重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初13980号 原告：重庆佳华物业有限公司，住所地重庆市渝**金紫山片区，统一社会信用代码915000006219202055。 法定代表人：罗良德，董事长。 委托诉讼代理人：邓艾，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑露洁，北京大成（重庆）律师事务所律师。 被告：蓝雪丹，女，1982年3月5日出生，汉族，住重庆市潼南县。 原告重庆佳华物业有限公司（以下简称佳华公司）诉被告蓝雪丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2020年7月29日公开开庭进行了审理。原告佳华公司的委托诉讼代理人郑露洁、被告蓝雪丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳华公司向本院提出诉讼请求：1.确认佳华公司与蓝雪丹于2019年11月4日签订的《租赁合同》已于2020年4月27日解除；2.蓝雪丹立即向佳华公司支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的房屋租金43147.62元；3.蓝雪丹立即向佳华公司支付已垫交至2020年4月30日止的物业管理费622.90元；4.蓝雪丹立即向佳华公司支付逾期付款的滞纳金（该滞纳金以欠付租金及物管费共43770.52元为基数，按照每日千分之五的标准自2020年1月22日起计算至款项付清时止）；5.蓝雪丹立即向佳华公司支付违约金42233元；6.蓝雪丹立即向佳华支付2020年4月3日至2020年4月27日期间停业违约金25000元；7.佳华公司不予退还蓝雪丹已支付的履约保证金42233元；本案的诉讼费用由蓝雪丹承担。事实及理由：2019年11月4日，佳华公司与蓝雪丹签订《租赁合同》，约定蓝雪丹承租佳华公司位于渝北区紫荆路188号第2、3裙房幢负2层商业门面16#，并就租金支付、违约责任等进行了约定。2020年4月2日，蓝雪丹在未提前通知情况下，意欲将屋内经营所用的设施设备全部搬走，佳华公司提出了异议。蓝雪丹从次日起一直无故停业。2020年4月7日，佳华公司向蓝雪丹发出《催款函》，要求其支付租金及违约金，但蓝雪丹拒不支付。因此，佳华公司于2020年4月27日向蓝雪丹发出解除合同通知，要求蓝雪丹限期腾空并交还房屋。蓝雪丹未按期腾空并交还房屋，佳华公司已于2020年5月1日自行收回房屋。蓝雪丹无故停业、逾期支付租金并以实际行为表示不履行合同，属于根本违约。佳华公司遂起诉来院。 被告蓝雪丹辩称，因新冠疫情影响，案涉房屋经营的店铺于2020年1月26日响应政府要求停业，于2020年3月20日重新营业，关闭近2个月，损失惨重；此外，案涉房屋面积较小，无通风窗，且排烟口很小，经常出现油烟倒灌和排不走的现象，致使房屋不具备在疫情期间政府防控要求的经营条件；蓝雪丹向佳华公司提出过对停业和疫情期间的租金给予适当减免，但无果；因经营困难，蓝雪丹于2020年3月21日向佳华公司提出撤场并解除合同；2020年4月3日，蓝雪丹将房屋完好干净交还佳华公司，佳华公司的工作人员锁了门；蓝雪丹将租金支付至2020年1月31日，物业费支付至2020年4月3日；因新冠疫情，要求佳华公司减免2020年2月和2020年3月的租金，并退还保证金42233元；蓝雪丹在新冠疫情期间捐款捐物、组织了志愿队，还获评了“重庆好人”称号。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《租赁合同》、重庆市公安局案（事）接报回执、《催款函》、顺丰速运邮寄单、解除合同通知（2020年4月28日微信送达截图和短信送达截图、顺丰速运邮寄查询打印件）、发票、中国银行结算业务申请书、国内支付业务收款回单、2020年3月21日微信聊天记录、2020年4月28日微信聊天记录、照片18张、重庆佳华物业管理有限公司（收款收据）3张等本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下：对佳华公司举示的2020年4月2日照片8张，拟证明蓝雪丹擅自搬离、无故停业，蓝雪丹不认可证明目的，因照片无原始载体核对，无法核实真实性，故不予采信；对蓝雪丹举示的2019年12月1日和2020年1月5日和2020年1月8日微信群聊天记录，是蓝雪丹与案外人就经营事项的讨论，与本案无关，故不予采信。 