湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1121民初2027号原告：王新民，男，1957年7月5日出生，汉族，住祁阳县。原告：刘满连，女，1958年12月23日出生，汉族，住祁阳县。两原告共同委托诉讼代理人：蒋双喜，湖南金浯律师事务所律师。被告：高迪，男，1978年8月20日出生，汉族，住祁阳县。被告：杨群，女，1981年2月13日出生，汉族，住祁阳县。两被告共同委托诉讼代理人（特别代理）：吴汉阳，湖南舜源泽律师事务所律师。原告王新民、刘满连与被告高迪、杨群房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，与原告王新民、刘满连诉被告陈禄元、李桂英房屋买卖合同纠纷一案合并公开开庭进行了审理。原告王新民、刘满连及其委托诉讼代理人蒋双喜，被告高迪、杨群及两被告的共同委托诉讼代理人吴汉阳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告偿付原告购房款83900元及其利息(自2012年10月20日起以83900元为欠数，按月利率6厘计算至付清时止；2、请求判令两被告偿付两原告为该栋套房购买的电梯维修保养费6000元；3、诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2012年10月19日，原、被告经过协商，签订了集资建房买卖协议，协议约定被告自愿购买原告合法拥有的县城一套住房，价格每平方米2660元，房屋面积约为145平方米，购房款为385700元。两被告在2012年10月20日支付了购房款301800元。剩余的购房款83900元未付。按双方签订的购房协议约定，剩余的购房款83900元两被告应从2012年10月20日起按月息6厘支付月息。两原告为两被告所购买套房的整栋楼安装了电梯，其他的住户都交清了电梯维修保养费6000元，两被告未付。为保护原告的上述合法权益，特向县人民法院起诉。被告高迪、杨群辩称:1、原告诉称“购房款为381700元”不是事实。该套房的单价为2660元，该套房的实际面积并不是约为145平方米，而应以不动产权证书上登记的125.09平方米为准。按照《商品房销售管理办法》第18条、第19条、第20条之规定，商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价，按套计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套计价的预售房屋应当在合同中附所售房屋的平面图。并约定面积误差范围和面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，面积误差比绝对值在3％以内的，据实结算房价款;面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。本案中按套计算得出的房屋价款来源于单价2660元每平方乘以房屋面积145平方得出了总房款为385700元，所以本案中是按套内建筑面积计算房屋价格。而事实上该房屋面积只有125.09平方，按照2660元每平方计算，房屋总价为332739元，被告仅欠原告房款为30939元。2、原告诉称未付的房款按月利率6厘自2012年10月20日起计算至付清时止缺乏事实依据和法律依据。原被告双方签订的《集资建房买卖协议》第三条第三款约定，乙方应于2012年10月19日前向甲方支付购房款人民币26万元，甲方向乙方出具收条。下欠部分购房款待甲、乙双方办理房产证和国有土地使用证过户手续时由乙方一次性付清。从该条款可以看出被告付清原告购房款是原告将过户手续办理到被告名下时，被告再付清购房款，由于原告拒不履行过户义务，导致被告提起诉讼后也没有协助过户，如果按照此条款要求被告对未付款按月息6厘计算利息显失公平。3、原告诉称被告支付电梯维修保养费6000元系物业管理纠纷，与房屋买卖合同无关，请人民法院依法给予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、对原告提供的证据2：集资建房买卖协议一份，拟证明原告王新民、刘满莲与被告高迪、杨群自愿签订《集资建房买卖协议》，原告王新民、刘满莲将坐落于祁阳县后侧的住房一套出售给被告高迪、杨群，约定总价格为385700元，被告高迪、杨群在签订本协议书时已经支付两原告购房款301800元，下欠购房款83900元，并自签订本协议之日起向两原告按月息六厘支付利息，直到交清时止，两被告应当承担交房后至保质期满后的电梯电费、维修费、检测费等费用的事实。