湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终731号上诉人（一审被告）：广发银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市江汉区建设大道**广发银行大厦。负责人：陶建全，该行行长。委托诉讼代理人：佘弦，广发银行股份有限公司武汉分行职工。委托诉讼代理人：方贤根，湖北方式律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：柯贤良，男，1985年4月29日出生，汉族，住大冶市，被上诉人（一审原告）：柯贤本，男，1986年12月27日出生，汉族，住大冶市，两被上诉人共同委托诉讼代理人：石钧中，湖北群力律师事务所律师。上诉人广发银行股份有限公司武汉分行（以下简称广发银行武汉分行）因与被上诉人柯贤良、柯贤本房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202民初1930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广发银行武汉分行上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回柯贤良、柯贤本诉讼请求；2、案件诉讼费用由柯贤良、柯贤本承担。事实与理由：1、2017年4月10日，柯贤良、柯贤本向其出具了一份承诺书，通过承诺书载明的事实显示柯贤良、柯贤本完全知晓、理解及认可2009年签订的《房屋租赁合同》于2017年4月10日终止的原因及后果，既然《房屋租赁合同》已于2017年4月10日终止，双方就租赁事实没有再签订书面合同，自2017年4月11日起，双方形成事实上的不定期租赁关系，该租赁关系依法可以随时解除，不存在违约一说，一审判决认定其存在单方解除房屋租赁合同这一违约行为，既无法律依据亦无合同依据，明显属于适用法律错误；2、10年的房屋租赁合同，已经履行了9年零8个月之久，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，一审法院确认其向柯贤良、柯贤本支付违约金500000元，明显自由裁量使用超过权限；3、没有任何证据表明涉案房屋天花板和空调管线有破坏的现象，即使有破坏也无证据证明系其所为，一审判决认定其因此赔偿100000元损失，无证据予以证明。柯贤良、柯贤本辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果符合司法实践；2、双方当事人之间订立、解除合同需要通过意思明确表示，但广发银行武汉分行在收到2017年4月10日的承诺书后，并未作出解除租赁合同的意思表示；3、根据租赁合同的约定，其没有义务在广发银行武汉分行处设立账户，变更银行账户也不是合同约定的解除理由，故无论其因何原因出具承诺书，广发银行武汉分行如因变更银行账户解除租赁合同显失公平；4、根据广发银行武汉分行向其作出的终止合同函，广发银行武汉分行解除租赁合同理由是情势变更并非因银行账号变更导致；5、广发银行武汉分行在一审审理过程中反复主张解除合同是因为情势变更并非在上诉所称单方无责解除权，广发银行武汉分行违反了禁止反言原则。柯贤良、柯贤本向一审法院起诉请求：1、广发银行武汉分行向其支付欠付的租金909716.64元；2、广发银行武汉分行向其支付违约金2501723.38元；3、广发银行武汉分行赔偿其损失1000000元；4、案件的诉讼费用由广发银行武汉分行承担。