广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初15528号原告：黎伟坚，男，1985年8月17日出生，汉族，住广州市白云区********，公民身份号码440************039。委托诉讼代理人：蒋剑明，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗旭明，广东环球经纬律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码914********116045A。法定代表人：饶某1。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********************，统一社会信用代码9144*****8121259XF。法定代表人：游某1。两被告委托诉讼代理人：潘洁颜，广东颂勤律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。第三人：佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道**社区，统一社会信用代码N144**********706G。法定代表人：邵某1。原告黎伟坚与被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛投资公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司）、第三人佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社（以下简称奕东经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人罗旭明，被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司的委托诉讼代理人黄健仪到庭参加了诉讼，第三人奕东经济社经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告退还物业租赁使用费152016.28元；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2014年5月22日，第三人与被告三溢同利公司签订《土地使用权租赁合同》，约定第三人将佛山市南海区桂城三山B15街区02地块出租给被告三溢同利公司使用。2014年9月28日第三人与被告溢汇盛投资公司、被告三溢同利公司签订《补充协议》约定由被告溢汇盛投资公司享有和承担被告三溢同利公司《土地使用权租赁合同》项下权利义务。2016年11月21日，原告与被告溢汇盛投资公司签订《物业使用权转让合同》和《经营管理服务协议》，《物业使用权转让合同》约定：租赁物业位于佛山市南海区*********************，建筑面积40平方米，合同租赁期加免租使用期至2049年5月21日，租赁期限内的全部租赁使用费为136480元，原告应于2016年11月21日前付清首期租赁使用费68480元，被告溢汇盛投资公司应于2018年8月31日前交付租赁物；《经营管理服务协议》约定原告于向被告溢汇盛投资公司支付经营管理服务费204720元，2016年11月21日支付102720元，余款102000元办理银行贷款手续。2016年12月5日，和被告溢汇盛投资公司签订《补充协议》，双方约定剩余转让款及经营管理服务费变更为分期付款方式支付，分60期个月每月支付2834元，另每月支付分期付款手续费1020元。《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》和《补充协议》签订后，原告向被告支付了首期租赁使用费68480元和经营管理服务费102720元，自2016年12月至2019年2月，原告共支付27期合计104058元，后于2019年2月24日一次性支付余款93482元。因房屋质量问题，被告溢汇盛投资公司2019年2月24日才向原告交楼，逾期177天。原告认为《物业使用权转让合同》约定的使用期限超过20年，超过部分无效，该部分物业租赁使用费应予退回。租赁合同有效使用期限从2018年8月31日至2038年8月30日共7305天，原合同约定的使用期限从2018年8月31日至2049年5月21日共11222天，原告在合同有效期内应支付的对价为341200×7305÷11222=222105.33元，超出部分被告应予退还。同时，因为被告逾期交楼，从2018年8月31日至2019年2月24日，原告未使用租赁物业，该期间的物业租赁使用费341200×177÷11222=5381.61元被告也应予退还。