陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终5778号上诉人（原审原告）：西安西北民航大厦有限责任公司。住所：陕西省西安市莲湖区。法定代表人：曹岗，该公司总经理。委托诉讼代理人：张敏，广东信达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴成琼，广东信达（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安领思教育科技有限公司。住所：西安市莲湖区。法定代表人：朱养军，该公司总经理。上诉人西安西北民航大厦有限责任公司（以下简称民航大厦公司）因与被上诉人西安领思教育科技有限公司（以下简称领思公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初9351号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。民航大厦公司上诉请求：1.撤销原判，改判支持民航大厦公司的全部诉讼请求；2.判令领思公司负担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：民航大厦公司从未提出解除合同。《解除合同协议书》是领思公司提交的，并非民航大厦公司提交。《解除合同协议书》没有双方盖章，不能产生任何法律效力。领思公司的行为不符合《合同法》第九十四条第二款规定，属意思表示不明。民航大厦公司提交《庭后核实情况说明》认可与领思公司协商过合同解除和履行问题，一审法院认定为双方协商过合同解除问题片面。民航大厦公司系国有企业，其员工收集《解除合同协议书》只是为上报领导的一个汇报资料和前期准备工作，不能认定是民航大厦公司的行为。租期尚未届满，双方未就合同解除达成一致，理应继续履行。涉案房屋一直处于领思公司控制状态。领思公司将房屋钥匙部分交给民航大厦公司员工，搬走屋内物品，钥匙是否全部移交，民航大厦公司无从得知。据了解，房屋门锁已坏，交不交钥匙不影响领思公司自由出入。一审中领思公司也自述2019年1月交钥匙后，2月-3月一直在搬东西。涉案房屋及相应过道、走廊仍保留着领思公司的所有装饰和设计，屋内存放了大量领思公司的物品。一审中，领思公司自述2019年1月底将物品归置到一个教室，2月底仍存有其他物品。截止目前仍没有完成交房，领思公司也承认双方从未进行任何房屋交接手续。涉案房屋一直保持领思公司使用的完好状态，民航大厦公司也从未对外出租或用作它途，领思公司可随时使用。民航大厦公司提供的房屋符合合同约定用途即培训办公。领思公司登记的经营范围不包括儿童培训，即便领思公司具有儿童培训的资格，完全可根据工商登记调整自己的经营范围，且涉案房屋能否作儿童用房是领思公司应考虑的市场风险，合同继续履行不存在任何障碍。民航大厦公司起诉支付租金，一审适用《合同法》第二百二十七条规定判决，属适用法律错误。双方均未要求解除合同，一审认定合同解除，超范围审理，程序违法。领思公司辩称，2018年12月31日前，XX大厦XX沟通房屋不租赁了，教育局规定因楼层原因不能办学，并多次发函告知领思公司，故不能继续租赁。XX大厦XX室XX沟通后，在办公室与民航大厦公司办公室主任协商并出具了解除协议，两个月租金从定金中扣除。领思公司法定代表人签字后，民航大厦公司办公室主任还需要让其公司领导签字，一周后民航大厦办公室主任称其公司领导不签字，要求领思公司支付违约金。领思公司租赁期间一直办小学教育，去年国家整治教育辅导机构，涉案地方不符合，不能办学，故领思公司不应承担违约金。与民航大厦公司协商后，民航大厦公司要求2019年1月31日须把屋内东西搬完。因为马上过年，时间不够，商量后，把所有东西归到一个房间，把钥匙交给民航大厦公司指定管理人成小燕。年后去找，对方称可以，让尽快搬，领思公司拿走钥匙去搬东西，后把钥匙归还成小燕。快搬完时，民航大厦公司办公室主任称其公司领导说领思公司违约金没交，不能搬东西。民航大厦公司与领思公司协商交违约金的事，但因领思公司没有违约，故不交违约金。5个月后，民航大厦公司总经理才知道领思公司不租房屋的原因，最后还是没有协商一致。解除协议是领思公司与民航大厦公司办公司商量好后写的，是在民航大厦公司人员辅助下在该公司办公司电脑上写的。民航大厦公司向一审法院起诉请求：1.判令领思公司支付拖欠的房屋租金254400元（自2018年12月1日至2019年11月30日）；2.判令领思公司支付逾期租金违约金53932.8元（暂算至2019年9月30日）及2019年10月1日起至实际付清之日止；3.判令领思公司支付拖欠的水费4968元及逾期违约金1255元（暂算至2019年9月30日）及2019 年10月1日起至实际付清为止；4.本案诉讼费由领思公司负担。 一审法院认定事实：2014年11月26日，民航大厦公司（甲方）与西安蒲公英培训中心(乙方)签订《房屋租赁及物业服务合同》，约定甲方将位于西安市莲湖区XX路XX号XX大厦XX楼XX区房屋出租给乙方，房屋建筑面积共400平方米，租赁房屋仅作为培训办公使用，租赁期限共六年，自2014年12月1日起至2020年11月30日止；该房屋年租金为240000元（不含税金），其中租金为108000元、物业管理费为132000元；前两年之内租金不变，第三年开始按合同总金额的6%上浮租金；年租金包含：房屋租金、物业管理费、空调费、电梯使用费、共用部分的维修费用（材料费乙方自负）、垃圾清运费、公共区域保洁服务费用。合同生效后三日内，乙方应向甲方交纳年合同价的15%即36000元作为履约保证金，履约保证金不计利息，合同期满，乙方清费腾房且无其它争议后，甲方于三日内将履约保证金本金退还乙方。合同第八条合同变更、解除与终止中约定，双方可以协商变更或终止本合同；合同第十一条乙方违约责任中约定，在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应向甲方支付年租金的15%作为违约金外，并向甲方多支付一个月房屋租金；合同第十二条免责条件中约定，因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任，不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”合同签订后，民航大厦公司将涉案房屋交付领思公司使用，领思公司将租金交纳至2018年11月底，并交纳履约保证金36000元。