安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0705民初2719号 原告：铜陵玩味餐饮管理有限公司，住所地安徽省铜陵市双星国际****，统一社会信用代码91340705MA2TU1R565。 法定代表人：xx岩。 委托诉讼代理人：闫浩,安徽景旺律师事务所律师。 被告：安徽省华夏天承文化传媒有限公司，，住所地安徽省铜陵市双星国际****统一社会信用代码91340700394317448F。 法定代表人：唐恺。 委托诉讼代理人：高成军，安徽智全律师事务所律师。 原告铜陵玩味餐饮管理有限公司诉被告安徽省华夏天承文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告法定代表人xx岩及委托诉讼代理人闫浩、被告法定代表人唐凯及委托代理人高成军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、请求确认原被告于2019年6月10日签订的《租房合同》无效；2、判令被告返还原告租金45000元；3、判令被告赔偿原告损失201625元（后附清单）；4、判令被告返还原告承租房内价值550元的沙发床；共计247175元。5、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原、被告于2019年6月10日签订《租房合同》，合同第一条约定：被告将自有的位于铜陵市双星国际南楼19层外部平台一层（含花园）及平台上一层钢架玻璃房出租给原告用于合法经营使用，租赁建筑面积240平方米。第二条约定：租赁期限三年，至2019年6月10日至2022年7月9日，2019年6月10日至2019年7月9日为装修免租期。租金每月5000元，押金5000元，押一付三。第四条约定：原告因使用需要，可以对承租房屋进行装修装饰。 原告承租后，按咖啡厅的标准对承租房屋进行了装饰装修，购置了餐饮设备、座椅等，共投资约290000元，共支付租金45000元。 因被告签订《租房合同》时称出租房屋为其自有，原告办理营业执照及食品经营许可证时，要求被告提供房产证，被告却无法提供。原告只得采取地址迁移的方式办理了经营地点模糊的营业执照，但食品经营许可证无法办理。《食品经营许可管理办法》第四条规定：“食品经营许可实行一地一证原则，即食品经营者在一个经营场所从事食品经营活动，应当取得一个食品经营许可证。”原告申请食品经营许可证时，市场监管部门明确要求原告提供经营者与房东的租赁合同复印件及房东的房产证。《中华人民共和国食品安全法实施条例》及《安徽省食品安全条例》均规定从事食品销售和餐饮服务活动，应当依法取得食品经营许可。因被告无法提供房产证及与房东的租赁合同，导致原告无法合法取得经营许可证，更无法开业经营。原告在办证过程中通过被告提供的《铜陵商城双星国际商品租赁合同》才知道被告并非房东，房东也不同意原告进行转租。被告以欺诈的手段与原告签订租赁合同，收取租金，而原告租用该房的合同目的却无法实现。2020年4月18日被告在原告不知情的情况下私自将承租房大门锁上，原告无法入室取回自己的物品，原告报警求助，问题仍未解决。 2020年5月6日被告法定代表人唐凯成立自然人独资公司，经营范围包括咖啡馆服务，餐饮服务，自制饮品售制，糕点、面包、酒水饮料、预包装食品兼散装食品销售。经。经营地点为铜陵市双星国际****告腾笼换鸟，准备在原告已装修添置好设备的承租房继续自行经营咖啡厅。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权力、履行义务应遵循诚实信用原则。第五十二条规定，一方以欺诈的手段订立合同，损害国家利益的，合同无效；违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿的。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告出租房屋没有产权证明及合法建造手续，被告作为无处分权的人处分他人财产，原告与被告之间签订的租赁合同应属无效。被告有明显过错应当赔偿原告的损失，返还侵占的财产。为维护原告的合法权益，请求贵院依法公断。 被告辩称：一、原告与被告签订的租房合同不违反法律规定，合法有效。1、虽然被告出租给原告的玻璃钢架房和平台场地系被告租赁安徽中房物业服务有限公司而取得的使用权，但被告已经取得了中房物业公司的同意，并且在原告经营期间，中房物业公司没有对原告的经营提出异议和干扰；退一步说即使本案被告将部分房屋和场地分租给原告没有经过中房物业公司同意，那么被告即使侵害也是侵害了中房物业公司的财产权利，并没有侵害原告的权利，原告无权提出确认合同无效。2、被告于原告之间的租赁合同的租赁范围包含20层玻璃钢架房和19层平台，及包含房屋，同时也包含场地。原告没有证据表明铜陵双星国际南楼未取得建设工程规划许可证。3、被告在签订租赁合同前已经告知原告该租赁房屋系被告租赁而来，同时告知原告该房屋没有产权证书。综上在双方签订的租房合同合法有效的前提下，原告要求返还租金和赔偿损失的诉请没有法律和事实依据。二、原告的装修不符合司法解释规定的附合及添附，被告出租给原告的房屋和场地在交付原告使用前，已经经过装修，原告并不是初装修，原告的装修依据将原有的装饰、装修破坏，被告保留要求原告恢复原状的诉讼权利。三、原告的物品仍然在其租赁的房屋和场地内，被告与原告协议解除租赁合同关系时，原告并没有及时将租赁房屋和场地返还被告，被告没有侵占原告的任何设备和财产，原告要求被告返还财产无事实和法律依据。 经审理查明： 一、2019年6月10日原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《租赁合同》，合同约定：甲方将自有的位于安徽省铜陵市铜官区双星国际南楼19层外部平台一层（含花园）及平台上一层钢架玻璃房出租给乙方用于合法经营使用，租赁建筑面积240平方米。