上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初4722号原告：姚传芳，女，1956年9月3日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区瞿溪路******。原告：蔡雄伟，男，1957年12月11日出生，汉族，户籍所在地上户籍所在地上海市黄浦区瞿溪路******。上述两原告共同委托诉讼代理人：康继牟，上海申恒律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：蔡琪(系姚传芳之子)，男，1990年6月13日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区瞿户籍所在地上海市黄浦区瞿溪路******。tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被告：王肖肖，女，1990年9月12日，汉族，户籍所在地安徽省芜湖市无为县泥汊镇金户籍所在地安徽省芜湖市无为县泥汊镇金湾行政村郭村自然村006。LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被告：赵军，男，1985年6月19日出生，汉族，户籍所在地安徽省芜湖市无为县泥汊镇金户籍所在地安徽省芜湖市无为县泥汊镇金湾行政村郭村自然村006。LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上述两被告共同委托诉讼代理人：张明，上海市世民律师事务所律师。姚传芳、蔡雄伟与王肖肖、赵军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，由审判员王凌冰独任审理，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。审理中，双方当事人一致同意延长本案简易程序审理期限三个月。姚传芳、蔡雄伟及其共同委托诉讼代理人康继牟、蔡琪，赵军及其与王肖肖的共同委托诉讼代理人张明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚传芳、蔡雄伟向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方于2019年6月19日签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年9月4日解除；2、要求王肖肖、赵军返还本市黄浦区瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋；3、要求王肖肖、赵军以总房价XXXXXXX元为本金，按日万分之五的标准支付自2019年8月21日起至2019年9月4日止的逾期履行赔偿金人民币23512.5元(以下均为人民币)；4、要求王肖肖、赵军支付违约金627000元(按总房价20%计算)；5、要求王肖肖、赵军按每月5500元的标准支付自2019年9月15日至实际返还之日止的房屋占用使用费。事实与理由：2019年5月30日，姚传芳、蔡雄伟与王肖肖、赵军经案外人德佑房地产经纪有限公司居间介绍签订了《房地产买卖合同》(草签)，又于2019年6月19日签订了《上海市房地产买卖合同》(网签)，约定王肖肖、赵军购买姚传芳、蔡雄伟名下的位于本市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，合同总价XXXXXXX元。2019年5月30日，王肖肖、赵军支付了定金50万元，2019年6月19日支付了首付款80万元并提前支付了应在交房后支付的尾款3.5万元，双方于该日完成交房。合同约定，双方应于2019年8月20日之前完成过户手续，若违约，根据本合同补充条款(一)第9条乙方(王肖肖、赵军)违约责任第(1)项规定，“乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方(姚传芳、蔡雄伟)支付总房价款万分之五的赔偿金”；第(2)项规定，“乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同，乙方应向甲方支付相当于总房价款20%的违约金”。合同签订后，王肖肖、赵军于2019年7月7日称已完成贷款审批手续，便提前约姚传芳、蔡雄伟申请办理过户手续。然而，在交易中心审核过程中姚传芳、蔡雄伟得知，王肖肖、赵军均不符合购房资格，即两人在签订本合同时已经限购，直至2019年8月20日王肖肖、赵军仍不符合购房资格的要求。经协商，姚传芳、蔡雄伟不同意王肖肖、赵军提出的先支付第二期房款后姚传芳、蔡雄伟再配合王肖肖、赵军申请银行按揭贷款的方案,故合同无法继续履行。姚传芳、蔡雄伟认为，王肖肖、赵军在签订《上海市房地产买卖合同》时应当审核是否符合购房资格，合同上亦有明显提示，现王肖肖、赵军的行为已构成违约，根据合同约定姚传芳、蔡雄伟有权解除合同，故诉至法院。