广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5340号上诉人（原审原告）：佛山市布莱曼主题酒店有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*********，统一社会信用代码914***********785F。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：余某，男，系该司股东。委托诉讼代理人：董玉乐，广东百言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东省佛山市禅城区*********水股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区************，组织机构代码。负责人：潘某。委托诉讼代理人：林汉明，广东南岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山福莱物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区************09-11室，统一社会信用代码914***********920C。法定代表人：张某1。上诉人佛山市布莱曼主题酒店有限公司（以下简称布莱曼酒店）因与被上诉人广东省佛山市禅城区*********水股份合作经济社（以下简称里水经济社）、佛山福莱物业管理有限公司（以下简称福莱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初16394号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人布莱曼酒店上诉请求：1.判令福莱公司赔偿布莱曼公司附加设备及物品价值795956.60元；2.判令里水经济社对布莱曼公司损失承担连带责任；3.判令里水经济社、福莱公司承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决未将附加设备及物品价值795956.60元计入布莱曼公司的损失不妥。其理由如下：1.一审判决认为附加设备及物品均可由布莱曼公司取走，不应计入损失之中，其判断不符合事实，附加设备及物品主要为针对酒店服务的专用设施及物品，属于特殊定制物品，离开布莱曼酒店这个特定环境就失去特定价值，属于废品。2.一审判决前附加设备及物品已全部交付里水经济社，事实已造成布莱曼公司经济损失，其损失产生均因里水经济社、福莱公司的行为造成，布莱曼公司无任何过错。二、一审未判决里水经济社对布莱曼公司损失承担连带责任不妥，其理由如下；1.布莱曼公司与里水经济社事实上的租赁关系一直存在。2013年4月1日里水经济社与福莱公司《代理出租协议》，委托福莱物业公司代理其商场、写字楼出租事宜，代理期限为13年，自2013年4月1日起至2026年3月31日止，该《代理出租协议》与《场所使用证明》一同提供给布莱曼公司办理营业执照。2.里水经济社在与福莱公司诉讼中，明确认可布莱曼公司与福莱公司所订立的租赁合同，并明确表示不要求布莱曼公司返还租赁物，布莱曼公司也依照要求将租金缴纳给里水经济社。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。因此，从里水经济社表示不向布莱曼公司主张返还租赁物，开始收受布莱曼公司租金之日起，应当视为该租赁合同继续履行。3.里水经济社在租赁合同履行中，违反承诺将租金从36元/平方米/月提高到50元/平方米/月，直接导致布莱曼公司无法经营，存在明显过错责任。4.里水经济社起诉布莱曼公司要求支付占用费的诉讼实际上已经确认布莱曼公司与里水经济社事实上的租赁关系，布莱曼公司使用案涉物业是基于对里水经济社、福莱公司将案涉物业以合理租金，以12年的较长时间出租给布莱曼公司为前提条件才投入的，并非非法占用，只是由于里水经济社、福莱公司的讼争才导致布莱曼公司无法继续经营，责任在里水经济社、福莱公司，布莱曼公司完全无责。5.如果按照本案的逻辑，布莱曼公司与里水经济社无直接租赁合同关系，与福莱公司才存在租赁合同关系，那么里水经济社起诉布莱曼公司要求支付占用费，案号(2018)粤0604民初10号判决也是错误的，里水经济社应当起诉福莱公司支付占用费，之后再由福莱公司起诉布莱曼公司主张相关权利。