辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初3201号原告：张寒秋，女，1968年5月24日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102251968********。原告：杨敏家，男，1965年4月15日出生，汉族，住庄河市黄海大街一段**170。公民身份号码：2102251965********。被告：大连洪宇房地产开发有限公司，住所，住所地：庄河市徐岭镇杨树房村路**）。统一社会信用代码：91210283064407272H。法定代表人：牛福俊，系该公司经理。委托诉讼代理人：郭志秋，系辽宁社和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王利军，男，1969年12月23日出生，汉族，系该公司员工，住内，住内蒙古赤峰市div>公民身份号码：1504281***********。原告张寒秋、杨敏家诉被告大连洪宇房地产开发有限公司（以下简称洪宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张寒秋、杨敏家、被告洪宇公司的委托诉讼代理人郭志秋、王利军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还违法和违约收缴的电费552.5元；2.判决被告返还在商品房买卖合同中额外收受的物业费1287元，电梯费600元；3.判决被告向原告支付逾期交房和逾期办理房屋权属证书违约金74955元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原告与被告在2017年11月15日签订商品房买卖合同。被告将庄河柏林春天小区第七幢二单元七层二号房屋以265.798.50元的价格卖给原告，并于2017年I2月30日交付。交付后原告即当月开始装修，一个月装修完工之后就入住至今。在购买此房屋签订商品房买卖合同之时已经有几十户业主入住。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。根据此规定可以认定被告的行为已经属于商品房的现售行为，被告已于2017年12月30日将房屋交付与原告使用，并且房屋毁损、灭失的风险已经转移到由原告承担。《商品房销售管理办法》第七条规定，商品房现售，应当符合七项条件，其中第四项的条件是，己通过竣工验收。第六项的条件是，供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。被告在和原告签订的商品房买卖合同第八条中也规定了，在2017年12月30日交付使用时，该商品房达到以下五种条件：一是该商品房经验收合格；二是该商品房经综合验收合格；三是该商品房经分期综合验收合格；四是该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件；五是经建设单位组织建设工程验收合格，并由设计、勘察、监理、施工、建设单位出具验收报告。但是被告所建的商品房至今都没有验收。在出卖商品房时也没有按照《商品房销售管理办法》第二十三条的规定向原告明示《商品房销售管理办法》，对该商品房没有验收也没有给予原告一个明显合理的提示。原告不知道该商品房没有验收，当时也不知道没有验收的商品房开发商竟予以销售。被告在与原告签订的商品房买卖合同中第十四条中承诺：房屋交付时，水、电具备使用条件。可是自2017年12月30日交付至今，原告及其他住户用电一直使用临时电，电压不稳、电涌情况严重，完全不具备使用条件。原告入住两年以来，电梯和室内用电在毫无征兆的情况下说停就停。多次被困于电梯内出不来。室内用电更是经常性地闪来闪去，断来断去。简直可以用频闪来形容。2018年原告的微波炉被电压不稳和电涌闪坏。几十位用户的家用电器像热水器、电视、冰箱等等被闪坏。被告只是给做出维修处理，这在被告处有清单，据此已经构成被告违法和违约的证据。由于被告的商品房没有验收，正式电没有接通，所以原告与供电部门不具有供电合同关系，也无法向供电部门缴纳电费。而恰恰是被告与供电部门具有临时电供电合同关系。根据电力工业部《供电营业规则》第十二条的规定：使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。国务院《电力供应与使用条例》第三十八条规定：擅自向外转供电的，由电力管理部门责令整改，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款。由于被告没有供电合同的主体资格，而电也是一种商品，所以在被告转供电后继而向原告收费的前提下，原告和被告已经构成一方提供商品和服务，另一方接受商品和服务的买卖合同关系。这相当于商品房买卖合同中的从合同。