文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初15577号原告：重庆瑞安天地房地产发展有限公司，住所地重庆市渝中区华盛路**第**********，统一社会信用代码91500000756205567M。法定代表人：易平安，董事长。委托诉讼代理人：任数英，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶晶，重庆钜沃律师事务所律师。被告：天源本一(重庆)文化传播有限公司，住所地重庆市渝中区，住所地重庆市渝中区瑞天路**第****1500103MA5UBPN169。法定代表人：张静丽，董事长。被告：张静丽，女，1986年2月1日出生，汉族，住山东省郓城县。原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司（以下简称瑞安房地产公司）诉被告天源本一(重庆)文化传播有限公司（以下简称天源本一公司）、张静丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞安房地产公司的委托诉讼代理人任数英、李晶晶，被告源本一公司法定代表人张静丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瑞安房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告瑞安房地产公司与被告天源本一公司之间的《房屋租赁合同》于2019年4月11日解除；2.判决被告天源本一公司支付原告2019年1月1日至2019年4月11日的房屋租金35060.71元、推广费4244.73元、物业管理费16969.85元，合计56275.29元，并支付以56275.29元为基数从2019年4月12日起至付清前述费用为止按照日息0.1%的标准计算的利息，利随本清;3.判决被告天源本一公司按照2017年1月1日至2017年1月31日的租金标准支付原告2016年12月1日至2016年12月31日期内租金的差额7938元;4.判决被告天源本一公司支付剩余租赁期限租金总和的款项74529元作为违约金;5.判决被告天源本一公司支付原告瑞安房地产公司逾期返还房屋的占用费15876元(根据合同13.7条之约定，按照原日租金2倍的标准从合同解除之次日2019年4月12日支付至原告收回房屋之日2019年4月29日)；6.判决被告天源本一公司支付原告瑞安房地产公司未按约定恢复原状的违约金63000元;7.判决被告张静丽对被告天源本一公司上述款项承担连带清偿责任;8.本案律师费、诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告瑞安房地产公司与被告张静丽于2016年8月8日签订《房屋租赁合同》，约定原告瑞安房地产公司将坐落于重庆市瑞天路店铺出租给被告张静丽以“天一”为店名作为经营饰品零售店使用，租赁期限自2016年9月1日起至2019年9月30日。合同还对租金、物业管理费、水电费等项目标准、支付、核算方式及违约责任进行了约定。2017年3月23日，原告瑞安房地产公司与被告天源本一公司、张静丽三方签订《承租权转让协议》，约定自2017年4月1日至2019年9月30日止，被告张静丽将案涉房屋承租权转让给被告天源本一公司，由被告天源本一公司履行承租方应负义务，且被告张静丽对天源本一公司履行租赁合同项下的义务承担连带保证责任，包括但不限于被告天源本一公司在租赁合同项下的各项付款义务。2017年9月25日，原告瑞安房地产公司与被告天源本一公司签署补充协议，约定案涉房屋经营品牌及店名由“天一”变更为“张张的博物馆空间”。截至2019年4月5日，被告天源本一公司拖欠原告租金、推广费、物业管理费及各项费用滞纳金等合计约55066.53元。原告瑞安房地产公司于2019年4月11日向被告天源本一公司邮寄了《解除函》，根据合同附表六、附表八及合同第13.3条的约定决定解除案涉房屋的《房屋租赁合同》，要求被告天源本一公司缴清相关费用并承担相应的违约责任。被告天源本一公司于2019年4月11日签收上述函件。被告天源本一公司、张静丽辩称，原告瑞安房地产公司陈述双方签订房屋租赁合同的情况属实。两被告并未在2019年4月11日收到原告瑞安房地产公司的解除房屋租赁合同的通知。被告天源本一公司、张静丽并不想违约，被告张静丽与原告瑞安房地产公司于2018年12月协商过支付两个月房屋租金的解决方案。