广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1844号上诉人(原审被告)：广东森特杰农业科技发展有限公司，住所地：广东省化州市**********。法定代表人：梁某1。被上诉人(原审原告)：苏文智，男，1979年10月30日出生，汉族，居民身份证住址：广东省深圳市龙华区****。被上诉人(原审原告)：董群英，女，1950年11月17日出生，汉族，居民身份证住址：广东省化州市***********。委托诉讼代理人：苏文智，男，1979年10月30日出生，汉族，居民身份证住址：广东省深圳市龙华区****。系被上诉人董群英的儿子。上诉人广东森特杰农业科技发展有限公司因与被上诉人苏文智、董群英房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省化州市人民法院（2019）粤0982民初3742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广东森特杰农业科技发展有限公司上诉请求：一、撤销广东省化州市人民法院（2019）粤0982民初3742号民事判决第一、二、三项。二、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.上诉人广东森特杰农业科技发展有限公司主要经营生鲜食品生意，其中猪肉经营占的比例最重。众所周知，2019年“非洲猪瘟”对我国的猪肉市场造成严重的影响。同样，上诉人广东森特杰农业科技发展有限公司的经营因“非洲猪瘟”影响受到严重冲击，本公司的经营陷入困境，出现巨亏，资金断链，不能如期付租；再加上2020年初因肺炎疫情肆虐，本公司的情形每况愈下，雪上加霜。因上述这些不可抗拒的外力影响，公司至今未能恢复营业状态。2.上诉人广东森特杰农业科技发展有限公司化州山背店就门店内外装修总花费多达40万元，本公司也期望有合适的投资回报，不能因为这短期欠租就解除租赁合同。3.上诉人广东森特杰农业科技发展有限公司会和被上诉人商议履行支付租金一事，继续履行《房屋租赁合同》。被上诉人苏文智、董群英辩称,猪瘟不是违约的理由，上诉人构成实质违约。请求维持一审原判，解除合同，上诉人缴清到目前为止所欠租金，并归还案涉租赁房屋。苏文智、董群英向一审法院起诉请求：一、请求法院判决解除苏文智、董群英与广东森特杰农业科技发展有限公司签订的《房屋租赁合同》，并立即退还位于化州市鉴江开发区*********的租赁房屋。二、请求广东森特杰农业科技发展有限公司支付苏文智、董群英租金4000元。三、请求判决广东森特杰农业科技发展有限公司立即将广东森特杰农业科技发展有限公司分公司注册地址迁出位于化州市鉴江经济开发试验区山背市场金豪花园94号地房屋(苏国瑞房屋一楼)。四、本案诉讼费用由广东森特杰农业科技发展有限公司承担。一审法院认定事实：2018年12月15日，苏文智、董群英(作为甲方出租方)与广东森特杰农业科技发展有限公司(作为乙方承租方)签订《房屋租赁合同》，该合同主要内容：一、甲方出租的房屋位于化州市鉴江开发区*********(面积约60平方米)。二、乙方承租房屋用于经营农产品、生鲜销售。三、合同期限：从2018年12月15日起至2021年12月31日止。四、租金和交租期限：2018年12月15日至31日为免租期；2019年每月租金2000元；2020年每月租金2200元；2021年每月租金2400元。乙方必须每月1至10号内向甲方缴纳当月租金。五、签署本合同时，乙方向甲方交纳2000元作为押金，当合同期满，乙方交清租金、水电费等，甲方即退还押金。八、合同终止：1.如乙方违约或中途退租(必须提前一个月通知甲方)，则合同终止，甲方不退押金。2.如甲方中途解约(必须提前一个月通知乙方)，甲方赔偿3倍押金给乙方。苏文智、董群英与广东森特杰农业科技发展有限公司签订《房屋租赁合同》后，广东森特杰农业科技发展有限公司投入资金装修后开始营业，并缴纳租金至2019年8月31日。从2019年9月起再没有缴纳租金，苏文智、董群英多次追缴无果。2019年10月起，广东森特杰农业科技发展有限公司因经营原因便停止营业，拒绝将房屋交还给苏文智、董群英。本案在诉讼期间，苏文智、董群英变更诉讼请求第二项为请求广东森特杰农业科技发展有限公司支付苏文智、董群英租金4000元。另认定，苏文智、董群英出租给广东森特杰农业科技发展有限公司使用的房屋是董群英及其儿子于2012年建造，该房屋没有办理不动产权证，仅有1999年3月9日办理的属董群英丈夫苏国瑞(2011年身故)名下的《建设用地批准书》。再认定，广东森特杰农业科技发展有限公司于2018年7月20日经化州市工商行政管理局登记成立，住所地化州市**********室。