广东省恩平市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0785执异144号 异议人（利害关系人）:江门市安盈投资有限公司，住所地：江门市建设路**之**1-32.5+A-C轴（自编A08室）。统一社会信用代码：91440700MA4WLWWQ17。 法定代表人：彭春源，执行董事。 申请执行人：周宁，男，1986年1月2日出生，住恩平市。 被执行人：恩平市无釉砖厂，住所地：恩平市××工业区。注册号：4407851000304。 法定代表人：吴沐统。 被执行人：恩平南方墙地砖厂有限公司，住所地：恩平市××工业区。注册号：企合粤江总字第006051号。 法定代表人：吴卓南。 本院在执行申请执行人周宁与被执行人恩平市无釉砖厂、恩平南方墙地砖厂有限公司借款合同纠纷一案，异议人江门市安盈投资有限公司（以下简称安盈公司）对本院合并捆绑拍卖恩平市××工业区的三宗土地及房产、陶瓷生产设备一批提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 异议人安盈公司称，请求法院依法将三宗土地分开拍卖。事实与理由：一、将拍卖标的捆绑合并拍卖严重损害包括异议人在内的所有债权人的利益，依法应对拍卖标的分开拍卖。1、（宗地一）[国土证号：恩府国用（2005）第&tim**;×号]面积12991平方米，抵押权人为南粤银行佛山分行；（宗地二）[国土证号：恩府国用（2005）第&tim**;×号]面积5904.9平方米，抵押权人为第三人；（宗地三）[国土证号：恩府国用（2005）第&tim**;×号]面积71772平方米，抵押权人为广发银行江门分行（已变更为我司）。三宗土地的抵押权人各不相同，对三宗土地分开拍卖更能保障抵押权人的利益，更好的实现抵押权人各自的优先受偿权，也可以简化执行分配程序。2、拍卖标的中位于恩城××工业区（展销楼）（产权证号：粤房证字第××号）房产（权属人为恩平南方墙地砖厂有限公司），因存在梁少雄的权属异议[受理案号：（2020）粤0785执异53号]，且目前已提起执行异议之诉，法院已立案，作出（2010）恩法执字第241号执行决定书决定暂缓该房产拍卖，因拍卖标的合并捆绑处置，拍卖标的一并暂缓拍卖。合并捆绑拍卖的弊端即在于此，任何一个标的存在异议人异议，将会导致整个执行程序的停滞，严重损害其他债权人的利益，阻碍其他债权人的债权实现，分开拍卖将极大降低此种情形导致拍卖暂缓的风险，增加执行的效率。3、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖”的规定，只有存在被拍卖的财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值应该合并拍卖的情形外，其他情形并不必然导致合并拍卖，而本案并不存在应当合并拍卖（除按照房随地走原则，各宗土地上的建筑物、构筑物应随土地一并拍卖外）的情形。对于拍卖标的，分开拍卖不仅不会导致拍卖标的价值减损，反而会增加其价值，三宗土地所在区域目前已被恩平市自然资源局列入土地“三旧”改造计划内，商业价值巨大，分开拍卖，将会促成竞买人竞相购买，互相竞价，更有利于提高三宗土地最终成拍价，除了更好的维护优先债权人的利益外，还能顾及众多一般债权人的利益，有百利而无一害。综上，对三宗土地及房产（房随地走原则不变，宗地上的房产仍旧跟随宗地一起拍卖）、陶瓷生产设备一批分开拍卖更有利于债权人实现债权，为维护债权人的利益，请法院依法支持异议人的请求。 因涉案房屋（展销楼）（产权证号：粤房字第××号）现坐落于被执行人梁少雄名下的恩平市恩城××工业区其中一块宗地上[土地证号：恩府国用（2005）&tim**;×号]，且梁少雄现对该房屋（展销楼）提起执行异议之诉，本院将本案异议申请书及证据送达被执行人梁少雄。被执行人梁少雄在收到材料后提交书面答辩意见称：1、安盈公司提出的执行异议将被执行人梁少雄的三宗土地、房产及汇盈公司、秦陶公司的陶瓷生产设备一批分开拍卖是存在原申请执行人周宁、原被执行人恩平市无釉砖厂、恩平南方墙地砖厂有限公司的当事人错误。而原申请执行人应是广东南粤银行股份有限公司佛山分行，原被执行人是梁少雄、恩平市汇盈陶瓷工业有限公司、佛山市秦陶建材有限公司等。