山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终6560号 上诉人（原审原告）：张洪强，男 委托诉讼代理人：邵华，青岛西海岸润诚法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：黄浩，青岛西海岸润诚法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：青岛金泉源房地产开发有限公司 法定代表人：朱明礼，经理。 委托诉讼代理人：季明森，山东昌森律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：薛清坤，男 委托诉讼代理人：朱丽红，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：薛泽芳，男 委托诉讼代理人：朱丽红，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 上诉人张洪强因与被上诉人青岛金泉源房地产开发有限公司（以下简称金泉源公司）、薛清坤、薛泽芳房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院(2019)鲁0211民初14071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张洪强的委托诉讼代理人邵华，被上诉人金泉源公司的委托诉讼代理人季明森，被上诉人薛清坤、薛泽芳的共同委托诉讼代理人朱丽红到庭参加了诉讼，现已审理终结。 张洪强上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判金泉源公司、薛清坤、薛泽芳之间签订的《青岛市商品房买卖合同》无效或将本案发回重审；2.本案诉讼、保全及相关费用由金泉源公司、薛清坤、薛泽芳承担。事实与理由：一审法院以张洪强不能证明其对涉案房屋存在合法权益为由，驳回张洪强的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。一、张洪强与金泉源公司之间存在真实有效的房屋买卖合同关系，且已实际履行。张洪强与金泉源公司签订《青岛市商品房买卖合同》、出具《说明》、《证明》以及金泉源公司为张洪强开具购房发票和房产转移登记申请书等一系列法律行为，可以充分证明金泉源公司已将涉案房屋卖给张洪强的事实，且均系双方的真实意思表示。基于真实的买卖关系，金泉源公司于2015年5月31日将涉案房屋交付给张洪强，张洪强已装修并实际居住至今。可见涉案房屋已经实际交付张洪强，双方对购房款的价格及支付时间也有明确的书面约定。至于张洪强在《说明》中“对付查封”的表述，不违反法律强制性规定，未侵害查封人的合法权益，根本不影响对张洪强与金泉源公司之间存在房屋买卖合同关系的认定。二、金泉源公司、薛清坤、薛泽芳恶意串通，损害张洪强利益而签订的商品房买卖合同无效。一审庭审过程中，薛清坤、薛泽芳均自认其与金泉源公司签订的《青岛市商品房买卖合同》不真实，是在金泉源公司、薛清坤、薛泽芳签订《顶账协议书》时一并签订的，签订时间为2019年6月4日。可见，金泉源公司、薛清坤、薛泽芳在签订《顶账协议书》及《青岛市商品房买卖合同》时，对金泉源公司早已将涉案房屋出卖给张洪强，且早已交付张洪强居住使用的事实是明知的。金泉源公司、薛清坤、薛泽芳在明知存在上述事实的情况下，合谋向前补签了一份虚假的《青岛市商品房买卖合同》，把签订时间伪造成在张洪强与金泉源公司签订的商品房买卖合同之前，构成恶意串通。薛泽芳又以该份虚假合同办理房屋备案登记，以貌似“合法”的程序，损害了张洪强对涉案房屋的合法权益。三、金泉源公司涉嫌伪造或变造国家机关印章和虚假发票，目的就是为了恶意串通，谋取非法利益。关于金泉源公司提交的《房地产权属登记证明》，该份证明上加盖了“黄岛区自然资源局”的印章，而黄岛区自然资源局在2018年1月29日加盖印章时尚未启用该印章。关于金泉源公司提交的增值税销项发票，该发票是金泉源公司单方制作的假发票，因为经张洪强到税务部门查询，张洪强的购房发票依然合法有效，根本未办理发票销项处理。请二审法院依法核实并追究其法律责任。二审过程中，张洪强对上诉状补充说明如下：一审法院查明张洪强与金泉源公司于2013年3月1日签订房屋买卖合同，并于2015年5月31日交付房屋，而薛清坤对涉案房屋的查封阶段是在2014年9月15日至2016年9月15日期间，涉案房屋在本案一审及二审期间不存在第三方查封。