广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3044号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：莫彩霞，女，1978年11月2日出生，汉族，住广东省中山市沙溪镇×××。委托诉讼代理人：梁淑娴，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雪谦，广东登鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：中山火炬开发区建设发展有限公司美居中心市场经营管理分公司，住所地广东省中山市火炬开发区×××。主要负责人：彭飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：田念，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕维，广东中元（中山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区×××。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：田念，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕维，广东中元（中山）律师事务所律师。上诉人莫彩霞因与上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司美居中心市场经营管理分公司（以下简称建发美居分公司）、中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初25770号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人莫彩霞上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第四项；二、建发美居分公司、建发公司免除莫彩霞2019年7月1日起至2019年10月31日期间全部租金、管理费及利息；三、建发美居分公司、建发公司赔偿莫彩霞损失16万元；四、本案诉讼费由建发美居分公司、建发公司承担。事实和理由：一、一审判决认定的事实没有真实反应莫彩霞受到建发美居分公司、建发公司实施装修改造工程损害的程度，该装修改造行为给莫彩霞造成的经济损失超过30多万元，即使免除全部租金，都远不足以弥补建发美居分公司、建发公司对莫彩霞造成的损失。二、莫彩霞主张赔偿损失16万元，已经在实际损失中作了至少50%的折扣。一审判决仅免除50%租金，没有支持莫彩霞的其他请求，与莫彩霞的实际损失严重不符，显失公平。因此，建发美居分公司、建发公司不仅应免除莫彩霞受影响期间的租金，还应赔偿给莫彩霞造成的部分经济损失。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。针对上诉人莫彩霞的上诉，被上诉人建发美居分公司、建发公司答辩称：一、建发美居分公司、建发公司应大部分业主要求，为改善美居中心整体经营环境，对靠近中山港大道的外立面及正大门进行改造，该改造并未涉及涉案商铺及美居中心的内部道路。在装修期间，美居中心的入口及内部道路均保持畅通，且美居中心外立面上明确标识装修期间继续营业，该装修行为并未对莫彩霞的经营产生影响。莫彩霞主张免除其2019年7月1日起至10月31日期间全部租金及管理费，缺乏事实及法律依据。二、一审庭审时，莫彩霞及其代理人明确确认美居中心其他同类经营商户约有二十多家，其装修期间的经营收入有所增长。由此间接确认了美居中心外立面的装修，并不对美居中心对外经营产生影响。三、在美居中心承租的租户高达上百户，截止目前，除莫彩霞外，并无其他租户对2019年7月至10月期间对其经营产生影响提出异议。四、莫彩霞所称其2019年7至10月经营收入下降，可能有赖于其经营能力、市场环境、原材料行情、经营策略、消费习惯及其他原因的影响，不可由此归责于建发美居分公司、建发公司装修行为。故请求驳回莫彩霞上诉请求。