北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初20292号原告：刘秉才，男，1937年1月21日出生，汉族，无业，住北京市海淀区****楼**。委托诉讼代理人：张敏，北京新儒律师事务所律师。被告：纳什凯旋科技（北京）有限公司。法定代表人：张剑，执行董事。委托诉讼代理人：张静，女，1982年1月16日出生，被告公司职工。原告刘秉才与被告纳什凯旋科技（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘秉才的委托诉讼代理人张敏，纳什凯旋科技（北京）有限公司（以下简称：纳什公司）的委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘秉才向本院提出诉讼请求：1、判令刘秉才与纳什公司之间于2018年10月13日签订的房屋租赁合同依法于2020年5月7日解除；2、判令纳什公司向刘秉才支付2020年2月20日应交租金17500元及多次迟延支付滞纳金53710元；3、判令纳什公司向刘秉才支付合同解除违约金35000元；4、判令纳什公司退还水电费219.47元以及诉讼保全保险费2000元；5、判令纳什公司承担诉讼费用。事实和理由：2018年10月13日原告与被告签订《房屋租赁合同》(合同编号:E-CWT-KX-ZZ-TE-201810130005)约定：原告将其所有的位于北京市西城区西直门外大街18号楼17层1单元2027房屋出租给被告使用，租赁期四年，即从2018年11月20日起至2022年11月19日止，第一和第二个租赁年度月租金17500元，第三和第四个租赁年度月租金18375元，支付方式:季度支付(具体支付时间和金额详见合同附件四:租赁期限与租金支付方式)。合同签订后原告如约履行合同并向被告交付该房屋。被告在2018年11月15日如约支付第一笔房屋租金后多次迟延支付后续房屋租金，就此事宜原告及其代理人和被告多次沟通并书面催要租金及滞纳金，但是被告仍然未按时支付。原告在要求被告支付2020年2月20日租金时由于疫情影响原告已考虑被告经营情况为其减免1个月租金17500元，被告仍未按期履约。现被告行为已构成根本性违约，严重侵害原告利益，原告为切实维护其自身合法权益，故诉至法院。纳什公司辩称，认可双方之间租赁合同关系和租赁期间，同意解除租赁合同，但不完全同意刘秉才的诉讼请求：一、双方合同于2020年5月7日协商一致解除，纳什公司同意支付2020年2月20日至2020年5月7日期间的租金，因纳什公司已支付17500元，刘秉才同意减免纳什公司2020年3月20日至4月19日租金，纳什公司同意支付剩余租金9916.67元。二、纳什公司不同意支付刘秉才主张的多次迟延支付的滞纳金。2019年以来经济疲软，纳什公司与刘秉才商量并支付一定的赔偿金。自2020年以来受疫情影响，租金未能按时支付，但纳什公司不同意支付滞纳金以及违约金，且纳什公司认为刘秉才主张的违约金标准过高。三、对于刘秉才要求纳什公司支付水电费的诉请，纳什公司同意给付；但，对于刘秉才主张诉讼保全保险费用，纳什公司不同意给付。本院经审理认定事实如下：2018年10月13日，刘秉才作为甲方（出租方），刘晓明作为甲方的代理人，纳什公司作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》(合同编号:E-CWT-KX-ZZ-TE-201810130005)，约定甲方将位于北京市西城区西直门外大街18号楼17层1单元2027房屋出租给乙方作为商业使用，建筑面积为85平方米。该房屋租赁期间为2018年11月20日至2022年11月19日止，自起租日起，每满12个月为一个租赁年度。第1至2个租赁年起，租金为每月17500元；第3至4个租赁年起，租金调整为每月18375元。双方约定乙方每3个月向甲方支付一期房租。乙方支付给甲方的押金为17500元，押金的支付时间不得晚于首期房屋租金的支付时间。双方约定乙方违反本合同的约定致使甲方通过法律手段维护合法权益的，乙方应赔偿甲方为此而发生的律师费、诉讼费、保全费等法律成本支出。双方对第十一条合同解除约定如下：“（一）乙方有下列形之一的，甲方有权解除本合同，收回标的房屋：……（3）经甲方书面催告后7日内仍不按照约定支付租金。……第十二条违约责任（一）乙方未按本合同约定支付租金的，每延迟1日，甲方可按欠付租金额的千分之五向乙方收取滞纳金。……（三）因本合同第十一条第(一)款、第(四)款原因导致双方解除本合同的，乙方应结清合同履行期间应由乙方承担的各项费用，甲方应退还乙方已支付但没有使用的租金及押金，同时由乙方按本合同项下标的房屋合同解除时月租金的2倍向甲方支付违约金……”。双方在附件四中约定，第一个租赁年度，2018年11月15日纳什公司应支付刘秉才租金25932.26元，扣除维修保障金600元，实际支付26532.26元；2019年2月20日、2019年5月20日、2019年8月20日纳什公司应分别支付刘秉才租金52500元；2019年11月15日刘秉才应支付纳什公司维修保障金600元。第二个租赁年度，2019年11月20日纳什公司应支付刘秉才租金35000元，2020年2月20日、2020年5月20日、2020年8月20日纳什公司应分别支付刘秉才52500元。2018年11月15日，纳什公司向刘秉才支付租金25932.26元及押金17500元；2019年5月6日，纳什公司向刘秉才支付租金52500元；2019年7月2日，纳什公司向刘秉才支付租金52500元；2019年7月5日，纳什公司向刘秉才支付8137.5元；2019年9月29日，纳什公司向刘秉才支付租金17500元；2019年10月9日，纳什公司向刘秉才支付租金35000元；2019年11月25日，纳什公司向刘秉才支付租金34400元；2020年4月1日，纳什公司向刘秉才支付租金17500元。