张洪强之所以未支付房款，系因涉案房屋在2014年9月15日被查封之后，张洪强与金泉源公司另行商定了房款的支付期限和进度，这与张洪强在金泉源公司提交的2017年10月14日《说明》中的陈述是一致的。张洪强在涉案房屋中居住已达5年多，对房屋进行了精装修，并将孩子户口落到涉案房屋名下，给孩子办理了入学手续。金泉源公司一房二卖、买方薛泽芳在购房时对张洪强已实际装修居住的事实也非常清楚，因此，其购房行为是恶意的。如果薛泽芳购买了涉案房屋，也会涉及到一系列后续的法律问题，比如因房屋发票、装修等问题无法过户且纠纷不断。因此，现在涉案房屋已不存在查封和过户障碍，张洪强申请继续履行和金泉源公司签订的房屋买卖合同，并申请按照购房发票金额向法院支付购房款，或通过法院将购房款直接支付给薛清坤或薛泽芳来完成涉案房屋买卖合同的履行。综上，张洪强与金泉源公司之间的房屋买卖合同关系合法有效，应受到法律保护。恳请二审法院查明事实，支持张洪强的上诉请求。 金泉源公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。张洪强的上诉请求无任何事实和法律依据。张洪强与金泉源公司之间不存在房屋买卖的事实。 薛清坤、薛泽芳共同辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。张洪强的上诉请求无任何事实和法律依据。张洪强与金泉源公司之间不存在房屋买卖的事实，且薛泽芳与金泉源公司之间的房屋买卖合同已经办理了变更登记，发生物权效力。请求法院依法驳回张洪强的上诉请求，维持原判。 张洪强向一审法院起诉请求：1.确认金泉源公司、薛清坤、薛泽芳恶意串通，侵害张洪强涉案房屋权益而签订的《青岛市商品房买卖合同》无效；2.本案诉讼、保全及相关费用由金泉源公司、薛清坤、薛泽芳承担。 一审法院认定的事实：一、2017年10月14日，张洪强出具《说明》一份，该说明记载：“关于我本人购买金泉源公司山海景园住宅小区1号楼101室，有以下情况需要说明：1、该房屋现为金泉源公司名下的房产，现被债权人查封，该房屋也许是物业用房，也许不是，现不好确认；2、如不是物业用房，双方商定以每平方米壹万元整卖给我本人；3、合同上的单价是7780元每平方米，是为了对付查封时写的价格（因为2013年当时价格8000元左右，2017年10月份市场价为15000元整）；4、金泉源公司开给我玖张收据，共计127万元整，是为了对付查封用，实际并未付款；5、待房屋落实到我名下后，第一个月付30%，三个月内付清70%，共计1632000元整；6、如该房屋我本人购买不成，该声明及所有购房收据作废（购房合同及价格）。” 二、2017年12月21日，金泉源公司开具了购买方为张洪强，编号为：NO.016××××7701、号码为016××××7701，名称为青岛市黄岛区长江西路61号1座1单元1层101室、金额为1555142.86元的发票；2018年1月31日，金泉源公司开具了购买方为张洪强，编号为：NO.01617702，名称为青岛市黄岛区长江西路61号1座1单元1层101室、金额为-1555142.86元的销项负数发票，备注为对应正数发票代码：3702162350号码016××××7701。 三、2018年4月9日，张洪强出具《证明》一份，该证明记载：“关于我本人和金泉源公司于2013年3月1日签订的购房合同（山海景园1号楼1单元101户），实际未付款，现拿此合同：1、找薛清坤解除此房屋查封状态；2、为孩子上学所用。特此证明。” 四、金泉源公司与薛清坤之间存在民间借贷纠纷。2014年12月4日，一审法院作出的（2014）黄民初字第8456号民事调解书载明：一、金泉源公司共欠薛清坤借款人民币500万元，支付截止2014年11月30日欠款利息人民币158万元，共计658万元，于2015年3月31日前付清……。该案对涉案1-1-101号房产进行查封，查封期限自2014年9月15日至2016年9月15日。后薛清坤申请强制执行，案号为（2015）黄执字第1531号。 五、2019年1月29日，金泉源公司取得编号为（2016）青岛市黄岛区不动产权第××号《房地产权属登记证明》，该证明记载，金泉源公司开发的位于开发区户的商品房具备房地产权属登记条件。 六、青岛市不动产登记信息显示，涉案开发区户房屋现权利人为薛泽芳，权证号为鲁（2019）青岛市黄岛区不动产权第0030242号。 