甘肃省临洮县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1124民初568号 原告（反诉被告）：任月琴，女，汉族，1970年2月26日出生，住临洮县。 委托诉讼代理人：王鹏，甘肃合睿律师事务所律师。 执业证号：16201201310413459。 委托诉讼代理人：于文龙，甘肃合睿律师事务所律师。 执业证号：16201202010175456。 代理权限：特别授权。 被告（反诉原告）：甘肃瑞祥房地产开发有限公司（以下简称“瑞祥公司”）。 住所：临洮县洮河三滩园区。 法定代表人：李霞芳，该公司执行董事。 统一社会信用代码：91621124719027909Q。 委托诉讼代理人：张伟义，甘肃少华律师事务所律师。 执业证号：16201199910354148。 委托权限：特别授权。 原告（反诉被告）任月琴与被告（反诉原告）瑞祥公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）任月琴及其委托诉讼代理人王鹏、于文龙，被告（反诉原告）瑞祥公司的委托诉讼代理人张伟义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 任月琴向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告向原告返还已付购房款本金共计140492元；3、请求判令被告向原告给付140492元购房款本金自给付之日至2020年1月15日的资金占用利息共计7785.21元；4、请求判令被告按年利率4.15%向原告偿还140492元的本金自2020年1月16日至全部款项付清之日的资金占用利息；5、请求判令被告向原告赔偿损失47586元；6、本案诉讼费用、保全费、保险费由被告承担。事实与理由：2018年10月9日，原告与被告就被告拟建设的位于临洮县××峰西路北侧的“临洮祥瑞盛康养生养老国际文化社区”第6幢1单元9层11号房签订了编号为“卖字00186号”的《商品房买卖合同》，该合同约定：房屋单价为6200元/㎡，房屋建筑面积共72.66㎡；房款总金额为450492元，其中首付款为140492元；约定交房时间为2019年12月30日前；结合合同签订前已经支付的定金，原告先后依约向被告将上述首付款给付完毕。上述合同签订后，被告在合同约定的交房期限届满后未向原告履行交房义务；另外，2019年年底，被告工作人员通知原告所购房屋现公摊面积增大并要求其补交面积增大部分的房款，在双方对合同变更事宜未达成一致意见时被告通知原告若不补交房款则将房屋另行出售他人。根据上述事实，被告逾期交房的行为已经构成违约；因被告违规建设导致房屋建筑面积增大、房屋结构发生变化，在双方对合同变更事宜未达成一致意见的情况下，被告以行为明确表示不再继续履行合同，同时合同目的不能实现。基于此，原告于2020年1月8日通过现场送达的方式向被告送达了要求解除《商品房买卖合同》的《律师函》，被告收悉上述函件后未做任何回复。原告认为，原告现诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》合法有据；另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，原告要求被告退还已付购房款本金并承担赔偿损失责任的诉讼请求也具有事实依据与法律依据，请求予以支持。原告为支持自己的诉讼请求，提交以下证据：第一组证据：1、祥瑞淘宝城订购申请单一份；2、商品房买卖合同一份；3、收据三份及POS机付款凭证各七份。证明目的1、原告将案涉房屋首付款已依约向被告付清，2、合同约定的交房时间为2019年12月30日前，被告存在逾期交房的违约事实，3、合同约定15日内的办理按揭期限尚未起算，剩余房款的支付条件尚未成就，原告未支付剩余房款并无不妥，且无法办理按揭贷款的结果是被告原因所致，原告并不构成任何违约，被告的反诉主张缺乏事实与法律依据。第二组证据：1、调取于临洮县的甘肃省水利水电工程有限责任公司《房屋面积测绘成果报告书》一份；2、临洮县房地产事务中心出具的《甘肃瑞祥房地产开发有限公司“瑞祥盛康养生养老国际文化社区”6#楼部分备案登记情况》一份。证明目的：根据原告向房屋主管部门调查了解，原被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定被告向原告销售的房屋并不存在，合同标的物的灭失属于被告的严重违约情形，在此情况下原告未支付剩余房款的行为并不构成违约，被告的反诉主张不能成立。