四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初1803号 原告：刘润华，女，汉族，1953年3月17日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：钟华（系原告刘润华之子），男，汉族，1980年6月28日出生，住成都市锦江区。 被告：四川满城房地产经纪有限责任公司，住所地：成都市武侯区红牌楼二街**。 法定代表人：王银行，总经理。 委托诉讼代理人：周子蒙，四川港韬律师事务所律师。 原告刘润华与被告四川满城房地产经纪有限责任公司（以下简称满城房产经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告刘润华的委托诉讼代理人钟华，被告满城房产经纪公司的委托诉讼代理人周子蒙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘润华向本院提出如下诉讼请求：1．判决解除刘润华与满城房产经纪公司之间的物业管理委托合同；2．判决满城房产经纪公司支付租赁期间未结清的所有费用、并赔付合同违约金共计118121.71元（庭审中刘润华明确以上费用、违约金包括合同剩余租期租金双倍的违约金102296元，免租期租金损失5100元及违约金10200元，逾期支付免租期租金5100元的利息按中国工商银行相关定期利率计算至2020年3月1日为241.61元，实际金额计算至实际支付之日，2017年2月20日至2020年3月1日期间的水费121.2元、气费90.9元、卫生费32元、物管费40元，按实计算至实际支付之日）；3．判决满城房产经纪公司立即拆除其私自增加的客厅隔断及其他设施，原样恢复房屋结构并打扫干净，将房屋退还给刘润华。4．判决本案全部诉讼费用由满城房产经纪公司承担。事实及理由：刘润华与满城房产经纪公司于2017年2月11日签订《物业管理委托合同》（以下简称合同）。满城房产经纪公司承租刘润华所有的位于成都市锦江区房屋，租赁期为2017年2月20日至2022年7月20日止，合同中明确约定租金的付款日期及金额。自2019年初以来，满城房产经纪公司多次违反合同中关于付款事项的约定以公司资金困困难、市面行情不好等理由，擅自把付款方式改成按月付款，并要求刘润华对其行为理解支持，刘润华对此明确表示了拒绝。满城房产经纪公司为此多次敷衍刘润华，承诺下次付款时恢复季度付款，但却从不履行承诺。2019年8月20日为合同规定的第十次付房租的时间满城房产经纪公司未按时付款，刘润华催问之下，满城房产经纪公司先是以不知道付款日期是哪天为由拖延，后经刘润华催促，于8月22日付了一个月房租。刘润华对此明确表示不满，要求以满城房产经纪公司违约的方式终止合同并承担赔偿责任，后在满城房产经纪公司再三恳求下，勉强同意继续履行合同。满城房产经纪公司于2019年9月3日补足租金。2019年12月20日为合同规定的第十一次付房屋的时间，满城房产经纪公司又未按时付款，并以财务电路故障为由推脱，刘润华催促之后，在21日又只付了一个月的房租。刘润华在双方协商无果的情况下，先后向成都市人民政府网站（××）、成都市锦江区住房建设局反映情况，请求政府部门督促满城房产经纪公司依法履行合同义务并签订相应补充协议。在政府部门的督促下，满城房产经纪公司于2019年11月27日补足租金。2019年12月3日刘润华委托代理人与满城房产经纪公司工作人员夏胜、何建林就补充协议问题在成都市锦江区住房建设局楼下（成都市锦江区海椒市街13号）面谈，满城房产经纪公司坚持不签补充协议，并一再承诺：此后按合同约定付款，在成都市锦江区住房建设局工作人员的调解下，满城房产经纪公司又一次承诺此后按合同约定付款，但补充协议仍拒绝签订。2020年2月20日为合同规定的付房租的时间，满城房产经纪公司再次未按约定支付租金，经刘润华多次催促，满城房产经纪公司仍拒不付款且不退房。此外，从租赁开始之日刘润华就告知满城房产经纪公司一定要按时交纳水电气等费用，并在每次收费前都提前加以提醒，但从2017年6月至今，满城房产经纪公司还是多次因未按时缴纳气费而产生了违约金，甚至是在刘润华提前一个月告知该缴气费的情况下，仍然拖延50余天直至有违约金产生。