山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初3681号 原告：枣庄中安建筑工程有限公司，住所地：枣庄市市中区东海路****，统一社会信用代码：91370400164520344P。 法定代表人：周广东，总经理。 委托诉讼代理人：杨清芳，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。 被告：高照一，男，1991年2月24日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：宋方磊，枣庄市中鑫永安法律服务所法律工作者。 原告枣庄中安建筑工程有限公司与被告高照一房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告枣庄中安建筑工程有限公司的委托诉讼代理人杨清芳、被告高照一及其委托诉讼代理人宋方磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除租赁合同；2、依法判令被告腾空、搬离并返还位于枣庄市市中区美食城院内（原新奥运酒店）的房屋及北侧小院房屋、大门口小屋和部分附属设施及物品；3、依法判令被告向原告支付房屋租金及占有使用费（自2019年2月1日起，至返还房屋之日止，按每年100,000元计算）及违约金45,000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年2月1日签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告位于枣庄市市中区美食城院内（原新奥运酒店）的房屋及北侧小院房屋和部分附属设施，租赁期限从2015年2月1日至2017年1月31日，年租金100,000元。合同到期后，原、被告于2017年1月24日续签了租赁合同，租赁期限从2017年2月1日至2019年1月31日。因被告一直拖欠租金不付，原告于2018年10月8日起诉至贵院，要求被告支付租期内租金及违约金。贵院作出（2018）鲁0402民初3874号民事判决，支持了原告的诉讼请求。被告至今未履行完毕支付租金及违约金的生效判决。大门口小屋被告方一直无偿占有使用至今，被告应腾空、搬离并返还。2019年1月31日租赁期满后，经原告多次催告，被告拒不搬出、不返还租赁房屋及院落，不支付房屋占有使用费。被告违法占有经营使用的行为给原告造成了严重的经济损失，现原告诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。 被告辩称，原、被告之间确实存在租赁关系，被告租了原告的房屋、院落及附属设施，而且也欠房租。双方应继续履行租赁合同，被告自2015年开始租赁房屋经营酒店至今。2019年1月31日合同期满后，双方口头商定继续租赁房屋二年，合同到2021年1月31日。在房屋租赁期间，经原告同意，被告投资婚宴大厅，并对房屋进行投资改造，建设冷库，变压器增容，水电改造，投资了200万元。由于众所周知疫情，2020年上半年没有营业，下半年刚开始经营，原告却向人民法院提起诉讼要求搬离，但对原告投资未提，正是双方有二年租赁期限。现原告违约单方解除合同，违背诚信原则，被告要求双方继续履行合同到期。原告诉求不明确，其要求解除的哪一份租赁合同，没有举证。2019年1月合同到期后，双方又口头签订了二年租赁合同。在合同未到期情况下，原告起诉解除的不是后来签订2019年至2021年合同，由于未到期，法院不应判决解除。 原告围绕诉讼请求依法提交证据如下：1、《房屋租赁协议》一份；2、（2018）鲁0402民初3874号民事判决书、和解协议书各一份；3、房地产交换合同书、建设用地规划审定表、批复、市中区委的通知、结算意见各一份；4、通知一份；5、平面图一份；6、证明一份。被告围绕诉讼请求依法提交证据如下：1、录音一份；2、单据一宗。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于枣庄市市中区美食城院内(原新奥运酒店)的房屋(两层主楼)及北侧小院房屋（北侧瓦房六间及12m×4.6m的平房）、大门口小屋一间归属枣庄中安房屋开发公司所有，枣庄中安房屋开发公司将案涉房屋出租给原告使用。 被告租赁原告位于枣庄市市中区美食城院内(原新奥运酒店)的房屋及北侧小院房屋、大门口小屋，并于2015年2月1日签订房屋租赁合同，且租赁期限从2015年2月1日至2017年1月31日。