第三组证据：1、甘肃瑞祥房地产开发有限公司甘瑞祥发（2019）第098号《关于办理祥瑞盛康养生养老国际文化社区项目6#楼部分商品房预售许可证的申请》一份；2、甘肃瑞祥房地产开发有限公司《商品房预售许可证申请表》一份；3、临房商预字（2019）第16号《商品房预售许可证》一份；4、人民网《地方领导留言板》中共定西市委办公室对案涉相关事务的答复一份；5、案涉房屋施工现场照片一张。证明目的：1、结合原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定及被告实际办理涉案房屋《商品房预售许可证》的情形，被告存在提供虚假规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证等丧失商业信誉的情形；2、根据中共定西市委办公室及相关主管部门的调查公布显示，被告存在资金周转困难、违规建设、白图施工等经营状况严重恶化的情形；3、基于被告上述行为，原告有权根据我国《合同法》的相关规定行使不安抗辩权停止向被告支付剩余房款，被告反诉称原告违约并要求原告承担违约责任的反诉主张没有事实和法律依据。第四组证据：原告律师与被告公司销售经理丁小兰于2020年3月20日在祥瑞集团销售展示中心的谈话录音一份；2、销售发票复印件1张。证明目的：1、6幢楼在2020年3月20日的平均销售价格为8800元/㎡，单层的价格为4400元/㎡，被告公司实际按双层面积对应的价格出售房屋，但向房屋管理机关备案的却是单层面积对应的价格，基于此和被告违约的事实，原告有权按照被告现在的房屋实际售价向被告主张房屋差价损失；2、2020年1月4日被告对外销售案涉房屋的价格为8671.14元/㎡。第五组证据：甘肃省临洮县公证处（2020）甘定临公内字第34号公证书一份。证明目的：原告于2020年1月8日向被告送达了要求解除《商品房买卖合同》的《律师函》，基于此，《商品房买卖合同》已于2020年1月8日解除。 瑞祥公司辩称，1、原告的第一项诉讼请求是被告先期的主张和要求，在起诉前，本案被告已经多次通知原告，双方已经对解除合同形成了要约承诺，双方在本案起诉前已经解除了合同；2、对于要求返还购房款本金的诉讼请求，被告可以返还购房款本金，但要求从购房款本金中扣除被告应当承担的反诉责任的违约金；3、对第3、4、5、6请求，没有法定的约定的依据支持，依法不能成立；4、对方的事实与理由不客观、不真实，掺杂了很强的主观意见，与本案事实和相关法律规定不符，不能成立。 瑞祥公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金135147元；2、本案反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：贵院受理的反诉被告诉反诉原告商品房买卖合同纠纷一案，因反诉被告先期违约，特依法提起反诉。双方签订的《商品房买卖合同》第四条约定的房款总金额为450492元；第六条约定首付款140492元、按揭310000元，“应在七日内交清所购房屋的首付款，签订网签合同后15日内办理银行按揭或公积金贷款”；第七条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款及配合办理银行按揭或公积金贷款手续的”，“逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款30%向出卖人支付违约金”；第五条约定“产权登记面积与合同约定面积发生差异时，最终以产权登记部门界定的面积为准”。双方合同签订于2018年10月9日，反诉被告于当日之前交清了首付款，因相关贷款规则及反诉被告的原因，未能按约定办理按揭贷款。且经相关部门界定所售房屋面积发生差异需补交部分房款。反诉原告多次催促反诉被告办理按揭手续或支付剩余房款未果。2019年年底，反诉原告通知反诉被告，如不能全额补交房款，终止履行合同，反诉被告按合同约定承担违约金，故提起反诉。瑞祥公司为支持自己的主张及反诉请求，提交以下证据：第一组证据：1、商品房买卖合同一份，证明对于购房款的支付合同第六条、第七条明确约定，原告不如期付款，不配合办理按揭贷款手续，逾期30日被告有权解除合同，并承担30%的违约金；第五条约定，当合同约定面积和产权登记面积发生差异时，以界定面积为准；第十条约定，当规划设计变更的通知15日内，原告要作出是否退房的书面答复，如果15日之内未答复，视为接受变更；第八条明确约定了交房条件，在交款人付清全额房款后或按揭公积金贷款获批并转给公司以后，按照合同约定的时间履行交房义务。