云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初3528号原告：丁红，女，回族，1966年9月5日生，住云南省昆明市晋宁区。委托诉讼代理人：吴雪琼、余美娟，系云南云典律师事务所律师，特别授权代理。被告：马明峰，男，汉族，1982年9月18日生，住云南省昆明市盘龙区。被告：寇嘉蕾，女，汉族，1983年2月28日生，住云南省昆明市盘龙区。两被告的共同委托诉讼代理人：郭立彬、杨欣怡，系云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地为云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，特别授权代理。原告丁红诉被告马明峰、寇嘉蕾，第三人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，本院依法适用普通程序于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告丁红的委托诉讼代理人吴雪琼、佘美娟，被告马明峰及其与被告寇嘉蕾的共同委托诉讼代理人郭立彬，第三人尊园公司的委托诉讼代理人罗琦琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁红向本院提出如下诉讼请求：一、判令解除原告与被告、第三人2015年11月16日签订的《房屋买卖暨居间服务合同》中原、被告之间的房屋买卖合同法律关系；解除原告与被告于2015年11月23日签订的《房屋转让预约合同》；二、判令被告马明峰、寇嘉蕾于合同解除之日向原告返还案涉房屋、车位；三、判令被告向原告支付违约金18万元；四、本案的诉讼费、公告费、保全费、保全担保费、律师费由被告承担。事实和理由：被告寇嘉蕾、马明峰系夫妻关系。原告与被告马明峰、第三人于2015年11月16日签订《房屋买卖暨居间服务合同》，约定原告将位于昆明市盘龙区房屋作价80万元及地下1号车库第-2层Ｂ78号车位作价10万元转让给被告。同时约定被告采用银行按揭方式支付房款，于公证机关签订房屋买卖合同时向原告支付首付款45万元，剩余房款由被告贷款银行支付给原告，若银行未发放贷款或实际放款额不够支付房款，被告应在合理期限内补足。2015年11月23日，原告与被告寇嘉蕾签订《房屋转让预约合同》并向昆明市明信公证处申请办理了公证，合同约定：原告将位于昆明市盘龙区房屋及地下1号车库第-2层Ｂ78号车位作价90万元转让给被告；被告在合同签订之日向原告支付预付房款45万元；原告在取得案涉房屋、车位的所有权证之日起15个工作日内与被告签订正式房屋买卖合同。2015年11月24日，被告向原告支付了45万元。同日，原告将案涉房屋、车位交付被告使用至今。期间，原告多次催促被告支付购房尾款未果。2020年3月20日，原告再次向被告发函要求被告支付购房尾款，但被告不予支付。被告的行为已经严重损害原告的合法权益，故原告诉至法院。被告马明峰、寇嘉蕾共同答辩称：一、答辩人并未违约，更没有达到合同解除的约定和法定条件。1.2015年11月16日被答辩人丁红、答辩人马明峰、第三人尊园公司三方签订《房屋买卖暨居间合同》，被答辩人通过第三人购买位于昆明房屋及Ｂ78号车位，作价90万元，方式为银行按揭付款，于公证机关签订《房屋买卖合同》时支付首付款45万元，剩余房款由答辩人贷款银行支付被答辩人。2015年11月23日被答辩人和答辩人签订《房屋转让预约合同》，合同第三条第一款约定：甲方（丁红）应于领取上述房屋、车位的所有权证之日起15个工作日内与乙方（寇嘉蕾）签订正式房屋买卖合同，第五条约定：双方在签订本协议后，答辩人即支付预付房款45万元。双方并未明确尾款的支付日期。现卖方的房产证并未办理，也未签订正式的房屋买卖合同，付款条件尚未成就。2.2015年11月24日，答辩人在昆明市明信公证处对《房屋转让预约合同》进行公证。根据公证书，双方真实意思表示为双方就该房屋达成了交易意向，答辩人先交付预约房款45万元，剩余房款45万元待房屋产权变更登记完成后，通过银行抵押贷款支付给被答辩人。二、被答辩人违背诚实守信原则，应驳回其诉讼请求。