广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终1365号上诉人（原审原告）：柏林，男，1971年11月25日出生，汉族，住四川省达县********。委托诉讼代理人：唐黔生，广东韶信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东省大宝山矿业有限公司，住所地：广东省韶关市曲江区沙溪镇。法定代表人：巫建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁志强，广东天行健律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝利建，该公司员工。原审第三人：韶关市凯立房地产有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区**********。法定代表人：何某1。上诉人柏林、广东省大宝山矿业有限公司（以下简称大宝山公司）因与原审第三人韶关市凯立房地产有限公司（以下简称凯立公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初1850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柏林上诉请求：1.撤销一审判决，改判为支持柏林在一审时提出的全部诉讼请求。2.本案二审诉讼费用由大宝山公司承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。柏林认为大宝山公司转让涉案房屋侵害了其作为承租人依法享有的优先购买权，诉请以同等条件(即119.6万元)优先购买大宝山公司转让的位于韶关市*******的房屋等诉求，并非请求确认大宝山公司与凯立公司签订的房屋买卖合同无效，一审人民法院以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，认为柏林的诉讼请求不能成立，显然是适用法律错误。涉案房屋现尚未过户，一审判决也认定了大宝山公司转让涉案房屋的行为侵害了柏林的优先购买权，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”、第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”、《企业国有产权转让管理暂行办法》第四条：“企业国有产权转让应当在依法设立的产权交易机构中公开进行，不受地区、行业、出资或者隶属关系的限制。国家法律、行政法规另有规定的，从其规定。”之规定，应当将涉案房屋以119.6万元出售给柏林。至于大宝山公司与凯立公司之间的房屋买卖合同是否有效，不在本案审理范围，也与本案无关。大宝山公司口头辩称，1.柏林已经放弃优先购买房屋的权利，其在房屋转让给凯立公司后主张优先购买权没有事实依据。大宝山公司将房屋转让给凯立公司时，柏林的合同未到期。在转让后配合办理了出租人的变更，并向新的出租人缴纳租房押金，柏林清楚在租赁期间房屋转让及认可转让的事实。2.本案中柏林要求单独购买案涉房屋不符合行使优先购买权的条件。《中华人民共和国合同法》规定承租人享有同等条件优先购买的权利，大宝山公司采取的是案涉118号房屋及其他四处房产一并整体转让的方式进行转让。而柏林要求在本案中单独对其中一套房产进行优先购买，显然不符合合同法以同等条件行使优先购买权的形式。3.事实上，大宝山公司已经将整体转让的5处房产的3处产权变更登记在凯立公司名下，案涉房屋也已交付给凯立公司使用。因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第四项：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”的规定，柏林也无权要求以行使优先购买权为由购买案涉房屋。如果法院认为本案涉及侵害柏林的优先购买权合法权益，也应当通过损害赔偿方式解决其权益损失问题。大宝山公司上诉请求：一、对一审判决中遗漏的事实予以补正，并对“本院认为”部分错误认定予以纠正。二、本案一、二审诉讼费用由柏林承担。事实和理由：一、一审判决遗漏柏林知道案涉房屋转让给凯立公司并愿意与凯立公司继续履行租赁合同的事实。2017年2月，柏林、大宝山公司及凯立公司就租赁物业移交及租金缴交事宜达成一致意见，各方同意：由柏林与凯立公司继续履行租赁合同，柏林已缴交的2017年1月-2月份租金、水电费押金，房屋押金由大宝山公司全款退回，由柏林重新向凯立公司交纳租用房屋租赁押金，并从2017年1月起，柏林承租的房屋租金每月支付给凯立公司。在达成上述一致意见后，大宝山公司按照约定退还了相关费用，柏林也按照约定向凯立公司重新交纳了租房押金并支付了租赁期间的租金。