第二组证据：临房商预字（2019）第16号商品房预售许可证一份；建设工程规划许可证一份。证明：1、6号楼项目的销售行为由效力待定转为效力确定；2、6号楼规划为地上16层，地下**。第三组证据：临宗执行决字（2019）第7号建设行政处罚决定书一份；房屋面积测绘成果报告书；平面图两份及前后房号的对照清单一份，证明对于6号楼不规范的经营行为受到了行政机关的行政处罚，并由住建部门移交综合执法部门依照城乡规划法的规定予以处理，其中有涉及6号楼的设计规划变更；测绘成果报告书加盖住建局的章子，说明2019年11月23日得到住建部门的备案确认。平面图规划变了之后，2个单元变为3个单元，原来原告的房号是6-1-911，现在是6-2-904，房子的位置没有发生变化。第四组证据：1、解除合同通知书和挂号信函的收据，证明被告方2019年12月26日、2019年12月29日两次书面发出督促原告交款、不按时交款解除合同的通知。 任月琴针对反诉辩称，1、合同中关于剩余房款约定的支付条件尚未成就，任月琴未支付并无不妥；2、瑞祥公司经营状况严重恶化、丧失商业信誉，属于违法行为，任月琴有权拒绝支付剩余房款；3、瑞祥公司违约在先，在合同双方针对合同重要条款的变更尚未达成一致意见的情况下，不应径直认为任月琴违约；4、涉案买卖标的物在合同签订之后灭失，此属于瑞祥公司的严重违约行为。综上，要求依法驳回瑞祥公司的反诉请求。 对当事人无异议的证据，本院予以确认，作为认定案件事实的依据。对有争议的证据，本院分析如下：对任月琴提交的证据，瑞祥公司对第一组证据的证明目的有异议，认为对于交房时间合同明确约定是附条件的，是在购房款全额交清的情况下，交房期限对双方才具有约束力。从2019年11月27日开始公司的手续都是合法完备的，在这之后原告方不解除合同也不交后续购房款。对于第二组证据的证明目的有异议，认为测绘报告是经过临洮住建局备案确认的涉案房屋面积，备案登记表对应房号因为合同中对应的房号发生了设计变更，由原来的两个单元变为三个单元，所有房屋的房号全部发生了改变，但是合同所约定原告的房屋楼层与位置均未发生变化，对原告所说房屋灭失不认可。第三组证据中对于证据4、5的真实性与来源均有异议，认为网页照片作为证据出示，应该通过公证、证据保全其真实性才能得到确认，该组证据的观点不能成立。第四组证据形式不合法，内容不真实，证据没有证明力。发票是复印件，真实性与合法来源不能确认，证明问题和提交的证据完全相悖，该房屋也不是本案涉案房屋。对第五组证据的证明目的有异议，对于证明观点不认可，律师函实质是对公司主张解除合同的一种回应。经审查认为，任月琴第一组证据客观真实，予以确认；第二组证据所证明合同标的物灭失与事实不符，对此部分证明目的不予确认；第三组证据中的证据4、5客观真实，对证据本身予以确认，但因合同约定的房屋虽因设计变更面积、房号等发生变化，但房屋实际存在，根据合同，原告可以选择是否退房，被告要求原告承担违约责任在被告先行违约情况下虽无理由，但原告依此证据证明行使不安抗辩权亦不能成立，对该证明目的不予确认。第四组证据与本案无关，对其真实性本院不予审查，不作为定案证据采用。第五组证据原告发函给被告，要求解除合同，因被告在之前通知原告提出解除合同，在双方均要求解除，原告律师函送达被告之时双方合同已自行解除，故对该组证据予以确认。 对瑞祥公司提交的证据，任月琴对证据1的证明目的有异议，认为合同第6条关于剩余房款的支付明确约定，签订了网签合同后15日内办理银行按揭或公积金贷款，因案涉房屋一直没有取得预售许可文件和证件，被告始终未与原告签订网签合同，所以无法办理购房合同的网上备案登记手续，也致使原告无法在银行办理房屋按揭贷款，故合同约定的按揭办理期限尚未起算，剩余房款的支付条件未成就，因此，原告未支付剩余房款并不构成任何违约，无需承担违约责任。被告违约在先，在合同双方针对合同的重要条款的变更尚未达成一致意见的情况下，不应认定原告违约，被告所证明的原告应按照合同第七条承担违约责任的证明目的不成立。合同第五条当中关于面积确认及面积差异的处理约定不适用于本案的情形，属于双方约定不明确，对于面积差异应当按照法律的规定来处理。