重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0241民初1950号 原告：秀山华寓物业管理有限公司，住所地重庆市秀山自治县中和街道建民巷**，统一社会信用代码91500241671038931Y。 法定代表人：龙小伟，系该公司经理。 委托诉讼代理人：黄修建，重庆博搏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李光春，系该公司员工。 被告：刘勇，男，土家族，1986年12月17日出生，重庆市秀山自治县人，住本县。 原告秀山华寓物业管理有限公司（以下简称华寓物业公司）与被告刘勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华寓物业公司的委托诉讼代理人黄修建、李光春，被告刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华寓物业公司向本院提出诉讼请求：⒈判令被告刘勇立即向原告支付从2017年4月起至2020年4月的物业管理费1827元及违约金（以1827元为基数，按每日3‰，从2020年5月1日起计算至清偿之日止）。⒉判令被告支付从2017年4月起至2020年4月的公摊电费122元。⒊本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买宜景苑二期的一房屋，其建筑面积为90平方米。被告在接房后，于2014年7月9日签订承诺书，承诺了宜景苑二期《临时管理公约》所规定的内容。该公约第三十四条规定了物业管理费的收费标准，即：多层住宅每月按照0.7元/平方米计收，高层住宅每月按1元/平方米计收……。被告购买的是多层住宅，按照约定被告每月应向原告支付物业管理费63元。同时该公约第四十三条约定了逾期支付物管费所要承担的违约责任，即：如逾期则按日3‰的标准支付违约金。由于被告从2016年7月至2017年3月未按时支付物业服务费，原告曾于2017年3月向秀山县人民法院提起诉讼，事后法院判决确认被告应当支付原告物业管理费，被告也履行了该判决。但是被告从2017年4月起又拒绝支付每个月的公摊电费约3.4元，并拒绝支付物业管理费。2018年9月20日，宜景花园业委会筹备组以郎平均为代表与原告签订了《宜景花园物业遗留问题过度性临时解决协议》，该协议对多层住宅物业服务费进行了变更，即原合同公示标准0.70元/月/㎡执行至2017年12月31日止；2018年1月起按0.5元/月/㎡计算收取；2018年1月起已经缴纳的部分业主费用折算抵扣。该协议签订后，被告不但没有补交之前欠付的费用，而且又以种种借口继续拖欠应当支付的物业服务费和公摊费。被告严重违反诚实信用原则，存在严重违约行为，应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，特依法起诉，请求人民法院依法支持原告的上列诉讼请求。 被告刘勇辩称，一、原告起诉超过诉讼时效。理由是原告起诉是2017年4月至2020年4月的费用，他的起诉状显示的时间是2020年6月，已超过三年的规定，根据民法总则的规定，法律不予保护。二、原告的物业合同期限是2015年至2018年4月30日，该合同期限已结束，该合同自然失效。对被告方不具法律约束力。因此，原告的诉讼理由没有事实依据，法律不予保护。三、2018年，我们已成立业主委员会，有街道和社区的备案。前期物业合同到期后没有与小区业委会协商续签合同，业委会并于2018年12月29日在小区内各单元张贴向全体业主进行告知，任何机关和组织在没有经业委会授权和委托的情况下，不得与原告续签合同，否则就是对业主自主权的侵害。根据物权法的规定与物权法解释的规定，物业属有名合同。法律做出专门性规定，法律不认可事实服务合同关系，法院也不能参照已到期失效的合同作为本案的审判依据。因此，在2018年至今原被告之间没有物业服务合同约定双方的权利义务，所以原告诉请被告方支付费用（物业服务费，公摊电费，违约金）属于违法行为，法律不予保护。四、关于公摊电费、物业服务费，原告未在秀山发改委和物价局备案登记，更无税务机关的登记证明。原告收取费用属于法律禁止性规定，所以原告的行为也是违法行为。五、被告建筑区域内的公摊面积以及专有部分的附属设施设备，原告未经业主方许可，在该公摊面积上的排球场，擅自租赁给他人，收取费用长达多年，占为己有。