根据《消费者权益保护法》第七条的规定：消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受侵害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务，符合保障人身、财产安全的要求。第十一条规定：消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。第五十二条规定：经营者提供商品或者服务，造成消费者财产损害的，应当依照法律规定或者当事人的约定承担修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失等民事责任。《合同法》第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。被告以欺诈的手段将未竣工验收的商品房卖与原告，在已经形成事实交付的情况下，商品房的灭失风险以及原告的人身安全风险已经完全转移由原告承担。在临时电随时有起火的可能，电梯随时有出现故障的可能之情况下，在原告家中的电视、冰箱、热水器、空调由于使用临时电而都大大地减少寿命说不定哪天就坏的情况下，被告不但不包赔由此给原告带来的损失，还要求原告交电费的行为己经严重违反了《合同法》第五条的有关公平原则之规定。如果让原告交电费，就相当于让原告花钱为自己购买可能发生的灾难。纵容被告的违法违约行为。综上所述，根据原告所列以上法律法规之规定，原告的行为在房屋买卖合同中和在提供以电力为商品的服务合同中，已经构成违法和违约的事实。难道提供商品和服务对原告的人身和财产有如此之危害，还不应该更换和退款吗？故请求法院判决原告立即更换临时电，停止向原告收缴电费，返还自原告入住以来收缴的电费525.5元。二、被告在向原告交付商品房的同时，向原告收受了两年物业费1800元，电梯使用费600元。被告的此行为可以看成商品房买卖合同中的从合同行为。根据《辽宁省物业管理条例》第四十四条的规定：新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业费用。被告在交付商品房的同时，向原告办理了物业交付手续。但是到目前为止根本没有新建物业的配套建筑，没有相应的物业办公室。物业办公室只是借用一个临时门市，屋内清水。物业的管理制度、管理台账、业主档案、公用设备设施台账更是无从谈起。故柏林春天小区现有的物业管理形同虚设，业主有问题，一问三不知。小区一号楼和七号两个高层楼的四个单元的一楼楼梯口门禁的门，从2019年年末就不好用，一直拖到2020年五月末才修好。因为相关的物业管理制度都没有建立，这均是由被告违法交付物业所产生的后果。故未依法交付的前期物业费用只能由被告自己承担。此时的物业只是被告的物业，不是原告和业主的物业。故依据《辽宁省物业管理条例》第四十四条之规定，请求法院判决被告返还在商品房买卖合同的交付过程中收受原告的物业费1287元，电梯费:600元。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。被告由于资金周转不灵，无法安装与正式电配套的电力设备设施，致使正式电无法进入小区，导致整个柏林春天小区的商品房无法竣工验收。导致原告和其他住户入住两年多以来无法取得房屋权属证书。为了急于追求商业暴利，逃避法律责任，被告不顾原告及其他购房者生命财产安全，以欺诈的销售手段将未竣工验收、无法办理房屋权属登记的商品房售与原告和其他消费者。并且用格式条款的形式来规避上述第十八条的责任。被告在商品房买卖合同中的第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后1080日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人在不影响居住的前提下，权属证书继续办理，出卖人不承担责任。此条规定相当于被告可以无限期地拖延房地产权属证书的办理而不用承担违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。并提供必要的证明文件。被告借商品房预售之名，行现房销售之实。商品房预售合同应该是在商品房未交付时签订的；而现房销售合同应该是在商品房交付时签订的。被告卖给原告的商品房虽然没有验收，但是已经实际交付。而根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，商品房交付使用之日起90日内，或者销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记是法律法规的强制性义务。原告有义务履行，被告有协助义务。在被告已经将房屋交付与原告使用的情况下，岂能用1080天后办理和无限期办理的约定来逃避法律法规规定的90天内办理的强制性义务呢？《合同法》第四十条规定：提供格式条款的一方以欺诈的手段订立合同，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。故被告在商品房买卖合同中的第十五条的格式条款应该认定无效。