四川省新津县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0132民初1396号 原告：李碧霞（系原成都益和物业管理有限公司股东），女，1981年3月8日出生，汉族。 原告：辛松涛（系原成都益和物业管理有限公司股东），男，1981年7月29日出生，汉族。 以上二原告共同委托诉讼代理人：赖慧，四川正刚律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：范嗣翠，四川正刚律师事务所律师。 被告：龚康明，男，1968年12月18日出生，汉族。 被告：吴永红，女，1968年2月8日出生，汉族。 以上二原告委托诉讼代理人：沈成伟，男。 原告李碧霞、辛松涛与被告龚康明、吴永红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告李碧霞、辛松涛的委托诉讼代理人范嗣翠、赖慧及被告龚康明、吴永红的委托诉讼代理人沈成伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李碧霞、辛松涛向本院提出诉讼请求：判令龚康明、吴永红立即支付物业费3428.04元、违约金（以3428.04元为基数，按人民银行贷款利率计算，从2016年7月11日起计算至付清之日止）；2.由龚康明、吴永红承担本案诉讼费用。诉讼中，李碧霞、辛松涛变更第一项诉讼请求为：判令龚康明、吴永红立即支付物业费2693.46元、违约金（以2693.46元为基数，从2016年7月11日起至2019年8月19日止按照人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：成都益和物业管理有限公司（以下简称益和物业公司）自2011年至2020年2月系新津县五津街道抚江国际社区的物业服务公司。龚康明、吴永红系该小区业主，共欠益和物业公司物业费3428.04元。期间，经益和物业公司多次催收未果，现益和物业公司已注销，李碧霞、辛松涛作为益和物业公司股东，特向人民法院起诉，请求依法审理支持其诉讼请求。 龚康明、吴永红辩称，1.其物业费已经交至2016年8月20日，后未再交纳。李碧霞、辛松涛变更诉讼请求后的计算金额有误，欠费不足一个月的应按实际天数收取物业费。2.益和物业公司提供的物业服务不符合约定，应当减免物业费，同意按益和物业公司诉请请求中物业费本金七折支付物业费。益和物业公司在物业服务期间提供的物业服务不符合约定的主要表现有：环境卫生方面存在小区环境脏、乱、差情况；共用部位维修和管理方面存在楼道上面的天花板损坏没有维修等情况；交通秩序及车辆停放方面存在通往地下车库的另外一个通道没有打开的情况，车辆进出不方便，车辆摆放不整齐，车辆出现无法停入车库的情况；公共秩序方面存在仅开启消防通道一处大门，小区正大门未开启，监控损坏，外面人员可以随时出入小区未进行登记的情况；房屋公共设施设备及其运行的维护和管理方面存在消防设施未进行维护管理、灯泡坏了未更换、电梯显示板损坏要求小区业主交费更换、消防通道指示灯损坏、电梯没有维修、门禁系统损坏未修复等情况。3.益和物业公司在提供物业服务期间仅于2019年12月20日通过张贴公告的形式第一次发出催收物业费通知，之前并没有进行过催收。4.对李碧霞、辛松涛主张的违约金不予认可。5.李碧霞、辛松涛主张的2017年1月之前的物业费以及车位管理服务费已经超过追诉期，视为自己放弃了权利，不应得到支持。 本院经审理认定事实如下:龚康明、吴永红系新津县五津街道瑞通路24号2栋1单元1楼1004号房屋业主，房屋建筑面积81.62平方米。2010年4月7日，益和物业公司作为甲方与龚康明、吴永红作为乙方签订《抚江国际社区前期物业服务协议》，协议约定：由甲方对乙方的前述住宅提供物业管理，乙方每季度交纳一次物业费，每次在季度的第一个月的10日内交纳，高层住宅按每月1元/平方米交纳，业主自购车位的应向甲方交纳30元/个?月的管理服务费。协议第三条“物业管理服务内容”规定：（一）共用部位的维修和管理、（二）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、（三）环境卫生、（四）公共秩序、（五）交通秩序与车辆停放、（六）房屋装饰装修管理，共计六项服务内容。协议第四条“物业管理服务质量”规定：......（二）设备运行：1.对各项设备运行适时进行监控，发现故障及时组织维修，不带故障运行；2.对各项功能系统定期组织检查，确保设备运行良好和随时处于待机状态。（三）共用部位、共用设施设备的维护和管理：1.依据各项设备维护规定，有效地组织落实维护制度；2.对共用部位、共用设施设备实行使用和维护并举，确保使用年限和延长使用年限。（四）环境卫生：小区清洁卫生达到国家普通住宅小区物业等级三级标准。......2.