河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终4598号上诉人（原审被告）：杨秀竹，女，1955年7月27日生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：岳超，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜彦明，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南博友实业有限公司，住所地河南省偃师市槐新街道办事处（北窑村）。法定代表人：杨文若，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张松涛，河南伊洛律师事务所律师。上诉人杨秀竹因与被上诉人河南博友实业有限公司（以下简称博友公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2020）豫0381民初242号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法适用独任制进行了审理。上诉人杨秀竹的委托诉讼代理人岳超、姜彦明，被上诉人博友公司的委托诉讼代理人张松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨秀竹上诉请求：1.依法纠正一审错误，改判驳回博友公司一审全部诉讼请求或撤销一审判决并将本案发回重审;2.本案一、二审诉讼费用由博友公司承担。事实与理由：一、一审法院对石硖村于2015年6月将涉案土地租赁给李龙夏的主张不予采信,系对案件基本事实认定不清,故而导致错判。1.一审程序中,杨秀竹已向法院提交石硖村委会与李龙夏于2015年6月22日签订的《用地协议书》,该协议书约定了由李龙夏承租涉案地块1.67亩,并按照5000元/亩的价格,交纳租金8350元/年,租赁期限为2015年6月22日至2016年6月21日。而且博友公司提交的2015年12月24日交纳租金收据中显示其2016年地租仅交纳46400元，此金额恰好是从博友公司的10.95亩中扣除涉案地块1.67亩后剩余应交纳的租金（(10.95-1.67)×5000=46400元)。以上证据足以证明李龙夏承租了涉案土地，但一审法院却无视杨秀竹提交的证据以及博友公司证据的瑕疵,导致错误裁判。2.一审中李龙夏已作为证人出庭称已向石硖村交纳了租金但收据找不到了,一审法院虽对其证言记录在案,但并未查清李龙夏是否交纳租金以及何时交纳。一审判决作出后,关于李龙夏交纳租金的事实,又有新证据的出现,足以证明一审法院裁判错误。二、一审法院在判决书第6页本院认为部分认定杨秀竹与博友公司之间形成不定期租赁合同关系,系对基本事实认定错误。1.由于石硖村村委会已于2015年6月22日将涉案地块出租给李龙夏,所以博友公司已不再是该土地的权利人。因此,杨秀竹与博友公司之间的租赁合同于2015年12月31日到期后因履行完毕而终止。以上事实有石硖村与李龙夏签订的《用地协议书》和李龙夏交纳土地租金的收据为证。另外,博友公司在2015年12月24日预交2016年土地租金时仅向石硖村交纳了46400元,也说明博友公司不再承租涉案土地。2.即便博友公司后续又从石硖村村委会将涉案土地承租回来,其并没有与杨秀竹重新签订租赁合同,而且杨秀竹在2016年年初就已从涉案土地搬离,不再承租并使用涉案土地。因此,自2016年之后,杨秀竹与博友公司之间不存在租赁合同关系。3.租赁合同到期后未重新签订合同,并不必然会形成不定期租赁关系，一审法院关于不定期租赁关系的结论没有法律依据。4.从杨秀竹与博友公司的合同以及自2011年至2015年的租金交纳时间等可以得出双方的交易习惯:租赁期到期前预缴下一年度租金,且自2012年起每年租金金额双方均须协商,否则博友公司不再继续出租。如果博友公司与杨秀竹之间仍存在租赁关系,在杨秀竹没有预交2016年租金的情况下,博友公司也不可能放任不管,而等到5年之后才向杨秀竹索要租金。三、一审法院认定杨秀竹未将涉案土地恢复原状交给博友公司构成违约,系对案件基本事实认定错误,且判决内容超出诉讼请求。1.李龙夏于2015年6月22日至2016年6月21日承租了涉案土地，杨秀竹于2015年底、2016年初搬离涉案地块,即便是要将涉案土地恢复原状交还出租人,也应该是交还给李龙夏而不是博友公司。杨秀竹终止租赁合同后的合同清理工作的对象也应该是李龙夏而不是博友公司。一审法院已查明涉案土地上的厂房和办公用房为杨秀竹投资建造,故杨秀竹对上述房产有处置的权利。事实上,杨秀竹在搬离时已将上述房产作价抵偿给李龙夏,无需拆除再回复原状。2.博友公司在一审诉状中佯称涉案土地上的房屋系其所建,其已存在通过诉讼行为将涉案土地上的房屋据为己有的恶意,而在庭审调查中,面对杨秀竹提交的证据,博友公司不得不承认房屋系杨秀竹投资建造。由此可知,博友公司并不希望杨秀竹拆除房屋恢复土地原状,反而积极追求将涉案土地上的房屋认定为其所有,以便以后继续为其带来经济利益。博友公司辩称：一、一审认定事实清楚，租赁关系明确，拖欠租金的事实认定清楚，判决正确，请求依法予以维持。