广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1223民初1178号原告：朱炎田，男，汉族，1940年8月18日出生，住广东省广宁县***********，公民身份号码：442************012。委托诉讼代理人：梁达腾，广东刚钲律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：胡作明，广东刚钲律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：张志芳，男，汉族，1970年2月2日出生，住广宁县*************，公民身份号码：441************319。被告：程美英，女，汉族，1970年12月1日，住广宁县*************，公民身份号码：441************341。原告朱炎田与被告张志芳、程美英租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱炎田委托诉讼代理人胡作明及被告张志芳、程美英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱炎田向本院提出诉讼请求：一、判决两被告赔偿原告为将租赁房屋恢复原状而支出的装修费用129140元；二、判决两被告向原告赔偿租金损失44200元；三、判决两被告向原告支付违约金10000元；四、判决原告没收两被告的2000元合同押金；五、判决两被告赔偿原告为追讨本案的损失而支出的律师费12000元；六、本案所有诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：判决两被告向原告赔偿租金损失13000元。事实与理由：2016年10月1日，原告与张志芳签订《商铺租赁合同》（下称：《合同》），约定被告张志芳承租原告名下位于广宁县****************第一卡铺位的商铺，合同期限自2016年10月1日至2019年9月30日止，租金为每月2600元，合同签订后，原告已立即将租赁商铺交付，并由两被告实际使用、经营。直到2017年11月22日，由于两被告的疏忽导致租赁商铺失火，造成租赁商铺的主体建筑及相邻房屋的不同程度受损。火灾被扑灭后，两被告却拒绝修复被损毁的商铺，原告只能自行聘请第三方建设公司将租赁商铺修复，并直到2018年6月1日才再次将租赁商铺出租并交付给新租户使用。原告认为，自租赁商铺被烧毁后，经原告的多次请求，两被告仍拒绝将被烧毁的商铺恢复原貌，原告只能自行聘请第三方建设公司进行修复并为此垫付了高昂的费用，而且，自租赁商铺失火后就无法正常使用，两被告也拒绝继续支付租金，导致原告在租赁商铺被修复且新租户承租之前，损失了高额的租金收入。根据《合同》第五条第5项约定，被告在经营、使用期间应做好商铺的消防及安保措施，做好一切安全和防火工作，如发生火灾或者安全事故的，由被告承担所有责任并赔偿一切经济损失。因此，两被告应依约赔偿原告垫付的修复费用及租金损失。另根据《合同》第四、七条的约定，两被告未能做好防火措施、疏忽导致租赁商铺被烧毁的行为已构成违约，原告有权没收合同押金2000元，而且，两被告还应支付1万元的违约金并承担原告为此支出的律师费、诉讼费。被告张志芳答辩称，我方对事实无异议，但是我方认为原告的装修费用不需要这么多钱，而且我方现在也因家庭坏境及经济压力也无能力偿还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月1日，原告朱炎田（甲方）与被告张志芳（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将座落在广宁县****************第一卡铺位，面积约36平方米，租赁期限：从2016年10月1日至2019年9月30日止；每月租金2600元，乙方应向甲方交付2000元作为合同押金。租赁期满时，甲方核查实乙方无拖欠各项费用、该物业建筑结构、水电设施、门窗等保持完好的，甲方将租赁押金无息退回乙方......乙方在经营、使用期间应做好商铺的消防及安保措施，做好一切安全和防火工作，如发生火灾和安全事故，由乙方承担所有责任并赔偿一切经济损失。租赁期间，乙方必须正确处理好与其他相邻经营单位的相邻关系，造成他人损失的由乙方负责赔偿；一方违约，造成对方损失的，除应赔偿对方的实际损失外，并向对方支付违约金10000元以及对方解决纠纷而产生的所有支付费用（包括但不限于诉讼费用、以及其他行政相关费用、甲方因该诉讼支出的律师代理费用等一切费用）等内容，原告在甲方处签名确认，被告张志芳在乙方处签名确认并注明日期。