广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2916号上诉人（原审原告）：于志军，男，1979年1月28日出生，汉族，住江西省抚州市崇仁县*************。上诉人（原审原告）：司良宙，男，1980年11月23日出生，汉族，住河南省镇平县**************。上诉人（原审原告）：罗云，男，1971年11月7日出生，汉族，住广东省中山市***************。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：龚克迷，广东君厚律师事务所律师。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：曹潇滢，广东君厚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：骏杰（中山）精密机械有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区宫花环山路宫花工业区******，统一社会信用代码91442000MA4X39ARX3。法定代表人：毛峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王开军，广东雅商（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜月，广东雅商律师事务所律师。上诉人于志军、司良宙、罗云因与被上诉人骏杰（中山）精密机械有限公司（以下简称骏杰公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初14274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。于志军、司良宙、罗云上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令骏杰公司赔偿经济损失230.4万元。事实和理由：一、一审判决认定于志军、司良宙、罗云与亿海公司签订的租赁合同已终止，是对已生效的（2016）粤2071民初12114号判决作出的错误解释。一审判决无权对其他生效判决作出解释或臆断。（2016）粤2071民初12114号判决并未判令解除或终止于志军、司良宙、罗云之间的租赁合同。相反，该生效判决明确了双方之间的租赁合同合法有效，双方均应依约履行合同，亿海公司出现违约行为，应当承担违约金200万元。二、在（2016）粤2071民初12114号诉讼中，于志军、司良宙、罗云明确撤回了要求亿海公司双倍返还押金的诉求，并且明确不解除合同。三、民事权利的重大改变，在判决中应当以明确的方式表现。在生效的（2016）粤2071民初12114号案件中没有判决解除或终止租赁合同。故本案一审判决认定该生效判决已解除或终止了租赁合同毫无法律根据，也是违背已生效法律文书的判决内容。四、一审判决认为只有解除或终止租赁合同，亿海公司才能承担违约金200万元。将承担违约责任的原因局限于解除合同一个因素，违背了基本的民法原则。一审判决认定租赁合同已经解除也与租赁合同双方的违约责任内容相违背。五、一审判决认定200万的违约金已足以弥补于志军、司良宙、罗云的损失，与事实不符。于志军、司良宙、罗云的损失远远超过200万元。六、涉案装修物依法属于于志军、司良宙、罗云所有，该装修物财产价值在（2016）粤2071民初12114号判决生效后，并不会突然消失，并仍属于于志军、司良宙、罗云所有。骏杰公司未经于志军、司良宙、罗云许可，违法侵害于志军、司良宙、罗云的合法财产，私自将于志军、司良宙、罗云的全部装修财物损毁，应依法承担财产损害赔偿责任。该财产损害赔偿责任与12114号判决所判定的200万违约责任属于两种完全不同的法律责任。骏杰公司辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。1.按照租赁合同第9条约定，于志军、司良宙、罗云获得赔偿的前提是合同已经解除或者终止，于志军、司良宙、罗云的损失已经在（2016）粤2071民初12114号民事判决中得到了救济，不能因为执行不到，就让买受人承担损失。2.退一步，即使按照于志军、司良宙、罗云说的合同没有解除，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法的解释》第66条，本案依法不能适用买卖不破租赁的规则。3.拍卖公告上写明了是按照现状整体拍卖，骏杰公司通过司法竞拍取得了涉案房屋及地面附着物的所有权，也当然取得了包括房屋内装饰装修的所有权。骏杰公司作为房屋的所有权人，为了生产经营，对房屋的处分有合法的依据，不构成侵权。4.从拍卖公告到向买受人交付房屋是有一定的时间段的，骏杰公司在接收房屋时，里面是没有于志军、司良宙、罗云说的值钱的装修物，如空调可以搬走的物件，只有附在墙体上那些不可拆卸的东西。