北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初9267号原告（反诉被告）：北京运商物流有限公司，住所地北京市密云区行宫****楼****102。法定代表人：许海英，总经理。委托诉讼代理人：安玉农，男，北京运商物流有限公司副总经理。委托诉讼代理人：闫林强，男，北京运商物流有限公司经理。被告（反诉原告）：北京中通运捷快递服务有限公司，住，住所地北京市西城区文兴东街****楼**101/div>法定代表人：王训永，经理。委托诉讼代理人：刘振峰，吉林刘春玉律师事务所律师。委托诉讼代理人：林祥宝，男，北京中通运捷快递服务有限公司经理。原告（反诉被告）北京运商物流有限公司（以下简称：运商物流公司）与被告（反诉原告）北京中通运捷快递服务有限公司（以下简称：中通快递公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告运商物流公司的委托诉讼代理人闫林强，被告中通快递公司的委托诉讼代理人林祥宝、刘振峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。运商物流公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《仓库租用合同（自管类）》，合同编号20170825；2.中通快递公司支付自2020年2月25日计算至2020年6月26日租金，共计309321元；3.中通快递公司支付两个月库租违约金252000元；4.中通快递公司支付滞纳金26408元；5.诉讼费由中通快递公司承担。事实和理由：2017年8月25日，中通快递公司与运商物流公司签订《仓库租用合同（自管类）》，租赁仓库位于大兴区黄村镇狼各庄东村1号，建筑面积4400平米，用于经营。租期自2017年8月25日至2023年6月30日。中通快递公司2020年2月20日未按照合同约定全额支付租金，经多此催讨无果，违反了合同约定，故依据相关法律规定，起诉至法院。中通快递公司辩称，不同意运商物流公司所述解除合同时间及原因，因为不具备合同解除条件，中通快递公司没有违约行为，是案外人北京首带宝利工贸有限责任公司（以下简称：首带宝利公司）存在违法建设，建筑物存在安全隐患以及防控疫情措施不符合规定等原因，被黄村镇政府责令整改，责令承租户自行搬离货物，并且封锁道路，货物不能运输入库，黄村镇政府在2020年2月中旬就口头通知，书面通知是3月12日，黄村镇政府于2020年5月17日又通知完全疏解，自2月开始合同已经不能实际履行，所以中通快递公司有权行使不安抗辩权，依法不缴纳租金。黄村镇政府2月份通知只是整改，所以其认为整改后还可以继续履行，在此情况下，本着继续履行的目的，于2020年2月20日支付租金20万元。后来5月份通知就直接是疏解了，已经无法继续履行了。中通快递公司没有恶意拖欠租金的行为。租金不同意支付，因为库房已经不能继续使用了。违约金及滞纳金不同意支付。同意恢复原状，但是运商物流公司应赔偿其设备的剩余价值。其存在加建情况，建设的时候经过运商物流公司同意，如果现在拆除，设备的剩余价值需要赔偿。并且因为库房用不了，又租了一个库房，还产生了租金损失等。中通快递公司向本院提出反诉请求：1.运商物流公司返还中通快递公司租金200000元；2.运商物流公司退还中通快递公司押金120000元；3.运商物流公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年8月25日，中通快递公司与运商物流公司签订《仓库租用合同（自管类）》，租赁位于大兴区黄村镇狼各庄东村1号的建筑面积4400平米的库房，用于经营。租赁期间为2017年8月25日至2023年6月30日。由于产权人首带宝利公司名下土地厂房存在违法建设及安全隐患的问题，被大兴黄村镇于2019年10月责令其拆除。2020年2月末再次责令其拆除违建，进行整改，并要求园区内各承租户自行搬离货物，并封锁了进出道路，不得运输货物进入租用场地。2020年5月，大兴区黄村镇相关部门通知对园区进行疏解，限各承租户在2020年6月20日前将相关货物清理完毕。一是首带宝利公司、高碑店市胜利化工设备有限公司（以下简称：胜利化工公司）、运商物流公司等出租方未履行合同相关约定及管理责任，存在重大过错，应根据其过错承担责任，不应适用疫情防控（不可抗力）免责。二是运商物流公司单方解除租赁合同不符合约定解除条件。三是运商物流公司诉讼请求不得到支持，其应起诉胜利化工公司及首带宝利公司承担违约责任或侵权责任。综上，导致本案租赁合同不能履行的直接原因是产权人首带保利公司违法建设和管理措施缺失导致被政府部门要求整改，进而采取疏解措施。出租方存在过错，导致出租标的物不符合租赁目的，合同无法履行而事实终止，因此不能适用疫情防控措施（不可抗力），导致合同不能履行事由而认定双方均不承担责任。