河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2942号上诉人：南阳市聚兴物业服务有限公司，住所地南阳市宛城区建设东路巴黎大道小区4-2-104。法定代表人：李剑锋。委托诉讼代理人：何超，河南并智律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏家坤，河南并智律师事务所律师。被上诉人：南阳市宛城区巴黎大道小区业主委员会，住所地南阳市宛城区建设东路巴黎大道小区。负责人：郑松，任业委会主任职务。委托诉讼代理人：鲁德国，河南怡和律师事务所律师。上诉人南阳市聚兴物业服务有限公司（以下简称聚兴物业公司）因与被上诉人南阳市宛城区巴黎大道小区业主委员会（以下简称巴黎大道业委会）物业服务合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初5628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人聚兴物业公司的委托诉讼代理人魏家坤、何超，被上诉人巴黎大道业委会的负责人郑松、委托诉讼代理人鲁德国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。聚兴物业公司上诉请求：1．依法撤销河南省南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初5628号民事判决，改判驳回巴黎业委会的诉讼请求；2．本案案件受理费由巴黎业委会负担。事实与理由：1．一审法院认定事实错误，适用法律不当。巴黎业委会提交的证据不足以证明解聘聚兴物业公司经过了巴黎小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2．本案巴黎业委会的诉讼请求能否成立，应审查其诉讼请求是否具有业主大会的授权并按照正当程序行使权力。对建设单位即开发商聘请的前期物业服务企业，业主有权依法更换，但选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定并按照正当程序进行。巴黎小区在2018年4月22日召开的首届业主大会第二次会议中表决的事项为：（1）授权业主委员会在不违反国家相关法律法规的情况下进行小区自管或委托专业人员／物业服务企业做好小区的物业服务工作，且可以根据实际情况直接决定相关事宜；（2）选出业主代表，组成业主代表大会；（3）选聘新的物业服务公司。巴黎小区业主大会并没有对解聘上诉人进行表决，在没有经过巴黎小区业主大会授权解聘上诉人的情况下，巴黎小区业主委员会对聚兴物业公司作出的解聘通知不符合法律法规的规定。巴黎业委会辩称：聚兴物业公司的上诉理由不能成立，聚兴物业公司在巴黎业委会起诉前已经做出反映，在巴黎业委会起诉后的庭审阶段反复强调的“双过半”问题，仲景街道办事处和一审法院查的非常清楚，一审经过审查选票，事实非常清楚，聚兴物业公司上诉所称投票未过半数的上诉理由不能成立。在投票上选聘物业公司，就意味着解聘老物业公司。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。巴黎业委会向一审法院起诉请求：1．依法判令聚兴物业公司终止物业服务行为，撤离小区；2．依法判令聚兴物业公司向巴黎业委会移交小区东侧综合楼4层、5层面积合计932.47平方米的物业用房（综合楼4层、5层全是物业用房）及配套辅助设施（健身器材、配电、水泵、监控、公共照明、信息通信包括宽带、有线电视、排水、供电供气设备、消防设施、压力容器等涉及居民生活相关设施）；3．依法判令聚兴物业公司向巴黎业委会移交物业手续（规划建设及竣工验收资料、产权及实物接管验收资料、工程竣工图纸接管验收资料、工程施工图接管验收资料、业主资料、财务明细、小区设备资料登记表等，附清单）；4．诉讼费用由聚兴物业公司承担。一审法院认定事实：南阳市民祥房地产开发有限责任公司开发的巴黎小区2014年8月建成入住，聚兴物业公司作为开发企业聘用的前期物业管理公司，一直管理小区物业。2018年2月3日，南阳市宛城区巴黎小区首次业主大会召开，出席业主大会573户，占现住户比例55%，大会以投票方式选举产生巴黎业主委员会，负责人郑松，后南阳市宛城区仲景街道办事处为业主大会颁发了河南省业主大会业主委员会备案证书，编号为2018411302006，内容如下：“业主大会名称：巴黎小区业主大会业主大会地址：巴黎小区内业主委员会届别：巴黎小区业主委员会（第一届）业主委员会任期：2018年2月9日至2023年2月9日业主委员会成员：郑松、李喜、贾雪花、孙苗苗、赵新、黄彩红、李书义、徐小勤、王国定、郝东辉、孙荣霞。备案单位：仲景街道办事处”，并加盖印章。2018年3月7日，巴黎业委会向聚兴物业公司发函，内容如下：“南阳市聚兴物业服务有限公司：南阳市巴黎业委会在政府部门的指导下，已于2018年2月3日成立。