北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初34288号原告：刘燕芳，女，1980年10月15日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。委托诉讼代理人：唐士军，河北中原律师事务所律师。委托诉讼代理人：于涛，男，1963年12月17日出生，汉族，住河北省张家口市桥**。被告：周健，男，1985年2月15日出生，汉族，住陕西省旬邑县。被告：余红霞，女，1987年9月9日出生，汉族，住陕西省丹凤县。二被告共同委托诉讼代理人：邢宝巽，北京海征诚律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：毛雅静，北京海征诚律师事务所实习律师。被告：北京首佳物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区北辰东路**汇欣大厦**楼**x。法定代表人：刘玉生，董事长。委托诉讼代理人：齐光金，男，1980年7月29日出生，汉族，北京首佳物业管理有限公司员工。被告：北京紫石房地产开发有限公司，住所地北京市通州区潞苑南大街****。法定代表人：寻天衢，董事长。委托诉讼代理人：王民，男，1971年10月6日出生，汉族，北京紫石房地产开发有限公司员工。原告刘燕芳诉被告周健、余红霞、被告北京首佳物业管理有限公司（以下简称首佳物业公司）、被告北京紫石房地产开发有限公司（以下简称紫石公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告刘燕芳之委托诉讼代理人于涛、唐士军，被告周健、余红霞之共同委托诉讼代理人邢宝巽、毛雅静，被告首佳物业公司之委托诉讼代理人齐光金，被告紫石公司之委托诉讼代理人王民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘燕芳向本院提出诉讼请求：判令四被告共同赔偿原告刘燕芳因漏水导致的财产损失（包含吊顶、地板、墙壁、地板、门框、门套、卫生间灯具等）共计6万元（无家具）。原告刘燕芳向本院陈述的事实和理由如下：被告周健、余红霞系夫妻关系，与原告刘燕芳系同一单元上下楼邻居。原告刘燕芳居住在被告周健、余红霞楼下。2019年7月26日，原告刘燕芳发现被告周健、余红霞家漏水，造成原告刘燕芳家门套、房顶、墙壁、卫生间照明灯等不同程度受损，故被告周健、余红霞等理应就漏水事故给原告刘燕芳造成的损失进行赔偿。但就原告刘燕芳损失的赔偿问题，原告刘燕芳多次找相关被告协商，要求处理，均遭到拒绝。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告周健、余红霞共同辩称：1、被告周健、余红霞系夫妻关系，涉案房屋购买于2014年，开发商即被告紫石公司于2016年6月30日向被告周健、余红霞交房，被告周健、余红霞于2017年6月实际入住，房屋产权登记在被告余红霞名下；涉案房屋属于精装修、拎包入住，在收房后，被告周健、余红霞并未对涉案房屋进行任何装饰装修改造或其他改动；涉案房屋在本案诉争事宜发生时处于出租状态。2、就诉争漏水事故的处理问题，被告首佳物业公司确实联系过被告周健、余红霞（具体日期记不清楚），并要求家里留人，被告周健、余红霞及涉案房屋的承租人每次都积极配合排查，被告周健、余红霞不存在行为不当，导致损失扩大的问题；2019年8月11日原告刘燕芳通过业主微信群联系到被告周健、余红霞，自此被告周健、余红霞一直积极进行查找，首先是通过物业排查，之后被告周健、余红霞找人重新通水进行排查；2019年8月15日，被告周健、余红霞得知被告首佳物业公司、开发商即被告紫石公司、原告刘燕芳均会到家里排查，便主动到场配合，但当被告周健、余红霞到场时，三方均已离开，事后被告周健、余红霞就相关排查情况向被告首佳物业公司进行了询问、了解，被告首佳物业公司也并未说明漏水点，仅表示打压测试不成功。3、2019年8月15日，被告紫石公司告知被告周健、余红霞相关设备维修已过了质保期。4、为避免扩大损失，2019年8月17日，被告周健、余红霞联系物业公司要求派员维修，并主动表示自愿承担维修费用，但2019年8月17日、8月18日两日均因被告首佳物业公司原因维修未果；2019年8月19日，被告周健、余红霞向物业公司索要相关图纸，自行联系施工人员进行维修，于2019年8月20日维修完毕。