青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民初409号原告:中国建设银行股份有限公司西宁城中支行，住所地：青海省西宁市城中区。负责人：刘桂梅，该支行行长。委托诉讼代理人：洪梅。委托诉讼代理人：沈坚，中国建设银行股份有限公司青海省分行法律事务部员工。被告：青海绿地房地产开发有限公司，住所地：青海省西宁市城中区长江路**（青海湖大厦）。法定代表人：洪文旭，该公司总经理。被告：洪文旭，公民身份号码:×××，男，汉族，1966年8月25日出生，住青海省西宁市。原告中国建设银行股份有限公司西宁城中支行（以下简称建行城中支行）与被告青海绿地房地产开发有限公司（以下简称青海绿地公司）、洪文旭借款合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行城中支行的委托诉讼代理人洪梅、沈坚到庭参加诉讼，被告青海绿地公司、洪文旭经本院依法送达传票，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行城中支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告青海绿地公司向原告建行城中支行偿还借款本金46650000元,支付截止2019年6月20日利息及罚息6382919.75元,合计本息53032919.75元；自2019年6月21日起至贷款本金全部清偿之日止，按合同约定的逾期罚息利率即年利率12.74%计收罚息，并以欠付利息6382919.75元为基数，按照罚息利率即年利率12.74%计收复利；2、判令原告对被告青海绿地公司所有的位于西宁市××区房屋及土地享有优先受偿权；3、判令被告洪文旭承担保证责任;4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年12月21日,因被告青海绿地公司开发“玉珠花园”项目资金不足,与原告签订编号为CZ1273-2011-06《固定资产贷款合同》,合同约定贷款金额1亿元,借款期限为3年(2011年12月21日至2014年12月20日),贷款采取浮动利率,即起息日基准利率上浮10%(7.315%),贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%(9.975%),按月结息,贷款发放采取受托支付。就该笔贷款,借款人以其所有的位于西宁市××区房屋(房屋编号为宁国用(2006)第370号)为该笔贷款设定抵押,双方签订了编号为CZ1273-2011-006《抵押合同》,2011年12月23日在登记机关依法办理了编号为宁房建字第000270号《在建工程抵押登记证明》,2011年12月29日在土地登记部门办理了编号为宁他项(2011)第426号《土地他项权利证明书》;2011年12月28日、2011年12月31日原告依约分两次向被告青海绿地公司发放贷款人民币6000万元、4000万元,合计1亿元整。2014年12月25日,应债务人要求并经双方协商同意,双方签订编号为CZQXTZ1273-2011-06《人民币贷款期限调整协议》,期限调整金额为50000000元,期限1年半,即原合同到期日调整至2016年6月26日,利率上浮10%(6.765%),贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮200%(13.53%),按月结息,合同同时约定了分次还款计划。就该项期限调整事项,被告洪文旭同意承担连带保证责任并与原告签订编号为CZQXTZ1273-2011-0006《自然人保证合同》。2016年6月24日,应债务人要求并经双方协商同意,双方签订编号为CZQXTZ1273-2011-06(2)《人民币贷款期限调整协议》,期限调整金额为49000000元,期限1年半,即原合同到期日调整为2017年12月25日,利率上浮30%(6.37%),贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮200%(12.74%),按月结息,合同同时约定每年至少两次偿还本金。就该项期限调整事项,被告洪文旭同意继续承担连带保证责任并与原告签订编号为CZQXTZ1273-2011-0006（2）《自然人保证合同》。合同履行至第二次期限调整到期后,被告青海绿地公司剩余46650000元贷款本金逾期未归还,截止2019年6月20日欠还利息及罚息6382919.75元,合计本息53032919.75元，原告向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告青海绿地公司、洪文旭未答辩。原告建行城中支行围绕诉讼请求提交了如下证据：1、《固定资产贷款合同》，拟证明原告与绿地公司存在借款合同关系；2、《抵押合同》，拟证明原告与绿地公司之间存在抵押合同关系；3、土地抵押登记、国有土地登记证及在建工程抵押登记证明，拟证明原告与绿地公司之间的抵押合同履行并对抵押物进行了抵押登记，他项权证系土地抵押部分的他项权证，因为该工程尚未竣工验收，故至今未办理房产证；4、贷款转存凭证、核定贷款指标通知书，拟证明原告依约向被告发放了贷款1亿元；5、《2014年的人民币贷款期限调整协议》，拟证明原告将借款期限调整延长1年6个月；6、《2014年自然人保证合同》，拟证明被告洪文旭在借款期限调整后提供了连带保证；7、《2016年的人民币贷款期限调整协议》，拟证明原告将借款期限调整延长1年6个月；8、《2016年自然人保证合同》，拟证明被告洪文旭在借款期限调整后提供了连带保证；9、还款明细，拟证明被告共偿还本金53350000元，自2018年2月份被告未支付利息；10、催收逾期贷款通知书，拟证明原告按月催收贷款，最后一次催收时间是2020年6月份，由法定代表人洪文旭签字，并由青海绿地公司加盖印章。