北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初20136号原告（反诉被告）：北京顺桥房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区石门街**，统一社会信用代码91110113766254709U。法定代表人：赵志军，董事长。委托诉讼代理人：李阳，男，1989年4月21日，汉族，北京顺桥房地产开发有限公司员工，公民身份证号码×××。委托诉讼代理人：崔贤东，北京市顺新律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙鸿基黑马房地产顾问有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区圭白路**楼****房，统一社会信用代码91430102093272928R。法定代表人：李定生，总经理。委托诉讼代理人：马永生，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕学，女，1993年11月3日出生，汉族，湖南芙蓉律师事务所实习律师，公民身份号码×××。原告（反诉被告）北京顺桥房地产开发有限公司（以下简称顺桥公司）与被告（反诉原告）长沙鸿基黑马房地产顾问有限公司（以下简称黑马公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顺桥公司之委托诉讼代理人崔贤东、李阳，被告（反诉原告）黑马公司之委托诉讼代理人马永生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）顺桥公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将其已收取的全部电商服务费的管理及支配权转交原告；2.判令被告退还已收取的电商服务费赵文斌20万元、任卫新5万元、吴曚2万元，共计27万元及支付关于7万元的利息，利息计算方式为以7万元为基数，自2017年6月1日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。事实与理由：原、被告分别于2016年9月8日和2016年12月1日签订《委托销售协议》，约定原告委托被告销售原告合法开发的位于顺义区府前中街南侧“金街国际大厦”项目（以下简称项目）。被告在履行上述委托销售协议期间，分别与安洋国际房地产营销策划（北京）有限公司、北京鸣跃房地产经纪有限公司、北京森威荣华科技发展有限公司签订《金街国际大厦渠道分销协议》。但被告却未能达到委托销售协议约定的销售要求，且在合同履行过程中存在诸多问题。为了维护各方合法权益，故原、被告以及其他分销商等五方经协商一致，于2016年12月22日签订了《合同权益转移协议》。该转移协议明确约定，自2016年12月22日起，乙方与丙方、丁方、戊方所签订《金街国际大厦渠道分销协议》中乙方全部权益，转移给甲方。乙方将全部已收取和未来收取的电商服务费和管理及支配权转交甲方，经甲方审批后，即乙方应在3个工作日内向丙方、丁方、戊方和未来签署的渠道单位支付。无论何种原因导致客户退房，乙方、丙方、丁方、戊方四方均需在客户提出退房要求5个工作日内无条件将所收取的电商服务费退还客户。2017年3月，因被告未能完成销售要求，双方经协商后，解除了2016年12月1日签订的《委托销售协议》。目前，因北京房地产销售政策调整，购买金街国际大厦项目的部分客户纷纷要求退房，原告需及时退还客户购房款和电商费。但经原告多次催告，被告迟迟不履行五方签订的《合同权益转移协议》中约定的“转账已收取的全部电商服务费的管理和支配权”的义务。因双方在委托销售合同履行期间，被告收取了电商服务费27万元，在购房人反复要求退款情况下至今未退款。原告无奈已先行垫付27万元，现要求被告立即退款，并按银行同期贷款利率支付利息。被告（反诉原告）黑马公司答辩称：针对电商服务费原告顺桥公司没有所有权。根据合同权益转让协议的约定,电商费是指三个分销商的客户交纳的,我方根据三个分销商签订的协议,将电商费支付了三家公司,三家公司均为二级销售公司。