湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1997号上诉人（原审被告）：周巍，女，1971年9月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：熊燃，湖北楚诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：襄阳星泓商贸发展有限公司（以下简称星泓发展公司）。法定代表人：谢鹏飞，该公司经理。委托诉讼代理人：丁永乐，湖北思扬律师事务所律师。上诉人周巍因与被上诉人襄阳星泓商贸发展有限公司（以下简称星泓发展公司）租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初2668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。周巍上诉请求：1.二审法院依法撤销（2019）鄂0691民初2668号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院对租金及营运管理费的事实认定错误，上诉人不应补缴应减免的租金。上诉人和被上诉人签订的《优惠补充协议》约定“租期优惠以及装修期优惠……若乙方在合同期内提前申请退场，未减免的租期优惠及装修期优惠不兑现、不返现”。2018年9月12日，租赁场所被被上诉人断电，此时租赁的房屋已不能正常使用，其后上诉人也并未退场，而是一直和被上诉人沟通解决问题。9月18日，被上诉人的关联公司就紧急向上诉人送达了《解除合同通知书》。虽然上诉人认可收到该通知，但并未主动申请退场，而是被迫退场。根据该条款的通常理解，乙方只有在申请提前退场的情况下，未减免的优惠不再减免兑现，乙方没有申请提前退场，最终退场是由甲方原因造成的。应按照租期优惠的约定减免6个月房租，鉴于2018年10月1日之前合同已经解除，上诉人认为应按照五个月的租期优惠进行减免。二、上诉人未能按时交付房租系对《优惠补充协议》的理解及对被上诉人先行违约行为的抗辩。上诉人在签订合同时，预交了9324元的租金及营运管理费，按照双方合同约定，2017年10月至12月属于优惠期，不计算相关费用，所以上诉人交纳的租金和营运管理费是2018年1月至2018年3月的费用。同时2018年4月和7月仍属于优惠期，上诉人根据约定无需交纳相关费用。2017年12月开始，经营场所内天花板漏水，并伴有恶臭，严重影响上诉人的正常经营。与此同时上诉人不断与其联系维修赔偿等事宜，经过长达半年的沟通，仍不能解决问题。为保证正常经营活动上诉人只得自行维修。根据《合同法》第二百二十条、二百二十一条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。上诉人虽未在原审中对自行维修的费用提起反诉，但漏水的情形属实，确实也影响了上诉人的经营。基于该原因，上诉人请求相应减少一个月租金及营运管理费。上诉人投入大量金钱的本意是诚信经营，但开业不到一年，就发生了房屋漏水，被上诉人拒绝维修赔偿，长期截留装修押金等一系列影响合同正常履行的行为，上诉人仅是按通常理解进行抗辩，请二审法院充分考量被上诉人违反合同义务的情况，保护承租人的合法权益。三、上诉人不应另行支付一个月的房屋占用费，请二审法院予以驳回。被上诉人向上诉人下达《解除合同通知书》后，被上诉人已经对展位及展位内的展品具有完全的控制和处分权，被上诉人可以自由进出并对展品进行处置。按照《租赁使用合同》的约定，展位内的所有物品已经归甲方所有，甲方处理这些物品所需的时间，由甲方自行承担。上诉人并非物的所有人也不存在占用房屋的情况，更谈何支付房屋占用费。四、原审法院对物业费的收取主体认定错误。上诉人在一审中提交的《缴费通知书》载明，2018年3月9日至2018年9月30日上诉人尚欠物业费3383元，落款为襄阳星泓物业服务有限公司，经上诉人查询，襄阳星泓物业服务有限公司为独立的法人，与被上诉人没有任何关联性，提供物业服务的也是星泓物业公司。