辽阳市太子河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1011民初515号原告：崔恩军，男，1972年10月15日出生，汉族，住辽阳市太子河区。委托代理人：田其宇，辽阳市白塔区忠兴法律服务所法律服务工作者。被告：沈阳鑫厦房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区黄海路**。法定代表人：胡晓茸，该公司总经理。委托代理人：张利民，男，该公司经理。委托代理人：孙嘉阳，辽宁文正律师事务所律师。原告崔恩军与被告沈阳鑫厦房屋开发有限公司（以下简称鑫厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔恩军的委托代理人田其宇，被告鑫厦公司的委托代理人张利民、孙嘉阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔恩军诉称，原告与被告在2013年12月3日签订《商品房买卖合同》，原告在被告开发的滨河花园小区以4530元/平方米的价格购买了85.50平方米房屋一处。合同签订后，原告依据合同约定向被告支付了全部购房款387315元。原告在2014年10月27日办理了房屋入住手续。根据合同第十五条的规定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第＿项处理”。在合同约定的时间到期后，原告多次找到被告询问办理房屋所有权证书事宜，但是被告一直无法办理，直至2020年4月，被告才通知原告可以办理房产登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以认定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。原告在2014年10月27日就办理了入住手续，截止到2020年4月13日，因被告原因延迟办理房屋登记1620天。现原告请求法院判令被告支付从2015年10月28日起至2020年4月13日止的迟延办理房屋所有权证书的违约金112245.08元。被告鑫厦公司辩称，原、被告双方签订的商品房买卖合同中并没有对逾期办证的违约金进行约定，不应承担违约责任。案涉小区于2015年8月17日完成综合验收，2015年10月5日辽阳市住房和城乡建设委员会即完成对该小区的第一次测绘工作。2009年6月6日，辽阳经济开发区公用事业建设管理局出具情况说明：因机构改革职责调整，原属辽阳市规划局太子河分局管理的鑫厦公司开发建设的项目，后期规划建设手续需要在市级规划主管部门处办理。2019年7月24日，辽阳市住房和城乡建设局完成对该小区的第二次测绘工作。房屋面积测绘是办理不动产登记证书的必经程序，由于政府职能部门调整导致测绘延迟，进而影响房产证办理，是鑫厦公司不能预见的，属于不可抗力因素。鑫厦公司没有过错，不应对此承担违约责任。案涉小区由商品房和政府回迁安置房两部分构成，小区房屋的初始登记应待缴纳完房屋专项维修基金后一并办理。回迁安置房屋的专项维修基金应由太子河区政府缴纳，鑫厦公司没有义务也没有能力垫付回迁房部分的专项维修基金。因区政府迟迟未缴纳回迁房的专项维修基金，导致整个小区均无法办理房屋初始登记手续。2020年3月2日，辽阳市住宅维修资金管理部出具情况说明：案涉小区可免缴专项维修基金。2020年5月18日，鑫厦公司完成了案涉小区房屋的初始登记。案涉小区房产证的延迟，是由于机构职能调整的客观原因及政府资金未及时到位所致，鑫厦公司对此没有过错，不应承担违约责任。原告的诉讼请求已经过了诉讼时效，而且未及时下发房产证并未影响原告对方的占有使用，因此原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。本院经审理查明，2013年12月3日，原告崔恩军与被告鑫厦公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的房屋，建筑面积85.50平方米，房屋单价每平方米4530元。合同中关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。未约定违反上述约定的违约责任。合同签订后，原告交付了全部购房款387315元，并于2014年10月27日办理入住。2020年4月13日，原告得到可以办理房屋权属证书的通知。案涉房屋于2013年11月26日取得房屋预售许可证，2015年10月23日完成第一次商品房面积核定，2019年7月24日完成商品房面积审定。上述确认事实依据有原告身份证、商品房买卖合同、购房发票、收款收据、商品房销售面积（变更）审定单、商品房面积审定单（实测）及当事人陈述在卷佐证。上述证据经庭审举证、质证、认证，本院予以采信。本院认为，由于出卖人的原因，买受人在合同约定或者法律规定的期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，原告崔恩军与被告鑫厦公司于2013年12月3日达成商品房买卖合同，2014年10月27日原告办理入住。双方仅约定被告应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，没有约定办理房屋所有权登记的期限，故根据根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，被告即应承担违约责任。原告在2020年4月13日才得到可以办理房屋权属证书的通知，即使加上合同约定的365日备案期限，也已超过期限，故原告要求被告承担违约责任，本院予以支持。关于诉讼时效，因双方在合同中没有约定违约金，故违约金数额可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，该债权属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故违约金保护范围为当事人起诉之日前3年。关于逾期利息的上浮标准，综合考虑被告的过错程度及原告的损失情况，以上浮30%为宜。即违约金从2017年6月11日计算至2020年4月13日，以购房款387315元为基数，2019年8月20日之前以金融机构一年期贷款基准利率为标准，2019年8月20日之后以一年期贷款市场报价利率为标准，均上浮30%分段计算，违约金数额为61575.69元。关于被告辩称延迟办理房屋权属证书是由于政府机构改革导致测绘延迟及政府未按时缴纳回迁部分专项维修基金导致一节，对于商品房买卖合同来说，原、被告系合同双方当事人，未能及时办理房屋权属证书不是原告原因造成，即原因在被告，故被告应承担违约责任，且被告所抗辩的情形不属于不可抗力，不能作为免责事由，其作为房地产开发企业应当能够预见办理房屋权属证书过程中可能遇见的问题，从而通过协议约定来避免增加损失，故对被告的上述辩称本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告沈阳鑫厦房屋开发有限公司支付原告崔恩军逾期办理不动产权证书的违约金61575.69元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2545元，减半收取计1272.50元，由原告崔恩军负担603元，被告沈阳鑫厦房屋开发有限公司负担669.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员 鲍 丹二〇二〇年八月二十七日书记员 谭天明