上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初3735号原告(反诉被告)：上海复宝投资发展有限公司，住所地上海市宝山区三门路****。法定代表人：杜倩，执行董事。委托诉讼代理人：徐拥军，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞旻曦，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海欧蓓文化传播有限公司，住所地，住所地上海市杨浦区闸殷路****iv>法定代表人：董立，总经理。委托诉讼代理人：王咏梅，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈颖芳，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)上海复宝投资发展有限公司(以下简称“复宝公司”)与被告(反诉原告)上海欧蓓文化传播有限公司(以下简称“欧蓓公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告复宝公司的委托诉讼代理人徐拥军、卞旻曦、被告欧蓓公司的委托诉讼代理人王咏梅、陈颖芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)复宝公司向本院提出诉讼请求：1、判令欧蓓公司支付2019年7月6日至2019年9月30日期间(2019年9月30日之后的物业服务费不再主张)的拖欠的物业服务费人民币170,728.50元(以下币种均为人民币)；2、判令欧蓓公司以121,001元为基数，按日千分之三为标准，支付自2019年6月17日起至实际付清该款之日止的违约金，及以49,726.50元为基数，按日千分之三为标准计算，支付自2019年8月16日起至实际付清该款之日止的违约金；3、判令欧蓓公司支付2019年7、8月的电费6,828元；4、判令欧蓓公司支付2017年4月6日至2017年5月5日的装修期房屋使用费53,712元。事实和理由：2012年9月27日，复宝公司与上海市三门路XXX号房屋所有权人上海市丝绸进出口有限公司(以下简称“丝绸进出口公司”)签订《房屋租赁合同》，租期16年，丝绸进出口公司同意复宝公司对外招租并进行统一物业管理。2017年4月6日，复宝公司与欧蓓公司签订《写字楼物业服务合同》，约定由欧蓓公司向复宝公司承租三门路XXX号XXX幢B区05、06、07室房屋(以下简称系争房屋)，租期从2017年4月6日至2020年4月5日，物业服务费每月60,501元(包含房屋使用费和物业管理费)。2019年3月20日，复宝公司与欧蓓公司签订《写字楼物业服务合同补充协议书》，将租期延长至2022年4月5日，物业服务费自2020年4月6日起每两年递增3%。2019年6月起，欧蓓公司拖欠物业服务费及电费，经复宝公司多次催告仍未支付。2019年9月30日，复宝公司向欧蓓公司发送《解除协议告知函》，要求解除《写字楼物业服务合同》，欧蓓公司于2019年10月3日收悉。被告(反诉原告)欧蓓公司反诉并辩称，系争房屋有质量及卫生、安全问题，物业服务不符合基本要求，系争房屋不是写字楼，欧蓓公司不支付物业服务费系履行不安抗辩权和同时履行抗辩权，不同意支付物业服务费及违约金。如欧蓓公司构成违约，复宝公司主张的违约金过高，要求予以调低。欧蓓公司未支付2019年7、8月的电费，但对复宝公司主张的电费依据不清楚，不予认可。合同约定装修期无需支付物业服务费，不同意该项诉请。欧蓓公司向本院提出反诉请求：1、确认《写字楼物业服务合同》无效；2、判令复宝公司退还多收取的物业服务费377,475.40元；3、判令复宝公司返还欧蓓公司留在系争房屋内的设备及物品；4、判令复宝退还押金181,503元；5、判令复宝公司赔偿因停电、强行锁门给欧蓓公司造成的损失374,068.50元。