四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初4006号 原告：南充市五星物业经营管理有限责任公司，住所地南充市顺庆区金鱼岭正街********。 法定代表人：杨国忠。 委托诉讼代理人：杜筠，四川鑫中云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐森林，男，1963年12月17日生，汉族，住南充市顺庆区，系原告员工。 被告：刘镇，男，1984年10月28日生，汉族，住南充市顺庆区。 被告：李娟，女，1987年11月27日生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：刘镇，本案原告，系李娟之夫。 原告南充市五星物业经营管理有限责任公司（以下简称五星物业公司）与被告刘镇、李娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案。依法由审判员钟海英适用简易程序对本案公开开庭进行了审理，原告五星物业公司的诉讼代理人杜筠、唐森林和被告李娟的诉讼代理人暨被告刘镇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告五星物业公司提出诉讼请求：1.判令二被告支付拖欠的2017年1月至2019年12月（36个月）的物业管理费2750元、生活垃圾清运费234元、公用水电费108元、停车管理费720元以及逾期缴纳物业服务费用的违约金381元（按月1%计算）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2013年4月与南充市顺庆区西华路二段271号名仕居小区的业主委员会签订了物业管理合同，后双方又续签了合同至今，原告为名仕居小区提供物业服务至今。被告自2017年1月起至2019年12月止，拖欠该期间36个月的物业管理费、垃圾清运费和公用水电费，物业管理合同约定了逾期缴纳物业管理费的违约金；原告多次催要，被告一直拖延不付。 二被告辩称：被告房屋漏水严重，每个房间都进水，衣柜发霉，原告不予处理；被告的车停在车位上，玻璃被人砸了，原告说不归他们管；小区安全通道堵塞，单元门损坏，安全设施差，物业公司管理不负责。 原告方提交了原告营业执照、物业服务合同三份、物业服务费催收函及照片、物业费原始台帐及房屋登记信息查询单。 被告提交了公安机关接处警登记表一份、车辆维修的派工单一份、照片两页、视频资料盘一张。 经原、被告双方的当庭质证意见，本院对物业服务费催收函及接处警登记表予以认定并在卷佐证，对原告提出异议的被告提交的照片、车辆维修派工单、照片、视频资料和被告提出异议的原告所提交物业服务合同审查后均予以认定并在卷佐证。 根据认定的前述证据及双方当庭陈述，本院认定如下事实： 被告刘镇、李娟系南充市顺庆区住宅房屋业主，房屋建筑面积为127.34平方米。 原告五星物业公司于2013年4月24日与顺庆区西华路二段名仕居小区的业主委员会签订了物业管理服务合同，合同期限为自签订之日起至2015年4月23日止；2015年2月4日，原告与案涉小区业主委员会续签了物业管理服务合同，合同期限自2015年4月1日至2017年4月1日止；2017年4月1日，双方再次续签了物业管理服务合同，本次合同的约定期限为三年，自2017年4月1日起至2020年4月1日止；三份合同中业主委员会均为合同甲方，五星物业公司为合同乙方。第二次签订的物业管理服务合同中约定的业主交纳物业管理服务费收费标准为：住宅按建筑面积每月0.60元/㎡、非住宅按建筑面积每月1.00元/㎡、计算，物业管理服务费每半年交纳一次，逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之一交纳滞纳金；又约定，业主每月交纳公用水电费3元，停车管理费中每月露天小轿车位60元、摩托车15元、电瓶车20元（含充电费5元）。物业管理服务合同中约定的管理服务内容为：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生管理，交通与车辆停放秩序的管理、业主车辆的安全，维护包括安全监控、巡视、门岗执勤、潜在危险的预警排除及业主危险救助等在内的公共秩序（不包括业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任）等；关于原告方合同义务约定为：制定物业管理方案，提请有关部门处理业主或物业使用人违反管理规约的行为，编制房屋及附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维养计划和方案，检查房屋共用部份、共同设施设备状况并排除隐患险情。合同中特别约定乙方必须履行的承诺内容包括：1.安保方面，规范门岗管理和外来人员登记，小区出现火警、盗窃、紧急疾病或业主遭受不明侵扰时，乙方必须及时救助，定期检测安全设施，确保消防、报警、门禁等设施正常运转；2.