江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0581民初5844号 原告：广州粤华物业有限公司常熟分公司，统一社会信用代码913205816763503853，住所地常熟市新世纪大道常浒河交界处。 负责人：连允林，总经理。 委托诉讼代理人：钱丽娜，江苏汇展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郏文君，该公司员工。 被告：张丽娅，女，1973年7月5日出生，汉族，住常熟市，现住常熟市。 被告：金明，男，1971年1月2日出生，汉族，住常熟市，现住常熟市。 委托诉讼代理人：张丽娅，与被告金明系夫妻关系。 原告广州粤华物业有限公司常熟分公司（以下简称粤华物业）诉被告张丽娅、金明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用小额诉讼程序。审理中，因被告不同意适用小额诉讼程序，本院依法适用简易程序，于同年6月28日公开开庭进行了审理，原告粤华物业的委托诉讼代理人钱丽娜、郏文君、被告张丽娅同时作为被告金明的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告粤华物业向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告方立即支付结欠物业服务费用(含代收代缴)人民币4000元(计算期间为2019年1月1日至2019年12月31日)及滞纳金人民币1601.12元(计算至2020年2月)，合计人民币5601.12元；2.诉讼费用由被告方承担。事实和理由：被告方系常熟市富丽庄园×××室住宅的业主，该房屋属联排住宅，其建筑面积为284.28平方米。原告方广州粤华物业有限公司常熟分公司于2018年1月4日与被告方签订《常熟市前期物业管理服务协议》，订明：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，联排住宅：2.98元/月/平方米(其中公共物业服务费2.74元/月/平方米，代收代缴费0.24元/月/平方米)。物业管理服务协议签订后，原告方已按约定履行了物业管理职责，作为业主的被告方已经享受了原告方的物业服务，应按约定向原告方缴纳物业服务费。但时至今日，经原告方多次催缴，被告方仍欠缴以下费用：2019年1月1日至2019年12月31日期间部分未结清物业服务费用(含代收代缴)人民币4000元，以及计算至2020年2月的滞纳金人民币1601.12元。在此情况下，原告方只得诉至法院，希望早日得到公正处理。 被告张丽娅、金明辩称，无论从物业的硬件、软件还是物业人员的态度来看，其支付这么多物业管理费和原告提供的物业服务不成正比，2019年其通过午间风、今日传播、12345投诉过，但是没用，小区存在一定缺陷，没有业委会，对物业的管理没法施加压力，导致今天这个局面。物业管理人员说是按照市级三级标准服务，但实际物业所做还没有到达百分之五十。2018、2019年的绿化服务不是物业做的，而是由绿化单位养护，但钱是物业收取，这笔钱应该返还给其。还有其的信息被泄漏到了社会上去，希望物业内部整顿。其有2000元抵用券，剩下2000元物业费不愿支付。 经审理查明：被告张丽娅、金明系常熟市沙家浜镇昆承湖东路88号富丽庄园×××的房屋权利人，该房屋系联排住宅，建筑面积为284.28平方米。2018年1月4日，被告张丽娅（乙方、物业买受人）与粤华物业（甲方、物业管理企业）签订常熟市前期物业管理服务协议一份，约定：甲方对上述房屋提供前期物业管理服务，前期物业管理协议自签订之日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：联排住宅：2.98元/月.平方米（其中，公共物业服务费2.74元/月.平方米，代收代缴费0.24元/月.平方米）。多层住宅：2.60元/月.平方米（其中，公共物业服务费2.10元/月.平方米，代收代缴费0.50元/月.平方米）。小高层住宅：2.60元/月.平方米（其中，公共物业服务费2.10元/月.平方米，代收代缴费0.50元/月.平方米）。乙方在办理入住手续时，甲方预收12个月物业服务费用（物业服务资金）12个月车位使用及管理服务费；以后按年交纳，业主或物业使用人应在每年度第一个月履行交纳义务。甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的赔偿责任；乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权采取必要措施要求乙方限期改正，逾期未改正并给甲方造成损失的，乙方应承担相应的赔偿责任；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。协议还约定了其他事项。协议签订后，粤华物业为被告提供了相关物业管理服务。被告在2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费用（含代收代缴费）共计10165.85元，被告于2020年3月4日支付原告6165.85元。