浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3730号上诉人（原审原告）：瑞安市顺意物业服务有限公司，住所地浙江省瑞安市飞云街道下厂村**，统一社会信用代码91330381MA29A55Q1E。法定代表人：杨雪琴。委托诉讼代理人：金光华，瑞安市陶山镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：瑞安江南新区开发建设管理委员会，住，住所地瑞安市飞云街道物流大厦车站左侧），统一社会信用代码11330381576542881M。法定代表人：舒建忠，该管委会主任。委托诉讼代理人：戴陈坚。委托诉讼代理人：周荣瑞，浙江安瑞律师事务所律师。原审第三人：瑞安市江南房地产开发有限公司，住，住所地瑞安市飞云街道江南锦绣家园****一社会信用代码913303817818306391。法定代表人：周晓燕，该公司经理。委托诉讼代理人：李小冬，男，系公司员工。上诉人瑞安市顺意物业服务有限公司（以下简称顺意物业公司）因与被上诉人瑞安江南新区开发建设管理委员会（以下简称江南新区管委会）、原审第三人瑞安市江南房地产开发有限公司（以下简称江南房开公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院(2020)浙0381民初1112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顺意物业公司上诉请求：一、请求依法撤销原审判决，并依法改判支持上诉人的原审诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认证错误。1.依据规划设计图，被上诉人的办公大楼属于小区第6幢，完全是小区组成部分。2.由于上诉人已经对大楼实施事实物业服务，才会向被上诉人发出相关涉及管理事务的通知。3.被上诉人在一个小区区域范围内另雇物业公司的行为违法，即使存在瑞芳物业管理，亦属于对大楼内部的管理，并不能证明是对小区公共物业的服务或管理。二、原审法院认定事实部分错误。本案住宅区、办公大楼、幼儿园的道路照明路灯、绿化、地下停、地下停车场都是相通的的整体。三、原审说理部分错误。1.上诉人同业委会签订的物业服务合同仅指住宅区的物业服务面积，但上诉人已实实在在为包括被上诉人大楼在内的所有小区内的所有业主提供了公共性质的物业服务；2.原审判决认为不能依上诉人同业委会签订的物业服务合同要求被上诉人支付物业费及停车费完全错误；上诉人提交同业委会签订的物业合同之目的，一是为了证明上诉人有对整个江景花苑提供物业服务，二是为了证明物业费的价格，并非依此合同直接向被上诉人主张权利，因为上诉人为被上诉人实施的是事实物业服务。3.上诉人对被上诉人的大楼实施的是事实物业服务，根本不属于上诉人同业委会签订的物业服务合同范围之内，根本不受该合同范围的约束。四、原审判决适用法律错误。本案依案件的事实和性质应当适用《物业管理条例》第八条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、浙江省高级人民法院民一庭审理物业服务合同的纠纷的案件适用法律若干问题的意见第十条第二项之规定作出判决。五、本案的事实情况是上诉人和被上诉人虽未签订书面物业服务合同，但上诉人事实上已实施了对被上诉人的物业服务，也就是说上诉人和被上诉人双方已形成事实的物业服务合同关系。被上诉人同瑞芳物业签订的合同完全无效。关于上诉人主张被上诉人支付物业费的计算标准问题。上诉人认为，参照上诉人同江景花苑业委会签订的物业合同计算标准合法合理。江南新区管委会辩称，一、案件的基本事实，ｌ、根据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：×××08）江景花苑本宗地块是带条件出让合同，包括商业、住宅、政府办公大楼和幼儿园。建成后，办公大楼和幼儿园、开闭所无偿移交给政府，办公大楼和幼儿园在小区的封闭围墙之外，有独立的出入口，地下室，地下室政府车位80个消防门可隔开，地下室，地下室也有独立的出口宗地总建筑面积为34154平方米，其中商业建筑面积约2000平方米，办公楼约5000平方米，开闭所100平方米，幼儿园建筑约4042平方米。剩余的是住宅，大约23000平方米。