福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽04民初94号 原告:喻德民，男，1974年ｌ0月15日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：林逵，福建旭尧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗燕辉，福建旭尧律师事务所律师。 被告：福建鑫科置业有限公司，住所地福建省永安市巴溪大道******，统一社会信用代码：91350481694381492X。 诉讼代表人:福建鑫科置业有限公司重整清算组。 委托诉讼代理人：黄丽珠，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张衔，福建联合信实律师事务所实习律师。 第三人:永安市城市建设开发有限公司，住所地福建省，住所地福建省永安市南山路******代码91350481738021334R。 法定代表人;朱茂林，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：赖兴活，福建顺隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏维森，福建顺隆律师事务所实习律师。 原告喻德民与被告福建鑫科置业有限公司(以下简称鑫科公司)、第三人永安市城市建设开发有限公司(以下简称永安城建公司)破产债权确认纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告喻德民及其委托诉讼代理人林逵，被告鑫科公司的委托诉讼代理人黄丽珠、张衔、第三人永安城建公司的委托诉讼代理人赖兴活到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 喻德民向本院提出诉讼请求：1.判决确认喻德民与鑫科公司之间系真实的商品房买卖合同关系，双方订立的购买永安市永安山庄×××住宅及车位的《商品房买卖合同》（NO：×××）以及《商品房买卖合同补充协议书》合法有效，并继续履行；2.判令鑫科公司协助喻德民办理案涉房屋所有权过户手续；3.由鑫科公司承担本案诉讼费用。2020年6月2日，喻德民当庭向本院提出变更诉讼请求申请，将原诉讼请求变更为：1.判决确认喻德民与鑫科公司之间系真实的商品房买卖合同关系，双方订立的购买永安山庄×××住宅及车位的《商品房买卖合同》(NO：×××)以及《商品房买卖合同补充协议书》合法有效，并继续履行；2.请求确认喻德民享有鑫科公司交付案涉房屋的债权，请求确认喻德民享有鑫科公司交付案涉车位的债权；3.由鑫科公司承担本案诉讼费。事实与理由：2013年10月10日，喻德民就购买永安山庄×××住宅及车位与鑫科公司签订了两份《商品房买卖合同》（NO：×××）。合同（NO:×××）约定“该房建筑面积262.63㎡，套内建筑面积252.73㎡，该商品房按套计算，总价款为人民币170万元，买受人应于2013年10月1日前向出卖人支付购房首付款70万元，余款100万元办理银行按揭，出卖人应当在2013年10月11日前将符合条件的商品房交付买受人使用”；合同（NO:×××）约定“车位建筑面积95.19㎡，套内建筑面积27㎡，该车位总价款为人民币10万元，买受人一次性付款”。2013年9月27日，喻德民向鑫科公司支付了车位款10万元（其中，喻德民支付的意向金5万元转为购房款，另5万元由鑫科公司尚欠喻德民的监理费转为购房款），鑫科公司向喻德民出具了车位款收款收据。2013年9月29日，喻德民应鑫科公司的请求将70万元首期购房款转入鑫科公司指定的陈金国个人帐户，鑫科公司于2013年10月8日向喻德民出具了住宅款收款收据。2013年11月10日，喻德民与鑫科公司签订《商品房买卖合同补充协议书》，主要内容为“因出卖人的原因，致使买受人购买的商品房及车位无法办理备案登记，导致买受人无法办理银行按揭手续，未能取得房屋权属证书，现双方协商一致，达成以下约定：出卖人应在2013年11月15日前必须办理备案登记及预告登记，若逾期未办理，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款人民币80万元的千分之一向买受人支付逾期违约金”。鑫科公司将案涉房屋交付喻德民后，喻德民于2013年10月6日与三明市鑫隆物业服务有限公司签订了《永安山庄房屋装饰装修服务协议》，于2013年10月8日与三明市鑫隆物业服务有限公司永安分公司签订了《永安山庄前期物业管理服务协议》，嗣后，喻德民对案涉房屋进行了装修并入住至今。