安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0422民初1750号 原告：安徽寿县农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇南门外大圆盘，统一社会信用代码913404001530655771。 法定代表人：刘旭东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙忠志，安徽寿州律师事务所律师。 被告：廖先杰，男，1984年4月6日出生，汉族，户籍地安徽省寿县，现居住地安徽省寿县南门外阳光欧洲城14号楼102室。 被告：陈芬，女，1986年9月14日出生，汉族，户籍地湖北省仙桃市，现居住地安徽省寿县南门外阳光欧洲城14号楼102室。 上述两被告共同委托诉讼代理人：赵芳德，安徽省寿县寿春镇法律服务所法律工作者。 被告：安徽同鑫置业有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇明珠大道同鑫第一城**楼**，统一社会信用代码91340422563435032F。 法定代表人：蔡元红，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李敏，安徽滨阳律师事务所律师。 原告安徽寿县农村商业银行股份有限公司与被告廖先杰、陈芬、安徽同鑫置业有限公司（以下至判决前简称同鑫公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用简易程序于2020年7月17日公开开庭进行了审理，原告安徽寿县农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人孙忠志、被告廖先杰和陈芬共同委托诉讼代理人赵芳德、被告同鑫公司委托诉讼代理人李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《个人住房按揭借款合同》（合同编号：寿农信联寿州社（部）个住借字第525771-011A号）；2、廖先杰、陈芬偿还原告借款本金106481.79元，截止到2020年5月6日的利息481.5元，合计106963.29元，并请求将利息、罚息判决至实际清偿之日；3、被告承担本案律师费3000元；4、原告有权以廖先杰、陈芬提供的抵押物折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿；5、被告按合同约定协助原告办理房屋抵押权登记手续；6、同鑫公司对上述债务承担连带保证责任；7、被告承担本案诉讼费。 事实和理由：廖先杰、陈芬是夫妻关系。2013年9月5日，二人向原告申请办理了房屋按揭贷款，贷款额度260000元，贷款截止至2023年9月5日，贷款年利率7.205%，逾期利率上浮50%，借款方式为抵押，两被告以共同共有的房屋（位于寿县西南侧******，建筑面积32.5㎡）与原告签订了抵押担保合同，并办理了预告抵押登记，还款方式为等额本息还款，同鑫公司为上述债务的保证人。原告按合同约定将260000元出借给廖先杰。从2015年7月6日开始，被告开始逾期还款，截止2020年5月6日，未还借款本金为106481.79元，利息481.5元，合计106963.29元。依据借款合同规定，借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同提前到期，解除合同并依法行使抵押权以获得优先受偿。现具状起诉，请求判如所请。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1、原告企业营业执照复印件一份，法定代表人身份证明书一份，证明原告诉讼主体信息； 2、中国银监会安徽监管局文件复印件一份，证明原寿县农村信用合作联社在2015年1月22日自行终止，其债权债务由原告享有和承担； 3、廖先杰、陈芬身份证复印件各一份、户口本复印件三份、结婚证复印件三份，证明廖先杰、陈芬身份信息及双方是夫妻关系的事实； 