2、如将三宗土地分开拍卖不利于目前已进行办理的政府三旧改造审批手续，影响土地整体利用率，降低土地利用价值。3、土地房产整体拍卖处置有利于提高土地整体规划效果，从而提高土地利用价值，有利于解决处理所有在案的涉及债权人的债务清偿，确保众多普通债权人的利益。据以上实际情况，为了能将三宗土地处置实现价值最大化，应是实行整体处置取得更高的土地价值，实现所有在案的涉及债权人的清偿。 本院查明，在执行申请执行人广东南粤银行股份有限公司佛山分行与被执行人恩平市汇盈陶瓷工业有限公司、梁少雄、李小玉、梁锦胜、恩平市奥河陶瓷有限公司、佛山市秦陶建材有限公司金融借款合同纠纷一案，佛山市禅城区人民法院于2013年9月2日作出（2013）佛城法民三初字第519号民事判决书，该判决生效后，由于被执行人拒不自觉履行法律文书所确定的还款义务，根据广东南粤银行股份有限公司佛山分行的申请，该院以（2014）佛城法执字第15号案立案执行。期间，由于被执行人的住所及财产在本院辖区内，该院委托本院代为执行。本院经依法审查，以（2014）江恩法执字第285号案立案执行，并于2019年10月18日作出（2014）江恩法执字第285号之四执行裁定书，裁定：“。二、拍卖梁少雄名下位于恩平市××工业区的三块土地，1、国土证号：恩府国用[2005]&tim**;×号，面积71722平方米；2、国土证号：恩府国用[2005]&tim**;×号，面积12991.1平方米；3、国土证号：恩府国用[2005]&tim**;×号，面积5904.9平方米。”。其中，根据恩平市国土资源局于2016年6月12日作出的复函[恩国土资籍字（2016）第××号]：“一、恩平县陶瓷工业公司（南方墙地砖厂）名下坐落于恩平市××工业区，面积1036.5平方米，土地证号为（平石）&tim**;×号的宗地于1995年与该公司名下证号为（平石）××号和（平石）××号的两宗地合并后分割成权利人均为恩平南方墙地砖厂有限公司的四宗地，分别为：（1）坐落于恩平市××工业区，面积14857平方米，土地证号为（恩城）&tim**;×号；（2）坐落于恩平市××工业区，面积18332平方米，土地证号为（恩城）&tim**;×号；（3）坐落于恩平市××工业区，面积47476平方米，土地证号为（恩城）&tim**;×号；（4）坐落于恩平市××工业区，面积13160平方米，土地证号为（恩城）&tim**;×号。上述四宗地后于2005年分割成三宗地转让给梁少雄（身份证号码：440723××××），分别为：（1）坐落于恩平市恩城××工业区，面积5904.9平方米，土地证号为恩府国用（2005）第&tim**;×号；（2）坐落于恩平市恩城××工业区，面积71722平方米，土地证号为恩府国用（2005）第&tim**;×号；（3）坐落于恩平市恩城××工业区，面积12991.1平方米，土地证号为恩府国用（2005）第&tim**;×号。”因此，证号为（平石）××号的土地使用权已注销，而位于恩平市恩城××工业区，房屋所有权证号为粤房字第××号的房产现坐落于土地证号为恩府国用（2005）&tim**;×号的宗地上。”。据恩平市住房和城乡建设局出具的《房地产登记证明》记载：坐落于恩城镇××工业区的产权证号××房屋权属人是恩平市南方墙地砖厂有限公司。 另查明，在执行××人××与被××人恩平市无釉砖厂、恩平南方墙地砖厂有限公司借款合同纠纷一案，本院于2009年9月22日作出的（2009）恩法民初字第531号民事判决书已于2009年11月20日发生法律效力，依该判决：“一、被告恩平市无釉砖厂应在本判决发生法律效力之日起七日内偿还借款本金500000元及利息（其中计至2009年3月31日为689088.28元，从次日起至本院确认还款日止按中国人民银行逾期贷款利率标准计算）给原告关闭恩平市20家城乡信用社清算组。二、原告关闭恩平市20家城乡信用社清算组对被告恩平南方墙地砖厂有限公司位于恩平市××工业区（粤房证字第××号）的房屋享有优先受偿权。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费15501元，由被告恩平市无釉砖厂负担。”