山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终396号上诉人（一审被告，反诉原告）：成某，男，1953年5月29日生，汉族，山西省晋城市人，现住晋城市。委托诉讼代理人：周某，山西佳邦律师事务所律师。被上诉人（一审原告，反诉被告）：李某1，男，1958年5月23日生，汉族，山西省晋城市人，金汇房地产股东，现住晋城市。委托诉讼代理人：刘某，女，汉，1984年3月26日生，住址：山西省晋城市。晋城市金汇房地产公司职工。被上诉人（一审原告，反诉被告）：李某2，女，1964年1月10日生，汉族，山西省晋城市人，金汇房地产股东，现住晋城市。委托诉讼代理人：张某，山西唐韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某3，山西唐韵律师事务所律师。原审第三人：牛建国，男，1959年8月17日生，汉族，山西省高平市三甲镇三甲南人，现住高平市丹河路红旗小学住宅楼**楼****。李某1、李某2作为一审原告诉被告成某合同纠纷以及成某作为一审反诉原告诉反诉被告李某1、李某2合同纠纷合并审理一案，山西省晋城市城区人民法院于2019年5月13日作出（2018）晋0502民初1576号民事判决书，原告李某1、李某2、被告成某不服该判决，向山西省晋城市中级人民法院提起上诉，山西省晋城市中级人民法院于2019年9月24日作出（2019）晋05民终1071号民事裁定书，发回重审。晋城市城区人民法院重新审理后于2019年12月28日作出（2019）晋0502民初3135号民事判决书，被告成某不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法由审判员祁连关担任审判长、审判员李海霞、审判员李然组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人成某的委托诉讼代理人周某律师、被上诉人李某1及其委托代理人刘某、被上诉人李某2的委托诉讼代理人李某3律师到庭参加了诉讼，原审第三人牛建国经本院通知仅提交书面答辩状，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。成某的上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、改判支持上诉人的反诉请求即被上诉人向上诉人支付项目款525.8179万元、违约金500万元、赔偿经济损失885.898万元；3、本案一审、二审、重审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定事实不清。转让合同仅有二被上诉人与上诉人签字，鹏轩公司未盖章，签订主体之一“甲方”是鹏轩公司还是二被上诉人原判未查清；该合同既涉及项目转让也涉及公司转让，该合同性质是项目转让及是以何种方式的项目转让，还是股权转让原判未查清；该合同“甲方”鹏轩公司并未盖章，不符合“签字盖章生效”的特殊约定，且案涉工程项目转让时，鹏轩公司或被上诉人尚未完全取得项目所涉土地使用权，未完成开发投资总额的25%，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条之规定，转让合同应依法认定无效。二、原判举证责任分配错误。上诉人主张已支付被上诉人李某144521665.48元，并提供了双方于2013年12月18日签字的明细表予以证实，被上诉人李某1如对明细表有异议，应当由其提供证据予以反驳，原判在被上诉人李某1未提供任何证据可推翻该明细表的情况下，仅凭其口头不认可及本案的案涉款项较大，就要求上诉人再举证证明对于被上诉人李某1不认可的项目属于已经支付给其的款项，否则应承担举证不能的法律后果，属于颠倒举证责任，有违法律规定。三、原判不支持上诉人的反诉请求错误。上诉人认为《转让合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。根据《合同法》第58条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上诉人已于2011年10月30日通过股权转让的方式，依法取得了鹏轩公司的所有权，涉案项目属于鹏轩公司，因此，不存在返还项目的问题。但是，被上诉人以转让项目可建10栋楼、建筑面积约64690.52平方米并负责办理全部手续条件为诱饵，欺诈上诉人与其签订《转让合同》约定项目转让总价款为5500万元，事实上由于被上诉人违法开发及不作为致使项目手续不全，导致批建面积只有46181.47平方米，且鹏轩公司因该项目数次被行政处罚、停工停产，给上诉人造成巨大经济损失，被上诉人具有明显过错，应当赔偿上诉人因此受到的损失。且不论《转让合同》的效力问题，就按《转让合同》分析，原约定建筑面积折合每平方米单价850.2元，按批建面积计算转让价款为3926.348579万元，事实上，上诉人已支付被上诉人李某14452.166548万元，为完善项目手续上诉人在与被上诉人于2013年12月18日对完账后，又陆续支付了885.898万元（仍未完结），上诉人不仅不欠被上诉人任何款项，反而已超额支付转让价款525.8179万元，上诉人所提反诉请求于法由据，原判不予支持是错误的。被上诉人李某1、李某2辨称：一、李某2与李某1系夫妻关系，《转让合同》签订前，两人共同持股晋城市鹏轩房地产开发有限公司，转让合同上虽然只有李某1签字，但李某2对李某1处分公司资产的相关事宜均认可，本案实际是通过转让股权的形式进行项目转让，未违反法律、行政法规的强制性规定，《转让合同》合法有效，合同部分权利义务已实际履行，虽然合同甲方处写得是“晋城市鹏轩房地产开发有限公司”，但客观上主体就是李某1、李某2，有关手续的办理，应当也只能是李某1、李某2以控股公司晋城市鹏轩房地产开发有限公司的名义来办理，当股权转让完成后，李某1、李某2就不具备继续办理房地产项目相关手续的条件。