河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3707号上诉人（原审原告）：吴继豪，男，1978年10月1日生，汉族，住安阳市文峰区。上诉人（原审原告）：路媛媛，女，1980年1月5日生，汉族，住址同上，与吴继豪系夫妻关系。二上诉人共同委托诉讼代理人：卢成伟，河南国厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳新华富置业有限公司，住所地:安阳市文峰区德隆街秀水苑小区**楼****。法定代表人：张瑞智，职务:执行董事。委托诉讼代理人：申金丹，系公司员工。委托诉讼代理人：樊斌，河南中原法汇律师事务所律师。上诉人吴继豪、路媛媛因与被上诉人安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）商品房预售合同纠纷一案,不服河南省安阳市文峰区人民法院作出的（2018）豫0502民初2534号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴继豪、路媛媛上诉请求:1、撤销(2018)豫0502民初2534号民事判决第一项,改判被上诉人向上诉人支付延期办理不动产权属证书的违约金(违约金按购房款269099元为基数从2015年1月3日起到发布公告至2019年月29日之日止,按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算)；2、本案的诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院对被上诉人逾期办理不动产权属证书的违约金,酌定按年利率1%计算3年没有事实及法律依据。1、被上诉人逾期履行协助办证义务属于严重违约。按照案涉合同第15条约定,被上诉人应于商品房交付使用即2012年8月31日后60日内将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，但实际上2019年12月20日才办理了不动产登记证书。一审判决书中所显示的证据不能证明被上诉人积极协助办理不动产权证书及向登记部门提交有备案资料的事实。2、一审法院认定的影响被上诉人不能办证的客观事实理由不成止,不能免除其协助办理不动产权属证书的义务，更不能减轻其逾期办证的违约责任。第一,被上诉人所抗辩的诸多不能办证的客观事实并非发生于合同约定的办证期间,被上诉人在此之前就应积极协助被上诉人办理完毕房地产权属证书。第二,即使一审判决考虑存在非因被上诉人的原因致使被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的客观事实,那么按照合同约定顺延180个工作日后，仍然未能协助上诉人办理完毕房屋权属证书。第三,案涉合同对逾期办理不动产权属证书的情形和违约责任约定十分明确。一审法院突破合同相对性原则,援引一些不成立的客观事实从而减轻被上诉人的违约责任,等于变相将不能办证的客观因素责任和后果转化给上诉人。3、上诉人按照“在中国人民银行同期贷款利率上浮50%”作为违约金标准符合法律规定,不存在过高和不当之处。4、一审法院在本案中酌定违约金按年利率1%计算的标准和依据应予以释明,推翻以前认定的事实和标准明显不合理、不合法。5、起诉之后的诉讼时效应发生中断，一审判决不支持上诉人起诉之后的违约金没有依据。二、一审程序违法。1、本案历时两年半左右才结案,一审的审限严重超期。2、一审法院行使自由裁量、只能在法律对有关事项无明确规定或只规定了处理的原则、幅度或范围的情况下才能行使。新华富置业公司辩称，同一审答辩意见，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。吴继豪、路媛媛向一审法院起诉请求:1、判令被告向原告支付延期交房违约金1103.31元（自2012年8月31日起至2012年11月21日止，以购房款269099元为基数，以每日万分之零点五计算所得）；2、判令被告履行合同义务，协助原告办理安阳市文峰区秀水苑商住小区25号楼2单元2602室房地产权属登记证书；3、判令被告支付原告逾期协助办理房地产权属登记违约金（以购房款总额269099为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算自2012年10月31日起至被告履行协助义务完毕之日止的违约金）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.2011年10月8日，原告吴继豪、路媛媛（××）与被告新华富置业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，二原告购买被告位于安阳市××水××小区××楼××单元××室××商品房××套，建筑面积109.39平方米，总房款为269099元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.××退房，出卖人在××提出退房要求之日起×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2.××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3.××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。2.原告已按合同约定向被告支付全部购房款，并缴纳了房屋契税及维修基金，2012年11月21日被告将涉案房屋交付原告。