山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终3213号 上诉人（原审原告）：杨玉茂，男，1957年7月24日生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：杨志明，山东高厚佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘雪梅，山东高厚佳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:孙安顺，男，1963年7月10日生，汉族，住寿光市。 上诉人杨玉茂因与被上诉人孙安顺房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2019）鲁0783民初4692号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨玉茂上诉请求：一审判决认定事实不清，判决结果错误，请求撤销山东省寿光市人民法院（2019）鲁0783民初4692号民事判决，发回重审或依法改判。事实与理由：第一，2013年3月28日上诉人现金支付被上诉人房款200000元，为此，被上诉人为上诉人出具收到200000万元现金的收条，该200000元与案外人史丽侠的200000元购房款无关，不应从上诉人的付款中扣除。第二，一审审理程序违法。2013年3月28日的现金付款，证人付某在收条上签字捺印，虽然证人在第二次庭审中对此予以了否认，但上诉人申请对收条中证人的签名捺印予以鉴定有助于查明案件事实，一审法院未予准许，严重程序违法。第三，涉案房屋买卖合同无效，双方均存在过错，且被上诉人早在2013年已经将涉案房屋另行出售他人，有违诚信，存在较大过错，其多年来拒绝返还购房款的行为给上诉人造成了严重的经济损失，上诉人主张的利息损失应予支持。 孙安顺以一审判决正确为由进行了答辩。 杨玉茂向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令孙安顺双倍返还定金200000元；2.判令孙安顺返还购房款395000元；3.诉讼费用由孙安顺负担。诉讼中，杨玉茂变更诉讼请求为要求孙安顺返还购房款245000元及自2013年3月28日起按银行同期贷款利率计算利息。 一审法院认定事实：杨玉茂系城镇居民，孙安顺系农村居民。2012年9月29日，杨玉茂经案外人付某、李永星介绍，购买孙安顺位于中南世纪星城的新农村建设按政策分配的回迁安置住房三套，其中一套120平方米，一套50平方米，一套90平方米，房屋总价款为750000元，其中房屋定金100000元。当日杨玉茂支付孙安顺定金100000元，双方商定其余房款在孙安顺分房前交清。2012年12月15日，杨玉茂支付孙安顺房款45000元，2013年3月28日支付孙安顺房款200000元。2013年5月孙安顺所在村开始交房款分房，因杨玉茂无钱未交纳其余房款，也不再要房。案外人史丽侠与杨玉茂协商购买上述房屋中90平方米的一套，并于2013年3月28日向杨玉茂账户转款200000元。后经杨玉茂、孙安顺同意，案外人史丽侠直接与孙安顺就上述90平方米房屋签订房屋购置权转让协议，约定房屋转让款265000元，并将已向杨玉茂帐户转入的200000元抵作史丽侠的相应房款。 一审法院认为，杨玉茂、孙安顺系因买卖房屋发生的纠纷，因案涉90平方米的房屋已经杨玉茂、孙安顺同意而由案外人史丽侠与孙安顺单独签订房屋买卖合同，故杨玉茂、孙安顺房屋买卖合同已发生变更，双方买卖合同的标的物已变更为120平方米和50平方米房屋各一套。本案争议焦点有两个，一是合同效力；二是杨玉茂实际支付的房款数额。 对于第一个争议焦点，我国《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，该通知第2条第2款规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。杨玉茂、孙安顺之间的房屋买卖合同的标的物系农村住房，违反了国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的禁止性规定，损害了社会公共利益，双方之间的买卖合同依法应认定为无效。对于第二个争议焦点，杨玉茂第一次庭审时陈述，2012年9月29日交定金100000元，约定交房后抵顶房款，2012年12月15日交房款45000元，2013年3月28日两次共计350000元，共计495000元。孙安顺认为，杨玉茂陈述的100000元定金和45000元房款都收到了，杨玉茂陈述的第三次付款350000元不对，孙安顺共计收到杨玉茂房款345000元，该交付的房款中有案外人史丽侠的200000元购房款，杨玉茂实际交付的购房款应为145000元（含定金）。对于杨玉茂2012年9月29日所交定金100000元、2012年12月15日所交房款45000元，双方均无异议，予以确认。双方争议在于2013年3月28日的交款数额。对于杨玉茂2013年3月28日交款数额，杨玉茂第一次陈述是分两次交款350000元，并提供一份当日孙安顺、见证人付某签名的200000元的收到条，一张杨玉茂当日向孙安顺银行卡转款150000元银行业务回单；第二次庭审时杨玉茂陈述2013年3月28日共交款399000元，其中200000元是杨玉茂交付的现金，有49900元是杨玉茂、孙安顺及案外人史丽侠一起到银行从史丽侠打入杨玉茂银行卡的200000元中提的现金，另150000元是杨玉茂通过银行卡转到了孙安顺银行卡上。