广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0521民初1186号 原告：高文亮，男，1987年9月16日出生，汉族，住合浦县。 原告：陈祥连，女，1985年4月5日出生，汉族，住合 浦县廉州镇还珠大道50号明珠国贸第一幢第一单元13A01房。 两原告的共同委托诉讼代理人：张甫，广西还珠律师事务所律师。 被告：合浦港荣置业投资有限公司，住所地：广西北海市合浦县廉州镇还珠大道**。统一社会信用代码：9145052156159278XG。 法定代表人：甘志冲，总经理。 委托诉讼代理人：卢达成，该公司法务专员。 原告高文亮、陈祥连与被告合浦港荣置业投资有限公司（以下简称港荣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人张甫、被告港荣公司的委托诉讼代理人卢达成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高文亮、陈祥连向本院提出诉讼请求：1、被告支付 逾期交房的违约金从日万分之零点一调整为日万分之一点六 四四（即逾期年利率为6%），支付违约金58147元（从2015 年10月27日起暂至2019年9月27日止共700天，以总房款 505325元按逾期年利率6%计算）给原告，使双方权利与义务 对等；2、被告向原告支付逾期办理不动产权的违约经济损失 69195元【违约经济损失以505325元为基数，从2017年12月27 日（交房后90天）起暂计至2020年4月8日为833天，按中国 人民银行同期同类的流动资金逾期贷款年利率6%计算为 69195元。以后另计至判决被告办好不动产产权登记至原告名 下之日止】。 事实与理由：2014年12月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于北海市合浦县，面积154.98平方米，总价款为人民币505325元。定于2015年10月26日前交房。合同签订后，原告如约向被告支付了购房款，但被告于2017年9月27日才将该商品房交付原告，逾期交房，且所交付的商品房不符合交付条件，逾期交房，构成违约。被告交付房屋后未按约定在90天内为原告办理不动产权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，应按中国人民银行逾期贷款利息支付原告的损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特提起诉讼。 被告合浦港荣置业投资有限公司辩称：1、被告无法按合同约定日期交房是政府延迟供地等不可抗力和特殊外力因素，根据双方合同约定，被告可据实予以延期交房，不需承担逾期交房的违约责任。被告不存在违约，如存在违约，可根据答辩意见扣除可延期天数333天；2、原告主张的逾期交房违约金按年利率6％没有事实和法律依据，应予以驳回。应按合同约定逾期交房违约金按照已付房款的日万分之零点一予以计算。3、被告无法提交办理房产证材料存在不可抗力和特殊外力因素。自交房至今，被告可扣除延期办证112天（节假日90日，疫情停工22天，共计112天）；4、购房合同没有约定逾期办证应当承担违约责任，被告不应当承担逾期办证违约责任；5、原告无证据证明因被告逾期办证而造成其损失，按照我国法律规定，损失赔偿应以弥补损失为限，原告主张被告承担逾期办证违约责任，无事实和依据。6、即使认定被告承担违约责任，原告依据的逾期办证违约金计算标准年利率过高，也已取消，故原告主张的违约金额没有法律依据。 本院经审理认定事实如下：2014年12月15日，原告高文亮、陈祥连与被告港荣公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：两原告向被告购买由被告开发的位于合浦县，建筑面积共154.98平方米,每平方米3260.58元,商品房总价格为505325元；买受人按银行按揭贷款方式付款；出卖人应当在2015年10月26日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30内告知买受人的；2、因国家有关法律、法规、政策改变导致工期受到影响的，由于供水、供电部门原因停水、停电导致工期延长的；3、不能预见、不能克服、且不能归责出卖人的其他情况影响工期；因政府有关部门的临时限制行为导致工期受到影响的；4、出卖人将竣工材料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接到资料日期为准），等待验收或丈量所需的时间；合同第七条约定：逾期超过30日后，合同继续履行；自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金；合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之0.1的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件和出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。