相应的起诉主体也应是星泓物业，原审法院判决物业费支付给被上诉人，损害了第三人的合法权益。属事实认定错误，应予纠正。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。星泓发展公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律得当，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。星泓发展公司向一审法院起诉请求：1.判令确认双方签订的《场地租赁使用合同》及优惠补充协议在2018年9月17日解除，周巍将租赁场地腾退交还给星泓发展公司；2.判令周巍已交纳的保证金不予退还，并支付场地使用费35938.56元、物业费3300.08元、违约金20420.25元，合计59658.89元；3.判令周巍在腾退交还场地前参照租赁合同约定的费用标准，赔偿星泓发展公司占用费损失（自2018年9月17日至实际返还之日止，按3108元/月计算）；4.判令周巍承担本案诉讼费和律师费等为诉讼支出的费用。一审法院认定事实：襄阳星泓商贸物流有限公司在取得建设工程规划许可证、施工许可证、土地使用权证等证件后开发建设了星泓天贸城。2015年12月31日该工程通过了竣工验收。之后，襄阳星泓商贸物流有限公司（甲方）与星泓发展公司（乙方）签订了《委托经营管理合同》，合同主要约定：一、甲方委托乙方管理甲方所持物业：星泓·天贸城（具体部位详见附件一物业清单），该物业坐落于长虹北路与××大道交汇处。二、委托经营期间为2013年9月28日至2022年10月27日。三、委托经营管理的约定1.委托经营一般约定：甲方授权乙方下述商业经营事宜（1）甲方提供本合同约定的经营商铺，由乙方独立对经营商铺进行品牌经营和管理。（2）甲乙双方一致同意，由乙方经营管理团队独立负责乙方的日常经营管理，按照本合同约定完成相应的经营管理责任（6）制定经营收入标准，收取经营收入，依法向拖欠租金和费用的租户进行追缴……五、乙方的权利与义务3.委托管理期间，乙方鉴于统一经营的需要，甲方同意乙方可以将商铺出租给第三方使用，而无需再征得甲方同意。2017年8月10日，星泓发展公司（甲方）与周巍（乙方）签订了《天贸城场地租赁使用合同》，约定：第一条使用场地的位置、面积及用途，甲方将位于襄阳星泓天贸城一期6栋3楼，展位045/031号，经营面积计100.51㎡的场地，租赁给乙方经营展示门类商品，品牌为欧韩居。第二条租赁合同期限、优惠和合同延期，合同期限暂定自2017年10月1日至2020年9月30日止。第三条场地使用费的收取，1.场地使用费包括场地使用租金、营运管理费、物业费，场地使用费自2017年10月1日开始收取，乙方因故拒不进场不影响甲方收取场地使用费。2.场地使用费采取先付费后使用原则，乙方应按季度支付场地使用费。（1）场地使用费标准，合同期内乙方所租用的场地使用费为平均每平方米35.91元/月，即每季度场地使用费共计10827元，首期场地使用费为10827元，乙方应在合同签订之日起五个工作日内向甲方支付。物业费为每平方米5元/月，并另行签订物业管理协议。（2）场地使用费的支付时间与方式：首期场地使用费为计租日起至第三个自然月最后一日的场地使用费。除首期场地使用费外，之后每期场地使用费均按每三个完整的自然月为一个交租期。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期的场地使用费，甲方在收到场地使用费后，向乙方提供等额合法发票。3.延迟交纳场地使用费滞纳金的收取：乙方应按时交纳场地使用费，如延期缴纳，甲方向乙方按欠款金额每天收取0.5%的滞纳金。第四条保证金的收取，乙方签订本合同时，甲方向乙方收取租赁保证金6216元，并收取商品质保金3108元。