上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初3857号原告：上海小马过河企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区书院镇船山街****。法定代表人：赵成文，执行董事。委托诉讼代理人：陈玲玲，该公司员工。被告：褚红民，男，1975年10月16日生，汉族，住江苏省沛县河口镇西陈庙**。委托诉讼代理人：韦振亮，上海俊豪律师事务所律师。第三人：上海新城创域房地产有限公司，住所地，住所地上海市嘉定区澄浏中路****iv>法定代表人：丁明芳，执行董事。委托诉讼代理人：杜柳枫，该公司员工。委托诉讼代理人：辛九渊，该公司员工。原告上海小马过河企业管理有限公司(以下简称小马公司)与被告褚红民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月19日作出(2018)沪0114民初13685号民事判决后，被告不服该判决提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后裁定发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加上海新城创域房地产有限公司(以下简称新城创域公司)作为本案第三人参加诉讼。原告委托诉讼代理人陈玲玲，被告褚红民及其委托诉讼代理人韦振亮，第三人委托诉讼代理人杜柳枫、辛九渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告小马公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的租赁合同于2018年8月22日解除；2、判令被告向原告支付2016年10月1日至2018年8月22日期间的租金人民币(以下币种同)189,952.67元(按每天4.1元每平方米计算，扣减已付款138,342元)；3、判令被告依约向原告支付逾期缴纳租金的违约金189,952.67元；4、判令被告依约向原告支付因被告导致合同解除的违约金28,895元(相当于解约当年2个月的租金)；5、判令被告依约补足原告给予被告的免租期期间租金28,974.39元(免租期日租金为474.99元，自2016年8月1日至2016年9月30日止，共计61日)；6、判令被告支付房屋占有使用费202,296.40元(自2018年8月23日起计算至2019年9月30日止，共计一年39日，按每天4.1元每平方米计算)。事实与理由：原、被告于2016年8月4日签订了《商铺租赁合同》，合同约定被告承租原告拥有经营管理权的位于上海市嘉定区依玛路XXX号楼351-1、353-1号商铺(以下称系争房屋)用于经营，租期为3年，被告应于2016年12月15日前缴纳租金，因被告未如期缴纳租金，经原告多次向其催缴无果，原告依照合同约定与被告于2018年3月31日解除租赁合同，被告的行为造成原告严重的经济损失，且已经构成严重违约，原告为维护自身合法权益，故要求判如所请。被告褚红民辩称，1、不同意于2018年8月22日解除合同，当时被告与原告项目经理协商对租金标准进行了变更，变更为每天2.9元每平方米，并承诺给予被告3万元的租金优惠，且被告已向原告支付租金95,000元，故被告不存在拖欠租金，原告合同解除的理由不能成立，系争房屋于2019年3月被断电，故合同应于2019年3月解除；2、租金应按照每天2.9元每平方米计算，并扣除3万元的租金优惠；3、被告不存在违约，不同意支付逾期缴纳租金的违约金，即使存在违约，原告主张的违约金过高，希望法院予以调整；4、不认可解约违约金，原告重复计算违约金；5、不同意支付免租期租金，合同约定原告给予被告免租期；6、不同意支付房屋占有使用费，即使计算也应计算至2019年3月15日断电时间。第三人新城创域公司述称，其将系争房屋交与原告经营管理，其依法履行合同约定，不存在妨碍被告正常经营情况，请求法院在保证第三人权益的基础上依法判决，对原告诉请没有异议，未收到原告发出的解除合同通知，合同解除日期由法院依法裁定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月4日，小马公司(甲方)与褚红民(乙方)、新城公司(丙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方负责租赁房屋的招商代理及运营服务(含物业、商业管理)，期限自2016年1月1日至2025年12月31日止，甲方有权在上述期限内，以自己名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、收取租金、进行管理和解除租约、租赁物返还交接等事项；系争房屋位于第1层，共2间，建筑面积约115.85平方米，乙方承诺租赁该房屋用于经营汽车美容；乙方应于2016年8月1日进场装修，并于2016年9月30日装修结束，租赁期限为36个月，自2016年10月1日起至2019年9月30日止，上述租赁期限起始日期即为装修期届满之日；在合同期间内无拖欠租金和其他违反合同约定的情况下合同自动延续两年；系争房屋的租金标准为自2016年10月1日起至2017年9月30日的日租金为4.1元/㎡/天，年租金为173,370元，自2017年10月1日起至2018年9月30日的日租金为4.1元/㎡/天，年租金为173,370元，自2018年10月1日起至2019年9月30日的日租金为4.346元/㎡/天，年租金为183,772元；首期(即2016年10月1日至2016年12月31日)的租金43,342元于签约当日内支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用；三方一致同意，2017年12月31日(含)之前的租金支付到甲方账户，2018年1月1日(含)之后的租金支付到丙方账户；履约保证金为43,342元，签订合同时乙方当场予以支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息返还给乙方，履约保证金支付至丙方账户；除本合同第七条第二款约定外，在合同期内乙方如有以下行为的，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付数额为二个月租金的违约金(以最后一年月租金为准)、收回该房屋