《房屋买卖暨居间合同》明确约定尾款为按揭方式支付，现案涉房屋所有权证书未发放，也未签署正式的房屋买卖合同，答辩人不可能向银行申请按揭贷款。由于近几年房屋价格涨幅较大，被答辩人无视诚实守信原则，以通过诉讼单方面违约的行为不应得到支持。同时，答辩人自被答辩人交付房屋至今一直居住在案涉房屋内，并对其进行整体家具的安装，居住期间一直交付住宅物业管理费、电梯维护及运行费、二次加压费、车位物业服务费，如合同解除将无家可归。综上，请法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。第三人尊园公司陈述称：被告没有依照合同约定支付剩余尾款是因为原告尚未取得案涉房屋的产权证，无法办理过户手续，继而无法实现被告以贷款形式向原告支付尾款的条件。因此，原告不存在法律规定的行使解除权的权利，不应要求被告向其支付违约金、返还案涉房屋及车位。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：一、原、被告均提交的《房屋买卖暨居间服务合同》、《房屋转让预约合同》公证书，本院对上述证据的真实性予以确认，是否能达到双方各自的证明目的，本院将在后进行综合评判；二、被告提交的马明峰与原告女儿的微信聊天截屏，可以证实被告不同意原告提出的解除合同一事；三、被告提交的云南泽润物业服务有限公司专用收据，可以证实被告自原告交付房屋及车位后，对居住期间的物业管理费、电梯维护及运行费、二次加压费进行了缴纳；四、被告提交的中国实木定制家居产品销售合同及付款凭证，可以证实被告定购了柜体及门，但不能证实上述物品用于案涉房屋的事实。根据上述经审查认定的证据及当事人陈述，本院确认如下法律事实：2012年11月8日，原告丁红与案外人云南建展房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，由原告购买案外人位于昆明市盘龙区房屋，套内建筑面积为98.81平方米，房屋总价款为725356元，原告于合同签订当日首期支付购房总价款的60%即435356元，剩余价款29万元向建行昆明环城西路支行贷款支付。同日，原告还与案外人云南建展房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，由原告购买案外人位于昆明市盘龙区车位，于合同签订当日一次性付款8万元。2012年11月13日，案涉房屋办理了商品房买卖合同登记备案手续，合同登记号为ＫＭ2012111363791。2012年11月19日，案涉车位办理了商品房买卖合同登记备案手续，合同登记号为ＫＭ2012111965032。上述房屋及车位现尚未取得不动产权证书。2015年11月16日，原告丁红与被告马明峰、第三人尊园公司签订《房屋买卖暨居间服务合同》，约定原告将位于昆明市盘龙区房屋作价80万元转让给被告，于公证机关签订《房屋买卖合同》时向原告支付首付款45万元，除定金及首付款之外的剩余房款由被告贷款银行支付给原告，若银行未发放贷款或实际放款额不够支付房款，被告应在合理期限内补足等内容。同日，原告将案涉房屋及车位交付被告使用至今。2015年11月23日，原告与被告寇嘉蕾签订《房屋转让预约合同》，约定原告承诺待取得案涉房屋及车位的所有权证后将该房屋及车位转让给被告，双方应按本预约合同内容签订正式房屋买卖合同；该房屋的转让价款为90万元，其中房屋交易价格为80万元，车位的交易价格为10万元；房屋及车位的登记过户手续按国家有关规定办理，过户手续的各项税费按国家有关规定执行，办理房地产权属过户登记手续应缴纳的各项税费（包括但不限于双方的交易契税、印花税、营业税、增值税等）均由被告承担，如按国家有关规定应由原告承担的税费，亦由被告承担并以原告名义交纳；正式房屋买卖合同的签订时间为原告应于领取上述房屋、车位的所有权证之日起15个工作日内与被告签订正式房屋买卖合同，待原告取得房屋或车位的房产证后，双方再另行签订正式房屋买卖合同；双方在签订本协议后，被告即支付预付房款肆拾伍万元，其中房屋支付预付房款肆拾万元整，车位支付预付房款伍万元整；若原告拒不签订正式房屋买卖合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，原告除应向被告退还所收到的全部预付款外，还需向被告支付违约金（转让价款的百分之二十）同时，被告有权要求原告继续履行合同，将房屋转让给被告；若被告拒不签订正式合同、拒不付款、解除合同的，被告应向原告支付违约金（转让价款的百分之二十）同时，原告有权要求被告继续履行合同等内容。