事实和理由：复宝公司未告知三门路XXX号房屋为第三方所有，没有证据证明复宝公司对该房屋享有转租权。复宝公司起诉后，欧蓓公司才看到房屋产权证，发现系争房屋用途为仓储，并非写字楼。复宝公司隐瞒房屋真实情况，没有转租权，《写字楼物业服务合同》当属无效。自2017年6月起，系争房屋在下雨天不断渗漏雨水，墙面腐烂产生霉菌，欧蓓公司要求复宝公司维修，复宝始终未予解决。系争房屋门口2米处为一个公共垃圾房，滋生蟑螂和老鼠，欧蓓公司多次反映均未解决。2019年8月，系争房屋前台发生一面玻璃墙爆碎，复宝公司久拖不换。鉴于复宝公司提供的房屋和服务不符合卫生、安全标准，且有质量瑕疵，欧蓓公司认为复宝公司最多应当按照合同约定的服务服务费的八折收取费用，已多收的部分应予以退还。复宝公司提供不符合写字楼标准的房屋，物业服务不符合要求，构成违约，应当将押金全额返还给欧蓓公司。复宝公司要求欧蓓公司以10万元的价格购买系争房屋中原有的空调设备，2019年9月12日，复宝公司强行锁门，导致欧蓓公司的设备及物品仍遗留在系争房屋内，这些设备及物品属于欧蓓公司所有，复宝公司应当返还。2019年9月6日，复宝公司擅自断电，9月12日强行锁门，导致学生无法上课，家长纷纷退费，员工纷纷离职，给欧蓓公司造成重大经济损失，复宝公司应予以赔偿。原告(反诉被告)复宝公司针对反诉辩称，欧蓓公司对系争房屋进行过查看，复宝公司也向欧蓓公司提供过产权证及产权人同意转租的同意书，欧蓓公司还在系争房屋地址还注册成立的分公司，对于系争房屋的性质、房屋现状及产权人情况是明知的。系争房屋为仓储用房，但欧蓓公司花费巨资对原房屋进行了装修改造，使得其满足写字楼的要求，系争房屋的性质不影响合法的有效性，也不影响欧蓓公司承租房屋的基本目的，因此《写字楼物业服务合同》合法有效。欧蓓公司承租期间，未向复宝公司提出服务质量异议，复宝公司不存在服务不到位的情况，不同意减免物业服务费。欧蓓公司已经违约，按照约定，押金不予返还。复宝公司不同意返还押金。欧蓓公司拖欠物业服务费，复宝公司多次送达违约告知书、停电通知书，明确告知由于欧蓓公司的违约行为复宝公司有权采取限电措施，复宝公司采取限电措施合理合法。2019年9月6日，复宝公司采取了停电措施，让欧蓓公司与复宝公司协商，但双方协商无果。9月12日，欧蓓公司用货车将系争房屋内物品搬离，复宝公司才于次日在系争房屋门上加锁。如果欧蓓公司发生学员退费的情况，也不是复宝公司导致的，是因欧蓓公司无证办学、经营不善造成的，损失应当由欧蓓公司自行承担。系争房屋内有部分设备和物品系复宝公司出租时一并交给欧蓓公司，欧蓓公司必须确定搬离物品的范围。经审理查明，三门路XXX号房屋目前登记的房地产权利人为上海市丝绸进出口公司三门路仓库，房屋用途为仓储。东方国际集团上海市丝绸进出口有限公司、上海市丝绸进出口公司三门路仓库出具同意书，同意复宝公司在租赁三门路XXX号房屋期间对外招商、招租。2017年4月6日，复宝公司(甲方)与欧蓓公司(乙方)签订《写字楼物业服务合同》，约定，甲方提供给乙方使用的写字楼位于三门路XXX号XXX幢内，房间号为B区二层05、06、07室，共计建筑面积678.86平方米；租赁期三年，从2017年4月6日起至2020年4月5日止；甲方提供的物业服务费按建筑面积2.93元/日/平方米计算，每月支付60,501元(物业服务费包含房屋使用费和物业管理费0.33元/日/平方米)；上述费用以每两个月为一个结算支付周期，合计物业服务费121,002元，首期费用在本合同签订生效之日支付，以后每期费用，乙方在上期费用支付届满前的15个工作日内一次性付清甲方；其中2017年4月6日至2017年5月21日为装修期(其中2017年5月7日至2017年5月21日的装修期在本合同到期后结算)，装修期收取物业管理费，物业管理费按月