北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初20279号原告（反诉被告）：方玉，女，1969年5月5日出生，汉族，北京市西城区月坛街道退休人员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：袁家宝，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵冬梅，女，1994年3月27日出生，汉族，北京市京师律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：冯业太，男，1968年11月1日出生，汉族，装修个体户，住北京市丰台区。原告（反诉被告）方玉诉被告（反诉原告）冯业太房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方玉的委托诉讼代理人袁家宝、赵冬梅、被告（反诉原告）冯业太到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）方玉向本院提出诉讼请求：1.请求判令方玉与冯业太于2019年11月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月18日解除；2.判令冯业太支付拖欠的水费185元、燃气费193.14元、社区卫生费60元；3.判令冯业太向方玉交付电表箱钥匙；4.判令冯业太向方玉支付房屋恢复原状维修费用54055元；5.判令冯业太向方玉支付房屋设施、设备损坏赔偿费用5023元；6.判令冯业太向方玉支付房屋空置损失费用25000元;7.判令冯业太承担本案诉讼费。事实与理由：2016年11月18日，方玉与冯业太签订第一份房屋租赁合同，约定方玉将北京市西城区XXXXXX号除北侧卧室以外的房屋出租给冯业太。合同签订后，方玉将涉案房屋以及家具、设施交付给冯业太。租赁期满后，双方续签了第二份房屋租赁合同，租赁期限为2019年11月18日至2021年11月18日。2020年5月18日，冯业太以各种理由微信通知方玉解除合同，并于当日搬离涉案房屋。经方玉现场查看得知，冯业太在承租期间擅自改造房屋主体结构，损毁涉案房屋墙壁、地砖、空调等设施设备，未妥善保存交付的家具用品，洗衣机、冰箱等物品丢失毁损。方玉多次与冯业太联系沟通退租事宜。冯业太拒绝沟通，并明确表示不负担任何赔偿责任。故方玉诉至法院。被告（反诉原告）冯业太辩称，不同意方玉诉讼请求。对于方玉所述签订合同的情况认可。不认可涉案房屋家具交付情况。我入住涉案房屋时有空调1台，不记得品牌，特别破旧。去年还能用，今年我搬走的时候天还不热，没用过不知道是否坏了。有洗衣机一台，也很老旧，2020年4月份坏了，我告知方玉儿子后让卖废品的拉走了。有旧冰箱一台，在承租的第二年就坏了，当时告知了方玉，收废品的也拉走了。2020年5月6日我通过微信通知方玉儿子搬出涉案房屋，解除合同。5月17号我搬离了涉案房屋。同意2020年5月18号解除房屋租赁合同,关于方玉所述拖欠费用的数额认可，不同意给付，因为我使用涉案房屋期间，涉案房屋下水多次堵塞，我出钱清理的，清理费应该折抵上述费用。电表箱钥匙在涉案房屋内，我没有拿走。方玉要求我承担恢复房屋原状的费用，我不同意，没有道理。不认可方玉所述我损毁屋内结构和墙壁、瓷砖的情况。房屋现状是我在2016年11月初入住的时候装修的，因为房屋原状太脏了无法居住,方玉给我免了一个月房租，当时方玉的爱人去过现场，他指挥我装修的。当时我对墙面、地面、水电、卫生间都进行了装修，加装了隔断墙，阳台没有装修。对于方玉要求我承担的设施损坏赔偿责任，我不同意，我没有损坏方玉的设施设备。方玉提供的家电都是旧的，使用期间用坏了很正常。关于空置损失费用，我不同意承担，方玉是否将涉案房屋出租，与我无关。涉案房屋因下水道经常堵塞，溢出污物，没有办法居住，我才搬走的。因此，请求法院驳回方玉的诉讼请求。