广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终19048号上诉人（原审原告）：龙华香，男，1977年10月28日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：尧春华，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁木子，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王容，女，1975年8月20日出生，汉族，身份证住址湖北省公安县。上诉人龙华香因与被上诉人王容房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初8302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭审理了该案，现已审理终结。上诉人龙华香上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项；3、依法改判解除双方于2018年8月1日签署的《房屋租赁合同书》，判令被上诉人立即将租赁房屋移交回给上诉人，且被上诉人已支付的租房押金10000元（壹万元）不予退还。4、依法改判被上诉人支付解除租赁合同后、实际占用租赁房屋期间的租金[每月5500元，计至实际移交日止]及水费、电费、燃气费、物业管理费（自2018年9月11日起计至实际移交日止）。5、由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决对案件的基本事实认定存在严重错误，在被上诉人未提交证据的情况下，片面采信被上诉人的单方陈述，对被上诉人恶意违约的客观事实只字不提，令上诉人怀疑其司法公正。1、一审判决认定“被告按约定交付押金及2018年8月、9月的租金”，该认定与事实不符。被上诉人仅在签署租赁合同时按约支付了2018年8月份的租金及租赁押金。2018年9月份的租金在上诉人多次催促之下，被上诉人才于2018年9月8日在自助柜员机以现金存款的方式将9月租金5500元存入原告的收款账户，此时，逾期支付租金已达6日之久。2、一审判决事实认定“原告认为微信提取要收取手续费，所以拒绝接收”，该认定缺乏任何证据支持、与客观事实不符。事实上，不接收微信支付是双方签署《房屋粗赁合同书》前双方约定好的，且第三条已明确约定要求被上诉人在每月的2日前将当月租金支付至上诉人的建设银行账户。可见，是被上诉人恶意违约在先、拒绝依据合同约定履行其付款义务，反而一再污蔑上诉人不接受微信支付是因为五块钱提现费。3、一审判决事实认定“被告又因双方签订的合同文件丢失，以致无法按合同约定向原告指定银行账户转入租金”，该认定同样没有任何事实依据和证据支持。本案在一审过程中原定于2019年4月12日开庭，但上诉人代理律师到达法庭后，法官助理却称法律文书未送达给被上诉人，故当日庭审取消、后更改于2019年5月10日开庭。被上诉人在庭审时辩称遗失租赁合同、且更换手机，没有上诉人的租金收款账户及联系方式，是在2019年3月初收到法院的文件时才重新获取租赁合同、并获知上诉人的收款账户，从而在2019年3月18日一次性支付了2018年10月至2019年3月份共计6个月的租金33000元（叁万叁仟元）。本案于2019年1月24日正式立案，后转入调解程序，在上诉人强烈要求解除租赁合同、同意退还租赁押金、多次调解未果的情况下，被上诉人预计到可能产生的法律后果后，才匆忙于2019年3月18日将拖欠的所有租金一次性转账支付至合同约定的收款账户。而此时，被上诉人尚未收取一审法院正式送达的法律文书。显然，被上诉人关于“遗失租赁合同、更换手机”的说法是在恶意说谎、其主张与客观事实严重不符，故意误导一审法院审理，以掩盖其恶意违约的行为。而且，如果被上诉人更换手机，又怎么可能保留有此前与上诉人的微信聊天记录呢？即使更换手机情况属实，被上诉人也应当主动向管理处寻求出租人的联系方式以便及时支付租金才对。4、被上诉人在支付租金的过程中，每月都严重超出合同约定的支付期限支付租金：(1)2018年9月8日以自助柜员机现金存款方式支付9月份租金5,500元，逾期6日。(2)2019年3月18日以银行转账方式支付2018年10月至2019年3月共六个月份的租金33,000元，最长逾期167日。(3)2019年4月10日以现金存入方式支付4月份租金5,500元，逾期8日。(4)2019年5月17日以自助柜员机现金存款方式支付5月份租金5,500元，逾期15日。(5)在一审判决书签收后的第3日即2019年6月21日才支付6月份租金5,500元，逾期19日。需要着重说明的是，被上诉人在2019年5月10日一审庭审时称已将2019年5月份租金交给第三方支付给上诉人，该说法极其可笑，是对法律和合同的极度不尊重，既然被上诉人可以把款项交给其他第三方代为支付、为什么不能直接依约将租金转给上诉人收取呢？事实证明，被上诉人在庭审后第7日才在自助柜员机以现金存款的方式将该月租金支付完毕。而且2019年6月份的租金居然逾期支付长达19日之久，也足见被上诉人根本没有按时履约的诚信精神。对被上诉人的上述严重违约行为，一审法院却认定“被告已全部按约履行合同义务，付清所有房租”，按此逻辑，合同中约定的违约责任条款还有什么存在的价值呢？又置上诉人的合法解约权于何种境地呢？5、被上诉人至今仍未支付2018年9月至2019年6月房屋使用期间的电费、燃气费用，一审法院对此事实即未作出认定也没有作出判决。综合以上，一审法院认定事实存在严重错误。