广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1480号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市中鸿房地产投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：马献鸿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杜晓，广东天伦（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜耀广，广东天伦（佛山）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市禅城区石湾镇街道深村村南西股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：谢某1。委托诉讼代理人：周德卫，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏，广东国龙律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市禅城区石湾镇街道深村村南东股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：周德卫，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏，广东国龙律师事务所律师。上诉人佛山市中鸿房地产投资有限公司（以下简称中鸿公司）因与上诉人佛山市禅城区石湾镇街道深村村南西股份合作经济社（以下简称南西股份社）、佛山市禅城区石湾镇街道深村村南东股份合作经济社（以下简称南东股份社）合作开发房地产合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初15859号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中鸿公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判南西股份社、南东股份社向中鸿公司返还履约保证金5000000元、租金收益损失补偿金11690378.85元、建筑物的残值补偿款1500000元、延期补偿金800000元；3.改判南西股份社、南东股份社支付上述第二项每笔款项之日起以每笔款项为本金按中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准向中鸿公司支付利息至南西股份社、南东股份社实际返还上述款项之日；4.本案一审、二审全部诉讼费用由南西股份社、南东股份社承担。事实与理由：一、《房地产合作开发意向书》及补充协议的性质应认定为已成立的合同。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定：“人民法院能够认定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。”《房地产合作开发意向书》及补充协议明确载明各方主体名称、确定了合作开发的标的地块，明确了各方应承担的义务及享有的权利，并约定了违约责任等，且各方均已按约定履行。意向书是指合同双方在缔结正式协议之前就协商程序本身或就未来合同的内容所达成的各种约定，但其内容不具体不确定，且并不要求当事人必须有受其约束的意思表示。本案中，《房地产合作开发意向书》及补充协议虽名为意向书，但明确约定了签约各方的权利义务，明确了合作开发的标的地块、合作模式、推进时间、应付金额、利益分配、违约责任等，合同条款明确具体，该意向书已经符合合同成立的要件，应认定为各方当事人之间签订了合作合同。二、《房地产合作开发意向书》及补充协议依法应当认定为无效。（一）依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。”中鸿公司的营业执照显示的经营范围及中鸿公司未取得经营资质证书的事实，可证明中鸿公司不具备房地产开发经营资质。南西股份社、南东股份社的《组织机构代码证》《广东省集体经济组织证明书》及集体经济组织的法定性质，证明南西股份社、南东股份社均不具备房地产开发经营资质。据此，《房地产合作开发意向书》及补充协议的当事人双方均不具备房地产开发经营资质，应当认定为无效。（二）依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定：“有下列情形之一，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，中鸿公司根据《调查令》所调取的关于涉案地块由集体土地转为国有土地事宜的佛国土资禅（建设）字（2011）12号文件证明土地管理部门同意涉案地块由集体土地转为国有土地的时间是2011年4月。南西股份社、南东股份社举证的涉案地块国有土地使用权证显示，颁证时间为2011年10月11日。《房地产合作开发意向书》签订时间为2009年12月23日。