广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初7592号原告（反诉被告）：朱桃瑛，女，1974年12月5日出生，壮族，住址广西柳州市城中区，委托诉讼代理人：汤少华，广东博敦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭燕，广东博敦律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州星力动漫游戏产业园有限公司，住所广州市番禺区东环街迎星东路**，统一社会信用代码91440113671801415T。法定代表人：黄结容。委托诉讼代理人：林杨，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秋珍，广东广信君达律师事务所实习人员。原告（反诉被告）朱桃瑛与被告（反诉原告）广州星力动漫游戏产业园有限公司（以下简称为星力公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。朱桃瑛及其委托诉讼代理人汤少华、郭燕，星力公司的委托诉讼代理人林杨、陈秋珍，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱桃瑛向本院提出诉讼请求：1.确认原告朱桃瑛与被告星力公司签订的《星力时代豪庭认购书》于2013年8月10日已经解除；2.判令被告星力公司退还原告朱桃瑛已付款项1524352.51元及支付利息（利息以1524352.51元为基数，自2019年3月25日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费由被告星力公司承担。事实和理由：2013年6月20日，我方与星力公司签订《星力时代豪庭认购书》（以下简称为《认购书》），约定：由我方向星力公司认购位于番禺区东环街××号商铺[以下简称为涉案商铺，现登记地址为番禺区东环街××号商铺（星力时代二区商业二迎星东路39号）101房]，涉案商铺套内建筑面积约为198.24平方米，原价6220392元，优惠后认购总价为5552222元；双方拟定于2013年8月10日前签订《商品房买卖合同》并完成网上备案，签订《商品房买卖合同》时，支付房款2682222元，剩余房款277万元在签订《认购书》之日起7日内申请办理银行按揭贷款。在签订《认购书》时，我方支付了定金10万元。虽然我方的按揭贷款申请未获星力公司指定的银行批准，但我方有意向继续寻找其他的按揭银行，促使买卖合同的签订。为此，我方于2013年7月21日向广东理恒律师事务所支付了按揭抵押登记服务费1100元，但终因银行按揭贷款手续未能审批通过而无法履行《认购书》中签订房屋买卖合同的约定。2013年8月10日，双方口头约定变更支付方式，由我方支付40万元取得涉案商铺的优先购买权。其后，双方经协商，由我方支付100万元后可以对涉案商铺先行装修使用。我方于2014年4月23日又向星力公司预付了1002222元购房款，并支付了商铺住房维修资金21030.51元。由于按揭贷款问题一直得不到解决，且双方亦未达成新的签约方案，致使双方未能就涉案商铺签订买卖合同。2019年3月，星力公司通知我方，其将对涉案商铺另行出售，并将我方己支付的预付款退还。我方对此表示同意，但星力公司一直未实际履行退款义务。星力公司辩称：请法院驳回朱桃瑛的全部诉请。理由为：一、关于第一项诉讼请求。1.我方认为《认购书》没有解除。《认购书》是双方的真实意思表示，为合法有效，双方应当按照约定履行各自的合同义务。2.《认购书》具有商品房买卖合同中所约定的主要条款并明确赋予朱桃瑛基于《认购书》支付房价款的义务，在性质上属于商品房买卖合同。3.我方已经履行了《认购书》约定的义务，朱桃瑛在未能办理按揭贷款的情况下，负有支付全部购房价款的义务，其作为违约方，无权行使合同解除权。4.而《认购书》并无约定双方于2013年8月10日前没有签订商品房买卖合同则视为《认购书》解除，若朱桃瑛认为《认购书》已经在该日解除，则其不可能在后续期间继续支付相应的购房款。5.朱桃瑛主张于2013年8月10日解除认购书，已经超过诉讼时效。二、关于第二项诉讼请求。1.若《认购书》需要解除，我方有权根据约定扣除朱桃瑛支付的定金及其他费用作为违约金弥补我方的损失，故其无权要求我方退还定金、预付房款、维修基金等费用。2.