西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初13593号原告(反诉被告):西安曲江新区XX店。经营场所:西安市曲江新区****商铺。经营者:孙奇辉。委托诉讼代理人:崔建,陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨永杰,陕西泽诚律师事务所律师。被告(反诉原告):西安壹洋堂教育科技有限公司。住所地：西安市曲江新区。法定代表人:郭文良,该公司执行董事。委托诉讼代理人:马孝军，该公司员工。委托诉讼代理人:王利,陕西泓瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）西安曲江新区XX店与被告（反诉原告）西安壹洋堂教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西安曲江新区XX店经营者孙奇辉及其委托代理人崔建、杨永杰，被告（反诉原告）西安壹洋堂教育科技有限公司委托代理人马孝军、王利到庭参加了诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。原告西安曲江新区XX店诉称：原被告于2018年5月16日签订《壹洋堂租赁合同书》,约定原告租赁被告位于西安曲江新区XX路XX号XX商铺，起租日为2018年6月30日,租期一年。2018年5月30日至2018年6月29日为免租期。而后,因被告开业时间延迟,原被告双方于2018年11月12日签订《补充合同》,约定被告同意将原告免租期增加三个月,2018年10月1日店铺实际开业之日为原告起租日。2019年6月11日,被告向原告发出撤场通知函,要求原告在2019年6月15日撤场,否则对场内物品进行清理,原告主张行使优先续租权也被被告拒绝。原告认为,依照合同约定双方的租赁合同在2019年9月30日才到期,且原告依法享有优先承租权,被告的上述行为已经侵害原告合法权益构成违约,因无法与被告协商一致,原告依据相关规定诉至法院，请求判令：1、被告继续履行原被告双方签订的《壹洋堂租赁合同书》及《补充合同》至2019年9月30日。2、确认原被告租赁合同及补充合同到期后,原告在同等条件下享有优先承租权。3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为:1、被告继续履行原被告双方签订的《壹洋堂赁合同书》及《补充合同》至2019年9月30日；2、被告向原告支付2019年6月份、9月份营业损失186600元；3、被告向原告支付店内货物损失250285元；4、被告向原告支付店铺装修损失10万元；5、本案诉讼费由被告承担。被告西安壹洋堂教育科技有限公司辩称，1、双方延期后的租赁合同在2019年8月29日已届满，被答辩人要求履行至2019年9月30日没有依据；2、被答辩人要求的2019年6月份、9月份营业损失没有事实依据，2019年6月27日前被答辩人正常营业，2019年6月27日后的三天是被答辩人故意不开业，并不是答辩人不让被答辩人开业。双方约定的同意延期的合同是至2019年8月29日，所以9月份被答辩人不存在营业损失。3、答辩人对被答辩人的货物损失及装修损失，没有赔偿义务。反诉原告西安壹洋堂教育科技有限公司诉称，反诉人与被反诉人签订《壹洋堂租赁合同书》,合同约定反诉人将西安曲江新区XX路****XX面积为60平方米的经营场地出租给被反诉人。租赁期限为2018年5月30日始至2019年5月29日止(合同第14.1条)。租金及物业管理费每月共计15600元。双方租赁合同经延期后在2019年8月29日届满,到期后被反诉人拒绝交回租赁场地,强行继续经营,直到9月10日反诉人采取清场措施。根据双方合同约定,被反诉人拖延期间不交回经营场地,应按租金的300%支付拖期期间的场地占用费。合同约定期满后承租人在3日内将承租的经营场地恢复原状交还给出租人,如果未恢复原状交还或者对经营场地及设备造成损坏,承租人应予以赔偿。被反诉人在被清场后只取走部分物品,故意在经营场地内还留存物品,没有将承租场地恢复原状交还反诉人。反诉人为清理场地拆除其装饰装修物支付了大量人力和物力,此项损失被反诉人应予赔偿。反诉人认为被反诉人在合同到期后不按时退出承租场地,不按约恢复原状交回承租场地的行为均构成违约,应当承担违约责任,依合同约定支付租金并赔偿反诉人的损失。反诉请求为：1、被反诉人支付场地占用费15600元(9月1日至9月10日)；2、被反诉人支付反诉人拆除装修所支出的费用9850元。