广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民初555号原告：深圳市振业（集团）股份有限公司，住所地深圳市罗湖区桂园街道宝安南路**振业大厦****，统一社会信用代码91440300618831041G。法定代表人：赵宏伟，董事长。委托诉讼代理人：吴跃娇，女，汉族，1987年6月29日出生，住深圳市南山区，系该司员工。被告：深圳市博盛佳业物业管理有限公司，住所地，住所地深圳市南山区南山街道桂庙路与南山大道交汇处新绿岛大厦****会信用代码91440300MA5DDE728E。代表人：李支玲，深圳市博盛佳业物业管理有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：雷娟愉，深圳市博盛佳业物业管理有限公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：赵於鹏，深圳市博盛佳业物业管理有限公司管理人工作人员。原告深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称“振业公司”）与被告深圳市博盛佳业物业管理有限公司（以下简称“博盛公司”）破产债权确认纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告振业公司委托诉讼代理人吴跃娇，被告博盛公司委托诉讼代理人雷娟愉、赵於鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告振业公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告对被告享有人民币33064781.02元（以下除有特别说明，均为人民币）破产债权，包括被告支付原告租金3033008.74元、违约金17583030元、赔偿原告利息损失140621.28元（暂计至2018年11月15日，实际应计至被告付清欠款之日止）、赔偿原告房屋空置损失7033212元，被告已缴纳的租赁保证金5274909元不予退还；二、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月，原告与被告签订《深圳市房屋租赁合同书》及《振业星海商业广场补充合同》（以下简称“租赁合同”及“补充合同”）。合同约定，被告承租原告位于深圳市××××道路与前海路交会处星海名城七期1F到3F及负一层02号铺位，租赁期限自2017年8月1日起至2027年7月31日，每季度第一个月10日前缴纳当季租金。合同签订后，原告按合同约定交付了房屋，被告缴纳了2017年8月至2017年9月的租金合计20万元和租赁保证金5274909元。自2017年10月起，被告开始拖欠原告租金，经原告多次催缴，被告均拒绝缴纳。截至2018年1月26日，被告共拖欠原告租金3033008.74元。被告严重拖欠租金的行为已构成根本违约，原告依据租赁合同约定，于2018年1月26日向被告发出《关于解除及其补充合同通知书》，解除了租赁合同并依合同约定没收被告缴纳的租金保证金5274909元，并要求被告按租赁合同约定向原告支付未付租金、违约金及赔偿原告损失，但被告至今一直未向原告支付。深圳市中级人民法院（以下简称“深圳中院”）于2018年8月22日裁定受理被告破产清算一案，并指定深圳谋正清算事务有限公司为被告管理人（以下简称“管理人”）。原告在深圳中院公告的债权申报时间内，于2018年11月16日向管理人申报债权总额为33064781.02元，具体如下：（一）被告向原告支付逾期未付的租金合计3033008.74元（其中2017年10月和11月租金分别为519434元、2017年12月租金为519435元、2018年1月1日至2018年1月26日租金为1474705.74元）；（二）被告缴纳的租赁保证金5274909元不予退还，归原告所有；（三）被告向原告支付违约金17583030元（违约金按退租时的租金*剩余租赁年限，即1758303*10=17583030元）；（四）被告赔偿原告损失7173833.28元（损失包括利息损失140621.28元和房屋空置损失7033212元。利息损失部分，2017年10月至12月的租金1558303元自2017年10月10日起计，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2018年11月15日，实际应计至被告付清欠款之日止；房屋空置损失按4个月租金计算为1758303*4=7033212元）。2018年11月26日，原告收到管理人作出的[2018]博盛佳业破管字第17号《债权审查通知书》，管理人以导致债权所涉合同解除的原因不明为由，不予确认原告申报的债权。