天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0106民初1960号原告：刘艳，女，1976年11月12日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王叶**，天津津天平律师事务所律师。被告：高国义，男，1983年11月23日出生，汉族，住天津市南开区。被告：孟繁中，男，1956年12月11日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：高国义，基本情况同前。第三人：天津市立万家房地产经纪有限公司，住所地天津市红桥区龙禧园**底商103。法定代表人：朱鹏武，职务：总经理。原告刘艳与被告高国义、孟繁中及第三人天津市立万家房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘艳及其委托诉讼代理人王叶**，被告高国义、孟繁中的委托诉讼代理人高国义均到庭参加诉讼，第三人天津市立万家房地产经纪有限公司经本院合法传唤，未在规定期限内向本院提交委托手续，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘艳向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.请求法院判决二被告退还原告租金17400元、押金2900元、暖气费1500元，给付违约金2900元，并赔偿原告损失3350元（刷浆、拆除橱柜等费用1900元，居间服务费1450元），共计28050元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：二被告系翁婿关系，被告孟繁中系天津市红桥区水木天成闻涛园11-2-101房屋的房主。2019年11月22日，被告高国义代表孟繁中与原告在第三人的居间服务下签订了《房屋租赁合同》，约定被告将上述房屋出租给原告，租金每月2900元，租期1年，自2019年11月29日至2020年11月28日。租金支付方式为押一付六。另外双方商定，给被告一周时间腾空房子，并拆除橱柜。以便原告对房屋进行刷浆等简单装修。租赁合同签订当日原告向被告支付了押金和六个月的租金及暖气费。原告向第三人支付了1450元的居间服务费。合同签订后，被告于2019年12月2日交给原告房屋钥匙。原告随即安排装修人员开始刷浆等简单装修，很快发现了厨房地面存在渗水的情况，原告立即联系被告说明了这个情况要求进行修理，被告说有可能是下水管漏了，说尽快安排师傅去修。2019年12月8日被告安排人员到房屋现场勘察，发现厨房下水管有漏水，就进行修理。房屋的各种水管管道都在厨房的一角，被告找的师傅在修理过程中将下水管旁边的其他水管造成损坏，不仅没修好，漏水和异味更严重了。后来被告联系的另一拨维修师傅来也没有修好，师傅说没法修。再之后被告就不管了。原告无法入住。原告找中介与被告协调也仍未能解决。综上，被告未能按照约定提供给合适居住的房屋，致使原告签订合同的目的无法实现，为此，特向贵院提起诉讼，望法院依法维护原告的合法权益。孟繁中、高国义辩称：不同意原告的诉讼请求，原被告订立租房合同时间计租时间是2019年12月29日，2019年12月2日双方验看房屋无异议，有交接单为证，原、被告均签字，交接时原告并未对地面渗水提出异议，原告起诉也说是交接后才出现渗水情况。原告2019年12月6日给被告发微信说厨房漏水，是在双方交接后，12月7日上午说原告父亲来看了，暂时看不出问题，让被告和师傅先不用来了，有问题再确定，原告当时都不确定是否漏水。原告提出要重新计算租赁起始时间，未获被告同意。被告认为合同签订和交接时并未提出渗水问题，也没提出附加条款等，发现渗水被告也一直进行维修，并不影响租赁起始时间。12月23日原告问被告问题如何解决，被告给原告发过去解决方案，可以维修，但是不改变计租时间，或者不租，被告付租赁期间的房租水电费暖气费，赔偿违约金。原告没有回复。12月25日又问原告，也没有回复。被告履行了告知义务。开庭之前也没有就渗水问题进行任何回复。房屋交接后原告拥有使用权，未获原告同意被告无法进去维修。原告要求解除合同，应付违约金。被告不存在违反合同的行为，要求驳回原告诉请。原告应赔偿被告居间服务费。根据合同原告拆除被告橱柜应赔偿被告损失。第三人天津市立万家房地产经纪有限公司未陈述意见。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：涉诉房屋坐落于天津市红桥区，产权人为孟繁中，孟繁中与高国义系翁婿关系，孟繁中委托高国义办理房屋出租事宜。