山西省阳泉市矿区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0303民初334号原告：阳泉市宏诚物业服务有限公司法定代表人：李勇职务：董事长地址：阳泉市矿区桃北中路宏泉家园B9楼一层。委托诉讼代理人：李志芳，1983年4月19日生，阳泉市宏诚物业服务有限公司经理，现住阳泉市矿区宏泉家园****。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：付慧玲，1985年4月15日生，阳泉市宏诚物业服务有限公司职工，现住，现住阳泉市矿区宏泉家园****权限：一般代理。被告：孙雨东，山西省天镇县人，现住阳泉市，现住阳泉市>委托诉讼代理人：薛素枝，山西省灵丘县人，现住阳泉市，现住阳泉市特别授权。原告阳泉市宏诚物业服务有限公司与被告孙雨东合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳泉市宏诚物业服务有限公司委托诉讼代理人、被告孙雨东委托诉讼代理人薛素枝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。阳泉市宏诚物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付所欠原告2009年度、2018年度、2019年度的暖气费2758.28元，截止2020年4月15日滞纳金；10209.92元，共计：12968.20元；2.请求判令被告支付所欠原告2011年7月1日至2012年12月31日及2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理费（合计）1187.56元，暖气费及物业费合计：14155.76元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：根据阳泉煤业(集团)有限责任公司的阳煤发【2010】670号，关于印发《阳煤集团供暖收费及相关管理办法》的通知，(以下简称通知)第二条规定“供暖费收费办法，外转供范围内的单位及其居民用户(非集团公司产权和集团公司开发的商品住宅及底商用户)供暖收费只对产权单位，不对居民用户。”同时，原告与阳煤集团升华热力签订的《阳泉煤业(集团)升华热力中心外转供供暖协议》(以下简称供暖协议)规定，阳泉市煤业集团升华热力中心负责对阳泉市矿区宏泉家园小区供热，原告按合同规定向升华公司缴纳采暖费用、2019年原告与阳泉市泉西热力有限责任公司签订的供暖合同的规定，阳泉市泉西热力有限责任公司负责对阳泉市矿区宏泉家国供热，原告按合同规定向泉西热力缴纳采暖费用。被告所有的、位于阳泉市××园住宅属上述《通知》及《供暖协议》约定的范围，依据上述《通知》及《供暖协议》的规定被告应向原告缴纳采暖费用，被告一共拖欠原告采暖费及滞纳金：12968.20元。按《物业管理条例》的相关规定与阳泉市诚远房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》，被告与原告之间签订的《业主公约》，同时约定按规定交纳本物业公司应收取的各项服务费用。根据阳发改价管(2017)101号文件及《关于宏泉小区物业服务收费备案申请》，对宏泉小区前期服务收费标准准予以备案：1、物业管理服务费：多层住宅0.4元/㎡/月，底商0.7元/㎡/月。2、自来水二次加压费0.2元/㎡/月；供热二次加压费0.3元/㎡/月(仅限供热期间)；2018年1月1日起执行。被告系原告管理范围内的宏泉家园二期业主，在被告欠费期间，原告对其物业清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时，被告一共拖欠原告物业管理费用：1187.56元。原告工作人员多次向被告催缴费用，被告拒不交费，为维护原告合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望判所请!被告孙雨东委托诉讼代理人辩称：1.物业服务不到位；2.我与宏诚物业从未签订物业服务合同；3.不缴纳暖气费的原因是暖气温度不达标，对供暖期间未供暖及温度不达标天数应当予以减免；4.对于原告所述2009年度暖气费用、2011年度2012年度物业费我已缴纳，同时这两部分费用已经超过诉讼时效。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年6月1日，原告宏诚物业公司与阳泉市诚远房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，合同约定由原告对宏泉家园一、二、三期小区进行前期物业管理，多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平米0.3元/月向原告交纳物业服务费，委托服务期限自合同签订生效之日起至业委会签订正式聘用合同止。2017年12月8日，原告经阳泉市矿区发展和改革局批准备案将物业管理服务收费标准调整为多层住宅0.4元/㎡/月。2010年6月29日，阳煤集团下发关于《阳煤集团供暖收费及相关管理办法》的通知，该通知规定：外转供范围内的单位及其居民用户（非集团公司产权和集团公司开发的商品住宅及底商用户）供暖收费只对产权单位，不对居民用户。因宏泉家园在该规定范围内，所以原告作为该小区物业公司与供热单位签订协议，由原告向供热单位代缴宏泉家园小区采暖费。代缴后，原告再逐户向业主催缴。2018、2019年原告先后分别与阳泉煤业（集团）有限责任公司升华实业分公司热力中心、阳泉市泉西热力公司签订了供热协议。