北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初48796号原告：吴贻军，男，1992年6月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：梁晓龙，男，1989年11月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告吴贻军（以下简称原告）与被告梁晓龙（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告2020年5月20日至2020年7月12日期间租金4703元；2、被告退还原告押金2700元；3、被告支付原告提前解除合同的违约金5400元。事实与理由：原告通过“巴乐兔”平台了解到招租信息，并于2019年7月13日与被告签订房屋租赁合同，约定被告向原告承租位于北京市朝阳区十里堡北里21号楼4单元501号房屋的主卧，用于居住，租期自2019年7月3日至2020年7月12日止，月租金2700元，押一付三。原告向被告支付了押金2700元，并支付租金至2020年7月12日。2020年5月11日，被告以原告和其他租户发生纠纷扰民为由，通知原告于5月20日搬走，并自5月21日起断水、电和天然气，于5月28日将涉案房屋换锁。原告于5月30日腾退涉案房屋。原告认可租赁合同已于5月20日解除，但系被告提前解除，构成违约，应当支付违约金。由于被告自5月20日开始断水、电和天然气，此后房屋无法正常使用，被告应当退还此后的租金、押金。被告辩称：我是北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）的员工，北京市朝阳区十里堡北里21号楼4单元501号房屋所有权人委托中天置地公司管理、出租该房屋。中天置地公司通过“巴乐兔”平台招租，该平台要求出租人必须为个人，所以以我个人的信息刊登的招租信息。原告在承租期间与该房屋的另一承租人发生纠纷还报警了，我在微信群里调解过，但两人在2019年11月再次因洗衣机使用问题发生争吵，两人在12月15日晚上打架，物业公司也找过他们。他们每隔几个月都会吵架、扰民，因此，我让他们转租房屋，我将剩余租金退还给他们，但他们不同意。春节后因疫情影响，我就没有和他们提解除，但2020年1月至5月期间他们还在打架，严重扰民。因此我在2020年5月11日以他们5月10日再次发生纠纷为由通知他们搬走、解除合同。原告在2020年5月30日搬走。我同意退还2020年5月31日至7月12日期间的租金。由于原告存在扰民行为，构成违约，押金应折抵违约金，故我不同意退还其押金也不同意向其支付违约金。本院经审理认定事实如下：位于北京市朝阳区十里堡北里**楼4门****房屋所有权于1996年5月8日登记在案外人陈某才名下。原、被告于2019年7月13日签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告向原告承租北京市朝阳区十里堡北里21号楼4单元501号房屋（以下简称501号房屋）主卧，用于居住；租期自2019年7月3日至2020年7月12日止；月租金2700元；押金2700元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由原告承担的费用、租金，以及应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给原告；原告具有利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活等行为的，被告有权单方解除合同、收回房屋，原告应按月租金的200％向被告支付违约金；因原告不遵守国家法律、法规及发生扰民行为所造成的损害、损失由原告负责，被告有权追究原告违约责任。此后，原告向被告支付了押金2700元，并支付租金至2020年7月12日。2020年5月11日，被告通过微信向原告和另一租户表示：“两位，20号我过去换锁、疫情也降级了、所有小区登记健康码都可以进入了、在这之前你俩抓紧找房子、提前十天我通知你们了、按合同违约办事、我将收回此房、别到时候没地住、有问题可以法院起诉、别再在打扰别人”。诉讼中，陈某才到庭表示北京市朝阳区十里堡北里21号楼4门5层45号房屋与涉案501号房屋系同一房屋，其认可被告向原告出租501号房屋的行为。原、被告认可陈某才的意见。被告主张501号房屋内共有三位承租人，因原告与其中一女性承租人经常发生纠纷、扰民，故其于2020年5月11日向原告提出5月20日解除合同。