安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖15民终400号上诉人（原审原告）：袁宏喜，男，1959年5月14日生，汉族，住安徽省六安市。委托诉讼代理人：袁红中，安徽皖西律师事务所律师。上诉人（原审被告）：胡承武，男，1978年5月18日生，汉族，住安徽省六安市。委托诉讼代理人：张春茂，安徽公众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：六安市景顺置业有限公司，住所地安徽省六安市解放路徽商小区**楼，统一社会信用代码91341500796427375R。委托诉讼代理人：黄太卫，安徽宇润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：六安市汇金房产中介服务有限公司，住所地安徽省六安市龙河路裕豪小区****楼**，统一社会信用代码9134150009901790X1。法定代表人：张田田，该公司负责人。委托诉讼代理人：桂超，该公司员工。上诉人袁宏喜因与上诉人胡承武、被上诉人六安市景顺置业有限公司（以下简称景顺公司）、被上诉人六安市汇金房产中介服务有限公司（以下简称汇金中介）房屋买卖合同纠纷一案不服安徽省六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初3143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁宏喜上诉请求：1、维持判决第一项，即确认涉案两份合同无效。2、变更判决第二项为景顺公司、胡承武共同偿还购房款718000元。3、判令景顺公司、胡承武赔偿袁宏喜各项损失14万元，汇金中介承担连带赔偿责任。事实与理由：本案事实是胡承武、景顺公司与袁宏喜签订了两份合同因违背商品房买卖强制性规定而无效，景顺公司作为涉案房屋的开发建设者，委托胡承武与袁宏喜签订的合同是明知不能实现的，两被上诉人是造成无效合同的完全过错方。景顺公司与袁宏喜签订的合同也并非是逃避税费，而是违背强制性规定的无效。根据法律规定，景顺公司与胡承武应共同返还袁宏喜已支付的购房款718000元，造成的损失应当承担赔偿责任，依照最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条第一款第一项、第三项，追究被上诉人的赔偿责任可达已付购房款的一倍。本案中造成袁宏喜的损失是显然的，袁宏喜是被拆迁户，按政策再购房屋是减免税收和相应费用的（这也正是胡承武自愿补偿袁宏喜购房超过政策期限所应支付的额外费用32000元），加之本案合同无效，只能返还购房款，重新购房。但再次购房的上涨房价几年来至少达到20%，放弃依法赔偿可达一倍的购房款，仅要求赔偿20%是实事求是，无需举证。人民法院应予释明并适用最高院该司法解释。汇金中介是专业的商品房买卖中介机构，在本案中不顾胡承武未取得房屋所有权而协助胡承武签订无效合同，收取袁宏喜的中介费用9000元显为不当得利，应予返还。在本案中三被告是共同的始作俑者，均是隐瞒事实，欺诈袁宏喜做出错误的意思表示。汇金中介对造成袁宏喜的损失14万元应承担连带赔偿责任，并非是另一法律关系。由上可知，袁宏喜在本案中是完全无辜的，受三被上诉人连环的隐瞒事实的欺诈行为所致损失是显而易见的，根据法律规定和司法解释，三被上诉人应承担的法律责任明确，一审查清事实，但适用法律尚有遗缺，未能全部支持上诉人的合法诉请，故上诉至二审法院，希望维护上诉人的合法权益。胡承武辩称，1、我们认为胡承武与袁宏喜及景顺公司之间签订的房屋买卖合同是有效合同，而非无效合同。2、袁宏喜所涉及的房款实际包含两部分，一部分是景顺公司所开具发票的是40万，另外31.8万是装修费用，如果要求返还那胡承武应当返还31.8万元，比除另外支付的3.2万元，剩下的由景顺公司返还。3、袁宏喜要求返还20%损失无依据。4、胡承武与袁宏喜在签订合同时无任何隐瞒房屋的实际情况。综上，袁宏喜的上诉请求不能成立。景顺公司辩称，一、景顺公司已将涉案房屋抵偿给胡承武，且履行完毕。因景顺公司开发“威尼斯花园”25楼项目时，欠工程施工人胡承武工程尾款80万元。双方经协商，决定以六安市“金城华庭”小区11楼102、110两套房屋充抵该80万元欠款。2017年1月15日，双方签订《房屋销售协议》一份，约定将上述两套房销售（充抵）给了胡承武。双方交易完成，胡承武取得涉案房屋，并花费31.8万元对涉案房屋进行了装潢。故景顺公司与胡承武签订的《房屋销售协议》时合法真实有效的，双方均遵守了该协议的约定并履行完毕。