云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2301民初2582号原告：朱建琼，女，1955年7月3日生，汉族，姚安县人，无文化，农民，住楚雄市。委托诉讼代理人：朱义，男，1963年2月10日生，汉族，姚安县人，初中文化，农民，住姚安县，系原告朱建琼之弟，代理权限为特别授权。被告：楚雄彝族自治州财政局，地址：楚雄市鹿城北路**，统一社会信用代码：1153230001516741X8。法定代表人：唐聆燕，系该局局长。委托诉讼代理人：杜先波，云南荣楚律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告朱建琼与被告楚雄彝族自治州财政局（以下简称：楚雄州财政局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱建琼、被告楚雄彝族自治州财政局的委托诉讼代理人杜先波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱建琼向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告买卖标的物瑕疵折价款35000元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告委托云南金槌拍卖有限公司对楚雄州州级单位闲置资产（217套住房）进行公开拍卖，原告收到金槌拍卖公司的拍卖公告后前去查看了即将拍卖的房屋，见到待拍卖标的位于楚雄市房屋内装修完好，无需另行装修即可居住，当即相中了该房屋，遂按通知规定报名，交纳了保证金。在2019年12月15日的公开拍卖会上，原告以285000元竞拍到了该套房屋，并于当日领取了金槌拍卖公司签发的《拍卖成交确认书》，欢欢喜喜的与其他竞拍到房屋的人员前往各自竞拍到的房屋内查看房屋，见到房屋内除了还放置着前住户的电冰箱、抽油烟机、电磁炉和一张床外，装修仍完好无损；12月18日，原告到金槌拍卖公司交清了购房款，12月30日，金槌拍卖公司通知原告去接房，原告当日又去查看了竞拍到的房屋，见屋内装修仍完好，但放置的物品仍未搬出。为避免和前住户发生争端，原告要求到屋内物品腾空后再接房，故未接收房屋钥匙，也未与金槌拍卖公司办理接房手续，因此被告委托的拍卖公司至今未履行交房手续。就在原告等待着金槌拍卖公司另行通知原告接房的期间，得知竞拍到的房屋内放置的物品被搬出、内部装修及设施被毁损的消息，原告当即前往查看，看到在拍卖公告后直至拍卖成交后都完好无损的原装修，，地面墙裙和屋内的房间门被拆除、毁损，要进入居住非得将原装修全部拆除后重新再装修，致使原告当初竞拍此房屋的意愿无法实现，于是原告向被告和金槌拍卖公司，乃至房屋的管理单位军转干校反映，但均无结果。原告通过公开拍卖，竞拍到被告委托拍卖公司拍卖的房屋，与被告建立了买卖合同关系，在买卖合同关系成立后，原告按规定交付了购房款，完成了原告的义务；虽然原、被告双方的买卖行为得到了拍卖公司的确认，但因为标的物内存放着前住户的物品，而该物品按拍卖规则中特别规定第三条的规定，不属于拍卖的标的，在这些物品未搬出之前和原告未与拍卖公司办理正式的交接手续之前，标的物尚属未交付，按《中华人民共和国合同法》第一百四十二条的规定，标的物毁损的风险应由出卖人承担，买受人有权依据该法第一百五十五条的规定，要求被告承担修理、更换或减少价款等违约责任，但被告仅同意解除合同，返还原告购房款，不同意减少因标的物出现瑕疵的购房款，故原告只好提起诉讼，要求被告按标的物重新装修的市场价35000元赔偿标的物瑕疵的损失。被告楚雄州财政局辩称，原告所诉无事实及法律依据，请求人民法院查明本案事实后依法驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一、被告委托云南金槌拍卖有限公司拍卖的涉诉房产不存在任何瑕疵。首先，在本案中原告通过拍卖所得的北浦路274号1幢301室住房原属于楚雄名下的“州级行政事业单位闲置性资产”，后经楚雄州人民政府批准并成立“州级行政事业单位闲置性资产盘活工作领导小组”，对全州“州级行政事业单位闲置性资产”进行公开拍卖处理。在拍卖前，委托云南腾垠川建设项目管理有限公司进行测绘，涉诉房产测绘面积为58.21平方米。委托云南双赢房地产土地资产评估有限公司对涉案房产进行价值评估，评估价值为232500元。