四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终526号 上诉人（原审被告）：成都市水碾河商场有限责任公司，住所地四川省成都市东风路二段**。 法定代表人：何世光，该公司执行董事。 上诉人（原审被告）：陈贞才，男，1965年12月25日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：谢步强，四川迪扬律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：周娅，四川迪扬律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：李培雄，男，1972年11月9日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：何军，四川泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯婧，四川泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘启富，男，1952年12月28日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审原告）：万林芳，女，1957年7月9日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 上诉人成都市水碾河商场有限责任公司（以下简称水碾河公司）、陈贞才、李培雄与被上诉人刘启富、万林芳（以下统称刘启富二人）合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2019）川01民初469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年8月7日公开开庭进行了审理。上诉人水碾河公司、陈贞才的共同委托诉讼代理人谢步强、周娅、上诉人李培雄的委托诉讼代理人何军、冯婧、被上诉人刘启富、万林芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 水碾河公司、陈贞才共同上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案一、二审诉讼费、财产保全费全部由刘启富、万林芳承担。事实和理由：一、安置补偿优先权系对房屋拆迁时保障居住权和生存权的特殊权益保护，本案系商业拆迁，拆迁的房屋并非为居住用途，不应享有安置补偿优先权，一审法院认定其享有优先权系适用法律错误。二、根据《补充协议二》和《补充协议三》约定，刘启富二人与水碾河公司已将原约定的置换房屋由一楼415㎡（套内面积270㎡）变更为6楼整层1200㎡房屋中的964.14㎡酒店用房，415㎡房屋已不是双方约定的产权置换房屋，故刘启富二人对一楼415㎡房屋不应享有优先权。三、一楼415㎡房屋出售给李培雄时处于未出售状态，故不属于一房二卖。四、《补充协议三》终止后并不必然导致恢复履行《房屋拆迁安置协议书》的后果。水碾河公司已将一楼415㎡房屋出售并交付给李培雄，李培雄支付了全款并已占有使用、办理完毕备案登记，备案登记具有公示公信效力，强制恢复《房屋拆迁安置协议书》的履行势必严重影响交易稳定和安全，故不适合恢复履行，应采取其他补救措施解决。五、水碾河公司与刘启富二人无有效的买卖33㎡房屋的合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，未取得预售许可证的预售合同无效。双方约定33㎡房屋层高为4米，但实际是6米，售价相应更高。一审判决水碾河公司交付该房屋，并判决刘启富二人支付125万元购房款属于司法权益干预民事权益，强制民事主体交易，严重侵害水碾河公司的合法权益。六、33㎡房屋即便存在有效的房屋买卖合同，但因已出售并交付给李培雄，事实上已不能再交付给刘启富二人。都没办理产权情况下，应由占有人李培雄获得所有权。七、过渡费实质上是违约金，水碾河公司已支付4859300元违约金，如再支付600万元违约金明显过高，一审法院对申请调整违约金未进行释明违反了法定程序。八、刘启富二人未在保证期内要求陈贞才承担保证责任，故应免除保证责任。（一）关于245万元过渡费的保证期间。根据《补充协议三》约定，第一期债务应在2018年4月10日前要求承担保证责任，第二期债务应在2018年12月30日前要求承担保证责任。刘启富二人于2019年1月14日才起诉要求承担保证责任，故应免除保证责任。（二）关于200万元逾期交房违约金及每月10万元逾期交房补偿金的保证期间。根据《补充协议三》约定，因未对该两项款项作出约定，而陈贞才于2012年10月16日出具《担保书》表示承担保证责任。200万元违约金应在2017年12月30日前要求承担保证责任，10万元逾期交房补偿金应在2016年6月30日前与2017年12月30日前要求承担保证责任，但刘启富均未在上述期限内要求承担保证责任，故保证责任免除。 刘启富二人辩称，一、陈贞才应承担担保责任。二、水碾河公司的上诉均不成立。刘启富二人对争议房屋享有优先权。《补充协议三》终止后，按约应履行《房屋拆迁安置协议书》，这是合同约定的，应以合同为依据。水碾河公司将房屋出售给李培雄已构成一房二卖。33㎡房屋按约定产权已与270㎡（建筑面积415㎡）房屋产权合并，共计303㎡，应享有优先权。对于层高没有合同约定，其上诉理由不成立。现交付的270㎡（建筑面积415㎡）还达不到400㎡，本案中没处理。关于过渡费400多万元以及第一次支付的178万元与违约金没有关系。一审判决正确，应予维持。 李培雄述称，同意水碾河公司、陈贞才的上诉意见。 李培雄上诉请求：1.撤销原判第一项、第二项、第三项和第四项；2.判令刘启富二人、水碾河公司、陈贞才承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、根据《补充协议三》约定，刘启富二人在李培雄购买一层商业用房时仅享有拆迁补偿权利的是6层整层1200㎡中的965.14㎡，故其对一层商业用房不享有优先权，也不存在一房二卖情形。李培雄已支付完购房款且已备案登记，《补充协议三》终止或解除并不必然导致恢复履行原《房屋拆迁安置协议书》。刘启富二人对购买的33㎡房屋不享有优先权，应由已占有房屋的李培雄享有优先权。二、一审未查明签订《补充协议三》的缘由不当。在《补充协议三》有效期内不能出售六楼房屋，终止后不能出售争议的一楼房屋，刘启富二人对此应有预见性，故其应承担相应法律后果。三、刘启富二人如享有33㎡优先权，就应按市场价购买，不应抵销过渡费和违约金。