广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初10665号原告：东莞市嘉润实业投资有限公司，住所：东莞市东城区**********，统一社会信用代码：914************431。法定代表人：卢润培，总经理。委托诉讼代理人：宋安平，广东明楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淑红，广东明楷律师事务所律师。被告：深圳市业勤投资发展有限公司，住所：深圳市光明新区马田街道新庄社区*********广场6栋308，统一社会信用代码：914***********620R。法定代表人：张文雅，总经理。委托诉讼代理人：曾溢太，北京德恒（东莞）律师事务所律师。原告东莞市嘉润实业投资有限公司（以下简称“嘉润公司”）诉被告深圳市业勤投资发展有限公司（以下简称“业勤公司”）租赁合同纠纷一案，本院2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告嘉润公司委托诉讼代理人宋安平，被告业勤公司委托诉讼代理人曾溢太到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉求：一、解除原被告于2013年7月5日签订的《租赁合同》；二、原告无需向被告返还租赁保证金365000元；三、被告向原告支付拖欠租金，自2019年11月起算至实际交还租赁物之日止，暂计至2020年5月，按月租金94365元计算，暂合计为660555元；四、被告向原告支付迟延交付租金的滞纳金，以每月拖欠租金数额为本金，自当月11日起计算至实际还清之日止，暂计至2020年5月20日，具体每月数额详见附表，暂合计为199861元；五、被告向原告支付提前被解除合同的违约金1132380元；六、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年7月5日签订《租赁合同》，约定由被告承租东莞市东城区*********市场综合楼，该租赁物总建筑面积为12582平方米（原告将租赁物自有部分共计6291平方米出租给被告），租赁期为15年（即2013年7月1日至2028年6月30日）。租金计算方法为：2018年7月1日起至2023年6月30日止，租金按每平方米每月不含税15元计算，即每月租金不含税为94365元；租金按月缴交，在每月的10日前缴交当月租金，每拖延一天，需按照每日千分之三的标准支付违约金。由于被告已严重违反双方合同约定，拖欠租金时间已超过半年，给原告带来巨大的经济损失，根据《租赁合同》第十三条约定，已达到解除合同的条件。且双方调解期间，被告也不能承诺在后面履行合同期间能严格按照合同约定按时给付租金，为了避免更大的经济损失，原告特提起本案诉讼，以维护自身合法权益。被告辩称：一、案涉租赁物没有规划许可证，属于违法建筑。案涉合同属于无效合同，原告无权向被告收取租金，因其并不是案涉物业的所有权人。二、因合同无效，不存在违约金、滞纳金等违约责任问题。原告诉请违约金、滞纳金没有法律依据。三、从被告提交的租赁合同以及补充协议可以明确原告收取了被告的押金365000元以及多收取了被告在占有使用案涉租赁物之前的租金352952元，上述费用由于合同无效原告应当予以退还。四、从2020年1月起，全国范围内发生了重大疫情，疫情对被告以及被告的分租户的经营产生了巨大的影响。疫情的发生属于不可抗力，原告无权要求被告支付该期间的租金。五、东莞市****石井股份经济联合社在原告的经营期间，多次拒绝向被告以及被告的分租户开具场地使用证明，导致被告无法正常经营使用物业，其无权再要求被告支付租金。六、由于本案的审判结果对案外人东莞市****石井股份经济联合社产生实际影响，因此本案应当追加东莞市****石井股份经济联合社作为本案的第三人。经审理查明，原、被告于2013年7月5日签订《租赁合同》，约定由被告承租东莞市东城区*********市场综合楼中原告所拥有的份额，租期为2013年7月1日至2028年6月30日，其中2018年7月1日至2023年6月30日的租金为每月94365元。原告确认合同签订后，向被告收取了租赁保证金365000元。被告确认自2019年11月6日后，未向原告缴纳租金，其主张案涉租赁物已于2020年5月15日由案外人东莞市****石井股份经济联合社实际收回，原告表示并不知情，应以法院调查认定为准。本院于另案中查明，案涉租赁物已于2020年5月15日由案外人东莞市****石井股份经济联合社收回。庭审中，原告确认案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证，但其主张案涉租赁物已经取得市国土局东城分局、东城规划所、东城街道办的审批，案涉租赁物应视为通过工程规划审批，不是违法建筑。本院向原告释明，若案涉合同认定为无效，原告是否变更诉讼请求，原告表示若合同无效，其将诉讼请求中“租金”的变更为“场地占用费”。以上事实，有原告提交的《租赁合同》、《合作经营开发合同》、东莞市国土局建设用地许可证、东莞市建设工程施工前期审批手续办理意见表（镇街）、工程竣工验收报告、工程质量监督报告，被告提交的（2020）粤1971民初3898号判决书、《补充协议书》等证据以及本院的庭审笔录附卷为据。本院认为，本案诉争焦点为：原、被告签订的案涉租赁合同的效力应如何认定，原告诉讼请求能否成立。对此本院做如下分析：原告认为案涉租赁物经合法报建手续，非违法建筑，并提交《东莞市建设工程施工前期审批手续办理意见表（镇街）》予以佐证，但该办理意见表并无市级主管单位审批意见，仅属审批报建过程中的程序性文件，不能以此认定案涉租赁物已取得建设工程规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原、被告签订的《租赁合同》应属无效，原告要求解除《租赁合同》，于法无据，本院不予支持。无效的合同自始没有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，原告依据租赁合同约定要求没收被告交付的租赁保证金365000元，于法无据，不予支持。合同虽无效，但被告实际占有使用案涉租赁物，故被告应支付实际占有使用期间的占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，被告应参照《租赁合同》约定的租金标准向原告支付占有使用费。《租赁合同》虽于2013年7月6日签订，但约定租期自2013年7月1日起算，因此各月租金应从每月1日起算，被告主张欠付的占有使用费应从2019年11月6日起算的意见，此与合同约定的租期起算点相悖，本院对该主张不予采纳。现案涉租赁物已由案外人东莞市****石井股份经济联合社于2020年5月15日收回，故占有使用费应计算至2020年5月14日。经本院核算，被告应向原告支付案涉租赁物的占有使用费为610227元（94365元×6个月+94365元/30天×14天）。因合同无效，原告要求被告按合同约定支付滞纳金、违约金的请求，本院不予支持，但考虑到被告确实存在逾期支付案涉租赁物占有使用费，本院酌定被告按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年11月11日起向原告支付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告东莞市嘉润实业投资有限公司与被告深圳市业勤投资发展有限公司于2013年7月5日签订的《租赁合同》无效；二、被告深圳市业勤投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告东莞市嘉润实业投资有限公司占有使用费610227元及利息（利息分段计算，即1.以94365元为基数，分别从2019年11月11日、2019年12月11日、2020年1月11日、2020年2月11日、2020年3月11日、2020年4月11日、2020年5月11日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至2020年5月14日止；2.以610227元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月15日起计至实际清偿之日止）；三、驳回原告东莞市嘉润实业投资有限公司本案的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15199.22元（已由原告预交），该款原告承担11265.47元，被告承担3933.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  邹国雄二〇二〇年八月四日书记员  张健骠附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。