山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初3127号原告：公某某，女，汉族，1974年12月13日出生，住山东省泰安市泰山区。委托诉讼代理人：李继明，山东岱松律师事务所律师。被告：上海宝龙物业管理有限公司泰安分公司，住所地山东省泰安市泰山区温泉路北段路西环山路以南宝龙城市广场**酒店式公寓**楼**，统一社会信用代码91370902MA3CL8EK2J。负责人：刘福珍。委托诉讼代理人：宋文杰，系公司运营经理。委托诉讼代理人：张长伟，山东康桥律师事务所律师。原告公某某与被告上海宝龙物业管理有限公司泰安分公司物业服务合同一案，本院于2020年7月14日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李继明、被告委托诉讼代理人宋文杰、张长伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。公某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行物业服务合同，改造下水排污管道，并赔偿原告损失15687元（房屋损失13687元、鉴定费2000元）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月29日，原告购买了位于泰安市温泉路北段路西、环山路以南宝龙城市广场Ｂ区房屋一套，用于经营茶叶、酒水等，被告为该公寓的物业服务机构。2020年6月29日晚，泰安地区降大雨，该公寓下水道污水溢出，将原告房屋地面木地板、墙面、橱柜、酒水等浸泡，经鉴定部门鉴定，原告的房屋及物品损失共计13687元，原告找被告赔偿损失经多次协调未果。上海宝龙物业管理有限公司泰安分公司辩称：1.原告公某某发生污水溢出的下水管道位于其室内专有部分，不属于双方《前期物业管理服务协议》约定的我公司服务范围，公某某要求我公司承担责任无合同依据；且根据《山东省建筑工程消耗量定额》相关规定，室外排水管道与室内排水管道的分界，以室内至室外第一个排水检查井为界，检查井至室内一侧为室内排水管道，另一侧为室外排水管道，上述规定也能证明涉案返污管道的管理人应为原告，我公司无检修责任；2.我公司对服务范围内的管道管网已尽到管理义务，我公司与案外人泰安市泰山区宏伟保洁清运服务中心签订了《清掏维护服务合同》，委托该公司对污水管网、化粪池等定期进行清掏、清理、维护及保养工作，且每月均进行验收，履行了物业服务的管理义务，原告发生返污主要也是由于天气原因所致，当日我公司工作人员在业主微信群内也发布了泰山区降雨请业主注意防汛的信息，请驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月29日，原告公某某购买了位于泰安市温泉路北段路西、环山路以南宝龙城市广场Ｂ区房屋一套，与其丈夫贾兴圣共同经营泰安市泰山区茗隆轩茗茶城。2018年11月6日，甲方上海宝龙物业管理有限公司泰安分公司与乙方公某某签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方接受乙方委托为乙方提供宝龙城市广场共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养管理服务等。2020年6月27日，被告公司工作人员通过微信“宝龙广场B2B3商户通知沟通群”通知各商户注意雷电强对流天气，低洼地区的店家门前一定要塞实防洪沙袋，倒灌商户清注入气囊。气囊与沙袋系物业提前免费向商户发放。6月29日中午时分，有商户在该群反映前几天下大雨店铺进水，要求物业将B2楼北侧下水道进行清理。物业工作人员回复称该区域下水道已于22日清理并保持每半月清理一次，同时提醒商户做好防汛准备，物业可提供防汛沙袋等物质。6月29日下午五时左右，物业工作人员再次在该群发送天气预报截图，并提醒最大降雨量在泰山区，请大家做好防汛措施，需要协助可联系物业。2020年6月29日晚，泰安地区降大雨，原告所在店铺卫生间内溢出粪水、下水道污水，浸染了该店铺内木地板、墙面、橱柜、酒水等。随后原告公某某单方委托山东华信价格事务所有限公司对涉案房屋污水溢出造成财产损失价值进行评估，山东华信价格事务所有限公司于2020年7月8日出具鉴定结论，认定涉案房屋因污水溢出造成的财产（包括木地板、乳胶漆、橱柜维修、保洁清运、酒水、地垫、地垫损失）损失价值为13687元。公某某为此支付鉴定费2000元。另查明，上海宝龙物业管理有限公司泰安分公司与泰安市泰山区宏伟保洁清运服务中心签订《清掏维护服务合同》，由泰安市泰山区宏伟保洁清运服务中心提供泰安市温泉路777号泰安宝龙广场物业管理区域提供清掏、维护等服务，服务期限自2019年12月4日至2020年12月3日，服务范围包括隔油池、化粪池及相对应连接管道、窨井系统、污水管网的定期清掏、清理、维护及保养等工作。被告提供的《商业公司商业物业合同验收审批》显示，2019年12月至2020年7月，泰安市泰山区宏伟保洁清运服务中心每月均进行了清掏，且每月的清掏服务均经泰安商业公司验收合格。庭审中，原告主张出现污水溢出的原因系该商铺共用的污水井处于房屋北侧，因北侧地势较高加上管道存在堵塞，致使排水不畅造成。原告同时认可在2019年大雨天气时部分商户发生过污水反溢情况，当时被告与各商户商议被告负责改造室外管网，由各商户负责将室内排水接到室外管网的改造，因原告室内改造需要破坏装修且费用较高，故原告未同意改造。被告主张污水反溢的主要原因是，降雨量过大导致整个市政管网处于满管状态，致使污水井水面高度高于商户排污口高度，从而造成污水倒灌；物业公司在2019年曾向倒灌商户发放球囊、沙袋等物品，大雨时提前塞好球囊的商户就不会发生污水倒灌。还查明，原告商铺在2020年6月29日晚发生污水倒灌后，被告在原告反污口塞入了球囊。在2020年8月2日、2020年8月6日天降大雨（两次下雨的降水量不亚于2020年6月29日晚的降水量）时，原告商铺未出现倒灌现象。本院认为，公某某与上海宝龙物业管理有限公司泰安分公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，双方均应恪守。《前期物业管理服务协议》约定由上海宝龙物业管理有限公司泰安分公司提供宝龙城市广场共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养管理服务。《泰安宝龙城市广场业主手册》亦载明物业服务内容包括物业共用部位、共用设施设备、附属建筑物、构筑物的维修、养护、运行和服务，也包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。本案中，上海宝龙物业管理有限公司泰安分公司已经提交充足的证据证明其已对相应排污管道及时进行了清理且验收合格。从微信群聊天记录来看，被告方工作人员在下雨之前也已经对商户进行了提醒，且可以印证部分商户明知下雨时可能出现室内污水倒灌的情形。就本案而言，在被告已经举证及时对管道进行了清理后，原告不能举证管道未清理干净或管道存在堵塞，不能证明污水倒灌系被告未及时清理管道致使管道不畅造成，即不能证明被告未按约履行物业协议。同时，如果管道设计确实存在问题，也应是建筑设计的问题，而不是物业公司的责任，因此，对于原告主张的因污水溢出导致其产生的损失由被告承担的诉讼请求本院不予支持。对于原告主张的要求被告改造排污管道的诉讼请求，首先，原告未明确要求被告改造排污管道的部位，相应协议均约定被告只承担共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养管理服务；其次，在2019年被告经与开发商沟通，在开发商拨付部分改造费用的前提下，曾与相关各商户商议修改管道未果，改造管道不仅仅是物业公司服务的范围，也需商户室内管道进行改造，需要物业公司与各商户达成一致协调配合。因此对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条规定，判决如下：驳回原告公某某的诉讼请求。案件受理费96元，由公某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 王 翠二〇二〇年八月十三日书记员 徐晓娜