广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初145号原告：周燕玲，女，汉族，1975年10月2日出生，住湖南省衡阳市南岳区*************，公民身份号码430************067。委托诉讼代理人：赵丽美，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林子嘉，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市香洲区***************，统一社会信用代码91440400MA4UKY230F。法定代表人：黄某1。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区************，统一社会信用代码914***********055W。法定代表人：董某1。被告：珠海金山房产有限公司，住所地珠海市***********，统一社会信用代码440********5652。法定代表人：李某1。被告：珠海百盛时代商业运营管理有限公司，住所地珠海市香洲区**************-A，统一社会信用代码91440400MA4ULQMD3B。法定代表人：叶某1。被告：珠海永通商业运营管理有限公司，住所地珠海市横琴新区*********-16007，统一社会信用代码91440400MA4UPEMN4N。法定代表人：肖某1。原告周燕玲与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海金山房产有限公司（以下简称金山房产）、珠海百盛时代商业运营管理有限公司（以下简称百盛时代）、珠海永通商业运营管理有限公司（以下简称珠海永通）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周燕玲的委托诉讼代理人赵丽美、林子嘉到庭参加诉讼。被告诺德置业、时代百货、金山房产、百盛时代、珠海永通经本院依法传唤均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周燕玲提出的诉讼请求如下：1.解除原告与被告诺德置业所签订的《商品房买卖合同》（编号为6-178），合同标的890000元；2.被告时代百货向原告返还已付购房款445000元；3.被告珠海永通向原告返还已付购房款150000元；4.被告时代百货按照累计已付房款595000元的每日万分之三标准向原告支付解除合同违约金至实际清偿之日止（从付款之日起暂计至2019年10月31日违约金金额合计229897元）；5.被告诺德置业、被告时代百货、被告金山房产、被告珠海永通对上述款项承担连带清偿责任；6.被告百盛时代向原告支付租金60075元【租金计算公式：2225元/月*27月（2017年8月-2019年10月=27月）】；7.被告时代百货对第6项诉讼请求承担连带清偿责任；8.上述被告承担本案全部诉讼费用及律师服务费5000元。事实与理由如下：2016年4月25日，原告与被告诺德置业签订时代广场6-178《商品房买卖合同》，购买位于珠海市香洲区******时代广场项目第六层394号商铺，建筑面积15.69平方米，每平方米56724.02元，成交总价款890000元。被告诺德置业已获得开发商被告金山房产及被告时代百货的授权，全权代理本项目的销售，商品房销售依据为原告购买的商品房已预告登记至被告时代百货名下。合同签订后，原告按合同约定向被告时代百货支付商铺购房款445000元，向被告珠海永通支付服务费150000元，该服务费是在销售中心按照被告的意思支付，被告声称为购房款中的一部分。合同约定出卖人应当于2016年10月1日前将商品房交付买受人使用，但时至今日，被告时代百货、诺德置业仍未将该房交付原告使用。2016年4月28日，金山房产与时代百货发出《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，愿就因产权分割不能承担法律责任。2016年5月5日，金山房产发出《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，承诺涉案商铺如产权分割不能，其愿承担合同约定的法律责任。至今涉案项目商铺6层未竣工验收，未完成产权分割，且被案外人法院先后多轮查封，根据买卖合同第九条约定，原告有权解除合同，并要求被告承担累计已付房款的5%违约金。2016年4月25日，原告与被告百盛时代签订《统一经营管理协议书》，主要内容包括：乙方原告委托甲方百盛时代经营管理涉案商铺，该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；乙方将涉案商铺委托甲方统一经营管理，期限为15年，自开发商将涉案商铺交付乙方次日起计算；甲方分别按以下方式支付租金：第1、2、3年每年支付租金53400元；第4、5、6年每年支付租金62300元；第7到15年每年支付租金71200元；如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金，上述约定租金自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定租金等。同日，时代百货（甲方）还与原告（乙方）签订一份《担保合同》，主要内容包括：甲方对经营管理协议中百盛时代向乙方交付租金的义务承担连带保证责任；若百盛时代未能按时足额履行经营管理协议中约定的向乙方交付的租金时，甲方以其经营收入和甲方与百盛时代签订的经营管理协议规定的储备金作为保证金，向乙方补偿百盛时代应付租金的不足部分；甲方为乙方提供担保期限为乙方与百盛时代签订的经营管理协议之日起即2016年10月2日，止于2031年10月1日。原告在2017年7月10日收到最后一次月租金2225元后，截止到目前，剩余租金百盛时代、时代百货均未支付。