贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2725民初1493号当事人基本情况及案件审理经过原告：贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司，住所地贵州省瓮安县瓮水办事处文峰南路**，统一社会信用代码915227255733024876。法定代表人：魏瑞维，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗小容，代理权限为特别授权。被告：黎芳，女，汉族，1982年9月12日生，贵州省福泉市人，，住所地贵州省瓮安县本院于2020年5月7日受理原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“佳美物业公司”）诉被告黎芳物业服务合同纠纷一案，于2020年7月20日由审判员罗鹉鸣依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人罗小容到庭参加了诉讼。被告黎芳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人的诉辩内容原告佳美物业公司的诉讼请求：一、依法判令被告缴纳自2016年3月19日至2020年4月30日的物业服务费4026.34元、公摊费450.5元、滞纳金2850.03元、违约金256.91元，合计7583.78元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告黎芳在法定期限未进行答辩和举证。审理查明的事实2012年10月26日，原告佳美物业公司（乙方）与贵州锦美房地产开发有限公司（甲方）签订一份《物业管理服务合同》，该合同约定由甲方选聘乙方为锦美·时代广场提供物业管理服务，委托管理期限为自合同签订日起至业主委员会与乙方或其他物业企业签订物业服务合同时；第三层（含三层）楼以上按建筑面积1元/月/平方米、商业用房1.5元/月/平方米、住宅改商业用房的1.5元/月/平方米；小区公共设施设备所产生的公共能耗（水电费、柴油发电机在发电阶段用的柴油费）由小区业主和使用人按户据实分摊。双方还对物业服务内容、服务质量等双方的权利义务作了约定。2013年3月20日,原告佳美物业公司与被告黎芳签订了《前期物业管理服务协议》，由原告对被告位于锦美时代广场的建筑物和公共区域提供前期物业管理服务，合同对委托物业的基本情况、物业服务内容与质量、服务管理费用及双方的权利义务、专项维修基金、违约责任等进行了约定。合同约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅1元/月/平方米，商业门面1.5元/月/平方米；露天停车场服务费200元每月；；地下未出售的车位250元每月停车场所有权或者使用权由业主购置的，车位使用人按60元/个交纳。共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，费用向业主公摊计收，实行非“一户一表制”或使用二次加压供水的用户，总、分表差额或二次加压耗电由业主据实分摊；业主应按年预交纳一年物业服务费。2018年8月1日，原告佳美物业公司与贵州省瓮安县锦美时代广场业主委员会签订《贵州省物业服务合同》，该合同约定由原告为锦美时代广场小区提供物业服务，该合同期限为5年至2018年8月1日起至2023年7月31日止；收费标准为高层住宅1元每平方米每月，商业物业1.5元每平方米每月，公共能源分摊100元每户每年，车辆停放服务费50元每辆每月,物业服务费用或者物业服务资金按半年或年度缴纳，业主或物业使用人应在到期前20日内履行缴纳义务.并约定业主或物业使用人如无特殊理由违反本合同约定,未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向原告（乙方）支付违约金,同时还在合同中约定了其他的权利和义务。被告黎芳系瓮安县锦美时代广场1-24-5号房业主，其房屋建筑面积为81.56平方米。原告于2013年3月正式入驻锦美时代广场小区进行物业管理服务至今，被告未交纳自2016年3月19日至2020年4月30日期间的物业服务费，原告经催要未果，向本院提起诉讼。以上事实，有原告的陈述及原告提交的《物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《贵州省物业服务合同》、业主住户资料登记、缴费明细表、电话催费记录、张贴催费照片、公共路灯照明分摊表等证据在卷佐证，经当庭出示及本院审查，可以采信。判决理由和结果本院认为，原告先后与贵州省锦美房地产开发有限公司、被告黎芳以及贵州省瓮安县锦美时代广场业主委员会签的三份《物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《贵州省物业服务合同》合法有效，被告作为该小区房屋使用人，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条之规定，双方应受合同约束全面履行义务。被告自2016年3月19日至2020年4月30日期间的物业费未缴纳，被告理应承担给付物业服务费的义务，物业费的金额为81.56平方米×1元/㎡/月×49.37个月=4026.61元，原告要求被告给付4026.34元符合法律规定及双方约定，本院予以支持。另原告诉请的公摊电费450.5元的问题，原告提供的物业服务合同中已约定该款由被告负担，且该款已经实际产生，原告亦在小区内进行公示，被告应当支付，故本院对原告的该请求予以支持。关于违约金承担及计算方式已在合同中进行约定，被告逾期交纳物业费已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后还应当履行债务”之规定，被告应当承担给付违约金的责任；原告要求按欠款金额的每日万分之五计算滞纳金，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，原告诉请的违约金256.91元及滞纳金2850.03元的总金额已超过欠款的30%，应认定为过分高于造成的损失，故本院酌情按欠款金额的30%支持违约金，违约金的金额为4026.34元×30%=1207.9元，对原告请求中超过该金额的部分本院不予支持。被告黎芳经本院传票传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本案可以缺席判决，被告应承担缺席判决带来的法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，之规定，判决如下：一、限被告黎芳于本判决生效之日起五日内一次性给付原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司2016年3月19日至2020年4月30日期间的物业服务费四千零二十六元三角四分（4026.34元）、公摊费四百五十元零五分（450.5元）、违约金一千二百零七元九角（1207.9元），合计人民币五千六百八十四元七角四分（5684.74元）；二、驳回原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告黎芳负担（该款已由原告预交，被告在给付上述款项时一并给付原告）。权利义务告知如被告未按生效判决履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正、副本各一份，还应在上诉期满后七日内通过本院或直接向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院按上诉标的额预交上诉费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，若被告未在本判决确定的期限内履行给付义务，原告可在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  罗鹉鸣二〇二〇年八月四日书记员  任 微