广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初15763号原告：梁结嫦，女，1963年9月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：曾永亮，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾燕静，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。被告：欧福建，男，1986年8月9日出生，汉族，住广东省鹤山市。原告梁结嫦诉被告欧福建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序独任审判，于2020年8月18日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人曾永亮、曾燕静及被告欧福建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2020年1月至5月租金190890元（租金暂计至2019年5月，此后租金按39690元/月的标准顺延计算至2021年10月31日）；2.被告支付逾期交租的滞纳金8910.97元（滞纳金以每月拖欠租金为基数，按日利率0.0006，从应付租金当月11日暂计至2020年5月28日，以后顺延至被告本息实际清偿之日）；3.本案的受理费、财产保全费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告在2018年5月1日签订《铺位租赁合同》，约定原告将位于佛山市顺德区水藤入村大道B座，编号为***，面积为144平方米的铺位出租给被告使用；租期自2018年5月1日至2021年4月30日，其中2019年5月1日至2020年4月30日的租金为37800元/月，2020年5月1日至2021年4月30日的租金为39690元/月；被告应在每月10日前向原告支付租金，若逾期，需按日利率10‰的标准，向原告支付滞纳金。2020年1月至5月期间，被告实际使用了案涉铺位，却久经原告催促，仍不支付租金。原告自愿调整以被告每月拖欠租金为基数，按年利率24%（即日利率0.0006）的标准，要求被告支付滞纳金。被告的答辩意见：一、原告要求被告支付2020年1月至5月租金190890元，之后租金按每月39690元的标准顺延计算至2021年10月31日，不符合客观事实。1.被告并非无故拖欠租金，而是受到疫情这个不可抗力因素影响导致经营严重亏损，无力缴纳租金。2.在2020年2月5日收到政府明文要求，所有店铺严禁在2020年3月1日前开门营业，有违反经营的店铺进行相关处罚。被告严格执行政府命令要求，在疫情期间关闭门店。员工于2020年3月1日已经返回乐从，可是均在住所自觉隔离14天。直至2020年3月16日才按要求开门。期间，被告在没有任何收入的情况下无法缴纳租金。与此同时，政府呼吁各位房东对租客进行租金减免（免除2月份租金，减半3月份租金），被告亦了解到，被告所租店铺为水藤居委会所有，水藤居委会已经免除原告2月份租金，减半3月份租金。所以被告望原告可以顺应政府呼吁，免除被告2月份租金，减半3月份租金（共减免39690元+19845元=59535元）。3.被告因受到疫情不可抗力的因素影响，经营严重亏损，无法维持，于2020年5月5日在万分无奈的情况下才关闭店铺，如能勉强维持，被告都不会关闭，作此决定实属无奈之举。被告已经把《撤场及移交商铺通知书》通过微信、短信、店铺门口张贴的方式告知原告。原告亦有收到，同时回复短信。因当初签订合同时，不是原被告当场签署租赁合同，所以被告未能得到原告住址信息，因此，没有通过邮寄方式通知对方。因上述种种缘由，被告要求签订合同时支付的72000元押金抵消减免租金后的其余租金。二、原告要求被告缴纳未交租金的滞纳金，金额不符合事实。依被告在上述第一点答辩意见中指出，免除2月租金，减半3月租金共59535元，此部分滞纳金应扣除。其余的滞纳金被告无异议。三、原告要求被告承担受理费、财产保全费等诉讼费用，此为不合理要求。1.原告在未告知被告任何信息的前提下，在被告亏损的情况下，对被告账户进行了冻结，导致被告员工工资无法正常发放，对被告造成了严重不便以及极大经济损失。原告此举完全可以避免，经过协调可以解决，可是原告却做了这一个选择，此费用应由原告自行承担。2.本次的受理费等其他诉讼费用应由原告自行承担，被告本着和谐共处的想法希望与原告协商处理，可是原告却在未协商的情况下直接进行诉讼处理。四、病毒无情、人有情，在疫情期间，被告欠债累累，关闭门店实属是无力支撑经营，无奈之举，但凡能继续经营，被告绝对不会关闭店铺。被告没有拖欠租金的想法，如能调解，被告第一时间把调解后租金全部缴纳。综上所述，原告诉求没有客观事实，请法院驳回原告诉讼请求。原、被告均围绕争议焦点提供了证据。当事人对真实性无异议的证据，因证据与本案亦存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。对真实性有争议的证据，本院作如下认证：被告提交的《撤场及移交商铺通知书》，因该份通知书原告已于2020年6月16日收到并通过微信向被告质询相关事宜，故本院对该份通知书予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年5月1日，原、被告签订一份《铺位租赁合同》，约定原告将位于佛山市顺德区水藤入村大道B座、编号为***、面积为144平方米的铺位出租给被告使用；租赁期限自2018年5月1日至2021年10月31日；2018年5月1日至2019年4月30日的租金为36000元/月，2019年5月1日至2020年4月30日的租金为37800元/月，2020年5月1日至2021年10月31日的租金为39690元/月；被告应在每月10日前向原告支付当月租金，若逾期，需按日利率10‰的标准向原告支付滞纳金；被告需按两个月租金的标准交纳按金72000元，租赁期满后，如被告无违约，15天内无息退回被告，若被告中途自行退租或违反合同相关条款，则按金归原告所有。