宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终86号 上诉人（原审原告）：马廷伟,男,1986年2月25日出生,汉族，住宁夏回族自治区吴忠市。 委托诉讼代理人：马晓玲，宁夏大远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊文丽，宁夏大远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁夏银川龙马房地产开发有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市金凤区宁安大街**龙马大厦**。 法定代表人：倪吉乐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：海明仓，宁夏嘉睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伏宇昊，宁夏嘉睿律师事务所律师。 上诉人马廷伟因与被上诉人宁夏银川龙马房地产开发有限公司（以下简称龙马公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初8560号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 马廷伟提出上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人马廷伟一审的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人因工作原因与被上诉人及银行协商一致，待上诉人执行任务后回来再履行办理房产等相关手续义务，上诉人后已履约，一审法院认定上诉人未按约付清房款系认定错误；被上诉人未按照合同约定时间交付房屋，其行为已构成根本违约，应当依合同约定时间段、标准承担违约责任，一审法院参照合同附件约定给予上诉人90日的宽限期，上诉人认为不当，逾期交房的违约责任应当以双方重新达成的赔付协议为准；上诉人与被上诉人就被上诉人不能按时交付房屋重新达成协议，协议中被上诉人提供的逾期交房违约金约定条款失衡，该协议属于格式条款，且在一审法院判决或调解的同类案件，逾期交房违约金均按照日万分之三计算，而本案一审法院以日万分之一计算逾期交房违约金，案件在同一法院存在同案不同判情况。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院依法查清事实，支持上诉人上诉请求。 被上诉人龙马公司辩称，上诉人按揭贷款目的是为了购买涉案房屋，故上诉人按揭贷款行为与被上诉人无关；上诉人与被上诉人签订的涉案合同及2017年5月31日补偿协议，均有效，双方应当予以履行。补偿协议约定自2017年9月1日如仍未交房，按照已经交房款万分之五给予现金赔付，违约金应当为283.5元。一审法院对合同及协议的效力予以认定，并对违约金的赔付比例做了适当调整，统一按照万分之一的标准予以赔付。被上诉人认为一审法院已经根据上诉人的实际损失对违约金赔付比例进行了调整，弥补了上诉人的损失。违约金就其性质主要为补偿性，根据双方签订合同目的及合同法关于违约金的性质的规定，其认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 马廷伟向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金169670.33元(自2017年1月1日暂算至2019年6月25日,共计905日);2、判令被告立即为原告办理位于银川市金凤区龙马阳光城×号楼×室房屋的所有权证及所有权登记手续;3、诉讼费及其他费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年3月3日原、被告经协商签订了一份《银川市商品房买卖合同(预售)》,合同约定原告购买被告开发的位于银川市金凤区宁安大街以西,南塘巷以南龙马阳光城×号楼×室,建筑面积108.41平方米,单价4400元/平方米，总价款为477004元。出卖人应于2016年12月31日前向买受人交付该商品房。买受人在房屋交付前仍有到期应付付款尚未付清，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。逾期未按约定时间将该商品房交付买受人的，则买受人给予出卖人90日的宽展期。宽展期内合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付买受人，自合同约定的交付期限届满后第91日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后,原告按约于2016年3月3日支付首付款97004元，2017年4月6日通过公积金贷款方式向被告支付下剩购房款38万元。但被告未按约定期限向原告交付房屋。2017年5月31日经双方协商签订了一份《龙马阳光城延期交房赔付协议》,协议约定被告将原定交房日延期至2017年8月31日，并制定延期期间赔付政策为：对已购客户从2017年1月1日至8月31日按已交房款万分之一的违约金赔付，在30日内现金付清。若不能在2017年8月31日交房，被告同意自2017年9月1日起按已交付款万分之五给予现金赔付。但至今被告仍未向原告交付房屋,原告也未向被告主张交房请求和办理涉案房屋所有权转移登记的请求。原告遂诉至本院,请求依法判如所请。 一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，属有效合同，对双方具有法律约束力，双方当事人应当自觉全面履行该合同的义务。