如乙方退场或合同期满乙方不再续签合同，若乙方无违法违约行为，则甲方如数（无息）退还乙方租赁保证金，一年后无售后遗留问题，则由甲方在三包期内结束后如数退还乙方质保金剩余部分。第六条甲方权利和义务，1.甲方有权对商场租户进行管理，商场经营过程中所有收入（包括但不限于场地使用费、广告位经营费的所有费用等），由甲方收取。5.负责对整个商场设施设备的维护和费用支出，确保设施和设备正常运行。第七条乙方的权利和义务，3.乙方应按时缴纳场地使用费、招牌、广告及品牌推广宣传费用和经营过程中发生的水电费及合同约定的保证金、违约金及其他费用。乙方若因拖欠甲方上述费用或因其他违约行为导致解除合同时，乙方自愿将展位内的全部展品让与甲方所有（展品数量以双方解除合同时展厅的样品为准），并授权甲方自行处置（包括直接变卖），甲方有权决定是否接受乙方的产品，如甲方接受产品则以实际变卖的金额为准，变卖金额可抵做乙方应向甲方支付的场地使用费、违约金等损失赔偿，不足部分应由乙方补足。未经甲方同意，乙方不得将“展品”作价出售，甲方亦有权选择对乙方商品异地留置。8.在合同期限内双方解除合同或合同到期后乙方不再续租，无论是何种原因导致合同解除或者不再续租，未形成附和的部分归乙方所有，乙方装修形成附和的部分归甲方所有，甲方不补偿乙方任何损失，乙方在拆除未附和部分时不得损坏，否则甲方有权要求乙方恢复原状、赔偿损失。若乙方尚欠甲方场地使用费，招牌、广告及品牌宣传推广费、水电费及其他费用的，甲方有权扣留乙方未形成附和部分的物品。第九条合同的变更、解除与终止，1.在租赁期内，如乙方需要提前解除合同，必须提前两个月书面通知甲方，经甲方同意后，乙方必须补齐经营免租期的场地使用费及其他相关费用，并办好所有退租手续后方可终止合同。4.合同解除或终止后，乙方应于解除或终止之日前三日内（或按甲方指定期限），将乙方展位内物品全部撤出展位，如乙方未按上述期限撤出场地，则甲方有权自行处理展位及相关物品，乙方无权因此向甲方主张任何费用或损失。（此条款已由甲方明确告知乙方，且乙方在签订本合同时已明确知晓）。5.合同终止、解除或期满后，乙方展位的全部装修归甲方所有，乙方不得拆除、破坏，甲方无需为此支付任何费用或损失，如续租所有装修归乙方继续使用。第十条违约责任，在租赁期内，乙方未按合同或附件规定期限付款并自规定付款日起超过一个月（30日），包括但不限于乙方未按合同或合同附件按期支付场地使用费、足额保证金、招牌、广告及品牌宣传推广费、水电费及违约金其他费用等一切款项，甲方有权解除合同，同时要求乙方支付与租赁保证金相等的违约金并另行赔偿甲方由此发生的全部损失（包括但不限于赔偿金、诉讼费、差旅费、律师费等），已支付的合同款项不予返还。同日，星泓发展公司（甲方）与周巍（乙方）签订了《天贸城场地租赁使用合同优惠补充协议》，约定：一、乙方租赁的场地为襄阳星泓天贸城一期6栋3楼，展位031/045号，经营面积计100.51㎡，其中031号铺面积为51.71㎡，租金为869元/月、营运管理费为579元/月；045号铺面积为48.8㎡，租金为996元/月、营运管理费为664元/月，即每季度场地使用租金共计5595元，首期场地使用租金为5595元，每季度营运管理费共计3729元，首期营运管理费为3729元，首期场地使用租金和营运管理费应在合同签订之日起五个工作日内向甲方支付。二、租期优惠：甲方同意在合同期限的基础上，给予乙方6个月的租期优惠，即：自2017年10月1日至2017年12月31日；自2018年4月1日至2018年4月30日；自2018年7月1日至2018年7月31日；自2018年10月1日至2018年10月31日乙方无需支付租金和营运管理费。装修期优惠：乙方于2017年9月30日完成装修并如期开业，甲方同意额外给予乙方5个月的装修期优惠，即：自2019年1月1日至2019年1月31日，自2019年4月1日至2019年4月30日，自2019年7月1日至2019年7月31日，自2019年10月1日至2019年10月31日，自2020年1月1日至2020年1月31日乙方无需支付租金和营运管理费。