广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2411号 上诉人（原审原告）：桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行。住所：广西壮族自治区兴安县兴安镇三台路（兴龙购物城**楼）。统一社会信用代码：91450325061728564N。 负责人：向明兰，该支行行长。 委托诉讼代理人：冯喜文，广西金桂律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙满仔，男，1976年7月29日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市兴安县。 被上诉人（原审被告）：文艳琴，女，1977年5月8日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市兴安县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：梁锋，广西灵湖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蒋洪，男，1970年12月19日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 被上诉人（原审被告）：蒋敏，女，1956年7月7日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 上诉人桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行因与被上诉人孙满仔、文艳琴、蒋洪、蒋敏申请执行人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2019）桂0325民初1301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行及其委托诉讼代理人冯喜文，被上诉人孙满仔、文艳琴共同的委托诉讼代理人梁锋，到庭接受询问。被上诉人蒋洪、蒋敏经本院合法传唤，无正当理由未到庭接受询问，本院依法对蒋洪、蒋敏进行缺席审理。本案现已审理终结。 桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行上诉请求：1.撤销兴安县人民法院（2019）桂0325民初1301号民事判决，改判为继续执行位于兴安县不动产权第0000009号】五楼；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原判认定的事实不清，证据不足。（一）原判认定涉案房屋为蒋敏及案外人刘甫荣、李红星合伙修建，是错误的。1.涉案房屋是蒋敏、蒋洪购地建造并所有的不动产，蒋敏与刘甫荣、李红星2010年7月3日的《共同出资合伙建房协议书》是不真实的，不能排除对涉案房屋的执行。2.蒋敏将该楼第2层1套约100平方米房屋作价5万元和该楼右侧的两个柴房作价5万元预售给林坤好；蒋敏、赵存玉把第3层1套98.4平方米的房屋和第1层3间48.36平方米房屋作价27万预售给侯金华；刘甫荣、李红星把第5层作价21万元销售给孙满仔、文艳琴；蒋敏把第4层作价15万元销售给唐卫红。以上证明蒋敏、蒋洪是违法开发房地产和违法销售（预售）商品房，原判认定为合法的合伙建房和合法的商品房买卖，明显认定事实错误。（二）原判认定刘甫荣、李红星与孙满仔、文艳琴签订的《房屋买卖合同书》合法有效是错误的。1.涉案房屋的所有权人是蒋敏、蒋洪，刘甫荣、李红星无权销售涉案房屋。2.依据法律规定，开发房地产必须要有房地产开发资质和企业营业执照。蒋敏及刘甫荣、李红星都是自然人，都不可能有房地产开发资质和企业营业执照以及商品房预售许可证，涉诉《房屋买卖合同书》是无效的。3.被上诉人之间涉嫌恶意串通。在执行涉案房屋之前，被上诉人均认可涉案房屋为蒋敏、蒋洪所有，在开始执行涉案房屋之后，被上诉人孙满仔、文艳琴就讲刘甫荣、李红星已将涉案房屋作价销售给了他俩，但又没有购房和支付购房款的有效证据，2014年3月购房2018年才装修居住，不符合常理。（三）原判认定刘甫荣、李红星签订《房屋买卖合同书》后即交付涉案房屋给被上诉人孙满仔、文艳琴居住，是错误的。被上诉人孙满仔、文艳琴的装修材料送货单和家具家电送货单是2018年的，故认定被上诉人孙满仔、文艳琴在涉案房屋设定抵押权之前即已合法占有涉案房屋，不是事实。二、原判适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定判决驳回上诉人的诉请，属适用法律错误。1.只有签有合法有效的书面买卖合同才能适用该条。本案的《房屋买卖合同书》即使真实也是违法无效的，依法不能排除对涉案房屋的执行。2.涉案房屋不是房地产开发企业开发的商品房，被上诉人孙满仔、文艳琴因而就不是商品房消费者。上诉人的抵押权是合法有效的担保物权，被上诉人孙满仔、文艳琴的不真实不合法的债权是依法不能动摇上诉人的抵押优先权的。