上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4102号上诉人(原审原告)：沈毅祖，男，1953年3月14日生，汉族，住上海市普陀区金沙江路**XXX支弄****。委托诉讼代理人：冯玉琴，上海市普陀区长风法律服务所工作人员。被上诉人(原审被告)：殷伟荣，男，1953年12月18日生，汉族，住上海市虹，住上海市虹口区广灵一路广中一村****>委托诉讼代理人：徐雯(系殷伟荣妻子)，1954年3月30日生，汉族，住上海市虹口区广灵，住上海市虹口区广灵一路广中一村****v id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人沈毅祖因与被上诉人殷伟荣房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初23388号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沈毅祖及其委托诉讼代理人冯玉琴，被上诉人殷伟荣及其委托诉讼代理人徐雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈毅祖上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求。事实与理由：一审审理中，沈毅祖要求解除与殷伟荣之间的租赁合同，因为租赁合同是为偿还200万的债务而签订的，以将上海市嘉定区南翔镇蕴北公路XXX弄XXX号D型三层全幢别墅(以下简称“涉案房屋”)60年的使用权来抵偿沈毅祖欠殷伟荣200万元债务及12万元利息。然而在签订租赁合同后，殷伟荣又向上海市虹口区人民法院(以下简称“虹口法院”)起诉要求沈毅祖偿还债务，虹口法院也支持了殷伟荣的诉讼请求。该案进入执行程序，沈毅祖每月的养老金均被扣划。殷伟荣此举已全盘否定了以房抵债的约定，沈毅祖要求解除租赁合同，应得到支持。殷伟荣辩称，不同意沈毅祖的上诉请求，请求维持一审法院的判决。沈毅祖向一审法院起诉请求：一、确认沈毅祖与殷伟荣于2013年11月13日签订的《转租合同》于2015年10月8日解除；二、殷伟荣搬离并归还涉案房屋；三、殷伟荣向沈毅祖归还《租房合同》两份、购房收据一张；四、殷伟荣向沈毅祖支付自2013年12月至2019年9月的房屋使用费70万元。一审法院认定事实：2013年11月13日，沈毅祖、殷伟荣签订一份《调解协议书》，约定：殷伟荣于2013年6月4日借给沈毅祖200万元(利息按每月24，000元计算)。还款日期为2013年12月4日。由于沈毅祖至今未能归还所有借款，双方于2013年11月12日报警，于广中路派出所，经双方调解，达成如下协议：一、沈毅祖为表诚意，将位于嘉定区南翔镇蕴北公路XXX弄XXX号房屋转让给殷伟荣作为所有借款，并于2013年11月13日办理相关转让手续于殷伟荣，转让费用由沈毅祖承担；二、房屋转让期为二年即至2015年11月13日，在此期间如能按欧玛公司的规定归还本金及利息，殷伟荣愿将该房屋转让给沈毅祖；如二年到期未能归还借款，该房屋的所有权仍为殷伟荣所有(本金不低于200万元)。该协议书备注栏载明，如讼争房屋在二年内高于本金的款项，由殷伟荣归还沈毅祖；如低于本金，沈毅祖则补偿殷伟荣(含本金及利息)。同日，双方签订一份《转租合同》，约定：一、沈毅祖与案外人上海浏翔工业开发有限公司(以下简称“浏翔工业公司”)签订的租房合同及其内容由殷伟荣全部接受并承担权利和义务；二、本转租合同租期60年的租赁费为212万元。合同生效后，即认为沈毅祖已还清200万元及利息；三、殷伟荣自2013年12月1日起收取租金。当日，殷伟荣出具一张收条，载明收到沈毅祖的承租人的押金2，800元。2013年11月14日，殷伟荣出具一张收条，载明收到沈毅祖款项11，000元(其中1，000元为房屋押金转来，另外10，000元为合同补贴款)。2015年11月24日，虹口法院出具(2015)虹民一(民)初字第5635号民事判决书，认定沈毅祖与殷伟荣间200万元的借贷关系成立。沈毅祖关于该笔款项系投资款的抗辩，其现有证据不能证明其主张，故对此不予采纳。遂判决：沈毅祖归还殷伟荣借款200万元并按年利率14.4％的标准支付自2013年6月4日至实际履行之日止的利息。后沈毅祖未履行判决确定的支付义务，殷伟荣即申请法院强制执行。法院扣划了沈毅祖相应养老金，但殷伟荣的债权未得到全部清偿。因沈毅祖认为殷伟荣已就借款以诉讼的方式进行处理，双方之间的以房抵债协议已解除，殷伟荣理应将涉案房屋(包括相关购房凭证)返还予沈毅祖并支付相应房屋使用费，故涉讼。一审庭审中，沈毅祖向法院提供了一份《租房合同》，该合同签订日期为2005年3月25日，约定沈毅祖与案外人倪某某向浏翔工业公司租赁涉案房屋，租赁价格按照每平方米3，300元计算，合计563，871元。租赁期限为60年，自合同签订生效之日起计算。承租人自签订合同之日起一次性付清全部款项并领取钥匙。