江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1492号 上诉人（原审原告、反诉被告）：徐群，女，汉族，1987年2月23日生，户籍所在地：江西省南昌市东湖区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：温震阳，男，汉族，1981年4月1日生，户籍所在地：江西省南昌市东湖区。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：徐泉根，男，汉族，1952年9月20日生，住江西省南昌市西湖区，系徐群父亲，温震阳岳父。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：江西天兴实业有限公司，地址：江西省南昌市新建区长堎镇新建大道****,统一社会信用代码：913601225535297489。 法定代表人：万勇林，系公司总经理。 委托诉讼代理人：陈星如，系北京大成（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘巧巧，系北京大成（南昌）律师事务所律师。 上诉人徐群、温震阳因与被上诉人江西天兴实业有限公司（以下简称天兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初3937号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年06月08日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 温震阳、徐群上诉请求：1.依法撤销新建区人民法院作出的（2019）赣0112民初3937号判决书第一项内容；2.改判天兴公司向温震阳、徐群支付逾期交房违约金，暂计算至2020年5月11日，计504187元（总房款）*1361（天）*0.0001=68619.85元，具体逾期交房违约金以二审判决日确定金额为准；3.本案一审、二审诉讼费全由天兴公司承担。事实与理由：1.天兴公司提出的新建县2012年12月8日政府会议纪要解决省直单位在编职工住房相关文件，大众理解文件精神是指在编人员家庭住房问题，而不是在编人员单独个人住房问题。在编人员子女婚后无房，父母及父母单位合力解决，是中国传统美德，是良好社会风气，解决家庭子女婚后无房困难，是社会、政府、家庭及单位合力趋势，也是社会大众普遍存在认可做法。2.天兴公司说该楼盘房屋当时市场价8000元/平，新建区房管局出示的证据显示2014年12月份市场价才4192元/平。3.徐群父亲温孝勋为江西省教育厅职工，2012年4月25日，温孝勋再次向天兴公司支付了涉案房屋定金15万元，2013年8月23日，温孝勋再次向天兴公司支付了涉案房屋的购房款14万元；随后，该涉案房屋的按揭款由温震阳、徐群办理，天兴公司向温震阳、徐群开具了全额的购房发票；购房至今6年多，所有楼房房屋没符合验收标准，致使广大购房户及温震阳、徐群无法收房，遭受巨大损失。4.一审法院已认定天兴公司故意拖延交房的违约事实。5.2014年12月28日天兴公司与温震阳、徐群签订了《商品房买卖合同》时，没提出任何异议，合同签订及履行至今已超过5年，依据《合同法》第75条、第55条、第56条相关条款，本购房合同撤销权已被丧失消灭。2014年12月28日签订的购房合同仍具法律效力，双方应继续履行合同。6.第三笔房款是天兴公司一起去住房贷款中心办理按揭，变更付款人为温震阳，然后签订商品房买卖合同，所以天兴公司是认可受让购房的。7.团购单位提供给天兴公司的购房套数是600多套，却最终售出700多套团购房，在签订购房合同时，天兴公司就应已明知有100多户是通过受让取得的购房指标，且在购房合同签订后5年之久未提出过异议，显然也是默认购房人可以通过受让方式购房。8.团购单位提供天兴公司的购房名单中就已有温震阳、徐群名字，显然团购单位也是同意温震阳、徐群可以受让其父亲指标购房，同意将温震阳、徐群纳入《团购协议》确定的购房资格的范围。9.一审法院认定天兴公司逾期交房的责任不能完全归责于天兴公司的事实认定错误。