北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初6376号原告（反诉被告）：苏建民，男，1963年8月11日出生，汉族，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：王晓举，男，1981年11月10日出生，汉族，住天津市宝坻区。被告：北京金色家园房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区朝阳门南小街**-19。法定代表人：颜君峰。委托诉讼代理人：刘磊磊，男，1981年3月25日出生，北京金色家园房地产经纪有限公司职员，住北京市东城区。原告（反诉被告）苏建民与被告（反诉原告）王晓举、被告北京金色家园房地产经纪有限公司（以下简称金色家园房地产）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏建民、被告（反诉原告）王晓举、被告金色家园房地产委托诉讼代理人刘磊磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）苏建民向本院提出诉讼请求：1、要求王晓举支付2020年2月20日至4月16日期间的房租11267元；2、要求王晓举赔偿室内设施损失（壁挂炉900元、、地板6024元；3、要求王晓举支付2019年12月至2020年4月16日期间的水费50元；4、要求王晓举支付2016年至2020年垃圾清运费150元；5、要求王晓举与金色家园房地产返还布艺沙发一套（一人位沙发一个、三人位沙发一个）、木质双人床一张、海尔滚筒洗衣机一台（8公斤）、电卡一张；6、要求王晓举支付违约金26000元。事实与理由：2014年8月，苏建民通过金色家园房地产与王晓举订立《房屋租赁合同》，苏建民将位于北京市东城区永外街道新奥洋房5号楼×单元101室（以下简称涉案房屋）出租给王晓举使用，租期一年。合同约定，王晓举未按照合同约定支付租金达15日的，属违约，应按照月租金的200%向苏建民支付违约金，苏建民可要求王晓举将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同订立后，王晓举委托金色家园房地产员工与苏建民进行了房屋交接，并将室内物品清点登记在册。双方正常履行上述合同。到期后，双方约定由王晓举继续使用涉案房屋，但未订立书面合同。2018年8月20日，苏建民与王晓举又订立一份租赁合同，租期一年，月租金13000元，押金13000元，合同其他条款依据原租赁合同约定延续执行。合同订立后，苏建民多次告知王晓举涉案房屋厨房橱柜已损坏、房间门已损坏，要求王晓举进行修复，王晓举称其退租时一并修复交由苏建民。上述合同到期后，双方继续延续租赁合同关系。王晓举已将租金交纳至2020年2月19日，后苏建民多次向王晓举催要租金，其均以无支付能力推脱。2020年4月8日，王晓举提出因疫情原因无法使用房屋要求解除合同，因押金已经折抵租金冲抵完毕，苏建民同意其退房，双方协商以交接日计算王晓举占用期间的费用，并由王晓举将房屋墙面恢复白墙、维修室内门、卫生间窗户、橱柜、空调面板，并更换地板。且苏建民发现涉案房屋壁挂炉由于王晓举的人为原因造成了损坏。2020年4月10日，苏建民发现王晓举仅将涉案房屋粉刷完毕，其他损坏物品并未更换或修复，且未将原有物品返还。王晓举称其租赁合同上的交接清单并未载明物品，物品被金色家园房地产拿走。双方遂起纠纷。2020年4月16日，苏建民至涉案房屋时发现房屋钥匙在房间内，随即收回了房屋。后苏建民自行维修了壁挂炉（花费900元）、更换了全屋木地板（花费6024元），因其他修复项目尚未发生，故苏建民不在本案主张。苏建民认为，双方虽然协商解除了租赁合同，但根据约定王晓举拖欠租金导致合同解除，应支付违约金，且王晓举应按照其占用的时间支付租金及各项费用，返还室内物品，并赔偿苏建民修复室内物品已发生的费用。被告（反诉原告）王晓举答辩并提出反诉称：认可双方订立合同情况属实，订立第一份合同时，王晓举委托金色家园房地产工作人员清单物品收房，但王晓举手持的合同中并没有物品交接情况，双方继续履行合同后未再次清点物品。王晓举承租涉案房屋用于托管班。2020年2月26日，王晓举与苏建民沟通因疫情原因影响营业，无法交纳资金，希望能延期支付。3月17日王晓举告知苏建民其无钱支付房租。3月20日，王晓举已表达要求解除双方之间的租赁合同。3月27日，王晓举告知因缺少支付能力故不再承租，苏建民提议减免一个月租金，但王晓举仍然无力承担，双方达成解除合同的意思表示，并协商由王晓举粉刷墙壁并更换三个房间门锁、修理房门、维修窗户即可，苏建民并未提出主张违约金。王晓举已经按照约定履行了上述恢复房屋的义务，但是苏建民于4月8日再次提出要求维修空调面板及橱柜并要求王晓举返还室内物品，王晓举表示拒绝，双方因此产生纠纷，王晓举将钥匙已经交付苏建民，是苏建民自己将钥匙放置在室内椅子上，王晓举随即离开。