原告未按约在房屋交付前交清购房款，被告也未按约向原告交付涉案房屋。按照合同约定买受人可给予出卖人90日的宽展期，被告应当于2017年3月31日向原告交房，但被告仍逾期未向原告交付房屋，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告本应按约每日向买受人支付已交购房款万分之一的违约金，但双方于2017年5月31日达成延期交房赔付协议，该协议系双方的真实意思表示，也属有效协议，对双方均具有法律约束力，双方应当按约自觉全面履行该协议的义务。该协议对违约金确定为按已交房款万分之一和万分之五，但该约定显然违背了原告的真实意思表示，结合原合同的约定和本案实际情况，将该违约金调整为每日万分之一较为恰当，鉴于原告至今也未主张交房的诉请，原告又请求被告自2017年9月1日按每日万分之五给其承担违约金，明显过分高于实际造成的损失，原告到庭也未举证证实其实际损失情况，现被告请求予以适当降低违约金比例，予以采纳。作为买受人的原告选择不解除合同，被告就应按约向原告承担自2017年4月1日至2019年6月25日期间每日全部房价款万分之一的违约金。即477004元*万分之一*805天=38399元。原告请求被告按合同约定为原告办理不动产权证的诉请，符合合同约定，但原告至今未取得房屋，被告须在商品房交付后90日内向产权登记部门报送资料并取得《初始登记证》,原告才能取得房屋产权转移登记，原告至今未取得房屋，加之被告也未取得房屋竣工验收备案登记，故原告请求被告为其办理房屋产权转移登记，在现有状况下尚不具备办证条件，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马廷伟支付逾期交房违约金38399元。二、驳回原告马廷伟的其他诉讼请求。案件受理费1847元，由原告马廷伟负担1467元，被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司负担380元。 二审中上诉人提交交通银行（宁夏回族自治区分行）还本付息计划表一份，证明上诉人按合同约定支付了商品房首付款，并自2016年8月起偿还贷款，其已在《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付前支付完房屋全部价款，不存在违约情形。 经质证，被上诉人对证据的真实性认可，根据双方签订合同第36页第2条第三款付款方式及期限约定，上诉人应当在合同签订后15日内将全部款项交付至被上诉人。但上诉人实际在2016年7月15日才将房款交付至被上诉人处，已经构成违约。 经审查，该证据能够证实被上诉人已偿还房屋价款的事实，本院予以采信。 二审查明，上诉人马廷伟于2016年3月3日支付首付款97004元，于2016年7月15日支付剩余房款38万元。 二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人马廷伟与被上诉人宁夏银川龙马房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，意思表示真实,内容未违反法律、法规的强制性规定,合法有效。双方应按照合同约定行使权利、履行义务。双方于2017年5月31日签订的《龙马阳光城延期交房赔付协议》系其真实意思表示，内容合法有效。协议中双方变更被上诉人逾期交房违约金赔付标准意思表示，2017年1月1日至2017年8月31日之间逾期违约金按照已交房款万分之一给付赔偿，之后按照已交房款万分之五给付赔偿，一审法院认为按照已付房款万分之五有违公平原则，故将逾期交房违约金计算标准调整为日万分之一，本院认为违约金调整的是实际造成的损失，且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定,违约金的赔付应综合考虑双方履约情况、过错程度以及预期利益等因素，本案被上诉人数次违约交房，主观与客观均具有过错，故将2017年9月1日至2019年6月5日的逾期交房违约金调整为日万分之三，综上，2017年1月1日至2017年8月31日的违约金为477004*万分之一*242天=11543.5元，2017年9月1日至2019年6月25日的违约金为为477004*万分之三*662天=94732.99元，以上共计106276.5元。关于上诉人要求被上诉人协助其办理不动产权证的问题，因办理权属证书以被上诉人交付房屋为条件，现涉案房屋未发生实际交付，办理权属证书无履行基础，一审未支持符合本案实际。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初8560号民事判决第二项即“驳回原告马廷伟的其他诉讼请求”； 二、变更宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初8560号民事判决第一项为被上诉人宁夏银川龙马房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上诉人马廷伟支付逾期交房违约金106276.5元。 一审案件受理费1847元，由马廷伟负担690元，由宁夏银川龙马房地产开发有限公司负担1157元；二审案件受理费3694元，由马廷伟负担1380元，由宁夏银川龙马房地产开发有限公司负担2314元。 本判决为终审判决。 审判长  张建国 审判员  宁 丽 审判员  任朝霞 二〇二〇年八月十七日 书记员  李天文 附：法律相关条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。