据此，涉案土地性质在中鸿公司、南西股份社、南东股份社三方于2009年签订《房地产合作开发意向书》是属于集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条有关集体土地不得出让、转让用于非农建设的规定，各方签订《房地产合作开发意向书》约定将集体土地用于房地产开发，违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，应当认定为无效。（三）依据《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。”中鸿公司根据《调查令》所调取的关于涉案地块由集体土地转为国有土地事宜的佛国土资禅（建设）字（2011）12号文件明确规定：“用地功能为居住用地、道路用地、绿地”；“批准使用的土地，必须严格按城市规划进行建设，未经许可，不得擅自改变土地功能和转让土地使用权。”另，该文件并证明土地管理部门同意涉案地块由集体土地转为国有土地的时间是2011年4月。南西股份社、南东股份社举证的涉案地块《国有土地使用权证》显示：土地用途为城镇住宅用地（住宅）、商服用地（商业）；适用类型为划拨；颁证时间为2011年10月11日。据此，本案中，涉案土地在2011年虽变更为国有划拨性质，但《房地产合作开发意向书》约定南西股份社、南东股份社提供土地使用权，中鸿公司负责开发涉案地块所需的全部投资并单独承担开发过程中产生的所有税费，项目验收合格后双方就建筑物及地下室按比例分配，其实质即为南西股份社、南东股份社以划拨土地作为投资与中鸿公司订立合同合作开发房地产，根据上述法律及司法解释的规定，《房地产合作开发意向书》及补充协议依法应当认定无效。三、《房地产合作开发意向书》及补充协议中有关要求中鸿公司负责转土地性质、转让挂牌等事宜的约定，因中鸿公司不具备履行资格，该等约定实际无法履行，且不合法，涉案地块未能在2014年12月31日前完成挂牌转让手续并非中鸿公司违约所致，不应由中鸿公司承担违约责任。依据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二条规定：“在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定。本规定所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。”《房地产合作开发意向书》第二条第二款第四项约定：“中鸿公司负责将该地块中的农村集体土地转为国有商住用地；”第六项约定：“中鸿公司完成该地块全部或部分土地使用权转让的挂牌手续。”《补充协议二》第三条约定：“中鸿公司须在2014年12月31日前完成该地块全部或部分土地使用权转让的挂牌手续。”根据法规规定，招标、挂牌出让国有建设用地使用权的主体应当是市、县人民政府国土资源行政主管部门，而中鸿公司既不是涉案地块的权属人，也不是国土资源行政主管部门，《房地产合作开发意向书》及补充协议的约定对中鸿公司来说是不可能完成的，不具备可履行性。而且该等约定违反法规的强制性规定，亦不具备合法性。故涉案地块未在2014年12月31日前完成挂牌转让手续并非中鸿公司违约所致，不应由中鸿公司承担违约责任。四、涉案地块未能在2014年12月31日前完成挂牌转让手续系因政策重大变化所致，并非中鸿公司违约，不应由中鸿公司承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”《房地产合作开发意向书》第二条第二款第四项约定：“中鸿公司负责将该地块中的农村集体土地转为国有商住用地”；第六项约定：“中鸿公司须完成该地块全部或部分土地使用权转让的挂牌手续”；第七款第二项约定“南西股份社、南东股份社配合中鸿公司完成该宗地的相关手续，但由于政策重大变化等不可抗力因素导致中鸿公司不能如期完成的除外”。中鸿公司、南西股份社、南东股份社于2013年12月23日签订的《补充协议二》第三条约定：“中鸿公司须在2014年12月31日前完成该地块全部或部分土地使用权转让的挂牌手续。否则，除南西股份社、南东股份社有权终止本意向书和没收上述履约保证金外，中鸿公司所投入的所有资金不予返还，但由于政策重大变化等不可抗力因素导致中鸿公司不能如期完成的除外。”佛山市人民政府《关于加强佛山轨道站场周边土地管理控制的通知》规定：“佛山轨道交通2、3号线沿线站点周边半径800米范围内用地，暂停办理所有建设项目。”涉案地块属于暂停办理用地审批的控制范围内，导致涉案地块无法挂牌转让，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力免责情形，故涉案地块未能在2014年12月31日前完成挂牌转让手续系因政策重大变化所致，并非中鸿公司违约，不应由中鸿公司承担违约责任。五、《房地产合作开发意向书》及其补充协议无效，中鸿公司与南西股份社、南东股份社应各自返还因《房地产合作开发意向书》及其补充协议取得的财产。结合中鸿公司提交的佛山市某村统一收据及支票存根，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，南西股份社、南东股份社应当向中鸿公司退还中鸿公司向其支付的全部款项，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准向中鸿公司支付利息。