河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初2576号原告（反诉被告）：郑州吉泰房地产营销策划有限公司，住所地郑州市管城回族区紫荆山路裕鸿国际B座5楼514号。法定代表人：张志伟，总经理。委托诉讼代理人：宋争奇，河南兴川律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔莹，河南兴川律师事务所律师。被告（反诉原告）：李晓会，女，1986年10月27日出生，汉族，无业，住河南省郏县。委托诉讼代理人：黄一品，男，河南博尔捷人力资源有限公司管城分公司员工，住河南省嵩县。原告（反诉被告）郑州吉泰房地产营销策划有限公司（以下简称吉泰公司）诉被告（反诉原告）李晓会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，被告（反诉原告）李晓会于2020年6月8日提起反诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吉泰公司的委托诉讼代理人宋争奇、崔莹，被告（反诉原告）李晓会及其委托诉讼代理人黄一品到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令李晓会支付拖欠的租金26400元（2018年7月21日至2018年10月20日）及违约金（违约金自2018年7月21日至判决确定偿还租金之日，以未偿还租金为基数，按年利率24%计算）；2.本案诉讼费用由李晓会承担。诉讼过程中，吉泰公司将第1项诉讼请求明确为：判令被告支付租金26400元（2018年7月21日至2018年10月20日）及违约金（违约金以26400元为基数，自2018年7月21日起至实际清偿之日，按月利率2%的标准支付违约金）。事实和理由：2018年1月21日，李晓会因办公需要，向吉泰公司租赁位于郑州市××区××小区××楼××单元××楼2505户的房屋，租赁时间为2018年1月21日至2019年1月20日，约定租金缴纳周期为3个月。合同履行期间，李晓会在2018年7月21日至10月20日期间未按期支付房屋，原告多次催要，被告未予支付。原告为维护合法权益，故诉至法院。李晓会辩称，2018年7月21日至同年10月20日的租金，其已经支付完毕，不存在拖欠或者违约责任，吉泰公司所诉的租金、违约金其不予认可，其已经支付过该款项，不能再次支付。李晓会向本院提出反诉请求：1.判令吉泰公司退还李晓会租赁房屋的保证金8800元，退还李晓会预交的剩余电费1924.44元，退还提前退房应退的房屋租金1466.66元，并支付上述款项占用期间的利息直至全部款项清偿之日；2.本案诉讼费由吉泰公司承担。诉讼过程中，李晓会将第1项反诉请求变更为：判令吉泰公司返还李晓会租赁房屋的保证金8800元，返还预交的电费1908.78元，返还提前退房应退的房屋租金1500元，并支付以上述三项费用之和为基数、从2020年1月16日至2020年6月10日按月利率2%计算的利息。事实和理由：2017年1月21日，李晓会承租吉泰公司的位于紫荆山路金成国贸1号楼1单元25楼2505户房屋，双方签订房屋租赁协议，约定租赁期间为12个月，月租金8800元，每三个月为一个缴费周期，除第一周期外，提前30日预交下一周期的房屋租金，先付后住。同时李晓会向吉泰公司缴纳租房保证金8800元，后双方续签了两次，每次续签期间为12个月，最后一次的合同有效期为2020年1月20日止。李晓会于合同到期前1个月向吉泰公司提出退房，并按吉泰公司要求腾空房屋，但吉泰公司推脱未验收交房，直至2020年1月16日双方完成房屋验收交房。后李晓会要求吉泰公司退还租房保证金及剩余预交电费，吉泰公司以2018年7月21日至2018年10月20日房租未交为由拒绝退还。李晓会一直按照租房协议约定及时缴纳房租，不存在拖欠房租，吉泰公司也不可能间断的收取房租，租房协议约定先交后住，如果李晓会拖欠2018年7月21日至10月20日的房租，吉泰公司也不会续签下一年的房屋出租协议，这种交易习惯违背了交易规律。李晓会租赁时间长达三年，续签了两次协议，三年内里李晓会通过转账、现金均按时交纳房租，吉泰公司没有依据租房协议向李晓会出具租房费发票或收据。2018年7月21日至10月20日的房租，经李晓会查询账本得知，系吉泰公司负责人至租赁房屋处通过现金领走的，据李晓会的员工称，吉泰公司负责人收取上述租金后未开具收据，并答应李晓会到其单位开收据，后因李晓会公司财务人员调整及之前吉泰公司亦未开具收据，故开收据一事搁置。综上，李晓会依约按期缴纳房租，提前协商退房及腾空房屋，吉泰公司拒不退还保证金及剩余款项，严重侵犯李晓会的合法权益，李晓会故提出反诉。吉泰公司针对被告（反诉原告）李晓会的反诉辩称：一、根据《房屋租赁合同》第五条第三款，因李晓会未付清2018年7月21日至2018年10月20日期间的房屋租金，无权要求其公司退还保证金；二、吉泰公司多次要求李晓会进行结算均被拒绝，因双方未结算无法确定预交剩余电费数额；三、2019年1月21日至2020年1月20日期间的《房屋租赁协议》系案外人李杰与吉泰公司所签，虽由李杰与李晓会所在的河南博尔捷人力资源有限公司（以下简称博尔捷公司）继续使用，但与本诉并非同一主体，不能在本案中对吉泰公司提起反诉，要求退还提前退房的房屋租金。