江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初7147号原告：靖江市斜桥畜牧兽医站，住所地靖江市斜桥镇。法定代表人：谢建根，站长。委托诉讼代理人：孙洪，江苏百川通律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵媛，江苏信义诚律师事务所实习律师。被告：李广宇，男，1962年5月10日出生，汉族，住靖江市委托诉讼代理人：李颐平，江苏法德东恒（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋晓芳，江苏睿恒律师事务所律师。原告靖江市斜桥畜牧兽医站与被告李广宇为租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙洪、被告委托诉讼代理人李颐平、蒋晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告搬离并返还其承租的房屋：靖江市斜桥镇江平路斜桥畜牧兽医站院内坐北朝南九间房、坐西朝东六间房（含半间工具间）、坐西朝东办公楼二楼南首第一至五间、大门南侧门卫用房一间、河边炊事用房一间、院内500平方米左右的场地；二、被告赔偿原告占用使用费（自2018年10月1日起至实际腾房之日止，按照34000元/年计算，其中扣除五间简易用房及其室内装修作价款）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月31日，原、被告签订《租赁合同》（下称2012年合同），约定被告继续承租位于靖江市斜桥镇江平路旁房屋若干间，租金为每年34000元，租赁期为6年，至2018年9月30日届满。2018年11月13日，原告向被告发送《搬离通知》，被告于2018年11月16日书面回复原告搬离需要时间。此后，被告一直占用租赁房屋。现双方约定的租赁期限已经届满，被告拒不搬离、交还房屋，侵犯了原告的合法权益。被告辩称：原、被告曾于2005年1月20日签订《厂房续租协议（合同）》（下称2005年合同），根据该合同，租赁期限为20年，且双方同意以被告为原告垫资的建造费用抵算房租，故2005年合同项下的房屋租金已经付清。2012年合同虽然对租金标准重新作出约定，但对于被告已经交纳的租金并未进行处理，现被告支付的租金已经超过后续合同约定的金额，故原告应按实际收取的租金计算租赁期间。因2012年合同完全悖离2005年合同约定的权利义务，被告作出了利益让步，故基于公平、公正的原则，不能仅以2012年合同认定本案事实。2012年合同约定的租赁期间届满后，被告继续使用租赁房屋，双方实际上已经形成了不定期租赁合同关系。如原告不再出租而向被告发送搬离通知，应提前通知被告，被告依法享有同等条件下的承租权和优先购买权，现被告已明确回复原告租赁事宜尚未解决，希望双方协商确定，亦告知原告搬离并重新寻找经营地点需要一段合理时间。综上，被告希望能够继续租赁案涉房屋，如原告坚持解除租赁合同，由法院依法判决，但原告应当返还车间建造费及五间简易用房的作价款，其中五间简易用房的价值为35920元，车间建造费不应计算成新率，为147391元，以上合计183311元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织其进行了证据交换和质证。主要证据材料有：1.原告与被告分别于2000年9月5日、2005年1月20日、2012年10月31日签订的租房合同各一份，其中2005年合同系在2000年合同的基础上续订，2012年合同系重新订立，明确了租赁房屋权属、租赁期限及租金标准，应以该合同作为认定案件事实的依据；2.原告于2018年11月13日向被告发送的搬离通知及被告于2018年11月16日回复原告的函件、原告于2019年4月11日向被告发出的函件及被告于2019年4月15日回复原告的函件，2012年租赁合同期间届满后，原告要求被告搬离，就租赁相关事宜，双方仍在协商中，但并不能证明双方形成不定期租赁合同关系；3.案涉房屋的房屋所有权证，房屋所有权人为原告，可以证明原告对案涉房屋依法享有对外出租的权利，予以认定；4.江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司对被告承租的原告房屋所作公开市场价值评估报告，原、被告对五间简易用房成新率提出异议、被告对其余装修及附属物成新率提出异议，均未能提出相应的证据，不予采纳，本院据此确定租赁物的价值。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年9月5日，原、被告签订租房协议（合同），约定原告将其原有的车间、仓库、办公、炊事生活用房19间及院内场地500平方米租赁给被告使用，租期十年，自2000年10月1日至2005年9月30日每年租金16000元，五年后的租金标准另议。2005年1月20日，原、被告签订厂房续租协议（合同），言明因被告生产需要，在原协议的基础上就有关事宜协商如下：租赁期间延长至2025年9月30日，租金仍为每年16000元，2004年10月1日至2010年9月30日的租金96000元一次性给付原告。