被告青海绿地公司、洪文旭未质证亦未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月21日,因被告青海绿地公司开发“玉珠花园”项目资金不足,与原告签订编号为CZ1273-2011-06《固定资产贷款合同》,合同约定贷款金额1亿元,借款期限为3年,自2011年12月21日起至2014年12月20日止,贷款采取浮动利率,即起息日基准利率上浮10%即7.315%,贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%即9.975%,按月结息,贷款发放采取受托支付。为保障原告实现债权,借款人青海绿地公司以其名下位于西宁市××区在建工程及土地(土地证号编号为宁国用(2006)第3**)为涉案贷款设定抵押,双方签订编号为CZ1273-2011-006《抵押合同》,合同约定青海绿地公司以《抵押财产清单》所列之财产设定抵押，《抵押财产清单》载明抵押财产处所为西宁市城西区黄河路14号，在建工程面积为24921.13㎡，价值为21910.58万元，债权设定抵押的金额为1亿元，807.24㎡土地随之而抵押。2011年12月23日,双方办理了编号为宁房建字第000270号《在建工程抵押登记证明》,并于2011年12月23日在土地登记部门办理了编号为宁他项(2011)第426号《土地他项权利证明书》。在合同履行过程中，原告根据被告青海绿地公司偿还本金的情况对于抵押物在建工程进行了解押，并于2014年12月25日,办理了编号为宁房建字第000638号《在建工程抵押登记证明》。2011年12月28日、2011年12月31日原告依约向被告青海绿地公司分两次发放贷款人民币6000万元、4000万元,合计1亿元整。合同履行过程中，被告青海绿地公司偿还借款本金5000万元。2014年12月25日,应青海绿地公司要求并经双方协商同意,双方签订编号为CZQXTZ1273-2011-06《人民币贷款期限调整协议》,期限调整金额为5000万元,期限1年半,即原合同到期日调整至2016年6月26日,利率上浮10%即年利率6.765%,贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮200%即年利率13.53%,按月结息,合同同时约定了分次还款计划。就该项期限调整事项,被告洪文旭同意承担连带保证责任并与原告签订编号为CZQXTZ1273-2011-0006《自然人保证合同》。后青海绿地公司偿还借款本金1000000元。2016年6月24日,应债务人要求并经双方协商同意,双方签订编号为CZQXTZ1273-2011-06(2)《人民币贷款期限调整协议》,期限调整金额为49000000元,期限1年半,即原合同到期日调整为2017年12月25日,利率上浮30%(6.37%),贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮200%(12.74%),按月结息,合同同时约定每年至少两次偿还本金。就该项期限调整事项,被告洪文旭同意继续承担连带保证责任并与原告签订编号为CZQXTZ1273-2011-0006(2)《自然人保证合同》。之后，被告青海绿地公司偿还借款本金2350000元，剩余46650000元贷款本金逾期未归还,截止2019年6月20日欠还利息及罚息6382919.75元。本院认为，原告建行城中支行与青海绿地公司签订的《固定资金贷款合同》、《抵押合同》、《人民币贷款期限调整协议》，与被告洪文旭签订的《自然人保证合同》，均系当事人真实意思的表示，内容合法有效，上述合同的效力应予确认。依据双方签订的合同，青海绿地公司应承担还本付息的民事责任，在借款合同履行期间及合同到期后，因被告青海绿地公司未在约定期限内向建行城中支行支付借款本金及利息，构成违约。建行城中支行要求青海绿地公司偿还借款本金46650000元，支付利息、罚息6382919.75元的诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持。对于原告主张的自2019年6月21日起的罚息、复利，其中罚息应按欠付借款本金46650000元为基数，按年利率12.74%计算至本金付清为止；复利以6382919.75元为基数，按年利率12.74%计算至利息实际清偿之日止；原告建行城中支行主张洪文旭承担连带清偿责任的诉讼请求，符合双方签订的《自然人保证合同》，亦符合法律规定，应予支持。对原告要求以被告青海绿地公司位于西宁市××区在建工程及土地使用权拍卖、变卖后所得价款，在上述债务范围内享有优先受偿权的诉讼请求，因原告与被告青海绿地公司签订了《抵押合同》，抵押物亦办理了抵押登记，故对原告该项诉求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告青海绿地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司西宁城中支行本金46650000元，支付利息、罚息6382919.75元；自2019年6月21日起的罚息按欠付借款本金46650000元为基数，按年利率12.74%计算至本金付清为止；复利以6382919.75元为基数，按年利率12.74%计算至利息实际清偿之日止；二、原告中国建设银行股份有限公司西宁城中支行对被告青海绿地房地产开发有限公司位于西宁市××区的在建工程及土地使用权拍卖、变卖后所得价款，在上述债务范围内享有优先受偿权；三、被告洪文旭在本判决第一项确认的款项范围内承担连带保证责任，承担连带保证责任后，有权向被告青海绿地房地产开发有限公司进行追偿。案件受理费306965元，由被告青海绿地房地产开发有限公司、洪文旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审判长 赵 亮审判员 孙丰虎人民陪审员 马 芳 二○二○年八月十九日（法官助理 王文茜书记员 南美玲附：本案所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。