云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初2882号原告：包跃芳，女，汉族，1982年12月16日生，居民身份证登记住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：普文华，西山区民族法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：符军，男，汉族，1983年11月19日生，居民身份证登记住址：贵州省毕节市。第三人：田凤菊，女，汉族，1987年10月10日生。居民身份证登记住址：云南省昭通市镇雄县。第三人：邓声乾，男，汉族，1989年2月14日生，居民身份证登记住址：云南省昭通市镇雄县。原告包跃芳诉被告符军、第三人田凤菊、邓声乾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告包跃芳及其委托诉讼代理人普文华、第三人田凤菊、邓声乾到庭参加了诉讼，被告符军经本院依法公告送达起诉状副本、应诉材料及开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告包跃芳向本院提出诉讼请求：1、被告立即返还原告位于世纪半岛橄榄谷38栋30号商铺；2、判令被告立即支付原告拖欠房租37100元；3、判令被告支付原告物管费、水电费2139元；4、判令被告立即支付原告违约金6100元；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2018年7月9日，原被告签订房屋租赁合同，约定原告将其位于世纪半岛橄榄谷38栋30号商铺一楼出租给被告使用，租期为2018年7月20日至2020年7月9日，租金为第一年661000元，第二年递增10%，且第二年租金需要提前两个月付清。原告找到被告收取第二年房租时，被告只支付了30000元的房租，剩余的37100元房租和物管费水电费合计2139元。被告承诺几个月内支付，但期限届满之后被告仍未付款，并于2019年12月25日与原告签订了终止合同协议书，协议书签订后，被告还是迟迟不予支付原告房租及物管费用。根据房屋租赁合同的相关约定，被告逾期缴纳租金的，除补缴房租外，还应当按照房屋租金的10%按日向甲方支付违约金，且原告有权解除合同，合同中还约定，若被告擅自将房屋整栋转租转让、转借的行为的，原告有权终止合同。综上，原、被告已签订了终止合同协议书，被告已经严重违反合同约定，应当承担违约责任，原告据此向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告符军经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未陈述答辩意见。第三人田凤菊陈述：被告将房屋分区块租赁给第三人，租赁期限自2017年7月15日至2019年7月15日，第一年的租金为15000元，第二年租金为16500元，两年租金已经全部支付给被告。现租期已经届满，第三人已经将房屋归还给原告。第三人邓声乾陈述：被告将房屋分区块租赁给第三人，租赁期限自2017年7月15日至2019年7月15日，第一年的租金为24000元，第二年租金在第一年租金的基础上递增10%，两年租金已经全部支付给被告。现租期已经届满，第三人已经将房屋归还给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。被告符军无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证的诉讼权利。原告包跃芳提交的证据，形式符合民事诉讼证据规则的要求，证据真实有效、来源合法，与本案均具有关联性，能够形成完整的证据链，且第三人对其无异议，故对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。对两第三人分别提交的证据，本院对其真实性予以确认，但第三人无法证明其与本案的关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月4日，云南奥宸房地产开发有限公司出具产权证明一份，载明：位于昆明市的房屋现暂未销售，同意将所建盖房屋租给包跃芳用于生产经营场所使用，并同意包跃芳对所租房屋进行管理。2018年7月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告自愿将世纪半岛橄榄谷38栋30号商铺一楼租给被告，租赁期限为2年，从2018年7月10日至2020年7月9日；房屋第一年的租金为61000元整，第二年递增10%，且第二年租金需提前两个月付清，逾期7日视为违约，原告有权单方解除合同，由此带来的一切后果由被告自行承担；租期内房屋的水、电、煤气、有线电视、卫生管理费及相关费用，由被告按有关部门收费标准，在规定期限内按时缴纳；押金为5000元，租期满后，如果无违约责任发生并结清相关费用后，由原告一次性退还被告；若被告逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，还必须按照合同约定的年租金的10%按日向原告支付违约金。