陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终3607号 上诉人（原审被告、反诉原告）：西安富华实业有限公司。法定代表人：单翠翠，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁敏，陕西金镝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周冰，陕西金镝律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：左漫。 委托诉讼代理人：李志东，陕西长华律师事务所律师。上诉人西安富华实业有限公司（以下简称富华公司）因与上诉人左漫房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初15342号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富华公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回左漫全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由左漫承担。事实和理由：一、因政府政策、不可抗力导致施工延期，进而导致迟延交房，不属于其公司违约。涉案房屋于2016年5月4日开工，因施工期内政府政策、天气原因等不可抗力，其公司按照西安市政府及建设部门要求被迫停工，加上政府机构调整合并影响，未能在施工期内竣工，导致迟延交房，可以认定属于不可抗力。二、其公司已于2019年4月17日通知左漫收房，因左漫原因未收房不属于其公司违约。涉案房屋于2019年4月16日具备交付条件，根据《商品房买卖合同（预售）》第九条关于交付条件约定，涉案房屋经设计、勘察、施工、监理、开发五个单位验收合格且取得房屋测绘报告即可交付，竣工验收备案证明不作为交付必要条件。左漫辩称，按照《商品房买卖合同（预售）》约定，交房时间为2018年10月31日，富华公司于2018年10月20日向其发出逾期交房通知书，原因系消防未达标，后又于2018年11月21日发出逾期交房公告，可知，涉案房屋于2018年10月20日已完工，不存在因政府政策、不可抗力等原因。富华公司一审中出具的是关于西安市政府机构改革的情况说明，不能证明系政府政策原因影响。施工记录、雾霾天数统计，也不属于不可抗力的情形。退一步讲，即使受政府政策、不可抗力影响，富华公司也应按《合同法》第一百一十八条规定，及时通知，以减轻可能给其造成的损失，并应当在合理期限内提供证明，但富华公司未通知。其未接到富华公司通知收房的电话，富华公司也未提供打电话的证据，且电话通知交房不符合合同中书面送达的约定。《商品房买卖合同（预售）》第九条交付条件中第1项约定了竣工验收备案证明，第3项又将竣工验收备案表不作为交付必要条件，自相矛盾，且富华公司在取得该证明文件后，也未通知或公示。左漫上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项；3、富华公司赔偿左漫租赁房屋损失20000元；4、二审诉讼费由富华公司承担。事实和理由：富华公司多次更换置业顾问，在临近交付之际告知左漫贷款无法办理，经协商左漫同意全款购买，富华公司告知合同已备案，需修改合同，左漫在接到电话合同已修改好即2018年11月18日交付了全部购房款，左漫拿到购房合同时间是2018年11月底，不清楚具体的合同条款，富华公司自始至终只提供了签字页，左漫不承担违约责任，不承担违约金。左漫提交了房屋租赁合同、收条及出租人身份复印件，左漫和出租人之间房屋租赁合同成立，并交付了租金，租赁房屋法律事实存在，一审认为租赁房屋损坏证据不足，属主观臆断。富华公司辩称，请求依法驳回左漫的全部诉讼请求。理由：1、双方签订商品房买卖合同，富华公司已经完成交付合同约定的所有条件后并在2019年4月17日通知收房，虽然没有发书面的通知，但是在一审庭审中，有部分业主认可收到了电话通知，交房率已达到90%-95%,充分说明富华公司通过电话通知左漫收房，左漫不收房不属于富华公司违约；2、一审中，富华公司向法庭提交了施工日记，根据双方签订的附件12补充协议（2）明确约定；3、根据双方签订的商品房买卖协议，对违约金有明确约定，一审予以认定，合同第12条“逾期交房，出卖人按照合同给买受人日万分之一的违约金……”，双方约定明确，应按有约必守原则；4、合同明确约定违约金计算标准和基础，左漫既主张违约金，又主张租赁损失，于法无据，违反合同法，应予驳回。左漫购买富华公司的房屋面积为35-50㎡毛坯房，左漫主张租金不符合条件。左漫向一审法院起诉请求：1.判令富华公司赔付左漫迟延收房违约金13269.7元；2.赔偿左漫租赁房租损失20000元；3.本案诉讼费用由富华公司承担。富华公司向一审法院反诉请求：1.判令左漫向富华公司支付逾期违约金1258元；2.反诉费用由左漫承担。一审法院认定事实：2017年4月25日，左漫与富华公司签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定原告购买被告开发建设的富华大厦2幢2单元17层21707号房，房屋规划用途为办公，总价款428055元。该合同第七条第二款约定，“买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。买受人应当在2018年10月14日前支付该商品房全部价款。”第八条约定，“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：……（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。……”合同第九条约定，“该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房经设计、勘察、施工、监理、开发5单位验收合格且取得房屋测绘报告即可交付，竣工验收备案证明不作为交付必要条件，但出卖人有义务在取得该证明文件后立即告知买受人或向买受人公示。”合同第十一条约定，“（一）出卖人（即被告）应当在2018年10月31日前向买受人（即原告）交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前60日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”合同第十二条约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。……（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。……”合同附件十二补充协议第一条关于房屋交付的补充协议约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.