吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终866号 上诉人(原审被告）：蛟河市罗门房地产开发有限责任公司，住所地蛟河市民主街民利委。 法定代表人：苏守君，总经理。 委托诉讼代理人：苏敏，系公司经理。 被上诉人（原审原告）：苑志红，女，1968年2月2日生，汉族，现住大安市。 委托诉讼代理人：任长春，吉林任长春律师事务所律师。 上诉人蛟河市罗门房地产开发有限责任公司因与被上诉人苑志红房屋买卖合同纠纷，不服大安市人民法院（2019）吉0882民初1389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人(原审被告)蛟河市罗门房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人、被上诉人(原审原告)苑志红委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蛟河市罗门房地产开发有限责任公司上诉请求：1、撤销大安市人民法院(2019)吉0822民初1389号一审判决,重新认定被上诉人与罗门房地产开发有限责任公司签订房屋认购合同所涉及款项的性质为认购金而非定金。2、请求法院撤销一审判决“准予解除上诉人与苑志红签订的《商铺认购书》及2014年10月1日签订的补充协议，判令双方继续履行。3、判令被上诉人苑志红承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由一、本案适用法律依据错误。1、本案一审法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条判决予以解除《商铺认购书》及补充协议适用法律错误。二、原审判决事实认定错误本案一审对于案涉款项性质认定错误,被上诉人所交359576元全部为认购金,不具有担保性质，原审法院将其中150000元认定为定金,判令上诉人双倍返还系事实认定错误。被上诉人苑志红基于双方签订《商铺认购书》,交付约定款项359,576元,根据合同约定可以看出,双方对于该笔认购金从未在认购书中约定“不予返还”或“双倍返还”字样。合同系双方真实意思表示，为双方同意认可所有条款后签字生效，合同对双方均具有约束力。因此，《商铺认购书》明确约定案涉款项系认购金为双方明确知晓并认可。原审法院依据上诉人出具的认购金收据上标明“定金不退”认定其中的150,000元认购金为定金,并适用定金罚则明显不当。《商铺认购书》为双方权利义务关系的基础和依据,被上诉人的359,576元亦是基于认购书而履行交付的认购金。而收据仅是罗门房地产开发公司单方所出具的一种债务履行凭证。无论收据上面标记什么,均不应影响认购金的性质,案涉款项也不会因为标记而具有担保性质。因此根据《商铺认购书》的约定内容可以确定,被上诉人所交付款项359576元均为认购金。原审法院认定事实有误。综上,一审法院认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院依法查明事实,维护上诉人的合法权益。二、原审判决事实认定错误本案一审对于案涉款项性质认定错误,被上诉人所交359576元全部为认购金,不具有担保性质，原审法院将其中150000元认定为定金,判令上诉人双倍返还系事实认定错误。被上诉人苑志红基于双方签订《商铺认购书》,交付约定款项359,576元,根据合同约定可以看出,双方对于该笔认购金从未在认购书中约定“不予返还”或“双倍返还”字样。合同系双方真实意思表示，为双方同意认可所有条款后签字生效，合同对双方均具有约束力。因此，《商铺认购书》明确约定案涉款项系认购金为双方明确知晓并认可。原审法院依据上诉人出具的认购金收据上标明“定金不退”认定其中的150,000元认购金为定金,并适用定金罚则明显不当。《商铺认购书》为双方权利义务关系的基础和依据,被上诉人的359,576元亦是基于认购书而履行交付的认购金。而收据仅是罗门房地产开发公司单方所出具的一种债务履行凭证。无论收据上面标记什么,均不应影响认购金的性质,案涉款项也不会因为标记而具有担保性质。因此根据《商铺认购书》的约定内容可以确定,被上诉人所交付款项359576元均为认购金。原审法院认定事实有误。一审法院认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院依法查明事实,维护上诉人的合法权益。 苑志红辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 苑志红向一审法院起诉请求：:1.请求被告双倍返还给原告购房定金款719,152.00元;2.诉讼费用由被告承担。庭审中，苑志红将诉讼请求变更为1.请求解除原告与被告在2011年11月21日签订的商铺认购书及2014年10月1日签订的补充协议书;2.请求被告双倍返还给原告购房定金款719,152.00元;3.诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告于2011年在大安市开发建设罗门康景小区棚户区改造工程，根据被告的规划设计、房屋建设和销售的宣传,原告在2011年11月21日购买了被告的商业房屋，面积为:156.08平方米，当时约定位置:××栋，面积、格局、购房价格不变)。房屋总价款为:718,576.00元,并交付了购房定金359,576.00元，约定被告交付房屋时间为:2012年9月15日，交付不了承担违约责任。原告按照约定履行交付了购房定金，而被告未能按认购书的约定履行程序和房屋交付义务。从2011年11月21日交付购房定金到现在长达近8年之久,被告迟迟不能向原告交付房屋和办理相关手续，经原告多次找被告交付房屋至今未果，致使原告的购房目的无法实现，给原告造成了很大的经济损失。原告为了使自己的合法权益不再继续受到侵害，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第一项的规定诉至贵院请求依法判令被告双倍返还原告交付的购房定金，望依法支持原告的诉讼请求。 