2020年3月10日，江苏汇展律师事务所受粤华物业委托向被告发函，要求被告支付结欠的物业管理费及滞纳金，最迟不超过2020年3月31日。该函因被告拒收而被退回。被告尚欠物业服务费用4000元未能支付，致原告诉讼来院。 庭审中，被告认为其家里装修好后卫生间地漏返水，因为下水管和污水管没有接通，物业在交房时没有做检验工作；原告物业服务没有达到三级服务标准；其在房子后面装空调时，物业和装修工发生肢体冲突，还给其停电，其结欠的4000元物业费中的2000元拿抵用券抵，其余的不愿再支付。原告则认为排污管和雨水井没有接通是房屋建造遗留问题，是开发商和施工单位的问题，发现问题后物业及时将情况反映给开发商进行了维修；被告将空调放置在公共区域内的行为属于违章，侵害了整个小区其他业主的利益，原告发现后有义务履行劝阻职责，但被告依然让工人继续施工，物业只能将施工人员劝离小区，不再继续实施违章行为，被告装修期间物业发了多份整改通知，不单空调装修这一项，类似还有阳光房屋违章搭建、护栏外扩的情况。原告已向被告提供了相应的物业管理服务，被告作为业主享受了该服务，应支付结欠的物业服务费用，并按照协议约定支付滞纳金，因被告支付了大部分物业服务费用，故滞纳金从2019年8月1日起算至2020年2月29日，累计1601.12元。因双方意见不一，致调解未成。 另查明，被告张丽娅、金明系夫妻关系。 又查明，2020年6月29日，被告张丽娅将2000元物业费抵用券交至原告处，原告予以收下，并表示同意从被告所欠物业费中扣除。 上述事实，由营业执照、常熟户籍信息、婚姻登记信息、不动产登记薄查询记录、商品房买卖合同、常熟市前期物业管理服务协议、消杀工作记录、绿化养护记录、绿化养护签到表、江苏汇展律师事务所函、国内挂号信函收据、挂号信查询结果、建设银行网上银行电子回执及本院的谈话笔录和庭审笔录等证据为证。 本院认为，原告粤华物业与被告张丽娅签订的前期物业管理服务协议合法有效，对双方具有约束力，各方均应按约履行。缴纳物业管理费是业主的义务和责任，被告作为该小区的业主之一，接受了粤华物业的服务，理应按照前期物业管理服务协议约定缴纳相应的物业费。被告拖欠物业费的行为有碍小区的正常管理、服务，也损害了其他已付费业主的正当权利。被告结欠原告2019年度的物业服务费用4000元的事实清楚，被告在庭审后将2000元物业费抵用券交给原告，原告表示同意从所欠物业费中扣除，故被告现结欠原告物业服务费2000元。原告粤华物业要求被告支付结欠的物业服务费用，于法有据，本院对2000元予以支持，对超过部分不予支持。对原告要求被告按照日千分之三计算2019年8月1日至2020年2月29日的滞纳金1601.12元的诉讼请求，因该计算标准超过法律保护范围，本院参照逾期罚息利率标准予以调整，即按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，以原告向被告发律师函指定的付款期限结束的次日开始分段计算为宜，即以4000元为基数，自2020年4月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至2020年6月29日止；以2000元为基数，自2020年6月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际履行之日止。对被告提出的2018、2019年的绿化服务不是物业做的，而是由绿化单位养护，但钱是物业收取的，这笔钱应该返还给其的抗辩意见，原告提供了2019年的绿化养护记录和养护签到表，认为在开发商维护期间，其物业也在同时进行养护，本院认为本案被告结欠的是2019年度的物业服务费，而原告提供了相应的绿化养护证据，故本院对被告的该抗辩主张不予采纳。对被告认为原告物业服务没有到位的抗辩意见，无事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告张丽娅、金明于本判决生效后十日内共同给付原告广州粤华物业有限公司常熟分公司物业服务费用2000元及逾期付款利息（以4000元为基数，自2020年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至2020年6月29日止；以2000元为基数，自2020年6月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际履行之日止）(如采用转账方式，请汇入原告指定账户，开户名：广州粤华物业有限公司常熟分公司，开户行:中国建设银行常熟分行营业部，账号：32×××84）。 二、驳回原告广州粤华物业有限公司常熟分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由原告广州粤华物业有限公司常熟分公司负担16元，被告张丽娅、金明负担9元（原告同意被告负担的诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）（如采用转账方式，请汇入原告指定账户，开户名：广州粤华物业有限公司常熟分公司，开户行:中国建设银行常熟分行营业部，账号：32×××84）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  蒋东英 二〇二〇年八月三日 书记员  邱文娟