广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1759号上诉人（原审原告）：朱秀华，女，1988年2月20日出生，土家族，住湖南省慈利县*********，居民身份证号码：430************627。上诉人（原审原告）：兰凤强，男，1985年11月18日出生，汉族，住湖南省岳阳县**************，居民身份证号码：430************710。上诉人共同委托诉讼代理人：廖信源，广东华杨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：珠海市春晓房地产投资有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区***************，统一社会信用代码：914************972。法定代表人：傅晓燕，总经理。委托诉讼代理人：贾丽霞，广东中晟律师事务所律师。上诉人朱秀华、兰凤强因与被上诉人珠海市春晓房地产投资有限公司（以下简称春晓公司）商品房预约合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初2613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱秀华和兰凤强上诉请求：一、撤销原审判决，判令春晓公司返还购房款137000元及支付朱秀华和兰凤强购房款利息损失从2016年8月11日起计至付清房款止，暂计3年共24660元；判令春晓公司赔偿朱秀华和兰凤强损失137000元，合计298660元。二、本案一、二审诉讼费用由春晓公司承担。事实和理由：一、原审判决存在明显的认定事实不清和错误。（一）《购房优惠卡售卡协议》所涉及款项70000元应当属于购房款。依据置业顾问在《“春晓悦居”购房认购单》附件手写单的签字确认及认购单附件的内容，首付款是137000元（含7万元VIP卡费）属于房价款，该70000元实质上属于购房款而非居间费用。（二）原审法院没有查清春晓公司故意隐瞒无预售许可证事实。春晓公司隐瞒无预售证的事实，故意拖延备案，遇上了珠海限购政策，造成朱秀华和兰凤强无法签订正式合同。即使现今朱秀华和兰凤强有资格购房，但春晓公司要求在极短时间内由购房人提交按揭资料用于解除合同，造成的损失已经发生。原审法院没有查清上述事实，判决错误。二、原审法院判决适用法律错误。（一）原审法院认定《“春晓悦居”购房认购单》为预约合同，认定房款70000元为居间费用，属于适用法律错误。《认购单》及附件构成商品房买卖合同，因为具备商品房买卖合同的主要内容，即买卖双方信息，所涉房屋之具体型号、实际面积、所处的地址地点、缴付剩余款项的时间等。本案中春晓公司在手写附件中将70000元自认为房款的情况下，原审法院却认定为中介费用，中介公司未履行任何义务的情况下收费7万元，明显不符合事实和常理，是春晓公司打着中介的幌子，规避税费和逃避房价监管的行为。（二）中介公司利用春晓公司办公场所办理所谓的办卡优惠收款，属于欺诈消费者。春晓公司说7万元是房价，又说是办卡费用，作为消费者不可能清楚辨明一个公司的售楼部又设另一个公司的办公场所并同在春晓公司的财务部刷卡交款的行为。在没有明显标识和提示的情况下，朱秀华和兰凤强有理由相信所交款项均为购房款。春晓公司答辩称，朱秀华和兰凤强向春晓公司支付的购房款只有6.7万元另外的7万元款项属于居间费用，春晓公司没有收取该费用，也没有义务退款，认购书、付款存根、收据形成完整的证据链，证实朱秀华和兰凤强交付的案涉购房款为6.7万元，《购房优惠卡售卡协议》及账户交易明细证实该7万元属于居间费用，朱秀华和兰凤强所交款项在交款时性质明确，其自己也清楚，此时要求春晓公司全部退回，没有道理。朱秀华和兰凤强没有证据证明春晓公司存在隐瞒的故意，春晓公司与朱秀华和兰凤强签订认购单时的确没有取得预售许可证，但是不存在故意隐瞒的情况，公示栏没有公示的原因是没有取得该文件。春晓公司作为开发商尽早出售房屋，尽早回笼资金是追求的最终目标，取得预售许可证自然是越早越好，朱秀华和兰凤强所说的春晓公司故意拖延备案是严重违背市场规律的说法。