四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初1888号 原告：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路**。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）事务所律师。 委托诉讼代理人：宁思燕，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告：上海纽谷电子科技有限公司，住所地：上海市闵行区虹梅南路********。 法定代表人：方耀辉，执行董事。 委托诉讼代理人：时召弟，上海丰兆律师事务所律师。 被告：四川立电新能源工程有限公司，住所地：中国（，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区交子大道******** 法定代表人：孙淑兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何美儒，北京安博（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苟凌，北京安博（成都）律师事务所律师。 原告龙锦综合开发（成都）有限公司（简称龙锦公司）与被告上海纽谷电子科技有限公司（简称纽谷公司）、四川立电新能源工程有限公司（简称立电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙锦公司的委托诉讼代理人邓舒丹，被告纽谷公司的委托诉讼代理人时召弟，被告立电公司的委托诉讼代理人何美儒到庭参加诉讼。案件审理过程中，各方当事人申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告龙锦公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院确认原告与纽谷公司签署的《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与上海纽谷电子科技有限公司成都国际金融中心商场L630a号商铺》已于2018年8月30日解除；2、请求贵院判令两被告向原告支付因租赁成都国际金融中心商场L630a号商铺欠付原告的2018年7月至2018年9月的电费1952元；3、请求贵院判令两被告向原告支付其已实际使用成都国际金融中心商场L630a号商铺的装修期的费用共计15165.5元；4、请求贵院判令两被告向原告支付工程复原费93375.11元；5、请求贵院判令两被告向原告支付场地占用费3447.15元；6、请求贵院判令两被告向原告支付因租赁场地空置而产生的损失以及若依约完全履行本合同整个租赁期时原告可获取的预期收益损失64018.5元；7、请求贵院判令两被告支付原告公证费5600元、律师费8000元；8、请求贵院判令原告不予以返还纽谷公司缴付的保证金66591元；9、本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年12月28日，原告与纽谷公司签署了《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与上海纽谷电子科技有限公司成都国际金融中心商场L630a号商铺》（以下简称“《租赁合同》”），原告将其合法拥有的坐落于成都市锦江区红星路三段1号该大厦商铺第六层L630a号商铺租赁给纽谷公司使用，租赁期自本合同约定的起租日起计3年。《租赁合同》对付款期限、违约责任、通知等事项进行了明确约定。随后，原告与纽谷公司签订《〈成都国际金融中心租赁合同〉补充合同》，对“租金”及“保证金”等内容进行了变更。2017年12月，纽谷公司与立电公司向原告出具《租赁权转让及委托经营申请书》（以下简称“《转让申请》”），纽谷公司将《租赁合同》项下的所有权利义务转让给纽谷公司，由立电公司代为履行《租赁合同》项下的所有权利义务，负责执行和处理租赁场地一切经营活动和租赁事务。2018年4月－8月因使用租赁场地所产生的费用均由立电公司支付。2018年8月，原告收到案外人北京搜诺思科技有限公司的《终止协议通知函》，告知北京搜诺斯科技有限公司于立电公司签署的《授权经销协议》将于2018年8月31日终止，且决定不再与立电公司续约。要求原告告知在授权终止后原告商场是否仍有继续使用Sonos品牌名称、商标的情况。为保障租赁物业的合法经营及被告的合法权益，原告委托四川衡平律师事务所向立电公司发送了《关于限期提供［SONOS］品牌授权文件的律师函》并抄送了纽谷公司，要求立电公司在收到函件后3日内提交［SONOS］品牌授权文件，立电公司已于2018年8月24日签收该函件，但至今原告仍未收到被告提供的展期的品牌授权文件。