天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初5169号原告：宿春翔，男，1987年7月5日出生，汉族，住内蒙古包头市东河区。委托诉讼代理人：侯丽娟，天津星聚律师事务所律师。被告：天津市海之语教育信息咨询有限公司，住所地天津市南开区城厢中路**盛津园**。法定代表人：甘俊畬，执行董事。委托诉讼代理人：冯砚迪，北京炜衡（天津）律师事务所律师。原告宿春翔与被告天津市海之语教育信息咨询有限公司（以下简称海之语公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宿春翔的委托诉讼代理人侯丽娟、被告海之语公司的委托诉讼代理人冯砚迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宿春翔向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即停止侵权，立即腾空并返还非法占用原告的南开区城厢中路XXX号房屋；2.要求被告支付非法占用原告房屋期间的占用费197486.7元（自2019年9月19日起至2020年6月8日止，按每月22527元计算，并要求顺延至实际履行之日）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年9月19日，原告取得天津市南开区城厢中路XXX号房屋的不动产权证书，房屋建筑面积为225.27平方米，原告系合法取得上述房屋的所有权，上述房屋的不动产权证书上权利人均登记为原告且为单独所有，自原告取得房屋产权，涉诉房屋一直由被告非法占用经营“海之语”幼儿园，原告曾与被告多次协商要求被告尽快腾房，被告均拒绝，并且拒绝交纳占用期间的任何费用，现被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故原告起诉。海之语公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由为：1.被告使用涉诉房屋系与房屋的前房主存在债权债务关系，前房主允许被告使用该房屋，并建立了租赁关系，自2015年被告租赁该房屋起，被告在涉诉房屋上投入了大量的人力、物力，被告使用涉诉房屋用于孤独症儿童的培训，是带有公益性质的企业，并且在业内拥有良好的口碑，且从现有证据来看，被告并不清楚原告取得房屋的合法性，鉴于上述事实和法律关系，被告认为原告应当证明其取得房屋的过程合理合法；2.被告与前房主曾约定如果前房主出售该房屋，被告有优先购买权，但前房主并没有履行该程序；3.买卖不破租赁的原则：被告与原房主是确认过租赁关系的，从现有形势看，前房主孙博在2013年实际取得房产也没有向被告主张过任何交付租赁费或者腾房的要求，因此应推测被告与孙博之间有事实上的租赁关系，孙博通过债权转让的方式将房屋过户给原告，在这个过程中是没有通知过被告，违反了买卖不破租赁的原则。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋位于天津市南开区城厢中路XXX号，产权人为原告，原告于2019年9月19日取得房屋产权证书。庭审中，被告称其于2014年底对涉诉房屋进行装修并于2015年开始经营使用涉诉房屋至今，因被告与涉诉房屋的前房主之间存在债权债务关系，因此被告自使用涉诉房屋之日起并未向任何人支付过任何费用，被告亦未与前房主签订过任何书面的房屋租赁合同。2020年1月7日，原告称其授权天津市晓波物业管理集团有限公司盛津园管理处向被告出具《通知》，其中载明：9-1（海之语）使用人：您好！由于您所使用房屋更换新产权人，新产权人要求您三日之内腾空所用房屋，否则物业将授（受）新产权人委托对您所用房屋进行停水、停电等一切服务。诉讼期间，双方确认涉诉房屋的占有使用费标准为18000元/月。庭审中，原告表示同意给予被告三个月（90日）的腾房合理期限。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告作为涉诉房屋的所有权人，有权要求被告腾空涉诉房屋并将涉诉房屋返还给原告。被告以“买卖不破租赁”的规则抗辩原告要求其腾房的诉讼请求，但未提供证据证明其与前房主之间存在房屋租赁合同关系，即便其与原房主之间存在房屋租赁关系，但因其双方并未签订书面的房屋租赁合同，无法证明租赁期限，故被告该项抗辩理由本院不予采信。被告亦未提供其合法占有、使用涉诉房屋的其他依据，因此原告要求被告腾交涉诉房屋的诉讼请求，本院予以支持。现原告同意给予三个月（90日）腾房期限，属于合理范畴，本院予以确认。关于房屋占有使用费一节，双方共同确认房屋占有使用费的标准为18000元/月，该标准参考房屋中介网站上挂牌的同小区、同区域地段类似房型的月租金价格，并无不当，本院予以照准。原告取得房屋产权证书的日期为2019年9月19日，但结合原告提供的证据可知其明确告知被告涉诉房屋易主的时间为2020年1月7日，该期间之后，应给予被告合理的腾房期限，本院酌定为发出通知次日起一个月内为合理腾房期限，该合理期间后，被告并未腾房，则被告应自该日期后向原告支付房屋占有使用费，故原告应于2020年2月8日起至被告实际腾房之日止（按18000元/月标准计算）向被告主张房屋占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起九十日内，被告天津市海之语教育信息咨询有限公司腾空位于天津市南开区城厢中路XXX号房屋并交予原告宿春翔；二、本判决生效之日起十五日内，被告天津市海之语教育信息咨询有限公司以每月18000元为标准向原告宿春翔支付自2020年2月8日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告宿春翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55182元，减半收取计27591元，由被告天津市海之语教育信息咨询有限公司负担，于本判决生效之日起十五日内直接给付原告宿春翔。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  邱淼淼二〇二〇年八月二十一日法官助理王韶华书记员付子爱附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。