四、刘启富二人未积极要求水碾河公司办理备案登记，导致水碾河公司对外出售一层商业房屋，其存在重大过错，应承担相应后果。补充意见：1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，享有优先权的前提条件是拆迁房屋特定化。2.房屋备案登记是特定化的具体要求，案涉房屋没有进行备案，故不享有优先权。3.《补充协议三》所附的终止条件并非生效条件，故终止后不必然恢复履行《房屋拆迁安置协议书》，《补充协议三》第五条约定的意思是：首先是该协议已经生效；其次，终止后房屋已经出售给李培雄，刘启富二人应向水碾河公司主张赔偿。再次补充意见：李培雄与水碾河公司签订《商品房买卖合同》的时间是2017年11月13日，备案时间是2017年11月14日，备案属于一种公示性的宣告，刘启富二人未在法定的一年期限内行使撤销权，现已不能撤销《商品房买卖合同》。 刘启富二人辩称：上诉理由不成立。根据《房屋拆迁安置协议书》约定，产权调换房屋为一楼商业用房，是特定的，应当享有优先权。水碾河公司才能去办理备案登记，曾多次要求水碾河公司办理备案登记，但均未去办理。 水碾河公司、陈贞才共同辩称：补偿房屋不具有特定性，故不享有优先权。同意李培雄的其他上诉意见。 刘启富二人向一审法院起诉请求：1.判令水碾河公司向刘启富二人交付位于成都市置换的商业用房建筑面积415㎡（以刘启富二人与水碾河公司在《房屋拆迁安置协议书》附位置图标注Ｌ1-14位置〈对应的预售证号为：成房预售中心城区字10525号、备案号8299、唯一码7025328〉为准，约定价值为2697.5万元），并负责将相关物权登记到刘启富二人名下，承担办证全部税费；2.判令水碾河公司按《房屋拆迁安置协议书》约定与刘启富二人订立“未来中心”一××号商业用房50㎡（套内面积33㎡）的买卖合同（约定价值250万元）并办理备案，且按约与第一项诉讼请求的415㎡合办一个产权证，承担办证所有税费，同时依据实测面积按约定确定刘启富二人与水碾河公司应找补差价；3.判令水碾河公司按约支付逾期交房违约金200万元，支付已发生的尚未支付的过渡费245万元，按每月10万元支付逾期交房补偿金（自2019年1月1日起计算至实际交房日为止）；4.判令陈贞才在担保范围内承担责任；5.撤销水碾河公司与李培雄订立的购房合同及其在成都市不动产登记中心的备案。 一审法院认定事实：2012年10月22日，刘启富二人与水碾河公司订立《房屋拆迁安置协议书》，双方经协商，就水碾河公司拆迁刘启富二人位于成华区两处商业房屋事宜，主要约定：第一条、双方确认，刘启富二人同意将位于成华区共计642.42㎡，分别按产权置换和一次性货币补偿两种方式拆迁安置。第二条、刘启富二人同意水碾河公司拆迁刘启富二人拥有的位于成华区，水碾河公司对刘启富二人的补偿方式是产权置换，产权置换方式及相关条件如下：水碾河公司以其在原址（成华区一环路东三段临街一楼商铺）上修建的套内建筑面积为270㎡的一楼商铺置换刘启富二人位于商业商铺（产权证号：成房权证监证字第××号；档案保管号：权1627499）。1.水碾河公司置换给刘启富二人的新建商铺及刘启富二人购买水碾河公司50㎡商铺，具体位置是成华区一环路东三段临街一楼商铺，其商铺铺面开间为不小于14.5-14.6米，商铺层高为4米，商铺的面积、具体位置、铺面开间和层高及其他必备条件要求以双方签字确认的总平面图图纸为准（详见本协议的附件4），水碾河公司确保该房屋具备通水、通电条件、预留水电及下水管网。2.水碾河公司置换给刘启富二人的商铺应符合国家有关部门制定的商品房交房条件，否则，刘启富二人有权拒绝收房，由此造成的一切后果由水碾河公司全部承担。3.水碾河公司保证在预售原址新建房屋的第一时间书面通知刘启富二人，签订书面购房合同，及时为置换给刘启富二人的商铺在房管局备案，以供刘启富二人查询。为解决刘启富二人原租户工行沙河支行返租的房屋面积要求，水碾河公司出售给刘启富二人50㎡（建筑面积）商铺，以（建筑面积）5万元／㎡的售价售予刘启富二人，此价格为最终售价，不得上下浮动。为置换商铺的总平面图方便计算面积，该50㎡的建筑面积经简单估算，估算为套内建筑面积33㎡，这33㎡与上述置换的270㎡，共计303㎡的套内建筑面积商铺办理在一个产权证名下。如果房屋经测绘部门实测后认定该33㎡的公摊面积大于17㎡，刘启富二人不向水碾河公司补差；若小于17㎡，则水碾河公司应及时向刘启富二人补差（建筑面积5万元／㎡）。4.交房时间：水碾河公司按照上述条件和要求于2015年12月30日前向刘启富二人交房。如到期未交房，则按每月10万元补偿给刘启富二人。5.如到2017年6月30日前未交房，水碾河公司向刘启富二人承认违约，愿意承担违约金200万元，并另行向刘启富二人按（建筑面积）10万元／㎡支付赔偿款，具体赔偿房屋价款计算如下：公摊面积是35%，则建筑面积×65%＝套内建筑面积；刘启富二人的套内建筑面积是270㎡，则建筑面积为415㎡；赔偿房屋价款为10万元／㎡×415㎡＝4150万元。如果刘启富二人购买了水碾河公司50㎡临街商铺，则套内面积为303㎡，则水碾河公司向刘启富二人赔偿的房屋价款为10万元／㎡×465㎡＝4650万元，水碾河公司向刘启富二人支付完毕违约金及全部房屋赔偿款后，视为本协议履行完毕，本协议的法律效力自动终止。6.水碾河公司无条件负责为刘启富二人办理该商铺（共计303㎡的套内建筑面积）的产权证、国土证，办理产权证、国土证所产生的税费及其他费用均由水碾河公司承担。保证在办产权证、国土证之前，不论是置换270㎡（套内建筑面积）的商铺还是购买33㎡（套内建筑面积）的商铺所产生的一切税费均由水碾河公司全部承担。保证水碾河公司在交房后一年半时间内办理产权，不论何种原因水碾河公司未交给刘启富二人产权证、国土证，则水碾河公司每月补偿给刘启富二人2万元，直到刘启富二人拿到上述两证为止，水碾河公司对此无异议。7.按协议，在水碾河公司销售房屋时刘启富二人购买水碾河公司50㎡（建筑面积）的一楼临街商铺（商铺位置及条件要求详见本协议附件4），5万元／㎡，共计250万元，在水碾河公司取得政府有关部门的房屋预售许可证后，水碾河公司保证在预售房屋的第一时间内与刘启富二人签订上述购房协议，待刘启富二人确认该50㎡（建筑面积）商铺及置换的270㎡（套内建筑面积）商铺在房管局备案后，刘启富二人在收到水碾河公司书面通知后（以备案时间为准）5个工作日内将应付房款125万元支付给水碾河公司，水碾河公司书面告知刘启富二人房屋主体结构封顶之日（经刘启富二人现场查看）起三个工作日内支付剩余125万元。如超过十个工作日刘启富二人未全额向水碾河公司支付购房款，则视为刘启富二人自动放弃购买水碾河公司上述临街商铺的权利。8.