被告溢汇盛投资公司是被告三溢同利公司的全资子公司，是被告三溢同利公司的项目公司，两被告应对《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》的义务承担连带责任。被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司辩称，两被告不同意原告的所有诉讼请求。原、被告溢汇盛投资公司就“佛山市南海区*********************”（以下称涉案物业）所签订的《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》、《补充协议》，既没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，不存在法律规定和合同约定的解除合同的情形范围，上述合同均是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行，原告已经确认涉案物业符合约定标准且已经实际接收，原告无权要求退还已支付的物业使用权转让款、经营管理服务费和手续费，更不得要求两被告对此承担连带清偿责任。两被告请求法院依法驳回原告的所有诉请。理由如下：一、涉案物业的由来涉案物业所在的土地位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块。该土地登记权利人为佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社。2014年5月14日被告佛山市三溢同利置业投资有限公司（下称三溢同利公司），通过佛山市南海区****************，公开举办的土地使用权竞投租赁会，竞投租赁该土块，并于2014年5月22日与前述该土地权利人签订《土地使用权租赁合同》。约定由“乙方”即三溢同利公司，负责在涉案土地上兴建总计容建筑面积不少于11万平方米的建筑物，租赁期限为35年，从2014年5月22日至2049年5月21日，且“乙方”有权将建筑物部分转租给第三方。2014年9月28日被告佛山市溢汇盛投资有限公司（下称溢汇盛投资公司）与前述合同的两方当事人共同签订《补充协议》，三方同意：自补充协议签订之日起，《土地使用权租赁合同》中“乙方（佛山市三溢同利置业投资有限公司）”权利义务由溢汇盛投资公司享有和承担。溢汇盛投资公司按《土地使用权租赁合同》约定，在涉案土地上出资建成总建筑面积达150341.39平方米的建筑项目“溢东广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已合法取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上相关材料和合同文件已在涉案物业项目的现场予以公示，且以上事实也有生效的民事判决书[（2017）粤06民终11390号，以下简称“生效判决”]予以确认。涉案《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》、《补充协议》等协议（以下统称涉案合同）对涉案物业的：权属情况、合同性质、租赁期限、租赁使用费金额及支付方式、承租人转租和再装修等权利、以及合同期限届满交还租赁物的时间和交还状态，均有明确的约定。二、溢汇盛投资公司与原告所签订的涉案合同没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法不存在无效的法定情形。涉案土地权属已明确为国有土地使用权。假设涉案土地为“集体建设用地”，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十二个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》：广东省佛山市南海区作为试点区，“在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价”的规定。因此涉案项目的所有物业租赁合同根本不存在合同效力上的问题。三、涉案合同及其履行过程中不存在法定和约定的可以变更合同、解除合同的情形，该租赁合同是原被告双方自愿平等基础上签订，是双方真实的意思表示，合法且有效，因此对签订双方均具有法律约束力，依法应当按合同的约定继续履行。（一）关于涉案物业、以及所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、还有双方签订的合同样本、以及由此合同原告可获得的相应权利等等事项，被告溢汇盛投资公司均已在涉案项目现场全部公示，并在项目接待中心的不同地方做出醒目的提示。被告溢汇盛投资公司在接待现场和交楼现场均对涉案项目的情况和有关文件进行了公示，且涉案合同是在律师见证的情况下签订的。