福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初2373号 原告：肖东远，男，1953年1月11日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：林善彬，福建润观律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱锦芬，福建润观律师事务所律师。 被告：刘纲要，男，1971年6月23日出生，汉族，住福建省浦城县。 肖东远与刘纲要房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖东远及其委托诉讼代理人林善彬、朱锦芬、被告刘纲要到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖东远向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2017年11月24日签订的《房屋租赁合同》；2.被告将租赁房屋恢复原状并向原告支付房屋铁门损坏的修理补偿费2000元。3.被告向原告支付租金2800元（从2020年5月1日起算至2020年5月28日止，按月租金3100元的标准计算）；4.被告向原告支付房屋使用费（按每月3100元的标准从起诉之日起计算至实际交还房屋之日止）；5.被告向原告支付物业费、水电费等款项共计582.6元（物业费每月194.2元，从2020年3月1日起计算至实际腾退房屋之日止，暂计至2020年6月1日为582.6元，水电费据实结算至实际腾退房屋之日止）；6.被告支付的押金3100元由原告没收；7.被告搬离并向原告返还福州市晋安区房屋；8.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于福州市晋安区的房屋以每月租金3100元的价格租赁给被告，租赁期限从2018年2月1日至2020年1月31日止，房租押一付三，押金3100元，房租每月1日开始计算，应提前3天打款至原告账户，在每月的27日之前支付，租赁期间的水、电、物业等费用由被告承担。合同的第六条第四项定约定：“被告逾期缴纳租金，每逾期一日，除租金外还应按每月租金的百分之五向原告支付滞纳金，逾期超过10日，原告有权解除合同并没收租赁押金，且被告不得损坏现装修”,第六条第六项约定，被告违反本合同约定导致合同解除的，原告有权没收押金，并视情形要求被告恢复原状及赔偿损失。被告应在收到原告解除合同通知之日起三日内自行搬离租赁物，但不得自行拆除固定装修物，经原告同意保留的被告装饰装修无偿归原告所有。被告逾期未自行搬离的，原告有权强行搬离。合同签订后，原告按约定将房屋交付给被告，并按合同约定给予被告两个月的免租期。按照合同约定，被告应当在2020年4月27日前向原告支付2020年5月份的房租，但被告至今（已超过10天）仍未向原告支付房租。原告多次催促无果后要求与被告解除合同，并限期搬离房屋，但被告均不予理睬，原告因此诉诸法院。 被告刘纲要辩称：1.讼争房屋大门没有损坏，其有换过锁芯及猫眼，目前门是完整的。2.原告要求被告支付2020年5月1日-28日的租金及2020年5月29日起的房屋占用使用费没有法律依据。2020年2月份被告让原告配合去社区登记疫情防控责任书，但是原告没有配合，导致被告的租客在2020年2、3月份不能到讼争房屋居住，原告违约，不能收取2020年2、3月的租金，该租金应该退还。2020年4月中旬福州市晋安区鼓山镇人民政府通知被告整改群租房，被告问原告怎么解决，原告说这是被告的事情，让被告按合同办事。被告跟原告说政府要拆房子没办法租、要解除合同，让原告出来谈解除的事情，但是原告一直不出来，直到5月份的时候给被告一份律师函，被告有去律所，和律师讲明原因，律师有说帮我们协调一下，后来原告就起诉了。讼争房屋在2020年5月14号的时候已经被政府敲掉，敲掉以后没有人居住，原告不出来解决事情，不能再向被告主张5月份以后的房租。3.被告已经清空讼争房屋里的东西，垃圾已经清理。房屋租赁合同约定被告不能拆走任何东西，拆除隔墙不是被告的义务。被告已经把水电费及物业费交到7月份。 本院经审理认定事实如下： 2017年11月24日，肖东远作为甲方与作为乙方的刘纲要签订《房屋租赁合同》，约定肖东远将福州市晋安区祥屿佳园B区9#3001单元房屋（毛坯房，以下简称讼争房屋）出租给刘纲要用于经营，双方约定租赁期限自2018年2月1日起至2025年1月31日止，免租期自2018年12月1日起至2019年1月31日止；月租金3100元；租赁押金3100元；乙方根据经营需要在不影响房屋结构安全和符合消防安全的原则下可以对房屋进行二次装修，甲方允许乙方在阳台做淋浴间且须做好防水工作，可以在原有卫生间位置隔多个卫生间，且做好防水工作等。 上述合同签订后，刘纲要支付了租赁押金3100元，并对讼争房屋进行分隔改造、装修后出租给他人。 2018年，肖东远作为甲方与作为乙方的刘纲要就讼争房屋租赁事宜重新签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年2月1日起至2025年1月31日止，2017年12月1日-2018年1月31日为免租期，2018年2月1日-2022年1月31日期间月租金为3100元，之后月租金为3400元，每月27日前支付下月租金，租赁押金3100元。合同第三条第一项约定，乙方根据经营需要在不影响房屋结构安全和符合消防安全的原则下，可对讼争房屋进行二次装修，但不得在客厅、餐厅、厨房这些地方做马桶。