上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初14083号原告：梅逸琴，女，1951年4月21日出生，汉族，住上海市静安区奉贤路****。委托诉讼代理人：王碧碧，上海市锦天城律师事务所律师。被告：邱涛，男，1985年6月15日出生，汉族，住四川，住四川省营山县双溪乡龙王村**iv>原告梅逸琴与被告邱涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理，原告梅逸琴的委托诉讼代理人王碧碧、被告邱涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅逸琴向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的房屋租赁合同于2019年7月17日解除；2.被告将上海市静安区泰兴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)恢复原状，并搬离系争房屋；3.被告按每月7,600元支付系争房屋实际返还之日止的租金及房屋占有使用费；4.被告支付违约金7,600元，该笔违约金与房屋租赁保证金7,600元直接折抵；5.被告承担本案诉讼费。审理中，原告明确第2项诉请为要求被告将系争房屋内原有家具、设备搬回(包括电视机1台、空调2台、冰箱1台、洗衣机1台、微波炉1台、餐桌2张、椅子4把、淋浴器1台、煤气灶1个、沙发3张、茶几1张、电视柜1台、双人床2张、床头柜3个、衣柜2个、机顶盒1台)，清空系争房屋内自有物品并搬离。事实和理由：2018年9月5日，原、被告经上海房地产咨询有限公司居间签订《房地产租赁合同》，约定原告将上海市静安区泰兴路XXX弄XXX号XXX室房屋(现更名为奉贤路XXX号XXX室,以下简称系争房屋)出租给被告使用，并约定被告应按该房屋交接时之现状使用该房屋；被告必须在租赁期间内保证在该房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该房屋所在地的管理法律法规等规定，不做任何违法行为；被告在承租期内不能转租，若被告违反该条款，原告有权终止租赁合同，提前收回房屋；无论何方违约，违约金金额为7,600元。2018年9月14日，原告在出借被告房屋后不久，即接到居委会通知称该房屋存在群租现象，要求原告整改。居委会还将群租情况上报至石门二路街道房管办。为此，2018年9月、2019年2月14日、2019年7月16日，相关部门协同居委会对该房屋先后下达了3次群租整治告知，并对原告进行批评教育，责令限期整改。原告就此一直试图与被告取得联系，要求被告迅速整改，然被告一再拖延、逃避或阳奉阴违。故原告以彩信方式向被告送达律师函，告知于2019年7月17日与其解除租赁合同关系，并限期租客于2019年7月31日前搬离。然被告及租客均拒绝配合，原告为此多次上门沟通未果。2019年8月，系争房屋邻居向原告反映，系争房屋漏水严重，已严重影响其出行。原告无奈于2019年8月24日晚7时30分报警，民警经进房查看，确认该房屋已被转租给巨鹿路黄鱼馆面馆做集体宿舍(11人)使用，民警对租客再三告诫并让租客限期搬离，并建议原告若被告及租客不予配合的，可走司法途径维护个人权益。遂涉诉。被告邱涛辩称，承租系争房屋后，确实将房屋内原有家具搬走并存放至他处仓库，可以在归还房屋时返还；其搬走房屋内原有家具后，搬入7个上下铺，在系争房屋的两个房间分别放3张及4张，但未占用客厅或厨卫；因邱涛经营“黄鱼面馆”，故将系争房屋租下用作“黄鱼面馆”员工宿舍，邱涛与“黄鱼面馆”或实际使用人之间并无租赁关系，故不属于转租；系争房屋虽然最多时居住过11人，但目前只居住了7人，属于正常使用，不算群租。综上，邱涛并未违约，不同意合同解除。系争合同一直正常履行并快到期，希望合同继续履行至租期届满，届时会将房屋恢复原状并返还，并保证在剩余租期内合理使用房屋。如法院认为其违约，对梅逸琴主张的房屋使用费及违约金标准无异议。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。系争房屋原地址为上海市静安区泰兴路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积61.38平方米，房屋格局为两室一厅，由梅逸琴、曹国性、曹嘉萍共同共有。2018年9月5日，梅逸琴(甲方)与邱涛(乙方)在中介公司居间下签订《房地产租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用；租期2年，自2018年9月15日至2020年9月14日；月租金7,600元，每3个月支付一次，于每次房租到期前7天支付；保证金为7,600元；双方若有任何一方构成违约行为，违约金金额为7,600元；乙方必须按规定用途使用该房屋，在租赁期间保证在该房屋内所有活动均能合乎中国的法律及该房屋所在地的管理法律法规等规定，不做任何违法行为；若逾期交付房租，每逾期一天，甲方按月租金金额的5%收取违约金，逾期超过7天的，则视为乙方严重违约，甲方即可单方面终止本合同，且无需征得乙方同意而收回该房屋。