电商服务费最终所有权归退房客户的,根据我方与客户签订团购服务协议的约定,如果网签不成,我方将无条件的将电商费退还给退房客户,本案原告的涉诉房屋没有解除抵押,无法网签,所以电商服务最终的所有权归退房客户的,我方无管理和控制权,也不存在转让的问题,原告要求将电商服务费支付给其没有事实和法律依据,也没有证据证明原告代替我方向退房客户支付了电商服务费,因此原告无权要求我方将其支付电商服务费。综上,请求法院依法驳回。被告（反诉原告）黑马公司向本院提出反诉请求：1.确认双方于2016年10月签订《委托销售协议》于2017年4月解除（不能明确具体日期，只将政策出台之后时间作为解除时间）；2.确认双方于2017年1月签订《委托销售协议》于2017年4月解除（不能明确具体日期，只将政策出台之后时间作为解除时间）；3.偿还成本损失1998870元，最终以司法鉴定确认的数额为准；4.偿还销售酬金利益损失1125450.29元，最终以司法鉴定确定的数额为准。事实与理由：2016年10月14日及2017年1月9日，反诉原告与反诉被告先后签订《委托销售协议》，约定由反诉原告代理销售反诉被告开发的位于顺义区中街的“金街国际大厦”房产项目，销售期间为2016年9月8日至2017年6月30日。双方在协议中约定合作方式、期限，销售范围，销售价格及双方权利义务等内容。反诉原告全部积极履行包括团队组建、市场研究、策略制定、渠道拓展、案场管理等协议约定的义务。经努力工作，反诉原告在前期取得较好的业绩，至2016年国庆前即销售房屋28套。但在销售过程中，反诉原告突然得知，金街国际大厦房产项目在双方签订《委托销售协议》前即已被抵押，反诉原告所售房屋根本无法进行网签。因反诉原告对客户承诺可以网签，但反诉被告隐瞒涉案房屋被抵押最终无法网签，这对反诉原告客户拓展及销售工作造成严重影响。反诉原告多次要求反诉被告立即办理解押手续，确保网签顺利进行。反诉被告也多次允诺马上解押，但在整个销售期间，金街国际大厦房产项目一直处于抵押无法网签状态。这导致已签约客户纷纷退房，反诉原告销售工作举步维艰。反诉原告投入巨大，但因反诉被告隐瞒涉案房产被抵押无法网签之事实，且一再违背解押承诺，严重违约，致使反诉原告严重亏损，损失巨大。反诉原告与反诉被告多次交涉但无果，现反诉原告为维护自身合法权益，特提起反诉。原告（反诉被告）顺桥公司答辩称：不同意全部的反诉请求。《委托销售协议》已经解除,我们的协议已经在2017年6月30日到期。双方合同的履行是因为黑马公司没完成合同销售指标,又遭遇到政府的限购令,导致有签约意向及已经签订购房合同的客户最终未能购买房屋并退款。反诉请求均是黑马公司的运营成本,工资绩效等开支,不属于合同履行过程中的损失且黑马公司的成立也并非单纯因为销售涉诉房屋。我方认为黑马公司的诉讼请求无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年10月14日，顺桥公司、黑马公司签订了《委托销售协议》，甲方为顺桥公司，乙方为黑马公司。该协议约定：第一条，项目概况。该项目为甲方合法开发建设之地产项目，坐落于顺义区府前中街南侧，具体四至为：东至规划路；南至站前东街；西至新顺南大街；北至府前中街。该项目建设用地规划用途为商业、办公，建设用地使用权出让年限为办公50年，商业40年。第二条，合作方式。1.在本协议约定销售期限内，甲方委托乙方销售本协议约定销售范围内的房屋，并按本协议之约定向乙方支付销售酬金；乙方按本协议约定条件，代为销售甲方本协议项下房屋，并按本协议之约定取得销售酬金。2.由乙方团队专门为本项目制定营销策划方案、销售推广方案、宣传包装策略、制定行销竞争对策、拟订各销售阶段销售价格体系等服务；由乙方团队进行本协议销售范围的商品房销售业务、引导客户交存房款和协助办理产权税费、提供产权咨询、协助办理交房入住手续等相关其他服务工作。3.乙方为本项目制定的营销策划方案、销售推广方案、宣传包装策略、制定行销竞争对策的内容等由甲方审查通过后方可执行。第三条，销售范围。甲方委托乙方销售该项目全部可销售房屋。第四条，房屋开发建设与建设标准。1.本协议项下房屋质量应符合国家和地方颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。2.本协议项下房屋的装饰装修及设备标准，由甲乙双方在开盘销售前另行协商确定。第五条，协议有效期限。本合同期限自2016年9月8日起至2016年11月30日止。