适用该条排除对抵押物的执行是于法无据的。三、原审遗漏当事人，应当依法追加刘甫荣、李红星为本案第三人。综上，为保护上诉人的合法权益，上诉人特此上诉，请判决支持上诉人的全部诉请。 孙满仔、文艳琴辩称，一、答辩人2014年3月3日与蒋敏、刘甫荣、李红星签订了《房屋买卖合同书》并按照合同约定支付购房款15.5万元，答辩人一直使用、占有涉诉房屋。二、蒋洪、刘甫荣、李红星以自然人身份合伙购买土地、修建房屋，后将房屋登记在自己名下，以二手房的形式对外进行销售，不属于以公司名义对涉诉房屋进行开发、销售的商品房买卖，不违反相关法律规定。因此，双方签订的房屋买卖合同是合法有效的。三、答辩人的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，一审判决送达后，答辩人已将剩余款项5.5万元交付给了执行法院。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 蒋洪、蒋敏未予答辩。 原告桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行向一审法院起诉请求：1.准许对被告蒋洪、蒋敏位于兴安县不动产权第0000009号】五楼的执行；2.诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2010年7月3日，刘甫荣向唐志购买位于兴安县约70平方米的土地一宗，同日，被告蒋敏及刘甫荣、李红星在该处又向龚桂军购买约40平方米的土地一宗。上述宗地取得后，被告蒋敏及刘甫荣、李红星于2010年7月3日签订一份《共同出资合伙建房协议书》，约定，上述两宗地由被告蒋敏及刘甫荣、李红星共同出资合伙修建房屋一栋。2010年7月3日，涉案房屋承包给唐祖河、黄桂成修建，并以刘甫荣个人名义与唐祖河、黄桂成签订《建房包工协议》。涉案房屋竣工后，2014年3月3日，刘甫荣、李红星与被告孙满仔、文艳琴签订一份《房屋买卖合同》，该合同约定，刘甫荣、李红星将涉案房屋五楼作价210000元出售给被告孙满仔、文艳琴；签订协议时支付购房款150000元，刘甫荣、李红星将房屋产权证交付给被告孙满仔、文艳琴后，被告孙满仔、文艳琴向刘甫荣、李红星支付剩余的购房款，办证费由刘甫荣、李红星负担。合同签订后，被告孙满仔、文艳琴后向刘甫荣、李红星支付购房款15万元，刘甫荣、李红星收到上述购房款后，给被告孙满仔、文艳琴出具了收据一份。刘甫荣、李红星将涉案房屋五楼交付给了被告孙满仔、文艳琴后，被告孙满仔、文艳琴于2014年对涉案房屋装饰装修后，居住至今。2016年8月12日，被告蒋洪、蒋敏将涉案房屋的产权【产权证号：桂（2016）兴安县不动产权第0000009号】办理到自己名下，至今未过户给被告孙满仔、文艳琴。2016年8月29日，被告蒋洪向原告借款900000元，以涉案房屋作抵押担保，并办理了抵押登记。因被告蒋洪未偿还该笔借款，本案原告曾于2017年9月22日向该院提起诉讼，该院作出（2017）桂0325民初1510号民事判决书确认本案原告对涉案房屋享有优先受偿权。该案生效后，本案原告向该院申请执行，该院于2019年1月7日作出（2018）桂0325执849号之一执行裁定书，裁定查封了涉案房屋，又于2019年3月5日作出（2019）桂0325执恢20号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋后所得价款用以清偿被告蒋洪的到期债务。被告孙满仔、文艳琴（案外人）以涉案房屋五楼为其购买为由，向该院提出异议。该院经审查认为，案外人提出的执行异议成立，于2019年6月24日作出（2019）桂0325执异12号执行裁定书，裁定停止对涉案房屋的拍卖。为此，原告诉至该院，请求支持其诉讼请求。 一审法院另查明，2017年4月10日，被告蒋敏收取被告文艳琴房屋办证费5000元。在庭审中，被告孙满仔、文艳琴同意将剩余的购房款交付执行。 根据诉辩双方的意见，该院归纳本案争议的焦点是：原告是否享有对涉案房屋的强制执行的权益。针对上述争议的焦点，该院分析评议如下： 一审法院认为，涉案房屋是被告蒋敏及刘甫荣、李红星共同出资修建，有被告蒋敏与刘甫荣、李红星签订的《共同出资合伙建房协议书》等证实。据此，该院认定，被告蒋敏及刘甫荣、李红星系合伙关系。2014年3月3日，刘甫荣、李红星与被告孙满仔、文艳琴签订的《房屋买卖合同书》，是代表全体合伙人实施合伙事宜。虽然被告蒋敏、蒋洪未在该合同书上签名，但被告孙满仔、文艳琴已于2014年开始占有、使用涉案房屋，在2017年4月10日向被告孙满仔、文艳琴收取办证费5000元时，其未提出异议，表明被告蒋敏、蒋洪对该合同已追认。由于该合同是双方当事人意思的真实表示，且合同的内容，不违反我国法律及现行行政法规等强制性规定，故双方签订的《房屋买卖合同书》合法有效。合同签订后，被告孙满仔、文艳琴向刘甫荣、李红星支付部分购房款后，刘甫荣、李红星向被告孙满仔、文艳琴交付了涉案房屋，被告孙满仔、文艳琴并从2014年开始居住、使用涉案房屋至今。