广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5011号原告：陈满华，女，1972年8月22日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。被告：增城市利发实业服装有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇新沙大道******。法定代表人：刘冠林。委托诉讼代理人：刘景丽，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓璐，广东广信君达律师事务所律师。原告陈满华诉被告增城市利发实业服装有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈满华的委托诉讼代理人王美舟，被告增城市利发实业服装有限公司的委托诉讼代理人刘景丽、陈卓璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈满华向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付延迟交楼违约金（从2017年12月1日起至具备房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及永久供电、永久供水、永久供气后实际交付房屋给原告之日止）；二、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于广州市增城区新塘镇新沙大道北78号大东会商场1栋1617房。合同约定被告应于2017年11月30日前将质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮、基础设施、公共配套建筑验收合格的房屋给原告使用，逾期每日按原告已付房款的万分之一支付违约金给原告，合同签订后，原告支付了全部房款，履行了合同的全部义务。但是被告至今尚未取得该房屋的验收合格文件（包括质量、规划、消防、煤气、电梯、水电验收、人防、环保验收，工程验收备案表等），未出示上述验收文件原件，未提供盖有被告盖章的上述文件的复印件，住宅使用说明书、质量保证书未盖公章，且未通过涉案房屋的基础设施、公共配套建筑验收，房屋存在许多质量问题。合同约定的不超过总房款3%的降低了被告的责任，不应以此为限。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。原告诉状中主张的违约金数额为暂计数额。另，原告曾到被告处收楼，被告要求从2019年2月起缴纳管理费，否则不予交楼，因被告原因造成原告至今不能收楼，原告诉请违约金标准是按照每日万分之一，不以总房价的3%为上限，计至实际收楼之日。现请求法院支持原告的请求。被告增城市利发实业服装有限公司辩称：一、原告主张突破合同约定总房价3%上限计算逾期交房违约金，实质上是认为该上限不足以弥补逾期交房造成的损失要求调整，故此本案违约金是否应予调整及调整的上限依法应以原告的实际损失为衡量标准。为此，被告已委托广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司对涉案房屋在逾期交房期间的平均月租金进行评估，评估结果显示涉案房屋的平均月租金为700元-900元之间，据此计算，原告的实际损失与合同约定的3%上限基本持平，无需对违约金标准进行调整。即使存在李朝芳等首案的二审判决（案号为2019粤01民终20191号）认定上限的约定无效，但在陈建灿、严莉诉被告两案中，法院生效判决均认定合同系双方真实意思表示，合法有效。因此，李朝芳案不应作为本案的参考依据。二、涉案房屋于2019年2月15日满足合同约定的交房条件，原告经多次催告后仍拒绝收楼，放任自身损失扩大，意图谋取高额违约金之嫌。三、涉案项目逾期交房的根本原因在于总承包单位严重逾期竣工，经两审法院认定总承包单位仅需按合同价款的5%承担逾期竣工违约责任，本案原告主张逾期交房违约责任若突破3%上限，将导致逾期竣工违约责任远不能弥补被告承担的逾期交楼遭受的实际损失，违背公平原则。最后，截止目前，被告已经按照合同约定的赔偿标准（总房价3%）与164户购房者达成和解协议。首案业主李朝芳也于2020年5月14日主动找到被告同意按照3%的标准进行和解，再次证明，合同约定的3%违约金赔偿标准是足以弥补各业主实际损失的。另，针对原告称是因被告原因阻碍原告收楼问题，被告并非管理费的收取方，没有任何权利将收楼与物业管理费进行捆绑，原告对该事实没有提供任何证据，本案开庭前被告在具备交楼条件后向原告发出交楼通知，在案涉房屋存在迟延交楼的情况下，被告不可能不予交楼来扩大被告的违约责任。本院经审理认定事实如下：2017年3月15日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。