河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终2557号上诉人（原审被告）：信阳明昇置业有限公司。住所地：河南省息县城关西街石油公司西侧。法定代表人：吴家猛，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈永强，河南同信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岳娟，女，汉族，1984年2月18日出生，现住河南省。被上诉人（原审被告）：张咏，女，汉族，1963年2月26日出生，住河南省息县。上诉人信阳明昇置业有限公司（以下简称“明昇公司”）因与被上诉人岳娟、张咏房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省息县人民法院（2020）豫1528民初1094号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了开庭审理。上诉人明昇公司的委托诉讼代理人陈永强、被上诉人岳娟、张咏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明昇公司上诉请求：1、依法撤销息县人民法院（2020）豫1528民初1094号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人岳娟对上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实和适用法律均存在错误。1、原审认定2013年8月4日被上诉人张咏为上诉人明昇公司龙门花园项目部员工向被上诉人岳娟出具收据，认定事实严重错误。龙门花园项目部是成立于明昇公司登记设立之前的非法人组织，设立人是被上诉人张咏的丈夫骆桂良及其合伙人，明昇公司开发的项目与龙门花园项目部销售的房屋仅是小区名称相同，并不是同一主体建设，被上诉人张咏既不是明昇公司的员工又未向明昇公司交付任何款项，与上诉人无关。2、上诉人从未与被上诉人岳娟签订过房屋买卖合同，也未收取岳娟的购房款，且岳娟提供的所有证据材料均无上诉人签字加章，没有证据证明上诉人收取了被上诉人岳娟的购房款，张咏收取岳娟的款项转到了张咏的私人账户了，原审在没有查明张咏所收房款的去向和张咏收取岳娟款项依据的情况下就直接认定张咏收款是代上诉人收款是错误的。3、原审法院依据与本案没有直接关联的另一判决事实认定本案事实，判决上诉人退款也是错误的。原审法院引用生效判决认定事实应遵守相关证据法则，在明确查明现有证据足以证明另案认定事实存在错误及特殊背景的情况下，该认定不能类推适用到本案，故原审法院关于引用另案事实认定张咏身份的判决属适用法律错误。被上诉人岳娟辩称：张咏给其出具的收据上有龙门花园项目部的公章，要求龙门花园项目部退还购房款。明昇公司的经理在开庭前还跟其电话联系要其签购房合同，但是因为价格没有协商好才没有签。被上诉人张咏辩称：答辩人是职务行为，有龙门花园项目部领工资的明细表为证。其是龙门花园项目部的会计、出纳，所有的收款答辩人都转给了现在明昇公司的会计李永杰，李永杰为其出具了收条，明昇公司土地出让金也是其交的。之前龙门花园项目部与明昇公司是挂靠关系，其在龙门花园卖的房子有两栋，没有理由这套不认可。岳娟向一审法院起诉请求：1、判决被告返还原告预售房款20万元及利息；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月4日，原告岳娟向息县龙门花园项目部给付房屋预售款20万元，被告张咏为明昇公司龙门花园售楼部员工，被告张咏给原告出具收据一张，载明：“今收到岳娟预交下期房款开工选房4楼按1990元/㎡，如选3楼按2190元/㎡，预交20万元封顶补齐至30万，余款拿钥匙结清。车库按3300元/㎡选后算”，该收据加盖息县龙门花园项目部印章及张咏签字指印。被告明昇公司提供的房屋预售证及房屋显示其公司开发“龙门花园”项目。后被告明昇公司未按照约定让原告选房，且上述收据载明的3楼、4楼房屋已出售给他人。另查明，信阳市中级人民法院作出的（2017）豫15民终3163号民事判决书认定，明昇公司否认张咏系其公司员工，并对张咏的收款行为不予认可，但是张咏在离开龙门花园售楼部时向明昇公司财会人员办理的财产移交手续，该手续中载明有收取的售房预交款及其它开支，双方办理财务交接手续的行为说明张咏是代表明昇公司收取了购房预付款。一审法院认为，符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。本案原告岳娟在2013年8月4日交纳20万元房屋预购款后，因被告明昇公司一直未按照约定让原告岳娟选房，被告明昇公司应承担违约责任，现原告要求被告返还20万元购房款本金及利息，予以支持。被告张咏开具票据，收取原告岳娟房屋预付款，明显系职务行为，且经（2017）豫15民终3163号民事判决认定，不应当由其个人承担责任。被告明昇公司的辩称意见，理由不足，不予采纳。判决：一、被告明昇公司于判决生效后十日内返还原告岳娟20万元购房款及利息（利息按银行同期借款利率自2013年8月4日计算至款偿清时止）；二、驳回原告岳娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费4300元，减半收取2150元，由明昇公司承担。经审理，对一审查明的事实，本院予以确认。本院二审期间，被上诉人张咏提交了时间为2013年1月31日和2014年11月30日的《人员工资花名册》各一份，花名册显示张咏每月领取工资1200元。对于这两份证据上诉人质证认为不符合证据规则，不属于新证据，2013年1月31日明昇公司还没有成立，工资表上的骆桂良系张咏丈夫，是龙门花园项目部的实际成立人，该工资表不能证明与明昇公司有任何关联。被上诉人张咏还提交了2011年-2014年9月的《收支票据移交表》复印件，该移交表上显示了收入和支出金额，上有移交人张咏签字，接收人李永杰签字。同时张咏称李永杰是当时明昇公司的会计，现在还是明昇公司的会计。对于该份证据上诉人明昇公司质证认为，不是原件不属于新证据，李永杰在明昇公司兼职之前也在龙门花园项目部兼职，张咏自认是龙门花园项目部出纳，其向会计移交票据是正常行为，该表不能反映款项的流转，不能达到证明资金流转的目的。被上诉人岳娟提供了2020年7月7日上诉人明昇公司销售经理卢宏辉与其的通话录音一份，该录音中卢宏辉表示明昇公司一直为岳娟留着房子，如其不同意现在的房屋价格，可以等公司将房屋出售取得价款后再退还岳娟交付的20万款项。对于该份录音，明昇公司质证认为，真实性没有异议，但这是卢宏辉受公司委托参与调解的意见，相关意见没有经公司股东及法定代表人同意，公司给岳娟退款的意见公司不同意。本院认为，本案争议焦点为龙门花园项目部与明昇公司之间是什么关系以及被上诉人张咏收取案涉款项后是否交付给明昇公司。从被上诉人张咏提供的《收支票据移交表》来看，移交的是从2011年至2014年9月的所有票据，而明昇公司的成立时间是2013年8月2日，明昇公司的会计李永杰接收了龙门花园项目部在明昇公司成立之前和成立之后的所有票据，可以认定龙门花园项目部与明昇公司之间存在业务上的承继关系，上诉人明昇公司主张其与龙门花园项目部没有关联的证据不足，本院不予支持。被上诉人岳娟将案涉购房款交付给被上诉人张咏，张咏为其出具收条，并签字加盖了龙门花园项目部的印章，其行为属于职务行为，虽然被上诉人张咏没有提供具体证据证明其将案涉款项交付给明昇公司，但是明昇公司不能以此对抗第三人岳娟。被上诉人岳娟提供的明昇公司销售经理卢宏辉的通话录音显示，明昇公司一直为岳娟留有房子，但双方因价格问题没有达成一致意见，现上诉人明昇公司称其从未与被上诉人签订过房屋买卖合同，也未收取被上诉人岳娟的购房款理由不足，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人明昇公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由信阳明昇置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王福仁审判员  朱长华审判员  芦 倩二〇二〇年八月二十四日书记员  谢晓梅