3、反诉费用由被反诉人承担。反诉被告西安曲江新区XX店辩称：请求法院驳回反诉人的反诉请求。第一项是租金不是占用费，我方也曾多次向反诉人缴纳合同期内的租金，反诉人拒绝接受。第二项是因为反诉人强行拆除被反诉人的装修，反诉人违反合同期限，违反优先承租权，强行将被反诉人的装修拆除，所以反诉人的第二项诉请也没有任何依据。经审理查明，2018年5月17日，西安壹洋堂教育科技有限公司与西安曲江新区XX店经营者孙奇辉签订《租赁合同书》。2018年11月12日，出租方（甲方）西安壹洋堂教育科技有限公司与承租方（乙方）西安曲江新区XX店签订《租赁合同书》，约定甲方提供位于西安市曲江新区XX路XX号XX层，铺位号为F1-10，面积为60平米的经营场地供乙方承租。租赁经营期限为2018年5月30日至2019年5月29日止。乙方的开业日预计为2018年6月30日，装修免租期为2018年5月30日至2018年6月29日止。起租日为2018年6月30日。免租期一个月，乙方实际交付租金的时间必须在此期限（即2018年6月30日至2019年6月29日），否则，乙方实际租赁时间未满一年而提前解除合同（不论是乙方自动解除合同还是乙方违约而被动终止合同）的，乙方必须补交一个月租金。装修期内，乙方应完成该商铺的装修和必要的准备工作。经甲方书面核准后可开始营业。未经甲方书面许可，乙方不得擅自开业。如乙方开业日前已经完成了开业准备具备开业条件的，乙方可以向甲方提出书面申请，甲方认为乙方的开业符合项目的整体运营安排的，可以同意乙方提前开业。若本项目的整体开业日有变更，甲方将提前30日书面通知乙方。若甲方的开业日期顺延，则乙方的开业日的起始日期可相应顺延。除此之外，甲方不再就日期的顺延承担任何违约或赔偿责任。2018年6月30日至2019年5月29日，基本租金为222元/月/平方米，合计13320元/月，146520元/年。物业管理费按经营场地面积38元/月/平方米计算，合计2280元/月。本合同签订后3日内，乙方向甲方缴纳租金保证金15600元，作为乙方遵守和履行本合同各种规定和条件的保证，由甲方留存，不计利息。2018年11月12日，出租方（甲方）西安壹洋堂教育科技有限公司与承租方（乙方）西安曲江新区XX店签订《租赁合同书补充合同》，约定鉴于甲方与乙方于2018年5月16日签订《租赁合同书》，双方本着平等、友好互利原则，经友好协商，签订本补充协议。一、在《租赁合同》第1.4.6条基础上，甲方同意乙方免租期增加3个月，2018年10月1日店铺实际开业日为乙方起租日。二、本补充合同自双方签字盖章之日起生效，补充合同生效后，即成为《租赁合同书》不可分割的组成部分，与《租赁合同书》具有同等法律效力。2019年6月11日，西安壹洋堂教育科技有限公司向西安曲江新区XX店发出《撤场通知函》，要求西安曲江新区XX店于2019年6月15日完成撤场，逾期将于2019年6月18日对租赁场地内物品进行清理处置。2019年9月2日，西安壹洋堂教育科技有限公司向西安曲江新区XX店发出《撤场通知函》，要求西安曲江新区XX店于2019年9月2日完成撤场，逾期将于2019年9月3日对租赁场地内物品进行清理处置。2019年9月8日，西安壹洋堂教育科技有限公司向西安曲江新区XX店发出《撤场通知函》，要求西安曲江新区XX店于2019年9月9日完成撤场，逾期将于2019年9月10日对租赁场地内物品进行清理处置。2018年5月6日西安曲江新区XX店交纳46800元，2018年5月14日交纳10000元，2019年1月24日交纳15600元，2019年2月20日交纳16300元，2019年5月6日交纳14593.5元，2019年7月24日交纳46800元。西安曲江新区XX店提交微信聊天记录及照片，证明其于2019年5月7日、2019年6月10日分两次向西安壹洋堂教育科技有限公司递交了续租申请，西安壹洋堂教育科技有限公司对真实性不予认可并表示未收到续租申请。西安曲江新区XX店提交货物清单，证明货物损失为250285元。西安壹洋堂教育科技有限公司对此不予认可。西安曲江新区XX店提交《装修施工合同》及收条，证明装修损失为100000元。西安壹洋堂教育科技有限公司对此不予认可。诉讼中，西安曲江新区XX店申请对西安曲江新区XX店2019年6月、2019年9月份营业损失及店铺装修费用进行鉴定。2020年4月20日，正衡房地产资产评估有限公司作出正衡评报字（2020）第052号《资产评估报告》，评估结论为：西安曲江新区XX店日经营损失价值在评估基准日2019年6月30日所表现的市场价值为人民币3110元。