被告对该证据的真实性无异议，关联性有异议，认为该套房屋的总价钱并不是385700元，该房屋面积只有125.09平方米，按照2660元每平方计算，房屋总价为332739元，被告仅欠原告房款30939元。对利息计息有异议，根据《集资建房买卖协议》第三条第三款之规定，下欠部分购房款待甲、乙双方办理房产证和国有土地使用证过户手续时由乙方一次性付清，原告拒不履行过户义务，要求被告对未付款按月息6厘计算利息，显失公平。电梯电费、维修费、检测费有异议，电梯维修保养费系物业管理纠纷，与房屋买卖合同无关。对该证据的真实性本院予以采信。2、对原告提供的证据3：祁阳县人民法院的（2019））湘1121民初2801号民事判决书一份，拟证明法院生效判决已确认两原告与两被告自愿签订的《集资建房买卖协议》合法有效，房屋总价格为385700元，两被告在签订本协议书时已经支付两原告购房款301800元，两被告在收到法院的判决书后仍然未办理该房屋的过户手续，其责任在于两被告，两原告有权按照《集资建房买卖协议》和该判决书要求偿还其下欠的购房款81500元。被告对该证据的真实性无异议，证明目的有异议，没办理房屋过户手续是由于原告没有主动履行，责任在原告不在被告，该判决书中认定的总价格是385700元不合理，不应当是按套计算价格而是按单价乘以平方数所得出。对该证据的真实性本院予以采信。3、对原告提供的证据4：本栋其他业主的购房合同及所交的电费、维修费、检测费收据和两原告所交电梯电费、维修费、检测收据，拟证明本栋其他业主已向两原告交纳的电梯电费、维修费、检测费，两原告这几年为该栋房屋所交电梯电费维修费、检测费，被告高迪、杨群按照《集资房买卖协议》的约定，应当交纳的电梯电费、维修费、检测费，而这几年一直没有履行合同义务。被告认为该证据除了5400元外，其它只是收据，系物业管理纠纷，与房屋买卖合同无关。本院认为上述证据不能充分证明被告高迪、杨群应承担的电梯电费、维修费、检测费为6000元，对该证据本院不予采信。根据本院采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2012年10月19日，原、被告经过协商，签订了集资建房买卖协议，协议约定：乙方（被告）自愿购买甲方（原告）合法拥有的县城一套住房，价格每平方米2660元，房屋面积约为145平方米，购房款为385700元。乙方（被告）应于2012年10月19日前向甲方支付购房款251800元，下余部分购房款待甲、乙双方办理房产证和国有土地使用证过户手续时由乙方（被告）一次性付清，自签订本协议之日起乙方（被告）就下余部分购房款向甲方（原告）支付月息6厘，直至付清时止。如一方违约，应向对方承担违约金8万元。合同还约定甲乙双方与本栋房屋的其他住房业主按照房屋的实际面积分摊共同承担保质期满后该栋房屋的电梯开支（如电梯电费、电梯维修及检测等开支）。协议签订后，两被告2012年10月20日向两原告支付了购房款301800元，剩余的购房款83900元未付。2017年2月6日，原、被告双方又签订了一份房屋买卖协议，协议约定房屋价格每平方米1900元，房屋面积约为125.09平方米。2017年5月25日，两原告在县国土资源局办理了不动产权登记手续，登记面积为125.09平方米，不动产权登记号为湘（2017）祁阳县不动产权第XXXX号，根据自建房不动产权登记转户流程，房屋产权登记在两原告名下，未转户至两被告名下。2019年10月23日，被告高迪、杨群向本院提起诉讼，请求判令该案两被告王新民、刘满连将一套住房的所有权过户至该案两原告高迪、杨群名下;要求该案两被告王新民、刘满连按此套房屋实际面积计算购房款并支付违约金80000元。2020年5月12日，本院作出（2019）湘1121民初2801号民事判决书，该判决书认为，原、被告双方签订的《集资建房买卖协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合同合法有效。该案两原告高迪、杨群请求将该房屋过户到其名下应予以支持。2017年2月6日，原、被告双方又签订了一份房屋买卖协议，协议约定房屋价格每平方米1900元，房屋面积约为125.09平方米。该协议是为了在办理房屋过户时省些税费而签订的，不是双方真实意思表示，该案两被告王新民、刘满连以此协议办理了不动产权证，登记的面积125.09平方米显然比双方真实意思表示的《集资建房买卖协议》约定的房屋面积要少，《集资建房买卖协议》第二条明确约定了该套房屋的价格，房屋净价为385700元，房屋面积为估计数，约为145平方米，原、被告双方也都认可的。两原告高迪、杨群主张房屋的实际面积比合同约定的面积要少而起诉两被告王新民、刘满连，有违诚实信用原则。故对该案两原告高迪、杨群要求按此套房屋不动产权证书上登记的面积计算购房款的诉请不予支持。