2019年11月22日，刘艳与孟繁中签订房屋租赁合同，约定由刘艳承租涉诉房屋，月租金2900元，租赁期限自2019年11月29日至2020年11月28日。刘艳支付租金17400元及押金2900元。2019年12月2日，双方验房并交付房屋。2019年12月6日，刘艳告知高国义发现厨房漏水，高国义表示安排维修。2019年12月7日，刘艳告知高国义再观察观察，有问题再联系。2019年12月8日，高国义联系维修人员到涉诉房屋维修，但未能修好。后刘艳要求减免维修期间租金，高国义不同意，双方发生分歧。后高国义继续联系维修事宜，未能维修成功。2019年12月15日，高国义微信联系刘艳称“我作为房东，把解决方案都告知您了，履行了我的告知义务，如果您不回复，我也不会再联系您了，耽误的都是您自己的时间”。刘艳未回复。2020年5月18日，刘艳联系高国义要求解除合同，并退还相关费用、赔偿租金。2020年6月2日，高国义撬锁进入并收回涉诉房屋。本院认为，刘艳与高国义签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反强制性法律规定，本院对合同的效力予以确认。关于涉诉房屋的维修问题，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，孟繁中负有对房屋的维修义务，2019年12月8日，高国义委托维修人员对该房屋进行维修，后双方发生分歧，协商未果，在此期间，高国义委托其他维修人员对房屋维修，但未能维修完毕。2019年12月15日，高国义以微信形式向刘艳作出意思表示，询问其解决方案，刘艳未予答复，亦未向孟繁中、高国义主张其他权利。故2019年12月8日至2019年12月15日应视为维修期，刘艳租用涉诉房屋居住使用，厨房漏水确会对正常生活使用产生影响，该期间内因房屋需要维修，房屋租赁费用应予减免，根据双方租金标准，应减免773元（2900元/月÷30日×8日）。2019年12月15日，刘艳未对高国义的提议予以答复，亦未通过行为作出解除合同的意思表示，也未继续要求高国义对涉诉房屋进行维修，故刘艳应继续支付租金，合同应继续履行。关于合同的解除，2020年5月18日，刘艳作出解除合同的意思表示，高国义于2020年6月2日撬锁进入涉诉房屋，实际占有了涉诉房屋。故双方合同应于2020年6月2日解除。关于违约责任，刘艳书面提出解除，高国义在租赁合同尚未到期时，未要求刘艳继续支付租金，而是通过行为收回了房屋，实际解除了合同，双方均有解除合同的意思表示，互不承担违约责任。关于是否应退还暖气费，刘艳支付高国义暖气费1500元，虽未实际使用涉诉房屋，但自2019年12月2日至2020年6月2日，实际占有房屋，故暖气费不应全额退还。2019年12月8日至2019年12月15日，房屋因漏水影响使用，故该期间的暖气费应予退还，刘艳于2019年12月2日开始使用涉诉房屋，截至2020年3月15日，供暖期共计105日，故应退还暖气费114.3元（1500元÷105日×8日）。关于押金，2020年6月2日，高国义通过撬锁方式收回房屋，未与刘艳办理交接手续，应视为房屋交接验收完毕，高国义押金应予以退还。关于刘艳的其他损失，其中刷浆、拆除橱柜等费用1900元系刘艳为使用房屋而投入的成本，无权要求孟繁中予以偿还。关于居间服务费，刘艳与孟繁中已签订了房屋租赁协议，因在合同履行过程中，双方发生分歧，合同未能履行完毕，其要求孟繁中退还其居间服务费没有法律依据，本院不予支持。关于合同主体问题，孟繁中系委托高国义代为出租其房屋，合同双方当事人为孟繁中及刘艳，故孟繁中应承担给付相关款项的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第六十条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告刘艳与被告孟繁中签订的房屋租赁合同于2020年6月2日解除；二、自本判决生效之日起十五日内，被告孟繁中一次性给付原告刘艳租金773元，暖气费114.3元，押金2900元，共计3787.3元；三、驳回原告刘艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费501元，减半收取计250.5元，由原告刘艳负担225.5元，由被告孟繁中负担25元。（于本判决书生效之日起十五日内执行）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  孙永念二〇二〇年八月十七日书记员  穆 琦附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。