贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9687号 原告：杨梅，女，汉族，1979年12月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：顾圣国、熊泽艳（实习），均系贵州神兽律师事务所律师。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进，系贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告杨梅与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人顾圣国、熊泽艳，被告博泰房开公司的委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向房屋主管部门申请办理不动产权证书并交付原告；二、判令被告支付原告因逾期交付所购商品房的违约金16912元;三、判令被告支付因逾期交付所购商品房不动产权证书的违约金3926元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月27日，原告自被告处购买商品房一套，并签订《商品房买卖合同》，购房合同号为：ＢＴ-4-2-2，购房合同约定：原告购买被告所开发建设的位于毕节市南部新区，房屋建筑面积为94.38平方米的商品房一套，房屋位于小区4栋2层2号房，房号为：4-2-2，房屋总价302016元。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付首期房款122016元，剩余房款也通过向银行贷款的方式支付给被告。被告却未依合同却约定于2016年12月31日前日交房，而是于2018年7月15日交房，共逾期560天。同时依照合同约定被告应于交付房屋后180天内申请初始登记，完成初始登记180天内办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。时至今日，被告未按照合同中约定最迟于2018年7月15日起计算60天内向原告支付逾期交房违约金；亦未按照合同约定最迟于2019年1月15日之日取得初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告迟迟未收到被告为原告办理商品当转移登记的有关文书的通知。 原告认为：被告未在合同约定的时间内为原告办理商品房转移登记的有关文书并交付原告的行为，已经构成违约，应按合同第十三条、二十二条的约定承担违约责任如下：（一）逾期交付所购商品房的违约金16912元（以原告已付购房款302016为基数，按日万分之一的标准，即30.2016*560=16912.896）；（二）逾期交付办理不动产权证书的违约金共计3926元（以原告已付购房款302016为基数，前180日内违约金：302016*0.3%=906.048元，超出180日内违约金款计算至今日即302016*1%=3020.16元，共906.048+3020.16=3926.208元）。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告博泰房开公司辩称：1、对于原告超诉讼时效部分的请求，应当予以驳回；2、被告公司案涉楼盘均不具备转移登记条件，暂不能办理产权证书；3、对原告未付清总房款的，其诉讼请求不应支持。二原告只支付了合同的首付款，未付清房屋尾款，其主张的违约金应当予以驳回。同时原告的逾期交付有关文书的违约金仅为已付购房款的1%，且尚在履行期内，并未违约。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 原告与被告博泰房开公司签订《商品房买卖合同》，约定：“由原告购买被告开发的位于毕节市，购房款为302016元。交房方面约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第十三条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的……（2）逾期超过60日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”初始登记约定：“出卖人负责在商品房实际交付之日起180日内申请商品房所有权初始登记。”转移登记约定：（一）出卖人承诺于办理初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、超出约定日期起逾期180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款的0.3%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）和（2）项处理：（2）买受人选择不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”。合同签订前后，原告支付了购房款122016元，因被告原因，按揭贷款事宜未能办理，剩余款项未支付。被告于2018年7月15日向原告交付房屋。被告未履行向原告提交办理商品房转移登记有关文书的义务，原告诉至本院。涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就。 另查明：涉案房屋的商品房买卖合同未在住房和城乡建设部门备案，房屋被查封。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，虽然合同未在住房和城乡建设部门备案，但不影响合同效力。房屋被查封是影响房屋物权的处分，也不影响原告依据合同约定主张违约责任。因此，双方均应依约履行各自义务。现涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就，故原告要求被告办理房屋产权证书的诉讼请求，本院暂不予支持。 关于原告主张的逾期办理转移登记违约金的问题。因原告尚有购房款未付清，而办理转移登记需以交清房款、缴纳税费、出具发票之后方能进行，故原告主张的逾期办理转移登记的违约金，本院不予支持。 关于逾期交房违约金，合同约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第十三条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的……（2）逾期超过60日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”被告于2018年7月15日交付房屋，构成违约，违约期间为2017年1月1日至2018年7月15日，计560天，违约金为：122016元×0.01%×560天=6833元。原告于2020年6月4日诉至本院，未超过法定三年的诉讼时效期间。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告杨梅支付逾期交房违约金6833元； 二、驳回原告杨梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费160元，由原告杨梅负担107元，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担53元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年八月二十日 书记员  周 猷