广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1764号 上诉人（原审原告、反诉被告）：广西三灶寺旅游投资有限公司，住所广西贵港市金港大道东段北侧（八一中学路口）。统一社会信用代码：901450800MA5LADN44T。 法定代表人：吴兵，董事长。 委托诉讼代理人：闭小龙，贵港市港北区港城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：贵港市覃塘区黄练镇镇水村民委员会，住所广西贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯。统一社会信用代码：54450804ME2571166H。 法定代表人：黄汉新，主任。 被上诉人（原审被告）：贵港市黄练镇三灶寺佛教活动点，住所广西贵港市覃塘区。统一社会信用代码：714508043217541026。 主要负责人：黄守祥。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第4村民小组。 诉讼代表人：黄子灵，队长。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第5村民小组。 诉讼代表人：黄宝云，队长。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第6村民小组。 诉讼代表人：黄旭良，队长。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第7生村民小组。 诉讼代表人：黄克永，队长。 上列被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄港，广西君望律师事务所律师。 上列被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄芳，广西君望律师事务所律师。 上诉人广西三灶寺旅游投资有限公司（以下简称三灶寺公司）因与被上诉人贵港市覃塘区黄练镇镇水村民委员会（以下简称镇水村委会）、贵港市黄练镇三灶寺佛教活动点（以下简称佛教活动点）、贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第4村民小组（以下简称水泡4组）、贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第5村民小组（以下简称水泡5组）、贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第6村民小组（以下简称水泡6组）、贵港市覃塘区黄练镇镇水村水泡屯第7村民小组（以下简称水泡7组）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院（2019）桂0804民初1375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 三灶寺公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其公司的起诉请求。事实和理由：一、其公司与镇水村委会、佛教活动点、水泡4、5、6、7组签订《土地租赁协议》以及《三灶寺移交接管协议书》之后，已经交纳了租金79300元和保证金50000元，并于2018年1月24日将2018年度的租金238000元转账至镇水村委会指定的账户。之后，其公司已经对三灶寺佛教活动场所进行了投资建设，但是在经营活动中，受到了水泡屯村民的阻挠，水泡4、5、6、7组村民不准其公司在租赁的场地上进行建设和经营。虽然经营活动受到阻挠，但其公司仍然按照合同约定向镇水村委会交纳租金，但镇水村委会拒绝接收租金导致其公司逾期交纳，而水泡4、5、6、7组并未向三灶寺公司追讨过租金。根据三灶寺公司法定代表人与镇水村委会主任以及黄练镇政府领导的微信记录以及通话录音，可以证明镇水村委会拒收租金的事实。因此，一审法院认定其公司拒不履行合同主要义务错误。二、其公司一直都有交纳租金的意愿，也准备好了租金。