云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初2194号原告：潘俊杰，男，回族，1990年10月6日生，住云南省昆明市西山区。原告：马赛恒，男，回族，1958年6月5日生，住云南省大理白族自治州巍山彝族回族自治县。委托诉讼代理人：杨伊，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被告：李振飞，女，汉族，1958年5月31日生，住云南省大理白族自治州大理市。被告：李涛，男，汉族，1990年2月4日生，住云南省大理白族自治州大理市。被告：李缘，女，汉族，1983年7月9日生，住云南省大理白族自治州大理市。第三人：大理飞飞房地产经纪有限责任公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区宾川路**，统一社会信用代码915329006956669249（以下简称飞飞地产公司）。法定代表人：李振飞第三人：大理市飞飞经贸有限责任公司，住，住所地大理市下关泰安桥北建行大楼附楼商注册号532901100013527（以下简称飞飞经贸公司）。法定代表人：李振飞第三人：周永梅，女，汉族，1980年2月4日生，住云南省大理白族自治州大理市。第三人：杨利军，男，白族，1978年4月12日生，住云南省大理白族自治州大理市。第三人：范占琴，女，汉族，1984年4月28日生，住云南省昆明市晋宁县。第三人：范鹏，男，汉族，1991年12月30日生，住云南省昭通市镇雄县。原告潘俊杰、马赛恒诉被告李振飞、李涛、李缘，第三人飞飞地产公司、大理市飞飞经贸公司、周永梅、杨利军、范占琴、范鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告潘俊杰、马赛恒的委托诉讼代理人杨伊，被告李振飞到庭参加诉讼。被告李涛、李缘，第三人飞飞地产公司、大理市飞飞经贸公司、周永梅、杨利军、范占琴、范鹏房，经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘俊杰、马赛恒向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告潘俊杰、马赛恒与第三人飞飞地产公司于2011年7月28日签订的《铺面房屋租赁合同》；2.判令被告李振飞、李涛、李缘对第三人飞飞地产公司向原告潘俊杰、马赛恒返还位于大理市经济开发区宾川路121、123、125、127号租赁房屋及停车场承担连带责任；3.判令被告李振飞、李涛、李缘、第三人飞飞地产公司支付原告租金23万元（庭审中更正为22万元），同时计算拖欠之日起至清偿之日止的资金占用利息（按年利率4.75%计算，截至2020年4月30日的资金占用利息15822.11元），并承担连带清偿责任；4.判令被告李振飞、李涛、李缘、第三人飞飞地产公司支付原告违约金10万元，并承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月29日，第三人飞飞地产公司与原告签订《铺面房屋租赁合同》，向原告承租位于大理市经济开发区块。2011年7月28日，飞飞地产公司与潘俊杰、马赛恒就上述租赁物再次签订《铺面房屋租赁合同》，明确约定租赁期限为10年，于2011年4月1日起至2021年3月31日止，租金一至五年12万元／年，第六至十年15万元／年；第一年租金每半年支付一次，第二年起至第十年租金为一年一付。合同签订后，在履行期间，后三年租金更改为14万元／年，对潘俊杰收取的租金部分变更为提前10天每半年支付一次。自2017年4月1日起，飞飞地产公司开始拖欠租金，在原告催要后，被告李振飞、李涛等陆续支付部分租金，但仍未足额支付应付租金。截至2020年9月30日拖欠潘俊杰截止租金12.5万元，截止2021年3月27日拖欠马赛恒租金为10.5万元。2020年4月23日，原告在多次催收未果后，以手机短信以及到案涉房屋张贴公告的方式要求解除与第三人飞飞地产公司的租赁合同，并支付拖欠租金同时返还租赁物。通知送达后，被告李振飞曾与原告协商，但协商未果。另，被告李振飞以个人名义将承租房屋转租给第三人周永梅、杨利军、范占琴、范鹏，租赁期限已超过原租赁期限，并已收取全部租金。被告李振飞辩称，其同意解除合同，但原告应当减免2020年2月、3月、4月的租金，还需支付被告李振飞对房屋的修缮费用18360元。被告李涛、李缘，第三人杨利军、范占琴、周永梅、范鹏未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原被告提供的铺面房屋租赁合同三份，证实原告与飞飞地产公司房屋租赁的时间、地、地点金、支付方式等内容，与本案有关联性，本院予以采信。2.被告自制的房租打款明细表，本院认为系被告单方制作，证据来源不合法，本院不予采信。3.八部委联合发文帮扶小型企业和个体工商户缓解房租租金压力的文件，与本案无关联性，本院不予采信。4.房屋租赁期修缮付款证明，形式要件不合法，本院不予采信。5.被告提供的2019年飞飞地产公司营业执照，证实飞飞地产公司在2018年注销后，被告李振飞于2019年再次以相同的名称注册登记。该份证据与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认证据的证实，本院认定事实如下：2009年，被告李振飞、李缘、李涛、大理市飞飞经贸公司共同出资成立飞飞地产公司（李振飞出资30万元、李缘出资5万元、李涛出资5万元、飞飞经贸公司出资10万元），经营室内外装饰装潢、商务信息咨询服务等业务。