对于合同第八条关于交房期限的约定，既使认为该条约定了房款支付与房屋交付的先后关系，为被告交付房屋附了按揭贷款已获批房款这一条件，因被告在明显没有能力按期交房的情况下始终未与原告签订网签合同，是其不正当的阻止原告付款条件成就，依法视为原告的付款条件已经成就，被告迟延交房的行为构成严重违约。被告并未按照合同第十条的约定履行自己书面向买受人通知规划设计变更的合同义务，违约在先，故合同中关于视为规划设计变更的约定并不适用于本案的情形，被告通知原告补交差价的行为也不会产生合同自动变更的效果，相反根据第十条的约定，因为被告没有在规定的时间内履行通知义务，原告有权退房。对于第二组证据的证明目的有异议，认为首先该证据与合同约定不符，从该证据刚好可以看出被告为了违法销售房屋虚假编造房屋预售证明，被告的开发建设手续不完备，存在边修建边办证边销售的违法行为，这正是典型的丧失商业信誉的行为，也是其迟迟至今未与原告签订网签合同并办理房屋按揭贷款的原因之一，另被告在举证中提到，在开庭的时候拿到了这两个证件，那么被告当初无证卖房的行为就是合法的吗，对此其是对商品房买卖合同司法解释第二条关于合同效力的规定的一种曲解和概念混淆。对第三组证据的证明目的有异议，认为1、从这几份证据可以看出被告的经营状况严重恶化，丧失商业信誉，存在着擅自改变建设方案进行建设等诸多违法违规行为，原告有权行使不安抗辩权；2、即使被告因为该违法违规行为承担了相应的行政责任但并不能以此为由免除其对民事责任的承担，尤其是在本案中被告的上述违法违规行为已经严重影响到合同履行的情况下，被告应该承担相应的违约责任；3、若被告认为处罚决定书是对6号楼规划设计的变更，同时被告自认2019年11月23日测绘成果得到了住建部门的确认批准，那么按照合同第十条的约定，其应在有关部门批准同意之日起十日内书面向买受人通知规划变更的义务；4、因规划设计变更导致了合同变更，并非被告的单方意思表示就能完成，需合同双方协商一致方可，在双方针对合同重要条款的变更尚未达成一致意见的情况下，不能直接要求原告补交差价，并认定原告构成违约。对第四组证据有异议，认为首先挂号信上并没有载明寄送的内容，仅凭挂号信收据、邮寄凭证也无法证明原告收到了被告的解除合同通知书，实际上原告至始至终也没有收到过该通知，另外被告刚才也说了解除通知内容说的是要求原告补交房款，否则解除合同，至始至终并未提及与规划设计变更相关的任何问题，故不能将该行为错误的理解为被告在履行合同第十条的义务，而且被告也没有履行该义务，因此原告未支付剩余房款符合合同约定，不应承担任何违约责任。经审查认为，第一组证据合同约定虽然属实，但因本案被告在房屋设计变更后，未按约定在合同规定期限内书面通知原告，因此，其要求原告按合同各项约定履行义务无理由，对其证明目的不予确认。第二、第三组证据客观真实，予以确认。第四组证据中通知内容反应的房屋房号、总价，未付款等与合同一致，要求原告在收到通知3个工作日内补交剩余房款，未按期补交视为中止履行合同，公司有权处分订购房屋，且原告应按合同约定承担违约金，但并未反映房屋面积等发生变化，房款增加等实际情况，因此，该证据不能证明在原告收到通知，不按通知规定期限交款情况下合同能自动解除，对其证明目的不予确认。 据上已经认定的证据，本院经审理认定的事实如下：2018年9月30日，由文丽桃作为申请人，与瑞祥公司签订祥瑞.洮宝城定购申请单，申请购买房号为6-1-911号房屋，并向被告支付定金10000元。2018年10月9日，任月琴作为买受人，与出卖人瑞祥公司签订《商品房买卖合同》，约定瑞祥公司将该公司拟建设的“临洮县瑞祥盛康养生养老国际文化社区”第六幢1单元9层11号房即前述定购房屋出售于任月琴，合同约定“建筑面积72.66平方米，层高5.4米，单价为每平方米6200元，总金额450492元。合同第五条约定“商品房交付后，产权登记及面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权登记部门界定的面积为准。面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应签署补充协议”。第六条约定“买受人应在7日内交清所购房屋的首付款14092元，签订网签合同后15日内办理银行按揭或公积金贷款310000元”。第七条约定“买受人逾期付款的违约责任，（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款30%向出卖人支付违约金”。