江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终1207号上诉人（原审被告、反诉原告）：李云，女，汉族，1973年8月3日出生，住上饶市广信区，户籍地：北京市海淀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐迎春，女，汉族，1964年1月6日出生，住信州区。委托诉讼代理人：周经纬，信州区法律事务所法律工作者。原审被告：李涛，男，汉族，1971年7月22日出生，住四川省荣县。委托诉讼代理人：李云，女，汉族，1973年8月3日出生，住上饶市广信区，户籍地：北京市海淀区，系李涛的妹妹。上诉人李云因与被上诉人徐迎春、原审被告李涛房屋买卖合同纠纷一案,不服江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李云上诉请求：1、撤销一审判决书，依法改判解除上诉人与被上诉人之间房屋买卖的相关合同《房屋买卖居间合同》和《上饶市存量房买卖合同》；2、判令被上诉人退回已收取的上诉人的房款40万元，支付上诉人购房借款利息3万元，支付因被上诉人违约而造成的上诉人相应的款项利息损失（自2019年7月1日起款项付清之日止，按40万元的日万分之五计算）；3、本案一审、二审所有相关诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，判决结果错误。一审判决中第一个认定事实的重大错误是违约方和相应违约责任认定错误，是徐迎春单方面将房子自行收回给其他人使用，形成事实违约，应当承担相应的违约责任；2、《房屋买卖居间合同》的有效性确认错误。该合同约定房屋价款为75万元，是由徐迎春和中介通过虚假宣传和隐瞒事实而形成的，并非该房的实际价值。该房屋真实价格只值40多万元左右，而该房政府的指导交易价仅为32万元；3、《上饶市存量房买卖合同》签署日期为2018年10月6日，一审法院认定该合同为2018年10月24日在房管局签署，严重错误；4、《房屋买卖居间合同》，合同方为三方，分别为甲方(卖方)徐迎春，乙方(买方)李云、李涛，丙方(居间方)江西康美房产经纪有限公司:该合同只是房产中介的三方居间协议，并非二手房买卖的正式合同，而且合同上并无李涛的签名，该合同并不是买卖双方真实意思的表示；5、双方签订了(上饶市存量房买卖合同》替代了《房屋买卖居间协议》。被上诉人徐迎春辩称，1、上诉人的上诉理由既无事实支撑，又无法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。《房屋买卖居间合同》签署日期是2018年10月6日，《上饶市存量房买卖合同》是《房屋买卖居间合同》签署的2018年10月6日之后，两个合同的签署人都是李云本人，签署日期是上诉人自己签的日期；2、关于买卖双方买卖效力确认的问题，房屋买卖居间合同实际上就是房屋买卖合同，在签订合同之前以及之后李云都得到了李涛的授权和同意，买卖合同签订以后李涛妻子不同意，李云只能自己购买，李云想要买房也是自己的真实意思表示；3、徐迎春第一次去登记过户手续，是履行房屋买卖合同的义务表示，在签订合同以后徐迎春夫妇一起去办理过户手续，但是李云却说不愿意买房，是上诉人李云的违约行为。且上诉人李云已实际看房也愿意按照75万元来购买房子，该房位于市中心也是重点中学名校旁边，价款75万元是个适中的价位；4、2018年10月6日交付钥匙给上诉人两日后上诉人就入住了房屋，产生水电费属正常情况。徐迎春向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋买卖居间合同》，支付购房尾款350,000元和每日万分之五逾期付款违约金49,875元（自2019年1月1日起到2019年10月15日按每日175元，计算至起诉之日为49,875元，之后逾期付款违约金计算至债务清偿之日止）；2、本案诉讼费由两被告承担。李云向一审法院提出反诉请求：1、依法驳回反诉被告徐迎春的各项诉请；2、判决双方解除《房屋买卖居间合同》、《上饶市存量房买卖合同》，反诉被告返还反诉原告已支付的款项400,000元，并赔偿反诉原告的借款利息30,000元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：涉案房屋系原告李云与其丈夫胡建明共同所有。2018年10月6日，原告徐迎春与被告李云通过江西康美房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》，落款处李云签名后并代李涛签名。