江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0116民初2972号 原告(反诉被告)：解定进，男，1973年1月22日出生，汉族，住南京市江北新区。 委托诉讼代理人：凌桂峰，江苏信棠律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈桂香，女，1946年9月4日出生，汉族，住南京市江北新区。 委托诉讼代理人：阮群峰（系陈桂香女婿），男，住南京市鼓楼区。 第三人：南京市六合区人民政府大厂街道办事处，住所地南京市江北新区大厂街道太子山路**。 负责人：乐素林，该办事处主任。 委托诉讼代理人：高飞，江苏金协和律师事务所律师。 原告（反诉被告）解定进与被告（反诉原告）陈桂香、第三人南京市六合区人民政府大厂街道办事处（以下简称大厂街道办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）解定进及其委托诉讼代理人凌桂峰、被告（反诉原告）陈桂香及其委托诉讼代理人阮群峰、第三人的委托诉讼代理人高飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告解定进向本院提出诉讼请求（变更后）：1.被告陈桂香给付应得拆迁补偿利益合计375603.96元，分别为营业损失108739.48元（2718487元乘以8%乘以50%）、搬迁费108739.48元（2718487元乘以4%）、提前搬家奖励67962元（135924元乘以50%）、装饰装修附着物补偿90163元；2.被告陈桂香退还原告解定进2020年5月至8月租金11000元；3.被告陈桂香承担本案保全保险费1000元。事实和理由：陈桂香系六合区大厂XX路**房屋产权人，2019年9月1日前将该房屋出租给蒋某，后原、被告及蒋某三方约定，由蒋某将该房屋转租给解定进，租期为2019年4月至2019年8月，解定进向蒋某支付转让费16000元（包括空调、橱柜等设施），并对该房屋进行了装饰装修。2019年9月1日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定陈桂香将该房屋出租给解定进，租期为2019年9月1日至2021年8月30日，年租金为33000元，另付押金3000元。合同订立后，双方均按合同履行，陈桂香于2019年8月30日向解定进出具收到33000元租金的收条。同时期，解定进又承租了六合区大厂XX路XX号房屋，并领取了南京市六合区xx百货店的营业执照，经营范围是烟草制品、日用百货零售、棋牌服务等。为便于经营，解定进将上述房屋打通，并借用陈桂香的烟草专卖零售许可证进货销售。2019年9月，案涉房屋被列为征收对象。在财产调查期间，陈桂香对解定进的装饰装修项目未向解定进确认，拒绝向解定进进行合法补偿。 被告陈桂香辩称：1.原、被告于2019年9月1日签订六合区大厂XX路XX号门面房出租合同，陈桂香于2019年10月9日就按照拆迁部门通知及时联系解定进要求终止合同。但是解定进不理睬，声称房屋及证照都是陈桂香，不要陈桂香的钱。过了一段时间，陈桂香又去找解定进，准备把租金和押金退还给解定进，解定进说要22万；2.关于解定进与原房客蒋某转让空调3台、移动柜机2组等，陈桂香毫不知情，转让费16000元与陈桂香无关；3.解定进所称装修费用不予认可,陈桂香门面房从不租给开饭店和棋牌室使用。2019年8月30日，陈桂香去店里拿房租时，解定进讲卫生间堵塞维修费用1750元，陈桂香当场就从租金中扣除实收租金31250元；4.解定进从租赁xx号门面房到2020年6月1日交钥匙为止，大门一直紧闭，从未营业过，反而在隔壁xx号门面房棋牌室制作“xx烟酒店”门头，并挂上陈桂香证照。陈桂香已经将押金3000元退还给解定进，同意返还2020年6-8月租金8250元。陈桂香门面房规定使用年限为40年，实际领证才15年，国家补助陈桂香的是以后25年的损失，与承租户有什么关系。 反诉原告陈桂香向本院提出诉讼请求（变更后）：要求反诉被告解定进赔偿营业损失7500元、迟延支付拆迁补偿款的利息损失10558.33元、木地板损失9240元、门洞损失1万元。事实和理由：解定进未及时归还陈桂香的“xx烟酒店”证照及银行卡，耽误陈桂香2020年6月至7月15日营业1个半月。解定进故意不交门面房钥匙，拆迁部门要求2020年5月1日统一交钥匙，解定进直到6月1日才交，直接影响陈桂香的拆迁补偿款兑付迟延21天（2020年6月2日至6月23日期间），致使陈桂香损失，以总房款362万元为基数按照银行大额信贷利率5%计算。陈桂香原室内地面是地砖，加铺了木质地板，解定进未经陈桂香同意私自撬走了，总面积35平方米价值9240元。解定进未经陈桂香同意将xx号门面房与隔壁xx号门面房中间扒开一个大洞，严重影响房屋安全，要求赔偿损失1万元。 反诉被告解定进辩称：解定进承租陈桂香xx号门面房后，经过陈桂香同意在香烟经营这块使用了陈桂香烟草专卖许可证、营业执照以及其配套的银行卡，解定进自己也有营业损失。现解定进同意将营业执照、烟草专卖许可证、银行卡当庭返还给陈桂香。