云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3944号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑春丽，女，彝族，1976年1月21日出生，身份证住址：云南省昆明市西山区。上诉人（原审原告、反诉被告）：王汝聪，男，汉族，1974年7月29日出生，身份证住址：河北省沧州市肃宁县。两上诉人共同委托诉讼代理人：胡映萍，云南辞宏律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）:杨明贵，男，汉族，1962年10月16日出生，身份证住址：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：杨阳，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨国社，云南八谦律师事务所实习律师，一般诉讼代理。上诉人郑春丽、王汝聪因与被上诉人杨明贵房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初5186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告立即向原告返还所购房屋；3、诉讼费由被告承担。被上诉人一审反诉请求：1、判令反诉被告继续履行《房屋转让预约协议》；2、本诉反诉案件受理费由反诉被告承担。一审判决认定以下法律事实：原告（反诉被告）郑春丽、王汝聪系夫妻关系。2016年8月19日，原告（反诉被告）郑春丽、王汝聪（甲方）与被告（反诉原告）杨明贵（乙方）签订《房屋转让预约协议》，协议约定：原告（反诉被告）将其座落于昆明市呈贡区房屋作价600000元转让给被告（反诉原告。）协议第三条关于价款支付约定为：乙方于本协议生效之日起一次性向甲方支付转让价款人民币叁拾捌万元整，剩余价款的支付方式于双方签署正式房屋买卖合同时予以协商确认。第四条关于签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件约定为：“双方协商一致，签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件以甲方取得该房屋所有权登记证原件之日起十五个工作日内。”协议还对其他相关条款进行了约定。该协议双方在云南省昆明市明诚公证处办理了公证手续，云南省昆明市明诚公证处出具的（2016）云明诚证字第25909号公证书明确确认双方签订《房屋转让预约协议》的时间为2016年8月19日。被告（反诉原告）于协议签订当日即2019年8月19日按约定向原告（反诉被告）支付了购房首付款380000元。同日，原告（反诉被告）将案涉房屋及相关手续移交被告（反诉原告）管理使用至今。案涉房屋目前正在申请不动产权证办理中。另查明：原、被告与案外人房屋中介公司昆明创联企业管理有限公司于2016年8月17日签订了《房屋买卖三方合同》，该合同对案涉房屋的价格与双方签订的《房屋转让预约协议》一致，只是在合同最后部分，购房尾款220000元的支付方式上，有手写体约定为：2017年8月17日之前支付100000元；剩余的120000元于产权证下发能办理过户手续当日付清。综上所述，一审法院认为：原告（反诉被告）郑春丽、王汝聪与被告（反诉原告）杨明贵于2016年8月19日签订的《房屋转让预约协议》系双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律规定，其合法有效，依法受法律保护。针对原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）未按三方签订的《房屋买卖三方合同》约定的付款方式支付购房款，其行为已构成违约，要求解除双方的《房屋转让预约协议》的诉讼请求，一审法院认为，原、被告双方签订并进行过公证的《房屋转让预约协议》，对购房尾款的付款方式、双方签署正式房屋买卖合同及办理产权变更手续的条件都进行了明确的约定，原告（反诉被告）提交的《房屋买卖三方合同》不符合双方的约定，该合同也未办理过公证，且签订时间在双方《房屋转让预约协议》之前，其购房款付款方式已被双方随后签订并经公证的《房屋转让预约协议》变更，故对原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）未按《房屋买卖三方合同》约定支付尾款，被告（反诉原告）的行为已构成违约，并要求解除双方签订的《房屋转让预约协议》的诉讼请求，因证据不充分，一审法院不予支持；针对被告（反诉原告）要求继续履行《房屋转让预约协议》的反诉请求，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告双方签订的合同虽名为《房屋转让预约协议》，但双方在合同中就当事人名称、房屋基本情况、购买房屋的位置、价格、面积、税费、违约责任等均进行了约定，该协议已具备房屋买卖合同成立的实质要件与必备条款；且原、被告双方在签订《房屋转让预约协议》当日，原告（反诉被告）就向被告（反诉原告）移交了房屋使用管理权，被告（反诉原告）也按约定支付了购房首付款，双方已实际履行了协议。该合同不存在事实上和法律上的履行障碍，具备可履行的条件。故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）继续履行《房屋转让预约协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）郑春丽、王汝聪的诉讼请求。二、原告（反诉被告）郑春丽、王汝聪与被告（反诉原告）杨明贵于2016年8月19日签订的《房屋转让预约协议》继续履行。