根据《物权法》第八十一条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换；《河南省物业管理条例》第二十二条第（四）款：业主大会可以确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业。鉴于以上法律规定，本着创建和谐小区，共建美好家园的服务理念，为稳定和巩固小区的各项工作，也让贵公司在本小区的服务有法定的保障，巴黎业主委员会拟由贵公司继续承担本小区的物业服务工作，请见函后5个工作日内，带上由贵公司拟定的本小区物业服务合同及相关服务内容附件，与本小区业主委员会进行商谈，也期望本小区在业委会和贵公司的共同努力下，业主更满意，社会更和谐。”2018年3月19日，巴黎业委会再次向聚兴物业公司发函，内容如下：“南阳市聚兴物业服务公司：（一）根据巴黎小区【商品房买卖合同】第十一条前期服务约定，小区业主委员会现已成立，前期物业服务终止。（二）你公司在我小区现服务系无双方约束性服务。（三）为了我小区业主能正常的居住与生活，望你公司在收到此函三日内带上你公司相关手续及前期物业服务合同，到我小区商谈贵公司在我小区服务事宜。谢谢配合工作！”2018年4月22日，巴黎业委会在小区内召开了首届业主大会第二次会议，采用书面表决形式，因小区很多业主不在本小区居住无法前来小区投票，业主大会采用业主当场投票、微信投票和委托投票三种形式进行，巴黎小区共有1102户（包含商业户）实际居住752户左右，此次业主大会总票数655票，实际投票655户，截止2018年5月3日，共收回表决票655票，本次会议对以下事项进行表决：事项一、授权业主委员会在不违反国家相关法律法规的情况下进行小区自管或委托专业人员/物业服务企业做好小区的物业服务工作，且可以根据实际情况直接决定相关事宜。事项二、选出业主代表，组成业主代表大会。事项三、选聘新的物业服务公司。表决事项结果如下：表决项一、同意户655户，不同意户0户，同意户所占面积为80599.15平方，占总户数比例59%，占总面积比例57.5%。表决项二、同意户655户，不同意户0户，同意户所占面积为80599.15平方，占总户数比例59%，占总面积比例57.5%。表决项三、同意户654户，不同意户1户，同意户所占面积为80149.15平方，占总户数比例59%，占总面积比例57.1%。巴黎业委会对以上二次会议的结果进行公告并在小区内张贴。2018年6月20日，巴黎业委会在《南阳日报》发布了招聘物业公司的信息。2018年7月12日，巴黎业委会在南阳三鑫商务酒店举行巴黎小区物业公司选聘会，河南省南阳市智圣公证处派员现场监督，经业主委员会选聘小组现场无记名投票选聘南阳市乐万家物业管理有限公司为该小区新的物业公司，当日，智圣公证处出具（2018）豫宛智证民内字第3443号公证书，证明上述选聘结果真实有效。2018年7月17日，巴黎小区业委会与南阳市乐万家物业管理有限公司签订了物业服务合同。同日，巴黎小区业主委员通知聚兴物业公司在2018年7月17日至7月23日与南阳市乐万家物业管理有限公司办理相关交接手续，移交所有物业相关资料，腾出物业管理用房，于2018年8月1日撤离本小区。2018年7月31日，仲景街道办事处在巴黎小区张贴公告，内容如下：“尊敬的巴黎小区业主：近期，仲景街道办事处接到小区部分业主反映，前期成立的业主委员会存在诸多问题。为维护广大业主的合法权益，保持小区的和谐稳定，经仲景街道党工委研究，成立了由公安、纪检、信访、综治等部门人员组成的联合调查组，针对反映的问题进行调查核实，在调査期间小区业主委员会将停止一切活动，待调査核实后，再由仲景街道办事处作出处理决定。特此公告！”2018年11月1日，仲景街道办事处在巴黎小区张贴公告，内容如下：“巴黎小区业主：针对巴黎小区部分业主反映的业委会的问题，街道办事处成立的联合调査组进行了调查询问，并于2018年9月29日召开了区住建、房管、公安等部门参加的联席会，根据联合调查组调查结果及联席会议精神，经街道党工委办事处研究，结果如下：根据《继承法》和《物业管理条例》第十五条规定，郑松具备巴黎小区业主身份；贾雪花在当时选举时具备巴黎小区业主身份。二、部分业主反映巴黎业委会个别成员有违纪、失信、拒交水、电、物业管理费问题，经査证不属实。三、部分业主反映业委会选举时未公告，公示期限不合法等问题。经查证，业委会筹备组严格按《河南省物业管理条例》指导规则进行选举，符合规定，小区业主委员会自本公告发布之日起，可以依法依规开展工作。四、街道党工委、办事处责成牛王庙社区组成巴黎小区工作专班，充分征求广大业主意见，协调解决小区事务，确保小区和谐稳定，业主安居乐业。”在巴黎业委会要求聚兴物业公司撤离无果的情况下向南阳市宛城区住房和城乡规划局进行了反映，2018年12月5日南阳市宛城区住房和城乡规划局向聚兴物业公司下达宛区房管物业改（2018）1号责令限期改正通知书，内容如下：“南阳市聚兴物业服务有限公司：经调查，你（单位）存在下列违法事实：2018年5月3日，经巴黎小区业主大会决定终止前期物业服务合同，要求你公司于2018年8月1日前将前期资料移交给业主委员会。根据《物业管理条例》第二十九条、《河南省物业管理条例》第四十六条、第五十二条的规定，现责令你（单位）改正违法行为。