合同签订后，原告依约交付上述商铺给被告经营使用，被告亦向原告交纳押金2000元。2017年12月23日，广宁县公安消防大队出具《火灾事故认定书》（宁公消火认字[2017]第001号），载明：火灾事故基本情况：2017年11月22日14时10分，广宁县公安消防大队广宁中队值班室接到报警称，广宁县*****涴之彩装饰材料商行发生火灾。大中队立即出动力量前去处置，到达现场后将火灾扑灭。火灾烧毁该店内放置的物品、屋檐店铺招牌，所在主体建筑及北面雅景居外墙、建筑楼上房屋内外均有不同程度烟熏及火烧受损，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火时间为2017年11月22日14时08分许，起火部位为广宁县****************第一卡铺位都巷涴之彩装饰材料商行北面墙电视机顶盒位置，起火原因认定为机顶盒位置电线起火。被告张志芳在当事人签收处签名确认。2018年5月20日，原告朱炎田与广东新誉建设有限公司签订《装修合同》，约定将座落于广宁县****************第一卡铺位及二楼住户室内进行装修，装修修复工程主要包括门窗修缮、铺设水电、砂浆地面、局部墙面抹灰、厨房、卫生间墙、地面铺瓷砖、墙面顶面清洗、通道间墙面扫灰；工程价款为129140元，工程日期为2018年5月25日至2018年6月25日等内容，原告在甲方处签名，案外人朱兴志在代表签名处签名，广东新誉隆建设有限公司盖章确认。后广东新誉隆建设有限公司交纳相应的税款，2019年1月11日，案外人朱兴志通过中国建设银行向广东新誉隆建设有限公司转账存入129140元。2018年8月22日，广东新誉隆建设有限公司向原告朱炎田出具两张《广东增值税普通发票》（NO15938765、NO15938766），载明的金额分别为100000元、29140元，货物或应税劳务、服务名称为“建筑服务*工程服务”等内容。原告朱炎田于2018年6月将商铺另行出租给案外人使用。被告对上述事实均予以认可。另查明，被告张志芳与程美英系夫妻关系，原告朱炎田与朱志兴系父子关系。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求赔偿，也可以请求承担其他民事责任。根据原告的诉讼请求，结合被告的抗辩意见，本案的焦点问题是确认谁对火灾事故的发生负有过错、过错责任的大小以及确定责任后的相应赔偿损失问题。关于对涉案商铺发生火灾的责任问题。原、被告双方签订租赁合同后，原告朱炎田已将涉案商铺交付给被告使用，在被告使用的过程中，涉案商铺突发火灾导致商铺的主体建筑及相邻房屋受到不同程度的损坏。原告主张因被告疏忽造成火灾；被告程美英抗辩涉案商铺的电线也有问题，原告应承担一定的责任。根据广宁县公安消防大队作出的宁公消火认字[2017]第001号《火灾事故认定书》，认定起火原因为机顶盒位置电线起火，原告朱炎田虽对该认定不予认可，但未提供证据证明其主张，故该认定书依法对本次火灾事故原因的确认，具有法律效力。本案中，被告张志芳租赁商铺已有一年多的时间，是房屋的实际使用人和直接管理者，其在承租房屋之后对租赁房屋负有妥善管理和安全注意义务，且在庭审中，被告张志芳对原告朱炎田主张的事实亦予以认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”规定，故原告主张因被告疏忽造成租赁物受损，具有一定的合理性，本院对此予以采信。另，原告朱炎田作为商铺出租人，应对出租商铺电路电线进行合理布局以及安装有合格的漏电或者过载用电保护装置，对商铺具有安全管理的义务，防范未然。虽然《商铺租赁合同》第五条第五项约定“乙方在经营使用、使用期间应做好商铺的消防及安保措施，做好一切安全和防火工作。如发生火灾和安全事故，由乙方承担所有责任并赔偿一切经济损失”，结合《火灾事故认定书》作出的火灾原因认定，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。”的规定，原告朱炎田未对出租商铺的安全隐患进行有效管理，其应承担一定的责任。综合前述，本院酌定由原告朱炎田自负20%的赔偿责任，被告张志芳、程美芳承担80%的赔偿责任。关于租赁房屋恢复原状而支出的装修费数额认定问题。原告朱炎田出租的商铺在火灾中造成一定毁损，对商铺装修进行必要装修恢复亦属合理。