上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初185号原告：上海鼎威房地产开发有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：陈骏霆，总经理。委托诉讼代理人：王某，女。被告：上海昕延教育科技有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：韩佳余。被告：上海百城餐饮有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：舒寅。原告上海鼎威房地产开发有限公司与被告上海昕延教育科技有限公司(以下简称昕延教育公司)、上海百城餐饮有限公司(以下简称百城餐饮公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海鼎威房地产开发有限公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告昕延教育公司、百城餐饮公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海鼎威房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告百城餐饮公司的房屋租赁关系于2019年6月30日解除；2、被告百城餐饮公司支付原告2019年5月1日至2019年6月30日期间租金281,342元、推广宣传费9,344元、2019年4月1日至2019年6月30日期间物业服务费119,124元、拆除垃圾清运费14,015元；3、被告百城餐饮公司支付原告解约违约金156,301元(原合同约定为3个月租金及物业费之和的标准，现原告主张以1个月租金为标准的违约金)；4、被告百城餐饮公司支付原告逾期付款违约金(按未付款每日千分之一标准，从逾期之日起计算至实际支付之日止，暂计至2020年1月31日为112,416.18元)；5、被告昕延教育公司对被告百城餐饮公司的上述付款义务承担连带责任。事实和理由：2017年9月27日，原告与被告昕延教育公司签订《徐汇日月光中心项目房屋租赁合同》，约定：被告昕延教育公司向原告租赁商场XXX层XXX-XXX、XXX、XXX号铺位，租金每月为125,041元，物业费每月为39,708元，推广宣传费每月为4,672元。被告逾期支付租金、推广宣传费或本合同约定的任何费用的，每逾期一日，则需按逾期支付的款项的千分之三支付违约金。被告逾期支付应付费用超过30日的，原告有权解除合同。2019年3月4日，被告昕延教育公司与原告就租金调整事宜签订了《补充协议》，约定自2019年6月1日起，月租金为156,301元，履约保证金调整为586,131元，被告昕延教育公司应在15个工作日内补足差额部分124,686元。2019年3月19日，原被告三方签订《租赁合同三方协议》，约定由被告百城餐饮公司概括承受上述租赁合同的权利义务，同时，被告昕延教育公司就被告百城餐饮公司履行租赁合同及补充协议承担连带责任。但被告百城餐饮公司在签订三方协议后，未补足保证金，也未按时支付租金等费用。2019年8月9日，原告向被告百城餐饮公司发送解约通知，告知双方租赁关系于2019年6月30日提前终止。2019年9月24日，原告分别向两被告发送了《催款通知书》，但两被告拒不履行。故原告诉至法院，请求判如所请。被告昕延教育公司、百城餐饮公司经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼文书，但未进行答辩，未到庭参加诉讼。本院认定事实如下：2017年9月27日，原告(甲方)与被告昕延教育公司(乙方)签订《徐汇日月光中心项目房屋租赁合同》，约定：被告昕延教育公司向原告租赁商场XXX层XXX-XXX、XXX、XXX号铺位(以下简称涉讼房屋)，租赁面积为467.15平方米；交付日暂定为2017年5月31日，届时由双方签署房屋交接书予以确认；开业日2017年12月15日，最终日期以甲方向乙方发出开业通知上载明的日期为准(如有)；租赁期自交付日起至4个计租年度届满之日止；自开业日起第一个计租年度日租金为8元每天每平方米，月租金为113,674元；自开业日起第二个计租年度，日租金为8.80元每天每平方米，月租金为125,041元；自开业日起第三个计租年度，日租金为11.50元每天每平方米，月租金为163,406元；自开业日起第四个计租年度，日租金为15元每天每平方米，月租金为213,138元；自开业日起，乙方按每1个月为一个交租其支付固定租金，先付后用，乙方应于该交租期的前一个月的20日前向甲方预先支付；装修管理费每月25,694元；装修押金30,000元；物业服务费每月39,708元，自开业日起每1个月为一个交费期；推广宣传费每月4,672元；水费为5.59元/立方米、电费1.30元/度；履约保证金相当于3个月整个计租期限平均月固定租金153,815元，即461,445元；物业管理服务费履约保证金相当于3个月物业服务费的金额。