江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0311民初1617号原告（反诉被告）：徐州市养正物业管理有限公司，住所地徐州市云龙区经一路**。法定代表人：梁晏鸣，该公司经理。委托诉讼代理人：吕长宁，徐州市鼓楼区润和法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：徐州利源生物科技有限公司，住所地徐州市翟山中****-1-601。法定代表人：曹礼群，该公司经理。委托诉讼代理人：李昌杰，江苏争春律师事务所律师。原告徐州市养正物业管理有限公司（以下简称养正公司）与被告徐州利源生物科技有限公司（以下简称利源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行审理。因庭审中被告利源公司提起反诉，本院依法予以受理后，又于2020年7月14日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）养正公司的委托诉讼代理人吕长宁、被告（反诉原告）利源公司的委托诉讼代理人李昌杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告养正公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《项目合作协议》；2、被告返还原告支付的房屋使用费30万元及保证金5万元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月18日，原、被告签订《项目合作协议》，约定被告计划自协议签订之日起将其所有的位于徐州市泉山区管道储运公司院内的北库房整体提供给原告有偿使用。合同签订后，原告按约支付了房屋使用费及保证金共计35万元，但被告却未能及时交付房屋。原告通过发函、电话多次进行催促，被告均怠于处理。后原告发现被告将涉案房屋交给他人使用，沟通未果选择报警，但被告仍不予解决。综上，被告不仅迟迟未能交付房屋，还将房屋交予他人使用，导致原告合同目的无法实现，故提起诉讼。被告利源公司辩称，1、合同签字日期为2019年4月18日，盖章日期为4月23日，房屋已于4月18日和23日两次交付。2、原告提供的报警记录能够说明其在起诉前已承认接收房屋；原告给被告的律师函中也明确说明其在2019年7月27日就向租赁房屋搬运设备、材料，进一步证明其已经接收房屋。3、原告承租后已于2019年5月6日对房屋进行装修、改造，拆除了原羽毛球馆内板房、地、地面打桩装电表并改造线路。4、原告承租的房屋系想转租给云龙交警队作停车场使用，后因原告原因无法经营，才逃避责任。综上，原告诉请无事实依据，请求依法驳回。反诉原告利源公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告继续履行《项目合作协议》，并支付提前退房违约金9万元；2、反诉被告承担诉讼费、律师费。事实和理由：2019年4月18日反诉原、被告签订《项目合作协议》，当日反诉原告将房屋交付反诉被告，反诉被告进行部分装修，且已交纳租金30万元及保证金5万元，现反诉被告又称房屋没有交付不应予以采信。房屋交接时，反诉被告已经多次查看，对房屋情况已充分了解。房屋内的垃圾有部分是反诉被告装修产生，有部分是以前存在且反诉被告明知的。房屋门口的围挡系隔壁邻居临时设置，可随时撤走，并留有可正常经营的道路，不对反诉被告造成任何影响。反诉被告养正公司辩称，1、反诉原告并未履行房屋交付义务，反诉被告也没有对房屋进行装修，反诉原告系将涉案房屋交给隔壁的雅努思公司占有使用。反诉原告所称的反诉被告发的律师函明确承认房屋已交付，与该律师函的陈述明显不符，该律师函说的是双方签署的协议“约定”自协议签订之日起贵司将北库房整体提供给养正公司有偿使用，而非已经交付房屋。2、涉案房屋的合法性有待法庭调查，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案房屋是否具备建设工程规划许可证对于认定合同效力至关重要，也涉及反诉原告是否为适格主体的问题。当事人争议焦点为：1、涉案租赁物是否交付，养正公司以租赁物未予交付为由主张解除合同并返还使用费、保证金能否成立；2、养正公司是否存在提前解约的违约行为，涉案租赁合同应否继续履行。根据当事人举证、质证，本院现认定如下事实：2019年4月左右，养正公司因业务所需，拟租赁厂房，即通过潘德志介绍，由张卫东联系到利源公司拥有使用权的位于徐州市泉山区翟山的库房一座。经初步商谈，4月4日潘德志代养正公司向利源公司的经办人秦绪刚支付保证金5万元，利源公司对该笔款项予以确认。2019年4月18日，养正公司（乙方）与利源公司（甲方）签订名为《项目合作协议》实为房屋租赁性质的合同一份，约定：甲方计划于2019年4月18号将本公司北库房整体提供给乙方有偿使用，甲方给予乙方2个多月装修期，固定收益从2019年7月1号开始计算；甲方前三年享有的固定收益为人民币每年30万元，从第四年开始每年以5%的比例递增，收益须每年一次性支付，第一次支付时间为合同签订后，以后年度为每年6月底前支付下一年度的固定收益；甲乙双方约定，乙方同意向甲方支付保证金5万元；双方合作期限为10年；本合同未经甲乙双方协调一致同意，不得单方面终止合同；如甲方提前终止合同而违约，应按一年固定收益的标准赔偿乙方30万违约金等。2019年4月23日，养正公司分别向利源公司的秦绪刚以及联系人张卫东各支付15万元，利源公司对收到养正公司合计30万元租金事实予以确认。因在合同履行中存有争议，2019年8月6日，受养正公司委托，江苏京楚律师事务所欧林庆律师向利源公司发送一份律师函，载明：2019年4月18日，养正公司与贵司签订《项目合作协议》，约定自协议签订之日起贵司将北库房整体提供给养正公司有偿使用。……2019年7月27日，养正公司工作人员在向北库房运送设备、材料时发现库房内堆积了大量的建筑垃圾，库房外被围挡、广告牌等遮挡，导致相关设备、材料无法进入库房，直接影响了所租房屋的改造进度，并造成了较大的经济损失。