一审法院认定事实：1、2011年11月21日，苑志红（认购买受人)与蛟河市罗门房地产开发有限责任公司(认购登记方）签订商铺认购书,约定认购买受人对2栋商铺西数5门,有购买意向，该商铺认购面积为156.08平方米，认购总房款为718,576.00元，登记之日取得该商铺的优先购买权，自愿2011年11月21日交纳认购金359,576.00元,之后本公司有义务为认购登记方保留该商铺至该项目正式签定《商品房买卖合同》时同时承诺保留本认购书的登记价格。认购登记方在缴足认购金款后，因其单方原因放弃认购的，认购登记方同意向本公司承担已付认购金20%的违约金，其余款项予以退还;房屋交付时间:2012年9月15日，交付不了承担违约责任。2、2014年10月1日，蛟河市罗门房地产开发有限责任公司与苑志红签订补充协议书，约定经过双方协商将原2栋商铺西数5门，面积156.08平方米调到2号楼商铺东数1门，面积、格局、购房价格不变。3、2011年9月18日，蛟河市罗门房地产开发有限责任公司出具收款收据（编号编号0022743）一枚，载明:名称:苑志红，定金门市2#西数5门，156.08平方米，首付余款;15万元（拾伍万元);2011年11月21日，蛟河市罗门房地产开发有限责任公司出具收款收据（编号0603233）一枚，载明:今收到209,576.00元，定金不退，苑志红门市2#西楼5门、156.08平方米，一次性付款先付50%，余款359,000.00元交房之前补齐。4、案涉房屋至今未予交付且无法办理产权过户手续。 一审法院认为,苑志红与蛟河市罗门房地产开发有限责任公司签订商铺认购书时，约定案涉房屋交付时间为2012年9月15日，现蛟河市罗门房地产开发有限责任公司未能按照约定交付房屋且案涉房屋至今未竣工验收并无法办理过户手续,致合同目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条:“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同时承诺保留本认购书的登记价格。认购登记方在缴足认购金款后，因其单方原因放弃认购的，认购登记方同意向本公司承担已付认购金20%的违约金，其余款项予以退还;房屋交付时间:2012年9月15日，交付不了承担违约责任。2、2014年10月1日，蛟河市罗门房地产开发有限责任公司与苑志红签订补充协议书，约定经过双方协商将原2栋商铺西数5门，面积156.08平方米调到2号楼商铺东数1门，面积、格局、购房价格不变。3、2011年9月18日，蛟河市罗门房地产开发有限责任公司出具收款收据（编号编号0022743）一枚，载明:名称:苑志红，定金门市2#西数5门，156.08平方米，首付余款;15万元（拾伍万元);2011年11月21日，蛟河市罗门房地产开发有限责任公司出具收款收据（编号0603233）一枚，载明:今收到209,576.00元，定金不退，苑志红门市2#西楼5门、156.08平方米，一次性付款先付50%，余款359,000.00元交房之前补齐。4、案涉房屋至今未予交付且无法办理产权过户手续。 一审法院认为,苑志红与蛟河市罗门房地产开发有限责任公司签订商铺认购书时，约定案涉房屋交付时间为2012年9月15日，现蛟河市罗门房地产开发有限责任公司未能按照约定交付房屋且案涉房屋至今未竣工验收并无法办理过户手续,致合同目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条:“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予以支持”，故苑志红提出解除合同符合法律规定，本院予以支持。蛟河市罗门房地产开发有限责任公司称苑志红所给付的所有款项系认购金而非定金,且商铺认购书已标明苑志红所交纳款项系认购金,因苑志红所举的编号0022743收款收据中明确载明定金15万元;编号0603233收款收据中亦载明:定金不退，故本院对其抗辩理由不予支持。同时根据苑志红所举的证据可以认定其向蛟河市罗门房地产开发有限责任公司给付定金数额为15万元，并应以此数额适用定金罚则，剩余支付款项不属于定金，应予以返还本数以及占用此资金期间的利息。 综上所述，苑志红诉讼请求的合法合理部分，应予以保护。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下:一、准予解除201l年11月21日苑志红与蛟河市罗门房地产开发有限责任公司签订的商铺认购书以及2014年10月1日蛟河市罗门房地产开发有限责任公司与苑志红签订的补充协议书;二、蛟河市罗门房地产开发有限责任公司于本判决生效后日内返还苑志红双倍定金30万元以及剩余房款209,576.00元(以209,576.00元为基数，自2012年9月15日起按照年利率6%计算至实际给付之日）;以上款项总计不得超过719,152.00元。案件受理费减半收取计5,496.00元，由蛟河市罗门房地产开发有限责任公司大安公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，苑志红与蛟河市罗门房地产开发有限责任公司签订的《商铺认购书》，系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，合同双方应全面履行合同义务。双方在《商铺认购书》中约定案涉房屋交付时间为2012年9月15日，现蛟河市罗门房地产开发有限责任公司未能按照约定交付房屋且案涉房屋至今未竣工验收并无法办理过户手续,致合同目的无法实现，苑志红请求解除双方签订的《商铺认购书》，于法有据。蛟河市罗门房地产开发有限责任公司主张苑志红存在不能及时交付购房款的违约事实，未举出充分证据证明。蛟河市罗门房地产开发有限责任公司在其给苑志红出具的15万元认购金收据上载明：定金不退，具有法律规定的定金含义及相应的法律后果责任。蛟河市罗门房地产开发有限责任公司主张双方在《商铺认购书》未约定有关定金条款，其在给苑志红出具的15万元认购金收据上载明定金不退，不产生定金的法律后果，不应双倍返还，于法无据。 综上所述，蛟河市罗门房地产开发有限责任公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10，992.00元，由蛟河市罗门房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  常宗仁 审判员  杨剑虹 审判员  孙金芹 二〇二〇年八月十日 书记员  张 琨