广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初4514号 原告：蒙艺娟,女,1987年6月8日出生,壮族,住广西南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：张一旻，广西志明律师事务所律师。 被告：广西军拥投资有限公司，住所地：广西南宁市青秀区佛子岭路**德利东盟国际文化广场**写字楼**房，统一社会信用代码：91450100063578774F。 法定代表人：郑传普，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨杰，广西冠鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃小薇，广西冠鸿律师事务所实习律师。 原告蒙艺娟与被告广西军拥投资有限公司（以下简称：军拥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告蒙艺娟的委托诉讼代理人张一旻，被告军拥公司的委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒙艺娟向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间签订的《军拥.佳境项目合作建房合同》无效;2、判令被告向原告返还购房款123695元;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年初,被告销售人员向原告推销房产,并承诺住5年后可以办房产证,并在置业顾问表中写明了房子建设计划。双方于2019年2月21日签订合同,之后原告将第一期首付款123695元支付给被告,被告收到钱并开具收据。原告在2020年初多次与被告协商退款,被告告知原告未到房屋交付时间,拒绝协商。但时至今日,原告仍未能就具体涉案工程动工,原告怀疑被告是否有能力履行完毕该合同。原告之后咨询相关人士,才得知被告所售卖的楼盘根本无法取得房产证,双方签订的合同也不能受到法律保护。涉案土地为集体土地,对其用途,国家予以严格限制,被告无法将之直接销售,通过本合同,被告直接获取固定款项,原告获取对房屋长期、稳定的排他性的占有。但被告并不具备房屋销售条件,预售房产时亦应取得商品房预售许可证明。因此被告无权将该房屋卖给原告。 被告军拥公司公司辩称：1、本案的合同并不是商品房买卖合同关系，而是房屋使用权转让合同关系；2、该合同合法有效，可以继续履行，不同意退还购房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月21日，原告（乙方）与军拥公司公司（甲方）签订一份《“军拥·佳境”项目合作建房合同》，约定：约定双方根据相关法律之规定，并在乙方充分了解【军拥·佳境】项目只能享有使用权的前提下，自愿就合作建房事宜，达成以下协议：第一条“合作建房模式”：1、南宁市兴宁区，负责提供国家划拨属甘村坡一组的产业用地由甲方筹集合作建房，甘村坡一组不承担合作建房费用。2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余（代建费）归甲方所有。3、乙方签订本合同时充分了解、知悉甲方与甘村坡一组的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定房屋在约定年限内的使用权。第二条“合作建房的土地基本情况与合作事项”：甲方以筹集、出资合作建房的方式取得坐落于南宁市兴宁区用地的建设资格。该地块土地面积为24960平方米，规划用途为：商服用地，经批准，在上述地块上建设房屋，项目案名军拥·佳境，项目地址为：南宁市兴宁区。第三条“合作建房的房屋基本情况”：本合同合作建设的房屋（房屋平面图见本合同附件二，房号以附件二上表示为准）为本合同第二条项目中：1栋701号房屋；该套房屋的用途为商住，属框剪结构，建筑层为地上19层，合作约定建筑面积54.47平方米，其中套内面积36.48平方米。第四条“双方的权利、义务”：（一）甲方的权利、义务：1、甲方享有房屋的管理、维修基金与水电费的收取的权利，并有将该权利委托给第三方行使的权利。2、甲方有授权物业公司进行统一管理该房屋的权利。3、依照协议的约定，按时将房屋及设施交付乙方使用。（二）乙方的权利义务：1、乙方对其出资合作建房之房屋自交付之日起享有使用权，使用年限为2018年5月1日起至2070年4月30日止。2、如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其他税费的情况下，甲方应为乙方办理相关手续。具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。……。第五条“计价方式与价款”：该房屋合作建房单价为￥5677.2元/平方米（毛坯房），合计该房屋合作建房总价为309237元。……第七条“乙方合作建房款的付款方式及期限”：乙方就合作建房的总房款按下列第2种方式按期向甲方付款：2、分期付款。首付款：乙方于本合同签订之时交纳总价款的40%，即123695元，甲方为乙方出具等额收据。第二期款：乙方于房屋主体建设到达正负零时3天内交纳总价款的20%，即61847元，甲方为乙方出具等额收据。第三期款：乙方于房屋主体结构达到封顶时3天内交纳总价款的30%，即92771元，甲方为乙方出具等额收据。第四期款：乙方于收到甲方交房通知后3天内交纳总价款的10%，即30924元，甲方为乙方出具等额收据。第九条“交付期限及交付条件”：在乙方按期支付合作建房款的情况下，甲方在2021年5月31日前完成合作建房任务，并将乙方之房屋交付使用。……。第十一条第10点约定：如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，经法律许可和政府审批流程，通过乙方承担土地出让金及其他税费而实现权属变更的，甲方应为乙方办理相关手续。该合同还对其他事项进行了约定。原告为履行上述合同，于2019年2月21日向军拥公司公司支付123695元。 庭审时，原、被告双方均确认：原告不属于涉案土地所涉集体经济组织的成员；被告至今未向原告交付房屋；《“军拥佳境”项目合作建房合同》第十一条第10点关于“如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，经法律许可和政府审批流程，通过乙方承担土地出让金及其他税费而实现权属变更的，甲方应为乙方办理相关手续”的约定，是指产权证的相关办理手续。 本院认为：关于《“军拥佳境”项目合作建房合同》的性质及效力问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案中，原告与军拥公司虽约定合作建设涉案项目，但同时约定原告享有其中1栋701号房屋一定年限的使用权，并在双方签订的合同第十一条第10点约定在符合相关政策情况下“如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，经法律许可和政府审批流程，通过乙方承担土地出让金及其他税费而实现权属变更的，甲方应为乙方办理相关手续”，明确被告军拥公司为原告办理涉案房屋的房产证，可见，《“军拥佳境”项目合作建房合同》名为合作建房，实为房屋买卖。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得涉案商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原告不属于涉案土地所涉集体经济组织的成员，至今没有任何证据能证明被告已经缴纳相关土地出让金、取得了涉案房地产开发项目的集体三产建设用地转为国有建设用地审批手续、办理了商品房预售许可证等手续，故《“军拥佳境”项目合作建房合同》应属无效。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，被告因本案无效合同取得的合作建房款123695元，应当返还给原告，本院对原告的该诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、确认原告蒙艺娟与被告广西军拥投资有限公司于2019年2月21日签订的《“军拥佳境”项目合作建房合同》（房号：1-701）无效； 二、被告广西军拥投资有限公司返还原告蒙艺娟合作建房款123695元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1387元，由被告广西军拥投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  农慧兰 二〇二〇年八月二十日 书记员  沈晓璐 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十四条合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。