山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7719号 上诉人（原审原告）：黄岛区诚信房世纪房产信息咨询服务部，住所地青岛市黄岛区临港经济开发区保利海上罗兰网点**。 经营者：李增友，男，1976年2月28日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张强，青岛西海岸汇师法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：陈叶单，女，1986年12月7日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：逄锦奎，青岛西海岸正恒法律服务所法律工作者。 上诉人黄岛区诚信房世纪房产信息咨询服务部（以下简称房世纪咨询服务部）因与被上诉人陈叶单居间合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初4317号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人房世纪咨询服务部的经营者李增友及委托诉讼代理人张强，被上诉人陈叶单及其委托诉讼代理人逄锦奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 房世纪咨询服务部提出上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付居间费16000元或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院并未对被上诉人违约的事实进行认定。房产不能销售的原因是因为被上诉人单方反悔，未完成房产交易是因为被上诉人的原因。房产销售委托协议并非单纯的居间协议，还有代理和授权的性质，上诉人可以代被上诉人完成相应的法律行为，可以代被上诉人收取房屋买卖定金，全权负责涉案房产的交易，即只要房款达到160万元，上诉人便有权代理被上诉人进行交易，法律后果归被上诉人承担，该协议不存在无效或效力待定的情形。上诉人作为居间方收取定金的行为以及代为签订定金合同的行为是基于委托协议的约定，符合双方的预期和缔约目的。定金合同属于一般格式合同，与委托协议保持一致性，并未侵犯双方权益。徐晓瑜向被上诉人主张双倍返还定金是法律规定而并非定金合同约定，该双倍返还的主要依据是出售方是否收到了购房定金而并非签订定金合同，因此本案被上诉人委托上诉人收取定金后，单方违约就应双倍返还定金。被上诉人对本案损失存在过错，其不按委托协议和定金合同的约定履行，明显违约，上诉人属于居间人，要求支付居间费用合理合法。 陈叶单答辩称：上诉人称其为居间人而并非定金合同的适格主体，而一审期间其又代替被上诉人签订定金合同并与买方进行房产交易，上诉人的陈述自相矛盾，既然其仅仅为居间人，则为何又未经被上诉人同意私自与买方签订定金合同，而且截止到2020年3月11日，仍不将合同交付给被上诉人，事后也没有取得被上诉人的追认。本案是因为上诉人私自改变原合同，将原约定160万出售房屋不带车位，擅自加上带有车位，误导了买方及被上诉人之间的意思表示，主要责任在于上诉人。其越权私自签订定金合同，导致被上诉人与买方无法达成房屋买卖合同，该结果是上诉人的原因造成。根据居间合同的法律规定，一审法院考虑到上诉人有一定的付出并给予其2000元的必要费用，是有法可依的，请求维持原判。 房世纪咨询服务部向一审法院起诉请求：1、陈叶单立即支付房世纪咨询服务部居间服务费用16000元；2、诉讼费由陈叶单承担。 一审法院认定的事实：一、2019年10月24日，房世纪（居间人、乙方）与陈叶单（委托人、甲方）签订房地产出售（独家）委托协议一份，约定，乙方接受甲方委托，按照其要求提供订约机会及提供签订房地产买卖合同的媒介；甲方为所有权人，房地产权证号鲁20**青岛黄岛区不动产第0047210号；不动产地址为黄岛区滨海大道1399号210栋x单元x层x室保利海上罗兰小区；建筑面积约125平方米，3室2厅2卫，及地下车位号1个（1个陈叶单主张系房世纪咨询服务部自行添加，当时商议时的价格不包含车位）；物业类别为住宅；是否设置了抵押（是）；贷款银行交通银行；抵押期限为10年；委托总房价1600000元可议，本委托价格系甲方愿意出售本房地产之价格，但不包括本