湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0903民初2491号原告：龙建昌，男，1966年3月26日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：徐英杰，益阳市资阳区铁肩法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：益阳鑫港房地产开发有限公司，住所地益阳市赫山区龙洲路竹山湾**。法定代表人：吴文学。委托诉讼代理人：汤仁和，益阳市高新区正天法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：方美端，益阳市赫山区梓山法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。原告龙建昌（以下简称原告）与被告益阳鑫港房地产开发有限公司（以下简称被告)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人徐英杰，被告的法定代表人吴文学及其委托诉讼代理人汤仁和、方美端均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即交付合同约定的商品房，若无房交付则退返购房款210000元，支付违约金21000元；占用资金逾期利息49140元（210000元×6‰×39个月），合计280140元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月20日，原、被告签订《商品房买卖合同书》，合同约定被告于2015年11月10日交付房屋。由于被告不守商业信誉，迟迟不能交房。2017年3月20日，通过沧水铺派出所干警协调并见证，被告承诺于2017年10月份房屋竣工，验收合格。然而，被告承诺交付的房屋至今还是2015年的老样子，成了烂尾楼。原告为维护自身利益，诉至法院。被告辩称：1、原、被告签订的商品房买卖合同成立，但没有生效，因为原告没有交付现金给被告。被告签订了11份类似的商品房买卖合同，开具了11张收款凭证，原告是这11份合同和收款凭证中的一份，这11份合同虽然成立了，但是都没有生效，因为都没有交付款项，所以被告没有资金将案涉房屋竣工。这11份合同及收款凭证都是这11个人强迫被告出具的；2、合同约定的房屋是2楼，但是2楼的房屋是属于案外人冷罗生负责建设的，收款收据上的210000元，实际上是案外人冷罗生欠原告的钱，原告并没有将210000元房款支付给被告。对案外人冷罗生与原告等11个人的经济往来，被告不知情。被告与案外人冷罗生也没有债权债务关系，原告起诉被告要交付房屋或者退还购房款等，没有合法性，被告主体不适格；3、合同交房时间距今已三年，本案已过诉讼时效；4、被告没有收到购房款，被告可以履行不安抗辩，被告没有建房义务；5、原告提供的证据“协议承诺书”系超过举证期限提供，而且原告提供的“协议承诺书”没有约定具体内容，是无效的；6、被告代理人提请益阳市扫黑除恶办查办这个案子，前几天被告还在派出所做了问话笔录，应该先处理完刑事案子再处理民事案子。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：案外人龙介云与其儿子龙卫华在沧水铺镇××峰村有宅基地一块，共计面积360平方米。因想在该宅基地上建房，龙介云与龙卫华为该宗地办理了建设用地规划许可证，许可证上登记的用地人为龙介云与龙卫华，用地面积均为180平方米。2014年6月16日，案外人龙介云（甲方）与被告（乙方）签订了《合作建房协议书》，协议书上约定甲方与乙方合作开发甲方所有的土地，用做商住综合楼，甲方负责提供项目土地，乙方负责投入项目所需的建设资金。协议书还约定建成的房屋西头三个门面以上全部归甲方所有，占地面积约180平方米，其余东头三个门面以上归乙方所有，占地面积约180平方米。被告与案外人龙介云签订合作建房协议书后，2014年6月21日，被告与案外人陈恩、冷罗生、薛小书签订了《施工承包合同》，合同约定被告将将位于赫山区的房屋（即被告与案外人龙介云合作开发的房屋）建设工程承包给案外人冷罗生等人，工程采用大包干和全额垫资的形式承包给冷罗生等人施工。合同还约定，如冷罗生等人在中途缺资金造成停工，一切经济损失全部由其负责。合同还对双方其他权利义务进行了约定。在房屋工程建设过程中，因缺乏资金，案外人冷罗生找到原告向其借款。后因案外人冷罗生无力归还原告欠款，2015年5月20日，在原告、被告以及案外人冷罗生三方在场的情况下。