各方对以下证据与事实存在异议： 一、张洪强为证明其对涉案房屋享有实际权利提交了签订日期为“2013年3月1日”、签订人为张洪强与金泉源公司的《青岛市商品房买卖合同》一份，用以证明其与金泉源公司签订合同，且合同约定了房款价格、房屋交付时间及相关内容，并主张合同签订后金泉源公司于2015年5月31日向张洪强交付了涉案房屋。 金泉源公司对《青岛市商品房买卖合同》质证称，该证据无论是否存在只能证明双方签订过买卖合同，但是对合同签订的目的和效力都不能确认，该合同中落款日期为2013年3月1日，与事实情况不符，如张洪强与金泉源公司在2013年3月1日签订买卖合同，那么合同早已履行，张洪强的诉讼请求也早已超过诉讼时效，该合同并不能证明张洪强与金泉源公司之间存在真实的房屋买卖的意图。 薛清坤、薛泽芳对《青岛市商品房买卖合同》质证称，对证据真实性无法确认，签订时间为2013年3月1日，合同的第十四页粘贴的附件一载明付款期限和付款方式为，张洪强于2014年12月31日前向金泉源公司支付全部房价款共计人民币127万元，签订时间、付款时间及后期履行均已超过诉讼时效，同时该证据无法证明涉案房屋交付事宜。 一审法院经审查认为，张洪强在对金泉源公司出具的《说明》及《证明》中自认其知晓涉案房屋被查封的事实，而该查封系于2014年9月15日进行，故合同中注明的签订时间为“2013年3月1日”，与常理及事实不符；张洪强亦表示该《青岛市商品房买卖合同》中的房屋单价系为对付查封所用，其亦未实际支付相应购房款，故该《青岛市商品房买卖合同》不能证明系张洪强与金泉源公司真实意思表示，对该证据一审法院不予采信。 二、张洪强为证明金泉源公司、薛泽芳、薛清坤存在恶意串通、侵害张洪强房屋权益提交了下列证据：1、签订时间记载为“2011年12月19日”，签订方为金泉源公司与薛泽芳的《青岛市商品房买卖合同》一份，用以证明金泉源公司将涉案房屋出售给张洪强后，又通过伪造房屋买卖合同的形式将涉案房屋转让给薛泽芳；2、金泉源公司、薛泽芳、薛清坤间签订的补充协议一份，该证据有金泉源公司、薛泽芳、薛清坤的盖章及签字，其中金泉源公司、薛清坤作为补充协议的甲方，薛泽芳作为补充协议的乙方；3、登记申请书、授权委托书各一份，其中登记申请书中有金泉源公司、薛泽芳、薛清坤的印章和签字，授权委托书是金泉源公司委托其单位科员薛清坤代表其到不动产交易中心办理不动产变更登记。 金泉源公司对张洪强提交的证据质证称，对其与薛泽芳签订的《青岛市商品房买卖合同》、补充协议及登记申请书、授权委托书的真实性无异议，该房屋买卖已进行房屋备案登记，为双方的真实意思表示。 薛清坤、薛泽芳对张洪强提交的证据质证称，对张洪强提交的该组证据真实性无异议，《青岛市商品房买卖合同》系金泉源公司与薛泽芳真实意思表示，同时该商品房买卖合同已履行完毕，无法证明张洪强所称伪造及变造的事实，不存在金泉源公司、薛泽芳、薛清坤恶意串通的情形，薛泽芳依法取得该房屋。庭审过程中，金泉源公司、薛泽芳称《青岛市商品房买卖合同》记载的“2011年12月19日”的签订时间不真实，真实的签订时间应与《顶账协议书》一致。 其中，金泉源公司与薛泽芳签订的《青岛市商品房买卖合同》记载，薛泽芳向金泉源公司购买位于开发区《山海景园》1幢1层101室房屋，房屋暂测建筑面积为157.17平方米，每平米单价为14634元，总房价为2300000元；合同约定薛泽芳应于2012年6月30日前支付金泉源公司全部购房款。 2019年6月20日，金泉源公司向薛清坤出具《授权委托书》，委托薛清坤（职务科员）代表其办理开发区室转移登记及相关手续，受托期限为2019年6月1日至2020年6月1日；同日，金泉源公司与薛泽芳签订的《补充协议》记载，双方根据实测面积变更了房屋单价，房款总额2300000元未变动，薛清坤在甲方（金泉源公司）处签字捺印；同日，薛清坤作为金泉源公司代理人与薛泽芳共同申请办理开发区户房屋的转移登记手续。 一审法院经审查认为，一审法院于2014年12月4日对薛清坤与金泉源公司之间的借贷纠纷出具调解书，金泉源公司、薛泽芳、薛清坤于2019年6月4日签订《顶账协议书》约定，将涉案房屋抵顶至薛泽芳名下，故金泉源公司虽与薛泽芳签订《青岛市商品房买卖合同》，但双方之间实际系以物抵债，不存在真实的商品房买卖的意思表示，故一审法院对金泉源公司与薛泽芳签订的《青岛市商品房买卖合同》及补充协议均不予确认。 三、薛清坤提交顶账协议一份，用以证明金泉源公司、薛泽芳、薛清坤及案外人程鲁峰签订该协议书，将涉案房屋抵顶给薛泽芳，用以偿还金泉源公司及案外人程鲁峰欠薛清坤的欠款。 