两次协议均约定原告代缴采暖费。被告孙雨东系阳泉市宏泉家园B3-2-11号住房业主，该住房建筑面积为70.77平方米，属多层住宅。2011年至2019年期间，被告孙雨东欠物业费、垃圾清理费共计1187.56元，其中2011年7月1日至2012年12月31日436.16元，2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理费751.4元。该住房在原告公司与阳泉煤业（集团）有限责任公司升华实业分公司热力中心以及原告公司与阳泉市泉西热力有限责任公司之间供热协议约定范围。被告采暖费2009年度777.98、2018年度990.15元、2019年度990.15元共2758.28元由原告宏诚物业公司为其垫缴，后被告未向原告支付。原告陈述自愿在2758.28元基础上核减2019年11月1日到7日七天停暖的取暖费。另查明，宏泉家园小区建有业主微信群，群内多有反映供暖不达标问题，并发有不同居民家中温度计测量结果照片，均显示低于16摄氏度。2019年，就供暖问题该小区发生过业主集体性信访的情况。除供热企业已经减免采暖费用的的2019年11月1日到7日停暖期间外，在“阳泉随手拍”的网络平台上，阳煤集团、阳泉市热力公司作为供热企业的上级单位关于供暖问题的答复中也多次提到，在其他时间段存在因热源企业锅炉故障、供热企业设施维修等原因导致该小区所属供暖区域范围内停暖和低温供暖现象。原告也认可2019年度供暖期间宏泉家园小区存在供暖温度不达标的现象，但认为原因系供热热源水温不达标所致。本院认为，阳泉市诚远房地产开发有限责任公司作为宏泉家园一、二、三期小区的建设单位，在该小区落成并交付业主使用时，在全体业主未召开业主大会并选举成立业主委员会前与作为物业服务企业的原告公司签订的前期物业服务合同，不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告孙雨东伟辩称与宏诚物业从未签订物业服务合同，但该前期物业服务合同对居住宏泉家园小区的全体业主均具有约束力，双方均应依照合同约定依法享有相应权利，履行相应义务。本案中，原告公司作为宏泉家园小区的物业管理服务公司，为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告在享受相应的物业管理服务后，理应按照合同约定缴纳物业服务费。关于被告孙雨东提出的原告公司物业管理不到位的问题。因物业服务涉及全体小区业主的共同利益，当业主对物业公司的服务不满时，业主不应通过拒交物业服务费的方式表达诉求，而应通过正常渠道与物业公司进行沟通，就物业公司在物业服务过程中存在服务瑕疵或问题，业主可以要求物业公司整改，给业主造成损失的有权要求物业公司赔偿，也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司进行沟通解决，法律也规定业主有通过业主大会决定解聘物业公司的权利，或根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，而非拒绝交纳物业费。所以被告辩解本院不予采信。被告提出2009年度暖气费用、2011年度2012年度物业费已缴纳，但未提供充分证据予以证明，所以该项辩解不予采信。法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，被告提出2009年度暖气费用、2011年度2012年度物业费诉讼请求已超过诉讼时效的辩解符合法律规定，原告也未提供充分的证据证明诉讼时效存在中止过中断的情形，所以本院对该部分诉请不予支持。关于被告提出对供暖期间未供暖及温度不达标天数予以减免的问题。原告代缴宏泉家园小区的取暖费用系基于与供热单位签订有协议，为被告垫缴2018、2019年暖气费后，原告有权向被告催缴采暖费，被告也有权向原告提出关于采暖问题的抗辩。原告自愿核减2019年11月1日到2019年11月7日七天的取暖费，该主张本院予以支持。被告提供的证据能够证明除原告陈述的七天之外仍有停止供暖或低温供暖的情形，原告对此表示认可，供热企业阳泉市泉西热力公司的上级单位也在相关网络平台上对此予以认可，且认可原因为热源企业与供热企业故障。所以，被告提出对供暖期间未供暖及温度不达标天数予以减免的主张本院予以支持。减免的天数经综合考虑酌情认定为2018、2019年各再减七天，被告应支付取暖费的金额计算为1980.3元-1980.3元÷300天×21天=1841.68元。原被告未对滞纳金有过任何约定，原告主张的采暖费滞纳金的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十九条、第八十条、第八十二条、第一百八十二条、第一百八十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、《阳泉市城市供热管理办法》第十九条之规定，判决如下：一、被告孙雨东于本判决生效后十日内一次性给付原告阳泉市宏诚物业服务有限公司2018年度至2019年度物业费751.4元。二、被告孙雨东于本判决生效后十日内一次性给付原告阳泉市宏诚物业服务有限公司2018年度至2019年度暖气费1841.68元。三、驳回原告阳泉市宏诚物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费154元，减半收取77元，由原告承担62.9元，被告孙雨东承担14.1元。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。审判员  赵荣荣二〇二〇年八月六日书记员  刘小霞