安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1666号 上诉人（原审被告）：刘安民，男，1956年1月15日出生，汉族，退休干部，住安徽省安庆市望江县。 被上诉人（原审原告）：望江县和美物业管理有限责任公司，住所地：安徽省安庆市望江县华阳镇城西路**。 法定代表人：王火生，董事长。 委托诉讼代理人：王国洋，安徽大雷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹**刚，安徽大雷律师事务所律师。 上诉人刘安民与被上诉人望江县和美物业管理有限责任公司（以下简称和美物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省望江县人民法院（2020）皖0827民初853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人刘安民，被上诉人和美物业公司的委托诉讼代理人曹**刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘安民上诉请求：请求二审法院撤销原判，改判驳回和美物业公司的一审诉讼请求，诉讼费由和美物业公司负担。事实和理由：一审按简易程序审理本案程序违法，应适用普通程序审理；一审认定和美物业公司具有经营管理君皇佳园小区物业的资格错误，和美物业公司与开发商之间没有前期物业服务合同，只是帮忙跑腿，和美物业公司亦不是后期物业服务企业，故其没有经营管理物业的资格；望江县物价局调增物业费价格未召开听证会，对业主无效；刘安民与和美物业公司签订的《物业管理服务协议》无效，不能采信，该协议系强迫刘安民签订，违反平等原则，合同中代表人签字非法人签字，合同未约定服务期限截止日期；和美物业公司只收费不办事，对刘安民房屋漏水不闻不问；刘安民没有收到和美物业公司的催收通知；2017年3月9日前的物业费超过诉讼时效，刘安民无需补交。 和美物业公司辩称，一审按照简易程序审理本案程序合法，本案当事人之间权利义务关系明确，可以适用简易程序审理；和美物业公司是受君皇佳园小区开发商委托的前期物业管理服务单位，后期亦与刘安民签订了《物业服务合同》，具有经营管理案涉小区物业的合法资格。双方签订的《物业服务合同》是真实意思表示，合法有效，不存在强迫等情形；物业服务费调价根据合同规定，由物价部门核准调整，刘安民认为物业费标准过高，可向价格主管部门反应而不应拒交物业费；和美物业公司具有从事物业管理服务的合法资质；和美物业公司多次上门在刘安民家大门上张贴催收通知，有物业公司工作人员、律师等三名送达人签名确认，刘安民称其未收到催收通知不是事实；物业服务是一种持续状态，双方合同一直在履行，欠缴物业费系同一债务分期履行，不适用诉讼时效。综上，请求二审法院驳回上诉。 和美物业公司向一审法院起诉请求：判令刘安民立即支付拖欠的自2011年10月1日至2019年12月31日物业服务费6468.40元、违约金301.10元，合计6769.50元，刘安民承担案件诉讼费。 一审法院认定事实：涉案房屋坐落于望江县（多层）。刘安民系房屋所有权人，2010年9月19日以前购买涉案房屋，房屋坐落于望江县君皇佳园小区，面积为175.25平方米。和美物业公司于2010年9月19日至2019年12月31日为上述小区提供了物业服务。和美物业公司与刘安民于2010年9月19日签订《物业管理服务协议》，提供物业服务期限自2010年9月19日起，住宅物业费标准按建筑面积为0.25元／月／平方米﹛2010年12月1日，《望江县物价局文件》望价［2010］73号将普通住宅每月每平方建筑面积调整为0.35元／月／平方米（多层）﹜，共用电费4元／月，缴纳方式：每次交纳一年物业费，第一次办理入住通知之日，第二次一年后10天内交纳。和美物业公司向刘安民收取物业费的依据为《物业管理服务协议》第三条和望江县物价局望价［2010］73号文件，主张违约金依据为《物业管理服务协议》第九条。和美物业公司通过送达书面《催收通知》方式向刘安民书面催缴过物业费。刘安民拖欠和美物业公司2011年10月1日至2019年12月31日期间的物业费总计6468.41元未缴纳。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。和美物业公司已经履行为刘安民入住的该小区提供物业服务的主要义务，刘安民作为该小区业主之一，亦享受相应物业服务，交纳物业费是其基本义务，也是物业服务企业为业主提供必要服务的基本保障。同时，和美物业公司具有相应的物业服务企业资质，其物业费收费标准业经物价部门核准，和美物业公司要求刘安民交纳所欠物业费的诉讼请求，于法有据，予以支持。对刘安民辩称意见，一审法院认为：1.和美物业公司于2007年3月5日依法设立登记领取《企业法人营业执照》，取得法人资格，进而取得从事经营活动的合法身份，其经营范围为物业管理服务；于2008年3月18日获得《中华人民共和国物业管理企业资质证书》；2010年12月1日，望江县物价局下发的望价［2010］73号文件明确是“关于‘君皇佳园’小区物业管理服务收费标准的批复”，故和美物业公司已具备管理君皇佳园小区的合法资格；2.