山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4424号上诉人（原审被告）：王宁，女，1980年8月23日出生，汉族，户籍地烟台市芝罘区。被上诉人(原审原告）：烟台钜深物业管理有限公司。住所地烟台市芝罘区南大街****。法定代表人：芮杨，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄健圣，系该公司职工。上诉人王宁因与被上诉人烟台钜深物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省芝罘区人民法院(2019)鲁0602民初12440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王宁上诉请求：撤销一审判决,发回重审或者依法改判;一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审判决书中“当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。”与事实不符，上诉人并未接到开庭通知，无法进行证据交换和质证。2、一审判决书中“2010年7月13日，原告与被告在签订的《入住合同》(内含《柏林春天前期物业服务协议》)”与事实不符，与上诉人签订物业服务协议的是烟台海港物业管理有限公司。3、一审判决书中“认定原告自2011年始为柏林春天小区提供物业管理服务”与事实不符，根据工商局相关资料显示，烟台钜深物业管理有限公司成立于2011年12月1日，一家不存在的公司如何能在2011年7月11日提供物业服务。4、一审判决书中“被告接受了原告提供的物业服务”，与事实不符，主要有以下几点。(1)上诉人于2010年10月装修完成。2011年9月，入住前打扫卫生时，发现卫生间吊顶有锈蚀现象，靠近包管道的缝隙有黑色污垢。后打开卫生间吊顶检查，发现卫生间顶板水珠严重，并不时往下滴，伴有一股异味。发现问题后，上诉人找到物业公司，物业人员会同施工单位人员一同到一楼、二楼查勘，寻找漏水原因。起初，施工单位人员承认防水做的不过关，后来施工单位人员回去汇报后将一切责任推掉。坚持是二楼业主装修时碰坏防水。自此，上诉人与二楼开始了漫长的维修过程，未见起色。在维修无果情况下，二楼业主找来专业人员。仔细观察后发现，是施工时的野蛮操作造成的马桶管道泄漏。上诉人及二楼业主两家共同找到物业，由物业协调施工单位进行维修。此时，上诉人卫生间吊顶锈蚀更加严重，多次拆装，部分吊顶板已变形，浴霸也因潮气经常出现严重噪音，热水器发生故障。经与海港物业协商，由物业协调开发商对上诉人卫生间受损装修、电气进行维修、更换，在事情解决前免交物业费。自始至终，上诉人所受损失均未得到补偿，导致上诉人不得不自行对浴霸、热水器等更换。(2)物业服务合同约定，物业公司“协助公安机关维持管理区域内的公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤；”入住期间，上诉人玻璃多次被人故意破坏，报警后，物业公司以监控损坏为由，不予调查。上诉人居住期间，曾有不明身份人士进行骚扰，物业公司并尽到上述义务。(3)2014年，上诉人居住期间，已交暖气费，供暖开始后，物业公司私自将暖气阀门关闭，上诉人及家属居住条件恶化，无法正常生活。(4)自2015年，物业公司违法将上诉人房产自来水水阀关闭，断绝了上诉人居住的可能性，造成房屋空置损失。2019年初在法院调解过程中，物业公司代表仍拒绝停止违法行为。采取停水、停电措施的权利主体应系法律、法规允许的相关部门，需经一定程序才能合理行使，其他部门和个人不得违法施行。据调查，截止目前，小区被断水业主超过20户以上，部分业主业已报警。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。对此，上诉人将对违法行为另行起诉。5、(2018)鲁0602民初6114号判决书中，张静(和源物业公司员工)在笔录中称“2017年4月18日烟台利嘉置业有限公司在柏林春天小区贴出公告宣布解除与烟台钜深物业管理有限公司的前期物业服务委托合同，同时烟台和源物业管理有限公司接管了柏林春天小区，我现在属于烟台和源物业管理有限公司的员工。”上述事实表明，即使前期建设单位与钜深物业签有前期物业服务委托合同，该合同在2017年4月18日亦已被解除。6、柏林春天小区总建筑面积超过50万平方米。建设单位委托了具有一级资质的海港物业进行物业服务，且以其做为销售亮点。收房后，其前期服务质量基本达到了应有的水平，2011年后，小区物业服务质量逐渐下降，业主怨声载道。至今，该小区已十余次被电视台、网络报道，影响极为恶劣。该小区已成为烟台市物业管理反面典型，严重影响了烟台的城市形象。且在报道中，物业公司负责人承认，有超过半数的业主拒绝缴纳物业费。说明物业服务企业后期未按照合同约定以及相关规定提供服务，严重背离物业服务合同。二、一审法院适用法律错误。1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。国家《物业管理条例》第三十二条规定：从事物业管理活动的企业应当具有独立法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。烟台钜深物业管理有限公司成立于2011年12月1日，成立时无物业管理资质。虽国家在2018年取消了物业资质，但从事物业管理活动的企业仍需要具有独立法人资格。2011年12月前，烟台钜深物业管理有限公司尚不具有独立法人资格，无从事物业管理活动的资格。