江西省会昌县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）赣0733民初1185号 原告：瑞金市汇鑫融小额贷款股份有限公司，住所地：瑞金市中山南路锦绣花园**楼，统一社会信用代码：91360781596508613J; 法定代表人：郭斌，职务：董事长。 委托诉讼代理人：钟子健、钟超，江西赣瑞律师事务所律师，特别授权代理。 被告：吴旭灿，男，1952年12月31日生，汉族，住会昌县文武坝镇南外街。 委托诉讼代理人：钟水石，江西柯睿律师事务所律师，一般授权代理; 委托诉讼代理人：李根琛，江西柯睿律师事务所实习律师,一般授权代理。 被告：会昌县长途客运有限公司，住所地：会昌县文武坝镇南外街，统一社会信用代码：913607337165695428; 法定代表人：吴旭灿，职务：执行董事。 原告瑞金市汇鑫融小额贷款股份有限公司诉被告吴旭灿、会昌县长途客运有限公司物权纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告瑞金市汇鑫融小额贷款股份有限公司法定代表人郭斌及其委托诉讼代理人钟超，被告吴旭灿委托诉讼代理人钟水石、李根琛到庭参加诉讼，被告会昌县长途客运有限公司经传票传唤无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞金市汇鑫融小额贷款股份有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告吴旭灿、会昌县长途客运有限公司立即向原告腾退会昌县房屋临街底层店面（含阁楼）；二、判令被告吴旭灿、会昌县长途客运有限公司向原告支付从原告取得上述房屋所有权之日起至被告吴旭灿、会昌县长途客运有限公司向原告腾退房屋之日止的店面占有使用费用，暂定为人民币160000元；三、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：瑞金市人民法院于2016年12月9日拍卖陈跃财、邹丽华名下会昌县房屋一栋，原告以104.7万元的价格竞买成功，拍卖人赣州市拍卖行当日出具《拍卖成交确认书》（赣市拍字2016第1209-1号）。2016年12月27日，瑞金市人民法院作出《执行裁定书》，裁定“陈跃财、邹丽华与陈桢共有的位于会昌县房屋壹栋（房产证号：**××53号、01××54号、01××55号，面积分别为276.88㎡、494.44㎡、362.57㎡；土地使用权证号：集用麻******，合计面积261㎡）归买受人瑞金市汇鑫融小额贷款股份有限公司所有，买受人瑞金市汇鑫融小额贷款股份有限公司可持本裁定书到有关部门办理过户登记手续，本裁定书送达后即发生法律效力”。原告分别于2016年12月9日、2016年12月27日收到上述《拍卖成交确认书》和《执行裁定书》。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条的规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。按照以上规定，原告于2016年12月27日取得会昌县1-5层房屋所有权。原告取得房屋所有权后，要求被告吴旭灿、会昌县长途客运有限公司腾退房屋。被告吴旭灿以其系房屋承租人为由拒绝腾退，又以其已经支付租金为由拒绝向原告支付房屋占有使用费。被告吴旭灿向瑞金市人民法院出具了其与陈跃财、邹丽华签订的《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》载明了租赁标的，租赁房屋用途，租赁期限，租金金额，租金支付方式，其中租金方式为租金从第三人陈跃财、邹丽华向被告的借款中抵扣，并按租赁期20年一次性给付抵扣。被告吴旭灿出具的《房屋租赁合同》中房屋租赁期限，房屋租金标准、租金支付方式均不符合交易习惯，真实性存疑。即使《房屋租赁合同》系真实的，但因为被告吴旭灿是以对案外人陈跃财、邹丽华借款抵扣租金的方式承租诉争房屋，被告吴旭灿与案外人陈跃财、邹丽华以房屋使用权抵债为内容的合同关系，不属于房屋租赁合同关系，不适用“买卖不破租赁”原则，不产生阻却执行的效力。被告吴旭灿与案外人陈跃财、邹丽华之间属于普通债权债务关系，而不属于租赁关系，被告吴旭灿不享有房屋租赁权。因此，被告吴旭灿占有原告房屋侵犯了原告对房屋占有、使用、收益、处分的权利。原告取得房屋所有权后催促被告吴旭灿腾退房屋，但是遭到被告吴旭灿拒绝。所以，被告吴旭灿占有原告房屋期间，应当向原告支付房屋占有使用费。被告吴旭灿占有房屋用于经营汽车站业务，诉争房屋实际由被告会昌县长途客运有限公司实际占有使用，被告会昌县长途客运有限公司占有房屋没有法律依据，其占有原告房屋亦侵犯了原告对诉争房屋占有、使用、收益、处分的权利。因此，被告会昌县长途客运有限公司作为诉争房屋实际占用人，应当立即向原告腾退房屋，并向原告支付房屋占用期间的使用费。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告全部诉讼请求。 