河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5170号 上诉人（原审原告）：石家庄苏宁房地产开发有限公司苏宁广场购物分公司，住所地河北省石家庄市新华区中山西路**。 负责人：张磊，经理。 委托代理人：王洪武，河北金龙律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张虎，男，1976年7月3日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 上诉人石家庄苏宁房地产开发有限公司苏宁广场购物分公司因与被上诉人张虎租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初4873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。 石家庄苏宁房地产开发有限公司苏宁广场购物分公司上诉请求：1、撤销石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初4873号民事判决，依法改判或者发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2014年1月，被上诉人租赁苏宁公司石家庄苏宁广场605号商铺，苏宁公司按照合同约定将商铺租赁给被上诉人使用，2018年1月日后，被上诉人未向苏宁公司缴纳租赁费与物业费，仍一直占用商铺经营，2018年12月，苏宁公司向被上诉人发送解约函，要求解除租赁合同，被上诉人已收到解约通知，至今未补交租金腾空商铺。原审法院判决驳回苏宁公司所有诉求，认定事实不清，证据不足，适用法律错误，具体表现在以下方面：一、原审法院认定苏宁公司在2017年10月将苏宁广场更换为恒大品牌存在欺诈且隐瞒该产权转让事实构成违约，给被上诉人造成“扩大损失”（租金损失》并判决该“损失”由苏宁公司承担，驳回苏宁公司诉求，属于认定事实错误，证据不足。原审法院认定“原告于2017年10月在未告知被告的情况下将《石家庄苏宁广场》整体出售给恒大集团，并将广场及大楼名称变更为恒大属于欺诈行为，有照片打印件为证”原审法院仅依据“照片打印件”就认定是苏宁公司整体出售给恒大公司，并且得出“出售时间是2017年10月”的结论，认定事实错误，证据不足。原审法院认定“原告在租赁期间将产权全部出售给恒大地产集团，且未向原告如实告知，违背了行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则”“其隐瞒产权转让的行为造成被告继续承租租赁物并履行交纳义务，扩大了被告不应承担的损失，该损失部分应自2018年1月1日起由原告自行承担”认定事实错误，证据不足。1、苏宁公司与恒大石家庄公司是委托管理关系，不是整体出售。苏宁广场是苏宁房地产开发有限公司与恒大地产集团石家庄有限公司“委托开发项目”，合同目的是由恒大石家庄公司代为开发管理苏宁广场进行品牌合作，而非原审法院认定的“整体出售”，证据有《关于石家庄项目合作暨委托开发合同》故本案属于品牌合作，仅仅是变更了楼体标志名称，而租赁物用途、租赁物所在地等等均按照原来旧有模式继续经营。本案租赁物不是整体出售。“苏宁易购”至今仍在租赁物所在地经营，与委托开发前经营状况并无二致也可说明此情况。故原审法院认定事实错误，证据不足。2、被上诉人明知苏宁广场更名为恒大广场的事实。被上诉人主张更换品牌后就撤离，没有事实依据。原审法院认定“被告与原告签订租赁合同是基于苏宁公司零售业巨头的品牌，并告知苏宁公司如更换恒大集团将不再继续租赁商铺”与事实不符，依原审法院认定的“事实”在更换品牌后，被上诉人仍然继续租赁长达一年左右（从2017年10月到2018年10月），有违常理。并且自2018年1月开始一直拖欠房租及物业费，直到2018年10月，被上诉人才撤离，与被上诉人称“看中的是苏宁品牌，如果改为恒大，就会撤离”不符。故原审法院认定事实错误，证据不足。3、苏宁公司未故意隐瞒租赁商户该委托管理事实，不存在欺诈。苏宁公司未隐瞒其与恒大品牌合作的事实，而是大力宣传合作双赢的局面，具体表现为将本项目楼体标志更改为恒大城市广场，又耗费巨资将四周环境进行美化重建，到如今焕然一新的局面，使原来的租赁物档次上升了一大台阶。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第68条：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。