重庆市第五中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝05民终5089号 上诉人（原审被告）：重庆市两江新区长运小额贷款有限公司，住所地重庆市江**复盛镇正街（政府大楼）4层10间，统一社会信用代码9150000005647417E。 法定代表人：许少才，董事长。 委托诉讼代理人：杨取林，重庆林星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘国飞，女，汉族，1991年01月27日出生，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：李建刚，重庆锐力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张芹芳，重庆锐力律师事务所律师。 原审第三人：卞长江，男，汉族，1964年02月23日出生，住重庆市渝中区。 上诉人重庆市两江新区长运小额贷款有限公司（以下简称长运小贷公司）与被上诉人刘国飞、原审第三人卞长江案外人执行异议之诉一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年07月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 长运小贷公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、刘国飞提交的《重庆二手房买卖合同》、《收条》系事后伪造，不能认定在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。并申请对《重庆二手房买卖合同》、《收条》中的文字、手印及纸张的形成时间进行司法鉴定。2、刘国飞并未按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行、刘国飞向卞长江支付45万元，该45万元由银行转账30万元和现金支付15万元组成。银行转账30万元并未备注用途，不能表明是购房款。15万元大额现金支付方式明显不符合房屋买卖过程中的交易习惯，且刘国飞未提供15万元的取款凭证或其他来源的相关证据。3、刘国飞对未办理过户登记存在过错。案涉房屋产权证取得时间应为2016年5月12日，至向人民法院申请强制执行的时间，中间间隔1年有余。刘国飞在这1年多的时间内对自己的相关利益不闻不问，怠于行使自己的权利，其对未过户具有过错。 刘国飞辩称，刘国飞在一审举示的证据足以证明购房的真实性。刘国飞与卞长江签订的买卖合同中约定的过户时间是2018年12月之前，刘国飞在此之前不去过问房产证一事是遵守合同约定，并不存在过错。一审法院适用法律并无不当。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 刘国飞向一审法院起诉请求：1.中止执行刘国飞位于重庆市南岸区长江村100号（智慧江南）18-5号住房；2.确认位于重庆市南岸区长江村100号（智慧江南）18-5号住房归刘国飞所有；3.卞长江赔偿刘国飞违约金150000元。 一审法院认定事实：2013年6月27日，卞长江（甲方）与刘国飞（乙方）签订《重庆二手房交易合同》，约定乙方购买甲方拥有的坐落在重庆市南岸区智汇江南18-5号房屋，价格55万元；于2013年6月27日支付甲方43万元房款，剩余10万元房款于房产过户当日付清，经甲乙双方同意过户日期定于2018年12月以前；签署本合同当日所支付定金2万元自动转为房产首付款；房产过户时的所有税费如超过1万元由买卖双方各承担50%，如未超过1万元由买方承担；本合同违约责任如下：甲方、乙方如有一方违约将于双倍首付款赔于对方。违约金定于90万元；房屋产权证下达当日甲方须交乙方保管。刘国飞当天向卞长江转账30万元，卞长江向刘国飞出具收条，内容为：“今收到刘国飞交来购买重庆市南岸区智汇江南18-5号房屋首付款45万元。”收款人卞长江及两名见证人签字。 2014年3月8日，刘国飞与重庆千慕峰装饰工程有限公司签订《装饰装修工程施工合同》，对智汇江南18-5号房屋进行装修，刘国飞支付了相应款项；刘国飞2014年11月19日支付了18-5号房屋有线电视费用，并为该房屋购置了家具家电等；涉案房屋在物业处登记名称为刘国飞，缴纳了物业费公摊费用等。卞长江于2017年6月21日取得房屋产权证，该房屋未过户至刘国飞名下。2016年6月14日，刘国飞将涉案房屋出租给郑洋阳居住 2017年6月19日，卞长江以该房屋作抵押与长运小贷公司签订《借款合同》，约定卞长江向长运小贷公司借款52万元，借款期限6个月。当月29日，长运小贷公司、卞长江在重庆市大渡口公证处办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。卞长江未按时足额还款，2017年11月1日，重庆市大渡口公证处出具《执行证书》，长运小贷公司向一审法院申请执行，刘国飞提出异议。 