陈桂香主张关于营业损失7500元没有事实和法律依据。陈桂香和第三人订立拆迁协议中并未约定拆迁款给付时间，且解定进已经在征收公告要求的时间之前将涉案房屋交付拆迁，因此解定进不应承担该项损失，且陈桂香也未产生迟延领取拆迁款的损失。解定进承租房屋以后因为装修原因将已经腐烂的木地板进行拆除，陈桂香也是知情的，因此解定进不应赔偿该项费用。解定进同时承租xx号和xx号房屋，因为使用方便在xx号和xx号隔墙中间开了一个门，解定进开门行为并未影响到房屋安全，同时也未影响到陈桂香的拆迁补偿权益，现该涉案房屋已交付拆迁并被拆除完毕，因此陈桂香要求赔偿1万元无事实和法律依据。 第三人办述称：2020年4月7日，南京市江北新区管理委员会（以下简称江北新区管委会）发布了征收公告，案涉房屋在征收范围内。2020年5月1日，被告与房屋征收实施单位签订国有土地上房屋征收与补偿协议，案涉房屋已于2020年6月1日交付给征收部门拆除。承租人不是被征收人，第三人和承租人之间不存在征收的法律关系，也不存在合同关系，原、被告之间的租赁纠纷根据合同法的规定进行处理。 本院经审理确认如下事实：陈桂香系六合区大厂XX路XX号房屋（宁房权证六转字第××号，房屋所有权人为陈桂香，规划用途为商业，总层数为3层，建筑面积为106.57平方米。另自建房34.31平方米）产权人，并办理了南京市六合区xx烟酒店营业执照、烟草专卖零售许可证等，后将该房屋（含相关证照）出租给蒋某（租赁期至2019年8月）。2019年4月，蒋某将上述店铺经营权转让给解定进，解定进向蒋某支付转让费16000元，并对该房屋进行了装修、拆除原有木地板，后用陈桂香的相关证照经营。2019年8月30日，解定进向陈桂香支付2019年9月1日至2020年8月30日租金33000元（扣除卫生间维修费用1750元，实际给付31250元），陈桂香向解定进出具收条1份。2019年9月1日，原、被告签订房屋租赁合同1份，约定：甲方（陈桂香）将上述房屋出租给乙方（解定进）；年租金为33000元，租金年付，另付押金3000元；租赁期为2年，自2019年9月1日起至2021年8月30日止；备注，此房屋是由蒋某转租给乙方，陈桂香烟酒店是由蒋某转租给乙方……。同期，解定进承租了六合区大厂XX路XX号房屋，并办理了南京市六合区xx百货店营业执照，为方便经营将xx号房屋与xx号房屋隔墙打通开一道门。 2019年11月22日，南京市江北新区管理委员会（以下简称江北新区管委会）发出征收范围公告，长江大保护工程（丁解水库片区环境综合整治）国有土地上房屋征收范围位于江北新区，北至湖滨路、南至内部道路、西至凤滨路、东至湖滨社区。2019年12月2日，江北新区管委会规划与国土局发布相关房屋征收补偿方案公告，征求公众意见。2020年4月7日，江北新区管委会发布江北新区长江大保护（丁解水库片区环境综合整治）项目房屋征收公告，公布宁新区管征字[2020]2号《南京市江北新区管理委员会征收决定》。征收部门为江北新区管委会规划和自然资源局，征收实施部门为办，签约期限为2020年4月27日至2020年6月10日，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的期限内完成搬迁。案涉房屋属于征收范围。 2020年5月1日，陈桂香作为被征收人（乙方）与办（甲方）签订《国有土地上房屋征收与补偿协议（工企单位补偿专用）》1份（协议号：1-01-007），约定：第六条，甲方支付被征收房屋的货币补偿金额共计3624793元，其中被征收房屋的货币补偿金额为2718487元、提前搬迁奖励费135924元（2718487元×5%）、房屋装饰、装修、附补费用172315元（室内装饰装修补偿140.88平方米×800元/平方米×80%=90163元，附着物补偿82152元）、征收其他非住宅房屋的设备拆除、安装、搬运费用108739元（2718487元×4%）、征收营业用房的停产停业损失补偿费用217479元（2833231元×8%）；第七条，甲方同意出具房屋征收与补偿款专项存折，并付清第六条所约定的费用。乙方同意将被征收的房屋搬迁完毕交由甲方拆除；第八条，如乙方不按约定履行搬迁义务，应当扣减提前搬家奖励并以房屋货币补偿金额为基数，自逾期之日起按照每日万分之五向甲方支付违约金……。2020年6月1日，陈桂香将押金3000元退还给解定进，解定进将案涉房屋交付相关拆迁部门。双方为补偿问题协商未果，原告遂于2020年6月5日提起本案诉讼。 2020年6月9日，本院根据解定进申请依法作出（2020）苏0116民初2972号民事裁定，冻结陈桂香在办的案涉房屋征收补偿款35万元。中国人民财产保险股份有限公司南京市分公司提供担保，为此解定进支付保费1000元。2020年6月23日，办将其余部分补偿款汇入陈桂香专项存折。 诉讼中，解定进于2020年7月17日将南京市六合区xx烟酒店的相关证照交还给陈桂香。 上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、房屋租赁合同、营业执照、烟草专卖零售许可证、蒋某证明、照片、《南京市江北新区管理委员会征收决定》、《国有土地上房屋征收与补偿协议（工企单位补偿专用）》、装修评估表、附着物评估表、自建房评估表、银行账户交易明细表以及情况说明等证据予以证实，本院予以认定。 