河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初2172号 原告（反诉被告）：双桥区刘二郎饭店，住所地承德市双桥区新华路东兴路昊源商城-101商业**摊位。 经营者：马子睿，女，1996年3月18日出生，满族，住承德市双桥区。 委托诉讼代理人：赵岩，河北滦峰律师事务所律师。 被告(反诉原告)：承德好知味餐饮管理有限公司，住所，住所地:承德市双桥区新华路东兴路昊源商城-101商业**铺div> 法定代表人：胡晓华，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：祁浩，河北文帆律师事务所律师。 原告（反诉被告）双桥区刘二郎饭店（以下简称刘二郎饭店）与被告(反诉原告)承德好知味餐饮管理有限公司（以下简称好知味公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘二郎饭店的委托诉讼代理人赵岩、好知味公司的委托诉讼代理人祁浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘二郎饭店向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告损失334858.00元;二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月，被告对外招商，称要打造“好知味美食广场”，原告深信被告要建立美食广场，并想依托该美食广场将“刘二郎烤骨头承德店”做大做强，出于上述目的原告于2019年9月14日与被告签订双桥区好知味美食广场《租赁协议》承租被告的“好知味美食广场”B-02号档口，租赁面积362.00平方米，租赁期限自2019年11月1日起一2024年10月31日止。在原告承租的店铺装修即将结束时，被告便在承租的广场内招商了各种学校，导致原告承租美食广场商铺并依托美食广场发展“刘二郎烤骨头承德店”完全不能实现。原告多次找被告协商，被告将计租时间变更为“舞蹈教室、儿童体能装修完成，不影响乙方开业之日起计算”。2020年1月14日，被告突然通知原告在2020年1月22日-2020年1月31日放假不准经营。其后由于疫情原告一直不能开门营业，疫情过后被告将原告承租的商铺上锁不让原告营业。如今被告却因欠缴广场实际所有人租金，导致广场实际所有人将大门上锁，原告承租的商辅已经完全无法经营。双方已于2020年4月22日协商解除双桥区好知味美食广场《租赁协议》，但因被告违约给原告造成经济损失，被告多次找原告进行协商，双方不能就损失达成一致意见。现原告诉至贵院请依法支持原告诉请，违约金40000.00元、停业10天损失40000.00元、代理加盟费169800.00元、装修费105058.00元。 好知味公司辩称，双方签订了书面合同，原告诉状中所称签约目的未定入合同文本中，不符合要约承诺的规则，没有法律意义，双方的权利义务应依据书面合同确定。计租时间虽经协议变更，但租金、物业费、水电费的支付时间双方并没有变更，仍应按原合同约定履行。在2019年的12月份因原告欠租、欠水电费等已构成违约，被告对其进行了催交，并于2020年1月21日立案，诉前调解后因主体被驳回。在2020年4月3日被告向原告送达了解除通知，4月23日就合同解除签订了协议，除原告方欠付的费用、未返还的物品及违约责任外无其他争议，解除协议已经履行完毕，原告方已取回其全部物品，剩余物品属于抛弃物，原告应对被告承担责任。请依法裁判。 好知味公司反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付租金130320.00元、物业费41811.00元、水费799.20元、电费9530.40元，合计182460.60元;2、判令反诉被告向反诉原告支付的保证金20000.00元归反诉原告所有;3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金20000.00元;4、判令反诉被告向反诉原告支付违反管理规定的罚款10000.00元；5、判令反诉被告向反诉原告赔偿物品损失9910.00元；6、判令全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年9月14日，马子睿以“刘二郎烤骨头承德店”的名义作为乙方(承租人）、好知味公司作为甲方(出租人)签订《租赁合同》，合同约定:马子睿租赁面积362.00平方米场地用于经营餐饮。