山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4283号上诉人（原审被告）：刘洪东，男，1959年8月16日出生，汉族，住莱州市。被上诉人（原审原告）：莱州市沙河镇湾头村民委员会，住所地莱州市沙河镇湾头村。法定代表人：刘典墉，该村委会主任。委托诉讼代理人：李英娟，山东瀛雅瀚律师事务所律师。上诉人刘洪东因与被上诉人莱州市沙河镇湾头村民委员会（以下简称湾头村委）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2019）鲁0683民初5918号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘洪东上诉请求：撤销一审判决,发回重审或者依法改判;一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决解除2015年1月1日《房屋租赁合同》，违反《合同法》规定。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，期限自2015年1月1日至2017年12月30日。租赁期限届满后，上诉人继续使用房屋至今，双方未再签订房屋租赁合同。根据《合同法》第236条规定“原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。同时《合同法》第232条规定“不定期租赁，当事人可随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。”《合同法》第96条规定“当事人一方依照本法第93条第二款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”一审法院认定自2018后1月1日起，租赁期限为不定期，但是根据《合同法》第232条和第96条之规定，出租人解除不定期合同的法定前提条件是，出租人在合理期限内履行通知义务，告知承租人解除合同事项。本案中被上诉人未在合理期限内向上诉人发出通知，而是直接起诉至人民法院。被上诉人的做法，违反出租人的法定通知义务，侵犯承租人确认解除合同效力的权力，没有为承租人预留出合理的期限。二、被上诉人出租的房屋存在瑕疵和安全隐患。一审判决上诉人支付租赁费24000元错误。一审中，上诉人主张门窗脱落而更换，檩条断裂，瓦片坠落漏雨，增加了钢结构，被上诉人认可更换一个门、一扇窗，小房加了一层钢板。被上诉人出租给上诉人的房屋檩条断裂，瓦片坠落漏雨，足以说明出租房屋存在瑕疵，存在危害人身安全的隐患。一审法院对被上诉人交付的房屋是否存在隐患和瑕疵未依法审查，对上诉人维修存在隐患的房屋维修费，以证据不足为由未给予支持不当。上诉人对存在隐患的房屋及时维修并支出维修费，是代替被上诉人履行维修义务，防止造成更大的损害。请求二审法院根据查明的房屋状况及维修情况作出公正判决。三、一审判决上诉人按照未支付租金24000元的30%承担违约金，适用法律不当。租赁费24000元不属于被上诉人损失，只是存在被上诉人延迟得到租赁费问题。被上诉人的实际损失是因为未及时收到租赁费24000元造成的损失，即上诉人占用资金期间按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息损失。另外，被上诉人出租的房屋存在瑕疵，上诉人支出维修费14030元是必要的，应当从租赁费扣除。上诉人占用被上诉人资金的数额应当按照9970元计算。一审法院判决上诉人按照未支付租金24000元的30%承担违约金，属于适用法律不当。四、一审法院判决上诉人自2019年7月1日起支付房屋占用使用费，未给上诉人预留合理时间腾出房屋。一审法院判决上诉人于判决生效后十日内返还房屋，同时判决自2019年7月1日起支付房屋占用使用费，且判决7月1日之前支付租赁费24000元。没有给上诉人预留合理时间腾出房屋。被上诉人湾头村委答辩称，一审判决认定事实清楚。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人2019年6月1日提前通知上诉人缴纳拖欠租赁费并限期搬离房屋，履行了提前告知解除合同的义务。一审法院对于房屋更换檩条、门窗等情况已经进行审查。根据《房屋租赁合同》第3条，上诉人对房屋的维修是其应尽义务，该费用不应由被上诉人承担。一审法院按照未付租赁费24000元的30%计算违约金，符合房屋租赁合同约定和法律规定。原审原告湾头村委向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告立即腾迁租赁房屋并返还原告；3、判令被告支付租赁费24000元及违约金7200元，共计31200元；4、判令被告给付原告自2019年7月1日起至被告实际腾迁返还房屋之日按照年租金6000元计算的房屋使用费；5、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月1日，原告湾头村委与被告刘洪东就位于珍珠农信社对面的三间瓦房签订了房屋租赁合同，载明：“经湾头村委（以下简称甲方）与刘洪东（以下简称乙方）协商同意签订房屋租赁合同，具体内容如下：一、乙方租用甲方瓦房三间，租赁费每年每间2000.00元，共计每年6000.00元，租赁期自2015年1月1日至2017年12月30日止，共叁年18000.00元。