自2020年1月起，被告未按《铺位租赁合同》约定向原告交纳租金。2020年2月5日，乐从镇新型冠状病毒感染的肺炎防控工作指挥部发布《关于企业复工事项的倡议书》，倡议乐从所有企业、商协会复工时间不早于2020年3月1日24时，要求企业落实属下外地员工留在原地原籍，暂不回流，提前回流人员必须居家或集中隔离14天等。2020年6月16日，被告将一份《撤场及移交商铺通知书》张贴在案涉商铺门口，同时将该份通知书通过微信发送给原告。2020年6月19日，原告通过微信告知被告称，因此前被告并无提前与原告协商，故无法接受被告上述通知的内容，并要求被告将所拖欠的租金等费用结清后再协商处理是否撤场的问题。被告其后回复称，因受疫情影响导致经营亏损、资金困难，并告知案涉商铺已撤场，原告可另行租赁。原告遂于2020年6月19日向本院提起本案诉讼。另查明，庭审时，被告确认其未向原告返还案涉商铺的钥匙，亦无告知原告案涉商铺的钥匙存放在隔壁商铺中。又查明，案涉商铺系原告自佛山市顺德区乐从镇水藤股份合作经济社处承租后再转租给被告的。案涉商铺并无取得房地产权属凭证，亦无取得建设工程规划许可证。2020年5月21日，佛山市顺德区乐从镇水藤股份合作经济社向原告退回案涉商铺2020年2月租金28370.68元。再查明，2020年1月23日，因新冠肺炎疫情爆发，广东省启动了重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，广东省将重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。本案的争议焦点为：一、案涉《铺位租赁合同》的效力为何；二、被告尚欠的租金或占有使用费是多少；三、原告主张的滞纳金是否有依据。针对第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”在本案庭审时，原告明确表示案涉商铺并无取得房地产权属凭证及建设工程规划许可证，故根据前法，案涉《铺位租赁合同》应属无效合同，对原、被告自始不产生效力。针对第二个争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因案涉《铺位租赁合同》被确认无效，故被告应按照《铺位租赁合同》约定的租金标准向原告支付其实际租用案涉商铺期间的占有使用费。根据庭审查明的事实可确认，被告自2020年1月1日起无再向原告交纳占有使用费。对于此后期间的占有使用费，本院按如下三部分处理：1.针对疫情期间的占有使用费：根据乐从镇新型冠状病毒感染的肺炎防控工作指挥部发布《关于企业复工事项的倡议书》中关于企业复工时间及外地回流人员的隔离措施，并结合佛山市顺德区乐从镇水藤股份合作经济社对原告就案涉商铺2月份租金的免租措施，根据公平原则，本院认为，被告于2020年2月因不得复工而无法实际使用案涉商铺，与2020年3月份因隔离措施及疫情对经济的直接影响而有限度地使用案涉商铺，故被告应免于交纳2020年2月的占有使用费，减半交纳2020年3月的占有使用费，即2020年2月1日至2020年3月31日的占有使用费应为18900元（37800元÷2）。2.针对被告撤场即2020年6月16日至庭审之日即2020年8月18日期间的占有使用费：虽被告已通过微信告知原告撤场，且根据微信图片内容显示，被告亦无留存物品继续占用案涉商铺，但其并无告知原告案涉商铺的钥匙存放在隔壁商铺，即被告并无与原告完全办理好交接手续；而原告于2020年6月16日已清楚知晓被告撤场的事实，但其亦怠于与被告办理商铺钥匙等物品的交接手续，故原、被告对2020年6月16日至庭审之日2020年8月18日期间的占有使用费亦应各承担一半即41674.5元[（39690元÷2+39690元+39690元÷30天×18天）÷2]。至于庭审日后的占有使用费，因原告在庭审中已明确知晓商铺钥匙的存放处，原告可自行取回，退一步论，即使原告无法取回，其亦可对案涉商铺完全行使租赁权利，故此后不再支持占有使用费。3.针对剩余期间的占用使用费：因被告不再存在其他减免的事由，故其应按照合同约定的租金标准全额向原告支付案涉商铺2020年1月、4月、5月、6月1日至15日期间占有使用费即135135元（37800元×2+39690元+39690元÷2）。上述3项的占有使用费合共为195709.5元。另，因案涉的《铺位租赁合同》被确认无效，原告因合同约定而收取的按金72000元，理应向被告返还。而在庭审中，双方均同意前述双方互负支付义务的占有使用费与按金予以抵销，本院照准，故抵销后，被告仍应向原告支付占有使用费123709.5元。针对第三个争议焦点。因案涉《铺位租赁合同》无效，原告据此主张的逾期交租的滞纳金并无合同依据。且如上文所述，原、被告之间互负返还按金、支付占有使用费的义务，故根据公平原则，原告据此若再主张相关费用的资金占用损失，亦不尽合理。综前，本院对原告该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告欧福建应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁结嫦支付占有使用费123709.5元；二、驳回原告梁结嫦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2148.01元、财产保全费为1519元，合共3667.01元（原告梁结嫦已预交），由原告梁结嫦承担1396.53元，由被告欧福建承担2270.48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何斯琳二〇二〇年八月二十七日书记员  李秋霞