大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5453号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地大连市甘井子区汇信街**。法定代表人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。被告：于文，男，1962年3月20日生，汉族，住址大连市甘井子区。被告：李彩君，女，1960年1月10日生，汉族，住址。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告于文、李彩君物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威，被告于文、李彩君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费8,305.92元；2、判令被告给付原告拖欠物业费的违约金2,491.78元。事实与理由：原、被告双方于2017年6月24日签订了《前期物业服务协议》，协议约定，物业服务费交纳方式为每年预缴纳一次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时缴纳。此后按一年一次缴纳，具体时间为每年8月1日至12月31日缴纳次年物业服务费。逾期交纳服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用千分之三的违约金。被告是大连远洋荣域小区A1-2-2404号房屋业主，房屋面积98.88平方米，自2018年7月1日起至2020年12月31日止，被告拖欠物业服务费及违约金共计10,797.7元。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故原告诉至法院，请求维护原告的合法权益。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。对房屋面积、物业费标准均没有异议；原告起诉的拖欠物业费期间内被告是没有缴纳过物业费，但被告认为原告应要求缴纳到2020年6月30日，而不应要求原告提前缴纳物业费至2020年12月31日。对原告主张的违约金有异议。因系原告违约：一、双方签订的《前期物业服务协议》明确约定，物业向小区业主提供的物业服务为特级服务标准。根据《大连市住宅小区物业服务收费登记指导标准（特级）》规定：1、基本配套条件有较大规模的休闲活动场地和固定的活动馆所，并设有文化、娱乐、体育活动场地及器械设施。而远洋荣域小区共有6000多户的小区，却没有一处业主文化活动中心，被告多次与物业沟通，一直没给予解决。另外，根据大连市规划局关于《甘井子华东路西，23中北，小东路东侧A地段改造项目规划条件》中第一条：限制性条件中第4条规定：居住公共配套设施建筑面积占总建筑面积约6%（其中含物业管理用房、居委会、文化活动站、社区服务中心、卫生站、幼儿园等公共配套设施）。案涉小区的居委会、文化活动站、社区服务中心、卫生站这些公共配套设施在哪？原告私自改变物业管理用房的用途，侵害了广大业主的合法权益。2、公共秩序维护。公共秩序维护第3条：小区实行24小时值班巡查制度，主出入口12小时立岗值班。按有关规定对住宅区重点部位进行巡查，并做好巡查记录。但从被告2017年入住至2019年底，原告并没有在主出入口设立12小时立岗值班，只是今年初疫情开始，才有保安在门口测体温，检查出入证。3、综合管理服务。综合管理服务第10条规定：建立健全财务管理制度，每年公布一次物业服务资金收支情况。原告从未在A1区公布过资金收支情况。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的人民法院应予支持。三、根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定，即当事人互负债务，有先后履行顺序。先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被告于2017年6月24日缴纳了一年的物业费，服务期间为2017年7月1日至2018年6月30日，根据《远洋荣域业主手册》第31.2条“本物业管理费可分三个月、半年、一年预缴付，业主应于该期开始之日或之前一次付清”。据此，被告未缴纳的物业费期间应为2018年7月1日起至2020年6月30日，原告计算物业费的时间及金额错误。综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方合同的约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据合同法第67条规定暂时拒绝缴纳物业费。在原告按合同约定履行下列义务后，被告再缴纳所欠费用。1、依规使用物业管理用房。立即停止对广大业主合法权益的侵害；2、近期在小区内建设业主文体活动室；3、15日内在小区公告栏公布物业费用的收支情况，以后每年公布一次；取消违规收取滞纳金，由原告承担此次诉讼相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查，认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，二被告系大连市甘井子区远洋荣域小区A1-2-2404号房屋业主，房屋建筑面积98.88平方米。2017年6月24日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定：开发商大连利远置业有限公司选聘原告为被告所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为：高层住宅每月每平方米2.8元；物业费每年预缴一次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳，此后按一年一次缴纳，具体时间为每年8月1日至12月31日缴纳次年物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，本合同终止。原、被告在上述服务协议落款处签字或盖章进行了确认。被告未交纳2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。庭审中，被告提供《远洋荣域业主手册》第3.1.2条载明：“本物业管理费可分三个月、半年、一年预缴付，业主应于该期开始之日或之前一次付清。”据此被告辩称，其未缴纳的物业费期间应为2018年7月1日起至2020年6月30日止，原告不应要求被告预付至2020年12月31日的物业费。本院认为，业主和物业单位之间是平等的民事主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应向原告交纳物业费。对于物业费的交纳时间，原告主张每年预缴一次，但被告提供的《远洋荣域业主手册》中亦载明了“物业管理费可分三个月、半年、一年预缴付”三种方式缴付，本院认为，原告对业主手册中载明的物业费缴付时间与前期物业服务协议中约定的缴付时间存在不一致情况未作出合理解释，故本院对被告自认欠缴2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业费6,644.74元（2.8元/月/平方米×98.88平方米×24个月）予以确认，原告诉请的2020年7月1日至2020年12月31日期间的物业费可待缴付期限届满后另案诉讼。关于被告提出的设施不全、公共区域被公建占用、存在私搭乱建现象、无固定活动场馆、房屋配套管理不到位、公共秩序维护不到位等抗辩意见。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。因此，本院认为，被告以原告提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不应得到支持。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。关于小区的配套设施问题，应属开发建设单位设计及建设问题，原告仅有维护义务，并无增设义务。故本院对被告上述辩称意见不予采纳。关于原告主张的逾期交纳违约金一节。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供物业服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的计算标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告于文、被告李彩君于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币6,644.74元（自2018年7月1日起至2020年6月30日止）。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币35元（原告已预交），已减半收取，由原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司负担10元，由被告于文、被告李彩君负担25元，二被告负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇二〇年八月六日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。