物业服务合同分为两类：第一类是前期物业合同，是指建设单位与物业服务企业订立物业服务合同；第二类是后期物业合同，是指业主或业主委员会与物业服务企业订立物业服务合同，本案物业合同属于第二类即和美物业公司与刘安民订立物业服务合同，故双方之间存在物业服务合同关系；3.涉案房屋面积，应按望江县不动产登记服务中心《证明》所记载面积为准；4物业合同包括前期物业合同，是继续性合同，物业服务企业没有及时追索业主未履行的一期或多期债务，是物业服务企业基于维护双方已存在的合同关系及对业主的信任和谅解，并不能据此认定为怠于行使权利。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，和美物业公司于合同履行期限内提起诉讼，并未超出诉讼时效；5.《物业管理服务协议》第三条第8项约定“物业管理服务费用标准按物价部门核准调整。”2010年12月1日，望江县物价局下发的望价［2010］73号文件关于“君皇佳园”小区物业管理服务收费标准的批复，故和美物业公司从此以后按照0.35元/月/平方米标准收取物业服务费不违反双方约定和法律规定；6.刘安民提供房屋漏水照片三张，虽反映房屋有积水痕迹，但积水是否是因为和美物业公司未对公共部分进行及时维修所导致，从照片不能看出；7.刘安民称其已交三年物业费，因未提供证据予以佐证，不予采信；8.刘安民还称其没有收到和美物业公司书面《催收通知》，和美物业公司已完成举证责任，而刘安民未提供反证予以证明，故不予采信。一审法院合理化建议：作为提供物业服务的和美物业公司，应全面履行物业服务业合同义务，尽可能提供完善、优质服务，以改善彼此之间的信任关系；作为业主，要切实转变观念，物业不是小区的一切，它仅是小区事务中很小的一部分，小区的众多事务都需要广大业主的积极参与并遵守，拒交物业费不仅不是解决问题的方式方法，在一定程度上亦是对广大已交费业主权益的损害。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：刘安民交纳所欠望江县和美物业管理有限责任公司物业服务费6072.40元（175.25平方米×0.35元/月/平方米×99月）、共用电费396元（4元/月×99月）、违约金301.10元（0.1元/天×365天÷12月×99月），合计6769.50元，限于判决生效后七日内一次付清。案件受理费减半收取25元，由刘安民负担。 二审中，和美物业公司向本院提供了和美物业公司与君皇佳园小区开发商江西省聂建房地产开发公司签订的《前期物业服务合同》，证明和美物业公司与江西省聂建房地产开发公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。刘安民质证认为，该合同没有注明服务期限，不规范，一审认定刘安民与和美物业公司签订的《物业管理服务协议》是后期物业服务合同，与此也相悖。本院认为，该证据真实性可以采信，可以证实和美物业公司是经案涉小区开发商的选聘到案涉小区从事物业服务管理活动的，和美物业公司当然具有经营管理案涉小区物业的合法资格。刘安民与和美物业公司签订的《物业管理服务协议》在性质上属于和美物业公司依据与开发商签订的《前期物业服务合同》取得合法经营管理小区物业资格后，再根据前期物业服务合同要求与个体的物业使用人另行签订的具体的服务协议。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：关于审理程序。本案系物业服务合同纠纷，双方当事人之间权利义务关系明确，一审适用简易程序审理本案于法有据，刘安民并无权利要求法院必须适用普通程序审理本案。和美物业公司本身具备物业管理服务的资质，其司经君皇佳园小区开发商选聘为小区提供前期物业管理服务，和美物业公司当然具有经营管理君皇佳园小区物业的合法资格。和美物业公司与刘安民签订的《物业管理服务协议》不存在合同无效的法定情形，刘安民上诉称该合同无效的观点无事实和法律依据，不予支持。和美物业公司根据合同约定报价格主管部门调整物业费标准，符合合同约定和法律规定，至于价格主管部门在调增前是否召开听证会是价格主管部门行政管理行为是否规范的问题，不是刘安民以此拒向和美物业公司交纳物业费的理由。刘安民称未收到催收物业费通知及和美物业公司未提供相应物业服务对其房屋漏水不闻不问，均未提供证据，不予采信。至于诉讼时效，一审分析认定有理有据，本院不再赘述。 综上所述，刘安民的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由刘安民负担。 本判决为终审判决。 审判长  张秀珍 审判员  程 顺 审判员  陈世拥 二〇二〇年八月二十五日 法官助理赵红军 书记员朱彤 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。