上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初3136号原告：上海北岸风尚置业有限公司，住所地上海市普陀区大渡河路******。法定代表人：彭磊，董事长。委托诉讼代理人：廖荣华，北京市汉坤律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：林春耀，北京市汉坤律师事务所上海分所律师。被告：上海牵趣网络科技有限公司，住所地中国，住所地中国(上海)自由贸易试验区加枫路****>法定代表人：任晓煜，职务不详。原告上海北岸风尚置业有限公司(以下简称“北岸公司”)与被告上海牵趣网络科技有限公司(以下简称“牵趣公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日受理后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用简易程序，由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告北岸公司的委托诉讼代理人林春耀到庭参加诉讼，被告牵趣公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北岸公司提出诉讼请求：一、判决确认北岸公司与牵趣公司于2018年10月签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年11月19日终止；二、判决牵趣公司向北岸公司支付房屋租金、物业管理费、车位租金、车位管理费及电费共计人民币468,766.75元(以下币种均为人民币)；三、判决牵趣公司向北岸公司支付因迟延支付上述第二项诉讼请求所述房屋租金、物业管理费、车位租金及车位管理费产生的滞纳金，按照日千分之五的标准，自应付之日起计算至实际支付之日止；四、判决牵趣公司向北岸公司支付免租期的租金258,424.38元；五、判决牵趣公司赔偿北岸公司支出的上海市普陀区大渡河路XXX弄XXX号XXX幢XXX层XXX-XXX室房屋(以下简称“04-06室”房屋)装修复原费392,934.7元；六、判决牵趣公司赔偿北岸公司支出的上海市普陀区大渡河路XXX弄XXX号XXX幢XXX层XXX-XXX室房屋(以下简称“01-03室”房屋)装修复原费392,934.7元；七、判决牵趣公司向北岸公司支付迟延交还房屋期间的房屋占有费等费用161,321.85元；八、判决牵趣公司赔偿北岸公司因本案支出的律师费84,800元；九、判决牵趣公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年8月14日，北岸公司与牵趣公司签订《房屋租赁合同》，约定牵趣公司承租01-03室房屋及04-06室房屋。2018年10月，北岸公司与牵趣公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定牵趣公司提前退还04-06室房屋，继续承租01-03室房屋，租赁期限自2018年10月1日起至2021年9月30日止。上述合同签订后，牵趣公司自2019年6月起拖欠租金、管理费、电费等各项费用，经北岸公司催告后仍拒不履行。故北岸公司诉至法院，请求判如诉请。被告牵趣公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：北岸公司为01-03室房屋及04-06室房屋权利人，并委托上海高力国际物业服务有限公司为上述房屋提供物业管理服务。北京燕侨物业管理有限公司上海分公司为上述房屋所在上海市普陀区长风生态商务区2号地块的物业服务提供方。2015年8月14日，北岸公司作为出租方(甲方)，与作为承租方(乙方)的牵趣公司签订《上海房屋租赁合同》，主要约定：甲方将01-03室房屋及04-06室房屋出租给乙方作为办公使用；房屋租赁期自2016年2月16日起至2019年2月15日止。该合同补充条款约定：乙方须向甲方支付租赁保证金925,756.2元；在租赁期结束时，即使乙方对房屋的装修、改建或安装已得到甲方的同意，甲方仍可要求乙方在交还房屋之前，复原、移去或拆走，并承担一切的费用。上述合同签订后，北岸公司按约向牵趣公司交付房屋，牵趣公司按约向北岸公司支付租赁保证金925,756.2元。2018年10月，北岸公司作为出租方(甲方)，与作为承租方(乙方)的牵趣公司签订《上海房屋租赁合同》，主要约定：甲方同意乙方就04-06室房屋提前退租，并就01-03室房屋进行续租；本合同经双方加盖公章且原租赁合同根据本合同附件三第7条约定的条件终止后即行生效。该合同附件三约定：租赁期限自2018年10月1日起至2021年9月30日止；免租期为5个月，其中包含自2018年10月1日至2018年10月31日，2019年2月1日至2019年2月28日；免租期内，乙方无需支付租金，但应支付物业管理费及因使用该房屋所产生的其他相关费用；如出现乙方违约情形的，甲方有权要求乙方补交免租期的租金。