河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3705号上诉人（原审原告）：平晓军，男，1974年3月3日出生，汉族，住安阳市文峰区。上诉人（原审原告）：刘爱红，女，1973年6月6日出生，汉族，住安阳市文峰区。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈燕民，河南永生律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：田玮，河南永生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳新华富置业有限公司，住所地：安阳市文峰区德隆街秀水苑小区**楼****。法定代表人：张瑞智，职务：执行董事。委托诉讼代理人：申金丹，女，1985年5月12日出生，汉族，住安阳市殷都区，系该公司员工。委托诉讼代理人：樊斌，河南中原法汇律师事务所律师。上诉人平晓军、刘爱红因与被上诉人安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。平晓军、刘爱红上诉请求：1、撤销一审判决,依法改判新华富置业公司支付逾期协助上诉人办理房地产权属登记的违约金，从2013年8月1日起以购房款总额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%，计算至办证日期2019年7月11日止;2、本案一、二审诉讼费、保全费、保函费由被上诉人承担。事实与理由:一、原审法院违背意思自治原则。本案违约产生的原因是被上诉人对协助购房消费者办理不动产权属登记所遇到的各种风险估计不足所致，应按合同约定承担违约责任。二、被上诉人未完成举证责任，原审判决认定事实错误。被上诉人提出的导致办证延迟的理由不成立,不能减免其应承担的违约责任，且没有任何客观证据佐证，亦未经法庭质证证实,违反证据裁判原则，致使事实认定错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，被上诉人并未完成举证责任,其要求减免责任的依据不足。三、从合同双方的地位看，理应倾斜保护购房者权益。本案关于违约金的约定合法有效,并不违反法律规定,原审法院擅自调整,明显属于滥用自由裁量权,在双方当事人均未向法院提出调整违约金标准的请求时,原审法院酌定违约金以购房款总额为基数,按年利率1%计算无任何法律依据和事实依据。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定,违约金调整应经过当事人的申请,人民法院不应依职权主动增加或者减少违约金。本案中,双方当事人在庭审中均未向法院提出调整违约金标准的请求,而原审法院则以违约金标准过高为由,主动对违约金标准予以调整,明显损害上诉人合法权益,应予纠正。新华富置业公司辩称，同一审答辩意见，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。平晓军、刘爱红向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告向二原告支付逾期办理不动产权属证书的违约金，从2013年8月1日起以购房款总额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%，计算至办证日期2019年7月11日止；2.本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。一审法院认定事实：1.2012年8月7日，原告平晓军、刘爱红（××）与被告新华富置业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，二原告购买被告位于安阳市××水××小区××楼××单元××室××商品房××套，建筑面积106.66平方米，总房款为268677元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.××退房，出卖人在××提出退房要求之日起×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2.××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3.××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。2.原告已按合同约定向被告支付全部购房款，并缴纳了房屋契税及维修基金；原、被告认可被告按合同约定时间交房。原告于2019年7月23日取得房屋不动产权属证书。本案涉案房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。3.2018年11月1日，安阳市国土资源局在安阳日报发布公告，显示：经审查秀水苑商住小区20、22、23、25、26、29、31、32、33、35-a、35-b、36号楼，规划用途为商业、住宅，现拟对该项目进行受理，如对上述不动产有异议，请在本公告15个工作日内向安阳市不动产登记中心提出书面材料，逾期将按照解决不动产登记遗留问题的相关政策和规定为安阳新华富置业有限公司办理上述建设项目不动产登记手续。被告提交通知照片，显示被告于2016年10月24日在小区及居民家门口张贴通知，告知相关楼房业主可以开始办理房屋不动产证。一审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案，并为原告开具商品房销售发票。在诉讼过程中，原告于2019年7月23日取得了该房屋的不动产权属证书。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日；涉案房屋交付后，被告并未按合同约定期限完成协助履行办证义务，构成违约。关于被告辩称双方对合同违约金书面条款放弃使用，不应支付原告违约金，经查，原、被告合同第十五条约定双方选择第3项处理即“××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原告放弃违约金，故对被告该辩解理由，不予采信。关于被告辩称原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，因被告的违约行为持续，故被告该辩称意见不符合法律规定，不予采信。关于违约金标准问题，被告协助原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上案涉小区所在地存在周边道路未修建完毕、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实，并非被告一方原因造成办证迟延。结合本案事实，本院酌定违约金按购房款总额的1%计算3年，即8060.31元（268677元×1%×3）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告平晓军、刘爱红逾期办理不动产权属证书的违约金8060.31元；二、驳回原告平晓军、刘爱红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由原告平晓军、刘爱红负担1250元，被告安阳新华富置业有限公司负担50元；诉前财产保全申请费620元，由被告安阳新华富置业有限公司负担。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为：本案争议焦点为一审认定的逾期交房违约金是否适当。双方签订的《商品房预售合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。因办理权属登记需要相关职能部门配合，涉及到行政审批事项，被上诉人于一审提交的相关证据可证实并非由其一方原因造成办证迟延，一审综合本案实际情况，酌定违约金标准及数额并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人平晓军、刘爱红负担。本判决为终审判决。审判长 程 亮审判员 刘 霞审判员 李建军二〇二〇年八月二十日书记员 秦利华