北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初26054号原告：北京长城瑞光给水机有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：张振玉，总经理。委托诉讼代理人：王远方，北京亚欧雍文律师事务所律师。被告：李美玉，女，1954年8月17日出生，朝鲜族。委托诉讼代理人：李天虎，本案被告。被告：李天虎，男，1975年8月27日出生，朝鲜族，现住韩国庆州市。被告：南香花，1970年1月30日出生，朝鲜族，现住北京市朝阳区。原告北京长城瑞光给水有限公司（以下简称长城瑞光公司）与被告李美玉、李天虎、南香花（以下合称三被告，分称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。长城瑞光公司之委托诉讼代理人王远方、李天虎、南香花到庭参加了诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。长城瑞光公司向本院提出诉讼请求：请求判令三被告签订的《房屋买卖协议》无效，并承担本案诉讼费及相关费用。事实与理由：长城瑞光公司在1995年9月25日与北京市朝阳区三间房乡会签订土地使用权转让协议，双方约定长城瑞光公司使用该村委会位于北京市朝阳区三间房50年，期限自1995年10月1日至2045年10月1日。双方对土地使用权协议书进行了公证。后，长城瑞光公司于1996年在前述土地上建造了办公楼、车间及宿舍，并于2003年8月25日补办了建设工程规划许可证。李美玉从2000年开始，在无正当理由的前提下占用长城瑞光公司的宿舍楼A栋X单元X号房屋（以下简称涉案房屋）。长城瑞光公司在2016年6月对公司范围内的道路进行维修，并通知其宿舍楼住户，当通知到涉案房屋时，发现房屋由南香花强占。长城瑞光公司要求其腾退房屋，但是南香花出具了三被告之间的《房屋买卖协议》。长城瑞光公司认为李美玉、李天虎无权占用涉案房屋，更无权将涉案房屋出卖给南香花，该《房屋买卖协议》应属无效。李天虎辩称，不同意长城瑞光公司的诉讼请求。涉案房屋所在小区都是长城瑞光公司的法定代表人金某和买受人之间签订的买卖合同。李美玉、李天虎从1997年或者1998年年底就开始住在涉案房屋，李美玉和金某是朋友。一起做生意，金某就让李美玉、李天虎住进来了。我们住进来后，金某就找我们借钱，多次借款，共计十几万元。涉案房屋当时也就值8、9万元。借款到期后，金某说把涉案房屋以房抵债给我们，我们也同意。双方之间有口头协议。李美玉、李天虎与南香花之间也有债务关系。后来经过协商，李美玉、李天虎就以房抵债，把涉案房屋给了南香花。南香花辩称，不同意长城瑞光公司的诉讼请求。长城瑞光公司破产，金某就将房屋都抵债了，有的房屋是抵债作为工资给了公司员工，李美玉和我的房屋，金某是按照商品房卖的，我们当时都不懂，金某任何书面资料都没有给我。金某和李美玉之间有往来，金某从李美玉处拿走了一个古董，金某就让李美玉住进了涉案房屋。金某和我、李美玉经常见面，关系特别好。金某经常说第二个妻子的孩子生病，没钱。金某经常找李美玉借款，李美玉借钱给他，也没有书面资料。后来我们听说金某人品不好，李美玉就找金某写借条，金某就写了借款的明细。金某欠债，总是躲债。金某从李美玉处拿走了几个古董，还不回来，借款也还不了，就说涉案房屋给李美玉。李美玉一开始不想要，认为房屋不值钱。但是金某总是还不了钱，李美玉没有办法才同意以房抵债，只好要了涉案房屋。后来李美玉经济也不行了，我先后借给李美玉32万元，李美玉还不上。2004年10月，李美玉和我写了协议，以房抵债，把涉案房屋给了我，我另外有两套房屋，不想再要房屋了，但是没有办法。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据结合当事人陈述，本院认定事实如下：1995年9月28日，长城瑞光公司与北京市朝阳区三间房签订《土地使用权协议书》，约定长城瑞光公司使用该村委会位于北京市朝阳区三间房土地50年，期限自1995年10月1日至2045年10月1日。