一审判决遗漏上述事实，导致判决认定部分错误。二、一审判决认定大宝山公司在2016年7月左右告知柏林房屋出售“意向”错误。本案大宝山公司在一审庭审中确认，2016年7月左右告知柏林决定整体转让案涉五处房屋以及转让价格不低于评估价格，要求柏林如有购买意向应当尽快告知大宝山公司。但柏林此后并未向大宝山公司提出购买意愿。一审判决认定大宝山公司在2016年7月左右告知柏林房屋出售“意向”与事实不符，理应予以纠正。三、一审判决认为大宝山公司侵害了承租人优先购买权错误。首先，大宝山公司已经履行了通知承租人房屋转让的义务。其次，柏林行使优先购买权不符合“同等条件”的要求。大宝山公司在转让案涉房屋时，是采取“整体转让”的方式，而柏林要求的仅单独转让承租房屋。因此，柏林在不具备“同等条件”的情况下行使优先购买权不符合法律规定。一审判决认为在不动产可分割转让的情况下，出租人“将五处房屋整体转让”行为损害了承租人权益没有任何法律依据，限制了房屋产权人的合法权益，有悖于“房屋优先购买权”立法本意。四、一审判决违反“不诉不理”审判原则，程序违法。一审判决未围绕柏林的诉讼请求进行审理。但一审法院一方面依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，认为柏林无权主张购买本案房屋并认为应当另案起诉，另一方面却就另案所涉及的是否构成侵害进行认定，违反了“不诉不理”审判原则，导致本案判决对另案审理产生直接的影响，侵害了大宝山公司的诉讼权益。综上，本案一审判决结果虽然驳回了柏林的诉讼请求，但是存在遗漏重要事实、认定事实错误，且适用法律错误情形。在判决中直接认定大宝山公司应当承担赔偿责任，已超出了本案审理范围，对大宝山公司权益产生直接影响。请求二审法院依法纠正一审判决错误。柏林口头辩称：1.大宝山公司主张的于2017年2月大宝山公司、柏林及凯立公司就租赁物业移交和租金缴交达成一致意见与事实不符。大宝山公司未就其主张提供充分证据证明，只是要求柏林将租金缴交给凯立公司，根本不涉及产权变更事宜，并且在向凯立公司缴交租金两个月后，变更接收租金的租金方至个人，数月后再次变更接收租金的租金方。直到2019年3月6日，大宝山公司才出示告知函，通知柏林，原租赁合同已到期，不再续租，要求柏林在2019年4月5日之前搬离房屋并办理移交手续。2.根据一审庭审查明，2016年7月，大宝山公司仅以电话告知柏林涉案房屋预出售，但是具体涉案房屋的评估情况、什么时间、什么价格、什么形式、出售给何人等并未告知，更谈不上将五处房屋打包出售的事实。大宝山公司在(2019)粤0204民初789号案件庭审时主张涉案房屋是通过南方联合产权交易网站拍卖转让，并提供了交易公告，证明交易的合法性。一审中，大宝山否认拍卖的事实承认是私下交易，交易时间是2016年12月28日。由此也证明了大宝山公司不可能在2016年7月将交易的具体条件告知柏林。3.从承租人的优先购买权特点分析。优先购买权是指在同等条件下，承租人有优先于他人而购买租赁物的权利。为能够行使该权利，出租人需将涉案房屋具体的出售条件等明确告知承租人。通过一审庭审查明，出租人未履行法定的告知义务，已经侵害了柏林的权利。3.涉案房屋与其他四处房屋并非整体与部分关系。柏林对承租房屋主张优先购买权符合法律规定。并且柏林在一审时也明确表示如果其余四处房屋出售给柏林，柏林也愿意购买。在一审时，五处房屋只变更登记了3处，涉案房屋至今未办理变更登记手续。4.一审判决认定大宝山公司侵害了柏林的优先购买权，正是围绕柏林的诉讼请求而为，符合法律规定。但因柏林是以同等条件下优先购买118号房屋的请求，而并非请求确认大宝山公司与凯立公司签订的合同法律效力问题。一审判决以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条驳回柏林的请求适用法律错误。原审第三人凯立公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，庭前提交书面意见称，对一审判决无异议。柏林向一审法院起诉请求：1.柏林以同等条件(即119.6万元)优先购买大宝山公司转让的位于韶关市*******的房屋(权证编号：粤房字第15538**，韶府国用总字(1994)第020100264*)；2.大宝山公司协助柏林办理房屋过户手续；3.本案诉讼费由大宝山公司承担。一审法院认定事实：韶关市浈江区***118号房屋的所有权人为大宝山公司，该房屋建筑面积为398.68平方米，土地使用权面积为158平方米，土地使用权为划拨土地使用权。