江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初3620号原告：中国工商银行股份有限公司如皋支行，住所地如皋市如城街道中山路**。负责人：王曙，支行行长。委托诉讼代理人：刘春宏，总经理，特别授权。委托诉讼代理人：卢兵，客户经理，特别授权。被告：南通碧桂园龙游湖房地产开发有限公司，住，住所地如皋市城南街道万寿南路**（如皋高新技术产业开发区**楼**）/div>法定代表人：谢金雄，执行董事。委托诉讼代理人：茅欣薇、于建，公司员工，特别授权。原告中国工商银行股份有限公司如皋支行（以下简称工行如皋支行）与被告南通碧桂园龙游湖房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行如皋支行的委托诉讼代理人卢兵，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人茅欣薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行如皋支行向本院提出诉讼请求：1.被告碧桂园公司对本金1746352.33元，利息6775.86元以及从2020年7月7日以后所生成的利息承担清偿责任。2.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告工行如皋支行明确利息6775.86元是以本金1757619.43元为基数，按年利率4.655%计算自2020年6月8日起至2020年7月7日止；自2020年7月8日起至实际给付之日止的利息，以本金1746352.33元为基数，按年利率6.9825%计算。事实和理由：借款人成钢因购房所需，向原告工行如皋支行借款1870000元，双方签订住房字南通行如皋支行2017年第794号《个人购房借款/担保合同》，借期自2017年7月4日至2042年7月4日，年利率4.655%，还款方式为等额本息，被告碧桂园公司提供连带责任担保。借款人成钢自2019年11月4日开始出现逾期，至2020年4月7日，已累计8期未按期足额还本付息，根据《个人购房借款/担保合同》第14条约定，宣告本笔贷款立即到期，借款人应立即归还所欠贷款本息。被告碧桂园公司作为担保人应承担担保责任。被告碧桂园公司辩称，1.根据原告与我司签订的按揭协议书及补充协议，原告尚不满足起诉的条件，且其起诉时已超过协议约定的时限，故对于原告起诉后到期的贷款本息，我司不承担连带责任。2.对原告陈述的贷款本息结欠金额我司无法确认，对于贷款偿还情况应当由借款人到庭核实。3.原告在未经我司同意的前提下，自行从我司账户扣划了77211.16元，此款应从原告起诉前我司应当承担连带责任的本息金额中扣除。原告只有在案涉项目下所有的购房人的全部贷款不良率超过0.3%时，我司才同意向原告支付借款人所欠贷款本息。即原告必须满足合同约定的条件，方可扣款。4.原告与借款人签订的借款合同中已经明确了案涉房屋为抵押物，根据原告与我司签订的按揭协议书及补充协议，原告应当请求法院先行处置抵押物，我司仅就不足部分承担连带责任。5.案涉房屋目前为现房，已交付借款人使用，且已符合办理权属证书和抵押登记的条件，但借款人一直拖延不办，我司多次催促之后仍未办理，对于借款人恶意拖延办证，损害我司利益，并影响我司债权保障的情况下，我司对借款人的恶意行为不应当承担责任。综上，请求法院驳回原告对我司的诉求。本院经审理认定事实如下：2017年7月4日，原告工行如皋支行（贷款人）与成钢（借款人、抵押人）、碧桂园公司（保证人）签订编号为[住房]字[南通]行[如皋]支行[2017]年[794]号《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定：一、贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款1870000元，贷款期限为300个月。二、贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率＝年利率/12，日利率＝年利率/360。三、借款人按下列方式偿还贷款本息：按月等额本息还款法（按月计息），借款人自愿选择每月4日为还款日。四、借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的贷款利率基础上加收50%确定。五、借款人未按照约定偿还本合同项下到期（包括被宣布提前到期）贷款本金、利息、罚息、违约金、补偿金或其他费用的，借款人同意贷款人可从借款人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。