吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2325号上诉人（原审原告）：梁宝成，男，1960年5月6日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：王叶，吉林翔韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李昌瑜，男，1988年10月9日出生，汉族，住吉林省长春市高新区。原审第三人：李克伟，男，1963年2月25日出生，汉族，住吉林省长春市双阳区。原审第三人：刘玉新，男，1959年5月12日出生，满族，住吉林省长春市双阳区。原审第三人：王云峰，男，1979年4月27日出生，汉族，住吉林省长春市双阳区。委托诉讼代理人：侯媛（系王云峰妻子），女，1980年4月20日出生，汉族，住吉林省长春市双阳区。上诉人梁宝成因与被上诉人李昌瑜及原审第三人刘玉新、李克伟、王云峰房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市双阳区人民法院（2019）吉0112民初1972号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁宝成上诉请求：依法撤销原判决第二项“驳回原告梁宝成的其他诉讼请求”的判决内容，判令李昌瑜与王云峰向梁宝成返还诉争房屋。事实和理由：原审判决关于“因案涉争议房屋已经被王云峰实际占有，李昌瑜已经不具备返还案涉争议房屋的条件，故对梁宝成要求李昌瑜返还房屋的诉讼请求不予支持。鉴于双方当事人争议较大，梁宝成可通过另行起诉等方式要求李昌瑜赔偿其因房屋买卖合同无效给其造成的损失”的认定，属事实认定错误，适用法律不当。判令驳回上诉人要求返还房屋的诉讼请求显失公正，其理由如下：（一）虽然上诉人对被上诉人李昌瑜要求返还案涉争议房屋的诉讼请求被一审驳回，表象上显现好像是由于上诉人在知悉法庭已查明案涉房屋已由第三人王云峰实际占有的情况下，未及时变更诉讼请求使然，但实质上讲，则应归责于一审法院在已查明“当事人主张的法律关系或民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致”时，没有对上诉人正确及时行使“告知当事人可以变更诉讼请求”的释明权职责所致。1.未请求判令由王云峰返还诉争房屋非上诉人主动放弃诉权。上诉人在民事起诉状中虽将王云峰列为本案第三人，且在诉状中就李昌瑜以26万元价格将案涉争议房屋出卖给了王云峰一事作了表述，但上列事实上诉人也仅仅始于道听途说，并未实际参与其二人交易也不知二人是否真实存在买卖行为，故对王云峰占有该房屋到底是基于买卖抑或是租赁、借用等以何种民事法律关系而取得，上诉人并不完全清楚。在此情况下，只能待法庭对房屋交易和占有的事实查清后，上诉人对当事人的法律地位和诉讼请求才能准确予以调整。故并不存在上诉人在已明知案涉房屋由第三人王云峰买受并实际占有，李昌瑜根本不具备返还案涉争议房屋条件的情况下，仍然坚持要求由李昌瑜返还的情形。在上诉人不能明确确认王云峰侵犯上诉人权利时，没有要求王云峰返还，并不存在失权的情形，不应承担诉讼请求不具备实现的法律后果。2.行使释明权是法官的一项应尽职责，是当事人享有的一项权利，是诉讼法上为救济当事人诉辩能力不足或缺陷，通过发问、提醒的方式以澄清当事人所主张的某些事实而设定的一项诉讼制度，旨在引导当事人正确行使诉权，增强司法公信。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条（一）款规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第34条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”从法律规定的法官“应当”告知当事人的角度讲，“释明权”既是法官的一项权利，更是法官的一项义务，是诉讼中的法定权能，必须依法行使，不能放弃。