河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终490号上诉人（一审原告、执行案外人）：王玉峰，男，汉族，1967年8月17日出生，住河南省郑州市金水区。上诉人（一审原告、执行案外人）：李英，女，汉族，1968年11月10日出生，住郑州市金水区。系王玉峰之妻委托诉讼代理人：李圣辉，河南良承律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：新蒲建设集团有限公司。住所地：郑州市电厂路**。法定代表人：王建峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李祥军，北京天平（郑州）律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：河南盛煌实业发展有限公司。住所地：郑州市中牟县城**经三路纬一路南府佑花园4A—201.法定代表人：赵坤，该公司董事长。上诉人王玉峰、李英因与被上诉人新蒲建设集团有限公司（以下简称新蒲建设公司）、一审被告河南盛煌实业发展有限公司（以下简称盛煌实业公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后依法组成合议庭，于2020年7月23日公开开庭审理了本案。上诉人王玉峰、李英及其委托诉讼代理人李圣辉，被上诉人新蒲建设公司的委托诉讼代理人李祥军到庭参加诉讼。一审被告盛煌实业公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。王玉峰、李英上诉请求：撤销一审民事判决，改判立即停止对中牟县××商都大道南、××路××和郡××楼商铺1房屋（以下简称案涉房屋）的执行程序执行，确认该房屋为其所有。一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：其购买的案涉房屋系商铺，2011年12月16日与盛煌实业公司签订商品房买卖合同，支付了首付款等义务，后支付自救款，缴纳房款85%，同意将余款缴纳到执行法院。2019年5月1日领取钥匙，5月3日交纳了物业费并占有。一审法院认定案涉房屋查封于2017年4月14日错误，执行法院至今未查封案涉房屋，查封公告是2018年7月23日，执行法院不应该查封登记在上诉人名下的房屋；案涉房屋烂尾的原因在盛煌实业公司，上诉人没有过错。自救委员会对自救建设的房屋享有优先受偿权，案涉房屋独立于7号楼、8号楼，新蒲建设公司不享有优先受偿权。其购买案涉房屋在新蒲建设公司与盛煌实业公司纠纷之前，其权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，享有排除执行的民事权益。新蒲建设公司答辩称:上诉人与盛煌实业公司的备案合同不具有物权变动效力，案涉房屋系商铺，应当适用但不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，不能对抗申请执行人的工程价款优先受偿权；也没有在查封前占有案涉房屋，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不能排除执行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。盛煌实业公司没有提交书面答辩意见。王玉峰、李英一审诉讼请求：1.判令停止对河南省中牟县××商都大道南、××路××和郡××楼商铺1房屋的执行程序，并确认该房屋所有权为其所有；2.判令本案诉讼费等相关损失由被告承担。一审法院认定事实：新蒲建设公司诉盛煌实业公司建设工程合同纠纷一案，该院于2017年8月14日作出（2017）豫01民初393号民事判决：一、解除新蒲建设集团有限公司与河南盛煌实业发展有限公司2010年4月9日签订的《建设工程施工合同》及2010年8月26日签订的补充协议；二、河南盛煌实业发展有限公司于判决生效十日内支付新蒲建设集团有限公司工程款19972853元及利息（利息自2017年1月5日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至判决书指定的付款之日止）；三、河南盛煌实业发展有限公司于判决生效后十日内支付新蒲建设集团有限公司增加的工程款836586元及增加的补偿费850000元；四、河南盛煌实业发展有限公司于判决生效后十日内退还新蒲建设集团有限公司保证金1600000元；五、河南盛煌实业发展有限公司于判决生效十日内支付新蒲建设集团有限公司至2014年5月21日的停工损失2653776.1元。此后的停工损失参照双方协议的计算方法从2015年1月1日计算至合同解除之日；六、新蒲建设集团有限公司对其承建的河南盛煌实业发展有限公司××和郡7号、8号楼工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。在（2017）豫01民初393号民事案件的诉讼过程中，该院于2017年3月15日作出（2017）豫01执保66号执行裁定书，裁定查封盛煌实业公司位于中牟县××商都大道南、××西××和郡7号楼和8号楼的一至二层商业用房（项目豫售证号为：牟房管预销字第20110022号）。该院于2017年3月16日作出（2017）豫01执保66号协助执行通知书，查封上述房产，期限三年，自2017年4月14日至2020年4月13日。并于2017年4月14日将上述法律文书送达中牟县房管局，中牟县房管局签收并注明：“8﹟楼04铺、06铺为轮侯查封。”