根据原告提供的建筑图纸“主要经济技术指标表”来看：地上总：地上总面积34154平方米、住面积25012，办公楼及开闭所5100平方米，幼儿园面积4042平方米：地下室：地下室停车位223个宅143个，办公停车50个，幼儿园30个；和上述的《国有建设用地使用权出让合同》基本一致。这也充分说明商住部分是25012平方米，停车位143个。3、2014年3月26日开发商通过招投标的方式招聘前期物业。标书上就注明：地上建：地上建筑总面积25012平方米《其中商住1993方米，住宅22782.05平方米》，不包括幼儿园和办公大楼。瑞芳物业公司中标。上诉人法定代表人杨雪琴当时是瑞芳物业公司经理。2017年12月25日，江景花苑成立业主委员会，当时江南新区管委会还在别处办公，也不是江景花苑的业主。2018年2月5日，江南新区管委会与瑞芳物业公司签订物业管理合同。后杨雪琴和瑞芳物业公司发生矛盾，自己成立顺意物业公司。2018年3月1日，顺意物业公司和幼儿园签订合同，2018年3月3日，顺意物业公司和江景花苑业委会签订物业服务合同，2018年3月9日，瑞芳物业公司退出江景花苑，由顺意物业公司接管。在顺意物业公司进驻江景花苑小区管理之前，被上诉人已经和瑞芳物业公司签订过物业服务合同。二、顺意物业公司要求答辩人支付物业费没有事实和法律依据。1、江景花苑业主委员会和顺意物业公司签订的《江景花苑物业服务合同》的服务范围并不包括答辩人的办公楼。2、答辫人并非江景花苑业主委员会的成员，答辩人方的工作人员也没有在合同代表人签名中签字，被答辩人和江景花苑业主委员会签订的合同并不能约束答辩人。3、江南新区管委会在顺意物业公司进驻江景花苑小区管理之前就已经和瑞芳物业公司签订物业服务合同。上诉人认为，幼儿园和办公大楼是当然包括在江景花苑小区之内的，那么为什么在2018年3月1日又和幼儿园独立签订一份物业服务合同。4、顺意物业公司对答辩人的办公楼并没有进行日常物业管理。5、答辩人承认二次供水、公共照明等共用部分，但水、电、油费都是由答辩人和业主委员会结算的。如果上诉人认为在管理江景花苑小区因与答辩人有共用情形而额外增加服务，应当向江景花苑业委会主张。顺意物业公司向一审提出诉讼请求：1.依法判决被告支付2018年度物业费110160元(5100㎡×1.80/㎡)，地下室，地下室停车场停车管理费30000元车位×600/个)，合计140160元。2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2012年7月4日，第三人江南房开公司通过竞拍，获得飞云中心区E50-E53及E54、E55地块总面积23447.22㎡的国有建设地使用权。第三人江南房开公司同瑞安市国土资源局合同约定，第三人江南房开公司可以在该地块上建造总面积为≤34154㎡的建筑物，其中办公大楼5000㎡、开闭所100㎡(办公大楼及开闭所用地3225㎡)、幼儿园≥4042㎡(用地6010㎡)，办公大楼位置位于支纬二十四路与瑞南大道叉口，幼儿园位于支纬二十四路与地块东面道路交叉口，具有独立用地，独立出入口。第三人将上述建筑物建成后无偿移交给政府，同时移交地下机动车车位不少于80个标准车位(具有独立出口)，另带征道路用地面积2100.95㎡。第三人江南房开公司将该地块项目取名为江景花苑，并将办公大楼及开闭所标注为江景花苑6幢。2014年3月26日第三人江南房开公司就江景花苑前期物业管理在温州市公共资源交易网瑞安市分网向社会发出前期物业招标邀请书，邀请书注明工程规模总用地面积为12111.27㎡，地上总，地上总建筑总面为25012㎡住1993.76㎡、住宅22782.05㎡)，地下总，地下总建筑面积为9955㎡层为1200.93㎡。瑞芳物业获标，并同第三人江南房开公司签订合同，合同约定管理建筑面积为25012㎡。合同期限自2014年4月9日至2017年4月8日。2016年5月，第三人江南房开公司将江景花苑房屋交付业主使用，建造完毕之后飞云中心区E50-E53及E54、E55地块上有建筑物七幢，四幢住宅、一幢商用房组成一个封闭小区，办公大楼及开闭所独立成幢，幼儿园独立成园，三处互不相通，地下车，地下车库车位可以物理区分大楼所有的50个停车位具有独立出入口。三处供电、供水、消防消控系统共用，排污、排水、地下车、地下车库络共通。2016年5月1日，瑞芳物业进入小区进行物业管理。