因此原告在签订涉案合同前，已经清楚知道涉案物业及项目的属性。（二）涉案合同是在双方平等自愿协商一致的基础上，在律师的见证下签订的。且原告在签订涉案签约指南、租赁合同之前，已经完全清楚涉案物业的权属性质、以及所签订合同条款内容和该合同将会产生的法律后果，并且，在签订涉案签约指南后相隔多天，原告才签订涉案租赁合同，由此可见，原告是在完全清楚涉案物业的实际情况以及原告所取得的是涉案物业使用权并非所有权、涉案租赁使用费金额、支付方式、租赁期等实质租赁细节的前提下，并经过长时间的充分考虑后，原告才最终同意接受前述租赁条件，双方据此签订涉案租赁合同，该租赁合同是原被告双方真实的意思表示，合法且有效，不存在任何显失公平、欺诈、诱导、误解或意思表示不真实的情况。（三）原告和溢汇盛投资公司的各自权利义务，应以所签订的涉案租赁合同约定为准，双方均应全面严格履行合同的条款约定。四、《经营管理服务协议》是合法有效的。涉案《物业使用权转让合同》约定的使用费与《经营管理服务协议》约定的经营管理服务费相加的总金额是构成原告取得涉案物业使用期限内的使用权的总对价。涉案《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》两份合同实际上是一个整体。两合同之间是主合同和从合同的关系，两份合同同时生效，原告违反其中任一合同的，视为原告同时违反两份合同。根据《经营管理服务协议》第四条其他条件第1“本协议《物业使用权转让合同》的从合同。除本协议约定事宜外，《物业使用权转让合同》的其他条款仍有效，甲乙双方应按《物业使用权转让合同》及《经营管理服务协议》的条款履行相关的义务及享有权利，两份合同/协议同时生效。如乙方因未能履行本协议或《物业使用权转让合同》约定而造成违约事实，视同对另一份合同/协议主动违约，甲方有权同时解除本协议及《物业使用权转让合同》，且有权同时按照本协议及《物业使用权转让合同》的约定要求乙方承担违约责任。”、第3“乙方如需将该物业使用权转让给他人，经甲方书面同意办理相关手续后，本协议中甲乙双方的主体跟随《物业使用权转让合同》同时变更”的约定，该两份合同同时生效、同时解除、同时变更。涉案《物业使用权转让合同》约定的使用费与《经营管理服务协议》约定的经营管理服务费相加的总和，与涉案溢东广场酒店其他物业的转让使用权或已经出租的租金水平相当。五、溢汇盛投资公司已经按照涉案《物业使用权转让合同》约定的交付标准向原告交付了涉案物业，原告对此确认并已经接收，因此，原告起诉要求被告溢汇盛投资公司退还使用权转让费、经营管理服务费等费用，没有任何法律和事实依据。1.涉案合同不存在无效的法定情形，且经生效判决认定为有效，同时，涉案合同亦不存在可变更关于租赁使用费支付方式的法定情形，因此原告所主张的退还租赁使用费为无稽之谈，无任何事实依据和法律依据。2.在原告未能举证证明其要求被告返还已支付款项，符合涉案合同约定的情形下，应承担举证不能的后果。3.涉案物业已具备交付条件，且溢汇盛投资公司已向原告寄出《收楼通知书》，催告原告于2010年10月25日办理涉案物业的接收手续，原告应接收使用，但是，原告于2018年10月25日到达涉案物业现场后，以涉案物业存在质量问题为由拒不接收涉案物业，实际上，原告针对涉案物业所反映情况均是不影响涉案物业的安全使用性能，原告不能以此为由拒绝接收涉案物业，根据涉案合同约定，应视为溢汇盛投资公司已于2018年10月25日将涉案物业交付给原告。2019年2月24日，原告确认涉案物业符合涉案合同约定的交付标准并已经接收，因此原告依据涉案合同取得租赁物进行使用的合同目的已经达到，因此，原告没有要求溢汇盛投资公司返还物业使用权转让款、经营管理服务费和手续费的事实和法律依据。六、原告要求两被告承担共同连带责任，没有任何法律和事实依据。如前述“涉案物业的由来”所述，自2014年9月28日起，涉案土地使用权租赁合同的承租方权利义务已经全部由溢汇盛投资公司概括承受，三溢同利公司已经退出涉案土地使用权租赁合同，三溢同利公司与涉案项目、涉案物业已经不存在法律意义上的关联性。虽然三溢同利公司是溢汇盛投资公司的出资人，但是溢汇盛投资公司并非是三溢同利公司的子公司或者分公司，双方是相互独立的企业法人，均应各自独立承担民事责任。并且，原告提供的证据不能举证证明该两家企业法人存在“混同”的事实，也未能提供两被告应承担连带责任的法律依据。涉案合同的签订主体和实际履行人均是原告和溢汇盛投资公司，涉案物业使用权转让款、经营管理服务费和手续费的收款人是溢汇盛投资公司，涉案项目、涉案物业的投资建设方也是溢汇盛投资公司，三溢同利公司、并非涉案合同关系的当事人，根据合同相对性原则，原告无权要求三溢同利公司对涉案合同的义务承担任何义务。综上所述，涉案物业产权来源清晰、行政审批手续完备，且已具备交付出租物的条件；而被告出租权力明确、已履行公示告知义务，且没有证据证明被告存在欺诈、诱导、隐瞒的行为；原告在清楚涉案物业权属的情况下，才与被告签订相关租赁合同，应依据诚信原则继续履行合同。