重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初13168号原告（反诉被告）：周明静，女，1971年11月10日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：周勇，重庆雄明律师事务所律师。被告（反诉原告）：程绍美，女，1974年3月16日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：甘国静，重庆首同律师事务所律师。原告（反诉被告）周明静与被告（反诉原告）程绍美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法由审判员黄明真独任审判，于2020年7月20日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周明静及其委托诉讼代理人周勇、被告（反诉原告）程绍美及其委托诉讼代理人甘国静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周明静向本院提出诉讼请求：1.解除双方之间签订的《房屋租赁合同》；2.程绍美立即向周明静支付拖欠房屋租金8000元；3.程绍美立即向周明静支付逾期交付租金违约金12000元（1600元×5%×150天，具体计算至返还房屋之日止）；4.程绍美向周明静支付该房屋周明静代缴的物业管理费用1501.8元（2020年1月1日至2020年月31日已代缴），具体计算至返还房屋之日止；5.程绍美立即腾空房屋并将房屋恢复为清水房状态；诉讼费由程绍美承担。事实和理由：周明静与程绍美于2016年5月17日签订了《房屋租赁合同》。周明静于2016年5月17日将房屋交付给程绍美，程绍美将房屋进行隔断后转租。合同签订后程绍美一直按约支付租金，但从2019年12月开始其便不按约支付租金。2020年2月程绍美向周明静微信转账半年租金，由于程绍美未提示周明静收款，待周明静发现时租金因超期未收款退回到程绍美微信账户。之后周明静一直向程绍美催收该笔租金无果。程绍美的行为已经构成实质性违约，周明静遂诉至法院。被告（反诉原告）程绍美辩称，请求驳回周明静全部诉讼请求。被告（反诉原告）程绍美向本院提出反诉请求：1.周明静返还程绍美所有物品（包括煤气灶1台、抽油烟机1台、洗衣机1台、冰箱1台、空调7台）及支付搬运、拆卸费3000元；2.周明静支付程绍美违约金50000元；3.周明静赔偿程绍美租赁损失2000元；4.周明静退还程绍美押金1600元；诉讼费由周明静承担。事实和理由：双方签订合同后，程绍美依约支付租金。2020年5月初，周明静无故将租赁房屋内居住人员赶出并更换了门锁，为此程绍美与周明静沟通但无果。周明静无故换锁、赶走居住人员、单方解除合同，属于违约行为。程绍美遂提起反诉。原告（反诉被告）周明静辩称，按合同第六条第4款约定，拆除房屋设施、腾空房屋即恢复至清水房状态是程绍美的义务，由此产生的费用由程绍美自己承担；程绍美反诉要求返还的物品名称及数量属实，程绍美自行搬离即可，周明静并未阻拦；程绍美单方提出解除合同并拖延租金，属于违约，无权要求周明静支付违约金及赔偿损失；依据合同第四条第5款、第六条第3款，周明静不退还程绍美押金。请求驳回程绍美的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据《房屋租赁合同》、渝（2016）两江新区不动产权第00026XXXX号产权证、结婚证、短信聊天记录、缴费通知单照片打印件2张、收据、通话呼叫记录、通话录音5段（附光盘及文字整理材料）、微信聊天记录、微信群聊天记录等本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对周明静据举示的2020年5月16日拍摄照片及情况说明、2020年7月18日拍摄的照片，可以证明拍摄照片时房屋的状态，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：周明静与案外人李树华于1996年3月12日登记结婚。