河南省罗山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1521民初1376号原告：温得辉（反诉被告），男，1973年3月10日出生，汉族，住河南省正阳县。原告：左加勤（反诉被告），女，1973年3月1日出生，汉族，住河南省正阳县。上述二原告委托诉讼代理人：方海平，河南保城律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：胡丽娜（反诉原告），女，1990年11月21日出生，汉族，住河南省正阳县大林镇涂店村范庄组。居民身份证号码为4128291990********。委托诉讼代理人：郑启龙、李圣银（实习），河南正声律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告温得辉、左加勤（反诉被告）与被告胡丽娜（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月7日公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理，本案现已审理终结。原告温得辉、左加勤向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告位于罗山县××街道办事处××和社区××组的房屋；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年1月，被告购买原告位于罗山县××水街道办事处××社区××组房屋××幢。双方签订了《房屋转让协议》，主要约定：原告将上述房屋以57万元的价格出售给被告。双方均认可该房屋暂不具备办理房屋产权手续和土地过户条件。协议签订后，被告在没有支付57万元房款的情况下，随即强行搬入该房屋居住，并强行扔掉原告放置在该房屋里的家具等物品。2019年10月份，原告诉至法院要求确认房屋转让协议无效、罗山县人民法院于2019年12月2日作出（2019)豫1521民初3129号民事判决书，确认原告与被告所签订的2019年1月30日的房屋转让协议无效。判决生效后，被告直到现在仍没有返还上述房屋。综上所述，原告认为合同被确认无效后，被告应当依法返还房屋，为了维护原告的合法权益，诉至贵院，希判如所求。被告胡丽娜辩称，原告应当返还购房款57.5万元；因原告过错应承担本案缔约过失责任；赔偿原告装修房屋的损失；承担本案本诉与反诉的诉讼费与鉴定费。反诉原告胡丽娜（本诉被告）向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人按照房屋现有市值返还反诉人购房款，但不得低于57.5万元；2、依法判令被反诉人承担缔约过失责任，赔偿原告装修房屋损失；3、判令反诉人承担本案诉讼费及反诉讼费及鉴定费。事实与理由：2019年1月，反诉人与二被反诉人签订房屋转让协议，反诉人购买二被反诉人位于罗山县××街道办事处××和社区××房屋××套，反诉人按照协议约定于2019年1月30日向二被反诉人支付全部购房款57.5万元，并装修入住。双方当时还约定，待可办理房屋产权证书时，由二被反诉人协助反诉人办理相关手续。现二被反诉人起诉反诉人至贵院，根据合同法第42条之规定，二被反诉人应承担缔约过失责任，赔偿反诉人可信赖利益损失。反诉二被告（本诉二原告）对反诉答辩称：1、被告并没有支付57.5万元，如果被告认为支付了57.5万元购房款，请提供银行转账记录，这么大的资金不可能通过现金支付；2、因为没有支付57.5万元购房款，所以不可能赔偿缔约过失损失；3、双方签订合同时，被告明知房屋没有产权证书，而与原告交易，故被告主观上有过错，应承担合同无效所带来的法律后果。原告（反诉被告）为支持自己主张提供以下证据证明：1、二原告的身份证复印件，证明原告的主体资格；2、双方签订的房屋转让协议，证明双方房屋交易的事实；3、罗山县人民法院（2019)豫1521民初3129号民事判决书，证明双方的房屋转让协议被罗山县人民法院确认无效，双方因无效合同取得的财产应当予以返还，判决书第五页已经载明。