江西省高安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0983民初4137号 原告：游某某，男，1977年9月13日出生，汉族，江西省高安市人。 原告：游某某，女，1976年8月21日出生，汉族，江西省高安市人。 上列二原告委托诉讼代理人：聂俊军，高安市筠兴法律服务所法律工作者，特别授权。 上列二原告委托诉讼代理人：邱家腾，高安市筠兴法律服务所法律工作者，一般代理。 被告：胡某某，女，1981年1月1日出生，汉族，江西省高安市人。 原告游某某、游某某（以下简称原告）诉被告胡某某（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邱家腾、被告胡某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2009年9月25日，原告购买了高安市莲花房地产开发有限公司开发的莲花都市嘉园H16栋D4号商铺，同日，与租用该商铺的被告达成续租的书面协议。租赁合同约定2020年4月7日至2021年4月6日租金为42853元，提前一个月缴付，并约定违约金为20000元，可时至今日，被告也未能按约履行支付义务。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判令被告按照合同约定支付店面租金42853元、违约金20000元，且本案诉讼费全部由被告承担。 被告辩称：第一、我对租赁合同约定的期限以及租金都无异议。第二、2018年我与高安市莲花房地产开发有限公司签订了租赁合同，租赁了莲花都市嘉园H16栋D4号商铺用于经营茶叶生意，以喝茶为主，租赁期限自2018年4月7日至2021年4月6日止，前两年的租金已支付给出租方。后二原告购买了我承租的该商铺，并在2019年9月25日与我签署了一份同意书。由于疫情影响我长期未开业，因此2020年3月5日起和原告商量能否减房租，原告不同意，我说自己支付不了房租，如果你不减房租就去找别人出租。 庭审中，原告为证明其诉称的事实，提供了以下证据：（一）商品房买卖合同一份、收款收据三张、增值税发票一张、还款证明一份。证明原告通过合法的手段取得H16栋D4号商铺的使用权。（二）莲花都市嘉园商铺租赁合同一份。证明被告与莲花都市嘉园的租赁关系。（三）同意书和收据各一份。证明原告在取得该处商铺的所有权后，将该事实告诉了被告并与被告协商了该处商铺原租赁合同继续履行，且被告租该处商铺之初交付给莲花房地产的5000元押金已经转交给了原告。 对原告的上述举证，被告经质证对证据（一）、（二）、（三）均无异议。 庭审中，被告为证明其辩称的事实，提供了以下证据：（一）微信聊天记录一份。证明2020年3月5日起被告和原告商量能否减房租，原告不同意，被告表示自己支付不了房租，告诉原告如果不减房租就去找别人出租。 对被告的上述举证，原告经质证对其三性无异议。 综上，本院对上述证据综合认证如下： 原、被告提供的证据来源形式合法、内容客观真实，与本案存在关联，可以作为本案认定事实的依据。 综上认证，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下： 2018年3月7日，被告（合同中乙方）与高安市莲花房地产开发有限公司（合同中甲方）签订了《莲花·都市嘉园商铺租赁合同》，合同约定的主要内容为：甲方出租的商铺莲花都市嘉园H16栋D4号瑞阳大道南临街面，建筑面积71.98平方米；乙方只能利用承租商铺经营商业项目，不能转租，如需调整经营项目，必须经得甲方同意；租赁期限三年，自2018年4月7日起至2021年4月6日止；具体租金数额，第一年38869元，第二年40812元，第三年42853元，乙方必须于每年提前一个月向甲方缴付下一租年的租金；乙方向甲方缴付租房押金5000元，租房终止时甲方验收无误后将押金退还乙方，不计利息，租期内乙方不得将押金转为房屋租金；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责向甲方赔偿违约金20000元；租赁期间，若因自然灾害等不可抗力导致该商铺损毁或造成乙方损失的，双方互不承担责任；若因自然灾害等不可抗力导致该商铺不能继续使用，乙方应立即通知甲方。合同还就租赁商铺的修缮、各项费用的缴纳以及争议解决方式等事项进行了约定。该合同系采用高安市莲花房地产开发有限公司提供的格式条款形式订立的合同。合同签订后，被告将该商铺用于经营茶叶销售（包括喝茶等消费）。 2019年9月25日，高安市莲花房地产开发有限公司将莲花·都市嘉园Ｈ16栋Ｄ4号商铺出售给原告，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号ＧＡ201909058027）。原告按合同约定向出卖方支付了房款1367909元，并向税务机关缴交了印花税、契税39425.12元。签订合同当日，被告与原告游某某共同签署了一份《同意书》，其内容为：胡某某，身份证号3622041981××××××××，租赁莲花·都市嘉园Ｈ16栋Ｄ4号，面积71.98平方米。现该商铺出售给游某某，身份证号3622221977××××××××，原租赁合同不进行变更，继续履行。莲花房地产现将胡某某商铺租赁押金伍仟元整移交给游某某，事后所有事宜与游某某对接。 2020年3月5日至5月28日，被告以整体经济下滑、疫情期间经营困难为由就降低租金和退租等事宜多次与原告协商，双方未能达成一致协议，原告为此诉至本院。 本院认为：一、被告与高安市莲花房地产开发有限公司签订的《莲花·都市嘉园商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。租赁期间原告通过购买方式取得该租赁合同所涉商铺的所有权，且被告与原告签署了一份《同意书》，双方均同意原租赁合同不进行变更、继续履行，因此，该租赁合同对原告与被告具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同。二、众所周知，自2020年1月24日起新型冠状病毒疫情由武汉开始爆发并迅速蔓延至全国，本次疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，符合法律规定关于不可抗力的规定，因此本次疫情已构成不可抗力。虽然本次疫情属不可抗力，对涉案合同履行已产生一定影响，并将持续一段时间，但影响毕竟是暂时的、阶段性的，并呈现逐渐减弱的趋势，该影响尚未导致合同目的完全无法实现，疫情结束后被告（承租方）依然可继续履行合同，故被告提出的要求退租（解除合同）的辩解意见于法无据，本院不予采纳。三、新型冠状病毒具有较强的传播性，本次疫情不仅给人民生命健康造成重大威胁，也造成诸多企业停产停业。本案中，被告作为经营茶馆（销售茶叶并提供相关服务）的商户，受此次疫情的影响较大，其经营收入显然会因疫情的影响而减少，故被告提出的要求减少租金的辩解意见合理合法，本院予以采纳。结合本案的实际情况，根据公平原则以及诚实信用原则，本院酌定被告按合同约定的第三期租金的70%向原告支付租金。综上，原告的诉讼请求部分成立，对其合理的诉讼请求本院应予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、由被告胡某某于本判决生效后十五日内向原告游某某、游某某支付2020年4月7日至2021年4月6日期间的租金计人民币29997.1元（42853×70%）。 二、驳回原告游某某、游某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案受理费人民币1371元，由原告游某某、游某某负担411元，由被告胡某某负担960元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，需缴纳上诉案件受理费至宜春市中级人民法院。户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不缴纳，按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  王 俊 人民陪审员  刘建军 人民陪审员  刘会祥 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员  李梦莹