北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初20815号原告（反诉被告）：张祥兵，男，1972年11月19日出生，汉族，北京张氏小腰餐饮管理有限公司经理，住河北省承德市承德县。委托诉讼代理人：刘锐，北京市世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨顺义，北京市世纪律师事务所律师。被告（反诉原告）：丁志林，男，1978年9月11日出生，汉族，北京奕美阳光建筑装饰工程有限公司经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：丁志，北京兴展律师事务所律师。原告（反诉被告）张祥兵（以下简称原告）与被告（反诉原告）丁志林（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘锐、杨顺义，被告委托诉讼代理人丁志，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还房屋押金120000元；2.被告赔偿装修款损失416088元。事实和理由：张晨某、吕某某、荀某某等八位自然人各自出资采用众筹的方式，使用加盟望京小腰餐饮店的方式为市民提供餐饮服务，并共同委托原告以个人名义与被告签订《定金协议》（以下简称协议）、《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），双方约定被告将位于北京市朝阳区将台乡驼房营X号XX大厦北侧附属楼XX室北京某某某某餐饮管理有限公司的商铺（以下简称涉案房屋）出租给原告经营餐饮服务，租赁期限2017年3月15日至2022年4月16日，房租每月60000元，每年720000元，房屋押金120000元（包括定金50000元）。达成协议后，原告向被告支付了定金、押金、首期房租、装修款及尾款、二期房租等款项，并对涉案房屋进行了装修，于2017年6月22日进行了试营业。但原告在营业不到几个月的时间里，被告以及新华科技大厦（以下简称新华大厦）的物业管理方以涉案房屋系违章建筑需要拆迁、无法继续营业为由强行将店铺关闭，被告单方解除涉案合同，却在几个月后又将涉案房屋继续出租给另外一家餐饮店使用，现该餐饮店也在营业中。被告违反合同约定，单方解除合同，致使原告在涉案房屋开办餐饮店的愿望落空，不能实现合同目的，故原告起诉至法院，要求被告支付上述款项。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求:原告应当支付占有使用费300000元，扣除押金120000元后还应支付180000元。事实和理由：原告租用涉案房屋，按照约定租金是4个月一付，支付时间为每年4月15日前、8月15日前和12月15日前，但原告第二次支付租金的时间实际为2017年10月31日，已经超期违约了，后来更是一直占用涉案房屋至2018年5月底，并且未再支付任何费用，故提起反诉要求原告支付五个月的房屋占有使用费。原告就被告反诉辩称，不同意被告的反诉请求，原告经营的餐馆于2018年1月5日停业，并且政府贴了封条，停业原因就是政府综治办和城管部门要求停业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月7日，被告作为甲方与原告作为乙方签订协议，约定：乙方交付给甲方承租涉案房屋的定金50000元，甲乙双方需于2016年12月14日前签订正式合同，上述定金将自动转为租赁保证金的一部分。若甲方于正式合同签订前将房屋转让给第三方或不继续租赁，则双倍返还定金给乙方，若乙方未能在预定时间内有效签约，则此定金不予退还，甲方有权将房屋转让给第三方。同日,原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订涉案合同，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，期限为2017年3月15日至2022年4月16日，免租期为2017年3月15日至2017年4月15日；年租金为720000元，4个月租金标准为240000元，付款方式为4个月预付制，每年4月15日前、8月15日前、12月15日前付4个月租金；乙方的押金金额为120000元，于乙方签合同之日支付，本合同期满或双方解除租赁关系后，甲方