依据《租赁合同》第二十七条“特别条款”约定，纽谷公司须保证租赁期内已经获得［索诺斯有限公司］及［北京搜诺思科技有限公司］授权或有权与成都国际金融中心商场负责经营［SONOS］品牌，包括但不限于销售许可权及品牌代理权等。如于租赁期内，被告与［索诺斯有限公司］及［北京搜诺思科技有限公司］之合作关系产生变化，或纽谷公司于租赁场地经营［SONOS］品牌之许可或权利有任何变化（包括但不限于承租人丧失在租赁场地内经营该品牌的许可或权利或受到限制），纽谷公司须即时书面通知原告，原告有权即时终止本合同，纽谷公司无权要求返还全部保证金，因此产生的一切责任概由纽谷公司承担。鉴于此特别条款约定，原告于2018年8月29日以公证送达方式向立电公司在《转让申请》的注册地址寄送了《关于解除〈租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与上海纽谷电子科技有限公司成都国际金融中心商场L630a号商铺〉及收回租赁场地的通知》并抄送了纽谷公司，依据《租赁合同》第23.12条的约定书面通知在向纽谷公司的法定地址或租赁合同中所述的通信地址寄出三个工作日后将视为已送达收件人，纽谷公司、立电公司均于2018年8月30日签收，即前述合同自此解除。纽谷公司与原告签订的《租赁合同》、两被告向原告出具的《转让申请》均是各方的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，故《租赁合同》、《转让申请》均合法有效，各方应当严格按照《租赁合同》、《转让申请》的约定履行相应义务。现纽谷公司作为租赁合同相对方，立电公司作为租赁物业的实际使用人，因双方均无法提供品牌的有效授权，违反《租赁合同》第二十七条“特别条款”约定，原告依约享有合同解除权，并且解约通知纽谷公司、立电公司已实际签收，即签收之日起合同解除，纽谷公司作为合同相对方、立电公司作为租赁物业的实际使用人，其双方应共同按照《租赁合同》第14.03条的规定承担原告支付的商铺复原工程费用，以及按照《租赁合同》第14.02条第（四）款约定原告有权不予退还被告缴纳的保证金、并且纽谷公司还应按照《租赁合同》第16.02条第（九）款约定向原告支付已使用的装修免租期的费用、租赁场地再出租前的空置期的租金、商场服务费、推广费的补偿费等，并且依据《租赁合同》第16.02条第（三）款的约定承担原告向被告催付费用而产生的律师费及公证费。综上所述，为维护原告的合法权益，原告特依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百三十五条有关规定向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。 被告纽谷公司辩称：纽谷公司于2017年12月向原告提出了转让申请，并经原告同意，已经将原租赁合同项下的权利义务概括性的转让给了立电公司，纽谷公司与原告之间的权利义务已消灭，由立电公司取代纽谷公司的地位，成为租赁合同中的相对方，原告应当向立电公司主张租赁合同中的权利。纽谷公司作为本案的被告不适格。故驳回原告全部诉讼请求。 被告立电公司辩称：我方与原告没有租赁合同关系，立电公司的主体不适格，原告主张的损失不应当由立电公司承担。 本院经审理认定事实如下：龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。2016年12月28日，龙锦公司（甲方）与纽谷公司（乙方）签订《租赁合同龙锦公司与纽谷公司有关国际金融中心商场Ｌ630ａ号商铺》，合同约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区方使用，租赁场地的实测面积约为49平方米；租赁场地的平面及四至以租赁场地实际交付时状况为准；甲方同意租赁场地的唯一用途为乙方展示及零售ＳＯＮＯＳ品牌的音响设备、电子数码产品及相关配件营业之用及／或使用注册商标作为租赁场地店招之用；租赁期自本合同约定的实际场地交付日起计三年；保底租金第一年12740元／月、第二年14700元／月、第三年16905元／月；提成租金第一年按乙方的全部每月总营业额的百分之十二计算、第二年按乙方的全部每月总营业额的百分之十三计算、第三年按乙方的全部每月总营业额的百分之十四计算；在乙方依约履行本合同的前提下，甲方同意提早把场地交予乙方作装修用途，装修期以甲方将租赁场地交付乙方的实际交付日期起计一个月；若乙方在没有得到甲方书面同意提前解除合同或因乙方违反、不遵守、不履行本合同约定，导致甲方提前终止合同收回租赁场地的，则乙方无权依据本合同享有装修期，甲方有权要求乙方补缴装修期内甲方已免收的所有租金和推广费；乙方须按月向甲方或制定管理单位支付商场服务费、推广费及其它杂费；商场服务费现为每月每平方米87.5元，推广费现为每月每平方米15.5元；甲方或甲方指定管理单位有权因运作成本上升而调整商场服务费用、推广费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