贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初10532号原告：林登，男，汉族，1974年11月17日生，住所地：浙江省临海市。委托诉讼代理人：吴岚，贵州岚圣律师事务所律师，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：陆远方，贵州岚圣律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告：贵州百年睿合房地产经纪有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区白沙路**绿地新都会******统一社会信用代码：91520113MA6DM9G9XQ。法定代表人：刘国庆。被告：刘国庆，男，汉族，1980年2月12日，住所地，住所地：贵州省贵阳市白云区iv>第三人：许良福，男，汉族，1972年3月07日出生，住所地，住所地：浙江省临海市iv>原告林登与被告贵州百年睿合房地产经纪有限公司（以下简称百年睿合公司）、刘国庆、第三人许良福合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林登的委托诉讼代理人吴岚、陆远方到庭参加了诉讼，被告贵州百年睿合房地产经纪有限公司、刘国庆，第三人许良福因本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。林登向本院提出诉讼请求：1、请法院判决解除原告与被告1于2017年3月19日签订的《共同承包合作协议》、2017年3月21日签订的《补充协议》及2017年4月7日签订的《合作协议》；2、判令被告立即返还原告已经支付的租金342万元及利息261,273.75元（以342万元为基数，按中国人民银行同期同贷款利率，从2018年3月17日计算至支付完毕之日止，暂计算至2019年10月16日）；3、请法院判决被告赔偿原告违约金500,000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月19日，原告与被告贵州百年睿合房地产经纪有限公司签订《共同承包合作协议》，协议约定：“一、合作内容：1、甲乙双方共同承包观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城Q组团商业二（1层1号、2层1号、3层1号）世纪美食城项目。2、合作期限：2017年3月19日至2028年3月19日（按实际进场日期计算）。二、双方的权利义务：1、甲方与观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城Q组团商业二（1层1号、2层1号、3层1号）的房东签订经营权承包租赁合同。8、以上合约履行后，甲方全权负责交付房东每年720万元承包租金（包含但不限于租金递增）直至合同期满，承包期间任何产生支付房东的费用由甲方承担。9、经营过程中所有商户租赁合同由甲方统一签订、存档保管，甲方自行收取协议约定面积（负一层，1层、3层及2层餐饮部分）租金收益，乙方不得干预。乙方自行收取协议约定面积部分（2层除餐饮部外约1700平方米）租金收益，甲方无权干预。三、违约责任：1、甲方在与房东签订租赁合同后，甲方未能交付乙方享有2层除餐饮部外约1700平方米的承租权及使用权（2层涉及与原租客退租事宜，由甲方自行处理赔偿或民事诉讼，只要不影响乙方正常进场接管，视为移交成功。甲方承诺退还乙方所支付的实际金额，并支付50万元违约金。四、特别约定：3、乙方支付款项后，甲乙双方签订经营项目（2层除餐饮部外约1700平方米）房屋租赁合同，租期10年，租赁金额340万元。2017年3月20日，被告贵州百年睿合房地产经纪有限公司与观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城Q组团商业二（1层1号、2层1号、3层1号）的出租人顾怀必签订了《房屋（商铺）租赁合同》，合同中就双方的权利义务等进行了详细的约定，其中还约定：“若乙方（刘国庆）拖欠支付房屋（商铺）租金单独达到一个月以上，甲方（顾怀必）有权解除本合同：一切损失由乙方自行承担。”2017年4月7日，原告与被告按照《共同承包合作协议》约定，签订了《合作协议》，协议约定了合作方式：“甲方（被告）以观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城Q组团商业二（1层1号、2层1号、3层1号）世纪美食城的租赁权与乙方（原告）合作，甲方负责与出租方签订经营承包租赁合同并缴纳该房屋的租金。