上诉人建发美居分公司、建发公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回莫彩霞的诉讼请求；二、双方签订的合同编号分别为T-1904-0011、T-1904-0012、T-1904-0013的《五星美居中心商铺租赁合同》解除；三、莫彩霞交纳的租赁保证金41997元不予退还，莫彩霞即时向建发美居分公司、建发公司退还租赁物即位于中山市火炬开发区×××D-112、D-113、D-114商铺；四、莫彩霞即时清偿自2019年7月1日至10月31日期间租金、2020年2月至实际退还租赁物止的占用费（租金、占用费均按每月13999元计算，暂计至2019年10月31日，租金为55996元）及利息损失（以每月拖欠租金或占用费金额13999元为基数，从租金、占用费实际拖欠之日即每月6日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至清偿之日止）。五、莫彩霞即时清偿自2019年7月1日至10月31日期间及2020年2月至实际退还租赁物止的物业管理费（暂计至2019年10月31日，管理费为3136元）及利息损失（以每月拖欠管理费784元为基数，从管理费实际拖欠之日即每月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；六、莫彩霞即时清偿自2019年12月1日起至实际退还租赁物日止的电费（暂计至2019年12月31日为444.9元）、水费（暂计至2019年12月31日为12.6元）及拖欠水电费用产生利息（自拖欠之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；七、莫彩霞承担本案一、二审诉讼费及反诉费。事实与理由：一、建发美居分公司、建发公司对美居中心外立面进行装修，并不对莫彩霞经营铺面及美居中心对外经营产生影响。改造期间，整个美居中心外立面（包括正门）均搭建了排栅，只留下正门及两个侧门（且时有堆放建筑材料），而侧门亦为留置的排栅口，一般人对于施工过程中的侧门及正门出入安全性存有顾虑实属正常。一审判决认定该装修改造升级会对周围商铺造成一定影响错误。建发美居分公司、建发公司对美居中心外立面进行装修期间，明确标识“装修期间正常经营”，进入美居中心的所有大门均是畅通的，内部道路也无任何影响。搭建排栅距离涉案商铺门口（该门为莫彩霞自行开设）达三四米之远，而涉案商铺原设定的正门位于内部道路之内，并无任何阻碍。一审第一次庭审中，莫彩霞代理人也承认美居中心其他同类商铺在装修期间反而有经营收入增长趋势。截至2019年底，美居中心上百户商家除莫彩霞外均及时交清租金，也未向建发美居分公司、建发公司主张经营损失赔偿，足以证明美居中心外立面装修获得绝大部分商家支持，不影响整体经营环境，更不会对莫彩霞单个门面经营产生影响。二、莫彩霞拖欠租金及管理费行为已经构成严重违约。一审判决认定莫彩霞逾期支付租金、管理费不属于根本违约错误。建发美居分公司、建发公司装修行为不对莫彩霞经营造成影响，莫彩霞无权以此拒交租金。莫彩霞诉讼请求主张减免租金属于合同之诉，要求赔偿装修产生的经营损失属于侵权之诉，仅因建发美居分公司、建发公司主体竞合才在同案中同时主张，但不同法律关系不应同案处理。在侵权未有司法定论时，莫彩霞无权以此对抗交租义务。其以侵权赔偿为由对抗租金交纳也不符合不安抗辩权行使条件的法律规定，更无告知行使不安抗辩权。莫彩霞于2019年11月20日交纳当月租金管理费及水电费，于2019年12月16日交纳当月租金水电费用，于2020年1月22日交纳当月租金及管理费，至一审判决作出及建发美居分公司、建发公司提起上诉之日，莫彩霞也未交纳2020年2月租金及管理费。其行为已违反了每月5日前交纳当月应付租金及综合服务费的合同约定，符合涉案租赁合同第四条约定的提前终止合同收回商铺情形之一。三、一审判决判令减免2019年7月至11月间50%管理费更缺乏依据。物业管理费用为建发美居分公司、建发公司提供管理服务后应享有的对等劳务报酬，莫彩霞并无证据证明在装修期间，建发美居分公司、建发公司未足额提供租赁管理服务。因此，在无证据证明建发美居分公司、建发公司提供物业管理服务存在懈怠或不足时，一审判决认定管理费用亦减半计算，明显缺乏依据。四、莫彩霞至今拖欠2019年7月至10月的租金、管理费，自2020年2月至今的租金或占有使用费也未能足额支付。莫彩霞拖欠租金及占有使用费99178.04元、管理费4704元、2020年4月水费15.10元、2020年3月至4月电费合计928.40元。以上合计欠费104825.54元，其行为已构成严重违约。针对上诉人建发美居分公司、建发公司的上诉，被上诉人莫彩霞答辩称：一、建发美居分公司、建发公司所称装修期间未对莫彩霞经营产生影响，与事实不符。根据莫彩霞提供的照片和一审法院至现场查看的情况，建发美居分公司、建发公司装修导致莫彩霞无法正常经营的事实确凿。