北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初2122号原告（反诉被告）：胡静亭，男，1940年3月21日出生，汉族，北京市顺义区村民，身份号码×××。原告（反诉被告）：董淑俊，女，1946年4月2日出生，汉族，北京市顺义区村民，身份号码×××。原告（反诉被告）：胡长学，男，1969年1月22日出生，汉族，北京市顺义区村民，身份号码×××。三原告共同委托诉讼代理人：纪学文，北京市狄克律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：张小华，北京市狄克律师事务所律师。被告（反诉原告）：金香源农业科技发展（北京）有限公司，住所地北京市密云区，统一社会信用代码91110228683598338U。法定代表人：李剑，董事。委托诉讼代理人：刘煜，女，1977年5月16日出生，汉族，金香源农业科技发展（北京）有限公司员工。委托诉讼代理人：张智稀，北京市铭泰律师事务所律师。原告（反诉被告）胡静亭、董淑俊、胡长学与被告（反诉原告）金香源农业科技发展（北京）有限公司（以下简称金香源公司）土地承包经营权出租合同纠纷一案。本院受理后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告胡静亭及其与原告董淑俊、胡长学的共同委托诉讼代理人纪学文、被告金香源公司的委托诉讼代理人张智稀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡静亭、董淑俊、胡长学向本院提出诉讼请求：1、确认解除2015年5月2日签订的《土地租赁合同》；2、判令金香源公司因提前解除合同支付给胡静亭、董淑俊、胡长学5万元；3、金香源公司移除标的树木恢复原状，腾退土地给原告；4、诉讼费由金香源公司承担。事实与理由：2015年5月2日，胡静亭、董淑俊、胡长学与金香源公司签订土地租赁合同一份，约定乙方金香源公司承租甲方胡静亭、董淑俊、胡长学位于中滩营村西土地11亩及土地大棚一个、机井一口、房屋一栋三间及四周围墙，租赁期限自2015年6月15日起至2030年6月14日，租金每年5万元，用途为种植。合同签订后，双方依约履行合同，然而2019年6月24日，金香源公司发函称要求解除合同，现双方就后续解决事宜未达成一致意见，故诉至法院。被告（反诉原告）金香源公司答辩称，双方在2019年6月15日已经解除了合同，被告超出市场价格承租涉诉土地的目的是果蔬种植。然而，后来北京市顺义区进行了大棚房改造，导致被告房屋及设备进行了强制破坏，涉诉土地无法使用，涉诉合同目的无法实现。双方均已经同意解除合同。被告不存在违约行为，不需要支付违约金，关于原告要求腾退土地的诉讼请求，原告在2019年6月就在涉诉土地加锁，不让被告进去，被告无法正常经营。被告（反诉原告）金香源公司向本院提起反诉请求：1、胡静亭、董淑俊、胡长学返还金香源公司已支付的2019年6月15日至2020年6月14日的租金5万元；2、胡静亭、董淑俊、胡长学赔偿金香源公司财产损失120000元；3、反诉费由胡静亭、董淑俊、胡长学承担。事实与理由：2015年5月2日，胡静亭、董淑俊、胡长学与金香源公司签订土地租赁合同一份，约定乙方金香源公司承租甲方胡静亭、董淑俊、胡长学位于中滩营村西土地11亩及土地大棚一个、机井一口、房屋一栋三间及四周围墙，租赁期限自2015年6月15日起至2030年6月14日，租金每年5万元，用途为种植。因涉案土地上有房屋三间，故金香源公司每年向胡静亭、董淑俊、胡长学支付5万元租金，远远高于同地区的土地租金。后因北京市顺义区大棚房整治，涉案土地不允许生产管理人员在内居住，且涉案土地上的3间房屋设施被强制拆除，导致无法继续使用涉案土地。后双方同意解除合同，但胡静亭、董淑俊、胡长学一直未退还提前支付的2019年6月15日至2020年6月14日的5万元租金。2019年9月22日，胡静亭、董淑俊、胡长学向金香源公司发函要求金香源公司在2019年12月31日前将涉案土地上的果树、农作物等自有财产清理完毕。但在2019年7月，胡静亭、董淑俊、胡长学擅自提前将涉案土地封闭，阻止金香源公司移走涉案土地上的自有财产。胡静亭、董淑俊、胡长学的上述过错行为直接导致金香源公司在涉案土地上的果树及果品损失共计12万元。原告（反诉被告）胡静亭、董淑俊、胡长学答辩称，不同意被告的反诉请求，虽然金香源公司单方解除合同，但是未腾退土地，故承租期限应至土地交付原告时。