云南省文山市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云2601民初3372号 原告：王书祥，男，壮族，1979年10月23日生，西畴县人，现住西畴县。 委托诉讼代理人：杨培理，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：叶华欢，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。 被告：王**华，男，汉族，1978年12月20日生，云南省麻栗坡县人，现住文山市。 委托诉讼代理人：王树全，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。 被告：文山市华宸涛景房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91532621MA6NJD9U00。 法定代表人：王春，执行董事兼总经理。 住所地：文山市。 原告王书祥与被告王**华、文山市华宸涛景房地产经纪有限公司（以下简称华宸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王书祥的委托诉讼代理人杨培理，被告王**华及委托诉讼代理人王树全、被告华宸公司的法定代表人王春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王书祥向本院提出诉讼请求：1、请依法判决确认王书祥与王**华、华宸公司签订的《房屋转让协议》无效；2、判决由王**华返还王书祥购房款781052元；3、判令华宸公司返还王书祥中介费20600元，以上两项共计801652元；4、由王**华、华宸公司承担本案诉讼费。事实及理由：2019年4月29日，王书祥通过华宸公司向王**华购买房屋，三方签订《房屋转让协议》，约定：1、甲方（王**华）自愿将文山市巨进地产喜得冲水韵墅ＡＳ-75号建筑面积为251.33平方米的一套双拼别墅转让给乙方（王书祥）；2、房屋总价为1566000元整，签订协议时乙方（王书祥）付定金10万元整，2019年7月15日前支付尾款781052元整；3、甲方（王**华）保证该房屋存在的真实性、无债权债务纠纷；4、中介费20600元整由王书祥支付给丙方（华宸公司）等。（详见协议）。2019年5月5日，王书祥通过邮政储蓄手机银行转账支付王**华20000元。同日，王书祥又通过农村信用社手机银行转账支付王**华50000元、通过在华宸公司ＰＯＳ机刷卡支付50600元。2019年7月15日，王书祥通过刷卡支付王**华101052元、通过中国农业银行转账支付580000元到王**华指定的账户（户名：文山市跃华装饰部，账号：82×××81），以上付款均有王**华出具的《收据》、《收款收据》为证。至此，王书祥已按约支付王**华购房款781052元和华宸公司的中介费20600元。2020年6月28日，文山市城乡管理综合执法局发布《关于水韵喜得冲项目行政处罚听证结果公告》（第3号），没收水韵喜得冲项目内的263套建筑物、构筑物。据此，王书祥向王**华购买的水韵喜得冲ＡＳ-75号房因未取得商品房预售许可证、建设工程规划许可证而被文山市城乡管理综合执法局没收，三方签订的《房屋转让协议》依法应确认无效，王**华应返还王书祥已支付的所有款项，王书祥为此诉至本院要求支持如前诉讼请求。 王**华辩称：一、答辩人与被答辩人签订的《房屋转让协议》符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，故为合法有效合同。二、答辩人与被答辩人签订的《房屋转让协议》权利、义务各方已按约定全部履行完毕，《房屋转让协议》终止。三、答辩人与被答辩人签订的《房屋转让协议》实质上是合同权利和义务的概括转移行为。四、被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据：1、双方签订的《房屋转让协议》并未约定答辩人的交房义务，只约定了答辩人的更名义务，且约定的权利、义务各方已全部履行完毕。2、事实上本案《房屋转让协议》的标的是房屋认购权利，并非房屋本身。根据我国法律规定，不动产实行登记制，故不论何人购买本案涉案房屋，交房义务只可能由开发商文山巨进房地产开发有限公司履行，履行不能也只能由文山巨进房地产开发有限公司承担责任，事实上被答辩人已向相关职能部门要求文山巨进房地产开发有限公司承担相应法律责任。3、被答辩人以不能实现合同目的要求判决合同无效于法无据，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，不能实现合同目的只能要求解除合同，并且是基于有效合同不能实现合同目的才解除，故被答辩人所诉事实与诉讼请求相互矛盾。