水碾河公司不得将（本协议附件4）标明的303㎡（套内建筑面积）的一楼商铺以其他任何方式转与除刘启富二人外的其他人，或者水碾河公司取得政府有关部门发放的预售东风路二段26号新建房屋许可证30个工作日后或开始预售上述新建房屋20个工作日后，不书面通知刘启富二人前往水碾河公司指定的售房部门签订购房协议，也不告知置换给刘启富二人270㎡（套内建筑面积）的一楼商铺在房管局备案的情况，造成刘启富二人未能取得上述商铺产权，如发生上述情况之一的，则水碾河公司承认违约，水碾河公司除承担第四条约定的违约金外，将按（套内建筑面积）25万元／㎡赔偿给刘启富二人；如刘启富二人没有向水碾河公司支付50㎡（建筑面积）购房款，则水碾河公司按25万元／㎡×270㎡＝6750万元的购房款赔偿给刘启富二人；如刘启富二人已经向水碾河公司支付50㎡（建筑面积）的购房款，则水碾河公司按25万元／㎡×303㎡＝7575万元的房款赔偿给刘启富二人。水碾河公司赔偿上述全部房款及违约金后，视为本协议履行完毕，本协议的法律效力自动终止。9.如刘启富二人在收到水碾河公司书面购房通知15日内未与水碾河公司签订上述临街商铺购房协议，则水碾河公司可将上述临街铺面303㎡（套内建筑面积）中的33㎡临街商铺（套内建筑面积）自行处置，水碾河公司只将本协议附件4中标明的临街商铺303㎡（套内建筑面积）中的270㎡补偿给刘启富二人。第三条、刘启富二人位于成华区㎡商业房屋（产权证号：成房权证监证字第××号；档案保管号：1627492），双方确定以货币补偿方式进行拆迁安置，水碾河公司一次性补偿给刘启富二人的货币补偿款为492万元。本协议签署之日起5个工作日内，水碾河公司支付492万元给刘启富二人。刘启富二人在收到水碾河公司支付的492万元后的40个工作日内（如因双方在拆迁过程中的程序原因或因政府部门的原因，可不受上述时间条件限制），负责办理完毕两套房屋的产权证注销手续。第四条、双方均应严格遵守本协议约定，水碾河公司向刘启富二人交付的房屋不符合本协议约定的条件及要求或者在2017年5月30日前不能按时交房或者水碾河公司违反本协议第二条第3款，视水碾河公司违约，则承担200万元违约金；刘启富二人违反本协议第三条约定的，则刘启富二人承担200万元违约金。第五条、特别约定，为解除刘启富二人对水碾河公司能否履约的顾虑，此次水碾河公司拆迁改造水碾河商场旧房的利益攸关方个人陈贞才自愿为本协议约定中的水碾河公司不履约或部分不能履约及违约应承担的经济赔偿责任负连带担保责任（详见附件5）。第六条、有关刘启富二人位于成华区拆迁补偿相关约定，以本协议为最终唯一的协议，也是双方在今后执行或者终止拆迁安置的唯一约定……第九条、如果双方签订本协议后5个工作日内，刘启富二人没有收到水碾河公司的补偿款492万元，本协议法律效力自动终止，任何一方均不承担违约责任。 该协议附：附件1.成华区东风路26号2栋一层5号247.79㎡和2栋一层2号394.63㎡的两处商铺产权证的复印件。附件2.刘启富二人身份证及结婚证复印件。附件3.原房屋测绘报告复印件。附件4.置换及购买的一楼商铺共303㎡（套内建筑面积）具体位置，房屋结构及房屋开间的总平面图。该附件上有何炬、刘启富二人的签字。其中L1-14阴影部分显示套内面积303㎡，位于一环路边。附件5.陈贞才的担保书及身份证复印件。附件6.水碾河公司营业执照、法定代表人身份证复印件。 陈贞才于2012年10月16日出具《担保书》，载明：本人愿以个人财产为水碾河公司履行与刘启富二人签署的《房屋拆迁安置协议书》（编号：20121009）约定的义务承担担保责任。 2014年10月28日，水碾河公司取得商品房预售许可证，预售证号：成房预售中心城区字**。 2014年12月31日，水碾河公司与刘启富二人签订《房屋拆迁安置协议书》的《补充协议（一）》，主要内容：水碾河公司与刘启富二人对双方于2012年10月22日签订的《房屋拆迁安置协议书》，经双方充分协商，就房屋拆迁安置过渡费补偿相关事项达成一致，约定如下：第一条、自2014年12月1日至2015年6月30日共七个月时间，每月按10万元计算，共计房屋拆迁安置过渡费70万元；2015年7月1日起至2015年10月31日止，每月按27万元计算，共计四个月，合计108万元。上述两项合计，水碾河公司应向刘启富二人一次性支付过渡费178万元。支付时间：2015年1月25日前。第二条、双方特别约定：无论水碾河公司在今后何时自身的股权转让是否成功以及双方另行签订的补充协议是否生效等情况的发生，水碾河公司都须向刘启富二人按本补充协议第一条双方约定的金额支付房屋拆迁安置过渡费178万元，水碾河公司对此无任何异议。第三条、本补充协议是《房屋拆迁安置协议书》的补充，具有和《房屋拆迁安置协议书》同等法律效力。水碾河公司支付了上述178万元的过渡费。 2015年1月20日，水碾河公司向刘启富二人出具《承诺书》，载明：一、水碾河公司在2015年10月31日前将房屋拆迁补偿款26975000元一次性支付到刘启富二人本人手中。二、如果水碾河公司未在2015年10月31日前一次性支付房屋拆迁补偿款26975000元，则水碾河公司将严格遵守《房屋拆迁安置协议书》中约定的水碾河公司向刘启富二人以产权置换方式进行的房屋拆迁安置方式，由产权置换方式调整为一次性货币补偿方式的预案到此终结。水碾河公司无论对调整拆迁安置补偿此前做了多少工作，付出多少代价及损失都与刘启富二人无关，一切后果均由水碾河公司全部承担，水碾河公司严格按《房屋拆迁安置协议书》和《补充协议（一）》中约定的权利义务及责任履行。三、水碾河公司支付给刘启富二人一次性房屋拆迁补偿款26975000元后，如果税务部门认定调整补偿方式为买卖关系，则由此产生的一切税费均由水碾河公司全部承担。关于注销两处房屋房产证和国土证的善后工作，一切责任及后果均由水碾河公司承担。陈贞才作为担保人在该承诺书上签了字。 同日，刘启富二人向水碾河公司出具有附加条件的《承诺书》，载明：因水碾河公司同担保人陈贞才先生的多次请求，并讲明水碾河公司开发的东风路26号的楼盘（未来中心）遇到了资金困难，须转让自身股权以求生存，刘启富二人与水碾河公司于2012年10月22日签订《房屋拆迁安置协议书》中约定的水碾河公司向刘启富二人按房屋产权置换415㎡商铺的房屋拆迁安置方式极大地影响了水碾河公司股权转让工作的进行，否则水碾河公司难以为继。对此，刘启富二人予以充分理解，水碾河公司的主要目的是要调整《房屋拆迁安置协议书》中双方约定的房屋拆迁安置产权置换方式为一次性货币补偿拆迁安置。为维护刘启富二人的合法利益少受损失及从稳妥出发，现提出附加条件：一、水碾河公司须在2015年10月31日前（绝不能超过此时间）一次性支付到刘启富二人本人手中26975000元。