山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁11民终1833号上诉人（原审原告）：李军云，男，1961年12月19日出生，汉族，居民，住莒县。委托诉讼代理人：何传祥，山东海亚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李永凯，1979年12月16日出生，汉族，居民，住莒县。委托诉讼代理人：刘庆，山东世纪星律师事务所律师。原审被告：李玉服（系李永凯之父），男，1954年12月1日出生，汉族，居民，住莒县。上诉人李军云因与上诉人李永凯、原审被告李玉服土地租赁合同纠纷一案，不服山东省莒县人民法院（2019）鲁1122民初5699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李军云上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，改判李永凯、李玉服支付拖欠的租赁费，并清除地上附属物。事实和理由：一、一审法院判决李军云补偿李永凯153377.04元明显不当。首先，李军云与李永凯土地租赁关系解除，李永凯应当清除其所建的地上附属物，李军云一审请求清除，并未要求使用李永凯的地上附属物，一审判决补偿给李永凯款项明显不当。其次，李永凯未请求将地上附属物折价归李军云，未提起反诉要求补偿，也未缴纳反诉费用，一审法院不应当判决折价归李军云。第三、即便是一审法院考虑物尽其用利益最大化，一审法院判决的比例过高。对于本案地上附属的建设均为李永凯因为经营所需建设的，对于本案涉及的土地租赁没有明确具体租赁期限和租赁费用，李永凯对其风险是明知的，由此造成的风险其承担全部或至少承担主要责任。最后一点，一审判决的补偿数额过高。对于能够拆除的钢结构等棚式构筑物及设备李永凯应当拆除；对于所建设的房屋已经使用近二十年，以达到其使用年限，没有利用价值，如涉案土地进行使用对于房屋应重新建设。对于涉案的硬化地面不能拆除，可也按照过错程度按比例分担，一审法院判决补偿也仅仅是涉案土地硬化地面这一部分。二、一审法院未支持李军云租赁费的请求没有根据。一审庭审时，李军云向法庭提供了邻村及本村有关土地租赁的合同证实租赁土地的价格，证实扣除已给付2万元，李永凯尚欠李军云租赁费，同时李永凯也认可后期用电费等进行抵扣租赁费用等事实，也说明李永凯拖欠李军云土地租赁费的事实，为此，一审法院驳回请求没有根据。李永凯辩称，双方之间的租赁合同违反法律强制性规定应属无效合同，李军云利用其职务之便所进行非法转让土地，是犯罪行为。一审法院认定双方之间的合同有效错误。李永凯上诉请求：撤销一审判决，改判李军云向李永凯给付添附物补偿款255628.4元（异议数额为102251.36元）。事实与理由：一审法院酌定李军云向李永凯按照建(构)筑物等财产市场价值的60%进行补偿，缺乏事实与法律依据，有损李永凯的利益。根据日照仁和信价格评估有限公司出具的日仁和信价评字【2020】第2-018号价格评估报告书，最终确定的评估金额系根据评估标的的重置价格×成新率得出。所谓“成新率”，是用来衡量设施的新旧程度，用来计算建筑物折旧的一种指标，如成新率为100%，意味着是全新的、刚建成不久的建筑，其计算标准为(尚可使用年限/已使用年限+尚可使用年限)×100%。涉案评估报告已成新率计算在内，说明该评估结论并非评估标的投入使用时的价值，而是评估标的在评估基准日的价值，即该评估结论不包含评估标的的折旧部分。根据最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第86条规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意添附，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定或协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人的损失的，应当负责赔偿。本案中，李永凯在涉案土地上进行建设的时间已经较长，应视为李军云认可李永凯的建设行为，同意李永凯在土地上增添附属物，对于不能拆除部分应当折价归李军云。