广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3187号上诉人（原审被告）：胡小丽，女，1981年12月18日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区×××。委托诉讼代理人：周静，广东上方律师事务所律师。委托诉讼代理人：温苑利，广东上方律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中山市利和置业有限公司，住所地广东省中山市古镇镇×××。法定代表人：欧炳维，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。上诉人胡小丽因与被上诉人中山市利和置业有限公司（以下简称利和公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初7476号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人胡小丽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回利和公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院应追加中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）为第三人。胡小丽是因先承租金汇公司位于中山市东区利和商区的物业多年，后被迫承租利和公司的涉案商铺，否则就会被赶出东区利和商区。因此，金汇公司与胡小丽承租利和公司的涉案商铺有直接关系，是本案利害关系人。二、利和公司与金汇公司涉嫌刑事犯罪，强迫胡小丽在承租中山市东区利和商区铺位的同时，必须租赁位于中山市古镇镇的涉案商铺，涉嫌触犯刑法规定的强迫交易罪，理应移送公安机关，先刑后民。利和公司出具给胡小丽的格式合同明确约定将两个商铺绑定在一起，是赤裸裸的威胁，是搭售的违法行为。但利和公司和金汇公司因店大可以欺客，毫无遮掩地将该内容写进合同，逼胡小丽签名。在胡小丽之前，也有几十个同样情况的小商户被迫签订如此违法合同，被迫承担不应承担的责任，显失公平。三、涉案租赁合同并非胡小丽的真实意思表示，格式合同内容违法且无效，胡小丽不应承担任何责任。胡小丽从未接收过涉案商铺，且被金汇公司于2019年4月13日强迫解除其承租的中山市东区商铺的租赁合同，被迫从经营多年的中山市东区利和商区撤出，损失惨重，致使多位跟随多年的老员工失业。被上诉人利和公司答辩称：一、金汇公司与本案并无利害关系。本案是利和公司与胡小丽之间的租赁合同问题，并未涉及胡小丽与金汇公司的租赁合同。本案双方在租赁合同中虽约定有涉及金汇公司的条款，但仅是约定在何种情况下可解除双方涉案租赁合同或东区商铺的租赁合同，与本案并无直接关系。根据合同相对性原则，金汇公司并非涉案租赁合同的相对方。二、胡小丽称利和公司存在搭售行为、涉嫌刑事犯罪并无证据证明，应承担举证不能的不利后果。违法搭售行为是指违背购买者的意愿搭售商品或是向购买者提出附加不合理的条件。但利和公司与胡小丽之间的涉案租赁合同是在双方平等自愿的基础上，经过友好协商签订的，合同上亦有胡小丽的签字及指纹捺印予以确认，为双方意思自治的一致真实意思表示，并未违背胡小丽的意愿，亦未附加不合理义务。再者，利和公司从未使用暴力、威胁等手段强迫胡小丽签订涉案租赁合同，胡小丽称利和公司强迫交易不能成立。三、涉案租赁合同为双方真实意思表示，合同内容合法、真实、有效。首先，合同中有胡小丽签字及指纹捺印确认，证明胡小丽对合同内容充分了解知晓。其次，胡小丽作为完全民事行为能力人，理应清楚、理解涉案租赁合同各条款及签订合同所应承担的法律责任。再者，涉案租赁合同的格式条款并无《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效情形，故合同内容及相关格式条款合法有效。利和公司向一审法院起诉请求：一、确认利和公司与胡小丽签订的合同编号为GZRS—2018—044《中山利和广场商铺租赁合同》已解除；二、胡小丽向利和公司支付2018年9月16日至合同解除之日的租金，暂计至2019年4月12日为17000.01元，及违约金1167.79元（分段计算，以每月租金为标准，按日息1‰，自每月6日起至实际支付之日止，暂计至2019年4月12日）；三、胡小丽向利和公司返还租赁期内已享受的折扣优惠17499.99元；四、胡小丽向利和公司支付违约金1万元；五、胡小丽承担利和公司支出的律师费1000元。一审中，利和公司明确第一项诉讼请求中合同解除的时间为2019年4月12日；第二项诉讼请求租金计算至2019年4月12日，违约金每月计算基数为当月所欠租金（以应交租金减去折扣得出每月应交租金）。