安徽省枞阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0722民初1580号 原告:鲍大奇，男，1987年10月25日出生，汉族，农民，住安徽省枞阳县，经常居所安徽省枞阳县渡江路29号亲亲宝贝摄影部。 原告：李国岭，女，1990年7月25日出生，汉族，农民，住安徽省枞阳县，经常居所安徽省枞阳县渡江路29号亲亲宝贝摄影部。 委托诉讼代理人：郑继能，安徽黄金律师事务所律师。 被告：安庆物华地产有限公司，住所地安徽省铜陵市枞阳县枞阳镇渡江北路，统一社会信用代码9134082356216287XB。 法定代表人：胡世安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈明泽，安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈德霞，女，该公司员工。 原告鲍大奇、李国岭与被告安徽物华地产有限公司（物华地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告鲍大奇、李国岭及其委托诉讼代理人郑继能、被告物华地产公司的委托诉讼代理人陈明泽、陈德霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲍大奇、李国岭向本院提出诉讼请求：1.请求判决物华地产公司继续履行双方签订的《商品房定购协议》，并按合同约定价转签《商品房买卖合同》；2.案件受理费由物华地产公司负担。事实和理由：两原告原住房因枞阳县城区防洪安保工程被征收，为此，两原告与物华地产公司于2017年11月4日签订了《商品房定购协议》，明确两原告所定购的房屋为龙湖国际城B12幢一单元602室，并交纳定金5000元，该房屋建筑面积为120.36平方米，单价为3888元/平方米。合同第4条还约定以枞阳县房票支付，余额不足的以现金或贷款方式补足，合同中还注明：房票下发三日内转签合同。2019年，两原告又应物华地产公司的要求交纳了购房款3万元。2020年4月24日两原告拿到房票后即前往被告售楼部办理合同转签手续（用于房屋交易备案），但物华地产公司要求以5000元每平方米的价格转签合同。两原告认为商品房定购协议已具备合同的全部要件，转签只是用于房屋交易、登记备案，并不是新签合同。综上，请求依法判如所请。 物华地产公司辩称，1.本案中物华地产公司没有违约行为，即使有违反约定的行为，也是违反了预约合同的约定。两原告的诉讼请求是要求继续履行商品房定购协议，该商品房定购协议是预约合同，而继续履行是承担违约责任的方式之一，故两原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求予以驳回。2.物华地产公司在两原告拿到房票后,要求其以4738元每平方米的价格签订合同，而非5000元每平方米的价格签订合同。 鲍大奇、李国岭为证明其主张，向本院提供如下证据： 证据1.鲍大奇、李国岭的公民身份证复印件各一份，证明两原告的身份情况。 证据2.商品房订购协议原件一份，证明原、被告双方已建立商品房买卖合同关系，物华地产公司应依约履行合同义务。 证据3.定金、购房款收据原件各一份、房屋征收安置补偿协议及证明原件各一份，证明鲍大奇、李国岭一直在依约履行合同，该合同应继续履行，其在取得房票后立即交给物华地产公司，要求履行合同，但遭到物华地产公司拒绝，鲍大奇、李国岭要求物华地产公司继续履行合同的权利应得到支持。 证据4、公证书原件一份，证明鲍大奇、李国岭在公证处的见证下向物华地产公司送达了《枞阳县房屋征收房票安置资金凭证》，但物华地产公司拒绝按商品房定购协议的价格与两原告签订商品房买卖合同，物华地产公司的违约行为已存在。 物华地产公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性不持异议。对证据2的真实性不持异议，但达不到其证明目的，因该协议系预约合同，协议中的各条款均不是最终条款，其中也包括价格条款。证据3中的定金收据无异议，如不能签订正式合同，该定金可退还，两原告预交购房款3万元属实，系物华地产公司要求两原告确定房源交付60%的购房款，但两原告只交付了3万元。房屋征收安置补偿协议及证明的真实性不持异议，但随着时间的推移，房票的价值在增长，在此情况下，两原告要求物华地产公司按两年前的价格签订合同对物华地产公司不公平。对证据3中的证明无异议。对证据4的真实性不持异议，但签订定购协议时是期房，2018年已是现房，因房价在上涨，故物华地产公司不同意以原价签订房屋买卖合同。 物华地产公司未向本院提交证据。 本院经审查，对鲍大奇、李国岭提交的证据作如下认定： 证据1物华地产公司无异议，本院予以认定。证据2系原、被告双方签订的商品房定购协议，内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以认定，对其法律性质将在本院认为部分进行分析认定。对证据3的真实性物华地产公司无异议，本院予以认定。