原告朱炎田主张房屋装修费用为129140元，并提交了其与广东新誉隆建设有限公司签订的《装修合同》、装饰装修工程施工方案、决算书、工程款发票等证据予以佐证，被告虽提出异议，但未能提供充分证据予以反驳，亦未在合法期限内申请鉴定，应承担举证不能的不利后果；本院结合《火灾现场勘验笔录》《火灾直接财产损失申报统计表》勘验的情况，除了原告商铺的毁损，楼上住户自2楼向上逐渐减轻，其中二楼202住户房内烟熏痕迹较重，地板及墙体出现裂痕等，原告提供的装饰装修工程施工方案能与《火灾现场勘验笔录》勘验的情况基本符合，故对原告主张装修费用为129140元的诉讼请求，本院予以支持。另，被告程美英·认为二楼以上的住户装修费被告方有支付部分费用，其亦未向本院提交证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，故本院对被告的抗辩意见不予采信。因此，根据被告承担80%的赔偿责任，被告应向原告赔偿装修费用103312元（129140元*80%）。关于原告主张的租金损失问题。原告朱炎田的商铺长期用于出租，火灾发生后，该商铺遭受毁损，在修复期间无法使用及出租，丧失了相应的使用价值，故原告因火灾而产生损失应包括租金损失。庭审中，原告朱炎田主张按照其将商铺出租给被告张志芳的租金标准2600元/月来计算租金损失，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”的规定，本院结合房屋面积大小、地段等因素，本案原告主张计算租金损失的标准，具有一定合理性，故本院对此予以采信。对租金损失的具体计算时间，原告朱炎田主张2018年1月至5月的租金，因涉案火灾发生在2017年11月22日，原告于2018年6月5日与案外人签订《商铺租赁合同》，且原告对涉案商铺装修工程竣工验收时间为2018年6月30日，因此，原告主张计算2018年1月至5月的租金损失，并无不当，本院予以确认，故被告应向原告赔偿租金损失10400元（13000元*80%）。关于支付违约金、合同押金及律师费问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，原、被告双方应按合同约定履行义务。本案中，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》第七条第一项，约定：本合同经双方共同订立，双方应当共同遵守，一方违约，造成对方损失的，除应赔偿对方的实际损失外，并向对方支付违约金10000元以及对方解决纠纷而产生的所有支出费用（包括但不限于诉讼费用以及其他行政相关费用、甲方因该诉讼支出的律师代理费用等一切费用），综合前述，被告张志芳因其疏忽导致涉案商铺火灾的事实予以确认，原告亦向本院提供委托代理合同、发票等证据予以证实，且该费用未超出法律规定范围，故原告主张律师费12000元，违约金10000元，本院予以支持。至于押金问题。根据《商铺租赁合同》第四条第三项约定“签订本合同的同时，乙方应当向甲方交付2000元作为合同押金。租赁期满时，甲方经查实乙方无拖欠各项费用、该物业建筑结构、水电设施、门窗等保持完好的，甲方将租赁押金无息退回给乙方。”，根据该约定可知，押金作为保障承租方按时交纳租金及保护商铺设施的一种方式，在被告租赁商铺期间，由于火灾造成商铺门窗等财物的毁坏，被告在本案中其对房屋装修费承担80%的赔偿责任，本院结合实际情况，根据公平原则，对原告主张没收被告2000元合同押金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第六项、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款之规定,判决如下：一、被告张志芳、程美英应赔偿原告将租赁房屋修复的装修费用103312元；二、被告张志芳、程美英应赔偿原告租金损失10400元；三、被告张志芳、程美英应向原告支付违约金10000元；四、被告张志芳、程美英应向原告支付律师费12000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2123.4元，由被告张志芳、程美英负担，原告已预付受理费，应予退回，被告负担的受理费应在本判决发生法律效力之日起十日内交纳至本院指定账户。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈维雄二〇二〇年八月二十日书记员  邓秉藩附录法律条文：《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。