河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3606号上诉人（原审原告）：牛巧荣，女，1967年12月11日出生，汉族，农民，住安阳县。委托诉讼代理人：蔡志猛，河南彪炳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳广佳欣置业有限公司，住所地安阳市文峰区安濮南线**。法定代表人：冯瑞峰，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李自强，男，系该公司财务部员工。委托诉讼代理人：陈金龙，大沧海律师事务所律师。上诉人牛巧荣因与被上诉人安阳广佳欣置业有限公司（以下简称广佳欣置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初812号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。牛巧荣上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持牛巧荣的一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.双方认购协议真实有效，不存在无效情形。认购协议是双方当事人真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情况，合法有效，对广佳欣置业公司具有约束力。2.协议约定的房款支付方式合法有效，牛巧荣除了支付100平方米的房款外，还需要根据房屋实际面积补足差额。3.优先认购返利是广佳欣置业公司的促销方式。广佳欣置业公司交房后支付牛巧荣318000元作为优先认购的返利，是广佳欣置业公司的促销手段，该促销方式并没有违反法律规定和行业政策，系双方自愿约定，是广佳欣置业公司通过媒体发布广告、告知百姓特价商品房400套。4.牛巧荣已经支付了购房款，并非集资。广佳欣置业公司答辩称，2011年6月，安阳集资风暴爆发后，集资户非常担心，在知道该集资方案后，强烈要求以集资款转顶的方式参加本次集资活动，参加本次活动必须以现金进行缴纳。牛巧荣是在2012年4月，而非2011年年6月，不属于活动期间；牛巧荣以转账方式进行购买，而非现金，广佳欣置业公司出具了协议书和收据，故牛巧荣不是集资。收据上的转顶字样不能说明牛巧荣参加了集资活动。转顶二字，也可以表明广佳欣置业公司对本次房屋买卖行为的认可，法律关系已经转变为房屋买卖。5.一审认定牛巧荣系集资行为，没有事实、法律依据。一审认定广佳欣置业公司涉及非法集资，但是列入了政府帮扶工程，公安机关没有正式立案侦查，广佳欣置业公司不具备集资的法定资格。6.双方签订的认购协议书是预约合同的性质。7.广佳欣置业公司将案涉房产恶意卖给他人并进行备案，属于严重违约行为。二、程序错误。牛巧荣在起诉时就提出财产保全，但被无理由拒绝。因一审法院不予受理财产保全，导致广佳欣置业公司将案涉房产出卖，侵害了牛巧荣的合法权益。三、适用法律错误。1.一审判决认定牛巧荣集资行为，无法律依据。2.认购协议系预约合同，没有法律规定正常商品房交易规则的情形。广佳欣置业公司答辩称：1.一审法院认定事实清楚，依据法律正确，适用程序正当，广佳欣置业公司提供的证据确实、充分，牛巧荣的上诉请求无事实和法律依据，二审法院应当驳回上诉，维持原判。2.本案《认购书》不具有商品房买卖的性质，更不是商品房买卖合同。从认购协议的内容看：（1）认购协议仅约定了房屋的位置、房款及交付方式、违约责任三项，并不具备《商品房销售办法》规定内容，该协议不应当认定为具有商品房买卖的性质。（2）在2012年春节前，因广佳欣置业公司资金极度困难，无法支付项目工程款让农民工回家过年，且面临着高额的违约金，加之集资户的原因，担心给社会造成不和谐的因素。无奈，广佳欣置业公司出台了本案“以签订认购协议的方式面向社会进行集资，且认购金必须以现金交纳”的“（31.8万元100平米）”集资方案。牛巧荣签订的认购协议书就是变相的一种集资行为，并非真正的房屋买卖协议。根据《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》第18条规定，牛巧荣的集资损失由其自行承担。3.退一步讲，即使认定认购书有效，也不应当支付违约金。首先，《认购书》双方没有约定违约责任，广佳欣置业公司也承认该事实；其次，广佳欣置业公司已被安阳市处置办列为监管帮扶单位，并成立了工作组进驻监督管理广佳欣置业公司的经营，处理广佳欣置业公司的对外事务。