河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初1293号原告：高红军，男，1977年9月1日出生，汉族，无业，户籍所在地郑州市中原区，现住陕西省西安市未央区。原告：曹馨，女，1978年3月21日出生，汉族，西安得安信息技术有限公司职员，户籍所在地郑州市中原区，现住陕西省西安市未央区。二原告共同委托诉讼代理人：贾真静，河南英展律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：雷露露，河南英展律师事务所律师。被告：袁亚威，男，1980年10月17日出生，汉族，河南省兴达建筑安装有限公司工程师，户籍所在地郑州市中原区，现住郑州市中原区。委托诉讼代理人：段颖杰，河南得益律师事务所律师。被告：胡艳玲，女，1977年2月12日出生，汉族，无业，户籍所在地河南省荥阳市，现住郑州市中原区。委托诉讼代理人：袁亚威（系被告胡艳玲丈夫），基本情况同上。委托诉讼代理人：段颖杰，河南得益律师事务所律师。原告高红军、曹馨与被告袁亚威、胡艳玲房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年11月29日作出（2019）豫0102民初9820号民事判决，后经郑州市中级人民法院于2020年1月15日作出（2019）豫01民终25103号民事裁定，撤销本院（2019）豫0102民初9820号民事判决，发回本院重审。本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告高红军、曹馨的共同委托诉讼代理人贾真静、雷露露，被告袁亚威及其委托诉讼代理人段颖杰，被告胡艳玲的委托诉讼代理人袁亚威、段颖杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高红军、曹馨向本院提出诉讼请求：1.确认二原告与二被告签订的《房屋买卖合同》以及《协议书》已解除；2.判令二被告返还位于郑州市中原区××路××院××楼××单元××号房屋，并支付房屋占有使用费（按同类户型平均出租价格1800/月自2010年11月28日起计算，以房屋实际返还之日产生为准，扣除二被告已支付的购房款143000元），暂计至2019年8月27日为46000元（105×1800-143000）；3.判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：二原告及二被告均系夫妻关系，双方就位于郑州市中原区××路××院××楼××单元××号房屋达成《房屋买卖合同》与《协议书》，二被告仅支付了首付款118000元。后二原告于2010年11月8日将房屋腾空交付时收到25000元房款。但二被告至今未按照《协议书》约定偿还银行贷款以及担保公司的欠款，导致至今未能办理房屋过户，其严重违约致使合同目的不能实现。原告已经多次要求二被告解决此事，其均不予理会。2019年8月23日二原告依法通知二被告解除《房屋买卖合同》及《协议书》。二原告为维护合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定特起诉至贵院，望依法判如所请。被告袁亚威、胡艳玲辩称，本案双方所签《房屋买卖合同》及《协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效合同。本案合同签订后，被告按照约定及时支付了合同约定的各类款项。而高红军在2009年9月16日《房屋买卖合同》签订后，于2009年11月24日将案涉房屋抵押贷款120000元，同时一房二卖，将案涉房屋再次出售给他人。高红军因涉嫌诈骗而被公安机关立案侦查。高红军刑事拘留期间，其妻子曹馨为使高红军免受刑事责任的追究，找被告袁亚威协调，袁亚威为避免更大的损失，而被迫和曹馨缔结城下之盟，将案涉房屋的价款由31万元调高为37万元左右。之后，案涉房屋因原告自身原因被中原区法院、郑州高新区人民法院相继查封，致使案涉房屋至今未能按约定办理过户手续。本案立案前，案涉房屋因相关法院的法律文书中载明的查封期限届满而被解封。目前，案涉房屋已具备过户条件。案涉合同和协议书不能履行的障碍已消除，应继续履行。原告因自身原因导致合同不能及时履行，在房屋价格大幅上涨的情况下利欲熏心，企图通过诉讼谋取巨额利益。原告的行为显然违背了诚实信用原则，且被告在合同签订后，已和原告办理了房屋交接，入住该房屋达十年之久，工作生活以及子女就学均在此进行。人民法院应保护这种稳定的社会关系。综上，原告长期违约导致房屋不能办理过户，此为本案酿成纠纷的真正原因。故，恳请人民法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。