山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1719号 上诉人（原审被告）：张洪来，男，1952年11月27日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：许永鹏，山东金长虹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马广伟，山东金长虹律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石建，男，1981年4月4日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：韩克新，山东奋钧律师事务所律师。 上诉人张洪来因与被上诉人石建房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初2450号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 张洪来上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回石建相应诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决超出了原告诉讼请求，违反了“不告不理”原则。被上诉人起诉状第二项诉求为“张洪来交付拆迁补偿款”。拆迁补偿款参照国有土地上房屋与征收补偿条例第二条规定，是指对房屋所有权人发放的拆迁补偿费用，由房屋所有权人享有。一审判决也已认定了“补偿协议以外的人包括承租人不享有补偿合同的权利”，但一审判决又认定“原告对该合同无法继续履行并无任何过错，合同提前解除必然会导致原告确实存在一定的损失，应对损失的确定及补偿问题进行明确”，一审判决第二、三、四项判决的是被上诉人因合同提前解除造成损失的补偿，一审判决在认定被上诉人不享有拆迁补偿款的基础上又判决上诉人向被上诉人补偿因合同提前解除所造成的“损失”，超出了一审诉讼请求的范围。二、一审判决未按照双方租赁合同第七条的约定认定双方的权利义务关系，适用法律错误。涉案租赁合同第七条约定有效，未被变更、撤销，双方应按约定处理，一审判决在该约定有效的情况下直接适用“公平原则”，适用法律错误。按照该条约定来确认双方的权利义务关系，并不会导致不公平结果，双方约定的租金标准是充分考虑了上述第七条约定的结果，正是由于被上诉人认可在涉案房屋遇到拆迁时出租人无需向承租人进行补偿，上诉人才向被上诉人按较低的标准收取了租金。如果被上诉人不认可第七条的约定，则上诉人无疑会相应地提高租金标准，甚至不会将房屋租赁给被上诉人。另外，从维护社会交易安全的角度考虑，也不应任意突破合同约定。三、退一步讲，被上诉人也没有证据证实其存在损失及损失的多少，一审判决参照拆迁标准认定其损失错误。上诉人根据拆迁补偿协议所取得的拆迁补偿款与被上诉人主张的所谓损失不存在任何关联。另外，关于被拆迁房屋的附属物，上诉人始终只认可涉案的18间房屋中的隔断部分是被上诉人装修的，且已通过证人证言和现场照片证实了被上诉人已将隔断部分拆除。因此，该部分附属物的补偿与被上诉人也不存在任何关系，该部分附属物的补偿数额也不代表就是被上诉人的所谓损失数额。 石建辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 石建向一审法院起诉请求：张洪来返还租赁费22400元、租房押金2000元，交付拆迁补偿款（以拆迁补偿协议中搬迁费、停产停业损失、装修补偿为准）。 一审法院认定事实：2016年5月8日、2017年5月2日，石炜炜作为承租方、被告作为出租方签订两份房屋租赁合同，租赁期间分别为2016年5月15日至2017年5月15日、2017年5月15日至2018年5月15日，其余内容一致，约定：原告承租被告房屋营业房18间，年租金32400元，一次性预交一年租金32400元。石炜炜于2016年5月8日支付被告当年租金32400元、押金2000元，于2017年5月2日支付被告当年租金32400元。对该两份合同，原告及石炜炜均称二人系兄妹关系，石炜炜代原告签订合同并交付租金、押金，石炜炜同意该押金由被告退给原告。 2018年5月14日，原告作为承租方、被告作为出租方签订房屋租赁合同一份，约定：原告承租被告房屋营业房18间，年租金32400元，一次性预交一年租金32400元，租赁期限自2018年5月15日至2019年5月15日。原告于2018年5月14日交付被告当年租金32400元。 2016年12月25日、2018年1月1日、2019年1月1日，原告作为承租方、被告作为出租方签订三份租赁合同，租赁期间分别为自2017年1月1日至2018年1月1日、2018年1月1日至2019年1月1日、2019年1月1日至2020年1月1日，其余内容均一致，约定：原告承租被告房屋22间，年租金20000元，一次性预交一年租金20000元。