该案两原告高迪、杨群主张该案两被告王新民、刘满连未在规定的时间内协助办理房屋过户手续，系违约，应支付80000元的违约金。因该协议未约定协助办证时限，且该案两原告高迪、杨群未提供该案两被告未协助办证的证据。因此对该案两原告的该主张亦不予支持。据此判决该案两被告王新民、刘满连在该判决发生法律效力后30日内协助该案两原告高迪、杨群办理祁阳县后侧一套房的过户手续;驳回了该案两原告高迪、杨群的其他诉讼请求。判决后，双方均未上诉，该判决已发生法律效力。2020年6月15日，本案原告王新民、刘满连以《集资建房买卖协议》和（2019）湘1121民初2801号民事判决书为据，向本院提起诉讼。本院认为本案的争执焦点为：1、房屋总价格为《集资建房买卖协议》约定的385700元，还是按不动产权证登记的面积125.09平方，每平方米2660元计算，总价为332739元；2、原告要求两被告偿付购房款83900元及其利息(自2012年10月20日起以83900元为欠数，按月利率6厘计算至付清时止)是否应得到支持；3、原告要求偿付两原告为该栋套房购买的电梯维修保养费6000元是否应得到支持。关于焦点1，本院认为，2019年10月23日，本案两被告高迪、杨群向本院提起诉讼，请求按房屋不动产权证登记的实际面积计算《集资建房买卖协议》中购房款，本院作出的（2019）湘1121民初2801号民事判决认定，原、被告双方签订《集资建房买卖协议》是双方真实意思表示，合法有效，该协议约定房屋净价为385700元，面积为估计数，约为145平方米，原、被告双方都认可的。2017年2月6日双方签订的房屋买卖协议约定房屋价格每平方米1900元，房屋面积约为125.09平方米，该协议是为了在办理房屋过户时省些税费而签订的，不是双方真实意思表示，该案两被告王新民、刘满连以此协议办理了不动产权证，登记的面积125.09平方米显然比双方真实意思表示的《集资建房买卖协议》约定的房屋面积要少，该案两原告高迪、杨群主张房屋的实际面积比合同约定的面积要少而起诉该案两被告王新民、刘满连，有违诚实信用原则，从而驳回了该案两原告高迪、杨群的该项诉讼请求。该判决已发生法律效力，本案两被告高迪、杨群未通过法定程序推翻该判决，该判决认定的事实即为确定的事实，本案两被告高迪、杨群在本案中辩称按不动产权证登记的面积125.09平方米，每平方米2660元计算房价无事实和法律依据，故对两被告这一诉讼主张本院不予支持。关于焦点2，被告辩称原被告双方签订的《集资建房买卖协议》约定，下欠部分购房款待甲、乙双方办理房产证和国有土地使用证过户手续时由乙方一次性付清，由于原告拒不履行过户义务，导致被告提起诉讼后也没有协助过户，如果按照此条款要求被告对未付款按月息6厘计算利息，显然有违合同法的公平原则。本院认为原被告双方签订的《集资建房买卖协议》合法有效，双方应全面履行，该协议约定下欠购房款待甲、乙双方办理房产证和国土地使用证过户手续时由乙方一次性付清，该约定是对下欠购房款支付时间的约定。该协议还约定自签订本协议之日起乙方（被告）就下余部分购房款向甲方（原告）支付月息6厘，直至付清时止，该约定是对下欠购房款利息的约定。上述两项约定并不冲突，都应当全面履行，双方未办理过户手续，两被告已提起诉讼要求两原告协助过户并已经法院判决，该判决已发生法律效力，两被告可以要求两原告协助办理过户手续或申请法院强制执行，两被告未提供原告不协助办理过户手续的证据，也未申请法院强制执行，故未办理过户手续不是被告拒绝支付下欠购房款及其利息的抗辩理由，对原告的这一诉请本院予以支持。关于焦点3，本院认为，原被告双方签订的《集资建房买卖协议》虽然约定甲乙双方与本栋房屋的其他住房业主按照房屋的实际面积分摊共同承担保质期满后该栋房屋的电梯开支（如电梯电费、电梯维修及检测等开支），但原告未提供充分证据证实被告应承担电梯维修保养费金额为6000元，故对原告这一诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下:一、限被告高迪、杨群在本判决生效之日起十日内偿付原告王新民、刘满连购房款83900元及其利息(自2012年10月20日起以83900元为基数，按月利率6厘计算至付清时止)；二、驳回原告王新民、刘满连其他诉讼请求。上述款项付至祁阳县人民法院收费处标的款专户。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3014元，减半收取1507元，由被告高迪、杨群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 于杨宁二〇二〇年八月三日法官助理 唐银玲书 记 员 罗 倩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。