广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2506号 上诉人（原审被告）：黄桂珍，女，1963年10月30日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区安新南路********，现住广西壮族自治区桂林市。 被上诉人（原审原告）：桂林市仁和物业服务有限责任公司。住所：广西壮族自治区桂林市环城南三路**********。统一社会信用代码：91450300737606576L。 法定代表人：刘宏才，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 上诉人黄桂珍因与被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人黄桂珍，被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人吕宏科，到庭接受询问。本案现已审理终结。 黄桂珍上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初322号民事判决书第一项、第二项判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司承担。事实和理由：1.被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司擅自提高物业管理收费标准，不符合法律规定。依据小区建设单位与被上诉人于2009年及之前签订的《前期物业服务合同》约定，上诉人所交的物业服务收费标准为0.28元/月/平方米，被上诉人分别在2019、2012年，提高物业费到0.38元/月/平方米和0.5元/月/平方米，改变了原有的合同约定，属于业主有共同管理权利的重大事项。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条第一款的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当有物业管理小区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占有总人数过半数的业主同意。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自提高收费标准，业主以违规收费提出抗辩的，人民法院应予支持。被上诉人没有证据证明其提高物业费己经经过了相应程序，被上诉人违反合同约定在先，上诉人不交物业费并无不当，一审判决上诉人承担违约责任于法无据。2.被上诉人的诉讼请求己超过诉讼时效，不受法律保护，不应得到人民法院的支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。”被上诉人在案涉时代花园小区与小区建设单位桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》于2012年12月31日己到期，被上诉人于2017年退出小区物业服务，被上诉人在履行合同终止时或此后，上诉人从未收到被上诉人的催缴单，也从未享受过物业管理的服务。3.2015年9月22日，桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司复函给桂林市仁和物业有限公司，认为桂林市仁和物业服务有限公司自从2006年进入时代花园小区进行物业管理至今，其服务出现重大瑕疵，有重大的过失，造成小区物业管理混乱，且无任何整改，限期在2015年10月9日撤出小区。4.上诉人一直未入住，不存在事实服务的关系，也没有与被上诉人签订合同形成雇佣关系。综上所述，一审认定事实不清，上诉人依法提出上诉，请二审人民法院依法审理，支持上诉人的诉讼请求。 桂林市仁和物业服务有限责任公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原告桂林市仁和物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2007年7月1日至2011年12月31日期间物业管理费3913.98元、电费0元、垃圾处理费0元，以上合计3913.98元；2.判令被告向原告支付拖欠的2012年1月1日至2017年7月13日期间物业管理费6332.55元、电费182元、垃圾处理费254.8元，违约金1000元，以上 合计11683.33元；3.本案诉讼费用及公告费、邮寄费由被告承担。 一审法院认定事实：2005年5月，被告黄桂珍从案外人处购得桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司开发的时代花园第2幢2单元7层2号房。产权登记建筑面积为190.74平方米。2009年1月10日，案外人桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林市仁和物业服务有限责任公司（为乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“时代花园”委托给乙方实施物业管理。第二章服务管理事项。一、房屋建筑共用部位的维护、养护和管理。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施及附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品、路灯、草皮音箱等的养护和管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持小区公共秩序，协助当地公安机关实施小区的治安防范工作；管理与物业相关的工程图纸，住户，住户档案与竣工验收资料开展社区娱乐活动；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公摊水电费、其它专项服务费（如代收市政生活垃圾费7元/月·户）。第三章委托管理期限：自2009年1月1日起至2009年12月31日止。第二十五条物业服务费收费标准为：普通住宅2009年12月31日及以前已售出楼栋为0.28元/月/㎡，以后售出楼栋为0.38元/月/㎡，电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天0.1%交纳违约金。 2009年12月31日，案外人桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林市仁和物业服务有限责任公司（为乙方）又签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“时代花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止。