需要向法庭说明的是，本案开庭前，被告已向中原区人民法院提起诉讼，要求原告继续履行案涉协议、协助被告办理房屋过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：1.2009年9月16日，原告高红军（卖方）与被告胡艳玲（买方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定条款与争讼各方具体本案争议诉求有直接关联的内容为：“一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有：1.房屋状况：房屋座落：秦岭路9号金源第一城，幢号1，室号1007，套（间）数一套两室两厅，建筑结构高层构架，总层数14，建筑面积（平方米）73.8，用途住宅。……二、甲乙双方商定成交价格为人民币310000元，乙方分三次付清，付款方式：2009年9月17日前付叁万元，2009年9月21日前付柒万元，剩余贰拾壹万元在乙方办理完过户手续后用银行贷款办理。……五、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。……九、双方约定的其他事项：1、办理完过户手续付第三笔房款；2、在2009年10月21日将房屋钥匙交乙方使用。”。2.2010年11月8日，原告曹馨（甲方）与被告袁亚威（乙方）签订《协议书》主要内容载明：“关于高红军涉嫌诈骗一案，经甲方（高红军之妻）与乙方协商，达成如下协议：一、甲方把位于秦岭路9号院1号楼1单元1007号房屋卖给乙方。二、从高红军出看守所第四天甲方把房屋腾空交给乙方，并协助乙方办理各种房屋买卖手续。三、房屋总价款为：乙方替甲方偿还完银行贷款、担保公司欠款，再另行支付甲方贰万伍仟元。四、关于担保公司的欠款，甲方无条件配合乙方工作，但支出的如诉讼费等由乙方承担。五、因客观原因限制，如乙方不要房屋，甲方应当在30日内支付乙方11.8万元款项。六、从甲方和担保公司达成还款协议，并征得乙方同意的情况下，乙方支付甲方2.5万元（或法院判决生效之日）。七、乙方应当在高红军出看守所30天内，作出要房或要钱的决定，乙方不明确表示的，视为要钱。八、从乙方正式入住甲方房屋，由乙方据实承担房屋每月按揭款项。物业、水电等费用按照上述方案执行……”。3.2009年9月17日、2009年9月21日高红军出具两份《收条》分别载明“兹收到胡艳玲购房款30000（叁万元整）按合同约定的日期”“今收到胡艳玲现金70000元（柒万元整）按合同约定期限”。2009年11月16日、2009年12月2日高红军出具两份《借条》分别载明：“今借袁亚威现金500（伍佰元整）”“今借袁亚威现金1500元（壹仟伍佰元整）”；2010年3月3日，高红军出具《收据》载明：“今收到胡艳玲购房定金16000元（壹万陆仟元整），在7个工作日内办理过户手续，违约按每天100元（壹佰元）。物业、水电、有线交接完毕后银行通知三个工作日。办理过户当日支付除银行贷款外剩余房款。保证银行贷款按规定支付，违约按每天100（壹佰元）支付”；2010年11月28日，曹馨出具《收条》上载明：“今收到袁亚威贰万伍仟元整，此为2010年11月8日签署和解协议房屋款项。此款项计入总房款”。本案原、被告均陈述二原告于2010年11月28日将涉案房屋交付于二被告；二原告亦陈述认可已收到二被告支付购房款共计143000元。4.2019年7月30日《不动产登记资料查询结果证明》显示：涉案房屋产权人为高红军（不动产证号：0901054512），该房屋自2009年8月13日先后多次被抵押、司法查封。2019年8月23日，二原告委托诉讼代理人向二被告邮寄豫英展律函字（2019）第70号《律师函》，以二被告未按协议约定偿还银行贷款及担保公司借款，导致房屋至今未能办理过户，对高红军本人征信造成严重影响、担保公司借款本息金额增加等为由，告知二被告解除高红军与胡艳玲于2009年9月16日签订的《房屋买卖合同》、袁亚威与曹馨于2010年11月8日签订的《协议书》，解除双方之间的房屋买卖关系，同时要求返还房屋、赔偿损失。二被告在认可于2019年8月24日收到该《律师函》。5.另，本案原、被告举证结婚证显示高红军与曹馨于2004年8月5日登记结婚；胡艳玲与袁亚威于2007年9月29日登记结婚。6.本案诉讼期间，2020年2月28日，被告袁亚威向高红军的案涉房屋贷款银行建行郑州金水支行住房金融业务部金水路个人贷款营销中心偿还本金65296.68元、利息1941.01元、罚息158.44元，共计67396.13元。目前案涉房屋银行贷款于2020年2月28日结清，但案涉房屋在房管部门的抵押并未解除。