四川省巴中市恩阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1903民初1234号 原告：朱学明，男，1996年8月1日出生，汉族，高中文化，农民，住巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：庞红松，四川砝鼎律师事务所律师。 被告：巴中维平实业有限公司，住所地巴中市恩阳区规划四十路**。 法定代表人：辛为周，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑毅，四川律生和律师事务所律师。 原告朱学明与被告巴中维平实业有限公司（以下简称：维平实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱学明及其委托诉讼代理人庞红松，被告维平实业公司的委托诉讼代理人郑毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱学明向本院提出诉讼请求：1.判令被告维平实业公司支付原告朱学明逾期交房违约金328574×0.0001×682天＝22408元；2.判令被告维平实业公司支付原告朱学明投资收益和返还红利款21883元×4年＝87352元（暂计算至2020年2月17日）；3.本案诉讼费由被告维平实业公司承担。事实和理由：2016年2月17日，原告朱学明与被告维平实业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议，双方约定：原告购买被告开发的位于巴中市恩阳区住房一套，房屋总建筑面积92.76㎡，单价3542.19元／㎡，房屋总价款328574元。并对付款方式、逾期付款、逾期交房的违约及责任等作了约定。当日，原告交首付款98574元，并办理了银行按揭贷款230000元（贷款期限15年）。以购房款作为投资款，于同日双方签订《鸿锦茗城投资收益合同》，其中第一条、第二条所述“乙方所投资商品房基本情况”、“该商品房总价款”等内容与《商品房买卖合同（预售）》中的相关内容一致，同时合同对投资生效时间、投资期限、支付方式等进行了约定，其中约定被告确保每年按原告房屋总价款的6.66%支付投资收益，即每年原告收益21883元，投资期限为15年。同合同签订后，被告未按照约定时限向原告交房，逾期时间达682天；同时被告亦未按照合同约定履行支付投资收益及分红的义务，已构成违约。原告为维护其权利，特向人民法院提起诉讼，，请求判如所请。 被告唯平实业公司辩称，1．原告主张的违约金过高，请求人民法院予以调减，以实际损失为限。2、双方签订《鸿锦茗城投资收益合同》并未履行，既然以房屋作为投资，享受回报，原告应将房屋的使用权交付被告占有使用，才属于投资，才有权利依据合同享有投资收益。被告仅收到原告所交购房款，但原告并未将房屋交付给被告占有、使用，从而达到房屋投资的法律效果。3、本案涉及商品房买卖合同与投资收益合同两个不同的法律关系，本案案由为商品房预售合同纠纷，应审查涉及商品房买卖的事实基础及法律关系；《鸿锦茗城投资收益合同》系一份独立合同，并非《商品房买卖合同（预售）》的从合同，两个合同的权利义务均不一致，并无隶属关系，不应当将两个不同的法律关系案件合并审理，法院应驳回原告要求投资收益的起诉，并告知原告另行起诉。4、原告主张的投资收益款计算有误，且部分主张已过诉讼时效。原告申请按揭贷款于2016年9月1日到账，按照投资收益合同约定，投资收益合同生效时间为2016年9月1日，即2016年9月1日为第一年度（2016年9月1日至2017年9月1日）的投资收益时间，故其组织主张第一年度的投资收益时间应为2019年9月1日前，而本案原告起诉时间为2020年7月8日，故第一年第一年度的投资收益已过诉讼时效；以此类推第四年度的投资收益时间未届满，原告只能主张第二年度、第三年度的投资收益，故原告的投资收益款应为43766元。 经审理查明，被告维平实业公司在巴中市恩阳区白玉社区开发修建“鸿锦茗城”房产项目。2016年2月17日，原告朱学明（买受人）与被告维平实业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同约定：原告购买被告开发的位于恩阳区住房一套，建筑面积92.76㎡，单价3542.19元／㎡，总价款为人民币328574元。合同第十八条约定出卖人在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。合同十九条约定出卖人在逾期90日内交付房屋，自约定交房期限届满次日起按买受人支付全部房价款万分之一计算违约金至实际交付之日止；逾期在90日后，买受人有权解除合同，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后当日，原告向被告交付首付款98574元。 