本案争议因建发美居分公司、建发公司违约在先，莫彩霞行使在先抗辩权，不交纳2019年7月至10月的租金符合常理。二、莫彩霞并未拖欠租金、管理费，是因建发美居分公司、建发公司在未征得莫彩霞等租户同意，擅自对美居中心外立面装修，导致莫彩霞无法正常使用涉案商铺，也即建发美居分公司、建发公司没有提供适合经营的商铺给莫彩霞使用。莫彩霞无义务支付相应的租金、管理费对价，该结果是建发美居分公司、建发公司自身违约行为导致，莫彩霞不构成违约。三、一审判决认定减免2019年7月至10月的租金、管理费，是基于建发美居分公司、建发公司装修时造成莫彩霞无法正常经营，实际造成的损失不仅包括租金、管理费，还包括经营的商业利润。仅减免一半租金、管理费，不足以弥补莫彩霞全部损失。建发美居分公司、建发公司主张解除合同、没收保证金等均缺乏事实及法律依据，应予驳回。四、本案起因于建发美居分公司、建发公司装修行为，之后又涉及疫情，有一个月的租金减半收取，2020年6月份的租金现还未收取，该月份的租金与本案无关，不应在本案中进行审理。莫彩霞向一审法院起诉请求：建发美居分公司、建发公司向莫彩霞赔偿经济损失16万元。一审中，莫彩霞增加诉讼请求：要求建发美居分公司、建发公司免除莫彩霞自2019年7月1日起至2019年10月31日止四个月租金及管理费共计59132元。建发美居分公司、建发公司向一审法院反诉请求：一、解除双方签订的合同编号分别为T-1904-0011、T-1904-0012、T-1904-0013的《五星美居中心商铺租赁合同》；二、莫彩霞交纳的租赁保证金41997元不予退还，莫彩霞即时向建发美居分公司、建发公司退还位于中山市火炬开发区×××D-112、D-113、D-114商铺；三、莫彩霞即时向建发美居分公司、建发公司清偿自2019年7月1日起至实际退还租赁物日止的租金、占用费（租金、占用费按每月13999元计算，暂计至2019年11月30日，租金、占用费合计为69995元）及利息损失（以每月拖欠租金或占用费金额13999元为基数，从租金、占用费实际拖欠之日即每月6日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至清偿之日止）；四、莫彩霞即时清偿自2019年7月1日至实际退还租赁物日止的管理费（暂计至2019年11月30日，管理费为3920元）及利息损失（以每月拖欠管理费784元为基数，从管理费实际拖欠之日即每月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；五、莫彩霞即时清偿自2019年6月1日起至实际退还租赁物日止的电费（暂计至2019年9月30日为3606，5元）、水费（暂计至2019年9月30日为88.2元）及拖欠水电费用产生利息（自拖欠之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）。一审中，建发美居分公司、建发公司明确其诉讼请求为：一、解除双方签订的合同编号分别为T-1904-0011、T-1904-0012、T-1904-0013的《五星美居中心商铺租赁合同》；二、莫彩霞交纳的租赁保证金41997元不予退还，莫彩霞即时向建发美居分公司、建发公司退还位于中山市火炬开发区×××D-112、D-113、D-114商铺；三、莫彩霞即时向建发美居分公司、建发公司清偿自2019年7月1日起至2019年10月31日及2020年2月1日至实际返还租赁物止的租金、占用费（租金、占用费按每月13999元计算）及利息损失（以每月拖欠租金或占用费金额13999元为基数，从租金、占用费实际拖欠之日即每月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至清偿之日止）；四、莫彩霞即时清偿自2019年7月1日至2019年10月31日及2020年2月1日起至实际返还租赁物止的管理费，其中利息损失（以每月拖欠管理费784元为基数，从管理费实际拖欠之日即每月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）;五、莫彩霞即时清偿自2019年12月1日起至实际退还租赁物之日止的电费（暂计至2019年12月31日为444.9元）、水费（暂计至2019年12月31日为12.6元）及拖欠水电费用产生利息（自拖欠之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）。一审法院认定事实：位于中山市火炬开发区×××建材市场内D112卡、D113卡、D114卡商铺的产权人分别为张莉、梁兆华、梁大衡，三人均委托建发美居分公司经营管理（包括转租等）涉及商铺的一切事务。