无条件全额退还乙方押金；甲方应承担的事宜包括保证乙方能办理餐饮执照、环评、卫生等餐饮相关证照（提前准备文件和关系的沟通）；乙方应按时交纳相应费用，因乙方原因不按时交纳费用引起的后果，由乙方承担；在租赁期间，乙方逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的费用，已经给甲方造成损失的或无故逾期未交纳租金10日且给甲方造成严重损失的，甲方有权解除合同，收回所租赁给乙方的商铺；在租赁期间，甲方不得擅自终止合同，如有违反，赔偿乙方当年一年租金作为违约金；因国家政策需要拆除或改造餐厅的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，但乙方有权以承租方的身份获得相应补偿。2016年12月7日，原告向被告支付50000元定金，此后原告于2016年12月14日向被告转账70000元，于2017年4月17日转账140000元，于2017年10月31日转账240000元。双方确认原告支付了2017年3月15日至2017年12月15日的租金。庭审中，双方均认可涉案房屋截至2020年6月17日尚未取得建筑规划许可，亦无房屋所有权证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告主张被告负责给新华大厦做装修，新华大厦欠付被告装修款，所以新华大厦就以涉案房屋的租金抵扣装修款并且允许被告以物业公司工作人员的身份对外出租涉案房屋，此后原告与被告共同合伙入股经营餐馆（被告以100000元租金折抵入股餐馆的款项），因此被告的身份既是餐馆的股东，又是出租人，同时还是物业的工作人员。被告主张其确与新华大厦有业务往来，涉案房屋是其以租金抵扣装修款的方式承租过来，另外其通过以原告应付的100000元租金折抵入股款的方式与原告合资开设餐馆，餐馆取得营业执照也是新华大厦配合所取得。被告主张涉案房屋能够正常经营，双方为了合伙经营餐馆成立了公司，并且办理营业执照，所以涉案房屋能够正常合法经营。被告就其主张提交企业信用信息报告，显示企业名称为“北京奕美阳光餐饮管理有限公司”，住所为“北京市朝阳区将台乡驼房营南路**新华科技大厦北侧附属楼**”，成立日期为2017年1月10日。原告对其真实性予以认可，不认可关联性及证明目的，并称虽然是餐饮公司的营业执照，但双方合同约定不是用这个营业执照，是需要原告重新办理营业执照，而且工商部门也有规定，一址一照，所以工商部门也不会同意原告继续在涉案房屋办理营业执照，并且该公司的成立日期为2017年1月10日，当时地址可能合法，但不代表原、被告双方签订合同后涉案房屋还能使用。2.原告主张因涉案房屋属于违章建筑，城管部门向其发出了告知书，新华大厦的物业公司和将台乡政府于2018年1月5日就将涉案房屋贴上封条，之后原告就无法进场了，此后也一直没有人员入场，所以其撤场时间就是2018年1月5日。原告就其主张提交北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局将台执法队出具的告知书，载明“近日接到群众举报，在位于朝阳区驼房营南路新华科技大厦北侧有建设违法建设行为，遂依法进行调查。请该建设人、管理人务必于2018年1月25日9时10分前，携带本人身份证明、建设建筑物的相关审批文件等材料到本行政机关主张权利，接受调查，提出陈述申辩理由并改正违法行为。逾期不主张权利又不拆除违法建筑物，本行政机关经依法调查认定确属违法建设的，将依据《北京市城乡规划条例》第六十六条的规定进行查处，并组织相关部门进行强制拆除，由此所造成的一切后果和损失由违法建设者自负。”落款日期为2018年1月24日。另，原告称其于2017年12月知道了涉案房屋是违章建筑需要腾退，被告知道后表示由其来协调关系，但此后被告就不再接电话了。被告对告知书不予认可，称告知书的内容不能指向涉案房屋，且该告知书是告知要求进行登记，并不是认定房屋性质的决定书，不能够依此认为涉案房屋不具备使用条件。另被告主张其曾向新华大厦要过房屋所有权证和建筑规划许可，但新华大厦表示没有，而涉案房屋只是涉嫌属于违章建筑，但没有贴封条，其在得知城管部门的告知书后要求新华大厦与乡政府沟通，新华大厦核查完毕后没有相关部门拆除涉案房屋。被告称原告于2018年5月中下旬才将涉案房屋里的东西搬走，其将涉案房屋收回，但没有办理房屋交接手续。3.