王晓举认为，双方之间系不定期租赁关系，承租人可以随时解除合同；双方已经协商一致解除合同，苏建民从未向王晓举主张违约金，并同意以粉刷墙体折抵应交纳的租金，现苏建民又反悔向王晓举主张违约金及其他费用，故王晓举现不同意支付本应由苏建民承担的刷墙费用；因疫情影响王晓举作为租户无法正常进入小区，自2020年2月1日始（2020年1月20日至1月31日期间虽然也在疫情期间，但是王晓举经营的托管班正常春节放假，所以王晓举不主张此期间的租金退还）因疫情原因无法利用涉案房屋经营托管班，双方合同因不可抗力造成无法履行，要求减免2020年2月20日至3月20日期间的租金，不同意支付违约金；苏建民从未提出维修地板问题，壁挂炉和地板都不属于承租人的维修范围，但租赁期间王晓举曾多次替苏建民维修壁挂炉；王晓举不认可交接房屋时存在苏建民诉请的物品，现王晓举也实际上没有苏建民诉请的物品。综上，王晓举同意支付水费、垃圾清运费，同意返还电卡，不同意苏建民的其他诉讼请求，并提出反诉1、要求苏建民返还押金13000元；2、要求苏建民退还2020年2月1日至2020年2月20日期间的租金8666元；3、要求苏建民返还剩余电费607.28元；4、要求苏建民支付刷墙费用18634.63元；5、要求被告支付壁挂炉维修费1390元。被告金色家园房地产辩称：2014年双方在金色家园房地产的居间中订立的合同早已履行完毕，现双方履行的合同应自负清点责任；办理此事的业务员回忆称交接房屋时涉案房屋存在物品，承租人当时未在现场，出租人要求业务人员登记物品，择日出租人、承租人自行再登记，故只在出租人持有的合同上登记了物品；现金色家园房地产并无苏建民诉称的物品。综上，金色家园房地产不同意苏建民关于返还物品的诉讼请求。针对王晓举的反诉，苏建民答辩称：首先，苏建民向王晓举主张的租金已经首先扣除了13000元的押金；虽然存在疫情原因，但出租方也有损失（涉案房屋还贷金额并未减少），不同意退还2020年2月1日至2020年2月20日期间的租金；同意返还电费607.28元；涉案房屋出租给王晓举的时候是白色墙壁，经营期间王晓举将其粉刷成五颜六色的墙壁，王晓举承诺退房时将其恢复原状，苏建民从未承诺粉刷墙壁可以与租金、违约责任相互抵消；认可王晓举曾维修过壁挂炉，但是苏建民已经将维修费用全部支付给王晓举，本案中苏建民主张维修费是因王晓举不当使用造成壁挂炉损坏。综上，苏建民同意支付剩余电费，但是不同意王晓举的其他反诉请求。针对王晓举的反诉，被告金色家园房地产称其不发表意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月1日，苏建民与王晓举通过金色家园房地产订立《北京市房屋租赁合同》，约定苏建民将涉案房屋出租给王晓举，房屋用途为居住，租赁期限自2014年8月20日至2015年8月19日，房屋租金7900元。合同约定，合同解除后，王晓举应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。对于房屋及附属物品、设备设施因自然属性或合理使用导致的损耗，王晓举应及时通知苏建民修复，苏建民应于5日内修复，逾期不修王晓举可代为修复，费用由苏建民承担；因王晓举保管不当或不正当使用，致使房屋及附属物品、设施发生损坏或故障的，王晓举应负责维修或承担赔偿责任。双方经协商一致，可以解除合同。因不可抗力导致合同无法继续履行的，合同自行解除。王晓举不按照约定支付租金达15日的，苏建民有权单方解除合同收回房屋，王晓举应按照200%向苏建民支付违约金，苏建民可要求王晓举将房屋恢复原状或赔偿相应损失。苏建民持有的租赁合同附件《房屋交割清单》中载明室内物品为空调4个、沙发1个、桌子1个、双人床1个、衣柜2个、洗衣机1个、燃气卡1个、电卡1个、客厅挂匾1个。但王晓举持有的合同中《房屋交割清单》为空白。当事人均认可苏建民持有的《房屋交割清单》系金色家园房地产业务人员记载，王晓举认可房间内有电卡、燃气卡、衣柜、空调、挂匾，但认为未上清单的物品是原告丢弃物。双方上述合同如约履行完毕，王晓举租用涉案房屋经营托管班。后双方延续租赁合同关系。2018年8月20日，苏建民与王晓举订立《续租补充协议（合同）》，约定苏建民将涉案房屋继续出租给王晓举，租赁期限自2018年8月20日至2019年8月19日，月租金13000元，季付，押金13000元，该合同其他条款依据原房屋租赁合同之约定延续执行。该《续租补充协议（合同）》到期后，双方延续租赁关系，王晓举向苏建民支付截至2020年2月19日的租金。2020年3、4月，苏建民与王晓举协商租金减免问题未果。3月20日，王晓举提出不再续租的想法。3月27日，苏建民有意为其减免部分租金。4月初，双方达成解除合同的合意。4月8日，双方在协商合同解除后恢复房屋原状问题上产生争议，双方将房屋钥匙遗留在涉案房屋后离开。4月10日，王晓举向苏建民发送微信称“2月份向苏建民申请租金减免，被拒绝。3月份苏建民同意减免部分房租，但因疫情无法经营王晓举无法承受损失故选择退房，王晓举同意放弃押金，也同意重新刷房，现在已经修复完毕，但对于苏建民要求其维修壁挂炉并返还双人床，其不能接受。”4月16日，苏建民将涉案房屋自行收回。诉讼中，苏建民提交2020年4月26日修理壁挂炉的收据及圣象地板销售单，经质证，王晓举否认收据的真实性，且认为涉案房屋建成于2005年，一直用于出租，2014年王晓举交接时房屋时装修已老旧，，地板在此前已损坏关于王晓举刷墙的费用问题，王晓举称其自行购买材料粉刷，故无法出具相应票据。本院认为，当事人建立租赁合同关系系双方真实意思表示，合法有效。现苏建民与王晓举之间《续租补充协议（合同）》期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《续租补充协议（合同）》约定，该协议未约定的合同条款延续原《北京市房屋租赁合同》。