广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0304民初第1949号 原告：张文滨，女，汉族，1957年5月26日生，住桂林市，现租住在桂林市象山区。 被告：桂林市佳信房地产开发有限公司（以下简称佳信公司），住所地：桂林市临桂区山水大道以南凤凰路**。 法定代表人：郑衍卿。 委托诉讼代理人：蒋军峰，广西中纬律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：刘健，公司客服接待，一般代理。 被告：桂林市朝辉房地产开发有限责任公司（以下简称朝辉公司），住，住所地：桂林市七星区临江路**/div> 法定代表人：李四生。 原告张文滨与被告佳信公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年8月12日受理后，根据原告的申请，依法委托国宏信价格评估集团有限公司与桂林市茶文化研究会茶艺职业培训学校对被告出售给原告的房屋中半地下室的建筑、设计质量及原告存放在房屋中半地下室的财产损失进行司法鉴定。此后，原告撤回了对该房屋中半地下室建筑、设计质量的鉴定申请，2020年6月16日，上述鉴定机构作出原告存放在半地下室里的财产损失评估报告后，原告变更了诉请，并追加了朝辉公司为被告参加诉讼，本院即依法组成合议庭，公开开庭审理，原告与被告佳信公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告朝辉公司收到本院开庭传票和相关诉讼材料后，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张文滨向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿由于被告过错造成原告损失房屋修缮工程费用、家电、家具等损失约571858.77元；2、判令赔偿原告租房费112280元；3、判令赔偿原告已支的保洁费用116400元；4、判令赔偿原告已支付的两项审评费共计60000元，诉讼费由被告全部承担；5、判令赔偿原告已支付的大粪清洁费4180元；6、判令支付原告已支付的诉讼费12511元；以上6项原告经济损失共计金额871125.77元；7、判令被告依照国家有关规定完善外墙防水工程，修改负一层卫生间排污管道防止大粪倒灌。 事实与理由：2010年9月30日原告与被告签订商品房买卖合同（合同编号：GF-2000-0171）向被告支付壹佰贰拾陆万肆仟捌佰元（1264800元），加定金10万元，共计1364800元，购买桂林市东安路北一巷半山阅江台商品房4栋2单元1-1住宅，并办理了房屋所有权证。 按合同第三条买受人所购商品房的基本情况： 第T04幢2单位1层1号房，该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为2.8米，建筑层数地上11层，地下1，地下**iv> 第十八条：买受人的房屋仅作住宅使用。（附件一：合同、房屋所有权证、佳信与朝辉公司的关系说明）。 被告于2010年10月27日交房，原告参照对面1-2号样板房的地下一层使用格局包括：大厅、住房、酒吧、棋牌室、茶室、影视室、卫生间等进行设计装修。（附件二：4栋2单元1-2业主证明、照片） 2012年2月原告入住后的半月，地下一，地下**地面大面积冒出污水外向房内渗污水。原告立即向被告提出要求及时进行维修解决减少损失。被告回复要过了雨季才能施工。2012年8月22日原告出差回家后发现地下一层被大量从墙体渗漏进房间的粪便污水全部浸泡，22日经被告方刘健经理现场查看，确认是原告住宅外污水管道再次脱开，在原告北面墙体外形成一个约2.5米×3米×1.2米深的粪便污水坑，该粪水通过单砖墙体直渗入原告住宅内，被告安排工人挖沟排污，但污水持续半年之久仍在持续渗出。 从2012年春节到2018年，原告向被告书面及口头多次提出要求：1、被告全面彻底修缮存在严重质量问题的商品房；2、赔偿原告的损失。双方于2017年11月20日签订了协议，被告同意原告作出修复意见与费用计算，对使用中渗水引起的真实损失作出如实的估算，待考虑处理。原告请有资质的装修公司作了修缮工程估算：692292.53元（不含其它损失，详见修缮工程报价）后，多次与被告联系协商，被告推委迟迟不给予解决，原告长期雇请保洁员清理房屋家居，损失继续扩大。（附件三：质量问题协商来往函件、保洁员费用清单、照片） 2012年3月至2019年6月（按实际损失延长计），由于地下一层所有住房长期渗水家具发霉无法居住，原告儿子只能在外租住房解决居住问题，每月支出租金1100元，至2019年6月共计112280元。