广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2966号上诉人（原审原告、反诉被告）：张思，男，住广东省广州市海珠区。上诉人（原审原告、反诉被告）：成建庭，男，住广东省台山市。两上诉人共同委托诉讼代理人：邝志凌，广东东达昊律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：麦赐伦（曾用名：麦次伦），男，住广东省佛山市南海区。上诉人（原审被告、反诉原告）：邵镇星，男，住广东省佛山市南海区。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄伟键，广东沥桂律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：郭华诗，广东沥桂律师事务所实习律师。上诉人张思、成建庭、麦赐伦、邵镇星房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初16925号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张思、成建庭上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判麦赐伦、邵镇星赔偿126740.25元予张思、成建庭；2.撤销一审判决第四项，改判张思、成建庭无需支付77997元使用费予麦赐伦、邵镇星，驳回麦赐伦、邵镇星的该项诉讼请求。3.判令麦赐伦、邵镇星赔偿张思、成建庭搬迁费17840元；4.本案案件受理费由麦赐伦、邵镇星承担。事实和理由：一、一审判决认定张思、成建庭对涉讼租赁关系终止负有较大过错，认定事实有误。张思、成建庭已非常明确告知麦赐伦、邵镇星厂房另作投资，会继续使用，是麦赐伦、邵镇星擅自将厂房转租给第三人，且签定合同。根据一审判决查明双方微信聊天记录显示，张思、成建庭明确表明继续使用厂房，且此后未改变说法，麦赐伦、邵镇星对此非常清楚。而邵镇星在2018年12月21日微信聊天明确其已将厂房租给案外人，且已签订租赁合同。表明邵镇星不顾张思之前明确表态，在张思、成建庭未曾主动表明终止租赁关系前仍擅自把厂房转租给第三人。2019年1月12日及其之后有关聊天记录，是邵镇星对其擅自转租行为的自圆其说。张思、成建庭货架及部分设备仍在厂房，仍按月交租即表明不会终止租赁关系。即使终止租赁关系，双方也应以书面约定为准。同时，麦赐伦、邵镇星是以张思、成建庭未在每月5日前缴租为由而单方解除合同，未提张思、成建庭是否未曾回复继续使用厂房及其已擅自转租情况。一审法院以该理由认定张思、成建庭对终止租赁关系负有主要过错，对麦赐伦、邵镇星早已擅自转租在前，后无理行为未予审查，有失公平。2018年12月21日邵镇星已与案外人签订租赁合同，表明其在终止租赁关系方面负有全部过错，因此产生的后果应由其全部承担。一审判决对该事实认定有误，请二审法院查明事实并依法改判。二、张思、成建庭不应支付从2019年2月1日起至2019年4月9日搬迁完毕的厂房使用费。麦赐伦、邵镇星在春节一个多月休假期间，未通知张思、成建庭情况下强行拆除张思、成建庭的设备及货架，并让案外人进驻厂房。麦赐伦、邵镇星一审时就案外人何时进厂向法官作出虚假陈述，且拒不提交其与案外人的租赁合同。参照张思、成建庭与麦赐伦、邵镇星签订的《租赁合同》(由麦赐伦、邵镇星提供的格式文本)约定，麦赐伦、邵镇星给予承租人一个月免租期用作生产设备安装和装饰装修，可以判定案外人应在2019年2月初进驻厂房。