乙方未在甲方规定的时间内完成装修并如期开业，则乙方不享受甲方额外给予的5个月装修期优惠。租期优惠以及装修期优惠，在正常的合同期内按照租金和营运管理费减免的方式予以优惠，如因不可抗力导致开业时间延迟，则甲方给予乙方的优惠顺延，若乙方在合同期内提前申请退场，未减免的租期优惠及装修期优惠不兑现、不返现。本协议与《场地租赁使用合同》具有同等法律效力，如在履行本协议的过程中与《场地租赁使用合同》发生冲突，以本补充协议为准。2017年8月10日，周巍交纳了质量保证金3108元、租赁保证金6216元、预收租金和营运管理费9324元。2017年8月31日，周巍交纳了装修及施工押金10200元、垃圾清运费804元、喷绘费288元、工本费20元、物业费半年3015元。2017年9月13日，周巍交纳了电费300元。上述费用均由星泓发展公司出具的收据予以载明。2017年10月1日，星泓天贸城正式开业，并开始计租。2018年3月11日和2018年3月20日，周巍向天贸城管理人员“郭静静”通过微信反映漏水赔偿事宜。2018年6月5日，星泓发展公司与襄阳星泓商业管理有限公司联合发布了《关于襄阳天贸城经营管理方调整的商函》，内容为“各位商户朋友：根据市场经营管理的需要，同时更好的发展市场，襄阳天贸城项目的经营管理方由原‘星泓发展公司’调整为‘襄阳星泓商业管理有限公司’。自本商函通知之日起，新的经营管理业务由‘襄阳星泓商业管理有限公司’全权负责，原有合作事宜也由‘星泓发展公司’全权委托‘襄阳星泓商业管理有限公司’办理”。该商函下方附有新管理方相关负责人及联系方式。2018年8月11日，因周巍未交纳2018年1月1日以后的营运管理费、租金以及物业管理费，襄阳星泓商业管理有限公司向周巍发送了《缴费通知书》，要求周巍在2018年8月14日前办理上述费用的缴纳手续。2018年9月12日，襄阳星泓商业管理有限公司切断了周巍所承租商铺的电源，次日起周巍未再继续经营，但未将展品搬离案涉展位。2018年9月18日，襄阳星泓商业管理有限公司向周巍发送了《解除合同通知书》和《湖北思扬律师事务所律师函》，该份通知书中载明因周巍未于2018年8月16日前缴纳租金、营运管理费共计21749.56元，根据双方签订的《场地租赁使用合同》第十条第二款的约定，通知周巍从即日起解除双方签订的《场地租赁使用合同》及《场地租赁使用合同优惠补充协议》，并在该通知发出之日起三日内到襄阳星泓商业管理有限公司办公室办理解除合同的相关手续。后周巍仍未向襄阳星泓商业管理有限公司交纳相关费用，遂引起本案诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点一为本案星泓发展公司是否具有主体资格。襄阳星泓商贸物流有限公司（甲方）与星泓发展公司（乙方）签订的《委托经营管理合同》约定了甲方授权乙方独立对经营商铺进行品牌经营和管理，并制定经营收入标准，收取经营收入，依法向拖欠租金和费用的租户进行追缴，星泓发展公司享有对案涉商铺进行独立管理的权利。后星泓发展公司又委托襄阳星泓商业管理有限公司对案涉商铺进行日常管理，星泓发展公司作为被代理人，以自己的名义实施民事法律行为，符合《中华人民共和国民法总则》第六十三条“代理人在代理权限内以代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，故本案原告主体适格。本案的争议焦点二为案涉房屋的消防验收是否合格以及本案租赁合同的效力如何。