山西省黎城县人民法院民事判决书（2020）晋0426民初417号原告：李某1，女，汉族，1984年8月16日生，黎城县人。委托诉讼代理人：张丞义，山西黎佳律师事务所律师，一般代理。原告：李某2，女，汉族，1964年3月16日生，黎城县人。原告：李某3，女，汉族，1990年8月29日生，湖南省长沙市人，现住湖南省长沙市。原告：李某4，男，汉族，1984年12月13日生，黎城县人，现住黎城县。原告李某2、李某3、李某4的共同委托诉讼代理人：李某1，女，汉族，1984年8月16日生，黎城县人，现住黎城县，特别代理。被告：李某5，男，汉族，1963年3月17日生，黎城县人。委托诉讼代理人：李某6（系被告妻子），女，汉族，1965年7月4日生，黎城县人，特别代理。原告李某1、李某2、李某3、李某4与被告李某5确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某1及其委托诉讼代理人张丞义，原告李某2、李某3、李某4的委托诉讼代理人李某1，被告李某5及其委托诉讼代理人李某6到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认四原告亲属李某7与被告签订的房屋买卖合同有效；2、请求判令被告立即停止侵害四原告房产的行为，将黎城县上遥镇北马村130号上锁的窑洞打开；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭撤回第二项诉讼请求。事实与理由：李某8与赵某某系夫妻关系。两人育有两子一女，长子李某7、次子李某5、女儿李某8。两人拥有上遥镇北马村139号宅基地一处，内有土窑四孔、瓦房四间。李某7与原告李某2系夫妻关系。两人育有两女即原告李某1、李某3，收养一子即原告李某4。2002年李某8与赵某某将黎城县上遥镇北马村139号房产分给李某7及被告李某5，经中间人说合，被告以3000元价格将自己分得的房产全部卖给李某7，双方在中间人的见证下签订买卖契约，李某7当场付清房款。2007年正月初八李某7因病过世。2011年9月、2018年农历十月李某8、赵某某相继过世。2018年赵某某过世后，被告将北马村139号房产中的一孔土窑上锁。因原告无法对窑洞进行养护，致使2019年冬季窑洞后墙坍塌成为危窑。四原告为维护自己合法权益，诉至法院。被告辩称，与哥哥李某7没有签订过房屋买卖契约。父亲李某8名下的院落有北窑四孔、南房六间、院中瓦房三间。1988年分家时，被告分得了西窑一孔、西南房三间、紧挨西南房宅基地两间，哥哥李某7分得院中三间瓦房、东南房三间、东小窑一孔。中间两孔窑洞，是母亲的养老房，没有写过分单，只是全家人在一起说了说。母亲的两孔养老窑洞待母亲去世后，西窑归被告，东窑归哥哥李某7。2002年7月28日，哥哥想购买被告于1988年分家时得到的房产，当天晚上，哥哥李某7给了被告3000元购买了上述分家时得到的财产。原告在起诉状中说北马村139号宅基地内有土窑四孔，瓦房四间不是事实，实际上院内正中间还有瓦房三间，南面有瓦房六间，西南方向有宅基地两间。本案的争议焦点是：四原告的亲属李某7是否与被告李某5签订过房屋买卖合同？如果签订，是否有效？针对争议焦点，四原告提供了以下证据：1、宅基地使用证复印件一份，证明涉案宅基地登记在李某8（系李某7和被告李某5的父亲）名下。2、契纸复印件一份，内容为：“立纸人李某5祖业有土窑二孔，瓦房二间，经弟兄说合，双方协议将住宅一处合并李某7名下，大小根条一律在内，西洋叁仟整。当场交清，空口无凭，立纸为正。立纸人李某5。代笔人武某某，同中人李某10、李某11、李某12、杨某，落款二00二年七月二十八日”。证明2002年7月28日经中间人说和，被告以3000元价格将分得房产出售给四原告的亲属李某7。该契纸内容及签字都是由代笔人武某某所写，但是契纸上的所有人当时都在场，现武某某已去世。3、2020年3月29日证人李某1出具的书面证言一份及照片一张，内容为“我是李某7、李某9（李某5）的本家，2002年7月28日参加了兄弟二人的买卖房产之事，李某9（李某5）将祖业名下属于自己的一处房产卖给李某7，作价3000元整，并当场钱物两清。