辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初1669号原告：王成彬，男，1978年5月11日出生，汉族，住辽宁省营口市站**。原告：刘莎，女，1981年4月2日出生，汉族，住辽宁省营口市站**。二原告委托诉讼代理人：崔石根，辽宁海润律师事务所律师。被告：营口市老边区柳树镇人民政府，住所地营口市老边区柳树镇东柳村，统一社会信用代码1121081100116551X7。法定代表人：李旗，镇长。委托诉讼代理人：姜玉蓉，辽宁开宇律师事务所营口分所律师。被告：中国人民财产保险股份有限公司营口市分公司城区营销服务部，住所地营口市老边区公园路46丙-甲5、甲6、甲7,统一社会信用代码91210800664577320G。法定代表人：李柏枫，经理。委托诉讼代理人：孟美彤，辽宁昌赢律师事务所律师。原告王成彬、刘莎与被告营口市老边区柳树镇人民政府、中国人民财产保险股份有限公司营口市分公司城区营销服务部租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王成彬、刘莎委托诉讼代理人崔石根到庭参加诉讼，被告营口市老边区柳树镇人民政府委托诉讼代理人姜玉蓉、被告中国人民财产保险股份有限公司营口市分公司城区营销服务部委托诉讼代理人孟美彤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原告与第一被告签订的的《房屋租赁合同》，判令二被告返还房屋；2、判令二被告支付房屋租金13.3万元（自2019年12月1日暂计至2020年4月1日，按合同约定租金标准实际计算至返还房屋之日）；3、判令第一被告支付违约金20万元；4、案件受理费等全部费用由二被告承担。事实与理由：2016年9月1日，原告与第一被告签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定，原告将其所有的位于营口市老边区公园路46丙-甲5、甲6、甲7门市（案涉房屋地址己于2020年3月24日由老边区变更为站前区）出租给第一被告。第二条约定，租赁期限5年（2016年12月1日-2021年11月30日）年租金40万元，房屋用途为保险公司使用。第三条约定，次年房租到期日前10日内一次性付清当年租金。第八条约定擅自拖欠房租三日，视为违约，原告有权单方面解除合同收回房屋，第一被告应支付违约金20万元。上述合同签订后，原告履行了交付房屋义务。第一被告将房屋交由第二被告用于经营。自2019年12月1日始，第一被告拒付房租。综上，原告依据《合同法》第93、第94条，《城镇房屋租赁合同司法解释》第18条，诉至贵院，请求判如所请。被告营口市老边区柳树镇人民政府辩称：一、本案房租应该由第二被告承担，答辩人和第二被告2016.9.21签订了项目合作协议，依据该协议第二被告在老边区纳税的前提下答辩人为第二被告提供办公场所，基于此第一被告和原告签订了租赁协议，由于第二被告2019年11月份将纳税转到站前区，依据协议房租应由第二被告承担。造成租金违约的根本原因是第二被告导致的，第二被告也具有履行能力，至今也一直在使用本案房屋。请法院基于节约审判资源，减少诉累的目的，依据公平原则判令第二被告承担房租及违约金。二、本案违约金过高，在补齐房租的前提下，原告损失远远低于20万，且本案被告都没有违约的主观恶意。请法院依据合同司法解释二第29条的规定，调整违约金。被告中国人民财产保险股份有限公司营口市分公司城区营销服务部辩称：第二被告并没有和原告签订租赁协议，我公司虽为该房屋实际使用者，但是使用是基于我公司与第一被告的项目合作协议，对房屋进行的使用，该项目合作协议中约定涉案房屋的租金由第一被告支付，该合同签订的前提是依据属地纳税原则，对我公司的税务进行纳税。在合同履行中房屋的租金都是第一被告支付，但由于营口市站前区人民政府2019年4号文件签署将涉案地区的纳税属地归属为营口市站前区，导致本案第一被告认为其不应再支付租金，但是我公司对于纳税属地没有选择权，是根据政府文件进行的申报，由税务部门对政府文件进行扣划，不存在我公司违反与第一被告的项目合作协议。在政府文件下发后，就该涉案问题我公司与原告、第一被告和新的属地辖区营口市站前区东兴街道办事处（原来叫营口市东风街道办事处）签署了项目合作协议，约定由该街道办事处为我公司提供办公场所且支付房屋租金，因此对于原告所述的未支付的租金应由营口市站前区东兴街道办事处承担，我公司在诉前向法院提出了追加被告申请。