福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初2477号 原告（反诉被告）：高瑞凤，女，1972年12月25日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：林震，福建福兴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：平潭长福文化地产有限公司，住所地平潭县万宝路康德花园**。 法定代表人：魏艺豪，董事长。 委托诉讼代理人：张敬欣、易艺虹，福建国富律师事务所律师。 原告（反诉被告）高瑞凤诉被告（反诉原告）平潭长福文化地产有限公司（以下简称长福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，通知长福公司应诉，长福公司提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。高瑞凤的委托诉讼代理人林震，长福公司的委托诉讼代理人张敬欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高瑞凤向本院提出诉讼请求:1.长福公司回购高瑞凤车位优惠券剩余款59883元及按日万分之一自2016年10月1日起计至款项还清之日止的违约金；2.本案诉讼费由长福公司承担。诉讼过程中，高瑞凤增加诉讼请求：确认双方签订的《优惠补充协议书》第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予高瑞凤的全部优惠”内容为无效。事实和理由：2014年9月18日，高瑞凤与长福公司签订《商品房买卖合同》，约定高瑞凤购买长福公司开发的长福麒麟海湾一期第17幢1901号房。之后双方签订《优惠补充协议书》，依据该协议第五条第一款第（一）项约定：高瑞凤可领取面值为149883元的车位优惠券一张。长福公司同意高瑞凤以优惠券的90000元抵扣地下一层302车位使用权价款，余下的59883元，长福公司以车位优惠券方式确认高瑞凤的债权。依据《优惠补充协议》第五条第二款约定：2015年3月30日至2016年6月30日期间，高瑞凤购买长福公司所开发的车位使用权的，高瑞凤可持车位优惠券直接抵扣同等金额的款项。如车位优惠券的面值超过高瑞凤所选购的全部车位使用权价款的，在抵扣全部车位使用权价款后，剩余车位优惠券的面值长福公司按照第五条第3款的约定进行回购，因此，长福公司应对高瑞凤车位优惠券剩余款59883元予以回购，并对迟延回购承担违约责任，按优惠券剩余款59883元的日万分之一计算违约金。双方签订的《优惠补充协议书》格式合同第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予高瑞凤的全部优惠”内容，加重了购房者负担，排除了购房者享受优惠的权利，违背了《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应为无效。 长福公司辩称，1.高瑞凤存在违约行为，无法享有车位优惠券的回购。《优惠补充协议书》约定，如高瑞凤未能按期办理完按揭手续或全部购房款未足额进入长福公司账户的，长福公司有权取消本协议中所约定的给予高瑞凤的全部优惠，要求高瑞凤将车位优惠券予以返还（若高瑞凤已转让或已使用或已回购的，应按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向长福公司支付款项）。然而，高瑞凤基于个人原因未在原定时间前办理完结案涉商品房按揭贷款的全部手续，违反《优惠补充协议书》的约定，构成违约，按照合同约定，高瑞凤持有的优惠券不再具有法律效力。2.《优惠补充协议书》第六条第一款的约定属于双方真实的意思表示，未违反法律规定，不属于格式条款，合法有效。 长福公司向本院提出反诉请求：1.高瑞凤向长福公司支付车位使用权的价款90000元；2.确认编号为Ｎｏ.7060面值为59883元的车位优惠券不再具有法律效力；3.高瑞凤向长福公司支付违约金100000元。4、反诉与本诉的全部诉讼费均由高瑞凤承担。事实和理由：2014年9月18日，长福公司与高瑞凤签订《商品房买卖合同》，约定高瑞凤以1349414元向长福公司购买位于平潭县商品房。2015年6月，双方协商签订《优惠补充协议书》以及《车位使用权转让协议书》，约定高瑞凤应于2015年7月27日前办理完结商品房按揭贷款的全部手续，且按揭款项全部进入长福公司的账户，长福公司给予高瑞凤面值为149883元的车位优惠券，该优惠券用于购买长福麒麟海湾一期地下一层302号停车位的使用权（价格为90000元）。《优惠补充协议书》还约定，如高瑞凤未能按期办理完按揭手续或全部购房款未足额进入长福公司账户的，长福公司有权取消本协议中所约定的给予高瑞凤的全部优惠，要求高瑞凤将车位优惠券予以返还（若高瑞凤已转让或已使用或已回购的，应按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向长福公司支付款项），同时长福公司有权要求高瑞凤一次性支付违约金100000元。