辽宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0522民初1848号原告：周立君，男，1968年7月29日出生，满族，辽宁省桓仁满族自治县人，住桓仁满族自治县。被告：杨朕，男，1990年5月12日出生，满族，辽宁省桓仁满族自治县人，住桓仁满族自治县。委托诉讼代理人：刘丹丹，女，1988年7月12日出生，汉族，辽宁省桓仁满族自治县人，住桓仁满族自治县。原告周立君与被告杨朕物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周立君、被告杨朕的委托诉讼代理人刘丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周立君向本院提出诉讼请求：要求被告给付2016年12月1日至2018年11月30日止共24个月的物业费1646元及违约金494元。事实和理由：2016年12月1日至2018年11月30日止，汇景华苑一期的物业管理均由我独自实际管理。我为小区物业管理投入巨额资金，但仍有部分业主拒不交纳物业费。该小区自入住到2018年底前，一直是按每平方米每月0.8元标准收取物业费，且城建局也有说明，拒不交纳物业费被起诉到法院的均按照0.8元每月每平方米的标准收取。杨朕辩称，因原告没有按规定履行小区服务合同以及未按规定提供服务，已构成违规违约。一、原告与本小区的物业管理合同不合法。原告在没有取得本小区所在街道及政府物业管理职能部门和小区业主委员会同意，与他人私自签订本小区物业管理合同，原告在汇景华苑小区一切活动都不应得到法律的保护，纯属于个人行为。原告与原物业签订的物业承包合同属于违法行为，他所说的独自担任实际管理没有合同保障，所以我的物业费不能交给原告。二、本小区的物业公司--精城物业服务公司，在本人新建小区服务不满五年，在小区没有成立业主委员会，也没有小区所在街道及政府物业管理部门同意情况下，私自与原告签订的合同是违法的。三、本人在精城物业服务公司担任小区管理服务时的物业费(2015年、2016年、2019年、2020年)是不欠的。2017年2018年物业费我不知道交给谁。四、本小区管理不正规，17-18年的实际状态是几乎无人管理，精城物业服务严重失职。经审理查明，桓仁精诚物业管理有限公司系汇景华苑一期物业服务公司，汇景华苑一期由桓仁盛汇置业发展有限公司开发建设。2014年5月，桓仁盛汇置业发展有限公司选聘桓仁精诚物业管理有限公司为该小区的前期物业服务企业。因该小区至今没有成立业主委员会，桓仁精诚物业管理有限公司未与该小区业主签订物业服务合同，没有订立收费标准，从2014年5月起桓仁精诚物业管理有限公司按0.8元/月/㎡标准收取该小区的物业服务费。2017年2月至2018年2月期间桓仁精诚物业管理有限公司经理姜春波与周立君、桓仁为民物业公司经理孟凡泽协商合伙经营汇景华苑小区物业管理，物业公司仍然为桓仁精诚物业管理有限公司。桓仁精诚物业管理有限公司与桓仁为民物业公司均为一人有限公司。2018年2月，孟凡泽退出合伙股份，不再参与汇景华苑物业管理业务。该小区的物业公司一直是桓仁精诚物业管理有限公司。2018年12月1日，姜春波与原告周立君签订协议书。该协议约定：一、双方于2018年12月1日解除合伙协议，双方之间账目结清。二、2016年12月1日起至2018年11月30日止期间为周立君实际经营的所以甲方法人(桓仁精诚物业管理有限公司)姜春波同意该期间物业费全部归周立君收取，甲方姜春波没有任何权利收取这两年的物业费。在原告周立君与桓仁精诚物业有限公司、姜春波、第三人孟凡泽合伙协议纠纷二审诉讼中，原告周立君、姜春波、桓仁精诚物业管理有限公司均同意以原告周立君的名义起诉收取2016年12月1日至2018年11月30日期间的物业服务费。姜春波、桓仁精诚物业管理有限公司已将其对业主的关于物业费的债权转移给原告周立君。被告杨朕系汇景华苑小区一期13号楼1单元301室业主，该住宅建筑面积为85.78平方米。2016年12月1日至2018年11月30日，被告杨朕未缴纳物业服务费。现原告周立君诉至本院，要求被告杨朕给付2016年12月1日至2018年11月30日止共24个月的物业费1706元及违约金512元。另查明，2018年9月21日，桓仁满族自治县物业管理办公室在《关于汇景华苑业主上访情况汇报》中核实：1、因为经营者的入股，导致小区业主认为物业公司更换频繁，实际一直是桓仁精诚物业管理有限公司经营该小区；2、汇景华苑小区没有业主委员会，建议在街道办事处的领导和监督下，尽快组织成立业主委员会。