原告认为，管理人的审查结论是错误的，被告未按合同约定履行义务，存在拖欠租金且严重违约的行为，被告应按合同约定向原告支付拖欠的租金、违约金并赔偿原告损失。为维护原告合法权益，提起本案诉讼，请求确认原告对被告享有33064728.02元的破产债权。被告博盛公司答辩称，一、租赁合同的解除系因原告单方违约，原告的诉讼请求没有事实依据。（一）原告拒不协助办理租赁登记备案，违反法定义务。根据住房和城乡建设部2010年12月1日发布的《商品房屋租赁管理办法》第十四条：房屋租赁合同签订后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。协助办理房屋租赁备案登记是原告的法定义务，原告违反法定义务拒不协助办理租赁凭证致使原被告之间签署的房屋租赁合同目的无法实现，已经构成根本违约。原告在庭审中称其未协助办理租赁备案系因为涉案房屋的前手未注销在前的房屋租赁备案，原告此举已经违反了法定义务。根据《商品房屋租赁管理办法》第十九条的规定：房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。原被告于2017年8月1日签订房屋租赁合同，截至2017年11月15日原告最后一次给被告发函要求协助办理租赁备案，租赁备案登记尚未完成。原告的行为已经违反了其应当履行的法定义务，该违约行为已经导致合同目的无法实现。（二）原告拒不协助办理租赁备案，违反约定义务。双方签订房屋租赁合同后，原告于2017年8月9日向被告出具关于登记备案的函，称如果被告需要办理房屋租赁合同备案，原告将配合被告到相关房屋租赁登记机关备案。被告先后四次分别于2017年9月18日、2017年10月9日、2017年10月24日、2017年11月15日向原告发函要求原告协助办理备案租赁登记，且被告明确告知原告，称因无法办理租赁备案登记，被告的招商工作无法继续推进，将导致原被告之间的合同目的无法实现，但原告一直未协助办理。被告认为既然原告给被告出具了《承诺函》，愿意协助办理租赁凭证，《承诺函》上均有双方盖章，应当视为对《房屋租赁合同》的补充，对双方均具有约束力。本案中未解除前手租赁备案的是原告，未及时协助被告办理租赁备案登记的也是原告，履行义务应当具有适时性，原告拖了2个月之久才达成可以办理租赁备案的条件，已经造成了招商目的无法实现的原因。二、原告的违约行为导致合同目的无法实现。根据原被告签署的房屋租赁合同第六条，该房屋是用于商业目的。被告在签订合同后，委托佳兆业商业集团有限公司（以下简称“佳兆业公司”）进行招商，招商工作前期如火如荼，后期因为原告拒不协助被告办理租赁备案登记凭证，导致招商工作无法进行。后佳兆业公司向深圳市南山区人民法院起诉，要求被告支付招商费用，案号为（2018）粤0305民初12897号。佳兆业公司也曾于2017年11月14日向被告发函，要求被告提供租赁备案凭证，称因无该凭证，招商工作无法继续进行。招商前期，项目意向客户签约率已达55%，但由于租赁备案的问题迟迟无法得到解决，导致招商工作无法继续推进，意向商户纷纷退出。上述内容在深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初12897号民事判决书及庭审笔录中均有记载。被告认为，租赁凭证具有公信力，在不具有租赁凭证的情况下，意向商户将对项目产生较大疑虑，严重影响被告与意向商户的招商签约。因此，原告拒不办理租赁凭证直接导致被告的招商工作无法继续进行，意向商户纷纷退出，原被告之间签署的房屋租赁合同不再具有实现的可能性，该违约行为直接导致合同目的无法实现。三、租金保证金属于违约金性质。原被告之间签署的振业星海商业广场房屋租赁合同补充合同第16.2条约定，租赁期限内，乙方未到期提前退租的，除没收三个月租赁保证金外，乙方还应按照提前退租的年限向甲方支付违约金。既然合同中约定了原告可以没收被告的租赁保证金，没收租赁保证金是违约责任形式的一种，被告认为，本案中租赁保证金的性质已转化为违约金。四、原告主张的房屋空置损失没有事实依据。被告向原告主张房屋空置期间的损失，缺乏事实依据。本案系原告主动解除合同，合同解除后，系争房屋用于出租，能否及时出租应根据租赁市场行情而定，同时还涉及联系中介、磋商、看房等事项，原告未能证明房屋空置期间的租金损失产生的必然性及排他性，故原告要求被告承担的房屋空置损失没有事实依据。五、即使被告存在违约，原告主张的违约金过高，请求法院依法予以调整。本案中原告向被告主张租金3033008.74元、违约金17583030元、利息损失140621.28元、房屋空置损失7033212元，没收被告已经缴纳的租金保证金5274909元。即使被告存在违约行为，本案中原告的实际损失仅包括租金3033008.74元及利息损失140621.28元，合计3033010.74元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九：当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。