河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3609号上诉人（原审原告）：路艳军，男，1969年6月27日出生，汉族，住安阳县，现住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：宋秀萍（路艳军之妻），住安阳市殷都区。被上诉人（原审被告）：安阳广佳欣置业有限公司，住所地安阳市文峰区安濮南线**。法定代表人：冯瑞峰，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李自强，男，系该公司财务部员工。委托诉讼代理人：陈金龙，大沧海律师事务所律师。上诉人路艳军因与被上诉人安阳广佳欣置业有限公司（以下简称广佳欣置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初808号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。路艳军上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持路艳军的一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由广佳欣置业公司承担。事实与理由：一、双方签订认购协议书已经具备房屋买卖合同的基本要素。2011年11月26日，上诉人在被上诉人售楼部签订合同前，有被上诉人销售工作人员向上诉人出示了所购房屋的户型图，双方已经对房屋的户型及面积进行了现场共同确认，随后所签订的认购协议书中对房屋的具体位置、房屋号码、房屋面积、每平米单价及房屋总价款均作出了明确详细的约定，已经符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋买卖合同的基本要素并且被上诉人已经按照约定收受了全部购房款，可以确定协议双方已经对协议载明房屋达成了买卖结果的确认。同时，在原审开庭前案涉房屋所在的楼盘已经发放预售许可证，依据法律规定，上诉人与被上诉人签订的认购协议书应当被认定为商品房买卖合同或等同于商品房买卖合同。二、认购协议书关于交房后被上诉人支付上诉人优先认购返利的记载是被上诉人在资金极度困难情况下欲通过公开、大力推销房屋充实现金流的一种营销方式，且合同签订后上诉人从没有因此得到被上诉人的任何金钱利益。在原审庭审时及原审判决中，被上诉人均明确表示2012年春节前其资金极度困难，因此其才联合相关行政、媒体机构推出了400百套特价房的团购活动，上诉人就是在此次活动中缴纳了共计354000元购房款并与被上诉人签订了案涉房屋的认购协议书，该认购协议书也是推销活动中被上诉人统一制式合同。由此可见，合同中关于优先认购返利的记载仅仅是被上诉人在资金压力下充实现金流的一种正常经营和推销手段，并非原审判决认定的违反正常的房屋买卖交易规则。三、上诉人在协议签订后通过银行转账等方式支付房款，上诉人在协议签订后没有收到包括被上诉人、以及被上诉人提出的所谓集资大户在内的任何人的一分钱利息。在原审审理过程中，被上诉人也没有任何证据证明上诉人收到与案涉房屋有关的任何利息。原审判决关于上诉人购房行为是集资转顶的叙述也是错误的。四、被上诉人在认购协议签订后不按约定签订正式商品房买卖合同并将案涉房屋在开庭前出售给案外人的行为属于重大违约，原审判决没有予以认定和给予法律制裁是错误的。2011年11月26日，上诉人与被上诉人签订的《认购协议书》中明确约定了签订正式商品房合同条件和交房时间，可是截至本案一审开庭，案涉房屋已经具备签订正式商品房买卖合同条件和网上签证条件，并且已经远远超过协议约定时间，而被上诉人不但没有与上诉人签订正式商品房买卖合同，反而在上诉人一审立案后开庭前将案涉房屋卖与案外人并办理网签手续。而上诉人于2020年1月15日将被上诉人诉至法院(原审第一次庭审时间为2020年5月9日)，请求合法权益得到应有的法律保护。而包含本案在内的同期、同类案件中，被上诉人将案涉房产出售备案于案外人的时间均是在2020年春节左右，且从没有通知过上诉人，被上诉人这种行为是非常严重的恶意违约行为。虽然双方的认购协议上没有约定具体违约条款，但是基于被上诉人这种恶意违约行为和法律关于违约的法律规定，原审判决应当予以查明并给予法律制裁才能彰显法律的尊严和公正、公平。五、被上诉人的恶意违约给上诉人造成的经济损失是客观的、非常重大的。上诉人认为被上诉人是在利用自身合同(协议)一方强势地位施压上诉人妥协未果后，故意将案涉房产转卖于他人，以此造成法律意义上物权登记和变动的不可能性进而逃避合同义务和法律责任。而原审判决对于被上诉人此恶意且严重的违约行为也没有予以任何法律评价，而让本就处于合同(协议)弱势一方的上诉人承担房、财两空的结果。上诉人提出按照协议约定房款的30%计算违约金虽然没有合同依据，但是有事实依据。广佳欣置业公司答辩称：1.一审法院认定事实清楚，依据法律正确，适用程序正当，广佳欣置业公司提供的证据确实、充分，路艳军的上诉请求无事实和法律依据，二审法院应当驳回上诉，维持原判。