山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初10845号原告：烟台市大汉物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区通世路**。法定代表人：董开仁，经理。委托诉讼代理人：郝羿、唐硕元，山东康桥（烟台）律师事务所律师。被告：烟台市惠安小区业主委员会，住，住所地烟台市芝罘区通世路**/div>负责人：芦桂和，主任。委托诉讼代理人：丛林，山东天锦律师事务所律师。原告烟台市大汉物业管理有限公司与被告烟台市惠安小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐硕元、被告的负责人芦桂和及委托诉讼代理人丛林到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告烟台市大汉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的物业服务合同；2、判令被告按合同约定将惠安小区物业管理经营用房及停车场交由原告使用，用于抵偿物业费用。诉讼中，原告变更诉讼请求如下：1、判令被告按照合同内容继续履行与原告于2008年11月1日签订的《物业服务合同》、2009年7月1日和2010年4月11日签订的两份补充协议（合同履行期限自2018年11月1日至2028年10月31日，物业服务费收费标准为住宅每月每平方米0.80元，非住宅每月每平方米2元）；2、判令被告向原告提供坐落于烟台市芝罘区的物业服务用房。事实和理由：原告为向被告提供物业服务的物业公司，原、被告于2008年11月1日签订物业服务合同，后签订两份补充协议，对原合同进行了修订补充。双方合同签订后，原告正常提供物业服务，但被告及其业主未能充分履行交付物业费用的义务，且被告带领人员于2018年7月15日将原告工作人员驱离物业管理办公室，造成物业服务合同履行困难。被告辩称，原告诉请缺乏依据。1、原告进驻惠安小区系违法进驻。2018年5月之前，惠安小区并没有经过法定民主程序选举成立、依法备案的业主委员会，故不存在可以代表小区业主选聘物业公司的业委会，原告进驻惠安小区缺乏最基本的合法性。根据《物业管理条例》相关规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”原告提交的物业服务合同和补充协议中，虽然盖有业委会的章，但是当时并不存在符合程序、合法成立并备案的业委会，也就不可能依照法定程序选聘和委派物业公司，因此，原告进驻惠安小区的前提不存在，进驻不合法，其合同本身就不具备基本的生效要件，更不存在任何法律约束力。2、除了原告进驻不合法外，其在进驻之时并无相关物业管理资质，不能从事物业管理工作，且进驻小区后，不但未能有效的进行卫生、安全等方面物业管理，反而还破坏小区规划、严重影响小区的正常生活秩序。根据2007年版的《物业管理条例》第三十二条之规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”原告成立之初并没有相关物业管理资质，而非法入驻小区的行为也被烟台电视台报道，原告进驻小区期间也没有履行物业管理职责，导致惠安小区民怨沸腾、更加混乱。3、物业管理用房及停车场属于小区业主的共有财产，不是业主委员会也不是任何人的财产，任何个人或单位意图侵占行为都是违法的、侵犯惠安小区全体业主合法权益的。原告的诉讼请求意图占有业主共有财产缺乏最基本的法律依据，法院应当予以驳回，制止其违法行为。4、原告退出后，拒绝交接相关物业管理资料和业主资料，对被告和后续的物业公司的物业管理工作带来诸多不便和麻烦，被告保留追究其法律责任的权利。5、自2018年7月原、被告间已不存在物业服务合同关系，2018年12月被告与烟台天福物业服务有限公司（下称天福物业）建立物业服务合同关系，原告至今未向惠安小区提供任何物业服务，且已撤出惠安小区，在已经有新物业入驻的情况下，原告的诉请既无事实基础也无法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：烟台市惠安小区首届业主委员会于2008年9月4日在烟台市住房和城乡建设局备案，后在烟台市芝罘区世回尧街道办事处的监督指导下按规定程序对首届业委会进行了变更，并于2018年5月3日在烟台市住房和城乡建设局备案成立。在烟台市住房和城乡建设局留存的《烟台市业主委员会变更备案表》载明：上届业委会成员集体不履行职责，致使业主利益受到侵害，按《山东省物业管理条例》规定经全体业户大会投票选举产生；变更情况说明一栏载明2017年1月由世回尧党工委及办事处、惠安居委会牵头成立了惠安小区业主委员会筹备组，并按有关法律法规程序进行对业户详细排查摸底及登记工作，最后经惠安小区全体业主大会投票公开选举，于2018年2月选举结果公布执行。原告原系惠安小区的物业服务企业。2018年7月15日，被告接管了原告使用的物业服务用房。2018年11月27日，原告出具《通知》，载明因原告撤出惠安小区，单元公用电已停止使用，单元公用表11月电费已由原告结清，此后产生的电费由业主自行承担，已交至原告的存折将退还给业主。诉讼中，原告称：原告自2008年11月1日开始为小区提供服务，被告在合同期内的2018年7月15日强行将原告驱离物业用房并将原告所有的物品及惠安小区材料强行搬离，原告至今仍对惠安小区部分业主电费进行代收代缴，对惠安小区化粪池进行管理。