2018年7月23日，该院作出（2018）豫01执36号查封公告，要求位于中牟县××商都大道南、××西××和郡7号楼和8号楼的一至二层商业用房在查封期间，任何人不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。王玉峰、李英针对位于中牟县××商都大道南、××路××和郡××楼商铺1的案涉房屋提出异议。2018年8月22日，经该院向协执单位中牟县住房保障和房地产管理局查询，王玉峰、李英提出异议的商铺无查封信息。该院裁定驳回了王玉峰、李英的异议申请。该院于2019年3月29日对中牟县住房保障和房地产管理局作出责令限期履行法定协助义务通知书，责令其将（2017）豫01执保66号执行裁定书及协助执行通知书中未查封的房产予以查封并以当时时间为准。中牟县住房保障和房地产管理局于2019年4月2日函复已将××和郡7号楼1号商铺等房屋查封，查封期限自2017年4月14日至2020年4月13日。该院于2019年4月22日作出查封公告。王玉峰、李英提出书面异议。该院于2019年7月30日作出（2019）豫01执异708号执行裁定书，裁定驳回王玉峰、李英的异议请求。另查明，王玉峰作为买受人、李英作为共有人于2011年12月16日与盛煌实业公司签订编号为000057000465的《商品房买卖合同》一份，约定：“买受人购买××区××路××和郡7号楼商铺1号房，户型为商铺，该商品房的用途为商业服务；该商品房单价为每平方米7840元，总金额为1933187元整；付款方式为按揭，首付款1133187元，余款800000做银行按揭。”中牟县住房保障和房地产管理局于2019年8月12日出具的《中牟县个人房屋权属信息表》显示，购房人为王玉峰、签订日期为2011年12月16日、合同号为ZM000057000465的《商品房买卖合同》已于2011年12月16日备案。王玉峰、李英向该院提交的加盖盛煌实业公司财务专用章的收据显示：王玉峰于2011年7月19日向盛煌实业公司交纳案涉房屋定金2万元；于2011年9月29日交纳预告登记费60元、杂费2967元、维修基金16028元、房款1113187元。还查明，王玉峰、李英向该院提交的《关于同意成立××和郡业主自救委员会的通知》、授权委托书、《中牟县人民政府关于××和郡问题楼盘自救工作有关问题的纪要》显示，××和郡项目业主自发成立业主自救委员会，依法开展该项目一期工程的收尾自救工作。2017年9月20日，王玉峰通过汇款的方式向××和郡业主自救委员会交纳自救工程款共计493160元。××和郡业主自救委员会于2018年12月31日向王玉峰发出案涉房屋的交房通知书。王玉峰于2019年5月3日向××和郡业主自救委员会交纳案涉房屋的物业费8877元。一审法院认为，二原告以其已从被执行人盛煌实业公司处购买了位于中牟县××商都大道南、××路××和郡××楼商铺1的案涉房屋为由，主张案涉房屋归二原告所有，要求停止对案涉房屋的执行，而本案所涉执行案件的执行依据（2017）豫01民初393号生效民事判决的判决主文第六项为“新蒲建设集团有限公司对其承建的河南盛煌实业发展有限公司××和郡7号、8号楼工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权”，故本案作为案外人执行异议之诉，应审查二原告对案涉房屋享有的权利能否阻却享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权的执行。原告主张应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定进行审查，但是《异议复议规定》第28条脱胎于《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，规定的是一般不动产买受人物权期待权的保护条件，只能排除普通金钱债权的执行，不能阻却享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权的执行。而《异议复议规定》第29条规定脱胎于《中华人民共和国合同法》第286条的批复，该批复考虑到施工人的劳动已经物化在工程中，作出了建设工程施工人的债权优于抵押权的特殊规定；但从价值取向看，基于生存权至上的考虑，建设工程施工人的债权仍然滞后于消费者买房人的物权期待权。因建设工程价款的优先受偿权属于法定优先权，法律赋予其很强的效力，故本案要判断二原告对案涉房屋享有的权利能否阻却享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权的执行，只能参照适用《异议复议规定》第29条的规定，而无参照适用该规定第28条的余地。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，王玉峰、李英与盛煌实业公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定，案涉房屋的户型为商铺，用途为商业服务；二原告提交的加盖中牟县住房保障和房地产管理局档案查询专用章的《中牟县个人房屋权属信息表》中明确载明，案涉房屋的用途为商业服务；综上，案涉房屋明显不符合《异议复议规定》第29条第（二）项要求的“所购商品房系用于居住”，故二原告以其已从盛煌实业公司处购买案涉房屋为由主张其系案涉房屋所有权人并要求停止执行案涉房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。