黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1005民初525号原告：李宏丽，女，1971年1月10日出生，汉族，无固定职业，住所地牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：王海涛（系李宏丽的丈夫），住所地牡丹江市西安区。被告：陈江艳，女，1954年8月21日出生，汉族，无固定职业，住所地牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：丁红力，牡丹江市东安区七星法律服务所法律工作者。原告李宏丽与被告陈江艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序于2020年6月11日、6月24日公开开庭进行了审理。双方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宏丽向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方解除的《门市房屋租赁合同》；2.被告返还租金25000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：自2018年10月1日起，原告承租了被告位于牡丹江市西安区爱民街XXX号商用门市房，用于开办知音钢琴学校，双方签订了《门市房租赁合同》，该合同约定：租赁期限至2020年9月30日止，年租金为50000元，付款方式为上打租，必须提前三个月交纳半年租金。合同签订后，原告如约履行义务，即在2020年1月向被告交纳了同年4月1日至9月30日的租金25000元。现受新型冠状病毒肺炎疫情事件影响，原告经营开办的学校无法正常经营，无法继续使用该房屋，导致租赁合同不能履行，原告通知被告解除租赁合同，被告同意返还租金，故原告从租赁房屋中搬出。但被告未将原告交付的租金予以返还。据此，原告认为根据现疫情客观情况，原、被告双方均不能预见、不能避免，并不能克服，致使合同根本不能履行，属不可抗力导致的租赁合同义务不能履行，符合不可抗力的法律规定，故原告为了维护权益，诉至法院。被告陈江艳辩称，原告的诉求不符合客观事实，于法无据，各项损失应由原告自行承担。1.被告根本没有同意原告单方解除合同，并在电话中善意提醒其看看合同避免损失。原告自称合同丢失，故被告于2020年4月12日晚18时13分将原、被告于2018年9月25日订的合同拍照后通过微信发送给原告，合同第一条明确约定，乙方原因提前终止租赁合同，乙方所付租金不予退还。2.被告已经尽到善意告知的义务，经原、被告几次协商没有达成共识的情况下，原告执意搬出租赁房屋，利用自己经营房屋中介的优势，找到低价房源另行租用，并且自称有法院的朋友说，搬完录像即可。3.被告认为疫情属于不可抗力，由于疫情防控政府责令关闭期间，造成的损失应当协商解决，疫情是暂时的，并不能导致合同永久性不能履行，经原、被告几次协商都不能统一观点，原告执意交回案涉房屋，电话通知被告到案涉房屋收回房屋及钥匙。然后又以被告同意解除合同为由诉至法院，要求退还所交租金，属于虚假诉讼。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在认定的事实中予以确认：2018年9月25日，原、被告签订了一份门市房租赁合同书，其中甲方和出租人为被告，乙方和承租人为原告，该合同书中约定“1.租赁期限：租赁期为两年，自2018年10月1日至2020年9月30日止，在租赁期内，如因乙方原因提前终止租赁合同，乙方所付租金不予退还。2.租赁价格及付款方式：租金每年五万元整，付款方式为上打租，必须提前叁个月交租金，每半年预交下半年的房租”、“12.如因甲方原因造成乙方不能继续使用该房屋，造成乙方经济损失，甲方应主动与乙方协商解决（由于不可抗力造成的因素除外）”。原告租赁被告的房屋用于经营牡丹江市西安区知音钢琴文化培训学校。2020年1月22日，原告向被告交纳了自2020年4月1日至2020年9月30日的房屋租金共计25000元。同年3月末至4月初，原告多次以新冠疫情造成其无法经营为由向被告提出解除房屋租赁关系。