5、根据被告周健、余红霞维修施工确定的结果，漏水点为被告周健、余红霞家自来水管入户主管道（具体位置为厨房），该管道系由开发商即被告紫石公司铺设，原告刘燕芳与被告周健、余红霞的房屋均系精装房，被告周健、余红霞名下房屋交付时间为2016年6月30日，被告紫石公司在房屋买卖合同中将相关设备设施质保期确定为2年不合理，该次漏水事故应当由被告紫石公司承担责任。6、根据住建委的相关规定，开发商对有防水要求和防水工程的房间以及外墙的防渗漏质保期应当为5年，相关房屋买卖合同将相关防水时间缩短为2年不符合强制性规定的要求；涉案事发漏水地点位于被告厨房地板中的主管道，事发时距房屋交付尚不满5年，故该次事故应由开发商即被告紫石公司承担赔偿责任。被告紫石公司辩称：1、不同意原告刘燕芳的全部诉讼请求，不同意承担赔偿责任，被告紫石公司与业主签订的房屋买卖合同第68页明确约定了房屋的质保期，其中管材、装修的质保期为2年，防水质保期为5年。2、根据了解，被告周健、余红霞名下涉案房屋的漏水点共有两处，一处在卫生间、一处在厨房，无法排除卫生间漏水点导致诉争渗水事故的可能。3、防水设施或防水层的主要功能、目的在于防止淋浴、洒水等正常用水的渗漏，而非防止管道损坏下的漏水；此外，在正常施工情形下，相关管道铺设在防水设施或防水层下方。4、业主自来水入户管道的设置需要根据具体楼盘的实际情况来判断，可能设置在卫生间也可能设置在厨房，但一般情况下，厨房是无需进行防水施工的；因厨房不属于强制防水施工范畴，故被告紫石公司对涉案房屋的厨房并未进行防水施工，根据规定也不需要进行防水施工。5、实务中，除了业主在自主装修进行的防水施工以外，开发商在楼盘建设过程中也会对卫生间进行防水施工，按照被告紫石公司的开发标准，即使是毛坯房，被告紫石公司也会在建房过程中对卫生间进行防水施工。被告首佳物业公司辩称：1、被告首佳物业公司并非本次事故的侵权责任主体，故不应向原告刘燕芳承担赔偿责任。原告刘燕芳主张其家中的财物不同程度受损原因系被告周健、余红霞名下房屋漏水所致，根据排查，系被告周健、余红霞家自用厨房给水地埋管出现漏水点所致，漏水点水管属于被告周健、余红霞自用水管，而且该漏水水管已过2年质保期，该次事故的原因应当是被告周健、余红霞对自用给水管道疏于管理导致，故应当由被告周健、余红霞承担赔偿责任。2、事发后，被告首佳物业公司已尽到协助排查、协助维修、通知协调等物业服务义务，不存在过错，故不应当承担侵权赔偿责任。2019年7月29日，原告刘燕芳向被告首佳物业公司报称家中卫生间顶棚渗水，被告首佳物业公司及时到被告周健、余红霞家中协助排查漏水原因，被告周健、余红霞也自行联系维修队进行排查和维修；2019年8月12日，原告刘燕芳室内客厅、厨房顶棚仍有渗水现象，经打压测试判定系被告周健、余红霞家中自来水管道问题，并通知被告周健、余红霞要求其尽快维修；2019年8月18日，原告刘燕芳向被告首佳物业公司报称，家中再次发现渗水情况，被告首佳物业公司再次电话通知被告周健、余红霞，2019年8月19日、8月20日，被告周健、余红霞联系维修人员进行维修施工，期间被告首佳物业公司均派员到场协助、配合。3、对于原告刘燕芳主张的6万元损失数额不予认可，现有证据不能证明原告刘燕芳的实际损失数额。综上，请求法院依法驳回原告刘燕芳的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市通州区滨榆东路x号院x号楼x层x号房屋（以下简称x号房屋），房屋用途为商业，对应不动产权证书编号为京20**通不动产权第0x号，登记所有权人为原告刘燕芳，登记建筑面积为56．61平方米，其中专有建筑面积42．82平方米、分摊建筑面积13．79平方米。被告首佳物业公司系涉案x号房屋所在小区的物业服务提供商，被告紫石公司系涉案房屋的房地产开发商。经核实，2015年9月20日，原告刘燕芳（买受人）与被告紫石公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同）一份。预售合同约定主要内容如下：1、出卖人将北京市通州区永顺镇商务园x南区（5、6、7地块）商业经营性办公用地项目3#商业楼x层x号房屋（即前述x号房屋）出售给乙方，预测建筑面积57．73平方米，其中套内建筑面积43．69平方米、分摊建筑面积14．04平方米。2、该商品房单价为每平方米24231．59元，总价款共计人民币1058678元。3、出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付涉案房屋。