贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4870号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张菁华，男，穿青人，1980年4月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（原审原告）：周延焰，女，彝族，1983年11月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）与上诉人张菁华、周延焰商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由张菁华、周延焰承担。事实及理由：1.《补充协议》第8.2条、8.3条约定的逻辑关系是：在办理入住手续时应向出卖人缴纳申请办理转移登记的相关费用，出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需所有资料和相关税费后360日提供产权过户相关手续。然而，无任何证据证明在交房时张菁华、周延焰已提交办证相关资料并出具委托书，且上诉人并不能以张菁华、周延焰未提交办证相关资料为由拒绝交房，一审法院认为根据《补充协议》第8.2条的约定应视为张菁华、周延焰已在交房时提交了办证资料无事实依据。同时，基于合同约定的代办关系，上诉人将具备办证条件的事实通知张菁华、周延焰后，张菁华、周延焰是否提交资料不属于上诉人可控制的环节。至于开具发票的问题，因需由张菁华、周延焰提供收据换取发票，并涉及面积补差等问题，如张菁华、周延焰未返回房款收据并进行面积差结算，上诉人是无法开具发票的，且合同并未对发票的开具进行明确约定，也无证据证明上诉人存在拒开发票的情形，故认定上诉人不开具发票与客观事实不符，据此认定交房时视为已提交资料不当。2.遵义、安顺、贵阳对同类案件认定逾期办证违约金时将合同约定的违约金调整至按合同计算的10%或将合同约定的日万分之一调整为日万分之零点一支付。我市已有近二十来家房开企业进入失信人员名单，大量房开已因近年爆发的商品房买卖合同纠纷案件进入消亡边缘，判决得不到执行，法院公信受影响，最终损害的仍然是大量业主的利益。希望法院充分考虑上述因素，即便认定交房时已提交资料，也请求对违约金进行调减。3.上诉人是根据《补充协议》的约定收取各项开户费，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不是确认合同效力和依据的有效法规，上诉人依据合同收取各项开户费并不违反法律、行政法规的禁止性规定。商品房买卖合同及补充协议既为有效就应受诉讼时效的限制,张菁华、周延焰依据合同承担支付各项开户费的义务并不违法。同时，上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，张菁华、周延焰也实际享受到该费用带来的生活便利，且使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，贵阳中院以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判，通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。针对碧阳置业公司的上诉：张菁华、周延焰答辩意见与上诉意见一致。上诉人张菁华、周延焰上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实及理由：根据《补充协议》第十五条约定，碧阳置业公司通知业主的方式是：以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。碧阳置业公司在各单元电梯入口处张贴通知以及在毕节日报登报通知均不是约定的通知方式，应不予采信。且登报通知的内容缺乏准确性，上诉人没看见也未签收过该“通知”，上诉人对该两个通知“合法性”均持有异议。同时，根据双方约定，碧阳置业公司应承担违约责任至办理完毕案涉商品房不动产权证之日2018年12月17日。针对张菁华、周延焰的上诉，碧阳置业公司的答辩意见与上诉意见一致。张菁华、周延焰向一审法院起诉请求：一、判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金37767.5元，违约金以原告已付购房款419639元为基数，从2016年7月1日起至2018年12月17日止，为37767.5元。二、判令被告返还水、电、闭路电视、燃气开费及交易费4561元以及实际占用期间的利息（利息以4561元为基数，按年利率6%，从2013年7月27日起计算至所有本息清偿完之日止）。三、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由:一、2013年7月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于贵州省毕节市七星关区，总价款419639元;出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付完毕全部购房款，被告于2015年7月7日交付房屋，但直至2018年12月17日，被告才履行完毕为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务，构成违约，应承担违约责任。被告收取的各项开户费及交易费实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，已包含在商品房价格中，被告收取法无据，应返还。庭审中，原告认可水、闭路电视费、交易费已退，将第二项诉求变更为3020.00元（燃气和电开户费）。一审法院认定事实：2013年8月20日，原告张菁华、周延焰作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于毕节市南部新区，房号为1-17-5，总房款318618.00元；出卖人应当在2015年6月30日前，向买受人交付该商品房；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用；供水、供电、燃气交付时达到使用条件，有线电视交付时线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续；买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。附件十二《补充协议》约定：5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。8.1、第二十二条中所指的商品房交付使用之日起是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交付手续之日；8.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.4、买受人应在出卖人出现违约情形之日起30日内通知出卖人对此情况的处理意见。买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付的房款无息退还给买受人，并按房款的万分之一赔偿买受人的损失，出卖人不再就此承担其他赔偿责任。买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭据，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。合同签订后，张菁华、周延焰向被告支付完毕购房款，被告于2013年8月20日向原告收取各项开户费及交易费共4561.00元（包括水表开户费800.00元、电视入户费265.00元、燃气入户费2500.00元、电开户费520.00元），后被告退还原告水表开户费800.00元、电视入户费265.00元及交易费，剩余3020.00元未退。被告于2015年7月7日将房屋交付给原告。2018年6月5日，被告向原告出具购房款发票（金额为419639.00元）。涉案第21栋房屋于2015年3月1日竣工验收，于2016年10月24日取得《商品房备案证明书》，被告于2018年1月15日在被告所住单元电梯口张贴办证通知。