刘润华认为，刘润华与满城房产经纪公司之间的物业管理委托合同是合法有效的，刘润华向满城房产经纪公司提供符合合同要求的房屋，满城房产经纪公司理应依约按时足额支付租金及相关水电费等费用。但是，在刘润华明确拒绝更改相关合同条款和政府部门已介入的情况下，满城房产经纪公司仍多次更改付款时间或拖延付款，直至拒不付款也不退房。满城房产经纪公司的这种行为不仅严重损害了刘润华的经济利益，同时浪费了刘润华巨大的精力和时间，也对刘润华造成了严重的精神伤害。满城房产经纪公司的行为已导致合同无法继续履行，形成事实上的单方面解除合同，并持续强占房屋为其非法牟利。 被告满城房产经纪公司辩称，1．刘润华请求解除《物业管理委托合同》没有法律和合同上的依据，其无权单方解除《委托合同》，刘润华在庭审中及诉状中都表明了其对前期满城房产经纪公司延期支付的行为予以了认可，在疫情期间，满城房产经纪公司资金确实有困难，就延期了几天，但是也向刘润华通过转账的方式支付了租金。根据最高人民法院疫情指导的相关意见，在合同能够履行的情况下，应当继续履行，且履行困难可以积极引导当事人变更合同。满城房产经纪公司希望能够继续按照合同的约定履行，不应当支持解除合同的请求；2．刘润华主张的违约金112496元于合同无据，本案中满城房产经纪公司迟延履行支付租金的情形并不构成根本违约，合同中约定的违约金条款是以刘润华根本违约为前提，对满城房产经纪公司违约责任的约定模糊，且退一步讲，满城房产经纪公司应当按此承担责任的情况下，也应该是构成根本违约所承担的责任。根据最高人民法院疫情指导相关意见，刘润华以疫情期间满城房产经纪公司迟延支付租金要求承担违约责任，不应当得到支持；3．刘润华无权要求扣除三个月的免租期，亦无权要求满城房产经纪公司支付三个月免租期的租金5100元，委托合同中并未约定解除合同应当返还已经享有的免租期的租金，故刘润华的主张没有法律依据和事实依据，不应当得到支持；4．满城房产经纪公司作为中介，刘润华所述的卫生费、物业费等是由租户所产生的，满城房产经纪公司将进行核实并予以补交。 本院经审理认定事实如下：2017年2月11日，刘润华（甲方、委托方）与满城房产经纪公司（乙方、受托方）签订《物业委托管理合同》约定，甲方自愿将位于成都市锦江区房屋（建筑面积70.23平方米）交予乙方管理。甲方确认甲方将该房屋独家委托乙方全权管理并对外出租，为便于房屋出租，乙方代为甲方提供房屋装修、家具家电配置及管理服务。乙方代甲方与承租人签署租赁合同并收取押金、租金等。乙方从代收租金中支付甲方固定租金回报及扣除甲方垫付的装修、家具、家电配置费用后，剩余部分为乙方的管理服务费。甲方认可因乙方为房屋提供了装修、配置、卫生、管理等增值房屋并垫付相关费用从而造成一定成本支出。无论乙方代收租金是否高于固定租金回报，乙方都须按约定向甲方支付固定租金回报，房屋装修（不破坏甲方主体结构）、家具、家电配置及管理服务均由乙方承担。委托期为五年五月，自2017年2月20日起至2022年7月20日止。每月固定租金回报为1700元，一年共计租金20400元。甲方于2017年2月11日前将房屋交付给乙方。在乙方付租日期内，房屋内所发生的水、电、煤气、光纤及物管费、卫生费由乙方承担。在管理期内，甲方不得无故收回房屋。甲方如有特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前两个月通知乙方，以便乙方善后客户，并赔偿乙方合同期内剩余房租的双倍作为违约金（本条款，甲乙双方对等）。甲方每年给乙方30天作为乙方寻找客户的时间，此期间甲方不收取房租、物管费、光纤费、卫生费。合同期内，如因甲方以任何原因中途收回房屋，则每年的免租期由甲方承担，乙方有权扣除。乙方应按合同约定，按时给甲方支付房屋租金。该合同附表对房屋设备清单、付款日期及房屋各种数据进行明确，其中付清日期载明：第一次付款2017年2月12日5100元；第二次付款2017年6月20日5100元；第三次付款2017年9月20日5100元；第四次付款2017年12月20日5100元；第五次付款2018年3月20日5100元；第六次付款2018年7月20日金额5100元；第七次付款2018年10月20日5100元；第八次付款2019年1月20日5100元；第九次付款2019年4月20日5100元；第十次付款2019年8月20日5100元；第十一次付款2019年11月20日5100元；第十二次付款2020年2月20日5100元；第十三次付款2020年5月20日5756元；第十四次付款2020年9月20日5756元；第十五次付款2020年12月20日5756元；第十六次2021年3月20日5756元；第十七次付款2021年6月20日5756元；第十八次付款2021年10月20日5756元；第十九次付款2022年1月20日5756元；第二十次付款2022年4月20日5756元。 