江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初1475号原告：孙广翠，女，1952年7月12日生，汉族，住东海县。被告：李费，女，1994年2月14日生，汉族，住海州区。被告：冯旭，男，1994年7月15日生，汉族，住海州区。以上两被告共同委托代理人：朱琰、秦大明，江苏明亮律师事务所律师。被告：连云港昌顺房产经纪服务有限公司，住所地连云港市海州区海宁东路凤凰名都**楼108铺。法定代表人：范强，总经理。第三人：连云港市云城房产置业担保有限公司，住所地连云港市海州区海昌北路**房地产交易大厦**。法定代表人：李海英。原告孙广翠与被告李费、冯旭、连云港昌某房产经纪服务有限公司（以下简称昌某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日作出（2019）苏0706民初5326号民事判决，被告李费、冯旭不服该判决提出上诉，该案因基本事实不清被江苏省连云港市中级人民法院发回重审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭，诉讼中，本院根据原告申请追加连云港市云城房产置业担保有限公司（以下简称云城担保公司）为本案第三人并公开开庭进行了审理。原告孙广翠、被告冯旭及其与李费的共同委托诉讼代理人朱琰、秦大明、被告昌某公司到庭参加诉讼，第三人云城担保公司提交书面意见。本案现已审理终结。原告孙广翠向本院提起诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《购房合同》和《连云港市存量房买卖合同》；2、被告李费、冯旭退还购房款42万元并赔偿损失（自交付购房款之日起至退还房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算），被告昌某公司对上述款项承担连带责任；3、被告昌某公司返还佣金4000元；4、第三人退还监管资金29万元；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月19日，原告委托儿子黄某与被告冯旭、李费签订了《购房合同》，被告以42万元的价款将位于秦东门大街381号-2号楼308室的房屋出卖给我方，同日，我方交付定金20000元。2018年10月8日，买卖双方签订了《连云港市存量房买卖合同》及《存量房交易资金监管协议》，我方依约将购房款29万元汇入云城担保公司，并向被告李费、冯旭支付购房款尾款11万元，还向被告昌某公司支付佣金4000元。2018年10月12日，我方依约交纳了房屋买卖税款，10月13日，买卖双方到产权交易中心办理产权过户手续时，产权中心工作人员告知房屋产权登记错误，不能办理过户手续。根据双方签订的合同约定，被告方严重违约，现诉至法院，请求支持原告诉求。被告李费、冯旭共同辩称，1、原告在合同签订之前对房屋已进行实地勘察，《购房合同》是在平等协商的基础上签订的，合同合法有效。2、被告李费、冯旭全部完成了房产过户手续的签字并交纳了过户税费，已经履行合同约定义务，不存在违约行为。3、双方签署的《连云港市存量房买卖合同》载明了房屋用途为非住宅详细用途为办公用房，涉案房屋不动产权证上土地使用权年限登记为70年是不动产登记部门工作人员失误，与二被告无关，且该登记不影响房屋的质量、使用功能，房屋权属亦无争议，买受人的实际权益未受到影响，故不存在合同目的不能实现的情形，请求驳回原告对我方的诉讼请求。被告昌某公司辩称，买卖双方签订房屋买卖合同前，我方到房产部门进行过核实，房产部门回复涉案房屋土地是住宅性质，房屋产权为70年，现在双方房屋买卖合同已签订，我方已履行了居间合的全部义务，办理房屋过户手续是附赠的服务项目，我方没有过错也没有违约，购房款我方也没有收取，故我方不应当承担连带返还及赔偿责任，中介费也不应退还，请求驳回原告对我方的诉讼请求。第三人云城担保公司提交书面意见，根据连云港市住房保障和房产管理局下发的连住房规发【2018】3号《市住房局关于印发连云港市存量房交易资金监管实施办法的通知》第十九条第一款规定，交易资金监管的解除：（一）人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致交易终止的，可由当事人单方提出解除申请。上述事实有原、被告当庭陈述及原告提交的《购房合同》、定金收条、《存量房买卖合同》、《存量房交易资金监管协议》、增值税发票、税收交费单、收条、产权证复印件、第三人提交的情况说明等证据予以证实，本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年9月19日，原告孙广翠委托其儿子黄某（乙方）与被告李费（甲方）签订《购房合同》，约定甲方自愿将坐落在连云港市海州区秦东门大街381号-2号楼308室房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。该房屋总建筑面积39.08平方米。双方协商该房屋的实际成交总价为42万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金2万元。甲乙双方同意采取全款方式支付剩余购房款40万元，支付时间为办理存量房交易资金监管时，存入房屋行政主管部门开设的监管账户，待甲乙双方办理完毕交易房屋权属转移登记后，购房尾款划付甲方。乙方应于2018年10月8日与甲方办理存量房交易资金监管。合同签订后，黄某即向冯旭交纳了定金2万元，冯旭出具定金收条。同日，黄某与李费、昌某公司还签订《居间服务合同》。