贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8857号 原告：罗才云，女，汉族，1964年12月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：王四维，男，汉族，1995年5月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：曹太原（特别授权代理），贵州四立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘云霞（一般授权代理），贵州四立律师事务所实习律师。 被告：贵州翰林置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心**，统一社会信用代码：91520000587288487K。 法定代表人：彭跃，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘力铭（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘娟（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 原告王四维、罗才云与被告贵州翰林置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王四维、罗才云的委托诉讼代理人曹太原、刘云霞，被告贵州翰林置业有限公司的委托诉讼代理人刘娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王四维、罗才云向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金暂计40838.95元；(违约金数额暂计至起诉之日，实际数额以原告已付购房款186.307.00元为基数，从2017年5月21日起按日万分之二计算至被告实际将办理商品房转移登记的有关文书提交办证部门并通知原告之日止)；二、判决被告贵州翰林置业有限公司立即将办理涉案房屋商品房权属登记的有关文书交由登记机关备案。三、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回了第二项诉讼请求。 事实与理由：2013年11月2日，原告就被告开发的位于毕节市七星关区与被告签订《商品房买卖合同》，合同就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限交接手续、房屋登记、违约责任等进行明确约定，原告实际交付的购房款为186307.00元。原告依据合同约定履行了买受人应尽的付款义务。2016年12月30日，被告按合同约定向原告交付商品房。但被告至今未履行为原告办理涉案商品房不动产权证书的义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”被告的行为已构成违约应当支付违约金。且当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。原告按约定履行了支付购房款的义务，被告虽然按约定于2016年12月30日向原告交付了涉案房屋，但未按照合同约定为原告办理涉案房屋的不动产权证书的行为已经构成违约。根据该合同第二十二条第三款之规定：“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……约定之日起180日后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”从合同约定的2015年4月28日至今被告仍未按合同约定向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书，已构成违约，且据约定之日已经超过180日，原告不退房，被告应当按合同约定承担违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及上述法律之规定，向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉请为谢！ 被告贵州翰林置业有限公司答辩称，一、答辩人虽未在合同约定的期限内办理产权证书，但办证不能并非答辩人的原因造成。答辩人开发建设的涉案房产即远航商贸物流园区综合专业市场位于毕节德溪新区，按规定应有供电部门的双回路供电，而由于毕节市城市基础建设落后，德溪新区只有一条10KV的临时施工用电，且性能不够稳定，也正因为供电部门的供电达不到要求，导致消防工程验收未能通过，才使答辩人不能办理产权证书。答辩人一直在申请供电部门实施永久性双回路用电，并就因供电影响消防验收这一问题，于2015年10月已向七星关区人民政府提出过书面请示，七星关区人民政府也给予了回复。基于上述原因，办证不能不是答辩人存在过错，而是答辩人不能把控的客观因素导致，故答辩人应当免责。二、本案被答辩人并未遭受任何损失，故答辩人也不应当向其赔付违约金。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求子以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由此可见，违约金的计算必然依托实际损失。本案中，该铺面被答辩人已于购买时就获得租金利益，被答辩人未遭受任何损失且还有收益。再从产权证书的用途上看，也不能证明答辩人给被答辩人带来损失。取得房屋产权证书无非用于出租、转让、抵押、继承，首先，涉案房屋现本就处于出租状态，其次，转让的金额具有不确定性，可高于也可低于原房价，被答辩人不能以假设的东西来认为自己受到损失，第三，涉案房屋是商铺，抵押贷款只能贷原房款的50%，且所贷款项的投资也无法确定是盈利还是亏损，故仍不能证明被答辩人有损失，第四，继承尚未发生。因此，在被答辩人没有遭受任何损失的基础上，也不应获得违约金。三、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”及最高人民法院于2015年《第八次民商事审判工作会议纪要》第二十九条之规定，本案原告诉请支付违约金的请求为债权请求权，适用《民法总则》关于诉讼时效的约定，答辩人与被答辩人约定的关于逾期办证违约金的请求权已过诉讼时效，人民法院应予驳回其请求。四、退一步说，即使应当承担违约金，但因答辩人与被答辩人在平等自愿的基础上达成协议，且答辩人已按协议中被答辩人的要求履行了义务，被答辩人亦应履行协议上的承诺，不再追究答辩人的违约责任被答辩人等业主因答辩人逾期办证的事，经常到答辩人处闹事答辩人向鸭池镇政府反映了此事，鸭池镇政府多次组织业主方代表与答辩人进行协商，其间也提出多种方案。