上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初13619号原告：上海彪雄物业管理有限公司，住所地上海市青浦区外青松公路****。法定代表人：吴如高，总经理。委托诉讼代理人：鲁瑞良，男，在原告处工作。委托诉讼代理人：李蜜，上海驷言律师事务所律师。被告：上海浦西房地产开发有限公司，住所地，住所地上海市青浦区城中北路**iv>法定代表人：陈晓燕，总经理。委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：马啸，上海市中山律师事务所律师。原告上海彪雄物业管理有限公司与被告上海浦西房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告上海彪雄物业管理有限公司的委托诉讼代理人鲁瑞良、李蜜、被告上海浦西房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蔡新、马啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海彪雄物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2019年9月的物业服务费人民币322,086元；二、判令被告赔偿原告损失100,000元。庭审中，原告变更诉请为：一、判令被告支付原告2019年9月的物业费322,086元；二、判令被告支付原告违约金100,000元﹝含两部分：逾期支付物业费违约金(以303,966.73元为基数，按日利率万分之五，自2019年10月6日计算至被告实际支付之日)；绿化养护托管合同违约金：44,562.40元﹞。事实与理由：原告自2014年开始与被告合作，为被告开发建设的几个小区提供物业服务(含保安、保洁、绿化养护工作等)，每年签订合同，最后一份合同的签订时间为2018年4月1日，有效期至2019年3月31日。合同到期后，原告要求续签，被告因工业园区划片分管原因，暂无法续签，但要求原告继续按原合同进行物业服务。后原告继续提供物业服务，2019年9月1日晚，被告工作人员电话通知原告于2019年9月4日前立即撤出涉案小区。事发突然，原告无法及时安置员工，给原告造成损失。原告认为，根据双方签订的物业服务合同，任何一方若需延长或终止合同的，应在合同期满前40天内书面通知对方，若不足40天的，本合同有效期顺延一个月。由于合同到期后参照原合同顺延，被告临时通知原告撤场必然导致原告损失。现被告履行合同不当，根据合同法第113条，应赔偿原告损失，包括合同履行后可获得利益。另外，原告招聘员工、劳动关系的存续均是以月为单位，被告应当预见。按合同约定合同有效期顺延一个月，原告可获得的利益即一个月的物业服务费。请求法院依法维护原告合法权益。被告上海浦西房地产开发有限公司辩称，第一，原告的第一项诉请缺乏事实及法律依据。首先，双方签订的物业合同已自然终止，合同中关于“提前40天书面通知对方……”等违约条款的约定，仅适用于合同存续期间内。原告亦明知，双方将不再续签新的物业合同且会有新的物业公司随时接管涉案小区，故被告未给原告带来任何逾期利益损失。其次，根据民法典第950条规定，物业合同终止后，在新的物业服务人接管前，原物业服务人应继续提供物业服务并可请求服务期间的物业费。上述法律仅规定了事实物业服务期间的物业费，未规定其他费用，故本案中，被告仅需支付计至2019年9月3日的物业费。第二，原告的第二项诉请缺乏依据。被告在双方合同关系存续期间，未拖欠任何费用，原告同时主张所谓的预期利益和损失缺乏依据。原告的退场与员工解除劳动关系不存在必然联系。第三、物业服务合同和绿化养护合同应属两个不同法律关系，原告涉及绿化养护合同的诉请应另案起诉。原告围绕诉讼请求依法提交了物业服务合同、绿化养护托管合同、原告银行账户交易明细，并经庭审质证，本院经审核予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月1日，原告(乙方)与被告(甲方)签订物业服务合同，约定乙方全面负责甲方大门的安保工作，以及居民小区的水电应急维修和保洁等工作。甲方管辖小区名称：诚中城公寓、留水园住宅区、留水园别墅、民乐佳苑三期。服务费：1、保安员及维修工按48.04岗位定员，每岗位的保安及维修工服务费为每月5,450元，即每月261,818元。若甲方需乙方加班加岗，另行收费。2、每月保洁服务费27,076元，全年共计324,912元。以上两项合计每月服务费288,894元。甲方于次月5日前将全部服务费汇入乙方银行账户。逾期，甲方应按每天万分之五支付违约金。若国家调整上海市职工最低工资标准，则自调整之日起，保安保洁服务费按比例调整。合同期限自2018年4月1日至2019年3月31日。任何一方若需延长或终止本合同的，应在本合同期满前40天以书面形式告知对方。若不足40天的，本合同有效期顺延一个月。合同还对双方权利义务作了其他具体约定。原告(乙方)与被告(甲方)另签订绿化养护托管合同，约定甲方将诚中城公寓、留水园住宅区、留水园别墅、民乐佳苑三期的绿化委托乙方养护。合同期限自2018年4月1日至2019年3月31日。合同期满双方可续约，但须提前一个月办妥有关手续。费用计算方法：绿化养护费每月22,281.20元，每年合计267,374.40元。付款方式：按月支付，先做后付，合同签订后甲方应在次月的5日前以转账方式支付给乙方。违约责任：乙方如需退约提前三个月书面通知甲方，方可解除合同。若不提前通知对方，退约方应支付另一方2个月的养护费作为经济赔偿。