陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终5559号上诉人（原审被告）：张旭东，男，1978年1月1日出生，汉族，住甘肃省华亭县。被上诉人（原审原告）：宋雪涛，男，1976年1月22日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：张雨涛，陕西唐烽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳，陕西唐烽律师事务所实习律师。原审第三人：西安瑞坤房地产营销策划有限公司,住所地西安市高新区。法定代表人：张庆庆，该公司执行董事兼总经理。上诉人张旭东因与被上诉人宋雪涛、原审第三人西安瑞坤房地产营销策划有限公司（以下简称瑞坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初15554号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张旭东上诉请求：撤销一审判决，改判为其向宋雪涛退还押金3000元、物业费148.6元、水电气费411.65元，或将本案发回重审；一、二审诉讼费由宋雪涛负担。事实和理由：其已经根据双方合同约定提前一个月向宋雪涛书面提出终止合同，并获得宋雪涛的同意，故其不构成违约。其两次检查涉案房屋，宋雪涛的东西还没有搬走。宋雪涛称其于2019年5月8日搬离涉案房屋与事实不符。其作为出租人的义务是如期履行交付房屋，双方未约定其为宋雪涛提供生活设施设备，故涉案房屋家具家电的安装费等额外费用不应由其承担。2019年5月7日及之后，其两次前往涉案房屋检查。第一次，瑞坤公司明确表示因宋雪涛的东西还未搬离，房屋暂时不能检查;第二次，因瑞坤公司未将钥匙交与其，其无法进入房屋，故无法确定宋雪涛是否搬离。故其不应退还宋雪涛2019年5月9日至2019年5月31日的房屋租金。宋雪涛辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一审是在瑞坤公司在场的情况下了解其搬离时间。其主张的搬离时间早于一审认定的2019年5月8日。系张旭东不愿承担违约责任，其才诉至法院。一审判决张旭东退还的钱款系张旭东应当退还的。请求驳回上诉，维持原判。瑞坤公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。宋雪涛向一审法院起诉请求：张旭东退还一个月租金、押金，并承担违约金以及其他损失共计1万元；诉讼费以及律师代理费由张旭东负担。一审法院认定事实：2018年11月28日，宋雪涛（承租方，乙方）与张旭东（出租方，甲方）及瑞坤公司（居间方，丙方）签订《房屋租赁居间合同》，约定：张旭东将其位于西安市XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋（建筑面积：98.61㎡）出租给宋雪涛使用，租赁期限自2018年12月1日至2019年11月30日止；每月租金为3000元，半年一付，宋雪涛应于每次租金到期前30日支付下期租金给张旭东；宋雪涛应在本合同签订之日向张旭东支付3000元作为押金，合同期满，如不续租，则张旭东在宋雪涛结算租金、物业费等相关费用之日起三日内将押金退还宋雪涛（不计利息）。合同第七条约定，租赁期间，一方提出终止合同，需提前一个月书面通知另一方，在征得另一方书面同意后方可解除合同，否则构成违约；违约方应按照月租金的一倍向另一方支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同第十二条约定：⒈经甲乙双方协商甲方因不可抗力或急于偿还债务因素造成无法确保继续租给乙方，如在租期内视为甲方违约，赔付乙方一个月房租；⒉若该房屋在租赁期内因急于偿还债务或不可抗力导致该房屋出售，甲方协调下任业主继续将该房屋租给乙方直至合同期满，该情况不视为甲方违约；⒊任何一方违约须赔付给对方一个月租金作为违约金。合同签订当日，张旭东将房屋交付宋雪涛使用，宋雪涛通过手机转账向张旭东支付2018年12月1日至2019年5月31日的租金18000元、六个月物业费1219元、暖气基础费686元，张旭东向宋雪涛出具收条予以确认。在合同签订前，宋雪涛已于2018年11月24日向张旭东支付定金3000元，在合同签订后转为押金。合同履行至2019年4月12日，张旭东因出售房屋需要，通过微信向瑞坤公司发送解除通知，表示愿意向宋雪涛支付一个月租金作为违约金，并于4月13日向宋雪涛发送了解除通知，要求宋雪涛于通知发出之日一个月后的七日内搬离案涉房屋，后宋雪涛于2019年5月8日搬离。