湖南省保靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘3125民初683号 原告（反诉被告）：王家林，男，1981年2月26日出生，汉族，户籍所在地：湖南省保靖县。 委托诉讼代理人：胡恒瑞，湖南民益律师事务所律师。 原告（反诉被告）：周海群，女，1956年9月28日出生，汉族，户籍所在地：湖南省邵东县。 被告（反诉原告）：彭桦，女，1983年9月25日出生，土家族，户籍所在地：湖南省保靖县。 原告王家林、周海群诉被告彭桦租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王家林委托诉讼代理人胡恒瑞、被告彭桦到庭参加诉讼，原告周海群经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王家林、周海群向本院提出诉讼请求：1．判令解除《房屋租赁合同》；2．判令被告支付截至2020年5月25日租金148499元（按实际退房日计算）；3．判令被告支付截至2020年5月25日的违约金3739.78元（按实际退房日计算）；4．案件受理费由被告承担。事实与理由：原告承租了保靖县迁陵镇社锋村所有的坐落于保靖县的房屋，后被告找到原告请求将该房屋的二、三、四、五出租给被告经营。双方经协商一致后签订了《房屋租赁合同》，合同约定租期为三年，自2018年8月20日起至2021年8月19日止，第一年租金165800元，第二年租金195800元，第三年租金195800元，年租金提前一个月支付。如被告未按约定期限支付，超过60日原告有权解除合同。被告未经原告同意逾期交付租金，原告有权要求被告按当年租金的每日万分之五支付违约金。现被告未按照约定时间向原告支付租金，即第二年租金自2019年8月19日后租金未按约支付，截至2020年5月25日，已经超过约定支付日期191天。综上，原告认为，被告行为已构成根本违约，故诉至法院，请求判如所请。 原告王家林为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1．房屋租赁合同复印件一份；2．房屋租赁合同书复印件一份；3．保靖县迁陵镇社锋资产管理委员会证明一份。 被告彭桦向本院提出反诉请求：1．判令原告退还被告提前交纳的第二年、第三年租金6万元；2．判令原告退还3万元押金。事实与理由：一、原告诉请判令解除房屋租赁合同，实际答辩人与原告早已解除合同，按照租赁合同第八条第三款第三项“在租赁期间，乙方承租的门面被征收、征用或者拆迁的”约定，双方均可变更或者解除合同。二、根据县人民政府发布的《关于征求意见的通知》，“彭厨”属于棚改红线范围，保靖县棚改指挥部于2019年7月19日向答辩人下达了建议不再向社锋资产管理委员会租赁该场所经营餐馆的通知，后答辩人于2019年7月20日对外公布暂停营业，停业至今。三、答辩人于停业次日将钥匙退还给原告经营的广告公司工作人员，现场所一直由原告使用。四、因涉案房屋已被征收，答辩人现请求原告返还答辩人已支付的第二年、第三年提前预交的6万元房租及3万元押金费用。综上所述，答辩人无违约行为，原告诉请理由不能成立，请求依法驳回原告的诉请。 被告彭桦为支持其反诉理由，向本院提交如下证据：1．《房屋租赁合同》复印件一份；2．保靖县棚改指挥部《通知》一份；3．微信聊天记录一份。 对原、被告提交的证据，本院作如下认定：对原告王家林提交的三份证据被告均无异议，本院予以采信，对被告彭桦提交的三份证据原告对其真实性均无异议，但认为《通知》不能作为被告拒付租金的理由，微信聊天记录也不能证实原告以收到上述《通知》，被告提交的三份证据客观真实，且与本案相关联，本院予以采信。 根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 2012年6月29日，原告周海群、王家林与保靖县迁陵镇社锋资产管理委员会签订《房屋租赁合同书》，合同约定由保靖县迁陵镇社锋资产管理委员会将其所有的（房产所有权证号：00005976）位于保靖县相邻处整体五层楼房含一楼九间门面（原系友谊商场）以358000元／年的价格出租给原告周海群、王家林经营，租期12年，自2012年7月1日起至2024年6月30日止。另合同约定，二原告在租赁期间，可将房屋转租给第三人，但应当征得该管理委员会同意。2018年9月11日，二原告在征得保靖县迁陵镇社锋资产管理委员会同意后与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定由原告将其承租的保靖县相邻处大楼二、三、四、五层出租给被告经营，租期3年，自2018年8月20日起至2021年8月19日止，租金分别为第一年165800元、第二年195800元、第三年195800元，年租金应提前一个月支付。除支付第一年租金以外，被告还需向二原告支付押金30000元（已付）并预付第二年、第三年租金共计60000元（已付）。除上述条款外，原、被告还就合同的变更和解除作出约定，即被告未按约定期限交付租金超过60日以上时原告有权解除合同，原告不交付或者延迟交付租赁房屋20日以上时被告有权解除合同，在租赁期间，双方协商一致或出现合同不能履行以及乙方承租的门面被征收、征用或者被拆迁等情形时双方均可变更或解除合同。关于违约责任，双方约定一方未按合同约定履行合同义务，非违约方有权解除合同，违约方应当按当年租金的每日万分之五支付违约金。 另查明：1、2019年7月19日，保靖县棚户区改造项目指挥部以根据县人民政府发布的（保政函［2019］）《关于征求意见的通知》，“彭厨”餐馆属于棚改红线范围，近期将启动征收补偿为由，通知被告建议其不再向保靖县社锋资产管理委员会租赁涉案场地经营餐馆。