广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初8547号原告：朱志林，男，汉族，1977年8月9日出生，住广东省东莞市***********，公民身份号码：441************898。原告：罗换娣，女，汉族，1982年8月24日出生，住广东省东莞市***********，公民身份号码：441************866。共同委托诉讼代理人：黄海滨，广东深信律师事务所律师。被告：东莞市绿湖山庄开发建造有限公司，住所地：东莞市******。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：陈柱良，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丽君，广东赋诚律师事务所实习律师。原告朱志林、罗换娣诉被告东莞市绿湖山庄开发建造有限公司（以下简称绿湖山庄公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱志林、罗换娣及两原告的共同委托诉讼代理人黄海滨，被告绿湖山庄公司的委托诉讼代理人陈柱良、吴丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱志林、罗换娣向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2015年3月22日签订的《东方银座·兰乔公馆楼宇认购意向书》；二、被告向原告返还定金本金人民币50,000元及利息（以50,000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2015年3月22日起计至实际返还本金之日为止，暂计至2020年3月15日为12,027.4元）；三、被告向原告支付定金罚金人民币50,000元；四、判令被告赔偿原告损失人民币1,093,462元；（以上第二项至第四项暂合计人民币1,205,489.4元）五、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确第二项诉讼请求中的利息标准从2019年8月20日起按借款市场报价利率计算。事实和理由：详见民事起诉状。被告绿湖山庄公司的答辩意见详见民事答辩状。本案相关情况本院经审理查明:朱志林、罗换娣（两人作为乙方）与绿湖山庄公司（甲方）于2015年3月22日签订了《东方银座·兰乔公馆楼宇认购意向书》，主要内容如下：（一）楼宇位置24-3-903号房；（二）建筑面积113.1平方米，面积以政府最后批准文件为准；（三）楼价及定金：1.合计总价665215元，最终价款以《商品房买卖合同》为准；2.定金50000元。（五）经双方协商同意共同遵守如下规定：1.乙方收到甲方通知后，在通知期限内乙方应与甲方签订《商品房买卖合同》，乙方未按约定与甲方签订《商品房买卖合同》，甲方有权拒绝与乙方签署《商品房买卖合同》并单方解除本认购意向书，乙方所交定金不予退还……5.该物业的最终面积、价款、付款方式以《商品房买卖合同》中所列为准。6.甲方双方最终未签订《商品房买卖合同》的，依法依约处置定金，乙方已付购房首期款由甲方无息退还乙方。庭审中双方确认意见书中的楼宇位置24-3-903即是指绿湖山庄24号住宅楼3单元903号房（以下简称案涉房产）。当日，朱志林、罗换娣向绿湖山庄公司交付了50000元定金。2018年1月31日，绿湖山庄公司在售楼处发出《关于东方银座·兰乔公馆楼宇认购事宜的告知函》，主要内容如下：期间因建安成本大幅增加及市场变化，各物业市值也有了大幅度增加。因此，其市场价格也自然有大幅度上涨，现我司郑重告知各位认购客户：（一）愿意继续购房的，原认购意向书所选房号仍然有效，但物业价格将按市场价确定；（二）无意继续购买的，我司将如数退还所交定金，并按银行同期贷款利率标准上浮25%给予利息补偿。2018年9月12日，朱志林、罗换娣等购房人向绿湖山庄公司发出《关于“东方银座兰乔公馆项目”前期认购单位继续购买的意愿书》，主要内容如下：于今年初销售现场贵司发布的退还定金通告及利息补偿后，我方经集体商议后，无法认同该处理办法，因此次多为自住、首套购房需要……经我方集体讨论沟通后，考虑到贵司后期以精装交楼的前提下，愿意在原购买成交价格基础上上浮到8000元/平方米的购房价格继续购买。朱志林、罗换娣主张该意愿书的原件在绿湖山庄公司处，绿湖山庄公司主张对该意愿书的三性均不确认。2019年1月4日东莞市发展和改革局网站发布了《东莞市绿湖山庄开发建造公司：绿湖山庄24号商业住宅楼东发改房价备（2019）3号》的附件《东莞市新建商品住房销售价格备案表》显示案涉房产的总售价为1758677元。案涉房产于2019年1月10日取得商品房预售许可证。