云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初7002号原告：柳琼凤，女，1968年5月9日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：王曦悦，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周颖，云南雁序律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南京鹏房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市官南大道玫瑰湾****。统一社会信用代码：91530000750662505K。法定代表人：徐宇光。委托诉讼代理人：肖红，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。原告柳琼凤与被告云南京鹏房地产开发有限公司(以下简称：京鹏公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告柳琼凤委托诉讼代理人王曦悦、周颖，被告京鹏公司的委托诉讼代理人肖红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柳琼凤向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告因迟延交房产生的逾期交房违约金人民币85618元（暂计算自2016年1月1日至2020年6月1日止，逾期4年零5个月）；2、被告承担本案诉讼费、保全费等。事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2015年2月12日与被告签订了《商品房购销合同》（合同编号：NYX0038），原告购买被告开发的南悦城II第6幢第6层613号商品房一套。合同中对所购房屋的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、甲方逾期交房的违约责任等进行了约定。原告于合同签订当日将首付款273317元交付给被告，并于2016年1月21日支付了剩余房款260000元。原告依据合同中的约定履行了作为一个买受人应尽的付款义务。根据《商品房购销合同》第七条约定，被告应于2015年12月31日前验收合格房屋并交付原告使用。但被告一直都未依约履行自己的义务，导致至今原告仍未合法入住。依据《商品房销售合同》第八条，截止2020年6月1日，被告仍未交房，亦未向原告支付过任何违约金，原告多次向被告提出按照合同约定履行交房义务的合理请求都遭到了拒绝，被告的行为构成了违约且拖欠逾期交房的违约金，特诉至法院。被告京鹏公司辩称，1、原告在诉状中自认了逾期付款，合同签订日期是2015年2月12日，原告在当日付了首付款后，直到2016年1月21日才支付完毕剩余合同尾款，逾期付款1年左右。根据双方签订的商品房购销合同第八条约定，按照该计算标准，原告应当承担违约金。2、原告所购买的南悦城II6幢第6层613号房，在本案庭审的前几个月被告电话通知了原告接房，6栋也有其他业主已经进行了接房。3、原告于2020年6月2日起诉要求支付逾期违约金，合同约定的房屋交付日期是2015年12月31日，原告应当至逾期交付之日起主张权利，现在诉讼时效已经届满，原告的诉讼请求不应当得到支持。4、双方签订的合同当中，并没有约定保全费由被告承担，所有保全费由被告承担的主张没有事实依据和法律依据。经审理，本院认定本案法律事实如下：2015年2月12日，柳琼凤与京鹏公司签订《商品房购销合同》，约定：柳琼凤向京鹏公司购买位于南悦城II第6幢第6层613号房，该商品房套内建筑面积为41.04平方米，房屋总价533317元。以贷款方式付款，2015年2月12日支付273317元首付款，其余价款柳琼凤向富滇银行昆明五华支行贷款于2015年2月12日前支付。柳琼凤应在京鹏公司应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，符合本合同约定的该商品房交付给柳琼凤。自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，京鹏公司按每天50元向柳琼凤支付违约金，合同继续履行。京鹏公司逾期90天仍未交房的，90天内违约金扣罚停止；90天后的，京鹏公司每天按总房价款的0.01%向柳琼凤支付违约金，合同继续履行。该合同还约定柳琼凤未能在约定应付款时限届满后的次日起至实际付款之日90天内，柳琼凤按每天50元向京鹏公司支付违约金，合同继续履行。逾期90天后京鹏公司有权决定是否解除合同；京鹏公司决定解除合同的，柳琼凤应向甲方支付本合同第四条中约定的总房价款20%的违约金，但不再承担逾期违约责任；京鹏公司决定继续履行合同的，乙方逾期90天仍未付款的，90天内违约金扣发停止，90天后，柳琼凤每天按总房价款的0.01%向京鹏公司支付违约金，合同继续履行。同日，柳琼凤与京鹏公司还签订《商品房购销合同》补充协议约定：柳琼凤在未付清全部款项，京鹏公司有权拒绝交付柳琼凤所购房屋。2016年1月21日柳琼凤向京鹏公司付清其余价款260000元。庭审中，被告称该南悦城II期房屋已可以交房，部分业主已入住。原被告认可原告至开庭之日未向原告交付涉案房屋。上述事实有柳琼凤提交的商品房购销合同、商品房购销合同登记备案表、收据及本院庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为：柳琼凤与京鹏公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的权利义务。柳琼凤已于2015年2月12日向京鹏公司支付了首付款273317元，并于2016年1月21日支付了剩余房款260000元，已向京鹏公司支付了合同约定的全部购房款，京鹏公司也应将经建设单位组织验收合格及符合本合同约定的该商品房交付给柳琼凤。本案开庭前，被告并未举证证明已通知原告接房，故京鹏公司逾期交房的违约行为属实，柳琼凤有权向京鹏公司主张2016年1月22日至2020年6月1日期间逾期交房的违约金。关于京鹏公司抗辩柳琼凤在本案中主张的逾期交房违约金超过诉讼时效部分，因原被告双方仅约定了违约金的计算标准，但对于持续逾期交房所产生的违约金履行期限未做约定，双方亦未能达成补充约定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定可知，故本案逾期交房违约金应自柳琼凤向京鹏公司首次主张权利之日开始起算，现无证据证明柳琼凤在本案起诉前向京鹏公司主张过权利，本案京鹏公司抗辩超过诉讼时效没有事实和法律依据，本院不予采信。关于逾期交房违约金标准的计算问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”在本案中，被告京鹏公司无证据证明已通知原告柳琼凤接房，本案中的涉案房屋至今未交房，原告亦迟延付清房款，故原告诉请的逾期交房违约金应当自原告付清房款之日起计算至原告诉请的2020年6月1日止，按双方签订的《商品房购销合同》约定，本案对计算逾期交房的违约金标准分两个时间段计算，2016年1月22日至2016年4月20日期间的违约金应按每日50元计算，该期间违约金合计为4500元（50元∕天×90天=4500元）；2016年4月21日至2020年6月1日期间的逾期交房违约金应为80157.55元（533317元×0.01%×1503天=80157.55元），共计84657.55元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、被告云南京鹏房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告柳琼凤2016年1月22日至2020年6月1日期间的逾期交房违约金84657.55元；二、驳回原告柳琼凤其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费970元（已减半收取，原告已预交）保全费876元（原告已预交），由被告云南京鹏房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  普会峻二〇二〇年八月三十一日书记员  赵丽君