四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9962号 上诉人（原审原告、案外人）：陈佩胜，男，1970年1月17日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。 委托诉讼代理人：方思程，四川瑞能律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中铁信托有限责任公司，住所地：四川省成都市武侯区航空路**国航世纪中心****。 法定代表人：马永红，董事长。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区石嘴山市石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公楼**）。 法定代表人：张航孝，职务不详。 上诉人陈佩胜因与被上诉人中铁信托有限责任公司（以下简称中铁公司）、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初2183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案受理后，依法组成合议庭不开庭审理了本案，现已审理终结。 陈佩胜上诉请求：撤销一审判决并依法改判停止对位于宁夏石嘴山市大武口区（以下简称案涉房屋）的执行。事实及理由：（1）案外人李侠是案涉项目外墙保温工程的施工单位，其对于案涉项目享有建设工程价款的优先受偿权，该权利优于中铁公司对案涉项目土地的抵押权，且案涉房屋已抵顶给李侠，并完成了交易，李侠具有排除强制执行的民事权利。陈佩胜于2014年10月16日完成了购买案涉房屋的交易，李侠对案涉房屋的建设工程价款优先受偿权转化为陈佩胜的物权期待权，该权利的转化时间发生在法院查封案涉房屋之前，且不同于一般的物权期待权，具有优先权的权利属性。（2）陈佩胜以李侠顶房工程款支付购房对价的方式符合法律规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条并未规定支付对价款的方式，法律也不排除以抵账方式支付购房对价。本案交易发生在2014年10月16日，由李侠、江峰公司、陈佩胜共同完成，李侠与江峰公司债权债务消灭，即便陈佩胜没有实际转账支付行为，但因其购房行为而产生消灭江峰公司对李侠的债务的法律后果是等价的，应认定陈佩胜支付了全部购房款。（3）李侠、江峰公司之间的债权债务关系于2014年10月16日消灭系各方合意的结果，即便陈佩胜与李侠之间不存在债权债务关系，又或是李侠将自己对江峰公司的债权处分或者赠予给陈佩胜，也不违反法律规定，应受法律保护，无论陈佩胜与李侠之间债权债务关系如何，均不能改变江峰公司取得出卖房屋对价、实现出卖房屋价值、交易完成的事实。 中铁公司辩称，陈佩胜要求停止执行案涉房屋的依据不充分，陈佩胜主张案涉房屋归陈佩胜所有没有法律和事实依据，请求驳回陈佩胜的全部诉讼请求。 江峰公司未发表答辩意见。 陈佩胜向一审法院提出诉讼请求：请求依法判决停止对位于宁夏石嘴山市大武口区案涉房屋的执行。 一审法院认定事实：2013年1月，中铁公司与宁夏国晟贸易有限公司（以下简称国晟公司）签订借款合同，约定国晟公司向中铁公司借款10000万元，借款期限18个月；同时，担保人张航孝与中铁公司签订《最高额保证合同》，由张航孝对前述借款本息承担连带保证责任。借款到期后，国晟公司逾期未偿还借款本息，经出借人、借款人、担保人三方协商后签订了《流动资金借款合同及担保补充协议》，中铁公司同意借款展期6个月，同时增加了江峰公司对国晟公司向中铁公司借款所产生的债务承担连带保证责任。2015年12月，中铁公司申请诉前财产保全，成都市中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）成执保第264-1号和（2015）成执保第265-1号执行裁定，查封江峰公司开发的星海时代花园545套房屋（其中包括了案涉房屋），该查封于2015年12月17日实施。2017年3月2日，成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号和（2016）川01民初121号民事判决，两案判决国晟公司需向中铁公司归还本金共10000万元，并支付相应利息；江峰公司、张航孝对国晟公司的前述债务承担连带还款责任。