一审法院认定事实：2018年9月16日，利和公司（甲方）与胡小丽（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于中山市古镇镇×××利和广场购物中心首层步行街A03号商铺出租给乙方使用，建筑面积9㎡，租赁期限为2018年9月16日至2019年9月15日，其中2018年9月16日至2018年9月30日为装修期；经营品牌为【麻辣外婆】；作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方或物管公司交纳的约定金额的款项，包括履约保证金（租金保证金、物业服务费保证金）、水费保证金及质量保证金；第五条、租金标准和支付：每月租金5000元，其中2018年9月16日至2019年1月15日每月租金折扣4392.71元，实交租金607.29元；如乙方有违反或不履行本协议的行为导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止后7日内补交租赁期内已享受的优惠折扣；租金按自然月支付，在每月第5日前支付本月租金，但首年首月租金应与租赁保证金同时支付；第七条、保证金：7.1合同签署之日起7日内，乙方应向甲方支付相当于两个月基本租金的租赁保证金1万元；第八条、进场及商铺交付标准：8.1本合同项下的进场日为2018年9月16日，届时该商铺应达到交付条件为现状交付；8.4如该商铺符合约定的交付标准，而乙方未在第8.1款所述进场日进入该商铺并签署《商铺交接验收确认书》，则本合同项下进场日即为第8.1款所述日期；第十条、开业日：本合同项下开业日为2018年10月1日；第二十三条、违约责任：23.1、合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、物管公司足额支付履约保证金、物业服务费保证金以及首期租金、物业服务费，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同；甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于7.1条约定之保证金和首期租金、物业服务费应付金额的违约赔偿金；23.3、合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金；合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金；23.4、乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方或物管公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方单方有权解除合同；23.8、乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第五条项下租金折扣优惠的前提；如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），或乙方延迟进场施工、延迟开业或者违反本合同约定的任一义务的，则乙方应在本合同终止后7天内补交装修期和第五条项下或其他方式已享受的租金、物业管理费等优惠金额；如造成甲方其他损失的，甲方有权要求乙方赔偿；23.10、因乙方原因导致甲方提起诉讼或甲方牵涉到相关诉讼之中的，就甲方聘请律师所产生的律师费、诉讼费、公证费、诉讼保全费等费用，均由乙方全部承担；23.11、鉴于乙方已与甲方关联公司金汇公司就位于广东省中山市×××之一的利和广场购物中心首层步行街W03号商铺签订了《中山市房屋租赁合同》及《中山市利和广场商铺租赁补充协议》（以下统称“城区合同”），现乙方同意并确认如下：1.在履行本合同期间，如乙方擅自撤场或擅自提前终止本合同或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，视为乙方同时根本违反本合同及城区合同，金汇公司亦有权单方无责解除城区合同，没收乙方已按城区合同约定缴纳的各项保证金等；2.在履行城区合同期间，如乙方擅自撤场或擅自提前终止城区合同或因乙方违约导致城区公司单方解除城区合同的，视为乙方同时根本违反本合同及城区合同，甲方亦有权单方无责解除本合同，没收乙方已按本合同约定缴纳的各项保证金；第二十七条、通知：27.1、甲方和乙方按以下列明地址发送文件、信函：甲方广东省中山市古镇镇×××，乙方中山市东区×××（陆号元素蛋糕店），收件人胡小丽，电话186××****；27.3、以特快专递方式发出的，以文件、信函交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证等内容。胡小丽也在步行街平面图中签字确认，并在对应商铺位置按捺指模。