山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终8283号上诉人(原审原告)：山东沃尔德融资担保有限公司，住所地济南市。法定代表人：林擘，董事长。委托诉讼代理人：周华，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙亮，山东德衡（济南）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈斌，男，1983年9月24日出生，汉族，系山东福韵文化传媒有限公司法定代表人，住济南市。委托诉讼代理人：孙英，女，山东福韵文化传媒有限公司员工。委托诉讼代理人：郭丛，女，山东福韵文化传媒有限公司员工。被上诉人（原审被告）：山东德尚行物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：王京健，总经理。委托诉讼代理人：任欣，山东舜达律师事务所律师。上诉人山东沃尔德融资担保有限公司（以下简称沃尔德担保公司）与被上诉人陈斌、山东德尚行物业服务有限公司（以下简称德尚行物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初1840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员明霞独任审理。本案现已审理终结。沃尔德担保公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、一、二审案件受理费、保全费由陈斌、德尚行物业公司负担。事实和理由：一审作出的关于“其与朱铄之间形成的是债权债务关系，并非实际意义上的房屋租赁合同关系，不适用‘买卖不破租赁’原则”的认定，没有任何法律依据。首先，租赁合同签订时间及实际使用房屋的时间均早于涉案房屋查封时间，依法应当适用“买卖不破租赁原则”。沃尔德担保公司的租赁权益不因租赁期间所有权变动受到影响，陈斌应当继续履行沃尔德担保公司与朱铄签订的《房屋租赁合同》。其次，一审法院作出的关于“不适用‘买卖不破租赁’原则”认定没有任何法律依据。依据《合同法》第二百一十二条、第二百二十五条的规定，承租人租赁房屋的除使用外，收益也是承租人租赁房屋合法有效的目的之一，属于法律明确规定的租赁合同内容，并受法律保护。即使签订房屋租赁合同的目的属于抵偿债务情形，也属于法律规定的获得收益的一种方式，沃尔德担保公司通过租赁房屋获得收益的行为应当受到法律保护。无论沃尔德担保公司租赁房屋进行使用还是进行收益，均应依法适用“买卖不破租赁”原则。陈斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，沃尔德担保公司的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。一、《房屋租赁合同》是原房主朱铄向沃尔德担保公司提供的反担保措施，名为租赁，实为借贷担保，非真实租赁关系，不具备租赁关系的真实合意，是以房屋租金收益做借款担保的合同之债，不适用“买卖不破租赁”原则，一审法院对此案认定事实清楚，适用法律正确。二、陈斌于2015年2月27日申请法院对涉案房屋进行查封，沃尔德担保公司在2015年4月23日代偿后，才办理相关手续并于2015年6月30日对外转租，沃尔德担保公司对涉案房屋使用、收益的时间晚于陈斌对涉案房屋查封时间。三、沃尔德担保公司与原房主朱铄签署的《房屋租赁合同》仅对签约双方有法律约束力，沃尔德担保公司因代偿行为产生的债权，属于一般性债权，只可向朱铄主张权利，与陈斌无关，无法对抗陈斌的合法权利。四、本案中涉案房屋的产权变动能够阻却涉案“租赁”关系的存续。理由如下：首先，陈斌对涉案房屋的所有权经过法院等公法途径获得，办理了登记手续，享有完全的物权。其次，沃尔德担保公司与原房主朱铄之间为虚假租赁，不构成实质的“租赁合同”关系，不能对抗新的所有权人。第三，陈斌作为涉案房屋新的所有权人未获得收益权（租金），沃尔德担保公司并未有实际支付租金的行为，这种虚假“租赁关系”的存续状态使陈斌获得收益租金落空。德尚行物业公司辩称，沃尔德公司的上诉请求理据不足，不能成立。一、租赁合同标注签订时间为2014年12月5日，和沃尔德担保公司与朱铄签订“反担保合同”的时间完全一致。结合（2016）鲁0103执异76号执行异议案中沃尔德担保公司的自认及租赁合同第四条的约定，可确认合同目的并非租赁房屋，而是以获取20年租金方式抵偿其与朱铄的债权债务，并非法律意义上的租赁关系。二、朱铄签订租赁合同的目的是为抵顶债务而非赚取租金，且事实上朱铄也没有实际取得租金。租赁合同约定租金支付方式是每半年支付一次，没有一次性全部付清的约定。