北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初14337号原告：黄小朔，女，1993年7月23日出生，汉族，住天津市西青区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区。法定代表人：朱思昊，总经理。委托诉讼代理人：云亮，男，北京龙源顺景房地产开发有限公司员工。原告黄小朔诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源顺景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄小朔，被告龙源顺景公司的委托诉讼代理人云亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄小朔向本院提出诉讼请求：1、请求判令龙源顺景公司退赔被侵占面积所收取购房款20181．6元；2、请求判令龙源顺景公司赔偿被侵占面积所付款项的贷款利息；3、请求判令龙源顺景公司赔偿未交付公共卫生间相应面积的供暖费、物业费共计863．82元；4、请求判令龙源顺景公司承担本案的全部诉讼费用。庭审中，黄小朔自愿变更第一项和第三项诉讼请求中的金额：要求退还购房款14129．6元、供暖费324．20元、物业费238．80元。事实和理由：2013年10月30日，我与龙源顺景公司签订《北京市商品房预售合同》约定：我在龙源顺景公司处购买一套商品房，房屋坐落在北京市通州区XX房屋，建筑面积为57．37平方米，其中本层分摊的公共卫生间区域计34．53平方米，均分到每层23户，每户平均为1．5013平方米。我于2013年10月9日一次性付全款，按照合同约定全面履行自己的合同义务。2014年，我收房后发现涉案房屋的楼层并未按照合同约定设立有公摊卫生间及卫生间前室，被告存在缩减公用分摊面积的违约行为。由于涉案房屋用途为办公，所以公共卫生间是必不可少的配套设施，缺少公共卫生间对办公用房的使用造成重大影响，导致我当初签订房屋买卖合同的目的不能实现。我曾于2015年起诉龙源顺景公司，案号（2015）通民初第字17950号判决我胜诉，但龙源顺景公司拒不执行，判决书内亦明确指出办公用房无公共卫生间会直接影响原告的使用效益，据此，我提出赔偿请求。我在中国裁判文书网查询，一审有判决恢复涉诉小区公共卫生间原状的案件，二审也予以维持，但龙源顺景公司拒不执行生效判决。执行部门调查发现，因龙源顺景公司所侵占区域已销售于他人而不利于强制执行。现龙源顺景公司既不恢复公共卫生间也不承认将公共卫生间及走道出卖给他人，此行为明显构成一房二卖、恶意欺诈。龙源顺景公司辩称：一、我公司非适格的被告。从以往法院现场勘验情况可以看出，边户型业主实际占用了公共卫生间，但是我公司与边户型所签订的《北京市商品房预售合同》中，专有部分面积不含案涉公共卫生间面积。二、案涉楼房整栋交付业主后，由物业公司对小区进行管理，我公司对公共卫生间的实际使用情况并不知情；涉案房屋实际由边户型业主占用，也非我公司的授意，给黄小朔造成的损失应当由物业公司承担。三、涉案房屋性质为商业住房，在合同首页也有“买受人购买此种房屋后，在产权、市政、税收、安全等方面都存在隐患，特别提示您，请勿购买”的风险提示。黄小朔在明知会存在所提示风险的情况下，依然选择购买案涉房屋，其应当对相应风险有合理的预期。综上，黄小朔的诉求没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：2013年7月10日，黄小朔（买受人）与龙源顺景公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》。《北京市商品房预售合同》第三条“基本情况”约定：该商品房坐落为：通州区XX。该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其房屋平面图及在整个楼栋中的位置见附件一。该商品房的用途为办公，其预测面积为57．31平方米，其中套内建筑面积为43．18平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14．13平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。《北京市商品房预售合同》第五条“计价方式与价款”约定：出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米17860．40元，总价款771212元。所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。《北京市商品房预售合同》第六条“付款方式及期限”约定：买受人采取商业贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的50．73%，其余价款可以向交通银行借款支付。《北京市商品房预售合同》第九条“规划变更”约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应给予相应的补偿。《北京市商品房预售合同》第十二条“交付条件”中约定：出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房。《北京市商品房预售合同》第二十五条“前期物业服务”中约定：前期物业管理期间，物业服务费收费价格为3．16元/月·平方米（建筑面积）。《北京市商品房预售合同》附件一“房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应表明方位）”显示，通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目6#商业办公楼x层x单元-x。（以下简称“涉案房屋”）所在的楼层共有三个单元，每单元西侧有两个公共卫生间，每个公共卫生间西侧均留有一条通往该卫生间及最西侧户型房屋（以下简称“西边户”）的走道；“6#商业办公楼共有共用部分建筑面积分摊说明”载明，二至十二层办公本层分摊的共有部分为卫生间、走道；“本楼（功能区）共有共用建筑面积分层汇总表（表3）”载明10层办公分摊的共有共用建筑面积包括卫生间34．53平方米、走道411．39平方米。《北京市商品房预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”中约定：买受人于2013年9月12日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的50．