陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终1063号 上诉人（原审被告）：穆丽丽，女，1984年11月12日出生，汉族，西安裕云投资管理有限公司总经理，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：谢世有，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈茜，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西嘉曦物业管理有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：张海潮，该公司总经理。委托诉讼代理人：周文海，陕西平镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾鹏，陕西平镜律师事务所实习律师。上诉人穆丽丽因与被上诉人陕西嘉曦物业管理有限公司(以下简称嘉曦物业公司）排除妨害纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2019）陕0111民初7509号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。穆丽丽上诉请求：1、请求撤销原审判决，改判驳回嘉曦物业公司的诉讼请求。2、二审诉讼费由嘉曦物业公司承担。事实和理由：1、原审法院判决认定事实不清，穆丽丽仅为西边楼梯上面房屋的业主，而东边楼梯上的房屋业主是月穆宣，并非穆丽丽，最为关键的是物业公司没有任何证据证明起诉时穆丽丽在楼梯下方做了封闭处理。2、原审法院对前期物业服务协议等事实并未查清，涉案楼梯为穆丽丽、月穆宣、月穆泽等二楼六户业主所分摊，简单来说就是包括穆丽丽在内的六户业主花钱所购买的面积，对此均拥有所有权，物业公司无权限制业主行使物权。穆丽丽出具的证据足以证实涉案区域并非公共区域。3、原审判决适用法律错误，涉案的搭建物是否违法，应由行政部门认定，而不应由物业管理部门认定。4、物业公司系提供物业的第三方，不是所有权，物权以排除妨害的侵权案由向法院起诉，嘉曦物业作为本案原告主体不适格，同时，将穆丽丽列为被告，也不适格。综上，请求二审法院依法支持穆丽丽的上诉请求。嘉曦物业公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，不同意穆丽丽的上诉请求，请求依法维持原判。1、穆丽丽在上诉状中称认为不是其封闭的门窗，但是又称合理利用楼梯，前后矛盾。2、原审法院在开庭时穆丽丽承认委托岳成刚将楼梯通道封闭的，又在上诉状中称没有封，不符合事实。3、案由是法院确定立案形式的问题，与实体处理没有任何关系，一审时我们是按照《合同法》来起诉的，一审法院也是按照合同法来判决的，本案不存在不适用《物权法》的说法。4、关于前期物业协议等协议，在一审中穆丽丽对这些证据的真实性是认可的，从未提出过说物业公司无权服务，也交纳了物业费。5、业主临时规约及前期物业协议及装修协议等文件明确约定业主不能在公共部位搭建、封闭，相应的违约责任也说的很清楚，业主临时规约也载明了哪些地方是属于公共部位，包含了公共楼梯间，本案中穆丽丽将公共楼梯间擅自改造，违反了业主临时规约。6、双方系物业管理协议的相对方，穆丽丽系本案适格的当事人。嘉曦物业公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判决穆丽丽立即拆除在XX城XX号楼XX楼梯下所有私自搭建部分并恢复原状；2、本案诉讼费由穆丽丽承担。一审法院认定事实：2018年4月28日，穆丽丽夫妻及其子女月穆泽、月穆宣共同购买位于西安市浐灞生态区浐河东路北段1688号御锦城小区2-R4期31幢2层20201至20206室六套房屋，房屋用途为商业用房。2018年7月，穆丽丽在接收上述房屋之后，对房屋所在的东西两个门洞的一楼楼梯下方安装了门窗，做了封闭处理，御锦城小区物业公司发现上述情况后，曾要求穆丽丽夫妻拆除，但被穆丽丽夫妻拒绝。穆丽丽与开发商盛恒（西安）房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中第3.1条约定：房屋实测建筑面积共277.19平方米，其中套内建筑面积197.77平方米，分摊共有建筑面积79.42平方米。该《商品房买卖合同》附件二第1条约定：“本幢建筑物纳入分摊的部分仅限于本幢建筑物内的下列部分：1、本楼内共用通道：电梯、前室、楼梯、走道、门厅、门斗等共用通道；2、本楼内共用的设备用房；3、本楼内共用的电、风、水暖等井道；4、本楼的外半墙体。”。2018年7月23日，穆丽丽作为甲方与嘉曦物业公司作为乙方签订《前期物业服务协议》，约定：“前期物业管理服务是指：自房屋出售之日起开始至业主委员会与物业管理服务企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止的物业管理服务。”，其中第2.1.7条甲方的权利义务中约定：“（甲方）不得占用、损坏物业的共用部位、消防通道及公用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应该给予赔偿或修复。”，第1.2.1条约定：乙方负责对本物业房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。”，第3.1条约定：“乙方负责对小区房屋共用部位的维修和管理，房屋共用部位是指：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室。”，御锦城小区的《业主临时管理规约》第24条规定：“本物业管理区域内禁止占用或损坏物业公共部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备。”一审法院认为，嘉曦物业公司与御锦城小区众业主分别签订《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》的目的，既是为了规范该小区的物业管理活动，维护小区日常秩序及众业主的权益，同时也是为了小区有一个干净、优美、舒适的生活环境，因此小区所有的业主都应当遵守与物业公司签订的协议，否则会给物业公司的管理造成混乱和障碍，不利于维护小区环境，也不利于保护其他业主的合法权益。根据穆丽丽与嘉曦物业公司签订的《前期物业服务协议》中第2.1.7条约定：“（甲方）不得占用、损坏物业的共用部位、消防通道及公用设施设备或改变其使用功能。”，穆丽丽既然已经与嘉曦物业公司签订了上述协议，就应当遵守协议约定。穆丽丽用门窗封闭东西两边楼梯下方属于该栋楼房内的共有部分，其对该两个部位的封闭行为属于一种占用行为，违反了与嘉曦物业公司签订的上述协议约定，构成违约，因此，嘉曦物业公司要求穆丽丽拆除被其封闭的东西两边楼梯下方私自搭建部分并恢复原状，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款的规定，判决：穆丽丽于本判决生效后三十日内拆除在西安市XX城XX号楼XX楼梯下搭建部分建筑并恢复原状。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，穆丽丽与嘉曦物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，属有效协议，对双方当事人均有约束力，该协议中2.1.7条规定：“（甲方）不得占用、损坏物业的共用部位、消防通道及公用设施设备或改变其使用功能。”，本案中，穆丽丽及其家人共同购买涉案房屋后，擅自用门窗封闭东西两边楼梯下方属于该栋楼房内的共有部分，违反了上述协议约定，现嘉曦物业公司依协议要求其拆除搭建部分并恢复原状，于法有据，该请求予以支持。关于穆丽丽上诉认为嘉曦物业公司及其本人主体均不适格，因穆丽丽与嘉曦物业公司为《前期物业服务协议》的相对方，本案不存在主体不适格的问题。关于穆丽丽上诉认为涉案搭建区域并非公共区域，其并未占用公共部分，只是在没有改变楼梯功能的情况下，合理利用空间，理由不能成立。综上所述，穆丽丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由穆丽丽负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二〇年八月五日 书 记 员  李   伟  1