第六条，销售价格。甲乙双方约定，乙方根据市场反馈，以不同产品的成交均价为平均价制定每批房屋的阶段价格策略、每套房屋的最低成交价及单价表（即销售底价）、销售报价表（即销售表价）及阶段销售折扣优惠政策等后，报甲方签字确认后方可执行。销售过程中，乙方根据市场变化及时制定价格调整策略，报甲方签字确认后方可执行。第七条，销售任务。1.2016年9月8日至2016年11月30日的销售指标为：销售数量66套。2.如乙方未完成考核季销售目标，则甲方有权要求乙方撤场或选聘其他公司进场销售。第八条，销售任务完成标准。买受人支付定金，签订《认购协议》后，即可计入销售套数。甲方即应按本协议第九条之约定向乙方核算该套房屋应计取的销售酬金，销售酬金的结算方式详见本协议第十条之约定。第九条，销售任务指标及销售酬金计取原则。1.2016年9月8日至2016年11月30日，乙方按下表所示的实际成交套数对应的销售酬金计取比例计取销售酬金（全额跳点）。销售任务指标（U）U＜52套，销售酬金计取比例为无佣金；U≥52套，销售酬金计取比例为实际销售金额X2.5%。第十条，销售酬金的结算方式。1.销售酬金按销售考核季结算，每销售考核季为一个结算期，完成当期销售任务，销售完成房屋以套为单位按实际回款金额结算销售酬金。乙方于每个结算期届满后七日内，由乙方统计该结算期已完成的销售成果和按本条第2条、第3条之约定应支付的销售酬金，并向甲方出具销售成果与销售酬金确认单；甲方自收到前述结算期销售成果与销售酬金确认单之日起5个工作日内，对该结算期内销售成果与销售酬金进行核准及确认。2.销售酬金的付款时间：甲方于该结算期销售成果与销售酬金确认单确认后10个工作日内，向乙方支付该结算期应支付的销售酬金。3.销售期限届满或乙方提前完成销售任务的，自销售期限届满或乙方提前完成销售任务之日起，双方以30日为一个结算期，按上述约定确认并支付后续到账房款对应的销售酬金。4.销售酬金计提按照当结算期甲方实际的到账回款额结算，甲方负责销售酬金结算的审核及确认。对于一次性付款客户，甲方在收到全额房款后，将乙方应结销售酬金的95%支付给乙方，留存5%待乙方协助甲方为买受人顺利办理完毕交房入住手续后予以支付，对于银行按揭客户及公积金贷款客户，甲方在收到买受人足额首付房款（经甲方批准的首付分期客户，在付清应付首付款，并签署《借款协议》完成借款手续的，其借款金额视为已付首付款），并确认买受人与其相关贷款单位提交全部银行按揭和公积金贷款所需材料齐全后，将按首付款比例向乙方结算代理费，剩余贷款部分房款待银行和公积金贷款到达甲方账户后再支付给乙方，并留存销售酬金总额的5%待乙方协助甲方为买受人顺利办理完毕交房入住手续后予以支付。第十一条，退房处理方式。1.在代理期限内，销售代理的房屋如系买受人原因退房的或者系买受人原因甲方解除《商品房买卖合同》收回房屋的，买受人支付的违约金甲乙双方各取50%，乙方已收取的该房屋销售酬金，甲方将于未结算的销售酬金中予以扣除，未结算销售酬金小于扣除金额的，乙方应在买受人退房或者甲方解除《商品房买卖合同》后15个工作日将已收取的销售酬金退还给甲方；乙方继续协助甲方销售该套房屋，如再次实现成功销售，甲方应按照本协议约定计提方式向乙方支付销售酬金。2.无论何种原因造成的买受人退房，如甲方未收取买受人违约金的，则甲方不向乙方支付任何劳务费及销售酬金。3.在代理期限内，如系乙方原因造成买受人退房的，则乙方向甲方退还该套房屋已获得的销售酬金，并承担给甲方及第三方造成的全部损失。4.买受人未按《商品房买卖合同》约定期限或按揭银行对买受人个人应提供补充资料要求条件提供材料的，乙方负责协调买受人配合甲方解除《商品房买卖合同》，以便房屋再次对外销售。第十二条，甲方权利义务。1.保证本协议项下房屋权属清楚，开发建设手续完备，证件合法真实。......第十三条，乙方权利义务。......17.甲方允许乙方收取购房客户电商费用（收费标准按甲方批准的销售政策执行），用以支付渠道客户拓展及资源整合用途。为拓展销售渠道将本协议项下部分工作和义务委托给其他第三方完成，但应提前以书面形式向甲方申请，经甲方同意后乙方可与第三方签订相关协议。.......18.乙方组织、管理营销人员，并支付相应工资及佣金等。乙方应自行处理其与乙方工作人员之间的劳动合同或者劳务合同纠纷。......第十七条，协议解除与终止。