二、水碾河公司未在2015年10月31日前一次性支付415㎡（铺面置换）拆迁安置铺面的补偿款26975000元，《房屋拆迁安置协议书》约定的水碾河公司向刘启富二人以产权置换方式进行的房屋拆迁安置方式，水碾河公司必须严格遵守，由产权置换方式调整为一次性货币补偿方式的预案到此终结。水河碾公司无论对调整拆迁安置补偿此前做了多少工作，付出多少代价及损失都与刘启富二人无关，一切后果均由水碾河公司全部承担，双方各自须按《房屋拆迁安置协议书》及补充协议（一）中约定的权利义务及责任履行。三、水碾河公司支付给刘启富二人本人415㎡铺面的一次性房屋拆迁安置补偿款26975000元后，税务部门如果认定调整补偿方式为买卖关系，由此产生的一切税费均由水碾河公司全部承担。关于注销两处房屋房产证和国土证的善后工作，一切责任及后果均由水碾河公司承担。上述三条附加条件，均须在刘启富二人与水碾河公司拟签订的补充协议（二）中完整体现并严格遵守。如果水碾河公司同意上述全部条件，请书面承诺（附担保人陈贞才先生的认可签字、指印及身份证复印件）。综上所述，刘启富二人签收到水碾河公司的书面承诺后，刘启富二人郑重承诺，如果水碾河公司在2015年10月31日前一次性支付房屋补偿款26975000元，刘启富二人一定会按上述条件及要求签订具有法律效力的正式补充协议（二），将《房屋拆迁安置协议书》中双方约定的产权置换拆迁安置调整为货币补偿拆迁安置，并履行产权置换拆迁安置方式调整为货币补偿拆迁安置的义务，使水碾河公司尽快摆脱困境。本承诺有效期至2015年11月1日止，过期无效。 2015年12月30日（《房屋拆迁安置协议书》约定的交房日），水碾河公司未能向刘启富二人交房。 2016年8月3日，水碾河公司与刘启富二人签订《房屋拆迁安置协议书》之《补充协议（二）》，主要约定：一、刘启富二人同意水碾河公司用位于成华区㎡左右的房屋中的965.14㎡（建筑面积）（该楼层用途是经营酒店）置换《房屋拆迁安置协议书》中约定的水碾河公司置换给刘启富二人位于成华区建筑面积为415㎡（套内面积270㎡）的商铺，余下的200㎡左右的面积，刘启富二人只要拥有前述965.14㎡（建筑面积）的房屋产权证，刘启富二人即可以长期无偿全部使用。二、双方同意：水碾河公司位于成华区㎡的房屋（房屋产权建筑面积）作价2000万元；《房屋拆迁安置协议书》中约定的水碾河公司置换给刘启富二人位于成华区建筑面积为415㎡（套内建筑面积270㎡）的商铺作价3000万元。三、水碾河公司保证本补充协议项下置换的作价2000万元的6楼酒店，水碾河公司（或水碾河公司指定的酒店管理方）按视同销售支付刘启富二人租金（租赁合同的租赁期限是15年，1-5年按7%／年支付租金，6-10年按8%／年支付租金，11-15年按9%／年支付租金，并代扣代缴8%的税费），从2016年8月5日开始支付；本补充协议项下置换的差价1000万元从2016年8月5日起至2017年8月4日止，固定期限为一年，水碾河公司向刘启富二人支付利息（按年利率10%计算）。上述两项（租金和利息）费用共计228.8万元，水碾河公司同意在本补充协议签订当日向刘启富二人一次性支付200万元，差额部分28.8万元于支付1000万元差价时一并结算。四、为消除刘启富二人的担心和顾虑，水碾河公司保证：1.在2017年8月5日之前按本补充协议约定支付刘启富二人1000万元。2.位于成华区所在的酒店在2017年8月5日之前开业。3.在签订正式酒店租赁合同时，完全按照双方已确认的酒店租赁合同版本签订。如水碾河公司违反本补充协议第四条保证中的任何一条，包括水碾河公司保证在双方签订本补充协议项下6楼的商品房买卖合同之次日起的3个月内办理商品房买卖合同的备案手续，但因刘启富二人未按水碾河公司通知的时间提供备案所需的资料除外，则水碾河公司同意执行《房屋拆迁安置协议书》，且刘启富二人不退还水碾河公司已支付的200万元，而作为支付给刘启富二人从2016年8月5日至2017年8月4日期间的安置过渡费。但水碾河公司已支付的1000万元，刘启富二人应在水碾河公司要求的时间内退还水碾河公司。本补充协议和双方已签订的商品房销售合同和租赁合同均终止执行，同时本补充协议和双方已签订的商品房销售合同和租赁合同不再具有法律效力。由此造成的一切损失及全部责任由水碾河公司承担，水碾河公司对此无异议。五、刘启富二人保证：如果水碾河公司在2017年8月5日之前按本补充协议第四条全部落实完毕，刘启富二人应无条件按本补充协议第一条约定与水碾河公司进行置换。同时，刘启富二人同意按本补充协议附件约定的版本无条件与水碾河公司签订商品房买卖合同，与酒店（或水碾河公司、或水碾河公司指定的酒店管理方）签订租赁合同。否则，刘启富二人违约，刘启富二人应在水碾河公司要求的时间内返还水碾河公司已支付的1200万元，并向水碾河公司支付1000万元的违约金并承担由此给水碾河公司造成的经济损失。六、在双方已按本补充协议约定签订了《商品房买卖合同》和《租赁合同》之次日的一年期限内水碾河公司负责为刘启富二人办理位于成华区（建筑面积965.14㎡）的房屋产权证；二年期限内办理国土使用权证。与办理前述房屋产权证和国土使用权证有关的契税等税费由双方各承担50%。如水碾河公司未在前述期限内为刘启富二人办理房屋产权证和国土使用权证的，但因刘启富二人（刘启富二人不配合，迟延提供办理房屋产权证和国土使用权证有关的资料）造成的除外，则水碾河公司每月补偿刘启富二人1万元，直到水碾河公司办理完毕前述两证为止……八、水碾河公司负责注销两处房屋的房屋产权证（编号：成房权证监证字第××号和成房权证监证字第××号）和国土使用权证【编号：成华国用（2012）第515588号和成华国用（2012）第515582号】，刘启富二人应全力配合。如未能注销，因前述房屋产权证和国土使用权证产生的房产税、滞纳金由水碾河公司承担，但因刘启富二人未配合除外。刘启富二人应在本补充协议签订当日将前述两本房屋产权证和两本国土使用权证原件移交给水碾河公司，由水碾河公司向刘启富二人出具收到前述房屋产权证和国土使用权证的收条。水碾河公司支付了200万元的过渡费。 2017年1月16日，水碾河公司组织监理、设计、勘察、施工等单位对案涉房屋进行了竣工验收。分部工程质量评定情况显示均为合格，五方责任主体同意验收结论。 2017年9月21日，刘启富二人与水碾河公司、陈贞才订立《房屋拆迁安置协议书》之《补充协议（三）》，主要约定：一、双方同意：水碾河公司将位于成华区㎡（房屋产权建筑面积）作价2000万元；《房屋拆迁安置协议书》中约定的水碾河公司拆迁刘启富二人商铺置换给刘启富二人位于成华区建筑面积为415㎡（套内建筑面积270㎡）的商铺作价3000万元。二、刘启富二人同意水碾河公司用位于成华区㎡左右房屋中的965.14㎡（房屋产权建筑面积）（该楼层用途是商业用房）置换《房屋拆迁安置协议书》中约定的水碾河公司置换给刘启富二人位于成华区建筑面积为415㎡（套内建筑面积270㎡）的商铺。