附件三第7条约定：受限于本合同已经双方妥善签署，且受限于以下条件均已被满足，双方一致同意确认原租赁合同于2018年9月30日终止，其中包含的条件有乙方就04-06室房屋已于提前退租日前将提前退租单元恢复至原租赁合同附件二的标准并经甲方验收通过。该合同附件四约定：租金每月129,212.19元，乙方应于每月25日前支付下一个月的租金；物业管理费每月22,027.04元，乙方须于每月12日前缴付当月物业管理费；租赁保证金453,717.69元，原租赁合同项下租赁保证金余额925,756.20元以及车位保证金余额5,200元中相当于本合同项下租赁保证金及车位保证金的部分自动转结为本合同项下的租赁保证金及车位保证金，剩余部分抵扣乙方在原租赁合同项下的欠款；车位租金为每月每个车位1,200元，在乙方完全履行合同义务且未出现任何违约行为的前提下，甲方同意在租赁期限内提供乙方4个固定车位，其中2个车位免租金，2个车位租金为每月每个车位600元，全部4个车位管理费均为每月每个车位100元；若本合同期限届满的当月，存在该月实际租赁期限不足一个日历月的情况，则该月的车位租金按照该月的实际租赁天数计算，但该月的车位管理费仍然按照每月每个车位100元收取；若本合同期限届满的当月，存在该月实际租赁期限不足一个日历月的情形，则该月的车位租金按照该月的实际租赁天数计算，但该月的车位管理费仍按照每月每个车位100元收取；乙方在本合同签署后三个工作日内，向甲方一次性支付车位保证金5,200元。该合同补充条款约定：如乙方拖欠本合同规定的包括但不限于租金、物业管理费、其他费用等各项费用，甲方有权向乙方要求支付日息0.5%的滞纳金，因乙方迟延缴纳水费、电费等其他费用而引起的任何罚款都应由乙方独自负担；除甲方同意续租外，乙方应将房屋恢复至交付标准或恢复至甲方另行书面同意接受之状态下，并将房屋交还甲方；如乙方未按前款规定办理返还手续，乙方须以提前终止日以前租金、物业管理费标准为基础，向甲方双倍支付延期返还期间的房屋占有费、物业管理费及其他费用；在合同内任何一项应付的租金、物业管理费或任何其他费用，乙方从该租金、物业管理费或其他费用应付之日起拖欠连续超过三十天的，甲方有权终止本合同，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付相当于其已享受的免租期租金，保证金金额不足以弥补甲方遭受的损失的，乙方仍须进行赔偿，同时乙方应承担甲方因此而产生的其他费用(包括但不限于律师费、诉讼费)。上述合同签订后，牵趣公司未将04-06室房屋恢复至合同约定的返还状态，但按约支付房屋租金至2019年8月31日，支付车位租金至2019年9月30日，支付物业管理费至2019年7月31日，支付车位管理费至2019年5月31日。2018年，上海高力国际物业服务有限公司作为甲方，与作为乙方的上海牧歌建筑装饰工程有限公司签订《北岸长风E幢2楼04-06室内装饰拆除、装修承包合同》，主要约定：乙方承包04-06室房屋装饰拆除、装修工程，合同价款392,934.7元。上海牧歌建筑装饰工程有限公司先后向上海高力国际物业服务有限公司出具四份发票，金额共计392,934.7元。2019年11月7日，北京燕侨物业管理有限公司上海分公司向牵趣公司发送《催缴通知》，载明：牵趣公司欠付自2019年8月1日起发生的物业管理服务费，自2019年6月1日起发生的停车位管理费，以及2019年6月1日起至2019年9月30日期间的电费共计30,913.33元。牵趣公司在上述《催缴通知》上盖章确认。2019年11月19日，北岸公司向牵趣公司发送《提前终止通知函》，主要载明：因牵趣公司逾期缴纳租金、物业管理费、车位租金、车位管理费等费用，租赁合同自2019年11月19日起因牵趣公司单方违约提前终止。该函件另附《拖欠费用明细表》，载明牵趣公司拖欠2019年6月1日起至2019年10月31日期间的电费共计37,556.4元，并预估2019年11月1日至2019年11月19日期间的电费为6,000元。该函件通过邮政EMS的方式寄送，牵趣公司于2019年11月21日签收。2019年12月6日，北岸公司自行收回01-03室房屋，并由上海市徐汇公证处现场公证，对房屋内物品情况进行现场拍照和摄像。2019年11月25日，上海高力国际物业服务有限公司作为甲方，与作为乙方的上海牧歌建筑装饰工程有限公司签订《北岸长风E幢2楼01-02-03单元装修复原承包合同》，主要约定：乙方承包01-03室房屋装修复原工程，合同价款456,727.2元；合同价款的5%作为质保金，在本工程全部验收合格后半年内没有质量问题，甲方一次性付清给乙方。2020年3月2日，上海牧歌建筑装饰工程有限公司向上海高力国际物业服务有限公司出具发票，款项共计433,890.84元。北岸公司为本次诉讼支付律师费84,800元。以上事实，有房地产权证、《上海房屋租赁合同》、《上海市房屋租赁合同》、《提前终止通知函》、(2019)沪徐证字第13044号公证书、《北岸长风E幢2楼04-06室内装饰拆除、装修承包合同》、《北岸长风E幢2楼01-02-03单元装修复原承包合同》、发票及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。