山东省东阿县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1524民初1454号原告(反诉被告）：刘如强，男，1981年1月31日出生，汉族，住阳谷县。被告（反诉原告）：刘言明，男，1963年6月29日出生，汉族，户籍地东阿县，现住东阿县。被告（反诉原告）：王彦玲，女，1964年6月29日出生，汉族，户籍地东阿县，现住东阿县。原告(反诉被告）刘如强与被告（反诉原告）刘言明、王彦玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案，刘言明、王彦玲于2020年6月16日向本院提起反诉。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年6月11日、2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告）刘如强，被告（反诉原告）刘言明、王彦玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告）刘如强向本院提出以下诉讼请求：1.判令二被告退还房屋租赁费14400元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月1日，原告与二被告达成房屋租赁协议，经了解，该房屋系被告从中街村委会租赁取得，每次均是被告通知缴费，租赁费每年24000元，2019年11月22日收到中街村委会通知，该房屋在2020年1月30日前必须搬出，租赁费收到2019年12月30日，但被告此前已收取原告租赁费至2020年6月30日，并且将计划涨价的2400元也收取了。二被告不同意退还多收的房租，为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判如所诉。被告（反诉原告）刘言明、王彦玲答辩称：刘如强现欠我三个月的房租，签订房屋租赁协议实际日期为2018年10月，并非合同书写的2018年11月；根据中街村整体规划，本案租赁房屋被划入拆迁范围，中街村委会自2019年11月起通知我及刘如强将租赁屋内的物品搬出，但刘如强拒绝搬离，导致中街拆迁计划受到影响，村委会对我二人提出严厉批评，至2020年4月，刘如强才搬离；刘如强腾空出租屋时，私自将我购买安装的空调、暖气片、管线、电表拉走，原告无权要求返还租赁费14400元；另原告应返还空调、暖气片、管线、电表等物品或赔偿同等价值财产，并赔偿我方精神损失费6000元，共计11260元。原告(反诉被告）刘如强为支持其本诉请求，向本院提交以下证据：1.《门面出租合同》，证明其与被告形成房屋租赁关系；2.《协议》，证明针对租赁费缴纳双方形成一致意见；3.通知，证明2019年11月22日中街村委会通知2020年1月1日后不再收取租金；4.银行交易明细，证明其已将2019年7月1日至2020年6月30日的租赁费28800元及2019年1月1日至2019年6月30日间上涨的2400元进行支付；5.与刘言明的微信聊天记录，证明双方约定租赁费的涨、降都是按照村委会收取租赁费的涨、降决定。被告（反诉原告）刘言明、王彦玲的质证意见为：对证据1真实性无异议，合同上是刘言明签的字，但刘言明没看清楚合同内容就签了；证据2真实性有异议，签名并非刘言明本人所签；证据3.4.5真实性无异议。被告（反诉原告）刘言明、王彦玲针对其在本诉部分的答辩意见，向本院提交以下证据：1.证明，证明中街村委会向其下达搬迁通知；2.微信朋友圈截图，证明刘如强在朋友圈公开二人欠账；3.与刘如强妻子的微信聊天记录，证明租赁费实际应收取到搬出日；4.照片，证明刘如强于2020年4月4日搬离承租房屋。原告(反诉被告）刘如强对以上证据真实性皆无异议。被告（反诉原告）刘言明、王彦玲向本院提出以下反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付2019年欠缴的房租6000元；2.反诉诉讼费用由反诉承担。事实与理由：2018年10月1日前，反诉人与被反诉人口头约定了房屋租赁协议，租赁房屋两间，一间一个月1000元，房屋所有权归村委会，房租价格随村委会的决定价格浮动，2018年10月1日被反诉人租赁反诉人房屋开卖足力健老人鞋。前三个月被反诉人因资金紧张说好缓交但至今一直没交。为维护合法权益，现诉至法院，请求判如所诉。