湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘1023民初168号 原告永兴县中心商城有限公司，住所地永兴县便江街道大桥路**。 法定代表人谢乐群，该公司总经理。 委托诉讼代理人李贵明，湖南银光律师事务所律师。 被告刘海军，男，汉族，湖南省永兴县人，住永兴县。 委托诉讼代理人肖石英，男，汉族，湖南省嘉禾县人，住嘉禾县。系刘海军岳父。 被告李毅，男，汉族，湖南省永兴县人，住永兴县。 原告永兴县中心商城有限公司（以下简称永兴中心商城）与被告刘海军、李毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案，依法适用简易程序审理，因被告李毅下落不明，本案于2020年3月9日转为普通程序，并于2020年6月4日公开开庭进行了审理，原告中心商城代理人李贵明、被告刘海军及其代理人肖石英到庭参加诉讼，被告李毅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永兴中心商城向本院提起诉讼请求：1、请求依法判令原告与被告刘海军双方终止《租赁合同》；2、请求判令被告期限期搬离原告的租赁房永兴县中心商城四楼4F-7号门面；3、请求判令被告刘海军偿还原告各项费用共计580382元，其中欠付的租金454400元、物业费31464元，欠付租金的违约金94518元(按454400元为基数按月利率2%暂时计算自2018年2月10日至2020年1月9日，之后违约金算至清偿所欠费用时止)；4、请求依法判令被告李毅偿还原告各项费用192760元。其中，租金173000元，物业费13680元、滞纳金5000元，智能预售费电表安装费600元、智能预收水表安装费300元、租用灭火器180元。上述第3、4项合计总金额773142元；5、由被告刘海军、被告李毅共同承担本案诉讼费、保全费等所有费用。事实与理由：2016年10月11日，原告与被告刘海军《租赁合同》(以下简称合同)，原告出租永兴中心商城四楼4F-7号门面给被告刘海军经营酒吧使用，面积988.8平方米。合同约定：租赁期限10年，从2016年10月10日至2026年10月9日止。租金计算(含税)月租金25元/平方米，租金为每月人民币24720元；物业管理费(按人民币1.5元/平方米)费用为1483元/月。租金支付方式为：2017年4月9日后，被告按月为租金支付期及各项费用的支付期。在下档期租金交付期届满，提前7日交付下期租金。合同签订后，被告刘海军自2017年1月开业，因经营不善，营业时间断断续续，至2018年2月3日，被告刘海军累计拖欠原告租金228000元，物业管理费13680元，智能预收费电表安装费600元、智能预收费水表安装费300元、租用灭火器费180元，合计242760元，被告刘海军欲与被告李毅继续经营重新开业，但原告不同意欠付租金的情况下重新开业，于是，经原告与两个被告三方协商一致，于2018年2月3日，三方签订《三方协议》，约定由被告李毅承诺代被告刘海军偿还原告租金228000元，物业管理费13680元，智能预收费电表安装费600元、智能预收费水表安装费300元、租用灭火器费180元，合计242760元。之后，原告与被告李毅根据三方协议签订《协议书》，约定：从2018年2月10日起被告李毅每月向原告缴付租金22800元、物业管理费1368元，合计24168元。双方约定2月、3月的租金3月31日前缴付，4月租金4月30日前缴付。在被告刘海军与原告未终止合同前，5月及以后的租金按季提前7天交付。但被告李毅接手正常经营约3个月左右，又因经营不善歇业撤离后，被告刘海军没有经过原告同意，又与案外人张建民接手继续共同经营至2019年2月20日至今，没有再正常营业了，拖欠原告的租金、物业管理费一直没有正常交付，除被告刘海军与案外人张建民共同经营期间交纳70000元租金、被告李毅经营期间交纳55000元之外，共计交纳125000元租金之外，没有任何人再交一分钱。