二、上诉人在一审中虽然提供了载有李某1签字的对账明细表，但李某1同样提供了8份票据用于反驳该明细表，8份票据的形成时间均在明细表签订之后，表明明细表上的部分款项在明细表形成时并未实际支付，一审要求上诉人继续承担举证责任并无不当。三、上诉人要求以原建筑面积折合每平方米850.2元的单价，按批建面积计算转让价款为3926.348579万元无事实依据。首先《转让合同》第四条明确约定，转让价款5500万元是以工地现状为基础，即5500万元是以合同签订时能够预见的情形为基础，超出预见范围的，不应在5500万元中予以抵扣。其次《转让合同》签订前，李某1、李某2就已经将包含建设用地规划许可证、建设工程规划许可证在内的各项资料移交给了上诉人，上诉人对项目规模应当是明知的。再次案涉项目批建用地的减少是因上诉人未按照审批手续超面积修建导致，与李某1、李某2无关，相关后果应由上诉人自行承担。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求。原审第三人牛建国在递交的书面答辩状中述称：2008年其通过招标竞买了本案住宅楼用地，2010年6月21日，其与李某1开办的晋城市鹏轩房地产开发有限公司签订了《高平市三甲镇城镇建设合作开发协议书》，约定该项目的经营获利不以双方投资金额分红，以该项目最后结算除去一切相关费用后的纯利润参与分红，其获得利润的45%，晋城市鹏轩房地产开发有限公司获得利润的55%，后李某1未征得其同意，将晋城市鹏轩房地产开发有限公司卖给成某，同时也将其与李某1约定共同开发高平市三甲镇长翠苑小区的开发经营权一并转让给了成某。成某为了办理登记在其名下的土地使用权变更手续，在2013年12月23日成某与其签订《协议书》约定，九、十号楼由其和李某1共同开发，但因李某1将九、十号楼的土地转让给了成某，导致其失去了九、十号楼的开发权，使其损失土地使用费550万元，这一损失应由李某1赔偿。一审中牛建国提出的这一诉求没有被一审法院支持不妥，请求二审法院支持，判决李某1赔偿其550万元土地使用费。成某与李某1之间的合同纠纷与其无关。本诉原告李某1、李某2向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付剩余转让价款2300万元并承担违约责任；2、本案诉讼费、律师费由被告承担。二原告于2019年11月7日向本院提出变更诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付剩余转让价款20117826元；2、依法判令被告向原告支付违约金、损害赔偿金共计9656556元；3、本案的诉讼费、律师费由被告承担。反诉原告成某向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令反诉二被告返还反诉原告超额支付项目款525.8179万元，支付应当由反诉二被告完善项目的手续费用损失885.898万元及约定违约金500万元，共计1911.7159万元；2、本案诉讼费由反诉二被告承担。一审法院认定事实：2011年8月31日，原告李某1将晋城市鹏轩房地产开发有限公司的公章、财务章、支票、账本、营业执照、国有土地使用证、收据等手续移交给被告成某。2011年9月4日，原被告双方签订《转让合同》一份。2011年10月30日，晋城市鹏轩房地产开发有限公司原股东李某2、李某1将股权转让给成某、成淑芳。2013年12月18日，原告李某1与被告成某签有一份长翠苑小区李某1支付明细表，累计款项44521665.48元。2013年12月23日，原告李某1与被告成某签订协议书一份，内容为：“一、甲方李某1共付牛建国利润余额陆佰万元，经乙方成某手先支付牛建国叁佰万元，付款后由乙方协助牛建国将牛建国三甲镇长翠苑小区名下土地过户至晋城市鹏轩房地产开发有限公司名下。二、过户完毕后，甲方应在十五日将余款叁佰万元支付至乙方，由乙方支付牛建国。”。同日，成某与牛建国签订协议书一份，内容为：“一、甲方牛建国同意和李某1结算后，由李某1支付甲方三甲长翠苑项目利润余额共计530万元，协议签字后先行支付200万元。二、甲方同意由乙方晋城市鹏轩房地产开发有限公司办理甲方名下土地过户至晋城市鹏轩房地产开发有限公司的相关事宜，费用柒拾万元由乙方自行支付。三、甲方收到土地款后开始办理土地过户手续，甲方为主导，乙方全力配合，因甲方原因造成无法过户或延迟过户的，甲方赔偿乙方的一切损失。四、完成一切手续后，乙方代李某1支付欠甲方三甲长翠苑小区利润分配余款330万元，事后由乙方向李某1进行追偿，甲方应当配合。五、九号楼和十号楼由甲方（包括李某1）共同协商开发。”。2017年12月12日，高平市住房保障和城乡建设管理局出具一份竣工面积认定的函，内容为：“晋城市鹏轩房地产开发有限公司：你单位《关于三甲镇长翠苑小区已建成股份进行规划认可的请示》收悉，你公司开发建设的三甲镇长翠苑项目原有三宗国有建设用地已完成不动产合并登记，根据高平市城乡建设测绘大队出具的测绘成果报告书，经我局研究，原则同意对1#、2#、3#、4#、5#、6#住宅楼及1#、2#、3#、4#、5#、6#商铺予以面积认定，具体为：1、总建筑面积为37708.22㎡，其中地上建筑面积33444.52㎡（不含4#商铺），地下建筑面积4263.7㎡，详细情况见《测绘成果报告书》。2、本函只针对已建成部分进行面积认定，待项目全部竣工后，整体进行验收，一并核发建设工程竣工规划认可证。”。另被告成某提供2014年以后费用8858980元，罚款1659427.16元，原告李某1不认可。一审法院认为：对于原告的本诉请求，原告于2011年8月31日将晋城市鹏轩房地产开发有限公司的公章、财务章、支票、账本、营业执照、国有土地使用证、收据、牛建国的土地使用证等手续移交给了被告成某，且于2011年9月4日签订转让协议。第三人牛建国也同意将自己名下土地过户到晋城市鹏轩房地产开发有限公司并将土地使用证移交给被告成某的公司。2011年10月30日通过召开临时股东会决议，晋城市鹏轩房地产开发有限公司原股东李某1、李某2将股权转让给了成某、成淑芳。因此二原告已经履行了合同义务。被告应该按合同约定支付二原告项目转让价款5500万元。