河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终2647号上诉人（原审被告）：林州市豪门盛世置业有限公司。住所地：林州市开元区马肩村。法定代表人：刘正凯，该公司经理。委托诉讼代理人：刘育龙，河南新天河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李瑞芳，女，1970年5月29日出生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人：张凯，河南大知律师事务所律师。上诉人林州市豪门盛世置业有限公司（以下简称豪门公司）因与被上诉人李瑞芳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省林州市人民法院（2019）豫0581民初5291号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人豪门公司上诉请求：1.依法撤销原审判决书，并驳回被上诉人的诉讼请求，2.本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）福田花雨小区系占用农用地所建“小产权房”，一审判决不予认定是错误的。2012年5月1日上诉人开发的福田花雨小区系占用农用地所建，是在集体土地上兴建的商品房项目，2017年7月3日，林州市国土资源局对此做出了林国土资监罚40号处罚决定书，认定上诉人开发的福田花雨小区占用了农用地8838.1平方米，并未取得相应的合法用地手续，违反了国家强制性法律规定，这说明涉案的商品房系“小产权房”。河南省高级人民法院（2018）豫民申6637号民事裁定书和安阳市中级人民法院（2019）豫民再38号民事裁定书均对上述事实予以认定，并明确指出，原审对涉案房屋所在地的土地性质未审查，且该事实直接影响案件的裁判结果。而一审判决仍未审查涉案房屋所用土地性质，也未考虑涉案房屋如系“小产权房”则人民法院不宜直接受理的法律规定，就径行判决处理本案，显系错误。（二）上诉人不存在违约情形，一审判决让上诉人承担违约责任明显错误。自救小组四方签订的《福田花雨一期扫尾工程业主自救协议》明确约定，其中第四条：成立业主自救领导小组，申全明为组长，……，第六条：开发商要积极配合自救小组的工作，严格控制现有房源，不经自救小组同意，任何人不得销售、抵账存量房源。从该协议可以看出，自签订协议之日起，涉案小区的所有房源已全部由自救小组接管，上诉人只是起积极配合作用，上诉人已不能对小区房屋进行任何处分，实质是对《交房承诺协议书》的变更，即签订四方协议后，所有的房源和资金均在被上诉人领导的自救小组掌控之中，至此被上诉人已持有涉案房屋的钥匙，并已对所购买的房屋进行了装修，上诉人不存在违约之说。一审判决让上诉人承担违约责任明显错误。二、一审判决适用法律错误。一审判决在林州市国土资源局认定涉案的福田花雨小区所占的土地系占用农用地的情况下，不予考虑用地性质，错误的适用了相关的法律法规，并进而认定上诉人与被上诉人签订的《福田花雨认购协议书》和《交房承诺协议书》是合法有效的，属于适用法律错误。因为，如果涉案房屋所用土地属于集体性质，其所建房屋即是“小产权房”。涉及“小产权房”的纠纷，应当认定买卖协议无效或者按照《2015年全国民事审判工作会议纪要》第34条，在行政机关未对违法占用耕地的行为进行处理之前，人民法院不宜直接审理民事纠纷的规定，依法处理。被上诉人李瑞芳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，维护了社会公平正义。1.上诉人故意隐瞒涉案房屋没有合法用地等相关审批手续，已经构成消费欺诈，在本案中存在严重过错，应当承担责任。2.上诉人在原来一审、二审中从来没有主张合同无效，现在为了拖延诉讼，自认占地违法、合同无效，目的非常明确，就是想推翻认购协议书和交房承诺协议书，上诉人的行为浪费了司法资源，请求二审查明事实，主持公平争议，维护被上诉人的合法权益。李瑞芳向一审法院起诉请求：1.依法判决被告向原告支付违约金155917.89元（起诉时暂算至起诉之日即2016年8月10日，以原告支付的购房款502985元为基数，按照农村信用联社银行同期贷款利率计算）。2.依法判令由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年12月28日，原告李瑞芳（乙方）与被告豪门公司（甲方）签订《福田花雨认购协议书》一份，协议约定：认购房号为9号楼1单元16层西户911602号，面积为135.23平方米（最终以房管局实际测绘面积为准），价款为402985元，认购方式为签订认购书之日乙方一次性付齐全部款402985元。