至2020年1月9日止，共计拖欠原告各项费用673624元，其中欠租金627400元，物业费45144元，智能预售费电表安装费600元、智能预收水表安装费300元、租用灭火器180元。按照三方协议，被告刘海军共计拖欠租金454400元、物业费31464元，合计485864元；被告李毅拖欠租金173000元，物业管理费13680元，智能预收费电表安装费600元、智能预收费水表安装费300元、租用灭火器费180元，滞纳金5000元，合计192760元。原告多次催讨无果。综上所述，原告与被告刘海军签订合同一直没有变更承租方主体，原告虽然中途同意部分债务由被告刘海军转移至被告李毅承担，但两个被告都没有按合同约定履行租金交付义务，原告根据合同第二条第(三)4点约定乙方(被告刘海军，下同)有下列情形的，甲方(原告，下同)可以解除合同，收回门面：4、未按照本合同约定按时交纳租金及物业管理费的。第九条第1点、甲、乙双方必须全面履行本合同规定的内容。因乙方不按时交纳租金，乙方应当承担违约费任，每逾期一天按应付金额的千分之三支付违约金，并且守约方有权要求违约方终止本合同，并赔偿相应损失。若乙方确有客观原因不能按期交租的，应当事先通知甲方，并获得甲方的同意后方可延期，但延期最多不得超过十天，十天内仍未缴纳租金的，甲方有权切断乙方电源，终止本合同的履行。为此，原告为维护合法权益，请求人民法院支持原告诉请。 被告刘海军辩称：1、刘海军与永兴县中心商城有限公司早在2018年2月10日便终止了本案诉争的《租赁合同》且刘海军不欠永兴县中心商城有限公司分文，永兴县中心商城有限公司起诉刘海军承担违约责任的事实依据不存在。2016年6月6日以永兴县中心商城有限公司为甲方、刘海军为乙方签订的《租赁合同》虽约定：甲方将承租的坐落在郴州市永兴县大桥路320号永兴中心商城四楼4F-7号门面租给乙方作为酒吧使用(附平面图)、租期10年，从2016年6月20日至2026年6月19日止、月租金前四年按25元/平方米计算为13400元/月(最终以核实面积为准)、物业管理费800元/月及保证金数额交付退还期限、装修等内容。但2018年2月3日以永兴县中心商城有限公司为甲方、以刘海军为乙方、被告李毅为丙方签订《三方协议》约定至2018年2月9日止，乙方刘海军欠甲方租金、物业管理费、水电费等合计247760元由丙方代乙方向甲方缴付及缴付期限等内容。“之后，原告与被告李毅根据三方协议签订《协议书》，约定：从2018年2月10日起被告李毅每月向原告缴付租金22800元、物业管理费1368元，合计24168元；…”(永兴县中心商城有限公司在民事起诉状中的陈述语，见永兴县中心商城有限公司提交的《民事起诉状》第3页第3-7行)且永兴县中心商城有限公司、李毅已实际履行了一段时间的上述协议，这有永兴县中心商城有限公司在民事起诉状中的陈述：“但被告李毅接手正常经营约3个月左右，…”可证(见永兴县中心商城有限公司提交的《民事起诉状第3页第8-9行)。2018年8月13日曾友林将其租赁的本案涉案门面用于其注册登记成立的永兴县菲飞酒吧的经营场所(见永兴县市场监督管理局出具的《永兴县菲飞酒吧个体工商户登记基本信息》)。以上证实：永兴县中心商城有限公司早在2018年2月10日便终止了本案诉争的《租赁合同》并将涉案门面以高于原出租价格另行出租给李毅：2018年2月9日以前的、尚未交付的部分涉案门面租金、物业管理费及2018年2月10日后涉案门面租金、物业管理费等均约定由被告李毅向原告即永兴县中心商城有限公司交付，刘海军不仅不欠永兴县中心商城有限公司分文，而且是永兴县中心商城有限公司拖欠了依约应退还刘海军的保证金、补偿刘海军的装修投资款。被答人诉请刘海军承担违约责任的基本事实不存在。2、永兴县中心商城有限公司诉请判决刘海军向其偿还租金、物业管理费等，不合法。