2019年5月27日，广东森特杰农业科技发展有限公司再登记注册成立广东森特杰农业科技发展有限公司化州山背店，住所地化州市xxxxx(即租赁苏文智、董群英的房屋一楼)。一审法院认为，苏文智、董群英与广东森特杰农业科技发展有限公司之间的民事法律关系是房屋租赁合同关系。双方签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的相关规定，合同合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条第一款规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据《房屋租赁合同》约定“乙方必须每月1至10号内向甲方缴纳当月租金……如乙方违约或中途退租(必须提前一个月通知甲方)，则合同终止”。本案中，由于广东森特杰农业科技发展有限公司未按合同约定支付租金及其本人经营原因停止营业后，又拒不退还所租赁的房屋，已构成违约，故苏文智、董群英起诉请求：1.解除《房屋租赁合同》，立即返还租赁房屋。2.请求广东森特杰农业科技发展有限公司支付房屋租金人民币4000元。3.请求广东森特杰农业科技发展有限公司搬出广东森特杰农业科技发展有限公司化州山背店(即广东森特杰农业科技发展有限公司租赁苏文智、董群英位于化州市鉴江开发区***********)，于法有据，一审法院予以支持。广东森特杰农业科技发展有限公司法定代表人梁某1经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除苏文智、董群英与广东森特杰农业科技发展有限公司于2018年12月15日签订的《房屋租赁合同》。二、广东森特杰农业科技发展有限公司于本判决生效之日起十五日内搬出位于化州市鉴江开发区**************，将商铺及房屋交还给苏文智、董群英。三、广东森特杰农业科技发展有限公司搬迁上述房屋后，广东森特杰农业科技发展有限公司登记注册的广东森特杰农业科技发展有限公司化州山背店住所地同时搬迁。四、广东森特杰农业科技发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付租金4000元给苏文智、董群英。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取690元，由广东森特杰农业科技发展有限公司负担。本院二审期间，上诉人广东森特杰农业科技发展有限公司提供以下证据：一、广东森特杰农业科技发展有限公司营业执照，二、广东森特杰农业科技发展有限公司化州山背店营业执照，拟证明：上诉人诉讼主体资格。三、广东森特杰农业科技发展有限公司化州山背店装修图片，拟证明：上诉人对广东森特杰农业科技发展有限公司化州山背店高额投资装修。被上诉人苏文智、董群英质证称：对于上诉人提交的营业执照没有意见，但是对装修费用等证据被上诉人不承认。对此，本院认证如下：对于广东森特杰农业科技发展有限公司、广东森特杰农业科技发展有限公司化州山背店取得营业执照，双方当事人没有争议；广东森特杰农业科技发展有限公司化州山背店装修花费多少费用不影响本案纠纷的处理。被上诉人苏文智、董群英没有提供新证据。本院审理查明，确认一审法院认定的事实。另查明，一审判决书中的表述“广东森特杰农业科技有限公司”显然为笔误，应为“广东森特杰农业科技发展有限公司”。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。争议焦点有：双方当事人签订的《房屋租赁合同》应否解除。对此，评判如下：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条第一款规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定“乙方必须每月1至10号内向甲方缴纳当月租金……如乙方违约或中途退租(必须提前一个月通知甲方)，则合同终止”。广东森特杰农业科技发展有限公司不按合同约定支付租金，迟延履行债务致使作为出租人的被上诉人不能实现合同目的，被上诉人有权解除合同。被上诉人向一审法院起诉请求判令解除合同，一审判决予以支持，并无不当。综上所述，上诉人广东森特杰农业科技发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1380元，由上诉人广东森特杰农业科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐忠圣审 判 员 罗 文审 判 员 欧卫慧二〇二〇年八月六日法官助理 陈 苗书 记 员 陈 琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。