文书内容重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0236民初1403号原告:邓寒碧，女，1966年10月11日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：齐雁英，重庆汉尊律师事务所律师。被告:重庆环彬房地产开发有限责任公司，住所地重庆市奉节县永安街道夔州路********，统一社会信用代码91500236671041946D。法定代表人:姚中环，董事长。委托诉讼代理人：杨川，重庆环法律师事务所律师。原告邓寒碧与被告重庆环彬房地产开发有限责任公司(以下简称环彬公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓寒碧及其委托诉讼代理人齐雁英，被告环彬公司的委托诉讼代理人杨川均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓寒碧向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.被告退还原告购房款本金486818元；3.被告支付原告利息，以486818元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2015年4月29日起至实际付清时止；4.被告补偿原告因案涉房屋的市值的差价151182元(25.52㎡×25000元/㎡-486818元)；5.被告支付原告违约金97363.6元(486818元×20%)；6.被告支付原告税费14847.94元；7.被告支付原告装修费10000元；8.被告支付原告维修基金1272元；9.被告支付原告不动产登记费550元；10.本案受理费由被告承担。事实及理由:案涉商品房的基本情况:2015年4月29日，原被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方对案涉物业基本情况进行了书面约定:1.商品房座落位置:重庆市奉节县XX区XX社区X社X楼X-X；2.楼层共计:4层(是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数)，原告购买的商铺为第1层;3.本商品房结构为:钢筋混凝土结构；4.本商品房建筑面积:30.51平方米，其中，套内建筑面积25.52平方米，分摊建筑面积:4.99平方米；5.本商品房户型为:单间。本商品房用途为非住宅，属于商服用房；6.商品房层高、净高的约定:门面(一层)层高5.1米，净高详见施工图(本合同所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊底面之间的垂直距离)；7.本商品房户型图见本合同附件一，本商品房共用部位及设施见附件二；8.总成交金额为:486818元。此外案涉物业规划有公共厕所、广场等配套设施。原告拿到合同后发现并没有两个合同附件。《合同》对规划设计变更应承担的责任进行了明确约定:《合同》第十五条约定：(一)甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方。(二)乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。15日内未作书面答复的，视同接受变更。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)退还给乙方，并向乙方支付已付房价款x%的违约金。乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿。(三)甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)并向乙方支付已付房价款1%的违约金。《合同》第二十条规定甲方不得擅自改变本项目按照规划批准建设的公共建筑和共有设施的用途。本案中，被告未书面告知原告，擅自单方变更规划设计，导致原告所购物业使用价值贬损、原购房经商的目的无法实现，已构成根本违约。案涉房屋改变原有规划设计主要项目，1.《合同》原本20页，实际只有13页，有7页缺失，合同附件一、二均未交付给原告，被告隐瞒大量事实真相，构成恶意欺诈；2.案涉实际施工图与规划设计存在严重不一致;3.案涉房屋的设计层高为5.1米，实际层高仅为4米;4.公共厕所也变更了设计要求，原配套的公共厕所及下水道也改变了原走向，公厕建在楼梯口下面;5.过道和电梯位置也全部改变;6.中央空调无法使用；7.原规划的广场和绿化已改为酒店的停车场。被告隐瞒事实真相、恶意欺诈。被告擅自改变规划主体及配套设施，导致原告合同目的无法实现:原告基于原有规划设计购买了商铺，因规划位改变，黄金位置现变得非常偏僻，现门可罗雀，已无商业价值。原告购买用来经商目的已无法实现，损失惨重。原告经多方投诉维权，均未得到解决。根据我国《合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。故，原告有权诉请解除合同，要求被告承担全部损失。《合同》约定违约金为总房款的1%，明显低于原告受到的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。故，本案原告诉请违约金提高到案涉房款的20%，合理合法。原告在庭审中提出的解除事由：1.被告擅自更改规划设计并未在合理期限内通知原告，合同约定房屋层高是5.1米，实际交付只有4米；2.公厕的位置和数量；3.过道和电梯的位置以及电梯的数量；4.中央空调无法使用；5.