安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初2991号 原告：查欣，女，汉族，1989年8月16日出生，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：朱光胜，铜陵市铜官区西湖镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：解启会，铜陵市铜官区西湖镇法律服务所法律工作者。 被告：周疆，男，汉族，1961年10月31日出生，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：吴何军，安徽古圣律师事务所律师。 被告：章晓红，女，汉族，1966年2月19日出生，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：吴何军，安徽古圣律师事务所律师。 第三人：合肥双赢小额贷款股份有限公司，住安徽省合肥市包河区芜湖路**，统一社会信用代码：91340100580111021D。 法定代表人：肖幸福。 原告查欣与被告周疆、章晓红及第三人合肥双赢小额贷款股份有限公司（以下简称双赢公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告查欣及其委托诉讼代理人解启会、被告周疆及二被告的委托诉讼代理人吴何军到庭参加诉讼，第三人双赢公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，不影响案件的审理。本案现已审理终结。 原告查欣向本院提出诉讼请求：1、判决两被告立即协助原告办理位于铜陵市铜官山区的房屋产权过户手续；2、判决被告承担原告违约金40万及中介佣金10000元，总计41万元；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月15日原、被告经中介介绍就位于铜陵市铜官山区的房屋买卖一事经协商达成协议，并签订了一份《房屋买卖合同》。双方对房屋付款方式、房屋过户手续期限等进行了约定，同时双方约定被告将于2018年年底之前交房，交房之前将此房户口迁出。被告还承诺若2018年7月6日前被告未与原告办理该房产权过户手续，且期间被告出现违约，则被告应支付原告违约金6万元及中介佣金7千元，另退原告房屋定金6万元。合同签订后原告于2018年6月15日支付被告前述房屋定金6万元，并于当日支付了被告7000元中介服务费，被告出具了相应的定金收条及收据。在原告依约履行支付义务后，直至房屋产权过户手续期限止，被告仍未依约与原告办理房屋的产权过户手续，后期经原告多次催告才发现，早在原、被告双方签订该份《房屋买卖合同》之前，被告就因与第三人双赢公司关联公司合作将该房屋办理了信用担保，抵押给了第三人。为此，被告承诺限期解除抵押并协助原告办理房产过户手续，双方并重新签订《房屋买卖合同》。对定金数额重新协商为20万元，且重新约定期间被告若逾期或出现违约，则被告应支付原告违约金20万元及中介佣金1万元，另退原告房屋定金20万元。之后被告又未按期履约，经原告催告被告又书面承诺限期办理解押，协助原告过户，并承诺若违约双倍返还定金。但时至今日，被告仍未与第三人达成协议并办理房屋解押手续。导致原告一家投入的巨额装潢多年无法使用，每天还要奔跑数十公里接送孩子就学，被告的违约行为给原告一家造成了无法估量的损失。每次原告催告，被告均以第三人拖延为由搪塞原告。原告无奈之下，根据民诉法相关规定提起诉讼，恳请贵院判如所请。 被告周疆、章晓红辩称：1、关于原被告之间的合同关系，其变化经历了两个阶段，两份房屋买卖合同，以后一个买卖合同为准；2、关于定金的问题，原告到目前为止，实际支付的定金是14万元；3、目前为止，原被告双方就案涉房屋的过户问题没有分歧，被告方也在积极协调过户手续；4、本案的被告方不存在违约行为，因为联系到合同，在房屋过户前，本案的原告应该缴纳首付款48.5万元，但是目前为止原告方未依约履行，分文未付，原告违约在先，房屋未办理过户，是由于被告方行使先履行抗辩权，不存在违约的行为，要求我方承担违约金没有事实依据和法律规定。对于合同签订前已设定抵押的事实不否认，但是我方认为这不构成交易障碍。 第三人双赢公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年6月15日原、被告经中介介绍就位于铜陵市铜官山区的房屋买卖一事经协商达成协议，并签订了一份《房屋买卖合同》。