贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4697号上诉人（原审被告、反诉原告）：遵义光明电力实业有限公司，住所地:贵州省遵义市汇川区金虹五羊广场3-1、3-2。统一社会信用代码：91520302214785819R。法定代表人：刘英，职务：董事长。委托诉讼代理人：李航，贵州宇辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲汶君，贵州宇辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王安贵，男，汉族，1984年1月17日出生，住贵州省绥阳县。上诉人遵义光明电力实业有限公司（以下简称光明电力公司）因与被上诉人王安贵房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。光明电力公司上诉请求：一、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初376号民事判决，发回重审或依法改判被上诉人支付从2019年10月15日起至起诉之日的租金40248元;且被上诉人支付从一审起诉之日按租赁合同约定的月租金的双倍即每月26832元向上诉人支付租金至2020年4月16日止。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定由上诉人承担全部修复责任系认定事实不清。被上诉人在明知漏水的情况下，应在维修好后再进行装修，而被上诉人明知未处理好漏水立即重新进行装修，属于自己扩大损失，导致大面积潮湿发霉，不能将该损害结果强加给上诉人。二、被上诉人主张退还2019年8月28日至2019年10月14日期间的租金，从该诉请看，被上诉人已经自认在2019年10月就和上诉人解除租赁合同，但其占有房屋不予归还，造成了上诉人损失，因此应当从2019年10月1日起计算租金至2020年4月17日。三、双方签订合同时，被上诉人对租赁房屋没有提出任何异议，且进行了装修使用，在合同第七条中对门面的修缮责任进行了明确，由乙方（王安贵）承担维护、修缮责任，对可能出现的各种事故及危险应及时消除，避免发生一切可能发生的隐患。即便情况如被上诉人所说，在2018年7月就漏水，被上诉人在发现漏水的情况下，还在2019年5月重新装修洗头区、美容包房，是自己扩大损失，与上诉人无关。其停业行为是自身经营风险，该损失不能转移给上诉人。王安贵二审未提交书面答辩意见。王安贵向一审法院起诉请求：1．解除2018年3月14日与光明电力公司所签欧陆广场门面租赁协议；2．光明电力公司退回王安贵之前交纳2018年4月14日到2019年10月14日共18个月因漏水原因导致没有得到使用面积的租金25200元；3．退回王安贵已交纳2019年8月28日到2019年10月14日因增加漏水面积导致停业余下租金18225元；4．光明电力公司给付王安贵代交承租之前产生的电费4394元；5．光明电力公司负责承担案件受理费。光明电力公司向一审法院提出反诉请求:1．判令解除双方签订的《欧陆广场门面租赁协议》；2．判令王安贵立即搬出租赁的汇川区宁波路与上海路交叉口欧陆广场一楼8-10号营业房，王安贵从起诉之日按租赁合同约定月租金的双倍即每月26832元向光明电力公司支付租金至搬出之日止；3．判令王安贵支付光明电力公司拖欠的租金2019年10月15日起至起诉之日的租金40248元，并按年利率6%承担资金占用费至付清之日止；4．判令王安贵承担本案案件受理费。一审法院认定事实：2018年3月14日，光明电力公司（出租方、甲方）与王安贵（承租方、乙方）签订了《欧陆广场门面租赁协议》，租赁期限自2018年3月14日至2020年4月13日止，租赁费为50元每月每平方米，租赁费为一年一付，自合同签订之日起五日内支付第一年房租，免租期为一个月。租赁期间门面所发生的水、电等其他相关费用由乙方承担。乙方对租赁门面附属设施负有妥善使用及维护、修缮之责任。本协议提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁门面，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁门面的，应向甲方支付双倍租赁费，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租赁费，并有权收回租赁门面，强行将租赁场地内的物品搬离租赁门面，且不负保管责任。该协议还约定了其他内容。在协议签订后，王安贵向光明电力公司支付了一年租金，在第二年租金到期前，经双方协商，同意半年一付，王安贵支付了2019年4月14日至10月13日期间的租金。在光明电力公司将案涉房屋交付给王安贵时，房屋就有渗水情况。在王安贵接手后，因房屋漏水，王安贵自行进行了维修，但仍有渗水存在。2019年4月17日，光明电力公司的工作人员到出租房内查看了漏水情况，确认确实存在漏水、房屋内有霉味。2019年4月23日，光明电力公司的工作人员表示对于减免部分的租金从下半年才开始减。同日，工作人员发微信给王安贵有如下内容：“这边联系居委会想麻烦他们出面协调一下居民，我们好给你们处理防水问题，居委会说让我联系一下这个杨妈”；2019年5月4日，王安贵发送对方信息有：“也，上次你说你们来修漏水的事情进展得怎么样了啊？夏天来了，味道也大了”，对方回语音内容有：“那天那个杨妈走我们公司去反应咯，也是说到漏水，她说是她们联系住建局要先处理个啷个东西。等他们那边处理好了以后再通知我们，我们再去解决那个水的问题。现在还动不到，可能要等到个把两个星期以后嘛，看他们那边是啷个情况。”。2019年8月29日，王安贵再联系该工作人员，欲把租期延长，工作人员称其已没在那里上班了，让王安贵去办公室问一下，并发送微信：“好的，她可能还需要一些东西，到时候你和她对接就行，该减免的金额我在离开之前都算好了的”、“就看缺什么东西不，如果缺的话可能就需要王哥及时补过去”。2019年10月30日，应光明电力公司要求，王安贵重新拍摄了漏水照片及视频发给公司工作人员，并写申请给公司。