北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初18318号原告：北京可味餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区东大桥路**院**楼**B129、B130、B132、B131、B183、B185、B186。法定代表人：胡帅，经理。委托诉讼代理人：胡恒仙，男，1990年2月13日出生，汉族，原告单位员工。被告：北京合生兴业房地产开发有限公司，住所地北京市西城区德外新明胡同东侧（德胜街道）。法定代表人：温华乾，总经理。委托诉讼代理人：常杨杨，男，1990年3月7日出生，汉族，被告单位员工。原告北京可味餐饮有限公司（以下简称可味公司）与被告北京合生兴业房地产开发有限公司（以下简称合生公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告可味公司委托诉讼代理人胡恒仙，被告合生公司委托诉讼代理人常杨杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告可味公司向本院提出诉讼请求：1.免除原告2020年2月1日至2020年4月30日的租金198112.59元、物业费44083.8元；共计242916.39元；2.判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告（承租方）和被告（房主/出租方）双方就原告承租被告北京市西城区德胜门外大街13号院B103A（房间自有编号101）面积为734.73平方米的房屋（以下简称“房屋”）以经营餐饮事宜，于2017年9月18日签订了《合生财富广场商业项目商铺租赁合同》，租赁期限自2017年09月18日至2027年09月17日。自2020年1月中下旬开始，新冠疫情突然爆发，且来势迅猛。面对突如其来的疫情，北京市政府采取了延期复工、在家办公、居家隔离等多项疫情管控措施。疫情的持续恶化和前述措施的执行，导致多地出现“空城”对全国各类企业、全国人民等都产生了很大的影响，餐饮公司所受影响更是尤为明显。被告委托的物业单位对原告经营的餐饮所在楼宇等采取了多项限制措施（包括但不限于限制客流、物业服务降低等等），原告承租场地只能售卖堂食，无法经营外卖。因前述疫情防控措施的执行以及企业延迟复工、堂食就餐等系列因素的影响，致使原告所经营的餐厅无任何客流量，2020年2月1日至2020年3月16日期间，美食城的平均日营业额仅为人民币0元，完全无任何收入，营业后，由于各方面营业限制，营业额基本为0元，没有办法覆盖场地租金、人员工资等经营成本，原有的流动资金已不足以继续支撑原告在租金、人员工资等方面的支出，压力确实是非常非常大，而且还需面临随时有可能到来的破产倒闭。为应对此次新冠疫情对企业的影响，中央及北京市政府及各局委办等陆续出台了多项扶持政策，如京政办发（2020）7号发文（第一条第二点和第五点）、朝政办发〔2020〕2号发文第二条第二点（发文相关内容附后）均提出给予承租国有企业京内房产的承租方减免租，对于承租其他经营用房的，鼓励业主（房东）减免租。原告为能继续维持经营和按期给本公司员工发放工资，多次与被告及被告委托的物业单位沟通经营限制及租金减免的相关事宜，被告都置之不理。2020年3月30日原告人员至被告公司集团总部，递交《求助函》，但却无任何人接待，最后还被保安强制推搡出门，事情发生后的第2日起，被告即未经过任何协商关闭通往原告经营场所B1层的扶梯，致使我餐饮经营恢复更加困难。根据双方所签合同第十四条14.1.2的约定，被告作为出租方，有义务保持租赁物及配套设施设备的完好和正常运行，现被告擅自关闭通往原告经营场所B1层的扶梯已违反合同约定，应当依约减免相应的租金。原告（承租方）和被告（房主/出租方）双方就原告承租被告北京市西城区德胜门外大街13号院B103A（房间自有编号101）面积为734.73平方米的房屋（以下简称“房屋”）以经营餐饮事宜，自疫情发生以来至今未能恢复，经营未能得到任何改善，被告的公区照明也未能正常开启、而且另外一侧门属于长期封闭状态，致使经营一直无法恢复。