北岸公司与牵趣公司就01-03室房屋以及04-06室房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》，该合同系当事人真实意思表示，故该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。在上述合同履行期间，北岸公司与牵趣公司就04-06室房屋提前退租以及01-03室房屋续租事宜另行签订《上海市房屋租赁合同》，虽然该合同所约定的生效条件尚未成就，但牵趣公司实际按照该合同履行义务，北岸公司亦同意接受，且并未对合同效力提出异议，故该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。现牵趣公司在租赁期限内逾期给付租金、物业管理费等费用超过三十天，北岸公司按照合同约定行使解除权，并无不妥，合同解除时间以通知送达之日(2019年11月21日)为准。合同解除后，牵趣公司仍应补付自2019年9月1日起至2019年11月21日止的租金348,872.91元，并应承担自2019年8月1日起至2019年11月21日止的物业管理费81,500.05元。针对车位租金及车位管理费，北岸公司自愿主张至2019年11月19日，并无不妥，本院对此应予支持，故牵趣公司应当按照每月每车位1,200元的标准承担自2019年10月1日起至2019年11月19日止两个车位的租金3,920元。对于牵趣公司承租的四个车位的管理费，北岸公司按照每月200元的标准主张，并无不妥，故牵趣公司应当承担自2019年6月1日起至2019年11月19日止的车位管理费1,200元。鉴于牵趣公司逾期支付上述费用，应按合同约定承担相应的违约责任，即按照日千分之五的标准支付滞纳金，自应付次日计算至牵趣公司实际支付之日止。鉴于双方并未就车位租金及车位管理费的支付时间进行约定，北岸公司主张参照合同中关于租金及物业管理费支付时间的约定予以认定，于法有据，本院对此予以采纳。合同解除后，牵趣公司并未及时腾退房屋，北岸公司依据合同约定主张按照租金及物业管理费两倍的标准支付迟延返还房屋期间的占有使用费及物业管理费，并无不妥，但起算时间应自合同解除之次日，故牵趣公司应承担自2019年11月22日起至北岸公司于2019年12月6日实际收回房屋之日止的占用费及物业管理费，即151,239.23元。根据合同约定，租赁期限内产生的电费应由牵趣公司承担，但鉴于北岸公司主张的2019年11月1日起至2019年11月19日止期间的电费系其自行估算所得，并未提供实际发生的依据，本院对该部分难以支持，故牵趣公司应向北岸公司支付电费共计37,556.4元。鉴于合同解除系因牵趣公司违约所致，北岸公司主张牵趣公司支付其已实际享受的免租期租金，符合合同约定，本院对此予以支持。根据合同约定,因牵趣公司违约致使合同解除的，则已经支付的保证金不予退还，且牵趣公司须对保证金不足以弥补的部分进行赔偿。关于损失部分，结合北岸公司收回房屋时的现场情况、复原工程内容以及款项支付情况，可认定北岸公司主张的04-06室装修复原费、律师费合法有据，北岸公司自愿降低01-03室装修复原费的主张金额，并无不妥；同时考虑到牵趣公司提前退租，致使北岸公司将产生空置期损失，而不予退还的保证金尚不足以弥补全部损失，故本院对该项主张予以支持。被告牵趣公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃答辩权利，不影响本案公证裁决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海北岸风尚置业有限公司与被告上海牵趣网络科技有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年11月21日解除；二、被告上海牵趣网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海北岸风尚置业有限公司支付自2019年9月1日起至2019年11月21日期间的租金人民币348,872.91元，并支付逾期支付上述费用的滞纳金(自2019年9月1日起至2019年9月30日止期间租金的滞纳金，以人民币129,212.19元为本金，按照日千分之五的标准，自2019年8月26日起计算至实际履行完毕之日止；自2019年10月1日起至2019年10月31日止期间租金的滞纳金，以人民币129,212.19元为本金，按照日千分之五的标准，自2019年9月26日起计算至实际履行完毕之日止；自2019年11月1日起至2019年11月21日止期间租金的滞纳金，以人民币90,448.53元为本金，按照日千分之五的标准，自2019年10月26日起计算至实际履行完毕之日止)；三、被告上海牵趣网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海北岸风尚置业有限公司支付自2019年8月1日起至2019年11月21日期间的物业管理费人民币81,500.05元，并支付逾期支付上述费用的滞纳金(自2019年8月1日起至2019年8月31日止期间物业