河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民再70号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：信阳聚龙苑商务酒店有限公司。住所地：信阳高新区牌袁路口。法定代表人：袁金耀，该公司董事长兼总经理。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：袁金耀，男，汉族，1962年3月9日出生，住湖北省天门市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：段金峰，男，汉族，1967年4月23日出生，住河南省新蔡县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：赵汉国，男，汉族，1964年11月18日出生，住河南省息县。四再审申请人共同的委托诉讼代理人：苏长宏，河南天宾律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：石磊，男，汉族，1961年9月13日出生，住河南省信阳市平桥区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：程文玲，女，汉族，1963年7月10日出生，住河南省信阳市平桥区，系石磊之妻。二被申请人共同委托诉讼代理人：吴海燕，信阳市浉河区金牛山法律服务所法律工作者。再审申请人信阳聚龙苑商务酒店有限公司（以下简称聚龙苑公司）、袁金耀、段金峰、赵汉国因与被申请人石磊、程文玲租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）豫15民终600号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。2020年4月17日，河南省高级人民法院作出（2019）豫民申8832号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人聚龙苑公司法定代表人袁金耀、段金峰、赵汉国及其委托诉讼代理人苏长宏，被申请人石磊、程文玲及其委托诉讼代理人吴海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。聚龙苑公司、袁金耀、段金峰、赵汉国再审请求：（1）撤销二审判决，改判支付申请人的诉讼请求或者发回重审。（2）由被申请人承担本案诉讼费用。事实与理由：（一）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。（１）王磊、程文玲“现行重大违约”的事实未予查清。（２）一、二审判决在没有查清基本事实的情况下，将聚龙苑公司、袁金耀、段金峰、赵汉国花费巨额资金添置宾馆的装修价值全部归王磊、程文玲所有，而没有任何损失赔偿和补偿，处理缺乏事实依据。（３）聚龙苑公司、袁金耀、段金峰、赵汉国为建设消防设施投入了大量的资金，并有充分证据证明王磊、程文玲妨碍经营及占用租赁房屋导致酒店经营损失。（二）一、二审判决适用法律错误。（１）本案应与二审法院（2019）豫15民终515号案件合并审理。（２）在对方未提出调整违约金的情况下，调整违约金数额，系适用法律错误。请求依法对本案进行再审。被申请人石磊、程文玲辩称，（1）关于装修投入。依据双方签订的《房屋租赁合同》约定，依附于房屋的装修归出租人所有。（2）关于违约问题。被申请人向一审提交的房屋建筑消防备案、验收证据，还提交有消防部门出具的具备消防验收条件的书面证明，这些证据完全能够证明被申请人不存在违约。双方签订的合同对支付租金的时间有明确约定，申请人因拖欠租金已经构成违约。（3）关于诉讼程序问题。因聚龙苑公司不是房屋租赁合同的承租人，导致房屋出租人石磊、程文玲根本无法反诉，为了讨要承租人拖欠的租金才另行起诉，并不违反相关法律规定。综上，一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，依法应驳回上诉，维持原判。聚龙苑公司、袁金耀、段金峰、赵汉国向一审法院起诉请求：（1）请求判令解除双方签订的房屋租赁合同；（2）由二被告应按合同赔偿原告的损失及违约金3478886元；（3）由二被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月18日，被告石磊和被告程文玲作为出租方（甲方）与袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容：甲方出租给乙方的房屋位于信阳市工业城牌袁路口（以下称房屋）。甲、乙双方同意，租赁该房屋作为宾馆、酒店经营使用，并遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的法律、法规的规定。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核实前，不擅自改变上述约定的房屋使用用途。该房屋租赁期限自2014年9月1日起至2024年8月31日止，租赁期限届满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。