湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1303民初3222号原告随州红奕商业管理有限公司，住所地：随州经济开发区熊家村。法定代表人李雷，总经理。委托诉讼代理人姚凯，湖北神农律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告唐世清，男，1978年11月16日出生，汉族，住湖北省麻城市。原告随州红奕商业管理有限公司（以下简称：红奕公司）与被告唐世清租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告红奕公司的委托诉讼代理人姚凯、被告唐世清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红奕公司诉称，2016年12月，原、被告达成协议，约定从2016年12月31日起被告租赁原告位于红星国际广场建材博览中心的4-22a、23a号商铺用于经营，租赁期限为60个月，自2016年12月31日起至2021年12月30日止，被告每月向原告支付租金2155.10元、市场推广费1436.74元、经营管理费641.4元。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告拒不支付租金、市场推广费和管理费，被告的行为已构成违约，损害了原告的合法权益，故此，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1.解除原、被告签订的《商铺租赁及管理服务合同》；2.被告支付从2016年12月31日至2019年6月30日止的租金64653元、推广费43102.2元、经营管理费16087.48元，共计123842.68元；3.被告支付解除合同违约金43102.08元并承担违约责任（以到期费用总金额123842.68元为基数按每日千分之三计算至付清之日止）；4.被告返还租赁物，并从2019年7月1日起按每月2155.10元支付租赁物占用费至实际返还租赁物之日止；5.本案诉讼费用由被告负担。被告唐世清辩称，原告诉请与事实不符：1.答辩人不欠原告的租金，对于市场推广费、经营费不认可，原告未做市场推广，商铺管理工作不到位；2.原告承诺的有18个月免租期，应从中折减；3.原告存在欺诈行为，骗取投资人投资，初始签合同的是红星美凯龙，后更换成了本案原告；4.对违约事实不予认可，原告多次锁门影响商户形象。经审理查明，2015年4月28日，随州市康顺达房地产开发有限公司和原告红奕公司签订了《委托经营管理合同》，随州市康顺达房地产开发有限公司将随州红星国际广场建材博览中心1#-14#商铺委托给原告红奕公司招商、经营管理，经营管理期限至2021年7月31日，双方约定由原告负责租赁合同的签署及租金费用收取。2017年5月31日，原告红奕公司和被告唐世清签订了《商铺租赁和管理服务合同》，主要约定：“甲方红奕公司，乙方唐世清。甲方将位于红星国际广场建材博览中心的4-22a、23a号商铺出租给乙方使用。乙方经营品牌为富德利地板。商铺建筑面积256.56平方米。租赁期限60个月，自2016年12月31日至2021年12月30日止，其中2016年12月31日至2019年12月30日，每月租金2155.10元，每月市场推广费1436.74元，之后租金及市场推广费由双方协商确定。履约保证金10000元，由乙方在本合同签订当日支付给甲方。经营管理费按2.5元/平方米/月的标准即每月641.4元，由乙方支付给甲方，租赁期第一年甲方免收乙方的经营管理费，租赁期第二年甲方减半征收乙方经营管理费，租赁起第三年起，经营管理费的支付由双方协商确定，标准不低于5元/平方米/月。因乙方违约而提前解除或终止合同的，甲方有权没收本合同项下履约保证金，且乙方应按合同解除/终止前六个月平均租金与市场推广费标准，向甲方支付12个月租金与市场推广费总额作为提前解除/终止合同违约金。因甲方违约的而提前终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金。乙方迟延缴纳租金、市场推广费及其他费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方支付欠费金额的3‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。商铺交还期满后，乙方未能将符合要求的商铺交还甲方的，自交换期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺的租金与市场推广费标准的200%向甲方支付占用费，直至乙方按合同要求交还该商铺为止等内容”。在原、被告双方签订合同前，被告已进驻商场装修，于2016年12月31日开始营业。被告唐世清在营业期间于2018年1月24日交纳当年第一季度经营管理费用1924.2元、第二季度经营管理费75.8元，2018年5月31日补交当年第二季度经营管理费1154.52元，共交经营管理费3154.52元。被告另向原告交纳10000元履约保证金。另查明，原告于2019年4月1日将被告租赁的商铺4-23a转租给他人经营。本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《商铺租赁和管理服务合同》的合同效力及合同解除问题；2、房屋租金、经营管理费、市场推广费、解除合同违约金、逾期违约金及房屋占用费的计算问题。关于原、被告签订的《商铺租赁和管理服务合同》的合同效力、合同解除及解除时间的问题本院认为，（1）关于合同效力。