安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0826民初2651号原告：安庆市宏业房地产开发有限责任公司，住所地安徽省宿松县孚玉东路通和金水湾。法定代表人：赵道胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：何佳，该公司员工。委托诉讼代理人：刘佩良,安徽松圣律师事务所律师。被告：石春香，女，1972年6月26日出生，汉族，住安徽省宿松县。被告：彭章华，男，1972年4月30日出生，汉族，住安徽省宿松县，系石春香丈夫。两被告共同的委托诉讼代理人：高相平，安徽文征律师事务所律师。（第一次庭审后提交委托手续）原告安庆市宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业公司）与被告石春香、彭章华商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月16日以买卖合同纠纷立案，2020年7月23日，石春香、彭章华提出反诉，本院予以准许。本院依法适用简易程序，于2020年7月21日、8月18日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告宏业公司的委托诉讼代理人何佳、刘佩良，被告彭章华到庭参加诉讼，被告石春香经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；第二次庭审，原告宏业公司的委托诉讼代理人刘佩良，被告彭章华及被告石春香、彭章华的委托诉讼代理人高相平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏业公司向本院提出诉讼请求：判决被告支付所欠原告购房款17.7531万元，并按年利率6%支付自2020年1月1日起至实际清偿之日止的利息。事实与理由：2018年12月20日，原、被告签订了《“通河金水湾”香墅园订购书》，约定被告购买原告所开发的位于宿松县孚玉东路南侧白洋河以东的“通河金水湾”香墅园M12栋4号房屋，面积为408.26㎡，总房价为84万元，被告当天支付房款70万元，余款14万元于2019年12月底一次性付清，合同约定被告承担水、电开户费及办证等费用，按照香墅园统一标准收取。截止2020年1月1日，两被告欠付原告房款14万元，水电配套费3.1101万元，办证契税0.643万元，总计欠原告17.7531万元。经原告再三催促，被告至今仍未付款。被告拖延支付购房款等款项，应承担继续付款和按年利率6%支付利息的违约责任。为维护自身合法权益，故起诉。石春香、彭章华答辩及反诉称，原告主张的配套费3.1101万元无任何合同、法律依据；原告主张的税费0.643万元因未发生，没有事实依据；原告主张的14万房款未付，是由于原告先期违约引发。原告要求被告支付所欠购房款17.7531万元没有依据，被告只欠14万元；原告要求被告支付利息是不合理不合法的，双方在签订协议时口头约定原告在一个月内办理好房屋产权证，但是原告至今没有给被告办理产权证，原告违约在先；另被告所购房屋接收仅5天就发现房屋外墙和屋面多处漏水，被告曾多次要求原告给予维修，原告却置之不理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题》第十三条之规定，实际使用的房屋存在质量问题，出卖人应承担修复责任；原告要求被告承担配套费是违法的，《商品房交易行为规则》第一条规定，水、电配套费不得另收费，同时，《全国整顿住房建设取消项目通知（国家计委、财政部2001第585号文件》规定，配套基础设施费用计入总房价，不得再收费；原告主张的税费尚未发生，不应支付。故反诉要求1、责令被反诉人为反诉人办理房、地产证。2、依据最高人法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题第十八条第一款第三项之规定，判令被反诉人自2018年12月20日起按中国人民银行同期贷款年利率7.765%，以70万元为基数，向反诉人支付利息至房、地产证办好并交给反诉人之日止。3、责令被反诉人对其出售给反诉人的房屋漏水部分进行维修。庭审中，反诉人增加了要求双方签订商品房买卖合同的请求。