朱桃瑛诉请的服务费1100元并非由我方收取，且该费用与本案无关。3.由于朱桃瑛的违约行为导致我方遭到了巨大损失，朱桃瑛应当承担我方涉案商铺价格下跌的损失，以及我方不得不额外承担涉案商铺的物业费、公摊水电费用。星力公司在本案中一并向本院提出反诉请求：1.解除星力公司与朱桃瑛于2013年6月20日签订的《认购书》；2.星力公司没收朱桃瑛缴纳的定金100000元及首期房款1402222元；3.朱桃瑛向星力公司支付商铺差价损失1544000元；4.朱桃瑛将将拆除的涉案商铺与星力时代二区商业二迎星东路37号1层101房之间的水泥砖隔墙及涉案商铺内通往隔层的一座简易水泥砖楼梯恢复原状后交还给星力公司，并由朱桃瑛承担恢复原状的费用；5.朱桃瑛按照20000元/月的标准向星力公司支付2014年4月23日至实际交还商铺之日止的占有使用费；6.朱桃瑛向星力公司支付2014年4月23日至2020年4月30日的物业管理费及滞纳金、2014年4月23日至2020年3月31日的水电费及滞纳金，合计330945.55元；7.朱桃瑛向星力公司偿付律师费30000元；8.反诉费用由朱桃瑛承担。事实和理由：我方与朱桃瑛在签订《认购书》后，我方基于对朱桃瑛会购买涉案商铺的信赖，在2014年将涉案商铺交付给朱桃瑛，朱桃瑛也于2014年4月23日将涉案商铺与隔壁由其已购买使用的迎星东路37号商铺打通，并准备进行装修投入一体使用。由于朱桃瑛的自身问题而无法获得银行贷款，我方于2018年5月23日发出《律师函》，催促其支付剩余购房款，但其一直未有支付。现涉案商铺的价格因受到房地产市场及疫情等因素的影响而下跌，导致我方产生巨大损失。另外，由于涉案商铺迟迟未能办理买卖合同的签署手续，导致商铺一直登记在我方名下，我方为此向物业公司垫付了物业费、水电费及滞纳金。朱桃瑛针对反诉辩称：一、《认购书》已经于2013年8月10日解除，不存在需要判令解除的问题。二、星力公司要求没收定金及首期房款没有事实和法律依据。具体为：1.我方无需承担银行按揭贷款手续通不过的责任。我方已经按照《认购书》的约定提供了申请手续及完整资料，按揭贷款程序是由星力公司负责具体操作，即便是因我方资信不符合银行要求，《认购书》中也没有约定在该种情况下的责任由谁承担。况且，星力公司也更换了其他银行，但仍未能通过，这也说明星力公司对我方的资信问题是明知的。在此情况下，我方无需承担银行按揭贷款手续未能审批通过的责任。2.《认购书》为星力公司制作的格式合同，其中的条款属于霸王条款，星力公司在签署时没有尽到充分的说明提示义务，依法不具备法律效力。三、星力公司要求支付涉案商铺另行出售的房产差价1544000元没有依据。四、星力公司没有将涉案商铺交付给我方使用，故不存在返还的问题，其要求我方支付涉案商铺的使用费、物业管理费、水电费及滞纳金没有依据。五、我方对于涉案商铺的墙体仅打通了一半就遭到了星力公司的阻挠，并且不允许我方使用，故恢复原状的费用应当由其自行承担。另外，涉案商铺内没有楼梯，不存在恢复原状的问题。六、星力公司要求我方承担其所支付的律师费没有依据。本院经审理认定事实如下：2013年6月20日，星力公司（甲方）与朱桃瑛（乙方）签订《认购书》,由朱桃瑛认购涉案商铺，认购总价为5552222元，并约定：“二、付款方式：乙方应于签订本《认购书》时给付甲方购房定金100000元，且选择银行按揭付款方式：（1）乙方应于2013年8月10日前即《商品房买卖合同》签订暨网上备案的同时给付全部房价款的50%即2682222元（定金折抵首期房价款）。（2）乙方就全部房价款的50%即2770000元申请办理银行按揭贷款。乙方应于签订本《认购书》之日起7日内到甲方位于广东省广州市番禺区东环街迎星东路北侧、星力动漫产业园以西地段星力时代豪庭销售中心办理银行按揭贷款申请手续并依据《按揭须知》的要求提供办理按揭贷款的全部真实、合法、有效证件及资料；乙方未能按时办理银行按揭贷款申请手续并提供全部有效证件资料的又未以书面形式与甲方达成变更付款方式的，视为乙方违约处理，甲方无须通知乙方即有权解除本《认购书》且不退还乙方所交纳的定金。（3）……若乙方按揭贷款申请未获银行批准或未获银行全额批准，乙方应在收到甲方付款通知书之日起15日内一次性付清房价款余额；若乙方未依本条款约定变更付款方式及金额导致双方无法签订或履行《商品房买卖合同》及附件《补充协议》的，甲方无须通知乙方即有权解除本《认购书》且不退还乙方所交纳的定金。