河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初822号原告：新乡市辉龙物业管理有限公司,住所地新乡市人民路三分区辉龙大厦**。法定代表人：张志峰，执行董事。委托代理人:郭振雷,河南启轩律师事务所律师。被告：孔伶俐，女，汉族，1968年11月2日出生，身份证号为4107041968********,住所地新乡市红旗区人民路中段辉龙花园**楼******。委托代理人:冯运华，河南宇华大众律师事务所律师。委托代理人：郭燕波，河南宇华大众律师事务所律师。（实习）原告新乡市辉龙物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告孔伶俐（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭振雷、被告及其委托代理人冯运华、郭燕波均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业费2789.76元并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金至实际付清之日止暂计334.79元；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2002年签订了《物业管理服务协议》，约定由原告提供物业管理服务，被告按时向原告交纳服务费用。截止到2019年4月，被告共欠缴物业费2789.76元及违约金334.79元，经原告多次向被告催要，被告仍不交纳物业费。故原告诉至法院要求解决。庭审中原告将物业费变更为3426.64元。被告辩称：1、新乡市辉龙花园业委会与原告2017年1月11日签订了《辉龙花园小区物业服务合同》，合同约定委托管理期限为一年，自2017年1月1日起至2017年12月31日，在合同履行期限内被告已经履行完毕交纳物业服务费的义务，而原告在起诉书中所称的要求被告交纳物业服务费的依据为“原、被告2002年签订的《物业管理服务协议》与客观事实严重不符”，原告要求被告交纳物业服务费没有合同依据。2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》理解与适用第十条第二款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。2017年11月3日新乡市辉龙花园业委会向被告送达《告知书》，告知其所提供的物业服务质量与物业管理模式存在诸多问题，2018年物业服务合同暂不续签。合同到期后，经业主代表大会研究决议，重新选聘物业服务企业，并通知原告参加投标，但原告拒绝参加投标，经业主委员会招投标决定选聘新乡市威成物业管理有限责任公司（以下简称威成物业公司）为该小区提供物业服务，业委会与威成物业公司签订《物业服务合同》后，多次要求原告退出物业管理区域，移交物业管理用房及相关资料，但原告拒绝退出与移交物业相关资料，其要求被告支付物业费的请求欠缺合法基础。至今该小区大多数业主与被告均拒绝原告向其提供物业服务，但原告强行提供物业服务服务的行为严重侵害了被告与该小区全体业主的合法权益。故原告向被告主张合同期满后的物业服务费没有事实和法律依据，应予驳回。原、被告分别围绕其诉讼请求、答辩意见向本院提交了相关证据，本院对原、被告没有异议的证据予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据及事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，综合认定案件事实如下：被告的房屋位于辉龙花园2号楼G座3层东户，系涉案小区的业主，2002年11月27日被告入住该小区，同日，被告签署了业主公约并与新乡市辉龙花园管理处签订了《前期物业管理服务协议》，该协议中主要约定了被告为甲方，管理处为乙方，被告的房屋面积为158.641平方米及座落位置，关于物业费收费标准协议中没有约定，交纳物业费用的时间为每年6月25日前交纳7-12月费用，每年12月25日前交纳下年度1-6月费用。协议还约定了双方的权利和义务、物业管理服务的内容、物业管理服务质量等。对违约责任约定为乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应法律责任；甲方违约协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方损失的，甲方承担相应法律责任；甲方违反协议，未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施或向人民法院提起诉讼；第十七条约定，本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时终止等条款。根据原告出示的交费单据证明该上述协议中虽没有约定物业费的收取标准，但在实际履行中被告均系按每平方米1.2元价格交纳。被告与辉龙物业双方履行协议至2017年，2017年1月11日新乡市辉龙花园业委会与新乡市辉龙物业管理有限公司签订了辉龙花园小区物业服务合同，合同约定甲方为业委会，乙方为原告，该合同第三章委托管理期限为一年，从2017年1月1日起至2017年12月31日止，在该合同中同样约定了双方的权利义务，物业管理服务质量等条款，对于物业费用的收取标准约定多层为每月每平方米0.6元，小高层为每月每平方米1.2元等，被告属于小高层。