吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终1426号上诉人（原审原告）：逄彦舫，女，1981年10月2日生，汉族，住吉林省德惠市。委托诉讼代理人：梁艳，吉林良智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金艳，女，1983年5月8日生，汉族，住长春市宽城区。委托诉讼代理人：马遇伯，吉林中证律师事务所律师。上诉人逄彦舫因与被上诉人金艳合同纠纷一案不服长春市宽城区人民法院（2019）吉0103民初4504号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。逄彦舫向一审法院起诉请求：1.判令逄彦舫与金艳解除2016年11月19日签订的《出兑协议》；2.金艳返还逄彦舫转让费用28，869.52元；从2019年1月6日起金艳以28，869.52元为本金按照人民银行同期贷款利率承担利息，利随本清。事实和理由：2014年，金艳、张某、尹某合伙经营了位于宽城区凯旋路以东、铁北二路以南凯悦世纪广场128号的宽城区凯悦世纪广场海之恋宾馆。2016年11月19日，经张某、尹某同意，金艳将自己所有的海之恋宾馆三分之一股权转让给逄彦舫，转让价款5万元。金艳、张某、尹某据以经营宾馆的房子系从徐某一承租而来，租赁期限为2013年12月1日至2021年11月30日，年租金12万元。逄彦舫取得海之恋宾馆的权利义务后，同时也承接了金艳、张某、尹某与徐某一租房合同书中约定的权利义务。逄彦舫一直经营至2019年1月6日，得到告知此房屋有产权争议，正在进行诉讼，不让逄彦舫继续经营，并将房屋大门用锁头锁上，不让任何人进入，逄彦舫被迫停业。因逄彦舫被迫停业，遂找到金艳，要求其按照剩余租赁年限返还相应的转让费，但协商未果，故诉至法院。金艳在一审中辩称，金艳出售的是其持有的海之恋宾馆三分之一的份额，签订出兑协议后双方已经履行了各自的权利和义务，且逄彦舫已经经营至今，金艳退出经营，其经营权由逄彦舫承接，其宾馆无法正常经营应当由逄彦舫于其他合伙人共同协商处理。金艳没有逄彦舫诉状中所称的行为，逄彦舫承接合伙份额应当对其宾馆无法经营或经营中的状况承担相应责任，金艳在转让中无过错，应驳回逄彦舫的诉讼请求。一审法院认定事实：逄彦舫陈述，金艳、张某、尹某原共同合伙经营凯悦世纪广场海之恋宾馆。2016年11月19日，金艳（甲方）与逄彦舫（乙方）签订《出兑协议》，内容为：1.甲方将自己位于凯悦世纪广场的（海之恋宾馆）三分之一股权以五万元的价格不包含租金转让给乙方。2.原有租赁合同的租金，甲方已交至2017年5月31日，店铺转让给乙方后，乙方需支付给甲方（二万元租金），乙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应交纳的水电费及其他各项费用。转让后，店铺现有的装修、装饰及其他所有设备的三分之一归乙方所有。……逄彦舫与金艳双方及其他两个合伙人均签字确认。逄彦舫陈述，与金艳签订《出兑协议》的同时，金艳交给其两份徐某一与海之恋宾馆前经营者徐某二签订的《房屋租赁协议》，一张协议上的租赁期限为2013年12月1日至2019年11月30日，另一张系被撕毁后的残存碎片，在残存碎片上显示租赁期限为8年，自2013年……。两份协议均无签订日期。现逄彦舫主张因《房屋租赁协议》履行过程中出现纠纷，认为金艳隐瞒了租赁期限这一事实，故要求解除与金艳之间的出兑协议，逄彦舫陈述如租期期限不是到2021年，其也不会承兑此宾馆的三分之一股权。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。逄彦舫、金艳签订的《出兑协议》系双方当事人的真实意思表示，且系通过全体合伙人同意确认，对双方均具有约束力，双方均应该按照约定履行。协议签订后，逄彦舫履行了交付转让款的义务，取得了相应的股权，且逄彦舫亦实际进行了经营，完全承接了原合伙人金艳的全部权利义务，即使如逄彦舫所述，在经营过程中因房屋的租赁期限问题与房主发生纠纷，因逄彦舫陈述在签订《出兑协议》时，金艳已将宾馆的原经营者与房主的《房屋租赁协议》已一并交给了逄彦舫，即说明逄彦舫对房屋租赁情况应知晓并存在注意义务，且在《出兑协议》中，逄彦舫、金艳双方并未约定房屋的使用期限影响出兑协议的履行，现逄彦舫无证据证明双方在签订《出兑协议》时金艳存在过错，故逄彦舫要求解除《出兑协议》没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回逄彦舫的全部诉讼请求。案件受理费520.00元（逄彦舫已预交），减半收取260.00元，由逄彦舫自行负担。逄彦舫上诉请求：1.改判上诉人逄彦舫与被上诉人金艳解除2016年11月19日签订的出兑协议；被上诉人金艳返还上诉人逄彦舫转让费用28869.52元；从2019年1月6日起被上诉人金艳以28869.52元为本金按照人民银行同期贷款利率承担利息，利随本清；或发回重审。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审人民法院认定事实不清。1.一审人民法院认定：“在《出兑协议中上诉人与被上诉人并未约定房屋的使用期限影响出兑协议的履行”是错误的。（1）租赁年限将直接影响上诉人是否承兑被上诉人的海之恋宾馆。