后双方关于退还费用产生纠纷，宋雪涛遂诉至法院。另查明，在张旭东将案涉房屋出租给宋雪涛时配备了洗衣机和家具，但安装费500元系宋雪涛支付。另，在宋雪涛搬离案涉房屋时，尚余水电气费411.65元。一审法院认为，宋雪涛与张旭东及瑞坤公司签订的《房屋租赁居间合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。合同签订后，宋雪涛按约向张旭东支付了相关费用，但在合同履行过程中张旭东因出售房屋所需提出解除合同，双方在合同第七条关于提前解除合同约定租赁期间，一方提出终止合同，需提前一个月书面通知另一方，在征得另一方书面同意后方可解除合同，否则构成违约。张旭东经依法传唤未到庭，视为其放弃举证抗辩的权利，即其未提交证据证明宋雪涛同意提前解除双方的租赁合同，因此，按照双方约定应依法认定张旭东违约，张旭东应依法向宋雪涛支付违约金3000元。对于宋雪涛要求张旭东退还相关费用的请求：⒈关于租金，因宋雪涛已将租金支付至2019年5月31日，在张旭东提出解除合同后，其已于2019年5月8日搬离案涉房屋，因此，张旭东应向宋雪涛退还2019年5月9日至5月31日期间的租金2200元；⒉关于押金，双方在合同中约定租赁期满后张旭东向宋雪涛退还，因此，张旭东应向宋雪涛退还押金3000元；⒊关于物业费，因宋雪涛已预交6个月物业费，但其已于2019年5月8日搬离，因此张旭东应向宋雪涛退还2019年5月9日至2019年5月31日的物业费148.6元；⒋安装费500元、电气费411.65元，根据宋雪涛提交微信聊天记录显示张旭东对此费用认可，并同意向宋雪涛支付，因此，对于宋雪涛的此项请求，依法予以支持。关于宋雪涛主张其他损失的请求，因其未提交有效证据证明，故对于该项请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告张旭东于本判决生效之日起十五日内向原告宋雪涛退还房屋租金2200元、押金3000元、物业费148.6元、安装费500元、水电气费411.65元，并支付违约金3000元，共计支付9260.25元；二、驳回原告宋雪涛其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由宋雪涛负担10元，张旭东负担40元。因宋雪涛已预交,由张旭东在向宋雪涛支付上述款项时一并付清。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张旭东、宋雪涛及瑞坤公司签订的《房屋租赁居间合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应按照合同履行自己的义务。该合同第七条约定，租赁期间，一方提出终止合同，需提前一个月书面通知另一方，在征得另一方书面同意后方可解除合同，否则构成违约；违约方应按照月租金的一倍向另一方支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同履行中，宋雪涛依约履行了支付相关费用的义务后，张旭东因出售房屋所需提出解除合同，但张旭东未提交充足证据证明宋雪涛书面同意解除合同，故张旭东应当按照合同约定承担违约责任，向宋雪涛支付违约金3000元。因双方在合同中约定租赁期满后张旭东向宋雪涛退还押金，故张旭东应向宋雪涛退还押金3000元。因宋雪涛已预交6个月物业费，且搬离时尚余水电气费411.65元，现宋雪涛已于2019年5月8日搬离，张旭东应向宋雪涛退还2019年5月9日至2019年5月31日的物业费148.6元、水电气费411.65元。张旭东主张宋雪涛未于2019年5月8日搬离，其不应退还宋雪涛2019年5月9日至5月31日期间的租金2200元，但张旭东未提交充分有效证据证明，且宋雪涛对此亦不认可，故对张旭东的该项主张，依法不予支持。张旭东应向宋雪涛退还2019年5月9日至5月31日期间的租金2200元。张旭东主张其不应承担安装费500元。根据宋雪涛提交微信聊天记录显示张旭东对此费用认可，并同意向宋雪涛支付，故一审认定张旭东应退还宋雪涛安装费500元，并无不妥。综上所述，张旭东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张旭东负担。本判决为终审判决。      审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年八月二十五日 法 官 助 理   高  喜  平书 记 员  姬  凯  华