宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初729号原告：潘某，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：贺某，宁夏宁竞达律师事务所律师。被告：宁夏诺邦置业有限公司。法定代表人：马某。委托诉讼代理人：朱某，宁夏宁银律师事务所律师。原告潘某与被告宁夏诺邦置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘某的委托诉讼代理人贺某到庭参加诉讼，被告宁夏诺邦置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。潘某向本院提出诉讼请求:1.请求判令宁夏诺邦置业有限公司继续履行双方于2017年5月19日签订的三份《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：20170022346、201700022352、20170022356）；2.请求判令宁夏诺邦置业有限公司向潘某交付位于西夏区朔方路北侧、景庄巷西侧学府中央1号商业101、107（复式）室，学府中央2号商业103（复式）室；3.请求判令宁夏诺邦置业有限公司协助办理学府中央1号商业101（复式）室、107（复式）室、学府中央2号商业103（复式）室房屋所有权转移登记；4.请求判令宁夏诺邦置业有限公司向潘某支付逾期交房违约金302292元（违约金暂计算至2020年3月23日，此后违约金计算至实际交房之日止）；5.案件受理费由宁夏诺邦置业有限公司承担。事实与理由：案外人魏某于2014年4月至2018年4月期间曾为宁夏诺邦置业有限公司的股东，其曾多次向潘某借款。2017年5月，潘某、宁夏诺邦置业有限公司签订《银川市商品房买卖合同》，约定将位于西夏区朔方路北侧、景庄巷西侧学府中央1号商业101、107（复式）室，学府中央2号商业103（复式）室三套房屋作价用以抵顶案外人魏某下欠潘某的部分借款。2017年5月24日，宁夏诺邦置业有限公司将抵顶房屋备案至潘某名下，并于2017年6月5日向潘某出具了全款收据。同时，合同约定交房时间为2017年8月31日，若逾期30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金。宁夏诺邦置业有限公司至今未履行向潘某交房及协助办理房屋所有权转移登记的义务。为此，潘某诉至法院。宁夏诺邦置业有限公司庭后答辩称，双方签订的房屋买卖合同不是真实的买卖合同，是担保性质的，买卖合同是虚假的，不存在违约事实。潘某未向宁夏诺邦置业有限公司支付过购房款，双方及魏某之间并没有债务转移的任何协议，不存在房屋抵顶事实，至今宁夏诺邦置业有限公司也未给潘某出具购房发票。涉案房屋虽然备案到潘某名下，但不是登记，备案只是行政手续，与合同效力无关，与产权变动无关，而涉案房屋并未办理所有权转移登记，故潘某的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院查清事实驳回其诉讼请求。潘某围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对潘某提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》《收据》《备案情况说明》各三份、（2019）宁0105民初2373号民事判决书打印件一份、（2019）宁01民终3029号民事判决书一份，本院出示涉案房屋现状的照片三张，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月19日，潘某与宁夏诺邦置业有限公司签订三份《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为201700022346、201700022352、2017000022356），合同约定：宁夏诺邦置业有限公司将其开发的位于宁夏银川市××区北侧、景庄巷西侧学府中央1号商业101（复式）室、1号商业107（复式）室、2号商业103（复式）室房屋出售给潘某，房屋预测建筑面积分别为153.57平方米、70.6平方米、70.06平方米，房屋价款分别为1689270元、776600元、770660元，总价款合计3236530元；付款方式为一次性付款，潘某应当在2017年5月19日前支付涉案商品房全部价款；逾期付款超过30日后，出卖人（宁夏诺邦置业有限公司）有权解除合同；出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房；逾期超过30日交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。上述合同签订后，2017年5月24日，宁夏诺邦置业有限公司将涉案三套房屋备案登记至潘某名下。2017年6月5日，宁夏诺邦置业有限公司向潘某出具购房款收据三份，分别载明“今收到潘某交来商业102#楼103室房款770660元”、“今收到潘某交来商业101#楼101室房款1689270元”、“今收到潘某交来商业101#楼107室房款776600元”。另，潘某陈述涉案房屋其未直接向宁夏诺邦置业有限公司支付购房款，其与案外人魏某之间有债权债务关系，后三方口头协议将涉案三套房屋抵顶给潘某。