杨秀竹提到李龙夏于2015年6月22日租赁争议土地自2016年的6月21日，那么所以杨秀竹就不应该再向博友公司交纳租金，而事实上杨秀竹确实交纳了2015年全年的租金，所以说杨秀竹逻辑计算是错误的。二、博友公司和石硖村存在租赁关系，从租赁合同签订之日起，作为博友公司一直在每年的年底如期的缴纳租金，按合同约定交纳租金，从来没有中断过，所以土地使用权是完整的明确的，不存在任何瑕疵的。三、博友公司和杨秀竹的租赁关系一直处于持续的状态，从2016年开始杨秀竹一直没有交租金，杨秀竹与李龙夏有合作关系，与博友公司没有任何关系，杨秀竹及李龙夏的资产抵账并不能终止博友公司与杨秀竹的租赁关系，所以一审判决判令解除租赁关系并判令杨秀竹支付租赁费正确，请求依法维持一审判决。博友公司向一审法院起诉请求：1.依法判决解除博友公司与杨秀竹2011年12月13日签订的《房屋租赁协议》，杨秀竹将承租的房屋恢复原状交付博友公司；2.依法判决杨秀竹支付博友公司租金191600元及利息(以191600元为基数自2019年11月1日起按人民银行同期贷款利率计息);3.本案诉讼费由杨秀竹承担。一审审理中，博友公司将第二项诉讼请求变更为：依法判决杨秀竹支付博友公司租金212500元及利息(以212500元为基数自2020年3月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日)。一审法院认定事实：2004年6月22日，博友公司（甲方）的代表李玉平与原偃师市城关镇石硖村民委员会（乙方）的代表陈淑敏签订了《用地协议书》一份，协议书约定：“一、占地位置及面积：甲方占用乙方土地位于洛神路，东至新新地，西至城关房地产，南至洛神路中，北至鞋厂（南围墙外0.5米），南北129米，东西56.62（中长）米，计7304平方米，折合面积10.95亩。二、土地补偿费结算办法：甲方每年每亩付给乙方土地补偿费3600元，全年补偿39420元，大写叁万玖仟肆佰贰拾零元，于每年6月1日前付清，不得拖欠，如拖欠，按银行贷款利率计付滞纳金。三、租地期限：租用期伍拾年，自2004年6月1日至2054年5月31日止。……”。博友公司至今一直向石硖村委会交纳着租金。2006年1月1日，李玉平（甲方）与杨秀竹（乙方）签订了租地协议书，协议书约定：“一、乙方占用甲方土地位于洛神路××北，东至(新新鞋业市场)，西至(博友门口)(详见草图)，东西长(48.5)米，北至(博友货场)，南至(街面房后墙)，南北(27)米，计(945+168.75)平方米，折合面积(1.67)亩，门前路有乙方使用权。二、乙方每年付给甲方租金(壹万)元，先付款后使用，不得拖欠。三、租用期间，甲方不得以任何理由干涉乙方经营，但乙方未经甲方许可不得随意转让他人。四、如国家和政府占用该土地或政策变化，乙方应服从整体规划，不得干涉，按占用面积冲减租金。五、租期五年，到期，如国家和政府不占用该土地，或政策不变的情况下，同等条件，乙方有继续使用权，甲方不得随意转让别人。六、本协议一式两份，签字后生效。”。杨秀竹在签订协议后，在所租用的土地上投资建造了6间钢结构厂房、4间办公用房，用于经营钢材。2010年12月10日，博友公司（出租方）与杨秀竹（承租方）签订了房屋租赁协议，协议主要约定：承租期为壹年，承租金为13000元，承租期从2011年1月1日至2011年12月31日止，承租金须于签订协议当日一次性以现金方式交纳给出租方，尔后签订协议承租用房。2011年12月13日，博友公司（出租方）与杨秀竹（承租方）签订了房屋租赁协议，协议主要约定：“……二、承租期为壹年，承租金为16600元，承租期从2012年1月1日至2012年12月31日止，承租金须于签订协议当日一次性以现金方式交纳给出租方，尔后签订协议承租用房。三、承租方在租赁房屋期间，不得将原房屋另行转租，不得将房屋进行经济抵押或其它非法经营性活动，不得擅自改变房屋结构和框架。协议到期，承租方所安装投入的设施应自行拆除处理，所投入的物品自行处理转移，并恢复原房屋现状交予出租方，在承租期内所消费的水、电费用应按有关单位的规定和要求自行承担并如期交纳，不得延误拖交和不交。承租期满，出租方如愿意继续出租房屋，承租方房屋愿意承租，在同等条件下，承租方可优先承租房屋并续签承租协议。……”。2013年2月3日，博友公司向杨秀竹出具了收到2013年元月1日—2014年12月30日止的76000元收据。2014年12月27日，博友公司向杨秀竹发出通知，通知内容为：“通知杨秀竹租房户：我公司定于2014年12月30日下午3时之前，为现租房户续定下年度租房协议，你所租房下年度房租款为10万元，过期公司不再续签下年协议。租房协议到期前三天经公司验收房产及物资无误合格后二日内租户搬出，所有物品逾期视为自动放弃，博友公司自行处理。如若房产及物资损坏、丢失、破损应正常赔偿。”。后经双方协商，租金变为50000元。2015年4月5日，李玉平向杨秀竹出具收到2015年地租40000元的收条；2015年10月18日，博友公司向杨秀竹出具了收到2015年元月1日至2015年12月30日房租50000元的收据。2015年底、2016年初，杨秀竹不在涉案土地上经营钢材，但至今未再向博友公司交纳租金亦未将涉案土地恢复原状后交给博友公司。一审法院认为，博友公司与杨秀竹签订的名为房屋租赁合同，实际租用的为土地。