2019年3月1日，建发美居分公司（甲方、出租人）与莫彩霞（乙方、承租人）补签《五星美居中心商铺租赁合同》共三份，约定：“甲方将其位于中山市火炬开发区×××建材市场内D112卡、D113卡、D114卡商铺（商铺租赁合同编号：T-19004-0011、T-19004-0012、T-19004-0013）出租给乙方用于经营窗帘、墙纸类产品；三份租赁合同约定每月租金、综合服务费（即管理费）分别为5685元（5405元＋280元）、4549元（4297元＋252元）、4549元（4297元＋252元），即乙方每月应缴纳租金及管理费合计14783元；租赁期限均自2019年3月1日至2022年2月28日；甲方有权在乙方在拖欠租金超过30天将租赁物收回；合同期满后，乙方若要续租，则应在合同届满之前30天向甲方提出，重新订立新租赁合同；乙方在签订涉案合同时应支付合计41997元的租赁保证金，保证金在乙方未违约的前提下七天之内无息退还，否则甲方有权没收且要求乙方赔偿损失；乙方均应在每月5日前支付租赁费用。合同第八条规定：甲方实行有偿统一的综合性管理服务，包括公共卫生清洁、公共宣传推广、公共环境美化布置等。乙方未如期缴纳租赁的每逾期一天，应按实欠租金总额的3%加收滞纳金；乙方如拖欠任何款项且未取得甲方书面许可，甲方有权立即回收租赁物且乙方缴纳的一切费用不予退回，此外还应当赔偿甲方的实际损失”等内容。上述合同签订后，莫彩霞依约缴纳了相应的租赁保证金。2019年6月25日，美居中心管理处发出通知，告知其将于2019年7月1日起对市场A、B、C、D、E栋南侧的墙体外立面、地面和市场正大门整体立面进行升级改造（视户外天气情况，工期5个月），施工期间该区域禁止停放任何车辆和摆放任何物品。美居中心部分商户对此持有异议，提出免除装修期间部分租金等请求。2019年9月1日，美居中心客服服务中心对于商户诉求的回复中载明，将原工期5个月缩减至4个月，于2019年10月31日完工，在主体外立面完成后第一时间拆除手脚架。不同意商户减免租金的诉求。2019年7月1日至2019年10月31日期间，建发美居分公司对二层以上墙体的外立面及市场的正大门进行改造升级。从照片证据上显示大门封闭，涉案商铺门口包括车位、进出的道路均存在封闭的情况，仅留下正门和两个侧门（均为留出的排栅口，两米余高，三米余宽，其中东南方向侧门紧连莫彩霞商铺）可通行。装修期间外立面一侧堆放大量建筑材料，如排栅竹管。莫彩霞主张该东南侧门由于施工原因经常围闭，建发美居分公司对此不予确认。施工完毕后，建发美居分公司于2019年11月初开始拆除搭建的排栅。莫彩霞以建发美居分公司在施工过程中严重影响经营权益，建发美居分公司、建发公司则以对方未按期缴纳费用构成根本违约为由，各自主张上述本诉诉求及反诉请求。一审另查：2019年12月12日，一审法院依职权进行现场勘查时发现，美居中心外立面整排进行了装修，当时装修排栅已经拆除完毕，但正门尚不能正常进入，其他两个门的排栅已经拆除，涉案商铺较大的门口正对中山港大道。一审又查：莫彩霞主张按照惯例先由建发美居分公司派出《缴费通知单》，上面载明本月租金、管理费及上月水电费金额，再由商户于每月28日前交纳。建发美居分公司对此不予确认。但根据其提交的2019年7月至10月的《缴费通知单》反映，均为当月10日后制作，载明当月租金、管理费及上月水电费金额，同时根据合理原则，对于莫彩霞主张的该缴纳租金、管理费、水电费的惯例予以采信。莫彩霞未缴纳2019年7月至10月期间的租金、管理费，但该期间的水电费已缴纳。2019年11月至2020年1月的租金、管理费莫彩霞亦按时缴纳。2019年11月的水电费莫彩霞已经缴纳。2019年12月及之后的水电费清单建发美居分公司并未向莫彩霞派送，莫彩霞表示对于确定的已发生的水电费金额同意支付，即收到相关通知单后同意支付相应费用。2020年2月及之后的租金、管理费问题莫彩霞主张由于疫情影响应当减免，且建发美居分公司已有相应承诺。一审再查：《税收完税证明》显示2019年7月15日，中山火炬开发区优雅居布艺店（即为莫彩霞经营的商铺，以下简称优雅居布艺店）增值税为52493.85元；由国家税务总局中山税务局出具《纳税证明》，显示2019年2月至2019年11月应纳税合计66640.61元，而2019年8月份至2019年11月份应纳税为0元，2019年11月1日至30日商业增值税为8189.96元。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。