2020年4月15日，原告从被告的房屋中搬出，并将房屋及钥匙交还给了被告，被告给原告出具了收房验房确认单，主要内容为“今收回出租的爱民街XXX号门市，经检查房屋主体结构和重要设施均无损坏，承租房户已交还房屋钥匙”。庭审中，原告表示诉讼请求中租金25000元的租赁时间是自2020年4月1日起至2020年9月30日，但其同意扣除2020年4月1日至4月15日房租，被告需要退还此后的剩余房租，依据是其经营的是钢琴培训学校，因新冠疫情的原因，牡丹江市教育局下发了《牡丹江市教育局关于进一步做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》和《牡丹江市教育局关于严肃查处新型冠状病毒肺炎疫情防控期间违法违规办学行为的通知》，要求疫情期间，全市各级各类学校立即暂停举行一切聚集性活动，一律停止组织假期到校活动、线下辅导答疑和补课，民办教育机构暂停面向中小学生和幼儿的所有教育文化培训辅导活动，故原告一直不能正常经营，收入锐减，经过协商后，被告也没有同意减少租金或者延长租期等；原告认为既然国家认定本次疫情及疫情防控措施已经构成不可抗力，故其要求解除合同符合法律规定。被告不认可原告主张双方是通过协商后解除合同的事实，其认为是原告没有经过其同意就擅自解除合同，搬出租赁房屋，在原告向其提出解除合同时，被告就向原告指出如果原告单方面解除合同，那么按照合同约定，剩余房租是不能退还的，但原告仍然一意孤行地要求解除合同，而且原告不是因为疫情才提出与被告解约的，是因为原告利用其房屋中介的优势找到了租金更为便宜的房屋后，才向被告提出解约的；原告在疫情期间也没有停止网上教学授课，所以原告主张的损失并不存在。被告为了证实其上述主张，向本院提供了原、被告的微信聊天记录截图1张、原告的朋友圈截图16张、照片2张。该组证据能够体现，被告于2020年4月12日将双方签订的上述合同书发送给了原告；原告除了经营钢琴学校也从事二手房买卖生意，且原告在租赁房屋外张贴了一份公告，主要内容为“知音钢琴学校喜迁新址：西四条路爱民街与平安街之间，傲娇龙超市对面”，原告也认可其已经将租赁房屋内的设备和其他物品已经搬至新址，但是因疫情原因该学校仍未营业；原告经常会在朋友圈内发送一些网上教学的视频内容，也会在其设立的知音钢琴学校的微信群内对学生发送的练习视频进行点评和指导，本院对上述内容予以确认。原告为了证明被告在双方协商解除合同时曾同意返还租金，向本院提供其丈夫王海涛与被告的两段通话录音，2020年4月12日的通话录音的主要内容为王海涛称其在2020年3月30日给被告打电话协商减免房租的事宜，被告没有同意；4月8日，王海涛再次打电话给被告协商，被告仍然没有同意原告的请求；4月11日，王海涛给被告打电话表示因为被告在4月8日之后迟迟没有给原告答复，所以原告和王海涛在此期间寻找其他租赁的房屋，现在已经找到了，并告诉被告，原告不再承租被告的房屋。被告表示原告找房的速度太快了，两天就找到了。王海涛称现在许多门市房都在对外出租，且其已经向新的出租人交纳了2000元的定金，其要求被告结算一下房屋租赁费用，原告同意支付租赁费用到4月底，当时被告也同意了。被告表示2020年4月11日，其已经同意给原告减免一个月的租金，但是原告方仍然要求解除合同，所以其也不强留，现在主要是协商退还押金的事。王海涛则称2020年4月11日，如果其给被告打电话的时候，被告同意减免租金，那么其和原告也不会租赁其他房屋，被告后来回话时已经晚了。被告表示其要与原告方协商房租如何退还的问题，但是其没有想好如何退，让原告方提出方案，如果合适，其就同意。王海涛认为其可以将房租给付至2020年5月12日，被告应当退还剩余的房租。被告称其需要核算一下，并再次询问原告是否一定得搬走。王海涛表示其承租被告的房屋已经十年，在这十年里，被告一直不断地涨房租，现在已经涨到了近一倍，原告近两年来一直向被告提出减房租，但是被告没有同意，而且房屋存在了几年的反水问题；被告的房屋面积也存在问题，房租是同片区域中最贵的。王海涛和被告就房屋面积，同区域的门市房租赁价格等进行了争论，最后，被告表示其对王海涛的提议需要考虑考虑，会尽快给答复。