合同签订后，刘润华向满城房产经纪公司交付了房屋。自2019年起，满城房产经纪公司未按照合同约定按时支付租金，其中，2019年1月19日支付1700元，2019年2月20日支付1700元，2019年3月19日支付1700元，2019年4月20日支付1700元，2019年5月21日支付1700元，2019年6月21日支付1700元，2019年8月22日支付1700元，2019年9月3日支付3400元，2019年11月21日支付1700元，2019年11月27日支付3400元。在刘润华提起本案诉讼后，满城房产经纪公司于2020年3月18日支付5100元。因满城房产经纪公司延迟缴纳案涉房屋的气费、租金，刘润华通过其子钟华于2018年12月起多次用微信向满城房产经纪公司进行催收。2019年8月27日，因满城房产经纪公司经多次催收后仍延迟支付租金、气费，钟华通过微信向满城房产经纪公司表示将于2019年9月8日前收回房子。其后，因满城房产经纪公司于2019年11月21日仅支付了一个月房租，钟华通过微信向满城房产经纪公司表示其将向法院提起诉讼解除合同，同时钟华向成都市人民政府网络理政社会诉求平台投诉，请求政府部门介入调查。在政府部门的介入下，双方进行调解，钟华要求双方重新签订补充协议，满城房产经纪公司拒绝签署，双方未能达成新的补充协议。经刘润华多次催促，满城房产经纪公司仍未按期缴纳案涉房屋的气费，导致产生违约金。 另查明，满城房产经纪公司在案涉房屋客厅内安装了隔断。 上述事实，有以下证据及当事人的陈述在案为证：刘润华提交的《物业管理委托合同》及合同附表、满城房产经纪公司2019年支付租金的付款记录、微信聊天记录、成都市人民政府网络理政社会诉求平台投诉受理记录、补充协议、面谈录音文字整理材料、气费通知单、照片，满城房产经纪公司提交的《物业管理委托合同》、租金支付凭证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，刘润华与满城房产经纪公司就成都市锦江区房屋签订的《物业管理委托合同》是合同当事人真实意思表示，内容合法，应属有效合同。该合同对双方均有法律约束力，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。依据该合同约定，满城房产经纪公司需固定时间向刘润华支付固定的房屋租金并自行负担合同约定期限内产生的物管费、水电气费等费用；同时，满城房产经纪公司对外租赁租金标准及承租方由其自行决定。因此，依据前述法律规定和合同约定，本案虽以委托管理案涉房屋名义签订合同，实质为双方就租赁案涉房屋形成的房屋租赁合同关系。 关于合同解除。合同签订后，刘润华将案涉房屋交付给满城房地产经纪公司，满城房地产经纪公司亦应当按时支付租金，满城房地产经纪公司自2019年1月起均未按照合同约定给付租金，经多次催收后亦未按照合同约定时间足额支付租金，同时，满城房地产经纪公司经刘润华催促后仍逾期缴纳气费，已导致产生气费违约金，满城房地产经纪公司的行为已经构成违约，刘润华在2019年8月因满城房产经纪公司经多次催收后仍延迟支付租金、气费，曾明确向满城房产经纪公司表示将于2019年9月8日前收回房子，其后双方虽在不断协商，包括刘润华也请求政府部门介入协调，但最终双方并未达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，结合本案中满城房产经纪公司实际支付租金的情况以及刘润华的催缴情况，本院对刘润华请求解除双方签订的《物业管理委托合同》的诉讼请求予以支持。至于满城房产经纪公司提出疫情期间出租人因承租人资金困难未按约定支付租金为由请求解除合同并承担违约责任不应支持的抗辩意见，本院认为，因满城房产经纪公司的违约行为自2019年1月起持续发生，故其所持抗辩意见在本案中不适用，本院不予采纳。 