广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初6661号原告一：深圳市联投置地有限公司，住所地深圳市福田区香梅路**中投国际商务中心****201-B1。法定代表人：蔡权。原告二：深圳市联投东方资产管理有限公司，住所，住所地深圳市福田区香梅路**中投国际商务中心****201-B1Adiv>法定代表人：蔡权。原告一、二共同委托诉讼代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。原告一、二共同委托诉讼代理人：陈志强，广东中安律师事务所律师。被告：袁杨瑞，男，汉族，1995年4月29日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：靳林熹，广东前海律师事务所律师。原告深圳市联投置地有限公司（以下简称联投置地公司）、深圳市联投东方资产管理有限公司（以下简称联投东方公司）与被告袁杨瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人钟胜荣和被告委托诉讼代理人靳林熹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本案查明的事实如下：一、合同关系：两原告与被告于2018年12月29日签订商铺租赁合同，约定由被告承租深圳市宝安区松岗街道联投东方华府二期商业一层编号为Ｆ113的房屋。联投置地公司为商铺的出租人，联投东方公司为商业的经营管理方；装修期：在被告租满本合同约定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，联投置地公司同意在租赁期内给予被告自该商铺交付之日起３１天的装修期，即从２０１９年１月１0日至２０１９年２月９日（如实际交付日与本合同约定的交付日不一致，以实际交付日作为装修期的起始日，该装修起止日期、合同租赁期的起止日、营业期的起止日、计租日均自动相应调整）；经营免租期：在被告租满本合同约定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，联投置地公司同意在第一租赁年度内的２０１９年２月１０日至２０１９年３月１１日期间不收取租金；商铺开业日：指装修期届满的次日，需经联投东方公司书面确认；营业期：自商铺开业日起至本合同期满或提前终止日；租赁期限：交交付商铺之日起，暂定自2019年1月10日起至2022年1月9日止，包含装修期和营业期；二、房屋产权情况：联投置地公司为涉案商铺的所有权人；三、商铺的交付、租赁期、装修免租期、经营免租期：两原告提交的商铺交付确认书显示，商铺实际交付日为2018年11月7日，租赁期为2019年2月11日至2022年2月10日、装修免租期为2019年2月11日至2019年3月13日、商铺营业期为2019年3月14日至2022年2月10日、经营免租期为2019年3月14日至2019年4月12日，联投东方公司与被告均签署确认。本院认为，结合三方签署的租赁合同内容，商铺的开业日需经联投东方公司书面确认，上述商铺交付确认书中，联投东方公司确认的开业日为2019年3月14日，且上述租赁期、装修免租期、经营免租期的计算均符合涉案租赁合同的约定，本院对装修免租期为2019年2月11日至2019年3月13日、经营免租期为2019年3月14日至2019年4月12日予以认定；四、合同的解除：两原告于2019年7月1日向被告发出解除合同通知函，快递文件于2019年7月5日妥投。被告辩称，(一)本案的合同终止时间。其一，结合被告提交的证据三《放行条》及证据五、证据六聊天记录显示，被告与两原告对涉案租赁合同提前终止履行形成一致。两原告主动配合被告的撤场事宜及交接事宜，并同意于2019年5月31日办理合同终止的相关手续。其二，根据两原告提交的解除合同通知函显示，通知函中载明的累计拖欠及未付租金、管理费、滞纳金等费用计算的截至时间为2019年5月31日，两原告诉讼请求的水电费计算也是截至2019年5月，也可以佐证两原告认可涉案租赁合同于2019年5月31日终止履行的事实。故此，本案合同终止时间应当以2019年5月31日认定。(二)涉案商铺的交还时间及租金计付的截至时间。其一，被告于2019年5月与两原告就撤场事宜进行多次沟通，并在取得两原告同意后，按照两原告的撤场程序，完成商铺清空、交接手续。涉案房屋已于2019年5月29日交还两原告，由两原告进行管理、支配，被告不在对房屋享有占用、使用、收益的任何权益。其二，涉案房屋的装修免租期、经营免租期截止时间为2019年4月12日，根据合同需要支付租金的首月为2019年4月13日至2019年5月12日。截至2019年5月，并未满足租赁合同约定的“承租方连续2月未付租金”的违约情况，两原告故意将合同终止时间，拖延至2019年6月底，目的是以期满足“14.4条(2)”约定的逾期两月末付租金情况下的，单方解除权行使条件。被告提交撤场联络函、邮箱发送记录、视频资料、微信聊天记录、终止商铺租赁合同及办理收铺的再次通知函及邮寄查询记录为证。本院认为，被告提交的撤场联络函及邮箱发送记录、联络函不能证明被告与两原告已协议一致解除涉案合同；被告提交的微信聊天记录虽有对方陈述签解约合同的日期，但其身份和职务不明，不足以说明其可以代表两原告与被告确定合同解除事宜，也不能证明两原告与被告已协议一致解除涉案合同；被告提交的视频资料（放行条内容与搬离现场）及微信聊天记录不能说明两原告默认或接受与被告解除涉案合同，当合同一方当事人单方要求解除合同（无法定解除与约定解除情形下）及已实施解除合同行为时，对方当事人并无法定义务在不接受单方解除合同时而需采取制止等行为；原告提交的终止商铺租赁合同及办理收铺的再次通知函及邮寄查询记录亦不能证明涉案合同的协议解除。