福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初2262号 原告（反诉被告）：林佳煌，男，汉族，1994年9月22日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：罗霖晖，福建中美律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：涂哲君，北京德和衡（福州）律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：郑建鹏，男，汉族，1994年11月27日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：林风华，福建华弘律师事务所执业律师。 第三人：福州中启房地产经纪服务有限公司，住所地福建省福州市闽侯县上街镇上街村。 法定代表人：谢世辉，执行董事。 委托诉讼代理人：朱丹，系公司员工。 原告（反诉被告）林佳煌与被告（反诉原告）郑建鹏、第三人福州中启房地产经纪服务有限公司（以下简称中启公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林佳煌及其委托诉讼代理人涂哲君、罗霖辉，被告（反诉原告）郑建鹏及其委托诉讼代理人林风华，第三人中启公司委托诉讼代理人朱丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林佳煌向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令郑建鹏立即继续履行《房屋买卖合同》中约定的相关义务，自行办理还款解押，配合林佳煌办理房屋按揭贷款手续，并将位于闽侯县的房屋过户给林佳煌，配合林佳煌办理房屋移交及配套设施过户手续；2.请求贵院依法判令郑建鹏向林佳煌支付违约金暂计90230元（该违约金以每日798.5元计，暂算至2020年5月18日，最终应算至郑建鹏违约行为终止为止）及律师费代理费30000元，以上暂总计120230元；3.请求贵院依法判令林佳煌无需承担2019年12月1日之后的郑建鹏房屋贷款一半的月供款项；4.本案的诉讼费用判由郑建鹏承担。 事实与理由：2019年4月30日，林佳煌、郑建鹏在中启公司的居间促成下，签订了《房屋买卖合同》、《居间服务合同》和《交易服务合同》，其中《房屋买卖合同》中约定：1、林佳煌以1597000元的价格购买郑建鹏所有的位于闽侯县的房产；2、于签订本合同时，该房屋郑建鹏名下的《不动产权证书》尚未办理，郑建鹏承诺于开发商通知可办理其名下《不动产权证书》起的五个工作日内备齐材料至相关房屋管理部门办理收件受理手续；3、郑建鹏应于领取到甲方名下的《不动产权证书》起的三个工作日内向该房屋原贷款银行申请还款。郑建鹏按Ｂ项向该房屋的原贷款银行申请提前结清贷款手续；4、郑建鹏应提交该房屋的《房屋所有权证》和《不动产权证书》等权属证明，并配合交易服务方指定的评估公司工作人员到该房屋内进行现场看点，积极办理按揭贷款申请手续；5、自违约行为发生日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同于违约行为终止之后继续履行；6、因履行本合同所产生的争议，由林佳煌、郑建鹏协商解决；协商不成的，应向房屋所在地人民法院起诉。2019年11月20日，郑建鹏本可以办理《不动产权证书》并按合同约定继续履行相关义务，但郑建鹏并未及时办理，而是等到中启公司向郑建鹏发送《告知函》催告以后，才于2019年12月17日办理了《不动产权证书》，而且还未办理解押还款手续。之后，各方原本约定好于2020年3月9日办理房屋评估及按揭贷款手续，但郑建鹏又突然表示房屋不卖，拒不配合林佳煌继续履约，再后还倒打一耙向林佳煌发送《律师函》要求解除双方的房屋买卖合同。林佳煌不服，期间多次回函郑建鹏要求其继续履行房屋买卖合同，配合办理按揭贷款手续。