河南省延津县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0726民初1775号原告：刘晓蔚，女，汉族，1980年7月20日出生，住延津县。委托诉讼代理人：杨明，男，汉族，1969年12月20日出生，住延津县。被告：延津县上宅置业有限公司，住所地：延津县新长南线北侧民生路东侧。统一社会信用代码：91410726060045534P。法定代表人：李志伟，任总经理职务。委托诉讼代理人：侯占坡，男，汉族，1986年10月17日出生，住河南省新密市，系该公司员工。原告刘晓蔚诉被告延津县上宅置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘晓蔚及其委托诉讼代理人杨明、被告延津县上宅置业有限公司的委托诉讼代理人侯占坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓蔚向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2014年10月2日所签订的《万商城协议书》《万商城补充协议书》；2、返还购房款174257元及清偿托管费用105828元，共计280085元。事实与理由：2014年10月2日,经协商，原被告双方签订《万商城协议书》及《万商城补充协议书》。依据该两份协议，原告购买了位于西安××道“××商城”××楼××房，价格共计330714元，扣除第一年返租26457元，原告首付174257元，下余房款13万之余，协议约定房屋交付时间为2016年3月31日前，并约定房屋由被告托管经营，托管费用为年总房款的8%，即26457元。协议签订后，原告方积极履约，但被告至今未交付房屋，也不支付托管费。望判如所诉。被告延津县上宅置业有限公司辩称，一、延津县上宅置业有限公司请求追加新乡市瀛瑞置业有限公司为被告。被告延津县上宅置业有限公司（以下简称上宅公司）就万商城项目与原告于2014年10月签订了《万商城协议书》、《委托经营管理协议》、《万商城分红协议》，因政府拆迁进度缓慢及土地出让无法办理等客观原因导致项目进度缓慢，现被告已就万商城事宜于2017年11月2日与新乡市瀛瑞置业有限公司（延津县城市资产开发经营有限公司全资子公司，以下简称“瀛瑞置业”）签订了《万商城项目转让合同》，将万商城项目整体转让给了政府管理的瀛瑞置业，根据《万商城项目转让合同》第二条转让方案第二项约定“……如买受人或承租人不愿意继续购买或者租赁万商城商铺，与上宅公司终止合同，之前所交房款（除返租分红和已退房款之外的本金）或租赁保证金由瀛瑞置业支付给上宅后，上宅公司退款给买受人或承租人”，因此，上宅公司不应再承担退款等事宜，而应追加瀛瑞置业为被告，由瀛瑞置业承担相应退款等责任。同时，通过上宅公司与瀛瑞置业在原万商城项目售楼部、万商城遗留问题工作组、上宅公司售楼部等多处共同张贴的《公告》第二条“原购房客户如果选择不保留该物业的优先购置权，应在2019年1月25日前，报延津县处理万商城遗留问题工作组备案，到延津县上宅置业有限公司解除原《万商城协议书》、《万商城分红协议》、原万商城《委托经营管理协议》，由瀛瑞置业与上宅置业结算后，并在红星星艺佳正式开业两个月内办结退款事宜。瀛瑞置业公司在2019年1月30日后有权对原协议内保留的房源进行销售”，截至目前原告仍未在万商城遗留问题小组备案其要求退房的要求，也没有到上宅公司办理解除合同的手续，该公告已明确表明，由瀛瑞置业与上宅置业结算后，并在红星星艺佳正式开业两个月内办结退款事宜，更何况瀛瑞置业工作小组通过电话等方式通知了原告变更合同或办理退款手续等，直接说明瀛瑞置业系涉案房屋权利义务承担方，被告将项目整体转让给瀛瑞置业后，无权处理相关事项，也不应再由被告承担相应退款等事宜。二、即使退一步讲，被告应承担退款责任，但原告的诉求金额与实际不符。被告与原告签订的《万商城协议书》应为无效协议，根据《最高人民法院》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，如上所述，被告已将涉案整体项目转让给了瀛瑞置业，截止双方签订转让协议时被告仍未取得商品房预售许可证，因此双方签订的《万商城协议书》应为无效协议。根据建设部《商品房销售管理办法》第九条的规定“被告作为开发企业向原告出售房屋，应当出示商品房预售许可证明”，本案被告向原告销售房屋时，并没有取得商品房预售许可证，且基于截至目前仍未取得商品房预售许可证明的事实，双方的万商城协议书为无效合同。同时根据该管理办法第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，因违反该条强制性规定，被告与原告之间签订的《万商城分红协议》、《万商城委托租赁协议》及后续签订的《万商城补充协议》应为无效协议，况且上述三协议作为《万商城协议书》的从合同，更为无效合同。既然上述合同自始无效，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此根据被告财务出示的收据，被告实际收到原告的款项为174257元，但同时根据被告财务部确认已于2016年12月29日退购房款10000元,故原告所诉房款应为164257元。同时，根据我国《合同法》的相关规定，上述合同即无效合同，不应再继续履行，已经履行的部分也应恢复原状，因此原告需退还给被告已支付给原告的返租、分红等相关款项。具体金额经被告财务确认后数据如下：分红款1、2015年1月27日支付8713元；2、2016年2月3日支付1500元；3、2016年2月22日支付7213元；4、返租款2015年11月25日支付26457元，共计：43883元（有原告签字确认的收据及银行转账凭证为证）。原告亦可从购房本金抵扣上述费用，即抵扣后被告需退还原告购房款金额为120374元。三、原告要求支付的托管费用无任何事实、合同及法律依据，如上所述，合同无效或者被撤销后，不应再继续履行，已经履行的部分也应恢复原状，因该合同取得的财产，也应当予以返还，因此原告诉请要求被告支付托管费用的理由不成立。