2015年7月8日，柏林与大宝山公司签订《房屋租赁合同》，载明：出租方(甲方)：广东省大宝山矿业有限公司物业管理部，承租方(乙方)：柏林(喜来登川菜馆)，甲方将座落在韶关市***118号房屋(使用面积：598m)出租给乙方使用，租赁期限自2015年7月1日起至2018年12月31日止，乙方需向甲方交承租押金人民币8000元，租赁期满时退还乙方。租金：2015年7月1日至2016年6月30日每月7450元；2016年7月1日至2017年6月30日每月7820元；2017年7月1日至2018年12月31日每月8210元。每月租金乙方在当月10日前向甲方交清。合同签订后，大宝山公司将该房屋交付柏林使用，柏林向大宝山公司交了押金8000元，并按合同约定向大宝山公司交付租金。柏林在该房屋经营韶关市浈江区***喜来登菜馆。合同到期后，柏林继续租赁该房屋至2019年3月，2019年4月1日柏林才搬走。2016年12月28日，大宝山公司与第三人凯立公司签订《房地产转让协议》，载明：转让方：大宝山公司。受让方：凯立公司。双方就韶关物业转让事宜进行了协商，达成如下协议共同执行：一、转让房地产情况：1、建筑物名称：韶关市***118*，产权证号：1553858，建筑面积：398.68m，市场法评估值119.6万元；2、建筑物名称：韶关市武江区***********，产权证号：0634004，建筑面积：89.3m，市场法评估值：24.11万元；3、建筑物名称：韶关市武江区****2*****，产权证号：0679555，建筑面积：84.89m，市场法评估值：21.22万元；4、建筑物名称：浈江区北江路第6页共10页丽江楼B座601*，产权证号：0100151598，建筑面积：91.76m，市场法评估值：37.62万元；5、建筑物名称：浈江区北江路丽江楼B座602*，产权证号：0100151597，建筑面积：79.21m，市场法评估值：30.89万元；以上总计233.44万元。二、转让价格。该物业之转让成立价为具体评估价。具体付款方式为：签订正式的房地产转让协议后，受让方五个工作日内支付100万元，余款在所有房屋(***118号房地产除外)过户完毕后五个工作日内一次付清。2017年3月，大宝山公司将8000元承租押金退回给柏林。2019年3月6日，大宝山公司向柏林发出《告知函》，载明：我公司与贵方于2015年7月8日签订的《房屋租赁合同》已到期，不再续租，要求柏林于2019年4月5日之前搬离该房屋并到大宝山矿业有限公司社会工作部办理相关手续。一审诉讼期间，柏林、大宝山公司向该院申请庭外协商，但未能达成和解协议。另查明，大宝山公司称2016年7月左右，其工作人员通过电话和口头告知柏林涉案房产有出售意向。柏林称其一直有意向购买承租房屋，准备参与竞拍，但一直未等到通知。大宝山公司与凯立公司称大宝山公司将涉案江区解放路118号房屋通过南方联合产权交易中心挂牌交易，后凯立公司知道后就于2016年12月28日与大宝山公司签订了《房地产转让协议》，该房产交易未通过南方产权交易中心。涉案浈江区解放路118号房屋凯立公司至今未办妥房屋过户手续。此外，柏林在一审诉讼期间向该院提出财产保全申请，要求对韶关市********屋进行保全，该院已依法作出裁定并实施财产保全措施。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。柏林与大宝山公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容真实、合法、有效。柏林作为合法的承租人对承租的韶关市********屋享有优先购买权。大宝山公司将涉案浈江区解放路***号房屋通过南方联合产权交易中心挂牌交易，后于2016年12月28日与凯立公司签订了《房地产转让协议》。大宝山公司在转让诉争房屋之前应当履行通知承租人的义务，应当将出卖房屋以及交易价格、交易方式等条件告知柏林，以保障柏林能够在掌握充分信息的情况下选择是否行使优先购买权，虽然大宝山公司称2016年7月左右，其工作人员口头告知柏林涉案房产有出售意向，但柏林称其一直有意向购买承租房屋，准备参与竞拍，但一直未等到通知，故大宝山公司的该告知行为并不足以说明其适当履行了对柏林的告知义务，大宝山公司也未提供其他证据证实其已履行了适当告知义务。之后，大宝山公司与凯立公司签订《房地产转让协议》，约定大宝山公司以119.6万元将诉争房屋卖给凯立公司，大宝山公司的行为侵害了柏林的优先购买权。关于大宝山公司辩称将本案中解放路***号房屋是与其他四处房屋一并整体转让给凯立公司，现柏林仅主张单独购买解放路***号房屋不符合《合同法》第二百三十条“承租人享有以同等条件优先购买的权利”规定的问题，由于解放路***号房屋是独立的商铺与其他四处房屋并非部分与整体的关系，所以不能因柏林只愿购买诉争房屋而否认承租人可以行使优先购买权，否则有损于承租人的利益。故大宝山公司的该抗辩意见不能成立，该院不予采纳。