北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初9909号原告:冯希林，男，1963年8月28日出生，回族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张玉娇，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢瑶，北京市中闻律师事务所律师。被告：许光周，男，1968年10月28日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县。原告冯希林与被告许光周房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯希林之委托诉讼代理人邢瑶、张玉娇，被告许光周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯希林向本院提出诉讼请求：1．判令解除冯文昌与许光周于2016年4月11日签订的《协议书》；2．判令许光周腾退并返还冯希林北京市西城区xxx号的租赁房屋（面积约21．5平方米）；3．判令许光周向冯希林按照年租金八万元的标准支付2019年10月20日至合同解除之日的租金及合同解除之日至冯希林腾房之日的占有使用费；4．判令许光周承担本案诉讼费。事实和理由：2016年4月11日，冯文昌与许光周签订了《协议书》，约定冯文昌将北京市西城区xxx号房租赁给许光周使用，租赁期限为2016年7月19日起至房屋拆迁之日止。2016年3月2日，冯文昌与冯希林签订了《存量房屋买卖合同》，冯文昌将北京市西城区xxx号房屋出售给冯希林并办理了过户登记手续。按照冯文昌与许光周签署的《协议书》，被告支付租金的付款方式为三个月一付，起租期为2016年7月19日。2019年10月20日，许光周应当向冯希林支付2019年10月20日至2020年1月19日的租金，冯希林多次采用当面催促、微信等方式向许光周主张租金，许光周均拒绝支付或不予理会，其行为已经构成根本违约。此外，该《协议书》属于租赁期限约定不明的租赁合同，根据合同法第二百三十二条的规定，冯希林有权随时解除该《协议书》、要求被告腾退房屋并支付租金及占有使用费。许光周辩称，同意向冯希林支付部分租金，不同意冯希林的诉讼请求，理由如下：第一，涉案房屋原属于冯文昌所有，租房协议是我与冯文昌所签，冯文昌去世后其子女均有继承权，冯某1等人不愿意终止与我的租赁合同，因房屋所有人对是否要求我腾房有分歧，冯希林不能单方面起诉我；第二，疫情期间我经营困难，应该减免租金；第三，冯希林欠我五万元，曾说从我所欠的租金中抵扣，而且我交的房租中一半是交给冯希林，另一半是交给其他人的，从冯文昌去世后都是这么支付的，同意向冯希林支付一半租金。本院经审理认定事实如下：北京市西城区xxx房屋（以下简称涉案房屋）于2016年3月10日登记至冯希林名下，建筑面积为21．5平方米。2016年4月11日，冯文昌（甲方）与许光周（乙方）签订《协议书》，约定甲方将xxx号房租赁给乙方，房屋面积约21．5平方米，年租金八万元，租赁期限自2016年7月19日起至拆迁之日止，付款方式为三个月一付。甲方应按乙方要求向乙方提供餐饮营业执照等相关手续并保证乙方正常经营，乙方要按时交纳租金及相关费用。在租赁期内如遇国家政策性拆迁，甲乙双方合同将自动终止，责任互免，乙方应及时腾退。如果甲方要将房屋转卖给他人乙方不得干涉。2016年7月11日，冯文昌去世。庭审中，双方均认可协议书中的租赁房屋即xxx房屋。冯希林另表示，许光周已承租涉案房屋多年，因前一份租赁合同系由父亲冯文昌与许光周签订，本案《协议书》签订时尚在前一份合同租赁期限内，故委托父亲冯文昌代为签订，签订时冯希林本人亦在场。许光周表示，我承租涉案房屋多年，对冯希林家里情况比较了解，2016年冯希林家里打官司后来房屋过户给冯希林，但其他兄弟姐妹一直有争议。2019年9月29日，冯希林出具授权委托书，委托女儿冯晖对外出租涉案房屋、向承租人收取租金等。2019年10月16日，许光周签收该委托书。2019年10月21日，冯晖发送微信，告知许光周应于10月20日支付租金并要求按照合同约定尽快支付。许光周回复称“你家里人全部在店里闹事，我无法正常经营，你能否把你家里的事情解决一下，这样我就给你支付房租”。11月3日，冯晖告知许光周因需要将房屋收回自住通知解除合同。12月18日，冯晖向许光周发出解除租赁合同通知函，投递记录显示他人代收，许光周表示未收到该函件。许光周向冯希林支付租金至2019年10月19日。