江西省景德镇市珠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0203民初357号 原告(反诉被告):景德镇市国信资产管理有限公司，住所地景德镇市昌江区瓷都大道**（国资大厦**），统一社会信用代码9136020069373935XE。 法定代表人：翁琳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：戴桥生、余瑞蔼，江西晨天律师事务所律师。 被告（反诉原告）：景德镇市利强置业有限公司，住所，住所地景德镇市珠山区广场南路皇冠购物广场****楼**社会信用代码91360200733918898B。 法定代表人：刘强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：何文东，江西景之元律师事务所律师。 原告（反诉被告）景德镇市国信资产管理有限公司（以下简称“国信公司”）诉被告（反诉原告）景德镇市利强置业有限公司（以下简称“利强公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理，同年3月30日，利强公司提出反诉，本院经审查后决定合并审理，并依法组成合议庭于同年5月12日公开开庭进行了审理，双方各自委托诉讼代理人参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）国信公司向本院提出并变更诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付拖欠房屋租金3010368.5元及违约金933214.235元（房屋租金，违约金暂算之2020年3月31日，应实际计算至被告（反诉原告）搬离承租房屋之日止，具体计算清单见附件）；2、判令解除原、被告之间房屋租赁关系；3、判令被告（反诉原告）在本案判决生效后七日内清空、搬离涉案房屋，并交钥匙等给原告（反诉被告）；4、判令本案受理费、保全费等诉讼费用由被告（反诉原告）承担。事实与理由：原告（反诉被告）系景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司（原名为：景德镇市国有资产经营管理有限公司）全资子公司（以下简称“国控公司”）。国控公司与被告（反诉原告）于2013年4月1日签订了关于景德镇市珠山中路26（原29号）房屋的《房屋租赁合同》，该合同约定月租金为24.1万元，并且约定如果被告逾期15天以上缴纳租金，国控公司有权解除该合同，同时被告应支付相应的违约金。2016年5月10日，国控公司与原告景德镇市国信资产管理有限公司签订了《债权转让协议》，约定国控公司将该租赁合同所享有的合同之债转让给原告，且原告依法享有国控公司基于该租赁合同的全部权利与义务。在该转让协议签订后，被告（反诉原告）继续拖欠租金，于是原告（反诉被告）以自己的名义直接向珠山区人民法院起诉了被告（反诉原告），经人民法院主持达成了（2016）赣0203民初984号《民事调解书》一份，该调解书被告（反诉原告）已自认了与原告（反诉被告）之间形成了房屋租赁关系，同时确认了国控公司与被告（反诉原告）于2013年4月1日签订的关于景德镇市珠山中路26号（原29号）房屋的《房屋租赁合同》，对本案原、被告仍具有约束力。在（2016）赣0203民初984号《民事调解书》所涉一案了结后，被告（反诉原告）继续租赁原告（反诉被告）的景德镇市珠山中路26号（原29号）房屋，但在2017年4月份左右被告（反诉原告）又开始拖欠房屋租金，截止到2019年8月31日拖欠房屋租金共计563899.50元及违约金281603.80元。到2020年3月31日，被告（反诉原告）拖欠租金3010368.5元及违约金933214.23元。经原告（反诉被告）多次催缴，至今被告（反诉原告）仍未补缴一分钱租金，为此，原告（反诉被告）特依据双方之约定及法律的规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。 利强公司辩称：一、对方未按照双方约定的承诺减免部分租金（因为城区改造减少了租赁的面积）；二、根据双方于2016年的调解协议每月26万元进行缴纳，但是本诉原告要求按每月293000元进行缴费，我们实际截止到2019年4月，多缴了租金728000元。是因为本诉原告违约行为导致的，恳请法院依法核实，驳回本诉原告要求支付违约金的诉讼请求。该违约金的计算方式远远超过了法律的标准，也应当不予以支持。本诉原告要求被告（反诉原告）在判决生效后搬离涉案房屋不具有可行性，请求法院予以驳回。 