江苏省扬州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏10执异37号异议人（案外人）：居萍，女，1964年4月27日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：周立，江苏瀛乾线上律师事务所律师。申请执行人：江苏江都农村商业银行股份有限公司，住所地在扬州市江都区。法定代表人：尚修国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：禹良元，系该银行员工。委托诉讼代理人：孔令铭，系该银行员工。被执行人：扬州市奥玛特超市有限公司，住所地在扬州市江都区。法定代表人：郜大江，系该公司董事。委托诉讼代理人：徐腾，江苏韵合律师事务所律师。本院在执行申请执行人江苏江都农村商业银行股份有限公司与被执行人扬州市奥玛特超市有限公司借款纠纷一案中，案外人居萍对本院执行的相关房产提出执行标的异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。异议人居萍及委托诉讼代理人江苏瀛乾线上律师事务所律师周立；申请执行人江苏江都农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人禹良元、孔令铭；被执行人扬州市奥玛特超市有限公司委托诉讼代理人徐腾参加异议听证。本案现已审查终结。居萍向本院提出异议称，请求停止拍卖座落于扬州市江都区真武镇友谊路扬州市奥玛特超市有限公司房产中属于异议人的部分；停止对案涉房产的查封措施。事实和理由：2012年3月18日，异议人与扬州市奥玛特超市有限公司签订《合同》一份，约定，扬州市奥玛特超市有限公司将其所有的部分房屋及占用范围内土地使用权转让给申请人，房屋四址是该超市房屋从西向东第四间北面，南北长11.59米，东西长8米，面积为92.72平方米。双方同意转让价格为324520元。合同签订后，异议人与扬州市奥玛特超市有限公司同意将该公司欠异议人的借款324520元冲抵房款，该公司也将房屋交付给异议人占有使用。异议人对房屋进行了装修后从事美容养生经营活动至今。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，异议人所购买的房屋符合四个法定条件，可以排除贵院的强制执行。其提供的证据有：1、2012年3月18日由居萍和扬州市奥玛特超市有限公司签订的合同复印件一份；2、江都区真武居萍美容养生馆营业执照复印件；3、房产经营场所照片复印件。江苏江都农村商业银行股份有限公司答辩称，案涉房屋登记在被执行人扬州市奥玛特超市有限公司名下，我行是案涉房屋的抵押权人，贵院对该房产执行符合法律规定和生效文书的确定。异议人与被执行人不存在房屋买卖关系，未支付对价款，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定。请求驳回其执行异议。扬州市奥玛特超市有限公司答辩称，1、奥玛特公司与异议人之间未签订合法有效的房屋买卖合同，双方之间成立的是房屋租赁关系。具体理由：双方于2012年3月18日(星期日)签订合同，第一条约定甲方将房屋使用权转让给乙方，第三条约定转让的使用权期限为37年，上述约定内容可以看出双方表述的是将房屋使用权转让给异议人，且该使用权有期限，同时合同中并没有对房屋所有权转让的表述以及办理房产过户的相关约定，由此可以看出异议人是承租该房屋。2、为修正该合同可能存在的歧义，双方于2013年12月20日针对合同约定的房屋租赁关系重新订立了真实的租赁协议书，进一步明确就该争议房屋双方之间成立的是租赁关系。该租赁协议书与原合同约定的房屋坐落、租赁期限、租金总价完全一致，并在租赁协议书第四条约定本协议签订前甲乙双方所订立的协议内容与本协议有冲突的以本协议为准。3、房屋转让行为是无效的。根据物权法和担保法相关规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押物，该转让行为无效。请求驳回异议人的异议请求。其提供的证据有：2013年12月20日的房屋租赁协议复印件。本院经审查查明，申请执行人江苏江都农村商业银行股份有限公司与被执行人扬州市奥玛特超市有限公司、郜大江、郜鹏、顾宪莲金融借款合同纠纷一案，扬州仲裁委员会（2016）扬仲裁字第292号裁决书已经发生法律效力。