租期五年，自2019年11月1日至2024年10月31日止。乙方支付租金、物业费并承担水、电费。租金第一期(2019年11月1日至2021年10月31日)每季度82581.25元、物业费每天每平方米O.5元，水费每吨9.0元，电费每度1.2元。租金按季度支付，合同签订之日起三日内支付首期租金。每月20日前支付下月物业费，水、电费用按月结算。合同签订时支付保证金20000.00元。乙方违法经营或违反管理规定的甲方有权处罚。乙方违反本协议中规定的乙方义务等情形，乙方支付违约金20000.00元。同日，双方签订了《转让协议》(含明细表)，约定甲方以10万元价格将B-02号摊位“悦涮悦友”店铺全部装修、设施、设备转让给乙方。2019年10月19日，双方签订《补充协议》，约定因场地中舞蹈及儿童体能教室装修，计租时间变更为乙方开业之日起计算。合同签订后，马子睿占有使用租赁物及全部装修、设施、设备经营餐饮，2019年11月30日开业，实际登记的名称为“双桥区刘二郎饭店”，系个体工商户。其除保证金20000.00元、转让费20000.00元外，未按合同约定时间和金额向好知味公司支付租金、物业费、水费、电费。私接好知味公司电源窃电，并在公共场所内燃烧炭火造成严重安全隐患。损坏好知味公司电子广告屏一块拒不维修或赔偿，阻止好知味公司维修，并辱骂、殴打好知味公司工作人员，妨害管理及扰乱公共场所秩序。好知味公司于2019年12月6日、2020年1月3日向反诉被告送达罚款通知。2019年12月20日、12月26日向反诉被告送达催缴水费、电费、物业费、房租通知。但反诉被告拒不交纳上述费用。2020年1月21日，好知味公司起诉马子睿要求支付租金、各项费用等并承担违约责任，双桥区人民法院以诉前调解261号立案。2020年4月3日，好知味公司通知马子睿因其“有拖欠租金等严重违约行为”解除合同，并要求其于2020年4月15日前付清全部费用、取回物品并返还租赁物。2020年4月7日，双桥区人民法院将诉前调解261号立案正式立案为(2020)冀0802民初680号，并通知了马子睿。之后至2020年4月22日，马子睿取回了物品、返还了租赁物及之前受让的设施、设备等，但未支付欠费。2020年4月23日，双方签订《协议书》，确认以下内容:双方签订的《双桥区好知味美食广场租赁协议》、《补充协议》及《转让协议》等已于2020年4月22日解除。乙方已取回全部物品，租赁物已于2020年4月22日返还甲方。租赁物及租赁物所在物业范围内乙方未取回的全部物品为乙方抛弃物，由甲方任意处理。乙方有价值9910.00元的物品未返还甲方，如何处理甲、乙双方另行协商。乙方拖欠的租金、物业费、水电费等各项费用及违约责任等，因甲方已起诉，通过诉讼程序处理。除本协议所列明内容外，双方无其他争议。2020年5月14日，双桥区人民法院以“双桥区刘二郎饭店”作诉讼主体为由，驳回了好知味公司的起诉。双方均未上诉。2020年7月“双桥区刘二郎饭店”作为原告提起本案诉讼。现好知味公司依法提出反诉，认为反诉被告的行为违反合同约定，应按法律规定及合同约定承担违约责任，支付所欠费用、违约金，罚款等，好知味公司并有权扣收保证金。请人民法院判如所请。 刘二郎饭店辩称，我们认可的租赁费是在2019年12月1日到2020年1月22日，刘二郎饭店在2019年10月22日向好知味交水电费，因好知味违反合同的约定导致合同目的无法实现，刘二郎饭店未交租金等费用是行使顺序履行抗辩权，不存在违约行为，好知味公司无权进行罚款，对罚款的数额及主体均不认可，对好知味公司损失9910.00元不认可，无法确定物品的丢失原因及物品的实际数额。 本院经审理认定事实如下：好知味公司于2019年7月1日登记成立，其成立后将其所租赁的坐落于承德市双桥区新华路东兴路昊源商城-101房屋作为好知味美食广场招商。 2019年9月14日，刘二郎饭店的经营者马子睿作为乙方(承租人）与甲方好知味公司(出租人)签订《双桥区好知味美食广场租赁协议》，约定:甲方将好知味美食广场内B-02号档口租赁给乙方，面积为362.00平方米;租赁期限为五年，自2019年11月1日起-2024年10月31日止，其中自2019年9月15日起至2019年10月31日为装修免租期，第一期两年(2019年11月1日-2021年10月31日)，租金为2.5元每天每平方米，租金按季度支付，每季度租金为82581.25元；首期租金乙方于本合同签订之日起3日内交付甲方；甲方按每天每平方米O.5元标准收取乙方物业管理费，按月支付，每月20日前支付下月物业管理费；水费每吨9.00元、电费每度1.2元，由乙方按月结算；乙方向甲方缴纳全部履约保证金包括食品安全保证金以及违约保证金，金额为20000.00元；乙方的营业时间定为每日早9:00-晚22:00，双方均不得在营业时间内无故停止或暂停营业，也不得超时营业，否则每停业1小时，向对方支付违约金人民币500.00元，擅自停业3日，对方有权解除本协议并向违约方索赔;甲方对乙方违法经营或严重违反美食广场管理规定者有权进行处罚；出现以下情况之一，属于乙方违约且没有或不适当履行协议，甲方有权终止协议，而无须做出任何赔偿。