原告（反诉被告）国信公司在举证期限内向法庭提交如下证据： 证据一、原告（反诉被告）营业执照复印件、法人代表身份证复印件、法人职务证明各一份，证明原告（反诉被告）主体资格； 证据二、被告（反诉原告）工商登记信息，证明被告（反诉原告）主体资格; 证据三、景德镇市国信资产运营投资控股集团有限责任公司与被告（反诉原告）于2013年4月1日签订了关于景德镇市珠山中路26号（29号）房屋的《房屋租赁合同》一份，证明原告（反诉被告）的母公司与被告（反诉原告）签订了《房屋租赁合同》； 证据四、1、2016年6月8日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具了同意支付房屋租金的承诺书一份；2、珠山区人民法院作出的（2016）赣0203民初984号《民事调解书》一份，证明被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付涉案房屋租金； 证据五、2019年8月26日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出的《催款函》一份，证明原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）催讨房租，但无结果； 证据六、2017年1月9日由被告（反诉原告）方向原告方（反诉被告）出具的一份承诺函，证明被告（反诉原告）拖欠房租的事实； 证据七、国信资产与国控公司签订的协议（资产托管经营协议），由原告（反诉被告）代收缴纳租金。 此外，国信公司庭后向法庭提交如下证据： 证据一、《利强置业截止2020年3月31日欠租情况》及详情说明各一份，证明原告（反诉被告）诉请的租金及违约金的金额正确； 证据二、2019年5月15日国控公司与国信公司签订的《资产委托经营管理协议》，证明原告（反诉被告）有向被告（反诉原告）主张租金及违约金的权利依据； 证据三、2016年9月21日国控公司与国信公司签订的《债权转让协议》一份，证明目的同上； 证据四、被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳涉案房屋租金的记账凭证、银行电子回单、发票等若干。证明被告（反诉原告）与原告（反诉被告）对涉案房屋的经营管理权系属原告（反诉被告）所有，双方通过事实行为达成了合意。 针对上述证据，被告利强公司的质证意见为：证据一身份信息复印件无异议，但是原告（反诉被告）提起的诉讼与合同上的主体不一致；所以原告方（反诉被告）不具备本案诉讼的主体资格；证据二无异议；证据三《租赁合同》无异议，但与本案的原告没有关联性；证据四承诺、调解书真实性无异议，调解书是没有经过法院审理的，是有欠缺的，不能证明原告（反诉被告）的主体资格；在调解书中对租赁的金额重新作出了约定；证据五催缴函与签订的合同主体不一致，该函中的租金标准与调解书的租金不一致，也就证明原告（反诉被告）提高了租金标准向被告（反诉原告）收取，导致被告（反诉原告）没有按照原告（反诉被告）要求的租金金额交付租金；证据六该份承诺函是没有生效的，应当以调解书作为依据；证据七真实性无异议，但是该资产托管协议期限是2015年-2019年12年31日止，国信资产公司2020年已不具有代收租金资格；国有资产管理有限公司只是将其部分资产委托给国信公司经营管理并非其名下的全部资产，本案诉争标的并未在该协议中体现出来已经交付给了国信公司经营管理，因此不能证明国信公司在本案中具有诉讼主体资格。 而针对庭后补交的证据，利强公司的质证意见为补充证据的第一组情况说明完全按照合同约定计算标准计算的，没有按照双方在2017年1月份调解协议中确定的金额计算，该租金的金额没有按照租赁面积减少，而相应减少租金。第二组证据真实性无异议，附表不属于租赁合同的附件，双方没有在附表上签字或盖章确认，附件不能作为本案证据材料；第三组证据我方认为没有法律效力，并非债权转让关系，协议没有原件，真实性无法确认；第四组证据真实性无异议，原告（反诉被告）只是代收租金。 反诉原告利强公司向本院提出反诉请求：判决反诉被告退回2014年7月至2016年12月多收租金79万元给反诉原告，并由反诉被告承担反诉诉讼费。事实与理由：反诉原告与反诉被告在2013年签订本案租赁标的租赁合同后一年，正逢景德镇市珠山中路改造，自2014年7月开始改造后，本案租赁标的被拆除一部分，被拆除的面积达100平方米，同时，被拆除店面的装修及误工均由反诉原告进行了赔偿。为此反诉原告与反诉被告多次沟通，反诉被告也口头承诺同意减免部分房租，反诉被告也多次打报告，但反诉被告一直未付诸行动。即使在2016年珠山法院调解时，也承诺分两步走，先按书面合同确定调解金额，后另外进行租金减免。但至今也没有减免的意见下来，这也直接导致本案的诉讼发生。为此，反诉原告为维护自身合法权益，特提出反诉。 反诉原告利强公司为证明其诉请在举证期间内向法庭提交现有的几个承租户的情况说明以及图纸各一份以证明承租的标的面积减少了10%（约84平方米）。 反诉被告国信公司对上述证据的质证意见为：1、情况说明是由个人签字，身份不明确，情况说明的表述不是很清楚，三性均有异议。2、图纸也是自行制作没有第三方的印证，三性均有异议。 根据举证、质证及庭审调查，本院对无争议的证据材料予以确认并在卷佐证，对有争议或异议的证据，本院认证如下： 本诉原告所举证据一、二、三、四以及庭后提交的第二、三组证据能够证明本诉原、被告的身份主体信息，以及本诉原告的母公司曾与本诉被告于2013年4月1日签订《房屋租赁合同》的事实。催缴函虽然是本诉原告发出的，但本诉原告与国控公司是母子公司之间的关系，且国控公司已将与本诉被告之间的权利义务转让给本诉原告。故本诉原告向本诉被告发送催缴函以及本诉被告向本诉原告出具的承诺函、交纳租金的记账凭证、银行电子回单、发票等材料，这些证据能够形成链条证明当事人双方通过事实行为对涉案房屋的经营管理权达成了合意，故本诉被告抗辩本诉原告主体不适格问题不能成立。同时，上述证据也能反映出本诉被告拖欠本诉原告房租的事实。