湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初5641号原告：张超，委托代理人：夏海，广东君言（长沙）律师事务所律师。委托代理人：吴佳遥，广东君言（长沙）律师事务所实习律师。被告：黎昔伟，原告张超与被告黎昔伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张超及其委托代理人夏海、吴佳遥，被告黎昔伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张超向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《商铺承租合同》于2020年7月4日解除，并判令被告立即将房屋腾空返还至原告；2、被告向原告支付欠付租金29000元；3、被告向原告支付支付滞纳金14250元（按欠付租金22000元的日5‰从2020年3月13日起计算至2020年7月13日为13200元，另欠付7000元从2020年6月13日起计算至7月13日为1050元），并没收被告已支付的7000元押金；4、判令被告自2020年7月13日起按每日1000元支付房屋占用费至腾退房屋之日，占用房屋超过10日后按月租金2倍（467元／日）支付占用费至腾房之日；5、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告将第四项诉讼请求变更为：从2020年7月13日起按月租金两倍计算房屋占用费计算至腾房之日止，截至2020年8月18日为16330元。事实和理由：2019年5月18日被告承租原告位于长沙市开福区用于经营烧烤店，双方签订《商铺承租合同》约定租期为三年，自2019年5月23日起至2020年5月22日止，月租金7000元／月，按季度交付租金，逾期支付租金则按欠付租金的日5%支付滞纳金。如被告交租违约，押金不予退还。合同期满或解除合同后仍占用房屋的，按1000元／天支付占用费，超过10天后按月租金2倍支付。另合同约定被告需自行承担物业管理费。合同签订后被告支付了第一季度租金（2019年5月23日至2019年8月22日），并缴纳了7000元押金。后续合同履行过程中被告提出要求原告为其减免装修期20天的租金，原告同意后对2019年8月23日至2019年9月13日的租金予以免除，此后双方约定租金以每月13日结算并预付下季度租金。2020年1月24日，因疫情爆发全省进入重大突发公共卫生事件一级响应状态，被告以其经营状况受影响为由提出减租，原告同意为其减免2月租金1000元。2020年2月10日湖南省商务厅出台《关于疫情防控期间生活服务业依照相关防控指南开展复工营业的通知》，各行业进入复工复产阶段。之后被告再次要求原告为其减免一个半月的租金，原告未同意。被告以此为由拖欠租金至今，期间与物业发生纠纷，要求原告配合解决，但其因自承租商铺以来未缴纳过物业费，被告与物业公司的纠纷原告无法调和后，被告又以此为由拒付租金，称为其解决该问题再谈租金。原告多次向被告催讨租金，被告不但拒绝且态度恶劣，原告认为被告的行为已构成根本违约，故于2020年7月4日向被告发出解除合同通知要求被告支付欠付租金并搬离房屋，而被告收到该通知书后不但未支付欠付租金并搬离房屋，而被告收到该通知书后不但未支付欠租租金仍占用房屋继续经营。原告鉴于多次沟通无果，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。黎昔伟辩称，一、同意解除合同并腾空房屋，但应给与一定的时间，解除日期自本案结案后15日内。二、对原告计算的欠付租金数额有异议，装修免租期不应计算租金，疫情期间一个半月租金不应当计算。全国范围的新冠疫情属于不可抗力，其所租商铺周围同地段商铺均享受了一个半月的疫情免租期，其店铺是从事烧烤，疫情期间根本无人进店消费，2020年2月10日为农历正月十七，市民们都尚处于人人自危、惶恐不安的疫情防控阶段，根本无生意可做，原告以2020年2月10日来作为要求支付全部疫情防控期间房屋的开始日期，没有事实和法律依据。承租商铺租金过高，其因为考虑不周才导致签订了如此不公平的合同。此外，其在欲租赁商铺时，已明确告知原告是用作烧烤，烧烤店铺的烟必须合理排出房内，但其签订完合同后，原告才告知房屋没有烟道，其不得已只能自己找人安装烟道，烟道费用达5万元，该费用应在房租中予以抵扣。2020年5月3日，店铺内进水，后得知是房屋上面的消防水管爆裂，其店内的物品被浸泡无法使用，损失达3000元，原告答应配合找物业进行补偿，但多次协商一直未果，原告怠于履行义务导致的损失应由其承担。三、其并未违约，不应当支付滞纳金，原告无权没收押金。其因为生意难做，但一有钱就支付租金，原告嫌弃分次付款数额小，要求不要多次付款，要求一次性付清，合同约定付款期限只是要求在某个时间段之前付清，并未限制付款次数。其一直在积极支付租金，在原告原告也有过错的情况下，不应当支付滞纳金，也无权没收押金。3、原告所提的1000元每天及按月租二倍支付房屋占用费的费用过高，其愿意按照合同约定的租金数额支付至腾房之日止。