2017年10月16日，业主方代表、答辩人以及答辩人的关联公司中泰市场管理有限公司在政府的组织下再次协调，在充分沟通后，业主方代表明确表示只要答辩人能在约定的时间内为他们招租取得租金利益，他们就放弃追究答辩人的违约责任。因答辩人的的经营范围内没有招租项目，故委托其关联公司中泰市场管理公司为业主招租，并请中泰市场管理公司在与业主方签订《委托经营协议书》时，双方将业主与答辩人在政府协调的真实意思表示明确在协议条款中。因此，业主在签订该协议书之前，就早已知晓此条款内容，是因答辩人自己没有招租资格，才委托与之关联的中泰市场管理公司签此协议并将业主方与答辩人达成的意思表示约定在协议中。因当时业主方人员众多，后是由业主自行推选一部分业主代表来参加协调，然后回去把协商下来的最终结果告之所有业主。同意该调解内容、愿意委托翰林公司为其招租的业主，就与中泰市场管理公司签订《委托经营协议书》，不同意该调解内容的就不予签订，取决于业主方自愿，由此才产生了综合专业市场400多户业主有200多户签订《委托经营协议书》，有200多户没有签订的情形，业主方代表之一的刘珍策作为证人也证实了这一事实。因此，翰林公司为了业主方的招租活动投入了大量资金，委托招租的中泰市场管理公司也已在约定的时间里为原告等人成功租赁商铺，并将租金及时交付给原告，被答辩人提出该协议是和中泰市场管理公司所签，但该条条款性质实际为利他合同利他合同突破了合同相对性原则，并非合同当事人的第三人可以获得对合同债务人的履行请求权。合同双方当事人基于自由意志和真实意愿为第三人设定权利的行为符合民事法律行为之构成要件，第人知悉设权行为及内容表示接受的行为亦符合民事法律行为的构成要件，根据《民法通则》第五十七条规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力，涉他合同第三人要求债务人履行义务以实现其权利合法正当，故答辩人可向被答辩人主张权利。因此，答辩人投入大量资金为被答辩人进行招租，中泰市场管理有限公司已在约定的时间里为被答辩人等人成功租赁商铺，并将租金及时交付给被答辩人，被答辩人就应当履行《委托经营协议书》中不再追究答辩人违约责任的承诺，其再向答辩人主张支付违约金的请求不应得到支持综上所述，答辩人不能按约定时间办理产权证是因不可可抗力因导致，且被答辩人并未遭受任何损失，故答辩人不应当承担违约责任。再者，答辩人与被答辩人已在政府的协调下达成一致意见只要答辩人为被答辩人招租，其获得了租金利益就不再追究答辩人的办证违约责任，且此协商内容也在与被答辩人签订的《委托经营协议书》中作了明确约定，现答辩人已委托中泰市管理公司实际为其招租并使之获利，被答辩人应当履行不再追究答辩人违约责任的承诺，故其请求不应得到支持，恳请人民法院维护答辩人的合法权益为谢。 本院认定事实如下：2013年11月2日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《远航七星万象城商品房买卖合同》。合同约定：买受人向出卖人购买位于毕节市七星关区，名义楼层为第2层，该房号为6-2-15，该商品房的规划用途为商业营业用房；建筑面积为50.4平方米，套内建筑面积42平方米；商品房总价款为186307.00元；买受人以一次性支付方式付款；出卖人应当在2014年4月28日前向买受人交付该商品房；转移登记：（一）出卖人承诺于2015年4月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款186307.00元。2017年10月21日，原告作为甲方,贵州中泰市场管理有限公司作为乙方，双方签订《商铺委托经营管理协议书》，约定甲方将购买的涉案商铺委托乙方进行代理租赁、签约合同、代收租金和经营管理等活动；委托期限：5年整，自2018年3月15日起至2023年3月14日止；如乙方未能在2018年6月15日前将甲方商铺代为租赁成功，则甲方可以单方面终止该委托协议，所约定的相关条款自动作废，如乙方在2018年6月15日前已将甲方商铺按委托协议约定条件进行租赁，则该委托协议条款均生效；委托期满后，甲方如需继续委托乙方代为招商的，可另行签订委托招商协议。甲方承诺如乙方按约定时间将甲方商铺成功租赁，则甲方自愿放弃追究乙方及贵州翰林置业有限公司关于该商铺存在的商品房买卖合同纠纷的法律及经济问题。2018年3月31日,贵州中泰市场管理有限公司与原告将涉案商铺租赁给案外人孟性勇。2018年4月1日，原告收到涉案商铺租金12095.61元。 另查明，被告翰林置业与贵州中泰市场管理有限公司系关联公司。被告开发的位于毕节市七星关区流仓桥办事处流仓村与鸭池镇甘海子村交界处“毕节远航物流园区综合专业市场1、2、3、4、5、6、7、8号楼”于2017年12月29日取得毕节市住房和城乡建设局颁发的毕节市商品房备案证明书,2018年5月23日取得不动产权证书。被告于2019年2月20日短信通知原告提交办理产权登记的相关资料，后被告为涉案房屋办理了不动产权证书。 上述事实，有原、被告的陈述，以及各方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。对于原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金问题。按原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告承诺于2015年4月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告未按承诺履行，构成违约，应承担相应的违约责任。被告虽提出办证不能不是其原因造成的抗辩主张，但被告的该主张无证据支撑，本院不予采纳。但是，原告在与贵州中泰市场管理有限公司签订的《商铺委托经营管理协议书》中承诺如果贵州中泰市场管理有限公司按约定时间将涉案商铺成功租赁，则原告自愿放弃追究被告翰林置业关于该商铺存在的商品房买卖合同纠纷的法律及经济问题。而商品房买卖合同纠纷的法律及经济问题包含了原告在本案中主张的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。现贵州中泰市场管理有限公司已按约定时间将涉案商铺成功租赁给案外人，且原告已收到涉案商铺的租金，则原告应按承诺履行，故原告主张被告支付逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：、 驳回原告罗才云、王四维的诉讼请求。 案件受理费410.00元（已减半收取），由原告罗才云、王四维负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年八月十二日 书记员  李治樱