广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初12274号原告：刘裕红，男，1980年1月22日出生，汉族，住广东省兴宁市*************，公民身份号码：441************138。委托诉讼代理人：龙双志，广东闻彰律师事务所律师。梁凤婷，广东闻彰律师事务所实习律师。原告：东莞市莞城满益汽车维修店，住所：东莞市莞城街道兴塘社区******************，统一社会信用代码：92441900MA*******。经营者：刘裕红。被告：东莞市辉吉物业投资有限公司，住所：东莞市莞城街道市桥社区***********，统一社会信用代码：91441900MA*******。法定代表人：陈武波，总经理。委托诉讼代理人：周小波，广东正亦法律师事务所律师。第三人：东莞市东日有限公司，住所：广东省东莞市*******，统一社会信用代码：914************962。法定代表人：袁润湖,执行董事。委托诉讼代理人：刘叶，系公司员工。原告（反诉被告，以下统称原告）刘裕红、东莞市莞城满益汽车维修店与被告（反诉原告，以下统称被告）东莞市辉吉物业投资有限公司（以下简称“辉吉公司”）、第三人东莞市东日有限公司（以下简称“东日公司”）租赁合同纠纷一案，本院2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序并于2020年7月21日公开开庭审理。原告刘裕红及其委托诉讼代理人龙双志，被告委托诉讼代理人周小波，第三人委托诉讼代理人刘叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉求如下：一、被告赔偿原告押金207000元；二、被告赔偿原告装修费用126800元；三、被告赔偿原告因违约造成的机器设备、货物、加盟费、经营等各项经济损失68000元。事实与理由：原告于2018年11月5日与辉吉公司签订商铺租赁合同，并每月按时将租金、管理费、水电费交予辉吉公司，直至2019年8月，辉吉公司与原告商量解约事宜，又让原告改签租赁合同，最终双方未能协商成功。在此过程中，原告发现辉吉公司并非案涉物业业主，物业业主也要求原告不要把商铺任何费用交给辉吉公司，但辉吉公司仍要求原告继续缴纳费用。最终由于种种原因，业主将原告商铺水电关停，导致原告商铺不能正常经营，造成严重经济损失。被告辉吉公司辩称：一、被告具有案涉物业的使用权，并且对案涉物业有权进行分租。被告于2017年9月29日承租了第三人位于莞城区金牛路121号东日电脑市场一期整栋物业，租期15年，从2018年1月1日至2032年12月31日。2019年11月29日，被告与第三人通过协商，将租赁面积缩减调整为一楼所有店铺，租期为2019年7月1日至2023年11月30日，故案涉商铺的使用权一直归被告所有，且根据被告与第三人签订的合同第11.6条约定，被告对案涉物业具有分租的权利。二、被告从未单方解除双方的租赁合同，且2019年10月、11月原告均按时向被告支付租金及费用，12月底被告到案涉商铺催收租金时，原告也在催收单上签字确认，这足以证明双方合同还在正常履行。另外，被告从未实施过停电阻碍原告使用案涉租赁物的行为，也没有授权第三人实施该行为。综上，原告的诉求毫无事实基础和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。同时，被告反诉请求：一、原告向被告支付所欠租金138000元，管理费4500元，水电费3290.4元，共计145790.4元（租金及管理费从2019年12月1日起暂计至2020年5月30日，水电费从2019年11月1日起暂计至2020年5月26日）；二、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告于2017年9月29日承租了第三人位于莞城区金牛路121号东日电脑市场一期整栋物业，租期15年，从2018年1月1日至2032年12月31日。2019年11月29日，被告与第三人通过协商，将租赁面积缩减调整为一楼所有店铺，租期为2019年7月1日至2023年11月30日。2018年11月5日被告将该物业一楼1-5号店铺分租给原告使用，租期5年，从2018年11月5日至2023年11月30日。每月租金23000元，电费每度1.2元，水费每吨6元，每月10号支付当月租金及上月水电费。但原告自2019年12月起拖欠租金及相关费用，截止到2020年5月共拖欠租金138000元。被告多次要求原告支付拖欠费用，均遭到原告拒绝。现原告一直占用案涉商铺，在无任何正当理由的情形下，长期拖欠租金及相关费用，构成严重违约，为维护自身合法权益，特向法院提起本案反诉。