涉案商铺产权人为案外人张莉、梁兆华、梁大衡，建发美居分公司经产权人授权为本案合法权益人，其与莫彩霞签订的三份租赁合同系各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，真实合法有效，各方均应恪守履行。建发美居分公司系建发公司下属分公司，根据公司法相关规定，分公司不具法人资格，无法独立担责，应由建发公司承担相应民事责任。本案的争议焦点为建发美居分公司对美居中心装修改造升级的行为，是否违反合同约定损害莫彩霞涉案商铺经营权。莫彩霞主张其在改造升级期间（2019年7月1日至2019年10月31日）无法正常经营而行使不安抗辩权，应减免该时间段的租金并请求相应损害赔偿，建发美居分公司、建发公司则辩称对方诉求存在两种不同法律关系，不应在本案一并主张，况且其改造行为合法合理不存在侵害商铺经营权的行为，莫彩霞在此期间拒交租赁费用已然违约，请求解除合同并承担违约责任。首先，需要界定建发美居分公司装修改造升级的范围。从物权角度而言，确实是对于二层以上墙体的外立面及市场的正大门进行装修升级，属于建发公司有权处分范围。但对二层以上墙体外立面改造并非凭空而起，需要从一楼地面处搭脚手架、排栅并堆放相应建筑材料，也即必然会影响到一楼商铺的通行。从客观事实而言，改造期间整个美居中心外立面（包括正门）均搭建了排栅，只留下正门及两个侧门（且时有堆放建筑材料），而侧门亦为留置的排栅口，一般人对于施工过程中的侧门及正门出入安全性存有顾虑实属正常。也即从该装修改造升级的范围而言势必会对周围商铺造成一定影响。其次，关于改造升级的过程。在实施该项工程前应事先征询商铺意见，建发美居分公司也应给予商家必要合理时间进行营业调整，协商必要相关事宜。本案中，建发美居分公司于2019年6月25日发出升级改造通知,7月1日开始动工(即涉案商铺知悉此事到施工仅5天),事实上未能给予涉案商铺合理时间,存在着通知程序上的瑕疵。最后，关于改造升级的实际影响。本案中，租赁合同约定建发美居分公司实行有偿统一的综合性管理服务，包括公共卫生清洁、公共宣传推广、公共环境美化布置等。即合同对出租方的要求已隐含提供美观、整洁的公共环境的相关义务。莫彩霞主要经营范围窗帘、墙纸类产品销售业务,该区域周边有多家同类竞争商铺,涉案商铺周边环境、地理位置、交通状况等因素一定程度上影响其经营状况。退一步而言，即便如建发美居分公司所述该义务约定不明甚至未约定，根据相关法律规定，适租义务亦作为租赁合同中附属义务而独立存在。从整个装修范围及过程而言，莫彩霞的商铺应受到了不利影响，且一审法院2019年12月12日在现场勘查时发现装修排栅也已经部分拆除完毕，但正门尚不能正常进入。此外，再参考莫彩霞提供的完税证明，其中2019年2月至7月期间税额与8月至11月15日期间税额相差较大（其中8月至11月15日出现无税额），于11月18日税额才有所回升，即在8月至11月期间其缴纳增值税金额与之前正常营业税额下降明显，也从一定程度上侧面反映该工程带来的影响。建发美居分公司主张从长期而言装修改造升级有利于整体环境的改善，根据现场勘查的情况，对此予以采信。综上所述，建发美居分公司对美居中心外立面改造升级的行为短期内对莫彩霞商铺的使用造成了一定程度上的不良影响，故二者对于2019年7月至10月期间租赁期间的租金、管理费产生了争议。关于本诉部分。莫彩霞两项诉求具有关联性，均系基于同一租赁关系产生的合同之诉，可一并主张权利，不存在侵权关系与合同关系的竞合问题，对于建发公司、建发美居分公司的相关抗辩不予采纳。根据上述分析，建发美居分公司的装修行为短期内对莫彩霞使用商铺造成不良影响，但长期而言租赁环境有所改善，就损失程度及公平角度而言，2019年7月至10月期间免除莫彩霞50%的租金及管理费较为适宜。至于莫彩霞主张的该期间经营损失16万元，其未提供充分证据予以证明（仅完税证明不足以证明其损失），而且商铺的经营状况除了受到租赁环境的影响外，与市场波动、原材料行情、经营策略、消费习惯等因素亦密切相关。故莫彩霞主张的该损失，理据不足，不予支持。关于反诉部分。鉴于前述中已认定建发美居分公司改造升级工程对涉案商铺经营造成影响，莫彩霞系对装修期间的租金、管理费存有异议故未缴纳租金、管理费，之后正常使用时其也按时缴纳了相应费用，故莫彩霞的行为不属于根本违约。建发美居分公司据此要求解除涉案三份商铺租赁合同、莫彩霞返还租赁物及不予退还租赁保证金41997元，于法无据，不予支持。至于2019年7月至10月期间的租金、管理费问题。在上述本诉部分已认定该期间免除50%的租金、管理费，故该期间莫彩霞仅需缴纳50%的费用合计29566元（14783元/月×4个月×50％）。