吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民终174号 上诉人（一审被告、被执行人）：裴英竹，女，1983年3月7日出生，汉族，住吉林省长春市。 委托诉讼代理人：杨华，北京德恒（长春）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、执行案外人）：吉林华业房地产开发有限公司，住所地：吉林省吉林市。 法定代表人：刘进华。 诉讼代表人：吉林华业房地产开发有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：王硕。 委托诉讼代理人：刘雅迪。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：唐海林，男，1978年3月5日出生，汉族，住天津市。 委托诉讼代理人：付文龙，吉林中昱律师事务所律师。 上诉人裴英竹因与被上诉人吉林华业房地产开发有限公司（以下简称华业公司）、唐海林案外人执行异议之诉一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2019）吉01民初846号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判长芮海宏、审判员宋国、审判员寇承魁组成合议庭，公开审理了本案。上诉人裴英竹的委托诉讼代理人卢俊锋与被上诉人华业公司的委托诉讼代理人王硕、刘雅迪，被上诉人唐海林的委托诉讼代理人付文龙到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 裴英竹二审上诉请求，撤销一审判决，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费由华业公司承担。事实和理由：1.原审法院认定事实不清，证据不足。案涉房屋系裴英竹所有，华业公司不享有所有权，也不享有其他足以组织执行标的转让、交付的实体权利，其诉请不应得到支持。华业公司与裴英竹就案涉房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》，裴英竹已将5000000.00元汇入华业公司工作人员梁爽爽账户，华业公司出具了购房发票并合同备案至裴英竹名下，次日，华业公司与裴英竹签订了《商铺返租使用合同》，裴英竹以返租方式出租给华业公司，华业公司每月支付裴英竹租金225000.00元，符合双方的商业投资预期。一审法院仅以“返租租金过高不符合房屋交易习惯规则”和华业公司提供的单方记账凭证认定“无法判断裴英竹与华业公司存在真实房屋买卖关系”，明显属于认定事实不清，裴英竹以投资为目的购买案涉房屋，华业公司以返租方式保证投资收益，完全符合市场交易习惯；2.一审法院适用法律错误，华业公司并不享有所有权及其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，结合华业公司将案涉房屋出售给裴英竹的事实，未办理名股过户非裴英竹个人原因，应驳回华业公司的诉讼请求。 华业公司一审起诉请求：1.确认坐落于吉林市昌邑区四川路东侧、嫩江街西侧的华业国际城1号楼1-2层008号、009号、010号、011号房屋（以下简称案涉四套房屋）归华业公司所有；2.停止对案涉四套房屋的执行。3.解除对案涉四套房屋的查封；4.诉讼费由二被告承担。事实及理由：一、案涉四套房屋归华业公司所有，裴英竹并不享有案涉四套房屋的所有权。华业公司是华业国际城项目所在宗地的国有土地使用权人，并作为建设单位建设华业国际城项目。华业公司因向裴英竹借款，应裴英竹的要求，与裴英竹签署了案涉四套房屋的网签预售合同，来作为借款的担保措施。华业公司未向裴英竹交付案涉四套房屋，并且未办理产权初始登记，更未将产权过户登记至裴英竹名下。华业国际城项目所在地块的国有土地使用权归华业公司享有，华业国际城项目，由华业公司投资建设，在未将产权过户给房屋买受人的情况下，产权仍然归建设单位华业公司所有，属于华业公司的财产。二、应当解除(2018)吉01执872号案件将涉案四套房屋作为裴英竹的财产所进行的查封，因法院在(2018)吉01执872号案件中，查封了涉案四套房屋，华业公司提出了执行异议，申请解除查封，但被法院驳回申请。对此，华业公司认为案涉四套房屋并未交付裴英竹实际占有，因此本案并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，法院据此驳回华业公司的异议申请错误。三、应当停止(2018)吉01执872号案件对案涉四套房屋的执行。在案涉四套房屋属于华业公司所有的情况下，(2018)吉01执872号案件不能对案涉四套房屋采取评估拍卖等任何执行措施，应当全面停止对案涉四套房屋的执行。 唐海林辩称，华业公司的诉讼请求既无事实也无法律依据，其不享有阻却法院执行行为的权利，答辩人因与裴英竹存在债权债务纠纷，已经吉林省长春市中级人民法院作出（2018）吉01民初122号判决书、（2018）吉01民初122号民事裁定书及（2018）吉01执872号执行裁定书，答辩人就案涉房产申请执行符合法律规定，请求查清案件事实后，依法驳回华业公司的诉讼请求。 裴英竹辩称，一、裴英竹与华业公司签订的四份购房合同合法有效，裴英竹支付了房款，华业公司出具了购房发票，并到房产管理部门进行了备案登记，华业公司向裴英竹实际交付房屋，裴英竹在实际占有房屋后，对该房屋行使权力，将该房屋返租给华业公司，以上事实证明裴英竹已经享有了该房屋的物权，产生了物权效力，是该房屋的实际所有人。