福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初3230号 原告：刘文斗，男，1985年2月8日出生，汉族，住黑龙江省海伦市。 委托诉讼代理人：张小如，福建重宇合众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方成俊，福建重宇合众律师事务所实习律师。 被告：李志伟，男，1990年3月5日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 原告刘文斗与被告李志伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘文斗及其委托诉讼代理人张小如到庭参加诉讼。李志伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘文斗向本院提出诉讼请求：1.确认刘文斗与李志伟签订的《房屋租赁合同》于2020年1月6日解除；2.李志伟赔偿刘文斗违约金60000元；3.李志伟返还刘文斗转让费75000元及押金60000元；4.李志伟承担本案案件受理费及公告费。事实和理由：2019年6月14日，刘文斗决定向李志伟承租本案讼争的厦门市思明区曾厝垵天泉街262号店面，当天缴纳了20000元定金。2019年6月17日，刘文斗再次向李志伟转账205000元，加上定金20000元，共计225000元，包含转让费75000元、押金60000元，第一季度（2019年6月23日至2019年9月22日）租金90000元。2019年6月23日，双方签订租赁合同，租赁期限自2019年6月23日至2022年6月22日，租金按季度缴纳。2019年8月15日，李志伟要求刘文斗提前缴纳第二季度租金，并承诺将2019年9月23日至2021年9月22日的租金降为28000元。刘文斗于2019年8月17日再次向李志伟缴纳第二季度（2019年9月23日至2019年12月22日）租金84000元。2019年10月，经案外人苏仰旭告知及派出所调查发现，李志伟并非讼争店面所有人，其向苏仰旭承租后再出租给刘文斗，且李志伟与苏仰旭的租赁期限仅自2017年3月1日至2020年12月14日。李志伟与刘文斗签订为期三年的租赁合同，租赁期至2022年6月22日，存在明显的合同欺诈行为。现李志伟拖欠苏仰旭租金达数万元，苏仰旭及其家人一再到店面催讨李志伟拖欠的租金，并要求收回店面，，强令刘文斗腾出店面，严重影响刘文斗经营，给刘文斗造成了严重的经济损失。基于李志伟的合同欺诈行为，严重丧失商业信誉，刘文斗于2020年1月6日向李志伟发送解除告知书，当日解除双方之间的租赁合同。刘文斗向法院提起诉讼，望判如所请。 李志伟辩称，一、双方之间的租赁合同于2020年1月1日解除。因刘文斗拖欠租金，李志伟于2020年1月1日电话通知刘文斗解除合同，后于2020年1月3日再次微信通知刘文斗解除合同。二、因刘文斗拖欠租金构成违约，李志伟不同意向刘文斗支付违约金60000元。三、转让费75000元是刘文斗支付给上一任租客的，该费用经李志伟之手转交，与李志伟无关。四、按照租赁合同约定，刘文斗违约，应赔偿李志伟相当于两个月租金的押金，故李志伟不同意返还刘文斗押金60000元。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2019年6月14日，刘文斗拟向李志伟承租本案讼争的厦门市思明区曾厝垵天泉街262号店面。当日，刘文斗向李志伟支付20000元。2019年6月17日，刘文斗再向李志伟转账支付205000元。2019年6月23日，李志伟（甲方）与刘文斗（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将讼争店面出租给乙方，甲方必须保证对所出租的房屋享有完全的所有权；租赁期限三年，自2019年6月23日起至2022年6月22日止，租金每季度90000元；合同签订之日，乙方需付清第一季度租金及两个月押金150000元；租金按每季一次收取，提前七天缴清，乙方如有拖欠租金达七天的，视为违约；房屋租赁期间，如有一方违约，违约金将赔偿两个月押金。 2019年8月17日，刘文斗向李志伟转账支付84000元。2019年8月19日，李志伟与刘文斗在上述《房屋租赁合同》上备注：2019年9月23日至2021年9月22日讼争房屋月租金为28000元。 