……三、购房手续：……4、乙方应在签署本《认购书》之日即2013年8月10日之前携带本《认购书》及有效身份证明到甲方位于广东省广州市番禺区东环街迎星东路北侧、星力动漫产业园以西地段星力时代豪庭销售中心签署《商品房买卖合同》及附件，并按时足额缴付约定的房价款及相应税费、杂费（详见《星力时代豪庭认购须知》），以便甲方办理网上备案的确认手续。5、乙方逾期未签订《商品房买卖合同》及附件或逾期未向甲方支付房价款及相关税费、杂费的（包括支票不能兑付等情形），甲方无须通知乙方即有权单方解除本《认购书》，将该物业另行出售，乙方已付之定金及相关费用不予退回。四、其他事项：1、……若因甲方原因致使该物业不能出售时，甲方必须在十个工作日内以书面形式通知乙方，本认购书即解除。甲方在发出通知书后七个工作日内无息双倍退定金给乙方，不作其他赔偿。……3、甲方和乙方相互送达与本《认购书》有关的函件……一方寄出函件之日起的第7日，视为该函件已送达对方且生效；送达地址以本《认购书》记载的通信地址为准……4、甲乙方双方同意共同委托广东理恒律师事务所为《商品房买卖合同》的签订和房地产权证的代办工作提供相应的法律服务，并由乙方支付律师费……”在庭审中，双方均确认之后没有对《认购书》的内容作出变更，也一直没有签订《商品房买卖合同》。《认购书》签订当天，朱桃瑛向星力公司支付购房定金10万元。2013年7月21日，朱桃瑛向广东理恒律师事务所支付办理涉案商铺按揭抵押登记服务费1100元。2013年8月10日，朱桃瑛向星力公司支付首期房款40万元。2014年4月23日，朱桃瑛向星力公司支付房款1002222元。朱桃瑛证明其缴交了涉案商铺的住房维修资金21030.51元，提交了农业银行的现金缴款单，但该缴款单上无银行印章，朱桃瑛在庭审中亦表示不能确定其是否已经缴交了该笔款项。涉案商铺于2014年9月17日登记至星力公司名下，建筑面积为201.0886平方米。另朱桃瑛与星力公司于2013年10月23日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，由朱桃瑛购买与涉案商铺相邻的商铺（登记地址：星力时代二区商业二迎星东路37号1层101房，以下简称为37号商铺），该商铺于2013年11月14日办理了产权登记。朱桃瑛因自身原因一直无法办妥涉案商铺的按揭贷款手续，双方为能继续交易而进行了协商。朱桃瑛表示，双方经协商，星力公司同意由其支付40万元的购房款取得涉案商铺的优先购买权，以及支付1002222元获准先行使用涉案商铺。朱桃瑛表示其经星力公司同意，打通了涉案商铺与相邻的37号商铺之间的水泥砖隔墙并准备进行装修，但因遭到星力公司的阻拦而停止，其至今没有实际使用过涉案商铺。2018年5月23日，星力公司委托广东理恒律师事务所按照《认购书》中的地址通过EMS向朱桃瑛寄出《关于：要求朱桃瑛阁下依约履行支付应付未付房价款的事宜》。该函件于5月26日由他人代收，其中载明：“在收到本律师函15日内一次性足额支付应付未付房价款4050000元，否则星力公司有权单方解除与阁下签订的《认购书》，将该物业另行出售……”。朱桃瑛表示，就涉案商铺的事宜，由其丈夫覃某与负责处理涉案商铺的广州市富新域房地产销售代理有限公司员工蔡某通过微信进行联系。二人的微信聊天记录显示：2018年12月6日，蔡某说：“你商铺那里，按你之前的要求，老板批了，给齐5成的首期，前合同收铺，然后剩下的5成一年内付清。”覃某回复：“……我钱还差一点，我也要凑一下钱……”2019年3月25日，蔡某说：“覃生，今天公司开会，你这套商铺现在要挞定处理了，拖了太久，发律师信也到期可以重新再拿出来卖的了，我顺便跟你说一下。扣除定金，你交的房款，你看看什么时候过来办理退。”覃某回答：“公司这样决定我也没办法啦，真的现在都没结到钱回来。……我现在钱也没有到位，假如那天我钱到了你们的房子还没卖出去，你们还是按原价优先卖给我吧”蔡某说：“开发商那边说不能这样拖下去了，也帮你申请过多次了。”覃某回复：“好的，我理解的。”之后，覃某多次询问退款的情况。2019年5月20日，蔡某说：“覃生，你明天到我们售楼部找陈小姐，我跟她说好了，到时你把资料给他，然后再让财务拿去请款。”2019年5月21日，蔡某说：“覃生，今天把资料已经交到开发商那边，律师费你自己去律师所退……”依据广东省社会保险个人缴费证明以及在职人员缴费花名册，蔡某在2011年12月至2012年12月、2019年1月至2020年6月有参加社会保险，2019年1月至2020年6月的参保单位是广州市富新域房地产销售代理有限公司。