对于200000元现金的来源，杨玉茂陈述其中100000元是借的潍坊公安干警培训中心李升吉的钱，另100000元是来自招商银行的360000元贷款。根据杨玉茂在起诉张学平民间借贷一案中提供的证据，在2013年2月中旬至2013年3月28日杨玉茂无论其农行卡还是从招商银行贷款的招商银行卡中存款最高在1万元左右，杨玉茂所述其交付现金200000元中的100000元系招商银行的贷款，依据不足，故其交付现金200000元依法不予认定。因孙安顺认可杨玉茂在2013年3月28日交款200000元，杨玉茂提供的有孙安顺及见证人付某签名的收到200000元的收到条不论是否是孙安顺出具，故仅能证明杨玉茂包括银行转款在内在2013年3月28日共向孙安顺付款200000元。杨玉茂申请对2013年3月28日收到购房现金200000元的收到条上见证人付某的签名及手印进行鉴定，因对证明待证事实无意义，对该鉴定申请不予准许。依法确认杨玉茂在2013年3月28日共向孙安顺交款200000元。同时根据双方的陈述、证人证言，双方均认可2013年3月28日的交款200000元系史丽侠所有。综上,依法认定杨玉茂交付的房款共345000元，其中2013年3月28日交款200000元，扣除案外人史丽侠与孙安顺另行签订合同所交的购房款200000元，杨玉茂实际交付房款145000元。综上，杨玉茂、孙安顺之间的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定和社会公共利益，双方之间的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故孙安顺应当返还收取的的定金100000元、房款45000元。至于杨玉茂要求双倍返还定金200000元的主张，因作为主合同的房屋买卖合同无效，作为从合同的定金合同亦无效，杨玉茂要求双倍返还定金的主张没有法律依据，不予支持。杨玉茂主张在定金之外，另向孙安顺交纳购房款245000元，无事实依据，不予确认，其向孙安顺交纳的购房款以法院查实的为准。从事情发生的起因来看，是杨玉茂想购买农村住房，进而通过中间人与孙安顺联系，其明知自己是城镇居民却向作为农村居民的孙安顺购买农村住房，对合同无效负有主要责任，故其主张的利息损失应由其自负。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告孙安顺于判决生效之日起十日内返还原告杨玉茂定金100000元、购房款45000元；二、驳回杨玉茂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7975元，由杨玉茂负担5343元，由孙安顺负担2632元。 二审中，当事人均未提交新证据。针对双方争议的上诉人已付房款问题，上诉人主张已付款分六次支付共计60.99万元，其中①100000定金、②45000元被上诉人借款、③2013年3月28日200000元现金（有收到条为证）、④2013年3月28日史丽侠账户转入上诉人账户200000元，上诉人从中提取49900元现金支付给被上诉人、⑤2013年3月28日通过银行转账支付被上诉人150000元、⑥通过史丽侠支付65000元，扣除转化为史丽侠房款的26400元，被上诉人应返还345000元。被上诉人称，认可收到①100000元定金、②45000元和史丽侠的约计200000元（实际系上诉人主张的上述④49900元现金和⑤银行转账150000元）及⑥史丽侠65000元。 本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同因违反法律法规的效力性强制性规定，为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故上诉人已支付的房款应由被上诉人予以返还。 关于已付房款数额问题，根据双方诉辩意见及举证、质证情况，可以认定争议焦点系上诉人主张在2013年3月28日支付了两个200000元的事实，其中一个系③2013年3月28日的200000元现金（收到条为证），一个系2013年3月28日④、⑤（合计实际为199900元）；被上诉人则否认收到了③中的200000元现金。对于③200000元现金的来源，上诉人虽主张由私人借款和此前银行贷款组成，但其并未提交充分有效的证据予以证实，且根据双方之间的交易习惯，同日针对同等数额的付款采用两种不同方式支付亦不合常理，即使2013年3月28日的收到条是真实的，也应认定为该收到条系被上诉人对2013年3月28日包括银行转账在内共计收到上诉人200000元的确认，故对于上诉人主张2013年3月28日另现金支付200000元证据不足，本院不予采信。上诉人要求就收到条进行笔记鉴定的请求，与待证事实非必须，一审法院未予准许其请求并不违反法律规定。 关于上诉人要求被上诉人支付利息损失问题，双方签订的房屋买卖合同无效，上诉人作为买受人对涉案房屋的性质系明知的，其积极促成合同交易，应对合同无效承担主要责任，故对其要求被上诉人支付利息的诉讼请求本院亦不予支持。 综上所述，杨玉茂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人杨玉茂负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年八月十二日 书记员  王 旭