北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初8072号原告：中铁十六局集团第一工程有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇顺畅大道****，统一社会信用代码91110000102489329E。法定代表人：王红伟，董事长。委托诉讼代理人：黄长浩，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：李炤明，北京百朗律师事务所律师。被告：王晓辉，男，1974年1月13日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王红（王晓辉之妻），1976年11月6日出生，汉族，北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：仇越峰，北京盛友律师事务所律师。原告中铁十六局集团第一工程有限公司（以下简称中铁十六局第一公司）与被告王晓辉房屋卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中铁十六局第一公司之委托诉讼代理人黄长浩、李炤明，被告王晓辉及其委托诉讼代理人王红、仇越峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中铁十六局第一公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2012年7月17日签订的《房屋使用权出让协议》无效;2.被告将北京市顺义区×号楼地下室房屋腾空返还原告;3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2012年7月17日签订了《房屋使用权出让协议》，协议中约定:甲方(原告)将位于北京市顺义区×号楼地下室（以下简称涉诉房屋）,建筑面积403.95平方米的房屋给乙方(被告)使用,房屋出让期自2012年7月18日至2082年7月18日,乙方一次性支付出让金总计:1817775元。合同签订后,原告依据内部规定对公司合同、文件自查过程中发现,涉案合同虽名为《房屋使用权出让协议》,但依据合同:“第五条付款及违约金第一项:出让金需一次性支付。单价为每建筑平米4500元。”由此可知该合同实际为被告一次性支付获得房屋所有权。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条及《商品房销售管理办法》第十六条之规定,双方签订的转让协议应认定为商品房买卖合同。再根据涉案房屋规划、用途，涉案房屋为业主共有房屋，本案中原告未经其他共有人同意出售涉案房屋，属于无权处分行为，该合同应属于《合同法》第五十一条所规定的效力待定合同。根据《物权法》第九十七条，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”现原告的出售行为未能征得三分之二以上的业主的同意，因此该合同应当被认定为无效合同，而合同无效后根据《合同法》第五十八条，“合同无效或被撤销的法律后果:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。”被告应将涉诉房屋腾退返还予原告。综上,为维护国有资产的合法权益,防止国有资产流失,避免国家利益、社会公共利益受损,规范市场交易秩序,维护小区业主利益，特诉至贵院,请依法支持原告诉请。被告王晓辉辩称：不同意原告的全部诉讼请求，请求驳回原告诉讼请求。一、原告主张合同无效的理由不成立。最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》中规定，法院要依法审慎认定合同效力。《合同法司法解释二》第14条将《合同法》52条第5项规定的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”，并在第30条列举了“效力性强制性规定”的内容。本案的情况并不符合该规定。二、2012年7月17日，原被告签订的就是《商品房买卖合同》，原告做为房地产开发企业向被告提供了合同范本，被告做为一个普通购房者，依照交易习惯，在原告提供的合同模板上签字、付购房款，收到了原告为被告出具的标注为“购房款”的收据。被告没有任何过错。原告提供的《房屋使用权出让协议》包含了《商品房销售管理办法》第十六约定的主要内容，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，应当认定《房屋使用权出让协议》性质为商品房买卖合同。对此，最高人民法院于2019年6月27日做出的2019最高法民终618号民事判决书予以论证。原被告当时签订合同的时候，主观认定的均是商品房买卖，这一点在起诉状中原告也进行了确认。三、被告做为一名普通的购房者，不具备专业知识，不可能在签订合同时关注涉诉房屋的规划用途。