江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0731民初2000号原告：潘小林，男，汉族，1972年10月1日生，住江西省于都县。委托代理人：钟敏，江西南芳律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：李军，男，汉族，1975年8月24日生，户籍地：于都县。被告：陈李华，女，汉族，1975年4月14日生，户籍地：于都县。委托代理人：李宏亮，江西至中律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告潘小林与被告李军、陈李华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘小林及其委托代理人钟敏，被告李军、陈李华的委托代理人李宏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘小林向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除双方2020年3月31日签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令两被告返还原告购买款人民币200000元；3、请求判令两被告双倍发还购房定金144000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告一直租用被告购买的店铺用于经营于都县家和十字绣装饰店。2020年3月31日，双方签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将坐落于于都县建筑面积为42.5平方米的商铺转让给原告，合同约定总价为36万元，其中定金为20万元，剩余房款在产权交割完毕后三十天付给被告。原告支付定金后，该店铺未办妥过户手续前的使用权归原告，合同签订后，原告依约将定金20万元以转账方式支付给被告，其中被告李军收取了11万元，被告陈李华收取ｌ9万元，但是原告多次催促其办理过户手续，被告都寻找理由推脱。2020年4月1日，被告李军怂恿特定关系人对双方交易的涉案商铺进行财产保全，法院以（2020）赣0731财保23号予以查封，导致申请人合同目的无法实现。4月7日原告得知后，申请执行异议，案件正在审理中。原告认为，被告在收取原告购房款定金后，次日涉案房屋就被法院查封，被告涉嫌购房款欺诈，完全可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“…由出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”由于被告的恶意欺诈，导致原告合同目的不能实现，依照《民事诉讼法》、《合同法》相关规定，特具状起诉，请求依法支持原告的诉求。原告向本院举证如下：1.原告身份证复印件；2.房屋买卖合同复印件；微信转账记录；（2020）赣0731财保23号民事裁定书复印件；（2020）赣0731执保35号协助执行通知书复印件；3.（2020）赣0731执异15号执行裁定书。被告李军、陈李华辩称，1.原告诉状中所述与事实不符。2019年12月，案外人李志红因与被告民间借贷纠纷也对涉案商铺进行申请法院查封，直至2020年4月9日才申请解除该商铺查封，原告对涉案商铺被法院查封一事应当是知情的，原告在明知道涉案商铺被法院查封的情况下仍然与被告签订《房屋买卖合同》，原告在涉案商铺被查封后积极偿还了案外人李志红的债务，案外人李志红在被告归还债务之后也及时申请解除查封。然而，被告没想到的是，2020年3月，案外人欧阳小蓉因与被告民间借贷纠纷一案向法院申请诉前财产保全。2020年4月1日，于都法院作出裁定对涉案商铺进行查封，致使被告短期内不能对房屋进行过户登记。案外人欧阳小蓉申请法院查封只是短期的，涉案房屋所有人仍然为被告，被告就涉案商铺没有设置任何障碍赖阻扰原告过户权利的实现，被告在得知涉案商铺被查封后，通过多方协调，想要通过其他房产来反担保，但案外人不同意此举，为此被告也深感无奈。另外，被告不存在购房欺诈的行为，也不存在怂恿特定关系人对涉案商铺进行查封的情形，原告所述显然与事实不符。2.原告与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，是双方真实意思表示，被告也不存在违约的情形，原告主张解除双方签订的《房屋买卖合同》不符合合同解除的法定条件，应当予以驳回。2020年3月31日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，对涉案房屋的价款约定为360000元，双方并没有约定原告方付款时间及被告交付房屋的时间，因此，截止到今日，该合同仍然处于履行期限内。被告自始至终一直在协调过户事宜，多次向原告表示会按照合同履行过户义务，没有任何拒绝履行过户的意思表示，造成无法过户的原因是客观因素导致的，这是被告无法预料和控制的。因此，原告主张解除双方签订的《房屋买卖合同》缺乏依据，不符合《合同法》第九十四条规定的合同解除的法定情形，故原告主张的解除合同缺乏依据，应当予以驳回。3.原告向被告支付的20万元不能认定为定金，根据双方的真实意思表示应当只能认定为首付款。根据《担保法》第九十一条的规定，定金的数额由当事人约定，但不能超过主合同标的额的百分之二十。在本案中，合同总标的额为36万元，即合同约定的定金不应当超过7.2万元，而本案中原告与被告签订的合同约定的定金显然超过了该规定。事实上根据双方的真实意思表示该20万元应当认定为首付款，而不认定为定金。4.原告的主张和诉请没有任何法律依据。原告诉称参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，被告认为，首先，符合上述规定的是房屋买卖合同订立后仍然将房屋抵押或者出卖给第三人，但是被告既未抵押给第三人，也未出卖给第三人，原告主张适用该规定显然不符。其次，上述解释在本案中亦不适用，根据该规定的第一条：“本解释诉称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”出卖方房产的一方必须是房地产开发企业，而本案中被告系个人出卖商铺，并非房地产开发企业，因此，本案在主体就不能适用该规定。