被告应当按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定承担违约责任。被告在商品房买卖合同中的第八条和附件四的合同补充协议中，以同样的手段，用格式条款来规避自己的法律责任。在第八条中先承诺于2017年12月30日前将具备验收合格等五种条件的商品房交付与原告，紧接着又规定如因市政配套设施接通延误导致延期被告可以据实予以延期交付。在附件四的合同补充协议中，被告强调市政配套设施接通延误是政府配套电力线路还未架设至小区红线外的电力交接箱处，故正式电无法接入。小区综合验收也因此延期，交房期限也被迫延期，房屋权属证书的办理也一定会相应延期。在此情况下，被告要原告承诺不追究被告延期办理房屋权属证书的违约责任。而实际情况是被告已经于2017年12月30日向原告进行了现实交付，原告在不知道此房屋未竣工验收的情况下已经装修入住。被告的行为已经构成了违法交付。《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：建设工程未组织竣工验收，擅自交付使用的，对建设单位责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。被告在商品房买卖合同的第十五条中已经承认商品房已经交付与原告了的事实，并且要求原告同意被告交付房屋后1080天办理房屋产权登记。可是又在合同第八条中否认了其已于2017年12月30日将房屋交付与原告的事实，并以市政配套设施接通延误为由要求无限延期交付。把合同中约定的2017年12月30日的交付期限无限期后延，其目的就是为了逃避逾期办理商品房产权登记的法律责任和逾期交付商品房的违约责任。被告和原告签订的商品房买卖合同中约定的2017年12月30日交付日期能否被无限期后延，取决于延期的理由是否真实合法。被告以市政配套设施接通延误为理由其实是无稽之谈。就此问题原告曾咨询庄河市供电局稽查科，供电部门的答复是：假如政府电力线路未架设到小区、无政府配套电力设施，被告的建设工程规划许可就不可能通过，被告就无法开工建设。未上正式电的原因纯属被告无钱购买安装正式电所需的电力设备设施。故延期交付商品房的理由不成立，2017年12月30日的此日期仍然应该被认定为商品房买卖合同中的交付日期。被告在商品房买卖合同中第八条约定于2017年12月30日将符合竣工验收条件的商品房交付与原告，可是当日被告交付的却是未验收的商品房。被告的行为毫无疑问地构成了违法和违约交付。但在是否构成逾期交房的问题上如果被告有异议，因为被告是格式条款的提供者，所以对是否逾期交房应该作出有利于原告的解释。被告的实际交付行为，从物权法的角度来讲已经支付，因为物权法界定的是物权、所有权。但是从合同法的角度来讲就是未交付，因为合同法界定的是债权。未按合同履行就要承担违约之债。法律规定未经竣工验收合格的房屋禁止交付，就是想从源头防止质量不合格的房屋流入市场，保护人民群众的生命财产安全。将一个随时随地都有安全隐患的未竣工验收的房屋交付给不知情的买受人，其实从法律的角度讲就是未竣工。而将未竣工的房屋交付给原告的行为就是逾期交付的行为。被告在商品房买卖合同中第九条约定：出卖人逾期交房超过60日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。综上所述，被告的行为已经构成了严重的违法和违约。故在此请求法院认定商品房买卖合同第八条中的延期交付格式条款无效、第十五条中的无限期延期办理房屋产权登记的格式条款无效、附件四的合同补充协议的格式条款无效。请求法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定，和原告与被告签订的商品房买卖合同中第九条的规定，判决被告自2018年1月1日起至2020年7月1日，按日向原告支付房价款万分之三逾期交付的违约金或逾期办理房屋权属登记违约金，共计74955元。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，被告与二原告2017年11月19日签订商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，合法有效，被告依据双方约定向原告交付房屋，原告接受房屋，对房屋进行装修居住至今，被告没有违反合同约定，没有违约，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。1、原告要求更换临时用电，返还电费552.5元，案涉小区的供电正常，原告该项请求没有依据，原告入住后使用电费是自己的消费行为，而且该电费也不是被告收取的，与被告无关。2、原告要求返还物业费、电梯费的请求与被告无关，物业费、电梯费是小区物业公司收取，不是被告收取，原告入住小区后，物业公司为其提供物业服务，收取物业管理费用，是基于原告与物业公司的物业服务关系，不是基于原告与被告的商品房买卖合同关系，原告要求被告返还物业费没有事实和法律依据。