本院认为，原、被告于2019年9月1日签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守。租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。现双方就拆迁补偿款项分配发生争议，应当按照当事人约定处理。当事人约定不明或没有约定的，应当按照合同有关条款或者交易习惯,并结合合同履行情况确定。 关于本诉:1.关于解定进要求陈桂香给付补偿375603.96元。双方房屋租赁合同规定“租赁期为2年，自2019年9月1日起至2021年8月30日止”，但就拆迁款项分配没有约定，本院综合案涉房屋装修状况、租赁合同期限及履行情况、搬迁及交付等情况，参照案涉房屋征收与补偿协议中陈桂香获得提前搬迁奖励费135924元、房屋装饰装修及附着物补偿费用172315元、征收其他非住宅房屋的设备拆除、安装、搬运费用108739元、征收营业用房的停产停业损失补偿费用217479元，确定承租人即解定进可以分得30%。综上，陈桂香应补偿解定进提前搬迁奖励费135924元×30%为40777.2元、房屋装饰装修及附着物补偿费用172315元×30%为51694.5元、征收其他非住宅房屋的设备拆除、安装、搬运费用108739元×30%为32621.7元、征收营业用房的停产、停业损失补偿费用217479元×30%为65243.7元，计190337.1元。超出部分，不予支持。 2.关于解定进要求陈桂香退还2020年5月至8月租金11000元。双方房屋租赁合同应自征收公告发布之日即2020年4月7日终止履行，解定进于2020年6月1日将该房屋交付相关拆迁部门，期间仍应向出租人陈桂香支付占有使用费。对于解定进要求陈桂香退还2020年6-8月租金8250元的诉讼请求，本院予以支持。其余部分，不予支持。 3.关于解定进要求陈桂香承担本案保全保费1000元，于法无据，本院不予支持。 关于反诉：1.关于陈桂香要求解定进赔偿营业损失7500元。双方房屋租赁合同应自征收公告发布之日即2020年4月7日终止履行，承租人解定进应将租赁物及相关证照在合理期间内返还给出租人陈桂香。解定进未能及时将相关证照交还给陈桂香，应承担相应的民事责任。诉讼中，解定进已于2020年7月17日将南京市六合区陈桂香烟酒店的相关证照交还给陈桂香。本院综合双方合同约定及履行情况、案涉房屋状况等，确定解定进应赔偿陈桂香经营损失1000元。超出部分，不予支持。 2.关于陈桂香要求解定进赔偿迟延支付拆迁补偿款的利息损失10558.33元。陈桂香于2020年5月1日与办签订案涉房屋征收与补偿协议，该协议并未明确案涉房屋交付拆迁及补偿款支付的具体时间，案涉房屋征收公告确定的签约期限为2020年4月27日至2020年6月10日，综合双方房屋租赁合同约定及履行情况，本院认为解定进于2020年6月1日将案涉房屋交付拆迁部门属于合理期间。故对于陈桂香要求解定进赔偿迟延支付补偿款的利息损失，不予支持。 3.关于陈桂香要求解定进赔偿木地板损失9240元。解定进在承租案涉房屋期间，未经产权人同意将原有木地板拆除，应承担相应的民事责任。本院综合双方租赁合同约定及履行情况、案涉房屋状况、木地板面积及使用年限等，确定解定进应赔偿陈桂香木地板损失3000元。 4.关于陈桂香要求解定进赔偿门洞损失1万元。解定进在承租案涉房屋期间，未经产权人同意在该房屋与xx号房屋隔墙开门，对房屋造成一定损害，应承担相应的民事责任。但案涉房屋已经被征收拆迁，被征收人陈桂香未提供充分证据证明其拆迁利益因此受损，故对其该项反诉请求，本院不予支持。 综上所述，陈桂香应补偿给解定进提前搬迁奖励费40777.2元、房屋装饰装修及附着物补偿费用51694.5元、征收其他非住宅房屋的设备拆除、安装、搬运费用32621.7元、征收营业用房的停产、停业损失补偿费用65243.7元计190337.1元，并退还租金8250元。解定进应赔偿陈桂香营业损失1000元、木地板损失3000元计4000元。双方的其他诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、陈桂香于本判决生效后10日内向解定进支付补偿款190337.1元； 二、陈桂香于本判决生效后10日内向解定进退还租金8250元； 三、解定进于本判决生效后10日内向陈桂香支付赔偿款4000元； 四、驳回解定进的其他诉讼请求； 五、驳回陈桂香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7114元、减半收取计3557元，保全费2270元，合计5827元，由解定进负担3000元，陈桂香负担2827元。反诉案件受理费366元，由陈桂香负担200元，解定进负担166元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  李九俊 二〇二〇年八月二十七日 书记员  吕 倩