三、佛山市禅城区人民法院在(2016)粤0604民初13328号案《民事判决书》中认为：“福莱公司与里水经济社之间的租赁合同已经解除，而作为次承租人的布莱曼酒店不仅负有向里水经济社支付返还案涉物业的义务，同时还负有支付返还案涉物业前的场地占有使用费及承担相应费用的义务。”“里水经济社提出的要求布莱曼酒店拆除自行添加的装修及恢复原状的请求，本院认为……至于已形成附合的装饰装修物的处理，若布莱曼酒店主张权利可另案起诉。”该判决并未要求布莱曼酒店拆除已形成附合的装饰装修物，也未支持里水经济社要求恢复原状的诉求，而是告知布莱曼酒店起诉里水经济社主张权利。佛山市禅城区人民法院(2017)粤0604民初16394号民事判决认为里水经济社连连带赔偿责任都不用承担，实际否认了(2016)粤0604民初13328号案判决结果。被上诉人里水经济社答辩称，一、经法院强制执行，布莱曼公司已取回大部分物品，剩余物品是布莱曼公司主动放弃权利，作遗弃处理，所以动产部分布莱曼公司无损失，即便有损失，也是布莱曼公司主动放弃权利所致，里水经济社无任何过错，布莱曼公司要求里水经济社对其动产部分的损失承担连带责任无任何依据。（2016）粤0604民初13328号民事判决书已于2017年12月11日生效，里水经济社于2018年1月3日向一审法院申请强制执行。2019年5月8日，一审法院出具（2018）粤0604执49号通知书，告知里水经济社布莱曼公司于2019年4月26日将案涉物业的电子钥匙交付法院，法院已限令布莱曼公司于2019年5月1日前按照判决拆除未形成附合的装饰装修物并腾空物业返还予里水经济社，逾期未搬离的视为遗弃物品。布莱曼公司履行期限已届满，通知里水经济社于2019年5月10日前到法院领取案涉物业的电子钥匙。2019年5月14日，法院在案涉物业现场将物业的电子钥匙移交里水经济社时，发现布莱曼公司已搬走大部分物品，现场剩下一些床、椅子和毛巾等遗弃物品尚未搬走。2019年6月26日，一审法院出具（2018）粤0604执49号之一执行裁定书，认定布莱曼公司已将案涉物业腾空并退还给里水经济社，裁定终结本次执行。二、根据已生效的（2016）粤0604民初13328号民事判决书，布莱曼公司应当拆除案涉物业内未形成附合的装饰装修物。三、根据已生效的（2017）粤0604民初5160号民事判决书和（2017）粤06民终8405号民事判决书，布莱曼共贯穿佛山市禅城区**************屋楼板安装的283根排水管及架设在该房屋内的所有排水管（不包含直立铺设并贯穿楼板的水管）对里水经济社构成侵权，应当予以拆除。四、布莱曼公司要求里水经济社对其装修损失承担连带责任无任何依据。1.布莱曼公司只是案涉场地实际使用人，不是承租人或次承租人，双方并无订立租赁合同，不存在租赁关系。2.里水经济社解除与福莱公司签订的租赁合同，要求布莱曼公司腾空并返还案涉物业并无过错。3.布莱曼公司钻穿里水经济社物业的楼板，且拖欠占有使用费，拒不履行生效判决，其不是善意第三人，对不能继续使用案涉物业有过错。五、里水经济社虽与福莱公司签订《代理出租协议》，但该《代理出租协议》只用于办理营业执照，实际没有履行。根据已生效的判决书可知里水经济社与福莱公司之间是租赁关系，不存在代理关系。六、里水经济社要求布莱曼公司支付占有使用费不等于里水经济社与布莱曼公司存在租赁合同关系。七、里水经济社在与福莱公司的租赁合同纠纷案中，不向次承租人主张权利，不等于里水经济社不可以另案向次承租人或实际使用人主张权利。八、里水经济社要求布莱曼公司按市价每月每平方米50元支付占有使用费合理合法，无任何过错，布莱曼公司要求按每月每平方米36元支付占有使用费无任何依据。九、（2016）粤0604民初13328号民事判决书只是告知布莱曼公司可对已形成附合的装修装饰物另案起诉主张权利，但没有判决里水经济社需要承担赔偿或连带责任。被上诉人福莱公司在二审期间未进行答辩。布莱曼公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令里水经济社、福莱公司共同赔偿布莱曼公司装饰部分工程、安装部分工程、不可拆除部分设备及物品、附加设备及物品价值7409139.26元，并互负连带责任；二、判令里水经济社、福莱公司承担本案诉讼费用。