山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终1135号上诉人（原审原告、案外人）：张小清，男，汉族，住山西省长治市。委托诉讼代理人:韩挺，北京泽需坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：王华，女，汉族，住山西省长治市。委托诉讼代理人:王楚聪，山西大路律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：胡建财，男，汉族，现在羁押山西省临汾监狱服刑。上诉人张小清因与被上诉人王华、原审第三人胡建财执行异议之诉纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院（2019）晋0403民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张小清上诉请求：一、撤销一审判决,改判排除长治市潞州区人民法院对上诉人合法拥有长治市裕警苑小区4号楼4单元102房屋的执行；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、基于物权公示原则，不动产物权以登记作为权利享有与变更的公示方法。本案讼争房屋至今未办理登记,胡建财不享有该房产物权权利。根据《物权法》第十五条之规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效,未办理物权登记的不影响合同效力”。上诉人张小清是讼争房产的合同权利人，该诉争房产是源于案外人李秀英转让给胡建财的,2014年4月21日胡建财又与上诉人张小清签订“房屋转让合同”将该房转让给张小清，张小清是该房产的合同权利人。且在一审庭审中，胡建财明确说与张小清之间涉及讼争房产的事实以书面手续为准,即以在案书证为事实依据。而申请执行人王华系2014年7月13日提出的申请诉讼保全,2014年8月5日一审法院作出财产保全。张小清实际占有讼争房产是2014年5月，张小清作为该房产的实际权利人,其合法权益应依法保护。申请执行人王华享有的是普通债权，而张小清作为以房抵债的权利人对涉案房屋进行了实际占有,具备准物权的性质,其权利优先于普通债权。二、一审判决认定事实错误,适用法律不当,应予撤销。一审判决认定上诉人与第三人胡建财2014年4月1日签订的《房屋转让合同》是为借款提供的抵押担保,而非房屋买卖没有证据支持。上诉人提供的书证为《房屋转让合同》,该合同已体现上诉人与第三人真实意思表示。一审庭审中,第三人对涉案房屋的答辩意见明确表示:“由于时间久远，有些细节记不清了,可能会有反复不一样的地方,最终以与张小清写的欠条及房屋转让协议等书面材料为准”。本案中没有证据证明房屋转让系借款抵押担保，涉案房屋系第三人妻子李换丽及证人李某在该《房屋转让合同》上签字后将房屋交付给上诉人的,在庭审中胡建财陈述对李某的证言是真实的。表明交房时间为2014年5月,上诉人装修入住房屋时间为2014年8月。一审判决认定上诉人未举证证明对案涉房屋在采取保全措施前占用诉争房屋与事实不符。三、一审法院认定上诉人与胡建财就案涉房屋交易价格未提供证据证明进行了约定及是否实际交付了全部价款与事实不符，本案不是民事借贷法律争议，第三人对收取上诉人50万元事实没有异议,第三人对该借款未还,以房抵款的行为也没有争议，若对房价有争议,那也是第三人的权利，至今第三人对此没有主张权利。上诉人与第三人签订的《房屋转让合同》虽然对房屋价款为空白,但依据最高人民法院判例，将留有空白内容的合同交于对方,视为对合同内容中约定事项的无限授权。该房屋价款是借款本息,也是上诉人可行使的权利，双方当事人对该房屋转让价格均无异议的情形下,第三人在未对房价高低主张权利的前提下,在民事法律关系中应尊重当事人意思自治。第三人与上诉人转让房屋价格是当事人双方无争议的实际履行行为的确定。四、一审判决认定上诉人与被上诉人现有证据不能证明案涉房屋取得了合法的建设规划手续,在人民法院对案涉房屋采取查封前根本不存在欲办理过户手续而不能办理的可能性,更不符合非因买受人原因而未办理过户手续的情形,从而认定不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定。若涉案房屋系违建,人民法院查封该房屋就不是第三人合法财产,该查封行为应当无效。五、一审判决适用《民法总则》第一百四十六条与事实不符。本案中不存在上诉人与第三人以虚假的意思表示实施的民事法律行为。六、一审判决适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款与案件事实不符，本案不是买卖合同之诉,上诉人与第三人之间没有事实争议,适用该条款没有事实依据。七、一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条错误，该条款是对在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,排除执行的。