山西省太原市中级人民法院民事裁定书（2020）晋01民终4038号上诉人（原审原告）：太原乙烽物业管理有限公司，住所地太原市万柏林区义井东街****小**。法定代表人：高元眼。委托诉讼代理人：昝会利，女，1993年4月16日出生，汉族，该公司法务，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：王灵卜，女，1990年6月15日出生，汉族，该公司法务。被上诉人(原审被告)：李华，女，1973年11月11日出生，汉族，住山西省。委托诉讼代理人：王泽峰，山西同辉律师事务所律师。上诉人太原乙烽物业管理有限公司因与被上诉人李华物业服务合同纠纷一案，不服山西省太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初1433号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。太原乙烽物业管理有限公司上诉请求：1.请求依法裁定撤销太原市万柏林区人民法院作出的(2020)晋0109民初1433号民事裁定,并将本案由太原市万柏林区法院继续审理。2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：本案上诉人主张的物业费欠费时间段仅为上诉人提供物业服务期间之内,法院审理此期间内的物业服务合同纠纷,理应按照第七干休所也就是建设单位与上诉人于2013年3月31日签订的前期物业服务合同及相关物业法律法规进行审理。在第七干休所聘请上诉人为军警苑小区提供物业服务之前，第七干休所与业主在先签署的山西省军区第七干休所军景苑物业服务协议,已经因为第七干休所与上诉人签署的相关物业服务协议而终止。具体理由如下：首先，根据山西省《物业管理条例》第21条,前期物业管理指业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。本案中第七干休所军景苑小区未成立业委会,上诉人是具有物业管理资质的企业,建设单位通过协议方式选聘上诉人为第七干休所军景苑小区的物业服务企业。第七干休所与上诉人签署的一系列物业服务协议内容完全符合山西省《物业管理条例》第21条规定的前期物业管理服务协议的内容。第七干休所与上诉人之间形成的物业服务合同法律关系,完全符合前期物业管理的定义,可以得出上诉人为军景苑小区提供物业服务的独立的物业服务企业,又依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷若干问题的解释》第1条,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。另外根据上诉人在一审中提供的两份证明,分别由山西省军区太原第七离职干部休养所及山西省军区太原第二离职干部休养所出具的证明,证明上诉人一直在依照第七干休所与上诉人签订的物业服务合同,履行相应的物业服务义务,六位被上诉人在上诉人服务期间内逾期交费,理应按第七干休所与上诉人签署的相应物业服务协议中约定的纠纷解决机制即诉讼的方式审理本案。然而一审法院依照已经终止的第七干休所与业主签署的协议裁定本案不属于法院管辖,属于严重的事实认定错误。第二、根据《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国仲裁法》的有关规定,仲裁协议条款仅约束合同双方当事人,由此可知,被上诉人与第七干休所签订的山西省军区第七干休所军景苑物业服务协议中的仲裁协议条款仅约束被上诉人和第七干休所，与上诉人无关,对上诉人不产生任何的效力。最后，被上诉人提出的管辖异议的时间已经严重超过法定期限,正如被上诉人答辩中所提到的《中华人民共和国仲裁法》第26条相关规定,被上诉人理应于首次开庭前对本案的主管提出异议，然而根据一审庭审笔录,法官已经宣布开庭,并且上诉人已经宣读完起诉状,被上诉人才提出主管管辖异议,不属于开庭前提出的,因而根据《中华人民共和国仲裁法》第26条规定,视为人民法院有权审理此案。综上,上诉人认为原审法院认定事实严重错误,进而适用法律不当,并且程序上存在严重违法,故上诉人依法向贵院提出上诉。李华辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由如下：一、上诉人与案外人第七干休所签订的《物业管理合同》并不属于前期物业服务合同。2012年答辩人与第七干休所就直接签订了《物业服务协议》，该协议真实、合法、有效，双方形成了物业服务合同法律关系。《物业服务协议》签订的时间早于上诉人与第七干休所签订的《物业管理合同》的时间，根据《物业管理合同》约定的内容，上诉人仅仅根据第七干休所的委托提供物业服务，只是代第七干休所履行《物业服务协议》，该《物业管理合同》并不是前期物业服务合同，对答辩人并无约束力，因此产生物业服务纠纷时仍应通过《物业服务协议》约定的仲裁部门进行解决。二、《物业服务协议》不属于临时管理规约，更不是房屋购买合同的组成部分。三、答辩人在一审提出的属于主管权异议，并不是管辖权异议。答辩人在一审开庭前提出主管异议，并不超过法定期限。四、答辩人与第七干休所签订的《物业服务协议》并没有约定期限，没有终止，且在实际履行过程中，双方也是按照该服务协议中所约定的收费标准及提供的物业服务来进行履行。综上，一审法院查明、认定的事实正确，适用法律正确，因此请求依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。