一审法院查明：2013年4月15日，里水经济社与福莱公司签订《租赁合同书样本》，约定：里水经济社将佛山市禅城区****雅庭国际广场享有所有权的商场、写字楼出租予福莱公司，前三年每月租金标准为637707.50元，等。后福莱公司出具《保证书》，确认上述合同仅供其办理营业执照、税务登记证等证件之用，不作为其他用途。2014年3月1日，福莱公司（甲方）与布兰妮主题酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市禅城区***************全层及首层xxx号铺房屋（自编号）建筑面积合共3320平方米按现状出租给乙方，乙方自愿按现状承租；租赁用途为酒店，租赁期限自2014年3月1日至2026年2月28日，2014年3月1日至2014年8月31日为免租期；甲方须于2014年3月1日前向乙方交付该房屋，逾期交付该房屋的，则租赁期限顺延；第一年（租赁期限内每12个月为1年）租金121400元/月，以后每年的租金递增幅度按双方协定的执行；乙方须于每月的1日-10日间向甲方支付当月租金；本合同签订之日，乙方须向甲方交纳该房屋三个月的租金364200元作为本合同的租赁保证金；租赁期限内，甲方无故提前终止本合同的，须向乙方承担相当于解除本合同时该房屋1个月的租金作为违约金，并无息退还租赁保证金；等。布莱曼公司确认余某在该合同上签字系职务行为，布兰妮主题酒店后经注册登记为布莱曼酒店。2014年7月24日，里水经济社（甲方、出租方）与福莱公司（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，约定：甲方享有所有权的物业建筑面积（暂定）共25508.30平方米，其中商场建筑面积18177.35平方米，写字楼建筑面积7330.95平方米；甲方同意将该物业合共25508.30平方米的物业整体出租给乙方作为商业经营用途，乙方同意整体承租该物业；租赁用途为商业、办公，租赁期限为十三年，自2013年4月1日起至2026年3月31日止；租赁期内前3年的租金标准为每月每平方米45元，从第四年起，每两年递增5%；租金按月结算，乙方应于每月5日前付清当月租金；租赁期内，乙方可以部分或全部转租该物业；乙方与第三方（丙方）所签订的租赁合同经营期限不得超出本合同租赁期限，如乙方与丙方在租赁期内发生的一切经济及法律责任由乙方承担；甲、乙双方在2013年4月15日签订的《租赁合同书样本》解除；等。2015年5月29日，布莱曼公司（乙方）与福莱公司（甲方）签订《临时停车位置租赁补充协议》，约定：乙方租赁甲方享有转租权的位于佛山市禅城区*******雅庭国际首层西面广场露天临时停车位，租赁期限12年，自2014年3月1日起2026年2月28日止；每月租金1500元；等。2015年3月13日，一审法院受理里水经济社与福莱公司租赁合同纠纷一案，案号为（2015）佛城法民一初字第544号。2015年8月20日，一审法院对该案作出民事判决，确认里水经济社与福莱公司于2014年7月24日签订的《租赁合同书》于2015年3月20日解除，并判令福莱公司返还租赁物业等。福莱公司不服该判决提起上诉，佛山市中级人民法院于2015年11月4日作出（2015）佛中法立民终字第1715号民事裁定，认定福莱公司未在指定期限内预交上诉费视为对自己上诉权利的放弃，裁定该案按上诉人福莱公司自动撤回上诉处理。上述裁定已于2015年11月16日发生法律效力。2016年12月19日，一审法院受理里水经济社诉余某、布莱曼酒店返还原物纠纷一案，案号为（2016）粤0604民初13328号。2017年3月14日，一审法院对该案作出民事判决，判令余某、布莱曼酒店拆除未形成附合的装饰装修物，将案涉租赁物腾空并退还给里水经济社等。余某、布莱曼酒店不服该判决上诉至佛山市中级人民法院，该院于2017年12月5日判决驳回上诉，维持原判。诉讼中，受一审法院委托，广东飞腾工程造价咨询有限公司佛山分公司于2019年8月15日作出《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为：1.装饰部分工程造价金额为4272508.23元；2.安装部分工程造价金额为864398.43元；3.