广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初15043号原告：广州市番禺区大龙街傍江东村股份合作经济社，住所地广州市番禺区大龙街傍江东村江**路53号。负责人：古剑辉，职务：理事长。委托诉讼代理人：张明双，广东敏锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李蓉，广东敏锐律师事务所实习人员。被告：广州市倬意制衣有限公司，住所地广州市番禺区大龙街市莲路傍**。法定代表人：孙珍珍。原告广州市番禺区大龙街傍江东村股份合作经济社（以下简称傍江东村经济社）与被告广州市倬意制衣有限公司（以下简称倬意公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告傍江东村经济社的委托诉讼代理人张明双、李蓉到庭参加诉讼，被告倬意公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傍江东村经济社向本院提出诉讼请求：1.确认《租赁合同书》于2019年11月17日起解除；2.被告向原告支付从2018年12月1日起至2019年11月30日止的管理费（租金）778903.34元及利息（利息以778903.34元为本金，按年利率24%的标准从起诉之日起计至付清之日止）；3.被告支付从2019年12月1日起至2020年5月7日的占有使用费179484.15元（按照合同约定的租金标准）；4.被告支付的12万元定金归原告所有；5.被告向原告支付律师费50000元；6.案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2012年1月1日，原告作为甲方，与被告的代理人黎礼洲签订了关于广州市番禺区大龙街傍江东村江裕南街4号（厂房）、江裕南街2号的建筑物和空地的《租赁合同书》。《租赁合同书》第三条第3款约定“未经甲方同意乙方不按时交租的，超过10天后，甲方每天加收乙方1000元作滞纳金，超过2个月交付管理费的，属乙方违约，甲方有权单方终止合同，并没收乙方的定金和冻结乙方在该地块内等值的资产以及乙方无条件交还建筑物给甲方，建筑物内一切不可拆卸的设施（包含水、电设施）归甲方所有”。原告已按照合同约定履行了相关义务，但被告自2018年12月开始拖欠原告管理费和水电费等相关费用，经原告通过电话、微信和书面通知等方式多次催要，被告仅仅支付了部分拖欠款项，至2019年11月5日，仍拖欠原告管理费778903.34元。由于被告长期拖欠原告管理费已超过2个月，原告于2019年11月12日向被告发出通知，通知被告从2019年11月17日起解除与被告的合同关系，并要求被告尽快将租赁物交还给原告，被告已支付的12万元定金不予退还。如被告逾期腾空交还租赁物的，原告将参照合同约定的租金标准收取占用费。通知发出后，被告没有按照通知要求付清拖欠款项，也没有按照通知要求将租赁物交还给原告，被告仍然占有使用租赁物。原告认为，被告的上述拖欠款项行为已经构成为违约，原告有权解除合同，并没收定金。原告已于2019年11月12日以书面形式通知被告解除合同，被告除继续向原告支付拖欠费用外，还应承担违约责任。由于被告违约且拒不履行给付义务，原告为维护村集体经济组织的合法权益，根据合同约定，依法提起诉讼，请求依法判决。被告倬意公司无答辩。傍江东村经济社围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同书》、《定金收据》、房地产权证、(2017)粤0113民初10325号《民事判决书》、《催款通知书》、《解除合同通知书》、照片、《委托代理合同（民事）》、律师费发票等证据，并出示了相关证据原件。倬意公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃对傍江东村经济社提供的证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在倬意公司未提交相反证据的情况下，本院对傍江东村经济社提供的证据的真实性予以确认并在卷佐证：位于广州市番禺区大龙街江裕南街4号、江裕南街2号的建筑物权属人均登记为傍江东村经济社。2012年1月1日，傍江东村经济社（甲方）与案外人黎礼洲（乙方），签订《租赁合同书》，其中合同约定：甲方将位于广州市番禺区大龙街江裕南街4号、江裕南街2号的建筑物和空地（以下简称涉讼场地）一并出租给乙方使用，租赁期限为9年，即从2012年1月1日起至2020年12月底为止；乙方租赁甲方的建筑物面积4131平方米，空地面积800平方米，其中自2018年1月至2020年12月，建筑物4131平方米管理费为15.13元/月/平方米，空地800平方米管理费为7.26元/月/平方米；在合同签订的同时，乙方交付12万元给甲方作为定金，该定金在租赁期满乙方向甲方交还建筑物以及不可拆卸设施（包含水、电设施），并经甲方验收合格后，10天内不计利息原额退回给乙方；乙方必