2018年12月23日，领思公司向民航大厦公司出具情况说明，载明：西安蒲公英培训中心与民航大厦公司签订的《房屋租赁及物业服务合同》，于2018年3月28日西安蒲公英培训中心名称变更为领思公司，领思公司保证以上事实属实。庭审中，领思公司提交消防检查记录及照片、教育局申报材料，证明2018年7月16日消防大队检查涉案房屋后出具消防检查记录，备注不得作为儿童用房使用，但其机构系儿童教育机构；经向教育局咨询，对办学场所有要求，要求楼层为5层以下，面积为300平米以上，因不符合办学场所要求，莲湖区XX小组对涉案房屋两次封门，2018年12月31日是最后一次封门。民航大厦公司认为签订合同时已约定为培训办公使用，不能依据自己的意愿要求民航大厦公司提供的房屋符合其用途；消防设施未见异常，签订合同时是培训办公使用，没有约定为儿童用房使用，不能证明民航大厦公司提供的房屋不符合要求。领思公司提交其2019年1月31日签订的《解除合同协议书》，甲方为民航大厦公司，乙方为领思公司，载明：因乙方自身原因无法履行《租赁合同》，乙方向甲方提出解除合同，经与甲方协商后，甲方同意与乙方于本协议生效之日起解除《租赁合同》，自《租赁合同》解除之日起，甲乙双方之间的权利义务关系终止，双方再无债权债务纠纷，并互不承担违约责任；乙方确认应向甲方支付2018年12月1日至2019年1月31日的租金42400元及2018年6月1日至2019年1月31日期间的水费2208元，共计44608元；并且甲方有权从乙方向甲方缴纳的履约保证金36000元中直接扣除，不足部分乙方应当在本协议签订之日起1日内支付。合同落款处乙方朱养军签字，甲方处未签字盖章。领思公司称协议签订后，将钥匙交给民航大厦公司工作人员成小燕，将物品规整至一个教室，2019年2月底开始搬离涉案房屋，搬至剩余2个沙发时，民航大厦公司又称要求其支付违约金，双方就此一直协商未果。民航大厦公司认可2019年1月领思公司以涉案房屋不能作为儿童用房无法使用，向其公司办公室人员提出调换楼层要求，否则解除合同，办公室人员将领思公司要求及相关材料包括准备的解除协议等材料上报公司领导报批，上报后领导认为应该按照合同约定执行，如解除，需承担违约责任，否则就要继续支付租金。后双方进行协商，领思公司不同意支付违约金，亦不付租金。2019年2月，领思公司将涉案房屋部分钥匙交给办公室工作人员成小燕，没有办理交接手续。一审法院认为，民航大厦公司与领思公司签订的《房屋租赁及物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，民航大厦公司依约将涉案房屋交付领思公司使用，领思公司用于办理校外培训机构，将租金交纳至2018年11月底。领思公司辩称因涉案房屋为7楼，不符合办学场所要求，教育部门对涉案房屋进行封门，并要求其限期整改，因民航大厦公司无法调换楼层，故其提出解除合同，双方经协商于2019年1月31日签订《解除合同协议书》，并将涉案房屋钥匙交给民航大厦公司员工；民航大厦公司亦认可与领思公司协商过解除事宜，但因违约金问题未达成一致意见，认为合同应继续履行。领思公司提出解除合同，签订《解除合同协议书》，并将钥匙交付民航大厦公司，后亦未使用涉案房屋，故双方租赁关系应自2019年1月31日予以解除。庭审中领思公司认可2018年12月1日至2019年1月31日的租金42400元及2018年6月1日至2019年1月31日期间的水费2208元未交纳，对民航大厦公司要求领思公司支付上述费用的请求，予以支持。双方因是否违约解除及违约金问题协商未果，应系合同解除后违约责任承担问题，故民航大厦公司主张继续履行合同，要求领思公司支付2019年2月1日之后的租金及水费，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十七条规定，判决：一、本判决生效后七日内，被告西安领思教育科技有限公司支付原告西安西北民航大厦有限责任公司2018年12月1日至2019年1月31日的租金42400元，支付2018年6月1日至2019年1月31日的水费2208元（从被告交纳的保证金36000元中予以扣除）；二、驳回原告西安西北民航大厦有限责任公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6018元，由被告西安领思教育科技有限公司负担853元，由原告西安西北民航大厦有限责任公司负担5165元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”民航大厦公司与领思公司于2014年11月26日签订的《房屋租赁及物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，民航大厦公司向领思公司交付了租赁房屋，领思公司向民航大厦公司支付租金至2018年11月底，并支付履约保证金36000元。领思公司提交《解除合同协议书》欲证明双方于2019年1月31日就合同解除事宜协商达成一致；民航大厦公司亦表示双方曾就合同解除进行过协商，《解除合同协议书》仅为上报领导的汇报材料，后就违约金未达成一致，合同应继续履行。领思公司提出解除合同，签订《解除合同协议书》，并将租赁房屋钥匙交还民航大厦公司，后未使用租赁房屋，《房屋租赁及物业服务合同》实际上再未履行，一审法院认定双方租赁关系于2019年1月31日解除，并无不当。合同解除之前所欠租金42400元及水费2208元，领思公司予以认可，应向民航大厦公司予以支付，支付时应先扣除领思公司交纳的履约保证金36000元。民航大厦公司主张合同继续履行，无事实依据，应不予采纳。 综上所述，民航大厦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5349元，由西安西北民航大厦有限责任公司负担。本判决为终审判决。 审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇二〇年八月十一日书记员     张佩 1