不可拆除部分设备及物品清单金额为1476276元；4.附加设备及物品清单金额为795956.60元；5.以上合计为7409139.26元。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。因福莱公司拖欠租金，里水经济社解除了与福莱公司签订的《租赁合同书》，并已有生效判决予以确认。由于福莱公司与里水经济社之间的《租赁合同书》已被解除，导致布莱曼公司亦无法继续按其与福莱公司之间的《房屋租赁合同》租赁案涉物业，亦已被判令向里水经济社返还案涉物业，据此福莱公司应对布莱曼公司承担违约责任，布莱曼公司因此导致的损失应由福莱公司承担赔偿责任。至于布莱曼公司主张里水经济社对其损失承担连带赔偿责任的问题。里水经济社与布莱曼公司之间不存在租赁合同关系，对布莱曼公司无法继续租赁案涉物业也不存在过错，布莱曼公司认为在里水经济社、福莱公司的租赁合同纠纷诉讼中，里水经济社明确表示不向布莱曼公司主张返还租赁物，但后违反承诺，擅自提高租金，应对布莱曼公司损失承担连带责任。对此，一审法院认为，布莱曼公司与里水经济社能否最终签订租赁合同，在于双方遵循市场价格进行协商一致，不能以里水经济社在另案中陈述不向布莱曼公司主张返还租赁物而认定其对合同未能签订存在过错。同时布莱曼公司主张在里水经济社、福莱公司之间的租赁合同解除后，其一直向里水经济社交纳租金直至2017年2月，故应视为对里水经济社、福莱公司之间租赁合同继续履行。对此一审法院认为，布莱曼公司与里水经济社之间即使存在不定期租赁合同关系，由于未约定租赁期限，里水经济社亦有权解除合同。综上，布莱曼公司主张里水经济社对其损失承担共同赔偿责任及连带责任没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于布莱曼公司的损失问题。经广东飞腾工程造价咨询有限公司佛山分公司鉴定，布莱曼公司的损失包括装饰部分工程造价损失4272508.23元、安装部分工程造价损失864398.43元、不可拆除部分设备及物品损失1476276元，合计6613182.66元，应由福莱公司予以赔付。附加设备及物品价值795956.60元，因附加设备及物品均可由布莱曼公司取走，不应计入损失之中，故布莱曼公司诉求福莱公司赔偿附加设备及物品价值795956.60元于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决：一、福莱公司于判决发生法律效力之日起十日内向布莱曼公司赔偿损失6613182.66元；二、驳回布莱曼公司的其他诉讼请求。如福莱公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用普通程序，受理费收取63664元，评估费105000元，由福莱公司负担。二审期间，布莱曼公司向本院提交了如下证据：证据1.代理出租协议，拟证明：1.布莱曼公司与里水经济社之间的租赁关系，在布莱曼公司与福莱公司签订租赁合同后就一直存在；2.里水经济社委托福莱公司代理其商场、写字楼出租事宜，即存在代理关系，故布莱曼公司与福莱公司之间的权利义务也要由里水经济社承担。证据2.（2015）佛城法民一初字第544号庭审证据交换笔录，拟证明里水经济社在《代理出租协议》上加盖公章，在该案中里水经济社证明了案涉物业可以正常使用、正常经营，不存在非法使用情况。证据3.（2015）佛城法民一初字第544号的民事开庭笔录，拟证明在该案中，里水经济社明确认可布莱曼公司与福莱公司所订立的租赁合同，并明确表示不要求布莱曼公司返还租赁物。证据4.（2016）粤0604民初13328号民事判决书，拟证明布莱曼公司的装修里水经济社是知情的，也是同意的，因此判决布莱曼公司在返还案涉物业前可自行拆除未形成附合的装饰装修物，该判决并未要求布莱曼公司拆除已形成附合的装饰装修物，也未支持里水经济社要求恢复原状的诉讼请求，而是告知布莱曼公司起诉里水经济社主张权利。本案认为里水经济社不用承担连带赔偿责任，实际上否认了（2016）粤0604民初13328号民事判决书。经审查，本院对布莱曼公司提交的上述证据的真实性予以确认，但不能证明布莱曼公司所主张的证明内容。二审期间，里水经济社、福莱公司均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。