原告瑞安房地产公司按照合同约定计算的违约金标准过高，要求法院调整。本院经审理认定事实如下：2016年8月8日，瑞安房地产公司（出租方，甲方）与张静丽（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于重庆市渝中区店铺，出租给乙方以“天一”为店名作为“饰品零售店”使用，计租面积126平方米，租赁期限自2016年9月1日起至2019年9月30日，租赁优惠期第一阶段自2016年9月1日起至2016年9月30日止，在此期间，乙方无需支付推广费，租赁优惠期第二阶段自2016年10月1日起至2016年11月30日止。租金、支付及核算方式：房屋保底租金（不含增值税）为自2016年9月1日至2016年12月31日，为2520元/月；自2017年1月1日至2017年9月30日，为80元/月/平方米；自2017年10月1日至2018年9月30日，为90元/月/平方米；自2018年10月1日至2019年9月30日，为100元/月/平方米，每月应付保底租金=保底租金×（1+增值税税率），保底租金按该房屋计租面积计算。提成租金为（不含增值税）：2016年12月1日至2019年9月30日，按当月营业额10%计算提成租金，每月应付提成租金=提成租金×（1+增值税税率），营业额是指乙方在该房屋之营业活动所得的一切收入，不扣除任何税费。自2016年12月1日起，该房屋每月应付租金为保底租金和提成租金中较高者，租金不包括物业管理费、推广费、公用事业费及乙方因使用该房屋而需支付的其他费用，为免歧义，2016年12月1日至2016年12月31日，乙方除按本合同支付该房屋当月应付租金2520元/月以及对应的增值税外，还应以该月提成租金与10080元相比较后的数值于次月支付该月提成租金：若该月提成租金大于10080元，则乙方按提成租金与2520元的差额以及对应的增值税支付，若该月提成租金小于10080元，则乙方无需额外支付提成租金。该房屋的租金自租赁优惠期第一阶段起缴纳，乙方应于本合同签署时预付10080元的保底租金以及对应的增值税，从2016年9月1日起，在每个月的第1日或之前支付租金。保证金：乙方应于本合同签署时向甲方支付保证金，即相当于2017年1月1日至2017年9月30日的月保底租金、现行物业管理费和推广费之总和的三倍，以及前述总和费用之相应的增值税，共计50652元。公用事业费押金：乙方应于签署本合同同时支付公用事业费押金6300元。物业管理费：每平方米计租面积37.74元/月（不含增值税），物业管理费已包含空调运行费用，乙方应于本合同签署时预付一个月的物业管理费及对应的增值税，并应自该房屋交付日起，于每个历月的第一天前支付当月的物业管理费及相应的增值税，物业管理费按该房屋计租面积计算。推广费：按9.44元/月/平方米（按该房屋计租面积计算）收取（不含增值税），乙方应于本合同签署时预付一个月的推广费以及对应的增值税，并在租赁优惠期第一阶段结束日之次日或该房屋开业（包括试营业）之日（以二者中较早者为准）起，于每历月的第一天前支付当月的推广费以及对应的增值税。水、电费标准：电费1元/度、水费4.7元/吨。5.3条：租赁期限内，若乙方未支付或未足额支付任何款项（包括但不限于合同约定乙方应付款项、滞纳金、因违约而应当向甲方支付的违约金及补偿费、甲方垫付之费用），甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿，届时，乙方应在甲方通知的期限内向甲方补足保证金。5.5条：除本合同另有约定外，租赁期届满或提前终止时，甲方从保证金中扣除乙方根据本合同约定应支付之违约金及其他费用且乙方按本合同约定返还该房屋、提供保证金收据原件、办妥所有以该房屋为注册地址的工商、税务、食品卫生等各类注册登记证的注销或迁移手续、付清该房屋的燃气、电话等费用并办妥相关账户的注销手续后，保证金如有剩余的，应在三十天内无息返还乙方。5.8条：租赁期限内，甲方有权使用乙方已经缴纳的公用事业费押金，用以垫付乙方应付公用事业费或抵扣乙方拖欠的公用事业费及滞纳金，之后，乙方应在甲方通知的期限内向甲方补足公用事业费押金。5.9条：租赁期终止或提前终止时，甲方从公用事业费押金中扣除乙方根据本合同约定应支付之水电费等公用事业费及滞纳金（如有）后，押金如有剩余的，甲方应在乙方按本合同约定返还该房屋、提供公用事业费押金收据原件、办妥所有以该房房屋为注册地址的工商、税务、食品卫生等各类注册登记证的注销或迁移手续、付清该房屋的燃气、电话等费用并办妥相关账户的注销手续后的三十天内无息返还乙方。