浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0523民初5037号 原告（反诉被告）：鲁根妹，女，1935年8月15日出生，汉族，住浙江省安吉县。 原告（反诉被告）：梁宝富，男，1956年9月23日出生，汉族，住浙江省安吉县。 原告（反诉被告）：梁桂福，男，1962年3月19日出生，汉族，住浙江省安吉县。 原告（反诉被告）：梁立新，男，1964年11月16日出生，汉族，住浙江省安吉县。 四原告委托诉讼代理人：蒋国明，男，安吉县灵峰法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：安吉雲半间农业发展有限公司，住所地安吉县上墅乡西坞阴坑岭脚，统一社会信用代码9133052330744161X3。 法定代表人：胡斌。 委托诉讼代理人：周胜利，浙江汉普律师事务所律师（注：诉讼过程中，雲半间公司于2020年6月22日解除委托）。 委托诉讼代理人：王义，浙江求直律师事务所律师。 原告（反诉被告）鲁根妹、梁宝富、梁桂福、梁立新（以下简称：鲁根妹等原告）与被告（反诉原告）安吉雲半间农业发展有限公司（以下简称：雲半间公司）租赁合同纠纷(立案案由为房屋租赁合同纠纷，审理中变更为租赁合同纠纷）一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用简易程序审理，诉讼过程中，雲半间公司提出反诉，本院经审查后予以立案合并审理，同时裁定本案由简易程序转普通程序审理。于2020年4月15日、同年8月5日进行了二次公开开庭审理，第一次庭审时，鲁根妹等原告的委托诉讼代理人蒋国明、雲半间公司委托诉讼代理人周胜利到庭参加诉讼；第二次庭审时，梁宝富、梁桂福、梁立新及委托诉讼代理人蒋国明,雲半间公司委托诉讼代理人王义到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 鲁根妹等原告向本院提出诉讼请求1.判令雲半间公司立即恢复鲁根妹、梁宝富、梁桂福、梁立新拥有的座落在安吉县××乡××村××西坞村）梅坞自然村木结构老屋一幢（包括右边披屋、建筑面积240平方米）或按安吉县征收农村农民住宅货币安置政策给予货币补偿144万元（240平方米＊6000元／平方米计算）；2.本案诉讼费由雲半间公司承担。事实与理由：梁宝富、梁桂福、梁立新、梁日葵（2019年6月14日已病故）系鲁根妹的儿子。2011年12月20日，鲁根妹、梁桂福、梁立新、梁日葵全权委托梁宝富与案外人程迅波签订一份房屋“租赁协议”，将座落在安吉县上墅乡龙王村梅坞自然村木结构老屋一幢〔包括右边披屋，该老屋集体土地使用权证登记在鲁根妹丈夫梁根友（已故）名下，落地面积140平方米，建筑面积240平方米〕租赁给程迅波使用，程迅波一次性支付了租金。2014年8月12日，程迅波与雲半间公司签订一份转让协议书，将鲁根妹等原告与其签订的“租赁协议书”项下的全部权利义务转让给雲半间公司。之后，雲半间公司在未征得鲁根妹等原告同意的情况下，将案涉的240平方米老屋擅自拆除，未作任何经济补偿。现雲半间公司因搞旅游开发而另行建房。雲半间公司的行为既违约，又损害了鲁根妹等原告的合法权益，依据“租赁协议书”第六条第二款“因乙方违约或违法经营致使甲方利益受到损害的，甲方有权向乙方提出赔偿要求，具体赔偿方案由国家相关机关认定”的约定，雲半间公司应承担鲁根妹等原告的老屋实际损失144万元或恢复原状。特提起诉讼，请求判准诉请。 雲半间公司辨称：一、鲁根妹等原告诉称的事实和理由中，主要事实部分作了虚假陈述；诉请无事实根据和法律依据，应当予以驳回。1.租赁协议书签订的时间是2012年3月18日，而非2011年12月20日；2.案涉老屋的拆除根本不是雲半间公司擅自所为，鲁根妹等原告诉称“雲半间在未征得同意的情况下，将案涉240平方米的老屋擅自拆除”完全是虚假陈述。