浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0421民初707号原告：姚爱金，女，1945年12月21日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：邬建刚，系原告姚爱金儿子。原告：邬建刚，男，1967年12月5日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：陈燕，浙江天程律师事务所律师。原告：沈凤娟，女，1966年4月9日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：邬建刚，系原告沈凤娟丈夫。原告：邬佳希，男，1994年6月2日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：陈燕，浙江天程律师事务所律师。被告：掌敏强，男，1984年11月21日出生，汉族，住浙江省嘉善县。被告：林晓晨，女，1990年10月15日出生，汉族，住浙江省嘉善县。被告：掌济仁，男，1952年12月12日出生，汉族，住浙江省嘉善县。被告：李爱英，女，1958年1月22日出生，汉族，住浙江省嘉善县。四被告共同委托诉讼代理人：姚春新，李伯亮，浙江泰豪律师事务所律师。第三人：吕根宝，男，1979年11月8日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：周燕燕，浙江永高律师事务所律师。第三人：戴允国，男，1981年4月19日出生，汉族，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：宋慧，浙江永高律师事务所律师。原告姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希与被告掌敏强、林晓晨、掌济仁、李爱英返还原物纠纷一案，本院于2020年3月11日受理后，依法适用简易程序，由于本案的处理结果与吕根宝、戴允国有法律上的利害关系，追加吕根宝、戴允国为第三人，于2020年4月8日公开开庭进行审理。后由于案情复杂，转为普通程序，于2020年5月15日公开开庭进行审理。原告姚爱金、沈凤娟委托诉讼代理人邬建刚、原告邬建刚及原告邬建刚、邬佳希委托诉讼代理人陈燕、被告掌敏强及被告掌敏强、林晓晨、掌济仁、李爱英委托诉讼代理人姚春新、第三人吕根宝委托诉讼代理人周燕燕、第三人戴允国委托诉讼代理人宋慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决四被告立即搬出原告所有的位于嘉善县××镇××道××村××号的房子并将该房屋返还原告；2.判令本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：原告姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希系浙江省嘉善县西塘镇沈道村人。2013年期间，因国家需要，沈道村村民整体搬迁到××镇××道××村，原告姚爱金户获得××道××村××号房屋宅基地共125平方米，经自建为三层半小楼约375平方米。原告邬建刚由于欠第三人戴允国740000余元酒吧装修款。第三人戴允国催讨欠款逼迫原告一家人于2015年1月26日、2015年6月1日签订《房屋转让协议书》、《协议》各一份，原告邬建刚、沈凤娟实际居住在××道××村××号新建房内，由于尚未装潢完成，原告姚爱金、邬佳希住在他处。2016年期间，第三人戴允国多次带七、八人将原告邬建刚、沈凤娟强行赶出××道××村××号自建房屋。时至2018年初，原告方由于不认识被告掌敏强，就告知该房是原告一家人的宅基地自建房，他不得装潢居住。被告掌敏强敲毁原告方已装潢的部分，还纠结30余人殴打原告邬建刚致伤住院，西塘镇公安派出所进行了调查，但至今未作处理。现被告一家人已强行在××道××村××号实际居住。综上所述，被告方在原告不知情的情况下，强占原告方的住宅，原告一家人无住所，分别借住他处。原告为维护自己的合法利益，有安身之处，特依法提起诉讼，请求法院判决被告掌敏强、林晓晨、掌济仁、李爱英搬出浙江省嘉善县××镇××道××村××号。判令本案诉讼费由被告方承担。被告掌敏强、林晓晨、掌济仁、李爱英答辩称：1.原告自己承认将涉案房屋转让给第三人，转让宅基地行为是对宅基地的放弃，原告无权主张返还；2.被告是从第三人处购买宅基房并支付了对价，是善意取得，并且已经投入了大量装潢，事实上不可能也无法返还；3.原告陈述的部分事实是错误的，被告从未纠集他人殴打原告，据被告了解，原告转让给第三人戴允国是真实意思表示，相关的协议是在派出所签订的，不可能存在逼迫行为。另外，原告和第三人之间是否存在逼迫行为和被告购买宅基地不存在关联，不能损害第三人善意行为，请求法院驳回原告诉请。