原告对被告的反诉答辩称，1、由于双方未签订商品房买卖合同，所以无法办理商品房预售备案和不动产权证，故反诉原告要求反诉被告办理房地产证的请求不应支持。2、涉案房屋没有办理交接手续，是两反诉原告撬锁进入房间的，关于质量问题，是因为两反诉原告进入房屋时，该小区尚未综合验收合格，由于不具备交房条件，原告无质量保证义务，且根据最高院关于审理建设工程施工合同纠纷适用法律的解释第13条的规定，原告强行入住，不得对质量问题提出异议，故反诉原告的此项诉求也不应得到支持。3、由于双方未签订商品房买卖合同，未办理房屋交接手续，未约定办理不动产权证的相关事宜，故反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉求没有法律依据和约定依据，不应得到支持。4、签订合同必须要双方协商一致为前提，如果双方不能达成一致，则无法签订合同。本院经审理认定本案如下事实：2018年12月20日，出卖人宏业公司与购买人石春香、彭章华签订了一份《“通河金水湾”香墅园定购书》，该定购书约定购买人所定购的香墅园商品房为出卖人所开发的位于宿松县孚玉东路南侧白洋河以东的“通河金水湾”项目中的通河金水湾一期香墅园M12栋4号房屋，面积为408.26㎡（最终以房管局测量面积为准），总房价为84万元；出卖人同意购买人分期付款；为取得该商品房的最终购买权，购买人自愿同意向出卖人支付房款70万元，余款14万元在2019年12月底一次性付清；水、电开户费及办证等费用由购买方承担，按照香墅园统一标准收取。当天，石春香、彭章华向宏业公司支付了70万元，并实际对房屋进行装修和入住，但双方未办理正式交房手续，亦未签订正式的商品房买卖合同。因案涉房屋所在的香墅园小区有部分房屋系宏业公司与业主签订《合作建房协议书》后由宏业公司代建，为了通过香墅园小区的验收及分户发证，宏业公司就香墅园小区建设过程中的配套设施、政府规费及应缴税费委托宿松高阳会计师事务所进行审计。根据该事务所2019年7月26日出具的审计报告，宏业公司要求石春香、彭章华以与其他业主相同的标准承担电力工程与安装、自来水安装的工程费用3.1101万元以及办证契税等，石春香、彭章华不同意。因双方就该款未能协商一致，石春香、彭章华至今未交付第二批的房款14万元。宏业公司催要未果，故成本案诉讼。庭审中，原告陈述当时未与被告签订正式的商品房买卖合同的原因在于当时就该房屋未取得预售许可，现该房屋已经取得了预售许可。经双方协商一致，可以订立正式的商品房买卖合同。针对各自主张的事实，原、被告提交了相应的证据，双方提交的证据及相对方的质证意见如下：一、宏业公司提交了其营业执照、被告身份信息、双方签订的定购书、宿高专审字（2019）第048号专项审计报告、香墅园业主办证交房流程表。证明双方主体适格；双方签订定购书对相关事宜进行了约定；被告的房屋应付的水电安装等费用为3.1101万元，香墅园其他业主按照同样的标准支付了水电安装费。被告对原告提交证据的真实性无异议，但认为水电开户及办证费用由被告承担违背我国相关法律规定，该条约定无效；对审计报告和办证交房流程表认为不能达到原告的证明目的。二、石春香、彭章华提交了1、香墅园定购书。证明原、被告于2018年12月20日签订了涉案房屋的定购书。2、松信联办（2019）4号文件复印件。证明在2019年4月8日，信访办向住建局、规划局等发了通知，要求住建局和相关部门在七月底之前对该小区进行综合验收，要求在九月底之前完成不动产权证的发放工作，原告的房屋办不到证的原因是没有综合验收。3、收款收据两张。证明被告已经向原告交付购房款70万元。4、房屋图片四张。证明被告购买原告房屋存在质量问题，漏水。宏业公司对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，认为未办理房产证的原因是因为未签订商品房买卖合同。对证据3无异议。对证据4有异议，认为无法确认照片反映的是涉案房屋的相关情况。本院经审查认为，对于相对方无异议的证据，本院予以采信。原、被告均提交的定购书系双方签订，对其真实性双方均无异议，但对部分条款的理解双方有分歧，主要争议在第（五）条“水电开户费及办证等费用由购买方承担，按照香墅园统一标准收取。”