广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终14939号上诉人（原审被告、反诉原告）：关金妹，女，1972年12月2日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码。委托诉讼代理人：黄向，广东尚尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖敏霞，广东尚尧律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄树溪，男，汉族，1965年2月2日出生，住所地：广东省佛山市南海区****************，公民身份号码440************833。委托诉讼代理人：彭勇，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：何思溢，广东都汇律师事务所实习律师。上诉人关金妹因与被上诉人黄树溪租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初15816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。关金妹上诉请求：1.撤销原审判决主文第二项，改判关金妹无须向黄树溪支付2019年3月20日至3月26日的租金500元；2.判令黄树溪向关金妹赔偿双倍铺位保证金15000元；3.判令黄树溪向关金妹赔偿店铺物品损失6750元、搬运费1800元、经营损失21644元；4.判令黄树溪向关金妹支付律师费9000元；5.判令黄树溪承担本案一审、二审全部的诉讼费。事实及理由如下：一、一审法院对本案事实认识不清，判决依据证据不足，损害关金妹的合法权益。关金妹在签订案涉合同时，黄树溪未告知案涉店铺可能会被政府拆迁，一审法院基于政府机关已经公布相关拆迁公告和案涉店铺周边围蔽的事实推定关金妹已经知晓案涉店铺属于拆迁范围是没有事实和法律依据的。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应依照合同约定的时间和方式交付租赁物，以及在租赁期限保持租赁物符合约定用途，出租人未能履行交付义务的应当承担违约责任。一审法院认为案涉店铺是否存在拆迁风险应由承租人向出租方了解，并且基于南海区人民政府2012年3月21日发布的通知、桂城街道办事处拆迁办公室2016年7月印发的文件以及案涉店铺围蔽的事实而推定关金妹已经知晓案涉店铺属于拆迁范围。一审法院上述认定的事实是不符合真实情况以及没有法律依据的。关金妹是香港特别行政区居民，本身对佛山的环境不熟悉，其签订租赁合同时，已经向周边商户了解周边情况，确认其承租的店铺不属于拆迁范围。其次，虽然案涉店铺周边有围蔽的情况，但是黄树溪告知是道路维修进行的围蔽，并非是拆迁，且关金妹在周边围蔽的道路并未发现拆迁的通告。虽然南海区人民政府2012年3月21日发布通知、桂城街道办事处拆迁办公室2016年7月印发文件向公众告知相关拆迁的情况，但是关金妹与黄树溪签订合同时是2018年9月8日，与政府拆迁公告以及桂城街道印发文件的时间相隔多年，关金妹不可能收到上述的文件并且了解拆迁情况，并且关金妹已经向周边商户确认了案涉店铺不属于拆迁范围，关金妹已经履行了其合理注意义务。此外，出租人具有按约交付租赁物并且保持租赁物符合约定用途的义务。租赁物是否属于拆迁范围是租赁合同中重要的信息之一，出租人应履行其告知义务。若黄树溪已经履行了告知义务，应当在合同当中备注相关信息以证明其已经告知义务，但是黄树溪在一审中并无出示其履行告知义务的证据。黄树溪作为出租方，对于案涉房屋的情形最为熟悉，而关金妹是一名香港特别行政的居民，对于佛山的情况不熟悉，而且其已经尽了注意义务。正是因为双方的合同地位不同，掌握的信息不平等，黄树溪应当承担案涉房屋是否属于拆迁范围的告知义务，一审法院不应该额外加重关金妹的注意义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，黄树溪没有证据或者证据不足以证明其已经履行告知义务，应承担举证不能的后果。