况且合同无效后原告要求的托管费也无合同依据，且导致协议不能履行的原因是不可抗力原因造成的。根据我国《民法通则》153条及《合同法》117条的相关规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”，导致万商城相关协议无法履行的根本原因：一是因为政府长达三年的拆迁安置事宜，二是因为政府就万商城相关土地的土地出让问题及手续一直无法解决。上述原因皆属于政府行为引起的不可抗力，皆是被告不能预见、不能避免、不能克服的客观原因，完全符合我国《民法通则》及《合同法》中不可抗力可免责的相关规定。综上所述，被告请求追加新乡市瀛瑞置业有限公司为第三方，由瀛瑞置业承担相关责任，原告的请求与事实不符，也无合同及法律依据，部分诉讼理由不成立，故被告恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。原告刘晓蔚向本院提交的证据有：1、原、被告签订的《万商城协议书》《万商城补充协议》《委托经营管理协议》各一份，证明原告买被告的房的价款及商铺的托管情况及支付情况、违约责任、托管期限费用、双方的权利与义务；2、收据一份，证明原告给被告的交款金额。被告延津县上宅置业有限公司的质证意见为：对证据的真实性无异议。经庭审质证，原告提供的证据，被告无异议，与本案具有关联性，本院对其真实性予以采信。被告延津县上宅置业有限公司向本院提交的证据有：银行业务回单及收据复印件共9张，证明被告实际收到的房款金额及已经向原告支付的返租、分红等款项。原告刘晓蔚的质证意见为：对证据本身无异议。经庭审质证，被告提供的证据真实，与本案具有关联性，本院对其真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘晓蔚于2014年2月11日支付给被告万商城房款174257元。2014年10月2日，原告刘晓蔚与被告延津县上宅置业有限公司签订《万商城协议书》，约定原告购买被告位于延津县城关镇××道“××商城”××楼××号房商铺××套，协议显示商品房建筑面积41.19平方米，每平方米8028.99元，总金额330714元，扣除第一年返租26457元后，协议显示原告应付首付款174257元，剩余房款为130000元。后原、被告陆续签订了《万商城补充协议》《委托经营管理协议》。被告于2015年1月27日向原告支付8713元，2016年2月22日支付7213元，2016年12月28日被告退还原告购房款10000元。另查明，被告延津县上宅置业有限公司至今未取得商品房预售许可证明，案涉商铺也未向原告交付。本院认为，一、关于被告延津县上宅置业有限公司申请追加新乡市瀛瑞置业有限公司作为被告参加诉讼请求。根据合同的相对性原则，本案的合同双方是原告刘晓蔚和被告延津县上宅置业有限公司，而新乡市瀛瑞置业有限公司与本案所涉协议无任何法律关系，且被告所称的合同变更也未得到原告的认可与同意，故本院对被告延津县上宅置业有限公司申请追加新乡市瀛瑞置业有限公司为本案被告参加诉讼的请求不予准许。二、关于本案案涉合同效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，截止庭审结束，原告及被告并未提交案涉商品房买卖合同中涉及的商品房已经取得商品房预售许可的证明，因案涉商品房销售合同违反法律的强制性规定，故原告与被告签订的主合同即《万商城协议书》应当认定为无效。而原告与被告签订的《万商城补充协议》《委托经营管理协议》作为依附于主合同的从合同，也应认定为无效，故原告要求的所谓托管费用本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据以上法律规定，对于被告收取原告的购房款，被告应当予以退还。扣除被告已经退还的房款10000元，被告还欠原告房款164257元。原告根据协议取得财产（包括分红和返租）共计15926元，因双方协议无效，原告也应当予以返还。因被告方责任致使原告所交购房款不能产生法定孳息，对此被告应当予以赔偿。根据本案实际情况，被告应按中国人民银行同期同类贷款利率标准分段向原告支付自收取房款之日起至偿还欠款之日止的利息（自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。综上所述，原告刘晓蔚的诉讼请求，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告延津县上宅置业有限公司于本判决生效后三日内向原告刘晓蔚返还购房款164257元及利息（利息计算方法为：1、以174257元为基数，自2014年2月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2016年12月28日止；2、以164257元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率支付自2016年12月29日至2019年8月19日期间的利息，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至清偿之日止）；二、原告刘晓蔚于本判决生效后三日内向被告延津县上宅置业有限公司返还分红和返租款共计15926元；三、驳回原告刘晓蔚的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5501元，减半收取2751元，由原告刘晓蔚承担786元，由被告延津县上宅置业有限公司承担1965元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本八份，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  唐向辉二〇二〇年八月三十一日法官助理刘真真书记员李夏飞