山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2067号 上诉人（原审原告）：王明刚，男，1938年8月20日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：尹新哲，山东公允律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泰安泰山永和房地产开发有限公司，住所地泰安市迎胜路。 法定代表人：李安忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于洋，山东宇慧律师事务所律师。 上诉人王明刚因与被上诉人泰安泰山永和房地产开发有限公司（以下简称永和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院(2019)鲁0902民初711号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 王明刚上诉请求：撤销一审判决，改判支持王明刚一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定上诉人未足额缴纳涉案两套房屋的购房款是错误的。2015年4月20日，双方签订的协议涉及四套房屋及一个车位。约定的华府天地C-2-102、C-2-1701房屋和车位的抵顶价格虚高，上诉人对上述房屋的实际抵顶价格仅为3600000元。即便是上诉人向被上诉人实际出借本金为2730000元，自2012年5月24日借款之日至2015年4月20日签订《商品房预售合同》之日，按照月息3%计算利息应为2855730元，本息合计5585730元。扣除被上诉人已偿还的450000元利息，被上诉人应偿还剩余本息为5135730元。扣除之前已抵顶两套房屋和车位的实际市场价值3600000元，剩余借款本息应为1535730元，比双方约定的房屋价款还多出35730元。因此，上诉人已足额缴纳了涉案两套房屋的购房款。一审判决未详细计算借款本息，未确定华府天地C-2-102、C-2-1701房屋和车位实际市场价格，而轻率认为上诉人未足额缴纳涉案两套房屋的购房款，是错误的。二、一审法院未查明上诉人已缴纳购房款数额，认定事实不清。一审法院未查清上诉人已实际缴纳的购房款数额。双方签订的两份《商品房预售合同》是真实意思表示，并由被上诉人向上诉人出具了购房收据，双方均认可涉案房屋的抵顶价格，并已实际履行。应认定上诉人已足额支付了购房款，被上诉人应继续履行房屋预售合同并交付房屋。三、是否足额缴纳购房款，并非被上诉人不履行合同义务的法定理由。既然一审法院认定双方签订的商品房预售合同合法有效，则合同就应当继续履行，被上诉人负有依据商品房预售合同交付房屋并协助办理房屋产权登记手续的义务。至于上诉人是否已全额交纳购房款，则属于被上诉人向上诉人主张权利的问题。在被上诉人未向上诉人主张权利的情况下，一审法院不应代替被上诉人主张权利。一审法院以上诉人未足额缴纳购房款为由判决驳回上诉人的全部诉讼请求，相当于代替了被上诉人主张权利。 永和公司辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 王明刚向一审法院起诉请求：1.被告继续履行商品房预售合同，立即交付位于华龙天泰广场A2701、A2901两处房屋，并协助原告办理房屋产权登记手续；2.被告自2015年6月1日起以房屋价款150万元为基数按同期银行贷款利率向原告支付违约金，至交付房屋止；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年5月24日，王绍英、被告、李圣群签订借款担保合同一份，约定：甲方（出借人）为王绍英，乙方（借款人）为被告，丙方（保证人）为李圣群，借款金额3000000元，借款期限为自2012年5月24日至2012年8月24日，月利率3%，借款到期还本付息，借款综合服务费270000元在借款合同签订时由乙方支付甲方。被告出具的借款收据载明：“出借人王绍英：……今收到贵方的借款人民币叁佰万元整（￥3000000.00），并保证严格按照合同约定使用。”原告提交的银行电子回单显示王绍英于2012年5月24日向被告账户汇款2730000元，原告称支付了2730000元，扣除了一个季度的利息。 2015年4月20日，原告及其妻王绍英与被告签订协议一份，协议甲方为被告，乙方为原告、王绍英，约定：“甲方截至到2015年4月24日欠乙方人民币：573万元（其中：本金300万，利息：243万，违约金30万），双方协商内容如下：一、将原签订于王绍英名下的华龙天泰广场7套房屋的购房合同解除（B-1301,B-1401，B-1501，B-1701，B-1801，B-1901,C-1801），乙方将上述房屋的购房合同、收据及签订的借款协议交于甲方，乙方协助甲方办理合同撤销手续。二、甲方将华府天地C-2-102、C-2-1701房屋、华府天地117号车位，华龙天泰广场A2701、A2901房屋，网签给乙方，并出具收据；上述四套房屋及一个车位归乙方所有，用于抵顶欠款573万，办理完后双方互不相欠。