原告针对被告反诉辩称：一、原告拖欠的租金、管理费、水电费应计算至2020年1月7日，因本案第三人由于被告违约，对案涉店铺实施停电，原告无法继续经营也无法将案涉店铺清空，直到2020年2月29日，原告主动要求被告通电来清空铺位，因此案涉的租金、管理费、水电费应计算至2020年的1月7日。二、原告拖延租金不属于违约，案涉商铺自2019年8月开始，被告及第三人多次要求原告解除合同或变更合同的主体，时而要求原告向第三人交纳租金，时而要求原告向被告缴纳租金，但因为三方一直协商解除及改变合同主体的事宜，最终第三人不同意按照原被告间签订的租赁合同来承接原被告之间的合同义务，导致三方未能达成一致协议。基于以上的原因，原告为了保障自身的合法权益，行使不安抗辩权，不属于违约。第三人述称：第三人是案涉商铺的所有权人，但第三人并非原、被告双方租赁合同的主体，原、被告双方的租赁合同纠纷与第三人无关。经审理查明，位于东莞市莞城区********日电脑市场首层1-5号商铺的权属人为第三人东日公司。2017年9月29日，案外人谭建辉与东日公司签订《房产租赁合同》，约定由谭建辉承租东日公司位于莞城区金牛路121号东日电脑市场一期整栋物业，租期15年（自2018年1月1日至2032年12月31日）。2019年11月26日，案外人谭建辉与东日公司签订《房产租赁合同解除协议》，约定双方自2019年8月1日起解除于2017年9月29日的《房产租赁合同》。被告主张谭建辉是辉吉公司的股东并经辉吉公司授权签署上述租赁合同。2019年11月26日，辉吉公司与东日公司签订《房产租赁合同》，约定由辉吉公司承租东日公司所有的莞城区********日电脑市场首层1-5号商铺，即案涉商铺，租期自2019年7月1日至2023年11月30日，案外人谭建辉为合同担保方，同时合同中辉吉公司的联系人亦为谭建辉。该合同中第9.2.6条约定，辉吉公司除转租租赁给第三人“刘裕红”外，未经东日公司书面同意，辉吉公司不得转租。双方庭审中均确认辉吉公司有案涉租赁物的转租权。2018年11月5日，原告刘裕红与辉吉公司签订《租赁合同》，约定原告承租莞城区金牛路121号东日大厦一楼1-5号商铺，租期自2018年11月5日至2023年11月30日，前两年租金为每月23000元，管理费按每平方3元/月计算，电费1.2元/度，水费6元/度。原告应于每月10日前缴纳当月租金及上月水电费，并于签订合同后的五个工作日内向被告缴纳合同保证金69000元。如因被告原因导致原告无法经营属被告违约，应向原告赔偿两倍合同保证金及装修费；若原告退出商铺的应提前30天书面通知被告，被告有权不予退回合同保证金。被告确认已收取原告缴纳的保证金69000元。原、被告双方确认租赁合同约定的租赁期限在被告与第三人2019年11月26日签订的《房产租赁合同》租期内。另查，第三人于2020年1月6日向被告发出《押金、管理费与水电费催缴通知函》，要求被告于2020年1月7日前缴纳欠付的租金、水电费、管理费共计99361元，并表示逾期未缴交，有权立即收回铺位、停止供应水电等措施。该通知函有被告员工张坤签字确认，被告主张虽有员工签字，但签收日期并非是2020年1月6日。第三人表示由于被告经催告在限期内仍拒绝缴纳该费用，故第三人与被告的合同关系已经合法解除，并于当天采取了停电措施，但并未能实际收回案涉商铺。之后原、被告均未以恢复生产经营为由要求第三人恢复供电。原告于2020年2月29日与被告联系，要求恢复案涉商铺电力，方便搬离案涉租赁物内相关物品。被告员工微信回复“现在过去送电”、“店铺是否已清空？”、“明天下午3点我必须锁门”，原告主张于2020年3月2日清空了所有物品，但由于案涉铺位没有钥匙，故没有把钥匙交于被告。被告则主张双方并没有办理案涉租赁物的交接手续。庭审中，原告确认2019年12月及之后的租金、2019年11月及之后的水电费、管理费均未向被告缴纳，但对于2020年1月7日案涉商铺遭停电后的租金及相关费用不予认可。原告主张其未付租金是由于对被告是否有案涉物业出租权产生怀疑从而行使不安抗辩权。从原告提供的微信记录显示：2019年9月5日被告员工要求原告将租金等费用交予第三人，同日第三人也要求原告缴纳该费用；2019年9月10日被告员工要求原告将租金等费用交给被告；2019年11月13日被告员工要求原告缴纳租金等费用并表示被告与第三人的合同与原告无关；2019年12月12日被告员工再次要求原告向其缴纳费用，2019年12月23日的微信中，原告要求被告公司提供证明转租权的文书，并于2019年12月24日与第三人员工微信中，向第三人确认是否有与被告签订合同，第三人员工回复“是的”。原告主张案涉商铺装修共花费126800元，并提供了《天壹装饰施工合同》及验收标准、补充协议等材料予以证明，被告认为该材料无法证明施工合同是否已经履行，不应采信。