周巍提交的“消防监督结果公开”网络查询页面截图虽显示星泓天贸城6号楼在2016年4月8日和2016年7月22日验收均不合格，星泓发展公司提交了襄阳市公安消防支队2017年5月25日出具的襄公消验字[2017]第0166号《建设工程消防验收意见书》，载明星泓天贸城一期工程（包括6号楼）消防验收合格，可以证明星泓发展公司将案涉房屋交付给周巍时，该房屋符合约定的用途，故星泓发展公司与周巍签订的《天贸城场地租赁使用合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。本案的争议焦点三为星泓发展公司、周巍是否违约，星泓发展公司依约将商铺交付给周巍用于经营，星泓发展公司、周巍双方签订的《场地租赁合同》中约定“每期场地使用费均按每三个完整的自然月为一个交租期，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期的场地使用费”，周巍向星泓发展公司支付了第一季度即2017年10月1日至2017年12月31日的场地使用费后，此后未再支付，根据双方合同约定“在租赁期内，乙方未按合同或附件规定期限付款并自规定付款日起超过一个月，甲方有权解除合同”。周巍构成违约，星泓发展公司有权解除合同。2018年9月18日，星泓发展公司向周巍发出了《解除合同通知书》，庭审中周巍也认可该日收到了该通知书。故一审法院确认星泓发展公司与周巍签订于2017年8月10日的《天贸城场地租赁使用合同》已于2018年9月18日解除，周巍应将租赁场地腾退交还给星泓发展公司。本案的争议焦点四为关于周巍所欠租金及营运管理费数额，星泓发展公司、周巍签订的《优惠补充协议》约定“031号铺面积为51.71㎡，租金为869元/月、营运管理费为579元/月；045号铺面积为48.8㎡，租金为996元/月、营运管理费为664元/月”，经一审法院核算，自2017年10月1日起至合同解除之日即2018年9月18日的应缴租金及营运管理费：2018年1月1日至2018年3月31日为9321.24元，2018年4月1日至2018年6月30日为6214.16元，2018年7月1日至2018年9月18日为4867.76元，共计20403.16元。另根据《优惠补充协议》约定“若乙方在合同期内提前申请退场，未减免的租期优惠及装修期优惠不兑现、不返现”，故除上述应缴租金及营运管理费外，周巍应补齐免租期的租金及营运管理费：2017年10月1日至2017年12月31日为9321.24元，2018年4月1日至2018年6月30日为3107.08元，2018年7月1日至2018年9月18日为3107.08元，共计15535.40元。即2017年10月1日至2018年9月18日期间周巍应交纳的租金及营运管理费共计为35938.06元，扣减周巍已支付的租金及营运管理费9324元，尚欠26614.56元。本案的争议焦点五为关于周巍所欠物业费的数额，星泓发展公司、周巍在《天贸城场地租赁使用合同》中约定了“场地使用费包括场地使用租金、营运管理费、物业费，场地使用费自2017年10月1日开始收取，物业费为每平方米5元/月，并另行签订物业管理协议”，2017年8月31日，周巍向星泓发展公司交纳了6个月即自2017年10月1日至2018年3月31日的物业费3015元，尚欠自2018年4月1日至合同解除之日即2018年9月18日的物业费为2798元。本案的争议焦点六为关于案涉违约金的数额，《天贸城场地租赁使用合同》约定“乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期的场地使用费，如延期缴纳，甲方向乙方按欠款金额每天收取0.5%的滞纳金”，周巍认为星泓发展公司主张的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反乙方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，周巍违约给星泓发展公司造成的损失为租金及其产生的相应利息，合同约定的违约金过高，一审法院将案涉违约金数额调整为按年利率6%的标准计算的利息，经查，周巍向星泓发展公司交纳了第一个季度即2017年10