因鑫科公司未履行《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》约定的义务，故喻德民于2016年5月25日向永安市人民法院起诉要求鑫科公司履行合同，诉讼中案外人庄兴煊申请作为第三人参加诉讼，永安市人民法院于2017年7月24日作出（2016）闽0481民初1955号民事判决，该判决书认定“原鑫科公司双方订立的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务，并判决支持了喻德民要求支付逾期交房违约金的诉请”。同时，永安市人民法院在审理过程中查明：2013年3月12日，鑫科公司与案外人庄兴煊至永安市房产管理局对案涉房产办理了备案登记手续，该房产备案登记于庄兴煊名下，鑫科公司于2017年3月30日至永安市房产管理局注销了该备案登记，此后，鑫科公司又于2017年3月31日至永安市房产管理局再次对该房产办理备案登记，将该房产备案登记至永安城建公司名下。2019年4月17日，本院受理了鑫科公司破产重整申请，故喻德民依法向鑫科公司管理人进行了申报，鑫科公司管理人于2020年3月12日作出鑫科公司买房人债权表（债权人会议第三次核查稿），认定喻德民为非商品房买卖合同关系及不支持交付商品房请求。此外，鑫科公司管理人还于2019年10月21日作出鑫科公司买房人债权表（提交债权人会议核查稿），认定第三人对案涉房产亦为非商品房买卖合同关系及不支持交付商品房请求。综上，喻德民认为其与鑫科公司订立的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同且为永安市人民法院生效判决认定，喻德民依约支付了购房款且已装修并实际入住至今，相反，无论是案外人庄兴煊还是本案第三人均系鑫科公司的借款债权人且备案登记不符合《物权法》关于抵押物权的规定，故鑫科公司依法应履行《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》约定的义务，协助喻德民办理办理案涉房屋所有权的过户手续。现喻德民为维护自身合法权益，特向法院起诉望准如所请。 鑫科公司辩称，一、喻德民关于继续履行合同、协助过户的诉讼请求已经由另案生效裁判文书判决驳回，喻德民系重复起诉，应当裁定驳回喻德民起诉。喻德民于2016年5月25日向永安市人民法院提起诉讼，诉请鑫科公司按照案涉商品房买卖合同的约定履行登记备案及预告登记义务并支付违约金。2017年7月24日，永安市人民法院作出（2016）闽0481民初1955号《民事判决书》，仅判决支持违约金，驳回关于履行登记备案及预告登记义务的诉讼请求，该判决已生效。本案中，喻德民关于要求鑫科公司继续履行案涉商品房买卖合同及协助办理所有权过户手续的诉讼请求，与前案的诉讼请求本质上是相同的，并且均是基于喻德民与鑫科公司之间的商品房买卖合同关系。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉,同时符合下列条件的,构成重复起诉:(一)后诉与前诉的当事人相同;(二)后诉与前诉的诉讼标的相同;(三)后诉与前诉的诉讼请求相同,或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的,裁定不予受理;已经受理的,裁定驳回起诉,但法律、司法解释另有规定的除外”，本案属于重复起诉，应当裁定驳回喻德民起诉。退一步讲，即使本案不构成重复起诉，在上述生效裁判文书未经审判监督程序撤销的情况下，本案亦应当依据原生效裁判文书，判决驳回喻德民诉讼请求。二、案涉房产已预告登记至第三人永安城建公司名下，喻德民诉讼请求客观上履行不能。案涉房产已于2017年3月31日办理商品房预售合同登记备案并于2017年4月18日办理预告登记至第三人永安城建公司名下，根据鑫科公司于2020年5月11日向永安市房产管理局调取的材料，案涉房产现仍预告登记于第三人永安城建公司名下。因此，客观上鑫科公司已无法继续履行案涉商品房买卖合同，亦无法协助喻德民办理案涉房产的所有权过户手续。三、鑫科公司因与永安城建公司之间存在借贷关系，将案涉房产登记至永安城建公司名下作为借款合同的担保，永安城建公司对案涉房产享有优先受偿权。永安城建公司通过委托贷款的形式向鑫科公司出借资金，鑫科公司将案涉房产登记至永安城建公司名下作为借款担保。根据《最高人民法院关于印发的通知》第71条第二款：“当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持”，管理人虽未认定永安城建公司交付房屋的请求，但是由于永安城建公司已经完成对案涉房产进行预告登记的公示方式，永安城建公司有权请求参照法律关于担保物权的规定对案涉房产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权。四、再退一万步讲，即使喻德民与鑫科公司之间的《商品房买卖合同》可以继续履行，但因喻德民未支付全部购房款，该合同属于待履行合同，在鑫科公司进入重整程序后已解除。