一审法院认定事实：柯贤良、柯贤本作为出租方（甲方）、广发银行武汉分行作为承租方（乙方），于2009年10月10日签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：由乙方承租甲方名下位于黄石市黄石港区广场路1号房产一、二层的一部分，标的房屋租赁面积为一层906.04平方米、二层1010平方米；租赁房屋用途仅作为金融营业、办公及金融业经营相关内容使用；租赁期限自2009年10月10日起至2019年12月9日止（含收尾2日），租期十年，其中2009年10月10日至2009年12月9日为60日装修免租期；租赁期满，甲方有权收回标的房屋，乙方应如期返还，如甲方将标的房屋继续出租，在同等条件下，乙方有优先续租权，但必须在租赁期满前60天向甲方提出书面意向；租金标准为第一至五年，一层租金为120元/月/平方米、二层租金为80元/月/平方米，第六至十年，一层租金为144元/月/平方米、二层租金为96元/月/平方米；每一个租金支付期应提前支付租金，先付后用；从第五期起，按第三期和第四期支付期限每6个月支付一次；甲方同意乙方根据自己的经营需要对租赁房屋进行装修，装修的全部费用由乙方承担，乙方装修房屋不能改变房屋的根本结构，不得对房屋安全造成影响；乙方承租的房屋在装修前，须将其装修方案交甲方认可备案，5个工作日内乙方未接到甲方的书面修改意见便视同甲方同意乙方施工方案，可自行组织施工；乙方在装修过程中确需改变房屋原有结构时，应征得甲方的书面同意，若改变结构使大楼存在安全隐患的，乙方应委托相关机构出具专业鉴定书，经甲方书面同意后再组织施工；甲方已安装的中央空调及电子显示屏，在甲方提出合理价格的基础上乙方承诺优先购买，购买后的维护及使用费用由乙方自行承担。同时，该合同约定了双方的违约责任，其中乙方违约责任中约定“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用标的房屋进行违法活动；（4）违反本合同约定的租赁期限、单方面解除合同的；（5）乙方逾期支付租金，逾期时间达60天，经甲方催告后3日内仍然未足额支付的（包括全额逾期和部分逾期两种情况）。”另外，该合同的其他事项中约定，“合同期满，乙方向甲方交还房屋时，房屋内装修附作物不得损坏，拆除或破坏，否则应向甲方赔偿损失。乙方所有的办公用品，各类机器设备及电器等由乙方自行处理。”柯贤良、柯贤本在签订涉案合同前在案涉房屋已添置了中央空调，并对房屋进行了装修。合同签订后，柯贤良、柯贤本将案涉房屋交付给广发银行武汉分行使用，广发银行武汉分行对案涉房屋按照需求进行了装修使用，并按照合同约定的标准支付租金至2019年8月9日。2017年4月10日，柯贤良、柯贤本向广发银行武汉分行出具一份承诺书，载明：“我单位承诺因将房租付款账号变更，而导致出现广发银行武汉分行要求黄石支行提前终止与我单位签订的《房屋租赁合同》（租赁房屋地址为：黄石市黄石港区广场路1号的房屋一、二层的一部分，其中一层906.04平方米；二层为1010平方米）情况发生。我无条件同意终止租赁合同，并承担由此产生的一切后果。”该承诺载明的付款账号实际是柯贤良、柯贤本收取租金的收款行由广发银行黄石支行变更为交通银行黄石分行，广发银行武汉分行的付款账号并未变更。2019年6月26日，柯贤良、柯贤本向广发银行武汉分行出具一份通知，要求广发银行武汉分行于6月29日前将应于6月9日支付的下半年租金1360000元支付完毕，否则广发银行武汉分行应于6月29日停止营业。2019年7月2日，柯贤良、柯贤本向广发银行武汉分行发出《对广发银行提前退租的补偿说明及要求》，要求广发银行武汉分行提前解除租赁合同应向柯贤良、柯贤本进行补偿，一是补偿半年租金从2019年6月10日至2019年12月9日；二是补偿广发银行武汉分行未经柯贤良、柯贤本同意擅自破坏房屋结构、加层部分、拆除中央空调等相关费用。2019年7月9日，广发银行股份有限公司黄石支行通过挂号信的方式向柯贤良、柯贤本发出落款时间为2019年6月24日的《关于我行房屋租赁合同终止的函》，载明：“我单位与贵方在2009年10月10日就黄石支行网点事宜签署了《房屋租赁合同》，因情势变化我单位与贵方确认终止该合同，经过合议我单位于2019年8月9日前进行撤场，将房屋交还于贵方，房租、水、电费据实结算。特此函告。”2019年7月22日，柯贤良、柯贤本广发银行股份有限公司黄石支行办公室送达了《〈关于我行房屋租赁合同终止函〉的回复函》，但广发银行武汉分行未予回复。