苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初5852号原告苏州科能电子科技有限公司，住所地苏州市吴江经济技术开发区九龙路**。法定代表人程建华。被告苏州璟铭光电有限公司，住，住所地苏州市吴江经济技术开发区庞金路/div>法定代表人唐晓梅。原告苏州科能电子科技有限公司（以下简称科能公司）与被告苏州璟铭光电有限公司（以下简称璟铭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后依法由审判员夏锋适用简易程序于2020年6月16日公开开庭进行审理。原告科能公司的法定代表人程建华到庭参加诉讼；被告璟铭公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告科能公司诉称：2019年05月20日，原告与被告签订租赁合同，租赁期从2019年05月21日起至2022年05月20日，合同期限三年，原告依照被告厂房租赁合同的条款支付租金，并已支付厂房租赁租金与物业费至2020年05月20日；2020年03月21日，被告因经营异常，厂房车间与主要设备被苏州市吴江区人民法院查封（扣押），被告已无法正常经营与履行合同，被告工厂查封期间也未与原告积极协商后续租赁事宜，被告的行为严重损害了原告的合法权益。故原告提起诉讼，请求判令解除原被告签订的房屋租赁合同，被告返还租金、物业管理费合计30966.26元，支付违约金55756.8元，并承担本案诉讼费用。被告璟铭公司未作答辩。经审理查明：2017年5月3日，璟铭公司作为乙方与吴江德利电子有限公司（以下简称德利公司）作为甲方签署房屋租赁合同一份，约定乙方承租甲方位于吴江经济开发区庞金路1677号（泉源路288号）的2号厂房3楼，面积为2160平方米；租赁期间为2017年5月1日至2022年6月1日；租金每月每平米14元（未含税）；乙方应按时支付水电费，水费按每吨五元计算，电费按每度1.1元计算；未经甲方同意，乙方转租、转借房屋或改变房屋租赁用途的，甲方有权解除合同，收回房屋。2019年5月20日，璟铭公司作为甲方与科能公司作为乙方签署房屋租赁合同一份，约定乙方承租甲方位于吴江经济开发区庞金路1677号（泉源路288号）的2号厂房3楼，面积为704平方米；租赁期间为三年，自2019年5月21日至2022年5月20日；2019年5月20日至2019年11月20日的租金为65472元，自2019年11月20日至2020年5月20日的租金为67584元；乙方应按时支付水电费，水费按每吨五元计算，电费按每度1.1元计算；未经甲方同意，乙方转租、转借房屋或改变房屋租赁用途的，甲方有权解除合同，收回房屋。2019年5月29日，科能公司向璟铭公司支付租金4万元。2019年6月18日，科能公司向璟铭公司支付租金25472元、电费3000元。租赁期间，科能公司另向璟铭公司支付租金67584元、水费1000元、物业费9600元。2020年3月3日，璟铭公司作为乙方与德利公司作为甲方签署《解除房屋租赁合同协议书》一份，约定内容如下：一、因乙方经营不善，未按双方约定时间支付租金，于2020年3月3日止已经拖欠租金263730元，而无法继续履行合同，经双方友好协商一致同意解除房屋租赁合同；二、在解除房屋租赁合同前所造成的甲方未知的一切后果责任全部由乙方承担；三、乙方承租上述场地期间与其他单位或自然人所发生的经济纠纷均与甲方无关，由乙方自行解决；四、签署解除房屋租赁合同后乙方于10日内清空场地，恢复厂房原状原貌，超过期限未清空或拆除搬离视为乙方放弃物，由甲方处理；五、乙方私自转租部分厂房给第三方使用的，由甲方和第三方共同协商续租年限及单价。2020年5月18日，本院就相关案情询问德利公司负责人童晓华，童晓华确认德利公司与璟铭公司已解除合同，德利公司同意将吴江经济开发区庞金路1677号（泉源路288号）的2号厂房3楼的房屋出租给科能公司，并确认德利公司与科能公司已商定了租金数额。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同二份、解除房屋租赁合同协议书一份、收据四份、询问笔录二份以及原告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原告科能公司与被告璟铭公司签署的房屋租赁合同系转租合同，被告璟铭公司在向德利公司承租涉案房屋后另行转租给科能公司，德利公司和璟铭公司签署的《解除房屋租赁合同协议书》中约定：合同解除后，璟铭公司将厂房部分转租给第三方使用的，由德利公司与第三方共同协商续租年限及单价，且德利公司同意科能公司继续租赁涉案房屋，应视为德利公司对璟铭公司转租部分房屋给科能公司的事实予以默许或追认，故原被告签署的房屋租赁合同应为合法有效。因2020年3月3日德利公司与璟铭公司解除租赁合同，故璟铭公司自2020年3月4日起已无权将涉案房屋转租给原告科能公司，已构成违约，无法实现合同目的，原告有权解除其与璟铭公司签署的房屋租赁合同。原告要求解除合同的诉状副本已于2020年4月17日送达至被告一方，故该合同于该日解除。原告已经实际向被告支付2019年5月20日至2020年5月20日期间的租金和物业费，因2020年3月4日起被告已无权将涉案房屋转租给原告，原告经德利公司许可自2020年3月4日起继续使用涉案房屋，故被告应当向原告退还自2020年3月4日至2020年5月20日期间的租金和物业费合计30963元。原告主张的违约金，过分高于其实际损失，本院依照合同履行情况和诚信原则、公平原则，将其调整为1万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告苏州科能电子科技有限公司与被告苏州璟铭光电有限公司签署的房屋租赁合同于2020年4月17日解除。二、被告苏州璟铭光电有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告苏州科能电子科技有限公司返还租金和物业费合计30963元，并支付违约金1万元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××61）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取984元，由被告苏州璟铭光电有限公司负担，于本判决生效之日起十日内给付原告。原告预缴的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审判员 夏 锋二〇二〇年八月四日书记员 黄梦姣附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。