原告要求的违约金20万，因我公司和原告没有合同约定，故他方约定的违约责任和违约标准对我公司没有约束力。且原告实际损失并不存在，其违约金主张过高，综上请法院依法驳回原告对我公司的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据证据和事实，本院认定如下：2016年9月1日，原告与被告营口市老边区柳树镇人民政府签订了《租赁合同》，合同第一条约定，原告将其所有的位于营口市老边区公园路46丙-甲5、甲6、甲7门市房出租给被告营口市老边区柳树镇人民政府；合同第二条约定，租赁期限5年（2016年12月1日-2021年11月30日），年租金40万元，房屋用途为保险公司使用；合同第三条约定，租金支付方式为次年房租到期日前十个工作日内一次性付清当年租金；合同第八条约定乙方的违约责任包含“擅自拖欠房租三日”和“租赁期间，合同期限未满，提前终止合同”，乙方出现以上任一行为时，视为乙方违约，原告有权单方面解除合同并收回房屋，被告营口市老边区柳树镇人民政府应支付违约金20万元。上述合同签订后，原告履行了交付房屋的义务，被告营口市老边区柳树镇人民政府将房屋交由被告中国人民财产保险股份有限公司营口市分公司城区营销服务部用于经营。2016年9月21日，被告营口市老边区柳树镇人民政府与被告中国人民财产保险股份有限公司营口市分公司城区营销服务部签订了《项目合作协议书》，第一条约定被告营口市老边区柳树镇人民政府在其辖区内，提供老边区公园路46丙-甲5、甲6、甲7供被告中国人民财产保险股份有限公司营口市分公司城区营销服务部无偿使用，使用期为5年。2019年3月18日，营站政[2019]4号公文经批示后，同意将阳光社区辖区内企业及个体工商户划转属地管理，由老边区划分至站前区。另查，2019年12月1日起，二被告拖欠原告租金至今。本院认为，原告与被告营口市老边区柳树镇人民政府签订的《租赁合同》合法有效，被告营口市老边区柳树镇人民政府在租赁期限内应承担按时足额交付租金的义务，合同约定“租赁期间，合同期限未满，提前终止合同为违约”，故原告有权要求依法解除《租赁合同》，并要求实际使用人被告中国人民财产保险股份有限公司营口市分公司城区营销服务部返还房屋，同时被告营口市老边区柳树镇人民政府按合同约定承担相应的违约责任。被告中国人民财产保险股份有限公司营口市分公司城区营销服务部在原告依法行使返还原物请求权后，并没有在第一时间腾出房屋，作为房屋的实际使用人，应承担继续使用期间的租金。被告营口市老边区柳树镇人民政府辩称“阳光社区辖区内企业及个体工商户划转属地管理，由老边区划分至站前区”的事实属实，且被告中国人民财产保险股份有限公司营口市分公司城区营销服务部确应在划转所属区域后的站前区纳税，但根据合同的相对性，被告营口市老边区柳树镇人民政府承担支付租金的义务并没有发生改变。关于被告营口市老边区柳树镇人民政府辩称原告诉请的违约金20万元过高的问题，被告营口市老边区柳树镇人民政府从2019年12月1日欠付租金至今，且被告中国人民财产保险股份有限公司营口市分公司城区营销服务部实际占有房屋至今，导致原告所有的房屋无法出租给他人，原告对租金的部分损失存在期待可能性，但双方合同约定的违约金20万元过高，超过二被告所欠租金的30%，故本院依法予以调整为8万元。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中国人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、判令解除原告王成彬、刘莎与被告营口市老边区柳树镇人民政府签订的《租赁合同》，被告中国人民财产保险股份有限公司营口市分公司城区营销服务部于本判决生效后一个月内腾出房屋；二、被告营口市老边区柳树镇人民政府、被告中国人民财产保险股份有限公司营口市分公司城区营销服务部共同偿还原告王成彬、刘莎拖欠的租金（从2019年12月1日起至实际腾出房屋之日止，按合同约定的年租金40万元为标准计算）。三、被告营口市老边区柳树镇人民政府向原告王成彬、刘莎承担违约金8万元。上述给付义务限于本判决发生法律效力后十日内付清。如二被告逾期不履行给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6295元由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  白亚杰人民陪审员  张雪梅人民陪审员  王 侠二〇二〇年八月六日书 记 员  陈 思