河南省正阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1724民初2525号原告闫新义，男，1976年5月8日出生，汉族，住正阳县。委托诉讼代理人李辉，河南建法律师事务所律师。被告彭凤祥，男，1963年5月1日出生，汉族，住正阳县。被告陈学兰，女，1963年8月1日出生，汉族，住正阳县，系被告彭凤祥之妻。委托诉讼代理人田梦丽，河南天荣律师事务所律师。原告闫新义诉被告彭凤祥、陈学兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李辉、被告委托诉讼代理人田梦丽到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告闫新义向本院提出诉讼请求：1、判令二被告退还原告购房款20万元及利息；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年6月10日，原告得知被告出卖房屋后找被告购买，并按照被告的要求支付了20万元的购房款，被告收到原告20万元后向原告出具一份收条，载明“今收到闫新义现金人民币贰拾万元，新阮店购物广场彭凤祥，2017年6月10日”。原告找被告买房时，被告方向原告明确表示：该出卖的房屋权属明确、无任何争议，没有任何抵押贷款等情况……但原告付钱后发现，二被告故意隐瞒涉案房屋已经在银行被贷款抵押，且房屋没有在二被告名下，原告为此就房屋的抵押权消除、房屋价格、权属等问题多次与被告协商，因原、被告之间的分歧较大，故而导致双方的房屋买卖行为最终没能达成，因二被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，且作虚假陈述，致使双方合同不能达成，已给原告造成损失，为此，请求法院判令二被告共同退还购房款20万元及利息。为维护自身合法权益，原告特依法诉至法院。被告陈学兰、彭凤祥辩称，一、答辩人在与原告的房屋买卖过程中没有故意隐瞒涉案房屋存在抵押权的情况，在购买房屋时，答辩人已经明确告知过原告涉案房屋存在抵押的情况，且抵押权现已涤除，现该房屋权属明确，房屋实际产权系答辩人所有。在原告购买该房屋时，该房屋周边的商铺邻居及当地群众均知晓该房屋存在抵押的情况，且案外人冯贵勇作为答辩人的邻居也是原告的表哥对该房屋存在抵押的情况不可能不知情也不可能不将该房屋存在抵押在情况告知原告。对于原告本人而言，购买房屋是家庭生活、经济开支中的重大事项，原告在购买房屋时应当对其欲购买的房屋情况进行详细的了解，对一套可供合法买卖的房屋应当具备的证件和政策条件形成初步认识，按照一个合理的社会一般人标准来判断，而且因原告与答辩人邻居冯贵勇之间存在表兄弟的特殊关系，原告表示对该房屋存在抵押情况不知情属于虚假陈述。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。根据答辩人与涉案房屋原产权人签订的房屋买卖协议，该房屋已经卖给了答辩人，且该房屋的抵押权已经于2017年8月涤除，答辩人现对该房屋享有实际的所有权和处分权。仅仅由于政策原因没有办理过户登记手续，但是买受人全额支付购房款后，可以由原产权人与房屋买受人直接办理过户登记手续。原告却迟迟不支付剩余购房款致使合同无法继续履行，给答辩人造成了损失。二、原告在购房过程中存在恶意磋商行为，系与案外人冯贵恶意串通，损害答辩人合法权益，原告应承担缔约过失责任，请求法庭依法驳回原告全部诉讼请求。答辩人因没有能力偿还银行贷款故欲卖涉案房屋，在答辩人与案外人余某积极磋商过程中，冯贵勇因与余某都从事经营家电生意存在竞争关系，冯贵勇担心余某购买该房屋后会影响其生意，多次找余某麻烦，并威胁答辩人不让答辩人将该房屋卖给余某否则会一直找余某麻烦。同时冯贵勇唆使本案原告购买该房屋。原告向答辩人支付了20万元现金与答辩人达成购房的初步意向后，答辩人在2017年8月涤除了该房屋的抵押权，使该房屋具备了过户条件，但原告反悔不愿购买此房屋。因原告单方面的原因致使双方之间未能签订房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，在合同订立过程中原告违背依据诚实信用原则所应付的义务致使被告方的合理依赖利益受损，原告应当就其给答辩人造成的损失承担缔约过失责任。请求法院驳回原告全部诉讼请求并要求原告承担损害赔偿责任。经审理查明，被告彭凤祥与被告陈学兰系夫妻关系。