被告（反诉原告）冯业太向本院提出诉讼请求：1、请求判令方玉向冯业太返还房屋押金5000元。事实与理由：我已将涉案房屋返还方玉，未拖欠租金。我解除租赁合同是因为涉案房屋下水经常拥堵，无法正常使用，因此方玉应将押金返还给我。原告（反诉被告）方玉辩称：不同意冯业太的反诉请求。根据合同约定，冯业太未经方玉同意改变涉案房屋的结构、拖欠水电费超过3天，方玉有权没收押金。因此方玉不同意返还押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月18日，方玉（出租方甲方）与冯业太（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，约定方玉将北京市西城区XXXXXXX号除北侧卧室以外的房屋出租给冯业太，租赁期限自2016年11月18日至2019年11月18日，租金每月5000元，每半年支付一次租金。房屋租赁期间的水费、电费、燃气费、物业管理费及供暖费由冯业太支付。该合同未约定未经方玉允许，冯业太不得对房屋进行装修。合同签订后，冯业太向方玉支付了5000元押金。2019年11月18日，方玉（出租方）与冯业太（承租方）签订《房地产租赁合同》，约定冯业太继续承租涉案房屋，租赁期限自2019年11月18日至2021年11月18日，月租金5000元，每半年支付一次租金。租赁期间的水电费、燃气费、卫生费等，均由冯业太承担。合同第五条约定承租方义务包括：1、承租方应妥善使用该房地产及有关设施，如有损毁，应负责修缮和恢复原状或向出租方按损坏程度赔偿经济损失，所需费用自行承担。2、承租方使用该房地产时，不得储存任何违禁品，不得从事任何违法活动，未经出租方同意不得改变房屋结构和用途。承租方有前述行为之一的，出租方有权立即单方面解除合同，没收押金并向承租方进一步追究责任。承租方对承租区域内所发生的一切行为负责，在经营过程中与第三方产生的一切纠纷和争议，由承租方自行负责，与出租方无关。在租赁期间，承租方对自己的人身、财产安全负责。3、承租方应及时足额缴纳租金、水电费、天然气费等杂费，如拖欠以上费用超过3天，出租方有权立即单方面解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任。4、租赁期内，承租方无权转租。同时该合同第七条第四项约定：承租方在租赁期内对该房地产的装修，在交回该房地产给出租方时，可以搬走搬移不会损坏室内结构及装修的部分，其他部分秉承来装去留的原则处置。该租赁合同签订后，冯业太按期交纳房屋租金至2020年5月18日。2020年5月6日，冯业太通过微信联系方玉之子张爽，内容为：不好意思，今年情况特殊，你们家房子实在租不起了，你们另找租户吧，剩下押金的事咱们再协商。2020年5月17日，冯业太将涉案房屋腾空，2020年5月18日，冯业太通过微信通知方玉之子张爽，告知已将涉案房屋腾空，并告知涉案房屋钥匙留存位置。对于方玉主张的水费85元、燃气费193.14元、社区卫生费60元，冯业太认可上述费用的金额，但认为其为疏通涉案房屋下水支付了相关费用，应当折抵上述费用。审理中，冯业太提交收据两张，以证明涉案房屋下水经常拥堵，冯业太于2020年4月10日及4月18日两次疏通拥堵，并支付疏通费用250元。方玉认可收据的真实性，但认为根据合同约定，下水疏通费用应由冯业太支付。审理中，冯业太不认可其仍留有涉案房屋电表箱钥匙，方玉亦未提交证据证明冯业太在腾退涉案房屋后仍留存电表箱钥匙。审理中，对于房屋恢复原状维修费54055元，方玉提交北京理想家装饰有限公司工程预算表一份，方玉认可上述费用尚未发生。冯业太对该预算表不予认可，认为方玉对冯业太装修涉房屋知情，并且很多装修内容是在方玉丈夫的要求下进行的。冯业太申请证人冯某出庭作证。冯某出庭证明2016年11月左右其负责对涉案房屋进行装修，期间房主多次去过装修现场。装修的内容包括刷墙、铺地砖、水电改造、安装橱柜及卫生间洁具；房屋内打了简易隔断，卫生间墙上打了窗户。方玉以证人为某的员工为由不认可证人证言。不认可方玉知晓冯业太装修的情况。