南西股份社、南东股份社针对中鸿公司的上诉辩称，《房地产合作开发意向书》仅仅是对合作开发房地产达成合作意向，而且双方在意向书第四条中也约定中鸿公司成功竞得涉案地块后双方签订正式的合作协议。虽然法律规定合作开发房地产至少需要合作一方取得相关开发资质，而且集体土地或者划拨土地必须办理相关手续后才能进行合作开发，但是法律并未明确规定在双方达成合作意向时就必须满足上述条件，而是允许合作双方在后续合作中对合同效力进行补正。可见《房地产合作开发意向书》和系列补充协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，不存在合同无效的情形。二、在《房地产合作开发意向书》和系列补充协议合法有效的前提下，中鸿公司更加积极办理涉案土地的挂牌转让手续、积极协调相关政府部门，提交有关集体土地转为国有土地及申请挂牌转让的相关书面文件。虽然佛山市**交通建设对站点周边的土地开发有一定影响，但该影响并非无法克服。更何况，双方因为轨道交通建设，一再延长开发期限。中鸿公司在签订《补充协议二》最后一次延长开发期限时明知政府部门对站点周边建设项目的审批进行管控，仍自愿与南西股份社、南东股份社签订该补充协议。现在又以轨道交通建设属于不可抗力为由主张免责，依据不足。鉴于中鸿公司未能在《补充协议二》约定的期限内完成地块挂牌上市手续。而且中鸿公司在南西股份社和南东股份社再三催促下怠于就延期合作问题进行协商，又拖欠租金收益不付，没有继续合作的诚意。南西股份社和南东股份社才依据《补充协议二》第三条约定解除《房地产合作开发意向书》和补充协议。三、鉴于中鸿公司严重违约，根据《房地产合作开发意向书》第二条第七项第二点和《补充协议二》第三条，南西股份社和南东股份社有权没收履约保证金5000000元且不予返还中鸿公司全部投入资金包括租金收益损失补偿金11690378.85元、建筑物的残值补偿款1500000元、延期补偿金800000元及其利息。综上，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。南西股份社、南东股份社上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判中鸿公司向南西股份社、南东股份社支付2015年4月1日至2016年6月30日的租金收益损失补偿3118878.5元及逾期付款利息534735.33元（利息自2015年4月21日起按当月欠付金额分开计算，按中国人民银行同期贷款利率暂计至2019年6月30日，自2019年7月1日至实际付清之日止的利息另计）；3.改判中鸿公司立即向南西股份社支付厂房重置费用19200000元（该费用按建筑面积16000平方米，1200元/平方米计算）；4.一审、二审诉讼费用全部由中鸿公司承担。事实与理由：一、《房地产合作开发意向书》及补充协议合法有效。二、中鸿公司依法应当向南西股份社、南东股份社支付2015年4月1日至2016年6月30日租金收益损失补偿金3118878.5元，并赔偿利息损失。根据一审法院查明事实，双方就合作开发位于禅城区深宁路东延线南侧、文华路以西、世纪康城以北，净用地面积约28亩土地签订了《房地产合作开发意向书》及一系列补充协议。南西股份社、南东股份社于2010年6月30日前将该地块及地上建筑物按现状交付给中鸿公司，中鸿公司将原属于南西股份社、南东股份社建筑面积为16000平方米的厂房进行拆除，至2016年7月30日，涉案地块一直由中鸿公司占有使用。由于中鸿公司未能在约定期限内完成地块的挂牌上市手续，怠于履行合同义务，构成根本违约，南西股份社、南东股份社才行使合同解除权，解除《房地产合作开发意向书》及补充协议。中鸿公司依法应当按照《房地产合作开发意向书》及补充协议约定向南西股份社、南东股份社收回之前的租金收益损失补偿。三、中鸿公司应当赔偿南西股份社、南东股份社涉案地块地上建筑物的重置费用19200000元。中鸿公司在合作过程中存在根本违约行为致使南西股份社、南东股份社解除合同，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，南西股份社、南东股份社有权要求中鸿公司赔偿损失。且《补充协议书》第一条约定如因中鸿公司自身原因造成涉案地块未能按照约定时间挂牌导致双方合作不成的，中鸿公司应当为南西股份社、南东股份社建面积不少于16000平方米厂房。从南西股份社、南东股份社提交的《补充协议》后附的租金来看，无论16000平方米的地上建筑物有无合法报建手续，中鸿公司对地上建筑物在拆除前能够产生经济效益已经进行了确认。而南西股份社、南东股份社对地上建筑物已经由中鸿公司实施拆除，导致南西股份社、南东股份社无法继续就涉案地块实现应有的租金收益，给南西股份社、南东股份社造成经济损失。该种经济损失是中鸿公司违约导致，为重新实现地块的经济价值，中鸿公司应当重建厂房并向南西股份社、南东股份社赔偿重置费用19200000元。中鸿公司针对南西股份社、南东股份社的上诉辩称，《房地产合作开发意向书》及其补充协议应认定无效。南西股份社、南东股份社无权根据《房地产合作开发意向书》和补充协议支付租金收益损失补偿金和厂房重置费用。