物业服务费收费标准普通住宅2009年12月31日及以前已售出楼栋为0.28元/月/㎡，以后售出楼栋为0.38元/月/㎡，电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天0.1%交纳违约金。 2012年1月1日，案外人桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林市仁和物业服务有限责任公司（为乙方）又签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“时代花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。物业服务费收费标准多层住宅0.5元/月/㎡，高层电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天1‰交纳违约金。 2016年4月15日，原告桂林市仁和物业服务有限责任公司 与临桂县环境卫生管理站签订一份《临桂县环境卫生管理站上门清收生活垃圾有偿协议书》，该协议约定：一、服务对象时代花园小区；二、住户、住户**五、（略）；六、以上每月8400元，全年共计103400元；七、本协议从2016年1月1日执行。说明：（1）超过10公斤以上的建筑垃圾、工业垃圾、有害有毒垃圾不得混入生活垃圾中，务必与环卫部门取得联系后，另行处理。（2）每半年收取一次有偿服务费（即当年的四月和九月）。（3）幼儿园50元/月，全年600元。（4）小区门面全年2000元。2017年3月13日，原告桂林市仁和物业服务有限责任公司与桂林市临桂区环境卫生管理站又签订了一份《桂林市临桂区环境卫生管理站上门清收生活垃圾有偿服务协议书》，该协议约定：一、服务对象时代花园小区地址（街号）世纪路；二、住户120、住户**每户元；三-四、（略）；五、其他服务幼儿园50元/月全年600元、门面全面2000元；六、以上每月8616.6元，全年共计103400元。七、本协议从2017年1月执行至2017年12月止。说明：超过10公斤以上的建筑垃圾、工业垃圾、有害有毒垃圾不得混入生活垃圾中，务必与环卫部门取得联系后，另行处理。 2017年7月9日，临桂区时代花园业主委员会向原告出具了一份《退场通知》，该通知载明“经时代花园业主委员会及广大业主的决定，新聘桂林市景顺物业公司为时代花园小区的物业公司。现请贵公司于2017年7月13日上午9点办理好相关的文件资料进行交接退场”。 本案庭审中，原告陈述物业费是分段计算，2004年到2008年12月31日都是按照0.28元/月/平方米计算，2009年1月1日至2011年12月31日都是按照0.38元/月/平方米计算，2012年1月1日之后都是按0.5元/月/平方米计算，用单价乘以被告的房屋建筑面积再乘以时间段进而得出的物业费。诉讼请求中的电费指的是公摊水电费，每户按照每月5元的标准支付公摊水电费。 一审法院同时查明，2017年7月9日，原告将《桂林市仁和物业时代花园小区催费通知单》在小区内被告的住房大门上进行了张贴。 原告桂林市仁和物业服务有限责任公司提交了一份2004年1月16日与案外人蒋智燕签订的《前期物业管理服务协议》，该协议约定物业名称为时代花园，物业费按住宅建筑面积每平方米0.28元每月标准收取。被告对原告提交的该份证据予以认可。 一审法院另查明，2016年1月7日，桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司诉桂林市仁和物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，该院于2016年6月23日作出（2016）桂0312民初159号民事裁定书，该民事裁定书认定：桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司是本案所涉小区即时代花园小区的建设单位（即开发商）。双方为此签订了多份《前期物业服务合同》，期间桂林市仁和物业服务有限责任公司接受了桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司交付的物业管理用房和相关物业资料。2012年12月31日双方签订的最后一份《前期物业服务合同》合同期满后，双方未再续签《前期物业服务合同》，也未签订正式的书面物业服务合同。同时，由于时代花园小区业主委员会没有成立，在双方未续签物业服务合同的情况下，桂林市仁和物业服务有限责任公司一直对时代花园小区进行物业管理。2015年9月18日，桂林市仁和物业服务有限责任公司向桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司发出书面工作函，确认时代花园于2006年入伙至今，小区居住业主比较复杂，现场车辆有点混乱，进出小区无自动刷卡现象，造成了人员车辆出入小区大门比较混乱，桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司与桂林市仁和物业服务有限责任公司签订的物业管理合同已于2012年年底到期，该公司增加现场人员对小区出入大门进行车辆和人员实施严格管控，引导业主进小区自行刷卡，来访人员进行登记，加强对现场的秩序管控，加大力度对车辆管理，同时要求桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司与桂林市仁和物业服务有限责任公司续签物业服务合同。2015年9月22日，桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司复函给桂林市仁和物业服务有限责任公司，认为桂林市仁和物业服务有限责任公司从2006年进入时代花园小区进行物业管理至今，小区物业管理非常混乱，问题十分严重，且无任何改观，小区业主对桂林市仁和物业服务有限责任公司物业管理非常不满意，要求桂林市仁和物业服务有限责任公司于2015年10月9日前撤离时代花园小区，退出时代花园小区的物业管理，并将小区有关资料移交给桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司。 一审法院再查明，2020年3月9日，桂林市临桂区环境卫生管理站出具的《证明》显示，桂林市仁和物业服务有限责任公司已按7元/户/月支付了时代花园2006年1月至2017年7月期间的生活垃圾处理（清运）费。 2020年3月18日，广西电网有限责任公司桂林临桂供电局出具的《证明》显示，桂林市仁和物业服务有限责任公司支付了时代花园小区2014年1月至2017年7月期间的电费，未存在任何欠费。