黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0603民初3870号原告：陈金，男，1953年10月31日出生，汉族，退休干部，住杜蒙县，委托诉讼代理人：陈敬松（与原告系父子关系），男，1979年2月3日出生，汉族，个体，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县，委托诉讼代理人：赵盛华，黑龙江玉朗律师事务所律师被告：韩文成，男，1949年7月19日出生，汉族，无职业，住杜蒙县，委托诉讼代理人：杜世平，黑龙江铁人律师事务所律师被告：张金萍，男，1964年6月13日出生，汉族，杜蒙印刷厂退休工人，住大庆市杜蒙县，委托诉讼代理人：辛志勇，黑龙江百湖律师事务所律师委托诉讼代理人：白娜薇，黑龙江百湖律师事务所律师。第三人：黑龙江宏亿信房地产开发有限公司，住所地林甸县林甸镇花园街南一道街路东，统一社会信用代码912306235606427731。法定代表人：王双，职务经理。委托诉讼代理人：武君，男，1957年3月25日，汉族，该公司员工，住林甸县，第三人：张跃军，男，1966年9月5日出生，汉族，农民，住杜蒙县，原告陈金诉被告韩文成、张金萍、第三人黑龙江宏亿信房地产开发有限公司（以下简称宏亿信公司）、张跃军执行异议之诉一案，本院立案受理后依法适用普通程序于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告舒立军、第三人宏亿信公司委托诉讼代理人林宝昌、当事人或委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法撤销龙凤区人民法院作出的《（2019）黑0603执异282号》裁定书，现提出诉讼，要求依法改判驳回异议人韩文成的诉讼请求，并继续执行该房产；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告认为龙凤区人民法院裁定中事实认定不清，事实不明。1.该裁定书中裁定房产，被告张金萍已向杜蒙县人民法院执行局提出过执行异议，杜蒙县人民法院执行局于2018年3月26日依法作出《（2018）黑0624执异18号》执行裁定书驳回被告的执行异议；2.因被告不服《（2018）黑0624执异18号》执行裁定书，向杜蒙县人民法院提起执行异议之诉，杜蒙县人民法院开庭审理后，于2018年11月24日依法作出《（2018）黑0624民初1173号》判决书，驳回被告张金萍的诉讼请求；3.被告张金萍不服《（2018）黑0624民初1173号》判决，向大庆市中级人民法院提起上诉，目前尚未开庭审理。综上所述，本案被告提交的证据无法阻却原告的执行行为，应依法驳回，故此提起诉讼，请依法改判。原告补充表示：1.因我方提出执行异议之诉时，在2019年6月15日，当时被告张金萍向市中院提起上诉，后发回杜蒙县人民法院重审，重审开庭后，张金萍于2020年7月9日已提起行政诉讼预撤销韩文成的房屋产权证为由，申请了撤诉，杜蒙县法院裁定准许撤诉。2.本案所诉的执行异议裁定，我方收到后，至今已有1年多的时间，我方多次向执行局办案人员申请调取该裁定所涉及的卷宗及韩文成在执行异议期间所提交的证据，但至今执行局一直推脱，未向我方提供，我方有理由相信该执行异议裁定，所依据的证据不充分，或者根本就没有相应的证据，故此，请求撤销该裁定，继续执行该房产。被告韩文成辩称：一、韩文成于2015年1月30日与宏亿信房地产公司签订商品房屋买卖合同，交付了全部房款，取得了案涉房屋的钥匙，已完成案涉房屋的实际交付。后期案涉房屋被张金萍非法占用，张金萍与宏亿信房地产公司之间并非是真实的房屋买卖合同关系，而是以买卖合同的形式进行的抵押。所以张金萍所主张的房屋所有权不应得到法律支持，张金萍在杜蒙县法院提起的执行异议之诉已经撤诉，（2018）黑0624执异18号执行裁定书已发生法律效力，已驳回张金萍的权利主张。