河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0202民初1062号原告：上海浦东发展银行股份有限公司开封分行，住所地：河南省开封市西门大街**。统一社会信用代码：91410200567271549C。负责人：刘宏伟，该行行长。委托诉讼代理人：陈其然，系单位员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王海兰，河南冠源律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：张进峰，男，1964年4月28日出生，汉族，住河南省开封市顺河回族区。被告：刘桂香，女，1969年2月23日出生，汉族，住河南省开封市顺河回族区。被告：开封万锦置业有限公司，住，住所地：开封市中山路**一社会信用代码：91410200075408238M。法定代表人：孙力彬，总经理。委托诉讼代理人：王蛟杰，系公司员工，代理权限为特别授权。原告上海浦东发展银行股份有限公司开封分行（以下简称浦发银行开封分行）诉被告张进峰、刘桂香、开封万锦置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浦发银行开封分行的委托诉讼代理人王海兰，被告张进峰、刘桂香，被告开封万锦置业有限公司委托诉讼代理人王蛟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦发银行开封分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告张进峰、刘桂香共同偿还原告借款本息（含罚息）人民币158482.44元（其中本金156791.36元，计算至2020年5月30日利息共计人民币1655.24元，罚息35.84元）以及从2020年5月31日起至还清借款之日止的利息、罚息按合同约定计算；2、判令被告开封万锦置业有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；3、判令原告对被告张进峰抵押给原告的预售商品房拍卖变卖所得价款享有优先受偿权；4、判令上述各被告承担本案全部诉讼费用和原告为实现债权和担保权利而支付的各项费用（已发生的诉讼费及保全费和将来会发生的执行评估费）。事实与理由：2016年4月12日，原告浦发银行开封分行与被告即借款人张进峰、共同还款人刘桂香、保证人开封万锦置业有限公司签订了贷款金额为23万元的《个人购房担保借款合同》，用于购买开封市万博时代广场一期商业楼2层2506号商品房，被告张进峰以其自购的上述房地产为其贷款提供抵押担保并办理了抵押权登记，贷款期限为10年，原告按《个人购房担保借款合同》的约定足额提供了借款后，被告未按约还本付息，构成违约，根据上述合同约定，原告要求借款人、共同还款人提前偿还全部借款本息，并承担违约责任，保证人承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告张进峰辩称：被告现已六个月就没有还银行利息了，其中开发商开封万锦置业有限公司为被告垫付了2月份、3月份、4月份的贷款，5月份、6月份、7月份这3个月还没有过完，还没有支付相应的款项，被告买房的时候签订的托管协议，3年期满后返钱，但是到现在商铺也没返钱，开发商现在为被告垫钱就行了，2020年9月份就有钱到账了，开发商开封万锦置业有限公司从中扣也行，原告扣也行，剩余部分再留给被告张进峰，现在被告也不知道商铺位置在哪儿，商铺还没有交付。托管协议即将到期，9月份就有钱到账了。被告刘桂香辩称：其辩解意见同张进峰辩解意见一致。被告开封万锦置业有限公司辩称：涉案房产已经于2018年7月办理房屋产权证且浦发银行开封分行已经将涉案房产的保证金退回其公司，开封万锦置业有限公司已经在2018年7月份解除了担保责任，之后的贷款与开封万锦置业有限公司没有任何关系，截止2020年3月30日银行划扣开封万锦置业有限公司保证金5077.58元，这是完全错误的，应予以退回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经开庭质证，原告提交的证据个人购房担保借款合同、开封市预购商品房抵押权登记证明、借据、个人贷款还款通知单、个贷本金利息清单，被告张进峰提交的《万博时代广场托管经营协议书》约定托管经营期届满通知函，被告开封万锦置业有限公司提交的证据特种转账借方传票、浦发银行授信业务凭证、交房解决确认单客观真实、与待证事实相关联、来源与形式合法，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月12日，原告浦发银行开封分行（贷款人）与被告张进峰（借款人、抵押人）、刘桂香（共同还款人、抵押财产共有人）、开封万锦置业有限公司（保证人）签订了编号为18612016100601130601的《个人购房担保借款合同》，其中合同要素条款约定：贷款金额为人民币230000元；贷款用途为购买坐落于开封市××以西西门大街以南的房产；贷款期限为10年，预计自2016年4月28日起至2026年4月28日止，具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准；贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮30%计算，签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9%。贷款利率调整方式为按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整；还款方式为采用等额本息还款法，上述还款方式下计算公式中的期是指1个月，每期还款日为20日；本合同项下的抵押财产为万博·时代广场一期商业楼二层2506号，面积18平方米，抵押财产认定价值478916元，购入合同编号0102038；本合同项下保证人提供的保证为阶段性连带责任保证；逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行。合同第六条抵押担保约定：抵押财产所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的贷款本金。抵押担保的范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、保管及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。抵押权人对抵押财产享有第一顺位的优先受偿权，抵押权人可以不先行使对债务人的其他担保权利（如有）而直接行使本合同项下的抵押权。