洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初460号原告：洛阳聚客隆实业有限公司。住所地：洛阳市老城区春都路**。法定代表人：焦利民，该公司董事长。原告：洛阳市供销储运总公司。。住所地：洛阳市老城区春都路**法定代表人：马青松，该公司董事长。二原告共同委托诉讼代理人：牛梦恩，河南大进律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：楚克洋，河南大进律师事务所律师。被告：洛阳市恒泰房地产开发有限公司。住。住所地：洛阳市洛龙区亚丁半岛**/div>法定代表人：张镪，该公司董事长。被告：洛阳市美安物业管理有限公司。住。住所地：洛阳市老城区春都路**门面房家电办公楼****/div>法定代表人：姚宾，该公司经理。二被告共同委托诉讼代理人：焦江波，河南广文律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：张一景，河南广文律师事务所律师。原告洛阳聚客隆实业有限公司（以下简称洛阳聚客隆公司）、洛阳市供销储运总公司与被告洛阳市恒泰房地产开发有限公司（以下简称洛阳恒泰公司）、洛阳市美安物业管理有限公司（以下简称洛阳美安公司）租赁合同纠纷一案，本院案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司共同委托诉讼代理人牛梦恩、楚克洋，被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司共同委托诉讼代理人焦江波、张一景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原被告之间的租赁合同；2、判令被告返还租赁物，支付拖欠租金350万元及滞纳金257753.42元（滞纳金以350万元为基数，按日0.066%的比例，自2019年12月25日起计算至实际付清之日止，暂算至2020年4月24日）；3、判令被告赔偿原告损失1500万元，并支付违约金500万元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月15日，被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司与洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司签订《租赁合同》一份，合同约定甲方（即洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司）将位于洛阳市春都路86号商场出租给乙方（即洛阳恒泰公司、洛阳美安公司），由乙方用作家居、建材商场使用；合同对租赁物、租赁期限及租赁物交付、租金及履约保证金支付方式、商城的装修及维修等进行了约定。合同签订后，原告依约将合同项下租赁物交付被告使用，但是被告没有一期租金是按约定期限支付的，拖欠时间少则一个月，多则半年，导致原告每次为讨要租金不得不费尽周折，甚至采取诉讼方式。被告第三期350万租金，已于2019年12月25日到期，但至今未付。被告已采取多种途径催要，被告以种种理由推脱，拒不支付。期间被告甚至提出无理要求，让原告将租金降到6元/平方米/月，不同意就解除合同。原告不接受，被告即于2020年3月12日向原告发函，通知单方面解除合同，并要求原告于3月31日前接收租赁物。综上，被告延迟支付租金，单方面解除合同，构成违约，原告诉至法院，要求被告依法应承担违约责任。被告洛阳恒泰公司、洛阳美安公司辩称：1、原被告之间的租赁合同已经自2020年4月1日解除，从原告的第一项诉求可知，双方已达成解除合同的合意，原告的第一项诉求不应支持；2、合同解除后，被告已向原告返还租赁物，原告要求返还租赁物的请求权基础已不存在，原告该项诉求应当不予支持；3、受此次疫情影响，涉案商城在疫情期间并未开业，根据洛阳市政府有关文件精神，涉案房租应予减免两个月；4、根据租赁合同约定，租赁前两年为免租期，即2017年7月1日至2019年6月30日免收租金，再扣除应予减免的两个月房租，被告只需向原告支付7个月房租437.5万元，现被告已向原告支付400万元，仅剩37.5万元，原告诉请支付租金350万元不应予以支持；5、租赁合同并未约定逾期支付第三年租金的滞纳金计算方法，原告主张的所谓滞纳金不应予以支持；6、根据租赁合同第四条第一项，租赁双方同意如遇市场周边市场总体租赁价格发生较大变化，或经营情况发生变化时，双方另行协商租金政策，被告因此向原告发函，请求协商租金，但原告未予回函，因双方无法对新的租金达成合意，故解除合同系合法解除；7、合同解除后，被告已经及时向原告移交了租赁物，原告不存在所谓的损失，且实际损失和违约金不得同时主张，原告的第三项诉求不应予以支持