2.本案《认购书》不具有商品房买卖的性质，更不是商品房买卖合同。从认购协议的内容看：（1）认购协议仅约定了房屋的位置、房款及交付方式、违约责任三项，并不具备《商品房销售办法》规定内容，该协议不应当认定为具有商品房买卖的性质。（2）在2012年春节前，因广佳欣置业公司资金极度困难，无法支付项目工程款让农民工回家过年，且面临着高额的违约金，加之集资户的原因，担心给社会造成不和谐的因素。无奈，广佳欣置业公司出台了本案“以签订认购协议的方式面向社会进行集资，且认购金必须以现金交纳”的“（31.8万元100平米）”集资方案。路艳军签订的认购协议书就是变相的一种集资行为，并非真正的房屋买卖协议。根据《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》第18条规定，路艳军的集资损失由其自行承担。3.退一步讲，即使认定认购书有效，也不应当支付违约金。首先，《认购书》双方没有约定违约责任，广佳欣置业公司也承认该事实；其次，广佳欣置业公司已被安阳市处置办列为监管帮扶单位，并成立了工作组进驻监督管理广佳欣置业公司的经营，处理广佳欣置业公司的对外事务。针对广佳欣置业公司情况，为盘活项目维护广大购房户和集资户的最大利益，经工作组、集资群众代表和广佳欣置业公司讨论通过，制订出台了《关于现金购房相关问题的工作方案》、《关于解决实物兑付问题的实施方案》，用于解决购房户的购房和集资户的退款问题，并于2018年12月21日，刊登在《安阳日报》进行了公告，路艳军也未按方案申请处理，其行为应视为已放弃房屋的购买，广佳欣置业公司同意退还认购金。故，广佳欣置业公司将涉案房产向第三人销售并备案的行为，并不属于违约行为。路艳军一审诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告之间就安阳中央商务区3号地块住宅4号楼1单元6层02室签订的房屋买卖合同合法有效；2.请求法院依法判令被告在具备条件时为原告办理上述房屋的产权证书；3.请求法院依法判令被告向原告支付违约金95400元（按照已付房款30%计算）；4.案件诉讼费由被告承担。一审法院查明：1.2012年2月16日，原告路艳军（乙方）与被告广佳欣置业公司（甲方）签订《安阳中央商务区二期3号地块住宅认购书》，该认购书约定：乙方自愿优先认购甲方开发的3号地块住宅4号楼1单元6层02室；乙方本次优先认购甲方开发的安阳中央商务区3号地块住宅，无论户型大小都按100平米，单价按3180元/平米计算；甲方与乙方签订《商品房买卖合同》时，乙方所购房屋大于100平米时，根据面积差异支付剩余面积房款，所支付每平米单价按开盘价计算；乙方在签订本认购书时，一次性支付定金人民币60000元及认购金258000元，待甲方取得预售许可证后，双方签订《商品房买卖合同》时乙方一次性支付完尾款或办理相关按揭手续；甲方承诺乙方，2014年12月31日前交房，交房后返还乙方总房款多付部分，同时甲方支付318000元作为本次优先认购的返利；乙方向甲方承诺，本次认购至签订《商品房买卖合同》前不退房、不退款。该认购协议文本样式为一张A4纸，落款处加盖“安阳广佳欣置业有限公司”印章。被告提交2011年10月22日被告与其他人签订的认购协议书，该认购协议文本样式为一张A3纸（2页A4纸内容），约定有具体房屋的房号、面积、购房单价，落款处加盖的甲方印章为“安阳中央商务区营销部”。上述原、被告各自提交的两份认购书内容格式不同。2.2012年2月16日，被告向原告出具两张收款收据，内容分别为：“交款单位路艳军人民币贰拾伍万捌仟元整￥258000，收款事由3#地块认购金（4号楼1单元6层02室）林艳庆转顶”、“交款单位路艳军人民币陆万元整￥60000，收款事由定金林艳庆转顶”。原告提交2011年11月17日资讯标题为“安阳中央商务区二期400套特价房3180元每平”的安阳乐居网页截图。3.被告广佳欣置业公司在开发建设安阳中央商务区楼盘时涉非法集资。2013年4月22日，文峰区处置非法集资工作领导小组作出文处非〔2013〕5号文件，成立安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组。安阳市处置非法集资工作领导小组作出安处非〔2015〕39号文件《安阳市处置非法集资工作领导小组关于调整市监管帮扶企业名单的通知》，广佳欣置业公司被列为涉非监管帮扶企业。2017年12月27日，安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组与广佳欣置业公司及部分集资群众代表三方签订了《关于顶房户的兑付方案》，该方案提出以下兑付意见：“一、集资顶房户，按照抵顶房协议票面价总额更换票据，价格：住宅：6100元/㎡，商铺：22000元/㎡，写字楼：9000元/㎡。原顶房协议收回（无论什么价格顶房），兑付时间按照集资户兑付时间一并同时兑付”。