江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5241号上诉人（原审原告）：刘厚早。委托诉讼代理人：郭海滨，上海正源（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王德浩。上诉人刘厚早因与被上诉人王德浩房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初20461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。刘厚早上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持刘厚早的一审诉请或发回重审；2.一、二审案件受理费、保全费由王德浩负担。事实和理由：1.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。一审中王德浩承认拿不出规划许可和商业用房证明，故双方租赁合同无效。2.刘厚早作为承租方，在签订租赁合同前对房屋权属信息及是否有规划许可无从得知，王德浩认为涉案租赁合同合法有效，涉案房屋有规划许可的举证责任应分配给王德浩。3.双方2019年6月5日签订租赁合同，王德浩2019年7月1日通过微信将资产转让协议提供给刘厚早，刘厚早在签订租赁合同时对涉案房屋的产权瑕疵不知情。4.双方签订租赁合同时王德浩告知刘厚早涉案房屋没有房产证，刘厚早称能保证办理营业执照就好，故双方在租赁合同约定“甲方提供乙方办理营业执照的相关材料”，刘厚早要求王德浩提供房屋属于商业用房的规划许可证明即属于上述约定的材料，后王德浩一直未提供。根据昆山市市场监督管理局花桥分局处工作人员陈述，涉案房产因王德浩注册的昆山市品客便利店没有注销，导致不能办理新的营业执照。以上两种情况王德浩均有过错，刘厚早基于上述原因无法实现合同目的，故2019年6月20日至2020年3月3日昆山市品客便利店被注销期间的九个月房租损失应由王德浩全额承担。王德浩二审未作答辩。刘厚早向一审法院起诉请求：1.确认刘厚早、王德浩之间的房屋租赁合同无效；2.王德浩返还刘厚早租金150000元、保证金10000元；3.王德浩赔偿刘厚早损失100000元；4.由王德浩承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年6月5日，刘厚早（乙方）与王德浩（甲方）签订一份房屋租赁合同，王德浩将其位于昆山市建筑面积100平方米的店面出租给刘厚早使用，租赁期自2019年6月20日至2024年6月19日，年租金150000元，物业费、水电费由刘厚早承担。双方协商前三年租金不变，三年后根据店面租金150000元的价格递增5%至租赁结束。双方一旦签订合同，乙方向甲方支付店面租赁保证金10000元。合同中约定，乙方在租赁期间，甲方同意该店面转租转让（转让不得从事中介、劳务、餐饮行业），租赁期满后，该店面归还时，应当符合正常使用状态。店面租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方五万元租金；如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方五万元租金。合同最后备注条款中手写约定：甲方提供乙方办理营业执照的相关材料，房租一年一交，提前一个月交清。合同签订后，刘厚早向王德浩支付了第一年度的房屋租金150000元及保证金10000元，王德浩将涉案房屋交由刘厚早承租使用。一审另查明，刘厚早在签订合同时告知王德浩其承租房屋用于经营出售空调家电需办理营业执照。王德浩也向刘厚早告知了涉案房屋并无产证，王德浩向刘厚早提供了一份资产转让协议。该资产转让协议系2018年8月王德浩、牛福州（受让方）与昆山万象天际贸易有限公司（转让方）签订，涉案房屋系王德浩、牛福州共同从昆山万象天际贸易有限公司处购得。刘厚早称王德浩此后并未能继续提供涉案房屋的产权信息证明，其因此无法办理营业执照。2019年11月25日刘厚早委托律师向王德浩发出了律师函，告知王德浩因其无法提供商铺的合法产权证明，导致刘厚早或者次承租人无法办理营业执照，无法实现租房经营的合同目的，故通知解除双方的租赁合同，要求退还房租、保证金，赔偿损失，并要求王德浩收函后3日内联系刘厚早办理房屋交接手续。一审再查明，一审中王德浩提供了关于涉案房屋的拍卖业委托拍卖合同、拍卖成交确认书以及2018年11月12日王德浩在该商铺中注册的昆山市品客便利店营业执照，以证明该房屋系其拍卖购得，且可以办理营业执照。一审中，一审法院至昆山市市场监管部门进行了调查询问，经反馈：昆山市房屋不具备产证并不影响营业执照的办理，申请人只需提供租房合同及房屋属于经营性用房的相关材料即可办理；根据王德浩的拍卖合同，涉案房屋属于店面房，符合办理营业执照的房屋条件，但该地址注册有品客便利店，暂不能办理新的营业执照。王德浩已于2020年3月3日申请注销了品客便利店的营业执照。2020年3月16日一审法院组织双方质证并向刘厚早、王德浩进行了释明，刘厚早仍坚持要求解除合同并随后变更诉讼请求要求确认合同无效。一审又查明，刘厚早承租涉案房屋后一直空关，根据门店现场照片刘厚早在涉案店面门头玻璃上张贴了转租广告，因产生本案争议避免损失继续扩大，2020年3月31日刘厚早已将房屋钥匙交接给王德浩。一审中王德浩表示同意返还2020年4月1日至2020年6月20日期间的租金。