另，因为恩平市无釉砖厂向恩平锦江城市信用合作社借款50万元，恩平南方墙地砖厂有限公司以其位于恩平市××工业区的房产（房产证字：××号）为恩平市无釉砖厂的上述借款提供抵押，并于1997年1月28日到房产局办理了抵押登记（粤房他证字第××号）。因恩平市锦江城市信用合作社关闭，成立关闭恩平市20家城乡信用社清算组，该清算组统一对恩平市锦江城市信用合作社的债权债务进行清算处置。由于被执行人恩平市无釉砖厂、恩平南方墙地砖厂有限公司未履行生效判决确定的全部义务，申请执行人向本院申请执行，本院以（2010）恩法执字第241号案立案执行。执行期间，原申请执行人关闭恩平市20家城乡信用社清算组于2011年5月12日与广东粤财资产管理有限公司签订《单项债权转让协议》，约定将上述债权转让给广东粤财资产管理有限公司。广东粤财资产管理有限公司与潘××于2012年8月25日签订《债权转让协议》，约定将上述债权转让给潘××。潘××与周宁于2014年6月27日签订《单项债权转让协议》，将上述债权转让给周宁。周宁于2014年10月8日向本院提出申请，要求将其变更为上述案件的申请执行人，本院于2014年10月20日作出（2010）恩法执字第241号执行裁定书，裁定：“将上述案件的申请执行人由原申请执行人关闭恩平市20家城乡信用社清算组变更为周宁，原申请执行人关闭恩平市20家城乡信用社清算组对于上述案件享有的权利和义务，由周宁继受。”又于2014年11月24日作出（2010）恩法执字第241号之一执行裁定书，裁定：“一、查封被执行人恩平南方墙地砖厂有限公司所有的位于恩平市恩城镇××工业区的房屋一幢（产权证号：粤房证字第××）。”于2019年10月31日作出（2010）恩法执字第241号之三执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人恩平南方墙地砖厂有限公司所有的位于恩平市恩城镇××工业区的房屋一幢（产权证号：粤房证字第××号）。” 又查明，本院于2020年5月9日作出（2020）粤0785执恢84号拍卖通知书，通知于2020年6月11日10时至2020年6月12日10时（延时的除外）拍卖恩平市恩城××工业区的三宗土地及房产、陶瓷生产设备一批。并于2020年5月15日作出（2010）恩法执字第241号拍卖通知书，通知：“。委托有关中介机构对被执行人梁少雄、恩平市汇盈陶瓷工业有限公司、恩平市秦陶建材陶瓷有限公司所有的位于恩平市××工业区的三宗土地及房产、陶瓷生产设备一批进行拍卖，因在梁少雄土地上有一幢房屋（展销楼）属于恩平南方墙地砖厂所有，为保证房地一体，本院将该房屋捆绑在梁少雄名下恩平市××工业区的三宗土地及房产一并拍卖。”后梁少雄以位于恩平市恩城××工业区的房屋一幢（展销楼）（产权证号：粤房证字第××号）由其经江门市中级人民法院委托拍卖所得，该房屋产权应属其本人所有为由向本院提出执行异议，请求中止拍卖该展销楼。本院于2020年5月19日立案受理[案号：（2020）粤0785执异53号]，并于2020年5月20日作出（2010）恩法执字第241号执行决定书，决定：暂缓执行拍卖被执行人恩平南方墙地砖厂有限公司名下的位于恩平市恩城××工业区的房屋一幢（展销楼）（产权证号：粤房证字第××号）。经审查，本院于2020年6月2日作出（2020）粤0785执异53号执行裁定书，裁定：“驳回案外人梁少雄的异议请求。”梁少雄向本院提起案外人执行异议之诉，本院于2020年7月1日立案受理[案号：（2020）粤0785民初1366号],梁少雄请求确认位于恩平市××工业区的三宗土地及地上房产建筑物的一幢房屋展销楼，产权证号：××号属于其所有，现该案仍处于审理过程中。 本院认为，异议人安盈公司是被执行人梁少雄等人系列案件中的申请执行人，属于本执行异议纠纷案中的利害关系人，其对本院合并捆绑拍卖恩平××工业区的三宗土地及房产、陶瓷生产设备一批的执行行为提出异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。 关于涉案三宗土地及房产、陶瓷设备一批是否采取整体拍卖的问题。 