安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖12民终2910号上诉人（反诉原告、原审被告）：中国农业银行股份有限公司界首市支行，住所地安徽省界首市西城街道中原社区中原路**，统一社会信用代码:91341282852260419G。负责人：王飞，该行行长。委托诉讼代理人：刘东升，安徽仲天律师事务所律。被上诉人（反诉被告、原审原告）：刘玉杰，男，1974年6月1日出生，汉族，住安徽省界首市。被上诉人（反诉被告、原审原告）：代春侠，女，1976年11月6日出生，汉族，住安徽省界首市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李腾达，安徽卫东律师事务所律师。被上诉人（反诉被告、原审被告）：安徽筑美置业有限公司，住，住所地界首市东升路西侧一社会信用代码91341282355172733E（1-1）。法定代表人：丁敬山，该公司总经理。上诉人中国农业银行股份有限公司界首市支行（以下简称农行界首支行）因与被上诉人刘玉杰、代春侠、安徽筑美置业有限公司（以下简称筑美公司）金融借款合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2020）皖1282民初1277号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。被上诉人筑美公司经本院传票合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席裁判。本案现已审理终结。农行界首支行上诉请求:撤销原判、依法改判。事实与理由：一、（2019）皖1282民初1419号民事调解书侵害界首农行合法权益，应撤销民事调解书，调解书不应约束界首农行。二、《商品房买卖合同司法解释》第二十五条仅规定出卖人返还义务，并没有免除刘玉杰、代春侠作为借款人的法定还款义务。三、借款合同明确约定商品房买卖合同被确认解除，如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人仍应承担本合同项下全部债务。四、界首农行对抵押物位于界首市东茂路166号枫语墅7#202室房屋变卖或拍卖价款享有优先受偿权。请求二审法院依法查明事实。刘玉杰、代春侠答辩称：一审判决正确，应予维持。刘玉杰、代春侠向一审法院请求：一、解除刘玉杰、代春侠与农行界首支行签订的《个人购房担保借款合同》;二、筑美公司退还刘玉杰、代春侠已付按揭款26849.8元及至判决生效日止刘玉杰、代春侠已向农行界首支行归还的贷款本金，并支付刘玉杰、代春侠利息(利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从刘玉杰、代春侠支付农行界首支行按揭款之日起计算至筑美公司返还刘玉杰、代春侠全部按揭款之日止;)三、筑美公司支付刘玉杰、代春侠律师费用2000元;四、筑美公司向农行界首支行偿还刘玉杰、代春侠自判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款及违约金等相关费用。五、案件诉讼费用由筑美公司承担。农行界首支行向一审法院提出反诉请求：一、判令刘玉杰、代春侠偿还农行界首支行借款本金729833.53元及利息、违约金(利息、违约金按合同约定计算至借款本息全部偿还完毕之日止)。二、判令筑美公司对上述借款本息承担连带还款责任。三、判令农行界首支行对抵押物(坐落于界首市东茂路**枫语墅****房屋)拍卖变卖价款享有优先受偿权。四、诉讼费、律师费由刘玉杰、代春侠、筑美公司承担。原审法院查明：刘玉杰、代春侠系夫妻关系，筑美公司系房地产开发企业。2016年11月14日，刘玉杰、代春侠与筑美公司签订了合同编号为201611140023的《商品房买卖合同（预售）》，购买筑美公司开发建设的枫语墅7幢2-3层202号房屋，总价款1237000元。刘玉杰、代春侠支付了首期房价款377000元，余款860000元向农行申请贷款支付。2016年12月26日，代春侠和筑美公司签订了《个人购房借款资金划转授权委托书》，双方同意并授权农行界首支行将代春侠申请的860000元划入筑美公司的账户。2016年12月26日，代春侠作为抵押人，刘玉杰作为共有权人签订了《同意房产抵押承诺书》，同意以自己合法所有的位于界首市枫语墅小区7号楼1单元202号的房产为代春侠向农行借款产生的债务提供抵押担保，并于2017年1月20日办理了登记号为皖（2017）界首市不动产证明第0000713号的抵押权预告登记。2017年1月20日，代春侠作为借款人（抵押人），筑美公司作为保证人，与农行界首支行签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额为860000元，借款期限为180月，借款用途为购买住房，还款方式为等额本息还款。筑美公司的担保方式为阶段性保证+抵押。2017年2月1日，农行界首支行把860000元转入刘玉杰、代春侠指定的筑美公司的账户。2017年3月1日刘玉杰、代春侠开始向农行界首支行偿还贷款本息。刘玉杰、代春侠按约定支付了全部购房款，但筑美公司未如期交付合格房屋。刘玉杰、代春侠于2019年3月22日向界首市人民法院提起诉讼。界首市人民法院于2019年5月27日作出（2019）皖1282民初1419号民事调解书，调解内容为“一、刘玉杰、代春侠与筑美公司自愿解除双方于2016年11月14日签订的商品房买卖合同（合同编号：201611140023）；二、筑美公司于2019年7月30日前一次性支付刘玉杰、代春侠购房首付款、契税、手续费、已支付的商业贷款的本金与利息（从2017年3月1日至2019年7月1日）共计590536.05元；三、筑美公司于2019年7月30日前一次性赔偿刘玉杰、代春侠利息损失40000元；四、筑美公司负责解除刘玉杰、代春侠与农行界首支行签订的个人购房担保借款合同，刘玉杰、代春侠应予以配合，由此产生的一切费用由筑美公司承担；五、刘玉杰、代春侠自愿放弃其他诉讼请求。”