河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初1340号原告：李英，女，1980年10月4日出生，汉族，户籍住址南阳市卧龙区，现住址南阳市卧龙区。被告：南阳市舒心物业服务有限公司，住所地南阳市卧龙区中州路780号商务管理学校北楼，统一社会信用代码91411303MA44A5UM76。法定代表人：季缓缓，任公司董事长。委托诉讼代理人：王照阳，男，1975年11月10日出生，汉族，南阳市舒心物业服务有限公司员工，户籍住址南阳市卧龙区，现住址南阳市，代理权限为特别授权。原告李英与被告南阳市舒心物业服务有限公司（以下简称“舒心物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年3月27日诉至本院，本院同日作出受理决定。2020年6月28日,本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李英、被告舒心物业公司的委托诉讼代理人王朝阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李英向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告租金22500元、押金5000元，共计27500元；2.判令被告支付原告前期装修、广告、搬家等费用10200元；3.诉讼费被告承担。事实与理由：2019年5月1日，原被告签订房屋租赁合同，合同约定，租赁期限从2019年5月1日至2020年5月1日，月租金2500元。原告交付租赁押金5000元。原告租赁的是被告一栋四层楼的顶层四楼，当时二楼窗户被卸掉，被告告知原告是为了更换窗户，不影响原告6月份使用。在此期间，二楼、三楼房屋窗户全部拆除、三楼商户搬走。6月份，原告租赁的房屋装修好后投入使用，被告又开始砸墙，原告多次找到被告要求其停工，避免影响到疏散通道的使用及原告的使用安全，但被告不予理睬。一楼到四楼的楼梯转身平台处窗户拆除后，没有加装防护，后来原告为保证安全，自己想办法将二楼到三楼用门板挡住，三楼到四楼加装护窗。7月初，院内堆满了施工材料，被告由刚开始说的换窗户到拆门、砸墙，并对房屋进行扩建施工，导致原告不能使用。在原告的一再要求下，被告开始积极配合原告找房屋，并承诺退还原告一个月的租金。7月6日，被告通过被告的姐姐给原告转款2800元让原告先出去租一个月的房子，承诺7月份院内收拾完毕，不耽误8月使用，原告再次相信被告。可是被告因资金出现问题于7月中下旬停工。7月底、8月初原告多次找到被告协商此事，直到8月初原告所租赁的房屋仍然不能使用。原告多次要求退房、退房租。被告同意后，原告开始收拾物品，并于8月6日、9日要求被告退还房租和押金。8月14日，被告托人转告原告，要求原告尽快搬完，否则8月份仍计算租金。8月14日中午1时，原告开始找搬家公司搬家，下午搬完。15日上午将钥匙交付给被告的姐姐，被告称手头没有钱，过两天再退。之后，原告多次找到被告要求其退房租、押金未果，通过中间人和执法大队与其协调，被告仍不同意退还房租和押金，并否认之前的承诺，称原告是经营不下去才搬离的。被告的上述行为损害了原告的合法权益，因此提起诉讼。被告舒心物业公司辩称，原告的诉讼请求不能成立。原告所述与事实严重不符，纯粹是造谣诽谤，被告不存在房屋租赁的欺骗行为，依据合同约定更不存在退还房屋租金的问题。理由如下:1.自2019年5月1日原告租赁被告房屋以后，李英拿着合同到卧龙教委备案办理民办教学许可证，但由于师资人员不足，始终未能办理下来，此后原告李英和其配偶，另外有个六十多岁的老年人（自称是画家）他们三个人在此招生。李英租赁前已在施工装修。在此楼层招生办公的还有特尔教育、康威公司，康威、特尔教育至今还在此办公招生，并不像李英说的被告的施工影响招生。原告起诉的原因是她个人在没有取得民办教学许可证，没有师资队伍的情况下招不来学生，李英以各种理由为借口企图把损失让被告承担。