首先，上述恩平市恩城镇××工业区的房屋一幢（展销楼）（产权证号：粤房证字第××号），房屋登记权属人是被执行人恩平南方墙地砖厂有限公司，异议人安盈公司则是广发银行江门分行与被执行人梁少雄等人的金融借款合同纠纷一案的申请执行人，与本案具有利害关系。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条：“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖”的规定，本案中，根据江门市中恒土地房地产评估有限公司出具的评估报告[江中恒地估字（2019）第××号]“。4、关于评估过程中三地块合并评估的说明。梁少雄位于恩平市恩城××工业区工业用地共三地块，证号：恩府国用[2005]××号、恩府国用[2005]××号和恩府国用[2005]××号。三地块同为已建设工业用地，由法院实施查封及处置，土地使用年期一致，区域因素相同，个别因素相近，对地价影响极少。三地块相连为一个整体，统一规划能充分反映土地的价值，因此土地价格为一整体反映。具备合并成一整体进行估价的条件。”。本院考虑处置被执行人财产的过程中，涉案房屋（展销楼）（产权证号：粤房证字第××号）位于恩平市××工业区的宗地上[恩府国用（2005）××号]，根据“房地一体化”、“房随地走”的原则，而且上述梁少雄名下的三地块是相连为一整体，依照公平保护的执行原则，为确保拟拍卖财产利益最大化、避免分别拍卖减损价值以及影响拍卖成功率的前提下，根据处置涉案财产的具体情况，决定采取整体合并拍卖的处置方式，有利于保障土地的合理利用，兼顾各债权人的合法权益，符合本案的事实和相关法律规定，并无不当，若涉案房屋（展销楼）与基底土地采取单独拍卖方式，不排除因无人应拍而造成流拍，导致价值减损。 其次，涉案房屋（展销楼）的基底土地[恩府国用（2005）××号]及上述位于恩平市恩城××工业区的两地块[恩府国用（2005）××号、恩府国用（2005）××号]属于被执行人梁少雄名下，其还涉及多起未执行完毕的执行案件，权衡系列案件各方当事人的利益，从整体利益考虑，采取整体合并拍卖的处置方式，提高处置和变现效率，符合本案实际情况，处置方式合法恰当。 再者，根据广东中坤资产评估土地房地产估价咨询有限公司出具的资产评估报告[粤中坤资评报字（2019）第××号]：“十一、特别事项说明。（六）部分委评资产安装并依附与相应地上建筑物，本次评估范围不包括地上建筑及占用的土地使用权，相关方需关注由此带来的影响。”本院在处置被执行人财产的过程中，充分考虑到被执行人为陶瓷生产企业，涉案的部分陶瓷生产设备已安装及依附于建筑物上，时间久远，不可分拆，强行拆卸将会破坏陶瓷生产设备以及建筑物结构，导致拍卖价值减损。为确保拟拍卖财产利益最大化，提升财产处置和变现效率，决定采取整体合并拍卖的处置方式，符合本案的事实和相关法律规定，处置方式合法恰当。 最后，异议人向本院提出执行异议时并未提交有关证据证明本案执行标的物合并整体拍卖过程中出现严重减损标的物价值以及损害异议人权益的情形，加上其主张分开拍卖能增加拍卖价值的事实缺乏证据印证。综上，异议人的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第第（一）项之规定，裁定如下： 驳回异议人江门市安盈投资有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省江门市中级人民法院申请复议。 审判长  吴艳明 审判员  郑艳慈 审判员  郑平平 二〇二〇年八月二十七日                                                                                                                                                     法官助理黄嘉敏                                                                                                                                                        书记员 冯宇君