杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0105民初3036号 原告：黄劼瑾，女，19xx年xx月xx日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：陈辉，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区，系原告黄劼瑾之夫。 被告：楼靖城，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住浙江省东阳市。 原告黄劼瑾为与被告楼靖城房屋租赁合同纠纷一案，于2020年6月2日向本院起诉，本院同日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告黄劼瑾及委托诉讼代理人陈辉、被告楼靖城到庭参加了诉讼。因当事人提供新的证据，本院决定延期审理一个月，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付截止2020年3月25日累计拖欠租金65233元；2.判令被告支付自2019年2月至实际支付之日止的违约金（截止2020年5月15日暂计32080元）；3.判令被告赔偿原告因房屋恢复原状的损失暂计2000元；4.判令被告赔偿原告一张新床的价值1417元；5.被告支付租住期间的水电费520.08元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告将位于杭州市拱墅区蓝钻天成xx-xx-xxx出租给被告及其女友金叶子。2017年3月10日，金叶子与原告签订为期一年的租赁合同。租期到期后又续签为期一年的租赁合同，于2019年3月15日到期。2019年起被告便开始拖欠租金，并找各种理由拖延，民警多次上门调解，被告承诺的付款时间与抵押物并均未兑现。由于合约到期，原告为维护自身利益，在原告要求下于2020年3月与被告补签一份房屋租赁合同，并确定了拖欠房租的总金额68600元与违约责任，逾期支付每月按拖欠租金总额的5%支付违约金。因此被告应从2019年2月开始向原告支付逾期支付租金的违约金。2020年3月15日租约到期后，被告支付给原告5000元，被告于3月25日搬离，尚欠房租65233元；水电费520.08元未结清；房屋改建未复原，造成损失2000元；被告将原告的床处理后亦未按约补齐价差或购置新床，造成损失1417元。 被告辩称，对原告与金叶子签的两份合同无异议，被告是根据前两份合同承接的，但是对于原告的诉请中具体的金额有异议。1.对所欠房租，金叶子于2019年7月24日支付原告1500元，于2020年3月21日支付原告500元和5000元，5000元原告已经扣除了，但1500元和500元也应在总房租中扣除;2.对于违约金有异议，因金叶子与原告签订的两份合同中并没有约定违约金，被告与原告于2020年3月25日补签的合同约定的违约金，签订时并没有注意到，且即使有，也是从2020年3月25日以后如未按约支付才需要承担;3.被告于2020年3月35日搬离，疫情期间，被告在1-3月间仅住了十几天，不可能有520多元的水电费，因认为物业水电费收费标准不合理，故未结清。4.关于房间改造，被告仅在原告的一面墙上安装了镜子，镜子是用玻璃胶黏在墙布上，完全可以卸下来，即使有损失也在1000元左右，原告主张金额过高；5.被告经原告同意后将房间的床处理了，大约1000元，其中约500元用来安装房间的窗帘，剩余的是金叶子和原告协商的，被告不清楚。以上费用再扣除金叶子交付的一个月押金4900元，应只欠原告58333元。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方进行了质证。原告提交的三份房屋租赁合同、照片、欠条、与金叶子微信聊天记录、宜家结算页、与管家微信聊天记录、与被告微信聊天记录、购房合同，被告对其真实性无异议；被告提交的三次转账记录，原告对其真实性无异议，但认为已经抵扣房租；本院对上述证据真实性予以确认，待证事实予以综合认定。 经审理认定，被告与其女友金叶子自2017年3月15日起承租案涉房屋，金叶子于2017年3月10日、2018年5月18日分别与原告签订房屋租赁合同。因拖欠房租，2020年3月25日，原告黄劼瑾（作为甲方）与被告楼靖城（作为乙方）补签一份《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将位于杭州市拱墅区蓝钻天成x-x-xxx房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2019年1月15日至2020年3月15日。二、月租金4900元，以付三压一结算，每月15日为租金结算日。若未按约定日支付租金，将每月收取所欠租金总额的5%为违约金。三、乙方租赁期间，水费、电费、公共能耗费、燃气费、物业费以及其他由乙方居住产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。四、乙方同意预缴4900元作为保证金，合同终止并无违约情况下，甲方予以退还。七、乙方不得改变房屋结构及其用途，由于乙方原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。十一、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。备注：截止2020年3月15日，已拖欠租金总额为68600元。 另查明，被告于2020年1月17日向原告出具一份承诺书，主要载明：2019年7月24日到2020年1月17号租金未付60700元，承诺2020年春节前还款10000元，并在2020年3月20日前结清剩余及新产生的租金，约定时间内未完全还清租金，每月支付租金5%违约金。2020年3月21日，金叶子向原告微信转账5000元、500元。案涉房屋于2020年3月25日腾空。原告于2020年6月11日向案涉房屋所在物业交清了2020年1月1日至2020年3月31日的水电费520.08元。经被告处理的床价值1417元（包含运费119元）。庭审中，原告陈述被告未支付押金，其向金叶子收取的押金不应在本案中抵扣，会另行与金叶子协商。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应切实履行。本案中，被告占有使用案涉房屋，但未支付租金，事实清楚。现原告主张被告支付截止2020年3月25日的租金65233（68600+163.3*10-5000）元，本院认为原告主动抵扣的5000元和500元系同一天由金叶子微信转账给原告，该500元亦应抵扣未付租金，故本院确认被告应支付原告租金64733元。对于原告主张该500元系被告凑整另行支付，无有效证据证明，本院不予采纳；被告主张金叶子于2019年7月24日支付原告1500元亦应在未付租金中抵扣，原告辩称该笔款项早已抵扣，应以案涉合同已经确认的租金为准，本院认为该笔款项支付时间远远早于双方签订合同的时间，应以案涉合同确认的租金为准。被告未支付租金的行为已构成违约，应承担相应违约责任，但原告主张的违约金过高，本院酌情调整为以未付租金64733元为基数，按日万分之三的标准自2020年3月25日起计算至实际付清之日止。原告主张被告支付水电费520.08元及床的损失1417元，有事实和法律依据，本院予以确认。但原告未提交有效证据证明恢复房屋原状的实际损失为2000元，庭审中，被告认可其中1000元，故本院酌情确定被告支付原告恢复房屋原状的损失为1000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告楼靖城于本判决生效之日起十日内支付原告黄劼瑾租金64733元； 二、被告楼靖城于本判决生效之日起十日内支付原告黄劼瑾违约金（以第一项未付租金为基数，按日万分之三的标准自2020年3月25日起计算至实际付清之日止）； 三、被告楼靖城于本判决生效之日起十日内支付原告黄劼瑾水电费520.08元； 四、被告楼靖城于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄劼瑾床的损失1417元、恢复房屋原状的损失1000元； 五、驳回原告黄劼瑾的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取1163元，保全费1026元，合计2189元，由被告楼靖城负担。 原告黄劼瑾于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告楼靖城于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  沈 晟 二〇二〇年八月三十一日 代书记员  钱舒颖