即使不考虑上述合同的合法有效性，因中鸿公司并非完成地块挂牌出让的适格主体，加之政府政策的重大变化，故未完成挂牌手续并非中鸿公司的过错，中鸿公司无需承担违约责任。南西股份社、南东股份社未将涉案地块移交给中鸿公司，且地上建筑物是南西股份社、南东股份社自行拆除。综上，中鸿公司无需向南西股份社、南东股份社支付租金收益损失补偿金和厂房重置费用，请求驳回南西股份社、南东股份社的诉讼请求。中鸿公司向一审法院起诉请求：1.判令南西股份社、南东股份社立即向中鸿公司返还履约保证金5000000元、租金收益损失补偿金11690378.85元、建筑物的残值补偿款1500000元、延期补偿金800000元；2.判令南西股份社、南东股份社自中鸿公司支付上述第一项每笔款项之日起以每笔款项为本金按中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准向中鸿公司支付利息至南西股份社、南东股份社实际返还上述款项之日；3.判令本案的全部诉讼费用由南西股份社、南东股份社承担。南西股份社、南东股份社向一审法院反诉请求：1.判令中鸿公司立即向南西股份社、南东股份社支付2015年4月1日至2016年6月30日的租金收益损失补偿金3118878.50元及逾期付款利息534735.33元（该利息自2015年4月21日开始按当月欠付金额分开计算，按中国人民银行同期贷款利率暂计至2019年6月30日，自2019年7月1日至实际付清之日止的利息另计）；2.判令中鸿公司立即向南西股份社、南东股份社支付厂房重置费用19200000元（该费用按建筑面积16000平方米，1200元/平方米计算）；3.判令中鸿公司承担反诉案件的诉讼费。一审法院认定事实：2009年12月23日，中鸿公司、南西股份社、南东股份社签订一份《房地产合作开发意向书》，主要内容为：一、合作方式。甲方（南西股份社、南东股份社）提供佛山市禅城区******************民小组工业区南区的地块28亩的土地使用权，乙方（中鸿公司）负责开发该宗地所需的全部投资并单独承担开发过程中产生的税费，待该项目综合验收后，地上建筑物按建筑面积、地下室按实际面积由双方按比例垂直分成的方式进行合作开发。二、合作条件……（五）双方一致同意，将该地块使用权进行部分挂牌转让，不转让余下的土地使用权，仍保留在甲方名下，在乙方成功竞得该地块的上述部分使用权后，由甲方以自资自建自用的名义与乙方联合报建的方式进行合作开发……（七）履约保证金，乙方须于签订本意向书之日起3日内支付人民币5000000元给甲方作为履约保证金，以确保双方按照本意约定履行相关义务，如因甲方原因无法履行本意向书的，该履约保证金3日内无息返还给乙方，并须承担乙方前期为该项目投入费用；甲方配合乙方完善该宗地的相关手续，自甲方提交的将该宗地由集体土地转为国有土地的书面申请被国土部门受理之日起一年内，乙方须完成该地块或者部分土地使用权转让的挂牌手续，否则，除甲方有权终止本意向书和没收上述履约保证金外，乙方所投入的资金不予返还，但基于重大政策变化等不可抗力因素导致乙方不能如期完成的除外……。2010年1月6日，中鸿公司与南西股份社、南东股份社签订一份《补充协议书》，主要内容为：按照《房地产合作开发意向书》中关于地上建筑物残值补偿的约定，甲方（南西股份社、南东股份社）将该地块及地上建筑物按现状交由乙方拆除，乙方（中鸿公司）须在甲方移交该地块及地上建筑物当日向甲方交纳人民币1500000元作为该地块地上建筑物的残值补偿款。现考虑到甲方年末村民分红的实际需要，同意在双方签订本补充协议书之日起七天内将上述款项划至甲方指定帐户。2011年5月16日，中鸿公司、南西股份社、南东股份社双方签订一份《补充协议》，内容为：根据甲方（南西股份社、南东股份社）与乙方（中鸿公司）于2009年12月23日签订的《合作开发房地产意向书》拟对甲方拥有的位于佛山市禅城区******************民小组工业区南区的地块。目前已为甲方争取到该宗地东北侧的零星土地约379平方米和该宗地东南侧的土地约900平方米，另该宗地西南侧的零星土地整合也在申请办理中。双方经过自愿平等协商，就相关事宜达成如下补充协议：第一条，根据甲方与乙方于2009年12月23日签订的《合作开发房地产意向书》第二条第二款第6项“自甲方提交的将该宗地由集体土地转为国有土地的书面申请被国土部门受理之日起一年之内，乙方须完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续”的规定，现由于上述零星土地补办用地手续需要时间，为此，甲、乙方一致同意乙方须在2011年9月30日前完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续。第二条，原《合作开发房地产意向书》第二、（二）、6条更改为：甲方配合乙方完善该宗地的相关手续。乙方须在2011年9月30日前完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续。第三条，原《合作开发房地产意向书》第二、（七）、2条更改为：甲方配合乙方完善该宗地的相关手续。乙方须在2011年9月30日前完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续。