福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初2264号 原告：叶永强，男，汉族，1983年6月23日出生，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：林丹娟，福建合伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林熙庭，福建合伦律师事务所律师。 被告：俞华秀，女，汉族，1980年1月26日出生，住福州市闽侯县。 原告叶永强与被告俞华秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告叶永强的委托诉讼代理人林熙庭、被告俞华秀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告叶永强向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告叶永强与被告俞华秀于2019年11月24日签订的《房屋买卖合同》及于2019年12月7日签订的《补充协议》；2、请求依法判令被告向原告支付违约金150000元；3、请求依法判令被告承担原告因本案诉讼支出的律师费8000元；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2019年11月24日，原、被告经福州市晋安区产中介所居间介绍签订《房屋买卖合同》，合同约定：1、甲方（即原告）将其所有的位于福州市晋安区（产权证号：榕房权证Ｒ字第××号）的房屋卖与乙方（即被告），成交价格为1295000元；2、违约责任：房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币壹拾伍万元整（￥150000），本合同另有专门约定的从其约定；3、交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）；2019年12月4日，福建麦田房产经纪有限公司向被告发出一份《告知函》，催促被告支付购房保证金2万元。2019年12月7日，原、被告双方签订《补充协议》，约定：该房屋新产权人（乙方（即被告）或乙方指定产权人）为非福州五城区户籍的，乙方应在办理按揭贷款申请手续前向交易服务方提交该房屋新产权人在福州市行政区域内近2年内累计缴交1年以上的个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，否则，视为乙方违约，甲方有权解除《房屋买卖合同》并按照违约责任条款要求乙方承担相应的违约责任。2019年12月13日，福建麦田房产经纪有限公司向被告发出一份《告知函》，催促被告支付评估费并向交易服务方提供其指定第三人的有效身份证明。2020年1月6日，福建麦田房产经纪有限公司向被告发出一份《告知函》，催促被告在收到该函件后即行将新产权人在福州市行政区域内近2年累计缴交1年以上的个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明提交，以便正常办理后续交易手续。2020年1月12日，福建麦田房产经纪有限公司再次就前述事项向被告送达《履约通知函》进行催告。之后，被告仍未按合同约定提交上述材料，导致后续房屋交易手续无法继续办理，导致合同无法继续履行，被告的行为已严重侵害到了原告的合法权益，原告故依法提起诉讼。 被告俞华秀辩称，房屋买卖协议及补充协议确系其签字的，但其本身文化水平不高，对合同内容并不了解，仅是听从房屋中介机构的要求签字。其仅仅了解房屋的价格、首付款及按揭贷款金额，每月还贷款金额这些情况，其他情况均不了解。2020年12月30日办理贷款时，其才知道因其丈夫社保系福州市闽侯县的，不属于福州市五城区范围内，不能办理贷款。因贷款无法办理，现在房屋买卖合同确实无法继续履行，但原告诉请的违约金及律师费，其没有能力支付。 原告叶永强围绕其诉讼请求提交了房屋产权证、房屋买卖合同、补充协议、告知函、履约通知书、律师委托代理合同、发票、转账凭证等证据。本院经当庭质证，结合当事人庭审陈述，本院认定如下事实： 2019年11月24日原告叶永强与被告俞华秀在福州市晋安区产中介所的居间介绍下签订了一份《房屋买卖合同》，约定由被告俞华秀购买原告叶永强位于福州市晋安区房屋，房屋面积62.89㎡，成交价格为1295000元；房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金150000元，本合同另有专门约定的从其约定；交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。合同签订后，被告俞华秀向福州市晋安区产中介所支付了履约保证金20000元。因被告俞华秀系闽侯户籍，不符合福州市购房的限购政策。因此，2019年12月7日，原告叶永强与被告俞华秀签订《补充协议》，约定：该房屋新产权人为非福州五城区户籍的，被告应在办理按揭贷款申请手续前向交易服务方提交该房屋新产权人在福州市行政区域内近2年内累计缴交1年以上的个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，否则，视为被告违约，原告有权解除《房屋买卖合同》并按照违约责任条款要求被告承担相应的违约责任。2019年12月30日，在办理银行贷款时，因被告俞华秀指定的房屋产权人其丈夫系在闽侯县缴纳社保，并未在福州市五城区内缴纳社保，不符合福州市购房的限购政策，因此无法办理贷款。原告叶永强分别于2020年1月6日、2020年1月12日通过中介麦田房产经纪有限公司发出告知函，要求被告俞华秀提交房屋新产权人在福州市行政区域内近2年内累计缴交1年以上的个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，否则将承担违约责任，上述函件被告俞华秀均拒收。2020年5月25日，因被告俞华秀仍未能履行上述合同约定义务，原告叶永强遂诉至本院，并聘请律师花费律师费8000元。 本院认为,讼争《房屋买卖合同》及《补充协议》是原告叶永强与被告俞华秀双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。被告俞华秀在其自身不符合福州市购房限购政策的情况下，也未按合同约定提供房屋新产权人在福州市行政区域内近2年内累计缴交1年以上的个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，导致无法办理房屋贷款，致使其无力支付向原告叶永强支付购房款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告叶永强要求解除讼争房屋买卖合同及补充协议，符合合同约定和法律规定，应予支持。关于违约金问题，合同约定违约金为150000元，但原告并未向本院提供因解除合同给其造成损失的相应证据，故本院结合讼争合同才刚刚签订，合同尚未进入实际履行状态，原告损失尚小的情形，将违约金调整为50000元。合同中约定律师代理费由违约方承担，现原告诉请被告支付律师代理费8000元，符合双方的合同约定，且与法不悖，应予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、解除原告叶永强与被告俞华秀于2019年11月24日签订的《房屋买卖合同》及2019年12月7日签订的《补充协议》； 二、被告俞华秀应于本判决生效之日起十日内向原告叶永强支付违约金50000元； 三、被告俞华秀应于本判决生效之日起十日内向原告叶永强支付律师费损失8000元； 四、驳回原告叶永强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16527元，减半收取计8263.5元，由被告俞华秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  倪卫东 二〇二〇年八月十九日 书记员  危 艳 附：本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。