1.本协议有效期履行至有效期截止日，如甲乙双方未能就续约达成一致，本协议自动终止。2.任何一方案本协议之约定终止或解除本协议的，应向对方发出书面终止或解除通知，该通知到达对方时本协议终止或解除，本协议终止或解除的，双方自解除之日起30天之内办理完交接手续。......第十八条，违约责任。1.乙方违反本协议第十三条第21款进场及开展销售工作义务，或者自本协议约定之日乙方团队人员未达到协议约定人数甲方有权单方面解除本协议。2.乙方未完成考核季销售目标的，甲方有权单方解除本协议；甲方解除本协议的，乙方应全力配合甲方办理交接工作；甲方不解除本协议的，为保障完成销售指标，甲方有权组建自销团队或选聘其他公司与乙方共同销售，且不构成甲方违约，甲乙双方权利义务以附件形式另行约定。3.如因甲方自身原因未按时支付乙方按约应得费用，则每逾期一日，甲方应支付逾期部分总金额万分之一的逾期违约金。逾期超过三十日后，乙方有权书面催告甲方在合理期限内支付，届时仍未支付的，乙方有权解除协议，甲方按照每日万分之一支付违约金，违约金总额不超过应付费用总额的2%。......第二十一条，附则。......3.因国家政策调整及不可抗力因素导致协议无法履行时，双方互不追究责任。2016年10月14日，顺桥公司与黑马公司签订《补充协议》，甲方为顺桥公司，乙方为黑马公司。该协议约定：经甲、乙双方友好协议，就乙方为甲方开发的金街国际大厦项目进行委托销售事宜签订了《委托销售协议》。现就上述协议未尽事宜做以下补充：原协议第十条第1款：销售酬金按销售考核季结算，每销售考核季为一个结算期，完成当期销售任务，销售完成房屋以套为单位按实际回款金额结算销售酬金。所述实际回款金额，包括：购房款及客户交纳的二次装修改造费用。2016年12月25日，顺桥公司、黑马公司、安洋国际房地产营销策划（北京）有限公司（以下简称安洋公司）、北京鸣跃房地产经纪有限公司（以下简称鸣跃公司）、北京森威荣华科技发展有限公司（以下简称荣华公司）签订了《合同权益转让协议》，甲方为顺桥公司，乙方为黑马公司，丙方为安洋公司，丁方为鸣跃公司，戊方为荣华公司。该协议载明：鉴于：1.甲方与乙方于2016年就金街国际大厦项目销售代理事实签订了《委托销售协议》；2.乙方分别与丙方、丁方、戊方就金街国际大厦项目开展渠道分销事宜签订了《金街国际大厦渠道分销协议》；3.截止至2016年12月22日乙方共收取客户电商服务费和已经支付的电商服务费清单详见附件。该协议约定：1.自2016年12月22日起，乙方与丙方、丁方、戊方所签订《金街国际大厦渠道分销协议》中乙方全部权益，转移给甲方。2.乙方将全部已收取和未来收取的电商服务费的管理及支配权转交甲方，经甲方审批后，即乙方应在3个工作日内向丙方、丁方、戊方和未来签署的渠道单位支付。3.无论何种原因导致客户退房，乙方、丙方、丁方、戊方四方均需在客户提出退房要求5个工作日内无条件将所收取电商服务费退还客户。4.乙方与丙方、丁方、戊方所签订《金街国际大厦渠道分销协议》自2016年12月22日起由甲方与丙方、丁方、戊方重新签署《金街国际大厦渠道分销协议》。2017年1月9日，顺桥公司与黑马公司签订了《委托销售协议》，甲方为顺桥公司，乙方为黑马公司。该协议约定：第一条项目概况。该项目为甲方合法开发建设之地产项目，坐落于顺义区府前中街南侧，具体四至为：东至规划路；南至站前东街；西至新顺南大街；北至府前中街。该项目建设用地规划用途为商业、办公，建设用地使用权出让年限为办公50年，商业40年。第二条，合作方式。1.在本协议约定销售期限内，甲方委托乙方销售本协议约定销售范围内的房屋，并按本协议之约定向乙方支付销售酬金；乙方按本协议约定条件，代为销售甲方本协议项下房屋，并按本协议之约定取得销售酬金。2.由乙方团队专门为本项目制定营销策划方案、销售推广方案、宣传包装策略、制定行销竞争对策，拟订各销售阶段销售价格体系等服务；由乙方团队进行本协议销售范围的商品房销售业务、引导客户交存房款和协助办理产权税费、提供产权咨询、协助办理交房入住手续等相关其他服务工作。3.乙方为本项目制定的营销策划方案、销售推广方案、宣传包装策略、制定行销竞争对策的内容等由甲方审查通过后方可执行。第三条，销售范围。甲方委托乙方销售该项目全部可销售房屋。第四条，房屋开发建设与建设标准。1.