否则，除甲方有权终止本意向书和没收上述履约保证金外，乙方所投入的所有资金不予返还，但由于政策重大变化等不可抗力因素导致乙方不能如期完成的除外。2012年4月12日，中鸿公司、南西股份社、南东股份社签订一份《补充协议一》，主要内容为：第一条，根据甲方（南西股份社、南东股份社）与乙方（中鸿公司）于2011年5月16日签订的《补充协议》第一条：“根据甲方与乙方于2009年12月23日签订的《合作开发房地产意向书》第二条第(二)款第6项‘自甲方提交的将该宗地由集体土地转为国有土地的书面申请被国土部门受理之日起一年之内，乙方须完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续’的规定，现由于上述零星土地补办用地手续需要时间，为此，甲乙双方一致同意乙方须在2011年9月30日前完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续。”修改为：“根据甲方与乙方于2009年12月23日签订的《合作开发房地产意向书》第二条第(二)款第6项‘自甲方提交的将该宗地由集体土地转为国有土地的书面申请被国土部门受理之日起一年之内，乙方须完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续’的规定，现由于上述零星土地补办用地手续需要时间，为此，甲、乙双方一致同意乙方须在2012年12月31日前完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续。”第二条，原《合作开发房地产意向书》第二条第(二)款第6项更改为：甲方配合乙方完善该宗地的相关手续。乙方须在2012年12月31日前完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续。第三条，原《合作开发房地产意向书》第二条第(七)款第2项条更改为：甲方配合乙方完善该宗地的相关手续。乙方须在2012年12月31日前完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续。否则，除甲方有权终止本意向书和没收上述履约保证金外，乙方所投入的所有资金不予返还，但由于政策重大变化等不可抗力因素导致乙方不能如期完成的除外。第四条，乙方同意自本补充协议签订之日起30日内支付800000元给甲方作为补偿金，以提高甲方因延期开发期间的经济收入，该补偿金不含税，如乙方要求甲方出具发票，因此产生的税金由乙方承担。该补偿金由广东省佛山市禅城区石湾镇街道深村村南西股份合作经济社和广东省佛山市禅城区石湾镇街道深村村南东股份合作经济社按该地块各自原有出租厂房面积比例分配……。2013年12月23日，中鸿公司、南西股份社、南东股份社双方签订一份《补充协议二》，主要内容为：第一条，根据前述甲方（南西股份社、南东股份社）与乙方（中鸿公司）于2012年4月12日签订的《补充协议一》第二条“原《合作开发房地产意向书》第二条第(二)款第6项更改为：甲方配合乙方完善该宗地的相关手续。乙方须在2012年12月31日前完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续。”的规定，现由于政府政策变化等原因，为此，甲、乙方一致同意乙方须在2014年12月31日前完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续。第二条，将《补充协议一》第二条更改为：原《合作开发房地产意向书》第二条第(二)款第6项更改为“甲方配合乙方完善该宗地的相关手续。乙方须在2014年12月31日前完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续。”第三条，将《补充协议一》第二条更改为：原《合作开发房地产意向书》第二条第(七)款第2项条更改为“甲方配合乙方完善该宗地的相关手续。乙方须在2014年12月31日前完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续。否则，除甲方有权终止本意向书和没收上述履约保证金外，乙方所投入的所有资金不子退还，但由于政策重大文化等不可抗力因素导致乙方不能如期完成的除外。”第四条，乙方同意自本补充协议签订之日起3日内支付人民币165000元给南西经济社作为补偿金、支付62000元给南东经济社作为补偿金，以提高甲方因延期开发期间的经济收入。第五条，自2014年1月1日起至本项目土地挂牌之日起6个月内，乙方按现租金补偿标准增付10%给甲方;即自2014年1月1日起至本项目土地挂牌之日起6个月内，乙方总计按每月151170.69元的标准补偿租金给甲方的南西经济社、按每月56754.56元的标准补偿租金给甲方的南东经济社。自本项目土地挂牌后的第7个月起至整个工程项目竣工验收合格并将甲方应得的物业按要求交付给甲方的当月止，租金补偿按原《合作开发房地产意向书》约定执行。2013年5月10日，佛山市人民政府办公室出台《关于加强佛山轨道站场周边土地管理控制的通知》，主要内容为：一、自本通知下发之日起，凡佛山轨道交通2、3号线沿线站点周边半径800米范围内(具体范围详见附件)用地，除已开工项目外，暂停办理所有建设项目审批手续。