依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，合同当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告红奕公司和被告唐世清签订的《商铺租赁和管理服务合同》系原、被告的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告唐世清辩称，原告在签订合同时存在欺诈行为，主张需要重新签订合同。因其未提供证据证实原告存在欺诈行为，故对该辩称意见，本院不予采信。（2）关于合同解除及解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条第一款第（四）项规定：“有下列情形之一的的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”。本案中，因被告未按合同约定交纳租金及费用，原告向本院提起诉讼，要求解除和被告签订的租赁合同，并通过法院以文书送达的方式向被告传达解除合同的意思，起诉状就是解除权行使的通知，载有解除请求的起诉状送达时，发生合同解除的效力。本院已于2019年11月7日向被告送达起诉状，即涉案《商铺租赁和管理服务合同》已于2019年11月7日解除。合同解除后，被告应当向原告返还房屋。关于房屋租金、市场推广费、经营管理费、解除合同违约金、逾期违约金及房屋占用费的计算问题本院认为，租赁合同关系中，出租人依约交付出租物，承租人应依约支付相应的费用。（1）关于房屋租金、市场推广费。原、被告签订的《商铺租赁和管理服务合同》约定自2016年12月31日至2019年12月30日，租金为每月2155.10元（分摊至每个门面为1077.55元）、市场推广费为每月1436.74元（分摊至每个门面为718.37元）。被告唐世清于2016年12月31日租赁商铺开始经营，至原告于2019年4月1日将4-23a商铺转租给他人，被告承租4-23a商铺共27个月。至原告诉请的2019年6月30日，被告承租4-22a商铺共30个月。因此，被告在经营期内应付4-23a商铺租金29093.85元（1077.55元×27个月）、市场推广费19395.99元（718.37元×27个月）；应付4-22a商铺租金32326.5元（1077.55元×30个月）、市场推广费21551.1元（718.37元×30个月），合计应付租金61420.35元、市场推广费40947.09元。（2）关于经营管理费。合同约定经营管理费按每月641.4元收取，租赁期第一年免收经营管理费、第二年减半征收，故2018年经营管理费减半收取为3848.4元（641.4元×12月×50%）；2019年1月1日至2019年6月30日，被告应付4-23a商铺经营管理费1282.8元（641.4元÷2×4个月）、应付4-22a商铺经营管理费1924.2元（641.4元÷2×6月），合计3207元。扣减被告已支付的经营管理费费3154.52元，截止2019年6月30日，被告尚欠原告经营管理费3900.88元（3848.4元+3207元－3154.52元）。（3）关于解除合同违约金、逾期违约金。合同中约定被告违约而提前解除或终止合同的，原告有权没收本合同项下履约保证金，且被告应向甲方支付12个月房屋租金与市场推广费总额作为提前解除或终止合同的违约金，还约定被告迟延交纳房屋租金、市场推广费及其他费用，每延迟一日，应支付欠费金额的3‰作为延迟履行违约金。因合同约定的两项违约金过高，且被告的违约责任风险远远高于原告，本院基于公平原则，按被告下欠各项费用总额的24%计算违约金。被告应向原告支付租金61420.35元、市场推广费40947.09元、经营管理费3900.88元，合计欠款106268.32元，被告应向原告支付违约金为25504.40元（106268.32元×24%），扣减被告交纳的履约保证金10000元，尚欠15504.40元。（4）关于返还租赁物及支付占用费。原、被告双方签订的《商铺租赁和管理服务合同》解除后，被告应当向原告返还租赁物，被告未返还应向原告支付租赁物占用费，直至实际返还租赁物之日止。现原告请求按照每月租金标准即2155.10元计算商铺占用费直至实际返还租赁商铺之日止，本院予以支持。综上，对于原告主张的部分诉讼请求，本院予以支持；对原告缺乏相应的事实和法律依据的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称，其不欠租金、市场推广费、管理费，且不存在违约事实以及原告承诺18个月免租期。因其未提交证据证实，本院对该辩称意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（四）项、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告随州红奕商业管理有限公司与被告唐世清签订的《商铺租赁和管理服务合同》；二、被告唐世清于本判决生效之日起十日内向原告随州红奕商业管理有限公司支付租金61420.35元、市场推广费40947.09元、经营管理费3900.88元，合计106268.32元；三、被告唐世清于本判决生效之日起十日内向原告随州红奕商业管理有限公司支付违约金15504.4元；四、被告唐世清于本判决生效之日起三日内向原告随州红奕商业管理有限公司返还位于红星国际广场建材博览中心4-22a商铺，并自2019年7月1日起按每月1077.55（2155.10元÷2）元向原告随州红奕商业管理有限公司支付上述商铺的占用费至实际返还之日止；五、驳回原告随州红奕商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3639元，由原告随州红奕商业管理有限公司负担984元，被告唐世清负担2655元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  钱 强人民审判员  苏功茂人民陪审员  裴 涛二〇二〇年八月二十四日书 记 员  宋 飞