四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初3404号 原告:中国工商银行股份有限公司广安分行，住所地广安市城南新区金安大道二段**。 负责人：周伯林，系该行行长。 委托诉讼代理人：桂亚巍，北京大成（成都）律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：吴利娟，北京大成（成都）律师事务所律师，一般授权。 被告：钱冬川，男，汉族，生于1992年10月6日，住四川省广安市广安区。 被告：周胡芳，女，汉族，生于1994年6月4日，住四川省广安市广安区。 被告：广安丰润房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区五星街****。 法定代表人：兰华，系公司董事长。 委托诉讼代理人：唐浩尘，四川法雨律师事务所律师，一般授权。 原告中国工商银行股份有限公司广安分行（以下简称“工商银行”）与被告钱冬川、周胡芳、广安丰润房地产开发有限公司（以下简称“丰润公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托诉讼代理人吴利娟、桂亚巍，被告钱冬川、广安丰润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐浩尘到庭参加了诉讼，被告周胡芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工商银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告钱冬川、周胡芳向原告偿还借款本金196000元和利息、罚息及复利8011.2元（利息、罚息及复利暂计算至2020年5月13日，其余利息、罚息及复利依照合同约定计算至本金实际清偿之日止）；2、判令原告有权对被告钱冬川、周胡芳所有的位于广安市广安区房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；优先受偿范围为借口本金、利息、复利、罚息、律师费、诉讼费等其他费用；3、判令被告广安丰润房地产开发有限公司对被告钱冬川、周胡芳诉讼请求第一项和第二项的给付义务承担连带清偿责任；4、判令被告钱冬川、周胡芳和广安丰润房地产开发有限公司承担本案诉讼费。事实和理由：2015年12月29日，原告作为贷款人、被告钱冬川、周胡芳作为借款人和抵押人、被告广安丰润房地产开发有限公司作为保证人三方共同签订了《个人购房借款／担保合同》（以下简称“《借款合同》”），被告钱冬川、周胡芳向原告借款240000元用于个人购置住房，借款期限为240个月。《借款合同》第4.1条约定，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%确定。第4.2条约定，每次基准利率调整之日的次年开始执行新利率。第9.1条约定，借款人未按合同约定日期（包括宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。被告广安丰润房地产开发有限公司作为保证人，对《借款合同》项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。合同签订后，原告依约将贷款一次性出借给了被告，被告将其所有的位于广安市广安区的房屋为该借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。抵押担保的范围包括：合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有的其他应付费用。截至2020年5月13日，被告已经累计37次未按时足额偿还贷款本息。根据《借款合同》第14.1条第Ｌ款以及第14.2条的约定，原告宣布《借款合同》项下未偿还的借款立即全部到期，被告应当向原告支付《借款合同》项下的全部本金以及利息、罚息以及其他费用。根据《合同法》第八条、第六十条第一款的规定，原告按照合同约定完全履行了自身的义务，被告应当按照合同约定履行自身的义务。现被告未履行其相应合同义务，其行为已经构成违约，侵犯了原告的合法权益。为防范和化解信贷危机，维护金融稳定和金融安全，现原告依据合同的约定以及上述相关法律规定，特向贵院提起诉讼。望贵院以事实为依据，法律为准绳，判如所请。 被告钱冬川辩称，他向原告借款属实，原告所称的金额他认可，但是他现在没有这么多钱，只能按照以前的还款方式每个月还，现在确实拿不出来这么多。 被告丰润公司辩称，请求法院驳回原告的第3、4项诉讼请求，理由如下：1.丰润公司作为保证人承担一般保证责任，是被告钱冬川、周胡芳完全不能履行，他公司才承担保证责任；2.钱冬川、周胡芳抵押的房屋是抵押担保，所以只有执行了抵押担保之后，被告钱冬川、周胡芳还没有承担还款义务，他公司才会承担保证责任；3.他公司向银行缴纳了保证金，即便是由他公司承担保证责任，也是先抵扣保证金。 被告周胡芳未作答辩。 