根据被告成某在一审中提供的“长翠苑小区李某1支付明细表”及二审中双方对此表所列项目的对账，可知在本案中二原告认可的转账款有：2011年11月3日300万元，11月4日200万元，2012年11月9日50万元，共计转账收到5500000元；转让协议里约定的收房款9451832元，冲抵转让款；牛建国的600万元，原告打条400万元，在2013年12月23日协议中已付300万元，实为400万元，只欠200万元，当时欠条表明用执法局预交100万元及三甲镇幼儿园152万元结算支付，故这200万元同意抵扣5500万元，执法局100万元及幼儿园152万元在5500万元中加；监理费130000元，2011年11月29日9万元，2013年3月27日4万元；手续费220000元，2011年11月28日10万元，2012年3月27日12万元；配套费829810元，2013年1月23日电汇凭证付三甲镇政府的82.981元；变压器577391.4元；土地款6800000元，2013年3月28日山西省土地出让金专用票据；契税272000元，2012年3月20日税收通用缴款书；手续费、印花税158000元，2013年3月20日的发票两支；勘察费100000元，2013年7月8日李某1打条；转让协议里约定的原告向被告的借款820万元，冲抵转让款；供热入网费163850.08元，2014年11月3日银行结算业务申请书327700.16元，李某1承担50%为163850.08元；2011年9月14日原告李某1打条的805390元，2011年9月14日李某1打欠条；76200元，2012年3月27日李某1打条收款76200元；100000元，2011年9月27日李某1打条；赵根林的费用17700元，2012年11月9日李某1打条同意支付赵根林供电局的费用。以上合计39402173.48元。原告支出的费用为：2013年12月23日原告李某1转成淑芳的150万元，用于付牛建国；在行政执法局预交的1000000元；三甲镇幼儿园2016年4月10日《情况说明》中152万元交予晋城市鹏轩房地产开发有限公司，该152万元由李某1垫付，应退还给李某1；转账支出500000元，2014年3月23日转成淑芳20万元，2014年1月份两次转成淑芳丈夫田小民共计30万元。以上支出的共计4520000元。经核算原告认可被告转款数额为34882173.48元。对于原告在该明细表中不认可的项目，有些不属于合同款项，有些时间前后不符，有些未附转账凭证等，但是该两份明细表均有原告李某1的签字确认，根据庭审调查，原告李某1称对该明细表没有见过，承认是其本人的签字，但当时是在两张空白纸上签的，对该明细表存在异议，由于本案的款项数额较大，被告应该举证证明对于原告不认可的项目属于已经支付给原告的款项，但是被告并未举证证明，应承担举证不能的法律后果，因此对于原告主张的转让款20117826元，本院依法予以支持。对于原告主张的违约金和损害赔偿金。原告主张以20117826元为基数按年利率6%计算从2011年4月至2019年11月4日期间的资金占用损失共计9656556元。根据双方签订的《转让合同》第十一条约定：“违约责任由违约方承担，一方违约须向另一方支付违约金500万元，由此造成的损失，须承担相关赔偿责任。”，因此被告应向原告支付500万元的违约金，对于原告主张的损害赔偿金，原告并未举证证明，本院依法不予支持。对于被告的反诉请求，被告主张要求原告返还超额支付的项目款525.8179万元以及手续费用损失885.898万元及约定的违约金500万元。被告根据提供的长翠苑小区李某1支付明细表来主张已经支付原告44521665.48元，按建筑面积折合每平方米单价850元计算现批建面积46181.47平方米为39263485.79元，应该是实际应付给原告的工程款，因此超出525.8179万元，本院认为，被告的主张未有证据支持，不予采纳。对于手续费用的损失，虽有明细一份，但是原告并未签字确认，被告也并未举证证明支付出了价款总额，故不予支持。对于要求的违约金500万元，证据不充分，不予支持。关于第三人牛建国款项的问题。牛建国要求原告李某1支付其已经取得的一幢楼的土地价款550万元。本院认为，本案是原告李某1与被告成某之间的合同纠纷，与第三人牛建国的主张无关，第三人牛建国与原告李某1之间的关于支付550万元土地款的主张第三人牛建国可以另案另诉，本院不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本诉被告成某于本判决生效之日起十五日之内支付本诉原告李某1、李某2项目转让款20117826元及违约金500万元。二、驳回本诉原告李某1、李某2的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告成某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费190672元，由本诉原告李某1、李某2共同承担29820元，由本诉被告成某承担160852元。反诉案件受理费136502元，由反诉原告成某承担。二审期间，上诉人成某提交了与本案有关的七组证据材料，本院结合案件的其他证据材料组织双方当事人进行了质证，又在庭前及庭后组织双方进行了两次往来款项的对账，本院二审查明的案件事实如下：晋城市鹏轩房地产开发有限公司（以下简称为鹏轩公司）成立于2007年9月18日，原股东为苗壮和张雪荣，2010年8月17日股东变更为李某2、苗壮和张雪荣，2011年8月10日股东变更为李某2和李某1。2008年7月4日鹏轩公司通过高平市国土资源局以300万元的价格取得宗地编号为GR2008--05的国有建设用地使用权，宗地总面积5459.99平方米，用途为城镇混合住宅用地。2008年7月4日牛建国通过高平市国土资源局以267万元的价格取得宗地编号为GR2008--06的国有建设用地使用权，宗地总面积4565.67平方米，用途为城镇混合住宅用地。2010年6月李某1与牛建国协商合作共同开发建设高平市三甲镇长翠苑小区。