并且在评估时，云南双赢房地产土地资产评估有限公司出具的《楚雄彝族自治州军队转业干部培训学校闲置住房公开拍卖价值评估报告书》（双赢房估【2019】（估）字第002号）第9页（三）特别事项说明，明确列明：“根据委托方的要求，本次房屋评估价值不包含后期的使用、出租过程中重新改造装修部分的价值。”故本案中，原告所拍房屋拍卖价值不包括房屋装饰装修部分。其次，委托云南金槌拍卖有限公司对“2019年盘活州级单位闲置住房（第一批）项目”进行公开拍卖时，云南金槌拍卖有限公司向全部竞拍者提供了《楚雄州州级行政事业单位闲置资产第一批第一轮217套住房拍卖材料》，拍卖材料中对整个拍卖项目的拍卖需注意的细节与流程、拍卖公告、拍卖规则、拍卖告知书等内容进行了明确的说明，并且云南金槌拍卖有限公司工作人员也对拍卖材料中约定的事项对竞拍者进行了详细的讲解。其中在拍卖告知书第九条：“此次所拍卖标的以房屋主体结构实物现状拍卖，不含可移动及撤出的家具。拍卖标的固定装修及设施以移交时现状为准，可能存在的损害情况，竞买人在参加竞拍前自行查勘了解，委托人及拍卖人不承担相应的担保及维修责任”及拍卖告知书第十六条：“若产权有质量或其他瑕疵的，不影响成交价格，委托人及拍卖人也不承担房屋瑕疵的维修和赔偿责任”。已经明确拍卖标的只以房屋主体结构实物现状拍卖，不含可移动及撤出的家具，拍卖标的固定装修及设施以移交时现状为准。原告以房屋装修被拆除为由提起诉讼要求赔偿无事实及法律依据。其次，云南金槌拍卖有限公司在拍卖规则、拍卖告知书等内容中对拍卖房屋可能存在的潜在瑕疵及风险已经明确向竞买人履行最大限度的披露告知义务。即使该房屋如原告所诉的确存有瑕疵，原告作为竞买人，在详细了解相关拍卖材料并实际查看拍卖标的物后报名参与竞拍，在详细阅读拍卖告知书后签署《竞买人承诺并声明》，即应当视为原告对拍卖标的物瑕疵、风险的接受。在原告对北浦路274号1幢301室房屋竞拍成功签订了拍卖成交确认书后，其无权请求去除房屋瑕疵，更无权主张楚雄州财政局向其赔偿房屋瑕疵折价款。二、原告所主张35000元标的物瑕疵折价款赔偿没有事实和法律依据。本案中，涉案房屋被拆除的装修系在拍卖前原租户对该房屋自行重新改造装修添附的财产，该部分财产价值并未纳入涉诉房产的评估价值，拍卖价值也不包含该部分装修价值，原告无权主张该部分装修价值，另外据被告了解，该部分装修为原租户腾空房屋时自行拆除，若原告认为该部分装修价值应归属原告所有，原告应向原租户主张合法权益，而并非向被告主张赔偿。最后，原告主张买卖标的物的瑕疵折价款35000元实为房屋装修被原租户部分拆除后需重新装修的装修款，其所主张的35000元亦无证据材料予以证实，更无法律依据及事实依据。综上，被告认为委托云南金槌拍卖有限公司拍卖的涉诉房产不存有任何瑕疵，云南金槌拍卖有限公司拍卖前已对涉案房屋进行了最大限度的信息披露并且进行了告知，原告自愿通过竞拍所得的涉案住房拍卖价格为房屋主体结构实物现状的价值，并不包括后期装饰装修部分价值，其主张拍卖标的物存有瑕疵并要求折价赔偿无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告针对诉讼请求向本院提交了以下证据：1、拍卖材料；2、拍卖成交确认书；3、收款收据；4、照片；5、照片。经质证，被告对原告提交的证据1、2、3无异议；对证据4、5的真实性无异议，对合法性、关联性不认可。被告楚雄州财政局针对其辩解提交了以下证据：1、《楚雄州关于人民政府关于成立州级闲置性资产盘活工作领导小组的通知》、《十二届人民政府第58次常务会议纪要》、《关于对闲置性资产拍卖环节相关事项进行调整的通知》；2、《2019年盘活州级单位闲置性住房（第一批）项目测绘合同》、《不动产测绘看报告》、《楚雄彝族自治州军队转业干部培训学校闲置住房公开拍卖价值评估报告书》（双赢房估【2019】（估）字第002号）；3、《2019年盘活州级单位闲置住房（第一批）项目委托拍卖合同》；4、《楚雄州州级行政事业单位闲置资产第一批第一轮217套住房拍卖材料》、云南金槌拍卖有限公司报名登记表、云南金槌拍卖有限公司竞价记录表、云南金槌拍卖有限公司拍卖成交确认书、拍卖告知书；5、移交单。经质证，原告对被告提交的证据无异议。结合庭审调查以及当事人的质证意见，本院对当事人提交的证据认证如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提交的证据4、5的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，本院认为，原告提交的照片只是为了证实涉案房屋拍卖成交前后的状况，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2019年6月25日，楚雄彝族自治州人民政府为切实加强对州级行政事业单位闲置性资产盘活有关工作的组织领导，盘活用活党政机关事业单位国有资产，避免国有资产闲置和浪费，经州委常委会议和州人民政府常委会议研究同意，决定成立州级闲置性资产盘活工作领导小组。