重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初3414号原告：万夫庆，男，1980年12月26日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：陈小兵，重庆宛水律师事务所律师。被告：顾永均，男，1971年7月20日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：顾团亮，男，1994年12月18日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：郭登梅，女，1971年3月28日出生，汉族，住重庆市开州区。三被告共同委托诉讼代理人：夏绍清，重庆周立太(开州)律师事务所律师。原告万夫庆与被告顾永均、顾团亮、郭登梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，原告万夫庆于2020年5月27日向本院申请追加顾团亮为共同被告，本院于2020年5月28日依法通知顾团亮作为本案被告参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理，原告万夫庆的委托诉讼代理人陈小兵、被告顾永均、顾团亮及其共同委托诉讼代理人夏绍清到庭参加诉讼。2020年7月23日本院依法通知郭登梅作为被告参加诉讼，于2020年8月5日第二次公开开庭进行了审理，原告万夫庆的委托诉讼代理人陈小兵、被告顾永均、顾团亮、郭登梅的共同委托诉讼代理人夏绍清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万夫庆向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2005年9月30日签订的《集资房买卖协议》有效；2、要求被告无偿为原告办理房屋过户登记；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2005年9月30日原、被告双方签订了《集资房买卖协议》，合同约定：“被告将其所有的位于重庆市开县X号四楼房屋一套出售给原告。约定房屋购房款为人民币:83000元，被告负责包办原告的房产证、土地使用证等有关房屋手续后原告付清余款壹万元。”原告按照合同约定支付了购房款人民币77000元，被告也将该房屋交付与原告，原告已入住至今，且已将户籍迁入所购买的房屋所在地。原告依据合同履行了相关义务，但被告时至今日拒绝协助原告办理过户。房屋买卖发生在被告顾永均与被告郭登梅夫妻关系存续期间，原告与被告居住的房屋在一栋楼，平时都是抬头不见低头见，如果被告顾永均的配偶郭登梅不认可买卖关系，在长达15年时间内完全可以提起诉讼或者找原告要求解除合同等，但被告郭登梅均未进行，其行为已经默认顾永均与原告之间的房屋买卖合同关系，签订房屋买卖合同时，约定的是面积125平方米，但并未约定是套内面积还是建筑面积，按照这种情况原告完全可以认为当时约定的是套内面积。原告为维护自身合法权益根据合同法相关规定特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告顾永均、顾团亮辩称，原告万夫庆是与被告顾永均签订的《集资房买卖协议》，被告顾团亮没有参与合同的签订以及收款等，所以被告顾团亮在本案中不是适格的当事人，不应作为被告，也不应该为其承担任何责任。至于原告万夫庆要求确认原、被告于2005年9月30日签订的《集资房买卖协议》有效，被告顾永均、顾团亮认为，是原告万夫庆与被告顾永均之间存在合同效力，但对于追加的被告顾团亮不存在合同效力问题。对于原告万夫庆要求被告为原告万夫庆无偿办理房屋登记的该主张依法不能成立，虽然《集资房买卖协议》第二条约定“甲方负责包办房产证、土地使用证等手续”，但没有确定办理上述证件的费用由谁承担，所以原告的该项主张也是依法不能成立的，对于合同第四条约定的“首付4万元于2005年12月31日前付清，第二次付款33000元于2006年12月31日前付清，剩余10000元办理房产手续一次性付清”，在前两次付款过程中，原告万夫庆也存在着严重的违约行为，原告所付的钱是零散的付的，造成这些钱被告根本无法做正常使用，所以本案的案件受理费、保全费应该由原告自行承担。