4、个人购房借款申请表、《个人住房按揭借款合同》复印件各一份，证明廖先杰于2013年9月2日为购房向原告申请借款，于2013年9月5日向原告借款260000元，借期120个月，还款方式为等额本息还款法，年利率7.205%，逾期贷款利率上浮50%；借款人连续三期或累计六期未按时偿还贷款本息，原告有权提前解除合同并要求借款人立即偿还借款本息及相关费用；原告为实现债权发生的诉讼费、律师费等均由借款人承担； 5、《个人住房贷款（保证、抵押）合同》、财产共有人抵押承诺书复印件各一份，证明廖先杰于2013年9月5日与原告签订抵押合同，用其位于寿县房屋为260000元借款提供抵押担保；抵押共有人陈芬签字担保；同鑫公司对上述抵押房屋依法办理抵押登记前的一切损失（包括债权和实现债权所发生的一切费用）承担连带保证责任； 6、房预2013字第××号房产权利证书复印件一份，证明寿春镇同鑫新街口商业广场14号楼商业Ｇ113房屋办理了抵押权预告登记； 7、借款借据、贷款出账通知书复印件各一份，证明原告于2013年9月6日向廖先杰账户发放贷款260000元； 8、还款明细一份、交易流水一组，证明廖先杰从2015年7月6日开始逾期还款，已经构成违约，原告依据合同约定，可以提前解除合同，要求被告立即偿还借款本息及相关费用，并要求被告履行抵押担保责任； 9、律师代理合同、代理费票据各一份，证明原告为实现债权支付律师费3000元。 廖先杰、陈芬当庭辩称：原、被告签订的借款合同事实无异议；被告不是恶意拖欠借款，因同鑫公司拒不交房所致，拖欠的贷款应由同鑫公司承担；原告应承担怠于督促的责任；涉案房屋不是两被告共有，请求驳回对陈芬的诉请。 廖先杰、陈芬当庭向本院提交如下证据： 1、廖先杰、陈芬身份证复印件各一份，证明廖先杰、陈芬身份情况； 2、《商品房买卖合同》复印件一份，证明合同约定交房日是2014年5月31日，同鑫公司拖欠交房时间长达五年之久，导致被告未能及时还款。 同鑫公司当庭辩称：同鑫公司不应承担连带责任，廖先杰、陈芬所有的房屋办理了抵押权预告登记，未经原告同意，不发生物权的转移效果，同鑫公司已履行了保证人义务，不再承担保证义务；原告宣布贷款全部到期没有依据，未履行通知送达义务，对同鑫公司不发生法律效力；同鑫公司于2015年9月29日至2020年4月21日已代偿逾期贷款167145.98元，不应重复承担保证责任；廖先杰、陈芬抗辩理由不能成立，同鑫公司逾期交房是另一层法律关系。综上，请求驳回原告诉请。 同鑫公司当庭向本院提交如下证据： 1、同鑫公司营业执照复印件一份，法定代表人身份证明书一份，法定代表人身份证复印件一份，证明同鑫公司主体资格； 2、银行收回贷款凭证复印件16张计款167145.98元，证明被告已履行保证人义务，原告诉请属于重复计算。 经庭审举证、质证，本院对涉案证据认证意见如下：原告证据1、2、3、6、7，廖先杰、陈芬证据1，同鑫公司证据1，相对方均无异议，本院予以认定。原告证据4，廖先杰、陈芬对证据“三性”无异议，对部分证明目的有异议。认为没达到合同约定的三个月和六个月额度有效期，原告要求一次性支付未到期贷款不符合约定，原告没有履行告知义务。同鑫公司对证据“三性”无异议，对部分证明目的有异议。同廖先杰、陈芬质证意见，原告未履行通知、送达义务，不产生法律效力。本院认为，三被告异议无证据证明，亦不符合双方合同约定，其异议不能成立，本院对该份证据予以认定。原告证据5，廖先杰、陈芬对证据“三性”无异议。认为陈芬只是对抵押担保签了字，借款与陈芬没有关系。同鑫公司对证据“三性”无异议，对部分证明目的有异议。认为房屋已进行了抵押权预告登记，其保证责任已经完成。本院对该份证据的真实性予以认定。原告证据8，廖先杰、陈芬对证据“三性”无异议，对证明目的有异议。廖先杰、陈芬、同鑫公司还款都是向原告还款，不存在逾期还款，原告以此为据认为应当一次性偿还未到期贷款不符客观事实；原告至今没有出具一份书面或口头通知要求廖先杰、陈芬及时归还贷款。同鑫公司对证据“三性”无异议，对证明目的有异议。认为其从2015年9月29日至2020年4月21日为廖先杰偿还贷款167145.98元，与原告主张廖先杰、陈芬逾期还款时间重合，属重复计算还款数额。本院对该份证据的真实性予以认定。原告证据9，廖先杰、陈芬对真实性无异议，认为与本案没有关联性。同鑫公司对真实性无异议，对证明目的有异议。认为不是必须支出的费用，如果必须支出，应由廖先杰、陈芬承担。本院对该份证据的真实性予以认定。廖先杰、陈芬证据2，原告无异议，认为与本案无关。同鑫公司认为与本案无关。本院对该份证据的真实性予以认定。