福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初892号 原告：中国建设银行股份有限公司莆田分行，住所地：莆田市城厢区文献西路**,统一社会信用代码：91350300855342188U。 负责人：黄勇超，行长。 委托诉讼代理人：李远航，男，系原告员工。 委托诉讼代理人：黄金春，男，系原告员工。 被告：蔡建霞，女，1979年3月21日出生,汉族，住仙游县。 被告：朱朝阳，男，1979年6月20日出生，汉族，住仙游县。 被告：莆田市中宏房地产开发有限公司，住所，住所地：莆田市秀屿区东峤镇魏厝村**社会信用代码：91350305789022089X。 法定代表人：王子龙，执行董事。 委托诉讼代理人：蔡德火、林铸澎（特别代理），福建福莆律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司莆田分行（以下简称：建行莆田分行）与被告蔡建霞、朱朝阳、莆田市中宏房地产开发有限公司（以下简称：中宏房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄金春，被告中宏房地产公司的委托诉讼代理人林铸澎到庭参加诉讼，被告蔡建霞、朱朝阳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行莆田分行向本院提出诉讼请求：1.判令蔡建霞与朱朝阳共同偿还所欠建行莆田分行贷款本金228271.21元及自2019年9月30日起至贷款还清之日止按合同约定的标准计算的利息（含复利、罚息，暂算至2020年1月6日为4193.39元，合计232464.6元）。2.判令建行莆田分行对蔡建霞和朱朝阳所抵押的房产折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。3.判令中宏房地产公司对上述债务承担连带保证担保责任。4.判令蔡建霞、朱朝阳、中宏房地产公司承担本案诉讼费用及其他费用。事实和理由：蔡建霞于2014年8月31日向建行莆田分行借款270000元，双方约定借款有效期限为20年，由中宏房地产公司提供阶段性连带保证责任，并以蔡建霞和朱朝阳所拥有的房产作抵押，合同约定内容详见《个人住房借款合同》，借款合同约定借款人未按合同约定还本付息和支付相关费用的，建行莆田分行有权停止向被告发放贷款，有权解除本合同，提前收回发放借款本息，并有权依法处分抵押物，要求担保人提前履行担保责任。同时，蔡建霞和朱朝阳系夫妻关系，在婚姻存续期间共同向建行莆田分行申请涉案的贷款用于购买家庭共同生活住房，根据《婚姻法》等法律规定，应当按夫妻共同债务处理，因此蔡建霞与朱朝阳应对债务承担共同还款责任。截至2020年1月6日蔡建霞已累计超过4期未能按期归还贷款本息，共欠建行莆田分行贷款本金228271.21元及相应的利息（含复利、罚息）4193.39元，经建行莆田分行多次催讨，蔡建霞均不能履约还款，致使建行莆田分行债权无法按时得到实现。根据以上事实，建行莆田分行认为借款合同一经签订即具有法律效力，蔡建霞欠款违约已给建行莆田分行造成经济损失，为维护建行莆田分行的合法权益，故提出诉讼。 中宏房地产公司辩称，一、建行莆田分行提供的《个人贷款对账单》系单方出具，不足以证明蔡建霞、朱朝阳拖欠贷款的事实，建行莆田分行应就蔡建霞、朱朝阳拖欠贷款的事实继续提供证据证明。二、建行莆田分行要求中宏房地产公司承担连带责任缺乏事实和法律依据。1.中宏房地产公司在本案中承担的是阶段性担保，担保期间至建行莆田分行取得抵押权之日届满。2.建行莆田分行与蔡建霞、朱朝阳已就案涉房产抵押一事办理了抵押权预告登记，建行莆田分行也提供了他项权利的预告登记证书。预告登记在条件成就时即转为正式登记，通过预告登记，建行莆田分行的抵押权已得到保障。中宏房地产公司的阶段性担保责任已经终止，建行莆田分行要求中宏房地产公司承担连带责任没有事实依据。3.案涉房产已于2014年3月12日办理了首次登记，现不动产权登记在中宏房地产公司名下，符合转移登记给蔡建霞、朱朝阳的条件。但因蔡建霞、朱朝阳没有协助配合办理转移登记，导致不动产权未能转移登记给蔡建霞、朱朝阳，建行莆田分行的抵押权预告登记由此也未能转化为正式的抵押登记。所以，本案抵押权预告登记尚未转化为正式登记完全是蔡建霞、朱朝阳的过错造成的，如果由此判决中宏房地产公司承担责任，则对中宏房地产公司显然是极不公平的。4.