且本案中原告存在违约行为，导致合同目的无法实现，原告主张的违约金与事实不符，与法律相悖，请求法院依法调整。综上，涉案房屋租赁合同的解除系因原告单方违约，拒不协助被告办理租赁登记备案所致，原告的诉求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月1日，原告作为甲方与乙方被告签订租赁合同及补充合同。租赁合同约定，被告承租原告位于深圳市××××道路与前海路交会处星海名城七期1F到3F及负一层02号铺位，租赁房屋面积共计15028.23平方米；租金每月117元/平方米，月租金1758303元。租赁期限自2017年8月1日起至2027年7月31日。第九条约定，甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取三个月租金数额的租赁保证金，即5274909元。补充合同第4.1条约定，租赁期内免租期6个月，租金支付按下列明细执行：2017.08.01-2017.09.30期间月租金为100000元；2017.10.01-2017.11.30期间月租金为519434元;2017.12.01-2017.12.31期间月租金为519435元;2018.01.01-2018.07.31期间月租金为1758303元，……。第4.3条约定，租金季付，每季度第一个月10日前缴纳当季租金。第16.1条约定，乙方逾期交付租金的，每逾期1日应按逾期交付金额的百分之一支付违约金。第16.2条约定，违约金的计算方式为：违约金=退租时当月租金*剩余租赁年限（不足1年按1年算）。第16.3条约定，租赁期内，甲方在乙方应付租金当月的最后一个自然日仍未收到乙方应付租金的，甲方有权单方面解除或终止所有合同，收回商铺，租赁保证金不予退还，另外，乙方还需参照第16.2条的约定向甲方支付违约金，甲方遭受其他损失的，乙方还应予赔偿。合同签订后，原告于2017年8月1日依约交付了涉案租赁房屋，被告支付了2017年8月至2017年9月的租金20万元和租赁保证金5274909元。2017年8月9日，原告向被告出具《关于登记备案的函》称，如被告需要原告办理房屋租赁合同备案，原告将配合被告到相关房屋租赁登记备案机关登记备案。2017年9月18日、10月9日、10月24日，被告先后就办理房屋租赁凭证事宜向原告发函，要求原告配合被告办理房屋租赁合同登记备案。因原告与前租户原租赁合同备案尚未办理注销登记，涉案租赁合同暂未能办理房屋租赁合同登记备案。2017年11月28日，原告工作人员姚成果通知被告可以办理租赁合同备案，被告称影响招商合同目的已无法实现，未再要求办理租赁合同备案。自2017年10月11日起，被告开始拖欠原告租金。2017年11月6日，原告向被告发出《关于限期缴纳铺位租金的函》，通知被告应于收到函件之日起3个工作日内支付欠缴的2017年10月-12月租金1558303元，逾期未付，原告将自逾期支付租金之日（2017年10月11日）起，按逾期未付租金金额的百分之一向被告收取违约金。2017年11月15日，被告向原告复函称，根据法律规定，原告有向被告提供租赁凭证的义务，但因原告与前承租人未办结租赁商铺交接手续，被告承租商铺的租赁凭证尚登记在前承租人名下，原告一直未能将租赁凭证提供给被告，导致被告在招商过程中无法与多数意向客户签订租赁合同。原告据此有权拒付租金，并要求退回租赁保证金和赔偿损失。2017年12月8日，原告向被告发出《关于再次催促缴纳铺位租金的函》，通知被告应于收到函件之日起3个工作日将支付欠缴租金1558303元及违约金903815.74元，逾期未付，原告将停水、停电并单方解除租赁合同。2018年1月26日，原告通过EMS向被告邮寄《关于解除及其补充合同通知书》，通知被告解除租赁合同并依合同约定没收被告缴纳的租金保证金5274909元，并要求被告按租赁合同约定向原告支付未付租金、违约金及赔偿原告损失。2018年1月28日，被告签收邮件。2018年2月6日，原被告及案外人深圳午越物业管理有限公司星海名城七期管理处共同签署《租赁房屋收铺交接凭据》，共同确认涉案租赁合同及补充合同已经解除，经协商一致办理涉案商铺的交还和交接手续。2018年7月10日，原告将涉案租赁房屋出租给案外人广东同创不动产运营管理有限公司，租赁期限自2018年6月20日至2028年6月19日。2018年8月22日，本院裁定受理被告破产清算一案，并指定深圳谋正清算事务有限公司为被告管理人。