苏宁公司在委托代管后，在门口放置巨大标识牌“世界五百强”“恒大集团”“恒大城市广场”的字样，不存在故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况的情形，故不属于欺诈。也没有“当庭认可租赁期间未告知被告将《苏宁广场》整体出售给恒大地产集团的事实”，苏宁公司庭审中表述的是虽没有书面通知，但已经通过宣传、公示等方式公诸于众，被上诉人对此明知。原审法院认定苏宁公司欺诈认定事实错误，证据不足。原审法院即已认定苏宁公司在“整体出售”的同时将大楼名称变更为恒大，而被上诉人此时在此经营，依据常理推断，不可能存在被上诉人不知的情况，除非被上诉人及其员工不是完全民事行为能力人。原审法院故意曲解苏宁公司的意思表示，将“没有书面通知”认定为“没有告知”认定事实错误，证据不足。4、原审法院认定苏宁公司更换标识牌行为属于违约，给被上诉人造成“扩大损失”并判决该“损失”由苏宁公司承担，驳回苏宁公司请求支付租金的合理要求，没有事实和法律依据。被上诉人并没有要求苏宁公司支付“扩大损失”反诉要求苏宁公司支付的是“营业损失”（该反诉请求已被原审法院驳回）因为被上诉人与苏宁公司均不认可租赁房屋应付租金属于“损失”依据《合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。苏宁公司更换品牌不会造成被上诉人继续租赁，产生“损失”，被上诉人没有提交任何证据，证明其告知苏宁公司如更换恒大集团将不再继续租赁商铺。前已述及，被上诉人在2017年10月后又继续租赁长达一年，也可以说明，被上诉人并不认为租金属于“损失”，需要及时止“损”。 而且被上诉人在庭审中曾提出如果苏宁公司不为其减免房租，那么其就停业，不再继续租赁，可见其停业理回是能不能减免房租，而不是换不换品牌。可见是否更换品牌不是影响租赁合同继续履行的理由，原审法院认定品牌更换是导致租赁合同不能继续履行的根本原因，认定事实错误。证据不足。变更租赁物标识牌不影响双方租赁合同的履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同，更换租赁物品牌不影响租赁合同的继续履行，被上诉人与苏宁并无关联，既没有以苏宁的名义对外经营，也没有经营苏宁相关的产品，在双方租赁合同中对苏宁广场的约定也仅仅是涉及地址的相关条款，并没有对苏宁品牌有特别约定。前已述及，变更品牌后，苏宁公司非但不隐，反而大基宣传，被上诉人不可能不知道，在其知道后仍然继续租赁长达一年，也没有因更换品牌事项向苏宁公司提出任何异议，没有提交任何证据证明因为苏宁公司更换了品牌，所以给其造成了损失。所以，原审法院以品牌变更为由认定苏宁公司违约，判决该“损失”由苏宁公司承担，驳回苏宁公司诉求，没有事实、法律、合同依据，应予驳回。二、原审法院认为苏宁公司给被上诉人锁门造成被告不能继续经营，造成营业损失，应当承担违约责任，判决苏宁公司承担“扩大损失驳回苏宁公司诉求，属于认定事实不清，证据不足。1、被上诉人称营业损失没有事实和法律依据。被上诉人并未提交证据证明其存在营业损失，仅为口头表述，苏宁公司也未认可其损失，被上诉人主张损失没有证据支持。根据《证据规则》应由被上诉人承担举证不能的责任。原审法院虽未判决苏宁公司承担其营业损失的赔偿责任，但仅依据利润表、照片打印件就认定被上诉人存在营业损失，属于认定事实不清，证据不足。2、苏宁公司有权采取一定措施行使己方正当权利。依据合同约定，被上诉人逾期支付租金超过二十日，苏宁公司有权停止能源供应，被上诉人逾期支付租金超过三十日，苏宁公司即享有单方解除权，行使解除权有权采取措施收回商铺。被上诉人逾期支付租金长达一年，苏宁公司向被上诉人发送解除函且解除通知已到达被上诉人后，依据合同约定行使了自己收回商铺的权利，苏宁公司行使解除权的行为有合同及法律依据，不属于违约。依据双方《租赁合同》第16.2条：乙方逾期支付租金超过二十日，甲方或甲方物业有权采取措施停止向乙方供应水电、燃气、天然气、室调、网络或其他设施服务，由此造成一切后果由乙方自行承担。第163条约定：发生如下情形之一时，甲方有权单方面解除本合同，并收回商铺。。。16.3.1乙方逾期支付租金等各项费用超过三十日或者拖欠费用总额达到32004.42元。第13.1条：无论任何原因导致本合同终止、解除无效的，乙方应于本合同终止、解除、无效确定之日起完成该商铺的交还。第12.2.1.1条：乙方交还必须满足将该商铺及固定设备、装置和设备恢复原状。。。等等。第13.4.1条：若乙方未依照前述约定的期限及要求交还该商铺，则甲方有权立即进入该商铺，更换该商铺的钥匙或采取其他措施收回该商铺。