广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初8335号原告：谢冬芳，女，汉族，1968年8月29日出生，住址广东省深圳市南山区,委托诉讼代理人：王百静，男，汉族，1966年3月23日出生，系原告配偶。被告：深圳市美容行业协会，住所地深圳市福田区深南中路中国凤凰大厦**22B，统一社会信用代码514403003985206383。社会团体法人：黄晓惠。委托诉讼代理人：龙耀兰,广东瑞霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：周经伦,广东瑞霆律师事务所实习律师。原告谢冬芳与被告深圳市美容行业协会租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告谢冬芳的委托代理人王百静，被告深圳市美容行业协会的委托代理人龙耀兰、周经伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2018年8月1日签订了《深圳市房屋租赁合同书》并在福田租赁所备案，被告于2019年1月提出退租，同时不支付后续的租金。原告积极寻找客户并于2019年6月将房间再次出租出去。要求被告支付2019年2月、3月、4月、5月租金，共计36346×4=145384元。按照双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》第十八条的约定，原告不予退还租赁保证金并向被告要求损害赔偿。损害赔偿主要是新签订的租赁合同和原告、被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》每月租金的差额，要求被告支付现行的租赁合同和原合同的价差损失共计246457元。2019年8月1日至2020年7月31日，价差9481元/月，共计12个月，价差损失金额9481×12=113712元；2020年8月1日至2021年7月31日，价差11062元/月，共计12个月，价差损失金额11062×12=132745元。故请求法院判令：1、被告按照《深圳市房屋租赁合同书》约定支付2019年2月、3月、4月、5月租金145384元;2、被告支付现租赁合同价差246457元整;3、被告承担本案诉讼费。审理过程中，原告变更诉讼请求如下：1、被告按照合同约定支付2019年2月、3月的租金72692元；2、被告支付2019年2月份管理费1303.75元、3月份管理费1340.03元；3、被告支付重新出租产生的中介费12500元；4、被告支付租赁合同价差损失的20%补偿原告，计49291元；5、被告承担本案诉讼费。被告书面答辩称，一、原、被告间租赁合同已于2019年1月30日正式协商解除。原告于2019年1月25日确认收到被告所发《解除租赁合同通知书》，在被告作出解除合同的意思表示后原告并未表示反对，且原告于2019年1月30日下午微信通知被告要求反馈搬离情况，并主动提出协助被告与物业管理处沟通放行事宜，明显构成通过自身行为默示同意双方协商解除原租赁协议。被告《解除租赁合同通知书》表明将于2019年1月30日交还租赁房屋，且原告也接收了搬空后的涉案房屋，而原告通过其行为同意了合同的解除，故原租赁合同己于2019年1月30日经双方协商一致解除。二、原告主张被告支付2019年2月至5月的租金缺乏事实与法律依据。讼争双方原被告已达成合意，原《深圳市房屋租赁合同书》已于2019年1月30日经双方协商一致依约解除，双方租赁法律关系归于消灭，因此被告无需继续履行原租赁合同，不再负有给付约定租金之义务，因此原告主张被告支付2019年2月至5月的租金缺乏请求权基础，系明显缺乏事实与法律支撑之诉求，人民法院不应支持。三、即便被告构成违约，原告通过不予返还被告的租赁保证金方式补偿了房屋空置期期间的损失。原告没有任何理由要求被告赔偿其与案外人之间的租金价差。原告己于2019年3月9日与案外人就涉案房屋签订了新的房屋租赁合同，新的租赁合同房租价格、免租期等合同条款系原告与第三人协商确定，是原告与案外人对各自权利义务的处分，与被告无任何关系。即使被告构成违约，被告也不应承担或赔偿原告与案外人之间的租赁价差。至于合同解除后的后2020年2月1日至房屋于3月9日重新出租这段时间的租金损失，由于原告己不予返还被告租赁保证金，而该保证金的数额与该段期间的租金损失金额相当，已足以弥补该期间的租金损失，若仍要求被告再承担其他损害赔偿责任显失公平。综上所述，原告诉求均缺乏事实与法律依据，请求人民法院依法驳回原告所有诉求，维护被告之合法权益。经审理查明，2018年8月1日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区××大厦××22Ｂ（下简称涉案房屋）出租给乙方使用，月租金总额为36346元。乙方应于每月5日前向甲方交付租金，乙方租赁期限为2018年8月1日至2021年7月31日。如租赁期未满，乙方提前退租或者乙方拖欠使用该物业的相关费用，则甲方可不予返还保证金。租赁期间，乙方负责支付租赁房屋的水电费、卫生费、物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。如乙方拖欠租金达15天以上或拖欠可能导致甲方损失的各项费用达10000元以上等情形，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿并不予退还租赁保证金。