河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0326民初84号原告：常光照，男，1987年9月7日生，汉族，住汝阳县。原告：李丽丽，女，1987年8月9日生，汉族，住址同上，系常光照之妻。二原告共同委托诉讼代理人：王站伟，河南洛城律师事务所律师。被告：姚合兴，男，1962年10月10日生，汉族，住汝阳县。委托诉讼代理人：王建敏，河南洛城律师事务所律师。第三人：赵万杰，男，1965年12月25日生，汉族，住汝阳县。原告常光照、李丽丽与被告姚合兴及第三人赵万杰案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告常光照、李丽丽的委托诉讼代理人王站伟、被告姚合兴及第三人赵万杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告常光照、李丽丽向本院提出诉讼请求：1.依法判决立即停止对位于汝阳县××楼南第一间门市房的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告第夫妻关系。位于汝阳县××楼南第一间门市房（以下简称“争议房产”）原属第三人赵万杰所有，赵万杰将该房产租与他人。2019年2月11日，经二原告和第三人赵万杰协商，赵万杰以105万元的价格将争议房产转让给原告，双方签订有书面协议。二原告按照约定将购房款足额支付给第三人，赵成杰和二原告一同告知租房人说明房屋转让事实并由租房人以后与二原告照面。汝阳县人民法院办理姚合兴申请强制执行赵万杰、姚利民间借贷纠纷一案中，于2019年9月23日作出（2019）豫0326执恢71号之二执行裁定，对争议房产予以查封。二原告对此提出了执行异议，汝阳县人民法院于2019年12月11日作出（2019）豫0326执异88号执行裁定，驳回二原告的异议请求。二原告认为，赵万杰已于2019年2月11日将争议房产转让给二原告，二原告也支付了全部购房款，房屋也完成了交付。因隆盛路开发的房产均未办理登记手续，不可能办理变更登记手续，即非因二原告的原因未办理过户登记。综上，二原告对争议房产享有的权利足以排除执行，请支持二原告的诉讼请求。被告姚合兴辩称，对二原告所述的房屋转让协议真实性不予认可，对其主张的付款事实亦不予认可，应当有与收到条相符的银行转账凭证或者银行流水。但二原告所举证据不足以证实房屋买卖是真实的，并且二原告也没有取得增值税发票以及房屋所有权登记，其诉讼请求应予驳回。第三人赵万杰述称，争议房产确实卖给原告常光照、李丽丽了，对二原告主张的事实不持异议，争议房产不应继续执行。本院查明：2009年2月24日，赵万杰与汝阳县顺隆置业有限公司签订《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》，约定因隆盛路改造项目需要，将赵万杰位于隆盛路五区土地使用证号为16932的二层房屋（建筑面积479.03平方米）拆除，在隆盛路××楼为赵万杰安置套房二套（5号楼6门洞4楼北套、南套），建筑面积252平方米；安置一楼门市房92.24平方米、二楼门市房92.24平方米，具体位置为5号楼12、36号，12、13号。上述房产交付后，赵万杰将5号楼南第一间门市房（即36号）出租给案外人桑招生使用。2019年2月11日，赵万杰、翟静琴夫妇与常光照、李丽丽夫妇签订《门市房买卖协议》，约定赵万杰、翟静琴将隆盛路5号楼36号门市房（建筑面积60平方米）转让给常光照、李丽丽，约定价款105万元，付款办法为：首付款70万元，余款35万元分两次付清，2019年5月1日前付30万元，剩余5万元在卖方提供门面房增值税发票或房屋产权手续后全部付清。协议订立当天，常光照与桑招生重新签订了房屋租赁合同，约定仍按原租赁合同履行至2019年9月30日。上述门市房买卖协议订立后，常光照于2019年2月11日通过中国工商银行尾号9066银行卡向翟静琴中国农业银行尾号3073银行卡转账支付首付款70万元，赵万杰、翟静琴出具70万元购房款收据一份。庭审中，原告常光照、李丽丽除提交上述转账凭证和收条外，还提交了赵万杰、翟静琴出具的购房款收到条四份，总金额35万元。由于庭审中原告诉讼代理人与第三人赵万杰就上述四笔计35万元房款的交付方式陈述不一，庭后根据原告代理律师的申请，本院签发律师调查令，对款项交付情况进行了进一步的调查取证。经查，相关银行流水与上述四份收到条对应情况如下：一、2019年3月15日收到条金额15万元，对应银行流水情况为：2019年3月15日，常光照之姐常延红邮政储蓄银行尾号0195银行卡取现金15万元，翟静琴当日以15万元在邮政储蓄银行开户并当天销户（账号尾号6484），上述业务均发生在汝阳县隆盛路营业所。