该费用本按约应缴纳，鉴于双方产生争议及装修升级工程于2019年10月底完成，故相应的利息损失应自2019年11月1日起至实际清偿之日止，以应缴费用29566元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率较为适宜。至于2020年2月及之后的租金、管理费的问题。首先，政府基于新型冠状肺炎疫情影响就2020年2月、3月期间发出免租的通知或倡议，对公共物业具有相应约束力，但因涉案租赁物属于案外人个人所有，具体减免问题莫彩霞应与产权方协商解决，在此不予处理。同时莫彩霞也表明了正常使用租赁物的情况下将正常缴纳租金、管理费的承诺，而2020年4月及之后的费用尚未产生。因此，对于建发公司、建发美居分公司就2020年2月之后的相关租金、管理费等费用问题不予处理。至于2019年12月之后的水电费缴纳问题。根据惯例，水电费缴纳需要建发美居分公司向莫彩霞派送相关单据，莫彩霞也表明在收到相应通知有确定数额后同意缴纳。在本案中莫彩霞才知晓2019年12月的水电费共计462.5元（444.9元＋12.6元），故对于该部分费用其应当交纳，但对于利息损失不予支持。至于之后产生的水电费，由于数额并未确定，待确定后建发美居分公司派送相关通知单后由莫彩霞缴纳即可，对于后续费用暂不处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、莫彩霞免于交纳涉案商铺2019年7月1日至10月30日期间50%的租金及物业管理费；二、莫彩霞于判决发生法律效力之日起七日内向建发美居分公司、建发公司支付2019年7月1日至2019年10月31日期间剩余50%的租金、管理费即29566及利息（以29566元为基数，自2019年11月1日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；三、莫彩霞于判决发生法律效力之日起七日内向建发美居分公司、建发公司支付2019年12月水电费462.5元；四、驳回莫彩霞的其他诉讼请求；五、驳回建发美居分公司、建发公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3500元，莫彩霞负担3000元，建发美居分公司、建发公司负担500元；反诉案件受理费4522.6元，减半收取计2261.3元，建发美居分公司、建发公司负担1761.3元，莫彩霞负担500元。本院二审期间，莫彩霞围绕上诉请求依法向本院提交了下列证据：一、优雅居布艺店2019年1月1日至2019年12月18日银行流水，证明莫彩霞经营的优雅居布艺店2019年7月中旬至11月上旬的经营损失；二、银行转账付款凭证，证明莫彩霞自2019年11月20日至2020年7月23日间支付租金、管理费、水电费情况；三、美居中心（2020）03号《通知》，证明建发美居分公司于2020年3月31日同意免除租赁商户2020年2月租金，按5.13折收取3月、4月租金；四、《关于2020年1-5月租金优惠的通知》，证明建发美居公司于2019年12月13日同意给予租赁商户2020年1月至5月租金八折优惠；五、微信聊天记录，证明建发美居分公司不向莫彩霞开具2019年11月至2020年1月租金、管理费发票，并强行将莫彩霞交纳的2019年11月至2020年1月份的租金、管理费认定为2019年7月至9月的租金、管理费；六、视频光盘，证明莫彩霞根据通知至建发美居分公司办理相关减免手续，但建发美居分公司无理由拒绝。建发美居分公司、建发公司围绕上诉请求依法向本院提交了下列证据：一、《莫彩霞交费情况表》；二、2020年1月交费通知单（含2019年12月水电费）、2020年4月交费通知单（含2020年3月水电费）、2020年6月交费通知单（含2020年5月水电费）。上述证据证明莫彩霞拖欠费用的情况。本院组织当事人进行了质证。对于莫彩霞提交的上述证据，建发美居分公司、建发公司对证据一的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据二的真实性、合法性予以确认，但对其证明内容不予确认；对证据三、四的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认；对证据五、六的真实性予以确认，但对其关联性及证明内容均不予确认。对于建发美居分公司、建发公司提交的上述证据，莫彩霞对证据一的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据二的真实系予以确认，但对其关联性不予确认。