此外，（2016）赣0203民初984号《民事调解书》业已生效，能够证明出本诉原告与本诉被告之间存在债权债务关系(截止2016年12月31日止，本诉被告拖欠本诉原告租金等共计2333371.5元)。 利强公司所举证据中，承租户情况说明及租赁房屋自制测量图纸，由于诉争房屋原始图纸，本诉原告拒不提供，根据相关法律规定及公平、客观原则，本院应予采信反诉原告该项反诉请求，即酌减因租赁面积减少而减交约10%的租金请求。 本院另还查明本诉原告与本诉被告在诉讼中均同意解除双方间的租赁关系。反诉原告利强公司于2017年1月至今共向对方交纳10425640元。双方经（2016）赣0203民初984号《民事调解书》中确认，截止2016年12月31日止，反诉原告利强公司结欠反诉被告国信公司2333371.5元。因此，反诉原告利强公司共向反诉被告国信公司交纳2017年1月之后的租金为8092268.5元（10425640元-2333371.5元）。 本院所查明的其余事实（除租金及违约金外）与原告所述基本一致。 本院认为：围绕着本诉原告的诉请，结合本诉被告的抗辩及反诉，本院简单阐述如下： 一、主体问题。本诉被告以本诉原告并非合同的相对方，提出主体不适格进行抗辩。对此，在证据分析部分已经详述本诉原告对本诉被告的权利系由承继其母公司而来，且本诉被告在事实上也接受该权利转让行为，如向本诉原告交纳租金等。故本诉被告提出本诉原告主体不适格的主张不能成立。 二、本诉被告因欠缴租金构成违约，租金及违约金当如何计算为宜？由于双方原租赁合同租赁期已满，本诉被告实际仍在占有使用，根据双方(2016)赣0203民初984号《民事调解书》，可以明确租金从2017年1月1日开始至实际将房屋交回时止，调整为每月按260641.5元计算（未扣除面积减少的部分租金）。双方已确认，本诉被告自2017年1月向本诉原告陆续共交租金10425640元（含补交之前的租金2333371.5元）。因此，本诉被告实际向本诉原告交纳2017年以后的使用费为8092268.5元。 三、由于双方原租赁合同，已于2018年4月1日期满，双方并未形成新的书面合约，本诉被告已陆续交纳了租金，且双方约定的滞纳金过高，本诉被告因欠使用费的滞纳金应为待明确金额之后按银行贷款计息。因疫情影响，本诉被告提出减免3个月使用费的请求，根据相关规定，本院予以支持。 此外，根据（2016)赣0203民初984号调解书内容，当事人双方对已2017年之前租金的情况已作处理。本诉被告提出因减少租赁面积、城市靓化工程等因素而请求减少之前租金并退回多收79万元租金的主张本院不予采信。对于反诉原告诉请因租赁面积缩小而要求减少约10%月租金（2017年1月之后）主张，其已提供自测图纸及租赁签名证明材料，但反诉被告又拒不提供原始图纸和数据。故根据公平、客观原则，推定按反诉原告利强公司的请求减少10%计算面积及租金。即本诉被告截止到2020年7月1日实欠本诉原告房屋占用费为1290825.5元【（260641.5元/月-260641.5元/月×10%）×（43-3）月-8092268.5元】，本院对本诉原告该部分租金予以支持。鉴于当事人双方对解除实际租赁关系不持异议，本院予以支持。本诉被告利强公司应于本判决生效后十五日内将租赁的房屋交回给本诉原告国信公司。在未交付前，即从2017年7月2日至实际交房屋时止，按每月234577.35元（260641.5元×0.9）计算房屋占有使用费。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除本诉原告（反诉被告）景德镇市国信资产管理有限公司与本诉被告（反诉原告）景德镇市利强置业有限公司之间的房屋租赁关系，本诉被告（反诉原告）景德镇市利强置业有限公司应于本案判决生效后十五日内将涉案房屋交还给本诉原告（反诉被告）景德镇市国信资产管理有限公司并办理相关手续（从2020年7月2日至实际交付房屋时止，按每月234577.35元计算房屋占有使用费）； 二、限本诉被告（反诉原告）景德镇市利强置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本诉原告（反诉被告）景德镇市国信资产管理有限公司支付拖欠的房屋租金1290825.5元（截至2020年7月1日止）及其利息（从2020年3月10日至付清时止，按中国人民银行公布的同期商业银行贷款利率计息）； 三、驳回本诉原告（反诉被告）景德镇市国信资产管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告（本诉被告）景德镇市利强置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件诉讼费44944元，由本诉被告（反诉原告）景德镇市利强置业有限公司承担14711元，本诉原告（反诉被告）景德镇市国信资产管理有限公司承担30233元；反诉费5850元，由反诉原告(本诉被告)景德镇市利强置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  郭镇峰 人民陪审员  陈超群 人民陪审员  侯 慧 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员  邹 俊