四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终480号 上诉人（原审原告）：绵阳苏宁易购销售有限公司，住所地四川省绵阳市长虹大道**怡海明珠大厦**。 法定代表人：杨万波，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：段文琪，北京金杜（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱兰棣，北京金杜（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绵阳怡海实业集团有限公司，住，住所地四川省绵阳市长虹大道中段**/div> 法定代表人：黄全贵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王晓强，四川联衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张华，四川联衡律师事务所律师。 上诉人绵阳苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁公司）因与被上诉人绵阳怡海实业集团有限公司（以下简称怡海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市中级人民法院（2018）川07民初318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年7月30日公开开庭进行了审理。上诉人苏宁公司的委托诉讼代理人段文琪、邱兰棣、被上诉人怡海公司的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏宁公司上诉请求：1.撤销原判第二项；2.依法发回重审或改判支持苏宁公司的全部诉讼请求；3.本案涉及的包括但不限于一、二审案件受理费、财产保全费等诉讼费用全部由怡海公司承担。事实和理由：一、一审判决认定无法履行过户义务错误。根据双方签订的《补充协议二》第四条约定，怡海公司有义务解除涉案房屋的抵押，因其未及时解除抵押，导致房屋被查封。抵押及查封问题怡海公司均可解决，不应成为阻碍过户的理由。二、怡海公司怠于履行解除抵押义务导致房屋被查封而不能办理过户，其已构成违约，并给苏宁公司造成损失，应承担违约责任。 怡海公司辩称，现不能确定房屋是否能够办理过户，需要消除不能办理的因素后才能确定。一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 苏宁公司向一审法院起诉请求：1.解除苏宁公司与怡海公司签署的《购置合同》及《补充协议》中怡海公司尚未履行部分的内容；2.怡海公司向苏宁公司返还购房款共计2402.02万元；3.怡海公司向苏宁公司支付违约金1400万元；4.本案涉及的包括但不限于案件受理费、保全申请费、鉴定评估费等由怡海公司承担。苏宁公司变更诉讼请求：1.将原第一项诉讼请求变更为：判决确认苏宁公司与怡海公司签署的《购置合同》及《补充协议》合法有效；2.将第二项诉讼请求变更为：判令怡海公司继续履行合同，立即为苏宁公司办理绵阳市涪城区长虹大道中段128号怡海明珠大厦1层产权证0146933号、1层仓库产权证0146935号、1层99号产权证0146962号、1层110号产权证0248117号、1层104号、1层109号、1层中庭、2层产权证0157931号、2层产权证0156658号、2层81.158号产权证0810379号、2层153-156号产权证0248119号、2层157、178、185号产权证0248071号、2层249-252号产权证0248077号、卫生间、3层产权证01××54号房屋产权及相应的土地使用权变更登记至苏宁公司名下；3.将第三项诉讼请求变更为：判令怡海公司向苏宁公司支付违约金暂计16504800元（违约金以合同总价款6900万为基数，自2017年7月1日起计算，按逾期每日支付合同总价款万分之四的违约金计算至实际付清之日止。暂计至苏宁公司2019年2月18日提出变更诉讼请求之日的违约金数额为6900万元×0.0004×598天＝16504800元）。 