广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初786号 原告：田某民，男，1969年3月3日出生，汉族，住所地：南宁市。 委托诉讼代理人：黄海林，北京市尚衡（南宁）律师事务所律师。 被告：广西万润某公司，住所地钦州市南珠西大街**（东风市场**），统一社会信用代码91450700596867712C。 法定代表人：雷子玲，董事长。 委托诉讼代理人：吴世锋，广西立辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈善进，广西立辉律师事务所律师。 原告田某民与被告广西万润某公司租赁合同纠纷一案，本院2017年9月13日受理后，于2017年10月31日公开开庭进行了审理，于2017年11月14日作出(2017)桂0702民初2330号民事判决。被告广西万润某公司不服，向钦州市中级人民法院提起上诉，钦州市中级人民法院经审理后，于2018年12月4日作出（2018)桂07民终208号终审判决。原告不服，向广西壮族自治区高级人民法院申诉，广西壮族自治区高级人民法院指令钦州市中级人民法院再审，钦州市中级人民法院审理后，裁定发回本院重审。本院立案后，依法重新组成合议庭，于2020年7月7日公开开庭进行了审理，原告田某民及其委托诉讼代理人黄海林，被告广西万润某公司的委托诉讼代理人陈善进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告再审后变更诉讼请求，向本院提起诉讼请求：1、依法确认双方签订的合同无效；2、判决被告返还原告租金69058元及支付利息18300元（按人民银行规定的流动资金贷款利率计算，自2013年1月17日起计算至起诉之日止，以后另计）；3、判决被告支付原告违约金20000元；4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年初，被告广西万润某公司（以下简称万润东风）对位于钦州市钦南区人民路5号的东风市场进行改造成为精品商场、时尚精品步行街。原告据招租广告及宣传资料认为东风市场商铺将有巨大的商业价值，值得投资，于2013年1月17日与被告签订了《东风市场·商铺20年使用权合同书》（合同编号：2-B144），以总价69058元的价格承租二层B区144号商铺的20年使用权。原告依约向被告缴纳了全部租金。合同约定2013年9月30日前内交铺，但被告推迟了整整两年才通知交铺，虽然被告向原告支付了违约金，亦再次承诺未完成的工程一定按规划效果图改造，不会改变，但至2016年底东风市场改扩建工程全部结束，被告承诺的步行街不见踪影，而是摩托车停车场和地摊；精品商场已经变成猪肉、青菜等摊位，亦没有按设计安装上落扶手电梯、中央空调，由于被告已经完全改变了项目规划设计和功能定位。综上所述，原告基于被告的招租广告、宣传资料及承诺才以1万元/平方米的价格与被告订立合同，但被告至今未按其承诺约定履行合同，致使原告租赁的商铺目的不能实现。 2019年原告委托律师向钦州市住房和城乡建设委员会调取本案项目的相关材料，钦州市住房和城乡建设委员会出具了钦市建规函【2019】83号关于调取东风市场项目相关材料的答复，该答复证明新改造的东风市场交付给原告的商铺没有办理建设用地规划许可证等相关手续，违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的合同违反社会公共利益，损害原告合法权益，该合同是无效合同。请求人民法院予以支持原告的诉讼请求。 被告广西万润某公司辩称，被告已按照合同约定向原告交付了商铺，履行了合同义务，不存在违约行为。本案合同是双方真实意思表示，本案商铺租赁没有违反法律强制性规定，是有效的，原告变更的请求没有事实和法律依据，原告请求返还租金和利息及违约金没有法律依据。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明法律事实如下：2013年初，被告对位于钦州市钦南区人民路5号的东风市场进行改造，对外宣传将原东风市场从原来脏、乱的农贸市场改造成星级农贸、时尚购物精品步行街等崭新的商贸城，从而提高市场的功能价值，其中被告提供的要约《东风市升级改造宣传册》称将原东风市场改造成为：一层为星级农贸和百货形象店，二层为星级农贸和潮流服，三层为女人世界，四、五层为百姓平价商城，尤其五层规划了儿童和促销特卖场。明确改造后的东风市场是钦州唯一星级品质农贸市场、摊台整洁大方、分区明确，市场内有独立抽风系统、安装独立上落扶手电梯、中央空调，全封闭式管理，并打造一条长达200多米的时尚购物街，借鉴传统老街“骑楼式”设计二层天桥。宣称改造后进行统一管理、招商、服务、营销、物业管理。原告根据被告发布的宣传资料、效果图纸及被告的承诺，决定承租被告改造后的商铺。为此，原、被告于2013年1月17日签订《东风市场·商铺20年使用权合同书》，合同主要约定：原告租赁被告位于钦州市钦南区商铺，建筑面积12.95㎡，租赁期限为20年,租金共69058元。合同约定被告于2013年9月30日前将商铺交付原告，但因商场建设装修等不可预见因素，交铺日期上下浮动一个月。合同签订后，原告依约定支付租金69058元给被告。2013年9月7日原被告双方签订《补充协议》，约定，被告延期一个月向原告交付商铺，并支付从2013年10月31日起至交铺之日止的违约金1439元。 2015年4月23日双方签订委托合同，被告将实际面积只有6.4㎡的商铺交付给原告，原告将铺面委托被告对外招租。后来原告自行招租，至2019年11月原告的商铺仍然在经营。原告认为被告交付的商铺，没有达到合同约定的使用目的及装修标准而向被告提出异议，双方为此产生纠纷，协商解决无果后，于2017年9月18日诉至本院，其诉讼请求1、依法解除双方2013年1月17日签订的《东风市场·商铺20年使用权合同书》及《补充协议》；2、判决被告返还原告租金69058元及支付利息18300元（按人民银行规定的流动资金贷款利率计算，自2013年1月17日起计算至起诉之日止，以后另计）；3、判决被告支付原告违约金20000元；4、由被告承担本案诉讼费用。