但涉案评估报告中，最终的评估价值系李永凯添附的附属物折旧后的价值，在评估结论已经将评估标的的折旧部分减去的情况下，一审法院依然判决李军云只需向李永凯支付最终评估价值的60%，这显然与事实不符，与法律相违背。李军云辩称，一审法院所判决的责任划分是不正确的，没有法律依据。李永凯的损失应当由其自行承担。双方虽然没有书面的合同，但是一审法院所认定的双方之间的租赁合同有效是正确的。李军云向一审法院起诉请求：1.判令解除李军云与李永凯之间的租赁关系；2.判令李玉服、李永凯支付租赁费270000元；3.判令李玉服、李永凯清除租赁场所内物品；4.诉讼费由李玉服、李永凯承担。一审法院认定事实：自2004年起，李军云租赁莒县刘官庄镇东李家楼村土地使用，2010年1月10日签订书面租赁合同，租赁期限自2004年7月1日至2034年7月1日，租赁费为每年每平方1.5元，即每年4065元，经一审法院向莒县刘官庄国土资源所调查，涉案土地为集体建设用地。李军云2004年从村内租赁涉案土地后，将其中部分土地转租给李永凯使用，双方并未签订书面租赁合同；李军云于2004年11月30日收到李永凯支付的现金20000元，并向李永凯出具收条一张。李永凯自李军云处租得涉案土地后，在涉案土地上建设房屋11间，并进行了路面硬化等其他建设（详见评估报告书）。现李军云诉至法院，要求解除双方之间的租赁关系。应李永凯申请，一审法院委托日照仁和信价格评估有限公司对李永凯在涉案院落建设的房屋等现有财产进行价格评估，2020年3月11日，该公司出具评估报告书，记载委托评估的财产市场价格合计为302000元，李永凯支出评估费4000元。一审法院依法向双方送达该评估报告书，并由双方发表意见。李军云质证称，该评估价值过高，李永凯的财产由李永凯自行拆除，恢复土地的原状。李永凯质证称，该鉴定程序合法，价格适当，应予以支持。李军云提出的自行拆除、恢复原状不符合常理，且该意见属于提出新的诉求。一审法院认为，李玉服与李永凯虽系父子关系，但李永凯已经独立生活，庭审中李玉服、李永凯均明确表示涉案地块由李永凯一人使用，李军云将李玉服、李永凯列为共同被告，但未提供证据证实李玉服、李永凯共同使用涉案土地，应当承担举证不能的不利后果，故一审认定涉案土地由李永凯单独使用，李军云将李玉服列为本案被告，无事实根据，李军云对李玉服的诉求，不予支持。李军云将涉案土地交由李永凯使用，李永凯自2004年起即一直占有、使用涉案土地，并在涉案土地上进行了系列建设，李军云自村内租赁涉案土地，并转交李永凯使用，李永凯也向李军云交纳了20000元费用，应当认定李军云与李永凯之间构成土地租赁关系，双方未签订书面合同，未约定租赁期限，应当视为双方之间为不定期租赁合同关系，故李永凯辩称的双方间不存在租赁关系，与事实不符，且双方均无权对集体土地使用权进行买断，一审法院对该主张不予支持。因李军云与李永凯之间构成不定期租赁关系，李军云有权收回涉案土地，故李军云要求解除双方之间的租赁关系，于法有据，应予支持。对李军云要求李永凯支付租赁费270000元的请求，李军云庭审中陈述将涉案土地交由李永凯使用时，并未约定租赁费价格，李军云提供四份租赁合同复印件，但其中个人与村集体签订的租赁合同，所涉及的土地为莒县刘官庄镇高家庄村，并非本案莒县刘官庄镇东李家楼村土地，据一审法院实地走访了解，两村虽在地理位置上相邻，但高家庄村的土地租赁价格明显高于东李家楼村，故该两份租赁合同并无参照意义；另外两份个人签订的租赁合同，均未记载租赁地块的具体位置，李军云也未提供其它证据证实该两份合同的履行情况，亦无参照意义；李军云提供的两份证人证言，两证人均未到庭对证言的真实性进行陈述，且两份证明均未记载租赁土地的时间、土地位置及具体履行情况，对该两份证明，一审法院不予采信。李军云提供的与村集体签订的土地租赁合同记载，李军云租赁土地的面积为2710平方米，租赁费为每年4065元，李军云庭审中陈述李永凯使用的面积约为1255平方米，约占李军云总租赁土地面积的一半，双方口头协议租赁土地的时间为2004年，故李军云陈述的李永凯支付20000元系定金，明显超出当时的租赁费价格，不合常理；此外，李军云庭审中陈述将土地交由李永凯使用时，未约定使用时间及租赁费用，并打算给李永凯另行划地使用，结合李军云在十几年来均未向李永凯主张过租赁费的事实及双方陈述，李永凯主张的交纳20000元系“买断涉案土地使用权”具有高度可能性的，应当认定李永凯交纳的20000元系李永凯应当向李军云交纳的全部土地租赁费用。