另查明一，在二审庭审中，布莱曼公司陈述称已搬走了电视、电脑、小的吹风机、梳妆台的小镜子、部分桌椅，剩余与墙体连接没法移走的，如床、中央空调、部分桌椅没有移走。里水经济社陈述称其已向法院申请强制执行要求布莱曼公司限期搬走，布莱曼公司已经搬走了大部分物品，现场只剩下部分床、毛巾、电梯里的装饰画。另查明二，业已生效的（2016）粤0604民初13328号民事判决书查明：在（2015）佛城法民一初字第544号案诉讼中，里水经济社表示在该案中不对实际使用人主张返还物业权利，待双方合同解除后再由里水经济社与实际使用人具体协商。里水经济社与福莱公司合同解除后，里水经济社与布莱曼公司就租赁问题进行多次协商。协商期间，双方口头协商在2016年协商过渡期内，布莱曼公司应缴的费用按临时优惠价暂定为……。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.福莱公司应否向布莱曼公司赔偿附加设备及物品价值795956.60元；2.里水经济社应否对布莱曼公司的损失承担连带责任。关于福莱公司应否向布莱曼公司赔偿附加设备及物品价值795956.60元问题。本案因福莱公司拖欠租金，里水经济社解除了与福莱公司签订的《租赁合同》，导致布莱曼公司与福莱公司签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，福莱公司应向布莱曼公司承担相应的赔偿责任。一审法院根据鉴定机构出具的鉴定报告，认定福莱公司应向布莱曼公司赔偿损失6613182.66元符合事实和法律规定，本院予以维持。至于附加设备及物品价值795956.60元，因附加设备及物品均可由布莱曼公司取走，且经二审查明，里水经济社已向法院申请强制执行，要求布莱曼公司限期搬走，布莱曼公司亦已搬走了部分物品，至于剩下的物品视为布莱曼公司放弃其权利，故布莱曼公司上诉主张福莱公司应向其赔偿附加设备及物品价值795956.60元缺乏依据，本院不予支持。关于里水经济社应否对布莱曼公司的损失承担连带责任的问题。布莱曼公司上诉主张福莱公司与里水经济社存在代理关系，布莱曼公司与福莱公司之间的权利义务也应由里水经济社承担。对此，本院认为，业已生效的民事判决书已认定福莱公司与里水经济社之间为租赁合同关系，且布莱曼公司未能提供充分、有效的证据推翻该事实，故布莱曼公司的该上诉主张缺乏依据，本院不予支持。布莱曼公司还上诉主张里水经济社在与福莱公司租赁合同纠纷案中明确表示不要求布莱曼公司返还租赁物，且其亦向里水经济社支付了租金，应视为对里水经济社与福莱公司之间租赁合同继续履行，故里水经济社应对其损失承担连带责任。对此，本院认为，本案是因福莱公司拖欠租金，里水经济社解除了与福莱公司签订的《租赁合同》，导致布莱曼公司与福莱公司签订的《房屋租赁合同》无法继续履行的，里水经济社对布莱曼公司无法继续租赁案涉物业不存在过错，此其一；其二，业已生效的（2016）粤0604民初13328号民事判决书查明：在（2015）佛城法民一初字第544号案诉讼中，里水经济社表示在该案中不对实际使用人主张返还物业权利，待双方合同解除后再由里水经济社与实际使用人具体协商。里水经济社与福莱公司合同解除后，里水经济社与布莱曼公司就租赁问题进行多次协商。协商期间，双方口头协商在2016年协商过渡期内，布莱曼公司应缴的费用按临时优惠价暂定为……。可见，里水经济社在（2015）佛城法民一初字第544号案诉讼中的意思表示并不是对布莱曼公司就里水经济社与福莱公司之间租赁合同继续履行的确认，里水经济社在该案中表示不对布莱曼公司主张返还物业权利，仅是基于其与布莱曼公司协商确定租赁关系的前提下，现里水经济社与布莱曼公司就租赁事宜不能达成一致意见，布莱曼公司应返还案涉租赁物业，里水经济社对此不存在任何过错。综上，布莱曼公司上诉主张里水经济社应对布莱曼公司的损失承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。布莱曼公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11759.56元，由上诉人佛山市布莱曼主题酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年八月二十八日法官助理 黄结仪书 记 员 钟伊发