针对广佳欣置业公司情况，为盘活项目维护广大购房户和集资户的最大利益，经工作组、集资群众代表和广佳欣置业公司讨论通过，制订出台了《关于现金购房相关问题的工作方案》、《关于解决实物兑付问题的实施方案》，用于解决购房户的购房和集资户的退款问题，并于2018年12月21日，刊登在《安阳日报》进行了公告，牛巧荣也未按方案申请处理，其行为应视为已放弃房屋的购买，广佳欣置业公司同意退还认购金。故，广佳欣置业公司将涉案房产向第三人销售并备案的行为，并不属于违约行为。牛巧荣一审诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告之间就安阳中央商务区3号地块住宅3号楼1单元10层01室签订的房屋买卖合同合法有效；2.请求法院依法判令被告在具备条件时及时为原告办理上述房屋的产权证书；3.请求法院依法判令被告向原告支付违约金95400元（按照已付房款30%计算）；4.案件诉讼费由被告承担。一审法院查明，1.2012年4月5日，原告牛巧荣（乙方）与被告广佳欣置业公司（甲方）签订《安阳中央商务区二期3号地块住宅认购书》，该认购书约定：乙方自愿优先认购甲方开发的3号地块住宅3号楼1单元10层01室；乙方本次优先认购甲方开发的安阳中央商务区3号地块住宅，无论户型大小都按100平米，单价按3180元/平米计算；甲方与乙方签订《商品房买卖合同》时，乙方所购房屋大于100平米时，根据面积差异支付剩余面积房款，所支付每平米单价按开盘价计算；乙方在签订本认购书时，一次性支付定金人民币60000元及认购金258000元，待甲方取得预售许可证后，双方签订《商品房买卖合同》时乙方一次性支付完尾款或办理相关按揭手续；甲方承诺乙方，2014年12月31日前交房，交房后返还乙方总房款多付部分，同时甲方支付318000元作为本次优先认购的返利；乙方向甲方承诺，本次认购至签订《商品房买卖合同》前不退房、不退款。该认购协议文本样式为一张A4纸，落款处加盖“安阳广佳欣置业有限公司”印章。被告提交2011年10月22日被告与其他人签订的认购协议书，该认购协议文本样式为一张A3纸（2页A4纸内容），约定有具体房屋的房号、面积、购房单价，落款处加盖的甲方印章为“安阳中央商务区营销部”。上述原、被告各自提交的两份认购书内容格式不同。2.2012年4月5日，被告向原告出具两张收款收据，内容分别为：“交款单位牛巧荣人民币（大写）陆万元正￥60000元收款事由定金常红涛转顶”、“交款单位牛巧荣人民币（大写）贰拾伍万捌仟元正￥258000元收款事由3号地块3号楼1单元10层01室认购金常红涛转顶”。原告提交2011年11月17日资讯标题为“安阳中央商务区二期400套特价房3180元每平”的安阳乐居网页截图。原告称其与申林英是老乡，其想买房子，经申林英联系，其在被告售楼部办理了认购书和收据手续，在此之前，原告已经通过银行转账形式把钱给了申林英。原告付给申林英房款是经过被告公司实际控制人管广生和申林英当面认可同意的。3.被告广佳欣置业公司在开发建设安阳中央商务区楼盘时涉非法集资。2013年4月22日，文峰区处置非法集资工作领导小组作出文处非〔2013〕5号文件，成立安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组。安阳市处置非法集资工作领导小组作出安处非〔2015〕39号文件《安阳市处置非法集资工作领导小组关于调整市监管帮扶企业名单的通知》，广佳欣置业公司被列为涉非监管帮扶企业。2017年12月27日，安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组与广佳欣置业公司及部分集资群众代表三方签订了《关于顶房户的兑付方案》，该方案提出以下兑付意见：“一、集资顶房户，按照抵顶房协议票面价总额更换票据，价格：住宅：6100元/㎡，商铺：22000元/㎡，写字楼：9000元/㎡。原顶房协议收回（无论什么价格顶房），兑付时间按照集资户兑付时间一并同时兑付”。2018年11月16日，安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组和被告广佳欣置业公司制定了《关于现金购房相关问题的实施方案》、《关于解决实物兑付问题的实施方案》。