安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1593号 上诉人（原审原告）:安庆同安资产运营有限公司，住所地安徽省安庆市迎江区少年宫东路**。 法定代表人：张荐，董事长。 委托诉讼代理人：郭新安，该公司员工。 委托诉讼代理人：孔维泽，安徽中天人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安庆地质人珠宝城，，住所地安庆市 投资人：陈里球，女，1969年9月27日出生，汉族，住安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：徐维群，安庆市德宽法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：安庆地球人黄金珠宝销售有限公司，，住所地安庆市迎江区宜城路** 法定代表人：吴赤球。 被上诉人（原审被告）：吴赤球，男，1964年4月17日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被上诉人（原审被告）：陈里球，女，1969年9月27日出生，汉族，住安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：徐维群，安庆市德宽法律服务所法律工作者。 上诉人安庆同安资产运营有限公司（以下简称同安公司）因与被上诉人安庆地质人珠宝城、安庆地球人黄金珠宝销售有限公司（以下简称地球人销售公司）、吴赤球、陈里球房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院(2020)皖0802民初223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，在查阅卷宗，询问当事人，核对事实之后，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 同安公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持其一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定星之地会所装修七个月依据不足，且安庆地质人珠宝城、地、地球人销售公司赤球、陈里球亦未提供证据证明装修行为给其经营造成的影响。即使星之地会所装修确实影响珠宝城的经营，此种影响也应属于正常风险，且装修行为也非出租人同安公司实施，与同安公司无关。故一审酌定减少涉案租赁合同期限内2019年5月至2019年11月期间50%的租金无事实和法律依据；二、一审判决未支持同安公司主张的违约金是错误的。 安庆地质人珠宝城、陈里球共同辩称，星之地会所实际装修时间为7个月，装修期间给安庆地质人珠宝城的经营造成的影响是客观存在的，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。 地球人销售公司、吴赤球未向本院提交答辩意见。 同安公司向一审法院起诉请求：1、解除同安公司与安庆地质人珠宝城、地、地球人销售公司赤球、陈里球之间的房屋租赁合同，安庆地质人珠宝城、地、地球人销售公司赤球、陈里球立即腾空并向同安公司返还承租的宜城路81号原水利局办公楼一层房屋；2、安庆地质人珠宝城、地、地球人销售公司赤球、陈里球立即向原告支付拖欠的房屋租金及逾期腾房的房屋占有使用费（按照年租金220445元标准，自2019年5月1日起计算至实际腾房之日止）；3、安庆地质人珠宝城、地、地球人销售公司赤球、陈里球立即向同安公司支付前期占用房屋的占有使用费35607元；4、安庆地质人珠宝城、地、地球人销售公司赤球、陈里球立即向同安公司支付逾期缴纳租金的违约金（以租金总额440890元为基数，按日千分之一，自2019年5月1日起计算至实际清偿时止）及律师服务费6000元；5、本案诉讼费用由安庆地质人珠宝城、地、地球人销售公司赤球、陈里球承担。 一审法院认定事实：2019年3月13日，同安公司（出租方）与安庆地质人珠宝城、地、地球人销售公司赤球、陈里球（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：同安公司将位于安庆市原水利局办公楼一层，面积459.26㎡出租给被告从事珠宝行经营，租赁期限自2018年11月1日至2020年10月31日，年租金220445元。合同第十一条：“承租方有下列情形之一的，出租方可终止合同，限期收回出租房：1、承租方擅自将房屋转租、转让、转借的；……5、承租方无故拖欠租金、水电费达两个月以上的。”第十二条约定：1、承租方逾期交付租金，除如数补交外，违约金应按租金总额的千分之一乘以逾期天数进行累计收取；……5、因承租方违约导致出租方主张权利产生的一切费用包括诉讼费、律师费、执行费等均由承租方负担。第十五条：1、承租方第一次支付房租时间为2019年3月13日，首次房租金额55111.3元，之后每隔一季度支付当次房租，直至租赁期满；2、2016年9月1日—2016年10月31日一层的两个月占用费总计35607元，承诺在2019年3月28日之前付清。安庆地质人珠宝城、地、地球人销售公司赤球、陈里球交付租金至2019年4月底。2019年5月1日起，同安公司将上述房屋的2楼至5楼另出租给星之地会所，星之地会所自承租之日起至2019年12月8日对租赁场地进行装修，装修材料及施工人员需经过一楼门厅进入。安庆地质人珠宝城、地、地球人销售公司赤球、陈里球认为楼上的装修直接影响了其经营，自2019年5月1日起未再按约支付租金。