；8、租赁合同约定的违约金过高，被告请求予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年4月15日，甲方（××）洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司与乙方（承租人）洛阳恒泰公司、洛阳美安公司签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于洛阳市春都路86号商场出租给乙方用作家居、建材类商场使用，租赁物包括：1、商业用房共计四层，其中地上三层，地下，地下**面积为25000㎡，租赁面积计25000㎡，商场两侧外立面及门头广告位；2、商场前面广场、东侧通道、地下、地下**停车场等附属设施商场内公共部分供电系统、供水系统、消防系统、电梯系统、空调等附属设施设备；租赁期限为15年，自2017年7月1日至2032年6月30日止，其中前两年（2017年7月1日至2019年6月30日）为乙方招商装修及市场培育期免收租金；甲方同意于2017年5月1日前将租赁物交付乙方，在交付房产时，由乙方对房产进行验收，并在验收合格后签署房产交付及接收确认书，如乙方未在约定时间内进行验收或验收后不提出合理的书面改正意见，也不签署房产交付及接收书的，则视为甲方交付的房产符合本租赁合同约定的房产交付标准；租赁期内第一年至第四年租金价格为￥25元/㎡/月，鉴于租赁期限较长，从第七年开始每三年按上述租金价格基础上浮6%，同时，租赁双方同意如遇商场周边市场整体租赁价格发生较大变化或经营情况发生变化时，双方另行协商租金政策；商场在营业满一个月内，乙方应向甲方预付第三年租金不少于200万，商场在营业满一年后，乙方需提前一个月向甲方预付第三年租金不少于200万，满两年后一个月内乙方应向甲方预付第三年全年租金剩余部分；第四年起商场房屋租金按每半年交付一次，先交后用，乙方应在每半年房屋租金到期前10日内缴纳下一个半年房屋租金，甲方在收到乙方支付的该房产租金后，向乙方提供相应金额的合法租金税务发票，逾期未交纳的，甲方每日按所欠房屋租金的0.5%加收滞纳金，逾期超过两个月视为严重违约，甲方有权解除合同，无偿收回房产及设施等，所产生的一切责任及损失均由乙方承担；甲方负责商场公共部分的装修，如乙方经营需要自愿自行设计进行装修，甲方只承担基本装修费用，超出部分的费用由乙方承担；合同签订后，双方均应本着合作、诚信的原则全面履行各项条款，一方违约应向另一方支付违约金500万元，造成损失的，还应另行赔偿损失，合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，洛阳恒泰公司、洛阳美安公司开始使用租赁物，对商场公共部分装修后，于2017年11月25日开业。洛阳恒泰公司、洛阳美安公司于2018年4月26日向洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司支付租金200万元，同年11月19日支付租金50万元。2019年3月28日，洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司诉至本院，要求洛阳恒泰公司、洛阳美安公司支付第三年第二期租金150万元，并支付滞纳金。洛阳市老城区人民法院于2019年6月27日作出（2019）豫0302民初616号民事判决书，判决洛阳恒泰公司、洛阳美安公司向洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司支付租金150万元，并支付逾期付款违约金以150万元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算。2019年11月12日，洛阳市中级人民法院作出（2019）豫03民终4777号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年12月25日，第三年租金中的第三期租金到期，洛阳恒泰公司、洛阳美安公司未按合同约定期限支付租金。2020年3月12日，洛阳恒泰公司、洛阳美安公司向洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司发出《解除租赁合同通知书》一份，主要内容为：我司与贵司于2017年4月15日签订《租赁合同》，合同第四条第1款约定，租赁双方同意如遇商场周边市场租赁价格发生较大变化或经营情况发生变化时，双方另行协商租金政策。基于对周边市场租赁价格的调查以及近年来的经营亏损情况，我司按照《租赁合同》第四条第1款的约定，于2020年2月17日向贵司致函，协商将租金变更为6元/㎡/月，并明确告知贵司，2020年2月25日前书面回复我司，否则将视为贵我双方无法就租金政策达成一致。目前，我司未收到贵司的书面回复。