四川省射洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0922民初1805号 原告：刘华潘，男，汉族，浙江省乐清市居民。 被告：射洪县东方银丰商业经营有限公司，住所地四川省射洪市太和镇太和大道南段银丰国际东方商业中心，统一社会信用代码91510922771685079C。 法定代表人：文多杨，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：苏虹源，四川同载律师事务所律师。 被告：射洪县华祥房地产有限公司，住所地四川省射洪市太和镇太和大道南段银丰国际东方商业中心，统一社会信用代码915109227716965445。 法定代表人：文淑雨，该公司董事长。 诉讼代表人：北京德恒(成都)律师事务所，该公司破产重整管理人。 负责人：马朝兴，该所主任。 委托诉讼代理人（特别授权）：龚成曦，北京德恒(成都)律师事务所律师。 原告刘华潘与被告射洪县东方银丰商业经营有限公司（以下简称银丰公司）、射洪县华祥房地产有限公司（以下简称华祥公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案,依法适用简易程序审理，2020年8月3日追加被告华祥公司参加诉讼，2020年8月13日公开开庭审理。原告刘华潘、被告银丰公司诉讼代理人苏虹源和被告华祥公司诉讼代理人龚成曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘华潘向本院提出诉讼请求：判令被告银丰公司退还物业保证金96773元并承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告银丰公司于2017年9月17日签订《物业管理服务合同》，合同期为10年，即自2017年10月10日至2027年10月9日止，合同中约定：东方商业中心一层物业由银丰公司管理，物业管理费：第一年至第二年1元/平方•月，第三年至第十年2元/平方•月，中央空调使用费：标准为8元/平方•月……乙方向甲方缴纳物业水电、中央空调使用保证金人民币壹拾万元整,汇入甲方指定帐户。同日，原告将壹拾万保证金汇入被告指定的华祥公司帐号。根据射洪市人民法院和遂宁市中级人民法院民事判决书:银丰国际东方商业中心一层商铺因加层导致原消防验收合格作废无法进行二次消防验收解除租赁合同，1月21日商铺被业主强行关门，2020年3月，原告向被告办理了有关交接手续，但被告银丰公司未履行退还保证金，原告多次催讨未果，特提起诉讼。 被告银丰公司辩称，原告未按照物业管理服务合同的约定办理相关交接手续，也没有与被告进行验收，退还保证金的条件还未成就；保证金10万元是汇入被告华祥公司的账户，也由华祥公司支配，原告要求退还保证金应当向华祥公司主张，被告东方银丰不应退还。 被告华祥公司辩称，华祥公司确认收到原告的10万保证金。原告要求退还保证金应当按照物业管理合同的约定，在办理完交接手续后才能要求退还，但是原告至今未与被告银丰公司办理交接手续，其诉求不成立；原告所述银丰国际东方商业中心一楼因为加层导致消防作废，并未有书面文件支持，至于无法进行二次消防验收的原因是因为消防部门在一楼经营场所进行检查时发现原告没有经过消防验收就擅自营业被给予行政处罚。 根据当事人陈述和庭审情况，本院认定事实如下： 2017年9月15日，射洪市银丰国际东方商业中心（以下简称银丰国际）首层业主代表赵辉、陈远程等人与原告刘华潘及赵盼顺、屠章付签订《协议书》，约定将银丰国际一楼商铺由刘华潘等承租后进行装修改造，用于经营，业主将商铺物业委托给银丰公司管理，由刘华潘一方直接与物业公司签订物业管理服务合同，涉及的相关费用缴纳及保证金由刘华潘一方自行承担。同月27日，原告刘华潘和屠章付为股东登记成立四川百友商贸有限公司（以下简称百友公司），新温州城（又称温州城）为该公司店面招牌，后赵盼顺退出新温州城。2018年8月20日，该公司股东变更为原告刘华潘一人。 2017年9月17日，银丰公司（甲方）与新温州城（乙方）签订《物业管理服务合同》。新温州城负责人刘华潘和屠章付代表新温州城签订前述物业管理服务合同。合同主要约定：物业管理服务的物业为银丰国际一楼商铺，物业管理服务期限为10年，自2017年10月10日至2027年10月9日；物业管理费为第1至2年为1元/㎡•月、第3至10年为2元/㎡•月，公共通道的经营面积的物管费按前述标准折半收取，中央空调使用费为8元/㎡•月；乙方保证租赁期间对银丰国际一层消防管网和中央空调末端及其附属设施设备完好无损，设备设施保证金为人民币100000元，由乙方打入甲方指定账户，不计利息，合同期满后通过甲、乙双方验收合格，甲方一次性将保证金退还给乙方；甲方提供银丰国际外广场灯箱广告给乙方免费使用一年，灯箱广告整改维修费用由乙方负责，一年后另商使用费；银丰国际需进行消防升级改造，甲方消防改造与乙方装修同时进行，相互配合。合同签订当天，原告刘华潘将保证金10万元转账支付到被告银丰公司指定的被告华祥公司尾号为00034账户。