同年6月21日李某1以鹏轩公司名义与牛建国签订了《高平市三甲镇长翠小区（B块）建设合作开发协议书》。2010年12月3日晋城市发展和改革委员会以晋市发改投资发《2010》649号、650号文件作出“关于晋城市鹏轩房地产开发有限公司新建高平市三甲镇长翠小区（A区）项目核准的批复”、“关于晋城市鹏轩房地产开发有限公司新建高平市三甲镇长翠小区（B区）项目核准的批复”,同意鹏轩公司建设高平市三甲镇长翠小区（A区）及（B区）项目。A区项目总建筑面积为8723平方米，其中住宅建筑面积8121平方米/85户，商业用房建筑面积602平方米，项目总投资为1746万元。B区项目总建筑面积为7942.44平方米，其中住宅建筑面积7522.44平方米/76户，商业用房建筑面积420平方米，项目总投资为1605万元。在取得上述批复文件后，李某1即以鹏轩公司名义开始投资建设长翠苑小区。2011年1月26日鹏轩公司与牛建国分别取得高平市规划局颁发的长翠小区（A区）及（B区）的《建设用地规划许可证》。2011年4月17日高平市工程建设领域专项治理领导组办公室根据群众举报，对鹏轩公司“未办理相关建设手续擅自开工建设问题”和“已经完成地下室，未办理《工程规划许可证》，楼座超出西侧用地界10.5米，超出南侧用地界4.1米，整个布置和拟审批的平面图出入较大”问题，责成高平市规划局“依照有关规定对项目实施单位进行处罚，并督促整改完善手续”。2011年5月26日高平市城市管理行政执法局向高平市规划局发出“关于对三甲镇长翠苑住宅小区未办理规划等手续擅自开工建设的处理函”，载明“经我局党组研究决定，对该工程做出暂时交纳施工保证金，责令尽快采取改正措施，完善有关手续的处理决定，建议贵局依据有关规定进行办理，待取得有关工程依据和认定后，我局将依法作出行政处罚”。李某1以鹏轩公司名义向高平市城市管理行政执法局缴纳了100万元施工保证金后继续投资建设。2011年6月9日高平市规划局复函高平市城市管理行政执法局“根据高平市工程建设领域专项治理领导组办公室下达的督促整改建议书，结合你局关于对三甲镇长翠苑住宅小区未办理规划等手续擅自开工建设的处理函，经我局6月9日局务会研究已办结规划手续，现将工程规划许可证和总平面布置图告知你局，请你局依据有关规定进行处罚，督促其整改”。2011年6月10日鹏轩公司与牛建国分别取得高平市规划局颁发的长翠小区（A区）及（B区）的《建设工程规划许可证》，载明（A区）建设规模为二栋六层、一栋三层、总建筑面积9275.02平方米；（B区）建设规模为二栋六层、一栋三层、总建筑面积8420.02平方米。2011年7、8月间李某1因借取成某820万元借款无力偿还，经征得牛建国同意，由李某1与成某双方协商达成了将其与牛建国合作建设的三甲镇长翠苑小区连同鹏轩公司一并转让给成某的合意。2011年8月31日，李某1将鹏轩公司的营业执照、税务登记证、公章、合同专用章、财务专用章、银行印鉴、支票、账本、三甲镇长翠苑小区（A区）（B区）国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、收据等手续移交给成某，交接清单上有李某1和成某的签名。2011年9月4日，李某1、李某2以鹏轩公司代表的身份与成某签订了《转让合同》，合同载明:“甲方：晋城市鹏轩房地产开发有限公司。乙方：成某。因甲方新建项目工程量大且资金紧张，经与乙方协商，双方同意就甲方现有高平市三甲镇长翠苑小区建设项目及房地产公司一并转让给乙方，并达成以下合同条款：一、项目名称：长翠苑小区。二、项目地点：高平市三甲镇。三、项目规模：（1）1-6#楼，层数：6+1层，建筑面积约41490.52平方米；（2）7-10#楼，层数：6+1层，建筑面积约23200平方米；（3）建国土地15日内过户到晋城市鹏轩房地产开发有限公司，7-10#楼土地手续在2011年12月31日前办理完毕，靠河边10米宽进出大道必须保留。四、项目转让价款及付款方式：项目转让总价款为5500万元，即以甲方工地现状为基础，并由甲方按照合同要求取得证照及交清各项税（不包括售房税款）、费后，乙方应付甲方5500万元，同时，甲、乙双方约定按照以下方式付款：1、扣除甲方收取的房款9451832元和甲方李某1本人向乙方借款820万元，即乙方支付甲方余款即可。2、乙方按照甲方指定价格1-6#楼均价2580元/平方米、阁楼2000元/平方米销售。必须将规划变更为6+1层，阁楼高度内径最低2.55米，阳台内径高度最低2.4米。3、取得施工许可证后10日内甲方办结商品房预售许可证。4、甲方办理全部土地使用证、施工许可证，付2000万元。如阁楼不能修，按指定价格除去建筑成本（810元/平方米）的计算办法赔偿乙方经济损失。5、转让价款由乙方转入甲方提供的银行账户。五、因项目手续不全、违章处罚等原因，造成的停工停产，甲方未将住宅楼规划变更为6+1层，由甲方负责竣工验收，经济损失甲方须加倍赔偿。六、该项目的全部手续由甲方负责办理，手续费用（包括：土地出让金、拍卖佣金、契税、交易费、登记费、工本费，以及规划设计费、绿化设计费、施工图纸设计费、图审费、监理费、招标代理费、评审费、基础设施配套费、水、电入网费等）由甲方自理。甲方没有交付的费用，乙方可在转让费中冲减。甲方须在鉴定协议十日内向乙方移交该项目的合法手续，包括《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程用地许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等，以及物价、工商、税务等部门的相关手续。同时将甲方公司的公章、法人名章及财务专用章交与乙方保存及使用。因上述原因造成停工五日以上视甲方违约。违约金及经济损失可在转让费用直接冲减。小区1-6#楼供热入网费由甲、乙双方共同承担，各自承担费用的50%。七、企业法人营业执照、房地产开发资质证、税务登记证，以及转让股东股份的手续由甲、乙双方共同办理，费用按相关部分要求各自承担。甲方无条件转让与乙方，不收取转让费。因股权转让，公司（晋城市鹏轩房地产开发有限公司）所有权发生改变，甲、乙双方约定由其自然人、代表甲方继续履行本合同。