北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初4502号原告（反诉被告）：北京燕山华龙建筑工程有限公司，住所地北京市房山区燕山燕房路北庄高坡**。法定代表人：贾春斌，董事长。委托诉讼代理人：卢永强，北京龙乡律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市房山区人民政府城关街道办事处迎风坡村村民委员会，，住所地北京市房山区城关街道迎风坡村法定代表人：常练，主任。委托诉讼代理人：朱瑞鹏，北京市智远律师事务所律师。原告北京燕山华龙建筑工程有限公司（以下简称建筑公司）与被告北京市房山区人民政府城关街道办事处迎风坡村村民委员会（以下简称村委会）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建筑公司的委托诉讼代理人卢永强、被告村委会的委托诉讼代理人朱瑞鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。建筑公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认村委会于2020年3月24日向建筑公司签发的《解除土地承包租赁合同通知书》无效；2、请求判令村委会继续履行涉案合同，即判令村委会履行收取2019年度、2020年度租金共计33592.8元；3、诉讼费由村委会承担。事实和理由：2009年12月30日,建筑公司与村委会就高家坡家属区西侧16.796355亩土地的租赁事宜签订了《土地承包(租赁)合同书》(下称合同),约定:村委会将该宗土地出租给建筑公司,用于仓储及职工宿舍。土地四至分别为:东至高家坡家属区西侧挡土墙,南至高家坡家属区南侧围墙,东西约140米,南北约150米。经营方式为公司租赁,期限自2009年12月30日至2029年12月29日,共20年。租金每年每亩1000元,年合计16796.40元。交纳办法为双方盖章签字三日内,建筑公司一次性交纳五年租金,即83982元,满五年后,逐年交付16796.40元,于每年10月29日前交纳。合同第六条第(三)还约定:“甲方应保护乙方的正常生产经营活动,维护乙方的合法权益”。第十一条第(4)项约定:“甲方保证任何第三方无权向乙方主张该土地的使用权。”等条款。合同签订后,村委会向建筑公司交付了场地,建筑公司于2010年11月3日一次性向该村农工商公司缴纳了5年承包金合计83982元,后建筑公司分别于2015年4月13日、2016年1月8日、2018年3月12日、2018年3月27日接到村委会收款通知后,以每年16796.40元的标准向该村农工商公司交纳了2016至2018年期间的租金,此期间双方均正常履行着合同义务。2020年3月25日,建筑公司突然收到村委会发来的《解除土地承包租赁合同通知书》,该通知载明:“因你单位于2018年至今未交租金,依据合同第八条第(二)款规定,已超过30天,经村两委研究决定解除此合同。”建筑公司不同意村委会单方解除合同的行为,于2020年3月27日给村委会回函,表明了不同意建筑公司单方解除合同的做法,并于2020年4月2日委托北京龙乡律师事务所向村委会发送《律师函》,函告要求村委会依法履行合同义务,但村委会未予答复。建筑公司认为基于下列理由村委会无权单方解除合同:一、建筑公司不构成违约。自该租赁合同签订以来,双方已经形成了租金的交易习惯,即每年村农工商公司电话通知建筑公司交费,建筑公司接到电话后,将租金交到村农工商公司,该公司给建筑公司出具收据,双方没有按照合同约定的时间、主体交付租金,而是按交易习惯交付的租金。例如:2010年度原告是在11月3日一次性向农工商公司缴纳了5年租金,2015年4月13日、2016年1月8日、2018年3月12日、2018年3月27日向农工商公司交纳了2016至2018年的租金。此期间就有2017年度因村委会未打电话通知,建筑公司才于2018年度补交2017年度的租金。这可以充分说明:不存在建筑公司违约不按时交纳租金的问题。双方对此付款方式已经达成共识,形成了交易习惯,并一直遵照执行至今。2020年3月25日建筑公司收到村委会发来的解除合同通知后,立即于3月26日派工作人员拿着一张支票(金额是两年度租金)前往村委会交纳2019-2020年度的租金,村委会称只收取2019年度的租金,拒绝收取2020年度租金;2020年3月31日,建筑公司再次派人拿着两张支票(一张2019年租金,一张2020年租金)前往村委会处去交纳租金,但均被村委会拒收。村委会拒收租金的行为违反双方长期以来的交易习惯,属于违约行为。二、村委会没有履行事先催告程序,不能行使合同单方解除权。依据《中华人民共和国合同法》第227条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”为了保障合同的稳定性,法律规定了因出租方无故拖延支付租金的经出租方催告后,仍不履行的,出租方可以解除合同。即解除合同的前提是承租人无故不交租金,经催告后仍不履行的。建筑公司没有无故不交租金的行为,且村委会没有进行法定的催告,故不能行使合同解除权。三、村委会违约在先,违约方不能行使单方解除权。合同第六条第(三)项明确约定:“甲方应保护乙方的正常生产经营活动,维护乙方的合法权益”。