虽然在项目建设中，其公司发生欠付工程款的事实，但并不能据此认定其公司没有继续交纳租金履行合同的能力。对于一审法院的释明问题，因为其公司被水泡屯村民阻挠，2019年全面无法进行建设和经营，该年租金应当免除，因此，一审法院要求其公司交纳2019年租金不合理，并且一审法院也没有提供代收租金的账户，没有给予其公司更多时间考虑。三、《土地租赁协议》第五条约定，保证金在合同履行期满且乙方无违约情况下无息退回。该条只有退还的约定，没有无需退还保证金的约定，因此，一审法院判决无需退还保证金给三灶寺公司缺乏事实根据和法律依据。四、三灶寺公司已经明确表示要交纳2019年度的租金，但是镇水村委会拒收。直至三灶寺公司提起诉讼时止，都没有收到过镇水村委会或者水泡4、5、6、7组限期交纳租金的书面通知。因此，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除《土地租赁协议》属于适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。 镇水村委会、佛教活动点、水泡4、5、6、7组辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 三灶寺公司向一审法院起诉请求：1.免除《土地租赁协议》中三灶寺公司2019年的租金238000元，2020年租金以村民归还场地给三灶寺公司使用后开始计算；2.判决确认三灶寺公司与镇水村委会、佛教活动点、水泡4、5、6、7组于2017年9月1日签订的《土地租赁协议》及《三灶寺移交接管协议书》（补充协议编号：102）有效并继续履行。 水泡4、5、6、7组向一审法院反诉请求：1.判决解除水泡4、5、6、7组与三灶寺公司于2017年9月1日签订的《土地租赁协议》及《三灶寺移交接管协议书》；2.判决三灶寺公司向水泡4、5、6、7组支付2019年租金238000元；3.判决水泡4、5、6、7组无需向三灶寺公司退还合同保证金50000元。 一审法院认定事实：2017年8月18日，水泡4、5、6、7组经集体同意，决定将其所有的三灶寺、七座山头（六佬山、德环山、百南顶山、香炉山、龟山、文头山、河龙山）、两条河流及自留地出租给三灶寺公司开发国际旅游城，同时授权镇水村委会、水泡屯、生产队队长与三灶寺公司签订租赁合同。2017年9月1日，三灶寺公司与镇水村委会、佛教活动点、水泡4、5、6、7组《土地租赁协议》及《三灶寺移交接管协议书》，租赁协议约定：水泡4、5、6、7组将三灶寺、七座山头（六佬山、德环山、百南顶山、香炉山、龟山、文头山、河龙山）、两条河流及自留地出租给三灶寺公司进行开发经营，租赁期为50年；三灶寺公司在协议签订后须向出租方支付2017年9月至12月租金即79300元，以后每年12月前付清下一年租金，其中2018年1月1日至2028年1月1日每年租金238000元；签订合同后承租方须付保证金50000元给出租方，合同期满后且承租方无违约情况下由出租方无息退还；承租方应依约按时支付租金，经出租方书面通知无正当理由超过三个月拒不支付的，出租方有权解除协议等内容。在接管协议中，各方对三灶寺交接前后的权利义务如何承担进行了约定。2017年9月14日，镇水村委会代收了三灶寺公司支付的2017年租金79300元及保证金50000元。2018年的租金238000元三灶寺公司转账至镇水村委会指定的出纳黄守兴银行账户，2019年的租金238000元至今未支付。合同签订后，三灶寺公司即规划对三灶寺佛教活动场所进行建设，并将建设工程分别承包给贵州匠心匠艺建筑工程有限公司及多名工头建设。因该工程未经城建部门审批，被覃塘区黄练镇国土规建企业环保安监站于2017年10月20日责令停止违法行为，但三灶寺公司仍然不停止违法建设，继续组织民工施工。至今该项目未获得环评、建设许可等相关审批手续。自2018年春节前开始，三灶寺公司因资金链断裂，在建设三灶寺配套建筑和设施过程中拖欠大量工程款，承包方及民工曾多次到三灶寺经营地方催收工程款，双方发生了激烈的矛盾，民工及施工方老板曾多次到覃塘区有关政府部门投诉反映，甚至出现了一些过激行为，三灶寺公司与承包施工方及民工的纠纷被列为当地信访案件。