而张思、成建庭提供的微信图片截图显示新的承租方在2019年2月20日已经正常生产经营。按一个月免费期计算，该承租人应是2019年2月初即进驻厂房做生产准备的。另，张思、成建庭原在首层厂房放满货架，这些货架全部被他人拆除并零散放置在二层车间角落，需要时日完成，且在此期间，麦赐伦、邵镇星在二层车间新建卫生间。张思、成建庭在2019年2月24日通过微信向麦赐伦、邵镇星支付当月租金51536元时，当天即被退回，且告知已单方解除合同。上述事实均这说明麦赐伦、邵镇星承认案涉租赁物至少在2019年2月初即进驻厂房为生产安装及卫生间装修等作各项准备，因此不收取张思、成建庭2月份租金。麦赐伦、邵镇星在擅自终止租赁关系方面负有全部过错，因此产生的后果应由其承担。一审判决并未对上述事实予以综合考虑，简单认定张思、成建庭至2019年4月9日才搬空货架，而判令张思、成建庭支付从2019年2月1日至2月19日按月租金全额标准支付全厂租金，从2019年2月20日至4月9日按月租金50%标准支付二层厂房租金，有失公平，请二审法院依法改判。三、一审判决酌情判决麦赐伦、邵镇星赔偿环氧地坪工程和消防自动喷水系统合共40000元偏低，应以张思、成建庭未实际使用期限比例计算赔偿金额。张思、成建庭为厂房投入的布匹仓库消防自动喷水系统安装工程，工程总造价为12万元，为厂房铺设的环氧地坪工程，工程总造价为48987元，该两项装修费用合共168987元。按十年租期分摊，平均每年的装修成本为16898.7元，而麦赐伦、邵镇星在张思、成建庭承租2.5年后单方无故终止租赁关系，负有全部过错，故麦赐伦、邵镇星需赔偿剩余7.5年装修成本合共126740.25元。一审庭审中，麦赐伦、邵镇星为逃避赔偿向法院提供虚假证据及作出虚假陈述。一审判决无视张思、成建庭虚假陈述及提供虚假证据行为，不但未对麦赐伦、邵镇星作出惩罚，还以上述第一条不公平的理由酌情判定麦赐伦、邵镇星仅赔偿张思、成建庭40000元即取得全部安装工程，明显偏低，请二审法院依法改判。四、一审判决以合同无效，且搬迁费用是承租人在租赁合同终止后的必要支出为由，不支持张思、成建庭17840元搬迁费的理由不成立。依据本案租赁合同第七条第一款约定，若出租方提前单方终止合同，应赔偿承租方搬迁费损失。即使合同自始无效，麦赐伦、邵镇星擅自终止租赁关系方面负有全部过错，应依法赔偿张思、成建庭17840元搬迁费。另，合同终止后的搬迁费与合同无故被终止的搬迁费，性质不相同。前者张思、成建庭享有完整承租权，合同期届满理应自行自费搬迁；后者张思、成建庭承租权无故被中断，包括搬迁费在内的损失均应由责任方承担。因此，一审判决认定事实错误，请二审法院依法改判。五、合同无效的法律责任应由麦赐伦、邵镇星承担。张思、成建庭通过农村集体资产交易平台竞得厂房的承租权，且该资料作为承租合同附件，而该厂房之前也一直用于工业用途，令张思、成建庭在承租厂房时有理由相信手续合法有效，且已取得相关行政主管部门同意。另，麦赐伦、邵镇星从未向张思、成建庭特别明确表示厂房未经合法报建。即使厂房未经报建而导致租赁合同无效，麦赐伦、邵镇星应承担全部责任。即使合同无效，依合同无效的法律规定，有过错方应赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应各自承担相应责任，一审判决结果不能体现该项法律原则。一审判决要求张思、成建庭向麦赐伦、邵镇星支付使用费至搬迁结束日，张思、成建庭自费的环氧地坪工程和消防自动喷水系统合共168987元，在被迫仅使用两年半情况下，判决麦赐伦、邵镇星仅支付40000元予张思、成建庭即归麦赐伦、邵镇星所有，搬迁费不赔偿。