吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终207号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘艳宝，男，汉族，1989年4月25日出生，住长春市二道区。委托代理人:姚庆伟、文松涛，吉林大华铭仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨国辉，男，汉族，1980年7月14日出生，住长春市双阳区。委托代理人：张守柏，吉林策业律师事务所律师。上诉人刘艳宝因与被上诉人杨国辉房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2019）吉0105民初2061号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘艳宝上诉请求：1.请求依法撤销(2019)吉0105民初2061号民事判决书，将本案发回重审或者依法改判驳回被上诉人原审的全部诉讼请求,并支持上诉人在原审反诉的全部诉讼请求;2.本案的诉讼费以及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院以简易程序审理本案，涉嫌违法。本案为幼儿园房屋场地租赁合同纠纷,涉及继续履行或解除合同、且违约方不明确、违约责任分歧巨大、证据量大、双方诉讼请求相反等重多审理内容和环节，本案属于事实复杂、权利义务需要明确、双方争议巨大的案件。原审法院适用简易程序审理本案，涉嫌程序违法。二、原审法院多处认定的事实和法律适用错误:1.原审法院认定:被上诉人为第四年租金报价45万元，上诉人不同意，双方没有就租金达成一致，所以《房屋租赁合同》已失去其继续履行的前提，系事实认定错误。合同履行的前提是确定租金，但被上诉人不履行合同约定的租金确定方案,双方当然无法达成一致的合意。被上诉人按照合同约定方案去确定租金，合同就可以正常履行。《房屋租赁合同》第四条:第四年的租金参照周边商户租金进行调整。即，租金确定流程为:“第四年上诉人和被上诉人应当参照周边商户租金确定租金”,“任何一方不遵守上述租金确定流程都属于违约”。按照合同约定确定租金，合同就可以正常履行。实际上，上诉人的诉讼请求也是简单的要求被上诉人按照约定确定租金而已。根据周边商户租金调整是现实中普遍的租金确定方法,可以通过鉴定机构、中间方数据、现有双方提供周边商铺单价求平均值等多种方法，以公平原则交易习惯等很多种方法确定第四年租金。只要被上诉人守约,第四年租金就可确定,合同就具备履行条件。原审法院未尊重双方约定租金确定流程，未评价被上诉人违约事实，未保护守约方利益，属于事实和法律适用错误。2.原审法院认定的被上诉人并不存在违约行为系事实认定错误。被上诉人不按照合同约定流程确认租金明显违约《房屋租赁合同》中明确第四年租金按周边商户租金调整，双方微信聊天记录，双方庭审中均已认定:被上诉人不按照合同约定确定第四年租金，属于违反租金确定流程，是造成租金无法确定，合同未正常履行的原因。被上诉人未保证合同标的物之一500平米场地专用于幼儿园属于违约。第一:房屋及用做操场的专用场地是幼儿园租赁合同必要标的物，无专用操场无法办理幼儿园行政许可无法办理幼儿园,合同目的无法实现。双方实际签署合同的行为，证明双方建立在“保证合同目的可实现，包含操场专用的合意”基础上。第二:合同第一条明确说明了出租房屋范围:该整栋建筑物及其东面和南面的外面公用部分（公用面积约500平）该条款的“及其”说明的“两者是并列关系”:均为被上诉人出租给上诉人的标的物。第三:被上诉人还因此向上诉人出具了物业保证可用于开设幼儿园的证明，该证明更是被上诉人保证场地专用的证据。第四:根据房屋租金可知标的物中就包含场地费用，既场地为上诉人向被上诉人付费使用。以被上诉人、被上诉人提供的周边商户租金单价为小前提，以大众不可能以周边两倍以上单价租金租赁房屋为大前提,即可证明租金包含场地使用费用从上诉人向原审法院提交的“责令整改通知书”可明确的:被上诉人未按照合同约定向上诉人保证合同约定500平方米户外场地的专用。被上诉人的以上两个行为均已构成了违约，应当向上诉人支付违约金。3.原审法院认定的房屋漏水原因不明系事实认定错误。