二、胡承武取得抵偿房屋后，自行决定出售给袁宏喜，与景顺公司无关。胡承武2017年7月22日将案涉房屋“金城华庭”小区11楼110号通过汇金中介签订《存量房买卖合同》出售给了袁宏喜，并收取了购房人全部售房款。袁宏喜与胡承武的交易，景顺公司并未参与。如房屋买卖的协商、存量房买卖合同的签订、房屋的交付、房款的交付等所有房屋买卖的重要事项，景顺公司都没有也无需参与，也证明了胡承武、袁宏喜才是案涉房屋买卖行为的真实主体，《存量房买卖合同》时由二人实际履行，景顺公司确实不是涉案房屋买卖的当事人。三、景顺公司与袁宏喜签订合同，是善意帮助实际买卖人完成交易，未图谋任何利益，不应承担民事责任。为便于袁宏喜办理房屋产权登记，2018年5月10日，根据胡承武与景顺公司在《房屋销售协议》第五条的约定和胡承武的要求，景顺公司与袁宏喜签订了《商品房买卖合同（预售）》。因所涉房屋系由景顺公司开发建设，在以前类似的安置房交易中，只要景顺公司完成拆迁安置义务，多余的安置房经批准是可以上市交易的。故在房屋实际买卖的袁宏喜和胡承武要求景顺公司协助办理产权登记时，景顺公司出于善意，与袁宏喜签订了《商品房买卖合同（预售）》，并办理了《房屋拆迁验收证》，多次帮助联系产权登记过户主管机关办理过户登记。景顺公司为袁宏喜办理上述事务时，没有收取任何费用，完全是为了帮助双方完成交易，取得房屋产权证书，为袁宏喜、胡承武利益提供服务，不应承担责任。四、袁宏喜索要高额损失费用没有依据。因各方在合同中没有约定，本案也并未造成袁宏喜重大损失，故袁宏喜索要高额赔偿缺乏依据，法院不应支持。汇金中介辩称，上诉人要求我公司承担连带清偿责任，我方不同意。袁宏喜与胡承武在我公司签订的合同是有效的，是买卖双方自愿前往我公司签订中介合同，我司已经将详细信息进行告知，买房除定金以外，其他费用是买房与景顺公司签订付的首付款，合同无效无从说起，本公司在本案中只起到中介服务效应，在我公司签订的任何合同都是具有法律效力的。胡承武上诉请求：要求依法撤销一审判决，判胡承武不承担责任。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，景顺公司拖欠胡承武工程款，其为了给付工程款，首先意向性的把房屋抵付给胡承武（实际并未给付），为了减少中间环节，就依法委托胡承武销售房屋，房屋销售后的款项给付其拖欠的工程款，对此袁宏喜与景顺公司之间已经依法签订了《商品房买卖合同（预售）》(合同编号201713746)，且景顺公司开具了正式的购房发票给袁宏喜，从景顺公司与袁宏喜签订的买卖合同、开具发票、出具给胡承武的委托书即可充分印证景顺公司与胡承武是委托代理法律关系，房屋买卖关系的主体是袁宏喜与景顺公司，而非胡承武，故此可见一审判决认定事实明显错误。2、一审判决认定房屋买卖合同无效错误。袁宏喜与胡承武签订的《存量房买卖合同》及其与景顺公司直接签订的《商品房买卖合同（预售）》(合同编号201713746)都是双方在平等自愿、协商一致的前提下所签，均是双方的真实意思表示；同时《存量房买卖合同》还是在汇金中介签订，两份合同均符合我国现行法律法规及其政策规定，我国法律并没有强制性规定拆迁安置性质的房屋不能上市交易，只要在交易时符合上市交易条件即可上市交易，袁宏喜也不能举证证明涉案房屋不能交易或国家法律强制性规定不能上市交易，仅凭六安市房地产市场监管处出具的“经核实，金城华庭11栋110室在六安市住房和城乡建设局网站公示为拆迁返还状态，无法进行网签备案”的《情况说明》即予认定袁宏喜与胡承武签订的《存量房买卖合同》及其与景顺公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》(合同编号201713746)无效，显然没有法律依据。合同只有符合我国《合同法》第五十二条规定的情形之一的才能认定为无效合同，而袁宏喜未能提供证据证明涉案合同存在我国《合同法》第五十二条规定的情形之一，因而一审判决认定袁宏喜与胡承武签订的《存量房买卖合同》及袁宏喜与景顺公司签订的《房屋买卖合同（预售）》无效是错误的，应予纠正。3、一审判决胡承武返还袁宏喜购房款缺乏法律依据。返还购房款的前提条件是合同无效或合同撤销或合同解除所产生的法律后果，袁宏喜的诉讼请求除一审开庭时将诉讼请求变更为要求确认合同无效外并没有要求撤销合同，也没有要求解除合同，而涉案合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，因此袁宏喜要求返还购房款，没有法律依据，不能成立。