贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0221民初2698号原告：重庆新助邦物业服务有限公司六盘水分公司，住所地：贵州省六盘水市钟山经济开发区红桥新区红山大道。统一社会信用代码：9152029005194364XF。负责人：秦飞，系该公司经理。特别授权委托诉讼代理人：叶兵，贵州勤维律师事务所律师。执业证号：15202201910114224。被告：钱亭君，男，1987年4月5日生，白族，住贵州省六盘水市钟山经济开发区。原告重庆新助邦物业服务有限公司六盘水分公司（以下简称“新助邦物业”）诉被告钱亭君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新助邦物业的委托代理人叶兵及被告钱亭君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新助邦物业向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2018年6月至2020年3月的物业服务费3711.40元、水费413元，共计4134.40元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月21日，被告到六盘水来新居房地产开发有限公司办理了接房手续，同日被告与原告新助邦物业签订《前期物业服务协议》，约定山语城小区由原告提供物业管理和服务。被告所购买的房屋位于六盘水高新区，依照《前期物业服务协议》约定，被告的房屋属于步梯房，物业服务费为1.5元／㎡／月。在此期间，原告多次向被告催收物业服务费，但是被告均拒绝支付。2019年9月28日，山语城小区业主委员会与原告签订《临时物业服务合同》，经过山语城业主委员的考核，向山语城小区业主做满意度调查后，大多数业主确定继续由原告提供物业服务。2019年12月，原告与山语城业主委员会签订《山语城住宅小区物业服务合同补充协议》，认可《临时物业服务合同》，原告继续为山语城业主提供物业服务。原告据此向山语城小区交物业费用的倡议书，但是被告仍然拒绝支付相应的物业服务费用。原告按房屋建筑面积收取1.5元／㎡／月物业服务费，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业服务工作。被告从2018年6月至2020年3月未交纳物业服务费3711.40元、水费413元，共计4134.40元。原告在2019年1月、2019年10月、2020年3月向被告发出《费用催缴通知单》，被告仍未交费。此后，原告多次电话通知被告交费，被告拒绝交清拖欠的物业服务费。钱亭君辩称：请求驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。一、原告起诉称被告于2018年4月21日与原告签订《前期物业服务协议》与事实不符，事实上原告与被告之间关于前期物业服务并未达成有效协议。2018年4月24日，被告到新助邦物业（受六盘水来新居房地产开发有限公司委托）办理了接房手续，但因交接的房屋存在渗水等问题，新助邦物业承诺将及时给我进行处理，处理完毕后双方再签订《前期物业服务协议》。但时至今日，新助邦物业并未开展任何有效处置工作。我居住的房屋渗水情况仍然存在并日趋严重，多次向新助邦物业反映处理，但其总以各种理由拖延，这也是新助邦物业并未在《前期物业服务协议》上签署合同日期的原因。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同的生效以双方签订的时间为生效时间。原告未履行相关管理业务，也未及时与被告进行合同确认，故双方的《前期物业服务协议》未产生法律效力。并不存在原告不履行协议的情况。二、原告未履行物业服务管理业务，根据《物业管理条例》相关规定，物业服务企业对小区违法建筑具有向当地主管部门报告的义务，但新助邦物业对山语城小区地面私搭乱建行为视而不见，严重侵占小区的公共区域及影响了被告的居住环境和日常生活。三、原告并未按照《前期物业服务协议》及《物业管理条例》履行自身业务，新助邦物业未定期向全体业主公开维修基金使用情况，被告有理由怀疑原告擅自挪用维修基金，同时被告也有理由拒绝向原告缴纳物业费用。四、业主委员会与新助邦物业签订的《前期物业服务协议》违反《物业管理条例》相关管理规定。被告在2018年4月接房时，新助邦物业强制扣留被告房屋钥匙，强制要求被告缴纳装修保证金2000元，承诺业主装修完毕后，及时归还保证金。但截止2020年6月，经水城县人民法院庭前调解后才退还了保证金，非法占用被告保证金长达2年，应当对被告进行赔偿。五、新助邦物业并未对相关收费项目对业主进行公示，故业主有权拒绝缴纳物业管理费用。六、前期物业服务协议原告方没有签字，被告在诉状上提到的原告与业委会签订的物业服务协议，被告不知情。被告从来没有收到原告方的催告书，不知道原告方是以什么方式送达的。原告方篡改前期物业服务协议，把多层变成高层。综上，被告不是不愿意缴纳物业费，只是原告没有尽到义务，给被告造成生活上的困扰，所以应当减半交纳。水费并不差欠，已交清。本院经审理认定事实如下：原告新助邦物业系物业管理服务企业，被告钱亭君系山语城小区A区7栋3单元301室房屋（面积112.46㎡）业主。2018年4月24日，原告新助邦物业与被告钱亭君签订《前期物业服务协议》，约定原告为山语城小区提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止的物业服务，物业服务费标准为步梯房1.5元/㎡*月、电梯房1.8元/㎡*月、商业2.6元/㎡*月。2019年9月29日，钟山经济开发区石桥社区山语城商业住宅小区业主委员会（以下简称“业主委员会”）与原告签订《临时物业服务合同》，约定原告对山语城小区的物业实行服务，并约定了物业服务期限、物业服务费用及双方的权利义务等事项，双方还约定本合同生效之日起前2个月为整改试用期。2019年12月15日，业主委员会与原告又签订《山语城住宅小区物业服务合同补充协议》，约定《临时物业服务合同》与本补充协议正式更名为《山语城物业服务合同》，合同约定范围仅限于山语城A、B区。被告自2018年6月至2020年3月止未向原告交纳物业服务费3711.40元，原告经催收无果，遂诉至法院。庭审过程中，原告自认被告已交清水费。上述事实，有前期物业服务协议、山语城交付确认单、临时物业服务合同、山语城住宅小区物业服务合同补充协议及当事人陈述等在卷予以佐证，足以认定。本院认为：原告新助邦物业与被告钱亭君签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告虽辩称原告未在协议上签署时间，双方未达成有效协议，但自被告于2018年入住该小区起原告一直为该小区提供物业服务，被告作为业主实际接受了原告的物业服务，双方在事实上建立了物业服务合同关系，故对被告辩称不予采纳。案涉小区业主委员会作为小区业主选举产生的代表机构，有权以全体业主名义与原告签订服务合同。原告与业主委员会签订的合同及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定。该合同除对物业服务企业及业主委员会有约束力外，对小区业主同样具有法律约束力。被告辩称对该协议不知情，因无证据证实，本院不予采信。至于小区业主委员会成立是否合法及如何选聘和解聘物业服务企业问题，因与本案并非同一法律关系，双方当事人应依据相关规定可另行处理。因原告有权对小区实施物业管理，并在物业管理过程中提供了日常的物业服务，尽到了合同的主要义务，被告作为业主应当依约按时交纳物业服务费。现原告诉请被告支付2018年6月至2020年3月的物业服务费，依据合同约定，本院支持3711.18元（112.46㎡×1.5/㎡×22个月）。至于被告认为原告在提供物业服务过程中未完全履行合同义务，其可在收集有效证据后另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告钱亭君于本判决生效之日起十日内向原告重庆新助邦物业服务有限公司六盘水分公司支付2018年6月至2020年3月的物业服务费3711.18元；二、驳回原告重庆新助邦物业服务有限公司六盘水分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由被告钱亭君负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不上诉，本判决将发生法律效力。原告可在判决确定的履行期限届满后二年以内，向本院申请强制执行。审判员  郭丽二〇二〇年八月三十一日法官助理钟高赛书记员毛孟玮