租金支付方式：2014年9月1日-2017年8月30日，每年租金110万元；2017年9月1日-2020年9月1日，每年租金118.8万元，2020年9月1日-2024年8月31日，每年租金128.304万元，且每年的9月1日前付清。租金支付原则为先付租金后使用房屋，乙方应按时交纳租金，如超过一个月未足额支付租金，甲方有权让乙方暂停营业至正常交纳租金之日。甲、乙方双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按十年总租金的29%支付违约金：（四）因甲方原因致使乙方无法正常经营超过3个月的；（五）乙方逾期不支付租金累计超过6月的。合同签订后，被告石磊和被告程文玲将房屋交付给原告袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国三人使用，截止2016年10月，原告信阳聚龙苑商务酒店有限公司起诉时向被告石磊和被告程文玲支付租赁费181万元（含借潘国友的50万元）。原告认为，被告否认承认的支付租赁费时扣30万元抵作被告作为房主应完成的消防池、消防管道、水箱等消防设施，拖延办理工程竣工消防备案所造成的损失问题，遂诉至法院，要求支持其诉讼请求。一审另查明，原告信阳聚龙苑商务酒店有限公司于2015年9月7日成立，法定代表人袁程龙，股东为赵汉发、袁程龙、黄玉良、段金峰（锋）。2016年9月2日，该公司法定代表人变更为袁金耀，公司股东变更为黄玉良、段金峰（锋）、袁金耀、赵汉发。原、被告就酒店取得营业执照正式开业前，需办理四项消防设计备案和建设工程竣工验收及主体工程竣工后，宾馆装修前、后的建设工程消防设计备案和建设工程竣工验收消防备案，其中，前两份备案需要被告工作完成，后两份备案需要原告完成。在前两份备案由被告签字确认的备案凭证显示属于被告建设单位应当消防备案申报及通过时间均为2015年4月10日，距原、被告签订的《房屋租赁合同》开始时间2014年9月1日已经超过了7个月，按照《河南省消防条例规定》，原告在通过上述两份备案前，是无法取得营业执照进行营业的。本案在审理过程中，被告石磊和被告程文玲同意解除《房屋租赁合同》。一审法院认为，原告袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国与被告石磊、程文玲签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，内容合法，且不违法有关法律法规规定，属有效合同。双方均应严格遵守。原告袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国要求解除该合同，被告石磊、程文玲亦表示同意。根据《合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。故原告袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国的该项诉讼请求一审予以支持。本案争执的焦点：1.原告信阳聚龙苑商务酒店有限公司主体是否适格；2.《房屋租赁合同》履行中，谁违约，原告违约还是被告违约?3.原告的损失多少，违约责任如何承担。关于原告信阳聚龙苑商务酒店有限公司主体是否适格的问题。一审法院认为，《房屋租赁合同》签订双方分别是原告袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国和被告石磊、程文玲，显而易见合同的相对方是原告袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国和被告石磊、程文玲，故原告袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国是本案适格的原告。原告信阳聚龙苑商务酒店有限公司最初于2015年9月7日成立，法定代表人袁程龙，股东为赵汉发、袁程龙、黄玉良、段金峰（锋）。2016年9月2日，该公司法定代表人变更为袁金耀，公司股东变更为黄玉良、段金峰（锋）、袁金耀、赵汉发。由此可见，原告信阳聚龙苑商务酒店有限公司不是《房屋租赁合同》的相对方，原告信阳聚龙苑商务酒店有限公司和原告袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国之间属另一种法律关系，不是本案审查的范围。故原告信阳聚龙苑商务酒店有限公司不是本案适格的主体。关于《房屋租赁合同》履行中，谁违约，原告违约还是被告违约的问题。一审法院认为，原告袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国作为承租方未对所租赁房屋的建设工程所有人的建设工程消防设计备案和建设工程竣工验收消防备案等事项积极审查和逾期支付被告石磊和程文玲租赁费。被告石磊和程文玲作为出租方对租赁物负有瑕疵担保责任，双方均未主动尽责。显然对《房屋租赁合同》均有过错，应当各自承担相应的责任。关于原告袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国的损失和违约金问题。一审法院认为，被告石磊和程文玲迟延7个月才提交主体工程的消防验收报告。