当场人除我以外还有李某2，杨某等。李某7之妻李某2所持的买卖房屋手续真实有效。特此证明”。2020年3月29日证人李某2出具的书面证言一份及照片一张，内容为“我是李某7、李某9（李某5）的邻居，于2002年7月28日当天，我以同中人参加兄弟二人的买卖房产一事。李某8将自己名下的一处房产一分为二给兄弟二人，李某9把属于自己的那份全部卖给李某7，并当场钱物两清。李某7之妻李某2所持的买卖手续真实有效。特此证明”。2020年3月29日证人杨某出具的书面证言一份及照片一张，内容为“我是××村支部书记，我以同中人参加李某7，李某9弟兄买卖祖上分得产业一事，李某9以三千元整，把自己那份祖上产业窑二孔卖给李某7，当场钱交清，李某7妻子所持手续真实有效。特此证明”。以上三份证人证言证明被告将李某8名下的院落中的窑洞两孔、瓦房两间以3000元的价格卖给李某7，李某7当场付清价款。4、2020年3月29日黎城县上遥镇北马村民委员会证明两份，证明四原告具备诉讼主体资格。5、2011年12月13日李某5、李某4和李某5母亲赵某某经中间人杨某说合达成的养老协议复印件一份，内容为“甲方9乙方李某4经甲乙双方协商议定，从今日起，甲方的母亲，乙方的奶奶的一切生活赡养义务全部由甲方承担，看病与死后的一切开支费用也全部由甲方承担，都与乙方无关。甲方的母亲的养老金、低保款全部由甲方保管，甲方每月给母亲壹佰元的生活费，乙方的奶奶从今日起一直居住在乙方的家里（乙方奶奶的养老窑洞），直到死亡，乙方必须提供生活居住的地方，本协议一式三份，个持一份，空口无凭，立字为证”。证明被告认可已将分得的李某8名下院落中的窑洞两孔、瓦房两间出售给李某7。被告的质证意见是：对证据1的真实性予以认可。对证据2的真实性不予认可，被告就不知道这个事情，当时也没在场。对证据3，李某2和李某1是亲兄弟，李某7去世后，李某2改嫁给李某10妻弟，李某2送给亲戚的二女儿嫁给了李某2的儿子，他俩人与原告有亲属关系，对此证言不予认可。被告卖给李某7的房子是一孔窑洞、三间瓦房，杨某的证言说的是两间瓦房，与事实不符。对证据4认可。对证据5认可，是被告与原告李某4签订的。中间的两孔窑洞都是母亲的养老房，等母亲去世后被告和哥哥李某7一人一孔，西窑归被告，东窑归哥哥李某7。针对争议焦点，被告提供了以下证据：1、2002年7月28日契纸复印件一份，内容为“经大队干部调解，李某7、李某9住宅每人有养老窑一孔，（中窑）以后各规自己，每年弟兄两人交养老麦捌佰斤款肆佰元食油叁拾斤玉茭壹佰斤白豆壹佰斤枣肆拾斤电费水费大队各项摊派煤球贰仟块以上项目各出一半。代笔人武某某，说合人李某2、李某1、李某12、杨某，落款李某9、李某7，二00二年七月二十八日”。该证据证明母亲生前居住的两孔窑洞被告与哥哥李某7兄弟二人并未分割过，等母亲去世后，被告才能分得母亲住的西窑一孔。母亲是2018年去世的。原告说被告2002年就将母亲住的养老窑中的西中窑一孔卖给李某7，因为当时并未分给被告，被告卖的并不包括母亲住的西中窑一孔。2、证人杨某出具的书面证言一份，内容为“关于李某9与李某7买卖住房纠纷，因当时我在村里只是个村委委员，也比较年轻不理事，因时间久远，只记得当时李某7给了李某93000元钱，其它的记不清了。特此证明”。该证人证言证明杨某当时只记得李某7给了被告3000元，其他事情他都记不得了，与原告提供的杨某的证人证言不一样。原告的质证意见是，对证据1的真实性予以认可，该份契纸也是由武某某全部代笔书写，包括签名，与原告提供的契纸具有同一性。对证据2的真实性认可，证人出具这份证据是不想过多参与这件事，也充分证明了原告亲属李某7履行了买卖合同中约定的付款义务。经过原、被告举证质证，本院对原、被告的证据认定如下：原告提供的证据1、4、5，被告对其真实性无异议，予以认定。原告的证据2，被告对其真实性不予认可，但该证据与被告提供的证据1情形一致，均由武某某一人代笔，包括李某9、李某7和见证人李某1、李某2、李某12、杨某的签名。且原告的证据3也能补强证明原告证据2的真实性，故对原告的证据2、3予以认定。