一审法院认定事实：2014年7月15日，苏宁公司与案外人成都东瑞资产管理有限公司（以下简称东瑞公司）签订《租赁合同》，约定将产权为怡海公司所有的位于四川省绵阳市涪城区，产权证号：200810386，租赁面积为7926.05平方米的房产租赁给苏宁公司，其中负一层500平方米（仓库），一层1869.71平方米（商场）、二层2642.38平方米（商场）、三层2913.96平方米（商场）、租赁房屋的具体区位见附件二租赁房屋平面分界图。租赁期限为10年（2014年12月25日-2024年12月24日），并明确了每年租赁费金额。还载明鉴于本合同项目租赁物存在抵押，东瑞公司已经在签约前向苏宁公司提供抵押权人同意出租证明等内容。2014年7月28日，苏宁公司向东瑞公司转款支付了2014年12月25日至2016年12月24日间的租金1170万元。 2016年2月6日，苏宁公司与怡海公司签署《购置合同》及《补充协议》，主要约定，怡海公司确认其有权出售本合同项下标的，不存在任何法律或合同上的障碍导致无法履行本协议义务。交易标的房屋已抵押、无查封。约定怡海公司将其所有的怡海明珠大厦一层局部约1448.46平方米、二层整层约2642.38平方米、三层整层约2913.96平方米的房产出售给苏宁公司，建筑面积共计约7004.8平方米，具体以产权登记面积为准。合同价款共计6900万元。购房款支付方式为：第一笔于本协议签订之日起10个工作日内，支付1400万元作为定金，该定金于最后一笔房款支付的同时转为购房款的一部分。定金支付后怡海公司开始办理解押手续和房产重新测绘手续；第二笔以怡海公司名义设立共管账户，于设立后十个工作日内支付2100万元至共管账户。双方将该房屋产权过户登记至苏宁公司名下的文件资料送交房屋权属登记部门，并取得该登记主管部门过户登记的受理通知书之日起10个工作日内苏宁公司配合怡海公司解除对该账户的共管或将共管账户内款项（含利息）转付至怡海公司其他指定账户；反之，如因故导致购置不成双方解约的，怡海公司须在解约后十个工作日内配合苏宁公司将共管账户内的款项（含利息）退还至苏宁公司其他指定账户；第三笔自怡海公司将标的物产权变更登记至苏宁公司名下、苏宁公司取得相关部门发放的《房屋所有权证》后十个工作日内再支付2100万元；第四笔怡海公司将土地使用权办理至苏宁公司名下、苏宁公司取得相关部门发放的《土地使用权证》后十个工作日内支付1300万元。怡海公司保证于2016年8月31日前、最迟不超过2016年10月31日将房屋所有权过户登记至苏宁公司名下，于2016年12月31日前将土地使用权过户登记至苏宁公司名下，并交付相应的产权证书，如由于苏宁公司的原因导致权属转移关系登记的办理时间延后，责任由苏宁公司承担。怡海公司保证将房屋所有权过户登记至苏宁公司名下时，终止东瑞公司所签订的《租赁合同》。《租赁合同》终止前苏宁公司应付租金正常计付，若房屋所有权过户登记至苏宁公司名下在2016年8月31日之后，则苏宁公司自2016年9月1日起即不再支付约定的全部租金。违约责任约定：1.怡海公司如陈述不实，导致本次交易无法达到目的，苏宁公司有权决定是否解除，若解除，怡海公司应在10日内退还全部购房款，并承担交易中所发生的一切税费，并支付合同总标的额的20﹪的违约金，如苏宁公司的实际损失大于违约金的应赔偿损失。2.怡海公司逾期交付房屋的，则每迟延一日，应支付合同总标的额的万分之四的违约金；逾期超过60日的，苏宁公司有权解除合同。3.产权过户前，该房屋被设定其他抵押或被法院等机关查封，致使无法完成交易，苏宁公司有权解除合同。苏宁公司解除合同，怡海公司应在10日内退还全部购房款，并承担交易中苏宁公司所发生的一切税费，并支付本合同总标的20﹪（即：壹仟肆佰万元）的违约金；如苏宁公司实际损失大于违约金的，怡海公司应赔偿损失。4.苏宁公司不按约支付相应款项的，则每迟延一日，向怡海公司支付应付款项万分之四的违约金；逾期超过60日的，怡海公司有权解除本合同，苏宁公司应承担交易中所发生的一切税费，并支付合同总标的额的20%（即：壹仟肆佰万元）的违约金。5.