高瑞凤因个人原因于2015年10月14日才与银行签订《个人住房借款合同》，于2015年10月29日才办理完结案涉商品房按揭贷款的全部手续，当日按揭款项才进入长福公司的账户。高瑞凤的行为违反《优惠补充协议书》的约定，构成违约，应承担违约责任。 高瑞凤辩称:1.高瑞凤已履行了《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》项下的全部付款义务，长福公司主张高瑞凤支付车位使用权价款90000元缺乏事实依据。2.双方签订的《优惠补充协议书》第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予高瑞凤的全部优惠”内容，违背了《中华人民共和国合同法》第四十条规定为无效。为此，长福公司主张高瑞凤支付违约金100000元，不能成立；3.长福公司反诉的诉请已超过诉讼时效，依法不予保护，应予以驳回。 本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方对对方证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定本案事实如下： 2014年9月18日，高瑞凤与长福公司签订《商品房买卖合同》，约定高瑞凤以总价1349414元购买长福公司开发的位于平潭县商品房，首付款459414元，余下890000元以办理银行按揭贷款方式支付，约定交房时间为2015年12月1日。 2015年6月，长福公司作为甲方与高瑞凤作为乙方签订《优惠补充协议书》，约定如下：三、乙方同意原合同约定的交房时间顺延至2016年3月30日。四、乙方应完成以下第1项义务：1、乙方系通过按揭贷款支付该商品房购房款的，乙方应于2015年7月27日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准）。乙方在本款约定时间内办理完结该商品房按揭贷款的全部手续且按揭款项全部进入甲方账户之日，双方在本协议之前签订的《购房优惠协议书》和《购房物业优惠承诺书》自行作废，同时给予乙方免除5年物业管理费（自具备交付使用条件之日起算）的优惠待遇。五、鉴于双方本着互谅互让的原则，达成了上述一至四条的共识且乙方同意向甲方购买长福麒麟海湾小区内的车位使用权，甲方同意按照下列方式给予车位使用权销售优惠：1、优惠全额及车位优惠券：（1）乙方可领取车位优惠券的面值为149883元；（3）乙方在履行本协议第四条约定义务后且乙方根据原合同和本协议的约定与甲方办理了该商品房的交付手续后，乙方方可根据第五条第2款、第3款、第4款的约定使用、申请回购或转让车位优惠券。否则，该车位优惠券不具有任何使用效力。2、车位优惠的使用：如车位优惠券的面值超过乙方所选购的全部车位使用权价款的，在抵扣全部车位使用权价款后，剩余车位优惠券的面值甲方按照第五条第3款的约定进行回购。3、车位优惠券的回购：乙方未在2015年3月30日至2016年6月30日期间内购买甲方所开发的长福麒麟海湾车位使用权或已购买车位优惠券的面值超过乙方所选购的全部车位价款的，乙方可在2016年7月1日起至2016年9月30日期间，向甲方提出书面的回购申请，要求甲方按照车位优惠券的面值进行回购。六、如发生下列情形之一的，甲方有权取消本协议中所约定的给予乙方的全部优惠，要求乙方将车位优惠券予以返还（若乙方已转让或已使用或已回购的，乙方按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向甲方支付款项）及取消免5年物业管理费的优惠，同时甲方有权要求乙方一次性支付违约金壹拾万元，本协议签订之前双方签订的《购房优惠协议书》或《购房物业优惠承诺书》恢复有效，甲方还有权根据原合同以及甲乙双方此前已经签署的其他法律文书上的约定追究乙方的违约责任：1.乙方违反本协议第四条约定，未按期办理按揭手续或全部购房款未足额进入甲方账户的；……。八、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力等条款。 2015年6月19日，长福公司作为甲方与高瑞凤作为乙方签订《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》，约定：一、甲方将所开发的位于停车位的使用权转让给乙方；三、经甲、乙双方协商同意将第一条商定的车位使用以以优惠价90000元出售给乙方；四、乙方应于本协议签订之日起贰日内向甲方付清上述车位使用权转让款。（注：如乙方与甲方已签订《优惠补充协议书》和《车位使用权认购协议书》的，按《优惠补充协议书》和《车位使用权认购协议书》的相关约定执行）；五、本协议约定的车位在乙方所购买的甲方开发的房屋完成交付后30日内，由甲方向乙方交付上述车位；六、如乙方逾期支付车位使用权转让价款的，甲方有权无偿收回乙方所购车位使用权并有权另行销售，有权要求乙方向甲方承担90000元的违约金。乙方所缴纳的款项作为逾期付款的违约金不予退还，不足部分甲方可继续向乙方追偿，由此产生的所有经济损失及法律纠纷均由乙方承担；七、乙方确认依照本协议所受让的系上述车位的使用权，乙方所受让的地下车位按有关规定，无法办理产权证、土地证手续，但享有与所购房屋土地同等年限的使用权（不享有土地使用权）；若国家法律政策对地下车库使用权年限作出具体规定，乙方所享有的地下车库使用年限按国家法律政策的规定处理。