2019年12月25日，原告与被告签订《终止合同协议书》，约定：1、因被告无法按时支付2019年7月10日至2020年7月9日的房租，所以经双方协商终止合同；2、被告在签订终止合同协议之日起两日内，把商铺及钥匙和一些单据交还给原告；3、商铺交接手续办完后，原告把押金及一切费用与被告结清。2020年1月14日，云南奥宸物业管理有限公司出具收款收据两份，载明：客户名称：包跃芳，收费项目为2019年1月1日至2019年12月31日的商铺物管费1868元，以及2020年1月1日至2020年12月31日的商铺物管费1868元。当天，云南奥宸物业管理有限公司还出具收款收据一份，载明：客户名称：包月芳，收费项目为2019年1月1日至2020年12月31日的代收水池清洗费120元。原告提交昆明供电局缴费记录一份，载明：2019年12月18日缴纳电费151.37元，缴费说明为电费-云南奥宸物业管理有限公司世纪半岛，户名为云南奥宸物业管理有限公司。2020年1月3日，原告向昆明市公安局西山分局金家河派出所报案，接处警登记表中处警情况记载：包月芳报警称，2018年将自己橄榄谷38栋30号铺面租给符军，现租期已到，今天来收铺面时，发现符军将铺面又转给了邓声乾，寻求调解，民警告知报案人先找到符军才能解决。庭审中，原告和第三人一致陈述第三人于2020年7月8日将租赁物返还原告。原告当庭陈述，1、由于已取回租赁物，放弃第一项诉讼请求；2、第二项诉讼请求中的房屋租金，因双方已于2019年12月25日解除合同，该租金实为2019年12月9日至2020年7月8日的占用使用费，占有使用费是参照合同约定的房租计算得出；3、其他期间的租金，被告已经全部支付完毕；4、第三项诉讼请求中包括2019年7月8日到2020年7月8日的物管费1868元，2019年1月1日至2020年12月31日的代收水池清洗费120元，以及电费151.37元；5、原告已收取押金5000元，收回房屋后同意将押金退还被告。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行义务。原告已将租赁物交由被告占有使用，被告应当按照合同的约定按期缴纳租金。因被告未按时缴纳租金，原、被告签订《终止合同协议书》，双方已针对合同解除达成了一致意见，本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月25日解除。但合同解除后，被告一直未向原告返还租赁物，原告有权参照租金约定要求被告支付占有使用费。现原告陈述被告一直未支付2019年12月9日起至租赁物返还之日止的占有使用费，被告未到庭陈述其实际支付情况，应承担举证不能的不利后果，本院对此予以确认。此期间参照租金约定算出的占有使用费为39141.67元（67100元/年÷12个月×7个月），现原告仅主张37100元，不违反法律规定，本院予以支持。原告还收取了被告5000元的押金，现合同已解除且原告取回租赁物，原告亦同意将押金退还被告，故对5000元的押金，本院在被告应付款项中予以扣除。至于物业管理费和代收水池清洗费，合同中已约定由被告承担，且原告已实际支出，故对原告要求被告承担物业管理费和代收水池清洗费的诉讼请求，本院予以支持。至于电费，就原告提交的证据，无法判断款项系原告支付，也无法判断具体支付的是哪一套房屋，故对此费用本院不予支持。至于违约金，合同中已约定，原告的主张不违反法律规定，本院予以支持。被告符军经本院依法送达起诉状副本及开庭传票未到庭应诉，但鉴于本案事实清楚、证据充分，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告符军自本判决生效之日起十五日内支付原告包跃芳房屋占有使用费32100元。二、被告符军自本判决生效之日起十五日内偿还原告包跃芳代付的自2019年7月8日至2020年7月8日的物管费1868元以及自2019年1月1日至2020年12月31日的代收水池清洗费120元，合计1988元。三、被告符军自本判决生效之日起十五日内支付原告包跃芳违约金6100元。四、驳回原告包跃芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费934元（原告已预交），由被告符军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  周媛媛二〇二〇年八月二十日书记员  徐宏娟