河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3065号上诉人（原审原告）：申学忠，男，1980年7月29日出生，汉族，住河南省安阳县。上诉人（原审原告）：郭玉焕（系申学忠之妻），女，1981年1月4日出生，汉族，住河南省唐河县。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘晓红，河南兴邺律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵鹏飞，河南兴邺律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：安阳丛台房地产开发有限公司。住所地：河南省安阳市文峰区文峰大道与兴泰路交汇处北100米的安阳国贸中心财富公馆****。法定代表人：陈巧英，该公司董事长。委托诉讼代理人：李岩，河南国厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文科，河南国厚律师事务所律师。上诉人申学忠、郭玉焕因与被上诉人安阳丛台房地产开发有限公司（以下简称丛台房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2019）豫0502民初5120号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人申学忠、郭玉焕上诉请求：1.依法撤销原审民事判决书，并改判解除上诉人与被上诉人之间金桂湾小区12号地下室买卖协议，由被上诉人返还原告上诉人已付购买地下室款项25635元及利息（利息自2015年12月29日起按照同期人民银行贷款利率计算至实际履行完毕之日）；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉地下室系单独出售的地下室，收款收据并非上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》的附属合同，因此案涉地下室的面积差不应按照《商品房预售合同》第五条约定处理，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。1.《商品房预售合同》中没有任何关于地下室的约定，且在合同第三条中明确约定合同约定的商品房建筑层数地上18层，地，地下**此，一审法院对于地下室的面积差按照《商品房预售合同》第五条约定处理明显认定事实不清。2.地下室系单独出售，双方就地下室的买卖没有签订书面协议，仅有被上诉人向上诉人出具了收款收据。双方就地下室的面积误差问题没有任何形式的约定。且就地下室的建筑面积被上诉人专门委托安阳市金信房产测绘有限责任公司进行了测绘，根据该测绘结果，案涉地下室产权面积为13.14平方米，套内面积为6.9平方米，分摊面积6.24平方米。产权面积13.14平方米与收款收据约定面积17.09平方米相差3.95平方米，面积误差比绝对值为23.11%，远远超出《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定3%，上诉人请求解除地下室协议，返还购房款及利息依法应予支持。3.根据一审法院查明的事实，地，地下室的面积仅由被上诉人单方委托安阳市金信房产测绘有限责任公司进行了测绘未经过房管局登记确权认定。而且上诉人在购买地下室时，被上诉人也明确告知上诉人，地，地下室不登记产权此，被上诉人提交的交房通知书中载明的“房屋面积以房管局最终测量为准”，该约定中的房屋明显只包括以房管局最终登记确权认定产权面积的4号楼1单元701号房屋，而不包括地下室。综上，一审法院判决依据《商品房预售合同》及交房通知单认定地下室的面积差处理按照“多退少补”，并依据《合同法》第六十六条驳回上诉人诉讼请求，明显认定事实不清，适用法律错误。二、被上诉人交付的地下室面积不符合收款收据约定，无法正常使用，且违反《商品房销售管理办法》第二十一条规定，未告知地下室存在分摊建筑面积，依法应予解除协议。首先，被上诉人向上诉人交付的地下室套内面积仅为6.9平方米，与收款收据约定的17.09平方米相差甚远，且在该地下室仅有的6.9平方米空间内，尚有4根粗壮的污水管道，根本无法正常使用，使上诉人合同目的不能实现。其次，根据《商品房销售管理办法》第二十一条规定，按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。被上诉人在向上诉人出售地下室时并未告知上诉人地下室存在分摊，且分摊系数高达0.903685，远远超出了行业规范及普通人的理解范围。三、根据《房产测量规范》（国标GB/T17986-2000）第8.2条、《安阳市房屋建筑面积测算及共有建筑面积分摊规则》第二条第10项、建设部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建房[1995]517号）第八条、第九条的规定，地，地下室的建筑面积应当按照其外墙外围水平投影面积计算上诉人单方委托的测量报告不应作为定案依据。