根据《合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原审法院认定苏宁公司于2018年12月18日向被上诉人发送解约函，且被上诉人确已收到，认定双方合同在此时解除，苏宁公司享有采取手段收回商铺的权利，不属于违约，不应承担损失赔偿责任。三、原审法院判决驳回苏宁公司第1、2项解除合同、腾空房屋的诉讼请求，属于认定事实不清，适用法律错误。原审法院既已认定合同解除，就不应当判决驳回原告第1项请求解除合同的诉求。原审法院认定解除合同后，苏宁公司应当返还被上诉人租赁保证金。因涉案房屋中仍然有被上诉人的物品，导致苏宁公司在通知解约后无法取得涉案房屋的实际使用权，若随意处置被上诉人物品，可能引起不必要的纠纷。根据合同法九十七条规定，被上诉人也应当返还房屋给苏宁公司，原审法院未依法查明涉案房屋内仍有被上诉人物品的事实，也未判决被上诉人腾空房屋返还于苏宁公司，原审法院既已认定双方合同解除，并要求苏宁公司返还租赁保证金给被上诉人，却不判决被上诉人腾空房屋返还于苏宁公司，违反了《合同法》九十七条规定，属于认定事实不清，适用法律错误。四、苏宁公司诉求支付租金事实清楚证据充分，应当得到法院支持，原审法院曲解事实。杜法裁判，其驳回苏宁公司诉讼请求的判决内容应当撤销。苏宁公司诉讼请求支付租赁费用，事实清楚，证据充分，苏宁公司提交的《租赁合同》补充协议真实性双方无异议，被上诉人确已租赁苏宁公司房屋，而且自2018年1月1日后未缴纳任何租赁费用，该事实双方无争议。从一审法院认定的事实情况来看，退一步讲，即使依据被上诉人陈述，其在2018年1月1日之后，直到2018年10月8日前，未向苏宁公司支付任何租赁费用，一直非法占有苏宁公司房屋。在被上诉人自行撤离，苏宁公司于2018年12月发函解除后，苏宁公司通过采取措施行使自己收回商铺的权利于法有据，证据充分。原审法院把苏宁公司合理行使权力的行为认定为违约，并称苏宁公司违反《合同法》公平原则，属于征法裁判，依照原审法院逻辑，在被上诉人拖欠苏宁公司租金后，长期无理由霸占苏宁公司房屋、不支付任何费用、甚至称“不免房租就撤离”的情况下，苏宁公司不能采取任何措施及时止损，也不能依据合同约定收回房屋，只能继续为被上诉人提供免费房屋、免费水电、免费物业、否则就违反“公平原则”有悖常理，对苏宁公司不公。综上，原审法院认定苏宁公司更换品牌属于欺诈、锁门构成违约，应当承担所谓的“扩大损失”，驳回苏宁公司所有合理诉讼请求，属于认定事实不清，证据不足，适用法律错误，对苏宁公司有失公平，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。 张虎答辩称，一审判决正确，应予支持。 石家庄苏宁房地产开发有限公司苏宁广场购物分公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判决解除原被告签订的《石家庄苏宁广场商铺租赁合同》2、判令被告将租赁房屋腾空后恢复原状交还给原告，并立即办理以租赁房屋为注册地址或营业地址的工伤注销。3、判令被告立即向原告支付欠缴的租金暂计354549.9元（自2018年1月1日计算至2018年12月15日）、物业费144286.8元（自2018年1月1日起计算至2018年12月15日）水电费2168.1元，延迟缴款违约金559127.93元，解约违约金10309586元，共计1163228.63元。4、判令被告自2018年12月15日后按照每月34365.29元向原告支付商铺占用费、按每月14729.36元向原告支付物业服务费。（暂计算至起诉之日，应计算至实际清铺之日）.5、判令将被告已支付给原告的商铺保证金68000元从总欠款金额中抵扣。6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年1月16日，案外人石家庄苏宁商业投资有限公司（以下简称苏宁投资公司）与被告张虎签订了《石家庄苏宁广场商铺租赁合同》合同约定被告租赁甲方苏宁广场6层第605号商铺（套内建筑面积526.1平方米）租赁期限60个月，并约定了租金、费用及支付方式等。被告向苏宁投资公司交纳112000元租赁保证金，并约定苏宁投资公司有权从租赁保证金中抵扣被拖欠的租金、物业服务费、其他费用及被告应承担赔偿违约责任等。另，合同第十五条、第十六条约定了双方各自违约责任细则。2014年底，原、被告及苏宁投资公司三方签订《主体变更协议书》经被告同意，苏宁投资公司将上述租赁合同的权利义务全部转让给原告。2015年9月12日，双方签订《租赁合同》之补充协议，约定自2015年7月10日起《租赁合同》项下铺位由605调至505铺位，租赁面积由526.1平方米改为322.8平米，租金由11.2万元改为6.8万元。