重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初3019号原告:重庆宏蔚物业管理有限公司,住所地重庆市沙坪坝区凤天大道**-2，统一社会信用代码91500106671040644B。法定代表人：李同敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘桢，重庆大兮律师事务所律师。被告:刘利,女，1972年6月1日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告：龙启东，男，1973年6月5日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：刘利（龙启东妻子）,女，1972年6月1日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告重庆宏蔚物业管理有限公司与被告刘利、龙启东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆宏蔚物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘桢，被告刘利、被告龙启东的委托诉讼代理人刘利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆宏蔚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2015年2月-2018年8月的物业服务费2930元，并支付从欠费之日起至付清之日止的违约金（违约金以2015年2月至2018年8月应交未交物业服务费为基数，从逾期支付之日起，按年利率6%的标准计算至付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。事实和理由：2011年7月9日原告重庆宏蔚物业管理有限责任公司与重庆新升物业发展有限公司签订了《新升·南园前期物业服务合同》，约定由原告对新升·南溪园小区提供物业服务。按照合同约定，物业服务费收费标准为住宅：1元/月·㎡，合同约定公摊费据实分摊，实际按照8元/月/户定额收取。合同第十八条约定业主或物业使用人未按时如数缴纳物业服务费的，按日3‰的标准向原告支付违约金。被告为该小区*的业主，该房屋面积为68.16平方米，在原告提供物业服务期间，被告未向原告缴纳2015年2月-2018年8月的物业服务费2931元，公摊费344元，共计欠费3275元，另产生相应违约金。经过原告多次催收，被告仍拒绝支付相关费用，现原告为了维护自身合法权益，依据《合同法》、《物权法》、《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告刘利、龙启东辩称，我们一直都是案涉房屋的业主，建筑面积是68.16平方米。我是2012年12月左右接的房，装修了一年左右后就住进去了。该小区在2018年9月之前一直都是重庆宏蔚物业管理有限公司在提供物业服务。2015年1月以及之前的物管费是交清了的。我确实欠缴2015年2月至2018年8月的物业费。但我不缴费的原因是：1.原告违反前期物业服务协议第九条据实分摊公共能源费的规定。原告没有公示电力局及供水公司等单位的收费依据的情况下，从2012年12月至2018年的8月擅自扩大收费范围，提高收费标准，强行收取每户每月8元的能源费。广大业主及被告多次与原告交涉，指出原告的违法行为，然而原告却坚持不改，才造成广大业主及被告本人拒付部分物业费，更无理由支付违约金。2、重庆市物价局文件：渝价【2015】年68号文件规定：物业服务费实行“一票制”，不得另行约定收取电梯费和公摊水电能源费。原告仍然坚持非法收取每月每户8元能源费，更是违法乱收费行为，同时也违反“协议”第九条第二款的明文规定。3、原告违反“协议”第一条，第一款、第四小节的规定，违法强占业主合法权益：原告将小区内属于业主共有的道路及公共活动场所等划为停车位，并收取每月每车辆150元的停车费。小区内电梯内外的广告费等收入也被原告占有。这些收益都被原告占有，也未向被告公示。4、原告未对小区内公用配套设施、消防设施等实行严格的管理措施，未进行常规的设施保养。5、原告在2015年4月20日擅自动用专项维修资金78760元，借口修护消防系统，但消防系统至今都是瘫痪状态。综上，原告对公摊费应当据实公摊并公示，对公共收益应退还业主。