7.1条：乙方应在租赁期限届满日或提前终止之日前按本合同附表三的标准将该房屋恢复原状（自然磨损除外）并经甲方验收和书面确认后返还给甲方。7.2条：甲方亦有权在本合同终止时向乙方发出书面通知，指示乙方将该房屋内的装修配件或已安装的设备或附属物以良好的可租用状态移交予甲方。第十三条违约责任：若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金及其他按本合同约定应当支付的费用，乙方应向甲方或商场管理公司支付逾期利息（该逾期利息从乙方应付所欠款项之日起按日息0.1%计算）及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。若乙方拖欠租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金、公用事业费及其他应付费用超过七天，乙方擅自退租的，甲方有权提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同提前终止，乙方已经交付的保证金不予退还，且乙方还应向甲方承担如下违约责任：（1）按2017年1月1日至2017年1月31日的租金标准向甲方支付2016年12月1日至2016年12月31日期内租金的差额；（2）向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金（若有保底租金和提成租金，则按保底租金）总额之款项作为违约金，如甲方能在租赁期届满前将该房屋再行出租的，乙方应支付的违约金金额可相应减少；（3）向甲方支付甲方因向乙方追讨上述款项而支出的诉讼费、合理律师费、财产保全费、执行费等费用。租赁期届满或本合同提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则每逾期一天，乙方除按照本合同约定的物业管理费标准照常支付物业管理费之外，还应当向甲方支付相当于原日租金2倍的房屋占用费；如乙方逾期返还该房屋的，则甲方有权自行开启该房屋的门锁、更换门锁并进入该房屋，该房屋内遗留的所有装修、设施和可移动物品，均视为乙方放弃对遗留物的所有权。租赁期届满或本合同提前终止，若乙方未按本合同7.1款的约定将该房屋恢复原状，则乙方应向甲方支付违约金，违约金按该房屋计租面积乘以500元/平方米计算，违约金不足弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿，甲方可直接从保证金中抵扣该笔费用，不足的，由乙方另行补足。乙方的联络人为张静丽，联系地址为重庆市江北区，联系电话18623****XX，上述地址为乙方的送达地址，任何材料、文件、通知的提交、发送，若按本合同所列的地址提交、发送，则应视作在下列日期被送达：如以邮寄或特快专递方式送递，则为投递方邮局加盖邮戳之第三日。2017年3月15日，瑞安房地产公司（出租人，甲方）与张静丽（承租人，乙方）、天源本一公司（承受人、丙方）签订《承租权转让协议》，约定：甲、乙双方就乙方租赁重庆市渝中区店铺事宜签署了《租赁合同》，现各方同意自2017年4月1日起至2019年9月30日止，乙方将该房屋承租权转让予丙方，丙方成为该合同的承租方，履行承租方在该合同下应负之义务，并享受相应之权利；若乙方在该合同项下有应付而未付费用的，乙方根据该合同已付之保证金和公用事业费押金用于抵扣乙方截至2017年3月31日所有应付费用后，如有剩余的，剩余部分甲方无需退还乙方，而将直接转为丙方在该合同项下应付之部分保证金和部分公用事业费押金，由甲方继续持有，丙方应根据甲方发出的书面通知向甲方全额补足保证金和公用事业费押金的差额部分；本协议终止或提前终止时，丙方应根据该合同的约定将该房屋恢复原状返还甲方；乙方同意作为担保方，对丙方履行本协议及该合同项下的义务承担连带保证责任，包括但不限于丙方在本协议及该合同项下的各项付款义务。2018年1月9日，瑞安房地产公司向天源本一公司发出《关于变更物业管理费等支付方式之通知函》，载明“现因我司运营模式调整，就租赁合同约定的该房屋物业管理费之支付方式予以调整，请贵方于2018年4月1日起支付物业管理费至瑞安房地产公司”。2018年1月10日，天源本一公司收到该通知。天源本一公司支付租金至2018年12月31日，支付了2019年1月份部分租金，尚欠2019年1月租金3749.71元。未支付2019年1月1日起的推广费、物业服务费以及2019年2月1日起的租金。