改正内容和要求如下：1、限你单位于2018年12月12日前将前期资料移交给业主委员会；2、限你单位于2018年12月12日前按照业主大会决定撤出物业管理区域；3、逾期不改正的，我局将按照相关规定对你单位进行处罚。上述问题要求你单位立即采取相关措施，并于2018年12月12日前将整改落实情况书面报送我单位。”2020年4月17日，南阳市城市综合执法局向聚兴物业公司下达责令停止违法行为通知书，编号为宛综执罚责停字（2020）第1-009号，内容如下：“南阳市聚兴物业公司：经查，你（单位）于2020年4月7日，在南阳市建设路与巴黎小区进行了拒交物业管理用房及有关资料的行为，已涉嫌违反《物业管理条例》第三十八条的规定。因你（单位）未能提供上述行为之合法依据，现责令你（单位）自接到本通知之日起，立即停止上述行为，并于2020年4月20日9时，携带下列材料到南阳市城市管理执法支队一大队（地址：南阳市卧龙区文化宫街**，联系电话：0377-6138****）接受调查处理：1、上述行为的书面情况说明；2、营业执照、资质证书。特此通知。”并加盖印章。但是聚兴物业公司却一直不肯移交撤离，双方形成纠纷。聚兴物业公司的原法定代表人王铮，系南阳市民祥房地产开发有限责任公司法定代表人的女儿，2019年12月5日，聚兴物业公司法定代表人变更为李剑锋。现巴黎小区的物业服务仍然是聚兴物业公司进驻。2017年9月15日，南阳市民祥房地产开发有限责任公司和聚兴物业公司签订南阳市前期物业管理委托合同，内容如下：“甲方通过协议选聘方式将巴黎小区（物业名称）委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。第一条、本合同所涉及的物业基本情况物业名称：巴黎小区物业类型：一号楼、二号楼、三号楼、四号楼座落位置：宛城区建设路（街道）四至范围：西至宇信凯旋城东至李苏路北至建设路南至苏庄区间路总建筑面积：住宅12五平方米。第二条、委托管理服务期限：物业管理服务期限为自2017年9月16日起至2022年9月15日。…第八条、甲方在物业交付使用前向乙方提供管理用房无偿使用。由乙方无偿使用部分的物业服务费用不需要缴交。甲方所提供的管理用房需达到简装修标准。…第十二条、甲方相关的权利义务：（三）物业管理接管验收时，向乙方提供和移交下列物业资料：（1）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地、地下管网工程竣工图等竣工验收资料2）设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）各专业部门验收材料；（5）房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）；（6）物业管理所必需的其他资料。…（十一）在整个物业区域房屋交付使用2年的期限内，配合行业主管部门街道、社区及业主筹建业主委员会；…第十三条、乙方相关的权利义务：（八）本合同终止时，向甲方或业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料和属甲方或业主委员会所有的其他资产，并办理交接手续。…第二十二条、本合同终止时，乙方应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方或业主委员会作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方或业主委员会移交管理用房和物业管理的全部档案资料、帐目等。乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业或移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付100元的违约金。…”。2020年4月7日，巴黎业委会申请对下列问题进行政府信息公开：“1、巴黎小区在建房时的公共配套设施，具体有哪些？具体分布的面积和位置？2、地、地上、地下车库的面积？3业管理用房具体位置、面积？4、公厕、卫生服务站的具体位置面积？5、幼儿园的具体位置、面积？”2020年4月27日，南阳市自然资源和规划局向巴黎业委会出具政府信息公开申请答复书，编号为【2020】28号，答复如下：“依据2014年12月29日建设项目规划建筑设计方案批复：南侧住宅楼东单元首层部分为幼儿园，面积为583㎡；北侧住宅楼一层配建社区管理用房面积191㎡，公厕面积62㎡，卫生服务站面积151㎡；综合楼4-5层为物业管理用房，面积932㎡。地。地下**建筑面积为26980㎡，地下车位数量为557辆对本答复书不满，可向上级行政机关、监察机关或者政府信息公开主管部门举报，也可依法申请行政复议或提起行政诉讼。感谢关注南阳市自然资源和规划局工作！”2020年5月12日，一审法院对涉案物业用房进行现场勘验，实际物业用房位于小区东侧、综合楼西边一排五间简易房。规划的物业用房位于综合楼四层、五层被河南省雷安防雷检测科技有限公司和南阳市宛城区建筑设计所占有使用。一审法院认为：1．