2010年10月1日至2025年9月30日的租金抵算被告在原告站内的车间建造费，若车间建造费用超出该期租金，合同期满再协商。2012年10月31日，因新港城规划不能实施2005年的合同，该合同约定被告对原告的房屋进行改扩建，现双方经协商重新订立协议：原告将其院内坐南朝北9间生产用房（含屋后所有简易结构披屋）、坐东朝西6间生产用房（含半间工具间）、坐西朝东二层办公楼（大门左侧）楼上南首第1至5间，大门南侧的门卫用房1间，河边炊事用房1间及院内500平方米左右的水泥场地出租给被告使用，租期为6年，自2012年10月1日至2018年9月30日。2012年10月1日前的租金按原协议执行（每年16000元），2012年10月1日至2018年9月30日，每年租金34000元。租赁期满，被告出资搭建的5间简易生产用房由双方协商作价处理，并明确约定以前签订的租房协议作废。后被告支付租金至2018年9月30日。2018年11月13日，原告书面通知被告搬离并交还承租房屋，被告于2018年11月16日书面回函：合同到期不再续租，我单位无异议，但车间浇地坪6间、加设有关设施等尚未解决，另搬离及重新寻找出租地亦需一段时间。2019年4月11日，原告回函已收到被告的协商作价明细，但仅同意对5间简易生产用房予以处理并再次催促被告搬离。2019年4月15日，被告回复称有关生产、生活设施需双方协商处理。截至目前，被告仍未搬离租赁房屋及场地。审理中，经本院委托，江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司对被告承租的原告房屋所作公开市场价值评估报告，经评估，五间简易用房及其室内装修价值评估总价为35920元，成新率为80%；其余房屋及附属物等评估总价为117913元，成新率70%-100%不等。本案的争议焦点为：1.原、被告因租赁合同关系引起的权利义务应按照哪一份租赁合同确定；2.被告在租赁期间内对房屋进行装饰装修、扩建，相应的附合装饰装修及扩建费用由谁承担。本院认为：关于争议焦点1，原、被告于2012年重新签订租赁合同，合同首部即对2005年续租协议约定的情况及2012年合同签订的背景进行明确，2005年合同中约定被告对原告的房屋进行改扩建，因新港城规划已不能实施，故基于以上事实双方重新订立2012年合同，合同的主要条款即租赁期间、租金等均发生了变更，亦约定了以前的租房协议作废。据此，应当认定2005年合同的权利义务已经终止，应以变更后的2012年合同确定双方的权利义务。根据该合同，租赁期间至2018年9月30日止，期满后，原告向被告发送搬离通知，被告亦对不再续租事宜予以认可，故租赁期间届满，被告应当返还租赁物。对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告主张以2005年合同约定的建造费用折抵租金、重新确定租赁期间等，与双方履行合同情况和本案事实不符，不予采信。关于争议焦点2，租赁到期后，被告继续占有使用房屋及场地，应当支付相应的使用费直至实际搬迁为止。根据2012年合同，对于简易生产用房，双方同意协商作价处理，原告同意将该部分房屋及其室内装修作价的费用从被告继续占用房屋而产生的房屋使用费中扣除，予以认定，其对该部分房屋的评估成新率提出异议，并无相应的依据，不予采纳。对于其他租赁房屋及其附属设施等，即便系被告经过原告同意形成，现租赁期间届满，因双方对此未有约定，根据有关规定，该部分房屋及附合装饰装修费用亦不应由原告承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、被告李广宇于本判决生效后三十日内向原告靖江市斜桥畜牧兽医站返还位于靖江市斜桥镇江平路斜桥畜牧兽医站院内坐北朝南九间房、坐西朝东六间房（含半间工具间）、坐西朝东办公楼二楼南首第一至五间、大门南侧门卫用房一间、河边炊事用房一间及院内500平方米左右的场地；二、被告于本判决生效后三十日内给付原告房屋使用费（自2018年10月1日起至实际腾房之日止，按照34000元/年计算，付款时扣除五间简易用房及其室内装修价款35920元）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费730元，由被告负担（原告预交的受理费730元由本院退回，被告于本判决生效后十日内向本院交纳）；鉴定费3000元，由原告负担700元，被告负担2300元（此款由被告预交，原告负担的部分于本判决生效后十日内给付被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本两份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费730元。审 判 长  陶永华人民陪审员  宋秀萍人民陪审员  卢建国二〇二〇年八月十七日法官 助理  冯雅颂书 记 员  陆 萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。