广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初12719号原告：严少玲，女，1959年3月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码440********3292641。委托诉讼代理人：欧阳志华，广东历恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洁仪，广东历恒律师事务所实习律师。被告：王忠伦，男，1972年10月7日出生，汉族，住四川省达县********，公民身份号码513************676。被告：鲁运萍，女，1974年4月13日出生，汉族，住四川省达县********，公民身份号码513************286。原告严少玲诉被告王忠伦、鲁运萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日受理后，依法由审判员付小燕适用简易程序独任审判，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人欧阳志华、陈洁仪及被告鲁运萍均到庭参加了诉讼，被告王忠伦经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严少玲向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原告与被告之间签订的《租赁合同书》，被告立即将厂房腾空并交还原告；2.原告不予退还履约押金80000元；3.被告向原告支付拖欠的租金237159元及违约金85021.5元（违约金以所欠租金237159元为基数，自2019年10月2日起按拖欠租金天数乘以拖欠金额的0.5%乘以30%计算至被告清偿全部欠款之日止，截至2020年5月27日的违约金为85021.5元，以后租金和违约金计算至被告实际腾空厂房之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月1日，原告与王忠伦签订了《租赁合同书》，约定原告将位于佛山市顺德区******以南槎涌股份社工业区第13号地块的物业出租给王忠伦作厂房使用，厂房面积为2027平方米，租赁期从2018年10月1日起至2020年7月15日止。乙方（王忠伦）在签约时交履约押金80000元，每月承租费用为26351元，提前在每月的5号前交纳。合同还约定：如乙方（王忠伦）不按时交承租费用，就按实欠金额每天计罚0.5%的违约金给甲方（原告）；拖欠承租费用超过十五天，甲方有权终止合同，收回租赁场所，乙方自愿放弃要求甲方返还押金。合同签订后，原告依约向王忠伦交付租赁物业，但王忠伦多次逾期支付租金，且截至2020年5月27日，拖欠原告九个月的租金共237159元，经原告多次催收后，王忠伦仍以各种理由拒不支付。原告认为,原告与王忠伦之间签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务,现王忠伦的行为已构成违约。2020年5月27日，鲁运萍在案涉租赁合同乙方处补充签名，追认该合同效力，并向原告出具厂房欠租金条，且结合鲁运萍此前也有向原告支付租金的事实，鲁运萍作为合同当事人应与王忠伦共同承担合同的债务。现原告为维护自身的合法权益，依法向贵院提起诉讼。被告王忠伦未答辩亦未提交证据。被告鲁运萍辩称，违约金不同意支付，虽我方存在违约行为，但是现在没有能力支付。我已支付2020年6、7月租金合共52702元。对于原告主张没收80000元的押金我方不同意。被告鲁运萍未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告对没有异议的证据，本院对该部分证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下，原告提供的北滘镇槎涌社区股份合作社土地租赁协议书客观真实，本院予以确认。根据确认的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：2006年1月18日，原告与佛山市顺德区北滘镇槎涌社区股份合作社《土地租赁协议书》，约定佛山市顺德区北滘镇槎涌社区股份合作社将位于北滘镇中发路以槎涌社区股份合作社工业区第13号地块（面积为13547㎡）租赁给原告作工业或仓库用途。2018年10月1日，原告作为甲方（出租方）与王忠伦作为乙方（承租方）签订一份《租赁合同书》，约定甲方将佛山市顺德区******以槎涌社区股份合作社工业区第13号地块出租给乙方使用；厂房面积为2027㎡，租期从2018年10月1日至2020年7月15日，租金每月为每平方13元即26351元/月，乙方应于每月5日前交纳；如乙方不按时交承租费用，就按实欠金额每天计罚0.5%的违约金给甲方；乙方在签约时交履约押金80000元；乙方如拖欠承租费用超过十五天、无法定或约定的事由提前终止合同、擅自更改承租场所的建筑结构或破坏性使用的……等情形，甲方有权终止合同、收回租赁场所，乙方除自愿放弃要求甲方返还押金的权利外，还自愿支付至合同期满的租金给甲方，并赔偿由此造成甲方的全部经济损失……合同还作了其他约定。合同签订后，由王忠伦、鲁运萍通过其银行账户向原告支付租金至2019年8月31日。2020年5月27日，鲁运萍在案涉《租赁合同书》的乙方处添加其本人签名，并于当日向原告出具《租厂房欠租金条》，该欠条记载：因王忠伦、鲁运萍欠总租金人民币237159元，押金有80000元，扣除押金还欠严少玲租金157159元。签订欠条后鲁运萍于当天支付租金20000元、2020年6月1日支付租金32702元。诉讼过程中，原告与鲁运萍均确认鲁运萍于2020年7月23日将案涉厂房腾空退还予原告。本院认为：关于鲁运萍是否为案涉《租赁合同书》相对方的问题。2018年10月1日，鲁运萍虽未在案涉《租赁合同书》乙方处签名，但合同履行过程中，王忠伦、鲁运萍均由向原告支付租金，且2020年5月27日鲁运萍在案涉《租赁合同书》的乙方处添加其本人签名，并于当日向原告出具《租厂房欠租金条》,可证实鲁运萍自愿加入合同并承载合同的相关权利义务，故鲁运萍与王忠伦是案涉合同相对方，应共同承担履行合同的责任。关于案涉《租赁合同书》是否有效的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告出租的位于佛山市顺德区******以槎涌社区股份合作社工业区第13号厂房（厂房面积为2027㎡），是未取得建设工程规划许可证而建设的厂房，故根据前述法律规定，原、被告签订的《租赁合同书》无效。因案涉《租赁合同书》无效，故原告主张解除双方签订的《租赁合同书》及两被告向其支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。另由于原告已经收回案涉厂房，故无需另行判决返还租赁物。案涉《租赁合同书》虽为无效，但两被告客观上占有使用了案涉厂房，理应在其占有案涉厂房期间参照合同约定的租金标准向原告支付占有使用费，故两被告应向原告支付2019年9月1日至2020年7月22日占有使用费差额229508.71元{282210.71元[2019年9月至2020年5月237159元+2020年6月26351元+2020年7月1日至22日18700.71元（26351元÷31天×22天）]-52702元}，由于案涉《租赁合同书》无效，原告收取的80000元押金应向两被告退回，为避免诉累，上述押金应抵减两被告拖欠原告的上述款项中的占有使用费，故两被告仍应向原告支付的2019年9月1日至2020年7月22日占有使用费差额149508.71元（229508.71元-80000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告王忠伦、鲁运萍应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告严少玲支付2019年9月1日至2020年7月22日占有使用费差额149508.71元；二、驳回原告严少玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为3666.36元、财产保全费1475.84元，合计5142.20元（原告严少玲已预交），由原告严少玲负担3230.61元，被告王忠伦、鲁运萍负担1911.59元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  付小燕二〇二〇年七月三十日书记员  胡大兴