广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终4540号上诉人（原审被告）：杨斌，女，1972年8月10日出生，汉族，住四川省成都市成华区************，公民身份号码510************927。委托诉讼代理人：邓婉君，广东昊驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈源，男，1988年2月25日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区************，公民身份号码440************815。委托诉讼代理人：陈永梅，广东品明律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾旖婷，广东品明律师事务所实习律师。上诉人杨斌因与被上诉人陈源房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初22297号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨斌上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判杨斌向陈源返还定金220000元；2.本案一、二审诉讼费由陈源承担。一、一审法院认定杨斌对房屋买卖合同的解除负有全部责任属于事实认定错误，合同的解除买卖双方及中介方均需要承担过错责任。1.从2019年7月5日杨斌向谭兆钢发微信称“小谭是这样的哈。因为我一直不清楚你的垫资是走这样的程序。我一直以为垫资是买家的事情，所以她突然拿了这些合同出来，我一下子就懵了.....晚一点我把这些合同发给担保人看，因为那个垫资公司的说担保人也必须要签合同......”可见杨斌在签署《买卖合同》及《补充协议》时并不知悉办理垫资的义务应该由其来承担，中介方也没有尽到谨慎勤勉的义务告知应该由其向垫资公司借款以归还银行按揭。2.关于案涉合同的付款方式中第2点的理解，第一，该合同为中介方提供的格式文本，根据合同法的规定，在对合同条款的解释出现歧义时，应该作出以接受格式文本一方有利的解释；第二，根据《买卖合同》《补充协议》上的约定，业主杨斌是实收420万，对于该条款的理解，就是业主只负责收款，其他一切费用均不支出，因此认定该条款有效，就是与协议上的其他条款约定有冲突；第三，即使前面划去的部分无效，后面没划去的部分有效，但该条款约定的是杨斌需要向银行申请涂销抵押手续，涂销手续所产生的向银行方支付的费用由杨斌支付；一审法院向中国民生银行有限公司广州支行发函询问，得知杨斌确实向该行申请过提前还款。可见在签署合同后，杨斌有按照合同要求及中介方的告知履行了相应的义务。3.在合同没有明确约定应当由哪一方向垫资公司借款的情况下，杨斌已经履行了合同的大部分义务，但由于中介方推荐的垫资公司条件过分严苛，要求杨斌在25页空白合同上签名打指模，提供本人身份证原件、户口本原件、房产证原件、银行卡原件且办理一张新的实名的电话卡，这些资料全部由垫资公司保管，还需要当时办理按揭的担保人签名等一系列不合理的要求，这种垫资方式对杨斌的权益完全没有保障，且在签署《买卖合同》《补充协议》时并没有告知需要担保人签名，这对于杨斌来说是一个不确定的因素，是没有可行性的。正是这一系列的原因，才导致合同的履行卡在垫资一步无法继续。4.杨斌在签署合同后，虽然没有履行合同约定的垫资义务，仍然按照中介方及垫资方的要求办理相关的手续，甚至在身体出现问题刚做完手术伤口还没拆线时也同意与中介方及买方进行协商，可见杨斌对继续履行合同是有诚意的。但买方及中介方并未体谅其身体及心理的状况，要求杨斌签署不合理的补充协议，杨斌如果违约需要赔偿50万予陈源，且陈源可以没有任何理由地解除案涉的买卖合同，双方已经不存在履约的信任基础。二、陈源在诉讼中要求解除合同，对合同的解除也应该要承担同等责任。2019年9月9日，陈源提起(2019)粤0605民初22297号诉讼案，2019年9月17日杨斌提起(2019)粤0605民初23009号诉讼案，双方在诉讼请求中均要求解除案涉的《买卖合同》，陈源提出解除的时间先于杨斌，双方对合同的履行均没有信心，因此双方对合同的解除应该承担同等责任。三、结合本案合同履行情况，陈源未购买房屋并没发生任何损失，基于合同的解除双方均有过错，杨斌亦愿意退回陈源支付的22万元定金，但要求杨斌对合同的解除承担全部的责任就显失公平。