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的法定情形有：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。2011年12月前，烟台钜深物业管理有限公司尚不具有独立法人资格，且在2012年后，柏林春天物业公司服务企业仍以海港物业或柏林春天物业的名义进行物业服务活动。若建设单位与其签订相关委托合同，明显属于恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，上诉人有理由相信该合同违法，应为无效合同。3、(2018)鲁0602民初6114号判决书显示，自2011年开始负责物业公司的黄辉于2016年8月1日到烟台钜深物业管理有限公司处工作，双方签订了自2016年8月1日至2018年7月31日期间的书面劳动合同。黄辉的社会保险参保缴费证明显示，其2011年10月至2016年7月期间的社会保险费由烟台利嘉置业有限公司(以下简称利嘉置业公司)缴纳。黄辉与利嘉置业公司签订的《柏林春天物业管理承包合同》，载明物业管理承包期限为3年，自2016年8月1日起至2019年7月30日止，黄辉每年交给利嘉置业50万元的承包费。高春燕(和源物业客服人员)在笔录中称“柏林春天小区刚开始组建物业公司时我就来应聘，当时就是物业公司的负责人黄辉接待并录用的我，物业公司起初是挂靠在海港物业名下。后来，柏林春天的开发商利嘉置业成立了下属的钜深物业公司，我们物业公司就更名为了钜深物业公司，大概是2017年4月20多号的时候改名为和源物业，从2011年我来这个物业公司一直是黄辉负责。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。根据上述法律，钜深物业管理有限公司将全部物业服务一并委托烟台利嘉置业有限公司人员黄辉管理，上诉人请求确认合同无效，法院应予支持。4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《前期物业服务合同》项下的每期物业服务费作为在合同履行过程中不断产生的定期给付债务，履行期限届满后均为独立债务，具有可分性，不属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的分期履行的同一债务。本案物业服务费的诉讼时效期间应自每一期债务履行期限届满之日起分别计算，即诉讼时效应从债权人知道或者应当知道债务人欠交物业服务费之日起计算。对此，各省均有相关判例(如(2019)闽民再97号、(2013)中民初字第2618号)。上诉人自始至终并未收到物业公司任何书面催交资料，故物业公司主张的2017年8月29日之前的物业服务费已经超过两年的诉讼时效，法院依法不应予以保护。被上诉人烟台钜深物业管理有限公司答辩称，1、一审法院判决事实认定清楚，适用法律正确。2、一审每次调解中，双方已见过面，也出示过相关的证据，人民调解委员会也进行了调解，只是由于上诉人不同意调解，责任应该由上诉人承担。3、被上诉人确实是在2011年12月份成立的，和前期烟台海港物业办理过交接手续，也在小区公告栏中公示过，并有开发商签订的委托合同。4、上诉人家中漏水，物业公司尽到了责任，也积极配合上诉人调查取证，因上诉人购买的房子属于洋房，属于装修房，出现漏水属于开发商和建筑商的质量问题，我们找过开发商和建筑商，要求进行处理，由于上诉人要求赔偿过高，导致没有解决。之后上诉人在下水道处打个叉，造成下水道不通畅，发生争执，维修一直拖延，责任也在上诉人。5、上诉人家的玻璃多次被人故意损坏，上诉人多次报警，由警察负责处理。我公司无权干涉警察的办案，责任也不在我公司。6、上诉人家的暖气不热，我们公司积极的找到了500工程，由于上诉人管道不合格，导致无法正常供热。500答复无法给予解决，但我公司在上诉人没有交物业费的情况下，也给予了服务，尽到了责任。小区自来水断水问题不是上诉人一户，而是小区经常发生，主要原因是开发商和建筑商主供水管过细，导致供水质量不合格，至今小区没有饮水，所用的水都是临时的，所以断水需要维修时间，这个也属于正常的，不存在恶意断水的问题。7、上诉人所说的和源物业公司是非法在柏林春天小区内营业，这个已经公安立案，正依法追究黄辉的法律责任。物业公司催交物业费，都是以电话和贴单的方式催缴，一审过程中双方见面时也提交了相关证据，没有超过法律规定的时效，具有连续性。综上，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审原告烟台钜深物业管理有限公司向一审法院起诉请求：被告向原告支付2011年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费7877.10元（1元/月/平方米×建筑面积87.61平方米×90个月）及延期付款违约金5287.50元（自2012年1月1日起以每日万分之五的标准按月分段计算至2018年12月12日）、水费1518.40元，合计14683元。一审法院查明事实：2009年9月17日，被告与开发商烟台利嘉置业有限公司签订了《2009年度经济适用住房柏林春天房屋预（销）售合同书》一份，约定被告出资181708.80元购买坐落于烟台市芝罘区的房屋，建筑面积87.36平方米。