北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初31266号原告：北京芳英恒业商贸有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路****楼******。法定代表人：刘秀芳，执行董事。委托诉讼代理人：郝培君，北京市格平律师事务所律师。被告：万达永安（北京）国际物流有限公司，住所地北京，住所地北京市大兴区>法定代表人：曾献，总经理。委托诉讼代理人：王楠，北京桂润律师事务所律师。原告北京芳英恒业商贸有限公司（以下简称芳英公司）诉被告万达永安（北京）国际物流有限公司（以下简称永安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芳英公司的委托诉讼代理人郝培君，被告永安公司的委托诉讼代理人王楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芳英公司向本院提出诉讼请求：1.被告向我司返还租赁房屋未使用期间的房租339314.88元(自2019年3月8日至2019年6月10日期间，按实际缴纳租金标准计算)；2.请求法院判令被告向我司租赁房屋未使用期间的光纤网费3750元；3.请求法院判令被告向我司返还质保金50000元；4.请求法院判令被告向我司支付由于被告违约造成的直接经济损失，共计228970元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月11日，我司与被告签订《仓储租赁合同》，约定，被告将位于通州区贾后疃村金棠路临11号的仓库乙库出租给我司，作为存放货物的仓库；将办公楼三层和厨房第二层出租给我司，作为办公和住宿、生活使用。库房租赁面积为3948平方米，租金标准为0.7元/平米/天；办公用房及厨房租赁面积合计为812.35平方米，收费标准为1元/平米/天；租金支付方式为提前一个月付6个月租金。另外，房屋光纤网费每年15000元，由我司向被告缴纳。租赁期限为2年，从2017年12月11日至2019年12月10日。签订合同时，我司需向被告缴纳人民币50000元的质保金。如涉案房屋不能按协议约定时间使用，被告应向我司承担违约责任。合同签署后，我司按照约定向被告支付了质保金及2019年6月10日前的房屋租金、光纤网费。2019年3月8日，房屋所在区域发生火灾，导致涉案房屋现场被封闭，无法继续使用。我司为减少损失，在房屋无法继续使用后进行了搬迁，共花费搬迁相关费用233885元。由于涉案房屋已经无法继续使用，合同应当自2019年3月8日解除，被告应当向我返还未使用房屋期间的房屋租金及光纤网费，并赔偿我司因提前搬迁所受到的损失。我司多次催要，被告以其损失尚没有得到补偿为由拒绝向我司进行赔偿。为维护我方合法权益，特诉至法院。被告永安公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.双方签订的合同属于无效合同不存在解除的问题；2.我方从他处租赁而来，我方也是受害者；3.原告租金计算不对，损失不应当由被告承担，双方无法履行是火灾造成的，火灾也不是我方的原因，应该由第三方承担。经本院审理查明，2017年12月11日，永安公司（甲方，出租方）与芳英公司（乙方，承租方）签订《库房租赁协议》，约定，第一条：1.1甲方将位于通州区贾后疃村金棠路临11号的仓库乙库租赁于乙方使用。仓库租赁物面积为3948平方米。作为乙方存放货物的仓库。甲方提供给乙方办公楼三层675.75平米和厨房第二层136.6平方共计812.35平方给乙方使用，作为乙方办公和住宿、生活使用。第二条：2.1租赁期限为两年，即从2017年12月11日起至2019年12月10日止。第三条：3.1库房租金：0.7元/平米/天。共计租赁仓库面积为3948平米，年租金为：1008714元，费用金额壹佰万捌仟柒佰壹拾肆圆整。2017年12月10日前支付完2017年12月11日至2018年6月10日租金，费用共伍拾万肆仟叁佰伍拾柒元，2018年5月10日前支付2018年6月11日至2018年12月10日租金，费用共伍拾万肆仟叁佰伍拾柒元，费用支付为提前一个月一次性支付完毕。3.2甲方提供给乙方办公楼三层675.75平方和厨房第二层136.6平方共计812.35平方，收费标准为1元/平方/天，年租金为296508元，费用金额贰拾玖万陆仟伍佰零捌圆整。2017年12月10日前支付完2017年12月11日至2018年6月10日租金148254元，费用金额大写壹拾肆万捌仟贰佰伍拾肆元，2018年5月10日前支付2018年6月11日至2018年12月10日租金148254元，费用金额大写壹拾肆万捌仟贰佰伍拾肆元，费用支付为提前一个月一次性支付完毕。