北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初29932号原告：刘凤霞，女。委托诉讼代理人：孟晓海，北京市京师律师事务所律师。被告：陈国禹，男。被告：苏晓霞，女。第三人：北京美联房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街********1-17内1701、1702。法定代表人：张锦成，执行董事。委托诉讼代理人：卞一璐，女，1978年6月9日出生，汉族，北京美联房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区********1-17内1701、1702。原告刘凤霞诉被告陈国禹、被告苏晓霞（以下均简称姓名）、第三人北京美联房地产经纪有限公司（以下简称美联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人孟晓海，美联公司委托诉讼代理人卞一璐到庭参加了诉讼。陈国禹、苏晓霞经本院公告送达起诉书及传票，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。刘凤霞向本院提出诉讼请求：判令陈国禹继续履行合同，将朝阳区世纪东方嘉园102楼房屋过户至刘凤霞名下、苏晓霞予以协助办理过户转移登记手续。事实与理由：二被告系夫妻关系,2014年1月23日,刘凤霞与陈国禹签订《北京市存量房买卖合同》,第三人为居间方,后于11月9日再次签订《补充协议》,约定刘凤霞以840万元购买登记在陈国禹名下位于北京市朝阳区世纪东方嘉园102楼房屋,陈国禹于2012年12月15日前配合刘凤霞办理剩余购房款140万元的贷款手续,并最迟于2015年1月20日前办理过户,否则承担违约金160万元。陈国禹于2014年11月30日将房屋交付刘凤霞,刘凤霞依约在房屋过户前共向陈国禹支付了购房款人民币700万元,并于2014年10月17日进行了存量房网上签约手续,但陈国禹在收到购房款后至今,一直拒不配合刘凤霞办理房屋过户和剩余购房款的贷款手续,后经刘凤霞了解,涉房屋已被陈国禹于2011年12月30日抵押给中国民生银行股份有限公司总行营业部,陈国禹迟迟不偿还借款本息,导致在解除抵押前无法办理过户。刘凤霞多次与中国民生银行股份有限公司总行营业部沟通,由刘凤霞先代被告偿还600万元借款(包含剩余房款140万元),由中国民生银行股份有限公司总行营业部办理解押,并不再就该房屋主张剩余欠款。故,刘凤霞为维护自身合法权益,特诉致贵院,请求依法公正裁决。陈国禹、苏晓霞未到庭应诉，亦未向法庭提交书面答辩状。美联公司述称，服从法院判决，履行买卖一节我司无法再配合，因为网签是别的中介进行的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月23日，刘凤霞（买方、乙方）与陈国禹（卖方、甲方）及美联公司（丙方、居间方）签订《北京市存量房屋买卖及居间合同（买方留存）》（以下简称《合同合订本》），其中《北京市存量房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）约定：交易房产坐落：北京市朝阳区世纪东方嘉园102楼（以下简称涉案房屋），建筑面积165．1平方米；产权证明文件编号：X京房权证朝字第XXXX号；甲乙双方约定总成交价为850万元；甲乙双方应付于2014年5月30日（丙方通知5个工作日内）到房屋权属登记部门办理过户手续；本合同项下发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院提起诉讼；本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。2014年7月18日，刘凤霞、陈国禹与美联公司另签订《房屋买卖合同补充协议》，约定原告和陈国禹将原《买卖合同》约定的最迟过户时间推延为2015年1月30号前办理完毕，并将房屋成交总价调整为840万元。2014年11月9日，刘凤霞、陈国禹与美联公司再行签订《补充协议》，双方约定最迟过户时间2015年1月20号前，以上补充条款，迟延履行或拒绝履行者视为违约方，违约方支付守约方160万元视为违约金，违约时间满30天的，守约方有权解除合同关系。上述《补充协议》签订当日，陈国禹向刘凤霞出具《收条》和《收据》各一份，显示收到原告购房款300万元和400万元，共计700万元。