水碾河公司同意刘启富二人只要拥有前述965.14㎡（房屋产权建筑面积）的房屋产权证或不动产证，刘启富二人即可随证无期限无偿全部使用该楼层余下的200㎡左右房屋面积。三、水碾河公司保证本补充协议项下置换的作价2000万元的6楼整层酒店965.14㎡（房屋产权建筑面积），水碾河公司（或水碾河公司指定的酒店管理方）按视同销售支付刘启富二人租金（租赁合同的租赁期限至2031年6月30日，1-5年按7%／年支付租金，6-10年按8%／年支付租金，11-15年按9%／年支付租金，并代扣代缴8%税费）。如果双方正式签订酒店租赁合同，水碾河公司从2019年1月1日起开始支付。四、为消除刘启富二人的担心和顾虑，水碾河公司保证：1.按时足额支付给刘启富二人房屋拆迁安置过渡费3529300元。2.本补充协议签订后的3个工作日内，水碾河公司支付刘启富二人过渡费579300元，剩余2950000元，在签订本补充协议当日由水碾河公司出具欠条，并由担保人陈贞才签字、按手印，具体支付过渡费按以下确定的时间分期支付：2017年10月10日前50万元，2018年6月30日前100万元，2018年7月30日前50万元，2018年12月31日前95万元。3.水碾河公司保证在2018年12月31日前一次性支付给刘启富二人本补充协议项下置换房屋的差价1000万元。4.水碾河公司保证位于成华区所在的酒店在2018年12月31日前开业。5.水碾河公司保证在签订正式酒店租赁合同时，完全按照双方已确认的酒店租赁合同版本签订。6.水碾河公司保证在双方签订本补充协议项下6楼的商品房买卖合同之次日起叁个月内办理完毕该楼层全部965.14㎡商品房买卖合同备案手续，保证刘启富二人在市房管局查找到备案的真实情况（即该楼层965.14㎡商品房已登记在刘启富二人名下）。如果水碾河公司没有备案，或刘启富二人查找不到该房屋产权信息，水碾河公司须严格按《房屋拆迁安置协议书》执行，由此引起的一切损失及纠纷均由水碾河公司承担，但因刘启富二人未按水碾河公司通知时间提供备案所需的资料除外（以水碾河公司送达给刘启富二人的书面通知为准）。五、本补充协议签订后，如果水碾河公司未能在2018年12月31日前完全履行本补充协议第三条和第四条的义务和保证，本补充协议（水碾河公司出具的过渡费欠条除外）和双方已签订的商品房销售合同和租赁合同均终止执行，同时本补充协议（水碾河公司出具的过渡费欠条除外）和双方己签订的商品房销售合同和租赁合同不再具有法律效力。由此而造成的一切损失及全部责任均由水碾河公司承担，此后双方均坚决按《房屋拆迁安置协议书》执行完毕自己的权利、义务及责任，水碾河公司对此无异议。如水碾河公司已向刘启富二人支付置换差价款1000万元，刘启富二人应在本补充协议终止后五日内退还给水碾河公司。六、刘启富二人保证：如果水碾河公司在2018年12月31日之前按本补充协议第三条和第四条全部落实履行完毕，刘启富二人应无条件按本补充协议第二条约定与水碾河公司进行置换。同时，刘启富二人同意按本补充协议附件约定的版本无条件与水碾河公司签订《商品房买卖合同》，与酒店（由水碾河公司或水碾河公司指定的酒店管理方）签订《租赁合同》，否则刘启富二人违约，刘启富二人应在拒绝置换或拒签合同之日起3日内返还水碾河公司已支付的13241300元（以刘启富二人从2017年9月至2018年12月31日期间已收到的实际金额为准），并向水碾河公司支付1000万元的违约金及承担由此给水碾河公司造成的经济损失。七、在双方已按本补充协议约定签订了《商品房买卖合同》和《租赁合同》之次日的一年期限内水碾河公司负责为刘启富二人办理位于成华区（建筑面积965.14㎡）的房屋不动产证。办理购买前述房屋不动产证的契税等税费由双方各承担50%，水碾河公司先行缴付，刘启富二人在收到税票之日起三日内将50%的税费支付给水碾河公司。如水碾河公司未在前述期限内为刘启富二人办理完毕房屋不动产证（刘启富二人收到水碾河公司关于办理房屋不动产证所需资料的书面通知后不配合，延迟提供办理房屋不动产有关的资料造成的除外），则水碾河公司每月赔偿刘启富二人1万元，直到水碾河公司办理完毕前述不动产证为止……九、水碾河公司负责注销两处房屋的房屋产权证（编号：成房权证监证字第××号和成房权证监证第2325642号）和国土使用权证【编号：成华国用（2012）第515588和成华国用（2012）第515582】，刘启富二人应全力配合。如未能注销，因前述房屋产权证和国土使用权证产生的房产税、滞纳金由水碾河公司承担，但因刘启富二人未配合原因除外。刘启富二人已在2016年8月3日将前述两本房屋产权证和两本国土使用权证原件交由水碾河公司工作人员王海燕签收……附件一：《商品房买卖合同》样本、《租赁合同》样本。陈贞才作为担保人签名。水碾河公司支付了过渡费579300元。 2017年9月21日，陈贞才、水碾河公司出具《欠条》，载明：根据2017年9月21日签订的《房屋拆迁安置协议书》之《补充协议（三）》约定，水碾河公司欠付刘启富二人295万元，该欠款在2018年12月31日前支付完毕。本欠条在水碾河公司支付完毕上述款项后自动作废。水碾河公司又支付过渡费50万元，仍欠245万元未支付。 另查明，1.2017年11月13日，水碾河公司与第三人李培雄订立《商品房买卖合同（预售）》，将案涉房屋售与第三人李培雄，房号一楼59号，清水成交价2500万元，套内建筑面积303.68㎡，分摊的共有建筑面积301.7㎡，预测建筑面积共605.38㎡。次日在成都市房产管理局进行了备案，网签（或备案号）2998299。同月15日、16日，李培雄分别将1500万元、1000万元转账支付给水碾河公司。该房屋在本案中因刘启富二人申请保全，一审法院依法采取了查封（预售证号：成房预：成房预售中心城区字第**，备案号82997025328）。水碾河公司认可，该房屋就是刘启富二人诉请要求交付的房屋。2.刘启富二人陈述，水碾河公司已支付过渡费用4859300元。3.案涉房屋至2019年10月28日仍未取得首次登记。 一审法院认为，因刘启富二人与水碾河公司先后签署了一系列协议书，多次变更双方权利义务，在协议均有效的前提下，本案首先应确定哪一份协议为最终履行依据。根据刘启富二人与水碾河公司签订的最后一份协议即《补充协议（三）》约定，“如果水碾河公司未能在2018年12月31日前完全履行本补充协议第三条和第四条的义务和保证，本补充协议（水碾河公司出具的过渡费欠条除外）和双方已签订的商品房销售合同和租赁合同均终止执行，同时本补充协议（水碾河公司出具的过渡费欠条除外）和双方己签订的商品房销售合同和租赁合同不再具有法律效力。由此而造成的一切损失及全部责任均由水碾河公司承担，此后双方均坚决按《房屋拆迁安置协议书》执行完毕自己的权利、义务及责任，水碾河公司对此无异议”。