2018年10月8日，原告与被告李费、冯旭签订《连云港市存量房买卖合同》，同日，买卖双方与第三人云城担保公司还签订《存量房交易资金监管协议》，双方同意将29万元房款交易资金委托监管，原告即向第三人账户（开户行：中国工商银行股份有限公司连云港分行营业部，账号11×××59）存入监管资金29万元。同日，原告委托黄某向冯旭支付房屋尾款11万元，并向昌某公司交纳了佣金4000元。2018年10月12日，原告孙广翠交纳了房产过户的相关税费。另查明，涉案房屋不动产权属证书载明国有建设用地使用权用途为城镇住宅用地/商业服务，使用年限至2081年12月28日止。原被告双方在办理房屋转移登记手续时，房产登记部门告知涉案房屋为商铺，国有土地使用权使用年限应为40年，应该至2051年12月28日，现不动产权属证书登记的2081年12月28日属于登记错误，要对权属证书更正登记后，方可办理物权转移登记，原告认为涉案不动产权利年限缩短而拒绝购买涉案房屋，并要求退款。2018年11月23日，原告孙广翠向本院起诉要求解除合同并要求被告返还购房款，之后，原告撤回起诉。2019年6月14日，孙广翠再次向本院起诉，变更诉求为撤销涉案合同，诉讼中，黄某出具说明认可是其母亲孙广翠委托其签订购房合同并交纳房款，其同意孙广翠主张权利。本案争议焦点：本案争议焦点为：1、原告主张解除合同的请求能否支持；2、原告主张的返还购房款、赔偿损失能否支持；3、被告昌某公司在本案中应否承担责任，原告要求其返还中介费的请求能否支持。争议焦点1，本院认为，原告孙广翠在了解涉案房屋的不动产权登记情况后基于对不动产权证书的信赖与被告签订了《购房合同》，而在办理房屋转移登记时，买卖双方才得知不动产权属证书登记错误，涉案房屋土地使用权年限仅为40年，房屋用途并非住宅而是商铺，而根据我国物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满自动续期，而对非住宅建设用地使用权期间届满后的续期尚无明确规定，现被告李费、冯旭无法将土地使用权限为70年的住宅转移登记至原告名下，构成违约，虽然两被告对此并无过错，但合同责任系严格责任，即无论违约方有无过错，若非存在法定免责事由，只要未履行合同义务就应承担违约责任，因两被告的违约行为导致原告的合同目的无法实现，原告作为守约方有权主张解除合同，本院确认双方所签《购房合同》、《连云港市存量房买卖合同》于原告第一次起诉时起诉状副本送达之日起解除，即2019年3月13日解除。争议焦点2，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告李费、冯旭应将实际收取的13万元购房款返还原告，对于存入第三人账户的监管资金29万元，原告可依据本判决向第三人单方提出解除《存量房交易资金监管协议》的申请，解除后自行向第三人主张退还该款项。对于原告主张的损失，考虑被告的违约程度、原告的实际损失等情况，本院确定该损失为原告的资金被占用期间的利息损失。原告支付给被告李费、冯旭的13万元房款应自支付之日起计算利息，对于29万元的监管资金的利息，两被告虽未实际收到该款项，但合同解除，两被告作为卖方应负有协助返还购房款的义务，但两被告却一直拒绝配合协助，本院确定该29万元的利息自合同解除时即2019年3月13日起计算。争议焦点3，被告昌某公司作为中介，并非买卖合同的相对方，其也未实际收取原告支付的房款，且昌某公司在居间服务过程中不存在过错，故其不负有返还购房款并赔偿损失的义务。对原告要求昌某公司返还中介费4000元的请求，因昌某公司也促成双方房屋买卖合同的订立，付出了一定劳动，故本院考虑昌某公司前期付出的合理劳动，酌情确定被告昌某公司返还原告中介费2000元。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告孙广翠与被告李费、冯旭于2018年9月19日签订的《购房合同》、于2018年10月8日签订的《连云港市存量房买卖合同》于2019年3月13日解除；二、被告李费、冯旭于本判决发生法律效力后十日内返还原告孙广翠购房款13万元；三、被告李费、冯旭于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告孙广翠利息损失（以2万元为基数，自2018年9月19日起至2019年8月19日按同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以11万元为基数，自2018年10月8日起至2019年8月19日按同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以29万元为基数，自2019年3月13日起至2019年8月19日按同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告连云港昌顺房产经纪服务有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告孙广翠2000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7660元（原告已预交），由被告李费、冯旭负担，被告负担的部分于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。审 判 长  王守富人民陪审员  刘 莹人民陪审员  汪素琴二〇二〇年八月三十一日法官 助理  王肖琳书 记 员  朱庭苇法律条文及上诉须知附录法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行