关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知吴旭灿辩称，一、案涉房屋土地为集体所有，原告拍卖取得房屋所有权无效。原告竞拍的房产是案外人陈跃财、邹丽华的私宅，土地性质是农村集体土地，不是集体经营性建设用地。不论是适用旧的土地管理法还是新修订的土地管理法，都禁止将农村房屋出售给城镇居民。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，”“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）第2条也规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。原告系法人组织，因其不是该集体组织成员，虽然经过法院竞拍取得该集体土地房屋，但因其违反法律的禁止性规定，其拍卖取得房屋所有权无效。二、案涉房屋未经产权登记，原告未实际取得房屋所有权。最高人民法院与原国土部、建设部联合发布的《》第24条规定：“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。”依据这一规定，被答辩人要取得该集体土地的所有权必须先行办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地出让金及有关税费，但是，原告在瑞金市人民法院作出裁定后四年时间里，并没有到会昌县国土资源部门办理产权过户登记，《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。”因此，原告并没有实际取得竞拍所得房屋的所有权。三、原告应进行申请执行程序要求答辩人腾退房屋。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第30条规定：“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”据此，移交司法拍卖财产是人民法院强制执行应当履行的职责，原告即使认为答辩人系非法占有其竞拍所得财产，应当向原执行法院申请执行。四、答辩人基于买卖不破除租赁原则，合法占用案涉房屋。答辩人与该房产所有人陈跃财、邹丽华签订有《房屋租赁合同》，该合同签订时间早于原告的竞买时间，答辩人对诉争不动产的占有是基于该租赁合同的合法占有，原告无权要求答辩人退出。答辩人在执行法院作出拍卖裁定时就及时提交了“告知函”，原告是在知道该拍卖房产系集体土地及存在租赁事实的情况下竞买，“买卖不破租赁”的原则是众所周知的，原租赁合同继续有效，原告无权要求答辩人退出。其次，答辩人与陈跃财、邹丽华签订的租赁合同租期从2015年1月16日至2035年1月15日，显然原约定的租赁期限尚未到期，且答辩人已向陈跃财、邹丽华以债务抵偿的方式一次支付清租金，原告无权要求答辩人退出场地，或另行支付租金。五、原告明知前有租赁，应当适用买卖不破租赁。原告以答辩人是以抵债方式支付租金不应适用“买卖不破租赁规则”的质疑，答辩人提出以下反对理由：第一、房屋租赁合同法律特征并没有限定租金的支付方式只能是货币，并没有禁止不能以租抵债，于私法领域法律原则是“法无禁止即可为”;租金给付也是货币之债，同样是货币之债互相抵消，跟支付租金并没有本质上的区别，以租抵债的房屋租赁合同和普通的房屋租赁合同没有本质的不同，仍然构成了合同法第212条定义的租赁合同；第二、法律不能强人所难，答辩人不可能为了避免“以租抵债”方式导致原告要求腾房的风险发生，而在合同签订时约定先由答辩人交付租金，然后马上要求陈跃财、邹丽华把刚付给的租金还给答辩人用来偿还之前的借款债务，这种租金支付方式是不是有些滑稽？所以，答辩人以租抵债(而且相抵的同样是货币给付)的支付方式，并没有改变房屋租赁合同的法律性质，只不过是当事人双方经过协商一致的处理债务清偿的方式，并不能否定房屋租赁合同关系的真实、合法、有效和存在；第三、原告是小额贷款公司参与竞拍，目的也是为了收回贷款，申请执行人是刘艳丽与黄**生，也是用债务抵偿方式获得；因此，原告通过执行的抵偿取得案涉房产，并不当然优先于答辩人。第四，以租抵债不适用“买卖不破租赁”原则，不适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第1款规定，司法实践中针对的是被执行人与案外人勾结合谋，用“以租抵债”的方式来阻挠法院的执行工作，达到非法占有目的。但是，真实情况是答辩人不但与案外人签订房屋租赁合同，且陈跃财、邹丽华已经将房产抵押给了答辩人，并且答辩人已经实际占有使用，并不存在欺诈与虚构事实的行为。综上所述，答辩人认为原告要求答辩人腾出合法占用的房屋并支付房屋使用费的请求没有事实根据和法律依据，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 会昌县长途客运有限公司辩称，一、答辩人与本案没有任何关联，原告起诉答辩人没有任何事实依据。