第三人吕根宝答辩称：请求驳回原告诉请，第三人善意行为，已经支付了相应的对价，且购买房屋的价格合理，并没有明显低于市场价或者损害原告的相关利益，故已经合法取得了该房屋的所有权，并且该房屋已经出售给被告，完成了交易行为。第三人戴允国答辩称：涉案房屋买卖是原告用来抵债的真实意思表示，而且有原告全部签字认可，故请求法庭驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的户籍信息，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对于原告出示的西塘镇沈道村村委会证明，四被告及第三人对其真实性不予确认，且认为与本案没有关联性，本院经核实，对其真实性予以确认。对于原告出示的房屋转让协议书，四被告对其真实性没有异议，但对绑架行为不予认可，且认为该协议的内容已经履行，被告从第三人处的受让行为是一种善意取得，第三人戴允国对房屋转让协议书的真实性没有异议，但认为原告提出遭第三人绑架，不符合事实，且该份协议书系原告与第三人约定将涉案房屋向不特定的第三方出售，受让方是空白，该协议书经原告全部签字认可即生效，第三人吕根宝对房屋转让协议书的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认，至于其证明力问题在下文中论述。对于原告出示的《协议》，四被告对其真实性、关联性不予认可，第三人戴允国认为协议的内容可以看出双方买卖涉案房屋的目的是为了原告邬建刚归还第三人戴允国的欠款，第三人吕根宝认为从第三人戴允国持有的转让协议、承诺书以及配套的房屋，第三人吕根宝有理由相信原告邬建刚将房屋交由第三人戴允国处理，至于原告邬建刚与第三人戴允国是抵债还是授权买卖，都不影响第三人吕根宝的善意取得，本院对其真实性予以确认，至于证明力问题将结合其他证据综合论述。对于原告出示的出院记录、受案登记表、受案回执、体表原始伤情记录表、询问笔录，四被告及第三人对其真实性无异议，但认为与本案没有关联性，本院对其真实性予以确认。对于四被告出示的房屋转让协议书，四原告对其真实性无异议，但认为该份协议系无效协议，系被逼迫所签订的，且对其合法性、证明力均有异议，第三人戴允国、吕根宝对其真实性无异议，本院认为原告出示的证据不足以证明该协议系逼迫所形成的，故本院对其真实性予以确认。对于四被告出示的证明，四原告对其真实性无异议，但认为该份协议恰恰能够证明沈道村157号房屋系拆迁房，系原告所有的事实，第三人戴允国、吕根宝对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对于四被告出示的2015年1月26日收条，四原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，第三人戴允国、吕根宝对其真实性无异议，本院将结合其他证据综合认定。对于四被告出示的承诺书，四原告对该份承诺书的签字没有异议，但认为该份协议系逼迫其签署的，且能够看出协议的内容是抵押，而不是买卖，第三人戴允国、吕根宝对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对于四被告出示的2016年8月4日的收条，四原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，第三人戴允国、吕根宝对其真实性无异议，本院将结合其他证据综合认定。对于四被告出示的转账凭证，四原告对其真实性无异议，但认为不一定是购房款，第三人戴允国、吕根宝对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对于第三人戴允国出示的工程承包合同书，四原告对其真实性无异议，但是认为宅基地上的房屋不能买卖，系第三人逼迫签订的协议，四被告、第三人戴允国、吕根宝对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对于第三人吕根宝出示的转账记录、房屋转让协议、收条、承诺书、银行卡复印件，四原告对其真实性、合法性、关联性有异议，四被告对其真实性无法确认，第三人戴允国没有异议，本院将结合其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月1日，原告邬建刚（作为甲方签字）与苏州滨羽装饰工程有限公司（法定代表人为第三人戴允国）签订《装饰工程承包合同书》一份，由苏州滨羽装饰工程有限公司为原告邬建刚的酒吧进行装修，总金额为916000元。2014年12月20日，四原告出具《承诺书》一份，承诺2014年12月30日下午15点前归还第三人戴允国人民币300000元，2015年1月30日前归还第三人戴允国人民币444000元，如到期不能按时偿还，嘉善县西塘镇沈道村11幢51号房子及宅基地使用权归戴允国所有，房屋出售底价壹佰万元整，最终成交价为准。