从上诉人向原审法院递交的漏水视频可以清晰的看出,房屋漏水的原因是自身质量造成的并非是上诉人使用不当造成的,因此被上诉人应当向上诉人支付因房屋漏水给上诉人造成的损失22939.92元。4.原审法院关于上诉人的营业损失与被上诉人并无直接关联认定错误。从上诉人向原审法院提交的幼儿园建设标准、电子审批单、退回回执单、经济损失说明表等证据可以明确，因被上诉人没有按照约定保证500平米的户外场地专用，导上诉人没有通过行政审批，由有操场到没有操场直接导致41名学员退学,给上诉人造成28万元的损失，因此被上诉人赔偿上诉人的营业损失28万元。5.在原审判决书中并没有关于上诉人在原审法院提出的被上诉人应返还上诉人因2017年10月至今被上诉人没有按照合同约定提供户外场地，造成上诉人未完全享受合同权益部分的房租31.5万元的相关论述。《房屋租赁合同》明确约定,被上诉人出租给上诉人的面积包括，房屋实际面积373.26平方米的实际面积及500平方米户外场地的公用面积。从上诉人向原审法院提交的责令整改通知书可以看出，自2017年10月开始被上诉人就没有按照合同约定向上诉人提供户外500平米场地,被上诉人应向上诉人返还自2017年10月开始户外500平米场地租金31.5万元。杨国辉辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。杨国辉向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告立即迁出位于长春市二道区北环城路以东，太河东街以西中顺福苑的租赁房屋，并将房屋返还给原告；3.依法判令被告立即支付原告自2019年7月31日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（年租金/365×实际占有的天数，年租金以实际鉴定为准）；4.依法判令被告立即支付原告自2018年1月1日至2019年7月31日欠付的物业费21807元及自2018年8月1日至实际返还房屋之日止实际发生的物业费、水电费；5.依法判令被告立即支付原告违约金100000+21807=121807元；6.本案全部诉讼费用由被告承担。刘艳宝向一审法院反诉请求：一、请求判令被反诉人继续履行合同，房屋租金参照周边商户并按实际租赁面积确定，另行订立补充条款，明确每年租金支付标准，避免类似纠纷再次发生；二、请求确认被反诉人自2017年10月开始未能按照合同约定提供500平户外场地的行为是违约行为，并返还反诉人因2017年10月至今被反诉人没有按照合同约定提供户外场地造成反诉人未完全享受合同权益部分的房租，以合同约定873平米，实际履行373平米的比例，作为未享受权益的比例返还租金，计算至2019年7月，合计31.5万元（计算方法为：实际履行面积/合同约定面积×单月租金×违约月数=（500/873）×2.5×22=31.5万元）；三、请求判令被反诉人赔偿因2017年8月至今没有按照合同约定提供户外场地造成未完全享受合同权益的房租损失，以合同约定873平米，实际履行373平米的比例，作为未享受权益的比例返还其不当得利的租金，计算至于2019年7月，合计34.36万元。计算方法为：实际履行面积/合同约定面积×单月租金×违约月数=（500/873）×2.5×24=34.36万元；四、请求判令被反诉人赔偿2017年10月至今因没有户外场地造成的反诉人营业额损失，暂计为28万元；五、请求判令本案的诉讼费、鉴定费、公证费全部由被反诉人承担。增加诉讼请求为：依法判决被反诉人对涉诉房屋因漏水导致的顶棚、墙面、地板、软膜天花灯等损坏问题进行维修。一审法院审理查明：原告（反诉被告）杨国辉、被告（反诉原告）刘艳宝于2016年4月30日签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方杨国辉将二道区北环城路以东、太和东街以西中顺福苑门牌号为5-1、5-2、10-1、10-2（103、104、105、106）房屋租给乙方刘艳宝，出租房屋范围：该整栋建筑物及其东面和南面的外面公用部分（公用面积约500平），租赁房屋用途为经营、开办幼儿园，经营教育、培训等相关事业。租期为十年，自2016年8月1日起至2026年8月1日止，2016年4月30日至2016年8月1日期间为装修期，在此期间被告（反诉原告）除按照水电表交纳水电费外，不支付租金及物业费。合同第一年租金为30万元，三年租金不变，第四年按照周边商户租金调整，下一年乙方应提前一个月交付下一年租金一次性付清，如乙方不能按期交付，甲方有权解除合同收回房屋。