云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2601民初3468号原告：王某某，男，汉族，1967年6月19出生，云南省昭通市人，初中文化，农民，家住文山市。委托诉讼代理人：吴兴江，诚实法律服务所法律工作者（特别授权）。委托诉讼代理人：何家纯，诚实法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：叶某某，男，汉族，1970年10月2日出生，云南省麻栗坡县人，高中文化，农民，家住文山州麻栗坡县，现住石林县。原告王某某与被告叶某某租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某的委托诉代理人吴兴江、何家纯，被告叶某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某某向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告在2012年6月10日签订的《房屋租赁合同》。二、判决被告立即支付拖欠原告的房租人民币86000元(2019年6月10日至2020年7月10日)，并判决被告立即修复原告的房屋，恢复房屋内通电，通水及维修。在开庭审理过程中，王某某将其第二项诉讼请求中“并判决被告立即修复原告的房屋，恢复房屋内通电，通水及维修”变更为：“请求被告将损坏的案涉房屋内的所有门窗（含被告自己安装上去的门窗）修复好，将被告改造的冷库墙壁粉白，并恢复房屋内通水、通电”；增加诉讼请求：增加一个月的租金7167元，即租金计算至2020年8月10日，总租金变更为93167元。事实和理由：在2012年6月，被告承租原告位于文山市一幢房屋价值300余万元使用，双方在2012年6月10日签订《房屋租赁合同》，合同明确约定双方的权利和义务，约定租期为9年，自2012年6月10日起至2021年6月10日止，房屋租金为86000元每年，以后每年6月10日前交清一年租金，原告按合同约定，将房屋交付给被告使用，被告分多次支付了2019年前的房租，到应当支付2019年6月份房租时，被告以各种理由拖延至今未付，时至2020年7月份，原告到其租赁房屋处查看才发现被告已人去楼空，并且房屋遭受了严重的破坏，房屋内的电线也全部不见了，原告与被告多次协商解决未果。为此，原告为维护自身合法权益，挽回经济损失，目前恢复装修需要80余万元装修费用。特具状起诉，恳请贵院依法判准原告的前列诉讼请求。叶某某辩称，一、2019年7月，叶某某交了一把案涉房屋的钥匙给王某某，从那时起双方签订的《房屋租赁合同》就已经解除；二、叶某某开始使用出租房时，出租房内只有照明电，后来叶某某因生产经营需要，自行安装了变压器（在搬离时变压器已被叶某某处理）；水也只有自来水，但是冬春季节会停水，叶某某经王某某同意，在出租房后面挖掘了一个蓄水池，又在上面公路边箍了一个水池，用潜水泵抽水上去蓄水池使用，为此叶某某支出了3万余元；三、关于出租房的修复问题，认为是天灾造成的，不应由叶某某修复；四、叶某某2020年4月就已经全部搬走；若其主张的2019年11月23日已解除合同的辩解不能得到法庭支持，请法庭扣减疫情期间的全部租金。王某某为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1.身份证复印件，证明：原告的基本身份情况。2.《房屋租赁合同》，证明：（1）王某某与叶某某在2012年6月10日签订《房屋租赁合同》，原告将房屋交付被告使用的事实；（2）两年房屋租金为172000元，一年的房租为86000元；（3）原、被告约定，被告方所租的房屋应定期修缮，做到不漏、不淹，三通和门窗完好，如被告使用不当造成损坏的，被告应负责修复或经济赔偿等。3.照片13张，证明：原告案涉房屋的状况，被告使用、改造房屋和房屋被损坏的状况。经质证，叶某某对王某某提供的证据发表如下质证意见：对原告提供的第1组证据无异议；对第2组证据的真实性及第（1）、（2）点证明内容无异议；对第（3）点证明观点虽合同中有此约定，但因被告方的经营许可证问题导致被告方无法继续经营，认为属于不可抗力因素引起的停产倒闭。对第3组证据的真实性无异议，认为这是被告方证件被注销之后，被告搬离时就是这样的，其也没有打扫，但这是天灾，不是人为造成的，水是从新公路的排水孔下来的。叶某某为支持其辩解，向本院提供了如下证据：1.