2018年11月16日，安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组和被告广佳欣置业公司制定了《关于现金购房相关问题的实施方案》、《关于解决实物兑付问题的实施方案》。2018年12月21日，安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组对选房订房、实物兑付事宜在《安阳日报》发布公告，内容显示：“一、自公告发布之日起15日内，按照安阳广佳欣置业有限公司出台的工作方案，办理选房订房、实物兑付手续；二、参与人员范围：1.所有在广佳欣公司开发建设的CBD中央商务区楼盘中，以现金或转账方式将购房款交到公司财务的购房户。2.所有在广佳欣登记备案的集资参与人…八、逾期不参加选房订房、实物兑付手续的，视为主动放弃选房订房、实物兑付资格，房源将另行处理。根据已出台的方案，参照集资兑付时间，以现金形式兑付。九、所有选房订房、实物兑付手续和办理过程，在工作组和群众代表监督下进行”。被告提交林艳庆集资转顶明细表，显示集资人林艳庆项下含路艳军集资转顶房款318000元，转顶房号3号地4-1-602。4.2019年3月20日，被告取得安阳中央商务区3#地块4#商住楼的商品房预售许可证。2020年4月22日，宋小芳、黄国强（××）与广佳欣置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定××购买被告坐落在安阳市××永明××路东安阳中央商务区3号地块4号楼1单元602号房屋，该合同于2020年4月27日在安阳市房产管理局登记备案。庭审中，法院询问原告是否变更诉讼请求，原告明确其不变更诉讼请求。一审法院认为，原告路艳军与被告广佳欣置业公司签订的住宅认购书中约定：乙方优先认购甲方开发的安阳中央商务区3号地块住宅4号楼1单元6层02室，无论户型大小都均按100平米，单价按3180元/平米计算；交房后甲方返还乙方总房款多付部分，同时甲方支付318000元作为本次优先认购的返利。该住宅认购书没有明确约定房屋面积，却约定无论户型大小均按100平米、单价3180元/平米计算房款，在交房后被告支付原告318000元作为优先认购的返利，此约定违反正常的商品房买卖交易规则；且原告提交的认购房屋收据中，在收款事由一栏均明确标注“林艳庆转顶”字样。被告广佳欣置业公司涉非法集资，2013年4月，政府部门成立了安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组，广佳欣置业公司的选房订房、实物兑付、款项收支情况由安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组监管，林艳庆集资转顶明细表显示，集资人林艳庆项下含路艳军集资转顶房款318000元，转顶房号3号地4-1-602，综上，被告辩称原告路艳军与被告签订的住宅认购书，并非真实的房屋认购协议，而是集资行为，法院予以采信；原、被告签订的该认购书不具备商品房买卖合同的效力，原告要求确认双方签订的认购书合法有效的诉讼请求，法院不予支持。另被告广佳欣置业公司（出卖人）与案外人宋小芳、黄国强（××）于2020年4月22日对本案涉案房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》，并于2020年4月27日在安阳市房产管理局登记备案，原告与被告之间签订的认购书并非对案涉房屋的真实买卖，故原告要求被告为原告办理案涉房屋的产权证书及支付违约金的主张，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告路艳军的诉讼请求。案件受理费2185元，减半收取1092.5元，由原告路艳军负担。二审中，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。路艳军提交了转账记录三张共计25万元。广佳欣置业公司对证据的真实性没有异议，但认为路艳军将款项转入了集资大户林艳庆的账户，印证了集资转顶的事实。本院查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案双方当事人签订的认购协议书虽约定了房屋具体位置，但并没有约定面积，而是无论户型大小均按100平方米、单价3180元/平方米计算，在签订本认购书时，一次性支付定金人民币60000元及认购金258000元，在交房后被上诉人支付上诉人318000元作为优先认购的返利，不符合正常商品房买卖的交易习惯，这与上诉人陈述其将款项交付林艳庆、被上诉人提交集资转顶明细表相互印证，上诉人要求确认认购协议书合法有效，一审法院不予支持并无不当。上诉人的一审其它诉讼请求，系以认购协议书合法有效为前提，均不能成立，本院不予支持。上诉人可向被上诉人另案主张权利。综上，上诉人的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2185元，由路艳军负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年八月十八日书记员  邢露露