特别事项说明中第2项载明，经过我公司评估人员从西安曲江新区XX店了解到房屋装修已经全部拆除，故本资产评估报告未对房屋装修进行评估。后西安壹洋堂教育科技有限公司对该鉴定提出异议，2020年6月3日，正衡房地产资产评估有限公司针对异议作出答复。西安曲江新区XX店支出鉴定费用2000元。庭审中，西安曲江新区XX店XX店铺开业时间为2018年10月1日，实际经营至2019年8月29日，2019年9月3日西安壹洋堂教育科技有限公司给涉案房铺上锁并将店铺内物品清理并保存。西安壹洋堂教育科技有限公司表示西安曲江新区XX店可以随时取走全部物品，西安曲江新区XX店表示因产品已经贬值，故不同意取走物品。西安壹洋堂教育科技有限公司表示租赁合同期限为2018年5月30日至2019年5月29日，后双方口头协议将租赁期限延长3个月，故租赁合同应至2019年8月29日。西安曲江新区XX店实际营业至2019年9月2日，2019年9月3日其公司给商铺上锁。同时表示涉案商铺已于2019年10月出租给案外人，租赁期限为三年。上述事实，有《租赁合同书》、《租赁合同书补充合同》、撤场通知函、《资产评估报告》、装修施工合同、收条、收款收据、销售报表及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证核对无异。本院认为，西安壹洋堂教育科技有限公司与西安曲江新区XX店2018年11月12日签订《租赁合同书》及《租赁合同书补充合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行自己的义务。依据《租赁合同书》及《租赁合同书补充合同》的约定，起租日为2018年10月1日，租期为一年，即从2018年10月1日至2019年9月30日。关于西安曲江新区XX店主张西安壹洋堂教育科技有限公司继续履行双方签订的《壹洋堂租货合同书》及《补充合同》至2019年9月30日一节，因时间已过且涉案商铺已经出租给案外人，故该项诉请，于法无据，不予支持。关于西安曲江新区XX店主张的2019年6月份及9月份的损失共计186600元（3110元/天*60天）一节，2019年6月11日西安壹洋堂教育科技有限公司向西安曲江新区XX店发出《撤场通知函》，但西安曲江新区XX店并未撤场，故本院酌情认定2019年6月份营业15天、未营业时间15天。2019年9月份的营业时间，西安曲江新区XX店表示2019年9月未经营，西安壹洋堂教育科技有限公司表示营业至2019年9月2日，西安壹洋堂教育科技有限公司对此未提交证据。本院酌情认定2019年9月未营业时间为30天。故2019年6月份及9月份的损失为139950元。关于西安曲江新区XX店主张的货物损失250285元，西安曲江新区XX店对西安壹洋堂教育科技有限公司在2019年9月3日给涉案商铺上锁是知晓的。在上锁后，西安曲江新区XX店可以及时将货物取走，但是其一直未取走，导致货物损失的扩大，故对货物损失，酌情认定为50000元。关于西安曲江新区XX店主张的装修损失100000元，本院酌情认定为30000元。关于西安壹洋堂教育科技有限公司主张的从2019年9月1日至9月10日的场地占用费，因该期间系西安曲江新区XX店租赁期间，故该费用，无事实依据，依法不予支持。关于西安壹洋堂教育科技有限公司主张的拆除装修所支出的费用9850元，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）西安壹洋堂教育科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）西安曲江新区XX店支付2019年6月及2019年9月营业损失139950元、货物损失50000元、装修损失30000元、鉴定费2000元。二、驳回原告（反诉被告）西安曲江新区XX店其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）西安壹洋堂教育科技有限公司全部诉讼请求。本案本诉受理费9169元，由西安曲江新区XX店承担5379元，由西安壹洋堂教育科技有限公司承担3790元。因西安曲江新区XX店已经预交，西安壹洋堂教育科技有限公司应在支付上述款项时一并支付给西安曲江新区XX店。本案反诉案件收费218元，由西安壹洋堂教育科技有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  宁 莎人民陪审员  孙延玲人民陪审员  刘 刚二〇二〇年八月二十五日书 记 员  杨 雪打印：扈艳红校对：艾可可2020年月日送达1