而本案被执行人第三人涉案房产并未办理登记，不适用该条款。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价的百分之五十。”第三人登记在长治市宏业房地产开发有限公司名下的房产,上诉人在2014年4月1日即已与第三人签订书面《房屋转让合同》,该合同合法有效。该房屋上诉人从2014年5月居住至今，且上诉人名下无其他同于住房的房屋。上诉人已支付第三人50万元,虽上诉人与第三人在书面合同中未约定房价，但该合同履行五年多,第三人对房价未主张权利,上诉人付款金额按2014年原房价70万已超过50%。综上,请撤销一审判决,改判排除对涉案房屋的执行,以维护上诉人合法权益。王华辩称，一、上诉人主张以房抵债，但是截至目前为止,上诉人没有证据证明双方借贷关系是否存在，就该借款事实是如何发生的，上诉人称系现金交付与胡建财在一审庭审中表述的为银行转账相互矛盾;二、不符合客观事实，根据双方签订的房屋买卖合同，上诉人与第三人签订的买卖合同缺乏成立的必备要件，且以房抵债协议在落款日期上明显有涂改痕迹，如双方确实属于以房抵债，为何上诉人现仍持有原借条，无法作出合理解释;三、上诉人声称的占有房屋前后矛盾，本案在执行阶段，上诉人称是4月21日当日交付房屋，在庭审中又说是第三人被拘留后交付房屋，前后矛盾，所以上诉人所述无事实和法律依据。张小清向一审法院起诉请求：一、长治市裕警苑小区4号楼4单元102房屋系被执行人胡建财出卖给原告的房屋，请求人民法院判决不得执行；二、判决确认原告对长治市裕警苑小区4号楼4单元102房屋有合法所有权。事实与理由:2014年1月21日，被执行人胡建财向原告张小清借款50万元，约定月利3分，三个月后归还，借款到期后，由于被执行人胡建财无力归还借款，经原告张小清与被执行人胡建财协商，一致同意以位于长治市××苑号房屋抵偿借款本息。2014年4月21日原告张小清与被执行人胡建财签订《房屋转让合同》，约定被执行人胡建财将长治市裕警苑小区4号楼4单元102号房屋转卖给原告，并于当天将房屋交付给原告。由于该房屋为小产权房，无法办理房屋产权变更登记，被执行人胡建财遂将该房屋《认购合同书》原件、收款收据原件等交于原告，待条件许可时办理相关产权手续。原告收到房屋后，对该房屋进行了装修，并于2014年起一直生活居住至今，该房产的物业费从原告接手后至今均由原告交纳。原告多次找到开发商询问房屋产权登记情况，由于开发商手续不完善无法办理产权手续。2017年8月30日长治市郊区法院执行局人员找到原告询问现在住房情况，原告才知情2014年8月因执行人胡建财与被告王华之间存在借贷纠纷，法院对该房屋进行了财产保全。为此，原告提出诉讼。一审法院认定事实：2014年8月5日原告王华与被告胡建材民间借贷纠纷一案立案受理后，原告王华向本院提出财产保全申请，本院于2014年8月5日作出（2014）郊民初字第0337号民事裁定书，对长治市裕警花苑小区4号楼4单元102室住房一套予以查封，查封期间，该住宅不得转让、赠与、毁损、转移、变卖和办理过户手续。该裁定书于2014年8月12日送达长治市宏业房地产开发有限公司，同时向该公司下达了协助执行通知书。因被告胡建财涉嫌犯罪被刑事拘留，原告王华与被告胡建财民间借贷纠纷一案于2015年9月28日裁定中止审理，2017年4月10日恢复审理。2017年5月17日本院就该案作出(2014)郊民初字第377号民事判决书，判令被告胡建财于本判决生效之日起十日内偿还原告王华借款本金564000元并支付利息(以564000元为基数，自2014年6月25日起按年利率24%计算至实际给付之日止)。案件受理费9800元，申请费3520元由被告胡建财负担。判决书分别于2017年6月6日、7日送达原、被告，双方均未提起上诉，该判决书已发生法律效力。2017年6月26日原告王华向本院申请强制执行，执行立案后，本院于2017年7月21日作出（2017）晋0411字第376号执行裁定书，查封、拍卖被执行人胡建财位于长治市××苑住房一套。2017年9月15日本院向案外人张小清送达了（2017）晋0411字第376号执行裁定书，张小清不服该裁定，于2017年10月31日向本院提出执行异议，本院作出(20l7)晋0411执异11号裁定，驳回了案外人张小清的异议请求。原告于2018年7月4日向本院提出执行异议之诉，本院于2018年11月15日作出（2018）晋0411民初945号民事判决书，原告张小清不服，上诉至山西省长治市中级人民法院，该院于2019年3月15日作出（2019）晋04民终395号民事裁定书，裁定撤销（2018）晋0411民初945号民事判决书，发回本院重审。本案争议房屋现由原告张小清居住使用。另查明，2010年11月15日李秀英与胡建财签订房屋转让协议，约定李秀英将位于长治市××苑户房产一套转让给胡建财，成交价格为70万元，并约定李秀英将原始购房的交款单据交给胡建财。2014年1月21日胡建财向原告张小清出具50万元借据一支，原告张小清现持有该借据的原件。