四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2091号 上诉人（原审被告）：张林，男，汉族，生于1982年12月26日，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：冉未，四川首诺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王辉，男，汉族，生于1965年5月10日，住四川省营山县。 被上诉人（原审原告）：邓建平，男，汉族，生于1968年8月16日，住四川省营山县。 被上诉人（原审原告）：吴长春（曾用名吴兵），男，汉族，生于1973年2月17日，住四川省营山县。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：张宏，营山县朗池镇法律服务所法律工作者。 原审被告：荣秀华，女，汉族，生于1957年12月17日，住四川省营山县。系张林之母。 原审第三人：四川省营山县荣泰房地产开发有限责任公司，住所地，营山县朗池镇新城路**。 法定代表人：王荣忠，董事长。 委托代理人：沈小龙，营山县法律援助中心律师。 上诉人张林因与被上诉人王辉、邓建平、吴长春、原审被告荣秀华以及原审第三人四川省营山县荣泰房地产开发有限责任公司（以下简称荣泰房地产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2020）川1322民初1018号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张林上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对案件基本事实认定错误，与三被上诉人提供的证据无法相互印证。1.张映全出具的12笔收款收据除一张3万元的之外其余全是大额交易，上诉人难以调取相关的银行转账记录，被上诉人应当负有提供收据对应的银行转款凭证的举证责任，以便法院核实，特别是2012年8月29日，2012年10月5日三被上诉人的转款凭证，不然不能排除张映全出具的收据中包含了苟才先的转账。2.合同中明确约定了付款方式，不可能提前收取或超额支付。合同约定2012年8月28日收取150万元，2012年8月29日的收据加苟先才25万的转款则收取175万元，比合同约定多收取25万元；截止至2012年10月5日，合同约定收取310万元，共收取330万元，比合同约定多收取20万元；两证办清前，合同约定收取366万元，共收取417万元，比合同约定多收取51万元。明显与合同约定的支付进度不符，不符合交易习惯，也与被上诉人声称的资金紧张的说法相冲突。3.被上诉人购买的房屋面积约为720平方米，办证产生的税费必须是房管部门进行面积测量和评估价款之后才会得出准确的数据，一般情况下房管部门不会认同买卖双方在合同中的价格，上诉人从未向购房户收取过办证的税费，一审中被上诉人也未能说明163,565元税费是如何计算的，且截止至最后收款的2013年3月24日，3月25日，张映全给被上诉人出具的收据上仍然注明的是“购房款”。税费不是购房款，被上诉人没有相关证据证实张映全收取了该笔款项。4.对于上诉人主张的多余的3.19平方米，是与张映全私下协商按照5600元/平方米进行计算为17,864元，这不符合合同的约定。合同约定的是“面积今后以房产证面积为准进行核算”。5.对于案外人苟先才的转账，上诉人认可转账的真实性，但该二笔转账应包含在张映全出具的收款收据中，不能重复计算。结合被上诉人出示的《合伙购房协议》以及庭审笔录，可以证实被上诉人向法庭的陈述是虚假的，理由如下：①《合伙购房协议》是苟先才和三被上诉人合伙购房，其中苟先才与王辉合占一股（即购房款的1/3）、邓建平占1/3、吴兵占1/3。