呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初10149号原告：呼和浩特市春川物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰州南路**鹏欣金游城**。法定代表人：张志庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古蒙信律师事务所律师。被告：杨振东，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：戴岩欣，内蒙古上都律师事务所律师。原告呼和浩特市春川物业服务有限责任公司（以下简称春川物业公司）与被告杨振东物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告春川物业公司的委托诉讼代理人赵明程，被告杨振东及其委托诉讼代理人戴岩欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。春川物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令杨振东向春川物业公司支付拖欠的2015年5月28日至2017年12月14日的物业费25,095.66元、支付拖欠的2014至2017年度采暖费5498.45元；2.请求判令杨振东向春川物业公司支付迟延支付违约金8859.64元；3.请求判令杨振东承担本案诉讼费、律师费。事实与理由：2014年4月23日，呼和浩特鹏达投资置业有限公司与呼和浩特市沃华商业管理有限公司签订《管理营运合同》，约定由呼和浩特市沃华商业管理有限公司整体负责对位于呼和浩特市赛罕区名为“呼和浩特金游城广场”的项目进行运营管理。呼和浩特市沃华商业管理有限公司有权在金游城广场范围内实施运营业务、租赁管理业务及物业设施管理业务。同日，呼和浩特鹏达投资置业有限公司与春川物业公司签订《前期物业服务合同》，由春川物业公司整体负责呼和浩特鹏欣金游城143942平方米的物业服务。双方在合同中对于合同期限、物业费标准及物业费缴纳时间等都做了明确的约定。2014年11月10日，杨振东与呼和浩特市沃华商业管理有限公司签订了《房地产租赁合同》，合同约定呼和浩特市沃华商业管理有限公司将位于呼和浩特市××区出租给杨振东，业态限于儿童零售配套。房屋建筑面积为53.94平方米。租赁期限从2014年12月28日至2019年12月27日止，其中约定从2014年12月28日至2019年12月27日每月的物业管理费为820.34元，物业费的支付时间及标准参照租金的标准支付。根据合同约定，租赁期间乙方应向甲方或甲方指定的管理公司支付物业费及采暖费。合同中还约定，春川物业公司在杨振东拖欠物业管理费等相关费用累积相当于二个月租金额且经催告仍不缴纳，应支付相当于二个月租金的违约金。合同生效后，春川物业公司按约定提供服务，但杨振东自2015年5月28日起未按照合同约定缴纳物业费及采暖费，并经春川物业公司催缴后仍不履行交纳义务，其已经严重侵害了春川物业公司的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定，请求法院支持春川物业公司的诉讼请求。杨振东辩称，春川物业公司的诉讼请求，无事实及法律依据。2016年8月，杨振东与呼和浩特市沃华商业管理有限公司（以下简称沃华商管公司）、春川物业公司三方就变更杨振东物业费单价达成一致，并签订《房地产租赁合同之补充协议二》，协议约定经三方同意给予杨振东物业费优惠，即2014年12月28日至2015年10月31日的物业费单价变更为0.1元每天每平方米，以上期间物业费共计1640.68元，后2016年9月1日三方在达成一致意见后由沃华商管公司向杨振东出具《解除合同协议书》，协议书中明确约定杨振东应支付租金8203.38元、物业费3742.38元。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的该合同成立。杨振东签订解除协议书后，于2016年9月27日向沃华商管公司转账8203.38元，沃华商管公司向杨振东出具收据，杨振东按照解除协议履行义务，且沃华商管公司接受并出具收据的行为证明沃华商管公司与杨振东之间的租赁关系自2016年9月1日起已经解除，且杨振东已按照约定向沃华商管公司交纳所欠租金8203.38元，放弃装修损失，这些义务均已履行完毕，且商铺已另租他人，解除合同协议书已经生效，春川物业公司应当按照3742.38元向杨振东主张物业费，因沃华商管公司未在协议上盖章，故杨振东未交纳剩余费用。