重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初15542号原告：康宏亮，男，1957年4月20日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：潘月英，女，1971年2月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告康宏亮与被告潘月英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告康宏亮、被告潘月英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康宏亮向本院提出诉讼请求：判决被告搬离位于重庆市江北区西环路X号X栋X-X号房屋；判决被告向原告支付尚欠的物业服务费、水电费（截至2020年6月的物业服务费是1766.89元、电费86.53元，此后按实际发生的缴纳）；判决被告向原告支付被告占用期间的租金损失（每月1500元，从2020年4月-7月共计6000元，之后按占用期间支付至实际退房之日止）；判决被告向原告支付2020年3-6月的误工费2000元、诉讼期间的交通和食宿费4000元、精神损失2000元。事实和理由：大约2015年年底，位于重庆市江**西环路******房屋由案外人左欣怡租用。约1年后，经左欣怡电话介绍，被告按原有价格条款继续租用。由于原告不在重庆，出于信任未与被告签订书面合同。从此，被告通过每季通过微信转账租金，双方形成事实租赁合同关系。2020年2月，因疫情被告提出要求免租金，原告答应回重庆商量。3月中旬，原告回重庆后发现被告将该房屋用于经营酒店，对屋内装修装饰损害较大。且被告不仅提出免租要求，还要求降低房租，双方未就此达成继续租赁协议。但原告出于人道精神，同意延期一个月，并把“五一”、“五四”黄金周也免去租金，最终，双方约定5月4日交接。5月6日上午，原告约被告到江北区花园村派出所调解，被告不服从调解，中途退场。当日下午，原告微信邀约被告继续调解，但被告未回复。至此，双方租赁关系结束。5月8日，原告向派出所报警，派出所建议原告换锁并通过司法途径解决纠纷。次日，被告因工作原因离开重庆。7月1日和2日，原告向派出所报案，但被告拒绝进行协商。被告的行为侵害了原告的合法权益，给原告就该房屋的还贷造成了极大困难，损害了原告的个人征信，给原告造成了极大的精神伤害和压力。故诉至法院。被告潘月英辩称：1.被告已于2020年5月8日搬离案涉房屋，双方的租赁合同关系已于2020年5月8日解除；2.被告向原告支付的押金足以抵扣案涉的物管费、水电费；3.原告主张的租金损失与被告无关，被告不应承担；4.误工费、交通和食宿费、精神损失与被告无关，被告不应承担。本院经审理认定事实如下：2012年5月5日，原告与案外人陈帅勇签订《租赁合同》，约定原告将坐落于重庆市江北区西环路X号X栋X-X号的房屋出租给陈帅勇，交房时间为2012年5月5日，免租期为2012年5月5日至2012年5月15日，租赁期自2012年5月15日起至2014年5月14日；每月租金1250元，房租实行先付后租，按季度支付，每季度租金须于到期5-10日之前交付原告。同日，原告出具了《收条》，载明，原告收到陈帅勇租金3750元、押金2000元。被告在庭审中举示了上述《租赁合同》和《收条》的原件，并陈述被告于2016年从陈帅勇处接手的案涉房屋，并把押金2000元给了陈帅勇，陈帅勇将《租赁合同》和《收条》的原件给了被告。还陈述，因2016年1月的租金是由陈帅勇按约已支付，所以，从2016年2月15日起的租金由被告向原告支付。原告与被告未就案涉房屋签订书面的租赁合同，也没有约定租赁期限。被告分别于2016年2月2日、2016年4月29日、2016年7月26日、2016年12月27日、2017年1月9日、2017年4月5日、2017年7月13日、2017年10月20日、2018年1月11日、2018年4月16日、2018年7月18日、2018年10月15日、2019年1月15日、2019年4月9日、2019年7月21日、2019年10月5日、2020年1月9日支付原告4500元。原告在庭审中陈述，案涉房屋的租金是按季度当季支付，被告于2016年2月2日支付的是2016年1-3月的租金，于2020年1月9日支付的是2020年1-3月的租金。被告则陈述，案涉房屋的租金是延用原告与陈帅勇签订的《租赁合同》的约定，先付后租，提前支付次季度的租金，被告于2016年2月2日支付的是2016年2月15日-4月14日的租金，于2016年4月29日支付的是2016年5月15日-7月14日的租金，以此类推，于2020年1月9日支付的是2020年2月15日-5月14日的租金。2020年4月6日，原告与被告签订《交结协议》，约定，2020年5月4日退房，双方办理交结事宜，被告结清物业费水电费（由原告代收），在前承租人陈帅勇的押金中抵扣，被告把前承租人的合同收据等交还给原告。原告在庭审中陈述，之所以约定2020年5月4日退房，是因为在签订《交结协议》时，原告同意免除被告2020年4月1日到2020年5月4日的房租。