⑴2012年3月18日，鲁根妹等原告与程迅波签订的租赁协议以及补充协议中约定，鲁根妹等原告对案涉老屋负有保管义务；若案涉老屋发生任何情况，一切责任均由梁宝富承担。上述约定符合相关法律规定，租赁物的风险承担在于出租方。⑵租赁协议约定，鲁根妹等原告应当在协议签订后两个月内办理好250平方米的新增宅基地建房用地手续供承租人使用，补充协议约定，另提供125平方米宅基地建房手续，并支付梁宝富3万元费用。后梁桂福、梁立新、梁日葵在向有关机关申请宅基地审批过程中按照审批机关的要求均自愿同意全部拆除老屋，三申请人申请的三份安吉县农村私人建房用地呈报表中显示，三申请人需将案涉老屋全部拆除后方能获得批准三处共计375平方米（每处各125平方米）宅基地建房资格。雲半间公司从程迅波处受让合同后，程迅波将三处宅基地农村私人建房用地及相关手续一并交付。⑶租赁协议中的租赁物现均已被国家、集体征收。鲁根妹等原告均得到了征收补偿，鲁根妹还享受了失地农民的社会保障。二、雲半间公司无任何违约行为。三、鲁根妹等原告未履行合同义务，应承担违约责任，按协议第一条约定租赁物四至范围不属于鲁根妹等原告的，应当负责置换，而鲁根妹等原告对其中三户人家的土地未完成置换，导致雲半间公司重新出资36515元，应当由鲁根妹等原告进行赔偿。四、租赁物于2018年6月被国家、集体全部征收，雲半间公司仅租赁了6年3个月，计租金56250元，鲁根妹等原告已经收取了60年租金54万元，尚余的53年9个月租期的租金483750元应当退还。五、鲁根妹等原告主张违约赔偿，已超过法定诉讼时效。 雲半间公司向本院提出反诉诉讼请求：1.鲁根妹等原告返还租金483750元（即自2018年6月至2072年3月止租赁合同未履行部分的租金）；2.赔偿经济损失36515元；3.本案诉讼费由鲁根妹等原告承担。事实与理由：2014年8月12日，雲半间公司与案外人程迅波、梁宝富签订转让协议书，程迅波将其当时所有的权利和义务转让给了雲半间公司，鲁根妹等原告已经收取了程迅波60年的租金54万元，雲半间公司已支付给了程迅波转让费75万元。按照租赁协议书第二条的约定，租赁期20年，租期届满，以协议同等条款及年限续租，续租两次四十年为限，两次续租不另付租费，协议自2012年3月18日至2072年3月18日止。合同履行期间，截止至2018年6月，租赁物全部被国家、集体征收，鲁根妹等原告均已被补偿安置完毕，租赁物的征收补偿款均已支付给鲁根妹等原告；根据租赁协议第六条第3项的约定，因国家政策或者不可抗力之原因而使单方或者双方违约的，双方均不承担违约责任；双方将依据相关法律获得各自的利益，并承担各自所需承担的责任。现雲半间公司实际已租赁期限为2012年3月至2018年6月，共计6年3个月，应付租金56250元，尚余的53年9个月租期已无法实际租赁，鲁根妹等原告应当返还未履行租赁年限的租赁款483750元。另鲁根妹等原告未全部履行合同义务，存在违约行为，按租赁协议第一条约定，租赁物四至范围内不属于鲁根妹等原告的，应当由鲁根妹等原告负责置换，而鲁根妹等原告仅履行了部分置换工作，尚余三户人家的地块未完成置换义务，致雲半间公司不能使用全部的租赁物，只能重新出资36515元，为此，鲁根妹等原告应当赔偿因违约给雲半间造成的上述损失。 鲁根妹、梁宝富、梁桂福、梁立新针对反诉辨称：雲半间公司反诉诉称租赁物的征收补偿款均已经支付给了鲁根妹等原告，没有事实依据。鲁根妹等原告没有与任何单位签订过所谓的补偿或安置协议，也没有收到过涉案房屋征收补偿款的任何费用。鲁根妹等原告不存在违约，相反是雲半间公司已构成严重违约，按照租赁协议约定，出租房屋标的物应当继续合法保留，现被雲半间公司擅自拆除，且在该老屋宅基地上建房。另按照租赁协议约定，租赁范围内土地涉及其他农户的，由鲁根妹等原告负责与其他农户协调置换，至于雲半间公司擅自向其他农户支付补偿费用36515元，与鲁根妹等原告无关。另雲半间公司主张赔偿及返还租金的反诉请求，已超过法定诉讼时效。