四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终958号 上诉人（原审原告）：付云琼，女，1979年11月4日出生，汉族，户籍地四川省邻水县，现住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：韦强文，四川欣锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李军，四川欣锐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省庆吉房地产有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区于陛路二段**誉峰小区。 法定代表人：吴建，总经理。 委托诉讼代理人：史勇，男，公司员工。 委托诉讼代理人：李果，南充市嘉陵法律服务所法律工作者。 上诉人付云琼因与被上诉人四川省庆吉房地产有限公司（以下简称四川庆吉房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省邻水县人民法院（2020）川1623民初302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 付云琼上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或改判支持付云琼一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由四川庆吉房产公司承担。事实和理由：1.四川庆吉房产公司在一审起诉时仍未取得银行的贷款合作，导致其不能履行办理按揭贷款的合同义务，合同目的不能实现，现付云琼依照合同约定，以起诉的方式行使解除权，具有合法性与正当性。2.四川庆吉房产公司在一审中提供的《项目按揭贷款申请书》等证据仅能证明其单方向银行表达了合作意向，并未取得银行同意。同时其在一审中提供了两份可申请贷款的购房人范围不一致的《个人商用房贷款合作协议》，付云琼有理由相信该合作协议系为应对本案诉讼而虚假签署，且该协议对贷款额度及利率都未明确，亦不能达到确定能够办理按揭贷款的证明目的。综上，一审法院认为购房合同能够继续履行，合同目的能够实现，解除条件不成就是错误的。 四川庆吉房产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法,请求驳回上诉，维持原判。 付云琼向一审法院起诉请求：1.依法解除付云琼、四川庆吉房产公司于2015年11月13日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；2.判令四川庆吉房产公司退还付云琼已支付的首期房价款312,284元；3.案件受理费、保全费等诉讼费用由四川庆吉房产公司承担。 一审法院认定事实：2015年11月13日，付云琼（买受人）与四川庆吉房产公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定付云琼向四川庆吉房产公司购买位于邻州广场东北××、博物馆街、环城路东××广场仿古商业街××号商品房（建筑面积17.15平方米，每平方米为31620.06元，总价款为542284元），该商品房已取得预售许可证，交付房屋时间为2015年12月1日前，付款方式为商业贷款。买受人于2015年11月30日前支付首期房价款人民币312284.00元，占全部房价款的57.5%，余款人民币230000元向中国工商银行（贷款机构）申请贷款支付。《四川省商品房买卖合同（预售）》签订后，该份合同于2015年11月18日通过邻水县住房和城乡规划建设局登记备案、网签。付云琼如约向四川庆吉房产公司支付了首付款312284元，四川庆吉房产公司也按合同约定将房屋交付给付云琼。付云琼的丈夫廖勇与南充市爱佳物业管理有限公司于2015年11月21日签订“邻州广场仿古商业街《前期物业管理服务协议》，对房屋进行装修、使用、收益。 另查明，2014年6月5日，四川庆吉房产公司向中国工商银行广安邻水分行申请办理按揭贷款，未获得批准。2018年11月6日，四川庆吉房产公司向广安市农村商业银行股份有限公司思源支行申请办理按揭贷款业务。后于2019年12月13日，四川庆吉房产公司向四川省邻水县农村商业银行股份有限公司申请办理按揭贷款业务。2020年1月15日，农村商业总行作出对四川邻水农村商业银行股份有限公司关于四川庆吉房产公司“邻州广场仿古商业街·印象邻州“合作按揭贷款的批复，同意办理商业用房按揭贷款。2020年1月18日，四川庆吉房产公司（甲方）与四川邻水农村商业银行股份有限公司（乙方）签订了《个人商用房贷款合作协议》，其中载明了：“第一条，乙方同意对符合条件的购房人在2015年01月01日至2025年01月17日期间购买甲方开发建设并依法销售的坐落于邻水县邻州广场侧边邻土储[2013]18号地块经批准命名为‘邻州广场仿古商业街’的住房或商业用房发放贷款”。同时，双方签订了《个人类贷款最高额保证金质押合同》。2020年2月10日，四川庆吉房产公司称将《按揭办理通知书》张贴于销售部处，由售楼部通知购房户。