江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初3166号原告：濮晓芳，女，1987年1月3日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：秦娇娇，北京市京师（无锡）律师事务所律师。原告：吴某，女，2013年2月6日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：秦娇娇，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被告：无锡泓远商业管理有限公司，统一社会信用代码91320206089304261J，住所地江苏省无锡市惠山区钱桥街道藕乐苑社区。法定代表人：高蓝，无锡市泓远商业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：顾源，江苏新翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨扣成，江苏新翔律师事务所律师。被告：无锡市天御房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320206591156110X，住所地江苏省无锡市惠山区钱桥街道藕塘职教园文良路**。法定代表人：王竟丞，无锡市天御房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：顾源，江苏新翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨扣成，江苏新翔律师事务所律师。原告濮晓芳、吴某与被告无锡泓远商业管理有限公司（以下简称泓远公司）、无锡市天御房地产开发有限公司（以下简称天御公司）委托合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员张玮适用简易程序公开开庭进行审理，原告濮晓芳、吴某的委托代理人秦娇娇、被告泓远公司、天御公司的委托代理人顾源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告濮晓芳、吴某诉称：其向天御公司购买了无锡市惠山区藕塘职教园区青春商业中心Ｄ区商铺，并与泓远公司签订了青春商业中心委托经营管理协议，将其购买的商铺委托给泓远公司经营。购买商铺前，被告通过宣传册及销售人员介绍等方式承诺该商铺具有稳定的收益，前三年年均7%，后续年均累利增值10%。原告基于上述承诺遂决定购买商铺。在签订委托管理协议时原告发现约定的投资回报模式与被告承诺的不符，但被告销售人员依然承诺该投资回报模式也能达到年租金收益6%-8%。后被告支付的年租金收益远低于被告当初承诺的比例。原告认为被告承诺的保底收益比例对签订买卖合同及商铺价格确定有重大影响，应当作为合同的一部分对双方产生约束力；而且委托管理协议作为格式合同，在双方对收益条款发生争议时应当作出有利于非格式合同提供一方（即原告方）的解释。委托经营管理协议中另约定“预计租金难以计算的，可按购买商铺总价款的8%作为年租金计算。”被告应当按照承诺的保底收益比例支付原告租金收益。两被告在人员财务上高度混同，应为关联同一公司，应当对原告诉求承担连带责任。故原告诉至法院，请求两被告共同向原告支付按商铺总价款的8%作为年租金计算的2018年7月27日至2019年2月28日商铺租金收益63980元；确认自2019年3月1日起至2032年7月26日止，该商铺年租金收益应按总价款的8%计算。被告泓远公司辨称：双方签订的合同中关于租金收益条款不存在欺诈等因素。合同中对租金收益分配有明确约定，并没有约定固定收益比例。被告已经按照合同约定足额支付原告租金收益。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告天御公司辩称：我公司仅向原告出售房屋，在原告支付房屋价款后，房屋属于原告，其主张的租金收益与天御公司无关。两被告之间有独立的组织及财务，并非同一公司，原告要求两被告承担连带责任缺乏事实和法律依据。经审理查明：2017年，原告与天御公司签订商品房买卖合同，约定天御公司将位于惠山区藕塘职教园区新藕以东、纬三路两侧地块上的青春商业中心D区D1-6-111商铺卖给原告，总价为1371000元。同时，原告与泓远公司就上述商铺签订了委托经营管理协议，约定原告甲方将上述商铺自愿委托乙方泓远公司进行出租和经营管理。其中经营管理约定：“3.2自2018年7月27日至2032年7月26日止（十四年），甲方委托乙方出租该商铺……甲方同意该商铺所实际获得的租金收益不作为乙方应向甲方支付的该商铺经营收益直接分配给甲方，甲方同意将2018年7月27日至2025年7月26日七年期间该商铺所实际获得的租金收益并入青春商业中心D街区商业区域内的其他业主商铺所实际获得的租金收益中，由乙方对青春商业中心D街区商业区域内所有商铺实际获得的总租金收益向甲方及其他业主进行统一分配，乙方按青春商业中心D街区商业区域内所有商铺实际获得总租金收益0.730%的比例向甲方分配甲方所购商铺的租金收益；2025年7月27日至2032年7月26日七年的租金收益由乙方收取的甲方租赁户整体（D6-106～D6-115）实际纯收益的11.440%的比例向甲方分配甲方所购商铺的租金收益。D6-106～D6-115全体商户同意在2032年7月26日前作为一个整体对外出租并按比例共享收益。包括甲方所购商铺在内的青春商业中心D街区商业区域内，所有商铺实际获得的租金收益，均以个商铺实际出租后所签订的租赁合同中约定的实际租金成交价为准，实际取得的租金收益在扣除政府相关租赁及其他税费后，由乙方按照本条款约定的方式进行统一分配。甲方最终可得租金收益，每半年结算一次。