债权人遂陆陆续续向一审法院及其他法院起诉，法院审理后已经分别判决，现已发生法律效力，并已进入执行程序，涉案欠款数额多达500多万元，三灶寺公司至今未履行付款义务，现三灶寺公司已被一审法院列入失信被执行人名单。在本案诉讼期间，一审法院曾向三灶寺公司释明，如若三灶寺公司认为其有继续履行合同的能力，并愿意缴纳涉案土地租金，应在法院指定的期间履行支付租金的义务，如水泡4、5、6、7组拒收其可向法院缴纳2019年或2020年度的租金，视为其履行了合同约定的支付租金义务，但至今2020年度支付租金的期限已逾期，三灶寺公司仍拒不支付2019年及2020年度的租金。 一审法院认为，当事人签订的《土地租赁协议》及《三灶寺移交接管协议书》虽是双方真实的意思表示，但是双方约定土地租赁期限为50年，而根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”，因此涉案租赁协议中租期超过20年的部分无效，其他内容未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方仍应依约履行。在合同的履行过程中，水泡4、5、6、7组已依约将三灶寺及出租土地交付给三灶寺公司管理使用，三灶寺公司也已实际进场对三灶寺进行投入建设、管理，水泡4、5、6、7组已履行了合同义务，但三灶寺公司在履行合同过程中却未能依约支付租金。依据合同约定，三灶寺公司应于2018年12月底前支付2019年的租金238000元，但是至今都未能支付，现2020年的租金支付时间也已逾期。此外，三灶寺公司尚欠民工大量工程款未支付，现已被法院列入失信被执行人名单，从其经济状况来看，其已经不具备支付涉案租金、继续履行租赁合同的能力，且在本案诉讼期间，经法院释明，三灶寺公司仍不支付租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的或当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同；第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告既主张合同有效，要求继续履行合同，但又拒不履行合同的主要义务，且涉案的建设工程项目至今尚未取得环评及建设许可等相关审批手续，三灶寺公司的行为已构成根本违约，故对三灶寺公司的主张不予支持；水泡4、5、6、7组反诉要求解除合同，理据充分，依法予以支持。对于三灶寺公司主张镇水村委会拒收租金以及水泡4、5、6、7组村民阻挠经营管理问题。经核查，三灶寺公司在三灶寺的建设行为没有取得环保、国土及城建部门的审批手续，于2017年10月20日被土地管理部门认定为违法占地并责令停止违法行为，等候处理；另其在违法建设中因拖欠建设工程老板工程款及民工工资导致双方发生纠纷，矛盾剧烈，经当地政府有关部门调解未果，建设工程老板及民工多次追讨工程款未果的情况下，拒绝施工，并曾多次到覃塘区有关政府部门投诉反映，甚至出现了一些过激行为，后经政府部门引导走法律途径解决。三灶寺公司称其系因被水泡4、5、6、7组的村民阻挠致2019年无法对三灶寺项目进行管理、建设与事实不符，在案证据尚不足以证明三灶寺公司主张的该事实，其未能对三灶寺项目进行管理、建设系上述原因所致，过错责任在三灶寺公司，故对其主张不予支持。水泡4、5、6、7组的反诉请求理据充分，予以支持，三灶寺公司应依约向水泡4、5、6、7组支付2019年度的租金238000元。关于保证金50000元应否退还的问题，按照租赁协议，双方约定合同期满后且承租方无违约情况下方退还保证金，现三灶寺公司存在违约行为，水泡4、5、6、7组要求不予退还符合双方约定，予以支持。合同解除后，终止原合同的履行，三灶寺公司应及时撤走其留在涉案场地的物品，并撤离涉案场地，将涉案场地交还水泡4、5、6、7组。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除三灶寺公司与镇水村委会、佛教活动点、水泡4、5、6、7组签订的《土地租赁协议》及《三灶寺移交接管协议书》；二、三灶寺公司向水泡4、5、6、7组支付2019年的租金238000元；三、水泡4、5、6、7组无需退还三灶寺公司支付的保证金50000元；四、驳回三灶寺公司的诉讼请求。 二审中，当事人均未提出新证据。