贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4140号上诉人（一审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人（一般授权）：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：张海威，贵州朗意律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：张化坤，男，汉族，1987年11月15日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰公司”）因与被上诉人张化坤商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1784号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人瑞丰公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人不存在损失，上诉人不应承担支付违约金的责任。2.即便上诉人应当承担违约责任，在约定过高、损失难以确定的情况下，一审按贷款利率169%的标准计算本案违约金亦过高，应参照中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%予以调整。3.一审判决上诉人承担违约责任至提交完毕办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知被上诉人之日止不当，上诉人至迟承担违约责任至符合办证条件并通知被上诉人提交办证所需资料之日。4.上诉人未按期办理不动产权属证书系不动产登记政策变更及新冠肺炎疫情所致，上诉人不应承担违约责任。5.被上诉人主张退还电开户费、水开户费、燃气开户费的诉讼请求已经超过诉讼时效期间，同时商品房买卖合同明确约定以上费用由买受人承担，并未纳入商品房房价款中，不存在返还基础，一审判决上诉人退还上述费用错误。另外，案涉房屋已经具备办证条件，2019年11月19日取得了不动产登记中心出具的首次登记，并且同一幢的其他业主已经办理了证书，一审让认定事实错误。被上诉人张化坤答辩称：与一审意见一致。张化坤向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理位于毕节市的不动产权证书并交付给原告；2.判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计13735.13元（以总房款299085.00元为基数，按日利率0.1%从2017年6月1日起计算实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止）；3.判令被告向原告退还重复收取的四通费用共计3329.00元；4.本案诉讼费用由被告负担。一审法院查明事实：2012年6月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于贵州省毕节市七星关区瑞丰新城第7幢12层1204号住宅房；建筑面积104.16平方米，套内建筑面积87.66平方米；按套内建筑面积计算，商品房总价款为299085.00元；被告应于2013年5月31日前交付房屋给原告；被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给原告；约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告交付房款299085.00元。另原告向被告缴纳了开户费、代收税费、维修基金及办证费用，其中开户费为电开户费529.00元、水开户费500.00元、燃气开户费2500.00元，共计3329.00元。被告于2013年11月1日将房屋交付原告。另查明：涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故该违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款299,085.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准计算。对原告要求办理房屋产权证书并交付的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，现涉案房屋还未具备办证条件，属于事实上不能履行的情形，故对原告的该诉讼主张，不予支持。对于原告要求被告返还三通费3,329.00元的诉讼请求，根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的商品房购房款，再收取三通费于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还三通费的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年1月17日提起诉讼，本案并未超过诉讼时效。关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告张化坤逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款299,085.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准计算）；二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告张化坤三通费3,329.00元；三、驳回原告张化坤的其他诉讼请求。案件受理费人民币113.00元，由原告张化坤负担79.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担34.00元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人未按约定如期取得商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实客观存在，根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当向被上诉人承担违约责任。违约金兼具补偿和惩罚功能，不以守约方遭受实际损失为前提,瑞丰公司以被上诉人未举证证明实际损失为由主张不支付违约金，于法无据。案涉《商品房买卖合同》约定的违约金过高，一审综合被上诉人的诉请及其预期利益，以及上诉人的过错程度等因素，以被上诉人已付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的169%的标准计算违约金，符合本案实际，本院予以确认。上诉人主张参照中国人民银行同期同类贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。本案双方系委托办证关系，案涉商品房具备办证条件后，上诉人取得初始登记并告知被上诉人即履行了合同义务，故上诉人承担违约责任的时间应为取得初始登记并通知被上诉人之日。一审判决上诉人承担违约责任至提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知被上诉人之日不当，本院予以纠正。关于电开户费、水开户费、燃气开户费问题，被上诉人所举证据能够证明其已缴纳相关费用，且根据双方约定，上诉人向被上诉人收取的“各项开户费”，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还。上诉人未完成上诉人代委托事项，被上诉人可随时主张上诉人返还，其诉讼请求并未超过诉讼时效期间。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人目前尚未具备办理初始登记的条件，与不动产登记政策变更及新冠肺炎疫情无涉，上诉人据此免责，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人瑞丰公司的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1784号民事判决第二、三项，即“被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告张化坤三通费3,329.00元；驳回原告张化坤的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1784号民事判决第一项为：上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人张化坤逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以被上诉人已付购房款299,085.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准计算，自2019年8月20日起至上诉人取得初始登记并通知被上诉人之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准计算）；三、驳回上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的其他上诉请求。一审案件受理费113.00元，由被上诉人张化坤负担79.00元，上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担34.00元；二审案件受理费68元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年八月二十七日书记员 赵 莉