支付，先付后用；物业服务费每两年递增8%，自2019年4月6日开始递增；乙方在支付首期物业服务费同时，向甲方支付三个月物业服务费作为押金，合计181,503元，租期届满，乙方将所有写字楼及设施、设备以原状归还甲方，甲方在收房后三日内将押金无息退还乙方，若有下列情形之一，押金不予退还：乙方损坏写字楼内装修及其他设施和设备，且拒不照价赔偿的、乙方未按约定时间付清物业服务费超过十个工作日的、乙方不按约定在甲方园区内注册新公司，或不把乙方迁入甲方园区、乙方单方提前解除合同；若乙方逾期履行本合同项下的各项义务(包括但不限于支付物业费等)，且经甲方书面告知后仍持续或延误达20日以上，则视为乙方严重违约，若乙方违约，则甲方有权决定是否单方面解除本合同，甲方决定单方解除本合同的，自甲方书面通知乙方之日起本合同被甲方单方解除；该房屋室内空调设备费用为10万元，自本合同签署日随首期物业服务费一次性支付给甲方(该设备所有权归乙方)；该房间所有办公家具(具体数量详细见附件1)，甲方同意借给乙方使用，合同结束后需交还甲方；各方的书面通知应以挂号信函或专人递送的方式，按本合同所列明的下列联系方式进行送达，采用挂号信方式送达，以挂号信寄出之日为送达之日，采用专人递送方式送达的，以被通知方签收之日为送达之日，甲方地址：三门路XXX号XXX幢，收件人杜倩，乙方地址：杨浦区闸殷路XXX号XXX-XXX室，收件人董立。合同签订后，欧蓓公司支付了复宝公司押金181,503元，空调设备费10万元，支付物业服务费至2019年7月5日。2019年3月20日，复宝公司(甲方)与欧蓓公司(乙方)签订了《写字楼物业服务合同补充协议书》，约定，甲乙双方于2017年4月6日签订了《写字楼物业服务合同》，乙方提出经营负担沉重，难以承担原合同条款从2019年4月6日开始递增部分的租金，希望仍维持原租金水平，经双方友好协商，变更原合同条款部分内容，原合同中物业管理及服务期限更改为：租赁期共5年，从2017年4月6日起至2022年4月5日止；原合同中物业费及支付时间更改为：物业服务费每两年递增3%，自2020年4月6日开始递增。2019年7月19日，复宝公司向欧蓓公司发送违约告知函，主要内容为，欧蓓公司应于6月23日前支付2019年7月6日至2019年9月5日的物业服务费121,002元，根据合同约定乙方应按时足额支付费用，逾期支付因付违约金，欧蓓公司应于2019年7月25日前付清。当日，复宝公司还向欧蓓公司发送了停电通知。2019年8月8日，复宝公司再次向欧蓓公司发送违约告知函和停电通知。2019年9月20日，复宝公司向欧蓓公司在合同中确认的收件地址邮寄律师函，主要内容为，复宝公司向欧蓓公司催缴2019年7月6日至2019年11月5日的物业服务费，及2019年7、8月的电费6,828元。2019年10月12日，该律师函由他人代收。2019年9月30日，复宝公司向欧蓓公司发出解除协议告知函，主要内容为，欧蓓公司拖欠物业服务费、电费，经多次催缴未支付，欧蓓公司应于2019年9月30日前付清钱款，否则复宝公司将收回房屋，并保留违约金计算及要求支付的权利。10月3日，该告知函由他人代收。2020年4月27日，复宝公司与欧蓓公司对系争房屋内的物品进行了清点，并签订了清点清单，载明，吸顶式空调(综合教室)1套，吸顶式空调(前台上方)1套，吸顶式空调(活动室)2套，吸顶式空调(教室办公室)1套，吸顶式空调(小办公室)1套，吸顶式空调(财务室)1套，壁挂式空调(第三教室)1套，壁挂式空调(第二教室)1套，壁挂式空调(第一教室)1套，新风系统1套。财务室(最里面房间)：低柜(茶色)1台，黑玻璃门茶色壁橱1个，桌子白色2个、米色1个，白板(挂壁)1个，米色抽屉柜1个，黑色椅子4个，白色抽屉柜2个。小办公室(里面隔断)：黑玻璃门茶色立柜1个，保险柜(茶色)1个，茶色抽屉柜3个，茶色长柜1个，黑色长沙发1个，茶色大办公桌1个，白色长柜2个，铁皮柜1个，地图(镶框)1个，立式，地图1个，黑色椅子5个。