合同约定：“甲方（卖方）增城市利发实业服装有限公司；……乙方（买方）陈满华；……第四条合同标的物基本情况……房屋地址：增城区新塘镇新沙大道北78号1幢（新沙大道北78号1幢）1617房。……该商品房的用途为办公……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）682330元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2、乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的万分之一作为违约金，乙方同意违约金不超过总房款的3%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自甲方发出《收楼通知书》中规定的验收交接期限届满之日第二日起，视为已实际交付使用。本条所称的‘乙方原因’，包括但不限于以下情形：（1）乙方联系地址或电话变更，未书面告知甲方的；（2）未能付清本合同项下全部购房款、契税、相关各项税金及根据本合同条款所欠违约金、赔偿金等；（3）未能按时缴交收楼时应该缴交的费用（包括物业维修基金）以及物业管理公司签署的有关物业管理文件的；（4）乙方无正当理由拒绝交接验收，拒绝签署《收楼通知书》的。……”；合同附件七本合同补充协议，约定：“第一条，甲乙双方一致同意对《商品房买卖合同》第十条“逾期付款的违约责任补充约定如下：1、乙方逾期支付各期房款的，每日按欠付房价款的0.08%的标准向甲方支付逾期利息。逾期超过15天，甲方有权单方解除合同，并将该商品房另行出售，同时乙方除每日按欠付房价的0.08%支付逾期利息外，还应按总房价的30%向甲方支付违约金。2、乙方须在签订合同时与银行签订按揭贷款协议，并按照银行的要求在指定时间内办理按揭贷款手续，并应自本合同签署之日起15日内办妥按揭贷款的全部手续并放款，否则视为逾期付款，应按本补充协议第一条约定承担违约责任。乙方通过银行按揭贷款方式支付房款的，应充分考虑国家的房地产政策及按揭审批和发放流程中可能产生的不确定因素，乙方向按揭银行申请按揭贷款的条件、年限、金额、利率等事项以按揭银行审批确定的为准，甲方无义务保证乙方一定能获得甲方推荐银行的贷款。A、乙方应在签订本合同的同时提供全部银行要求的所有资料和缴交相关手续费用，如在当签订合同当天提供资料不全的，须在签订本合同当天起计2个工作日内补交未提供完善的审贷的相关资料，如缴交相关手续费用未付清，也须在补交审贷的相关资料同时缴清，视为乙方违约，乙方未能在约定时间内付清房款的，应按本补充协议第一条约定承担违约责任；……第三条，甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十二条关于‘交房条件’的全部约定变更为：1、在该商品房交付期限届满前，乙方应依约付清房价款、违约金、税费、专项维修资金等费用，选择银行按揭付款方式的，甲方须收到全部银行按揭贷款，否则，甲方可以相应顺延交楼时间。无论乙方是否收到甲方的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即本合同的履行顺序为乙方先履行；如乙方未履行付清房价款和税、费的责任，甲方没有任何责任和义务将该商品房交付给乙方。2、该商品房项目竣工验收合格，并取得了本补充协议第八条约定的由相关政府行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件和公共服务单位出具的证明文件。3、商铺、公寓、办公楼不配置供气条件，因此没有供气的证明文件。……第十三条、甲乙双方一致同意对《商品房买卖合同》第二十九条‘关于通知的约定’全部约定变更为：1、甲方和乙方相互送达与《商品房买卖合同》及本《补充协议》有关的函件，除当面签收的情形外，均应以书面形式挂号邮寄或者特快专递送达；2、除《商品房买合同》及本《补充协议》约定的特殊情形外，甲方寄出函件之日起（以邮递单位收寄日期为准）的第3日，视为该函件已送达对方且生效；……”。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告出具购房款发票给原告收执。2019年2月15日，广州市增城区住房和建设局出具涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程竣工，以及备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。2019年2月16日、2019年7月9日、2020年3月5日，被告分别向原告的合同地址寄送《收楼通知书》、《第二次催收物业通知书》、《第三次催收物业通知书》，其中2020年3月5日的《第三次催收物业通知书》载明：涉案房屋已达到交付使用的条件，被告应于收到本通知书后的一个月内前来办理交楼手续。上述邮件于2020年3月6日签收。2019年12月5日，广州市中级人民法院出具（2019）粤01民终20191号民事判决书。