河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2129号 上诉人（原审被告）：袁方，男，1963年5月27日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 上诉人（原审被告）：宋永博，男，1984年12月12日出生，汉族，住河北省赵县。 委托诉讼代理人：左云奇，河北英汇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘庆杰，男，1963年3月10日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：王燕，河北冀石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗磊，河北冀石律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：河北外事贸易服务公司，住所地石家庄市槐北路**东苑小区1-2-101。 法定代表人：李景林，该公司经理。 委托诉讼代理人：冯军，河北济达律师事务所律师。 上诉人宋永博、袁方因与被上诉人刘庆杰、河北省外事贸易服务公司（以下简称外贸公司）确认合同无效纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初2682号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人袁方上诉请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判；2、依法驳回被上诉人的诉求；3、判定房产买卖合同有效；4、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、判决认定事实不清。1、上诉人为河北省外事贸易服务公司风险代理欠款诉讼等事宜，直接为外事公司挽回经济损失两百多万元，外事公司将房产抵顶给上诉人是真实意思。2、宋永博购买上诉人房产是因为该房是27中学学区房，他去房管部门调查过房产证真实，房产买卖过户合法有效，银行可以贷款。二、一审判决适用法律不当。一审法院无视国家法律关于房产以登记为准的规定，认为以实际占有为准。此事几年前，裕华法院、市中院、省高院都有生效的判决认定，一审法院无视法律违法判决。三、一审判决程序严重违法。1、审限长达一年半，此案2018年5月立案，6月开庭2019年12月12日出判，历时18个月。2、此案2016年已诉至一审法院，上诉人败诉后上诉到市中院民二庭，民二庭撤销原判发回重审，中院的裁定对事实和法律认定非常清楚。被上诉人见要败诉，便使用手段撤诉。月余后又将原起诉书证据都复印一遍又行立案。一审法院按照规定应不予立案。一审法院与被上诉人串通又立案、开始又一轮的重复审理，增加诉累，浪费审判资源，无视法律尊严。 宋永博上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判驳回刘庆杰的诉讼请求或发回重审。二、本案一审诉讼费用、保全费和二审诉讼费，由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实不清，上诉人不能作为本案被告。刘庆杰与外贸公司有买卖纠纷，而宋永博的房屋是从袁方处购买的，袁方与刘庆杰无任何纠纷，根据合同相对性原则，刘庆杰与宋永博不存在合同关系，因此刘庆杰无权起诉确认袁方与宋永博之间的合同无效。2、原审案件认定的“宋永博与袁方签订房屋买卖合同涉嫌恶意串通，双方买卖行为应为无效”，缺乏事实和法律依据。房屋购买前袁方是房屋产权登记人，宋永博从袁方处购买房屋，没有证据证明宋永博与袁方的房屋买卖涉嫌虚假交易、恶意串通等情况。宋永博应属于善意取得，其购买的房产应依法予以支持。该房屋已经办理了不动产登记，宋永博购买的房屋已经合法程序办理过户登记，房屋所有权应当归属于宋永博。 