江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1323民初2852号原告:宿迁鑫吉物业管理有限公司，住所地宿迁泗阳县淮海路**。负责人：庄永飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：史家尚，该公司员工。被告：陈宽，男，1971年2月11日出生，住泗阳县。原告宿迁鑫吉物业管理有限公司与被告陈宽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法使用小额诉讼程序审理公开开庭进行审理。原告宿迁鑫吉物业管理有限公司的负责人庄永飞及委托诉讼代理人史家尚、被告陈宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宿迁鑫吉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付2014年1月份至2019年12月份物业管理费合计7328元；2.被告按每日千分之三标准支付逾期付款滞纳金直至结清全部物业费，截止2019年5月15日应支付滞纳金为7300元；3.被告承担诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的泗阳县大顺公寓小高层1单元602室业主。原告在接收大顺公寓物业管理时，按《物业管理条例》的相关规定与泗阳大顺公寓业主委员会签订了《物业管理合同》，并约定多层按建筑面积0.8元/㎡，另电梯公共耗能费260元每户收取物业管理费。原告对其物业安全、清洁及维护等进行了一系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2014年1月起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催促未果。被告陈宽辩称：1.物业服务合同相对方即业主委员会成立不合法。2.涉案物业服务合同于2017年10月31日订立，此前物业费用原告无权收取，业主委员会亦无权委托原告收取此前物业费用。3.原告提供的物业服务未达到相应的服务标准，无权按照三星级标准收费。4.被告不应承担滞纳金。庭审时原被告双方为证明主张依法提供了证据，本院组织了双方进行质证及证据交换，对双方无争议的证据本院予以确认并在卷佐证，结合庭审时原被告双方的陈述，本院认定事实如下：2017年10月17日，泗阳县大顺公寓小区业主委员会（甲方）与宿迁鑫吉物业管理有限公司（乙方）签订物业服务合同一份，双方主要约定：由乙方为泗阳大顺公寓小区提供物业服务，物业管理区域四至为东至顺风车站院墙，南至淮海路，西至丰泰机电城，北至小区北侧。物业服务期限为4年，自2017年10月31日起至2021年9月1日止。乙方按《住宅物业服务标准》中的3级物业服务标准提供住宅物业服务。乙方物业服务主要包括以下内容：公共部分的日常维修、养护和管理，公共设施设备的日常维修、养护、运行和管理，共有绿地、景观的养护和管理，物业共用部位、公共区域的清洁卫生及垃圾收集，协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作等。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准为：1.高层住宅0.8元/平方米·月，另收取电梯能耗费260元每户；2.多层0.35元/平方米·月，另收取公共能耗费110元每户；3.门面1元/平方米·月。甲、乙双方对物业服务质量发生争议的，双方可共同委托物业服务评估监理机构就乙方的物业服务质量是否符合本合同约定的服务标准进行评估；乙方管理服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任。业主未缴纳物业服务费用，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按所欠费用的千分之三每天的标准向乙方支付违约金。业主委员会委托鑫吉物业公司收取2014年至2017年10月份业主拖欠物业管理费用。合同还约定了其他事项。被告陈宽系泗阳大顺公寓高层1单元602室业主，房屋建筑面积为107.05平方米。被告于2015年补交2014年物业费400元。另查明，原告本公司由两名保洁兼保安，经理、会计各一名，共计4人。居委会对物业服务情况进行检查考核，本公司受到过表扬，也受到过批评。本院认为，泗阳县众东社区大顺公寓主委员会与原告签订物业服务合同，将泗阳大顺公寓小区的物业委托原告管理，该合同为有效合同，对泗阳大顺公寓小区的全体业主具有约束力。原告应当按照约定提供相应的物业服务，被告应当按照约定支付相应的物业服务费用。被告主张与原告签订物业服务合同的业主委员会不合法，但未提供任何证据证明，故本院对被告的该项主张不予采信。即使被告能够举证，与原告签订合同的业主委员会存在瑕疵，但本案原告在签订时已经尽到了相应的审查义务，应为善意第三人。在合同签订后，原告亦按约为被告提供了物业服务，故被告仍应支付原告物业费。关于物业费计算标准，被告陈宽主张，原告提供的服务未达到泗发该费【2015】9号文件规定的三星级标准，故不应按照三性及标准计算。且根据该文件的规定三星级标准的物业费收费范围为0.41-0.55元/平方，原告的收费标准远远高于文件规定。对此原告认为，0.8元每平方是物业费加上年检费和电梯维保费的合计费用。对此本院认为，对被告提供的泗阳县发改局的文件对物业公司收取物业费具有一定的指导意义，双方约定的标准高于0.8元/平方，原告陈述还包含了其他费用，那么0.8元/平方应该是一个综合的费用。对原告又主张了垃圾清运费60元/年、电梯费200元/年、公共照明260元/年，应包含在签订合同时的0.8元每平方，对该部分不应重复计算。从被告举证情况看，原告存在物业服务人员不足、部分物业服务不到位的情况，被告陈宽可以以此为由要求减少应交纳的服务费，但不能拒绝交纳物业服务费用。故本案亦应酌情减少相应的物业服务费用较为公平合理。本院根据原告提供的物业服务瑕疵程度以及造成的原因等因素，综合酌定被告应交纳合同约定物业服务费的70%为宜。综上，被告陈宽应当向原告交纳2017年10月31日至2019年12月31日的物业服务资金1558.648元（0.8元/平方米·月×107.05平方米×26月×70%）。原告主张2014年1月至2017年10月30日期间的物业服务费用，因原告未提供证据证明该期间内提供了物业服务，故本院对其主张的该期间内的物业费用不予支持。泗阳县众东社区大顺公寓业主委员会与原告在涉案物业服务合同中约定委托原告代为收取2014年至2017年10月份业主拖欠物业管理费用，即使该委托成立且此前物业服务系业主委员会提供，亦应当由业主委员主张权利，原告虽然接受委托但无权以自己名义主张该部分物业费用。因被告未按时缴纳，应当承担相应的违约责任，因约定的违约金计算标准过高，被告亦请求调整，本院酌定被告向原告支付200元的滞纳金。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告陈宽于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告宿迁鑫吉物业管理有限公司物业服务资金1758.648元。二、驳回原告宿迁鑫吉物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取83元，由原告宿迁鑫吉物业管理有限公司58元，被告陈宽负担25元。本判决为终审判决。审 判 员 王春雪二〇二〇年八月二十八日法官助理 徐 彦书 记 员 朱秀芸附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。