但郑建鹏均置若罔闻，至今拒不配合履约。综上所述，郑建鹏明确表示房屋不卖和拒不配合履约的行为，俨然已构成了违约，并侵害了林佳煌的合法权益。为此，根据《合同法》之规定，林佳煌特提起民事诉讼，请求贵院判如所请。 郑建鹏辩称，买卖双方签订买卖合同后，郑建鹏依开发商的通知（2019年11月下旬），于2019年12月中旬办理了产权证，这都是三方商量沟通认可的，2019年12月25日，中启公司开始做评估，但评估公司告知中启公司，林佳煌的配偶杨莹征信不够，无法贷到1080000元（总价1597000元，仅能贷到940000元），即无法付款成交。中启公司如实告知了买卖双方，但买方直至2020年1月十几日仍无法用现金补足，也无法用指定的他人来成交。2020年1月13日中启公司正式发函要求买方办理贷款、付款事宜，但三个工作日之后，买方仍无回应。买方无法履行，已根本违约。2020年3月11日，卖方正式发律师函给中启公司、林佳煌，要求双方解除合同。3月25日，买方回函辩解：1、无法申请足额贷款的原因系疫情，且卖方同意迟延履行。事实上买方单方要求迟延履行，卖方没有承诺。2、买方无法在时间上按合同约定付款，且金额上无法申请到足额按揭贷款的原因是疫情。事实上买方的配偶杨莹征信出问题导致违约，买方违约在前，疫情在后。买方延迟履约后、无法履行后、拒绝履约后，而发生疫情的，不可归责于疫情。中介也同意卖方取回产权证，买卖双方解除合同。卖方于2020年4月17日再次发函确认解除合同。双方无法成功交易的原因就是买方配偶征信有问题，导致无法申请到足额的按揭款，而买方又无法用现金来弥补、即使指定他人，也无法找到合适的他人。在卖方及中介催促下，买方仍拒不配合，无法配合付款交易。买方在即将承担违约责任的压力下才发函并提起诉讼，要求继续履行合同。 中启公司述称，买卖双方于2019年4月30日签订了《房屋买卖合同》；合同签订后，买方陆续支付了30万元的履约保证金；2019年11月20日，开发商通知卖方办理产权证，卖方怠于履行，中启公司应买方的要求发函催促卖方履约；2019年12月下旬，卖方办理了产权证，买方申请评估，但因为年关房价下滑，评估价过低，导致银行贷款金额无法达到买方需求，买卖双方协商过完年后初十再办理相应手续。后由于爆发新冠肺炎疫情，初十双方无法履约。2020年3月6日，中启公司和买卖双方约定，于下一周3月9日去办理贷款手续，双方同意；之后卖方反悔，说由于买方存在违约，要求和买方解除合同。2020年3月11日，中启公司收到卖方的律师函，要求解除和买方的合同。 郑建鹏向本院提出反诉请求：1.解除《房屋买卖合同》；2.林佳煌承担20万元的违约金；3.林佳煌承担本诉及反诉诉讼费用。 事实与理由：买卖双方签订买卖合同后，郑建鹏依开发商的通知（2019年11月下旬），于2019年12月中旬办理了产权证，这都是三方商量沟通认可的，2019年12月25日，中启公司开始做评估，但评估公司告知中启公司，林佳煌的配偶杨莹征信不够，无法贷到1080000元（总价1597000元，仅能贷到940000元），即无法付款成交。中启公司如实告知了买卖双方，但买方直至2020年1月十几日仍无法用现金补足，也无法用指定的他人来成交。2020年1月13日中启公司正式发函要求买方办理贷款、付款事宜，但三个工作日之后，买方仍无回应。买方无法履行，已根本违约。2020年3月11日，卖方正式发律师函给中启公司、林佳煌，要求双方解除合同。3月25日，买方回函辩解：1、无法申请足额贷款的原因系疫情，且卖方同意迟延履行。事实上买方单方要求迟延履行，卖方没有承诺。2、买方无法在时间上按合同约定付款，且金额上无法申请到足额按揭贷款的原因是疫情。事实上买方的配偶杨莹征信出问题导致违约，买方违约在前，疫情在后。买方延迟履约后、无法履行后、拒绝履约后，而发生疫情的，不可归责于疫情。中介也同意卖方取回产权证，买卖双方解除合同。卖方于2020年4月17日再次发函确认解除合同。