浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2428号 上诉人（原审被告）：李伏仙，女，1953年7月3日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 上诉人（原审被告）：李铭，男，1979年11月7日出生，汉族，住上海市普陀区。 上述二上诉人之共同委托诉讼代理人：蒋高明，浙江理脉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈永娟，女，1987年11月13日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：秦杰，浙江朋成律师事务所律师。 上诉人李伏仙、李铭因与被上诉人陈永娟房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初10488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人李铭及上诉人李伏仙、李铭的共同委托诉讼代理人蒋高明、被上诉人陈永娟的委托诉讼代理人秦杰到庭应询。本案现已审理终结。 李伏仙、李铭上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.案涉房屋为拆迁房，上诉人提交了充分的证据证明该案涉房屋并非李元红个人所有，而是上诉人以及李元红三人共有，李元红与被上诉人签订《房屋买卖协议》行为属于无权处分行为，依据合同法第51条规定，该无权处分行为仅有经权利人追认，合同才能有效。在本案中，上诉人作为共有人，自始至终未对该无权处分行为进行追认，作为买受人的被上诉人在明知房屋系拆迁房屋，产权涉及多人的情况下，从未要求上诉人追认。因此，该《房屋买卖协议》应属无效。2.一审法院认定被上诉人已经支付全部购房款及现过户条件已经成就属于认定错误。上诉人并不知道案涉房屋出售以及李元红出具收条相关事实，且上诉人也依法向一审法院申请对该几份证据进行鉴定。虽经鉴定机构鉴定，该些证据确为李元红笔迹，但是被上诉人在一审中并未提交相应的付款凭证加以证明。如李元红2006年11月1日《收条》涉及金额134000元，对于2006年的国内收入水平，该款项数额巨大，上诉人在庭审中多次强调被上诉人应当提供资金来源(如银行取款凭证、借款借据)，但被上诉人均未提供。结合李元红嗜好赌博，上诉人有理由相信该购房款实为欠付赌资。因此，被上诉人并未提交足够的证据证明其已经支付全部购房款。一审已经查明，案涉房屋为李元红一手经办，上诉人从未经手，且上诉人李铭常年在上海，不参与拆迁房屋分配事宜，被上诉人又是一手拿到房屋入住，上诉人对分得案涉房屋不知情合情合理。3.一审法院适用家事代理以规避上诉人追认的权利属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第一款规定。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。该规定明确家事代理需为夫妻共同财产，且是因日常生活需要进行处理。对于处理大额或重大财产事务，仍要夫妻双方同意。首先，在本案中，案涉房屋并非夫妻共同财产，而是家庭共有，其中包括了上诉人李铭的财产份额。其次，本案处理的财产为房屋，应属重大事项，并不应包含在日常生活需要处理的财产范围内。重大事项应当经共同同意。再次，被上诉人无善意。被上诉人在明知房屋系拆迁房屋的情况下，又居住在原房屋拆迁地隔壁村落，理应知道相关情况，但是，被上诉人自始至终未询问过上诉人的意愿，其未尽到成为善意第三人所应履行的必要义务，不应认定其为善意第三人。上诉人在一审中明确案涉房屋交易价格明显低于当时市场价格，但一审法院仅以案涉房屋为拆迁安置房，即认定案涉购买价合理，无任何事实和法律依据。拆迁安置房也是正常的商品房，有其市场价格，并不能因为房屋为拆迁安置房就认定房屋购买价格合理。综上所述，被上诉人与李元红之间的《房屋买卖协议》无效，被上诉人没有任何证据证明其已经依法依约履行协议，案涉房屋买卖行为不能适用家事代理，一审法院认定事实及适用法律错误。 陈永娟答辩称，1.被上诉人与李元红之间签订的《房屋买卖协议》主体适格，意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。2.被上诉人提交的《房屋买卖协议》、收据及收条能够前后对应，相互印证，足以证明陈永娟已依约支付全部房款。案涉房产在2006年以156331元的价格成交，该价格对于当时的房地产市场而言应属合理。3.案涉房屋买卖合同系2006年签订，之后被上诉人便装修并居住在案涉房屋至今，已有10余年，实际上已完成了对二上诉人的公示。作为家属的二上诉人居住在案涉房屋所在的同一安置小区内，对案涉房屋状况应系明知，法院对其不知情的主张应不予采信，被上诉人有理由相信李元红已取得二上诉人的授权，构成家事代理行为。现案涉房产已合法取得房地产权属证书，并不存在不能转让的障碍，二上诉人理应协助被上诉人办理案涉房屋的过户手续。结合案涉房产价格大幅上涨的现状，二上诉人的行为明显与诚实信用原则不符，也不符合合同无效制度的设立目的，其关于合同无效的主张应不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 陈永娟向一审法院起诉请求：一、确认原告与李元红（系被告李伏仙丈夫）于2006年10月29日就绍兴市越城区泗汇江小区段家汇坊19幢304室房屋及配套车棚签订的房屋买卖协议有效；二、确认前述房屋及配套车棚的产权归原告所有；三、二被告立即协助原告办理上述房屋及车棚的产权过户登记手续；四、本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：2006年10月20日，原告陈永娟（受买人、乙方）与李元红（出卖人、甲方）签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方将泗汇江小区段家汇坊的安置房一套绝卖给乙方名下为业，套型面积为40平方米；房屋价格为40平方米按3600元/㎡计算，超出部分按2080元/㎡计算，若有阁楼及车棚按国家规定价格计算；该房屋的各项配套设施费用由乙方承担，并在交付房子钥匙时付清；该房屋今后在办理过户手续时，所需费用由甲、乙双方各承担50%，甲方应无条件配合乙方办好房屋的过户手续；付款以现金方式支付，首期付款为本协议签订之日后即由乙方付给甲方现金134000元，其余房款在房屋办理好过户手续后结清。