乙方出资共计300万元整，合同签订当天乙方向甲方或甲方指定的账户支付50万元整，合同签订5日内支付200万元整，余款在乙方按本协议约定的时间进场并接受经营场所后支付50万元整。”。协议就双方的权利义务及违约责任等进行了约定。《共同承包合作协议》、《补充协议》和《合作协议》签订后，原告按照协议的约定，向被告指定的账户（刘国庆的私人账户）于2017年3月21日支付55万元、4月8日支付50万元、4月10日支付200万元、4月15日支付20万元、4月16日支付10万元、4月24日支付7万元，共计向被告指定私人账户转入342万元的十年租金。随后，原告按照协议约定即租期经营10年规模自行对承租的经营项目（2层除餐饮部外约1700平方米）投入400万元左右的资金进行豪华装修，装修完成后于2017年11月18日正式营业。作为大型KTV娱乐场所，在原告经营过程中，由于被告无故拒绝履行与出租人顾怀必签订的《房屋（商铺）租赁合同》，没有按时缴纳租金，构成重大违约，致使出租人顾怀必解除合同并要求收回房屋。被告贵州百年睿合房地产经纪有限公司也未按照《共同承包合作协议》第二条第8款：“以上合约履行后，甲方全权负责交付房东每年720万元承包租金（包含但不限于租金递增）直至合同期满，承包期间任何产生支付房东的费用由甲方承担”的约定履行协议义务，导致出租人顾怀必解除租赁合同并收回房屋，使得原告无法正常使用房屋，造成了严重的经济损失。2018年3月17日，原告因已经对所租赁的房屋进行了装修，却由于被告的违约行为不得不向出租人返还该房屋，为了避免损失继续扩大，万般无奈之下只得重新与出租人顾怀必另行签订了《房屋（商铺）租赁合同》，从而得以继续经营使用该租赁房屋。但原告已经履行了与被告贵州百年睿合房地产经纪有限公司签订的《共同承包合作协议》和《合作协议》，并且向其指定的账户支付了10年的租金。现由于被告的违约行为，双方签订的《共同承包合作协议》、《补充协议》和《合作协议》已经无法履行，合同目的不能实现，原告要求与被告解除上述三份协议，并且要求被告退还其支付的342万元租金，但被告刘国庆私自将租金据为己有，且据不退还，给原告造成了严重的经济损失。综上，原告与被告贵州百年睿合房地产经纪有限公司签订《共同承包合作协议》、《补充协议》和《合作协议》后，已经全面履行了合同约定的义务，向其支付了10年的租金，但由于被告拒不履行合同义务，拒绝向出租人支付租金，致使合同无法履行，并且给原告造成了严重的经济损失。现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。二被告及第三人均未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2017年3月19日，原（乙方）、被告（甲方）双方签订了《共同承包合作协议》（以下简称《承包协议》），约定由双方共同经营位于贵阳市观山湖区团的世纪美食城项目，合作期限2017年3月19日至2028年3月19日。合同其余主要内容包括：二、双方权利及义务：2、与房东签约后，乙方负责支付前期承包租赁款项壹佰伍拾万元整给房东……后期按本协议进场时间约定接手经营场所后，乙方支付剩余尾款壹佰玖拾万元整。3、甲方负责和房东清算租赁款项补足承包款，超出乙方合计支出叁佰肆拾万元的部分由甲方支付。4、甲方享有经营项目（负一层、1层、3层及2层的餐饮部分）租金收益，直至合同期满。5、乙方享有经营项目（2层除餐饮部外约1700平方米）租金收益，直至合同期满。8、以上合约履行后，甲方全权负责交付房东每年720万元承包租金（包含但不限于租金递增）直至合同期满，承包经营期间任何产生支付房东的费用由甲方承担。三、违约责任：1、甲方在与房东签订租赁合同后，甲方未能交付乙方享有2层除餐饮部外约1700平方米的承租权及使用权（二层涉及与原租客退租事宜，由甲方自行处理赔偿或民事诉讼，只要不影响乙方正常进场接管，视为移交成功）。甲方承诺退还乙方所支付的实际金额，并支付50万元违约金。四、特别约定3、乙方支付款项后，甲乙双方签订房屋租赁合同，租期：10年，租赁金额：340万。同年3月20日，百年睿合公司与顾怀必签订了《房屋（商铺）租赁合同》（以下简称租赁合同一），顾怀必将前述房屋出租给百年睿合公司使用，租赁期限2017年3月30日至2027年3月29日，前二年租金为720万元/年，从第三年开始每年递增5%。2017年4月7日，原告与百年睿合公司的法定代表人刘国庆签订了《合作协议》，由原告使用3层1号铺面（1700平方米）。主要内容：五、发生下列情况之一时，可变更或解除本协议，但甲、乙双方需签订变更或解除协议书。