原告与被告寇嘉蕾对上述《房屋转让预约合同》在昆明市明信公证处办理了公证，公证处于2015年11月24日出具了（2015）云昆明信证民字第42985号公证书。2015年11月24日，被告寇嘉蕾通过银行转账方式向原告的受托人即其女儿乔文君支付预付房款45万元。2020年3月20日，原告向两被告邮寄付款通知，内容为：你与我、昆明尊园房地产经纪有限公司就溪畔丽景小区4幢第32层3203号房屋及该小区地下1号车库第4层878号车位的买卖事宜于2015年11月16日签订《房屋买卖暨居间服务合同》、于2015年11月23日签订《房屋转让预约合同》，合同约定房屋作价80万、车位作价10万元出售给你方。合同签订后，我已于2015年11月16日将已装修完毕的房屋及车位交付你占有、使用至今，但你仅向我支付了45万元首付款，剩余尾款45万元经我多次催要至今未付。现我通知你最迟应于2020年4月5日之前向我支付购房尾款45万元；逾期未付，我将依法解除就溪畔丽景小区4幢第32层3203号房屋及该小区地下1号车库第-2层B78号车位的买卖事宜签订的合同，并要求你搬离、腾还上述房屋及车位。2020年3月24日，被告马明峰向原告的女儿乔文君发送微信，内容为：您母亲发出的付款通知毫无道理，根据双方签订的房屋转让预约合同，我方并未违约，待你方取得《不动产权证书》后，请及时通知我方办理后续手续。现你方提出的无理要求，我方没有义务进行处理。庭审中，被告认可原告丁红与案外人云南建展房地产开发有限公司签订的案涉两份《商品房购销合同》原件已由其收执。本院认为，归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、双方是否约定了购房尾款的支付时间，被告未支付购房尾款的行为是否构成违约？二、《房屋买卖暨居间服务合同》中关于房屋买卖合同关系部分的条款、《房屋转让预约合同》是否应当解除？三、被告是否应向原告返还案涉房屋、车位，并支付违约金18万元？针对争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，根据《房屋买卖暨居间服务合同》、《房屋转让预约合同》的约定内容来看，因原告出售的房屋及车位尚未取得不动产权证书，双方在签订上述合同时仅约定了首付款45万元的支付时间，并约定剩余房款系用贷款方式向原告支付，原告应于领取案涉房屋、车位的所有权证之日起15个工作日内与被告签订正式房屋买卖合同。由此可以看出，双方并未对购房尾款45万元的支付时间进行明确约定，且现案涉房屋及车位的不动产权证书尚未办理，不具备双方约定的签订正式房屋买卖合同的条件。因此，原告主张被告未支付购房尾款的行为构成违约，无事实和法律依据，本院不予支持。针对争议焦点二，被告已经按照《房屋买卖暨居间服务合同》、《房屋转让预约合同》的约定向原告支付了案涉房屋及车位的首付款45万元，且根据争议焦点一的评判，被告的行为不构成违约，因此原告提出解除《房屋买卖暨居间服务合同》中关于房屋买卖合同关系部分的条款以及《房屋转让预约合同》的诉请，本院不予支持。针对争议焦点三，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”根据争议焦点一、二的评判，因原告的证据无法证实其主张，故其要求被告返还案涉房屋、车位，并支付违约金的诉请，本院不予支持。关于原告主张的保全费、保全担保费，庭审中原告明确该费用未实际产生，故对该诉请，本院不予支持。关于原告主张的律师费，因原告未提交证据证实该费用已实际产生且双方约定该费用由被告承担，故对该诉请，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告丁红的诉讼请求。案件受理费14520元，由原告丁红负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  龙燕二〇二〇年八月三十一日书记员  高健