广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初5046号原告：深圳市京基物业管理有限公司京基一百物业服务中心，经营场所深圳市罗湖区深南东路**京基一百大厦****7202西侧，统一社会信用代码91440300564XXXX27J。负责人：陈华，执行董事。委托诉讼代理人：蓝洁婷，女，汉族，1990年3月14日出生，身份证住址广东省清远市清城区，公司法务。被告：深圳市田生资产管理有限公司，住所深圳市罗湖区红岭路京基金融中心**4305，统一社会信用代码9144030008XXXX068H。法定代表人：陈铎升，董事长。委托诉讼代理人：吕泽勋，广东金阳律师事务所律师，执业证号14403201910142592。委托诉讼代理人：李庚，广东金阳律师事务所律师，执业证号14403201110387429。上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人蓝洁婷，被告委托诉讼代理人吕泽勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：一、判令原被告双方签订的《京基100物业管理服务合同》于2019年4月27日解除；二、判令被告立即偿还原告截止至2019年4月25日的物业管理费52125.33元，电费3164.88元，合计55290.21元；三、判令被告向原告支付截止至2019年4月25日的延迟支付物业管理费违约金25896.81元、延迟支付电费违约金1014.28元（之后的管理费、电费违约金分别以欠付的物业管理费、电费数额为基数，按每日千分之五计算至所有应付费用被全部支付之日止）；四、判令被告承担本案全部的诉讼费用及其他相关费用（包括但不限于公告费、保全费、评估费等）。事实与理由：原告与深圳市前海东方智富投资发展有限公司于2014年8月25日签订了《京基100物业管理服务合同》（以下简称“合同”），合同约定：深圳市前海东方智富投资发展有限公司租赁房产地址为深圳市深南东路5016号京基100大厦A座62层01-03单元，建筑面积共888.5平方米，原告为其提供各项物业管理与服务。合同期限自2013年8月1日起至2023年7月31日止。若深圳市前海东方智富投资发展有限公司与业主方的《房屋租赁合同》到期或提前终止的，则本合同终止。深圳市前海东方智富投资发展有限公司每月应向原告支付物业管理费28432元，除首月物业管理费应由深圳市前海东方智富投资发展有限公司于合同签订之日起7个工作日内交清外，从第二个月起，深圳市前海东方智富投资发展有限公司应于每月5日前支付当月物业管理费。如深圳市前海东方智富投资发展有限公司迟延支付物业管理费等、水电费等相关费用的，每迟延一日，应向原告按日支付欠付金额千分之五的违约金直至所有应付费用被全部支付。若深圳市前海东方智富投资发展有限公司拖欠应付费用达三十天的，原告有权解除本合同，深圳市前海东方智富投资发展有限公司应赔偿原告所遭受的一切损失，包括原告解除本合同后、租赁房产重新出租前或本合同原定的有效期届满前的空置期间的管理费。2016年9月2日，原告又与被告、深圳市前海东方智富投资发展有限公司三方共同签订了《变更签约主体三方协议》，约定原告、被告、深圳市前海东方智富投资发展有限公司三方一致同意将《京基100物业管理服务合同》中的深圳市前海东方智富投资发展有限公司（即合同中的乙方）变更为被告，深圳市前海东方智富投资发展有限公司在《京基100物业管理服务合同》中的权利义务全部转由被告承担；同时被告不得以其对抗深圳市前海东方智富投资发展有限公司之任何事由对抗原告而拒绝履行《京基100物业管理服务合同》中所约定之义务。上述合同签订后，原告依约履行了全部合同义务，但自2018年2月起被告多次恶意拖欠物业管理费等费用，截止2019年4月25日，被告已拖欠物业管理费52125.33元、电费3164.88元，累计拖欠管理费违约金25896.81元、电费违约金1014.28元。同时原告己多次向被告催缴（包括但不限于电话、微信通知、张贴或寄发催费通知书等）未果。综上所述，被告恶意欠费，严重损害了原告的合法权益，被告应立即向原告支付拖欠的物业管理费、电费及相应违约金。故原告为维护自身合法权益特提出如上诉请，望判如所请。被告答辩称：一、答辩人无法按时缴纳管理费等费用，原告存在过错及违约行为。首先，原告曾于2015年11月3日向案外人深圳市京基房地产开发有限公司发出申请，请求将每月租金支付时间调整为每月25日，其法定代表人亦是原告的法定代表人陈华签字确认并同意答辩人的申请。答辩人作为承租人，虽分别签订了租赁合同与物业服务合同，但物业服务合同实际应并属于租赁合同，且答辩人并非业主，实际管理费仍应属于租金的组成部分，加上当时原告的法定代表人陈华亦口头确认租金及管理费均调整为每月25日支付，双方亦是一直按照这个约定履行，因此本案管理费等费用支付时间应为每月25日，而非合同约定的每月5日，双方己然达成变更意见并已实际履行。