第八条“约定交付期限，在交款人付清全额购房款项，按揭、公积金贷款已获批放款后，出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方政府有关规定，将具备经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”。第九条约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同”。第十条规划、设计变更的约定“经规划部门批准的规划变更，设计单位统一的设计变更导致下列（该商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向）影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视为接受同意变更。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起三十天内将买受人已付款退还给买受人”。合同签订后，任月琴于当日包括已付定金共向被告支付首付款140492元。后在建设施工过程中，包括涉案房屋在内的6号楼因被瑞祥公司未按规划许可证擅自建设，相关部门对其进行处罚，限其自行拆除6#楼擅自改变建设方案占用通道建设部分。之后瑞祥公司对原规划设计进行了变更，致使实际所建房屋与合同约定的面积、房号等均不一致，测量面积约92平方米。双方因面积问题产生争议，未协商一致，双方未签订网签合同，原告未办理按揭，亦未补交剩余房款，被告遂于2019年12月26日、29日两次向原告邮寄送达解除合同通知，要求原告在收到通知后的3个工作日内全额补交剩余房款。未按期全额补交的，视为原告终止履行合同，被告有权处分原告所订购房屋，且应按合同约定承担违约金。原告于2020年1月8日，向被告送达律师函，要求解除合同，返还已付购房款，赔偿损失，并对该送达行为进行了公证。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同约定在原告交纳首付款后，对于剩余31万元购房款办理按揭支付。在合同履行过程中，原告按期交纳了首付款，但被告在建房过程中，因其违规行为被相关部门处罚，原规划设计发生变更，致使房屋建成后，经测量房屋面积增大，双方就增加房款的支付未协商一致，被告发通知要求原告补交房款，否则解除合同。之后原告亦向被告发出律师函，要求解除合同，因此，在双方均要求解除合同时，合同已自行解除，故对原告第1项请求不再处理。因合同解除，被告应向原告退还已交纳的首付款140492元，并应按法律规定支付资金占用期间的利息，原告请求的利息金额及计算标准合理，故对原告第2、3、4项请求予以支持。对于原告第5项请求的按被告房屋当前售价赔偿损失，因合同中对于在设计变更后，原告要求退房情况下，被告应承担何种责任无约定，被告承担利息即为赔偿的原告损失，原告请求无依据，故对该项请求不予支持。由此，对瑞祥公司的辩解意见部分予以采纳。对于瑞祥公司的反诉请求，因其在设计变更后未在规定期限内书面通知任月琴，导致双方因增加面积的款项发生争议，其一方先行违约，却要求原告支付违约金不符合合同约定，亦不合理，不予支持，对任月琴作为反诉被告的辩解意见予以采纳。 综上所述，任月琴的部分诉讼请求成立，依法应予以支持。瑞祥公司的反诉请求不成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项之规定，判决如下： 一、甘肃瑞祥房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还任月琴购房首付款140492元，支付以上款项自2018年10月9日至2020年1月15日的资金占用利息7785.21元，合计148277.21元，并按年利率4.15%支付以上首付款自2020年1月16日至全部款项付清之日的资金占用利息； 二、驳回任月琴的其他诉讼请求； 三、驳回甘肃瑞祥房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4287元，由任月琴负担1042元，甘肃瑞祥房地产开发有限公司负担3245元；反诉案件受理费1501元，由甘肃瑞祥房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。 审 判 长  师亚丽 人民陪审员  张红梅 人民陪审员  陈玲霞 二〇二〇年八月十二日 书 记 员  田宴菁