2011年3月29日，二原告与飞飞地产公司签订铺面房屋租赁合同，合同约定：二原告将位于大理市经济开发区块出租给被告飞飞地产公司，租赁期限自2011年4月1日-2019年3月31日；租金支付方式第1-5年每年租金12万元，第6-8年每年租金15万元，第一年租金半年支付一次，其余年份每年支付一次，提前10天支付；原告按合同约定收取租金，飞飞地产公司交纳租金；原告负责安装水电、完善停车场、租赁房屋的外墙、漏水等的处理及费用；原告同意飞飞地产公司在租赁期间，可分割转出租；飞飞地产公司需对租赁房屋进行全面投资装修，改造为铺面、标准间、卫生间、配备家具、电器等设备；双方有争议，诉讼费、律师费由起诉方负责。2011年7月28日，原告潘俊杰与飞飞地产公司重新签订合同，将租赁期间变更为2011年4月1日至2021年3月31日止，增加违约方赔偿守约方10万元违约金内容；其余内容不变，原告马赛恒未在合同上签字，但认可合同内容。合同履行后，原告马赛恒的父亲马耀文经二原告同意与被告李振飞达成新的协议，将后三年租金更改为14万元／年（马耀文将变更的协议内容签署在飞飞地产公司2011年3月所签订的合同和原告持有的2011年7月签订的合同上）。双方在实际履约中变更了租金，除第一年外，之后收取的租金均为14万元／年（二原告每年各7万元），每半年收取一次。2018年8月20日飞飞地产公司注销。2018年5月开始，被告李振飞以个人名义将租赁房屋及停车场分别转租赁给第三人周永梅、杨利军、范占琴、范鹏，转租赁期间截止日期分别为2021年4月10日、2021年5月1日、2022年8月15日、2022年8月30日、2022年10月10日，次承租人按约支付李振飞租金。被告李振飞支付原告马赛恒租金至2019年6月30日，支付原告潘俊杰租金至2019年3月31日，其余租金欠付。原告不同意减免被告租金。本院认为，原告潘俊杰、马赛恒与飞飞地产公司2011年4月签订了《铺面房屋租赁合同》，2011年7月双方协商一致对该合同的租赁期限进行了变更、增加了违约条款的内容，原告潘俊杰、飞飞地产公司在合同上签字、盖章，原告马赛恒未在合同上签字，但二原告履行了主要的义务，飞飞地产公司接受，故上述合同系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，除原租赁期限外，均合法有效。合同履行过程中，双方又对租金进行了变更，双方按约履行，不违反法律规定，亦有效。关于原告诉请解除合同的问题。被告李振飞不按照合同约定支付到期租金，已违约。原告要求解除租赁合同，被告李振飞亦同意予以解除，本院认为不违反法律规定，可予以解除。合同解除后被告李振飞应当支付逾期租金，返还案涉铺面、房屋、停车场，同时支付违约金2万元（合同约定违约金10万元过高，本院予以调整）。利息本院不再支持。关于原告诉请由飞飞地产公司支付原告租金、返还案涉房屋及停车场，被告李振飞、李涛、李缘与飞飞地产公司承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第三条规定，有限责任公司股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人”。本案中，飞飞地产公司于2018年8月已经注销，且注销前已经支付全部租金，注销之后，公司法律人格消灭，故飞飞地产公司不再是承担责任的主体。公司注销后，被告李振飞个人承继了合同的权利义务，其个人行为与飞飞地产公司、李缘、李涛无关，飞飞地产公司、李缘、李涛不再不承担相应的责任，由被告李振飞自行承担相应的责任。关于原告诉请的律师费、诉讼费承担问题。合同约定，诉讼费、律师费由起诉方承担。该约定不违反法律规定，本院予以支持。本案由二原告提起诉讼，故该费用由二原告承担。关于被告李振飞提出减免租金的抗辩意见。本院认为，原告不同意减免被告李振飞租金，且被告李振飞不符合法律、法规、政策规定的应当减免的情形，故该意见本院不予支持。被告李涛、李缘，第三人杨利军、范占琴、周永梅、范鹏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为放弃举证、质证、辩论的权利，并依法可缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日，解除原告潘俊杰、马赛恒与第三人大理飞飞房地产经纪有限责任公司签订的《铺面房屋租赁合同》。二、被告李振飞于本判决生效之日起十日内支付原告潘俊杰自2019年4月1日起至《铺面房屋租赁合同》解除之日止的租金，支付原告马赛恒自2019年10月1日起至《铺面房屋租赁合同》解除之日止的租金；自判决生效之日起十日内支付原告潘俊杰和马赛恒违约金共计2万元。（注：原告潘俊杰、马赛恒的年租金分别为7万元/年）三、被告李振飞于本判决生效之日起十日内返还原告潘俊杰、马赛恒位于大理经济开发区宾川路案涉铺面、房屋、停车场。四、驳回原告潘俊杰、马赛恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6487元，减半收取3243.50元，由原告潘俊杰、马赛恒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判员  李琳平二〇二〇年八月七日法官助理张弘书记员初晴雪