判决生效后，国晟公司逾期未履行债务，中铁公司申请强制执行，成都市中级人民法院指定简阳市人民法院执行。在执行过程中，陈佩胜向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年4月26日作出（2019）川0180执异46号执行裁定，驳回了陈佩胜的异议请求，并于2019年5月5日向陈佩胜送达了该执行裁定书，陈佩胜于2019年5月20日向一审法院提起案外人执行异议之诉，一审法院依法受理并立案。 2012年8月29日，宁夏石元建筑工程有限公司（以下简称石元公司）向中太建设集团股份有限公司宁夏分公司出具授权委托书，委托书载明：授权人石元公司，现委托李侠为代理人，根据授权以石元公司名义负责星海时代花园一期外墙保温工程的合同签署、施工管理及工程款的结算、支付等一切事宜，石元公司予以承认并承担授权范围内的一切责任。 2012年8月29日，李侠以石元公司（乙方）的名义与中太建设集团股份有限公司（以下简称中太公司）星海时代花园项目部（甲方）签订《外墙保温工程施工合同》，合同约定乙方承包1、2、3、4、6、7、8号楼施工图范围外墙外保温和内墙公共部位保温、外墙基层抹灰、一层板底保温等所有工作内容。承包方式为包工包料。付款方式为：乙方总工程款的45%抵顶星海时代花园一期1#、2#、3#、4#楼现有剩余住宅房源，抵顶房按3800元/㎡均价计算，购房所产生的税费由乙方负责。潘犇及浙江国本建设工程有限公司星海时代花园工程项目部在该合同的发包方处签字盖章，中太公司星海时代花园项目部在委托代理人处签章，石元公司在承包方处签章，李侠作为委托代理人签字。2012年12月19日，江峰公司法定代表人张航孝在《“星海·时代花园”外墙保温工程抵顶房源及价格表》上签名，该价格表中载明有10套房屋的楼号及其对应的面积、单价、总价，该10套房屋中包含了案涉房屋，价格分别为485134元和414600元。2013年11月24日，经星海时代花园现场工程师卜美浩与李侠结算，一期1#、2#、4#、6#、7#、17#、18#、21#楼外墙保温合同总工程款8896833元，其中总工程款的45%计4003575元抵房。 2014年1月11日，中太公司星海时代花园项目部和江峰公司工程部共同在《星海·时代花园外墙保温工程施工单位（李侠）抵顶房情况说明》上盖章，情况说明载明：李侠已完成星海时代花园一期外墙保温工程施工，总价款45%共计4003575元，抵顶星海时代花园一期1#、2#、3#、4#、8#楼现有剩余住宅商品房，房型、楼层由乙方自选，房价以均价每平方米3800元为准。 2014年10月17日，中太公司星海时代花园项目部和江峰公司项目部共同在两份《星海·时代花园外墙保温工程施工单位（李侠）抵顶房情况说明》上盖章，该情况说明分别载明：星海时代花园一期外墙保温工程施工单位（李侠）工程款，抵顶由甲方开发的星海时代花园小区2-2-203#商品房（414600元）、1-1-203#商品房（485134元），房型、楼层由乙方自选，购房产生的所有税费由本人（李侠）负责。 2014年10月16日，李侠与陈佩胜达成协议，将其从江峰公司抵债取得的星海时代花园1-1-203号、2-2-203、2-1-203转让给陈佩胜。李侠（转让人）和陈佩胜（受让人）共同向江峰公司、中太公司星海·时代花园项目部出具《证明》，载明：李侠为星海时代花园一期外墙保温施工承包人，现将李侠名下的星海时代花园1号楼1单元203室、2号楼1单元203室、2号楼2单元203室转让给陈佩胜，发生的相关纠纷由李侠和陈佩胜承担。 2014年10月16日，陈佩胜向江峰公司交纳了星海时代花园案涉房屋的门牌号××元、住房维修基金2447元、2013年12月至2014年3月的采暖费3719元。星海时代花园售房部向陈佩胜出具《接房证明》两份，其中一份载明：今有星海·时代花园购房业主陈佩胜，房号为1-1-203，实际面积为131.73㎡，系我售房部于2014年1月1日购房客户，望公司在该客户计算物业费及暖气费时，能够自2015年1月1日开始计算上述费用。另一份《接房证明》载明：今有星海·时代花园购房业主陈佩胜，房号为2-2-203，实际面积为112.97㎡，系我售房部于2014年1月1日购房客户，望公司在该客户计算物业费及暖气费时，能够自2015年1月1日开始计算上述费用。