2017年12月25日，江景花苑小区成立业主委员会。2018年2月5日，被告江南新区管委会就办公大楼物业管理同瑞芳物业签订合同。2018年3月1日，原告同瑞安市飞云实验幼儿园就幼儿园同江景花苑小区共用设施设备部分签订物业服务协议。2018年3月3日，原告顺意物业公司同江景花苑小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定：江景花苑小区业主将住宅面积22782.05㎡、商业1993.76㎡的物业交由原告进行物业管理服务，期限自2018年3月10日起至2019年3月9日止。合同签订后，原告依合同约定对小区提供物业管理服务。江景花苑小区业主委员会经改选后，新一届业主委员会于2018年11月26日向原告发出解除合同通知书，原告顺意物业公司于同年12月9日终止了对江景花苑小区的物业管理服务。一审另查明，顺意物业公司在管理江景花苑小区期间将其垫付的办公大楼、幼儿园应分摊到的水、电、油费用16756元分摊到江景花苑小区每户业主身上并已收取。每户业主分摊到并已支付的273元由业主委员会同办公大楼和幼儿园进行结算。一审法院认为，被告所使用的政府办公大楼在国有建设土地使用权出让之初就通过拍卖确认书确认该大楼具有独立用地，独立出入口；第三人江南房开公司在未完成建造交付之前就前期物业管理向社会大众招标邀请书、中标单位瑞芳物业同第三人江南房开公司签订的合同也就将办公大楼物业管理服务排除在外(明确标注商住1993.76㎡、住宅22782.05㎡)；飞云中心区E50-E53及E54、E55地块建筑物建造交付使用时，四幢住宅、一幢商用房组成一个封闭小区，办公大楼及开闭所独立成幢，幼儿园独立成园，三处互不相通；原告同江景花苑业主委员会签订的物业服务合同约定的物业类型也仅只有住宅建筑面积22782.05㎡、商业1993.76㎡。上述种种均可以说明标注为江景花苑6幢的政府办公大楼独立于江景花苑小区之外，不在原告顺意物业公司同江景花苑小区业主委员会签订的物业合同约定的物业管理范围之内。故原告不能依据其同江景花苑业主委员会签订的物业服务合同要求被告支付物业管理费及停车费。被告所使用的政府办公大楼同江景花苑小区住宅、商住用房存在共用公用设施设备之处，这些公用设施设备共用情形未在江景花苑小区业主委员会同原告签订物业合同中予以明确，公用设施设备存在共用情况是否需要额外支付费用亦未在合同中予约定。依据合同相对性原则，合同只对缔约当事人具有约束力。原告在收取公摊水、电、油垫付款时就很好地运用了这一原则，将办公大楼所需要负担的费用摊入江景花苑所有业主，然后由业主委员会向被告结算。同样，原告如果认为其在管理被告同江景花苑住宅、商住用房共用公用设施设备时因存在被告共用情形而额外增加服务，额外增加的服务需增加物业管理费用，可以依据其同江景花苑业主委员会签订的物业服务合同向江景花苑小区业主主张。故此，原告诉请于法无据，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告瑞安市顺意物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费3103元，减半收取计1551.5元，由原告瑞安市顺意物业服务有限公司负担。在二审诉讼中，上诉人没有提供新证据，本院经审核一审证据，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，顺意物业公司和江景花苑业主委员会签订的《江景花苑物业服务合同》服务范围并不包括被上诉人的办公楼，被上诉人也没有在物业合同中签字，该物业合同并不能约束被上诉人。上诉人与被上诉人也不存在事实物业服务关系，上诉人认为已经对被上诉人的大楼实施事实物业服务，与事实不符，不予采信。上诉人主张，被上诉人与瑞芳物业公司签订的合同无效，该主张无法律依据，不予支持。至于公共部位的水电等费用如何分摊问题，被上诉人认为已经与业主委员会结算的，上诉人如认为结算不合理，可以另案主张。综上，上诉人的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3103元，由瑞安市顺意物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 宇审判员 刘伟达审判员 郑文平二〇二〇年八月二十五日书记员 董丽雅