上述事实，有房屋租赁合同、微信聊天记录、资产转让协议、拍卖业委托拍卖合同、拍卖成交确认书、昆山市品客便利店营业执照、注销登记通知书、询问笔录、照片等，以及当事人陈述予以证实。一审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。刘厚早、王德浩经协商就房屋租赁事宜达成一致并签订本案房屋租赁合同，合同成立时王德浩向刘厚早提供了涉案房屋的资产转让协议以证明房屋系通过合法拍卖途径购得。且另根据市场监管部门反馈，涉案房屋的产权情况符合办理营业执照的条件。刘厚早认为涉案房屋属于未取得建设工程规划许可的违章建筑但并不能举证证明。本案房屋租赁合同中的内容并无违反法律及行政法规的强制性规定情形，一审法院认定房屋租赁合同依法成立有效，双方均应恪守履行。刘厚早主张合同无效的诉讼请求一审法院予以驳回。刘厚早亦不得基于合同无效主张王德浩返还租金、保证金及支付赔偿款。本案中，基于双方已产生争议，刘厚早、王德浩已于2020年3月31日自行交接了房屋钥匙，一审中王德浩表示同意返还2020年4月1日至2020年6月20日期间的租金，一审法院对此予以认定，由王德浩返还刘厚早该期间租金33333.33元，对于刘厚早其他诉讼请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、王德浩返还刘厚早2020年4月1日至2020年6月20日期间的租金33333.33元，于判决生效后十五日内履行完毕；二、驳回刘厚早其他诉讼请求。一审案件受理费5200元，减半收取2600元，保全费1820元，合计4420元由刘厚早承担。二审中，刘厚早提交以下证据：1.刘厚早与王德浩2019年6月5日签订租房协议后至本案一审起诉前的完整微信聊天记录截图8页，证明签订协议后刘厚早一直在催促王德浩提供商业用房证明（房管所的备案证明或规划许可证明）以配合办理营业执照，但对方一直不能提供。2.刘厚早与拟租房开药店租客的聊天记录3页，证明案外人进一步证实涉案房屋在花桥房产规划局没有登记。王德浩质证称，对证据1真实性无异议，对关联性及证据目的不认可。刘厚早称其承租涉案房屋的用途是开空调销售店，办理营业执照需要房管所备案证明，王德浩也努力去调取。后王德浩在工商登记处了解到，办理开空调销售店营业执照不需要房管所备案证明材料，仅需要王德浩提交租赁合同即可。事实上刘厚早没有办理营业执照，其承租案涉房屋是为转租他人赚取差价。证据2与本案没有关联性，王德浩跟开药店的人没有合同关系，也不存在法定或约定义务，该证据可证明刘厚早是二手房东，自身没有办理营业执照。王德浩按约向刘厚早提交了租赁合同、房屋拍卖确认书等材料，是刘厚早没有提交办理营业执照的材料。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，因涉案房屋无相关权属证书，王德浩亦未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法的批准建设手续，故涉案房屋租赁合同应为无效。一审判决认为涉案房屋系通过合法拍卖途径取得且可办理营业执照，涉案房屋租赁合同合法有效，认定有误，本院予以纠正。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋租赁合同无效，王德浩应返还已收取的房屋租金150000元及保证金10000元，但刘厚早占有使用涉案房屋，亦应参照合同约定的租金标准向王德浩支付2019年6月5日至2020年3月31日的占有使用费，故扣除刘厚早应支付的占有使用费后，王德浩应返还刘厚早2020年4月1日至2020年6月20日的租金33333.33元及保证金10000元。关于刘厚早主张其因合同无效及无法办理营业执照造成的损失。本院认为，刘厚早在签订涉案房屋租赁合同时对涉案房屋无相关权属证书明知。且根据一审法院至昆山市市场监管部门进行的调查，昆山市房屋不具备产证并不影响营业执照的办理，申请人只需提供租房合同及房屋属于经营性用房的相关材料即可办理；根据王德浩的拍卖合同，涉案房屋属于店面房，符合办理营业执照的房屋条件，但该地址注册有品客便利店，暂不能办理新的营业执照。本案中，在刘厚早要求王德浩提供办理营业执照的相关材料时，王德浩已将租赁合同及拍卖相关材料交于刘厚早，现有证据不足以证明刘厚早实际向管理部门提交了相应材料，并在了解到需王德浩注销品客便利店营业执照后要求王德浩配合，故王德浩并未违反合同约定，对于刘厚早主张的损失，本院不予支持。综上所述，刘厚早的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初20461号民事判决；二、刘厚早、王德浩于2019年6月5日签订的房屋租赁合同无效；三、王德浩应于本判决生效后十日内返还刘厚早2020年4月1日至2020年6月20日期间的租金33333.33元及保证金10000元；四、驳回刘厚早的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5200元，减半收取2600元，保全费1820元，合计4420元，由上诉人刘厚早负担3683元，被上诉人王德浩负担737元。二审案件受理费5200元，由上诉人刘厚早负担4333元，被上诉人王德浩负担867元。本判决为终审判决。审 判 员 沈维佳二〇二〇年八月二十日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。