如果法官疏于履行该项义务，则要受到一定的约束，在违反这种责任时，承担如废弃判决、判决无效案件发回重审的相应后果。回归本案，原审法院在已查明案涉争议房屋通过买卖已实际由第三人王云峰占有，被告李昌瑜已不具备返还条件的情况下，应以制作书面笔录的形式告知上诉人是否增加或变更诉讼请求，在上诉人明确表示不变更或在规定的期限内未予调整的情况下，才可判决驳回上诉人要求返还房屋的诉讼请求。（二）王云峰对案涉争议房屋的占有使用行为并不构成物权法上的“不动产善意取得”，其在明知李昌瑜无权处分的情况下，与李昌瑜假借订立合同，恶意进行磋商，签订无效的房屋买卖协议，非法占有案涉房屋，应与被上诉人共同承担合同无效返还标的物的不利后果。1.关于不动产“善意取得”的法律构成要件。善意取得是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得该财产的所有权或其他物权，这里的财产包括不动产和动产。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权；（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”2.结合本案，被上诉人与第三人间买卖该案涉房屋的行为，可以认定其双方的交易不符合上述规定的不动产善意取得的构成要件。按照上述法律规定，上诉人有权追回。首先，关于第三人王云峰在与被上诉人李昌瑜交易之前，上诉人已告知王云峰，李昌瑜控制此房屋是因上诉人向其借款而提供的抵押，上诉人与被上诉人双方买卖合同的意思表示是虚假、伪装的，李昌瑜对此房无处分权。其次，其二人是以明显不合理的低价进行的交易。法律规定“以合理的价格转让”一般是指交易物的对价，即正常状态下的市场价格。这反映了财产转让的一般规律，违反了这一规律，就可以引起人们对该项交易是否是善意的合理怀疑。在房地产价格持续走高的当今，按照第三人李克伟答辩状中的表述，李昌瑜购买该房的目的是用于投资，没有居住使用的追求。而理财投资，应是以赚钱为目的的贱买贵卖。被上诉人李昌瑜与上诉人签订虚假买卖合同时将房屋价格确定为40万元，也是在追求交易价格接近于真实的社会效果，其目的是以虚假的买卖掩饰真实的借贷。而被上诉人违背常理在不到一年的时间内价格断崖式的贵买贱卖。巨大价格差异且严重背离市场交易的正常对价角度，即可以推定双方的交易行为并非善意。再次，根据法律规定不动产的转让是以登记为要件的，以登记的时间作为财产所有权转移的时间标志。《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”也就是说，对于不动产，不登记不能取得物权。没有取得物权，就不构成善意，则依据该条规定，所有权人就有权追回。而作为原权利人，上诉人对第三人王云峰即享有争议房屋的追回权。原审判决将上诉人物权追回的权利通道关闭，误导上诉人行使主张损失赔偿的债权请求权，不客观的保护被上诉人与第三人不正当的交易行为，对该判决结论应依法给予改判。（三）原审已确认上诉人梁宝成与被上诉人李昌瑜签订的房屋买卖合同无效，合同无效则当事人不取得合同项下的权利，则李昌瑜不取得争议房屋的处分权，则其作为无处分权人无权向第三人售卖该房，则第三人王云峰没有合法占有该房的法律基础，更不产生不动产转让的法律效果。王云峰不因此取得案涉争议房屋的所有物，则其有义务返还无效合同项下的房屋，其应与被上诉人共同向上诉人返还案涉争议房屋，上诉人有权行使追回权。李昌瑜、李克伟、刘玉新未提出答辩意见。王云峰述称，从买房子一直到入住，梁宝成一直在参与。签合同前他必须搬出去，我们才能入住，我问李昌瑜这个房子原来不是梁宝成的吗，李昌瑜说我买来了，因为我们不认识李昌瑜，李昌瑜就把房照、土地使用证、梁宝成原始的买卖合同还有梁宝成和范思元的买卖合同、梁宝成与张凤书的原始买卖合同都给我拿来看了。