周明静与李树华系重庆市北部新区XX路******XX-X房屋共同所有权人。2016年5月17日，周明静（甲方、出租方）与程绍美（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：一、物业基本情况，租赁用途住宅，座落重庆市北部新区XX路XX号X幢X单元XX-X号，清水房；二、租赁期限、租金金额、付款方式、交房时间，1.租赁期限，自2016年6月18日至2021年6月17日止，2.租金，每月租金为1600元，押金1600元，3.交付方式，（1）物业租金按半年支付，（2）按先交租金后使用的方式，乙方应提前10日支付下一期的租金，（3）租金由甲方上门收取或由乙方转账甲方中国农业银行（周明静）银行帐户，帐户62284804780********（若帐户发生变化应及时告知乙方），4.交房时间，甲方应在2016年5月17日前将房屋交给乙方；三、双方的权利义务，（二）乙方的权利和义务，2、乙方按时足额支付甲方的房屋租金；四、违约责任，3、乙方逾期交付房租，按日向甲方支付月租金的5%作为违约金，超过10日后甲方有权收回该物业，并追收乙方所欠租金，5、乙方在租赁合同期内提前终止该合同甲方有权不退还乙方租房押金；六、其他约定，2、甲方同意乙方将房屋装修隔断后转租，转租收益由乙方收取，乙方装修可隔墙，但不能打掉原有的墙体，租赁期内（含乙方的装修期）乙方自行负责与该房屋有关的人身财产安全，3、一旦签订本合同，甲乙双方不能违约，若甲方违约，则赔偿乙方装修违约金50000元，若乙方违约，则已交租金和押金不予退还，4、租赁期满后，乙方必须经甲方同意按甲方要求，乙方拆或不拆除装修等。合同还约定了其他内容。合同签订后，程绍美向周明静支付了押金1600元及2019年12月17日之前的租金，2019年12月18日之后的租金未支付。2020年1月31日，程绍美通过微信向周明静的配偶李树华转账9600元，但该笔转账因李树华未确认收款退回给了程绍美。2020年5月15日，周明静在有程绍美和案涉房屋中居住人的微信群中称：因为我从19年12月开始到现在我都没收到租金，5月11号她给我说不租了，所以明天我要换锁，你们之前跟谁的找谁去。2019年5月16日，周明静到案涉房屋更换了门锁。2020年3月21日至2020年5月17日期间，周明静与程绍美通过微信沟通。2020年3月21日，程绍美称“房租前段时间微信转给你，你没收，你看房子要租给我，我就把房租转给你，如果你不租就按合同办事”，周明静未回复。2020年5月14日，周明静称“2020年5月11日，你打电话说不继续租该房屋，那就2020年5月14日到金湖湾，我们当面解除合同，交清2020年5月14日之前所产生的房租费8000元、物业管理费1500元、水电气费，然后把房屋恢复原样，将房屋钥匙交给周明静，如果14号你不来，就是你违约，我将按照合同约定收取违约金”，程绍美未回复。2020年5月16日，周明静称“由于你不来金湖湾当面解除合同，我将于16号换锁先收回房屋，程绍美3天拆除和清理干净屋内所有东西，还原以前清水模样；你是想私下和解的话，就先把房租和物管费合计9500转给我，其它事情再商量”。程绍美回复称“我可以跟你和解，也可以把房租和物管费交了，但是要让我把空调拆了”。周明静称“空调拆走可以，前提是把房子恢复原样”。程绍美称“那这样，空调你让我拆走，房子的原样你直接用押金找人拆，押金我就不要了”。2020年5月17日，周明静称“我也想了一下，房子要么全清恢复原状，要么所有的东西都不动，今天你把房租和物管费合计9500，转给我，然后我们就解除合同；如果要拆，从今天开始三天内全部清空、打扫干净，三天后我就开始收房租”。程绍美称“合同上写的不用恢复原样”。周明静称“你自己看清合同；我现在就是要你给我全部拆空；你把房租和物业费合计9500转给我；你反正要拆空调，你顺便找人恢复原样就行了”。程绍美称“我可以拆，但是你得把押金退给我，要是不退，那我找人拆的话就得你给钱”。周明静称“你先把房租和物管费交了再说后面的事”。