双方在2011年12月13日签订的2012年1月1日至2012年12月31日期间的租赁合同，在租赁到期之后未再签订合同，但双方仍继续履行租赁合同，只是租金有所变更，则原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。杨秀竹在2015年底、2016年初搬走后，未将涉案土地恢复原状后交给博友公司亦未向博友公司交纳租金，根据合同的约定，杨秀竹的行为已构成违约，故博友公司请求解除合同、支付租金的诉求，合法有据，予以支持；按2015年双方租金的约定，结合博友公司的诉求，杨秀竹应支付博友公司2016年1月至2020年3月的租金共计212500元，又因双方对逾期未支付租金未约定，故杨秀竹应从2020年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日。杨秀竹辩称其与李龙夏系合伙经营，2015年年底其搬离涉案场地时，将厂房和办公房作价抵给李龙夏，杨文若即派人看门，不让其进出，因杨秀竹未提供充分证据证明其主张且李龙夏的证言有相互矛盾，故对其该辩称不予采信。杨秀竹辩称石硖村委会解除了与杨文若的租地协议，并于2015年6月将涉案土地租给了李龙夏，博友公司对涉案土地不再享有任何权利，因其未提供充分的证据证明其主张，结合博友公司向石硖村委会交纳地租的证据，故对其该辩称亦不予采信。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除博友公司与杨秀竹于2011年12月13日签订的《房屋租赁协议》。二、杨秀竹于本判决生效之日起15日内支付博友公司2016年1月至2020年3月的租金212500元及利息（利息以212500元为基数自2020年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日)。三、杨秀竹于本判决生效之日起30日内将承租土地恢复原状交付博友公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2066元，由杨秀竹承担。本院二审期间，双方当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织双方当事人进行证据交换和质证。另查明，2020年7月18日，偃师市商城街道办事处石硖社区居民委员会出具证明一份，载明：偃师市商城街道办石硖社区第三居民组李龙夏于2015年6月22日至2016年6月21日租用石硖社区土地1.67亩（四至：东至新新鞋业市场，西至博友门口，南至街门面房后墙，北至博友货场）租金每亩每年5000元，共计租金8350元（捌仟叁佰伍拾元），李龙夏2015年12月已足额缴纳。2020年7月23日，偃师市商城街道办事处石硖社区居民委员会出具证明一份，载明：偃师市商城街道办石硖社区于2004年6月22日与博友实业有限公司签订租地协议，面积为10.95亩，在石硖社区不知有关内情的情况下，与李龙夏2015年6月21日签订租地协议，面积为1.67亩。在2015年底收地租时，在博友实业租地面积中扣除1.67亩租地款8350元。2016年春节后，了解到有关情况，博友实业否认石硖社区与李龙夏签订的租地协议，于2016年5月24日补交1.67亩地租款8350元（捌仟叁佰伍拾元整），博友足额补缴后，石硖社区即可把李龙夏所缴地租款8350元如数退回。本院经审理查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，根据二审查明的事实，在2015年6月22日至2016年6月21日，就案涉1.67亩土地偃师市商城街道办事处石硖社区居民委员会分别与博友公司、李龙夏签订了两份租赁合同，即2004年6月22日与博友公司签订的租赁协议、2015年6月22日与李龙夏签订的租赁协议。该两份协议均足额缴纳了地租款。其中，与博友公司签订租地协议的年限超过法律规定的20年上限，超过部分约定无效，但不影响整体合同效力，至今双方仍在履行。该两份租赁协议均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在上述时间段内，如何确定履行合同的实际承租人，应首先考虑合法占有案涉土地情况。博友公司基于与偃师市商城街道办事处石硖社区居委会签订在先的租地合同，将案涉土地转租杨秀竹，实际占有案涉土地，应为实际履行租赁协议的承租人。至于李龙夏与偃师市商城街道办事处石硖社区居民委员会就履行上诉租赁协议的纠纷，合同相对方可另行主张权利。一审根据博友公司与杨秀竹的租赁合同履行情况，认定双方2015年以后形成不定期租赁合同，并参照双方2015年的租金约定，判令解除双方租赁合同、杨秀竹支付博友公司租金212500元及利息，于法有据，本院予以确认。根据一审查明情况，双方签订的实为土地租赁合同，案涉房屋系杨秀竹承租后所建，一审判令将承租土地恢复原状，并未超出博友公司诉讼请求，杨秀竹的该上诉意见，本院不予采信。综上所述，杨秀竹的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4488元，由杨秀竹负担。本判决为终审判决。审判员  李丹杰二〇二〇年八月二十八日书记员  王静楠