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案付云琼与四川庆吉房产公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》对双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、付款时间、方式、交房日期等进行了明确约定，并且四川庆吉房产公司已按约定向付云琼收取了部分购房款，因此，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》应当认定为商品房买卖合同。《四川省商品房买卖合同（预售）》为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”规定，该预售合同自成立时生效，受法律保护，双方应依约履行。关于付云琼请求解除《四川省商品房买卖合同（预售）》是否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本案中，《四川省商品房买卖合同（预售）》约定“因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同”，但四川庆吉房产公司履行了自己的交房义务，付云琼交付了大部分房款并对房屋占有、使用、收益。而未能及时办理银行按揭贷款，并未给付云琼造成任何经济损失，而是给四川庆吉房产公司带来经济损失，导致四川庆吉房产公司无法收到房屋尾款。现四川庆吉房产公司在本案中表示要求继续履行合同，且在诉讼期间四川庆吉房产公司与邻水县农商银行达成协议，能够为2015年以来的购房户办理银行按揭贷款，即使将工商银行变更为其它贷款机构农商银行，并未实际影响合同的目的，不存在无法实现合同目的的情形，解除合同条件不成就，付云琼要求解除合同的理由不成立，不予支持。同理，因本案不支持付云琼解除合同的请求，故其要求四川庆吉房产公司返还已支付的部分购房款的请求亦不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：驳回付云琼的诉讼请求。案件受理费5,984元，减半收取2,992元，由付云琼负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方的诉辩意见，本案争议焦点为：案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》的解除条件是否已成就，四川庆吉房产公司是否应当向付云琼退还已支付的首期房价款312,284元。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，双方当事人可以约定一方解除合同的条件，当解除条件成就时，当事人可以解除合同。本案双方当事人对合同解除的条件进行了约定，即“因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同”，且双方同时还明确约定了订立商品房担保贷款合同的银行，即“……余款人民币（币种）230,000元（大写贰拾叁万零仟零佰零元零角零分元整）向中国工商银行（贷款机构）申请贷款支付”。现虽四川庆吉房产公司已经与四川邻水农村商业银行股份有限公司签订了《个人商用房贷款合作协议》，付云琼亦在该协议所指向的可申请贷款的购房人范围内，但该四川邻水农村商业银行股份有限公司并非合同约定的贷款银行，四川庆吉房产公司实质上对合同内容进行了单方变更。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，变更合同内容应当协商一致，但四川庆吉房产公司并未提交证据证明对该合同中贷款银行的变更系经过了付云琼同意，且该贷款银行的变更将会对贷款利率等当事人的主要权利义务产生一定的影响，即该变更系对合同主要条款的实质性变更，应当经过付云琼的同意。现付云琼以诉讼的方式明确表示不同意变更，故该变更内容对付云琼不生效，双方仍应当按照合同约定履行各自的义务。综上，现付云琼不能与合同约定的中国工商银行订立商品房担保贷款合同致使合同不能继续履行，付云琼起诉解除合同符合合同约定及法律规定，本院予以支持。虽然双方在合同中约定了解除合同的后果，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，双方在一审中均未对损失进行充分的举证质证，为充分保障当事人的合法权益，案涉合同解除后的损失等问题（包括付云琼要求四川庆吉房产公司退还其已支付的首期房价款312,284元的请求），当事人均可以另行主张，本案不作处理。 综上所述，付云琼的上诉请求部分成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省邻水县人民法院（2020）川1623民初302号民事判决； 二、解除付云琼与四川省庆吉房地产有限公司2015年11月13日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》； 三、驳回付云琼的其他诉讼请求。 一审案件受理费2,992元，由四川省庆吉房地产有限公司承担；二审案件受理费5,984元，由四川省庆吉房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  吴丽华 审 判 员  杨红梅 二〇二〇年八月十日 法官助理  李竹琴 书 记 员  王 婷