甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初4736号原告：杨晓飞，男，1968年5月1日出生，汉族，住甘肃省皋兰县。委托诉讼代理人：李东红，甘肃佳运律师事务所律师。被告：甘肃浙商创新房地产开发有限公司，住所地：兰州市城关区佛慈大街**。法定代表人：马仁贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨杰，甘肃杰垚律师事务所律师。原告杨晓飞诉被告甘肃浙商创新房地产开发有限公司（以下简称：浙商房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨晓飞及其委托诉讼代理人李东红到庭参加了诉讼，被告浙商房地产公司的委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨晓飞向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《商铺内部认购协议书》；2、依法判令被告返还原告购房款248530元；3依法判令被告赔偿原告因违约造成的损失525625元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月1日，原告与被告签订了一份《商铺内部认购协议书》，约定原告向被告购买位于兰州市城关区××街××号××幢××层××商铺，该商铺建筑面积为69.99平方米，单价6980元每平方米，约定交房时间为2017年12月31日。该认购协议约定的有效期为三年，自2015年6月1日起至2018年6月1日止。协议签订的当日，原告按约向被告交付购房首付款248530元。2015年至2018年期间，原告多次找被告签订商铺买卖合同，但被告均以商铺手续未办好推诿。合同到期后，原告要求被告退还购房款，但被告欺骗原告商铺在建，让原告继续等待，直到2020年5月，被告才明确告知原告商铺未建。综上，被告不履行合同义务，在明知商铺未建的情况下，拖延与原告签订商铺买卖合同，并告知原告虚假信息、反复欺骗原告，让原告丧失了最佳购房的时机，给原告造成巨大的经济损失。为此，原告诉诸法院，请求判如所请。被告浙商房地产公司辩称，1、本合同为无效合同，合同自始无效，不存在解除之说。2、购房款248530元被告确已收到，被告同意退还原告缴纳的购房款248530元。3、被告不同意支付原告购房损失，在购买涉案房屋时，相关手续不齐全，没有预售许可证，不具销售前提，原告以低于市场价的价格购买，被告已经将房屋能否购买的不确定性在合同中载明，原告对此是知晓的。综上，请求法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据，本院认定如下：1、《商铺内部认购协议书》一份、收据一份。原告用该证据拟证明：2015年6月1日，原、被告签订商铺内部认购协议书，该协议书对购买商铺的位置、面积、价款、付款方式、交付时间等做了明确约定，该协议第六条第一款预定“在本协议有效期内，甲方取得商铺所在建筑物整体验收合格证等相关证件的，双方在九十日内签订正式《商铺买卖合同》”，而本案被告并未在合同约定的期限内与原告签订商铺买卖合同，显系违约。在签订合同的当日，原告向被告交付了购房首付款，被告向原告出具了收到购房款248530元的收据。被告浙商房地产公司质证后认为，证据的真实性无异议，被告收到房款248530元属实，对证明目的不予认可，该合同在签订时，没有预售许可证，不满足预售条件，且该房屋至今也没有取得预售许可证，签订的协议内容为无效，不存在违约或者解除的问题。本院认为，该证据可以证明原、被告双方签订《商铺内部认购协议书》的事实，对该证据的真实性本院予以确认。被告浙商房地产公司未提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月1日，原告杨晓飞作为乙方、被告浙商房地产公司作为甲方，签订了一份《商铺内部认购协议书》。约定：原告购买被告位于兰州市城关区××街××号××幢××层××号商铺，建筑面积为69.99平方米，单价每平方米6980元，交房时间为2017年12月31日。协议签订的当日，原告向被告交付购房首付款248530元，被告向原告出具了一份收据。协议书第五条约定“本协议有效期为叁年，自2015年6月1日起至2018年6月1日止。从客户签署日期起给客户按照所付房款返收益，收益为：第一年按所付房款的8%计算。即人民币壹万玖仟捌佰捌拾贰元整（￥：19882）于2016年6月1日前返还于乙方；第二年按所付房款的9%计算。即人民币贰万贰仟叁佰陆拾柒元整（￥：22367）于2017年6月1日前返还于乙方；第三年按所付房款的10%计算。即人民币贰万肆仟捌佰伍拾叁元整（￥：24853）于2018年6月1日前返还于乙方；”协议书第六条约定“……如果甲方不能在本合同有效期限内取得相关证件导致不能与乙方签订正式《商铺买卖合同》的，或者不能给乙方办理产权分割登记的，本协议自然终止。甲方应在十五个工作日内无条件退还乙方已付购房款；逾期退还的，应按应付未付款额万分之三的标准向乙方逐日支付逾期退款违约金。”协议签订后，被告按照协议第五条约定每年向原告支付收益，但双方未签订正式的《商铺买卖合同》。协议书到期后，原告要求被告退还购房款，但被告未能及时退款，引起本诉。本院认为，原、被告双方签订的《商铺内部认购协议书》，内容虽为购买商铺的合意，但双方又约定了从签署日期起被告给原告按照所付房款返还收益的内容，且被告在2018年6月1日前已向原告返还了前三年的收益，而双方约定的交房时间为2017年12月31日。由此可见，双方在协议中既约定了交房时间，又约定了在交房之后返还首付款的收益，这种约定，不符合房屋买卖合同的法律特征，故原、被告双方签订的《商铺内部认购协议书》实为借款合同。该合同内容合法，意思表示真实，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。协议约定：如果被告不能在本合同有效期限内取得相关证件导致不能与原告签订正式《商铺买卖合同》的，或者不能给原告办理产权分割登记的，本协议自然终止。被告应在十五个工作日内无条件退还原告已付购房款；逾期退还的，应按应付未付款额万分之三的标准向原告逐日支付逾期退款违约金。由于原、被告双方没有签订正式《商铺买卖合同》，原《商铺内部认购协议书》也无法履行，现原告请求解除双方签订的《商铺内部认购协议书》，由被告向其返还购房款248530元，本院予以支持；关于原告主张判令被告赔偿其损失525625元的诉讼请求，没有合同及法律依据，本院不予支持，但双方在协议书中约定了违约金的计算方式，即不能在合同的有效期内签订正式《商铺买卖合同》的，被告应在十五个工作日内无条件退还原告已付购房款；双方约定的合同有效期的最后期限为2018年6月1日，被告应在2018年6月16日前向原告退还购房款，但被告未退还，已构成违约，其应当向原告承担逾期付款违约金60094元（自2018年6月17日至2020年8月31日止，按日万分之三计，计算为：248530×0.0003×806天＝60094）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条之规定，判决如下：一、解除原告杨晓飞与被告甘肃浙商创新房地产开发有限公司签订的《商铺内部认购协议书》；二、被告甘肃浙商创新房地产开发有限公司返还原告杨晓飞购房款248530元（本判决生效之日起三日内一次性付清）；三、被告甘肃浙商创新房地产开发有限公司支付原告杨晓飞逾期付款违约金60019元（本判决生效之日起三日内一次性付清）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延迟履行期限的债务利息。案件受理费5771元（已减半），由被告甘肃浙商创新房地产开发有限公司负担3000元（于本判决生效后三日内向原告一次性支付），原告杨晓飞负担2771元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  梁燕平二〇二〇年八月二十六日书记员  郭桂荣