由此可见，《补充协议（三）》的履行是附条件的，即水碾河公司应履行相应义务。水碾河公司至本案一审法庭辩论终结未举出证据证明其履行了《补充协议（三）》第三条、第四条约定的义务。因此，所附条件未成就，双方应回到《房屋拆迁安置协议书》履行。一审法院在此基础上对争议焦点分项评判如下： 一、水碾河公司应否向刘启富二人交付房屋 《房屋拆迁安置协议书》约定交房时间为2015年12月30日，案涉房屋已于2017年1月16日完成了竣工验收，具备交房的基础条件，故水碾河公司应当交付。水碾河公司将案涉房屋补偿安置和出卖与刘启富二人后，又将房屋出售与李培雄，实际上为一房二卖。李培雄与水碾河公司签订的合同虽办理了备案，但备案不产生物权效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，刘启富二人要求交付套内面积270㎡房屋的请求成立，一审法院予以支持。 对于余下的套内面积33㎡房屋部分，虽不属于拆迁安置补偿的范围，但因拆迁安置而起，与安置房面积、位置紧密相关，根据平面图和房管部门的备案，两部分结合为一个整体，亦在一个备案号下。《房屋拆迁安置协议书》第二条第7款明确约定了刘启富二人购买此部分面积的位置、单价、支付方式，已具备了买卖合同的主要条款且具履行性。但水碾河公司在取得预售许可证后，未按约履行其通知签约义务，反而出售与李培雄。对此，水碾河公司存在过错，依法应承担违约责任。刘启富二人已与水碾河公司达成了购买此部分面积房屋的合意，该合意早于水碾河公司与李培雄签订商品房买卖合同。为了便于统一履行，减少二次诉讼，一审法院一并处理该诉讼请求。该33㎡套内面积的部分应交付给刘启富二人，但两人依约应支付对价。根据《房屋拆迁安置协议书》约定“在水碾河公司取得政府有关部门的房屋预售许可证后，水碾河公司保证在预售房屋的第一时间内与刘启富二人签订上述购房协议，待刘启富二人确认该50㎡（建筑面积）商铺及置换的270㎡（套内建筑面积）商铺在房管局备案后，刘启富二人在收到水碾河公司书面通知后（以备案时间为准）5个工作日内将应付房款125万元支付给水碾河公司，水碾河公司书面告知刘启富二人房屋主体结构封顶之日（经刘启富二人现场查看）起三个工作日内支付剩余125万元”，备案是支付125万元的前提，尾款125万元在主体封顶且水碾河公司通知后三日内支付。支付对价与取得房屋系对等权利义务，水碾河公司虽未起诉主张刘启富二人支付对价，但刘启富二人自愿在取得房屋的前提下提存价款。一审法院参照以上约定酌定刘启富二人在水碾河公司协助刘启富二人办理了前述房屋备案后十日内一次性给付房款250万元。 需要说明的是，由于讼争房屋尚未办理首次登记，如果经有关部门核实实际交房面积、层高等与约定不一致，双方当事人可依法另行解决。 二、应否判决水碾河公司履行应交付房屋的办证义务 刘启富二人请求判令水碾河公司将前述房屋的物权登记转移到向刘启富二人名下，承担办证的全部税费。该请求符合合同约定。截至本案一审法庭辩论终结前，案涉房屋未办理首次登记，根据中华人民共和国国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”之规定，案涉房屋不得办理不动产其他类型登记。此项请求系履行非金钱债务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形的除外……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高……”，办证义务符合此种情形，故一审法院对刘启富二人的该项请求不予支持。但水碾河公司的违约责任并不因此而免除。 三、水碾河公司应否支付过渡费 水碾河公司与刘启富二人认可《房屋安置拆迁协议书》约定的过渡费应从2016年1月1日起算，每个月10万元。水碾河公司提出此前总共补偿达4859300元，已远高于应当补偿的标准。一审法院认为，4859300元过渡费分别是按三个补充协议支付，三个补充协议签署的背景不同。《补充协议（一）》变更了《房屋拆迁安置协议书》约定的方式，第二条：双方特别约定：无论水碾河公司在今后何时自身的股权转让是否成功以及双方另行签订的补充协议是否生效等情况的发生，水碾河公司都须向刘启富二人按本补充协议第一条双方约定的金额支付房屋拆迁安置过渡费178万元，水碾河公司对此无任何异议。《补充协议（二）》约定，如水碾河公司违反本补充协议第四条保证中的任何一条，包括水碾河公司保证在双方签订本补充协议项下6楼的商品房买卖合同之次日起的3个月内办理商品房买卖合同的备案手续，但刘启富二人未按水碾河公司通知的时间提供备案所需资料的原因除外，则水碾河公司同意执行《房屋拆迁安置协议书》，且刘启富二人不退还水碾河公司已支付的200万元，而作为支付给刘启富二人从2016年8月5日至2017年8月4日期间的安置过渡费。《补充协议（三）》约定，本补充协议签订后，如果水碾河公司未能在2018年12月31日前完全履行本补充协议第三条和第四条的义务和保证，本补充协议（水碾河公司出具的过渡费欠条除外）和双方已签订的商品房销售合同和租赁合同均终止执行，同时本补充协议（水碾河公司出具的过渡费欠条除外）和双方己签订的商品房销售合同和租赁合同不再具有法律效力。由此造成的一切损失及全部责任均由水碾河公司承担，此后双方均坚决按《房屋拆迁安置协议书》执行完毕自己的权利、义务及责任，水碾河公司对此无异议。 从以上三份补充协议看，已支付的过渡费即使在补充协议均不再履行而回到《房屋安置补偿协议书》履行时，均不再退还，故水碾河公司的请求与三份补充协议约定不符而不能成立。2019年1月1日前已发生尚未支付的过渡费245万元，水碾河公司已确认并出具《欠条》，该245万元应由水碾河公司支付。对于2019年1月1日起每个月的过渡费10万元，根据《房屋拆迁安置协议书》的约定，应由水碾河公司支付至房屋实际交付日止。 四、水碾河公司应否支付逾期交房违约金200万元 《房屋拆迁安置协议书》约定如到2017年6月30日前未交房，水碾河公司向刘启富二人承认违约，愿意承担违约金200万元。交房是水碾河公司的主要义务，水碾河公司至今未向刘启富二人交付房屋，构成违约。而且水碾河公司在签订三份补充协议变更履约方式后均未能履行相应义务，即便水碾河公司支付过渡费，一审法院综合考虑逾期交房时间长，呈持续状态，逾期交房可能造成房屋租金损失等，对刘启富二人的该项诉讼请求予以支持。 五、陈贞才的保证责任如何承担 陈贞才于2012年10月16日出具《担保书》，载明：本人愿以个人财产为水碾河公司履行与刘启富和万林芳签署的《房屋拆迁安置协议书》约定的义务承担担保责任。