2020年4月14日的通话录音体现的内容为，王海涛告诉被告，其已经将东西都搬出租赁的房屋了，让被告过去验收房屋。被告称其得第二天才能过去。双方再次对房屋租金的问题进行了争论，王海涛称其在2020年4月8日就表示不再承租被告的房屋，被告也答应了，11日又再次向被告表示其可以随时搬走，被告也答应了。被告表示王海涛确实跟其表示过不再承租，但是其也提醒原告方看一下双方签订的合同是如何约定的，其也确实在原告方提出退房租后没有给予答复，因为疫情，不止原告有损失，其也有损失，所以需要时间考虑。王海涛称被告不能这样一直考虑下去，没有结果，其在4月8日提出不租后，要求与被告结算房租，被告也同意了，后来就没有给答复。此后，双方就房租问题、租赁时间和之前沟通的过程再次发生争论，王海涛表示之前原告多次和被告沟通房租过高的问题时，被告都回答原告可以随时搬走，且被告立即退还房租；被告则称其确实说过，但是这是“话赶话”时说的。最后王海涛提出房租可以给付至2020年5月15日，被告需要退还此后的房租，被告表示第二天见面后再给原告方答复。因被告对上述两段录音的真实性无异议，故本院对录音中体现的内容予以确认。本院认为，关于原、被告之间租赁关系是否已经解除的问题，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，通过原告提供的录音可知，2020年4月11日，原告方第一次向被告提出解除合同的意思表示，而被告也同意解除合同，并表示可以与原告协商如何退还租金的问题。此后，原告将租赁房屋交还给被告，被告也进行了验收并收回了房屋钥匙。至此，原、被告于2018年9月25日签订的《门市房屋租赁合同》已经于原告返还房屋之日即2020年4月15日解除，双方不再存在租赁关系。被告主张其未同意原告解除租赁关系，并自行搬出租赁房屋的事实不成立，本院不予支持。关于原告要求被告退还自2020年4月15日起至2020年9月30日房屋租赁费的诉讼请求，通过原告提供的录音可知，原、被告之间在多年的租赁期间内已经积累不少的矛盾，不断增长的房屋租赁费用，房屋下水道反水等，虽然原告在本案中以新冠疫情为由提出解除合同，要求被告返还房租，但本院认为新冠疫情的发生及此后被告未能立即同意减免一个月房租是原告最终决定解除合同的导火索，却不是唯一原因。原告因疫情原因无法经营钢琴学校，确实是产生了相当大的损失，但该损失不能全部转嫁给被告，故原告要求被告全额返还剩余租金的，不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的精神。虽然新冠疫情系不可抗力，但原告主张的事由不能全部归咎于不可抗力，应当认定为受疫情影响，继续履行合同对一方当事人明显不公平的，可以参照情势变更原则进行公平处理。疫情的发生是原、被告订立合同时无法预见的，国难面前，被告也应当做出一些牺牲，响应国家号召对租户减免租金或延长租期，原告曾多次与被告协商减免租金，被告一直拖延未予答复，确实也是造成原告最终解除合同的原因之一，且目前牡丹江市的疫情已经得到全部控制，经济开始复苏，被告可以通过积极的方式对外租赁房屋以减少其损失，基于公平原则和公序良俗原则，本院认为被告退还原告三个月的租金即12500元较为合理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李宏丽与被告陈江艳于2018年9月25日签订的《门市房屋租赁合同》已于2020年4月15日解除；二、被告陈江艳于本判决生效后十日内一次性返还原告李宏丽租金12500元；三、驳回原告李宏丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，减半收取计212.5元，由原告李宏丽负担156.5元，被告陈江艳负担56元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  魏丹丹二〇二〇年八月十二日法官助理刘珊珊书记员张磊后附本案涉及的法律条款1.《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。2.《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。