同安公司因此提起诉讼，因诉讼聘请律师，支付律师代理费6000元。 一审法院认为，安庆地质人珠宝城、地、地球人销售公司赤球、陈里球承租同安公司的房屋，负有向同安公司交付租金的义务，安庆地质人珠宝城、地、地球人销售公司赤球、陈里球自2019年5月起一直拖欠租金至今，同安公司要求解除合同符合法律规定和双方的合同约定，故对同安公司的该项诉求予以支持。关于租金，安庆地质人珠宝城、地、地球人销售公司赤球、陈里球承租房屋进行珠宝经营，经营的商品属性决定了其对经营环境具有较高的要求，在其经营期间，同安公司另行出租房屋的2楼至5楼，楼上承租户装修约7个月时间，装修材料、装修垃圾需经过安庆地质人珠宝城、地、地球人销售公司赤球、陈里球承租的一楼进出，再加之装修噪音、粉尘等污染客观上降低了承租的商业用房使用价值，从公平原则出发可以适当减少租金，综合经营特点、楼上装修的影响程度、影响时间，对2019年5月至11月期间的租金酌情减少50%，此后的租金仍应按合同约定计算。至于同安公司主张的违约金，租赁房屋在租赁期间使用价值降低，安庆地质人珠宝城、地、地球人销售公司赤球、陈里球经营受影响，其未支付租金具有客观原因，对同安公司的违约金请求不予支持。对于同安公司主张的前期占用费35607元，租赁合同中对该项费用的支付时间已有明确约定，安庆地质人珠宝城、地、地球人销售公司赤球、陈里球未能按时支付，负有继续履行的法律义务，同安公司的该项诉求于法有据，予以支持。最后，对于同安公司主张的律师代理费，该项费用有合同约定和票据为证，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告安庆同安资产运营有限公司与被告安庆地质人珠宝城、安庆地球人黄金珠宝销售有限公司、吴赤球、陈里球于2019年3月13日签订的《房屋租赁合同》，四被告于判决生效后十日内腾空承租房屋并返还给原告。二、被告安庆地质人珠宝城、安庆地球人黄金珠宝销售有限公司、吴赤球、陈里球于判决生效后十日内支付原告安庆同安资产运营有限公司前期占用费35607元。三、被告安庆地质人珠宝城、安庆地球人黄金珠宝销售有限公司、吴赤球、陈里球于判决生效后十日内向原告安庆同安资产运营有限公司支付租金（其中：2019年5月1日至2019年11月30日的租金按月9185元的标准计算，自2019年12月1日至实际返还房屋之日的租金按年220445元的标准计算）。四、被告安庆地质人珠宝城、安庆地球人黄金珠宝销售有限公司、吴赤球、陈里球于判决生效后十日内支付原告安庆同安资产运营有限公司律师代理费6000元。五、驳回原告安庆同安资产运营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2960.5元，由安庆地质人珠宝城、安庆地球人黄金珠宝销售有限公司、吴赤球、陈里球共同负担。 二审中，同安公司为证明其上诉主张向本院提交了两组证据：第一组证据：2020年8月23日现场视频和照片的光盘一张，证明安庆地质人珠宝城仍然在经营，不止一个门进出；第二组证据：安庆市迎江区星之地医疗美容门诊部出具的情况说明一份，证明安庆市迎江区星之地医疗美容门诊部原定计划装修为3个月，后其按照安庆地质人珠宝城、地、地球人销售公司赤球、陈里球提出的要求进行相关的装修和垃圾清运，致装修时间延长，故装修没有给珠宝城的经营造成损失。安庆地质人珠宝城、陈里球质证认为，对第一组证据真实性无异议，对其证明目的有异议。对第二组证据真实性无异议，但对其证明目的有异议；该证据可以进一步证明装修时间已达到10个月。安庆地质人珠宝城、陈里球为反驳对方的上诉主张向本院提交了安庆市假日旅行社出具的证明，证明实际装修时间及给安庆地质人珠宝城、地、地球人销售公司赤球、陈里球经营造成的影响。同安公司质证认为，对该证据真实性及证明目的均有异议。本院认为，同安公司提交的第一组证据不能反映安庆市迎江区星之地医疗美容门诊部装修时的实际情况，故对该证据不予采纳。对第二组证据情况说明，鉴于安庆地质人珠宝城、陈里球对其真实性无异议，本院对该证据真实性予以采纳，从该情况说明能够反映实际装修时间不止7个月，但是否达到同安公司所主张的证明目的需结合全案综合认定。安庆地质人珠宝城、陈里球提交的证据系书面证明，鉴于同安公司对其真实性提出异议，且出具人亦未到庭，本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，安庆地质人珠宝城、地、地球人销售公司赤球、陈里球在租赁经营期间，出租人同安公司将房屋的2楼至5楼另行出租给安庆市迎江区星之地医疗美容门诊部经营，该美容门诊部对其承租的房屋进行了约7个月的装修，而安庆地质人珠宝城、地、地球人销售公司赤球、陈里球承租的一层房屋中间部分为房屋两承租方的公共通道，该美容门诊部进行数月的装修势必影响珠宝城一楼的经营和商业用房的使用价值，原审法院综合考虑装修时间、经营特点及影响程度等因素酌定对2019年5月至11月期间的租金减少50%并结合客观原因对同安公司主张的违约金未予支持并无不当，故对同安公司的上诉主张不予支持。 综上所述，同安公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5921元，由上诉人安庆同安资产运营有限公司负担；保全费3020元，由被上诉人安庆地质人珠宝城、安庆地球人黄金珠宝销售有限公司、吴赤球、陈里球共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  张文军 审判员  程 顺 审判员  高 平 二〇二〇年八月二十七日 法官助理余月琴 书记员朱彤 附本案所适用相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。