被告于2019年12月初向原告开具了购房发票，原告于2019年12月20日办理了该房屋的不动产权属证书。3.2018年11月1日，安阳市国土资源局在安阳日报发布公告，显示：经审查秀水苑商住小区20、22、23、25、26、29、31、32、33、35-a、35-b、36号楼，规划用途为商业、住宅，现拟对该项目进行受理，如对上述不动产有异议，请在本公告15个工作日内向安阳市不动产登记中心提出书面材料，逾期将按照解决不动产登记遗留问题的相关政策和规定为安阳新华富置业有限公司办理上述建设项目不动产登记手续。2019年1月29日，被告在安阳日报发布公告，内容为：安阳新华富置业有限公司开发的秀水苑商住小区20#、22#、23#、25#、26#、29#、31#住宅部分及32#、33#、35a、35b、36商业不动产权证书已办理完毕，请相关业主准备相关资料到本公司销售部审核办理个人住房不动产权证。被告提供2019年2月14日、2月18日、2月19日、2月25日、2月26日为部分业主开具的商品房销售发票复印件。一审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案，并为原告开具商品房销售发票。2019年1月29日，被告在安阳日报发布公告，通知秀水苑商住小区20#、22#、23#、25#、26#、29#、31#住宅部分及32#、33#、35a、35b、36相关业主准备相关资料到被告公司销售部审核，办理个人住房不动产权证，相关楼宇的业主自2019年2月开始陆续办理不动产登记证书；在诉讼过程中，被告于2019年12月初向原告开具了购房发票，原告于2019年12月20日办理了该房屋的不动产登记证书。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日；涉案房屋于2012年11月21日交付，被告并未按合同约定期限完成协助履行办证义务，构成违约。被告辩称其不存在违约行为，法院不予采信。被告辩称双方对合同违约金书面条款放弃使用，不应支付原告违约金，经查，原、被告合同第十五条约定双方选择第3项处理即“××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原告放弃违约金，故对被告该辩解理由，法院不予采信。被告辩称原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，因被告的违约行为持续，故被告该辩称意见不符合法律规定，不予采信。关于违约金标准问题，被告协助原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上案涉小区所在地存在周边道路未修建完毕、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实，并非被告一方原因造成办证迟延。结合本案事实，法院酌定违约金以购房款总额为基数，按年利率1%计算3年，即8072.97元（269099元×1%×3）。原告主张被告支付延期交房违约金，因原告承认交房时间为2012年11月21日，原告起诉状落款时间为2018年1月3日，被告以超诉讼时效进行抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，原告起诉被告要求被告支付延期交房违约金已超诉讼时效，故原告的该项诉讼请求超过诉讼时效，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴继豪、路媛媛逾期办理不动产权属证书的违约金8072.97元；二、驳回原告吴继豪、路媛媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3713元，由原告吴继豪、路媛媛负担3663元，被告安阳新华富置业有限公司负担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：1、不动产档案管理所25号楼不动产权登记表一份，用于证明公权证的办证时间是2020年4月22日，严重超过合同约定的办证时间。2、安阳市房屋建筑竣工备案证书及25号楼开发项目个案处理项目表一份，用于证明被上诉人所建25号楼存在违建事实，被行政处罚，直到2016年才办理竣工验收备案证，是被上诉人自身问题导致逾期办证。被上诉人认为，对于第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，发证时间不等于办证时间，办证时间应该在2018年底已办理完毕。对于第二组证据真实性有异议，单位出具的证明应有出具人签字，开发项目个案处理表真实性有异议，无原件，不能作为本案定案依据。二审法院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为一审认定的逾期办证违约金是否适当。双方签订的《商品房预售合同》约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。因办理权属登记需要相关职能部门配合，涉及到行政审批事项，被上诉人于一审提交的相关证据可证实并非由其一方原因造成办证迟延，一审综合本案实际情况，酌定违约金标准及数额并无不当。综上所述，上诉人吴继豪、路媛媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3713元，由上诉人吴继豪、路媛媛负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年八月二十八日书记员 楚世龙