广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初2605号原告：广东链家房地产经纪有限公司广州分公司，住所广州市越秀区农林下路****自编701。负责人：高军。委托诉讼代理人：林锟、莫子萱，广东红棉律师事务所律师及实习律师。被告：梁思睿，女，1991年5月26日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：何律，男，1988年8月3日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告广东链家房地产经纪有限公司广州分公司诉被告梁思睿、何律居间合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东链家房地产经纪有限公司广州分公司的委托诉讼代理人林锟、莫子萱，被告梁思睿到庭参加诉讼。被告何律经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东链家房地产经纪有限公司广州分公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付代理费21750元及违约金（违约金以代理费21750元为本金，从2017年4月17日起至清偿之日止，按每日千分之五计算，以代理费21750元为限）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司是依法成立的具有房地产中介资格的公司，有权开展房地产买卖的中介活动。2018年7月，满堂红（中国）置业有限公司广州分公司正式更名为广东链家房地产经纪有限公司广州分公司。2017年4月17日，被告与原告签订《居间代理服务合同》约定：被告委托原告向卖方承购位于广州市荔湾区鹤洞路xxx房的房产，原告为双方提供居间服务；原告促成买卖双方签署《存量房买卖合同〔链家满堂红版〕》，被告应向原告支付代理费人民币21750元；逾期支付的，须从签订合同之日起按每日总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。同日，被告与上述物业产权人订立《存量房买卖合同（链家满堂红版）》。合同签订后，交易物业已过户至被告名下，经原告多次催促，被告至今未支付代理费21750元。原告认为，买卖双方及原告方签订的《存量房买卖合同〈链家满堂红版〉》及《居间代理服务合同》合法有效，原告作为居间人已履行其义务促成交易。被告无故不履行合同，其行为已构成违约，造成原告严重损失，依法应承担违约责任。被告梁思睿辩称：被告梁思睿与原告签订了涉案合同，原告中介销售称被告梁思睿可以房屋一卖一买，但被告梁思睿因不具备购房资格，购买不了涉案房产。当时原告对被告梁思睿说有另一个买家需要购买，并说会帮忙处理剩下事宜。被告梁思睿认为，居间代理服务合同中原告并没有提供到居间服务，被告梁思睿并没有购买到涉案房产，故该合同无效，被告梁思睿与原告并不产生代理费用。被告何律没有到庭，亦没有提供答辩意见及证据。经审理查明：2017年4月17日被告梁思睿（买方、乙方）与案外人梁淑玲（卖方、甲方）签订《存量房买卖合同（链家满堂红版）》约定，甲方将其自有物业出售予乙方；房地产地址为荔湾区鹤洞路xxx房；建筑面积83.04平方米；该房地产按整套出售并计价，总金额为145万元；等。被告梁思睿与（甲方）与满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（乙方）签订《居间代理服务合同》约定，基于乙方为甲方提供的居间服务，甲方同意在本次交易办理网签手续前向乙方支付房地产咨询及买卖代理费，逾期支付的，须从签订《存量房买卖合同（链家满堂红版）》之日起每日按房地产咨询及买卖代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止；甲方应向乙方支付房地产咨询及买卖代理费为21750元；等。2017年7月21日，梁淑玲委托代理人李智坤（甲方、卖方）、被告何律（乙方、买方）与满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》约定，房地产地址为荔湾区鹤洞路xxx房；建筑面积83.04平方米；该房地产按整套出售并计价，总金额为145万元；丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当签订本合同当天向丙方支付中介服务费，乙方应向丙方支付中介服务费21750元；甲乙双方或其中一方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向丙方支付违约金；等。庭审中，原告主张其原促成被告梁思睿与卖方签订涉案买卖合同，后经两被告与卖方协商一致，将买方变更为被告何律，由被告何律与卖方签订房屋买卖合同，涉案房屋已过户至被告何律名下。被告梁思睿主张其因不具备购房资格，与卖方签订涉案买卖合同后，并未实际购买涉案房屋，其也并不认识何律。为证明两被告应一同向原告支付中介代理费，原告提供《补充协议》作为证据。该协议记载，卖方为李智坤（代理人），原买方为梁思睿，变更/增加买方为何律；买卖双方于2017年4月17日签订《存量房买卖合同》买卖位于广州市物业，现买方提出变更/增加购买人何律，并已获得卖方许可；原买方梁思睿及变更/增加买方何律共同承担对原合同的权利义务，后续手续按原签订的《存量房买卖合同》相关正常程序办理，原买方就本次交易所签订的其他合同文本，变更/增加后的买方均予以接受并与原买方共同承担；等。上述《补充协议》原告未能提供原件，被告梁思睿对其真实性不予认可。另查，2018年7月17日满堂红（中国）置业有限公司广州分公司经准许名称变更登记为广东链家房地产经纪有限公司广州分公司即本案原告。本院认为：梁淑玲、被告何律与原告签订的《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。原告作为中介方向被告何律提供了居间服务，促成了被告何律与买方的合同成立，原告及被告何律之间亦就该服务达成一致协议，由被告何律在签订上述合同当天即2017年7月21日向原告支付21750元作为中介服务费。现原告对其合同义务已履行完毕，被告何律理应向原告支付约定的中介服务费。故原告要求被告何律支付中介服务费21750元的诉讼请求，本院予以支持。被告何律未依约定时间向原告支付上述费用，原告要求被告支付违约金，合法有理。但合同约定每日0.05%的违约金标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则，将违约金标准调整为2019年8月19日前，参照按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。违约金以本金为限。原告主张的违约金超出部分，本院予以驳回。关于原告要求被告梁思睿共同支付中介服务费的问题。首先，原告要求被告何律支付中介服务费的诉讼请求已得到本院支持，该中介服务费与原告就涉案房屋提供的服务价值基本相符。其次，被告梁思睿虽签订了涉案房屋买卖合同，但其并非最终的买受人。原告提交的证据不能证明其向被告梁思睿提供了完整完善的中介服务。最后，原告提供的证据不能证明两被告同意共同支付中介服务费。因此，本院对于原告要求被告梁思睿共同支付中介服务费的诉讼请求，依法不予支持。被告何律经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告何律一次性向原告广东链家房地产经纪有限公司广州分公司支付中介服务费21750元。二、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告何律一次性向原告广东链家房地产经纪有限公司广州分公司支付中介服务费的违约金（以21750元为本金，2017年7月22日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算；从2019年8月20日起至实际支付中介服务费之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）。违约金以本金为限。三、驳回原告广东链家房地产经纪有限公司广州分公司其他诉讼请求。本案受理费444元，由被告何律负担并自本判决发生法律效力之日起三日内迳付给原告广东链家房地产经纪有限公司广州分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  谭碧婷二〇二〇年八月二十五日书记员  江一品谭韵瑜