河南省洛阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫03民申603号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：赵香红，女，1972年9月16日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：吉奇峰（系赵香红丈夫），住河南省偃师市，特别授权。委托诉讼代理人：郭连升，男，住偃师市，偃师市邙岭镇牛庄村村民委员会推荐，特别授权。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：龚媛媛，女，1981年6月23日出生，汉族，住河南省孟津县。再审申请人赵香红因与被申请人龚媛媛房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）豫03民终260号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。赵香红申请再审称，一审和二审判决对案件事实没有作出正确认定，法律适用也不正确。一审判决书第4页称：本案争议焦点为涉案房屋的税费由谁负担以及由此引发的谁是房屋买卖合同的违约方。二审也基本认同一审这个判断，申请人也认为焦点归纳正确，但两级法院仅以本案的《购房协议》及《洛阳市存量房交易结算资金自行划转声明》未约定税费负担方式（未对我方提供的证据进行认定，也未对合同未约定条款按照法律进行补充解释），就采用“谁主张谁举证原则”判决我方证据不足而导致我方败诉，属于对案件事实根本未予认定，法律自然也无从适用。一、关于《购房协议》中是卖房还是买房交税问题。被告在微信群发布的卖房广告已经明确说明卖房负担税费。按《合同法》，一般商业广告的性质能否构成要约的内容，判断原则是内容是否明确具体，明确具体者为要约，否则为要约邀请。而被申请人发布的卖房公告明确写明：房东包税，包税。毫无质疑是要约，属于合同内容。并且是双方交易的前提条件，所以在购房合同中对其他内容都做了详细约定，但对交税问题却一字没提，不是双方忘记了，而是不需要再约定。其次，商业广告是卖方的真实意思表示。作为房屋中介组织发布的商业广告是受委托人授权而发布的，经营中，有些广告经营者在法律允许的范围内做适当夸张属正常炒作，但事关重大权利义务关系的内容，不该也不敢任意改变委托方意思，跨越法律底线，这些在广告法中均有明确规定。同时，被申请人（卖方）与中介组织签订的中介合同可以证明卖方交税。申请人在与被申请人洽谈的过程中得知，被申请人与中介公司签有中介协议书，协议书上有卖方包税的承诺。但申请人在法院审理中要求卖方出示，卖方却不予出示。根据《文书提出命令》证据原则，书证在对方手中，对方拒不提交的，视为书证内容真实。那么载明卖方包税的中介合同卖方拒不提供，当然推定卖方包税。另，约定不明按法定，即使以上还不足以认定《购房协议》中税费由谁负担问题，但根据合同法有关条款，合同内容约定不明确的，可以通过法律的直接规定来完善补充。那么按照法律对于买卖双方的税费规定，买卖合同依然可以继续进行，但卖方却急于退款直至后来拒绝履行。卖方在法庭答辩说，商业习惯是买方纳税，这与卖方法庭上所举证的商品房买卖合同性质根本不同，且一份合同根本不能成为商业习惯。二、两级法院对于被申请人（卖方）退款行为性质认定明显错误。一审、二审错误认为，卖方退款给买房的行为是双方协议解除了合同，既然协议解除了就没有违约问题，这是对退款这一行为的错误理解。《合同法》对订立合同欠缺形式要件，但以实际行为履行了合同义务的视为合同成立有效。但违约问题，性质与订立合同俨然不同，违约责任（对于违约方）除了要继续履行合同，还要承担违约金。守约方有合同解除权，还有违约金请求权。如果把退款行为理解成解除合同，当然是要赔偿违约金的，申请人从来没有过放弃违约金的意思表示，一、二审把退款理解成协议解除互不追究责任是完全错误的。2019年5月13日双方签订了买卖合同，22日上午10点38分买方全部付款。到登记机关网签时，因为登记机关禁止按照卖方在《洛阳市存量房交易结算资金自行划转声明》中填写的71万元价格（虚假房价）进行网签，网签流产，当日下午2点43分卖方就匆匆退款161万。但5万元定金并没有退，因为双方约定的合同履行期还未到期，所以保存定金是为了继续协商履行合同的，根本不是解除合同行为，退款161万后，双方一直在继续沟通，直到法庭上卖方才明确表示不再卖房，才将5万元定金归还申请人。这说明双方在之前根本不存在合意解除的意思表示。对方辩解说是申请人违约，所以卖方主张定金罚则。但这俨然与常理不符也与事实相悖。因为卖方在法庭上也提出自己遭受了巨大损失，既然这样卖方当然是要主张违约金50万的，但其只主张了5万元定金，这是自相矛盾。申请人在收到退款当晚就和卖方通过微信联系，要求对方继续履行，限期3天，否则就通过法律途径解决。