虽然合同中约定房屋用途为居住，但苏建民认可其知晓王晓举租用涉案房屋用于托管班培训，众所周知疫情期间教育培训行业无法正常经营，根据当事人出具的微信记录，可知双方曾协商租金减免等问题，后双方当事人达成解除合同的合意，本院不持异议。虽然疫情原因对承租方造成了经营上的影响，但合同中并未约定承租方因此享有合同解除权，现承租人未按约定支付租金并提出解除合同，应向出租方支付违约金，本院根据疫情对双方的影响程度对违约金金额予以酌定。2020年4月8日，苏建民与王晓举因返还房屋时如何恢复原状产生纠纷，王晓举虽称其向苏建民交接了房屋钥匙，但根据查明情况当日并未完成房屋交接，直至4月16日苏建民将房屋自行收回，因此苏建民向王晓举主张2020年2月20日至4月16日期间的房租，理由正当，但因王晓举由于疫情影响并未利用涉案房屋盈利，考虑到苏建民对涉案房屋也有成本支出，故本院认为双方应分担此期间的损失，对该阶段的租金标准，本院根据公平原则予以酌定。同理，王晓举要求苏建民退还在此之前的租金，也存在合理性，但因春节假期延续至2月2日，因此王晓举可主张2月3日起至2月19日期间因疫情影响而减免租金，本院亦根据公平原则予以酌定。根据双方合同约定，苏建民应对涉案房屋内设备及附属设施因自然属性和合理使用造成的损耗承担责任。现苏建民未提交相应的证据证明壁挂炉的损坏属于王晓举的不正当使用造成，且根据双方之间延续租赁合同的情况及约定租赁房屋用途，出租方应容忍地板等装饰装修的自然损耗，苏建民亦未提交相应的证据证明王晓举同意更换地板，其要求王晓举支付更换全新地板费用也明显不合理，故苏建民的上述诉讼请求，本院不予支持。王晓举同意支付水费、垃圾清运费，本院照准。根据查明情况，可认定苏建民与王晓举在2014年初次订立合同时，确实存在《房屋交割清单》所载明的物品，双方延续租赁合同关系，王晓举应妥善保管上述物品并在合同终止时将上述物品予以返还，现王晓举同意返还电卡，本院照准，但苏建民要求王晓举返还其他物品，经查王晓举明确表示未予保留，故苏建民要求返还物品的诉讼请求，难以实现，本院不予支持，其可以另行向王晓举主张赔偿相应损失。根据合同相对性，苏建民要求金色家园房地产共同返还物品，依据不足，本院不予支持。王晓举反诉要求苏建民退还房屋押金，理由正当，但应首先冲抵王晓举应向苏建民支付的房屋租金。苏建民同意返还王晓举剩余电费，本院照准。根据合同约定，合同解除后，王晓举应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，王晓举已同意将房屋墙壁恢复原状并已实际履行，其要求苏建民支付恢复费用的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。王晓举要求苏建民支付壁挂炉维修费，但未提交相应证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王晓举于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）苏建民支付2020年2月20日至4月16日期间的房屋租金12350元（应首先冲抵押金13000元，冲抵后苏建民应向王晓举返还押金650元）；二、被告（反诉原告）王晓举于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）苏建民支付2019年12月至2020年4月16日期间的水费50元；三、被告（反诉原告）王晓举于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）苏建民支付2016年至2020年垃圾清运费150元；四、被告（反诉原告）王晓举于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）苏建民返还电卡一张；五、被告（反诉原告）王晓举于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）苏建民支付违约金13000元；六、原告（反诉被告）苏建民于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）王晓举2020年2月3日至2020年2月19日期间的房屋租金3683元；七、原告（反诉被告）苏建民于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）王晓举电费607.28元；八、驳回原告（反诉被告）苏建民其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）王晓举其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费455元，由原告（反诉被告）苏建民负担227.5元（已交纳）；被告（反诉原告）王晓举负担227.5元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费428元，被告（反诉原告）王晓举负担214元（已交纳）；原告（反诉被告）苏建民负担214元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二〇年八月六日法官助理  高子惠书 记 员  康 婧