枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初2796号 原告：枣庄乐园房地产开发有限公司，住所地市中区齐村商贸园**。 法定代表人：侯宗玲，总经理。 委托诉讼代理人：侯政一，男，公司员工。 被告：田原，男，1977年4月25日出生，汉族，住枣庄市市中区。 被告：栾彦明，男，1975年5月1日出生，汉族，住枣庄市市中区。 原告枣庄乐园房地产开发有限公司与被告田原、栾彦明商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人侯政一，被告田原到庭参加诉讼。被告栾彦明经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告枣庄乐园房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告返还所欠房款123万元以及违约金（以280万元为基数，日息为千分之二，从协议签署日期2017年12月26日计算至实际偿还之日止）；二、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实和理由：1、2017年12月，被告田原购买我公司开发的东湖湾三期别墅1号楼7单元101室，由于被告资金不足，无法支付全款，经原、被告双方协商于2017年12月26日，签订商品房买卖补充协议及欠条。其中补充协议约定了被告分四期付清全部房款，并追加栾彦明作为担保人。现被告二人已终止履行协议拖欠房款多期，原告多次讨要被告却一直置之不理，甚至无法取得联系，原告自此无奈的情况下提出诉讼请求。2、房子已经办理了房产证，被告在完全民事行为能力下签订了协议就应该认可该协议的全部内容，被告与栾彦明之间如何协商与原告没有关系，我们仅以补充协议为准。该套房为连排别墅，总面积为340平左右，是在最优惠的情况下出售给被告，以单价计算符合市场价。3、认可收到被告在2018年4月4日还款40万元（贷款转入），2018年6月15日还款10万元（栾彦明建行转入），2018年6月19日还款5万元（栾彦明建行转入），2018年7月24日还款2万元（栾彦明建行转入）。我公司自认的40万元，包含在被告通过贷款由银行给我公司的140万元中，该140万元中的100万元已经支付给被告方也有收条，我公司会另行处理。 被告田原辩称，1、字是我签的，担保人也是栾彦明签的，栾彦明是我仁兄弟，当时栾彦明说他资金周转困难，求我让我签，说他签字贷不了款。整个事情是栾彦明、张朋勇（音）、原告公司经理的李斌（音）他们商量的还钱和息的事，别的事我不知道；2、不可能还欠原告这么多钱，因为当时用房屋从中国建设银行贷了房款140万元，该款项2018年4月4日支付给了枣庄乐园房地产开发有限公司。违约金太高，我没有能力偿还欠款；3、后来我把案涉房屋卖给了案外人，卖了140余万元，应该是还了从银行贷的款。 被告栾彦明未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下： 2017年12月26日，原告作为甲方与乙方被告田原签订《补充协议》，该协议约定，“甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致的前提下订立的《商品房买卖合同》补充协议条款”、“一、甲方将位于枣庄市市中区建筑面积约平方米的别墅(实际面积按房产局测绘数据为准)，以人民币贰佰捌拾万元整(2,800,000元)的价款出售给乙方，且该价格为实际成交价，原《商品房买卖合同》中的价格无效”、“三、本补充协议签订后45日内，乙方应向甲方支付40万元的购房款，余下的240万元于本协议签订后两年内分四期还清，以本协议签订时间开始计算每半年为一期，每期分别还款如下：第一期还款20万元，第二期还款30万元，第三期还款50万元，第四期还款140万元，至此所欠全部购房欠款还清。则本协议履行完毕。如乙方全部或部分不履行本补充协议规定的付款日期及方式的。每逾期1天按实际房价总额的2‰，作为违约金赔偿给甲方。逾期超过1个月时，甲方有权解除该套房产的《商品房买卖合同》。解约时，乙方额外赔偿甲方经济损失人民币30万元整”。合同尾部另有“保证人在此承诺和保证：我对东湖湾三期别墅《商品房买卖合同》的补充协议中约定还款的内容全部知晓，愿意提供第三方连带责任担保，并对本人所报送资料的真实性、合法性、有效性负责。若乙方出现任何不能按照相关规定还款的行为，我负责承担其全部还款责任（包括应还借款及相关费用)。如因我违反上述声明与保证，给出借人带来不良影响，我负责赔偿一切经济损失并承担相应的法律责任”，被告栾彦明在担保人处签字。2017年12月26日，被告田原作为欠款人，被告栾彦明作为保证人出具欠条，欠条上对上述协议中的购买房屋情况，欠款金额等情况再次进行了明确。 