原告张小清现持有争议房产交费单收据原件四支。原告张小清现持有与胡建财签订的房屋转让合同原件，落款时间明显有添加痕迹，但未加按手印。一审法院认为，本案应当审查的重点是原告张小清是否对案涉争议标的享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容:（一）案外人是否系权利人;（二）该权利的合法性与真实性;（三）该权利能否排除执行。本案中，原告张小清认为对案涉房产享有权利的依据有:一、原告张小清与胡建财之间存在民间借贷关系。故应当对原告张小清与胡建财之间是否存在借贷关系进行实质性审查。胡建财向原告张小清出具的借据显示，胡建财收到原告张小清的借款为现金，经向胡建财核实时其陈述系转账。依照《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》第七条之规定，……对现金交付的借款，可以根据交付凭证、支付能力、交易习惯、借贷金额的大小、当事人之间的关系以及当事人之间陈述的交易细节等因素综合判断。据此，不论原告向胡建财交付现金或是转账，胡建财对向原告张小清借款50万元无异议的情况下，原告张小清仍就对与胡建财之间借贷关系是否实际发生及现金的交付，交付的金额有进一步举证证明的义务。同时，第三人胡建财在庭审中表示双方借款约定有利息，月利息是3分，而双方在借条中未写明，原告张小清在几次审理阶段均未陈述。显然，原告张小清对是否实际向胡建财交付借款，交付借款的数额，交付方式及双方之间的借贷关系的合法性没有尽到举证证明的责任。二、原告张小清为证明自已对案涉房屋享有合法权利，举证证明其与第三人胡建财签订有《房屋转让合同》一份，并持有购买该房屋的原始收据，且现对该房屋实际占有。故应对原告是否通过以房抵债方式合法取得案涉房屋居住使用的权利进行审查。从案涉房屋是否取得合法规划建设手续方面审查。案件审理中，原、被告均未举证证明案涉房屋取得了合法的规划建设审批手续和产权证明，不排除案涉房屋属于违章、违法建筑的可能。在此情形下，原告主张通过以房抵债方式合法取得案涉房屋的居住使用权利，于法无据，不予支持。从《房屋转让合同》形式要件方面审查;经查，该《房屋转让合同》中只写明了涉案房屋的位置和面积，对房屋价格等主要内容均未填写，同时该合同中“卖方胡建财及身份证号、买房张小清及身份证号、合同最后甲方胡建财签名、乙方张小清签名、见证人李换丽签名”，上述处均有各自的手印，而书写的合同日期有明显的改动，而没有上述人员的捺印。该份合同是房屋买卖合同却未约定房屋买卖的价格，改动也未捺印，该合同在形式要件上存在严重的暇疵，该合同的真实性存疑。从《房屋转让合同》是否是双方真实意思表示的主观方面审查；查明，1、该合同表述的借款原因是因胡建财单位集资建房需要资金周转，但并没有表述以房抵债的内容；2、第三人胡建财在2010年从李秀英手中购买该房屋时，其购买的价格是70万元，无论原告张小清与胡建财之间的借贷关系是否真实、合法，以原告张小清在2018年8月3日庭审中提供的2014年1月21日出具的欠据显示第三人胡建财欠原告的欠款数额是50万元，如原告主张的是以房抵债，在不考虑房价上涨的因素下，双方以50万元的价格交易该房屋也明显不合常理；3、原告张小清现仍持有第三人胡建财给其出具的50万元欠据，张小清在本次庭审中未提供该证据，但在2018年5月15日进行的听证会及2018年8月3月的庭审中均提供了该证据，原告张小清本次庭审未出庭，但在2018年5月15日进行的听证会上陈述“胡建财住进去以后，他媳妇和李某俩人拿钥匙开了门，然后给了我钥匙，我拿上钥匙后，他媳妇说房子抵押给我了，胡建财的媳妇叫李换丽。然后我又重新装修后入住，我装修的时间是2014年8-9月份”。其在2018年8月3日的庭审中也陈述“胡建财的妻子和担保人给我打电话给我开了门把钥匙交给我，我就进去居住了，如按其陈述是真实的，按其表示的“抵押”是抵给的意思解释，在双方的债务关系消灭的情况下，第三人胡建财的媳妇在场的情况下，现该欠据的原件仍在原告手中持有，与常理不符，其陈述存在虚假。结合张小清在2018年8月3日的庭审中对其提供的4张收据举证时的陈述“争议房产最初是李秀英购买，后李秀英出卖给胡建财，四支收据是房产开发商向李秀英出具的，原告持有四支收据原件，2014年1月21日胡建财及妻子李换丽，担保人李某将收据原件交给了原告。当时的情况是如果胡建财及妻子不把原件交给原告，原告就不会向胡建财出借款项，胡建财三个月不能归还借款就将争议房产给了原告，实际上是胡建财用房子抵押给原告，原告才会借给胡建财钱款。”故以原告仍持有欠款欠据原件未归还胡建财或其妻子的事实、其陈述的与胡建财借款过程、胡建财与原告签订的《房屋转让合同》未填写房屋交易价格及签订时间有改动的事实，可证明案外人胡建财与原告张小清存在以房抵押借款的事实。