于志军、司良宙、罗云应该举证房屋里存在其所说的装修物。5.一审判决作出合同终止的判断是依据该合同目的不能实现及200万元的违约金在租赁合同中明确2个前提才能支付，提前解除或者终止。于志军、司良宙、罗云即使在另案中撤回提前解除合同的申请，但是不影响本案中一审判决对合同终止作出的认定。6.如果真如于志军、司良宙、罗云所说，原租赁物里有价值200多万的财物，会收到法院的通知书，可以及时向法院提出要求返还值钱的装修物。该装修物的灭失不是骏杰公司的责任，因为从拍卖公告到骏杰公司拍卖到手进驻长达一、两年时间，骏杰公司不承担保管责任。于志军、司良宙、罗云向一审法院起诉请求：判令骏杰公司赔偿于志军、司良宙、罗云经济损失230.4万元。一审法院认定事实：亿海公司（甲方即出租方）与于志军、司良宙、罗云（乙方即承租方）签订租赁合同一份，约定甲方将位于中山市******“白蕉围”二楼租赁给乙方作足浴经营场地；租期从2015年10月15日起至2025年10月15日止，每月租金30000元整，乙方应于每月15日前向甲方支付当月租金，甲方给予乙方在2015年8月15日至2015年10月15日的时间段作为免租装修期；乙方应于本合同签订之日向甲方缴纳租赁押金18万元；在租赁期限内，甲方应保证乙方能够正常使用租赁房屋，如因甲方的原因（如被查封、拍卖等）导致乙方不能够正常使用租赁房屋，则甲方应承担违约责任；合同期限届满前，乙方不存在违约的情况下，任何一方不得要求提前解除或终止合同，若甲方要求提前解除或终止合同的，甲方双倍返还押金，并且需赔偿乙方200万元作为违约金。亿海公司于2015年12月8日被中山市大涌镇消防安全委员会查封。于志军、司良宙、罗云委托中山市鹏达房地产估价咨询有限公司对亿海公司位于中山市******“白蕉围”二楼的房地产装修价值进行评估，2016年11月1日，中山市鹏达房地产估价咨询有限公司出具房地产估价报告，载明估价结果为：经测算，估价对象于估价时间（2016年10月31日）的评估总价值为230.4万元，房产单价为每平方米768元。于志军、司良宙、罗云认为其方投入了巨资对案涉租赁物进行了装修，但由于亿海公司的原因导致案涉租赁物被查封，故要求亿海公司支付违约金200万元并诉至一审法院，2016年11月23日，一审法院作出（2016）粤2071民初12114号民事判决：亿海公司于一审判决生效之日起七日内向于志军、司良宙、罗云支付违约金200万元。后于志军、司良宙、罗云依照该生效民事判决向一审法院申请强制执行，后一审法院于2017年12月1日作出（2017）粤2071执6060号之一号执行裁定：一审法院（2017）粤2071执6060号案终结本次执行程序。2017年6月27日，一审法院作出（2017）粤2071执4878号之一公告，载明：（2015）中一法沙民二初字第1114号民事判决书已发生法律效力，但被执行人（包括亿海公司）至今未履行生效法律文书所确定的义务，一审法院拟依法强制拍卖被执行人亿海公司名下的案涉房地产，根据法律规定，责令上述房地产的所有人亿海公司或使用人自本公告发布之日起十日内自行迁出上述房屋。如有租赁期限未满的，承租人应在此期限内与一审法院联系。逾期不履行，一审法院将依法强制执行。中山市中级人民法院于2018年11月9日于网上公开拍卖案涉房产，其中拍品详情显示为“按现状整体拍卖，标的物以实物现状为准，部分房屋有出租，一审法院不承担拍卖标的瑕疵保证”。骏杰公司以4074万元拍得涉案房产，并于2018年11月27日办理了过户登记。2019年2月27日，中山市中级人民法院作出（2016）粤20执528、529号之一、（2017）粤20执514号之一案款分配方案，将依法拍卖被执行人亿海公司名下的位于中山市******：白蕉围“的三套房地产，拍卖得款4074万元，并作出分配方案，于志军、司良宙、罗云分配案款0元。于志军、司良宙、罗云于2017年7月4日向一审法院邮寄承租说明，表示其与亿海公司签订的租赁合同尚未到期亦未解除，根据买卖不破租赁的原则请求拍卖案涉房产后继续履行该租赁合同的承租权益。于志军、司良宙、罗云称在骏杰公司拍得案涉房产后其又向中山市中级人民法院执行人员提交了《承租说明》《债权申报书》《（2016）粤2071民初12114号民事判决书》，要求继续履行租赁合同，并通过执行人员取得了骏杰公司法人代表毛峰的联系方式，并及时与其联系协商履行租赁合同事宜。骏杰公司对此不予确认，主张于志军、司良宙、罗云并未及时与骏杰公司联系并标明要继续承租。中山市不动产登记资料查询结果显示，骏杰公司位于中山市******“白蕉围”的7072.90平方米不动产规划用途为工业。