贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初13153号 原告：钟伟，男，汉族，1974年4月5日生，住址：贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码9152050070966631XK，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路**。 法定代表人：卿宪平，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告钟伟与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了速裁审理。原告钟伟，被告瑞丰公司委托诉讼代理人赵霞林、张尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告钟伟向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告立即为原告办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。二、恳请人民法院依法判决被告立即支付①逾期交付转移登记有关文书违约金（该违约金从合同约定日期以原告已支付总房款340560.00元为基数，按合同约定的标准从2017年8月1日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知之日止），暂计算至2020年8月1日止，暂计：100000.00元。②违规收取“四通费”其中电开户费529元、闭路电视开通费300元。三、本案所涉诉讼费由被告承担。 本院经审理认定事实如下：2012年7月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买瑞丰公司开发的位于毕节市房屋，房屋建筑面积117.80平方米，套内建筑面积99.13平方米，按套内面积计算，该商品房单价3435.49元，总价款为340560元，合同第七条规定：前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人书取该商品总价款以外的费用。2011年4月9日原告向被告支付首付款102560元，余款238000元2012年8月10日银行按揭；被告应当于2013年5月31日前交付该商品房。该合同第二十二第约定：出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。2013年9月30日，被告将涉案商品房交付给原告。2013年9月30日，被告向原告收取了办证费用793元，电开户费529元，闭路电视开通费300元。贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司变更登记为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举证据经举证质证的《商品房买卖合同》、《收据》、《瑞丰公司准予收房通知单》、《个人贷款支付凭证》等在卷佐证。 双方争议的焦点为：原告请求判令被告承担逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权是否部分超过诉讼时效；被告应否支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金；被告承担逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金的截止时间应如何认定、违约金的标准应如何适用;被告应否退还原告闭路电视开通费、电开户费。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房商品房转移登记有关文书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。 关于原告诉请被告为其办理涉案商品房转移登记的有关文书并交付原告的问题，因涉案房屋不具备办理不动产权证书的条件。因此被告仍不能履行办理并交付涉案房屋转移登记的有关文书。原告请求被告为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书并交付缺乏事实依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书违约金诉请的诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，原则上应从2017年6月1日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年8月4日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年8月4日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于被告承担逾期办理涉案商品房转移登记的有关文书违约金的截止时间的问题，被告至今仍未取得办理商品房转移登记的有关文书，尚不具备交付文书条件。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可。故被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金截止时间应至被告向不动产登记机关提交完毕办理涉案商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。 关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的标准应如何适用的问题，本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，被告主张该违约金的标准过高请求本院予以调整，综合考量合同的履行情况等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“……参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标注计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于被告应否退还原告电开户费、闭路电视开通费等开户费问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中,故被告另行收取原告电开户费、闭路电视开通费无事实及法律依据，应予退还。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告就电开户费、闭路电视开通费等开户费提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳，被告代收电开户费529元、闭路电视开通费300元，应当退还原告。 关于被告辩称应当扣除新冠疫情影响期间违约金的问题。涉案房屋未取得初始登记，不具备办理转移登记的条件，不存在疫情影响办证进度的问题，故被告关于疫情影响期间免除违约责任的抗辩，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告钟伟支付逾期办理涉案商品转移登记有关文书的违约金(该违约金应以原告已付购房款340560元为基数，自2017年8月4日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算；自2019年8月20日起至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以计算)； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告钟伟电开户费529元、闭路电视开通费300元，合计829元； 三、驳回原告钟伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1158元，由原告钟伟负担494元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担664元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  徐逸杰 二〇二〇年八月三十一日 书记员  刘 昕