（一）发展改革、经贸部门暂停受理建设项目的审批、核准、备案工作。（二）规划部门暂停办理规划许可，对于位于控制区内的建设项目，在办理规划选址时应及时报发展改革部门。（三）国土部门暂停办理国有土地的出让、划拨，村集体国有建设用地及集体建设用地的转让、流转。（四）建设部门暂停办理施工许可证。二、佛山轨道交通2、3号线区间两侧60米控制保护区范围内的建设项目，有关行政管理部门依照法律、法规进行行政许可时，应当按《佛山市城市**交通管理办法》的相关规定书面征求市地铁保护部门的意见，市地铁保护部门意见及相应的修改说明应作为相关部门的审查依据。三、因国家、省、市重点项目或重大基础设施、重大民生工程等项目建设，确须在暂停期内开展上述工作的，由项目单位专题向区人民政府申请，区人民政府审核同意后报市人民政府批准……。2016年6月12日，南西股份社、南东股份社向中鸿公司发出《关于终止合作并要求赔偿损失和恢复重建厂房的函》，主要内容为南西股份社、南东股份社要求终止合作，要求中鸿公司付清2015年4月至2016年6月30日期间的租金损失补偿款，并为村南西经济社恢复重建11000平方米厂房、村南东经济社恢复重建5000平方米厂房。另查明，2013年10月28日，佛山市禅城区人民政府向佛山市人民政府作出《关于地铁2、3号线沿线站场控制范围建设项目办理审批手续的请示》，主要内容为：根据《关于加强佛山轨道站场周边土地管理控制的通知》，我区有四个项目须暂停办理审批手续，其中张槎童梦天下中国儿童产业创新基地以及石湾深村经联大厦为我区“三旧”改造产业提升项目、禅城区中心医院保障性住房以及升平片区8号地块安置房项目未重要基础设施、民生工程项目……请市政府慎重考虑我区的实际情况，准予上述项目继续办理相关审批手续。2013年12月6日，佛山市人民政府作出《复函》，同意包含深村经联社在内的上述项目继续办理相关手续。再查明，2011年4月22日，佛山市国土资源局作出佛国土资禅（建设）字第[2011]12号《关于将佛山市石湾镇街道深村村南西股份合作经济社和广东省佛山市禅城区石湾镇街道深村村南东股份经济合作社位于禅城区深宁路南侧、文华路西侧的集体土地转为国有土地的批复》，将涉案土地由集体土地转为国有土地，作为旧村物业改造项目用地。一审法院认为，本案系合作开发房地产合同纠纷。首先，关于涉案《房地产合作开发意向书》及四份补充协议的效力问题。中鸿公司主张其不具备房地产开发经营资质，故《房地产合作开发意向书》属于无效合同。对此一审法院认为，在签订涉案《房地产合作开发意向书》时，中鸿公司尚未通过竞拍方式取得涉案土地的使用权，双方仅对合作开发房地产达成意向，虽然法律规定合作开发房地产至少需要一方取得相关开发经营资质，但并未强制双方达成合作意向的时候就需取得开发资质，因为双方可以在后期实际合作开发中完善开发资质的问题。例如，合同当事人可以通过合资成立房地产开发企业以取得房地产开发经营资格，进而由新成立的房地产开发企业或称项目公司负责开发经营；再如，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定：“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”，此条款亦允许对合作开发房地产的合同效力补正。另一方面，本案合作项目并未实际开发，中鸿公司作为签订合同的一方明知其不具备开发资质的情况下，不积极作为取得房地产开发资质，反而自行主张合同无效，显然未尽诚实信用之义务履行合同。因此，本案不能仅以双方签订房地产开发意向书时一方不具备开发资质而否认涉案《房地产合作开发意向书》的效力，故中鸿公司主张合同无效，一审法院不予采信。第三，中鸿公司认为签订意向书时，涉案土地系集体建设用地，2011年才转为国有，违反了当时的《中华人民共和国土地管理法》而无效。如前所述，双方签订涉案《房地产合作开发意向书》仅对合作达成意向，并非就集体土地入市开发经营，意向书也约定了涉案土地挂牌出让后双方合作开发，故中鸿公司此项主张一审法院不予支持。综上，涉案《房地产合作开发意向书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应当依约履行。其次，关于中鸿公司已经支付的5000000元履约保证金是否应当返还的问题。该问题的争议点在于，中鸿公司有无存在违约行为，南西股份社、南东股份社是否有权没收中鸿公司支付的5000000元保证金。中鸿公司认为，未能如期开发系因为佛山市********，沿线站点800米内项目暂停审批，而涉案项目在此范围内，故延期开发属于不可抗力；南西股份社、南东股份社认为，政府出台的通知并不意味着所有房地产项目暂停审批，是中鸿公司怠于履行合同义务，在南西股份社、南东股份社和其他人合作的项目中，同时间也完成了审批工作并动工。对此一审法院认为，双方签订合作意向书后，签订过多份补充协议，将开发期限两次延长，2013年12月23日签订的最后一份《补充协议二》明确约定，中鸿公司（乙方）应当于2014年12月31日前完成涉案地块全部或者部分使用权转让的挂牌手续，否则甲方有权终止协议书和没收履约保证金。