综上，永兴县中心商城有限公司与刘海军签订的《租赁合同》早已终止，涉案门面早已被永兴县中心商城有限公司收回并交付给之后的承租人李毅；《租赁合同》终止前尚未交付的部分涉案门面租金、物业管理费等经永兴县中心商城有限公司、刘海军、李毅三方确定由李毅缴付及缴付期限，刘海军不欠永兴县中心商城有限公司分文、不存在违约行为，永兴县中心商城有限公司诉请判决刘海军承担终止《租赁合同》、返还涉案门面、支付租金、违约金等违约责任，明显不符合《中华人民共和国合同法》第107条的规定。基于上述理由，请求即驳回永兴县中心商城有限公司对刘海军的全部诉讼请求，维护法律的尊严、社会诚信及公平正义！ 被告李毅未予答辩亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。认定如下： 1、原告提交的证据1《租赁合同》（2016年10月11日签订），被告刘海军无异议，本院予以采信。证据2《三方协议》（2018年2月3日签订），被告刘海军对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信；对《协议书》（2018年2月7日签订）真实性不确定，经查，该协议是在三方协议后，就承租房屋后刘海军租金由被告李毅代为缴付的协议，盖有永兴中心商城合同专用章和被告李毅签字，与本案有关联，具有证明力，本院予以采信。证据3《中心商城应收账款明细》，刘海军提出与其无关联，经查，该账款明细，是原告根据租赁合同的约定，按承租房屋实际面积计算出的两被告应缴付的款项，刘海军对具体的计算数额亦未提出异议，本院予以采信。 2、被告刘海军提交的证据1、曾友林个体工商户开业登记申请书、个体工商户设立审核表、房屋租赁合同、曾友林个体工商户经营地证明、承诺书、个体工商户营业执照颁发及归档记录表，原告对其三性均有异议，经审查，上述曾友林登记注册“永兴县菲飞酒吧”资料显示，“永兴县菲飞酒吧”注册场地同案涉原、被告之间租赁场地同处一个楼层，但两个场地是否重叠没有其他证据证明；其次，原告对张民代表“永兴县中心商城”（甲方）与曾友林（乙方）签订的《房屋租赁合同》不予认可；经审查该《房屋租赁合同》中的签章“永兴县中心商城合同专用章”与原、被告之间签订案涉《租赁合同》落款处的公章不一致，原告永兴中心商城亦不认可此公章，经释明，刘海军未提交书面申请鉴定公章的真伪。据此，本院认为以上证据、真实性存疑，亦与本案关联性不大，不予采信。证据2《租赁合同》（2016年6月6日），经审查，该份合同是永兴县建筑工程公司监管永兴县中心商城时与被告刘海军所签。该合同内容比较原告与刘海军2016年10月11日签订的合同除了场地面积、租赁期限起止日期，物业管理费的计算方式、合同履约保证金数额等不同外，其他合同主要内容均一致，后一份合同应该是前一份合同的补充，本案原告永兴中心商城主张的也是后一份合同，据此，本院以后一份合同为本案依据。 根据以上认定的证据和双方当事人的陈述，本院认定如下事实：2016年6月6日，永兴县建筑工程公司监管永兴中心商城时与刘海军就永兴中心商城四楼4Ｆ-7门面出租经营酒吧签订《租赁合同》。2016月10月11日，永兴中心商城（甲方）与刘海军（乙方）签订《租赁合同》。约定：第一条甲方将承租的坐落在郴州市永兴县大桥路320号永兴中心商城四楼4Ｆ-7号门面租给乙方作为酒吧使用（附平面图），面积988.8平方米（最终以双方核实建筑面积为准）。第二条租赁期限（一）租赁期限为10年（120个月）。甲方从2016年10月10日起将租赁房屋交付乙方使用，至2026年10月9日到期。（二）装修期时间陆个月。装修期内，乙方应按实际使用支付水电等相关费用。（三）乙方有下列情形之一的，甲方可以解除合同，收回门面：1、擅自将租赁物转借、或与他人调剂交换的；2、利用租赁物进行非法活动；3、未经甲方同意擅自改变租赁用途的；4、未按照本合同的约定按时交纳租金及物业管理费的。（四）承租期内乙方在不改变本合同内容的条件下可以将本租赁物的租赁合同转让，并应当在转让事宜发生之前书面向甲方申请，取得甲方同意后，到甲方处办理好合同变更手续。否则，视为违约，甲方有权解除合同并收回租赁物。