租赁期间乙方承担物业费、采暖费及实际发生的自来水费、电费、煤气费。在租赁期内，甲方负责房屋及附属设施的维修，承担维修费用。但因乙方使用不当造成的损坏由乙方负责维修并承担相应费用。合同签订后，双方按照约定履行合同，直至2019年6月，原告（反诉被告）杨国辉提出房屋租金由每年三十万元涨至每年四十五万元，被告（反诉原告）刘艳宝认为租金涨幅太大，后原告（反诉被告）杨国辉将租金降至每年四十四万元，但双方也未达成一致意见。经核实，被告（反诉原告）刘艳宝租金交至2019年8月1日，自2018年1月1日起至今的物业费未缴纳。一审法院认为：杨国辉与刘艳宝于2016年4月30日订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规规定，合法有效，依法予以确认。有关双方争议的《房屋租赁合同》继续履行还是解除的问题，按照《房屋租赁合同》第四条租金及支付方式的约定，第一年租金为三十万元，三年租金不变，第四年按照周边商户租金调整，刘艳宝支付了自2016年8月1日至2019年8月1日的房屋租金，第四年时原告杨国辉提出租金调整至每年四十五万元，被告刘艳宝对此表示不同意，双方未能就租金问题达成合意，合同已失去其继续履行的前提，按照《房屋租赁合同》第四条第三款的约定，下一年乙方应提前一个月交付下一年租金一次性付清，如乙方不能按期交付，甲方有权解除合同收回房屋。现原、被告未能就租金问题达成一致意见，乙方也无法按照合同约定支付租金，《房屋租赁合同》已无继续履行可能性,依法应予解除。关于原告杨国辉主张的返还房屋问题,合同解除后,承租人应当返还租赁物,被告（反诉原告）刘艳宝应迁出长春市二道区北环城路以东，太河东街以西中顺福苑的租赁房屋，并将房屋返还给原告。关于原告主张的房屋占有使用费，双方均认可租金缴纳至2019年8月1日，在2019年8月1日后,涉案房屋一直由被告（反诉原告）刘艳宝占有使用,其应支付自2019年8月2日至实际迁出之日止的租金,按年租金30万元计算。关于双方的违约责任，被告（反诉原告）刘艳宝虽未按合同约定提前一个月支付下一年租金，但究其原因是双方未达成租金数额的合意，合同已失去了继续履行的可能，故被告（反诉原告）刘艳宝的行为不构成违约。而被告刘艳宝反诉所称原告杨国辉的违约理由，本院认为，《房屋租赁合同》第一条第二款约定出租房屋范围：该整栋建筑物及其东面和南面的外面公用部分（公用面积500平），原告（反诉被告）杨国辉提供的房屋产权证中出租房屋建筑面积总计373.26平方米。《房屋租赁合同》中虽约定出租范围包括东面和南面的外面公用部分，但已载明其为公用部分，按照大众的普遍认知，公用部分即为共有部分，被告（反诉原告）刘艳宝租赁后享有相应的使用权，但无权私自占为己有，影响他人使用，被告（反诉原告）刘艳宝并未提供原告（反诉被告）杨国辉承诺可以将公用部分圈起用作幼儿园经营场地的证据，因此，原告（反诉被告）杨国辉实际提供的租赁房屋的面积符合双方签订的《房屋租赁合同》的约定，原告（反诉被告）杨国辉并不存在违约行为。原告（反诉被告）杨国辉诉称的物业费欠缴问题，按照《房屋租赁合同》第五条约定，被告（反诉原告）刘艳宝承担物业费、采暖费用及实际使用发生的自来水费、电费、煤气费。物业费应由被告（反诉原告）刘艳宝直接向物业公司缴纳，经庭审调查核实，原告（反诉被告）杨国辉也并未垫付2018年1月1日至2019年7月31日的物业费,因此物业费系被告（反诉原告）刘艳宝与物业公司之间的债权债务纠纷，本案原告（反诉被告）杨国辉并无主张此项费用的权利。被告（反诉原告）刘艳宝诉称房屋漏水导致的维修问题，按照《房屋租赁合同》第六条第三款约定，在租赁期内，甲方杨国辉负责房屋及附属设施的维修，承担维修费用。但因乙方刘艳宝使用不当造成的损坏由乙方负责维修并承担相应费用。乙方自行装修装饰部分的修缮由乙方负责。据被告（反诉原告）刘艳宝反映，房屋漏水情况出现在2017年上半年，房屋是自2016年4月30日开始交付给被告（反诉原告）刘艳宝使用，漏水原因不明，无法将房屋漏水造成的损失直接归于原告（反诉被告）杨国辉，且被告（反诉原告）刘艳宝称其认为房屋漏水的维修应由物业公司负责，并未要求过原告（反诉被告）杨国辉进行维修，而是与物业公司进行交涉协商。因此被告（反诉原告）刘艳宝要求原告（反诉被告）杨国辉对涉诉房屋因漏水导致的顶棚、墙面、地板、软膜天花灯等损坏问题进行维修，本院不予支持。