二、在宏亿信房地产公司及张跃军的协助下韩文成于2020年6月19日办理案涉房屋的权属登记，取得了不动产权证书，所以应认定韩文成为案涉房屋的所有权人。三、根据物权优于债权的原则，原告陈金与宏亿信房地产公司及张跃军之间系债务关系，不能对抗韩文成所享有的物权，陈金无权就其与宏亿信房地产公司及张跃军的债权执行韩文成所有的房屋。综上，原告的起诉无事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求，依法确认韩文成为案涉房屋的合法的所有权人，并排除所有对案涉房屋的执行措施。被告张金萍辩称：1.本案系原告陈金在龙凤法院重复立案，本案争议是2018年初，杜蒙法院已立案受理，历经执行异议之诉的一审、二审、发回重审、相同案由、相同事实、龙凤法院重复受理。2.案涉房屋已由张金萍实际居住、并在2015年进行装修，居住。每年均缴纳水电、取暖、物业相关费用、我们将提交相关证据、韩文成的掌控不真实，我们一直不知道韩文成的存在，也没有向我们提出过要求。3.张金萍同一时间共购买了3套房屋，其中两套经过执行异议之诉，最终确定房屋所有权归张金萍所有，只有案涉房屋501室，法院审理过程较慢，才出现了韩文成办理了不动产权证书。4.希望法院能够确认韩文成的不动产权证书，基于错误的事实，遗漏了真正的产权人张金萍，要求确认无效，同时请求法院确认韩文成和宏亿信公司的买卖合同系恶意串通，将其撤销。5.开庭前我方得知韩文成是根据2020黑06**执异7号办理的产权证书，按照文书的最后一页，我们将启动审判监督程序寻求救济，所以希望法庭能中止审理。2017年7月24日案涉房屋被原告申请查封，同时查封的还有该小区其他房屋，其中有三套房屋为答辩人所有，答辩人以及其他房主对此提出执行异议，被驳回后答辩人及其他房主就案涉房屋（鸿运嘉园1号楼3单元501室）提起执行异议之诉，一审败诉后上诉至二审法院，二审法院因遗漏第三人杜晓乘无法查清案件事实，发回重审。在发回重审过程中，其他房主及答辩人其他两套房产的执行异议均获得一审、二审法院的支持。因该案涉及的房屋（鸿运嘉园1号楼3单元501室），可能涉及行政诉讼，故答辩人向杜尔伯特县人民法院撤回起诉。但由于行政诉讼遇到立案瓶颈，故答辩人就该案又在杜尔伯特县人民法院重新提起诉讼，现该案已被法院受理。该案事实较为复杂，涉及诉讼参加人众多，由于杜尔伯特县人民法院已多次审理相关案件，更为了解该案的事实经过，本着诉讼便利的原则，答辩人申请大庆市龙凤区人民法院将该案移送至杜尔伯特县人民法院合并审理，现申请法院中止此次审理。二、请求法院确认答辩人为案涉房屋的所有权人。答辩人已全额缴纳购房款，并实际居住长达5年，一直承担缴纳物业、取暖、供水、供热、供电费用。2017年7月24日案涉房屋被查封，该时间在答辩人购买及入住之后。答辩人无法获知房屋被查封、解封的准确时间，故答辩人无法办理产权登记并非自身原因。三、现案涉房产的不动产权证所有人韩文成并非善意取得人，根据《物权法》第一百零六条有关善意取得的规定，首先受让人受让该不动产时应当是善意的。自2015年11月答辩人入住以来，未曾有他人向答辩人主张房屋所有权。现该不动产权证的所有人韩文成在从未确认房屋现状的前提下，即交付购房款，该行为严重不符合生活常理。并且抢在该房屋解除保全的第二日即迅速办理不动产权登记，其行为恶意可见一斑。根据《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》中第二条关于物权纠纷案件审理问题中第二点指出，不动产物权变动是法律行为及其他法律事实的产物，不是登记机关登记行为的产物，不动产物权登记是不动产物权变动的“要件”而非“原因”。不能因为法律将登记作为物权变动的生效要件，而错误地认为财产权是登记机关赋予的。对发生争议的不动产物权归属的最终判断，不能唯登记论，应当依赖于对物权变动原因的法律事实的审查。