本案所有证据均显示，自2018年9月至今，被上诉人从未主动按照租赁合同约定的时间支付租金，其行为毫无诚信可言。而上诉人在出租行为不存在任何过错行为，却被一审法院认定“双方在履行合同过程中均存在过错”，如继续要求双方履行租赁合同，上诉人的合法权益根本无法得到保障。上诉人特提请贵院依法纠正一审法院的错误判决，在查清案件事实的基础上予以改判，以充分维护上诉人的合法权益及法律尊严。被上诉人王容答辩称，一、业主把我拉进黑名单，一直到现在为止上诉人都没有给我具体的联系方式。二、上诉人说我租金没有给，租金我已经给了，只不过因为疫情原因延迟支付了，不存在没有给的问题。三、上诉人说我恶意拒付租金，一审证据中显示我给了两次，上诉人没有收，在2018年10月份上诉人恶意断了我的水电，我当时不知道这是违法的，后来我去派出所的时候派出所民警告知我上诉人是违法的，上诉人说我没有按他的方式给付租金，但我第一次给上诉人租金就是用微信支付的，也就是说上诉人默认了我微信支付租金的方式，从我租房到现在我不欠上诉人一分钱的租金。龙华香向一审法院起诉请求：1.依法解除双方于2018年8月1日签署的《房屋租赁合同书》，判令被告立即将租赁房屋移交回给原告，且被告已支付的租房押金10000元不予退还；2.判令被告立即向原告支付拖欠的各项费用计人民币22532.76元，其中2018年10月1日至2019年1月31日期间的租金计22000元、2018年9月至2018年12月31日期间的电费及燃气费计532.76元；3.判令被告支付逾期付款违约金1577元(按每月2%的标准计算，自2018年10月3日逐月暂计至起诉日，并应计至全部款项实际支付完毕为止)；4.判令被告支付解除租赁合同后、实际占用租赁房屋期间的租金[每月5500元，自2019年2月1日起计至实际移交日止]及水费、电费、燃气费、物业管理费（自2019年1月1日起计至实际移交日止)；5.由被告承担本案全部诉讼及保全费用。一审法院查明：2018年8月1日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同书》，约定原告将位于深圳市罗湖区××大厦××14Ａ房屋出租给被告，做家庭住宅使用。租赁期自2018年8月1日起至2021年6月30日止。每月租金人民币5500元，并于每月2日前交清当月租金，租金汇入原告指定银行账户。租房押金人民币1万元。出租房屋的水电费、燃气费、卫生费、数字电视费、房屋管理费等一切费用，由被告负责。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告按约定交付押金及2018年8月、9月的租金。2018年10月租金，被告通过微信转给原告，但原告认为微信提取要收取手续费，所有拒绝接收，双方为此发生争议，被告又因双方签订的合同文件丟失，以致无法按合同约定向原告指定银行账户转入租金，原告为此让管理处停其水电，导致发生冲突。原告为此要求与被告解除租赁合同，双方在管理处调解未果。原告为此向法院起诉，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求被告支付拖欠的租金及违约金等。被告答辩认为，其没有按时交付租金，是通过微信转账给原告，而原告拒收，又因合同文件丟失，无法找到原告指定转账账户，无法联系到原告，导致无法正常交付租金，原告起诉后，被告拿到原告提交的租赁合同后，于2019年3月15日向原告指定账户支付租金33000元，4月10日向原告指定账户支付5500元，将所欠付租金全部交清。因此，不同意解除租赁合同，要求双方继续履行合同。原、被告双方各持己见，无法达成一致协议。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，双方应各自履行自己的义务。被告在原告起诉前虽存在没有按时交付租金，但事出有因，而且原告擅自釆用停水停电方式想逼迫被告终止合同，该做法欠妥。现鉴于本案实际，双方在履行合同过程中均存在过错，且被告现已全部按约履行合同义务，付清所有房租，因此，原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉请，法院不予支持。但对于要求被告支付逾期支付房租的违约金，理由成立，法院予以支持。被告于2019年3月15日把涉案租金支付完毕，以本金22532.76元为基数，按月利率2%自2018年10月3日计至2019年3月15日为人民币2448.56元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、被告王容应于判决生效之日起十日内向原告支付逾期付款违约金人民币2448.56元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币326元，由原告负担26元，被告负担300元。该款原告已预交，被告承担之数径付原告。本院二审审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明，一、双方同意诉讼费由败诉方径付胜诉方。二、上诉人二审当庭提交欠费明细表、上诉人账户信息、上诉人的账户明细，以证明被上诉人至今仍然没有支付2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金，合计33000元。且此前每月租金缴付时间亦均逾期超过7天以上，有时逾期长达15天、19天，一审判决作出后，2019年9月、10月租金拖延至2019年11月1日才支付。