2019年4月11日，瑞安房地产公司以EMS按照张静丽在合同中约定的联系地址邮寄送达了《解除租赁合同函》，载明“截止2019年3月20日已拖欠缴纳租金、推广费等相关费用超过7个工作日，严重违反租赁合同约定，我司现根据合同约定，于2019年4月5日解除《租赁合同》，请收到本函后立即前往我司结清并补缴实际租赁期间的包括但不限于租金、推广费、物业管理费、水电费、滞纳金等一切相关费用，结清所有费用后，于2019年4月5日前自行将滞留在租赁商铺内的所有物品撤离该租赁商铺，将该商铺恢复至交付时的状态并完善商铺交还手续，否则在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为放弃了所有权及一切权利，我司有权自行予以处置，而无需给予任何补偿，同时还应按合同第13.7条之约定承担逾期归还房屋的违约责任。”该邮件于2019年4月11日签收。2019年4月29日，瑞安房地产公司自行收回涉案商铺。2019年4月24日，瑞安房地产公司（甲方）与重庆钜沃律师事务所（乙方）签订《法律事务委托合同》，约定：甲方将其诉天源本一公司、张静丽房屋租赁纠纷法律事务委托乙方代理，律师服务费为6000元。2019年5月10日，瑞安房地产公司向重庆钜沃律师事务所支付律师服务费6000元。上述事实，有《房屋租赁合同》、《承租权转让协议》、《关于变更物业管理费等支付方式之通知函》、《解除租赁合同函》、EMS快递单、《法律事务委托合同》等证据材料以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告瑞安房地产公司与被告张静丽签订的《房屋租赁合同》、与被告张静丽、天源本一公司签订《承租权转让协议》均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，合同当事人均应按照合同约定履行各自义务。被告张静丽将《房屋租赁合同》权利义务转让给被告天源本一公司，同时约定被告张静丽作为担保方，对被告天源本一公司履行房屋租赁合同的义务承担连带保证责任。被告天源本一公司应按《房屋租赁合同》约定支付租金，被告张静丽承担连带支付责任。被告源本一公司未按约支付租金，构成违约，原告瑞安房地产公司有权解除合同。原告瑞安房地产公司按合同约定的联系地址向被告天源本一公司发出解除合同通知，邮单显示于2019年4月11日送达，故本院认定双方《房屋租赁合同》于2019年4月11日解除。关于原告瑞安房地产公司要求被告天源本一公司支付2019年1月1日起至2019年4月11日的租金35060.71元、推广费4244.73元、物业管理费16969.85元，并支付以56275.29元为基数从2019年4月12日起至付清前述费用为止按照日息0.1%的标准计算的逾期支付利息的诉讼请求，因租赁合同于2019年4月11日解除，故被告天源本一公司应支付租金至2019年4月11日；被告天源本一公司尚欠2019年1月租金3749.71元，2019年2月1日至4月11日的保底租金为126㎡×100元/月/㎡×1.05×2个月+126㎡×100元/月/㎡×1.05÷30天×11天=31311元，应向原告瑞安房地产公司支付租金合计35060.71元；2019年1月1日起至2019年4月11日的推广费为9.44元/月/㎡×126㎡×1.06×3个月+9.44元/月/㎡×126㎡×1.06÷30天×11天=4244.71元；2019年1月1日起至2019年4月11日的物业管理费为37.74元/月/㎡×126㎡×1.06×3个月+37.74元/月/㎡×126㎡×1.06÷30天×11天=16969.85元，以上欠费合计为56275.27元。合同约定每历月第一天支付当月的推广费、物业管理费，每月支付保底租金，若被告拖欠应付租金、物业管理费或推广费等按本合同约定应当支付的费用，被告天源本一公司应向原告瑞安房地产公司支付逾期利息（该逾期利息从被告应付所欠款项之日起按日息0.1%计算）；被告天源本一公司逾期未支付2019年1月1日起至2019年4月11日的租金、推广费、物业管理费合计56275.27元，应根据合同约定支付逾期利息，但合同约定的逾期利息标准过高，本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算，故被告天源本一公司应支付以56275.27元为基数自2019年4月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%为标准计算的逾期利息至付清之日止。