广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终1303号上诉人（原审被告）：南雄市大福名城地产发展有限公司，住所地:广东省南雄市水西小岛大福国际名城商业服务中心。法定代表人：霍某1。委托诉讼代理人：李英桂，广东永顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱云霞，广东永顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟良民，女，1978年12月10日出生，汉族，住广东省南雄市主田镇镇政府宿舍**。上诉人南雄市大福名城地产发展有限公司（以下简称南雄大福公司）因与被上诉人钟良民合同纠纷一案，不服南雄市人民法院（2020）粤0282民初181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。南雄大福公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回钟良民诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由钟良民承担。事实和理由：一、一审判决判定南雄大福公司与钟良民签订的《车位租赁合同》是无效合同，属法律适用错误，应依法予以撤销。1.涉案车位所有权归南雄大福公司所有。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》第六条规定：“建筑区划内用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”从上述规定可以看出，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，属于业主共有，而对于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应归谁所有，法律没有作出具体规定，这属于当事人的约定范围，此种约定不仅限于商品房销售合同的约定，也包括当事人之间的其他协议形式，约定的方式为出售、附赠或者出租等。首先，涉案车位位于大福名城会所一期地下车库，该区域本就属建筑区划内规划用于停放汽车的车位。其次，南雄大福公司与钟良民双方签订的商品房销售合同中，没有约定车位的归属，在双方签订的《车位租赁合同》中，约定涉案车位由南雄大福公司出租，显然双方均认定该车位归开发商所有，开发商是车位所有人，开发商才能出租，由此可以认定规划车位的所有权就是属开发商的，双方的租赁行为符合《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，即以出租的方式约定了涉案车位由钟良民使用。2.南雄大福公司与钟良民于2014年签订《车位租赁合同》性质属租赁合同，非买卖合同。南雄大福公司与钟良民于2014年签订《车位租赁合同》，约定钟良民承租南雄大福公司位于南雄市水西小岛大福名城会所一期地下车库第E422停车位，租赁期限自2015年2月18日至2035年2月17日，租赁期限届满后，南雄大福公司同意免费继续提供给钟良民使用，直至该车为所在建筑物土地出让年限届满之日止。该院在(2018)粤0282民初1425号民事判决书认定该《车位租赁合同》名为车位租赁合同，实为车位买卖合同有误。《车位租赁合同》已明确约定租赁期限自2015年2月18日至2035年2月17日，未超过最长租赁期限20年，符合法律规定，应属租赁合同。该院认为《车位租赁合同》违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十百条第六款未依法登记领取权属证书的房地产不得转让之规定，认定合同无效。如上所述，《车位租赁合同》是租赁合同而非买卖合同，该合同仅涉及使用权的变更，并未约定所有权变更，不适用该法律之规定。3.即使认定《车位租赁合同》中“租赁期限届满后，南雄大福公司同意免费继续提供给钟良民使用，直至该车为所在建筑物土地出让年限届满之日止。”该约定超出了最长租赁期限，但该合同也仅有该约定部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。在《车位租赁合同》约定的内容中，除租赁期限超出20年而无效外，其他部分有效。请二审法院依法查明事实，纠正一审判决的错误。钟良民口头辩称,《车位租赁合同》属于强买强卖，并非租赁车位，且停一天是十块钱的车位费。其次，地下车库是人防工程，属于业主共有，开发商无权出售。钟良民向一审法院起诉请求：1.判令南雄大福公司退回购买车位款56500元；2.判令南雄大福公司支付购车款的利息16950元；3.判令南雄大福公司退返车位物业费900元；4.南雄大福公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：钟良民与南雄大福公司于2014年1月7日签订《车位租赁合同》，约定钟良民向南雄大福公司承租其位于南雄市水西小岛大福名城会所一期地下车库第E422停车位。