合同签订后，胡小丽一直未与利和公司交接商铺，也没有交纳租金、租赁保证金。2019年1月22日，利和公司按上述约定收件地址，向胡小丽发出《要求限期改正违约行为的函》，指出胡小丽至今未办理完毕收铺手续，亦未进场装修及开业，要求胡小丽于接函日后3日内办理完毕收铺手续等内容。该函件已于次日被梁某签收。2019年2月26日，利和公司向胡小丽发出《要求限期改正违约行为的函》，指出胡小丽仍未收铺进场装修并开业，拖欠费用25322.87元等，要求胡小丽于接函日后3日内进场装修及尽快开业，并交清欠费等内容。上述函件于2月28日被梁某签收。2019年4月9日、4月11日，利和公司先后向胡小丽发出《解除通知书》，认为胡小丽至今未收铺进场装修并开业，且拖欠租金等费用，该行为是明确表示不履行合同，已严重违反合同约定，导致利和公司无法实现合同的根本目的，构成根本违约，其通知胡小丽双方签订的合同自本函发出之日起予以解除，胡小丽在本通知发函之日起2日内清缴欠费等。上述函件均于4月12日被郑某签收。2019年5月29日，利和公司以胡小丽违约为由，提起本案诉讼。一审另查：2019年5月28日，利和公司（甲方）与广东中亿律师事务所（乙方）签订《民事案件委托代理合同》一份，约定乙方受甲方委托，指派律师在其与胡小丽房屋租赁合同纠纷一案第一审、二审、执行（含听证）程序中担任甲方代理人，一审律师费1000元等内容。该所于2019年5月28日向利和公司开具了律师费金额为1000元的广东增值税普通发票。一审又查：利和公司于2012年8月17日取得位于中山市古镇镇×××的中山古镇利和广场的建设用地规划许可证[地字第060×××0002（补）号]，于2015年9月22日取得上述工程的建设工程施工许可证（编号442×××601）。2017年10月10日，利和公司的利和商业中心（-3至5层）、金丰公寓1幢、金丰公寓2幢建设工程经中山市公安消防局验收合格。一审再查：胡小丽还于2018年9月1日向利和公司承租了位于中山市古镇镇×××利和广场购物中心首层步行街A23号商铺，因该商铺的履行问题，一审法院于2019年3月18日立案受理利和公司与胡小丽租赁合同纠纷一案【案号为（2019）粤2072民初3693号】。一审法院认为：利和公司与胡小丽形成合法有效的租赁合同关系。虽然涉案租赁合同提及金汇公司，但金汇公司并非涉案租赁合同的相对方，而利和公司是以胡小丽未按期交纳租金等为由提起本案诉讼的，并没有涉及金汇公司与胡小丽签订的租赁合同，故对胡小丽关于追加金汇公司为第三人的抗辩不予采纳。胡小丽未按约交纳租金等，构成违约，应承担相应违约责任。利和公司有权解除涉案租赁合同，并追讨租金等。胡小丽于2019年4月12日收到利和公司发出的解除通知书，故确认涉案租赁合同已于该日解除。虽然胡小丽拖欠租金等，构成违约，但双方已明确约定签订涉案租赁合同的当天即2018年9月16日即为进场日，涉案商铺也符合交付条件，而胡小丽早已另行租赁利和公司同一位置的不同卡位商铺，却一直不接收涉案商铺，也没有按期交纳租金、履约保证金等，其实际上以自己的行为表明不履行合同义务，利和公司应当积极及时采取措施防止损失扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。而利和公司直到2019年1月才向胡小丽发出函件催促胡小丽接收商铺等，于2019年4月才发出解除通知书，其对损失扩大存在过错。因胡小丽违约在先，利和公司也需要适当时间采取措施与胡小丽联系沟通等，故综合考虑双方履行合同的情况及双方过错，酌定该合理期间为一个月，即胡小丽应支付2018年9月16日至2018年10月15日的租金607.29元。对利和公司超出该期间的租金不予支持。利和公司依约要求胡小丽以所欠租金为基数从逾期之日起至清偿之日止支付迟延交租违约金的诉请，予以支持。利和公司要求每日按1‰计算迟延交租违约金，还以胡小丽未交纳保证金1万元为由要求胡小丽支付相当于保证金金额的违约金1万元。胡小丽主张违约金过高。因胡小丽拖欠租金、保证金的行为给利和公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且利和公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故利和公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。考虑到协议履行情况、胡小丽违约事实给利和公司造成的实际损失及协议完全履行后利和公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定胡小丽按年利率24%计付违约金。