当事人围绕本诉及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月13日，吉泰公司与李晓会签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：吉泰公司将位于郑州市××区××小区××楼××单元××楼2505户房屋出租给李晓会，租赁期间为12个月，自2017年1月21日至2018年1月20日，每月租金8800元，三个月为一个租金支付周期，保证金为8800元，租赁期满后，李晓会迁空、点清、交还房屋及设施，并付清应付费用后，经吉泰公司确认后应立即将保证金无息退还李晓会。2018年1月3日，吉泰公司与李晓会签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：吉泰公司将上述房屋出租给李晓会，租赁期间为12个月，自2018年1月21日至2019年1月20日，每月租金8800元，三个月为一个租金支付周期，第一期租金26400元于2017年12月21日前付清，以后每期租金提前30天支付，先付后住，保证金为8800元，租赁期满后，李晓会迁空、点清、交还房屋及设施，并付清应付费用后，经吉泰公司确认后应立即将保证金无息退还李晓会；租赁期间，如李晓会逾期支付租金的，每逾期一天，吉泰公司有权按月租金的2%收取滞纳金，如超过15天，则视为李晓会违约，吉泰公司有权收回房屋，并追究李晓会违约责任；租赁期间，李晓会如未按约定支付租金，应向吉泰公司支付两个月的租金作为违约金。2019年2月16日，案外人“李杰”与吉泰公司签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：吉泰公司将上述房屋出租给“李杰”使用，每月租金9000元，租赁期间为12个月，自2019年1月21日至2020年1月20日。另查明，李晓会于2017年1月13日向吉泰公司支付涉案房屋押金8800元，吉泰公司于当日出具《收据》一份，显示收到李晓会涉案房屋押金8800元。博尔捷公司曾于2017年3月31日、2017年7月1日、2017年12月21日向吉泰公司支付租金26400元、26400元、26400元，李晓会曾于2017年1月27日、2017年9月20日、2018年4月4日、2018年10月23日、2019年2月21日、2019年9月28日、2019年10月17日向吉泰公司支付租金26400元、26400元、26400元、26400元、27000元、54000元、27000元。原、被告一致认可涉案房屋押金8800元尚未退还，由李晓会预交的电费度数剩余2194度，电费价格为0.87元/度。关于2018年7月21日至2018年10月20日的房租，诉讼过程中李晓会称其通过现金形式由公司财务周艳支付给吉泰公司员工周少华26400元，并提交费用报销单一份予以证明，吉泰公司对该证据真实性有异议。关于“李杰”与吉泰公司于2019年2月16日签订的《房屋租赁合同》，吉泰公司称2017年1月至2020年1月期间，李晓会与“李杰”一直将涉案房屋用作其二人所在的博尔捷公司的办公场所；李小杰提交情况说明称其户口本姓名为李小杰，实际使用姓名为“李杰”，其系李晓会之弟，在博尔捷公司管城分公司工作，系代李晓会签订了2019年2月16日的《房屋租赁合同》，其同意由李晓会来主张涉案房屋的剩余租金、电费、保证金。关于李晓会搬离涉案房屋的时间，吉泰公司的员工周少华称涉案房屋的承租人于2020年1月17日搬空涉案房屋，吉泰公司同意让李晓会先搬走再结算租金；李晓会称其于2020年1月16日搬离。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2017年1月13日、2018年1月3日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告（反诉原告）称其通过现金方式支付了2018年7月21日至2018年10月20日的租金26400元，但其提交的费用报销单系其单方制作，且原告（反诉被告）对其真实性不予认可，同时周艳亦未确认其曾向吉泰公司员工支付26400元的事实，故被告（反诉原告）上述陈述，本院不予采信。根据双方提交的租金支付凭证，被告（反诉原告）及博尔捷公司共向吉泰公司支付2017年1月至2020年1月的租金292800元，而根据双方签订的两份《房屋租赁合同》及2019年2月16日的《房屋租赁合同》，该期间租金本应为319200元，根据租金支付凭证显示的租金支付时间及金额，原告（反诉被告）称被告（反诉原告）未支付2018年7月21日至2018年10月20日的租金26400元，本院予以采信。被告（反诉原告）未按合同约定支付上述租金，构成违约，应承担相应违约责任。