结合张映全出具的352万元收据计算：吴兵交款116万元，王辉交款118万元，邓先才交款118万元，三人交款的数额相对均等，如果在王辉交款的数额上再算上苟先才的65万元，那么王辉与苟先才交款183万元就远远超过了《合伙购房协议》中约定的比例和数额了。售房款总价约390万元，王辉与苟先才只需支付130余万元即可，其共同出资超过约定出资53万元，不符合合伙协议约定。②《合伙购房协议》落款处的时间有篡改，当询问被上诉人与苟先才合伙买房的时间时，其不能自圆其说。苟先才是在三被上诉人与上诉人签订《房屋购销协议》之后才与三被上诉人合伙购房的，那么苟先才不可能于2012年8月28日就向张映全交付购房款，除非是帮三被上诉人给付购房款，那么既然是帮忙给付购房款，张映全就不可能给苟先才出具收款收据，只能是向三被上诉人出具。6.张映全出具的12张收据中，一直没有苟先才的名字，苟先才也从未主动找张映全索要过收款收据，但三被上诉人的每一笔付款都有张映全亲笔书写的收据，大到150万元，小到3万元。且每笔都是对应出具给各个付款人的，虽然被上诉人在庭审中陈述所给付的购房款部分是转账，部分是现金。但为什么每笔都索要凭证，唯独苟先才的不出具。苟先才从付款到张映全去世接近五年时间，如果苟先才真是合伙购买房屋，那么其更应该找张映全索要付款凭证以及在之前的二份合同中添加自己的名字，就连三被上诉人出具的营山县国土资源局《宗地信息表》中也没有苟先才的名字，这严重违背常理。7.一审法院以2012年10月5日王辉、邓建平平均交购房款40万，吴长春交购房款35万说明苟先才与三被上诉人均交约40万元可信，故苟先才的65万元转款不在收款收据之内。其属于主观臆断。从三被上诉人出示的《合伙购房协议》比例就能得出结论，苟先才与王辉二人当天缴纳80万购房款已经超过其合伙协议约定的比例了。张映全2012年10月5日向王辉出具的40万元收据就是苟先才的银行转款。2012年8月29日向三被上诉人出具的150万收条中也包含苟先才2012年8月28日的25万元转款。故，张映全实际收到的购房款是352万元，并非是417万元。被上诉人未按照合同约定的时间和方式给付购房款，其已违约。上诉人在未收取到合同约定的366万元购房款时，被上诉人提出办证的请求不应当得到支持。 王辉、邓建平、吴长春辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉。1.关于苟先才所支付的65万的问题，苟先才是支付的案涉房屋的购房款，苟先才合伙实际不是按照等额份额合伙，谈合伙时，苟先才没在现场，王辉、邓建平、吴长春谈合伙协议后，王辉给苟先才打电话让苟先才交25万定金款项。第二天交150万的时候，苟先才说按四分之一入股，王辉、邓建平、吴长春不愿意，内部结算的时候，苟先才先按金额转，后面再结算。之所以没开收据，是张应泉说转款凭证更重要。转款凭证之所以未换成收据是找张应泉换的时候，张应泉说转款凭证就是结算依据。2.后面补签合伙协议是2015年，为了印证购房的真实性写了2012年。苟先才与本案上诉人不认识，也无经济交往，之所以转钱肯定是涉案款项，如果是其他款项上诉人可以举证。3.上诉人称苟先才这么多年没主张权利，因为荣秀华称在购房合同上增加苟先才的名字，要求支付5,000元。4.购房款的支付方式和是否多交，基本上是吴长春与张应泉沟通，电话告知后信任度很高，基本上按照张应泉要求付款，按当时的税费、面积等计算，办证时如实结算。5.苟先才是否主张权利的问题，他说不在本案中主张，他们结算解决，一审法院说合同中没有苟先才的名字不能作为原告。 荣秀华辩称：对于增加苟先才的事情是今年三月份，他们来找她，她就说钱是交到相关部门的，她不收。 荣泰房地产开发公司述称：案涉房屋买卖的经过该公司不清楚。如果需要办证，按照国家规定缴纳费用，该公司才配合办理产权证。 王辉、邓建平、吴长春向一审法院提出诉讼请求：1.确认案涉两份《房屋购销合同》合法、有效；2.