本案系物业服务合同纠纷，根据《物业管理条例》规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条规定，业主大会会议可采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。依照以上法律规定，巴黎业委会于2018年4月22日召开第二次业主大会，表决通过了选聘新的物业服务公司，该表决符合应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意的规定，程序合法。南阳市民祥房地产开发有限责任公司和聚兴物业公司签订的南阳市前期物业管理委托合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。现巴黎小区业委会成立后，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与选聘的物业服务企业签订了物业服务合同，要求前期物业管理公司终止物业服务行为于法有据，予以支持。聚兴物业公司关于“业主委员会可能不合法，决议不达到规定双半数”的辩称意见，没有证据支持，不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。根据以上规定，聚兴物业公司应当撤离物业服务区域。2、关于移交物业用房的请求，经一审法院现场勘验，巴黎小区规划的物业用房位于综合楼四层、五层，但该物业用房，开发商南阳市民祥房地产开发有限责任公司并未交付给聚兴物业公司，现在该小区实际物业用房系聚兴物业公司自行搭建的。《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，本案中，南阳市民祥房地产开发有限责任公司的法定代表人和聚兴物业公司原法定代表人王铮系父女关系，规划中的物业用房并没有实际交付给聚兴物业公司，故巴黎业委会请求移交小区东侧综合楼4层、5层面积合计932.47平方米的物业用房的诉讼请求，不予支持，巴黎业委会就交付物业用房可另行向南阳市民祥房地产开发有限责任公司主张。关于巴黎业委会要求移交配套辅助设施（健身器材、配电、水泵、监控、公共照明、信息通信包括宽带、有线电视、排水、供电供气设备、消防设施、压力容器等涉及居民生活相关设施）的请求，数量、位置等均不明确，请求不具体，不予处理。3、《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地、地下管网工程竣工图等竣工验收资料二）设施设备的安装、适用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。聚兴物业公司向一审法院提交的南阳市前期物业管理委托合同，第十二条第（三）款约定，在物业管理接管验收时，向乙方提供和移交下列物业资料：（1）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地、地下管网工程竣工图等竣工验收资料2）设施设备的安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）各专业部门验收材料；（5）房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）；（6）物业管理所必需的其他资料。现巴黎业委会要求聚兴物业公司移交物业手续，予以支持。移交的具体物业手续应当根据《物业管理条例》第二十九条和聚兴物业公司自己提交的南阳市前期物业管理委托合同第十二条第（三）款记载的资料予以交接。巴黎业委会要求交付的其它物业手续，聚兴物业公司不予认可，巴黎业委会也无法证明聚兴物业公司持有相关手续，故不予处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第三条、第十一条、第十二条、第十五条、第二十四条、第二十六条、第二十九条、第三十条、第三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，经一审法院审判委员会研究决定，判决：一、南阳市聚兴物业服务有限公司在判决生效后三十日内终止对巴黎小区的物业服务行为，撤离该物业服务区域。二、南阳市聚兴物业服务有限公司在判决生效后三十日内向南阳市宛城区巴黎小区业主委员会移交物业手续，包括（1）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地、地下管网工程竣工图等竣工验收资料2）设施设备的安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）各专业部门验收材料；（5）房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）。三、驳回南阳市宛城区巴黎小区业主委员会的其它诉讼请求。案件受理费100元，由南阳市聚兴物业服务有限公司负担。本院二审期间，聚兴物业公司与巴黎业委会围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。