沃尔德公司称已按照合同约定付清全部租金的说法非但不是“按照约定”，租赁关系不成立。三、沃尔德公司认为抵偿债务行为属于法律规定的获得收益的一种方式的主张没有依据。沃尔德担保公司向一审法院起诉请求：1.判令陈斌依法继续履行沃尔德担保公司与原房屋所有权人朱铄于2014年12月5日签订的《房屋租赁合同》；2.请求法院依法判令陈斌、德尚行物业公司恢复房屋供水、供电；3.请求法院依法判令陈斌、德尚行物业公司赔偿沃尔德担保公司不能正常使用房屋造成的房屋租金损失20000元（自2019年12月17日起暂按照房屋租金计算至2020年2月16日，并继续计算至沃尔德担保公司能够正常使用房屋之日止）；4.本案诉讼费、保全费、诉责险保险费、律师费由陈斌、德尚行物业公司承担。一审法院认定事实：一审法院于2015年9月18日作出的（2015）历城商初字第516号民事判决认定以下事实：2014年12月5日，济南卓艺包装有限公司（以下简称卓艺公司）（甲方）与齐鲁银行股份有限公司济南花园支行（以下简称齐鲁银行济南花园支行）（乙方）签订《齐鲁银行借款合同》，约定：甲方向乙方借款人民币400万元，借款期限自2014年12月5日至2015年12月4日，甲方向乙方提供担保保证，如甲方出现违约情形，乙方有权要求保证人承担保证责任。同日，沃尔德担保公司（甲方）与齐鲁银行济南花园支行（乙方）签订《齐鲁银行保证合同》，约定：甲方保证担保的主债权为乙方与济南卓艺包装有限公司签订的《齐鲁银行借款合同》项下乙方对债务人享有的债权。甲方保证担保的贷款金额为400万元，贷款期限自2014年12月5日至2015年12月4日。保证方式为连带责任保证，保证担保的范围包括：主债权本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管费、查询费、登记费、公证费、保险费、提存费、实现债权及担保权的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、仲裁费、律师代理费、差旅费、评估费、拍卖费、过户费及税费等）。保证期间为本合同生效之日起至贷款到期后两年止。主合同项下债务履行期限届满乙方未受清偿的，或债务人未依约清偿债务的，或发生主合同及本合同约定的乙方实现担保权的情形，无论乙方对主合同项下的债权是否享有其他担保，乙方均有权首先要求甲方在其担保范围内承担担保责任。2014年12月5日，沃尔德担保公司（甲方）与卓艺公司（乙方）签订了《委托担保合同》，约定甲方同意为乙方向齐鲁银行济南花园支行的借款提供担保，担保金额为400万元，期限为一年，自2014年12月5日至2015年12月4日等担保事宜。同日，沃尔德担保公司与卓艺公司签订了《反担保合同（抵押）》，约定卓艺公司以其所有的设备作为抵押物向沃尔德担保公司提供抵押反担保；沃尔德担保公司与卓艺公司的法定代表人朱铄签订了《反担保合同（保证）》，约定朱铄就卓艺公司贷款本金的100%及相应的利息和由此产生的其他费用及可能出现的损失向沃尔德担保公司提供反担保。上述合同签订后，齐鲁银行济南花园支行向卓艺公司发放贷款400万元，因卓艺公司未按约偿还本息，沃尔德担保公司于2015年4月23日为卓艺公司向齐鲁银行济南花园支行偿还借款本金400万元、利息56933.33元、复利322.3元，共计4057255.63元。上述判决判令朱铄等对卓艺公司向沃尔德担保公司偿还的上述款项及利息、违约金承担连带清偿责任。2014年12月5日，沃尔德担保公司（承租方，甲方）与朱铄（出租方、乙方）就位于历城区华龙路1110号14号楼1-2203房产（以下简称涉案房屋）租赁事宜签订《房租租赁合同》，相关内容如下：第一条：房屋的位置、面积、设施情况：1.乙方出租给甲方的房屋位于历城区华龙路1110号14号楼1-2203。2.出租房屋建筑面积为199.15平方米，使用面积为150.68平方米，装修、设备设施完好，能保证安全使用。第二条：权利凭证：1.甲方提供公司营业执照复印件。2.乙方提供房屋权属证明文件及复印件。第三条、租赁期限、用途：1.租赁期限20年，自2014年12月5日至2034年12月4日。2.该租赁房屋将用于办公。3.租赁期满，乙方有权无条件收回出租房屋，甲方应如期交还。4.甲方如要求续租，需在租赁期满前一个月通知乙方，重新签订租赁合同。第四条、租金及支付方式：1.该房屋每月租金为10000元，甲方每半年支付一次。2.若乙方到期无法偿还主债权人贷款而由甲方代为清偿时，则乙方以该租金冲抵甲方代乙方向主债权人偿还的贷款本金、利息及罚息。第五条、租赁期间相关费用和税金：1.乙方依法缴纳房屋和土地的产权税。2.乙方按期缴纳每月物业管理费。3.甲方负担水、电、通信、燃气费等日常消耗费用。……。