协议还对其他事项进行了约定。2006年11月1日，李元红出具《收条》一份，载明“今收到陈永军房屋购买款及现金134000元整，大写壹拾叁万肆仟元整”。2007年9月24日，李元红出具《收条》一份，载明“今收到陈宝红房屋绝卖款12331元整”。2007年10月30日，李元红出具《收据》一份，载明“本人李元红已于去年将段家汇坊19幢304室的40平方米安置房连同车棚一间绝卖给永兴村村民陈宝红，并已收取相应的房款，尚有房款壹万元整，本应按所签购买协议到房屋过户手续办好后支付，现因本人急用，经与陈宝红充分协商，陈宝红同意将该款支付给李元红。李元红保证以后根据以前所签协议内容办理，无条件协助陈宝红办好房屋过户手续，决不节外生枝，今特立此收据为凭”。案涉房屋交房后，李元红向原告交付案涉房屋，原告一直居住使用至今。经被告李伏仙申请，该院依法委托浙江千麦司法鉴定中心对2006年10月20日的《房屋买卖协议》、2006年11月1日的《收条》、2007年9月24日的《收条》及2007年10月30日的《收据》中“李元红”的签字是否系李元红本人所签进行鉴定。该中心出具鉴定意见为送检的落款日期为2006年10月20日的《房屋买卖协议》、落款日期为2006年11月1日的《收条》、落款日期为2007年9月24日的《收条》以及落款日期为2007年10月30日的《收据》中“李元红”签名字迹与样本字迹是同一人的笔迹。被告李伏仙预付鉴定费11600元。另查明，案涉泗汇江小区段家汇坊19-304室房屋（建筑面积42.95平方米，自行车棚8.85平方米）于2014年7月1日登记于李元红名下。李元红（2018年6月21日因死亡注销户口）与被告李伏仙系夫妻关系，双方生育有被告李铭。李元红父母先于李元红死亡。李元红、被告李伏仙与被告李铭系案涉拆迁房屋的确户人口。案外人陈宝红与原告陈永娟系父女关系。经该院向陈宝红询问，其表示李元红出具的收条（收据）中的购房款系帮原告陈永娟支付的案涉房屋的购房款。 一审法院认为，原告陈永娟与李元红之间签订的《房屋买卖协议》，主体适格、意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约履行。原告要求确认房屋买卖协议有效的诉请，该院予以支持。原告要求确认案涉房屋及配套车棚的产权归其所有，因该诉请系物权关系，而原告系基于债权关系主张相应权利，故该院对原告基于债权直接要求确认所有的诉请不予支持。原告已支付全部购房款，现过户条件已成就，原告要求二被告协助过户的诉请，符合法律规定，该院予以支持。二被告辩称对出卖房屋不知情，未经二被告追认，李元红无权处分案涉房屋的意见。该院认为，案涉房屋系拆迁房，二被告作为李元红户内人口，对拆迁老房可安置几套房屋应当清楚；案涉房屋虽为李元红与二被告的共有房屋，但案涉房屋于2006年由户主李元红出卖给原告，房屋安置交付后便由原告装修并居住在案涉房屋内至今，被告与原告居住在同一安置小区内，在长达十几年时间内，二被告应系知情，李元红的行为构成家事代理，故该院对二被告的该意见不予采信。二被告辩称案涉房屋购买价明显低于当时市场价，该院认为本案房屋系拆迁安置房，案涉购买价对于当时的房地产市场而言应属合理，故对该辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定，判决：一、原告陈永娟与李元红于2006年10月20日签订的《房屋买卖协议》有效；二、被告李伏仙、李铭应于判决生效之日起三十日内协助原告陈永娟办理坐落于绍兴市越城区××小区段××坊××室房屋（建筑面积42.95平方米，自行车棚8.85平方米）产权变更登记手续；三、驳回原告陈永娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由被告李伏仙、李铭负担，于判决生效之日起七日内向该院交纳。鉴定费11600元，由被告李伏仙负担。 二审中，各方均未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，被上诉人与李元红于2006年10月20日签订的《房屋买卖协议》，主体适格，意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。上诉人主张该协议无效的理由不成立，本院不予采信。被上诉人于2006年签订协议后便装修入住案涉房屋至今。二上诉人居住在同一安置小区内，在长达十几年时间内未提出异议，应认为二上诉人对签订上述协议知情且同意，该协议对二上诉人均有约束力。二上诉人在本案诉讼中虽有异议，但未能提供充有效的证据予以反驳，故一审法院认定李元红作为案涉房屋户主的行为已构成家事代理，并无不当。根据被上诉人提交的《房屋买卖协议》《收条》《收据》等证据可以证实被上诉人已经支付了案涉房屋的购房款。二上诉人主张被上诉人未支付购房款的理据不足，本院不予采信。二上诉人提出案涉购房款为欠付赌资的主张缺乏相应依据，本院不予采信。 综上，李伏仙、李铭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人李伏仙、李铭负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  董 伟 审 判 员  张百元 审 判 员  傅芝兰 二〇二〇年八月二十一日 法官助理  陈国表 书 记 员  张青炀