绿化广场改成停车场且不对外。另合同应当有20页，原告的合同只有13页，其他部分业主有完整页数；规划设计图上原告所在门市位置是过道；合同存在虚构事实，符合欺诈情形。基于上述几点，原告要求解除合同。被告环彬公司辩称：1.被告开发的时代大厦项目2014年9月23日取得竣工验收登记证，原被告双方2015年4月29日签订《商品房买卖合同》。原告购买座落于XX区XX社区XX大厦X楼X号门市，根据这一事实原告所购买的门市属于现房销售。2.根据奉节县住房和城乡建设委员会对原告的答复能够充分证实原告诉状上所陈述的时代大厦施工与规划设计不一致以及层高不够等问题均不是事实。3.原告述称文化广场改为停车场侵权的问题没有事实依据，根据（2017）渝0236民初4038号民事判决书以及（2018）渝02民终2274号民事判决书能够充分证实时代大厦前面的广场没有在时代大厦的用地红线范围内，该中心广场的用地属于市政用地，原告无权对该中心广场主张任何权利。同时，中心广场的改造经市政园林主管部门批准同意。4.案涉房屋属于商铺，原告购买该商铺属于投资行为，现阶段商铺没有体现出明显的商业价值，属于原告应当承担的投资风险，不能作为原告主张解除商品房买卖合同的理由。综上所述，原告的诉请没有事实依据，请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋系夔门时代大厦工程范围，该工程由被告环彬公司开发建设，该工程于2014年6月23日竣工验收，于2014年9月23日取得建设工程竣工验收备案登记证。2015年4月29日，原告邓寒碧作为乙方与被告环彬公司作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，被告将位于重庆市奉节县XX区XX社区X社X楼X-X的商服用房以总金额486818元出售给原告，合同约定，本商品房为现房，用途属于商服用房，门面（一层）层高5.1米。合同第十五条规划、设计变更的约定,(一)甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率；(二）乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。15日内未作书面答复的，视同接受变更。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)退还给乙方，并向乙方支付已付房价款x%的违约金。乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿。(三)甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)，并向乙方支付已付房价款1%的违约金。合同第二十条约定甲方不得擅自改变本项目按照规划批准建设的公共建筑和共有设施的用途。2014年6月20日，被告环彬公司向时代大厦的全体业主出具告知函，该公司决定在时代大厦综合验收后三个月内，由其统一将一层门市给排水安装到户，并在一层设置公共卫生间。2015年原告接房后并对房屋进行装修，2016年开始经营使用。2016年4月26日，税务机关开具案涉房屋的购房发票，发票金额486818元。2017年7月17日原告缴纳印花税和契税共计14847.94元。2017年8月2日，原告向奉节县不动产登记中心缴纳不动产登记费550元。2017年8月9日，原告取得奉节县XX区XX社区X社X楼X-X房屋产权证。因原告房屋上二楼业主在装修施工进行下水道管网改造时未与原告协商，造成原告房屋天花板贯穿性开孔，于2018年12月邓寒碧与夔门·时代大厦物业服务中心、重庆天环企业管理咨询有限责任公司（二楼房屋业主）达成协议，协议约定：1.对已造成的孔已经修复；2.二楼业主补偿邓寒碧5000元；3.如在以后使用过程中孔洞所在的房间出现渗漏情况，由二楼业主或使用人进行修复，造成损失经协商由二楼业主或使用人照价赔偿。因邓寒碧所购门市下水道返水造成邓寒碧损失，于2019年1月25日邓寒碧与夔门·时代大厦物业服务中心、重庆天环企业管理咨询有限责任公司达协议，向邓寒碧补偿14000元，并约定以后出现类似问题，由相应责任方承担。2019年11月13日，奉节县规划和自然资源局作出奉节规资函[2019]331号关于邓寒碧、邓平同志来信的复函：1.关于“大厅公厕两个未建”问题。经我局建设管理工作组查阅项目档案资料，并对时代大厦审批时的备案施工图和竣工验收时的备案竣工图进行认真比对，发现一楼大厅均有两个厕所，表明建设业主已按图施工。您所反映的厕所未建不属实。经询问建设业主，他们承认：在宾馆二次装修时，建设业主根据宾馆功能布局的需要，已将厕所位置进行了调整，原位置已变更装修为其他功能用房。对此，我局建议您可以与建设业主双方协商解决入厕问题。若协商不能达成一致意见，我局将按照相关规定，依法责令建设业主限期改正。2.关于“删掉电梯变门市”问题。通过比对审批时的备案施工图和竣工验收时的备案竣工图，您所反映的位置没有设置电梯，“删掉电梯变门市”情况不属实。2019年11月18日，奉节县住房和城乡建设委员会作出关于邓寒碧、邓平投诉事项的回复：一、关于外围路灯、监控损坏及中央空调使用的问题。经核实，确实存在路灯、监控维修不及时，中央空调使用管理不到位等问题。我委已责成建设单位和物业公司要强化规范管理，常态化正常运行和及时修复损坏的公共服务设施，我委也将督促落实整改并加强对物业服务的指导。二、关于删掉电梯变门市的问题。经比对备案施工图和备案竣工图，你们反映的位置没有设置电梯，故投诉的删掉电梯变门市的情况不属实。三、关于大厅公厕未建的问题。