老师办公室：白色六人桌子2组，白色长柜1个，灰色铁皮柜8个，铁皮橱2个，黑色四层置物架1个，金蛋1箱，白色抽屉柜6个，茶色抽屉柜2个，黑色椅子10个，茶色大桌板1块，大玻璃板1块、椅子12个，灰色布艺椅2个，黑色长柜1个，茶色仿实木办公桌1个，米色长条桌4个，白色双门仿木柜1个。走廊：米色长条桌8个，米色加长型长条桌1个，茶色加长加宽长条桌1个，玻璃面桌1张，落地式白板2个，美的双门冰箱1个，白色特高桌1个，双玻璃门立式储物柜1个，立式铁皮柜2个，黑色高脚椅4个，棕色实木方凳5个，纸箱8个，黑色椅子4个，白色靠背椅子3个，茶色抽屉柜1个，绿色塑料椅25个，绿色儿童木椅1个，灰色塑料梯凳1个。第三教室：12格储物柜，绿色、黄色、橙色各1个。咨询室：玻璃双门三层连体柜1个，茶色一体式组合办公桌1组，黑色椅子3个。咨询室2：黑色铁架玻璃柜1个，茶色、白色抽屉柜各1个，茶色实木桌1个，白色双门长柜1个，黑色椅子8个。销售室(最外间)：白色连体双人位办公桌1个，白色单人办公桌1个，白色长抽屉柜1个，白色小抽屉柜2个。大厅：立式白板2个，白色长抽屉柜1个，黑色单人沙发2个，橘色单人沙发2个，橘色三人位沙发1个，棕色长条沙发凳10个，黑色椅子4个，灰色椅子2个，白色靠背椅子5个，儿童桌椅5个(2黄、2蓝、1绿)，紫色小塑料凳4个，书报架4个(2粉、2蓝)、布面小儿童沙发3个，黄色小鞋柜3个，显示屏1个，棕色实木长凳1个，茶色抽屉柜1个。VIP1：玻璃写字板2个。托班教室(前台右前方)：白板1个，米色四门储物柜1个，灰色铁皮柜4个。前台：白色双门长柜2个，白色、茶色抽屉柜各1个，弧形前台桌1个，显示屏2个，蓝色窗帘8个，木门6个(教室5个、财务室1个)，茶色双人位实木办公桌1个。审理中，复宝公司提供了如下证据：1、2017年4月19日董立签字的房间物品清单，内容为，沙发5个，垃圾桶3个，老板桌椅3个，茶具1套，铁皮柜14个，小柜20个，长桌(玻璃)1张，高脚桌1张，办公桌14个，白板2个，蓝色塑料凳20台，办公椅32把，立柜4个，皮具椅28把，冰箱1个，茶几4个，前台座椅1套，高脚凳4个，演讲显示器1个。复宝公司表示，复宝公司在向欧蓓公司交付系争房屋时一并将上述物品交给了欧蓓公司，欧蓓公司应予以返还。欧蓓公司表示，对该物品清单上董立的签名是否系其本人所签记不清了，但不申请对该签名真实性进行鉴定。欧蓓公司已经向复宝公司返还了系争房屋内属于复宝公司的物品，欧蓓公司处也有返还物品清单。2、2019年8月5日，由铁金堂签收的电费缴纳通知书，内容为，欧蓓公司已经知悉2019年7月电费3,032元，将于2019年8月15日前支付。3、2019年9月5日，刘槐靖签收的电费缴纳通知书，内容为，欧蓓公司知悉2019年8月电费3,796元，另欠7月份电费3,032元，合计6,828元，将于2019年9月15日前支付。欧蓓公司表示，铁金堂、刘槐靖系欧蓓公司的兼职人员，不清楚证据2、3是否由他们本人签字，欧蓓公司未收到上述电费缴纳通知书。欧蓓公司提供如下证据：1、2017年5月6日至2017年7月5日的物业服务费发票，金额为20,001.90元。欧蓓公司表示，根据合同约定，2019年5月6日至2019年5月21日为免租期，复宝公司不应当收取欧蓓公司的物业使用费，已经收取的该部分物业使用费应予以退还。复宝公司表示，合同约定2019年5月7日至2019年5月21日的装修期物业管理费在合同到期后结算，故欧蓓公司应缴纳该期间物业使用费。2、视频及照片，证明系争房屋墙体渗水，导致墙体粉刷层脱落，系争房屋门口为垃圾箱。3、2019年9月6日，欧蓓公司发给复宝公司关于墙面渗水漏水等问题的函，及寄件凭证。4、2019年9月6日，7日，董立与杜倩之间的微信记录，主要内容为，董立投诉停电造成其损失，及反映墙面漏雨、房屋内有蟑螂和老鼠。