广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4272号上诉人（原审原告、反诉被告）:白建军，男，1977年6月17日出生，住福建省安溪县。上诉人（原审原告、反诉被告）：谢晓萍，女，1971年5月12日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈泽华，广东洋三律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈臆伶，广东洋三律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：汤立殊，女，1971年8月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：麦键芳，北京京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓以超，北京京师（中山）律师事务所律师。上诉人白建军、谢晓萍因与被上诉人汤立殊建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初25801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。白建军、谢晓萍上诉请求：一、维持一审判决第一、二、三、四项；二、汤立殊向白建军、谢晓萍额外返还定金820000元。事实和理由：首先，涉案合同约定白建军、谢晓萍承诺在2018年6月31日前完成全部工程项目并非约定履行期限。双方在合同违约责任约定中，并无关于白建军、谢晓萍未在2018年6月31日前完成全部工程项目承诺的违约责任约定。其次，就目的解释而言，不能仅以汤立殊期待实现的合同目的进行解释，而应当按照合同无利害关系第三人通常理解的合同目的进行解释。合同书的叙述性条款有说明合同目的为国有土地使用权转让及受让。再次，一审判决未提出所适用的法律依据，主观臆断，违反了程序法规定。最后，一审判决在查明合同可以继续履行的前提下，认定合同被解除而汤立殊不构成违约，违反了民法的意思自治原则、公平原则及诚实信用原则。汤立殊辩称，本案的土地转让合同最终履行期限是2018年6月30日，在合同中约定明确，不存在白建军、谢晓萍陈述的大概约定的履行期限。本案是典型的因情势变更的合同，双方均已确认涉案土地直至2018年12月份才能办理报建手续，此时与双方签订合同2017年3月10日已超过近两年时间，也超过合同最终履行期限半年时间。因此，因为政策原因变化，已导致汤立殊合同目的无法实现。汤立殊合同目的是在合同约定的条件下完成本案土地交易，收取土地转让款。而本案因为政策原因导致汤立殊合同目的无法在约定时间内实现。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。白建军、谢晓萍向一审法院起诉请求：1.解除白建军、谢晓萍与汤立殊双方于2017年3月10日签订的土地使用权转让合同书；2.汤立殊向白建军、谢晓萍退还土地购买款820000元并支付占用资金的利息[计算方法：以820000元为基数，自2017年3月15日起按照中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止]；3.汤立殊赔偿白建军、谢晓萍中介费5万元；4.汤立殊支付白建军、谢晓萍违约金100万元。一审诉讼中，白建军、谢晓萍变更上述第2项诉讼请求为汤立殊向白建军、谢晓萍返还购地款196000元及支付资金占用利息（以196000元为基数，自2017年3月15日起按银行同期同类贷款利率计算到实际清偿之日止）；变更上述第4项诉讼请求为汤立殊向白建军、谢晓萍双倍返还定金1248000元。汤立殊向一审法院反诉请求：1.白建军、谢晓萍退还涉案的两本土地证原件给汤立殊；2.白建军、谢晓萍协助汤立殊办理解除涉案两宗土地的抵押登记手续。一审法院认定事实：位于中山市******“屯下”的土地使用权【证号分别为中府国用（2011）第易3105898号、中府国用（2011）第易3105997号】登记的权利人为汤立殊。2017年3月5日，白建军、谢晓萍（买方）与汤立殊（卖方）及案外人冯小彦（中介方）签订一份购地合同（意向书），约定：1.白建军、谢晓萍购买汤立殊名下的上述两宗土地使用权，总价款为300万元；2.签订本合同时，白建军、谢晓萍向汤立殊支付诚意金5万元；3.双方到国土部门查清土地不存在抵押及查封情况时签订正式的买卖合同，2017年3月9日支付45万元给汤立殊，办理完抵押手续，报建成功时再支付180万元，余款70万元在办好房产证时按比例付清。2017年3月6日，白建军、谢晓萍向汤立殊支付了5万元。2017年3月10日，白建军、谢晓萍与汤立殊签订一份土地使用权有偿转让合同书，内容为：1.白建军、谢晓萍购买汤立殊名下的位于中山市******“屯下”的土地使用权【证号分别为中府国用（2011）第易3105898号、中府国用（2011）第易3105997号】两宗，总价款为人民币312万元；2.