根据案涉《商品房买卖合同》的约定，案涉房产总价170万元，喻德民应于2013年10月1日前支付70万元购房款，余下100万元办理按揭。根据喻德民的主张，喻德民仅于2013年9月29日通过其配偶李斌银行账户向陈金国支付首期款70万元，剩余100万元至今未支付。即，该《商品房买卖合同》系双方均未履行完毕的待履行合同。根据《破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”鑫科公司已于2019年4月17日由法院裁定进入破产重整程序，管理人对案涉合同有权决定解除或者继续履行。管理人在本案中采取消极解除的方式解除案涉合同，即自破产申请受理之日起二个月内未通知喻德民继续履行，视为合同已解除，喻德民不再享有案涉房屋的交付请求权。综上所述，喻德民的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 永安城建公司辩称，一、喻德民未全额支付购房款，仅支付80万元，尚欠100万元，要求管理人先履行所有权过户手续，缺乏法律依据。二、讼争房产于2017年4月18日已为第三人办理预告登记。根据物权法第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”因此，喻德民请求办理所有权过户手续，损害了第三人权益。三、根据物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”喻德民仅与鑫科公司签订买卖合同，不发生物权变更效果，即未取得物权，不能对抗预告登记的权利人。综上，喻德民请求管理人办理过户手续，缺乏法律依据。 喻德民向本院提交如下证据： 证据1.喻德民身份证明，证明喻德民主体身份的事实。 证据2.营业执照，证明鑫科公司主体身份的事实。 证据3.商品房买卖合同(NO：×××)以及商品房买卖合同补充协议书，证明：(1)喻德民与鑫科公司于2013年10月10号签订了商品房买卖合同，喻德民购买鑫科公司开发的永安山庄×××住宅及车位的事实；(2)因鑫科公司的原因无法办理备案登记，导致喻德民未能取得房屋权属证书，双方于2013年11月10日达成协议同意按已付购房款80万元的日千分之一支付逾期违约金的事实。 证据4.(2016)闽0481民初1955号民事判决书，证明该生效判决确认双方签订的商品房买卖合同是有效的，双方应继续履行，并判决支持喻德民要求鑫科公司支付逾期交房违约金的事实。 证据5.鑫科公司买房人债权表（提交债权人会议核查稿），证明鑫科公司管理人认定第三人对案涉房产为非商品房买卖合同关系及不支持交付商品房请求的事实。 证据6.鑫科置业有限公司买房人债权表(债权人会议第三次核查稿)以及快递粘单、EMS查询单，证明：(1)鑫科公司管理人认定喻德民为非商品房买卖合同关系，即不支持交付商品房请求，(2)喻德民于2020年3月13日签收快递单的事实。 证据7.(2019)闽0481刑初207号刑事判决书，证明：案外人庄兴煊系鑫科公司借款债权人的事实。 证据8.永安鑫科物业管理有限公司收据及发票，证明喻德民购买案涉房屋入住至今，并交纳物业费、水电费的事实。 证据9.户口簿，证明喻德民家庭成员的情况，尚有两个上学的子女，案涉房产是家庭抚养生存权的必要条件。 证据10.病例、检查报告单，证明喻德民现在自己身患绝症，需要住房保障的事实。 鑫科公司质证认为，证据1、2、3的真实性合法性关联性予以确认，但是鑫科公司已将案涉商品房预告登记至第三人永安城建公司的名下作为债权担保，该商品房买卖合同客观上已无法继续履行。对证据4的真实性合法性关联性予以确认，但认为该生效判决判令驳回喻德民关于履行登记备案及预告登记义务的诉讼请求。本案中，喻德民关于要求鑫科公司继续履行案涉商品房买卖合同及协助办理所有权过户手续的诉讼请求，与前案的诉讼请求本质上是相同的，同样应当予以驳回。对证据5的真实性合法性关联性予以确认。永安城建公司通过委托贷款的形式向鑫科公司出借资金，鑫科公司将案涉房产登记至永安城建公司名下作为借款担保，永安城建公司虽然无法直接取得案涉房产的所有权，但仍有权请求参照法律关于担保物权的规定对案涉房产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权。对证据6的真实性合法性关联性予以确认，认为管理人不予认定喻德民的交房请求，合法有据。对证据7真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，案外人庄兴煊是否被告的债权人与本案没有关联。对证据8的真实性合法性关联性不予确认，且与本案无关。对证据9、10的真实性无法确认，且与本案无关。 永安城建公司对喻德民提供的证据1-10的真实性没有异议。 本院认为，鑫科公司、永安城建公司对喻德民提供的证据1-7的真实性没有异议，可以作为认定本案事实的依据，喻德民提供的证据8-10经与原件核对，真实性可以确认，可以作为认定本案事实的依据。