同鑫公司2，原告对真实性无异议。认可同鑫公司偿还部分贷款本息的事实。廖先杰、陈芬无异议。本院对该份证据的真实性予以认定，对原告从同鑫公司保证金账户扣款167145.98元的事实予以认定。 根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：廖先杰、陈芬系夫妻关系。2011年10月13日，廖先杰与同鑫公司签订《商品房买卖合同》，购买同鑫公司开发建设的位于寿县房屋，房屋建筑面积32.5㎡，房屋价款16000元／㎡，总价款520000元，首付款260000元，余款260000元以银行贷款方式支付。2013年9月2日，廖先杰向原告出具个人购房借款申请表，为其购买上述房屋向原告申请住房按揭贷款260000元。2013年9月5日，抵押人廖先杰、抵押物共有人陈芬共同向原告出具财产共有人抵押承诺书，自愿以双方共有房屋即位于寿县西南侧14幢1层Ｇ113号房屋为廖先杰向原告借款260000元提供抵押担保，承担相应的抵押担保责任。 2015年9月5日，廖先杰与原告签订《个人住房按揭借款合同》，约定廖先杰向原告借款260000元，借期120个月，即到2023年9月5日借款使用期满，年利率7.205%，逾期还款罚息利率为贷款利率上浮50%即年利率10.8075%；还款方式为等额本息还款法，共120期，每月归还本息金额为3046.36元；如出现廖先杰连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同提前到期，要求廖先杰立即提前偿还部分或者全部贷款本息（包括逾期利息），与本合同有关的寿州社（部）个住保字第525771-011B号担保合同同时到期，原告有权要求保证人提前履行保证义务或者提前处分担保物。有关为实现债权而实际发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、执行费、律师费等）均由廖先杰承担。合同签订后，原告于2013年9月6日向廖先杰发放贷款260000元。 2013年9月5日，廖先杰作为借款人、同鑫公司作为担保人与原告签订《个人住房贷款（保证、抵押）合同》，约定廖先杰愿意将其购买的位于寿县房屋抵押于原告，作为偿还本合同项下编号为寿农信联寿州社（部）个住借字第525771-011Ａ号的《个人住房按揭借款合同》（以下简称主合同）的担保，并按本合同约定的条件向原告申请借款；抵押人担保范围包括但不限于主合同项下的债务本金、利息、要求利息、诉讼费、律师费等抵押权人实现债权的一切费用；同鑫公司愿对廖先杰在主合同项下的借款债务按本合同约定的方式承担连带担保责任，该担保为阶段性信用担保，保证期间为同鑫公司为原告、廖先杰办妥《房产他项权证》证书为止；因房屋抵押登记手续办妥之前致使原告行使债权所受到的一切损失（包括债权和实现债权所发生的一切费用）均由同鑫公司无条件承担；如出现廖先杰不按合同规定连续三期或累计六期不能按期归还贷款本息的，原告有权终止借款合同，并要求保证人承担连带保证责任；2013年10月16日，廖先杰所购寿春镇同鑫新街口商业广场14幢1层Ｇ113号房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（房预2013字第××号）。廖先杰从2015年7月6日开始逾期还款，截止2020年5月6日廖先杰尚欠原告贷款本金106481.79元，利息481.5元（含罚息），合计106963.29元，此后未再还本付息。 另查明，廖先杰逾期还款后，原告于2015年9月29日至2020年4月21日共计17次从同鑫公司保证金账户扣款167145.98元用于偿还廖先杰所欠原告贷款本息。寿春镇同鑫新街口商业广场14幢1层G113号房屋至今未交付，未办理抵押权登记手续。 本院认为，廖先杰与原告签订的《个人住房按揭借款合同》以及廖先杰、同鑫公司、原告签订的《个人住房贷款（保证、抵押）合同》，系各方当事人真实意思表示，合同内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应严格遵守并履行合同义务。原告已依约履行了放款义务，廖先杰收取款项后亦应依约履行按月还本付息的义务。