广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2553号上诉人(原审原告)：李绍雄，男，1968年10月20日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区*******峰景商住小区二区13幢，公民身份号码：432************396。被上诉人（原审被告）：广州普凯物业管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区*******自编236房。统一社会信用代码：914************239。法定代表人：林楚辉，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：广州普凯物业管理有限公司江门分公司，住所地：广东省江门市江海区**********。统一社会信用代码：914***********905M。负责人：陈志英，该公司总经理。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：邹华，广东金硕律师事务所律师。原审原告：周灿烂，女，1969年1月5日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区*******峰景商住小区二区13幢。公民身份号码：432************224。上诉人李绍雄因与被上诉人广州普凯物业管理有限公司（以下简称普凯公司）、广州普凯物业管理有限公司江门分公司（以下简称普凯江门分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李绍雄上诉请求：1.撤销一审判决，并支持李绍雄的一审诉讼请求；2.判令本案的诉讼费用由普凯公司、普凯江门分公司承担。事实和理由：一审认定事实及适用法律部分有误，2013年3月28日，李绍雄向江门市濠江房地产开发有限公司（以下简称濠江公司）购买位于江门市江海区*********卡一间，该公司至今未通知李绍雄办理收楼手续，到2018年11月28日，按揭银行才通知李绍雄，称上述小区物业于2013年12月已统一交由普凯公司、普凯江门分公司管理，要求李绍雄尽快去办理收楼手续并交纳物业管理费用，如不交纳将影响办证。李绍雄于当日才与普凯公司、普凯江门分公司签订了物业管理服务合同，并被迫交纳了从2013年12月到2019年2月的物业管理费14770.35元，李绍雄之前并不清楚，上述物业已交由普凯公司、普凯江门分公司管理，普凯公司、普凯江门分公司从2013年12月到2018年11月从未联系过李绍雄，双方未形成合同关系，且普凯公司、普凯江门分公司并未为李绍雄提供任何服务，普凯公司、普凯江门分公司收取上述费用无相应的事实和法律依据。普凯公司、普凯江门分公司均未作答辩。周灿烂未发表陈述意见。李绍雄、周灿烂向一审法院起诉请求：1.普凯公司、普凯江门分公司退还李绍雄、周灿烂物业管理费14770.56元及其从起诉之日起到返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息；2.本案的诉讼费用由普凯公司、普凯江门分公司承担。一审法院认定事实如下：李绍雄、周灿烂于2013年3月28日从江门市濠江房地产开发有限公司处购买涉案房屋，截至日前，濠江公司与李绍雄、周灿烂尚未办理收楼手续。2013年，涉案房屋已建好并验收备案合格。2013年12月起，濠江公司将涉案小区的物业管理整体移交给普凯公司、普凯江门分公司。2018年11月28日，李绍雄、周灿烂向普凯江门分公司交纳了2013年12月至2019年2月的物业管理费共14770.35元(依据李绍雄、周灿烂方提供的物业管理费收据，李绍雄、周灿烂实际交纳物业管理费的金额为703.35+14067元，非李绍雄、周灿烂起诉状中的14770.56元)。以上事实有李绍雄、周灿烂提供的《商品房买卖合同》、庭审记录、物业管理费收据予以证实。一审法院判决：驳回李绍雄、周灿烂的全部诉讼请求。一审案件受理费84.63元由李绍雄、周灿烂承担。二审期间，李绍雄提交以下证据：1.兴业银行短信通知一份;2.（2019）江仲经字第115号仲裁裁决书一份。上述证据拟证明江门仲裁委员会裁决濠江公司应向李绍雄、周灿烂支付逾期交楼违约金78500元，濠江公司于2020年5月28日已按裁决事项向李绍雄、周灿烂支付违约金和仲裁费82190元，故李绍雄、周灿烂不应承担逾期交楼前的物业管理费。普凯公司、普凯江门分公司未提交新证据。本院组织各方当事人对以上证据进行质证。本院经审查认为，该仲裁裁决书与本案有关联性，且普凯公司、普凯江门分公司对该证据的真实性无异议，本院予以采信，兴业银行短信通知是复印件，未提供银行出具的转账凭证原件予以佐证，无法确认其真实性，本院不予采信。除没有证据显示2013年12月起，濠江公司将涉案小区的物业管理整体移交给普凯公司、普凯江门分公司。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。另查明，江门市仲裁委于2020年4月21日作出（2019）江仲经字第115号仲裁裁决书，裁定：—、江门市濠江房地产开发有限公司应于本裁决生效之日起十日内支付违约金78500元给李绍雄、周灿烂。二、驳回李绍雄、周灿烂的其他仲裁请求。仲裁受理费4133元，由李绍雄、周灿烂承担443元，江门市濠江房地产开发有限公司承担3690元。