度；保证金为65856元；乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付保底租金；乙方必须按照甲方的规定，于每月首个工作天内或之前支付商场服务费、推广费，并于缴款通知单发出日期起计七天内缴付所有在租赁场地已使用或消费的煤气、水、电、电讯费等其他费用；逾期未付之租金、商场服务费、推广费或其它费用，乙方须从逾期的首个工作天起向甲方按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项；若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方亦有权解除本合同，收回租赁场地，并随时扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的商品或其它财产，乙方不得异议，也不得追究甲方责任或要求甲方赔偿，如出售所得未能补足欠额，乙方仍须负责补足余额；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满当日内返还租赁场地，未经甲方同意逾期交还租赁场地的，每逾期一天，乙方应按本合约定的日租金的1.5倍向甲方支付租赁场地占用使用费，甲方有权随时径直收回场地而无需经过乙方同意，甲方因收回场地而多支出的费用或遭受的损失全部由乙方承担；乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以交付乙方使用时的状态（合理损耗除外），交还甲方，交还时，须经甲方认可，并相互结清各自应当承担之费用；甲方有权要求乙方于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置而乙方亦可自行作出同样安排；若乙方未于上述期限拆除及移除其商业附属设施、装置或物品，则甲方有权代为实施拆除和移除工作，并有权处置该等设施、装置或物品，将租赁场地恢复至甲方交付乙方使用时的状态，因此而产生的全部费用将由乙方承担；甲方因向乙方催讨租金、商场服务费、推广费或乙方须支付的其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、保全费、调查取证费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；乙方同意，倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权不退还乙方向其支付的全部保证金；甲方根据租赁合同，要求或收取乙方违约金，并不损害及影响甲方行使租赁合同赋予的任何其他权利和补救方法的权利（包括收回租赁场地的权利）；故由场地交付日期至2019年4月30日，乙方须在向甲方支付租金的同时向甲方支付租金百分之五的增值税费，过渡期后，由2019年5月1日至租赁期届满日，乙方须在向甲方支付租金的同时向甲方按国家当时公布的适用增值税率支付租金增值税费；按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告，如以专人递送、挂号、特快传递或留置的方式在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或租赁场地或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方；任何以挂号或特快专递的方式寄出的通知，在寄出之日起第3个工作日，将被视为已送达收件人。邮政局出具的挂号或特快专递收件投送收据，证明该通知已寄出给收件人。乙方必须保证租赁期内已经获得索诺斯有限公司及北京搜诺思科技有限公司授权或有权于成都国际金融中心商场负责经营ＳＯＮＯＳ品牌，包括但不限于销售许可权及品牌代理权等，如于租赁期内，乙方与索诺斯有限公司及北京搜诺思科技有限公司之合作关系产生变化，或乙方于租赁场地经营ＳＯＮＯＳ品牌之许可或权利有任何改变（包括但不限于乙方丧失在租赁场地内经营该品牌的许可或权利或收到限制），乙方须即时书面通知甲方，甲方有权即时终止本合同，乙方无权要求返还全部保证金，因此产生的一切责任概由乙方承担。 龙锦公司（甲方）与纽谷公司（乙方）签订《补充合同》，合同约定：租金变更为：保底租金第一年13720元/月、第二年15190元/月、第三年17150元/月；保证金变更为66591元。 2017年4月12日，龙锦公司将涉案商铺交付纽谷公司并签署《店铺交接表-商场》、《商铺交接清单》。 合同签订后，纽谷公司向龙锦公司交纳保证金66591元。2018年4月至2018年8月，立电公司公司向龙锦公司支付涉案商铺租金。 2018年6月25日，北京搜诺思科技有限公司向龙锦公司出具《终止协议通知函》，表示其与立电公司签署的《授权经销协议》即将于2018年8月31日终止，且决定不再与经销商续约，终止授权经销关系后，经销商即应丧失使用SONOS品牌名称、商标等相关权利。 