2018年11月16日，原告向管理人申报债权总额33064781.02元，包括：（一）被告向原告支付逾期未付的租金合计3033008.74元（2017年10月和11月租金分别为519434元、2017年12月租金为519435元、2018年1月1日至2018年1月26日租金为1474705.74元）；（二）被告缴纳的租赁保证金5274909元不予退还，归原告所有；（三）被告向原告支付违约金17583030元（违约金按退租时的租金*剩余租赁年限，即1758303*10=17583030元）；（四）被告赔偿原告损失7173833.28元（损失包括利息损失140621.28元和房屋空置损失7033212元。利息损失部分，2017年10月至12月的租金1558303元自2017年10月11日起计，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2018年11月15日，实际应计至被告付清欠款之日止；2018年1月1日至1月26日的租金1474705.74元自2018年1月11日起计，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2018年11月15日，实际应计至被告付清欠款之日止。房屋空置损失部分，按4个月租金计算为1758303*4=7033212元）。2018年11月26日，管理人作出[2018]博盛佳业破管字第17号《债权审查通知书》，以导致债权所涉合同解除的原因不明为由，不予确认原告申报的债权。2015年8月31日，深圳市第六届人民代表大会常务委员会第二次会议通过决议，决定废止1992年出台的《深圳经济特区房屋租赁条例》，其中关于“房屋租赁关系的设立、变更，当事人应当自签订租赁合同之日起十日内到区主管机关登记或者备案”的规定不再执行。庭审中，被告对欠付原告租金合计3033008.74元的事实予以确认。以上事实，有《深圳市房屋租赁合同书》、《振业星海商业广场补充合同》、《关于登记备案的函》、《关于限期缴纳铺位租金的函》、《关于解除及其补充合同通知书》、《租赁房屋收铺交接凭据》、债权申报表、《债权审查通知书》、证人姚成果证词等证据及本院公告、开庭笔录予以证实。本院认为，本案为破产债权确认纠纷。原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《振业星海商业广场补充合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。本案的争议焦点为原告未及时协助办理租赁合同备案是否构成根本违约，能否成为被告拒付租金的理由。关于本案的争议焦点，本院认为，租赁合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告也实际占有、使用租赁房屋，并支付了2017年8月至2017年9月的租金20万元及租赁保证金5274909元，应按合同约定向原告履行缴纳租金的义务。本案中，因被告自2017年10月起开始拖欠原告租金，原告多次发函催缴，被告一直未予缴纳。原告遂依照补充合同第16.3条的约定，解除与被告的租赁合同，有事实及合同依据。本院确认双方之间的租赁合同及补充合同解除，被告应按照合同约定向原告承担相应的违约责任。被告以原告未协助办理租赁凭证导致根本违约为由提出抗辩。本院认为，首先，租赁合同并未约定办理租赁凭证是被告缴纳租金的前提条件。原告向被告交付租赁房屋后，被告实际已经对租赁房屋占有、使用和收益，应按照合同约定按时缴纳租金。被告以原告未办租赁凭证而拒缴租金作为抗辩理由没有合同和法律依据。其次，深圳市人民代表大会常务委员会已于2015年8月31日废止了《深圳经济特区房屋租赁条例》中关于租赁合同强制登记备案的规定。原告与被告于2017年8月1日签订租赁合同时，已无须进行租赁合同的强制登记备案，双方签订的合同也无关于合同备案的约定，是否办理租赁备案并不影响被告对租赁房屋的占有、使用和收益，更不影响合同目的的实现。再次，原告出具《关于登记备案的函》同意协助办理租赁凭证，原告事实上也履行了配合义务，在发现无法办理租赁合同备案后积极协调前租户配合办理原租赁合同的备案注销登记。2017年11月28日租赁合同备案条件具备后，原告亦及时通知了被告，但被告未再要求去办理租赁合同备案。最后，被告主张其因原告未办理租赁备案导致无法招商、无法实现合同目的，但被告提供的证据仅能证明办理租赁合同备案是招商文件所需资料之一，并不能证明因未办理租赁备案直接导致招商客户流失，从而导致合同目的无法实现。综上，原告未及时协助办理租赁合同备案虽对被告招商工作造成影响，但并不影响被告对租赁房屋的占有、使用和收益，更不影响租赁合同目的的实现，在具备办理租赁合同备案的条件时，被告未要求办理仍拒付租金，其行为构成违约，原告解除与被告的租赁合同符合合同约定及法律规定，被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告未按照合同约定缴纳租金，其行为构成违约，依法应承担相应的违约责任。（一）关于欠付租金。