2016年10月31日，一审法院对广发银行股份有限公司中山分行（以下简称广发银行中山分行）诉中山市白宝堂家具实业有限公司（以下简称白宝堂公司）、亿海公司、中山市宏邦家具实业有限公司（以下简称宏邦公司）、黄卫国、李琼青、陈丽萍、肖永青、胡小玲、宋迪、方杰金融借款合同纠纷一案，作出（2015）中一法沙民二初字第1114号民事判决，该生效民事判决经审理查明：2014年9月24日，广发银行中山分行与亿海公司就位于中山市******“白蕉围”（土地证号：中府国用（2014）第易2700386号、房产证号粤房地权证中府字第**14061161号）的房地产办理了抵押登记手续，广发银行中山分行取得粤房地他项权证，并判决：一、白宝堂公司于一审判决生效之日起七日内向广发银行中山分行清偿截至2016年10月21日尚欠的借款本金14865000元、利息1201894.62元，及从2016年10月22日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利；二、广发银行中山分行的上述债权对处置亿海公司名下的位于中山市******“白蕉围”（土地证号：中府国用（2014）第易27003**，房产证号：粤房地权证中府字第**）的房地产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。2018年11月21日，中山市中级人民法院作出（2016）粤20执529号之四执行裁定，载明：在执行申请执行人平安银行股份有限公司中山分行与被执行人白宝堂公司、亿海公司、宏邦公司、肖永青、黄卫国、陈丽萍借款合同纠纷一案中，查明中山市第一人民法院依据（2015）中一法民二初字第1087-1号民事裁定，于2015年6月19日查封被执行人亿海公司名下的位于中山市******“白蕉围”的房地产一宗（土地证号为中府国用（2014）第易2700422号、房产证号为**14073964）。2017年8月9日，中山市第一人民法院将上述财产移送一审法院执行，一审法院于2018年6月13日作出（2016）粤20执529号之三执行裁定对上述标的物进行查封。一审法院依骏杰公司的申请调取了（2016）粤2071民初12114号案开庭笔录，经查，庭审中询问于志军、司良宙、罗云主张违约金200万元的依据是什么？于志军、司良宙、罗云回答，亿海公司的房产因亿海公司私自搭建6000多平方的水泥夹层，被大涌消防委员会查封直到现在仍未解封，给于志军、司良宙、罗云造成巨大的损失，于志军、司良宙、罗云具体损失是租赁3000平方用于经营足浴，我方自2015年8月15日进场装修，大约4个月的装修期已基本装修完工，于志军、司良宙、罗云投入大量的资金进行装修约300多万元，由于租赁物不能使用，于志军、司良宙、罗云直接损失约300多万元装修费，另还有未及时经营的利润损失未计算。另，于志军、司良宙、罗云庭审中确认查封后没有交过租金。庭审中，于志军、司良宙、罗云确认案涉租赁物被查封时其方还未营业，明确主张（2016）粤2071民初12114号民事判决中的200万违约金系其方对预期营业可获得的利息损失，但又称评估报告系在（2016）粤2071民初12114号案中法官要求评估的，要对200万元的违约金作一个综合参考，包括对案涉租赁物的装修投入。一审法院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。本案的争议焦点是骏杰公司应否向于志军、司良宙、罗云赔偿经济损失2304000元。首先，于志军、司良宙、罗云与亿海公司签订的租赁合同第九条约定，合同期限届满前，一方不存在违约的情况下，任何一方不得要求提前解除或终止合同，若亿海公司要求提前解除或终止合同的，亿海公司双倍返还押金，并且需赔偿于志军、司良宙、罗云2**万元作为违约金。一审法院认为，该条约定的意思应为若于志军、司良宙、罗云不存在违约的情况下，亿海公司要求提前解除或终止合同，亿海公司需双倍返还押金并且赔偿于志军、司良宙、罗云2**万元违约金，故亿海公司赔偿于志军、司良宙、罗云2**万违约金的前提应为案涉租赁合同提前解除或终止；其次，在（2016）粤2071民初12114号案中，于志军、司良宙、罗云亦表明其方投入了巨资对案涉租赁物进行了装修，但由于亿海公司的原因导致案涉租赁物被查封，故要求亿海公司支付违约金200万元，生效的（2016）粤2071民初12114号民事判决亦支持了于志军、司良宙、罗云的诉求，即于志军、司良宙、罗云主张的装修损失已在该案中得到救济；再次，于志军、司良宙、罗云确认案涉租赁物被查封时其方还未营业，并主张（2016）粤2071民初12114号民事判决中的200万违约金系其方对预期营业可获得的利息损失，但又称评估报告系在（2016）粤2071民初12114号案中法官要求评估的，要对200万元的违约金作一个综合参考，包括对案涉租赁物的装修投入。一审法院认为，于志军、司良宙、罗云的案涉租赁物未装修完毕，并未实际开始经营，若200万元的违约金仅仅是对预期盈利的损失赔偿明显不符合常理，结合本案的具体情况，于志军、司良宙、罗云对案涉租赁物的投入主要就是装修投入。故，一审法院认为200万元的违约金已足以弥补其方的装修损失，此后于志军、司良宙、罗云对案涉租赁物及其内装修不再享有权利。综上所述，一审法院认定于志军、司良宙、罗云与亿海公司签订的租赁合同已终止，双方权利义务已经终止。