因怡海公司原因未能在本合同约定的期限内完成房、地产权过户登记的，每延迟一日，怡海公司应向苏宁公司支付合同总价款万分之四的违约金；如迟延超过60日的，苏宁公司有权解除合同，怡海公司应向苏宁公司退还购房款并向苏宁公司支付本合同总标的20%（即：壹仟肆佰万元）的违约金。如苏宁公司实际损失大于违约金的，怡海公司应赔偿损失。6.因怡海公司其他原因致使本合同无法履行的，苏宁公司有权解除合同，怡海公司应在10日内退还全部购房款，并承担交易中苏宁公司所发生的一切税费，并支付本合同总标的额20%（即：壹仟肆佰万元）的违约金；如苏宁公司实际损失大于违约金的，怡海公司应赔偿损失。7.因怡海公司原因未按本合同约定时间向苏宁公司退还款项的，每延迟一日，怡海公司应向苏宁公司支付合同总价款万分之四的违约金。 同日，苏宁公司、怡海公司与东瑞公司签订《三方协议》，约定若房屋所有权过户登记至苏宁公司名下在2016年8月31日之后，则苏宁公司自2016年9月1日起即不再支付原合同全部租金；原合同终止时，已经支付但未冲抵完毕的定金东瑞公司于10日内退还苏宁公司，否则苏宁公司有权抵作应付怡海公司的最后一期购房款。 2016年3月23日，苏宁公司、怡海公司与绵阳市游仙区农村信用合作联社营业部签订资金监管《协议》，约定监控资金额为2100万元。苏宁公司应在本协议生效后十个工作日内将监控资金一次性全额缴存至监控账户内。苏宁公司、怡海公司同意指定怡海公司在绵阳市游仙区农村信用合作联社营业部已开立的账户作为本协议项下的监控账户，账号：88×××11。并采用预留苏宁公司法定代表人陶京海个人名章，怡海公司预留该公司财务专用章的方式，作为预留银行印鉴。并于当日办理了四川省农村信用社印鉴卡。 2016年4月14日，怡海公司向苏宁公司发出《催收函》，要求按时履行资金监管协议中约定的监控资金额为2100万元缴存义务。6月23日怡海公司向苏宁公司公证送达《关于立即支付第二笔购房款的催告函》。 2016年8月25日，苏宁公司向怡海公司发出《关于第二笔购置款分批支取等事宜的联系函》，表示在同意不追究其第二笔款延迟支付至共管账户的责任的前提下，同意配合在双方完成第三层产权过户资料递交并取得登记主管部门受理通知书后先从共管账户中支取1800万元至怡海公司其他指定账户用于解除抵押。 2016年9月8日，怡海公司向苏宁公司发出关于《关于第二笔购置款分批支取等事宜的联系函》的回复函，就苏宁公司逾期缴存第二笔购房款，要求顺延办证至2017年6月30日等相关事项。 2016年9月23日，怡海公司与苏宁公司签订《备忘录》，就苏宁公司逾期付款和政府房产过户登记变化等原因，办证相关问题进行约定。并载明若苏宁公司违反购置合同及本纪要约定不及时付款，造成无法办理过户，怡海公司有权解除合同并按约定追究违约责任。若怡海公司挪用购房资金造成无法按时过户，应承担违约责任，苏宁公司要求解除合同的，怡海公司收取的购房款可按苏宁公司要求转为租金。 2016年10月11日，怡海公司与苏宁公司在签订的《购置合同》、《补充协议》、《备忘录》基础上签订《关于〈购置合同〉的补充协议（二）》对房屋办证时间及付款方式等进行调整，约定：一、怡海公司应于2017年6月30日前先将房屋现有产权按照产权证依次办理过户。二、现因出售房产第一层、第二层为多个房产证，在房管局或不动产登记中心同意合并办理为一个房产证的情况下，办理合并为一个房产证（即第一层一个证、第二层一个证），故苏宁公司同意可先办理第三层房产过户手续。四、关于《购置合同》约定付款进度变更为：本协议签订后10个工作日内向共管账户支付2000万元，与已经支付的付2100万元一并专用于怡海公司解除房产的银行抵押和缴纳过户所需的税费。在怡海公司提供解除抵押所需还款明细及还款账户和过户所需缴纳税费明细3日内双方共同自共管账户向各还款账户和缴税账户拨付不超过1500万元，剩余所需还款和缴税款项双方在怡海公司提供明细后的十个工作日内逐步拨付到怡海公司的相应还款账户的缴税账户。六、在双方完成产权过户登记且怡海公司解决完苏宁公司协助法院执行的问题后，苏宁公司在十个工作日内再向怡海公司指定账户支付600万元，定金在双方完成产权过户登记同时转为购房款。七、双方确认办理重新测绘、换领新证时间不超过2017年12月31日。怡海公司完成对购置区域重新测绘并换领新证后10个工作日内苏宁公司向怡海公司支付剩余的800万元购房款并按照银行活期存款利率自领证之日止计付相应利息。