北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初9143号原告：保定鹤腾商贸有限公司，住所地保定市竞秀区建设南路街道办事处乐凯南大街****商用。法定代表人：闫玉博，经理。委托诉讼代理人：王雷，北京市三维律师事务所律师。委托诉讼代理人：于琪，北京市三维律师事务所律师。被告：北京富源盛达房地产开发有限公司，住所，住所地北京市大兴区旧忠路**院**楼****div>法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：宋修鸣，男，1994年8月22日出生，汉族，北京富源盛达房地产开发有限公司员工。原告保定鹤腾商贸有限公司（以下简称鹤腾商贸公司）与被告北京富源盛达房地产开发有限公司（以下简称富源开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鹤腾商贸公司的法人闫玉博及其委托诉讼代理人王雷、于琪，被告富源开发公司的委托诉讼代理人宋修鸣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。鹤腾商贸公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2017年8月2日签订的《北京市商品房现房买卖合同》及相关补充协议；2、被告协助原告至房地产主管部门办理位于北京市大兴区团结路19号院2号楼1层103商品房的联机备案注销手续；3、判决被告返还原告已付购房款441.96万元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月2日，原告与被告签订了编号为XF718682的《北京市商品房现房买卖合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《买卖合同》）及相关补充协议，约定原告购买被告位于北京市大兴区团结路19号院2号楼1层103的配套商业房（以下简称涉案房屋），总房款630.96万元，原告以分期付款的方式支付购房款。原告依约支付了前五期购房款共计441.96万元，剩余189万元购房款原告已无经济能力支付。后经原、被告协商，被告同意解除合同，但一直没有与原告办理相关解除手续，导致现在合同履行状态不明。现原告为维护自身合法权益，避免更大损失，特诉至贵院，要求判如所请。富源开发公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原、被告双方签订的买卖合同合法有效，不违反法律行政法规的规定，各方当事人均应依据合同约定履行义务，涉案房屋已经如约达到交付条件，我方没有违约行为，也没有发生不可抗力事件，原告主张解除事由不能成立，其不享有单方解除合同的权利；2、原告前期逾期付款189万元已经构成违约，在其清偿逾期付款违约金前不应享有单方解除权,原告因自身原因即使能解除合同，亦应同时承担总房款10%的解约违约金；4、原告在庭审辩论结束后变更案件主要事实及理由，法院应予驳回其诉请，或原告另行起诉。本院经审理认定事实如下：2017年8月2日，出卖人富源开发公司与买受人鹤腾商贸公司签订编号为XF718682的《北京市商品房现房买卖合同》，合同约定：鹤腾商贸公司购买位于北京市大兴区团结路19号院2号楼1层103房屋；该房屋已经取得所有权证，证号为X京房权证兴字第XXXX号；房屋总价款为630.96万元，买受人采取分期方式付款，买受人应当于2018年8月2日前分6期支付该商品房全部价款，具体付款方式及期限的约定见该合同附件五；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金;逾期超过60日，出卖人有权解除合同，并在解除合同通知送达买受人之日起90日内按照累计应付款的3%向买受人支付违约金，出卖人退还买受人已付全部购房款。上述《买卖合同》附件五关于分期付款的约定：1、定金，买受人于2017年6月7日交纳定金人民币5万元；2、首期房款，买受人于2017年8月2日交纳总房款的10%（含定金），合计人民币63.96万元；3、二期房款，买受人于2017年9月2日前，交纳总房款的10%（含定金），合计人民币63万元；4、三期房款，买受人于2017年11月2日前，交纳总房款的10%（含定金），合计人民币63万元；5、四期房款，买受人于2018年2月2日前，交纳总房款的20%，合计人民币126万元；6、五期房款。买受人于2018年5月2日前，交纳总房款的20%，合计人民币126万元；7、六期房款，买受人于2018年8月2日前，交纳总房款的30%，合计人民币189万元；8、如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据本合同第九条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金。上述《买卖合同》附件十三《补充协议》第15条关于单方解除合同的补充约定：买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。以上合同签订后，鹤腾商贸公司依约向富源开发公司支付了前五期购房款共计441.96万元，剩余189万元购房款至今未付。案涉合同亦已进行了联机备案登记，但案涉房屋并未实际交付。本案审理过程中，鹤腾商贸公司主张因无能力支付剩余189万元购房款要求解除合同，后又依据《补充协议》第15条的约定解除合同，并表示同意向富源开发公司支付相应违约金，但认为一并支付逾期付款违约金及解除合同违约金数额过高应予调整；富源开发公司表示如果鹤腾商贸公司解除合同，两项违约金的约定属于不同违约情形，应同时由鹤腾商贸公司支付。本院认为，鹤腾商贸公司与富源开发公司于2017年8月2日日签订的《买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，无法律规定合同无效的情形，应属合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在《买卖合同》附件十三《补充协议》第15条关于单方解除合同进行了补充约定，即买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。根据该条款的约定，鹤腾商贸公司在承担此项解约违约金的情况下，应享有单方解除合同的权利。关于本案另一争议焦点为：鹤腾商贸公司自2018年8月2日起逾期付款189万元，在其要求解除涉案合同时是否还应一并承担该款逾期给付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院认为，根据该条规定，本院在确定解除涉案合同时，富源开发公司是否有权要求鹤腾商贸公司支付逾期付款违约金，需要根据合同性质和履行情况而定。本案系房屋买卖合同关系，双方对应的主要权利义务是：鹤腾商贸公司依约付清房款、富源开发公司依约交付涉案房屋，此合同在性质上属于一次性履行合同，在鹤腾商贸公司依照约定单方解除合同时，则合同解除具有溯及既往的解除效力，故富源开发公司要求鹤腾商贸公司支付逾期付款违约金的基础已不存在；另结合本案实际履行情况，鹤腾商贸公司已如期向富源开发公司支付四百余万元前五期的购房款两年以上，涉案房屋尚在富源开发公司控制之下，在鹤腾商贸公司承担解除合同违约金的情况下，不宜再行确定其承担逾期付款违约金。鹤腾商贸公司关于违约金约定标准过高，要求调整的请求，因未提供相应证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除保定鹤腾商贸有限公司与北京富源盛达房地产开发有限公司于2017年8月2日签订的编号为XF718682的的《北京市商品房现房买卖合同》；二、自本判决生效后十日内，北京富源盛达房地产开发有限公司协助保定鹤腾商贸有限公司办理北京市大兴区团结路19号院2号楼1层103房屋的联机备案注销手续；三、自本判决生效后十日内，北京富源盛达房地产开发有限公司向保定鹤腾商贸有限公司返还购房款4419600元；四、自本判决生效后十日内，保定鹤腾商贸有限公司向北京富源盛达房地产开发有限公司支付违约金630960元（此笔款项于本判决主文第三项北京富源盛达房地产开发有限公司应返还的4419600元购房款中扣除）；五、驳回保定鹤腾商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21278元，由保定鹤腾商贸有限公司负担3038元（已交纳），由北京富源盛达房地产开发有限公司负担18240元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李继伟二〇二〇年八月十二日法官助理 章 平书 记 员 程 飞书 记 员 李 美