原告均于签订合同当日交纳当年租金20000元。 以上六份房屋租赁合同第五条均约定“如合同到期，承租方不继续租赁，应提前一个月通知给出租方搬出，对房屋装修或增加的其他设施由承租方自行拆除处理，并恢复原貌。”第七条均约定：“如遇村委、上级各级政府性占用该房屋，出租方提前半个月通知给承租方，并解除合同，出租方不给予任何补偿，并双方结清其租赁等费用。” 2019年3月6日，泰安市人民政府发布拟征收土地公告，征收土地为泮河大街以北、温泉路以东、山东农业大学以西，涉及农村集体经济组织为宁家结庄村。2019年3月18日，泰安市泰山区宁家结庄村村民委员会发布征地搬迁通知，通知泮河大街以北、温泉路以东、山东农业大学以西宁家结庄村农大小吃街拆迁范围土地上的全体经营业主于2019年3月27日24时前尽快将全部经营物品搬离完毕，政府随后将对该拆迁区域停水停电并设置拆迁围挡。 2019年3月30日，泰安市泰山区宁家结庄村村民委员会作为拆迁人、泰安市泰山房屋拆迁服务中心作为委托拆迁人、被告作为被拆迁人签订集体土地上房屋货币补偿协议，约定：第二条：补偿方式及数额，拆迁人以货币补偿的方式补偿被拆迁人，拆迁被拆迁人房屋建筑面积7923.23平方米，补偿5947320.13元；附属设施（物）补偿1429943.68元；搬迁费79232.25元；停产停业损失补偿费1901574元；以上补偿款合计9358070.06元。第三条：资金结算及支付方式本协议签订后，被拆迁人方应于2019年4月5日前搬迁腾空，将被拆迁房屋完好移交拆迁人，验收合格后，拆迁人将补偿款一次性付给被拆迁人。拆迁补偿汇总表载明：1.房屋建筑物建筑面积7923.23㎡，金额5947320.13元，2.装修及构筑物金额1429943.68元，3.停产停业损失建筑面积7923.23㎡，金额1901574元，4.搬家费建筑面积7923.23㎡，金额79232.25元，合计9358070.06元。附属物补偿表载明：22夹芯板隔断3561.6元，23夹芯板隔断844.8元，24夹芯板隔断1020.6元，25石膏板隔断1373.4元，28水泥板隔断2802.5元，29夹芯板隔断9865.8元，38石膏板隔断38584元，51石膏板隔断7766元。 庭审中，被告称已收到上述全部补偿款；附属物补偿计算表第21至53项是涉案房屋附属物的评估价格，所有隔断部分是原告装修的，但现在原告已经拆走了。原告称第21至36项对应18间租赁合同；第37至53项对应22间租赁合同，原告承租该40间房屋时，都是毛坯，原告是建好后第一手承租人；原告2019年3月初撤出后，是被告向拆迁办交接场地，被告主张原告拆除没有依据。被告未提交证据证明原告拆除了相关隔断，原告未提交证据证明其对涉案40间房屋进行了其他装修添附。 原告明确其主张的附属物补偿即附属物补偿计算表第21至53项；原告承租房屋面积按间计算约930㎡，搬家费根据拆迁补偿汇总表按10元/㎡计算；停产停业损失根据拆迁补偿汇总表7923.23㎡，金额1901574元，原告承租930㎡按比例计算。被告称原告承租面积约900㎡。原被告均未提交证据证明租赁面积。原告称认可被告计算的租赁费19105元，其余租赁费不再主张。 一审法院认为：原被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。现租赁合同因政府征收土地无法继续履行，被告应退还原告剩余租金19105元及押金2000元。本案争议焦点是原告是否有权要求被告支付附属物补偿、搬家费、停产停业损失补偿等费用。 合同权利义务由合同双方约定产生，只约束于合同相对方，合同之外的第三人不享受和承担合同约定的权利和义务。货币补偿协议同样遵循合同相对性原则，补偿协议以外的人包括承租人不享有补偿合同的权利。租赁合同履行过程中，出租房屋被征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，补偿费用是政府补偿被征收人的，是支付给被征收人的费用。承租人不能依据补偿项目名称来确定具体补偿项目应归其所有，故原告要求以协议约定的补偿项目及标准为据主张相应费用归其所有，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。 出租人与承租人之间虽有征收行为的介入，但双方仍为普通租赁合同法律关系。当出租房屋被征收后，承租人主张权利的依据是合同法和双方约定，相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据。双方租赁合同第七条约定“如遇村委、上级各级政府性占用该房屋，出租方提前半个月通知给承租方，并解除合同，出租方不给予任何补偿”，该约定事项明确具体，应尊重当事人之间的约定。但考虑到，原告对该合同无法继续履行并无任何过错，合同提前解除必然会导致原告确实存在一定的损失，应对损失的确定及补偿问题进行明确。 