须在每月的10号前一次性交付每月应交付的管理费给甲方，如未经甲方同意乙方不按时交付的，超过10天后，甲方每天加收乙方1000元作滞纳金，超过2个月交付管理费的，属乙方违约，甲方有权单方面终止合同，并没收乙方的定金和冻结乙方在该地块内等值的资产以及乙方无条件交还建筑物给甲方，建筑物内一切不可拆卸的设施（包含水、电设施）归甲方所有；乙方擅自违约和擅自中途终止合同的，甲方没收乙方的定金和违约时等值12万元的资产并且没收乙方在该土地的建筑物和建筑物内一切不可拆卸的设施（包含乙方兴建的建筑物、水电设施等）以及即时终止本合同；在本合同租赁期内，乙方可转租给第三方使用，但必须征得甲方书面同意法定代表人签名并加盖公章后方能转租，而且乙方须告知甲方第三方的基本情况及使用用途，保证转租的第三方的使用用途并不违反国家的法律规定，同时乙方必须支付5万元给甲方作手续费；等等。2012年1月1日，傍江东村经济社出具《收据》，载明收到黎礼洲租赁涉讼场地的定金12万元。2014年3月6日，黎礼洲以其为涉讼场地的承租人而倬意公司和广州市番禺区大龙讯铭服装厂占有使用涉讼场地为由诉至本院，要求倬意公司及其法定代表人将涉讼场地交回其管业。本院于2014年11月25日作出(2014)穗番法民三初字第253号民事判决，认定黎礼洲并非涉讼场地的实际承租人，驳回其全部诉讼请求。后广州市中级人民法院于2015年7月20日以(2015)穗中法民五终字第2909号民事裁定，认定原审遗漏傍江东村经济社这一当事人，程序不当，裁定撤销原(2014)穗番法民三初字第253号民事判决，发回重审，案号为(2015)穗番法民重字第18号。2016年1月12日，本院经审理作出(2015)穗番法民重字第18号民事判决，认定黎礼洲系代理倬意公司签订涉案场地《租赁合同书》，倬意公司系涉案场地的实际承租人。2016年10月9日，广州市中级人民法院作出(2016)粤01民终9820号民事判决，维持了上述判决。2017年12月7日，倬意公司向本院起诉傍江东村，请求1.确认倬意公司与傍江东村经济社就广州市番禺区大龙街傍江东村江裕南街4号（厂房）、江裕南街2号的建筑物和空地存在租赁合同关系，并且2012年1月1日就上述场地签订的《租赁合同书》的乙方及承租人、使用人均系倬意公司；2.请求依据2012年1月1日的《租赁合同书》第九条第2项确认倬意公司对上述场地在同等条件下享有优先续约的权利。本院以(2017)粤0113民初10325号案立案受理，2018年6月6日，本院作出(2017)粤0113民初10325号民事判决，确认傍江东村经济社和倬意公司就涉讼场地存在租赁合同法律关系，双方于2012年1月1日就上述建筑物和空地签订了《租赁合同书》。该判决已发生法律效力。傍江东村经济社于庭审中主张，倬意公司依约支付管理费、水电费等相关费用至2018年11月底，自2018年12月1日起开始拖欠管理费、水电费等相关费用，期间仅支付租金40817.02元。2019年7月9日，傍江东村经济社向倬意公司、黎礼洲发送《催款通知书》，载明自2018年12月1日开始，倬意公司拖欠管理费和水电费等相关费用，至2019年7月9日，拖欠管理费为545663.22元，经多次催要未果，由于倬意公司、黎礼洲未按合同约定支付上述费用超过2个月，已构成违约，要求倬意公司、黎礼洲于2019年7月20日前付清上述拖欠的款项545663.22元，否则将依据合同约定从2019年8月1日起解除租赁合同，收回租赁物，并追讨拖欠款项和滞纳金等违约责任，定金不予退还。该通知书邮寄至黎礼洲于《租赁合同书》中载明的地址，被拒收退回。2019年11月12日，傍江东村经济社向倬意公司、黎礼洲发送《解除合同通知书》，载明自2018年12月开始，倬意公司拖欠管理费和水电费等相关费用，至2019年11月11日，拖欠管理费为778903.34元，经多次催要未果，由于倬意公司、黎礼洲未按合同约定支付上述费用超过2个月，已构成违约，通知从2019年11月17日起解除上述租赁合同，收回租赁物，定金12万元不予退还，并要求于2019年11月17日前付清拖欠款项和滞纳金，并在2019年11月17日前将租赁物腾空交还给傍江东村经济社管业，逾期搬离，将从逾期之日起参照合同租金标准收取占用费，未搬离的物品，视为放弃相关权利。傍江东村经济社将该通知书张贴于涉讼场地门口，并同时邮寄至黎礼洲于《租赁合同书》中载明的地址，被退回。庭审中，傍江东村经济社主张张贴《解除合同通知书》时，倬意公司仍有员工在涉讼场地工作，起诉后，未继续经营，截至庭审之日，涉讼场地仍有倬意公司的部分机器设备及其他物品，傍江东村经济社于起诉前自行委托评估公司进行评估，场地内的设备物品等价值4万余元，搬迁费需2万余元。另主张虽通知要求倬意公司于2019年11月17日前搬离，但由于倬意公司拖欠工人工资，倬意公司并未正常撤场，傍江东村经济社拟进入涉讼场地搬东西时，遭到工人围堵，导致未能收回物业。