被告孙满仔、文艳琴向刘甫荣、李红星支付部分购房款后，又向合伙之一即本案被告蒋敏交纳办证费5000元，其已履行了合同约定的义务。刘甫荣、李红星至今未能为被告孙满仔、文艳琴办理涉案房屋的过户登记，违反了合同约定，构成违约。因此，该院认定，涉案房屋至今未办理过户登记的过错方是刘甫荣、李红星。在庭审中，被告孙满仔、文艳琴同意将剩余的购房款交付执行。综上所述，由于涉案房屋于2016年8月29日设定抵押权和2019年1月7日被该院查封的时间，均在刘甫荣、李红星与被告孙满仔、文艳琴签订《房屋买卖合同书》之后；涉案房屋设定抵押权和被该院查封之前，被告孙满仔、文艳琴已合法占有；涉案房屋的价款被告孙满仔、文艳琴已按合同约定支付了部分价款，剩余的价款被告孙满仔、文艳琴同意交付执行；涉案房屋至今未办理过户登记并非被告孙满仔、文艳琴自身的原因造成的。因此，原告桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行要求对涉案房屋的强制执行之诉请，违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，该院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决：驳回原告桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行的诉讼请求。本案收案件受理费100元，公告费560元，合计660元，由原告桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行负担。 本院二审审理期间，上诉人桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行未提交证据。 被上诉人孙满仔、文艳琴提交证据：（2019）桂0325执恢20号执行款5.5万元资金往来结算票据，拟证明在一审判决后，被上诉人孙满仔、文艳琴已交付剩余房款5.5万元。上诉人桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行对以上证据的质证意见是： 对该证据真实性无异议。 综合各方质证意见，本院对当事人提供的证据的分析和认定：被上诉人孙满仔、文艳琴提交的证据是由兴安县人民法院出具的结算票据，本院对其真实性、合法性予以确认；该证据能够直接证明被上诉人孙满仔、文艳琴已将剩余房款交付执行法院，与本案具有关联性，本院予以采信。 在二审庭审中，上诉人桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行对一审认定事实部分的部分事实有异议，但未提交证据对其有异议的部分予以证实，故本院不予采信。 经审查，一审查明事实与二审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审审理的争议焦点是：上诉人桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行对涉诉房屋是否享有强制执行的权益。本案中，上诉人主张对涉诉房屋强制执行的基础是对该房屋设置的抵押权，而被上诉人孙满仔、文艳琴能够阻却该金钱债权强制执行是基于法律对无过错不动产买受人物权期待权的保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案，首先，被上诉人孙满仔、文艳琴于2014年3月3日与案外人李红星、刘甫荣签订《房屋买卖合同书》购买涉诉房屋并支付15万元购房款，经一审法院依职权调取的《共同出资合伙建房协议书》等证据材料证实，被上诉人蒋敏与李红星、刘甫荣系合伙关系，后蒋敏向被上诉人文艳琴收取5000元分证费，系对涉诉《房屋买卖合同书》的追认；根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”虽然涉诉房屋产权证登记为蒋敏、蒋洪共同共有，蒋敏对涉诉房屋没有完全所有权，但是不能当然否认涉诉合同的效力，该合同系双方当事人真实意思表示且未违反相关法律法规强制性规定，应当认定为合法有效。其次，被上诉人孙满仔、文艳琴在涉诉房屋2016年8月29日设立抵押权和2019年1月7日被一审法院查封以前已占有、使用该涉诉房屋，并在一审判决送达后将剩余的购房款交付执行法院。再次，被上诉人孙满仔、文艳琴向蒋敏支付分证费，系其要求出卖人履行办理过户登记的积极行为，且无证据证明未办理过户登记是买受人自身原因导致的。因此，被上诉人孙满仔、文艳琴符合保护无过错不动产买受人物权期待权的情形，上诉人以设立在后的抵押权请求申请强制执行不符合法律规定。一审法院判决驳回桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行的诉讼请求未有不妥，本院予以维持。 综上所述，上诉人桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 张 芳 审 判 员 王 凯 二〇二〇年八月十日 法官助理 王 灿 书 记 员 廖鑫悦