因国家政策调整或政府行为造成工期延期或遭遇影响正常施工的风、雨、雪天气及停水、停电等非出卖人所能控制的原因造成工程延期（以监理公司工地记录和出具的证明文件为依据）；3.因买受人提出经出卖人同意的工程设计变更引起的延期交付或者因买受人未按约定支付购房款或违约金，出卖人据其逾期支付的时间同等顺延……”。左漫分别于2017年4月25日支付购房款58055元、2018年11月18日支付购房款370000元。2018年10月20日，富华公司向业主发出逾期交房通知书，称为了引进天然气，公司正组织配合消防验收事项，交房时间需要顺延，变更为2018年11月20日至2019年1月30日，具体交房细则短信通知各位业主。2018年11月21日，富华公司发出逾期交房公告，称因富华大厦部分验收手续未办理齐全，暂停一切收房相关事宜，具体交房时间另行通知。另查明，富华公司于2019年4月1日获得建设工程竣工规划验收合格证，2019年4月16日完成竣工验收，2019年7月29日获得竣工验收备案表，2019年10月18日取得西安市房屋权属分户表。至今，富华公司未书面通知左漫收房。因富华公司逾期交房，左漫遂诉至本院，要求富华公司按照全部房款的日万分之一支付自2018年11月1日起至2019年9月10日的违约金共计13269.7元。庭审中，富华公司称其已于2019年4月17日电话通知左漫收房，但未能提供证据证明，左漫亦予以否认，截至法庭辩论终结时，左漫尚未收房。左漫主张房屋租赁损失20000元，但仅提交了房屋租赁协议、收条，无其他证据佐证。因双方分歧较大，本案未能调解。一审法院认为，左漫与富华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力，左漫、富华公司应按照合同约定全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，富华公司迟延向左漫交付房屋，应按照合同约定向左漫支付相应违约金。关于违约金的计算期间，富华公司辩称因施工期内政府政策、天气原因等导致被迫停工或延期竣工，从而主张违约金计算至2018年12月31日，因其未能提供充分证据证明，对其该辩称不予采纳。另外，虽然涉案房屋已于2019年4月16日竣工验收，但富华公司并无证据证明其在2019年9月10日前通知左漫收房，故左漫主张违约金自合同约定交房日期次日起计算至2019年9月10日，符合合同约定，予以支持。关于违约金的计算标准，富华公司无异议，一审法院确认违约金的计算按照左漫已付购房款428055元的日万分之一，自2018年11月1日计算至2019年9月10日。左漫主张的金额未超过核定数额，故予以支持。另，左漫主张房屋租赁损失20000元一节，因证据不足，不予支持。对于富华公司主张左漫承担逾期付款责任一节，左漫确实未在合同约定的时间内付清全部房款，故应按照合同约定向富华公司支付违约金，违约金的计算应按逾期应付款370000元的每日万分之一，自2018年10月15日计算至2018年11月17日，共计1221元。左漫辩称因付款方式发生变化，富华公司更换了合同内容，其对合同约定付款时间不知情一节，因缺乏证据支持，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、被告西安富华实业有限公司在本判决生效后十五日内向原告左漫支付逾期交房违约金13269.7元；二、反诉被告左漫在本判决生效后十五日内向反诉原告西安富华实业有限公司支付逾期付款违约金1221元；三、驳回原告左漫其余诉讼请求；四、驳回反诉原告西安富华实业有限公司其余反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费631元，左漫已预交，由左漫负担379元，由西安富华实业有限公司负担252元，并连同判决之款一并支付给左漫；反诉费25元，西安富华实业有限公司已预交，由左漫负担，并连同判决之款一并支付给西安富华实业有限公司。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，综合双方当事人诉辩意见及庭审情况，本案二审争议焦点为：一、是否存在因政府政策、天气原因等造成施工延期的情形，富华公司主张打电话通知收房不构成违约的理由是否成立；二、左漫是否应承担逾期付款违约金，左漫租赁房屋损失是否予以支持。一、关于是否存在因政府政策、天气原因等造成延期施工的情形，富华公司主张打电话通知收房不构成违约的理由是否成立的问题。富华公司为证明因政府政策、天气原因造成施工延期，向法院提交了《关于西安市政府机构改革的情况说明》、及施工日记、西安市历史天气等证据，从证据内容及证明力上来看，上述证据既不包括政府命令延期施工的通知，也未有导致被迫停工的自然灾害，并不存在因政府政策、天气原因等造成延期施工的情形，富华公司的该上诉意见，不予采纳。涉案房屋于2019年4月16日取得竣工验收备案证明文件，具备了交付条件。富华公司虽主张通过打电话的方式通知左漫收房，但左漫否认收到电话通知，且富华公司未能提供充分证据证明，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证件不予以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”富华公司应承担举证不能的不利后果，且富华公司通过打电话通知收房的行为，不符合《商品房买卖合同（预售）》第十一条书面通知收房的约定。一审法院以富华公司未能完成举证责任为由，认定逾期交房期限应自合同约定交房日期即2018年11月1日起计算至2019年9月10日，裁量符合证据规则，本院予以确认。二、关于左漫是否应承担逾期付款违约金，左漫租赁房屋损失是否予以支持的问题。左漫分别于2017年4月25日支付购房款58055元，2018年11月18日支付购房款370000元，未按照《商品房买卖合同（预售）》第七条约定于2018年10月14日前支付该商品房全部价款，应当按照该合同第八条逾期付款责任约定以370000元为基数，每日万分之一为标准，支付2018年10月15日至2018年11月17日的逾期付款违约金1221元。左漫已在该合同中签字确认，其对合同的具体条款不清楚的抗辩意见，不予采信。按照合同第十二条约定，富华公司逾期交房应承担逾期交房违约金，一审法院已依据合同约定支持了左漫因富华公司逾期交房造成的逾期交房违约金，左漫主张租赁房屋损失，不符合合同约定，一审不予支持租赁房屋损失的诉讼请求，并无不妥。综上所述，左漫和富华公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，左漫已预交300元，西安富华实业有限公司已预交132元，由左漫负担300元，西安富华实业有限公司负担132元。本判决为终审判决。  审 判 长 焦海林审  判  员 朱利安审  判  员 张  伟 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员   孙妍  1