二、长春中院（2019）吉01执异360号执行裁定书依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第19条，驳回华业公司的执行异议，是正确的。三、吉林省高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答二》第19条，双方已经签订商品房买卖合同，被执行人合法占有涉案房屋并且对该房屋进行了房屋登记，被执行人全部支付价款，因此，法院应该支持裴英竹的请求。 一审法院认定事实：唐海林与裴英竹民间借贷纠纷一案，本院在审理过程中，于2018年2月12日保全查封了案涉四套房屋。2018年7月25日，本院作出（2018）吉01民初122号民事判决，判决裴英竹于本判决生效后立即向唐海林偿还借款本金1300万元并以1300万元为基数自2017年10月27日起按照月利率2%支付利息至借款偿还完毕之日止。因裴英竹未履行该生效判决确定的义务，唐海林向本院申请执行，本院以（2018）吉01执872号立案执行，后华业公司向本院提出异议，请求终止对案涉四套房屋的执行并解除查封。2019年8月1日，本院作出（2019）吉01执异360号执行裁定，驳回华业公司的异议请求。华业公司不服，起诉至本院，形成本案。 另查明，2017年2月27日华业公司与裴英竹关于案涉四套房屋签订了四份《商品房买卖合同（预售）》，同日将四份《商品房买卖合同（预售）》备案至裴英竹名下。2017年2月28日华业公司与裴英竹签订了一份《商铺返租使用合同》，该合同约定：返租方式为裴英竹就其拥有的案涉四套房屋的全部使用管理权返租给华业公司，返租期限起始于2017年2月28日至2018年3月1日止，华业公司按283.47元/平方米，每月合计人民币225000.00元向裴英竹支付租金。同时还签订了《房屋回购协议》，协议约定华业公司以5000000.00元回购案涉房屋，回购期限为2017年6月1日其一年内以现金一次性支付给裴英竹5000000.00元，华业公司每月向裴英竹支付案涉房屋的租金收益225000.00元，若未能在每个月7日前向裴英竹按期支付租金，华业公司将每日加收1500.00元的违约金，若超出30天未付清裴英竹的收益及违约金，则视为华业公司自动放弃回购的权利。同日华业公司为裴英竹开具了案涉四套房屋的销售发票。四套房屋的售价分别为：1.华业国际城1号楼1-2层008号房屋，面积182.17平方米，售价1147585.00元；2.华业国际城1号楼1-2层009号房屋，面积221.21平方米，售价1393519.00元；3.华业国际城1号楼1-2层010号房屋，面积194.72平方米，售价1226644.00元；4.华业国际城1号楼1-2层011号房屋，面积195.61平方米，售价1232252.00元。 2017年2月28日，裴英竹向华业公司工作人员梁爽爽的账户汇款5000000.00元，该款裴英竹陈述为购买案涉四套房屋的房款，而华业公司抗辩称该款为借款，并提交了华业公司的记账凭证，显示该笔款项为民间借款。华业公司向法庭提交了两份华业公司向裴英竹转账225000.00元的银行转账凭证，付款用途显示为还款，但裴英竹主张此两笔款项系华业公司按照返租协议给付自己的案涉四套房屋的租金。华业公司向法庭提交了2017年2月28日刘进华（华业公司法人）给裴英竹出具的欠条，该欠条载明：“华业公司因财务紧张，向裴英竹5000000.00元，期限为一年，双方利息另行约定，借款转入账户为梁爽爽名下账户。”裴英竹对此予以否认，主张不存在此欠条。华业公司还向法庭提交了与案涉四套房屋系同一项目的其他房屋的买卖合同和销售发票，用以主张案涉房屋售价远低于市场价格，买卖关系不真实。唐海林及裴英竹对此不予认可，认为华业公司提供的其他房屋的销售时间与案涉四套房屋销售的时间不同，无法比较价格的高低。 再查明，2019年2月14日，申请人吉林市城市建设控股集团有限公司以华业公司不能清偿到期债务且资不抵债为由，向吉林市中级人民法院申请对其进行破产重整。2019年3月15日，吉林市中级人民法院作出（2019）吉02破申2号之一民事裁定书，裁定受理吉林市城市建设控股集团有限公司对被申请人华业公司的破产重整申请。2019年3月26日，吉林市中级人民法院作出（2019）吉02破申3号之一决定书，指定北京市中伦（深圳）律师事务所担任华业公司管理人。案涉四套房屋所属项目的建设单位为华业公司，2013年3月8日华业公司取得了该项目的建设用地规划许可证，证号：吉市地字（2012）昌018-1号，项目名称：延安路铁路住宅改造的块—延安路项目，用地位置：昌邑区延安路。2013年8月6日华业公司取得了该项目的建设工程规划许可证，证号：建字第（2012）昌018-1号，工程名称：华业国际城（延安路铁路住宅改造项目地块），建设地址：昌邑区延安路。2013年9月2日华业公司取得了该项目的土地使用证，证号：吉市国用（2013）第220202007581号。2013年11月5日华业公司取得了该项目的建筑工程施工许可证，编号：220204201308121011，工程名称：华业国际城（延安路铁路住宅改造项目地块），建设地址：昌邑区延安路。2016年12月14日，华业公司取得了案涉四套房屋的商品房预售许可证，证号：吉市房预字第**，楼宇名称：华业国际城1号住宅。 