福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0681民初4135号 原告：厦门市牧邻物业有限公司，住所地福建省厦门市海沧沧虹路鑫茂花园，统一社会信用代码91350205705434490U。 法定代表人：林立新，总经理。 委托诉讼代理人：郑国强，福建协兴律师事务所律师。 被告：钟添如，男，1971年6月27日出生，汉族，住福建省永定县。 被告：邱来良，男，1981年10月10日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原告厦门市牧邻物业有限公司与被告钟添如、邱来良物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门市牧邻物业有限公司的委托诉讼代理人郑国强与被告钟添如、邱来良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦门市牧邻物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令钟添如、邱来良向厦门市牧邻物业有限公司支付2016年12月1日至2019年12月31日期间尚欠的物业管理费4176.58元、水电公摊1021.23元、滞纳金5023.29元，共计10221.1元；2.本案诉讼费用由钟添如、邱来良负担。诉讼过程中，厦门市牧邻物业有限公司变更诉讼请求为：1.判令钟添如、邱来良向厦门市牧邻物业有限公司支付2017年12月1日至2019年12月31日期间尚欠的物业管理费4176.58元、滞纳金5023.29元，共计9199.87元；2.本案诉讼费用由钟添如、邱来良负担。事实和理由：2016年7月17日，钟添如、邱来良向漳州市秋实房地产开发有限公司购买了位于漳州台商投资区角美星河特区房屋，房屋面积119.33平方米。钟添如、邱来良与漳州市秋实房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由建设单位依法选聘厦门市牧邻物业有限公司提供前期物业服务。截止至2019年12月，钟添如、邱来良尚欠厦门市牧邻物业有限公司2017年12月1日至2019年12月31日的物业管理费4176.58元。由于钟添如、邱来良未按时支付物业管理费，已构成违约，根据合同约定，应按日千分之三支付滞纳金5023.29元。 钟添如、邱来良共同辩称，厦门市牧邻物业有限公司未及时对小区的设施进行维修，也未及时清理小区内的垃圾。厦门市牧邻物业有限公司提供的物业服务质量不符合合同约定的要求。待厦门市牧邻物业有限公司的服务质量改善后，答辩人同意交纳相应的物业管理费。厦门市牧邻物业有限公司主张的滞纳金过高，不应支持。 本院经审理认定事实如下：2010年10月8日，漳州市秋实房地产开发有限公司与厦门市牧邻物业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：漳州市秋实房地产开发有限公司选聘厦门市牧邻物业有限公司对角美星河特区提供前期物业管理服务；前期物业管理服务合同自2012年1月1日开始，至本小区业主委员会成立并与物业服务企业签订的物业合同生效之日终止；收费标准为一期住宅1.2元/平方米·月，二期住宅1.4元/平方米·月。2016年7月17日，钟添如、邱来良与漳州市秋实房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：钟添如、邱来良向漳州市秋实房地产开发有限公司购买漳州台商投资区角美镇社头村星河特区二期5幢2103号房屋，建筑面积为119.09平方米。该合同的附件四为前期物业服务合同，载明本项目前期物业管理委托厦门市牧邻物业有限公司，前期物业服务合同由业主与厦门市牧邻物业有限公司签订。2016年11月17日，邱来良与厦门市牧邻物业有限公司角美分公司签订《物业管理服务协议》，约定：厦门市牧邻物业有限公司为星河特区（二期）提供物业服务，物业管理服务费收费标准为1.4元/平方米·月。合同签订后，钟添如、邱来良支付了一年的物业管理服务费，从2017年12月1日起未再交纳物业管理服务费。2020年7月21日，厦门市牧邻物业有限公司向本院提起本案诉讼。 以上事实有厦门市牧邻物业有限公司提供的《前期物业管理服务合同》、《商品房买卖合同》、《物业管理服务协议》及双方的庭审陈述为据，经庭审质证，可以认定。 本院认为，建设单位漳州市秋实房地产开发有限公司与钟添如、邱来良签订的《商品房买卖合同》明确约定讼争房屋所在的星河特区（二期）的前期物业管理服务公司是厦门市牧邻物业有限公司。厦门市牧邻物业有限公司角美分公司与邱来良签订了《物业管理服务协议》，并提供了相应的物业服务，邱来良也交纳了一年的物业管理服务费。厦门市牧邻物业有限公司与钟添如、邱来良之间形成物业服务合同关系。《物业管理服务协议》的约定，依法对厦门市牧邻物业有限公司及钟添如、邱来良产生法律效力，双方均应按合同约定全面履行合同义务。《物业管理服务协议》第二条约定：“物业管理服务费收费标准，高层住宅1.4元／平方米·月”。第三条约定：“物业管理服务费、地下停车场车位管理服务费、房屋公共维修金按月收取，业主或物业使用人应于每月5日前交纳当月的物业管理服务费、地下停车场车位管理服务费、房屋公共维修金，逾期未交纳的，每日按欠费总额的千分之三收取滞纳金。”钟添如、邱来良主张厦门市牧邻物业有限公司提供的物业服务质量不符合要求，未提供相应的证据支持其该项主张，应承担举证不能的法律后果。钟添如、邱来良作为漳州台商投资区角美星河特区房屋的所有权人，应依照约定向厦门市牧邻物业有限公司交纳2017年12月1日至2019年12月31日的物业费4168.15元（1.4元／月·平方米×119.09平方米×25月）。钟添如、邱来良未按约定及时交纳物业费，已构成违约，应支付滞纳金。钟添如、邱来良抗辩约定的滞纳金标准过高，于法有据，予以采纳。综合考量厦门市牧邻物业有限公司的实际损失及合同履行情况，滞纳金酌情调整为：以尚欠的物业费为基数，从约定的交纳日期的次日起至实际交纳日止，按日万分之二计算。暂计至起诉之日即2020年7月21日，滞纳金为494.52元。起诉之后的滞纳金应以尚欠的物业费4168.15元为基数，从2020年7月22日至实际交纳日，按日万分之二计算。 综上所述，案涉《物业管理服务协议》的约定，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。钟添如、邱来良未按合同约定的收费标准和时间交纳物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。钟添如、邱来良依法应向厦门市牧邻物业有限公司交纳2017年12月1日至2019年12月31日的物业费4168.15元及滞纳金（计算至起诉之日的滞纳金为494.52元；起诉后的滞纳金以应交纳的物业管理费4168.15元为基数，从2020年7月22日至实际交纳日，按日万分之二计算）。厦门市牧邻物业有限公司的其他诉讼请求，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、钟添如、邱来良于本判决生效之日起十日内支付厦门市牧邻物业有限公司物业费4168.15元及滞纳金（计算至起诉之日的滞纳金为494.52元；起诉后的滞纳金以应交纳的物业管理费4168.15元为基数，从2020年7月22日至实际交纳日，按日万分之二计算）； 二、驳回厦门市牧邻物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由厦门市牧邻物业有限公司负担12.5元，钟添如、邱来良负担12.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 员 陈坤城 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 谢 添 书 记 员 郭建伟 执行申请提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。