2020年4月14日，刘秉才向纳什公司送达催交通知书及律师函，要求纳什公司支付租金以及滞纳金，并主张如纳什公司未在七日内支付上述款项，将解除《房屋租赁合同》并收回房屋，同时主张纳什公司的违约责任。当日，纳什公司工作人员予以签收。2020年5月7日，刘秉才与纳什公司办理房屋交接并签订《标的房屋交接确认书》，双方确认应纳什公司应退刘秉才水电费219.47元。刘秉才于本案起诉前提出诉前财产保全，申请冻结纳什公司在招商银行北京慧忠北里支行开立的账号为×××内的95287.50元。本院于2020年5月19日作出（2020）京0102财保239号民事裁定，裁定冻结纳什公司上述账户中的相应款项，刘秉才交纳案件申请费973元，同时刘秉才因财产保全选择诉讼保全责任保险支出保费2000元。另查，庭审中，刘秉才为证明其多次催要租金及滞纳金，提交微信截图；纳什公司认为微信中显示为刘秉才一方催缴滞纳金的情况，并非催缴租金，但拖延支付滞纳金并不是合同解除的根本原因，双方系协商解除。经询，双方均认可于2020年2月20日，刘秉才同意2020年3月20日至2020年4月19日期间作为免租期，上述期间纳什公司无需支付租金，2020年2月20日至2020年5月19日期间租金收益为35000元。另，庭审中，双方均同意纳什公司已交付给刘秉才的押金17500元在刘秉才尚未支付的款项中予以冲抵。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定乙方解除的合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘秉才与纳什公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规范，应属有效合同。因刘秉才与纳什公司就2020年2月20日至2020年5月19日期间的房屋租金收益在2020年2月20日已经达成一致，故纳什公司应当按照约定支付相应的收益款项35000元，但纳什公司在2020年4月1日支付17500元后未再行支付，且刘秉才在2020年4月14日向纳什公司发出催款函，并载明如七日不交纳租金则解除涉案合同，纳什公司未支付租金的行为已经构成根本违约，故双方于2020年5月7日进行房屋交接，双方亦均认可该日为合同解除日，本院不持异议；但涉案合同解除系纳什公司行使合同解除权之结果，故本院对刘秉才要求纳什公司支付合同解除违约金的诉讼请求予以支持。纳什公司主张上述违约金数额过高，但结合双方约定的租赁期间、纳什公司违约以及刘秉才为主张租金等费用发生的财产保全的保费损失，本院认为合同约定的上述违约金数额并未过高，故本院对纳什公司的上述答辩意见不予采纳。因在上述违约金计算中，对于刘秉才所主张的保费损失予以综合考量，故本院对刘秉才所主张的该项损失不予支持。因双方均认可对纳什公司交纳的押金17500元进行折抵，故纳什公司尚需支付刘秉才合同解除的违约金17500元。对于刘秉才主张纳什公司退还水电费的诉讼请求，纳什公司予以认可，本院不持异议。对于刘秉才要求房屋租金17500元的诉讼请求，因涉案合同于2020年5月7日解除，结合2020年2月20日至2020年5月19日期间租金费用达成的约定，纳什公司应当支付刘秉才剩余房屋租金9916.67元，对于刘秉才主张超出部分租金，于法无据，本院不予支持。对于刘秉才主张2019年2月20日至2020年7月31日期间逾期付款滞纳金的诉讼请求，双方陈述均认可纳什公司于2019年7月5日向刘秉才支付了8137.50元的滞纳金，但除2020年4月14日的催缴函及律师函外，刘秉才所提交证据不足以证明其对2019年7月5日之前的滞纳金余额存在异议，故本院认为逾期付款的滞纳金应当自2019年8月20日开始；庭审中，纳什公司提出滞纳金过高的抗辩意见，故本院结合刘秉才的损失、纳什公司过程程度以及租金交纳情况综合酌定逾期付款的滞纳金3000元。综上，纳什公司应当支付刘秉才租金9916.67元、水电费219.47元、合同解除违约金17500元、逾期支付租金滞纳金3000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认刘秉才与纳什凯旋科技（北京）有限公司在二〇一八年十月十三日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年五月七日解除。二、自本判决生效之日起七日内，纳什凯旋科技（北京）有限公司支付刘秉才房屋租金9916.67元。三、自本判决生效之日起七日内，纳什凯旋科技（北京）有限公司支付刘秉才房屋租金水电费219.47元。四、自本判决生效之日起七日内，纳什凯旋科技（北京）有限公司支付刘秉才违约金17500元。五、自本判决生效之日起七日内，纳什凯旋科技（北京）有限公司支付刘秉才二〇一九年八月二十日至二〇二〇年七月三十一日期间逾期付款滞纳金3000元。六、驳回刘秉才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1092元，由刘秉才负担741元（已交纳），由纳什凯旋科技（北京）有限公司负担351元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费973元，由刘秉才负担660元（已交纳），由纳什凯旋科技（北京）有限公司负担313元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二〇年八月十七日法官助理 姜 洁书 记 员 温晓娟