乙方承诺不会因此主张合同无效、未生效、可变更／可撤销，也不会因此而向甲方提出任何权利主张等条款。嗣后，长福公司向高瑞凤交付编号Ｎｏ.7060面值59883元的优惠券1张。 2015年10月14日，高瑞凤与工商银行平潭支行签订《个人购房借款/担保合同》，银行于2015年10月29日放款至长福公司账户。长福公司于2017年1月24日将涉案房屋交付高瑞凤。 2019年6月26日，高瑞凤对长福公司提起诉讼，要求长福公司向高瑞凤支付逾期交房违约金39083元，本院于2019年7月12日作出（2019）闽0128民初3409号民事判决，判令长福公司应在判决生效之日起十日内支付逾期交房补偿金36392.90元。嗣后,高瑞凤要求长福公司回购车位优惠券剩余面值款59883元以及交付涉案车位未果，遂分别提起本案及另案车位纠纷诉讼。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》《优惠补充协议书》《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现结合当事人双方诉辩主张对各项诉请分析如下： 关于《优惠补充协议书》第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予高瑞凤的全部优惠”是否有效。《优惠补充协议书》的主要内容是约定买受人同意延长交房期限且在相应期限内办理房屋按揭手续，长福公司给予一定金钱补贴优惠，双方互利互惠，是平等基础上协商的结果。按期付款是购房者的义务，购房者因自身原因未遵守协议约定按期办理按揭手续，由此优惠被取消的条款约定，并未加重购房者负担，亦不是免除长福公司主要责任。协议约定“未按期办理完按揭手续，长福公司有权取消本协议约定的给予高瑞凤的全部优惠”条款，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形。为此，对于高瑞凤主张该条款无效，于法无据，不予支持。 关于高瑞凤诉请长福公司应当按照《优惠补充协议书》的约定回购编号No.7060面值为59883元的车位优惠券。长福公司则辩称高瑞凤未在约定时间内办理银行按揭手续无权享受车位优惠券，并反诉要求确认编号No.7060面值为59883元的车位优惠券不再具有法律效力。涉案双方当事人之间的本反诉请归结为：高瑞凤现在是否有权申请对方回购车位优惠券。双方于2015年6月份签订《优惠补充协议书》，明确约定高瑞凤应于2015年7月25日前办理完结案涉商品房按揭贷款的全部手续，逾期办理，长福公司即享有取消优惠的权利。从上述协议内容并结合实际办理银行按揭贷款审批时间看，约定给予高瑞凤办理按揭贷款手续的时间是足够充分的，但高瑞凤因个人原因直至2015年10月14日才与银行签订《个人购房借款/担保合同》，银行于2015年10月29日放款，高瑞凤逾期办理按揭贷款已构成违约，依约高瑞凤丧失对尚未使用的车位优惠券的申请回购的权利，因此，高瑞凤诉请长福公司回购编号No.7060面值为59883元的车位优惠券，不符合《优惠补充协议书》的约定，不予支持；反之，现长福公司依照《优惠补充协议书》第六条约定有权取消协议中给予高瑞凤的全部优惠包括本案诉请的车位优惠券，反诉请求确认编号No.7060面值为59883元的车位优惠券不再具有法律效力的主张，该主张有事实和法律依据，予以支持。 关于长福公司反诉主张高瑞凤支付车位使用权的价款90000元及支付违约金的问题。高瑞凤辩称该反诉请求已超过诉讼时效。涉案《优惠补充协议书》约定高瑞凤应于2015年7月25日前办理完结案涉商品房按揭贷款的全部手续，逾期办理，长福公司即享有取消优惠的权利。本案涉案双方已对优惠补贴款90000元用于抵充购买涉案车位使用权的价款，长福公司自2015年7月26日起知道或应当知道其享有要求高瑞凤返还已使用优惠补贴款90000元的请求权，该请求权应适用诉讼时效制度的规定。事实上，直至高瑞凤提起本案诉讼后，长福公司才于2020年6月16日提起反诉要求高瑞凤支付价款90000元及违约金，且未提供证据证明其反诉请求存在中止、中断的情形。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，诉讼时效期间为二年。本案长福公司怠于行使其相应权利的事实存在，返还已使用车位优惠补贴款的请求确已超过诉讼时效。据此，长福公司主张高瑞凤支付车位使用权的价款90000元及支付违约金，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、驳回本案高瑞凤的诉讼请求； 二、确认涉案编号No.7060面值为59883元的车位优惠券不再具有法律效力。 三、驳回平潭长福文化地产有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费1485元由高瑞凤负担，反诉案件受理费2524元由平潭长福文化地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  任魁钰 二〇二〇年八月二十七日 书记员  颜玲玲