河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初2460号原告兼反诉被告丁举立（以下简称原告），男，汉族，生于1975年10月24日，住河南省南阳市宛城区。委托代理人刘新旺、赵辉，河南隆翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告南阳市万达基业房地产开发有限公司兼反诉原告（以下简称万达公司）法定代表人：吴伯胜住所地：南阳市。委托代理人彭刚，男，汉族，生于1992年4月4日。该公司职员。代理权限为特别授权。委托代理人林雪阳，河南鼎聚律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告丁举立与被告南阳市万达基业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁举立及其委托代理人刘新旺、赵辉和被告万达公司的委托代理人彭刚、林雪阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁举立诉称，2016年6月7日，原告丁举立与被告万达公司订立《认购协议》，约定被告将自己开发的位于南阳市中州西路“万达国际”A栋2808室商品房出售给原告，该商品房优惠后价款为612472元，付款方式为一次性交清。但因当时该商品房尚未取得预售许可，被告同意原告先付50%房款，故原告于合同签订当日向被告支付了一半房款306236元。2017年8月22日，被告取得预售许可证后，原告欲付清剩余房款，但查看商品房状况时，发现被告出售给原告的房屋被他人装修入住，原告责问被告原因时，被告自称没有同意任何人装修入住，并称为此商品房被告确与他人有些纠纷，也正在寻求诉讼解决。后原告起诉至南阳市卧龙区人民法院要求被告交付房屋及办理产权登记，卧龙区人民法院出具（2019）豫1303民初9011号民事判决书，判决认定双方订立的《认购协议》为有效协议。对于请求被告交付房屋及办理产权登记，因原告的剩余房款尚未支付，可待补足房款后另行主张权利。该判决已于2020年1月21日生效，生效后原告再次向被告交付剩余房款，但被告仍以各种理由拒收。无奈原告于2020年4月23日到河南省智圣公证处将剩余房款306236元进行了提存，向原告出具了“（2020）豫宛智证内民字第1255号”公证书，公证处当天将该公证提存情况通知了被告。但时至今日被告仍未将此商品房交付原告及办理相关不动产产权登记手续，导致原告为维权支付相关费用，且原告至今不能对该商品房行使合法占有、使用、收益等权利，原告不得不继续在外租用他人房屋经营居住，造成极大经济损失。现请求判令：一、依法判令被告万达公司立即向原告交付“A2808室商品房；并依法协助原告办理不动产产权登记手续。二、依法判令被告赔偿原告经济损失3万元。被告万达公司辩称，我公司承认与二原告房屋买卖关系，但二人应承担逾期付款的违约责任。该房屋被第三方占有，我公司通过多种手段驱赶不能见效，我公司可配合交付房屋钥匙。另办理不动产登记职责在相关部门，我方没有主管职责，原告诉请经济损失没有法律依据，不应得到支持。同时万达公司提出反诉，以原告未按约定支付全部房款为由，请求判令原告支付违约金223552.28元及损失194843元。针对被告反诉，原告提出如下答辩意见：被告诉请无法律及事实依据。应于驳回。被告应交付的房屋在2017年春节已有案外人占用，导致该房屋无法交付原告，后果应由被告负担。被告要求赔偿19万多元，无合同依据。经审理查明，2015年12月31日，南阳市万达基业房地产开发有限公司与河南雅克斯暖通设备有限公司、南阳市贺强商贸有限公司（以下简称贺强公司）签订《南阳市中央空调采购及安装合同》，约定工程款以一半房子置换一半现金进行结算，贺强公司实际施工后，2016年4月1日，贺强公司与万达公司签订了“工程款置换房屋申请表”，约定共四套房产以房抵工程款进行置换，其中包含本案争议的A2808，约定和社会购房者一样办理相关手续及应缴纳费用。2016年4月1日，万达公司与贺强公司又签订了选房核算单，对上述房屋的房号、面积、单价、总价及优惠方式等进行了再次确认。2016年4月25日，贺强公司、贺亚芝、王强与案外人姚勤永签订《房屋转让协议书》，约定将A2807、2808两套房屋转让给姚勤永。