原告(反诉被告）刘如强答辩意见为：我并不拖欠反诉人租赁费，租赁期内的费用已全部结清，反诉请求不成立。被告（反诉原告）刘言明、王彦玲针对反诉诉求，向本院提交了以下证据：1.中街村委会出具的证明，证明2018年10月17日、农历2018年重阳节时刘如强已开始营业；2.村委会证明，证明刘如强于2020年4月4日搬离房屋，租赁期应截至2020年4月；3.《门面出租合同》，证明租赁费价格原为一年24000元，但在租赁期内每间由每月1000元上涨为1200元；4.银行卡交易明细，证明刘如强于2018年11月12日、2019年7月1日分别缴纳租赁费12000元、31200元，欠缴2018年三个月的租赁费6000元。原告(反诉被告）刘如强质证意见为：对证据1.3真实性有异议，村委会并未对我进行催促；对证据2.4.5真实性无异议。原告(反诉被告）刘如强未针对反诉部分向本院提交证据。上述证据经本院审查，可以采信，结合庭审情况，足以认定以下事实：被告（反诉原告）刘言明、王彦玲系夫妻关系，二人曾租赁东阿县中街村民委员会房屋两间经营东阿县新城舒悦服装鞋帽店，王彦玲系登记经营者。在租赁期内，刘言明、王彦玲将两间房屋转租于原告(反诉被告）刘如强经营足力健老人鞋店。2018年11月1日，刘言明（甲方）与刘如强（乙方）签订《门面出租合同》，约定甲方将位于东阿县新城区居委会南1号门面租赁给乙方，合同自2018年11月1日起至2019年6月1日止，期间的衣服损失费、房费、空调费用共计6.2万元整。双方口头约定，租赁费为每间每月1000元，租赁期内租赁费涨、降由中街村委会收取租赁费的涨、降决定。2018年11月3日、2018年11月12日，刘如强向刘言明账户支付《门面出租合同》约定的2018年11月1日至2019年6月1日间的服装损失费、房费、空调费共计6.2万元。2019年1月1日后，中街村委会收取的租赁费每间每月上涨200元，刘言明、王彦玲向刘如强收取的租赁费亦随之上涨为每间房屋每月1200元。2019年7月1日，刘如强向刘言明账户支付了2019年7月1日至2020年6月30日的房租28800元（每间每月1200元×2间×12个月），及2019年1月1日至2019年6月30日间因房租上涨而产生的2400元（每间每月上涨200元×2间×6个月），共计31200元。2019年11月22日，中街村民委员会向各租赁户下达通知，因中街村进行片区改造，搬迁自2019年11月30日至2020年1月30日前，2019年12月30日至2020年1月30日间不再收取租赁费。2020年3月9日，刘如强在微信聊天中向刘言明询问，是否需搬离承租屋，刘言明表示因疫情没解禁，其也不知道多久让搬离。2020年3月15日，刘言明向刘如强表示月底应搬迁完毕，搬完后将该退的钱退予刘如强。后双方因应退租金数额发生争议。2020年4月4日，刘如强从租赁房屋内搬离完毕。刘言明、王彦玲陈述，其系于2018年10月1日前确认将房租转租于刘如强，刘如强在2018年10月已开始营业；刘如强陈述，其系于2018年11月1日开始营业。另查明，刘如强持有落款时间为2018年11月1日的《协议》，载有“经双方协商，甲方把在中街村委会的门市转让给乙方经营，乙方付给甲方50000元转让费及到2019年6月30日的房租10000元，以后每年付给甲方24000元的房租，……另：乙方接甲方的空调，付给甲方2000元……”，刘如强主张该《协议》系由刘言明签字，刘言明陈述《协议》上并非其本人的签名。本案的争议焦点为：1.刘言明、王彦玲是否应向刘如强退还2020年1月1日至2020年6月30日间的租金14400元；2.刘如强是否欠付刘言明、王彦玲三个月的租赁费6000元。现根据当事人的举证、质证，予以综合分析如下：针对焦点1，关于刘如强所持刘言明、王彦玲应返还2020年1月1日至2020年6月30日间租赁费14400元的主张，经查，刘言明、王彦玲与刘如强形成房屋租赁法律关系时，已以口头形式明确约定租赁费涨、降由中街村委会收取租赁费的涨、降决定，即随村委会的决定价格浮动。2019年1月1日后，因中街村委会收取的租赁费上涨，刘言明、王彦玲亦以相同的上涨幅度、以涨价后的价格向刘如强进行收取，但在2020年1月1日后中街村委会因房屋面临拆迁作出不再收取租赁费的决定后，刘言明、王彦玲再按照原价格对刘如强收取租赁费并拒绝返还，已违背了双方关于租赁费收取的先前约定。