被告辩称，根据两原告提交的解除合同通知函显示，通知函中载明的累计拖欠及未付租金、管理费、滞纳金等费用计算的截至时间为2019年5月31日，两原告诉讼请求的水电费计算也是截至2019年5月，可以佐证两原告认可涉案租赁合同于2019年5月31日终止履行的事实，本院认为，原告请求的费用截止日期与合同解除并无直接关联，亦是原告自由行使权利的表现，被告以此证明或说明两原告同意解除合同的时间事实依据及理由不足，本院不予采纳。关于涉案合同的解除，两原告提交的解除合同通知函显示，依据涉案合同第14.4条约定，逾期支付租金等费用超过两个月或一年内累计拖欠租金达三次的，两原告有权解除租赁合同，被告已构成合同根本性违约，依照《合同法》第94、107条及租赁合同的约定，自函件到达被告在涉案合同中记载的通讯地址之日为涉案合同解除日。本院认为，被告自认于2019年5月提前解除合同，依据涉案合同的约定，经营免租期内的租金如在被告租满约定租赁期及遵守各项条款前提下予以免收，被告提前解约，故租金应当自商铺开业日即2019年3月14日开始计算。被告未举证证明已支付2019年3月14日至2019年5月期间的租金等费用，两原告依据涉案合同的约定有权解除合同，解除合同的通知自到达被告处生效，即2019年7月5日，涉案合同解除；五、履约保证金及装修保证金、POS机设备押金、桥接器押金及违约金：被告向联投置地公司交纳商铺租赁押金36233元、向联投东方公司交纳履约保证金1907元、装修保证金18116.5元、POS机设备押金1000元、桥接器押金2000元。涉案合同约定，被告应向联投置地公司交纳履约保证金36233元、向联投东方公司交纳履约保证金1907元，且在被告单方提前解约的情况下不予退还，同时，被告还应向两原告合同解除当日固定租金和管理费之和三倍的金额作为违约金，违约金不足以弥补两原告遭受的实际损失包括但不限于租金损失、中介费、广告费、律师费等。被告辩称，两原告请求的三倍租金与管理费违约金、履约保证金与逾期付款违约金均为违约金，且过分高于造成的损失，应仅计算履约保证金与按照中国人民银行同类同期贷款利率计算的逾期付款利息。本院认为，逾期付款违约金的计算方式为原被告约定按照年利率24%计算，在被告未提交反证的情况下应当按照涉案合同的约定对资金占用期间的损失予以补偿；履约保证金与违约金的约定均为违约金性质，是对房屋闲置期间的损失所设定的补偿方式，本院认为，以三个月的房屋闲置期间认定较符合市场的一般情形，故被告还应向被告向联投置地公司支付18116.5元的违约金，向联投东方公司支付953.5元的违约金，两原告无需向被告退还被告已交纳的商铺租赁押金（履约保证金）36233元和履约保证金1907元。被告向联投东方公司交纳的装修保证金18116.5元因被告未举证证明清场后与商铺交付时的内部对比及被告违约在先，故本院认定联投东方公司无需退还装修保证金18116.5元。被告向联投东方公司交纳的商铺POS机设备押金1000元、桥接器押金2000元因被告未能举证证明归还情况及违约情况，本院认定定联投东方公司无需退还商铺POS机设备押金1000元、桥接器押金2000元；六、2019年2月1日起至被告将商铺实际清退恢复至联投置地公司认可的良好状态并完好交还给联投置地公司之日期间的租金及逾期付款违约金：涉案合同约定，商铺交还时应符合条件如下：被告已付清一切应付款项包括但不限于该商铺租金、运营管理费、各类违约金和损害赔偿金等；被告以该商铺作为工商注册地的，在解除合同日已启动注册地变更或注销手续，并承诺在30日内完成上述手续，使商铺可重新作为工商注册地供新租户使用；办理过商铺的水、电燃气等开户转户手续的，亦要求办理完手续等。本院认为，上述约定的条款中注册注销手续、水电转户手续等在被告交付商铺后招租期间可予以办理，而在涉案合同中作为对商铺交付标准的要求以及对被告付清各类违约金等作为商铺交付的标准，属免除或者限制责任的格式条款，应当采用合理方式提请对方注意，按照对方要求，对该条款予以说明，两原告未举证证明已对上述条款提醒对方注意，故对上述条款的效力本院不予认定。被告提交的证据可以证明于2019年5月29日搬离商铺，而两原告开具放行条给被告结合被告提交的微信聊天记录内容可以证明两原告应当知晓被告撤离商铺的事实，视为被告已向原告交还商铺，故本院对2019年6月1日之后的租金不予以支持。因涉案合同约定，被告擅自提前撤场，应向联投置地公司补付装修期内的租金，故被告应当支付的租金自2019年2月11日起计算至2019年5月31日为65219.4元。原告请求除装修期、经营免租期外的租金逾期付款违约金按照涉案合同约定，自每月6日起、按照年利率24%计算至实际付清日，具体计算如下：2019年4月13日至2019年4月30日期间的租金10869.9元自2019年4月13日起、2019年5月租金18116.5元自2019年5月6日起计算至实际付清日，暂计至2019年7月5日为1327.03元；七、自2019年2月1日起计至被告将租赁商铺实际清退恢复至联投置地公司认可的良好状态并完好交还给联投置地公司之日期间的运营管理费及逾期付款违约金：按每月953.5元涉案合同约定的标准，自2019年2月11日起计算至2019年5月31日为3473.46元。逾期付款违约金按照涉案合同约定，按每年24%的利率标准，2019年2月费用612.96元自2019年2月12日起、2019年3月至2019年5月每月费用953.5元自当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2019年7月5日为227.83元；八、2019年4月至2019年5月期间的水电费及违期付款违约金：原告提交的缴费通知书可以证明该期间水电费共计635.04元。