同日，原告李瑞芳交付被告豪门公司房款402985元。2015年3月28日，原告李瑞芳（乙方）与被告豪门公司（甲方）重新签订《福田花雨认购协议书》，协议将原告李瑞芳认购房屋更换为福田花雨小区6号楼2单元7层62702号，协议约定：认购房号为6号楼2单元7层62702号，面积为173.55平方米（最终以房管局实际测绘面积为准），价款为517179元，认购方式为签订认购书之日乙方支付房屋价款402985元，剩余114194元必须在交房时一次全部付清。2016年6月19日，原告李瑞芳向被告交款10万元，剩余14194元房款未付，该10万元原告李瑞芳将款项交于业主自救小组，业主自救小组为原告李瑞芳出具收据。2015年7月5日，被告豪门公司出具福田花雨交房承诺协议书一份，协议书第1条写明一期工程在2015年10月30日交房钥匙，室内水电、暖气入户到位，水电不影响装修，电梯能正常使用，室外管网11月施工到位；第二条写明如违反上述承诺协议，甲方从乙方认购房之日起按照银行同期贷款利息赔偿乙方损失。庭审查明，原告李瑞芳已对涉案房屋进行了装修，但相关暖气、天然气配套设施未到位。另查明，2013年7月3日林州市国土资源局作出林国土资监罚40号《关于对林州市豪门盛世置业有限公司非法占地的处罚决定》，处罚决定载明“我局于2013年6月20日，对林州市豪门盛世置业有限公司非法占地建福田花雨一事进行了立案调查。经查：该公司在未办理合法用地手续情况下，于2012年5月1日动工占用林州市开元区下申街村34480.1平方米土地建福田花雨，现正在建设中。经地类鉴定，该地块符合林州市开元办事处土地利用总体规划，占用农用地8838.1平方米（其中占用耕地8687平方米，占用农村道路151.1平方米），占用建设用地25642平方米。以上行为和事实违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条：‘任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地’之规定。”处罚结果为：“1.责令退还非法占用的土地；2.没收在非法占用的34480.1平方米土地上新建的建筑物和其他设施；3.对非法占用的8687平方米耕地，每平方米处以18元的罚款，合计156366元；对非法占用的151.1平方米农村道路，每平方米处以8元的罚款，合计1208.8元；对非法占用的25642平方米建设用地，每平方米处以8元的罚款，合计205136元；叁项合计362710.8元。”截止目前，该罚款未交纳。一审法院认为，首先关于原、被告签订的《福田花雨认购协议书》效力问题：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原、被告之间虽未签订正式的房屋买卖合同，但签订的《福田花雨认购协议书》符合商品房买卖合同构成要件，故认定原、被告之间事实上形成房屋买卖合同关系，原、被告之间签订的《福田花雨认购协议书》为双方真实意思表示，应认定为有效协议。庭审中被告豪门公司提供了林州市国土局处罚决定书，证明其未取得房屋预售许可证，认为应驳回原告诉请。该林州市国土局出具的处罚决定时间为2013年7月3日，但在2012年12月28日被告豪门公司就与原告签订了第一份《福田花雨认购协议书》，被告豪门公司作为涉案房屋的房地产开发公司，对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的，在明知本公司并未取得相关合法用地手续的情况下，仍与原告签订认购协议，并收取原告购房款，被告豪门公司存在明显过错。因此，被告豪门公司明显以自身原因造成的违法事实提出抗辩，显然与社会价值导向和公众认知相悖。原告李瑞芳作为购房者在购买房屋过程中对开发公司的用地手续是否完备不了解，亦属合情合理，被告豪门公司就涉案房屋所在土地上建设、买卖的房屋涉及数量大，且相关购房情况也与原告李瑞芳购房情况基本相似，本案如仅因被告豪门公司在隐瞒违法用地的情况下就判定被告与各购房者之间签订的购房协议无效，会严重损害诚信原则和社会正义，即不利于保护购房者权益，也会直接影响社会大局稳定。在购房者将大量购房款交于被告豪门公司后，购房资金的受益者也是被告豪门公司，为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，故对被告豪门公司答辩认购协议无效，不予支持。其次关于逾期交房违约金计算时间及计算标准问题。本案原告李瑞芳在2012年12月28日与被告豪门公司签订《福田花雨认购协议书》，认购房屋为9号楼1单元16层西户911602号，建筑面积135.23平方米，总价402985元，合同签订后原告李瑞芳就将全部房款交付被告豪门公司。