（附四：租房合同、收据、于天心证词） 由于被告违反国家：《住房设计规范》GB50096-1999(2003年版)第4.4.3条：地下室：地下室室应采取防水、防潮及通风措施以及《地下工程防水技术规范》第4.1.7条：防水混凝土结构，应符合下列规定：结构厚度不应小于250mm，该建筑未满足以上规范的规定要求。在建设施工过程中偷工减料，地下一，地下**的地面有做任何防水处理，导致房屋渗漏长达数年，造成原告房屋、电器、茶叶、家具损失严重。（附件五：国家规范标准、高级工程师防水情况说明、佳信刘总和张总签字认可建筑外墙未做防水的会议记录、损失价格评估报告、收费发票） 据小区半山4栋2单元1-1一层排水系统竣工图证实，排污管道地面标高为-1.9米，负一层地面标高为-2.4米，无卫生间设计，因被告擅自更改设计，在负一层增加卫生间，造成2019年2月排污管道的粪便通过卫生间排污管倒灌进原告负一层房间，再次造成原告房屋家居等损失严重，原告支付清理大粪费用：4180元（附六：清理大粪费用清单、清粪照片、竣工图） 为维护原告合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求，判令被告赔偿原告的经济损失871125.77元。 被告佳信公司辩称，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件二的约定，一层附属地下室归上层业主使用，不列入公摊面积，地下室，地下室是被告赠送给原告的房款。根据附件5和6的约定，附属建筑无给排水，维护由业主自行负担，当时规划设计用于储物。但原告随意改造，当做会所的性质使用，改变了地下室原有的用途，原告的损失是因为装修使用地下室的时候，未做防水处理，另因天降大雨导致地面下沉所致，原告长期未住房屋，未能及时发现这个情况，此后原告发现了有发生损失的风险，却未对财产作出有效保护，导致原告的损失扩大。此外，我们不认可鉴定机构的评估报告，原告的损失是由其自身原因造成，与被告无关。请求法院驳回原告的诉请。 被告朝辉公司未答辩、未出庭应诉、未提交证据、未对原告提交的证据发表质证意见。 我国《民诉法》规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告朝辉公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 综合原告与被告佳信公司的诉辩主张及已查明的证据，本院确认本案事实如下： 2010年9月30日，被告佳信公司、朝辉公司（为出卖人）、与原告张文滨（为买受人）签订《商品房买卖合同》，约定了出卖人将其位于桂林市住宅房（建筑面积159.38㎡，其中套内建筑面积137.57㎡、公共部位与公用房分摊建筑面积21.81㎡），按套内建筑面积计算，每平方米9194.43元，总金额人民币1264878元出售给买受人；买受人按银行按揭方式于签合同当日付首付款384878元，余款880000元自合同备案之日起15日内放款等内容。该合同附件二记载了一层附属地下室归直接上层对应业主专属使用和维护，不列入公共部位及公用房屋分摊面积，上述物业的土地和建造成本均未列入本项目物业销售价格中等内容，其附件五记载了小区楼宇一层以下附属建筑，归水平投影的直接上层对应业主专属使用和维修，但不办理权属登记。该附属建筑无给排水，其他设施设备均由该业主自理等内容。 2020年1月20日，桂林市房产管理局出具《房屋所有权证书》，记载了桂林市房权证象山区字第××号，房屋所有权人张文滨，房屋坐落象山区半山·阅江台T**栋2-1-1号，建筑面积159.75㎡，套内建筑面积137.62㎡，并附记：该房于2010年竣工，业主向桂林市佳信房地产开发有限公司、桂林市朝辉房地产开发有限责任公司购买等内容。 2012年8月23日，原告以其地下室漏水、积水浸过脚面为由，致函半山阅江台佳兴物业公司，记载了春节以来地下室漏水，经物业多次派工程人员与业主现场察查，认定地面下沉致多处雨水管、污水管接口脱落，雨水、生活污水长期浸过地下层外墙进入房内，2012年2月—6月间，平均每天清扫1-2桶水，最多时一天7桶水，经物业派人修理后，7月份浸水减轻，但8月21日地下室房间浸出大量污水，22日佳兴物业主管刘健（即本案被告佳信公司委托诉讼代理人）现场查看是住房一楼东面地下污水管再次脱开，经物业修理后仍有浸水的情况，现地下室房间再次被泡，致地下层中间客厅、沙发、酒柜、吧台、地板、、地板电器等物品全部不能使用，整个房间臭不可闻，只能请消毒公司消毒。春节至今半年，物业已维修三次仍未能解决问题，请物业与建筑商联系拿出可行维修方案。庭审时，被告佳信公司委托诉讼代理人刘健称，原告上述函件其已转给被告佳信公司。 2012年10月17日，原告向被告佳信公司出具房产维修报告，要求佳信公司解决长期漏水问题。同日，刘健签收。