综上，雲半间公司反诉诉请，没有事实、法律依据，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。双方提供的租赁协议书、转让协议书，鲁根妹等原告提供的集体土地使用权证、梁日葵死亡证明、医学死亡证明、死亡火化证明，雲半间公司提供的补充协议书、农转用、征收批后实施情况汇总表；本院依职权调查收集的雲半间公司的母公司安吉大聋听松精舍酒店有限公司非法占用包括涉案老屋的原屋基地上建造房屋，被原安吉县国土资源局予以行政处罚的材料、政府对包括涉案老屋原建设用地在内计796平方米土地进行征用、审批、拍卖出让等材料，双方质证对真实性均无异议，本院对该部分证据的真实性予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据作如下认定：鲁根妹等原告提供的胡荣法等11人和胡根荣等4人签字出具的证明各一份及证人鲁某1、鲁某2出庭作证证言，证明鲁根妹等原告的出租老屋在租赁期间被雲半间公司拆除，并建造会所的事实。雲半间公司质证提出二份证明系证人证言，证人没有出庭作证，证言内容无法质询，且证明系多人联名签署，妨碍了证明的客观性，不具有证明效力；二证人作证涉案老屋在2016年上半年拆除不准确，二证人作证涉案老屋拆除过程中，鲁根妹等原告中没有人在场，系证人的主观推测。对于涉案老屋由雲半间公司拆除没有异议。本院评析认为，二份证明系证人证言，证人未出庭作证接受法庭质询，不具有证明效力。申请证人鲁某1、鲁某2出庭作证证言，证人陈述“涉案老屋在拆除时，原告兄弟没有人到过现场”，从对方质询问答中，证人证言内容带有主观推测性，故不予认定。云半间公司质证时，自认涉案老屋由雲半间公司拆除，对该自认一节事实予以认定。鲁根妹等原告提供的安吉县上墅乡人民政府延长办理期限告知书及信访材料留稿复印件各一份，证明原告之一梁立新于2018年8月曾通过信访渠道就涉案老屋被拆迁等事宜进行过投诉，因此，本案鲁根妹等原告诉讼主张权利未超过诉讼时效。雲半间公司质证提出梁立新信访事项内容主要表达了对雲半间公司过度开发、破坏生态环境的投诉，并没有就涉案老屋拆除提出债权主张。该投诉、举报并没有向雲半间公司送达，有关部门也没有向雲半间公司送达；投诉举报的时间是2018年8月，房屋第一次拆除是2014年上半年，已经超过诉讼时效。另信访件内容中没有一处提到涉案老屋是被擅自拆除的，恰恰可以推断鲁根妹等原告主张的涉案老屋被擅自拆除是不存在的。本院评析认为，梁立新在2018年8月向政府的信访事项内容与本案诉请没有关联度，就该份证据所要证明的证明目的不予认定。雲半间公司提供的梁日葵与安吉县上墅乡龙王村村民委员会签订的征地补偿协议和安吉县上墅乡龙王村梅坞村民小组出具的情况说明各一份，证明涉案租赁物已于2018年6月之前已经被国家和集体全部征收，合同终止时间及返还租金的起算时间是2018年6月。鲁根妹等原告质证提出村不具有征地的主体资格，不具有合法性。本院评析认为，集体土地只有国家有权征收，从在案证据反映，涉案租赁标的物中只有796平方米被国家征收，而其余的土地所谓被村集体征收一说，不具有合法根据，故对涉案租赁标的物中的796平方米土地被国家征收予以认定外，对雲半间公司主张其余土地被集体征收的证明目的不予采纳。雲半间公司提供的安吉大聋听松精舍酒店有限公司情况说明一份、安吉雲半间农业发展有限公司企业信息一份、安吉大聋听松精舍酒店有限公司分别与何炳华、黄米富、黄米法签订的土地征用协议各一份、安吉县上墅龙王村股份经济合作社出具给安吉大聋听松精舍酒店有限公司的收据三份、梁日葵与何炳华签订的协议一份、黄米法出具的承诺书一份，证明按租赁协议约定鲁根妹等原告提供的租赁物土地范围，包括与何炳华等三户农户的置换地，而鲁根妹等原告未完成与该三户农户土地置换义务，雲半间公司的母公司安吉大聋听松精舍酒店有限公司受雲半间公司的委托，与何炳华等三户农户另签订合同，另支付相关款项，造成雲半间公司经济损失36515元。