柏林享有以同等条件优先购买韶关市********屋的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，柏林可以主张损害赔偿，但不能主张大宝山公司与凯立公司之间的买卖合同无效。因此，柏林的诉讼请求不能成立，该院不予支持。一审判决：驳回柏林的诉讼请求。一审案件受理费14700元，财产保全申请费5000元，合计19700元，由柏林负担。本院查明，2017年3月3日，大宝山公司将2017年1月、2月租金15640元、水电费押金5000元、承租押金8000元（合计28640元）退回给柏林。大宝山公司上诉主张2017年2月其与柏林、凯立公司就租赁物业移交及租金达成一致意见，由柏林重新向凯立公司交纳其退回的租金和押金，并从2017年1月起由柏林向凯立公司每月支付租金。柏林认可大宝山公司陈述的租金接收人及时间，抗辩是按大宝山公司的意思支付，不认可知晓涉案房屋已出卖给凯立公司。另查明，就本案所争议的事实，柏林于2019年4月1日向一审法院起诉过大宝山公司，2019年6月27日柏林向该院提出撤诉申请，该院当日作出（2019）粤0204民初789号民事裁定，准许柏林撤诉。该案庭审笔录记载，柏林对于纠纷的产生陈述：“2016年7月、8月份时被告一个管物业的主任电话告知我涉案房屋要卖，我说我才装修，他让我准备钱参与竞拍，让我等通知，但我一直都未等到通知。在2017年3、4月份时就带了一个人来告诉我以后房租交给这个人，还变更了一个账号，就是凯立公司的账户”。一审判决认定事实除了与本院认定不一致之外，对其余事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：一、大宝山公司是否侵害柏林的房屋优先购买权；二、柏林的诉讼请求应否支持。关于大宝山公司是否侵害柏林的优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”的规定，只有出租人在房屋出售前的合理期限内将租赁房屋的出售价格、购买时间、支付期限、支付方式等情况通知承租人，承租人才能作出是否购买的明确意思表示，即承租人享有以同等条件优先购买的权利才能得到保障。大宝山公司没有任何证据证明其在2016年7月左右告知柏林决定以不低于评估价格整体转让包括案涉房屋在内的五处房屋，亦没有证据证明其合法履行出租人的通知义务，且柏林仅承认大宝山公司在2016年7月口头告知其要将涉案房屋出售，故对大宝山公司上诉主张已履行了通知义务，从而未侵害柏林的优先购买权不予支持。关于柏林的诉讼请求应否支持。在承租人向出租人作出是否购买的明确表示前，承租人的优先购买权是一种期待权。承租人应当积极行使，且应在合理期限内行使，否则会导致出卖人的物权长期处于不稳定状态，亦会损害购买人的权益。经查，2017年3月3日大宝山公司将2017年1月、2月租金15640元、水电费押金5000元、承租押金8000元（合计28640元）退回给柏林，柏林将上述费用及之后的租金支付给了凯立公司。另柏林在（2019）粤0204民初789号庭审中陈述“在2017年3、4月份时，（大宝山公司）带了一个人来告诉我以后房租交给这个人，还变更了一个账号，就是凯立公司的账户”，以及柏林在2016年7月已知晓大宝山公司要出售涉案房屋。以上事实，足以认定柏林在2017年3、4月应当知道大宝山公司将涉案房屋出售给了凯立公司，柏林抗辩其不知晓不符合常理和租赁交易习惯。至柏林第一次向一审法院诉讼主张优先购买权（2019年4月1日）长达二年，这期间柏林一直向凯立公司履行支付租金的义务，未提出任何异议，亦未积极行使购买权，早已超过合理期限，故对其主张优先购买权不予支持。另外，法律规定“同等条件”是为了保障出租人利益不受影响即出售条件一样的情况下，承租人才有优先购买权，也符合物权优于债权的原则。大宝山公司作为房屋产权人既可以单独处理其名下房屋也可以将其名下包含涉案房屋在内的五处房屋捆绑出售。柏林仅承租了涉案房屋，并无承租其余四处房屋，其只有承租包含涉案房屋在内的五处房屋的前提下才可以主张对该五处房屋的优先购买权，显然柏林仅购买涉案房屋与凯立公司一次性整批购买五间房屋并不构成同等条件。因此，本院对一审判决驳回柏林的诉讼请求予以维持，但一审判决认定柏林主张大宝山公司与凯立公司之间的买卖合同无效，属于认定事实错误，对一审判决以该错误认定作为判决依据予以纠正。综上所述，柏林的上诉理由不成立，本院予以驳回。大宝山公司上诉请求部分成立，一审判决认定事实部分错误，但处理的结果正确。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14800元，柏林负担14700元，广东省大宝山矿业有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二〇年七月二十八日书记员  沈燕山