原告自认收到被告在2018年4月4日还款40万元（贷款转入），2018年6月15日还款10万元（栾彦明建行转入），2018年6月19日还款5万元（栾彦明建行转入），2018年7月24日还款2万元（栾彦明建行转入）。被告田原提供中国建设银行股份有限公司枣庄分行出具的个人贷款支付凭证及个人贷款对账单，支付凭证显示时间为2018年4月4日，借款人名称为田原，金额为140万元，收款人名称为枣庄乐园房地产开发有限公司。个人贷款对账单显示所购房产地址东湖湾三期1号楼7单元1-4层101室，2018年4月4日放款140万元。原告主张收到该140万元，但主张与其自认40万元存在重叠，因其中100万元已支付给被告方，会另行处理。被告田原自认案涉房屋已由其转卖。原告因本案的诉讼保全支付诉讼保全保险费3,345元，诉请由被告负担。 本院认为，合法的合同关系受到法律的保护，当事人应当按照合同的约定全面履行义务，本案中，原告将位于枣庄市市中区房屋出卖给被告田原，被告田原应当按照约定履行给付房款的义务，现被告未按约定给付房款，存在违约行为，原告诉请被告田原按照合同约定给付房款及违约金，本院予以支持。被告栾彦明在担保人处签字，自愿对补充协议中约定还款义务承担连带责任，应当承担法律后果，本院支持被告栾彦明对欠付房款及违约金承担连带清偿责任，被告栾彦明未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见，视为对诉讼权利的放弃，应当承担不利后果。 就欠付房款的金额，原告自认收到被告在2018年4月4日还款40万元（贷款转入），2018年6月15日还款10万元（栾彦明建行转入），2018年6月19日还款5万元（栾彦明建行转入），2018年7月24日还款2万元（栾彦明建行转入），但被告田原所举证据能够证明2018年4月4日，因贷款中国建设银行股份有限公司转入原告账户的金额为140万元，故所欠房款的金额应为123万元（280万元-140万元-10万元-5万元-2万元）。 原告诉请违约金，根据双方签订的《补充协议》约定，如被告全部或部分不履行协议规定的付款日期及方式的。每逾期1天按实际房价总额的2‰作为违约金赔偿原告，被告田原抗辩违约金过高。本院认为，被告在2018年7月24日之前实际偿还了157万房款，已经完成第三期还款之前所有还款义务及第四期部分还款的义务，虽然首笔40万元支付义务的履行未能在协议签订后的45日内完成，但原告接收了该款项且未能举证证明其按照协议主张解除合同等权利，现原告主张从2017年12月26日起计算违约金有失公平，根据合同约定，第四期还款的最后期限应当2019年12月26日之前，故本案违约金的起算点应当为2019年12月27日，原告主张按照实际房价总额的2‰计算违约金，有失公平且违反法律强制性规定，本院调整为本案违约金以实际欠付金额为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2019年12月发布的一年期贷款市场报价利率四倍计算至实际清偿之日。 综上，本院支持被告田原支付原告枣庄乐园房地产开发有限公司房款1,230,000元及违约金（违约金以1,230,000元为基数，自2019年12月27日起计算至实际清偿之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2019年12月发布的一年期贷款市场报价利率四倍计算），被告栾彦明对上述还款义务承担连带清偿责任。原告诉请因诉讼保全支付保全保险费3,345元，因申请保全金额高于变更后的诉请金额，本案酌情支持由被告田原、栾彦明负担2,000元。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告田原于本判决生效之日起十日内一次性支付原告枣庄乐园房地产开发有限公司房款1,230,000元及违约金（违约金以1,230,000元为基数，自2019年12月27日起计算至实际清偿之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2019年12月发布的一年期贷款市场报价利率四倍计算），被告栾彦明对上述还款义务承担连带清偿责任； 二、被告田原、栾彦明于本判决生效之日起十日内一次性支付原告枣庄乐园房地产开发有限公司保全保险费2,000元； 三、驳回原告枣庄乐园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15,870元，诉讼保全费5,000元，共计20,870元，由原告枣庄乐园房地产开发有限公司负担2,000元，由被告田原、栾彦明共同负担18,870元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  马菲菲 人民陪审员  郭玉平 人民陪审员  陈玉杰 二〇二〇年八月三十一日 法官 助理  王建增 书 记 员  王 晨