春川物业公司没有替杨振东交纳采暖费的义务，杨振东亦未授权，春川物业公司的代缴行为没有事实和法律依据，不应得到支持。杨振东不存在违约行为，不应支付违约金、案件受理费、律师费等费用，因沃华商管公司向杨振东交付房屋不适租，导致春川物业公司没有如期按前期物业服务合同提供物业服务，因此不存在杨振东违约。春川物业公司与沃华商管公司之间存在恶意不解除合同的情形，占有格式合同的优势，不尊重事实，杨振东早已于2016年9月1日搬离商铺。春川物业公司2019年11月17日起诉，2016年11月16日以前的诉讼时效已经超过，不应向杨振东主张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月23日，呼和浩特鹏达投资置业有限公司（甲方，以下简称鹏达置业公司）与春川物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由春川物业公司为呼和浩特鹏欣金游城公寓、商业物业提供物业服务，物业管理区域四至为：东至双台什路、南至小台村、西至小台新村、北至南二环，合同期限自2014年4月23日至2019年4月22日止。物业服务收费采取包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：高层公寓3元/月/平方米、商业物业15元/月/平方米。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。业主与物业买受人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年9月28日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务（按当地收费时间确定，租赁商户按合同约定）。该合同还就服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的承接验收、专项维修资金、违约责任等事项作出了约定。2014年11月10日，呼和浩特市沃华商业管理有限公司（甲方、出租方）与杨振东（乙方、承租方）签订《房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），甲方将坐落于呼和浩特市××区鹏欣金游城项目S6-205房屋出租给乙方，该房屋建筑面积53.94平方米，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为配套经营使用，业态限于婴幼儿服饰。租赁期限为五年，自2014年12月28日起至2019年12月27日止，甲方在2014年11月28日前向乙方交付该房屋。合同第六条物业管理及其他费用中6.1约定，租赁期限内，乙方应向甲方或甲方指定的管理公司支付物业管理费和广告推广费。物业管理费定为每平方米租赁面积每月人民币15元；6.1.1约定，该房屋租赁期间物业管理费支付方式如下：自2014年12月28日至2019年12月27日止，每月物业管理费用为人民币820.34元。6.2约定，乙方应在签署本合同时支付贰个月物业管理费人民币1640.68元，作为首期物业管理费，此后物业管理费的支付时间参照租金的支付时间支付。物业管理费起算日为本合同签署之日。物业管理费包括正常整体营业时间的公共厕所的使用费、垃圾清运费（不包括餐饮业的泔脚垃圾清运等特殊费用）、公共区域保安费、清洁费、绿化费用、公共部分水电费、公用设备的维修和保养费用以及物业管理人员的工资等。6.4约定，在租赁期限内，乙方自行承担因使用该房屋而实际产生的水、电、燃气、通讯费等公用事业费用。该合同还就其他事项作出了约定。2014年12月10日，杨振东向春川物业公司交纳物业费1640.68元，施工、垃圾管理费863.04元、装修押金2000元，当日，春川物业公司出具收到杨振东（丽婴房）物业费1640.68元（14.12.28-15.2.27），施工、垃圾管理费863.04元的收据各一张。庭审过程中，春川物业公司自认杨振东已交纳物业费至2015年5月27日，已交金额为4101.7元。杨振东向法庭提供《解除合同协议书》、《房地产租赁合同之补充协议（二）》。《解除合同协议书》载明，经沃华商管公司（甲方）与杨振东（乙方）协商一致，解除双方签订的租赁合同：一、乙方已支付装修押金2000元、保证金8203.38元（保证金转为违约金），共计10,203.38元。但乙方还欠租金8203.38元（2016年7月1日-2016年8月31日）、物业费5742.38元（2016年2月1日-2016年8月31日）、采暖费1322.41元（2014年12月1日-2015年4月15日）、1789.73元（2015年10月15日-2016年4月15日），共计17,057.9元。