潘犇在两份接房证明上手写载明：2014年1月1日至2014年12月31日的物业费、电梯费、房屋专项维修基金、2013年采暖费、门牌号工本费已由江峰公司收取。 江峰公司与陈佩胜分别就案涉房屋签订了《石嘴山市商品房买卖合同》2份，合同分别约定：出卖人为江峰公司、买受人为陈佩胜，星海时代花园1幢1单元203号，面积131.73㎡，总价款485134元；星海时代花园2幢2单元203号，面积112.97㎡，总价款414600元；合同约定的房屋交付时间为2013年12月31日前。江峰公司应当按照合同通过房产信息网网上房地产操作系统将合同信息传至房产管理合同备案部门，但没有约定具体的办理期限；合同没有约定房屋所有权转移登记的时间、付款方式及时间。江峰公司向陈佩胜出具收房款的收据2张，分别载明收到陈佩胜1-1-203号房款485134元和2-2-203号房款414600元，交款人李侠，备注顶账。该合同的签订时间和收据时间处为空白。 2017年3月10日，江峰公司向陈佩胜出具了销售案涉房屋的增值税发票2张（分别载明金额为485134元和414600元）。 2019年6月19日，应显春将江峰公司营业执照、公司印章、财务章及财务负责人私章、财务印鉴等证件和印章移以及办公室钥匙、保险柜钥匙交给中铁二院（成都）置业开发有限责任公司的庞建。 一审另查明，江峰公司于2017年4月14日取得了星海时代花园1幢房屋（包含了××号）的不动产权初始登记，于2018年2月26日取得了星海时代花园2幢房屋（包含了××号）的不动产权初始登记，现该房屋仍登记在江峰公司名下。 陈佩胜在石嘴山市大武口区住房。陈佩胜在接房后打算将房屋出售，至今未对星海时代花园1-1-203和2-2-203房屋进行装修入住。 一审法院认定上述事实，采信了当事人的陈述、（2016）川01民初120号民事判决书、（2016）川01民初121号民事判决书、续查封清单、（2019）川0180执异46号执行裁定书、授权委托书、《外墙保温工程施工合同》、外墙保温工程结算单、《星海·时代花园外墙保温工程抵顶房源及价格表》《星海·时代花园外墙保温工程施工单位（李侠）抵顶房情况说明》3份、《证明》《接房证明》2份、陈佩胜与江峰房地产公司签订的《石嘴山市商品房买卖合同》两份、收据5张、增值税发票、不动产登记信息查询结果证明2份、宁夏项目移交清单等证据。 一审法院认为，由于案涉房屋现仍登记在被执行人江峰公司的名下，江峰公司也是星海时代花园房产的开发商，案外人只要符合《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条的全部规定，即可享有足以排除强制执行的民事权益。在案外执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。陈佩胜主张其从李侠处抵债取得案涉房屋，但陈佩胜没有提供其与李侠之间存在债权债务证据，现有证据不能证明陈佩胜已支付案涉房屋的价款，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”和第二十九条第三项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。 综上所述，陈佩胜提交的证据不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对陈佩胜提出的停止对案涉房屋的执行的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决：驳回陈佩胜的诉讼请求。一审案件受理费7519元，由陈佩胜负担。 陈佩胜在二审中新提交了四川省简阳市人民法院（2019）川0180执异112号执行裁定书，拟证明案外人李侠对其另一套房屋提出执行异议，一审法院在裁定书中认定中铁公司也认为其与江峰公司达成的是以房抵债性质的房屋买卖合同没有实际履行。 中铁公司质证认为，对该证据真实性无异议，关联性和证明目的有异议。一审法院在审查执行异议阶段存在尺度不一的情况，李侠提出异议的房屋和案涉房屋还是有差别，买受人应当有付款的流程。 经审查，该证据系执行异议阶段的裁定书，而执行异议与执行异议之诉分属不同的审查阶段，审查的标准并不完全一致，执行异议审查的结果不能直接作为执行异议之诉的定案依据，该执行裁定书与本案无直接关联性，不作为本案证据采信。 