判令张林、荣秀华继续履行合同，办理案涉房屋不动产权属转移登记为王辉、邓建平、吴长春所有；荣泰房地产开发公司负连带责任应当配合办理权属转移登记；3.张林、荣秀华共同退还王辉、邓建平、吴长春超付的购房款163,759元；4.本案诉讼费用由张林、荣秀华承担。 一审法院认定事实如下：张映全因病去世，张映全系张林父，荣秀华系张林之母。营山县三星路北段西侧1／1／545-2号商住用地【营国用（2010）第05107号】的土地使用权人是案外人陈荣清、陈映国。2010年9月7日，陈荣清、陈映国以该宗土地使用权入股荣泰房地产开发公司开发，并将该宗土地更名为荣泰房地产开发公司。2011年9月12日，陈荣清、陈映国将该宗土地委托张林独自开发，产权归张林所有，告之并经得荣泰房地产开发公司同意。张林开发该宗土地建房，2012年8月28日，王辉、邓建平、吴长春与张林签订《房屋购销合同》，合同约定王辉、邓建平、吴长春购买张林开发销售的营山县，面积约620元㎡，单价5530元／㎡，计款3428600元，今后按房产证面积为准进行核算；由卖方负责办理房屋权属证书，税费按国家政策规定各负其责。2012年11月17日，张林之父张映全与王辉、邓建平、吴长春签订《房屋购销合同》，约定将营山县三星路北段西侧龙腾花园隔壁二楼（即张林开发的房产）剩余面积约100㎡卖给王辉、邓建平、吴长春，单价约定为5600元／㎡，计款560000元，其他内容与前合同一致。王辉、邓建平、吴长春自诉面积多了3.19㎡，王辉、邓建平、吴长春与张映全私下达成协议按照单价5600元／㎡计算，计款17864元，总房价款为4006464元。王辉、邓建平、吴长春向张映全缴付购房款417万元，其中包括163536元由王辉、邓建平、吴长春应承担的过户税费。张林、荣秀华至今未办理案涉房屋不动产权属转移登记为王辉、邓建平、吴长春的过户手续。王辉、邓建平、吴长春提起诉本案诉讼。 诉讼中，荣秀华辩称，荣秀华不是合同的相对人，不承担合同责任，请求驳回王辉、邓建平、吴长春对被告荣秀华的诉讼请求。张林未到庭应诉，亦未提交答辩状。荣泰房地产开发公司辩称：公司没有签订任何的购销合同，不承担合同的经济责任。愿意承担协助过户责任，但不承担过户税费。 一审法院认为，对王辉、邓建平、吴长春请求确认案涉两份《房屋购销合同》的合法性和有效性，由于案涉房屋已交付使用多年，荣秀华与第三人荣泰房土地产开发公司均无异议，因此王辉、邓建平、吴长春的确认案涉两份《房屋购销合同》的合法性和有效性之请求，理由成立，予以支持。对王辉、邓建平、吴长春提出的被告继续履行合同，办理案涉房屋不动产权属转移登记为王辉、邓建平、吴长春所有的过户手续，荣秀华与荣泰房地产开发公司均无异议，荣秀华只是辩称其本人不是合同的相对人，本人不承担协助义务，荣泰房地产开发公司愿意承担过户协助义务，只是辩称不承担过户税费，因此，支持张林和荣泰房地产开发公司协助王辉、邓建平、吴长春办理案涉房屋不动产权属转移登记为王辉、邓建平、吴长春所有的过户手续，荣秀华虽系张林之母，但不是合同的相对人，其不承担办理过户手续的协助义务的辩称理由成立，予以支持。 对于王辉、邓建平、吴长春所交购房款和退款问题，是本案的争议焦点。张映全向王辉、邓建平、吴长春打了11张收条，收到购房款352万元，对于收条，荣秀华和荣泰房地产开发公司无异议，但认为均系大笔收款，对于是否收款，王辉、邓建平、吴长春应提出相应的银行转款依据作佐证，王辉、邓建平、吴长春辩称有银行转款，也有现金支付，因有张映全有收款收据，就没有保管转款凭条，荣秀华有异议，可自行到银行查证。352万元的购房款，属于大笔款项，王辉、邓建平、吴长春系普通百性，对大笔付款，要正式发票，大笔款项的收款收据，需银行转款凭证等证据佐证的道理不清楚，对转款凭证未妥善保管，只认为有了收款收据就足已证明对方收款；同时，张映全已去世，张林未到庭质证，不如王辉、邓建平、吴长春未交此购房款，售房方没有主张收取购房款的诉求，不合常理。