3、由于一方违约，严重影响了另一方的经济利益，使合同履行成为不必要。其余内容与《承包协议》内容基本一致。此后，原告向刘国庆账户汇入335万元，并委托谢燕芬向刘国庆转账7万元。庭审中，原告表示谢燕芬系与原告合伙之人，谢燕芬所汇的7万元中有2万元为被告借款。2017年7月，原告进场装修，之后用于经营KTV。2018年3月17日，第三人许良福与顾怀必签订了《房屋（商铺）租赁合同》（以下简称《租赁合同二》），顾怀必将前述美食城3层1号铺面直接出租给许良福使用，租赁期限2017年11月30日至2027年11月29日，前二年租金为78万元/年，从第三年开始每年递增5%。合同尾部签注：乙方的营业执照的经营者为林登，实际经营者为许良福。该合同尾部注明2017年11月30日至2018年12月30日的租金85万元已经付清。庭审中，原告表示，因被告未及时将租金付给顾怀必，顾怀必已经解除其与百年睿合公司之间的租赁合同，并约定关于原告已付的340万元，顾怀必同意将其中的80万元作为2017年11月30日后的租金，10万元作为押金。庭审后，案涉房屋房东顾怀必向本院提交了情况说明一份，表示因刘国庆经营不善，其已与刘国庆解除租赁合同，刘国庆将商铺归还给顾怀必，之后顾怀必又将案涉商铺出租给许良福，并表明其不收取2017年11月30日至2018年12月30日期间的租金，该期间的租金85万元已交给刘国庆。本院认为，原告与百年睿合公司签订的三份协议，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效，对各方当事人具有约束力。因被告未及时将租金支付至房东顾怀必处，导致《租赁合同一》被解除，原告为了自身经营需要而与顾怀必签订了《租赁合同二》，原、被告双方签订的《承包协议》、《补充协议》、《合作协议》已无法履行，无法实现合同之目的，符合双方约定解除合同之条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，原告要求解除前述三份协议，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院已查明，刘国庆已代表百年睿合公司实际收取了340万元的租金，而顾怀必是从2019年01月01日开始计收租金，说明刘国庆或百年睿合公司已将林登前期使用商铺期间的租金85万元交付给顾怀必，那么，百年睿合公司应当退还林登255万元。被告长期占用该款项，给原告造成了资金占用损失，原告要求被告从2018年3月17日起支付利息，事实上，刘国庆或百年睿合公司已将2018年12月30日前的租金转交给顾怀必，故利息应从2019年01月01日起算。从2019年01月01日起至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算利息，从2019年8月20日起，按照全国银行业间同业拆借中心发布的市场报价利率计算利息直至款项付清为止。至于原告所述的另外2万元，是另外的法律关系，原告可另案主张。关于原告要求被告承担50万元的违约金之诉请，双方在承包协议中对此的约定是基于原告能否接管2层铺面，事实上，此后双方已经达成一致意见，将分租标的物变更为3层1号，故原告不能援引此约定要求被告承担50万元的违约金。关于原告要求刘国庆一并承担责任之诉请，刘国庆作为百年睿合公司的法定代表人，其签订合同或协议乃至收款应视为履行职务行为，并无证据证实其财产与百年睿合公司混同，故其责任仍应由百年睿合公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告林登与被告贵州百年睿合房地产经纪有限公司签订的《共同承包合作协议》（2017年3月19日签订）、《补充协议》（2017年3月21日签订）和《合作协议》（2017年4月7日签订）；二、被告贵州百年睿合房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告林登2,550,000元，并支付利息（利息以未付款为基数，从2019年1月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算利息，从2019年8月20日起，按照全国银行业间同业拆借中心发布的市场报价利率计算利息直至款项付清为止。）三、驳回原告林登的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取20,225元，由被告贵州百年睿合房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  蒋霞二〇二〇年八月二十一日法官助理谷星竹书记员龚菊