运商物流公司针对中通快递公司的反诉辩称，不同意中通快递公司的反诉请求，不同意返还租金，退还押金。因为根据合同第十条的约定，中通快递公司历来支付租金均有逾期支付租金的行为，属于违约。不清楚中通快递公司主张的拆除通知，其没有收到。并且中通快递公司承租的部分不涉及违建。整改时间是2020年3月12日。中通快递公司应于2020年2月20日支付其后的租金。经运商物流公司多次催讨，直至2020年2月26日中通快递公司才交付了后期的租金20万元。整改的通知中只限期整改，没有封锁道路的内容。黄村镇政府允许使用仓库的使用期限是到2020年6月20日。中通快递公司一直使用场地直至2026年6月26日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于大兴区黄村镇狼各庄东村**等**厂房、配电室所有权人系首带宝利公司。首带宝利公司与高碑店市胜利化工设备有限公司签订《租赁协议》，约定首带宝利公司将坐落在北京市大兴区黄村镇狼各庄东村厂区内部分工业用地、自建工业厂房出租给胜利化工公司。2017年6月20日，胜利化工公司与运商物流公司签订《租赁合同》，约定运商物流公司租赁胜利化工公司位于大兴区首带宝利公司厂区内仓库。2017年7月28日，运商物流公司（甲方）与中通快递公司（乙方）签订《仓库租用合同（自管类）》，约定：第一条库房面积及位置：甲方为乙方有偿提供普通仓库，建筑面积4400平米，存放国家允许正常流通的货物。仓库详细地址：北京市大兴区黄村镇狼各庄东村1号等3幢。第二条租用期限：自2017年8月25日至2023年6月30日止。第三条租金和费用：仓租：0.9元/天*平米，每年租金为144万元人民币，每半年一次付款，第三年开始每年递增5%。押金120000元。第四条支付方式：乙方付款期限如下（不含卫生费）:2020年2月20日支付2020年2月25日-2020年8月24日租金756000元。第五条租赁物的装修：1.在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意。如装修、改建方案可能对公用部分及其他相邻用户影响的，甲方可对该部分方案提出异议，甲方应予以修改。改建、装修费用由乙方承担。2.合同期满或终止时，甲方有权要求乙方恢复原状，或向甲方交纳恢复原状所需费用。第六条租赁物的使用：8.乙方未到期退租，应偿付甲方2个月租金作为违约金；甲方在合同期内清退乙方，也应偿付一方2个月租金作为违约金。第十条违约责任赔偿：1.任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的直接经济损失由责任一方承担。3.乙方未按合同约定期限支付费用，甲方有权每日收取未缴纳费用2‰作为滞纳金。如乙方于逾期壹个自然月未付甲方租金，则乙方将被视为自愿放弃库存商品所有权，甲方有权清理乙方租用的库房再次出租，并扣除押金作为补偿。第十一条免责条件：1.合同执行过程中，由于地震、洪水等不可抗力及地方政府拆迁、市政规划、国家政策征地等，乙方应积极配合在一个月内搬离，且造成的经济损失，双方均不负赔偿责任；合同执行过程中遇到国家税收改革、燃油费增加、政策管制导致的价格调整不属于违约；2.致使直接影响合同的履行或者不能按约定的条件履行时，遇不可抗力事故的一方，应立即将事故情况传真或电报、电话等方式通知对方，并应在7天内，提供事故详情及合同不能履行、或者部分不能履行、或者需要延期履行理由的有效文件。经询，双方均认可中通快递公司交付租金至2020年2月24日。中通快递公司于2020年2月20日交付200000元租金，系2020年2月25日之后的租金。中通快递公司提交北京市大兴区黄村镇人民政府（以下简称：黄村镇政府）于2020年3月12日发布的《通知》、黄村镇疏整促治理办公室、黄村镇村庄安全治理办公室于5月17日发布的《告知》，以证明黄村镇政府通知的整改、疏解，涉案场地无法继续经营的情况。运商物流公司认可上述证据真实性，但对其证明目的不认可，表示黄村镇政府是3月12日下的通知，3月15日贴到涉案场地园区，不认可中通快递公司所述的2月中旬就有口头通知。其中《通知》载明：经黄村镇政府研究决定：一、首带宝利公司大兴分公司立即整改疫情防控相关问题，落实公司主体责任，抓好整改工作。二、各违法建设责任人于2020年4月30日前，将违法建设自行拆除。三、各承租的单位七日内将安全隐患整改完毕。限期整改期间，各仓储承租户可自行搬离货物，避免造成更大损失。《告知》载明：首带宝利公司大兴分公司院内厂库房因存在未按要求设置火灾自动报警装置、自动喷淋系统，占用防火间距等问题，违反了《中华人民共和国消防法》相关规定，存在严重安全生产隐患。根据北京市人民政府《关于组织开展“疏解整治苏提升”专项行动（2017-2020年）的实施意见》（京政发【2017】8号）文件精神，该园区属低端仓储物流行业，已不符合首都功能定位，需要进行疏解外迁。