期间她找与被告认识的邻居让被告退租金，并对外说检察院、法院她家都有亲戚，不退她租金就告我，我还得对她退租金。她曾和她的一个股东到被告公司法定代表人的家里骚扰威胁，还到卧龙城管局威胁要投诉被告装修，原告的所作所为严重有失老师的职业道德，严重违反房屋租赁合同的约定，原告的诉状内容严重不属实，其向被告索要租金、押金更是无稽之谈，不应支持。2.原告要求被告退房屋的租金、押金毫无道理。李英单方面违约后，房屋至今仍未租赁她人，李英在窗户外做的招生广告、门头招牌至今还在，李英还在利用该广告、招牌进行招生。综上所述，原告纯粹造谣诽谤，所述均不属实，缺乏事实和法律依据。请求法院依法查明事实并驳回起诉，以维护被告的合法权益。原告李英为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.三次与王照阳通话录音的音频资料。2.租房前的现场图片、租房后被告对一楼进行装修的照片、原告和王照阳的微信聊天记录、水电费票据照片、装修材料费收据及租金收据照片。证明是被告出租的房屋不具备使用条件，被告对一楼进行改造装修，把一二三楼的窗户拆了，后来又开始砸墙，影响了原告对四楼房屋的使用。3.原告招到学生的照片。4.四个证人（原告的合伙人马某、原告的合伙人吕银芳、学生家长肖某1、原告朋友李某）出庭作证。（1）马某称，我和李英是同学也是合伙人，我没有教师资格证，不教课，负责招生及行政事务。因为经常在三里桥市场，我对租房那块儿的情况比较熟，租房子的整个过程我都比较了解，李英租房子办画室的事情我全部知情。李英诉状中的陈述都属实，中间我也陪着李英一起去找王照阳协调过这个事情。我们5月份签合同以后就进去装修了。因为我经常在外面做宣传，装修包括后来的工作我没有参与。我们开设了儿童画、国画、书法三个班，一开始我们的儿童画班、国画班和书法班都有稳定的生源，我自己的孩子也在这儿上学。我们在6月份装修好后，原先的学生就过来了，我在外面也招了二三十个学儿童画的学生，后来在这里上课学书法的学生有十几个，学国画的少，只有几个。（2）吕银芳称，我是安皋二中的退休教师，是卧龙美协副主席。我和李英是合伙关系，教国画。我有美术高级教师资格证。我证明李英对租房子、办画室的陈述属实。（3）肖某1称，我是李英开办的寅方书画工作室的学生王飞栋的家长。2019年我孩子6岁，我孩子从2019年6月份开始在寅方书画工作室上课，学习儿童画。6月份一整个月都是试听课，免费。第一次我们去试听，觉得下面有个院子，教室在四楼，环境还可以，老师也不错。但第二次试听的时候二楼已经开始装修，上课的时候不停有噪音，消防通道的楼梯也堆得很乱，三楼楼梯口那儿用个木头板子挡着，侧着身子才能上去，我就觉得不行，环境太乱，也不安全。第三次试听课的时候三楼也开始施工了，我就给李英反映，环境实在是太乱了，不适合学生上课，我们不打算在这儿上了。李英说她和房主正在协商解决这些问题，并且假期一共就四次课，从7月份开始就可以换地方上课。后来到7月份的时候，果然就搬到别的地方上课了。7月份因为这个班不停换地方，所以我对这个班能不能办成、在哪儿办还有疑惑，在观望，一直未交费。到11月份，经过协商，学费从2000元减到了1800元，班也稳定了，孩子也喜欢教学的老师，所以我们到11月份缴了学费。（4）李某称，我与李英是朋友。由于李英和舒心物业公司有纠纷，2020年1月21日晚上，大概六七点左右，我和李英一起到新华路与工业路交叉口不远路西边正在施工的一个院子，当时整栋楼都没有灯光，环境也比较乱，我们开着手机的手电筒上去的。李英2019年的时候在这个院子里办培训班，因为他们施工，就让李英的培训班搬走。到四楼以后，对方有三个人，除了今天坐在被告席上的这个人，还有一个男的、一个女的。李英已找过他们很多次，这次是他们约李英过去，说是要给钱。见面以后，他们协商退钱的问题，我和李英以为他们会把钱全都退了，但他们愿意给的却比较少，双方没有达成共识。5.2019年7月至2019年10月9个学生学费的收款收据。