4、保修责任约定为，双方应当签订补充协议，详细约定保修范围、保修期限、保修责任等，相关约定必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；出卖人自涉案房屋交付之日起，按照补充协议约定承担保修责任。5、预售合同附件八即补充协议第五条“房屋保修范围和期限”约定，在正常使用条件下，出卖人对土建工程及水、暖、电等设施发生质量问题按以下范围和期限进行保修，并承担所需费用：⑴地基基础和承重主体结构保修期为50年，⑵屋面防水、卫生间防水和地下外墙渗漏保修期为2年，⑶供暖系统和设备保修期为2个采暖季，⑷给排水管道系统保修期为2年，⑸电线管线保修期为2年，⑹国家另有规定的按国家规定执行；保修期起始时间为出卖人取得该房屋所属项目竣工验收备案表之日，出卖人按照补充协议约定承担相应保修责任。6、涉案预售合同约定的前期物业服务提供商即被告首佳物业公司。7、涉案预售合同还约定了其他内容。本案中，被告周健、余红霞自认系涉案x号房屋的楼上即x号房屋业主，与原告刘燕芳系楼上、楼下邻居；x号房屋系其自被告紫石公司处购买取得。另查：在包括原告刘燕芳在内的业主办理涉案房屋交接（交房、收房）手续时，被告紫石公司委托被告首佳物业公司向各业主转交《朝北8080质量保证书》一份。该质量保证书载明，被告紫石公司对其公司开发的“朝北8080”项目（推广名称，即本案诉争x号房屋所在项目）中包括本案诉争房屋所在单元楼的楼栋，在结构、部位、设备、设施、配套及维修等方面做出如下质量保修承诺……其中第二条“质量保修范围及在正常使用条件下质量保修期限”第4款约定“屋面防水工程、有防水要求的房间和外墙面的防渗漏，为5年”。经核实，本案所涉及的x号、x号房屋，开发商即被告紫石公司与购买人约定的房屋交付标准为精装修房屋。再查：2019年7月28日，原告刘燕芳发现其名下x号房屋卫生间屋顶顶灯处渗水、厨房房顶出现滴水，随时间推移发展至整个卧室、客厅、阳台等室内空间均出现往下渗水情况。2019年7月29日，原告刘燕芳向被告首佳物业公司报告漏水事宜，要求予以处理。2019年8月11日，原告刘燕芳通过微信与被告周健、余红霞取得联系，要求尽快处理漏水事宜，避免损失扩大。2019年8月19日、20日，被告周健、余红霞自行联系并雇佣维修施工人员，对x号房屋进行了排查、维修，经打压测试，确定x号房屋位于厨房的自来水入户主管道出现破损，导致漏水，为诉争渗水事故的漏水点；被告周健、余红霞安排施工人员对x号房屋位于厨房的自来水入户主管道进行了修复，并于2019年8月20日维修完毕。在被告周健、余红霞采取相关维修措施后，x号房屋渗水现象消除。此外，在前述维修中，被告周健、余红霞以安排施工人员对x号房屋卫生间的八字阀进行了更换。经核实，在原告刘燕芳发生漏水至被告周健、余红霞采取维修措施后排除渗水点这一过程期间，相关当事方还采取了以下主要措施：1、被告首佳物业公司接到原告刘燕芳漏水事故报告后，要求原告刘燕芳采取停水24小时进行自查，排查其名下房屋是否存在渗水点，原告刘燕芳根据被告首佳物业公司建议采取了停水自查措施，但渗水情况未见好转。2、被告首佳物业公司接到原告刘燕芳渗水报修报告后，曾经指派了包括隶属于被告紫石公司的尾保人员在内的工作人员到现场进行查看、检查、排查。在审理过程中，被告紫石公司主张防水层的质保期为5年，但是管道保质期为2年，故涉案房屋已经过了保质期，相关损失不应由其承担。被告首佳物业公司对此予以认可，原告刘燕芳及被告周健、余红霞对此均不予认可。在审理过程中，被告首佳物业公司表示，1、接原告刘燕芳报修后，被告首佳物业公司即派员到场进行了查看，并要求原告刘燕芳采取停水24小时进行自查。2、被告首佳物业公司曾安排人员对被告周健、余红霞房屋进行检查、维修，维修次数为两次，实际维修人员为被告紫石公司安排的尾保人员；8月12日在x号房屋渗水迹象并未消退反而存在加剧的情形下，被告首佳物业公司对x号房屋进行了打压测试，发现x号房屋给水管道有问题，不能保持水压稳定，但是，根据房屋买卖合同有关质保维修的约定，x号房屋已经超过质保期，相关维修应该由x号房屋业主自行承担，被告首佳物业公司当时即将该情况告知了被告周健、余红霞，在场的还有x号房屋的租户。3、2019年8月19日被告周健、余红霞自主联络、安排相关人员进行打压测试，并于次日再次安排维修施工人员进行了打压测试并采取了实际维修措施，彻底将渗水点修复，此后，原告刘燕芳反馈称x号房屋的渗水现象消除；在8月19日、8月20日，被告周健、余红霞的相关施工中，被告首佳物业公司均指派相关人员到场进行了相应的协助。