吉林省长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0106民初1138号 原告（执行案外人）：张某，男，1962年8月21日生，汉族，住江苏省苏州市沧浪区后梗子巷******。 委托诉讼代理人：韩轶瑶，吉林振开律师事务所律师。 被告（申请执行人）：张洪喜，男，1962年1月23日生，汉族，住吉，住吉林省长春市朝阳区div> 委托诉讼代理人：廉颖，吉林同信法大律师事务所律师。 被告（被执行人）：陈培壮，男，1971年11月3日生，汉族，住河，住河北省沧州市献县div> 被告（被执行人）：长春市化工原料总公司，住所地：吉林省长春市绿园区春草路**。 法定代表人：耿昌明，经理。 委托诉讼代理人：宋伟光，该公司法律顾问。 张某与张洪喜、陈培壮、长春市化工原料总公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。张某的委托诉讼代理人韩轶瑶、张洪喜的委托诉讼代理人廉颖、陈培壮、长春市化工原料总公司的委托诉讼代理人宋伟光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张某向本院提出诉讼请求：请求停止对长春市绿园区春草路3号，春草新居2号楼一楼商服用房7间925.19平方米房屋的强制执行。事实及理由：2005年7月31日至2012年2月3日期间，被告陈培壮、长春市化工原料总公司从原告处借款3435000元，该笔借款被告始终没有偿还原告，在原告多次索要的情况下，被告陈培壮、长春市化工原料总公司于2017年6月4日给原告出具承诺书一份，承诺2019年9月30日前将所有的借款全部偿还，如到期不能偿还，同意将其名下所有坐落在长春市××区，春草新居2号楼一楼商服用房7间925.19平方米房屋全部抵顶原告的欠款，该商服用房全部归原告所有，待房屋所有权证下发后再更名过户到案外人名下。被告张洪喜与陈培壮、长春市化工原料总公司因存在债权债务关系，经过法院诉讼现已进入执行阶段，法院将执行上述房屋。原告认为，陈培壮、长春市化工原料总公司给原告出具的承诺书足以证实在不能偿还借款的情况下，将涉案房屋抵顶欠款，虽然房屋暂时不具备办理房屋所有权证的条件，未更名至原告名下，但在陈培壮和长春市化工原料总公司不能偿还欠款之日起涉案房屋就应当归原告所有。因此，被告张洪喜执行原告所有的房屋于法无据，原告向长春市绿园区人民法院提出案外人执行异议，法院裁定驳回了原告的异议请求，故原告提起诉讼，请求法院停止对长春市绿园区春草路3号，春草新居2号楼一楼商服用房7间925.19平方米房屋的强制执行。 张洪喜辩称：答辩人认为张某不具备对抗执行的法定条件，理由如下：一、正如绿园法院执异31号《执行裁定书》确认：张某提供的借条、转款凭证和承诺书，仅能证明其对被执行人陈培壮存在借贷关系。债权具有平等性，张某的债权并不优于张洪喜的债权，不足以排除张洪喜的执行。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张某不是房屋的买受人，其提供的《承诺书》不是《商品房买卖合同》，甚至不是以房抵账协议。从内容看，更像一种抵押担保。不符合《规定》第28条的第一个条件。张某从未占有过该不动产，被执行人早已将房屋交付给张洪喜占有，不符合第28条的第二个条件。至于房价款，张某更没有支付，其与被执行人仅为债权债务关系，没有买房卖房的合意，其交付给陈培壮等人的都为借款，并非房款。综上，张某不具备对抗执行的法定条件。请求驳回张某的诉求，维护答辩人的合法权益。 陈培壮辩称：我自己本人没找律师，就是当初借这个款，最后300多万，本意觉得这个钱能还上，因为当时张洪喜想买我这个门市房，但是最后没能还上，所以这个事情我也很尴尬，应该还没还上，欠人钱必须要还，天经地义。我与张洪喜是借款关系，我欠张洪喜247万元，在执行中张洪喜把这套房屋强行占有十多年，强行占有之后法院查封了。与张某关系，也是我欠他钱。我在这边做项目的时候，从他那陆续借的钱，从张某这连本带息借3435000元，与张某的这笔借贷我们之间有协议，但是没起诉。春草路三号这七间房子是我盖的，与化工原料总公司合建的。张某和张洪喜都是我的债权人，我愿意拿这套房子合理价格卖完之后该给张洪喜的给张洪喜，该给张某的给张某，他们都是好意借我钱，不希望先还任何一方，按比例分。 长春市化工原料总公司辩称：陈培壮和我们化工原料总公司合建的春草路三号。在陈培壮还不上钱的时候，我们当时出具了承诺书。当时的初衷认为，张洪喜与陈培壮的民间借贷纠纷案子已历经9年，应该结束就出具了承诺书。这个承诺书是对欠款的承认和担保。其他我没有什么意见，同陈培壮答辩意见一致。 经审理查明：张洪喜与陈培壮、长春市化工原料总公司、第三人长春绿安建筑工程有限责任公司、高德伟、任传家民间借贷纠纷（原案由为房屋买卖合同纠纷）一案，本院于2012年9月20日作出（2010）绿民一初字第1084号民事判决。诉讼中，张洪喜申请财产保全，本院2011年1月13日对坐落于长春市××区平方米，2号楼1层920平方米的门市房和车库公告查封。张洪喜、长春绿安建筑工程有限责任公司不服，提出上诉，长春市中级人民法院于2012年12月20日作出（2012）长民一终字第320号民事调解书。民事调解书生效并进入执行后，张洪喜申请再审，2017年5月19日长春市中级人民法院作出（2017）吉01民再1号民事裁定，撤销（2012）长民一终字第320号民事调解书及（2010）绿民一初字第1084号民事判决，将案件发回本院重审。重审后，本院于2018年1月12日作出（2017）吉0106民初2458号民事判决。判决：陈培壮、长春市化工原料总公司偿还张洪喜借款本金人民币247万元及利息。 