本院经审理认定事实如下：2011年7月9日，原告（乙方）与南溪园小区的开发商重庆新升物业发展有限公司（甲方）签订《“新升·南园”前期物业管理服务合同》约定，委托原告对“新升·南园”小区进行物业服务，住宅物业服务费按建筑面积计算为1元/平方米·月（含电梯费）；甲方、业主或物业使用人如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；合同自双方签订之日起生效，本小区业主委员会成立，并依法与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，合同终止；等等。2011年7月18日，该合同在重庆市沙坪坝区房屋管理局备案，前期物业服务合同备案证明中载明项目名称新升•南园，座落地点沙坪坝区井口镇南溪经济园100号。2012年12月6日，原告与被告刘利、龙启东签订《前期物业管理服务协议》，协议约定被告刘利、龙启东委托原告对坐落于沙坪坝区井口镇南溪经济园*号第*单元*层楼*号房屋进行自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理，业主应于每月5日前交纳当月物业管理服务费；物业管理公共服务收费标准：电梯房每平方1元/月/户；据实分摊的公共能源费（含公共用水、用电费、绿化用水能耗费、公共能源损耗等）由业主/用户分摊；等等。2012年11月1日至2018年8月31日期间，原告为新升南溪园小区提供物业服务。被告刘利、龙启东系重庆市沙坪坝区南溪经济园*号附*号*业主，该房屋建筑面积68.16平方米。被告刘利、龙启东未支付原告2015年2月至2018年8月期间的物业费。原告书面催收未果，提起本案诉讼。另查明，新升南园即新升南溪园，座落于重庆市沙坪坝区井口镇南溪经济园**。还查明，2016年9月8日，原告（乙方）与沙坪坝区井口镇新升南溪园业主委员会（甲方）签订《新升•南溪园小区物业服务合同》约定，委托原告对新升南溪园小区进行物业服务，合同期限为3年，自2016年9月8日起至2019年9月8日止；住宅物业服务费按建筑面积计算为1元/平方米•月，公共能耗费每月每户按8元向乙方交纳；每月1-15日期间交纳当月物业管理服务费；如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。2017年1月10日，新升•南溪园业主奚金昌、王东以沙坪坝区井口镇新升南溪园业主委员会为被告，起诉业主撤销权纠纷一案，请求法院撤销沙坪坝区井口镇新升南溪园业主委员会作出的与重庆宏蔚物业管理有限公司签订物业管理合同的决定。2017年3月10日，本院作出（2017）渝0106民初978号民事判决书，判决：撤销被告沙坪坝区井口镇新升南溪园业主委员会作出的与重庆宏蔚物业管理有限公司签订物业服务合同的决定。上述事实，有原、被告双方的陈述及原告提供的《前期物业管理服务合同》、备案证明、《前期物业管理服务协议》、重庆市沙坪坝区不动产登记中心档案调查结果、催收单、邮寄函、律师函、民事判决书等在案为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，鉴于被告沙坪坝区井口镇新升南溪园业主委员会作出的与重庆宏蔚物业管理有限公司签订物业服务合同的决定已被撤销，该《物业服务合同》对原被告双方不具有约束力。但原告与被告所在小区开发商签订的《前期物业管理服务合同》、原告与被告亦签订的《前期物业管理服务协议》对原被告双方仍具有约束力。原告已经举示证据证明原告为涉案房屋所在小区提供物业服务，因此原告有权要求被告按照约定支付物业服务费。庭审中原被告双方均认可被告支付物业服务费至2015年1月，故被告应按协议约定支付原告自2015年2月至2018年8月的物业管理服务费。针对被告提出未缴纳物业服务费的理由，或不属于原告物业服务范围，或未提供证据证明原告的物业服务未达相关标准。被告的抗辩主张不能成立。故被告应当向原告支付2015年2月至2018年8月的物业服务费2930.88元{1元/月·平方米×68.16平方米×43月}。现原告起诉要求被告支付物业管理服务费2930元，系对自己诉讼权利的处分，本院予以确认。至于被告提出的原告侵占业主公共部分收益，对公共收益应退还业主等事宜，对此被告可另案起诉主张其权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告刘利、龙启东于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆宏蔚物业管理有限公司2015年2月至2018年8月期间的物业服务费2930元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘利、龙启东负担。本判决为终审判决。审 判 员  王 梁二〇二〇年八月二十八日法官助理  汪铁柱书 记 员  余雨霜