经甲乙双方核算，乙方应在签订本协议之日向甲方支付租金8203.38元、物业费3742.38元、采暖费3112.41元，共计15,057.9元。二、本协议签订且乙方按本协议第一条支付了租金、物业费、采暖费后，租赁合同即解除。否则，租赁合同继续有效。租赁合同解除后，即视为双方解决了租赁合同履行期间产生的所有争议和纠纷。三、本协议签订后91日内（即2016年9月1日-2016年11月30日期间内乙方应按0.5元每天每平方米向甲方据实支付物业费）应将房屋内物品搬离完毕、将房屋返还甲方、与甲方办理房屋交接手续；乙方无须支付店铺恢复原状费用。如乙方逾期甲方交还房房屋的，每逾期一天乙方应向甲方支付房屋占用费1000元。同时，甲方有权向人民法院起诉收回房屋，因此发生的诉讼费，律师费等均由乙方承担。第四条第3项约定，本协议项下的物业费、采暖费乙方应交付给甲方指定的物业公司（即呼和浩特市春川物业服务有限责任公司）。合同落款出租方（甲方）处无签名及盖章，承租方（乙方）处由杨振东签名，日期“2016年9月1日”。《房地产租赁合同之补充协议（二）》载明，沃华商管公司（甲方）、春川物业公司（乙方）与杨振东（丙方）约定，丙方同意在本协议签订之日起向甲方指定的乙方（呼和浩特市春川物业服务有限责任公司）支付房地产租赁合同项下的物业费。第二条，经甲乙双方协商同意给予丙方物业费优惠，即对《房地产租赁合同》项下2014年12月28日至2015年10月31日的物业费单价变更，物业费单价变更为0.1元/天/平方米，以上期间的物业费共计1640.68元，丙方须在签订补充协议当日向乙方全额支付。第三条，2015年11月1日以后的物业费，丙方应按照《房地产租赁合同》的物业费标准和期限向乙方据实支付。合同落款甲方、乙方处无签名及盖章，丙方处由杨振东签名，日期“2016年8月27日”。2016年9月27日，沃华商管公司出具今收到丽婴房交来租金8203.38元（2016.7.1-2016.8.31）的收据一张。春川物业公司向法庭提供《催款函》、《合同解除函》、《告知书》。2017年5月8日，沃华商管公司、春川物业公司作出《催款函》，载明：……截止到2017年5月31日杨振东已拖欠租金104,709.26元、物业管理费19,796.04元、采暖费4901.87元（2014、2015及2016年度），共计129,407.17元。经多次沟通、催收，杨振东至今仍未能支付该款项。现正式书面通知杨振东，务必于2017年5月15日前来沃华商管公司交纳上述所欠租费。2017年5月23日，沃华商管公司作出《合同解除函》，该函主要内容为：杨振东拖欠沃华商管公司各项费用暂计至2017年5月31日共计129,407.17元，其中租金104,709.26元、物业管理费19,796.04元、采暖费4901.87元。经沃华商管公司书面催告后，杨振东至今仍未支付上述费用，杨振东的行为已构成根本违约。现沃华商管公司根据租赁合同第12条、第13条、第14条以及合同法的相关规定，郑重通知杨振东，沃华商管公司将行使单方解除合同的权利，通知如下：一、解除杨振东与沃华商管公司签订的租赁合同。根据合同法相关规定，该租赁合同自本解除函送达杨振东时解除。若杨振东对本解除函有异议的，应提请人民法院或仲裁机构确认合同解除的效力；二、请杨振东于2017年5月30日前来沃华商管公司交纳拖欠的租金、物业费等各项费用；三、请杨振东于2017年5月30日前清空该商铺的物品并办理退铺手续。若未在本条约定时间搬离物品的，沃华商管公司将参照租金标准主张该期间的占用费，或视为杨振东已经放弃对该商铺内物品（包括但不限于添附物、家具、商品等）的所有权和处置权，代替杨振东搬迁物品、拆除添附物（如有）；或依法提起诉讼，届时因此发生的公证费、搬迁费、仓储费、律师费、诉讼费等均由杨振东承担。四、租赁合同解除后，我公司将另行出租该商铺，并保留追究贵方违约责任的权利。2017年6月1日，沃华商管公司作出《告知函》，该函主要内容为：沃华商管公司已向杨振东送达《合同解除函》，解除了双方签订的《房地产租赁合同》，并要求其在2017年5月30日前返还商铺、付清所欠的租费。但是，截至2017年6月1日杨振东既未交付所欠租金和费用，也未返还该商铺。杨振东的行为已给沃华商管公司的经营造成障碍，郑重通知如下：一、双方签订的《房地产租赁合同》已经解除，沃华商管公司有权另行出租该商铺；二、请杨振东务必于2017年6月7日前将该商铺内所有物品搬离并办理退铺手续，包括但不限于交回商铺钥匙、恢复商铺原状、清空屋内物品、拆除广告位等；三、请杨振东务必于2017年6月7日前来沃华商管公司结清各项欠费；四、沃华商管公司保留主张计算从合同解除之日起至实际搬离时房屋占用费的权利。