福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终968号 上诉人（原审原告）：杨广，男，1969年5月30日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：詹萍萍，福建正廉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：龙岩兴想房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区铁山镇人民政府第****，统一社会信用代码913508000503453817。 法定代表人：林振兴，董事长。 委托诉讼代理人：赵锡龙，福建岩风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林秋敏，福建岩风律师事务所实习律师。 上诉人杨广因与被上诉人龙岩兴想房地产开发有限公司（以下简称兴想公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初2023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨广及其委托诉讼代理人、被上诉人兴想公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨广上诉请求：1.撤销（2020）闽0802民初2023号民事判决书；2.判令被上诉人向上诉人支付违约金15571.154元；3.判令被上诉人承担一、二审诉讼费。 事实和理由为： 一、原一审法院认定兴想公司的违约责任适用《补充协议》第3条第1项是错误的。 首先，《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款明确约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”该条款明确，在补充协议中，只要有不合理的减轻或免除应当由出卖人承担的责任时，应当适用原合同的约定为准，既包括出卖人违反的主合同义务，亦包括出卖人违反附随义务。 其次，《商品房买卖合同（预售）》第二十条明确约定了兴想公司应当以万分之一的标准承担违约金，而在《补充协议》第3条将该责任在无任何理由依据的情况下降至十万分之一，明显属于“不合理的减轻应当由出卖人承担的责任”的情形。 二、上诉人认为，《补充协议》属于格式合同，兴想公司在签订过程中并未履行合理告知义务。 兴想公司未采用合理方式对补充协议中限制自身责任的条款向上诉人进行说明，还在短时间内与上诉人签订合同及多达十一份的附件，让上诉人完全无法知晓补充协议中存在如此明显的不合理减轻兴想公司责任的内容，兴想公司应当承担未尽合理解释义务造成的不利法律后果。 兴想公司辩称， 一、案涉《补充协议》第三条不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情形，不应适用案涉《商品房买卖合同》第二十八条第二款。 《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定、《商品房销售管理办法》第三十四条第三款均规定“房地产开发企业”在办理产权证登记过程中起的是“协助”、“配合”作用，购房者本身才是申请办理房产证的法定义务人。《福建省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第十五条也明确“双方当事人未明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书的，出卖人仅承担协助办证义务”。 案涉《商品房买卖合同》第八章第二十条（一）中约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”，合同附件十一“补充协议”第三条2中约定“乙方委托甲方办理房地产权属证书的，乙方应于办理房屋交接手续时，将真实、有效的办理房地产权属证书所需的全部资料交予甲方，并交清相关费用”，也对办证过程中双方的权利、义务进行了约定。本案中，被上诉人应承担的仅是协助上诉人办理《房屋产权证书》的义务。 案涉《商品房买卖合同》主合同是网签系统固定的条款，在主合同基础上签订《补充协议》是为了更充分地反应交易双方真实合意；双方签订补充协议第三条，正是考虑到被上诉人在办证过程中仅是协助义务，因此从买、卖双方权利义务对等角度出发，对办理产权证违约责任进行的约定；该约定并没有不合理减轻答辩人的责任，也没有排除买受人杨广取得房屋之主要权利。 二、案涉《补充协议》系双方协商后签订的，不存在未与对方协商的情形。 全市所有商品房买卖合同都经双方磋商并签订《补充协议》，这是行业惯例；事实上上诉人在与被上诉人签订合同及补充协议时，也是与上诉人对条款进行协商后网签备案并签订纸质合同书的。上诉人主张不知晓补充协议内容不是事实。 三、退一步说，即使上诉人主张对《补充协议》内容不知情，并不必然产生条款无效的法律后果。 违反《合同法》第三十九条第一款的义务，并不必然产生格式条款无效的法律后果，格式条款相对方可通过向法院申请撤销的方式，否定格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条关于“有下列情形之一的，撤销权消灭：日起一年内没有行使撤销权”之规定，上诉人在签订补充协议至今没有向法院提出申请撤销格式条款，故其撤销权已消灭。补充协议中的条款对双方均具有法律约束力。 因此，一审法院查明事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求驳回上诉人诉讼请求，维持原判。 杨广向一审法院起诉请求：1.判令兴想公司支付从2019年3月24日起至兴想公司交付房屋所有权证之日止的违约金（420842元×0.01%×逾期天数）；2.判令兴想公司支付杨广从2019年3月25日起至实际给付之日止、以违约金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.判令兴想公司立即为杨广办理房屋所有权证。在诉讼过程中，杨广变更诉讼请求为：1.