而佛山市人民政府《关于加强佛山轨道站场周边土地管理控制的通知》于2013年5月10日出台，亦即在签订《补充协议二》时，中鸿公司、南西股份社、南东股份社已经知晓政府主管部门发出通知对涉案项目审批进行管控，而中鸿公司仍签订《补充协议二》约定于2014年12月31日前完成挂牌手续，中鸿公司作为商事主体应当能够判断相应的商业风险，在签订《补充协议二》之后再以政府通知为由抗辩不可抗力，一审法院不予采信，此为其一。其二，根据南西股份社、南东股份社提交的证据，2013年10月，佛山市禅城区人民政府向佛山市人民政府请示，请求审批“佛山轨道交通2、3号线站场控制范围内”四个项目，佛山市人民政府复函同意四个项目继续办理相关审批，其中包含“深村经联大厦”项目，该项目即为南西股份社、南东股份社所陈述的佛山市人民政府上述通知发出后，南西股份社、南东股份社与案外第三人合作项目，完成了项目的报建审批工作，因此，中鸿公司认为《关于加强佛山轨道站场周边土地管理控制的通知》发出属于不可抗力的抗辩理由，一审法院不予采信，一审法院认定中鸿公司未能按照意向书及补充协议约定如期完成土地挂牌手续，已经构成违约，南西股份社、南东股份社有权没收履约保证金。中鸿公司要求返还履约保证金的请求，一审法院不予支持。中鸿公司要求南西股份社、南东股份社返还租金收益损失补偿金11690378.85元、建筑物残值补偿款1500000元、延期补偿金800000元的问题，如前所述，中鸿公司未能依约履行合同，已经构成违约，而意向书和补充协议均约定“甲方（南西股份社、南东股份社）除有权终止意向书和没收上述履约保证金外，乙方所投入的所有资金不予返还”，故中鸿公司上述请求一审法院亦不予支持。关于南西股份社、南东股份社反诉要求中鸿公司支付厂房重置费19200000元的诉请。南西股份社、南东股份社认为中鸿公司拆除了涉案土地上原有的厂房，而如今土地未能合作开发，中鸿公司应当重建。对此一审法院认为，南西股份社、南东股份社未能提供原地上建筑物相关的报批报建手续而证明其系合法建造，且中鸿公司已经向南西股份社、南东股份社支付建筑物残值补偿款1500000元，再且该地上建筑物已经灭失，对于建筑物的价值无法确定，因此，南西股份社、南东股份社诉请中鸿公司赔偿重置费用19200000元缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于南西股份社、南东股份社反诉要求中鸿公司支付2015年4月1日至2016年6月30日期间的租金收益损失3118878.50元及利息534735.33元，理由是南西股份社、南东股份社于2016年6月12日向中鸿公司发出解除合同的通知，中鸿公司应当按照约定支付合同解除前的租金收益损失。对此一审法院认为，根据2013年12月23日签订的《补充协议二》的约定，中鸿公司最迟在2014年12月31日前完成土地挂牌手续，南西股份社、南东股份社在明知中鸿公司已经无法如约履行合同的情况下，负有减少损失扩大的义务，但南西股份社、南东股份社直至2016年6月才要求解除合同，故一审法院对于2015年4月至2016年6月期间的租金损失不再予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回中鸿公司的全部诉讼请求；二、驳回南西股份社、南东股份社的全部反诉请求。本诉案件受理费135742元，反诉案件受理费78034元，合计213776元，由中鸿公司负担135742元，由南西股份社、南东股份社负担78034元。二审期间，中鸿公司向本院提交新的证据为涉案地块的照片，拟证明因受政府影响，涉案地块至今未开发。二审期间，南西股份社、南东股份社向本院提交新的证据为表决会议纪要，拟证明南西股份社和南东股份社签订涉案《房地产合作开发意向书》已经过村民代表大会表决通过。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。经本院核查认为，中鸿公司提交的照片与本案争议焦点无关，不作为定案依据。南东股份社和南西股份社提交的证据的真实性和关联性可以确认。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明一，南西股份社和南东股份社二审提交的会议纪要载明2009年12月21日，南西股份社、南东股份社对关于文华路西侧、深宁路东延线南侧、世纪康城以北地块的土地转让开发问题进行表决，表决结果是同意对该地块进行转让开发。南西股份社、南东股份社收取建筑物残值补偿款1500000元的时间为2010年1月12日。另查明二，《房地产合作开发意向书》第四条约定，双方同意在中鸿公司成功竞得该地块之日签订正式的合作协议。本意向书未尽事宜，由双方签订正式合作协议约定，合作协议内容与本意向书内容有冲突的，以合作协议为准，合作协议没有约定的，以本意向书的约定为准。另查明三，2013年12月6日，佛山市人民政府办公室作出《复函》，同意童梦天下中国儿童产业创新基地、深村经联大厦、禅城区中心医院保障性住房、升平片区8号地块安置房项目继续办理相关审批手续。上述项目不包括本案项目。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.《房地产合作开发意向书》及补充协议的效力；2.