此外，合同及补充协议还对其他事项进行约定。合同签订后，原告向被告交付购房款505325元。被告分别于2015年1月29日、2015年8月21日向原告开具了购房发票，共计505325元。2017年6月25日，被告将涉案房屋交房原告使用。涉案房屋至今未办理产权登记。 另查明，2014年12月15日至2015年10月26日期间，涉案工程因停水0天、停电6.5天、降雨级别中雨以上44天，共延期交房50.5天。 以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的国家企业信用信息公示系统、商品房买卖合同及补充协议、接管验收记录、收款收据；被告提交可延期天数统计表、合浦县停水通知、合浦县停电通知、降雨级别达中雨以上的日期统计、北建施（2020）68号《北海市住房和城乡建设局关于房屋建筑和市政基础设施工程项目落实新冠肺炎疫情防控工作的通知》、质证意见，合浦县不动产登记中心的复函等证据予以证实。 本院认为，两原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同的约定全面履行义务。合同签订后，两原告已按照合同的约定支付了全部购房款，被告未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。依据双方合同约定，被告应于2015年10月26日前交房，但被告于2017年6月25日才将涉案商品房交付给原告使用，逾期交房608天（2015年10月27日—2017年6月25日），签订合同时应预算到中高考及节假日停工的时间，故被告港荣公司抗辩予以扣减中高考试、节假日的天数，本院不予支持。可延期特殊情形天数，即停水0天、停电6.5天、降雨级别中雨以上44天，共计50.5天，被告实际逾期交房557.5天。依双方合同约定，逾期交房的，被告应向两原告按日支付已交付房价款万分之0.1的违约金。对该违约金标准，原告请求按日支付已交付房价款万分之一点六四四的违约金、被告认为应按合同约定日万分之零点一计算。对该违约金标准，本院认为，该违约金条款属于双方签订合同时的自由约定，作为具有补偿性和惩罚性的条款，日万分之零点一的标准较之于买受人逾期付款向出卖人支付日万分之叁的违约金明显偏低，结合合同的履行情况，本院酌情调整逾期交房违约金标准按日万分之一计算。两原告依法享有的逾期交房的违约金为：505325元×0.0001×557.5天=28171.87元。两原告请求逾期交房违约金58147元，超出部分，本院不予以支持。 根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而被告港荣公司未在商品房交付使用后的约定期限内向登记机关提交相关手续进行备案，应承担相应的违约责任。原告主张逾期办理不动产权证的经济损失从2017年12月27日按中国人民银行同期同类贷款年利率6%计算，以后另计。本院认为，合同中对逾期办证违约金没有约定，参照同小区楼房其他买受人与出卖人约定的违约金计算标准，按买受人已付款的同期活期存款利率计算违约金。原告请求按照年利率6％的标准计算，本院不予以支持。两原告依法享有逾期办证违约金为自逾期办证之日2017年9月24日（交房后90天）起至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。双方在合同中没有对产权登记期间内遇到特殊原因可予以延长的约定，况且交房前可延期的天数与疫情期间停工的天数均不发生在双方约定产权登记期间内，故被告港荣公司主张计算逾期办证的违约天数时予以扣减逾期交房中延期的天数及疫情期间停工的天数，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下： 一、被告合浦港荣置业投资有限公司向原告高文亮、陈祥连支付逾期交房的违约金28171.87元； 二、被告合浦港荣置业投资有限公司向原告高文亮、陈祥连支付逾期办理商品房权属证书的违约金以505325元为基数按中国人民银行同期活期存款利率自2017年9月24日起计算至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。 三、驳回原告高文亮、陈祥连的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费2846元，适用简易程序减半收1423元，由高文亮、陈祥连负担335元，合浦港荣置业投资有限公司负担1088元。受理费两原告已预交，属于被告合浦港荣置业投资有限公司承担的部分在履行本案生效判决书确定的给付义务时一并支付给两原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 王文旭 二〇二〇年八月十一日 法官助理 李** 书 记 员 马祖莉 附本判决适用法律条文： 本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加予证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。