文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0243民初2032号原告：孙建华，男，1974年1月29日出生，土家族，住重庆市黔江区。原告：向业荣，男，1962年4月15日出生，苗族，住重庆市黔江区。二原告共同委托诉讼代理人：付明政，重庆森平律师事务所律师。被告：重庆凯邦房地产开发有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道滨江路****，统一社会信用代码91500243089108340J。法定代表人：梁洪永，该公司总经理。被告：梁洪永，男，1974年10月16日出生，土家族，住重庆市黔江区。二被告共同委托诉讼代理人：刘建清，重庆昌翰律师事务所律师。原告孙建华、向业荣与被告重庆凯邦房地产开发有限公司（以下简称凯邦公司）、梁洪永民间借贷纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙建华、向叶荣及二原告的共同委托诉讼代理人付明政，二被告的共同委托诉讼代理人刘建清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙建华、向业荣向本院提出诉讼请求：二被告偿还原告孙建华、向业荣借款本金5000000元，并支付原告孙建华、向业荣以5000000元为基数，按月利率2%为标准，从2015年12月1日起计算至清偿完毕之日止的利息；2.原告孙建华、向业荣对二被告位于彭水凯邦两江城的21套房屋（房号6-×-×面积为120.92平方米的房屋、房号6-×-×面积为120.92平方米的房屋、房号6-×-×面积为120.92平方米的房屋、房号6-×-×面积为120.92平方米的房屋、房号6-×-×面积为120.92平方米的房屋、房号6-×-×面积为120.92平方米的房屋、房号6-×-×面积为120.92平方米的房屋、房号6-×-×面积为120.92平方米的房屋、房号6-×-×面积为120.92平方米的房屋、房号6-×-×面积为82.1平方米的房屋、房号6-×-×面积为82.1平方米的房屋、房号6-×-×面积为82.1平方米的房屋、房号6-×-×面积为82.1平方米的房屋、房号6-×-×面积为82.1平方米的房屋、房号6-×-×面积为82.1平方米的房屋、房号6-×-×面积为82.1平方米的房屋、房号6-×-×面积为82.1平方米的房屋、房号6-×-×面积为82.1平方米的房屋、房号6-×-×面积为82.1平方米的房屋、房号5-×-×面积为91.57平方米的房屋、房号5-×-×面积为91.57平方米的房屋）拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。事实和理由：2014年11月17日，由于被告凯邦公司在两江城项目开发中资金严重不足，遂以被告梁洪永名义向二原告借款5000000元，双方签订了借款合同。借款到期后，由于二被告无钱偿还，双方于2017年8月15日经过充分协商后，达成了以凯邦两江城的21套房屋抵。2018年5月31日，二被告以双方在2017年8月15日重新达成了以房抵债协议，该协议明确了具体抵债房屋位置及楼层。合同签订后，二被告一直未办理房屋网签及登记备案。二原告向人民法院提起诉讼，人民法院认定以房抵债协议中的21套房屋是民间借贷的担保，不是偿还借款，故驳回了二原告的起诉。后二被告仍然不履行还款义务，至今未偿付二原告的借款本息。被告凯邦公司、梁洪永共同辩称，1.双方签订的借款协议真实，但因二原告在借款期间针对社会不特定对象多次发放贷款，其行为违反了银行业监督管理法及合同法的相关规定，构成违法发放贷款，双方签订的借款协议因违反法律强制性规定而无效，故二原告基于该借款协议诉请支付利息不应得到支持；2.以房抵债协议系借款协议的担保，现作为主合同的借款协议无效，设立担保的从合同也无效，故二原告主张对21套房屋享有优先受偿权无事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：2014年11月17日，原告向业荣作为甲方（出借方）与被告梁洪永作为乙方（借款方）签订《借款协议》一份。该协议载明：乙方为了重庆彭水两江城项目开发，乙方向甲方请求借款500万元，借款期限12个月，即从2014年11月17日至2015年11月16日，借款期限届满后，乙方必须在3日内向甲方一次性还清以上借款；借款利息按照月利率3%计算。2014年11月17日，被告梁洪永向原告向业荣出具借条一份。该借条载明：“今借到向业荣人民币伍佰万元整，还款期限及利息按借款协议执行。”2017年8月15日，二原告作为债权人（甲方）与二被告作为债务人（乙方）签订《协议》一份。该协议载明：“乙方为了重庆彭水凯邦两江城项目开发，乙方于2014年11月17日向甲方借款500万元，其中孙建华银行转款400万元、向业荣银行转款100万元，乙方因故未按约定支付资金利息及偿还本金。现经双方友好协商，就双方债权债务有关事宜达成如下一致协议。一、2015年11月30日前应付利息已全部结清，从2015年12月1日起至2017年8月31日止，应付利息315万元，尚欠借款本金500万元，本金合计共欠815万元，双方对借款本金及利息均无争议；二、经友好协商，乙方同意将乙方在彭水凯邦两江城（乙方开发的房地产项目）的商品房以房抵债给孙建华（含向业荣的100万元本金及应享有的利息，经向业荣同意），各套抵房位置及楼层在《商品房买卖合同》中予以明确。抵债房总价为815万元，单价均价为3900元/平方米；三、抵（购）房合同、网签及登记备案等手续均由孙建华签定，在2017年8月25日前办理完毕；本协议一式三份，甲方孙建华、向业荣、乙方梁洪永各执一份。”二原告在甲方处签字，被告凯邦公司在乙方处加盖公司公章，被告梁洪永在乙方处签字。2018年5月31日，二原告作为债权人（甲方）与被告梁洪永作为债务人（乙方）签订《以房抵债协议》一份。该协议载明：“为了充分有效履行甲乙双方于2017年8月15日签订的《以房抵债协议》，经甲乙双方再次友好协商，就以房抵债有关事宜达成如下一致协议。一、乙方因故未按2017年8月15日签订的《以房抵债协议》完成商品房相关手续；二、将再次友好协商，双方对2017年8月15日签订的以房抵债面积2090平方米（815万元除以3900元/平方米）均无异议。