被告郭登梅辩称，诉争的房屋系被告顾永均单独出卖，被告郭登梅没在合同上签字，没有承认，故被告顾永均的行为严重损害了被告郭登梅的合法权益，因此被告郭登梅至今不同意出售其所占有部分的房屋。被告郭登梅要求收回诉争的房屋，对该房屋的实际价值可以通过评估将房屋价款支付给原告；房屋的实际签订的面积为125平米，房产证办下来的面积是129.49平米，原有面积上多出4.49平米，房子由于平米超出国家规定的120平米的面积，按国家规定多出9.49平米，每一平米罚款200多元，多出的9.49平米罚款2000多元，加上办理房产证时多给了房产证手续费500元，包括配套费等。因多出的面积，被告为此多付了3000多元；根据我国商品房买卖相关法律规定，面积误差比在3%内含3%的部分，房价款由买受人承担，按照约定的价格补足，面积误差比超出3%的房价由出卖人承担，根据原告与被告顾永均签订的合同面积为125平米，在3%内的面积为3.8平米是要补款的，本案虽然不是商品房买卖，但是作为开发商与买受人来讲，开发商应该是强势位置，买受人处于弱势位置，但就本案的占地移民户与房屋购买人的位置来讲，应当是占地移民出售房屋户算弱势群体，在法律对占地移民的房屋买卖没有规定超面积如何处理情况下，应当依照商品房买卖合同的相关规定处理超面积部分，这才是公平的，故被告在法院认为该合同必须履行情况下，应当对超出的3%的范围内即3.8平米，应当按照目前市场价格补足房屋超面积价款，不能因为被告在房屋修建时违反了相关政府对房屋面积的规定而多支出的费用原告不予承担，显失公平。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年5月27日顾永均等16人取得《建设工程规划许可证》，取得在原开县新城永兴安置区A89＃进行占地移民联建的资格，联建人为顾永均、顾小丽、郭登梅、顾团圆、顾团亮、顾学祥、顾永圆、陈万元、江术菊、顾永华、顾江、李洪碧、顾永中、顾团佳、胡相秀、顾建娇。其中顾永均、郭登梅(顾永均妻子)、顾团亮（顾永均儿子）为一户。2004年6月24日被告顾永均等户A89号通过原开县建设委员会对新城永兴小区占地移民联建楼的建设工程施工图设计文件审查备案。房屋建成后，顾永均一户分得房屋三套。2005年9月30日被告顾永均作为甲方与原告万夫庆作为乙方签订《集资房买卖协议》，协议约定：“一、X房屋壹套（125㎡）卖给万夫庆。1、甲方卖给乙方不包括水、电、气、窗，由乙方自行负责。2、甲方负责包办房产证、土地使用证等有关房屋手续、大门。3、价格，大写：捌万叁仟元正（￥83000.00）4、首付肆万元正（于2005年12月31日前付清）5、第二次付款叁万叁仟元正（于2006年12.30前付清）。6、剩余壹万元整，办房产手续后一次付清。”被告顾永均在甲方处签字，原告万夫庆在乙方处签字。2006年1月12日原告万夫庆向被告顾永均支付购房款25000元2006年1月27日原告万夫庆向被告支付购房款15000元，2006年12月30日原告万夫庆向被告顾永均支付购房款10000元，2007年1月3日原告万夫庆向被告顾永均支付购房款10000元，2007年5月5日原告万夫庆向被告顾永均支付购房款10000元，2008年8月9日原告万夫庆向被告顾永均支付购房款4000元，2008年12月21日向被告顾永均支付购房款3000元，以上金额共计77000元，原告万夫庆还有房屋尾款6000元未支付给被告顾永均。合同签订后，被告顾永均将涉案房屋交付给原告万夫庆，万夫庆对该房屋进行了装修，并居住至今。2020年4月27日被告顾团亮取得涉案房屋的产权证，产权证号为渝（2020）开州不动产权第X号，坐落为重庆市开州区X。另查明，被告顾永均出卖涉案房屋处于其与被告郭登梅夫妻关系存续期间，签订《集资房买卖协议》时被告顾团亮10岁。