李昌瑜还把梁宝成找到我家，梁宝成当我面说已经把房子卖给李昌瑜了，然后我们才签的合同，交的订金五万元。搬家的时候梁宝成没去，梁宝成大连翘帮着搬的家，搬到他后院小舅子家，我们都是邻居，搬家的时候梁宝成还有把桌椅板凳搬到我家西屋，因为屋子长时间不住人，不维修无法入住，我们没同意梁宝成放桌椅，我们搬完家后梁宝成来说西屋的暖气片是他买完房子后安的，卖给李昌瑜不包括这暖气片，然后我就找李昌瑜，因为李昌瑜没在双阳，李克伟来的，我们就让李克伟解决问题。我们和李昌瑜口头协议是梁宝成前后院所有的个人物品都是梁宝成的，但是镶到房子上的暖气片，水管，天然气表都是我们的，然后梁宝成就和李克伟走了。我们看房子之前李昌瑜就拿来了房证和土地使用证，所有的买卖合同，我们去房产交易中心查过，东西都是真实的。我们的路面都是泥沙路，没有自来水，都是自家打的井，我们买这个房子是为了照顾我家后面的房子，我们家边上是个加油站，我们买房不是为了投资，就是为了居住方便，而且他房子开春就开始卖，卖了半年多都没有卖出去，邻居都知道。我们买房子的时候李昌瑜是卖了28万，后来我们讲价到26万，我们维修房屋就花了4万多，我们在此已经实际居住了2年多，一审已经确认了房屋是我们占有的事实，现在我们那开发了，我们附近的老房子都拆迁了，我们有一份房屋征收补偿评估报告，梁宝成与李克伟之间的借贷关系我们也不知道，我们要求法院维护我们的合法权益，要求维持原判。梁宝成向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告之间签订的房屋买卖合同无效；2.依法判令被告返还原告房屋；3.诉讼费及诉讼过程中发生的费用均由被告承担。一审法院认定事实：2016年，梁宝成在李克伟处借款20万元。2016年6月8日，梁宝成（即甲方）、李昌瑜（即乙方）、刘玉新（中间人）、王艳华（见证人）、牛春石（见证人）签订房屋买卖合同为该笔借款提供抵押担保。合同载明：一、梁宝成将登记在张凤书名下的位于长春市双阳区平湖街道办事处城郊一社的自建砖瓦结构的房屋（产权证号：吉房权字第1**，国有土地使用权证：双国用（96）字第00208031号国有土地使用证，建筑占地为：125.1平方米，用地面积为281.75平方米）卖给了李昌瑜。因该房屋尚未办理更名换证，房屋所有权证上的房屋所有人仍未原房主张凤书，但该房屋实际所有权人为梁宝成。二、在房屋交付给乙方前，甲方保证：1、本合同项下的房屋甲方享有完整的处分权利，或已征得其他权利享有人的同意，拥有处分该房屋的权利；2、本合同项下的房屋除乙方外未与任何第三方签订买卖协议或未因甲方个人或家庭债务与第三人签订赔偿协议、抵押协议等或未因法院判决使第三人对该房屋享有权利；3、如甲方违反本保证，须向乙方支付本合同全部购房价款30％的违约金。三、本合同项下的房屋及土地交易价格为人民币40万元。四、房款支付，自该合同签字之日，乙方应支付甲方购前期购房款20万元，余下20万元在合同签订之日起10日内付清。五、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜与甲方无关，甲方不得以任何理由妨碍或侵犯乙方基于本合同约定而享有的占用、使用和处分房屋的权利；甲方因包括但不限于房屋买卖、个人债务等个人原因侵犯乙方的权利，造成乙方无法继续占有、使用或处分房屋的，甲方除返还本合同全部购房款外，须按照发生妨碍乙方占有、使用或侵犯乙方处分房屋权利的实质性影响之时的市场价格补偿乙方。六、在本合同签订之日起，甲方未经乙方同意，不得将该房屋出卖给第三人：如甲方违反本约定，擅自处分房屋，甲方须返还全部购房款并支付全部购房款100％的违约金。七、1、如果双方就本合同事项发生争议，双方无法协商解决时应当首先请求所在街道办事处协调解决。