四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1119号 上诉人（原审被告）：毛志强，男，1966年3月15日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审原告）：四川桂莲物业服务有限公司，住所地四川省华蓥市明光路星星丽都******。 法定代表人：韩华刚，总经理。 上诉人毛志强因与被上诉人四川桂莲物业服务有限公司（以下简称桂莲物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初2027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 毛志强上诉请求：1.撤销四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初2027号民事判决，将本案发回重审或予以改判；2.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人未按照案涉《物业服务委托合同》履行合同义务，其提供的物业服务存在重大瑕疵，如未清除消防隐患及安全隐患，公用设施管理维护不到位甚至不作为，未按合同约定对小区内绿化进行养护及清洁维护环境卫生，还存在小区内水池卫生不清理以及门岗安保形同虚设，小区内失窃现象频发等等问题。2.根据国家法律、行政法规及广安本地行政管理规范文件要求，物业服务费标准应当按照不同物业服务水平收取，被上诉人的物业服务水平明显与其收费标准不匹配，不应按照三级服务资质标准收取物业服务费。 桂莲物业公司辩称，其提供了合同约定的物业服务，虽然存在瑕疵，但不构成拒交物业费理由。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 桂莲物业公司向一审法院起诉请求：1.判令毛志强支付拖欠的物业费2937元（2016年7月1日至2020年6月30日共48个月已付530元整，下欠2937元）；2.判令毛志强支付违约金（以欠款为基数，按日增0.3%计算至款清之日止）；3.本案诉讼费由毛志强承担。诉讼中，桂莲物业公司放弃第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：桂莲物业公司企业名称变更前为广安桂花村物业服务有限公司。毛志强系长城小区6幢1单元101号房屋的业主，房屋面积为131.32平方米。2016年6月30日，桂莲物业公司与广安区长城小区业主委员会签订了《物业服务委托合同》，约定桂莲物业公司为广安长城小区提供物业服务，物业服务期限为6年，自2016年7月1日至2022年6月30日止。物业服务内容及标准包括：物业服务区域内物业的共用部分、共用设备设施清洁卫生维护、绿化养护等。物业服务费住宅收费标准按照每月每平方米0.55元计算，业主或物业使用人应于每月的最后一天前向桂莲物业公司交纳物业服务费。合同签订后，桂莲物业公司遂进场提供物业服务，但毛志强自2016年7月1日至今仅交纳530元物业费，桂莲物业公司催交未果。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。桂莲物业公司与业主委员会签订的物业服务合同，系是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，上述合同对业主亦具有约束力，毛志强应按合同履行。 物业管理服务具有公共性和持续性的特点。其服务对象是广大业主，不可能做到十全十美让每一位业主都满意。物业管理服务过程中，难免会出现一些瑕疵，业主有权要求物业公司限期改正，如均以物业管理服务不能令其满意为由年年拒绝交纳物业服务费，则物业管理服务正常运行所需经费将得不到保障，导致小区公共环境恶化，降低小区的生活质量，最终受损的是物业公司和全体业主。本案中，桂莲物业公司向法庭举示证据证明其已按照合同约定履行了相关义务，在物业管理服务中其可能存在一些尚待改进的地方，但不足以据此认定其存在根本性违约。毛志强作为本案所涉小区业主，应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。经桂莲物业公司书面催交，在合理期限内仍未交纳，已构成违约，依法应当承担违约责任。根据查明事实，毛志强自2016年7月1日至今仅缴纳物业服务费530元，按照物业服务合同住宅收费标准每月每平方米0.55元的约定计算，其还应当向桂莲物业公司交纳2016年7月1日至2020年5月31日期间的物业服务费共计2864.62元。桂莲物业公司诉讼请求中物业服务费主张计算至2020年6月30日，期限未到部份，不予处理。 综上所述，物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以及共同维护小区环境，以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己的义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：毛志强向桂莲物业公司支付2016年7月1日至2020年5月31日期间的物业服务费共计2864.62元。前述债务，限义务人于判决生效后十日内履行完毕。如果未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内申请执行。案件受理费50元，减半收取25元，由毛志强负担。 二审中，毛志强提交小区照片25张，拟证明桂莲物业公司提供的物业服务未达标。桂莲物业公司发表质证意见称，物业不可能时时刻刻清理垃圾，随时保持小区清洁，该组证据不能达到证明目的。本院认为桂莲物业公司未对该组照片真实性提出异议，至于关联性及证明目的能否达到的问题，本院将在下文结合全案证据予以综合判断。 二审中，桂莲物业公司自认履行物业服务合同存在瑕疵。 二审查明的其余案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为上诉人关于免交或者减交物业服务费的抗辩应否支持。 广安市长城小区业主委员会与桂莲物业公司签订的《物业服务委托合同》合法有效。毛志强作为小区业主，负有依约交纳物业服务费等相关费用的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，业主对物业服务企业要求支付的物业服务费请求提出抗辩，应当基于正当理由。而所谓抗辩的正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵的情形。本案中，桂莲物业公司自认履行物业服务合同存在瑕疵，但否认构成重大瑕疵。综合全案证据，2016年7月1日至2020年5月31日期间，桂莲物业公司确存在环境卫生整治、公用设施设备维护等服务不到位的问题，但在案证据不足以证明桂莲物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵情形，一般瑕疵情形应由桂莲物业公司予以改进。至于小区内门岗安保等问题，如果业主有证据证明物业公司未能全面履行公共秩序维护、门岗执勤等义务，致使业主人身或者财产受到第三人侵害的，业主可另案起诉请求物业公司承担相应赔偿责任。另，毛志强主张的收费标准过高问题，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审判决毛志强支付桂莲物业公司物业服务费正确，本院予以维持。毛志强仅以桂莲物业公司服务不达标、不到位为由，主张应当减交或免交物业服务费，不能成立。 综上所述，毛志强的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由毛志强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  吴丽华 审 判 员  罗乔军 二〇二〇年八月二十四日 法官助理  朱亦强 书 记 员  周甜甜