4、第三人胡建财的陈述，胡建财在涉及到本案争议房屋的庭审过程中，其陈述反复，不一致，但结合对本案的书证的分析、原告的庭审中的陈述、原告和第三人胡建财的关系、涉案房屋的状况及庭审查明的事实，可证该《房屋转让合同》的真实意思表示是双方为确保之间的借贷关系的履行而提供的物的担保，该《房屋转让合同》系原告与其协商借款时签订房屋买卖合同作为借款抵押而签订，该合同的签订并非是真实意义上的房屋转让合同。综上，原、被告不能举证证明案涉房屋已经具备办理房屋产权登记手续的情况下，原告是否对案涉房屋享有排除人民法院强制执行的权益，比照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》进行进一步综合审查。该条第一项规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原告虽然提供了20l4年4月1日原告与胡建财签订的《房屋转让合同》，但根据现有证据应认定原告与胡建财双方真实意思表示是为借款提供抵押担保，并非房屋买卖。该条第二项规定，在人民法院查封之前已合法占有该不动产。显然，原告对实际占用案涉房屋的时间只是做出了前后不一的陈述，并未举证证明在人民法院对案涉房屋采取保全措施前占用了房屋。该条第三项规定，已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。在原告与胡建财签订的《房屋转让合同》中，双方并未对案涉房屋价款作出明确约定。从原告提供的证据来看，胡建财购买李秀英房屋的价款为70万元。原告提供的现有证据不能证明与胡建财约定了案涉房屋的实际交易价格，更不能证明是否实际交付了全部价款。该条第四项规定，非因买受人自身原因未办理过户手续。原、被告现有证据不能证明案涉房屋取得了合法的建设规划手续，原告从胡建财取得案涉房屋的相应手续只有收款收据及个人之间的房屋转让手续时，也应意识到不排除案涉房屋为违章建筑的可能。因此，在人民法院对案涉房屋采取查封之前根本不存在欲办理过户手续而不能办理的可能性，更不符合非因买受人原因而未办理过户手续的情形。据此，原告以现在实际占用案涉房屋事实，不能同时符合以上四个排除强制执行的条件，原告欲排除人民法院的强制执行的诉请不能成立。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条之规定，判决:驳回原告张小清的诉讼请求。案件受理费9300元，由原告张小清负担。二审查明的事实与一审认定事实基本一致。二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，二审围绕上诉请求及事实与理由进行了审理。关于案外人张小清是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议必须同时满足上述四种情形。本案张小清提交的主要证据为房屋转让合同和借款借条。首先，从上诉人提交的《房屋转让合同》内容看，除对争议房屋坐落位置和建筑面积填写外，其他条款均为空白，特别是房屋交易金额和支付方式等条款亦为空白，双方如此签订房屋转让合同明显不符合常理，且上诉人提交的房屋转让合同中的落款签署日期又有改动痕迹。因此，从该合同的形式要件上明显存在暇疵，是否为真实的房屋转让关系存疑。其次，关于在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产，根据2019年9月11日一审庭审笔录，胡建财答辨称，当时与张小清写该房屋转让合同实际是用该房屋作抵押，其没有将房屋交给张小清居住使用……。胡建财作为房产所有权人，对自己涉案房产是否作过处分意思表示明确。张小清主张其于2014年4月即已入住，但其提交的证据材料均不能充分证明其在涉案房屋被法院查封前已合法占有该不动产，对该主张本院无法支持。第三，关于胡建财向张小清出具的50万元借条问题，虽然胡建财对该借款事实并不否认，但对该借款的支付方式双方陈述不一，张小清主张为现金交付，胡建财称该借款系转到公司账户内，没有转给其本人，就该借款是否转化为全部购(抵顶)房款，或者按照合同约定系已支付的剩余价款，双方在合同中并未明确约定，如张小清与胡建财系真实的房屋转让关系，胡建财应当将该借款借条收回，而该借条原件现仍由上诉人张小清持有明显不符合交易习惯。基于上述情况，上诉人张小清提出的异议不符合上述规定的情形，对该执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。关于适用法律问题。案外人张小清主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的问题，该规定适用于消费者从房地产开发企业购买商品房，在执行过程中提出案外人执行异议的情形。本案张小清与胡建财签订的房屋转让合同显然不属于该情形，上诉人张小清是针对该房产提出的执行异议之诉，不适用上述第二十九条规定的情形。综上所述，张小清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由上诉人张小清负担。本判决为终审判决。审?判?长???范进斌审?判?员???常旭光审?判?员???杨利兵 二〇二〇年八月二十六日法官助理 周晋豫