《团购协议》虽然约定了工期可由团购单位与天兴公司协商顺延，但是《团购协议》也同时约定了具体工期及房屋交付日期应由购房人与天兴公司在购房合同中具体确定。根据合同的相对性，天兴公司逾期交房也应当征得作为购房合同相对方的同意，而不应随意逾期。10.天兴公司称团购单位向天兴公司出具一份要求8号楼加盖一层的函，和天气影响等原因导致延期交房，团购单位开会同意延期交房等理由。温震阳、徐群认为：函是2014年4月5日发出给天兴公司，新建区规划局2019年12月24日出示情况说明，完全对不上号，而且过了近6年，不符合常理，建一座类似楼，也只2至3年，何况8号楼只需加盖一层，不需要6年时间。团购单位开会同意延期交房，没有一个购房户被邀参加会议，而且吴小鹰签字证明，没有时间日期，更没加盖公章，温震阳、徐群认为不可信，不是延期交房违约免责理由。江西省民声通道查明核实，所有购房户买的房子，至今仍没有竣工验收凭证备案。11.购房合同签订5年多，众多购房户及温震阳、徐群至今都没收到房，原因是该房屋楼盘都验收不合格，没有取得商品房竣工验收单。从而导致购房户巨大损失，因此温震阳、徐群希望法院依据合同法第8条，第75条，第55条，第56条，第107条，判令天兴公司拖延交房违约金即总房款504187元（总房款）*1361（天）*0.0001=68619.85元（自2016年8月16日至2020年5月11日）。具体逾期交房违约金以二审判决日确定金额为准。 天兴公司辩称：1.温震阳、徐群并非合格的团购人，其主张天兴公司支付逾期交房违约金没有法律依据。《新建县人民政府办公室的通知》明确指出，本项目是为了解决省教育厅及其下属单位职工安置问题，其对象明显是指解决在编人员家庭住房问题，而非在编人员单独个人住房问题。在法律上，温震阳与其父温孝勋属于两个完全独立的民事主体，温震阳不会因为其为在编职工温孝勋之子的身份而在法律上当然获得涉案房屋的团购资格；反观本案，无论是团购单位省教育厅还是天兴公司均无任何义务考虑为在编人员子女解决“婚后无房”的问题，因此，温震阳、徐群前述观点没有任何法律和事实依据，与通知文件原意完全不符合。2.温震阳、徐群利用欺诈的手段与天兴公司签订《商品房买卖合同》，进而以远低于市场价的价格购买涉案房屋，获得巨大非法利益的同时给天兴公司造成巨大损失，因此其上诉请求不应得到支持，温震阳、徐群欺诈行为亦不会因天兴公司丧失撤销权而免责，相应的不利后果仍应由温震阳、徐群承担。案涉房屋具有特殊用途，非团购单位在岗在编（含离退休）人员不可能以远低于市场价的价格购买案涉房屋。案涉商品房属于团购房、有特殊目的和用途，即解决省教育厅、省人口计生委直属单位搬迁问题，因此天兴公司才会将原本市场价值为约8000元/平方米的低价出售给团购单位的在岗在编职工。根据团购协议第8条第2款“团购对象仅为乙方在编在岗（含离退休）人员”的约定，若非团购单位的在岗在编职工，天兴公司不可能将该房屋以团购价出售。温震阳、徐群均不属于江西省教育厅工会的职工，且二人明知自身并非团购单位的职工、并无购房资格，却仍然掩盖自己并非团购单位职工的重要事实、以团购单位职工的名义与天兴公司签订《商品房买卖合同》，最终以3960元/平方米的低价购得市场价约为8000元/平方米的商品房，为自己谋取巨大利益。无论天兴公司的合同撤销权是否已经丧失，均不能作为免除温震阳、徐群因欺诈、不诚信行为为原本应承担责任的依据和借口。3.对团购单位提交的购房人员名单进行审查是天兴公司的权利而非其义务，天兴公司从始至终并不知晓温震阳、徐群受让购房指标的事宜，更从未明示或默示温震阳、徐群受让购房指标。团购单位有义务确保购房人员均为其在编在岗职工，在认为团购单位会按约定提供在编在岗职工名单的前提下，拒绝名单外并非团购单位在岗在编购房是天兴公司的权利。温震阳、徐群已认可团购名单提交给天兴公司的购房人员名单中有温震阳、徐群名字，那么第三笔房款由温震阳支付无任何值得产生质疑之处，其次，代为垫付款项的现象比比皆是，尤其是在亲属之间，天兴公司亦不可能因此察觉到其中有转让购房指标的事宜。4.原审法院认定逾期交付商品房的责任不应由天兴公司承担的事实认定正确。本案发生了《商品房买卖合同》约定的需顺延交房日期的事由。本案案涉商品房建设施工过程中，发生前述约定的连续两天以上大雨、大风或低温等恶劣天气并非天兴公司所能控制的延误因素，导致工期延误。