安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0802民初890号原告：碧桂园智慧物业服务集团有限公司安庆分公司，住所地安徽省安庆市东部新城商务区。负责人：吴爱峰，该公司经理。委托诉讼代理人：朱小飞，安徽引江律师事务所律师。被告：凌坤，男，1985年10月16日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。被告：安丹丹，女，1988年4月5日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。原告碧桂园智慧物业服务集团有限公司安庆分公司(以下简称安庆碧桂园物业公司)与被告凌坤、安丹丹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安庆碧桂园物业公司委托诉讼代理人朱小飞，被告凌坤、安丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安庆碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即支付原告2018年12月至2019年12月物业管理服务费2374.97元；2、依法判决被告向原告支付逾期付款违约金（期限自逾期之日起至实际全额支付应付款之日止，以被告逾期应付款项的每日3‰计算，截止2019年12月，违约金为1125.18元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2016年6月29日购买了位于安庆市迎江区安庆碧桂园山水云间277幢1单元302室的商品房。原、被告双方于2016年6月29日签订了《安庆碧桂园前期物业服务协议》。协议约定由原告向被告提供物业管理服务，被告必须于公历每月15日按每月182.69元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2018年12月份起一直未支付物业服务费，欠款金额高达2374.97元，原告多次向被告催收，被告均无理由拒绝缴纳，原告为此诉至法院。被告对欠缴物业费的事实没有异议，其辩称原告物业费收费标准超出了政府规定的收费标准，对原告物业服务管理不满意，小区乱停车现象普遍，物业的公共收益从未在单元楼公示。原告围绕诉讼请求依法提交了被告身份证复印件、《安庆碧桂园前期物业服务协议》、被告欠缴物业费及违约金明细表、律师函EMS邮寄单、安庆市物价局2011年12月18日《关于碧桂园物业服务收费的回复》网站截图、房管发〔2012〕85号文件《关于碧桂园物业服务项目延长前期物业综合服务费标准期限的报告的备案批复》、皖价服〔2015〕132号《安徽省物价局安徽省住房和城乡建设厅关于住宅小区物业收费有关问题的通知》文件第二款、安庆市物价局2016年11月23日《安庆市物价局、消费者权益保护委员会明码实价示范单位公示》网站截图、迎江区发改委2018年11月29日《关于降低碧桂园收费标准的建议的答复》网站截图等证据，经被告质证，认为其收到的律师函中违约金明细与原告提供的明细表中违约金明细数额不同；认为安庆市物价局《关于碧桂园物业服务收费的回复》网站截图不能证明原告现在的收费标准是合法的；认为房管发〔2012〕85号文件不具有效力；认为安庆市物价局2016年11月23日《安庆市物价局、消费者权益保护委员会明码实价示范单位公示》只能证明原告在2016年以前的事实，对其他证据无异议。被告围绕答辩意见向法庭提交了证据一：皖价服〔2015〕132号《安徽省物价局安徽省住房和城乡建设厅关于住宅小区物业收费有关问题的通知》、安价房〔2015〕97号《安庆市物价局安庆市住房和城乡建设委员会转发安徽省物价局安徽省住房和城乡建设厅关于住宅小区物业收费有关问题的通知》、迎政办秘〔2020〕8号《关于进一步做好物业管理工作的通知》、安发改收费〔2020〕69号《安庆市发展改革委安庆市住房城乡建设局关于印发安庆市住宅小区物业服务收费管理办法的通知》。证据二：安庆市人民政府网站上《关于安庆碧桂园物业不作为、乱作为的投诉》及市住房和城乡建设局对此内容回复的截图。证据三：小区车辆乱停放视频。证据四：被告与安庆市发改委工作人员通话录音。原告质证对证据一真实性无异议，但对证明目的有异议，认为原告收取物业费标准是依照房管发〔2012〕85号文件来的，是合法合规的。对证据二的完整性和合法性有异议，认为回复内容与本案被告无关，对真实性及关联性也存在异议。对证据三本身的真实性没有异议，但是证明目的有异议，认为业主私自停车违反秩序，是个人行为，另外，物业公司对乱停车只有劝阻义务而无行政处罚权。另外物业公司也出具了相应的通告，禁止小区乱停放车辆。对证据四的合法性、关联性、真实性均有异议，认为无法核实与本案被告通话人的身份和职位，另外所回复内容是否依职权回复，还是个人解答，无法核实。对双方质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，对双方争议证据分析如下：原被告双方均提交的网页截图的证据，只是原被告双方向相关部门咨询后的答复，不能证明原告收费标准合法与否，均不予以采信。原告提交的违约金明细，因原告未提供证据证明损失，故不予采信。被告提交的小区乱停车视频，不能证明原告构成严重违约及提供的物业服务存在重大瑕疵,不予采信。被告提交的通话录音等证据，形成时间及来源不明，通话人身份无法核实，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认案件事实如下：被告凌坤、安丹丹系安庆碧桂园山水云间277幢1单元302室业主。