况且，本案合同约定的房屋认购权利已实现转移变更，合同目的已达到。至于被答辩人最终是否取得房屋所有权，哪是其与文山巨进房地产开发有限公司另一法律关系。4、被答辩人向文山巨进房地产开发有限公司购买的ＡＳ－75号房尚未建好，不在文山市城乡综合执法局没收范围，不能确认该房不能取得产权。综上所述，原告诉讼主张无事实及法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 华宸公司辩称：1、王书祥、王**华及华宸公司三方的协议中约定中介方的职责为介绍买卖双方认识并促成双方签订协议、更名结束止；2、以王春为法人注册的华宸公司是一家合法企业，具有房屋买卖中介业务的资格；3、华宸公司已经履行完毕合同义务，协助双主签订房屋买卖协议，华宸公司已经协助王书祥及王**华办理更名手续。请人民法院依法驳回王书祥要求华宸公司退还中介费20600元的诉讼请求。 王书祥针对其主张，向法庭提交了以下证据： 1、《房屋转让协议》，证明2019年4月29日，王书祥、王**华、华宸公司三方签订《房屋转让协议》，约定：王书祥向王**华购买文山市巨进地产喜得冲水韵AS-75号墅，房屋总价为1566000元整，2019年7月15日前支付完781052元整，华宸公司的中介费20600元整由王书祥支付。 2、中国邮政储蓄银行交易明细、《收款收据》、云南省农村信用社转账电子回单、POS签购单、《收据》，证明：（1）2019年5月5日，王书祥通过邮政储蓄手机银行转账支付王**华20000元，王**华单独出具20000元的《收款收据》的事实；（2）同日，王书祥又通过农村信用社手机银行转账支付王**华50000元、通过在华宸公司POS机刷卡支付50600元，王**华收到款项后出具100600元的《收据》的事实。 3、ＰＯＳ机签购单5张、中国农业银行卡交易明细清单、《收据》，证明2019年7月15日，王书祥通过刷卡支付王**华101052元、通过中国农业银行转账支付580000元到王**华指定的账户（户名：文山市跃华装饰部，账号：82×××81），王**华收到款项后，出具681052元的《收据》的事实。 4、《文山市城乡管理综合执法局关于水韵喜得冲项目行政处罚听证结果公告》，证明2020年6月28日，文山市城乡管理综合执法局发布《关于水韵喜得冲项目行政处罚听证结果公告》（第3号），没收水韵喜得冲项目内的263套建筑物、构筑物。王书祥向王**华购买的水韵喜得冲AS-75号房因未取得商品房预售许可证、建设工程规划许可证而被文山市城乡管理综合执法局没收，三方签订的《房屋转让协议》依法应确认无效的事实。 经质证，王**华、华宸公司对王书祥提交的第1组证据的三性认可，但认为不能证明其内容，该《房屋转让协议》是认购权的转让，并非商品房买卖合同；对第2、3组证据的三性无异议，但不能证明其内容，王书祥支付的款项均为认购AS-75号房的认购权转让款；对第4组证据的真实性、合法性无异议、关联性不认可，该证据不能证明王书祥向巨进房地产有限公司购买的AS-75号房在没收范围。王书祥购买的AS-75号房是王书祥与巨进房地产有限公司签订《定向开发建设协议》，是另一法律关系。 本院认为，王**华、华宸公司对王书祥提交的第1、2、3组证据的三性均无异议，本院均予以采信；第4组证据不能直接证明待证观点，但与本案有关联，故本院予以采信。 王**华针对辩解意见向法庭提交以下证据： 1、《文山市喜得冲水韵墅项目业主信息统计表：巨进公司提供的业主信息表、第二期业主登记表》、王**华《购房协议》、《喜得冲水韵墅商品房定向开发建设协议》、《收据》复印件，证明：（1）何沅忠与巨进公司签订《喜得冲水韵商品房定向开发建设协议》第一次认购涉案房屋，房款总价为1084948元，其支付认购款30万元，且该房屋并非文山市城乡综合执法局没收范围，王书祥权益并未受到损害的事实；（2）何沅忠于2018年3月19日同王**华签订《购房协议》，将认购权转让给王**华并进行更名，巨进公司将其与何沅忠签订的《喜得冲水韵商品房定向开发建设协议》已进行销毁的事实；（3）2018年3月19日、20日向何沅忠支付转让款共计418000元，双方均已履行该《协议》的事实。 2、王书祥《房屋转让协议》、《收据》复印件，证明：（1）、2019年4月29日王书祥与王**华、华宸公司签订《房屋转让协议》，王**华将涉案房屋的认购权转让给王书祥并进行更名的事实；（2）王**华分别于2019年5月5日、2019年7月15日收到王书祥支付的转让款共计781652.00元，双方已如约履行《房屋转让协议》，该份协议终止的事实。 3、《委托书》复印件，证明王书祥取得涉案房屋认购权并成为涉案房屋所有权人后，委托王**华出售涉案房屋的事实。 