同时胡承武代为景顺公司销售给袁宏喜的房屋价款包括两部分即房款40万元、31.8万元的装潢费，如果返还购房款的话，那么景顺公司收取的40万元应当由景顺公司返还，不应当由胡承武返还。胡承武返还的话，也只能返还31.8万元的装潢费，且应予比除已经补偿给袁宏喜的32000元现金即只能返还28.6万元。4、如果按照一审判决认定房屋买卖主体系胡承武与袁宏喜的话，那么房屋早已交付使用至今，其应当支付房屋使用费或租金。胡承武与袁宏喜签订的《存量房买卖合同》的时间是2017年7月22日，合同依法签订后，胡承武就将装修好的房屋交付袁宏喜居住使用至今，如果合同解除的话，根据公平原则，袁宏喜应当按照目前市场价（或依法予以评估）依法支付租金或使用费，按一审对此未能作出判决，显然有失公平。5、一审判决汇金中介不承担责任是错误的。胡承武与袁宏喜之间签订的《存量房买卖合同》等均是在汇金中介居间的前提下签订的，假如按照一审判决认定该合同无效的话，那么该房屋能否上市交易，汇金中介作为房地产中介、销售的专业机构对国家的法律、法规及其政策是相当了解的，房屋买卖双方要求汇金公司提供中介专业服务，其应当就国家房地产法律法规、政策向双方当事人释明并告知，显然汇金中介存在重大过失，如果合同无效的话，那么因合同无效给当事人造成的损失汇金中介应当依法予以赔偿，一审判决汇金中介不承担责任显然是错误的。综上所述，胡承武认为一审判决认定事实适用法律错误，进而导致错误判决，根据我国《中华人民共和国民事诉讼法》及最高人民法院相关司法解释的规定，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回袁宏喜对胡承武的诉讼请求。袁宏喜辩称，1、胡承武上诉没有事实和法律依据。在合同无效的情况下，胡承武应当责任，一审已经对合同无效作出了认定，希望二审予以维持。2、关于损失，根据最高院的司法解释，我们也是本着事实要求增加20%，我们也对实际损失作出了评估。3、胡承武对汇金中介提出要求是合理的，汇金中介没有进行合理审查，应当承担不当得利的中介费，造成损失承担连带清偿责任。景顺公司辩称，同对袁宏喜上诉答辩内容。汇金中介辩称，同对袁宏喜上诉答辩内容。袁宏喜向一审法院起诉请求:1、判令被告胡承武返还原告购房款718000元；2、判令三被告共同承担原告因购房无效造成的各项损失（暂按购房款20%计算为14万元）；3、判令三被告对返还原告购房款及各项损失承担连带责任；4、判令三被告承担本案全部诉讼费用。增加诉讼请求为：要求确认原告袁宏喜与被告景顺公司于2018年5月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：201713746）及原告与被告胡承武签定的《存量房买卖合同》（编号AT-201707221）无效。一审法院认定事实如下：被告景顺公司因拖欠被告胡承武的工程款，于2017年1月15日将其开发的六安市金城华庭小区11号楼102、110室出售给胡承武以冲抵支付胡承武在来安“威尼斯”花园25楼项目的工程尾款，两套房一次性定价80万元（每套40万元）。2017年7月22日，经被告汇金中介居间促成，原告袁宏喜与被告胡承武签订《存量房买卖合同》1份（合同编号：AT-201707221）。原告与被告胡承武在合同中约定：胡承武将其所有的座落于六安市金城华庭小区11栋110室房屋一套（房屋已装修）出售给袁宏喜，成交总价为72万元。合同签订后，被告胡承武即将涉案房屋交付给原告袁宏喜居住、使用。2018年1月27日，胡承武出具收条1张，写明收到袁宏喜交来购房款71.8万元。为使涉案房屋按一手房屋办理产权登记手续，以达到规避税费的目的，在被告胡承武的协助下，2018年5月10日，原告袁宏喜又以涉案房屋为标的，与被告景顺公司签订《商品房买卖合同（预售）》1份，合同“约定”景顺公司将涉案房屋以40万元的价格出售给袁宏喜。原告袁宏喜在办理涉案房屋的产权登记手续过程中，被房产管理部门告知，此房系景顺公司的回迁安置房屋，不能对外出售，因此不能办理产权登记手续。另查明：2018年8月15日，因涉案房屋未能及时办理备案及产权登记手续，胡承武承诺另外补偿袁宏喜32000元，该款于2018年12月4日，由胡承武代缴维修基金6000元；2019年2月1日，胡承武转账给袁宏喜26000元。又查明：被告景顺公司开发的金城华庭小区因有回迁户需要安置，根据国家拆迁安置房屋的相关政策，景顺公司应预留部分房屋作为回迁安置用房。至2019年9月2日，一审法院前往六安市房地产市场监管处查证，金城华庭小区11号楼110室在房产部门登记的房屋状态仍为拆迁返还状态，无法上市交易。