2016年10月份的限购政策比较突然，国庆假期前还一切正常，假期之后突然发布了限购政策，受政策影响朱秀华和兰凤强不具备购房资格,购房合同无法签订，春晓公司也受到了损失，春晓公司在征求朱秀华和兰凤强的意见之后，陪同朱秀华和兰凤强一起等待政策松绑，且在政策松绑后再一次征询朱秀华和兰凤强的意见，如果有意购房就前来办理购房手续，如无意则办理退房手续，最终朱秀华和兰凤强选择了不再购买案涉房产。可见，合同解除的理由一目了然，朱秀华和兰凤强解除合同的理由不顾事实，对春晓公司不公平。本案纠纷不适用双倍赔偿的法律规定，原审判决是正确的。朱秀华和兰凤强向原审法院起诉请求：一、判令春晓公司向朱秀华和兰凤强返还购房款137000元及支付购房款利息损失（从2016年8月11日起计至付清房款止，暂计3年137000×6%×23=24660元）；二、判令春晓公司赔偿朱秀华和兰凤强损失137000元；三、判令春晓公司承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：春晓公司是春晓悦居小区的开发商。2016年3月5日，春晓公司出具编号为0000515的“春晓悦居”购房认购单，确认：朱秀华已成功认购“春晓悦居”4栋1单元502房，面积79.82平方米；认购方于2016年3月5日已缴纳5000元，并承诺于2016年3月7日前缴足30000元作为定金及签署认购书，并在7日内缴纳齐首期款、签署商品房买卖合同及按揭贷款合同；如于承诺日认购方未交纳相关款项及签署相关认购书或商品房买卖合同，认购方自愿放弃对该房的认购权，同时开发商有权没收认购方所交纳的定金，并将该房另行出售而无需再通知认购方，由此产生的一切后果及责任由认购方自行承担，与开发商无关；自签完认购书或商品房买卖合同之日，此文件自动作废。该认购单上的置业顾问签字栏和置业顾问经理签字栏均有“叶敬深”的签名。2016年3月14日，广州美联港置房地产代理有限公司珠海米兰分公司（甲方，以下简称美联公司）与朱秀华（乙方）签订编号为2015241的《购房优惠卡售卡协议》，约定：根据甲方提供的大量待售房地产信息，乙方经研究后选定了春晓公司开发的珠海市斗门区***********************，总价为873139元；甲方帮助乙方与春晓公司就价格进行磋商，春晓公司同意的打折优惠为乙方向甲方支付70000元向甲方认购优惠卡，乙方凭此优惠卡与春晓公司按总价672326元签订《商品房销售合同》，前述优惠卡认购款系乙方就甲方提供的上述居间服务支付的居间报酬，如果乙方需出具发票，发票税金由乙方承担，由甲方与其关联公司珠海市义信投资有限公司分别向其出具发票。该协议上手写备注“今于2016.3.14日交5万元，2个月内再交2万元整”。2016年3月5日，春晓公司出具收款收据，确认收到朱秀华交来春晓悦居4栋1单元502房定金5000元。2016年3月7日，春晓公司出具收款收据，确认收到朱秀华交来春晓悦居4栋1单元502房首期款25000元。2016年8月10日，春晓公司出具收款收据，确认收到朱秀华交来春晓悦居4栋1单元502房首期款37000元。2019年5月23日，春晓公司通过EMS快递向朱秀华发出通知书，通知朱秀华于2019年5月31日前到春晓公司处缴纳所欠房款以及签署商品房买卖合同及银行贷款合同并提交齐全向银行申请按揭贷款所需的资料；如在上述时间内仍未来办结以上手续，视为放弃认购该房，春晓公司将按协议约定，收回该房另行出售。朱秀华于同月25日收到该通知书。2019年5月31日，春晓公司又通过EMS快递向朱秀华发出通知书，因春晓公司于2019年5月21日再次向朱秀华发送了签署商品房买卖合同及支付房款的通知书，并要求朱秀华于2019年5月31日前前来春晓公司处办理相关手续，但至今仍未前来办理，据此通知朱秀华因其未前来办理相关手续，视为朱秀华自动放弃购买该房，春晓公司与朱秀华签订的《“春晓悦居”商品房认购书》自动解除，春晓公司将收回该房另行处理，由此产生的一切后果及责任由朱秀华自行承担。