供电合同，证明：变压器是其安装的，其有权利处理。2.通话清单，证明：都是其联系原告，办理变压器也是其联系他五次，其联系他多次他都没有提房租的事情。3.微信转账记录，证明：其付款给王某某的时间和金额。4.残疾证，证明：其系残疾人。经质证，王某某对叶某某提供的证据发表如下质证意见：对第1组证据的三性无异议，但是对证明观点有意见，因为房屋租赁合同中约定水通、电通，而这份协议是被告与第三方签订的，与原告没有关系；对第2组证据的真实性无异议，但是不能证明被告据此主张的观点，双方有联系并不代表不协商房租的事；对第3组证据因是复印件、且未注明所转款项性质，虽收钱是事实，原告说是修路的钱，不是房租及修缮房屋的费用；对第4组证据无异议。本院对当事人提供的证据作如下分析认证：王某某提供的第1、2组证据及叶某某提供的第1、3组证据，能够反映案件真实情况，与待证相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据，本院予以采信。王某某提供的第3组证据，系单方拍摄，且照片不能完整反映出租房的情况，故不予采信。叶某某提供的第2组证据不能证实双方通话的内容，对其证明观点不予采信；第4组证据与本案无关联性。经过庭审、举证、质证、认证并结合当事人在庭审中的陈述，本院确认本案法律事实如下：2012年6月10日，王某某与叶某某签订《房屋租赁合同》，约定王某某将其自有的坐落于文山市的房屋整栋出租给叶某某。租赁期限为9年，即自2012年6月10日起至2021年6月10日止。每年的租金为86000元，签订合同当天支付两年的租金172000元，以后的租金每年6月10日前付清。至2019年6月10日前，双方均未因租金发生过纠纷。2019年6月10日，叶某某提出其效益不好，希望延期交租金，并陆续支付了6000元租金给王某某。因相关部门未继续颁发经营许可证给叶某某，叶某某于2020年4月将其全部设备搬离出租房。2020年6月，王某某发现叶某某已搬离出租房。另查明，王某某出租给叶某某的房屋无任何审批手续。经本院向王某某释明，王某某同意若其主张的法律关系的性质或者民事行为与本院根据案件事实作出的认定不一致的，由本院根据查明的事实进行裁判，并提出若其起诉的租金不成立，其要求本院按双方约定的租金标准判令叶某某支付其房屋占有使用费。本院认为，王某某与叶某某之间的租赁合同，因所出租的房屋王某某未取得建设工程规划许可证，该房屋租赁合同无效。虽房屋租赁合同无效，但王某某请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。本案中，叶某某2020年4月起搬离王某某建盖的房屋，房屋占有使用费应计算至2020年4月，参照双方约定房屋租金7167元/月，2019年6月至2020年4月房屋占有使用费应为71670元（7167元/月×10个月=71670元），扣减疫情期间的三个月21501元（7167元/月×3个月=21501元）及叶某某已支付的6000元，叶某某在本案中应支付王某某的房屋占有使用费为44169元（71670元-21501元-6000元=44169元）。王某某关于判令叶某某将损坏的案涉房屋内的所有门窗（含叶某某自己安装上去的门窗）修复好，将叶某某改造的冷库墙壁粉白，并恢复房屋内通水、通电的诉讼请求，因其未提供证据证实叶某某损坏案涉房屋内门窗及冷库墙壁，对该项诉讼请求不予支持；关于恢复房屋内通水、通电的诉讼请求，因庭审过程中，叶某某认可现在出租屋内的水、电不通，而其入住时照明电和自来水是通的，故应由叶某某恢复其占有使用的房屋内的照明电和自来水。王某某开庭时增加的一个月房屋占有使用费，因其未按规定补交该部分的案件受理费，本院对该部分的诉讼请求不予审理。综上，王某某的诉讼请求部分予以支持，叶某某的辩解部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、叶某某于本判决生效之日起十日内支付王某某房屋占有使用费44169元，并于本判决生效之日起十日内恢复案涉房屋内通照明电、自来水；三、驳回王某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，减半收取计975元，由王某某负担500元，由叶某某负担475元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员 王 娟二〇二〇年八月三十日书记员 钱光玉