2017年1月24日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订一份《房屋租赁协议》，该《房屋租赁协议》约定，租赁期限从2017年2月1日至2019年元月底，每年租金100,000元（大写壹拾万元整），每六个月为一个付款期，计伍万元整（50,000元），并提前20天交纳，如乙方拖延或拒交租金，每拖延一日，乙方向甲方每天按全年租金的10%交纳违约金，超过十日仍未交清租金时，视为乙方自动解除此协议，甲方有权采取一切措施阻止乙方使用并收回房屋，所造成一切后果损失由乙方承担，租金和违约金计算至乙方交回租房之日。合同到期后，原、被告未续签租赁合同，被告使用案涉房屋至今，且自2019年2月1日之后未支付租金。 2020年7月13日，原告给被告送达一份通知，内容：根据《关于对阳光花园改造区域棚改项目征收函》的通知要求，现对你租赁店铺（翔水酒店）使用房屋予以征收，请你于2020年7月20日前腾空房屋，谢谢支持配合。被告于当日签收。 本院认为，原、被告签订《房屋租赁协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方之间房屋租赁合同关系成立，且均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于解除合同问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满后，原、被告没有续签租赁合同，被告继续使用涉案房屋，且原告未提出异议，故原、被告之间形成不定期租赁关系，且上述《房屋租赁协议》对原、被告继续有效。原告于2020年7月13日通知被告搬离案涉房屋，说明原告具有与被告解除房屋租赁合同的意思表示，且该意思表示已送达至被告，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，原告享有随时解除房屋租赁关系的权利，因此原告要求解除其与被告的房屋租赁合同，本院予以支持，双方解除租赁关系的时间为2020年7月13日。房屋租赁合同解除后，被告应搬离涉案房屋并将涉案房屋返还给原告。 关于房屋租金和占有使用费问题。租赁期满后，被告仍使用案涉房屋，双方形成不定期租赁关系，在租赁关系解除前，依据《房屋租赁协议》约定，被告应按每年100，000元标准向原告支付租赁期间的租金。新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的乙方有权要求免除或者部分免除责任。执行政府文件暂停营业既是租户的义务也是房东的责任，而由此造成的损失，根据公平原则双方均应分担根据不可抗力免责规则，故此本院酌定减免被告16,667元租金。原、被告租赁关系解除后，被告继续使用涉案房屋，应是一种无权占有行为，侵害了原告的合法权益，应当向原告支付自解除租赁日之次日至被告实际返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准，原告主张参照租金标准100,000元/年，较为合理，本院予以确认。综上，本院支持被告向原告支付自2019年2月1日起按每年100，000元标准计算至房屋返还之日止的房屋租金和占用使用费，其中扣除减免的租金16,667元。 关于违约金的认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告未举证证明其实际损失情况，同理，被告作为违约方亦未就原告主张的违约金过高进行举证。本案中，原、被告签订的《房屋租赁协议》中约定，被告拖欠或拒交租金应向原告每天按全年租金的10%支付违约金，本院综合考虑合同的履行情况、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告主张违约金45,000元，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、解除原告枣庄中安建筑工程有限公司和被告高照一之间租赁合同； 二、被告高照一于本判决书生效之日起十日内腾空并搬离位于枣庄市市中区美食城院内(原新奥运酒店)的房屋(两层主楼)及北侧小院房屋（北侧瓦房六间及12m×4.6m的平房）、大门口小屋一间，以及将上述房屋返还给原告枣庄中安建筑工程有限公司； 三、被告高照一于本判决书生效之日起十日内向原告枣庄中安建筑工程有限公司支付房屋租金及占有使用费（自2019年2月1日起计算至实际返还房屋之日止，按每年100，000元标准计算，其中扣除减免的租金16,667元）； 四、被告高照一于本判决书生效之日起十日内向原告枣庄中安建筑工程有限公司支付违约金45,000元； 五、驳回原告枣庄中安建筑工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由被告高照一负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  李梅娟 二〇二〇年八月十日 书记员  徐 斌