共计119,124元；如因乙方单方面提出解除合同和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收保证金而无须归还乙方；除本合同另有约定外，乙方逾期支付租金、推广宣传费或本合同约定的任何费用的，每逾期一日，则乙方需按逾期支付之款项的3‰支付违约金；乙方逾期支付除履约保证金及物业管理服务履约保证金外的其他应付费用，且逾期超过30日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按当月固定租金及物业服务费之和的3倍支付违约金。合同附件还约定：被告昕延教育公司的通讯地址为上海市闵行区华漕镇申滨南路XXX号XXX层XXX室；甲方有权选择本合同附件规定的乙方任一通讯地址或联系方式向乙方邮寄或递交通知；如以快递交付，应于交予快递服务发送后三天后视为收讫。合同签订后，双方按约履行。2019年3月4日，原告(甲方)与被告昕延教育公司(乙方)签订《租赁合同之补充协议》，约定：原合同的计租期变更为自2017年12月15日起至2023年5月31日止，在上述期间内乙方应支付的租金、物业服务费、推广宣传费、水费、电费等各项费用，其中物业服务费仍为39,708元/月，推广宣传费仍为4,672元/月，租金具体如下：(1)2017年12月15日起至2019年5月31日：按照原合同附表一约定之标准；(2)2019年6月1日起至2020年5月31日：日租金为11元每天每平方米，月租金为156,301元……租金调整后，乙方应支付的履约保证金相应调整为586,131元，因乙方依据原合同已支付461,445元，乙方应在本协议签署后15个工作日内补足差额部分，即124,686元；甲方同意将原合同附表一约定之租赁用途变更为：租赁物业只限于用作经营布雷汉姆BLENHAM品牌从事餐饮经营；甲方同意乙方自2019年3月1日对租赁物业进行二次装修，二次装修期共计92日，即自2019年3月1日起至2019年5月31日止，且乙方应于2019年6月1日重新开业并对外经营；二次装修期间内，乙方应按照本协议第一条约定标准正常支付租金、物业服务费、推广宣传费以及水费、电费，但无需支付装修管理费。2019年3月19日，原告(甲方、出租方)与被告昕延教育公司(乙方、承租方)、被告百城餐饮公司(丙方、受让方，筹建中)签订《租赁合同三方协议》，约定：甲、乙双方已签署的原合同及补充协议中的承租方，由乙方变更为丙方；同时，乙方应在整个合同履行期间内就丙方履行原合同及补充协议承担连带责任；本协议生效前，乙方依据原合同及补充协议的约定向原告支付的履约保证金等各项费用不再退还，该费用由乙方与丙方自行结算。2019年4月18日，被告百城餐饮公司经核准成立，住所为涉讼房屋。合同履行过程中，被告百城餐饮公司自2019年4月1日开始欠付物业服务费，自2019年5月1日开始欠付租金、推广宣传费。2019年8月14日，原告向被告百城餐饮公司快递寄送《租赁合同解除通知函》，载明：双方签署的房屋租赁合同自2019年6月30日解除，原告将依据房屋租赁合同约定没收被告百城餐饮公司已支付的履约保证金、物业管理服务履约保证金以及预充值后剩余的水、电费等公共事业费；请被告百城餐饮公司于2019年8月份内向原告付清自2019年5月1日至2019年6月30日期间内的租金281,342元、推广宣传费9,344元以及自2019年4月1日至2019年6月30日期间内的物业服务费119,124元，共计409,810元；请被告百城餐饮公司于2019年8月份内向原告支付租赁物业的拆除垃圾清运费14,015元；请被告百城餐饮公司于2019年8月10日前将涉讼房屋恢复原状并交还原告。2019年9月26日，原告向被告百城餐饮公司快递寄送《催款通知函》，载明：因被告百城餐饮公司拖欠应付费用，原告行使单方解约权；被告百城餐饮公司应向原告付清2019年5月1日至2019年6月30日期间的租金281,342元、推广宣传费9,344元及2019年4月1日至2019年6月30日期间的物业服务费119,124元、拆除垃圾清运费14,015元、招牌位电费2,282.30元。同时，原告向合同约定的被告昕延教育公司联系地址快递寄送了《催款通知函》，告知被告昕延教育公司基于三方协议中约定的连带责任，应于2019年9月30日前付清被告百城餐饮公司的上述全部欠款。嗣后，因两被告未能支付相关费用，原告遂诉至本院。审理中，原告称，百城餐饮公司于2019年6月底就关门停业了，自2019年7月起未再实际使用涉讼房屋。2019年9月，原告收回了涉讼房屋。原告主张的合同解除的日期以合同解除通知函中原告确定的日期为准。对于解约函的寄送情况，原告称当时被告百城餐饮公司已关闭，原告业务人员与被告百城餐饮公司工作人员刘某某联系后，刘某某提供了联系地址，原告向该地址寄送了解约函。原告提供了相关微信聊天记录截屏以及快递投递信息查询情况。原告另称，被告百城餐饮公司搬离后，物业公司对涉讼房屋进行了拆除复原，实际发生的垃圾清运费应由被告承担。