故原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）支付2018年7月21日至2018年10月20日的租金26400元，证据充分，理由正当，本院予以支持。因原告（反诉被告）认可被告（反诉原告）已搬离涉案房屋，同时原告（反诉被告）已在本案中主张剩余租金及违约金，被告（反诉原告）亦已在本案中主张返还保证金8800元，根据双方《房屋租赁合同》约定，本院认定该保证金8800元直接从被告（反诉原告）应付租金中扣除，扣除后被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付剩余租金17600元。原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）支付2018年7月21日至实际清偿之日的违约金，被告（反诉原告）不予认可，因双方在《房屋租赁合同》中约定的违约金过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告（反诉原告）的过错程度及预期利益等综合因素，现将违约金调整为自2018年7月21日至2019年8月19日以26400元为基数、按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至本判决确定还款之日以26400元为基数、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自本判决确定还款之日至实际清偿之日以17600元为基数、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；原告请求超出部分，本院不予支持。虽然2019年2月16日的《房屋租赁合同》系案外人李小杰与原告（反诉被告）签订，但涉案房屋实际用途未予改变，且该合同租赁期限内的租金一直由被告（反诉原告）支付，同时李小杰同意由被告（反诉原告）主张剩余电费、租金，故本案中由被告（反诉原告）主张返还涉案房屋的剩余电费、租金并无不当。双方一致确认剩余电量为2194度，电费价格为0.87元/度，故原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）返还电费1908.78元。被告（反诉原告）称其于2020年1月16日搬离，但未提交相应证据，根据原告（反诉被告）员工的陈述，涉案房屋搬空日期为2020年1月17日，故本院认定被告（反诉原告）的搬离日期为2020年1月17日；同时，原告（反诉被告）员工陈述其公司同意被告（反诉原告）搬离，故原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）退还2020年1月18日至20日的租金870.97元（9000元÷31天×3天），被告（反诉原告）请求超出部分，本院不予支持。被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）支付保证金、剩余电费及租金的利息，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李晓会于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）郑州吉泰房地产营销策划有限公司2018年7月21日至2018年10月20日的租金17600元，并支付违约金（违约金自2018年7月21日至2019年8月19日以26400元为基数、按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至本判决确定还款之日以26400元为基数、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自本判决确定还款之日至实际清偿之日以17600元为基数、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、原告（反诉被告）郑州吉泰房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）李晓会电费1908.78元、租金870.97元；三、驳回原告（反诉被告）郑州吉泰房地产营销策划有限公司的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）李晓会的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费737元，减半收取计369元，由原告（反诉被告）郑州吉泰房地产营销策划有限公司负担85元，被告（反诉原告）李晓会负担284元；反诉费134元，减半收取计67元，由被告（反诉原告）李晓会负担9元，原告（反诉被告）郑州吉泰房地产营销策划有限公司负担58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张延恒二〇二〇年八月二十四日法官助理吴楠书记员李滨