贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3853号上诉人（原审原告）:贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区清毕北路**，统一社会信用代码：91520502692734004R。法定代表人：郑桥明，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：胡胤举，该公司员工。上诉人（原审被告）:贵州众力佳诚商贸股份有限公司，，住所地贵州省毕节市七星关区中山路“大众国际综合体”负**统一社会信用代码：9152050008065103X2。法定代表人：张亢，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：张菘，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。上诉人贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下简称：大众房开公司）因与上诉人贵州众力佳诚商贸股份有限公司（以下简称：佳诚商贸公司）物权保护纠纷一案，贵州省毕节市七星关区人民法院作出（2017）黔0502民初1710号民事裁定，上诉人大众房开公司不服该裁定，向本院提起上诉。本院作出（2017）黔05民终1742号民事裁定，指令贵州省毕节市七星关区人民法院审理本案。贵州省毕节市七星关区人民法院作出（2018）黔0502民初3569号民事判决，双方均不服，向本院提出上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人大众房开公司上诉请求：撤销原判第（二）项、第（三）项、第（四）项，依法改判并支持上诉人原审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:1、原审法院认定案涉面积为5467.26平方米人防工程租金起算点为2016年11月5日错误，本案被上诉人在另案起诉中提到2015年5月22日装修入住，该时间点应认定为人防工程租金的起算点，即便不能认定为该时间点，也应认定被上诉人自认的2015年8月17日作为人防工程租金的起算点。人防工程租金起算点应与侵占负四层的时间即被上诉人自认的2015年8月17日一致才符合常理；2、原审根据双方签订的《房屋租赁合同》支持被上诉人侵占涉案负六层150平方米的房屋系事实认定错误，本案双方当事人已协议解除《房屋租赁协议》，被上诉人系无权占有。被上诉人侵占上诉人150平方米房屋作为收货场地，构成侵占，应当支付租金。请求二审支持上诉人的诉讼请求。上诉人佳诚商贸公司二审上诉请求：撤销原判一、二、三项，改判驳回大众房开公司全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。1、佳诚公司未对大众公司实施侵权行为。佳诚公司使用大众国际一期负四层、负六层部分面积的原因系佳诚公司向大众公司购买了9950.94平方米、租赁了约11000平方米的商场，合同总价过亿，系大众公司重要客户，大众公司需佳诚公司经营超市拉动项目商业发展，其商业活动代表吴明江便将负四楼、负六层部分面积指定给佳诚公司使用。吴明江系大众公司法定代表人吴学文之子，也是大众公司与佳诚公司房屋买卖、租赁的代表人，同时也是涉案楼盘的物业管理公司股东、董事长，一直代表大众公司进行相关事务的处理，其行为应当代表大众公司，原审忽略了律师函、回复函、张亢与吴明江的短信沟通记录、会议纪要等的关联性。不予采信吴明江代表大众公司的行为错误；2、一审采信证据错误，认定事实错误、程序错误。一审认定佳诚公司侵占大众公司负六层、5467.26平方米的面积是根据贵州神马勘测有限公司出具的《面积测量报告书》，该报告书中认定佳诚公司侵占的面积系大众公司的陈述，并非实际侵占面积，该测量报告书没有测量人员名字，没有相关资质人员作出，不能作为定案依据，《房地产估价报告》是在《面积测量报告书》的基础上作出，不应采信作为证据使用，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条之规定，要求评估人员、鉴定人员应当出庭作证，一审忽视佳诚公司异议，选择对《面积测量报告书》视而不见，损害佳诚公司合法权益，程序违法。