经审理查明：2019年11月4日，佳华公司（甲方、出租方）与蓝雪丹（乙方、承租方）签订了一份《租赁合同》，主要约定：第一条出租标的及数量，乙方承租甲方位于渝北区紫荆路188号的第2、3裙房幢负2层商业门面16#，产权面积62.29平方米，经营范围为餐饮，不得擅自改变用途，乙方对前述商业用房及功能性配套设施、设备有充分的了解，消防设施、指示灯完好，按现状接收商铺完全能够满足经营需要；第二条租金、费用及支付方式，1、上述商业用房租金按商铺产权面积每月每平方米216元计算，每季度租金合计为40364元，本协议标的物不含商铺外墙和人行道；2、租金实行按季度预缴，首季度租金乙方应在签订本合同时以现金的方式缴纳，以后每季度租金乙方应在本季度届满十日前，向甲方缴纳次季度租金；3、商业用房物管费收费标准及调整，商业用房物管费按商铺产权面积计算，现按每月物管费每平方米10元的收费标准执行，由乙方按季度向物管公司预先缴纳，每季度物管费为1869元，起算日期为2019年11月至2021年2月，乙方承租期间的水、电和分摊费用及其收费标准的调整按物业管理公司的收费标准，由乙方每季度向物业管理公司按时、足额缴纳；4、本合同签订时，乙方应一次性向甲方缴纳合同保证金42233元作为乙方完全履行合同之保证，在合同期内乙方不得以保证金冲抵租金……在合同期内，若乙方全面履行本合同义务的，甲方如数将合同保证金不计息退还给乙方，若乙方违约，甲方有权按合同约定追究乙方的违约责任，违约金可从乙方缴纳的保证金中直接扣除，并有权要求乙方赔偿全部直接或间接经济损失；第三条租赁期限，1、本合同租赁期限自2019年11月1日起至2021年2月12日止；3、在合同期内，租金采取按年度递增方式，2019年11月1日至2020年2月12日季度租金40364元，2020年2月13日至2021年2月12日递增后季度租金43593元；第四条甲方权利和义务，6、甲方同意乙方自行解决排烟和排污问题，但不能引起业主和有关部门的投诉；第五条乙方的权利和义务，1、乙方应遵守本合同的约定，按时足额缴纳保证金、租金、物管费及水、电等其他费用；3、除本合同约定外，乙方在合同期内不得单方解除本合同，否则，乙方行为构成违约，并承担违约责任；12、本合同到期或按约定提前解除时，乙方应保证商业用房内设施、设备完好无损，商铺内装饰、装修（含空间调整）等甲方均不折价补偿，乙方应在合同期届满或按约定解除前十日内，缴清各种费用并搬走商业用房内的全部物品，确保商业用房内的装修不受损坏，将承租的商业用房腾空后交还甲方，若乙方逾期未缴清各种费用并腾空商业用房的，即构成违约，甲方有权直接收回本商业用房，由此造成乙方物品丢失或其他损失的，概由乙方自行负责；24、在承租期内，乙方不得擅自关闭或停止营业，如发生乙方擅自关闭店铺或停止营业的，每关停一日，则甲方有权按照每日不超过1000元的标准要求乙方支付违约金，此项违约金甲方有权在合同保证金中直接予以扣除，同时乙方应按合同之约定补足保证金，关停超过7日的，甲方有权解除本合同，同时，甲方有权没收乙方所缴纳合同保证金作为违约金处理；第六条保证及责任，1、若乙方违反本合同第五条第3款、第7款、第8款、第9款、第11款、第14款、第15款的约定，应向甲方支付合同违约金为42233元，且甲方有权单方解除本合同……乙方在接到甲方解除本合同的通知后三日内必须无条件撤场和交还房屋，并结清房屋交还时止的全部费用，否则……且甲方有权扣罚乙方缴纳的全部履约保证金；2、本合同期内，乙方逾期缴纳商业用房租金、物管费及其他各种费用，乙方应按其应缴总额的5‰乘以逾期天数向甲方缴纳处罚金，若乙方逾期缴纳天数超过10个日历天数，甲方将扣罚乙方缴纳的全部履约保证金，同时，甲方还有权单方解除本合同，乙方在接到甲方解除本合同的通知后三日内必须无条件撤场和交还房屋，并结清房屋交还时止的全部费用。合同还约定了其他内容。 合同签订后，佳华公司将案涉房屋交付给蓝雪丹。蓝雪丹将房屋进行了装修，用于经营餐馆，招牌为“富朗山和牛烧肉专门店”。