但廖先杰从2015年7月6日开始逾期还款，未能依据合同约定按期还款，廖先杰的逾期还款行为构成违约，根据法律规定及双方合同约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求廖先杰立即清偿借款本息及相关费用，并解除双方的借款合同关系；廖先杰、陈芬签署财产共有人抵押承诺书，自愿以双方共有房屋寿春镇同鑫新街口商业广场14幢1层G113号房屋为廖先杰向原告借款260000元提供抵押担保，承担相应的抵押担保责任，可见陈芬对廖先杰借款是知情的，且自愿以所购房屋提供抵押担保，廖先杰、陈芬具有共同举债的真实意思表示，故廖先杰在其与陈芬夫妻关系存续期间所负债务，应属廖先杰、陈芬夫妻共同债务，陈芬对廖先杰所欠贷款本息及相关费用依法承担共同偿还责任。廖先杰、陈芬所购寿春镇同鑫新街口商业广场14幢1层G113号房屋至今未办理抵押权登记，同鑫公司对该房屋办理抵押权登记前的贷款本息承担阶段性担保责任，且担保方式为连带责任担保。故原告要求解除其与廖先杰之间签订的《个人住房按揭借款合同》，并要求廖先杰、陈芬立即清偿尚欠借款本息，同鑫公司对该合同项下的借款本息承担连带清偿责任的诉请成立,本院予以支持。原告主张律师费3000元，符合双方合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。寿春镇同鑫新街口商业广场14幢1层G113号房屋虽然办理了预购商品房抵押权预告登记，但至今未办理抵押权登记手续。抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，在未办理房屋抵押权登记前，享有的是抵押登记条件成就或者约定期限届满前办理抵押登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的已正式登记的抵押权。因此，原告要求对寿春镇同鑫新街口商业广场14幢1层G113号房屋享有优先受偿权的主张，不符合法律规定，本院不予支持。寿春镇同鑫新街口商业广场14幢1层G113号房屋至今未交付，亦未办理房产证，该房屋是否具备办理房产证的条件，原告不能举证证明。故原告要求被告协助其办理该房屋抵押权登记手续的主张不能成立，本院不予支持。廖先杰、陈芬抗辩被告拖欠借款是同鑫公司拒不交房所致以及陈芬不是涉案房屋共有人，应驳回对陈芬的诉请的抗辩意见，无事实、法律依据，本院不予采纳。同鑫公司抗辩原告宣布贷款全部到期没有依据，对其不发生法律效力以及同鑫公司于2015年9月29日至2020年4月21日已代偿逾期贷款167145.98元，不应重复承担保证责任的意见，本院认为，原告诉请数额系截止至2020年5月6日的贷款本息，不含同鑫公司代偿逾期贷款数额，故同鑫公司抗辩意见无事实依据，亦不符合双方合同约定，其抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、解除原告安徽寿县农村商业银行股份有限公司与被告廖先杰签订的《个人住房按揭借款合同》（合同编号：寿农信联寿州社（部）个住借字第525771-011A号）； 二、被告廖先杰、陈芬于本判决生效后十日内共同偿还原告安徽寿县农村商业银行股份有限公司借款本金106481.79元，利息481.5元，以后利息从2020年5月7日起按合同约定的标准计算至款清时止； 三、被告廖先杰、陈芬于本判决生效后十日内支付原告安徽寿县农村商业银行股份有限公司律师费3000元； 四、被告安徽同鑫置业有限公司对上述第二、三项判决内容承担连带清偿责任； 五、驳回原告安徽寿县农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2500元，减半收取1250元，由被告廖先杰、陈芬、安徽同鑫置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员 汪   慧 二〇二〇年八月五日 书记员 邢瑾（代） 附本案相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 3、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 4、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。 5、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。