本协议项下房屋质量应符合国家和地方颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。2.本协议项下房屋的装饰装修及设备标准，由甲乙双方在开盘销售前另行协商确定。第五条，协议有效期限。本合同期限自2016年12月1日起至2017年6月30日止。......第七条，销售任务。1.2016年12月1日起至2017年6月30日的销售指标为：销售数量52套。2.各月任务额以当月下达销售任务指标为准；3.如乙方连续三个月累计未完成考核目标，则甲方有权要求乙方撤场或选聘其他公司进场销售。第八条，销售任务完成标准。在合同有效期内，买受人已付首付款不低于总房款50%，并签订《购房合同》（包括线下合同）后，即可计入销售套数。甲方即应按本协议第九条之约定向乙方核算该套房屋应计取的销售酬金，销售酬金的结算方式详见本协议第十条之约定。第九条，销售任务指标及销售酬金计取原则。1.2016年12月1日起至2017年6月30日，甲方按月考核乙方销售业绩，乙方按考核当月实际成交套数对应的销售酬金计取比例计取销售酬金（全额跳点）。......第十条，销售酬金的结算方式。1.销售酬金按月结算，每月为一个结算期，完成当月销售任务，销售完成房屋以套为单位按实际回款金额结算销售酬金。乙方于每个结算期届满后七日内，由乙方统计该结算期已完成的销售成果和按本条第2项、第3项之约定应支付的销售酬金，并向甲方出具销售成果与销售酬金确认单；甲方自收到前述结算期销售成果与销售酬金确认单之日起5个工作日内，对该结算期内销售成果与销售酬金进行核准及确认。2.销售酬金的付款时间：甲方于该结算期销售成果与销售酬金确认单确认后20个工作日内，向乙方支付该结算期应支付的销售酬金。3.销售期限届满或乙方提前完成销售任务的，自销售期限届满或乙方提前完成总销售任务之日起，双方以30日为一个结算期，按上述约定确认并支付后续到账房款对应的销售酬金。4.销售酬金计提按照当结算期甲方实际的到账回款额结算，甲方负责销售酬金结算的审核及确认。对于一次性付款客户，甲方在收到全额房款后，将乙方应结销售酬金的95%支付给乙方，留存5%待乙方协助甲方为买受人顺利办理完毕交房入住手续后予以支付，对于银行按揭客户，甲方在收到买受人足额首付房款（经甲方批准的首付分期客户，在付清应付首付款，并签署《借款协议》完成借款手续的，其借款金额视为已付首付款），并确认买受人与其相关贷款单位提交全部银行按揭和公积金贷款所需材料齐全后，将按首付款比例向乙方结算代理费，剩余贷款部分房款待银行和公积金贷款到达甲方账户后再支付给乙方，并留存销售酬金总额的5%待乙方协助甲方为买受人顺利办理完毕交房入住手续后予以支付。第十一条，退房处理方式。1.在代理期限内，销售代理的房屋如系买受人原因退房的或者系买受人原因甲方解除《商品房买卖合同》收回房屋的，买受人支付的违约金甲收取80%，乙方收取20%，乙方已收取的该房屋销售酬金，甲方将于未结算的销售酬金中予以扣除，未结算销售酬金小于扣除金额的，乙方应在买受人退房或者甲方解除《商品房买卖合同》后15个工作日将已收取的销售酬金退还给甲方；乙方继续协助甲方销售该套房屋，如再次实现成功销售，甲方应按照本协议约定计提方式向乙方支付销售酬金。2.无论何种原因造成的买受人退房，如甲方未收取买受人违约金的，则甲方不向乙方支付任何劳务费及销售酬金。3.在代理期限内，如系乙方原因造成买受人退房的，则乙方向甲方退还该套房屋已获得的销售酬金，并承担给甲方及第三方造成的全部损失。4.买受人未按《商品房买卖合同》约定期限或按揭银行对买受人个人应提供补充资料要求条件提供材料的，乙方负责协调买受人配合甲方解除《商品房买卖合同》，以便房屋再次对外销售。第十二条，甲方权利义务。1.保证本协议项下房屋权属清楚，开发建设手续完备，证件合法真实。......第十三条，乙方权利义务。......17.合同有效期内每成交一套房屋，乙方有权收取电商服务费3万元整。乙方负责本项目所有按揭贷款客户按揭贷款所需材料的催补工作。18.乙方组织、管理营销人员，并支付相应工资及佣金等。乙方应自行处理其与乙方工作人员之间的劳动合同或者劳务合同纠纷。......第十七条，协议解除与终止。1.本协议有效期履行至有效期截止日，如甲乙双方未能就续约达成一致，本协议自动终止。2.