综上所述，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告向本院提交如下证据：1.房屋买卖合同；2.（2020）赣0731财保23号民事裁定书复印件；3.撤销保全申请书复印件、（2019）赣0731财保78号之一民事裁定书复印件。经审理查明，原告潘小林一直租用被告李军、陈李华所有的位于于都县商铺，产权证号;赣（2019）于都县不动产权第0009219号。2020年3月31日，被告李军为卖方（甲方），原告潘小林为买方（乙方），双方签订了《房屋买卖合同》。合同载明：第一条合同标的：乙方同意购买甲方拥有的坐落在江西省赣州市于都县店，拥有的房地产（住宅），该房地产建筑面积为42.5平方米。第二条上述标的房地产的交易价格为，单价——，总价人民币360000元整（大写：叁拾陆万元整）。第三条付款时间与办法：（一）甲乙双方同意以一次性付款方式付款，本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币200000元整，作为购房定金。剩余房款人民币160000元整与产权交割完毕后三十天内付给甲方。（二）甲方收到预付款后把所有手续和钥匙交于乙方并协助乙方办理房屋产权过户手续，期间房屋使用权归属乙方，甲方不收取任何费用。（三）税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法律，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，一切交易税费用乙方承担。第四条本合同一式两份，甲乙双方各一份。第五条本合同发生争议的解决方式：在履行过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第六条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定双方签章与本合同同具法律效力。第七条本房屋产权过户只能和乙方之间过户，甲乙双方不得违背。出卖人（甲方）：李军，电话：138××******。购买方（乙方）潘小林，电话：135××******，签订日期：2020年3月31日。合同签订后，原告分别于2020年3月31日通过银行转账和微信转账给被告李军8笔款，同年5月3日1笔款，共9笔，计人民币11万元，原告分别于2020年4月1日分6笔通过银行转账和微信转账给被告陈李华计人民币9万元，以上共计20万元。另查明，案外人欧阳小蓉申请诉前保全，本院于2020年4月1日作出（2020）赣0731财保23号民事裁定书，裁定对被申请人李军、陈李华所有的坐落于于都县商铺{权证号：赣（2019）于都县不动产权第0009219号}予以查封，查封期限三年。同年4月7日，本院向于都县不动产登记中心发出（2020）赣0731执保35号《协助执行通知书》，要求对上述财产进行查封。案外人李志红与被告李军民间借贷一案，案外人李志红申请诉前保全，本院于2019年12月18日作出了（2019）赣0731财保78号民事裁定书，对被申请人李军所有的坐落于于都县商铺【房权证号：赣（2019）于都县不动产权第00092**】予以查封。案外人李志红于2020年4月9日向本院申请解除上述财产保全。本院于同日作出了（2019）赣0731财保78号之一民事裁定书，裁定解除对被申请人李军所有的坐落于于都县商铺【房房权证号：赣（2019）于都县不动产权第00092**的查封。本案原告潘小林在本院执行申请人欧阳小蓉与被申请人李军、陈李华民间借贷一案诉前保全一案中，于2020年5月27日对本院查封李军、陈李华所有的坐落于于都县商铺提出执行异议。本院2020年6月4日作出了（2020）赣0731执异15号执行裁定书，驳回案外人潘小林的异议。原告潘小林因被告无法办理房产过户手续，遂于2020年6月9日诉至本院，请求判如所请。本院认为，原、被告于2020年3月31日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,未违反法律强制性规定,双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。涉案房屋于2020年4月1日被于都县人民法院查封,被告理应知晓,且被告之前因与案外人李志红民间借贷纠纷一案，涉案房屋已被本院查封。虽然案外人李志红民间借贷一案已经处理，案外人李志红申请解除查封，本院裁定解除查封，但案外人欧阳小蓉申请诉前保全了涉案房屋，其轮候查封了涉案房屋。之前涉案房屋解除查封后，轮候查封措施顺延对涉案房屋继续进行查封。因此，现原告的合同目的无法实现,其享有合同的解除权。对于原告要求解除房屋买卖合同的诉请,本院予以支持。对于原告请求依法判令被告双倍返还定金144000元的诉请,根据《中华人民共和国担保法》第九十一条,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条的规定,被告应承担未履行合同双倍返还定金的责任,但是定金超过主合同标的额百分之二十的部分,不适用双倍返还的罚责。故对于原告给付被告的200000元定金中适用双倍返还部分的金额为72000元（360000元×20%）,原告主张定金双倍返还应予支持；剩余部分款项为128000元（200000元－72000元）属于房屋预付款应返还给原告。原告请求被告返还房屋购房款20万元的主张，本院部分予以支持，即应返还128000元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告潘小林与被告李军于2020年3月31日签订的《房屋买卖合同》；二、被告李军、陈李华于本判决生效后一个月内向原告潘小林返还房屋购房款计人民币128000元；三、被告李军、陈李华于本判决生效后一个月内向原告潘小林双倍返还房屋购房款定金计人民币144000元（72000元×2倍）；四、驳回原告潘小林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6560元，减半收取计3280元元，由被告李军、陈李华负担2480元，由原告潘小林负担800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  严继东二〇二〇年八月二十五日书记员  梁 娜附：当事人申请退费的，请在本裁判文书生效后六个月内至本院诉讼服务中心申请。