广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0721民初1517号 原告：梁彬光，男，1986年12月17日出生，汉族，灵山县居民，住。 委托诉讼代理人：石峰，广西祺询律师事务所律师。 被告：广西华东空调制造有限公司，住所地灵山县工业区十里工业园大炮岭片区（新圩镇）。统一社会信用代码：914507215968815576。 负责人：叶国波，该公司董事长助理兼股东。 被告：广西东兴农村商业银行股份有限公司江平支行，住所地广西东兴市江平镇民族大道**。统一社会信用代码：9145068133064743X9。 法定代表人：廖家鹏，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘连忠，广西海狮律师事务所律师。 被告：广西正久茶业有限公司，，住所地灵山县三海街道海岩路**原县酒厂内）。统一社会信用代码：91450721662138324L。 法定代表人：陈斌礼，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴世锋，广西立辉律师事务所律师。 原告梁彬光与被告广西华东空调制造有限公司（下简称华东公司）、广西东兴农村商业银行股份有限公司江平支行（下简称东兴江平支行）、广西正久茶业有限公司（下简称正久公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁彬光及其委托诉讼代理人石峰、被告东兴江平支行的委托诉讼代理人刘连忠、正久公司的委托诉讼代理人吴世锋到庭参加诉讼，被告华东公司的负责人叶国波经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席理了本案，现已审理终结。 原告梁彬光向本院提出诉讼请求：1、确认原告梁彬光与被告华东公司签订的关于以租赁抵工程款的《仓库租赁合同》有效，并优先于被告东兴江平支行行使的抵押权；2、被告正久公司继续履行合同。事实和理由：原告于2018年10月5日起组织施工队为被告华东公司建设A地块仓库框架结构，后于2019年1月10日达成了《仓库租赁合同》，以做好的约2000平方米带围边包工包料水泥工程抵扣拖欠原告的工程款185800元。后东兴市人民法院于2019年12月13日通知原告迁出，原因是被告华东公司作为债务人，被被告东兴江平支行起诉并申请强制执行，被告正久公司通过法院拍卖取得了土地使用权，从而向法院起诉要求原告迁出。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条的规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”据此，本案涉及的《仓库租赁合同》，不是常规的租赁关系，而是被告华东公司作为发包人，原告梁彬光作出承包人，因工程款拖欠问题，双方协商进行工程折价处理的结果。 被告东兴江平支行辩称，按照城镇房屋租赁合同的司法解释，案涉《仓库租赁合同》是无效合同，因案涉仓库没有取得建设工程规划许可证，不符合买卖不破租赁原则，租赁权不能对抗抵押权。原告作为实际施工人，不享有法律上可以请求建设工程价款优先权的主体资格。为此，原告要求继续履行合同的诉请没有法律依据。 被告正久公司辩称，原告与被告华东公司签订的《仓库租赁合同》是无效合同，因案涉仓库没有取得建设工程规划许可证，即使仓库租赁合同有效，亦不能对抗被告东兴江平支行的抵押权。由于被告华东公司向被告东兴江平支行借款，用其土地及地上建筑物进行了抵押登记，然后被告华东公司才与原告签订租赁合同，即是抵押登记在先，租赁在后。在被告东兴江平支行实现抵押权后，被告正久公司取得了该抵押物的所有权，原告所签订的《仓库租赁合同》对被告正久公司不具有约束力，故原告的诉请没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告华东公司未作答辩，亦没有向本院提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、对原告提供的证据《仓库租赁合同》一份，被告东兴江平支行、正久公司其真实性由法院认定，认为案涉仓库没有取得建设工程规划许可证，该合同为无效合同，其本意为债务抵偿协议，不属于租赁合同的性质，所以不能适用买卖不破租赁的原则。本院认为，因被告东兴江平支行、正久公司未能提供有关相反的证据证实《仓库租赁合同》存在瑕疵，故对该份证据的真实性本院予以确认。 2、对被告正久公司提供的证据《迁出通知》一份，被告东兴江平支行无异议，原告对其合法性有异议，认为东兴市人民法院没有考虑到土地实际是否使用就发出迁出通知。本院认为，该份通知是人民法院在执行案件过程中依法作出的法律文书，程序合法，具有法律效力，本院予以确认。 3、对灵山县住房和城乡建设局作出的《关于广西华东空调制造有限公司位于“灵山县十里工业园大炮岭片区A地块”是否属于城市、镇规划区内的区域的咨询函的答复》一份，证实案涉仓库占用范围内的建设用地属于城市、镇规划内的区域，在建设案涉仓库时至今未办理有关审批手续。原告质证认为，对该答复的真实性没有异议，但没有明确是办理何种审批手续，故不能作为本案的定案依据；被告东兴江平支行、正久公司质证无异议。本院认为，该答复系城市、镇规划的主管部门所作出的，具有合法性和真实性，其根据本院的去函内容作出的答复，虽然没有明确是办理何种审批手续，但在建设用地上建设建筑物，是要办理建设工程规划许可证等手续的，案涉仓库亦然，故本院对该答复予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告华东公司于2012年5月31日成立，坐落于灵山县十里工业园大炮岭片区A地块，属于城市、镇规划内的区域，其法定代表人为刘朝平（已故），现其负责人为叶国波，任该公司董事长助理兼股东。 