证据4是公证机关出具的公证文书，合法有效，本院予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 鲍大奇、李国岭的原有住房在2017年因枞阳县城区防洪安保工程建设需要被征收，为解决住房问题，鲍大奇、李国岭（以下称乙方）于2017年11月4日与物华地产公司（以下称甲方）签订《商品房定购协议》，协议中约定：1.定购商品房位于枞阳县龙湖国际城项目第B12幢一单元602号，建筑面积为120.36平方米，单价为每平方米3888元，房价总额为467960元；2.协议签订时由乙方向甲方交付定金5000元，并应当于协议签订之日起30天内携带定购协议、有效身份证件、房票、征收补偿协议等材料与甲方订立《商品房买卖合同》；3.甲方收到乙方定金后30天内不得将商品房出售给他人；4.乙方同意甲方以房票支付，房票金额不足的，用现金补款或商业、公积金贷款交纳；5.双方签订《商品房买卖合同》后，本定购协议自行终止，定购协议约定事项与《商品房买卖合同》约定不符的，以《商品房买卖合同》为准；同时，物华地产公司工作人员在定购协议格式条款外手书“房票下放三日内转签合同”字样。2019年1月18日，鲍大奇、李国岭应物华地产公司的要求，向其交纳购房款3万元。定购协议签订后，鲍大奇、李国岭一直未与枞阳县土地和房屋征收服务中心签订房屋征收补偿安置协议。直至2020年4月24日，双方才签订房屋征收补偿安置协议。当日，鲍大奇、李国岭即持枞阳县房屋征收房票安置资金凭证到物华地产公司售楼部，要求按《商品房定购协议》中约定的购房价格签订正式的《商品房买卖合同》，物华地产公司的工作人员以现行房价上涨为由，拒绝与鲍大奇、李国岭签订《商品房买卖合同》,并拒绝接收枞阳县房屋征收房票安置资金凭证。2020年5月6日，2019年1月18日，鲍大奇、李国岭遂诉讼来院，要求物华地产公司继续履行《商品房定购协议》，并按《商品房定购协议》中的约定价转签《商品房买卖合同》。 另查明，目前涉案的枞阳县龙湖国际城项目第B12幢一单元602号尚未对外出售。 本院认为，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条规定，商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中物华地产公司与鲍大奇、李国岭签订的商品房定购协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，该协议中包含了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖的主要内容，如购买人的姓名、商品房的基本情况，商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等条款，并且该协议签订后，鲍大奇、李国岭还应物华地产公司的要求支付了部分购房款。如物华公司接受以房票抵付的购房款，所有购房款鲍大奇、李国岭基本上能付清。结合以上案件事实，本院认为，原、被告签订的《商品房定购协议》中已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且物华地产公司也接受了鲍大奇、李国岭支付的部分购房款，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条的规定，该定购协议应认定为商品房买卖合同。鲍大奇、李国岭在房票下发后持房票要求与物华地产公司按《商品房定购协议》中约定的购房单价3888元/平方米签订商品房买卖合同，符合双方在《商品房定购协议》中的约定，但物华地产公司以房价上涨为由拒绝与其签订商品房买卖合同，其行为已构成违约，应承担继续履行的违约责任。故对鲍大奇、李国岭要求判决物华地产公司继续履行《商品房定购协议》，并按该协议约定的房屋单价签订《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。 综上所述，对鲍大奇、李国岭的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条之规定，判决如下： 被告安庆物华地产有限公司继续履行于2017年11月4日与原告鲍大奇、李国岭签订的《商品房定购协议》，并于判决生效后十日内按《商品房定购协议》中的约定的3888元/平方米单价与原告鲍大奇、李国岭签订《商品房买卖合同》。 案件受理费7922元，由安庆物华地产有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审 判 长  陈 刚 审 判 员  江继进 人民陪审员  吴国振 二〇二〇年八月七日 书 记 员  吴勤楠 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》 第五条商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。