判令兴想公司支付从2019年3月24日起至2020年3月28日止逾期办理商品房不动产权证书的违约金15571.154元（420842元×0.01%×370天）；2.判令兴想公司支付杨广从2019年3月25日起至实际给付之日止、以违约金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 一审法院认定事实，2017年7月31日，杨广与兴想公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：1.杨广向兴想公司购买坐落于龙岩市新罗区（兴想世家二区一期）5幢2608室房屋一套，房屋总价款为420842元；2.合同第二十条房屋登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不解除合同，出卖人自逾期之日起至买受人拿到所购商品房产权证书之日止每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金；3.合同第二十八条补充协议，对于本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，杨广作为乙方与作为甲方的兴想公司签订一份《补充协议》，作为前述合同的附件十一。该协议的第三条关于办理产权登记的补充约定：1.出卖人及买受人同意，购房合同第八章第二十条中关于产权登记的约定如下：如因出卖人原因，买受人不能在商品房取得竣工综合验收备案证明后18个月内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按买受人已付款日0.01%的标准向买受人支付违约金；2.乙方委托甲方办理房地产权属证书的，甲方应于办理房屋交接手续时，将真实、合法、有效的办理房地产权属证书所需的全部资料交予甲方，并付清相关费用，因乙方不提供或不签署相关手续或未按时支付相关规费、税、房款、无法等或因乙方其他原因等造成不能按期办理的，由此产生的责任及损失由乙方负担。合同签订后，杨广依约支付购房款420842元给兴想公司。2017年9月20日，兴想公司通知杨广于2017年9月30日办理房屋接收手续。杨广依约办理了房屋接收手续，并于2018年年底入住该房屋。2017年12月28日，原龙岩市新罗区住房和城乡规划建设局同意兴想公司承建的位于龙岩市新罗区兴想世家二区一期1＃-3＃、5＃、13＃、15＃-19＃楼竣工验收备案。2018年3月28日，因他人向龙岩市新罗区住房和城乡建设局举报兴想公司在竣工验收时提供的1＃、2＃、3＃、5＃楼复合地基工程单桩竖向承载力检测报告是虚假检测报告，龙岩市新罗区住房和城乡建设局做出龙新建﹝2018﹞126号《新罗区住房和城乡建设局关于兴想二区一期（1＃-3＃、5＃、13＃、15＃-19＃）项目桩基检测报告弄虚作假的处理意见》，决定：1.撤销该项目在我局竣工验收备案（ＦＪＹＳＢＡ-0597-ＸＬ-2017-00042）、收回该项目在我局质监站办理的建设工程质量监督报告（Ｂ350802201712005）；2.由你司委托有资质的检测机构对1＃、2＃、3＃、5＃楼复合地基工程及主体结构工程进行结构安全性鉴定，鉴定合格后重新组织竣工验收；……。2018年6月15日，龙岩市新罗区住房和城乡建设局组织召开兴想世家二区一期（1＃-3＃、5＃、13＃、15＃-19＃）工程重新竣工验收会议，并形成龙新建纪要﹝2018﹞12号《新罗区住房和城乡建设局关于兴想世家二区一期工程重新竣工验收的会议纪要》，经研究，龙岩市新罗区住房和城乡建设局同意于2018年6月15日恢复兴想世家二区一期（1＃-3＃、5＃、13＃、15＃-19＃）工程项目的竣工验收备案（ＦＪＹＳＢＡ-0597-ＸＬ-2017-00042）和该项目的建设工程质量监督报告（Ｂ350802201712005）的有效性。2019年11月9日，杨广签署授权委托书，委托兴想公司代为办理其向兴想公司所购买房屋的不动产权转移登记，由兴想公司代为领取不动产权证书及代缴相关登记费用。2020年1月9日，兴想公司在不动产统一登记业务申请表上签字（杨广已于2017年10月24日在该申请表上签字）。2020年1月19日，龙岩市不动产登记中心收到兴想公司提交的不动产统一登记业务申请表。同日，龙岩市自然资源（局）将位于龙岩市新罗区（兴想世家二区一期）5幢2608室房屋登记在杨广名下。因杨广一直未领取到所购房屋的不动产权证书，为此，杨广诉至一审法院，请求判如所请。另，在一审庭审中，双方当事人均确认，2020年3月28日，兴想公司将位于龙岩市新罗区（兴想世家二区一期）5幢2608室房屋的不动产权证书交付给杨广。为此，杨广撤回诉请要求兴想公司为其办理不动产权证书。 对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：兴想公司辩称系杨广授权委托办证的时间延迟导致办理不动产权证书时间延迟，并提供的案外人翟宜住不动产权证书，以此证明杨广存在迟延授权委托办证的情形。但该证据无法证明杨广存在迟延授权委托办证的情形，对该证据不予采信。结合杨广提供的微信记录截图及兴想公司提供的授权委托书、不动产统一登记业务申请表，以及双方当事人在庭审中的陈述，可以认定：2019年11月9日，兴想公司工作人员通知杨广等业主签署委托办理不动产权证书的授权委托书及要求业主收集办理不动产权证书所需的相关材料。 一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》,系双方当事人真实意思表示,其主要内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应认定有效，双方当事人均应遵守，全面履行。本案中，兴想公司未能在约定的期限内协助杨广办理案涉房屋的不动产权证书，属违约行为，应承担违约责任。本案中，兴想公司承担的违约责任是否适用《商品房买卖合同（预售）》中关于违约责任条款的约定还是适应《补充协议》中关于违约责任条款的约定。对此，一审法院认为：1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日”，即由于出卖人的原因，买受人在该条规定的三种期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。