2016年4月28日，贺强公司、贺亚芝与姚勤永再次签订《房屋买卖协议》，约定南阳市贺强商贸有限公司、贺亚芝将涉案A2808房屋转让给姚勤永，房屋面积约109.37平方米，单价每平方米4200元，房屋总价款459354元，协议签订三个月内付385754元，剩余73600元待房屋手续办齐一次性结清。并约定：甲方应保证该房屋在合同签订前确实专属自己所有，交易时该房屋没有产权纠纷。合同签订后，贺强公司、贺亚芝即将房屋交付给姚勤永装修居住至今，同年6月24日、7月8日、7月22日，姚勤永通过银行转账支付了房款，贺亚芝、王强向姚勤永出具收据予以确认。姚勤永于2020年6月11日以贺强公司、贺亚芝为被告向南阳市卧龙区人民法院提起诉讼，请求确认其与贺强公司、贺亚芝签订的《房屋买卖协议》有效，并请求、贺强公司、贺亚芝三人协助将A2808号房的网签手续及不动产权证手续办理至其名下，该院经过审理于2020年7月19日判决姚勤永与贺强公司、贺亚芝2016年4月28日签订的《房屋买卖协议》为有效合同，被告贺强公司、贺亚芝协助原告姚勤永办理产权登记手续。2016年6月3日，贺亚芝代王强向万达公司出具“更名申请”，将置换万达公司A2808，面积为109.37平方米、总房款为612472元的房产更名为丁举立。约定单价为5600元/㎡，如若出现任何经济纠纷与万达公司无关。2016年6月7日，原告丁举立与被告万达公司订立《认购协议》，约定原告认购被告开发的A栋2808室，该房优惠后总价为612472元，单价每平方米5600元。合同签订当日，原告向被告交纳了一半房款即306236元，被告给原告出具了收款收据。2019年，原告丁举立以被告万达开发公司为被告起诉至南阳市卧龙区人民法院，请求确认原被告订立的商品房买卖合同有效，并交付涉案房屋，并办理不动产登记手续，赔偿损失6万元。2019年12月21日，南阳市卧龙区人民法院作出（2019）豫1303民初9011号民事判决书，确认原告丁举立和被告万达开发公司于2016年6月7日订立的《认购协议》为有效协议。2020年4月23日，南阳市智圣公证处做出（2020）豫宛智证内民字第1255号公证书，丁举立将剩余购房款叁拾万陆仟贰佰叁拾陆元整提存于南阳市智圣公证处。本案在诉讼过程中，案外人姚勤永以有独立请求权第三人身份请求参加诉讼，被告万达开发公司也同时申请此人参加诉讼，因本案系房屋买卖合同纠纷，案外人姚勤永系物权纠纷，不属于同一法律关系，且姚勤永通过另行诉讼已在法院主张了自己的权利，故本案未接受姚勤永作为第三人参加诉讼。另查明，2017年，万达公司就其开发的房产办理了预售许可证。本院认为，万达公司就涉案A2808房产以以房抵工程款的形式出售给贺强公司，双方形成房屋买卖合同关系，因未违反法律强制性规定，本院认定为有效合同。贺强公司于2016年4月25日、28日，就涉案A2808房产与姚勤永签订房屋买卖协议，姚勤永依据协议约定支付了购房款，并装修入住至今。且姚勤永与贺强商贸的房屋买卖业经法院确认为有效协议。姚勤永系涉案房产A2808的合法占有人，万达公司作为涉案房产的开发及出售人，姚勤永对涉案A2808房产的占有行为同时对其具有法律效力。虽然2016年6月3日贺亚芝代王强向万达公司出具“更名申请”，2016年6月7日，原告丁举立与被告万达公司签订了《认购协议》，卧龙区人民法院认定该协议为有效协议，但该协议的签订日期在姚勤永与贺强公司的《房屋买卖协议》之后，而且，在原告丁举立与被告万达公司订立《认购协议》后，万达公司一直未将A2808房产交付给丁举立，丁举立至今未对涉案A2808房产进行实际占有。因此，在涉案房产已被案外人姚勤永合法占有并使用至今的情况下，原告丁举立请求被告万达公司向其交付A2808房产，并协助办理不动产产权登记手续的请求本院难以支持。原告丁举立向被告万达公司支付的房款，可另诉主张权利。原告请求被告支付经济损失三万元，因没有提交相关证据，本院不予支持。关于万达公司反诉丁举立违约，请求反诉被告丁举立支付违约金并赔偿损失，由于万达公司对于争议房屋已经抵账给案外人，已不是房屋实际所有人。故反诉理由不成立，本院不予支持；现根据《中国华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回原告兼反诉被告丁举立的诉讼请求。二、驳回被告兼反诉原告南阳市万达基业房地产开发有限公司的反诉请求。诉讼费5117元，由原告负担，反诉费3788元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  李青二〇二〇年八月二十六日书记员  张桢