2018年8月22日，龙锦公司委托四川衡平律师事务所向立电公司、纽谷公司出具《关于限期提供SONOS品牌授权文件的律师函》，要求立电公司在收到函件后3日内提供成都国际金融中心L630a店铺已经获得索诺斯有限公司及北京搜诺思科技有限公司的展期授权或有权于成都国际金融中心商场销售或代理SONOS品牌的有关文件，逾期未提供的，将视为立电公司丧失在租赁场地内经营该品牌的许可或权利或收到限制，龙锦公司将依约解除《租赁合同》，追究立电公司的违约责任。 2018年8月29日，龙锦公司委托四川衡平律师事务所向立电公司、纽谷公司出具《关于解除〈租赁合同龙锦公司与纽谷公司有关国际金融中心商场L630a号商铺>及收回租赁场地的律师函》，表示决定解除《租赁合同》、收回租赁物业，且不予以退还保证金，并将租赁物业按约定状态交还龙锦公司，办理终止合同的相关手续，并结清欠付费用及赔偿龙锦公司的损失。四川省成都市国力公证处对龙锦公司发出上述通知的邮寄过程进行了公证，并收取公证费600元。上述邮寄查询单显示立电公司、纽谷公司于次日即2018年8月30日收到该通知。2018年9月4日，龙锦公司对涉案商铺内的物品进行清点、记录，并制作了物品清单。四川省成都市高新公证处对该过程进行公证，公证处对上述过程进行了摄像，并制作了光盘；四川省成都市高新公证处向龙锦公司收取公证费5000元。 龙锦公司收回案涉商铺后，委托成都传宸建筑装饰工程有限公司进行涉案商铺的复原工程，支付复原工程款93375.11元。 龙锦公司出具的《租户用电量统计表》载明的尚欠电费1952元与龙锦公司提供的电表照片、缴纳电费发票载明的涉案商铺的电费金额相互吻合。 龙锦公司因租赁合同纠纷一案委托四川衡平律师事务所提供代理服务，支付本案律师代理费共计8000元。 以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、二被告企业信息查询单、《租赁合同》、《〈成都国际金融中心租赁合同〉补充合同》、《交接表》及《交接清单》、付款凭证、《终止协议通知函》、《关于限期提供［sonos］品牌授权文件的律师函》、邮寄详情单及送达查询记录、《公证书》、邮寄查询单、公证费发票、银行支付凭证、2018年6月-2018年9月用电量照片、2018年7月-2019年10月用电量统计表、2018年7-10月国际金融中心电费发票、国际金融中心装修指南（节选）、（2018）川成高证经字第8852号《公证书》、《增值税专用发票》、银行支付凭证、《工程指令单》、《2017年度商场店铺复原、店铺分割及发行单价工程合同》、增值税专用发票、银行支付凭证，《成都国际金融中心商铺撤场消防系统恢复施工合同》、《L630a商铺复原报价》、《增值税专用发票》、银行支付凭证、（2019）川衡律师民代字第222号《委托代理合同》、《四川增值税专用发票》、银行支付凭证、《协议书》、复原照片、国内支付业务收款回单、《关于限期提供SONOS品牌授权文件的律师函》。 龙锦公司、纽谷公司提交的《租赁权转让及委托经营申请书》复印件，立电公司对其真实性、合法性、关联性均不予认可，在没有其他证据相印证的情况下，本院对该份证据的真实性无法确认，故本院不将其作为本案的证据使用。 本院认为，龙锦公司系成都市锦江区红星路成都国际金融中心的所有权人，龙锦公司将该中心商场L630a号商铺租给纽谷公司，双方签订了《租赁合同龙锦公司与纽谷公司有关国际金融中心商场L630a号商铺》及补充合同，合同的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。双方均应按约履行各自的义务。 关于责任主体。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，本案中，龙锦公司提供的证据不足以证明纽谷公司将《租赁合同》及补充合同项下的所有权利义务转让给立电公司，故对龙锦公司主张立电公司承担《租赁合同》及补充合同项下相关民事责任的诉讼请求，本院不予支持。 关于合同解除。现龙锦公司已按约向纽谷公司履行了交付租赁物的义务，纽谷公司理应按约履行作为承租人的相关义务。但纽谷公司未提供品牌授权文件，违反了《租赁合同》的约定，且龙锦公司于2018年8月29日向纽谷公司发出了《关于解除〈租赁合同龙锦公司与纽谷公司有关国际金融中心商场L630a号商铺>及收回租赁场地的律师函》，要求解除双方签订的《租赁合同龙锦公司与纽谷公司有关国际金融中心商场L630a号商铺》并要求收回租赁场地，纽谷公司于次日即2018年8月30日收到解除合同的通知。故龙锦公司主张其与纽谷公司签订的《租赁合同龙锦公司与纽谷公司有关国际金融中心商场L630a号商铺》已于2018年8月30日解除的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于电费。