湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初1961号原告：武汉武钢好生活服务有限公司，住所地武汉市青山区武钢厂前环厂西路**门。法定代表人：王茂清，该公司执行董事。委托诉讼代理人:王红腾，男，1988年5月8日出生，该公司职工(特别授权代理)。被告：中百超市有限公司康乐路分店，住所地武汉市青山区白玉山康乐路**白玉农副产品市场内。负责人：刘文兰。委托诉讼代理人：万维，北京天达共和（武汉）律师事务所律师（一般授权代理）。原告武汉武钢好生活服务有限公司与被告中百超市有限公司康乐路分店合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告武汉武钢好生活服务有限公司的委托诉讼代理人王红腾、被告中百超市有限公司康乐路分店的委托诉讼代理人万维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉武钢好生活服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年11月20日至2019年12月31日期间的房屋占有使用费204,538.07元；2本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年12月7日，原告将位于武汉市青山区白玉山武钢快餐农贸市场内的部分房屋出租给了陶宏兵，并签订了《房屋租赁合同》，期间，陶宏兵将诉争房屋转租给了被告母公司，并由其交给被告租用。2018年11月19日，因陶宏兵经催告后拒不缴纳租金，原告解除了双方签订的《房屋租赁合同》，并提起了诉讼。2019年7月24日，武汉市青山区人民法院作出鄂01**民初435号民事判决书，判令从2018年11月19日起，解除原告与陶宏兵于2015年12月7日签订的《房屋租赁合同》。在原告将解除函送达陶宏兵的同时，将解除函送达了被告，并要求被告从2018年11月20日起，向原告腾退诉争房屋或缴纳房屋占有使用费。经多次催告后，被告拒绝腾退诉争房屋，也拒绝支付诉争房屋占有使用费。原告为了维护自身的财产权益，故诉至本院。被告中百超市有限公司康乐路分店辩称，1.被告作为次承租人，系基于合法有效的租赁协议使用涉案房屋。2010年6月28日，陶宏兵将涉案房屋出租给被告，约定租赁期限为2010年8月1日至2018年7月31日。2015年12月7日，原告与陶宏兵签订《房屋租赁合同》，约定涉案房屋的租赁期限为2014年4月1日至2019年12月30日。2016年10月10日，被告与陶宏兵签订补充协议，续租涉案房屋，续租期限自2018年7月31日至2019年12月30日，并未超过原告与陶宏兵签订的《房屋租赁合同》的期限，且原告对转租事宜知情、认可；2.被告已经在原告解除与陶宏兵的《房屋租赁合同》前向陶宏兵支付了租金，且原告向被告主张占有使用费不满足法定条件。被告根据合法有效的协议，已经向陶宏兵支付了涉案房屋自2017年12月1日至2019年12月31日的租金382,816.6元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定，只有在租赁合同解除且被告未在原告要求的合理期限腾退的，原告才有权要求被告承担房屋占有使用费。（2019）鄂0107民初435号判决书虽然判决解除原告与陶宏兵之间的租赁合同，但原告并未提交证据证明该判决的生效时间，亦从未明确要求被告腾退，故其请求不能成立；3.即使认定被告应该承担占有使用费，原告主张的费用过高。确定房屋租赁合同解除后，原告应该按照其与陶宏兵签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算计算，即年租金60,000元。此案中原告主张的占有使用费每月高达16,363元，明显违反公平原则，不应获得法院支持。本院经审理认定如下事实：2010年6月28日，陶宏兵（甲方）与武汉中百便民超市连锁有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将坐落在武汉市青山区白玉山康乐路8号白玉农副产品市场内348平方米的房屋租赁给乙方使用，乙方承租此房屋用于开便民超市；租赁期为八年，甲方从2010年6月30日起将符合使用要求的房屋交付乙方，正式起租日期为2010年8月1日至2018年7月31日；租金前四年每月每平方米38.31元，合计每月13,333元，每年16万元，后四年租金在前四年租金基础上逐年递增3%；租金按年支付，双方签订正式合同，合同签订7日内，乙方一次性向甲方缴纳十二个月租金16万元，以后乙方凭甲方开具的收据于每年应缴租金日期前30天内缴纳租金。合同签订后，陶宏兵将涉案房屋交由被告经营使用。2016年10月10日，陶宏兵与中百超市有限公司签订《合同补充协议》，约定：甲、乙双方于2010年就武汉市青山区白玉山康乐路8号白玉农副产品市场内房屋，签订了房屋租赁合同，双方确认面积为348㎡，经双方协商，将合同续签至2019年12月30日；2018年7月31日至2019年12月30日，每月租金15,456.6元。中百超市有限公司于2017年6月7日、2017年9月15日、2018年7月6日向陶宏兵支付了涉案房屋自2017年12月1日至2019年12月31日的租金共计382,816.6元。