内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内08民终1084号上诉人（原审原告）：范某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：杨某，现住鄂尔多斯市。系范某女婿。被上诉人（原审被告）：郝某，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人:全某,内蒙古子阳律师事务所律师。原审第三人：鄂尔多斯市亿和兴房地产开发有限公司。法定代表人:李某21，董事长。委托诉讼代理人：李某21。上诉人范某与因被上诉人郝某及原审被告鄂尔多斯市亿和兴房地产开发有限公司（以下简称亿和兴房地产公司）执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院（2019）内0823民初2135号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月15日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月13日公开开庭进行了审理，上诉人范某的委托诉讼代理人杨某，被上诉人郝某的委托诉讼代理人全某,原审被告亿和兴房地产公司的委托诉讼代理人李某21到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范某上诉请求：撤销原判，依法改判支持范某的一审诉讼请求；本案诉讼费由郝某承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，范某的权利足以排除执行。范某依置换取得涉案房屋的物权，虽然案涉房屋一直登记在亿和兴房地产公司名下，但符合物权期待权保护条件，可以排除执行。对物权期待权保护的条件，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，迖到上述四个要件的可排除法院执行。1.范某与亿和兴房地产公司于2011年4月19日签订《房屋拆迁补偿安置协议》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，故合法有效，且在被法院查封前。2.范某基于《拆迁安置补偿协议》及亿和兴房地产公司的交付行为，于2013年10月房屋交工后至今占有使用该房屋，一直委托亿和兴房地产公司租赁收取租金，在法院查封前已合法占有涉案门店，原审法院仅依据(2019)内0823执异25号案件中范某的委托代理人杨某的通话录音就认定涉案房屋未交付，但杨某还说案涉门店是否向外出租及租金均不清楚，一切事宜均由亿和兴房地产公司处理，且执行异议案件中并未与范某本人核实，根据范某提交的领取钥匙、交付维修基金等收据，证实范某已合法占有涉案门店。3.涉案房屋的取得是因原拆迁户李某21想补偿现金，而范某欲购买，经协商范某向李某21支付了550万元的置换款，后将置换给李某21的房屋置换与范某，范某支付置换款后承接了李某21的全部权利义务，李某21是否与亿和兴房地产公司签订协议与本案无关。4.范某占用使用房屋后，多次催促亿和兴房地产公司办理网签及房屋产权登记手续，后者一直推托不予办理，范某已尽到催促义务，涉案门店未能办理过户登记并非范某原因所导致。同时符合上述四个条件足以排除法院执行；二、范某对涉案门店具有期待物权。范某依置换取得涉案房屋的物权，房屋虽一直登记在亿和兴房地产公司名下，但符合物权期待权保护条件。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。范某支付了全部价款并占有标的物至今，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定，范某取得标的物的所有权，未登记只是物权未设立，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条，人民法院不得查封、扣押冻结；三、范某的权利顺位要优先于郝某的工程价款。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定认定建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定“消费者交付的购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该《批复》所确定的权利保护顺位，建设工程价款落后于商品房买受人的权利，即范某的权利优先于郝某。郝某辩称，一、范某与亿和兴房地产公司未签订合法有效的书面合同。