假如因为案涉房产未能办理正式的抵押登记导致中宏房地产公司应承担连带担保责任，那么中宏房地产公司的担保责任也是到正式的抵押登记办理之日止。因为在判决之后抵押登记仍可继续办理，应明确中宏房地产公司的担保责任至抵押权预告登记转为正式登记之日终止。综上，请求判决驳回建行莆田分行对中宏房地产公司的诉讼请求。 蔡建霞、朱朝阳未作答辩。 在本院审理过程中，建行莆田分行在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据： 一、原告营业执照一份，欲证明原告主体资格合法。 二、蔡建霞、朱朝阳身份证复印件各一份，欲证明被告主体资格合法。 三、《个人住房借款合同》、个人贷款支付凭证（蔡建霞）复印件各一份，欲证明蔡建霞向建行莆田分行借款270000元的事实，且建行莆田分行已经依约向蔡建霞发放贷款，履行了合同约定的义务；借款人未按合同约定偿还贷款本息的，债权人有权要求借款人立即归还贷款本息；借款人未按合同约定偿还贷款本息的，债权人有权要求借款人按合同约定计收罚息、复利；中宏房地产公司为蔡建霞向建行莆田分行的借款提供连带责任保证担保，在蔡建霞未按合同约定履行债务时，有权要求其立即履行担保责任。 四、蔡建霞与朱朝阳的结婚证明、中国建设银行个人住房借款申请表复印件各一份，欲证明朱朝阳与蔡建霞系夫妻关系，且朱朝阳在与蔡建霞向建行莆田分行共同申请借款用于购买家庭生活共同住房，所欠建行莆田分行借款为夫妻共同债务，朱朝阳对蔡建霞在本案借款合同项下债务承担共同还款责任。 五、《商品房买卖合同》、《房屋预告登记证明号》、不可撤销之财产抵押声明、土地使用权抵押声明复印件各一份，欲证明建行莆田分行对房产享有合法抵押权，蔡建霞未按约还款时建行莆田分行可行使抵押权对该房地产折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。 六、中国建设银行个人贷款对账单、欠款记录（蔡建霞）各一份，欲证明蔡建霞未按约定还款的事实及其拖欠建行莆田分行本息的情况。 对建行莆田分行提供的证据，中宏房地产公司质证认为，对证据一、二、四的真实性没异议；证据三、五的真实性没异议，证明对象有异议；中宏房地产公司只提供阶段性的担保，担保期限至正式抵押为止，建行莆田分行不能向中宏房地产公司主张担保责任。证据六的真实性有异议，是建行莆田分行单方提供的内容无法确认。 本院审查认为，因蔡建霞、朱朝阳未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃诉讼权利。中宏房地产公司对证据一至五的真实性没有异议，本院予以确认。证据六真实、合法有效，本院予以确认。 中宏房地产公司对其主张提供以下证据: 产权证复印件一份，欲证明不动产权属登记已经在中宏房地产公司名下已经符合转移登记的条件，之所以未登记是因为蔡建霞、朱朝阳没要求转移。 对中宏房地产公司提供的证据，建行莆田分行质证认为，对证据的真实性不清楚。 本院审查认为，因中宏房地产公司未能提供产权证的原件核对，真实性无法确认，故对该份证据不予确认。 经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下： 蔡建霞与、朱朝阳于2001年8月20日办理结婚登记手续。2013年9月30日，蔡建霞向建行莆田分行申请办理个人住房借款，朱朝阳作为其配偶在《中国建设银行福建省分行个人住房借款申请书》上签字。 2013年10月28日，蔡建霞作为借款人、抵押人与建行莆田分行作为贷款人，中宏房地产公司作为保证人签订《个人住房借款合同》，约定：由蔡建霞向建行莆田分行借款270000元，用于购买房。借款期限为240个月（即从2013年10月28日起至2033年10月28日止）。借款年利率为基准利率上浮10%。该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例，在合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为合同所执行借款利率的水平上上浮50%；借款利率按照约定调整的，罚息利率根据调整后的借款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。在借款期限内，如遇中国人民银行调整基准利率，自下年1月1日起执行新的借款利率和罚息利率，并按新的贷款利率、剩余期限、未到期借款余额重新计算每期应还款额。