江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0781民初1785号原告：江西银行股份有限公司赣州瑞金支行,住所地为瑞金市象湖镇红都大道**，统一社会信用代码为91360781087120944G。负责人：温大洋，任行长。委托诉讼代理人：万美琪，江西公仁律师事务所律师。被告：周小刚，男，1978年10月2日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市。委托诉讼代理人：陈群，江西洪都律师事务所律师。被告：刘华，男，1982年6月25日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市。被告：尹娟，女，1982年4月12日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市。被告刘华、尹娟的委托诉讼代理人：杨林，江西赣瑞律师事务所律师。原告江西银行股份有限公司赣州瑞金支行（以下简称“江西银行”）与被告周小刚、刘华、尹娟执行异议之诉一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江西银行的委托诉讼代理人万美琪，被告周小刚的委托诉讼代理人陈群，被告刘华、尹娟的委托诉讼代理人杨林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.继续执行江西省瑞金市人民法院（2019）赣0781民初3601号民事裁定书，恢复对位于瑞金市西侧土地使用权［瑞国用（2015）字第011500370号］的执行;2.本案诉讼费等全部费用由被告承担。事实理由：原告江西银行诉瑞金市昱通实业有限公司、朱俊、汤小英、瑞金峰润林业发展有限公司、刘华、尹娟金融借款合同纠纷一案审理过程中，瑞金市人民法院于2019年10月22作出（2019）赣0781民初3601号民事裁定书，裁定查封刘华、尹娟名下位于瑞金市西侧土地使用权［瑞国用（2015）字第011500370号］。后案外人周小刚于2020年1月16日对上述查封提出书面异议，瑞金市人民法院于2020年2月25日作出（2020）赣0781执异5号执行裁定书，裁定中止对上述查封标的的执行。原告认为该执异5号执行裁定书在事实认定及适用法律上存在以下错误:一、被告刘华单独持有涉案土地使用权的233.67㎡份额，被告尹娟亦单独持有涉案土地使用权的233.67㎡份额，刘华、尹娟合计持有467.34㎡的份额。本案被告周小刚仅是对尹娟的份额提出异议，并未对刘华的份额提出异议。根据被告提供的2019年7月1日签订的《土地使用权转让协议书》第十一条载明:被告刘华单独持有涉案土地使用权的233.67㎡份额，被告尹娟亦单独持有涉案土地使用权的233.67㎡份额。该协议亦有瑞金市土地市场交易中心盖章确认。（2019）赣0781民初3601号民事裁定书查封的是刘华及尹娟共同持有的合计467.34㎡的份额。周小刚仅是对被告尹娟的233.67㎡份额提出异议，故（2020）赣0781执异5号执行异议裁定应仅对尹娟的233.67㎡份额作出审查，对于刘华的233.67㎡份额没有任何人提出异议，应当继续执行。另外，异议人周小刚的异议也没有事实与法律依据。二、被告未提供任何移交材料、施工材料、建房审批手续、水电使用缴纳证明等占有使用材料，也未办理过任何交接手续，可充分证实被告在瑞金市人民法院查封之前并未合法占有该不动产。占有是指交付完毕并实际使用，但被告至今未能提供任何证据证实涉案宗地已经办理移交。（2020）赣0781执异5号执行裁定认定被告周小刚已经在涉案宗地进行施工建房，却没有任何的证据可以反映，这仅仅是被告周小刚的单方陈述。被告自始未能提供任何施工建房的材料。