鲁根妹等原告质证提出按照合同约定，租赁物如发生使用争议，出租方予以协调的义务，雲半间公司在鲁根妹等原告不知情的情况下向他人支付的款项与原告等人无关。本院评析认为，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定，因第三人主张权利，致使承租人不能使用租赁物的，应当及时通知出租人，而雲半间公司提供的证据中，无证据反映何炳华等三户农户主张权利并通知鲁根妹等原告，为此，何炳华等三户农户是否对租赁物主张过权利或主张的权利是否成立不得而知，因此，雲半间公司径行以征用补偿款的名义向何炳华等三户农户支付的36515元款项，无法证明归责于鲁根妹等原告违约造成，对其证明目的不予采纳。雲半间公司提供的建房户主为梁日葵、梁立新、梁桂福的“安吉县农村私人建房用地呈报表”各一份及相对应的“安吉县乡村建设许可证”各一份、（2019）安吉县不动产权第0××0号不动产权证书一份，证明鲁根妹等原告在履行租赁协议约定的义务时，申请获批三处宅基地，审批表上载明拆屋移建、原址拆建，涉案老屋需拆除。鲁根妹等原告质证提出真实性异议，提出三份建房户主为梁日葵、梁立新、梁桂福的“安吉县农村私人建房用地呈报表”不是本人签字提出的申请。本院评析认为，鲁根妹等原告作为出租方需履行向承租方办理375平方米的新增宅基地建房用地批准手续是双方合同约定的义务内容，据代表出租方签订合同的梁宝富陈述，该三份“用地呈报表”是其委托当地村干部鲁某某办理，然后其从土地管理部门领取后交与对方；而梁宝富持有梁日葵、梁立新、梁桂福出具的委托其处理“坑弄里老屋及周边杂、荒地、自留地（包括地面附着物）相关事宜，所签一切协议，视同三兄弟亲自签署，对大哥所作的处理意见绝无异议，并不反悔”的概括授权委托书，故该三份“用地呈报表”上，即使签字不是梁日葵、梁立新、梁桂福本人所签，也应视为梁日葵、梁立新、梁桂福本人的行为，故对该三份“用地呈报表”的真实性予以认定。同理，对本院审理中依职权调查收集的梁立新、梁桂福、梁日葵申请农村私人建房用地申请书等材料（注：庭审质证中，雲半间公司质证无异议；鲁根妹等原告质证提出真实性异议）的真实性予以认定。雲半间公司提供的梁宝富于2015年9月至2017年4月从雲半间公司处支取的工资凭证13页、梁宝富从雲半间公司处支取拆建案涉房屋款凭证二份、梁宝富工资领取方式证明一份、梁宝富受托处理老屋事宜委托书一份、2014年上半年房屋照片6张、存放木料照片4张、安吉县上墅乡龙王村梅坞村民小组证明一份及证人沈某、黄某、王某、张某出庭作证证言，共同证明涉案房屋经过二次拆除，在二次拆除过程中，鲁根妹等原告在场同意，并予以配合的事实。鲁根妹等原告质证意见对其中由梁立新、梁日葵、梁桂福、鲁根妹出具的委托书真实性无异议，对雲半间公司主张的涉案老屋二次拆除提出第一次是房屋翻修，而不是拆除；对于涉案老屋第一次翻修时，梁宝富参与翻修管理无异议；第二次拆除时，鲁根妹等原告不知情，虽然证人出庭作证证言讲到梁日葵到过拆除现场，偶尔看到梁桂福、梁宝富也到过，不代表鲁根妹等原告同意雲半间公司拆除涉案老屋，故提出雲半间公司上述证据不能达到其证明目的。本院评析认为，其中鲁根妹、梁日葵、梁立新、梁桂福出具给梁宝富的委托书，鲁根妹等原告质证对真实性无异议，故对该委托书的真实性予以认定。关于双方对涉案老屋第一次（2014年）是进行拆除重建还是翻修的的争议，从雲半间公司提供的照片及证人证言描述“2014年，对老屋的外墙及房屋的瓦片进行了更换，保留了部分原老屋的木立柱和横梁木架”内容看，应仍定义为对涉案老屋进行了重大翻修。重大翻修过程中，从相应的证据及结合梁宝富庭审陈述，对梁宝富参与重大翻修工程管理及材料采购予以认定；2016年年初左右，雲半间公司对涉案老屋进行拆除过程中，各证人出庭所作的证言，对梁日葵去过现场，拆除的木料由梁日葵拉回家，未曾不同意拆除而发生争议能够相互印证证明，故对该节事实予以认定。