为主张上述请求，原告委托北京市中银（珠海）律师事务所指派律师提起本案诉讼，并签订了《委托代理合同》，原告为此支出必要费用5000元法律服务费，并已开具正式发票。属于为实现债权负担的成本，故应当由被告承担。综上所述，原告认为：依据买卖合同第九条的约定“出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金”。《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金显然过低，加之本案完全是由于被告过错造成，依据公平和诚信原则，应按照累计已付房款的每日万分之三的标准向原告支付解除合同的违约金才公平合理。第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。且本案被告公司出现债务僵局，六层商铺出现多轮涉诉查封，被告的违约行为早已致使合同目的不能实现，亦符合《合同法》第九十四条第（四）项法定解除条件，再结合时代百货出具的《担保合同》所自愿承担的担保责任，依据《合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百零二条的规定，被告诺德置业、时代百货、金山房产、珠海永通应当向原告承担连带返还购房款及违约金责任。被告时代百货、百盛时代应当向原告承担连带返还租金责任。原告向本院提交的证据如下：1.《商品房买卖合同》、附件二《商品房买卖合同》补充协议、附件三时代广场付款方式及期限；2.时代广场销售授权书、关于时代广场六层商铺产权分割的说明、关于时代广场商铺产权证办理的声明、时代百货商铺问题执行方案；3.收据、流水；4.《统一经营管理协议书》、担保合同、《统一经营管理协议书补充协议》、租金流水；5.《委托代理合同》、法律服务费发票。被告诺德置业、时代百货、金山房产、百盛时代、珠海永通未作答辩亦未提交证据材料。经审理查明，2016年4月25日，原告作为买受人与诺德置业作为出卖人签订了编号为6-178的《商品房买卖合同》及附件，就原告购买珠海市香洲区*******************（以下简称案涉商铺）进行了约定。该合同及附件约定：出卖人已获得开发商金山房产及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售；买受人购买的商品房已预告登记至时代百货名下；总价款为890000元，由买受人分期付清；出卖人应当在2016年10月1日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。2016年4月25日，原告作为委托人（乙方）与百盛时代作为受托人（甲方）就案涉商铺签订了《统一经营管理协议书》，主要内容包括：乙方委托甲方经营管理涉案商铺，该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；乙方将涉案商铺委托甲方统一经营管理，期限为15年，自开发商将涉案商铺交付乙方次日起计算；如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金，上述约定租金自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定租金。协议约定租金标准为：第1、2、3年每年支付租金53400元；第4、5、6年每年支付租金62300元；第7至第15年每年支付租金71200元。同日，时代百货作为甲方也与原告作为乙方签订了《担保合同》，主要内容包括：甲方对经营管理协议中百盛时代向乙方交付租金的义务承担连带保证责任；若百盛时代未能按时足额履行经营管理协议中约定的向乙方交付的租金时，甲方以其经营收入和甲方与百盛时代签订的经营管理协议规定的储备金作为保证金，向乙方补偿百盛时代应付租金的不足部分；甲方为乙方提供担保期限为乙方与百盛时代签订的经营管理协议之日起即2016年10月2日，止于2031年10月1日。2016年10月9日，原告为乙方、被告百盛时代为甲方、被告时代百货为丙方就案涉商铺签订了《统一经营管理协议书补充协议》，约定百盛时代同意按照原协议约定的租金标准和时间自2016年10月1日起向原告支付租金；时代百货就上述约定的百盛时代支付租金义务承担连带担保责任，如百盛时代未按照约定足额支付租金的，时代百货需补足应付租金。原告提交的收据显示，原告于2016年4月18日向时代百货支付了案涉商铺定金100000元，向珠海永通支付了案涉商铺服务费150000元；原告于2016年4月25日向时代百货支付了案涉商铺首期款345000元。根据原告庭审中的陈述及其提交的银行流水明细显示，被告时代百货于2016年10月起向原告支付租金，原告收取2016年10月-2017年7月，共10个月，租金每月2225元。原告就其5000元律师费的主张提交了一份《委托代理合同》及相应发票。另查明，2016年4月28日，金山房产、时代百货出具《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，载明“……如因上述产权分割不能或分割结果与商铺买卖合同存在差异的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。”2016年5月5日，金山房产出具《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，载明“……如因上述产权分割不能或未能依时完成产权登记的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。”再查明，位于珠海市香洲区*********[时代广场]项目的开发商为金山房产，时代百货于2014年1月向金山房产购买涉案6层商铺，并办理了预告登记。涉案商铺至今仍未完成产权分割，且时代广场项目至今尚未竣工验收。