贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7318号 原告：邓平玉，女，1983年7月25日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：曹太原（特别授权）、吴齐龄（一般授权），均系贵州四立律师事务所律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余英民，贵州创驰律师事务所律师。 原告邓平玉与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告邓平玉的委托诉讼代理人曹太远、吴齐龄，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人余英民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓平玉向本院提出诉讼请求：1、判决被告贵州碧阳恒通置业有限公司90日内为原告办理位于毕节市转移登记，并将转移登记的有关文书（不动产权证书）交付给原告；2、判决被告贵州碧阳恒通置业有限公司5日内向原告邓平玉支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金10000元（违约金暂计，具体违约金数额以已付购房款332866.00元为基数，按每日万分之一自2016年9月30日起计算至实际办理完毕涉案房屋转移登记的有关文书并交付原告之日止）；3、判决被告退还代收的各项开户费及交易费3796元及利息。（利息以3796元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2013年11月2日起计算至实际返还完毕之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回了第一项诉讼请求。 事实及理由：2013年11月1日，原告邓平玉作为买受人，被告贵州碧阳恒通置业有限公司作为出卖人，双方就毕节市碧阳大道第×××号商品房以总价332866元达成交易，双方据此交易签订《商品房买卖合同》(合同编号:2013-22142)。原告按照合同约定于合同签订之日向被告支付该商品房的首付款102866.00元、房屋维修基金10643元及“代收各项开户费及交易费”3796元；2014年10月17日原告向中国建设银行贷款230000元并直接支付至被告名下，至此，原告已全面履行完毕合同义务。被告按照《商品房买卖合同》约定于2015年6月30日向原告交付了该商品房；但其未按照约定即2015年9月30日前，为原告办理该商品房所有权初始登记，并将该商品房转移登记的有关文书交付给原告。依照《商品房买卖合同》第二十二条约定，自2016年9月30日起，被告应以房价款332866元为基数，按每日万分之一的标准向原告支付逾期办证违约金。原告就此向被告提出支付违约金、退还代收各项开户费及交易费3796元，因被告只同意按照前述标准计算的70%向原告支付违约金，进而引起诉争。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人双方应当按照合同全面履行各自的义务。合同签订后原告已依约履行了支付购房款等全面义务，而被告未按照约定为原告办理涉案房屋转移登记至原告名下的行为已经构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(-)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……；”之规定，被告应在2015年9月30日内向原告交付办理转移登记的相关文书。被告逾期未能交付，应按补充协议约定应自2016年9月30日起以购房款332866元为基数，按照每日万分之一向原告支付逾期办证违约金。此外，被告至今未向原告释明所代收费用的项目及有关部门已收取该费用的凭证，基于不当得利该费用应退还原告。据此，为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，具状诉至法院。 被告碧阳置业公司答辩称，一、关于被答辩人主张逾期办证违约金及交付不动产权证问题，答辩人认为：首先，被答辩人诉求无事实及法律依据，依法不能支持，理由如下：根据双方的合同第二十二关于初始登记的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是被答辩人向答辩人提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算，由于本案被答辩人在实际收房办理入住时并未按补充协议的约定提交办证所需资料及缴清税费。因此，答辩人才于2018年1月15日在被答辩人居住的涉案楼栋电梯口张贴提交办证资料通知第一次通知该楼栋业主及被答辩人提交办证所需资料办证，在张贴办证通知后由于涉案楼栋部分业主及被答辩人没有及时前来提交办证资料办证，答辩人后又于2018年3月16日通过毕节日报第二次登报通知该楼栋业主及被答辩人提交办证资料办证。2019年3月8日短信通知被答辩人提交资料办证。其次，若法院认定以实际交房后360内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以被答辩人提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间应当计算到答辩人第一次张贴办证通知通知被答辩人提交办证资料之日止即2018年1月15日。因涉案房屋交房时间为2017年2月3日，故交房后360日及为2018年1月28日，答辩人通知被答辩人办证时间已早过该时间，答辩人没有违约，不承担责任。二、关于各项开户费及交易费及利息问题。被答辩人的该项诉求依法不能支持，答辩人所收取的该几项费用是根据合同补充协议的约定而收取，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，答辩人依据合同享有收取各项开户费的权利，被答辩人依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，答辩人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被答辩人也实际享受到该费用带来的生活便利，且被答辩人在使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。虽然我国不是判例法国家，但对于同一个事实的基础法律关系的认定应当统一，是非判断要严谨，不能五花八门，这是法律工作者最基本的要求。就本案而言，由于被答辩人的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，被答辩人主张利息也于法无据，应当驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月1日，以原告邓平玉为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积141.9平方米，套内建筑面积119.82平方米。房屋总价款332866元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款332866元，以及各项开户费及交易费3796元。2017年2月3日，被告将涉案房屋交付原告使用。2016年10月24日，涉案房屋所在的楼栋取得商品房屋备案证明书。2018年1月15日，被告通知业主提交办证资料。原告认为，被告逾期办理商品房转移登记存在违约，以及应退还三通费，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。 对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2017年2月3日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2018年1月28日前）为原告办理商品房转移登记。原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。被告于2016年10月24日具备为涉案房屋办证条件，于2018年1月15日通知原告提交办证资料，没有超过合同约定的时间2018年1月28日。故原告诉请被告承担逾期办证违约金，本院不予支持。 对于原告诉请判决被告退还开户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告邓平玉开户费共计3796元； 二、驳回原告邓平玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费72元，由原告邓平玉负担47元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年八月七日 书记员  李治樱