河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终3817号 上诉人（原审被告）：河北世盛房地产开发有限公司，住所地沧州市盐山县城南杨庄。 法定代表人：张爱农，经理。 委托诉讼代理人：石晓艳、尹晨旭，河北三和时代（沧州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李继行，男，1964年2月1日出生，汉族，住献县。 上诉人河北世盛房地产开发有限公司（以下简称世盛公司）因与被上诉人李继行房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省献县人民法院（2019）冀0929民初2822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 河北世盛房地产开发有限公司上诉请求：1.依法重新查明案件事实，撤销原判，发回原审人民法院重新审理或依法改判上诉人不承担责任，由涉案房屋的承建单位承担赔偿责任。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、原审法院认定上诉人赔偿房屋租金损失证据不足，判处上诉人承担房租损失费用共计38500元实属错误。1.一审法院以双方调解的损失数额来计算后续损失明显证据不足。我方在房屋质量问题出现后，为了与被上诉人更好的解决房屋质量问题，积极维修房屋，以房屋租金的形式支付了被上诉人半年的损失，共计33000元。对于后续的租金损失，双方并未协商一致。被上诉人诉请以该项标准计算房屋租金损失上诉人不予认可，被上诉人应当出具第三方的鉴定意见证实房屋租金损失的具体标准。原审人民法院径行以双方调解的损失数额来计算后续损失，判决上诉人再行支付被上诉人一年的租金明显证据不足，实属偏袒乙方。2.租金损失属于可期待的利益，属于间接损失，不属于我方承担的范围。对于被上诉人所诉请的房屋租金损失上诉人认为属于间接损失，不属于房屋质量问题所产生的直接损失，房屋是否能够出租，存在不确定性，被上诉人应当提供房屋租赁合同、房屋租赁发票等相应的直接证据来向我方主张租金损失。二、一审法院程序违法。1.我方在鉴定过程中并未收到鉴定机构的通知，未到场参与房屋的质量鉴定，明显违背法律的强制性规定。对于沧州科技事务司法鉴定中心司法鉴定书，该鉴定书中所记载的维修方案记载房屋地基不均匀沉降尚未稳定，待房屋地基稳定后再出具维修方案，但我方在鉴定过程中未到场参与房屋质量鉴定，且我方对房屋的地基曾做过基础的加固，而鉴定报告中未能记载，与事实不符，上诉人认为对于鉴定过程中的所提取的检材来源不予认可。一审法院径行判认定涉案房屋可修复时间尚未确定，后续的房屋租金问题仍需解决，认定上诉人继续赔偿损失，明显违背法律的强制性规定，实质上并未解决双方的之间的纠纷。2.案件庭审过程中，上诉人提出房屋的质量问题是由承建单位造成，损失应当由承建单位承担。本案在审理过程中遗漏了必要的诉讼当事人，原审人民法院在明知的情况下，无视上诉人的陈述，径行判决明显程序违法。综上所述，一审法院事实认定不清，证据不足，程序存在违法，恳请二审法院在查明事实的基础上，维护上诉人的合法权益，支持上诉人的上诉请求。 李继行辩称，一、关于后续损失的计算标准问题：因为涉案房屋存在质量问题，上诉人曾经自愿以租金的形式赔付过答辩人半年的损失，在质量问题解决前一审法院依据原先的租金标准判令上诉人赔付后续损失合理合法，如果上诉人认为租金过高，它可以申请有关机关进行鉴定，事实上涉案房屋的租金标准一直呈上升趋势。二、关于租金损失是否应该赔付的问题：上诉人曾经自愿赔付答辩人半年租金的事实证明上诉人认可答辩人的租金损失应该获得赔偿。本案涉案房屋是门市房，门市房的作用就是用于经营活动，因房屋存在质量问题不能正常使用，作为房屋出卖方的上诉人理应赔付由此造成的经营损失。三、关于沧州市科技事务司法鉴定中心出具的司法鉴定书：鉴定机构是依答辩人申请，上诉人同意，法院依法委托的合法的鉴定机构，其出具的鉴定意见真实合法有效，如上诉人认为鉴定意见不合法，可在一审时申请重新鉴定，但上诉人没行使这一权利，意味着对鉴定意见的认可。四、关于答辩人应该向谁主张权利的问题。上诉人作为涉案房屋的出卖方，在房屋出现质量问题的情况下，答辩人作为买受方当然有权利向上诉人主张权利。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 李继行向一审法院起诉请求：1.