团购单位同意天兴公司于2018年8月31日前交房，团购单位受各购房人的授权、委托做出的所有决定和行为对全体购房人发生法律效力。团购单位与购房人之间已经形成了密切的代理关系。团购单位同意答辩人于2018年8月31日前交房，对被代理人即全体购房人发生法律效力。应团购单位教育厅的要求，在8号楼增加一层，因规划变更导致本项目无法通过竣工验收，需要重新办理规划变更手续后方能办理竣工验收。应本项目团购单位教育厅的要求，另行采购电梯。本项目在施工总包单位在施工总包单位招标时电梯采购安装已经包含在施工总承包范围内，由南昌市第二建筑有限公司负责提供、安装。但团购单位应广大职工的要求，决定另行采购电梯供应安装单位，经多次与总包单位协调，最终确定本项目的电梯供应单位。故因教育厅要求另外采购电梯而导致的工期延误不能归责于天兴公司。5.一审法院对温震阳、徐群要求天兴公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求不予支持，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法、判决结果正确，二审应予维持。 温震阳、徐群向一审法院起诉请求：1.依法判决天兴公司向温震阳、徐群支付逾期交房违约金，暂计算至起诉日，504187（总房款）*1168（天）*0.0001＝58889.04，具体逾期交房违约金以判决日确定金额为准；2.本案诉讼费由天兴公司承担。 天兴公司同时向一审法院提出反诉请求：1.依法撤销双方所签订的《商品房买卖合同》（编号为：36012200039394X）。2.判令温震阳、徐群将涉案房屋恢复原状并返还至天兴公司，或者向天兴公司补偿房屋差价514372.8元（暂按商品房买卖合同签订时房屋市场价为8000元/平方米的价格进行估算）。3.反诉的诉讼费用全部由温震阳、徐群承担。 一审法院认定事实：2012年12月8日，江西省教育厅直属机关工会委员会（以下简称省教育厅）作为乙方与天兴公司（甲方）签订一份《商品房团购协议书》，省教育厅意向购买天兴公司位于新建区，双方约定团购房均价4000元／㎡，团购对象仅为省教育厅在岗在编（含离退休）人员，省教育厅保证已取得本单位所有购房职工的委托，作为团购商品房的代表，有权处理购买团购房过程中所有与之相关的事项，具体购房职工名单由省教育厅提供给天兴公司。协议签订后，省教育厅按照约定将本单位参加团购的职工预交的部分房款汇入天兴公司账户，天兴公司按约定组织购房个人按选房约定签订《商品房预售合同书》。依照省教育厅提供的团购人员名单，2014年12月28日，天兴公司与温震阳、徐群签订一份《商品房买卖合同》。本案在审理中查明，温震阳、徐群并非省教育厅职工，系通过其父亲（已退休）加入到团购人员名单，同时天兴公司对温震阳、徐群的团购身份不予认可。2014年12月28日，温震阳、徐群作为买受人与出卖人天兴公司签订《商品房买卖合同》，购买天兴公司开发的天兴翰林苑X＃楼X单元X-XXXX室商品房，建筑面积127.32㎡，单价3960元／㎡，总金额504187元。合同第八条、第九条约定，出卖人应当在2016年8月15日前将本合同约定的经验收合格的商品房交付买受人使用。逾期交房超过180日后，买受人要求进行履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金。该合同同时还约定了其他内容。温震阳、徐群已向天兴公司支付了全部购房款504187元，但天兴公司未按照合同约定于2016年8月15日前交房。2018年8月28日，天兴公司向温震阳、徐群发出收楼通知书，温震阳、徐群于2018年9月9日签收楼通知书。同时查明，2012年12月8日印发的《新建县人民政府办公室关于印发省教育厅和省人口计生委直属单位搬迁及配套项目有关事项协商会议纪要的通知》第三、第四条确定，该项目由省教育厅、省人口计生委筹集资金，通过市场化运作实行微利代建，住宅销售价格不高于4000元／㎡的价格定向销售给省教育厅、省人口计生委干部职工。2020年1月6日，南昌市新建区房地产管理局向北京大成（南昌）律师事务所出具一份公函显示，新建区长坪路周边房屋2014年12月份网签备案价格如下：正荣润城项目毛坯住宅均价7320元／㎡，蔚蓝郡住宅小区均价6431元／㎡，天兴翰林苑毛坯住宅均价4192元／㎡。