但因被告未按照约定退房，现原告不再同意免除房租。被告在庭审中陈述，之所以2020年5月4日未退房，是因为原告曾承诺免一个月房租，原告缴纳案涉房屋的租金至2020年5月14日，加之免一个月的房租，被告应于2020年6月14日退房。2020年5月8日，原告更换了案涉房屋的门锁。被告在庭审中陈述，2020年5月8日，因原告更换了门锁，并让物业管理公司关了水电，故被告将门锁换了后把东西搬走，但未把钥匙给原告，因为水电气费没有结清，押金原告还没有退，且原告承诺给被告免租金一个月，所以被告认为租期还没到。原告已缴纳案涉房屋的2020年1月1日至2020年8月31日的物业服务费和公摊水电费共计479.64元。被告在庭审中认可，被告从2018年10月开始没有交纳案涉房屋的物业服务费。上述事实，有经庭审质证的租赁合同、收条、付款凭证、打款记录、交结协议等证据以及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。另外，原告在庭审中举示了聊天记录，拟证明原告和陈帅勇已经交接清楚。被告对该聊天记录的真实性不予认可，本院审查认为，该聊天记录的真实性无法确认，本院无法采信。原告在庭审中还举示了电费缴费账单截图，但该账单上载明的“缴费说明”是“电费-*宏亮-双钢路28栋”，从该账单不能看出与本案的关联性，故本院不予采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，双方当事人于2020年4月6日签订《交结协议》，约定2020年5月4日退房，双方办理交结事宜。这实际上就是双方协商解除房屋租赁合同的意思表示，该意思表示真实有效，依法对双方具有约束力。因此，被告应按照约定于2020年5月4日退房。故原告要求判决被告搬离位于重庆市江北区西环路X号X栋X-X号房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告虽然辩称其已于2020年5月8日搬离该房屋，但被告认可其擅自将该房屋的锁更换后未将钥匙交给原告，因此，实质上案涉房屋仍然在被告的控制下，并未交还原告，因此，本院对被告的该辩解意见不予采纳。关于原告要求判决被告向原告支付尚欠的物业服务费、水电费的主张。其中2020年1月1日至2020年8月31日的物业服务费和公摊水电费共计479.64元，应由被告承担，但因被告未缴纳，原告已为被告垫付，故被告应将该479.64元支付给原告。原告主张的其余的物业服务费、水电费，从原告现已举示的证据不能证明其金额，也不能证明原告已支付，故该部分费用涉及的债权债务尚不确定，无法确认，本院对这部分主张不予支持。同时，虽然双方在《交结协议》中约定物业费水电费在前承租人陈帅勇的押金中抵扣，但该约定涉及到对案外人陈帅勇的权利的处分，现原告和被告均未举证证明该约定经过了陈帅勇的同意、认可，因此，该约定对陈帅勇不发生效力，应由被告承担的物业服务费、水电费仍由被告承担，故对被告要求抵扣陈帅勇缴纳给原告的押金的意见，本院不予采纳。关于原告要求判决被告向原告支付被告占用期间的租金损失的主张。双方明确约定，被告应于2020年5月4日退房，但被告未按照约定退房，因此，从2020年5月5日起，被告占用案涉房屋，客观上给原告造成了租金损失，应予以赔偿。原告主张按照此前的租金标准即每月1500月计算租金损失，金额标准适当，本院予以支持。对于原告主张2020年5月4日之前的租金损失。第一，双方约定的退房日期为2020年5月4日，故2020年5月4日前不存在被告占用房屋的问题；第二，双方特针对房屋的退房问题签订了《交结协议》，连欠缴的物业费、水电费的处理也进行了约定，按常理，如果被告欠付2020年5月4日前的租金，双方会在该协议中进行约定，但该协议却未约定欠付租金的问题。结合被告缴纳租金的日期、金额以及租金标准和计算周期，本院认定被告不欠付原告2020年5月4日前的租金。综上，对原告主张被告支付2020年5月4日前的租金损失的请求不予支持。关于原告要求判决被告向原告支付2020年3-6月的误工费2000元、诉讼期间的交通和食宿费4000元、精神损失2000元的问题，原告的该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告潘月英于本判决生效之日起十日内将位于重庆市江北区西环路X号X栋X-X号的房屋返还给原告康宏亮；二、被告潘月英于本判决生效之日起十日内支付原告康宏亮2020年1月1日至2020年8月31日的物业服务费和公摊水电费共计479.64元；三、被告潘月英于本判决生效之日起十日内支付原告康宏亮房租损失（从2020年5月5日起，按照每月1500元的标准，计算至被告潘月英将前述房屋返还给原告康宏亮之日止）；四、驳回原告康宏亮的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取98.15元，由原告康宏亮负担38.15元，由被告潘月英负担60元。本判决为终审判决。审判员  施芳群二〇二〇年八月三十一日书记员  周 砚