在看到原告收款收据后，马上纠正原告，要求按照实际情况将款项标明为“购房款”，被告已经进到了完全的审慎义务。四、涉诉房屋虽为地下室，但法律并未禁止地下室做为商品房进行交易。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确商品房买卖合同，是指房地产开发企业，将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告是房地产企业，被告当时看到房屋已建成，原告承诺转移权属，被告支付价款，故被告购买地下室就是法律届定的商品房。被告主观无任何过错。五、北京市规划和自然资源委员会顺义分局复函显示，被告得知原告未申请过规划验收，那么被告认为原告销售房屋品的行为为预售，请求法院审查涉诉房屋有无竣工验收？有无预审许可证？以及能否为被告办理权属证明？六、涉诉房屋的规划用途日后经权利人申请，可以进行变更，故原告以违反规划用途或以效力待定合同并且推定合同无效理由不成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月17日，中铁十六局集团第一工程有限公司北京分公司（出租方，甲方）与王晓辉（承租方，乙方）就涉诉房屋签订《房屋使用权出让协议》。《房屋使用权出让协议》约定：第二条，甲方保证，甲方有权将该房屋给乙方居住使用至少七十年，乙方保证，不扰民，不从事违法经营活动，若有违法行为，后果自负；第四条，房屋出让期70年，即自2012年7月18日至2082年7月18日；第五条，出让金需一次性支付……出让金总计1817775元。《房屋使用权出让协议》签署后，2012年7月17日至2012年12月10日，王晓辉分期支付了全部出让金1817775元。中铁十六局第一公司表示中铁十六局集团第一工程有限公司北京分公司已于2016年5月13日经北京市工商行政管理局顺义分局核定准予注销，相关的权利义务由中铁十六局第一公司承接。王晓辉对本案原告中铁十六局第一公司的主体资格无异议。庭审中，中铁十六局第一公司与王晓辉均表示《房屋使用权出让协议》实为房屋买卖合同。王晓辉表示涉诉房屋自交付起由其实际掌控，同时表示在本案中暂不提起反诉，如涉及赔偿另行主张。中铁十六局第一公司提交2010规（顺）建字0035号建设工程规划许可证（以下简称规证）及附件，主张因顺义区×号楼地下室属居住公共服务设施，《房屋使用权出让协议》违反了法律法规的强制性规定，应属无效。2010规（顺）建字0035号规证载明：建设位置为顺义区×，建设项目名称为1#住宅楼等两项。附件载明：2#住宅楼建筑面积地上1964平方米、地下3、地下394平方米，层数地上**、地下**其中地下文化活动中心358平方米，地下有，地下有线电视光电转换间36平方米iv>本院向北京市规划和自然资源委员会顺义分局发函核实顺义区×号楼和×号楼建设工程规划情况。北京市规划和自然资源委员会顺义分局向本院复函，内容为：一、规证中的1#住宅楼与2#住宅楼分别对应现状北京市顺义区×号楼与×号楼；二、规证中的两项住宅楼建设项目未申请过规划验收。竣工验收工作不在我局职能管辖范围，建议咨询顺义区住建委进行核实；三、规证附件中2#住宅楼地下一层为地下文化活动中心和地下有线电视光电转换间，属居住公共服务设施，不应进行买卖，规范性文件详见原北京市规划委核发的“关于印发《北京市居住公共服务设施规划设计指标》的通知”（市规发【2006】384号）；四、规证中1#住宅楼无地下室。上述事实，有庭审笔录、《房屋使用权出让协议》、规证及附件、复函等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：中铁十六局第一公司与王晓辉均主张《房屋使用权出让协议》实为房屋买卖合同，本院不持异议。根据规证可知，涉诉房屋经过建设工程规划许可手续，为合法建设。根据北京市规划和自然资源委员会顺义分局的复函，顺义区×号楼地下一层为地下文化活动中心和地下有线电视光电转换间，属居住公共服务设施，不应进行买卖。因此，中铁十六局集团第一工程有限公司北京分公司向王晓辉出售属居住公共服务设施的涉诉房屋系无权处分的行为，但无权处分并不产生合同无效的法律后果，并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效情形的规定。故，对于中铁十六局第一公司要求确认《房屋使用权出让协议》无效的请求，本院不予支持。对于中铁十六局第一公司依据合同无效要求王晓辉腾空涉诉房屋的请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：驳回原告中铁十六局集团第一工程有限公司的全部诉讼请求。案件受理费一万零五百八十元，由原告中铁十六局集团第一工程有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 黄 敏二〇二〇年八月十八日书记员 范春艳