4、经过8月19日、8月20日两次打压测试，可以确定x号房屋的漏水点即为位于厨房的自来水入户主管道，被告周健、余红霞于8月20日组织工人进行了开挖维修。5、被告首佳物业公司在安排工作人员在前期对x号房屋进行的检查、维修过程中，发现x号房屋卫生间存在八字阀渗水问题，被告周健、余红霞自费维修中更换卫生间八字阀亦可以印证；但是在实际维修、检查过程中，被告首佳物业公司的人员曾将工具插入八字阀安装墙体的内部发现墙体是干燥的，故可以排除卫生间漏水点往下渗水的可能，即造成原告刘燕芳x号房屋渗水损失的漏水点即x号房屋厨房自来水入户主管道。在审理过程中，本院对在接到原告刘燕芳报修通知后指派尾保人员到场参与处理的原因进行了询问。被告紫石公司认可根据被告首佳物业公司反馈的信息指派尾保人员参与诉争事故查看、检查；由于涉案小区房屋并非一次性成交、交付，故根据合同约定不同业主质保期的起算点不一致，本着对业主负责并减少业主损失的原则指派相关人员参与了事故处理；根据事后核实，涉案x号房屋已经交付满3年，根据合同约定已经超出质保期，法院不应依据被告紫石公司指派尾保人员参与事故处理即认定被告紫石公司应就此承担责任。被告首佳物业公司表示，根据前期检查被告首佳物业公司初步判断为卫生间渗水，故派出了尾保人员进行维修、检查，但是事后发现涉案x号房屋已经过了质保期。在审理过程中，被告周健、余红霞表示其名下涉案x号房屋系被告紫石公司于2016年6月30日向其交付，距事发时仅3年时间，相关房屋买卖合同中约定的质保期2年不符合法律法规的强制性规定及相关行政部门的规范要求，自来水入户主管道、防水设施等质保期至少应当为5年。对此，被告紫石公司、首佳物业公司均表示被告周健、余红霞所购买的涉案房屋距事发时交房已满3年，房屋买卖合同约定的管道质保期为2年，且该约定符合国家相关规范的要求。在审理过程中，被告周健、余红霞自接到被告首佳物业公司通知以后，被告本人及租户均积极配合开展排查、检修工作，不存在因被告周健、余红霞原因导致损失扩大的可能。对此，原告刘燕芳不予认可。就本次漏水事故导致的原告刘燕芳损失数额问题，本院曾就此进行了询问、核实。原告刘燕芳亦曾就此向本院提出司法鉴定申请，要求就其相关损失进行评估鉴定。后，原告刘燕芳表示为减少诉累，自愿撤回评估鉴定申请，就其相关损失申请由人民法院根据现场勘验情况酌情予以确定。四被告亦表示，其自身不应当承担赔偿责任，亦均不申请评估鉴定，同意由法院根据现场勘验情况予以酌定。在审理过程中，本院组织双方当事人对原告刘燕芳名下受损的x号房屋的进行了勘验，对其受损状态、实际情况予以了确认。经勘验，x号房屋因该次漏水事故导致卫生间顶灯被明显水泡，室内房顶、墙体部分存在明显渗水痕迹，部分墙纸遭到浸泡且出现开裂、脱落等。本院认为：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，被告周健、余红霞自认其系涉案x号房屋业主，x号房屋出现漏水并最终导致水流渗入楼下即原告刘燕芳所有的x号房屋室内，致使原告刘燕芳室内装饰装修遭到浸泡，进而致使原告刘燕芳遭受损失。对于本次漏水事故，原告刘燕芳没有过错，但因此遭受损失，其作为被侵权人根据法律规定理应获得相应赔偿。但是，对于漏水的具体位置，被告紫石公司持有不同意见，对于具体责任人，四被告亦各执一词，均表示不应该由自己承担责任。本院根据查明的事实，结合本案实际情况，认定被告紫石公司与被告周健、余红霞对本次事故均存有过错，并确定由被告紫石公司承担百分之七十的责任，由被告周健、余红霞承担百分之三十的责任。具体分析如下：第一、就x号房屋渗水点的确定问题。根据查证的情况，并结合被告首佳物业公司的意见及被告周健、余红霞自认的更换卫生间八字阀的事宜，可以确定x号房屋共有两处跑水点，一处为位于x号房屋厨房的自来水入户主管道，另一处即为x号房屋卫生间内损坏的八字阀；据此，需要明确诉争漏水浸泡事故系由前述两处漏水点跑水共同导致还是其中一处跑水点导致？被告紫石公司既就此提出了不能排除x号房屋卫生间漏水点渗水导致原告刘燕芳损失的可能。但是，根据被告首佳物业公司的意见，可以确定在前期排查过程中，被告首佳物业公司已经检查发现x号房屋卫生间八字阀损坏，基于维修人员将维修工具插入临近墙体内部发现墙体干燥这一事实，本院认为可以排除x号房屋卫生间八字阀跑水点跑水导致水流渗入x号房屋的可能，且被告首佳物业公司在庭审中亦持该观点，故本院认定诉争渗水浸泡事故的原因为x号房屋位于厨房的自来水入户主管道破损导致。