如前所述，于志军、司良宙、罗云与亿海公司签订的租赁合同已解除，双方基于租赁合同的权利义务已经终止，故于志军、司良宙、罗云在骏杰公司后通过竞拍拍得案涉租赁物取得案涉租赁物的所有权后无权再行对案涉租赁物主张权利。骏杰公司作为案涉租赁物的所有权人对案涉租赁物进行处分系其自身合法权利，并无不妥，故，于志军、司良宙、罗云主张骏杰公司赔偿经济损失230.4万元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回于志军、司良宙、罗云的诉讼请求。一审案件受理费25232元，减半收取12616元，诉讼保全费为5000元，合计17616元（于志军、司良宙、罗云已预交），由于志军、司良宙、罗云负担。本院二审期间，于志军、司良宙、罗云提交了证据：1.装修合同；2.空调设备款收据；3.沙发款收据，拟证明于志军、司良宙、罗云为投资项目付出大量成本，部分为非入墙资产，可以取回。4.拍卖公告，拟证明骏杰公司知悉涉案房地产有租赁合同未解除。5.诉讼材料，拟证明案外人王安华向于志军、司良宙、罗云主张装修款。6.装修工程收据，拟证明于志军、司良宙、罗云支付工程款144万元。7.空调及热水工程合同书；8.空调及热水设备安装预埋工程送回清单，拟证明于志军、司良宙、罗云采购空调、热水设备及安装服务。9.消防工程承包合同；10.消防工程款预付款收据，拟证明于志军、司良宙、罗云支付消防工程款16万元。11.沙发送货单，拟证明于志军、司良宙、罗云采购沙发并送货。经质证，骏杰公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。二审期间，本院依职权调取了中山市******“白蕉围”不动产登记资料，于志军、司良宙、罗云及骏杰公司均对该证据的真实性、合法性及关联性予以确认。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院另查明：位于中山市******“白蕉围”，不动产登记证号为国（2014）易2700169号，粤房地字证第0214044791号不动产于2014年10月11日抵押登记，抵押权人为平安银行股份有限公司中山分行，注销抵押登记日期为2018年11月26日。中山市******“白蕉围”，不动产登记证号为国（2014）易700386，粤房地字证0214061161号不动产于2014年9月24日办理抵押登记，抵押权人为广发银行股份有限公司中山分公司，注销抵押登记日期为2018年11月26日。于志军、司良宙、罗云与亿海公司签订的租赁合同第八条第一款约定，有下列情形之一的，甲、乙双方可以变更或终止本合同：……（2）因不可抗力致使本合同不能继续履行的；（3）因政府房屋租赁政策或法律规定必须终止的。本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。对上诉人于志军、司良宙、罗云上诉请求，本院作如下分析：首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”涉案不动产系在于志军、司良宙、罗云与亿海公司签订租赁合同之前已设立抵押权，因抵押权人平安银行股份有限公司中山分行、广发银行股份有限公司中山分行实现抵押权而被人民法院拍卖。故涉案不动产拍卖后，骏杰公司作为涉案不动产的买受人，有权占有、使用、收益、处分涉案不动产。于志军、司良宙、罗云不得基于其与亿海公司的租赁合同，对抗骏杰公司对涉案不动产的所有权。骏杰公司与于志军、司良宙、罗云之间的合同事实上不能继续履行，应予终止。其次，民事责任应遵循损失填补原则。在生效的一审法院（2016）粤2071民初12114号案中，于志军、司良宙、罗云明确其主张的200万违约金系填补涉案租赁物的装修投入。在一审法院（2016）粤2071民初12114号案判决亿海公司向于志军、司良宙、罗云支付200万违约金后，于志军、司良宙、罗云的装修投入损失已获填补。因此，在涉案租赁物因实现抵押权而被人民法院拍卖，于志军、司良宙、罗云与亿海公司签订的租赁合同无法继续履行，且于志军、司良宙、罗云的装修投入损失已由一审法院（2016）粤2071民初12114号民事判决所确定的违约金填补的情形下，一审判决认定于志军、司良宙、罗云与亿海公司基于租赁合同的权利义务已经终止，于志军、司良宙、罗云在骏杰公司后通过竞拍拍得案涉租赁物取得案涉租赁物的所有权后无权再行对案涉租赁物及其添附物主张权利，并无不当，本院予以维持。综上所述，于志军、司良宙、罗云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25232元（于志军、司良宙、罗云已预交），由于志军、司良宙、罗云负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  刘 通审 判 员  赖晓筠二〇二〇年七月三十日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