审理中，经法院释明，赔偿金与违约金不存在同时主张的条件，赔偿金是基于继续履行合同，违约金是基于解除合同，姚传芳、蔡雄伟表示由法院依法处理。关于已付款XXXXXXX元，姚传芳、蔡雄伟表示扣除违约金后，剩余部分愿意返还。姚传芳、蔡雄伟对于自己的主张提供下列证据：1、《上海市房地产买卖合同》，证明双方签订房屋买卖合同的时间、金额、履行期限等事实；2、房地产权证书，证明姚传芳、蔡雄伟为系争房屋的权利人；3、中国工商银行账户历史明细清单，证明王肖肖、赵军支付定金、首付款的事实；4、致卖家函；5、短信记录的截图；证据4-5证明，姚传芳、蔡雄伟按照合同约定履行了催告义务；王肖肖、赵军明确表示无法履行，且在协商过程中提出不合理的方案，姚传芳、蔡雄伟不予接受；王肖肖、赵军在签订买卖合同时已限购，直接导致无法继续履行合同义务；6、交房确认书，证明姚传芳、蔡雄伟于2019年6月19日与王肖肖、赵军提前完成了交房手续，房屋现由王肖肖、赵军占有使用；7、合同解除通知书；8、彩信记录的截图；证据7-8证明姚传芳、蔡雄伟按照合同约定行使合同解除权；9、2019年7月15日交易中心的录音；10、2019年8月3日交易中心的录音；证据9-10证明王肖肖、赵军不符合购房条件导致无法办理过户。王肖肖、赵军辩称，不同意姚传芳、蔡雄伟的全部诉讼请求。解除合同不符合实际情况和约定，合同已经履行，王肖肖、赵军支付了大部分购房款，姚传芳、蔡雄伟亦交付了系争房屋。王肖肖、赵军的确是过错方，但是受到了中介公司的误导，王肖肖、赵军亦不了解社保的具体规定，主要原因是王肖肖断交了2014年4月至8月的社保金，但从2014年9月起算五年，至2019年9月王肖肖即满足了相关条件，可以办理过户手续。王肖肖、赵军曾多次向姚传芳、蔡雄伟解释该情况，2019年9月王肖肖、赵军提出办理过户手续，但姚传芳、蔡雄伟表示拒绝。现继续履行合同的条件已成就，且大部分合同义务亦已履行完毕，如解除合同，将违反当初双方订立合同的本意，且王肖肖、赵军已经实际居住系争房屋，现在搬离亦会给其生活带来不便。关于第三项诉请，如果要认定王肖肖、赵军逾期履行的行为，王肖肖、赵军愿意承担一定金额的赔偿金，但王肖肖、赵军不存在主观恶意或过错，导致实际履行中发生意外。关于第四项诉请，在社保的障碍解决后，姚传芳、蔡雄伟不愿意配合王肖肖、赵军办理过户登记手续，而要求解除合同并无依据，故王肖肖、赵军无需承担违约金。假如法院认为姚传芳、蔡雄伟有权解除合同，则由法院依法处理，但双方约定的违约金标准过高，要求法院予以调整。至于王肖肖、赵军的损失，则由其另行主张。王肖肖、赵军对于自己的主张提供下列证据：1、《房屋买卖合同》及协议书，证明双方之间的签订房屋买卖合同关系于2019年5月30日成立；2、房屋交接书；3、银行汇款凭证、收款收据；证据2-3证明王肖肖、赵军按约支付了购房款XXXXXXX元，姚传芳、蔡雄伟亦已向王肖肖、赵军交付了系争房屋，房屋买卖合同已实际履行；4、社保缴费记录，证明王肖肖至2019年9月已实际缴纳社保金满77个月，符合政策规定，可以办理房屋过户手续。对于姚传芳、蔡雄伟提供的证据，王肖肖、赵军对证据的真实性、合法性均无异议，仅对证据4的关联性有异议，王肖肖、赵军没有提出不合理的方案。本院认为，王肖肖、赵军对证据的真实性均无异议，故本院依法确认上述证据对于本案相应的事实具有证明力。对于王肖肖、赵军提供的证据，姚传芳、蔡雄伟对证据1-3的真实性均无异议，但合同中双方约定的定金为50万元，故姚传芳、蔡雄伟主张的违约金标准合理；对证据4，王肖肖已认可有六个月未交社保金的事实，社保缴费单上记录的是视同缴费，到交易中心会滞后一个月，因此十月份才能办理过户，函件中并不是笔误。本院认为，姚传芳、蔡雄伟对证据的真实性均无异议，故本院依法确认上述证据对于本案相应的事实具有证明力。本院经审理认定事实如下：一、系争的本市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人为姚传芳、蔡雄伟。二、2019年5月30日，姚传芳、蔡雄伟(甲方)与王肖肖、赵军(乙方)签订《协议书》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，房价款XXXXXXX元，甲方承诺系争房屋满五唯一。甲、乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行。同日，双方又签订《房地产买卖合同》一份，约定了双方的权利义务。合同签订后，王肖肖、赵军向蔡雄伟的银行账户转账支付50万元，蔡雄伟出具收款收据一份，确认收到赵军支付的上述房款。