海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2020）琼0108民初5732号   原告：许某，住海口市美兰区。   委托诉讼代理人：艾某、曾某，海南东方国信律师事务所律师。   被告：海口市国运置业发展有限公司。统一社会信用代码：91460100201296426T。   法定代表人：郑某1，该公司董事长。   委托诉讼代理人：苏某、郑某2，海南阳光岛律师事务所律师。   原告许某与被告海口市国运置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人艾某、曾某、被告的委托诉讼代理人苏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告许某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年5月30日起至2018年10月8日止的逾期交房违约金8444元；2.判令被告支付本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2018年2月11日与被告签订《海口市商品房买卖合同》，约定原告购买被告天海居2单元（单元）2（层）2-205（房号），房屋总价为649584元。该合同分别对项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房基本情况、计价方式及价款、买受人逾期付款的违约责任、商品房销售备案确认和预告登记、交付期限、交接、风险责任转移、出卖人逾期交房的违约责任、买受人单方解除权的行使等方面做出了约定。其中，该合同第八条约定，房屋交付期限为2018年5月30日前，该商品房需经海口市建设工程质量安全监督站竣工验收备案，并取得《工程竣工验收备案证》。如因不可抗力且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日10日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，逾期超过90日后，买受人有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。本案中，原告已支付全部购房款，且被告开具了海南增值税普通发票，被告理应在2018年5月30日前按照双方签订合同的约定将房屋交付给原告。但直到2018年9月29日，被告才向原告发出交房通知，已经构成逾期交房。因合同约定了出卖人应当在合同约定的交付日10日前通知买受人办理交房手续，故被告的逾期交房截止日期应为2018年10月8日。综上所述，原告已按合同约定支付全部购房款，履行了付款义务。该合同明确约定，被告应当在2018年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，并取得验收文件的商品房交付给原告。被告未在约定的期限内交房已经构成违约，应当承担违约责任，向原告支付违约金。原告为保护自己的合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。   被告海口市国运置业发展有限公司辩称，一、被告向原告实际交房的日期是2018年9月30日，不是2018年10月8日。2018年9月29日，被告向原告发出交房通知，通知原告2018年9月30日交房，虽然双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应在合同约定的交付日10日前，书面通知买受人办理查验手续等，但该条款并未规定如被告未提前10日通知交房，交付日期自动顺延，原告把被告实际交房日期由2018年9月30日顺延至2018年10月8日没有任何事实和法律依据。二、被告在工程施工期间，由于遇到台风杜苏苪、卡努两自然原因引起的不可抗力的影响，导致工程停工14天，合同约定的交房的期限依合同约定应延期至2018年6月13日。对于交房期限，《海口市商品房买卖合同》第8条第3款约定，如遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延等。《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”2017年9月13日，台风杜苏苪生成，并于2017年9月14日至16日影响海口，被告为此停工7天，依上述约定和法律规定，交房日期应顺延7天。2017月10月13日至15日，台风卡努影响海口，被告为此停工7天，杜苏苪、卡努两台风为不可抗力，依据上述合同约定和法律规定，约定的交房日期共应顺延14天，至2018年6月13日。三、原告要求被告支付违约金的天数和数额均错误。从2018年6月13日到2018年9月30日，被告逾期交房时间共106日，不是从2018年5月30日至2018年10月8日共130日，每日按已付房款日万分之一计算。四、被告与原告就逾期交房问题达成了和解合同，被告已按和解合同履行，原告无权向被告主张违约金。对于逾期交房问题，被告向原告发出要约，决定补偿原告一年的物业管理费，原告已同意，双方和解合同成立，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除调解协议。被告已按要约的内容履行义务，免收原告一年的物业管理费，原告却提起诉讼，显然违反双方和解合同约定，不应得到法院的支持。综上所述，原告要求被告支付违约金的时间和金额均计算错误，且双方已就逾期交房达成和解，请法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告提交的海口市商品房买卖合同、海南增值税普通发票、交房通知书，被告对其真实性、合法性、关联性、证明力没有异议，本院对其真实性、合法性、关联性、证明力予以确认，并认定被告已经于2018年9月30日将涉案房屋交付给原告。原告提交的最新通知，因其未加盖单位的印章，且与被告提交的关于减免物业费的说明内容不符，故本院对该证据不予采信。被告提交的2017年第19号台风杜苏苪信息（网络打印件）、2017年第20号台风卡努信息（网络打印件）、被告给业主的函、关于减免物业费的说明，原告对真实性、合法性没有异议，因上述证据可以相互印证，证明原告认可被告存在不可抗力等原因导致延迟交房，被告委托海口璟瑞物业管理有限公司为原告减免了一年的物业管理费作为补偿，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。   综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2018年2月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《海口市商品房买卖合同》，其中约定：买受人购买出卖人开发的位于海口市××区（单元）2（层）2-205（房号），房屋总价款为649584元；出卖人应当在2018年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同约定的交付条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇不可抗力且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；出卖人应当在合同约定的交付日10日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件，买受人应在收到该通知之日起10日内，会同出卖人对房屋进行验收交接；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；等等。合同签订后，原告依约向被告付清了合同中约定的购房款。2018年9月29日，被告发出《交房通知书》，内容为：原告购买的天海居房屋定于2018年9月30日起正式交房。原告于2018年9月29日收到被告发出的《交房通知书》。2018年9月30日，被告将房屋交付给原告。2018年10月，被告向天海居业主出具一份书《函》，其中载明：因天海居项目建设过程中恰逢海口市开展双创、亚洲博鳌论坛等活动，同时由于台风、暴雨天气等不可抗力因素影响无法正常施工以及因相关部门办理竣工手续发生变化导致交房延迟，天海居项目交房时间已于2018年9月30日开始，如原告认可以上原因，被告决定给予原告补偿一年的物业管理费。原告在该《函》的下方签字确认。原告与被告因逾期交房问题产生纠纷，遂成讼。   另查明，在本案庭审前，被告已经按照上述《函》中的约定给予原告补偿了一年的物业管理费。   本院认为，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。虽然该合同中约定被告应当于2018年5月30日前向原告交房，而被告实际是于2018年9月30日交房给原告，但是，被告于2018年10月向原告出具了一份书《函》，该函中载明被告存在不可抗力等原因导致交房延迟，因原告在该函中签字认可被告所述的延迟交房的原因且同意被告补偿给原告一年的物业管理费，故应当认定原告认可被告存在不可抗力等原因导致交房时间延期到2018年9月30日。该《函》中的内容应当视为是原、被告双方对被告延迟交房的原因及补偿金额作出的约定，不违反法律规定，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。被告已经按照该《函》中的约定履行完其应尽的补偿义务，现原告又以被告延迟交房为由主张逾期交房违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告许某的诉讼请求。   案件受理费50元，由原告许某负担（已预交）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。   审判长 彭豫梅   人民陪审员 黄亚六   人民陪审员 谭燕萍     二〇二〇年八月二十日   书记员 林 丽   书记员 杨 野   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。