蓝雪丹向佳华公司支付了保证金42233元、2020年1月31日之前的租金。蓝雪丹还支付了2020年3月31日之前的商业物管费、2020年4月4日之前的公摊电费。 蓝雪丹称其于2020年3月31日与佳华公司的工作人员（对方昵称简单生活，微信号wxid_fzlghsy7qk6221）通过微信沟通，举示了微信聊天记录，显示：2020年3月31日，蓝雪丹：姐，我们准备撤了，确实尽力了。对方：如果真的要今天撤就跟招商部联系，然后物业这边的费用结清；今天跟招商部联系好的话，4月就不会产生费用了；其实我觉得你们服务和味道都不错，确实是受大环境影响。蓝雪丹：我们还有5万多的押金。对方：押金的事情就要联系招商部，因为是他们收的；那个只要工程部确认没问题，并且费用完善就能退。佳华公司称，微信对话对方不是其工作人员，而是物管公司的工作人员；内容看也是要求蓝雪丹与佳华公司的招商部联系，没有协商与蓝雪丹解除合同。蓝雪丹当天未去佳华公司的招商部。 佳华公司称蓝雪丹于2020年4月2日擅自搬走、无故停业，举示了重庆市公安局案（事）接报回执予以证明。该回执主要载明：2020年4月2日16时许，租客蓝雪丹与开发商高谦双方因租客未缴纳最近两个月租金，在重庆市渝北区紫薇路121号门市内，租客将门市内做生意用设备搬走，开发商一方不愿，认为其违反合同中条款，双方就能否搬运设备一问题发生纠纷，且不愿到所内协商，民警在现场已告知双方，通过法院走司法程序进行解决，双方表示同意。蓝雪丹称，2020年4月2日安排店内员工去了佳华公司的招商部，佳华公司称押金不退、补交租金，没有说是否可以搬走；蓝雪丹于2020年4月3日凌晨才搬完，佳华公司的保安还在场；2020年4月3日物业公司检查了房屋消防、水电气等，并退还了蓝雪丹物业费880元；双方发生争议并报警，是佳华公司认为蓝雪丹私自不经营、要求蓝雪丹支付违约金，但蓝雪丹未同意；报警后佳华公司还是让蓝雪丹搬走了。佳华公司称，蓝雪丹于2020年4月2日电话给佳华公司招商部说过要退场，但是我们答复不同意、要求继续履行合同，之后招商部人员到了现场，蓝雪丹坚持要搬走，佳华公司无法阻止，才报警，最后还是让蓝雪丹搬走了，2020年4月3日凌晨蓝雪丹搬空。 2020年4月7日，佳华公司向蓝雪丹寄出了《催款函》，该函主要载明：贵方已逾期支付租金32007.19元……截止于本函出具之日贵方违约产生的滞纳金为10722.41元，我方将从贵方缴纳的保证金中扣除滞纳金，贵方除应继续支付租金外，还将承担合同约定的包括但不限于被没收保证金、支付滞纳金等违约责任；请贵方于2020年4月14日下午3点前向我公司付清全部逾期租金并补足保证金，并就贵方应承担的违约责任与我公司协商达成一致意见。蓝雪丹已收悉该《催款函》。 2020年4月28日，佳华公司的工作人员高谦通过微信向蓝雪丹送达了落款时间为2020年4月27日的《解除合同通知》，该通知主要载明：截止本函出具之日，贵方已逾期支付租金43147.62元……我公司特函告贵方，自本通知送达之日起解除双方所签订的租赁合同，请贵方于2020年4月30日前无条件撤场和交还房屋，并结清房屋交还止的全部费用。佳华公司还通过短信、邮件的方式向蓝雪丹送达了《解除合同通知》。 同日，蓝雪丹收到《解除合同通知》后向高谦发微信称：首先，3月底我们已经与贵方反复交涉、撤场，4月3日已清场，物业交接工作早已完成，押金你们爱怎么弄，怎么弄，天灾人祸，不可抗力，本应大家共同度过，佳华公司的所作所为，让人除了恶心之外，别无他意。 2020年7月28日，佳华公司向重庆佳华物业管理有限公司支付了案涉房屋2020年4月的物管费622.9元。 庭审中，佳华公司称，案涉房屋确实只有一个门、无窗户，但是设计符合要求、经过了验收的；案涉房屋的烟道不存在问题，蓝雪丹也从未向佳华公司提过烟道有问题；蓝雪丹主张疫情期间减免租金或解除合同应与佳华公司协商，其在未协商情况下擅自搬离租赁房屋、直接关停、不再履行合同，应承担违约责任；依据合同第六条第2款主张逾期付款滞纳金，逾期付款给佳华公司造成了资金占用损失；依据合同第六条第1款主张违约金，蓝雪丹违反了合同第五条第3款，其违约行为给佳华公司造成了房屋空置损失，案涉房屋已于2020年6月1日另行出租了；依据合同第五条第24款主张停业违约金，蓝雪丹擅自停业给佳华公司造成了整体经营环境的损失；依据合同第六条第1、2款，不退还保证金。 