结合双方协商的情况，我司现通知贵司：一、自本通知书送达贵司之日起，贵我双方签订的《租赁合同》解除；二、请贵司于2020年3月31日前办理完毕商城交接手续并接管商城。如因贵司未及时接管商城导致的任何损失，由贵司自行承担。2020年4月1日开始，洛阳恒泰公司、洛阳美安公司撤出所租赁商城，不再对商城进行管理。2018年9月6日，洛阳美安公司与洛阳宇卓物业管理有限公司签订《广场停车场租赁合同》，洛阳美安公司将洛阳市老城区欧亚达聚客隆店地下停车场和外广场整体租赁给洛阳宇卓物业管理有限公司作为经营性停车场经营管理。协议期限10年，自2018年9月6日起至2028年9月5日止。2020年8月8日，洛阳美安公司与洛阳宇卓物业管理有限签订《关于欧亚达聚客隆店停车场租赁合同补充协议》，终止广场停车场租赁合同。本案审理中，洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司认可2020年6月1日开始已经实际接收商城主体部分，洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司和洛阳恒泰公司、洛阳美安公司一致认可租赁费计算至2020年5月底，拖欠的租金为287.5万元，但洛阳恒泰公司、洛阳美安公司认为应当扣除疫情期间的两个月租金。本院认为，洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司与洛阳恒泰公司、洛阳美安公司签订的《租赁合同》合法有效，双方应当依约履行。在合同履行中，洛阳恒泰公司、洛阳美安公司基于对周边市场租赁价格的调查以及近年来的经营亏损情况，向洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司协商，要求降低租金，因租金问题无法达成一致意见，洛阳恒泰公司、洛阳美安公司发出解除《租赁合同》通知，洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司诉至本院，请求解除双方的《租赁合同》，双方都同意解除《租赁合同》，本院予以解除。因双方均要求解除合同，故互不承担违约金。庭审中，洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司与洛阳恒泰公司、洛阳美安公司双方对第三年第三期租金计算至2020年5月31日2875000元进行了确认，本院予以认定。洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司要求支付拖欠租金滞纳金，因租赁合同没有约定逾期预付第三年租金滞纳金的计算方法，本院酌定按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，超出部分不予支持。洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司请求1500万损失，无事实和法律依据，本院不予支持。关于洛阳聚客隆公司、洛阳市供销储运总公司要求交还案涉租赁物的请求，符合法律规定，双方合同解除，洛阳恒泰公司、洛阳美安公司应当将租赁物交还，案件审理中双方已进行了部分交接，如因案外人原因，造成租赁物交接中出现的问题，原告有权另行主张权利。洛阳恒泰公司、洛阳美安公司称应当扣除疫情期间两个月租金的意见，不符合免除租金的条件，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告洛阳聚客隆实业有限公司、洛阳市供销储运总公司和被告洛阳市恒泰房地产开发有限公司、洛阳市美安物业管理有限公司于2017年4月15日签订的《租赁合同》；二、被告洛阳市恒泰房地产开发有限公司、洛阳市美安物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告洛阳聚客隆实业有限公司、洛阳市供销储运总公司支付租金2875000元及滞纳金（自2019年12月25日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；三、被告洛阳市恒泰房地产开发有限公司、洛阳市美安物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将《租赁合同》所涉租赁物交付原告洛阳聚客隆实业有限公司、洛阳市供销储运总公司；四、驳回原告洛阳聚客隆实业有限公司、洛阳市供销储运总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取80294元，由被告洛阳市恒泰房地产开发有限公司、洛阳市美安物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王志群二〇二〇年八月十三日书记员  冯亚格