双方无法成功交易的原因就是买方配偶征信有问题，导致无法申请到足额的按揭款，而买方又无法用现金来弥补、即使指定他人，也无法找到合适的他人。在卖方及中介催促下，买方仍拒不配合，无法配合付款交易。买方在即将承担违约责任的压力下，才发函，提起诉讼，要求继续履行合同。请求法院判如所请。 林佳煌辩称，一、由于郑建鹏的违约行为，导致林佳煌的贷款金额无法达到预期的贷款金额，双方协商于农历初十再办理相应的贷款手续，但因不可抗力的疫情爆发，农历初十暂无法履行合同。根据林佳煌所提交的微信聊天记录、告知函，可知案涉房产在2019年11月20日起就可以办理产权证，但郑建鹏却一直拖延办理，并经中启公司催促后，郑建鹏才于2019年12月中下旬办理了产权证。为此，按照《房屋买卖合同》补充条款4“甲方（卖方）承诺于开发商通知可办理其名下《不动产权证书》起的五个工作日内备齐材料并至相关房屋管理部门办理收件受理手续”的约定，郑建鹏拖延办理产权证的行为已构成违约。此外，根据《房屋买卖合同》第五条B款“甲（卖方）、乙方（买方）双方约定于领取到甲方名下的《不动产权证书》起的壹拾伍个工作日内前甲方（卖方）及其配偶与该第三人、相关担保公司分别签订借款协议、担保协议……，代为签署买卖合同等房屋出售转让及交易过户的相关手续以公正形式委托给担保公司指定人员”的约定，郑建鹏至今都未办理上述手续，俨然已构成违约。综上，由于郑建鹏的上述两点违约行为，致使林佳煌所要办理的手续拖延到了接近年关的时候，在年关时，案涉房屋随市场波动价格下降、银行贷款业务减少，审批从严，林佳煌的贷款金额无法达到先前双方缔约时的金额。为此，林佳煌、中启公司、郑建鹏一直在进行协商对策，并约定于年后初十再办理相关手续。但因不可抗力的新冠疫情爆发，农历初十时，双方无法办理相关手续。 二、新冠疫情稳定后，郑建鹏拒不继续履行合同，并企图利用连续发催告函的方式解除合同，才导致本案的发生，郑建鹏应当承担违约责任。新冠疫情稳定后，3月份各相关部门才逐步恢复正常工作。各方约定于2020年3月9日继续办理相关手续，但郑建鹏突然反悔不愿配合，并采取连续向林佳煌发函的方式，欲解除合同。这才导致了本案的发生。 综上，林佳煌认为，郑建鹏不仅有拖延办证、至今未办理解押的违约行为，还有在不可抗力后拒不配合继续履约的违约行为。林佳煌不存在任何违约行为，郑建鹏应承担相应的违约责任。故应当驳回郑建鹏对林佳煌的反诉请求。 中启公司述称，买卖双方于2019年4月30日签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，买方陆续支付了30万元的履约保证金。2019年11月20日，开发商通知卖方办理产权证，卖方怠于履行，中启公司应买方的要求发函催促卖方履约。2019年12月下旬，卖方办理了产权证，买方申请评估，但因为年关房价下滑，评估价过低，导致银行贷款金额无法达到买方需求，买卖双方协商过完年后初十再办理相应手续。后由于爆发新冠肺炎疫情，初十双方无法履约。2020年3月6日，中启公司和买卖双方约定，于下一周3月9日去办理贷款手续，双方同意。之后卖方反悔，说由于买方存在违约，要求和买方解除合同。2020年3月11日，我方收到卖方的律师函，要求解除和买方的合同。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月30日，郑建鹏（甲方）与林佳煌（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于闽侯县房屋以1597000元的价格出售给乙方。合同第五条约定，房屋存在抵押，甲方应于领取到甲方名下的《不动产权证书》起的三个工作日内向该房屋原贷款银行申请还款。甲方按下述Ｂ项向该房屋的原贷款银行申请提前结清贷款手续。甲方应于该房屋原贷款银行或交易服务方通知其领取抵押权注销登记受理单后三个工作日内领取该受理单，并于领取该受理单后三个工作日内领取该房屋抵押注销完毕后的房屋权属的各项资料并提交给交易服务方。合同第六条第（二）款约定，该房屋乙方应支付的总履约保证金为300000元。