未成立业主委员会之前，可由社区代业主委员会行使职能。召开业主大会与桓仁精诚物业管理有限公司商讨物业服务不达标、物业费收取标准等事宜，如达成协议后，签定(订)物业服务合同。将物业服务性质由前期物业转变成选聘物业。如双方未达成协议，将解聘桓仁精诚物业管理有限公司，重新选聘新的物业服务企业，签定(订)物业服务合同。2018年10月17日，城建局、街道办事处、汇景华苑业主代表、开发商代表、物业公司于城建局四楼召开协商会，会议一致认为：汇景花苑0.8元/月/㎡的物业费收取标准与物业服务质量不相符，共同建议业主主动交纳物业费下降为0.5元/月/㎡，如不主动交纳物业费被起诉到法院，物业费仍按原标准0.8元/月/㎡执行。又查明，2018年9月30日，原告周立君以汇景物业实际投资承包人名义向汇景华苑小区一期、二期业主发出告知书，决定从2018年10月1日起，暂停物业保洁、保安等一切工作。上述事实，有原告周立君陈述、被告杨朕答辩、关于汇景华苑业主上访情况汇报、关于汇景华苑物业费收取标准的说明、合伙协议、协议书二份、本院(2019)辽0522民初391号民事判决书及本溪市中级人民法院(2019)辽05民终1692号民事判决书、告之书、物业费催缴通知书、照片等证实材料，经当庭质证及本院审查具有证明效力，本院予以确认。本院认为，(一)桓仁盛汇置业发展有限公司选聘桓仁精诚物业管理有限公司为汇景华苑小区一期的前期物业服务企业，该小区现未成立业主委员会，前期物业服务合同对新入住小区的业主具有法律效力。虽桓仁精诚物业管理有限公司经营过程中投资主体发生过变化，但是桓仁精诚物业管理有限公司为汇景华苑小区一期的前期物业服务企业的主体地位一直未发生变化。现桓仁精诚物业管理有限公司及其经营者姜春波将汇景华苑小区一期2016年12月1日至2018年11月30日的物业服务费债权转让给原告周立君，原告周立君受让债权后，即有权利向汇景华苑小区一期的业主主张受让期间的物业服务费。原告周立君作为原告起诉主体资格适格；(二)2014年5月起桓仁精诚物业管理有限公司按0.8元/月/㎡标准收取该小区的物业服务费，该收费标准由前期物业管理延续至今。2018年10月17日，城建局、街道办事处、汇景华苑业主代表、开发商代表、物业公司协商会确定如不主动交纳物业费被起诉到法院，物业费仍按原标准0.8元/月/㎡执行，且本院已生效判决确认2016年12月1日至2018年11月30日收费标准为0.8元/月/㎡。故汇景华苑小区一期物业服务费按0.8元/月/㎡标准执行；(三)因原告周立君以汇景物业实际投资承包人名义向汇景华苑小区一期业主发出告知书，决定从2018年10月1日起，暂停物业保洁、保安等一切工作，故物业服务期间应扣除2个月，收费期间为2016年12月1日至2018年9月30日计22个月，物业服务费为1510元。因债权转让，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。现被告杨朕抗辩桓仁精诚物业管理有限公司物业服务质量有瑕疵，上述事实有照片、汇景华苑业主上访情况且桓仁精诚物业管理有限公司在物业费催缴通知书中自认物业工作未能让业主满意，故桓仁精诚物业管理有限公司在物业服务中存在质量瑕疵。原告周立君要求被告杨朕给付逾期交费违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十二条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杨朕于本判决生效后立即给付原告周立君物业服务费1510元；二、驳回原告周立君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告周立君预交），减半收取为25元，由被告杨朕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判员  刘长玉二〇二〇年八月二十六日书记员  韩苗苗附：本判决适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。国务院《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同有效的，前期物业服务合同终止。第四十二条业主在物业管理活动中，履行下列义务；（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交纳物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。