后，长城瑞光公司于1996年在前述土地上建造了办公楼、车间及职员宿舍。1999年12月29日，北京市人民政府作出京政地[1999]第X号《关于北京长城瑞光给水机有限公司补办征地的批复》，同意长城瑞光公司就住宅项目补办征地手续。2000年5月29日，北京市城市规划管理局颁发了《建设用地规划许可证》，将长城瑞光公司租用的土地征用为工业用地。2003年8月25日，北京市规划委员会作出[2003]规补字第X号《关于原则同意补办规划手续的函》，“你单位在朝阳区三间房的厂房、办公楼、宿舍项目，因未取得建设工程规划许可证已构成违法建筑，违法建设建筑面积12354.06平方米。经我委研究，决定对你单位进行行政处罚，对符合规划用地性质的厂房、办公楼同意补办规划手续；根据用地性质的要求，宿舍不能做商品房销售，要求你单位对此写出书面保证后，即可补办规划手续。”李美玉与长城瑞光公司原法定代表人金某认识，1999年左右，李美玉通过金某入住涉案房屋。后金某多次向李美玉借款，并从李美玉处拿走3个古董。南香花提交《收条》，内容为“今收到古金杯一个、金碗一个、金酒壶一个，暂放存。金某99.5.8”。南香花另提交2000年9月30日的借款明细，内容为“北京长城瑞光给水机有限公司借款明细单2000年04月07日壹万元正2000年08月30日伍千元正2000年08月30日贰万元正＊（办理营业执照费用）2000年08月09日壹万元正2000年09月15日叁仟元正2000年09月28日贰万元正2000年09月29日贰万元正2000年9月30日壹万元正共计玖万捌仟元正付款人：李美玉收款人：金某2000年09月30日”明细单上另有手写字体“今天为止共收到98000元金某30/9”。审理中，三被告称因金某无力偿还李美玉的借款，也无法归还前述的古董，因此与李美玉达成了口头协议，以房抵债，将涉案房屋卖给了李美玉。长城瑞光公司否认金某与李美玉之间有以房抵债的协议。后，李美玉多次向南香花借款。因无力偿还借款，双方于2004年10月8日签订了《房屋买卖协议》，将涉案房屋以房抵债，转让给了南香花。《房屋买卖协议》内容为“经双方协商李美玉愿将位于北京市朝阳区长城瑞光给水机有限公司家属楼A栋X单元X号的一套两室一厅住房出售给南香花，价格为人民币贰拾伍万元整，从2004年10月1日起买卖双方已完成协议。此致”另查，金某原系长城瑞光公司法定代表人，2012年6月12日，法定代表人变更为金慧淑。长城瑞光公司曾以李美玉、南香花为被告，起诉至本院，要求李美玉、南香花腾空涉案房屋，并支付房屋使用费1万元。本院于2018年6月25日作出（2017）京0105民初X号民事判决书，驳回了长城瑞光公司的诉讼请求。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，长城瑞光公司的原法定代表人金某多次向李美玉借款，并从李美玉处拿走了若干古董。三被告称长城瑞光公司的法定代表人金某在无力偿还前述借款时，以房抵债，将涉案房屋出售给李美玉。综合本案查明的事实，本院对三被告的主张予以采信，认定李美玉与长城瑞光公司原法定代表人金某之间达成了口头协议，金某以房抵债，将涉案房屋转让给了李美玉。后李美玉在无力偿还欠南香花的到期借款，双方协议以房抵债，以合理对价将涉案房屋转让给南香花，并签订了《房屋买卖协议》，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，现长城瑞光公司称三被告之间的《房屋买卖协议》无效，于法无据，本院不予支持。综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：驳回原告北京长城瑞光给水有限公司的诉讼请求。案件受理费70元，由原告北京长城瑞光给水有限公司负担。公告费260元，由原告北京长城瑞光给水有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  黄雪芹审判员  马 潇审判员  尹 航二〇二〇年八月十七日书记员  张李营