2010年7月13日，原告与被告在签订的《入住合同》（内含《柏林春天前期物业服务协议》）中约定：原告为涉案房屋所在的柏林春天小区提供物业服务；物业服务费按照建筑面积1元/月/平方米收取；原告提供的物业服务包括物业共用部位、公用设施设备进行维修、养护和管理；协助公安机关维持管理区域内的公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、绿化、交通秩序等；被告应于每月5日前缴纳管理费用；逾期未交，原告有权向被告催缴、提出奉劝和警告，直至向有管辖权的法院提起诉讼追缴欠费；被告不按规定缴纳物业服务费及其他相关费用，应按每日万分之五缴纳违约金。2017年7月5日，烟台市住房和城乡建设局在出具的《证明》中载明：“烟台钜深物业管理有限公司于2011年受烟台利嘉置业有限公司委托管理烟台市芝罘区柏林春天项目，并在我局办理项目备案手续。”至今，被告未向原告缴纳涉案房屋自2011年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费7862.40元（建筑面积87.36平方米×1.0元/月/平方米×90个月）。一审法院认为，原告与被告在2010年7月13日签订的《入住合同》（内含《柏林春天前期物业服务协议》）系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应恪守履行。结合原告提供的烟台市住房和城乡建设局出具的证明，可以认定原告自2011年始为柏林春天小区提供物业管理服务，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；被告接受了原告提供的物业服务，就有义务按约定向原告缴纳物业服务费用。现原告要求被告支付2011年7月1日至2018年12月31日期间物业服务费7877.10元的主张，因原告关于涉案房屋的建筑面积为87.61平方米的主张，未能举证证明，法院依法仅能支持其中的7862.40元（建筑面积87.36平方米×1.0元/月/平方米×90个月）；超出部分，不予支持；原告诉请主张的水费1518.40元亦未能举证证明，法院依法不予支持。鉴于在被告延期付款长达七年多的时间内原告未能及时与被告沟通、积极主张权利，自身亦存在过错，现原告请求被告支付2012年1月1日至2018年12月12日间的延期付款违约金的主张，法院不予支持。庭审中，被告经法院公告传唤未予到庭，应视为对自身诉讼权利的放弃；鉴于本案基本事实清楚，法院依法决定缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，一审法院于2020年3月18日判决：一、限被告王宁于判决生效之日起十日内向原告烟台钜深物业管理有限公司支付2011年7月1日至2018年12月31日的物业服务费7862.40元；二、驳回原告烟台钜深物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告王宁未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费167元，由原告烟台钜深物业管理有限公司负担117元，被告王宁负担50元。本院审理期间，上诉人提交烟台市住房和城乡建设局文件，烟建住房（2019）28号文件，证明被上诉人是烟台物业黑榜第一名；提交10张照片，证明小区卫生差，下水道堵塞，物业公司不进行服务、清理。质证中，被上诉人称，我们对烟台市住房和城乡建设局文件真实性没有异议，对上诉人说的被上诉人排在物业黑榜第一名不符合事实，该文件显示是排在第二名，但是这个黑名单不具有法律效力。现在两级住房和城乡建设局派的工作小组进驻柏林春天小区，针对业主反映的问题进行调查，调查结果是业主反映的物业问题基本不存在，主要的原因就是小区房子质量、道路不合格，墙面漏水。最主要的原因是从2008年开始漏直到现在没有办理房产证，这是小区业主的主要矛盾。业主把所有的问题都推给了物业公司，实际上这与物业公司没有任何关系，电梯故障也是质量不合格造成的。对上诉人提交的10张照片，主要问题是开发商和建筑商造成的，1-5的照片真实性没有异议，对6-10的照片真实性有异议，对照片中表述的文字也有异议。因为这个表述是政府工作组派人清扫的，实际上是我们物业派的人清扫的。秋天树叶掉落，不可能24小时清扫。本院审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，上诉人王宁与被上诉人烟台钜深物业管理有限公司在2010年7月13日签订的《入住合同》（内含《柏林春天前期物业服务协议》）未违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。合同订立后，双方的物业服务合同关系至今没有解除。从查明事实看，被上诉人按约定提供了物业管理服务，上诉人作为接受物业服务的业主就应按合同约定向被上诉人支付相应的物业服务费用。上诉人拖欠被上诉人物业费是客观事实，一审法院根据被上诉人的诉讼请求和本案事实，判决上诉人向被上诉人偿付物业费正确、合法。因现有证据和事实，不能否定被上诉人对案涉柏林春天小区实施物业管理服务的客观事实，上诉人主张被上诉人不具备进行物业服务资质、没有对案涉小区进行物业管理服务、双方间不存在物业服务关系、双方间即使有物业服务关系也应无效，证据不足，理由不当，本院不予支持。上诉人以被上诉人提供的物业服务存在质量问题拒交物业费，证据不足，理由不当，本院不予支持。从一审当事人举证材料看，被上诉人向上诉人主张缴纳物业费的请求没有超过时效，上诉人所提诉讼时效的抗辩主张，证据不足，理由不当，本院不予采纳。综上所述，上诉人王宁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费167元，由上诉人王宁负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二〇年八月十三日书记员  王 琪