聚兴物业公司公司提交了四组证据，第一组证据为聚兴物业公司与南阳市民祥房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，拟证明聚兴物业公司服务巴黎小区的合法性；第二组证据为南阳市民祥房地产开发有限责任公司所有的巴黎小区项目商品房预售许可证复印件六份，拟证明巴黎小区住宅的基本情况；第三组证据为巴黎小区业主大会议事规则复印件一份，拟证明巴黎业委会另选物业公司的程序违反业主大会议事规则；第四组证据为方城县人民法院（2018）豫13行初38号案卷宗中证言复印件一份，拟证明王士聚作为巴黎小区持有专用面积最大业主，却没有被通知参加业主大会表决。巴黎业委会提交了二组证据，第一组证据为2018年到2020年5月份水费清单，拟证明聚兴物业公司从多方面侵害小区业主利益。第一组证据为南阳市仲景街道办事处复印的开发商提供的该小区成立业主委员会的时销售的车位，住宅楼商业楼的业主名单，拟证明应当以开发商提交给政府的证据来认定本案的事实，据该组证据，当时本案小区所出售的房屋为735套，面积是82436.33㎡。投票的票数是653票，代表的面积是80149.15㎡，超过双过半的要求。经聚兴物业公司要求，被巴黎业委会又将首届业主大会第二次会议的投票在二审中进行了出示，经双方现场清点为653票。巴黎业委会对聚兴物业公司提交的证据质证认为，第一组证据不属于新证据，一审已经提交过；第二组是复印件，不能作为证据使用；第三组是复印件不能作为证据使用；第四组判决书一审已经提交过，判决书已经被南阳市中级人民法院撤销。投票时王士聚到场了。因此巴黎业委会提供的证据不属于新证据，也达不到证明目的。聚兴物业公司对巴黎业委会提交的第一组证据真实性和关联性均有异议，小区业委会成立程序存疑，加盖的公章，需确定小区业委会有效后再进行确定，水费缴纳清单和本案无关联性，也无法证明业委会合法。第二组证据均是复印件，没有仲景街道办的印章，不能直接认定为是从仲景街道办调取的。鉴于本次质证的庭审状况，反映出业主投票不真实。本院经审查认为，聚兴物业公司二审提交的第一、二组证据一审已经提交、质证，不属于新证据；第三、四组证据不能证明本案改选物业公司不符合“双过半”的法律要求和程序合法性，其拟证明目的本院不予采纳。巴黎业委会二审提交的证据缴纳水费票据与本案没有关联性，住宅楼商业楼业主名单系复印件未加盖复印单位公章，本院不予采信。本院二审对一审认定的事实予以确认。需要说明的是一审判决书认定巴黎小区首届业主大会第二次会议业主的投票数为655票是正确的，巴黎业委会在一审举证时一审法院认为将业主全部投票655张都放入一审法院卷宗会引起不便，因此一审法院在一审卷宗中放入了部分业主所投票作为证据样本，二审时聚兴物业公司要求巴黎业委会出示该投票时现场清点统计为653票，加上本案一审卷宗中的两张业主的投票共计为655票。本院认为，巴黎业委会有相关主管行政部门颁发的南阳市物业区域内业主委员会备案表、河南省业主大会业主委员会备案证书，以及仲景街道办事处于2018年11月1日在巴黎小区内张贴的公告，足以证明巴黎业委会成立程序合法，有权执行业主大会决议。聚兴物业公司在二审中提到巴黎业委会于2018年4月22日在该小区召开了首届业主大会第二次会议，未通知巴黎小区的开发商民祥房地产开发有限责任公司参加，但是根据一审聚兴物业公司提供的现场照片显示南阳市民祥房地产开发有限责任公司的法人王世俊本人就在业主大会现场，证明民祥房地产开发有限责任公司对本次投票是知情的。按照《物业管理条例》第十二条之规定，业主大会既可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。巴黎业委会通过书面征求意见方式组织业主进行意见表决，依据面积与人数双过半数的业主意见选聘新的物业服务公司，符合法律规定和小区大部分业主意愿，且经过相关政府部门及基层组织核实。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，本案中巴黎小区业主投票表决选取新的物业服务公司，并签订了巴黎小区新的物业服务合同，依照上述法律规定，巴黎小区前期物业服务合同终止。聚兴物业公司作为巴黎小区前期物业服务企业，对于巴黎小区业主大会决议及业委会执行权利的合法性，没有异议权和否决权，应当接受巴黎小区业委会选聘新的物业服务企业的结果。宛城区住房和城乡规划局于2018年12月5日向聚兴物业公司发出《限期改正通知书》，要求聚兴物业公司在2018年12月12日前移交前期资料、撤出物业管理区域，聚兴物业公司即应按照该通知书的要求及时移交前期资料、撤出巴黎小区。因此，聚兴物业公司的上诉意见不符合事实和法律规定，本院不予采纳。综上所述，聚兴物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人南阳市聚兴物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭晓普审判员  刘建华审判员  李 舸二〇二〇年八月二十一日法官助理左金鹤书记员王哲