再查明，李绍雄、周灿烂于2018年11月28日向普凯江门分公司交纳了2013年12月至2018年11月的物业管理费14067元，2018年12月至2019年2月的物业管理费703.35元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对李绍雄的上诉请求进行审查，对各方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：李绍雄、周灿烂主张普凯公司、普凯江门分公司返还2013年12月至2018年11月的物业管理费14067元以及支付利息的理由是否充分？关于返还物业管理费的主体问题。李绍雄、周灿烂二审庭审中确认其于2018年11月28日与普凯江门分公司签订《江门君汇熙庭小区前期物业服务协议》，李绍雄、周灿烂在一审诉讼中提供的两份《收据》载明收取物业管理费的收款人为普凯江门分公司，因此，与李绍雄、周灿烂发生返还关系的相对方为普凯江门分公司。由于普凯江门分公司为有限责任公司，具有独立的法人资格，李绍雄、周灿烂主张返还物业管理费的主体应为普凯江门分公司，其主张普凯公司承担返还责任，依据不足，本院不予支持。关于普凯江门分公司是否应返还物业管理费的问题。李绍雄、周灿烂主张涉案房屋并未交付，其与普凯江门分公司在2018年12月前并未签订任何的物业管理合同，故普凯江门分公司应返还2013年12月至2018年11月的物业管理费14067元。普凯江门分公司则称涉案楼盘于2013年已符合交楼条件，虽然李绍雄、周灿烂故意不收楼，但其已实际提供了物业服务，应收取相应的物业管理费。经审查，普凯江门分公司应否返还2018年12月前的物业管理费，应审查其收取物业管理费是否有合法依据。根据《广东省物业管理条例》第三十七条第一款“建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。”、第四十一条“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”以及参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第六条“业主应自房屋交付之日起支付物业费。房屋已具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业费。当事人另有约定的，从其约定”的规定，首先，本案并无证据显示普凯江门分公司是建设单位濠江公司于2013年选聘的前期物业管理公司，也无证据显示李绍雄、周灿烂与普凯江门分公司在2018年12月前存在物业服务合同关系。其次，即使普凯江门分公司是濠江公司选聘的前期物业管理公司，但李绍雄、周灿烂已经提供（2019）江仲经字第115号仲裁裁决书证明濠江公司在2018年12月前并未向其交付涉案房屋。根据上述规定，李绍雄、周灿烂作为买受人在濠江公司未交付涉案房屋，其并未实际占有的情况下，普凯江门分公司收取李绍雄、周灿烂2018年12月前的物业管理费14067元没有依据。如普凯江门分公司认为在2018年12月前已向涉案房屋提供了物业管理服务，产生管理费用，应向建设单位濠江公司主张。综上，普凯江门分公司收取李绍雄、周灿烂2013年12月至2018年11月的物业管理费14067元没有合法依据，李绍雄、周灿烂主张普凯江门分公司返还物业管理费并支付从起诉之日起至款项实际退还期间的利息，理由充分，本院予以支持。一审法院在确认濠江公司未将涉案房屋交付给李绍雄、周灿烂的情况下，仍认定李绍雄、周灿烂应向普凯江门分公司支付2013年12月至2018年11月的物业管理费明显不当，本院予以纠正。综上所述，李绍雄的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。依照《广东省物业管理条例》第三十七条第一款、第四十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初303号民事判决；二、广州普凯物业管理有限公司江门分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李绍雄、周灿烂返还2013年12月至2018年11月的物业管理费14067元并支付利息（以14067元为基数，从2020年1月19日起计至款项实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计付）；三、驳回李绍雄、周灿烂的其他诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费84.63元（已由李绍雄、周灿烂预交），由广州普凯物业管理有限公司江门分公司负担80.60元，由李绍雄、周灿烂负担4.03元。二审案件受理费169.26元（已由李绍雄预交），由广州普凯物业管理有限公司江门分公司负担161.2元，由李绍雄负担8.06元。李绍雄多预交的二审案件受理费161.2元，本院予以退回；广州普凯物业管理有限公司江门分公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院补缴二审案件受理费161.2元。本判决为终审判决。审 判 长 陈 雪 娟审 判 员 李  翔审 判 员 甄 锦 源二〇二〇年八月十九日法官助理 欧阳群星书 记 员 李 金 科赵金兰