六、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款或其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。七、保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）。八、保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人同意贷款人可从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准，针对本合同签订的补充协议除外。同日，原告工行如皋支行（丙方）与借款人、抵押人成钢（甲方）及碧桂园公司（乙方）签订《个人购房还款协议》，协议约定：一、甲方采取每月等额本息还款的方式向丙方还款，于每月4日前向丙方等额归还商业性贷款本息10559.27元。二、乙方对甲方所欠丙方的债务，提供阶段性保证担保，并承担连带担保责任。待甲方办妥抵押登记手续，并将相关登记文书交付丙方收执后，乙方担保责任将自行免除。三、在本合同期内，如发生甲方连续三个月或累计六个月未按时偿还贷款本息，以及违反个人购房借款合同中有关规定，构成其他违约，且乙方未承担连带担保责任的情形，丙方有权宣布贷款全部提前到期，届时，丙方可以就全部债权主张权利，并有权持本协议就全部未偿贷款本息、罚息等及其他产生的一切相关费用，向人民法院申请强制执行。2017年7月4日，原告工行如皋支行向成钢发放贷款1870000元，并出具《个人借款凭证》一份，上载：借款金额1870000元，年利率4.655%，还款方式：等额，贷款到期日：2042年7月4日。借款人成钢在该凭证落款“借款人”处签字。2019年12月25日，原告工行如皋支行向被告碧桂园公司邮寄《个人逾期贷款催收通知书》一份，上载：“成钢（以下简称借款人）与我行签订了《个人借款合同》（编号：住房－南通－如皋－2017-0794），按合同约定，贵公司为借款人在该合同项下的借款本金、利息及其他有关费用承担连带保证责任或提供第三方担保。我行已依约向借款人发放了贷款，而借款人截至2019年12月24日，已连续2期未按约定还款，共拖欠我行贷款本息12940.68元。请贵公司在收到本函后督促借款人还款或承担连带保证责任或其他第三方担保责任。否则，我行将诉诸法律追偿欠款”。另查，借款人成钢以其购买的位于如皋市的不动产为涉案贷款提供抵押担保，但至今未办理抵押物登记。案涉借款自2019年11月4日开始逾期，借款人成钢自2019年11月5日起至今未再偿还借款本息。原告工行如皋支行分别于2020年3月27日、于2020年6月30日从被告碧桂园公司的银行账户上扣划45188.44元、32022.72元用于抵扣案涉借款本息。截至2020年7月7日，借款人成钢尚欠借款本金1746352.33元、利息6775.86元。再查，原告工行如皋支行（甲方）与被告碧桂园公司（乙方）于2014年9月16日签订2014通（如皋）（B）类（碧桂园如皋龙游湖）《按揭贷款业务合作协议》一份，该协议第四条约定，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证……如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后15个工作日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。2014年9月22日，原告工行如皋支行（甲方）与被告碧桂园公司（乙方）又签订《〈按揭贷款业务合作协议〉补充协议》一份，协议约定：一、购房人（借款人）连续未支付四期贷款本息的，则甲方应在购房人（借款人）连续未支付四期贷款本息之日起的90天内向法院提起诉讼。甲方逾期起诉的，则乙方对甲方逾期起诉之后到期的贷款本息、逾期利息等不承担连带责任保证，但在该期间内购房人（借款人）积欠贷款本息又压缩四期以内的除外。二、对于当地房地产登记部门暂未办理商品房抵押权预告登记期间发放的贷款，在乙方的保证阶段内，若购房人（借款人）拖欠甲方贷款本息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方应先请求法院在处置抵押物后仍不足以清偿的，乙方就不足部分继续承担连带清偿责任。若购房人（借款人）所购房产无法处置或难于处置的（如当地不具备拍卖期房条件、存在被其他债务人查封情形的），则由乙方立即承担连带保证责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。连带共同保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。