一审法院认为：案外人执行异议之诉是指案外人对人民法院就执行标的异议所作裁定不服，对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，且与原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起诉讼。本案中，裴英竹虽然与华业公司签订了关于案涉四套房屋的《商品房买卖合同（预售）》，但案涉房屋总售价款5000000.00元，签订的返租却高达每月225000.00元，且每逾期一天要承担15000.00元违约金，不符合正常的房屋交易规则，再结合华业公司提供的公司记账凭证、借据、同一项目其他房屋的销售情况，故无法判定裴英竹与华业公司存在真实房屋买卖关系。案涉四套房屋的买卖合同虽然进行了备案登记，但合同备案登记本身是一种行政管理制度，便于房产部门对于预售房屋的了解和掌控，故不能认定进行了合同备案登记就等同获得了相应的物权权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人，（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。”本案中，案涉四套房屋的建设单位为华业公司，且华业公司取得了建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、土地使用证、建设用地规划许可证等证件，其应为案涉四套房屋的所有权人，其主张排除法院对案涉四套房屋执行的诉讼请求，该院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条、三百一十四条，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，判决如下： 一、确认坐落于吉林市昌邑区四川路东侧、嫩江街西侧的华业国际城1号楼1-2层008号房屋，面积182.17平方米；华业国际城1号楼1-2层009号房屋，面积221.21平方米；华业国际城1号楼1-2层010号房屋，面积194.72平方米；华业国际城1号楼1-2层011号房屋，面积195.61平方米归吉林华业房地产开发有限公司所有； 二、不得执行坐落于吉林市昌邑区四川路东侧、嫩江街西侧的华业国际城1号楼1-2层008号房屋，面积182.17平方米；华业国际城1号楼1-2层009号房屋，面积221.21平方米；华业国际城1号楼1-2层010号房屋，面积194.72平方米；华业国际城1号楼1-2层011号房屋，面积195.61平方米。 案件受理费46800.00元，由唐海林、裴英竹共同负担。 裴英竹二审上诉请求，撤销一审判决，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费由华业公司承担。事实和理由：1.原审法院认定事实不清，证据不足。案涉房屋系裴英竹所有，华业公司不享有所有权，也不享有其他足以组织执行标的转让、交付的实体权利，其诉请不应得到支持。华业公司与裴英竹就案涉房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》，裴英竹已将5000000.00元汇入华业公司工作人员梁爽爽账户，华业公司出具了购房发票并合同备案至裴英竹名下，次日，华业公司与裴英竹签订了《商铺返租使用合同》，裴英竹以返租方式出租给华业公司，华业公司每月支付裴英竹租金225000.00元，符合双方的商业投资预期。一审法院仅以“返租租金过高不符合房屋交易习惯规则”和华业公司提供的单方记账凭证认定“无法判断裴英竹与华业公司存在真实房屋买卖关系”，明显属于认定事实不清，裴英竹以投资为目的购买案涉房屋，华业公司以返租方式保证投资收益，完全符合市场交易习惯；2.一审法院适用法律错误，华业公司并不享有所有权及其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，结合华业公司将案涉房屋出售给裴英竹的事实，未办理名股过户非裴英竹个人原因，应驳回华业公司的诉讼请求。 二审期间，裴英竹申请证人谷稼翔和袁超出庭作证用以证明裴英竹与华业公司间买卖关系属实。 除上述事实之外，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为：本案系执行异议之诉，所需审理的关键问题在于案涉房屋是否属于被执行人裴英竹可供本次执行的责任财产。 本案中，案外人华业公司系开发建设案涉房屋的不动产开发企业，未办理转移登记之前，案涉房屋的所有权仍属于华业公司，裴英竹虽与华业公司签订房屋买卖合同，但同时又签订了《房屋回购协议》及《商铺返租使用合同》，证人谷稼翔虽认为裴英竹与华业公司之间是房屋买卖关系，但其亦承认在欠条上签字，结合华业公司账簿的记载及返租租金的数额，故一审法院认为无法判定裴英竹与华业公司间为真实房屋买卖关系并无不当。同时，裴英竹作为本案被执行人，即便其与华业公司间的房屋买卖关系成立，其对案涉房屋所享有的民事权益亦属于期待性的利益，在华业公司已经进入破产程序的情况下，其房屋买卖合同能否继续履行并非本案执行异议之诉处理的范围，裴英竹对案涉房屋的期待性利益能否实现不能确定，案涉房屋尚不足以确定为被执行人裴英竹可供本次执行的责任财产，故一审法院判决不得执行并无不当。 综上，案涉房屋不属于裴英竹可供本次执行的责任财产，故对裴英竹的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费46800.00元，由上诉人裴英竹负担。 本判决为终审判决。 审判长  芮海宏 审判员  宋 国 审判员  寇承魁 二〇二〇年八月二十八日 书记员  曲耘池