程绍美称“你承认了我才会把物管费和房租给你打过来，说话算数”。2020年5月11日至2020年5月16日期间，周明静与程绍美通电话。2020年5月11日，周明静：“你刚才说你那房子不租了？”程绍美：“啊。”周明静：“你不租了那我们现在怎么来处理后续的事情呢。”程绍美：“你说我是跟你发消息发了好久了。”周明静：“那你意思就是现在不租了？”程绍美：“我是不租了撒。”周明静：“你不租了后续的事怎么办？”程绍美：“我不租了，我不要押金总行了撒。”周明静：“这么长时间了，只有押金这个问题吗？还有其它呢？”程绍美：“那我退你房子我把押金给你，难道我还要来补你的钱吗？”周明静：“那租金呢？你没有打租金给我们，你后面一直没有联系我，我就认为这个房子你就一直租起的，然后也不来说明情况。”程绍美：“早都跟你说了的，我说我跟你一月三十一日，我就把房租费给你打过来，我也知道我房租费到期了，尽快给你打过来，打过来发到微信上的，今年你叫我打到卡上，你看到我是一月间，根本就下来不到，下来得到，回来都要隔离，我就给你发到微信上，你微信上你不领，你说我能怎么办。”周明静：“我怎么领呢，那天我老公的电话坏了，你觉得我看到不领嘛，你通知我没有，你发了一条信息没有；你的意思就是你不租了，对不对？”程绍美：“我是不租了撒。”2020年5月13日，周明静：“你5月11日说不租了是不是？”程绍美：“嗯。”周明静：“那你明天过来当面恢复原样，把房租结清，还要物管费和所有的费用结清。”程绍美：“明天，我还在万州哦。”周明静：“你不回来，我就直接锁门了哦。”程绍美：“我是先给你打房租费，你不回我消息，你要来锁我的门，你锁嘛。”2020年5月14日，周明静：“你说你不租了就过来把合同解除，三天内不过来我直接换锁关门。”程绍美：“你说合同怎么解除。”周明静：“我昨天把信息发得很明白，房租你从12月18日到5月14日8个月的房租8000元，物管费1500元，打给我，我们就不说了，还有房屋恢复原样，我们照合同执行，其他的我也不说什么违约金了。”程绍美：“我微信转过来的。”周明静：“你微信转到哪里的，我老公手机坏了……你觉得手机坏了，那两天一直疫情，我能拿到哪里去修？你给我打过电话没有？微信钱退回你看不到吗？为什么退回来你没有问过我。”程绍美：“我12月31日给你老公发了信息，你手机上也发了信息的，房子还租给我不。”周明静：“我们是不是有合同，我们是不是按合同执行，那么我们的合同是写到2021年6月18日的，对不对……那么你租金就应该一直打起走啊。”2020年5月16日，周明静：“们今天直接换锁了！你马上过来。”程绍美：“我在万州，你说我怎么过来。”周明静为证明程绍美应承担的物管费，举示了缴费通知单照片打印件2张，显示未缴付2020年1月1日至2020年5月31日的物业管理费1426.8元、水电公摊费75元，合计1501.8元，未缴付2020年1月1日至2020年3月31日的物业管理费856.08元、水电公摊费45元，合计901元；为证明其已经代为支付，举示了收据，显示周明静于2020年5月19日支付了案涉房屋2020年1月1日至2020年5月31日期间的物管费1426.8元、公摊水电费75元。庭审中，周明静称，合同约定付款方式是当面付款或者银行转账，没有约定微信转账，且不是向周明静的配偶支付，变更租金支付方式需要双方达成一致意见，程绍美无证据证明周明静同意微信收租金，周明静不认可微信收租金；程绍美之前也将租金发给周明静配偶，以为是工资就收了，之后周明静给程绍美说过不要微信付租金，故周明静拒绝微信收租金；疫情期间周明静配偶的手机坏了，不知道程绍美转账，到期未收款就退回了程绍美，程绍美发的微信也没有看到；因为疫情周明静没有催收租金，直至2020年5月11日程绍美打电话说不租了，但是周明静未录音，之后周明静就用可以录音的手机给程绍美打电话并录音；2020年5月16日换锁时屋内还有人居住；程绍美于2020年5月11日提出不租了，周明静同意，双方合同于该日解除；2020年4月28日周明静没有要求程绍美支付一年的租金；2020年5月16日，程绍美给周明静配偶说租金给了、继续租，因为程绍美没有与周明静联系、与周明静配偶联系不行，周明静就未同意；依据合同第第四条第3款主张逾期交付租金违约金；程绍美逾期支付租金给周明静造成了资金占用损失；案涉房屋周明静仅是锁门，等待程绍美搬走物品、恢复清水房状态；程绍美主张的违约金过高；依据合同第四条第5款、第六条第3款，不同意退还押金。