陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终5459号上诉人（原审被告、反诉原告）：杜方明，男，1990年4月3日出生，汉族，自由职业，住西安市碑林区玄风桥纺织品进出口家属院。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李荃玲，女，1957年5月1日出生，汉族，西安科技交流中心退休职工，住西安市。委托诉讼代理人：崔佩勤，男，1957年5月12日出生，汉族，西安市商务局退休干部，住西安市，系李荃玲之夫。上诉人杜方明因与被上诉人李荃玲房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初7736号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杜方明上诉请求：改判原判第二项，违约金改为2000元。事实和理由：杜方明于2018年3月1日租住李荃玲房屋，根据《房屋租赁合同》约定，杜方明违约，需要按照年度向李荃玲支付年租金15%作为违约金。杜方明在签订合同时，打算长期租住，故对房屋进行了装修，后因其他原因不租住，已与李荃玲于2019年3月28日解除租赁合同，李荃玲于2019年4月1日收房，2019年5月20日将房屋出租于他人。《房屋租赁合同》并未约定房租付款时间，杜方明每次都是提前支付下季度或下月房租，且其未拖欠房租。因提前解约造成的违约，杜方明愿意赔偿实际损失。李荃玲的损失为房屋空置期间的出租费用，房租为1200元/月，空置期为50天，费用约为2000元。一审判决杜方明向李荃玲赔偿违约金8460元，超出了李荃玲的实际损失，违约金过高。李荃玲辩称，杜方明于2019年3月28日夜间偷偷搬走导致《房屋租赁合同》终止。《房屋租赁合同》是杜方明打印好让李荃玲签的，该合同中有第一次付款时间和办法的约定。双方口头约定提前一个月付半年房租，杜方明也是按此付了第一次和第二次房租。按照约定，第三次房租应在2019年2月28日前付清。在房主催促下，杜方明以经济紧张为由，仅支付了一个月房租1200元。后才有李荃玲与杜方明频繁的微信联系，杜方明找各种理由推脱，2019年3月29日下午再联系杜方明时，杜方明已将李荃玲微信、电话拉黑。《房屋租赁合同》对违约金约定明确。因租期较长，李荃玲才允许杜方明对房屋内设施进行部分改造并把家中生活物件和设施交由杜方明处理。杜方明对房屋其他结构改造和装修并未经房主同意，房主发现后曾指出不妥，杜方明答应在租期届满时进行恢复。杜方明突然私自搬离，并对屋内设施进行了损人不利已的破坏，以致一段时间里，该房屋无法对外招租，后经李荃玲投入大量人力物力整修才勉强达到再次出租的最低标准，2019年5月20日将房屋出租他人，符合《合同法》第一百一十九条规定，且李荃玲没有对杜方明提出止损费用补偿的权利主张。杜方明单方撕毁租赁合同给李荃玲造成的各项损失，远不是租赁合同约定的每年15%违约金所能补偿的。李荃玲向一审法院起诉请求：1.判令按照双方2018年2月28日所签《房屋租赁合同》第十五条之规定，向李荃玲支付违约金8640元；2.判令杜方明归还李荃玲房屋所有物：小天鹅全自动洗衣机壹台、电加热沐浴热水器壹台、1.2匹卧室空调壹部、房屋购电卡、购气卡等；3.判令杜方明按照《房屋租赁合同》恢复李荃玲房屋所安装的暖气片、门、窗等设施；4.判令杜方明向李荃玲赔偿因杜方明上述第二条、第三条原因而使李荃玲房屋无法继续出租产生的损失（以归还物品、恢复可租条件时间减一个月计算）；5.本案诉讼费用由杜方明负担。杜方明向一审法院反诉请求：1.解除双方2018年2月28日所签《房屋租赁合同》；2.判令李荃玲赔偿杜方明房屋装修费、维修费19337元、家具电器折损费用8900元，卷闸门原件2800元，折损后价格为1400元，共计29637元；3.判令李荃玲归还杜方明房屋押金1200元，电表内剩余电费300元，厨房天然气改造门费用408元，天然气卡押金100元，共计2008元；4.判令因为房屋租赁合同未到期，李荃玲便在杜方明不知情的情况下收回房屋，并上门恐吓，将房屋改租给他人，对杜方明造成的损失进行赔偿。根据诉请第2、3条，共计赔偿杜方明31645元；5.判令诉讼费用由李荃玲负担。一审法院认定事实：2018年2月28日，李荃玲（出租方、甲方）与杜方明（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》一份，该合同约定：XX社区XX路XX巷XX号楼XX单元XX号房屋（70平方米）。租赁期限为2018年3月1日至2023年3月1日止。月租金为1200元。乙方于本合同签订之日向甲方一次性支付半年租金7200元及一个月押金1200元。租赁期甲方对房屋及附着设施每隔半年检查一次，乙方应予积极协助。正常的房屋大修费用由甲方承担；日常的房屋维修由乙方承担。因房屋管理不善造成房屋及其相连设备损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构或装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时除另有约定外，甲方有权要求乙方恢复原状。乙方租赁期间，不得擅自将房屋转租。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方承担：1.擅自将承租房屋转租的；2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3.擅自拆改承租房屋结构或者改变承租房屋用途的；4.累计拖欠租金达1个月；5.利用承租房屋进行违法活动的；6.故意损坏承租房屋的。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同签订前，本合同仍有效。任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方缴纳年租金的15%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3%向乙方加收滞纳金。