对于双方围绕证据提出涉案老屋是否雲半间公司擅自拆除还是鲁根妹等原告同意并配合拆除的主张能否成立，在判决理由部分予以阐述。 本院依据对证据认定及结合法庭调查，对本案事实认定如下：梁宝富、梁桂福、梁立新、梁日葵系鲁根妹的子女，2012年2月14日，梁桂福、梁立新、梁日葵（已故）、鲁根妹共同出具委托书，载明“兹有上墅乡龙王村梅坞队梁桂福、梁立新、梁日葵三兄弟一致同意全权委托大哥梁宝富处理坑弄里老屋及周边杂、荒地、自留地（包括的面附着物）相关事宜，所签一切协议视同三兄弟亲自签署，对大哥所作的处理意见决无异议，并不反悔。母亲鲁根妹也无异议。注：本委托书复印件与原件具有同等效力”。2012年3月18日，梁宝富作为甲方（出租方）梁桂福、梁立新、梁日葵、梁宝富、鲁根妹一方的代表与乙方（承租方）程迅波签订《租赁协议书》一份，约定甲方同意将位于梅坞队坑弄里老屋及周边土地租赁给乙方，租赁区域名称、座落及四至范围：坑弄里木结构老屋壹幢（包括右边披屋），落地面积140平方米，建筑面积240平方米（本院注：该主屋建造于1978年，泥木结构，1991年集体土地建设用地使用权登记发证时，土地使用者登记在鲁根妹丈夫梁根友名下，用地面积230.92平方米，其中建筑占地166.29平方米），甲方应负责在协议签订后的两个月内为乙方办理好250平方米的新增宅基地建房用地手续，以提供给乙方使用，甲方负责继续合法保留该幢老屋。坑弄里老屋周边自留地、置换地，共计10.6亩，四至范围包括上至梅坞队鲁腾芳、鲁炳炎毛竹山脚，下至鲁炳炎毛竹山顶，阴山面沿甲方毛竹山脚118米，阳面沿溪流118米。该地块10.6亩中的各项经济利益和使用权利在租期内完全归乙方所有，地界四至如有争议由甲方负责处理，地界四至及乙方租赁的其他山林用地如有争议，由甲方负责协助处理。租赁期限为20年。租赁届满，以本协议同等条款及年限续租，续租两次以四十年为限，两次续租不另付租金，本协议自2012年3月18日至2072年3月18日截止。两次续租均为无条件自动续租。租金计算及支付方式：年租金9000元，累计（9000*60年）54万元。协议签订一周内甲方收取20万元租金，开始为乙方办理各项所需相关手续，包括为乙方办理好250平方米的新增宅基地建房用地，甲方向乙方收取34万元租金。协议在双方的权利义务中约定，本协议签订生效后三个月内，甲方负责办理好250平方米新增建房用地手续提供给乙方使用。租赁期内，除国家征用以及其他不可抗拒之原因外，甲方应当保证本协议在签订的租赁期内完整履行。不得中途违约或者终止本租赁协议。协议在违约责任中约定，因乙方违约或违法经营致使甲方利益受到损害的，甲方有权向乙方提出赔偿要求，具体赔偿方案由国家相关机构认定。因国家政策或者不可抗拒之原因而使单方或者双方违约的，双方均不承担违约责任。双方将依据相关法律获得各自的利益，并承担各自所需承担的责任。协议在附则中约定，本协议期限届满，在同等条件下，乙方有优先租赁权。如乙方放弃继续租赁的，乙方先前在租赁区域内的一切设施投入可自行拆除或者无偿赠给甲方。本协议全权委托梁宝富签约，同时梁宝富代替甲方相关人员承担为乙方办理各项相关手续的责任。并附甲方委托书一式二份。同日，梁宝富与程迅波签订补充协议书一份，约定：1.龙王村梅坞队坑弄里老屋及偏屋继续保留，长期给程迅波使用，若产生后果，一切责任由梁宝富承担。2.另再提供给程迅波125平方米宅基地建房手续。手续办好后，程迅波即补充给梁宝富叁万元整。上述协议签订后，鲁根妹等原告将租赁标的物向程迅波进行了交付，程迅波支付了首期租金20万元；梁宝富将办理375平方米新增宅基地建房用地审批手续委托当地村干部鲁某某经手办理，以梁立新、梁日葵、梁桂福作为申请建房户主、以兄弟三人多年与母亲同住一起，需改善住房为由分别于2012年4月10日向上墅乡龙王村村民委员会提交了安吉县农村私人建房用地申请书，各申请宅基地125平方米，申请载明拆除原住宅。