广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初3932号原告：东莞大合谷文化产业园有限公司，住所地广东省东莞市万江区******，统一社会信用代码为914********048193M。法定代表人：钟某1。委托代理人：王玉婷，系广东坤益律师事务所律师。被告：广东众智机器人产业发展有限公司，住所地广东省东莞松山湖高新技术产业开发区创新科技园**楼****，统一社会信用代码为914***********706R。法定代表人：张某1。原告东莞大合谷文化产业园有限公司诉被告广东众智机器人产业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王玉婷，被告的法定代表人张某1均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年3月3日签订的《写字楼租赁合同》；2、被告向原告清偿2017年3月3日至2017年9月3日的租金132720元、租赁保证金56880元、滞纳金865524元（暂计至2019年5月31日，实际支付至被告清偿之日止）、2017年3月3日至2017年9月3日管理费19908元、水电费665元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月3日，原告与被告签订《写字楼租赁合同》约定，原告将位于东莞市万江区*******合谷文化产业园8号楼5楼全层面积为948平方米的写字楼出租给被告办公使用，租赁期限为3年，自2017年3月1日起至2020年2月29日止。每月租金为18960元，首两年租金不变，第三年每月租金再上一年的基础上递增2元/平方米，当月租金及管理费须于每月的7号前支付给原告。履约保证金为3个月租金即56880元，被告应于合同签订后三个工作日内支付。管理费为每月2844元，并约定被告如逾期交付履约保证金或租金的，原告有权按日向被告加拖欠履约保证金或租金的0.5%作为滞纳金，延迟支付租金达15天的，乙方同意甲方可以锁门、停水、停电处理，延迟支付超过45天的，原告有权单方解除合同，押金不予退还，租赁物业内的所有物品归于原告所有，被告另须支付免租期租金给原告。合同签订后，原告依约交付商铺给被告经营使用，但被告一直拖欠原告租金及管理费，故原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，1、被告于2017年3月3日与原告已经终止了园区合作，其中第3条中约定，从2017年3月1日起，若被告需要租赁案涉物业的5楼，需要重新签订租赁协议。依据合同第3.2条的约定，两押一金要在3个工作日内交付。被告还没有交付该费用，原告将案涉物业5楼的门就已经锁了，锁门的理由是被告没有支付终止合作协议书中第2条所涉的367342元。被告实际上并没有使用5楼的办公室，具体锁门时间，被告不清楚，大约签订合同后第2或第3天锁门了。2、被告不清楚原告诉请6个月的租金是如何计算的，关于滞纳金过高；关于保证金，被告没有实际使用，故不应支付。关于水电费，该费用与实际情况不符（假若被告有实际使用，案涉的水电费不应该只有665元），被告在2017年5、6月回去案涉租赁物，发现原告已经将案涉物业的5楼出租给案外人。本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年3月1日合作“北大众智机器人产业园”项目并签订《众智机器人产业园合作协议》，该项目使用了原告位于东莞市万江区******·大合谷文化产业园6号楼2楼全层及8号楼5楼全层的写字楼。该项目于2017年3月3日签署《终止合作协议书》，尚欠2016年6月1日至2017年2月28日期间费用共计367342元。当日，原、被告签订《写字楼租赁合同》约定原告将前述租赁物中的8号楼5楼全层继续租给被告使用，租赁期限为3年即2017年3月1日至2020年2月29日；每月租金18960元，首两年租金不变，在第三年每月租金在上一年的基础上递增2元/平方米……当月租金必须在每月七日前交付给原告；履约保证金为3个月租金共计56880元自签约后被告在3个工作日内付给原告，租赁期满若被告在租赁期内无违约行为，原告应予以退还；关于管理费，每平方米3元即共2844元，被告同意水费单价按供水部门的收费标准，每吨加0.1元的损耗计算，用量按实际使用吨数及面积公摊之和计算；电费单价按供电部门的收费标准，每度加0.05元的损耗计算，用量按实际使用度数加收5%公摊，以上费用交付给园区物业管理公司，被告在未签订物业管理公司前，以上费用由原告代收；关于写字楼的交付，案涉租赁物定于2017年3月1日按现状交付给被告使用，如双方无其它约定，视为写字楼交接完毕，实际交付时间可根据工程情况，于交付之时以合同之附件的形式提前；关于违约责任，合同约定：在租赁期间，双方不得擅自终止合同，如原告不将该写字楼租赁给被告使用的，原告除支付四个月的租金给被告作违约金及将履约保证金不计息退还给被告外，还需补偿被告装修费；如被告不承租的，除支付免租期内的租金及未缴付的租金外，还需支付两个月租金给原告作为违约金，履约保证金也不予退回。被告逾期交付履约保证金或租金的，原告有权按日向被告加收拖欠履约保证金或租金的0.5%作为滞纳金；累计15天不交付的，被告同意原告可以进行锁门、停水、停电处理；累计45天不交付的，原告有权单方面终止本合同并收回写字楼，被告自愿同意将室内物品归原告所有，并追讨被告所拖欠的租金及滞纳金，履约保证金不予退回，被告另需支付装修免租期内的租金给原告。