江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初2294号原告（反诉被告）：无锡梁青典当有限公司，住所地无锡市滨湖区**。法定代表人：金学明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴文俊、单博，江苏太湖律师事务所律师。被告（反诉原告）：滨湖区同润美高酒店，住所地，住所地无锡市滨湖区湖滨路**iv>经营者：王炯辉。委托诉讼代理人：杜一，江苏海辉律师事务所律师。原告（反诉被告）无锡梁青典当有限公司（以下简称梁青典当）与被告（反诉原告）滨湖区同润美高酒店（以下简称美高酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁青典当的委托诉讼代理人吴文俊，被告美高酒店的经营者王炯辉及其委托诉讼代理人杜一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁青典当向本院提出诉讼请求：1、要求美高酒店支付拖欠的房屋租金人民币3225000元（租金从2016年12月1日起计算至2020年6月30日止）；2、要求美高酒店承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年5月30日，梁青典当和美高酒店签订了《房屋租赁合同》，美高酒店向梁青典当承租了位于无锡市的房屋，建筑面积为3200平方米，租赁期限自2016年6月1日至2021年5月31日，年租金为900000元，按月支付房租（每月租金为75000元），每月15日前支付，梁青典当给予美高酒店6个月的免租期，即从2016年12月1日起开始计收租金。但美高酒店承租后从未向梁青典当支付租金。从2016年12月1日起至2020年6月30日，美高酒店已经拖欠了梁青典当房屋租金3年7个月，计人民币3225000元。故诉至法院。被告美高酒店辩称：1、梁青典当租给其使用的租赁房屋，共有81间房间，其中有20间房间因漏水导致墙体开裂渗水，无法正常使用，故应扣除相应租金即按照比例扣除24.69%的租金为796252.5元；2、根据《房屋租赁合同》第5条，其租赁该房屋系用于酒店经营，因其中20间房间无法使用，梁青典当未及时修复，给其造成的损失，其已提起反诉要求梁青典当进行赔偿；3、其酒店经营受疫情的影响很大，根据无锡市《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》第9条之规定，要求免收3个月的租金即225000元。综上，其一直未付租金是事出有因，请求法院依法判决。被告美高酒店反诉称：1、请求判令梁青典当赔偿其因部分租赁房屋无法正常使用导致的损失1380000元；2、请求判令本案反诉费用由梁青典当负担。事实与理由：2016年5月30日，梁青典当和其签订了《房屋租赁合同》，其向梁青典当承租了位于无锡市的房屋，租赁期限自2016年6月1日至2021年5月31日。合同第二条约定：因上述房屋存在顶面漏水、部分外墙开裂的情况，对酒店的正常经营造成影响，梁青典当给予其6个月的免租期。合同第五条约定：房屋租赁期内，梁青典当保证其能够正常使用租赁房屋，且负责对房屋及其附着物的定期检查并承担正常的房屋维修费用，因此造成损失由梁青典当赔偿。合同签订后，其将租赁房屋用于酒店经营，但梁青典当未能及时履行对租赁房屋的维修义务，造成租赁房屋中的20间客房不能正常使用，给其造成经营损失。根据其计算得出的经营损失为2759703.66元，现其仅按50%主张1380000元（取整）。现梁青典当以其未付租金为由向法院起诉，为维护其自身的合法权益，提起反诉。原告梁青典当答辩称，美高酒店确有经营损失，但主张的损失过高。本院经审理查明认定如下事实：位于无锡市滨湖区湖滨路**房屋为无锡梁青典当有限公司名下所有，规划用途商业，建筑面积3360.98平方米。2016年5月30日，甲方（出租方）梁青典当与乙方（承租方）美高酒店签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方自愿将坐落在无锡市的房屋出租给乙方使用，该出租部分的建筑面积为3200平方米。该房屋用途为商业。二、房屋租赁期限自2016年6月1日至2021年5月31日。因上述房屋存在顶面漏水，部分外墙开裂的情况，对酒店的正常经营造成影响，甲方同意给予乙方六个月的免租期，自2016年6月1日至2016年11月30日止。