广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤1303民初364号原告：林晓军，男，汉族，1973年3月21日出生，住址：广东省惠州市惠阳区。被告：惠州国墅园地产有限公司，住所：惠州市。法定代表人：赖某1。委托诉讼代理人：廖姝婷，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家杰，广东天地正律师事务所实习律师。被告：中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司，住所：广州市越秀区。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：熊仲民，广东人为律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈星，广东人为律师事务所律师。原告林晓军诉被告惠州国墅园地产有限公司（以下简称“国墅园地产”）、被告中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称“中国长城资产”）不动产登记纠纷一案，本院2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告林晓军、被告国墅园地产委托诉讼代理人廖姝婷、黄家杰，被告中国长城资产委托诉讼代理人熊仲民、陈星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除对广东省惠州市惠阳区XX小区XX号房的抵押；二、裁定该涉案房产归原告所有；三、请求裁定被告国墅园地产、中国长城资产协助办理该涉案房产相关过户手续；四、本案所产生的费用均由被告承担。事实与理由：中国长城资产与国墅园地产借款合同纠纷一案（2017）粤民初16号，中国长城资产抵押并查封了国墅园地产位于惠州市惠阳区XX（XX）小区的部分房产，其中一套X栋XX层XX号房属于原告人所有，继续抵押该房产会侵害原告人的合法权益。2015年9月3日，原告与国墅园地产签署《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定原告以592742元人民币的价格向国墅园公司购买位于广东省惠州市惠阳区XXXXXXXXX央国墅园（XX园）X栋XX层XX号房（涉案房产)，由国墅园地产代办房产证。原告于2015年9月3日支付定金50000元，2016年10月18日支付房款424742元，剩余房款根据合同约定可做银行按揭或协商一次性付清。至此，原告已支付房屋价款的80%，2016年10月18日国墅园地产交付该房产，原告一直占有并使用至今，每月按时支付物业费、水费、电费、燃气费等费用，合同签订后，原告曾多次打电话催开发商办理后续过户手续，开发商以各种理由推脱，后来才知道此楼盘房产大部分已被开发商抵押给中国长城资产，并先后被深圳罗湖人民法院，广东省高级人民法院两家查封。原告认为，所购商品房系用于居住，也是原告唯一一套住房，虽然因为国墅园地产的原因一直无法办理房产证及相关过户手续，但是足以认定原告对房屋已经有事实上的管理和支配权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋;（三）己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。法释【2015】第29条规定，房屋消费者的期待物权受法律保护。原告于2019年10月16日向广东省高级人民法院提交案外人执行异议，案号为(2019)粤执异59号，广东省高级人民法院审理后认定该涉案房为申请人向国墅园地产购买并已付对价，申请人为实际占有使用房屋的权利人，享有足以排除执行的权利，高级人民法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定裁定执行异议成立并于2019年10月31日中止对该涉案房的执行并解除查封。由于国墅园地产自身原因导致原告一直无法正常办理房产过户手续，期间包括本人在内数十户小业主多次到当地政府、信访办、中国长城资产信访或协商等，但至今仍未能妥善解决。