另查明，宁夏诺邦置业有限公司于2019年4月19日将潘某以房屋买卖合同纠纷诉至本院，要求：1.解除双方签订的上述三份《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为201700022346、201700022352、2017000022356），并要求潘某协助宁夏诺邦置业有限公司办理撤销涉案三套房屋的备案登记手续；2.要求潘某向宁夏诺邦置业有限公司支付违约金32365.30元。本院于2019年6月17日作出（2019）宁0105民初2373号民事判决，认为宁夏诺邦置业有限公司的诉请无事实和法律依据，驳回宁夏诺邦置业有限公司的诉讼请求。宁夏诺邦置业有限公司不服该判决，向银川市中级人民法院提起上诉。银川市中级人民法院于2019年11月11日作出（2019）宁01民终3029号民事判决，认为宁夏诺邦置业有限公司自愿与潘某签订三份《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为：201700022346、201700022352、2017000022356）、出具了购房款收据并办理备案，无证据证实其在上述行为中存在违背真实意思表示的情形。潘某虽未直接向宁夏诺邦置业有限公司支付购房款，但不排除双方之间或双方与其他第三方之间存在合意的民事法律行为，而房款的支付亦不排除债权债务的抵顶、债务免除的方式；双方关于房屋买卖合同的主要义务已履行完毕，宁夏诺邦置业有限公司要求解除与潘某签订的房屋买卖合同无事实和法律依据，上诉请求不能成立。银川市中级人民法院驳回了宁夏诺邦置业有限公司的上诉请求，维持原一审判决。本院认为，宁夏诺邦置业有限公司自愿与潘某签订房屋买卖合同、出具了购房款收据并办理备案，且已经生效判决予以确认。潘某已依约履行了合同义务，宁夏诺邦置业有限公司理应依约履行自己的义务，故潘某要求继续履行其与宁夏诺邦置业有限公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为：201700022346、201700022352、2017000022356）及交付涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持；潘某要求宁夏诺邦置业有限公司为其办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，因涉案房屋现无法办理房屋所有权转移登记手续，且时间也无法确定，故对潘某该项诉讼请求，本院不予支持，潘某可待涉案房屋能够办理所有权转移登记手续时再行主张。潘某要求宁夏诺邦置业有限公司按合同约定支付自2017年9月1日起至2020年3月23日以全部房款每日万分之一的逾期交房违约金302292元及此后违约金计算至实际交房之日止的诉讼请求，因宁夏诺邦置业有限公司未按双方合同约定交付涉案房屋，已构成违约，潘某该项诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持；但实际交房之日无法确定，本院支持至本判决确定交房之日止。宁夏诺邦置业有限公司庭后辩解理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。本院受理该案后，依法向宁夏诺邦置业有限公司送达了民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、民商事案件庭审程序中当事人须知、诉讼风险告知书、人民法院廉政监督卡、合议庭组成人员通知书及开庭传票，宁夏诺邦置业有限公司在法定期限内未提交答辩状和证据材料，且无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对答辩等诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、宁夏诺邦置业有限公司继续履行其与潘某于2017年5月19日签订的三份《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为20170022346、201700022352、20170022356）；二、宁夏诺邦置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向潘某交付位于银川市××区北侧、景庄巷西侧学府中央1号商业101（复式）室、107（复式）室，学府中央2号商业103（复式）室房屋；三、宁夏诺邦置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付潘某逾期交房违约金302292元；并按合同约定以全部房款3236530元每日万分之一支付自2020年3月24日起至本判决确定交房之日止的逾期交房违约金；四、驳回潘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5834元、公告费300元，由宁夏诺邦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 张月琴人民陪审员 高 娟人民陪审员 郭建平 二〇二〇年八月三十一日（法官助理 段和珍书记员 刘志文附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。