但审理中，方玉认可涉案房屋的装修时间为2016年10月、11月。审理中，方玉申请对涉案房屋恢复原状所需费用进行鉴定，但方玉无法举证证明涉案房屋原状情况，本院对于方玉的上述鉴定申请未予准许。审理中，方玉为证明房屋内设备损失，提交空调购买发票一份，显示空调购买时间为2005年，购买金额为2775元；提交洗衣机网购记录一份，显示价格为748元，该记录未显示购买时间及购买人，方玉当庭陈述洗衣机购买人为方玉丈夫的姐姐，购买时间是2010年左右；对于方玉所述的冰箱损失，其未提交相关证据。方玉未提交证据证明涉案房屋内空调已损坏。审理中，方玉为证明涉案房屋因冯业太私自退租造成的空置期，提交微信聊天记录两份，证明房屋重新装修期为60个工作日，出租空置期为2个月左右。冯业太不认可该聊天记录，认为方玉是否出租房屋与自己无关。审理中，经方玉和冯业太确认，涉案房屋的水电费、燃气费、卫生费为后付费方式。审理中，经方玉和冯业太确认，涉案的第二份租赁合同的签订地点是涉案房屋内。本院认为：首先，关于涉案房屋租赁合同的解除时间。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，方玉与冯业太签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同合法有效，双方应依照合同全面履行自己的义务。现冯业太在合同约定的租赁期届满之前搬离涉案房屋，明确表示不再承租涉案房屋，方玉有权解除租赁合同。因双方均认可涉案租赁合同于2020年5月18日解除，本院不持异议，确认方玉与冯业太于2019年10月18日签订的房屋租赁合同于2020年5月18日解除。对于方玉主张的水费85元、燃气费193.14元、社区卫生费60元，审理中冯业太认可上述费用的金额。根据合同约定，上述费用应当由冯业太支付，方玉的该项主张，有事实及法律依据，本院予以支持。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。根据涉案租赁合同约定，涉案房屋的维修义务应由冯业太负担，因此冯业太应自行负担疏通下水的费用，对于冯业太要求使用其支付的疏通下水费用折抵上述水电、燃气费及卫生费的意见于法无据，本院不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于方玉主张应由冯业太交还的电表箱钥匙，因冯业太已腾退涉案房屋，其当庭明确表示不持有该电表箱钥匙，方玉也未提交证据证明诉争的电表箱钥匙由冯业太持有，因此方玉应承担举证不能的责任，对于方玉的该项诉讼请求，本院不予支持。对于方玉主张的房屋恢复原状费用54055元，根据方玉及冯业太确认，涉案房屋装修发生在2016年。方玉虽主张冯业太装修涉案房屋未经其同意，但方玉与冯业太签订的第一份租赁合同未约定冯业太未经方玉允许不得装修涉案房屋，并且2019年11月18日，方玉与冯业太在涉案房屋内再次签订租赁合同，因此本院认定方玉最迟在第二次签订房屋租赁合同时对涉案房屋的装修状况是知晓的。自双方第二次签订租赁合同至冯业太退租，时间长达半年，但方玉未提交证据证明期间其对冯业太装修涉案房屋提出异议，因此本院视为方玉同意冯业太的装修行为。根据涉案房屋租赁合同约定，承租方在租赁期内对该房地产的装修，在交回该房地产给出租方时，可以搬走搬移不会损坏室内结构及装修的部分，其他部分秉承来装去留的原则处置。因此方玉要求冯业太负担涉案房屋恢复原状的相关费用的主张，于法无据，本院不予支持。对于方玉要求冯业太负担的设施设备赔偿费用5023元，首先，方玉未提交证据证明其购买洗衣机及冰箱所支出的费用；其次，方玉未提交证据证明涉案房屋内空调已损坏；第三，考虑到方玉提供的电器购买时间较久远，方玉亦未提交证据证明涉案的电器系冯业太未按设备的用途正常使用导致损坏，因此方玉的该项主张，无事实及法律依据，本院不予准许。对于方玉主张的房屋空置损失25000元，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，冯业太在租赁期限未到期时违反合同约定，搬离涉案房屋，应当赔偿方玉相应的房屋闲置期间的租金损失。