在执行当时生效的长春市中级人民法院（2012）长民一终字第320号民事调解书过程中，本院于2013年8月27日作出（2013）绿民执字第206号查封公告，查封“已被陈培壮占有，长春市化工原料总公司所有的，位于长春市××区，建筑面积925.19平方米的商服用途房屋”。在执行（2017）吉0106民初2458号民事判决过程中，本院于2018年5月18日作出（2018）吉0106执658号执行裁定，裁定扣留、提取、冻结、划拨陈培壮、长春市化工原料总公司收入或银行存款。执行中拟拍卖上述房屋，案外人张某向本院提出书面异议，请求中止对该房屋的拍卖程序。本院于2020年4月21日作出（2020）吉0106执异31号执行裁定，驳回案外人张某的异议请求。张某不服，提起本案诉讼。 张某为证明其主张，向法庭提供了如下证据：借条、银行转款凭证、收款收据，用以证明陈培壮陆续从张某处借款3435000元；以及2017年6月4日陈培壮与长春市化工原料总公司为其出具的《承诺书》一份，用以证明证实涉案房屋是为本案拖欠承诺书借款所提供的抵押担保，因此承诺书对该房屋享受优先受偿权，要求法院停止对涉案房屋的执行。该《承诺书》的内容为：“承诺人于2005年7月31日至2012年2月3日本息合计共借款3435000.00元（大写人民币：叁佰肆拾伍万伍仟元），承诺人在长春市××区，春草新居2号楼有商服用房925.19平方米，现因在长春市绿园区法院有民间借贷纠纷一案，上述房屋暂时不能出卖变现偿还上述借款。现承诺人保证，上述借款于2019年9月30日前全部偿还，如到期不能偿还上述借款，承诺人同意将承诺人名下所有坐落在长春市××区，春草新居2号楼一层商服用房7间925.19平方米房屋全部抵顶所欠借款，该商服用房归出借人张某所有。”长春市化工原料总公司、陈培壮分别在承诺人处加盖公章、签名，落款日期为2017年6月4日。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，张某应当就其具有足以排除法院强制执行的民事权益承担举证证明责任，否则不能排除强制执行。张某提供的现有证据不足以达到排除法院强制执行的证明标准，理由如下： 第一，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案，涉案房屋并未登记在张某名下，因此张某对涉案房屋并不享有物权，不足以对抗人民法院的强制执行。 第二，本案中，张某对陈培壮、长春市化工原料总公司享有债权，张洪喜亦对陈培壮、长春市化工原料总公司享有债权，且均为民间借贷之债。根据债权平等性原则，不以债权成立时间先后判断债权优劣、先后，因此陈培壮、长春市化工原料总公司对张某、张洪喜的债务应当平等清偿。换言之，张某对陈培壮、长春市化工原料总公司享有的债权，不足以对抗人民法院的强制执行。 第三，张某提出排除人民法院强制执行的主要证据为，陈培壮与长春市化工原料总公司为其出具的《承诺书》，陈培壮与长春市化工原料总公司承诺“如到期不能偿还上述借款……该商服用房归出借人张某所有”。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此履行期限届满以后当事人达成以物抵债协议的，符合法律规定，可以准许，但不动产必须经过登记方能发生物权效力，取得所有权。本案没有进行物权登记，不能由张某取得涉案房屋的所有权，进而对涉案房屋不具有对抗他人的效力。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”以及第二百一十一条“质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。”的规定，纵使存在合法抵押、质押的情况，我国法律亦明令禁止流押、流质（财产归债权人所有），更何况张某对涉案房屋并不享有抵押权，所以双方当事人在履行期限届满以前达成的以物抵债协议，承诺“商服用房归出借人张某所有”违反法律规定的精神。另外，关于履行期届满前达成的以物抵债协议，最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号)第45条明确规定：“当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。” 第四，也是最重要的一点，本院最早于2011年1月13日便将涉案房屋公告查封，并在执行中于2013年8月27日再次公告查封，而陈培壮与长春市化工原料总公司为张洪喜出具《承诺书》的时间为2017年6月4日，系在本院查封之后。根据民事诉讼强制执行的一般理论和实务，被执行人（财产保全被申请人）的财产被人民法院查封之后，不得设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人（财产保全申请人）。因此，在本院查封之后，陈培壮与长春市化工原料总公司已经无权处分涉案房屋，其作出的“如到期不能偿还上述借款……该商服用房归出借人张某所有”的承诺，不具有法律效力。 综上所述，张某对长春市绿园区春草路3号，春草新居2号楼一楼商服用房7间925.19平方米房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对该房屋的强制执行，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告张某的诉讼请求。 案件受理费34305元（原告已预交），由原告张某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  张 季 人民陪审员  孙丽君 人民陪审员  杨万田 二〇二〇年八月二十日 书 记 员  郝 娜