本院经审理查明：除了莫彩霞对一审判认定的优雅居布艺店附近东南方向侧门可通行有异议，建发美居分公司、建发公司对一审判决认定的市场大门封闭直至东南方向侧门通行有异议外，双方当事人对一审判决认定的其他事实均无异议，本院对此予以确认。本院另查：涉案三份《五星美居中心商铺租赁合同》，均是双方于2019年4月补签的，其中莫彩霞的签字日期是2019年4月1日，建发美居分公司的签字日期是2019年4月12日。本院又查：2019年12月13日，建发美居分公司向各商户发出《关于2020年1-5月份租金优惠的通知》，告知各商户若无严重违约情形且在2019年12月31日之前结清2019年度租赁费用，2020年1-5月份的租金（不含管理费）可享受8折优惠等。2020年3月31日，建发美居分公司发出编号为美居中心（2020）03号《通知》，告知各商户若无严重违约和纠纷情形且结清2020年2月1日前租赁费用，其拟减免2020年2月份租金、5.13折收取3月、4月份租金（不含管理费），符合减免条件的承租户须于2020年4月15日前到管理处办理《减免租金申请表》《补充协议》等相关减免手续；享受此次减免租金的承租户，原2020年春节期间给予的2月、3月、4月的租金8折优惠同时取消，且2020年3月份租金可延长至2020年4月交纳等。二审中，建发美居分公司亦认可已按上述两份通知，给予了其他符合条件商户相应的租金减免和折扣优惠。本院还查：根据建发美居分公司二审提交的《莫彩霞交费情况》，莫彩霞除未交纳2020年3月份水费18.9元外，若按建发美居分公司公布的2020年2月份租金免交，3月、4月份租金按5.13折交纳，5月份租金按8折交纳的优惠，莫彩霞实际上已结清了2020年2月份及之后的租金、管理费及其他水电费等。对于2020年3月份水费18.9元，莫彩霞提出其已向建发美居分公司全额交纳了2020年1月份租金13999元、管理费784元，因建发美居分公司已通知该1月份租金给予8折优惠，故其多交纳了该月份租金2799.8元，故通过微信同意从中扣除所欠2019年12月份水费12.6元、电费444.9元、2020年3月份水费18.9元，并通过微信要求建发美居分公司退回多交余款2323.4元。本院再查：建发美居分公司二审提交的2020年1月份、4月份、6月份《缴费通知单》，记载有该月租金、管理费及上月水电费金额等。同时，该三份《缴费通知单》的制作日期分别是2020年1月10日、4月21日、6月16日。本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，一是莫彩霞是否应向建发美居分公司支付涉案商铺2019年7月1日至10月31日间租金、管理费及利息损失；二是莫彩霞是否拖欠了涉案商铺自2020年2月1日起的租金、管理费、水电费；三是涉案商铺租赁合同是否应予解除；四是建发美居分公司、建发公司是否应赔偿莫彩霞涉案市场升级改造期间的经营损失16万元。关于争议焦点一，即莫彩霞是否应向建发美居分公司支付涉案商铺2019年7月1日至10月31日间租金、管理费及利息损失的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可见，在房屋租赁合同中，出租方的主要义务是将租赁房屋交付给承租方使用、收益，而承租方的主要义务是向出租方支付租金。本案中，涉案三份《五星美居中心商铺租赁合同》签订后，建发美居分公司已依约将涉案商铺交付给莫彩霞使用、收益，莫彩霞也向建发美居分公司交清了截止2019年6月份租金、管理费、水电费等费用。但因建发美居分公司自2019年7月1日开始对莫彩霞经营商铺附近墙体外立面、地面和市场正大门整体立面进行升级改造，双方发生争议，进而产生纠纷。因协商未果，莫彩霞未向建发美居分公司交纳升级改造期间即2019年7月份至10月份租金、管理费等。根据已查明的事实和双方的陈述，建发美居分公司自2019年7月份至10月份对莫彩霞经营商铺附近墙体外立面、地面和市场正大门整体立面进行升级改造期间，因搭建脚手架、排栅及堆放建筑材料等原因，确实影响到了莫彩霞商铺的经营，但建发美居分公司此次升级改造的目的，是为了改善市场的整体环境，更好地为各租户提供更加优美的经营环境。在此情形下，一审判决认定双方对涉案商铺升级改造期间即2019年7月份至10月份租金、管理费各分担50%的责任，并据此判令莫彩霞向建发美居分公司交纳涉案商铺2019年7月份至10月份租金、管理费合计29566元及相应的利息损失，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，即莫彩霞是否拖欠了涉案商铺自2020年2月1日起的租金、管理费、水电费的问题。