分别于每年度9月1日及3月1日做一次结算。届时，由乙方按照截止到结算日前，青春商业中心D街区商业区域内，所有商铺实际已收到的租金收益（不含结算日前已收取，但尚未实际发生的已收租金）为准，进行结算和分配。”另约定：委托期间，甲乙双方提前终止协议的，提出终止的一方应当按剩余未履行期间的预计总租金的50%（如果预计租金难以计算的，可按甲方购买商铺总价款的8%作为年租金计算）向另一方支付违约金。审理中，原告为证明被告向原告承诺了保底租金收益，提交提供1、青春假日投资手册。其中29页载明：“项目拥有稳健回报模式，前三年年均7%，后七年您9我1，年均累利增值10%，保守估计租金年增5%。”该宣传册封底载有“本资料仅供参考之用，所有细节均以政府批准法规文件及双方签订合同为准”；2、公证文书及网页截图。主要内容为：经公证处公证，青春商业中心在网上有：“5个点保底（甲方合同）按实际收租1／9分成”、“委托运营管理5年，年回报率6%起”、“委托运营管理8年，年回报率6%起”内容；3、被告销售人员的朋友圈广告，有“首年回报率5%起”内容；4、青春商业中心广告语照片，有：“回报率6%以上”内容。5、无锡新闻看点综合频道视频，主要内容有:天御公司负责人：“回报率他们说有人承诺他们是5%-8%，但是我来之后，我把所有的书面合同都看了，都翻了，书面合同中没有这一条款。”记者：“那这6%左右的数字到底是哪来的呢？”负责人：“这是2016年的事情，我怎么清楚？”记者：“你有没有和你上一任核实过这个事情？”负责人：“核实过，他们说有的是，有可能是，含糊其辞的。记者：“有可能是指承诺过吗？”负责人：“（逃避话题），他们的售楼公司并不是我们的售楼公司。6、申请证人许某、赵某、马某出庭作证，证人作证内容主要为:三人均购买了青春商业中心商铺，均有起诉被告的意向。购买商铺时均听到被告销售人员承诺保底收益年均6%或7%，第一年的保底收益在被告认为的总房价中进行了抵扣。对于委托经营管理协议收益约定也都看到。针对对于收益约定与承诺不一致的情况，销售人员也承诺按照合同约定也能达到保底收益比例，也肯定能达到。经质证，被告认为投资手册系2014年由第三方销售公司制作，原告在购买商铺时被告并未使用该投资手册。2015年被告已经和该销售公司解除合同，投资手册内容并不能证明存在保底收益。网页内容并非由被告发布，被告不予认可。广告语和销售人员朋友圈真实性不予认可。无锡新闻看点综合频道视频中被告负责人并没有对保底收益作出明确答复，对此事他并不清楚。证人均系要起诉被告的业主，有利害关系，而且证人对合同约定的收益标准是明知的。被告为证明已经足额支付原告租金收益，被告泓远公司提交无锡公众会计师事务所有限公司出具的2018年8月28日-2019年2月28日应收租金统计表专项审计报告，载明：“2018年8月28日至2019年2月28日泓远公司应收租金总额为1416178元”泓远公司认为按照原告委托经营管理协议约定的0.730%×1416178元计算原告租金收益为10338.1元。经质证，原告对审计报告不予认可，但认可收到了2018年8月28日至2019年2月28日的租金收益10338.1元。本院认为：濮晓芳、吴某与泓远公司公司的委托经营管理协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。双方均应诚信、全面地履行己方的合同义务。本案的争议焦点是：原告主张按照房屋总价的8%计算商铺固定年收益是否有事实和法律依据。本院具体分析如下：1、原告认为其提供的商品房的销售广告和宣传资料等对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约和合同内容。但相关司法解释明确该条款适用范围为商品房买卖合同，并非本案的委托经营管理协议，不能当然的认为上述广告宣传内容属于要约已经作为委托经营管理协议的一部分。濮晓芳、吴某主张应按照房屋总价款8%计算年租金收益的主要依据是天御公司在签订上述两份合同之前所做的广告宣传等内容，天御公司、泓远公司对上述证据予以否认。但是，即使上述广告宣传是真实的，濮晓芳、吴某在购销商铺的同时又与泓远公司签订了《委托经营管理协议》，该协议并未约定商铺有保底收益，反而明确了濮晓芳、吴某是根据商铺的整体经营情况按比例获取租金。因此，濮晓芳、吴某与泓远公司已通过《委托经营管理协议》对案涉商铺租金进行明确，濮晓芳、吴某无权再按照前期广告宣传内容主张收益。2、双方委托经营管理协议对于收益的约定明确具体，原告援引合同法相关条款要求作出不利于格式合同提供方的解释缺乏前提条件。即使《委托经营管理协议》文本是泓远公司提供，但因泓远公司在出售房屋的过程中并不具有强势地位，濮晓芳、吴某也有选择购买或者不购买的权利，该协议不属格式合同。因此，《委托经营管理协议》约定的收益条款是双方磋商的结果，条款有效。3、原告主张的房屋总价的8%作为计算租金收益标准系委托经营协议中对于提前终止合同后违约金计算方式，并非商铺租金收益计算方式，原告也并未提供证据证明存在以房屋总价的8%作为计算租金收益的约定。4、原告对被告的审计报告不予认可，但未提供相反证据予以反驳，应由原告承担举证不能的后果。根据审计报告和双方合同收益约定，现泓远公司已按约向原告支付了到期租金，原告要求泓远公司按照房屋总价8%支付租金收益缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在泓远公司不存在再支付租金收益的情况下，原告要求天御公司承担连带责任缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回濮晓芳、吴某的诉讼请求。案件受理费减半收取700元，由濮晓芳、吴某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  张玮二〇二〇年八月六日书记员  江琳