四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初7553号 原告：何茜，女，1989年5月28日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李斐，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈鹏，四川公生明律师事务所律师。 被告：成都中强实业有限公司。住所地：成都市锦江区梨花街**。 法定代表人：李俊，成都中强实业有限公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋璨，女，住成都市龙泉驿区，成都中强实业有限公司工作人员。 原告何茜与被告成都中强实业有限公司（简称中强公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何茜的委托诉讼代理人李斐，被告中强公司的委托诉讼代理人蒋璨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何茜向本院提出诉讼请求：1．判令中强公司向何茜支付逾期交房违约金，分段计算：从2019年1月1日起至2019年6月30日止，以已付房款1,325,311元为基数，按每日万分之二计算为47,976.3元，从2019年7月1日起暂计算至起诉之日止，以已付房款1,325,311元为基数，按每日万分之三计算为140,350.4元，以上暂共计188,326.7元；2．判令中强公司按照合同约定为何茜办理商品房预售合同登记备案和预告登记手续；3．本案诉讼费由中强公司承担。 事实和理由：2018年1月30日，中强公司与何茜签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，双方就房屋价款、交房条件、交房时间、双方的权利义务以及违约责任进行了明确约定。合同约定：何茜以按揭贷款方式购买被告出售的“星汇广场”项目号房屋，总价款4,325,311元，何茜须于2018年1月30日前支付首付款1,325,311元。合同还约定中强公司在合同签订之日起不超过30日内为何茜办理商品房预售合同登记备案手续，并于2018年12月31日前向何茜支付房屋。何茜于2018年1月30日签署购房合同后，向中强公司支付了首付款1,325,311元，中强公司开具了专用收据。根据购房合同约定，何茜完全履行了付款义务，但中强公司至今未按照合同约定时间为何茜办理商品房预售合同登记备案及预告登记手续，亦未按约定向何茜交付房屋，严重违反合同约定。由于案涉房屋所在的星汇广场项目施工进度严重滞后，大批业主无法按时收房，曾多次与被告进行协商、谈判。中强公司于2019年4月15日出具《告星汇项目业主书》，对未按时交房的违约责任进行了明确答复，并确定了逾期交房违约金的赔付标准。 综上所述，中强公司不按照合同约定履行义务的行为已经严重侵害何茜的合法权益。为维护其合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法向法院提起诉讼。 中强公司辩称，何茜未按合同约定支付全部房款，违约在先，中强公司不应当承担违约责任。何茜已经提起诉讼，双方已丧失协商的基础，中强公司发出的告业主书不适用于本案，也就是说双方没有就违约金的标准达成书面协议。根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第24.3条的约定，何茜在未办理完毕贷款手续前，中强公司有权不予办理合同备案手续，中强公司享有不安抗辩权或同时履行抗辩权。即使法院认定需要支付违约金，违约金应按照《四川省商品房买卖合同（预售）》第19条的约定即每逾期一日按已付款万分之一的标准计算。 本院经审理认定事实如下：2018年1月30日，何茜与中强公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：何茜向中强公司购买成都市锦江区房屋，预测建筑面积173.09平方米，总价款为4325311元；何茜采取商业贷款方式支付房款，于2018年1月30日前支付首期房价款1325311元，余款申请贷款支付；中强公司应在2018年12月31日前向何茜交付该商品房；逾期交房的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，中强公司按日计算向何茜支付全部房价款万分之一的违约金；第二十四条预售合同登记备案约定，（一）中强公司自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，何茜在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。（二）本合同采用网上签约并登记备案的，中强公司保持签约文本与备案文本内容的一致。（三）有关预售合同登记备案的其他约定如下（以下内容加黑显示）：1．买受人以一次性付款或分期付款方式支付房款的，出卖人在买受人付清全部房款后30日内办理商品房预售备案手续；买受人以贷款方式支付购房款的，出卖人应在买受人支付完毕首付款并通过贷款单位贷款审批后30日内办理商品房预售备案手续……第二十六条预告登记，双方于本合同登记备案之日起×日内向房屋登记机构申请办理该商品房预告登记。 