佳诚公司与大众公司签订的房屋租赁合同中包含提供120平方米场地作为安装中央空调主机使用，一审未扣除120平方米场地错误，请求二审改判驳回被上诉人一审诉讼请求。原审原告大众房开公司向一审法院起诉请求:1.判决被告立即将侵占原告的房屋及墙体返还并恢复原状；2.判决被告向原告支付占用房屋、墙体期间的占用费暂定1000000元（最终以评估鉴定为准）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确第1项诉讼请求为：判决被告返还原告位于毕节市七星关区面积为150平方米的房屋及面积为178.56平方米的广告牌。诉讼过程中，原告明确第2项诉讼请求为：判决被告支付原告位于毕节市七星关区面积为57平方米房屋的租金120773.50元（从2015年5月22日起至评估之日止）、负六层面积为5467.26平方米房屋的租金1970005.75元（从2015年5月22日起至评估之日止）、面积为178.56平方米广告牌的租金315282.41元（从2015年5月22日起至评估之日止）、负六层面积为150平方米房屋的租金27312.08元（从2017年4月2日起至评估之日止），以上租金共计2433373元。一审法院认定事实：位于毕节市七星关区行署行政办公中心的“毕节大众国际城市综合体**”建设项目系原告大众房开公司投资修建。2013年10月11日，原告大众房开公司作为出租人（甲方），被告佳诚商贸公司作为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，约定原告大众房开公司将其投资修建的“毕节大众国际城市综合体一期”负五层（临街负一层）使用面积约11000平方米的商场出租给被告佳诚商贸公司作开设超市使用。合同第四条第4.5项约定，“……甲方免费为乙方提供150平方米收货场地，且确保收货场地与负五层卖场间相互连通”。2013年10月15日，原告大众房开公司作为出卖人，被告佳诚商贸公司作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，约定原告大众房开公司将其投资修建的“毕节大众国际城市综合体一期”负四层（临中山路街面一层）负4131、负4132、负4133、负4134、负4167、负4168、负4169、负4170及部分通道合计净使用面积120.25平方米门面房，负五层（临中山路街面负一层）合计总建筑面积9950.94平方米商场出售给被告佳诚商贸公司。之后，被告佳诚商贸公司使用上述房屋用于开设“佳诚超市”，并在超市运营过程中，使用负六层5467.26平方米人防地下室修建办公室、冷库等，使用时间为2016年11月5日至2017年4月25日。2017年4月底（原审诉讼期间），被告佳诚商贸公司将修建在负六层人防地下室中的办公室、库房等拆除，但被告佳诚商贸公司认为根据原、被告于2013年10月11日签订的《房屋租赁合同》第四条第4.5项：“……甲方免费为乙方提供150平方米收货场地，且确保收货场地与负五层卖场间相互连通”的约定，被告佳诚商贸公司有权使用负六层150平方米的人防地下室，故被告佳诚商贸公司至今仍在使用负六层150平方米的人防地下室。被告佳诚商贸公司在超市运营过程中，使用负四层面积为57平方米房屋（超市入口处右侧存放购物车位置）用于存放购物车，使用时间为2015年8月17日起至今；使用超市入口处上方外墙体打广告牌（广告牌面积为178.56平方米），使用时间为超市开业起至今。原告遂以“被告未经原告同意，擅自将原告所有的位于毕节市七星关区Ａ11轴-Ａ12轴、Ａ12轴-Ｄ12轴面积约57平方米的房屋用于存放购物车，擅自占用原告位于毕节市七星关区中山路“大众国际”一期负六层Ｆ31-Ｆ32轴至Ｊ31-Ｊ32轴、Ｊ31-32轴至Ｌ30-Ｌ32轴、Ｎ26-Ｎ32轴至Ｗ26-Ｗ32轴、Ｗ26-Ｗ32轴至Ｃ126-Ｃ131轴、Ｂ12-Ｆ12轴-Ｂ123-Ｆ123轴面积5000余平方米的房屋用于办公室、冷库等，擅自占用超出租赁合同约定（6.5米×9米）之外墙体部分用于悬挂广告标志。”为由，诉至法院，请求判令被告返还房屋，并支付占用期间的租金。另查明，“毕节大众国际城市综合体一期”负六层是人防地下室，是人民防空工程。“毕节大众国际城市综合体一期”负四层57平方米房屋（超市入口处右侧存放购物车位置）未对外进行出售。“毕节大众国际城市综合体一期”超市入口处上方设置广告牌的外墙体所在的房屋已经全部出售。