审理中，双方对于莫彩霞尚欠2019年12月份水费12.6元、电费444.9元及2020年3月份水费18.9元均无异议，本院对此予以确认。根据建发美居分公司分别于2019年12月13日、2020年3月31日向市场各商户发出的通知，各商户在一定条件下可享受2020年2月份租金减免，3月、4月份租金按5.13折交纳，1月、5月份租金按8折交纳的优惠。建发美居分公司也认可其已按该通知给予了符合条件其他商户的租金减免和相应折扣优惠。虽然莫彩霞未在合同约定时间结清涉案商铺升级改造期间即2019年7月份至10月份租金、管理费，但如上所述，原因并非全部在于莫彩霞，建发美居分公司亦应承担一定的责任，且建发美居分公司应负责任在先。因此，莫彩霞应当享受建发美居分公司于2019年12月13日、2020年3月31日公布的租金减免和相应折扣优惠。虽然莫彩霞没有交纳2020年3月份水费18.9元，但莫彩霞在享受租金折扣优惠后确实多交了2020年1月份租金，且其亦同意所欠该水费18.9元从2020年1月份多交租金中扣减。在此情形下，结合建发美居分公司二审提交的《莫彩霞交费情况》记载的相关内容，以及莫彩霞自2020年2月1日起实际已向建发美居分公司交纳租金、管理费及水电费的情况，本院认定莫彩霞并未拖欠涉案商铺自2020年2月1日起的租金、管理费、水电费。关于争议焦点三，即涉案商铺租赁合同是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，建发美居分公司提出根据双方签订的涉案三份《五星美居中心商铺租赁合同》的约定，涉案商铺租金及管理费应于当月5日前支付；若拖欠租金超过30天的，其有权单方提前终止租赁合同、收回商铺、没收保证金，而莫彩霞自2019年7月份起开始拖欠租金及管理费，且已超过30天，故反诉请求解除涉案三份《五星美居中心商铺租赁合同》、收回涉案商铺、没收保证金等。如上所述，虽然莫彩霞未在合同约定时间结清涉案商铺升级改造期间即2019年7月份至10月份租金、管理费，但原因并非全部在于莫彩霞，建发美居分公司亦应承担一定的责任，且建发美居分公司应负责任在先。因此，双方约定的解除合同的条件并未成就。建发美居分公司据此要求解除涉案三份《五星美居中心商铺租赁合同》，一审判决不予支持，并无不妥，本院亦予以维持。在此情形下，建发美居分公司反诉请求收回涉案商铺、没收保证金等，亦不予支持。关于争议焦点四，即建发美居分公司、建发公司是否应赔偿莫彩霞涉案市场升级改造期间的经营损失16万元的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案中，莫彩霞主张建发美居分公司、建发公司应赔偿其涉案市场升级改造期间的经营损失16万元，建发美居分公司、建发公司对此均不予认可。依法，莫彩霞应就因涉案市场升级改造给其造成经营损失16万元提供证据加以证明。但是，莫彩霞除了在一审中提供了《完税证明》、在二审中提供了升级改造期间其经营商铺的银行收入流水外，并未提供其经营商铺的进货支出、销货数量、经营成本等相关证据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，莫彩霞应承担举证不能的不利后果。同时，商铺的经营状况，除了与租赁环境有关外，还与经营策略、配套服务、市场波动、原材料行情、成本把控等因素密切相关。一审判决对其该请求不予支持，并无不当，本院予以维持。至于建发美居分公司主张的莫彩霞尚欠2019年12月份水费12.6元、电费444.9元的问题，在一审判决莫彩霞支付后，莫彩霞并未就此提起上诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款的规定，本院对此不再审查。综上所述，上诉人莫彩霞及上诉人建发美居分公司、建发公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8622.6元（其中莫彩霞已预交4100元，中山火炬开发区建设发展有限公司美居中心市场经营管理分公司、中山火炬开发区建设发展有限公司已预交4522.6元），莫彩霞负担4100元，中山火炬开发区建设发展有限公司美居中心市场经营管理分公司、中山火炬开发区建设发展有限公司负担4522.6元。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年八月二十五日书记员 勾华吴歌