庭审时，刘健称，该报告其亦已转交被告佳信公司。 2015年12月31日，原告等业主与被告佳信公司副总经理刘珊、张燕及被告佳信公司工程师阳荣明共同参加会议，并制作会议记录。刘珊签署的“会议记录”，记载了就业主房产渗水，影响居住使用的问题，刘珊称外围做好，要治本，对1-1的地板做处理，半地下是砖墙，靠山一边有山水，砖墙不行，南面的墙要找到根进行处理，做到一劳永逸。并称室外由我们处理，室内你们拿个方案，我们报上去批一下等内容。 2017年10月24日，原告等业主与被告佳信公司阳荣明共同签署“会议记录”，记载了根据2015年12月31日会议记录对房子渗漏问题仍未完全解决进行处理。阳表示，对存在问题的未维修好的地方马上再次安排人员进行处理等内容。 2017年11月20日，原告等业主与被告佳信公司刘珊再次签署“关于半山阅江台两业主房屋半地下室渗水协议会议”，记载了双方就房屋半地下室渗水问题达成如下意向：1、两业主房屋半地下室渗水问题之前已做好处理，是否还会渗水待明年春天雨水季节查看再作处理。2、由业主对半地下室之前渗漏引起的墙面抹灰等使用功能有影响或损失的，作出修复意见与费用计算。对使用中渗水引起的真实损失作出如实估算，待考虑处理。3、另约时间到业主房屋查看，暂约2017年11月27日，损失情况双方现场核查后再协商下一步处理方案。 2020年3月22日，桂林市茶文化研究会、桂林市茶文化研究会茶艺职业培训学校共同出具《茶叶审评报告书》，该报告对原告存放在上述房屋半地下室中的勐海品香园普洱茶、六堡茶、白茶等16种茶的审评结论为“茶样均已变质、酸馊、霉变、不可饮用”；对铁观音、金骏眉、龙井茶等8种茶的审评结论为“茶样香气低闷，滋味尚纯，由于长久潮湿，混杂物条件下而引起内含物的变化，使茶叶的鲜爽物丢失，欠饱满，造成茶叶明显平淡，属于低劣质茶”。原告为此鉴定，支付茶叶审评费30000元。 2020年6月16日，国宏信价格评估集团有限公司出具《价格评估报告书》，该报告对上述房屋的修缮费用的评估结论为人民币230327元；对上述房屋中的电器损失评估结论为人民币11613元；对茶叶损失的评估结论为人民币203278元；对家居损失的评估结论为人民币126640元（以上合计：571858元）。为此，原告支付评估费人民币30000元。 原告为证明其诉请的租房损失，提交了原告（为承租人、乙方）与案外人邵建军（为出租人、甲方）于2012年3月1日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定了自2020年3月1日起以月租金1100元租用邵建军所有的位于桂林市房屋等内容。庭审时，邵建军出庭作证称，原告是以付现金方式向其支付租金，至今原告尚欠其十几个月的租金未付。 原告为证明其诉请保洁费用，提交了2019年3月6日阳某以证明人身份出具的“收款证明”，阳某称其从2012年3月至2019年2月间为原告清理保洁半山阅江台4栋2单元1-1住房负一楼的污水、粪便工作，共收原告费用116400元。庭审时，阳某出庭作证称，2012年原告装修房屋时其就去做保洁工作，当时主要是搞卫生，后地下室渗水，其每周1-2次去把渗水擦干，原告每月付保洁费1000元，根据工作量的不同，其会向原告提出涨工资。2019年做了一至两个月，后因地下室进大粪，其就没做了。 原告为证明其诉请的大粪清洁费，提交了2019年2月11日至13日期间，桂林市桂安物业服务有限责任公司、桂林市凌霄机电设备有限责任公司及邓万平、何边生等出具的金额共计为4180元大便清洁费、保洁用品、消毒液的收据，潜水泵、管子销货清单等证据。 本案在审理过程中，原告称，其半地下室中的卫生间与排水管道是两被告售房前已有的配套设施。对此，被告佳信公司予以认可，但该被告对上述《茶叶审评报告书》、《价格评估报告书》及其茶叶审评费、评估费和原告诉请的租房损失、保洁费、大粪清洁费均不予认可。 以上事实，有原告提交的上述证据及《茶叶审评报告书》、《价格评估报告书》和质证笔录、开庭笔录所证实。 本院认为，我国《民法通则》第四十三条规定，“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”。从庭审查明的事实看，刘珊、张燕、阳荣明均是被告佳信公司的工作人员，他们与原告交往，进行会议和协议，是代表被告佳信公司进行的经营活动。他们如此行为产生的法律责任依法应由被告佳信公司承担。从原告与刘珊、张燕、阳荣明间的会议记录与协议记载的内容看，双方均认可被告出售给原告的房屋地下室存在渗漏水的问题，且该渗漏水问题与原告无关，如此被告佳信公司才会屡次派人进行维修。