如果无法在上述时间内完成重新测绘、换领新证，双方再协商解决。八、与本合同相关的需苏宁公司协助法院执行问题，对过户不会造成障碍，由怡海公司负责处理，苏宁公司理解并给予必要配合。 2016年10月25日，怡海公司向苏宁公司发出《关于购房款缓付的通知函》，载明：《关于〈购置合同〉的补充协议（二）》约定，贵司于协议签订后十个工作日内向共管账户支付2000万元购房款，因我司房产解押过户事宜尚未理顺，为避免资金风险，暂缓十个工作日支付，且不承担延付责任。 苏宁公司向怡海公司在绵阳市游仙区农村信用合作联社开户的账号转款明细如下：1.收款账号88×××74，2016年3月4日，转款1400万元，附言：绵阳安昌桥店购置定金；2.收款账号88×××11，2016年6月24日，转款2100万元，附言：绵阳安昌桥店第二笔购置款；3.收款账号88×××11，2016年11月8日，转款2000万元，附言：绵阳安昌桥店第三笔购置款。共计5500万元。 上述协议签订后，已办理产权证过户8个，面积2343.55平方米。因怡海公司欠缴涉案房屋相关税费、未注销涉案房屋抵押登记等原因，尚有4661.25平方米房屋未办理产权证过户。 另查明，涉案房屋抵押权人为绵阳市游仙区农村信用合作联社。 2015年6月26日，四川省成都市成华区人民法院受理的（2015）成华民初字第3455号原告四川良和消防工程有限责任公司（以下简称良和消防公司）诉被告四川怡海房地产开发有限责任公司、被告绵阳怡海房地产开发有限公司、怡海公司建设工程施工合同纠纷一案，该案审理中，于2015年9月14日作出（2015）成华民保字第391号《民事裁定书》，对怡海公司涉案房屋在限额460万元内予以保全查封，包括部分涉案房屋。判决生效后，良和消防公司向该院申请强制执行。该院分别作出（2016）川0108执2150号之一、之二、之三《执行裁定书》，裁定对怡海公司涉案房屋予以续查封三年。苏宁公司于2018年11月22日向该院提出书面异议，请求中止对涉案房屋的执行措施。该院作出（2018）川0108执异261号《执行裁定书》，裁定：“驳回案外人绵阳苏宁易购销售有限公司的异议请求”。苏宁公司遂于2019年3月14日向该院提起案外人执行异议之诉。该院于2019年6月26日作出（2019）川0108民初2770号民事判决书判决：一、不得执行四川省绵阳市涪城区长虹大道128号怡海明珠1栋2楼153号、154号、155号、156号、157号、178号、185号、249号、250号、251号、252号十一套房屋。二、驳回苏宁公司（执行案外人）停止对四川省绵阳市涪城区房屋强制执行的诉讼请求。苏宁公司不服该判决，于2019年7月16日向四川省成都市中级人民法院提起上诉。目前该案还在审理中。 一审法院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、涉案《购置合同》及补充协议的效力问题；二、是否支持苏宁公司主张立即办理房屋产权过户登记及逾期办理违约金的问题。 关于涉案《购置合同》及补充协议的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，苏宁公司与怡海公司签订的《购置合同》及补充协议是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。故对于苏宁公司要求确认其与怡海公司签署的《购置合同》及补充协议合法有效的诉讼请求，于法有据，一审法院依法予以支持。 关于是否支持苏宁公司主张立即办理房屋产权过户登记及逾期办理违约金的问题。本案中，苏宁公司在与怡海公司订立《购置合同》时便清楚涉案房屋已设立抵押，且在合同履行中亦知晓部分房屋已被法院查封，至本案法庭辩论终结时上述抵押、查封仍未解除。履行房屋过户义务属于履行非金钱债务，涉案房屋存在多项权利限制，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行”的情形。一审法院对苏宁公司在涉案房屋权利存有瑕疵、客观履行不能的情形下，要求怡海公司继续履行合同、立即办理过户手续的请求不予支持。