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 一、关于原告与桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司分别于2009年1月10日、2009年12月31日、2012年1月1日签订的《前期物业服务合同》的效力以及是否对被告有约束力的问题。 建设单位开发建设物业单位后，在成立业主委员会自主管理物业单位前，为了保障物业单位安全，保证物业单位公共部位的管理、使用，建设单位依法必须制定管理规约，对物业单位进行前期物业管理，保障业主的合法权益。《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容。”即前期物业服务合同属于物业买卖合同的组成部分，物业买受人购买物业，必须接受并遵守该建设单位制定的物业管理规约作为购买该物业的附加条件直至该物业业主委员会成立。根据以上规定，在本案中，建设单位即桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司，物业买受人即是被告。经查，从原告桂林市仁和物业服务有限责任公司提交的2004年1月16日与案外人蒋智燕签订的《前期物业管理服务协议》可知，被告在2004年1月16日就已在时代花园小区进行物业服务，且是按照住宅建筑面积每平方米0.28元每月标准收取物业费。原告虽然未与本案被告单独签订《前期物业管理服务协议》，但原告与时代花园其他业主签订的《前期物业管理服务协议》以及该院作出的（2016）桂0312民初159号民事裁定书查明桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司是本案所涉小区即时代花园小区的建设单位（即开发商），其与原告签订了多份《前期物业服务合同》，期间桂林市仁和物业服务有限责任公司接受了桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司交付的物业管理用房和相关物业资料。原告按照此协议向时代花园提供物业服务，即属于小区的管理规约，对建设单位桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司、桂林市仁和物业服务有限责任公司以及被告均有法律约束力。从原告与案外人蒋智燕签订的《前期物业管理服务协议》中约定的物业服务费的收费标准为0.28元/平方米/月，且原告提供的2009年的《前期物业服务合同》约定的物业费收费标准是2009年12月31日及以前已售出楼栋为0.28元/月/㎡，上述内容符合法律规定，为有效合同，各方均依约履行自己的权利义务。 二、关于物业服务费交纳标准的问题及诉讼时效的问题。涉案小区建设单位即桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司聘请桂林市仁和物业服务有限责任公司对涉案小区进行前期物业管理服务，原告与小区建设单位桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司分别于2009年1月1日、2009年12月31日、2012年1月1日签订了《前期物业服务合同》。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止物业建设单位与物业服务企业调整物业服务合同内容，但调整物业服务合同的内容并不当然对业主具有法律约束力。上述合同中关于收费标准作了调整，原告据此主张2009年1月1日至2011年12月31日物业费按照0.38元/月/平方米的标准，2012年1月1日之后按0.5元/月/平方米的标准，向包括被告在内的小区业主收取物业服务费。该价格改变了原告在此之前按0.28元/月/平方米的收费标准，提高了物业服务费。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止调整物业服务合同内容，但调整物业收费标准，仍应征得业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（略）；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”提高物业服务费收费标准属于有关共同管理权利的重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该同意的意思表示可以约束全体业主。《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”原告如果想提高物业服务费，应当符合法律法规的规定，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中原告并未提交相应的证据证实其提高物业费的收费标准已经过相应的程序并与业主协商一致，因此，其单方面提高物业服务收费标准，不符合法律法规规定。综上，对原告提出2009年1月1日至2011年12月31日物业费按照0.38元/月/平方米的标准，2012年1月1日之后按0.5元/月/平方米的标准收取物业服务费的主张，该院不予支持。 原告进驻时代花园小区实施物业管理，为小区业主提供了服 务，被告作为业主之一，应当向原告缴纳物业服务费。被告辩称原告的诉请已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，2009年1月1日、2009年12月31日、2012年1月1日原告与小区建设单位即桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》均已到期，原告未提供证据证明其在上述《前期物业服务合同》履行期限终止时向被告主张了催收物业费的事实，原告2017年7月9日向被告张贴催缴物业费通知时，2012年12月31日前的物业服务费已过法律规定的诉讼时效。因此，原告要求2007年至2012年12月31日期间的物业费的诉讼请求，已过诉讼时效，不受法律保护，不应得到支持。2013年1月1日至2017年7月13日期间，原告继续在时代花园从事物业服务，并未再与小区建设单位即桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司签订书面的前期物业合同，应视为原告与被告之间形成了事实的物业管理服务关系，这段时间的物业服务费的诉讼时效应当从原告撤离时代花园之日起计算，至今未超过3年诉讼时效，故被告应支付2013年1月1日至2017年7月13日的物业管理费2907.13元（产权登记建筑面积190.74㎡×0.28元/㎡×54个月＋190.74㎡×0.28元/㎡÷30天×13天）。至于垃圾处理费，虽然从原告提交的临桂区环境卫生管理站的《证明》可知，原告已经按照每户7元/月的标准向临桂区环境卫生管理站交纳了2006年1月至2017年7月的垃圾处理费，但是从被告提交的涉案房屋的照片显示涉案房屋至今未进行装修，业主在未实际使用或入住物业时，并未产生生活垃圾，因此，原告诉请要求被告支付生活垃圾费，该院不予支持。