广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初5996号 原告：农璐榕，女，1992年6月2日出生，壮族，住广西西林县。 委托诉讼代理人：周楠杰，广西双贺律师事务所律师。 被告：广西军拥投资有限公司，住所地：南宁市西乡塘区安园西路**屯里产业广场综合楼****302商铺。统一社会信用代码：91450100063578774F。 法定代表人：郑传普，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨杰，广西冠鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃小薇，广西冠鸿律师事务所实习律师。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2020年7月9日 开庭时间：2020年8月11日 当事人到庭情况： 原告农璐榕：本人及其委托诉讼代理人周楠杰到庭 被告广西军拥投资有限公司（以下简称军拥公司）：委托诉讼代理人杨杰、覃小薇到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1、确认原、被告签订的《军拥·佳境项目合作建房合同》无效；2、被告退还原告购房款196010元；3、被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2019年4月17日，原、被告之间签订《军拥·佳境合作建房合同》，项目地址为：南宁市兴宁区三塘镇那况村委会甘村坡一组。原、被告签订《军拥·佳境合作建房合同》当日，原告即向被告支付了购房首付款196010元，被告向原告出具《收款收据》一份，载明已收到首付款196010元。原告在签订《军拥．佳境合作建房合同》后方得知被告并未取得涉案项目的《商品房预售许可证》，并不具备对外销售的条件。双方形成的是并非合作建房法律关系，而是房屋买卖合同关系，合同应为无效。被告至起诉时并未取得“军拥·佳境”项目的商品房预售许可证，被告应当将196010元购房款返还给原告。原告就此事多次与被告交涉，被告均以各种理由推诿，拒不返还购房款项，原告为维护自身合法权益，现依法向法院提起诉讼。 被告答辩要点 被告军拥公司辩称，原、被告之间签订的合同有效，合同可以继续履行，不同意返还购房款。 认定事实及法律适用 经审理查明：2019年4月17日，原告农璐榕（乙方）与被告军拥公司（甲方）签订《军拥·佳境项目合作建房合同》，其中《合作建房合同说明》约定：1、本合同为双方真实意愿反映而签署的法律文件，签约之前，合同当事人已充分了解该土地性质为国用，土地规划用途为集体商服用地，合同当事人应当仔细阅读本合同全部条款并充分协商一致。2、本合同所称合作建房系指在南宁市兴宁区三塘镇那况村委会甘村坡一组合作取得土地的使用权的基础上，由广西军拥投资有限公司与本合同乙方（合作方）自愿共同出资合作建设物业，并享有该物业在本合同约定年限内的使用权。3、本合同所称物业是指位于南宁市兴宁区三塘镇那况村委会甘村坡一组。4、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付建设成本、费用后的结余（代建费）归甲方所有。乙方已经充分了解和知悉该物业的合作关系、模式、土地性质和用途、状况、交易条件、周边环境等相关情况，并无任何异议，自愿按本合同约定的合作条件支付合作建设款。《合作建房合同》约定:第一条、甘村坡提供合作建房的土地基本情况：该地块土地面积为24960.00平方米。规划用途为：集体商服用地（经批准，在上述地块上建设房屋），项目[现定案名]军拥·佳境，项目地址为：南宁市兴宁区三塘镇那况村甘村坡一组。第二条、合作建房的房屋基本情况：本合同合作建房的房屋为本合同第一条规定的项目中：4栋24层01号房屋；该套房屋的用途为商住，属框剪结构，建筑层为地上33层。该房屋（合作约定）建筑面积116.13平方米，其中套内面积86.41平方米。第三条、双方的权利、义务：（二）乙方的权利、义务：1、乙方对其出资合作建房之房屋自交付之日起享有使用权，使用年限为2018年5月1日算起至2070年4月30日止。第六条、乙方合作建房款的付款方式及期限：2、乙方选择分期付款方式支付合作建房款：首付款：乙方于本合同签订之时支付合作建房总款的40%：（人民币）￥196010元（大写壹拾玖万陆仟零佰壹拾零元整），（含定金￥20000元），甲方为乙方出具等额收据。第十条、其他约定：10、如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，经法律许可和政府审批流程，通过乙方承担土地出让金及其他税费而实现权属变更的，甲方应为乙方办理相关手续。具体费用及过户事宜，届时以有关部门的规定为准。如乙方对项目存在异议，交房满五年后（含五年），乙方可在30天内向甲方提出回购申请，甲方在收到回购申请书后，三个月内无条件按原价回购该物业：若乙方在交房满五年后30日内未向甲方提交书面回购申请，视为乙方自动放弃该权利，乙方不得再次提出回购申请，甲方也不再回购该物业。合同还就其他事项进行了约定。 2019年4月17日，原告向被告支付合作建房首期款196010元，被告就此向原告出具收据予以确认。 另查明，2018年4月27日，被告与案外人南宁市兴宁区三塘镇那况村委会甘村坡一组（以下简称甘村坡一组）签订《三产用地合作开发经营合同》，案涉土地属于案外人甘村坡一组，土地性质为第三产业用地，该项目名称为甘村坡一组产业综合楼，由被告与甘村坡一组合作开发。 原告认为其与被告签订合同无效为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 本院认为，一、关于案涉合同的性质问题 原告农璐榕与被告军拥公司签订的《军拥·佳境项目合作建房合同》，首先，从合同内容来看，原告一方仅提供资金而不承担经营风险，只获取特定的房屋，其实质并不属于合作建房的性质。其次，从合作表现形式上来看，原告并不符合合作人的法律特征。合作人可以间接或直接参与公司事务，影响公司的经营。本案中双方签订的合同名为合作建房，但原告并不参与建房、经营管理等事务，对被告的建设情况、经营状况并不了解，其合同权利义务只是向被告支付相应款项，被告到期交付房屋。虽然被告抗辩其仅系向原告转让的是一定期限的房屋使用权而非所有权，案涉合同属其他类型合同，但合同当事人并无其他约定，结合双方合同约定且合同的体例用词、使用权期限、支付房款、面积确认及差异处理、交付房屋及违约责任等方面均具有房屋买卖合同明显特征，涉案合同实际上是对房屋产权的转让，故应认定案涉合同为房屋买卖合同。 二、关于案涉合同的效力问题 因原告与被告签订的《军拥·佳境项目合作建房合同》实质为房屋买卖合同，而被告作为出卖人，在涉案房屋尚未建成之时即进行出售，故其应当受到商品房预售的相关规定的规制。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告未能提供证据证实其在本案诉讼前已经取得合同所涉讼争房屋的预售许可证明，双方签订的合同应属无效。 三、关于原告要求被告返还购房款并支付利息损失问题 由于原告与被告签订的合同属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应当返还原告已经向其支付的购房款196010元。 判决结果 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告农璐榕与被告广西军拥投资有限公司于2019年4月17日签订的《军拥·佳境项目合作建房合同》无效； 二、被告广西军拥投资有限公司向原告农璐榕返还购房款196010元。 上述应付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2110元、保全费1500元，由被告广西军拥投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 李 寒 二〇二〇年八月十七日 书记员 滕嘉盼 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。