首先，虽案外人李某214拆迁户，但李某21与亿和兴房地产公司是以550万元进行货币补偿，并没有进行产权置换合同约定，故案涉房屋并非案外人李某21产权置换的房屋，显然范某在一审诉状及庭审中自认的“范某愿意承接回迁户李某21的置换房屋”的相关事实不真实。其次，案外人李某21于2011年7月13日收到回迁补偿款后，才与亿和兴房地产公司终止了拆迁安置补偿的法律关系，故不存在2011年4月19日范某与亿和兴房地产公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》的事实，同时，范某提供的安置补偿协议没有其本人签名，且范某本人及亿和兴房地产公司无证据证实委托杨某签订合同，该协议书因不具备证据的真实性和客观性而无法律效力；二、通过一审庭审查明及（2019）内0823执异25号案件的相关证据证实，范某的委托代理人杨某证实案涉房屋至今未交付，是否出租或租金是多少不清楚，而在一审庭审中范某的代理人自认，案涉房屋已经交付范某，只是委托亿和兴房地产公司进行出租，无充分证据证实案涉房屋已向范某交付的事实；三、关于范某是否交付房款，因本案不存在范某承接拆迁户李某21权益的事实和行为，故范某汇入亿和兴房地产公司的550万元也不能证明是范某交付的房款，且从2017年8月1日亿和兴房地产公司支付范某10万元附加信息标注的“还投资款”内容，可以说明范某与亿和兴房地产公司存在投资或其他权利义务关系；四、本案为执行异议之诉，范某提出的其他事实和理由不属于本案审查的范围，也不能排除执行。一审判决认定事实清楚，证据充分，应驳回上诉，维持原判。亿和兴房地产公司述称，范某汇入亿和兴房地产公司的550万元是承接李某21的回迁房，是真实有效的，应支持范某的诉讼请求。范某一审诉讼请求：1.依法判令停止乌拉特前旗乌拉山镇东方银座4号楼1-5号底店的强制执行，并解除查封。2.诉讼费由郝某承担。一审法院认定事实：该院于2018年3月16日作出的（2016）内0823民再5号民事判决，判决：一、原审被告鄂尔多斯市亿和兴房地产公司于本判决生效之日起十日内给付原审原告郝某下欠工程款2053871.2元（已核减应承担的税金）及利息，利息从2014年1月21日起按中国人民银行同类贷款利率计算至工程款给付之日止。二、原审原告郝某赔偿原审被告未完工程价款300元。三、原审被告李某21、钟拥政、张斌不承担责任。四、驳回原审原告郝某的其他诉讼请求。五、驳回原告科汇公司的诉讼请求。六、驳回原审被告亿和兴公司的其他反诉诉讼请求。上述第一、二项核减，原审被告鄂尔多斯市亿和兴房地产公司应付原审原告郝某2053571.2元。该判决生效后，郝某于2018年10月18日申请执行，该院作出（2018）内0823执1596号执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人亿和兴房地产公司所有的的位××旗共计五间底店，并停止办理过户、抵押、变更等相关手续，查封期限三年。乌拉特前旗乌拉山镇东方银座4号楼底店1-6号现产权人为亿和兴房地产公司，原拆迁房屋约计217.2平米的产权人为李某21。2011年7月12日，范某向亿和兴房地产公司通过中国工商银行汇款550万元，2011年7月13日，亿和兴房地产公司通过中国工商银行转账支票向李某21支付拆迁补偿款550万元。2017年8月1日，亿和兴房地产公司通过内蒙古乌拉特农村商业银行股份有限公司向范某支付10万元，附加信息及用途标注为还投资款。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。范某诉称“原告当时认为李某21置换的底店具有投资价值，于是与亿和兴房地产公司协商愿意为李某21出现金，将李某21置换的房产归原告，于是，在亿和兴房地产公司与李某21协商达成550万元的补偿协议之后，原告愿意承接回迁户李某21的全部权利义务”，该院认为原拆迁户李某21并未与亿和兴房地产公司签订任何协议，也未明确以涉案房屋进行产权置换，只是以货币形式进行了补偿，且本案中范某将550万元汇入亿和兴房地产公司，并不能证明其是承接拆迁户李某21的权益，另外范某提供了2013年10月17日向亿和兴房地产公司乌拉特前旗前旗项目部交付的领钥匙、相关维修基金等费用收据七份，证明范某从2013年10月17日起已合法占有本案所涉及的1-5号底店，但在（2019）内0823执异26号案件中，法院与范某的委托诉讼代理人杨某的通话录音中，杨某称涉案房屋至今未交房，对于该1-6号底店是否向外出租，租金多少并不清楚，一切事务已经委托给亿和兴房地产公司处理。