2018年3月19日，被告在《毕节日报》上刊登《不动产权证催办通知》，要求原告15日内提交办证资料。被告已于2018年12月17日将涉案房屋的不动产证办理完毕并交付给原告。一审法院认为，本案中，根据《补充协议》“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”及“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。……买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金。”之约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记相关资料，被告应当在交房后的360日内为原告办理涉案房屋产权转移登记手续，因此，被告将其未能办理房屋转移登记的责任归咎于原告未履行合同约定的义务，与客观事实不符，不予采纳。违约金应自2016年7月2日开始计算，鉴于本案《补充协议》的约定，违约金应计算至被告通知原告之日即2018年1月15日。原告于2020年1月1日起诉，2017年1月1日之前的违约金因超过诉讼时效，不予保护。故本案违约金应自2017年1月1日起至2018年1月15日共计380天，以原告已交购房款419,639.00元为基数，按日万分之一的标准，计算为15,496.30元。《商品房买卖合同》第十二条约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且双方合同约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告收取各项开户费及交易费于约于法无合理依据，原告要求被告退还该费用的诉讼请求，应予以支持。被告收取上述费用无法律依据，原告可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对于原告要求被告赔偿上述费用利息的诉讼请求，因无合同约定及法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告张菁华、周延焰支付逾期办证违约金15,496.30元。二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告张菁华、周延焰各项开户费3,020.00元。三、驳回原告张菁华、周延焰的其他诉讼请求。案件受理费429.00元，由张菁华、周延焰负担230.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担199.00元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？3.张菁华、周延焰主张的“开户费”应否返还？关于焦点1.商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对碧阳置业公司应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，张菁华、周延焰对碧阳置业公司何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于碧阳置业公司先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，碧阳置业公司何时告知张菁华、周延焰提交办证所需资料，何时向张菁华、周延焰出具购房发票（在取得购房发票前，买受人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料。且向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，不以买受人提出请求为前提，上诉人应主动履行。）等事实，仅以张菁华、周延焰交齐办理产权过户手续所需资料至张菁华、周延焰取得产权证之日是否超过360日作为考量碧阳置业公司是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明张菁华、周延焰存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，一审法院根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋取得商品房备案证明的时间、碧阳置业公司通知张菁华、周延焰提交办证所需资料的时间以及碧阳置业公司向张菁华、周延焰出具购房发票的时间等因素，认定碧阳置业公司应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任并无不当。碧阳置业公司故意回避其自身应先履行的义务，仅以张菁华、周延焰实际提交完毕办证所需资料之日至碧阳置业公司办理产权转移登记之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。同时，《补充协议》第8.3条约定碧阳置业公司承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。此处约定的“产权过户相关手续”以买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费为前提，故该“产权过户相关手续”不属于为办理案涉房屋产权证书所需的应由碧阳置业公司提交的资料，应为案涉房屋产权证书本身。在碧阳置业公司未举证证明张菁华、周延焰存在因自身原因怠于提交办证所需资料或存在不可抗力因素等导致办证延迟情况下，应认定碧阳置业公司承担违约责任至其向张菁华、周延焰交付案涉房屋产权证书之日即2018年12月17日。本案违约金应自2017年1月1日起计算至2018年12月17日，按已付购房款419,639.00元日万分之一的标准计算，为30088.11元。关于焦点2.《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，碧阳置业公司应遵循诚实信用原则履行。碧阳置业公司主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点3.根据双方约定，各项开户费及交易费系张菁华、周延焰委托碧阳置业公司向相关部门代为缴纳的费用，碧阳置业公司所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，张菁华、周延焰在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，碧阳置业公司无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还，未超过诉讼时效。碧阳置业公司主张不予退还的上诉理由不能成立，不予采纳。综上，上诉人碧阳置业公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回；上诉人张菁华、周延焰的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定碧阳置业公司承担违约责任的期间错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初21号民事判决第二、三项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告张菁华、周延焰各项开户费3,020.00元；驳回原告张菁华、周延焰的其他诉讼请求。”二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初21号民事判决第一项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人张菁华、周延焰逾期办证违约金30088.11元；三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉请求。一审案件受理费429.00元，由上诉人张菁华、周延焰负担200.00元，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担229.00元；二审案件受理费1484元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年八月二十五日书记员 高 进