原告主张被告应偿还欠付租金合计3033008.74元（其中2017年10月和11月租金分别为519434元、2017年12月租金为519435元、2018年1月1日至2018年1月26日租金为1474705.74元），被告在庭审中亦予以认可，本院予以支持。（二）关于租赁保证金。双方在合同中约定，原告交付租赁房屋时，可向被告收取三个月租金数额的租赁保证金5274909元。该租赁保证金在性质上属履约保证金，现因被告违反合同约定逾期未付租金，原告根据补充合同第16.3条约定，有权单方面解除合同、收回商铺并没收租赁保证金。因此，原告没收已收取的租赁保证金5274909元，合法有据。因租赁保证金5274909元已由原告收取，且被告亦未提出反诉请求退还，因此，原告无需就此主张不予退还，该项诉讼请求不符合诉的利益，本院不予支持。（三）关于损失赔偿。合同履行过程中，被告欠付租金的行为构成违约，被告作为违约方理应对其违约行为给原告造成的损失承担赔偿责任，原告关于损失赔偿的诉讼请求，本院予以支持。关于利息损失部分，被告应就逾期未付租金赔偿原告资金占用期间的利息，原告主张按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失，本院予以支持。鉴于本院已于2018年8月22日裁定受理被告破产清算一案，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定，未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。被告欠付租金的利息应计算至2018年8月22日。被告应赔偿原告利息损失为：2017年10月至12月欠付租金的利息损失，以1558303元（519434元+519434元+519435元）为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年10月11日起计至2018年8月22日止；2018年1月1日至1月26日欠付租金的利息损失，以1474705.74元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年1月11日起计至2018年8月22日止。关于房屋空置损失部分，原告主张被告应赔偿其涉案房屋空置4个月的损失，并提交与案外人签订的房屋租赁合同予以证实，有事实依据，本院予以支持。房屋空置损失4个月的损失可参照2018年月租金标准计算为1758303*4=7033212元。因此，被告应赔偿原告房屋空置损失7033212元。（四）关于违约金。合同约定违约金和租赁保证金均是承担违约责任的方式，本案原告没收被告缴纳的租赁保证金已经包含违约金性质，考虑原告解除合同时剩余租赁年限较长，原告未及时协助办理租赁合同备案对被告招商工作也造成一定影响，而且本院已支持原告关于租金利息损失及房屋空置费损失的请求，原告再主张违约金17583030元（违约金按退租时的租金*剩余租赁年限，即1758303*10=17583030元）无事实依据，明显过高，本院结合原告的实际损失、合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法予以调整，酌定为1758303元。综上，原告的部分诉讼请求理据充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、二百一十二条、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市振业（集团）股份有限公司对被告深圳市博盛佳业物业管理有限公司享有破产债权，包括：租金人民币3033008.74元、利息损失（2017年10月至12月利息损失，以人民币1558303元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年10月11日起计至2018年8月22日止；2018年1月1日至1月26日利息损失，以人民币1474705.74元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年1月11日起计至2018年8月22日止）、房屋空置损失人民币7033212元及违约金人民币1758303元；二、驳回原告深圳市振业（集团）股份有限公司其他诉讼请求。案件受理费人民币207123.90元，由原告深圳市振业（集团）股份有限公司负担人民币90000元；被告深圳市博盛佳业物业管理有限公司负担人民币117123.90元。原告深圳市振业（集团）股份有限公司已预交的人民币117123.90元由本院予以退回。被告深圳市博盛佳业物业管理有限公司管理人应在本判决生效之日起七日内通知本院申报案件受理费债权人民币117123.90元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 霍    雨审判员 赵    钟审判员 黄    新二〇二〇年八月三日书记员 杨馥溢（兼）