原告认为，国墅园地产于2012年6月1日取得预售许可证，2013年7月16号抵押给中国长城资产，预售在先，抵押在后，中国长城资产在知道有风险的情况下还抵押该房产，且抵押后没有监管开发商职责，导致今天的后果不应该由我们小业主承担，而是应该由国墅园地产和中国长城资产承担。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释{2002}16号)第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该批复确立商品房买受人债权人优先性规则，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其物权期待权应优先获得保护。故特向人民法院请求解除对广东省惠州市惠阳区XXXXXXXXX央国墅园（XX园）X栋XX层XX号房的抵押，并协助原告办理相关过户手续。请求法院支持原告诉状申请。原告为其陈述的事实提交的证据有：1、商品房买卖合同；2、商品房买卖合同补充协议；3、不动产登记结果；4、招商银行户口历史交易明细表（2份）；5、房屋定金及购房款收款收据（3份）；6、物业管理费及水电费等收款收据（13份）；7、装修施工许可证及房屋装修截图。被告国墅园地产辩称，一、本案事实。（一）涉案房屋办理抵押。2013年7月5日，被告国墅园地产与被告中国长城资产等签订《债务重组协议》，确认被告中国长城资产对被告国墅园地产享有重组债权本金合计人民币30100万元等。同日，被告国墅园地产与被告中国长城资产等签订《抵押合同（一）》，约定：被告国墅园地产以所有的位于惠州市惠阳区XXXXXXXX号楼XX层XX号房（下称“涉案房屋”）在内的部分房屋【预售证号：惠阳预许字（XXXX）第XXX号】为上述债务提供抵押担保。2013年7月16日，双方办理抵押登记手续，取得《广东省在建工程抵押登记证明》【粤房地建抵登惠阳字第XXXXXXXXXX号】。（二）林晓军购买涉案房屋。2015年9月3日，林晓军与被告国墅园地产签订《商品房买卖合同》，约定：林晓军以592742元的价格向被告国墅园地产购买涉案房屋，首期房款474742元于签订合同当日付清，其余房款118000元银行按揭；被告国墅园地产应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。林晓军先后于2015年9月3日、2016年10月18日支付购房款合计474742元。（三）被告中国长城资产起诉并查封涉案房屋，林晓军提起案外人执行异议。2017年，被告中国长城资产向广东省高级人民法院（下称“省高院”）提起借款合同纠纷一案【（2017）粤民初16号】，并申请查封了包括涉案房屋在内的被告国墅园地产名下财产。2019年9月9日，最高人民法院做出二审判决【（2019）最高法民终830号】：被告国墅园地产向被告中国长城资产偿还尚欠债务本金28600万元及相应利息，被告中国长城资产有权就折价或者拍卖、变卖被告国墅园地产名下位于惠州市惠阳区XXXXXX的物业（具体详见“粤房地建抵登惠阳字第XXXXXXXXXX号”《广东省在建工程抵押登记证明》）所得价款在25128万元债权范围内优先受偿等。林晓军对涉案房屋的查封不服，提出异议。省高院于2019年10月31日作出《执行裁定书》【（2019）粤执异59号】裁定：中止对涉案房屋的执行。（四）涉案房屋登记情况。涉案房屋于2018年2月14日办理产权登记，登记在被告国墅园地产名下，产权证号为粤（2018）惠州市不动产权第XXXXXXX号。截止2020年4月1日，涉案房屋仍登记在被告国墅园地产名下，处于在建抵押登记状态。（五）被告国墅园地产破产清算，管理人暂未完全接管。2020年3月20日，惠州市中级人民法院作出（2020）粤13破申4号《民事裁定书》，裁定受理被告国墅园地产的破产清算申请。同日，该院依法指定广东天地正律师事务所为管理人。目前，管理人暂未完成对被告国墅园地产的接管工作。二、涉案房屋的转让依法应经被告中国长城资产同意。《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案，涉案房屋抵押登记在被告国墅园地产与林晓军签订《商品房买卖合同》之前已经设立，抵押权人为被告中国长城资产。依法，涉案房屋的转让应经过被告中国长城资产同意。