5月25日卖方的微信、短信回复，同意协商继续交易，但并未提出有效方案。5天后申请人无奈只好向法院起诉主张自己的权利，要求卖方继续履行合同，支付违约金。证明申请人从未放弃过违约金请求权。三、关于《洛阳市存量房交易结算资金自行划转声明》的性质认定。一、二审法院将此声明的性质等同于一份新的购房合同来相提并论，实属事实认定严重错误。网签的不动产登记的法定程序（不是签新合同），买卖双方在合同签订后必须首先到不动产机关办理网签手续，方可继续进行交易。《洛阳市存量房交易结算资金自行划转声明》是不动产登记机关对于自行划转交易结算资金风险自我承担的一个声明书。按照登记机关要求，买卖双方必须出具买卖合同，依照合同改价格如实填写声明书，但卖方以为可以随便在《声明书》上写合同价格以达到逃税目的，将171万合同价写成71万元，结果工作人员要求出示买卖合同而卖方不愿出示，而导致网签流产。按照《合同法》的规定，双方串通签订虚假合同而损害国家利益的合同无效。即使这是双方合谋签订的一个合同，也自始无效，那么税费和违约问题也就无从谈起。而一审、二审认定声明里没有约定谁交税而无法判定谁违约，这是对《合同法》的错误理解，拒绝按照登记机关要求签署《声明书》是卖方违约的最有力证据。事实是2019年5月13日，申请人和被申请人签订购房协议合同书，约定付款方式和违约责任，房价171万元，当日被申请人收取申请人定金5万元。2019年5月22日网签当日，申请人将余款161万元打入被申请人账户。但因《洛阳市存量房交易结算资金自行划转声明》中房屋价格被申请人填写了71万元，登记机关要求按合同价填，并要求出示购房合同，因被申请人拒绝而流产。下午被申请人就匆忙退款给申请人，表示房子无法交易。此后，申请人一直要求被申请人想法解决问题继续履行约定，并于5月27日向法院起诉维护自己权利。综上，请求撤销一审、二审判决，支持申请人诉求，一、二审诉讼费由被申请人承担。龚媛媛提交意见称，一、关于再审申请人所称的涉案房屋出售条件的信息广告和《购房协议》的法律效力。即使答辩人自己或委托房产中介方发布过与《购房协议》不相符的信息，也不能对抗2019年5月13日双方共同签订的《购房协议》中约定的权利义务，根据《合同法》第32条规定，《购房协议》是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是依法有效合同，双方均应依约履行。关于再审申请人所称答辩人与房屋中介签订的合同可以证明是答辩人交税的主张，根据合同相对性原则，该合同不能约束再审申请人与答辩人，根据民诉法证据举证原则，该中介合同依法不属于答辩人单方控制的书证。关于申请人所称的“约定不明按法定”的主张，根据《合同法》第62条第六项规定，涉案房屋买卖的履行义务一方依法应为卖方，因此购房协议对涉案房屋的税费负担没有约定的，依法应当由再审申请人来承担。二、关于答辩人对双方共同到银行办理退款手续的行为称为答辩人的单方退款行为明显与事实不符。2019年5月22日因双方对税费负担各执一词且协商不成，双方决定取消房屋买卖交易，于是才有申请人丈夫吉奇峰和答辩人一同到银行进行退转房款161万元的法律行为，该行为的性质是双方在购房协议没有约定税费有谁负担且不能协商一致情况下，自愿取消交易所进行的法律关系终结行为，该消灭交易的法律行为答辩人已经在一审中向法庭出示了银行监控录像。三、关于双方在解除交易行为之后所进行沟通的法律性质，均是在双方共同终结之前的房屋买卖行为之外执行的，和双方之前的购房交易没有任何法律关系，也没有任何法律约束力。四、关于《洛阳市存量房交易结算资金自行划转声明》的性质，与双方签订的《购房协议》的效力一样，均对税费负担没有约定。综上，请依法裁定驳回其再审申请。本院经审查认为，本案申请人赵香红的再审申请主张均在一、二审审理中予以阐述，已经生效判决予以审查和认定，现以此为由提出再审申请，却无相应证据予以佐证。本案争议焦点在于案涉房屋的税费由谁负担以及由此引发的谁是房屋买卖合同的违约方问题。案涉的《购房协议》及《资金划转声明》均未约定税费的负担人，双方又未能提供有效证据直接确定谁是税费的负担方，故原一、二审法院对申请人认为被申请人系税费负担方的主张不予采信并无不当。关于申请人主张被申请人违约问题。原一、二审法院依据双方合意退款的行为认定双方已解除签订的购房协议并无不当。在解除购房协议后，双方又重新就税负问题进行协商但未达成一致意见，故，原二审法院认定双方在合同履行过程中并不存在违约行为亦无不当。综上，申请人赵香红申请再审的主张不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条所规定之情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回赵香红的再审申请。审判长  谷春峰审判员  迟 军审判员  王鑫杰二〇二〇年八月十九日书记员  葛 瑶