合同第四款约定原铺位保证金11.2万元扣除2015年4月1日至2015年7月9日期间的欠款34348.52元及新铺位保证金6.8万元后，剩余9651.48元冲抵2015年9月6日至12月31日期间的费用。另，双方约定原告给予被告租金优惠政策，自2015年9月6日至2017年12月31日，被告按照协议约定优惠后的租金、物业费金额交纳。上述补充协议另约定被告应按时足额交纳物业管理费，否则原告有权取消租金优惠，要求被告补足优惠的租金等费用差额。2018年12月20日，原告以恒大地产集团的名义向被告以快递方式送达了《关于解除租赁合同及交还商铺的通知》现原告要求被告支付取消优惠后的租金、水电费、违约金等。庭审中，被告对解约函真实性无异议，但提出解除合同不具有法律效力，因该函件并非使用公正邮寄方式送达，而且合同截止日期为2019年4月17日，至今期限已届满，因此其属于解除合同行为无效。苏宁公司于2017年10月在未告知被告的情况下将《石家庄苏宁广场》整体出售给恒大集团，并将广场及大楼名称变更为恒大属于欺诈行为，有照片打印件为证。同时，在被告经营期间，原告给被告的商铺门上张贴广告及加锁致使不能经营造成了营业收入损失669754元，其中2018年10月1日至2019年5月31日减少营业收入413504元，2018年1月至9月营业额比2017年同期减少256250元，均因广场更名恒大集团造成，有年度营业利润表及照片彩印件等证据证明损失的事实和依据。另被告未腾空商铺原因也应由原告加锁行为负责，现被告提出反诉要求原告赔偿上述损失及退还保证金5.2万元。一审法院认为，原告石家庄苏宁房地产开发有限公司苏宁广场购物分公司与被告签订的石家庄苏宁广场商铺租赁合同及补充协议虽系双方真实意思表示，但原告在租赁期间将产权全部出售给恒大地产集团，且未向原告如实告知，违背了行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。庭审中，被告反诉称与原告签订租赁合同是基于原告系零售业巨头的品牌。并告知原告如更换恒大集团将不再租赁商铺。同时被告仍按照双方签的补充协议于2017年12月31日前履行交纳义务，而原告在此期间已将全部产权出售给恒大集团，可见其隐瞒产权转让的行为造成被告继续承租租赁物并履行交纳义务，护大了被告不应承担的损失，该损失部分应自2018年1月1日起由原告自行承担。另，原告对被告商铺加锁行为表示认可，亦是导致被告不能正常经营的主要原因，足见原告未遵循公平原则来履行义务，应承担违约责任，对原告的各项主张，本院不予支持。反诉原告主张要求返还保证金5.2万元，其出示保证金票据，事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。因被告认可已收到原告送达的解约函，双方签订的合同目的已不能实现，该合同应自被告收到解约函之日起视为自行解除，合同解除后保证金应予返还，故反诉原告的该项主张，本院予以支持。关于营业损失部分反诉原告主张669754元。结合庭审情况，该损失部分不排除由于被告自身经营不善所造成的客观事实，而原告也减免了部分费用，由原告承担该损失部分确实欠妥，且被告提交的证据不足以证实其主张，故反诉原告的该项主张，于法无据，本院不予支持。经本院调解无效。判决：一、驳回原告（反诉被告）石家庄苏宁房地产开发有限公司苏宁广场购物分公司的诉讼请求。二、原告（反诉被告）石家庄苏宁房地产开发有限公司苏宁广场购物分公司自本判决生效后五日内返还被告（反诉原告）张虎保证金人民币52000元整。三、驳回被告（反诉原告）张虎其他诉讼请求。 本院二审期间，苏宁投资公司（甲方）、被上诉人张虎（乙方）签订的《石家庄苏宁广场商铺租赁合同》第4.2.1条约定：“乙方应向甲方缴纳租赁保证金16.8万元……”，第4.2.3条约定：“……甲方有权从租赁保证金中抵扣乙方拖欠的租金、物业服务费、其他费用、乙方应承担的赔偿、违约金、甲方代乙方承担的赔偿等……”；第10.2条约定：“乙方发生名称变更二十（20）日前应书面通知甲方。否则，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任。”第10.5条约定：“甲乙双方同意，权利人有权完全自主地出售该商铺或其所在苏宁广场的全部或部分房屋，有权抵押该商铺或其所在苏宁广场的全部或部分房屋，并有权完全自主地与抵押权人协议以折价或变卖或其他方式处分该商铺。无论甲方以出售方式或以由抵押权人实现抵押权方式转让该商铺及/或其所在的苏宁广场全部或部分的，乙方均放弃优先购买权”。