范某在两案中陈述矛盾，故对范某提供的收据七份的真实性不予采信，结合亿和兴房地产公司提供的证据，证据之间不能形成证据链条，不足以证明案外人在案涉不动产查封之前实际占有该东方银座4号楼1-5号底店，其提供的证据不足以排除法院的执行，故对范某的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回范某的诉讼请求。案件受理费100元，由范某负担。二审中，围绕上诉请求，范某提供了其与李云波签订的关于商铺股份分配协议，欲证明范某向亿和兴房地产公司购买了涉案商铺。经质证，郝某对证据的真实性及举证意图均不认可，范某及亿和兴房地产公司在一审庭审中均未提及双方存在该分配协议，该协议为范某和李云波的行为，与本案的双方当事人没有关系，且一审相关证据均表明亿和兴房地产公司的委托代理人为李某21，该协议中的李云波签名不能反映为李某21的行为，没有亿和兴房地产公司关于委托李某21签订该协议的授权委托书，亦无公司印章，郝某有理由相信，范某与李云波在一审庭审后签订了该协议，以规避双方应承担的法律责任。亿和兴房地产公司对协议的真实性及举证意图均认可，称协议中的李云波即是李某21。郝某未提供新证据。本院经审理查明，范某及亿和兴房地产公司在一审中提供的证据表明，就案涉门店，杨某代范某于2011年4月19日与亿和兴房地产公司乌前旗项目部签订了《城市房屋拆迁安置补偿协议》，亿和兴房地产公司于2013年10月17日向范某收取了案涉门店的登记费、电费、取暖费、印花税、初装费、维修基金等费用。范某提供的北方联合电力有限责任公司乌拉特发电厂出具的用户基础信息表，载明案涉门店的供热登记用户为范某。另查明，一审庭审中，亿和兴房地产公司称其公司代范某出租案涉房屋，2017年8月1日其公司通过银行向范某所转的10万元系房屋出租费，其公司扣除了取暖费、物业费等相关费用。其他事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，关于范某是否有权对案涉门店阻却执行的焦点问题。根据审理查明的事实，案外人李某21系案涉门店最初的被拆迁人即产权人。2011年4月19日，范某与亿和兴房地产公司就案涉门店签订了《城市房屋拆迁安置补偿协议》，同年7月12日，范某向亿和兴房地产公司转款550万元，亿和兴房地产公司向范某出具的收款收据载明“收到范某交来拆迁转款550万元”。7月13日，亿和兴房地产公司将该笔550万元拆迁补偿款通过银行转给了李某21。2013年10月17日，亿和兴房地产公司向范某收取了案涉门店的登记费、电费、取暖费、印花税、初装费、维修基金等费用，并应范某要求代为出租，后给付范某租金10万元。上述事实表明，就案涉门店，范某虽未与亿和兴房地产公司签订房屋买卖合同，但范某与亿和兴房地产公司签订了《城市房屋拆迁安置补偿协议》，并支付亿和兴房地产公司550万元（亿和兴房地产公司将该笔550万元支付给了李某21）后购买取得了案涉门店，且上述事实均发生在一审法院查封案涉门店之前，能够认定范某在人民法院查封前即与亿和兴房地产公司以签订拆迁安置补偿协议的形式购买了案涉门店，且支付了全部购房款550万元，并委托亿和兴房地产公司代为管理及出租并收取了10万元租金，故范某在查封前已合法占有了该不动产。现案涉门店虽登记在亿和兴房地产公司名下，但按亿和兴房地产公司及范某在一审庭审中的陈述，范某一直要求亿和兴房地产公司办理产权证，亿和兴房地产公司称没有验收，回迁户均未办理产权证。由此可见，未办理过户登记并非因范某的自身原因所致。上述事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的异议人的权利能够排除执行的情形，亦符合“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，…第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的法律规定，故范某的权利能够阻却并排除对案涉门店的执行。范某要求解除对案涉门店的查封，不属于本案调整范围，不予支持。综上所述，范某的上诉请求及理由合理部分，予以支持；一审判决认定事实部分不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院（2019）内0823民初2135号民事判决；二、不得执行乌拉特前旗乌拉山镇东方银座4号楼1-5号底店；三、驳回范某的其他诉讼请求。一、二审案件受理费合计200元，由郝某负担。本判决为终审判决。审判长  甄玉红审判员  单久芬审判员  邬忠良二〇二〇年八月二十七日书记员  贾 剑附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；……