4、《文山市城乡管理综合执法局关于水韵喜得冲项目行政处罚听证结果公告》复印件，证明2020年6月18日文山市城乡管理综合执法局对违法建筑喜得冲水韵墅举行听证，并于2020年6月28日作出结果，前述事项发生在王书祥与王**华、华宸公司签订《房屋转让协议》之后的事实。 5、《文山市违建别墅问题清查整治专项行动领导小组办公室的答复》复印件，证明王书祥已向有关部门递交《请愿书》寻求救济，并得到专项行动领导小组办公室答复的事实。 6、文山州中级人民法院（2020）云26民终362号判决书，证明2020年4月24日，文山州中级人民法院针对类似案件作出房屋买卖合同有效，驳回上诉，维持原判的事实。 7、王书祥《喜得冲水韵墅商品房定向开发建设协议》、收据复印件，证明王书祥2019年7月15日支付王**华全部转让款781652元后，双方到巨进公司进行变更，由王书祥认购ＡＳ－75号房，30万首付款收据变更为王书祥交纳，双方签订的《房屋转让协议》权利和义务全部转移，《房屋转让协议》履行完毕，该份协议终止的事实。 经质证，王书祥对王**华提交的第1组证据中《业主信息统计表》的三性均不予认可，该证据属于单方制作且没有制作单位签章，对王**华提供何沅忠的购房协议的三性均不予认可，对王**华与巨进公司的《定向开发建设协议》的真实性无异议，但该协议因所涉房屋未取得商品房预售许可证属于无效合同；对第2组证据中的原、被告签订的《房屋转让协议》的真实性无异议，但该转让协议因所涉房屋未取得商品房预售许可证属于无效协议，对《收据》的三性无异议；对第3组证据《委托书》的真实性无异议，但委托出售的房屋未取得商品房预售许可证委托书属于无效委托；对第4组证据的三性无异议；对第5组证据的真实性无异议，对被告的证明观点不予认可，该证据中并未看出王书祥进行了请愿，即便王书祥请愿了也不影响王书祥向被告主张自己的权利；对第6组证据的真实性无异议，关联性不予认可，该判决书与本案无关，该判决书所涉项目与本案所涉项目属于两个项目，两个项目的情况也不相同；对第7组证据的真实性不予认可，该证据系复印件，未提交原件予以核对且未加盖出具单位的公章。收据上也没有收款人的签章，不知道钱是谁收的。 经质证，华宸公司对王**华提交的所有证据均无意见。 本院认为，王**华提交的第1组证据中的《业主信息统计表》不符合证据规则且王书祥不予认可，本院不予采信；何沅忠的购房协议及王**华与巨进公司签订的《定向开发建设协议》均客观真实，与本案相关联，本院均予以采信；第2、3、4、5、6组证据均客观真实，与本案相关联，本院均予以采信；第7组证据王书祥与文山巨进房地产开发有限公司签订的《喜得冲水韵墅商品房定向开发建设协议》，虽系复印件，但经庭审查实客观真实，且与本案相关联，本院予以采信。对有异议的证明观点本院根据双方提交的证据及查明的事实综合进行评判。 华宸公司针对辩解意见向法庭提交了以下证据：1、《房屋转让协议》，证明2019年4月9日，王书祥与王**华、华宸公司签订的《房屋转让协议》的时间，以及王书祥从华宸公司处购买文山市巨进地产喜得冲水韵墅AS-75号房的事实存在，证明协议中已经约定中介方的有限职责。2、华宸公司的营业执照，证明华宸公司是有收取中介费的资质的。 经质证，王书祥对华宸公司提交的第1组证据的真实性无异议，但认为《房屋转让协议》因所涉房屋未取得商品房预售许可证属于无效协议；对第2组证据的三性无异议。 经质证，王**华对华宸公司提交的所有证据均无意见。 本院认为，华宸公司提交的两组证据均客观真实，与本案相关联，本院均予以采信。对有异议的证明观点本院根据双方提交的证据及查明的事实综合进行评判。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月29日，王书祥经人介绍通过华宸公司向王**华购买房屋，三方签订了《房屋转让协议》，合同约定王**华自愿将位于文山市巨进地产喜得冲水韵墅AS-75号房屋，建筑面积为251.33平方米的一套双拼别墅转让给王书祥。房屋总价为1566000元（含转让费），签订协议时王书祥付定金10万元，2019年7月15日前支付房屋尾款781052元（含定金），同时约定了三方享有的其他权利和应履行的义务。 2019年5月5日，王书祥通过中国邮政储蓄手机银行转账支付王**华20000元；同日，王书祥又通过农村信用社手机银行转账支付王**华50000元、通过在华宸公司ＰＯＳ机刷卡支付50600元。2019年7月15日，王书祥通过刷卡支付王**华101052元、通过中国农业银行转账支付580000元到王**华指定的账户（户名：文山市跃华装饰部，账号：82×××81），以上付款均有收款人王**华出具的《收据》、《收款收据》为证。后王**华将中介费20600元转给华宸公司。