月1日至2017年12月31日的租金和运营管理费后，后未再继续交纳费用，故自2017年12月21日至2018年9月18日以应缴租金及营运管理费9321.24元为基数按照年利率6%的标准计算的利息为414.80元，自2018年3月21日至2018年9月18日以应缴租金及营运管理费6214.16元为基数按照年利率6%的标准计算的利息为183.32元，自2018年6月21日至2018年9月17日以应缴租金及营运管理费4867.76元为基数按照年利率6%的标准计算的利息为69.77元，合计667.89元。本案的争议焦点七关于周巍交纳的租赁保证金、质量保证金以及装修施工押金应否冲抵所欠租金及营运管理费，一审法院认为，《天贸城场地租赁使用合同》约定“若乙方无违法违约行为，则甲方如数（无息）退还乙方租赁保证金，一年后无售后遗留问题，则由甲方在三包期内结束后如数退还乙方质保金剩余部分”，因周巍未履行按时交纳场地使用费的义务，违反了合同约定，故其交纳的租赁保证金不予退还；因星泓发展公司未举证周巍经营的商品存在质量问题，故应将周巍交纳的质量保证金3108元与租金及营运管理费相抵扣；关于装修及施工押金，周巍已完成承租商铺的装修，星泓发展公司未举证证明周巍的装修行为违反了合同约定，且庭审中星泓发展公司认可周巍交纳的装修保证金可与星泓发展公司诉请的其他费用折抵，故周巍交纳的装修及施工押金10200元应与租金及营运管理费相抵扣。上述质量保证金和装修及施工押金与租金及营运管理费抵扣后，周巍应支付星泓发展公司租金及营运管理费13306.56元。本案的争议焦点八为关于星泓发展公司主张周巍在腾退交还场地前参照租赁合同约定的费用标准，赔偿星泓发展公司占用费损失（自2018年9月18日至实际返还之日止，按3108元每月计算）的问题，一审法院认为，《天贸城场地租赁使用合同》约定“乙方若因拖欠甲方费用或因其他违约行为导致解除合同时，乙方自愿将展位内的全部展品让与甲方所有，并授权甲方自行处置（包括直接变卖），甲方有权决定是否接受乙方的产品，如甲方接受产品则以实际变卖的金额为准，变卖金额可抵做乙方应向甲方支付的场地使用费、违约金等损失赔偿不足部分应由乙方补足，未经甲方同意，乙方不得将展品作价出售，甲方亦有权选择对乙方商品异地留置”和“合同解除或终止后，乙方应于解除或终止之日前三日内（或按甲方指定期限），将乙方展位内物品全部撤出展位，如乙方未按上述期限撤出场地，则甲方有权自行处理展位及相关物品，乙方无权因此向甲方主张任何费用或损失”，虽周巍未腾退展位，但依照上述合同约定，自合同解除之日起星泓发展公司已享有对该展位的控制和处分权，此时该展位并非完全处于周巍的管控之下，但考虑到星泓发展公司需要一定的期限对展位内的物品进行处理，故一审法院酌定，周巍向星泓发展公司支付一个月的房屋占用费即3108元。关于星泓发展公司主张周巍应承担律师代理费2500元的诉请，一审法院认为，因星泓发展公司未提交相应的支付凭证，故对星泓发展公司的该项诉请不予支持。关于周巍辩称星泓发展公司应赔偿其装修损失的意见，经庭审释明，周巍不主张在本案中针对该项诉请提起反诉，故本案中对此不予处理，周巍可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条和第二百二十六条的规定，判决：一、确认原告襄阳星泓商贸发展有限公司与被告周巍签订于2017年8月10日的《场地租赁使用合同》及优惠补充协议于2018年9月18日解除，被告周巍于本判决生效之日起五日内腾退位于襄阳星泓天贸城一期6栋3楼展位号为045/031号的场地；二、被告周巍于本判决生效之日起十日内向原告襄阳星泓商贸发展有限公司支付场地使用费13306.56、物业费2798元、房屋占用费3108元、违约金667.89元，四项合计19880.45元；三、驳回原告襄阳星泓商贸发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1820元，由周巍负担620元，由星泓发展公司负担1200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人签订的天贸城场地租赁使用合同、天贸城场地租赁使用合同优惠补充协议属有效合同。