因此确认王辉、邓建平、吴长春已交352万元的购房款的真实性。对于由案外人苟先才交的65万元购房款，王辉、邓建平、吴长春称苟先才一直在与王辉、邓建平、吴长春做生意，王辉、邓建平、吴长春购房，由于资金短缺，苟先才又有加入购房之意，于是苟先才与王辉、邓建平、吴长春写了共同购房协议书，其所购案涉房屋，系四人共有，因此苟先才打款65万元与张映全。被告荣秀华及第三人提出异议，认为苟先才系案外人，其交款可能不是王辉、邓建平、吴长春交的购房款，也有可能是王辉、邓建平、吴长春收款收据中的款项。苟先才转款65万元与张映全属实，有银行转款证为凭。被告荣秀华与第三人对此均无异议。张映全已去逝，被告张林未到庭质证，被告荣秀华及第三人也没有提出苟先才与张林父子有其他经济往来的依据，因此本院认可王辉、邓建平、吴长春的主张，苟先才转与张映全的转款系王辉、邓建平、吴长春所交购房款。苟先才两笔转款，共计65万元，其中一笔是2012年10月5日转款40万元，该天，王辉、邓建平均交购款40万元，吴长春交购房款35万元，说明2012年10月5日，苟先才与王辉、邓建平、吴长春每人均交约40万元可信，若质疑可自行到银行查证。因此，苟先才转款65万元购房款，不在王辉、邓建平、吴长春收款收据之内。故认定王辉、邓建平、吴长春共交购房款417万元。而总房款只有4,006,464元，多出163,536元，王辉、邓建平、吴长春称其是由张林父子办理案涉房屋不动产权属转移登记为王辉、邓建平、吴长春有的过户税费，符合交易习惯，予以采信。至于张林父子未给王辉、邓建平、吴长春办理涉房屋不动产权属转移登记手续，该案王辉、邓建平、吴长春主张张林、荣秀华退还，荣秀华辩称其不是合同的相对人，不承担退还义务，理由成立，仍亦支持，因此，支持由张林退还。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、2012年8月28日，王辉、邓建平、吴长春与张林签订的《房屋购销合同》和2012年11月17日，王辉、邓建平、吴长春与张林之父张映全签订的《房屋购销合同》，两份《房屋购销合同》合法、有效。二、张林与荣泰房地产开发公司协助王辉、邓建平、吴长春将第一判项的两份《房屋购销合同》所涉王辉、邓建平、吴长春所购之房屋不动产权属转移登记为王辉、邓建平、吴长春所有。三、张林于判决发生法律效力之日起十日内退还王辉、邓建平、吴长春多交的购房款（过房税费）163,536元。四、驳回王辉、邓建平、吴长春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,788元，由张林负担。 二审查明，1.2012年8月28日，王辉、邓建平、吴长春与张林签订《房屋购销合同》约定，案涉合同房款3,428,600元付款方式为：第一次在签订合同时付款150万元，第二次在2012年10月5日前付款160万元，其余款在交两证时付清。2012年11月17日，张林之父张映全与王辉、邓建平、吴长春签订《房屋购销合同》约定，案涉合同房款56万元付款方式为：第一次在签订合同时一次性付清。 2.一审中，王辉、邓建平、吴长春提供的交付房款的依据为12张由张映全出具的收款收据（总计352万元），以及案外人苟先才两张银行转账凭证65万元（一张25万元，另一张40万元）。 3.一审中，王辉提交的王辉、邓建平、吴兵（吴长春）与案外人苟先才签订合伙购房协议，约定四人共同出资390万元购买张林所有的营山县㎡），苟先才、王辉共同出资三分之一，邓建平、吴兵（吴长春）各出资三分之一。协议签订时间为2015年8月28日，后将“2015”中的“5”手动改写为“2”。 4.二审中，王辉称，他与苟先才占共同购房的三分之一。 5.二审中，本院要求王辉、邓建平、吴长春在2020年8月7日前提交交纳房款的转款、取款依据，王辉、邓建平、吴长春未提交。