河南省罗山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1521民初557号原告：信阳市振鸿物业服务有限公司，住所地罗山县龙池大道金诚博雅**。法定代表人：黄泽志，该公司经理。委托诉讼代理人：周世运，该公司员工，一般代理。委托诉讼代理人：刘天军，河南银辉律师事务所律师，特别授权。被告：罗山县欣荣花园小区业主委员会，，住所地罗山县欣荣花园小区负责人：丁何玲，该委员会主任。委托诉讼代理人：李芳瑞，该委员会委员，特别授权。委托诉讼代理人：熊庭富，河南上品律师事务所律师，特别授权。第三人：信阳市万邦置业有限公司，，住所地罗山县府邸花园****法定代表人：刘秀芝，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘凡搏，该公司经理。原告信阳市振鸿物业服务有限公司（以下简称振鸿公司）与被告罗山县欣荣花园小区业主委员会（以下简称欣荣业委会）、第三人信阳市万邦置业有限公司（万邦公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告振鸿公司的委托诉讼代理人周世运、刘天军与被告欣荣业委会的负责人丁何玲及其委托诉讼代理人李芳瑞、熊庭富、第三人万邦公司的委托诉讼代理人刘凡搏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告振鸿公司向本院提出诉讼请求：1、判定被告发给原告的解聘函无效；2、判定被告解聘原告不合法，是无效的；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月30日，原告与第三人签订前期物业管理委托合同。第三人将其建设的金诚欣荣花园小区委托给原告实行前期管理。合同生效后，原告按照合同约定对金诚欣荣花园小区进行了物业管理。2020年3月29日，被告在原告处张贴一份解聘函。被告在解聘函中要求原告于2020年3月30日起至2020年4月18日24时止撤离欣荣花园，并移交欣荣花园小区所有配套设施相关资料。同时，被告还在小区张贴通知，通知小区各位业主不要缴纳物业费。经查询被告提交的资料，被告由丁何玲、陈昊、李芳瑞、刘凯、丁辉、朱翔和胡军7人组成，丁何玲任主任，陈昊、刘凯任副主任。根据《河南省物业管理条例》的规定，业主委员会的成员首先要是小区的业主，同时还要符合一定的条件。否则，就不能成为业主委员会成员。经查，朱翔和胡军不是欣荣花园小区的业主，没有当选业主委员会成员的资格；丁辉从2018年8月起至今未交纳物业费，刘凯从2017年7月起至今也没有交纳物业费，丁辉和刘凯也没有任职业主委员会成员的资格。此外，被告成立的程序也违反了《物权法》、《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》等法律、法规和相关规定，是非法成立。综上所述，原告是第三人依法依规选聘的物业管理单位。被告从成立到作出解聘函、解聘原告的行为均违法。为维护原告的合法权益，请求判令支持原告的诉讼请求。被告欣荣业委会辩称，一、振鸿物业公司与欣荣小区业主之间是服务合同关系，是聘请和被聘请关系，双方权利义务由合同约定，合同之外无权干涉业主内政。作为受聘请提供小区服务的振鸿公司，除了尽职提供服务和收取物业服务费外，根本无权对欣荣小区业主通过选举产生的业主委员会说三道四。振鸿公司在诉状中指责“欣荣小区业主委员会”成立“非法”的行为，严重违背了《物业管理条例》第36条“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”之规定。小区业主委员会是否合法，是小区广大业主内政，只要小区业主选举认可，就足以可以代表小区广大业主执行小区业主决议执行权，即振鸿公司无权干涉欣荣小区业主内政。二、欣荣业委会解除振鸿公司服务合同合理合法，振鸿公司请求确认“解聘不合法无效”的理由不能成立。1、根据《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》，欣荣花园小区在罗山县丽水街道办事处指导和协助下，从2019年10月29日“筹备设立业主大会申请”开始，经筹备、公告、选举等严格程序，于2020年1月5日召开业主大会选举产生了业主委员会。于2020年1月6日经罗山县丽水街道办事处批准备案，并经办事处同意向罗山县公安局备案刻取了“罗山县欣荣花园小区业主大会”及“罗山县欣荣花园小区业主委员会”印章，即确认了欣荣小区业主委员会法律人格的合法性。2、由于前期振鸿公司服务期间存在：乱收费、不履行消防维护严重危害小区业主人身财产安全、小区安全措施不到位时常出现业主被盗、对小区业主装修强买强卖、殴打小区业主、套取小区维修基金等行为，致使小区广大业主忍无可忍，经业主决议：一致同意解除振鸿公司前期物业服务合同。按照《物业管理条例》规定，业主委员会只是业主的执行机构，欣荣业委会执行业主决议通知解除振鸿公司服务合同何错之有？解除振鸿公司服务合同是小区业主对小区行使管理权民主自治意识体现，与业委会成立是否“合法”没有丝毫关系。