即便因被告原因导致原告无法继续提供物业服务，《惠安小区物业服务合同补充协议（二）》中关于原告有权取得小区全部物业管理服务用房的经营权用于偿还物业费的约定，被告应继续履行。对此，原告提交了以下证据：1、“烟台市惠安小区业主委员会”作为甲方、原告作为乙方分别于2008年11月1日签订的《物业服务合同》、2009年7月1日签订的《关于惠安小区的补充协议》、2010年4月11日签订的《惠安小区物业服务合同补充协议（二）》，原告要求被告继续履行上述合同及补充协议。其中，2008年11月1日的《物业服务合同》约定：甲方代表惠安小区全体业主将惠安小区委托给乙方实行物业管理，本合同期限自本合同签订之日算起，委托期限五年，到期后，业主委员会与业主大会新聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止，到期后业主大会没有解聘乙方，或没有重新选聘新的物业管理公司并签订物业管理服务合同，本合同自然延期；收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.40元交纳，非住宅按建筑面积每月每平方米1元交纳。2009年7月1日的《关于惠安小区的补充协议》约定，本合同有效期限自本合同签订之日起算，委托期限为十年，若本合同到期前三个月之前业主大会没有以集体讨论的形式，由惠安小区内的占所有业主总数的90%以上的业主现场投票表决通过的业主大会决议，决定解聘乙方或没有重新选聘新的物业管理公司，或本合同到期日前三个月之前没有书面通知乙方关于业主大会聘任新物业管理公司的决议，本合同即自动重新延长十年。2010年4月11日的《惠安小区物业服务合同补充协议（二）》中约定：一旦出现双方物业服务合同终止或中止的情形，小区业主所欠物业费，乙方有权向甲方追索。甲方承诺乙方在服务合同终止或中止后乙方仍可合法无偿取得小区全部物业管理经营用房的经营权，有权对以上房屋自行对外出租、转租，直至原告所获收益足额冲抵以上物业欠费为止。2、原告代缴水费、电费的2018年10月18日收据照片一张（原告称客户名称所涉的茶艺室，是小区的商铺）、2018年10月25日增值税专用发票照片一张（原告称该笔费用实为原告聘请烟台市园林绿化公司进行化粪池卫生打扫支付的费用）。被告表示对证据1三份合同及补充协议有异议，2008年的首届业委会不是依法成立的，没有经过备案；对该证据2不予认可，不能看出与惠安小区存在关联，收据仅载明代收2018年9月的电费，佐证了原告在2018年底已撤出惠安小区。被告称：2018年7月10日之前原告没有为小区提供物业服务，反而对小区进行破坏，2018年7月10日被告经研究宣布原告退出小区，被告又新聘请了瑶诚物业，但是原告拒绝交接，瑶诚物业无法提供服务，2018年7月15日被告将原告的办公桌从物业用房抬到楼下，接管了物业用房。2018年11月，办事处召开会议，原告、瑶诚物业、被告全部成员都在场，办事处宣布这两家物业都撤出惠安小区。为证实2018年12月被告与天福物业建立物业服务合同关系，天福物业为小区提供物业服务至今，原告不再为小区提供物业服务，被告提供2018年12月17日与天福物业签订的《烟台市惠安小区物业委托管理服务合同》（合同期限自2008年12月17日起暂定为五年）、天福物业出具的《证明》（内容为天福物业自2008年12月17日进驻惠安小区为业主提供服务，物业服务得到一致认可）、2020年5月26日被告在惠安小区拍摄的照片和视频、证人李某（原告原法定代表人）出庭作证。原告表示若被告允许天福物业在2018年进驻惠安小区，该期间属于原、被告的合同履行期间，被告该行为属于严重违约行为。本院认为，原告与芝罘区惠安小区业主委员会于2008年11月1日、2009年7月1日签订的物业服务合同及补充协议系双方真实意思表示，内容明确具体，应为合法有效。被告辩称2008年的首届业委会不是依法成立，没有经过备案，与查明事实不符，本院依法不予采纳。2018年7月15日，被告接管了原告使用的物业服务用房，2018年11月27日原告出具的《通知》明确提到“因原告撤出惠安小区”，且根据被告提交的与天福物业签订的物业服务合同、天福物业出具的证明、原告原法定代表人李某的证人证言等证据，足以证实自2018年12月起被告选聘的新的物业服务企业已进驻小区为小区提供物业服务，原告现要求继续履行与芝罘区惠安小区业主委员会签订的合同及补充协议，且客观上已不能实现，本院对此不予支持。关于原告要求被告交付物业服务用房的诉讼请求，物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自改变物业服务管理用房的性质，原告依据《惠安小区物业服务合同补充协议（二）》的约定，认为其可合法无偿取得小区全部物业管理经营用房的经营权，有权对以上房屋自行对外出租、转租，与法不合，本院对原告该项诉讼请求，亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告烟台市大汉物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告烟台市大汉物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 徐  小  明人民陪审员 张  志  发人民陪审员 梁  文  栋二〇二〇年八月十二日书 记 员 李俊毅（代）