第十一条第(4)项明确约定:“甲方保证任何第三方无权向乙方主张该土地的使用权。”自2008年至今,国土部门多次找建筑公司,要求调整土地使用功能,建筑公司多次与村委会协商,要求村委会向相关部门协调此事,保障建筑公司正常使用承租场地,建筑公司为此向村委会交纳了50000元共建费用。村委会也同意原告继续使用该宗土地。但建筑公司这些年在使用土地时几经周折,所有的使用及建设行为,均是按照当时与村委会签订的合同约定进行的。多年来建筑公司未擅自改变土地是使用用途,在国土部门检查中,建筑公司也积极配合工作,该整改的已整改完毕,在城关街道办事处的各项检查中积极配合,从未抗拒任何检查工作。上述事实也是村委会迟迟不向建筑公司发收款通知的主要原因。后村委会多次通知建筑公司拆除地上物,造成建筑公司无法正常使用该宗土地,现又单方通知解除本合同,村委会的行为已先行构成了违约。违约方不应享有合同的单方解除权。为了维护建筑公司的合法权利,现建筑公司依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,特向法院提起诉讼,恳请法院支持建筑公司的诉讼请求。村委会辩称答辩并反诉称，不同意建筑公司的诉讼请求，请予以驳回。1、双方于2009年12月30日签订的《土地承包（租赁）合同书》系双方真实意思表示，合法有效。建筑公司作为承租方，按时足额缴纳租金是其合同义务。合同的第四条第二款中对租金的金额及支付时间约定明确且具体，2019年度租金应于2019年10月29日前缴纳，但建筑公司逾期达147天，已构成违约。同时，不存在起诉书中所称的“交易习惯改变合同约定的情形”，双方的权利义务应按照合同约定严格履行。2、村委会于2020年3月24日向建筑公司制发的《解除土地承包租赁合同通知书》合法有效，应予以确认。双方签订的租赁合同第八条第二款明确约定：“乙方不按期交纳承包款（租金），每天按所欠承包款（租金）的千分之零点五向甲方支付滞纳金。超过30天的，甲方可书面通知乙方解除合同”。该约定并不违反法律规定，对当事人双方具有约束力。首先，建筑公司应于2019年10月29日前支付当期租金，但直至2020年3月34日仍未支付，已逾期达147天，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同之规定，村委会依约享有单方解除租赁合同的权利。其次，村委会于2020年3月24日以书面方式将解除合同的意思表示通知到建筑公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：当事人依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；村委会反诉请求确认其与建筑公司所签订的租赁合同于2020年3月24日解除具有事实与法律依据。最后，建筑公司起诉书中事实理由部分所主张的《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。该条款属于授权性条款而非义务性条款，用词是“可以”，并不是“应当”，在当事人双方已明确约定合同解除条件的情况下，应遵循当事人意思自治原则进行处理；建筑公司主张的村委会应先经催告程序才可以解除合同的说法不符合法理。3、村委会严格按照合同约定，履行合同义务，不存在起诉书中所称的违约行为。经核实，村委会未收到建筑公司所称的共建费用。同时，在合同履行过程中，建筑公司违法相关法律规定，在未依法获得行政机关审批、未取得建设规划许可证的情况下，擅自在租赁土地上建设建筑物，村委会多次要求其改正，其拒不改正。政府相关部门也对建筑公司的违法行为进行了查处。建筑公司所称的相关损失，是由其自身违法行为造成的，与村委会无关。故村委会反诉要求：1、请求判令建筑公司与村委会2009年12月30日签订的《农村土地承包（租赁）经营合同》于2020年3月24日解除；2、请求判令建筑公司向村委会腾退并返还上述合同项下的土地。3、请求判令建筑公司向村委会支付2019年1月1日至2020年3月24日的欠付租金20615.4元；4、请求判令建筑公司以年租金16796.4元为标准向村委会支付土地占用费，计算期限自2020年3月25日起至上述土地腾退返还之日止。5、请求判令建筑公司向村委会支付逾期付款滞纳金1234.5元（未按期交纳租金16796.4元*千分之零点五*147天）。6、诉讼费由建筑公司负担。建筑公司针对村委会反诉辩称，村委会反诉请求不能成立，请求法院驳回。第一，双方不存在解除合同的条件，并没有成就。我们在起诉书中已经论述了，没有一次按照合同时间交纳的，建筑公司电话通知我们，我们随时可以交纳，形成了口头的补充协议，突破了书面的合同和交易习惯，被告的反诉理由是不存在的。第二，要求腾退并返还土地不现实，现在地上物赔偿问题没有解决，无法实现腾退和拆迁的目的。第三，交纳租金我们没有问题，现在就可以交纳，不是我们不交，是被告不收。第四，占地费用，在合同没有解决的情况下，我们也可以如实如数交纳，都没问题。第五，滞纳金，我们不同意，因为没有延期交纳的行为，之所以现在没有交纳，责任在于被告不在我们。