浏翔工业公司同意在条件成熟时，办理产权证将房屋过户给沈毅祖与倪某某，同时签订正式购房合同。沈毅祖与倪某某同意在取得产权证后再支付每平方米800元的款项。殷伟荣对该合同的真实性不表异议。殷伟荣向法院提供了一份由案外人倪某某于2007年1月30日出具的《声明》，载明自2007年1月开始，其退出涉案房屋买卖关系，涉案房屋使用权归沈毅祖所有。沈毅祖对该合同的真实性不表异议。同时，殷伟荣又提交了一份《协议》，签订主体为殷伟荣与案外人沈某某(系沈毅祖亲属)，签约时间为2016年4月6日，约定：1、沈毅祖代理人沈某某同意将涉案房屋出售，所得款项偿还拖欠殷伟荣的200万元借款；2、出售涉案房屋的款项金额与偿还殷伟荣的200万元借款无关，殷伟荣收到200万元后，双方间的债务一笔勾销；3、沈某某即日起将涉案房屋挂牌出售，殷伟荣负责通知房客，配合购房人看房。房屋成交前维持现状；4、房屋售出后，殷伟荣负责清空房屋并交房。沈毅祖对此表示，其不清楚其亲属与殷伟荣签订《协议》事宜，其也未委托其亲属处理。另外，殷伟荣表示，《调解协议书》中约定的二年转让期，其在该期间使用涉案房屋并非免费使用，其愿意扣除相应使用费。目前该房屋由其对外出租(均有租赁合同)，租金标准按照市场行情确定。其2013年出租时每月租金为3，800元，目前每月租金为6，000元。其对外出租期间取得的租金可在最后结算时予以扣除。一审庭审中，双方当事人均确认，涉案房屋至今未取得产权证。一审法院认为，沈毅祖、殷伟荣签订的《调解协议书》、《转租合同》均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现沈毅祖无证据证明殷伟荣采取了欺诈、胁迫等手段与沈毅祖签订了上述合同，故对沈毅祖的相关陈述，不予采纳。经对《调解协议书》、《转租合同》内容的审查，结合双方在庭审中的相关陈述，可以确认虽然上述合同中有房屋转让的意思表示，但并非真实的房屋买卖(涉案房屋至今亦未取得产权证)，双方签约的目的是由沈毅祖尽快(二年内)偿还借款，在沈毅祖未能按约偿还借款的情况下，由殷伟荣使用涉案房屋产生的费用(包括通过法院强制执行取得的款项)抵扣沈毅祖拖欠的借款，直至清偿完毕为止。在沈毅祖未全部清偿借款及其他不符合合同解除条件的情况下，其要求解除合同并归还涉案房屋、相关合同并由殷伟荣支付房屋使用费的诉讼请求，均不予支持。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回沈毅祖的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院审理中，沈毅祖称，双方签订转租合同后，已以涉案房屋的租金抵偿债务，后殷伟荣以民间借贷纠纷起诉至法院，法院对200万元的债务重新作出判决，并进入执行，每月扣划沈毅祖的养老金，故殷伟荣应将涉案房屋返还给沈毅祖。殷伟荣称，双方是基于有债权债务关系而签订转租合同的，殷伟荣自始至终只要沈毅祖归还钱款，没有要求取得房屋。在公安机关调解时的本意是给予沈毅祖两年的宽限期，因沈毅祖在两年期限届满前失联，才提起民间借贷的诉讼。虹口法院判决沈毅祖应归还殷伟荣200万元的本金及按14.4％年利计算的计算。判决后沈毅祖拒不履行，殷伟荣申请法院强制执行，现沈毅祖的债务尚未清偿。殷伟荣一直主张自2013年12月1日以后收取的涉案房屋的租金收益作为沈毅祖归还的钱款范围，在一审法院审理中亦已阐明答辩意见。本院审理中，殷伟荣承诺涉案房屋自2013年12月1日至2019年11月30日已取得的租金收入37.67万元，纳入虹口法院(2015)虹民一(民)初字第5635号判决执行范围，2019年11月30日以后收取的租金及产生的有关费用，亦纳入执行范围，并将相关承诺意见转达至虹口法院执行法官。本院认为，公民的合法权益受法律保护。沈毅祖因与殷伟荣之间存有债权债务关系，而与殷伟荣签订《转租合同》。结合双方当事人于2013年11月12日在公安机关达成的《调解协议》及涉案《转租合同》，可以认定双方签约目的在于给予沈毅祖两年的宽限期，敦促沈毅祖尽快还款。因沈毅祖未能归还钱款，殷伟荣诉至法院。生效判决判令沈毅祖限期归还借款本息后，沈毅祖未能自觉履行，进入执行程序至今，上述欠款本息仍未清偿。鉴于涉案房屋租赁收益应属沈毅祖的财产性收益，殷伟荣在审理中亦承诺将所收的租金收益纳入生效裁判执行范围，故沈毅祖在债务清偿前，请求判令解除与殷伟荣的《转租合同》、由殷伟荣归还房屋、支付使用费，欠缺事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，沈毅祖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10，800元，由上诉人沈毅祖负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 邬海蓉审 判 员 王晓梅二〇二〇年八月二十七日法官助理 仇祉杰书 记 员 张蓉霞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……