另查明，上诉人将案涉商铺上锁后被上诉人亦在该商铺上加了锁。其他事实与一审查明一致。 本院认为，上诉人苏宁公司与被上诉人张虎签订的《石家庄苏宁广场商铺租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，且主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同签订后双方均应按合同约定享有权利并履行相应义务。因被上诉人未按时支付租金，上诉人、被上诉人先后将涉案商铺上锁，上诉人并于数月后以恒大地产集团名义向被上诉人快递送达了《关于解除租赁合同及交还商铺的通知》，被上诉人未在法定期间内提出异议，且双方在合同履行期限届满前均以给涉案商铺上锁的实际行动表明不再履行涉案合同，故上诉人要求解除其与被上诉人签订的《石家庄苏宁广场商铺租赁合同》及相关补充协议，应予支持。原判对上诉人该项诉讼请求未予支持不妥，应予纠正。关于涉案租赁合同及补充协议解除时间的认定，应以双方将涉案商铺上锁致使合同目的无法实现之日即2018年9月30日确定为宜。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故上诉人要求被上诉人将租赁房屋腾空后恢复原状交还给上诉人，依法有据，应予支持。关于合同解除后双方要求对方赔偿损失的问题，涉案合同履行期间，被上诉人存在拖欠支付租金的先行违约行为，上诉人本该通过合法途径依法维护自身权益，而不应该采取对涉案商铺加锁的极端方式导致被上诉人无法正常经营，其对双方纠纷的发生亦存在一定过错，故，双方均应对合同解除所致经济损失承担相应责任。双方均认可被上诉人已按涉案合同及补充协议约定交纳租赁费至2017年12月31日，对于2018年1月1日至2018年9月30日期间被上诉人经营涉案商铺期间的租赁费用，双方虽然未签订补充协议，但被上诉人对实际经营该涉案商铺的事实并不否认，因此，上诉人向被上诉人主张该期间的租赁费的诉求应得到支持。至于该期间租赁费的具体给付数额，可综合考虑双方自2015年10月14日至2017年9月6日先后就租金优惠问题达成的多份补充协议、上诉人将“苏宁生活广场”变更“恒大城市广场”对被上诉人的实际经营必定造成一定程度的消极影响以及双方合同第4.2.3条关于“……甲方有权从租赁保证金中抵扣乙方拖欠的租金、物业服务费、其他费用、乙方应承担的赔偿、违约金、甲方代乙方承担的赔偿等……”约定等因素，以被上诉人已交付给上诉人的租赁保证金抵顶其所欠的2018年1月1日至同年9月30日期间的租赁费用，不失公允。上诉人主张对方按双方2013年12月2日订立的租赁合同的约定支付该期间的租赁费用，有失公平；被上诉人在此期间实际占有、使用对方租赁物，但未按约支付租金，其反诉主张返还租赁保证金，没有合同依据，不应支持。双方签订的租赁合同第10.5条明确约定涉案商铺权利人有权完全自主地出售该商铺或其所在苏宁广场的全部或部分房屋，故原审法院以上诉人在租赁期间将产权全部出售给恒大地产集团且未向被上诉人如实告知、违背了行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则为由，对上诉人要求被上诉人支付此期间租赁费用的诉请未予支持，理据欠充分，应予纠正。双方对于案涉租赁合同未能按照约定履行至合同约定期限均负有一定责任，故对于各自因此所受之损失应由各自承担；对于上诉人主张的其他损失，因其未提供充分证据证实，不予采信。综上所述，上诉人石家庄苏宁房地产开发有限公司苏宁广场购物分公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初4873号民事判决； 二、自2018年9月30日解除石家庄苏宁房地产开发有限公司苏宁广场购物分公司与张虎签订的《石家庄苏宁广场商铺租赁合同》及其补充协议； 三、张虎自本判决生效后10日内将坐落于河北省石家庄市新华区中山西路77号的石家庄苏宁广场第6层第605号商铺腾空并交付石家庄苏宁房地产开发有限公司苏宁广场购物分公司； 四、驳回石家庄苏宁房地产开发有限公司苏宁广场购物分公司的其他诉讼请求； 五、驳回张虎的反诉请求。 一审案件受理费15881元，减半收取7940.5元，反诉费5634元；二审案件受理费15881元，共计29455.5元。上诉人石家庄苏宁房地产开发有限公司苏宁广场购物分公司负担12455.5元，被上诉人张虎负担17000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘建国 审 判 员 杨根山 审 判 员 李 伟 二〇二〇年八月十八日 法官助理 梁 阔 书 记 员 赵浩淼 ——