由于双方没有约定保证方式、保证范围、保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”、第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”之规定，可以认定保证方式为连带责任保证，保证范围为水碾河公司在《房屋拆迁安置协议书》中的全部债务，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月内。此处引发两个争议，一是全部债务范围。一审法院认为，连带责任保证，是指主债务人水碾河公司不履行主债务时，由陈贞才替代履行。而前述主债务中水碾河公司负有交房的义务，因案涉房屋系水碾河公司作为建设单位开发，交房的义务主体只能是水碾河公司，交房系非金钱给付义务，陈贞才无法替代履行，故一审法院对刘启富二人要求陈贞才对水碾河公司交房义务承担连带责任的主张不予支持。水碾河公司的其他金钱给付义务，陈贞才应当承担连带责任。承担连带责任后，陈贞才可依法向水碾河公司追偿。二是保证期间起算点的认定。依据《房屋拆迁安置协议书》，主债务为违约金200万元、每个月过渡费10万元两部分。此后，刘启富二人与水碾河公司达成了一系列补充协议，先后附条件地将水碾河公司返还拆迁安置房、交付购买房屋的义务变更为货币补偿和其他房屋补偿安置。最后一份协议即《补充协议（三）》约定的保证6楼开业、补差价1000万元，支付拖欠过渡费时间均为2018年12月31日。因此，2018年12月31日为主债务履行届满日。从2019年1月1日起，刘启富二人应在6个月内要求陈贞才履行保证责任。而本案刘启富二人起诉时间为2019年1月14日，故本案保证期间未过。 六、应否撤销水碾河公司与李培雄订立的商品房买卖合同备案 一审法院已认定讼争房屋应交付给合同成立在前和行使安置补偿优先权的刘启富二人。李培雄与水碾河公司签订的商品房买卖合同可依法另行解决。是否撤销备案是行政行为，一审法院在民事案件中不予处理。但为便于房屋权属转移登记，防止再次一房多卖引发纠纷，一审法院确定李培雄和水碾河公司应依法向行政机关申请办理撤销备案。行政机关撤销该备案后，水碾河公司应配合刘启富二人申请办理备案。 综上所述，刘启富二人的诉讼请求除办证及要求陈贞才对交房承担连带责任等外，其余均成立，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十八条之规定，判决：一、水碾河公司、李培雄应于本判决生效之日起十日内向行政机关申请撤销网签（或备案号）2998299项下商品房买卖合同备案；二、水碾河公司于本判决生效之日起十日内向刘启富二人交付位于成都市置换的商业用房建筑面积415㎡（套内面积270㎡）和50㎡（套内面积33㎡）房屋（以刘启富二人与水碾河公司在《房屋拆迁安置协议书》附位置平面图标注Ｌ1-14位置〈对应的预售证为成房预售中心城区字10525号、备案号2998299、唯一码7025328〉为准）；三、水碾河公司于网签（或备案号）2998299项下商品房买卖合同备案撤销后十日内协助刘启富二人申请办理位于成都市置换的建筑面积415㎡（套内面积270㎡）和50㎡（套内面积33㎡）商业用房（以刘启富二人与水碾河公司在《房屋拆迁安置协议书》附位置平面图标注Ｌ1-14位置〈对应的预售证为成房预售中心城区字10525号、备案号2998299、唯一码7025328〉为准）的买卖合同备案；四、刘启富二人于水碾河公司履行完前述第三项义务后十日内向水碾河公司支付房款250万元；五、水碾河公司向刘启富二人支付过渡费245万元；六、水碾河公司向刘启富二人按每月10万元支付逾期交房补偿金（自2019年1月1日起计算至实际交房日为止）；七、水碾河公司向刘启富二人支付逾期交房违约金200万元；八、陈贞才对水碾河公司前述第五、六、七项下义务承担连带责任；九、陈贞才承担连带责任后，有权向水碾河公司追偿；十、驳回刘启富二人的其他诉讼请求。以上给付金钱义务，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费211425元，财产保全费5000元，由水碾河公司、陈贞才承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 各方对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、关于水碾河公司的主张是否成立问题（包括：1.刘启富二人应否享有补偿安置优先权；2.商业用房415㎡应否适用补偿安置房屋优先的法律规定、该房是否一房二卖、《房屋拆迁安置协议书》是否已恢复履行；3.应否交付33㎡房屋及支付125万元房款；4.关于水碾河公司主张一审对调减违约金未释明违反法定程序是否成立问题）；二、关于陈贞才主张免除保证责任是否成立问题；三、关于李培雄的主张是否成立问题（包括：1.关于李培雄主张的不存在一房二卖是否成立问题；2.关于刘启富二人应否享有补偿安置优先权问题；3.关于刘启富二人主张撤销水碾河公司与李培雄签订的《商品房买卖合同（预售）》（备案号2998299）项下合同备案是否成立问题）。 一、关于水碾河公司的主张是否成立问题（包括：1.刘启富、万林芳应否享有补偿安置优先权；2.商用房415㎡应否适用补偿安置房屋优先的法律规定、该房是否一房二卖、《房屋拆迁安置协议书》是否已恢复履行；3.应否交付33㎡房屋及支付125万元房款；4.关于水碾河公司主张一审对调减违约金未释明违反法定程序是否成立问题）问题 1.关于刘启富二人应否享有补偿安置优先权问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，该项法律规定被拆迁人享有的优先权中并未排除用途为商业用房的房屋，一审判决认定刘启富二人享有优先权符合法律规定，水碾河公司、陈贞才以房屋用途为商业用房为由主张刘启富二人不享有优先权以及一审法院适用法律错误的上诉理由不成立，本院不予支持。 2.关于商业用房415㎡应否适用补偿安置房屋优先的法律规定、该房是否一房二卖、《房屋拆迁安置协议书》是否已恢复履行问题 关于商业用房415㎡应否适用补偿安置房屋优先的法律规定问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定以及《房屋拆迁安置协议书》《补充协议三》的约定，商业用房415㎡系水碾河公司与刘启富二人约定的位置、用途特定的产权置换房屋，符合上述法律规定情形，故一审判决认定刘启富二人对该房屋享有优先权适用法律正确，水碾河公司、陈贞才的该上诉理由不成立，本院不予支持。 关于商业用房415㎡是否一房二卖、《房屋拆迁安置协议书》是否已恢复履行问题。根据2017年9月21日刘启富二人与水碾河公司、陈贞才签订的《补充协议三》第五条约定：如果水碾河公司未能在2018年12月31日前完全履行本补充协议第三条和第四条的义务和保证，本补充协议（水碾河公司出具的过渡费欠条除外）和双方已签订的商品房销售合同和租赁合同均终止执行，且不再具有法律效力。