福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初2191号 原告：雷虹燕，女，1977年4月17日出生，畲族，住福建省连江县。 被告：王**，男，1976年3月14日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告雷虹燕与被告王**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷虹燕到庭参加诉讼。被告王**经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷虹燕向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告所签订的《房产租赁合同》；2.被告立即偿还所拖欠的原告5个月租金计21960元及少交部分租金1995元；3.被告向原告支付房租逾期滞纳金至还款之日止(以逾期部分金额为基数,按每日1%计付)；4.被告向原告支付拖欠水、电、物业等各项房屋使用费合计2168元;5.被告向原告赔偿房屋拆除、维修费用8000元;6、被告向原告偿付违约金4392元;7.押金6000元归原告所有。 诉讼中，原告撤回第3项诉讼请求。 事实和理由：2014年4月16日,被告向原告租赁位于晋安区房屋作为住宅，双方签订《房产租赁合同》一份,约定:2014全年至2016年为每月租金3000元，2016年至2021年，每年递增10%计收租金。自签订本合同至2014年6月20日止，作为乙方（被告）装修期,装修期内甲方（原告）不收乙方租金,装修期满次日起开始计收租金；乙方应依约缴纳租金及其他费用,如有无故逾期,超出五日起甲方有权向乙方加收滞纳金,滞纳金为实欠租金日1%（每月的租金总额计算）,若逾期支付租金超过20天,甲方有权单方终止合同并收回该出租房,并追讨违约金壹个月房租并不承担任何赔偿；乙方应严格遵守政府法令,不得利用甲方房屋进行违法、违纪活动,并做好防火防盗安全,否则,由此产生的后果由乙方负全部责任；乙方应承担租赁期内电话费、水费、电费、物业管理费、闭路费、宽带费、卫生费、维修费、其他公用分摊及租金水费等实际使用的费用,若乙方未及时缴纳上述相关费用,由此产生的滞纳金由乙方承担。《房屋租赁合同》签订后,原告依约将房屋交付被告使用。被告于2019年6月20日至2019年10月28日并未按合同约定足额交付房租，每月仅交付3993元，差额399元，5个月少付房租计1995元。自2019年12月31日,被告最后一次逾期10天缴纳房租后，自此，被告一直拖欠房租,经原告屡屡催告,仍未补交所欠房租，截至2020年5月21日,被告共计欠原告5个月房租21960元。被告未依合同缴纳包括水费、电费、物业费等房屋使用各项费用合计2168元,被告应当依约负责承担。被告逾期交付租金超过20天,原告依合同规定,有权单方解除合同并要求被告承担违约金4392元（1个月房租）。此外,被告在租赁期间,由于未经原告甲方同意擅自改建房屋内部架构，违反政府法律法规，被强行勒令拆除，为此，原告承担了房屋拆除、维修费用8000元,被告应依约承担其违法行为给原告造成的全部损失。 被告王**未作答辩。 原告向本院提交了证据：《房屋租赁合同》、房屋损毁照片、产权证复印件、缴纳租金的银行流水、水电费及物业费发票。被告经合法传唤拒不到庭，且未口头或书面提出抗辩，亦未提供证据，视为放弃其诉讼权利。本院经审查认为，原告证据，符合证据三性，予以采信并作为定案依据。 本院依据上述采信的证据及当事人陈述，本院确认如下事实： 2014年4月16日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在福州市晋安区出租给乙方使用，用途为居住或办公，建筑面积142平方米，乙方自愿租用；该房屋租赁期限自2014年4月20日至2021年6月20日止；2014年6月20日至2016年6月20日的月租金为3000元、2016年6月20日至2017年6月20日的月租金3300元、2017年6月20日至2018年6月20日的月租金为3630元、2018年6月20日至2019年6月20日的月租金为3993元、2019年6月20日至2020年6月20日的月租金为4392元、2020年6月20日至2021年6月20日的月租金为4831元；乙方应依约缴纳租金及其他费用，如无故逾期，超出5日起甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租金1%每日（每月的租金总额计算），若逾期支付租金超过20天，甲方有权单方终止合同并收回该出租房，并追讨违约金一个月房租，并不承担任何赔偿；甲方收取乙方房屋及设备押金6000元（含水、电等押金）；乙方应严格遵守政府法令，不得利用甲方房屋进行违法、违纪活动，并做好防火防盗安全，否则由此产生的后果由乙方全部负责；乙方应承担租赁期内电话费、水费、电费、物业管理费、闭路费、宽带费、卫生费、维修费、其他公用分摊及租金水费等实际使用的费用，若乙方未及时缴纳上述相关费用，由此产生的滞纳金由乙方承担。 被告分别于2019年1月28日、2月26日、4月1日、4月25日、5月27日、6月28日、7月27日、8月27日、9月26日、10月28日向原告支付租金3993元，2019年11月30日、12月31日分别向原告支付租金4392元。 2020年5月10日，原告向福建柏恩物业集团有限公司缴纳公摊水电费（2019年12月—2020年4月）、物业管理费（2020年1月—2020年6月），共计1895.7元。 2020年5月19日，原告向国网福建省电力有限公司福州供电公司缴纳电费273.07元。 因被告将房屋改建成群租房被强制拆除，2020年5月21日，原告雇佣案外人对房屋进行修缮，花费修缮费8000元。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现被告不履行支付租金的主要义务，原告诉请解除案涉租赁合同，本院予以支持。原告诉请被告支付拖欠的5个月租金21960元、2019年6月至11月少交的1995元租金及押金6000元归原告所有，押金的性质应为被告履行案涉租赁合同项下义务的保证金，现被告未履行支付租金的主要义务，押金应冲抵租金。故原告诉请被告支付拖欠的租金，本院予以支持，但应以17955元（21960元+1995元-6000元）为限。原告已垫付水电费、物业费，故其依据案涉租赁合同诉请被告支付拖欠的水电费、物业等各项房屋使用费2168元，本院予以支持。虽然合同约定被告“有权对房产进行装修分割出租，并调整房产布局、设施、设备”，但在被告未按约支付房租，违约在先，及合同约定“任一方未能履约或违反国家有关规定造成对方损失，应赔偿守约方的全部损失”的情况下，原告主张解除合同，并要求被告支付房屋拆除维修费用8000元，符合约定，予以支持。另，合同对违约金的约定也符合法律规定，现原告要求被告支付一个月违约金4392元，本院予以支持。原告申请撤回被告支付租金逾期滞纳金的诉请，本院依法予以准许。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告雷虹燕与被告王**签订的《房屋租赁合同》； 二、被告王**应于本判决生效之日起五日内向原告雷虹燕支付租金17955元、公摊水电费及物业费2168元、房屋修缮费8000元、违约金4392元，合计32515元； 三、驳回原告雷虹燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1908元，因适用简易程序而减半收取计954元，由被告王**负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 何 磊 二〇二〇年八月十四日 书记员 林梦娜 附注： 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。