双方在合同中还约定，系争房屋作为住宅使用，不能作为生产、办公室、经营场所使用；承租方不能转租；违反上述两条约定的，出租方有权终止租赁合同，提前收回房屋。嗣后，梅逸琴于2018年9月5日向邱涛交付房屋，系争房屋于2018年9月15日起计租。房屋交付时内有电视机1台、空调2台、冰箱1台、洗衣机1台、微波炉1台、餐桌2张、椅子4把、凳子2个、淋浴器1台、煤气灶1个、沙发3张、茶几1张、电视柜1台、双人床2张、床头柜3个、衣柜2个、机顶盒1台。邱涛取得房屋后，将房屋内原有家具搬离，对房屋进行了简单装修，在系争房屋两个房间分别搬入3张和4张上下铺，将该房屋用作“黄鱼面馆”员工宿舍，共居住11人。2018年9月，系争房屋即被附近居民投诉为群租，经石门二路街道奉贤居民委员会工作人员实地查看，情况属实，故将该情况上报石门二路街道房管办事处。2018年9月，相关部门即要求整改。2019年2月14日，石门二路街道综治办、石门二路街道城市网格化综合管理中心、石门二路派出所、石门二路街道房管办事处联合出具《群租整治告知书》，要求系争房屋所有人及使用人于2019年2月22日前自行整改违法居住行为，将居住人数降低到合法标准以内，消除影响消防安全和居住安全的隐患。2019年6月，石门二路街道奉贤居民委员会出具《情况说明》，表示系争房屋群租问题一直存在。2019年7月17日，梅逸琴委托其女儿向邱涛以彩信形式发送律师函，内容为邱涛在租赁期间内擅自将房屋转租给第三方进行群租已构成根本违约，现依法解除《房地产租赁合同》，要求邱涛支付违约金7,600元并以保证金折抵，要求邱涛于2019年7月31日前搬离、结清公用事业费用、按房屋实际居住天数支付租金并将原有家具、摆设、家电设备恢复原状，如有损坏的，折价赔偿。2019年8月25日，梅逸琴女儿向石门二路派出所报警反映群租问题，并称其曾于2019年8月24日晚与民警一起进入系争房屋，发现有11人左右居住，漏水问题已解决。另查明：邱涛依约支付保证金7,600元，租金按期支付至2020年6月14日。庭审后，邱涛于2020年6月17日又向梅逸琴支付22,800元，系争房屋仍作为员工宿舍使用。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，梅逸琴与邱涛签订的《房地产租赁合同》合法有效，双方理应遵守。租赁期间系争房屋被居委及有关部门认定存在“群租”现象，且该现象一直存在，故邱涛存在未合理使用房屋的情况。合同约定邱涛不得转租，但系争房屋实际用作“黄鱼面馆”员工宿舍，现无证据证明邱涛系“黄鱼面馆”员工或系“黄鱼面馆”实际经营人，其个人又未实际居住在系争房屋，超出一般个人将住宅出借给个人的合理预期，综合本案实际情况应认定属于转租。梅逸琴发现房屋由“黄鱼面馆”多名员工居住后多次向邱涛提出异议，故不应视为梅逸琴同意或默认邱涛的上述行为，梅逸琴有权依约提前解除合同。解除合同通知于2019年7月17日送达至邱涛，故本院依法确认系争租赁合同于该日解除。合同解除后，邱涛理应将其搬离的房屋内原有物品返还，清空系争房屋内自有物品并搬离。因2019年7月17日之后邱涛仍一直未将系争房屋归还，故梅逸琴按每月7,600元主张2019年7月18日至房屋实际返还之日的房屋占有使用费并无不当。邱涛已实际支付租金、房屋占有使用费至2020年9月14日，故房屋占有使用费应依照实际返还房屋的时间多退少补。系争租赁合同因邱涛违约而提前解除，合同明确约定违约金金额为7,600元，故梅逸琴主张没收保证金冲抵违约金于法有据，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》合同法第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告梅逸琴与被告邱涛就上海市静安区泰兴路XXX弄XXX号XXX室签订的《房地产租赁合同》于2019年7月17日解除；二、被告邱涛应于本判决生效之日起十日内将上海市静安区泰兴路XXX弄XXX号XXX室内原有的电视机1台、空调2台、冰箱1台、洗衣机1台、微波炉1台、餐桌2张、椅子4把、淋浴器1台、煤气灶1个、沙发3张、茶几1张、电视柜1台、双人床2张、床头柜3个、衣柜2个、机顶盒1台归还至该房屋，清空该房屋内自有物品并搬离；三、被告邱涛应于本判决生效后十日内支付原告梅逸琴房屋占有使用费，按每月7,600元的标准自2019年7月18日计至房屋实际返还之日止(房屋占有使用费邱涛已实际支付至2020年9月14日，如房屋实际返还之日早于2020年9月14日的，梅逸琴应向邱涛返还相应天数占有使用费)；四、被告邱涛支付的保证金7,600元，原告梅逸琴不予返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告邱涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈钰二〇二〇年八月五日书记员  张蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。