陈源答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。陈源向一审法院提出诉讼请求：1.解除陈源与杨斌签订的《买卖合同》及《补充协议》；2.杨斌向陈源双倍返还定金440000元；3.杨斌向陈源赔偿按揭服务费16650元，并返还垫付的房贷款23100元；4.杨斌向陈源赔偿房屋溢价420000元（具体以评估机构的评估结果为准）；5.本案诉讼费、财产保全用由杨斌负担。一审法院查明：案涉房屋位于佛山市南海区*********xxx别墅，建筑面积为140.22平方米，权利人为杨斌，占有份额为单独所有，取得方式为购买，2013年12月19日登记于杨斌名下。2019年5月11日，杨斌（卖方）、陈源（买方）与佛山市南海富怡地方服务部（经纪方）签订一份《买卖合同》（以下简称案涉合同），约定：买方以总价4200000元向卖方购买案涉房屋；双方同意由买方按涂销抵押按揭付款的方式支付楼款并办理交易手续：（1）签订合同时买方支付220000元作为定金；（2）合同签订后/天内交付部分楼款（含定金）/元。卖方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付；（3）部分楼款180000元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。银行同意贷款申请后15个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后105天内完成（以付清双方交易税费为准）；（4）楼价余款3000000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。买方应在签订本合同45个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续。卖方交付物业予买方使用日期为卖方收齐楼款当天；买方于合同签订之日向经纪方支付42000元作为咨询及中介服务；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；等等。同日，三方签订一份《补充协议》，约定：2019年7月10日起往后每月10号帮卖方垫付民生银行的房屋抵押贷款一直到完成交易，每月供款金额为25000元，该笔费用卖方同意买方在房屋首期款中抵扣；买方必须从2019年5月13日起至2019年8月28日止办妥房屋交易过户手续的事项；如该时间内未办妥交易过户手续的属买方违约，定金不作退还；违约责任：因卖方不卖该房屋，卖方需双倍退还定金；因买方责任无法继续履行过户手续定金不作退还，定金为220000元；该房屋卖方实收4200000元（放款加快费用除外）；该房屋在签订购买房屋合同前已办理房屋抵押贷款，尚欠款项约1780000元，在同贷书出后，该款项由第三方垫资公司负责垫付。垫付所产生的手续费由买方支付；等等。同日，陈源向杨斌支付定金220000元。2019年5月25日，陈源向案外人卢玉梅支付按揭服务费16650元。2019年6月28日，陈源取得中国农业银行股份有限公司广州天河支行的《个人住房贷款同意贷款单向书》，该行拟同意向其发放商业贷款3330000元、贷款期限30年。2019年7月14日，陈源向杨斌支付民生银行房贷款23100元。2019年8月14日，陈源与佛山市南海富怡地方服务部向杨斌发出《手续办理催促函》，要求杨斌尽快向抵押银行申请涂销抵押手续，以及准备好房屋过户所需提供的一切资料，并配合买方到盐步行政服务中心继续履行以下一切的过户手续和银行申请办理按揭手续，否则视为违约。杨斌于次日收到该函。另查明，2019年5月10日，杨斌向中介谭兆钢发微信称“垫资我要准备什么，我当时写在纸上了，结果你们走的时候就把那张纸带走了”，随后谭兆钢告知需要提供的资料。杨斌称“我刚刚跟孩子他爸爸说完，他说我要做担保人是什么意思啊。我做担保人那个买家才能申请的吗？他说到时候我会拿着一张纸，拍照片作为担保人，签名交给垫资公司。我征信上面显示是离婚，但户口本是未婚，到时候会不会有什么冲突的”，谭兆钢回复“垫资跟客人一点关系都没有，都是业主自己的，而且现场买家还帮你给这个垫资费用；这笔钱是你自己借出来的……”。2019年7月5日，杨斌向谭兆钢发微信称“小谭是这样的哈。因为我一直不清楚你的垫资是走这样的程序。