抵押人同意，在任何情况下，抵押权人未行使或未及时行使其与债务人在其他贷款文件项下的任何权利，包括但不限于债权、担保物权、违约救济权、均不得被视为抵押权人怠于或放弃行使权利，亦不会影响其充分行使本合同项下的权利。合同第七条保证担保约定，保证人同意为本合同项下借款人的债务向贷款人提供连带责任保证担保，本合同项下保证所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的贷款本金。保证担保的范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用）。保证人提供阶段性连带责任保证的，保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年。如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日起解除。但对于在该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任。合同第十二条违约处理约定：对于借款人未按本合同约定日期归还贷款本金或利息的，贷款人有权按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。借款人违约的，贷款人可宣布本合同项下借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，按担保合同或担保条款的约定处分抵押财产或质押财产，清偿贷款本息，或依法追索保证人的连带责任。被告张进峰（借款人、抵押人）、刘桂香（共同还款人、抵押财产共有人）、被告开封万锦置业有限公司（保证人）在合同下方签字盖章确认。上述合同签订后，原告按约于2016年4月28日向被告张进峰发放贷款230000元。截止2020年5月30日，被告张进峰偿还本息116652.60元，原告浦发银行开封分行划扣被告开封万锦置业有限公司保证金5077.58元，被告张进峰尚欠原告借款本金156791.36元，截至2020年5月30日欠利息1655.24元，罚息35.84元，上述本息共计158482.44元。被告张进峰、刘桂香称因签订的三年托管协议尚未到期、开封万锦置业有限公司没有交房，商铺尚未见到收益没钱偿还贷款。另查明，2016年4月27日，原告浦发银行开封分行对被告张进峰抵押的上述房产办理了预购商品房抵押登记证明。2018年7月，被告开封万锦置业有限公司为被告张进峰办理不动产权证，并申请浦发银行开封分行解除贷款保证金，浦发银行开封分行于2018年7月9日开具特种转账借方传票，转账原因为解除保证金。本院认为，本案是金融借款合同纠纷，处理此类合同纠纷首先应当适用《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国合同法》的有关规定。《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定，借款人应当按照约定的期限返还借款。第二百零五条规定，借款人应当按照约定的期限支付利息。本案被告张进峰、刘桂香（共同还款人）在贷款期限内逾期还款，已构成违约，根据双方签订的个人购房担保借款合同的约定，原告可提前收回全部贷款本息，故原告要求被告张进峰、刘桂香（共同还款人）共同偿还借款本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百零四条规定，办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率上下限确定。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》银发［2003］251号就贷款利率及计算结息等问题规定，人民币贷款的计息结算方式，由借贷双方协商确定；逾期贷款罚息利率在贷款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，对逾期贷款，从逾期之日起，按罚息利率计收利息，直到清偿本息为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。基于上述规定，浦发银行开封分行根据个人购房担保借款合同约定向被告张进峰、刘桂香主张罚息符合法律规定，对原告要求被告支付罚息的请求，本院予以支持。关于原告主张的被告开封万锦置业有限公司承担连带清偿责任的请求，因被告开封万锦置业有限公司已为被告张进峰办理不动产权证，浦发银行开封分行也亦解除保证金，根据三方签订的《个人购房担保借款合同》约定，被告开封万锦置业有限公司不应继续承担保证责任，故对于原告的项诉求本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百九十八条规定，订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。被告张进峰自愿以万博·时代广场一期商业楼二层2506号房产为上述借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押登记。故对原告要求对该处房产享有优先受偿权的请求，本院予以支持。关于原告主张的为实现债权而支付的其他费用，因原告未提供相关证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国商业银行法》第七条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张进峰、刘桂香于本判决生效之日起十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司开封分行借款本息人民币158482.44元（其中本金156791.36元、计算至2020年5月30日利息1655.24元、罚息35.84元），之后的利息、罚息按照合同约定支付至款项还清之日止。二、原告上海浦东发展银行股份有限公司开封分行对被告张进峰抵押给其的坐落于万博·时代广场一期商业楼二层2506号房产拍卖变卖所得款项享有优先受偿权。三、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司开封分行对被告开封万锦置业有限公司的诉讼请求。四、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司开封分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1735元，保全费1420元，共计3155元，由被告张进峰、刘桂香承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判员  王培霞二〇二〇年八月六日书记员  陈锦浩