一审宣判后，上诉人王汝聪、郑春丽不服，向本院提起上诉，请求：1、解除上诉人与被上诉人签订的房屋及配套车位买卖合同；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其所依据的主要事实理由为：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。本案双方签订的系《房屋买卖三方合同》，但因公证处的失误被写成《房屋转让预约合同》；上诉人按照约定将房屋和车位使用权交付被上诉人，被上诉人存在两次支付逾期房款违约。二、被上诉人未对本案重要事实如实陈述，违反诚信原则。被上诉人辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据。首先，上诉人与被上诉人之间于2016年8月17日签订了房屋买卖三方合同，约定将案涉房屋及所配套的车位转让给被上诉人，后双方向昆明市明诚公证处申请办理了关于案涉房屋及配套车位转让的两份房屋转让预约协议公证，公证处于2016年8月19日作出两份公证书，公证书内《房屋转让预约协议》对房屋买卖三方合同内的款项支付条件进行了变更，剩余款项的支付于正式房屋买卖合同签订时予以确认。上诉人取得该案涉房屋所有权登记原件之日起15日内签署正式买卖合同。目前案涉房屋尚未办理产权登记，故未达到签署买卖合同的条件，尚未达到尾款支付条件，故被上诉人无违约行为。其次，上诉人认为公证书出具日期错误，但房屋转让预约协议第三条约定，被上诉人于本协议生效之日起一次性支付38万元，被上诉人也于2016年8月19日支付了首付款38万元，被上诉人支付首付款的时间与房屋转让预约协议所约定的时间一致，也证实了房屋转让预约协议与公证书出具的时间均为2016年8月，上诉人自公证书作出至起诉时长达三年的期间内，从未对公证书的内容及被上诉人的逾期付款提出过任何异议，说明上诉人是认可这个事实的。再次，案涉房屋为二手房，买卖双方通过房屋中介居间后，签订了房屋买卖三方合同，确定了中介费用的金额以及支付方式。按照二手房的交易习惯，中介机构是不太有可能在双方未签订三方协议之前，就组织上诉人与被上诉人签订转让合同。按照交易习惯，房屋转让预约协议签订时间肯定是在房屋买卖三方合同之后的，而且三方合同约定被上诉人向上诉人支付5万元定金，上诉人同意将定金存放于中介处，该定金在买卖双方办理正式买卖合同，在买卖双方办理买卖合同时转化为第一部分房价款，也印证了被上诉人实际转款45万元，上诉人于2016年8月19日出具50万元收条的事实，从侧面印证了公证书的制作时间。最后，上诉人在一审诉讼请求中请求解除房屋买卖合同，返还房屋。上诉人的一审诉请没有对案涉房屋所配套车位的买卖合同进行过任何证明，本案只涉及案涉房屋的买卖关系。上诉人在上诉请求中增加了返还车位的请求，是新的诉讼请求，本案不能调解即不能处理。在二审审理中上诉人提交补正公证书，欲证明本案公证书制作的时间。被上诉人认为该补正仅由上诉人一方申请作出，对合法性不予认可，公证处应当撤销原公证，重新出具公证书。被上诉人提交证据一汇款收据，欲证明被上诉人于2016年8月19日向上诉人王汝聪支付了转让款45万元，其余5万元在签三方协议时已经付掉了，所以合计支付了50万元，支付日期都是8月19日，也就是案涉公证书原来作出的签订转让协议的时间。提交证据二云南省增值税专用普通发票，欲证明昆明市明诚公证处出具给申请人杨明贵的金额1688元，开票的日期也是2016年8月19日，杨明贵是2016年8月19日支付的公证费用。上诉人队增值税发票的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可。认为虽然公证的日期是8月19日，但是转让预约协议最后签约的时间是2016年8月17日，也就是原来一审已经提交过的预约协议的公证书的签约日期是2016年的8月17日，所以公证费发票开票的时间并不能证明预约协议的签订时间。对汇款收据的三性均予以认可，但实际上只收到45万元，而非50万元。本院认为，根据司法部公证程序规则，公证处可以对文书错误进行补正。双方当事人均对对方提交证据的真实性无异议，故本院对相关证据的真实性予以确认，但是否能证明各自的诉讼主张，在本院认为中予以论述。被上诉人对一审判决认定的事实无异议。上诉人认为签订房屋转让预约协议的时间应当是2016年8月17日，系公证之前。本院认为，上诉人提交的补正公证书亦确认本案房屋转让预约协议于2016年8月17日签订，故对上诉人的异议予以支持。本案二审查明的其他事实与一审判决一致，本院依法予以确认。综合当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：本案合同是否应当解除？本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有法律约束力。关于本案合同是否应当解除的问题。上诉人认为被上诉人未按照三方合同约定支付相应的价款，构成根本性违约，应当解除合同。被上诉人认为，房屋转让预约合同对房屋价款的支付方式进行了变更，其已经按照该合同支付了相应款项，不构成违约，合同应当继续履行。就本案查明的事实来看，本案房屋买卖三方合同和房屋转让预约合同在同一天成立并生效。从证明力方面看，同一天签订的合同，对同一事项作出不同约定的，经公证的合同证明力优于未经公证的合同，则相应合同价款的支付方式应当按照房屋转让预约合同的约定确定。故被上诉人按照本案房屋转让预约合同支付款项的行为并未构成违约，一审法院据此作出裁判并无不当。综上，上诉人的上诉主张无事实及法律依据，依法不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院予以维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人郑春丽、王汝聪负担。本判决为终审判决。审判长  李锋审判员  李蕊审判员  白昱二〇二〇年八月三日法官助理陈志远书记员汪雪媛