春川物业公司提供三份顺丰速运快递单显示，寄件人为沃华商管公司，收件人为杨振东，托寄物一份载明“催款函”、一份载明“合同解除函”，另一份未标注托寄物，上述快递单均未载明交邮日期，春川物业公司亦未提供上述邮件的物流信息。春川物业公司于庭审后向本院提交落款日期为2017年11月3日的《情况说明》复印件一份，载明：本人将所租赁房屋（鹏欣金游城二层S6-205）丽婴房品牌房屋钥匙2把（应归还2把，实际归还1把）予以归还，所剩物品（货柜、道具等）不予索要，商场可自行处置，钥匙归还后商场可进行再次招商，所涉及的费用双方再行协商解决。上述房屋装修不恢复原状，商场对装修不予以补偿，本人同意按照双方协商内容解除双方租赁合同。春川物业公司拟证明杨振东于2017年11月3日交还案涉房屋钥匙，双方的租赁合同实际解除。杨振东对该证据的真实性、合法性、关联性及证明的问题均不认可，辩称该《情况说明》是杨振东2016年8月搬离案涉房屋后，2017年10月底11月初春川物业公司以解决遗留问题为由让杨振东补签的，并非杨振东的实际搬离时间，并未实际交接房屋钥匙，其经营的赛罕区天鹏童装店已于2017年4月26日办理注销手续，为此其向本院提交其经营店铺已于2017年4月26日注销的《准予登记通知书》。本院认为，春川物业公司与鹏达置业公司签订《前期物业服务合同》后为鹏欣金游城广场提供物业服务，沃华商管公司又与杨振东签订租赁合同，将位于春川物业公司物业服务范围内的案涉房屋出租给杨振东使用，杨振东作为案涉房屋的物业使用人在租赁房屋期间与春川物业公司形成事实上的物业服务合同关系，其应按照租赁合同的约定承担其租赁案涉房屋期间的物业费。对于春川物业公司主张杨振东支付2015年5月28日至2017年12月14日期间物业费的诉讼请求，杨振东自认于2016年9月1日搬离商铺，春川物业公司提供案涉房屋2017年12月11日另租他人的租赁合同、《情况说明》复印件，杨振东对情况说明的真实性、合法性及关联性均不予认可，春川物业公司未举证证明2016年9月1日至2017年12月14日期间杨振东仍占有、使用案涉房屋，故对其主张的2016年9月2日至2017年12月14日期间的物业费，因其未提供证据，本院不予支持。鉴于春川物业公司实际为金游城广场提供物业服务，且知晓租赁双方关于物业费负担的约定，故本院认为，杨振东应参照前期物业服务合同中15元/月/平方米的标准按其承租房屋面积向春川物业公司支付2015年5月28日至2016年9月1日期间的物业费，庭审过程中，杨振东提出春川物业公司2019年11月17日起诉，2016年11月16日以前的诉讼时效已经超过的抗辩意见，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”，第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，杨振东2014年12月10日交纳物业费后未再交费，而春川物业公司于2019年11月7日向本院提起诉讼向杨振东主张物业费，其虽提供2017年5月8日其与沃华商管公司共同作出的《催款函》，但提供证据不能证明该函已实际送达杨振东，杨振东亦否认收到该函，故不能认定其主张曾发生诉讼时效中断的效力，春川物业公司亦未提供其他证据证明其主张曾发生诉讼时效中止或中断的事由，故至春川物业公司起诉时，其主张2015年5月28日至2016年9月1日期间的物业费已超过诉讼时效，对其主张上述期间物业费的诉讼请求，本院不予支持。对于春川物业公司依据租赁合同约定主张支付延期付款违约金的诉讼请求，其并非租赁合同的一方当事人，其无权依据租赁合同主张违约金，对其该项诉讼请求，本院不予支持。对于春川物业公司主张的2014至2017年度采暖费的诉讼请求，因前期物业服务合同及租赁合同当中均未约定采暖费由春川物业公司负担，杨振东亦对春川物业公司代其交纳提出异议，春川物业公司亦未举证证明其确已代杨振东交纳案涉房屋的采暖费，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。对于春川物业公司主张支付律师费的诉讼请求，因无合同依据，且其未提供证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回呼和浩特市春川物业服务有限责任公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计393元（原告已预交），由呼和浩特市春川物业服务有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高晓英二〇二〇年八月十八日书记员 张琪乐