一审法院认为：《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”本案中，“毕节大众国际城市综合体一期”负六层是原告大众房开公司投资修建的人防地下室，是人民防空工程，根据前述法律之规定，原告大众房开公司对负六层享有使用权、管理权和收益权。被告佳诚商贸公司在经营超市过程中侵占负六层5467.26平方米人防地下室修建办公室、冷库，侵犯了原告大众房开公司的合法权益，原告大众房开公司请求被告佳诚商贸公司支付该部分租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于被告佳诚商贸公司使用负六层人防地下室的起止时间，庭审中，被告佳诚商贸公司自认的时间是2016年11月初至2017年4月底，原告大众房开公司主张的时间是2016年10月10日至2017年4月底。而原告大众房开公司在其提交的《评估申请书》中，主张被告佳诚商贸公司实际占用负六层人防地下室的开始时间是2015年5月22日，依据是大众房开公司作为原告另案起诉佳诚商贸公司的案件中，佳诚商贸公司在起诉状中自认2015年5月22日开始装修入驻。经查，佳诚商贸公司在该起诉状中诉称：“2015年5月22日，原告为使超市尽早开业，减少损失，无奈接被告公司交付的不符合合同约定的商品房及租赁房后装修入驻”。从起诉状的以上内容，并不能必然得出2015年5月22日佳诚商贸公司接受大众房开公司交付的商品房及租赁房的同时就一并占用了涉案负六层人防地下室。在原告大众房开公司未能提供充分证据证明被告佳诚商贸公司使用负六层人防地下室的开始时间是2015年5月22日的情况下，对被告佳诚商贸公司使用涉案负六层人防地下室的开始时间，应以被告佳诚商贸公司自认的时间2016年11月初为准。因被告佳诚商贸公司未能具体说明2016年11月初具体是指11月几号，本院以2016年11月5日作为被告佳诚商贸公司开始使用涉案负六层人防地下室的时间。对于被告佳诚商贸公司停止使用涉案负六层人防地下室的时间，庭审中，原、被告双方均认可是2017年4月底，但双方均未能具体说明2017年4月底具体是指4月几号，本院以2017年4月25日作为被告佳诚商贸公司停止使用涉案负六层人防地下室的时间。对于计算涉案负六层人防地下室的租金标准，根据原告大众房开公司的申请，本院委托贵州博誉房地产评估有限责任公司进行了评估，经评估涉案负六层人防地下室的租金折算后的单价为7.99元/平方米/月，2016年11月5日至2017年4月25日共计171天，折算为5.7个月，则被告佳诚商贸公司使用涉案负六层5467.26平方米的人防地下室从2016年11月5日起至2017年4月25日止的租金为248995.42元（5467.26平方米×7.99元/平方米/月×5.7个月）。对原告大众房开公司请求被告佳诚商贸公司支付涉案负六层5467.26平方米人防地下室的租金1970005.75元的诉讼请求，予以支持248995.42元，超出部分不予支持。关于被告佳诚商贸公司至今仍在使用的“毕节大众国际城市综合体一期”负六层150平方米人防地下室，根据2013年10月11日原告大众房开公司作为出租人（甲方），被告佳诚商贸公司作为承租人（乙方），双方签订的《房屋租赁合同》第四条第4.5项：“……甲方免费为乙方提供150平方米收货场地，且确保收货场地与负五层卖场间相互连通”的约定，被告佳诚商贸公司使用负六层150平方米的人防地下室不构成侵权。对原告大众房开公司请求被告佳诚商贸公司返还负六层面积为150平方米的人防地下室并支付租金27312.08元的诉讼请求，不予支持。关于“毕节大众国际城市综合体一期”负四层57平方米房屋（超市入口处右侧存放购物车位置），该房屋是原告大众房开公司投资修建，且未对外销售，原告大众房开公司是该房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告佳诚商贸公司主张使用该房屋经过原告大众房开公司法定代表人吴学文之子吴明江的同意，并提交了被告佳诚商贸公司法定代表人张亢与吴明江的短信沟通记录及张亢与吴明江短信沟通记录手机屏幕截图。经查，吴明江对张亢发送的短信并未给予回复，且即便吴明江同意被告佳诚商贸公司使用涉案负四层房屋，在被告佳诚商贸公司未能举证证明吴明江能够对外代表原告大众房开公司进行民事活动的情况下，对被告佳诚商贸公司提出使用涉案负四层房屋经过吴明江同意的主张，不予采纳。对于被告佳诚商贸公司使用负四层57平方米房屋（超市入口处右侧存放购物车位置）的起止时间，庭审中，被告佳诚商贸公司自认从2015年12月底使用至今，原告大众房开公司主张从2015年5月27日（超市开业）使用至今。