现研究决定：1.疏解园区仓储物流等经营业态，各承租单位于2020年6月20日前将相关货物清理完毕。2.仓储场所严禁出现“三合一”、“多合一”现象，严禁厂库房内住人，严禁厂库房、宿舍楼等空间转租转让。本案审理中，运商物流公司主张中通快递公司已于2020年6月26日腾退并交付涉案场地，中通快递公司则主张其于2020年6月19日完全腾退完毕，并提交其与案外人的微信聊天记录截图予以证明。运商物流公司对中通快递公司提交的该份证据不予认可。运商物流公司提供来京人员台账及中通快递公司疫情期间的预案以证明中通快递公司在疫情期间还有工作人员在仓库居住并使用仓库。运商物流公司对上述证据不予认可。庭审中，中通快递公司称：黄村镇政府通知后，2月末就已经不能正常经营了。仓库里的货物只许出，不许进。按照政府要求几天把货物拉完之后，就一直没有经营了，除了冷库等不能拆除的基本都搬离了。直到6月19号，其按照政府的要求才把剩余设备包括冷库等全部搬离。经询，双方均表示《仓库租用合同（自管类）》项下仓库不涉及违法建设。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有拘束力，双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。本案中运商物流公司与中通快递公司签订的《仓库租用合同（自管类）》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。结合在案证据，因政策原因以及疫情影响，黄村镇政府已于2020年3月12日通知整治涉案场地，并于5月17日正式告知疏解。中通快递公司虽辩称2月中旬就已经口头通知，但未提供证据予以证明，故本院对其该项主张不予采信。关于腾退时间，运商物流公司自认中通快递公司于2020年6月26日交还涉案场地，中通快递公司虽辩称其于6月19日腾退，但未提供充分证据予以证明，故本院依法认定中通快递公司于6月26日腾退涉案场地。鉴于中通快递公司已经实际腾退，涉案合同已无法继续履行，合同目的无法实现，故双方签订的《仓库租用合同（自管类）》已于该日实际解除。关于租金，新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。中通快递公司经营业务确因疫情受到影响，租金成本压力增大。中通快递公司虽然无法开展经营业务，但客观上已使用涉案场地，会产生相应占用费损失。且本案中涉案合同实际无法履行，被政府部门要求整改疏解，还包含“院内厂库房因存在未按要求设置火灾自动报警装置、自动喷淋系统，占用防火间距等问题”等因素。本院根据公平原则，参照相关北京市政府文件对于疫情期间“经营性”房屋租金减免的指导性意见，综合考虑以上因素，认定运商物流公司应减半收取中通快递公司2020年2月25日至2020年6月26日租金。经核算，扣除中通快递公司已支付运商物流公司租金200000元，中通快递公司应支付运商物流公司剩余租金56200元。对中通快递公司主张退还租金200000元的反诉请求本院不予支持。关于违约金及滞纳金，租赁合同无法继续履行，非双方主观恶意导致，故运商物流公司主张中通快递公司支付违约金及滞纳金的诉请，缺少事实和法律依据，本院不予支持。鉴于双方签订的《仓库租用合同（自管类）》已经解除，运商物流公司应退还中通快递公司押金120000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定之规定，判决如下：一、确认北京运商物流有限公司与北京中通运捷快递服务有限公司签订的《仓库租用合同（自管类）》于2020年6月26日解除；二、北京中通运捷快递服务有限公司于本判决生效后十日内向北京运商物流有限公司支付剩余租金56200元；三、北京运商物流有限公司于本判决生效后十日内退还北京中通运捷快递服务有限公司押金120000元；四、驳回北京运商物流有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京中通运捷快递服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4839元，由北京运商物流有限公司负担4236元（已交纳），由北京中通运捷快递服务有限公司负担603元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费3050元，由北京中通运捷快递服务有限公司负担1700元（已交纳），由北京运商物流有限公司负担1350元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年八月十四日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