本院认为:朱志林、罗换娣（两人作为乙方）与绿湖山庄公司（甲方）于2015年3月22日签订的《东方银座·兰乔公馆楼宇认购意向书》约定了双方当事人的基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、定金条款、签署正式买卖合同的期限，符合商品房预约合同的要件,故本院认定该意向书是一种商品房预约合同。该意向书是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格按照该意向书来全面履行权利义务。《东方银座·兰乔公馆楼宇认购意向书》中“五、经双方协商同意共同遵守如下规定：1.乙方收到甲方通知后，在通知期限内乙方应与甲方签订《商品房买卖合同》，乙方未按约定与甲方签订《商品房买卖合同》，甲方有权拒绝与乙方签署《商品房买卖合同》并单方解除本认购意向书，乙方所交定金不予退还……”，在签订意向书后，绿湖山庄公司一直未通知朱志林、罗换娣签订《商品房买卖合同》，事实上绿湖山庄公司因为一直未能办理商品房预售许可证不具备通知签订商品房买卖合同的条件，2018年1月31日绿湖山庄公司在售楼处发出《关于东方银座兰乔公馆楼宇认购事宜的告知函》告知“一、愿意继续购房的，原认购意向书所选房号仍然有效，但物业价格将按市场价格确定；二、无意继续购买的，我司将如数退还所交定金，并按银行同期贷款利率标准上浮25%给予利息补偿。”从该告知函的内容明显可知，因为房价上涨，绿湖山庄公司已明确表示不再履行《东方银座·兰乔公馆楼宇认购意向书》，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的”的规定，朱志林、罗换娣有权解除《东方银座兰乔公馆楼宇认购意向书》。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条的规定，因绿湖山庄公司违约而解除合同，绿湖山庄公司应向朱志林、罗换娣双倍返还定金计100000元并赔偿损失。关于绿湖山庄公司应向朱志林、罗换娣赔偿损失的数额。朱志林、罗换娣并没有证据证明其实际已产生的损失，而仅是主张可得利益的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定结合本案的实际，本院作如下分析：朱志林、罗换娣仅付了定金，不能等同于付了全款计算其房价损失，且朱志林、罗换娣在绿湖山庄公司通知其签订正式的商品房买卖合同前，可以将已准备的购房款进行投资并获取收益，没有其他证据证明其可得利益损失的情况下，本院认为可以参照能够获得的房产份额来计算朱志林、罗换娣的损失。按正常流程，如绿湖山庄公司要解除《东方银座·兰乔公馆楼宇认购意向书》，根据市场行情给予其半年到一年时间，一年后即2016年3月，绿湖山庄公司应向朱志林、罗换娣双倍返还定金计100000元，若此时朱志林、罗换娣收到该100000元并用来购案涉楼盘，因无法准确知道该时段该楼盘的详细价格，本院参照《东方银座兰乔公馆楼宇认购意向书》的价格，能购买到案涉房产的份额为100000÷665215=0.15，案涉房产现在按双方确认的2019年《东莞市新建商品住房销售价格备案表》显示案涉房产的总售价为1758677元，按份额折价为1758677*0.15=263801元，再扣减返还的100000元双倍定金，则价款为163801元。把正常解除《东方银座·兰乔公馆楼宇认购意向书》时（酌定约在2016年3月）的房价与签订该意向书时（2015年3月）房价上涨了的部分价款，现在（2020年7月）的房价与出具备案时（2019年1月）房价上涨的价款，两者相抵消，再参照房产前后的价格。本院酌定，绿湖山庄公司应向朱志林、罗换娣赔偿损失163801元。本案判决结果根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、确认原告朱志林、罗换娣与被告东莞市绿湖山庄开发建造有限公司于2015年3月22日签订的《东方银座·兰乔公馆楼宇认购意向书》已解除。二、被告东莞市绿湖山庄开发建造有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱志林、罗换娣双倍返还定金计100000元。三、被告东莞市绿湖山庄开发建造有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告朱志林、罗换娣损失163801元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7822元，由被告东莞市绿湖山庄开发建造有限公司负担2628元，原告朱志林、罗换娣负担5194元。原告朱志林、罗换娣已经预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 冯小明二〇二〇年七月二十七日法官助理 邓雅洁书 记 员 吴丽贤