振鸿公司强行要服务的行为不仅违背了合同法第3条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给对方”的法律规定，而且还可能导致双方长期对立由此产生一系列社会不稳定因素，严重违背广大业主自愿行为。3、欣荣业委会执行小区业主决议，依法通知振鸿公司解除其前期物业服务合同，是物权法第76条所许可的，有充分的法律依据，应当得到法律支持。振鸿公司要求继续服务，要求确认“解聘函”无效之主张于法相悖，依法应当驳回。并没有明文规定拖欠物业服务费的业主不能竞选业委会委员，退一万步来说，即使丁辉、刘凯委员资格有缺陷，也无法否决广大业主解除振鸿公司服务合同决议合法性。综上，请求依法驳回原告的无理请求。第三人万邦公司述称，一、2013年12月30日，答辩人与原告签订前期物业管理委托合同将金诚欣荣花园小区委托给原告实行前期物业管理。管理期限自合同签订之日起本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订物业管理委托合同生效之日止。二、业主委员会成立的程序不合法。没有按照规定成立筹备领导小组，业主大会选举时投票混乱。当选的成员不符合法律的任职资格规定。原告系答辩人选聘的前期物业管理企业，欣荣花园业主委员会没有履行约定的程序擅自解聘的行为不合法。请支持原告的诉求。经审理查明：2013年12月30日，第三人万邦公司与原告振鸿公司签订前期物业管理委托合同，第三人万邦公司将欣荣花园小区委托原告振鸿公司实行前期物业管理。欣荣花园小区建筑面积84534平方米，建筑住宅564套，现实际入住477户。欣荣花园小区部分业主认为原告振鸿公司乱收费、套取维修基金、小区管理脏乱差、服务态度差，与原告振鸿公司产生矛盾，发生冲突，罗山县公安局曾多次出警。2019年10月29日，欣荣花园小区业主申请，当日罗山县丽水街道办事处同意欣荣花园小区筹备设立业主大会。2020年1月5日，欣荣花园小区业主召开了业主大会，决定成立了业主委员会，选举丁何玲为主任，陈昊、刘凯为副主任，李芳瑞、胡军、朱翔、丁辉（已故）为委员。2020年1月6日，罗山县欣荣花园小区业主委员会在罗山县丽水街道办事处进行了备案。2020年3月新冠肺炎疫情期间，被告欣荣业委会通过微信群网上和书面征求意见的形式组织小区业主表决解聘原告振鸿公司，308户业主要求解聘原告振鸿公司。2020年3月29日，被告欣荣业委会向原告振鸿公司发出解聘函，告知原告振鸿公司过半数业主一致要求解聘振鸿公司，并要求原告振鸿公司于2020年4月18日24时止撤离欣荣花园，移交欣荣花园小区所有配套设施相关资料。截止2020年7月28日前，欣荣花园小区共有348户（其中微信群网上投票为309户）业主要求解聘原告振鸿公司，专有建筑面积为44730平方米。诉讼中，原告振鸿公司以业主高某、胡某对欣荣业委会成立是否合法提起行政诉讼，行政诉讼正在审理中为由申请本案中止审理。上述事实有解聘函、前期物业管理委托合同、筹备设立业主大会申请书、申请、罗山县欣荣花园小区业主委员会备案申请表、印章刻制证明、微信群投票记录、要求解聘振鸿公司业主签名书、视频及录音光盘及当事人陈述笔录等证据在卷佐证，并经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定:下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条规定:业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案中被告欣荣业委会在新冠肺炎疫情期间通过微信群网上和书面征求意见的形式组织小区业主表决解聘原告振鸿公司，符合《物业管理条例》第十二条规定的业主大会会议形式。欣荣花园小区现有348户业主要求解聘原告振鸿公司，专有建筑面积为44730平方米，占小区建筑物总面积的52.91%，占总业主人数的72.96%，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条规定解聘物业服务企业的条件。原告振鸿公司庭审中称有部分业主签名是在解聘函之后进行补签的，但即使有部分业主补签名也是对解聘函的追认，是业主要求解聘原告振鸿公司的真实意思表示。综上，欣荣花园小区业主大会决定解聘原告振鸿公司符合法律规定，原告振鸿公司要求解聘函无效等诉求本院均不予支持。原告振鸿公司诉称及第三人万邦公司述称被告欣荣业委会成立不合法，该诉称意见不属本案审理范围。解聘原告振鸿公司是欣荣花园小区业主共同的权利，并不是被告欣荣业委会的权利，被告欣荣业委会仅是执行小区业主的决议向原告振鸿公司发出解聘函，行政诉讼并不影响本案的处理，故原告振鸿公司以业主高某、胡某对欣荣业委会成立是否合法提起行政诉讼，行政诉讼正在审理中为由申请本案中止审理，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：驳回原告信阳市振鸿物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告信阳市振鸿物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  杨前国审 判 员  韩运生人民陪审员  程 丽二〇二〇年八月二十日书 记 员  尚欣怡