杜倩回复要求董立按合同约定付款。复宝公司表示，对证据2、3的真实性不予认可，视频及照片无法反映拍摄的时间、地点，对证据4真实性认、地点蓓公司于2019年6月就应当支付物业服务费，其于2019年9月之后才开始对物业服务提出异议。5、照片及视频，证明2019年9月12日复宝公司将系争房屋锁门。6、上海市公安局接报回执单，报警人为董立，报警时间为2019年9月14日，主要内容为，董立报称欧蓓公司租赁三门路XXX号房屋用于办学，9月12日发现办学点被U形锁锁门。经了解系与园区因经费问题产生纠纷，园区物业将大门加锁，报警人来所备案。复宝公司表示，对证据5真实性不予认可，复宝公司于2019年9月13日在系争房屋门上加锁时，欧蓓公司已经在上面加了锁；对证据6真实性无异议，对董立报警的内容有异议。7、欧蓓公司学员退费表，退费申请单、退款凭证，证明复宝公司停电、锁门造成学员退费374,068.50元。复宝公司表示，对证据7真实性不认可，即使有退款也是欧蓓公司无证办学导致的，大量申请单在2019年9月13日前，也能说明退款与本案无关。8、进户验收单，时间为2017年4月18日。欧蓓公司表示，复宝公司于2017年4月18日交房，欧蓓公司不应当支付该日前的物业服务费。复宝公司表示，对证据8真实性无异议，合同对物业服务费支付的起止时间已经作出约定，欧蓓公司应当按约支付费用。9、2017年11月24日，欧蓓公司与园区物业签订的办公物品移交清单，内容为，显示屏1个，两人沙发2个，单人沙发1个，茶几3个，皮椅6个，塑料椅2个，饮水机1个，椅子Ⅰ18个，椅子Ⅱ12个，老板椅1个，前台1个。10、2018年4月19日，园区物业管理处出具的归还物品清单，内容为，椅子10个，会议桌1张、茶几1张。欧蓓公司表示，欧蓓公司已经将系争房屋内属于复宝公司的物品返还给了复宝公司。复宝公司表示，对证据9、10真实性无异议，但证据9、10中的物品品名、数量与2017年4月19日的物品清单无法匹配，欧蓓公司仍未归还2017年4月19日的物品清单中的物品，在欧蓓公司未提供系争房屋内哪些物品属于欧蓓公司所有的证据之前，复宝公司不同意欧蓓公司搬离房屋内的物品。审理过程中，欧蓓公司还表示，欧蓓公司在系争房屋还有其他物品，现场清点物品时已经丢失不见。以上事实，有复宝公司提供的产权证、同意书、《写字楼物业服务合同》、补充协议书、违约告知书、停电通知、电费缴纳通知书，律师函及邮件查询清单、解除协议告知函及邮件查询清单、房间物品清单，欧蓓公司提供的物业服务费发票、押金收据、空调设备发票、照片及视频、微信聊天记录、墙面漏水函及寄件凭证、接报回执单、学员退费表、退款申请单、退款凭证、进户验收单、办公物品移交清单、归还物品清单，及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，复宝公司提供了产权人同意复宝公司出租三门路XXX号房屋的同意书，欧蓓公司主张复宝公司未经出租人同意转租，本院不予采信。系争房屋性质为仓储用房，但系合法建筑，欧蓓公司主张与复宝公司签订的《写字楼物业服务合同》无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。《写字楼物业服务合同》系双方真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。欧蓓公司拖欠自2019年7月6日起的物业服务费，经复宝公司催告仍未支付，已经构成违约。欧蓓公司于2019年9月才向复宝公司提出房屋漏水、卫生等问题，欧蓓公司以上述理由主张履行不安抗辩权而拒付物业服务费，本院难以采纳。欧蓓公司经复宝公司催告未支付物业服务费，复宝公司于2019年9月30日向欧蓓公司在合同中确认的地址和联系人发出解除协议告知函，该函于2019年10月3日被签收，可视为送达欧蓓公司，《写字楼物业服务合同》于欧蓓公司收到之日即2019年10月3日解除。