乙方应无条件接受，并在甲方规定的时间内撤场，赔偿甲方违约金2万元。如，乙方有违反《好知味美食广场管理规定》，经通知与教育后拒不改正的。又如，乙方违反本协议中规定的乙方义务，经甲方以书面形式提出改正意见，不接受或不按期改正的，甲方有权进行处罚并向乙方追偿损失；由于甲方原因给乙方造成经济损失的，甲方承担损失部分的赔偿。同日，双方签订了《转让协议》，约定：甲方以10万元价格将B-02号摊位“悦涮悦友”店铺全部装修、设备转让给乙方。乙方于2019年9月15日向甲方交纳了保证金2万元、“悦涮悦友”店铺转让金2万元，并接收了甲方原店铺及设备，装修准备开业。 2019年10月19日，双方签订《补充协议》，约定因甲方场地中舞蹈教室、儿童体能教室装修，计租时间变更为乙方开业之日起计算。 2019年11月2日马子睿与吉林省刘二郎餐饮管理有限公司签订了《刘二郎烤骨头经营店代理特许经营合同》，该公司出具加盟费169800.00元收据一张。2019年11月5日马子睿取得个体工商户营业执照，字号为：双桥区刘二郎饭店。 2019年11月30日刘二郎饭店开业，其开业前后11、12月份曾购买价值4000元的调料。2020年1月14日，好知味公司向原告发送春节放假通知，放假时间自2020年1月22日（农历腊月二十八）至2020年1月31日（农历正月初七），10天，2020年2月1日（正月初八）正常上班。春节放假期间，新冠疫情爆发。 2020年1月21日，好知味公司起诉马子睿要求支付租金、各项费用等并承担违约责任，双桥区人民法院以诉前调解261号立案。后经协商，2020年4月23日双方签订《协议书》，内容为：一、双方确认以下事项:1、双方签订的《双桥区好知味美食广场租赁协议》、《补充协议》及《转让协议》等已于2020年4月22日解除。2、乙方已取回全部物品，租赁物已于2020年4月22日返还甲方。租赁物及租赁物所在物业范围内乙方未取回的全部物品为乙方抛弃物，由甲方任意处理。3、乙方依《转让协议》受让的“悦涮悦友”店铺及物品已于2020年4月22日退还甲方，但下列物品除外：小电磁炉5个价值1050.00元;大电磁炉1个价值260.00元；南常刨肉机1台价值8500.00元;键盘、鼠标、显示器数据线、主机电源线1套价值100.00元。上述物品总计价值9910.00元。乙方退还甲方物品中有非南常品牌刨肉机1台，价值不详。上述未退还及错退还物品如何处理甲、乙双方另行协商。4、乙方拖欠的租金、物业费、水电费等各项费用及违约责任等，因甲方已起诉，通过诉讼程序处理。三、除本协议所列明内容外，双方无其他争议。好知味公司从春节放假后一直锁门至双方达成协议。 截止至2020年4月21日，刘二郎饭店未支付租金、物业费，拖欠电费9530.40元、水费799.20元，现好知味公司已将水、电费、物业费结清。 2020年5月14日，本院驳回了好知味公司的起诉。2020年5月21日刘二郎饭店的经营地址变更为承德市双桥区南兴隆街天顺商务中心101-4商业。2020年7月刘二郎饭店提起本案诉讼，好知味公司提出反诉。 上述事实，有当事人陈述及《双桥区好知味美食广场租赁协议》、《转让协议》、《补充协议》、照片、春节放假通知、微信转账记录、微信截图、《刘二郎烤骨头经营店代理特许经营合同》、加盟费收据、押金收据、转让费收据、（2020）冀0802民初680号案件起诉状、变更诉讼请求申请书、裁定书、租赁物交接清单、水电费抄表信息表、水电表初始数字确认表、监控视频光盘、《协议书》、收据、身份证复印件、物业费水电费缴费单据、房屋租赁合同、商铺物业管理协议等证据予以证实。 原告提交的8号证据中的装修报价明细表、其他销货清单及收据，被告提交的6号证据罚款通知、7好证据催缴通知、9号证据解除合同通知书，均没有其他证据佐证，以上证据的证据效力，本院不予认定。被告提交的15号证据拖欠租金及物业费、水费、电费清单系其单方计算，原告予以否认，本院对其证据效力不予认定。 