故基于以上事实与法律，答辩人认为第三人韩文成与黑龙江宏亿信房地产开发有限公司恶意串通，虚构房屋买卖合同，恶意抢办不动产权证，请求法院认定韩文成与黑龙江宏亿信房地产开发有限公司签订的买卖合同无效。第三人宏亿信公司辩称：我不了解具体情况，张跃军是案涉房产实际开发人，是借用我公司资质开发的。第三人张跃军辩称：提到韩文成房屋的问题，韩文成在2015年1月份在我处购买的房屋，并有打款收据，此房屋韩文成是真实买卖的人，房屋的业主，并且陈金在2015年到现在依然还是保全每个房屋，小区的房屋让他保全几十户或者上百户，而且真实买卖的，向韩文成这样的都一一解除了，但是我建设的房屋，哪个我出售，哪个我不出售，我还用和他商量吗，他是乱保全，胡作非为，因为那几十户向韩文成这样的他都给解除了，再有杜晓乘、张金萍我们不认识，杜晓乘跟我是借贷关系，并且在杜蒙县公安局已经做笔录实质真借款假买卖，公安局经侦大队已调查完毕，张金萍刚才说房屋在2018年-2019年在这期间他住的房屋我给他停电了，他怎么能住进去，我跟他没有什么债务关系，但是他说购买的房屋，你的房款交给谁了，是银行转账还是提取的现金，我根本没收到他的房款，他在这个期间跟杜晓乘他们之间的债务关系与我无关，关于陈金这个案子已经真实了借款，没有什么买卖，而且在杜蒙县中级人民法院几次开庭，我的借他的欠款在600万之间，而且到现在我已经换他308万，还给了他一个地下室，还给他了一部分现金，杜蒙县法院有依据，他拿到11张欠据，起诉我，这些欠据当中在那个期间他没借给我钱，都是在4分到5分利，连利息滚到的又做的据，借钱谁能几十，几百的借，这些票据明显就是利滚利，在此，希望龙凤区人民法院向包青天那样把我的案情，把我的案情查出真实性，在此韩文成是真实买卖，并有打款小票，陈金保全是错误的，杜晓乘非法占用我房屋，在我住院期间，2015年抢的房屋，在此，恳请法院给真实购买房屋者，满意的答复。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1、执行笔录复印件1份，该份笔录为张跃军陈述，其表示真实性无异议，作为当事人陈述不能单一作为认定案件事实的证据，本院将结合本案其他证据予以认定。2、商品房屋买卖合同复印件1份、收据（韩文成）复印件1份（与原件核对无异议、原件退回）、交易明细复印件1份（与原件核对无异议、原件退回）、收据（张淑清）复印件1份（与原件核对无异议、原件退回）、不动产权属证书（韩晓霞）复印件1份（与原件核对无异议、原件退回）、户口簿复印件1份（与原件核对无异议、原件退回），本院对上述证据予以采信。2、房屋钥匙1组7把照片1页（与原物核对无异议、原物退回），本院对上述证据予以采信。3、2017-2018年度、2018-2019年度供暖费发票复印件1份（与原件核对无异议、原件退回）、2019-2020年度供暖费收据复印件1份（与原件核对无异议、原件退回）、2015年-2020年购水凭证复印件4张（与原件核对无异议、原件退回）、购电凭证复印件1张（与原件核对无异议、原件退回）、家庭室内照片复印件3张（与原件核对无异议、原件退回），本院对上述证据不予采信。经审理查明，本案被告张金萍曾以鸿运嘉园1号楼3单元501室向大庆市杜尔伯特县人民法院提出执行异议，被裁定驳回后，提起了执行异议之诉，大庆市中级人民法院将其提出的上诉案件发回重审，后张金萍申请撤诉，大庆市杜尔伯特县人民法院裁定准许其撤诉，（2018）黑0624执异18号执行裁定书已发生法律效力。之后，该执行案件被大庆市中级人民法院指定由本院执行。2018年12月15日本院查封了案涉宏亿信公司名下杜蒙县鸿运××楼××单元××室01室房屋，被告韩文成提出了执行异议，2019年5月5日本院作出了中止执行裁定，原告因此提起执行异议之诉。经查，2015年1月30日，韩文成与黑龙江宏亿信房地产开发有限公司签订商品房屋买卖合同，购买张跃军借用宏亿信公司资质开发的鸿运嘉园1号楼3单元501室房屋。