沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初3669号原告:姜锡萍,女,1948年10月31日出生,住所地沈阳市和平区。委托代理人：刘惠普，系辽宁大信律师事务所律师。被告：沈阳梵花餐饮有限公司，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码91210102MA0U5N0N2J。法定代表人：刘阳，系该公司经理。被告:孙亮,男,1983年8月2日出生,汉族,住所地吉林省洮南市。原告姜锡萍诉被告沈阳梵花餐饮有限公司、孙亮房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲担任审判长，与人民陪审员邹士芳、费秀云组成合议庭，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告姜锡萍委托代理人刘惠普到庭参加诉讼，被告沈阳梵花餐饮有限公司、孙亮经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告姜锡萍诉称，2017年9月7日,原告与沈阳梵花餐饮有限公司、孙亮签订《房屋租赁协议》,原告为出租人,沈阳梵花餐饮有限公司为承租人,孙亮为担保人。协议约定原告将沈阳市和平区房屋出租给沈阳梵花餐饮有限公司,出租期限自2017年9月1日起至2020年8月31日止;第三年(2019年9月1日至2020年8月31日)租金为人民币1250000元整,应于2019年9月1日前一次性支付;沈阳梵花餐饮有限公司未按上述约定按期足额缴纳租金的,每逾期一天,按照应付租金总额,按照银行贷款利率4倍支付违约金,逾期超过30天的,原告有权单方解除合同;原告单方解除合同的,沈阳梵花餐饮有限公司在承担本协议各条款约定的违约金、损失赔偿金等违约责任的同时,还应承担剩余租赁年限租金总额的130%的违约金;沈阳梵花餐饮有限公司逾期配合原告查验房屋,办理返还房屋手续超过10个自然日的,原告有权直接收回房屋,房屋内留置的物品视为沈阳梵花餐饮有限公司放弃所有权,原告可直接处置,同时沈阳梵花餐饮有限公司每逾期返还一天,应当承担当年日租金额130%的违约金,并赔偿原告全部损失;孙亮与沈阳梵花餐饮有限公司共同连带承担本租赁合同项下沈阳梵花餐饮有限公司应承担的权利和义务。辽宁诚信公证处于2017年10月23日对原告与沈阳梵花餐饮有限公司、孙亮签订的《房屋租赁协议》进行了公证。原告已按照协议将房屋交付于沈阳梵花餐饮有限公司,但沈阳梵花餐饮有限公司至今未按协议约定向原告支付第三年房屋租金。沈阳梵花餐饮有限公司逾期支付房屋租金已经远远超过了30天,根据《房屋租赁协议》之约定,原告有权单方解除合同,同时有权要求二被告共同承担相应的违约责任。综上,被告的行为严重侵害了原告的合法权益。诉讼请求：1、判令二被告支付自2019年9月1日起至2020年8月31日尚欠房屋租金1010000元;2、判令二被告支付自2019年9月1日起至2020年8月31日逾期支付租金违约金194032元(暂定,要求按银行贷款利率4倍计算至付清全部租金之日);3、判令二被告支付解除合同的违约金375000元(按照剩余租赁年限租金总额的30%计算)；4、由二被告承担本案一切诉讼费用。被告沈阳梵花餐饮有限公司、孙亮未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，位于沈阳市和平区，建筑面积986.14平方米房屋登记在原告姜锡萍名下。2017年9月7日，原告姜锡萍（甲方）与被告沈阳梵花餐饮有限公司（乙方）、被告孙亮（丙方）就涉案房屋签订《房屋租赁协议》一份，约定：租赁期限共三年，自2017年9月1日起至2020年8月31日止，第三年租金标准年租金1250000元，第三年租金于2019年9月1日前一次性支付……5.1保证金。5.1.1本合同签订之日，乙方应当向甲方支付10万元履约保证金，作为乙方全面履行合同的保证。5.1.2若租赁期内，乙方违约，甲方有权从履约保证金中直接扣除乙方欠付的租金、滞纳金、违约金、损失赔偿金及其他相关费用，不足部分，乙方应在7日内补足保证金。每逾期补足一天，按照应补足金额银行贷款利率4倍，担逾期补足违约金。超过30天的，甲方有权解除合同……11.4任何一方，违反本协议约定，导致合同提前解除的，违约方在承担本协议各条款约定的违约金、损失赔偿金等违约责任的同时，还应承担剩余租赁年限租金总额的130%的违约金……第十三条连带责任担保丙方对甲、乙双方签订本房屋租赁协议的全部内容予以认可，并自愿为乙方全面履行本协议提供担保，自愿与乙方共同连带承担本租赁合同项下乙方应承担的一切权利和义务……。2017年10月23日该《房屋租赁协议》在辽宁诚信公证处进行公证。2020年5月13日,原告姜锡萍（甲方、出租方）与被告沈阳梵花餐饮有限公司（乙方、承租方）就涉案房屋签订《解除协议书》，载明“……现因承租人无力支付房租，无力继续履行租赁合同，经甲、乙双方协商一致，同意终止《房屋租赁合同》的履行，现就具体事宜达成协议如下：一、甲、乙双方同意：自本协议签订之日起，双方签订的《房屋租赁合同》解除。双方确认：乙方于本协议签订之日，将租赁房屋现状交付给甲方。甲方放弃要求乙方恢复原状的请求；乙方放弃对房屋已经形成附合的装饰装修物以及未形成附合的装饰装修物的拆除或请求甲方赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的请求。甲方有权自主决定利用或拆除，乙方放弃补偿请求权。二、本协议签订之前，发生的与乙方租赁房屋相关的各项费用及损害赔偿责任均由乙方承担……”。庭审中，原告自认“2019年9月1日起至2020年8月31日期间租金被告已给付240000元，尚欠1010000元以及收到被告履约保证金100000元”的事实，同时表示“因被告逾期支付租金构成违约要求没收履约保证金100000元”。上述事实，有原告提供的房产证、房屋租赁协议、公证书、《房屋租赁合同》解除协议书等证据以及原告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告沈阳梵花餐饮有限公司、孙亮经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。原告向被告交付房屋，被告应当就其占用房屋期间向原告支付租金。被告于2020年5月13日返还房屋，故被告应向原告支付至2020年5月13日的租金，考虑到新冠××疫情不可抗力因素（减免一个月租金），本院判令被告向原告支付租金532545元（1250000元/365天×256天-240000元-1250000元/12）。关于原告主张的逾期支付租金违约金、解除合同违约金及没收履约保证金问题，被告逾期支付租金系合同违约行为，应承担相应的违约责任。现原告依据被告同一违约行为，既主张逾期支付租金违约金，又主张该行为导致合同解除的违约金同时要求没收履约保证金，系重复惩罚，本院酌定以抵顶履约保证金100000元方式作为违约金为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳梵花餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姜锡萍支付租金532545元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、被告孙亮对于上述款项承担连带给付责任；三、原告姜锡萍不予退还被告沈阳梵花餐饮有限公司交付的履约保证金100000元，用以抵顶被告应承担的违约金；四、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费19012元（原告已预交），由原告姜锡萍负担11396元，由被告沈阳梵花餐饮有限公司、孙亮负担7616元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冯 菲人民陪审员  邹士芳人民陪审员  费秀云二〇二〇年八月十九日书 记 员  王 琳本案判决所适用的法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。