本院认为，原告的经营者马子睿在与被告签订租赁协议及转让协议后，被告履行了将场地及“悦涮悦友”店铺的装修、设备移交给马子睿的合同义务，马子睿应按照合同约定时间交纳租金、物业费、承担水电费，原告未按合同约定时间交纳上述费用，属于迟延履行主要债务，但被告不能证明经其催告后原告方在合理期限内仍未履行，故本院确认原告方未履行交纳上述费用的合同义务，不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的合同法定解除的情形。虽然不属于该法定解除的情形，但原告依然应按照合同约定承担继续履行给付上述费用的违约责任。 由于原、被告协商变更了计租期，原告于2019年11月30日开始营业，被告要求自2019年12月1日开始计算租金，符合约定，本院予以支持。在春节放假期间，新冠疫情爆发，政府要求居家隔离，原告不能按照被告春节放假后的开业时间正常开业，该情况属于原、被告双方在订立合同时不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。原告经营行业为餐饮业，所受疫情影响重大。原告在春节放假期间未进行营业，属于被告美食广场的统一管理，此放假期间原告应支付租金及物业费。自2020年2月1日至2020年4月22日双方合同解除时，原告未能正常营业，此期间的租金，被告可予免收。但此期间不因疫情而减少物业服务，故原告应缴纳物业费。原告拖欠的水电费，被告已经缴纳，原告应予给付。 原告的经营者在与被告签订租赁协议时，被告招商的系餐饮业商户。在免租期内的准备开业期间，被告将部分场地出租用于舞蹈、儿童体能教学。原告现认为被告招商了学校其合同目的不能实现，被告应承担赔偿其损失的违约责任。因原告在知情后，与被告协商，将计租时间进行了变更，且双方签订了《补充协议》。经营者马子睿与被告签订《补充协议》的行为表明其接受了被告在美食广场内招租非餐饮商户的事实，《补充协议》不仅是对合同内容的补充，也是对原合同外在条件的补充。原告现主张被告应承担解除合同的违约赔偿责任，本院不予支持。 原告自疫情后至与被告于2020年4月22日解除合同期间，未提供恢复营业的手续，被告自春节放假至解除合同期间一直关闭美食广场，在此情况下，双方解除合同，属于双方协商一致的约定解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在双方2020年4月23日签订的《协议书》中明确原告方未返还给被告的物品名称、数量、价值，原告应予以赔偿。由于被告已接收原告错还的物品刨肉机，故此刨肉机可作为对丢失南常刨肉机的补偿，从丢失物品总价中扣除8500.00元，应赔偿1410.00元。 被告与原告之间属于平等的民事主体，虽然在合同中约定违反管理规定罚款1万元，但被告未能证明原告违反了管理规定，即使违反了管理规定，也应批评教育使其改正，或者要求赔偿所造成的损失，或者行使其他合同权利，故被告要求原告支付罚款的请求，本院不予支持。 原、被告在租赁合同中“协议的变更和终止”部分约定了“在出现下列任何一种情况之一......赔偿甲方违约金2万元......”的条款，被告主张原告支付违约金的事由非合同中约定的违约条款的事项，故被告的该请求，本院不予支持。 综上所述，原告应向被告交纳自2019年12月1日至2020年1月31日的租金，按照每季度82581.25元的约定标准计算，应交纳租金55054.17元。原告己交纳给被告的保证金2万元，可予以抵扣；原告应交纳物业费41811.00元、水费799.20元、电费9530.40元、赔偿物品损失9910.00元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条的规定，判决如下: 一、原告（反诉被告）双桥区刘二郎饭店给付被告（反诉原告）承德好知味餐饮管理有限公司租金35054.17元、物业费41811.00元、水费799.20元、电费9530.40元，赔偿被告（反诉原告）物品损失1410.00元，于本判决生效之日起10日内付清。 二、驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取3106.00元，由原告负担。反诉费减半收取2468.00元，由原告负担902.00元，被告负担1566.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  刘建贞 二〇二〇年八月十八日 书记员  李 静 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。