2019年6月6日，朱秀华和兰凤强因春晓公司违规销售要求退涉案认购房产全款及补偿事宜进行信访。2019年7月1日，珠海市斗门区住房和城乡建设局作出斗住建信访意见书（2019）19号信访事项处理意见书。朱秀华和兰凤强为夫妻关系。春晓悦居4栋于2016年11月29日取得商品房预售许可证。珠海市人民政府办公室于2016年10月6日发布了珠府办函〔2016〕203号《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，收紧了住房信贷政策；珠海市房地产市*调控联席会议办公室（珠海市住房和城乡规划建设局）于同月24日发布了《关于执行房地产市场调控政策操作细则的通知》，第一条明确“10月6日之前的普通住房实质性交易已经开始的，按以往的政策执行，但需同时符合以下条件：1.销售的楼房合法（已取得商品房预售许可证、商品房地产权权属证明书且无查封无抵押）；2.已经网签或已经缴纳了定金、首付款或全款等款项（需提供带有交款、交易日期的正式机打发票或有效的银行转账、支付票据），有明确具体交易的房屋等证明。”原审法院认为，案涉认购单虽只有朱秀华和兰凤强的其中一方签名，但朱秀华和兰凤强是夫妻关系，在婚姻存续期间内，夫妻对共同所有的财产有平等处理权，因此，朱秀华和兰凤强是本案适格的原告。案涉《“春晓悦居”购房认购单》是双方确认朱秀华和兰凤强在将来确定的时间与春晓公司洽谈签订《商品房买卖合同》的合同，属于预约合同。该预约合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，应予保护。朱秀华和兰凤强、春晓公司双方在签订认购单后未签订《商品房买卖合同》，朱秀华和兰凤强明确表示不再购买案涉房产，春晓公司对退还已付购房款无异议，因此对朱秀华和兰凤强诉讼请求春晓公司返还购房款，原审法院予以支持。但朱秀华和兰凤强、春晓公司双方对已付购房款的数额存在异议，朱秀华和兰凤强主张的已付购房款为137000元，但春晓公司确认收到的购房款为67000元。原审法院认为，根据朱秀华和兰凤强提交已支付购房款的证据来看，朱秀华和兰凤强向春晓公司支付的款项共计67000元；剩余的70000元，朱秀华和兰凤强仅提交了银行账户明细，但无法显示收款人信息或显示的收款人并非春晓公司，且没有春晓公司开具已收款的收款收据或发票。朱秀华和兰凤强在庭审中称该70000元为VIP卡费用，根据朱秀华和兰凤强提交的《购房优惠卡售卡协议》显示，该70000元是朱秀华和兰凤强与案外人发生的居间服务费用，并非涉案购房款，是另一法律关系，朱秀华和兰凤强应当另循途径解决。因此，原审法院确认朱秀华和兰凤强已付购房款为67000元。案涉认购单没有约定已付购房款的利息问题，但春晓公司已实际占有了朱秀华和兰凤强的购房款，对朱秀华和兰凤强造成一定的资金占用损失，且签订案涉认购书时春晓公司尚未取得预售许可证，以及后来出台了限购政策，导致双方无法签订商品房买卖合同，责任在于春晓公司，因此，朱秀华和兰凤强诉讼请求春晓公司按民间借贷的利息标准支付占有已付购房款期间的利息，有事实和法律依据，原审法院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”。朱秀华和兰凤强主张春晓公司故意隐瞒没有取得预售许可证而要求赔偿损失137000元。原审法院认为，如前所述，涉案认购单是商品房预约合同，并非商品房预售合同，朱秀华和兰凤强要求春晓公司赔偿损失137000元，没有法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，原审法院判决：一、春晓公司于判决发生法律效力之日起五日内返还给朱秀华、兰凤强购房款67000元；二、春晓公司于判决发生法律效力之日起五日内支付给朱秀华、兰凤强利息（以已付购房款67000元为基数，按年利率6%的标准从2016年8月11日起计至实际支付之日止）；三、驳回朱秀华、兰凤强的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2890元，由朱秀华、兰凤强负担2125元，由春晓公司负担765元。