该判决书对涉案房屋所在项目的永久用电、永久用水及通邮情况进行了查明，确认永久用电的送电时间为2018年6月27日，2019年6月13日通邮，截止2019年9月18日，未满足永久供水的必要居住条件；同时认定，涉案商品房买卖合同在违约责任条款上对合同双方权利义务的约定明显失衡，构成增城市利发实业服装有限公司利用合同格式条款，涉案商品房买卖合同约定增城市利发实业服装有限公司承担逾期交房违约金不超过总房款的3%的条款无效。为查明涉案房屋所在小区的用水情况，本院向增城新和自来水有限公司发函，该单位于2020年7月10日作出新和函[2020]068号《关于增城市利发实业服装有限公司供水情况的复函》，载明：增城市利发实业服装有限公司向我司申报总水表1组，从2019年10月起已具备通水使用条件，属于永久用水水表，现为非居民生活用水性质，并于2019年10月8日签订了供水合同，该总水表申请用水地点位于增城区新塘镇××大道北××、××号的增城市利发服装有限公司开发的“大东会广场”项目。针对逾期交房违约金标准问题，被告向本院提交以下证据：1、（2019）粤01民终19325号、21501号民事判决书，拟证明涉案预售合同已经生效判决认定合法有效。2、（2019）粤01民终16465号民事判决书、会议纪要，拟证明被告逾期交房的原因是因为涉案项目工程施工方逾期竣工。3、《再审案件受理通知书》、与李朝芳签订的《逾期交房及延期付款和解协议书》、李朝芳签署的《支付逾期交房违约金确认书》，拟证明被告已与首案业主李朝芳按照合同约定的总房价3%上限的标准和解。4、《租金价值咨询报告》，拟证明涉案房屋的租金价格。庭询中，一、双方当事人对涉案房屋所在楼盘除永久用水以外已具备其他法定和约定的交房条件不持异议。但原告对增城新和自来水有限公司的复函有异议，其认为涉案房屋所在楼盘至今未进行自来水管道建设，不属于永久用水。二、原告尚未办理收楼手续。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于涉案房屋是否符合交付条件问题。根据涉案合同的约定，被告理应在合同约定的2017年11月30日前将具备永久通邮、永久用电、永久用水的居住使用条件以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给原告使用。根据另案查明事实以及双方当事人的陈述，对于涉案房屋所在楼盘的除永久用水以外的其他交付条件不持异议。而对于永久用水，根据增城新和自来水有限公司于2020年7月10日作出的《关于增城市利发实业服装有限公司供水情况的复函》可知，涉案房屋所在楼盘于2019年10月8日才具备了永久供水的使用条件。关于被告的交付义务问题。根据涉案合同约定，被告在交付房屋时，应向原告发出收楼通知书。但在涉案房屋符合交付条件后，被告于2020年3月5日才向原告发出《收楼通知书》，该通知书于2020年3月6日妥投签收，至此被告才履行完毕其合同约定的交付义务。综上，被告逾期交付房屋给原告，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交房违约金标准问题，涉案商品房买卖合同约定被告承担逾期交房违约金为每日按已付房款的万分之一、不超过总房款的3%计算；但涉案商品房买卖合同约定原告承担逾期付款违约责任为除每日按欠付款的0.08%即万分之八支付逾期利息且无上限外，还应按总房价的30%支付违约金。因此，涉案商品房买卖合同在违约责任条款上对合同双方权利义务的约定明显失衡，构成被告利用合同格式条款，违反公平原则，减轻其责任，加重原告责任的情形。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条关于提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务的规定，以及第四十条关于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效的规定，涉案商品房买卖合同约定被告承担逾期交房违约金不超过总房款的3%的条款无效，原告主张违约金不以总房价3%为限，本院予以采纳。综上所述，被告在本案中逾期交房时间为2017年12月1日至2020年3月6日合计827天，按已付房款682330元的每日万分之一计算违约金为56428.69元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告增城市利发实业服装有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈满华支付迟延交房违约金56428.69元。二、驳回原告陈满华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费608元，由被告增城市利发实业服装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年八月七日书记员  李慧芳