合同第六条第（四）款约定，乙方以贷款方式支付部分购房款，若因乙方自身原因致使乙方贷款不能或贷款不足从而导致本合同无法履行的，乙方应于五个工作日内筹齐房款并转为一次性付款方式交易，否则视为乙方违约。合同第七条约定，于甲方领取到该房屋登记或变更后的《房屋所有权证》或《不动产权证书》后5个工作日内，甲方应提交该房屋的《房屋所有权证》或《不动产权证书》等权属证明，并配合交易服务方指定的评估公司工作人员到该房屋内进行现场看点，乙方应提交买受人的身份证件，以委托贷款银行认可的评估公司办理该房屋评估事宜。合同第八条约定，房屋所有权变更至乙方名下前，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同于违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金200000元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等费用。合同第十五条补充条款（若本补充条款与主合同有相冲突之处，以本补充条款为准）第1款约定，该房屋新的产权人为乙方指定的人员，新产权人可为一人或多人（新产权人符合现行购房政策条件）……第十五条第4款约定，于签订本合同时，该房屋甲方名下的《不动产权证书》尚未办理，甲方承诺于开发商通知可办理其名下《不动产权证书》起的5个工作日内备齐材料并至相关房屋管理部门办理收件受理手续。办理甲方名下的《不动产权证书》所产生的所有税费、公共维修基金等费用均由甲方承担。若该套房屋权证面积与合同约定的面积不符，由甲方承担或者享受，甲乙双方不再另行结算。甲方承诺于通知可领取其名下《不动产权证书》起的三个工作日内至相关部门领取产权证并将该产权证交由交易服务方监管。第十五条第6款约定，因甲方无自有资金办理上述还款解押手续，现甲方向第三人借款解除该房屋抵押权，该房屋的解押金额以甲方贷款银行为准，所产生的解押费及服务费由乙方承担，按借款额1.5%收取解押费，若因甲方征信问题导致解押费增加超出借款额1.5%的解押费用由甲方自行承担。第十五条第7款约定，甲乙双方约定2019年7月1日起至该房屋办理甲方名下银行还款注销手续前，甲方应缴交给该房屋甲方贷款银行的月供（含本金及利息）由甲乙双方共同平均承担，该月供不含在成交价款内，乙方应于每月2号前汇入甲方指定的还款银行账户。 同日，郑建鹏、林佳煌与中启公司签订《交易服务合同》以及《居间服务合同》，约定由中启公司为郑建鹏与林佳煌提供房屋交易服务。 合同签订后，林佳煌依约向郑建鹏支付履约保证金300000元。案涉房屋自2019年11月20日起可以领取办理产权证资料。因郑建鹏未及时向开发商领取办理不动产权证材料，中启公司于2019年12月11日向郑建鹏发出《告知函》，要求郑建鹏在此函发出后三个工作日内，备齐材料并至相关房屋管理部门办理收件受理手续，否则买方将按合同约定追究违约责任。案涉房屋于2019年12月17日取得不动产权证书。郑建鹏未按合同约定办理案涉房屋的解押手续，林佳煌未办理案涉房屋评估及贷款手续。2020年1月13日，郑建鹏委托中启公司向林佳煌发出《履约通知函》，要求林佳煌于发函之日起3个工作日内联系中启公司办理相关手续。2020年3月6日，中启公司经办人通知林佳煌下周一（即2020年3月9日）下午到交行签约，郑建鹏未到场办理相关手续。2020年3月11日，郑建鹏委托律师分别向林佳煌、中启公司发出《律师函》，通知因林佳煌违约，并经中启公司催告后仍拒绝履约，现通知林佳煌解除合同。2020年3月25日，林佳煌向郑建鹏发出《关于继续履行房屋买卖合同的通知函》：告知郑建鹏因疫情原因导致按揭贷款手续迟延，且郑建鹏在履行合同中多次违约在先，要求郑建鹏继续履行合同。2020年4月20日，林佳煌再次向郑建鹏发出《关于继续履行房屋买卖合同的通知函》，要求郑建鹏继续履行合同并支付违约金。 另查明，林佳煌为本案支出律师费30000.01元。林佳煌未依约向郑建鹏支付2019年7月起的一半月供。