2016年7月9日，案外人马海岗、肖小红（甲方）与被告彭凤祥（乙方）签订房屋买卖协议一份，约定甲方将其所有的位于正阳县新阮店乡新阮店街南侧的四间三层房屋（东邻徐天平、西邻冯贵永、南邻乡政府、北邻公路）卖给乙方，交易价格190万元，该楼房在本协议签订后归乙方所有；甲方于2015年10月24日至2016年5月26日向乙方所借人民币100万元抵作购房款；甲方于2016年1月29日以上述交易房屋作为抵押在正阳县农商银行贷款90万元，本协议签订后由乙方偿还；待乙方偿还完甲方以此房屋作为抵押在正阳县农商银行所贷款90万元本息后，甲方应协助乙方取回抵押在正阳县农商银行的房屋所有证件归还乙方，且甲方应向乙方支付5万元现金，并应协助乙方办理过户手续，因过户产生的费用由乙方承担等条款。该房屋买卖协议签订之后马海岗、肖小红、彭凤祥申请对该协议进行了公证，正阳县公证处于2016年12月19日作出（2016）正证民字第581号公证书，确认该协议上的签名、按指印是其本人所为。被告彭凤祥已于2017年8月将该房屋的银行贷款偿还完毕，该房屋上所设抵押权已消灭，现该房屋的所有权证和土地使用权证原件均在被告手中。被告从案外人马海岗、肖小红处购买该房屋后未办理变更登记，该房屋所有权证（字第0058186号）所有权人登记为马海港，建筑面积712平方米；国有土地使用证登记土地使用者为马海港，使用权面积346.5平方米，使用权类型为划拨。被告购买该房屋后用来经营海港量贩和生活居住。因被告无力偿还银行抵押贷款，被告意欲出卖该房屋，原告闫新义得知后与被告进行协商，并于2017年6月10日向被告彭凤祥支付现金20万元作为购房意向金表示诚意购买此房屋，被告彭凤祥向原告出具收条一份，载明“收条今收到闫新义现金贰拾万元新阮店购物广场彭凤祥2017.6.10号。”2017年8月被告彭凤祥将该房屋抵押贷款本息偿还完毕，该房屋上抵押权消灭之后，原告闫新义不愿购买此房屋，经原告多次追要，被告一直未退还原告已付购房意向金20万元，双方为此发生纠纷。至今原、被告之间未签订正式购房合同。被告彭凤祥提供证人余某出庭作证，拟证明案外人冯贵永与证人余某是师兄弟，都是经营家电生意的，冯贵永担心证人购买该房屋后与其经营的家电店面相邻存在竞争关系，在被告与证人余某已经一致达成初步购房意见并草拟了购房协议的情况下，唆使其表弟闫新义假意购买该房屋与被告进行恶意磋商，且冯贵永威胁证人不让证人购买该房屋，最终证人在冯贵永一家的阻挠下没有与被告签订正式合同。被告称原告假意与被告磋商订立合同后又反悔不签订正式购房合同应承担缔约过失责任赔偿被告合理信赖利益损失。原告称证人所述都是推测性主观性证言，且证人自己陈述没有受到原告威胁，不能证明原告系与被告恶意磋商假意购买此房屋，原告系因该房屋没有登记在被告名下及房屋价格没有与被告达成一致意见才不愿购买此房屋的，不应承担缔约过失责任。上述事实，有原告提交的录音光盘、收条，被告提交的土地使用证、房屋所有权证、房屋买卖协议、公证书、余某证人证言、照片，及庭审笔录予以证实。本院认为，2016年7月9日被告彭凤祥从案外人马海岗、肖小红处以190万元价格购买涉案房屋一套，该房屋因在正阳县农商银行抵押贷款尚未还清，房屋所有权证及土地所有权证均抵押在银行。后被告彭凤祥因无力偿还银行贷款，意欲出卖此房屋。被告彭凤祥与案外人余某达成初步购房协议草案后，因种种原因双方未能签订正式购房合同。2017年6月10日，原告闫新义向被告彭凤祥支付现金20万元作为购房意向金，表示诚心购买此房屋。被告彭凤祥提供案外人余某作为本案证人出庭作证，拟证明原告系受案外人冯贵永唆使恶意与被告进行磋商向被告支付20万元购房意向金假意购买涉案房屋，意在阻挠证人购买该房屋。但根据证人所述，证人并没有受到原告闫新义本人的威胁，且被告并没有提供证据证明原告恶意与其磋商假意购买该房屋的意图。被告辩称原告应当对其承担缔约过失责任赔偿其合理信赖利益损失，本院不予支持。因被告收到原告的购房意向金20万元之后，双方因房屋价款、过户登记等问题没有协商达成一致意见，原、被告之间未能签订正式购房合同，原、被告之间房屋买卖合同关系并未成立。现原告要求被告退还其购房款20万元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告退还购房款利息，因双方关于合同未能成立情形下已付购房款利息没有约定，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告彭凤祥、陈学兰于本判决生效后十日内退还原告闫新义购房款200000元；二、驳回原告闫新义的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4300元，减半收取2150元，由二被告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  崔永嵩二〇二〇年八月三十一日法官助理党姣姣书记员梁雅晴