该条明确规定对于出卖人未能按期办证的违约责任，合同当事人可以有特殊约定。故本案双方可以通过签订《补充协议》，将合同约定的办理不动产权证书的期限由案涉商品房交付之日起540日内延长至由案涉商品房竣工验收备案后18个月内，并将逾期办理的违约金标准由日0.01％降低至日0.001％；2.双方签订的《补充协议》虽系格式合同，但根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。该条款无效中的责任应为合同主给付责任，而非违约责任。本案中，商品房买卖合同双方的主给付责任应为出卖人交付合格的房屋、买受人支付购房房款。双方签订的《补充协议》第三条第1项中关于逾期办证违约金的标准和起算点的约定与《商品房买卖合同（预售）》第二十条不同，事实上仅是对合同逾期办证违约责任条款的变更，并未免除出卖人的合同主给付义务。故双方在《补充协议》中的约定，不符合双方在《商品房买卖合同（预售）》中第二十八条第二款“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的情形，进而适用该合同中第二十条关于逾期办证违约责任的约定。综上，在兴想公司逾期协助办理案涉房屋的不动产权证书的情形下，其承担的违约责任应当适用《补充协议》中的约定。根据双方的约定以及查明的事实，兴想公司应在2019年6月27日前协助办理案涉房屋的不动产权证书，但未能依约协助办理。依据约定，兴想公司应支付杨广应从2019年6月28日起至2020年3月28日止、以购房款420842元为基数、按日0.001%计算的违约金。经核算，兴想公司应支付给杨广的逾期办证违约金为1157.3元（420842元×275天×0.001%）。故杨广诉请要求兴想公司支付逾期办证违约金15571.154元，部分诉请合理，予以支持。兴想公司抗辩认为非其原因造成逾期办证，无需承担违约责任及逾期办证应扣除办证工作程序、新冠疫情等不可抗力因素造成延误，但均未能提供充分的证据予以证明，不予采信。另，杨广诉请要求逾期办证违约金的相应利息，该诉请于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十八条第一款规定，判决：一、龙岩兴想房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付杨广逾期办证违约金1157.3元；二、驳回杨广的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费252元，减半收取126元，由杨广承担118元，由龙岩兴想房地产开发有限公司负担8元。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。对一审认定的事实双方当事人均没有异议，本院予以确认。杨广认为应补充认定以下事实；第一，《商品房买卖合同（预售）》与《＜商品房买卖合同＞补充协议》是同时签订；第二，《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款第二项关于逾期办证违约金的约定是有下划线的，而在《＜商品房买卖合同＞补充协议》中关于逾期办证违约金的约定没有下划线，即没有起到提示的作用。关于杨广提出的第一项补充内容，本院认为，一审判决已认定《商品房买卖合同（预售）》与《＜商品房买卖合同＞补充协议》是同日签订的，因此，本院不再补充认定。关于杨广提出的第二项补充内容，本院认为，该下划线仅是提示双方如发生纠纷，按第2种方式处理。 本案二审的争议焦点在于:兴想公司与杨广签订的《＜商品房买卖合同＞补充协议》中关于逾期办证违约金的约定是否有效。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。双方当事人订立的《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款亦规定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。 本案中，《＜商品房买卖合同＞补充协议》中关于逾期办证违约金的约定“出卖人自逾期之日起按买受人已付款日0.001%的标准向买受人支付违约金”，该约定与《商品房买卖合同（预售）》中关于逾期办证违约金的约定“出卖人自逾期之日起按买受人拿到所购商品房不动产权证书之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金”不一致，上述两份合同均系兴想公司提供，属于格式条款，兴想公司对补充协议中关于逾期办证责任的条款，既未作出足以引起杨广注意的提示或说明，也未对减轻自身责任作出合理的解释，故该条款应认定为无效。关于兴想公司应支付的逾期办证违约金，应按《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款第二项的约定即日万分之一计算，对于违约天数，原审根据双方的约定和查明的事实，认定为275天，并无不当，因此，逾期办证的违约金应为11573元。 综上所述，杨广要求兴想公司支付违约金15571.154元的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初2023号民事判决； 二、龙岩兴想房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付杨广逾期办证违约金11573元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费189元，由龙岩兴想房地产开发有限公司负担140元，由杨广负担49元。变更一审案件受理费126元，由龙岩兴想房地产开发有限公司负担82元，由杨广负担44元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 杨志炜 审 判 员 詹跃忠 审 判 员 许培清 二〇二〇年八月二十四日 法官助理 卢丰华 书 记 员 庄 鹂 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。