山东省烟台高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0692民初349号原告：高华，女，1992年7月26日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。被告：烟台市中盛房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市高新区蓝海路**，社会统一信用代码：913706837903917460。法定代表人：赵伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘绪光，北京市京师律师事务所律师。被告：烟台华雅房地产营销策划有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区德润街****，社会统一信用代码：913706023103628913。法定代表人：温学政，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周玉青，山东绍元律师事务所律师。原告高华与被告烟台市中盛房地产开发有限公司（以下称中盛公司）、被告烟台华雅房地产营销策划有限公司（以下称华雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高华及被告中盛公司委托诉讼代理人刘绪光、被告华雅公司委托诉讼代理人周玉青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高华向本院提出诉讼请求：1、解除与被告中盛公司签订的《商品房买卖合同》；2、解除与被告华雅公司签订的《中盛国际酒店认购协议》；3、要求被告中盛公司退还原告已支付的房款人民币215000元，被告华雅公司退还原告己支付的房款团购定金人民币40000元；4、赔偿自2018年6月9日起以所缴纳房款定金40000元为基数和2018年6月16日起以所缴纳房屋首付款215000元为基数，分别按中国人民银行同期贷款基准利率计算至全部房款退还之日止的资金占用期间所产生的利息损失；5、要求被告中盛公司承担违约金人民币20000元；6、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告中盛公司于2018年6月16日签订了《商品房买卖合同》，与被告华雅公司于2018年6月9日签订了《中盛国际酒店认购协议》，约定由原告购买被告中盛公司开发的位于烟台高新技术产业园区科技大道以北、创业大厦以西中盛国际酒店B座7层806号房。根据《商品房买卖合同》及《中盛国际酒店认购协议》约定，原告支付团购定金40000元给被告华雅公司后，案涉房屋按套计算，价格为355000元，房屋共计395000元；原告已于2018年6月9日将团购定金40000元一次性支付给被告华雅公司，于2018年6月16日将房屋首付款215000元一次性支付给被告中盛公司，在与两被告签订《商品房买卖合同》及《中盛国际酒店认购协议》时，两被告对此予以确认，并向原告出具了等额的收款收据。根据《商品房买卖合同》第八条、第九条之约定“被告中盛公司应于2019年10月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告，逾期超过120日后，原告有权解除合同。”截至2020年3月3日，被告逾期交房己超过120日，原告以书面形式向被告公司注册地及合同约定地址寄送解除合同通知书，均无法送达。原告难以通过其他途径解决纠纷，为维护自身权益，诉至贵院，请求人民法院判如所请。被告烟台市中盛房地产开发有限公司辩称：一、原告购买房屋前，房屋所有权实际已附条件转移至烟台滨渤企业管理服务有限公司（以下称“滨渤公司”），被告中盛公司仅是协助签署《商品房买卖合同》，代收房款，交付房屋及办理房屋网签备案手续是滨渤公司的义务，应由滨渤公司负责办理。烟台市牟平区人民法院于2018年4月28日裁定（案号：（2018）鲁0612执恢141号-152号）将案涉房屋及其附属设施的所有权转移至被告中盛公司。2017年12月19日，被告中盛公司与滨渤公司签署《债权转让框架协议》，并于2018年5月8日签署《补充协议书》，约定中盛公司将案涉房产的债权转让给滨渤公司，被告中盛公司只负责签订合同，对该房屋的处分等责任均应由滨渤公司负责。房屋出售至原告的行为是由滨渤公司负责具体洽谈沟通的，后续房屋交付及办理相关手续均应由滨渤公司负责，与中盛公司无关。原告与华雅公司签署《中盛国际酒店认购协议》并向华雅公司支付购房定金40000元，而中盛公司与华雅公司之间无任何权利义务，本案应追加滨渤公司为被告。二、原告在购买房屋时，房屋并不具备网签条件、按揭贷款条件，滨渤公司及华雅公司存在欺诈行为，应由滨渤公司及华雅公司承担违约责任。滨渤公司在房屋未解除查封、未还清银行贷款、未撤销预告登记、未撤销备案、未付给中盛公司装修款的情况下由滨渤公司实际控制人王军丽于2018年4月27日与华雅公司签署《中盛国际资产包房源独家代理合同》对有关房屋对外销售。而事实上滨渤公司及华雅公司知晓房屋暂时无法售卖以及按揭贷款的状态，欺诈原告等人买受房屋进而要求中盛公司协助其与原告签署《商品房买卖合同》，该合同是无效的，应当予以解除，并由滨渤公司及华雅公司承担赔偿责任。综上，原告无法办理房产备案等问题过错在滨渤公司及华雅公司，应当追加滨渤公司为被告，并由滨渤公司及华雅公司承担违约责任。被告烟台华雅房地产营销策划有限公司辩称：华雅公司作为中介服务机构，已履行完毕中介义务，应驳回原告对被告华雅公司的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定事实如下：2018年4月28日，烟台市牟平区人民法院出具（2018）鲁0612执恢141-152号《执行裁定书》，载明该院在执行烟台市中盛房地产开发有限公司申请执行孙伟等十二人案件中，对相关房产进行整体公开拍卖，因无人竞拍而流拍，故裁定相关房屋作价22106800元交付申请执行人中盛公司，所有权自该裁定送达中盛公司时转移。2018年6月9日，原告作为认购方，与销售方烟台华雅房地产营销策划有限公司签署《中盛国际酒店认购协议》，载明认购方交付团购定金肆万元整，认购方应于本认购协议签订后15日内，交纳首付款，并与本项目开发商烟台市中盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。合同签订时，团购定金从总房款中扣减。该协议还约定优惠后实际总房款为355000元，采用按揭方式付款，2018年6月15日之前付清首付款215000元。该协议第四条“声明”部分约定，认购方在签订本认购协议时，已充分了解本项目及销售价格、优惠政策、首付款比例等内容，并予以接受。