因此请求法院支持被告的答辩意见，驳回原告的所有诉讼请求，以维护诚实信用的市场经济秩序。第三人奕东经济社没有答辩。原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法向相关行政主管部门调查涉讼房屋所在项目的规划报建、竣工验收情况及涉讼项目所在土地的登记情况，并组织双方当事人进行证据交换和质证。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，对相对方对其真实性未提出异议的证据，本院采信其真实性，对相对方就其真实性有提出异议的证据，本院认证如下：1.两被告举证土地使用权证、建设用地规划许可证、广东省企业基本建设投资项目备案证，能相互印证，本院确认其真实性。2.两被告举证的建设工程规划许可证有原件核对，本院确认其真实性。3.两被告提交的溢东广场接待中心现场“公示栏”照片及相关公示的文件照片、签约位置的“温馨提示”等告示照片、交楼现场“公示栏”照片及相关公示文件照片反映被告溢汇盛投资公司在销售现场的公示情况，该公示是基本公示要求，在无相反证据证明的情况下，本院确认溢汇盛投资公司已作相应公示。4.两被告提交的EMS快递单、收楼通知书，本院进行综合认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块[土地证证号为国用（2015）0104904号，以下简称涉讼土地]于2015年5月13日登记土地权利人为佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社，权利性质为划拨，属于国有划拨留用地，土地用途为批发零售用地。2014年5月22日，奕东经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方将涉讼土地出租给乙方，面积42849.5平方米；用途：批发零售用地、其他商服用地；租期从2014年5月22日起至2049年5月21日止。合同第八条第二款第4点约定，地上建筑物经验收合格后，乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方，但转租合同须交甲方备案。项目中不少于计容建筑面积35000平方米的物业，乙方不得一次性收取第三方一年以上的租金（含同等数额的保证金），且这部分物业的相关收益权乙方及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押。2014年9月28日，奕东经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）、溢汇盛投资公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2014年5月22日签订的《土地使用权租赁合同》中乙方权利义务自补充协议签订之日起由丙方享有和承担。2016年11月21日，原告（乙方）、被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：乙方向甲方承租涉讼房屋，建筑面积40平方米；乙方在签订合同前已清楚了解涉讼房屋所在地块性质为集体商业用地，物业的规划、周边环境、权属及权证登记等情况，且知悉该物业属于在建项目，仅作商业用途；涉讼房屋的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照本合同约定按时足额向甲方支付物业使用权转让款的前提下，租赁期限届满后，本合同期限自动延期至2049年5月21日；乙方应在转让期限届满前5日内将涉讼房屋交还给甲方；涉讼房屋使用权转让期限的转让总价款为136480元；乙方须于2016年11月21日前签署本合同，付清首期转让款68480元，并办理剩余转让款68000元的银行贷款手续；甲方应当在2018年8月31日前将涉讼房屋交付乙方使用，遭遇不可抗力或乙方未按照合同约定支付应付款项的，甲方可据实予以延期；乙方未在甲方通知期限内接收物业，视为甲方已于通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方；乙方必须合法、合约使用涉讼房屋，自行承担相关的风险以及责任；在合同有效期内，国家及有关部门按法律法规、国家政策对该物业所征收之税费（包括但不限于房产税、租赁税、开具发票所需税费、税务部门要求甲方承担的税费等）、乙方经营使用该物业产生之税费均由乙方承担；乙方经营、使用该物业的风险、责任及税、费（包括用人单位或雇主责任）由乙方自行承担，造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；如甲方无正