三、2019年6月19日，姚传芳、蔡雄伟(甲方)与王肖肖、赵军(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)一份，约定：1、乙方向甲方购买系争房屋，合同总价XXXXXXX元；2、首期房价款：乙方在双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金50万元，在签订本合同后，转为部分首期房价款；乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接支付甲方部分首期房价款80万元；第二期房价款：乙方通过银行贷款支付甲方第二期房价款180万元，乙方应于签订本合同后当日内向贷款银行等申请贷款，乙方应于最晚交易过户日前完成贷款审批手续，若乙方向贷款银行等申请贷款未通过或额度不足的，乙方应当在申请产权过户前将相应的房价款支付给甲方；3、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款35000元，签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内，甲、乙双方对该房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，双方签订《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方尾款；4、双方确认在2019年8月20日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；5、乙方的违约责任：乙方未按合同及附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；如逾期超过十个工作日的，视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除合同，并应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中先行抵扣违约金后三个工作日内无息退还剩余款项，若不足以支付违约金，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以支付。同日，姚传芳、蔡雄伟(甲方)与王肖肖、赵军(乙方)又签订《协议书》一份，约定，甲、乙双方已签订系争房屋《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定房价款XXXXXXX元，现乙方所需支付的合同价款按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方；双方一致约定交易过程中所应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担；甲方承诺系争房屋系其家庭满五唯一住房，若因甲方承诺不实，导致多缴纳的交易税费由甲方自行承担。合同签订后，王肖肖、赵军分两次向蔡雄伟的银行账户转账支付购房款80万元、尾款35000元，姚传芳出具金额为80万元、35000元的收款收据两张。当日，双方交接系争房屋，并由姚传芳(甲方)与王肖肖、赵军(乙方)签订《房屋交接书》一份，主要内容有：根据双方2019年6月19日签订的《上海市房地产买卖合同》的约定，甲方已将该房屋及合同附件二所列之附属设施、设备交付乙方，经乙方验收后认为甲方的交付行为完全符合该合同所规定的交付时间、条件及标准，乙方同意接受；该房屋内所有户口已迁出；尾款35000元已由乙方户口已迁出；甲方姚传芳签字确认。四、2019年8月13日，王肖肖、赵军通过微信向姚传芳、蔡雄伟送达《致卖家函》一份，就双方交易过户中出现的问题提出变通方案，主要内容有：1、王肖肖、赵军确保在8月20日之前筹足180万元交付给姚传芳、蔡雄伟，但双方须签订一份补充协议，姚传芳、蔡雄伟确认在房屋实际过户完成且收到银行发放的180万元贷款后及时将该笔资金返还王肖肖、赵军；2、目前交易中心认为8月20日不能受理过户的原因是由于王肖肖的社保金连续缴纳时间不够，经向社保中心重新确认，9月初即可达到规定的要求，可以办理网签及过户。因此，双方需要在9月初重新办理网签手续，并一同向交易中心申请办理房屋过户手续。如姚传芳、蔡雄伟愿意接受上述方案，王肖肖、赵军亦愿意做出适当的经济补偿。姚传芳、蔡雄伟收到《致卖家函》后，仅表示按照已签合同继续履行，最后过户日期为8月20日。五、2019年8月19日，姚传芳、蔡雄伟通过微信通知王肖肖、赵军，8月20日是办理过户的最后一天，希望王肖肖、赵军按约履行过户，希望确定前往交易中心的具体时间。王肖肖、赵军回复表示目前无法办理过户，具体情况已向姚传芳、蔡雄伟解释，希望姚传芳、蔡雄伟可以接受新的方案。2019年8月20日，姚传芳、蔡雄伟通过微信询问王肖肖、赵军，是否确定不去交易中心办理过户，王肖肖、赵军的回复同前述一致。2019年9月4日，姚传芳、蔡雄伟通过微信、邮寄的方式向王肖肖、赵军送达了《解除合同通知函》一份，通知王肖肖、赵军未按照合同约定办理过户，现已逾期超过十个工作日属于根本违约，现告知合同于今日解除，并要求返还房屋。