八、转让前甲方的债权债务由甲方自行解决，乙方概不负责。九、甲方负责在小区安装800千瓦箱式变压器一座，费用由甲方承担。甲方未能及时安装，可按80万元的费用作价交乙方办理。十、1-6#楼甲方前期支付施工单位的220万元工程款由甲方承担，乙方概不负责。十一、违约责任：违约责任由违约方承担，一方违约须向另一方支付违约金500万元，由此造成损失的，须承担相关赔偿责任。十二、本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商解决；协商不成时，可诉讼至晋城市城区人民法院裁决。十三、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，签字盖章生效”。该《转让合同》有李某1、李某2、成某三个人的签名，未加盖鹏轩公司印章。2011年10月25日--30日李某2、李某1、按照《转让合同》约定将其在鹏轩公司的股权无条件转让给成某、成淑芳，成某、成淑芳二人成为鹏轩公司的新股东。成某担任鹏轩公司的法定代表人。此后，成某以鹏轩公司名义继续开发建设高平市三甲镇长翠苑小区，在继续完善开发建设相关手续的同时，陆续支付李某1转让款项550万元，其中：2011年11月3日由李某1打条鹏轩公司通过陈水仙银行转账支付李某1300万元；2011年11月4日由李某1打条鹏轩公司通过陈水仙银行转账支付李某1200万元；2012年11月9日由李某1打条鹏轩公司支付李某150万元。陆续支付牛建国名下的（B区）土地价款和应得利润款项500万元，其中：2011年10月25日由李某1打欠条、宏达公司支付牛建国100万元；2012年3月27日由李某1打150万元取条，鹏轩公司2012年3月28日支付牛建国100万元，2012年4月5日由陈水仙账户支付牛建国50万元；2012年5月11日由李某1、牛建国向田小民打借条，由陈水仙账户支付牛建国150万元；2012年12月24日牛建国打收据，由陈水仙账户银行转账100万元。2012年1月31日鹏轩公司经过高平市住房保障和城乡建设管理局审批，取得了高平市三甲镇长翠小区（A区）、（B区）《建筑工程施工许可证》，准予施工建设。（A区）《建筑工程施工许可证》载明，工程名称：高平市三甲镇长翠小区A块1-2#住宅楼、临街商铺，建设规模9275.02平方米，设计单位：山西省第二建筑设计院，施工单位：高平市金厦建筑安装有限公司，监理单位：晋城市九鼎建设监理有限公司；（B区）《建筑工程施工许可证》载明，工程名称：高平市三甲镇长翠小区块B块1-2#住宅楼、临街商铺，建设规模8420.02平方米，设计单位：山西省第二建筑设计院，施工单位：润华建设有限公司，监理单位：晋城市九鼎建设监理有限公司；该（A区）、（B区）《建筑工程施工许可证》皆在“注意事项”中标明，“未经发证机关许可，本证的各项内容不得变更”，“凡未取得本证擅自施工的属违法建设”。2012年4月13日鹏轩公司经过高平市住房保障和城乡建设管理局审批，取得了高平市三甲镇长翠小区（A区）、（B区）《商品房预售许可证》。2012年8月29日高平市规划局呈报高平市人民政府“关于三甲镇长翠苑A区、B区项目超地界超容积率问题的处理意见”载明：“三甲镇长翠苑A区、B区原出让宗地为GR2008--05号、GR2008--06号，实施过程中，建设单位未按照审批的平面图进行建设，西侧、南侧、北侧超出用地界擅自修建住宅楼，导致宗地超建筑面积31355.61平方米。2011年4月，市治工办发出督促整改建议书，要求处罚整改并完善手续。鉴于该两宗地超地界、超容积率的实际情况，并综合多因素，将其周边地块土地出让，以解决超界、超容积率问题较妥（处罚事宜已告知行政执法局）。拟出让宗地位于上述两宗地西侧、南侧、北侧，综合考虑上述情况后，经测算生成本宗地规划指标，其主要指标为：出让宗地面积9560平方米，用地性质为商住用地，容积率≤3.28，建筑密度≤35%，绿地率≥30%，建筑高度≤24米。此意见及拟定的规划条件主要指标妥否，请批复。”2012年8月30日高平市分管领导签署“同意规划局意见”。2013年1月28日鹏轩公司与高平市国土资源局签订了高国土资合字（2013）第02号《国有建设用地使用权出让合同》，取得宗地面积9560平方米（即三甲镇长翠苑小区C块地）国有建设用地使用权，出让价款为680万元。2013年3月28日鹏轩公司向高平市财政局缴纳了680万元土地转让价款。2013年4月7日鹏轩公司因取得三甲镇长翠苑小区C块地使用权向三甲镇农村会计财务中心支付10万元土地补偿费。2013年10月28日鹏轩公司经高平市发展和改革局核准，取得“关于晋城市鹏轩房地产开发有限公司新建高平市三甲镇长翠苑小区（C区）项目核准的批复”。该批复载明：项目总占地面积9560平方米，总建筑面积为31356.8平方米，其中：住宅部分建筑面积28681.42平方米/299户，商业建筑面积2655.38平方米，门房建筑面积20平方米，项目总投资为5842.68万元。2014年4月15日鹏轩公司与牛建国在高平市国土资源局签订《国有建设用地使用权转让合同》，转让价款247.0027万元，2014年4月17日高平市国土资源局作出批复同意转让，2014年4月23日鹏轩公司取得了牛建国名下的4565.67平方米的国有建设用地使用权证书。2016年5月23日高平市城市管理行政执法局对鹏轩公司作出高执法罚字（2016）第03号行政处罚决定书，载明：“你单位因三甲长翠苑未按规划审批手续超面积修建的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，本机关决定对你单位作出行政处罚（1）罚款1659427.16元，（2）限期补办规划手续”。2016年5月25日鹏轩公司在李某12011年6月以鹏轩公司名义向高平市城市管理行政执法局缴纳的100万元施工保证金基础上通过晋城银行账户向高平市财政局转账缴纳了1659427.16元（100万元+659427.16元）行政处罚罚款。