任何一方按本协议之约定终止或解除本协议的，应向对方发出书面终止或解除通知，该通知到达对方时本协议终止或解除，本协议终止或解除的，双方自解除之日起30天之内办理完交接手续。......第十八条，违约责任。1.乙方违反本协议第十三条第21款进场及开展销售工作义务，或者自本协议约定之日乙方团队人员未达到协议约定人数甲方有权单方面解除本协议。2.乙方未完成考核季销售目标的，甲方有权单方解除本协议；甲方解除本协议的，乙方应全力配合甲方办理交接工作；甲方不解除本协议的，为保障完成销售指标，甲方有权组建自销团队或选聘其他公司与乙方共同销售，且不构成甲方违约，甲乙双方权利义务以附件形式另行约定。3.如因甲方自身原因未按时支付乙方按约应得费用，则每逾期一日，甲方应支付逾期部分总金额万分之一的逾期违约金。逾期超过三十日后，乙方有权书面催告甲方在合理期限内支付，届时仍未支付的，乙方有权解除协议，甲方按照每日万分之一支付违约金，违约金总额不超过应付费用总额的2%。......第二十一条，附则。......3.因国家政策调整及不可抗力因素导致协议无法履行时，双方互不追究责任。2017年1月9日，顺桥公司与黑马公司签订了《补充协议》，甲方为顺桥公司，乙方为黑马公司。该协议约定：经甲、乙双方友好协商，就乙方为甲方开发的金街国际大厦项目进行委托销售事宜签订了《委托销售协议》（以下简称：原协议）。现就上述协议未尽事宜做以下补充：原协议第十条第1款：销售酬金按月结算，每月为一个结算期，完成当月销售任务，销售完成房屋以套为单位按实际回款金额结算销售酬金。所述实际回款金额，包括：购房款及客户交纳的二次装修改造费用。针对本诉：庭审中，顺桥公司提交如下证据：1.赵文斌于2017年11月6日书写的授权书一份，内容为：本人赵文斌于2016年10月4日通过黑马公司举办的电商团购活动，认购金街国际大厦商品房一套，同时向黑马公司交纳团购服务费贰拾万元。因个人及北京限购等政策原因，本人无法购买已认购的商品房，经与开发商顺桥公司商议，开发商同意本人的退房请求，但时至今日，本人依旧未收到黑马公司应退还给我的团购服务费贰拾万元，也无法联系到黑马公司。有鉴于此，现将本人对黑马公司的全部债权授权给顺桥公司，由顺桥公司向黑马公司追回应退还本人的全部电商服务费贰拾万元。顺桥公司向黑马公司追回本人的电商服务费后，我不再向黑马公司主张返还。黑马公司于2016年10月4日和2016年10月25日向赵庆斌开具的收据，共计20万元。2.黑马公司于2016年10月4日和2016年10月25日向赵文斌开具的20万元团购费收据和2017年12月13日支出凭单，顺桥公司退赵文斌电商服务费20万元，领款人处有赵文斌母亲裴金荣的签字。3.黑马公司于2016年10月7日向任卫新开具的5万元团购费收据和2017年6月1日的支出凭单，顺桥公司退任卫新电商服务费5万元，领款人处有任卫新的签字。4.黑马公司于2016年12月12日向吴曚开具的2万元收据和2017年4月14日的支出凭单，顺桥公司退吴曚电商服务费2万元。黑马公司的质证意见为：认可收到了赵庆斌、任卫新和吴曚的电商服务费，但对赵庆斌的授权书真实性提出异议，对任卫新、吴曚是否实际收到了退款表示无法确定。黑马公司对顺桥公司退还赵文斌电商服务费20万元的真实性予以认可，但不认可退款原因。庭审中，顺桥公司撤回第一项诉讼请求。针对反诉：庭审中，黑马公司提交如下证据：1.认购人情况填写表、2.收据及pos单、3.客户退款申请表、银行电子回单、情况说明：证明黑马公司销售39套房屋的事实和因无法网签退还客户款项的事实；4.2016年9月至2017年4月票据：证明黑马公司销售成本（含渠道成本）明细；5.2016年9月至2017年3月工资表、考勤表：证明黑马公司项目支付的工资成本；6.两人劳动合同：证明该两人为黑马公司员工；7.房屋租赁合同：证明黑马公司项目租赁房屋所签合同及成本；8.政策性文件、9.内部审批单：证明客户退房系因甲方原因而非政策原因导致。其中在部分客户退款申请表中记载内容为：谢美琴，小订退款（资金不足支付不起）；仇悦，69㎡首付2成，政策取消，房源售完，其他房源支付不起；李燕，小订退款（后期资金压力大）。情况说明内容为：我公司代理销售顺桥公司开发的金街国际项目，因无法网签，致使客户退房。部分客户（名单：杜文东、张荣华、杨旭、梁欣、谢美琴、李士华、王跃、仇悦、吴帅霆、刘倩、李燕、丁德海、孙海成、任桂芳）缴纳的团购费及定金系通过我公司授权财务人员李娟通过其个人招商银行账户退还的。