清洁卫生方面，每天清运垃圾、维护楼道清洁、规范张贴；3.设施维护方面，自费添置路灯、修补路面、每年清淘化粪池一次。第三次所签订的物业服务合同约定合同期限为2017年4月1日起至2020年4月1日止，其余约定内容均与第二次签订的合同相同。 原告五星物业公司管理案涉小区期间，小区存在车辆停放不规范，因车位不足导致消防通道被堵塞现象时有发生，灭火器材存在缺失，有业主私搭乱接管线，部份顶层业主房屋外墙及天花板存在渗水、漏水情况；原告安排的门卫存在晚上值班期间睡觉情形，门岗值班人员存在未规范登记进出人员的情形。2019年5月13日，被告李娟曾向打110报警称其停放在名仕居小区4幢1单元背后的小轿车被砸，民警到达现场处理后，被告刘镇以需外出为由而未到派出所配合调查。被告刘镇的房屋天花板和墙面存在渗水情形。两被告承认未缴纳2017年1月之后的物业服务费、垃圾清运费和公用水电费和2019年的停车管理费，也承认收到了原告发出的物业管理服务费催缴函。 本院认为，原告五星物业公司与名仕居小区业主委员会签订的三份《物业管理服务合同》均系合同双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对原告及小区业主均具有约束力；两被告否认物业管理服务合同的真实性没有事实依据，本院对其该质证意见不予采信。原告系合法设立的物业管理服务企业，自物业管理服务合同签订后即在案涉小区从事物业管理服务，被告也接受了原告提供的物业服务，而原告向被告进行了物业服务费及生活垃圾处理费书面方式的催交，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，被告作为案涉小区的业主，在原告履行合同义务提供物业管理服务的情形下，理应交纳物业服务费；被告自2017年1月至2019年12月期间一直未缴纳物业服务费用，未缴费期间共计36个月，按合同约定被告每月应缴物业服务费为76.40元（0.6元/㎡/月×127.34㎡）、垃圾处理费6.5元、公用水电费3元，共计应缴物业服务费2750.40元、垃圾处理费234元、公用水电费108元，原告要求被告支付拖欠的物业管理服务费、生活垃圾清运费和公用水电费符合合同约定，也符合法律规定，本院予以支持。至于被告提出的房屋渗水问题，如系外墙渗水，则属于房屋质量问题，原告应向房屋开发机构主张权利或请求用维修基金予以维修；如系墙面或天花板漏水；而使用维修基金进行维修则需小区业主委员会同意，两被告以原告未处理其房屋渗水为由拒缴物业服务费用没有法律依据，本院对其该抗辩意见不予采纳；但原告作为物业管理机构，对被告的房屋漏水问题有义务联系业主委员会并提出动用维修基金进行修缮的建议，但原告并未进行相应工作，也未向被告反馈处理情况，原告履行合同义务不符合约定，导致被告房屋迟迟不能得到维修。由于原告提供的物业管理服务存在瑕疵，不完全符合合同约定要求，故应适当减少物业服务费；结合原告服务的瑕疵情况以及被告车辆被砸而产生的损失额，本院认为对被告的物业管理服务费降低10%收取较为适宜，即两被告应缴纳物业服务费为2475.36元；但垃圾清运费系代环卫部门收取，而公用水电费系小区路灯、门岗及绿化、楼道路面浇洗等使用，均不属于物业服务费，故该两项费用不在降低收取的费用范围中。至于原告主张的违约金，由于原告提供的物业服务存在瑕疵，被告之所以逾期缴纳物业服务费与原告提供的服务瑕疵有关，故本院对原告主张的违约金不予支持。至于被告提出的车辆被砸问题，被告应向实施砸车行为的侵权人主张权利，而被告不到派出所配合公安机关调查，其行为影响了查找实际侵权人，被告行为影响了车辆损失责任的承担，应自行承担一部份损失；原告作为物业管理服务人有义务进行安全巡逻，作好安全防范，也有责任协助被告查找侵权人，而原告未做好该项工作，服务存在瑕疵，应对原告车辆被砸承担一定责任，对因此所致损失亦应承担与服务瑕疵相应的赔偿责任，但被告未提供车辆维修发票，其支付的维修费用无法核实，故本院酌定原告的赔偿额按原告应收取2019年的停车管理费720元的50%确定即360元，被告还应支付360元停车管理费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第十二条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘镇、李娟于本判决生效之日起十五日内支付原告南充市五星物业经营管理有限责任公司2017年1月至2019年12月期间物业服务费2475.36元、垃圾处理费234元、公用水电费108元和2019年1月至12月停车管理费360元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费25元由被告刘镇、李娟负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  钟海英 二〇二〇年八月四日 书记员  徐紫薇