刘文斗与李志伟于本案审理中确认：刘文斗共向李志伟支付309000元，包括押金60000元、租金174000元（2019年6月23日至2019年12月22日）及转让费75000元。 另查明，2017年2月19日，案外人苏仰旭与李志伟签订《店面租赁合同》，苏仰旭将讼争店面出租给李志伟，租赁期限自2017年3月1日起至2020年12月14日止。因李志伟拖欠租金，苏仰旭于2020年1月6日通过微信向李志伟发送《解除租赁合同告知书》，告知双方之间的店面租赁合同解除。2019年1月15日，苏仰旭向本院提起诉讼。本院经审理作出（2020）闽0203民初2212号民事判决，确认苏仰旭与李志伟签订的《店面租赁合同》于2020年1月6日解除，李志伟向苏仰旭支付尚欠的租金及违约金。 还查明，2020年1月3日，刘文斗通过微信向李志伟发送《告知书》，刘文斗认为李志伟存在合同欺诈行为，且苏仰旭及家人在店面主张李志伟拖欠的租金，严重影响刘文斗正常经营，刘文斗行使不安抗辩权，待李志伟处理好与苏仰旭的租赁合同纠纷后，刘文斗再继续支付租金，并追究李志伟的违约责任。 李志伟收到刘文斗发送的上述《告知书》后，于同日通过微信向刘文斗发送《告知书》，李志伟认为刘文斗拖欠租金达七天，视为违约，李志伟有权收回房屋，请刘文斗收到告知书立即搬离。 2020年1月6日，刘文斗通过微信向李志伟发送《解除告知书》，刘文斗称其从苏仰旭处得知苏仰旭已与李志伟解除租赁合同，苏仰旭再次要求刘文斗搬离腾房，刘文斗通知李志伟自本通知送达之日起，解除刘文斗与李志伟之间的房屋租赁合同。 同日，刘文斗向苏仰旭转账支付2019年12月23日至2020年1月5日的租金12645.16元，苏仰旭退回刘文斗，如此反复三次。 同日，刘文斗向苏仰旭承租讼争店面，并向苏仰旭支付相应租金。 另，因公告送达李志伟，刘文斗支出公告费300元。 本院认为，李志伟向案外人苏仰旭承租讼争店面后将该店面转租给刘文斗，转租期限超过李志伟剩余租赁期限的部分约定无效。李志伟明知转租期限超过其剩余租赁期限而转租，刘文斗未尽到对李志伟的出租权限进行必要审查的注意义务，李志伟与刘文斗对双方之间的租赁合同部分无效均负有一定责任。刘文斗主张李志伟存在合同欺诈行为，依据不足，本院不予采纳。 虽然李志伟与苏仰旭之间因李志伟拖欠租金产生纠纷，但并无证据证明二者之间的纠纷已对刘文斗利用讼争店面造成实质影响，且刘文斗也未按约定时间向李志伟支付2019年12月23日之后的租金，故刘文斗与李志伟对于双方之间的租赁合同无法继续履行均有责任。李志伟于2020年1月3日主张解除合同，刘文斗于2020年1月6日主张解除合同，本院确认双方之间租赁合同的有效部分于2020年1月6日解除。 鉴于双方对租赁合同无法继续履行均有责任，刘文斗诉请李志伟赔偿违约金60000元，本院不予支持。刘文斗诉请李志伟返还押金60000元，本院予以支持。刘文斗诉请李志伟返还转让费75000元，参照刘文斗尚未使用讼争店面的期限占租赁合同约定租赁期限的比例，本院认定李志伟应返还刘文斗转让费61458元（29.5个月÷36个月×75000元）。至于刘文斗尚未支付的部分租金，因李志伟未提起反诉，双方可另行处理。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告刘文斗与被告李志伟签订的《房屋租赁合同》有效部分于2020年1月6日解除； 二、被告李志伟于本判决生效之日起七日内向原告刘文斗返还押金60000元； 三、被告李志伟于本判决生效之日起七日内向原告刘文斗返还转让费61458元； 四、驳回原告刘文斗的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11920元，由原告刘文斗负担1080元，被告李志伟负担10840元，该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费300元，由被告李志伟负担，该款项已由原告刘文斗预付，被告李志伟应于本判决生效之日起七日内向原告刘文斗支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 朱 晨 二〇二〇年八月二十六日 书记员 黄丽婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。