依据该裁决书：扬州市奥玛特超市有限公司应偿还江苏江都农村商业银行股份有限公司借款本金12000000元及利息；江苏江都农村商业银行股份有限公司有权以扬房他证江都字第××号房屋他项权证、江他项（2014）第430号土地他项权证项下的抵押物优先受偿；郜大江、顾宪莲、郜鹏对奥玛特公司上述还本付息的义务承担连带清偿义务；仲裁费用71363元，公告费450元，合计71813元，由奥玛特公司负担，郜大江、顾宪莲、郜鹏对此承担连带给付义务。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请执行，本院于2018年7月9日立(2018)苏10执224号案件执行，并依法向被执行人发出执行通知书、报告财产令等法律文书，于2018年9月4日至扬州市××区不动产登记中心对被执行人名下位于扬州市××区真××徐村（房产证号为真武2011006520，土地证号为江国用（2010）第53**）房地产依法进行了查封，并裁定评估拍卖该房地产。案外人居萍对其中部分房地产产权提出执行异议。根据异议人居萍陈述和提供的证据表明，2012年3月18日，居萍人与扬州市奥玛特超市有限公司签订《合同》一份，约定，扬州市奥玛特超市有限公司将其所有的部分房屋及占用范围内土地使用权转让给申请人，房屋四址是该超市房屋从西向东第四间北面，南北长11.59米，东西长8米，面积为92.72平方米。双方同意转让价格为324520元，房屋使用权为37年。居萍听证中陈述，转让款以扬州市奥玛特超市有限公司欠其借款一次性冲抵完毕。但居萍未能举证双方往来的借款凭证、转账凭证等书面证据。居萍占有该房屋后从事美容养生经营活动至今。案涉房屋未办理过户变更登记。扬州市奥玛特超市有限公司提供了2013年12月20日房屋租赁协议，证明目的是居萍与该公司是房屋租赁关系。听证中，居萍对该租赁协议真实性予以否认。本院另查明，扬州市奥玛特超市有限公司于2014年4月18日将其名下位于扬州市××区真××徐村（房产证号为真武2011006520，土土地证号为江国用（2010）第53**房地产设定抵押，向申请执行人贷款，并办理了抵押登记，即扬房他证江都字第××号房屋他项权证、江他项（2014）第430号土地他项权证。居萍提出异议的案涉房屋包含在抵押房地产之内。本案的争议焦点是案外人居萍对案涉房地产是否享有排除本院执行的民事权益。本院认为，《最高人民法院》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该规定的法定除外情形是指案外人以其享有物权期待权为由提出排除执行异议的，应当符合《最高人民法院》第二十八条的规定，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；已合法占有使用该不动产；已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记等四个条件。四个法定条件必须全部符合才能排除法院执行。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，案外人居萍对案涉房地产不享有排除执行的民事权益。其理由为，1、案涉92.72平方米的房地产包含在江苏江都农村商业银行股份有限公司享有抵押物权的房地产范围之内，即使双方的房地产买卖合同成立，居萍因不是商品房消费者，其物权期待权不能对抗申请执行人的抵押物权，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。案涉房产也未办理产权变更登记，不能产生物权变动效力。2、居萍主张被执行人扬州市奥玛特超市有限公司以案涉房产抵偿所欠借款债务，该请求权基础应当是合法有效且真实的民间借贷关系，但居萍不能举证债款转让凭证、借条、银行转账记录等相应证据予以证实。居萍支付案涉房屋对价款无依据。3、案涉房地产因存在抵押权不能办理过户登记，案外人居萍是明知的和有过错的。因居萍案外人执行标的异议，不全部符合上述第二十八条的规定，不能排除本院对案涉房地产的执行。综上，案外人居萍的执行异议不能成立，本院不予采纳。依据《最高人民法院》第十七条、《最高人民法院》第二十八条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人居萍的执行异议请求。如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长 黄 祥审判员 戴 涛审判员 方恒荣二〇二〇年八月二十四日书记员 孙 妍