广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初20578号原告：伏黎明，男，1984年11月10日出生，汉族，身份证登记住址广州市白云区。被告：宋瑜，女，1985年4月16日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。原告伏黎明诉被告宋瑜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伏黎明到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年6月10日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠的2020年3月13日至5月9日的租金11870元（按每月7300元计付）及逾期支付前述租金的违约金（从每月应付而未付租金的次日起算至实际支付之日止，按未付款项的日1%标准计算）；3、原告依据合同没收被告押金14600元；4、被告立即腾空交还涉案房屋；5、被告支付逾期迁出的房屋占用费（按照租赁合同第六条约定，按当期月租金的两倍计算即按486.67元/天，从2020年5月10日至被告实际搬出之日止）；6、被告向原告支付拖欠的2020年2月至2020年7月的物业管理费2118元（按每月353元的标准计算）、2020年1月至2020年6月的水费211元、2020年3月至2020年5月的电费合计701.77元（按每度0.7元的标准计算）。事实和理由：2019年6月10日，原告通过房产中介与被告签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于越秀区淘金路xx号xx房出租给被告使用，月租金7300元。合同签订后，被告开设了一家美容工作室。在合同履行期间，被告多次违约且均不按时交租。2020年5月10日，原告去收回房子，但遭到被告无理拒绝，被告以方便向其前夫要账为由拒绝搬走。被告未按约支付租金及不将涉讼房屋腾空交还给我方的行为严重侵害了我方的权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告无答辩。经审理查明：原告为广州市越秀区淘金路****的产权人，该房屋建筑面积100.65平方米，用途为住宅。2019年6月10日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：第一条、出租方同意将位于越秀区淘金路xx号xx房出租给承租方，建筑面积为100平方米。第二条、1.租期自2019年6月13日起至2021年6月12日止，共两年。免租期自2019年6月9日起至2019年6月12日止，免租期内承租方无需支付租金，但需承担物业管理费、水电煤气费等实际发生的费用。出租方交付该物业予承租方使用日期为2019年6月13日。2.押金14600元，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还给承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除。3.租金每月7300元。4.物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通信费等费用由承租方按实际发生支付。5.付款时间：①押金和首月租金，承租方须于本合同签订当日内向出租方支付；②除首月租金外，租金按月结算并逐月支付，承租方应于每月13日前向出租方支付当月租金；③承租方应于每月13日前结清上月物业管理费、水电煤气费、有线电视费、网络通信费等其他费用。第五条、承租方义务：2.按时足额交纳租金、物业管理费、水电煤气费等全部款项，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期超过十五日，出租方有权解除合同收回物业，没收押金，且不作任何赔偿。第六条、1.除非出现法定或约定是由，租赁双方任何乙方均不得提前解除本合同，否则，守约方有权选择继续履行合同或解除合同，守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金金额的违约金。违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方有权继续追偿。3.合同提前解除，承租方应立即迁出该物业，否则，视为承租方放弃该物业内物品的所有权，出租方有权自行处置，且承租方应按当期月租金标准的两倍向出租方支付逾期迁出的房屋占用费。如合同提前解除系出租方违约导致，承租方亦应即时迁出该物业，但承租方有权依法追究出租方应承担之全部法律责任；等。合同签订后，被告向原告支付租赁押金14600元。双方因租金的支付产生纠纷，经协商未果，原告于2020年5月18日向本院提起诉讼。诉讼中，原告称：租赁合同约定在每月13日前支付当月租金，通过微信转账方式支付，被告多次迟延支付租金，且已超过租赁合同约定的十五日，故我有权主张解除合同，我于2020年5月9日通过微信向被告表示了解除合同的意思，被告未予回复，次日，我去交接房屋，向原告又表示合同已经解除了，但被告拒不搬出，当时我还报警了，因为警察称属于民事纠纷，其不予处理，故没有出具报警回执，故依据合同第六条约定，被告应按照当月租金标准的两倍向我方支付逾期迁出的房屋占用费；水、电费及物业管理费依约定均应由被告交纳，我方没有代缴；被告最后一次支付租金是在2020年4月25日，仅支付了2000元，这支付的是2020年3月的租金，按合同约定，每月13日前支付当月租金，即每月12日为支付当月租金的最后一天，也就是说当月13日至下月12日为一个月。原告主张其因被告在2019年12月31日拖欠租金超过两个月，当时已提出解除合同且被告存在多次逾期交租情形，向本院提交了以下证据：1、被告于2019年12月31日手写的《承诺》（主要内容为：今宋瑜与伏生签定协议，约定2020年1月8日前给伏生2月份房租中的4000-5000元，并结清所欠物业费，并且约定1月13日补齐所有房租（含12月份剩余房租和2020年1月份房租），否则伏生有权立即换锁，宋瑜则马上搬出某大厦某房）；2、被告向原告通过微信支付租金的转账记录截图及原告单方制作的《房租缴纳明细表》（其中显示：应交租日期2019年12月12日，实际于2020年1月5日转账4000元、1月12日转账3300元；应交租日期2020年1月12日，实际于2020年1月28日转账1000元、2月13日转账6300元；应交租日期2020年2月12日，实际于2020年3月17日转账4000元、3月31日转账3300元；应交租日期2020年3月12日，）实际于2020年4月25日转账2000元。