湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初2986号原告：卢戊子，女，1928年2月11日出生，汉族，岳阳县人，住湖南省岳阳县。委托诉讼代理人：周聪（系原告儿子），男，1963年6月14日出生，汉族，岳阳市人，住湖南省岳阳市经济开发区。委托诉讼代理人：张核，湖南金球律师事务所律师。被告：李雪兰，女，1969年3月26日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被告：岳阳东辉房地产开发有限公司，住所地：岳阳市琵琶王立交桥西北角。法定代表人：林家新，公司经理。两被告共同委托诉讼代理人：陈**平，湖南嘉华律师事务所律师。被告：李斌，男，1962年9月11日出生，汉族，户籍地江苏省南京市玄武区，现住岳阳市岳阳楼区。原告卢戊子与被告李雪兰、岳阳东辉房地产开发有限公司（以下简称“东辉公司”）、李斌房屋买卖合同纠纷一案，湖南省岳阳市中级人民法院于2020年5月8日作出（2020）湘06民终1766号民事裁定书，将本案【原一审案号（2019）湘0602民初3295号】发回重审，本院受理后依法重新组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周聪、张核，被告东辉公司的委托诉讼代理人陈**平、被告李斌到庭参加了诉讼，被告李雪兰经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢戊子在原审中向本院提出诉讼请求：1、判令被告李雪兰、东辉公司为原告办理琵琶王立交桥西北角湘岳兰庭A幢1121号房屋的不动产权登记及其证书；2、两被告以已购房款总额135168元为基数，按每日万分之2.1的标准，自2016年10月18日起至原告实际取得不动产权证书之日止，向原告支付逾期违约金（其中暂计算至2019年8月31日共1048天为29748元）；3、两被告退还原告多支付的拟用于办理不动产权证所需费用24832元；4、本案诉讼费用由两被告承担。在发回重审后原告申请追加李斌为被告并增加诉讼请求：5、确认被告东辉公司与被告李斌就诉争房屋签订的房屋买卖合同无效，并由被告撤销网签；6、被告李雪兰赔偿自2019年10月24日起至2020年8月24日止妨害房屋使用所产生的经济损失14000元。事实与理由：2014年8月26日，原告委托儿子周聪与被告李雪兰签订房屋买卖协议一份，约定，原告购买被告合法拥有位于由被告东辉房地产公司开发建设湘岳兰庭A幢1121号房屋一套，协议还约定了房屋的面积、价款、办证等事项。后被告李雪兰虽如约向原告交付了房屋，但待原告要求李雪兰按照约定为原告办理不动产权登记时，却发现房屋已由被告东辉房地产公司与被告李斌办理了网签房屋买卖合同，原告为此多次与被告协商均未予以解决。经原二审查明被告李斌与被告李雪兰为防止房屋因外债被查封，遂虚假将案涉房屋办理网签手续，并未支付房款，后却借口已办网签拒不办理不动产登记。在一审开庭后，被告李雪兰指示他人强行更换门锁，致使原告无法使用房屋，应按月租金1400元支付损失。被告李雪兰、东辉公司共同辩称：本案原为房屋买卖合同纠纷，在原告追加诉讼请求后即增加了确认合同效力、排除妨害纠纷、占有物损害赔偿纠纷，能否在一个案件中审理请法院明确；涉案网签合同系被告李斌离婚前签订，李斌前妻未参加诉讼，无法审理；原告从订立履行合同至提起诉讼从未出面，故本案系原告本人或借名买房需要查清;网签具有转移物权登记公示效力，再没有撤销网签前答辩人与原告之间的房屋买卖合同无法继续履行；原告要求被告按已付购房款135168元承担违约金并要求退还多支付的办证费用24832元没有事实依据，被答辩人卢戊子的儿子周聪系东辉公司开发湘岳兰庭二期项目施工单位中辉建设集团有限公司的引荐人。被答辩人与答辩人李雪兰签订的《房屋买卖协议》无效，答辩人东辉公司并非合同的当事人，原告要求东辉公司承担责任没有事实依据。被告李斌辩称，因被告东辉公司涉诉债务过高，答辩人网签房屋目的是保护公司财产。答辩人不认识原告，在签订房屋网签时不清楚原告与被告东辉公司有房屋买卖事实存在。经审理查明：2014年8月26日，原告卢戊子（乙方）与被告李雪兰（甲方）签订了一份《房屋买卖协议》，约定：“乙方向甲方购买合法拥有的坐落于岳阳市岳阳楼区，建筑面积为42.246㎡，房价为3200元／㎡，总价为135168元；甲方收到乙方定金壹拾万元，待房产解除扣押后即可为乙方准备办理过户手续。当日交付装修钥匙。余款35168元，待1121房产解除扣押后当日直接付款给甲方。甲乙双方应积极配合办理过户手续，因任何乙方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，现处于法院查封阶段，解押需要12个月（具体时间待法院通知），该房屋系毛坯房交接（交接前物业费用由甲方承担），合同签约后所发生的费用由乙方承担。甲方在交付首付款后将房产交付乙方。”签订协议的第二天，原告通过其儿子周聪的账户将合同约定首付款100000元转账至被告李雪兰的账户，被告李雪兰向原告出具收款收据载明收到该房首付款100000元。同时，被告李雪兰也将涉案房屋钥匙、房屋产权证书交付给了周聪，原告遂对房屋进行装修后使用。2014年12月份，涉案房屋由人民法院解除了查封，但被告东辉公司、李雪兰至今未为原告办理房屋过户手续。原告称直至2016年才得知房屋的查封已经被解除。