我一直以为垫资是买家的事情，所以她突然拿了这些合同出来，我一下就懵了……晚一点我把这些合同发给担保人看，因为那个垫资公司的说担保人也必须要签合同……”，谭兆钢回复“没关系的，你们可以不签，没有必要说这么多。签或不签，就两个结果。”2019年9月9日，陈源提起本案诉讼，本案起诉状及应诉材料于2019年9月28日送达予杨斌。2019年9月17日，杨斌提起（2019）粤0605民初23009号案诉讼。诉讼中，关于案涉合同的付款方式中第2点的理解问题，陈源认为应理解为，杨斌在收到陈源的定金后要去银行申请涂销抵押手续，涂销手续所产生的向银行方所支付的费用由杨斌自己支付；杨斌认为，在合同的首页填写说明中，对于合同空白部分，三方不作约定时，应划去以示删除，该第2点是用横线划去，因此该条款无效。关于《补充协议》中“在同贷书出后，该款项由第三方垫资公司负责垫付。垫付所产生的手续费由买方支付”的理解，陈源认为，在陈源的同贷书出后，钱由第三方公司向杨斌的抵押银行支付（杨斌自行与第三方签订垫资合同），办理的手续费由陈源支付，在杨斌提供的与中介聊天记录中有明确；杨斌认为，该条款约定垫资赎楼的款项由第三方垫付，垫付产生的手续费由买方支付，因此，申请垫资赎楼手续应该由买方履行。一审法院向中国民生银行股份有限公司广州支行发函，询问杨斌有无申请涂销抵押手续等情况。该行回函称，杨斌于2019年7月4日前往该行荔湾支行网点填写申请提前还款申请单，但截至目前，杨斌并未存入足额还款金额，未履行提前还款申请。在未偿还相关贷款的情况下，办理涂销抵押登记条件不成就。诉讼中，陈源申请法院委托评估机构对案涉房屋的价值进行评估。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。案涉合同及《补充协议》包含了房屋买卖关系的内容及居间合同关系的内容，本案为房屋买卖合同纠纷，一审法院仅对陈源与杨斌之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。案涉合同及《补充协议》中有关房屋买卖合同关系的内容是陈源与杨斌真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自义务。案涉房屋尚欠抵押贷款1780000元，双方均认为对方应履行垫资赎楼义务，因未履行该义务导致合同未能履行构成违约，故本案的争议焦点为何方应履行垫资赎楼义务。对此，本院分析如下：首先，案涉合同约定“合同签订后/天内交付部分楼款（含定金）/元；卖方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付”，杨斌认为整条条款已作删除，但该条款仅是划掉天数及金额，并未划掉条款后面部分，如需删除，亦应全部划去以示删除。而实际操作中杨斌亦向银行填写提前还款申请，故杨斌有涂销抵押、偿还银行贷款的义务。《补充协议》约定“在同贷书出后，该款项由第三方垫资公司负责垫付。垫付所产生的手续费由买方支付”，该条款仅约定垫付所产生的手续费由陈源支付，并未约定陈源应负责垫资赎楼。其次，在案涉合同签订前一日晚上，杨斌通过微信询问中介谭兆钢“垫资我要准备什么，我当时写在纸上了，结果你们走的时候就把那张纸带走了”，中介告知杨斌相关资料后，还告知“垫资跟客人一点关系都没有”“这笔钱是你自己借出来的”。在签订合同后，2019年7月5日，杨斌向中介称“我一直以为垫资是买家的事情”，故杨斌理应清楚垫资赎楼应由其负责。再次，陈源与中介机构于2019年8月14日向杨斌发出《手续办理催促函》，明确告知杨斌尽快向抵押银行申请涂销抵押手续，以及准备好房屋过户所需提供的一切资料，即便杨斌在此期间出现身体问题，其未在合理时间内履行垫资赎楼义务。最后，假定由陈源与第三方垫资公司签订合同，进行垫资赎楼，则杨斌将收到除房款4200000元外的垫资赎楼款1780000元，而双方又未对杨斌收到垫资赎楼款1780000元后如何抵销或归还进行约定，故由陈源进行垫资赎楼明显与常理不符。综上，杨斌应履行案涉房屋的垫资赎楼义务。案涉合同约定“银行同意贷款申请后15个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续”，现陈源于2019年6月28日取得银行的同意贷款申请，其后无证据证明陈源有违约行为。而杨斌除应向银行申请提前还贷外，还应进行垫资赎楼，完成房屋的涂销抵押手续。现杨斌未能在15个工作天内将案涉房屋涂销抵押，协助办理交易过户，故杨斌的行为构成根本违约。