而张思、成建庭更要承受因麦赐伦、邵镇星无故擅自终止租赁关系而未能享受完整期限的承租权，以及租金上升带来的租赁成本损失。麦赐伦、邵镇星为一已之私在法庭上作虚假陈述及提交虚假证据，情节恶劣，但一审判决并未对此作出惩罚，反而作出对张思、成建庭不公的判决。综上，请二审法院查明事实，依法改判。麦赐伦、邵镇星答辩称，与麦赐伦、邵镇星上诉意见一致。麦赐伦、邵镇星上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回张思、成建庭关于装修费的诉讼请求；2.撤销一审判决第四项，改判张思、成建庭应支付占有使用费154608元予麦赐伦、邵镇星；3.撤销一审判决第六项，改判张思、成建庭应赔偿厂房洗手间重建费用44992.85元予麦赐伦、邵镇星；4.张思、成建庭承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审判决麦赐伦、邵镇星需赔偿40000元予张思、成建庭认定事实不清。（一）关于消防设施是否已经由张思、成建庭拆除的问题。2019年3月29日邵镇星发现涉讼厂房内有工人在搬运，便通过微信询问张思，张思明确回复是他请的搬运工人，其会将货架、水管、灯、消防设施等所有东西搬走。因张思拆走了涉讼厂房的消防设施，麦赐伦、邵镇星重新出资安装了消防设施，此有麦赐伦、邵镇星在2019年5月1日与广东振安建设工程有限公司签订《消防安装工程合同书》为证。张思、成建庭诉请赔偿消防设施的安装费，则应当证明麦赐伦、邵镇星利用了其安装的消防设施，但并没有提交相关证据。相反，麦赐伦、邵镇星提交的微信聊天记录直接证明张思、成建庭明确表示将拆除消防设施，且麦赐伦、邵镇星也提交证据证明重新安装了消防设施，两组证据构成完整证据链，可以充分证明麦赐伦、邵镇星有关张思、成建庭拆除了消防设施后自行重置消防设施的主张。张思、成建庭在庭审中否认拆除了消防设施，主张麦赐伦、邵镇星利用了消防设施，根据谁主张谁举证原则，张思、成建庭应对不能证明麦赐伦、邵镇星利用了其安装的消防设施承当不利后果。一审法院在张思、成建庭没有举证情况下，采信其说辞违反法律规定。（二）关于环氧地坪出资铺设主体的问题。张思、成建庭主张环氧地坪是其出资铺设，但从其提交的铺设环氧地坪工程承包合同显示，合同签订时间是2016年9月6日，合同约定签订合同后支付预付款22800元，但银行对账单显示实际支付该款项的时间是2016年9月3日，合同约定的付款时间与实际款项往来时间存在矛盾，张思、成建庭对此没有作出合理解释，该合同的真实性不能获得确认。但一审法院却确认该合同的真实性，存在错误。因此，一审法院在认定张思、成建庭未拆除消防设施及环氧地坪漆由其出资铺设属认定事实不清，请二审法院依法撤销一审判决第三项，改判驳回张思、成建庭该项诉讼请求。二、一审法院认定张思、成建庭自2019年2月20日已将涉讼厂房一楼交付麦赐伦、邵镇星认定事实不清，导致计算使用费错误。张思、成建庭应向麦赐伦、邵镇星支付使用费为共计154608元。张思、成建庭主张2019年2月20日涉讼厂房一楼已交付案外人使用，但其提交的案外人朋友圈截图只看到货物设备，看不出涉讼厂房的建筑特征，无法证明地点是涉讼厂房。而张思在2019年2月24日仍按涉讼厂房上下两层租金50000元和宿舍租金1536元共计51536元转账给邵镇星，即张思、成建庭确认至2019年2月24日仍占有使用涉讼厂房一楼和二楼，张思、成建庭具体行为与其所主张事实相矛盾，其有关2019年2月20日已将厂房一楼返还的主张与事实不符。