上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初7549号原告：上海横昌包装材料有限公司，住所地上海市奉贤区柘林镇胡桥新街******。法定代表人：黄旺兴，董事长。委托诉讼代理人：贾敬卿，上海市浦南律师事务所律师。被告：韩君良，男，汉族，1948年10月5日出生，住上海市金山区吕巷镇颜圩村颜家****。被告：上海睿亨建筑装潢有限公司，住所地上海，住所地上海市奉贤区庄行镇邬桥社区汇安村相计**第**2车间>法定代表人：陈中芹。委托诉讼代理人：夏小玲，该公司员工。原告上海横昌包装材料有限公司诉被告韩君良、上海睿亨建筑装潢有限公司(以下简称“睿亨公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日受理，依法适用简易程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告上海横昌包装材料有限公司的法定代表人黄旺兴、委托诉讼代理人贾敬卿、被告韩君良、被告睿亨公司的法定代表人陈中芹、委托诉讼代理人夏小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海横昌包装材料有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告上海睿亨建筑装潢有限公司的租房协议；2、被告韩君良立即归还原告已经支付的2019年下半年的租金30,000元；3、被告上海睿亨建筑装潢有限公司对被告韩君良的上述债务承担连带责任。事实和理由：原告和睿亨公司于2017年11月26日签订厂房转租协议一份，约定睿亨公司将自己从韩君良处租来的位于上海市金山区干巷镇颜家村10组3027号的厂房转租给原告，租期自2017年1月1日起至2021年12月31日止，年租金75,000元，每半年支付一次。2019年6月28日，原告要向睿亨公司支付2019年下半年的租金，睿亨公司却要原告将下半年的租金直接支付给韩君良，以抵偿其应当支付给韩君良的2018年9月30日至2019年9月30日的租金。原告因此将2019年下半年的30,000元租金支付给了韩君良，韩君良出具了收据。2019年7月，上海市金山区规划和土地管理局以金规土执停(2019)第04号文告知，涉案厂房系违章建筑，嗣后，涉案厂房被拆除，致使原告不得不搬出，租赁合同无法履行。原告因此多次联系被告韩君良，要求退还已经支付的2019年下半年的租金，但是被告韩君良始终不予理睬，原告因此提起诉讼。被告韩君良辩称，不同意原告的诉讼请求。睿亨公司拖欠自己2018年9月30日至2019年9月30日的租金，原告和睿亨公司协商后，决定由原告直接将应付给睿亨公司的租金付给自己，作为2018年9月30日至2019年9月30日的租金。原告和睿亨公司之间的纠纷与自己无关。被告睿亨公司辩称，当时得知厂房即将被拆除，因此没有直接向原告要求支付租金，后来原告要将租金直接付给韩君良，睿亨公司表示没有意见，但是约定了如果厂房拆除与睿亨公司无关。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1.原告与睿亨公司签订的《租房协议》、睿亨公司与韩君良签订的《租房协议》，证明睿亨公司将涉案厂房转租给原告。两被告对真实性无异议。2.韩君良出具的收条一张，证明韩君良收取了原告交纳的2019年下半年的租金。被告韩君良对真实性无异议。被告睿亨公司表示该收条与自己无关，因为得知涉案厂房即将被拆除，因此即使当时原告要将房租交给自己，也不能收。3．上海市金山区规划和土地管理局责令停止土地违法行为通知书一份，证明涉案房屋系违章建筑，政府责令拆除。两被告对真实性无异议。4．微信聊天记录五页，证明原告付清了2019年上半年之前的租金。被告韩君良认为与自己无关。被告睿亨公司对真实性无异议。经审查，原告提供的证据具有真实性、合法性，能证明案件事实，本院依法予以采信。根据以上采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：2016年10月1日，韩君良与睿亨公司签订《租房协议》，约定：睿亨公司承租韩君良位于金山区吕巷镇颜圩村10组3027号厂房，租期自2016年10月1日起至2019年10月1日止，年租金35,000元。2017年11月26日，原告与睿亨公司签订《租房协议》，约定：睿亨公司将承租的金山区吕巷镇颜圩村10组3027号占地面积约500平方米的厂房转租给原告，租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止，年租金75,000元，每半年支付一次。协议订立后，原告使用上述厂房进行生产经营，并按约向睿亨公司支付租金。由于睿亨公司尚欠韩君良2018年9月30日至2019年9月30日的租金，因此，经过三方协商，2019年6月28日，原告将应支付给睿亨公司的2019年下半年租金30,000元交给韩君良，韩君良出具收条一份，载明：收到原告的房租30,000元，房租时间为2018年9月30日至2019年9月30日。2019年8月初，原告因厂房需拆除而搬离。另查明，上述案涉厂房所占用的土地，因韩君良未经依法批准改变土地利用总体规划确定的土地用途，上海市金山区规划和土地管理局于2019年1月28日作出金规土执停(2019)第04号责令停止土地违法行为通知书，责令韩君良立即停止土地违法行为。2019年8月，案涉厂房被拆除。原告认为厂房已被拆除，合同无法履行，韩君良应退还下半年租金，并由睿亨公司承担连带责任，三方协商未果，遂涉讼。本院认为，案涉厂房所占用的土地系违法用地，其上房屋也因涉违章被拆除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，原告与睿亨公司签订的《租房协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，原告基于与睿亨公司的租赁关系，经过与两被告的协商，将原本应支付给睿亨公司的房租支付给韩君良，该行为实质是一种债权的让与，根据《中华人民共和国合同法》第八十二条的规定，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。因此，原告请求债权受让人韩君良返还已经支付的30,000元房租，于法有据，本院予以支持。原告要求睿亨公司承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告上海横昌包装材料有限公司与被告上海睿亨建筑装潢有限公司于2017年11月26日签订的《租房协议》无效；二、被告韩君良于本判决生效之日起十日内返还原告上海横昌包装材料有限公司30,000元；三、驳回原告上海横昌包装材料有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取275元，由被告韩君良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 潘永华二〇二〇年八月十四日法官助理 胡 琼书 记 员 陆园涛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第八十二条【债务人的抗辩权】债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。