庭审后，被告佳诚商贸公司自认经再次核实开始使用负四层57平方米房屋（超市入口处右侧存放购物车位置）的准确时间是2015年8月17日，而在原告大众房开公司提交的《评估申请书》中其又主张原告佳诚商贸公司开始使用负四层57平方米房屋（超市入口处右侧存放购物车位置）的时间是2015年5月22日，与庭审中主张的时间2015年5月27日不一致，在原告大众房开公司未能提供充分证据证明其前述主张的情况下，对被告佳诚商贸公司开始使用负四层57平方米房屋（超市入口处右侧存放购物车位置）的时间，应以被告佳诚商贸公司自认的时间2015年8月17日为准。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”被告佳诚商贸公司无权占有负四层面积为57平方米房屋（超市入口处右侧存放购物车位置），原告大众房开公司请求被告佳诚商贸公司返还该房屋的诉讼请求于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”被告佳诚商贸公司侵占负四层57平方米房屋（超市入口处右侧存放购物车位置），原告大众房开公司请求被告佳诚商贸公司支付该房屋的租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于计算涉案负四层房屋的租金标准，根据原告大众房开公司的申请，本院委托贵州博誉房地产评估有限责任公司进行了评估，经评估涉案负四层房屋的租金折算后的单价为46.96元/平方米/月，2015年8月17日起至评估之日止（评估报告载明的价值时点2019年2月27日）共计1290天，折算为43个月，则被告佳诚商贸公司使用负四层57平方米房屋（超市入口处右侧存放购物车位置）从2015年8月17日起至评估之日止（评估报告载明的价值时点2019年2月27日）的租金为115098.96元（57平方米×46.96元/平方米/月×43个月）。对原告大众房开公司请求被告佳诚商贸公司支付负四层57平方米房屋（超市入口处右侧存放购物车位置）的租金120773.50元的诉讼请求，予以支持115098.96元，超出部分不予支持。关于“毕节大众国际城市综合体一期”超市入口处上方外墙体上设置的广告牌，因原告大众房开公司已将设置广告牌的外墙体所在的房屋全部出售，该部分外墙体属业主共有，应由业主行使收益、处分等权利。故对原告大众房开公司请求被告佳诚商贸公司返还该部分外墙体及支付广告牌的租金315,282.41元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告贵州众力佳诚商贸股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司位于毕节市七星关区中山路“毕节大众国际城市综合体一期”负四层面积为57平方米房屋（超市入口处右侧存放购物车位置）；二、被告贵州众力佳诚商贸股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司位于毕节市七星关区中山路“毕节大众国际城市综合体一期”负六层面积为5467.26平方米人防工程2016年11月5日至2017年4月25日的租金248995.42元；三、被告贵州众力佳诚商贸股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司位于毕节市七星关区中山路“毕节大众国际城市综合体一期”负四层面积为57平方米房屋（超市入口处右侧存放购物车位置）2015年8月17日至评估之日（评估报告载明的价值时点2019年2月27日）的租金115,098.96元；四、驳回原告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费13133元，由原告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担11163.05元，由被告贵州众力佳诚商贸股份有限公司负担1969.95元；评估费18000元，由被告贵州众力佳诚商贸股份有限公司负担。本院二审期间，当事人双方未提交新证据。二审认定事实与原审无异，予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、佳诚商贸公司是否构成对大众房开公司的侵权；二、若构成，侵占时间起点、面积及租金损失应当如何认定。