即使张思、成建庭所提交的朋友圈图片确摄于涉讼厂房，也不能证明其已经涉讼厂房一楼返还。涉讼厂房一楼和二楼为一个整体，无法分开使用，在张思、成建庭未将涉讼厂房整体返还前，无法正常使用。而事实上，麦赐伦、邵镇星在2019年5月底才案涉厂房交付案外人并收取租金。综上，一审法院认定的厂房交还时间与事实不符，导致少算使用费，张思、成建庭应付使用费为154608元，请二审法院依法纠正，改判支持麦赐伦、邵镇星的使用费上诉请求。三、一审法院判决张思、成建庭无需向麦赐伦、邵镇星支付洗手间重置费用是适用法律错误。（一）麦赐伦、邵镇星并未同意张思、成建庭拆除洗手间。（二）即使麦赐伦、邵镇星同意张思、成建庭拆除洗手间，也是建立在张思、成建庭完全履行合同约定租赁期的基础上，现因张思、成建庭过错导致双方租赁关系终止，有违麦赐伦、邵镇星初衷。（三）涉讼租赁合同无效，根据法律规定需返还原物，不能返还的需折价补偿。涉讼厂房的洗手间由张思、成建庭拆除，在合同无效后，张思、成建庭依法应重建洗手间以恢复厂房原状，现麦赐伦、邵镇星举证证明重置费用为44992.85元，张思、成建庭应赔偿该费用。一审判决驳回麦赐伦、邵镇星有关洗手间重置费用的反诉请求，有违租赁合同无效的相关法律规定。综上，一审法院部分事实认定不清，请二审法院依法查明事实，予以改判，维护麦赐伦、邵镇星合法权益。张思、成建庭答辩称，一、张思、成建庭没有拆除消防设施。张思、成建庭一审提供的消防设施前后对比图片显示，消防设施未被拆除，麦赐伦、邵镇星更未重新安装新的消防设施。麦赐伦、邵镇星在一审庭后2019年9月22日拍摄的消防设施图片显示，消防喷淋管是布满灰尘、管道油漆颜色因年久已脱色的旧管，其中有一根管道更清楚显示2016年，即张思、成建庭安装时间。与2019年2月28日图片比照，管道的位置、长度、旧迹程度一样，未经任何拆除。张思、成建庭曾在微信陈述拆除，但实际上并未拆除。而麦赐伦、邵镇星为免费占用张思、成建庭的消防设施，伪造虚假消防设施安装资料以证明是其重新安装，请二审法院对其提供虚假证据的行为依法作出严惩。二、环氧地坪是张思、成建庭铺设。张思、成建庭铺设环氧地坪有施工合同及划款凭据显示。先付款后签合同是交易的一种方式，并不违法。另，麦赐伦、邵镇星从未提供任何证据显示环氧地坪是其铺设，一审判决支持张思、成建庭该事实正确。三、支付使用费问题。张思、成建庭有充分证据显示新承租人已在2019年2月初即使用全部讼争厂房（一、二层），不应再支付使用费。四、一审判决认定新建洗手间费用由麦赐伦、邵镇星负担正确。张思、成建庭对厂房进行装修及部分改建经麦赐伦、邵镇星同意，在张思、成建庭使用厂房期间，麦赐伦、邵镇星从未对张思、成建庭装修及改建厂房提出任何异议。本案是麦赐伦、邵镇星未经张思、成建庭同意，单方擅自转租厂房予案外人。转租后，麦赐伦、邵镇星重新对厂房进行部分改建，该费用应由其承担，与张思、成建庭无关。《租赁合同》未有显示，出租人未反对的装修及扩建或改建，承租人在合同终止或期满时要恢复原状，反而要求厂房及附属物须保持其应有状态，承租人不能拆除。综上，请二审法院依法驳回麦赐伦、邵镇星的上诉请求。张思、成建庭向一审法院提出诉讼请求：1.麦赐伦、邵镇星返还张思、成建庭按金150000元；2.麦赐伦、邵镇星向张思、成建庭支付违约金150000元；3.麦赐伦、邵镇星赔偿张思、成建庭搬迁费、装修费等损失共144580.25元；4.案件诉讼费由麦赐伦、邵镇星承担。麦赐伦、邵镇星向一审法院提出反诉请求：1.确认麦赐伦、邵镇星与张思、成建庭于2016年7月30日签订的《租赁合同》无效；2.张思、成建庭立即支付2019年2月至2019年4月的厂房使用费154608元予麦赐伦、邵镇星；3.