关于公摊水电费如何处理的问题。公摊水电费的收取主要是以维护小区业主共同利益，特别是保障小区共有部分、公用设施的正常运转为目的，因此，从物业交付开始，业主无论是否使用或入住房屋均应交纳公摊水电费。虽然原告未能提交完整的交纳公摊水电费的票据，但是从原告提交的临桂供电局的证明及银行的电子回单可知，原告是向相关部门支付了时代花园的公摊水电费的，根据公平原则，原告诉请按照每户每月5元的标准交纳公摊水电费，并未明显过高，对于原告诉请中关于2013年1月-2017年7月期间的公摊水电费，该院予以支持。即被告应向原告支付公摊水电费182元〔按（5元/月×55个月）计算为275元，原告只诉请182元，未超过该院审核的数额，视为其对诉权的处分，该院予以支持〕。对于原告诉请超过该院审核部分的物业服务费、生活垃圾费，与该院查明的事实及法律规定不符，该院不予支持。由于被告未按时缴纳物业服务费及公摊水电费，已构成违约，应承担违约责任，且原告与小区建设单位即桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的违约金是按每天0.1%收取，明显过高，该院酌情按照被告欠付物业服务费的30%计算违约金，即被告应向原告支付违约金872.14元（2907.13元×30%）。对于原告超过该院审核部分的违约金，该院不予支持。至于被告辩称原告没有尽到物业管理的义务，不愿意交纳物业服务费的意见，由于被告提交的现有证据不足以证明原告在服务期间存在足以导致被告不缴纳物业费的重大过错，因此，对于被告的该项辩称，该院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第一款、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告黄桂珍应支付物业管理费2907.13元、公摊水电费182元给原告桂林市仁和物业服务有限责任公司；二、被告黄桂珍应支付违约金872.14元给原告桂林市仁和物业服务有限责任公司；三、驳回原告桂林市仁和物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告桂林市仁和物业服务有限责任公司负担34元，被告黄桂珍负担16元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经审查，一审查明事实与二审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审审理的争议焦点是：一、上诉人黄桂珍主张2013年1月1日至2017年7月13日期间物业管理费、公摊水电费等已过诉讼时效是否有据；二、上诉人黄桂珍主张不支付违约金的上诉请求是否有事实和法律依据。 关于争议焦点一，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”当事人请求人民法院保护其民事权利，应当在法律规定的诉讼时效内。本案中，在2013年1月1日至2017年7月13日期间，被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司虽然没有与小区建设单位签订书面的物业管理合同，但是其继续在时代花园小区内从事物业服务，在2017年7月13日被上诉人退出该小区前，应视为被上诉人与上诉人之间形成了连续的、事实的物业服务合同关系，该期间的物业相关费用属于因同一原因而产生的继续性债权，不应以债务具有客观分期履行的可能性而否定其整体性和关联性，物业服务费分阶段缴纳应当视为同一债务的分期履行，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，该时间段内的物业管理费等费用的诉讼时效应当从被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司撤出时代花园小区之日起计算，被上诉人于2020年1月14日向一审法院起诉，未超过三年的诉讼时效。上诉人黄桂珍主张2013年1月1日至2017年7月13日期间的物业管理费等已过诉讼时效于法无据，本院不予支持。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”从被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司提供的广西电网临桂供电公司和桂林市自来水公司的发票及相应的银行电子回单、广西电网有限责任公司临桂供电公司出具的证明等证据可知，被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司已按照合同约定向相关部门支付了涉诉小区的公摊水电费，上诉人是否入住或享受相关服务，都应当缴纳公摊水电费。因此，一审法院认定上诉人黄桂珍向被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司支付2013年1月1日至2017年7月13日的物业管理费、公摊水电费符合法律规定，本院予以维持。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”上诉人黄桂珍未按时缴纳物业管理费和公摊水电费，已构成违约，应承担违约责任。上诉人黄桂珍主张其不缴纳物业服务费是因为被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司的物业服务管理工作不符合合同的约定，但是，上诉人黄桂珍提交的现有证据不足以证实被上诉人在服务管理期间存在导致上诉人不缴纳物业费等费用的重大过错。因此，上诉人黄桂珍应当向被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司支付违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”上诉人黄桂珍和被上诉人桂林市仁和物业服务有限责任公司签订的《前期物业服务合同》约定的违约金是按每天千分之三收取，过分高于造成的损失。因此，一审根据公平原则，酌情按照上诉人欠付物业管理费的30%计算违约金872.14元并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人黄桂珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人黄桂珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 张 芳 审 判 员 王 凯 二〇二〇年八月十日 法官助理 王 灿 书 记 员 廖鑫悦