合同约定：1、甲方（原告）及其产权共有人同意，自愿将合法拥有的、坐落于上饶市信州区茶香路****3-201的房屋出售给乙方（被告李云、李涛），乙方对甲方出售的房屋已作出了详细了解，通过丙方居间介绍已实地看房，对房屋基本信息无异议，并愿意按本合同价格购买；2、该房屋产权证上载明的建筑面积90.31平方米；3、甲、乙双方一致同意，该房屋交易价格共计750,000元；4、乙方采取分期付款方式支付房款，乙方于房管局过户当天支付购房首付款400,000元，剩余房款350,000元于2018年12月31日之前一次性支付给甲方；5、乙方非按揭贷款的，则甲、乙双方同意，应在2018年10月31日之前共同办理房屋所有权转移登记手续；6、经甲、乙双方协商一致，本次房屋交易过户的所有费用、贷款费用由乙方承担，营业税、个人所得税、印花税、土地增值税由乙方承担。合同签订后，被告李云于当日交定金20,000元、11月1日交10,000元、11月4日交50,000元、11月5日交320,000元，共计400,000元。2018年10月17日，被告李云通过微信告知中介万文娟其嫂子不同意购买，18日，又表示“今天有人来看房子，可能还是兴趣很高，我还是买吧，把我的名字换成我妈的名字需要什么材料”10月31日，被告李云告知中介“朋友同意借钱给我，如果房东要签，也是可以签的，就是付款周期会长，房东也可以把房子卖给别人，只要把我付的钱还给我就可以”。11月2日，李云告知中介“钱已到，明天是否可以过户”。10月24日，被告李云与原告徐迎春及其丈夫胡建明签订了《上饶市存量房买卖合同》，约定房屋转让总价款为180,000元，双方于不动产登记中心办理过户时一次性付清房款。2018年11月5日，原告与被告李云到房管局办理房屋买卖交易登记手续，房管局工作人员为被告李云作询问笔录，李云明确表示知晓房屋土地性质为划拨，并同意划拨土地转让政策出台后补交土地出让金。当日，被告李云交纳房屋买卖契税6,538.44元。12月19日，被告李云通过微信告知中介万文娟：“现在土地性质为划拨的，所以我没法再继续买，要么撤销之前的合同，要么她把土地性质变过来，变成出让后再继续履行合同”。同日，李云再次微信告知中介万文娟：“算了，我劝你还是好好跟房东商量，尽快找新买家吧…”。为此，中介公司又将涉案房源信息挂出，2018年10月至2019年3月期间，多次带人看房。2019年8-10月，涉案房屋内出现大量用水用电情况，被告李云认为原告已将房屋出租给他人，已以实际行动来解除了双方签订的合同，故不再继续履行合同付款义务。另查明，原告徐迎春接受其丈夫胡建明的书面委托，办理房屋出售合同等相关手续，对徐迎春在办理上述手续过程中所签署的有关文件均予以认可。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告主体是否适格？被告李云代签合同的行为是否有效？二、原、被告双方签订的《房屋买卖居间合同》是否有效？三、被告（反诉原告）李云要求解除合同的理由是否成立？根据双方当事人的陈述意见，结合本案证据材料，依照有关法律规定，一审法院对此分析评判如下：关于原告主体是否适格？被告李云代签合同的行为是否有效的问题。一审法院认为，诉争房屋属原告夫妻共同财产，原告在签订合同时，其丈夫办理了委托手续，并对其签署的有关文件均予认可。故徐迎春作为出卖方签订合同的行为合法有效，原告主体适格。被告（反诉原告）李云在签订购房合同时，代被告李涛签名的行为，事前无授权，事后无追认，代签行为无效，也不符合表见代理情形。故原告（反诉被告）徐迎春要求被告李涛继续履行合同，共同支付剩余房款的诉请，一审法院不予支持。关于原、被告双方签订的《房屋买卖居间合同》是否有效的问题。一审法院认为，原告（反诉被告）徐迎春与被告（反诉原告）李云于2018年10月6日签订的《房屋买卖居间合同》中对房屋的价款、付款方式及违约责任等进行了约定，被告李云在签订合同后也按约履行了部分交付房款的义务，并缴纳了税费。双方为办理房屋过户，于2018年10月24日签订的《上饶市存量房买卖合同》，约定的房价180,000元，明显低于市场价，原告认为签订此合同是为了少交税费，被告对此事实也予认可，且被告李云于11月5日仍支付房款320,000元，进一步说明，变更房价并非双方的真实意思。在正常的市场交易下，理性的房屋出售人不可能在买卖合同中约定房价为750,000元以后，同时又签订合同将房价急剧降低为180,000元。双方关于成交价格约定系以合法手段掩盖避税的非法目的，造成国家的房地产交易税收减少，该价格条款无效。一审法院认定，原、被告签订的《房屋买卖居间合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行。被告反诉原告）李云未按约定时间支付房款、办理过户，已构成违约，原告要求继续履行《房屋买卖居间合同》，并支付剩余房款及违约金的诉请，符合合同约定，且主张的违约金以未交付的购房款350,000元计算，低于合同约定的按房屋总价款750,000元的基数计算，故一审法院对原告的诉请应予支持。关于被告（反诉原告）李云要求解除合同的理由是否成立的问题。