在签订本合同前白建军、谢晓萍向汤立殊支付定金82万元，土地证交白建军、谢晓萍保管办理报建手续，汤立殊收到定金当日到国土部门办理将土地抵押给白建军、谢晓萍的手续（双方签订的借款抵押协议只作抵押登记用途，并无真实的借款事实），并该公证处办理全权委托手续；白建军、谢晓萍在报建成功之日向汤立殊支付第二期转让款160万元，余款70万元在土地建好房屋并办理好土地使用证及房产证后按比例向汤立殊付清；3.白建军、谢晓萍要先出资在上述土地上进行开发建设，待建设项目完成后，再将房、地一并过户到白建军、谢晓萍或白建军、谢晓萍指定的第三人名下，手续要尽量集中办理，汤立殊在收到白建军、谢晓萍通知之日起5个工作日内配合白建军、谢晓萍到相关部门办理过户手续；4.在白建军、谢晓萍向汤立殊付清定金当天，汤立殊将土地交付给白建军、谢晓萍进行开发使用，并将土地证原件交给白建军、谢晓萍，整体项目建设资金由白建军、谢晓萍承担；5.土地开发涉及的规划、报建、开通水电等手续以汤立殊名义办理，并以汤立殊名义办理房屋所有权证，具体手续由白建军、谢晓萍负责办理，费用由白建军、谢晓萍承担，汤立殊无条件予以协助；5.建设开发办理行政手续所产生的一切费用由白建军、谢晓萍承担，办理产权证及房、地过户设计税费和费用（含双方应缴纳的所有税费、测量费、评估费、手续费）均由白建军、谢晓萍承担，双方同意以最低的评估价格作为国土部门办理过户的纳税标准；6.白建军、谢晓萍承诺在2018年6月31日（实为30日）前完成全部工程项目；7.有下列情形之一，视为汤立殊违约，汤立殊应向白建军、谢晓萍支付违约金100万元：（一）汤立殊不协助白建军、谢晓萍办理建设工程项目的各项手续，经通知5个工作日内仍不履行义务；（二）汤立殊不依约将房、地过户到白建军、谢晓萍名下；（三）不遵守本协议约定，经通知不改正的；（四）无故终止或解除本合同的；8.如因汤立殊原因导致合同无法继续履行的，除承担违约金赔偿外，还需赔偿白建军、谢晓萍在土地上投资建设项目上的费用及损失，包括退回购地款（按违约时的市场评估价计算）。合同还约定了其他内容。白建军、谢晓萍与汤立殊及中介方均在上述合同上签名确认。2017年3月13日，白建军、谢晓萍与汤立殊到国土部门办理了上述土地的抵押登记手续，登记的抵押权人为白建军。2017年3月14日，白建军、谢晓萍向汤立殊支付了尚欠的定金77万元。2019年9月29日，白建军、谢晓萍诉至一审法院，提出前述诉讼请求。诉讼中，白建军、谢晓萍与汤立殊双方均确认以下事实：1.白建军、谢晓萍向汤立殊支付了定金82万元；2.双方在签定合同时均清楚涉案土地使用权为空地，不能直接办理过户手续，故约定由白建军、谢晓萍出资并以汤立殊的名义办理报建手续，待符合过户手续时一并将土地使用权及建筑物过户至白建军、谢晓萍名下，办理抵押登记手续也是为了保障交易的顺利进行及保障白建军、谢晓萍的权益；3.签定合同后，白建军、谢晓萍与汤立殊双方到规划部门申请办理涉案土地的报建手续，但由于涉案土地所在道路需重新规划，暂时不能办理报建手续，直到2018年12月份左右才可以办理报建手续；4.汤立殊将涉案土地使用权的权属证书交由白建军、谢晓萍保管。又查：白建军、谢晓萍主张2018年12月份可以办理报建手续后，白建军、谢晓萍要求汤立殊协助办理报建手续，但汤立殊要求增加转让价款及变更付款时间（提前），白建军、谢晓萍不同意，于是汤立殊一直不肯协助白建军、谢晓萍办理报建手续，导致合同一直无法继续履行。汤立殊称其没有拒不协助白建军、谢晓萍办理报建手续，只是由于签定合同后拖的时间太长，故要求白建军、谢晓萍变更付款方式，提前支付一部分转让款，但白建军、谢晓萍不同意，双方不能就此协商一致，所以一直未办理报建手续。再查：白建军、谢晓萍向中介方冯小彦支付了中介费5万元。诉讼中，白建军、谢晓萍表示同意继续履行合同，并同意按合同约定支付转让款给汤立殊。汤立殊认为白建军、谢晓萍主张的违约金100万元过高，请求法院调整为按所收取定金的20％作为违约金。一审法院认为：本案属建设用地使用权转让合同纠纷。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件”。本案白建军、谢晓萍与汤立殊双方签订的合同买卖的虽为空地，但双方并非约定直接办理空地的过户手续，而是约定由汤立殊以其名义办理报建手续并进行建设，待符合过户条件时再将房地产一并过户给白建军、谢晓萍，双方的这一约定没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应认定为合法有效。双方在合同中约定“双方同意以最低的评估价格作为国土部门办理过户的纳税标准”，经审查，该合同条款属双方恶意串通，规避国家税收，损害国家利益的行为，应属无效条款，但该合同条款无效，并不影响合同的整体效力。