上述合同约定，在租赁期内，如乙方（指周巍）需要提前解除合同，必须提前两个月书面通知甲方（指星泓发展公司），经甲方同意后，乙方必须补齐经营免租期的场地使用费及其他相关费用，并办好所有退租手续后方可终止合同。上述优惠补充协议约定，在正常的合同期内按照租金和营运管理费减免的方式予以优惠，如因不可抗力导致开业时间延迟，则甲方给予乙方的优惠顺延，若乙方在合同期内提前申请退场，未减免的租期优惠及装修期优惠不兑现、不返现。根据上述约定，周巍需要提前解除合同，提前两个月书面通知甲方，经甲方同意后，周巍必须补齐经营免租期的场地使用费及其他相关费用，周巍提前申请退场，未减免的租期优惠及装修期优惠不兑现、不返现。本案中，因周巍存在拖欠场地使用费的违约行为，导致星泓发展公司与周巍解除合同，此种情形，也可以适用上述约定。原审法院认为周巍应补齐免租期的租金及营运管理费，并无不当。周巍上诉提出，原审法院对租金及营运管理费的事实认定错误，上诉人不应补缴应减免的租金，上诉人和被上诉人签订的《优惠补充协议》约定，“租期优惠以及装修期优惠……若乙方在合同期内提前申请退场，未减免的租期优惠及装修期优惠不兑现、不返现”，上诉人并未主动申请退场，而是被迫退场，根据该条款的通常理解，乙方只有在申请提前退场的情况下，未减免的优惠不再减免兑现，乙方没有申请提前退场，最终退场是由甲方原因造成的，应按照租期优惠的约定减免6个月房租，鉴于2018年10月1日之前合同已经解除，上诉人认为应按照五个月的租期优惠进行减免，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。周巍上诉提出，上诉人未能按时交付房租系对《优惠补充协议》的理解及对被上诉人先行违约行为的抗辩，2017年12月开始，经营场所内天花板漏水，并伴有恶臭，严重影响上诉人的正常经营，与此同时上诉人不断与其联系维修赔偿等事宜，经过长达半年的沟通，仍不能解决问题，为保证正常经营活动上诉人只得自行维修，根据《合同法》第二百二十条、二百二十一条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期，上诉人虽未在原审中对自行维修的费用提起反诉，但漏水的情形属实，确实也影响了上诉人的经营，基于该原因，上诉人请求相应减少一个月租金及营运管理费。因周巍未提交充分的证据证实经营场所内天花板漏水并伴有恶臭且严重影响其正常经营以及其支付的维修费用，故对其上述上诉理由，本院依法不予采纳。周巍上诉提出，上诉人不应另行支付一个月的房屋占用费，请二审法院予以驳回，被上诉人向上诉人下达《解除合同通知书》后，被上诉人已经对展位及展位内的展品具有完全的控制和处分权，被上诉人可以自由进出并对展品进行处置，按照《租赁使用合同》的约定，展位内的所有物品已经归甲方所有，甲方处理这些物品所需的时间，由甲方自行承担，上诉人并非物的所有人也不存在占用房屋的情况，更谈何支付房屋占用费。因原审法院酌定周巍向星泓发展公司支付一个月的房屋占用费3108元的理由并无明显不当，故对其上述上诉理由，本院依法不予采纳。原审法院判决周巍向星泓发展公司支付物业费2798元的理由充分，符合合同约定和法律规定，故对周巍提出的原审法院对物业费的收取主体认定错误的上诉理由，本院依法不予采纳。对周巍的上诉请求，本院依法不予支持。综上所述，周巍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1820元，由周巍负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年八月二十六日书记员  康宁艺