对交费时间同之前协议不变。违约责任约定乙方违反合同擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；业主和使用人违反合同约定，未按时足额交纳物业管理服务费的，应按日加收万分之五的标准向乙方支付违约金。合同第三十五条约定，合同有效期为一年，合同到期提前三个月双方协商下一年度合同，如有异议书面告知对方，如无异议本合同自动顺延等条款。合同签订后被告按合同约定向原告交纳物业费至2017年年底。该物业合同尚未到期之时，涉案小区辉龙花园业主委员会于2017年10月12日向原告送达了告知书，该告知书主要内容为因原告在该小区进行物业服务期间，小区内安全监控瘫痪未整改、电梯维修超时，没有完整的报修维修记录、消防设施设备的运行、检查早已瘫痪、小区内脏乱差、小区内车辆乱停乱放、存在防洪措施没有落实问题等等物业不到位情况，故告知原告2018年物业服务合同暂不续签。原告收到告知书后，因对告知书的内容有异议，便向西街办事处提出了对业委会告知书的异议，在西街办事处调查处理期间，涉案小区辉龙花园业主委员会于2018年6月12日与新乡市威成物业管理有限责任公司签订了物业服务合同，2018年7月12日红旗区西街办事处针对涉案小区业委会及业主发出通知，该通知主要载明：根据《河南省物业管理条例》第七条、第五十一条的规定，鉴于现存的辉龙花园业主委员会只剩下4名委员，且在此之前召开的2018年4月份业主代表大会和业主委员会会议不符合《辉龙花园业主大会议事规则》，办事处作出处理意见：1、现有辉龙花园业主委员会应暂停行使业主委员会职责，待业主大会将业主委员会委员补选齐全之后，恢复职责。2、辉龙花园小区的物业管理仍由原物业管理单位继续保持，待业主大会追认现业主委员会选聘的物业管理公司后，原物业单位行使正常交接。之后辉龙花园业委会是否在符合《河南省物业管理条例》的规定下召开了业主大会，并对现业主委员会选聘的物业管理公司进行了追认，被告未提供相关证据予以证实。在此期间原告一直对该小区进行物业服务。原告要求被告支付的物业时间为从2018年元月至2019年6月1日，共计18个月，根据双方签订物业合同的规定及被告房屋面积，被告欠缴物业费应为1.2元×158.641平方米×18个月为3426.64元。本院认为，通过庭审查明的事实，该案所争议的焦点在于2017年1月11日辉龙花园业主委员会与原告签订的物业合同到期后，原告从2018年元月至2019年6月1日期间在该小区的物业服务是否仍具有合同效力。首先业主委员会和原告于2017年1月11日所签订的合同不违反法律法规的规定，故合同双方均应按合同履行义务享受权利，根据合同第三十五条的规定，“在合同到期前三个月有异议书面告知对方，如无异议本合同自动顺延”根据该条的规定，可以确定业主委员在合同到期前三个月有权对原告的物业服务提出书面异议，在提出异议期间，原合同应当暂不顺延。根据《河南省物业管理条例》(下称条例)第七条的规定，街道办事处、乡镇人民政府组织对本辖区内的各物业区域成立的业主委员会在履行职责时有监督的权利。本案中辉龙花园业主委员会在涉案合同到期前于2017年10月12日针对原告在该小区的物业服务等问题提出了书面异议，并以告知书形式送达给了原告，原告收到告知书由于对其内容有异议又向辖区西街办事处提出异议，根据条例的规定，业主委员会履行职责应受西街办事处的监督，即业主委员有义务配合西街办事处对其告知书的处理，但业主委员在办事处尚未作出处理决定前于2018年6月12日于其他物业公司签订物业合同，显然不妥，也不符合法律规定。西街办事处于2018年7月12日作出处理通知，明确了业主委员会存在的问题，并通知其暂停行使职责，待业主大会将业委会委员补齐后恢复工作。也明确了在业委会没有恢复工作之前小区内物业服务仍由原告行使。由此可以确定2018年6月12日业委会与其他物业公司签订的物业合同并不生效。根据办事处的通知业委会恢复工作后，应在辉龙花园业主大会上追认现业委会选聘的物业公司公示后，原告再行使正常交接。但被告至今没有向本院出示上述公示，故原告从2018年元月至2019年6月1日期间在该小区进行了物业服务仍具有合同效力，为此被告在此期间所欠缴物业费为3426.64元应予缴纳。但因考虑到原告在该小区存在服务不到位问题，也属于违约，故对其主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《河南省物业管理条例》第七条、第十七条之规定,判决如下：一、被告孔伶俐于本判决生效之日起七日内，一次性向原告新乡市辉龙物业管理有限公司交纳物业管理费3426.64元。二、驳回新乡市辉龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果孔伶俐未按本判决指定期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费50元，被告孔伶俐承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张 健人民陪审员  王文卡人民陪审员  杨秋会二〇二〇年八月一日书 记 员  王彦智