各方的诉讼请求应否得到支持。一、关于《房地产合作开发意向书》及补充协议的效力《房地产合作开发意向书》第四条约定，双方同意在中鸿公司成功竞得该地块之日签订正式的合作协议。本意向书未尽事宜，由双方签订正式合作协议约定，合作协议内容与本意向书内容有冲突的，以合作协议为准，合作协议没有约定的，以本意向书的约定为准。在签订《房地产合作开发意向书》时，中鸿公司尚未取得涉案土地的使用权，双方仅对合作开发房地产达成意向，虽然法律规定合作开发房地产至少需要一方取得相关开发经营资质，但并未强制双方达成合作意向的时候就需取得开发资质，因为双方可以在后期实际合作开发中完善开发资质的问题。因此，本案不能仅以双方签订《房地产合作开发意向书》时当事人不具备开发资质而否认涉案《房地产合作开发意向书》的效力，故中鸿公司主张合同无效，本院不予采信。中鸿公司认为签订意向书时，涉案土地系集体建设用地，2011年才转为国有，违反了当时的《中华人民共和国土地管理法》而无效。如前所述，双方签订涉案《房地产合作开发意向书》仅对合作达成意向，并非就集体土地入市开发经营，意向书也约定了涉案土地挂牌出让后双方合作开发，故本院不予支持中鸿公司此项主张。综上，涉案《房地产合作开发意向书》和四份补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应当依约履行。二、关于各方的诉请应否得到支持的问题中鸿公司认为涉案地块被列入政府管理控制，属于重大政策变化等不可抗力导致其不能如期完成约定义务，故诉请南西股份社和南东股份社返还保证金和已经支付的款项。经审查，双方签订《房地产合作开发意向书》后，2012年4月12日，中鸿公司、南西股份社、南东股份社签订一份《补充协议一》约定内容包括双方同意中鸿公司须在2012年12月31日前完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续，否则，除南西股份社、南东股份社有权终止本意向书和没收上述履约保证金外，中鸿公司所投入的所有资金不予返还。事实上，中鸿公司并未在2012年12月31日前完成该地块全部或者部分土地使用权转让的挂牌手续。2013年5月10日，佛山市人民政府出台通知，将涉案地块列入管控范围，暂停办理所有建设项目审批手续。其后中鸿公司与南西股份社、南东股份社于2013年12月23日签订最后一份《补充协议二》明确约定，中鸿公司（乙方）应当于2014年12月31日前完成涉案地块全部或者部分使用权转让的挂牌手续，否则甲方有权终止协议书、没收履约保证金和中鸿公司投入的所有资金。即在签订《补充协议二》时，中鸿公司已经知晓政府主管部门发出通知对涉案项目审批进行管控和不能如期挂牌的后果，而中鸿公司仍签订《补充协议二》同意于2014年12月31日前完成挂牌手续，其作为商事主体应承担其行为后果。中鸿公司在签订《补充协议二》之后再以政府管控土地作为不可抗力的抗辩，本院不予采信。中鸿公司未能按照意向书及补充协议约定如期完成土地挂牌手续，已经构成违约，南西股份社、南东股份社有权依照《房地产合作开发意向书》和四份补充协议的约定没收履约保证金5000000元、中鸿公司已经投入的租金收益损失补偿金11690378.85元、建筑物残值补偿款1500000元、延期补偿金800000元不予返还，一审法院驳回中鸿公司返还上述款项的诉请符合本案实际和法律规定，本院依法予以维持。关于南西股份社、南东股份社反诉要求中鸿公司支付厂房重置费19200000元的诉请。南西股份社、南东股份社未能举证证明原地上建筑物为合法建造，且中鸿公司已经依照2010年1月6日的《补充协议书》向南西股份社、南东股份社支付建筑物残值补偿款1500000元。因此，南西股份社、南东股份社诉请中鸿公司赔偿重置费用19200000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。南西股份社、南东股份社还反诉要求中鸿公司支付2015年4月1日至2016年6月30日期间的租金收益损失3118878.50元及利息534735.33元，理由是南西股份社、南东股份社于2016年6月12日向中鸿公司发出终止合作的通知，中鸿公司应当支付终止合作前的租金收益损失。本院认为，根据双方于2013年12月23日签订的《补充协议二》的约定，中鸿公司最迟应在2014年12月31日前完成土地挂牌手续，南西股份社、南东股份社在明知中鸿公司已经无法如约履行合同的情况下，直至2016年6月才要求终止合作，导致其损失扩大，故一审法院判决驳回2015年4月至2016年6月期间的租金损失请求妥当，本院依法予以维持。综上所述，中鸿公司、南东股份社和南西股份社的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费291810元，由佛山市中鸿房地产投资有限公司负担135742元，由佛山市禅城区石湾镇街道深村村南西股份合作经济社和广东省佛山市禅城区石湾镇街道深村村南东股份合作经济社负担156068元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年八月七日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