被告（反诉原告）李云以签订《房屋买卖居间合同》时，无李涛授权，事后也未追认；《房屋买卖居间合同》已被《上饶市存量房合同》所取代；原告隐瞒土地性质；购房是为了被告李涛女儿就学使用，后因李涛不来上饶即失去了购房意义；原告徐迎春在房屋交易中仍让中介带人看房，之后又从中介处拿回钥匙，并产生水电，证明双方已实际解除合同等原因，要求解除合同。一审法院认为，一、被告（反诉原告）李云代李涛在合同上签名的行为无效，并不影响整个合同的效力；二、《上饶市存量房合同》约定的价款不是双方真实意思表示，只是为了规避税费目的所签，双方并没有重新达成合意，将房价从750,000元降成180,000元的意思表示，故不存在后签订的合同取代前份合同的意思表达；三、被告李云在房屋过户过程中，工作人员询问其是否知晓所申请的房屋的土地使用权类型时，被告李云明确表示知晓土地性质为划拨，并同意划拨土地转出让政策出台后须补交土地出让金。故被告认为原告隐瞒土地性质，没有事实依据；四、被告李云因个人原因购房目的发生改变，并不能成为要求解除合同的理由；五、被告提交的中介万文娟的工作台账，以证明原告已拿回钥匙，徐迎春予以否认，且台账中也无原告签名；被告李云在不愿购房后，也明确告知中介尽早将房源挂出，另找买家。中介将涉案房屋信息挂出，是受双方委托；关于新产生的水电费用问题，原告徐迎春辩解是涉案房屋楼下储物间产生的，被告也认可涉案房屋楼下有储物间的事实，李云认为储物间也一并购买，但未提交相关证据。故被告（反诉原告）李云以此主张双方已实际解除合同，原告收回房屋，没有事实依据。综上，被告（反诉原告）李云要求解除合同，并返还已付房款及支付利息的反诉请求，其所主张的理由前后矛盾，既无合同约定，也无法律规定，故对被告（反诉原告）李云的反诉请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）徐迎春与被告（反诉原告）李云于2018年10月6日签订的《房屋买卖居间合同》应当继续履行；二、被告（反诉原告）李云应于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）支付购房尾款350,000元，并支付逾期付款违约金（自2019年1月1日起至房款付清之日止，按350,000元的日万分之五计算）；三、驳回原告（反诉被告）徐迎春的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李云全部的反诉请求。案件受理费7,298元,反诉费3,875元，共计11,173元，由被告（反诉原告）李云负担。一审法院在认定事实中所述的“涉案房屋系原告李云与其丈夫胡建明共同所有”错误，本院予以纠正为：涉案房屋系徐迎春与其丈夫胡建明共同所有。二审法院认定其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，徐迎春与李云于2018年10月6日签订的《房屋买卖居间合同》中对房屋的价款、付款方式及违约责任等均做了明确约定。签订合同后，徐迎春也将房屋钥匙交给了李云，李云入住了并且也按约履行了部分交付房款的义务，并缴纳了税费。虽然该合同中，李云代李涛在合同上的签名无李涛授权，事后也未得到追认，其代签行为无效，但这只说明该合同对李涛无约束力，并不影响合同对其他当事人的效力。同时，上诉人与被上诉人为办理房屋过户，于2018年10月24日签订的《上饶市存量房买卖合同》，约定房价180,000元。徐迎春认为签订此合同是为了少交税费，李云对此事实也予认可，且李云于11月5日仍支付房款320,000元，进一步说明，变更房价并非双方的真实意思。双方关于成交价格约定系以合法手段掩盖避税的非法目的，造成国家的房地产交易税收减少，该价格条款无效。李云关于后签订的合同取代前份合同的理由不成立。本院认为，徐迎春、李云签订的《房屋买卖居间合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应依约履行。根据本案查明的事实：李云在房屋过户过程中，工作人员询问其是否知晓所申请的房屋的土地使用权类型时，李云明确表示知晓土地性质为划拨，并同意划拨土地转出让政策出台后须补交土地出让金。故李云上诉称徐迎春隐瞒土地性质、虚假宣传抬高房价，与事实不符，本院不予采信；李云因个人原因购房目的发生改变，并不能成为要求解除合同的理由；李云以徐迎春已收回房屋另找买家且产生了水电费等为由，主张双方已实际解除合同，但未提供充分证据，本院不予采信。李云要求解除合同，并返还已付房款及支付利息的诉请，既无合同约定，也无法律规定，本院不予支持。综上所述,上诉人李云的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20,369元，由上诉人李云负担。本判决为终审判决。审判长  聂晓红审判员  付 强审判员  徐志峰二〇二〇年八月二十八日书记员  曹 颖