2019年7月1日，广发银行股份有限公司黄石支行营业部向柯贤良、柯贤本在交通银行黄石分行的账户支付了2019年6月10日至2019年8月9日的租金454859.52元。2019年7月29日，广发银行武汉分行对案涉房屋进行了撤场。2019年8月9日，广发银行武汉分行在黄石港区钟楼社区干部的见证和协调下，将案涉房屋交付给柯贤良、柯贤本。2019年8月22日，法院立案受理了柯贤良、柯贤本诉广发银行武汉分行房屋租赁合同纠纷案即该案。2019年9月，柯贤良、柯贤本将案涉房屋的一部分出租给了案外人。诉讼过程中柯贤良、柯贤本将中央空调外机拆除。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。柯贤良、柯贤本和广发银行武汉分行于2009年10月10日订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效并生效。双方均应依约履行各自的义务。在合同履行过程中，广发银行武汉分行于2019年上半年多次以柯贤良、柯贤本于2017年4月10日出具的承诺函为由向柯贤良、柯贤本提出提前解除合同的要求，但柯贤良、柯贤本要求广发银行武汉分行必须补齐最后半年租金并支付损坏房屋等造成的费用后才同意提前解除合同，并在交接完案涉房屋后立即向法院提起了诉讼。由此可见，双方并未就提前解除合同达成一致意见。但鉴于柯贤良、柯贤本和广发银行武汉分行已于2019年8月9日完成了案涉房屋的交接，柯贤良、柯贤本亦将案涉房屋的一部分出租给了案外人，双方已无继续履行合同的可能。故认定柯贤良、柯贤本和广发银行武汉分行签订的《房屋租赁合同》于2019年8月9日解除。广发银行武汉分行已向柯贤良、柯贤本足额支付租金至2019年8月9日后因合同已经解除，根据法律规定合同解除后，尚未履行的，终止履行。故对于后续租金广发银行武汉分行无需支付。因此对柯贤良、柯贤本要求广发银行武汉分行支付欠付后续租金909716.64元的诉讼请求，应不予支持。关于违约责任承担的问题，广发银行武汉分行未经柯贤良、柯贤本同意，单方解除租赁关系，应承担违约责任。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，广发银行武汉分行应按照合同总租金的10%向柯贤良、柯贤本支付违约金，若支付的违约金不足弥补柯贤良、柯贤本损失，广发银行武汉分行还应赔偿直至达到弥补全部损失为止。该合同签订租期长达10年，现已履行了9年多，10年的总租金高达2500余万元，若仍按照总租金的10%支付违约金明显有失公平。因此，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡后，确认广发银行武汉分行应支付柯贤良、柯贤本违约金500000元。关于房屋损坏赔偿问题，广发银行武汉分行系金融机构，租赁案涉房屋系用于金融营业、办公及金融业经营相关内容使用，自然需要按照金融行业相关要求进行装修使用。柯贤良、柯贤本和广发银行武汉分行签订的租赁合同中约定，柯贤良、柯贤本同意广发银行武汉分行根据自己的需要对租赁房屋进行装修，只是广发银行武汉分行装修房屋不能改变房屋的根本结构，不得对房屋安全造成影响，在装修前须将其装修方案交柯贤良、柯贤本认可备案，5个工作日内广发银行武汉分行未接到柯贤良、柯贤本的书面修改意见便视同柯贤良、柯贤本同意广发银行武汉分行施工方案，可自行组织施工。这里的“改变房屋的根本结构”，应指的是房屋的主要承重结构，会对房屋安全造成影响的结构。柯贤良、柯贤本未提交证据证明广发银行武汉分行的装修行为改变了房屋的根本结构、对房屋安全造成了影响，也未提交证据证明其对广发银行武汉分行承租后的装修行为在约定期限内提出了异议，因此，对于柯贤良、柯贤本要求广发银行武汉分行赔偿装修过程中擅自改变房屋结构及破坏房屋原有设施的费用的诉请，应不予支持。对于中央空调、电子显示屏的赔偿问题，虽然合同中约定，广发银行武汉分行承诺在柯贤良、柯贤本提出合理价格的基础上优先购买，但合同实际履行过程中双方并未就此进行进一步协商，导致购买事宜搁置至今，该行为应视为双方对该合同条款已通过实际行为进行了变更，且柯贤良、柯贤本已对中央空调外机进行了处置，故对于柯贤良、柯贤本要求广发银行武汉分行赔偿中央空调及电子显示屏的费用的诉请，应不予支持。