沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初2203号原告：中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行，住所地沈阳经济技术开发区花海路**。统一社会信用代码：9121010681775013XL。负责人：胡浩，系该行行长。委托诉讼代理人：刘莹，系辽宁卓政律师事务所律师。被告：赵新昊，男，满族，1988年12月15日出生，住辽宁省开原市。被告：中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司，，住所地：沈阳经济技术开发区星海路****8门统一社会信用代码：91210106594104631W。法定代表人：王鹏。委托诉讼代理人：赵红召，男，汉族，1990年2月18日出生，住长沙市雨花区，系该公司法务。委托诉讼代理人：曹婉秋，女，汉族，1996年11月5日出生，住黑龙江省密山市，系该公司法务。原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行（以下简称工行经开区支行）诉被告赵新昊、中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司（中南公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告工行经开区支行委托诉讼代理人刘莹，被告中南公司委托诉讼代理人赵红召、曹婉秋到庭参加诉讼，被告赵新昊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除我行与赵新昊于2013年2月26日签订的个人购房/担保合同（或宣布贷款立即到期），判令被告赵新昊立即向原告偿还本金184974.61元及至2019年2月21日的利息9935.78元（含逾期利息、罚息等）以及自2019年2月22日起至清偿之日止的利息（含逾期利息、罚息，利率按合同约定计算）；2、请求判令被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司就被告赵新昊的上述债务向原告承担连带责任保证;3、请求判令原告对抵押物（地（地址位于沈阳经济技术开发区，621平方米的房产）享有优先受偿权;4、请求判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告赵新昊、被告中南公司签订《个人购房借款/担保合同》，被告赵新昊于2013年3月6日向原告借款20万元，用于购买位于沈阳经济技术开发区,建筑面积62.41平方米的房产，贷款到期日为2043年3月6日，按月等额本息还款。但被告赵新昊于2018年4月开始拖欠我行贷款，连续逾期14期以上，故诉至法院。被告赵新昊未予答辩。被告中南公司辩称：第二被告的阶段性担保责任应予免除。根据三方签署的《个人购房借款/担保合同》第10.2条约定，正式抵押登记手续办理完毕且原告收到房屋他项权证书后，第二被告的阶段性担保责任即可免除。《个人购房借款/担保合同》第20.2条约定，第一被告授权原告代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记。现第一被告所购房屋早已达到办理房产证进而办理正式抵押登记的条件，因第一被告与原告怠于行使权力，迟迟未能办理正式抵押登记，因其两方的延迟行为导致的第二被告无法免除阶段性担保责任的后果，应由其两方共同承担，与被告无关，因此第二被告的阶段性担保责任应予免除，不应承担连带责任。第二被告在担保期内代第一被告多次偿还银行贷款本息，合计代偿金额为32502.83元，我司多次向第一被告催告，但第一被告至今仍未偿还，我司保留另案起诉第一被告的权利。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，原告与被告赵新昊、被告中南公司于2013年2月26日签订《个人购房借款／担保合同》一份（编号：[1]字[工]行[开发区]支行[2013]年[0000198]号），被告赵新昊购中南公司开发的坐落于沈阳经济技术开发区，建筑面积62.41平方米的房产一套。被告赵新昊向原告申请个人住房贷款，借款金额为人民币20万元，借款期限为360个月，自2013年3月6日起至2043年3月6日止；基准年利率6.55%，借款逾期的，罚息利率为在借款合同所执行的贷款利率的水平上上浮40%。被告赵新昊以其购买的上述房屋设定抵押。合同第十四条违约及违约责任14.1L约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的。14.2约定：借款人出现违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人和借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，沈阳经济技术开发区，建筑面积62.41平方米的房屋，抵押物价值为287，378.00元。合同第二十一条21.1：发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押物。合同18.9条约定：A、清偿或提前清偿借款人在本合同项下的债务。合同第五十三条约定：保证人承担保证责任的范围按10.2确定，即阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任。本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证证书。该合同签订后，原告于2013年3月6日向被告赵新昊发放了个人住房贷款人民币20万元，被告赵新昊未按约定还款，出现逾期，截止到2019年2月21日,被告尚欠贷款本金184974.61元、利息9935.78元。又查明，被告赵新昊将其购买的坐落于沈阳经济技术开发区，建筑面积62.41平方米的房屋办理了抵押权预告登记，抵押权人为原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行。上述事实的认定，有《个人购房借款／担保合同》、《个人借款凭证》、《还款明细》、《预抵押登记证》及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据我国《民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及质证的权利，被告赵新昊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己民事权利及诉讼权利的放弃。本院根据原告工商银行经开区支行以及被告中南公司提供的证据对原告工商银行经开区支行以及被告中南公司提供的案件事实予以认定。原告工商银行开发区支行与被告赵新昊、中南公司签订的《个人购房借款/担保合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告工商银行开发区支行依约履行了发放贷款的义务，而被告赵新昊未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。因此，对原告要求偿还所欠贷款本金、利息、罚息，本院依法予以支持。关于原告主张荣盛公司承担连带保证责任的诉请，依据《个人购房借款/担保合同》10.2“阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，具体约定见本合同第五十三条：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已经办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；”第五十三条：“保证人承担保证责任的范围按10.2确定，满足A条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。”本案中对原告要求偿还的欠贷款本金、利息、罚息属于10.2的范围，且被告赵新昊尚未取得正式抵押登记信息的房屋他项权证书，因此，被告中南公司应对被告赵新昊拖欠的款项在房屋他项权利证交付原告前承担连带偿还责任。关于原告要求对被告赵新昊抵押房产行使优先受偿权的诉请，虽然双方办理了房屋抵押预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”房屋备案登记作为一种临时性登记行为，并不导致不动产物权的设立或变动，只是能够产生对抗第三人的物权效力。原告对抵押房产仅办理房屋备案登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，也未取得房屋他项权证，抵押权未设立，其请求对被告赵新昊提供担保的抵押物优先受偿无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行与被告赵新昊、中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司于2013年3月26日签订的《个人购房借款／担保合同》（编号：[1]字[工]行[开发区]支行[2013]年[0000198]号）；二、被告赵新昊于本判决发生法律效力后十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行借款本金184974.61元；三、被告赵新昊于本判决发生法律效力后十五日内支付原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行逾期还款利息、罚息（分段计算，以本金184974.61元为基数，自2018年1月6起至2019年2月21日止9935.78元；自2019年2月22日起至实际给付之日止，以本金184974.61元为基数，年利率按5.895﹪计算利息，以9935.78元为基数，按年率8.253%计算罚息）；四、被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司在抵押房产办妥房屋他项权利证并交付原告前对本判决第二项、第三项、第四项承担连带给付责任；五、被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告赵新昊追偿；六、驳回原告中国工商银行股份有限公司沈阳经济技术开发区支行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4198元、公告费560元，均由被告赵新昊、被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王 英人民陪审员 安 欢人民陪审员 张 宇二〇二〇年八月二十一日书 记 员 蔡雨娉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。