刘庆杰答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序适当。从（2020）冀0108民初1475号案件中裕华区法院向裕华分局记取的卷宗材料有上诉人袁方的4份询问笔录。该笔录中袁方认可涉案房屋在内的13套房产的过户手续是袁方和刘冰一起办理的。2003年4月14日，袁方与河北省外事贸易服务公司签订的《售房还债协议》是其自己加盖的公章，送到外贸李景林处，这足以证明双方恶意串通事实。桥西区法院审理的（2019）冀0104民初7275号案件中，该案当事人何恒瑞当庭提交证据，2016年有8套房产包括本案的争议房屋，有袁方、刘芳及袁方的委托人杨宏章，恶意串通找到农村几个人来过户，足以证明一审法院裁判是正确的。上诉人宋永博依据的城市房屋管理办法是作废的，适用法律错误。宋永博是恶意取得，宋永博支付的款项系上诉人袁方委托人杨宏章当日拨款的65万元，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序适当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 河北外事贸易服务公司答辩称，一、我公司与袁方从未有过风险代理协议，袁方也没有为我公司挽回过任何损失，我公司不欠袁方任何款项，更没有把任何房屋抵给袁方。二、房产虽然以登记为准，但我国《物权法》第21条明确规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。袁方提供伪造的虚假材料，骗取登记，人民法院在诉讼中有权根据查明的事实予以纠正。三、袁方不得以其他案件的法律文书来否定本案的裁判结果。因为其他案件的生效判决仅对其他案件当事人有效，对本案的当事人不发生法律效力。本案的当事人、诉讼请求、证据、案件事实都与其他案件有所不同。综上，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律恰当，请求驳回上诉，维持原判。 刘庆杰向一审法院起诉请求：1、依法确认被告河北省外事贸易服务公司与被告袁方之间对石家庄市裕华区（Ⅱ-2-3-102室）的房屋买卖合同无效；2、依法确认被告袁方与被告宋永博之间签订的房屋买卖合同（合同编号：2017112014263975372）无效；3、本案诉讼费用由被告承担。 原审法院认定事实：本案中争议房屋位于石家庄市裕华区（以下简称争议房屋），该套房屋系被告河北省外事贸易服务公司于1993年9月3日自建竣工使用的职工宿舍。河北省外事贸易服务公司在该房屋竣工后将房屋分配给公司职工居住。原告刘庆杰于1993年9月22日通过集资购房方式出资10万元从河北省外事贸易服务公司购买争议房屋，并自交房之日居住至今。因争议房屋当时仅有大证，不能过户到原告名下。河北省外事贸易服务公司于2003年7月1日将争议房屋过户到袁方名下，并在房管局备案了《石家庄市房地产买卖契约》。关于本次过户，原告称，袁方在未支付合理对价的前提下通过与河北省外事贸易服务公司串通将已经由原告购买的房屋变更到被告袁方名下，侵犯了原告的的合法权益。被告河北省外事贸易服务公司称，袁方之所以将包括本案争议房屋在内的13套房产全部过户到其个人名下，是因为2003年河北省外事贸易服务公司委托袁方办理公司一楼办公室出售业务时拿走了公司的房产证和公章私自办理的，公司对在房管局备案的房屋所有权变更申请书、售房决定、售房明细表及房屋买卖合同均不认可，公司从未签署办理过这些材料，材料中涉及的公司印章也不是由公司加盖的，材料中的所谓的代理人或经办人刘冰与公司没有任何关系，公司也从来没有委托刘冰办理过任何事项，这些材料均是由袁方借持有公司印章私自伪造的。被告袁方称，其与河北省外事贸易服务公司之间的房屋买卖，是河北省外事贸易服务公司欠其外债抵顶而来。庭审中，被告袁方提供2003年4月14日其与河北省外事贸易服务公司签订的“关于售房还债协议”一份，内容为：甲方河北省外事贸易服务公司，乙方袁方。