程绍美称，合同第六条第4款不公平，周明静明知程绍美租赁房屋用于转租，隔断也经过周明静同意，周明静收租金就应当有自己拆除房屋相关设施的义务；2020年3月21日周明静给程绍美打过电话问房子啷个做，程绍美说付了租金但周明静不收，周明静就挂了程绍美的电话，程绍美给周明静发微信，但是周明静没有理会程绍美；2020年4月28日周明静要求过程绍美支付一年的租金，程绍美没有理会，周明静没有向程绍美催收过租金；程绍美未在2020年5月11日单方解除合同，当天的电话录音可以看出是周明静一再称程绍美不租房了；2020年5月11日程绍美没有另外给周明静打过电话说不租了；2020年5月16日周明静换锁、赶走住户，是单方违约解除合同，程绍美无须履行拆除义务，周明静应当退还押金；周明静主张的物管费不应由程绍美承担，即使要承担，因2020年5月15日周明静在微信群中将住户全部遣散，故也仅承担2020年5月15日之前的物管费；2020年5月16日周明静换锁时程绍美不在场，之后因换锁了，程绍美未进入过房屋；周明静主张的违约金过高；依据合同第六条第3款主张的违约金；搬运拆迁费3000元、租赁损失2000元是程绍美估算的；程绍美仅一次以银行转账方式向周明静支付租金，其余均是微信转账给周明静的配偶。本院认为，周明静与程绍美签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。关于合同解除。第一，依据合同第二条第3款约定，程绍美应于2019年12月8日前支付2019年12月18日至2020年6月17日的半年租金9600元，支付方式为周明静上门收取或程绍美银行转账。合同第四条第3款约定，程绍美逾期支付租金超过10日后周明静有权收回该物业，并追收程绍美所欠租金。程绍美主张其仅一次银行转账支付租金外，其余均是将租金通过微信转账给周明静的配偶，但是该主张无证据予以佐证。即使程绍美的该主张属实，但其2020年1月31日才通过微信向周明静的配偶转账9600元，虽然该笔转账因未收款被退回，也已是逾期10天支付租金的违约行为，周明静有权收回房屋。第二，程绍美作为承租人，其主要的合同义务是支付租金。银行转账支付租金并非必须到银行办理，程绍美称银行转账受新冠疫情影响无法进行，没有依据。程绍美于2020年1月31日通过微信支付租金未果后，应当积极联系周明静或者按照合同约定方式继续支付租金，但其并未积极履行支付租金的合同义务。第三，2020年5月11日周明静与程绍美的录音中，周明静问“你刚才说你那房子不租了”，程绍美答复“啊”，从双方该对话可以认定程绍美先提出了不租房屋的意思表示，程绍美向周明静提出不租房屋即解除合同，没有合同及法律依据，属于根本违约。综上，周明静称因程绍美于2020年5月11日提出不租了、其予以同意、双方合同于该日解除的主张，本院予以认可。周明静与程绍美签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月11日解除。关于租金。周明静已于2020年5月16日自行锁门、要求程绍美的次承租人搬离，收回了案涉房屋，周明静要求程绍美支付2020年5月17日之后的租金没有依据。故程绍美应向周明静支付2019年12月18日至2020年5月16日的租金1600元/月×4.97个月＝7952元。关于逾期支付租金违约金。合同第四条第3款约定，程绍美逾期支付租金，按日向周明静支付月租金5%作为违约金。程绍美主张违约金计算标准过高。违约金具有弥补弥补损失的性质。程绍美逾期支付租金给周明静造成的主要是资金占用损失，故本院酌情将违约金标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率1.3倍。