由于苏宁公司要求怡海公司承担逾期过户违约金的诉讼请求，系建立在继续履行房屋买卖合同的基础上，现继续履行的条件不具备，且涉案房屋上的权利限制是否能涤除、何时能履行均不得而知，故苏宁公司的该项诉讼请求亦缺乏事实依据，一审法院暂不支持。苏宁公司可以在履行不能的情形消除后另行主张或请求解除《购置合同》及补充协议并要求怡海公司承担相应违约责任。 综上，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第一款第（一）项，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、苏宁公司与怡海公司于2016年2月6日签订的《购置合同》、《补充协议》及2016年10月11日签订的《关于〈购置合同〉的补充协议（二）》合法有效；二、驳回苏宁公司的其他诉讼请求。一审案件受理费244425元，财产保全费5000元，共计249425元，由苏宁公司负担82524元，怡海公司负担166901元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 二审庭审中，苏宁公司向本院提交合同编号分别为：绵存房买（2016）第1612280101号、绵存房买（2016）第1612280039号、绵存房买（2016）第1612280033号、绵存房买（2016）第1612280043号、绵存房买（2016）第1612280125号《绵阳市存量房买卖合同（自由成交）》（共计22页），拟证明涉案房屋上查封的情形是可以消除的，应当由怡海公司进行处理。 怡海公司质证认为，对证据的真实性与合法性无异议，对关联性有异议，达不到证明目的。解除查封可由苏宁公司以提出异议方式解决，怡海公司没有解除义务，不能证明能够立即办理过户手续。 本院认证认为，双方对证据真实性无异议，本院予以确认。苏宁公司认为证据证明涉案房屋上查封的情形是可以消除的，应当由怡海公司进行处理。其所举证据及陈述表明涉案房屋还处于查封状态，需要进行处理后，才能办理过户手续，故上述证据达不到苏宁公司的证明目的，本院不予采信。 二审庭审中，双方对一审判决认定事实均无异议，对双方均无异议的事实本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：关于苏宁公司主张怡海公司立即办理房屋产权过户登记并赔偿逾期办理过户登记违约金应否得到支持问题。 关于苏宁公司主张怡海公司立即办理房屋产权过户登记问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，本案中，2016年2月6日苏宁公司与怡海公司签订《购置合同》载明涉案房屋已抵押，该事实表明苏宁公司购房时明确知晓涉案房屋已设立抵押。2015年9月14日四川省成都市成华区人民法院作出（2015）成华民保字第391号《民事裁定书》，对怡海公司涉案房屋在限额460万元内予以保全查封，包括部分涉案房屋。该事实表明，苏宁公司在签订《购置合同》时部分涉案房屋已被查封。上述事实表明，涉案房屋处于被抵押和查封状态，属于上述法律规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形，故一审判决对苏宁公司要求怡海公司立即办理过户手续的请求不予支持符合法律规定，苏宁公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。 关于赔偿逾期办理过户登记违约金应否得到支持问题。本院认为，因本案现无法实际履行立即办理过户手续，苏宁公司要求怡海公司赔偿逾期办理过户手续的违约损失的前提条件不成立，故一审判决不予支持并无不当，苏宁公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，苏宁公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费231901元，由绵阳苏宁易购销售有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘小玫 审判员  蔡源原 审判员  张梓欣 二〇二〇年八月二十七日 书记员  周鑫隆