鄂尔多斯市东胜区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0602民初3067号 原告:杜某，住鄂尔多斯市，公民身份证号码×××。 委托诉讼代理人：辛某，系内蒙古品实律师事务所律师。 被告：内蒙古东建房地产开发有限公司，统一社会信用代码：XXXXX。 法定代表人：赵某，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：廖某，系内蒙古京蒙律师事务所律。 原告杜某与被告内蒙古东建房地产开发有限公司（以下简称东建房地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜某委托诉讼代理人辛某，被告东建房地产委托诉讼代理人廖某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杜某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告内蒙古东建房地产开发有限公司向杜某返还所购房屋不足约定面积部分的房款19399.37元；2、依法判令内蒙古东建房地产开发有限公司支付逾期退款产生的利息合计701.61元，自2019年6月11日起至2020年1月14日止（按年利率6%计算）；3、依法判令内蒙古东建房地产开发有限公司支付逾期退款产生的利息，自2020年1月15日起至实际给付完毕之日止（按年利率6%计算）；4、依法判令内蒙古东建房地产开发有限公司赔偿杜某为实现债权而发生的律师费用5000元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：杜某向东建房地产购买了位于东胜区铁西水××区房屋，双方签订了《房屋认购协议书》。杜某交纳了全部房款后发现所购房屋实际面积小区合同约定面积，与东建公司数次协商无果。特向贵院提起诉讼，请依法予以支持。 被告东建房地产辩称，不认可原告诉讼请求。1、被告与原告不存在真实的房屋买卖关系，原告取得案涉房屋的方式是与第三人党五女购买的二手房交易，被告自始至终都是将案涉房屋出售给党五女；2、原告从未向被告支付过购房款，原告支付的购房款为95万元，与三方《买卖合同》约定房款一致；3、根据《合同法》相关规定，原告与第三人签订合同就应受到合同的约束，原被告间不存在实际合同关系，且原告取得案涉房屋本就低于市场价格，原告主张明显使得双方利益失衡，损害被告利益显失公平。 本院经审理认定如下： 2019年5月5日，案外人党五女（乙方）与被告东建房地产签订房屋认购协议，约定案涉房屋总价款830000元，面积208.79平方米，单价为3975.28元/M2。房屋认购协议第二页底部注有此件为附件，该房已更名杜某字样。 2019年5月31日，杜某（承购方）与居家公司（居间方）签订购买意向书，约定以950000元的价格购买案涉房屋，该房款不包括中介服务费、两供基金、契税、领钥匙费用，杜某支付5000元意向金及14000元的中介服务费佣金。合同第三条约定，一旦出让方全部接受承购方的上述购房条件，则承购方授权居间方在不通知的情况下将意向金作为购房定金付给出让方。 2019年6月1日，案外人武某（甲方）受案外人党五女委托与原告杜某（乙方）及案外人居家公司（丙方）签订000023号买卖合同书。合同约定案涉房屋面积为208平方米，交易价格为950000元，付款方式为转账。合同第三条约定，乙方向甲方支付定金110000元。第四条约定，甲乙双方协定于2019年6月10日前办理过户手续，办理完手续于三个工作日办理房屋交接手续。第五条约定，甲乙双方协商协定：1、该房屋办理更名手续，待开发商打网签时统一办理打网签手续；2、甲方确保该房屋产权清晰，待开发商统一打网签时，该房屋可以正常办理打网签手续。第九条约定，乙方承担居家房产中介服务费14000元。 2019年6月11日，原告杜某（乙方）与被告东建房地产（甲方）签订《房屋认购协议书》，原告购买被告开发的位于东胜铁西区东纬一路南侧、经九路东侧水韵江南商住小区2-2-403室住宅一套，建筑面积208.79平方米，单价3975.28元，最终面积以终测面积为准，总价款830000元，房款一次性支付。当日，东建房地产向杜某出具收到案涉房屋购房款830000元的收据。 2019年6月1日，杜某向居家公司员工力某银行转账50000元、50000元，微信转账10000元，共支付案涉房屋定金110000元；2019年6月11日，杜某向力某支付购房款340000元、500000元，合计840000元；上述购房款合计950000元。2019年5月31日，杜某向居家公司支付意向金5000元，后转为中介费；2019年6月11日，杜某又向力某支付中介费9000元，共支付中介费用14000元。2019年6月1日，武某代党五女向东建房地产支付购房款50000元、50000元，合计100000元；2019年6月11日，力某代党五女向东建房地产转账400000元、130000元；党五女向东建房地产支付房款200000元，党五女共向东建房地产支付购房款830000元。2019年6月11日，力某还向党五女转账290000元。 2019年11月15日，杜某委托内蒙古品实律师事务所，针对案涉房屋买卖合同面积差额纠纷向东建房地产邮寄了律师函，杜某支付律师费5000元。案涉房屋终测面积为203.91平米。 上述事实，有原被告提交经对方质证对真实性无异议的《房屋认购协议书》、中国银行交易流水明细、商品房成果报告、两供基金收据、中介费收据、买卖合同书、购买意向书、中国建设银行活期账户交易明细、中国建设银行电子回单及客户专用回单、房屋认购协议、购房款收据、微信转账凭证、律师函、EMS投递单及收件回执、送达情况查询单、录音、《民商事代理合同》、微信转款记录、内蒙古增值税电子普通发票、证人力某证言及当事人陈述在卷佐证。被告对原告提交的证据1中的收据及证明的真实性及证明问题均不认可，收据能与其他证据形成完整的证据链条，本院对真实性予以确认，证明未加盖东建房地产公章，亦未有法定代表人签字确认，不符合证据有效性要件，本院不予确认。被告对原告提交的证据3的真实性不清楚，证明问题不认可，该证据能与其他证据形成完整的证据链条，本院对真实性予以确认。原告对被告提交的证据1中的个人授权书及身份证复印件的真实性不清楚，该证据能与其他证据形成完整的证据链条，本院对真实性予以确认。原告对被告提交的证据3杨静、闫改存与东建房地产签订的合同的真实性、关联性及证明问题均不予认可，该证据与本案不具关联性，本院不予确认。原告对第二次开庭证人力某证言的真实性不清楚，该证言能与其他证据形成完整的证据链条，本院对真实性予以确认。 本院认为，原被告签订的《房屋认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，双方均应按合同约定履行义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。原告杜某已经依约通过居家公司向党五女支付了950000元购房款，东建房地产也依约收取了房屋总价款830000元，且原被告签订的《房屋认购协议书》中明确载明面积以终测面积为准，故被告应返还原告房款差价。《房屋认购协议书》中约定房屋单价为3975.28元/平方米，案涉房屋面积为208.79平方米，被告自认终测面积为203.91平方米，面积误差比为2.3%，故东建房地产应返还杜某房款差价19399.37元[（208.79-203.91平方米）×3975.28元]。关于逾期退款产生的利息，因案涉房屋未予网签，平米数未被房管部门最终确定，被告不存在逾期行为，故对该诉请本院不予支持。关于律师费，原被告双方并未约定且并非实现本案合同权利的必要费用，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告内蒙古东建房地产开发有限公司于本判决发生法律效力三日内返还原告杜某房款差价19399.37元； 二、驳回原告杜某其他诉讼请求。 案件受理费214元，由被告内蒙古东建房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 审判员  于立辉 二〇二〇年八月二十八日 书记员  李艺璇 法条链接 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条第二款房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。