二、2019年3月30日收到条金额5万元，对应银行流水情况为：翟静琴中国农业银行尾号3073银行卡2019年3月16日现存5万元。三、2019年4月21日收到条金额5万元，对应银行流水情况为：翟静琴中国农业银行尾号3073银行卡2019年4月21日现存4万元；常光照之姐夫刘恩锋4月21日中国邮政储蓄银行尾号3278账户卡取现金5万元。四、2019年4月30日收到条金额10万元，对应银行流水情况为：翟静琴中国农业银行尾号3073银行卡2019年4月30日现存7万元；当日常光照之姐常延红邮政储蓄尾号3640银行卡取现金1.76万元；常光照4月25日向其刘恩锋中国农业银行尾号3342银行卡转账5万元，刘恩锋4月30日取现4.99万元；刘恩锋4月30日中国邮政储蓄银行尾号3278账户卡取现金2.2万元。本院在执行姚合兴申请请执行姚利、赵万杰民间借贷纠纷一案中，于2019年9月23日作出（2019）豫0326执恢71号之二执行裁定，对争议房产予以查封。常光照、李丽丽提出执行异议，本院审查后认为常光照、李丽丽未取得不动产登记证书，依法未取得争议房产所有权，遂于2019年12月5日作出（2019）豫0326执异88号执行裁定，驳回常光照、李丽丽的异议请求。常光照、李丽丽不服该裁定，提起本案诉讼。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，结合庭审举证、质证和辩论情况，争议房产系拆迁安置房，尚未进行首次不动产登记，二原告对未进行不动产变更登记并无过错。并且争议房产由案外人承租，常光照、赵万杰通知承租人房屋转让的事实并重新签订租赁合同，已完成房屋交付。二原告对争议房是否享有足以排除执行的权利，关键在于常光照、李丽丽与赵万杰、柴静琴夫妇之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，常光照、李丽丽是否实际支付了收到条所载的购房款。从举证情况看，虽然被告姚合兴拒绝对二原告委托诉讼代理人持律师调查令收集的证据发表质证意见，但这些证据均为金融机构出具的银行卡交易记录，具有客观性、真实性、合法性，且与争议事实相关，本院依法将其作为认定事实的依据。从收据与银行流水对应关系看，2019年2月11日房屋转让协议订立当天的70万元购房款收据与转账凭证能够印证，应予认定；2019年3月15日的15万元收据，有常光照之姐常延红、赵万杰之妻柴静琴两人在中国邮政储蓄汝阳县隆盛路营业所的交易记录相印证，也与原告方关于赵万杰不让转账的当庭陈述吻合，付款真实性能够认定；2019年4月21日收据载明的5万元以及4月30日收据载明的10万元，从常光照之姐常延红、姐夫刘恩锋的取款记录以及柴静琴的存款记录看，也基本能够吻合，由于系现金交付，事后举证难度增大，应当认定二原告就该两笔款项支付已经穷尽了举证能力，亦达到高度盖然性的证明标准，该两笔付款的真实性也应予认定。关于2019年3月30日收据载明的5万元，二原告未提供任何能够印证款项实际交付的银行流水、转账凭证或者取款记录，该收到条为孤证，本院无法认定该5万元已实际支付。考虑到双方在买卖合同中约定2019年5月1日前支付购房款30万元，余款5万元在提供增值税发票或者房屋产权证明时付清，二原告在2019年5月1日前支付房款30万元符合合同约定，足额付清35万元与常理不符。因此，本院认定除支付首付款70万元外，二原告又支付购房款30万元，尚有5万元购房款未付。从付款情况及合同落款日期足以认定，赵万杰、翟静琴夫妇与常光照、李丽丽夫妇在本院查封前就争议房产订立了合法真实有效的买卖合同，且常光照、李丽丽已按照合同约定支付100万元购房款。综上，常光照、李丽丽对争议房产享有的权利足以排除执行，但应当向本院交付执行尚未支付的购房款5万元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告常光照、李丽丽于本判决生效之日起十日内向本院执行部门指定账户交纳尚未支付的购房款50000元。二、自上述款项交纳之日起，终止对第三人赵万杰名下汝阳县城关镇隆盛路5号楼南第一间门市房的强制执行，本院（2019）出豫03**执异88号执行裁定于本判决生效时自动失效。三、驳回原告常光照、李丽丽的其他诉讼请求。案件受理费14250元，由原告常光照、李丽丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判长  李刚强审判员  任素梅审判员  李宽社二〇二〇年八月四日书记员  李亚鑫