张思、成建庭立即赔偿厂房洗手间重建费用44992.85元予麦赐伦、邵镇星；4.案件诉讼费由张思、成建庭承担。一审法院查明：涉讼厂房位于佛山市南海区案涉工业园边原手套厂，面积约4300平方米。2016年7月30日，张思、成建庭（乙方、承租方）与麦赐伦、邵镇星（甲方、出租方）签订《租赁合同》（即涉讼合同），约定：甲方将涉讼厂房出租给乙方使用，经营项目为仓库；租期从2016年8月1日到2025年7月30日止（一个月免租期）；每月租金50000元，按金150000元；厂房租金实行先交租后使用的原则，乙方应在每月的5日前缴交当月租金；合同解除时，装修、改扩建增加的水电归甲方所有，乙方无权对此主张权利或要求甲方补偿；未经甲方同意，乙方不得擅自改变厂房的结构或对其进行改造，否则甲方可解除合同并向乙方要求赔偿损失；合同期内，若甲方单方提前终止合同的，甲方须向乙方退还全部按金，并向乙方支付违约金150000元，并且赔偿乙方搬迁；乙方提前终止合同的，乙方在厂房内的固定装修、改扩建等及水电管线均归甲方所有，乙方不得拆走，乙方所交按金归甲方所有；合同期内，乙方单方终止合同的，或者乙方逾期5天未交当月租金的，属乙方违约，甲方有权解除合同，无条件即时收回厂房，所收租金及按金不予退回，乙方并须赔偿甲方的所有损失。2016年8月1日，张思、成建庭支付了按金150000元予邵镇星。后张思、成建庭、麦赐伦、邵镇星还约定了宿舍租金为1536元/月。2016年9月6日，张思为在涉讼厂房一楼水泥地面铺设环氧地坪，与案外人佛山优石丽建筑材料有限公司签订《工程承包合同》，约定：工程金额57100元，合同签订付22800元，第二期工程完工后第三期工程开工前付22800元，工程完工后七天内付清余款，指定收款账户为中国农业银行的622848********84675账号，户名为杨某秀。后张思于2016年9月3日、10月8日、10月29日分别转账22800元、22800元、3387元予杨某秀，共48987元。2016年11月8日，张思为在涉讼厂房安装消防自动喷水系统安装工程，与案外人冯国东签订《消防安装工程合同书》，约定：采用广州龙雨消防设备有限公司的旋转型喷头，管材采用广州产国际镀锌钢管，阀门采用沈高阀门厂产品，配件采用沈高玛钢厂；工程按实际面积计每平方造价30元，预算造价为133007.37元，人员进场支付50000元，完工通水结算完毕付清。该工程于2016年11月28日经自检验收合格。后张思于2016年11月11日、12月19日分别转账50000元、70000元予案外人冯国东，共120000元。2018年8月9日，涉讼厂房所在社区发出《高丽布匹厂责令搬迁通知书》，称：涉讼厂房内违规摆放了大量布匹，存在较大安全隐患，包括无证无照经营，建筑物未依法通过公安机关消防机构验收擅自投入使用，仓库为星瓦棚搭建耐火等级低，消防设施设备严重不足，消防通道严重堵塞，员工安全意识淡薄；通知责令仓库限期搬迁，搬迁期间货物只出不进。2018年9月21日，成建庭向涉讼厂房所在社区出具《搬迁延期申请书》，称：2018年9月21日因新仓库装修期间不适宜搬迁，现将部分布匹转移至我司其他地方的部分少量空闲场地暂放，因此申请延期到2018年12月22日完成全部搬迁工作。2018年12月20日至2019年3月29日期间，邵镇星与张思多次通过微信就合同履行、搬迁的情况进行沟通（部分聊天详见下表）。发送日期发送人发送内容二〇一八年十二月二十日邵镇星还有几天搬完？