安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0207民初3466号原告：赵玲玲，女，1970年8月27日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：倪昊，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。被告：信源市场建设芜湖有限公司，住所地安徽省芜湖市九华北路与天门山东路东北侧，统一社会信用代码91340207595730378C。法定代表人：陈志宾，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈曙光，安徽银佳律师事务所律师。原告赵玲玲诉被告信源市场建设芜湖有限公司（以下简称信源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告赵玲玲的委托诉讼代理人倪昊及被告信源公司的委托诉讼代理人沈曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵玲玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房款170895元，并自支付购房款的次日起按照中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付利息至购房款实际返还之日止（暂计算至2020年5月27日的利息为57519.5元）；3、判令本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年1月18日，原告与被告就被告开发的信源商业城3#楼1204室期房达成买卖意向，该房屋建筑面积为13.57平方米，单价每平方米24384.28元，总价为330895元。但原告手中资金有限，故告知被告需要时间筹集首付款并需要贷款160000元，否则将无力购买该房。被告工作人员告诉原告贷款没有问题，如果贷款实在办不下来就返还预付房款。当日，原告向被告支付购房款50000元，被告开具了发票。之后原告开始四处筹集首付款，并于2014年1月24日向被告支付剩余首付款120895元，被告开具了发票。2014年2月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定余款160000元原告需在2014年1月31日前办理银行贷款或付款，同时提供银行贷款所需全部材料，逾期按合同第五条违约处理。原告按照要求提供了贷款所需的买卖合同、身份户口信息、收入证明等材料，因贷款迟迟没有办理下来，原告多次到被告的合作银行了解贷款情况，工作人员每次都告知原告正在审批。合同签订数月后，当原告再次找到贷款银行时，银行明确告诉原告贷款办理不下来了，并将贷款所需相关材料退给了原告。因不能办理贷款且无力支付剩余房款，原告多次与被告协商，要求解除合同并退还原告所交纳的房款，被告都以种种理由进行推诿。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告信源公司辩称：1、根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，交付房款无论是一次性交付还是办理按揭贷款都是原告的义务。2、被告多次敦促且给予很长的宽限期，但原告仍未履行相应的付款义务，原告系违约方，合同解除权属于形成权，是法律赋予守约方的权利，原告作为违约方无权请求解除合同。综上，被告认为原告诉请没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。经审理查明：2014年1月18日，原、被告就被告开发建设的信源商业城3#楼1204室商业用房达成买卖意向，当日，原告向被告交纳预售定金50000元，并于2014年1月24日交纳购房款120895元，被告分别为原告开具了金额对等的税务发票。2014年2月19日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：预字WH2014057662），约定：买受人购买的信源商业城3#楼1204室，设计用途为商业，建筑面积为13.57平方米，房屋单价为每平方米24384.28元，总价款为330895元；买受人于2014年1月24日前支付房款170895元，余款160000元由买受人在2014年1月31日前内办理银行贷款或付款，同时提供银行贷款所需全部材料，逾期按第五条违约处理；（第五条）买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：买受人逾期付款的，出卖人应于逾期之日催告买受人。若买受人逾期付款在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款的，出卖人应进行催告，自催告发出之日起90日后（不得少于三个月的合理催告期），出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2％向出卖人支付违约金。出卖人未行使解除权的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；本条款中的逾期应付款指依照本合同第四条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；合同附件三补充协议第一条1、（3）约定：买卖合同签订后，因买受人原因致使按揭贷款落空的，买受人应自贷款银行书面或口头通知之日起10天内自行支付或补足房款，逾期买受人不能支付或补足房款的，买受人应按日向出卖人支付欠付房款总额万分之二的违约金。合同签订后，原告按照要求将贷款所需材料递交至银行。数月后，银行明确告知原告，因其不符合贷款条件贷款无法通过审批，并将贷款所需材料退还给原告。因不能办理贷款且无力支付剩余房款，原告遂要求与被告解除合同并退还已交纳的购房款，双方就此协商未果，遂成讼。另查明，2018年7月27日，被告信源公司通过EMS快递向原告邮寄《催告支付购房款的函》，要求原告在接函后，七日内到被告处办理购房款缴费手续，否则被告将保留解除《商品房买卖合同》的权利并追究原告的违约责任。以上事实，有原告提供的原告身份证复印件、被告企业信用信息、《商品房买卖合同》及补充协议、发票、《催告支付购房款的函》及EMS快递单等书证及原、被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：（一）关于案涉《商品房买卖合同》（合同编号：预字WH2014057662）应否予以解除的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案《商品房买卖合同》签订的目的在于促成涉案商品房交易成功，虽合同约定在不能办理贷款的情形下原告应补足剩余房款，但现原告已经明确表示其无力支付剩余购房款，双方之间的合同无法继续履行，合同目的不能实现。在此情形下，从民事交易自由、平等、公正的角度出发，考虑到合同目的不能实现，为衡平双方当事人利益，打破合同履行僵局，对于原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。被告抗辩原告系违约方无权解除合同，对此，本院认为，合同的履行需要遵循平等自愿原则，在特殊情况下如合同无法继续履行致使合同目的不能实现，可以赋予违约方请求法院或者仲裁机构终止合同权利义务关系的权利，破解合同履行僵局，且合同解除后，被告可通过追究原告违约责任的方式来弥补损失。（二）关于被告应否返还原告购房款及支付相应利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故案涉合同解除后，被告理应退还原告已支付的购房款120895元。对于原告已交纳的预售定金50000元，本院认为，原告作为买受人，因银行贷款无法通过审批而其又无力支付购房余款而要求解除合同，根据定金罚则，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，故对于其要求返还预售定金50000元的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付利息的诉请，因合同解除非被告的过错，在合同解除前，被告占用原告交纳的购房款合法有据，故对该诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2014年2月19日签订的《商品房买卖合同》；二、被告信源市场建设芜湖有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵玲玲购房款120895元；三、驳回原告赵玲玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费3132元，由原告赵玲玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  张立新二〇二〇年八月三十一日法官助理承燕华书记员承燕华（兼）附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。