由此而造成的一切损失及全部责任均由水碾河公司承担，此后双方均坚决按《房屋拆迁安置协议书》执行完毕自己的权利、义务及责任，水碾河公司对此无异议。本案中，因水碾河公司未能按照上述约定在2018年12月31日前完全履行该协议第三条和第四条的义务和保证，故双方均应按约终止执行该协议（水碾河公司出具的过渡费欠条除外）和双方已签订的商品房销售合同和租赁合同，此后均应依约按照《房屋拆迁安置协议书》执行完毕自己的权利、义务及责任。虽李培雄购房后已办理备案登记，但并不具有物权公示效力，不能证明已享有房屋所有权，不能对抗拆迁补偿安置优先权，水碾河公司、陈贞才以备案登记为由主张不应恢复履行《房屋拆迁安置协议书》的上诉理由不成立。根据《房屋拆迁安置协议书》约定：水碾河公司将415㎡商铺置换给刘启富二人。水碾河公司将该置换房屋及包括在该房屋同一产权项下的房屋另行出售给李培雄，一审判决认定其出售该房屋行为构成一房二买与本案客观事实相符，据此，水碾河公司与陈贞才认为不构成一房二买的上诉理由不成立，本院不予支持。 3.关于应否交付33㎡房屋及支付125万元房款问题 关于应否交付33㎡房屋问题。本案中，水碾河公司与刘启富二人签订《房屋拆迁安置协议书》约定购买33㎡房屋，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于水碾河公司、陈贞才主张出售该房屋时未取得预售许可证问题，本案中，该争议房屋系与拆迁安置房屋合为同一产权，不属于商品房性质，故其主张合同无效的上诉理由不成立，本院不予持。根据《房屋拆迁安置协议书》约定，水碾河公司置换给刘启富二人套内面积为270㎡（建筑面积为415㎡）新建商铺及刘启富二人购买水碾河公司套内面积为33㎡（建筑面积为50㎡）商铺，共计套内面积303㎡商铺办理在一个产权证名下。上述约定表明，刘启富二人购买的水碾河公司套内面积为33㎡的商铺与置换的套内面积为270㎡的商铺已共同组成一个不可分割的整体，一审法院据此将33㎡和270㎡的商铺作为一个整体进行处理，判决水碾河公司向刘启富二人交付上述房屋并按约支付购房款符合双方约定和法律规定。一审判决载明：“需要说明的是，因讼争房屋尚未办理首次登记，如果经有关部门核实实际交房面积、层高等与约定不一致，双方当事人可依法另行解决”，故对于水碾河公司、陈贞才主张的房屋层高问题不在本案中处理，其该项主张不属于本案二审的审理范围，本院不予审理。综上，水碾河公司、陈贞才该上诉理由不成立，本院不予支持。 4.关于水碾河公司、陈贞才主张一审对调减违约金未释明违反法定程序是否成立问题 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的”规定，一审法院对调整违约金未进行释明不符合上述法律规定的违反法定程序的情形，故水碾河公司、陈贞才该上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。 二、关于陈贞才主张免除保证责任是否成立问题 关于陈贞才对245万元过渡费应否免责问题。本案中，根据约定，2017年9月21日陈贞才作为担保人与水碾河公司出具《欠条》，确认水碾河公司欠付刘启富二人295万元过渡费，承诺该欠款在2018年12月31日前支付完毕。出具《欠条》后，水碾河公司支付50万元过渡费。刘启富二人于2019年1月14日起诉主张权利并未超过六个月保证期间，一审判决陈贞才对该项债务承担保证责任符合法律规定，陈贞才的该上诉理由不成立，本院不予支持。 关于对200万元违约金及每月10万元补偿费应否免责问题。本院认为，《补充协议三》终止履行后，双方依约按《房屋拆迁安置协议书》履行。根据《房屋拆迁安置协议书》第二条第4项约定，水碾河公司于2015年12月30日前向刘启富二人交房。如到期未交房，则按每月10万元补偿给刘启富二人。第5项约定，水碾河公司未按约于2017年6月30日前交房，水碾河公司向刘启富二人承认违约，愿意承担违约金200万元。上述约定表明，水碾河公司明确表示向刘启富按每月10万元进行补偿、向刘启富二人承担违约金200万元，但未明确约定支付上述款项的具体履行时间，陈贞才认为刘启富二人应分别在2016年6月30日前与2017年12月30日前主张权利缺乏依据，一审判决陈贞才承担保证责任符合本案客观事实及法律规定，陈贞才的该上诉理由不成立，本院不予支持。 三、关于李培雄的主张是否成立问题（包括：1.关于刘启富二人应否享有补偿安置优先权问题；2.关于李培雄主张的不存在一房二卖是否成立问题；3.关于刘启富二人主张撤销水碾河公司与李培雄签订的《商品房买卖合同（预售）》（备案号2998299）项下合同备案是否成立问题） 1.关于刘启富二人应否享有补偿安置优先权问题 本院认为，如前所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，被拆迁人享有的优先权中并未排除用途为商业用房的房屋，一审判决认定刘启富二人享有优先权符合法律规定，水碾河公司、陈贞才该上诉理由不成立，本院不予支持。 2.关于李培雄主张的不存在一房二卖是否成立问题 根据《房屋拆迁安置协议书》约定：水碾河公司将415㎡商铺置换给刘启富二人。如前所述，水碾河公司将该置换房屋及包括在该房屋同一产权项下30㎡的房屋另行出售给李培雄，一审判决认定其出售该房屋行为构成一房二买与本案客观事实相符，据此，水碾河公司与陈贞才认为不构成一房二买的上诉理由不成立，本院不予支持。因刘启富二人与水碾河公司对该30㎡房屋的对价有约定，故一审判决刘启富二人按双方约定的价款支付房屋的对价正确。李培雄上诉认为应按市场价付款缺乏依据，其该上诉理由不成立，本院不予支持。关于李培雄认为不应以该款抵销过渡费和违约金问题。本案中，李培雄上诉的前提条件与本案客观事实不符，其该上诉理由不成立，本院不予支持。 3.关于刘启富二人主张撤销水碾河公司与李培雄签订的《商品房买卖合同（预售）》（备案号2998299）项下合同备案是否成立问题 本院认为，是否撤销备案登记系行政管理行为问题，法院无权干预，但为防止再次发生一房二卖引发纠纷，一审判决确定李培雄与水碾河公司依法向行政机关申请办理撤销备案并无不当，本院予以维持。 综上所述，水碾河公司、陈贞才、李培雄的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费238225元，由成都市水碾河商场有限责任公司、陈贞才负担211425元，李培雄负担26800元。 本判决为终审判决。 审判长  刘小玫 审判员  蔡源原 审判员  张梓欣 二〇二〇年八月二十七日 书记员  周鑫隆