为此，原告出具一份案外人上海鼎祺物业管理有限公司与上海汇睿建筑装饰工程有限公司签订的《徐汇日月光中心复原拆除工程合同》，原告以合同附件报价单载明的垃圾清运费报价35元/㎡为基础，按30元/M2的标准主张拆除垃圾清运费，467.15㎡×30元/㎡=14,015元。原告同时出示一份由上海鼎祺物业管理有限公司出具的《情况说明》，上海鼎祺物业管理有限公司表示，其与原告为关联公司，原告已向两被告提起诉讼，故上海鼎祺物业管理有限公司将不再就两被告应付的物业费、垃圾清运费等提出主张。对于保证金，原告表示，按照三方协议的约定，被告昕延教育公司已支付履约保证金已转为被告百城餐饮公司应支付的履约保证金，被告百城餐饮公司未按约补足增加的部分。对于上述履约保证金，原告按约予以没收。原告鉴于合同约定的逾期付款违约金计算标准较高，自行调整降低计算标准，明确各项逾期付款违约金的计算方式如下：租金和推广宣传费的逾期付款违约金均分别从2019年4月21日、5月21日起算，物业服务费的逾期付款利息分别从2019年3月21日、4月21日、5月21日起算，上述违约金的均计算至2020年5月31日截止，按每日0.07%标准计算，共计113,402.23元。同时，原告表示，被告支付的履约保证金已按约没收，故解约违约金的不再按合同约定的三个月租金的标准计算，自愿调整为一个月的租金金额。以上事实，除原告庭审陈述外，另有原告提供的房屋租赁合同、补充协议、三方协议、解除合同通知函、催款通知函等证据证明，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的房屋租赁合同、补充协议、三方协议等均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，合同当事人均应恪守履行。被告百城餐饮公司作为承租人，在租赁期限内未能按约支付租金等费用，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告据此行使合同解除权并要求被告百城餐饮公司支付欠付的租金、物业服务费、推广宣传费等费用的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。被告百城餐饮公司基于三方协议的约定成为房屋租赁合同新的主体，因其违约，原告向其发送了解约通知，明确告知了解约时间，原告以此确定合同解除的日期，合法有据，本院予以确认。被告百城餐饮公司违约，应按约承当相应违约责任，原告在合同约定的逾期付款违约金、解约违约金计算标准的基础上，自行调低计算标准予以主张，并无不当，对其相关诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的拆除垃圾清运费，原告仅提供了案外人之间的整体复原拆除合同，未能就涉讼房屋相关费用的实际发生、结算、支付等情况进行举证证明，故该项诉讼请求依据不足，本院不予支持。原、被告三方在《租赁合同三方协议》中明确约定，被告昕延教育公司应在整个合同履行期间内就被告百城餐饮公司履行原合同及补充协议承担连带责任，故原告要求被告昕延教育公司对百城餐饮公司的合同债务承担连带责任的诉讼请求，具有合同依据，本院对此予以支持。两被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、上海鼎威房地产开发有限公司与上海昕延教育科技有限公司、上海百城餐饮有限公司签订的《徐汇日月光中心项目房屋租赁合同》、《租赁合同之补充协议》、《租赁合同三方协议》于2019年6月30日解除；二、上海百城餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海鼎威房地产开发有限公司2019年5月1日至2019年6月30日期间的租金281,342元、推广宣传费9,344元以及2019年4月1日至2019年6月30日期间的物业服务费119,124元；三、上海百城餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海鼎威房地产开发有限公司解约违约金156,301元；四、上海百城餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海鼎威房地产开发有限公司逾期付款违约金共计113,402.23元；五、上海昕延教育科技有限公司对上述第二、三、四项判决主文确定的上海百城餐饮有限公司的付款义务承担连带清偿责任；六、驳回上海鼎威房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,714元，由原告上海鼎威房地产开发有限公司负担194元，由被告上海昕延教育科技有限公司、上海百城餐饮有限公司负担9,520元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 磊人民陪审员  周全红人民陪审员  张菊华二〇二〇年八月二十四日法官 助理  汪景洪书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。