原告也特申请瑞金市人民法院能够向建设主管部门调取相关的施工建房材料，依法查明涉案宗地的实际占有使用情况。三、本案争议宗地至今未办理过户登记，被告在长达近二年的时间内未提出过任何异议或备案、过户请求，更未通过任何形式主张过权利，现实中也不存在任何无法过户的限制情形，被告自身存在重大过错，被告不存在非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。被告周小刚从2017年6月13日签订《土地转让协议》后，本应当及时办理备案及过户登记，但被告在长达近两年的时间内未提出过任何异议或备案、过户请求，更未通过任何形式主张过权利，并且也不存在任何无法过户或者限制过户的情形，被告显然存在重大过错。在原告起诉之后，被告间却急于办理过户登记，被告必须就该事宜进行合理解释，否则应作出不利于被告的认定。四、被告签订的《土地转让协议书》约定的面积、价款、支付时间等自相矛盾，原告对其真实性、合法性存在严重怀疑，该协议书也未得到实际履行。《土地转让协议书》约定面积为240㎡，宗地证明已经明确载明刘华的份额为233.67㎡，被告刘华自身是明知的，被告周小刚在查阅宗地证明后也应当是明知的，双方却约定240㎡明显不符合正常情理。并且双方约定的价款、支付时间与后续的付款记录（132万）以及过户登记时载明的成交价款（864579元）存在严重冲突，三者相互矛盾。五、被告自称后续双方对面积、价款、支付时间等进行重新约定，但并未就重新约定后的事项签订书面买卖合同，应当认定被告间并未签订合法有效的书面买卖合同。被告称《土地转让协议书》签订后，被告间将面积240㎡重新约定为233.67㎡，总价款127.2万元重新约定为132万元。但双方却未签订任何书面协议，这明显不符合社会交易规则，如此大额交易未签订书面协议也不符合正常情理。《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款规定“书面买卖合同”应指双方真实交易的实际约定，被告间真实交易的约定已经发生重新约定，但被告却未签订任何书面买卖合同。六、涉案土地的权利人为被告尹娟，但被告周小刚的转账记录都是支付至被告刘华名下，转账记录未注明转账用途，被告未充分举证证明已经支付完毕全部款项。周小刚于2019年9月23日支付的22万元是支付给杨爱国名下的，并且杨爱国亦为涉案宗地的产权人之一，该22万元不能认定为涉案宗地的剩余尾款。首先需要需要明确的，被告周小刚主张的是被告尹娟的份额，产权登记也是登记在尹娟名下，但被告周小刚提供的所有转账记录都是支付到刘华名下的记录，不能认定周小刚已经支付完毕本案土地款项。另外，被告周小刚于2017年6月13日支付给刘华的款项未注明转账用途，宗地买卖涉及100万属于重大事项，买受人在支付款项时一般会在转账汇款时注明购房款，用途栏又是银行转账汇款时必填项目，否则银行不予受理。而被告周小刚在100万元的转账时未注明用途，不符合社会常理及交易习惯。原告特申请调取被告周小刚、刘华、杨爱国的银行流水，查明被告周小刚与被告刘华是否存在其他资金往来，以及被告间是否存在虚构款项支付凭证的可能。周小刚于2019年9月23日支付的22万元是支付给杨爱国名下的，杨爱国亦为涉案宗地的产权人之一，该22万元不能直接认定为涉案宗地的剩余尾款。（2020）赣0781执异5号执行裁定认定被告周小刚已经支付完毕全部款项无事实依据。综上，原告查封涉案宗地使用权符合法律规定，被告的执行异议请求、事实、理由不成立，证据无真实性、合法性，异议缺乏事实和法律依据，请求法院依法支持原告的诉讼请求。原告提交的证据有：1.原告营业执照复印件、法定代表人身份证明及法定代表人身份证复印件；2.三被告身份证复印件各一份；3.从瑞金市不动产登记中心调取的竞买申请书、挂牌成交确认书、建设用地批准书、土地登记申请书、土地登记卡、国有建设用地使用权出让合同、土地使用权转让协议书（编号2019075）、合作购地协议书、局长办公会会议纪要、国有土地使用权转让申请书、瑞金市不动产登记申请表复印件各一份;4.