二原告还主张，涉案楼盘烂尾后，业主经政府同意交款自救，涉案房屋才得以续建，案涉房屋的现状与执行依据（2017）豫01民初393号民事判决中查明的房屋状况完全不同，故案涉房屋不应被强制执行。针对该项主张，该院认为，该院于2017年4月14日将查封裁定等法律文书送达中牟县房管局，查封了案涉房屋；而王玉峰在案涉房屋被查封后于2017年9月20日向××和郡业主自救委员会交纳案涉房屋的自救工程款以开展续建工作，故王玉峰于案涉房屋被查封后的续建行为不能排除本院对案涉房屋的执行。但是王玉峰于2017年9月20日交纳的案涉房屋自救工程款493160元，应从案涉房屋的拍卖款项中予以退还。综上所述，原告王玉峰、李英的诉讼请求不能成立，依法予以驳回。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回王玉峰、李英的诉讼请求。本案受理费19609元，由原告王玉峰、李英负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：1、中牟县住房保障和房地产管理局于2020年4月2日出具查询证明记载：王玉峰中牟县××区××街××和郡7号楼1-2层商铺1号无抵押信息，无限制信息。2、2020年8月11日，王玉峰、李英将剩余房款306840元交付执行法院。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：1、王玉峰、李英对案涉房屋是否享有无过错买受人的物权期待权；2、王玉峰、李英的权利能否排除执行。关于王玉峰、李英对案涉房屋是否享有无过错买受人的物权期待权问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此王玉峰、李英应当对其主张承担证明责任。王玉峰、李英主张权利的案涉房屋系商铺，其不能证明其购买案涉房屋系用于居住，因此王玉峰、李英不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。买受人只有同时具备该法条的四个条件，才具有享有排除执行的民事权益的可能性。本案中，王玉峰、李英与盛煌实业公司在2011年12月16日签订了《商品房买卖合同》，并在中牟县住房保障和房地产管理局进行了合同备案，双方在执行法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2018年12月31日，业主自救委员会向王玉峰发出案涉房屋的交房通知书，王玉峰于2019年5月1日领取钥匙，交纳了物业费，办理了水费、电费卡。而执行法院在王玉峰、李英第一次提出异议时，案涉房屋无查封信息，执行法院于2019年3月29日对中牟县住房保障和房地产管理局作出责令限期履行法定协助义务通知之后，案涉房屋至2020年4月2日仍未被房地产管理机关查封，基于对登记机关的公示公信效力，王玉峰、李英认为其在案涉房屋查封之前合法占有该不动产于法有据。2011年7月19日，王玉峰、李英向盛煌实业公司交纳案涉房屋定金2万元；2011年9月29日交纳预告登记费60元、杂费2967元、维修基金16028元、房款1113187元，均有银行交易凭证相印证；2017年9月20日，王玉峰通过汇款方式向盛煌实业公司授权的××和郡业主自救委员会交纳自救工程款493160元，证实王玉峰、李英实际缴纳房款1626347元，尚欠房款306840元；后于2020年8月11日将剩余价款306840元交付执行，目前王玉峰、李英交纳了全部房款。案涉房屋由于盛煌实业公司开发的楼盘面临烂尾，不能办理综合验收，没有办理销售证，因此不能办理过户登记，未办理过户登记的原因不是王玉峰、李英造成，王玉峰、李英对案涉房屋没有办理过户登记没有过错，其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，享有无过错买受人的物权期待权。关于王玉峰、李英享有无过错买受人的物权期待权能否排除执行问题。本院认为，本案中的新蒲建设公司作为申请执行人，享有对其建设工程价款优先受偿权，对未施工部分不享有工程价款优先受偿权。本案中的案涉房屋有其特殊性。盛煌实业公司开发的楼盘发生烂尾，系问题楼盘，涉及债务纠纷多、多方利益冲突等问题，极大破坏城市形象，严重影响社会公共利益。在中牟县人民政府主导下，××和郡业主自救委员会经批准成立，拥有盛煌实业公司的全权委托，自救权利及程序符合法律规定。自救委员会接手该问题楼盘后，添附了门窗、墙壁、管道、外装等工程，与新蒲建设公司已建框架工程构成符合使用要求的完整建筑，无法分割处分。王玉峰、李英积极按照自救委员会的要求缴纳自救工程款，对案涉楼盘项目成功自救尽到了义务和责任。自救委员会认可王玉峰、李英业主身份，并向王玉峰、李英交付了案涉房屋。如没有业主参与自救，问题楼盘很难实现复建完工，各方利益冲突无法解决，势必破坏社会秩序，损害公共利益。业主积极参与自救解决问题楼盘，响应政府倡导，应为社会大众理解和支持。且王玉峰、李英购买、参与自救等行为均发生在执行法院公告查封案涉房屋之前，其权利合法真实，不违反法律规定，依法应予优先保护，故王玉峰、李英享有的无过错买受人物权期待权可以排除执行。综上，王玉峰、李英的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1859号民事判决；二、不得执行河南省中牟县××区××××路西××和郡××号楼商铺1房屋。一二审案件受理费19609元，均由河南盛煌实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  刘海全二〇二〇年八月二十五日书记员  乔 芳