2015年3月28日原告李瑞芳将购买房屋进行变更，变更后房屋价款为517179元，原、被告签订了认购协议书，原告李瑞芳原交房款402985元转变为变更后房屋的所交房款，且原告李瑞芳又于2016年6月19日补交了剩余房款10万元。2015年7月5日被告豪门公司与福田花雨一期业主签订《福田花雨交房承诺协议书》，在该协议书中约定了一期工程在2015年10月30日交房钥匙，室内水电暖气入户到位，如违反承诺协议，被告豪门公司从认购房之日起按照银行同期贷款利息赔偿损失。该交房承诺协议书系原、被告在达成房屋认购协议书之后，另行对逾期交房违约金计算标准进行约定，故本案中违约金应分段计算，自2012年12月28日起至2016年6月18日止按本金402985元计算；自2016年6月19日起至2016年8月10日止按本金502985元计算，利率均按中国人民银行同期贷款利率计算。关于被告豪门公司答辩原告未完全履行交款义务，原告李瑞芳现已履行大部分的交款义务，但被告豪门公司未按照交房承诺协议书约定按期交房，且未将配套设施完善，先行违约，应承担违约责任，对其答辩主张本院不予采信。最后关于被告豪门公司答辩《福田花雨一期扫尾工程业主自救协议》的问题：《福田花雨一期扫尾工程业主自救协议》与被告豪门公司作出的交房承诺书并不矛盾，且《自救协议》内容并未显示双方改变交房时间与标准，虽然《自救协议》中有原告李瑞芳的名字，但无原告李瑞芳本人的签名，被告豪门公司也未提供证据证明原告李瑞芳参与其中，被告豪门公司未提供证据证明因《自救协议》的签订而导致其不能按照《交房承诺书》约定的时间和标准交房，故对被告豪门公司的答辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告林州市豪门盛世置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李瑞芳违约金（违约金计算方式为：自2012年12月28日起至2016年6月18日止以本金402985元为基数计算，自2016年6月19日起至2016年8月10日止以本金502985元为基数计算，上述利率均按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告李瑞芳的其它诉讼请求。案件受理费3418元，由被告林州市豪门盛世置业有限公司负担2000元，原告李瑞芳负担1418元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，豪门公司提交的《林州市国土资源局关于对林州市豪门盛世置业有限公司非法占地的处罚决定》（林国土资监罚40号），证明案涉福田花雨小区占用农用地8838.1平方米（其中占用耕地8687平方米，占用农村道路151.1平方米），案涉房屋系在集体土地上兴建的商品房项目，违反国家强制性法律规定。因此，本案双方当事人签订的《福田花雨认购协议书》及《福田花雨交房承诺协议书》系无效合同。合同无效，要根据诚实信用的要求，在当事人之间合理分配责任，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益。本案双方当事人签订的认购协议书无效，但签订该协议是双方真实意思表示，李瑞芳已支付了房屋对价，并接收房屋进行装修，综合权衡买卖双方的利益，案涉房屋以不返还为宜。豪门公司作为案涉房屋的房地产开发公司，在明知自身未取得相关合法用地手续的情况下，仍与李瑞芳签订认购协议，并收取了购房款，且在其明确承诺2015年10月30日完成交房相关事项后，较长时间内未将配套设施完善，给李瑞芳造成一定的损失，豪门公司应当予以赔偿。结合本案事实，本院酌定李瑞芳的损失以已付购房款总额为基数，按年利率2%计算3年，即30179.1元（502985元×3×2%）。综上所述，原审判决适用法律错误，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省林州市人民法院（2019）豫0581民初5291号民事判决；二、林州市豪门盛世置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付李瑞芳30179.1元；三、驳回李瑞芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3418元，由林州市豪门盛世置业有限公司负担662元，由李瑞芳负担2756元；二审案件受理费3418元，由林州市豪门盛世置业有限公司负担662元，由李瑞芳负担2756元。本判决为终审判决。审判长  徐宏阁审判员  李 颖审判员  李瑞增二〇二〇年八月四日书记员  王林娟