（五）合同期满后，如甲方仍继续出租该租赁物，在同等条件下乙方拥有优先承租权。如乙方有意续租，应在租赁期限届满3个月前向甲方提出书面申请。第三条租金、递增、履约保证金和税费：（一）租金计算（含税）：月租金为按人民币25元／平方米，租金为人民币24720.00元／月（最终以核实面积为准）；（二）物业管理费（按人民币1.5元／平方米）费用为1483元／月。（二）递增方式：前四年不变，从第五年开始每年在前一年租金上递增5%；（二）租金支付方式：（1）2017年4月9日后，乙方按月为租金支付期及各项费用的支付期。在下当期租金交付期届满，提前7天交付下期租金。（三）乙方须在本合同签订的同时支付合同履约保证金为人民币74160元（大写：柒万肆仟壹佰陆拾元），履约保证金原则是签订合同当日支付，最长不得超过2个工作日，否则视为违约。如乙方无违反本合同任何条款的行为，或按要求交回物业及相关设施，经甲方验收合格且结清甲方所有费用，由甲方在租赁期满一个月后无息退还给乙方；如乙方有违约本合同任何条款的行为，或拖欠甲方费用，甲方经告知程序后有权在合同履约保证金中直接扣减；履约保证金不足时，乙方应当在2个工作日内补足。（四）租金由乙方直接汇入甲方指定的如下银行账号，如甲方变更银行账号，应至少提前10（拾）天书面通知乙方，且在乙方确认后生效：开户银行：建行永人支行营业部户名：永兴县建筑工程公司，账号：43×××37（五）乙方同意支付因自身经营行为产生的水电费及其它经营费。甲方不负责乙方的经营费用。（六）乙方自行缴纳和办理营业税、个人所得税等应由其缴纳的一切税费。第五条租赁场地内部装修：（一）乙方租赁场地内部装修须提前将装修方案报甲方审批并向甲方交纳装修保证金5000元人民币（大写：伍仟元整）后方可进场施工。乙方完成装修并开业一周内，甲方验收后无因装修引发相关责任费用，甲方将装修保证金退还给乙方。乙方装修必须按城管等政府部门的有关规定和要求处理好装修垃圾等装修事宜。乙方自行负责租赁场地的内部装修，所有费用由乙方承担，乙方所做装修遵循来装去丢原则。开业后乙方需再次装修时必须报甲方审批，该装修同样遵循来装去丢原则。（二）乙方装修工程必须配合甲方整体工程，符合有关消防安全要求和工程质量标准要求，按计划并且安全有效地进行，因装修工程所引发的事故责任由乙方承担，与甲方无关。（三）乙方对租赁区内的装修（包括照明、水电容量、煤气容量等变更）时，按照规定需要向有关职能部门申报的事项并提供水、电、气等设备设计图纸给甲方存档，甲方协助乙方向政府相关部门提出申请，得到政府相关部门认可后，按照相关规定进行施工，其全部费用由乙方承担。（四）乙方装修施工不得影响甲方营业，须于2016年12月20日以前完成全部装修工程并开业，若乙方不能如期开业，每延期一天乙方须向甲方支付5000元违约金。（五）由于乙方人员（含来访者和承包人）违反管理规定或过失造成本商场或指定营业区的设备、设施损坏时，乙方必须与甲方迅速取得联系并负责承担因修理而发生的费用，造成其他商户损失的，乙方负责赔偿。（六）乙方租赁区内的维修维护费用由乙方负责（电梯除外）。（七）甲方提供上下水口到乙方租赁区域内平面图的指定位置，下水口径为毫米、进水口单独安装口径为毫米。其它装修由乙方自行处理装修，但装修前必须提供装修效果图给甲方审核方可进行装修。第六条消防、水电等:（一）甲方在乙方开业前确保消防系统通过消防部门验收并取得一次消防验收合格。在甲方一次消防报建成功并进行消防工程施工期间，协助乙方同时办理二次消防报建。乙方按照国家标准进行二次消防改造后，甲方应积极配合乙方办理相应的消防报建、验收手续，所发生的相应费用由乙方承担。（二）甲方保证水电到户，除电力部门检修及非人为的技术性事故断电外，正常供水、供电。出现非人为因素停电后（乙方因素除外），甲方及物业管理部门应履行修缮职责，尽快恢复供电。（三）甲方保证乙方业务、办公必需的电源，送至乙方指定租赁区域。甲方为乙方单独安装水、电总表，水电落户、水电表安装费用由乙方承担，并保证水压、用电负荷满足乙方需要（电缆总负荷为400ＫＷ），甲方项目总配电房为双电源。