贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5506号上诉人（原审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住**楼**，统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人：余国晟，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：向芸娇，四川达宽（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：罗舸真，该公司员工。被上诉人（原审原告）：冯琴，女，1987年9月17日出生，土家族，住贵州省德江县。委托诉讼代理人（特别授权）：陈臣，男，系冯琴之夫。上诉人毕节万晟置业有限公司（以下简称：万晟公司）因与被上诉人冯琴商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3348号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人万晟公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决上诉人承担逾期办证违约责任事实不清。2015年起，因产权登记制度的调整，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》《国有土地使用证》，改变为统一的《不动产权证书》。《毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》载明：“自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记。”由于七星关区人民政府通知不再办理《房屋所有权证》，上诉人只能协助被上诉人按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。上诉人不能按照《商品房买卖合同》的约定为被上诉人办理房屋产权证书系政策原因所致，属不可抗力，不能归责于上诉人，上诉人不应承担责任。同时，因被上诉人未及时缴纳契税，导致上诉人不能为其办理不动产登记证系被上诉人过错，上诉人不应对此承担责任。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，应当从保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易出发。即使人民法院认定上诉人应当支付违约金，也应结合本案合同履行情况，综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，对违约金进行调减。被上诉人冯琴答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。冯琴向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金16193元（违约金以总房款338066元为基数，从2017年12月31日起，按照每日万分之一的标准计算至被告交付不动产权证书给原告之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于毕节市七星关区，房屋建筑面积117.39平方米，套内建筑面积91.5平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单位每平方米3766.32元计算，总价款为344619元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款104619元，余款240000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路铺设到户。供暖、燃气2018年1月20日达到管道入户。出卖人承诺于2017年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。买受人同意委托毕节成晟置业有限公司向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款，购房发票金额338066元，交纳契税5070.98元。2019年7月15日，涉案商品房不动产权证书办理完毕。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未在合同约定的2017年12月31日前，将办理商品房转移登的有关文书交付给原告，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，违约责任的起算时间为2017年12月31日。对于违约金计算截止日期，如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告无需将办理转移登记相关资料交付原告，只需将办理转移登记相关资料提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。本案中，被告没有提供证据证明其具备办理条件后通知原告提交办证资料办理商品房转移登记，或提供其已将办证资料提交办证部门的时间，故违约金截止时间以不动产权证载明的时间为准，即2019年7月15日。自2017年12月31日至2019年7月15日，逾期天数为561天，逾期天数已超过90日。根据《商品房买卖合同》约定，违约金以买受人已付房款为基数，按日万分之一的标准，计算为18965.50元（338066元×0.01%/日×561日），原告主张16193元，系对自己民事权利的处分，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告冯琴逾期办理商品房转移登记的违约金16193元；案件受理费102元，由被告毕节万晟置业有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：案涉《商品房买卖合同》及补充协议于《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》施行后签订，双方签订合同前不动产登记已经实行“二证合一”的政策，上诉人主张不能按合同约定办理转移登记系不动产登记政策调整所致，属不可抗力，故其不应承担违约责任的理由不成立，不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》约定上诉人应于2017年12月31日前，取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。案涉房屋于2019年7月15日才取得初始登记，构成违约，上诉人应承担相应违约责任。案涉房屋取得初始登记具备办理转移登记条件后，于2019年7月31日便办理了转移登记，无证据证明被上诉人存在怠于缴纳契税导致办证迟延的情况，上诉人主张办证迟延系被上诉人未缴纳契税所致无事实依据，不予采纳。《商品房买卖合同》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按日万分之一的标准计付。该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人以其违约未给被上诉人造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费204元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年八月二十八日书记员 高 进