三、退一步讲，即使《商品房买卖合同》合法有效，其属于双方均未履行完毕的合同，管理人依法有权解除。《企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干个问题的指引》【粤高法发[2019]6号】第三十七条规定：“双方均未履行完毕的合同解除后，债务人交付的财产或已支付的价款，相对人应当返还；不能返还或者有其他损失的，相对人应当赔偿。相对人交付的财产，能够返还原物的，可以向管理人主张取回；不能返还原物的，基于损害赔偿或支付的价款返还而形成的债权，可以向管理人申报债权。”本案，林晓军仅支付涉案房屋的部分价款，未付清全部房款，被告国墅园地产尚未办理过户登记手续，涉案《商品房买卖合同》属于双方均未履行完毕的合同。根据上述规定，即使该合同合法有效，管理人依法有权解除。鉴于管理人尚未完成被告国墅园地产的财产、印章、账簿和文书资料等的接管工作，且被告国墅园地产的债权债务及财产情况仍在调查过程中，相关业主购房情况也在调查中，现暂无统一的处理方案，管理人暂保留解除涉案《商品房买卖合同》的权利。四、被告国墅园地产不应承担本案诉讼费用。林晓军明知涉案房屋存在抵押登记并自愿购买，其应清楚涉案房屋在涂销抵押登记前，被告国墅园地产无法为其办理过户登记，其自身存在过错。即使法院判决被告国墅园地产为林晓军办理过户手续，本案诉讼费用也不应由被告国墅园地产承担。综上所述，被告国墅园地产已进入破产程序。为维护被告国墅园地产及全体债权人的合法权益，请法院依法查明事实，依法判决。被告国墅园地产没有为其陈述的事实提交证据。被告中国长城资产辩称，一、原告对案涉房屋不享有物权，其也没有按照法律规定代被告国墅园地产向被告中国长城资产偿还债务，原告无权要求被告中国长城资产办理案涉房屋的解押手续。（一）《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，原告声称其与被告国墅园地产签订了商品房买卖合同，但并未提供任何的产权登记证明。因此即便原告提供的房屋买卖合同是真实的，也不能证明其对案涉房屋享有物权，其无权要求被告中国长城资产办理案涉房屋的解押手续。（二）《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”在本案中，一方面被告国墅园地产转让案涉房屋未征得被告中国长城资产同意，其转让行为无效，另一方面原告也没有代被告国墅园地产向被告中国长城资产偿还债务以消灭抵押权，原告要求被告中国长城资产办理案涉房屋的解押手续没有任何的事实和法律依据。二、广东省高院裁定中止对案涉房屋的执行，并不代表原告取得案涉房屋的物权，也并不因此消灭被告中国长城资产的抵押权。原告提交的广东省高级人民法院的《执行裁定书》裁定中止对本案案涉房屋的执行。但广东省高院作出该裁定依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，该规定仅适用于执行程序，针对的是人民法院的执行措施（或扩张及于财产保全措施），即使执行裁定排除了对案涉房屋的执行措施，也不代表原告享有和取得了案涉房屋的物权，这在该裁定书中也明确作了说明。本案中被告中国长城资产对案涉房屋的抵押权属于不动产物权，为法定权利，经依法登记后设立，具有公示效力，若无法定事由并经法定程序撤销，可以对抗任何其他权利（包括债权请求权甚至所有权）。即便原告基于合同享有债权请求权或者所谓物权期待权，也不能就此可以对抗或者消灭或解除被告中国长城资产的抵押权。而且未通过行政诉讼确定或者行政机关依法定程序撤销，本案抵押权登记也不能因此被注销或涂销，原告的诉请于法无据。三、原告与被告国墅园地产之间签订的房屋买卖合同以及支付相应购房款项的行为的真实性存在疑问，并且涉及作为第三人的被告中国长城资产的合法利益，人民法院应当对原告提交的证据严格审查，并要求原告承担更多的举证责任。被告中国长城资产获得抵押权在先，被告国墅园地产在债台高筑，公司经营情况持续恶化的情况下，很有可能通过恶意串通的方式与他人订立合同，以合法性形式掩盖其转移财产，损害公司债权人利益的非法目的。因此本案需对房屋买卖合同订立的真实性进行审查，对房款的支付、房屋的交付等相关情况进行严格的审查和分析认定。对于房款的支付情况原告仅提供了《收款收据》，被告中国长城资产认为不足以证明其已向被告国墅园地产真实交付了购房款。