管理费的滞纳金，以人民币22,027.04元为本金，按照日千分之五的标准，自2019年8月13日起计算至实际履行完毕之日止；自2019年9月1日起至2019年9月30日止期间物业管理费的滞纳金，以人民币22,027.04元为本金，按照日千分之五的标准，自2019年9月13日起计算至实际履行完毕之日止；自2019年10月1日起至2019年10月31日止期间物业管理费的滞纳金，以人民币22,027.04元为本金，按照日千分之五的标准，自2019年10月13日起计算至实际履行完毕之日止；自2019年11月1日起至2019年11月21日止期间物业管理费的滞纳金，以人民币15,418.93元为本金，按照日千分之五的标准，自2019年11月13日起计算至实际履行完毕之日止)；四、被告上海牵趣网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海北岸风尚置业有限公司支付自2019年10月1日起至2019年11月19日期间两个车位租金人民币3,920元，并支付逾期支付上述费用的滞纳金(自2019年10月1日起至2019年10月31日止期间车位租金的滞纳金，以人民币2,400元为本金，按照日千分之五的标准，自2019年9月26日起计算至实际履行完毕之日止；自2019年11月1日起至2019年11月19日止期间车位租金的滞纳金，以人民币1,520元为本金，按照日千分之五的标准，自2019年10月26日起计算至实际履行完毕之日止)；五、被告上海牵趣网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海北岸风尚置业有限公司支付自2019年6月1日起至2019年11月19日期间四个车位的车位管理费人民币1,200元，并支付逾期支付上述费用的滞纳金(自2019年6月1日起至2019年6月30日止期间车位管理费的滞纳金，以人民币200元为本金，按照日千分之五的标准，自2019年6月13日起计算至实际履行完毕之日止；自2019年7月1日起至2019年7月31日止期间车位管理费的滞纳金，以人民币200元为本金，按照日千分之五的标准，自2019年7月13日起计算至实际履行完毕之日止；自2019年8月1日起至2019年8月31日止期间车位管理费的滞纳金，以人民币200元为本金，按照日千分之五的标准，自2019年8月13日起计算至实际履行完毕之日止；自2019年9月1日起至2019年9月30日止期间车位管理费的滞纳金，以人民币200元为本金，按照日千分之五的标准，自2019年9月13日起计算至实际履行完毕之日止；自2019年10月1日起至2019年10月31日止期间车位管理费的滞纳金，以人民币200元为本金，按照日千分之五的标准，自2019年10月13日起计算至实际履行完毕之日止；自2019年11月1日起至2019年11月19日止期间车位管理费的滞纳金，以人民币200元为本金，按照日千分之五的标准，自2019年11月13日起计算至实际履行完毕之日止)；六、被告上海牵趣网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海北岸风尚置业有限公司支付电费人民币37,556.4元；七、被告上海牵趣网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海北岸风尚置业有限公司支付自2018年10月1日至2018年10月31日以及2019年2月1日至2019年2月28日期间的免租期租金人民币258,424.38元；八、被告上海牵趣网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海北岸风尚置业有限公司支付自2019年11月22日至2019年12月6日期间的房屋占有使用费、物业管理费共计人民币151,239.23元；九、被告上海牵趣网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海北岸风尚置业有限公司支付上海市普陀区大渡河路XXX弄XXX号XXX幢XXX层XXX-XXX室装修复原费人民币785,869.4元；十、被告上海牵趣网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海北岸风尚置业有限公司支付律师费人民币84,800元；十一、原告上海北岸风尚置业有限公司已收取被告上海牵趣网络科技有限公司的租赁保证金人民币453,717.69元以及车位保证金人民币5,200元归原告上海北岸风尚置业有限公司所有。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费人民币22,272元，减半收取，计人民币11,136元，由被告上海牵趣网络科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  于 凯二〇二〇年八月四日法官助理  刘晶菁书 记 员  刘晶菁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。