因此，白建军、谢晓萍与汤立殊签订的土地使用权有偿转让合同书除上述合同条款无效外，其余条款均是双方的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性禁止性规定，应认定为合法有效，各方均应恪守履行。汤立殊主张双方签订的土地使用权有偿转让合同书为无效合同，理据不充分，一审法院不予采纳。本案中，白建军、谢晓萍向汤立殊支付了定金82万元的事实，双方均无异议，一审法院予以认定。诉讼中，汤立殊明确表示不同意继续履行合同，故对于白建军、谢晓萍要求解除双方签订的土地使用权有偿转让合同书的诉讼请求，一审法院予以支持。根据白建军、谢晓萍与汤立殊的诉辩意见，现双方争议的焦点为汤立殊是否存在违约行为，是否应承担违约责任。根据查明的事实，双方签定合同后，白建军、谢晓萍依约向汤立殊支付定金，并且为了保障合同的顺利履行办理了抵押登记手续，汤立殊也将土地证原件交给白建军、谢晓萍保管，应该说双方是积极履行合同义务的。后双方到规划部门办理报建手续时，由于政策的原因导致涉案土地无法办理报建手续，合同无法继续继续履行，直至2018年12月份，双方对这一事实没有异议，一审法院予以认定，并认定这是不能归责于双方当事人的事由造成合同无法继续履行。故汤立殊在合同约定的时间未能协助白建军、谢晓萍办理报建手续，白建军、谢晓萍未能按合同约定承诺在2018年6月30日前完成全部工程项目，双方的行为均不构成违约。虽然涉案土地使用权在2018年12月份后可以重新办理报建手续，但此时距白建军、谢晓萍与汤立殊签定合同时已过了近2年时间，此时如继续按合同约定的办理报建手续并进行开发建设及付款，所需时间更长，背离了汤立殊转让土地使用权并尽快收取转让款的合同目的，而且合同约定的“白建军、谢晓萍承诺在2018年6月30日前完成全部工程项目”，该时间应认定为合同的履行期限，在不可归责于双方的原因导致合同超过了双方约定的履行期限后，双方可以协商是否继续按原合同条款履行，也可以对原合同内容提出变更。在双方未协商确定是否按原合同条款继续履行前，一方不同意继续履行原合同或对原合同部分条款提出修改或变更意见的，其行为不构成违约。本案中，虽然涉案土地使用权在2018年12月后可以重新办理报建手续，合同具备了继续履行的条件，但由于此时已超过了合同约定的履行期限，汤立殊要求变更付款方式，甚至增加部分转让款，均属其实体权利，并不能以此认定汤立殊构成违约。因此，白建军、谢晓萍认为汤立殊构成违约，并要求汤立殊双倍返还定金及赔偿中介费损失5万元的诉讼请求，理据不充分，一审法院不予支持，予以驳回。但由于合同解除，汤立殊应退还定金82万元给白建军、谢晓萍，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用利息给白建军、谢晓萍。对于汤立殊的反诉请求，因合同解除，白建军、谢晓萍应将基于合同关系收取汤立殊的涉案土地使用权证返还给汤立殊，并协助白建军、谢晓萍解除双方因保障合同顺利履行而办理了抵押登记手续。汤立殊的反诉请求，理据充分，一审法院予以支持。综上，白建军、谢晓萍的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，一审法院予以支持，对其不合理的诉讼请求，一审法院予以驳回。汤立殊的反诉请求，理据充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决：一、解除白建军、谢晓萍与汤立殊于2017年3月10日签订的土地使用权有偿转让合同书中关于房地产买卖的内容；二、汤立殊应于一审判决发生法律效力之日起七日内向白建军及谢晓萍退还定金82万元及支付资金占用利息（利息的计算方法：以82万元为基数从2017年3月15日起计算至实际退还之日止，其中从2017年7月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际退还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、白建军、谢晓萍应于一审判决发生法律效力之日起七日内返还证号分别为中府国用（2011）第易3105898号、中府国用（2011）第易3105997号的土地使用权证原件两本给汤立殊；四、白建军、谢晓萍应于一审判决发生法律效力之日起七日内协助汤立殊解除位于中山市******“屯下”的证号分别为中府国用（2011）第易3105898号、中府国用（2011）第易3105997号两宗土地使用权的抵押登记手续；五、驳回白建军、谢晓萍的其他诉讼请求。本诉案件受理费22311.1元（白建军、谢晓萍已预交），由白建军、谢晓萍承担11165.55元，由汤立殊承担11165.55元。反诉案件受理费50元（汤立殊已预交），由白建军、谢晓萍承担。经对比本诉、反诉案件受理费的负担情况，汤立殊应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费11115.55元返还给白建军、谢晓萍。本院二审期间，汤立殊提交了证据：微信聊天记录，拟证明其不存在违约行为。