2017年7月5日，被告东兴江平支行与案外人袁玉之签订《个人借款合同》一份，约定由被告东兴江平支行借款420万元给案外人袁玉之用于经营农副产品，借款期限自2017年7月5日起至2020年7月5日止。同日，被告东兴江平支行与被告华东公司签订《抵押担保合同》一份，约定由被告华东公司所有的位于灵山县十里工业园大炮岭片区A地块的房地产[土地证号：灵国用（2015）第01－005、灵国用（2016）第01－1**，房产证号：灵房权证灵山字第××号、第××号、第××号、第××号]为案外人袁玉之签订《个人借款合同》提供抵押担保，并于2017年8月22日依法取得灵山县不动产管理部门颁发的不动产登记证明，抵押担保范围包括主合同项下的债务本金、利息、罚息、复利及诉讼费等。合同签订后，被告东兴江平支行依约于2017年8月30日将420万元借款汇入案外人袁玉之指定的账户。 2018年10月5日，被告华东公司将位于灵山县十里工业园大炮岭片区A地块上的仓库框架结构交由原告组织施工队进行建设，约定由原告包工包料建设结棚空架式天面围边约2000平方米，总造价为196300元。原告施工完工后，被告华东公司仅支付工程款10500元给原告，尚欠原告工程款185800元。被告华东公司的法定代表人刘朝平于2018年12月因病去世，原告遂于2019年1月10日与被告华东公司立写了《欠条协议》一份，约定被告华东公司尚欠原告工程款185800元，直到被告华东公司付清给原告之后，原告才交回仓库给被告华东公司使用。同日，原告与被告华东公司签订了《仓库租赁合同》一份，约定被告华东公司愿意将原告做好的约2000平方米带围边包工包料水泥工程全部抵消转租给原告使用，作为抵消全部未付的工程款给原告；租赁仓库面积约为1200平方米（实际面积以仓库量度为准）；租赁期限为10年，即从2019年1月10日至2029年1月10日止，以及约定双方的违约责任。该仓库的建设经本院去函查询灵山县住房和城乡建设局，答复至今没有履行相关建设审批手续。 后因案外人袁玉之在履行《个人借款合同》过程中，未能按照合同约定履行还款义务，被告东兴江平支行遂于2019年4月1日诉至东兴市人民法院，该院经审理，于2019年6月7日作出（2019）桂0681民初495号民事判决书，其中一项判决东兴江平支行以被告华东公司所有的位于灵山县十里工业园大炮岭片区A地块的房地产[土土地证号：灵国用（2015）第01－005、灵国用（2016）第01－1**房产证号：灵房权证灵山字第××号、第××号、第××号、第××号]享有折价或者拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。判决生效后，案外人袁玉之没有履行判决义务，东兴江平支行依法向东兴市人民法院申请强制执行。东兴市人民法院遂对被告华东公司所有的案涉抵押担保财产进行拍卖，被告正久公司以22516000元竞买成功，该院遂于2019年12月6日作出（2019）桂0681执882号之二执行裁定书，裁定上述房地产转移给被告正久公司所有。由于原告尚在租赁被告华东公司后建的案涉仓库，东兴市人民法院于2019年12月13日作出迁出通知一份，责令原告等人迁出该房地产。但原告以其与被告华东公司签订有《仓库租赁合同》为由拒不迁出，至今仍在该房地产上继续占用仓库。被告正久公司于2020年另案诉至本院，要求原告将占用案涉仓库（仓库西边部分约600平方米）返还被告正久公司，该案本院正在审理过程中。原告遂以上述的诉讼请求、事实和理由诉至本院。 本院认为，案涉仓库占用范围内的建设用地使用权已因被告华东公司于2017年7月5日与被告东兴江平支行签订《抵押担保合同》而办理了抵押登记，并被东兴市人民法院依法查封，生效法院判决书确认了被告东兴江平支行对案涉仓库占用范围内的建设用地使用权拍卖价款享有优先受偿权。原告与被告华东公司签订租赁合同时间为2019年1月10日，在案涉仓库占用范围内的建设用地使用权抵押权设立之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，该租赁关系不得对抗抵押权的行使，不得影响抵押权人被告东兴江平支行实现其优先受偿债权。案涉仓库占用范围内的建设用地使用权经东兴市人民法院依法拍卖，被告正久公司竞买成功而依法取得了该建设用地使用权，享有占有、使用、处分等权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，案涉仓库是于2018年10月5日由被告华东公司交给原告施工建设，被告华东公司作为出租人在2019年1月10日与承租人原告签订《仓库租赁合同》时未取得建设工程规划许可证，至本案法庭辩论终结前亦未取得，故2019年1月10日原告与被告华东公司签订的《仓库租赁合同》无效。 综上所述，原告主张其与被告华东公司签订的《仓库租赁合同》有效，并享有优先于被告东兴江平支行行使的抵押权及要求被告正久公司继续履行该合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 驳回原告梁彬光的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告梁彬光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 员 何训著 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 叶开华 书 记 员 黄春虹 附： 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 广西壮族自治区灵山县人民法院 地址：钦州市灵山县江南路4号 电话：0777-642**** 邮政编码：535400