一审法院认为，本案的争议焦点是原告与被告景顺公司、胡承武是否存在房屋买卖合同关系。原告袁宏喜在2017年7月22日就购买涉案房屋与被告胡承武签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，之后原告也将房屋全部价款71.8万元交付给了胡承武，该份合同得以实际履行。被告胡承武虽辩称其与景顺公司系委托关系，但其在以40万元价格取得房屋之后，自主以71.8万元的价格将该房屋售于原告，在此过程中并未就房屋价款等向景顺公司作出请示，也未将全部71.8万元的价款交付给景顺公司，因此胡承武的该项辩驳理由不能成立。原告与被告景顺公司之间的《商品房买卖合同（预售）》系2018年5月10日，为办理产权登记手续、实现少缴纳税费目的而签订的虚假合同，从合同的实际履行情况看，应认定为原告与被告胡承武之间存在买卖合同关系。但由于涉案房屋的情况为不得上市交易，即被告胡承武并未实际取得房屋产权的情况下，又将该房屋转让出售，胡承武与袁宏喜之间的《存量房买卖合同》应认定为无效，原告与景顺公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》因其不具有真实性，亦为无效合同。被告胡承武作为房屋买卖合同的相对人，应对合同的无效承担过错责任。原告要求被告胡承武返还购房款71.8万元的诉讼请求，于法有据，依法应予支持，被告胡承武在事后补偿给原告袁宏喜的32000元应从中比除。关于原告要求被告承担因购房无效造成的各项损失14万元的诉讼请求，由于原告未就其损失进行举证，且双方未在合同中对违约金作出约定，根据证据规则，一审法院对原告的该项诉请不予支持。被告汇金中介为原告及胡承武提供了中介服务，其与原告、胡承武之间系居间合同关系属另一法律关系，汇金中介不应对胡承武的缔结合同不当行为承担连带责任，原告对汇金中介的诉请，不应得到支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、确认原告袁宏喜与被告胡承武签定的《存量房买卖合同》、原告袁宏喜与被告六安市景顺置业有限公司签定的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201713746）无效；二、被告胡承武返还原告袁宏喜718000元，此款比除胡承武已支付的32000元，还应支付686000元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告袁宏喜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12380元，由被告胡承武负担。二审期间，袁宏喜提交房地产评估报告，证明该房产价值与原购买价的差额即实际损失。胡承武经过质证对该份证据真实性、合法性不持异议，对其关联性持有异议，该报告评估的对象及标的是本案争议房屋的总价值，并非是给袁宏喜造成的损失，不能以房屋评估值来认定是不是给袁宏喜造成损失、造成多少损失。景顺公司经过质证认为该证据是袁宏喜自行委托的，其公正性及合理性无法得到印证，所以证据不具备完全的合法性，因为袁宏喜与评估报告的结论有利害关系，所以真实性也值得怀疑，我们认可有损失，但是损失的多少不能评这份评估报告决定。汇金中介经过质证认为这份报告与本案没有太大关联。景顺公司提交商品房预售许可证，证明房屋是允许可以销售的。袁宏喜经过质证认为该份商品房预售许可证不包含涉案房屋。胡承武经过质证对真实性不持异议，但不能证明该商品房预售许可证包含了案涉房产，102、110这两套房屋是为了回迁的备用。汇金中介经过质证对该份证据的合法性予以认可，对关联性有异议，不能证明案涉房产是可以销售的。本院认证：袁宏喜提交的房地产评估报告系其单方制作，其他方当事人均不认可，且该评估报告亦不能达到袁宏喜的证明目的，故本院对该份证据不予采信。案涉房产在房产部门登记的房屋状态是拆迁返还状态，无法上市交易，故景顺公司提交商品房预售许可证不能达到其证明目的，本院对此份证据不予采信。本院二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一、袁宏喜与胡承武签订的《存量房买卖合同》的合同效力、袁宏喜与景顺公司签订的《商品房买卖合同（预售）》(合同编号201713746)合同效力。二、袁宏喜主张的房款应由谁承担返还责任。三、袁宏喜主张胡承武、景顺公司、汇金中介赔偿其损失有无事实和法律依据。关于焦点一。