周小刚提交的复议申请书、（2020）赣0781执异5号执行裁定书、（2019）赣0781民初3601民事裁定书、（2019）赣0781民初3601民事判决书复印件各一份。被告周小刚辩称：一、瑞金市人民法院（2019）赣0781民初3601号民事裁定书第二项，裁定“查封登记在被申请人刘华及尹娟名下位于瑞金市西侧土地使用权［瑞国用（2015）字第011500370号］”，该裁定是查封刘华及尹娟名下各自的土地使用权。2019年7月1日向瑞金市自然资源局土地交易中心过户备案的《土地使用权转让协议书》（编号:20190426），刘华、尹娟是按份享有土地使用权，各自享有233.67㎡的土地使用权，而不是共同共有而且是各自对外转让。因此，答辩人对从尹娟处受让的土地使用权查封提出执行异议，正当、合理。同时，另案曾瑞山对从刘华处受让的土地使用权查封同样提出了执行异议。二、案涉转让土地系挂牌转让的宗地，属于龙珠湖周边开发用地Ｓ1及Ｓ4地块，位于七彩大道西侧，地，地块编号ＤＢＯ2013050临界址为东至Ｌ2路，南至建成区，西至白屋子新村，北至Ｌ1路。出让用地面积3792.47㎡（约合5.69亩），规划用途为商业用地，出让年限40年，规划容积率≤1.5，建筑密度≤60%，绿化率≥10%。竟得人为杨爱京、谢建文、肖瑞、张瑞平、赖玉文、朱木林、陈开权、刘华、尹娟、刘海长、杨爱国、赖娜芸，成交价款710万元。2016年4月26日瑞金市人民政府第16期会议纪要即瑞金市人民政府办公室瑞金市城市规划委员会第三十七次会议纪要第十一项通过了关于瑞金市龙珠湖—Ｓ1、Ｓ2、Ｓ4地块建筑设计方案，确地“Ｓ1和Ｓ4地块用地面积为3792.47㎡，总建筑面积5688.64㎡，主体建筑为三层、建筑密度60%，容积率1.5，绿地率10%”。案涉土地已于2017年1月22日取得了《建设用地规划许可证》（地（地字第**2017年5月17日已委托瑞金市规划设计院进行了规划设计。案涉地块竟得人为自然人，政府对该地块有明确的建筑方案要求，地块只需要按政府设计方案建设施，地块只需要按政府设计方案建设施工即可案涉土地陆续施工浇筑框架。2019年9月份浇筑封顶，建成主体建筑为三层的房屋，现已完成了外墙装修。更加说明了，答辩人已合法占有、使用了案涉土地，行使了自己的权利，而且均是在原告江西银行起诉、申请财产保全之前已实施。建设施工是按照瑞金市政府关于该地块的建筑设计方案要求的，更没有任何相关执法部门对答辩人的建设行为认定违法。四、答辩人已合法占有了案涉土地，在原告江西银行起诉、查封之前已积极履行办理土地过户事宜。2019年7月1日，答辩人与转让方共同向瑞金市自然资源局土地交易中心及不动产登记中心申请转让登记，提交《国有土地使用权转让申请书》、《土地使用权转让协议书》（编号20190426）。2019年7月15日，答辩人与土地转让方协同办理、缴纳了土地过户的各种税收及费用。但是，本案原告江西银行于2019年9月2日起诉立案，于2019年10月21日申请对案涉土地使用权进行查封，瑞金市人民法院于2019年10月22日作出查封裁定。五、答辩人于2017年6月13日与被告尹娟签订《土地转让协议书》，协议合法有效，协议对双方的权利义务有明确的约定。因转让土地系挂牌转让的宗地，转让协议转让面积未具体明确建筑规划要求的控制退让距离、对公共建设的用地贡献等，因此在放线后确定各户实际建设面积为233.67㎡，也即转让协议强调的“实际面积”与过户备案情况一致。面积变化后，双方对转让价款进行了补充约定，否则，双方也不会协同办理过户。过户备案价格是评估价格，转让价格为协议价格。六、答辩人已履行了支付全部土地价款的义务。