安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0522民初1559号 原告：叶刚，男，汉族，1987年9月7日出生，住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：齐伟，含山县环峰镇法律服务所法律工作者。 被告：郭锡宏，男，汉族，1960年10月1日出生，住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：娄立群，男，汉族，1961年9月7日出生，住安徽省含山县。 被告：含山县宇鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省含山县新华书店**(环峰路十字街口)，统一社会信用代码91340522MA2NC3JT33。 法定代表人：闻兵，总经理。 原告叶刚诉被告郭锡宏、含山县宇鑫房地产开发有限公司（以下简称宇鑫公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶刚的委托诉讼代理人齐伟、被告郭锡宏的委托诉讼代理人娄立群到庭参加诉讼，被告宇鑫公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶刚向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告共同返还原告购房意向金50000元；2、判令二被告以50000元为基数自2018年12月16日起按月利率0.5%标准支付资金占用期间利息至款项退还日止；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告郭锡宏在含城开发宇鑫迎宾首府楼盘，2018年12月16日，原告经人介绍到被告宇鑫公司售楼处，经被告郭锡宏推荐,准备在该小区买房。被告郭锡宏让原告交纳50000元作为购房意向金，承诺如以后决定买房可抵做房款，如不买可随时退还。原告遂按照被告郭锡宏要求，交纳了意向金50000元。被告郭锡宏收款后向原告出具借条一张，被告郭锡宏在借款人处签名并加盖个人私章，被告宇鑫公司在借条担保人处加盖公司印章，被告郭锡宏在担保人处也加盖个人私章。之后，原告经慎重考虑，不准备在含城买房，遂向被告郭锡宏讨要该款项，但被告郭锡宏借口资金周转困难一直拖延，至今仍没有退还原告交纳的购房意向金。现原告为维权成诉，望依法判决。 被告郭锡宏辩称：1、原告同宇鑫公司之间存在商品房预售合同关系(于开庭审理法庭辩论时更为商品房预约合同关系)；2、原告交付的50000元系购房定金，该50000元由宇鑫公司收取；3、郭锡宏出具的借条实际上是原告给付的购房定金的收款凭证，郭锡宏出具借条的时候是宇鑫公司的法定代表人，郭锡宏的行为属于履行职务的行为，郭锡宏行为的后果应当全部归于宇鑫公司；4、郭锡宏同原告之间并不存在民间借贷合同关系，郭锡宏并没有向原告借款，原告的款项也没有交付郭锡宏。综上，请求法庭依法驳回原告对郭锡宏的全部诉请。 被告宇鑫公司提交书面答辩状辩称：1、原告提供的证据材料为一张《借条》，载明了借款人、借款金额、借款日期等字样，且原告未与宇鑫公司就在宇鑫公司处购房事宜签订任何相关的合同或协议，此案单纯为原告与郭锡宏个人的借贷关系，故宇鑫公司认为此案应为民间借贷纠纷。2、宇鑫公司对股东郭锡宏的借款担保无效，宇鑫公司不应承担担保责任。《公司法》第十六条第二款、第三款规定公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议，前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决，该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。以及第一百四十八条第三项规定董事、高级管理人员不得有下列行为：违反公司章程的规定，未经股东会、股东大会或者董事会同意，将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保。在本案中宇鑫公司股东郭锡宏在2018年12月16日向原告叶刚出具《借条》一张，载明借到叶刚人民币伍万元，借期为自借款之日起至宇鑫迎宾首府项目领取预售许可之日止等字样，宇鑫公司在《借条》担保人处盖章。宇鑫公司认为股东郭锡宏在2018年12月16日出具借条之时作为公司的法定代表人以及执行董事兼总经理，为公司的实际控制人，在未经公司股东会决议同意的情况下，以公司名义私自盖章为其个人向外借款提供担保的行为违反公司章程以及《公司法》的相关规定，该担保无效，宇鑫公司不应在此项借款中承担担保责任。综上所述宇鑫公司在本案中虽在《借条》担保人处盖章，但该为公司股东的担保未经公司股东会决议同意，公司不应在本案中承担担保责任，原告请求于法无据，请求法院驳回原告诉讼请求。 叶刚围绕诉讼请求依法提交了《借条》一份、《承诺》一份，证明叶刚交付了50000元购房意向金的事实。郭锡宏质证无异议，宇鑫公司未到庭质证。 郭锡宏就其抗辩主张依法提交了《商品房买卖协议书》一份，证明叶刚同宇鑫公司存在商品房买卖合同关系，叶刚诉请的《借条》上款项实际是购房款。叶刚质证意见宇鑫公司没有取得预售许可证该合同无效。宇鑫公司未到庭质证。 宇鑫公司未依法提交证据。 本院经审查认为，叶刚、郭锡宏提供的上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证，对于其证明内容和目的应综合分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年12月16日，在宇鑫公司售楼处，叶刚交付50000元，当时系宇鑫公司法定代表人的郭锡宏，向叶刚出具由郭锡宏签名并加盖其印鉴章的50000元借条，在《借条》担保人处盖宇鑫公司的公章及郭锡宏的印鉴章，《借条》中载明：“出借人在宇鑫·迎宾首府买房，借款期自借款之日起，至宇鑫·迎宾首府项目领取预售许可证之日止（届时借款自动转为购房款）”。上述《借条》出具的同时并向叶刚出具了书面承诺，承诺人处盖宇鑫公司的公章及郭锡宏的印鉴章，该《承诺》上载明“叶刚选择在宇鑫·迎宾首府小区购房，将拥有对该小区2#楼703号房的优先购买权”，并附2#楼703号房的面积、单价等相关信息。同日，宇鑫公司与叶刚签订《商品房买卖协议书》，就上述2#楼703号商品房的预售订立相关协议条款，在该协议书中房款支付条目项下约定协议签订当日买受人向出卖人交付购房定金50000元。