判令被告对销售给原告的出现质量问题的门市房进行修继并消除安全隐患，或赔偿损失10000元（损失数额待鉴定后再予追加）；2.判令被告支付给原告因门市出现质量问题导致不能正常使用所产生的损失38500元，损失计算至能正常使用为止；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年6月11日，原、被告签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告位于献县龙港佳苑第ｃ区。后被告将房屋交付原告。房子交付后，原告发现该门市房出现了裂纹等严重的质量问题，导致原告不能正常使用该房屋，该房屋一直处于空置状态。后经原、被告协商，被告以房租的形式补偿了原告自2017年6月11日到2017年12月11日因不能正常使用造成的损失33000元。后被告对涉案房屋进行了部分维修，但未维修至正常使用状态。经沧州科技事务司法鉴定中心鉴定，涉案房屋质量问题有：1、地基不均匀沉降问题；2、混凝土质量缺陷问题；3、楼梯回填土问题；4、其他问题。鉴定机构做出的维修方案为：因房屋地基不均匀沉降尚未稳定，墙体裂缝和地面下沉及其他缺陷部位仍会扩展、加剧，维修后可能会再次损失，故需待房屋地基不均匀沉降稳定后，再对损坏部位出具维修方案。 一审法院认为，原、被告签订房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，一审法院对房屋买卖合同依法予以确认。被告应依据合同约定交付房屋，但被告交付的房屋因质量问题导致原告不能正常使用，后被告仅对房屋进行了部分修缮，但仍未达到正常使用的状态。对此，根据合同相对性原则，被告应赔偿原告合理损失。原、被告在2017年12月4日参照当个时段、附近地段的房租就原告2017年6月11日至2017年12月11日的损失达成赔偿协议，约定被告以房租的形式支付原告损失33000元。因原、被告未能证实该涉案房屋所涉地段房租在短期内出现较大幅度波动，故原告要求被告依据之前双方达成的协议以每月房租5500元支付其2017年12月12日至2018年7月11日共7个月的损失38500元的请求，一审法院予以支持。对原告要求被告赔偿其2018年7月12日后的房租损失的请求，因原告的房屋可修复时间未确定，房租价格也会随市场波动变动，本着公平公正的原则，一审法院对原告后续房租损失不予支持，原告可待证据充分后另行主张权利。另原告已撤回对房屋修缮费用的诉讼请求，故对与之相应的鉴定费用，一审法院在本案中不予处理，原告可与修缮问题一并主张。判决：一、河北世盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告李继行2017年12月12日至2018年7月11日的房租损失38500元；二、驳回原告李继行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费506元，由原告负担106元，由被告负担400元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，上诉人河北世盛房地产开发有限公司与被上诉人李继行签订房屋买卖合同，房屋交付后因质量问题不能正常使用，被上诉人李继行依据房屋买卖合同向上诉人河北世盛房地产开发有限公司主张权利并无不当，上诉人河北世盛房地产开发有限公司主张应追加建筑方为本案的当事人的主张不能成立。关于鉴定程序，一审法院司法技术鉴定室向上诉人发出通知，要求其在指定的时间到涉案现场进行现场勘验，上诉人收到通知后未到场。故上诉人河北世盛房地产开发有限公司主张其未到场参与鉴定，该鉴定结论程序违法的主张不能成立。关于损失数额的确定，上诉人与被上诉人就2017年6月11日至2017年12月11日的损失达成赔偿协议，并支付被上诉人李继行损失33000元，一审法院据此判决上诉人河北世盛房地产开发有限公司赔偿被上诉人李继行损失38500元并无不当。 综上所述，河北世盛房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费763元，由上诉人河北世盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡希荣 审判员  潘艳辉 审判员  王兰英 二〇二〇年八月十九日 书记员  李泽坤