2011年12月30日，陈国禹与中国民生银行股份有限公司总行营业部（以下简称民生银行）就涉案房屋签订《个人最高额抵押、保证额度借款合同》。双方办理抵押权登记，最高债权数额457万元，债务履行期限2011年12月30日至2016年12月30日，不动产登记证明号X京房他证朝字第3179**，登记时间2012年1月16日。后民生银行因陈国禹欠付借款要求实现涉案房屋上的抵押权申请法院强制执行，本院于2017年1月3日查封涉案房屋，查封文号（2016）经0105执20372号。2017年2月6日，刘凤霞因涉案房屋无法过户，向本院起诉陈国禹、美联房产及民生银行，要求判令陈国禹继续履行合同，将涉案房屋过户至刘凤霞名下；判令陈国禹支付迟延办理过户的违约金160万元；判令美联公司向刘凤霞退还佣金13万元。案件审理中民生银行述称如果刘凤霞能够代为清偿其与陈国禹签订之《个人最高额抵押、保证额度借款》中陈国禹欠付的款项，民生银行同意配合解押。刘凤霞表示同意代为清偿140万，即刘凤霞欠付陈国禹的剩余购房款，对于其他贷款不同意代为清偿。2019年3月28日，本院作出（2017）京0105民初x号民事判决，判决：一、被告陈国禹于本判决生效后十日内给付刘凤霞违约金一百六十万元；二、驳回刘凤霞的其他诉讼请求。刘凤霞不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院，2019年12月26日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终x号民事判决，驳回上诉，维持原判。庭审中，刘凤霞表示现同意并已完成代陈国禹清偿其欠付的民生银行贷款，提交2020年3月11日《中国民生银行总行零售业务脱保审批决议通知书》、2020年3月27日民生银行的《扣款回单》、2020年3月27日民生银行的《业务受理单》及2020年3月27日民生银行的《进账单》。其中《中国民生银行总行零售业务脱保审批决议通知书》显示告知北京分行，经总行有权人审批，决议同意在自然人刘凤霞于2020年3月31日前为借款人陈国禹代偿600万元的前提下，我行解除涉案房屋对陈国禹的授信额度的抵押担保责任。《扣款回单》、《业务受理单》及《进账单》显示刘凤霞向民生银行支付陈国禹欠款600万元。庭审中，经刘凤霞申请，本院出具调查令，由刘凤霞自北京市朝阳区不动产登记事务中心调取涉案房屋的抵押情况，显示抵押权人为民生银行的抵押登记已于2020年5月27日注销。涉案房屋上除本案刘凤霞申请保全的查封登记外，无其他查封登记及抵押权登记。庭审中，就刘凤霞和陈国禹对涉案房屋办理网签情况、刘凤霞提交2020年7月26日在北京市住房和城乡建设委员会网站截屏，显示双方就涉案房屋网上签约合同，合同号，备案时间为2014年10月17日。经询，刘凤霞认可陈国禹已于2014年11月30日将涉案房屋交付，现涉案房屋仍由刘凤霞在实际控制。另查，2013年1月23日，苏晓霞出具《配偶同意出售房产声明》，载明其作为产权人陈国禹的配偶同意将其名下位于朝阳区世纪东方嘉园102楼房产出售。本院认为：刘凤霞与陈国禹所签订的《买卖合同》及两份补充协议系双方真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应当依照合同约定履行各自义务。现通过庭审查明的情况可知，刘凤霞已经向陈国禹支付了700万元的首付款，并代其偿还其向民生银行的剩余全部的贷款，偿还数额高于其尾款140万，即刘凤霞已经通过代偿银行贷款的方式向陈国禹支付了剩余的房款，民生银行亦办理了涉案房屋的解除抵押登记手续。故现涉案房屋已经满足办理过户的条件。本院对刘凤霞的诉讼请求予以支持。苏晓霞在陈国禹出售房屋时曾经出具了《配偶同意出售房产声明》，说明其与陈国禹当时的身份关系为夫妻，故苏晓霞应履行配合办理过户的义务。陈国禹、苏晓霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃相应的诉讼权利，本院依法进行缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告陈国禹、被告苏晓霞于本判决生效后七日内协助原告刘凤霞将位于北京市朝阳区世纪东方嘉园102楼房屋过户至原告刘凤霞名下。案件受理费25元、保全费5000元及公告费560元，均由被告陈国禹、被告苏晓霞负担（于本判决生效后七日内直接给付原告刘凤霞）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨阳二〇二〇年八月十八日书记员  邓青