后因筑美公司未履行调解书约定的义务，刘玉杰、代春侠提起诉讼。另查明，自2019年7月2日之后，刘玉杰、代春侠偿还了2019年8月份、9月份和2020年2月份、3月份共计四个月的银行按揭款本息26849.80元。筑美公司支付刘玉杰、代春侠2019年10-12月份和2020年1月份共计四个月的按揭贷款本息27126元。截止至2020年3月2日，刘玉杰、代春侠欠农行界首支行借款本金729833.53元。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。农行界首支行与刘玉杰、代春侠、筑美公司签订的《个人购房担保借款合同》是三方当事人的真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,双方的借款、担保关系成立并合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，因刘玉杰、代春侠与筑美公司所签订的《商品房买卖合同》已经被解除，故刘玉杰、代春侠请求解除其与农行界首支行签订的《个人购房担保借款合同》，应予以支持。《个人购房担保借款合同》的解除系开发商违约导致商品房买卖合同解除而致，而且贷款实际上由农行界首支行直接转到筑美公司的账户。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”，所以购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由贷款的实际收取方即开发商承担，即由开发商直接将购房款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。因此，筑美公司应将收受的剩余的贷款本金和按揭款本金及利息分别返还给担保权人和买受人。故刘玉杰、代春侠请求筑美公司返还其已付按揭款26849.8元并支付利息，应予以支持。筑美公司辩称自己应偿还剩余的贷款本金，但因不存在《个人购房担保借款合同》第十一条和第三十三条约定的违约情形故不应承担违约金。农行界首支行认为自己主张的违约金是借款人逾期还款产生的违约金及借款合同约定的“借款人承诺在贷款实际发放之日起三十六个月内不提前还款。如借款人提前归还借款应提前三十天提出书面申请，并加收一个月的贷款利息。”。双方签订的《个人购房担保借款合同》中并未有借款人逾期还款应支付违约金的约定，农行界首支行亦未向本院提供证据证明刘玉杰、代春侠存在提前还款的情形，故筑美公司应返还农行界首支行剩余贷款本金729833.53元及利息。故农行界首支行要求刘玉杰、代春侠偿还借款本金729833.53元及利息、违约金(利息、违约金按合同约定计算至借款本息全部偿还完毕之日止)，筑美公司对上述借款本息承担连带还款责任的反诉请求，不予支持。刘玉杰、代春侠主张筑美公司返还至判决生效日止刘玉杰、代春侠已向农行界首支行归还的贷款本金，但其未提供证据证明自己除了已付的按揭款本息26849.80元和筑美公司转给自己用于支付按揭款的27126元之外还支付了按揭款，故刘玉杰、代春侠的该请求，不予支持。筑美公司辩称自己以银行转款的方式向刘玉杰、代春侠支付的四个月银行贷款27126元应从总额中扣除，本院认为，农行界首支行所主张的剩余贷款本金729833.53元的截止时间为2020年3月2日，筑美公司所转款项的时间均在该时间之前，故筑美公司的该主张，不予支持。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权。农行界首支行作为案涉商品房抵押权预告登记的权利人,虽然已取得了对抵押物的抵押权预告登记，但在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权,以及对案涉商品房将来发生的抵押权变动、处分享有排他效力的请求权,而非享有现实的抵押权。农行界首支行在享有现实的抵押权之前,请求对座落于界首市枫语墅小区7号楼1单元202号的抵押商品房拍卖变卖价款享有优先受偿权无法律依据,不予支持。刘玉杰、代春侠与筑美公司在（2019）皖1282民初1419号民事调解书中达成“筑美公司负责解除刘玉杰、代春侠与农行界首支行签订的个人购房担保借款合同，刘玉杰、代春侠应予以配合，由此产生的一切费用由筑美公司承担”的协议，故刘玉杰、代春侠主张的筑美公司支付律师费2000元的诉讼请求，应予以支持。关于农行界首支行要求刘玉杰、代春侠、筑美公司承担律师费的诉讼请求，因其未向本院提供有关律师费支出的相关证据，故不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除刘玉杰、代春侠与中国农业银行股份有限公司界首市支行签订的《个人购房担保借款合同》；二、安徽筑美置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还刘玉杰、代春侠已付按揭款26849.80元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中2019年8月份所付按揭款6712.45元的利息自2019年8月23日计算至安徽筑美置业有限公司返还该按揭款之日止；2019年9月份所付按揭款6712.45元的利息自2019年9月12日计算至安徽筑美置业有限公司返还该按揭款之日止；2020年2月份所付按揭款6712.45元的利息自2019年2月1日计算至安徽筑美置业有限公司返还该按揭款之日止；2020年3月份所付按揭款6712.45元的利息自2020年3月2日计算至安徽筑美置业有限公司返还该按揭款之日止）；三、安徽筑美置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还中国农业银行股份有限公司界首市支行剩余借款本金729533.53元及利息（按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算利息，自2020年3月2日起计算至还清借款之日止）；四、安徽筑美置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付刘玉杰、代春侠律师费2000元；五、驳回刘玉杰、代春侠的其他诉讼请求；六、驳回中国农业银行股份有限公司界首市支行的反诉请求。