在庭审中，星力公司确认其委托广州市富新域房地产销售代理有限公司对包括涉案商铺在内的房屋进行销售代理。后朱桃瑛委托广东博敦律师事务所于2020年1月10日通过EMS邮寄《协调函》，要求就退款事宜进行协商。广东省广州市南沙公证处根据星力公司的申请，于2020年6月20日上午10:30及下午18:20分时对涉案商铺及相邻的37号商铺的现状进行了拍照，并于2020年6月22日出具（2020）粤广南沙第17192号公证书。公证书照片显示涉案商铺大门被上锁，其与37号商铺已经打通，场内没有装修但堆放了物品。星力公司与广州万景物业管理有限公司于2013年1月30日签订了《[星力时代豪庭]前期物业服务委托合同》，约定：商铺（未配置中央空调）的物业费标准为6元/月.㎡，按照物业的建筑面积交纳；物业费按季度结算，缴费时间为每季首月15号前，逾期按照应付款项每日千分之三收取违约金。星力公司向广州万景物业管理有限公司支付了涉案商铺的物业费、水电费。依据广州万景物业管理有限公司出具的“2014年2月至2019年6月的缴款通知书（表格）”以及2019年7月-2020年4月按月出具的缴款通知书及发票记载，涉案商铺的物业费为1202元/月，2014年3月至2020年4月的物业费共88948元、2014年2月至2020年3月的公摊水费共7801.2元（其中2014年2-3月的公摊水电费为135元，4月的公摊水电费为65元）以及滞纳金251625.52元。星力公司为证明涉案商铺同地段的租金标准，提供了其与案外人签订的多份租赁合同，主张涉案商铺的占用费自2014年4月23日开始按照20000元/月计算。星力公司因本案纠纷而委托了律师代理本案，其与广东广信君达律师事务所签订了《民事委托代理合同》，约定的律师代理费为30000元，广东广信君达律师事务所开具了律师费发票。本院认为：朱桃瑛与星力公司签订的《认购书》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。从《认购书》的内容上看，其不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而双方也没有按照《认购书》的约定支付购房款，因此，星力公司认为《认购书》应当认定为商品房买卖合同的意见，本院不予采纳。关于《认购书》的解除问题。当事人双方签订《认购书》的目的在于最终签订本约即《商品房买卖合同》，但是双方至今依然未能签订本约，双方的合同目的均无法实现，故星力公司要求解除《认购书》，本院予以支持。虽然《认购书》作为预约合同，但是解除《认购书》仍然应当按照约定解除或法定解除的规定行使。《认购书》虽然约定了双方签订本约的日期，但是并没有约定在该日期前没有签订本约即视为解除《认购书》，故朱桃瑛要求确认《认购书》于该日期解除的诉求，没有合同依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据上述规定，结合本案事实，本院对朱桃瑛的本诉请求以及星力公司的反诉请求评判如下：一、关于定金问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”结合本案查明的事实可知，没有签订本约的责任在于朱桃瑛未能办理银行按揭贷款，故其应当承担相应的违约责任。因此，依据上述规定，朱桃瑛支付的定金10万元应归星力公司所有。二、关于已付购房款及利息问题。朱桃瑛向星力公司所支付的1402222元不属于《认购书》中其所应履行的义务，而是双方经协商后而先行支付的购房款。因此，星力公司以朱桃瑛违反《认购书》的约定为由不予退还上述款项，缺乏依据，本院不予支持。双方就涉案商铺在未签订买卖合同的情况下，朱桃瑛要求星力公司退还其所支付的上述购房款，本院予以支持。三、关于按揭抵押登记服务费及维修资金问题。朱桃瑛所主张的按揭抵押登记服务费1100元，为其自身办理按揭贷款而需要向服务单位支付的服务费用，其要求星力公司向其偿付该费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。朱桃瑛虽然提交了农业银行的现金缴款单，以证明其缴交了涉案商铺的住房维修资金21030.51元，但该缴款单上没有银行的印章，故该证据并不足以证明朱桃瑛已缴交了上述款项，况且，朱桃瑛在庭审中亦表示不能确定其是否已经缴交了该笔款项，故本院对朱桃瑛要求星力公司返还该项费用，依据不足，本院不予支持。