甲方另免费提供中央空调安放的场地给乙方使用。空调设施的安装、维护和财产安全由乙方自行负责。（四）乙方每个月的水电费用按乙方独立计量的水电分表（含乙方使用的广告灯箱电表）计算，按照商场的统一标准收费。乙方用水与用电量由甲方在每月抄表时与乙方确认，或由甲方抄表后将读数送乙方签字确认，乙方收到读数后五个工作日内未提出异议则视为同意按甲方提供的抄表计算水电费。乙方应在收到甲方书面支付通知书之日起五个工作日内支付该次水电费。遇法定节假日则顺延至节假日后的第一个工作日。（五）甲方应提供垃圾处理点给乙方，垃圾处理产生的规费由乙方承担。第七条交还场地:（一）本合同终止后，应于终止日起的30（三十）天内将乙方场所交还甲方，此清场期内，无需支付租赁费用，但乙方不得对外营业并应缴纳乙方场内的水电费、垃圾清理费。（二）除租赁场地及甲方的设备设施发生不可抗力、自然磨损、正常使用损耗或者甲方原因造成损坏以及经甲方同意后对相关设施、设备进行改造和装修而合理改变的部分以外，应对乙方及甲方的设备设施以正常使用后的状态在约定的清场期内交还甲方。（三）因乙方使用不当或乙方改造过程中至租赁场地或上述设备设施损坏或造成甲方或第三方的损失，乙方应负赔偿责任。（四）本合同终止后，乙方逾期交还场地期间，应向甲方支付相当于同时间内市场租金两倍的临时场地占用费。（五）如乙方未在规定期限内清场，则场内设备设施归属甲方，甲方有权自行处理。第八条租赁双方的变更:（一）为保障乙方的利益不受侵犯，确保租赁合同的有效性和持续性，在乙方租赁期间，房屋产权所有人如果出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。如乙方在三个月内未购买该房屋或明确表示不购房，甲方承诺在乙方、房屋产权所有人与购买方签署新的租赁协议（内容除出租方名称外应与本协议完全相同）后方出售房屋。（二）如因法定程序导致房屋所有权发生转移，本合同对新的房屋所有权人或房屋使用人继续有效。第九条违约责任:1、甲、乙双方必须全面履行本合同规定的内容。因乙方不按时交纳租金，乙方应当承担违约责任，每逾期一天按应付金额的千分之三支付违约金，并且守约方有权要求违约方终止本合同，并赔偿相应损失。若乙方确有客观原因不能按期交租的，应当事先通知甲方，并获得甲方的同意后方可延期，但延期最多不得超过十天，十天内仍未缴纳租金的，甲方有权切断乙方电源，终止本合同的履行。2、如因乙方原因乙方在合同期满前解约退场，如离期满还有一年以上三年以下，乙方应支付甲方违约金300000元（大写：叁拾万元整）违约金，如离期满不足一年，乙方应支付甲方违约金100000元（大写：拾万元整），乙方所缴纳保证金不足支付违约金的，甲方有权继续追偿。3、乙方配制低音炮设备，若有影响到上面住宿客人投诉等原因，甲方必须维护乙方利益正常经营，并配合乙方处理投诉。4、甲方隔墙时必须使用空心砖为准，并密封到天花板。第十条免责条件:（一）租赁房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成损失的，双方互不承担违约赔偿责任。（二）在租赁期内，租赁房屋遇有商业拆迁或市政拆迁时，甲方应当从所得或应得补偿款中对乙方进行适当补偿。有关土地、地、地上物屋等）、速迁奖金、出租方出资所为之添附等内容的补偿归甲方所有；有关停产停业损失、室内装修，设备搬迁费用、承租方出资所为之添附等内容的补偿归乙方所有。租金按实际使用天数据实计算，多退少补，甲乙双方上述原因终止合同的，双方互不承担违约赔偿责任。（三）因免责条件而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补，甲乙双方相互之间互不承担违约赔偿责任。第十一条其他约定:（一）乙方承诺因为各种原因导致其所雇员工不能领取到工资的，乙方承担所有的法律责任，并按照法律规定发放工资和应该承担的经济责任。（二）乙方与其商业网络的其他方之间的任何赔偿及债务责任，应由乙方自行承担。