租赁期限三年，于2019年6月10日至2022年7月9日甲方提供一个月作为装修免租期：2019年6月10日至2019年7月9日。水费、电费、物业管理费、垃圾处理费等乙方实际发生的费用由乙方自行承担。租金为5000元／月，押一付三（押金人民币5000元），租金按季度结算，并提前15日交房交付租金。乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按日租金5%，以天数计算向甲方交付违约金。同时还约定了其他事项。2019年6月至2019年12月原告向被告支付45000元。 二、2019年6月18日原告与铜陵市蓝网装饰有限公司签订一份《装修合同》，合同约定：装饰施工地点为双星国际南楼19楼，工程总价款为177000元。2019年6月18日至2020年3月20日原告分三次共计向铜陵市蓝网装饰有限公司装修款支付177000元。另外，原告为整修花园购买价值18000元的防腐木。 三、原告与铜陵市铜官区博洋酒店用品服务部签订一份《厨房设备工程合同》，合同约定：原告向铜陵市铜官区博洋酒店用品服务部采购价值41307.9元厨房设备。原告共向铜陵市铜官区博洋酒店用品服务部支付货款41307.9元. 四、2020年4月3日原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《租赁结算协议》，协议约定：1、乙方因个人原因，单方面中止房屋租赁合同，甲方予以同意。2、甲乙双方协定房屋使用日期结算至2020年4月1日，未结算房租及水电费共计5353.78元，并在2020年6月1日予以结清。3、乙方装修的劳务纠纷与甲方无关，因纠纷产生的后续问题由乙方承担。 五、2020年4月18日原告到其承租的双星国际南楼19楼房屋搬运屋内物品，遭到被告的阻止；原告遂向铜陵市公安局长江路派出所报警，接警警察协调未果，原告未能搬离屋内物品。 六、2016年9月4日安徽中房物业服务有限公司与唐恺签订一份《铜陵商城•双星国际商品租赁合同》，合同约定:安徽中房物业服务有限公司将铜陵双星国际南楼二十层玻璃顶房出租给唐恺作为公司办公，唐恺承租房屋的用途用于合法经营使用，其经营品种的约定为工作室，商铺名为华夏天承，唐恺改变经营品种须书面征得安徽中房物业服务有限公司同意，不得擅自改变，否则视为违约。租赁期十一年，自2017年9月10日起至2028年9月9日止，年租金标准为15.8万元（含物业费），前三年租金不递增，2020年9月10日至2023年9月9日租金在上年基础上递增4%，2023年9月10日至2028年9月9日在上三年的租金基础上递增5%。 七、2020年7月21日在本院协调下原告将请求返还物品清单上除沙发和茶几各一个缺失外其余物品全部取走。 八、被告未向原告提供铜陵市铜官区淮河大道中段双星国际南楼19层外部平台一层（含花园）及平台上一层钢架玻璃房的房产证和建设工程规划许可证，致使原告未能办理食品经营许可证。 九、铜陵市人民政府办公室办（2018）63号《铜陵市市场主体住所（经营场所）登记负面清单》规定：不准在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层设立餐饮服务项目。 本院认为：本案的争议焦点:1、原告与被告签订的《租赁合同》是否有效?2、租金是否应当返还？3、装潢损失是否应当赔偿？ 一、因被告在签订租赁合同前后,均未向原告出示房屋及花园的房产证和建设工程规划许可证,在本院审理中被告也未提交房产证或建设工程规划许可证；且办理食品经营许可证必须提交房产证；因此原告无法办理食品经营许可证。且被告出租给原告的房屋不具备餐饮服务经营的条件，故原告与被告签订的《租赁合同》违反了法律规定，属无效合同。原告要求确认《租赁合同》无效，符合法律规定，予以支持，《租赁合同》从签订之日起无效。 二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。”故原告要求被告返还租金45000元，不予支持。 三、因被告明知房屋无房产证和建设工程规划许可证，且不具备经营餐饮服务，仍然出租给原告；原告在被告无法出具房产证和建设工程规划许可证，也不具备经营餐饮服务的条件，仍然与原告签订租赁合同，原告与被告均有过错。因原告仅提交装修合同和支付装修工程款的证据，该装修未进行评估，本院根据案件的实际情况以及实地查看酌情处理，被告应向原告赔偿12万元损失。因原告不能证明租赁房屋内留有价值550元的沙发床，且被告已取走，原告要求返还，不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条的规定，判决如下： 一、原告铜陵玩味餐饮管理有限公司与被告安徽省华夏天承文化传媒有限公司2019年6月10日签订的《租赁合同》无效。 二、被告安徽省华夏天承文化传媒有限公司应在本判决生效后十日内向原告铜陵玩味餐饮管理有限公司赔偿12万元损失。 三、驳回原告铜陵玩味餐饮管理有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5007元，减半收取2503.5元，由原告铜陵玩味餐饮管理有限公司负担1253.5元，被告安徽省华夏天承文化传媒有限公司负担1250元，在本判决生效后七日内付至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  杨富生 二〇二〇年八月二十六日 书记员  费荣芳 损失清单 1、装修材料及人工共177000元。 2、一楼厕所木门及二楼烘焙室木门共5300元。 3、户外铺贴防腐木及露台打造所用防腐木共18000。 4、户外缠绕彩灯共1325元。共计：201625元 附：本判决所适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。