此外，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》附件五中有一层以下的附属建筑（即地下室）无给排水的约定，但庭审时被告佳信公司的委托诉讼代理人已确认，在原告购买该房屋前，被告即已将该房屋地下室配套了卫生间和排水管道，结合被告不计报酬屡次为原告维修地下室的情况，本院确认，造成原告地下室渗漏水和粪便倒灌的现象与被告未严格按照国家有关“建筑给水排水设计规范”和“地下工;地下工程防水技术规范&rdquo要求进行设计、施工有关。原告的损失与被告未按国家上述规范要求进行设计、施工的行为存在因果关系。被告应按上述两份国家规范的标准要求对原告地下室存在的渗漏水和粪便倒灌等问题进行修理，并赔偿原告因此产生的损失。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。被告虽然对原告主张的各项损失均不予认可，但却无任何证据予以证明，而原告主张的房屋修缮、电器设备及茶叶、家居的损失，有本院依法委托的相关鉴定部门作出的评估报告书为依据，据此，本院对原告诉请的此部分损失依法予以支持。 关于原告诉请的租房费用112280元，本院认为被告未按国家相关规范建筑标准的要求建设房屋地下室，导致原告购买的地下室存在渗漏水及粪便倒灌现象，致原告在外租房居住，产生的租房费用，有原告与房屋出租人签订的《房屋租赁合同》及出租人出具和签署的证明材料及出租人出庭作证的证言所证实，故原告的证据真实、充分，依法应予确认，本院对原告此部分诉请依法予以支持。 关于原告诉请的保洁费116400元与粪便清洁费4180元，本院认为，首先，原告并未提交其支付保洁费116400元的证据，证人阳某亦无证据证明其收到原告给付了其保洁费116400元。其次，从证人阳某在庭上的陈述看，其从2012年2月做到2019年2月，每月保洁费1000元，原告与阳某并未提交其涨工资的证据，如此阳某的保洁费应为84000元（即每月1000元×12个月×7年）。据此，本院对原告诉请84000元部分的保洁费予以支持。此外，原告为诉请的大粪清洁费所提交的证据与地下室粪便倒灌的时间相符，收据记载的内容与原告诉请大便清洁费一致。据此，本院对此予以确认，被告应给付原告此部分的费用4180元。 此外，原告购买的上述房屋是由被告佳信公司与被告朝辉公司共同开发建设，共同出售的。原告房屋地下室存在的上述质量问题，与两被告的建设行为有直接的关系，两被告向原告出售房屋亦获得相应的经济利益，故两被告应共同承担原告因此产生的损失。 综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第四十一条、第四十五条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百三十四条第一项、第二项、第三项、第六项、第七项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告桂林市佳信房地产开发有限公司、被告桂林市朝辉房地产开发有限责任公司共同按照中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局于2003年4月15日联合发布的《建筑给水排水设计规范》及于2008年11月27日联合发布的《地下工程防水技术规范》中的相关标准对出售给原告张文滨的，位于桂林市象山区进行修理、重作。 二、被告桂林市佳信房地产开发有限公司、被告桂林市朝辉房地产开发有限责任公司共同赔偿原告张文滨房屋修缮费、电器设备损失费、茶叶及家居损失费人民币571858.77元整。 三、被告桂林市佳信房地产开发有限公司、被告桂林市朝辉房地产开发有限责任公司共同赔偿原告张文滨租房费人民币112280元整。 四、被告桂林市佳信房地产开发有限公司、被告桂林市朝辉房地产开发有限责任公司共同赔偿原告张文滨保洁费人民币88180元（此款由阳国珍的保洁费84000元与原告支出的粪便清洁费4180元所组成）。 五、驳回原告张文滨的其他诉讼请求。 本案受理费12511元（原告已预交），原告张文滨负担511元，被告桂林市佳信房地产开发有限公司、被告桂林市朝辉房地产开发有限责任公司共同负担12000元；本案司法鉴定费60000元（原告已预交），全部由被告桂林市佳信房地产开发有限公司、被告桂林市朝辉房地产开发有限责任公司共同负担。 以上判决，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息,权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费12511元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  刘海鹏 人民陪审员  王春芽 人民陪审员  杨 萍 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  唐戈平