本院认为，被告诺德置业、时代百货、金山房产、百盛时代、珠海永通经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及举证、质证的权利，由此造成的不利后果，由各被告自行承担。根据时代百货的授权，诺德置业于2016年4月25日就案涉商铺与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为6-178），符合各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，原告与诺德置业签订的《商品房买卖合同》已载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系。原告在签订合同时既已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述《商品房买卖合同》应直接约束原告与时代百货。时代百货是上述合同中原告的相对方，享有合同权利，承担合同义务。原告要求诺德置业承担相应责任，缺乏依据，本院不予支持。关于合同解除。时代广场项目未竣工验收，案涉商铺不具备交付条件，至今未完成产权分割。原告依据《商品房买卖合同》第九条的约定要求解除其与诺德置业签订的《商品房买卖合同》，理据充分，本院予以支持。关于款项退还。上述合同解除以后，时代百货应将其收取的购房款项退还给原告。涉及珠海永通收取的案涉款项150000元，本院认为，根据珠海永通出具的收据，该费用系珠海永通以服务费名义收取，但并无证据显示原告曾向珠海永通作出过委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示，本案也没有证据显示珠海永通在收取款项时向原告明确告知收款主体和性质，因此，虽然该款项的收款方为珠海永通，但对于原告等购房者来说，在付款时主观上是向销售方时代百货支付的房款，而非服务费。综上，原告请求时代百货返还包括150000元在内的全部已付购房款595000元，本院予以支持。珠海永通作为案涉商铺150000元款项的实际收取方，应就其收取的款项承担连带清偿责任。关于租金。结合原告与百盛时代签订的《统一经营管理协议书》第二条中租金和逾期交房违约金的关系，案涉租金应认定从案涉商铺实际交付百盛时代之日起计算为宜。因案涉商铺租金的支付条件尚未成就，对于原告要求百盛时代、时代百货连带支付租金的请求，本院不予支持。至于时代百货已支付的房租款项，实际上属于时代百货就逾期交付商铺所支付的违约补偿，应在原告主张的违约责任中予以抵扣。关于解除合同违约金。按照《商品房买卖合同》第九条约定，因出卖人原因导致合同解除的，出卖人应向买受人按累计已付款的5%支付违约金，原告提出的违约金诉讼请求属解除合同违约金性质，应理解为原告认为双方约定的合同解除违约金过低并要求调整。考虑到被告逾期交房已逾三年，如依合同约定按已付房款的5%计算违约金明显偏低，不足以弥补原告的各项损失，综合双方合同约定和履行程度，考虑当事人的过错程度、实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情调整违约金计算标准为以已付房款为基数按日万分之三标准自房款支付之日起分段计至合同解除之日止，根据合同法第九十六条之规定，合同解除日期应为本院送达本案应诉材料至被告时代百货之日,即2020年4月23日。时代百货以房租名义已向原告支付的款项共计22250元应于上述违约金计算结果中予以扣减。经计算，截止至本院公告送达应诉材料期满之日即2020年4月23日，时代百货尚应向原告支付违约金238885元【250000×0.0003×1467（2016年4月18日-2020年4月23日）+345000×0.0003×1460（2016年4月25日-2020年4月23日）-22250】。原告请求超出部分不予支持。关于律师费。律师费并非本案必须发生的费用，没有证据显示当事人就此存在约定，原告请求被告承担律师费损失缺乏依据，本院不予支持。关于金山房产的连带责任问题。根据金山房产出具的《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》以及《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，金山房产明确涉案商铺如未能进行产权分割或依时完成产权登记的，金山房产按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。现涉案商铺因上述原因无法交付导致合同解除，原告要求金山房产就退还房款及支付违约金等诉讼请求承担连带责任的主张，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告周燕玲与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的《商品房买卖合同》于2020年4月23日解除；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周燕玲返还购房款595000元；三、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周燕玲支付违约金238885元；四、被告珠海永通商业运营管理有限公司对第二项判项中的150000元承担连带清偿责任；五、被告珠海金山房产有限公司对上述第二、三项判项确定的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告周燕玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15464元，由被告珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  苏倩雯审 判 员  王 敏人民陪审员  李月英二〇二〇年六月二十二日法官 助理  张海安书 记 员  彭美美曾淑莹