按照交易习惯，此类大额交易以现金方式付款是不符合生活常识的，因此本案原告与被告国墅园地产之间的房屋买卖合同关系是否属实值得怀疑，现有证据更不能证明原告支付了足额的购房款。另外，原告主张案涉房屋为其唯一住房，为合理消费购房，也并未提供充分证据证实。其仅提供在惠州市部分区域内或户籍地部分区域的无房证明，并不能排除其在其他地方有购房，也不能排除其名下还有已购买但尚未登记权属的房屋。并且原告已婚，其与配偶的婚内财产为共同财产，因此原告还需提供其配偶名下并无房屋的证明。如原告以未成年子女的名义购买房屋和登记，也应认定为其名下房屋。因此，被告中国长城资产请求法院责令原告提交合理的其他地方或区域的无房证明，以及无商品房备案登记或预告登记的证明，同时责令原告提交其配偶和未成年子女名下的无房证明和无商品房备案登记或预告登记的证明。还有，案涉房产早在2013年就已经办理抵押登记手续并公示在册，原告在被告国墅园地产订立房屋买卖合同之前完全可以通过公开信息对案涉房产的权利状况包括抵押情况进行详细了解，如果原告明知案涉房屋存在抵押权，仍然选择与被告国墅园地产订立房屋买卖合同，说明其不具有善意，存在明显过错，其需对自己的行为负责，所导致的不利后果不应由被告中国长城资产承担。即便不知情，原告在进行此种涉及不动产的大额交易时也应谨慎注意交易风险，可以也能够对交易标的物的权利状况进行查询和了解，但原告未尽到合理谨慎注意义务，放任风险发生，其自身对结果的发生也具有过错，所导致的不利后果也应由原告自行承担。综上所述，原告起诉被告中国长城资产于法无据，并且没有事实和法律依据支持其主张，故被告中国长城资产恳请法院依法驳回原告的起诉或诉讼请求。被告中国长城资产为其陈述的事实提交的证据有：1、在建工程抵押证明及其附件；2、（2019）最高法民终830号民事判决书。本院经审理认定事实如下：2013年7月5日，被告国墅园地产与被告中国长城资产等签订《债务重组协议》，确认被告中国长城资产对被告国墅园地产享有重组债权本金合计人民币30100万元等。同日，被告国墅园地产与被告中国长城资产等签订《抵押合同（一）》，约定：被告国墅园地产以其所有的包括位于惠州市惠阳区XXXXXXX号楼XX层XX号房（下称“涉案房屋”）在内的464套房屋【预售证号：惠阳预许字（XXXX）第XXX号】为上述债务提供抵押担保，抵押担保金额为25128万元。2013年7月16日，两被告办理抵押登记手续，取得《广东省在建工程抵押登记证明》【粤房地建抵登惠阳字第XXXXXXXXXX号】。2015年9月3日，原告林晓军与被告国墅园地产签订《商品房买卖合同》，约定：林晓军以592742元的价格向被告国墅园地产购买涉案房屋，首期房款474742元于签订合同当日付清，其余房款118000元银行按揭；被告国墅园地产应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原告林晓军先后于2015年9月3日、2016年10月18日支付购房款合计474742元。原告与被告国墅园地产自购买房产以来，在2015年9月3日签订的《商品房买卖合同》约定的全部房价款为592742元，支付了474742元。2017年，被告中国长城资产向广东省高级人民法院（以下简称“省高院”）提起借款合同纠纷一案【（2017）粤民初16号】，并申请查封了包括涉案房屋在内的被告国墅园地产名下464套财产。2019年9月9日，最高人民法院做出二审判决【（2019）最高法民终830号】，判决维持省高院（2017）粤民初16号判决主文第二项“被告中国长城资产依法有权就折价或者拍卖、变卖被告国墅园地产名下位于惠州市惠阳区*******的物业（具体详见“粤房地建抵登惠阳字第XXXXXXXXXX号”《广东省在建工程抵押登记证明》）所得价款在25128万元债权范围内优先受偿”。原告林晓军对涉案房屋的查封不服，提出执行异议。省高院于2019年10月31日作出《执行裁定书》【（2019）粤执异59号】裁定：中止对涉案房屋的执行。另查明：涉案房屋于2018年2月14日办理产权登记，登记在被告国墅园地产名下，产权证号为粤（2018）惠州市不动产权第XXXXXXX号。截止2020年4月1日，涉案房屋仍登记在被告国墅园地产名下，处于在建抵押登记状态。