关于刘言明、王彦玲所持刘如强存在延误拆迁计划的主张，根据刘如强提交的微信聊天记录显示，其2020年3月间仍通过微信聊天形式向刘言明询问是否需搬离出租屋，刘言明表示搬迁计划未开展系因疫情没解禁，该情形说明刘如强在2020年3月前不具恶意拖延搬离时间的情形。因2020年1月至4月间大部分处于新型冠状病毒性××疫情防控期，该情形无论对于中街村委会拆迁工作、还是刘如强搬离时间皆属不可抗力，期间拆迁被延迟、店铺经营亦受限制，鉴于该期间内刘言明、王彦玲不存在租赁费支出成本，刘如强店铺经营亦受疫情不利影响，故在中街村委会已对各租赁户作出2020年1月1日后免于收取租赁费的情况下，根据公平原则、诚实信用原则，刘言明、王彦玲亦应当根据先前确立的租赁费随村委会的决定价格浮动之约定，将刘如强预交的2020年1月1日至2020年6月30日的租赁费14400元予以返还。本院对刘如强的本诉诉讼请求予以支持。针对焦点2，关于刘言明、王彦玲所持刘如强仍拖欠三个月租赁费6000元的反诉诉求，针对拖欠时间，刘言明、王彦玲在本诉庭审过程中陈述系2019年4-6月，后在反诉过程中陈述为2018年10-12月，经查，本案《门面出租合同》系刘言明与刘如强自愿签订，作为确立双方租赁关系的书面合同，也应系判定双方权利、义务的主要依据。刘言明主张《门面出租合同》系其在没看清的情况下就签了，不符合市场经济中的契约精神，不足以采信。《门面出租合同》明确载明，合同自2018年11月1日起，虽刘言明、王彦玲称其与刘如强在2018年10月前形成了口头租赁协议、租赁费应自2018年10月起缴纳，因《门面出租合同》作为确立双方权利、义务关系的书面合同形成于2018年11月，无论双方在2018年10月前是否形成口头合同、刘如强在2018年10月是否实际使用房屋，如存在两种约定不同的情况下，皆应以产生时间在后的合同为准，故《门面出租合同》作为书面合同形成时间晚于刘言明、王彦玲主张的2018年10月前形成的口头协议，如有不同，亦应视为对先前口头合同的变更，租赁费应当以《门面出租合同》约定为准，故本院对刘言明、王彦玲所持租赁费应自2018年10月开始收取的主张不予支持。本案中，《门面出租合同》载明2018年11月1日至2019年6月1日间的衣服损失费、房费、空调费用共计6.2万元整，但刘如强提交的《协议》载明6.2万元系服装转让费、空调费、及截至2019年6月30日的房费，两份材料关于房费截止时间的记载不同，因刘言明否认《协议》上的签名并非其本人所签，经本院释明，刘如强表示为尽快处理纠纷、不再对《协议》申请笔迹鉴定，故刘如强于2018年11月支付的6.2万元应视为按《门面出租合同》约定足额支付了衣服损失费、空调费及2018年11月1日至2019年6月1日间的房费。另因刘如强在2019年7月支付的31200元系2019年7月1日至2020年6月30日间的租赁费28800元，及2019年1月1日至2019年6月30日间因租赁费上涨而产生的2400元，本院将刘如强尚未缴纳的租赁费认定为2019年6月1日至2019年6月30日间的2000元。关于刘言明、王彦玲所持原告应返还空调等原物并赔偿精神损失费6000元的主张，因本案属合同纠纷，该项主张已涉及侵权范畴，故刘言明、王彦玲可另案主张权利。综上，原告(反诉被告）刘如强与被告（反诉原告）刘言明签订的《门面出租合同》、及租赁费随中街村委会决定价格浮动的口头约定，皆系双方当事人真实意思的表达，属合法、有效合同，双方均应按照合同约定全面履行义务。在刘言明、王彦玲交付房屋后，刘如强应当将现未缴纳的2019年6月1日至2019年6月30日间的租赁费2000元进行足额支付；在中街村委会做出2020年1月后免于收取租赁费的决定后，刘言明、王彦玲应当将预先收取的部分予以退还。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘言明、王彦玲向原告(反诉被告）刘如强退还2020年1月1日至2020年6月30日间的房屋租赁费14400元。二、原告(反诉被告）刘如强向被告（反诉原告）刘言明、王彦玲缴纳2019年6月1日至2019年6月30日间的房屋租赁费2000元。三、驳回被告（反诉原告）刘言明、王彦玲的其他反诉请求。本诉案件受理费160元减半收取80元，由被告（反诉原告）刘言明、王彦玲承担；反诉案件受理费50元减半收取25元，由原告(反诉被告）刘如强承担8元，由被告（反诉原告）刘言明、王彦玲承担17元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员 周 杨二〇二〇年八月二十五日书记员 张晨晨