2015年12月7日，武钢现代城市服务（武汉）集团有限公司快餐食品饮料公司（出租方、甲方）与陶宏兵（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于武汉市青山区白玉山武钢快餐农贸市场内，房屋租赁期限自2014年4月1日起至2019年12月30日止，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营使用；租赁金额为年租金60,000元，租赁总额为340,000元，房屋租金自双方签订合同起至2015年12月15日期间交纳从2014年4月1日至2015年12月30日租金100,000元，2016年1月1日至2019年12月30日租金每年7月30日至8月15日期间交纳年租金60,000元。逾期不缴纳租金的，甲方有权单方面解除合同，相关责任全部由乙方承担。因陶宏兵未按时支付租金，原告于2019年1月将其诉至法院，要求解除与陶宏兵的房屋租赁合同并支付截至2018年11月19日的租金，本院于2019年7月24日作出生效民事判决：解除武汉武钢好生活服务有限公司与陶宏兵于2015年12月7日签订的《房屋租赁合同》；陶宏兵于本判决生效之日起十日内向武汉武钢好生活服务有限公司支付2018年1月1日至2018年11月19日的租金53,166.67元及违约金。原告认为其与陶宏兵之间的房屋租赁合同已经于2018年11月19日解除，被告实际占有使用房屋应支付占有使用费，故诉至本院，请求判如所请。另查明：本院生效的（2019）鄂0107民初435号判决书确定如下事实，2018年4月27日，武汉武钢快餐食品饮料有限责任公司变更登记为武汉武钢好生活服务有限公司。2018年8月30日，中国宝武钢铁集团有限公司出具《关于同意武钢现代城市服务（武汉）集团有限公司将相关资产无偿划转给武汉武钢好生活服务有限公司的批复》，载明：将武钢现代城市服务（武汉）集团有限公司持有的武钢现代城市服务（武汉）集团有限公司快餐食品饮料公司的资产、负债等无偿转让给武汉武钢好生活服务有限公司。2018年11月22日，武钢现代城市服务（武汉）集团有限公司出具《白玉山农贸市场相关情况说明》，载明：2018年8月30日，宝武集团决定，将武钢现代城市服务（武汉）集团有限公司快餐食品饮料公司所属资产等（包含白玉山农副产品市场等）无偿划入武汉武钢好生活服务有限公司。以上事实有《房屋租赁合同》、《合同补充协议》、支付凭证、（2019）鄂0107民初435号民事判决书等证据及开庭笔录在卷佐证。本院认为，武钢现代城市服务（武汉）集团有限公司快餐食品饮料公司与陶宏兵签订的《房屋租赁合同》、陶宏兵与武汉中百便民超市连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》、陶宏兵与中百超市有限公司签订的《合同补充协议》，均系当事人真实意思表示，租赁合同合法、有效。原告通过宝武集团出具的相关批复，成为涉案房屋的出租人，有权主张相关权利。本案的争议焦点为：1.被告是否应向原告支付占有使用费；2.被告支付占有使用费的标准。对此，本院分析评判如下：1.被告应向原告支付2019年11月1日至2019年12月31日期间的房屋占有使用费。原告与陶宏兵于2015年签订的《房屋租赁合同》，已经（2019）鄂0107民初435号生效判决解除，该判决生效时间为2019年10月30日，此时系合同解除时间。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因房屋租赁合同已经解除，原告要求被告支付合同解除次日即2019年11月1日至2019年12月31日期间的房屋占有使用费的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持，超过部分，不予支持。关于2018年11月19日至2019年10月30日期间的租金，原告可另行向案外人陶宏兵主张。被告抗辩其依照合法有效的协议已经向陶宏兵支付租金，其产生的损失，可以另行寻求救济，此抗辩意见，本院不予采纳。2.被告支付占有使用费的标准。结合市场行情、原告与陶宏兵约定的租金标准、原告与被告约定的同一地段另外240平方米房屋的租金标准及被告与陶宏兵约定的租金标准，本院酌情认定占有使用费按12,000元/月的标准计算。则自2019年11月1日至2019年12月31日的占有使用费为24,000元，原告诉请超过部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告中百超市有限公司康乐路分店于本判决生效之日起十日内向原告武汉武钢好生活服务有限公司支付2019年11月1日至2019年12月31日的占有使用费24,000元；二、驳回原告武汉武钢好生活服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费2,184元，由原告武汉武钢好生活服务有限公司负担1,984元，由被告中百超市有限公司康乐路分店负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  孙际彩二〇二〇年八月十日书记员  李博宇