浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2471号 上诉人（原审被告）：杨剑明，男，1971年10月21日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被上诉人（原审原告）：浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市越城区玛格丽特商业中心********。 负责人：张志斌，总经理。 委托诉讼代理人：沈利华，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：袁和斌，男，系公司员工。 上诉人杨剑明因与被上诉人浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初2205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人杨剑明、被上诉人浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司的委托诉讼代理人沈利华、袁和斌到庭应询。本案现已审理终结。 杨剑明上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实与理由：上诉人与被上诉人之间不存在服务合同，绍兴市万通房地产开发有限公司与被上诉人于2009年7月1日、2012年8月10日签订了《玛格丽特商业中心前期物业管理合同》，修改了物业收费标准，也没有把该合同出示给小区业主，该合同内容对上诉人没有约束力。被上诉人没有对小区提供物业服务，具体表现在如下几个方面：1.小区指示牌明确写着“一站式超级购物中心”，玛格丽特小区是步行街，现在是小吃一条街，改变了使用功能。小区内油烟冲天、晚上夜宵吵声震耳。2.小区内环境“脏、乱、差”，严重降低了小区档次，小区的房价10多年来一直没涨，与小区环境维护差有直接关系。3.存在安全隐患，小区为开放式小区，但小区内看不到应该配备的保安。小区内车辆进出频繁，导致地面破损严重，同时小区还存在楼道门破损、楼梯墙面污损、、地下室经常漏水等问题被上诉人对上述问题均没有整修。上诉人对小区的专项维修资金、物业维修保证金去向存在怀疑。4.被上诉人没有定期公开收支情况，如广告费收入，其他各种收支等。5.绍兴市万通房地产开发有限公司交房时的《业主手册》上明确写着“特别提醒：玛格丽特商业中心街道均为步行街道，社区将严格控制车辆进入社区”。被上诉人擅自把小区地面公共场所、步行街改成停车场，设卡收费，收取的停车费款没有公示，也没有返回给全体小区业主。庭询中，上诉人补充称，被上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效。 浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司答辩称，请求二审法院维持一审判决。 浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司向一审法院起诉请求：一、被告立即支付自2013年1月1日起至2017年12月31日止所欠的物业管理费计人民币4885元,截止2017年12月31日水费154.1元,合计支付物业费及水费为人民币5039.1元。二、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：被告杨剑明是绍兴市越城区房屋的业主，房屋建筑面积为108.55平方米。2007年12月30日，绍兴市万通房地产开发有限公司（甲方）与温州新世纪物业管理有限公司（乙方）签订《玛格丽特商业中心前期物业管理合同》1份，约定甲方委托乙方对玛格丽特商业中心提供前期物业管理服务，物业服务费收费标准为：多层住宅0.75元／月每平方米，小高层／高层住宅1.1元／月每平方米，酒店式公寓0.55元／月每平方米、商铺1.5元／月每平方米，能耗费以电表计量为准,住宅物管费由业主按其拥有物业的建筑面积按一年（第一个月的前十天）内交纳；甲方、业主或物业使用人未按时足额缴纳物业服务费用的，应按每次100元的标准向乙方支付违约金，并足额交纳物业服务费用和每日万分之五的滞纳金。2009年7月1日、2012年8月10日，绍兴市万通房地产开发有限公司与原告签订《玛格丽特商业中心前期物业管理合同》各1份，物业费收费标准、收费时间、违约责任等约定与前述合同约定一致。2015年8月10日，原告与绍兴市玛格丽特商业中心小区业主委员会签订《物业延期服务协议》1份，约定物业延期服务协议的内容延续之前的前期物业服务合同内容，物业延期服务协议的管理期限为1年，自2015年8月10日起至2016年8月9日止。2016年7月21日，原告与绍兴市玛格丽特商业中心小区业主委员会签订《物业服务补充协议书》1份，约定原协议到期后至招标结束与下一个物业公司签约前，新世纪物业公司继续按原协议服务。被告未缴清自2013年1月1日起至2017年12月31日的物业管理费，原告催讨未果，遂成讼。同时查明，2011年8月，温州新世纪物业管理有限公司绍兴分公司名称变更为浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司。 一审法院认为，原告与被告所在小区的房产公司、小区业主委员会签订的物业服务协议，意思表示真实，内容合法有效，对原、被告均具有约束力。协议签订后，原告为被告所在小区提供了物业管理服务，虽未能尽善尽美，但被告也实际接受了原告提供的包括安保、卫生等物业服务，被告至今拖欠部分物业服务费未付，原告请求被告支付2013年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费的请求，于法有据，该院予以支持。被告辩称，原告未完全履行物业服务内容，管理不到位等，结合原告已自认在管理物业的过程中，服务存在瑕疵，该院对此予以确认，结合原、被告的陈述，该院酌情确定由被告按90%的比例支付欠付的物业费，经该院核算，被告应缴纳的物业服务费为4396.28元（108.55×0.75×60×0.9）。原告主张的水费，因其没有提供充分有力的证据,该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条之规定，判决：一、被告杨剑明应于判决生效之日起三十日内支付给原告浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司2013年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费4396.28元；二、驳回原告浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告浙江泰地新世纪物业管理有限公司绍兴分公司负担3元，由被告杨剑明负担22元，应由被告负担部分，被告杨剑明应于判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，上诉人向本院提交了《业主手册》、照片一组，拟证明被上诉人将玛格丽特小区原是步行街变成现在的小吃一条街，小区存在环境脏乱差及安全隐患等问题。被上诉人质证认为，上诉人提交的《业主手册》的真实性予以认可，对上诉人提交的照片的真实性不予认可，拍摄时间不在被上诉人提供的服务期间内。本院认证认为，上诉人提供的《业主手册》在一审中已经双方质证，并经一审法院认证，本院对此不再重复认证。上诉人未能对其提交的照片的形成时间进行合理说明，本院对此不予确认。被上诉人未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，被上诉人与绍兴市万通房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，被上诉人与绍兴玛格丽特商业中心业主委员会签订的延期服务协议、补充协议，各方主体适格、意思表示真实、内容合法有效，上述协议对上诉人均有约束力，上诉人应根据协议约定履行自己的义务。上诉人未能提供充分有效证据证明上述多份物业管理协议存在无效的情形，且上诉人在讼争物业服务期间接受了被上诉人提供的物业服务，上诉人应向被上诉人支付相应的物业服务费。物业管理服务是一个动态管理服务，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司服务存在瑕疵为由拒交物业费，物业公司则应对业主反映问题及时回复并依法整改。上诉人主张被上诉人存在管理服务不到位、环境卫生维护差、存在安全隐患、未定期公开收支情况等问题，但其提供的证据不能充分证明被上诉人存在根本性违约，上诉人据此主张拒付物业费缺乏相应依据，本院不予支持。关于诉讼时效问题，经审查，上诉人在一审中未提出诉讼时效抗辩，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，其在二审中提出诉讼时效抗辩的，本院不予采纳。 综上，杨剑明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人杨剑明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  董 伟 审 判 员  张百元 审 判 员  傅芝兰 二〇二〇年八月三十一日 法官助理  陈国表 书 记 员  张青炀