根据审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2015年12月29日，借款人钱冬川、周胡芳、贷款人工商银行以及保证人丰润公司签订了《个人购房借款/担保合同》，主要约定：1.根据借款人的申请，向其发放个人购置住房贷款，借款金额为人民币240000元，本笔贷款的担保方式为抵押＋保证；2.贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定;借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按第四条约定的利率基础上加收50%确定；3.保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）；4.贷款人宣布贷款提前到期，以及贷款利率依据第四条约定进行调整而导致利息增加的，担保人同意仍继续按照约定履行担保责任。 2016年1月1日，原告中国工商银行将被告钱冬川、周胡芳的贷款240000元转入《个人购房借款／担保合同》约定的账户内。2015年12月30日，被告钱冬川、周胡芳将其坐落于广安市广安区的房屋办理了预售商品房抵押权预告登记，权利人为原告中国工商银行股份有限公司广安分行，不动产权证明号为：广安市房预字第××号。 截止2020年7月24日，被告钱冬川、周胡芳欠原告工商银行借款本金196000元，利息、罚息及复利共计8011.2元。 上述事实的认定，有原告提供的《按揭业务担保合作协议》、《个人购房借款/担保合同》、不动产登记证明、中国工商银行个人借款凭证、借据历史处理明细本地查询及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，合同双方应当严格按照约定诚信履行，违反合同约定应当承担相应的违约责任。原告与二被告自愿于2015年12月19日签订《个人购房借款/担保合同》，双方建立了合法的金融借款合同法律关系。原告按照合同约定向被告钱冬川、周胡芳发放了借款240000元，被告钱冬川、周胡芳亦应当诚信履行合同约定的义务，按时偿还借款本金及利息。但被告钱冬川、周胡芳多次未依照合同约定按时还贷，已然违约。根据合同约定，原告有权宣布贷款提前到期，并要求被告钱冬川、周胡芳立即清偿全部借款本息，故原告要求被告钱冬川、周胡芳立即偿还剩余借款本金196000元及利息、罚息、复利8011.2元，于法有据，本院予以支持。 被告丰润公司主张原告应当行使抵押权，对房屋进行处置后不足部分再由被告丰润公司承担担保责任，本院认为，被告钱冬川、周胡芳将购买房屋为贷款办理了购买商品房抵押权预告登记，根据我国物权法相关规定，抵押权预告登记的实质为对将来可能发生的物权变动请求权的登记，不能作为直接实现抵押权的依据，故虽然被告钱冬川、周胡芳将购买房屋为贷款办理了抵押权预告登记，但在未办理房屋抵押权设立登记之前，原告享有的只是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，而非对涉案房屋享有现实的抵押权。因此，被告丰润公司的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 借款合同约定，被告丰润公司为被告钱冬川、周胡芳的借款提供阶段性担保，承担连带保证责任至被告钱冬川、周胡芳办妥案涉房屋抵押登记手续且原告收到他项权证之日，该条件至今未成就。故被告丰润公司作为保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。对于原告已交纳的诉讼费、公告费，该费用应由被告钱冬川、周胡芳承担，被告丰润公司应当对此承担连带担保责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告钱冬川、周胡芳于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司广安分行借款本金196000元及利息、罚息、复利（2020年5月13日前的利息、罚息、复利共计8011.2元，2020年5月14日后的利息、罚息、复利依照合同约定计算至借款本息付清之日止）； 二、被告广安丰润房地产开发有限公司对被告钱冬川、周胡芳的上述借款本息承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司广安分行其他诉讼请求。 上述债务，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费4360元，减半收取2180元，由被告钱冬川、周胡芳承担，并直接向广安市广安区人民法院交纳，被告广安丰润房地产开发有限公司对本案受理费承担连带支付责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又提不出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判员  谭媛媛 二〇二〇年八月二十四日 书记员  张睿智 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。