本着2090平方米商品房面积不减少的原则，乙方再次同意将乙方在彭水凯邦两江城（乙方开发的房地产项目）的商品房以房抵债给孙建华（含向业荣的100万元本金及应享有的利息，经向业荣同意），各套抵债房位置及楼层为：六号楼19套，即房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米，五号楼2套：房号5-×-×面积91.57平方米、房号5-×-×面积91.57平方米，以上共计21套，总计面积2092.42平方米。三、特别约定：因该楼盘当前售卖价格高于2017年8月前价格，甲方为了配合乙方销售不产生负面影响，甲方同意购房合同价格由乙方自行确定写入购房合同中，乙方只保证享有的2090平方米商品房面积不少，对房价不作争议。四、购（抵）房合同、网签及登记备案手续均由孙建华签定，在2018年7月31前办理完毕。五、签订房屋时产生的大修基金、契税由甲方暂为垫付。六、其他未尽事宜由双方协商解决，协商不成由黔江区人民法院裁定。七、本协议一式三份，甲方孙建华及向业荣、乙方梁洪永各执一份。”二原告在甲方处签字，被告凯邦公司在乙方处加盖公司公章，被告梁洪永在乙方处签字。2018年5月31日，原告孙建华作为甲方与被告梁洪永作为乙方签订《回购协议》一份。该协议载明：“……二、回购房屋房号：六号楼19套，即房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米，五号楼2套：房号5-×-×面积91.57平方米、房号5-×-×面积91.57平方米，以上共计21套，总计面积2092.42平方米。三、回购总价：原借款本金500万元按2分计息，即从2015年12月1日起（从2015年12月1日起未付利息）至回购之日止。四、回购时间：2018年12月31日前；五、回购方式：可一次性回购，也可分套根据抵债协议的每套房屋价格分套回购。六、乙方在2018年12月31日前不回购拟回购房，甲方可以卖售。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。”原告孙建华在甲方处签字，被告凯邦公司在乙方处加盖公司公章，被告梁洪永在乙方处签字。2018年11月29日，本县国土资源和房屋管理局不动产登记档案查询结果证明显示：被告凯邦公司所对应的房地产开发项目凯邦两江城5号楼和6号楼土地使用权类型为出让，已经于2016年2月1日抵押给中航信托股份有限公司，并且均已于2018年11月27日被重庆市第四中级人民法院办理查封，5号楼和6号楼的未售楼房已办理在建工程抵押，抵押权人为中航信托股份有限公司。庭审中，原、被告双方对于借款5000000元无异议，一致确认利息以月利率3%的标准支付至2015年11月30日。本院认为：本案是一起民间借贷纠纷。原、被告之间的借款事实清楚，债权债务关系明确。原、被告双方对于借款5000000元无异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定，被告凯邦公司、梁洪永应当立即偿还二原告借款本金5000000元。涉案借款的利息以月利率3%的标准支付至2015年11月30日，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零七条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条的规定，被告凯邦公司、梁洪永应支付二原告以5000000元为基数，按年利率24%为标准，从2015年12月1日起计算至借款清偿时止的利息。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”二原告主张对位于彭水凯邦两江城的21套房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人受偿的权利，而根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定，本案判决生效后，二被告不履行生效判决确定的金钱债务，二原告可以申请拍卖涉案的21套房屋以偿还本案的借款本息，该规定并未赋予二原告对涉案的21套房屋享有优先受偿权，故对于二原告的该项诉讼请求，本院依法支持二原告对二被告位于彭水凯邦两江城的21套房屋（房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号5-×-×面积91.57平方米、房号5-×-×面积91.57平方米)拍卖、变卖后的价款享有受偿权。综上所述，原告孙建华、向业荣的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款、第二十六条、第二十九条规定，判决如下：一、被告梁洪永、重庆凯邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告孙建华、向业荣借款本金5000000元，并支付原告孙建华、向业荣以5000000元为基数，按年利率24%为标准，从2015年12月1日起计算至借款清偿时止的利息；二、原告孙建华、向业荣对被告梁洪永、重庆凯邦房地产开发有限公司位于彭水凯邦两江城的21套房屋（房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积120.92平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号6-×-×面积82.1平方米、房号5-×-×面积91.57平方米、房号5-×-×面积91.57平方米)拍卖、变卖后的价款享有受偿权；三、驳回原告孙建华、向业荣的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46800元（原告孙建华、向业荣已预交46800元），由被告梁洪永、重庆凯邦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，根据本院出具的上诉费缴纳通知书或直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉案件受理费又不提出缓交申请，或者提出缓交申请未被批准的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  樊 洪人民陪审员  张兴洲人民陪审员  胡显涛二〇二〇年八月十四日书 记 员  谢俊霞