2014年4月5日省教育厅项目办向天兴公司出具一份函，要求在“天兴·翰林苑”项目8＃楼整体加盖一层，该函经省教育厅领导签字同意。2019年12月24日，南昌市新建区住房和城乡规划建设局出具一份情况说明，经规划内审会研究，于2019年10月同意“天兴·翰林苑”项目建设单位在该局办理变更建设工程规划许可手续，截止本说明出具之日止该项目尚未完成建设项目规划竣工验收手续，相关手续正在依法办理之中。 一审法院认为：温震阳、徐群的本诉请求及江西天兴实业有限公司的反诉请求均不予支持。理由如下：一、《商品房团购协议书》系省教育厅机关工委代表所有购房职工与江西天兴实业有限公司签订，有权处理购买团购房过程中所有与之相关的事项，且协议明确约定效力及于省教育厅在岗在编（含离退休）的职工。依据上述协议，买受人符合《商品房团购协议书》约定的资格才能以团购价格购买房屋，且与江西天兴实业有限公司签订《商品房买卖合同》的买受人名单由团购单位省教育厅提交给江西天兴实业有限公司，《商品房团购协议书》是温震阳、徐群与江西天兴实业有限公司签订《商品房买卖合同》的基础，即《团购协议书》对买受人的身份限制（即为团购单位在岗在编职工）对按照团购价购房的买受人具有约束力。温震阳、徐群并非省教育厅职工，故温震阳、徐群对以低于市场价格购买房屋需以团购单位职工名义的事实是明知的，团购单位也明知温震阳、徐群不是其单位职工，仍将温震阳、徐群的名字纳入签约名单提供给江西天兴实业有限公司，温震阳、徐群及团购单位有存在隐瞒真实情况的行为，致使江西天兴实业有限公司做出错误意思表示，有违诚实信用原则，且温震阳、徐群提供的证据不足以证实江西天兴实业有限公司在被起诉前知道温震阳、徐群非团购单位职工或者明确认可其具备团购资格。据此可以认定温震阳、徐群在与江西天兴实业有限公司签订《商品房买卖合同》的过程中存在过错，损害了江西天兴实业有限公司的利益。二、虽江西天兴实业有限公司存在逾期交付房屋的行为，但温震阳、徐群享受了团购价与市场价之间差额所带来的利益，温震阳、徐群并非合格团购户，其在本案中以团购户身份主张江西天兴实业有限公司支付逾期交房违约金没有法律依据。三、双方签订《商品房买卖合同》后，温震阳、徐群已付清全部房款，江西天兴实业有限公司未能按约定交付房屋，过错不能完全归责于江西天兴实业有限公司。《团购协议书》明确约定，上述工期经双方协商可相应顺延。2014年4月5日，团购单位向江西天兴实业有限公司出具一份函，要求在“天兴?翰林苑”项目X#楼整体加盖一层，导致天兴翰林苑项目整体房屋容积率变更，需重新申请规划变更审批手续。2019年12月24日，新建区住房和城乡规划建设局出具的情况说明，该项目尚未完成建设项目规划竣工验收条件，相关手续正在依法办理之中。双方已经或正在积极履行合同义务。现江西天兴实业有限公司主张撤销合同返还房屋或补偿所购房屋差价，既不利于交易的稳定也不利于纠纷的解决，故本院决定维护双方所签订的《商品房买卖合同》。四、关于房屋交付问题，对江西天兴实业有限公司而言，其应积极主动办理该项目的规划变更审批手续，尽快完成项目综合验收并取得商品房项目竣工交付使用备案证，依法协助办理房屋产权证书。基于公平原则和诚实信用原则考虑，对双方的诉讼请求均不予支持。法院希望江西天兴实业有限公司作为开发商，努力完善房屋的交付条件，及时履行《商品房买卖合同》的约定义务，并注重与买受人的沟通与交流，及时将买受人关心的问题以买受人能看得见的方式告知买受人，也希望买受人给予开发商一定的理解，双方共同将小区打造成大家住得放心、住得舒心的温馨家园。综上，法院对温震阳、徐群要求江西天兴实业有限公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求以及江西天兴实业有限公司主张撤销双方之间的《商品房买卖合同》、返还房屋或者补偿购房差价的诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、驳回温震阳、徐群的诉讼请求。二、驳回江西天兴实业有限公司的诉讼请求。本案案件受理费1274元，由原告温震阳、徐群承担；反诉案件受理费4471元，由被告江西天兴实业有限公司承担。 二审中，天兴公司向本院补充提交了一份江西省教育厅集中居住建设项目领导小组办公室出具的《情况说明》，用以证明团购单位知晓并认可工期延误并非由于天兴公司原因导致，主要是因为变更规划、另行采购电梯、确定外墙、天气等原因。