复宝公司于2019年9月6日停止供电，并于2019年9月13日锁掉系争房屋大门，拒绝欧蓓公司搬离物品，此时欧蓓公司既无法使用房屋，又不能返还房屋，故复宝公司主张2019年9月13日之后的物业服务费，本院不予准许。2019年9月6日至2019年9月13日期间的物业服务费，应当适当减少。此外，根据欧蓓公司提供的物业服务费发票显示，欧蓓公司缴纳了2017年5月6日至2017年7月5日的物业服务费。合同约定，2017年4月6日至2017年5月21日为装修期，欧蓓公司仅需支付物业管理费，2017年5月7日至2017年5月21日期间的装修期在本合同到期后结算。现双方合同已经解除，欧蓓公司支付的2019年5月6日至2019年5月21日装修期的房屋使用费28,240元应当一并结算。另，复宝公司于2019年4月18日向欧蓓公司交付系争房屋，应当退还欧蓓公司缴纳的2019年4月6日至2019年4月17日期间的物业管理费2,688元。综上，欧蓓公司需支付复宝公司2019年7月6日至2019年9月5日期间的物业服务费121,002元，2019年9月6日至2019年9月13日期间的物业服务费9,700元，扣除复宝公司应退还欧蓓公司的房屋使用费、物业管理费后，欧蓓公司还需支付复宝公司物业服务费99,774元。《写字楼物业服务合同》未约定欧蓓公司逾期付款需支付违约金，复宝公司要求欧蓓公司支付逾期付款违约金，本院不予准许。合同约定，若有下列情形之一，押金不予退还：欧蓓公司未按约定时间付清物业服务费超过十个工作日的。复宝公司要求没收押金181,503元，符合约定，可以准许。欧蓓公司要求退还押金，本院不予准许。复宝公司主张的没收押金系用于弥补损失，其再主张装修期的物业服务费损失，本院不予准许。复宝公司向欧蓓公司的工作人员送达了2019年7、8月的电费缴费通知，载明电费为6,828元，欧蓓公司未提出异议，且欧蓓公司也认可未缴纳上述月份的电费，故复宝公司要求欧蓓公司支付该电费，本院予以准许。欧蓓公司要求复宝公司退还物业服务费及赔偿退还学员课时费损失，缺乏事实及法律依据，本院不予准许。复宝公司已将系争房屋内的空调设备作价10万元出售给了欧蓓公司，欧蓓公司要求返还该空调设备，可以准许。关于欧蓓公司要求搬离系争房屋内物品之争议，合同约定，房间所有办公家具复宝公司同意借给欧蓓公司使用，合同结束后需交还复宝公司。复宝公司交给欧蓓公司沙发5个，欧蓓公司已经返还3个，鉴于复宝公司交付的沙发型号、颜色、质地等均不明确，本院酌情确定欧蓓公司以系争房屋大厅内黑色单人沙发2个偿还给复宝公司。复宝公司交给欧蓓公司垃圾桶3个、茶具1套、蓝色塑料凳20台，欧蓓公司无证据证明已经返还，现场清点中亦无垃圾桶及茶具、蓝色塑料凳，欧蓓公司应予以赔偿。复宝公司交给欧蓓公司的老板桌椅3个，欧蓓公司已经返还1个，现场清点中并无老板桌椅，欧蓓公司应将其余2个老板椅赔偿给复宝公司。复宝公司交给欧蓓公司铁皮柜14个，欧蓓公司无证据证明已经返还给复宝公司，现场清点系争房屋内尚有铁皮柜15个，本院确定由欧蓓公司将其中14个返还给复宝公司，还有1个归欧蓓公司。复宝公司交给欧蓓公司小柜20个，欧蓓公司无证据证明已经返还给复宝公司，鉴于小柜的形状、质地等不明，本院酌情确定欧蓓公司以现场清点的抽屉柜20个(包括财务室3个、小办公室3个、老师办公室8个、走廊1个、2号咨询室2个、大厅1个、前台2个)返还给复宝公司。复宝公司交付欧蓓公司长桌(玻璃)1张，欧蓓公司返还给复宝公司的物品清单中有会议桌1张，而复宝公司交付欧蓓公司物品清单中则无会议桌，虽两次清单中记载桌子的名称不一致，但不排除长桌(玻璃)即为会议桌，故本院认定欧蓓公司已经将长桌(玻璃)返还给了复宝公司。复宝公司交给欧蓓公司高脚桌1张，欧蓓公司无证据证明已经返还，本院确定由欧蓓公司将现场清点的特高桌1张(走廊)返还给复宝公司。