河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2020)豫1526民初3259号原告（反诉被告）：杨莹，女，汉族，1983年1月26日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：陈克强，男，河南法正律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐威威，男，汉族，1985年7月7日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：代保良，男，潢川县伞陂寺镇法律服务所法律工作者。原告杨莹与被告徐威威侵权纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈克强，被告徐威威及其委托诉讼代理人代保良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨莹（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交还房屋、恢复原状，对房屋上形成添附的墙体、门框、地板砖等的所有权归属原告；2、判令被告支付超期占有房屋期间的租金（从2020年7月1日至交付房屋之日止侵占的房屋租金，在2020年7月1日之前的房租已经付清）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由:多年以来，因原告长年在外地，原告将自己位于潢川县西关县社新建综合楼门面房由北往南第5、6、7、8间门面的租赁事项委托给其哥哥徐倩和其叔叔韦全宏全权处理。租赁合同都是其叔叔和哥哥与被告一年一签的，在2019至2020年租期快到期的时候，原告明确向其叔叔和哥哥提出要收回房屋。其叔叔和哥哥也提前和被告说过了。但是租期到期的时候，被告拒不交付房屋，仍占有房屋。原告为维护自己合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。徐威威（反诉原告）辩称，可以和原告协商是随时解除租赁关系，但是不认可原告已经通知履行的那个事实，被告愿意解除。徐威威（反诉原告）向本院提出反诉向本院提出诉讼请求：1、判令被反诉人向反诉人支付反诉人已垫付门面房内、外垫土、沙、砖、水泥、水电入户等款22000元；装饰装修门面房现存价值7000元，共计29000元及其利息；2、判令被反诉人免除反诉人2-4月门面房租费用；3、本案反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2015年8月16日，反诉人接手陈立军转让承租的潢川县西关县社新建综合楼门面房由北往南第108间门面房屋。当时反诉人、陈立军、韦全宏、王娟在场，反诉人向韦全宏主张装饰装修门面房，韦全宏告诉反诉人门面房哪里能动，哪里不能动，不能乱动；陈立军收取了反诉人支付陈立军为提升门面房屋价值及水电入户费，而付出的费用22000元，完成门面房转让手续。反诉人开业前对门面装饰装修投入14000元，预计使用10年，每年平均1400元，门面房装修后已使用5年，剩余5年现存价值为7000元。另被反诉人应向反诉人支付22000元,自2015年8月16日起至结清止6%年利息。××疫情开始，该不可抗力导致县政府统一要求暂停营业，反诉人3个月未能开门营业，乃至现在仍受到疫情影响营业，根据公平、合理原则，请求法院判令被反诉人免除反诉人3个月房租费用。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杨莹因常年在郑州,故将自己位于潢川县棉麻公司西关大市场综合楼门面房由北往南第5、6、7、8共4间门面房房屋出租事宜委托给其哥哥徐倩和其叔叔韦全宏全权处理。租赁合同是一年一签，据此，原告与被告或其前手承租人有着多年的租赁关系。2019年6月30日，徐倩(甲方)与被告徐威(乙方)签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方位于西关县社新建综合楼门面房由北往南第108间房屋出租给乙方使用，双方协商一致，签订此协议，共同遵守执行。一、租赁时间：从2019年7月1日至2020年6月30日止，租期为1年;二、租赁费：年租金为12000元,签订协议时乙方一次性交清当年租金;三、房屋租赁期间严禁擅自改动房屋结构，严禁中途和期满后擅自转租或转借他人;四、租赁期满前一个月时间，乙方如续租此房，应同甲方协商重新签订新的租赁协议，乙方如若不再租赁此房，必须将该房屋无条件并完好无损地按原貌交还给甲方，双方互不承担补偿责任。五、甲方如需收回此房屋，应于合同期满前一个月时间，告知乙方,乙方接通知后，合同期满，应无条件完好无损地交还房屋给甲方，双方互不承担补偿责任。