原告主张被告欠缴2020年1月至2020年5月期间的物业管理费、自2020年1月至2020年4月期间的水费及自2020年3月起至2020年5月止的电费，向本院提交了以下证据：1、广州大鹏物业管理有限公司帝景大厦管理处于2020年7月1日出具的《证明》（载明：兹证明帝景大厦xx（越秀区淘金路xx号xx）房租户宋瑜从2020年5月份以来一直在6楼公共区域放置私人杂物，导致邻居反复投诉，目前宋瑜共拖欠物业管理费（2020年2月-7月，每月管理费353元）2118元，水费（2020年1月-6月，2.93元/吨）211元）；2、“南方电网95598我的电费单”（显示：2020年3月1日至3月31日，339度，225.52元；2020年4月1日至30日，481度，319.94元；2020年5月1日至31日，235度，156.31元；均为未缴清）。原告主张被告称其有贵重物品在涉讼房屋内，故无法自行收回房屋，向本院提交了其与微信名为“宋瑜（租客）”于2020年5月31日的微信聊天记录。本院认为，原、被告之间关于租赁广州市越秀区淘金路xx号xx房的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定，被告逾期交纳租金等费用超过十五日，原告有权解除合同、收回房屋并没收押金。原告现主张被告拖欠2020年3月起的租金至今未付，被告未到庭提出异议，视为其放弃相应的诉讼权利，故本院对原告的上述主张予以采信。原告据此主张其有权解除合同、没收押金，理据充分，本院予以支持。关于合同解除的时间，原告主张其已于2020年5月7日、5月9日分别通过微信通知被告解除合同，但对此仅提交了微信聊天记录予以证明，且从该微信聊天记录载明的内容可见，原告仅表示“……我们将按照合同约定解除合同”，该意思表示并不明确、具体，故原告向被告发出的上述微信通知不发生解除合同的法律效力。故对原告称租赁合同已于2020年5月9日解除的主张，本院不予采纳。另，在双方的租赁关系解除前，被告向原告支付的应为租金而非房屋占用费，且应按照原约定标准计算，原告要求被告按当月租金的两倍支付从2020年5月10日起的房屋占用费，本院不予支持。租赁合同解除后，被告应将承租房屋交还原告，依公平合理原则，应参照原租金标准计付房屋使用费给原告至交还房屋之日止。至于原告主张按原租金标准的双倍计算房屋使用费，因双方对于租赁合同是否解除存在争议，在争议未确定之前，适用租赁合同第六条第3项的约定处理，理据不足且有失公允，本院不予支持。关于欠付的租金、水电费及物业管理费问题。现被告未能举证证实其已支付自2020年2月至2020年7月期间的物业管理费、自2020年1月至2020年6月期间的水费、自2020年3月起至2020年5月止的电费及2020年3月13日起的租金，且原告就其主张的前述费用的数额亦提供了相应证据予以证明，依据租赁合同约定，被告应于每月13日前向原告支付，现被告至今未付，已构成违约，原告诉请要求被告予以支付并承担相应的违约责任，合法合理，本院予以支持。被告已于2020年4月25日向原告支付2000元，故该数额应从3月应付租金总额中予以扣除。关于违约金问题。合同约定，迟延交纳租金需按日1%的标准计付违约金，考虑到本案为房屋租赁合同纠纷，原告的实际损失为被告逾期支付租金所造成的资金占用损失，故按日1%计付违约金的约定显然属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条所规定的约定违约金过分高于损失的情形。综合衡量被告的过错程度及公平原则，本案违约金应参照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮30%计算，并以不超过被告应付款项的总额为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，原告伏黎明与被告宋瑜于2019年6月10日签订的关于租赁广州市越秀区淘金路xx号xx房的《房屋租赁合同》解除。二、被告宋瑜交纳的押金14600元，由原告伏黎明予以没收，不予退还。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告宋瑜向原告伏黎明支付水费211元、电费701.77元、物业管理费2118元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告宋瑜向原告伏黎明支付上述房屋自2020年3月13日起至2020年4月12日止的租金5300元及违约金（参照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮30%计算，以欠付租金5300元为基数，从2020年3月13日起计至实际付清所欠租金之日止）。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告宋瑜向原告伏黎明支付上述房屋自2020年4月13日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按7300元/月计付）及违约金（参照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮30%计算的标准，以月应付租金7300元为基数，从每月的第13日起计至实际付清所欠租金之日止；违约金以不超过欠付租金本金为限）。六、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告宋瑜将广州市越秀区淘金路xx号xx房腾空交还给原告伏黎明。七、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告宋瑜向原告伏黎明支付本判决发生法律效力之次日起至上述房屋实际交还之日止的房屋使用费（按7300元/月计付）。八、驳回原告伏黎明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取400元，由被告宋瑜负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二〇年八月十四日书记员 陈佳璇