对于被告紫石公司的相关意见，本院不予采纳。第二、根据查证的内容，被告紫石公司认为厨房不属于强制进行防水施工的范围，其亦并未在涉案x号房屋的厨房进行防水施工。但是，根据《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第（二）项及该条第三款的规定可知，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期为5年；建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。据此，可以确定，相关规范性文件已经明确基于不同情况，房地产开发商或者相关责任单位对除了卫生间以外的其他房间亦可能存在必须进行防水施工的责任、义务；本院认为建设工程的开发主体或者建设主体将自来水入户主管道铺设在厨房的情况下，具备该种情况下的“厨房”即应当被视为《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第（二）项规定中的“有防水要求的其他房间”。故，被告紫石公司应当对x号房屋的厨房进行防水施工，但其实际未进行防水施工的行为违反了相关规定，该行为本身即放大了发生泡水事故的可能性，其应就此承担相应责任。第三、被告紫石公司有关设置防水层或防水设施目的在于防止正常使用情况下的渗水事故发生的答辩意见，本院认为具有一定的合理性，该意见体现了防水设施、防水施工对业主使用中相关风险的防范价值，但是该意见并未指出防水设施或防水层对于穿行其间的管、线材料的保护意义。《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第（四）项规定，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，最低保修期为2年。但是，前述相关规定的前提应当是相关管、线本身质量合格，管道线路规划、铺设、安装及应有保护措施均符合规定。但是根据查明的渗水点位置应当属于暗埋管，对于该类情况，如果被告紫石公司尽到义务，设置了相关防水设施或防水层且施工得当、合理本身不仅可以防止业主正常使用下的渗水事故发生，本身对暗埋管亦具有一定的保护作用，被告紫石公司未予防水施工的行为，属于管道铺设瑕疵，据此被告紫石公司应就此承担责任。第四、根据查明的事实，原告刘燕芳于2019年7月底即已经发现了渗水并及时向被告首佳物业公司进行了保修，基于各方当事人的意见，本院认为被告首佳物业公司亦在合理时间内通知了被告周健、余红霞，且根据微信聊天记录可以确定，原告刘燕芳最迟于2019年8月11日即与被告周健、余红霞取得了直接联系；被告周健、余红霞主张接到了被告首佳物业公司的通知后其本人及租户均积极配合，对此，原告刘燕芳不予认可，且被告周健、余红霞实际迟滞于2019年8月20日方完成涉案渗水点的维修，故本院认为被告周健、余红霞主张其始终积极配合、及时维修的意见不能成立，本院采纳，并认定其对最终损失数额的形成负有扩大损失的责任，应就此承担相应的责任。第五、关于被告首佳物业公司，本院根据查明的情况，认为被告首佳物业公司在该次事故处理过程中，尽到了注意义务、协调义务、告知义务等合理义务，其对于本次事故的发生及最终数额的形成没有过错，不应就此承担赔偿责任。故，关于原告刘燕芳要求相关被告赔偿损失的诉讼请求，基于各方当事人均未就此提出评估鉴定申请，故本院根据现场勘验的情况并结合实际情况对有关的损失数额酌情予以确定，对原告刘燕芳主张的过高部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京紫石房地产开发有限公司赔偿原告刘燕芳财产损失8400元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告周健、余红霞赔偿原告刘燕芳财产损失3600元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告刘燕芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由原告刘燕芳负担520（已交纳），由被告北京紫石房地产开发有限公司负担91元，由被告周健、余红霞负担39元，均于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  梁 涛二〇二〇年八月十二日法官助理  李 成法官助理  张津铭书 记 员  纪 妍-18--1-