三灶寺公司向法院申请调取公安部门就三灶寺公司与水泡4、5、6、7组矛盾纠纷进行处理的2018年8月1日及2019年2月4日的出警记录等材料，拟证明镇水村委会及水泡4、5、6、7组阻挠三灶寺公司对涉案租赁场地进行建设及经营的事实。本院到贵港市公安局黄练派出所调取了公安部门2018年8月1日及2019年2月4日的接警处警登记及相关询问笔录。经查，黄练派出所2018年8月2日出警并对相关人员进行调查后，查明报警人是因三灶寺公司法定代表人吴兵带领人员对三灶寺公司建设的景区内的凉亭予以拉倒而报警；2019年2月4日，公安部门出警调查的事实是韦丁香在三灶寺观音殿内售卖相关用品与人发生纠纷的事实。本院认为，上述公安部门的调查处理材料与本案不具有关联性，不能证明水泡4、5、6、7组阻挠三灶寺公司对承租土地进行经营管理的事实，本院不予确认。 经审理查明，一审法院认定事实清楚，证据确凿，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.三灶寺公司是否存在违约事实，涉案的《土地租赁协议》及《三灶寺移交接管协议书》应否予以解除；2.水泡4、5、6、7组应否向三灶寺公司退回保证金50000元。 关于第一个争议焦点。首先，本案当事人签订《土地租赁协议》之后，水泡4、5、6、7组已经按照合同约定将出租的三灶寺、七座山头、集体自留地和两条河流交付给了三灶寺公司进行经营管理。按照合同第四条约定，三灶寺公司应当在每年12月份前付清下一年的租赁费。三灶寺公司按照合同约定支付了2017年度和2018年度的租赁费之后，对于之后的租金未再支付。至三灶寺公司2019年10月11日提起本案诉讼时，已经远超过合同约定的支付租赁费时间。因此，三灶寺公司违反合同约定逾期未支付租赁费系客观事实。其次，三灶寺公司主张是镇水村委会以及水泡4、5、6、7组拒收租赁费，但并未举出充分证据予以证明。三灶寺公司提交的吴兵与黄子兴、潘家万的微信聊天记录并不能证明镇水村委会拒收三灶寺公司交纳的租赁费的事实。事实上，三灶寺公司并未实际履行过交纳租赁费的行为，亦未向有关部门请求提存租赁费。一审中，一审法院亦已给予期间让三灶寺公司将应交纳的租赁费向法院交付，可以视为三灶寺公司已经交纳租赁费。但三灶寺公司亦未向一审法院交纳应交纳的租赁费。三灶寺公司还主张因为镇水村委会以及水泡4、5、6、7组村民阻挠其公司对租赁场地的建设和经营，据此请求免交2019年度的租赁费，但三灶寺公司并未能举出充分证据证明村民有阻挠其公司对租赁土地进行建设经营的事实，因此，其主张应免除2019年度的租赁费缺乏事实根据和法律依据。再次，根据《土地租赁协议》第十六条规定，经出租方书面通知，三灶寺公司无正当理由超过三个月拒不缴纳租赁租金的，出租方有权解除协议。本案中，水泡4、5、6、7组虽未举证证明其已经书面通知三灶寺公司交纳租金，但三灶寺公司严重逾期未交纳租金系客观事实。水泡4、5、6、7组已经提起反诉要求解除双方签订的《土地租赁协议》，但三灶寺公司在一审至今仍未交纳租金。且三灶寺公司经法院生效判决确认拖欠大额债务，在法院进入强制执行程序后，至今仍未履行生效判决确认的债务，一审法院认定三灶寺公司已经缺乏继续履行《土地租赁协议》能力正确。因此，一审法院判令解除案涉的《土地租赁协议》以及作为从合同的《三灶寺移交接管协议书》符合法律规定，本院予以维持。 关于第二个争议焦点。根据《土地租赁协议》第五条规定，三灶寺公司交纳的5万元保证金在合同履行期满且三灶寺公司无违约情况下，由水泡4、5、6、7组无息退给三灶寺公司。从双方合同约定分析，该保证金目的是保证三灶寺公司按照合同约定履行合同义务。现因三灶寺公司的违约行为，导致双方签订的《土地租赁协议》依法解除，因此，水泡4、5、6、7组请求不予退回5万元保证金给三灶寺公司理由成立，一审法院予以支持正确，本院予以维持。 综上所述，三灶寺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9080元，由上诉人广西三灶寺旅游投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘立技 审判员  陆志然 审判员  黄裕和 二〇二〇年八月十日 书记员  黄延肖