如果未按本院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费261元（已减半收取），由安徽筑美置业有限公司负担。反诉案件受理费5549元（已减半收取），由中国农业银行股份有限公司界首市支行负担。二审期间，当事人均未提供新证据，本院对一审查明的事实予以确认。综合双方诉辩意见，本案二审审理的争议焦点是：一审法院驳回农行界首支行的反诉请求是否正确。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，刘玉杰、代春侠因购买筑美公司房产向农行界首支行借款86万元，双方签订了《个人购房担保借款合同》，并由筑美公司对该笔借款提供担保。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，因筑美公司违约，刘玉杰、代春侠与筑美公司签订的《商品房买卖合同》已被确认解除，涉案借款合同的目的已无法实现，一审法院判令解除刘玉杰、代春侠与农行界首支行签订的《个人购房担保借款合同》并无不当。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”，但是该条的立法初衷是为了减少当事人的诉累，将商品房买卖合同纠纷与商品房担保贷款合同纠纷并案处理，由开发商将购房贷款及利息一并返还给银行。但并未否认刘玉杰、代春侠作为购房借款合同中借款人的法律地位。因涉案商品房买卖合同纠纷已另案解决，无法与购买贷款合同纠纷一并处理。因此适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定显属不当。涉案《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，刘玉杰、代春侠作为该合同的借款人，依法应当向银行负担清偿剩余借款本息的义务，筑美公司对上述借款本息应承担连带清偿责任。因《商品房买卖合同》已经双方同意解除，刘玉杰、代春侠向筑美公司支付的全部房款可向筑美公司主张返还。一审法院仅判令筑美公司偿还农行界首支行剩余借款本息，显属不当，本院依法予以纠正。对于预购商品房抵押权预告登记，法律赋予预告登记权利人享有的未来实现抵押权的请求权以一定的保全效力，即未经预购商品房抵押权预告登记权利人同意，处分该预购商品房的，不发生物权效力。抵押权预告登记并不具备保障抵押权预告登记权利人设立抵押权之外的请求权实现的效力。优先受偿权需要由法律明确规定才能设立，赋予预购商品房抵押权预告登记权利人对预购商品房优先受偿的权利在现行法上并无依据。农行界首支行的该项上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省界首市人民法院（2020）皖1282民初1277号民事判决第一、二、四、五项，即“一、解除刘玉杰、代春侠与中国农业银行股份有限公司界首市支行签订的《个人购房担保借款合同》”、“二、安徽筑美置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还刘玉杰、代春侠已付按揭款26849.80元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中2019年8月份所付按揭款6712.45元的利息自2019年8月23日计算至安徽筑美置业有限公司返还该按揭款之日止；2019年9月份所付按揭款6712.45元的利息自2019年9月12日计算至安徽筑美置业有限公司返还该按揭款之日止；2020年2月份所付按揭款6712.45元的利息自2019年2月1日计算至安徽筑美置业有限公司返还该按揭款之日止；2020年3月份所付按揭款6712.45元的利息自2020年3月2日计算至安徽筑美置业有限公司返还该按揭款之日止）”、“四、安徽筑美置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付刘玉杰、代春侠律师费2000元”、“五、驳回刘玉杰、代春侠的其他诉讼请求”；二、撤销安徽省界首市人民法院（2020）皖1282民初1277号民事判决第六项，即“驳回中国农业银行股份有限公司界首市支行的反诉请求”；三、变更撤销安徽省界首市人民法院（2020）皖1282民初1277号民事判决第三项“安徽筑美置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还中国农业银行股份有限公司界首市支行剩余借款本金729533.53元及利息（按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算利息，自2020年3月2日起计算至还清借款之日止）；”为“刘玉杰、代春侠于本判决生效之日起三十日内返还中国农业银行股份有限公司界首市支行剩余借款本金729533.53元及利息（按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算利息，自2020年3月2日起计算至还清借款之日止）；”；四、安徽筑美置业有限公司对于上述借款本息承担连带还款责任；一审本诉案件受理费261元（已减半收取），由安徽筑美置业有限公司负担。反诉案件受理费5549元（已减半收取），由中国农业银行股份有限公司界首市支行负担；二审案件受理费11098元，由中国农业银行股份有限公司界首市支行负担1098元，刘玉杰、代春侠负担2000元，安徽筑美置业有限公司负担8000元。本判决为终审判决。审判长 孙 颖审判员 张 利审判员 叶志强二〇二〇年八月十七日法官助理张星星书记员肖鹏附本案适用法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。