北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初8598号原告：代翊冰，女，1974年5月14日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街**，统一社会信用代码91110113062778125G。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告代翊冰与被告绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代翊冰，被告绿地公司的委托诉讼代理人王丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代翊冰向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告每套涉案房屋实测面积房屋总款差额款19736元,×、×两套房屋总款差额共计39472元；2、判令被告支付原告逾期办理顺义区×镇×村×路×侧×号办公用房(项目名称×中心)×层×、×房屋(以下简称涉案房屋)所有权权属转移登记手续的违约金7828．90元(以总房款人民币1565780元为基数,按已付房款1565780元的0．5%计算)；3、判令被告赔偿因没有产权证明不能出租商用办公物业的经济损失128000元（从2015年12月16日至2019年10月8日）；4、请求法院判令被告赔偿原告多收原告房款,至今没有返还超额房款的利息损失39472×4．75%/365×1700=8887元；5、法院判令被告赔偿原告逾期支付产权登记证书违约金利息损失239元；6、法院判令被告返还原告多交契税46973．4-45789．24=1184．16元；7、判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月25日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，原告购买被告出售的×中心项目（预售许可证号：京房售证字(2013)240号）办公用房二套，房屋地址：顺义区×镇×村×路×侧×#办公用房×层×、×，后被告在面积确认及房款结算协议里确认该套商品房的正式地名和楼号为：北京市顺义区×镇×路×号院×号楼×层×、×室房屋。房屋于2016年1月17日交付后，被告怠于履行合同义务，直至2019年10月8日才办理房所有权证书。根据合同约定：买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，但此违约金最高不超过买受人己付房款的0．5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。此外，两套房屋存在面积差，被告应返还两套房屋多收的房价金额共计39472元。综上所述，原告提出要求被告支付违约金及赔偿损失的请求合法有据，请法庭查清事实，支持原告的诉讼请求。被告绿地公司辩称：房产证上显示不存在差额，我方手中也没有面积确认及房款协议的原件；同意第二项诉讼请求；不同意第三项诉讼请求，计算方式及数额我方均不认可；不同意第四项诉讼请求；不同意第五项诉讼请求，没有法律依据。同意第六项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《北京市商品房预售合同》原件、联机备案表原件、房款发票原件2张、契税收据复印件2张、、代办收据原件2张、房屋产权证书原件2份、物业费收据2张、面积确认及房款计算协议原件2张，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2014年3月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，合同约定：……第三条、基本情况。商品房1房屋坐落为顺义区×镇×村×路×侧×#办公用房×层×……预测建筑面积共40．65平方米。其中，套内建筑面积28．53平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12．12平方米……商品房2房屋坐落为顺义区×镇×村×路×侧×#办公用房×层×……预测建筑面积共40．65平方米。其中，套内建筑面积28．53平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12．12平方米……第五条、计价方式与价款……1、商品房1按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米27412．13元，总价款人民币柒拾捌万贰仟零佰陆拾捌元……第十二条、交付条件。（一）出卖人应当在2015年9月30日向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……第十六条、交接手续……（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，与该房有关的风险责任随之转移到买受人……（五）……2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）供暖费；（4）办理产权手续需交纳的印花税、工本费、贴图费，以及国家规定需要买受人交纳的其他税费；（5）买受人未将上述费用全额交给出卖人的，出卖人有权顺延交付该商品房直至买受人交齐上述费用……第二十一条、产权登记。（一）初始登记。出卖人应当在2017年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如未因此影响买受人在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任；如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按本条第（二）款第2项第（2）条目承担责任。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用捌佰元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房；买受人退房的，出卖人应当自收到买受人发出的退房通知之日起60日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0．5%向买受人支付违约金。买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0．5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。合同还约定了其他权利义务。当日，双方还签订了一份《商品房预售合同联机备案表》，记载合同网上签约日期为2014年3月25日。