河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初3311号原告：中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行，住所地：洛阳市涧**丽新路**街坊****。负责人：贾柏松，该支行行长。委托诉讼代理人：胡佑奇、孙利涛，该行员工。被告：马旭东，男，1991年2月24日出生，汉族，大专文化程度，河南省宜阳县人，住河南省宜阳县宜东新区。被告：洛阳市文兴置业有限公司，住所地，住所地：洛阳市洛龙区古城乡龙丰小区**-5-102iv>法定代表人：于乐义。委托诉讼代理人：张强伟，该公司职工。委托诉讼代理人：杨涛渠，河南渝海律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行（以下简称：工行长春支行）诉被告马旭东、洛阳市文兴置业有限公司（以下简称：文兴置业）为金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行长春支行委托诉讼代理人胡佑奇、孙利涛、被告马旭东、被告文兴置业委托诉讼代理人张强伟、杨涛渠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告工行长春支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告马旭东立即归还原告中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行借款本金245193.34元，并支付利息（以本金245193.34元为准，按照约定的借款利率计算利息，并按照约定的罚息利率计算罚息，自2019年11月1日起计算至付清之日止，截止2020年2月29日，暂计4313.35元）。二、判决原告中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行以抵押的位于宜阳县××东新区××段东侧文兴水尚8-1-1802号的面积为136.41平方米的房产依法拍卖、变卖的价款优先受偿。三、判令被告洛阳市文兴置业有限公司对被告马旭东的上述债务承担连带保证责任。四、本案诉讼费、保全费、公告费及实现债权的一切费用由被告承担。事实与理由：2017年10月13日，原告中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行（贷款人）与被告马旭东（借款人、抵押人）、洛阳市文兴置业有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》一份。原告于2017年11月9日对马旭东发放了个人住房贷款252000元，期限30年，用于被告人马旭东购买宜阳县××东新区××段东侧文兴水尚8-1-1802的房屋，并于2017年10月13日办理了预购商品房抵押权预告登记。合同约定，自贷款发放次月起，借款人按等额本息还款法按月归还贷款本息。但被告马旭东自2019年11月至今连续4期，累计19期未按约定归还贷款，现欠原告贷款本金245193.34元，利息及罚息4313.35元（截止2020年2月29日），共计249506.69元。合同约定：发生借款人连续三个月或在累积六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下借款立即到期，要求借款人立即清偿未尝还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用、解除本合同、要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失、无须经担保人同意、贷款人宣布贷款提前到期的、担保人应继续履行担保责任。被告马旭东的行为已构成严重违约；洛阳市文兴置业有限公司应当对被告马旭东承担连带保证责任。为此，原告特诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告马旭东辩称，对事实没有异议，但是短期内全部还贷款有困难，希望和银行能能够协商。被告文兴置业辩称，1、本案作为第一被告确实有违约行为，但是因为特别情况并且当前已经将过去违约应承担责任已经履行完毕，因此，我们建议不解除和对各方均有好处。2、如果原告坚持要求解除，人民法院也认为应当解除，那么被告马旭东有房产担保，按照担保法的法条第28条和物权法第176条的规定，应当先由房产清偿银行的贷款，房产不足部分我们自愿承担清偿责任。因此，原告起诉的第三项诉讼请求应当驳回。本院经审理认定事实如下：2017年10月13日，原告工行长春支行（贷款人）与被告马旭东（借款人、抵押人）、文兴置业（保证人）签订《个人购房借款担保合同》一份，主要内容为：贷款人根据借款人申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额252000元，用于购买坐落于宜阳县××东新区××段东侧文兴水尚8-1-1802，贷款期限30年。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率处理方式为：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按合同约定利率基础上加收30%确定。贷款利息自实际放款日起计算，借款人自愿选择每月1日为还款日。贷款担保方式为抵押及阶段性连带责任保证。抵押物为宜阳县××东新区××段东侧文兴水尚8-1-1802，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证，但是对按照约定办理完毕正式抵押登记手续，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）之日后到期的借款人债务免除保证责任。关于违约责任，若发生借款人连续三个月或累积六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；若贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人有权处分抵押物。同日，原告工行长春支行对位于宜阳县锦屏镇宜东新区创业路南段东侧文兴水尚8幢1单元1802的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。2017年11月9日，原告工行长春支行出具个人贷款正常发放的《个人借款凭证》一份，显示：向被告马旭东（借款人）发放贷款252000元，收款人为被告文兴置业，贷款期限360个月，自2017年11月9日至2047年11月9日，贷款基准年利率4.9%，浮动10%，当期执行年利率5.39%，逾期年利率7.007%，逾期浮动值30%等。2019年12月12日，原告工行长春支行向被告马旭东发出《宣布贷款立即到期通知书》，主要内容为：借款人马旭东在我行申请的个人住房按揭贷款已于2017年11月9日发放完毕，贷款金额252000元，贷款期限360个月，借款到期日为2047年11月9日。截至2019年12月1日，借款人已累计17期未按时清偿贷款本息。根据借款人、保证人洛阳市文兴置业有限公司与我行签订的《个人购房借款担保合同》约定，借款人已构成违约，我行按照合同约定宣布借款立即到期，若不立即清偿，我行将有权从借款人在我行开立所有账户中扣收相应款项直至合同项下所有债务全部清偿完毕为止，同时我行保留合同项采取其他措施及诉讼的权利。同时，原告工行长春支行也向被告文兴置业发出了《宣布贷款立即到期通知书》。另查明，至2020年6月30日，被告马旭东未结清贷款本金为242656.55元。另外，涉案贷款实际执行利率为年利率5.39%。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告工行长春支行与被告马旭东、文兴置业之间的借款（担保）合同关系，有《个人购房借款担保合同》等证据为证，本院予以确认。原告工行长春支行已按约定履行了全额付款的义务，被告马旭东应履行依约还款的义务。现其未按时还款，已经构成违约，应当承担相应的法律责任。综上，结合涉案合同的具体约定、原告工行长春支行就其诉讼请求的说明以及庭审查明的被告马旭东拖欠本金的数额，本院确定被告马旭东应当向原告工行长春支行偿还借款本金242656.55元及相对应的利息（罚息）（计算方式：以242656.55元为基数，自2020年7月1日开始，按照年利率7.007%计算至借款本金全部付清之日止。）。对于原告工行长春支行要求被告文兴置业对上述付款义务承担连带责任的诉讼请求，被告文兴置业作为保证人签署了《个人购房借款担保合同》，应当依法承担该合同涉及的法律责任，故此，对于此项诉讼请求，本院依法予以支持；同时，被告文兴置业在承担保证责任后，有权依法向被告马旭东追偿。对于原告工行长春支行提出的要求依法行使抵押权的诉讼请求，根据庭审查明的事实，原告工行长春支行仅是涉案房屋的抵押权预告登记权利人，在也无证据证明涉案房屋已经具备办理抵押权登记的条件的情况下，原告工行长春支行主张行使抵押权的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。原告工行长春支行提出的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十一条、第一百七十九条、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告马旭东向原告中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行偿还借款本金242656.55元及利息（罚息）。（计算方式：以242656.55元为基数，自2020年7月1日开始，按照年利率7.007%计算至借款本金全部付清之日止。）二、被告洛阳市文兴置业有限公司对上述第一项确定的付款义务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权依法向被告马旭东追偿。上述第一项确定的义务应当于本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行的其他诉讼请求。案件受理费5042元，由原告中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行负担342元，被告马旭东、洛阳市文兴置业有限公司共同负担4700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘朋涛二〇二〇年八月二十一日书记员  黄佳华