在认可工期延误并非由于天兴公司原因的前提下，团购单位在因规划变更原因导致房屋不符合交房条件的情况下，要求团购房提前至2018年8月31日前交房。江西省教育厅集中居住建设项目领导小组办公室出具的情况说明内容反映的实际情况能与2018年8月21日参与会议的人员所做会议记录反映的内容印证一致。 温震阳、徐群发表质证意见认为：对于真实性合法性无异议，关联性和证明目的有异议，这份文件是2018年以后补的，具有滞后性。关于加盖一层导致规划变更导致逾期的原因，省教育厅表示仅X楼加盖一层，而且时间过去了六七年，与事实不符，逾期交房的原因不成立。一审提交的会议纪要没有年月日及加盖公章，也没有购房户参加，不符合逻辑。 对于天兴公司补充提交的证据，因温震阳、徐群对其真实性合法性不持异议，且能够证明本案相关事实，本院予以确认。 二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院予以确认。 本案的争议焦点为：天兴公司是否应承担逾期交房的违约责任？ 本院认为：天兴公司是否承担逾期交房的违约责任应根据有关合同的约定予以认定。涉案房屋系省教育厅为解决职工居住问题以团购形式购买的商品房，并非一般意义上理解的商品房，且省教育厅与天兴公司签订的《商品房团购协议书》第四条明确：“乙方（即省教育厅）保证已取得本单位所有购房职工的委托，作为团购商品房的代表，有权处理购买团购商品房过程中所有与之相关的事项”，即省教育厅对天兴公司所做出的意思表示代表购房职工，对购房职工亦有约束力。第六条工期及工程进度部分约定：“在甲方取得《建筑工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》后开始计算工期……。上述工期经双方协商可相应顺延”，结合上述两条协议条款，本院认为省教育厅可代表购房职工与天兴公司协商确定工期顺延事宜，其效力亦及于所有购房职工。另，天兴公司与温震阳、徐群签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限条款约定了天兴公司可据实予以延期交房的条件：1.遭遇不可抗力；……2.从开工建设至交付使用期间，遭遇连续两天以上大雨、大风或低温霜冻、高温等恶劣天气的（以气象资料为准）。3.由于政府对房地产政策的重大调整导致工程延期及其他非出卖人所能控制的延误因素。天兴公司一审已提交江西省气象服务中心出具的证明、涉案楼盘电梯采购及安装项目招标过程相关文件、省教育厅关于X楼整体加盖一层的函、新建区住建局出具的情况说明，证明案涉楼盘建设工程中因曾遭遇约两百天的恶劣天气、团购单位要求另行采购电梯、因加盖楼层直至2019年10月10日职权部门才同意办理变更建设工程规划许可等原因，导致案涉工程迟迟未能办理竣工验收。以上原因中恶劣天气属于《商品房买卖合同》第八条第2点可以延期交房的条件，团购单位要求另行采购电梯和因加盖楼层需要变更建设工程规划许可证属于《商品房买卖合同》第八条第3点“其他非出卖人所能控制的延误因素”，且二审中天兴公司提交的省教育厅出具的《情况说明》表明省教育厅认可天兴公司关于工期延误原因的意见，该《情况说明》中的意见对温震阳、徐群具有约束力，故天兴公司延期交房具备合同约定的免责事由。在案涉楼盘因建设工程规划变更导致尚不具备办理竣工验收条件的情况下，天兴公司根据省教育厅的要求于2018年8月28日向温震阳、徐群发出收楼通知书，温震阳、徐群亦是按照《天兴?翰林苑交房明细表》载明的时间收房验房。所以，天兴公司虽然客观上存在延期交房的事实，但并非由其自身过错导致，且存在合同约定的免责事由，现温震阳、徐群要求天兴公司承担逾期交房违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，温震阳、徐群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1515元，由温震阳、徐群承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王革生 审 判 员 邓 晖 审 判 员 周中瑞 二〇二〇年八月二十日 法官助理 陈星伊 书 记 员 任千千