2016年8月25日鹏轩公司与高平市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，载明：鹏轩公司作为受让人于2008年7月4日以拍卖出让方式取得A地块国有建设用地使用权、于2014年4月17日以转让方式取得B地块国有建设用地使用权，《出让合同》第十八条规定，受让人应当按照合同约定的土地用途、容积率使用土地，不得擅自改变。受让人在出让期限内未按《出让合同》规定容积率使用土地，原土地出让合同中约定容积率≤1.6，实际竣工后容积率A地块确定为2.87，B地块确定为2.03，经晋城市地平线土地评估事务所评估备案，并报请高平市人民政府批准，该宗地A地块改变容积率需补缴土地出让金310万元，B地块改变容积率需补缴土地出让金88万元，共计补缴土地出让金398万元。2016年8月30日鹏轩公司向高平市财政局补缴土地出让金398万元。2017年6月19日鹏轩公司经过高平市住房保障和城乡建设管理局审批取得三甲镇长翠苑小区（C区）项目《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，该《建设工程规划许可证》载明：总建筑面积为25109.12平方米，其中：已建建筑面积为10607.42平方米（1#、2#、3#、4#、5#、6#楼），新建建筑面积为14501.7平方米（7#、8#、9#楼、1#商铺、2#商铺、门卫、公厕）。2019年3月28日鹏轩公司经过高平市行政审批局审核取得高平市三甲镇长翠苑小区（C区）7#、8#、9#楼、1#商铺、2#商铺的《建筑工程施工许可证》，载明：建设规模14501.7平方米，勘察单位中冶地集团西北岩土工程有限公司，设计单位高平市开元建筑设计院，施工单位安阳市永恒建筑安装工程有限公司，监理单位河南省光大建设管理有限公司。2019年8月6日鹏轩公司经过高平市行政审批服务管理局审核取得高平市三甲镇长翠苑小区（C区）7#、8#、9#楼、1#商铺、2#商铺的《商品房预售许可证》。本院查明：2017年12月12日高平市住房保障和城乡建设管理局对鹏轩公司作出《关于三甲镇长翠苑小区已建成部分竣工面积认定的函》载明:“你公司开发建设的三甲镇长翠苑项目原有三宗国有建设用地已完成不动产合并登记，根据高平市城乡建设测绘大队出具的测绘成果报告书，经我局研究，原则同意对1#、2#、3#、4#、5#、6#住宅楼及1#、2#、3#、5#、6#商铺予以面积认定，具体为：1、总建筑面积为37708.22㎡，其中地上建筑面积33444.52㎡（不含4#商铺），地下建筑面积4263.7㎡，详细情况见《测绘成果报告书》。2、本函只针对已建成部分进行面积认定，待项目全部竣工后，整体进行验收，一并核发建设工程竣工规划认可证”。据此二审期间成某提出三甲镇长翠苑小区总建筑面积只有46181.47平方米，与《转让合同》约定的建筑面积约64690.52平方米相差18509.05平方米。另查明：2013年12月成某为尽快完成和实现将牛建国名下的B地块过户到鹏轩公司，经与李某1、牛建国协商，三方在2013年12月23日同一天各达成有一份协议。李某1与成某签订的协议书内容为：“一、甲方李某1共付牛建国利润余额陆佰万元，经乙方成某手先支付牛建国叁佰万元，付款后由乙方协助牛建国将牛建国三甲镇长翠苑小区名下土地过户至晋城市鹏轩房地产开发有限公司名下。二、过户完毕后，甲方应在十五日将余款叁佰万元支付至乙方，由乙方支付牛建国。”。同日，成某与牛建国签订的协议书内容为：“一、甲方牛建国同意和李某1结算后，由李某1支付甲方三甲长翠苑项目利润余额共计530万元，协议签字后先行支付200万元。二、甲方同意由乙方晋城市鹏轩房地产开发有限公司办理甲方名下土地过户至晋城市鹏轩房地产开发有限公司的相关事宜，费用柒拾万元由乙方自行支付。三、甲方收到土地款后开始办理土地过户手续，甲方为主导，乙方全力配合，因甲方原因造成无法过户或延迟过户的，甲方赔偿乙方的一切损失。四、完成一切手续后，乙方代李某1支付欠甲方三甲长翠苑小区利润分配余款330万元，事后由乙方向李某1进行追偿，甲方应当配合。五、九号楼和十号楼由甲方（包括李某1）共同协商开发”。该两份协议签订后，2013年12月23日李某1银行转账给成淑芳150万元用于支付牛建国利润余额，同日李某1给成某出具欠条“今欠到成某三百万元整。系付建国三甲项目款，由执法局幼儿园款结算。李某1，2013年12月23日”，2014年2月17日李某1转给成淑芳丈夫田小民20万元，2014年3月5日李某1转给成淑芳丈夫田小民10万元，2014年3月23日李某1银行转账给成淑芳20万元，该三笔款项合计50万元也用于支付牛建国利润余额。2013年12月23日牛建国打收条，鹏轩公司通过成淑芳账户支付牛建国200万元，2018年8月7日牛建国打收据，由鹏轩公司支付牛建国200万元，2019年3月11日牛建国打收据，由鹏轩公司支付牛建国100万元，2019年6月22日牛建国打收据，由陈水仙账户银行转账支付牛建国30万元。诉讼中成某提交了一份2013年12月18日有李某1和成某签字的《长翠苑小区李某1支付明细表》，金额为44521665.48元，欲证明成某已经支付上述款项且得到李某1签字认可。但李某1称对该明细表没有见过，承认是其本人的签字，但当时是在两张空白纸上签的，对该明细表存在异议。本院查明：2013年12月18日在李某1和成某签字《长翠苑小区李某1支付明细表》后，按照《转让合同》“第四项、项目转让价款及付款方式：项目转让总价款为5500万元，即以甲方工地现状为基础，并由甲方按照合同要求取得证照及交清各项税（不包括售房税款）、费后，乙方应付甲方5500万元”和“第六项：该项目的全部手续由甲方负责办理，手续费用（包括：土地出让金、拍卖佣金、契税、交易费、登记费、工本费，以及规划设计费、绿化设计费、施工图纸设计费、图审费、监理费、招标代理费、评审费、基础设施配套费、水、电入网费等）由甲方自理。甲方没有交付的费用，乙方可在转让费中冲减”的约定，属于合同款项部分计18项合计9231531.41元：土地出让金：2016年8月30日补缴A地块、B地块土地出让金398万元，2019年11月5日支付三甲南村C地块土地补偿费8万元。