致使原告袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国在租赁期内无法正常经营酒店，造成损失，故被告石磊和程文玲理应承担。损失的多少，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国的损失情况可视为酒店逾期开业营业的房租费费用，即双方签订《房屋租赁合同》后至酒店开业营业期间的房租费费用，110万元除以12个月乘以7个月等于641666元。违约金的承担，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国合同法》司法解释(二)第二十九条的规定，当事人主张的违约金过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原、被告约定按十年总租金的29%支付违约金。一审法院结合本案的实际情况，违约金明显过高，应当予以调整。本案原告袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国的损失641666元，被告石磊和程文玲可支付违约金为641666元的30%即192500元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》司法解释(二)第二十九条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条的规定，一审法院判决：一、解除原告袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国与被告石磊和被告程文玲签订的《房屋租赁合同》。二、被告石磊和被告程文玲于判决生效后五日内支付原告袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国经济损失641666元及违约金192500元，合计834166元。三、原告信阳聚龙苑商务酒店有限公司、袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国的其他诉讼请求不予支持。一审诉讼费34630元，其中原告信阳聚龙苑商务酒店有限公司、袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国承担14630元，被告石磊、程文玲承担20000元。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院二审认为，关于（2018）豫1503民初14号租赁合同纠纷案与（2018）豫1503民初475号租赁合同纠纷案应否合并审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定，当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。同时根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条规定，共同诉讼分为两种：一种是必要的共同诉讼，是指当事人一方或双方为两人以上，诉讼标的是共同的，人民法院必须合并审理的诉讼；另一种是普通共同诉讼，又称一般共同诉讼，是指当事人一方或双方为两人以上，诉讼标的是同一种类的，人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的诉讼。被上诉人以原告身份起诉的（2018）豫1503民初14号租赁合同纠纷案，主张上诉人支付拖欠的房租费并赔偿违约金的主要诉讼请求，表明被上诉人不同意与上诉人以原告身份起诉的（2018）豫1503民初475号租赁合同纠纷案，主张经济损失及违约金的主要诉讼请求合并审理。一审处理本案程序事项并无不当。上诉人主张一审判决遗漏房屋装修和添置宾馆设施开支，应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定的上诉理由，经审查，双方对已形成附合的装饰装修物及添置设施的处理，有明确的约定。案涉《房屋租赁合同》第六条第4项约定：“……租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有……。”该《房屋租赁合同》第十条第3项约定：“租赁期满或合同解除后或因其他原因合同终止后，乙方应在合同终止之日起30天之内搬离租赁房屋并交付于甲方，否则租赁房屋内的遗留物品视为乙方遗弃物，甲方可自行处置”。因此，上诉人关于一审判决遗漏房屋装修和添置宾馆设施开支的上诉理由，本院不予采纳。因被上诉人未提交消防验收报告致使上诉人无法正常经营的损失属于直接经济损失，被上诉人违反《房屋租赁合同》第八条第（四）项的约定，应当向上诉人承担实际损失，损失数额在权利人未依法申请鉴定的情形下，一审酌定以上诉人逾期开业期间的房租费数额作为实际损失的计算标准适当。上诉人关于一审判决遗漏上诉人投入的消防池、消防管道、水箱等消防设施的开支、遗漏因被上诉人妨害经营导致上诉人损失、遗漏因被上诉人占有租赁房屋导致上诉人经营收入损失的上诉理由，因其提供的证据不足以证明其事实主张，本院不予采信。