原、被告在2017年3月7日《确认函》明确：1、截至2017年2月28日，被告租用大合谷文化产业园6号楼2楼全层及8号楼5楼全层，未交租金、管理费及水电费共计367342元，被告需于2017年3月30日前交付18万元…….3、被告租用大合谷文化产业园8号楼5楼履约保证金56880元，合同约定为签订合同后三个工作日交，现双方协商同意2017年4月30日前交齐履约保证金。因被告未支付原告2017年2月28日之前的租金共计367342元，原告提起诉讼，案号为（2020）粤1971民初1692号，之后该案调解结案，原、被告均确认已履行完毕。庭审中，原、被告对“被告在2017年3月1日之后有无实际使用8号楼5楼全层，原告何时对该租赁物上锁”存在争议。原告主张，其于2017年3月1日已实际交付案涉8号楼5楼全层，因为被告没有支付租金及保证金，故原告于2017年9月3日对案涉租赁物上锁处理。另外，原告表示，被告在2017年4月、5月还有人在案涉租赁物办公，至于何时开始不在案涉租赁物办公，原告表示不清楚；另外被告确有在2017年6月、7月左右时向原告表示解除租赁合同，原告的法定代表人明确表示需要结清尚欠的租金才能解除合同。庭后，原告明确2017年3月至2017年9月期间水费每月26元，共计182元；2017年3月电费为229元、2017年4月电费为149元、2017年5月电费为105元，前述电费共计483元。被告则主张，被告在签订终止合同时想继续租用8号楼5楼全层，故签订了案涉《写字楼租赁合同》，但是签订完合同才几天，原告就以被告没有支付之前尚欠租金367342元为由将水电断了、电梯及门上锁，被告的物品现仍在案涉租赁物内无法取出。但是对于前述主张，没有相关证据予以证明。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。原、被告所签订的《写字楼租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合同有效；各方当事人应按照合同约定履行相应合同义务。当事人对各自主张应当提交证据予以证明。从被告承租案涉租赁物的情况来看，被告的办公物品在案涉租赁合同签订之前就已在案涉8号楼5层。被告主张在签订合同后不久，原告就将案涉租赁物上锁，但是对该主张并未提交任何证据予以证明，故应承担举证不能的法律后果。根据案涉租赁合同及确认函的约定可见，原、被告对履约保证金的支付期限进行了变更。按照合同约定，逾期交付租金累计45天的，原告有权终止合同，也就是2017年3月的租金需要在2017年3月7日前支付，若未支付超过45天，那么原告有权在2017年4月21日终止案涉合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。而本案中，被告于2017年4月30日仍未缴纳履约保证金，亦未缴纳2017年3月及4月的租金的情形下，被告实际上以自己的行为表示不再继续履行案涉租赁合同，原告应采取措施积极收回案涉租赁物，减少损失。而原告未采取任何止损的措施，故不得就扩大的损失要求被告赔偿。综上，本院依法认定案涉租赁合同已于2017年4月30日解除。关于租金及管理费。结合前述，被告应向原告支付2017年3月3日至2017年4月30日期间的租金为18960元+18960元/月÷31天×29天=36697元及管理费2844元+2844元/月÷31天×29天=5505元。原告超过前述范围的诉求，本院不予支持。关于滞纳金及履约保证金。被告抗辩滞纳金的计算标准过高，也不同意支付履约保证金。本院认为，原、被告在案涉合同中同时约定了履约保证金和滞纳金的条款。而履约保证金本身也有违约惩罚的性质，结合履约保证金为3个月的租金金额及被告的违约行为对原告造成实际损失，被告向原告支付相对于履约保证金金额的滞纳金即56880元足以弥补相关损失。关于水电费。原告主张2017年3月至2017年4月每月水费为26元，2017年3月及4月电费共计378元，被告虽不予确认，但是根据前述认定2017年3月3日至2017年4月30日期间案涉租赁物由被告实际控制，被告对原告主张的水电费金额未提交证据予以反驳，故本院认定被告应向原告支付前述期间的水电费共计430元。原告超过前述范围的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞大合谷文化产业园有限公司与被告广东众智机器人产业发展有限公司于2017年3月3日签订的《写字楼租赁合同》已解除；二、被告广东众智机器人产业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞大合谷文化产业园有限公司支付租金36697元、管理费5505元、滞纳金56880元及水电费430元；三、驳回原告东莞大合谷文化产业园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22421.11元（原告东莞大合谷文化产业园有限公司已预交），由原告东莞大合谷文化产业园有限公司负担21281.11元，被告广东众智机器人产业发展有限公司负担1140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判长 柯 颖审判员 郭 芹审判员 王 冕二〇二〇年八月十七日书记员 聂晓晴