因该房屋系文山巨进房地产开发有限公司开发建设，王书祥认购并支付了30万元首付款，三方于2019年7月15日一同到文山巨进房地产开发有限公司进行了更名手续，经该公司同意，王书祥与文山巨进房地产开发有限公司签订了《喜得冲水韵墅商品房定向开发建设协议》，协议对双方认购的各种事项进行了明确约定，同时将30万元首付款《收据》变更为王书祥交纳。 2020年6月28日，文山市城乡管理综合执法局发布《关于水韵喜得冲项目行政处罚听证结果公告》（第3号），没收水韵喜得冲项目内的263套建筑物、构筑物。王书祥以向王**华购买的水韵喜得冲AS-75号房因未取得商品房预售许可证、建设工程规划许可证而被文山市城乡管理综合执法局没收，三方签订的《房屋转让协议》依法应确认无效诉至本院要求支持如前诉请。 另查明，王书祥提交的证据不能证实其购买的水韵喜得冲AS-75号房属于没收的263套建筑物之一。 综合诉辩观点，本案争议的焦点问题为：1、王书祥与王**华、华宸公司签订的《房屋转让协议》是否合法有效；2、王**华应否退还王书祥支付的房屋款项781052元，华宸公司应否退还王书祥支付的中介费20600元。 针对第1个争议焦点，王书祥与王**华、华宸公司签订的《房屋转让协议》是否合法有效的问题。本院认为，首先，王书祥与王**华、华宸公司签订的《房屋转让协议》，明确约定房屋总价款为1566000元（含转让费），王书祥支付王**华的房款为781052元，中介费为20600元，“甲方（王**华）更名给乙方（王书祥）后乙方直接与开发商对接按一手房办理”。从协议名称及三方当事人在协议中约定的条款看，王书祥的合同相对方在合同中承担义务的文字表述均为“更名”，而非“过户”。可以确定王书祥是明知其支付的781052元为该套房屋的认筹金及转让费。王书祥作为完全民事行为能力人明知其购买的房屋属于文山巨进房地产开发有限公司正在开发建设中的房屋，却仍然与王**华、华宸公司签订《房屋转让协议》购买，其应对自己实施的民事法律行为负完全民事责任。其次，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”，王书祥于2019年7月15日与文山巨进房地产开发有限公司签订的《喜得冲水韵墅商品房定向开发建设协议》及文山巨进房地产开发有限公司出具给王书祥认购ＡＳ-75号房的交款《收据》相互印证了《房屋转让协议》约定的支付转让款、到开发商处办理更名登记的权利义务已全部履行完毕。王**华认购ＡＳ-75号房所有权利义务经文山巨进房地产开发有限公司同意转移给王书祥，由公司负担涉案房屋的合法交付。再次，关于王书祥主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”之规定要求确认《房屋转让协议》无效的问题。根据该解释第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之规定，商品房买卖合同出卖人一定是地产商，取得商品房预售许可证是地产商的义务。而《房屋转让协议》的认购权转让主体为王**华与王书祥，双方均无取得商品房预售许可证的权利和义务，故《房屋转让协议》不属于该解释的适用范围。最后，王书祥与王**华、华宸公司均对《房屋转让协议》的三性无异议，符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”之规定，该协议系三方当事人在平等自愿的基础上签订，因此，王书祥与王**华、华宸公司签订的《房屋转让协议》合法有效。 针对第2个争议焦点，王**华应否退还王书祥支付的房屋款项781052元，华宸公司应否退还王书祥支付的中介费20600元。依据上述对第1个争议焦点的评判及法律规定，三方签订的《房屋转让协议》合法有效，不存在无效的法定情形，王**华收取的房屋款项781052元依法不应当退还。本案中王书祥对涉案房屋仅交付了30万元首付款，该行为得到开发商的认可，并另行签订了《喜得冲水韵墅商品房定向开发建设协议》，明确约定了双方的权利义务，《房屋转让协议》约定的权利义务因开发商的追认而转移，王书祥尚未支付的房款依法应向开发商按双方签订的《喜得冲水韵墅商品房定向开发建设协议》履行。故王书祥主张王**华退还房屋款项781052元的诉请于法无据，本院不予支持。关于王书祥主张华宸公司退还中介费20600元的诉请，因居间方已经完成了居间服务，按协议约定依法收取中介费，故王书祥的该项诉请无法无据，不予支持。 综上所述，王书祥主张的诉讼请求因未能提交确实充分证据证实，应承担举证不能的不利后果。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回王书祥的诉讼请求。 案件受理费11820元，减半收取5910元，由王书祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审判员 骆 霞 二〇二〇年八月二十七日 书记员 保雪微