后于2012年5月2日完成了“安吉县农村私人建房用地呈报表”上需从村民小组到县人民政府各级部门的审批，梁日葵获批为原址拆建125平方米宅基地用地，梁桂福和梁立新各获批为拆屋移建125平方米宅基地用地。梁宝富从土地管理部门领取“三份建房用地呈报表”后，向程迅波进行了交付；程迅波支付了剩余租金37万元。之后，程迅波并没按批准的宅基地进行建房。2014年上半年，程迅波与雲半间公司完成了租赁合同转让洽谈，并向雲半间公司完成了租赁物的交付；雲半间公司对租赁物涉案老屋进行了重大翻修，翻修过程中，梁宝富作为雲半间公司的管理人员，参与了涉案老屋翻修工程管理和材料采购。2014年8月12日，程迅波与雲半间公司正式签订《转让协议书》，梁宝富作为同意转让方在该协议上签字；协议约定2012年3月18日程迅波与梁宝富为代表签订的《租赁协议书》中所包括的一切权利和义务及程迅波其他农户签订的毛竹山《承包协议书》中所包括的一切权利和义务全部转让给雲半间公司，程迅波向雲半间公司移交交付所有相关协议及梁立新、梁日葵、梁桂福的“安吉县农村私人建房用地呈报表”三份，另对转让费及付款方式、违约责任等进行了约定。2015年，雲半间公司将翻修后的涉案老屋进行了全部拆除，拆除过程中，梁日葵等到过现场，但未曾就涉案老屋的拆除引起争议。2016年年初左右，雲半间公司的母公司安吉大聋听松精舍有限公司在包括涉案老屋的原地基上开始违章建房，2016年5月被原安吉县国土资源局查处，于同年7月作出行政处罚，没收在建的建筑物，并处以罚款等行政处罚。同年8月，国家对涉案老屋原建设用地在内的796平方米集体用地征收为国有土地，同年10月，原安吉县国土资源局对该796平方米国有建设用地使用权及已建被没收的建筑物进行了公开出让竞价拍卖，雲半间公司通过竞标受让取得，之后，雲半间公司在该地块上完成了“亲子楼”房屋续建，办理了不动产产权证书。2019年11月，鲁根妹等原告以雲半间公司擅自拆除承租房屋，向本院提起违约赔偿诉讼。诉讼过程中，雲半间公司提出反诉。 本院认为，鲁根妹等原告与雲半间公司间的《租赁协议书》及《补充协议书》，除租期约定名义上为20年，实际租期为60年，超出20年租期期限部分违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，属于无效外，其余部分合法有效。关于双方就本案提出的诉讼请求是否成立，评析如下，1.鲁根妹等原告提出雲半间公司在未征得鲁根妹等原告同意的情况下，擅自拆除租赁物老屋，构成违约，要求雲半间公司恢复原状或补偿144万元。从查明事实看，双方合同约定鲁根妹等原告将老住宅房屋出租给承租方使用，同时，鲁根妹等原告需负责办理好375平方米的新增宅基地建房用地手续提供给承租方使用，老屋由鲁根妹等原告负责继续合法保留，实际履行中，鲁根妹等原告以梁立新、梁桂福、梁日葵名义各申请宅基地125平方米时，受到国家土地管理法律、法规关于农村宅基地“一户一宅”的限制，既要保留老住房，又要申请获批新的宅基地成为不可能；提交的申请书中均申请拆除原住宅，获得批准的三份“安吉县农村私人建房用地呈报表”中均记载“原住房全部拆除，原址拆建或拆屋移建125平方米”。鲁根妹等原告将该三份“安吉县农村私人建房用地呈报表”批准手续交与承租方用于建房，事实上构成授权对老住宅的拆除，故鲁根妹等原告提出雲半间公司擅自拆除租赁标的物老住宅，与事实不符，依此提出的请求不成立；但鉴于从合同内容推断，出租方提供给承租方宅基地建房用地批准手续，是供承租方用来建房，否则，没有任何意义，为此，按照合同正常履行，承租方按鲁根妹等原告提供的批准宅基地建房、办证，未来合同终止时，鲁根妹等原告将获得预期的利益，现雲半间公司将老屋拆除，又没有使用鲁根妹等原告获批的宅基地建房，使鲁根妹等原告的将来预期利益得不到实现，从合同当事人利益衡平角度出发，雲半间公司应给予鲁根妹等原告一定的补偿，为减少当事人之间的诉累，综合考虑老屋建造的年代、结构及本案实际情况，参照安政发（2015）18号安吉县人民政府关于公布2015年房屋征收补偿标准的通知中同类相近类型房屋确定的重置价格标准，酌情确定由雲半间公司补偿鲁根妹等原告80000元。