贷款人将款项一次性划入中宏房地产公司的账户。还款方法为等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币2126.66元。担保方式为抵押加阶段性保证。中宏房地产公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。抵押物为房产及其占用范围内的土地使用权。合同所载的借款期限起始日与借款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的借款支付凭证所载实际放款日为准，借款到期日根据借款期限相应调整；借款支付凭证为合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。借款利息自划款之日起计算，按日计息。保证人提供的保证为连带责任保证；保证人在合同项下的保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。如果合同项下债务到期或者贷款人根据合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。2013年11月5日，建行莆田分行、蔡建霞对上述房产办理预购商品房抵押权预告登记，证号为莆房预秀屿字第××号。上述房产至今未办理抵押登记手续。 2014年8月31日，建行莆田分行依约向蔡建霞发放借款270000元。蔡建霞自2019年9月起未能按期足额还款，致引起诉讼。截至2020年1月6日，蔡建霞尚欠建行莆田分行借款本金228271.21元，利息、罚息、复利4193.39元。 综上所述，本院认为，蔡建霞、中宏房地产公司与建行莆田分行签订的《个人住房借款合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的，合同各方均应按照约定全面履行义务。蔡建霞自2019年9月起未能按期足额还款，已构成违约，按照合同约定建行莆田分行有权宣布借款立即到期，故建行莆田分行主张蔡建霞偿还借款本金228271.21元及相应的利息、罚息、复利，有事实和法律依据，本院予以支持。朱朝阳在申请借款时系蔡建霞的丈夫，在《中国建设银行福建省分行个人住房借款申请书》中作为申请人配偶签字，能够证明朱朝阳知悉该笔借款，朱朝阳未到庭参加诉讼，也未提供证据反驳本案借款所购买的房产非用于夫妻共同生活，故建行莆田分行主张朱朝阳与蔡建霞共同偿还上述借款债务，本院予以支持。建行莆田分行要求对处置蔡建霞所抵押的房产所得优先受偿，但上述房产仅办理预购商品房抵押权预告登记，至今未办理抵押登记手续，故该主张不符合法律规定，本院不予支持。中宏房地产公司为本案借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，现因本案房产未办理抵押登记手续，故建行莆田分行主张中宏房地产公司对上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。因蔡建霞、朱朝阳经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、蔡建霞、朱朝阳应于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司莆田分行借款本金228271.21元及该款的利息、罚息、复利（截至2020年1月6日的利息、罚息、复利为4193.39元，自2020年1月7日起至还清之日止按照合同约定计算）； 二、莆田市中宏房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回中国建设银行股份有限公司莆田分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4886.9元，由中国建设银行股份有限公司莆田分行负担50元，蔡建霞、朱朝阳、莆田市中宏房地产开发有限公司负担4836.9元。 公告费560元，由蔡建霞、朱朝阳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林 怡 人民陪审员  何豪坪 人民陪审员  谢伟才 二〇二〇年八月二十四日 书 记 员  阮奕清 附：本案相关的法律法规： 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。