本院于2017年11月14日作出(2017)桂0702民初2330号民事判决。被告广西万润某公司不服，向钦州市中级人民法院提起上诉，钦州市中级人民法院经审理后，于2018年12月4日作出（2018)桂07民终208号终审判决。原告不服，向广西壮族自治区高级人民法院申诉，广西壮族自治区高级人民法院指令钦州市中级人民法院再审，钦州市中级人民法院审理后，发回本院重审。本院立案后，原告变更上述诉讼请求。 本案是本院一审受理的系列案件当中一件，系列案件中的大部分案件已经一审二审审理，二审判决已经发生法律效力，并进入执行程序。二审已经生效的系列案件判决均确认承租人与被告签订的租赁合同有效。 另查明，1989年3月17日，原钦州市工商行政管理局经过钦州市城市建设局的批准和颁发的钦州市城市建设许可证，建设了东风市场投入使用。2000年12月年，钦州市东风市场交给钦州市人民政府接管，钦州市人民政府于2012年7月31日发文（钦政阅(2012）110号，拟对东风市场进行升级改造。2013年经钦州市建设规划局及钦州市住房和城乡建设委员会批准扩建改造，项目由钦州市市场开发服务中心管理。2015年1月9日，钦州市市场开发服务中心根据市政府的决定，向钦州市建规委申请东风市场进行升级改造的建设许可。该项目总平主要经济技术指标：一、用地面积15167.81平方米，容积率2.858，建筑密度50.37%。二、在原东风市场基础上进行改造、扩建，完善消防设施，优化人流交通。经钦州市住建委审核予以通过，在钦州日报、项目地点及钦州市住建委网站予以公示。2016年底，东风市场改造结果：对一至五层进行装修，加建了天涯路的天桥和人民路入口处的部分天桥，部分房屋、东风市场外墙重新装修和加装相应电梯、消防设施等，东风市场整体结构并没有大的改变。原告所承租的商铺所在的区域是原来二楼的商铺，该区域1989年建成。东风市场至今没有被钦州市住建委确认为违章建筑。 另外，原告庭审时提交了委托律师所在2019年2月26日向钦州市住建委调取东风市场项目相关材料，钦州市住建委答复：2013年按程序办理东风市场的开发改造规划调整手续，并于2013年11月出具《用地、建筑、市政工程规划设计要点》，未办理《建设用地规划许可证》。建设单位（钦州市市场开发服务中心）于2014年向钦州市住建委申请东风市场升级改造项目技术审查，于2015年1月29日提供总平及单体技术审查，至今没有向住建委提交《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程竣工规划验收许可》。原告拟以此证明新改造的东风市场交付给原告的商铺没有办理建设用地规划许可证等相关手续，违反法律、行政法规的强制性规定，违反社会公共利益，损害原告合法权益，该合同是无效合同。 本院庭审时释明：如果确认双方签订的合同有效，原告是否变更诉讼请求，原告表示不变更诉讼请求。 以上事实有原告提供的合同书、补充协议、广告资料、宣传材料、交费收据和相片以及原、被告在庭审中的陈述、钦州市住建委向北京尚衡（南宁）律师事务所答复（钦市建规函[2019］83号）、庭审笔录等在卷予以证实。 根据当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点：一、原、被告于2013年1月17日签订的《东风市场商铺20年使用权合同书》及《2013年9月7日补充协议》是否有效；二、原告请求被告返还租金69058元及利息（利息按银行贷款利率2013年1月17日至还清之日止），以及支付违约金20000元是否有依据。 一、关于原、被告于2013年1月17日签订的《东风市场商铺20年使用权合同书》及《2013年9月7日补充协议》是否有效问题。 原、被告签订的《东风市场·商铺20年使用权合同书》及《2013年9月7日补充协议》等合同附件系当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，为合法有效合同。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”东风市场至今没有被钦州市人民政府城乡规划主管部门确认为违章建筑，可见东风市场改造并没有违反国家有关法律规定。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”东风市场1989年3月17日经钦州市城市规划建设局许可建成后投入使用至今。2015年1月9日，钦州市市场开发服务中心根据市政府的决定对东风市场升级改造，升级改造只是对外观及内部的规划重新进行改造，并没有涉及到主体结构的改变。东风市场不符合上述法律规定租赁合同无效的情形。再根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条：“下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”综上，本案既不符合确认租赁合同无效的法律规定的情形，原告也没有提供相反的证据推翻与本案相关系列案件生效的判决书，对于原告主张原、被告之间签订的《东风市场·商铺20年使用权合同书》、《2013年9月7日补充协议》无效，本院不予支持。 二、关于原告请求被告返还租金69058元及利息（利息按银行贷款利率2013年1月17日至还清之日止），以及支付违约金20000元是否有依据问题。 本院认为，既然原、被告双方之间签订的《东风市场·商铺20年使用权合同书》及《补充协议》有效，那么，原告要求确认合同无效，又要求被告依据双方合同约定承担违约责任，请求被告返还租金69058元和支付违约金20000元，不符合法律规定，也不符合本案事实，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，判决如下： 驳回原告田某民的所有诉讼请求。 案件受理费人民币2547元，由原告田某民负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  陈熙玲 人民陪审员  汤荟元 人民陪审员  吴 钧 二〇二〇年八月二十三日 书 记 员  黎洪涛