原告在公摊面积上打广告，收取广告费用，原告也据为己有，从未向所有业主公布过收支情况，原告的这一系列行为都系违法行为。因此，原告应先返还给被告，被告有权主张抵扣合理合法的费用。所以，被告有权拒绝支付。六、原告方在本小区的服务人员不足三人，且均为年老体衰。小区498户人，其服务质量极差，四处草木丛生，垃圾肮脏不堪，严重影响业主生产生活。因此，原告的行为达不到物权法规定的标准，原告无权收取费用。原告应当对服务质量是否合格，配备人员数量是否达标承担举证责任。否则，原告的请求属于无根据事实。综上，原告的请求于法无据，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月1日，原告华寓物业公司与秀山华信房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，由秀山华信房地产开发有限责任公司选聘原告方对“宜景苑二期”实施前期物业管理服务，合同对物业基本情况、物业服务事项、服务质量、服务费用等进行约定。同时，《宜欣﹒宜景苑二期临时管理规约》第二条约定，建设单位在物业销售前将本临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，物业买受人对本临时管理规约予以的书面承诺，表示认定本临时管理规约的内容。建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主利益的规定，应当以本临时管理规约为准。第三十四、三十五、三十六条约定，根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算），高层住宅按1元/平方米/月标准计收，多层住宅按0.7元/平方米/月标准计收。业主向物业管理企业交纳物业服务费后，物业管理企业按前期物业服务合同约定的服务内容和标准提供物业服务，盈余或亏损由物业管理企业享有或承担。公摊（如小区的路灯、楼道灯、水景观用电、用水等）、供电供水过程中的能源消耗，应独立计量核算，按建筑面积据实向业主分摊计收。业主同意自开发商通知的交房之日的次日起交纳其所拥有物业的物业服务费用。物业服务费用按月交纳，各业主应在每月二十日前履行交费义务。第四十三条约定，业主、使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同约定，未能按时足额交纳物业服务费，应按千分之三/日的标准支付违约金，拖欠费用3个月以上（包括三个月），物业管理企业可依据本管理规约的授权，向违约业主提起诉讼。第五十条约定，本物业管理区域的业主大会依法成立后，可根据业主大会议事规则制定业主公约，临时管理公约作废。2014年7月29日，被告刘勇签署《承诺书》，该承诺书载明：被告已确认并详细阅读（开发企业）指定的“宜欣﹒宜景苑二期临时管理规约”，同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。同意承担违反临时管理规约的法律责任。同意在该物业转让、馈赠或变更的同时必须取得物业继受人签署的承诺书，在建设单位、物业管理企业收到有效的新承诺书前，本承诺仍然继续有效。本案被告的房屋为多层住宅，建筑面积90平方米。原告依约履行物业管理服务后，被告尚欠2017年4月至2020年4月物业服务费1827元、公摊电费122元。 另查明，2017年6月6日，原告与秀山华信房地产开发有限责任公司签订《宜景苑二期项目前期物业服务补充协议五》，该协议约定，前期物业服务合同履行至2018年4月30日止。2018年7月10日，本县中和街道办事处对宜景花苑业主委员会筹备组成员进行了公示，公示组长为杨声凤、副组长郎平均，成员周群等9人。2018年9月20日，筹备组代表人郎平均与原告方代表人李光春签订《宜景花园物业遗留问题过渡性临时解决协议》，该协议约定，物业服务收取标准：⒈商业、高层住宅原收费标准不变。⒉多层住宅原合同，公示标准0.70元/月/㎡执行至2017年12月31日止。2018年1月起按0.5元/月/㎡计算收取。……郎平均协同原告方开展物业服务费，公摊费的收取协调工作等。2018年10月26日，原告与筹备组代表人郎平均签订《协助收取物业服务费、公摊费用提成协议》，该协议约定，郎平均在原告方收取费用过程中予以主动配合，对拒缴相关费用的业主予以疏导、解释，并督促其缴纳。2018年11月27日，宜景花苑小区首届业主委员会选举结果公示，郎平均为该业主委员会主任。