2.雲半间公司以租赁标的物土地部分，其中包括需要鲁根妹等原告与其他农户完成置换，而鲁根妹等原告未与其中三户农户完成置换，导致雲半间公司另向该三户农户出资计36515元，要求鲁根妹等原告予以赔偿。从查明的案件事实看，2012年3月18日《租赁协议书》签订后，原承租人程迅波已按合同约定向鲁根妹等原告支付了全部租金，2014年8月12日，程迅波将合同转让给雲半间公司后，雲半间公司也已按转让合同约定向程迅波支付了全部转让款；期间，并没有证据反映租赁标的物10.6亩土地未能完成交付而引起的合同履行争议；再者，如合同履行过程中，有其他农户就10.6亩土地中使用权提出异议，雲半间公司应当通知鲁根妹等原告去协调解决争议，现雲半间公司并没有提供就其他农户提出的异议通知过鲁根妹等原告的证据，提交的证据反映的是雲半间公司的母公司安吉大聋听松精舍酒店有限公司支付给黄米法等三户农户“土地征用款”36515元，无法证明归责于鲁根妹等原告违约原因造成，故不予支持。3.雲半间公司提出租赁标的物已于2018年6月被国家、村集体全部征收，双方间的租赁关系实际于2018年6月终止，雲半间实际使用租赁物的租期为6年3个月，剩余的53年9个月租期租金483750元请求予以返还。从查明的事实看，租赁标的物10.6亩土地，现有证据仅能证明其中796平方米（包含原老屋建设用地）于2016年8月被国家征收，其他所提交的被“征用”证据，不具有有效证明力。租赁标的物土地面积在合同履行过程中被国家征收而减少的面积为796平方米，故对雲半间公司该请求，按照减少租赁土地面积的比例所占租金比例结合租期期间因素，酌情确定返还租金50025元。对于双方针对对方所主张的权利提出超过诉讼时效的抗辩是否成立问题？在双方所提出的请求所基于的事实和理由能否成立不论的情况下，按照租赁合同的属性，租赁合同期满或终止，承租方应向出租方归还租赁物，并按约定进行结算；本案双方租赁合同尚在合同约定的有效期限内，作为出租方的鲁根妹等原告以不动产房屋租赁物被承租方擅自拆除要求恢复原状或按价补偿主张权利，作为承租方的雲半间公司以租赁期间租赁标的物被征收而要求返还已付租金主张权利，均未超过法定诉讼时效，故对双方针对对方诉请提出已超过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。综上，鲁根妹等原告提出的请求和雲半间公司提出的反诉请求，合理部分予以支持，其余部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百三十一条之规定，判决如下： 一、安吉雲半间农业发展有限公司补偿鲁根妹、梁宝富、梁桂福、梁立新损失80000元； 二、鲁根妹、梁宝富、梁桂福、梁立新返还安吉雲半间农业发展有限公司租金50025元； 上述一、二两项给付内容相抵，安吉雲半间农业发展有限公司尚需支付鲁根妹、梁宝富、梁桂福、梁立新人民币29975元，限于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回鲁根妹、梁宝富、梁桂福、梁立新其他诉讼请求和安吉雲半间农业发展有限公司其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉诉讼费17760元，反诉诉讼费4501元，合计22261元；由鲁根妹、梁宝富、梁桂福、梁立新负担17000元，安吉雲半间农业发展有限公司负担5261元，限于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  胡忠诚 审 判 员  余文尧 人民陪审员  喻向前 二〇二〇年八月二十六日 法官 助理  潘 丹 书 记 员  阚晓景