，对于商品房的此种利用，应以不侵害他人利益为前提，尤其不得损害他人的基本居住利益。而本案中，徐栋实现其债权的方式，系以损害张超合法居住权益为代价，本案确认合同无效的关键即在于此。被告刘志久、徐怀荣经本院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，由其自行承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：徐栋与刘志久、徐怀荣于2015年9月6日签订的合同编号为201509060003的《房地产转让合同》无效。案件受理费100元，由被告徐栋、刘志久、徐怀荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  赵长刚人民陪审员  王 乐人民陪审员  刘翠平二〇二〇年八月二十七日法官助理燕东芳书记员崇宏艳