乙方销售该房屋后，甲方无偿协助乙方办理更名手续。新网签房屋明细（详见附件一）。”协议后附的房屋明细载明：华龙天泰广场A2901/A2701总价均为750000元，华府天地C-2-102总价1500000元，华府天地C-2-1701总价2600000元，华府天地车位1个总价130000元，共计5730000元。原被告均认可华府天地C-2-102、C-2-1701房屋和车位已经交付并办证。关于上述协议中利息的计算方式，原告称系以本金3000000元为基数，按月息3%计算，自2012年5月24日至2015年4月24日共计35个月，利息共计3150000元，扣除被告已支付的8个月利息720000元（包含原告扣除的利息270000元），剩余2430000元利息未还。 2015年4月20日，原告与被告签订两份商品房预售合同，约定原告购买被告位于泰安市房屋，建筑面积均为116.82平方米，房屋价款均为75万元，由原告于2015年4月20日前一次性支付，并约定于2015年5月31日前由被告将上述房屋交付给原告；被告如逾期交付房屋，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日支付原告已交付房款万分之一的违约金；逾期超过90日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日支付原告已交付房款万分之一的违约金。同日，被告为原告出具收据二份，金额均为75万元，收据显示交款单位为原告，并注明（A2701、A2901），收款事由为购房款。关于两处房屋购房款交付情况，原告称双方结算本息后协商以涉案房屋抵顶借款本息。被告称原告实际向被告出借款项2730000元，因原告的计息方式已远远超出法律规定，超出部分应属无效；经多次协商，双方达成口头协议将华府天地C-2-102、C-2-1701房屋、华府天地117号车位交付原告并办理产权登记，至此已偿还原告全部本息460余万元。被告未提交证据证实其主张的口头协议，原告对此不予认可。 一审法院认为，本案的争议焦点为：（一）如何确定本案的法律关系；（二）原告是否足额缴纳了购房款。 关于第一个问题，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”上述司法解释规定针对的是当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形，而本案是在借款已经到期，借款人无法偿还借款的情况下，双方经协商一致终止借款合同关系，订立商品房预售合同，将对账确认的借款本息转变为已付购房款。该两份商品房预售合同并非为双方之间的借款合同提供担保，而是双方当事人通过对账、协商，作出的变更双方之间法律关系的约定。这种约定是实现双方权利义务平衡的一种交易安排，只要不存在法定无效情形，均应认定为合法有效。被告辩称涉案房屋的商品房预售合同系被告向原告借款时为借款提供担保而签订的，双方之间并没有真实的房屋买卖关系，无法律依据，不予采信。 关于第二个问题，本案中，由于购房款系由借款本息转化而来，就需要对借款本金和利息数额予以审核。借款担保合同中约定借款3000000元，但实际交付2730000，预扣了一季度的利息，且利息的计算系以本金3000000元为基数，按月息3%得来，加之违约金300000元，这就超出了司法解释规定的人民法院予以保护的范围，对于超出法定保护范围的高额利息，不能确认其转化为购房款，只有法定保护范围内的利息，才能转化为购房款。鉴于华府天地C-2-102、C-2-1701房屋和车位已经实际履行，一审法院认定原告并未足额缴纳涉案两套房屋的购房款，故对原告要求交付、办理产权登记及违约金的诉求不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，判决驳回原告王明刚的诉讼请求。案件受理费18300元，由原告王明刚负担。 二审中，当事人均未提交新的证据。 双方对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩意见，二审焦点为王明刚是否足额缴纳了涉案房屋购房款。涉案购房款系由涉案借款本息抵顶，则应对借款本息进行合法性审查。涉案借款实际交付2730000元，则应以此为本金计算利息。如按上诉人主张的本息计算方式计算，扣减已付利息，再扣减协议约定的华府天地C-2-102、C-2-1701房屋、华府天地117号车位价款，剩余本息数额亦不足双方约定的涉案两套房屋的价款。况且，双方约定的月利率3%超过人民法院保护范围，被上诉人前期按月利率3%支付部分利息后未再支付利息，并不能以月利率3%计算尚欠利息。王明刚主张华府天地C-2-102、C-2-1701房屋、华府天地117号车位的实际抵顶价格为360万元，亦无证据证实。一审法院认定王明刚并未足额缴纳涉案两套房屋的购房款，判决驳回王明刚诉讼请求正确，应予维持；王明刚的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18300元，由王明刚负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 陈树元 二〇二〇年八月十九日 书记员 梁 壮