之后，叶刚向郭锡宏要求退还购房预付款，郭锡宏以资金周转困难未予退还，以致成讼。 另查明，在本案起诉时，宇鑫公司尚未取得宇鑫·迎宾首府2#楼商品房预售许可证明。 本院认为：叶刚以商品房预约合同关系向郭锡宏、宇鑫公司主张共同返还购房意向金，宇鑫公司以系郭锡宏个人借贷为民间借贷关系提出抗辩，郭锡宏以叶刚与宇鑫公司存在商品房预售合同系商品房预约合同关系提出抗辩。因此，本案争议焦点在于：1、诉争民事法律关系是民间借贷抑或是商品房买卖合同；2、案涉《商品房买卖协议书》的效力问题；3、叶刚诉请50000元是否返还，若返还该如何返还问题。 1、关于本案民事法律关系是民间借贷抑或是商品房买卖合同。从《借条》形式上看，郭锡宏向叶刚借款，由宇鑫公司担保，叶刚交付了款项，形式上借贷关系成立。但《借条》中注明“届时借款自动转为购房款”，并在出具《借条》的同时向叶刚出具了书面承诺，该《承诺》的承诺人处盖宇鑫公司公章及郭锡宏印鉴章，并附房号、面积、单价等相关信息，载明“叶刚选择在宇鑫·迎宾首府小区购房，将拥有对该小区2#楼703号房的优先购买权”。同日，宇鑫公司与叶刚签订《商品房买卖协议书》，买卖标的物为2#楼703号房，约定协议签订当日买受人向出卖人交付购房定金50000元。宇鑫公司在与叶刚签订《商品房买卖协议书》时，尚未取得该楼盘商品房预售许可证明，按照销售商品房相关监管规定，在建商品房销售须取得预售许可，如违反规定，相关行政主管部门依法予以处罚。再者从《借条》的落款处看，借款人处有郭锡宏的签名以及郭锡宏的印鉴章，担保人处有宇鑫公司的公章、郭锡宏的印鉴章，反映出郭锡宏既是借款人又是担保人，这不符合双方的认知水平，而是有意为之。综上，宇鑫公司及其原法定代表人郭锡宏为了规避行政主管部门监管，假借借款之名，实质是履行《商品房买卖协议书》的约定，叶刚为实现购房目的，配合宇鑫公司设立虚假借贷关系，掩盖真实商品房买卖合同关系，双方存在虚伪通谋行为。因此，叶刚与郭锡宏间假借的借贷关系是通谋虚伪意思表示，其隐藏的真实意思表示是叶刚与宇鑫公司商品房买卖，即双方间的民事法律关系为商品房买卖合同关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，叶刚与郭锡宏通谋虚伪意思表示实施的民事行为系无效的民事法律行为，故对宇鑫公司抗辩为民间借贷关系的意见，本院不予采纳。 2、关于涉案《商品房买卖协议书》的效力问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，宇鑫公司与叶刚于2018年12月16日签订的《商品房买卖协议书》，实质上是商品房预售合同，预售标的物为宇鑫·迎宾首府2#楼703号房，该2#楼楼盘在本案起诉时（直至本案审理法庭辩论终结前）尚未取得预售许可证明，故双方签订的《商品房买卖协议书》无效。 3、已付50000元是否返还及如何返还问题。《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。第三款规定，法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。本案中，郭锡宏就宇鑫公司在建商品房买卖与叶刚洽商，并以宇鑫公司名义向叶刚作出书面承诺其所购商品房的房号、面积、单价等，收取叶刚预付购房款50000元，当时郭锡宏系宇鑫公司法定代表人，其民事活动的法律后果由宇鑫公司承受，所以宇鑫公司与叶刚建立了商品房买卖的预约合同关系，随后双方签订了商品房预售合同，但因未取得商品房预售许可证明，该商品房预售合同依法应认定无效，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故宇鑫公司返还叶刚购房预付款50000元。至于叶刚主张的资金占用期间利息，根据合同法第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。前文已述双方存在虚伪通谋，对合同无效均有过错，因此，本案合同无效后资金占用的利息损失，自2018年12月17日起即产生，至2020年7月7日本案立案时期间利息损失，根据双方过错程度均担为宜，即2019年10月10日之前利息损失由叶刚承担，之后利息损失由宇鑫公司承担，对于2020年7月8日起至实际给付之日止的利息损失，宇鑫公司应当赔偿。另叶刚主张资金占用期间利息损失按月利率0.5%标准计算并无不当。 综上所述，叶刚主张郭锡宏、宇鑫公司共同返还购房预付款50000元及支付资金占用期间利息，其对郭锡宏的诉讼请求，本院依法不予支持；其对宇鑫公司诉请返还购房预付款50000元予以支持，对支付资金占用期间利息请求部分支持。被告宇鑫公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法予以缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第一百四十六条、依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告含山县宇鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶刚购房预付款50000元； 二、被告含山县宇鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔付原告叶刚自2019年10月10日起至实际给付购房预付款之日止期间的利息损失（以50000元为本金基数，按月利率0.5%标准计算）； 三、驳回原告叶刚要求郭锡宏共同返还购房预付款50000元及支付资金占用期间利息的诉讼请求； 四、驳回原告叶刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取525元，由被告含山县宇鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  仲昌彪 二〇二〇年八月十八日 书记员  孙 燕 附本判决援引的相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。 法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。 法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。