合同还对双方权利义务作了其他具体约定。上述两合同到期后，双方未续签合同。原告应被告要求，继续按约提供物业服务，被告亦按约支付了计至2019年8月底的物业费。2019年9月1日，被告通知原告于2019年9月4日前撤出上述小区的物业管理，原告于2019年9月4日完成整体交接撤场。另查明，2018年4月1日起，上海市将月最低工资标准调整为2,420元；2019年4月1日起，上海市将月最低工资标准调整为2,480元。庭审中，原告提交在岗员工工资发放记录、社保缴费记录、调解书、协议书，证明因被告临时通知原告撤场，未给予原告准备时间，原告无法安置员工，因此产生的损失。被告对上述证据不予认可。被告提交：一、协调会签到单、会议纪要及出席人姚静海的劳动合同复印件各一份，证明相关各方于2019年4月就涉案小区的物业管理召开了协调会，并预设了时间节点。二、会议记录复印件一份，证明山湖秀公司曾在新城公司会议中就涉案小区的接管时间等内容作出了汇报。三、诚中城业主大会关于物业公司表决结果的公告复印件一份，证明涉案小区在2019年6月25日完成了物业公司的选聘事宜并予以公告。对此，原告表示：对证据一、二不予认可。对证据三，庭前不清楚新的物业公司选聘事宜。被告既然已选聘新的物业公司，更应该及时通知原告交接撤场的具体时间。本院归纳本案争议焦点如下：一、涉案的物业服务合同及绿化养护合同是否属于两个法律关系。对此，原告认为，签订合同时，应被告要求，原告与其分别签订了物业服务合同及绿化养护合同，但绿化养护属于物业服务的范畴，属于同一法律关系。被告认为，上述两个合同分属于不同法律关系，有关绿化养护合同的诉请原告需另行起诉。本院认为，绿化养护属于物业服务的范畴，本质上属于物业服务同一法律关系，有关绿化养护的诉请可在本案中一并处理。二、被告尚需支付物业费的期间范围。对此，原告认为，根据合同约定，被告应在合同期满前40天内书面通知原告，若不足40天的，合同有效期顺延一个月。被告临时通知原告撤场，未给原告预留合理准备时间，造成原告损失。故被告应支付原告2019年9月整月的物业费。被告认为，原告提供事实服务至2019年9月4日交接撤场，被告仅需支付2019年9月1日至3日的物业费。本院认为，原告于2019年9月4日撤出涉案小区的物业管理，提供事实服务至2019年9月3日，故被告需支付2019年9月1日至3日的物业服务费29,605.67元、绿化养护费2,228.12元，共计31,833.79元。三、被告就原告与下家物业的交接撤场问题，是否存在违约行为。原告认为，被告应分别按两个合同有关期间的约定，给予原告合理的准备时间，而被告于2019年9月1日突然通知原告撤出涉案小区物业管理，事发突然，未预留给原告准备期间。被告认为，自两个合同到期以来，被告一直组织各方积极协商物业交接事宜，期间亦与原告保持顺畅沟通。本院认为，被告现有证据，无法证明被告曾就物业交接进展及时与原告沟通。被告提交的证据中预设了物业交接的时间节点，2019年6月份亦完成部分小区新物业公司选聘工作，但被告均未按时间节点推进物业交接事宜，可见涉案小区物业公司具体更换交接时间具有不确定性，原告无法预见其撤场时间。根据公平原则，被告在原告提供事实物业服务期间，应提前通知原告撤场时间，给予原告准备时间，被告于2019年9月1日突然通知原告于2019年9月4日撤场交接，显属不妥。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告签订的物业服务合同及绿化养护托管合同合法有效，双方均应按约履行。合同到期后，双方虽未续签合同，原告应被告要求继续按约履行物业服务义务，构成事实上的物业服务关系。涉案的两个合同虽已到期，但对双方履行事实物业服务有参照作用。原告提供事实物业服务至2019年9月4日，被告应支付原告2019年9月1日至3日的物业费29,605.67元。被告逾期支付物业费显属不当，应参照原合同标准支付原告违约金。被告于2019年9月1日突然通知原告于2019年9月4日撤场交接，未给原告预留合理准备期间，亦属不妥，原告主张参照原合同标准支付两个月绿化养护费作为补偿，并无不当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条规定，判决如下：一、被告上海浦西房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海彪雄物业管理有限公司物业服务费29,605.67元、绿化养护费2,228.12元，共计31,833.79元；二、被告上海浦西房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海彪雄物业管理有限公司违约金﹝含两部分：逾期支付物业费违约金(以29,605.67元为基数，按日利率万分之五，自2019年10月6日计算至被告实际支付之日)；绿化养护托管合同违约金：44,562.40元﹞；三、驳回原告上海彪雄物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,631.29元，减半收取计3,815.65元，由原告上海彪雄物业管理有限公司负担3,125.03元，被告上海浦西房地产开发有限公司负担690.62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  杨 进二〇二〇年八月三十一日法官助理  杨 娜书 记 员  范秋萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。