房屋面积101.91平方米，总价款364838元。2015年1月29日韩文成通过银行向张跃军付款100000元，2015年1月30日通过银行向张跃军付款300000元。2015年1月30日宏亿信公司为韩文成开具收据一张，房款为364838元，多支付的35162元是为2014年8月9日购买的鸿运嘉园2号楼3单元502室房屋补足面积差价款。鸿运嘉园2号楼3单元502室房屋原登记名为张淑清，办理产权证时所有权人为韩晓霞。张淑清为韩文成妻子，韩晓霞为韩文成女儿。宏亿信公司于2015年1月30日，在签订合同当日将房屋钥匙交付给韩文成，已完成案涉房屋的实际交付。案涉房屋鸿运嘉园1号楼3单元501室于2020年6月19日办理了（20杜尔伯特伯特县不动产权第0002122号不动产权证书，登记于被告韩文成名下。本院认为，本案争议的焦点为：一、被告韩文成与宏亿信公司签订的房屋买卖合同是否合法有效；二、被告韩文成对被查封的案涉房产所享有的权利是否足以阻却对上述房产的执行。关于焦点一，张跃军借用宏亿信公司开发资质，作为案涉楼盘的实际开发人，借用宏亿公司名义与被告韩文成签订商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规关于合同效力的强制性规定，故被告韩文成与宏亿公司签订的商品房买卖合同依法有效，本院予以确认。关于焦点二，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条针对登记在被执行人名下的不动产在何种情况下能够产生阻却执行的权利分别作出了规定，从规定内容看，第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，故两条文在法律适用上已产生竞合，既可以适用特别条款也可以适用普通条款，即符合其中一条之规定即可排除申请执行人对相关不动产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，被告韩文成与宏亿信公司在法院查封前已签订了合法有效的商品房买卖合同，并支付了全部购房款，且已实际合法占有涉案房屋多年。此外，涉案房屋当时未办理变更登记并非是韩文成的自身原因造成,韩文成提起执行异议之诉之前对涉案房产享有合法的物权期待权，足以阻却执行部门对上述房产的执行。另外，张金萍提出的执行异议之诉已经大庆市杜尔伯特县人民法院处理完毕，本院不予处理。据此原告申请撤销本院作出的《（2019）黑0603执异282号》裁定书，要求依法改判驳回异议人韩文成的诉讼请求，并继续执行该房产的诉讼请求不能得到支持。原告陈金在一审法庭辩论终结后，向本院提出中止审理申请，理由为案涉房屋房产违反法律程序办理产权证明，该产权证明对案情影响极大，原告已经向大庆市让胡路区人民法院提起行政诉讼，要求撤销案涉房产的不动产证书。本院认为，案涉房屋是否办理产权登记并不影响本案的审理，本案主要审理被告韩文成提起执行异议之前的行为是否符合法律规定，因此，本案未中止审理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第二十八条之规定,判决如下：不得执行被告韩文成名下杜尔伯特镇鸿运嘉园1号楼3单元501室（不动产权证号：（2020）杜尔伯特县不动产权第0002122号）。案件受理费6773元，由原告陈金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  杨旭昕人民陪审员  马迎春人民陪审员  马艳芳二〇二〇年八月十四日书 记 员  高卉彤附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条??金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。