逾期付款违约金按照涉案合同约定，按照年24%的利率标准，从各期次月的26日起计至实际付清之日，具体为4月水费221.13元自2019年5月26日起计算、5月水费413.91元自2019年6月26日起计算，暂计至2019年7月5日为8.9元；九、律师费：被告与两原告已约定，违约金部分包括但不限于律师费，即已约定律师费损失由被告承担，在两原告行使合同解除权时，而原告提交的律师费发票、转账记录和委托代理合同可以证明包括税费在内被告向联投置地公司支付律师费9540元、向联投东方公司支付律师费1060元，应当由被告向两原告支付对应的律师费；十、原告的诉讼请求：1、确认被告与两原告签订的商铺租赁合同已经解除。2、确认被告向联投置地公司交纳的履约保证金36233元、向联投东方公司交纳的履约保证金及装修保证金、POS机设备押金、桥接器押金等23023.5元均不予退还。3、被告向两原告支付违约金57210元[（18116.5元月租金+953.5元月管理费）×3倍]。4、被告向联投置地公司支付2019年2月1日起至原告收回商铺之日期间的租金（计至2019年7月5日为50024.92元）以及延期付款违约金（按每年24%标准，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2019年7月5日为1727.97元）。5、被告向联投置地公司支付在装修免租期、经营免租期内享受的对应租金36233元。6、被告向联投东方公司按每月953.5元的标准支付从2019年2月1日起计至原告收回商铺之日期间的运营管理费（计至2019年7月5日为4580.75元）以及延期付款违约金（按每年24%标准，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2019年7月5日为251.71元）。7、被告向联投东方公司支付拖欠的2019年4月至2019年5月期间的水电费共计635.04元以及延期付款违约金（按每年24%标准，从各期当月的6日起计至实际付清之日，暂计至2019年7月5日为8.85元）。8、被告向联投置地公司支付律师费9540元、向联投东方公司支付律师费1060元。9、被告承担本案案件受理费等诉讼费用。庭审中，两原告变更诉讼请求为：第4及第6项诉讼请求中的“至原告收回商铺之日期间”均改为“至被告将租赁商铺实际清退恢复至联投置地公司认可的良好状态并完好交还给联投置地公司之日期间”。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司与被告袁杨瑞签订的商铺租赁合同已经解除；二、原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司无需向被告袁杨瑞退还履约保证金（商铺租赁押金）36233元、履约保证金1907元、装修保证金18116.5元、POS机设备押金1000元、桥接器押金2000元；三、被告袁杨瑞于判决生效之日起十日内向原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司支付违约金19070元；四、被告袁杨瑞于判决生效之日起十日内向原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司支付自2019年2月11日起至2019年5月31日的租金65219.4元及逾期付款违约金（2019年4月13日至2019年4月30日期间的租金10869.9元自2019年4月13日起、2019年5月租金18116.5元自2019年5月6日起、按照年利率24%计算至实际付清之日止）；五、被告袁杨瑞于判决生效之日起十日内向原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司支付自2019年2月11日至2019年5月31日的管理费3473.46元及逾期付款违约金（按照每年24%的利率标准，2019年2月费用612.96元自2019年2月12日起、2019年3月至2019年5月每月费用953.5元自当月的6日起计至实际付清之日止）；六、被告袁杨瑞于判决生效之日起十日内向原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司支付2019年4月至2019年5月期间的水电费635.04元及违期付款违约金（按照年24%的利率标准，4月水费221.13元自2019年5月26日起计算、5月水费413.91元自2019年6月26日起计算至实际付清之日止）；七、被告袁杨瑞于判决生效之日起十日内向原告深圳市联投置地有限公司支付律师费9540元、向深圳市联投东方资产管理有限公司支付律师费1060元；八、驳回原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2304元，由被告承担1748元，由两原告承担556元，原告深圳市联投置地有限公司、深圳市联投东方资产管理有限公司已预交的1748元由本院予以退回。被告袁杨瑞应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费1748元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 尚          静二〇二〇年八月十三日书记员 孙海豹（兼）书记员许彧燊附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。