一、因公司经营不善，导致1992年11月25日、1993年12月2日，在中国建设银行石家庄站前街支行所办理的购置长安区槐北东路东苑小区购房贷款本金及利息共计1831494元无法偿还。二、本公司法律顾问袁方代理1992年11月25日、1993年12月2日在中国建设银行石家庄站前街支行所办理的银行购房贷款诉讼，2002年7月代理承德克什克腾通渡假村诉讼，总标的2931494元并垫付受理费48875元，其代理为风险代理，代理费约定为总标的的30%即879448元，合计共欠乙方928323元。三、现经研究决定原贷款购买的槐北东路××小区字××房证，幢号1号，2号建筑面积共计1159.39的房屋出售给乙方所有，由乙方直接售房，处理解决偿还银行贷款及欠乙方的风险代理案件费。四、职工集资的购房款，房屋售出后由售房款中偿还。五、房屋价格高低，偿还贷款数额等一切事宜均由乙方本人负责，与甲方无任何关系，互不追究。六、本协议一式两份，甲乙双方各持一份。落款处甲方处盖有河北省外事贸易服务公司公章。乙方处有袁方签字。对于此份“协议”，原告不予认可，认为风险代理约定与基本常识不符，没有证据证明袁方为了挽回公司损失而应当取得风险代理报酬的约定，仅通过代理案件即取得13套房屋的所有权，与常理不符。被告河北省外事贸易服务公司认为此协议是袁方在持有该公司印章期间私自伪造的，不予认可。袁方于2017年11月20日与被告宋永博签订《石家庄市存量房买卖合同》，袁方以130万元的价格将裕华区槐北东路东苑小区13-3-102室出售给宋永博。2017年12月11日，该房产由袁方名下过户到宋永博名下。宋永博称，房产是通过袁方委托的中介代办人杨宏章购买的，实际购房款为130万元，首付40万元，从银行贷款90万元，房款支付给了杨宏章。被告袁方称，委托房产中介的杨宏章代为卖房，卖了多少钱不清楚，中介卖房替其偿还晋州市恒升村镇银行股份有限公司贷款。原告认为，宋永博作为购房者在购房前未实际查看房屋了解实际情况，仅凭袁方持有的房产证就与其办理过户手续，不符合常理。 一审法院认为，刘庆杰与河北省外事贸易服务公司房屋买卖行为有效，涉案房屋由原告实际占有，该事实已由生效判决确认。袁方提交的售房还债协议是2003年签订的，基础是河北省外事贸易服务公司欠袁方风险代理费928323元，根据生效的判决书显示袁方代理的河北省外事贸易服务公司三个案子，均以败诉而告终，风险代理应以胜诉金额为基础，且河北省外事贸易服务公司在之前的诉讼及目前正在诉讼的案件中始终否认售房还债协议的真实性，故本院对售房还债协议不予采信。袁方没有证据证明其替河北省外事贸易服务公司了结了这些诉讼案件，其取得争议房产的所有权不合法，河北省外事贸易服务公司签订《石家庄市房地产买卖契约》不是其真实意思表示，事后也未追认，其与袁方之间的房屋买卖行为应为无效。袁方将争议房产出售给宋永博，但其称对出售价格不清楚，而宋永博也未尽到必要的注意义务，即合同签订前未对房屋及其权属状况等进行了合理审查。房屋买卖属于生活中的重大事项，一般来说，购房前尤其是购买二手房前，买受人通常会对所要购买的房屋位置、格局、权属状况、装修、是否存在承租人等情况进行详细了解。宋永博主张其进行了实地看房，但该房屋一直由原告居住，其在知晓所购房屋存在产权争议时仍选择购买该房屋，与一般正常房屋交易行为惯例不符，其行为不能证明其系一个善意的受让人。因此，宋永博与袁方签订房屋买卖合同时涉嫌恶意串通，双方买卖行为应为无效。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：一、被告河北省外事贸易服务公司与被告袁方之间对石家庄市裕华区房屋的买卖合同无效；二、被告袁方与被告宋永博之间对石家庄市裕华区房屋的买卖合同无效。案件受理费80元，保全费3520元，由被告河北省外事贸易服务公司、袁方、宋永博共同负担。 