三、租金：房屋的年租金为人民币玖拾万元／年，乙方于每月15日之前向甲方支付当月租金（当月租金＝年租金／12）……五、房屋租赁期内，甲方保证并承担下列责任：1、乙方能够正常使用。2、负责对房屋及其附着物的定期检查并承担正常的房屋维修费用，因此造成损失由甲方赔偿……七、违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担，乙方逾期交付房租，需按月租金的10%向甲方支付违约金……十三、双方约定的其他事项：暂无。2016年6月1日起美高酒店实际接手上述房屋并用于酒店经营，美高酒店提供的酒店业绩日报表显示，2017年的营业额总收入为3302473元，2018年的营业额总收入为3073738.5元，2019年的营业额总收入2713411.5元。参照上述三年的年平均出租率、年平均房价，可计算得出漏水的20间房间营业额损失在2017年为990097.61元、在2018年为934632.42元、在2019年为834973.63元，合计经营额损失为2759703.66元。另查明，2020年7月30日，双方至美高酒店（湖滨路88号）现场确认因漏水导致墙体开裂、墙面剥落、生霉的房间为20间，具体房号参照平面图分别为：七楼的701、703、705、707、709、711、715；六楼的602、605、607、609；五楼的505、507；四楼的405、409、417；三楼的302、311、316；二楼的202。双方确认在2016年5月签订房屋租赁合同时，该20间房间就已存在上述情况且无法用作酒店经营，美高酒店承租该处房屋后一直未付租金。再查明，2020年2月12日，中共无锡市委、无锡市人民政府印发《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》的通知，第九条对租赁房屋属于国有资产的中小企业，免收1至3个月租金。鼓励其他产权人为经营困难的中小企业租户减免或者缓收租金，具体由双方协商确定（后面内容略）。以上事实，有梁青典当提供的《房屋租赁合同》复印件、房产证复印件，美高酒店提供的涉案漏水房间的现场照片、（2017）苏0211民初2153号民事判决书复印件、权利义务转让协议复印件、2017年至2019年酒店业绩报表等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。梁青典当与美高酒店签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同签订时，涉案房屋中的20间房间就存在漏水的情况，在合同签订后，梁青典当作为出租方应按约交付租赁房屋并承担修缮义务，从而保证案涉房屋内所有房间可正常使用，美高酒店作为承租方应按约支付房租。本案中，现案涉房屋中的20间房间仍存在因漏水导致墙体开裂、墙面剥落、渗水、发霉等情况，无法用作酒店经营，梁青典当未对此进行修缮，给美高酒店造成了经营损失。就本诉部分，现梁青典当要求美高酒店按约支付租金3225000元，美高酒店要求抵扣相应租金796252.5元，未超出合理范围，本院予以支持；关于美高酒店提出因受疫情影响请求免除3个月的租金，本院根据本案实际情况及相关政策规定，酌情免除1个月的租金75000元。故梁青典当要求美高酒店支付2353748元（取整），应予支持。关于反诉部分，美高酒店主张损失，于法有据，本院酌定其经营损失为1100000元，对该部分的主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）滨湖区同润美高酒店于本判决生效后立即向原告（反诉被告）无锡梁青典当有限公司支付租金2353748元；二、原告（反诉被告）无锡梁青典当有限公司于本判决生效后立即向被告（反诉原告）滨湖区同润美高酒店赔偿损失1100000元；三、驳回原告无锡梁青典当有限公司其他诉讼请求；四、驳回反诉原告滨湖区同润美高酒店其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32600元，其中8807元无锡梁青典当有限公司负担，23793元由滨湖区同润美高酒店负担。反诉案件受理费17220元，其中3494元由滨湖区同润美高酒店负担，13726元由无锡梁青典当有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  郁 松人民陪审员  蒋玲玲人民陪审员  吴树基二〇二〇年八月三十一日法官 助理  周蔚然书 记 员  唐 洁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。