被告提供的证据1与原告的证据2情形一致，代笔人和见证人均相同，对该证据的真实性予以认定。证据2，证人杨某给被告出具的证人证言并未否定其给原告出具的证人证言中所述的李某5已将祖业窑洞两孔卖给李某7的事实。且该证言中陈述的李某7给了李某5卖房款3000元与其给原告出具的证人证言内容一致，对该证据予以认定。关于原、被告所主张的瓦房是两间还是三间的问题，原告认为房屋应按窗户和门的数量来计算，案涉瓦房为三间。被告认为房屋应按房梁的数量来计算，案涉瓦房为两间。本院认为，无论是按门窗的数量计算，还是按房梁的数量计算，都不影响房屋的实际情况，故按2002年7月28日李某7与被告李某5签订的房屋买卖合同中约定的瓦房两间计算。通过对证据的分析认定，结合原、被告庭审陈述，本院查明如下事实：李某8与赵某某系夫妻关系，现均已去世。两人育有两子一女，长子李某7、次子李某5、女儿李某8。李某7与原告李某2系夫妻关系。两人育有两女即原告李某1、李某3，收养一子即原告李某4。李某8与赵某某在上遥镇北马村修建院落一处。2002年7月28日，李某7与被告李某5签订房屋买卖合同，内容为：“立纸人李某5祖业有土窑二孔，瓦房二间，经弟兄说合，双方协议将住宅一处合并李某7名下，大小根条一律在内，西洋叁仟整。当场交清，空口无凭，立纸为正。立纸人李某5”。该协议全部由武某某一人代笔，见证人李某2、李某1、李某12、杨某。同日，还是由武某某一人代笔，在以上见证人的见证下，李某7与李某5对母亲赵某某的养老问题达成协议。2002年7月28日，李某7与李某9达成房屋买卖合同当天，李某7将3000元购房款支付给被告李某5。李某7于2007年农历正月初八去世。2011年12月13日，李某5、李某4和李某5母亲赵某某（李某4的奶奶）经中间人杨某说合对赵某某的养老问题达成协议。现双方因被告李某5卖给李某7的是一孔窑洞，还是两孔窑洞发生纠纷，四原告向法院提起诉讼。本院认为，被告李某5和李某7在见证人李某2、李某1、李某12、杨某的见证下，由武某某一人代笔签订了房屋买卖合同，被告李某5将祖业土窑两孔和瓦房两间卖给李某7，双方的买卖行为系其真实意思表示，不违反法律规定，且合同签订当天，李某7已将购房款3000元支付给被告李某5。依法成立的合同对双方均具有约束力。李某7与李某5所签的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。被告辩称其只卖给了李某7一孔窑洞，其所卖房产中不包括母亲生前住的养老窑洞，并提供了其与李某7关于母亲的养老协议，协议记载“李某7李某9住宅每人有养老窑一孔，（中窑）以后各归自己”，被告以“（中窑）以后各归自己”为由主张其母亲生前住的两孔养老窑洞并未在被告李某5与李某7之间进行分配。被告的该辩解与庭审查明的事实不符，且该协议也明确记载“李某7李某9住宅每人有养老窑一孔”，说明母亲生前居住的两孔窑洞在分家时已经实际分配给了李某7和李某5，只是母亲有生之年可以居住。李某7去世后，被告李某5、原告李某4和李某5母亲赵某某（李某4的奶奶）达成的养老协议中记载“李某4的奶奶从今日起一直居住在李某4的家里（乙方奶奶的养老窑洞），直到死亡，李某4必须提供生活居住的地方。”从该协议也可以看出李某4奶奶赵某某居住的养老窑洞由原告李某4提供，说明该窑洞已与被告无关。被告断章取义的行为有违其与哥哥李某7签订的房屋买卖合同，被告的辩解理由不成立，不予支持。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：四原告李某1、李某2、李某3、李某4的亲属李某7与被告李某5（李某9）于二00二年七月二十八日签订的房屋买卖合同为有效合同。本案受理费100元，减半收取50元，由被告李某5承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判员 张永花二〇二〇年八月十八日书记员 王高翔本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。