张洪强对该证据质证称，对“顶账协议书”的真实性、合法性及证明效力均有异议。理由是：1、该证据无法证实金泉源公司、薛清坤与案外人程鲁峰之间是否存在真实、合法的230万元债务，无合法依据；2、该证据签订时间是2019年6月4日，金泉源公司及案外人程鲁峰在签订该协议时明知已将涉案房屋卖给张洪强，并于2015年5月31日向张洪强交付房屋且张洪强已实际装修入住，已与张洪强结算房款并开具购房款增值税发票的事实；薛清坤在签订该协议时明知张洪强已购买涉案房屋并已于2015年实际装修入住多年的事实，而各方仍签订了“顶账协议书”，可见该证据反而是证明金泉源公司、薛泽芳、薛清坤恶意串通，损害张洪强对涉案房屋合法权益的直接证据；3、该证据反而证明了薛泽芳与金泉源公司签订的商品房买卖合同是虚假的。薛泽芳与金泉源公司签订的商品房买卖合同是在各方签订了“顶账协议书”之后补签的，因为：第一，在第一次庭审中薛泽芳、金泉源公司已承认双方之间的买卖合同不是在2011年12月19日签订的；第二，在2011年12月19日时，金泉源公司及案外人程鲁峰与薛清坤之间尚不存在正好的230万元的债权债务，而涉案房屋的单价却是按照既有230万元债务除以房屋面积倒推出来的。可见，薛泽芳与金泉源公司签订的商品房买卖合同是伪造的，之间并不存在真实有效的买卖合同关系，更加印证了金泉源公司、薛泽芳、薛清坤恶意串通的事实。 该《顶账协议书》记载：2019年6月4日，薛清坤作为甲方（借款方）与作为乙方（贷款方）的金泉源公司、丙方（贷款方）的程鲁峰、丁方（甲方父亲）的薛泽芳签订《顶账协议书》，内容为：“甲方与乙丙方借贷纠纷业经青岛市黄岛区人民法院审理，现甲乙丙丁各方经自愿、平等、协商一致，就乙方以其房屋抵顶乙丙方未支付甲方欠款达成以下协议。”协议约定，乙方以其位于青岛市黄岛区的房屋抵顶乙丙欠甲方债务金额2300000元，甲方指定乙方将该房屋登记在丁方名下，抵顶单价为14634元/平方米，面积为157.17平方米。 一审法院经审查认为，张洪强对该协议书不予认可，且该协议书是否为协议各方真实意思表示及所涉及的以物抵债的效力问题非本案审查范围，故对该证据一审法院不予确认。 一审法院认为，本案的争议焦点是：张洪强对涉案房屋是否存在合法利益。对此，根据已查明的事实和相关法律规定，一审法院作如下分析判定： 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”本案中，张洪强主张金泉源公司、薛泽芳、薛清坤恶意串通损害其权益的前提应为其对涉案房屋享有合法权益，但根据张洪强向金泉源公司出具的《说明》、《证明》，其与金泉源公司之间签订的《青岛市商品房买卖合同》非双方真实意思表示，且张洪强亦未向金泉源公司支付过购房款，未以实际行动履行过该合同，故张洪强不能证明其对涉案房屋存在合法权益，其以金泉源公司、薛泽芳、薛清坤恶意串通损害其对涉案房屋权益为由主张确认金泉源公司、薛泽芳、薛清坤签订的《青岛市商品房买卖合同》无效，于法无据，对其诉讼请求一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回张洪强的诉讼请求。案件受理费100元、保全费5000元，合计5100元，由张洪强负担。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，张洪强主张金泉源公司、薛清坤、薛泽芳恶意串通，侵害其涉案房屋权益而签订的《青岛市商品房买卖合同》无效的前提为其对涉案房屋具有合法权益。但张洪强、金泉源公司之间签订的房屋买卖合同与张洪强向金泉源公司出具的《说明》内容相互矛盾，对此张洪强不能作出合理解释，且张洪强未支付相应购房款，亦与常理明显不符，故根据现有证据不足以证明张洪强与金泉源公司之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，张洪强要求确认金泉源公司、薛清坤、薛泽芳之间签订的《青岛市商品房买卖合同》无效的前提不能成立，故对其主张本院依法不予支持。 综上，上诉人张洪强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张洪强负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐镜圆 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 宋甜 书记员王庆光 书记员王娉婷