2016年6月29日，被告凌坤、安丹丹与原告签订《安庆碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告为安庆碧桂园山水云间小区提供物业管理服务，合同第四条第1点约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，每月每平方米1.5元，被告房屋建筑面积为121.79平方米，应按照182.69元/月向乙方交纳物业服务费。合同第十六条约定，如逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰交纳违约金。因被告未按约定缴纳物业服务费，原告于2019年9月7日向被告发出律师函进行了催收，告知被告2018年12月至2019年9月已经累计欠缴物业费1826.86元，违约金1198.60元，要求被告在收到律师函之日起5日内到原告公司交纳相关费用，但被告仍未交纳，原告提起诉讼。另查明，安价房〔2015〕97号文件（《安庆市物价局安庆市住房和城乡建设委员会转发安徽省物价局安徽省住房和城乡建设厅关于住宅小区物业收费有关问题的通知》）规定，业主大会成立前的住宅小区物业服务费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价，具体收费标准仍按照市物价局、原房地产管理局安价房〔2006〕61号文件规定执行，高层二次供水电泵和电梯能耗费用按0.40元/平方米?月预收；安价房〔2006〕61号文件规定安庆市城区住宅物业综合服务费收费标准为五星级小区高层按0.75元/平方米?月收取，可上浮最高不超过基准价的20%。房管发〔2012〕85号文件（安庆市房地产管理局安庆市物价局《关于碧桂园物业服务项目延长前期物业综合服务费标准期限的报告的备案批复》）就安庆碧桂园物业服务项目延长前期物业综合服务费标准期限的报告作出批复，同意碧桂园项目前期物业综合服务费在安庆市新的物业服务收费管理办法出台前，暂按碧桂园物业服务公司与业主签订的《安庆碧桂园项目前期物业服务协议》约定的标准执行。本院认为：原、被告于2016年6月29日签订了《安庆碧桂园前期物业服务协议》，明确约定了物业管理企业、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容，双方当事人均签字、盖章，故本院认定该协议是双方当事人真实意思表示，应对双方当事人有约束力。现原告提供了物业管理服务，被告凌坤、安丹丹作为小区业主，应向原告交纳物业服务费。经审查，本院认定依据协议约定的标准，被告凌坤、安丹丹拖欠自2018年12月至2019年12月的物业管理服务费共计2374.97元（182.69元×13个月）。被告辩称，原告主张的物业服务费标准超出了政府规定的收费标准。本院认为，安价房〔2006〕61号文件、安价房〔2015〕97号文件及房管发〔2012〕85号文件均是政府职能部门就物业服务费标准出台的相关文件，房管发〔2012〕85号文件是针对碧桂园小区物业服务费标准作出的特别规定，故在该文件未被取缔的情况下，不能认定双方约定的费用标准超出政府指导价。且房管发〔2012〕85号文件明确，碧桂园项目前期物业综合服务费在安庆市新的物业服务收费管理办法出台前，暂按《安庆碧桂园项目前期物业服务协议》约定的标准执行，安价房〔2015〕97号文件对物业费收费标准的规定依然是延用安价房〔2006〕61号文件，不属于新的物业服务收费管理办法，故安价房〔2015〕97号文件出台并不影响房管发〔2012〕85号文件的效力。故对原告要求被告给付2018年12月至2019年12月期间的物业管理服务费2374.97元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提交的安发改收费〔2020〕69号文件（《安庆市发展改革委安庆市住房城乡建设局关于印发安庆市住宅小区物业服务收费管理办法的通知》），系2020年出台，并在附则部分规定自2020年4月1日起施行，原告起诉被告欠缴物业费时间段为2018年12月至2019年12月，故与本案无关联性。对于被告提出的物业服务管理方面的问题，因被告提交的证据不足以证明原告的物业管理服务达不到协议约定的服务内容和质量标准，故对被告据此作为酌减物业服务费的理由不予采信。但被告提交的证据在一定程度上反映了原告的物业服务管理尚存在提升完善的空间，故原告应以此为鞭策，积极作为，充分发挥主观能动性，不断完善服务质量，提升服务管理水平，从而更好地为业主提供物业管理服务。对于原告主张的违约金，原告无充分证据证明因被告欠费给其造成的具体损失数额，结合本案实际情况，对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告凌坤、安丹丹于本判决生效之日起十日内给付原告碧桂园智慧物业服务集团有限公司安庆分公司自2018年12月至2019年12月的物业管理服务费2374.97元；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团有限公司安庆分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告凌坤、安丹丹负担（原告已预缴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员 丁 雯二〇二〇年八月十七日书记员 沙梦文本案判决依据的法律条款如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。