另外，一审法院认定关金妹在签订合同时已知悉案涉店铺的使用应早于合同约定的租赁期间的事实不清。根据一审的庭审笔录，关金妹陈述：“本来双方约定准备租两年，拿笔签合同时原告才告知最多只出租十几个月给我，我想着可以续签才同意的，想着笔都拿了才签名的。”案涉合同签订期间为2018年9月20日到2020年5月10日，一共19月20天。关金妹在庭审中陈述的意思是其同意合同期限为十多个月，并非同意黄树溪在合同期限内任意收回案涉店铺，并非承认黄树溪已经告知案涉店铺属于拆迁范围的事实。综上，黄树溪有告知案涉店铺属于拆迁范围的义务，关金妹已经履行其注意义务，一审法院认为案涉房屋是否属于拆迁范围应当由关金妹自行确认是额外加重关金妹的注意义务，严重侵害关金妹的合法权益。根据谁主张谁举证的证据规则，黄树溪未能提供证据证明其已经履行告知义务，应当承担举证不能的责任。关金妹作为一名普通的租户，已经履行其合理注意义务，一审法院不能基于政府机关已经公布相关的信息推定关金妹已经知晓案涉房屋属于拆迁范围，关金妹未能发现案涉房屋属于拆迁范围是基于黄树溪的恶意隐瞒所导致的。二、黄树溪故意隐瞒案涉店铺属于拆迁范围的事实，导致合同无法继续履行，黄树溪应当承担违约责任。在签订合同时，关金妹已经履行其注意义务，黄树溪故意隐瞒了案涉店铺在拆迁范围的事实，并欺骗关金妹周边围蔽是基于附近道路维修的需要，黄树溪未能履行按约交付租赁物并且保持租赁物符合约定用途的义务，应当承担违约责任，根据案涉合同第七条的约定，黄树溪应当赔偿关金妹装修的费用，经济损失以及赔偿双倍店铺保证金。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。黄树溪告知收回案涉店铺、解除双方合同时，黄树溪的行为属于违约行为，关金妹是合法使用同时履行抗辩权拒绝履行交付租金义务以保障其合法权益。综上所述，为维护关金妹合同权益、维护审判公正，请求二审法院依法改判。黄树溪辩称：一审判决查明事实清楚，处理得当，应当维持。关金妹提出的上诉请求没有事实和法律依据，应当驳回。关于关金妹的第1项上诉请求，虽然关金妹2019年4月才搬离案涉物业，因2019年3月27日政府通知停业停电，故黄树溪确认双方于3月27日终止合同；关于关金妹的第2项上诉请求应予驳回，因为不是黄树溪违约行为导致合同不能履行，是政府要拆迁导致的，且签合同的时候对方也知道政府要拆迁的事实；关金妹的第3项诉讼请求没有事实和法律依据，有价值的物品关金妹都搬走了，且其没有办理工商登记，并不存在明显的经营的损失；关金妹的第4项诉讼请求亦没有合同和法律依据。黄树溪向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年9月8日签订的《承租合同》；2.关金妹补交2019年3月20日至3月27日期间的租金584元；3.本案诉讼费由关金妹承担。关金妹向一审法院反诉请求：1.解除双方于2018年9月8日签订的《承租合同》；2.黄树溪向关金妹返还铺位保证金7500元；3.黄树溪向关金妹赔偿双倍铺位保证金15000元；4.黄树溪向关金妹赔偿店铺物品损失6750元（6300元+450元=6750元）、搬运费用1800元、经营损失21644元（32466元÷6个月×4个月=21644元）；5.黄树溪向关金妹支付律师服务费9000元；6.本案诉讼费全部由黄树溪承担。一审法院查明：涉案房屋位于佛山市南海区*******，所有权人为黄树溪，房屋所有权证为粤房字第号。另经一审法院查明，佛山市南海区桂城街委员会于2019年6月3日出具证明，确认广东省南海区号，所属房屋产权证为粤房字第号，为黄树溪所有。2018年9月8日，黄树溪与关金妹签订《承租合同》。约定：黄树溪将位于佛山市南海区*********面积1间出租给关金妹使用，经营项目玉器零售。承租期从2018年9月20日至2020年5月10日，每月租金2500元，每季度5日前缴纳当年半年租金。预先交纳保证金7500元，承租期满后，关金妹交齐水电费、承租费等一切费用后，保证金如数退还。