且倬意公司未经同意，将部分租赁物分租给了案外人雷丽媛、商凤兰、张继流，三名次承租人在傍江东村经济社发出解除合同通知后，分别向傍江东村经济社缴纳了部分占有使用费，雷丽媛支付了2019年12月至2020年4月的占有使用费80325元，商凤兰支付了2019年12月至2020年4月的占有使用费52320元，张继流支付了2020年2月至2020年4月的占有使用费45360元，共支付178005元，主张上述次承租人支付的占有使用费可以在倬意公司应支付的费用中扣除。截至庭审之日，次承租人尚未搬离上述场地，但已经与次承租人协商好了搬离时间。傍江东村经济社委托广东敏锐律师事务所进行本案诉讼，为此支付律师费5万元，并提供了《委托代理合同（民事）》、律师费发票。本院认为，已发生法律效力的(2017)粤0113民初10325号民事判决书确认倬意公司为涉讼场地的实际承租人，由黎礼洲代表倬意公司与傍江东村经济社就涉讼场地签订了《租赁合同书》，倬意公司与傍江东村经济社存在租赁合同法律关系。《租赁合同书》是傍江东村经济社与倬意公司双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。关于合同解除问题，《租赁合同书》约定倬意公司必须在每月的10号前一次性交付每月管理费，如未经傍江东村经济社同意，超过10天后，傍江东村经济社每天加收1000元作滞纳金，超过2个月未交付，属违约，傍江东村经济社有权单方面终止合同。倬意公司自2018月12月开始拖欠管理费，经催讨仍未缴纳，傍江东村经济社有权依据上述约定行使单方解除权，单方面终止合同。傍江东村经济社于2019年11月12日向倬意公司发送《解除合同通知书》，通知自2019年11月17日起解除上述租赁合同收回租赁物，并将该通知书张贴于涉讼场地门口，该通知已送达给倬意公司，傍江东村经济社要求确认《租赁合同书》自2019年11月17日起解除，本院予以支持。关于2018年12月1日起至合同解除之日即2019年11月17日止的管理费，依据合同约定，自2018年1月至2020年12月，建筑物4131平方米管理费为15.13元/月/平方米，空地800平方米管理费为7.26元/月/平方米，故自2018年12月1日起至2019年11月17日止的管理费应为15.13元/月/平方米×4131平方米×11个月17天+7.26元/月/平方米×800平方米×11个月17天=790119.35元。扣减倬意公司已支付的租金40817.02元，倬意公司还需支付管理费749302.33元。关于定金12万元，倬意公司逾期未支付管理费超过2个月，属根本违约，傍江东村经济社有权单方面终止合同，并没收定金，傍江东村经济社主张倬意公司缴纳的定金12万元不予退还，本院予以支持。关于滞纳金（利息），合同约定标准过高，且本院已支持没收定金12万元，足以弥补其损失，故不予支持。关于合同解除后的占有使用费。因倬意公司未能及时撤场，留置部分机器设备以及物品在涉讼厂房内，故应参照合同约定的租金标准支付相应占有使用费。至本案庭审日2020年5月7日，倬意公司仍未撤场，但根据双方的合同约定及傍江东村经济社的陈述，傍江东村经济社有能力及时收回涉讼场地，由于傍江东村经济社未及时妥当处理撤场事项，对于未能按时收回涉讼场地导致的损失，傍江东村经济社亦存在一定的过错，故对于傍江东村经济社主张的合同解除之日至2020年5月7日的占有使用费，本院酌情支持308496元，扣减次承租人雷丽媛、商凤兰、张继流向傍江东村经济社支付的178005元后，倬意公司还应支付占有使用费130491元。对超出部分的占有使用费，本院不予支持。关于律师费，因合同并无约定，故本院对傍江东村经济社要求倬意公司承担因本案纠纷产生的律师费5万元，无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认广州市番禺区大龙街傍江东村股份合作经济社和广州市倬意制衣有限公司就位于广州市番禺区大龙街江裕南街4号、江裕南街2号的建筑物和空地于2012年1月1日签订的《租赁合同书》于2019年11月17日解除；二、被告广州市倬意制衣有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2018年12月1日起至2019年11月17日止的管理费749302.33元给原告广州市番禺区大龙街傍江东村股份合作经济社；三、被告广州市倬意制衣有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付合同解除之后的占有使用费130491元给原告广州市番禺区大龙街傍江东村股份合作经济社；四、被告广州市倬意制衣有限公司支付的定金12万元归原告广州市番禺区大龙街傍江东村股份合作经济社所有；五、驳回原告广州市番禺区大龙街傍江东村股份合作经济社的其他诉讼请求。案件受理费14955元，由原告广州市番禺区大龙街傍江东村股份合作经济社承担1704元，被告广州市倬意制衣有限公司承担13251元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  黄健媚人民陪审员  杨颖冬二〇二〇年八月十三日书 记 员  凌绮珊