四、关于房屋占用费问题。根据星力公司的陈述，其基于对朱桃瑛会购买涉案商铺的信赖，已将涉案商铺交付给朱桃瑛，再结合其已收取上述购房款的事实，朱桃瑛关于其支付上述购房款是为了取得涉案商铺的优先购买权并获准先行使用的说法具有合理性，本院予以采信。据此，应认定双方就此达成了协议，即由朱桃瑛支付部分购房款后，星力公司将涉案商铺交由朱桃瑛使用。在双方未签订商品房买卖合同，也没有作出相关约定的情况下，星力公司以双方交易不成而要求朱桃瑛支付房屋占用费，理据不足，本院不予支持。五、关于涉案商铺的相关费用问题。如前所述，朱桃瑛在2014年4月23日开始使用涉案商铺，故应当支付涉案商铺2014年4月23日至2020年4月30日的物业费86864.53元（1202元／月÷30天×8天+1202元／月×72个月）、公摊水电费7618.53元（7801.2元-200元+65元÷30天×8天）。涉案商铺一直登记在星力公司名下，且涉案商铺也没有发生过使用水电的情况。星力公司提交了物业公司自2019年7月开始的缴款通知书，说明物业公司会向业主或物业使用人发出缴款通知书催缴物业费等，但是对于2014年4月至2019年6月期间是否有发出催缴，星力公司没有提交证据证明。同时，星力公司作为涉案商铺的权属登记人，在物业公司要求支付物业费等费用时，却没有及时告知朱桃瑛。因此，在此情况下，让朱桃瑛支付远远超出物业费和水电费本金的滞纳金，显然有失公允。因此，本院综合本案案情，从公平角度考虑，涉案商铺的物业费、公摊水电费的滞纳金不应当由朱桃瑛承担。六、关于商铺差价损失问题。如前所述，《认购书》为预约合同，星力公司在朱桃瑛未按约签订商品房买卖合同时，完全可以选择解除《认购书》并没收定金，但其却选择了延长与朱桃瑛签订商品房买卖合同的时间，由此所产生的风险及造成的损失，应由其自行承担。因此，在双方未有签订商品房买卖合同，且未有相关约定的情况下，星力公司要求朱桃瑛承担涉案商铺因交易不成而导致的差价损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。七、关于律师费问题。星力公司关于该项费用的主张缺乏合同依据，且该项费用并非必要的支出，故本院对此不予支持。八、关于恢复原状及交还问题。朱桃瑛确认涉案商铺与37号商铺之间的水泥砖隔墙由其所拆除，现由于其原因致使双方未能就涉案商铺进行交易，故应由其负责将所拆除的隔墙予以恢复原状，并承担由此产生的费用。星力公司主张朱桃瑛拆除了涉案商铺内通往隔层的一座简易水泥砖楼梯，要求朱桃瑛恢复原状，但缺乏相关证据证实，本院对此不予支持。双方均确认星力公司已将涉案商铺交予朱桃瑛先行使用，朱桃瑛理应负有返还义务。朱桃瑛在无证据证明其已交还涉案商铺的情况下，其应在恢复原状后将涉案商铺交还给星力公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除朱桃瑛与广州星力动漫游戏产业园有限公司于2013年6月20日签订的《星力时代豪庭认购书》；二、广州星力动漫游戏产业园有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还购房款1402222元给朱桃瑛；三、广州星力动漫游戏产业园有限公司没收朱桃瑛支付的定金100000元；四、朱桃瑛于本判决发生法律效力之日起七日内支付物业费86864.53元、公摊水电费7618.53元元给广州星力动漫游戏产业园有限公司；五、朱桃瑛于本判决发生法律效力之日起七日内将其拆除的番禺区东环街迎星东路39号商铺（星力时代二区商业二迎星东路39号）101房与星力时代二区商业二迎星东路37号1层101房之间的水泥砖隔墙恢复原状，并将番禺区东环街迎星东路39号商铺（星力时代二区商业二迎星东路39号）101房交还给广州星力动漫游戏产业园有限公司，由此产生的费用由朱桃瑛承担；六、驳回朱桃瑛的其他诉讼请求；七、驳回广州星力动漫游戏产业园有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费9551.12元，由朱桃瑛负担1124.12元、由广州星力动漫游戏产业园有限公司负担8427元。反诉受理费22932.67元，由广州星力动漫游戏产业园有限公司负担22488.67元、由朱桃瑛负担444元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇二〇年八月二十八日法官助理廖活年书记员谢芝华