、不予退还履约保证金，并有权要求乙方支付装修免租期(若有)之间租金及物业管理费：(1)擅自改变物业用途的，(2)逾期支付租金或其他应付费用达30日及以上……；在不影响本合同向下甲方其他权利的前提下，在合同期内若乙方违反本合同项下任何付款责任且经甲方催告后仍未予支付的，甲方经事先通知乙方后有权切断该房屋水、电供应、拒绝乙方进入租赁房屋或其它服务或者采取合法的其它措施、行动，直到乙方前述的违反得到改正，在前述切断水、电供应或其它服务期间乙方仍须按照本合同的规定支付租金、物业管理费，乙方并应承担因此而产生的一切其它后果及所有因此而引起的费用；同时，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，每逾期一日，则乙方需按未付款项千分之三的标准向甲方支付违约金，违约金自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用。合同附件一装修及设施、设备情况中甲、乙方共同确认交房时间为2016年8月1日。合同签订后，被告支付租金至2016年12月31日。后，褚红民于2018年1月至8月陆续支付租金9.5万元。小马公司经催讨未果，故起诉来院。2019年10月10日，小马公司收回系争房屋。另查明，2016年1月1日，上海新城万嘉房地产有限公司(甲方)、上海置天投资管理有限公司(乙方，系小马公司的前身)及新城创域公司(丙方)共同签订《商业运营委托管理合同》一份，约定甲方将位于上海市嘉定区新城香溢璟庭1期项目委托乙方提供招商代理及运营服务(含物业管理)；乙方对本项目的运营管理服务期限为10年，自2016年1月1日至2025年12月31日；运营管理范围及内容包括对项目的整体招商、项目开业后的运营管理工作等；租户的租赁保证金数额由甲方确定，由丙方负责收取，丙方向承租人出具保证金收据；该项目物业由乙方物业公司统一运营管理。三方另于2016年7月1日就上述《商业运营委托管理合同》签订补充协议一份，明确部分商铺乙方不进行招商，乙方实际招商面积为18336平方米(包括本案系争房屋)等。审理中，1、小马公司与褚红民一致确认褚红民已付租金为138,342元。三方一致确认褚红民已向新城创域公司支付租赁保证金43,342元。2、新城创域公司表示同意由小马公司代为收取和主张2018年1月1日后的租金。3、褚红民表示根据合同约定，租赁期限可自动延续2年，故租赁期限共计5年。小马公司、新城创域公司则认为由于褚红民违约在先，合同不能自动延续2年，租赁期限仍应为3年。4、褚红民根据本院出具的调查令，向国家电网上海嘉定公司调取系争房屋的两个电表在2019年2月至2019年9月的用电情况，两张电费明细记载，2019年5月至2019年9月的电表读数及电费为0。褚红民表示小马公司于2019年3月底对系争房屋采取了断电措施，之后其从隔壁商铺拉的电及购买发电机发电，其无法正常使用系争房屋。小马公司自认断电时间为2019年4月开始，断电理由为褚红民未按时缴纳租金。本院认为，褚红民与小马公司、新城创域公司签订的《商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，各方均应按约履行。合同签订后，小马公司已按约交付房屋，褚红民理应按约支付租金。褚红民辩称双方曾就租金标准进行变更，且小马公司曾承诺减免3万元租金，小马公司均不予认可，褚红民亦未提交证据加以证明，本院对此无法采信。褚红民确实存在欠租情形，确属违约，小马公司有权依约行使合同之单方解除权，新城创域公司对此亦无异议，故小马公司有权主张单方解除合同，并以此为由要求褚红民支付欠付的租金、违约金及免租期租金。褚红民辩称双方约定合同到期可自动续期两年的意见，因其存在欠付情形，不符合该条约定的前提条件，且房屋已于期限届满后被小马公司收回，本院对此不予采信。关于欠付的租金，双方已于2019年10月10日交接房屋，小马公司自愿主张截至2019年9月30日欠付的租金(占有使用费)，该期限本院予以照准。至于租金标准，小马公司于2019年4月开始对系争房屋采取断电措施，且此后未恢复供电，对褚红民的正常经营造成影响，故断电期间的租金可酌情予以扣减。本院酌定，截止2019年9月30日前，褚红民欠付租金金额为370,000元。褚红民已付的租赁保证金43,342元可先行予以抵扣。关于逾期付款违约金，小马公司主张的标准过高，本院酌定以欠付租金370,000元为基数，自2019年10月1日起按日万分之二计算。关于小马公司主张的解约违约金及免租期租金，本院兼顾双方合同履行情况、小马公司的实际损失，酌情确定解约违约金为14,000元，同时褚红民另行赔偿小马公司免租期租金损失14,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告上海小马过河企业管理有限公司、被告褚红民以及第三人上海新城创域房地产有限公司于2016年8月4日签订的《商铺租赁合同》；二、被告褚红民应于本判决生效之日起十日内给付原告上海小马过河企业管理有限公司截止2019年9月30日前欠付的租金370,000元(被告褚红民已支付的履约保证金43,342元可在该款中予以抵扣)；三、被告褚红民应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海小马过河企业管理有限公司逾期缴纳租金的违约金(以欠付租金370,000元为基数，自2019年10月1日起按日万分之二计算至实际付清之日止)；四、被告褚红民应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海小马过河企业管理有限公司解约违约金14,000元；五、被告褚红民应于本判决生效之日起十日内支付原告上海小马过河企业管理有限公司免租期期间租金14,000元；六、原告上海小马过河企业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,201元，由原告上海小马过河企业管理有限公司负担4,152.40元，由被告褚红民负担6,048.60元(被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  史建颖审 判 员  刘燕枫人民陪审员  杜昕园二〇二〇年八月三十一日法官 助理  卜文茜书 记 员  王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。