河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初2134号 原告：承德润园物业服务有限公司，住所地承德市双桥区水泉沟**楼**。 法定代表人:丁志伟，职务经理。 委托诉讼代理人：赵秀松，河北德汇律师事务所律师。 被告：曹维明，男，1982年11月16日出生，汉族，住承德市双桥区。 委托诉讼代理人：张羽，河北意祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹立春，河北意祥律师事务所律师。 原告承德润园物业服务有限公司与被告曹维明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告承德润园物业服务有限公司的委托诉讼代理人赵秀松、被告曹维明的委托诉讼代理人张羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 承德润园物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠物业管理服务费人民币7295.00元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年1月4日，原告与承德市晨都房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，协议约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。被告系晨都花园小区东区1-101室的业主，建筑面积为151.98平方米，至2019年共欠物业管理费7295.00元。原告已按约定履行了物业管理服务义务，但被告未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费，原告多次催促被告履行交费义务，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 曹维明辩称，被答辩人承德润园物业服务有限公司作为原告主体不适格，提出的诉讼请求没有事实及法律依据，应依法驳回诉讼请求，具体理由:一、承德润园物业服务有限公司不是本案适合原告，不具备作为原告起诉资格。1、答辩人从未与被答辩人签订过任何物业服务合同，也没有授权业主大会或者业主委员会与被答辩人签订过物业服务合同，实际上，晨都花园小区至今未成立业主大会或者业主委员会，双方之间没有任何法律关系，没有任何法律纠纷，被答辩人起诉原告属于原告主体不适格。2、答辩人曾与承德市国玉物业管理有限公司签订过前期物业管理合同，而不是承德润园物业服务有限公司，如存在物业服务关系，也应该是答辩人与承德市国玉物业管理有限公司之间，与承德润园物业服务有限公司无关。二、答辩人未接受承德润园物业服务有限公司物业服务，不应向其支付物业费。1、因答辩人与承德润园物业服务有限公司不存在物业服务合同关系，双方之间不存在权利义务关系，从未接受过承德润园物业服务有限公司提供的任何物业服务，不应向其支付任何物业费。2、被答辩人诉状中认可，答辩人与承德市国玉物业服务有限公司签订了物业服务协议，如存在拖欠物业费，也应该是承德市国玉物业服务有限公司向答辩人主张，而不是承德润园物业服务有限公司。三、退一步讲，即使答辩人同意向承德市国玉物业服务有限公司支付物业费，但因承德市国玉物业服务有限公司并未按照协议约定提供相应服务，答辩人也不应向其支付任何物业费。答辩人与承德市国玉物业服务有限公司签订的物业协议约定，物业管理项目，公共环境卫生，装修垃圾、生活垃圾清运，化粪池、污水井的疏通和清掏，小区内商业门脸牌匾的安装、太阳能安装、装修等统一规划与管理，但承德市国玉物业服务有限公司并未按照协议约定履行管理项目，其中，公共环境卫生、垃圾清运均是由北控城市管理公司在维护、清理，化粪池污水井的疏通和清掏都是业主自行找工人疏通，根本不是物业公司在管理，因国玉物业公司未履行协议约定管理项目，业主不应向其支付物业费。因此，答辩人认为，承德润园物业服务有限公司并非本案适格原告，同时，因承德市国玉物业服务有限公司未按协议约定履行物业管理项目，作为业主不应支付物业费，应依法驳回被答辩人诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：承德市双桥区晨都花园小区前期物业公司原为承德市国玉物业管理有限公司，该小区东区1-101室的业主被告曹维明与该物业公司签订了《晨都花园小区入住合同》，约定商业物业管理费为每月每平方米0.80元。被告的101室系商业用房，建筑面积151.98平方米，原告交纳物业费至2014年度。2017年1月1日承德市国玉物业管理有限公司与该小区的建设单位承德市晨都房地产开发有限公司、原告承德润园物业服务有限公司签订了《关于晨都花园小区前期物业管理的协议》，约定承德市国玉物业管理有限公司与建设单位签订的前期物业管理合同终止；由原告承担晨都花园小区的前期物业管理。2017年1月4日原告与承德市国玉物业管理有限公司签订协议，约定：业主所欠缴承德市国玉物业管理有限公司的物业费，全部由原告收取并使用。在上述协议签订后，原告自2017年1月1日起接管该小区的物业服务后，在小区物业用房张挂了其公司名称，开展了小区大量日常物业服务工作。但至今仍存在监控设备部分损坏未更新、小区东区电动门不能使用、绿化管理不到位、小区部分墙体及部分道路需要维修等问题。原告曾向被告催缴2015-2019年度物业费。 上述事实，有当事人陈述及被告与承德市国玉物业管理有公司签订的入住合同、住户家庭情况登记表、《关于晨都花园小区前期物业管理的协议》、协议、原被告提交的照片、发票、收条、工资表、电费收据、律师函、特快专递邮寄单等证据予以证实。 本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。根据该规定，在被告所在的小区业主大会、业主委员会未选聘物业服务企业的情况下，小区的建设单位有权在原物业服务企业终止履行前期物业管理合同后，另行选聘新的物业服务企业接管物业服务工作。本案原告与建设单位签订的《关于晨都花园小区前期物业管理的协议》合法有效，原告依据该协议履行了对小区的物业服务工作。原告在接管该物业后，在小区物业用房张挂了其公司名称，被告作为小区业主，应知晓物业服务企业变更的事实，其应按照原约定的标准交纳物业费。原告对被告2015年度、2016年度的给付物业费请求权，来源于原物业服务企业转让于原告，原告亦曾向被告催缴，被告应一并交纳。被告对原物业服务企业的抗辩权可依法向原告行使。原告在接管该小区物业前后均存在部分服务不完善的情况，原告应尽快予以完善，被告可按照2015-2019年度总欠费7295.00元的90%交纳物业服务费。 综上所述，原告系本案适格原告，被告应依法交纳物业费。原告对于物业服务中未完善部分，应承担减收的后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告曹维明于本判决生效之日起10日内给付原告承德润园物业服务有限公司物业服务费6930.25元。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  刘建贞 二〇二〇年八月二十日 书记员  李 静 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。