上诉人是根据租赁年限剩余期限为五年，承兑费用五万元进行承兑的(一年一万元)。如三年租赁期限承兑费用五万元，上诉人是不可能承兑的，且每年承兑费用的价格也没法计算出来。（2）被上诉人在转让宾馆中存在过错，未将租赁期限起止时间明确告知上诉人。一审法院并没有查明被上诉人与房东对于租赁期限如何约定，也没有提问租赁年限为多长时问，租赁合同如何进行约定以及签订租赁合同过程。本案中并不是房东不将房屋租赁给上诉人，而是自始至终被上诉人未真实地告知上诉人租赁期限的起止时间，反而房东明确告知第二份租赁协议是虚假的，房东没有与被上诉人签订过第二份租赁协议。而此情况一审法院并没有查清。同时房东否认租赁协议导致上诉人承兑的宾馆无法经营，原因是什么？一审人民法院也没有进行询问。（3）房屋租赁合同是时任法人徐某二和房东签订，但实际经营人为金艳、张某、尹某，徐某二的权限仅仅是对外签署合同、以及各种证照名字，不对海之恋宾馆进行分红、经营。2.一审人民法院认定：“上诉人对房屋租赁情况应知晓并存在注意义务”是错误的。（1）2014年金艳、张某、尹某合伙经营了海之恋宾馆，法定代表人为徐某二。201611月19日经张某、尹某同意，被上诉人金艳将自己所有的海之恋宾馆三分之一股权转让给上诉人逄彦舫，转让价款5万元。在签订《出兑协议》后被上诉人金艳将两份《租赁协议》交由上诉人，租赁期限为2013年12月1日至2021年11月30日，租赁期限五年，出兑费用五万元。上诉人在确认租赁期限为五年后才将出兑费用5万元支付给被上诉人。（2）本案案外人魏某于2017年4月承兑了张某和尹某的另三分之二的份额，至此金艳、张某、尹某退出了海之恋宾馆的经营。海之恋宾馆实际经营人为上诉人和魏某。（3）因《租赁协议》上明确约定：此房屋可以转让、出租，所以上诉人并没与房东有过任何接触。对于一般普通人来说，上诉人只需注意租赁时间、租赁价格、租赁年限即可，而无需如一审人民法院所述在本案中上诉人还有其他注意义务。二、一审人民法院程序违法。应追加房东为第三人。上诉人认为：房屋租赁合同年限将直接影响承兑协议的效力，上诉人正是基于房屋租赁期限五年，才承兑的海之恋宾馆。因本案对于房东为何不承认第二份租赁合同，第二份租赁合同效力如何，房东为何不让上诉人继续经营，一审法院并没有查清，故应追加房东为第三人，查清案件的事实。金艳在二审辩称：首先，按照《出兑协议》约定，合同双方的权利义务已经履行完毕，因此，在被上诉人没有违约的情况下，该协议已经履行完毕，不存在上诉人所述的情况。其次，《出兑协议》中并没有对宾馆的经营期限进行约定且上诉人承接了被上诉人对宾馆的权利义务后，应由其履行相应的义务。在房屋租赁存在争议的前提下，上诉人应当与房东就房屋租赁问题首先诉讼解决。因此应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本案经二审审理查明后对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于逄彦舫是否有权解除案涉《出兑协议》及金艳是否应返还部分转让费用的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，当事人签订的《出兑协议》本质上应当是合伙份额转让协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，对双方均具有约束力。上诉人逄彦舫主张出让人金艳应当承担针对房屋租赁期限的瑕疵担保责任，并据此请求解除合同，但《出兑协议》中并未就此进行明确约定。逄彦舫与金艳均承认出让时金艳交给逄彦舫两份租赁期限不一致的租赁协议（一份到2019年11月30日；一份到2021年11月30日），在没有其他证据证明的情况下逄彦舫对此未立即直接提出异议，反而一直经营，故逄彦舫主张其对租赁期限问题善意无过失有违常理。逄彦舫并未提供证据证明期限较长的租赁协议系伪造的。故逄彦舫基于租赁期限问题请求金艳承担权利瑕疵担保责任，缺少事实和法律依据。同时，针对案涉租赁物本身的权属争议问题。首先，逄彦舫并未提供充分证据证明其无法继续经营是因为案涉房屋存在权属争议。其次，在订立《出兑协议》时，逄彦舫和金艳对交易背景即案涉房屋的权属情况的认知是一致的，即没有证据显示存在信息不对称或是金艳存在故意隐瞒真实情况、虚构事实的行为。相反，基于其已经获得的出租人的履行，金艳有理由相信案外人徐某一具有案涉房屋的处分权，因此，金艳并不负有针对案涉房屋权属争议的告知义务。故逄彦舫提出的关于案涉《出兑协议》应予解除，金艳应承担责任的主张缺少事实和法律依据。另外，逄彦舫主张一审遗漏应参加诉讼的当事人即所谓的房东徐某一。但案外人徐某一并非本案中必须参加诉讼的当事人，且逄彦舫本应先与徐某一另行解决房屋租赁期限如何确定及徐某一因何不再继续出租案涉房屋的问题，逄彦舫首先提起本案诉讼系其自行选择的结果，不能据此主张一审存在程序错误。故本院对上诉人逄彦舫的各项上诉请求均不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，故对逄彦舫的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费522元，由上诉人逄彦舫负担。本判决为终审判决。审判长  李雨萍审判员  王 博审判员  王忠旭二〇二〇年八月二十六日书记员  李佳懋