合同签订后，何茜支付了购房首付款，未支付尾款。后中强公司未按约定交房，陆续向何茜等星汇广场的买受人发出《关于对星汇广场业主诉求的承诺》、《关于星汇广场延期交付违约金的约定》，承诺对于选择继续持有房屋的客户，中强公司支付逾期交房违约金。 2019年4月15日，中强公司出具《告星汇项目业主书》，承诺按以下计算方式支付违约金：自2019年1月1日至2019年6月30日期间，延期交付违约金按客户实际支付的房款（包括银行已支付的按揭贷款）的每日万分之二进行赔付；2019年7月1日至8月31日期间，按客户实际支付的房款的每日万分之三进行赔付违约金；2019年8月31日之后若仍存在逾期交付的情况，按客户实际支付的房款每日万分之四赔付至星汇项目完成施工并达到交付使用功能止。 以上事实，有当事人的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、专用收据、结婚证、持卡人存根、《告星汇项目业主书》等证据以及当事人的陈述在案为证。 本院认为，何茜与中强公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。何茜向中强公司支付了购房首付款，但中强公司未按约于2018年12月31日前向何茜交付房屋。中强公司的行为构成违约，应当承担相应违约责任。关于逾期交房违约金，应以已支付房款1,325,311元为基数计算。具体违约金标准，中强公司在2019年4月15日出具的《告星汇项目业主书》中对原商品房买卖合同约定的逾期交房违约金标准进行了上调，何茜对此予以认可，故应视为双方就逾期交房违约金标准达成新的协议，即自2019年1月1日起至2019年6月30日的违约金标准应按《告星汇项目业主书》确定的每日万分之二的标准计算；自2019年7月1日起至2019年8月31日的违约金标准应按《告星汇项目业主书》确定的每日万分之三的标准计算；2019年9月1日之后的逾期交房违约金，因《告星汇项目业主书》约定标准过高，本院酌情调整为按每日万分之三计算。截止本案庭审之日，案涉房屋尚不具备法律规定的交付条件，且最终交付时间尚不确定，何茜要求逾期交房违约金计至起诉之日即2020年7月6日止，本院予以准许。后续违约金何茜可根据实际交房时间另行主张。 关于中强公司是否应为何茜办理商品房预售合同备案手续，即办理该手续是否需以何茜付清全部房款为前提。本院认为，《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十四条预售合同登记备案的约定中，第一款“中强公司自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续”，虽然在天数之前划上×，但从文意上无法确认就是双方约定该款不适用，应当认定是合同签订之日到30日之间双方没有明确具体时间。而第三款的内容虽然进行了加黑，但双方在合同上并未约定加黑的内容优先于其他条款适用。从第二十四条整体结构上看，第一款、第二款、第三款采用的是并列方式罗列，未约定优先适用哪一款，也未约定哪一款不适用。在合同文本自身存在结构缺陷或内容不清晰可能导致签约人误解的情况下，中强公司应按合同约定顺序条款的约定完成登记备案。而且，商品房预售合同备案仅是合同当事人根据相关规定到相关行政管理部门对签订合同这一事实予以登记公示，与签订合同后的具体履行情况无关，并不以合同履行完毕即支付房款和交付房屋、办理产权证等为前提条件。综上，何茜主张中强公司对双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》进行备案的诉讼请求，本院予以支持。 关于何茜主张中强公司办理预告登记。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，何茜与中强公司于本合同登记备案之日起×日内向房屋登记机构申请办理该商品房预告登记。案涉合同目前未登记备案，办理商品房预告登记条件尚未成就，故本院对何茜此项主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告成都中强实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何茜支付从2019年1月1日起至2020年7月6日止的逾期交房违约金（均以已付购房款1,325,311元为基数，自2019年1月1日起至2019年6月30日按每日万分之二的标准计算；自2019年7月1日起至2020年7月6日止按每日万分之三计算）； 二、被告成都中强实业有限公司应于本判决生效之日起五日内办理其与原告何茜于2018年1月30日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的登记备案手续； 三、驳回原告何茜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,166元，减半收取2,083元，由被告成都中强实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐俊杰 二〇二〇年八月十一日 书记员  覃雪梅