原告称其于2015年12月16日对两套涉诉房屋进行收房，关于涉案顺义区×路×号院×号楼×层×室房屋和顺义区×路×号院×号楼×层×室房屋，其于2015年1月已向代办机构交纳印花税、登记费、工本费、代办费。原告提交《开发商绿地京坤置业公司对×国际6、7号楼全体业主针对收房部分条件不达标协商解决方案》（以下简称《解决方案》），第5条．双方确认：关于逾期交房违约责任，赔偿时间计算到2015年12月16日，按合同有关条款计算违约金。物业费、供暖费由2015年12月17日起计。《解决方案》由业主代表签字及开发商代表签字。原告提交物业费收据，其交款日期为2016年1月17日，摘要显示：“物业费（2015．12．17-2016．12．16）”，原告称物业费收据载明的物业费交纳的开始时间是2015年12月17日，故2015年12月16日为实际收房日期。被告称原告收房时间为2016年1月17日，但未提交证据予以证明。原告提交短信截图，截图显示该短信收到时间为2019年9月29日下午16时10分，被告通知原告从该日起可领取房产证，办理时间为工作日9时至11时30分，13时至16时30分，9月30日不办公。原告称除去国庆假期，其最早领取房产证的时间为2019年10月8日。被告称原告办理房产证为2018年11月14日，与×房屋和×房屋不动产权证书时间一致。原告主张2016年1月17日，原告与被告签订《面积确认及房款结算协议》，分别约定“经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为：顺义区×路×号院×号楼×层×室房屋，且该房屋面积已经北京国政恒信测绘技术服务有限公司测绘，买受人所购房屋实测建筑面积为40．82平方米；实测套内建筑面积为28．56平方米，该房屋实测总价应为782890元，经买卖双方同意，最终以782890元作为《房屋所有权证》立契价款”、“经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为：顺义区×路×号院×号楼×层×室房屋，且该房屋面积已经北京国政恒信测绘技术服务有限公司测绘，买受人所购房屋实测建筑面积为40．82平方米；实测套内建筑面积为28．56平方米，该房屋实测总价应为782890元，经买卖双方同意，最终以782890元作为《房屋所有权证》立契价款”。当日，原告向被告交纳×房屋和×房屋的契税分别为23486．7元。后原告向被告交纳×房屋和×房屋全部房款分别为782890元。2017年12月18日，原告与被告重新签订《面积确认及房款结算协议》，分别约定“经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为：顺义区×路×号院×号楼×层×室房屋，且该房屋面积已经北京国政恒信测绘技术服务有限公司测绘，买受人所购房屋实测建筑面积为40．36平方米；实测套内建筑面积为27．84平方米，该房屋实测总价应为763154元，经买卖双方同意，最终以763154元作为《房屋所有权证》立契价款”、“经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为：顺义区×路×号院×号楼×层×室房屋，且该房屋面积已经北京国政恒信测绘技术服务有限公司测绘，买受人所购房屋实测建筑面积为40．36平方米；实测套内建筑面积为27．84平方米，该房屋实测总价应为763154元，经买卖双方同意，最终以763154元作为《房屋所有权证》立契价款”。针对面积补差款共计39472元，被告一直未予以退还，另被告多收取了原告契税1184．16元，一直未予以退还。2018年11月14日，涉诉两套房屋登记至原告名下，原告取得了不动产权证书，房屋登记地址分别为顺义区×路×号院×号楼×层×、顺义区×路×号院×号楼×层×，房屋建筑面积均为40．36平方米，专有建筑面积27．84平方米。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方应当依约履行。根据该合同第二十一条的规定，买受人应当在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。根据双方陈述以及提交的证据材料，可以确认原告收房时间为2015年12月16日，原告应当于2017年12月15日前取得房屋所有权证书，涉诉房屋于2018年11月14日初始登记至原告名下，具备办理房屋所有权证的条件，根据合同第二十一条第（一）款第2项及第（二）款第2项第（2）条目的约定，原告主张的关于延迟办理房屋所有权证书的违约金请求，有事实和法律依据，且被告亦表示同意，故对原告该项请求，本院予以支持。关于原告主张违约金利息的损失，无法律依据，本院不予支持。关于原告主张的×房屋和×房屋应退面积补差款共计39472元及契税共计1184．16元，被告予以认可，本院予以支持。关于应退面积补差款对应的利息损失，庭审中原告主张被告给付至2020年7月1日的利息，本院根据核实后利息的起算时间，对原告主张至2020年7月1日的利息予以支持。关于原告主张的逾期办理房产证损失问题，因房产证是不动产所有权的唯一凭证，根据标的物产权性质，涉诉房屋系办公用房，房产证未能取得，势必会对原告的使用权造成不便和限制，故此结合本案基本情况，对于原告主张的损失，被告应予适当赔偿，原告主张的2017年12月16日至2018年11月13日期间的损失，本院予以支持，原告主张的超出部分，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告代翊冰退还房屋面积补差款三万九千四百七十二元并支付迟延退款利息（以三万九千四百七十二元为基数，自二〇一七年十二月十九日起至二○一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二○一九年八月二十日起至二○二○年七月一日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告代翊冰支付迟延办理房屋所有权证书的违约金七千八百二十八元九角；三、被告绿地集团北京京坤置业有限公司赔偿原告代翊冰损失六万六千四百元，于本判决生效之日起七日内执行；四、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告代翊冰退还多收取的契税一千一百八十四元一角六分；五、驳回原告代翊冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千九百八十二元，由原告代翊冰负担七百五十五元（已交纳），被告绿地集团北京京坤置业有限公司负担一千二百二十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 冯晨晨二〇二〇年八月十一日法官助理 夏 天书 记 员 田小星