上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初12338号原告：张海英，女，1963年12月7日出生，汉族，住上海市青浦区华新镇叙南村**。委托诉讼代理人：康骏卿，上海宇珏律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙小芳，上海宇珏律师事务所律师。被告：朱关林，男，1965年12月23日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区华新镇周浜村**。被告：颜德珍，女，1967年9月7日出生，汉族，户籍户籍所在地上海市青浦区华新镇周浜村**。div>被告：朱晓薇，女，1989年11月20日出生，汉族，户籍所在户籍所在地上海市青浦区华新镇周浜村**。v>被告：朱祎凡，男，2014年9月3日出生，汉族，户籍所在地上户籍所在地上海市青浦区华新镇周浜村**。法定代理人：朱晓薇，系朱祎凡母亲。上列三被告共同委托诉讼代理人：朱关林，系颜德珍丈夫、朱晓薇父亲、朱祎凡外公。原告张海英与被告朱关林、颜德珍、朱晓薇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序。经原告申请，本院依法追加朱祎凡作为被告参加诉讼。本案于2020年7月28日公开开庭进行了审理，原告张海英及其委托诉讼代理人康骏卿，被告朱关林(兼被告颜德珍、朱晓薇、朱祎凡委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海英向本院提出诉讼请求：1.原、被告于2015年6月27日就上海市青浦区华新镇华腾苑9栋16号楼XX室房屋(以下简称系争房屋)签订的动迁房买卖合同继续履行；2.判令被告协助办理系争房屋过户手续；3.判令被告支付逾期过户违约金(按每日500元，自2018年6月28日计算至协助完成过户手续之日止)。审理中，原告将第三项诉讼请求的计算时间变更为自2018年9月16日计算至实际过户之日止。事实和理由：2015年6月27日，张海英与朱关林一家就系争房屋签订动迁房买卖合同，约定购房总价款为人民币102万元，合同签订当日张海英支付92万元、尾款10万元于过户时支付。合同还约定，拖延办理过户则视为违约，按每日500元支付逾期违约金。系争房屋于2018年9月16日便满足过户条件，但朱关林以各种理由拖延，后又要求加价，至今未协助办理过户手续，故张海英诉至法院，望判如所请。被告朱关林、颜德珍、朱晓薇、朱祎凡辩称，同意继续履行动迁房买卖合同并协助办理过户手续，但不同意支付逾期过户违约金。1.被告在首次申办系争房屋小产证时，因一份材料原件缺失，直至2019年才根据政府统一安排办出小产证，并非被告故意逾期。2.小产证办出后，双方曾约定2020年4月14日共同至交易中心办理过户手续，张海英未按约前往，并非被告故意拖延。3.被告希望原告在支付尾款10万元的同时，一并支付利息2万元以及物业费5,000元，5年内的利息不多，但原告未同意。4.即便要支付逾期过户的违约金，每日500元的标准过高，请求降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告出具案外人上海维可房地产经纪事务所证明一份，以证明被告存在故意拖延过户的情况，被告否认证明内容的真实性。就该份证明，本院认证认为：该证明实际系证人证言，在具状人未当庭陈述证言的情况下，本院难以确认其真实性，故对该证据不予采信。本院经审理认定事实如下：2015年6月27日，朱关林、颜德珍、朱晓薇(甲方、转让方)与张海英(乙方、受让方)就系争房屋签订动迁房买卖合同。合同约定建筑面积94.03平方米，总价款为102万元；付款方式为乙方2015年6月24日支付定金2万元、同月27日支付90万元、过户时支付尾款10万元；双方约定办理房产证过户手续，甲方协助乙方办理产权过户，办证、过户所产生的一切税费由乙方承担；若甲方未按期协助乙方过户，则甲方自违约之日起以每日500元作为赔偿金赔偿乙方，直至过户完毕；甲方不得以涨价为由提高房屋价格。合同还约定了其他事项。合同落款甲方处载有朱关林、颜德珍、朱晓薇的签名和捺印。当日，张海英向朱关林支付购房款92万元。朱关林遂交付系争房屋，张海英居住至今。2020年8月1日，张海英将尾款10万元缴纳至本院代管款账户。2019年6月23日，上海市青浦区华新镇华腾路XXX弄XXX号XXX室(即系争房屋)小产证获核准办出，证号沪(2019)青字不动产权第015529号。系争房屋为动迁安置房，建筑面积94.03平方米，权利人为朱关林、颜德珍、朱晓薇、朱祎凡。2019年2月25日，张海英通过微信提示朱关林抓紧办理系争房屋产证以便过户。