对于广发银行武汉分行撤场时对租赁物的破坏性拆除问题，经法院现场查看及双方提交的证据来看，广发银行武汉分行撤场后对租赁房屋造成的破坏主要在于对部分房屋天花板、空调管线的破坏，考虑破坏程度和折旧等因素，综合认定对此造成的损坏，广发银行武汉分行应向柯贤良、柯贤本赔偿100000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：1、广发银行武汉分行于本判决生效后十日内向柯贤良、柯贤本给付违约金500000元；2、广发银行武汉分行于本判决生效后十日内向柯贤良、柯贤本赔偿损失100000元；3、驳回柯贤良、柯贤本的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审判决认定基本事实属实。本院认为：柯贤良、柯贤本和广发银行武汉分行于2009年10月10日订立的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示,且内容未违反法律、法规强制性规定，应合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。本案中，柯贤良、柯贤本虽于2017年4月10日出具承诺书，承诺因将房租付款账号变更，而导致出现广发银行武汉分行要求黄石支行提前终止《房屋租赁合同》情况发生，无条件同意终止租赁合同，并承担由此产生的一切后果，但广发银行武汉分行于2019年6月24日向柯贤良、柯贤本发出的《关于我行房屋租赁合同终止的函》明确注明，是因情势变化才终止该合同。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。由此可见所谓“情势”是指客观情况，具体泛指一切与合同有关的客观事实，如战争、经济危机、政策调整等，若客观事实的发生与合同无关或对合同影响甚微，就不属于“情势”之列，涉案房租付款账号变更对租赁合同影响甚微，应不属于情势变更的情形，在广发银行武汉分行未向法院提供其他证据证明租赁合同履行时存在发生其他情势变更情形时，广发银行武汉分行提出因情势变更，柯贤良、柯贤本认可租赁合同已于2017年4月10日终止，其已取得单方解除权的上诉理由不能成立，本院不予支持。《房屋租赁合同》第十二条违约责任约定：租赁期间，广发银行武汉分行有违反本合同约定的租赁期限、单方面解除合同行为或未经柯贤良、柯贤本书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋行为，柯贤良、柯贤本有权终止合同，收回房屋，广发银行武汉分行应按照合同总租金的10%向柯贤良、柯贤本支付违约金，若支付的违约金不足弥补柯贤良、柯贤本损失，广发银行武汉分行还应赔偿直至达到弥补全部损失为止。广发银行武汉分行于2019年6月24日向柯贤良、柯贤本发出《关于我行房屋租赁合同终止的函》，应视为广发银行武汉分行在租赁期间内，单方面解除合同，按约需向柯贤良、柯贤本支付违约金。若按租赁合同约定总租金10%违约金标准，广发银行武汉分行应向柯贤良、柯贤本支付250余万元违约金，一审判决酌情予以调减，最终认定广发银行武汉分行应向柯贤良、柯贤本支付500000元违约金并无不妥，广发银行武汉分行提出违约金过高的上诉理由不能成立，本院不予支持。经一审法院现场查看，广发银行武汉分行撤场时对租赁房屋造成了部分屋天花板、空调管线的破坏，广发银行武汉分行在二审并未向法院提供证据证明一审法院现场查看有误，故一审法院考虑破坏程度和折旧等因素，综合酌情认定广发银行武汉分行对此造成的损坏，应向柯贤良、柯贤本赔偿100000元，并无不妥，广发银行武汉分行提出该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由广发银行武汉分行负担。本判决为终审判决。审判长 柴 卓审判员 黄显珠审判员 段 佳二〇二〇年八月七日书记员 田 梦