2、双方应当请至少两位邻居作为本次交易的见证人。3、本合同正本一式两份，双方各执一份；自双方签字摁手印之日起生效，并持续有效。庭审中，梁宝成自认签订房屋买卖合同后一年左右将案涉房屋钥匙交付给李克伟。2017年8月29日，李昌瑜与王云峰签订房屋买卖合同，将案涉争议房屋以26万元的价格卖给了王云峰，后王云峰向李昌瑜交付了购房款并入住至今。上记事实，有当事人陈述、私有房屋所有权证、国有土地使用证、梁宝成与李昌瑜签订的房屋买卖合同及李昌瑜与王云峰签订的房屋买卖合同、收据、双阳农村商业银行个人储蓄凭证在卷为凭，足资认定事实属实。一审法院认为，关于梁宝成与李昌瑜签订的房屋买卖合同是否有效及是否为李克伟与梁宝成间民间借贷合同的担保的问题。梁宝成对双方间签订的房屋买卖合同中李昌瑜的签字的真实性有异议，但对其他人签字的真实性无异议，并申请对李昌瑜的笔迹进行鉴定。但梁宝成未在鉴定机构规定的时间内缴纳鉴定费，视为其放弃鉴定，故由其承担举证不能的法律后果，原审法院依法对梁宝成与李昌瑜签订的房屋买卖合同的真实性予以确认。鉴于原、被告双方及李克伟对梁宝成在李克伟处借款20万元的事实均无异议，原审法院对李克伟与梁宝成间存在民间借贷法律关系依法予以确认。刘玉新作为李克伟与梁宝成间民间借贷合同的介绍人、李昌瑜与梁宝成间签订房屋买卖合同的中间人，刘玉新当庭陈述梁宝成与李昌瑜签订房屋买卖合同目的是为李克伟与梁宝成间的民间借贷合同提供的担保，梁宝成与李昌瑜并无真实买卖房屋的意思，而仅为一种为债权债务提供担保的措施，故原审法院对该房屋买卖合同是否构成通谋虚伪表示产生合理怀疑。结合被告李昌瑜购买房屋及出售房屋的价格差异，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”之规定，该房屋买卖合同本身作为伪装行为应认定无效。关于李昌瑜是否应返还案涉争议房屋的问题。庭审中，双方当事人对案涉争议房屋原为梁宝成实际占有，但该房屋已被李昌瑜出卖给王云峰，且王云峰现在实际占有该争议房屋的事实无异议，虽梁宝成与李昌瑜签订的房屋买卖合同被确认无效，但因案涉争议房屋已经被王云峰实际占有，李昌瑜已经不具备返还案涉争议房屋的条件，故对梁宝成要求李昌瑜返还房屋的诉讼请求不予支持。鉴于双方当事人争议较大，梁宝成可通过另行起诉等方式要求李昌瑜赔偿其因房屋买卖合同无效给其造成的损失。被告李克伟、李昌瑜经原审法院依法传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及抗辩的权利。综上所述，依据《中华人民共和国民事总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：1、依法确认原告梁宝成与被告李昌瑜签订的房屋买卖合同无效；2、驳回原告梁宝成的其他诉讼请求。案件受理费2150.00元（已减半收取），由被告李昌瑜负担，于判决生效后立即给付原告梁宝成。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，当事人对原审判决梁宝成与李昌瑜签订的房屋买卖合同无效没有上诉，本院对案涉合同无效予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，合同约定的财产为房屋，并于2017年8月29日出售给王云峰，现由王云峰占有使用。李昌瑜不具备直接返还房屋的实际条件，原审判决驳回梁宝成要求返还房屋的诉讼请求并无不当。因合同无效给梁宝成造成的损失，应结合梁宝成与李昌瑜之间民间借贷法律关系一并解决。综上所述，梁宝成的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由梁宝成负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 冯红红审判员 贺银婷二〇二〇年八月二十八日书记员 张维峰