2017年6月13日与被告尹娟签订《土地转让协议书》，答辩人分别于2017年6月13日、2017年7月16日、2018年1月17日、2019年9月23日支付了100万元、5万元、5万元、22万元，合计132万元。答辩人已支付全部的土地使用权转让价款，被告尹娟对答辩人支付的款项没有异议。综上，答辩人认为，瑞金市人民法院作出的（2020）赣0781执异5号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，且有充分的证据支持，因此，原告江西银行提起的本案执行异议之诉不能成立，依法应驳回其诉讼请求。被告周小刚提交的证据有：1.建设用地规划许可证复印件；2.瑞金市人民政府办公室、瑞金市城市规划委员会第三十七次会议纪要、规划设计服务协议、江西增值税普通发票（规划设计费）、江西省政府非税收入票据（城市公用设施配套费）复印件各一份；3.结算单、装修协议、现场照片;4.瑞国用（2015）第011500370号国有土地使用权证复印件；5.地籍调查表、用地位置图各一份。被告刘华、尹娟辩称：瑞金市人民法院对位于瑞金市西侧土地使用权［瑞国用（2015）字第011500370］进行查封之前，答辩人与本案被告曾瑞山、周小刚签订了《土地使用权转让协议书》，将该宗地的使用权转让给被告曾瑞山、周小刚，且在签订转让协议后，曾瑞山、周小刚及时交付了约定的转让款，答辩人也及时将土地使用权交付给曾瑞山、周小刚占有、使用，之后曾瑞山、周小刚在该宗地上施工建房。而且，答辩人与曾瑞山、周小刚签订转让协议、付清转让款、缴完税费后，在办理变更登记手续测绘时，因面积相差0.1㎡导致变更未成。基于以上事实，被告曾瑞山、周小刚提出执行异议是能够排除原告申请对该宗地土地使用权进行执行的，瑞金市人民法院作出的（2020）赣0781执异5号、（2020）赣0781执异6号执行裁定书裁定中止对该宗地的执行是有事实和法律依据的，本案原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据，答辩人请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告刘华、尹娟提交的证据有：1.瑞金市人民法院（2020）赣0781执异5号执行裁定书复印件一份；2.土地转让协议书复印件一份；3.江西增值税普通发票复印件一份、税收完税证明复印件一份4份、转帐截图打印件2份；4.国有土地使用权转让申请书、土地使用权转让协议书复印件各一份。另外，庭后本院向证人杨某1、杨某2调查了相关事实，并形成了调查笔录各一份。本院查明的事实：2015年3月12日，瑞金市人民政府向被告刘华、尹娟及案外人杨爱京、谢建文、肖瑞、张瑞平、赖玉文、朱木林、陈开权、刘海长、杨爱国、赖娜芸等12人颁发了瑞国用（2015）第011500370号国有土地使用权证，确定上述12人以出让方式取得瑞金市西侧3792.47㎡的商业用地使用权。2017年1月22日，瑞金市城乡规划建设局向上述12人颁发了地字第360781201720003号《建设用地规划许可证》，确定上述12人取得了位于瑞金市龙珠湖北侧“龙珠湖周边开发用地Ｓ1及Ｓ4地块”商业用地3792.47㎡的用地规划许可，其中Ｓ1地块面积为2804.03㎡，Ｓ4地块面积988.4㎡［该地块988.4㎡已出卖给钟小云、杨长发等人，并经瑞金市不动产登记中心在瑞国用（2015）第011500370号国有土地使用权证中进行了标注］。2017年6月13日，被告周小刚与被告刘华、尹娟及陈开权的儿子陈小军签订了《土地转让协议》一份，约定刘华等将240㎡（转让面积包括消防通道等贡献用地面积在内）以127.2万元转让给周小刚。被告周小刚分别于2017年6月13日、2017年7月16日、2018年1月17日、支付了100万元、5万元、5万元给刘华，于2019年9月23日支付了22万元给杨爱国，以上合计支付132万元。