经质证，白建军、谢晓萍对该证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。本院查明：根据白建军与汤立殊之间的微信对话记录，2018年12月期间，汤立殊告知白建军、谢晓萍继续履行合同需增加购地款，白建军则告知汤立殊称按原合同执行可能会导致其亏本，双方协商未果。2019年5月期间，汤立殊告知白建军、谢晓萍其不愿意继续履行合同，双方就解除合同事宜进行协商，但最终亦协商未果。一审诉讼中，汤立殊向一审法院明确表示，依据情势变更原则，其有权解除合同。二审诉讼中，白建军、谢晓萍称其在微信对话中提出亏本了，是想争取谈判优势，并非不愿意继续履行合同。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点为白建军、谢晓萍是否有权请求汤立殊双倍返还定金。对此，本院分析如下：白建军、谢晓萍与汤立殊签订的建设用地使用权转让合同除双方在合同中约定“双方同意以最低的评估价格作为国土部门办理过户的纳税标准”的条款因通谋虚伪意思表示而无效外，其余合同条款系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行合同义务,非因法定或约定解除事由，不得擅自解除合同。本案中，虽然因政策原因导致双方不能按照合同约定在2018年6月30日前完成全部工程项目，但该迟延事由系不能归责于双方当事人的原因所致，双方的行为均不构成违约。2018年12月份以后，涉案土地可重新办理报建手续，双方继续履行合同不存在事实上的障碍。虽然法律允许合同当事人在协商一致的情形下变更合同条款或解除合同，双方当事人亦曾就变更或解除合同进行协商。但合同当事人经协商，未能达成一致意见。故在无合同约定或法定解除事由出现的情形下，双方仍应依约继续履行合同义务。现汤立殊以双方在合同履行过程中出现了情势变更，其有权解除合同为由，拒绝履行合同义务。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”根据该规定，情势变更应当是指双方在合同履行过程中发生了重大的，也就是作为合同基础的客观情况发生了变化，而且这种变化对原合同的成立和履行有重大影响。若只是一般变化，对合同的成立和履行没有重大影响，则不认为是情势变更。本案中，因客观原因，虽然使白建军、谢晓萍与汤立殊签订的建设用地使用权转让合同未能在合同约定的履行期限内履行完毕，但并未导致该合同转让建设用地使用权的合同目的不能实现，汤立殊亦未举证证明如若继续履行合同，会导致其承受明显不公平的损失，故本案中显然未构成前述司法解释规定的情势变更，汤立殊已情势变更为由，拒绝履行合同义务，其理由显然不能成立，其行为已构成违约。白建军、谢晓萍有权据此解除合同，请求汤立殊双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本案中双方签订的土地使用权转让合同总价款为3120000元，故定金数额不得超过624000元。超出部分196000元及利息，汤立殊应作为购地款予以返还。综上所述，上诉人白建军、谢晓萍的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初25801号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初25801号民事判决第二项、第五项；三、被上诉人汤立殊于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人白建军、谢晓萍退还购地款196000元及支付资金占用利息（利息的计算方法：以196000元为基数从2017年3月15日起计算至实际退还之日止，其中从2017年7月13日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际退还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、被上诉人汤立殊于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人白建军、谢晓萍双倍返还定金1248000元；五、驳回上诉人白建军、谢晓萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18532.47元（白建军、谢晓萍已预交22311.1元），由白建军、谢晓萍负担616.47元，由汤立殊负担17916元（汤立殊于本判决生效之日起七日内迳付白建军、谢晓萍）；反诉案件受理费50元（汤立殊已预交），由汤立殊负担。二审案件受理费12000元（白建军、谢晓萍已预交14300元），由汤立殊负担（汤立殊于本判决生效之日起七日内迳付白建军、谢晓萍）。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  刘 通审 判 员  赖晓筠二〇二〇年八月十九日法官助理  孙翠红书 记 员  李玉琴