其次，双方合同约定拖欠租金或其他费用达到三十日的，原告有权解除合同，而本案中2019年3月份租金及管理费的支付时间为2019年3月25日，即原告能解除合同的时间应为2019年4月24日，但原告却在2019年4月12日发函通知承租答辩人租赁房产的租客，告知其已于2019年4月11日解除与答辩人的租赁合同，对答辩人的租客造成恐慌，导致各租客均不支付租金，答辩人才未能及时缴纳相应费用。原告甚至于让租客直接与其签订新的租赁合同，其应当承担相应过错及违约责任。二、原告请求支付2018年2月至2019年2月迟延支付物业管理费、电费违约金没有依据。答辩人已经按照双方协议变更后的时间足额支付了除65层外该段期间内其他租赁房产的管理费、水电费，65层租赁房产自2018年12月起管理费等费用未予支付的原因是原本由案外人承租65层整层物业，后该案外人违约不予支付租金等费用并消失匿迹，给答辩人造成巨大压力，答辩人多次向原告主张退租或减免租金，但原告一直置之不理，导致65层相关费用问题一直未能解决。同时，原告亦未举证证明答辩人存在其他迟延支付的行为，应自行承担举证不能的后果。三、原告请求支付的违约金标准过高。首先，答辩人于合同签订时，向原告支付了管理费周转金（相当于两个月管理费）、水电费周转金（30元／平方米），该款项的性质相当于保证金，基于填平原则，原告应当就保证金不能填补损失的部分要求答辩人支付，在保证金被原告没收的情况下，原告应当就扣除保证金之后的损失进行主张。其次，在保证金被没收的情况下，原告已经没有损失，现原告仍主张按千分之五每日支付违约金，明显属于《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第29条第2款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为合同法第114条第2款的“过分高于实际的损失”，没收保证金后原告已经没有实际损失，若再适用违约金，则构成重复惩罚，有违公平原则。四、并非答辩人不想履行合同义务，而是基于情势变更无法履行，继续履行合同会严重显失公平。原告与答辩人签订的《物业服务管理合同》虽是独立的合同，但其实际受答辩人与案外人深圳市京基房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》影响。答辩人与案外人深圳市京基房地产开发有限公司合作多年，租金亦是根据合同逐年上涨，恰逢2018年国内商业租赁情势整体下滑，深圳市内多数楼盘空置率高达几成，答辩人作为二房东，深受影响。答辩人承租涉案房产，租金己然高达280/元／平方米，而答辩人对外出租亦才不足230/元／平方米，其中还有大量租赁房产空置。期间答辩人多次与案外人、原告商讨减租或减少租赁楼层事宜，谋求生存之路，但其都置之不理，也一定程度导致答辩人无法按时交纳相关费用。综上，恳请贵院综合考虑市场环境因素，考虑答辩人并非恶意不缴纳管理费等因素，亦考虑原告已然没收保证金，不存在损失的因素，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年8月25日，原告与案外人深圳市前海东方智富投资发展有限公司签订了《京基100大厦物业管理服务合同》（以下简称“合同”），合同约定了如下内容：1、案外人租赁房产地址为深圳市深南东路5016号京基100大厦A座62层01-03，建筑面积共888.5平方米，原告为其提供各项物业管理与服务。合同期限自2014年7月30日起至2019年7月27日止。若案外人与业主方的《房屋租赁合同》到期或提前终止的，则本合同终止。2、案外人每月应向原告支付物业管理费28432元，除首月物业管理费应由被告于合同签订之日起7个工作日内交清外，从第二个月起，被告应于每月5日前（节假日除外）支付当月物业管理费。3、管理费周转金：案外人应于本合同签订后7个工作日内向原告缴纳两个月管理费共计56864元作为管理费周转金。管理费周转金不能作为被告违约的免责条款，案外人未按时支付管理费、超时管理空调费或者其他管理费用达15天的，原告有权没收被告的管理费周转金，案外人应在原告指定的期限内补足管理费周转金总额给原告。被告未补足的，每延误一日，应向原告支付该管理费周转金总额的千分之五作为违约金。同时，案外人仍应支付拖欠费用及相应的违约金。该管理费周转金于本合同期满或提前终止、案外人结清所有费用后30个工作日内退还案外人（不计利息）。3、水电费周转金：水电费周转金的计收标准为人民币30元／平方米。案外人应于本合同签订后7个工作日内向原告缴纳水电费周转金共计26655元。水电费周转金不能作为被告违约的免责条款，案外人未按时支付水费、电费达15天的，原告有权没收被告的水电费周转金，案外人应在原告指定的期限内补足水电费周转金总额给原告。案外人未补足的，每延误一日，应向原告支付该水电费周转金总额的千分之五作为违约金。同时，案外人仍应支付拖欠水电费用及相应的违约金。该管理费周转金于本合同期满或提前终止、案外人结清所有费用后30个工作日内退还被告（不计利息）。4、案外人须按时向甲方缴付管理费、水电费、超时空调费等费用，如案外人迟延支付物业管理费、水电费等相关费用的，每迟延一日，应向原告按日支付欠付金额千分之五的违约金直至所有应付费用被全部支付。