上述租赁合同约定的20年租金即240万元，沃尔德担保公司以（2015）历城商初字第516号民事判决所判朱铄承担连带责任的债务中的240万元予以折抵。沃尔德担保公司于2019年2月17日将涉案房屋出租给耿海洋，租赁期限至2021年2月16日，租赁合同约定每月租金为8000元。沃尔德担保公司陈述耿海洋已于2019年12月份撤租。济南市市中区人民法院因陈斌申请执行朱铄等民间借贷纠纷一案，于2015年2月27日依法查封了涉案房产。因上述房产经依法拍卖，流拍后陈斌于2019年10月10日通过以物抵债方式取得涉案房屋所有权。陈斌于2019年12月25日向涉案房屋物业服务公司即德尚行物业公司发送要求德尚行物业公司停水停电的通知书，内容为“致：山东德尚行物业服务有限公司本人陈斌，对该房屋享有合法所有权及处置权。现因自身原因暂不使用该房产，为确保该房屋及房屋内外相关水、电的安全，本人决定并通知你公司：自收到本通知之日起停止向该房屋提供水电，直至本人向你公司出具恢复供水供电的书面通知为止。如你公司未经本人同意恢复供水供电，则自你公司收到通知书之日起，该房产的水电费由你公司承担。特此通知并承诺。陈斌2019年12月25日”。一审法院认为，本案焦点为沃尔德担保公司与朱铄签订的《房屋租赁合同》能否适用“买卖不破租赁”原则。所谓买卖不破租赁，系指除非法律另有规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。房屋租赁合同系房屋出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。沃尔德担保公司与朱铄签订的《房屋租赁合同》第四条内容明确约定沃尔德担保公司代为清偿贷款后，若朱铄不能偿还，以涉案房屋20年的租金冲抵债务。沃尔德担保公司签订该租赁合同的目的并非是取得房屋使用权，实际是以涉案房屋20年的使用权抵偿债务，其与朱铄之间形成的是债权债务关系，并非实际意义上的房屋租赁合同关系，不适用“买卖不破租赁”原则。综上，沃尔德担保公司主张陈斌继续履行《房屋租赁合同》、陈斌、德尚行物业公司恢复房屋供水、供电及赔偿房屋租金损失20000元（自2019年12月17日起暂按照房屋租金计算至2020年2月16日，并继续计算至能够正常使用房屋之日止）、并承担诉责险保险费、律师费等诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回山东沃尔德融资担保有限公司的诉讼请求。案件受理费26160元，财产保全申请费520元，均由山东沃尔德融资担保有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、沃尔德担保公司与原房主朱铄是否成立真实的房屋租赁关系；二、沃尔德担保公司是否可依据“买卖不破租赁”原则主张继续履行其与原房主朱铄之间2014年12月5日签订的《房屋租赁合同》。关于沃尔德担保公司与原房主朱铄是否成立真实的房屋租赁关系问题。本院认为，合同性质应当根据当事人在合同中真实意思表示确定。本案中，从合同签订时间和约定内容来看，沃尔德担保公司与朱铄就涉案房屋签订《房屋租赁合同》时间与朱铄为沃尔德担保公司提供反担保时间一致，且该合同第四条第二款约定，若乙方（朱铄）无法到期偿还主债权人贷款而由甲方（沃尔德担保公司）代为清偿时，乙方以该租金冲抵甲方代乙方向主债权人偿还的贷款本金、利息及罚息。从合同履行情况来看，2014年12月5日双方签订《房屋租赁合同》以后，并未缴纳租金，亦未有其他证据证明其已经实际占有使用涉案房屋。沃尔德担保公司于2015年4月23日履行担保责任后，才于2015年5月7日就涉案房屋与物业公司办理物业交接手续，并缴纳了2015年1月1日至2015年6月30日的物业费。据此，双方在2014年签订《房屋租赁合同》时，沃尔德担保公司并未有租赁涉案房屋的意思表示，其本质是一种以涉案房屋未来房租收益为标的的非典型保证。关于本案能否适用“买卖不破租赁”原则问题。沃尔德担保公司未提交充分证据证明涉案房屋在陈斌查封时已经交付，双方签订的《房屋租赁合同》亦未实际履行。且陈斌另案查封涉案房屋的时间是2015年2月27日，早于沃尔德担保公司承担担保责任的时间，此时，沃尔德担保公司并不享有对朱铄的追偿权，其与朱铄之间的债权亦不能对抗陈斌因另案查封拍卖所获得的物权。据此，本案不属于《合同法》第二百二十九条规定的适用范围，一审法院认定本案不适用“买卖不破租赁”原则，并无不当。综上所述，山东沃尔德融资担保有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26160元，由上诉人山东沃尔德融资担保有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二〇年八月十八日书记员  刘彤