原告（受买方）与被告（出卖方）签订了《商品房买卖合同书》，并由被告向原告出具210000元的收款收据，收款收据上有被告的法定代表人吴文学签字并加盖被告公司财务专用章。《商品房买卖合同书》约定原告购买被告新建的坐落在益阳市赫山区的房屋，所购住宅在住宿楼二层，建筑面积为118.08平方米，单价1780元／平方米，金额为210000元。合同约定房屋交付日期为2015年11月30日。合同还约定了合同生效后，受买方不得要求退房，否则按购房款总额的10%承担违约金，已交款项不计利息等条款。合同尾部案外人冷罗生备注“我只包办证费用，经手人冷罗生”，案外人祝辉球在冷罗生的备注下面书写“证明人祝辉球”。《商品房买卖合同书》签订后，因被告一直未交房给原告，2017年3月20日，在沧水铺派出所的协调下，被告的法定代表人吴文学（乙方）向包括原告在内的甲方代表（龙建昌、龙介云、向辉）出具“协议承诺书”，承诺书上载明“现有乙方吴文学在龙介民的全部房屋问题上，做出如下承诺，在政府办公室及沧水铺派出所领导的见证下：吴文学本人自愿在2017年10月份承诺全部房屋竣工验收合格，甲方满意为止，在2017年年底完工，如果乙方吴文学不承诺实行的情况下，甲方有权将乙方吴文学任意处置。乙方吴文学接受任何甲方处置。吴文学愿意接受任何法律责任，本协议双方签字为效”。承诺书尾部有甲方代表“龙建昌、龙介云、向辉”签字，乙方代表“吴文学”签字。协议承诺书出具后，被告一直未向原告交付房屋，目前案涉的房屋处于停工状态，成为了烂尾工程。因案外人冷罗生与本案事实有密切联系，而冷罗生犯诈骗罪现被关押于湖南省津市监狱，本院于2020年7月30日对案外人冷罗生进行了书面调查。根据案外人冷罗生的书面陈述，原告购买的房屋是被告出售给原告的，当时被告委托其收取原告的购房款210000元，在分多次收到原告购房款共计210000元后，案外人冷罗生同时给被告开具了收到工程款210000元的收据，案外人冷罗生认为其不应该承担该210000元的民事法律责任。在庭审中，被告陈述，对于案外人冷罗生与原告的借款事实并不清楚，被告也未实际收到原告的购房款210000元，与原告签订的《商品房买卖合同书》及收据都是在原告的逼迫下出具的，当时原告等其他债权人到工地阻工，被告迫于无奈向原告出具了210000元的收据。被告还提供了一份2019年1月9日，被告的法定代表人吴文学到津市监狱探视案外人冷罗生时，由冷罗生书写的“冷罗生借款房屋抵押情况”，其中注明原告的借款为100000元，未收条据。以上事实，有原、被告身份信息、《合作建房协议书》、《施工承包合同》、《商品房买卖合同书》、收款收据、协议承诺书、调查笔录、条据及原、被告当庭陈述等证据予以证实。本院认为：案外人冷罗生向原告借款，本应由案外人冷罗生向原告归还该笔债务，后因案外人冷罗生无力归还，在原告、被告以及案外人冷罗生三方均在场的情况下，被告以出具购房款收据并与原告签订《商品房买卖合同书》的形式受让了冷罗生的该笔债务，用以抵扣被告应当支付给案外人冷罗生的工程款。被告虽然没有以现金的方式收取原告的房款，但被告以抵偿其债务的方式实际收益了该210000元，被告抗辩没有收到购房款与实际情况不符，本院不予采信。被告还抗辩受到原告胁迫出具收据，但未提供证据证明，对其抗辩意见本院亦不予采信。又因原告与被告签订的《商品房买卖合同书》系农村宅基地上的房屋买卖，违反了相关法律规定，《商品房买卖合同书》无效，被告实际上无法交付房屋，则被告应当返还原告购房款，因此对原告要求被告归还210000元的诉讼请求，本院予以支持。原告未提供证据证明商品房买卖合同无效系被告的过错造成，对原告要求被告支付违约金及逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定,判决如下:一、被告益阳鑫港房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告龙建昌210000元；二、驳回原告龙建昌的其他诉讼请求。如未按判决所指定的期间内履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5500元，减半收取计2750元，由原告龙建昌承担525元，由被告益阳鑫港房地产开发有限公司承担2225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员 旷 杰二〇二〇年八月二十四日书记员 曹君夏附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。