太原乙烽物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付物业费和电梯费共6281.28元及利息暂定1193元，两项共计7474.28元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由:被告李华是山西省军区第七干休所军景苑小区1-1-1803室业主，房屋面积94.86平方米。2013年3月31日山西省军区第七干休所与太原乙烽物业管理有限公司签订军景苑小区物业管理合同书，约定由原告为该小区提供物业服务，物业费收费标准为1元/月/平方米，电梯费20元/月（二层），每高一层递增1元，原告依约履行了合同约定的相关权利和义务，但被告一直拖欠原告2016年4月1日至2020年4月1日的物业费和电梯费共计6281.28元，经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳相关费用，现原告主张被告按银行同期贷款利率的4倍支付资金占用期间的利息1193元，两项共计7474.28元，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所请。一审法院认为，被告李华与山西省军区第七干休所军景苑物业办公室签订的《山西省军区第七干休所军景苑物业服务协议》第二十八条约定：“本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或协调不成的，经双方同意由太原市仲裁委员会仲裁。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定，依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁，不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁。《中华人民共和国仲裁法》第五条规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。本案中，山西省军区第七干休所军景苑物业办公室与被告针对物业纠纷已明确约定了仲裁，故本案应按约定先予仲裁。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款，《中华人民共和国仲裁法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条规定，裁定：驳回原告太原乙烽物业管理有限公司的起诉。案件受理费25元，免于收取。本院二审期间，双方均未提交新证据。根据双方一审提供的证据以及二审庭审情况，本院认定事实如下：2012年，山西省军区第七干休所军景苑物业办公室与被上诉人李华签订《山西省军区第七干休所军景苑物业服务协议》，约定由山西省军区第七干休所军景苑物业办公室为李华所在的小区提供物业服务，并约定“本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或协调不成的，经双方同意由太原市仲裁委员会仲裁。”2013年3月31日，山西省军区第七干休所作为甲方与山西太原乙烽物业管理公司作为乙方签订《军景苑小区物业管理合同书》，双方约定“甲方将位于太原市万柏林区义井东街15号军景苑小区的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。”“委托管理期限为5年，自2013年4月1日起到2018年3月31日止”。还约定“双方如对合同发生争议，协商不成的，可提请物业管理部门调解或诉至人民法院。”2019年9月2日，山西省军区太原第二离职干部休养所出具证明，内容为“我所于2017年12月由山西省军区原第六、第七干休所合并组建，原第七干休所于2013年3月31日与山西太原乙烽物业管理公司签订前期物业管理合同，由乙烽物业管理公司对义井军景苑实施物业管理，合同自2013年4月1日起生效。”2019年7月1日，山西省军区太原第二离职干部休养所作为甲方与太原乙烽物业管理有限公司作为乙方签订《物业管理服务合同书》，双方约定委托管理期限为1年，自2019年7月1日起至2020年6月30日止。其余内容与山西省军区第七干休所与山西太原乙烽物业管理公司签订的《军景苑小区物业管理合同书》内容基本一致，约定的争议解决方式也一致。本院认为，山西省军区第七干休所军景苑物业办公室与被上诉人李华签订的《山西省军区第七干休所军景苑物业服务协议》、山西省军区第七干休所与山西太原乙烽物业管理公司签订的《军景苑小区物业管理合同书》均系当事人的真实意思表示，形式和内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。本案关键在于山西省军区第七干休所军景苑物业办公室与被上诉人李华签订的《山西省军区第七干休所军景苑物业服务协议》中的仲裁条款能否约束上诉人。本案中，山西省军区第七干休所军景苑物业办公室与被上诉人李华针对物业纠纷已明确约定了仲裁条款，而上诉人为山西省军区第七干休所选聘的物业管理公司，上诉人行使物业管理职责的权利来源于山西省军区第七干休所，故其应受《山西省军区第七干休所军景苑物业服务协议》中有关仲裁条款的约束。关于上诉人主张被上诉人在一审开庭审理过程中提出管辖异议，明显已经超过了法定提管辖异议期间的问题，经本院审查，被上诉人向一审法院提交的《主管异议申请书》落款日期为2020年5月13日，一审开庭时间为2020年5月27日，且上诉人并未举证证明李华未在一审首次开庭前提出管辖异议，上诉人该主张不能成立，本院不予支持。综上，上诉人太原乙烽物业管理有限公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 关文静审判员 米青山审判员 牛晓斌 二〇二〇年八月十七日书记员 郭青平