审理中，郑建鹏确认其委托中启公司2020年1月13日发出的《履约通知函》中的林佳煌的违约行为是指林佳煌未办理评估、贷款等手续。中启公司确认，因郑建鹏未及时办证，导致年底房屋评估价下降，案涉房屋一道证出证后，双方均未进行下一步手续。 本院认为，林佳煌与郑建鹏之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。合同签订后，郑建鹏逾期办理案涉房屋的一手不动产权证，在领取不动产权证书后，未依约向案涉房屋原贷款银行申请解押手续，且在中启公司通知双方于2020年3月9日继续办理相关买卖手续后，郑建鹏未到场办理手续已构成违约。林佳煌未办理评估及贷款手续，亦构成违约，但郑建鹏违约在先，其无权要求解除合同。为维护市场交易稳定，且本案合同并不存在履行的现实困难，故对林佳煌要求继续履行合同的诉求，本院予以支持；对郑建鹏要求解除合同的反诉请求，本院不予支持。郑建鹏办理相关手续后，林佳煌亦应依照合同约定，将案涉房屋剩余购房款支付给郑建鹏。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。林佳煌与郑建鹏在履行过程中均存在违约行为，应各自承担相应的违约责任，故对林佳煌、郑建鹏要求对方支付违约金的诉求，本院不予支持。关于林佳煌要求郑建鹏支付律师费的主张，《房屋买卖合同》中关于守约方有权要求违约方承担律师费的情形为因一方违约导致合同解除，故林佳煌要求郑建鹏支付律师费，依据不足，本院不予支持。 关于林佳煌未依约支付2019年7月起房屋一半月供的行为，林佳煌主张双方口头约定待物业交接后一并结算，审理中，郑建鹏主张其因林佳煌未支付一半月供向林佳煌催告过，但并无举证，且在庭审中，郑建鹏确认其主张的林佳煌的违约行为系林佳煌未办理评估及贷款手续，故对林佳煌有关双方约定物业交接后一并结算月供的主张，本院予以采信。合同约定，甲乙双方约定2019年7月1日起至该房屋办理甲方名下银行还款注销手续前，应缴交给该房屋甲方贷款银行的月供（含本金及利息）由甲乙双方共同平均承担，该月供不含在成交价款内，乙方应于每月2号前汇入甲方指定的还款银行账户。根据开发商通知可领取办理不动产权证的时间、合同约定的履行时间以及办理不动产权证所需的时间，郑建鹏至迟可在2019年12月申请办理案涉房屋的贷款注销手续。由于郑建鹏未办理贷款注销手续，在本院认定双方应继续履行合同的情况下，要求林佳煌继续支付案涉房屋贷款注销手续前的一半月供，不符合合同约定，林佳煌应向郑建鹏支付案涉房屋的一半月供至2019年12月，2020年1月及之后房屋的一半月供不应由林佳煌继续支付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，判决如下： 一、林佳煌与郑建鹏继续履行《房屋买卖合同》，郑建鹏应于本判决生效之日起十五日内办理还款解押，配合林佳煌办理房屋按揭贷款手续，并将位于闽侯县的房屋过户给林佳煌，配合林佳煌办理房屋移交及配套设施过户手续；林佳煌应按合同约定将前述房屋剩余购房款支付给郑建鹏； 二、林佳煌应于双方办理物业交接之日起五日内向郑建鹏付清2019年7月至2019年12月期间案涉房屋原贷款银行的一半月供； 三、驳回林佳煌其他本诉请求； 四、驳回郑建鹏的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19173元，因适用简易程序审结，依法减半收取计9586.5元，由郑建鹏负担；反诉案件受理费9586.5元，由郑建鹏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李秀华 二〇二〇年八月十八日 书记员  陈 丽 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百三十二条：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。