双方对房屋付款方式、房屋过户手续期限等进行了约定，同时双方约定被告将于2018年年底之前交房，交房之前将此房户口迁出。被告还承诺若2018年7月6日前被告未与原告办理该房产权过户手续，且期间被告出现违约，则被告应支付原告违约金60000元及中介佣金7000元，另退原告房屋定金60000元。合同签订后原告于2018年6月15日支付被告前述房屋定金60000元，并于当日向中介公司支付了7000元中介服务费。在原告依约履行支付义务后，直至房屋产权过户手续期限止，被告仍未依约与原告办理房屋的产权过户手续，后期经原告多次催告才发现，早在原告、被告双方签订该份《房屋买卖合同》之前，被告就因与第三人双赢公司关联公司合作事宜将该房屋办理了信用担保，抵押给了双赢公司。为此，被告承诺限期解除抵押登记并协助原告办理房产过户手续，双方于2018年8月18日重新签订《房屋买卖合同》，原告（乙方）与被告（甲方）约定：案涉房屋成交价款为109万元；办理房产过户手续所需一切税、费由双方各自承担；2018年8月18日交付定金20万元，2018年10月31日前首付48万元，当日办理公积金贷款40万元，留10000元月尾款待交房时结清；乙方向中介公司缴纳7000元合同保证金（甲方用房屋产权证作抵押），过户当日，保证金转为中介费，多退不补；于2018年年底前交房，于2018年11月5日前办理产权过户手续；如甲方出现违约，则赔偿乙方违约金20万元，另退定金20万元，中介费由甲方承担，如乙方违约，由定金由甲方所有，中介费由乙方承担。当日，原告向被告转账14万元，被告向原告出具收条，载明收到定金20万元（包含2018年6月15日支付的60000元）。之后被告又未按期履约，经原告催告，2018年11月25日，被告又书面承诺，表示“因本人周疆个人原因导致阳光新村8栋605号房产解压不了，办理不了过户，而产生了多次违约。”被告承诺于2019年7月1日前办理解押，协助原告过户，并承诺若违约双倍返还定金。“若2019年7月1日前不能办理完成解压手续并且过户给查欣，本人则在违约当日赔偿原合同违约金贰拾万元整，另退还原定金贰拾万元整。并支付查欣对此房屋装修的所有装修费用（以装修票据为准）并额外承担查欣对此房装修时候的误工费等一切费用贰万元整。”被告在作出该承诺后，仍不能按约定期限办理解押及房屋过户手续。原告曾要求解除合同，被告主动向原告退还50000元请求继续履行合同，原告接受了该50000元。本案审理过程中，原告、被告及第三人经协商后，原告为被告向第三人代付了40万元，第三人注销了在案涉房产上抵押权登记。同时，原告表示因被告已协助原告办理房屋过户手续，故申请撤销了上述第一项诉讼请求。 上述事实，有庭审笔录，原告提交的原、被告身份信息复印件一份、房地产权证复印件一份、房屋买卖合同复印件两份、收据、房屋定金收条复印件、承诺书、不动产登记资料查询结果证明等在卷佐证，并经庭审质证。 本院认为：原告与被告于2018年6月15日就铜陵市铜官区阳光新村8栋605室房屋签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且原告代为清偿债务，消灭抵押权，故该房屋买卖合同合法有效，原告与被告均应按合同约定履行义务。现被告已协助原告办理房屋过户手续，原告申请撤销了配合过户的诉讼请求，本院对相关请求不再作出判决。依据被告承诺于2019年7月1日作出的承诺及退还50000元等事实，对违约金按70000元认定。中介费涉及案外人中介公司，且前后两个合同中对中介费的金额约定不一致，对中介费本案暂不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、被告周疆、章晓红于本判决生效之日起十日内向原告查欣支付违约金70000元； 三、驳回原告查欣的其它诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12900元，减半收取6450元，由被告周疆、章晓红负担4040元，原告查欣负担2410元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  余卫东 二〇二〇年八月二十五日 书记员  郝 朕 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条…… 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。