再查明：2020年3月20日，惠州市中级人民法院作出（2020）粤13破申4号《民事裁定书》，裁定受理被告国墅园地产的破产清算申请。同日，该院依法指定广东天地正律师事务所为管理人。2020年3月30日，惠州市中级人民法院作出（2020）粤13破26号《公告》，被告国墅园地产的债权人应在2020年5月15日前，向国墅园地产管理人申报债权，未在上述期限内申报债权的，可以在破产财产最后分配前补充申报，但对此前已进行的分配，不再对其补充分配，同时要承担为审查和确认补充申报债权所产生的费用。未申报债权的，不得依照《中华人民共和国企业破产法》规定的程序行使权利。国墅园地产的债务人或者财产持有人应当向国墅园地产管理人清偿债务或者交付财产。惠州市中级人民法院定于2020年5月26日上午9时30分在其本院召开第一次债权人会议，依法申报债权的债权人有权参加债权人会议。本院认为，本案系不动产登记纠纷，关于本案的法律适用问题本院分析如下：关于原告提出的《广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十条“合同项下房屋设定的抵押权未消灭，买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失”的规定不适用于本案的问题。2013年7月5日，被告国墅园地产与被告中国长城资产等签订《抵押合同（一）》，约定：被告国墅园地产以所有的位于惠州市惠阳区*******包括涉案房屋在内的464套房屋【预售证号：惠阳预许字（XXXX）第XXX号】提供抵押担保，抵押担保金额为25128万元。2013年7月16日，两被告办理抵押登记手续，取得《广东省在建工程抵押登记证明》【粤房地建抵登惠阳字第XXXXXXXXXX号】。2019年9月9日，最高人民法院做出二审判决【（2019）最高法民终830号】，维持广东省高院（2017）粤民初16号判决主文第二项“被告中国长城资产依法有权就折价或者拍卖、变卖被告国墅园地产名下位于惠州市惠阳区*******的物业（具体详见“粤房地建抵登惠阳字第XXXXXXXXXX号”《广东省在建工程抵押登记证明》）所得价款在25128万元债权范围内优先受偿”。依照上述判决和《抵押合同（一）》可知，被告国墅园地产就25128万元债务设定的是包括涉案房屋在内的464套房屋的整体抵押，并没有具体的分出每套房屋的抵押价值及需承担债务的金额，本院自然也无法向原告释明变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失。2015年9月3日，原告林晓军与被告国墅园地产签订《商品房买卖合同》约定原告以592742元人民币的价格向被告国墅园地产购买涉案房屋。原告林晓军向本院提交其名下招商银行****************的户口交易明细表及购房款收据，证明其于2015年9月3日、2016年10月18日向被告国墅园地产支付购房款474742元。原告向本院提交物业管理费、水电费等收款收据证明其已事实占有涉案房屋至今。本院认为，原告已支付部分购房款，其购买涉案房屋的生存权、居住权、受教育权及养老权理应受到保护，但被告国墅园地产目前处于破产状态中，管理人应依法加快破产清算的进度，明析出整体抵押的464套房屋中每套的抵押价值，从而为本案的解决创造出先决条件，而在被告国墅园地产没有明析出整体抵押的464套房屋中涉案房屋的抵押价值和个案债务之前，原告所诉请的判令被告中国长城资产涂销位于广东省惠州市惠阳区XX（XX）小区X号楼XX层XX号房的抵押登记、判令被告国墅园地产与被告中国长城资产协同原告办理涉案房屋产权过户手续和不动产权证办理手续均无法实现。据此，对原告的上述主张本院暂不予支持，先做驳回起诉处理，待满足代为清偿债务消灭抵押权，可以办理房屋所有权转移登记的条件后，原告再依法向法院起诉；或者原告与两被告另循其他途径协商解决原告的上述主张。综上，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条的规定，裁定如下：驳回原告林晓军的起诉。本案诉讼费4864元（原告林晓军已预交），退回给原告林晓军。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  唐小波二〇二〇年七月三十一日书记员  彭宜欢