云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7303号上诉人（原审原告）：钟丽璇，女，1963年8月20日生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：陈国华，云南金东方律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：罗勇，男，1984年9月9日生，汉族，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：黄劲松、赵锦琴（实习），云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，系公司员工，特别授权代理。原审第三人：余柏颖，女，1982年2月19日生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：黄劲松、赵锦琴（实习），云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。上诉人钟丽璇诉被上诉人罗勇及第三人昆明尊园房地产经纪有限公司、余柏颖房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初5706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法审理了本案，现已审理终结。钟丽璇上诉请求：1、变更一审判决第一项，解除涉诉《房屋买卖暨居间合同》中涉及房屋买卖条款的同时，还应当判决被上诉人向上诉人返还定金1万元；2、撤销一审判决第二项，并改判被上诉人向上诉人支付违约金22万元；3、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审没有确定被上诉人在履行合同中存在的恶意毁约行为，该行为已经构成根本性违约，被上诉人承担的违约责任明显过轻。上诉人的损失不只是所付出的定金1万元，而在于取得特定不动产所有权的机会以及预期利益，而被上诉人因恶意违约另行出售房屋获得近16万元的高额利润，因涉案合同中的居间条款并没有解除，上诉人作为买受方很可能还要承担相应的居间费，亦是上诉人的实际损失。一审在解除《房屋买卖暨居间合同》时未对合同已经履行的，即上诉人已经给付的定金1万元进行处理是错误的。综上，请求二审依法改判。被上诉人罗勇答辩称：上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，不应该得到支持。案涉《房屋买卖暨居间合同》系无效合同，应综合过错后进行各自责任的承担，被上诉人无过错不应承担损失赔偿。上诉人的定金1万元已经包含在违约金5万元中，且上诉人并未实际收到定金，是由第三人昆明尊园房地产有限公司进行保管，二审中不应再单独处理。上诉人要求给付的违约金21.92万元的违约金明显过高，不符合法律规定。一审判决比较合适，应当予以维持。罗红英向一审法院起诉请求：1、解除三方签订的房屋买卖暨居间合同；2、判令被告支付违约金人民币：592000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月15日，出售方罗勇（甲方）与购买人钟丽璇（乙方）、经纪方昆明尊园公司（丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》约定，甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市经济技术开发区信息产业基地38号、39号、44号地块，思兰雅苑50幢三层302号房屋产权证号为云（2018）呈贡区不动产权第03345**，建筑面积319.52平方米，物业成交价格2960000元，甲乙双方约定于2019年7月18日前办理房屋权属转移登记的相关手续。签订本合同时，乙方支付购房定金10000元，该款由乙方支付给丙方。本合同生效后前述款项即为定金。三方约定该定金的保管及支付为甲方将由丙方托管1万元。在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后前述定金支付甲方。前述支付条件未成就的，未经甲乙丙三方协商，法律文书、政府指令、甲、乙双方均无权要求托管方将定金支付于本方，且甲乙双方不得因此要求丙方承担相关责任。买卖合同违约责任：本合同签订后，若买卖一方要求解除本合同，应当由三方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题达成一致意见，若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数，按日万分之四支付迟延履行违约金，并继续履行合同。买卖一方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，守约方可以解除买卖合同，并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金，承担违约责任（违约方放弃请求裁判机构调低违约金的权利）。其它约定事项：房产证为三本，车库为两本，产权证号云（2018）呈贡区不动产权第0334572号［（0334275）、（0334560）、（0334568）、（0334273）］，甲乙双方约定，该房产交易为一次性付款，做网签当日支付，支付价的50%的价款。甲乙双方约定当乙方拿到不动产权证回执当天便把剩余的50%房款打到甲方的账户，账户为指定账户，中信银行的账号为62176819********开户名罗勇。2019年7月15日，罗勇出具收条载明，今收到钟丽璇购买坐落于思兰雅苑Ａ区房屋定金10000元。一审法院认为，原、被告及第三人签订《房屋买卖暨居间合同》，系双方真实意思表示，依法成立并合法有效，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持……”被告罗勇辩称，未经第三人余柏颖同意买卖合同无效的观点，不予采纳。涉案的房屋已经出卖给案外人，涉案合同已不具备履行条件，原告要求解除合同，因合同还涉及居间条款，属于其他法律关系，不再本案审理范围以内，故，予以支持解除涉案合同中房屋买卖的相关条款。至于原告主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”虽然合同约定“违约方放弃请求裁判机构调低违约金的权利”，但该权利由合同法规定，被告在本案审理作出了合同无效的抗辩应视为对违约金的抗辩。同时，原告提交的证据也不足以证实，涉案合同解除导致的损失达592000元，故，综合房屋的位置、户型、房价将违约金调低至50000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决：一、原告钟丽璇、被告罗勇与第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于2019年7月15日签订的《房屋买卖暨居间合同》中涉及房屋买卖的条款予以解除；二、由被告罗勇在本判决生效后十日以内向原告钟丽璇支付违约金50000元；三、驳回原告钟丽璇的其他诉讼请求。本案二审审理期间，被上诉人提交以下证据：尊园地产收据一份，欲证实1万元定金由第三人昆明尊园房地产经纪有限公司保管。经质证，上诉人、两原审第三人对该证据真实性均予以认可。经审查，该证据符合法律规定，本院予以采纳。针对于一审认定的案件事实，上诉人对“乙方支付购房定金10000元，该款由乙方支付给丙方”有异议，认为该款项支付给的是甲方罗勇。此外，双方当事人对于一审判决认定的其余案件事实无异议，本院依法予以确认。针对当事人二审争议的事实，本院认为：根据案涉《房屋买卖暨居间合同》的约定“签订本合同时，乙方（钟丽璇）支付购房定金人民币壹万元整，该款由乙方支付给丙方（昆明尊园房地产经纪有限公司），本合同生效后，前述款项即为定金”，该款项是由上诉人向被上诉人转款，经由被上诉人转交给实际收款人原审第三人昆明尊园房地产经纪有限公司，故一审认定事实并无不当。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人应当支付的违约金金额？被上诉人是否应当向上诉人返还1万元？本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。关于违约金的金额，上诉人提交的证据并不足以证实其损失达21.92万元，一审人民法院根据综合考虑房屋的位置、户型、房价等因素，酌情调低违约金至5万元并无不当，亦不违反法律规定，本院予以维持。关于被上诉人是否应当向上诉人返还1万元，该请求属于上诉人在二审审理期间新增的诉讼请求，因本案的其他当事人未同意在二审中一并进行处理，故本院无权进行审查处理，相关权利人可另循途径解决。综上所述，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回；审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费3900元，由上诉人钟丽璇承担。本判决为终审判决。审判员  金馨二〇二〇年八月二十五日法官助理李俊波书记员向薇芳