当理由逾期交付物业，每逾期一天，按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方应退还全部已收款；甲方向乙方交付该物业满2年后5日内，乙方可向甲方申请回购涉讼房屋剩余使用权，如符合下列条件[（1）所回购物业不处于租赁或委托经营期限内，没有发生整体转让使用权的情况，物业使用权没有处于质押或担保期间；（2）物业状态与甲方交付时一致，且物业内原甲方配备的装修、家具、设备及相关附属设施数量没有减少，且外观、状态完好可正常使用；（3）乙方已全额付清该物业贷款本息、经营管理服务费、物业管理费、水电等其他能源费]，甲方应予以回购；回购价为合同约定总转让款的80%，回购价包含了乙方在该物业内新增的水电增容、不可拆卸装修的价值，甲方无需作其他补偿；甲方确认回购后，乙方应在通知期限内办理回购手续（包括签订合同、办理物业交接手续）；如乙方未在约定期限内提出回购申请（包括提出形式不符合要求），或乙方条件不符合，或乙方逾期办理回购手续，均视为乙方放弃申请回购的权利，乙方应继续履行合同的约定。同日，原告（乙方）、被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《经营管理服务协议》，约定：乙方委托甲方通过专业运作，全权承担溢东广场全部物业经营管理服务（包括统一进行溢东广场项目的品牌营运、统一规划；对外统一推广、统一营运、统一举办各项活动推广；提供日常正常的经营服务；监管物业管理公司的服务等）；乙方同意支付涉讼房屋使用权转让期内的经营管理服务费204720元；乙方逾期支付上述款项的，视同乙方主动违约，甲方有权拒绝签署涉讼房屋的《物业使用权转让合同》，且每逾期一日，乙方应按应付未付款的万分之二支付违约金，如逾期超过15天的，甲方有权解除合同；本协议约定的管理服务费并不等同于物业管理服务费，乙方仍需与物业管理公司签署《物业管理服务协议》并履行相关约定；乙方全额支付本协议款项后，如按照《物业使用权转让合同》的约定，向溢汇盛投资公司申请回购物业使用权且甲方审查同意的，本协议与物业使用权转让合同同时解除，在乙方与甲方办理完毕涉讼房屋回购及交接手续后十日内，甲方向乙方无息返还80%的经营管理服务费；本协议为《物业使用权转让合同》的从合同，除本协议约定事宜外，《物业使用权转让合同》约定的其他条款仍有效，两份合同同时生效；如因乙方未能履行本协议或《物业使用权转让合同》约定而造成违约事实，视同对另一份合同/协议主动违约，甲方有权同时解除本协议及《物业使用权转让合同》，且有权同时按照本协议及《物业使用权转让合同》的约定要求乙方承担违约责任。同日，原告签署《确认书》，确认《物业使用权转让合同》约定的转让款136480元和《经营管理服务协议》约定的经营管理服务费204720元均为涉讼房屋使用权转让对价的组成部分，即涉讼房屋的实际转让总价为341200元。2016年12月5日，原告（乙方）、被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《补充协议》，约定：双方确认涉讼房屋首期转让款及经营管理服务费（总价50%）171200元于签订《物业使用权转让合同》及对应《经营管理服务协议》当日付清，剩余转让款及经营管理服务费变更为分期付款方式支付，分60个月付清，每月2834元，须于每月15日前支付；乙方应向甲方支付分期付款手续费1020元/月，分60个月/期支付，与前述款项同时支付；手续费不含税，因此产生的税费按原合同处理；乙方应每月按时支付本协议项下全部款项，否则视为逾期付款，如乙方逾期付款的，每逾期一天，乙方应按逾期欠付金额的万分之五支付违约金，且甲方有权视情况要求乙方一次性清偿剩余未到期的转让款及经营管理服务费、手续费；如乙方逾期超过三期的，则甲方有权解除原合同及本协议，乙方已支付的款项不予退还，且乙方应按照《物业使用权转让合同》第八条第2款承担违约责任。2019年2月24日，原告签署《收楼声明及确认书》，确认涉讼房屋符合租赁合同约定的交付标准，无质量瑕疵，同意按现状接收该物业。2016年11月21日，被告溢汇盛投资公司出具2张《收据》，分别确认收取原告支付的涉讼房屋经营管理费102720元、转让服务费68480元。2019年2月24日，被告溢汇盛投资公司出具一张《收据》，确认收取原告支付的涉讼房屋款项56089元。同日，原告另向被告溢汇盛投资公司转款37393元。