安徽省安庆市宜秀区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0811执异11号 异议人：王强，男,1970年3月8日出生,汉族,住安徽省安庆市大观区。 申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司安庆市分行，住所地安徽省。 负责人:戴四清，该分行行长。 被执行人：安庆市佳璇贸易有限公司，住所地。 法定代表人：檀小亮，该公司总经理。 被执行人：檀小亮，男，1982年9月12日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。 被执行人：潘洁，女，1980年12月4日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 被执行人：黄立群，女，1969年2月12日出生，汉族，住浙江省余姚市。 被执行人：吴宝龙，男，1964年9月15日出生，汉族，住浙江省余姚市。 被执行人：王玲，女，1982年4月15日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。 在本院执行申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司安庆市分行（以下简称“邮储银行安庆市分行”）与被执行人安庆市佳璇贸易有限公司、檀小亮、潘洁、黄立群、吴宝龙、王玲金融借款合同纠纷一案中，异议人王强于2020年8月24日对本院2020年8月11日作出的责令被执行人或占用人在2020年9月1日前搬离安庆市××区××路××综合楼××房产的（2020）皖0811执恢134号《公告》提出书面异议。经审查,案外人王强提交的异议材料缺少异议人身份证明、证据及送达地址等材料。同日，本院告知其应补充相应材料，2020年8月26日本院收到王强邮寄的补充材料。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人王强称,2013年12月29日王强与被执行人檀小亮签订协议书，约定由王强承租位于安庆市××区××路××综合楼××房产。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《最高人民法院关于贯彻执行的若干问题的意见（试行）》第119条第二款的规定，协议书应适用买卖不破除租赁的原则，不受房屋转移的影响。其次，案涉房产的抵押权实际生效时间是在租赁合同签订以后，故抵押权人实现抵押权发生的所有权变更不能对抗申请人的租赁权。被执行人檀小亮与申请执行人邮储银行安庆市分行签订的为期三年的《最高额抵押保证合同》应为借款合同的从合同。抵押权生效时间应为贷款的发放时间，即2014年5月份，故应认定租赁合同在前而抵押生效时间在后。邮储银行安庆市分行在发放新一轮贷款时，应对抵押物的实际使用状态进行跟进和审查，但邮储银行安庆市分行未履行严格审查义务，在抵押物已经租赁的情况下仍然予以贷款，由此而产生的后果应由其自行承担。最后，该房屋的买受人对涉案房产附有租赁合同的事实包括租赁合同主要内容完全知情，故买受人的所有权不能对抗异议人的租赁权。法院在房产的司法拍卖公告及标的物中注明案涉房产“有人使用”，租赁情况“不详”，且注明提醒“竞买人请于竞买前实地勘察、详细了解标的相关情况，否则由此产生的损失责任由竞买人自负”。异议人已在公告期间安排专人告知有意向购买的竞买人房产情况，故买受人应对房产附有租赁的情况完全知情，买受人的所有权不能对抗申请人的租赁权。综上，异议人请求裁定撤销（2020）皖0811执恢134号《公告》并依法认定位于安庆市××区××路××综合楼××房产系带租拍卖。 异议人王强向本院提交以下证据证明其主张： 1.王强本人身份证件复印件一份。 2.王强与檀小亮于2013年12月29日签订的协议书复印件一份，主要内容是王强承租被执行人所有的位于安庆市××区××路××综合楼××房产（面积为454.96平方米），租期2014年1月21日至2024年1月20日，租金为4000.00元／月（每两年上调一次），半年一付租金。 3.王强与檀小亮在2014年5月13日签订的借据及转账凭证，借款金额为贰佰万元，转账时间为2014年5月13日。 4.安庆市思成建设监理有限公司的《企业信用报告》一份。 本院查明,2011年7月26日，邮储银行安庆市分行与安庆市佳璇贸易有限公司签订《小企业额度借款合同》。同日，邮储银行安庆市分行与檀小亮、潘洁、黄立群、吴宝龙、王玲签订了《小企业最高额抵押合同》，檀小亮、潘洁、黄立群、吴宝龙以共有的位于安庆市××区××路××综合楼××房产（产权证号为：宜房字第××号）为贷款及利息、罚息等在453万元范围内抵押担保，于2011年7月29日办理了最高额抵押登记手续。2013年7月25日，邮储银行安庆市分行与安庆市佳璇贸易有限公司签订《小企业额度借款支用单》，并按约定于2013年7月26日向安庆市佳璇贸易有限公司发放了272万元贷款。借款到期后，邮储银行安庆市分行向安庆市佳璇贸易有限公司、檀小亮等人催要未果，故起诉至法院。2014年11月19日，本院作出了（2014）宜秀民二初字第00321号民事判决，确认了上述事实,并判令安庆市佳璇贸易有限公司自判决生效之日起五日内偿还邮储银行安庆市分行借款本金272万元及相应利息；如未按时偿还，则邮储银行安庆市分行有权以檀小亮、潘洁、黄立群、吴宝龙共同所有的位于安庆市××区××路××综合楼××层（产权证号为：宜房字第××号）房产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；檀小亮、潘洁对上述债务承担连带清偿责任。后因被执行人未按期履行，邮储银行安庆市分行向本院申请强制执行。 执行过程中，因各被执行人无法偿还银行贷款，本院依法对被执行人檀小亮、潘洁、黄立群、吴宝龙共有的位于安庆市××区××路××综合楼××房产进行评估拍卖，两次网络公开拍卖均在淘宝网上进行，同时在案涉房产醒目位置张贴司法拍卖公告。买受人张文天于2020年6月19日以1353320.00元竞得上述房产，本院在买受人交清拍卖款后协助其办理了房产过户登记手续。在交付房产过程中，本院于2020年8月11日作出（2020）皖0811执恢134号《公告》，责令被执行人或占用人在2020年9月1日前搬离上述房产，异议人王强对此提出异议。 本院认为，案件争议焦点为异议人王强与被执行人檀小亮签订的涉案房产租赁行为是否发生在抵押权生效之前，租赁权否可以对抗房产买受人的所有权，从而排除法院强制腾退房产。申请执行人邮储银行安庆市分行与被执行人檀小亮、潘洁等人在2011年7月26日签订了《小企业额度借款合同》及《小企业最高额抵押合同》，并于同年7月29日办理了最高额抵押登记手续。272万元贷款的放款时间为2013年7月26日，最高额抵押权登记日期与贷款放款日期均早于异议人王强与檀小亮签订的协议书日期。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故异议人王强与檀小亮签订的协议书无法对抗登记在前的最高额抵押权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，故异议人王强与檀小亮签订在抵押之后的协议书对房产买受人亦不具有约束力，不应适用“买卖不破租赁”的原则，不能对抗买受人排他性的所有权。综上，异议人要求撤销（2020）皖0811执恢134号《公告》并认定安庆市××区××路××综合楼××房产系带租拍卖，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人王强的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  张 健 审 判 员  曹拥军 人民陪审员  王孝梅 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  刘健之 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。