河南省潢川县人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫1526民初1730号原告：张义成，男，汉族，1962年8月18日生，住河南省潢川县。原告：樊安建，男，汉族，1951年4月20日生，住河南省潢川县。共同委托诉讼代理人：汪家福，男，河南捷达律师事务所律师。被告：陈家忠，男，汉族，1969年1月30日生，住河南省潢川县。被告：陈耀荣，女，汉族，1966年7月29日生，住河南省潢川县。共同委托诉讼代理人：易瑞，女，河南捷达律师事务所律师。原告张义成、樊安建与被告陈家忠、陈耀荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人汪家福，被告陈耀荣及其委托诉讼代理人易瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告返还购买原告的门面（该门面坐落于潢川县××路三合家园门面房从东往西数第4间内一半西边面积32.08平方米，南北长15.5米,东西宽2.07米）；庭审中，原告将该诉讼请求变更为：要求被告返还剩余购房款120400元；2、被告承担诉讼费。事实和理由：2013年9月13日,二被告购买两原告门面房半间(诉求第一项内容)面积32.08平方米,价格为5000元/平方米，总款额为160400元,仅支付原告购房款4万元,原告为被告出具购房收据一份,余款120400元至今未付。经原告多次催要未果。综上所述,原告认为:原、被告协议约定双方联合建房,原告出资建筑房屋,被告将自己的县政府划拨的土地(含另外两家案外人)作为出资,并签订一份《联合建房协议书》之后,两原告挂靠河南富泰房地产开发有限公司对项目进行开发建设,期间,由于两被告未按规定向政府有关部门缴纳土地出让金,未办理土地出让手续,致使项目开发未办理建设工程规划许可证。同时,两被告以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定无效。按照法律规定,合同被认定无效后,双方应相应返还所取得的财产。为此,依据法律及司法解释的有关规定,特提起诉讼,以求贵院支持。被告辩称，1、二原告不是本案适格主体，签订协议书是河南富泰公司和被告签订的；2、原告的诉讼是重复诉讼，应该驳回；3、合同未能履行完毕，不是被告一方的责任。根据当事人陈述和经原审和本次庭审审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月14日，原告张义成、樊安建与案外人河南富泰房地产开发有限公司潢川县分公司签订《合作协议》一份，约定由二原告挂靠富泰公司在弋阳××××号与梁胜利、张凯、陈家忠三家联合翻建楼房一处，并向河南富泰房地产开发有限公司潢川县分公司缴纳管理费2万元。该协议上加盖有河南富泰房地产开发有限公司潢川县分公司印章并由原告张义成、樊安建签字。2011年4月1日，梁胜利、陈家忠和陈耀荣、张凯（甲方）与河南富泰房地产开发有限公司(乙方）分别签订“联合建房协议书”，其中本案原告（乙方）、被告（甲方）签订的“联合建房协议书”的主要内容为：一、甲方陈家忠、梁胜利、张凯在弋阳××××号各有国有房地产一处，房屋年数已久，已成危房，急需翻建，因甲方缺少资金，特请乙方联合翻建。甲方并协助乙方办理各项建房手续和协调周边各个邻里关系。二、甲方：拿出自家宅院土地交给乙方，由乙方设计、出资将楼房建成再补偿给甲方房子。三、甲方的一层房子占地面积和院子面积均为1平方米补偿1.5平方米房子，第二层楼房面积为1平方米补1.2平方米房子，本宅院面积154.93平方米，一层楼房屋面积79.61平方米，二楼房屋面积95.93平方米，扣除出路道11.62平方米，实有补偿房屋面积429.91平方米，附换算表一份。四、乙方补偿给甲方的房子，是按地皮比例分别从门面楼一层至第三层为补偿范围，如果不够补偿范围，从后幢楼的第二层补给甲方，如多于或少于补偿面积的均按每平方米1000元作价补给对方（此款交房付清）。其余的房地产均为乙方所有。