若黄树溪在履行合同期间，故意收回关金妹的承租商场，使关金妹无法经营，作黄树溪违约处理，赔偿装修费用、经济损失及赔偿双倍铺位保证金。并约定了其他权利义务等事项。2018年10月2日，关金妹向微信备注名为“飞鸿遮阳蓬广告黄志明”的用户支付遮阳蓬费用450元。2018年10月11日，佛山市创艺广告图文快印出具收款收据一张予关金妹，确认收到广告牌费用6300元。2019年4月7日，关金妹支付搬运费1800元。庭审中，双方确认同意解除涉案租赁合同。另查明，2012年3月21日，南海区人民政府发布南府【2012】65号《关于南海区平东大道建设工程项目征地拆迁的通告》文件，确定位于桂城街道平东片区，起于永安南路，终于东平水道为征地拆迁范围。2016年7月26日，桂城街道办事处拆迁办公室就涉讼商铺所在位置印发《致南海新型交通系统试验段沿线经营户的一封信》和《致南海新型交通系统试验段拆迁户的一封信》。另查明，涉讼商铺所在位置于2016年时，已在周边安装了围蔽设施。一审法院认为：该案系租赁合同纠纷，因关金妹为香港特别行政区居民，故该案属于涉港民事案件，在诉讼程序方面应比照适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定，即该案应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。该案当事人同意选择处理争议所适用的法律为内地法律，故该案适用内地法律作为准据法进行裁决。本诉部分：黄树溪与关金妹之间签订的《承租合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。庭审中双方均请求且同意解除涉案《承租合同》，一审法院予以确认。对于合同解除日期，经一审法院审查黄树溪主张租金从2019年3月20日至27日止，关金妹确认于一审庭审尚未交付涉讼商铺钥匙但已于四月份清空了商铺。对于双方当事人而言，双方均知晓涉讼商铺于2019年3月27日经拆迁办停水停电，就客观事实上而言涉讼商铺于该日已无法实际使用，双方合同无法继续履行，故一审法院确认双方签订的《承租合同》于2019年3月27日解除。合同签订后，黄树溪依约交付了涉讼商铺于关金妹使用。关金妹辩称黄树溪出租涉案租赁物时对其隐瞒了商铺即将被拆迁事实，一审法院经审查认为，南海区人民政府于2012年3月21日已发布南府【2012】65号《关于南海区平东大道建设工程项目征地拆迁的通告》文件，确定位于桂城街道平东片区，起于永安南路，终于东平水道为征地拆迁范围。2016年7月份桂城街道办事处拆迁办公室向拆迁范围内的住户印发一封信予以告知而涉案商铺所在周边均进行围蔽，该周边围蔽为客观存在的事实，根据常理来判断，对于作为承租其周边商铺进行经营的经营者而言涉讼位置的商铺是否亦存在拆迁的风险应属于其所需向出租方了解的情形，应予以知晓，故对该答辩意见一审法院不予采信。且关金妹庭审中确认合同签订后，黄树溪表示涉讼商铺可能无法出租至合同约定的期间，亦确认黄树溪已于2019年2月份告知其涉案商铺即将无法经营，故关金妹尚应支付2009年3月20日起至3月26日止的租金共计500元予黄树溪，黄树溪所主张的租金超出一审法院核准范围的，一审法院不予以支持。反诉部分：对于请求2，黄树溪同意返还铺位保证金7500元予关金妹，一审法院予以确认。对于请求3、4，双方签订的《承租合同》约定若黄树溪在履行合同期间，故意收回关金妹的承租商场，作黄树溪违约处理，赔偿装修费用、经济损失及赔偿双倍铺位保证金。该案中因涉案商铺即将被拆迁由拆迁办进行停水停电而无法继续使用，且关金妹在签订合同时亦已知悉涉讼商铺的使用应早于合同约定的租赁期间，并非属于黄树溪故意收回之情形，不应承担违约责任，关金妹主张黄树溪赔偿双倍铺位保证金及经营损失、搬运费，依法无据，一审法院不予支持。另关金妹承租涉案商铺后所支出的广告牌费用6300元，遮阳蓬费用450元，该部分费用是关金妹为了开展正常经营活动所决定支出的费用，广告牌及遮阳蓬如无损坏，常理而言具有重复持续使用的特质，关金妹主张由黄树溪承担该部分费用，没有事实和法律依据，一审法院亦不予支持。