上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初6850号原告：朱静，女，1979年1月31日生，汉族，住上海市黄浦区南昌路**。委托诉讼代理人：胡宇，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海合德食品有限公司，住所地上海市宝山区宝杨路****。法定代表人：刘标。委托诉讼代理人：刘以敏，公司员工。原告朱静与被告上海合德食品有限公司(以下简称合德公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱静的委托诉讼代理人胡宇，被告合德公司的委托诉讼代理人刘以敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱静向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的租赁合同于2020年3月18日解除；2、判令被告按每月人民币33,955元(以下币种均为人民币)的标准，支付自2019年6月1日起至实际返还房屋日即2020年5月14日止的租金及房屋占用费381,171.36元；3、判令被告支付违约金33,955元；4、判令被告按每日3,200元计算，向原告支付逾期未能办理营业执照注销手续的违约赔偿金(自2020年4月10日起至注销手续办理完毕之日止)。事实和理由：2016年2月29日，原、被告签订租赁合同，约定原告将上海市宝山区海江路XXX-XXX号一层16号铺位(以下简称系争房屋)出租给被告使用。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，但被告自2017年起开始拖欠租金，原告曾两次起诉要求被告履行义务。此后，经多次催促，被告仍无法按时足额支付款项，故原告起诉提出上述诉讼请求。被告合德公司辩称，双方的租赁合同仍在存续状态，不同意解除。系争房屋无法经营餐饮，只要相关行政部门来查，被告就要关门，故被告不能正常营业，故租金只能断断续续支付，被告不存在违约。综上，不同意原告的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年2月29日，朱静(甲方)与合德公司(乙方)签订租赁合同，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方用于开设合德食品，合同期限为4年，自2016年3月1日至2020年4月28日止；在合同签订当天，乙方向甲方支付64,000元作为合同的履约保证金；2016年2月26日-2017年4月30日每月租金3万元，2017年5月1日-2019年4月30日每月租金31,920元，2019年5月1日-2020年4月28日每月租金33,955元；租金每3个月为一期，第一期租金自合同当天交纳，以后各期租金应提前15日前交纳；乙方逾期支付租金或各项费用达一个月，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿按合同终止时租金标准计算的六个月租金的违约金；双方确认，无论因何原因导致本租赁合同终止的，乙方均须在终止合同后的十五个工作日内将因经营本合同项下的业务所办理的营业执照等相关证件进行注销，若乙方逾期未能办理完成注销手续的，则每延期一天，乙方应当按照履约保证金的5%承担违约赔偿金，直到注销所需全部手续办理完毕为止。2018年5月，朱静向本院起诉要求合德公司支付系争房屋的欠付租金191,520元及滞纳金等，本院以(2018)沪0113民初9331号立案。2018年5月21日，合德公司出具还款计划书，确认截至2018年5月21日尚欠2017年12月1日至2018年5月31日租金191,520元，承诺分期偿还所欠租金，并承诺于2018年10月15日前一次性支付2018年6月1日至2018年11月30日的租金191,520元。2018年5月25日，朱静向本院申请撤诉，本院裁定予以准许。2019年3月，朱静再次向本院起诉，称合德公司仍未按时足额支付租金，要求解除合同，并要求合德公司返还房屋支付租金、违约金等。2019年4月2日，在本院主持下，双方达成调解协议如下：一、合德公司于2019年4月30日前向朱静支付自2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金383,040元；二、若合德公司未按照上述约定履行，朱静有权就剩余未付部分一并向法院申请强制执行，并且合德公司应向朱静支付违约金191,520元。2019年7月25日，朱静向本院执行部门确认合德公司已将剩余租金付清，法院将违约金191,520元发放给朱静，本案便执行完毕。2020年3月17日，朱静委托律师向合德公司发出律师函，载明，因合德公司未按时足额支付租金，现函告双方的租赁合同自2020年3月18日解除，并要求合德公司支付租金及违约金等。该函件邮寄凭证显示，收件方为合德公司刘标，地址为，地址为上海市宝山区宝杨路****20年3月18日签收。审理中，合德公司表示该地址确实系合德公司的通讯地址，但代理人表示未收到该函件。2020年5月11日，朱静再次向合德公司发出律师函，催告返还房屋等。审理中，朱静表示，合德公司未支付自2019年6月1日起的租金，对于合德公司已支付的履约保证金64,000元，同意返还。2020年5月14日，朱静与合德公司签订房屋交接确认书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，朱静与合德公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。租赁合同约定，乙方逾期支付租金或各项费用达一个月，甲方有权选择提前终止本合同。合德公司自2019年6月1日起即未支付租金，构成违约，朱静向其发出解除合同的律师函，符合合同约定，该函件于2020年3月18日签收，原告要求确认双方租赁合同于该日解除的诉讼请求，本院予以确认。关于合德公司表示因系争房屋不能经营餐饮导致其无法正常经营，故其逾期支付租金不构成违约的意见，本院认为，租赁合同约定用途为开设合德食品，朱静并未承诺其可用于经营餐饮，且双方租赁合同于2016年2月签订，合德公司并未提供证据证明朱静作为出租方存在瑕疵履行的情形。另外，双方就系争房屋的租赁纠纷曾两次在本院诉讼，合德公司亦从未提出过相应的主张，故本院对合德公司的上述抗辩意见，不予采信。合同解除后，合德公司作为承租人应当返还房屋并支付截止至返还房屋之日的租金及使用费。朱静确认合德公司已返还房屋，本院予以确认。朱静要求合德公司按每月33,955元的标准，支付自2019年6月1日起至2020年5月14日止的租金及房屋占用费381,171.36元，符合合同约定及法律规定，本院予以准许。朱静同意返还履约保证金64,000元，于法不悖，本院予以准许。合德公司的行为导致双方的租赁合同解除，朱静要求合德公司支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以准许。朱静自行将违约金调整至一个月租金金额即33,955元，本院予以准许。合同约定乙方需在终止合同后十五个工作日内将营业执照进行注销。审理中，合德公司确认在系争房屋内注册的营业执照尚未注销，朱静要求其承担违约金的诉讼请求，符合上述约定，本院予以准许。但因合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整为每日200元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告朱静与被告上海合德食品有限公司就上海市宝山区海江路XXX-XXX号一层16号铺位签订的租赁合同于2020年3月18日解除；二、被告上海合德食品有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告朱静支付自2019年6月1日起至2020年5月14日止的租金及房屋占用费381,171.36元；三、原告朱静于本判决生效之日起十日内，向被告上海合德食品有限公司返还履约保证金64,000元；四、被告上海合德食品有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告朱静支付违约金33,955元；五、被告上海合德食品有限公司于本判决生效之日起十日内，按每日200元的标准，向原告朱静支付自2020年4月10日起至营业执照注销手续办理完毕之日止的违约赔偿金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3,344元，由被告上海合德食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘姗二〇二〇年八月十二日书记员  汤娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。