同年9月19日、9月23日、10月8日，张海英通过微信联系朱关林催办系争房屋过户事宜。次年4月7日，张海英再次通过微信与朱关林协商办理过户时间。经双方多次协商，未果。庭审中，朱关林表示曾要求张海英在支付尾款10万元的同时，另需支付利息以及物业费，张海英未同意。另查明，系争房屋现已符合过户条件。以上查明的事实，有原、被告的陈述，原告提供的动迁房买卖合同、华腾苑入户结算单、收据、微信聊天记录、不动产登记簿资料等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方就系争房屋于2015年6月27日签订的动迁房买卖合同系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方皆应恪守履行。朱关林、颜德珍、朱晓薇作为系争房屋共同所有权人，在动迁房买卖合同落款处签字捺印，系合同相对人，且在庭审中均明确表示愿意继续履行合同，本院予以确认。朱祎凡为系争房屋的共同所有权人，本院同意张海英申请，依法追加朱祎凡作为本案被告参加诉讼。朱祎凡同意继续履行上述动迁房买卖合同，构成房屋过户登记之债的加入，故就张海英提出合同继续履行的诉讼请求，本院予以支持。出售人的主要义务是将系争房屋交付给买受人，买受人的主要义务是依照约定支付相应的对价。出售人的交付义务不仅包括实物交付，而且包括权利交付。张海英已依约支付系争房屋房款92万元并将尾款10万元交至本院代管，系争房屋亦已符合过户条件，故就张海英要求办理系争房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。同时，张海英应在办理过户手续当日向被告支付尾款10万元。关于过户所需费用，合同已明确由张海英承担，各方均无异议，本院予以确认。关于被告是否存在拖延过户的违约行为以及张海英是否可据此要求被告承担逾期过户违约责任问题。因系争房屋为动拆迁安置房，办理产权过户时间受到相关政策限制，具有一定不确定性，双方亦未在合同中明确约定具体过户时间。根据法律规定，履行期限不明确的，在履行条件成就的情况下，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。2019年6月系争房屋小产证即已办出，被告理应及时配合张海英办理过户登记手续。根据双方微信聊天记录，张海英于2019年2月25日、9月19日、9月20日、9月23日、10月8日及2020年4月多次催办过户。朱关林则多次表示“这次过户近5年了，10万利息”“付款金额数、付款方式、签名付款或给现证付定下来回一下，定不下来那讲好后约时间去办”。朱关林在庭审中亦自认曾要求张海英在支付尾款10万元的同时，另需支付利息以及物业费。在合同已明确尾款具体金额的情况下，本院确认朱关林存在以涨价为由拖延办理过户手续的违约行为。据此，张海英要求被告承担逾期过户违约责任的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。计算时间本院酌定为自2019年10月9日起至协助办理过户之日止。至于逾期过户违约金计算标准，本院综合考量张海英的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定以每日100元为标准计算。综上所述，为保护合同当事人的合法民事权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、原告张海英与被告朱关林、颜德珍、朱晓薇就上海市青浦区华新镇华腾路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的动迁房买卖合同继续履行；二、被告朱关林、颜德珍、朱晓薇、朱祎凡应于本判决生效之日起十日内协助原告张海英将位于上海市青浦区华新镇华腾路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至张海英名下，产生的相关税费由张海英负担；三、原告张海英应于被告朱关林、颜德珍、朱晓薇、朱祎凡协助办理过户手续之日向朱关林、颜德珍、朱晓薇支付购房尾款10万元；四、被告朱关林、颜德珍、朱晓薇支付逾期过户违约金(自2019年10月9日起至协助办理过户手续之日止，按每日100元计算)；五、驳回原告张海英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由被告朱关林、颜德珍、朱晓薇、朱祎凡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  郑 重二〇二〇年八月三十一日法官助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。