7.2020年5月15日《不动产登记资料查询结果证明》显示：涉案房屋产权人为高红军（不动产证号：0901054512），该房屋于2009年11月24日房管移交抵押，权利人：孟书芳，抵押金额12万元。2009年8月13日，房管移交抵押，权利人：中国建设银行股份有限公司郑州郑花路支行，抵押金额13万元。（目前该贷款已结清，但是未办理解押）。自2010年5月7日后，案涉房屋被多次查封，目前有效的查封为2016年6月28日郑州高新技术产业开发区人民法院的查封，期限自2016年6月28日至2022年6月23日。2019年10月31日郑州市中原区人民法院的查封，期限自2019年10月31日至2022年10月30日。8.2020年6月5日，胡艳玲诉至本院，要求依法判令高红军、孟书芳办理郑州市中原区××路××院××楼××号房屋的注销抵押登记手续。根据孟书芳在本院制作的询问笔录中的陈述，其对高红军所享有的主债权已经因履行完毕而消灭，故与之对应的本案争议抵押权也随之消灭。抵押权消灭后，孟书芳应当及时办理抵押权注销登记手续。询问过程中，孟书芳表示愿意办理涉案房屋抵押权注销登记手续。后本院于2020年6月19日作出（2020）豫0102民初2517号民事裁定书，驳回胡艳玲的起诉。目前涉案房屋中孟书芳抵押仍未解押。上述事实，有《房屋买卖合同》、《协议书》、《收条》、《借条》、《不动产登记资料查询结果证明》、《民事裁定书》以及当事人的陈述等证据在卷为证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”。本案涉及的2009年9月16日高红军与胡艳玲签订的《房屋买卖合同》以及2010年11月8日曹馨与袁亚威签订的《协议书》约定条款与具体本案当事人争议诉求有直接关联的内容，没有证据证明存在上述合同无效情形，原、被告均应当按照合同约定和法律规定履行义务、行使权利。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”。结合二原告举证《不动产登记资料查询结果证明（房屋）》载明内容，2010年11月8日《协议书》第二条、第三条是对原、被告相互配合积极、全面、诚信地履行合同义务，办理涉案房屋抵押权注销登记、过户等不确定期日交易行为、协助行为、辅助行为的概然性约定。本案中，二原告与二被告对上述约定条款的履行情况产生争议，并分别就各自履行行为进行了举证和陈述。但根据本院查明情况，二被告入住案涉房屋后，未积极、全面、诚信地履行合同义务，办理涉案房屋抵押权注销登记、过户等，二被告在案涉房屋居住时间长达十年，并未通过合法有效的途径维护自己的权益。二原告提交的有关二原告督促催告二被告履行合同义务的电子证据及相关陈述的证据证明力强于二被告的陈述抗辩，二被告应对此承担举证不力的法律后果。从二原告举证电子证据即短信内容及短信发送信息记载的发送时间至二被告签收《律师函》期间，二被告既未按照2010年11月8日《协议书》约定“偿还银行贷款、担保公司欠款”，亦未向二原告支付剩余购房款，且在该期间涉案房屋多次进行抵押、司法查封，房屋买卖合同目的已无法实现，故二原告主张其与二被告之间因2009年9月16日《房屋买卖合同》、2010年11月8日《协议书》所形成的房屋买卖合同法律关系于2019年8月24日原告发出律师函进行催告时已解除，本院予以支持。关于二原告主张二被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，自2010年11月28日至本院确认二原告与二被告之间房屋买卖合同法律关系于2019年8月24日解除期间，二被告系按照与二原告之间的房屋买卖合同约定占用使用涉案房屋。同时，综合考虑案涉2010年11月8日签订的《协议书》二原告亦存在违约情形，结合原、被告双方在其房屋买卖合同法律关系存续期间的履约行为，本院对二原告该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告高红军、原告曹馨与被告袁亚威、被告胡艳玲之间因2009年9月16日《房屋买卖合同》、2010年11月8日《协议书》所形成的房屋买卖合同法律关系已于2019年8月24日解除；二、被告袁亚威、被告胡艳玲于本判决生效之日起二十日内向原告高红军、原告曹馨返还位于郑州市中原区秦岭路9号院1号楼10层1007号房屋；三、驳回原告高红军、原告曹馨的其他诉讼请求。案件受理费950元，由被告袁亚威、胡艳玲负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式玖份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘黎青人民陪审员  宋德奎人民陪审员  王海霞二〇二〇年八月二十四日书 记 员  刘建行