王肖肖、赵军于当日收到解除函，但未予答复。六、2020年3月25日，姚传芳、蔡雄伟向本院提起诉讼。七、根据上海市社会保险就业管理中心于2019年10月8日出具的《参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况》记录，截至2019年9月，王肖肖累计缴费月数77个月，其中2019年9月的缴费情况为视同缴费，备注中记载根据当前本市社会保险费缴费记账规则，最近1个月的缴费或处于缴费扣款途中，尚未记账。八、审理中，双方确认系争房屋的使用费按月租金5250元/月的标准计算。九、关于已付款XXXXXXX元，姚传芳、蔡雄伟表示扣除违约金后，剩余部分愿意返还。王肖肖、赵军对已付款的金额XXXXXXX元予以确认。本院认为，姚传芳、蔡雄伟与王肖肖、赵军签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律法规强制性规定，当属合法有效，对当事人均具有约束力。王肖肖因社保金连续缴费月数累计不足77个月，而不具有购房资格，且有关购房的限购政策已在双方签订的《上海市房地产面卖合同》“特别告知二”中明确提示，作为购房人的王肖肖、赵军理应知晓，故双方无法按合同约定的时间办理过户手续，系王肖肖自身原因导致，现王肖肖、赵军未按合同约定履行逾期超过十个工作日的行为已构成根本性违约，姚传芳、蔡雄伟有权依据合同约定单方解除合同，姚传芳、蔡雄伟以2019年9月4日作为合同解除日符合合同的约定，解除函亦于当日送达王肖肖、赵军，故本院依法确定房屋买卖合同的解除时间为2019年9月4日。王肖肖、赵军在《致卖家函》中提出的解决方案与房屋买卖合同的约定不一致，属于新要约，姚传芳、蔡雄伟未表同意的情况下，双方仍应按屋买卖合同的约定履行。合同解除后，王肖肖、赵军理应及时返还系争房屋，但王肖肖、赵军实际居住该房屋至今，故姚传芳、蔡雄伟向其主张房屋使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，关于使用费的起算时间，姚传芳、蔡雄伟给予王肖肖、赵军十日搬离时间亦属合理，本院予以确认。关于使用费的标准，系双方在庭审中达成的一致意见，本院照准。姚传芳、蔡雄伟作为守约方，有权依据买卖合同的约定，要求王肖肖、赵军承担违约责任，但双方约定的赔偿金是指合同继续履行的情形，而针对合同解除的违约责任为违约金。姚传芳、蔡雄伟要求支付违约金的同时，要求支付赔偿金的主张，本院不予支持，其主张违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持，因王肖肖、赵军主张违约金的标准过高，且姚传芳、蔡雄伟已主张了系争房屋的使用费，对其存在其他实际损失亦未提供证据，故本院酌情确定违约金的金额为总房价款的5%。关于已付购房款XXXXXXX元，根据合同约定姚传芳、蔡雄伟应于抵扣违约金后三个工作日内无息退还剩余款项，本院对此一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告姚传芳、蔡雄伟与被告王肖肖、赵军就本市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋于2019年6月19日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)自2019年9月4日起解除；二、被告王肖肖、赵军应于本判决生效之日起十五日内搬离本市黄浦区瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋(含物品)，并将该房屋返还原告姚传芳、蔡雄伟；三、被告王肖肖、赵军应于本判决生效之日起十日内支付原告姚传芳、蔡雄伟违约金人民币156750元(该款应从被告王肖肖、赵军已付购房款人民币XXXXXXX元中予以抵扣)；四、被告王肖肖、赵军应于本判决生效之日起十日内按每月人民币5250元的标准支付原告姚传芳、蔡雄伟自2019年9月15日起至实际搬离之日止的房屋使用费；五、原告姚传芳、蔡雄伟应于抵扣违约金后三个工作日内将被告王肖肖、赵军已付剩余购房款人民币XXXXXXX元无息返还被告王肖肖、赵军；六、原告姚传芳、蔡雄伟的其他诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10305.13元，因适用简易程序审理，减半收取计人民币5152.57元，由原告姚传芳、蔡雄伟负担人民币3911元，被告王肖肖、赵军负担人民币1241.57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 王凌冰二〇二〇年八月二十六日法官助理 施 雯书 记 员 施 雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十条承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。