因此，胡小丽应以607.29元为基数按年利率24%从2018年10月6日起至清偿之日止计付违约金，以保证金1万元为基数按年利率24%即每月200元从逾期之日即2018年9月24日起至合同解除之日即2019年4月12日止计付违约金，为1326.67元[200÷30×7+200×6+200÷30×12]。胡小丽按约还应向利和公司返还已享受的2018年9月16日至2018年10月15日租金折扣优惠4392.71元。利和公司要求胡小丽依约支付律师费1000元，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条规定，判决：一、确认利和公司与胡小丽于2018年9月16日签订的《中山利和广场商铺租赁合同》已于2019年4月12日解除；二、胡小丽于判决发生法律效力之日起七日内向利和公司支付租金607.29元，并按年利率24%从2018年10月6日起至清偿之日止计付违约金；三、胡小丽于判决发生法律效力之日起七日内向利和公司返还租金折扣优惠4392.71元；四、胡小丽于判决发生法律效力之日起七日内向利和公司支付违约金1326.67元；五、胡小丽于判决发生法律效力之日起七日内向利和公司支付律师费1000元；六、驳回利和公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费966元，利和公司负担366元，胡小丽负担600元。本院二审期间，胡小丽、利和公司均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，一是本案是否应追加金汇公司为第三人；二是利和公司与胡小丽于2018年9月16日签订的《中山利和广场商铺租赁合同》是否无效。关于争议焦点一，即本案是否应追加金汇公司为第三人的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”本案为房屋租赁合同纠纷，本案《中山利和广场商铺租赁合同》是利和公司与胡小丽签订的，利和公司是涉案房屋的出租人，胡小丽是承租人，且本案亦是利和公司以胡小丽拖欠租金等提起的诉讼。虽然本案《中山利和广场商铺租赁合同》第23.11条约定涉及到了金汇公司与胡小丽签订的另份租赁合同，但金汇公司对利和公司与胡小丽在本案中的诉讼标的，既没有独立请求权，本案处理结果同其也没有法律上的利害关系。一审法院据此不予追加金汇公司为本案第三人，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，即利和公司与胡小丽于2018年9月16日签订的《中山利和广场商铺租赁合同》是否无效的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可见，在房屋租赁合同中，出租方的主要权利是通过出租房屋收取租金，而承租方的主要权利是接收、使用房屋并收益。本案中，涉案《中山利和广场商铺租赁合同》签订后，胡小丽并未按照合同约定及时接收、使用房屋，并非利和公司不同意将涉案房屋交付给胡小丽使用。而且，在胡小丽未依约接收涉案房屋的情况下，利和公司还于2019年1月22日向胡小丽发出《要求限期改正违约行为的函》，催促胡小丽于接函后3日内办理收铺手续。由此可见，虽然涉案租赁合同是利和公司预先拟定并提供的格式条款，但并不具有《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形。胡小丽以此主张涉案租赁合同无效，本院不予采纳。至于胡小丽上诉主张利和公司与金汇公司强迫其签订本案租赁合同的问题，胡小丽并未举证证明其与利和公司签订本案《中山利和广场商铺租赁合同》时，利和公司或金汇公司存在强迫行为，本院对此不予采信。如若胡小丽认为利和公司或金汇公司的行为涉嫌刑事犯罪，胡小丽可依法向公安机关报案。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，如果本案租赁合同是其在利和公司胁迫情况下订立的，胡小丽有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。但是，胡小丽并未在法定期间内请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。如上所述，由于胡小丽未依约接收涉案商铺违约在先，利和公司在胡小丽违约后也未积极及时采取适当措施防止损失扩大，一审法院据此判决胡小丽向利和公司支付租金607.29元及逾期交租的违约金、返还租金折扣优惠4392.71元、逾期支付保证金应承担的违约金1326.67元、律师费1000元，符合双方合同的约定，并无不妥，本院亦予以维持。综上所述，上诉人胡小丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡小丽负担。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年八月七日书记员 勾华吴歌