（三）乙方经营所需的各类证照均由乙方自行办理并承担相应费用，各种证件办理完毕后复印一份报送甲方。（四）甲乙双方如有下列情况发生，应立即以书面形式通知对方。公司组织及主要人事变更；公司地址、电话变更；授权代表人、负责人变更；应通报的其它重要事项。第十二条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向租赁房屋所在地的人民法院起诉。第十三条本合同未尽事宜，双方经协商可签订补充协议。补充协议应作为本合同的附件，与本合同具有同等效力。第十四条附则:（一）本合同自双方有权签字人签字并加盖公章之日起生效。出租人为自然人的，不需盖章。（二）本合同一式四份，甲方执两份，乙方执一份，一份用于备案，均具同等效力。合同签订后，刘海军自2017年1月开业经营至2018年2月3日，累计拖欠永兴中心商城租金228000元，物业管理费13680元，智能预售费电表安装费600元、智能预收水表安装费300元、租用灭火器180元，合计242760元。2018年2月3日，永兴中心商城（甲方）、刘海军（乙方）、李毅（丙方）经友好协商就刘海军欠永兴中心商城租金等事项签订《三方协议》。该协议约定：甲乙双方于2016年10月11日签定租赁合同，乙方租赁甲方四楼场地经营0735酒吧，现乙方申请由丙方代乙方向甲方缴付乙方所欠甲方的款项。按照合同约定，2017年4月10日至2018年2月9日共10个月乙方欠甲方租金228000元、物业管理费13680元、智能预收费电表安装费600元、智能预收费水表安装费300元、智能灭火器180元、合计欠甲方242760元，乙方应支付滞纳金115064元，本次实行滞纳金5000元，本次实收共计247760元。三方约定丙方2018年2月4日缴付30000元，2018年2月6日缴付25000元，2018年2月15日前缴付72760元，2018年3月缴付40000元，2018年4月缴付40000元，2018年5月缴付40000元。本协议一式肆份，甲方执贰份，乙、丙各执壹份，自叁方签字盖章后生效。2018年2月7日，永兴中心商城（甲方）与李毅（乙方）根据2018年2月3日三方协议，就李毅代刘海军交永兴中心商城租金等事项签订《协议书》，该协议书约定：从2018年2月10日起乙方每月代0735酒吧向甲方缴付租金22800元、物业管理费1368元，两项合计24168元。双方约定2月、3月的租金3月31日前缴付，4月租金4月30日前缴付。在0735酒吧刘海军与甲方未终止合同前，5月及以后的租金按季提前7天缴付。本协议一式叁份，甲方执贰份、乙方壹份，自双方签字盖章后生效。李毅接受案涉酒吧经营三个月后，因经营不善歇业撤离，又将该酒吧转租给案外人张建民接管经营。后因两被告没有正常支付场地租金等相关费用，永兴中心商城于2019年2月20日将酒吧电源切断。之后，永兴中心商城多次电话、微信通知两被告交纳拖欠租金，2019年11月13日、12月16日永兴中心商城向刘海军发出《工作联系函》，要求刘海军结算并支付拖欠租金等费用，否则解除租赁合同。2019年11月15日，刘海军收到该工作联系函。此后，双方并未就拖欠租金等事宜达成一致意见，案涉酒吧亦一直歇业。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为原告的诉讼请求有无事实和法律依据。现综合分析如下： 一、关于双方租赁合同关系的确定。本案《租赁合同》、《三方协议》、《协议书》系永兴中心商城、刘海军、李毅等出于真实意思表示自愿订立，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，各方均应严格按照合同和协议约定行使权利、履行义务。本案的基础法律关系是租赁合同关系，案涉《租赁合同》是永兴中心商城与刘海军签订的，承租人是刘海军，永兴中心商城、刘海军、李毅之间签订的《三方协议》和《协议书》只是就租赁合同租赁期限内，承租人刘海军应交纳的租金、物业等费用交纳方式的补充约定，上述协议并未就租赁合同的主体发生变更进行约定，亦未终止或解除租赁合同达成合意。