3、原告要求支付逾期交房和逾期办证违约金没有事实依据。其中被告没有逾期交房，不存在违约行为，原告购买的房屋被告已于2017年11月20日交付给原告，原告接收房屋后，对房屋进行装修并居住，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第11条规定，对房屋转移占有视为房屋的交付使用，被告已将房屋交付给原告，没有违反交房的约定，不存在逾期交房的违约行为。被告没有逾期办理房屋权属证书的违约行为，双方签订的商品房买卖合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用1080日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人在不影响居住的前提下，权属证书继续办理，出卖人不承担违约责任，依据该约定，从房屋2017年11月20日交付到原告起诉日2020年6月15日，不到1080日，被告没有违约，即使满1080日被告继续办理也不承担违约责任，原告要求支付逾期办理房屋权属证书违约金没有任何依据。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年11月15日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定二原告购买被告开发的位于庄河市房屋，建筑面积59.47平方米，每平方米4450元，总金额264641.50元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织建筑工程验收合格，并由设计、勘察、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.因执国家法律、法规、政策、政府指令、通告、要求等导致的延期；3.因市政配套设施接通延误或政府规划变更导致的延期和气候原因以及其他非出卖人原因导致的延期。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条关于房屋交接约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……合同第十四条约定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.房屋交付时，水、电具备使用条件；2.……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由出卖人协调相关专业单位在合理期限内完成。合同第十五条预购商品房预告登记和产权登记的约定：1.在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后1080日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人在不影响居住的前提下，权属证书继续办理，出卖人不承担违约责任。合同第二十条：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条：合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。该合同附件四《补充协议》约定：甲、乙双方于2017年11月15日签订的《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的柏林春天居住小区房屋。因电力配套原因导致综合验收、权属证书办理延期，为此，现双方就房屋交付、办理房屋权属证书一事达成如下补充协议：1.双方签署的合同是双方自愿认可的，是双方真实意愿的表达。合同第八条约定，交付期限“如因市政配套设施接通延误或政府规划变更导致的延期和气候原因及其他非出卖人原因导致的延期”，出卖人可据实予以延期。因政府配套电力线路何时能架设至小区红线外的电力交接箱处，甲方多次向政府交涉，目前政府还没有明确的答复和时间表，所以现阶段只能使用临时电，小区综合验收也因此原因延期，交房期限也只能被迫延期，但应乙方居住要求，甲方为乙方提前办理了入住手续。2.因以上原因，综合验收肯定延期办理，所以房屋权属证书也一定相应会延期。如果延期办理，按照合同约定以及双方为此达成的协议一致同意，如因以上原因而导致房屋权属证书延期办理，乙方不追究甲方延期办理房屋权属证书的违约责任。3.乙方在办理入住手续后，甲方承诺积极努力协调政府办理正式电供电线路问题。待此问题解决后，甲方将按照约定办理综合验收手续以及房屋权属证书。3.如因甲方提前交付乙方房屋使用的行为，被政府行政主管部门进行处罚，本着相互理解，平等互利原则，甲方不主张乙方共同承担责任，由甲方单独承担责任。5.本补充协议自甲乙双方签订之日起生效。本补充协议是对《商品房买卖合同》的补充，与《商品房买卖合同》具有同等效力。同日，原告交纳首付款84641.5元，剩余款项以银行按揭贷款方式支付。