2018年12月21日，安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组对选房订房、实物兑付事宜在《安阳日报》发布公告，内容显示：“一、自公告发布之日起15日内，按照安阳广佳欣置业有限公司出台的工作方案，办理选房订房、实物兑付手续；二、参与人员范围：1.所有在广佳欣公司开发建设的CBD中央商务区楼盘中，以现金或转账方式将购房款交到公司财务的购房户。2.所有在广佳欣登记备案的集资参与人…八、逾期不参加选房订房、实物兑付手续的，视为主动放弃选房订房、实物兑付资格，房源将另行处理。根据已出台的方案，参照集资兑付时间，以现金形式兑付。九、所有选房订房、实物兑付手续和办理过程，在工作组和群众代表监督下进行”。被告提交集资转顶明细表及常红涛、申林英集资转顶明细，显示集资人常红涛、申林英项下含牛巧荣集资转顶房款318000元，转顶房号3号地3-1-1001。4.2019年3月23日，被告取得安阳中央商务区3#地块3#商住楼的商品房预售许可证。2020年4月3日，赵广周（××）与广佳欣置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定××购买被告坐落在安阳市××永明××路东安阳中央商务区3号地块3号楼1单元1001号房屋，该合同于2020年4月7日在安阳市房产管理局登记备案。庭审中，法院询问原告是否变更诉讼请求，原告明确其不变更诉讼请求。一审法院认为，原告牛巧荣与被告广佳欣置业公司签订的住宅认购书中约定：乙方优先认购甲方开发的安阳中央商务区3号地块住宅3号楼1单元10层01室，无论户型大小都均按100平米，单价按3180元/平米计算；交房后甲方返还乙方总房款多付部分，同时甲方支付318000元作为本次优先认购的返利。该住宅认购书没有明确约定房屋面积，却约定无论户型大小均按100平米、单价3180元/平米计算房款，在交房后被告支付原告318000元作为优先认购的返利，此约定违反正常的商品房买卖交易规则；且原告提交的认购房屋收据中，在收款事由一栏均明确标注“常红涛转顶”字样。被告广佳欣置业公司涉非法集资，2013年4月政府部门成立了安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组，广佳欣置业公司的选房订房、实物兑付、款项收支情况由安阳市文峰区处置广佳欣置业公司非法集资案件工作组监管，广佳欣置业公司集资转顶明细表及常红涛、申林英集资转顶明细显示，集资人常红涛、申林英项下含牛巧荣集资转顶房款318000元，转顶房号3号地3-1-1001，综上，被告辩称原告牛巧荣与被告签订的住宅认购书，并非真实的房屋认购协议，而是集资行为，法院予以采信；原、被告签订的该认购书不具备商品房买卖合同的效力，原告要求确认双方签订的认购书合法有效的诉讼请求，法院不予支持。另被告广佳欣置业公司（出卖人）与案外人赵广周（××）于2020年4月3日对本案涉案房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》，并于2020年4月7日在安阳市房产管理局登记备案，原告与被告之间签订的认购书并非对案涉房屋的真实买卖，故原告要求被告为原告办理案涉房屋的产权证书及支付违约金的主张，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告牛巧荣的诉讼请求。案件受理费2185元，减半收取1092.5元，由原告牛巧荣负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案双方当事人签订的认购协议书虽约定了房屋具体位置，但并没有约定面积，而是无论户型大小均按100平方米、单价3180元/平方米计算，在签订本认购书时，一次性支付定金人民币60000元及认购金258000元，在交房后被上诉人支付上诉人318000元作为优先认购的返利，不符合正常商品房买卖的交易习惯，这与上诉人陈述其将款项交付申林英、被上诉人提交集资转顶明细表相互印证，上诉人要求确认认购协议书合法有效，一审法院不予支持并无不当。上诉人的一审其它诉讼请求，系以认购协议书合法有效为前提，均不能成立，本院不予支持。上诉人可向被上诉人另案主张权利。综上，上诉人的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2185元，由牛巧荣负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年八月十八日书记员  邢露露