若案外人拖欠应付费用达三十天的，原告有权解除本合同，案外人应赔偿原告所遭受的一切损失，包括原告解除本合同后、租赁房产重新出租前或本合同原定的有效期届满前的空置期间的管理费。2016年9月2日，原告又与被告、案外人深圳市前海东方智富投资发展有限公司三方共同签订了《变更签约主体三方协议》，约定原告、被告、案外人深圳市前海东方智富投资发展有限公司三方一致同意将《京基100大厦物业管理服务合同》中的深圳市前海东方智富投资发展有限公司（即合同中的乙方）变更为被告，深圳市前海东方智富投资发展有限公司在《京基100大厦物业管理服务合同》中的权利义务全部转由被告承担；同时被告不得以其对抗深圳市前海东方智富投资发展有限公司之任何事由对抗原告而拒绝履行《京基100大厦物业管理服务合同》中所约定之义务。合同签订后，被告向原告支付了管理费周转金人民币56864元、水电费周转金人民币26655元。自2018年2月起被告多次拖欠物业管理费等费用，截止2019年4月25日，被告拖欠物业管理费52125.33元、电费2863.05元。2019年4月25日，原告向被告发出《关于解除物业管理服务合同的通知函》，并告知被告：一、自本通知送达之日起，正式解除与被告签订的物业合同，被告支付的管理费周转金、水电费周转金合计83519元，不予退还；二，自本函件送达当日内，被告应向原告支付拖欠的管理费及水电费合计人民币54988.38元，拖欠管理费、电费违约金人民币27735.92元（自拖欠之日起至实际支付之日止按照拖欠金额的千分之五／天标准支付，暂计至2019年4月25日），共计费用,82724.30元。该《关于解除物业管理服务合同的通知函》于2019年4月27日送达被告。以上事实有《京基100大厦物业管理服务合同》、《关于解除物业管理服务合同的通知函》及快递单及快递查询通知函、催费通知书、欠费明细（截止2019年4月25日）等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告深圳市京基物业管理有限公司京基一百物业服务中心与案外人深圳市前海东方智富投资发展有限公司之间订立的《京基100大厦物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行。原告又与被告、案外人深圳市前海东方智富投资发展有限公司订立三方协议，案外人深圳市前海东方智富投资发展有限公司在《京基100大厦物业管理服务合同》中的权利义务全部转由被告承担，该三方协议生效后，《京基100大厦物业管理服务合同》对被告产生约束力，被告应依约履行。被告未依约支付管理费、电费，构成违约，应当依法承担违约责任。被告违约行为已达到合同约定的解除合同条件，原告已于2019年4月27日向被告送达了解约通知，因此，原告请求判令解除订立的《京基100大厦物业管理服务合同》，于法有据，本院予以支持。截止至2019年4月25日的物业管理费为52125.33元、电费为2863.05元。关于原告主张按合同约定每日千分之五标准支付延迟支付物业管理费、电费违约金，本院认为，被告在与原告订立合同后，分别缴纳管理费周转金、水电费周转金，在被告违约后，根据约定，原告已告知被告没收了管理费周转金、水电费周转金，上述管理费周转金、水电费周转金具有违约保证金的性质，原告没收上述款项后，已经足以弥补相关损失，原告再另行主张违约金，过于加重被告的义务，有违公平原则，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于被告辩解称，原被告已经将支付管理费及电费的日期调整为每月25日，故原告存在过错及违约行为，但经查，被告出示的《申请函》系向案外人深圳市京基房地产开发有限公司提交，并不涉及物业管理费及电费等事项，不能证明原被告之间已经达成调整管理费及电费缴纳日期的合意，该辩解本院不予采纳。另被告有关基于案外人违约以及情势变更等理由，故应驳回原告诉讼请求的相关主张，与法律规定不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市京基物业管理有限公司京基一百物业服务中心与被告深圳市田生资产管理有限公司之间的《京基100大厦物业管理服务合同》（物业为京基100大厦A座62层01-03单元）于2019年4月27日解除；二、被告深圳市田生资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市京基物业管理有限公司京基一百物业服务中心支付截止2019年4月25日的物业管理费52125.33元、电费2863.05元，以上合计54988.38元；三、驳回原告深圳市京基物业管理有限公司京基一百物业服务中心的其他诉讼请求。案件受理费人民币928元由被告负担。原告已预交的受理费928元，本判决生效后由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币928元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 苏 宏二〇二〇年八月十日书记员 刘晓杰