小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次，保洁数次；电梯厅、楼道每日清扫2次，拖洗1次，保洁数次；楼梯扶手每天擦洗1次，保洁数次；共用部位玻璃每半月清洁1次，每日保洁；路灯、楼道灯每月清洗1次......；3.......化粪池每月检查1次，每两年清掏1次，发现异常及时清掏。（五）绿化：小区内栽培的植物及时做到施肥、浇水、修剪和治虫，提高绿化管理水平，争创优秀绿化小区。......(九)房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：1.专门配备设备管理和维修人员，对出现的小故障立即进行修理；2.小修项目的时间不过超三小时（不含购配件时间）。协议第十二条“违约责任”规定：1.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。......4.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3%交纳滞纳金。上述合同签订后，益和物业公司为龚康明、吴永红提供物业管理服务至2019年5月16日。龚康明、吴永红交纳物业费至2016年8月20日，后续的物业费未交纳。2019年12月，益和物业公司通过在小区张贴公告的形式向小区业主催收物业费。 另查明，益和物业公司原工作人员宋雨在接受本院询问时称，其自2012年抚江国际社区交房至益和物业公司撤场就一直在益和物业公司担任出纳职务。2012年-2015年期间，益和物业公司配备了4位保洁、8位保安，3位办公室人员。2016年-2018年期间，只配备了1位保洁、6位保安，2位办公室人员。2018年之后配备了6位保安、2位办公室人员，6位保安中有2位保安兼职保洁工作，没有再配备保洁人员。在益和物业公司提供物业服务期间，还配备了3位水电维修工作人员，出现需要维修的地方，都让其维修。保洁人数减少后，楼梯、步道、扶手一个星期打扫一次，化粪池至今仅清掏过一次。小区绿化确实存在种菜的情况，也通知业主将菜清理，但业主一直没有处理。对于业主反馈的小区内公共部位的小型维修都是业主自行筹钱的情况，宋雨称确实存在，但是该情况很少。对于小区业主反馈的小区环境卫生脏、乱、差的问题，宋雨称小区业主在楼道乱堆乱放私人物品，业主自己对环境卫生不爱护，垃圾随意丢弃，物业人员通知业主清理，业主不管不顾。对于物业保洁、保安人员为什么逐年减少的问题，宋雨称，因2015年后小区业主开始不交纳物业费，益和物业公司开始裁减人员。 新津县五津街道抚江社区工作人员唐宗强在接受本院询问时称，其从2016年8月开始从事社区城乡环境治理工作，根据工作需要前往该小区检查，在其前往该小区检查卫生情况时发现，该小区物业服务较差，物业管理确实存在一定问题，小区卫生较差，小区楼道及垃圾清运不干净。其表示不清楚是因为该小区物业管理差导致业主不交物业费还是因为业主不交物业费导致物业管理差。 再查明，益和物业公司于2019年5月16日被新津县市场和质量监督管理局核准注销，李碧霞、辛松涛系该公司股东。 庭审中，益和物业公司陈述由于2015年开始大量的业主拒交物业费，造成益和物业公司亏损严重，故益和物业公司进行了注销登记。龚康明、吴永红认可益和物业公司对抚江国际社区的电梯进行了维保，维修监控、发电机等，对来访人员进行了登记、对出入小区车辆进行了管理、对单元楼层进行了巡逻及夜间巡逻、对装修进行了巡逻等物业服务。 上述事实，有原告提交的身份信息材料、益和物业公司工商登记信息、《抚江国际社区前期物业服务协议》《房屋信息查询记录》、抚江国际社区的电梯维保材料、购买物品收据、抚江国际来访人员登记表、单元楼层巡逻表、益和物业装修巡逻表、夜间巡逻登记表、电梯的定期检验报告，被告提交的小区环境卫生照片及益和物业公司工作人员宋雨询问笔录、新津县五津街道抚江社区工作人员唐宗强的询问笔录以及当事人当庭陈述等证据在案为证。 本院认为，本案的争议焦点为：1.龚康明、吴永红主张减交物业费的理由和依据是否成立；2.违约金是否支持；3.本案诉讼时效是否经过。关于本案争议焦点，本院分述如下： 一、关于龚康明、吴永红主张减交物业费的理由和依据是否成立的问题。益和物业公司与龚康明、吴永红所签订的《抚江国际社区前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照协议内容履行各自的义务。益和物业公司依约向龚康明、吴永红提供物业服务，龚康明、吴永红也应依约向益和物业公司交纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，业主拒交物业费需要基于正当理由。益和物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为由减免物业费。