1、袁宏喜就案涉房产签订了两份《存量房买卖合同》，从本案实际情况及现有证据反映，实际履行的是袁宏喜与胡承武签订的《存量房买卖合同》，鉴于案涉房屋在房产部门登记的房屋状态是拆迁返还状态，无法上市交易，故案涉房产至今无法办理房屋产权证，故一审法院认定袁宏喜与胡承武签订的《存量房买卖合同》是无效合同具有事实和法律依据。2、本案中，实际履行的是袁宏喜与胡承武签订的《存量房买卖合同》，胡承武也实际收取了袁宏喜的购房款。《存量房买卖合同》中约定的房屋价款是72万元，《商品房买卖合同（预售）》中房屋价款约定为40万元，袁宏喜实际按照40万元缴纳相关契税，胡承武在二审时亦陈述：“合同签的是40万元，契税可以少点”，故案涉《商品房买卖合同（预售）》(合同编号201713746)违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，应为无效合同。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。袁宏喜与胡承武签订的《存量房买卖合同》及袁宏喜与景顺公司签订的《商品房买卖合同（预售）》(合同编号201713746)均为无效合同，与袁宏喜发生真实房屋买卖关系的是胡承武，不是景顺公司；实际收取购房款的也是胡承武。故袁宏喜主张的房款应由胡承武承担返还责任，而袁宏喜基于房屋买卖收取的32000元也应当返还给胡承武,一审认定正确。胡承武上诉认为应由景顺公司向袁宏喜返还40万元的理由不成立。至于胡承武与景顺公司之间以房抵债协议是另一法律关系，不在本案处理范围内。关于焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。由于案涉房产未能及时办理备案，致使袁宏喜未取得本应享受到的32000元政府补贴，基于此，胡承武向袁宏喜补偿该32000元，胡承武对此也予以确认：“32000元是袁宏喜说的情况，金安区拆迁办需要房屋备案才能享有补贴，我与袁宏喜协商，如果能办下来我就给你办，如果不能办下来我就将32000元补给他”，胡承武对合同无效具有过错，应当赔偿袁宏喜因此受到的损失，故袁宏喜的该项上诉请求成立，该32000元损失应由胡承武负担。另外，胡承武基于合同无效造成的利息损失，亦应由胡承武予以负担，即自2018年1月27日起按照同期银行贷款利率计算至款清息止。另外，至于景顺公司，其并未与袁宏喜实际发生房屋买卖关系，亦未收取房款，故袁宏喜要求景顺公司承担房款的返还责任及损失的赔偿责任，理由不能成立。一审法院认为汇金公司与袁宏喜、胡承武系居间合同关系，故未支持袁宏喜对汇金公司的诉讼请求并无不当。综上所述，袁宏喜上诉请求中合理的部分，本院予以采信，不合理的部分，本院予以驳回；胡承武上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持安徽省六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初3143号民事判决第一、二项，即“确认原告袁宏喜与被告胡承武签定的《存量房买卖合同》、原告袁宏喜与被告六安市景顺置业有限公司签定的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201713746）无效”、“被告胡承武返还原告袁宏喜718000元，此款比除胡承武已支付的32000元，还应支付686000元，于本判决生效之日起十日内付清”；二、撤销安徽省六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初3143号民事判决第三项，即“驳回原告袁宏喜的其他诉讼请求”；三、胡承武于本判决生效之日起十日内袁宏喜支付32000元赔偿金；四、胡承武于本判决生效之日起十日内向袁宏喜支付相应利息（以686000元为基数自2018年1月27日起按照同期银行贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日）”；五、驳回袁宏喜其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12380元，由胡承武负担；二审案件受理费12380元，由袁宏喜负担1720元，胡承武负担10660元。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 王 丽审判员 魏晶晶二〇二〇年八月二十八日书记员 邵 爽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。