另外还有一些学生的是微信转账，没有开票。6.2019年7月8日至2019年8月份假期班的上课记录。7.2019年6月份至2019年7月底招生的花名册，显示招收了40多名学生。8.2019年5月中旬至2019年9月7日李英在朋友圈发布的招生信息，里面包含有收费、教室装饰装修的图片信息。9.2020年6月28日下午拍摄的舒心物业公司施工现场图片。图片显示，消防通道被堵了半边，施工现场混乱，不符合教学使用标准。10.证人肖某1的户口簿、微信支付记录。11.舒心物业公司2019年8月15日在案涉房屋所在院子里张贴的通知。该通知称承租方聂受信、张喜、夏金保对其租赁楼房南二、三楼和南北楼交界处施工，导致多处炸裂，影响楼房安全，造成危楼，致使商户不能正常经营使用。被告舒心物业公司对原告提交的证据发表如下质证意见：1.对录音有异议，录音是在我不知晓的情况下进行的，并且录音之前原告已经找到一个叫姚付聚（音）的人威胁我，这个人是我们租房时候的中间介绍人。我和姚付聚是邻居，本来房子出租是800元的单价，因为原告找的姚付聚介绍，后来就以500元的单价出租给了原告。原告承租的房子每个房间的净面积是15平方米，一共租了5个房间，之前是空置房屋，没有出租过。我和李英签订合同之后，李英拿合同去卧龙教体局办理民办教育许可证，但之后不知道什么原因，李英迟迟没有拿到手。后来从同楼层特尔教育的员工处了解到，人家的师资和硬件都达标，所以办下来了许可证，原告因为师资力量不达标，所以没有办下来证，没有取得合法的招生资质。之后李英和她老公及一个自称画家的人，三个人在此非法招生。李英因为没有证招不到学生，就通过各种途径要求退房退租金。看录音的书面整理内容，应该是我和李英的通话，但是实际通话录音内容是否与书面内容一致，我听录音后核实，如果有与书面内容不一致的地方，我会提交书面质证意见。2.关于照片，原告承租前，二三楼就已经在进行宾馆改造的土建，这座房屋的二三楼是城市便捷连锁酒店，四楼是教育机构。舒心物业公司是我和季缓缓投资的，季缓缓是法定代表人，我们是合伙关系，二三楼的城市便捷连锁酒店也是我和季缓缓合伙的。楼是联通公司的，舒心物业公司作为承租方2018年1月1日与南阳市联通公司签订了房屋租赁合同，租赁了案涉房产所在的院子里面的两栋楼，然后我进行招租并改造，庭后我会提交我和联通公司的租赁协议。我对照片本身的真实性无异议，但对证明方向有异议，认为原告承租前我已经在施工改造，施工改造并非双方解除合同的直接原因，原告承租房屋前我已经对墙壁重新进行了粉刷、重新更换了门窗，原告只是铺了一个地板革，地板革下面是水泥地面，原告解除合同后，走时把地板革拿走了。3.招生照片属实，但是是试听期间的照片，试听以后有学生家长说原告变相收费，所以试听以后家长们都不让孩子去那儿上了。4.对证人证言有异议。1.马某对招生数量陈述不实，认为有夸大；马某、吕银芳是原告的合伙人，证言有可能不属实。2.证人肖某2没有证据证实母子关系，缴费时间也比较晚，而且给孩子挑教育机构，不找有资质的机构，却挑了一个没有资质的地方，对孩子不负责。我的孩子、我朋友及亲戚的孩子在这里试听以后，就没有选择在这里上学。3.在证人李某说找我们协商的那天晚上，我已明确表示不会退房租。但看在中间介绍人的面子上，加上李英反复找我要求退钱，给我造成了骚扰，为了免除李英的骚扰，我愿意退1万元。5.对证据5-9发表综合质证意见：1.被告只是租给原告四楼的5间房子，被告装修的是酒店使用的房子，与原告无关；2.特尔教育在正常上学、康威公司在正常办公，施工对他们没有影响；3.案涉楼房的消防通道有3个，装修占道只占用了一个，并不影响其他两个通道的使用，并且占用一个消防通道，消防部门也来看过，消防设施、通道都是达标的。6.对证据10户口簿的真实性无异议，但缴费是11月份，且没有孩子在三个地方上学的照片，不能说明任何问题。7.证据11通告确实是被告张贴的，案涉房屋的楼下现在确实还在装修，没有完工。