龙锦公司出具的《租户用电量统计表》载明的尚欠电费1952元与龙锦公司提供的电表照片、缴纳电费发票载明的涉案商铺的电费金额相互吻合。故龙锦公司主张纽谷公司支付电费1952元，符合事实与法律，本院予以支持。 关于场地占用费。龙锦公司已于2018年9月4日收回案涉租赁场地，纽谷公司应当按约定支付占有、使用租赁场地期间的相应费用，案涉租赁场地占用期间从《租赁合同》解除次日即2018年8月31日至收回之日即2018年9月4日，按合同约定纽谷公司应按日租金标准的1.5倍向龙锦公司支付上述期间场地占用费3447.15元（49平方米×310元/月/平方米÷31天×（1＋5%）×1.5倍＋49平方米×310元/月/平方米÷30天×（1＋5%）×4天×1.5倍-已付租金514.5元=3447.15元）。 关于保证金、装修期损失、空置期损失和预期收益损失。龙锦公司主张没收保证金并向纽谷公司主张装修期损失、空置期损失和预期收益损失的诉讼请求，实际是对纽谷公司违约的处罚即要求纽谷公司承担给付违约金的责任。合同关于“倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权不退还乙方向其支付的全部保证金”之约定是对纽谷公司违约的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。因纽谷公司违约致使双方签订的《租赁合同》提前解除，约定的三年租赁期限不能实现。龙锦公司收回涉案商铺后需要对租赁物进行复原以及待租，该期间会给龙锦公司造成损失。故本案根据纽谷公司的违约程度，并结合龙锦公司需要对租赁物进行复原和寻找新的承租人并重新给予免租期，酌情确认纽谷公司将已交龙锦公司的保证金45570元（15190元/月×3个月）即三个月第二年保底租金作为违约金，以赔偿龙锦公司的损失。龙锦公司主张装修期损失和空置期损失其余部分损失及预期收益损失，本院不予支持。 关于复原工程费用。根据双方合同中关于“若乙方未于上述期限拆除及移除其商业附属设施、装置或物品，则甲方有权代为实施拆除和移除工作，并有权处置该等设施、装置或物品，将租赁场地恢复至甲方交付乙方使用时的状态，因此而产生的全部费用将由乙方承担”的约定，纽谷公司未完成店铺复原工程的情况下，龙锦公司收回案涉商铺后委托案外人完成涉案商铺的复原工程，并实际支付复原工程款93375.11元，对龙锦公司的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于律师代理费及公证费。根据双方合同中关于“甲方因向乙方催讨租金、商场服务费、推广费或乙方须支付的其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、保全费、调查取证费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担”的约定，龙锦公司因本案催付所涉欠费等而支付的律师代理费8000元、公证费5600元，系双方合同约定应由纽谷公司承担的费用，故龙锦公司要求纽谷公司支付律师代理费8000元、公证费5600元的主张，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告龙锦综合开发（成都）有限公司与被告上海纽谷电子科技有限公司签订的《租赁合同龙锦公司与纽谷公司有关国际金融中心商场L630a号商铺》已于2018年8月30日解除； 二、被告上海纽谷电子科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付尚欠的电费1952元； 三、被告上海纽谷电子科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付场地占用费3447.15元； 四、原告龙锦综合开发（成都）有限公司可不予向被告上海纽谷电子科技有限公司返还保证金45570元用以赔偿原告龙锦综合开发（成都）有限公司装修期和空置期的损失； 五、被告上海纽谷电子科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付复原工程费用93375.11元； 六、被告上海纽谷电子科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付律师代理费8000元、公证费5600元； 七、驳回原告龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5408元，由原告龙锦综合开发（成都）有限公司承担2099.21元，被告上海纽谷电子科技有限公司承担3308.79元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李玉佳 人民陪审员  杨方隆 人民陪审员  张红梅 二〇二〇年八月七日 书 记 员  廖 蕾