五、工程设计，本工程设计前后两幢楼房，中间为公用院子，前幢楼初步设计为七层、一层作门面，通道楼梯和物业管理房。后排楼初步设计为四层，一层做车库、煤棚，二层至四层为住房。车库、煤棚由甲方先选，价格由乙方确定。甲方须保证提供的地皮属实，能达到设计层数，如因邻里纠纷或因邻里纠纷引起的因素，少一平方米地皮将扣除甲方1.5平方米房子。少建一层楼房扣除陈家忠42平方米房子，前楼盖不够从前楼扣除，后楼盖不够从后楼扣除。如因乙方资金不足，或其它原因与甲方无关。六、门面房补偿办法：甲方以原门面8.25宽换新门面5.23米宽（中到中）的比例换取，另外预购的门面按每平方米5000元计算。交房付清此款。……。十五，违约责任：如甲方房屋被乙方拆除，乙方因资金问题不能顺利将楼房建成，甲方追究乙方经济责任；如甲方违约给乙方造成经济损失将双倍赔偿。……。在该协议上，被告陈家忠和陈耀荣在甲方栏签字（捺印），原告樊安建、张义成在乙方栏签字（捺印）并在乙方栏加盖河南富泰房地产开发有限公司潢川县分公司和河南富泰房地产开发有限公司印鉴。2011年4月18日，上述当事人在河南省公证处办理了上述联合建房协议书的公证书。陈家忠拆迁补偿换算表为：第一层原门面8.25米-0.83米过道=7.42米÷1.42缩小比例=5.23米，东西8.25米×南北28.43米=234.54平方米减过道宽0.83米×过道长14米=11.62平方米234.54平方米-过道11.62平方米=222.92平方米222.92×补房比例1.5=334.38平方米第二层东西长8.25米×南北宽9.65米=79.61平方米×补偿比例的1.2=95.53平方米房子第一层334.38平方米+第二层95.53平方米=总房子面积429.91平方米房子。注明：前门口和二层出檐另加共肆点伍平方米。原告应当赔偿被告的房屋面积合计：434.41平方米。同年4月3日，梁胜利、张胜利（张凯父亲）、陈家忠作为甲方，樊安建、张义成作为乙方签订补充协议，协议约定为：一、甲乙双方共同组成一个团体，在施工中遇到难题，须要解决，本团应积极配合，如不积极配合或消极不到，一切花费由违约者负责。二、如因后边邻里问题，在第四层以下的所有花费由甲方负责。如在第四层以上的花费由乙方负责。东西邻里关系问题由甲方负责。三、乙方借给甲方梁胜利、陈家忠、张凯的现金共柒万元整，须前楼二层结顶时还清，否者视为违约，将要双倍赔偿乙方的损失。……。梁胜利、陈家忠、张胜利在甲方栏内签字，张义成、樊安建在乙方栏内签字。同年9月29日，陈家忠为甲方，张义成、樊安建作为乙方再次签订补充协议，协议约定为：一、甲方在弋阳××××地皮一块，与乙方共同联建，前楼在施工中因邻里纠纷造成停工，双方为共同解决本次纠纷，乙方自愿拿出壹拾万元现金，梁胜利自愿拿出贰万元现金，陈家忠自愿拿出壹万元现金，张胜利自愿拿出叁万元现金，共计壹拾陆万元，作为赔偿费，赔偿东隔壁夏忠强等三兄弟，此款由乙方暂时为甲方垫付，到该楼封顶时，甲方必须还给乙方。二、此次纠纷解决后，乙方在施工中要依照三合家园图纸施工（含地下室共10层）。甲方要为本工程搞好本人原有地块的各个邻里关系及以下的周边关系，保证乙方正常施工，如出现一切问题或因此而引发的问题均由甲方负责，所有费用由甲方自理。……。陈家忠在甲方栏内签字，张义成、樊安建在乙方栏内签字。2011年8月1日，梁胜利、陈家忠、张凯三户分别办理各自位于潢川县××路北侧土地的建设用地规划许可证。2011年10月28日，梁胜利、陈家忠、张凯三户分别办理各自位于潢川县××路北侧土地的国有土地使用权证。2012年5月30日，原告将三户土地的临街楼房建设10层（含地下室一层），后面拟建的四层楼房在建设第一层准备建设第二层时，因北边邻居以影响其通风、采光为理由阻止原告施工，梁胜利、陈家忠、张凯均没有协调好邻居关系，致使原告对后面的楼房在建设第一层后结顶。至2016年春季该第一层房屋建成。2013年5月20日，原告将上述所建设的楼房交付使用。同一天，原告将被告陈家忠和陈耀荣选择的房屋由原告交付于被告陈家忠和陈耀荣使用。2013年9月13日，陈家忠向原告给付另购门面房款4万元。