2、被告彭桦经营的“彭厨”餐馆虽属于棚改红线范围，但该场地的所有权人保靖县社锋资产管理委员会至今未与保靖县棚户区改造办公室签订征收补偿协议，被告彭桦至今未腾退上述场地也未向原告支付第二年度的租金。3、二原告与被告签订的《房屋租赁合同》实际系被告先行签字后再经由二原告的委托代理人李凌峰（曾用名李志）转寄给二原告签字订立，2019年10月28日，被告彭桦通过微信向李凌峰发送保靖县棚户区改造项目指挥部向其出具的《通知》，但李凌峰未将该事项向二原告转告。 本院认为，二原告与被告签订的《场地租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的有效性、强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定切实履行。现二原告以被告未按合同约定履行支付租金义务为由请求判令解除其与被告签订的《房屋租赁合同》，被告辩称其在收到保靖县棚户区改造项目指挥部下发的《通知》后就已依合同约定解除了租赁合同，根据该《通知》显示，被告租赁的场地仅被纳入棚改红线范围，场地的所有权人尚未与相关部门达成征收补偿协议，且保靖县棚改项目指挥部向被告出具的《通知》仅为建议性意见，并非征收决定，故涉案场地被纳入棚改红线范围并不影响被告实际经营，被告是否继续租赁涉案场所经营、支付租金与否仍受其与原告签订的《房屋租赁合同》约束。根据合同约定，在未出现原告违约及双方约定的合同不能履行的情形下，被告欲与原告解除合同，应当经双方协议一致，现被告提交的证据无法证实其已与原告就合同的解除达成合意，被告辩称其已向原告退还场地钥匙，场地一直由原告使用的理由也与被告关停“彭厨”后至今未腾退涉案场地的客观事实不符，故被告应当承担举证不能的不利后果，对其辩称《房屋租赁合同》已于原告起诉前解除的理由，本院不予采纳。基于合同约定及被告至原告向本院提起诉讼之日已超过60日未向原告支付租金的事实，二原告与被告约定的解除合同的条件已成就，在此情形下原告享有约定解除权。另根据合同法相关规定，二原告主张解除合同应当通知被告，现二原告向本院提起诉讼行使解除权，本院于2020年6月9日向被告送达载有原告起诉状副本，故本院确认二原告与被告于2018年9月11日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月9日解除。关于二原告诉请被告支付欠付租金及违约金的诉请，根据合同法第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”规定，合同解除时，被告欠付原告的租金以及因逾期支付租金而产生的违约金应当予以支付，租金及违约金计算至合同解除日。被告自2019年8月20日起开始欠付租金，截止2020年6月9日，共计296日，即其应付租金为（195800÷365）×295=158785.8元，违约金为195800×0.0005×296=28978.4元。根据原告诉请，其诉请的自2019年8月20日起至2020年5月25日止的租金为148499元，违约金为3739.78元，其该部分的诉请未超过合同约定金额，本院予以支持，对于自2020年5月26日起至2020年6月9日止的租金及违约金，经计算分别为：（195800÷365）×15=8046.6元，195800×0.0005×15=1468.5元，故被告应向原告支付租金及违约金共计：148499+3739.78+8046.6+1468.5=161753.9元，扣减被告在与原告订立合同时已预付的60000元租金，被告实际应向被告支付租金及违约金共计101753.9元。因被告欠付租金属实，故其请求判令原告返还其提前预付的6万元租金的理由不能成立，本院不予采纳。对于被告请求判令原告退还押金30000元的诉请，因原、被告未约定押金可抵扣租金，故原告应当予以返还，对于被告该项诉请，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十三条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）王家林、周海群与被告（反诉原告）彭桦在2018年9月11日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月9日解除； 二、被告（反诉原告）彭桦于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王家林、周海群租金及违约金共计101753.9元； 三、原告（反诉被告）王家林、周海群于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）彭桦押金30000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3270元，依法减半收取1635元，由被告彭桦负担，反诉受理费2050元，依法减半收取1025元，由原告王家林、周海群负担342元，被告彭桦负担683元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审判员  李源 二〇二〇年八月二十一日 法官助理杨倩 书记员张敏 附：本判决适用法律依据 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 第一百四十三条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。