2016年10月18日，被告东辉公司与被告李斌为防止涉案房屋再次被人民法院查封，在房产局新建商品房签约系统办理了网签，网签合同编号为5115321600021121，买卖人为被告李斌个人。被告东辉公司与被告李斌未签订书面商品房买卖合同，被告李斌并未支付房款。另查明，涉案房屋的房屋所有权人系被告东辉公司。被告东辉公司成立于2007年10月17日，法定代表人于2014年8月26日由华安变更为被告李雪兰，东辉公司现在的法定代表人系林家新。在案件审理过程中，原告与被告李雪兰、东辉公司就房款余款是否支付发生争议：原告认为其于通过周聪于2014年9月9日转账30000元，于2015年3月29日转账30000元至李雪兰的账户为余款和办证费用；被告东辉公司以及李雪兰仅认可收到100000元房款，上述转账60000元应纳入许美红与李雪兰、东辉公司民间借贷纠纷本金。结合双方提供的证据及庭审调查，本院认为，原告与李雪兰在《房屋买卖协议》中约定房产解除查封后付清余款35168元，而原告直至2016年才得知房屋查封被解除，原告在此之前向被告支付剩余房款，不符合常理，且原告的儿子周聪与被告李雪兰还有其他的经济纠纷，鉴于此，本院认为，原告提供的60000元转账无法认定为原告向被告交付的房款。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、《房屋买卖协议》的是否生效及对被告李雪兰、东辉公司是否有约束力；2、房屋买卖协议是能继续履行，即被告东辉公司与被告李斌的网签合同能否撤销、是否继续办理不动产权利登记证书；3、违约损失及侵权赔偿的认定。一、原告卢戊子与被告李雪兰签订的《房屋买卖协议》的标的物即涉案房屋虽然在双方签订合同时被人民法院予以查封，但该房屋已经于2014年12月已被解除了查封，不影响双方的交易行为，故本院依法认定双方签订的《房屋买卖协议》有效。被告东辉公司虽辩称该房因内部分配至李雪兰，李雪兰出售给卢戊子履行自行处置行为，基于房屋签订合同时登记在东辉公司名下，根据新建商品房房屋均由开发公司名义对外出售的交易惯例，李雪兰签订合同时系东辉公司的法定代表人，即便是李雪兰个人与原告卢戊子签订房屋买卖合同，其签订合同的行为应认定为职务行为，东辉公司应当受到该《房屋买卖协议》的约束，仍应由被告东辉公司承担责任。二、被告东辉公司已就涉案房屋与被告李斌办理网签手续，但双方并未签订书面商品房买卖合同更未支付房款，且三被告在庭审中或公安机关治安案件中均陈述办理网签系为了房屋再因诉讼而查封，故办理网签为《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定的通谋虚伪行为，该民事法律行为依法应认定为无效，故两被告间不存在真实的房屋买卖合同关系，该房屋仍归被告东辉公司所有，故本院对原告要求撤销两被告网签合同的诉讼请求予以支持，对原告要求被告东辉公司依据房屋买卖协议办理不动产权利证书的诉讼请求亦予支持。基于上述理由，该办理网签的通谋虚伪行为一方为被告李斌，虽发生在李斌与案外人王玉红婚姻存续期间，但未支付房屋且未取得房屋特权，该行为与被告配偶无关，案外人王玉红不是必要参加诉讼的第三人或被告，故对被告东辉公司辩称应通知案外人王玉红参加诉讼、未撤销网签而不能继续履行合同的答辩意见，本院不予采信。三、涉案房屋解除查封后，被告东辉公司并未向原告履行办理过户手续的义务，且将该房屋网签给被告李斌，违反了双方的合同约定，应承担的相应的违约责任。双方对于违约金未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，本院根据本案情况酌定按年利率6%的标准计付违约金，以已经支付的房款为100000元为基数，自2016年10月18日（房屋网签李斌日）起计算至实际办理不动产转移登记之日止。对于原告卢戊子要求两被告退还原告多支付的拟用于办理不动产权证所需费用24832元的诉讼请求，因原告提供的证据无法证明其支付的60000元为房款，故对该诉讼请求本院不予支持。原告要求被告东辉公司赔偿妨害房屋使用所产生的经济损失14000元，应为侵权责任纠纷，因本案原一审辩论结束时尚未发生该事实，且本案文书生效才能最终确定案涉房屋产权及被告换锁为侵权行为，故本院对原告的该诉讼请求暂不予处理。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告岳阳东辉房地产开发有限公司、李斌撤销新建商品房签约系统合同编号为5115321600021121的网签；二、被告岳阳东辉房地产开发有限公司协助原告卢戊子办理“湘岳兰庭”A幢1121号房屋的不动产权登记手续；三、限被告岳阳东辉房地产开发有限公司向原告卢戊子支付逾期协助办理过户登记违约金（以100000元为基数，按年利率6%的标准支付自2016年10月18日起至实际办理不动产转移登记之日止）；以上一、二、三项判决义务限于于本判决生效之日起三十日内履行。四、驳回原告卢戊子的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取582元，由原告卢戊子负担380元，由被告岳阳东辉房地产开发有限公司负担202元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  许君龙人民陪审员  龙红翔人民陪审员  黄取强二〇二〇年八月三日书 记 员  李梦婷