原告诉争的物业是公司股东兼董事长吴旭灿个人与案外人陈跃财、邹丽华签订的租赁合同，与答辩人无关。答辩人并没有租用该诉争房产用于公司使用；二、原告诉争的物业，虽然是用于客运服务，但不是同一主体。麻州汽车客运站，营业执照是个体工商户，经营者是吴锋。因此，原告提起诉讼没有任何事实根据。基于以上理由，请依法驳回原告诉讼，维护答辩人的合法权益。 瑞金市汇鑫融小额贷款股份有限公司为其主张提交了证据：一、原告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；二、被告会昌县长途客运有限公司企业信用信息，证明被告诉讼主体资格；三、赣市拍字2016第1209-1号拍卖成交确认书，证明拍卖人赣州市拍卖行确认原告以104.7万元价格拍得会昌县房屋一栋；四、瑞金市人民法院作出的（2015）瑞执字第1343-5号执行裁定书，证明原告取得会昌县房屋的所有权；五、《房屋租赁合同》，证明被告向法院提交了一份《房屋租赁合同》，该房物租赁合同载明了租赁标的、租金标准、租赁期限，租金从陈跃财、邹丽华向吴旭灿的借款中抵扣；六、房屋现状照片。 吴旭灿为其抗辩提交了证据：一、借条、银行转账凭证，证明陈跃财、邹丽华向被告借款220万元，于2013年12月6日归还60万元，尚欠被告160万的事实；二、抵押贷款协议书、房产证3本，证明陈跃财、邹丽华因未按期归还借款，签订抵押贷款协议。房屋抵押给被告，借款延期至2015年1月15日事实；三、房屋租赁合同，证明陈跃财、邹丽华于2015年1月16日将位于房屋出租给被告，租期为20年，租金一次性给付；四、告知函，证明被告于2016年8月30日已发函给瑞金市人民法院，拍卖房屋已出租给被告，且原告对案涉房屋存在其他争议知情；五、执行裁定书、选择评估、拍卖机构通知书，证明瑞金市人民法院裁定拍卖会昌县房屋的时间为2016年6月27日，晚于以租抵债的时间；证明瑞金市人民法院裁定拍卖会昌县房屋系陈跃财、邹丽华、陈桢共有，但执行案件与陈桢无关，其拍卖行为损害了案外人陈桢；六、拍卖成交确认书，证明该房屋经瑞金市人民法院拍卖，拍卖标的中明确注明：底层三间店面出租为麻州汽车站。交付方式为：按现状交付。成交时间为2016年12月9日。证明该房屋拍卖前已有租赁，买受人（即瑞金市汇鑫融小额贷款股份有限公司）应当承认该房屋租赁的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：瑞金市人民法院在执行申请执行人刘艳飞、黄**生与被执行人陈跃财、邹丽华、文卫平，第三人瑞金市汇鑫融小额贷款股份有限公司一案过程中，于2016年12月9日拍卖陈跃财、邹丽华名下会昌县房屋一栋。原告以104.7万元的价格竞买成功，拍卖人赣州市拍卖行当日出具《拍卖成交确认书》（赣市拍字2016第1209-1号）。2016年12月27日，瑞金市人民法院作出（2015）瑞执字第1343-5号《执行裁定书》，裁定“陈跃财、邹丽华与陈桢共有的位于会昌县房屋壹栋（房产证号：**××53号、01××54号、01××55号，面积分别为276.88㎡、494.44㎡、362.57㎡；土地使用权证号：集用麻2004-108号：集用麻******人瑞金市汇鑫融小额贷款股份有限公司所有，买受人瑞金市汇鑫融小额贷款股份有限公司可持本裁定书到有关部门办理过户登记手续，本裁定书送达后即发生法律效力”。原告分别于2016年12月9日、2016年12月27日收到上述《拍卖成交确认书》和《执行裁定书》。 另查明，因该房屋所占用的土地是集体土地使用权的宅基地，原告至今未办理过户手续，该房屋已由陈跃财、邹丽华出租给吴旭灿，用于其儿子吴锋经营麻州汽车站，房屋至今未能交付给原告，原告因此诉至本院请求判决支其诉讼请求。 本院认为，民事诉讼立案后发不符合起诉条件的，裁定驳回起诉。原告瑞金市汇鑫融小额贷款股份有限公司通过司拍卖竞得诉争不动产，并分别于2016年12月9日、2016年12月27日收到《拍卖成交确认书》和《执行裁定书》。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定：“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行”之规定，拍卖物的移交属于原案件执行程序的内容，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。现原告请求本院判决移交执行过程中拍卖成交的不动产，与上述情形相符合，故本院应当依法裁定驳回起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条之规定，裁定如下： 驳回原告瑞金市汇鑫融小额贷款股份有限公司的起诉。 本案受理费3600元，减半收取1800元，本裁定生效后予以退回。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  周群勇 二〇二〇年八月十四日 书记员  蔡江美