2015年1月26日，原告邬建刚作为甲方在《房屋转让协议书》签字，该协议约定：甲方将嘉善县西塘镇翠南小区沈道村11排1号宅基地125平方使用权及地面三层半自建房（建筑面积约375平方）转让与乙方（空白），宅基地使用权和三层房屋转让共计人民币1250000元。后原告姚爱金、沈凤娟、邬佳希在该协议上甲方处签字。另，原告邬建刚、沈凤娟、邬佳希（作为甲方）出具《补充协议》一份，约定：“一、本补充协议和房屋转让协议书同时生效。二、为规范房屋转让协议甲乙双方特签订以下条款：1.甲乙双方签订房屋转让协议书中转让价实际为人民币壹佰万元（1000000元整），主要用于方便再次转让及转让价格考虑，如协议书中转让房屋超过壹佰万元整，则多余部分归甲方所有，反之如转让房屋不到壹佰万元整则跟甲方无关，损失由乙方承担。2.如甲方在2015年2月8日前归还乙方人民币壹佰万元整，则乙方无条件将房屋归还甲方。3.如另外第三方要求购买该房屋，则甲方应全力配合第三方做好房屋转让事项。4.如甲方有第三方愿意购买该房屋，乙方应全力配合。5.甲方同意将转让房屋于2015年1月10日交予乙方。”，乙方（空白）。同日，原告邬建刚、沈凤娟出具收条一份，今收到房屋买卖款1250000元，但该款项原告邬建刚、沈凤娟并未收到。2015年6月1日，原告姚爱金、邬建刚、邬佳希与第三人戴允国签订《协议》一份：“1.姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希名下西塘镇翠南小区内自建房，从2015年6月1日开始进行买卖，价格由邬建刚和戴允国跟买房人共同协商房价，最终以成交价为准。2.邬建刚归还戴允国欠款现金744000元，房屋买卖余款归邬建刚所有。3.在规定时间内（20天），邬建刚没有把房子买卖成功，由戴允国自由买卖，抵价为人民币捌拾伍万元。如戴允国买卖房款高于捌拾伍万元，多余部分仍归邬建刚所有。”2015年10月28日，第三人戴允国、吕根宝签订《房屋转让协议书》一份，第三人戴允国将嘉善县西塘镇翠南小区沈道村11排1号宅基地125平方使用权及地面三层半自建房建筑面积约375平方米以600000元转让给第三人吕根宝。同日，第三人吕根宝向戴允国转账260000元，向戴德峰转账60000元，戴允国出具收条收到吕根宝房款600000元，现金280000元、转账320000元。2016年7月15日，被告掌敏强向第三人吕根宝转款100000元；2016年7月27日、2016年8月4日，被告掌济仁分别向第三人吕根宝转款230000元、540000元。2016年8月4日，第三人吕根宝出具收条一份，今收到掌济仁房款（西塘沈道村征迁户宅基地大套125平方米51号）938000元。另查明，原告姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希的户籍在浙江省嘉善县。被告李爱英、掌济仁、掌敏强的户籍在浙江省嘉善县，林晓晨的户籍在嘉善县××街道××村××幢××单元××室。本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移。因此，非同一集体经济组织成员之间关于农村房屋买卖的协议应为无效。本案中，原告邬建刚欠苏州滨羽装饰工程有限公司（法定代表人为第三人戴允国）装修款916000元，原告姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希承诺2014年12月30日下午15点前归还人民币300000元，2015年1月30日前归还戴允国人民币440000元，如到期不能按时偿还，嘉善县西塘镇沈道村11幢51号房子及宅基地使用权归戴允国所有，后《房屋转让协议书》、《补充协议》又进一步证明四原告授权第三人戴允国出售嘉善县西塘镇翠南小区沈道村11排1号宅基地125平方使用权及地面三层半自建房，非同一集体经济组织成员第三人吕根宝购买该涉案房屋，并支付对价，本院认为无论是四原告将宅基地转让给第三人戴允国的行为，还是授权第三人戴允国出售房屋，第三人吕根宝购买的行为均违反法律的强制性规定，应认定无效。后第三人吕根宝又将涉案房屋转让给非同一集体经济组织成员被告掌敏强、林晓晨、掌济仁、李爱英，双方的买卖行为亦当然无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任，且根据诚实信用原则在当事人之间合理分配。本案中，由于涉案房屋已转售给被告，经本院释明后，被告提出同时履行抗辩权，原告在未返还购房款及补偿被告经济损失的情况下，请求被告返还房屋，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希的全部诉讼请求。本案受理费80元，由原告姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  陈 旻审 判 员  鄢云峰人民陪审员  袁福庆二〇二〇年八月三十一日书 记 员  胡旭波