周明静要求违约金计算至程绍美返还房屋之日止，因周明静已于2020年5月16日收回了房屋，故违约金计算至2020年5月16日。故程绍美应向周明静支付以欠付租金7952元为基数从2019年12月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率1.3倍计算至2020年5月16日的逾期支付租金违约金。关于物业管理费。周明静已代程绍美支付了2020年1月1日至2020年5月31日期间的物管费1426.8元和公摊水电费75元共计1501.8元，故每月的物管费和公摊水电费为1501.8元÷5个月＝300.36元。程绍美应向周明静支付2020年1月1日至2020年5月16日期间的物管费和公摊水电费共计300.36元/月×4.53个月＝1360.63元。关于腾空及恢复清水房。合同约定周明静向程绍美交付的房屋为清水房，第六条第4款约定，租赁期满后，程绍美必须经周明静同意按其要求，程绍美拆或不拆除装修等。现因程绍美违约行为导致合同提前解除，周明静要求程绍美将房屋恢复为清水房状态的诉讼请求符合约定，本院予以支持。因周明静已于2020年5月16日锁门自行收回房屋，程绍美腾空房屋需要周明静的同意及配合，并非程绍美单方可以履行的义务。故对周明静要求程绍美腾空房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于返还物品。周明静已经收回案涉房屋，其对程绍美要求返还的物品名称及数量予以确认，并称程绍美可以自行搬离、其并未阻拦。但是因案涉房屋已由周明静收回，屋内物品亦处于周明静控制。故对程绍美要求周明静返还其所有的物品包括煤气灶1台、抽油烟机1台、洗衣机1台、冰箱1台、空调7台的诉讼请求，本院予以支持。关于搬运拆卸费、违约金、租赁损失、押金。程绍美要求周明静支付搬运拆卸费3000元和租赁损失2000元，没有合同依据，且无证据证明已经实际产生，故本院均不予支持。因程绍美违约导致合同解除，其主张周明静向其支付违约金50000元没有事实和合同依据，本院不予支持。合同第四条第5款约定，程绍美在租赁合同期内提前终止该合同周明静有权不退还程绍美租房押金。故对程绍美要求周明静退还要求1600元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周明静与被告（反诉原告）程绍美程绍美签订的《房屋租赁合同》于2020年5月11日解除；二、被告（反诉原告）程绍美于本判决生效后立即向原告（反诉被告）周明静支付2019年12月18日至2020年5月16日期间欠付的租金7952元；三、被告（反诉原告）程绍美于本判决生效后立即向原告（反诉被告）周明静支付逾期支付租金违约金，违约金以欠付租金7952元为基数，从2019年12月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率1.3倍计算至2020年5月16日止；四、被告（反诉原告）程绍美于本判决生效后立即向原告（反诉被告）周明静支付2020年1月1日至2020年5月16日期间的欠付的物管费和公摊水电费共计1360.63元；五、被告（反诉原告）程绍美于本判决生效后立即将重庆市北部新区XX路XX号X幢X单元XX-X房屋恢复清水房状态；六、原告（反诉被告）周明静于本判决生效后立即向被告（反诉原告）程绍美返还在重庆市北部新区XX路XX号X幢X单元XX-X房屋内的煤气灶1台、抽油烟机1台、洗衣机1台、冰箱1台、空调7台；七、驳回原告（反诉被告）周明静的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）程绍美的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费320元减半收取160元、反诉案件受理费587.5元，由被告（反诉原告）程绍美负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  黄明真二〇二〇年八月十七日书记员  陈 实