能不能将首层处理好，二楼就迟几天都没所谓，将首层先清出来，清了电梯口那边，让对方工厂那边堆点东西首层如果能给我安装那个设备，能堆放东西，二楼就是迟一个星期都没所谓，主要是处理好一楼就可以了2018年12月21日张思这个厂房我的朋友要与我合作其他项目，上次和你谈过了，现在准备投资了，具体项目我会让大股东和你谈邵镇星那时候我已经跟你说我已经租给别人了，不行啊，如果那时候你答应我就没所谓，现在已经，我那时候问过你才跟人家签合同的张思你问过我，我也没有答应你啊，这个东西没得说的邵镇星那天谈的时候，你就没准备要这个工厂，如果你有准备要这个工厂，你肯定会要我先别跟别人谈，等你一段时间……当时我也问你12月份中旬能不能空出来给我，你说可以。我还没租出去时，你们还没谈妥的，你应该先跟我说让我先不要和别人谈，你们10天都没有答复我们，我就以为你不租了，我租给别人也事先通知过你，说我租给别人了、几号要交给别人行不行，你说应该没有问题，差也是差几天而已，这样我才租给别人的，如果我还没租给别人呢，再租给你也无所谓，现在到期要交厂房，如果你提早几个月说，那我和对方说就没所谓2019年1月12日邵镇星有时间就打电话过来，看看仓库那里大家商量一下，见面谈一下，我打过几次电话给你，可能你也没有空，或者你有空的时候再打电话给我2019年1月14日邵镇星你有时间的话回复电话给我，主要是定一定仓库是怎样去向，如果你坚持要用仓库，我就处理了对方，因为对方追得太紧了，我这个月都没办法答复到，如果你说你要的话，你就回复我，我就推了对方，和对方谈处理，如果你说不要的，我就继续和对方处理，大家有个回复吧2019年2月24日（张思转账当月租金51536元予邵镇星，邵镇星随后将该款转账回张思）邵镇星根据合同约定，你应于每月5日前向我方支付当月租金，逾期五天，我有权收回租赁物，因你方已经逾期五天支付租金，故我方已依法解除租赁合同，收回租赁物，特此通知。张思之前我们已协商好合同内约定的时间和实际的交租时间可以允许延期，并且我们每个月份都有按月给租，如今你们一下子要强行收回厂房，只能通过法律途径来维护我们的权益，并且我们还有货物在厂内，希望你们三思厂房内的货物我们全部有资料，希望你们不要乱动，待法律处理好时间后再作安排2019年3月2日张思你们在未有任何通知的情况下私自将厂房租给另一租户使用，现在我们要取回我们留在厂房里的设备，货物，及货架，特此告知！这几天我们会过去拿回属于我们的物品2019年3月29日邵镇星拉铁架、水管的人是不是你的工人？张思是我们请的搬运工人，还有就是属于我们的灯及消防设施以及所有属于我们的东西都会全部拆走一审法院认为，麦赐伦、邵镇星主张涉讼厂房的建造未取得规划许可证、未经行政管理部门批准建设，张思、成建庭虽有异议但未能举证予以推翻，法院对麦赐伦、邵镇星该主张予以采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉讼合同因违反上述规定而无效。虽然合同无效，但张思、成建庭作为使用租赁物者仍应参照合同约定的标准计付相应的使用费予麦赐伦、邵镇星。张思、成建庭主张麦赐伦、邵镇星于2019年2月20日已将涉讼厂房一楼交付予案外人，并提供了相应的证据，麦赐伦、邵镇星虽有异议但未能举证予以推翻，法院对张思、成建庭该主张予以采信。因张思、成建庭搬离涉讼厂房时并未与麦赐伦、邵镇星办理交接手续，现张思、成建庭、麦赐伦、邵镇星就张思、成建庭搬离日期陈述不一，张思、成建庭搬离日期应按其主张的向搬运方（案外人赖某诚）支付搬运费的日期即2019年4月9日为宜，故张思、成建庭应向麦赐伦、邵镇星支付2019年2月1日至2019年4月9日期间的使用费77997元（2019年2月1-19日期间，51536元/月÷28天×19天，共34971元；2019年2月20日至2019年4月9日，26536元/月÷28天×9天＋26536元＋26536元/月÷30天×9天，共43026元），麦赐伦、邵镇星反诉超出法院核定范围的，法院不予支持。