以上证据本院予以确认并在卷佐证，但能否证明喻德民的主张，将在以下分析中予以认定。 鑫科公司向本院提交如下证据： 证据1.永安山庄×××住宅及车位房屋登记状态查询证明，证明案涉房产及车位现仍备案并预告登记于永安城建公司名下，喻德民主张办理过户手续客观上履行不能。 证据2.（2019）闽04破申1号《民事裁定书》、（2019）闽04破2号《决定书》，证明：(1)本院于2019年4月17日裁定受理鑫科公司破产重整一案，并于2019年4月23日指定鑫科公司重整清算组为管理人；2.管理人具有本案的诉讼主体资格。 喻德民质证认为，对证据1的真实性关联性没有异议，但对证明内容有异议，目前涉案房产虽登记在永安城建公司名下，但是管理人根据破产法及相关法律规定和司法解释的规定，他能够去除或者除却永安城建公司备案或者预告登记效力。管理人也认定永安城建公司不是商品房买卖，是借款。根据我国物权法规定，是不承认的。让与担保在我国是不产生抵押权效力，不能够优先受偿。对证据2的真实性关联性合法性没有异议。 永安城建公司对鑫科公司提供的证据1-2的真实性关联性合法性没有异议。 本院认为，喻德民、永安城建公司对鑫科公司提供的1-2的真实性没有异议，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 永安城建公司向本院提交如下证据： 证据1.协议书及回购住宅汇总表，证明第三人、永安市房管局、住建局与鑫科公司签订协议，约定鑫科公司提供担保房产，第三人通过银行委贷方式，向鑫科公司提供流动资金(借款)6000万元，提供担保的房产其中包括讼争房产。 证据2.委托贷款委托合同，证明2016年9月中旬，根据前述协议约定，第三人通过委贷方式向鑫科公司提供流动性资金3250万元。 喻德民质证认为，对证据1、2的真实性关联性合法性没有异议，认为证据1的落款时间不清楚，第三人在委贷的时候，案涉房产并不在委贷里作为借款担保的房产范围内，委贷是在2016年9月份，2017年的3月份永安城建公司才把担保借款其中一套房子与案涉房产对调，与案外人庄兴煊对调，因为原来案涉房产在庄兴煊名下。 鑫科公司对证据1、2的真实性合法性没有异议。 本院认为，喻德民、鑫科公司对永安城建公司提供的证据1、2的真实性没有异议，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 案经庭审，本院查明以下事实： 1.喻德民与鑫科公司于2013年10月10日签订编号分别为“×××”与“×××”的两份《商品房买卖合同》，购买由鑫科公司开发的位于永安市永安山庄×××的房产及车位，合同载明：买受人为喻德民，出卖人为鑫科公司；该房产建筑面积为262.63㎡，车位建筑面积95.19㎡；该房产总价款为人民币1700000元，买受人应于2013年10月1日前向出卖人支付购房首付款700000元，余款100万元办理银行按揭，出卖人应当在2013年10月11日前将符合条件的商品房交付买受人使用；该车位总价款为人民币10万元，买受人一次性付款等内容。喻德民在合同中买受人处签名并按捺手印，鑫科公司亦在合同中出卖人处加盖公章。 2.2013年9月27日，鑫科公司向喻德民出具一份《收款收据》与一份《收据》载明：鑫科公司分别收到喻德民支付的两笔5万元购买车位的购房款，喻德民称上述《收款收据》与《收据》系其支付的意向金5万元及经鑫科公司同意将其所欠喻德民监理费5万元转为支付购买车位款，两笔共计10万元。2013年9月29日，喻德民按鑫科公司的要求，自其妻子李斌银行账户将700000元首期购房款转入鑫科公司指定的陈金国个人帐户，鑫科公司于2013年10月8日就前述已付购房款向喻德民出具一份《收款收据》载明收到该笔购房款。 3.2013年10月6日，喻德民与三明市鑫隆物业服务有限公司（以下简称：三明市鑫隆公司）签订了一份《永安山庄房屋装饰装修管理》载明：甲方为三明市鑫隆公司，乙方为喻德民；乙方装修房屋前须向甲方办理登记手续等内容，合同还对装修时间、安全规范等管理规定进行了约定。同日，喻德民又与三明市鑫隆物业服务有限公司永安分公司（以下简称“三明市鑫隆公司永安分公司”）签订了一份《永安山庄前期物业管理服务协议》，合同约定了对双方权利义务、物业管理服务和物业管理服务质量等内容。2013年10月8日，三明市鑫隆公司永安分公司向喻德民出具了两份《三明市鑫隆物业服务有限公司永安分公司收款收据》载明：喻德民向该公司缴纳了物业费3143.24元和公共能耗周转金300元。2016年3月25日，三明市鑫隆公司永安分公司向喻德民出具了一份《收据》载明：缴款单位为喻德民，2016年月-6月物业费为2363.4元，2016年1月-3月水电公摊费180元，两项合计2543.4元。 