2019年7月1日，转让人刘华、陈开权、杨爱国与受让人曾瑞山、周小刚、杨某2等人向瑞金市土地市场交易中心提交了《国有土地使用权转让申请书》《土地使用权转让协议书》，该份《土地使用权转让协议书》第十一条约定：1.谢建文名下233.67㎡土地使用权转让给杨某2；2.杨爱京名下233.67㎡土地使用权转让给刘华英、肖美红；3.赖玉文名下233.67㎡土地使用权转让给宋芳林；4.尹娟名下233.67㎡土地使用权转让给周小刚；5.刘华名下233.67㎡土地使用权转让给曾瑞山；6.肖瑞名下233.67㎡土地使用权转让给杨建萍；7.朱木林名下233.67㎡土地使用权转让给刘志玲。以上7人转让土地使用权面积合计1635.69㎡，至此，Ｓ1地块2804.03㎡转让1635.69㎡后，剩余1168.34㎡的使用权继续由张瑞平、陈开权、刘海长、杨爱国、赖娜芸5人持有。2019年7月15日，周小刚向瑞金市税务局交纳了“象湖镇七彩大道西侧商业用地01－15－01－0560（证号：011500370）”、面积233.67㎡的交易税费41170.43元，并交纳了契税、印花税合计33152.44元。同日，以尹娟为纳税人开出的《税收完税证明》显示尹娟交纳增值税（销售无形资产）41170.43元，个人所得税（财产转让所得）、土地增值税、城市维护建设税、印花税、教育附加等合计99025.12元。缴完税费后，瑞金市土地勘测设计队对该宗地进行了测绘，对相关信息进行了采集。在办理变更登记手续时，因面积相差0.1㎡（实际面积为2804.03㎡，而按每份233.67㎡计算，12份面积之和为2804.04㎡）导致变更未成。根据被告周小刚提交的第二、三、四层结算单、装修协议及证人杨某1、杨某2证言，曾瑞山、周小刚、杨某1、夏加华四户于2019年9月14日至2019年10月17日期间对共同在上述地块建房、装修的费用进行了结算，说明被告周小光确已在该地块建起商铺。2019年10月22日，瑞金市人民法院在审理原告江西银行诉瑞金市昱通实业有限公司、朱俊、汤小英、瑞金峰润林业发展有限公司、刘华、尹娟金融借款合同纠纷一案中，根据原告江西银行申请，作出了（2019）赣0781民初3601号民事裁定书，裁定查封刘华、尹娟名下位于瑞金市西侧土地使用权［权证号为瑞国用（2015）字第011500370号］。后本案被告周小刚于2020年1月16日对上述查封提出书面异议，瑞金市人民法院于2020年2月25日作出（2020）赣0781执异5号执行裁定书，裁定中止对上述查封标的的执行。原告江西银行认为该执异5号执行裁定书在事实认定及适用法律上存在错误，故提起了执行异议之诉。本院认为：被告周小刚与被告尹娟、刘华等人在本院作出(2019)赣0781民初3601号民事裁定书之前就签订了《土地转让协议书》，支付了交易价款，且向瑞金市土地市场交易中心提交了《国有土地使用权转让申请书》《土地使用权转让协议书》，瑞金市土地勘测设计队也对该宗地进行了测绘，同时被告周小刚、尹娟交纳了该宗土地使用权转让产生的所有税费，被告周小刚还在所受让的土地上施工建成商铺。上述情形，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故对原告江西银行的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告江西银行股份有限公司赣州瑞金支行关于继续执行江西省瑞金市人民法院（2019）赣0781民初3601号民事裁定书，恢复对位于瑞金市西侧土地使用权的执行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告江西银行股份有限公司赣州瑞金支行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  钟永平人民陪审员  陈泽令人民陪审员  刘贵平二〇二〇年八月十八日代书 记员  刘逸凡