云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初8214号原告：王红波，女，白族，1970年2月2日生，住云南省昭通市昭阳区。原告：宋国荣，男，汉族，1969年2月18日生，住云南省昆明市官渡区。两原告共同委托代理人：马吉颖，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明市海伦堡房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市官渡区广福路与金源大道交汇处春城时光花园****。法定代表人：王坤鹏，总经理。委托代理人：杨昆渝，该公司法务，特别授权代理。原告王红波、宋国荣诉被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，对本案独任审判，两原告及其委托代理人马吉疑，被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司的委托代理人杨昆渝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉请：一、依法判令解除《昆明海伦堡国际商品房认购书》；二、依法判令被告向两原告返还已付购房款148329元及利息24073元；三、依法判令被告向两原告赔偿损失1298150元并承担已付购房款一倍的赔偿责任；四、依法判令被告承担律师代理费30000元、保全费人民币5000元、保费4520元；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月17日，两原告与被告签订《昆明·海伦堡国际商品房认购书》后，于次日向被告交付涉案购房定金1000元，同月20日，两原告与被告签订《昆明·海伦堡国际商品房认购书》明确约定：被告将位于昆明市官渡区广福路与金源大道交汇处昆明海伦堡XX号地块住宅X座XXX住宅，建筑面积115.2平方米的商品房按照原价人民币834015元，优惠折扣人民币95686元，成交价为人民币798329元出售给原告，两原告首付购房款147329元，剩余购房款590000元通过银行按揭贷款方式解决。两原告于2016年12月20日向被告银行账户支付了首付款，被告开具了发票。两原告按照被告的要求向昆明善居电子商务有限公司交纳了人民币30000元后成为善居会员后，享受购买涉案房屋30000元抵100000元优惠。并向公证处交纳了公证费590元，查档费100元后，被告以认购商品房为回迁房、手续费不全，不能以商品房销售给两原告为由，未按照认购书的约定与两原告签订《商品房买卖合同》。同年2016年12月17日，销售人员唐志刚向被告售楼部提出申请，对涉案房屋折扣处理，售楼部经理王斐在申请书上签名同意。2016年12月20日，被告销售人员唐志刚向两原告出具承诺书，承诺备案更名后，按照2016年12月20日签订的认购书价格销售给两原告。2017年1月4日，被告售楼部经理王斐向两原告提出《处理意见》，对涉案房屋优惠7339元并赠送礼品，保留房源至可以签订合同时重新购买，成交价为人民币726794元。2019年11月被告将房屋备案名更改后买给案外人李德良。现提起诉讼，望判如所请。被告方答辩称：一、我方认为我方与原告方所签订的《昆明·海伦堡国际商品房认购书》已经解除，我方已向其寄送关于解除商品房认购书的通知书。二、原告方提出我方收取其购房首付款以及1000元的定金，那么经查，我方仅收取他1000元的定金，至于首付款，我方没有收取过。三、针对第三项诉讼请求，我方认为我方当时是因为客观原因、不可抗力，与原告方没有签成针对涉案房屋的商品房购销合同，那么与原告方沟通了以后，原告方已经当时购买了属于同一项目的另一套房屋。我方认为我方没有对其造成任何损失，不应承担相应的损害赔偿，四、我方认为该事项已经于2016年的时候处理，我方认为诉讼时效已经过了，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。针对诉请，原告举证如下：1、身份证，证明：两原告的自然人信息。2、工商注册，证明：被告系适格的诉讼主体。3、申请，证明：被告销售人员唐志刚提出申请将被告物业10号地块住宅2座306住宅，建筑面积115.2平方米，以每平方米6409元，计738329元销售给两原告，被告销售经理王斐签字同意。4、商品房认购书，证明：两原告与被告于2016年12月17日签订《昆明·海伦堡国际商品房认购书》，该协议合法有效。5、商品房认购书，证明：两原告与被告于2016年12月20日签订《商品房认购书》对12月17日签订的《昆明·海伦堡国际商品房认购书》作了部分修改，该协议合法有效。6、购房优惠确认单，证明：两原告向被告的关联公司昆明善居电子商务有限公司于2016年12月20日交付人民币30000元。7、收款收据，证明：被告收取两原告首付款147329元；被告收取两原告定金人民币1000元。8、银行转账记录，证明：两原告向被告支付首付款及定金。9、银联商务转账记录，证明：两原告向被告的关联公司昆明善居电子商务有限公司转款记录。10、银行转账记录，证明：两原告向被告及其关联公司转款证明。11、户型图，证明：两原告购买被告物业户型图。12、公证受理通知单，证明：昆明市明信公证处为两原告与被告进行签订《商品房销售合同》的民事法律行为的合法性进行公证。13、承诺书，证明：被告销售人员唐志刚向两原告承诺备案名更改后10号地块住宅2座306住宅按照认购书约定销售给两原告。14、处理建议，证明：被告销售经理王斐建议涉案物业优惠一个点（7339元），赠送礼品若干，保留房源至可签订合同时重新购买，以726594元成交。15、律师代理费，证明：两原告提其诉讼维护合法权利支付费用人民币30000元。16、诉讼费，证明：支付诉讼费19726元。被告对原告提交的证据1、2三性予以认可。证据3无原件，销售人员唐志刚不是我公司员工，上面也没有我公司印章，三性均不予认可，证据4、5三性予以认可，证据6该份证据由案外人昆明善居电子商务有限公司提供，无原件，我方不予质证，证据7我方仅认可我方收取原告方的1000元定金，147329元收款收据，原告无原件，经查，该收据当天就作废了，并没有收取原告方的该笔款项，证据8仅认可原告方提交的1000元的银行流水单，至于147329元房款，原告方这里有没有相应的流水单予以核对，那么我方不予认可，应当是同天支出，同天退出，应当有两张才对，我方不予认可该份证据，证据9系案外人昆明善居电子商务有限公司与原告之间的关系，与我公司无关，证据10，真实性认可，其中是有错漏的，合法性认可、关联性认可，证明目的不认可，我方未收取原告方的该笔款项，证据11看不出哪一套房，三性不予认可，证据12，真实性合法性认可，关联性不予认可，并不是公证双方签订商品房购销合同的情况，而是负责网签备案，由于该套房屋他当时的房屋性质无法网签备案，那么至于公证处的这笔收到的原告方的这些款项有没有退回我方无法予以质证，证据13唐志刚非我公司员工，三性不予认可，证据14，经理王斐非我公司员工，三性不予认可，证据15三性认可，律师费与我方无关，证据16，三性认可，但与我方无关。