关于被告（反诉原告）刘艳宝主张的营业额损失，根据被告（反诉原告）提供的证据显示，被告（反诉原告）经营的幼儿园之所以被城管部门责令整改是由于占用道路，搭建围栏，而幼儿退园所造成的营业额损失也无法认定为原告（反诉被告）杨国辉所导致的，二者并无直接关联，因此被告（反诉原告）刘艳宝主张由原告（反诉被告）杨国辉赔偿营业额损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定的规定，判决如下：一、解除杨国辉与刘艳宝于2016年4月30日签署的《房屋租赁合同》；二、刘艳宝于本判决生效后立即从位于长春市二道区太河东街以东、北环城路以西中顺福苑门牌号为5-1、5-2、10-1、10-2号楼103号、104号、105号、106号迁出；三、刘艳宝于本判决生效后立即向杨国辉支付自2019年8月2日至本判决生效之日止的房屋租金（按年租金人民币30万元计算）；四、驳回杨国辉其他诉讼请求；五、驳回刘艳宝的诉讼请求。案件受理费2736元，反诉费2736元，由杨国辉负担2736元，刘艳宝负担2736元。本院二审除一审法院查明事实外，另查明：经本院释明，刘艳宝、杨国辉均不申请就案涉房屋租金数额进行司法鉴定。本院认为：刘艳宝与杨国辉签订的《房屋租赁合同》明确约定了租期前三的租金数额，对第四年的租金数额约定为：按照周边商户租金调整。双方未能就第四年租金数额达成一致，但双方签订的《房屋租赁合同》约定了十年租期，且租金数额可通过司法鉴定等方式确定，一审以双方就租金数额不能达成一致为由判决解除合同不当，应予纠正。鉴于经本院释明，刘艳宝、杨国辉均不申请就案涉房屋租金数额进行司法鉴定，双方又均未提供充分证据证实周边商户租金数额存在变化，故本院酌情认定，租期第四年（2019年8月1日至2020年8月1日）租金仍按照双方约定的每年30万元标准支付，杨国辉要求刘艳宝支付2019年8月1日至2020年8月1日应予支持，后续租金杨国辉可另行主张。因刘艳宝未及时交纳第四年租金系因数额未能达成一致所致，不能认定刘艳宝违约，杨国辉要求解除《房屋租赁合同》本院不予支持，《房屋租赁合同》应当继续履行。鉴于刘艳宝明确不申请对租金进行司法鉴定，其要求确认每年租金标准的诉请无充分证据，本院不予支持。《房屋租赁合同》出租房屋范围约定为：该整栋建筑物及其东面和南面的外面公用部分（公用面积约500平），据此可见刘艳宝在签订《房屋租赁合同》时即明知该500平方米为公用面积非杨国辉私有。刘艳宝虽主张其2017年8月开始未能使用该500平方米场地，要求杨国辉返还租金并承担损失，但因刘艳宝在签订《房屋租赁合同》时明知该500平方米为公用面积、刘艳宝未使用的原因系其在该场地搭建围栏被责令整改，且2017年8月后刘艳宝还如期交纳了2017-2018、2018-2019两年的租金，故应当认定刘艳宝明知该500平方米场地的性质、对于不能搭建围栏私自使用亦明知，故刘艳宝现要求杨国辉返还租金并赔偿损失、承担营业额损失的诉请不能成立，本院不予支持。至于杨国辉应否赔偿漏水损失的问题，刘艳宝提供的证据仅可证实存在漏水的情况，但刘艳宝对案涉房屋进行过装修、刘艳宝提供的证据未能证实漏水原因，且刘艳宝亦未要求过杨国辉进行维修，故刘艳宝要求杨国辉承担该部分损失证据不足，本院不予支持。本案系杨国辉与刘艳宝二人之间的租赁纠纷案件，虽涉及违约及应否解除合同，但案件基本事实清楚，一审法院适用简易程序审理并无不妥，刘艳宝主张一审程序违法不能成立，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市二道区人民法院（2019）吉0105民初2061号民事判决；二、上诉人刘艳宝与被上诉人杨国辉继续履行2016年4月30日签订《房屋租赁合同》、上诉人刘艳宝于本判决生效后立即向被上诉人杨国辉支付2019年8月1日至2020年8月1日租金30万元；三、驳回被上诉人杨国辉的其他诉讼请求；四、驳回上诉人刘艳宝的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费、反诉费共计6536元，由上诉人刘艳宝负担3268元，被上诉人杨国辉负担3268元。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 冯红红二〇二〇年八月三日书记员 张佳楠