根据双方前期物业服务协议约定，益和物业公司提供的物业管理服务内容有六项，龚康明、吴永红除了对房屋装饰装修管理这项服务内容没有提出异议之外，对其余五项服务内容均认为不符合物业服务合同约定。以下本院结合龚康明、吴永红提出的五项有异议的物业服务内容，分别进行评述：第一，在环境卫生方面，根据前述益和物业公司工作人员宋雨的陈述可知，益和物业公司从2016开始保安和保洁人员都在减少，尤其是保洁人员由2015年前的4人减少至1人，且2018年之后无专业保洁人员，物业公司人员大量减少必然会导致其提供的物业服务质量下降。同时，根据宋雨的陈述亦可知益和物业公司在环境卫生方面提供的服务，未达到双方协议约定的标准。案涉小区所属的五津街道抚江社区工作人员亦反映在前往该小区检查卫生情况时发现，该小区物业服务较差，小区卫生较差，小区楼道及垃圾清运不干净的情况。综上，本院认为，益和物业公司在环境卫生方面提供的服务不符合合同约定，存在重大瑕疵。第二，在房屋共用设施设备及其运行的维护和管理方面，益和物业公司提供的该方面的证据主要是电梯维保材料，对于龚康明、吴永红反映的消防设施未进行维护管理的情况，益和物业公司未提供证据证明其对消防设施进行了维护管理，应承担举证不能的法律后果，结合案涉社区大门门禁系统长期关闭，导致社区业主长期从无门禁系统的消防通道进出的事实，足以认定益和物业公司在共用设施设备及其运行维护和管理方面的服务存在重大瑕疵。第三，在共用部位的维修及管理方面，根据宋雨的陈述，益和物业公司聘请了3位水电维修工作人员负责小区的维修，龚康明、吴永红在庭审中也认可益和物业公司对共用部位进行部分维修服务的事实，本院认为，益和物业公司在该项服务中不存在重大瑕疵。第四，在公共秩序以及交通秩序与车辆停放方面，益和物业公司提交了相关的单元楼层巡逻表、夜间巡逻表、来访人员登记表等证据能够证明其提供了基本的服务，车辆停放不整齐，不构成重大服务瑕疵，因此，对于该项物业服务内容，本院认为不构成重大瑕疵。物业服务管理是一种全天候、不间断的公共服务，涉及范围非常广泛且事关全体业主的利益，物业公司在个别业主不交纳物业费时应当及时催收，益和物业公司陈述在2015年就出现大量业主不交纳物业费的情况，在出现这一情况后，益和物业公司本应当积极向未交费业主催收物业费以保证公司正常的运转经营及物业服务质量，但据宋雨陈述因业主未交纳物业费，益和物业公司就开始裁减人员，裁减人员势必导致物业服务水平下降进而侵害其他业主的利益，益和物业公司长期不催收物业费，自身具有过错。同时，根据双方协议的约定，业主方如果认为益和物业公司提供的物业管理服务违反协议约定，未达到前期物业服务协议约定的服务质量，有权要求益和物业公司限期整改，本案中，业主不按合同约定要求益和物业公司限期整改，而是拒交物业费，也存在不当。综上，本院认为，龚康明、吴永红要求减免物业费的理由部分成立，本院综合考虑前期物业服务协议的履行、各方当事人过错程度等情况，酌情确定扣减30%的物业费。因益和物业公司已经注销，李碧霞、辛松涛作为原公司股东有权主张物业费。龚康明、吴永红从2016年8月21日起至2019年5月16日止共计32个月26天未交物业费，物业费按每月1元/平方米的标准计算，房屋面积81.62平方米，龚康明、吴永红应支付该期间的物业费为1877.80元[（1元/平方米/月×32个月×81.62平方米+1元/平方米/月×81.62平方米÷30天×26天）×70%]。故本院对于李碧霞、辛松涛要求龚康明、吴永红支付的物业费在1877.80元的范围内予以支持，对超过部分不予支持。 二、关于违约金的问题。虽然双方在合同中约定了不按协议约定的时间交纳有关费用，益和物业公司有权从逾期之日起按每天3%收取纳滞纳金，但合同中约定为滞纳金，其本质是违约金性质，由于益和物业公司在提供物业服务期间存在重大瑕疵，其自身存在违约行为，故本院对李碧霞、辛松涛要求龚康明、吴永红支付违约金的诉讼请求不予支持。 三、关于诉讼时效问题。物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。本案中，益和物业公司要求龚康明、吴永红支付截止2019年5月16日的物业服务费及车位管理费服务费，益和物业公司于2020年7月23日提起本案诉讼并未超过诉讼时效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、龚康明、吴永红在本判决生效之日起五日内支付李碧霞、辛松涛从2016年8月21日起至2019年5月16日止的物业费1877.80元； 二、驳回李碧霞、辛松涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由龚康明、吴永红负担。 本判决为终审判决。 审判员  宋怀兵 二〇二〇年八月二十一日 书记员  罗韵婵