次日，王安贵书面向光明电力公司递交了一份《情况说明》，因漏水问题，申请减免2019年9月后增加漏水发霉部分的租金，为61平方米，并希望增加5年租房合同时间和调低单价等。2019年11月21日，王安贵催问过光明电力公司的结果，公司没有明确答复。庭审中，光明电力公司认可王安贵支付了承租前案涉房屋欠付电费4394元，并同意退还或抵扣本案费用。王安贵与光明电力公司协商一致同意2020年3月23日为《欧陆广场门面租赁协议》解除时间，2020年3月29日为腾房交付时间。王安贵实际腾房交付时间是2020年4月17日。在审理过程中，王安贵与光明电力公司均在场的情形下，现场进行查勘。双方一致确认案涉房屋由大厅和五个包房组成，房屋位于一楼，楼上是小区出入的平台和住房的一楼。五个包房全位于房屋左侧靠墙体，均有不同程度的发霉等情形，面积共计81平方米。其中发霉程度最严重的是尽头面积（左前方）为25平方米的一间包房。房屋后侧（正对大门）是洗头区，因漏水吊顶被损坏的面积为28平方米。房屋漏水是从平台和房屋墙体夹缝渗水导致的。房屋楼上平台有做过防水处理的痕迹。一审法院认为，王安贵与光明电力公司自愿签订的《欧陆广场门面租赁协议》未违反法律法规强制性规定，合法有效。王安贵与光明电力公司已协商同意于2020年3月23日解除了《欧陆广场门面租赁协议》，予以确认，故对双方均提出解除协议的请求，因不具有诉的利益，不再进行审理。关于漏水问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”虽租赁合同约定承租人对房屋有“维护、修缮之责任”，但该责任只是对租赁物进行必要的维护，从而使承租人能够正常使用。在王安贵承租后，对房屋漏水进行了维修，但仍不能有效防止漏水现象，已经不能通过日常维修确保房屋正常使用，对房屋漏水的修复已经超过了合同约定的“维护、修缮”程度，不能课以承租人全权修复，承租人对此也是认可的，这也从出租人答应由其处理防水问题可以推断出来。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”王安贵在接手房屋时已存在漏水的情形，2019年4月17日其与出租方协商漏水减租，出租方工作人员到房屋内查看后确认有霉味。根据生活常识，非短时间就能形成霉味，其一定是经较长一段时间而成，经组织双方对现场查勘，因漏水受影响使用的面积在100平方米左右。王安贵从事的是美容美发业经营，顾客均是进店接受服务，且对室内环境具有较高要求。部分漏水必然会影响承租人使用，而出租人在房屋存在漏水后未进行维修，承租人在自行维修后仍存在漏水现象，为此，出租人应承担未及时维修之责。王安贵只主张2018年4月14日至2019年10月14日期间扣减28平方米的租金和退还2019年8月28日至10月14日期间案涉房屋的租金，予以支持，合计金额为43425元﹙25200元﹢18225元﹚。根据前述理由，出租人对房屋未履行维修义务，虽承租人租金到期未付，但其可行使同时履行抗辩权，故王安贵未如期支付租金不构成违约。同样，因房屋漏水造成大面积不能正常使用，进而影响承租人正常经营活动，对出租人主张的后期租金，不予支持，故驳回光明电力公司要求双倍支付每月租金的请求。但在租赁协议协商解除后，承租人应按约定时间即2020年3月29日前腾空并搬离案涉房屋，王安贵实际于2020年4月17日才搬离房屋，期间产生房屋占用的问题，鉴于双方发生争议尚在诉讼过程中，故支持王安贵应付的占用费4394元。因光明电力公司同意支付王安贵代缴电费4394元，占用费和代缴的电费相互抵销。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十三条、第九十九条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）王安贵与被告（反诉原告）遵义光明电力实业有限公司签订的《欧陆广场门面租赁协议》于2020年3月23日解除；二、被告（反诉原告）遵义光明电力实业有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）王安贵租金43425元；三、驳回原告（反诉被告）王安贵的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）遵义光明电力实业有限公司的其余诉讼请求。本诉案件受理费500元（已依法减半收取），反诉案件受理费715元，合计1215元，由被告（反诉原告）遵义光明电力实业有限公司负担。双方当事人二审未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，王安贵承租的房屋存在长期漏水的情形，经一审现场查勘，因房屋漏水影响使用的面积有100平房米左右。虽双方租赁合同约定承租人对房屋有维护、修缮的责任，但该责任只应要求承租人对租赁物进行基本维护和修缮。在王安贵承租房屋后，对房屋漏水进行了维修，但并不能有效防止漏水现象，说明该房屋的漏水问题已不能通过普通维修予以解决，本案漏水的修复责任应由出租方承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”之规定，王安贵有权减免部分租金。王安贵主张扣减的租金为2018年4月14日至2019年10月14日期间按28平方米计算的金额25200元，主张退还2019年8月28日至10月14日期间租金18225元，根据租赁房屋受漏水影响经营的情况及持续时间，王安贵的上述请求属于合理的范围内，一审予以支持并无不当。因租赁房屋在后期漏水造成大面积不能正常使用，已严重影响王安贵正常经营活动，王安贵未支付后期租金不构成违约，一审未支持上诉人主张的双倍支付租金及2019年10月15日之后的租金的请求并无不当。综上所述，光明电力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2778元，由遵义光明电力实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇二〇年八月十八日法官助理杨恩高书记员郑宏愿