被告（反诉原告）对原告上述的证据质证意见为：证据1证明二原告系河南正阳县大林镇叶庙村居民，不是涉案房屋所在地居民，故不能取得该房屋所有权。证据2该房屋转让协议第四条明确约定，今后若因政府规划需要或其他政策性调整，对该房屋进行有偿拆迁，则拆迁所得补偿均为乙方所有，即归胡丽娜所有，现因涉案房屋拆迁升值，二原告主张合同无效，要求返还房屋，足以证明其主观存在恶意，应当承担缔约过失责任，赔偿胡丽娜合理损失。证据3真实性无异议，由罗山县人民法院认定二原告与胡丽娜均非罗山县丽水街道办事处兴和社区常住居民，均非涉案房屋所在地集体经济组织成员，也未取得集体土地使用权，涉案房屋应为当地居民刘刚所有，刘刚虽与二原告签订了房屋买卖合同，但该房屋并未发生物权变更。反诉原告就反诉主张提供以下证据证明：1、收条一份，证明反诉原告已经实际支付了57.5万元购房款。反诉被告(本诉原告）对上述1的质证意见为：签字是原告所签，属实，但该款项胡丽娜并没有实际支付，就本案房屋交易的内情是：原告温德辉欠被告胡丽娜舅舅涂斌田20万元，因无力归还，被告舅舅便让二原告以该房屋作抵，期间，就支付了9万，计算利息18万，共47万元，房屋转让协议签订时，由被告胡丽娜出具借条10万元，这就是本案双方房屋交易的完整事实。反诉被告提供以下证据：1、一张10万元的借条，证明购房款不够，被告胡丽娜出具了10万元的借条用来计入购房款，该10万元到现在都没有支付。反诉原告对上述反诉被告1的证据质证意见为：有10万元这个事，但不是用来算购房款，算是我找温得辉借的钱，10万元没有支付。本院对上述当事人双方真实性无异议的证据：原、被告身份资料证明、房屋转让协议、罗山县人民法院（2019）豫1521民初3129号民事判决书、57.5万元收条、10万元借条予以确认。本院经审理认定事实如下：原告温得辉、左加勤及被告胡丽娜均为河南省驻马店市正阳县大林镇人。原告左加勤、温得辉2012年从刘刚手里购买了罗山县××街道办事处××和社区××组的房屋一幢。2019年1月，双方经人介绍，被告购买原告上述购买的房屋一幢。双方于2019年1月30日签订了《房屋转让协议》，该协议约定：“甲方（温德辉、左加勤）所转让的房屋位于丽水××××塘埂组，房屋为三层楼房，一楼为框架结构，一楼大门为优质防盗门，楼层全部精装修完毕。院墙大门前路面为共同享用，房屋整体后墙根以到院墙止为本房屋所有权归乙方（胡丽娜）所有，以及房屋其他债务与乙方无关。房屋墙体左侧（东墙）为邻里共享，不得私自改动。甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，保证上述房产没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责赔偿；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方均在出售该房屋前办妥。出售后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，与乙方无关，关于转让价格和付款方式及房屋交付，双方商定房屋转让价格为570000元，大写伍拾柒万元整，甲乙双方签订合同之日起，乙方享有该房屋的土地使用权，甲方不再干涉今后涉及的土地增值和相关权益。双方协商议定甲方应于本合同生效之日起，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收。乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。甲乙双方均认可，该房屋暂不具备办理房屋产权手续和土地过户条件（但交付房屋前甲方承诺并确认该房产及土地使用权属实归甲方所有，交房后若产生争议或纠纷由此给乙方造成的经济损失由甲方赔偿），双方商定，如果条件成熟时，甲方应为乙方办理房屋产权手续和土地过户提供便利所产生的费用由乙方承担。今后若因政府规划建设需要，或因其他政府调整，对该房屋进行有偿拆迁，则拆迁所得的补偿均为乙方所有。若房产未过户乙方，甲方应积极配合乙方办理相关补偿手续；若已过户乙方，办理相关手续与甲方无关。……”。