关于房屋恢复原状及退还。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，结合庭审中双方确认满城房产经纪公司在涉案房屋增添了客厅隔断的事实，在本案合同解除后，满城房产经纪公司应将隔断拆除，并负有将承租物业恢复原状、返还的义务。 关于租赁期间未结清的所有费用、赔付合同违约金。庭审中，刘润华明确以上费用、违约金包括合同剩余租期租金双倍的违约金102296元（2020年2月至2022年7月计30个月），免租期租金损失5100元及违约金10200元，逾期支付免租期租金5100元的利息按中国工商银行相关定期利率计算至2020年3月1日为241.61元，实际金额计算至实际支付之日，2017年2月20日至2020年3月1日期间的水费121.2元、气费90.9元、卫生费32元、物管费40元，按实计算至实际支付之日。双方签订的《物业管理委托合同》约定，在满城房产经纪公司付租日期内，房屋内所发生的水、电、煤气、光纤及物管费、卫生费由满城房产经纪公司承担。本案中，刘润华主张满城房产经纪公司欠付2017年2月20日至2020年3月1日期间的水费121.2元、气费90.9元、卫生费32元、物管费40元，实际金额计算至实际支付之日，庭审中满城房产经纪公司对前述费用未予确认，同时，鉴于合同解除后满城房产经纪公司腾退房屋前也涉及费用的发生，因此满城房产经纪公司负有结清腾退房屋前案涉房屋的水、电、煤气、光纤、物管费及卫生费的义务，具体金额按实结算。至于刘润华主张的免租期租金损失、违约金、租金损失的利息以及剩余租期双倍的违约金，本院认为，刘润华主张的前述损失及违约金系对满城房产经纪公司违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。因本案由于满城房产经纪公司的违约行为导致《物业管理委托合同》提前解除，约定的租赁期限不能完全实现。刘润华收回涉案房屋后，需要对租赁物进行重新待租，故刘润华对租赁物的使用存在空置期，该期间会给刘润华造成损失。《物业管理委托合同》中第六条第2款约定，“甲方如有特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前两个月通知乙方，以便乙方善后客户，并赔偿乙方合同期内剩余房租的双倍作为违约金（本条款，甲乙双方对等）。”因该条款约定不够明确，且违约金约定过高，结合本案实际履行情况、满城房产经纪公司的违约程度、满城房产经纪公司已实际享受的免租期及刘润华收回房屋再行完成出租的合理期限，本院酌定由满城房产经纪公司向刘润华支付相当于4个月租期租金7675元的违约金。刘润华要求的免租租金、免租租金违约金以及利息，本院认为已支持的违约金能够弥补因满城房产经纪公司的违约行为给刘润华造成的损失，故刘润华再要求满城房产经纪公司赔偿其免租租金损失、免租租金违约金以及利息本院不予支持。 综上所述，原告刘润华的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告刘润华与被告四川满城房地产经纪有限责任公司于2017年2月11日签订的《物业管理委托合同》予以解除； 二、被告四川满城房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内将位于成都市锦江区房屋恢复原状并交还给原告刘润华； 三、被告四川满城房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告刘润华支付案涉房屋的水、电、气、光纤、物管费和卫生费（按实结算至腾退房屋时止）； 四、被告四川满城房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告刘润华支付违约金7675元； 五、驳回原告刘润华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2662元，由被告四川满城房地产经纪有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 王 艳 人民陪审员 卢 一 人民陪审员 李金烈 二〇二〇年八月十四日 书 记 员 谭成慧