且被告单方面解除合同构成违约，应当赔偿一年租金的违约金。在被告不履行合同的情况下，原告在被告原有的门锁上加锁是为了维护自身的合法权益，不存在过错。被告由于管理不当，没有进行树木修剪和管理，导致不能结果，是其经营不当所致，与原告无关。被告提出的大棚房整治是禁止人员在大棚房里居住，主管部门拆除房屋装修改为水泥地是对土地的规范性管理行为，不属于合同情势变更的情况。综上，被告的反诉请求不成立，应当依法驳回。本院经审理认定事实如下：董淑俊作为承包户主从北京市顺义区北石槽镇中滩营村承包土地9.3亩。2015年5月2日，出租人胡静亭、董淑俊、胡长学作为甲方与乙方承租人金香源公司签订《土地租赁合同》一份，合同中约定双方就租赁农用耕地从事种植农产品及经营的事宜达成协议如下，租赁标的位于北京市顺义区北石槽镇中滩营村村民委员会（以下简称中滩营村委会）西侧花园西耕地11亩及该地块上的土坯大棚一个、机井一口及房屋一栋3间以及四周围墙。四至为：东至道、西至胡长富、南至道、北至坑。租赁期限自2015年6月15日起至2030年6月14日止。租金为每年5万元。乙方可在该耕地种植果树、草莓、蔬菜及其他农林作物。甲方因自身原因需提前解除合同的，应提前12个月书面通知乙方，并赔偿乙方已在该耕地上的全部投资金额的两倍。乙方有权移走该耕地上的果树、农作物等及属于乙方的自有财产。乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前12个月书面通知甲方，并赔偿甲方一年租金，乙方有权自行移走该耕地上的果树、农作物等及属于乙方的自有财产。2018年6月，金香源公司向原告交付了2018年6月15日至2020年6月14日果园地租共计10万元。2019年6月，金香源公司向原告送达了《终止土地租赁合同告知书》一份，该告知书中载明“现因情势变化，乙方的生产经营活动受到严重影响，房屋设施损毁严重且生产管理人员无法在内居住，无法继续在该场地进行生产经营。另就原土地租赁合同中注明的11亩用地，经乙方了解核实，北侧约3亩土地由甲方自行填埋而成，其中隐藏着巨大的法律及政策风险。综上所述，原土地租赁合同的必要条件已发生明显变化，就此情况双方于2019年6月11日进行了当面沟通，并初步达成解决方案。2019年6月24日，甲方告知乙方，甲方不同意乙方的后续解决方案。因双方无法就解决方案达成共识，现乙方告知甲方，自2019年6月15日起终止与甲方的土地租赁合同。同时乙方保留追讨乙方于2018年6月提前支付给甲方的2019年6月15日-2020年6月14日的土地租金的权利。”2019年9月24日，原告向被告送达了《关于终止土地租赁合同告知书回函》一份，该回函中载明“我方与2019年6月24日已经收到贵公司王伟先生送达的《终止土地租赁合同告知书》现我方回复意见如下:1、同意解除土地租赁合同。2、2015年5月2日贵公司与甲方签订的《土地租赁合同》中约定,(第二条租赁期限,自2015年6月15日起至2030年6月14日止,共计15年整。)、(第六条合同解除,甲方因自身原因需提前解除合同的应提前12月书面通知乙方,并赔偿乙方在该耕地上的全部投资金额的两倍(如果树的累积投资耕地上的青苗及农作物)乙方有权移走该耕地上的果树,农作物等及属于乙方的自有财产,乙方因自身原因需提前解除合同的应提前12个月书面通知甲方。并赔偿甲方一年租金,乙方有权自行移走该耕地上的果树,农作物等及属于乙方的自有财产).3、根据以上约定,由于贵公司提前解除土地租赁合同,但该租赁标的上的果树,农作物等一直未清理，故现请乙方于2019年12月31日前将该租赁标的上的果树、农作物等属于乙方的所有自有财产清理完毕逾期不清理视为放弃权利,有甲方自行处理。”2019年10月11日，中滩营村委会出具《证明》一份，该证明中载明胡静亭的确权地是经过村委会领导干部丈量和扣除东西、南北地头边侧影响农作物种植的部分面积。实确权地面积为8亩整。扣除土地面积和确权地均归胡静亭使用。整地块面积不存在填埋而成的问题，确权地使用合理合法。庭审中，金香源公司称鉴于涉诉土地上有3间房屋，可供被告派专人入住以便照料被告的果树、蔬菜及其他农林作物，故被告以高于市场价的价格承租了涉案土地。涉诉合同因情势变更且被告发现原告通过欺诈的方式抬高租金的情况下，双方协商一致于2019年6月15日解除，原告应当返还租金，且被告不存在违约行为，不应向原告支付违约金。属地政府于2018年6月开始对全区大棚房进行全面整治，涉诉土地房屋破损，导致金香源公司无法继续在涉案土地上进行生产经营。且原告在2019年6月27日将涉诉场院加锁，阻碍被告移除财产。