经审理查明，2019年5月18日，原告张超（出租方、甲方）与被告黎昔伟（承租方、乙方）签订《商铺承租合同》，合同约定：1、甲方将长沙市开福区1间，面积约42.08平方米出租给乙方使用，租赁时间为三年，从2019年5月23日起至2022年5月22日（因甲方补给乙方20天装修期合同可至2022年6月12日）；2、年租金为84000元，即7000元／月，租金交款方式为押一付三，签订合同时缴纳押金、第一年物业管理费及第一个周期（以3个月为一周期）租金，以后下一周期租金须在前一周期到期前10天付清，如逾期未交的则另外收取滞纳金（按照总租金的千分之五收取），如前一周期到期还未缴纳甲方有权解除合同并收回店铺，如未退店的按合同约定的违约责任执行追偿；3、经营期间，乙方应积极交纳工商、税务、水电等一切费用，同时还应缴纳商铺内自行使用的水电等费用。合同期内或合同期满后乙方不能私自转让及变相转让转租，但合同期满后乙方在同等条件下，甲方给予优先；4、乙方为保证自己能按约缴租、履行完三年合同以及在商铺经营期间缴清所有应缴的费用，在签订合同时向甲方一次性交付押金7000元，合同已经签字双方不能私自中止合同及违约，若乙方单方面中止合同，放弃经营、交租违约或未能履行完三年合同，乙方所交租金、押金及物业管理费都不予退还，如乙方交租未满36个月的，或者未按照本合同应缴纳的费用而未交清的，乙方所交租金、押金及物业管理费都不予退还外，乙方完成本合同应尽缴租及费用义务后才可拆除空调、电扇、招牌附属设备，但装修在建筑物上的吊顶墙面、防盗门、房门等所有一切硬性装修都不能拆除并归甲方所有，若甲方私自中止合同，乙方将有权要求甲方退还所交押金外，并赔偿乙方所付出的装修费用，如乙方已依照合同按时缴纳租金以及完全履行完三年合同后，乙方退回店铺后甲方三天内退还乙方押金；5、如果乙方合同期满或者没有按照约定缴纳租金仍使用商铺的，每使用一天乙方将默认按照1000元／天支付给甲方，乙方使用而影响甲方商铺出租时间超过十天的，乙方将默认按照商铺的月租金2倍赔偿给甲方，同时甲方收回店铺。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告向原告支付押金7000元，其后被告未按合同约定的时间按期足额缴纳租金，原告多次催缴，并于2020年6月26日向被告发出书面《催缴租金通知书》，但被告仍未交清租金，原告于2020年7月4日向被告送达书面《解除合同通知书》，通知被告自2020年7月4日解除房屋租赁关系，并要求被告在接到通知后5日内搬离租赁商铺。被告接到通知后，未结清拖欠房屋，也未向原告腾退房屋，原告故诉至本院。庭审中，经原、被告核对，租赁期间被告总计交纳的房租为61000元，新冠肺炎疫情期间，被告向原告申请减免租金，原告同意减免租金1000元，被告认为应减免一个半月租金，涉案商铺目前仍由被告占有使用。以上事实有《商铺承租合同》、微信截图、微信转账记录等证据及庭审笔录、当事人陈述等在卷予以作证。本院认为，一、原告与被告签订的《商铺承租合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均有约束力。被告未按合同约定向原告支付租金，累计拖欠租金已达四个月，被告的行为已构成违约，原告可以依据合同解除合同并收回商铺，故本院对原告要求解除双方签订的《商铺承租合同》并要求被告腾退房屋的诉求予以支持，双方签订的《商铺承租合同》于2020年7月4日解除，被告应向原告腾退位于长沙市开福区。二、对被告欠付租金数额，合同约定的起租期系2019年5月23日，因双方协商一致同意给予20天装修免租期，故实际计租日应从2019年6月13日开始计算，截止合同解除之日即2020年7月4日，被告共应向原告支付租金89133元﹝（7000元／月×12月）＋（7000元／月÷30天×22天）﹞，考虑到被告承租商铺系经营餐饮，承租期间经历新冠肺炎疫情，确实会对被告经营产生较大影响，故本院酌情为被告减免1个月租金7000元，在扣减被告已支付租金61000元，被告还应向原告支付租金21133元（89133元－7000元－61000元）。对合同解除之后至2020年7月12日期间的租金，在房屋占用费中予以考虑。对被告主张的装修中烟道款项及房屋漏水损失应予以抵扣房租的问题，该问题不属于本案审查范围，被告亦未提交证据予以证明，故对被告该项主张不予支持，被告可另行主张权利。三、对原告主张支付滞纳金并没收违约金的诉讼请求，被告未按期足额支付租金构成违约，应承担相应的违约责任，但合同约定的滞纳金标准过高，且合同另有约定押金，该押金实际属于履约保证金性质，故本院酌情认定被告已支付的押金7000元作为违约金，原告无须再向被告退还违约金，被告也不再另行向原告支付违约金及滞纳金。四、对原告主张按照月租金二倍的标准支付房屋占用费的诉讼请求，被告占用房屋对原告造成的损失为房租损失，故被告应按合同约定的租金标准即7000元／月向原告支付房屋占用费，对原告主张超过部分本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、判令原、被告于2019年5月18日签订的《商铺承租合同》于2020年7月4日解除；二、被告黎昔伟于判决生效之日十日内向原告张超腾退位于长沙市开福区的房屋；三、被告黎昔伟于判决生效之日十日内向原告张超支付房租21133元；四、被告黎昔伟于判决生效之日十日内向原告张超支付房屋占有使用费（按每月7000元标准从2020年7月5日支付至实际腾房之日止）；五、驳回原告张超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费528元，由被告黎昔伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 周 元二〇二〇年八月十八日书记员 刘倩妮