被告就其主张向本院提交了2019年9月至2019年12月期间名称为“十里堡北里501住户”的微信群聊天记录，该证据显示原告与“不负韶华”在上述期间多次因房屋使用问题发生纠纷，其间，“勿忘初心”（原、被告均称为501号房屋另一男性租户）表示：“你俩的事我也管不着，本来白天睡觉就不如晚上睡，天天上班浑身都疼，你俩一吵，更睡不好了”、“你俩两点就开始吵，我都出去劝你俩了，而且还不是一次两次了吧，我都跟你俩说了我上夜班，能不能别吵了，你俩还吵……你俩已经打扰到我生活了”。原告认可被告聊天记录的真实性及合同解除时间，但主张其与另一承租人一两个月发生一次纠纷，过程中虽有打、砸、吵、骂等行为，但其未动手，被告提前解除合同构成违约。原告另主张被告自2020年5月20日起断水、电和燃气并于5月28日更换门锁，导致其无法正常使用房屋，被告应自5月20日起退还其租金。被告主张501号房屋发生漏水造成楼下住户损害，为排查漏水原因而停止水和燃气的使用，检查后发现系租户长期洒水导致，5月28日已恢复使用，501号房屋客厅原设有隔断，拆除隔断时线路烧毁导致停电，在原告腾退房屋后已恢复使用。原告对被告上述主张不予认可，称水、电和燃气均是在其腾退后才恢复使用。被告就其主张的恢复时间未举证证明。此外，原告提交的名称为“十里堡北里501住户”的微信群聊天记录显示：被告于2020年5月21日称：“街道和楼下业主都去了不让用水了，怎么还有人用？听不懂人话么”，原告回复：“那是因为淋浴头一直在漏水，而你又不修理，哪怕没人用水，该漏的还会漏”；被告于5月23日称：“楼下都成水帘洞了、水停了燃气也跟着停了啊、安全起见、难不成空烧热水器和锅么？对付几天吧、等楼层水干了找工人施工、电线路估计是拆墙后规整线路灯线连电烧了、等我找人查查”；原告于5月27日询问：“从上周四（即2020年5月21日）到这周二，明天就周三了，还不过来维修水电天然气是吧”，被告回复：“明天过去、今天忙没过去”。被告对该证据的真实性予以认可。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告所签《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，无法定无效情形，故应认定为合法有效，当事人应依约履行。诉讼中，双方均称《北京市房屋租赁合同》于2020年5月20日解除，本院对此不持异议，予以确认。根据双方约定，原告具有利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活等行为的，被告有权单方解除合同、收回房屋，原告应按月租金的200％向被告支付违约金。诉讼中，原告自认其与501号房屋的另一承租人每一两个月即发生一次纠纷，过程中存在打、砸、吵、骂等行为，而被告提供的微信群聊天记录也显示501号房屋其他承租人就此多次提出异议，故可认定原告在承租期间存在妨碍他人正常生活的行为，被告据此向原告提出解除租赁合同具有事实和法律依据。原告以被告提前解除租赁合同构成违约为由，要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。此外，根据双方约定，原告所交纳的2700元押金，在合同解除后，应先行抵扣应由原告承担租金、违约赔偿等费用。原告存在违约行为，应向被告支付违约金，现被告主张以原告所交纳的押金折抵违约金的抗辩意见，本院予以采纳。原告要求被告退还押金的请求，本院不予支持。被告同意向原告退还2020年5月31日至7月12日期间的租金，本院对此予以确认。关于原告要求被告退还5月20日租金的请求，原告提交的2020年5月27日的微信聊天记录显示501房屋系自5月21日开始无法正常使用，故其要求被告退还20日的租金，缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告退还21日至30日期间租金的请求，被告虽主张停水和燃气系因承租人使用房屋不当导致漏水而引起，但其未就此举证证明，故本院对此不予采信。此外，拆除501号房屋内隔断导致停电的责任亦不在原告，故被告应退还原告无法正常使用房屋期间的租金。据此，原告要求被告退还21日至30日期间租金的请求，本院予以支持。另，原告要求被告退还租金的总额4703元不高于本院依法核算的被告应退还数额，故本院对原告要求被告退还4703元租金的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告梁晓龙于本判决生效之日起七日内返还原告吴贻军二○二○年五月二十一日至七月十二日期间的租金四千七百零三元；二、驳回原告吴贻军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，由原告吴贻军负担35元（已交纳），由被告梁晓龙负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判员  郭天天二〇二〇年八月十四日书记员  史 可-2--1-