合同签订当天，胡丽娜给原告出具借条一张：“借条，今借到温得辉现金十万元整（100000.00），胡丽娜，2019.1.30日”。当日二原告给被告出具收条一张：“收到条，今收到房款伍拾柒万伍仟元整（575000元），2019.1.30号，温得辉左加勤”。后被告支付原告购房款9万元。因原告温得辉借被告胡丽娜舅舅涂斌田20万元借款无力偿还，在原、被告买卖房屋时计算本息后，折抵了部分应付原告的购房款。经原、被告结算，二原告给被告出具了收条一份：“收到条，今收到房款伍拾柒万伍仟元整（575000.元，2019.1.30号，温得辉左加勤）”。合同签订后，二原告将房屋随即交付给被告胡丽娜入住至今。2019年12月2日本院作出（2019）豫1521民初3129号民事判决书，判决：原告温得辉、左加勤与被告胡丽娜所签订的2019年1月30日的房屋转让协议无效，该判决书已生效。诉讼中，被告胡丽娜申请对买卖房屋装修部分价值进行评估，后经本院组织双方当事人对被告提出的其房屋装修价格进行协商，双方当事人同意认可被告对房屋装修的价格按28000元计算，对此本院予以确认。另查明，本案买卖房屋系小产权房，诉讼中双方均没能向法庭提供土地使用证、准建证、规划证、建筑许可证等相关准建手续。上述事实有原、被告身份证信息资料、房屋转让协议、借条、收条、询问笔录、质证笔录、庭审笔录等证据在案佐证，并经开庭审查和质证、认证，可以采信。本院认为：本案中原告温得辉、左加勤、被告胡丽娜均非罗山县××街道办事处××和社区××组居民，均非涉案房屋所在地的集体经济组织成员，也未取得《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理实施条例》规定的集体土地使用权变更登记手续，故原、被告签订的《房屋买卖协议》违反了法律、政策关于禁止农村宅基地使用权违法转让的强制性规定，应认定双方签订的房屋买卖合同无效。归纳本案争议焦点：1、买卖转让房屋是否应当返还。本院作出的（2019）豫1521民初3129号民事判决书判决：原告温得辉、左加勤与被告胡丽娜所签订的2019年1月30日的房屋转让协议无效。该判决书已生效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此规定，被告胡丽娜应当返还房屋，二原告温得辉、左加勤应当返还被告出资购房款，并赔偿被告因入住房屋实际装修损失。故原告诉求被告返还买卖转让房屋的本诉诉求，反诉原告要求反诉被告返还购房款及赔偿装修费损失的反诉诉求依法应予支持。2、原告应当退还被告购房款的数额。通过庭审查明被告已支付原告9万元房款，签订转让房屋协议当天被告给原告出具了10万元的借条，余下购房款是原告因与被告舅舅涂斌田民间借贷纠纷无力偿还，用购房款折抵，经原、被告对购房款结算，二原告给被告出具了57.5万的收到条，综上，二原告应返还被告购房款475000元（575000元-100000元）。至于原告庭审提出与被告舅舅涂斌田民间借贷20万，本息计算过高问题，因原告与被告舅舅涂斌田民间借贷纠纷系另一法律关系，本案无法处理。3、反诉原告提出赔偿入住房屋时对房屋装修费用损失问题。经本院组织双方当事人对被告提出的其房屋装修费用损失进行协商，双方当事人同意认可被告对房屋装修的费用损失按28000元计算，对此本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下；一、被告胡丽娜于本判决生效之日起三十日内返还原告温得辉、左加勤位于罗山县丽水街道兴和社区塘埂组的三层楼房，即二原告与被告于2019年1月30日签订的房屋转让协议约定的房屋；二、反诉被告温得辉、左加勤于本判决生效之日起三十日内返还反诉原告胡丽娜购房款475000元，赔偿反诉原告胡丽娜房屋装修费用28000元，上述二项合计款项为503000元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9858元，减半收取4929元，由温得辉、左加勤承担2464.5元，胡丽娜承担2464.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判员  梅传莉二〇二〇年八月二十八日书记员  胡 坤