同日，原告朱学明（乙方）与被告维平实业公司（甲方）签订了《鸿锦茗城投资收益合同》，其中合同第一条、第二条所述“乙方所投资商品房基本情况”、“该商品房总价款”等内容与《商品房买卖合同（预售）》中的相关内容一致；第三条“收益的方式”：1．投资生效：自签订《商品房买卖合同》后，乙方需在付清该商品房总价款以及所产生的一切相关费用或按揭款项到达甲方账户后，本合同方可生效。2．投资期限：乙方投资期限为15年，甲方确保每年按总房款的6.66%向乙方支付投资收益，每年乙方收益为21883元。3．支付方式：自本合同生效之日起，至次年同期日为一个投资周期，每个周期末甲方向乙方支付投资收益，即2016年2月17日至第二年同期日为一个周期，首个周期投资收益提前至本合同生效后一个月内支付，即2016年3月18日为首个周期收益发放日，2018年3月18日开始进行正常周期发放，并以此类推至收益期满为止。第五条约定甲方应及时按规定日期支付乙方收益金额，否则按违约处理，甲方未及时按期支付超过一个季度的，则在第二季度起每年按应返款金额的的千分之五作为滞纳金赔付乙方，按月计算直到支付乙方收益当月止，一并支付乙方。同时约定本合同自双方签订之日起生效。 上述合同签订后，原告于2016年9月1日办理按揭贷款；被告未按合同约定交房时间即2017年12月30日交付房屋，原告于2019日11月14日接收涉案房屋。被告亦未投资收益合同约定向原告支付投资收益款。 上述事实，有原、被告的陈述，《商品房买卖合同（预售）》、《鸿锦茗城投资收益合同》、《商品房买卖合同》补充协议，交款依据，交房依据等证据在卷佐证，本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《鸿锦茗城投资收益合同》均系双方当事人真实意思表示；其中，《商品房买卖合同（预售）》的内容不违反法律规定，应为合法有效。双方签订的《鸿锦茗城投资收益合同》属变相返本销售，虽建设部于1998年发布的《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。但该规定属部门规章，且属管理性的强制规定，故双方签订《鸿锦茗城投资收益合同》是有效协议，对双方当事人具有约束力。《鸿锦茗城投资收益合同》中对投资方式、投资款、收益方式等作了明确约定，且相关内容是在《商品房买卖合同（预售）》基础上达成的协议，且该合同对购房户签订《商品房买卖合同（预售）》有重大影响，两个合同是相关联的，应在本案一并处理，故被告辩解两个合同具有不同法律关系，不应在本案一并处理的意见，本院不予采信。在合同履行中，原告按照合同约定，履行了支付购房首付款，办理了银行按揭，其义务已履行完毕。被告维平实业公司未按合同约定的时间交房，构成违约，应承担违约责任。被告辩解违约金过高，应调减。本院认为双方对违约金有合同约定，且约定违约金的计算标准与中国人民银行贷款利率相当，违约金约定不高，故被告主张违约金过高，要求调减的理由不能成立。被告逾期交房时间为2017年12月31日至2019年11月14日止，违约金应计算至2019年11月13日止，即违约金为22441.60元，原告主张违约金22408元，本院予以支持。本案中，被告未按合同约定履行给付原告投资收益款的义务，存在违约，应当按合同约定承担违约责任。关于投资收益从何时开始计算。《鸿锦茗城投资收益合同》中合同条款对投资收益款计算有不同时间的约定，因本合同是格式合同，且由被告提供，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，双方对合同条款有不同理解，应当作不利于格式条款提供者被告一方的解释，即投资收益款从2016年2月17日开始计算。被告辩解原告主张第一周期的投资收益已过诉讼，因每期投资收益款是同一债务，且是分期履行的，应以最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效，故被告的辩解意见，不予采信。本案中，被告应从2016年2月17日起开始计算投资收益款，且是按年分期履行，截至起诉之日，被告尚欠四个年度的投资收益款未付，即投资收益款为87352元。综上，被告应给付原告逾期交房违约金22408元，投资收益款87352元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告巴中维平实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱学明逾期交房违约金22408元； 二、被告巴中维平实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱学明投资收益款87352元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2496元，由被告巴中维平实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员 苟 军 二〇二〇年八月三十一日 书记员 李林岭