冯业太虽辩称搬离涉案房屋系因房屋下水经常堵塞，影响房屋正常使用，但根据冯业太与张爽的微信聊天记录，本院认定冯业太搬离涉案房屋系因其个人无法负担房屋租金问题。因此对于冯业太不同意支付房屋空置损失的辩称意见，本院不予采信。对于房屋闲置期间，方玉虽主张其重新装修涉案房屋需要60个工作日即3个月的时间，同时房屋再次出租的闲置期间为2个月，因此共主张5个月的房屋闲置期间。但如前所述，本院认定方玉明知冯业太对涉案房屋的装修行为，且并未在合理期限内提出异议，因此在涉案房屋租赁合同解除后，方玉要求冯业太对涉案房屋再次装修期间的租金损失承担赔偿责任于法无据，本院不予支持。对于涉案房屋再次出租前的闲置期间，方玉主张为2个月，符合房屋租赁市场的一般情况，本院予以认可。对于冯业太要求方玉退还的押金5000元，方玉主张根据合同约定，冯业太未经方玉允许私自对房屋进行装修，加装隔断墙，改变了房屋的主体结构，且存在未及时缴纳水电费、燃气费的情况，方玉有权没收押金。首先，对于上述约定的性质，本院认为属于双方约定在一方有违约行为的情形下，根据违约情形向另一方支付5000元标准的违约金，因此双方字面虽约定为方玉有权没收押金，实际为方玉有权要求冯业太按5000元的标准向方玉支付违约金。其次，如前所述，本院认定方玉对冯业太装修涉案房屋，加装隔断墙的行为是明知的，且在合理期间内未提出异议，本院视为方玉放弃对冯业太的装修行为提出异议的权利。现方玉以冯业太未经其允许私自对房屋进行装修，改变了房屋的主体结构为由要求冯业太支付5000元的违约金于法无据。再次，被告虽有未缴纳的水电费及燃气费，但方玉未举证证明冯业太在承租期间有多次故意拖欠水电费及燃气费的行为，考虑到涉案房屋的水电费及燃气费均为后缴费方式，且在冯业太退租时双方未对涉案房屋水电费及燃气费数额进行查验，因此本院认定冯业太并非故意拖欠上述水电费及燃气费。考虑到方玉已提出诉讼请求，要求冯业太支付未缴纳的水电费、燃气费及涉案房屋空置期间的房屋租金损失，因此对于方玉以冯业太拖欠水电费、燃气费为由拒绝退还押金的辩称意见，本院不予支持。现涉案房屋租赁合同已经解除，冯业太已将涉案房屋退还方玉，方玉亦就冯业太违约给其造成的损失向冯业太主张赔偿，因此方玉应将涉案房屋的押金退还冯业太。对于冯业太的该项诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、二百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）方玉与被告（反诉原告）冯业太于2019年11月18日签订的房屋的租赁合同于2020年5月18日解除；二、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）冯业太向原告（反诉被告）方玉支付拖欠的水费185元、燃气费193.14元、社区卫生费60元；三、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）冯业太向原告（反诉被告）方玉支付房屋空置损失10000元；四、自本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）方玉向被告（反诉原告）冯业太退还房屋押金5000元；五、驳回原告（反诉被告）方玉的其他诉讼请求。本诉案件受理费957元，由原告（反诉被告）方玉负担607元（已负担），由被告（反诉原告）冯业太负担175元（自本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）方玉负担（自本判决生效后七日内交纳）。如果原告（反诉被告）方玉、被告（反诉原告）冯业太未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 方晓晨二〇二〇年八月十一日法官助理 彭 瑜书 记 员 胡玉亚