发现该情况后，养正公司工作人员及时电话联系贵司反映上述情况，但沟通未果。贵司作为提供场地的一方，应负有提供可以正常使用的场地、定期对租出的房屋及出租房屋的附属共用场地进行监管，进行安全、环保检查的合同义务。现贵司显然未尽到上述义务，并给养正公司造成了经济损失。……望贵司收函后立即妥善清理库房内的建筑垃圾和库房外的围挡、广告牌等物品，保证库房能够正常使用，并立即与养正公司联系，赔偿相关损失。2019年8月13日，受利源公司委托，江苏争春律师事务所李昌杰律师针对上述函件向养正公司回复律师函一份，载明：2019年4月18日经双方平等协商，利源公司与贵公司正式签订项目合作协议，协议明确了双方责任权利。协议签订后，我公司已于协议签订后即将场地使用权移交贵公司，双方对场地现场确认，贵公司未提出任何异议，而且当时场地内也没有建筑垃圾。根据协议规定，贵公司应该有责任自主经营、自行管理场地，我公司无责任无义务为贵公司看家护院，更无责任为贵公司清理后期装修期间产生的建筑垃圾。关于函中提到的围挡、广告牌问题，经现场勘查发现与事实不符，现场仅发现贵公司所使用场地的邻居雅努斯公司为美化环境设置的带门的临时可拆除装饰性质的围挡，不影响车辆出入和运送物料，并且可随时移除，贵公司未就此事和我公司作出良好沟通，此外我公司将场地移交贵公司使用后，你们经营期间有责任和义务自行看管维护好周围环境。……2019年9月16日，养正公司经办人叶红波让其妻子吴楠在租赁库房报警称，我发现我租的这个厂房有人在这里喷漆、电焊，工人只知道是老板让来干活，具体也不清楚，我也没有联系上房东，我担心在我厂房里再出什么事。因双方争议协调未果，2020年5月9日，原告以诉称理由诉讼来院。本案审理过程中，本院至租赁现场调查确认：当事人双方租赁库房坐落于中石化管道储运公司地块上的一个开放式院落内，库房朝院内通行方向有两个大门洞，因未安装门而无法锁闭，人员可自行进出，但库房门前至今仍被围挡大部分隔离，库房内部分场地被临时占用。该院落内还有部分房屋由徐州雅努思文化发展公司租用。鉴于租赁物长期未能发挥其应有的使用价值，经庭审释明，为减少损失进一步扩大，养正公司和利源公司于2020年7月25日自愿签订如下协议：1、涉案房屋养正公司同意利源公司从2020年7月16日开始由利源公司自由出租给第三人，养正公司不得有任何干涉。2020年7月16日涉案房屋以后的事情与养正公司无关。2、涉案房屋在2020年7月16日以前的法律关系及租金、保证金的问题由法院裁决。本院认为，利源公司有权管理使用租赁物，其与养正公司签订的《项目合作协议》实为房屋租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，故合同合法、有效，对双方当事人均具有约束力。关于涉案租赁物是否交付问题。本院认为，根据租赁合同中租赁物交付时间及免租金装修期的相关约定，再结合租赁物为开放式的现实状况（无需交接钥匙），以及双方往来函件中所反映出的租赁物实时状态，同时考量报警记录中涉及的内容和养正公司无直接证据证实在合同签订后的合理期限内有明确向利源公司主张交付事实的情形，本院综合认定涉案租赁物在合同签订后已予交付。因此，养正公司以租赁物未予交付为由主张解除合同并返还使用费、保证金的理由不能成立。关于养正公司是否存在提前解约的违约行为问题。本院认为，依照法律规定，出租人应负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。因涉案租赁物为开放式状态，租赁合同在履行中确实出现第三人设置围挡、他人非法占用等情形，从而导致养正公司不能正常使用租赁物。在养正公司向利源公司反映解决后，利源公司应根据涉案租赁物有别于一般租赁物的现状，积极统筹协调各相关租户，亦应帮助落实解决非法占用事宜，而非以租赁物已交付为由对此不予理会。故，本院认为，养正公司要求利源公司协助解决不利于租赁物正常使用的相关诉求具有一定的合理性，因而，利源公司提出养正公司提前解约属违约行为的主张不能成立，违约金亦不能得到支持。关于涉案租赁合同应否继续履行问题。因在案件审理过程中，租赁双方本着实事求是、求同存异及解决问题的态度已达成一致意见，自2020年7月16日起实际解除租赁关系，本院对此予以确认。合同解除后，养正公司交纳的保证金5万元利源公司应予退还。至于合同解除前，养正公司已支付的租金30万元如何处理，本院认为，虽然涉案租赁物已经交付，但在合同履行过程中因出现了影响租赁物正常使用的情形，导致租赁物实际未予发挥其应有的使用价值。该情形出现后，租赁双方对此均负有共同协调解决的义务，遗憾的是，双方实际上却都采取了放任的态度，未能履行好各自职责，从而导致租金损失持续扩大，对此双方均负有相应责任。综合以上情形，本院确定在养正公司实际租赁期间应据实减少部分租金，其应交纳的租金以15万元为宜。故，利源公司仍应将剩余的15万元退还养正公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十六条规定，判决如下：一、被告徐州利源生物科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告徐州市养正物业管理有限公司已交租金15万元及保证金5万元；二、驳回原告徐州市养正物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告徐州利源生物科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费6550元，减半收取3275元，由原告徐州市养正物业管理有限公司负担1637.5元，被告徐州利源生物科技有限公司负担1637.5元，被告负担部分于本判决生效后七日内交纳至本院；反诉案件受理费2050元，减半收取1025元，由反诉原告徐州利源生物科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  崔钟晨二〇二〇年八月三日书记员  周 希