陈源提起本案诉讼时有权单方面解除案涉合同及《补充协议》，陈源主张解除合同的起诉状于2019年9月28日送达予杨斌，一审法院确认案涉合同及《补充协议》项下关于房屋买卖事项约定于当日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。杨斌对合同的解除负有全部责任，陈源请求杨斌承担双倍返还定金共440000元的责任，一审法院予以支持。陈源请求杨斌返还其已支付的房贷款23100元有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于按揭服务费。《补充协议》约定“因卖方不卖该房屋，卖方需双倍退还定金；因买方责任无法继续履行过户手续定金不作退还，定金为220000元”，双方仅约定一方违约，适用定金罚则，按揭服务费属于陈源履行合同的成本，陈源支付该费用产生的损失已在本案上述判令杨斌双倍返还定金中得以补偿，故对陈源诉请支付按揭服务费16650元，一审法院不予支持。关于房屋溢价款。因一审法院已判决杨斌双倍返还定金，承担相应违约责任，而房价快速上涨并不属于在签订合同时可预见情形，再考虑陈源累计已向杨斌支付的购房款尚不足全部购房款的10%，故陈源请求杨斌按房屋市场价值的差额赔偿其损失有失公平合理，对其申请法院委托评估机构对案涉房屋的价值进行评估不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认杨斌与陈源于2019年5月11日签订的《买卖合同》及《补充协议》项下关于房屋买卖事项约定于2019年9月28日解除；二、杨斌应于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金共440000元予陈源；三、杨斌应于判决发生法律效力之日起十日内返还房贷款23100元予陈源；四、驳回陈源的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12797.5元，减半收取计6398.75元，财产保全费5000元，合共11398.75元（陈源已预交），由陈源负担3775.5元，由杨斌负担7623.25元。二审期间，杨斌向本院提交了其与卢玉梅于2019年5月25日至2019年9月2日期间的微信聊天记录，拟证明在整个交易过程中，中介及按揭公司没有表示由杨斌承担垫资赎楼的义务。经审查，该证据不能证明杨斌所主张的待证事实，本院不予采信。二审期间，陈源未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系杨斌应否向陈源双倍返还定金440000元。本案中，杨斌上诉主张其无需向陈源双倍返还定金，仅需返还定金220000元。据此，判断杨斌是否需要向陈源双倍返还定金的基础和前提是认定案涉合同实际履行过程中杨斌是否系违约方。案涉合同以及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容为未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人所享有的权利以及所负有的义务均应依据合同的具体约定进行确定。案涉合同约定：“合同签订后/天内交付部分楼款（含定金）/元；卖方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付”；《补充协议》约定：“在同贷书出后，该款项由第三方垫资公司负责垫付。垫付所产生的手续费由买方支付。”从上述合同约定可知，杨斌应负有履行案涉房屋的垫资赎楼是义务，垫付所产生的手续费，是由陈源支付。那么，在案涉房屋买卖合同实际履行过程中，陈源于2019年6月28日取得银行的同意贷款申请，根据案涉合同关于“银行同意贷款申请后15个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续”之约定，杨斌未能在15个工作日内将案涉房屋涂销抵押，协助陈源办理过户手续，其行为构成根本违约，依法应承担相应的民事赔偿责任。一审法院据此认定杨斌为案涉合同履行过程中的违约方，并判令杨斌向陈源双倍返还定金440000元，处理正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。杨斌的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人杨斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年八月十日法官助理 黄结仪书 记 员 钟伊发