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月30日，村委会（发包方、出租方、甲方）与建筑公司（承包方、承租方、乙方）签订《北京市房山区农村土地承包（租赁）经营合同书》，约定甲方将集体所有耕地16.796355亩发包（出租）给乙方承包（租赁）经营，用于仓储及职工宿舍。该土地东至高家坡家属区西侧挡土墙，南至高家坡家属区南侧围墙，东西约140米，南北约150米。承包（租赁）期自2009年12月30日起至2029年12月29日止，共20年。承包费（租金）计算标准：每年1000元/亩，面积为16.796355亩，每年合计租金为16796.4元。承包费（租金）交付办法：以年为单位预交租金；双方签字盖章后三日内，乙方向甲方一次性交纳五年租金，即83982元；满五年后，逐年交付租金16796.4元，于每年10月29日前交于甲方。在合同的变更、解除及纠纷的解决方法中，双方约定：如遇《北京市农业承包合同条例》第二十四条所列的情况，合同当事人要求变更或解除承包（租赁）合同，必须及时书面通知对方，对方在接到通知书之日起15日内应给与书面答复。双方当事人就变更或者解除承包（租赁）合同达成书面协议的，应报鉴证机关备案。……在双方约定的其他事项中的合同履行、变更、解除和违约中，双方约定：（1）本合同经甲、乙双方签字生效后，双方应严格履行，任何一方不得随意变更和解除。（2）在合同履行期间，遇特殊情况，甲、乙双方可通过协商增定补充协议，与本合同同具法律效力。……村委会于2010年11月3日收到建筑公司交纳的2010年至2014年共计五年的租金83982元、分别于2015年4月13日、2016年1月8日、2018年1月12日、2018年3月27日收到建筑公司交纳的2015年至2018年的租金每年为16796.4元。村委会于2020年3月24日向建筑公司发出《解除土地承包租赁合同通知书》，称：因你单位于2018年至今未交租金，依据合同第八条第（二）款规定，已超过30天，经村两委研究决定解除此合同。后建筑公司于2020年3月27日向村委会发出《关于“解除土地承包租赁合同通知书”的回函》，称：不同意村委会提出的解除合同通知内容。并于2020年4月2日发出《律师函》，主要观点为：1、建筑公司不构成违约；2、村委会没有履行事先催告程序，不能行使合同单方解除权；3、村委会作为通知解除合同的主体不适格；4、村委会违约在先，影响建筑公司行使合同权利。并提出律师意见：请村委会继续履行合同义务，即收取建筑公司2019年及2020年度的土地租金共计33592.8元。本院认为，建筑公司与村委会签订的《北京市房山区农村土地承包（租赁）经营合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本次诉讼的起因系建筑公司逾期交纳租金超过30天所致，建筑公司的行为已经构成违约，但守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。涉案租赁合同约定的租赁期限为2009年12月30日至2029年12月29日，至双方发生纠纷之时，租赁合同已经履行十一年左右，双方均未表示此前租金交纳出现逾期达到合同解除条件之程度，亦未有过其他诉讼，足见截至本案诉讼之前，涉案租赁合同履行情况尚属乐观。且2020年3月24日村委会向建筑公司发送《解除土地承包租赁合同通知书》后，建筑公司于第二日收到后该通知书后立即于3月26日派工作人员去村委会交纳租金，但村委会拒绝收取，可见建筑公司并不存在拒绝履行合同义务的重大违约行为，建筑公司的违约行为显著轻微，村委会亦未举证证明建筑公司的违约行为导致其合同目的不能实现，故根据诚实信用原则，建筑公司要求村委会继续履行涉案租赁合同的诉讼请求，本院予以支持；对于村委会要求确认合同解除的反诉请求，本院不予支持，对村委会的其他反诉请求，本院亦不予支持。特别说明的是，在日后合同履行过程中，双方均应全面、勤勉地履行合同义务，避免产生不必要的纠纷影响双方的互信基础。因此，建筑公司应按每年16796.4的标准于每年10月29日前支付租金，因建筑公司尚未交纳2019年度租金，故其应交纳2019年度租金16796.4元，关于2020年度租金，其应于2020年10月29日之前依据涉案租赁合同约定进行交纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、北京市房山区人民政府城关街道办事处迎风坡村村民委员会于2020年3月24日向建筑公司签发的《解除土地承包租赁合同通知书》无效。二、北京燕山华龙建筑工程有限公司于本判决生效后七日内给付北京市房山区人民政府城关街道办事处迎风坡村村民委员租金16796.4元。三、驳回北京市房山区人民政府城关街道办事处迎风坡村村民委员的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，由原告北京燕山华龙建筑工程有限公司负担160元（已交纳），由被告北京市房山区人民政府城关街道办事处迎风坡村村民委员会负担160元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费173元，由被告北京市房山区人民政府城关街道办事处迎风坡村村民委员会负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  王娜二〇二〇年八月二十日书记员  李萌