委托约定之服务报酬及交易所产生之各种税费，销售达成条款更有利于甲方时，乙方有权代理甲方收取定金；委托期限为2019年10月22日至2020年8月16日止（合同中载明的是2019年，应为笔误），在此期间，乙方为甲方的独家服务机构；若甲方成功出售该房地产，则乙方将向甲方收取实际成交总计款的1%作为服务费；甲方同意在收到买方所交的定金后，由乙方代为保管，待甲方与买方正式签署房地产买卖合同时，再由乙方转交给甲方；甲方与乙方签订房屋买卖委托协议后，甲方不得通过任何方式出售此房产，此房产交易都由乙方在约定时间全权负责，若甲方私自出售，按合同之约定向乙方补交房屋总价1%服务费。 二、双方签订合同后，房世纪咨询服务部将该委托协议交付给陈叶单，陈叶单称仅收到复印件，但认可复印件与房世纪咨询服务部提交的委托协议内容一致。 三、2019年10月24日下午，陈叶单将购房发票拍照发送给房世纪咨询服务部，房世纪咨询服务部表示正在寻找买家。 四、2019年10月25日上午，房世纪咨询服务部代陈叶单与案外人徐晓瑜签订定金合同一份，并交纳定金5万元，定金合同显示房产的交易总金额为160万元；签订合同后由买卖双方各付总房款的1%，合同经买卖双方签字后，买方到期不履行本合同义务，已付定金不再退还，归卖方所有，并需向居间人支付本合同约定的佣金，卖方到期不履行本合同义务，需双倍返还买方所付定金并需向居间人支付本合同约定的佣金。（陈叶单于2020年3月11日取得该定金合同，房世纪咨询服务部称多次要求陈叶单取走定金合同，但陈叶单一直推脱）。 五、2019年10月25日，双方又通过微信聊天，截取如下：陈叶单说“李经理，我不过去了，我当时是急着拿钱买地，这会第买下来了就不急着卖了”，“前两天我回老家奔丧，还不知道这个情况，刚才给公司打电话刚刚知道，不好意思啊”，房世纪咨询服务部回“根据合同约定我已经代收定金了，五万元已收，我把截图发给你看一下”，陈叶单说“我老公不同意，不好意思了”，房世纪咨询服务部说“这个房子，我昨天也问过你了，你的房产证你老公也同意出售”，陈叶单说“昨天细节没谈清楚”，房世纪咨询服务部说“哪个细节没谈清楚，车位要单独算，我也给你争取中”“今天早晨你还跟我讲，委托合同的时间错了，你只想卖15天，让我抓紧推推，我告诉你早晨五点左右就带客户看房子了”，陈叶单称“我是挂了电话给公司打的电话，他们把买地信息发给我的”，房世纪咨询服务部答“关键我收人家定金了”，陈叶单说，“我以为还差一部分，昨天才去找的您”，房世纪咨询服务部称“一楼很多客户不是很喜欢，遇到合适的客户不容易啊”，陈叶单回复“我老公那边不是很同意，一个他不急着用钱，另外他说和市场价出入太大”，“我当时是急着买地需要钱，这会买上了就不那么急了，我是觉得合适的可以出手，不合适就在等等。房世纪咨询服务部说“你看看咋整，这个价位我给争取车位钱也加上试试吧”，陈叶单答“我在和我老公商量商量，看看是卖还是不卖，什么价位想卖”，后陈叶单又回复“我老公实在不想卖，卖的话175万不带车位……。后双方还在沟通，房世纪咨询服务部在2019年10月27日的微信中多次强调“签到协议是160万元含车位”。2019年11月1日，陈叶单回复“李经理你好，我老公说170万不带车位，否则不叨叨”，房世纪咨询服务部回复“我跟客户一谈”，“客户不同意，要起诉咱们”。2019年11月3日后，陈叶单多次通过微信告知房世纪咨询服务部要撤销委托，房世纪咨询服务部表示撤销不了。 六、2019年11月11日，徐晓瑜将陈叶单诉至法院，认为陈叶单单方违约，要求其双倍返还定金，一审法院依职权追加房世纪为第三人。 一审法院认为，本案属于居间合同纠纷，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；未促成合同成立的，居间人不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，房世纪咨询服务部并未促成买卖双方签订房屋买卖合同，且在代理过程中未经授权代签定金合同存在过错，但鉴于房世纪咨询服务部曾为陈叶单提供了寻找买家、协助沟通等部分居间服务，且后期确因陈叶单反悔未能促成房屋买卖，故陈叶单应当承担房世纪咨询服务部在此居间房屋过程中的必要费用，结合本案实际，一审法院酌定为2000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，判决：陈叶单于本判决生效后10日内支付给黄岛区诚信房世纪房产信息咨询服务部2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元，由陈叶单负担87.5元，黄岛区诚信房世纪房产信息咨询服务部负担12.5元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人提交一份录音附光盘及文字整理稿（当庭使用李增友手机播放该录音），系李增友与陈叶单之间的录音，证明上诉人于2019年11月1日告知被上诉人已经收取了本案案外人徐晓瑜的购房定金及签订了定金合同。 