同日，华雅公司向原告出具定金40000元《收款收据》，其上加盖华雅公司财务专用章。2018年6月16日，原告与被告中盛公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告中盛公司开发的中盛国际酒店B座7层806号房产，房产总价为355000元，其中首付款215000元，剩余140000元于2018年7月16日前用按揭贷款支付。该合同第九条卖方逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定，逾期超过120日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起120天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的0.01%向买方支付违约金。同日，原告向被告中盛公司缴纳首付款215000元，被告中盛公司向原告出具收款收据，编号为0030989，其上加盖中盛公司财务专用章。2019年1月24日，因本案被告中盛公司与案外人滨渤公司发生纠纷，滨渤公司向烟台高新区法院提起诉讼，要求解除双方《债权转让框架协议》、返还应得溢价款及可得利益等。烟台高新区法院判决后，中盛公司不服，上诉于烟台市中级人民法院。截至本案法庭辩论终结之日，该案正在二审审理中。另，我院经查询核实，案涉房屋网签合同备案在孙伟名下，备案时间为2015年1月14日。截至本案法庭辩论终结之日，案涉房产尚未交付给原告。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告中盛公司提交了其与滨渤公司的《债权转让框架协议》、补充协议书、《中盛国际资产包房源独家代理合同》以及催告函、告知函，证明滨渤和华雅为过错方，应当承担责任。原告认为该组证据与本案无关，被告华雅公司认为该组证据的真实性无法确认。由于该组证据证明事实为被告中盛公司与案外人之间的纠纷，并非本案当事人之间的权利义务，与本案不属同一法律关系，因此本院对该组证据的真实性不予审查。本院认为，案涉房屋尚未办理房屋产权转移登记或变更登记，其产权属于房屋开发商，即本案被告中盛公司，且根据烟台市牟平区人民法院（2018）鲁0612执恢141-152号《执行裁定书》，案涉房屋所有权自该裁定送达中盛公司时转移至中盛公司，因此被告中盛公司应于收到该裁定书时取得案涉房屋所有权，此时被告中盛公司有权出售案涉房屋。因此，本案原告和被告中盛公司于2018年6月16日签订《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。根据《商品房买卖合同》的约定，被告中盛公司有义务为原告办理网签备案手续，但由于案涉房屋自2015年1月14日起即备案在案外人孙伟名下，目前尚未解除该备案，导致原告无法网签备案且无法办理银行贷款，原告要求解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应返还原告已付购房款并承担相应利息损失。关于原告主张解除《中盛国际酒店认购协议》，要求被告华雅公司退还定金40000元。本院认为，原告与被告华雅公司签订《中盛国际酒店认购协议》及缴纳40000元定金，是为了与被告中盛公司签订《商品房买卖合同》并享受优惠的购房价格，进而购得案涉房屋。现《商品房买卖合同》已解除，原告无法实现其购房目的，该认购协议的合同目的亦不能实现，因此原告主张解除该《中盛国际酒店认购协议》，本院予以准许。解除协议后，被告华雅公司应当返还原告定金并承担相应利息损失。原告主张依据《商品房买卖合同》第九条约定，被告中盛公司应承担违约金20000元。《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项约定，逾期超过120日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起120天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的0.01%向买方支付违约金。根据该条约定，买方累计已付款为215000元，则违约金应为21.5元（215000*0.01%=21.5）。因此原告主张被告中盛公司承担违约金20000元无合同及法律依据，本院支持的违约金数额为21.5元。本案审理中，被告中盛公司向本院申请追加烟台滨渤企业管理服务有限公司为被告，因中盛公司与滨渤公司相关法律关系与本案不属于同一法律关系，因此对被告中盛公司追加被告的请求本院不予支持，被告中盛公司与滨渤公司间的纠纷应另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告高华与被告烟台市中盛房地产开发有限公司于2018年6月16日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，解除原告高华与被告烟台华雅房地产营销策划有限公司于2018年6月9日签订的《中盛国际酒店认购协议》。二、被告烟台市中盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高华返还购房款215000元，并向原告支付以215000元为基数，自2018年6月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，并支付自2019年8月20日起至款项实际付清之日止按全国银行间同行业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的利息。三、被告烟台市中盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高华支付违约金21.5元。四、被告烟台华雅房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高华返还定金40000元，并向原告支付以40000元为基数，自2018年6月9日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，并支付自2019年8月20日起至款项实际付清之日止按全国银行间同行业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的利息。五、驳回原告高华其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5425元，减半收取2713元，由原告负担197元，由被告中盛公司负担2121元，由被告华雅公司负担395元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  吴小鹏二〇二〇年八月十三日书记员  邹 婷