双方经多次沟通，原告未能得到被告任何减免。国家政府相应出台了相关支持政策，被告以未得到任何减免政策为由，拒绝任何减免。由于原告在此情况下无法独立支撑，故恳请法院判令被告给予原告2020年4月8日-2020年4月30日租金50628.76元及物业管理费11265.86元，共计61894.62元免除。综上所述，此次新冠疫情已对原告的经营造成极其严重的困难，根据双方所签合同第十八条18.1条“在租赁期内由于不可抗力事件引致该商业被毁损及不能正常使用时，双方同意可按照该商业物业所受损坏程度视情节减免租金直至该商业经修复而适合使用时止。”被告又违约采取不合理措施影响原告经营，为贯彻落实政府扶持政策和履行双方合同约定，为避免因原告确实无力继续经营而导致的被迫解除合同、被迫遣散员工等不良事件的产生，为实现原被告双方最终的互利共赢，原告特向贵法院提起诉讼，请求法院根据公平原则及相关法律法规的规定判决支持原告诉讼请求。被告合生公司辩称，不同意全部诉讼请求。原告以不可抗力为由免除租金和物业费没有理由，疫情只是一般情况下的不可抗力，具体案件中构成不可抗力需要原告举证证明，同时要考虑租期长短、合同履行等因素，本案中我方认为原被告是2017年9月18日签订的合同，租期10年，到2027年结束。被告作为合同出租人已经完全履行交付房屋的义务，原告作为承租人应该履行交付租金等合同义务。疫情对于缴纳租金的义务不构成不可抗力，相比于10年期限，短期的疫情不对合同履行造成影响。原告经营的项目是餐饮，不同于影院娱乐，因为政府管控强制关停，虽然餐饮短期有影响，但不影响合同履行，原告可以通过外卖等形式开展经营活动。从疫情发生以来，在有利防控下得到控制，本年度从2月10日之后开始复工，已经恢复正常生产生活，我方也配合恢复生产经营，疫情只是短期内对原告经营产生影响。虽然疫情本身是不可抗力，对于原告的影响应当属于其自行承担的商业风险，本案事实没有达到不能履行合同目的的情况，我们认为不可抗力的后果是合同解除和责任承担问题，所以不适用本案。原告援引的合同18.1条是不可抗力导致租赁物被毁损的情况，不适用本案，原告要求免收租金的诉求没有法律依据，原告在诉状中援引的地方政府文件，不是法律或者行政法规，不具有强制性，并且仅适用于国有企业，对于本案非国有企业没有强制力。原被告已经就租金减免的事宜达成一致意见，但是原告拒绝同被告签订减免书，反而继续诉讼有违诚实信用原则。原告在向我方提出减免租金的事宜后，我方也在积极同原告协商。2020年6月5日原告向被告发函表示被告同意免除原告4万元租金就撤诉，之后我方拟定了租赁合同变更协议，同意原告方案，但是原告不签署，有违诚信原则。针对原告诉状中的问题进行回复：关闭扶梯问题经过核实，疫情期间在中午、晚上人流量高峰时期才开启，所以并没有恶意针对原告关闭。在关闭时间，电梯可以步行下楼，楼内也有升降梯直达负一层。我们认为被告在非高峰时间段关闭扶梯属于合理且自主范围内的物业管理措施，没有影响原告经营，关闭侧门的情况属实，是根据疫情防控措施要求只能开一个门，不会对原告经营产生损失。本院经审理认定事实如下：2017年9月18日，合生公司（出租方、甲方）与可味公司（承租方、乙方）签订《合生财富广场商业项目商铺租赁合同》，内容有：第一条、定义。第二条、商铺基本情况。商铺坐落于北京市西城区德胜门外大街13号院，面积734.73平方米。第三条、租赁期限。商铺租赁期自2017年9月18日至2027年9月17日。第四条、租金和租赁保证金。租金按照合同约定的面积计算，第一年月租金为89.88元/平方米/月（含税金额），每3年递增5%，2017年9月18日至2019年12月17日月租金为66037.53元。考虑到装修期因素，甲方同意给予乙方租金折扣优惠，优惠期为：2018年6月18日至2018年9月17日，2019年6月18日至2019年9月17日，2020年6月18日至2020年9月17日。乙方向甲方缴纳租金保证金80732.13元。第五条、物业服务与相关费用。甲方暂定按照合同约定的面积每平方米每月20元计算（含税价格），即物业费为每月14694.6元（含税价格）。……第十八条、不可抗力。