涉讼合同无效，张思、成建庭、麦赐伦、邵镇星均存在过错，但张思、成建庭就麦赐伦、邵镇星提出的是否继续使用涉讼厂房的问题含糊其辞、前后反复，在麦赐伦、邵镇星一再追问下没有积极回应，法院认定张思、成建庭对于涉讼租赁关系的终止负有较大的过错。张思、成建庭在租赁期间为涉讼厂房铺设了环氧地坪、安装了消防自动喷水系统，现环氧地坪已形成附合，麦赐伦、邵镇星也同意利用消防自动喷水系统，张思、成建庭要求麦赐伦、邵镇星对上述项目进行折价补偿，法院予以支持。综合考虑上述项目的建造时间、投入费用、张思、成建庭、麦赐伦、邵镇星约定的租赁期限以及张思、成建庭已使用的租赁期限，结合张思、成建庭、麦赐伦、邵镇星对于涉讼租赁关系提前终止的过错，法院酌定麦赐伦、邵镇星应就上述项目赔偿40000元予张思、成建庭，张思、成建庭请求超出法院核定范围的，法院不予支持。麦赐伦、邵镇星辩称涉讼厂房交付予张思、成建庭使用时已存在环氧地坪，但未能举证予以证实，应承担举证不能的不利后果，法院对麦赐伦、邵镇星该辩解不予采纳。麦赐伦、邵镇星辩称张思、成建庭搬离时已将其安装的消防自动喷水系统拆除，但未能举证予以证实，且根据麦赐伦、邵镇星的举证，涉讼厂房内现有的消防自动喷水系统与张思、成建庭在2016年签订的《消防安装工程合同书》约定的喷头、管材、阀门、配件一致，张思、成建庭主张涉讼厂房内现有的消防自动喷水系统为其所安装，法院予以采信并确认麦赐伦、邵镇星同意对该消防自动喷水系统进行利用。张思、成建庭已搬离涉讼厂房，张思、成建庭请求麦赐伦、邵镇星返还所收取的租赁按金150000元，麦赐伦、邵镇星无异议，法院予以照准。张思、成建庭请求麦赐伦、邵镇星支付解除合同违约金150000元，缺乏依据，法院不予支持。合同无效，自始无效，且搬迁费用是承租人在租赁合同终止后的必然支出，张思、成建庭请求麦赐伦、邵镇星承担该费用，法院不予支持。张思、成建庭在租赁期间拆除了涉讼厂房内的洗手间，麦赐伦、邵镇星未能举证证实其在案件诉讼之前有就此向张思、成建庭提出过异议，张思、成建庭主张上述改造经过了麦赐伦、邵镇星的同意，法院予以采信，现麦赐伦、邵镇星请求张思、成建庭赔偿厕所重建费用，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认张思、成建庭与麦赐伦、邵镇星于2016年7月30日签订的《租赁合同》无效；二、麦赐伦、邵镇星应于判决发生法律效力之日起十日内返还按金150000元予张思、成建庭；三、麦赐伦、邵镇星应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿40000元予张思、成建庭；四、张思、成建庭应于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费77997元予麦赐伦、邵镇星；五、驳回张思、成建庭的其他诉讼请求；六、驳回麦赐伦、邵镇星的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3984.35元，由张思、成建庭负担2000.35元，麦赐伦、邵镇星负担1984元；反诉受理费2146.01元，由张思、成建庭负担875元，麦赐伦、邵镇星负担1271.01元。