4.2013年11月10日，喻德民与鑫科公司经协商签订《商品房买卖合同补充协议书》，载明：因出卖人鑫科公司的原因，致使买受人购买的商品房及车位无法办理备案登记，导致买受人无法办理银行按揭手续，未能取得房屋权属证书，经双方协商一致，出卖人应在2013年11月15日前必须办理备案登记及预告登记，若逾期未办理，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购房款人民币80万元的千分之一向买受人支付逾期违约金等内容。鑫科公司未按照两份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》之约定履行登记备案及预告登记义务。 5.2013年3月12日，鑫科公司与案外人庄兴煊至永安市房产管理局对本案讼争房产暨位于永安市永安山庄×××的房产及车位办理了备案登记手续，该房产备案登记于庄兴煊名下。鑫科公司于2017年3月30日至永安市房产管理局注销了该备案登记。此后，鑫科公司又于2017年3月31日至永安市房产管理局再次对该房产办理备案登记，将该房产备案登记至永安市城市建设开发有限公司名下。 6.2016年5月25日，喻德民向永安市人民法院起诉鑫科公司与第三人庄兴煊商品房买卖合同关系一案，永安市人民法院于2017年7月24日作出(2016)闽0481民初1955号民事判决书，确认了以上事实，并驳回了喻德民要求按合同履行登记备案及预告登记义务的诉讼请求。该判决已生效，且各方当事人均未上诉或提出再审申请。 7.永安城建公司与鑫科公司、永安市房管局、永安市住房和城乡规划建设局签定了《协议书》，约定永安城建公司通过委贷方式向鑫科公司提供流动性资金总金额人民币6000万元。《协议书》后附表三中显示永安山庄城建公司委贷住宅汇总表，楼幢72#101，面积262.63，套数1，金额822820；楼幢1、2车位，面积95.19，套数2，金额128078等信息。《协议书》上有各方当事人盖章或签字，没有落款时间。2016年9月12日，招商银行股份有限公司三明永安支行与永安城建公司签订委托贷款委托合同(编号：×××)，约定永安城建公司委托招商银行股份有限公司三明永安支行向鑫科公司发放3250万元贷款。同日，招商银行股份有限公司三明永安支行与鑫科公司签订委托贷款委托合同(编号：×××)，约定招商银行股份有限公司三明永安支行接受永安城建公司向鑫科公司发放贷款3250万元。2016年9月19日，招商银行股份有限公司三明永安支行向鑫科公司发放了贷款3250万元。 8.2019年4月17日，本院作出(2019)闽04破申1号民事裁定书，裁定受理鑫科公司破产重整申请。2019年4月23日，本院作出(2019)闽04破2号决定书，指定鑫科公司清算组担任破产管理人。 9.2020年3月12日，鑫科公司管理人作出《福建鑫科置业有限公司买房人债权表(债权人会议第三次核查稿)》，对喻德民申报的永安山庄×××房及车位债权认定为非商品房买卖关系及不支持交付商品房请求。2020年3月13日，喻德民签收了上述债权人会议第三次核查稿等快递。 另查明，2020年5月11日，永安市不动产登记中心出具查询结果，显示永安山庄×××，金额25.6156万元，面积95.19，已办理预售商品房买卖预告登记，权利人永安城建公司，登记时间2017年4月18日；永安山庄×××，面积262.63，金额164.5640万元，已办理预售商品房买卖预告登记，权利人永安城建公司，登记时间2017年4月18日。 本院认为，2016年5月25日，喻德民向永安市人民法院起诉鑫科公司与第三人庄兴煊商品房买卖合同关系一案，永安市人民法院于2017年7月24日作出(2016)闽0481民初1955号民事判决书，该判决已认定案涉房产已备案登记至他人名下，鑫科公司客观上无法履行合同约定的登记备案及预告登记义务，并判决驳回喻德民要求鑫科公司履行登记备案及预告预告登记的诉讼请求。该判决已生效，且各方当事人均未上诉或提出再审申请。因案涉房产已备案登记至他人名下，鑫科公司客观上无法履行交付案涉房产的义务，故喻德民要求确认享有案涉房产及车位的买房人债权的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十五条之规定，判决如下： 驳回喻德民的诉讼请求。 案件受理费11800元，由喻德民负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  孙 斌 审 判 员  董克云 人民陪审员  余建平 二〇二〇年八月十二六日 法官 助理  邱丽萍 书 记 员  陈文奇 附主要法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百五十五条最高人民法院的判决、裁定，以及依法不准上诉或者超过上诉期没有上诉的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。