租赁期限自2015年2月18日至2035年2月17日，租赁期限届满后，南雄大福公司同意免费继续提供给钟良民使用，直至钟良民购买的本车位所在建筑物土地出让年限届满之日止。车位全部租赁费66500元(不包含停车管理费)，钟良民应于2015年1月18日前支付33250元，于2015年2月18日前付清剩余租金。若一方违约，守约方有权就损失部分向违约方追讨。合同签订后，钟良民依约向南雄大福公司交付56500元，南雄大福公司向钟良民交付了涉案车位。后南雄大福公司因租金纠纷于2019年6月19日提起对钟良民的诉讼，该院于2019年12月12日依法作出(2019)粤0282民初1425号民事判决书(已生效)，判决钟良民向南雄大福公司支付2015年2月18日至2019年11月17日期间的车位占有使用费11970元。现钟良民依据双方签订的《车位租赁合同》无效，提起对南雄大福公司的诉讼并提出上述诉讼请求。另查明，钟良民每年向南雄市永泰物业服务有限公司缴纳车辆管理费180元。上述事实，有钟良民提供的钟良民身份证复印件、车位租赁合同、收据、(2019)粤0282民初1425号民事判决书等证据以及本案一审庭审笔录予以佐证。一审法院认为，南雄大福公司经该院传票传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃质证和抗辩的权利。本案为合同纠纷。本案的焦点为：钟良民的各项诉讼请求能否得到支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于(2019)粤0282民初1425号民事判决书认定双方签订的名为租赁，实为买卖的《车位租赁合同》无效，钟良民提出南雄大福公司退还购买车位款56500元的诉讼请求合法有据，该院予以支持。关于利息，钟良民请求南雄大福公司按照年利率6%支付资金占用期间的利息符合法律规定，该院予以支持。截至一审庭审结束，南雄大福公司应向钟良民支付利息16950元(56500元×6%×5年)。关于钟良民请求南雄大福公司退还车位物业费900元，车位物业费的收款人系南雄市永泰物业服务有限公司，并非南雄大福公司，钟良民请求退还车位物业费900元无事实依据，该院不予支持，钟良民可另寻途径解决。一审判决：一、限南雄大福公司于判决生效之日起十日内向钟良民退还购买车位款56500元。二、限南雄大福公司于判决生效之日起十日内向钟良民支付利息16950元。三、驳回钟良民在本案中提出的其他诉讼请求。一审案件受理费1459元，由钟良民承担19元，南雄大福公司负担1440元。对一审判决认定事实部分，钟良民无异议，南雄大福公司对一审法院于2019年12月12日作出的(2019)粤0282民初1425号民事判决书有异议，认为双方签订的租赁合同为有效合同，其余无异议。故对一审判决认定事实当事人无异议的部分，本院予以确认。另查明，南雄大福公司（甲方）与钟良民（乙方）在涉案《车位租赁合同》第七条产权变更中约定：“本合同租赁期内，如国家或韶关市有关停车位办理产权登记以及出售政策发生变化，双方应当及时按照相关政策变更本合同。如政策规定停车位可以办理产权登记并可出售，甲方应当协助乙方办理本停车位产权登记手续，政府部门收取的税费、办证费等相关费用由乙方承担。除政府部门收取的相关费用外，甲方不再向乙方收取任何费用。”本院认为，本案系合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：南雄大福公司应否退还钟良民购买车位款56500元。关于涉案《车位租赁合同》的效力，(2019)粤0282民初1425号民事判决认定该合同系名为车位租赁，实为车位买卖的无效合同，该判决已生效，且南雄大福公司并未申请再审，也未提供相反证据足以推翻该生效判决，同时结合双方在合同第七条产权变更中约定的内容，本院对于该判决对涉案《车位租赁合同》效力的认定予以认同并不再赘述。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。”的规定，钟良民主张南雄大福公司退还购买车位款56500元有事实和法律依据，本院予以支持。至于利息，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，对张良民主张按年利率6%支付资金占用期间利息16950元的诉请予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，南雄大福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1637元，由南雄市大福名城地产发展有限公司负担。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二〇年八月十一日书记员  沈燕山