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，张林以荣泰房地产开发公司名义开发修建案涉房屋后，张林及其父亲张映权先后与王辉、邓建平、吴长春（吴兵）签订房屋购销合同进行销售，双方当事人对合同内容无异议，且荣泰房地产开发公司对房屋购销合同也无异议，并表示愿意配合为购房人办理产权登记，故一审确认房屋购销合同的效力，并无不当。 一审中，王辉、邓建平、吴长春提供12张由张映全出具的收款收据总计352万元，以及案外人苟先才两张银行转账凭证65万元，主张已经交付房款、税款合计417万元。二审中张林认为案外人苟先才的转款应当包括在352万元收据中。二审中争议焦点集中在案外人苟先才两次转款65万元是否包括在352万元收据中。 案涉两份购房合同的购房人均为王辉、邓建平、吴长春，支付房款的义务人为王辉、邓建平、吴长春。王辉、邓建平、吴长春可以本人交纳房款，也可以委托或指示他人代交。王辉、邓建平、吴长春提供两张苟先才的转款凭证，拟证明苟先才交纳房款65万元。由于苟先才不是案涉两份购房合同的购房人，没有交纳房款义务，因此案外人苟先才交纳的65万元房款，应当是王辉、邓建平、吴长春委托或指示苟先才交纳的房款，法律性质等同于王辉、邓建平、吴长春本人交纳房款。由于王辉、邓建平、吴长春交纳的房款均由张林的父亲张映全出具收据进行了确认，王辉、邓建平、吴长春又提供苟先才的两张转款凭证单独主张房款，表明王辉、邓建平、吴长春不认可苟先才两笔转款已经纳入张映全出具收据确认的金额中。对此，王辉、邓建平、吴长春应当承担举证责任，即举证证明收据确认的金额中不包括苟先才的转款金额。二审中，本院要求王辉、邓建平、吴长春提供银行转款凭证、取款凭证证明交纳房款情况，王辉、邓建平、吴长春未能提供。因此，王辉、邓建平、吴长春没有证据证明苟先才的转款65万元没有纳入张映全的收据统计中。根据张映全出具的12张收据，王辉、邓建平、吴长春已经交纳的房款为352万元，该金额没有超过两份购房合同的房款总价396.86万元。 一审将案外人苟先才的两笔转款65万元是否包括在收据中的举证责任分配给张林不当，且根据12张收据金额352万元以及案外人苟先才的两笔转款65万元，认定王辉、邓建平、吴长春交纳房款417万元，超出两份购房合同房款总价近20万元，不符合情理；同时，认定王辉、邓建平、吴长春交纳的款额中包括应由王辉、邓建平、吴长春承担的过户税费163,536元，没有事实依据。 虽然王辉、邓建平、吴长春已经交付的房款未满足在办理产权登记前应当交纳的366万元，但张林未对一审判决其协助办理产权登记提起上诉，因此，张林应当履行协助办理案涉房屋产权转移登记的义务。 综上，张林的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省营山县人民法院（2020)川1322民初1018号民事判决第一、二项，即“2012年8月28日王辉、邓建平、吴长春与张林签订的《房屋购销合同》和2012年11月17日王辉、邓建平、吴长春与张林之父张映全签订的《房屋购销合同》，两份《房屋购销合同》合法、有效”“张林与荣泰房地产开发公司协助王辉、邓建平、吴长春将第一判项的两份《房屋购销合同》所涉王辉、邓建平、吴长春所购之房屋不动产权属转移登记为王辉、邓建平、吴长春所有”； 二、撤销四川省营山县人民法院（2020)川1322民初1018号民事判决第三、四项，即“张林于判决发生法律效力之日起十日内退还王辉、邓建平、吴长春多交的购房款（过房税费）163,536元”“驳回王辉、邓建平、吴长春的其他诉讼请求”。 三、驳回王辉、邓建平、吴长春的其他诉讼请求。 一审受理费1,788元、二审受理费3,570元，均由王辉、邓建平、吴长春负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二〇年八月二十六日 书记员  杨鹏立