在租赁期内由于不可抗力事件引起该商业物业被损毁及不能正常使用时，双方同意可按照该商业物业所受损之程度视情节减免租金直至该商业物业经修复而适合使用时止。合同签订后，合生公司向可味公司交付了租赁商铺。可味公司按时向合生公司交纳了房屋租金及保证金。2020年5月13日，可味公司向本院提交了本案起诉书。2020年6月5日，可味公司向合生公司提交了《减租沟通函》，主要内容有：由于疫情原因，我司于2020年5月10日向西城区人民法院提出诉讼请求，要求贵司免除我司2020年2月1日至2020年4月7日期间的租金，经法院、贵司、我司三方多次协商，鉴于双方友好合作，如贵司同意给予我司在此期间40000元租金减免，我司则撤诉。请贵司领导给予审批通过！收到《减租沟通函》后，合生公司草拟了《变更协议》，协议甲方为合生公司，乙方为可味公司，协议主要内容有：基于2020年新冠肺炎疫情的事实，经甲、乙双方协商一致，对《租赁合同》相关事宜达成以下协议：1、该房屋2020年10月1日至2020年12月31日期间的月总租金由196845.1元变更为157765.35元。……3、本协议为甲、乙双方遵循公平原则，针对新冠肺炎疫情及其已经造成或今后可能造成的影响，经过充分、有效及恳切磋商所最终形成的真实、完整及一揽子解决方案，双方确认就此事项已无任何其他争议，乙方承诺不再对甲方针对此事项提出任何其他权利主张。……。收到合生公司草拟的《变更协议》后，可味公司针对部分条款提出了异议，主要是不同意该协议的第3条内容，双方经协商后未能达成一致意见，未能最终签署该协议。审理中，可味公司主张由于新冠疫情原因，对该公司经营的餐饮业造成了巨大影响，物业公司也对大厦采取了多项限制措施，导致该公司2-4月几乎没有营业收入，应当减免该期间的租金及物业费。可味公司向本院提交了照片，用于证明物业公司关闭了大厦的侧门并擅自关闭了通往租赁商铺所在B1层的扶梯。合生公司主张关闭大厦侧门的情况属实，是根据疫情防控措施的要求大厦只能开一个门，通往B1层的扶梯是在非高峰时间段关闭，属于合理且自主范围内的物业管理措施，并非针对可味公司。可味公司提交了该公司自行打印的租赁商铺营业收入情况表，用于证明该公司疫情期间几乎没有营业收入。合生公司对该证据的真实性不予认可。本院认为：合生公司与可味公司签订的《合生财富广场商业项目商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。由于新冠疫情及国家针对疫情采取的相应的管控措施，客观上对餐饮行业造成了较大的冲击，可味公司提交的证据也证明疫情及相关管控措施导致该公司的经营收入大幅下降，属于当事人订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，本院结合疫情及管控措施的影响、可味公司营业收入的减少情况及双方当事人的沟通协商情况，酌情免除可味公司2020年2月1日至2020年4月30日期间房屋租金中的50000元。可味公司实际已交纳该期间的全部租金，可味公司主张将该免除的租金用于抵扣之后应付的租金，并无不当，可味公司在交纳下期租金时可予以相应抵扣。综上，对可味公司要求免除租金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。对可味公司要求免除物业费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、免除北京合生兴业房地产开发有限公司与北京可味餐饮有限公司2017年9月18日签订的《合生财富广场商业项目商铺租赁合同》中北京可味餐饮有限公司应交纳的2020年2月1日至2020年4月30日期间房屋租金中的50000元。二、驳回北京可味餐饮有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2472元，由北京可味餐饮有限公司负担1963元（已交纳），由北京合生兴业房地产开发有限公司负担509元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李俊二〇二〇年八月十日法官助理 王甘书 记 员 郭欣