江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初7040号 原告：耿超，男，1972年1月5日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托诉讼代理人:宋广圣,江苏雅凯律师事务所律师。 被告:王林，女，1980年6月23日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托诉讼代理人:范德兵,江苏通达声远律师事务所律师。 原告耿超与被告王林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日受理后，依法适用简易程序于2020年8月19日公开开庭进行了审理，原告耿超及其委托诉讼代理人宋广圣、被告王林及其委托诉讼代理人范某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告耿超向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告购房款20000元及违约金（违约金以20000元为基数，自2019年3月7日起按照月利率2%计算至付清款之日止）。事实及理由：2019年3月6日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告购买原告所有的位于沭阳县房屋一套，被告应在2019年3月6日过户时一次性付清房款750000元。后双方按照约定完成了房屋过户，但被告仍剩房款20000拒不支付，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告辩称，房款已付清，因原告出售房屋时，该房屋出租他人，后双方协商房屋交付前租金抵充房款20000元，故被告并不欠原告房款，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据一、《沭阳房地产买卖合同》一份，证明原、被告于2019年3月6日签订房屋买卖合同，约定房屋价款为750000元，房屋交付时间为2019年11月30日，房屋过户时间为2019年3月6日，房款在房屋过户时付清，并约定了违约责任。 证据二、原、被告之间的微信聊天内容，证明2019年3月7日原告向被告催要房款，被告答应付款，且双方并未就房租达成协议。 被告对原告提交的证据真实性无异议，但认为证据一中房屋交付时间系后来修改，原告在签订房屋买卖合同时隐瞒涉案房屋已出租的事实，房屋过户后的租金收益应归被告享有。证据二中并未承诺剩余房屋款项为150000元。 被告为支持其辩解理由，向本院提交如下证据： 证据一、银行业务回单一份，证明被告于2019年3月11日将房屋余款130000元支付给原告。 证据二、证人吴某2证言，证明原、被告在签订房屋买卖合同时就房屋交付前的租金进行协商的事实。 原告对被告提交的证据一无异议，对证人证言真实性无异议，但证人对涉案合同及租金问题并不知情，且回答模糊，不能达到被告的证明目的。被告亦对证人证言真实性无异议，但认为证人并未参与租金及房屋余款的协商，不能就有关事实予以证明。 本院根据原、被告举证、质证，本院对原告提交的证据一、二及被告提交的证据一证明效力依法予以确认，对证人证言的真实性予以确认，但证人对于原、被告签订房屋买卖合同时是否对交付前的租金协商一致未能明确回答，无法达到被告的证明目的。 根据原、被告陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月6日，原告耿超与被告王林签订《沭阳房地产买卖合同》，约定：原告将其位于沭阳县房屋出售给被告，房屋成交价为750000元，被告在签订合同时以现金方式支付首付款600000元，剩余房款150000元过户时一次性付清。原告应于2019年11月30日将房屋交付被告。如被告未按照约定时间付款，原告对被告的逾期应付款有权追究违约责任，每逾期一天，被告应按逾期未付房款的1‰向原告支付滞纳金，逾期超过三十天，即视为被告违约，原告有权解除合同。原、被告双方暂定过户时间为2019年3月6日。其中该合同房屋交付时间原注明为“款清交房”，在原、被告协商一致的前提下于签订合同当日变更为2019年11月30日，并由被告在修改处按手印确认。原、被告双方于2019年3月7日11时39分办理涉案房屋产权变更登记手续，原告于当日通过微信向被告催要剩余房款150000元，被告回复”我钱准备好了，随时都可以过来拿钱，你把租房合同都拿来，我们互相交涉一下”，原告语音回复不同意与其就房租交涉，并回复“从今天起，30个工作日不付款，我们解除买卖合同，你请斟酌合同约定，短信通知已送达，请查收”，被告回复“没有人说不给你钱，你过来我是给你钱的，不是相互再商量吗，那房租费多少要退一点给我”。被告于2019年3月11日通过银行转账方式向原告支付130000元。 另查明，涉案房屋在原、被告签订房屋买卖合同时系租赁状态，由原告与案外人签订房屋买卖合同，租期至2019年11月30日止，且当年租金已由原告收取。自2019年11月30日后，被告重新与该案外人就涉案房屋签订租赁合同，租金为28000元，由被告收取。 本院认为，原告耿超与被告王林就涉案房屋签订《沭阳房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应按照该合同约定履行各自义务。本案中，涉案合同约定房屋价款750000元，剩余房款150000元于房屋过户时一次性付清，双方于2019年3月7日办理产权变更登记手续，被告应于2019年3月7日将剩余房款150000元向原告付清，但被告在原告微信催款的情况下，于2019年3月11日仅支付130000元，被告未按期、足额支付房款已构成违约。 被告辩称其在与原告签订房屋买卖合同时就涉案房屋交付前的租金协商一致，由被告抵充房款20000元，即使没有协商一致，涉案房屋也应由被告享有。本院认为，首先，原告对于被告辩称双方协商房租抵扣房款并不予认可，被告对此亦未能提供证据予以证明，且根据原告提交的双方微信聊天内容也反映出双方并未就租金抵扣房款协商一致，另按照原、被告陈述涉案房屋一年租金数额为28000元，而涉案房屋自签订房屋买卖合同之日至约定交付之日仅半年有余，故该期限房租协商抵扣20000元房款亦不符常理，故本院对被告关于双方协商房租抵扣房款的辩解理由不予采纳。其次，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”《中华人民共和国合同法》第一百六十三条规定：”标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。“本案中，被告虽然在2019年3月7日通过办理权属变更登记手续取得涉案房屋物权法上的所有权，但原、被告双方协商一致将房屋交付时间定为2019年11月30日，故原告依据涉案房屋买卖合同，原告在约定的交付日期前对涉案房屋仍有权占有、使用、收益，故涉案房屋在交付前产生的租金在原、被告没有约定的情况下，应由原告所有，故对被告关于涉案房屋在交付前产生的租金应由被告所有的辩解理由不予采纳。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约损失。”本案中，被告未按合同约定付清房款，原告要求被告支付剩余房款20000元，并支付违约金，有事实和法律依据。关于违约金支付标准，合同约定的逾期付款滞纳金标准过高，原告调整为按照月利率2%，被告主张该标准过高，原告亦未能提供证据证明其实际损失，本院兼顾合同履行情况、被告过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，确定2019年3月8日起至2019年8月19日止的违约金以20000元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算，2019年8月20日起之后的违约金以20000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。调解不成依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十三条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告王林于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告耿超房款20000元及违约金（违约金以20000元为基数，自2019年3月8日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至付清款之日止）； 二、驳回原告耿超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取150元，由原告耿超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费300元。 审判员 葛 蕾 二〇二〇年八月二十七日 书记员 刘晓云 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行,也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 王林专用账号：62×××39（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百六十三条标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。 《中华人民共和国物权法》 第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。