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 一、原告的起诉是否超过诉讼时效。被告从2017年4月起至2020年4月未按时交纳物业服务费用，因原告未提交书面向被告催收的证据，故被告从2017年4月起至2017年5月应交纳的物业管理服务费用计126元已过诉讼时效，依法不予保护。 二、合同的效力问题。被告抗辩认为，前期物业服务合同至2018年4月30日期限届满，合同自然失效，因此对被告不具有约束力。经审查，原告与秀山华信房地产开发有限责任公司于2014年3月1日签订的《前期物业服务合同》期限为3年，自正式交房之日起开始计算。在双方签订的《宜欣﹒宜景苑二期临时管理规约》第五十条中约定，本物业管理区域的业主大会依法成立后，可根据业主大会议事规则制定业主公约，临时管理公约作废。被告刘勇在承诺书上表示，同意履行、遵守临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务，在建设单位、物业管理企业收到有效的新承诺书前，本承诺仍然继续有效。据此，虽然《前期物业服务合同》约定的3年期限届满，但是《宜欣﹒宜景苑二期临时管理规约》在宜景苑二期小区业主大会未制定业主公约前，该临时管理规约及《宜景花园物业遗留问题过渡性临时解决协议》对原、被告双方仍具有拘束力。此外，根据原告与秀山华信房地产开发有限责任公司签订的补充协议五约定，前期物业服务合同履行时间至2018年4月30日止。因此，在2017年4月1日至2018年4月30日，《前期物业服务合同》对双方当事人仍具有拘束力。 三、原告是经国家工商局核准登记并依法成立的物业服务管理企业，其通过招投标的方式取得了宜景苑二期的物业服务资格，因此原告的物业服务主体资质是合法的。原告作为物业服务企业与秀山华信房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》《宜欣﹒宜景苑二期临时管理规约》以及被告签署的《承诺书》合法有效，对原、被告双方均具有拘束力，双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。原告依约提供了物业管理服务，被告理当按照合同的约定支付相应的物业管理费用。被告抗辩认为原告的物业服务存在问题，但是其并不能证明原告未履行物业管理服务的义务，存在服务质量瑕疵，被告并不能以此对抗交纳物业管理费的基本义务。对于小区物业管理服务上有不完善的地方，业主可以监督物业服务方并责令其整改，造成业主损失的，业主有权请求赔偿。另外，业主也可根据实际情况并按照法定程序解聘物业服务企业。但是在物业服务合同履行期间，业主应当依约交纳相应的物业服务费用。故对于原告诉请要求被告支付上述物业管理费、公摊费的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 四、违约金问题。被告未按时交纳物业管理服务费用，已构成违约，应按约支付违约金。根据《宜欣﹒宜景苑二期临时管理规约》约定，被告应于每月20日前履行交费义务，故对于原告主张从2020年5月1日开始起计算违约金的诉讼请求，本院予以确认。违约金的具体计算方式为：以1701元为基数，按照每日千分之三，从2020年5月1日起计算至物业管理费付清之日止。 五、被告认为小区排球场租赁收取的费用以及广告费的问题，系另一法律关系，当事人可另寻它途进行救济。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条、第八十三条，《物业管理条例》第五条、第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条、第一百六十二条之规定，判决如下： 被告刘勇在本判决生效之日起十日内支付原告秀山华寓物业管理有限公司物业管理费1701元、公摊电费116元及违约金（违约金的具体计算方式为：以1701元为基数，按照每日千分之三，从2020年5月1日起计算至物业管理费付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取，计25元，由被告刘勇负担。 本判决为终审判决。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  付拥军 二〇二〇年八月十二日 书记员  黄 晶