对于诉请5的律师费，双方签订的《承租合同》并未明确约定因维权支出的律师费由对方承担，亦不属于法律明确规定应由对方承担的费用，故对该主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，一审法院作出判决如下：一、黄树溪与关金妹于2018年9月8日签订的《承租合同》于2019年3月27日解除；二、关金妹应于判决发生法律效力之日起十日内支付从2019年3月20日至3月26日的租金500元予黄树溪；三、黄树溪应于判决发生法律效力之日起十日内退还保证金7500元予关金妹；四、驳回黄树溪其他本诉请求；五、驳回关金妹其他反诉请求。上述判项相互抵扣后，黄树溪应于判决生效之日起十日内退还7000元保证金予关金妹。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件适用普通程序结案，本诉受理费全额收取50元，由关金妹负担。反诉受理费减半收取671.18元，由关金妹负担。各方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院查明：关金妹在一审庭审中陈述如下：一、本来双方约定准备租两年，拿笔签合同时黄树溪才告知最多只出租十几个月给关金妹，想着可以续签才同意的。二、是陆陆续续搬离承租的商铺，大概2019年4月全部清空。三、获知案涉房屋需要拆迁后，向佛山市南海区人民政府查询拆迁信息，发现于2012年3月21日公布了征地拆迁通告，案涉店铺属于政府拆迁的范围。本院认为：本案为租赁合同纠纷。各方当事人对一审法院适用内地法律审理本案未持异议，本院予以确认。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：关金妹在签订《承租合同》时是否已知悉商铺将被拆迁的事实。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”黄树溪主张在签订案涉《承租合同》时关金妹已知晓所承租的商铺将要被拆迁，关金妹对此则予以否认，辩称黄树溪隐瞒了商铺将要拆迁的事实。经审查，首先，关金妹作为具备完全民事行为能力的成年人，按照常理在承租商铺进行经营前，应对承租物业的地理位置、权属及存在的风险等适租情况进行了解与调查。在案涉商铺周边已被围蔽，出租人告知原约定的两年租期需要缩短的情形下，关金妹作为承租商铺经营的经营者，对具体原因不作了解便签订合同显然不符合一般商事主体的行为习惯。其次，佛山市南海区人民政府于2012年3月21日发布的南府〔2012〕65号文件，已确定案涉商铺为征地拆迁的范围；佛山市南海区****办事处拆迁办公室亦于2016年7月向拆迁范围的沿线经营户印发一封信，告知须对项目沿线进行围蔽施工，让其做好搬迁计划。上述二文件的发布时间均早于案涉《承租合同》的签订，关金妹在一审庭审中的陈述亦反映了其实际上可通过向佛山市南海区人民政府查询拆迁信息获知上述征地拆迁通告。综上，本院确信黄树溪主张在签订案涉《承租合同》时关金妹已知晓所承租的商铺将要被拆迁具有高度可能性，应当认定该事实存在。关金妹上诉主张黄树溪隐瞒案涉商铺将要拆迁的事实，存在违约行为，并要求黄树溪赔偿双倍铺位保证金、店铺物品损失、搬运费、经营损失、律师费等，无事实及法律依据，本院不予采纳。至于关金妹须否向黄树溪支付2019年3月20日至3月26日的租金一节，关金妹主张其从2019年2月底就已停止经营，但经审查，关金妹在一审庭审中确认，物品陆续搬离于2019年4月才将案涉商铺全部清空。即2019年4月前，案涉商铺仍处于关金妹实际控制中，故一审法院据此判决关金妹支付相应租金并无不当，本院予以维持。综上所述，关金妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1167.35元，由上诉人关金妹负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗凯原审 判 员 梁亦民审 判 员 谢达辉二〇二〇年八月二十一日法官助理 蒋 雯书 记 员 段啸楠