诉讼中，原告明确不申请案涉租赁物的装修残值鉴定，同时，原告东莞市莞城满益汽车维修店申请撤回本案的起诉，且各方均无异议。以上事实，有原告提交的《租赁合同》、收款收据、微信聊天记录、《天壹装饰施工合同》、《验收标准》、补充协议，被告提交的《房产租赁合同》、签约说明、催收租金及水电费的通知书，第三人提交的《房地产权证》、《房屋租赁合同解除协议》、《房产租赁合同》、《押金、管理费与水单费催缴通知函》等证据以及本院的庭审笔录附卷为据。本院认为，本案为租赁合同纠纷，其诉争焦点为：一、原告未按时支付租金、水电费、管理费是否构成履行中的不安抗辩，其要求被告承担各项损失的主张能否成立，数额如何核定；二、被告反诉诉求的数额应如何认定。对此，本院作如下分析：原、被告签订的《租赁合同》及被告与第三人签订的《房产租赁合同》，均是各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予遵守。根据《租赁合同》约定，原告应于2019年12月10日前向被告缴纳当月的租金以及上月的水电费、管理费，但原告质疑被告案涉租赁物的出租权，并行使不安抗辩而未予缴纳2019年12月及之后的租金、2019年11月及之后的水电费、管理费。经查证，原告与被告员工2019年12月23日的微信聊天记录内容中，原告要求被告提供案涉租赁物的租赁权文书，被告回复“叫小张将我司与东日公司的租赁合同拍摄给你吧”；次日，原告微信上向第三人员工确认“这份是你们跟辉吉签的合同吗？”，第三人员工回复“是的”。由此可知，在2019年12月24日原告应知悉被告对案涉租赁物可否转租，且事实上，据被告与第三人签订的《房产租赁合同》，被告确享有该租赁物的转租权，原告以不安抗辩为由不予支付欠付的租金、水电及管理费用，并无事实基础，其主张本院不予采纳。因被告欠付第三人租金及水电费用，第三人于2020年1月6日向被告发送《押金、管理费与水电催缴通知函》，要求被告按《房产租赁合同》第十条中的违约条款于2020年1月7日前缴纳欠付款项及滞纳金，并表示逾期未缴交立即收回铺位、停止供应水电等。鉴于被告未在通知的期限内缴纳相应费用，第三人当即停电，致使原告无法正常经营。第三人该行为应视为催告后解除与被告之间的合同行为，双方合同关系于2020年1月7日解除。由于被告与第三人的合同关系解除，被告要求原告支付2020年1月7日之后的租金及水电费、管理费无法律依据，本院不予支持。故原告欠付被告租金、管理费应由2019年12月1日起算，欠付的水电费应由2019年11月1日起算，均计至2020年1月6日。经本院核算，原告应向被告支付的租金为27600元（23000元+23000元/30天*6天），管理费900元（750元+750元/30天*6天）。至于水电费，被告并无提供相应单据，但考虑到原告用电用水之客观事实，本院酌定该费用为2000元。因原告逾期向被告缴纳租金、水电及管理费构成违约，同时被告原因导致原告难以经营，双方均存在违约行为，故原告主张退一赔二保证金之诉求，不予支持，被告应向原告退还保证金的数额为原告实际缴纳的款项69000元。原告主张的装修费，因原告庭审中明确表示不申请鉴定，故该费用本院难以审查认定，原告自应承担举证不能的法律后果。原告主张的机器设备、货物、经营费等，亦未提交证据予以证实，且缺乏关联性，不予认定。诉讼中，原告东莞市莞城满益汽车维修店撤回本案的起诉，是其对自身权利的处分，且各方均无异议，本院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告东莞市辉吉物业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘裕红合同保证金69000元；二、原告刘裕红、东莞市莞城满益汽车维修店于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告东莞市辉吉物业投资有限公司租金、管理费、水电费共30500元；三、驳回原告刘裕红本案本诉的其他诉讼请求；四、驳回被告东莞市辉吉物业投资有限公司本案反诉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3663.50元（已由原告预交），反诉受理费1607.90元（已由被告预交），合计5271.40元。该款两原告承担3372.04元，被告承担1899.36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  邹国雄二〇二〇年八月十二日书记员  张健骠附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。