关于原告瑞安房地产公司要求被告天源本一公司按2017年1月1日至2017年1月31日的租金标准支付2016年12月1日至2016年12月31日期内租金的差额7938元的诉讼请求，因被告天源本一公司未按约履行支付租金等相关费用的义务，导致合同解除，构成违约，应根据合同约定承担违约责任，原告瑞安房地产公司的该项诉讼请求符合合同13.3条约定，本院依法予以支持。关于原告瑞安房地产公司要求被告天源本一公司支付剩余租赁期限租金总和74529元作为违约金的诉讼请求，被告天源本一公司辩称合同约定的违约责任过高，请求予以调整，被告天源本一公司的抗辩意见成立，本院予以采纳，本院酌情将违约金调整为3个月的保底租金39690元。关于原告瑞安房地产公司要求支付逾期返还房屋的占用费15876元(合同13.7条约定，按照原日租金2倍的标准从合同解除次日2019年4月12日支付至原告收回房屋之日2019年4月29日)的诉讼请求，合同解除后，被告天源本一公司应该向原告瑞安房地产公司返回房屋，但被告天源本一公司未履行交还房屋的手续，原告瑞安房地产公司于2019年4月29日自行收回房屋，被告天源本一公司应支付2019年4月12日至4月29日按保底租金的标准计算的房屋占用使用费，计算为126㎡×100元/月/㎡×1.05÷30天×18天=7938元。关于原告瑞安房地产公司要求被告支付未按约定恢复原状的违约金63000元的诉讼请求，根据合同7.1、7.2条约定，被告天源本一公司未举示证据证明原告瑞安房地产公司向其发出要求将房屋内的装修配件或已安装的设备或附属物移交给原告瑞安房地产公司的书面通知，故被告天源本一公司负有恢复原状的义务，但被告天源本一公司未按约定履行该义务，构成违约，原告瑞安房地产公司有权按合同约定要求被告支付恢复原状违约金63000元。关于原告瑞安房地产公司要求被告天源本一公司支付其因诉讼产生的律师费6000元的诉讼请求，租赁合同中约定，原告瑞安房地产公司有权要求被告天源本一公司支付因追讨欠款而支付的律师费，故原告瑞安房地产公司因追讨本案欠款而产生的律师费为6000元应由被告天源本一公司承担。关于原告瑞安房地产公司要求被告何静丽承担连带责任的诉讼请求，《承租权转让协议》约定被告何静丽对被告天源本一公司履行房屋租赁合同项下的义务承担连带责任，故被告何静丽应对被告天源本一公司的上述义务承担连带责任。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司与被告天源本一(重庆)文化传播有限公司之间的《房屋租赁合同》于2019年4月11日解除；二、被告天源本一(重庆)文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司支付租金、推广费及物业管理费56275.27元，并从2019年4月12日起以尚欠56275.27元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准支付逾期利息，利随本清；三、被告天源本一(重庆)文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司支付2016年12月1日至2016年12月31日租金差额7938元；四、被告天源本一(重庆)文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司支付违约金39690元；五、被告天源本一(重庆)文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司支付房屋占用使用费7938元；六、被告天源本一(重庆)文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司支付未恢复原状违约金63000元；七、被告天源本一(重庆)文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司支付律师服务费6000元；八、被告何静丽对被告天源本一(重庆)文化传播有限公司的上述支付义务承担连带清偿责任；九、驳回原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2282元，由原告重庆瑞安天地房地产发展有限公司负担324元，由被告天源本一(重庆)文化传播有限公司、被告何静丽连带负担1958元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  彭重波二〇二〇年八月十八日书记员  戴紫竹