被告陈家忠和陈耀荣实际占有的房屋为门面房：5.23米×15.5米=81.06平方米。住房**面积116.5平方米，三层住房面积为132平方米。另购门面为2.07米×15.5米=32.08平方米。另查，2017年9月6日，河南富泰房地产开发有限公司以房屋买卖合同纠纷为由起诉来院，请求依法判令：1、被告陈家忠、陈耀荣支付购房款141572元或退还房屋；2、承担违约责任，赔偿损失175608元；3、承担本案诉讼费。诉讼中，二被告以合作开发房地产合同纠纷为由提起反诉：1、要求反诉被告返还未完整开发而占有的土地84㎡；2、判令反诉被告对反诉原告的11.62㎡（过道部分）参照联合建房协议约定的第一层面积进行补偿；3、判令反诉被告对超出约定的七层建筑以上的部分，参照联合建房协议约定的补偿比例，补偿反诉原告181.㎡房屋。本院经审理于2018年3月26日作出（2017）豫1526民初2640号民事判决：1、限被告陈家忠、陈耀荣于本判决生效后十日内给付原告河南富泰房地产开发有限公司超面积部分的购房款141550元及利息（利息以141550元为基数，自2013年9月14日起按中国人民银行借款利率的双倍计算至款清之日起）；2、驳回原告河南富泰房地产开发有限公司其他的诉讼请求，3、驳回陈家忠、陈耀荣的反诉请求。尔后，被告陈家忠、陈耀荣不服，提出上诉，二审法院查明，河南富泰房地产开发有限公司开发建设的潢川县××路北侧“三合家园”项目未办理建设工程规划许可证，合作建房土地性质为国有划拨土地，未办理土地出让手续。据此二审法院以该项目没有办理相关审批手续、未取得建设工程规划许可证为由，于2018年6月22日作出（2018）豫15民终1980号民事裁定：撤销本院上述判决；驳回原告起诉及二被告的反诉。驳回的法律依据为《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律间题的解释》第十九条第一款的规定,“在下列情形下,合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的,不予受理;已经受理的,驳回起诉:(-)依法须经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准;(二)房地产建设项目未取得建设工程规划许可证;(三)擅自变更建设工程规划。”本条所指的房地产项目利益,既包括分配房地产项目利润,也包括分配房屋的所有权等：尔后，原告不服向省高院提出再审申请，省高院以与中院相同的理由，于2019年12月24日作出（2019）豫民申7925号民事裁定：驳回河南富泰房地产开发有限公司的再审申请。上述事实有书证、当事人陈述等在卷佐证，本案事实清楚，证据确实、充分。本院认为，原、被告之间案涉房屋从形式上为房屋买卖，实质上应为合作开发房地产各方之间因合作建房而形成的利益分配问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款的规定，“在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：（一）依法须经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；（三）擅自变更建设工程规划。”本条所指的房地产项目利益，既包括分配房地产项目利润，也包括分配房屋的所有权等。经审查，目前该项目没有办理相关审批许可手续，未取得建设工程规划许可证。按照上述司法解释规定的要件凡是在法院审理时只要该项目未经有批准权的人民政府主管部门批准，未取得建设工程规划许可证，法院就不应予以受理；已经受理的，应当驳回。故上述二原告的诉讼请求本院依法驳回。综上，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款之规定，经本院审判委员会研究决定，裁定如下：驳回原告张义成、樊安建的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  吴琪二〇二〇年八月三十一日法官助理莫灵洁书记员张玉民