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应依法予以改判，支持上诉人诉讼请求。被上诉人丛台房地产公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、原告要求解除地下室买卖协议没有事实和法律依据，双方于2015年12月23日签订的《金桂湾定房单》和上诉人向我公司缴纳地下室全部款项的行为，足以证明地下室买卖行为是双方真实意思表示，不违反法律规定，地，地下室已经交付上诉人使用存在法定或约定解除的事由。三、案涉地下室实测面积为13.14平方米，并非上诉人所述的6.37平方米。我公司根据市房管部门下属的专业测绘机构安阳市金信房产测绘公司的实测结果，按照《商品房预售合同》和交房通知书中“房屋面积以房管局最终测量为准，多退少补”的约定，早已通知上诉人领取误差款项，符合合同约定。上诉人拒不领取，因此原告所主张的利息与我公司无关，不应得到支持。四、上诉人对《房产测量规范》《分摊规则》理解有误，金信公司也在一审时按法院要求出具有关测绘报告的情况说明。综上，应当驳回上诉，维持原判。申学忠、郭玉焕向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告之间金桂湾小区12号地下室买卖协议，判令被告返还原告已付购买地下室款项25635元并按照同期人民银行贷款利率支付利息（利息自2015年12月29日起计算至实际履行完毕之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月23日，原告申学忠、郭玉焕与被告安阳丛台房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发的位于安阳市开发区××与××交叉口西南角金桂湾小区4号楼1单元701号房屋，该合同第五条第四款约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）房屋面积最终以测绘机构现场实测面积为准，差异部分，按合同约定单价，房款多退少补”。同日，原、被告签订金桂湾定房单，该定房单中除明确显示两原告所购房屋面积及价款外，在配套费明细一栏中显示原告以单价1500元/平方米，面积17.09平方米，总价25635元购买了编号为12号地下室。2015年12月29日，原告向被告支付25635元购买被告开发的案涉地下室，同时，被告向原告出具收款收据：“今收到申学忠、郭玉焕人民币贰万伍仟陆佰叁拾伍元（￥25635ˉ），摘由金桂湾4-1-701地下室编号12号17.09×1500ˉ”。2019年2月15日，原告申学忠与被告签订交房通知书，该通知书显示：“申学忠先生，您购买的4号楼1单元701号，面积132.21㎡，地，地下室179㎡，编号12，（?负一层，□负二层）手续已全部办理完毕，费用已全部缴清，给予交房。（房屋面积以房管局最终测量为准，多退少补）”。2018年9月14日，安阳市金信房产测绘有限责任公司受安阳丛台房地产开发有限公司委托承接案涉地下室所属住宅楼测绘项目，并于2019年1月23日作出《房屋测量报告》，该报告中房屋分层分户面积成果表测（10028）号显示案涉地下室产权面积13.14平方米，套内面积6.90平方米，分摊面积6.24平方米，分摊系数0.903685。2020年5月27日，安阳市金信房产测绘有限责任公司对《房屋测量报告》作出情况说明。一审法院认为，案涉地下室作为原告申学忠、郭玉焕购买被告安阳丛台房地产开发有限公司金桂湾小区4号楼1单元701号房屋的配套空间，双方签订的金桂湾定房单及地下室收款收据应为双方签订的《商品房预售合同》的附属合同，故案涉地下室面积差问题应按照《商品房预售合同》第五条关于面积确认及面积差异处理的约定进行处理，且原、被告双方在交房通知书中也载明“房屋面积以房管局最终测量为准，多退少补”，故原告请求解除案涉地下室协议并要求被告返还已付购地下室款项25635元及利息的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告申学忠、郭玉焕的全部诉讼请求。案件受理费440.88元，由原告申学忠、郭玉焕负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人申学忠、郭玉焕与丛台房地产公司签订的《商品房预售合同》中虽未约定买卖地下室事宜，但其已在含有地下室内容的定房单上签字，应视为双方对地下室交易内容的确认。从房屋买卖合同的交易习惯看，通常将同一单元的地下室与房屋作为整体出售，且丛台房地产公司根据安阳市金信房产测绘有限责任公司出具的《房屋测量报告》予以多退少补，该标准并无不当，故申学忠、郭玉焕要求解除买卖地下室协议无事实和法律依据，对于申学忠、郭玉焕上诉请求，本院不予支持。综上所述，申学忠、郭玉焕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费440.88元，由上诉人申学忠、郭玉焕负担。本判决为终审判决。审判长  徐宏阁审判员  李 颖审判员  李瑞增二〇二〇年八月十四日书记员  王林娟