二审期间，刘庆杰向本院提交了四组新证据：第一组证据（来源（2020）冀0108民初1475号案件中法院向裕华分局调取的卷宗材料）：1、2004年4月5日高邑县检察院向石家庄市检察院汇报的外事贸法定代表人李景林伙同外单位职员袁方贪污转移国有资产的犯罪事实。2、2004年7月26日询问袁方笔录1份。证明目的：房屋实际所有人在2003年就向检察机关反映涉案房产情况，且认为袁方从外事贸公司过户时用的是没有备案的公章，这与涉案小区另一涉案房产在一审审理过程中，原告方申请对过户手续及售房还债协议所使用公章鉴定，而上诉人不同意鉴定导致未能鉴定的事实相吻合。第二组证据（来源（2020）冀0108民初1475号案件中法院向裕华分局调取的卷宗材料）：1、裕华分局经侦大队于2006年7月3日、2006年7月24日、2006年9月12日向袁方做的三份询问笔录及2005年6月16日、2006年6月16日李景林两份询问笔录。2、裕华分局经侦大队于2006年9月12日向曾利芳做的一份询问笔录。证明目的：1、袁方与外事贸公司恶意串通的事实，如外事贸公司将公章给了上诉人袁方，外事贸办理13套房子的委托人刘兵不是外事贸的工作人员，袁方自行办理的打印的委托手续并擅自盖章与刘兵一起办理的过户手续。2、袁方利用不属于自己产权的12套房子来回倒还贷款，外事贸法定代表人李景林知情。3、袁方与曾利芳、曾利勇、胡丽华恶意串通、恶意过户的事实，以及四人是何关系（涉及的房子有康云飞、闫纯德、霍奕、张博四套房子）。第三组证据（来源（2019）冀0104民初7275号案件中何恒瑞提交）：2019年7月24日袁方《情况说明》。证明目的：2016年下半年上诉人袁方与刘芳开始计划将**房屋恶意过户给几个农村人（8个受让人）；而袁方的委托人杨宏章明知。（目的是来回倒贷款）。第四组证据是2020年4月20日东苑居委会出具的《居住证明》，证明涉案房屋刘庆杰一直居住至今。 袁方对以上证据质证意见：对方提交的证据不属于新证据，证据也是复印件，对证据的来源的真实性不予认可，该证据一审没见过，与本案无关，来源的渠道也不合法，没有任何印章。 宋永博对以上证据质证意见：该证据与我无关，不能显示袁方被追究诈骗罪，所以不能否定袁方作为房屋所有权人，有出卖房屋的资格。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为：刘庆杰与河北省外事贸易服务公司签订《河北省省直成本价出售公有住房协议书》，涉案房屋由刘庆杰实际占有，双方之间的房屋买卖行为有效，上述事实已由生效的一、二审判决确认，本院予以采信。袁方提交的《售房还债协议》签订的时间是2003年，基础是河北省外事贸易服务公司欠袁方风险代理费928323元，袁方在检察机关询问笔录中自认其对诉争房屋没有产权，过户是应河北省外事贸易服务公司法人李景林要求为了规避债务而为，并且根据生效的判决书显示袁方代理的河北省外事贸易服务公司三个案子，均以败诉而告终，河北省外事贸易服务公司在之前的诉讼及目前正在诉讼的案件中始终否认《售房还债协议》的真实性，故河北省外事贸易服务公司与袁方签订《石家庄市房地产买卖契约》不是其真实意思表示，事后也未追认，一审法院认定其与袁方之间的房屋买卖行为无效并无不当，本院予以支持。关于袁方与宋永博之间的《石家庄市存量房买卖合同》的效力问题，袁方将争议房产出售给宋永博，而宋永博也未尽到必要的注意义务，即合同签订前未对房屋及其权属状况等进行了合理审查，且宋永博购房之后知道刘庆杰在涉案房屋中居住，其不是找房屋出卖人袁方主张权益而是多次到刘庆杰家进行恶意骚扰，故一审法院以宋永博与袁方签订房屋买卖合同时涉嫌恶意串通为由认定双方买卖行为应为无效，并无不当，本院予以支持。 综上所述，袁方、宋永博的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由上诉人袁方负担80元，由上诉人宋永博负担80元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 林 审判员 李 莉 审判员 岳桂恒 二〇二〇年八月八日 书记员 郄张雨