经查阅工程档案，时代大厦建设时，公厕是按图施工并通过了竣工验收备案，但在天怡国宾大饭店装修时，为考虑宾馆使用功能将公厕取消。我委已要求建设单位先积极主动和你们进行协商，采取补救措施，若协商不成，我委将会同县规划自然资源局依法责令建设单位限期整改。2020年6月18日，奉节县住房和城乡建设委员会作出关于邓寒碧投诉事项的回复：一、关于“大厅公厕未建”的问题。经查阅存档的竣工图，显示底层大厅建设有两个公厕，与规划备案的施工图一致，表明时代大厦施工单位在竣工验收前是按图施工。但在天怡国宾大饭店装修时，为考虑宾馆使用功能将公厕拆除。二、关于“一层商铺层高不够”的问题。经现场测量，时代大厦一层层高为5.1米，与施工图和竣工图均相符。三、关于“电梯数量减少”的问题。经比对规划备案的施工图和存档的竣工图，显示电梯是按施工图进行建设。此问题县规划自然资源局也曾以《奉节县规划和自然资源局关于邓寒碧、邓平同志来信的复函》（奉节规资函[2019]331号）予与回复。2017年8月30日，王里成等55户夔门·时代大厦的业主以重庆天环企业管理咨询有限责任公司为被告提起诉讼，要求其恢复车库及楼房周围设施原状，停止侵权。本院于2018年6月5日作出（2017）渝0236民初4038号民事判决书。因不服该判决，王里成等55名原告向重庆市第二中级人民法院提起上诉，该院于2018年12月17日作出（2018）渝02民终2274号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该次诉讼中，法院认为重庆市天怡国宾大酒店前庭广场（夔门时代大厦中心广场）暂未办理用地手续，也不在时代大厦项目出让用地范围内。以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、税收完税证明、非税收入一般缴款书（收据）、房产证、奉节县规划和自然资源局的复函与奉节县住房和城乡建设委员会的回复2份、关于时代大厦一层设置公共卫生间和一层门市给排水道的告知函、门市补偿协议书2份，被告举示的《重庆市商品房买卖合同》、建设工程竣工验收备案登记证、奉节县规划和自然资源局的复函与奉节县住房和城乡建设委员会的回复、民事判决书2份及本院依职权现场查看的照片、视频予以证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律法规的规定，应为有效合同，双方应诚信履行合同。本案争议焦点，双方签订的《商品房买卖合同》是否符合法定或者约定解除条件，对原告提出的解除事由，本院评析如下：关于案涉房屋层高的问题。根据2020年6月18日奉节县住房和城乡建设委员会作出关于邓寒碧投诉事项的回复“经现场测量，时代大厦一层层高为5.1米，与施工图和竣工图均相符”，原告认为案涉房屋层高是4米，与本案查明事实不符。关于原告提出绿化广场改成停车场的问题。依据2018年12月17日重庆市第二中级人民法院作出（2018）渝02民终2274号民事判决书，该判决确认重庆市天怡国宾大酒店前庭广场（原夔门时代大厦中心广场）用地暂未办理用地手续，也不在时代大厦项目出让用地范围。故原告提出的中心广场改为酒店停车场，因该地块并非时代大厦业主所有，无权以此主张权利。关于原告邓寒碧称两道门长期封闭的问题。经现场勘查对比图纸，此两道门是作为消防门设计，一道为常闭，一道为常开，被告是按图施工建设。关于过道变门市、过道的位置、电梯位置以及数量与设计不符的问题。本院认为，被告提交的施工图及竣工图，经现场查验，并无不符。因建设工程项目在报建、修建、竣工过程中需要多次提交审核包括图纸在内的资料，原告提交的保温图并不能作为确定涉讼建设工程项目最终面貌的图纸。奉节县住房和城乡建设委员会对邓寒碧的回复“经比对备案施工图和备案竣工图，你反应的位置没有设置电梯，删掉电梯变门市的情况不属实”；“电梯是按施工图进行建设”得以印证。关于厕所有关问题。奉节县规划和自然资源局对邓寒碧的来信的复函，时代大厦施工单位已经按图施工，该处卫生间系天怡国宾大饭店在装修时对厕所位置进行了调整，变更为其他功能性用房。导致卫生间位置改变不是环彬公司的行为，原告以此要求解除合同的理由不能成立。另，被告应业主的要求（在一层设置公共卫生间)在施工图及竣工图“楼梯二”处一部分用于修建卫生间，该处设置卫生间原告应明知，被告也已经履行完毕。关于下水道返水的问题。时代大厦物业服务中心、重庆天环企业管理咨询有限责任公司与邓寒碧于2019年1月25日已对该问题协商并达成协议书，对原告作出补偿，并对以后出现类似问题也作出安排。现原告以此要求解除合同的理由不能成立。关于原告房屋屋顶开孔的问题。原告陈述房屋屋顶开孔系酒店装修行为，故该问题不是环彬公司行为所致。关于原告提出中央空调无法使用问题。中央空调无法使用与建设单位环彬公司无关联，以此主张解除合同无法律依据。关于合同文本完整问题。从合同内容看，该合同应另有附件，原告未提交证据证明被告在履行合同过程中存有虚构、隐瞒相关事实的行为，且原告在四、五年前已接房并装修、经营使用，故原告提出被告存在欺诈的行为，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原告请求解除与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及相关请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告邓寒碧的全部诉讼请求。案件受理费12624元，减半收取6312元，由原告邓寒碧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员  曹 琴二〇二〇年八月十八日法官助理  宋金穗书 记 员  李良银