被告舒心物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.李英书画班的三张照片。证明李英单方面违约，房屋至今未租赁他人，李英所在窗户外做的招生广告和门头招牌至今还在。2.特尔教育的照片和特尔教育、康威公司出具的证明。证明在案涉房产的同楼层承租户特尔教育、康威公司至今还在正常经营，没有受到影响。3.被告和李英签订的租赁合同。证明被告如期把房屋交予李英使用。4.舒心物业公司与联通公司签订的房屋租赁协议，证明出租给原告的房屋是被告承租联通公司的房屋。5.证人张某（特尔教育负责人）、杨某（康威环保公司负责人）出具的证明各一份。证明装修并未影响承租人的招生及经营。原告李英对被告提交的证据发表如下质证意见：1.照片属实，但是没有拆除门头上的字牌是因为怕把墙弄坏，照片上可以看出有拆除的痕迹，但是为了不损坏墙，没有全部拆掉。墙绘是已经画到墙上的，经过被告同意就留下了。室外贴的字是高空作业，不好拆，也是经过被告同意留下来的。2.特尔教育于2017年就租了被告的房子，2019年上半年才办的证。2019年7月份的时候特尔教育和我们都是租赁了外面的教室上课。我不是单方毁约，我有证据证实被告同意我搬走，还催我搬走。3.原告与舒心物业公司签订的租赁合同属实。4.对舒心物业公司与联通公司签订的租赁协议无异议。5.张某、杨某没有到庭，要求证人出庭作证。本院认证意见为：1.对双方无异议的证据，本院予以确认，并结合原被告双方的陈述及在卷证据予以综合分析使用，以查明案件事实。2.对存在争议的证据，本院将结合原被告双方的陈述及在卷证据予以综合分析使用。经审理查明，2018年2月5日，中国联合网络通信有限公司南阳市分公司（以下简称“南阳联通公司”）与被告舒心物业公司签订房屋租赁合同一份，约定舒心物业公司承租南阳联通公司所有的位于南阳市工业路与八一路交叉口南80米路西房屋一处，包括临建门面及1号楼1楼、3楼、4楼，2号楼1-4楼，6楼1间，建筑面积共计1792.04平方米，舒心物业公司承诺承租该房屋用途为经营或办公，租赁期限5年，自2018年1月1日至2022年12月31日止。2019年5月1日，原告李英与被告舒心物业公司签订《房屋租赁合同》，约定：舒心物业公司将位于南阳市工业路与八一路交叉口南80米路西原长线局（联通公司）房屋5间以年租金3万元的价格出租给李英，李英租赁房屋的用途为教育培训，租赁期限为1年，自2019年5月1日至2020年5月1日，违约保证金总额5000元。2019年5月8日，李英支付了3万元房租。2019年6月1日，舒心物业公司为李英出具《出租收款单》，载明：单元号为南楼403，客户为李英，租期2019-05-01至2020-04-30，收到的费用为房租3万元、押金5000元。合同签订后，李英即开始为开办“吕寅方书画工作室”进行准备。李英将承租的房屋按照教学要求进行了装修，具体为：安装5间教室的护窗，根据室内情况进行墙面装饰，做了展板、标语等，加高楼梯扶手，铺设地板革。李英承租房屋前，舒心物业公司的法定代表人季缓缓及其合伙人王照阳计划在案涉房屋所在楼房的二楼、三楼开办城市便捷连锁酒店，并对二楼、三楼房进行改造装修。2019年6月份，李英开办的吕寅方书画工作室开始招生，并在案涉房屋内举行了为期一个月的试听课。由于二楼、三楼的施工噪音影响到了四楼吕寅方书画工作室学生的上课，李英与舒心物业公司协商，舒心物业公司为李英另找教学用房，让李英先在该地址上一个月的课，等二楼、三楼装修完毕再搬回来。但李英嫌舒心物业公司找的房子远，没有使用，自己就近又找了一个房子，由舒心物业公司支付了一个月的房租。李英称，到2019年8月份，由于舒心物业公司仍未完成改造，影响到吕寅方书画工作室的招生和上课，李英告知被告并经被告同意后将书画工作室搬离。搬离时，李英将其在案涉房屋安装的护窗、墙面装饰、展板、标语、加高的楼梯扶手、铺设的地板革等全部予以拆除并带走，仅留下了窗户外墙的招生广告、门头招牌。原告2019年8月14日搬走，8月15日交还房屋钥匙。