上诉人二审提交电费、燃气费支出明细、物业管理处催缴管理费等费用的通知，证明被上诉人至今未支付租金期间2018年9月1日至二审开庭日的电费及燃气费用、长期拖延支付物业管理费等相关费用。被上诉人称关于水电费用没有交是因为上诉人拉黑了被上诉人，没有告知要缴纳多少费用。关于上诉人所主张租金欠费问题，其已经不拖欠了，是因为疫情的原因导致其没有办法及时支付租金，但是其已经补交上去了。2019年12月到2020年5月份的租金其都已经支付过了，我是在2020年5月18日一次性支付到我的学生家长案外人的账户，案外人2020年5月22日转付给上诉人租金。燃气费、电费因为不知道金额是多少，所以没有缴纳，水费和管理费是直接到管理处交的。管理费上诉人没有拖欠过。三、上诉人二审庭审后提交书面说明、欠费明细表、收支记录，确认2020年8月31日前的租金被上诉人在多次严重超期的情况下已经陆续支付完毕，主张截至2020年8月26日，被上诉人尚未支付物业管理费、水费等费用1591.95元。上诉人还根据收支记录主张被上诉人未支付2018年9月1日至2020年8月12日期间的电费、燃气费3228.86元。四、涉案《房屋租赁合同书》约定每月租金5500元，每月2日前交清当月租金，租金汇入上诉人指定的银行账户。被上诉人如拖欠租金达七天以上，上诉人有权终止合同，收回房屋，并有权拒绝返还租房押金。本院认为，本案争议焦点为：一、上诉人是否有权解除涉案《房屋租赁合同》、收回涉案房屋并不予退还租房押金10000元？二、涉案合同解除后至涉案房屋实际移交日止的租金、水费、电费、燃气费、物业管理费应当如何认定？关于争议焦点一，涉案《房屋租赁合同书》约定被上诉人承租涉案房屋后应于每月2日前交清当月租金，逾期七天以上，上诉人有权解除合同、收回房屋并且不予退还押金。根据查明的事实，虽然2018年10月租金被上诉人通过微信转给上诉人时，上诉人拒绝接受，要求被上诉人按照合同约定的账户转账支付，但上诉人该要求不违反合同约定，并无不合理之处，而被上诉人此后就一直未付租金，直至2019年3月才支付此前拖欠的全部租金，早已超过《房屋租赁合同书》租金交付不得逾期七天以上的约定，达到上诉人有权解除合同的约定条件。且在本案一、二审诉讼期间，被上诉人仍长期存在严重逾期交付租金的情形。故上诉人据此主张解除《房屋租赁合同书》、收回涉案房屋、不予退还押金10000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，本院认定涉案《房屋租赁合同书》自上诉人起诉之日即2019年1月24日解除。被上诉人主张其在搬家时遗失了《房屋租赁合同书》，导致其无法按合同指定的账户向上诉人转入租金，直到上诉人起诉其才知道收款账户。但被上诉人没有提供充分证据证明其上述主张，本院不予采信。关于争议焦点二，2019年1月24日《房屋租赁合同书》解除后，上诉人主张被上诉人应支付涉案房屋使用费至其实际返还涉案房屋之日止，占有使用费参照《房屋租赁合同书》约定的租金数额每月5500元的标准计算，该主张具有事实和法律依据，应当予以支持。根据查明的事实，上诉人确认被上诉人已经缴纳租金至2020年8月31日，故被上诉人还应按照每月5500元的标准支付自2020年9月1日至涉案房屋实际交还之日止的占有使用费。关于租赁合同解除后，被上诉人实际占用涉案租赁房屋期间的水费、物业管理费，上诉人二审主张其到物业公司查询确认截至2020年8月26日，被上诉人尚欠水费、物业管理费1591.95元，但没有提供相应的证据证明，本院不予支持。关于电费、燃气费，上诉人主张被上诉人未支付2018年9月1日至2020年8月12日期间的电费、燃气费3228.86元，并提交了明细表和收支记录为证，被上诉人亦确认其一直未缴纳电费、燃气费，本院对此予以支持。至于之后的电费、燃气费，尚无证据证明发生数额以及是否拖欠，可待争议实际发生后上诉人再另行主张。综上，上诉人龙华香上诉理由部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实不清，处理不当，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初8302号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初8302号民事判决第二项；三、解除上诉人龙华香与被上诉人王容2018年8月1日签署的《房屋租赁合同书》，被上诉人王容已支付的租房押金10000元不予退还；四、被上诉人王容应于本判决生效之日起十五日内按照每月5500元的标准支付自2020年9月1日至涉案房屋实际交还之日止的占有使用费；五、被上诉人王容应于本判决生效之日起十五日内向上诉人龙华香交还涉案租赁房屋深圳市罗湖区怡景路峰景台大厦2栋14A；六、被上诉人王容应于本判决生效之日起十五日内向上诉人龙华香支付2018年9月1日至2020年8月12日期间的电费、燃气费3228.86元；七、驳回上诉人龙华香的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费326元，由被上诉人王容负担300元，上诉人龙华香负担26元。该款项上诉人龙华香已预交，上诉人龙华香多预缴的300元，由被上诉人王容径付上诉人龙华香。二审案件受理费652元，由被上诉人王容负担600元，上诉人龙华香负担52元。上诉人龙华香已预缴二审案件受理费，其多预缴的600元，由被上诉人王容径付上诉人龙华香。本判决为终审判决。审判长 黎  康  养审判员 陈  俊  松审判员 李  东  慧二〇二〇年八月三十一日书记员 赖汉贞(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。