本案中，原告工行如皋支行与成钢、碧桂园公司签订《个人购房借款/担保合同》、《个人购房还款协议》等，系三方真实意思表示，且该些合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告工行如皋支行已按约将款项出借给成钢，成钢理应按照约定如期足额偿还借款本息。现成钢未按约偿还贷款本息，构成违约。被告碧桂园公司为涉案贷款提供连带保证责任，故原告工行如皋支行要求被告碧桂园公司对成钢所欠的借款本金及利息等承担清偿责任，于法有据，予以支持。案涉借款自2019年11月4日开始逾期，且至今借款人成钢未再偿还本息，被告碧桂园公司在原告工行如皋支行催收后亦未履行连带保证责任，故原告工行如皋支行根据《个人购房借款/担保合同》、《个人购房还款协议》中的相关约定，有权宣布贷款全部提前到期。原告工行如皋支行于2020年5月13日向本院提起诉讼，要求被告碧桂园公司偿还尚欠的全部贷款本金，可视为宣布贷款全部提前到期，而被告碧桂园公司至今未履行还款义务，构成违约，依法应承担民事责任。关于被告碧桂园公司的相关辩解，首先，原告工行如皋支行已于2019年12月25日向被告碧桂园公司邮寄逾期贷款催收通知书，履行了书面通知义务，但被告碧桂园公司在收到通知后30天内并未履行保证责任。案涉贷款虽在2019年11月4日开始逾期，但因原告工行如皋支行于2020年3月27日扣划被告碧桂园公司银行账户的款项45188.44元用以偿还案涉贷款本息，致2020年5月13日原告工行如皋支行向本院提起诉讼时，案涉贷款积欠的贷款本息又压缩到四期以内，故被告碧桂园公司辩称原告工行如皋支行尚不满足起诉的条件，且其起诉时已超过协议约定的时限，故对原告起诉后到期的贷款本息不承担连带责任，与事实不符，不予采信。其次，被告碧桂园公司辩称原告工行如皋支行只有在案涉项目下所有购房人的全部贷款不良率超过0.3%时才可扣款，欠缺依据，不予采信。被告碧桂园公司与原告工行如皋支行签订《〈按揭贷款业务合作协议〉补充协议》在先，签订《个人购房借款/担保合同》在后。《〈按揭贷款业务合作协议〉补充协议》中关于“案涉项目下所有购房人的全部贷款不良率超过0.3%，碧桂园公司同意支付所欠贷款本息”的约定，并非是原告工行如皋支行可扣划款项的唯一情形。《个人购房借款/担保合同》中明确约定，保证人碧桂园公司不按本合同约定履行保证责任的，贷款人工行如皋支行就可扣收相应款项。再次，以城市房地产等建筑物抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案中，原告工行如皋支行虽与借款人成钢签订了抵押合同，但双方至今并未办理抵押物登记，故双方之间签订的抵押合同依法不发生法律效力，原告工行如皋支行对抵押物不享有优先受偿权。因此，被告碧桂园公司关于原告工行如皋支行应请求法院先行处置抵押物，其仅就不足部分承担连带责任的辩解，欠缺依据，本院不予采信。最后，被告碧桂园公司辩称其不应对借款人成钢恶意拖延办理权属证书和抵押登记的行为承担责任，欠缺事实和法律依据，不予采信。关于所欠借款本金及利息。原告工行如皋支行主张向借款人成钢发放贷款1870000元，有《个人购房借款/担保合同》、《个人借款凭证》等佐证，本院依法予以认定。原告工行如皋支行要求被告碧桂园公司偿还尚欠的贷款本金1746352.33元，并支付利息6775.86元（以本金1757619.43元为基数，按年利率4.655%计算，自2020年6月8日起至2020年7月7日止）及逾期利息（以本金1746352.33元为基数，按年利率6.9825%计算，自2020年7月8日起至实际给付之日止），符合双方约定，且不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条，《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、被告南通碧桂园龙游湖房地产开发有限公司偿还原告中国工商银行股份有限公司如皋支行贷款本金1746352.33元；二、被告南通碧桂园龙游湖房地产开发有限公司支付原告中国工商银行股份有限公司如皋支行利息6775.86元（截至2020年7月7日）及逾期利息（以本金1746352.33元为基数，按年利率6.9825%计算，自2020年7月8日起至实际给付之日止）；上述第一、二项给付义务，均于本判决发生法律效力后立即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10340元，由被告南通碧桂园龙游湖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费20680元(户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65)。审 判 员  冒 丽二〇二〇年八月七日法官助理  常蓉蓉书 记 员  黄汐鸥