原告主张其装修损失包括支付给北京某某家具有限公司的家具款59190元、支付给案外人刘某某的装修款125918元，以及三次转账给被告的装修款（原告主张涉案房屋经营的餐馆由被告装修）。原告称涉案房屋于2018年1月5日被贴了封条，乡政府没有给其腾退的时间，所以其任何物品均未搬出，因涉案房屋内的装饰装修物品要回来已没有地方搁置，所以就没有看那些物品去哪里了。原告就其主张提交北京某某餐饮管理有限公司与佳信公司签订的合同（显示合同金额为59190元，盖有佳信公司合同专用章）、设计合同（显示设计费为49680元）、装饰装修工程施工合同（显示承包人为北京某某建筑装饰工程有限公司，工程价款总计为330000元，落款处“奕美装饰汇款信息”显示有被告账户）。被告对上述证据的真实性均不予认可，也不认可证明目的，合同体现不出是用于涉案标的，也没有相应的发票收据，所以不认可。被告称涉案房屋目前已出租给其他餐馆，大约是2018年7月或8月左右重新出租，之前涉案房屋内部已经被拆卸一空，后期是新的租户重新装修使用。另原告提交银行交易明细，证明其分别向被告支付了三笔装修款，显示于2017年4月19日转账13449元，5月10日转账200000元，9月28日转账18449元。被告对上述交易明细的真实性予以认可，不认可证明目的，主张装修合同是和装修公司签的，只是装修款打到了被告名下，装修款也不能算作是原告的损失。另，原告称由于涉案房屋已经被案外人占用，所以无法评估，其也不申请评估，装修损失由法院酌定即可。4.被告提起反诉要求原告支付2017年12月16日至2018年5月15日期间的占有使用费，并称原告的租金支付至2017年12月15日，但其一直占用涉案房屋至2018年5月底，双方一直未能办理腾退交接手续，其要求计算占有使用费至5月15日。原告对被告的反诉主张不予认可。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。违法法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中，原告与被告签订了涉案合同，约定被告向其出租涉案房屋用于经营餐馆，但根据已查明的事实，涉案房屋并无建设规划许可，不属于可以用于商业经营的房屋，因此涉案合同应属无效。本案中，原告自2017年3月15日起占有使用涉案房屋，虽然被告主张原告占用涉案房屋至2018年5月，但其并未就此提交充分证据予以证明，而原告虽称新华大厦及有关部门于2018年1月5日张贴封条导致其自1月5日起即已撤场，但其亦未就此提交充分证据，本院结合城管部门出具的告知书以及双方陈述，确认原告撤场时间为2018年1月25日。虽然，涉案合同被认定为无效，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予以支持，现被告提起反诉要求原告支付占有使用费，本院酌情判处原告应支付被告占有使用费60000元。另原告向被告支付了120000元的押金，涉案合同被认定无效，被告向原告收取押金并无依据，其应向原告返还押金。关于原告的装修损失，由于涉案合同系因涉案房屋无建设规划许可而被认定为无效，被告对此存在过错，而原告在签订涉案合同时亦未尽到相应的注意义务，现本院结合原告提交的关于其装饰装修损失的相关证据，考虑被告的过错程度，酌情判处被告赔偿原告装饰装修损失250000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、丁志林于本判决生效后七日内返还张祥兵押金60000元（丁志林应返还张祥兵押金120000元，张祥兵应支付丁志林占有使用费60000元，折抵后丁志林应返还张祥兵押金60000元）；二、丁志林于本判决生效后七日内赔偿张祥兵装饰装修损失250000元；三、驳回张祥兵的其他诉讼请求；四、驳回丁志林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9161元，由张祥兵负担2311元（已交纳），由丁志林负担6850元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费3900元，由丁志林负担2600元（已交纳），由张祥兵负担1300元（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  白星晖审判员  史 震审判员  谷培培二〇二〇年八月三十一日书记员  丁 楠