73％作为首期房款，即391212元（含定金100000元）……其余房款380000元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。《北京市商品房预售合同》还约定了其他相关内容。黄小朔于2012年9月9日、2013年10月9日分别向龙源顺景公司支付了涉诉房屋房款391212元、380000元，共计771212元。涉诉房屋所在原6号楼现已变更为7号楼。涉诉房屋的实际建筑面积为57．31平方米、套内建筑面积为43．18平方米。涉诉房屋所在的楼层共有三个单元69套房屋，69套房屋实测套内建筑面积共计3010．65平方米，六个公共卫生间及六条通往公共卫生间及西边户的走道实测建筑面积共计73．19平方米。黄小朔收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间西侧的走道均被占用，无法正常使用。通往卫生间的走道，均由龙源顺景公司在建设房屋时进行封闭，并设置了门及门锁，门的上方设置有门牌号，被封闭的部分成为西边户房屋的一部分。涉诉房屋的物业费为2174．4元/年，供暖费2014-2015年的交费标准为70元/平方米．供暖季、2015-2019年的交费标准为58元/平方米．供暖季、2019-2020年交费标准为44元/平方米．供暖季。自2015年5月1日至2020年12月31日，黄小朔交纳物业费12146．2元。自2014年11月15日至2020年3月15日，黄小朔交纳供暖费17712．38元。在本案之前，包括本案原告在内的、涉诉房屋所在小区XX的业主李纯、陶忠喜、董海霞、黄丽燕等曾将龙源顺景公司诉至本院，要求龙源顺景公司恢复公厕。上述案件经本院审理后查明，龙源顺景公司将公共卫生间售与他人，本院判令龙源顺景公司限期恢复公共卫生间，龙源顺景公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。本案审理过程中，龙源顺景公司表示其对于被封闭的走道及公共卫生间不能予以恢复原状。本案审理过程中，双方一致认可，每户业主应分摊的被占用的公共卫生间、走道的面积等于涉诉房屋所在楼层被占用的公共卫生间、走道的总面积除以该层各户业主房屋的建筑总面积乘以每户业主房屋的套内面积。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》的约定，涉诉房屋的楼层应当有6间公共卫生间、6条通往公共卫生间及西边户的走道。根据当事人所述，以及此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况等可以判断，龙源顺景公司实际上将涉诉房屋所在楼层的公共卫生间、通往公共卫生间及西边户的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为西边户的一部分。据此可见，龙源顺景公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道建成西边户的一部分，对于黄小朔来说其被占用的公摊面积应为1．05平方米（73．19平方米/3010．65平方米×43．18平方米≈1．05平方米），故龙源顺景公司应当将该部分所对应的房款退还给黄小朔。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源顺景公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出黄小朔被占用的1．05平方米对应房款为14129．6元（771212元/57．31平方米×1．05平方米≈14129．6元）。故对于黄小朔主张的退赔房款14129．6元的诉讼请求，本院予以支持。关于黄小朔主张龙源顺景公司按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年10月9日起至实际支付之日止，支付未交付面积相应的房价款的利息的诉讼请求，因龙源顺景公司实际上多收了黄小朔房款14129．6元并占用多年，在该部分房款被退还之前，必然造成黄小朔相应的利息损失，龙源顺景公司应予以赔偿。利息的计算应按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年10月9日起至多收款项实际付清之日止为宜。但需要明确的是，由于自2019年8月10日起，贷款利率执行市场报价利率，故2019年8月10日之后的中国人民银行同期贷款利率应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率执行。因龙源顺景公司将黄小朔所应分摊的公共卫生间及走道作为西边户的一部分，而黄小朔并未享受到相应的公摊面积却已交付了相应的供暖费、物业费，故龙源顺景公司应当予以赔偿，应当退赔黄小朔供暖费324．52元（17712．38元/57．31平方米×1．05平方米≈324．52元）、物业费222．54元（12146．2元/57．31平方米×1．05平方米≈222．54元），黄小朔主张的物业费和供暖费金额有误，本院予以纠正。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司返还原告黄小朔房款14129．6元并赔偿原告黄小朔相应的利息，利息以14129．6元为基数，利率分段计算，即2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2013年10月9日起直至14129．60元房款全部返还之日止，于本判决生效后7日内执行清；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告黄小朔供暖费324．20、物业费222．54元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告黄小朔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费256元，由原告黄小朔负担173元（已交纳），被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担83元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  唐兴华二〇二〇年八月七日书记员  龙闪闪