大连市中山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0202民初532号 原告：大连悦达建设工程集团有限公司，住所地辽宁省大连市金州区**。 法定代表人：朱万**，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：史庆峰，男，系该公司法务部长，住大连市中山区。 被告：许杨，男，1987年4月21日出生，汉族，户籍所在地辽宁省大连市沙河口区。 被告：宋宇鹏，男，1985年9月15日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市道里区。 原告大连悦达房地产开发有限公司与被告许杨、宋宇鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人史庆峰、被告宋宇鹏到庭参加了诉讼。被告许杨经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告许杨支付所欠租金284，293元，违约金74，025.22元（暂计至2019年10月30日），以及因被告违约导致合同解除的违约金313，044元；2．请求判令被告宋宇鹏对被告许杨所欠上述租金、违约金承担连带支付责任。 事实和理由：2017年5月15日，原告与被告许杨签订《房屋租赁合同》，约定：被告许杨承租原告位于大连市中山区房屋，建筑面积1905.9平方米，期限自2017年3月16日起至2022年7月15日止；前三年每年度租金1，252，176元，第四年度租金为1，314，784元，第五年度租金为1，380，524元；并约定租金支付时间及方式。租赁合同签订时，被告宋宇鹏向原告出具《履约担保函》，同意为被告许杨承租房屋履约承担连带保证责任。合同签订后，原告按约定交付房屋。在租赁合同履行过程中，因被告经营调整，提出退租，原、被告经协商于2018年7月24日签署《协议书》，约定自2018年8月31日起解除双方签署的《房屋租赁合同》，双方确认截至租赁合同解除日，被告拖欠租金784，293元，被告承诺按如下时间分期支付：2018年7月31日前支付20万元；2018年8月31日前支付30万元；2018年9月30日前支付284，293元。同时约定被告未按期交纳租金，则被告须按租赁合同约定自应付租金之日起按日承担年租金千分之五的违约金；被告未按《协议书》约定完成任何一项义务，原告有权按照《房屋租赁合同》第11.5条约定要求被告承担合同解除当年年租金25%的违约金。截至目前，原、被告双方《房屋租赁合同》解除后，被告按协议约定支付所欠租金50万元，尚有租金284，293元未支付。经多次催告，仍旧拒绝交纳。按约定被告应当承担违约金74，025.22元（因租赁合同约定违约金过高，减按年利率24%计算，自《协议书》约定逾期之日起计算，暂计至2019年10月31日），因被告原因解除合同违约金313，044元。原告认为，原、被告双方签署的协议文件合法有效，被告应当按约履行，违反约定义务应当承担相应在的违约责任。被告宋宇鹏向原告出具《履约担保函》，其应当为被告许杨所欠租金及违约金承担连带保证担保责任。为维护原告的合法权益，故请求法院判如所请。 被告宋宇鹏辩称：我担保的是2017年租赁合同，但是2018年原告和被告徐杨已经签订解除租赁合同得协议书，所以我不应承担法律责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年5月15日，原告与被告许杨签订《房屋租赁合同》，约定：被告许杨承租原告位于大连市中山区房屋，建筑面积1905.9平方米，期限自2017年3月16日起至2022年7月15日止；前三年每年度租金1，252，176元，第四年度租金为1，314，784元，第五年度租金为1，380，524元；前两年每年度租金为404,794元，自第四年度起每年度租金在上一年度基础上递增5%。履约保证金为192,505元。关于违约责任，第11.2约定，被告许杨未按本合同约定交纳租金、物业管理费等任何一项费用的，每逾期一日，应当承担应付款项千分之五的违约金。第11.5约定，凡是因被告许杨违反本合同导致本合同解除或终止的，除履约保证金和剩余租金不予退还外，被告许杨应当向原告承担相当于合同解除或终止当年年租金25%的违约赔偿金。同日，被告宋宇鹏向原告出具《履约担保函》，同意为被告许杨在承租期限内履约承担连带担保责任，如承租人未按合同约定交纳租金、保证金、物业费、水电费、违约金及赔偿金等合同约定的任何一项费用或因违反约定及法律规定造成原告经济损失的（包括原告维权所发生的诉讼费、保全费、鉴定费、律师费等一切费用），本人愿意承担连带保证责任，直至全部债务履行完毕。上述合同签订后，被告许杨依约向原告支付了履约保证金192,505元，原告将案涉房屋交付被告许杨使用。2018年9月16日，原告与被告许杨签订《协议书》，约定双方同意自2018年8月31日起解除签署的《房屋租赁合同》，被告许杨同意于2018年9月10日腾退租赁房屋，将房屋交付于原告。双方确定，截止租赁合同解除之日，被告姚德权应缴纳租金784,293元（即2018年1月16日至2018年8月31日期间租金），被告许杨承诺以上费用在2018年9月3日前分批付清。如未按期交纳租金，则愿意按租赁合同约定的应付租金之日起按日承担年租金千分之五的违约金，直至实际偿还之日止。对于被告许杨已缴纳的保证金192,505元，原告不予退还，被告许杨同意且无异议。若被告许杨未能按本协议约定交纳拖欠的租金，则原告将向被告许杨主张原合同11.5条约定收取违约赔偿金。此后，被告许杨未能依照上述解除协议向原告支付欠付的租金，虽经原告催要，至今未予支付。 本院认为，原告与被告许杨签订的《房屋租赁合同》及《协议书》，合法有效，双方均应依约履行。原告要求被告许杨支付尚欠的租金284,293元，符合上述协议的约定，本院予以支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告既要求被告许杨按照年租金的25%支付违约金74,025.22元，又要求被告许杨按照年利率24%支付违约金313,044元，再扣除被告许杨交纳的履约保证金，显然超过了原告的实际损失，本院酌情确定在履约保证金不予返还的情形下，被告再应向原告支付违约金74,025.22元。关于原告要求被告宋宇鹏对上述款项承担连带保证责任的诉请，符合《履约担保函》的约定，本院亦予以支持。关于被告宋宇鹏辩称原告的起诉已过保证期间一节，本院认为，《履约担保函》明确约定保证期间直至全部债务履行完毕，故对被告宋宇鹏此节辩论意见，本院不予采信。关于被告宋宇鹏辩称原告与被告许杨另行达成《协议书》，其不应再承担保证责任的意见，本院认为《协议书》是依照《房屋租赁合同》而签订，解除协议约定的租金、违约金等标准均与原租赁合同一致，并未加重保证人的保证责任，故对被告宋宇鹏此节意见，本院不予采信。被告许杨权经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自身举证、质证、答辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告许杨于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连悦达建设工程集团有限公司房屋租金284,293元及违约金74,025.22元； 若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 二、被告宋宇鹏对上述第一项确定的被告许杨应给付原告之款项承担连带保证责任，在承担保证责任后有权向被告许杨追偿； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 诉讼费11,070元（含公告费560元），由原告负担1,070元，由被告许杨、宋宇鹏连带负担10,000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  宗守礼 人民陪审员  马 兰 人民陪审员  李 岩 二〇二〇年八月十七日 书 记 员  马倩倩