综上所述，上诉人聚龙苑公司、袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34630元，由上诉人信阳聚龙苑商务酒店有限公司负担。再审庭审期间，石磊、程文玲提交两份证据：信阳新城建工有限责任公司出具的证明、信阳市建筑勘察设计研究院有限公司出具的情况说明。拟证明当时出租的房屋是民用消防，宾馆是商业消防，被申请人没有义务给申请人做消防。聚龙苑公司、袁金耀、段金锋、赵汉国质证称，情况说明不符合证明的证据的相关规定，书证要有经办人的签字，按照公安部的建设工程消防监督管理规定第24条，建设单位应当在施工许可竣工施工合格之日7日内到公安机关消防机构进行消防设计和竣工消防备案，是必须履行的义务，但是消防验收备案是2015年4月10日，因为没有消防备案所以导致开设宾馆延迟，合同目的无法实现。再审查明的其它事实与原审查明的一致。本院再审认为，本案的争议焦点为：（１）原一审没有合并审理是否妥当。（２）原审判决对申请人损失的认定是否正确。（３）原审判决是否遗漏房屋装修和添置宾馆设施开支。（４）原审判决是否遗漏申请人投入的消防池、消防管道、水箱等消防设施的开支，遗漏因被申请人妨害经营导致申请人损失，遗漏因被申请人占有租赁房屋导致申请人经营收入损失。关于第一个焦点问题。因（2018）豫1503民初14号租赁合同纠纷案与（2018）豫1503民初475号租赁合同纠纷案系普通共同诉讼，一审法院未合并审理并无不当。关于第二个焦点问题。因被申请人未提交消防验收报告致使申请人无法正常经营的损失属于直接经济损失，被申请人违反《房屋租赁合同》第八条第（四）项的约定，应当向申请人承担实际损失，损失数额在权利人未依法申请鉴定的情形下，一审法院酌定以申请人逾期开业期间的房租费数额作为实际损失的计算标准适当。一审判决兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，将违约金数额调整为损失的30%，不违反法律规定，亦兼顾了双方当事人利益，并无不当。因石磊和程文玲于2013年3月6日进行建设工程消防设计备案、2015年4月10日对建设工程竣工验收消防备案，房屋交付时间为2014年9月1日，建设工程竣工验收消防备案时间距房屋交付时间超过7个月零9天。7个月零9天租赁费共计669170元（7个月租赁费为641666元，9天租赁费为27504元），袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国的损失总额为869921元（669170元+669170元×30%），一审判决认定损失数额有误，应予以纠正，违约金数额应相应予以纠正。关于第三个焦点问题。申请人关于一审判决遗漏房屋装修和添置宾馆设施开支再审理由，经审查，双方对已形成附合的装饰装修物及添置设施的处理，有明确的约定，因此，申请人关于一审判决遗漏房屋装修和添置宾馆设施开支的再审理由不能成立，本院不予采纳。关于第四个焦点问题。申请人关于原审判决遗漏上诉人投入的消防池、消防管道、水箱等消防设施的开支、遗漏因被申请人妨害经营导致申请人损失、遗漏因被申请人占有租赁房屋导致申请人经营收入损失的再审理由，因其提供的证据不足以证明其事实主张，本院不予采信。综上所述，申请人聚龙苑公司、袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国的再审请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实和判决不当部分应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫15民终600号民事判决。二、维持信阳市平桥区人民法院（2018）豫1503民初475号民事判决第一项，即：“解除原告袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国与被告石磊和被告程文玲签订的《房屋租赁合同》。”三、维持信阳市平桥区人民法院（2018）豫1503民初475号民事判决第三项，即“原告信阳聚龙苑商务酒店有限公司、袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国的其他诉讼请求不予支持。”四、变更信阳市平桥区人民法院（2018）豫1503民初475号民事判决第二项为“石磊和程文玲于判决生效后五日内支付袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国经济损失669170元及违约金200751元，合计869921元。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34630元，其中信阳聚龙苑商务酒店有限公司、袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国负担14630元，石磊、成文玲承担20000元。二审案件受理费34630元，由信阳聚龙苑商务酒店有限公司、袁金耀、段金峰（锋）、赵汉国负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 时华军审判员 韩 洋二〇二〇年八月二十六日书记员 朱 婧