包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初5405号原告：包头市名流置业有限责任公司。法定代表人：张弛，该公司董事长。委托诉讼代理人：王思宇，内蒙古彦坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺鹏飞，内蒙古彦坤律师事务所律师。被告：李娜，女，1980年3月20日出生，现羁押于包头市看守所。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司包头分行。法定代表人：韦海峰。委托诉讼代理人：菅婧。原告包头市名流置业有限责任公司与被告李娜、第三人上海浦东发展银行股份有限公司包头分行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告包头市名流置业有限责任公司（以下简称名流置业公司）委托诉讼代理人王思宇、贺鹏飞、被告李娜、第三人上海浦东发展银行股份有限公司包头分行（以下简称浦发银行包头分行）的委托诉讼代理人菅婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名流置业公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的包头市商品房买卖合同及相关补充协议（合同编号：2014-0303188）；2、被告配合原告办理注销网签备案等相关手续，并承担相应费用；3、被告向原告支付违约金165366.10元（按涉案商品房总价款的10%计算）；4、被告赔偿原告被银行划扣的代偿人民币1332651.15元及相应利息（利息自每一笔划扣款划扣之日起至被告偿还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5、被告承担原告的律师费29896元；6、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年8月30日，原告与被告签订《包头市商品房买卖合同》及补充协议，原告将坐落于包头市××区房屋出售于被告，房屋总价款1653661元。被告根据合同约定在支付333661元首付款后，与浦发银行包头分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，剩余房款由银行办理按揭贷款支付。还款期间，因被告未能及时向银行偿还贷款，浦发银行包头分行从原告保证金账户中扣划款项共计1332661.15元用以偿还贷款。原告认为，根据双方签订的《补充协议》第14条约定，被告违反借款合同约定导致原告承担担保责任，原告有权解除合同，并要求支付违约金。2019年6月12日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除合同。被告还应按照合同约定支付原告律师费用。故原告诉至法院请求判如所请。李娜辩称，被告是2019年5月6日被羁押，此后也没有办法给银行转款，也无法联系原告公司。被告丈夫找开发商，询问贷款怎样还。当时被告的账户都被冻结了。被告已经偿还了两年的银行贷款，没有逾期过。被告从2016年11月17日开始还贷款到2019年4月17日，没有逾期。被告不是恶意欠款。对于原告主张的各项请求，被告还可以按照每月银行贷款进行偿还，不同意解除合同。浦发银行包头分行辩称，2016年10月17日李娜与被告银行签订按揭贷款，贷款132万元，期限是27年。期间因李娜未按照合同约定进行偿还贷款的义务。原告为李娜承担阶段性担保义务，截止2020年7月2日原告公司为李娜垫付贷款金额为1332661.15元，其中包括本金、利息、复利、罚息等，该笔贷款已结清。对于原告主张解除合同的诉请，因银行的贷款已结清，所以应是原被告间的关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月30日，原告与被告签订2014-0303188号《包头市商品房买卖合同》及补充协议，原告将坐落于包头市××区房屋出售于被告，房屋总价款1653661元，其中首付款333661元，剩余房款1320000元在第三人浦发银行包头分行处办理了银行按揭贷款。合同约定被告为原告贷款提供阶段性担保，因被告违反借款合同导致原告承担担保责任的，原告有权解除买卖合同，被告应按该商品房总价款的10%向原告支付违约金。被告还需承担原告为实现上述债权额外支出的全部费用（包括但不限于仲裁费、律师费、公证费、评估费、鉴定费、拍卖费等）。合同同时约定，根据买卖合同约定解除合同的，双方应配合办理买卖合同的解除手续及预告登记备案的注销手续。2016年11月17日，被告与第三人浦发银行包头分行签订个人购房担保借款合同，被告向第三人贷款132万元，期限是27年。原告作为阶段性连带责任保证人，案外人申某为共同还款人。该合同约定被告自贷款实际发放的次月开始按月还款，被告未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用的，第三人有权调整被告的还款方式，宣布合同项下的已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，并可通过各种形式向原告及第三人追索。合同签订后，被告向原告交付了购房首付款333661元，并从2016年12月开始偿还贷款至2019年4月，共偿还贷款29个月，共计偿还本息213242.22元。2019年5月起，被告李娜及其共同还款人再未偿还贷款。2019年5月30日，第三人浦发银行包头分行开始对原告公司的保证金账户进行每月贷款金额的扣款，截止2020年6月10日，共计扣款1332661.15元，其中包括借款本金1259668.8元、利息72678.58元、逾期罚息313.77元，该笔贷款剩余本金和利息已全部通过保证金账户扣款完毕。原告为本案诉讼支出律师费29896元。另查明，2016年9月，原告将案涉房屋交付被告。案涉房屋已办理了网签和预告登记手续。案涉房屋已取得建设工程施工许可证、土地证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证。截止2020年7月24日本案庭审结束时，案涉房屋未取得不动产权登记。本院认为，原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，是合法有效合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的补充协议约定，因买受人违反借款合同导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除买卖合同。因被告李娜未能按期偿还借款本息，导致原告承担了阶段性担保责任，代偿了被告在第三人处的银行按揭贷款共计1332661.15元。故对于原告要求解除双方买卖合同的诉请，本院予以支持；合同解除后，被告应当协助原告办理注销网签登记的相关手续并承担相应费用，原告应当退还被告购房款1653661元，但应当从中扣除原告为被告支付的1332661.15元代偿款。故原告应当退还被告的房款金额为320999.85元（1653661元－1332661.15元）。因被告违约行为，导致合同解除，原告要求被告按照合同约定支付违约金165366.10元（1653661元×10%）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同同时约定买受人违约需承担出卖人实现债权支出的律师费用，故对于原告要求被告承担律师费29896元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告包头市名流置业有限责任公司与被告李娜签订的2014-0303188号《包头市商品房买卖合同》;二、被告李娜于本判决生效后三十日内协助原告包头市名流置业有限责任公司办理位于包头市××区房屋的注销网签合同备案手续和预告登记手续，相应费用由被告李娜承担；三、被告李娜于本判决生效后三十日内向原告包头市名流置业有限责任公司支付违约金165366.10元，原告包头市名流置业有限责任公司同时向被告李娜退还购房款320999.85元；四、被告李娜于本判决生效后三十日赔偿原告包头市名流置业有限责任公司律师费29896元；五、驳回原告包头市名流置业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18551元（原告包头市名流置业有限责任公司已预交），由被告李娜负担3413元，由原告包头市名流置业有限责任公司负担15138元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 刘 波人民陪审员 张乃钰人民陪审员 陈美娟 二〇二〇年八月七日书 记 员 郭 宇附本判决适用法律条文的具体内容：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。