二、租赁费用每年12月30日一次交清，每过期一天按10%罚款，超过15天不交者，甲方有权终止合同，所有损失由乙方承担。三、在租赁期内，乙方应搞好环境卫生，房屋随坏随修，所有房屋及设备不得私自改造，否则应包补甲方经济损失;…五、合同到期时，乙方所上一般设备归甲方所有，大型高价设备双方协商解决，但在上设备前，必须经甲方同意；…甲方：湾头村委（公章）刘典尚（签名）乙方：刘洪东（指印）2015年1月1日”。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。租赁合同到期后，双方未再续签租赁合同，涉案房屋仍由被告使用至今。租赁期间，被告向原告交纳租赁费3000元。现湾头村委主张，自2015年1月1日起至2019年6月30日止，被告共租用原告涉案房屋4年半，按照合同约定，被告应向原告交纳租赁费27000元（6000元/年×4.5年），扣除被告已交纳的3000元，被告尚应交纳24000元。经向被告催要，被告至今未付，违反了合同约定，要求解除双方签订的租赁合同，返还涉案租赁房屋，并交纳拖欠的租赁费。被告刘洪东对原告主张的租赁费计算标准及数额均无异议，但否认原告向其催要过租赁费，原告提交时间为2019年6月1日的催费通知书及邮寄回执各一份予以证实，回执载明：原告于2019年6月2日向被告邮寄送达催费、限期搬离通知书，结果为退回，原因为拒收。经质证，被告不认可，辩解未收到过该信件，也没有拒收，但对其辩解意见不能提交证据证明。一审诉讼中，被告不同意解除租赁合同，辩解意见为没有理由，并主张在组织文艺演出时，经原告的前任村委主任刘殿尚安排，原告尚欠被告饭费2300元未结算；2017年底选举时，被告及其儿子在村里工作5天，刘典墉承诺每人每天工资200元；2018年4月，因村里打井，原告欠被告饭费300元未付；另刘典墉曾承诺，如果他竞选村委主任成功，就给被告全家每人500元，上述费用原告均未给付。对上述主张，原告否认，被告在限定期限内未能提交证据证明。经当庭释明法律规定，被告同意对上述费用另行主张权利。被告主张，经原告同意，被告于2016年9月维修了涉案房屋，更换了2个铝合金窗、一个门、小房房顶拆除后更换为钢结构，垫付费用6370元；2017年维修了檩条、瓦，垫付费用7650元，并提交了以下证据：1、武某、刘某1的证明一份，载明：“2016年5月份，因刘洪东租赁村委房屋，窗门脱落，经村委领导同意更换，更换费用从房租中扣除；2017年，因房屋漏雨，檩断、瓦落，经村委领导到现场观察批准，找人维修，维修费用从房租中扣除，2019年9月10日”。被告主张刘某1深系原村委代书记武某芳系村委工作人员，上述两次维修，均是委同意的情况下进行。经质证，原告不认可，认为证明载明的内容与被告的庭审陈述不一致，时间也不一致。证刘某1深武某芳未出庭作证。2、时间为2016年10月25日的收款收据一张，载明：“客户名称：刘洪东，项目：铝合金门窗、防护窗、门、瓦工金额合计4920.00元钢结构金额：1450.00元，合计人民币6370.00元，单位名称：宋”。3、时间为2017年5月的收款收据存根联、收款联各一份，载明：“出租房承包费，数量：三间，费用合计7650.00元单位名刘某2典生”。刘某2典生证明一份，载明：2017年，我承包刘洪东出租房屋三间，包工包料共计承包费柒仟陆佰伍拾元刘某2典生（指印）2017年5月。经质证，原告对证据2、3、4均不认可，认为上述证据不能证明承包的项目，且从外观看，涉案房屋仅是更换了一扇窗、一个门，小房加了一层钢板；另根据租赁合同约定，对于租赁房屋，被告应当随坏随修，所有房屋及设备不得私自改造，上述费用应由被告自己承担。被告对其主张未能提交其他证据佐证，刘某2典生未出庭作证。一审庭审中，双方对被告主张的房屋维修及更换门窗、钢结构变现价值未能达成一致意见；经征求被告意见，被告表示不同意进行鉴定。另原告主张，合同约定租赁费每过期一天按照10%罚款，该约定过高，要求按照未付租金24000元的30%计算违约金，共计7200元。被告提出异议，认为应当按照银行贷款利息计算。一审法院认为，被告对原告提交的房屋租赁合同无异议，对该租赁合同的真实性，法院予以确认。涉案租赁合同是原、被告的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均有法律约束力。本案的争议焦点为：1、原、被告签订的房屋租赁合同是否应予解除；2、双方争议违约金的认定；3、被告主张房屋维修及门窗、钢结构如何处理。