汉中市汉台区人民法院     民事判决书      (2020)陕0702民初2515号     原告：张涵，女，汉族，1964年2月24日出生，住陕西省汉中市汉台区，身份号码：61230XXXX402240302。   委托代理人：张庆荣，罗震，陕西锐博律师事务所律师。   被告:汉中泽顺房地产开发有限公司,住所地汉中市汉台区楼XX。   统一社会信用代码：91610700776971939X。   法定代表人：张顺军，该公司执行董事。   委托代理人：邓婕，该公司员工。   原告张涵诉被告汉中泽顺房地产开发有限公司（以下简称泽顺房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法由审判员胡喆适用简易程序，公开开庭进行了独任审理。原告张涵委托代理人罗震，被告泽顺房产公司委托代理人邓婕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告梁超向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理22号楼1904室房屋所有权证；2、请求法院判令被告支付截止到2020年5月19日前的逾期办理房屋所有权证的违约金106283元，并继续按照每日万分之一标准承担2020年5月19日之后至房屋产权证实际办理之日止的违约金;3、判令被告返还原告三张购房款发票；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年11月26日，原告向被告支付371489元，用于购买被告开发的位于汉中市汉台区XX路与XX路XX楼XX住房一套，原告于2012年7月19日收房并向被告支付该房屋契税及维修基金等，之后被告一直未办理房屋所有权证，期间原告多次督促其早日办理房屋所有权证，但时至今日，被告方一直以种种原因拖延未给原告办理房屋所有权证。2018年7月24日，被告又不知何故又收走原告缴纳房款的三张发票，至今未还。原告认为，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，理应按照双方购房合同第16条约定的交房后365日内办理房屋所有权证，如逾期办理，则应当承担相应违约责任，被告采用格式合同条款，对逾期办证违约金故意隐去“按日”承担违约金的表述，致使其违约责任仅为37元明显丧失公平，按照《合同法》相关规定，结合合同文本内容，请求法院将违约金调整至按日万分之一标准，显示合同权利义务的公平原则。   被告泽顺房产公司辩称，一、被答辩人起诉描述与事实不符。根据双方签订的《商品房预售合同》第十六条，并非被答辩人所述内容，而是：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明书的，双方同意按下列第2项处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。该条约定系规定了答辩人作为出卖人的义务，是将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，双方并没有约定答辩人代被答辩人办理房产证的义务，被答辩人于2012年7月19日收房，后答辩人已经于365日内将需要由出卖人提供的资料报产权机关登记备案，并于2014年6月30日取得了被答辩人所居住的22号楼的不动产权证，被答辩人已经完成了办理产权登记的前置条件，之后被答辩人可以自行选择自己办理或者委托他人办理，在之后的办理过程中，已经没有需要答辩人向产权登记机关提交的任何资料；二、原告描述的违约金也与事实不符，合同约定为固定额0.01%，而非每日，该合同采用的是建设部、国家工商行政管理局制定的gf-2000-0171版本，建设局、工商总局在拟定合同条款时，充分考量到该条款违约对合同相对方会造成的损失大小，进而采用了固定额度违约金，而被答辩人至今未提交相关办证资料，签署委托书，确在近五年之后提起诉讼，存在过错；三、被答辩人诉请要求支付大修基金及契税的资金占用利息，无事实与法律依据，被答辩人于2012年7月19日向答辩人交付了契税、维修基金、测绘费等，但并未签订委托代理合同，未作出合同约定，该项请求缺乏合同依据；四、被答辩人请求答辩人为其办理房产证无事实依据和法律依据，答辩人对被答辩人有且仅有出卖房屋的义务，无法为其办理房产证，该义务主体应属于房产登记部门；五、原告的诉讼请求超过诉讼时效。   原告张涵为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：1、《商品房预售合同》；2、收条；3、收据、收楼书。   原告提交的证据经当庭质证，被告均无异议，本院予以确认。   被告泽顺房产公司向本院提交22号楼不动产权证复印件一份。   根据当事人的陈述和经确认的证据，本院认定以下案件事实：2011年11月26日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于汉中市汉台区XX路与XX路XX楼XX室住房一套，房屋建筑面积为90.61平方米，房屋每平方米单价为4099.87元，合同总价款为371489元。原告当日交清首付款，剩余部分由原告通过银行按揭贷款方式向被告支付。关于房屋的交付期限，合同第九条约定，被告应当于2012年6月30日之前在满足以下两个条件的情况下向原告交付房屋：1、该商品房经验收合格；2、买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用。关于原告逾期付款的违约责任，合同第八条约定：“……（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”；关于被告逾期协助办理房屋权属证书的违约责任，合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”；合同签订后，原告按照合同约定向被告支付首付购房款并办理了按揭贷款，交清了全部购房款。