蓝雪丹称，案涉房屋烟道很小无法排烟，向佳华公司提出过该问题，蓝雪丹支出了50000元改造排烟，但效果不好；2019年12月6日蓝雪丹开始试营业，至因新冠疫情于2020年1月26日停业时才50多天，一直是亏损的；2020年3月20日左右恢复营业，但案涉房屋只有一个小门、无法通风，疫情期间经营有风险，2020年3月31日就停业了，直接向佳华公司提出了解除合同，但佳华公司不同意，故因新冠疫情导致合同无法履行、合同目的不能实现，不是蓝雪丹原因导致关门不营业；双方合同已于2020年4月3日解除；蓝雪丹分不清楚佳华物业公司和佳华物业管理公司，进场后一直与微信名“简单生活”的人联系，联系高谦是为了协商给予免租期；违约金过高；案涉房屋周边仅有2、3个店开门，佳华公司没有经营环境损失。 本院认为：佳华公司与蓝雪丹签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 关于解除合同。蓝雪丹主张合同于2020年4月3日解除。佳华公司主张合同于2020年4月27日解除。 第一，蓝雪丹主张案涉房屋烟道过小排烟不畅、只有一个门，不具备在疫情期间政府防控要求的经营条件，致使合同无法继续履行。合同第一条约定，蓝雪丹对商业用房及功能性配套设施、设备有充分的了解……按现状接收店铺完全能够满足经营需要；第四条第6款约定，佳华公司同意蓝雪丹自行解决排烟问题。首先，蓝雪丹作为经营餐馆的承租人，负有审慎义务审查案涉房屋的设施设备是否符合其餐馆经营需要；其次，蓝雪丹未举示证据证明案涉房屋的烟道存在问题，影响了其经营；从次，即便烟道存在问题，蓝雪丹也应自行整改维修以符合疫情防控要求，其称改造过但排烟效果不好，无证据予以证明，且即使属实也不足以导致合同无法继续履行；最后，蓝雪丹主张只有一个门，疫情期间经营有风险，其未举示证据证明疫情防控政策禁止只有一个门的餐馆继续经营，其以存在风险为由选择停业是其自己的经营选择，其以案涉房屋只有一个门为由主张合同无法继续履行没有依据。故对蓝雪丹称烟道有问题、只有一个门影响其经营导致合同无法继续履行的主张本院不予支持。 第二，蓝雪丹作为承租人，其主要合同义务是按约向佳华公司支付租金。蓝雪丹向佳华公司支付了2019年11月1日至2020年1月31日的首季度租金，第二季度即2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金40364元蓝雪丹按约应于2020年1月22日前支付，虽然因新冠疫情停业前蓝雪丹存在逾期支付的情况，但尚不构成根本违约，佳华公司不因此享有合同解除权。新冠疫情属于不能预见、不能避免的突发公共卫生事件。案涉房屋用于经营餐馆，疫情对案涉房屋租赁而言属于不可抗力，疫情的防控措施对案涉房屋的使用和经营会造成影响，双方可以通过继续协商或者诉至法院以确认合同变更的方式，使得合同继续履行。蓝雪丹称，其于2020年3月20日左右恢复营业，于2020年3月31日停业，于2020年4月2日安排店内员工去了佳华公司招商部，佳华公司称押金不退、补交租金，没有说是否可以搬走。蓝雪丹未举示证据证明其与佳华公司协商过变更合同，也未通过诉讼的方式主张变更合同，就直接停业、要求解除合同，并于2020年4月2日搬离案涉房屋，属于根本违约，蓝雪丹不享有合同解除权，其主张合同已于2020年4月3日解除没有合同和法律依据，本院不予支持。其后佳华公司有权解除合同，其于2020年4月28日向蓝雪丹送达了解除合同的通知，故双方的《租赁合同》已于2020年4月28日解除。 关于租金、物管费及相应的滞纳金。虽然2020年4月2日蓝雪丹搬离了案涉房屋，但其不具有合同解除权，合同存续期间的租金蓝雪丹还应继续支付。佳华公司在2020年4月28日行使合同解除权解除了租赁合同，故对佳华公司要求蓝雪丹支付2020年2月1日至2020年4月28日期间的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。蓝雪丹应向佳华公司支付2020年2月1日至2020年4月28日期间的租金共计40364元/季度÷3×0.4个月＋43593元/季度÷3×2.53个月＝42145.3元。