特此说明！顺桥公司的质证意见为：1.不认可，黑马公司提供的的单据是27套房屋的而不是认购表中的39套，仅一套李小梅未办理退房，按照协议约定退房的客户按约定没有酬劳，甲方无需向乙方支付佣金。2.不认可，是客户给付团购费的收据，不是黑马公司给客户退款的证据。3.退款记录是李娟的，无证据证明李娟是黑马公司员工，且单方出具，未经顺桥公司确认。4.不认可，黑马公司并非专门为涉诉项目成立，公司经营风险与合同责任不能混为一谈。5.不认可，黑马公司并非专门为涉诉项目成立，公司经营风险与合同责任不能混为一谈。6.不认可，自行制作，不能体现双方真实劳动关系，无社保证明。7.不认可，黑马公司并非专门为涉诉项目成立，公司经营风险与合同责任不能混为一谈。8.真实性认可，证明目的不认可。在2017年3月26日政策出台前后，政府作出了限制性政策，导致客户退房不是顺桥公司单方造成。9.不认可，无顺桥公司盖章，黑马公司单方制作，所述内容与实际不符。庭审中，本院就顺桥公司是否向黑马公司支付过相关费用进行询问，顺桥公司称曾向黑马公司支付20万元代理费（销售酬金），原则上因为黑马公司没有按照协议约定完成销售任务，但考虑到双方的合作关系和黑马公司是内部人员介绍过来的，所以支付了20万元。庭审中，本院就电商服务费由谁掌握和支配进行询问，顺桥公司称电商服务费没有给其公司，对于黑马公司来说，销售越多的房屋就可以拿到越多的电商服务费，在满足销售任务的同时还能获得代理费（销售酬金），目的是为了激励黑马公司多销售房屋。诉讼中，黑马公司提出如下申请：1.提交证人王某、张某出庭作证申请书；2.提交调取涉诉项目（金街国际大厦）房屋抵押及网签信息的调查取证申请书；3.提交在代理销售涉诉项目（金街国际大厦）房屋期间支出的所有成本和销售酬金利润进行鉴定的司法鉴定申请书。另查，在（2017）京0113民初9051号民事判决书中载明：“顺桥公司要求黑马公司支付电商服务费金额为203万元，包括赵文斌、胡志新、吴国、杨丹、陈虹、赵昕、黄永伟、庞岩、王易之、吴曚、任卫新、谢美琴、杜朝阳。”后该案二审过程中，胡志新、吴国、杨丹、陈虹、赵昕、黄永伟、王易之、谢美琴、杜朝阳陆续自行起诉，遂顺桥公司在二审中变更关于电商服务费的诉讼请求。后在本案中，庞岩自行起诉，顺桥公司变更诉讼请求为要求黑马公司退还吴曚、任卫新和赵文斌的电商服务费。另查，在（2017）京0113民初9051号民事判决书中载明：“2018年8月3日庭前会议笔录中，黑马公司称无法网签的原因是限购政策是2017年3月份出台，商业合作是2016年9月份开始。顺桥公司隐瞒了房子被抵押无法网签的事实，所以才出现九、十月签单的客户大批量退房的现象，那时没有限购政策。”另查，鸣跃公司曾作为原告起诉顺桥公司，要求确认《合同权益转让协议》无效并赔偿服务费损失。（2018）京0113民初24531号判决书中载明：“顺桥公司就涉案房地产项目于2012年8月8日取得了房屋预售许可，于2013年9月23日取得了房屋限售许可。2015年7月29日，顺桥公司就上述房地产项目中的大部分房屋办理了抵押权登记，债务履行期限为2015年6月29日至2027年6月21日，被担保主债权数额为25000万元，该抵押尚未注销。顺桥公司主张，涉案房地产项目虽设定了抵押，但在其取得抵押权人同意的情况下，可以就个别房屋进行销售，并就此提交了抵押权人，即浙商银行股份有限公司北京分行出具的《同意抵押房屋办理商品房销售的证明》。”后因鸣跃公司的诉求不符合合同无效的法定情形，北京市顺义区人民法院驳回了鸣跃公司的诉讼请求。鸣跃公司未上诉。本院认为：针对顺桥公司的诉讼请求，本院审理意见为：顺桥公司在庭审中自愿撤回第一项诉讼请求，本院不持异议。顺桥公司提交证据证明其公司已将赵文斌的20万元电商服务费、任卫新的5万元电商服务费和吴曚的2万元电商服务费代为退还，虽然黑马公司称对于是否实际退还任卫新和吴曚的电商服务费并不确定，但并未提交证据证明自己的主张。现顺桥公司的行为构成债的转移，顺桥公司向黑马公司主张退还已收取的赵文斌、任卫新和吴曚的电商服务费并支付相应利息的诉讼请求并无不妥，本院予以支持。针对黑马公司的诉讼请求，本院审理意见为：关于黑马公司反诉要求确认2016年10月14日签订的《委托销售协议》于2017年4月解除；要求确认2017年1月9日所签《委托销售协议》于2017年4月解除。