二审查明的事实和采信的证据与一审查明的事实和采信证据一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人主张，本案二审争议的焦点为：陈佩胜对案涉房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。对争议焦点，本院论述如下： 关于案涉房屋权属问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第一百四十二条：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”物权的取得分为原始取得和继受取得，案涉房屋系江峰公司合法建造，江峰公司取得案涉房屋所有权系原始取得，也即案涉房屋自建造完成自始归江峰公司所有，而非办理产权登记后才发生物权归属于江峰公司的效力。案涉房屋现仍登记在江峰公司名下，期间未发生过所有权变更登记，因此，应当认定案涉房屋自始归属于江峰公司，且期间未发生过所有权变动。陈佩胜、中铁公司对于所有权的异议，均无事实和法律依据，本院均不予采纳。 关于能否排除强制执行问题。案涉房屋登记在被执行人江峰公司名下，案外人主张排除强制执行需满足《执行异议和复议规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”或第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定的构成要件。《执行异议和复议规定》第二十八条第一项、第二十九条第一项中的“查封之前”系法院对执行标的采取查封措施的日期之前，“签订合法有效的书面买卖合同”系执行标的的登记权利人即被执行人与不动产买受人或商品房消费者之间订立的要式合同，本案中，案涉房屋被法院查封的日期为2015年12月17日，而陈佩胜与江峰公司签订《石嘴山市商品房买卖合同》的落款日期空白，不能证明该房屋买卖合同形成于法院查封之前。同时，《执行异议和复议规定》第二十八条第三项、第二十九条第三项中均规定执行案外人排除法院强制执行的前提是已支付相应购房对价款，本院认为，是否支付购房对价款应从出卖人或开发商是否收到购房对价款以及买受人是否支付购房对价款两方面进行考量。一方面，需有被执行人的出卖人或开发商收到了转让房屋的对价款的事实，在此情况下法律对执行案外人的例外特别保护才不至于损害被执行人的其他债权人的利益；另一方面，需有执行案外人履行了支付了房屋对价款的义务的事实，在此情况下执行案外人对于尚未办理过户登记的执行标的享有的期待权才能优先于其他普通金钱债权。陈佩胜在一审中提交的落款时间为2014年10月16日的《证明》载明案涉房屋系李侠转让给陈佩胜，按上述《证明》的内容，作为受让而来的案涉房屋，陈佩胜只有在支付相应房屋对价的情况下，才享有受法律特别保护的物权期待权。本案中，陈佩胜并未直接向江峰公司支付过任何房屋对价款，即便如陈佩胜所述其付款依据系源自案外人李侠对江峰公司未结清的工程款债权，但陈佩胜在本案中并未提交任何其与李侠之间就李侠对江峰公司的债权已完成债权债务关系转让的证据，也即陈佩胜取得案涉房屋并未支付房屋对价款，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项、第二十九条第三项规定的买受人或商品房消费者支付相应房屋价款的情形，陈佩胜上诉主张排除案涉房屋的执行，于法无据，本院不予支持。 至于陈佩胜提出的追加案外人李侠的问题。陈佩胜在二审中申请追加当事人，不符合法律的规定，如一审法院确实存在遗漏必要诉讼参加人，则属于一审法院严重违反法定程序的情形。陈佩胜申请追加案外人实质是为证明其享有案涉房屋相关权利的来源，本院认为，执行案外人证明其对执行标的享有的权利属于执行案外人证明责任范畴，案外人李侠不属于必要诉讼参加人，一审法院并不存在严重违反法定程序的情形，陈佩胜的该理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，陈佩胜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7519元，由陈佩胜负担。 本判决为终审判决。 审判长  童庆勇 审判员  罗健文 审判员  谢 剑 二〇二〇年八月二十一日 书记员  张 霞 书记员  李 薇