拍卖佣金、交易费：2014年4月16日B地块地产交易转让服务费59400元，契税：2016年10月24日补缴A地块、B地块契税161190元。图纸设计费：2017年5月23日高平开元设计公司C地块7#、8#楼设计费155000元。图审费113056元:2014年5月15日建园公司图审费68000元，2017年5月23日--11月16日晋设公司图审费45056元。监理费18万元：2016年1月22日九鼎公司监理费余额6万元，2019年9月18日河南光大公司监理费12万元。招标代理费:2017年8月3日C地块招标代理费4万元。供水费用：2014年10月---2020年6月三甲长翠苑小区配套供水费用311450元。勘察费224000元：2016年3月3日支付晋城市规划设计研究院勘察费24000元，2017年9月4日支付中冶地集团西北岩土工程有限公司晋城分公司勘察费5万元，2018年5月25日支付中冶地集团西北岩土工程有限公司晋城分公司勘察费15万元。评审费201940元：2014年4月21日支付晋城市恒达伟业工程财务咨询有限公司18000元，2014年5月5日支付晋城市地平线土地评估事务所B块地过户评估费7940元，2016年3月22日支付晋城市恒达伟业工程财务咨询有限公司26000元，2016年8月3日支付晋城市地平线土地评估事务所土地评估费4万元，2018年2月6日支付晋城市地平线土地评估事务所土地评估费5万元，2018年3月7日支付晋城致锐会计师事务所审计费10000元，2019年12月21日支付晋城市恒达伟业工程财务咨询有限公司5万元。测绘费98162元：2014年11月24日支付高平市城乡建设测绘大队16800元，2019年1月21日支付晋城鼎信测绘公司56362元，2020年5月27日支付高平市城祥测绘公司25000元。登记费：2019年2月19日不动产登记费26210元。检测费84000元：2019年5月8日支付山西晋诺信建筑工程质量检测公司10000元，2019年7月4日支付山西晋诺信建筑工程质量检测公司10000元，2020年1月14日支付山西建筑科学研究院有限公司检测费25000元，2020年3月26日支付晋城鼎信测绘公司沉降观测24000元，2020年3月27日支付山西建筑科学研究院有限公司检测费15000元。行政处罚罚款659427.16元：2016年5月25日高平市城市管理行政执法局作出的1659427.16元行政处罚罚款，2011年6月李某1以鹏轩公司名义向高平市城市管理行政执法局缴纳了100万元施工保证金，成某以鹏轩公司名义向高平市城市管理行政执法局缴纳了余额659427.16元。土地使用税：2013年12月--2020年6月30日三甲镇长翠苑小区A地块、B地块、C地块土地使用税余额共计729623.78元。土地增值税：2013年12月--2020年6月30日三甲镇长翠苑小区A地块、B地块、C地块土地增值税余额3523.85元。所得税：2013年12月--2020年6月30日所得税余额1124548.62元。诉讼中李某1认可其与牛建国曾经就三甲镇长翠苑小区牛建国名下的B块地达成有给付牛建国土地及利润款600万元的口头协议，但其从未支付过牛建国款项，认可该款项均由成某从转让的总价款中予以扣除。2012年12月24日前成某陆续已支付牛建国名下的B块地土地价款和应得利润款项500万元，尚余100万元未予支付。二审期间成某还提供了许多有关三甲镇长翠苑小区建设过程中的支出发票和银行转账凭证，因与案涉的《转让合同》约定无关或《转让合同》无有约定，本院不予审查。本院认为：被上诉人李某1、李某2经征得原审第三人牛建国同意与上诉人成某于2011年9月4日签订的《转让合同》，系转让在建工程项目与转让公司股权为一体的混合合同，该合同双方当事人意思表示真实，且双方当事人在合同签订前后均实际按照合同约定履行了合同义务，从鼓励交易行为稳定交易秩序出发，该合同应予认定为有效合同。该合同甲方虽然表述为“晋城市鹏轩房地产开发有限公司”，在合同尾部签字处仅有李某1、李某2的签字未加盖有鹏轩公司印章，因在该合同签字前李某1、李某2已经把鹏轩公司印章移交给了成某，已不具备在合同上再加盖鹏轩公司印章的客观条件，李某1、李某2夫妻二人作为鹏轩公司的全资股东完全有权利在该合同“鹏轩公司的代表”处签字，上诉人成某关于“该合同‘甲方’鹏轩公司并未盖章，不符合“签字盖章生效”的特殊约定，应予认定合同无效”的上诉理由不能成立。按照双方《转让合同》第三项第（3）款“建国土地15日内过户到晋城市鹏轩房地产开发有限公司，7-10#楼土地手续在2011年12月31日前办理完毕，靠河边10米宽进出大道必须保留”的约定，李某1、李某2并未履行相关义务，牛建国名下的B地块出让土地直到2014年4月23日成某为法定代表人的鹏轩公司才取得了牛建国名下的B地块4565.67平方米的国有建设用地使用权证书，《转让合同》中“7-10#楼土地手续”即三甲镇长翠苑小区C块地,也是在2013年1月28日鹏轩公司与高平市国土资源局签订了高国土资合字（2013）第02号《国有建设用地使用权出让合同》后，才取得该C块地的国有建设用地使用权，该两宗土地的取得已经超出双方约定的时间期限，李某1、李某2违约在先，应当按照合同约定承担违约责任。李某1在2011年9月4日签订《转让合同》前，于2010年12月3日取得晋城市发展和改革委员会作出的晋市发改投资发《2010》649号、650号批复文件后，未办理相关建设手续即以鹏轩公司名义开始投资建设长翠苑小区，被高平市工程建设领域专项治理领导组办公室查出“已经完成地下室，未办理《工程规划许可证》，楼座超出西侧用地界10.5米，超出南侧用地界4.1米，整个布置和拟审批的平面图出入较大”问题，责成高平市规划局依照有关规定对项目实施单位进行处罚，并督促整改完善手续，李某1以鹏轩公司名义向高平市城市管理行政执法局缴纳了100万元施工保证金后方才继续投资建设。