上述事实，有重庆二手房买卖合同、银行转账凭证、收条、施工合同、涉案房屋装修款及购买家具等相关凭据18张、房屋租赁合同、续租合同、租金欠条、承租人身份信息、涉案房屋物管费及水电费收据26张、借款合同、房屋抵押登记权证、房屋抵押权公证书、证人张朝富、郑洋洋证词、借款合同、抵押合同、不动产登记证明、抵押物产权证、借据、上海浦东发展银行借记通知、具有强制执行效力的债权文书公证书、执行证书、执行裁定书等，经双方当事人质证、法庭认证，足以认定。 一审法院认为，刘国飞与卞长江就涉案的南岸区长江村110号18-5号房屋签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，一审法院对双方之间买卖合同的真实性、合法性予以确认。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分价款后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，刘国飞向卞长江支付了45万元（总价55万元）房款，已经大部分支付，故长运小贷公司虽就涉案房屋享有抵押权，但其优先受偿权不足以对抗已经支付全部或者大部分价款的刘国飞。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。涉案房屋登记在卞长江名下，而卞长江亦是执行案件中的被执行人，符合前述二十八条的适用前提。故刘国飞基于该合同权益在执行过程中作为案外人提起执行异议之诉并无不当。一审法院对刘国飞请求中止执行卞长江位于重庆市南岸区长江村100号（智慧江南）18-5号住房予以支持；刘国飞在2013年6月27日已支付完大部分房款并实际占有涉案房屋，至今未办理过户登记也是因为卞长江取得涉案房屋产权证后办理了抵押登记所致，并无证据证明是刘国飞自身对此存在过错。长运小贷公司主张系刘国飞的原因未及时过户，无证据证实，一审法院不予采信。 涉案房屋刘国飞与卞长江签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，刘国飞请求位于重庆市南岸区长江村100号（智慧江南）18-5号住房归刘国飞所有，于法有据，一审法院予以支持；刘国飞请求卞长江赔偿刘国飞违约金150000元，刘国飞与卞长江约定涉案房屋产权证下达之日第三人必须将其交付于刘国飞保管；双方约定房屋过户日期定于2018年12月30日前；同时约定如果一方违约将于双倍首付款赔于对方，违约金定于90万元。卞长江取得房屋产权证后未交给刘国飞且办理房屋抵押贷款，属违约行为，刘国飞主动将违约金调整为15万元，符合法律规定，一审法院予以支持。卞长江未到庭应诉，视为放弃抗辩权利。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十二条之规定，判决：“一、中止执行第三人卞长江名下重庆市南岸区长江村100号18-5号房屋；二、重庆市南岸区长江村100号18-5号房屋归原告刘国飞所有；三、第三人卞长江于本判决生效之日起十日内向原告刘国飞支付违约金150000元。案件受理费10800元，由第三人卞长江承担（原告已垫付，当事人履行上述支付义务时迳付原告）”。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。刘国飞举示房屋买卖合同两份，拟证明刘国飞在购买案涉房屋前已经购买了两套房屋，其有购房的能力，能够支付购房款，其支付给卞长江的现金是有事实依据的。长运小贷公司质证，真实性无异议，不能达到刘国飞的证明目的。 本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，刘国飞为证明其实际购买了案涉房屋，除了举示了《重庆二手房交易合同》、《收条》和转账凭证外，还举示《重庆市家庭居室装饰装修工程施工合同》、有线电视安装费发票、物业费收据等证据。以上证据显示在卞长江与长运小贷公司签订抵押贷款合同前，刘国飞已经开始以案涉房屋产权人的名义办理有线电视、交纳物管费及装修房屋等。上述证据可以形成一个证据锁链，足以证明刘国飞与卞长江签订《重庆二手房交易合同》并支付部分购买款的事实。长运小贷公司上诉认为《重庆二手房交易合同》和《收条》系事后伪造的理由并不成立，且也未举示相应证据证明。故本院对长运小贷公司的司法鉴定申请不予准许。刘国飞与卞长江签订的《重庆二手房交易合同》中约定房屋过户日期是2018年12月30日前。在法院查封案涉房屋前，刘国飞与卞长江约定的房屋过户时间还未到，其未向卞长江主张过户登记并不能认定其怠于行使自己的权利，也不足以认定未办理过户登记系因刘国飞自身原因。 综上所述，重庆市两江新区长运小额贷款有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10800元，由上诉人重庆市两江新区长运小额贷款有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡智勇 审 判 员 陈 华 审 判 员 芦明玉 二〇二〇年八月十四日 法官助理 吴晓亮 书 记 员 孙 翠