2017年11月20日，被告代收取了原告办理产权登记的各项税费、采暖费、水费等共计7947.20元，被告在原告贷款尚未发放情况下应原告要求提前向原告交付了房屋，原告领取房屋钥匙对房屋进行装修，入住至今。诉讼中，原告提供了其交纳2017年11月20日至2019年11月20日的物业费、电梯费的专业收款收据，载明收款单位为柏林春天物业，物业费1287元、电梯费600元及2018年5月13日、2018年11月22日、2020年1月7日、2020年3月4日交纳电费的收款收据，载明收款单位柏林春天物业和幸福物业，合计552.5元。被告提供了案涉柏林春天居住小区7#楼的《工程竣工验收报告》、《质量检查报告》、《工程竣工报告》、《工程质量评估报告》、《物业移交协议书》，拟证明案涉7#楼已经竣工验收验收合格，符合合同约定的房屋交付条件，案涉住宅楼的物业管理工作已移交物业公司管理，原告对验收报告的真实性有异议，并认为被告在案涉楼房未经综合验收的情形下，移交物业公司不符合法律规定。另查，2017年9月2日，原告杨敏家与被告洪宇公司签订协议书，内容为：应广大业主要求，柏林春天居住小区1#、7#楼提前交付给业主使用，为维护业主的合法权益，现就有关事项双方达成以下协议：1、乙方应按照要求办理入住各项手续。2、乙方在使用前应仔细阅读《房屋使用说明书》。3、因小区还未通过整体验收，装修时乙方不得擅自更改房屋主体结构，外阳台暂不得封闭，待通过验收后由物业公司下发通知，统一进行管理，方可自行封闭。4、乙方装修时安装空调设备不得破坏楼体外立面，禁止安装太阳能热水器。5、服从物业管理，公建美好家园。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及《补充协议》、专用收款收据、《柏林春天交付结算及各项代收代缴税费清单》、《工程竣工验收报告》、《质量检查报告》、《工程竣工报告》、《工程质量评估报告》、《承诺书》、《协议书》及当事人的陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否构成逾期交付房屋、逾期办理房屋产权证书及承担违约责任的问题。二、被告是否应当返还原告交纳的电梯费、电费、物业费。针对第一个争议焦点：关于被告是否逾期交付房屋。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付为2017年12月30日之前，被告于2017年11月20日向原告交付了案涉房屋。该日期能否作为被告向原告交付房屋的时间点，本院认为，从2017年9月2日双方签订的《协议书》可以看出原告已经知晓案涉柏林春天小区未通过整体验收，但同意提前办理房屋入住手续。在2017年11月15日双方签订《商品房买卖合同》同时双方签订的《补充协议》中，明确约定因电力配套原因，导致综合验收、权属证书办理延期，现阶段只能使用临时电，小区综合验收也因此原因延期，交房期限也只能被迫延期，但应买受人居住要求，出卖人为买受人提前办理了入住手续。由此，2017年11月20日，被告向原告交付了案涉房屋时，原告系在明知案涉房屋未经综合验收情况下，仍同意接收房屋，案涉房屋已转移占有，原告对房屋进行装修并正常入住使用至今，且具备基本的使用功能，此时的交房行为，可以认定按照约定被告向原告履行了交房义务，在此情况下原告又以房屋不不具备合同约定的交付条件为由主张逾期交房违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告是否逾期办证。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后1080日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该合同约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违反公序良俗，应为有效。案涉房屋于2017年11月20日交付，至今办理产权证书期限尚未届满，原告主张被告承担逾期办证的违约责任，本院不予支持。原告应待该约定期限届满后，根据合同约定和法律规定，再行起诉。针对第二个争议焦点：从原告提供的交纳电费、电梯费、物业费的专用收款收据可以看出，收取电费、物业费、电梯费的主体并非被告开发商，其主张被告返还上述费用，本院不予支持。另外，原告已实际用电、享受电梯及物业服务，其应当相应交纳电费、电梯费、物业费，亦不能主张返还。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：驳回原告张寒秋、杨敏家的诉讼请求。案件受理费867元，由原告张寒秋、杨敏家负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  于政雄二〇二〇年八月二十六日书记员  王婷婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。