在李毅未能按协议履行支付租金、物业等费用义务时，刘海军作为承租人仍需按租赁合同约定履行支付拖欠租金、物业等费用的义务。因此，永兴中心商城根据上述合同和协议要求刘海军、李毅支付租金、物业等费用的诉求符合法律规定，本院予以支持。刘海军抗辩案涉租赁合同已于2018年2月10日便已终止，不欠相关费用的事实和理由，与本案事实不符，于法无据，本院不予采纳。 二、关于双方租赁合同终止或解除时间的确定。永兴中心商城根据双方租赁合同约定的违约责任条款，分别于2019年11月13日、12月16日向刘海军发去《工作联系函》催收租金、物业等费用和解除租赁合同意思表示，刘海军2019年11月15日收到《工作联系函》后未提出异议，且刘海军因长期拖欠租金、物业等费用已构成根本违约，严重影响永兴中心商城合同目的实现。据此，本院认定案涉租赁合同于2019年11月15日终止。永兴中心商城要求终止与刘海军所签《租赁合同》以及要求刘海军限期搬离的诉求，本院予以支持。 三、关于刘海军、李毅支付租金、物业水电表等费用以及违约责任的数额的承担。经查，根据租赁合同约定，刘海军的租金及各项费用从2017年4月9日起计算至案涉合同终止时即2019年11月15日止，共计租赁期限为31个月零6日，租赁场地实际面积为912m2。经计算，租金共计711360元（912m2×25元/m2×31个月零6日），永兴中心商城自认刘海军已支付租金70000元，刘海军实欠租金为641360元（711360元-70000元）；物业管理费共计42681.6元（912m2×1.5元/m2×31个月零6日）。根据《三方协议》约定，李毅承诺代为刘海军支付2017年4月10日至2018年2月9日共计10个月租金228000元、物业管理费13680元、水电表安装费900元、租用灭火器费180元、滞纳金5000元，共计247760元，符合法律规定，本院予以认可，永兴中心商城自认李毅已支付租金55000元应予以扣减。据此，刘海军还应支付永兴中心商城租金413360元（641360元-22800元）、物业管理费29001.6元（42681.6元-13680元），合计442361.6元。根据租赁合同约定的违约责任条款，刘海军应按拖欠租金数额承担每逾期一天千分之三的违约金，永兴中心商城只要求以拖欠租金实际数额为基数按月利率2%从2018年2月10日起计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告永兴县中心商城有限公司与被告刘海军2016年10月11日签订的《租赁合同》于2019年11月15日终止； 二、被告刘海军于本判决生效后三十日内向原告永兴县中心商城有限公司支付租金413360元、物业管理费29001.6元，并承担以租金413360元为基数按月利率2%从2018年2月10日起计算清偿租金完毕时的违约金； 三、限被告刘海军于本判决生效后三十日内搬离永兴县中心商城四楼4F-7门面； 四、被告李毅于本判决生效后三十日内向原告永兴县中心商城有限公司支付租金173000元、物业费13680元、违约金5000元、水电表安装费900元、租用灭火器费180元、合计192760元； 五、驳回原告永兴县中心商城有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11691元，财产保全申请费4470元，共计16161元；由原告永兴县中心商城有限公司负担1380元，由被告刘海军负担9755元，由被告李毅负担5026元；公告费560元由被告李毅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  马朝晖 人民陪审员  刘肃非 人民陪审员  邝良孝 二〇二〇年八月十一日 书 记 员  陈丹英 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。