并提交网页截图、照片、证人证言等证据予以证明。庭审中，胡静亭、董淑俊、胡长学称被告单方解除合同，构成违约，依法及合同约定应予以赔偿，且属地政府整顿蔬菜大棚并非是被告解除合同的情势变化的理由。2019年相关主管部门对房屋进行了整顿，禁止人员在大棚房屋居住，只限存放农用具及生产资料，并拆除装修瓷砖，改建为水泥地面。另被告租赁标的北侧约3亩土地，并不存在填埋的事实及政策法律风险。对被告经营土地无任何影响，不具有关联性，被告解除合同理由不成立。同时根据相关法律规定，被告违反合同约定，单方解除合同，构成违约，被告应承担违约责任，赔偿相应损失。同时，原告为了保证财产的安全，在涉诉场院加锁是正当的权利行为。庭审中，双方认可涉诉场院大门有两把锁，双方各持各自的钥匙，谁都进不去，另双方认可涉诉土地上的树木均为金香源公司所有。上述事实，有原告胡静亭、董淑俊、胡长学提供的合同、土地承包经营权证书、告知书、回函等，被告金香源公司提供的网页截图、照片、微信记录、发票、收据等及本案的庭审笔录等在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，现双方均同意解除合同，对此本院不持异议，具体的解除时间本院确定为2019年9月24日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案的争议焦点在于违约责任的认定问题，对此，本院认为，虽然相关部门对大棚房进行清理整治，但是涉诉合同并未约定涉诉3间房屋可用于居住等非农用途。金香源公司在合同期满前通知原告要求解除合同，属于提前解除合同的情形，应当对胡静亭、董淑俊、胡长学进行赔偿，双方约定的违约金过高，本院酌情予以调整。另因涉诉合同已经解除，金香源公司应当将涉诉土地腾退。对于金香源公司的反诉请求，本院认为，虽然涉诉合同已经解除，但金香源公司在涉诉土地上仍存有大量树木，应当承担一定的土地占有使用费。由于胡静亭、董淑俊、胡长学自2019年6月份起以加锁的形式妨碍金香源公司利用涉诉土地，导致金香源公司无法正常使用涉诉土地，故本院对于自2019年6月15日至本案庭审之日止的土地使用费确定为5000元。金香源公司已经支付的剩余租金，胡静亭、董淑俊、胡长学应当予以返还。由于本案中涉及加锁事宜，金香源公司无法正常使用土地，无法确定其正常使用及腾退的时间，故对于本案庭审之后的土地使用费，双方可根据具体情况另行解决。同时，胡静亭、董淑俊、胡长学加锁导致金香源公司无法正常管理苗木。加锁后，金香源公司亦怠于行使自己权利，致使损失不断扩大，双方均有一定的过错。同时，对于金香源公司的损失数额，由于涉诉果树依然存在，故不应按照金香源公司采购果树全部价款进行损失核定，综上，本院对于金香源公司的损失酌定为2万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）胡静亭、董淑俊、胡长学与被告（反诉原告）金香源农业科技发展（北京）有限公司于二〇一五年五月二日签订的《土地租赁合同》自二〇一九年九月二十四日起解除；二、被告（反诉原告）金香源农业科技发展（北京）有限公司给付原告（反诉被告）胡静亭、董淑俊、胡长学违约金二万元，于本判决生效之日起七日内执行；三、被告（反诉原告）金香源农业科技发展（北京）有限公司将涉诉土地上树木自行移除并将涉诉土地腾退给原告（反诉被告）胡静亭、董淑俊、胡长学，于本判决生效之日起六十日内执行；四、原告（反诉被告）胡静亭、董淑俊、胡长学返还被告（反诉原告）金香源农业科技发展（北京）有限公司租金四万五千元，并赔偿损失二万元，均于本判决生效之日起七日内执行；五、驳回原告（反诉被告）胡静亭、董淑俊、胡长学的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）金香源农业科技发展（北京）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千零五十元，由被告（反诉原告）金香源农业科技发展（北京）有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费一千八百五十元，由被告（反诉原告）金香源农业科技发展（北京）有限公司负担一千一百三十七元（已交纳），由原告（反诉被告）胡静亭、董淑俊、胡长学负担七百一十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 胡 波二〇二〇年八月三日书记员 聂佳飞