被告认为原告要求其承担的3.1101万元系水电配套费，该费用应包含在房屋价款内，而原告认为该费用系根据其与合作建房户或预定购房户的协议而对香墅园小区建设中的相关费用进行审计后应由购房户承担的费用，且该小区内业主均是按照该审计报告确定的水电安装费用标准向原告支付相应的费用。对于该定购书的认定，本院将在说理部分阐述。对于案涉房屋能否办理产权证及房屋质量问题，本院一并在说理部分阐述。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《“通河金水湾”香墅园定购书》，其内容就案涉房屋的基本情况、房款金额、付款方式等条款进行了约定,系原、被告双方对以后订立商品房买卖合同相关事宜（即双方约定的“为取得该商品房的最终购买权”）进行的预先约定,而不是对商品房买卖结果的直接确认,故该定购书应认定为商品房预约合同。该合同成立的目的即在于待事实及法律上的障碍均消失后,双方再签订正式的商品房买卖合同。故本案应定性为商品房预约合同纠纷，立案时定为买卖合同纠纷不恰当，应予纠正。双方签订的预约合同未违反法律强制性规定，本院认定为有效合同，相关内容对合同双方均有约束力。在该合同中，双方未约定交付房屋的时间，但签订合同后，被告已实际装修入住，原告未提出异议，在诉讼中，双方亦未提出解除该合同的意见，故本院仅就双方合同的履行进行处理。双方约定第二批购房款14万元应于2019年12月底一次性付清，被告对于该购房款的交付无异议，本院予以认定。双方争议的主要焦点在于水电的建设安装费用应否缴纳。本院认为，由于香墅园小区涉及到部分房屋为原告与他人合作建房，在原、被告签订该合同时，部分建设费用尚未确定，故双方在合同中约定“水、电开户费及办证等费用由购买方承担，按照香墅园统一标准收取”，现原告提交了审计报告以证实水电建设安装费用的计算标准以及香墅园其他业主缴纳该费用的相应证据，该证据符合真实性、合法性及关联性要求，能够相互印证，本院予以采信。原告要求被告按照香墅园统一标准缴纳该费用符合双方的约定，本院予以支持。对于原告的利息请求，本院认为，被告未按约向原告交付购房款及相关费用的原因在于双方对水电安装费用的金额有争议，并非被告故意拖延交付，且双方在定购书中并未约定逾期交付房款的违约责任，故原告要求被告承担利息的请求本院不予支持。对于原告主张的税费，应依照税法的规定缴纳，因该费用尚未实际发生，故原告的该项诉请本院不予支持。对于被告的反诉请求，本院认为，原、被告并未签订正式的商品房买卖合同，在定购书中对于产权证的办理无约定，被告称双方口头约定在签订该定购书后一个月内由原告办理产权证，未提交证据，且办理产权证的前提必须是双方要签订正式的商品房买卖合同并到相关主管单位办理备案登记，被告的陈述显与办理产权证程序不相符，故本院对其要求原告为其办理产权证并承担违约责任的反诉请求不予支持。但在双方履行了定购书约定的义务后，应及时签订正式的商品房买卖合同，对双方的其他权利义务进行约定。对于被告提出的房屋漏水的陈述，被告提交了四张打印的图片，该图片不符合证据的关联性要求，从该图片不能确认与案涉房屋的关联，故本院对该证据不予采信，对被告的该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、本诉被告石春香、彭章华于本判决生效之日起五日内向本诉原告安庆市宏业房地产开发有限责任公司给付购房款及水电安装费用共计17.1101万元；二、石春香、彭章华给付第一项判决的款项后，安庆市宏业房地产开发有限责任公司应及时与石春香、彭章华签订商品房买卖合同；三、驳回本诉原告安庆市宏业房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告石春香、彭章华的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半后收取1970元，由安庆市宏业房地产开发有限责任公司负担120元，由石春香、彭章华负担1850元；反诉案件受理费981元，由石春香、彭章华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  吕芳二〇二〇年八月二十四日法官助理殷琪书记员柴斌附相关法律条文:一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。