本院在本案的审理过程中另查明如下事实：1.2015年9月1日，涉讼土地上的建设项目溢东广场1座、2座、3座均已取得建设工程规划许可证，其中1座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0453）载明工程建设规模为地上23层、地下**，总建筑面积为116860.07平方米，计入容积率面积100004.13平方米，基底面积为10415.74平方米；2座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0454）载明工程建设规模为总建筑面积15760.55平方米，其中地上4层，地下室面积8110.38平方米，地下**，计入容积率面积为6939.23平方米；3座的建设工程规划许可证（证号：建字第440********0455）载明工程建设规模为总建筑面积17884.04平方米，地上**，地下室面积8239.93平方米，地下**，计入容积率面积为4074.47平方米。溢东广场1座包括酒店1、酒店2、酒店3，均为地上23层、地下**。2018年10月15日，溢东广场1座办理竣工验收手续；同年10月31日，溢东广场1座办妥竣工验收备案手续。涉讼房屋为溢东广场1座酒店2其中一个单元的房屋。2.被告溢汇盛投资公司是2014年6月20日成立的一人公司，其股东为被告三溢同利公司。3.关于款项的支付，双方确认，原告在支付首期租赁使用费及经营管理服务费171200元、双方签订《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》、《补充协议》后，原告2016年12月29日起按月向被告溢汇盛投资公司支付3854元（其中2016年12月29日至2018年10月25日期间支付的使用费、手续费合计88642元）。双方确认，至庭审当日，原告就涉讼房屋共向被告溢汇盛投资公司支付27期分期款，共支付租金使用费76518元、手续费为27540元，合计104058元。原告于2019年2月24日向被告溢汇盛投资公司支付涉讼房屋的款项93482元。4.第三人从2011年7月22日开始使用佛山市南海区桂城街东区*奕东股份合作经济社的机构名称，后于2019年8月14日变更为现名称。庭审中，被告提供的证据显示原告于2018年10月25日有对涉讼房屋进行验收。本院认为，原告与被告溢汇盛投资公司签订的《物业使用权转让合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉讼房屋一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告溢汇盛投资公司就涉讼房屋形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。综合诉辩双方的意见，本院就本案双方相关争议焦点处理如下：一、本案相关合同的效力的认定合同的效力在性质上属于法律对当事人自行达成的协议在法律上有无约束力所作的评价，属于人民法院依法应予审查的内容。本院综合各方意见，对本案相关合同的效力作如下分析：1.《物业使用权转让合同》效力的认定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业使用权转让合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉讼房屋交付使用之日（约定交付日期为2018年8月31日）起计算，但又约定在原告按照本合同约定按时足额向甲方支付物业使用权转让款的前提下，租赁期限届满后，本合同期限自动延期至2049年5月21日。从本案的实际情况来看，该租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼房屋的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的延长期限即至2049年5月21日，故本院确认《物业使用权转让合同》关于租赁期限超出20年部分的约定无效。因涉讼房屋所在楼宇已经办妥竣工验收备案手续，故《物业使用权转让合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。2.《经营管理服务协议》效力的认定。虽然《物业使用权转让合同》约定涉讼房屋在租赁期限内的使用费为136480元，但《经营管理服务协议》又约定原告就涉讼房屋应另支付204720元，该款虽冠名为经营管理服务费，但结合双方合同的约定、被告溢汇盛投资公司开具收据载明情况、原告于同日签署的《确认书》确认的情况，以及涉讼商铺所在区域租赁市场价格情况，双方主张《经营管理服务协议》项下的经营管理服务费与《物业使用权转让合同》项下的使用费均构成涉讼房屋在租赁期限内的使用权转让的对价符合实际情况，本院予以采纳。因《经营管理服务协议》约定的经营管理服务属于虚假意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，该部分约定为无效约定。因《经营管理服务协议》并不涉及租赁期限的约定，该合同的其他内容实际上是原告与被告溢汇盛投资公司就涉讼房屋部分租赁对价的金额及支付方式的约定，该约定并未违反法律的强制性规定，合法有效。