另外，根据双方合同的约定，原告于交房当日（2012年7月19日）向被告缴纳办理产权证书用的维修基金、契税及其他费用合计14974元，被告给原告出具金额为14974元的收款收据一张，当日，被告向原告交付了所购房屋，双方履行了收房手续，但原告一直不能顺利办理房屋权属证书，双方发生争议遂诉至本院。   另查明，被告泽顺房产公司于2014年6月30日取得了案涉小区22号楼汉中市房权证汉台区字第162498号产权证书，但被告未向原告通知22号楼户主应具备办理各户房产证的情况，亦未在小区张贴公示告知业主办证事宜，2018年7月24日，被告收取了原告的不动产发票三张。   本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同合法有效；双方当事人应依据合同的约定，享有权利履行义务。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，缴纳了契税、维修基金等费用，履行了合同义务，被告应当按照约定，向原告交付房屋，并协助原告办理房屋权属证书。被告于2012年7月19日向原告交付了房屋，原告也于当日向被告交清了契税、大修基金等各项费用，合同约定被告应当在365日之内向相关部门移交资料，完成备案登记，并协助原告办理好房屋权属登记手续，本案原告至今未取得房产证，根据庭审查明情况，案涉《商品房预售合同》虽未明确约定原告的房屋产权证是否由泽顺房产公司代办，但明确约定房屋交付使用时“买受人必须交清总房款、维修基金、契税及其他费用”，其中“契税”及“维修基金”系住户办理房屋产权证时应当向房屋权属登记部门缴纳的费用，泽顺房产公司收取住户的契税、维修基金即表示愿意为住户代办房屋产权证，泽顺房产公司收取该项费用后，在能够为住户办理房屋产权证时，理应通知住户及时前来办理委托代办事宜，告知委托办证应当提交的相关资料，但是泽顺房产公司在2014年6月30日取得建昌·卡斯迪亚22号楼的权属证书后以及合同约定的交付后365日后，并未通知原告，亦未在小区内张贴公告告知住户办理相关委托办证手续，故泽顺房产公司对于迟延办证具有过错，因被告已经取得案涉22号楼的权属证书，本院酌定由被告在判决书生效后一个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（包括将预收原告的大修基金、契税等费用移交相关部门），并协助原告办理房产证。对于被告的违约行为，其理应按照合同约定承担延迟办证的违约责任；关于迟延办证违约金，按照合同约定的迟延办证违约金标准，时至今日被告应支付违约金金额明显过低，确实有失公平，也不能弥补原告因未能及时取得房屋权属证书而导致其物权受限造成的损失，结合《商品房预售合同》第八条约定“买受人逾期付款，自逾期之日起按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金”，根据公平原则，本院酌情确定，按已付房款每日万分之0.5计算违约金;泽顺房产公司于2012年7月19日向原告交付了房屋，根据案涉《商品房预售合同》第十六条之规定，泽顺房产公司最迟应当于2013年7月19日将建昌卡斯迪亚小区22号楼办理权属证书的相关资料报房产部门登记备案，从而达到为被上诉人办理其所购买的22号楼1904室房屋权属证书的前置条件，而本案中，泽顺房产公司于2014年6月30日才取得建昌卡斯迪亚22号楼的权属证书（汉中市房权证汉台区字第162498号），比合同约定迟延了346天，该段期间的违约责任系被告单方违约，原告不存在任何过错，故此期间段的违约金为6426.76元（371489元×0.005%/天×346天）；从2014年6月30日之后，被告本应及时着手履行为住户办理房产证的义务，明确告知住户委托办证还需要缴纳的相关材料，但被告并未履行通知及告知义务，直至小区业主多次催促、通过诉讼维权后才陆续为住户办理房产证，而原告作为购房者，疏于与被告之间的配合与协调，故原告也存在一定过错，故本院酌情确定该违约金由双方各自承担50%，即被告按照已付房款的0.0025%，按日支付违约金，计算至原告主张的2020年5月19日，期间共计2149天，经计算为19958.25元（371489元×0.0025%/天×2149天），对原告请求的后续违约金，因后续房产证的办理还需原告向被告提供办证所需资料并且配合被告共同完成一定手续，故本院对后期费用暂不支持；被告泽顺公司辩称原告的起诉超诉讼时效，但是没有提供证据证明其在达到为原告办理房产证的条件时曾向原告履行了通知和告知义务，无法证明从何时起知道其权利受到了侵害，故对被告的辩解理由本院不予采信。关于原告要求被告返还三张已收不动产发票的诉请，本院认为，不动产发票系办理房产证时必须向相关部门提交的材料，原告既然诉请被告办理房产证，且已经将相关费用以及材料交于被告，应当配合被告共同完成相关手续，从而取得房产证，如将发票返还，既不利于办证，与原告提出的诉讼请求也相违背，故本院对该项诉请，不予支持，如本案判决后仍不能办理房产证，原告可另行主张退还发票以及相关费用，自行办理；综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》意见第十八条的规定，判决如下:   一、由被告汉中泽顺房地产开发有限公司于判决生效后一个月内，协助原告张涵办理“建昌·卡斯迪亚”小区22号楼1904室房屋权属证书；   二、被告汉中泽顺房地产开发有限公司在判决书生效后三十日内，向原告张涵支付逾期办证违约金26385.01元；   三、驳回原告张涵其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费2526元，减半收取1263元，由被告汉中泽顺房地产开发有限公司负担863元，原告张涵负担400元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。       审判员   胡喆                         二〇二〇年八月二十日                书 记员   张顺帆