重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初2276号原告：周开江，男，1983年5月5日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：黄玉君，重庆市石柱县南宾法律服务所法律服务工作者。被告：重庆隆鑫花漾城地产有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道新城区（体育馆），统一社会信用代码915002405520023463。法定代表人：赵俊峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊滔，男，该公司职工。委托诉讼代理人：潘宾，男，该公司职工。原告周开江与被告重庆隆鑫花漾城地产有限公司（以下简称隆鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，适用简易程序进行审理。原告周开江的委托诉讼代理人黄玉君及被告隆鑫公司的委托诉讼代理人熊滔、潘宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周开江向本院提出诉讼请求：请求依法判决被告支付逾期交房的违约赔偿款45078.00元；由被告承担诉讼费用。事实及理由：原、被告于2017年8月24日签订了《重庆市商品房买卖合同》，被告将坐落于石柱土家族自治县（以下简称石柱县）南宾街道城东北路的商品房一套以233930.00元的价款出售给原告，并约定在2018年10月31日前交房，如果逾期交房，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。之后，被告没按约定交房，于2019年2月28日以书面《承诺书》的形式向原告作出承诺，于2019年5月31日前交房，之前的违约金按购房合同的条款进行赔偿，如逾期，从2019年6月1日起，每天按合同金额万分之五的比例进行逾期交房赔偿。然而，被告于2020年5月8日才交房，在此期间，被告未按《承诺书》约定履行赔偿义务，后经双方多次协商无果。为此，根据《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，请求公正审处。隆鑫公司辩称，1.对原、被告《商品房买卖合同》中约定的按已付购房款日万分之一支付迟延交房的违约金无异议。但对《承诺书》约定的按商品房总成交额日万分之五支付违约金有异议，《承诺书》载明的内容并非被告的真实意思表示，该违约金的标准是在原告聚众围堵售楼处的情况下被迫做出的。而且违约金比例明显过高，被告认为应当按双方《商品房买卖合同》中约定的按已付购房款的日万分之一支付逾期违约金。2.违约天数应当扣除新型冠状病毒肺炎疫情（以下简称新冠肺炎疫情）期间的2个月时间，因为疫情属于不可抗力，被告在此期间无法进行施工，进而延后交房。经审理查明，原、被告于2017年8月24日签订了《重庆市商品房买卖合同》，被告将坐落于重庆市石柱县南宾街道城东北路的房屋出售给原告，房屋成交金额为233930.00元。合同约定，被告应当在2018年10月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，被告逾期交房按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。被告因故未按期交房，于2019年2月28日作出《关于石柱花漾城31、32号楼约定交房的承诺书》（以下简称《承诺书》），承诺于2019年5月31日前正式交付31、32幢两栋楼给业主；逾期赔偿款在2019年5月31日前按照商品房购房合同相关条款进行赔偿；如果在2019年5月31日未能按时交房，承诺从2019年6月1日起，每天按照合同金额万分之五的赔偿比例进行逾期赔偿，并于逾期的第二个月起每月5日前打款到业主指定账户内。该《承诺书》有隆鑫公司的签章。被告于2020年5月8日交房，在此期间，被告未按《承诺书》约定向原告支付违约金，从2019年6月1日至2020年5月7日止，违约天数为342天。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告于2019年2月28日作出的《承诺书》的效力问题；二、《承诺书》上约定的违约金是否合理，是否应调减，如调减，减少到何比例适当；三、被告主张扣除新冠肺炎疫情期间2个月时间的违约金是否应当支持。下面分别作如下评述：一、被告于2019年2月28日作出的《承诺书》的效力问题。被告未能按原、被告《商品房买卖合同》中约定的交房时间交付房屋，交房期满后于2019年2月28日给31、32幢房屋的业主出具《承诺书》，该《承诺书》未违反法律的强制性规定，应当认定合法有效。被告主张该《承诺书》系被迫所签并非其真实意思表示，但其并未提供相应证据佐证。即使被告是受胁迫所签，但也并未在法定期限内申请撤销或者变更。故，被告于2019年2月28日作出的《承诺书》合法有效。二、《承诺书》上约定的违约金是否合理，是否应调减，如调减，减少到何比例适当。《承诺书》约定于2019年5月31日前交付房屋给原告等业主，且承诺在2019年5月31日前按照商品房购房合同相关条款进行逾期赔偿，即从逾期交房之日2018年11月1日起按已付购房款233930.00元为基数按日万分之一支付逾期交房违约金至2019年5月31日止，违约金为212天×23.3930元/日=4959.32元，对此原、被告双方均无争议，本院予以确认。《承诺书》第三条约定，从2019年6月1日起每天按合同金额万分之五的赔偿比例进行逾期赔偿，即每日违约金233930.00元×0.0005=116.97元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，约定违约金过高，当事人提出调整的，应当根据当事人基本情况、签订合同以及履行合同过错、实际负担能力等情况而定。本案中，被告未能按照合同约定期限交付使用房屋，使得原告不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权利，在不能取得自己的房屋情况下，原告为了解决居住使用问题，就可能要花费一定的费用去承租相同或类似性质的房屋居住，原告未能如期入住房屋的损失应基于合同正常履行所应当获得的利益，即原告的损失可参照同地段同类房屋的租金进行计算。被告出具的《承诺书》载明，从2019年6月1日起每天按合同金额万分之五的赔偿比例进行逾期赔偿，即从2019年6月1日起逾期违约金为3557.69元/月，违约金约定明显过高，本院结合本案中被告停建一年余后再次重新启动修建情况、后续约8栋房屋（已销售未如期交房）修建仍需投入大量资金以及该8栋房屋的业主尚未能入住、原告因逾期接房导致损失（口头咨询中介机构同地段已装修带家电房屋租金为1200.00元-1500.00元/月/套）等综合因素考量，酌情调整逾期交房的违约金标准为原告已付房款的日万分之二。即每日违约金233930.00元×0.0002=46.7860元，被告从2019年6月1日至2020年5月7日止应支付原告逾期交房违约金：342天×46.7860元/日=16000.81元。三、本案中被告主张扣除新冠肺炎疫情期间2个月时间的违约金是否应当支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，新冠肺炎疫情的发生系不能预见、不能避免并不能克服，确系不可抗力，但该疫情的发生时间系在被告迟延履行交房一年后，如果被告不存在迟延履行违约行为，则可以避免因不可抗力造成的违约损失，故被告以受新冠肺炎疫情影响为由请求减免2个月逾期交房违约金，本院不予支持。综上所述，被告应支付原告逾期交房违约金为4559.32元+16000.81元=20960.13元，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫花漾城地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告周开江逾期交房违约金20960.13元；二、驳回原告周开江的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费926.96元，减半收取463.48元，由被告重庆隆鑫花漾城地产有限公司负担162.00元，由原告周开江负担301.48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员 梁 蓉二〇二〇年八月三日书记员 朱积谷