关于租金支付情况，许光周表示其按照冯希林和四个兄弟姐妹的口头协议每季度分别向冯希林支付10700元，向冯某2、冯某3、冯某1、冯某4支付9300元，2019年10月冯希林委托女儿冯晖收取租金后，冯晖要求其按照协议约定向冯晖全额支付租金，冯希林的其他兄弟姐妹不同意，因此2019年10月后其仅向冯某2等四人支付了租金，未向冯希林支付，因疫情影响冯某2等四人免除了其一个半月的租金。冯希林表示冯文昌去世后，为了家庭和睦，其告知许光周每季度向其支付10700元，向其兄姐冯某2、冯某3、冯某1、冯某4支付9300元，许光周未拖欠过租金，但2019年10月已明确告知许光周按照协议约定的租金金额向其全额交纳租金，许光周不应再向其四位兄姐支付。许光周申请证人冯某2、冯某3、冯某1、冯某4到庭作证，其中冯某2陈述父亲冯文昌生前表示只要不拆迁房子就一直租给许光周，不同意解除合同；冯某3陈述许光周一直向其支付租金，房屋拆迁前许光周都有权使用房屋；冯某1陈述涉案房屋是父母遗产，兄弟姐妹都有继承权；冯某4陈述因许光周出资翻建过房屋，所以父亲冯文昌生前表示只要不拆迁，房子就一直租给许光周。冯希林和许光周对上述证言的真实性认可，冯希林对关联性不予认可。经询，双方均认可涉案房屋并无动迁信息，冯希林据此主张双方为不定期租赁合同关系，其有权随时解除，许光周不予认可。庭审中，许光周主张其租赁涉案房屋用于经营老北京布鞋，因疫情原因自2010年1月24日停业，于4月30日恢复营业，要求减免期间租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对合同的效力可以约定附条件。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，冯希林委托冯文昌与许光周于2016年4月11日签订《协议书》，该《协议书》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。冯文昌于《协议书》确定的起租日之前去世，许光周亦知道涉案房屋属于冯希林所有，并向冯希林支付租金，因此冯希林可以行使冯文昌对许光周的权利。关于《协议书》“租赁期限自2016年7月19日起至拆迁之日止”的约定，本院认为，此条款应为附解除条件的条款，若所附条件租赁房屋拆迁事实发生时则该合同解除，若所附条件租赁房屋拆迁事实不发生，则该合同继续履行。本案中，租赁房屋拆迁事实并未发生，所附解除条件未成就，合同应当继续履行。冯希林主张涉案房屋从无动迁消息，双方应为不定期租赁关系，其有权随时解除合同，但所谓“条件”，是将来不确定的，可能发生也可能不发生的事实，因此冯希林以此为由要求解除合同、腾退房屋并支付占有使用费，于法无据，本院不予支持。冯希林另提出许光周未按时支付2019年10月以后的租金，其可以解除合同。根据查明的事实，冯文昌去世后，许光周按照冯希林与冯某2等五人的租金分配约定分别向五人支付租金，冯希林于2019年10月告知许光周应按照合同约定向其个人支付租金后，许光周以冯希林家存在家庭矛盾影响其经营为由未予支付租金，冯希林亦认可许光周此前无拖欠租金行为，故许光周未按期交付租金存在正当理由，本院对冯希林以此为由要求解除合同、腾退房屋并支付占有使用费的请求亦不予支持。对于冯希林要求许光周依照《协议书》支付租金的诉讼请求，因此前许光周向冯希林等五人分别支付租金仅为冯希林同意的一种租金支付方式，且并无证据证明该种支付方式附有期限，因此在冯希林告知许光周按照合同约定向其个人支付租金后，根据合同相对性原则，许光周应当依约向冯希林支付租金，截止本案法庭辩论终结日，许光周应支付房屋租金至2020年10月18日，同时因许光周承租房屋系用于经营，而疫情及疫情防控措施会对其经营产生影响，本院综合当事人的租赁用途、双方举证情况、疫情影响等因素，对2020年1月24日至4月30日期间的租金酌情减免，对冯希林要求许光周支付房屋租金诉讼请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四十五条、第二百二十七条、四百零三条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，许光周支付冯希林二〇一九年十月十九日至二〇二〇年十月十八日的租金70000元；二、驳回冯希林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由冯希林负担112元（已交纳），由许光周负担788元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二〇年八月十日法官助理 王志伟书 记 员 郭 欣书 记 员 林 彤