3.4光纤网费每年为壹万伍仟元整，合同期2年共计费用叁万元整，自签合同之日起乙方一次性交付给甲方。第五条：甲方在库房出租期间，财产所有权不变，乙方只享有库房的使用权。在不影响库房主体的情况下，甲方允许乙方在库房内做部分调整（但不破坏库房本身主体结构。在此甲方将收取50000元作为质保金，乙方自合同签订之日起一次性交付。在合同到期搬离前，如有主体破坏，乙方负责修复完毕，甲方将退返装修保障金给乙方）。协议还就其他事项进行了约定。2017年12月14日，永安公司（甲方）与芳英公司（乙方）签订《仓储租赁合同—补充协议》，约定，为了明确甲乙双方的权利与义务，经甲乙双方充分协商同意，在双方签订的原《仓储租赁合同》基础上订立本补充协议如下，甲乙双方遵照执行：1.光纤网费每年为15000元，合同期2年共计费用30000元。支付方式为2017年12月10日前支付完2017年12月11日至2018年6月10日光纤网费7500元，2018年5月10日前支付2018年6月11日至2018年12月10日光纤网费7500元，以此类推，提前一个月一次性支付完毕；2.其他条款按照主合同执行；3.本协议为一式两份，甲乙双方各执一份，自双方盖章起生效。上述合同签订后，芳英公司于2017年12月11日搬入涉案场地。芳英公司于2017年12月4日、2017年12月14日向永安公司分别转账100000元、610111元，上述费用包含2017年12月11日至2018年6月10日期间的库房租金504357元、办公楼厨房租金148254元、网费7500元和质保金50000元。芳英公司于2018年11月19日、2018年11月21日、2018年12月19日向永安公司分别转账40000元、310000元、307555.88元，上述费用包含2018年12月11日至2019年6月10日期间的库房租金501802元、办公楼租金123324.38元、员工食堂24929.5元、网络费7500元。2019年3月8日，北京市通州区潞城镇贾后疃村北京国奇能量钢结构工程有限公司院内库房发生火灾，芳英公司租赁的上述房屋因火灾封闭导致其无法使用。2019年3月中旬，芳英公司已经从上述房屋中搬离。另查，本案涉案房屋，原系万达公司从他处租赁而来，涉案房屋并未取得相应的规划审批手续。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，芳英公司同永安公司签订的《库房租赁协议》中所涉房屋，并未取得国家相关部门颁发的相应规划许可证，故双方签订的《库房租赁协议》违反国家的相关法律规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《库房租赁协议》系无效合同，《仓储租赁合同—补充协议》作为《库房租赁协议》的从合同当属无效合同。涉案房屋因火灾封闭无法使用，客观上芳英公司亦已经从涉案房屋中搬离，现《库房租赁协议》、《仓储租赁合同—补充协议》已确认无效，故芳英公司要求永安公司退还未使用期间的租金、网费、质保金，理由正当，证据充分，本院予以支持，具体金额以本院认定的为准。芳英公司已经支付2018年12月11日至2019年6月10日期间的房租总计共计650055.88元、网络费7500元，2019年3月8日因发生火灾芳英公司所租赁房屋无法使用且其于该月中旬搬离上述房屋，本院综合考量房屋无法使用的时间及芳英公司搬离的情况，结合双方在合同无效中的过错程度，酌定永安公司退还芳英公司租金和网络费共计328778元。现双方签订的《库房租赁协议》无效且租赁关系客观上亦不存在，故永安公司理应退还芳英公司质保金50000元，对芳英公司的上述请求，本院予以支持。关于芳英公司诉求要求永安公司赔偿搬迁经济损失228970元的诉求，芳英公司向本院提交的现有证据不足以证明芳英公司搬迁费用的具体金额，对其该诉求，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告万达永安（北京）国际物流有限公司退还原告北京芳英恒业商贸有限公司租金、网络费和质保金共计378778元，于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告北京芳英恒业商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5010元，由原告北京芳英恒业商贸有限公司负担1954元（已交纳）；由被告万达永安（北京）国际物流有限公司负担3056元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  庄庆龙二〇二〇年八月二十六日书记员  黄秀琴