关于焦点1，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定：不定期租赁，当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，涉案房屋的租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月30日止，合同期限届满后，被告仍继续使用涉案房屋，原告亦未提出异议，故双方间签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告依约向被告提供了租赁房屋，被告应按合同约定向原告交纳租赁费，但被告自合同签订后仅交纳租赁费3000元，余款拖欠未再交纳，经原告邮寄催款通知书，被告拒收且至今未交纳所欠租金，已构成违约，故原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。合同解除后，被告应将租赁原告的房屋腾清并返还原告。被告否认拒收原告邮寄的催款通知书，不能提交证据证明，法院不予采信。关于原告主张的租金，在合同解除前，被告占有使用涉案房屋，应按合同约定支付租金；在合同解除后，被告在未返还租赁房屋前给原告造成一定经济损失，应由被告给付原告部分费用，此时的费用已由租金转变为房屋占有使用费，故至被告返还原告租赁房屋之日止，被告应按合同约定的租金标准给付原告房屋占用使用费。关于焦点2，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，涉案合同约定租赁费用每年12月30日一次交清，每过期一天按10%罚款，该标准约定过高，原、被告均未提交证据证明因被告违约给原告造成的实际损失，现原告要求按照未付租金24000元的30%计算违约金，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。被告主张按照银行同期贷款利率计算违约金，于法无据，法院不予支持。关于焦点3，双方对原告主张的房屋维修和更换的门窗、钢结构价值及是否经过村委同意均存有争议，被告虽提交了相关证据予以证明，但原告均不认可，相关证人亦没有出庭作证，仅凭现有证据不足以证实被告的主张，经征求被告意见，被告也不同意进行鉴定，故对原告主张的更换部分财产的价值及是否应由原告承担，本案不予审理，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、第二百四十八条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年12月17日判决：一、解除原告莱州市沙河镇湾头村民委员会与被告刘洪东于2015年1月1日签订的房屋租赁合同；二、限被告刘洪东于判决生效后十日内返还租赁原告莱州市沙河镇湾头村民委员会的房屋三间；三、被告刘洪东给付原告莱州市沙河镇湾头村民委员会至2019年6月30日的房屋租赁费24000元，限判决生效后十日内付清。被告付清上述款项的同时，给付原告违约金7200元（24000元×30%)；四、被告刘洪东给付原告莱州市沙河镇湾头村民委员会自2019年7月1日起至实际交付涉案房屋之日止按6000元/年标准计算的房屋占用使用费。如果付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元，减半收取290元，由被告负担，限判决生效后七日内交纳法院。本院审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，2015年1月1日，上诉人、被上诉人签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，没有违反法律法规规定，应为合法有效，双方当事人均应遵守履行。从本案现有证据看，上诉人在合同履行期内及合同期满后继续占有使用涉案房屋期间，没有按约定向被上诉人交纳租赁费是客观事实，上诉人的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，被上诉人有权要求解除合同，故一审法院支持被上诉人解除房屋租赁合同、返还房屋、偿付租赁费及违约金的诉讼请求正确、合法，上诉人对此所提异议，证据不足，理由不当，本院不予采纳。上诉人主张一审判决认定的违约金错误，证据不足，理由不当，本院不予支持。因上诉人继续占有、使用涉案租赁房屋无合法理由，一审法院判决上诉人偿付占有使用费合理、合法，上诉人主张不应支付占有使用费证据不足，理由不当，于法无据，本院不予支持。因上诉人、被上诉人对房屋维修等费用意见不一，被上诉人也不同意上诉人以房屋维修等费用抵顶所欠房屋租金，故一审法院对上诉人主张的房屋维修和更换门窗、钢结构等问题所作处理并无不妥，上诉人对此所提异议，理由不当，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人刘洪东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费580元，由上诉人刘洪东负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二〇年八月十四日书记员  王 琪