关于焦点一，大众房开公司与佳诚商贸公司签订《房屋租赁合同》及《商品房买卖合同》，约定大众房开公司出租使用面积约11000平方米，出售总建筑面积9950.94平方米商场给佳诚商贸公司开设超市使用。并约定免费为佳诚商贸公司提供150平方米收货场地，且确保收货场地与负五层卖场间相互连通。后佳诚商贸公司除使用上述房屋用于开设“佳诚超市”外，在超市运营过程中，使用大众公司负六层5467.26平方米人防地下室修建办公室、冷库等，使用负四层面积为57平方米房屋（超市入口处右侧存放购物车位置）用于存放购物车，佳诚商贸公司的行为已构成侵权，佳诚商贸公司虽主张使用除租赁、购买的商铺面积以外的部分得到大众公司法定代表人吴学文之子吴明江的同意，但从佳诚商贸公司提交的其法定代表人张亢与吴明江的短信沟通记录和短信沟通记录手机屏幕截图来看，吴明江对张亢的短信未进行回复，不能证实双方已达成一致意见，且本案中吴明江并非大众房开公司的的法定代表人，也无证据证实吴明江得到大众房开公司的授权委托，故佳诚商贸公司占用大众房开公司除合同约定出售与租赁使用之外的场地使用已构成侵权，其上诉理由不能成立，不予支持。关于焦点二，1、关于租金起算时间：一审中，上诉人佳诚商贸公司认可开始使用大众房开公司负四层57平方米房屋（超市入口处右侧存放购物车位置）的时间为2015年8月17日，认可使用涉案负六层人防地下室的时间为2016年11月初。上诉人大众房开公司虽主张应以2015年5月22日作为损失租金起算点，但佳诚商贸公司在另案起诉状中仅陈述从2015年5月22日开始装修入驻，并未认可系装修入驻之时即使用了大众房开公司上述场地，且装修入驻与使用上述场地并不存在必然的关联性，大众房开公司不能提供证据证实佳诚商贸公司使用上述场地具体时间，原审以佳诚商贸公司自认的2015年8月17日及2016年11月5日作为计算佳诚商贸公司使用负四层堆放购物车以及使用负六层人防地下室修建冷库的租金起算点并无不当；2、关于占用面积。佳诚商贸公司一审认可占有负四层面积为57平方米，占用负六层房屋面积已经贵州神马勘测设计有限责任公司所作出的《面积测量报告书》予以认定，该公司系具备相关测绘资质，且《面积测量报告书》经过相关人员复核、审核，能够作为认定佳诚商贸公司侵占大众房开公司房屋面积的依据。本案因神马公司对原审法院委托测绘时佳诚商贸公司是否构成侵占并无处理结果，故在测量书中表述为大众房开公司认为佳诚商贸公司所占面积测量报告书，是对侵权行为的不确定，并非对测量面积的不确定。且原审中佳诚商贸公司对该《面积测量报告书》三性均无异议，其二审中申请评估人员出庭本院不予支持。故原审根据测绘面积以及佳诚商贸公司认可的侵占面积结合评估报告书中所评估得出的租金单价，判定上诉人佳诚商贸公司返还侵占面积及支付相应租金损失并无不当，上诉人佳诚商贸公司及大众房地产公司的上诉请求均不能成立，不予支持。至于上诉人佳诚商贸公司主张双方签订的《房屋租赁合同》中包含由大众房开公司提供给佳诚商贸公司120平方米场地作为安装中央空调主机使用，原审未予扣除的问题。经审查，该《房屋租赁合同》中约定的120平方米场地是指室外场地，与本案审查的侵占室内场地无关联，原审未予扣减正确。上诉人佳诚商贸公司的该条上诉理由不能成立。关于上诉人大众房开公司上诉称大众房开公司与佳诚商贸公司签订的《房屋租赁合同》双方已协议解除，原审根据原《房屋租赁合同》判定佳诚商贸公司可以免费使用大众房开公司负六层面积为150平方米的人防地下室，不予支付租金错误，应改判支付租金的上诉请求。本院经审查认为，在双方签订的原《房屋租赁合同》存续期间，佳诚商贸公司可以依照合同约定无偿使用大众房开公司负六层面积为150平方米的人防地下室，原审上诉人大众房开公司起诉请求支付租金系从2017年4月2日起至评估之日止，系在原租赁合同存续期间，原审不予支持正确。上诉人的上诉请求不能成立，不予支持。综上所述，上诉人大众房开公司与上诉人佳诚商贸公司的上诉请求均不能成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52532元，由上诉人贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担26266元；由上诉人贵州众力佳诚商贸股份有限公司负担26266元。本判决为终审判决。审 判 长  舒 平审 判 员  朱 莉审 判 员  曹建军二〇二〇年八月二十日法官助理  吴 丹书 记 员  张玉明