该期间属于新冠疫情期间，基于公平原则、蓝雪丹停业和恢复营业的情况，本院酌情认定佳华公司应减免蓝雪丹一个月的租金14531元，减免后蓝雪丹应向佳华公司支付2020年2月1日至2020年4月28日期间欠付的租金27514.3元。该期间的租金本应于2020年1月22日前支付，2020年1月24日我市进入疫情一级响应，该日前未支付的属于逾期支付租金的违约行为，应当承担违约责任，之后因新冠疫情未支付的不属于违约，蓝雪丹应承担逾期支付租金1天的违约责任。关于逾期支付租金的违约金，在保证金退还处一并论述。 蓝雪丹应当承担其占用租赁房屋期间的物管费，佳华公司已代为缴纳，故蓝雪丹应向佳华公司支付2020年4月1日至2020年4月28日期间的物管费622.9元/月÷30天×28天＝581.37元。佳华公司要求蓝雪丹支付物管费的滞纳金即逾期支付的违约金，没有合同和法律依据，本院不予支持。 关于解除合同违约金、不退保证金。合同第六条第1款约定，蓝雪丹违反合同第五条第3款的，应向佳华公司支付违约金42233元，且佳华公司有权单方解除合同；第2款约定，蓝雪丹逾期支付租金天数超过10个日历天数，佳华公司将扣罚全部履约保证金，还有权单方解除合同。合同第五条第3款约定，蓝雪丹在合同期内不得单方解除本合同，否则其行为构成违约，并承担违约责任。佳华公司依据上述约定主张蓝雪丹支付解除合同违约金42233元、不退还保证金42233元。蓝雪丹辩称违约金过高。蓝雪丹存在直接停业、要求解除合同、搬离案涉房屋的违约行为，佳华公司有权解除合同并主张解除合同的违约金，但在解除合同基础上不退还保证金亦具有解除合同违约金的性质，故应一并予以处理，不应重复主张。违约金的主要功能在于弥补损失，解除合同违约金主要是弥补佳华公司的房屋空置损失，佳华公司已于2020年6月1日将房屋另行出租，另蓝雪丹逾期支付租金给佳华公司造成的主要是资金占用利息损失，故本院酌情将上述两项违约金的总金额调整为29062元，该金额足以弥补佳华公司合同提前解除的损失和逾期支付租金的损失。保证金中的29062元作为该违约金不予退还，蓝雪丹无需再向佳华公司支付违约金，剩余保证金13171元应予以退还。 关于停业违约金。合同第五条第24款约定，在承租期内，蓝雪丹不得擅自关闭或停止营业，每关停一日，佳华公司有权按照每日不超过1000元的标准要求蓝雪丹支付违约金，此项违约金佳华公司有权在保证金中直接予以扣除，同时蓝雪丹应按合同之约定补足保证金，关停超过7日的，佳华公司有权解除本合同、没收合同保证金作为违约金处理。蓝雪丹称其于2020年3月31日停业，并已于2020年4月2日搬离，佳华公司已于2020年4月28日通知蓝雪丹解除合同，佳华公司要求蓝雪丹支付2020年4月3日至2020年4月27日期间停业违约金25000元。首先，该期间受新冠疫情影响，即使存在经营者根据经营、防疫等情况决定暂不开业或停业的，不宜认定为擅自关闭或停止营业，其次，根据合同约定，支付停业违约金的前提是蓝雪丹未关停超过7日、佳华公司未解除合同。因蓝雪丹擅自关停超过7日、佳华公司解除合同后，佳华公司可以主张的权利是没收合同保证金作为解除合同违约金处理。故佳华公司要求蓝雪丹支付2020年4月3日至2020年4月27日期间停业违约金25000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告重庆佳华物业有限公司与被告蓝雪丹于2019年11月4日签订的《租赁合同》已于2020年4月28日解除； 二、被告蓝雪丹于本判决生效后立即向原告重庆佳华物业有限公司支付2020年2月1日至2020年4月28日期间欠付的租金27514.3元； 三、被告蓝雪丹于本判决生效后立即向原告重庆佳华物业有限公司支付物管费581.37元； 四、原告重庆佳华物业有限公司不退还被告蓝雪丹已支付的保证金29062元； 五、驳回原告重庆佳华物业有限公司的其他诉讼请求。 如果被告蓝雪丹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3802.4元，减半收取1901.2元，由被告蓝雪丹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  黄明真 二〇二〇年八月二十六日 书记员  陈 实