李荃玲所提交租赁合同尾部有其手写内容如下：房内设施：旧家具若干、全自动洗衣机一台、热水器一台、空调一部。杜方明所提交租赁合同无上述内容。上述合同签署后，李荃玲将房屋交付给杜方明使用，杜方明支付押金1200元。2019年2月28日之前租金杜方明已支付。杜方明搬入上述租赁物后，将上述租赁物进行了粉刷，并在一楼单元楼下院子里添置花架、装饰水槽、灯具。上述粉刷等事实杜方明未提交证据佐证已经过李荃玲书面同意。2019年2月底李荃玲向杜方明催要下一租赁期间的房租，杜方明支付了2019年3月租金，并通过微信与李荃玲协商按月支付租金，李荃玲未允，要求按合同约定支付半年租金。2019年3月29日晚，李荃玲前往上述租赁物发现杜方明已开始搬离上述租赁物，故给杜方明留书信一封。书信主要内容如下：我是青莲寺房主，我今天来家里与你商议续租的事情，没想到你竟然悄悄地搬走了…你把我房子的东西都退回来，燃气卡、电卡等都给我们，其他事情再商议，如果你放弃这个机会，我们不会让你逍遥法外的，勿谓我言之不预也。杜方明自认其于2019年3月28日不在上述租赁物居住，并对装饰水槽、灯具进行了拆除，花架、电器、卷闸门等进行了拆除、搬离，并对房屋内部分电线线路进行了损坏。李荃玲认可其于2019年4月1日收房。2019年5月20日，李荃玲将上述租赁物出租给他人，灯、窗已经装好，暖气片没装。双方就其诉讼请求进行了明确。关于房屋购电卡、购气卡杜方明认可由其持有。杜方明放弃对电卡内剩余电量的结算，李荃玲同意购气卡内扣除408元。本诉请求第四项，李荃玲庭审中予以放弃。一审法院认为，李荃玲、杜方明之间签署租赁合同，意思表示真实，不违反法律规定，应认为该租赁合同有效。杜方明要求解除2018年2月28日双方所签《房屋租赁合同》，杜方明已实际搬离上述房屋，李荃玲已将该房屋出租于他人，该房屋租赁合同无法实际履行，且李荃玲亦认可该租赁合同于杜方明搬离之日解除，故对于该项反诉请求，依法予以支持。合同解除后，合同约定中的清理条款依然有效。李荃玲依合同约定将租赁物交付给杜方明使用，杜方明未按合同约定支付租金，应认为杜方明在本案租赁合同中存在违约行为。本案租赁合同约定：“任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方缴纳年租金的15%作为违约金”，本案租赁期间为2018年3月1日至2023年3月1日，杜方明自2019年4月1日搬离上述房屋，剩余租赁期为47个月，故违约金应计算为8460元。关于洗衣机、热水器、空调等室内物品，李荃玲所提交租赁合同尾页房内设施部分系其自行填写上述物品，杜方明所提交合同无上述物品，故对于李荃玲主张返还上述物品的诉讼请求，不予支持。关于购电卡、购气卡一项，杜方明应予返还。关于李荃玲主张恢复原状的请求，因李荃玲已于2019年5月20日将上述租赁物出租他人，故对于恢复原状已无法实际履行，故对于李荃玲该项诉讼请求，依法不予支持。关于李荃玲主张因房屋无法出租产生的损失，该项请求李荃玲已放弃，不予处理。关于杜方明主张其装修费、维修费19337元，租赁合同约定装修或设置对房屋结构影响的设备需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理；且本案系杜方明未按期缴纳租金后自行搬离租赁物，故对于该项反诉请求，依法不予支持。关于家具电器折损费用8900元、卷闸门原价2800元（折损后价格为1400元）两项请求，因杜方明存在上述违约行为，且搬离时已实际拆除，故对于杜方明该项请求，依法不予支持。关于杜方明主张返还房屋押金1200元一项，依法应予支持。关于电卡内余额，杜方明已放弃主张，不予处理。关于杜方明天然气押金及改造门费用的请求，李荃玲同意返还408元，杜方明未提交证据佐证押金情况，故天然气部分李荃玲退还408元。反诉请求第四项，杜方明未提交证据佐证其损失，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十六条规定，判决：一、反诉被告李荃玲与反诉原告杜方明于2018年2月28日签署的《房屋租赁合同》自2019年4月1日予以解除；二、本诉被告杜方明于本判决生效之日起三日内支付本诉原告李荃玲违约金8460元；三、本诉被告杜方明于本判决生效之日起三日内退还本诉原告李荃玲西安市碑林区XX社区XX巷XX号楼XX单元XX号房屋电卡、天然气卡各一张；四、反诉被告李荃玲于本判决生效之日起三日内退还反诉原告杜方明房屋押金1200元、天然气退款408元，合计1608元；五、驳回本诉原告李荃玲其余诉讼请求；六、驳回反诉原告杜方明其余诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由本诉被告杜方明负担98元（案件受理费本诉原告李荃玲已预交，被告杜方明在支付上述款项时一并支付本诉原告李荃玲案件受理费98元）；反诉案件受理费300元，由反诉被告李荃玲负担7.6元（案件受理费反诉原告杜方明已预交，反诉被告李荃玲在支付上述款项时一并支付反诉原告杜方明案件受理费7.6元）。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”李荃玲与杜方明于2018年2月28日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽《房屋租赁合同》未明确约定租金支付方式，但根据合同的实际履行情况可知，杜方明应提前支付半年租金。杜方明未按约定支付租金构成违约。杜方明单方终止合同亦构成违约。《房屋租赁合同》约定：任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年租金的15%作为违约金。杜方明未按约定支付租金及单方终止合同的违约行为，违背诚实信用原则，对李荃玲造成损失，李荃玲依据《房屋租赁合同》约定要求杜方明支付违约金，应予支持。杜方明上诉主张违约金过高不能成立。 综上所述，杜方明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杜方明负担。本判决为终审判决。 审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇二〇年八月五日 书记员     张佩 1