3.《补充协议》效力的认定。《补充协议》的内容是原告与被告溢汇盛投资公司关于《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》项下使用费的支付的补充约定，涉及两个方面的内容，一是分期支付使用费的约定，二是分期支付分期付款手续费的约定。首先，双方在《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》中约定一次性或分期支付租赁使用费并不存在法律规定的无效情形，故双方在《补充协议》中约定分期支付剩余的租赁对价亦合法有效。其次，《补充协议》约定的分期付款手续费是对《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》约定的使用费余款的支付方式变更为分期付款支付，原告依约每月支付的分期手续费应视为原告采用分期付款的方式支付租赁使用费的对价，该约定的付款方式及关于分期付款手续费的计付约定与企业以借贷名义向社会公众发放贷款的性质明显不同，并未违反法律强制性规定。综上，《补充协议》的约定合法有效。二、关于被告溢汇盛投资公司应否退款计息如上所述，因《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》所约定的款项之和341200元构成原告在2018年8月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价，故对2018年8月31日至2038年8月30日期间使用涉讼房屋的对价，被告溢汇盛投资公司无需退款；对2038年8月31日至2049年5月21日期间使用涉讼房屋的对价，被告溢汇盛投资公司基于该部分的租赁约定无效而应退款。经核算，原告在2018年8月31日至2038年8月30日期间使用涉讼房屋的对价为222105.33元（2018年8月31日至2049年5月21日共11222天，2018年8月31日至2038年8月30日共7305天，故341200×7305÷11222=222105.33元）。截至庭审当日，原告已付款金额为368740元，该款扣除原告应付的使用涉讼房屋20年的对价及应付的分期付款手续费18360元（以原告应付使用涉讼房屋20年的对价减去首期款金额，余款除以每期应付租赁使用费金额，取整得出原告应付分期款期数为18期，应付分期付款手续费金额按18期计算）后，得出被告溢汇盛投资公司应返还128274.67元予原告。原告关于被告溢汇盛投资公司应退租赁使用费及分期付款手续费的本金诉请超以上核定的，本院不予支持。三、关于被告溢汇盛投资公司应支付逾期交付涉讼房屋的使用费的问题。如上所述，被告溢汇盛投资公司逾期交付涉讼房屋予原告，应从2018年9月1日起按日以已收取物业租赁使用费金额万分之一的标准计付逾期交房的违约金予原告。根据原告在2018年10月25日有到场验收涉讼房屋的实际情况，以及被告溢汇盛投资公司提交的《溢东广场收楼通知书》通知的收楼时间为2018年10月25日的事实，本院认定原告已于2018年10月25日接收涉讼房屋，相应的逾期交房违约金计至当日止，综上，鉴于在2018年9月1日至10月25日原告已付租赁使用费的金额为259842元（171200+88642），故被告溢汇盛投资公司应支付逾期交楼的违约金1429.13元（55×259842×0.0001）予原告，原告关于逾期交楼应退使用费金额超出以上核定的，本院不予支持。四、关于其他被告在本案应承担的责任《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告溢汇盛投资公司是被告三溢同利公司投资设立的一人公司，该两被告在本案中并未提交证据证明其财产相互独立，故原告诉请被告三溢同利公司对溢汇盛投资公司在本案的债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还129703.80元予原告黎伟坚；被告佛山市三溢同利置业投资有限公司对被告佛山市溢汇盛投资有限公司在上述第一项的债务向原告黎伟坚承担连带清偿责任；驳回原告黎伟坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1296.23元（原告已预交）。本案因被告溢汇盛投资公司提供的格式合同文本存在部分无效的情形所致，故本院酌情确定本案诉讼费用由被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司连带负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费1296.23元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年八月三十一日书记员  成海欣