东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初13252号原告：余正明，男，1973年12月27日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区****************，公民身份号码：420************612。委托诉讼代理人：周海峰，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洋，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被告：邓成华，男，1976年3月24日出生，汉族，住湖南省武冈市******4****，公民身份号码：432************019。原告余正明诉被告邓成华租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理，依法由审判员陈志彪适用简易程序于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告余正明的委托诉讼代理人周海峰，被告邓成华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告余正明向本院提出如下诉讼请求：一、确认原告与被告于2019年11月30日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告向原告返还履约保证金50000元及利息（以50000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年11月30日起计至全部款项清偿完毕之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月30日，原告与被告签订了《厂房租赁合同书》、《厂房租赁合同书》第一条约定：被告将东莞市************右边一半的房产出租给原告使用。原告于2019年11月30日向被告支付了履约保证金50000元，被告开具相应金额的收据。《厂房租赁合同书》签订后，经原告向东莞市企石镇住房规划建设局查询了解，该处租赁物未取得建设工程规划许可证。因此双方没有办理租赁物交接手续，原告要求被告返还履约保证金，但被告至今仍未返还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的》解释第二条的规定，涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，租赁合同应认定为无效，被告应当依法返还原告支付的履约保证金，赔偿利息损失。综上，为维护自身合法权益，特具诉状至法院，恳请法院支持原告的上述诉讼请求。被告邓成华辩称，一、原被告签订的合同为合法有效合同，原告依法应当全面履行。二、即使双方同意协商合同、即使本案合同无效。原告均应当和被告协商解除合同、协商返还案涉房屋、支付房租或占用费等事宜并达成书面协议和确认函。但原告仅是口头通知不再租赁案涉房屋，至今没有当面向被告返还交付房屋。被告在多次通知原告依约交付保证金和租金而未果后，为减少损失，于2020年2月1日将案涉房屋重新出租。因此，原告应当向被告支付2019年12月1日至2020年1月31日期间的租金或占用费63720元。因此，本案违约方为原告，为维护正常市场秩序和社会的公平诚信，请法院依法驳回原告的不合理诉请。经审理查明，2019年11月30日，被告邓成华（出租方，简称甲方）与原告余正明（承租方，简称乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定：第一条1、甲方将旧围村牛头岭原天虹厂一楼右边一半出租给乙方使用，乙方租赁甲方租赁物用于合法开办工厂，不得转让或分租。第二条租赁期、免租期和计租期。1、租赁期2019年12月1日至2024年11月30日止。……第三条租金及履约保证金。1、每月租金合计人民币叁万壹仟捌佰陆拾元整。……3、乙方于本合同签订之日，需一次性向甲方交纳相当于叁个月租金的履约保证金95580元、预缴计租期第一个月租金31860元整，二者合计人民币壹拾贰万柒仟肆佰肆拾元。4、合同期满，乙方付清租金及其他费用，经甲方检查厂房符合本合同约定的条款后，甲方将履约保证金无息退还乙方。……双方签订合同后，余正明向邓成华支付押金50000元，邓成华向余正明出具收据，收据载明“押金已付伍万元，其余12月15号前付清，如不付清，则押金作废”。庭审中，原告余正明主张被告邓成华没有将案涉厂房交付给原告余正明，双方没有办理交接手续，后原告经了解后才发现涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证，随后口头告知被告不再租赁案涉租赁物。被告邓成华则认为双方签订合同后就将厂房交付给原告余正明，原告没有告知其不租赁案涉厂房，也没有交还厂房。被告为了减少损失，故于2020年2月1日将案涉厂房重新出租。被告邓成华提供建设用地批准书（复印件）、批复文件（复印件），拟证明案涉土地是合法的。原告余正明对上述证据的三性均不确认。认为上述证据不能证明案涉租赁合同有效，也不能证明涉案租赁物取得了建设工程规划许可证，用地审批和建设工程规划许可审批是两种不同的行政许可手续。另本院根据原告余正明的申请，向东莞市企石镇规划管理所出具协助调查函，要求该所调查案涉厂房有否取得建设工程规划许可证或按照建设工程规划许可证的规定建设。2020年6月23日，东莞市企石镇规划管理所向本院出具复函，回复情况如下：余正明与邓成华签订的厂房租赁合同中，位于东莞市******牛头岭原天虹厂的厂房未办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。原告余正明对复函的三性予以确认，认为该复函能够证明案涉租赁合同无效。被告邓成华表示对复函没有意见，但其认为复函的内容与其提供的建设用地批准书相矛盾。以上事实，有原告余正明提供的厂房租赁合同、微信转账记录（截图打印件）、收据，被告邓成华提供的建设用地批准书、批复文件，东莞市企石镇规划管理所向本院出具的复函及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告双方存在租赁合同关系，双方的争议焦点为：一、案涉《厂房租赁合同书》是否有效；二、被告邓成华应否向原告余正明返还押金。关于第一个争议焦点，根据东莞市企石镇规划管理所提供的复函，案涉厂房未办理建设工程规划许可证。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”的规定。本案中，案涉厂房未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，故原告余正明与被告邓成华于2019年11月30日签订的《厂房租赁合同书》无效。关于第二个争议焦点，本院已认定案涉的《厂房租赁合同书》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，被告邓成华应向原告余正明返还押金50000元。至于原告余正明应否向被告邓成华支付使用费问题，被告邓成华并没有提供有效证据证明案涉厂房已交付给原告余正明使用，故被告邓成华要求原告余正明支付厂房使用费，于法无据，本院不予支持。关于利息问题，案涉《厂房租赁合同书》在本案审理过程中才被认定为无效，故该利息应从原告余正明起诉之日即2020年6月3日起计算为宜，该利息具体计算为：以50000元为基数，从2020年6月3日起按同期全国银行间拆借中心公布贷款市场利率计至清偿之日止。原告余正明超出该范围的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华个人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告余正明与被告邓成华于2019年11月30日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、被告邓成华应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告余正明返还押金50000元及利息（以50000元为基数，从2020年6月3日起按同期全国银行间拆借中心公布贷款市场利率计至清偿之日止）；三、驳回原告余正明的其他诉讼请求。如果被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费535.75元（该款原告余正明已预交），由原告余正明承担9.75元，由被告邓成华承担526元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  陈志彪二〇二〇年七月三十日书记员  伍冬红附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。