2011年6月10日李某1以鹏轩公司名义与牛建国分别取得高平市规划局颁发的长翠小区（A区）及（B区）的《建设工程规划许可证》后，在未履行规划变更审批的情况下，擅自改变规划审批内容，将长翠小区（A区）及（B区）规划许可的四栋住宅楼修建为1#--6#楼住宅楼，直接导致“三甲长翠苑未按规划审批手续超面积修建”问题的出现，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，是造成鹏轩公司2016年5月23日被高平市城市管理行政执法局作出1659427.16元行政处罚罚款和2016年8月30日鹏轩公司向高平市财政局补缴长翠小区（A区）及（B区）该两宗地土地出让金398万元的直接原因，因此应由李某1承担上述行政处罚罚款和补缴的土地出让金。关于李某1和成某双方的往来款项问题，诉讼中成某提交有一份2013年12月18日有李某1和成某签字的《长翠苑小区李某1支付明细表》，金额为44521665.48元，欲证明成某已经支付上述款项且得到李某1签字认可；李某1称对该明细表没有见过，承认该明细表的签字是其本人的签字，但当时是在两张空白纸上签的，对该明细表存在异议，庭审中也提交有8份证明材料，欲证明该明细表确实不能认定。主审人认为，李某1作为意思表述和精神状况正常、具备完全民事行为能力的自然人，其认可该明细表上的签字是其本人的签字，却不认可该明细表中载明的支付数额，不合乎大众思维和生活常理，因此对其关于“当时是在两张空白纸上签字的”辩解，不予支持。且按照双方《转让合同》的约定，该明细表所载明的项目皆属于李某1作为合同“甲方”应当承担的义务和责任范围，该明细表所载明的支付金额也与组织双方对帐时认可的金额大多保持一致，其在庭审中提交的8份证明材料，也仅是开具票据的时间在后而票据载明的金额与明细表上的数额并无二致，因此应当认为该明细表是双方在2013年12月18日对双方往来款项的结算，应当认为有效。经过核算2013年12月18日后，成某为完成三甲镇长翠苑小区建设项目，又陆续支出属于合同约定的款项部分计18项合计9231531.41元，总计为53753196.89元。关于上诉人成某提出的被上诉人李某1转让项目规模为10栋楼、建筑面积约64690.52平方米，事实上由于被上诉人违法开发及不作为致使项目手续不全，导致批建面积只有46181.47平方米，原约定建筑面积折合每平方米单价850.2元，按批建面积计算转让价款应为3926.348579万元，事实上，上诉人已支付被上诉人李某14452.166548万元，为完善项目手续上诉人在与被上诉人于2013年12月18日对完账后，又陆续支付了885.898万元（仍未完结），上诉人不仅不欠被上诉人任何款项，反而已超额支付转让价款525.8179万元，应当改判支持上诉人的反诉请求即被上诉人向上诉人支付项目款525.8179万元、违约金500万元、赔偿经济损失885.898万元的上诉请求，主审人认为，根据2017年12月12日高平市住房保障和城乡建设管理局对鹏轩公司作出《关于三甲镇长翠苑小区已建成部分竣工面积认定的函》载明的内容，该函只针对已建成部分进行了面积认定，尚待项目全部竣工后，才能整体进行验收，上诉人成某在诉讼中未提供全部项目竣工验收面积报告，双方当事人也未就转让项目在实际建设完成后出现未达到约定的建筑面积的情形如何处理进行过约定，况且2013年12月18日双方签字支付明细表对账后，成某陆续支付的885.898万元部分款项已按合同约定作为李某1应与承担的款项，因此对上诉人成某主张应按建筑面积折合每平方米单价的计算方式计算转让价款和赔偿经济损失885.898万元的上诉请求不予支持。但上诉人成某主张应由被上诉人承担违约金500万元的上诉请求应予支持。关于李某1和成某与牛建国三方在2013年12月23日为尽快完成和实现将牛建国名下的B地块过户到鹏轩公司的目的，在同一天分别签有两份协议的款项处理，鉴于李某1在签字当天即通过银行转账给成淑芳150万元用于支付牛建国利润余额，又在当天给成某出具欠条“今欠到成某三百万元整。系付建国三甲项目款，由执法局幼儿园款结算”，且于2014年1月份两次转给成淑芳丈夫田小民共计30万元，2014年3月23日又银行转账给成淑芳20万元，该两笔款项合计50万元也用于支付牛建国利润余额的情况，主审人认为，该两份协议所涉及的问题与本案涉及的李某1和成某因转让合同引发的诉讼不宜合并处理，李某1和成某可另案处理。原审第三人牛建国在提交的答辩状中述称，成某与李某1之间的合同纠纷与其无关，李某1未征得其同意，即将晋城市鹏轩房地产开发有限公司卖给成某，同时也将其与李某1约定共同开发高平市三甲镇长翠苑小区的开发经营权一并转让给了成某，使其损失土地使用费550万元，这一损失应由李某1赔偿，请求二审法院支持，判决李某1赔偿其550万元土地使用费。主审人认为，牛建国的述称与本案查明的事实不符，其关于“李某1应赔偿其550万元土地使用费”诉求可另案另诉。综上，本院认为，原审判决认定基本事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（三）项之规定拟判决如下:撤销山西省晋城市城区人民法院（2019）晋0502民初3135号民事判决书；上诉人成某应在本判决生效后十日内支付被上诉人李某1、被上诉人李某2转让款项1246803.11元；被上诉人李某1、被上诉人李某2应在本判决生效后十日内支付上诉人成某合同违约金500万元；（四）驳回上诉人成某、被上诉人李某1、被上诉人李某2的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费190672元，反诉案件受理费136502元，合计327174元，由上诉人成某承担81306元，由被上诉人李某1、被上诉人李某2承担245868元，本案二审上诉费327174元，由上诉人成某承担20164元，由被上诉人李某1、被上诉人李某2承担307010元。本判决为终审判决。审判长 祁连关审判员 李海霞审判员 李 然 二〇二〇年八月二十四日书记员 王 洁附：本判决确定的诉讼费，由当事人于判决生效后7日内缴至本院专户，逾期将强制执行。收款单位：山西省晋城市中级人民法院收款银行：晋城市农行凤建支行收款账号：×××