诉讼过程中，原告万夫庆向本院申请诉讼中财产保全，请求对被告顾团亮所有的位于重庆市开州区X房屋予以查封，预缴案件申请费850元。本案在诉讼过程中，原告万夫庆于2020年7月16日书面表示同意由其支付过户所产生税、费等一切费用。本院认为，原告万夫庆与被告顾永均是完全民事行为能力人，《集资房买卖协议》是原告万夫庆与被告顾永均的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之法定无效的情形，该《集资房买卖协议》合法有效。本案的争议焦点为，三被告是否应当协助原告万夫庆将涉案房屋过户至原告万夫庆名下？关于三被告是否应当协助原告万夫庆将涉案房屋过户至原告万夫庆名下的问题。本院认为，涉案房屋为被告顾永均、郭登梅、顾团亮三人于2005年修建的占地移民联建房，修建房屋时被告顾团亮为未成年人，被告顾永均与被告郭登梅夫妻关系存续期间。该房屋系被告顾永均、郭登梅、顾团亮三人的家庭共有财产。虽然《集资房买卖协议》系被告顾永均一人与被告万夫庆签订，但合同签订后被告顾永均将涉案房屋交付给原告万夫庆居住已14年之久，期间被告郭登梅一直未提出异议，按照生活常识推断，夫妻一方将房屋出卖，存在收取房款和交付房屋的行为，且交房已长达14年之久，被告顾永均夫妇就居住在涉案房屋楼上7-1，被告郭登梅不可能不知道涉案房屋已出卖给原告万夫庆，从被告郭登梅知道涉案房屋被出售的事实可知，被告郭登梅当时是知道且同意被告顾永均将涉案房屋出卖给原告万夫庆的。顾团亮当时为未成年人，被告顾永均作为其法定代理人，有权代理其进行民事活动。基于上述基本事实及被告顾永均与被告郭登梅系夫妻关系，被告顾永均与被告顾团亮系父子关系，可以认定该协议系被告郭登梅、被告顾团亮的真实意思表示，合法有效，对被告郭登梅、被告顾团亮具有拘束力。被告顾永均、郭登梅、顾团亮抗辩称，要求解除合同，要求原告万夫庆退还房屋，按市场价支付房屋面积差超过3%部分的房价款的理由不成立。首先，按照《集资房买卖协议》的约定涉案房屋是以套为单位出卖给原告万夫庆的，而非按每平方米的面积单价计算总价出卖的；其次被告顾永均、郭登梅、顾团亮在本案中并未提起反诉要求解除合同，退还房屋。故其以上抗辩理由不成立。被告顾永均抗辩称，原告万夫庆分七次支付的购房款，而非按照合同约定支付，已构成违约，合同中对涉案房屋的过户费未约定，原告万夫庆要求过户的诉讼请求不成立。本院认为，虽然原告万夫庆支付房款的履行方式不符合合同约定，但并未构成根本违约，被告顾永均仍应按照合同约定履行义务。现原告万夫庆已向被告顾永均支付购房款77000元，已超过合同约定办理涉案房屋产权证前应支付的购房款，根据合同约定，被告顾永均负责包办涉案房屋房产证，土地使用证等有关房屋手续，因此，三被告应当按照合同约定将涉案房屋过户登记至原告万夫庆名下。对于过户的费用，原告万夫庆与被告顾永均在合同中，未进行明确的约定，但原告万夫庆同意承担涉案房屋过户产权的全部费用，是原告万夫庆对自己权利的处分，本院依法予以支持。故对于原告万夫庆要求三被告将位于重庆市开州区X房屋过户登记至原告万夫庆名下的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、原告万夫庆与被告顾永均于2005年9月30日签订的《集资房买卖协议》有效。二、被告顾永均、顾团亮、郭登梅在本判决生效后七日内协助原告万夫庆将位于重庆市开州区X房屋产权[产权证号：渝(2020)开州不动产权第X号]转移登记至原告万夫庆名下；产权转移登记产生的税、费等一切费用由原告万夫庆承担；原告万夫庆在办理产权转移登记当日支付被告顾永均房屋尾款6000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1876元，减半收取938元，保全申请费850元共计1788元，由原告万夫庆负担788元，被告顾永均、负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  向 祥二〇二〇年八月十九日法官助理  王春燕书 记 员  周 欢