但双方于2016年10月14日签订的《委托销售协议》第五条约定，协议有效期限。本合同期限自2016年9月8日起至2016年11月30日止。双方于2017年1月9日签订的《委托销售协议》第五条约定，协议有效期限。本合同期限自2016年12月1日起至2017年6月30日止。上述协议约定的期限均已届满，且黑马公司称要求确认解除的时间不清楚，故黑马公司反诉要求确认上述协议于2017年4月解除，已无实际意义。本院对该项诉讼请求不予支持。针对成本损失方面，因为黑马公司的成立并非因为涉案项目而生，并且经营本身存在风险，黑马公司不能将其在从事该项目过程中的各项开销包括但不限于人员工资、房屋租赁费用等要求顺桥公司承担。故本院对该项诉讼请求不予支持。针对销售酬金利益损失方面，本院从三个不同角度对顺桥公司是否应给付黑马公司销售酬金利益损失进行分析：第一，根据《中华人民共和国合同法》第113条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在本案中，《委托销售协议》第十一条，退房处理方式中约定无论何种原因造成的买受人退房，如甲方（顺桥公司）未收取买受人违约金的，则甲方（顺桥公司）不向乙方（黑马公司）支付任何劳务费及销售酬金。由此可知，黑马公司知悉买受人退房的后果，现因买受人退房要求顺桥公司赔偿所造成的损失，不符合协议的相关约定。第二，根据（2017）京0113民初9051号民事判决书中2018年8月3日庭前会议笔录中，黑马公司称无法网签的原因是顺桥公司隐瞒了房子被抵押无法网签的事实，所以才出现九、十月签单的客户大批量退房的现象，那时没有限购政策。但从黑马公司的实际行为来看，其在2017年1月9日与顺桥公司续签了《委托销售协议》，黑马公司在明知有抵押的情况下依然选择承担可能存在的风险，说明其对风险已经进行了相应的评估，现又称因为顺桥公司存在抵押，导致客户纷纷退房，要求顺桥公司承担损失，与常理不符、与行为相悖。且房屋是否存在抵押并不影响网签的进行，黑马公司所称的因顺桥公司的涉诉项目存在抵押导致无法网签，与事实不符。第三，《委托销售协议》第二十一条附则中载明，因国家政策调整及不可抗力因素导致无法履行时，双方互不追究责任。故2017年3月份的新政属于国家政策调整，黑马公司不能因此追究顺桥公司的责任。综上所述，黑马公司的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院对其请求不予支持。黑马公司在诉讼过程中提出证人出庭作证申请、调查取证申请和司法鉴定申请等共计三项申请，通过在案证据和本院在审理中查明的情况，结合本院认为部分的详细阐述，本院认为黑马公司的三项申请与本案并无直接关联性，对裁判结果不能产生影响，故本院对黑马公司的三项申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）长沙鸿基黑马房地产顾问有限公司退还原告（反诉被告）北京顺桥房地产开发有限公司电商服务费二十七万元及利息（利息的计算方式为：以七万元为基数，自二〇一七年六月一日起以中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算至二〇一九年八月十九日止，自二〇一九年八月二十日起以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算至实际支付之日止），于本判决生效之日起七日内履行；二、驳回被告（反诉原告）长沙鸿基黑马房地产顾问有限公司的反诉请求。如果被告（反诉原告）长沙鸿基黑马房地产顾问有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费五千三百五十元、保全费一千八百七十元，由被告（反诉原告）长沙鸿基黑马房地产顾问有限公司负担，于本判决生效之日起七日内履行；反诉案件受理费一万五千八百九十九元，由被告（反诉原告）长沙鸿基黑马房地产顾问有限公司负担（已交纳）;保全费三千一百三十元，由原告（反诉被告）北京顺桥房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 幸 江审判员 杨 娇审判员 孙立忠二〇二〇年八月三日书记员 王皎焯