合同第四条第二项约定乙方于租赁期间应按时支付租金及缴纳水、电、物业等费用。合同第六条第四项约定乙方逾期缴纳租金，每逾期一日，除租金外，还应按每月租金的5%向甲方支付滞纳金，逾期超过10日，甲方有权解除合同并没收租赁押金，且乙方不得损坏现装修。合同第六条第六项约定乙方违反本合同约定导致合同解除的，甲方有权没收押金，并视情形要求乙方恢复原状及赔偿损失。乙方应在收到甲方解除合同通知之日起三日内自行搬离租赁物，但不得自行拆除固定装修物，经甲方同意保留的乙方装饰装修无偿归甲方所有。乙方逾期未自行搬离的，甲方有权强行搬离。该合同落款时间写为“2017年11月24日”，落款处备注“原合同作废，以本合同为准”。 2020年2月，因新冠肺炎疫情管控，刘纲要的租客返榕后无法进入讼争房屋居住，刘纲要为此与肖东远协商，要求肖东远协助去社区填写疫情防控责任书，但肖东远以租客不是合同相对人为由拒绝提供协助，导致刘纲要的租客在疫情管控期间无法进入讼争房屋。疫情管控过后，刘纲要继续对外出租讼争房屋。 2020年4月15日，福州市晋安区鼓山镇人民政府就讼争房屋发出限期整改通知书，认定讼争房屋存在改变房屋结构布局的情形，要求在2020年4月20日前清退租户并于2020年4月30日前自行拆除恢复原状，消除安全隐患。之后，刘纲要未在约定的期限内（2020年4月27日前）支付2020年5月1日-2020年5月31日期间的租金。肖东远在政府通知整改后曾找肖东远协商解决政府处罚问题，肖东远认为刘纲要自行将讼争房屋分隔改造后用于群租应自行承担风险。2020年5月14日，讼争房屋内部隔墙及部分违规设施被政府强拆，此后，讼争房屋未再被实际使用。 2020年5月15日，肖东远委托律师向刘纲要发出律师函，以刘纲要逾期缴纳租金为由，通知解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求刘纲要搬离房屋、清退屋内私人物品、保留现有装修。 庭审后，刘纲要支付物业、水电费用至2020年7月31日。2020年7月24日，刘纲要完成讼争房屋的隔墙拆除及垃圾清运事宜，肖东远于当日收回讼争房屋钥匙。之后应肖东远要求，刘纲要又对讼争房屋地面瓷砖进行了拆除，但肖东远认为讼争房屋未恢复至原始的毛坯状态，要求刘纲要另行支付2000元用于讼争房屋的墙体刮灰及地面水泥清理。 另查明，讼争房屋大门锁芯及猫眼已由被告修理更换，但门上有个别地方有凹陷。 以上事实，有《房屋租赁合同》两份、入伙流程卡、照片、微信聊天记录截图、大门照片、限期整改通知书、流水明细表、律师函及原、被告的陈述等证实，本院予以认定。 本院认为，本案两份《房屋租赁合同》均为原、被告双方自愿签订，具有法律效力。其中，2018年签订的《房屋租赁合同》明确载明“原合同作废，以本合同为准”，故双方应按该合同约定继续诚实履行各自义务。 在政府发出《限期整改通知书》后，被告本可以在对房屋进行整改后继续履行与原告之间的房屋租赁合同，但被告出于自身租赁成本与收益的考量于2020年5月开始停付租金，选择不再履行合同，被告的行为已经构成违约，原告单方解除合同的条件成立，现原告于2020年5月15日通过律师向被告发函通知解除合同，被告已确认收悉，本院确认双方2018年签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月15日解除。合同因被告违约而解除，原告请求没收押金3100元，有合同依据，可以支持。 被告租赁原告房屋应支付租金，原告请求被告支付2020年5月1日至2020年5月15日期间的租金1550元部分的诉讼请求，可以支持。2020年5月15日之后，被告虽未使用讼争房屋，但其未及时履行拆除隔墙、装修的合同义务，导致原告无法直接利用房屋，应赔偿原告相应损失。原告明知被告租赁房屋系用于分隔改造后出租收益而仍与被告签订合同，其在政府通知整改后及合同解除后均未积极与被告协商处理隔墙及装修的拆除和房屋返还事宜，其对因拆除时间拖延导致的损失亦有一定过错，结合本案的拆除情况及原告过错程度，本院确认被告应支付原告占用费至2020年7月24日，即被告应支付原告占用费7050元。 庭审后，被告已基本履行了拆除义务，鉴于被告分隔、装修讼争房屋系经原告同意，以及讼争房屋原为毛坯房，原告在原装修拆除后本就需重新装修方可使用的事实，本院确认墙体刮灰和地面水泥清理费用由原告自行承担。被告已将讼争房屋大门的猫眼及锁芯修理更换，恢复使用功能，原告主张被告赔偿修理补偿费不予支持。被告已经付清水、电及物业费用，原告诉请被告支付该费用，不再支持。讼争房屋已经腾空并返还原告，原告诉请被告搬离并返还讼争房屋不再支持。 被告未举证证明2020年2、3月份疫情管控期间其因原告未提供协助而产生租金收益损失，其主张退还2020年2、3月份租金，依据不足。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告肖东远与被告刘纲要于2018年签订的《房屋租赁合同》于2020年5月15日解除。 二、被告刘纲要应于本判决生效之日起十日内向原告肖东远支付租金1500元及房屋占用费7050元。 三、被告刘纲要已支付的押金3100元由原告肖东远没收。 四、驳回原告肖东远的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3772元，减半收取计1886元，由被告刘纲要负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李蓓蓓 二〇二〇年八月二十七日 书记员  王 瑶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。