二审期间，张思、成建庭向本院提交2019年2月28日拍摄的案涉租赁厂房二层照片一份，拟证明案涉厂房的新承租人已于2019年2月实际使用该厂房二层车间堆放货物。麦赐伦、邵镇星对该证据的证明内容不予认可。关于上述证据的认证意见，本院将在本院认为部分详细论述。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为张思、成建庭与麦赐伦、邵镇星于本案租赁关系终止后应承担何种法律责任。本案中，因案涉厂房未取得建设工程规划许可证，张思、成建庭与麦赐伦、邵镇星所签《租赁合同》无效，但张思、成建庭仍应参照《租赁合同》约定的标准向麦赐伦、邵镇星支付其占用期间产生的占有使用费。至于该占有使用费的具体数额问题，根据张思、成建庭于本案提交的证据显示，麦赐伦、邵镇星已于2019年2月20日将案涉租赁物一楼部分交付案外人使用，麦赐伦、邵镇星对此虽持异议但并未能举证推翻。另结合张思、邵镇星2019年3月29日聊天记录内容确认张思尚在对存放于案涉租赁物内物品进行清运，以及张思、成建庭向案外人赖某诚支付搬运费的时间，一审法院认定张思、成建庭自2019年2月1日至2019年2月19日使用案涉租赁物、2019年2月20日至2019年4月9日使用案涉租赁物二楼部分较为合理。张思、成建庭二审期间提交的案涉厂房现场照片不足以证明其上诉主张，本院依法不予采信。综上，参照本案《租赁合同》关于租金标准50000元/月及双方当事人关于宿舍租金系1536元/月的约定，张思、成建庭应向麦赐伦、邵镇星支付的占有使用费应为77997元（2019年2月1-19日期间，51536元/月÷28天×19天=34971元；2019年2月20日至2019年4月9日期间，26536元/月÷28天×9天＋26536元＋26536元/月÷30天×9天=43026元）。至于张思、成建庭诉请的装修损失126740.25元的问题。首先，麦赐伦、邵镇星主张环氧地坪并非由张思、成建庭投资铺设，且消防自动喷水系统已被张思、成建庭拆除，但其并未提供相关有效证据予以证明。其次，张思、成建庭与麦赐伦、邵镇星对本案《租赁合同》的无效均负有过错。最后，根据麦赐伦、邵镇星提交的聊天记录显示，在邵镇星就张思、成建庭是否继续使用案涉租赁物一事进行询问时，张思言语模糊、态度不明，并未在合理时间内向麦赐伦、邵镇星就此事作出明确答复，张思、成建庭对本案租赁关系的终止负有主要过错。一审法院综合考虑项目的建造时间、投入费用、双方约定的租赁期限及对于涉讼租赁关系提前终止的过错，酌情判令麦赐伦、邵镇星向张思、成建庭赔偿装修损失40000元，并无不当，本院依法予以维持。《租赁合同》自始无效，张思、成建庭负有返还案涉租赁物之义务，搬运费17840元是其必要费用支出，张思、成建庭主张麦赐伦、邵镇星对此予以赔偿，理据不足，本院依法不予采纳。至于麦赐伦、邵镇星诉称的二层洗手间重置费用44992.85元的问题，麦赐伦、邵镇星于本案并未提供相关证据证明其在租赁关系存续期间对张思、成建庭拆除案涉厂房洗手间的行为提出异议，麦赐伦、邵镇星要求张思、成建庭恢复原状、赔偿其支出的该笔洗手间重置费用的主张，同样理据不足，本院依法不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。麦赐伦、邵镇星与张思、成建庭的上诉主张均理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8170.74元，由麦赐伦、邵镇星负担3532.08元，由张思、成建庭负担4638.66元。本判决为终审判决。审判长余珂珂审判员李虹审判员黄玉凤二〇二〇年七月三十一日法官助理赵超琳书记员黄卓敏