二审期间，朱秀华、兰凤强提交录音证据，拟证明春晓公司冒充美联公司收款，应当视为春晓公司收取款项，由春晓公司予以返还。春晓公司对该份证据真实性、合法性、关联性不予确认。本院经审查认为，一方面，录音证据中谈话人身份无法确认，另一方面，根据谈话内容亦无法证实朱秀华、兰凤强主张的事实，故本院不予采信。春晓公司二审未提交新证据。二审查明，朱秀华、兰凤强提交账户交易凭证显示，2016年3月14日通过POS机刷卡12000元，同年5月5日刷卡20000元，进入“珠海市义信投资有限公司”账户；同年8月10日刷卡37000元，未找到凭证。2019年5月23日及同年5月31日，春晓公司向朱秀华发出通知书，载明朱秀华已付购房款67000元，尚欠567342元。本院二审查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，结合各方当事人在二审期间的诉辩意见，本案争议焦点为春晓公司是否应当向朱秀华、兰凤强退还款项137000元和利息以及春晓公司是否应当承担损失137000元的问题。朱秀华、兰凤强主张其实际支付房款137000元，春晓公司应当全额予以返还，本院对此分析如下：其一，根据朱秀华、兰凤强提交证据显示仅有67000元款项缴纳至春晓公司账号，春晓公司此后出具房款收据对此亦予以印证，据此本院认为春晓公司仅收取67000元房款，并非137000元。其二，朱秀华、兰凤强提交《购房优惠卡售卡协议》显示其支付70000元为居间服务费用，即案外人促成朱秀华、兰凤强与春晓公司针对案涉房产缔约之服务费，并非购房款，因此该70000元不应当由春晓公司返还。其三，《购房优惠卡售卡协议》写明朱秀华、兰凤强与发展商春晓公司购房总价为873139元，朱秀华通过向美联公司支付70000元购买优惠卡，凭卡与发展商按总价672326元签订《商品房销售合同》。此后，春晓公司于2019年5月23日和5月31日向朱秀华发出的《通知书》载明朱秀华已付房款67000元，欠付房款数额为567342元。由此可见，朱秀华支付70000元给美联公司后获得了《购房优惠卡售卡协议》约定的购房优惠，该70000元并非春晓公司收取的购房款。关于朱秀华、兰凤强请求春晓公司赔偿137000元的问题，本院认为，春晓公司与朱秀华、兰凤强签订《春晓悦居购房认购单》时，虽然未取得商品房预售许可证，但是春晓公司一直为取得商品房预售许可证努力，并于2016年11月29日取得商品房预售许可证，但因珠海市限购政策导致无法与朱秀华、兰凤强签订商品房买卖合同，春晓公司对此虽然存有一定过错，原审法院认定其承担已收房款利息，已经可以弥补朱秀华、兰凤强的损失。朱秀华、兰凤强主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，春晓公司承担已付房款一倍的赔偿责任，本院认为，一方面，如前所述，春晓公司收取房款并非137000元，朱秀华、兰凤强主张赔偿137000元，与事实不符；另一方面，诚如原审法院所述，此条适用前提为已经签订商品房买卖合同，而本案中春晓公司与朱秀华、兰凤强签订的认购单是预约合同，即为在将来一定期限内签订本约而达成协议，最终双方需要签订商品房买卖合同明确各自权利义务，因此《春晓悦居购房认购单》与商品房买卖合同存在根本区别，而上述条款适用前提为已经签订商品房买卖合同，故朱秀华、兰凤强以此为由主张春晓公司赔偿137000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。朱秀华、兰凤强提交录音资料无法确定录音主体身份，因此无法证实春晓公司自行收取房款之事实，不能证明春晓公司存在欺诈行为，朱秀华、兰凤强主张适用消费者权利保护法律规定由春晓公司承担赔偿责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4534元，由上诉人朱秀华、兰凤强负担（上朱秀华、兰凤强向本院预交5780元，本院退还1246元）。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年八月二十一日本件与原本核对无误书记员吴健豪