关于原告主张的附属物补偿，鉴于被告认可附属物补偿计算表第21至53项中的隔断部分由原告装修，被告应将该部分补偿款返还原告，合计65818.7元。关于原告主张的其他附属物，被告对此有异议，根据合同约定被告不负有补偿的义务，故对其他附属物补偿的诉求，不予支持。 关于搬家费，因征收时涉案40间房屋由原告经营占用，原告是实际搬迁的主体，故相应的搬家费应补偿给原告，补偿标准可参照补偿协议的标准按10元/㎡计算，面积应按900㎡，总计9000元，被告应返还原告。 关于停产停业损失，政府对于被征收人的停产停业损失等补偿费属于定型化的补偿项目，不以实际是否有停产停业等损失及损失多少为依据，该部分费用是政府补偿给被征收人的费用，原告既然要求被告支付其停业损失等费用，就应提供相关证据证实。而且被告将涉案房屋出租给原告经营使用，此时的停产停业损失应当包括原告无法继续经营的损失及被告无法继续出租房屋的租金损失。至于双方损失的划分比例应考虑到以下因素：1.从常理来说，营业损失应适当大于租金损失；2.剩余租期，18间房屋的租期剩余两个月左右，22间房屋的租期剩余大半年；3.租金数额，18间房屋年租金32400元，22间房屋年租金20000元。综合以上因素，应认定原告享有涉案房屋停产停业损失补偿款的30%为宜，该损失数额为64800元（1901574元×900㎡/7923.23㎡×30%）。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条规定，判决：一、被告张洪来于一审判决生效之日起十日内返还原告石建剩余租金19105元及租赁押金2000元；二、被告张洪来于一审判决生效之日起十日内支付原告石建附属物补偿款65818.7元；三、被告张洪来于一审判决生效之日起十日内支付原告石建搬家费9000元；四、被告张洪来于一审判决生效之日起十日内支付原告石建停产停业损失64800元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3330元，由原告石建负担1830元，被告张洪来负担1500元。 二审中，当事人未提交新的证据。 对一审判决认定的事实，本院予以确认。另，上诉人一审中针对夹芯板和石膏板是否均为被上诉人添附问题，明确陈述“在序号21至36合计28731.9元对应18间的租赁合同，其中的隔断是原告添附的，37至53合计71701.4元对应22间的合同，是宾馆带装修出租的，这些是被告的”。 本院认为，上诉人对涉案房屋所占用土地为集体所有土地无异议，其主张参照《国有土地上房屋与征收补偿条例》的规定应由其享有涉案拆迁补偿款、被上诉人无权对此主张权利，于法无据，不能成立。被上诉人提出本案诉讼请求的权利基础是对拆迁补偿款享有部分权利，与涉案租赁合同因房屋拆迁而解除后是否应补偿问题无关，涉案租赁合同第七条约定亦无适用的余地。一审判决认为被上诉人不享有拆迁补偿利益、应根据涉案租赁合同第七条约定确定双方本案权利义务、应对合同提前解除导致被上诉人损失的补偿问题进行“明确”，确定被上诉人权利基础、分析认定法律关系性质错误，但判决上诉人向被上诉人支付相关补偿款项正确，且并不超出被上诉人一审诉讼请求，上诉人主张一审判决超出诉讼请求范围、其不应向被上诉人支付拆迁补偿款，不能成立。 关于上诉人上诉主张被上诉人无证据证实存在损失及具体损失大小问题，其中针对被上诉人一审主张的附属物补偿，上诉人并不认可附属物补偿计算表第37至53项中的隔断部分系由被上诉人装修，被上诉人主张该部分隔断系由其装修，并未提供证据证实，被上诉人要求该部分补偿款共计46350元，无事实根据，不应支持，上诉人认可其余隔断系由被上诉人装修，则拆迁补偿款中该部分附属物补偿应由上诉人向被上诉人支付。关于搬家费，被上诉人租用涉案房屋经营，是实际的搬迁主体，一审判决上诉人向被上诉人返还拆迁补偿款中相应的搬家费正确。关于停产停业损失，被上诉人租用涉案房屋经营，因房屋拆迁确造成其无法继续经营，但其确无证据证实停产停业损失数额，一审法院综合考虑拆迁补偿款中的停产停业损失包括上诉人无法继续出租房屋的损失、剩余租期长短及租金数额大小等因素，酌定被上诉人享有停产停业损失补偿款的30%，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初2450号民事判决第一、三、四项； 二、变更泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初2450号民事判决第二项为张洪来于本判决生效之日起十日内支付石建附属物补偿款19468.7元； 三、驳回石建其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担按一审判决执行；二审案件受理费6660元，由上诉人张洪来负担4500元，被上诉人石建负担2160元。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 陈树元 二〇二〇年八月二十六日 书记员 马 鑫