针对答辩观点，被告举证如下：1、关于解除《商品房认购书》的通知书及邮寄单，证明：原被告双方所签订的《商品房认购书》已解除。2、商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表，证明：由于客观原因导致原被告双方无法签订涉案房屋的《商品房购销合同》，经协商后原告另行与被告签订了位于同一个项目X栋XXX号房屋的《商品房购销合同》并办理网签备案登记手续，不存在损害赔偿的事实。3、不动产权证书，证明：经协商后原告另行购买位于同一个项目X栋XXX号房屋并于2019年10月30日被告办理完成该房屋的不动产权证书，被告履行完成自身义务，不存在须赔偿损失的情形。原告认为被告提交的证据1系被告单方面做出来的，解除不能够寄送一个通知书就说与原告签订的商品房购销就解除，三性均不予认可，证据2，真实性认可，关联性及证明目的不认可，证据3，真实性认可，关联性及证明目的不认可。经质证，本院认为：原告提交的证据1、2、4、5被告无异议，本院予以确认，证据3有其他证据（即证据5）证实唐志刚系被告单位的工作人员，虽然是复印件，但客观、真实，本院予以采信，证据6是原告与其他公司签订购房优惠确认单，只能证明与其他公司的关系，证据7、8原告在庭审中已认可收款收据上所支付的147329元已由被告转到其账户上，从而证明被告只收到原告支付的定金1000元，证据9证明原告2016年12月20日支付给昆明善居电子商务有限公司会员服务费30000元，证据10中支付给原告首付款147329元本院确认已于当日被告退还原告，其他证据客观、真实，本院予以采信，被告提交的证据1系复印件，被告没有提供原件，本院不予确认，证据2、3系原告购买位于同一项目X栋XXX号房屋的事实，本院予以确认。本院经庭审质证，确认以下事实：2016年12月17日原告宋国荣、王红波与被告签订了《昆明·海伦国际商品认购书》认购被告开发的位于昆明市官渡区广福路与金源路交汇处昆明海伦堡-XXX号地块-X幢-XXX住宅，双方在第四条中约定：定金1000元在签署本认购书时付清，首付款227329元，剩余楼款510000元向银行按揭贷款，未约定支付时间，但注明乙方即原告须于签定《商品房购销合同》当时付清，第九条乙方即原告已履行本认购书约定所有义务，甲方不得将该物业售予第三方，否则双倍返还定金给乙方。2016年12月20日，原告宋国荣、王红波与被告签订了《商品房认购书》认购被告开发的住宅。双方在第四条中约定：定金1000元，首付款147329元须于2016年12月29日或之前付清及签署《商品房购销合同》，剩余楼款590000元须于2016年12月29日前办妥银行揭手续，第九条乙方即原告已履行本认购书约定所有义务，甲方不得将该物业售予第三方，否则双倍返还定金给乙方。2016年12月20日原告将首付款147329元及定金1000元交付给被告，被告于当日将147329元款退回给原告。2017年1月4日，原告与被告又签订了《商品房购销合同》，由原告购买被告开发的房屋。付款方式为首付款为163493元，其余价款630000元向中国银行昆明市体育城支行贷款，2017年1月4日原告王红波向被告支付了该房屋的首付款163493元。本院认为：两原告与被告于2016年12月17日签订的《昆明·海伦保商品房认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，认购书合法有效，2016年12月20日，原被告双方又签订了《商品房认购协议》，对原签订的首付款及首付款比例及支付时间重新进行了约定。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。两原告与被告签订的《昆明·海伦保商品房认购书》已被双方签订了《商品房认购协议》所替代，两原告所诉实际是要解除《商品房认购协议》，被告也同意解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定：当事人协商一致，可以解除合同。本院应根据原被告的意愿解除双方签订的《商品房认购协议》。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。但两原告没有按照法律规定及双方的约定起诉要求被告返还定金，两原告明确了转给被告的首付款147329元已被被告退回，两原告要求被告退还首付款和利息及承担已付购房款一倍的诉讼请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”原告在2017年1月4日又与原告签订了《商品房购销合同》购买了同一地块上的其他房屋，并没有举证证明解除双方签订的《商品房认购协议》对其造成损失的证据，两原告要求被告赔偿损失1298150元的诉讼请求本院不予支持，两原告诉请的数额过高，诉讼费，律师代理费全额要求被告承担，本院不予完全支持，律师代理费支持5000元，保全费、保费原告未提交证据，本院不予支持。被告认为本案已过诉讼时效的观点，不符合法律规定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告王红波、宋国荣与被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司于2016年12月20日签订的《商品房认购协议》；二、被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告王红波、宋国荣支出的律师费5000元；三、驳回原告王红波、宋国荣的其他诉讼请求。案件受理费19726元，由原告王红波、宋国荣承担19676元，由被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司50元。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审判员  吴云益二〇二〇年八月二十五日书记员  温梦亭