北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初36070号原告：崔成，男，1981年6月3日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：郭景强，北京杜克律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚玉娟，北京杜克律师事务所实习律师。被告：顾雯雯，女，1974年11月15日出生，汉族，住址北京市海淀区。被告卞毅，男，汉族，1972年10月22日出生，汉族，住址北京市朝阳区。二被告共同委托诉讼代理人：金涛，北京邦远律师事务所律师。原告崔成与被告顾雯雯、卞毅（下称各自姓名，一并出现称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭景强、姚玉娟、二被告共同委托诉讼代理人金涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔成向本院提出诉讼请求：二被告连带支付我逾期迁出户口违约金39.25万元。事实和理由：2016年2月3日，我经过北京链家房地产经纪有限公司（下称链家公司）居间和二被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买二被告名下位于北京市朝阳区安贞里一区XX号楼X层X单元XXX房屋（下称涉案房屋），购房价款225万元。合同中约定了二被告应当自房屋过户至我名下之日起30日内将房屋上的原有户口迁出，否则应当承担相应的违约责任。合同签订后，我通过自行支付首付款及公积金贷款的方式向二被告支付了全部购房款。2016年4月22日，双方办理了房屋过户登记手续，房屋过户登记至我名下。随后双方办理了房屋交接手续。今年4月份，我打算通过中介北京我爱我家房地产经纪有限公司（下称我爱我家公司）卖房，我与买家王某签订了房屋买卖合同之后，我爱我家公司发现房屋上还有三个户口，这时候我才知道二被告没有把房屋上的户口迁走。王某知道房屋上有他人户口的事情之后，就不买我的房子了。我又找了新的买家刘某某，我们双方签订了房屋买卖合同。我和王某签订合同的时候，房屋的售价是273万元，但是由于上面有户口未迁出，我和刘某某签订合同的时候，就只能卖到245万元，足足差了28万元。我主张的违约金包含两个部分，一部分是依据购房款225万元的5%计算出的固定值11.25万元，另一部分是以225万元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年6月5日计算至二被告将房屋上户口实际迁出之日止，这是一个算法，但是考虑到我方卖房的实际损失是28万元，所以这部分违约金仅主张28万元。两个数字相加就是我方主张的违约金的总额39.25万元。二被告共同辩称，不同意崔成的全部诉讼请求。崔成从我们二人手中购买了涉案房屋，双方买卖时约定了我方有将房屋上原有户口迁出的义务。现涉案房屋上案外三人的户口在我方与崔成签订房屋买卖合同之前就有，是上家售房人的，我们也与其中一人联系，他说没地方迁户口。我们和崔成签订合同的时候是崔成的母亲代签的，这份合同约定的购房款是150万元，而不是225万元，另外的75万元是家具家电的作价。合同签订当时，我们用的是链家公司的格式合同，但是双方在实际磋商房屋交易的过程中并没有注意到户口迁出的条款，是崔成今年告诉我们之后我们才发现这个问题。房屋买卖合同主要的权利义务是房屋的交易，该交易已经正常履行完毕，就户口问题设定过高的违约金与合同目的不符。关于户口的约定双方均有过错，崔成作为合同相对方，怠于关注房屋上的户口问题，崔成应当分担相应的损失。而且自2016年4月份双方买卖房屋至2020年4月期间，崔成均未提出迁户的问题，客观上造成问题的扩大。被告陈述的房屋降价的损失我方不认可，房屋的价格受到市场多方面的影响，我们认为并不是因为户口原因造成降价的。我们认为崔成主张的违约金过高，请求法院依法酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2016年2月3日，在链家公司居间下，崔成之母黄俊英作为其代理人与二被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，主要约定：崔成购买二被告名下涉案房屋，建筑面积40.96平方米，房屋未设定抵押，未出租。房屋成交价格150万元，家具、家电、装饰装修及配套设施等作价75万元。双方同意自本合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。二被告应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因二被告自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向崔成支付房屋总价款的5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，二被告应当按日计算向崔成支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，崔成依约向二被告支付了全部房款225万元。2016年4月22日，涉案房屋转移登记至崔成名下。另查一，2020年4月16日，在我爱我家公司居间下，黄俊英代崔成与案外人王某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定崔成向王某出售涉案房屋，房屋主体价款166万元，装修及设施折价款107万元，房屋上无户口。次日，崔成、王某与我爱我家公司签订《退单协议》，约定因户口原因解除各方《北京市存量房屋买卖浩特》及全部相关材料。另查二，2020年5月2日，在我爱我家公司居间下，黄俊英代崔成与案外人刘某某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定崔成向刘某某出售涉案房屋，房屋主体价款154万元，装修及设施折价91万元。该房屋户口登记情况为1册3人，双方同意不迁出。2020年7月1日，该房屋登记在刘某某名下。庭审中，就崔成与案外人先后两次房屋买卖的情况，崔成表示其与王某签订的房屋买卖合同因房屋上的户口问题而解除，双方合同解除后不到15天，自己又和刘某某签订了房屋买卖合同，该合同约定不迁出户口，故房屋售价比与王某签订的合同低了28万元，自己受到了实际损失。二被告则表示崔成主观夸大了其损失，房价的涨跌并不仅仅是户口的原因，受多方面因素的影响。崔成还提交链家公司官网截图打印件3页、链家公司APP截图打印件7页，证明2020年5月安贞里一至四区的房屋均价为75756元，同小区同面积的房屋均价为7万元每平米，涉案房屋因二被告未迁出户口，售价明显低于市场价。二被告表示这些证据的真实性和证明目的均不认可。为核实涉案房屋上的户口情况，本院依法赴北京市公安局朝阳分局安贞里派出所进行调查核实，经查，涉案房屋上现有案外人姚某、杨某某、姚某某三人户口，三人户口均系2001年7月17日迁入，至今未迁出。各方均认可本院调查结果。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，崔成与二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。按照约定，二被告应当在涉案房屋所有权转移之日起30日内办理房屋内原有户口迁出手续，否则应当承担相应的违约责任。涉案房屋于2016年4月2日登记在崔成名下，故二被告本应于2016年5月2日前将涉案房屋内原有户口迁出，二被告至今未履行该义务，导致房屋内仍存有案外三人的户口，其行为确已构成违约，应当承担违约责任。二被告虽辩称双方签约时并未就户口问题进行协商，且崔成长期不关注房屋上的户口问题，导致损失扩大，然而对自然人而言，房屋买卖系重大交易事项，双方签约时理应对合同所涉权利义务有充分了解。此外，崔成在向二被告购房后虽长期未关注房屋内户口是否迁出，但迁出户口系二被告义务，二被告应当恪守诚信，将房屋内的全部户口准时迁出，故本院对二被告的抗辩意见不予认可。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”。就本案来看，崔成在短时间内先后签订两次房屋买合同出售房屋，第一次交易约定房屋上无户口，售价较高，但因房屋上仍存有户口该合同解除，第二次交易约定房屋上有户口但无需崔成迁出，售价较低，该交易完成，可见房屋上现存的未迁出户口确实给崔成出售房屋的价格带来一定影响，但同时亦应考虑到房屋售价受市场行情、房屋状况等多方面因素影响，二被告认为违约金过高请求法院依法调整，本院根据合同的履行情况、二被告的过错程度、逾期未迁出户口的期限等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定违约金的数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告顾雯雯、被告卞毅于本判决生效之日起七日内连带支付原告崔成逾期迁出户口违约金160000元；二、驳回原告崔成其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3594元，原告崔成负担2129元（已交纳），被告顾雯雯、被告卞毅负担1465元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 敏二〇二〇年八月十三日书记员 姚澍峥