复宝公司交给欧蓓公司14个办公桌，现场清点办公桌只有5张(小办公室1张、老师办公室1张、咨询室1张、销售室1张、清单最后的双人位实木办公桌)，本院确定欧蓓公司将上述5张办公桌返还给复宝公司，不足部分应予赔偿。复宝公司交给欧蓓公司白板2个，欧蓓公司未予返还，本院确定欧蓓公司以现场清点的2个白板(大厅、立式)返还给复宝公司。复宝公司交给欧蓓公司办公椅32把，根据欧蓓公司的物品移交清点显示已经返还椅子共计40把，本院认为欧蓓公司已将该项物品返还给了复宝公司。复宝公司交给欧蓓公司立柜4个，欧蓓公司无证据证明已经返还，本院确定欧蓓公司以现场清点的黑玻璃门茶色立柜(小办公室)、双玻璃门立式储物柜(走廊)、三层连体柜(咨询室1)、玻璃柜(咨询室2)返还给复宝公司。复宝公司交给欧蓓公司皮具椅28把，欧蓓公司已经返还皮椅6把，现场清点并无其他皮具椅，不足部分欧蓓公司应予以赔偿。复宝公司交给欧蓓公司冰箱1台，欧蓓公司无证据证明已经返还，本院确定欧蓓公司以现场清点的美的冰箱(走廊)返还给复宝公司。复宝公司交给欧蓓公司的茶几4个，根据欧蓓公司提供的物品移交清单显示已经返还，本院确定欧蓓公司已经将该项物品返还给了复宝公司。复宝公司交给欧蓓公司前台桌椅1套，欧蓓公司已经返还了前台，现场清点并无前台椅，但欧蓓公司返还椅子数量超过了复宝公司交付的办公椅，本院推定欧蓓公司已经返还了前台椅。复宝公司交给欧蓓公司高脚凳4个，欧蓓公司无证据证明已经返还，本院确定欧蓓公司以现场清点的高脚椅4个(走廊)返还给复宝公司。复宝公司交给欧蓓公司的演讲显示器，根据欧蓓公司提供的物品移交清单显示已经返还复宝公司显示屏1个，本院推定欧蓓公司已经返还了该项物品。综上，现场清点物品中除上述欧蓓公司需要返还给复宝公司的物品外，其余物品复宝公司可以搬离。现场清点清单中的空调、新风设备，已经由欧蓓公司购买，属于欧蓓公司所有，欧蓓公司要求搬离可以准许。欧蓓公司有部分物品无法返还，本院考虑到案结事了，减轻当事人的诉累，酌情判决欧蓓公司赔偿复宝公司1,000元。至于欧蓓公司表示其留在系争房屋内的部分物品已经遗失，对此未提供确凿证据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海复宝投资发展有限公司与被告(反诉原告)上海欧蓓文化传播有限公司签订的《写字楼物业服务合同》于2019年10月3日解除；二、被告(反诉原告)上海欧蓓文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海复宝投资发展有限公司物业服务费99,774元、电费6,828元、物品赔偿费1,000元；三、被告(反诉原告)上海欧蓓文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内，搬离留存在上海市宝山区三门路XXX号XXX幢B区05、06、07室房屋内的空调设备、新风机及物品(房屋内除应返还给原告的物品外，其余均可搬离，详见本院认为)；四、驳回原告(反诉被告)上海复宝投资发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海欧蓓文化传播有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2,778元，反诉案件受理费6,565元，共计9,343元，由原告(反诉被告)上海复宝投资发展有限公司负担1,043元，被告(反诉原告)上海欧蓓文化传播有限公司负担8,300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 杨利民二〇二〇年八月五日法官助理 鲍仲钰书 记 员 朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。