被上诉人质证称：对该证据真实性没有异议，但该定金系上诉人收取，并不是被上诉人陈叶单收取。另外对上诉人与徐晓瑜签订的定金合同陈叶单是不知情的，只是收取了定金，没有完成房产交易手续。 对上诉人提交的证据的真实性予以确认，该证据的证明力，本院将结合其他证据综合作出认定。 二审经审理查明，上诉人与被上诉人于2019年10月24日签订房地产出售委托协议，约定由上诉人接受被上诉人委托，按照被上诉人的要求为其提供订约机会，即提供签订房地产买卖合同的媒介等事项。根据双方微信聊天记录可见2019年10月24日上午，双方建立微信联系，被上诉人将房屋部分资料，通过微信方式发送给上诉人，上诉人表示已经开始对外进行推广，10月24日下午14:15，上诉人称已带了三组人看房。此时双方并无争议。结合与本案相关联的（2020）鲁02民终7718号案件庭审情况查明，徐晓瑜准备购买被上诉人拟出售之房屋，2019年10月25日上午9:45，徐晓瑜向上诉人支付购房定金5万元。2019年10月25日上午10:14，被上诉人通过微信告知上诉人，声称当初是因为急着用钱才准备卖房，现已不需急用且其丈夫不同意出售房屋，上诉人表示已经收取他人定金，后被上诉人称与其丈夫沟通后决定以175万元不带车位的价格同意继续出售，双方产生争议。上诉人多次要求与被上诉人见面洽谈，被上诉人均未同意。后双方诉至法院。 另查明，因陈叶单不同意出售房屋，徐晓瑜另案提起诉讼，要求陈叶单双倍返还定金。徐晓瑜在本案所涉房屋所在小区另行又购买了一套房屋。 二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，本案双方争议焦点是上诉人是否有权主张居间费。根据上诉人与被上诉人签订的协议内容来看，上诉人为被上诉人提供订立买卖合同的机会以及提供签订房屋买卖合同媒介等事项，该约定，符合合同法关于居间合同的规定，双方之间构成居间合同关系。上诉人称被上诉人与其签订的合同同时具有授权性质，但双方合同仅约定其有权代收定金而并未约定且授权其对外签订定金合同及房屋买卖合同，因而上诉人认为涉案协议并非单纯居间协议的主张，本院不予支持。在本案所涉居间合同履行期间，上诉人为被上诉人提供了与案外第三人徐晓瑜签订合同的机会，且徐晓瑜同意购买房屋并支付定金，此后由于被上诉人单方反悔而导致该房屋买卖合同未能签订，应视为上诉人已经按约定完成了居间义务，其有权要求被上诉人按照居间合同约定全额支付居间费用。被上诉人称上诉人擅自改变房屋出售条件（擅自销售车位），但其并未提交证据予以支持，根据双方微信聊天记录内容可见，被上诉人表示其不同意继续出售房屋的原因是因为不再急需用钱，而并非其主张的上诉人擅自出售车位造成，因而对被上诉人该主张本院不予支持。综上本院认为，上诉人按照居间合同约定履行了义务且并无过错，其有权要求被上诉人按照全款支付居间费16000元，一审法院酌定2000元没有事实和法律依据，本院依法予以改判。 综上，上诉人的上诉请求及理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 变更青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初4317号民事判决为：陈叶单于本判决生效后10日内支付给黄岛区诚信房世纪房产信息咨询服务部16000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费200元，减半收取100元，二审案件受理费200元，均由陈叶单负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋丽华 审判员  王 琳 审判员  王 晋 二〇二〇年八月十四日 法官助理 李燕 书记员姚莉