综上所述，李军云向李永凯按照每年20000元主张土地租赁费共270000元，无事实根据和证据证实，一审法院不予支持。对李军云要求李永凯清除租赁场所内物品的请求，因李永凯在涉案土地上进行建设的时间已经较长，李军云也未予制止，应当视为李军云认可李永凯在涉案土地上进行建设的行为，双方未签订书面合同，未对涉案土地的租赁期限进行约定，双方对此均有过错。李永凯在占有涉案土地后，进行了建设，经鉴定，李永凯建设的房屋、变压器、钢架构、硬化路面等，现有价值为302000元。其中变压器两台，评估价值为36685元，该两台变压器系永凯经营时购置，不论两台变压器实际有无重复利用的价值，作为可拆卸动产，李永凯应当自行拆除处置，对两台变压器接入的电缆线，评估价值9686.6元，在评估报告中记载，系东院墙外地埋，亦应由李永凯自行拆除处置；对评估报告涉及的房屋、钢架构、硬化路面等财产，评估价值为255628.4元（302000元-变压器36685元-电缆线9686.6元），若拆除会造成资源浪费，且李军云有重复利用的可能，故上述财产由李军云继续占有使用更为适宜，结合本案案情、双方未签订书面租赁合同的过错程度及李军云实际继续使用上述财产的情况，一审法院酌定，由李军云就未拆除的房屋、钢结构等财产向李永凯补偿153377.04元（255628.4元×60%）。评估报告中未涉及的李永凯所属财物，由李永凯自行清除。因双方构成不定期租赁合同，李军云虽有权解除租赁关系，但应当给予李永凯合理期限清除租赁场所内物品。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条的规定，判决：一、依法解除李军云与李永凯之间的土地租赁合同；二、李军云于判决生效后一个月内，向李永凯支付添附物（经评估的房屋等）补偿款153377.04元；三、李永凯于判决生效后一个月内拆除变压器及电缆线，清除租赁场所内的其他物品；四、驳回李军云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费4000元，由李军云负担2400元，李永凯负担1600元。案件受理费5350元，由李军云负担3210元，李永凯负担2140元。二审中，当事人均未提供新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，李军云与莒县刘官庄镇东李家楼村签订合同，约定租赁莒县刘官庄镇东李家楼村的土地进行投产建设，日照市人民政府日政土字[2003]376号文件、莒县刘官庄镇国土资源所等证据能证实涉案土地用途为建设用地。因此，李军云与刘官庄镇东李家楼村之间的土地租赁合同合法有效。在租赁合同履行期间，李军云将其中部分土地转租给李永凯，因李军云的转租行为并未违反其与刘官庄镇东李家楼的合同约定，亦无证据证实刘官庄镇东李家楼村对李军云的转租行为提出异议，故李军云与李永凯之间的转租行为亦合法有效，李永凯主张双方之间的租赁合同无效的理由不成立。因李军云与李永凯之间未签订书面合同，未约定租赁期限，根据法律规定双方之间应为不定期租赁合同，李军云虽有权随时提出解除合同，但因李永凯在涉案土地上进行了系列建设，李军云对李永凯的建设并未反对和制止，本着公平、节约诉讼成本及物尽其用、节约资源等原则，综合考虑李永凯向李军云交纳20000元以及李永凯实际对其建设部分使用时间等因素分析，一审法院判决解除李军云与李永凯的租赁合同的同时，一并判决除了李永凯能自行拆除外的建设部分由李军云继续使用并由李军云按照评估价格的60%给李永凯补偿并无不当。因李军云并未提供充分有效证据证实其与李永凯约定每年租赁费20000元，一审法院未支持李军云关于李永凯应支付租赁费270000元的诉讼请求正确。综上所述，李军云、李永凯的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5713元，由李军云负担3368元，李永凯负担2345元。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  杨荣国审判员  苗自富二〇二〇年八月二十四日书记员  陈飞羽