注明徐威实付11000元。诉讼中，被告徐威威主张其门店的水电入户费是被告垫付的，其中水入户费1560元，电入户费1480元，还有材料费770元，合计3810元，并辩称当时有票据，现票据已丢失。原告认可被告垫付该款的事实，但主张被告应对垫付款项的具体数额拿出书面票据核实。尔后，原告提供U盘视频及文字说明一份，证明原告提前三个月已经通知被告租赁期限到期后收回房屋。原告相继向被告发出2020年3月23日、2020年6月1日通知各一份，通知被告于2020年6月30日合同到期前搬离房屋。被告接到了原告的通知，但至今并未搬离房屋。上述事实有书证、视听资料、当事人陈述等在卷佐证，本案事实清楚，证据确实、充分。本院认为，原告委托人徐倩与被告徐威签订《房屋租赁协议》是合同双方当事人在平等、自愿、相互协商的基础上达成的，是原、被告双方当事人的真实意思表示，该合同未违反我国现行法律法规规定，依法成立并合法有效，应受法律保护。在上述合同履行期间，原告分别于2020年3月23日、2020年6月1日向被告发出通知，要求被告搬离房屋，被告接到原告的搬迁通知后，至今未腾出房屋，其行为对原告已构成违约，应承担相应的违约责任，庭审中被告主张该通知不是房屋所有人送达，送达人不是合同相对人，没有解除合同的处分权，经本院审查，原告哥哥徐倩和其叔叔韦全宏是原告杨莹的全权代理人，有代理权限，其向被告送达解除通知的行为视为原告的行为，且根据U盘视频资料显示被告已经接到该解除通知，知道原告要收回房屋的事实，故该解除通知发生送达效力。且诉讼中被告徐威威也同意解除。合同期满后，原、被告双方没有续签租赁合同，此时，被告继续占有租赁房屋，为不定期租赁，当事人可以随时解除租赁合同，据此，原告请求解除合同、判令被告交还租赁房屋的诉讼请求本院应予支持，被告应在规定期限内腾空房屋，并将房屋交付原告。关于原告主张承租方对租赁房屋装饰装修部分的产权归属问题及被告反诉要求原告对装饰装修部分进行补偿问题。依据合同约定：合同期满，应无条件完好无损地交还房屋给甲方，双方互不承担补偿责任，及根据相关法律及司法解释规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。原、被告双方互不承担补偿责任，承租人对其在租赁房屋内的装饰专修能够拆除且拆除后不会损坏其财产价值的部分，如空调、电视、电脑等，由被告在限定的期限内自行拆除，对不能够拆除或拆除后即损坏其财产价值的部分，被告应保持原状，完好无损的交付原告。关于原告主张支付租赁合同到期后被告继续占用租赁房屋租赁费的诉讼请求。本院经审查认为，被告应向原告支付租金的标准参照原租金标准，即按照每年12000元房租标准支付，每日支付：12000元÷365日=32.88元/日；其支付租赁费的期间，从2020年7月1日至房屋腾空之日止。对于被告主张免除2-4月门面房房租费用，因2020年全国遭受“新冠”影响，信阳市在2020年2月初至3月18日才解封，被告经营确因疫情防控受到一定影响,该种情形属不可抗力，依据情势变更原则，本院酌情减免被告租金3个月的租金即3000元。被告主张原告返还水电入户费等3810元的诉讼请求，因被告未提交相关证据证明，本院不予支持，被告可待其证据充足后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条第一款第（四）、（七）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十六条之规定，判决如下：一、限被告徐威威于本判决生效之日起十日内腾空房屋，自行拆除室内可拆出装饰装修物，将租赁房屋交付原告杨莹；二．被告徐威威应支付2020年7月1日始至房屋腾空之日止占有原告杨莹房屋期间的租金，租金标准为32.88元/日，此款限被告徐威威于本判决生效之日起十日内付清；三、原告杨莹应当返还被告徐威威因疫情减免被告徐威威的三个月租金3000元，此款限原告杨莹于本判决生效之日起十日内付清；(上述二、三项付款账户名称：潢川县财政支付中心；开户行：工行潢川支行；账号：17×××68)四、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费250元，反诉费260元，由原告杨莹负担100元、被告徐威威负担410元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。并于上诉期限届满之次日起七日内向信阳市中级人民法院预交上诉费500元。(转账收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户银行：兴业银行信阳分行，账号46×××16)。审判员  吴琪二〇二〇年八月十七日法官助理莫灵洁书记员张玉民