同日，被告在院子里张贴通知称：承租方聂受信、张喜、夏金保对其租赁楼房南二、三楼和南北楼交界处施工，导致多处炸裂，影响楼房安全，造成危楼，致使商户不能正常经营使用。吕寅方书画工作室搬离后重新选址，于2019年8月份装修、9月份开始上课。之后，李英多次找到舒心物业公司，协商解除租赁合同并退还租金被拒，原告诉至法院。舒心物业公司称，原告租赁案涉房屋前楼下就已经在装修，不是因为楼下的装修改造影响到了原告的招生，影响原告招生的原因是原告一直未能办理民办教育许可证。与原告同一楼层的特尔教育有民办教育许可证，就一直在正常招生、上课，装修未对其造成任何影响。原告给舒心物业公司的合伙人王照阳说要解除合同搬走时，王照阳出差没有在家，并没有表示同意，所以原被告的租赁合同并没有解除，房子一直在给原告留着，原告画在墙上的墙绘、门头招牌、窗外墙上的招生广告一直保留着。合同现在虽然已经到期了，但是并没有解除，要求合同继续履行，并要求原告支付半年的房租2万元。被告对自己的主张明确提起了反诉。本院受理反诉并要求被告预交反诉费。2020年6月29日，被告提交书面申请撤回了反诉请求。另查明，吕寅方书画工作室换址后，开始正常招生、上课，但至今未办理民办教育许可证。案涉房产的楼下装修至今仍未结束。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原被告经平等协商，达成一致意见，签订《房屋租赁合同》，被告向原告交付出租房屋，原告支付一年租金30000元及租赁押金5000元，双方形成租赁合同关系，该合同不违反法律的相关规定，合法有效，受法律保护。原告租赁案涉房屋的用途是教育培训，2019年8月原告将吕寅方书画工作室搬离案涉房屋，该租赁合同的目的已不能实现，原告告知被告解除合同，并搬离承租房屋，以实际行动明确表示不再履行合同，被告合伙人称原告通知其解除合同时自己正在出差，没有同意，所以合同没有解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人依法解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，被告称原告通知其解除合同，被告没有同意，但在上述法定期限内，被告未向法院起诉，因此，本案合同已于原告通知被告解除合同时解除，即2019年8月份本案合同已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《房屋租赁合同》自2019年8月15日解除，原告在承租房屋时预交了2019年5月1日至2020年5月1日的租金30000元及租赁押金5000元，扣除已经履行的三个半月租赁期限，被告应返还原告8个半月的房屋租金21250元及押金5000元。关于原告起诉的装修、广告、搬家损失，由于原告在搬离时已将在案涉房屋安装的护窗、墙面装饰、展板、标语、加高的楼梯扶手、铺设的地板革等全部拆除带走，招生广告系其为招生采取的必要措施，在招生广告上不仅印刷有地址，还有联系电话，换址后仍可按照联系电话进行联系，搬家费用原告未能举证证实，因此，上述损失主张不能成立，不予支持。被告庭审时提出反诉，后书面撤回，系其对自身诉讼权利义务的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条、第一百六十一条及相关司法解释之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告南阳市舒心物业服务有限公司返还原告李英房屋租金21250元、押金5000元，共计26250元。二、驳回原告李英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取371元，由原告李英承担141元，被告南阳市舒心物业服务有限公司承担230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  刘红艳二〇二〇年八月一日书记员  王 晨