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取的租赁保证金金额处划了斜线未写金额，甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据。同时，原告与被告签订《补充协议》，协议约定租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月计算，本合同月租金按年递增，2018年8月1日至2019年7月31日月租金为36346元，2019年8月1日至2020年7月31日月租金为37927元，2020年8月1日至2021年7月31日月租金为39507元。月租金为实收租金，不含税，租赁期间，乙方负责支付基于房屋租赁产生的税款。本合同为双方于2015年7月16日签订的《房屋租赁合同书》的续签合同，原合同的租赁保证金即转为本合同租赁保证金。本协议与租赁合同内容不一致时，以本协议条款为准，本协议自签字盖章之日起生效。2019年1月3日，原告与被告签署《补充协议》，协议约定2019年1月1日至2019年7月31日期间的月租金调整为36346元。2019年1月9日，被告向原告转账支付了2019年1月份的租金36346元。2019年1月16日，被告的工作人员发微信给原告称，被告想在月底前退租。原告回复称，刚减了租金为何退租，马上过年了。2019年1月17日，被告向原告发出《解除租赁合同通知书》，通知原告由于被告办公地址调整，已将工作人员全部移往新的场地，故决定自2019年1月31日起解除双方的租赁合同，租金支付到2019年1月31日止，被告将于2019年1月31日交还租赁房屋，请知悉并做好交接手续，逾期不办理交接手续，将视为交接手续已完成。2019年1月25日，原告发微信给被告的工作人员，要求其将解除合同的通知拍照发给原告，对方当即发给原告。2019年1月30日，被告搬离了物品，将搬离物品的照片发给原告，并称次日打扫卫生。原告同时称，马上过年了，这个月没法租出，被告违约，应支付租金及管理费。被告搬离后将钥匙放在一楼的“梦幻皇宫”，原告在被告搬离后联系居间方招租，同时告知中介方可以到一楼“梦幻皇宫”处取钥匙。2019年3月9日，原告与案外公司签署《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限自2019年3月15日至2025年3月14日，月租金为28445元，原告给予免租期60天，从2019年3月15日至2019年5月14日。原告主张该合同是在第三方的居间下签署，双方没有签署居间合同，原告另提交了《收款收据》予以佐证。收据载明“今收到伯乐空间代付欧阳福推荐凤凰大厦22B服务佣金12500”，收款单位处由原告签字。另查，涉案房屋的月物业管理费为1303.75元。原告主张的3月份的物业管理费1340.03元含电费36.28元。以上事实，有双方提交的证据及庭审笔录为证。本院认为，原告与被告签署的《房屋租赁合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效。合同约定的租赁期限至2021年7月31日止，被告在租赁期限届满前单方发函要求解除双方的租赁合同，虽然原告对被告单方解除合同未明确提出异议并同意被告搬离，但在被告明确告知其已搬迁至新的办公地点的情况下，原告收回房屋是防止损失扩大的行为，并不能就此认定涉案合同是经原告与被告协商一致解除，被告单方解除合同构成根本违约，原告有权依据合同约定不予返还租赁保证金并追究被告的违约责任。虽然被告未将房屋钥匙直接交付原告，但被告实际于2019年1月31日将涉案房屋打扫后将钥匙交到一楼的“梦幻皇宫”，原告通知中介方可以去“梦幻皇宫”拿钥匙的事实表明原告可以控制涉案房屋的钥匙，应视为原告于2019年1月31日收回涉案房屋，涉案合同于该日实际解除。如上所述，涉案合同已实际解除，原告主张2019年2月、3月的租金应为空置期损失。原告于2019年3月9日与案外人签署合同约定的租赁期限自2019年3月15日开始，被告违约给原告造成了2019年2月1日至3月15日期间的空置期损失，被告应按双方协议约定的租金标准向原告支付空置期损失54519（36346×1.5）元及物业管理费损失1955.63元（1303.75×1.5），被告实际于2019年1月已搬离涉案房屋，其后产生的电费不应由其负担，对原告主张费用表述有误、金额超出部分，本院不予支持。虽然原告另行出租涉案房屋的租金低于被告承租时的租金，原告亦给予新的承租人60日的免租期，但租金金额受多种因素的影响，且原告主张的租金差价超过了被告订立合同时预见到或者应当预见到的因其违反合同可能造成的损失，对原告主张的租金差额，本院不予支持。关于中介费。原告虽提交了收款收据，但该收据不足以证实原告与案外公司签署合同是在居间方的居间下签署，对原告主张的中介费12500元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市美容行业协会应于本判决生效之日起十日内向原告谢冬芳支付空置期损失54519元、物业管理费1955.63元；二、驳回原告谢冬芳的其他诉讼请求。如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3016元（原告已预交7178元），由原告负担1762元，由被告负担1254元。原告变更诉讼请求对应的诉讼费4162元，本院依法退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  王红华人民陪审员  肖晓璐二〇二〇年八月三十一日书 记 员  胡 洁附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。