同年11月11日，楚雄彝族自治州财政局下发《关于对闲置性资产拍卖环节相关事项进行调整的通知》（州资产盘活办[2019]12号文件），通知：“州级闲置性资产盘活领导小组办公室各成员及相关单位：根据《州级闲置性资产盘活工作领导小组办公室关于涉及不动产权证办理相关工作会议纪要》（4）的精神及工作实际，为了有效推进首批州级闲置性资产盘活工作，现将列入州级闲置性处置资产拍卖阶段的相关工作做适当调整，具体要求如下：一、将原确定一次性进行拍卖的292套房屋资产撤分为二轮拍卖，两证齐全的217套房屋纳入第一轮拍卖（具体名单见附表1）；双证不齐全的75套房屋纳入第二轮拍卖（具体名单见附表2）。二、纳入第一轮拍卖的房屋，测绘中介应于11月13日前将相应的测绘结果正式提供给相关机构和部门；评估中介应于11月18日前将评估结果正式提供给相关机构和部门；拍卖中介应于12月10日前完成第一轮拍卖告知，并于12月10日前将所迫款额清算后上缴州财政局。三、纳入第一轮拍卖房屋的产权单位，要积极配合好测绘机构到楚雄市不动产登记中心办理房产变更登记（即分割登记）手续，此项工作请在11月30日前完成。......”同年7月30日，被告委托云南腾垠川建设项目管理有限公司对拍卖的房屋进行测绘，涉诉房产测绘面积为58.21㎡。2019年11月15日，云南双赢房地产土地资金评估有限公司对涉诉房产进行价值评估，评估价值为232500元。云南双赢房地产土地资金评估有限公司出具的《楚雄彝族自治州军队转业干部培训学校闲置住房公开拍卖价值评估报告书》（双赢房估[2019](估）字第002号）中特别事项说明：“本次估价的房产在建成投入使用时装修状态为简易装修，在后期的使用、出租过程中，部分房产重新进行了改造装修，根据委托方要求，本次估价不考虑重新改造装修部分的价值，全部房产按建成时简易装修状态进行估价。”2019年11月25日，云南金槌拍卖有限公司受被告委托，对楚雄州州级行政事业单位闲置资产第一批第一轮（217）套住房发出拍卖公告，向全部竞拍者提供了《楚雄州州级行政事业单位闲置资产第一批第一轮217套住房拍卖材料》，拍卖材料中对整个拍卖项目的拍卖需注意的细节与流程、拍卖公告、拍卖规则、拍卖告知书等内容进行了明确的说明，在拍卖告知书第九条中明确：“此次所拍卖标的以房屋主体结构实物现状拍卖，不含可移动及撤出的家具。拍卖标的固定装修及设施以移交时的现状为准，可能存在的损坏情况，竞买人在参加竞买前自行查勘了解，委托人及拍卖人不承担相应的担保与维修责任。”同年12月5日，原告向云南金槌拍卖有限公司填写了报名登记表，签署了《竞买人承诺并声明》，在声明中明确已收到并认真阅读了拍卖会的《拍卖公告》《拍卖规则》及《拍卖告知书》。同月15日，原告以285000元竞拍到楚雄市北浦路274号1幢301室房屋，并签订了拍卖成交确认书，同月18日，原告向云南金槌拍卖有限公司交清了购房款。同月30日，云南金槌拍卖有限公司通知原告接房，因房内物品未腾空，原告未接房。后涉诉房屋原租户拆除自己装修部分，原告向被告反映房屋装修受损情况未果，遂向法院起诉。本院认为，云南金槌拍卖有限公司在拍卖前已对涉案房屋进行了拍卖告知，在《拍卖告知书》中第九条中明确告知：“此次所拍卖标的以房屋主体结构实物现状拍卖，不含可移动及撤出的家具。拍卖标的固定装修及设施以移交时的现状为准，可能存在的损坏情况，竞买人在参加竞买前自行查勘了解，委托人及拍卖人不承担相应的担保与维修责任。”原告自愿通过竞拍所得的涉案住房拍卖价格为房屋主体结构实物现状的价值，并不包括后期装饰装修部分价值，涉案房屋被拆除的装修系在拍卖前原租户对该房屋自行重新改造装修添附的财产，该部分财产价值并未纳入涉诉房产的评估价值，拍卖价值也不包含该部分装修价值，故对原告诉请被告赔偿买卖标的物瑕疵折价款35000元的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条，《中华人民共和国拍卖法》第十八条、第六十一条规定，判决如下：驳回原告朱建琼的诉讼请求。案件受理费676元，减半收取338元，由原告朱建琼负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  段莉萍二〇二〇年八月二十六日书记员  饶云雪