随后，原告刘华潘对银丰国际一楼铺面进行装修，出租给爱莎贝尔、百缘药房等商家使用。2017年11月1日、2018年10月29日，原射洪县公安消防大队对百友公司实施装修未进行消防设计备案、未经消防安全检查擅自投入使用分别作出行政处罚。2017年11月30日，原告刘华潘向被告银丰公司承诺因新温州城经营、装修设计需要拆除银丰国际首层出口主通道的框架不锈钢卷帘门，在租赁期满拆场时，按原卷帘门规格及品牌进行恢复。2018年5月21日，百友公司书面承诺银丰国际店招被拆除，合同期满后由百友公司（新温州城）恢复，费用由其承担。后银丰国际首层业主要求刘华潘支付下欠租金未果，于2019年8月19日向本院提起诉讼，刘华潘提起反诉。2020年1月10日，本院作出（2019）川0922民初2064号民事判决书，判决解除业主与刘华潘、赵盼顺、屠章付于2017年9月15日签订《协议书》。同月21日，部分业主关闭出租铺面，原告刘华潘停止经营。原告刘华潘不服本院（2019）川0922民初2064号民事判决，上诉至四川省遂宁市中级人民法院，该中院于2020年6月11日作出终审判决，维持原判。 2020年1月18日，银丰公司向原告刘华潘发出缴费通知单，要求缴纳2020年1月1日至30日的物管费4719元。同月下旬，新型冠状病毒疫情爆发，新温州城、被告银丰公司停止经营活动约2个月。同年4月15日，爱莎贝尔、百缘药房、吉祥加工店等三户商家签收被告银丰公司发出的通知，通知要求各商家从2020年4月1日起将物业费交给被告银丰公司，由该公司代收。2020年6月，原告刘华潘与爱莎贝尔、百缘药房、吉祥加工店等解除租赁合同、结算租金至同月23日。 原告刘华潘要求被告银丰公司退还保证金未果，诉至本院。审理中，原告刘华潘增加诉讼请求为解除新温州城与被告银丰公司签订的《物业服务合同》，将退还的保证金在扣除应支付2020年1月1-21日物管费后变更为96669.70元。被告银丰公司不同意解除合同、扣减疫情期间的物管费。 本院认定上述事实的主要证据有：原告和被告陈述，原告提交的《物业管理服务合同》、通知、（2019）川0922民初2064号民事判决书、（2020）川09民终461号民事判决书；被告银丰公司提交的承诺书、通知，被告华祥公司提交的授权委托书、协议书；庭审记录等。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当严格履行；合同履行出现法定情形导致不能实现合同目的的，应当依法解除合同。本案中，（一）原告刘华潘与被告银丰公司签订的《物业管理服务合同》为合法有效合同。该物业服务合同项下的物业系原告刘华潘承租所获，在租赁双方发生租赁纠纷后，其租赁合同已经人民法院生效裁判判决解除，原告刘华潘因失去承租物业不能继续履行案涉物业服务合同，导致物业服务合同目的已不能实现，该合同应当予以解除。（二）原告刘华潘依据《物业管理服务合同》约定向被告银丰公司交纳了保证金，用于保证原告刘华潘租赁期间涉及的银丰国际一层消防管网和中央空调末端及其附属设施设备完好无损，在该物业服务合同被解除后，合同的权利义务终止，双方应当就保证金进行结算。被告银丰公司在抗辩中提出，原告刘华潘未与其办理交接、验收，退还保证金的条件未成就，且应向被告华祥公司主张退还。但是，被告银丰公司不是物业服务合同项下物业的业主，原告对其不应承担交接义务；银丰国际因增层项目导致其消防管网需由被告华祥公司完成升级改造，中央空调末端及其附属设施设备应属被告华祥公司管控，被告银丰公司和华祥公司在诉讼中没有提供证据证明原告刘华潘在租赁存续期间损坏银丰国际一楼消防管网和中央空调末端及其附属设施设备，不应影响案涉保证金的结算；原告刘华潘与被告银丰公司系物业服务合同的相对方，被告华祥公司只是被告银丰公司指定的收款人，有关合同保证金的权利义务只能由合同相对方享有和承担。因此，被告银丰公司的抗辩意见均不能成立，案涉保证金应当由被告银丰公司足额退还；原告刘华潘要求退还保证金的诉讼请求成立，本院应予支持。原告刘华潘自愿在保证金中扣除所欠被告银丰公司2020年1月1至21日期间的物管费，实收保证金96696.70元，本院予以确认。（三）至于当事人在诉讼中提出的银丰国际一楼的卷帘门、广告招牌、疫情期间租金等问题，不属于本案处理范围，本院不予处理。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条第二项、第九十四条第二项、第九十七条规定，判决如下： 一、解除原告刘华潘与被告射洪县东方银丰商业经营有限公司于2017年9月17日签订的《物业管理服务合同》； 二、由被告射洪县东方银丰商业经营有限公司于本判决生效后十日内向原告刘华潘返还保证金96696.70元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1110元，由被告射洪县东方银丰商业经营有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 员 刘绍松 二〇二〇年八月十三日 法官助理 何冰军 书 记 员 赵 娟