福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2649号 上诉人（原审被告）：洪金排，男，1985年10月12日出生，汉族，住福建省晋江市，现住福建省晋江市。 被上诉人（原审原告）：施仲乐，男，1965年7月5日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：王志勇，福建华达（石狮）律师事务所律师。 上诉人洪金排因与被上诉人施仲乐房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2020）闽0581民初436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 洪金排上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回施仲乐的一审诉讼请求。2.施仲乐赔偿洪金排装修费用45万元，并退回20000元押金3.本案一、二审诉讼费用由施仲乐承担。事实和理由：1.洪金排承租2307、2302单元房屋共计1102平方（毛坯），租期10年。洪金排投入45万元将上述房屋改造为2301、2302、2303、2304、2305、2306、2307共七个单元的办公室，并进行装修，用于自用或出租。2.施仲乐多次向次承租人说洪金排转租的价格贵，次承租人可以直接向施仲乐承租，导致洪金排无法转租次承租人，洪金排要求解除合同，施仲乐不仅不退还押金，还要求其支付违约金。3.由于施仲乐等人从中干扰，次承租人纷纷在租赁到期后向洪金排退组，有的（2302单元）转而向施仲乐承租，施仲乐则在隐瞒双方房租纠纷的情况下将洪金排空置的房屋（2305单元）租给新承租人，可见施仲乐是故意破坏租约。4.本案涉及三份合同，第一份为（2016）闽0581民初1355号案件涉及的合同，因施仲乐等人干扰洪金排转租给次承租人，施仲乐与洪金排又签订了第二、三份合同，且洪金排被欺骗所以不知道第三份合同中未载明押金20000元，但在洪金排与施仲乐老婆的聊天记录中有谈及20000元押金的事实。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。 施仲乐辩称，1.双方于2019年5月9日签订的《写字楼租赁合同》，约定洪金排向施仲乐承租案涉2302、2305、2306、2307单元房屋，该合同中并未约定施仲乐承诺提供四个车位给洪金排使用，洪金排亦无其他证据证明。2.根据该合同第二条、第四条第二项的约定，洪金排逾期支付租金达30天以上，施仲乐有权解除合同，洪金排应依约将案涉房屋腾空交还施仲乐，并按年租金88509.12元的标准支付自2019年11月10日起至实际腾空交还房屋止的租金，以及支付所欠款项自起诉之日起至实际还款之日止按年利率20%计算的利息。3.由于洪金排违约导致合同解除，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持”的规定，洪金排相关的主张缺乏法律依据，且其在一审中未能提供证据证明装修款为45万元，也未就此提出反诉，故一审法院对此不予支持是正确的。4.双方于2019年5月9日签订的《写字楼租赁合同》并未约定押金20000元，洪金排也未提供证据证明其支付了押金20000元，相反，洪金排在一审庭审中自述该押金系此前合同中的约定，故该押金问题应属于此前合同的争议范围，且此前合同的争议已经解决完毕，与本案无关。且洪金排一审时并未就此提出反诉，其在二审时提出该主张缺乏事实和法律依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 施仲乐向一审法院起诉请求：1.解除施仲乐与洪金排于2019年5月9日签订的《写字楼租赁合同》，洪金排将承租的址于福建省石狮市鸳鸯池西路国贸写字楼23楼2302、2305、2306、2307单元的房屋腾空并交还给施仲乐；2.洪金排按年租金88509.12元为标准支付施仲乐自2019年11月10日起至实际腾空交还租赁房屋时止的租金，并按年利率20%支付所欠款项自起诉之日起至实际还款之日止的利息；3.洪金排承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：址于福建省石狮市鸳鸯池西路北侧石狮国际纺织展贸中心大厦办公楼，系由福建鸳鸯池纺织股份有限公司经建设工程规划许可后建设的房屋。案涉房屋属于其中的23楼2302、2305、2306、2307单元。施仲乐持有福建鸳鸯池纺织股份有限公司于2013年6月25日颁发的《股东可得房屋确认证书》。2019年5月9日，施仲乐作为甲方、出租人，洪金排作为乙方、承租人，签订了一份《写字楼租赁合同》。合同约定：甲方自愿将案涉房屋出租给乙方（不包含车位）；租赁期为7年，自2019年5月10日至2026年5月9日；半年的租金为44254.56元，自本合同生效之日起，乙方应先行向甲方支付半年的租金44254.56元，日后租金以半年一付的形式支付；租赁期起，租金固定以汇款44254.56元的方式结算，租金支付到户名为施超群、1586092888支付宝账户和户名为施超群、建设银行账户62×××95；合同到期，乙方如愿续租，应于合同期满前一个月书面通知甲方，并得到甲方同意；在同等条件下，乙方有优先租赁权；合同期满，房屋状态正常，甲方应如数退还乙方押金，否则押金不退；在租赁期内，甲方保证上述房屋己依法取得房屋所有权证书或相关产权证明文件、权属明晰、无产权争议、不在建设拆迁公告范围内、能保证安全居住、使用、有关法律法规未限制出租，如甲方上述保证不实，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿；在本合同期限内，甲方不得干涉乙方的合法使用权，不得收回房屋，不得擅自提高房屋租金或终止合同，否则，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿；合同期满，甲方不得干涉乙方的合法使用权，不得收回房屋，不得擅自提高房屋租金或终止合同，否则，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿；合同期满，甲方在同等条件下，乙方有优先续租权；租赁期内，乙方必须按时支付租金，如果逾期，自逾期之日起每日按支付租金年利息的20%向甲方支付滞纳金，乙方如拖欠租金30天以上，甲方有权终止合同、有权收回房屋并追究乙方违约责任；等内容。合同甲方、出租人落款处“施仲乐”由施仲乐儿子施超群代签。同日，洪金排依约支付施仲乐半年租金44254.56元。尔后，洪金排未再向施仲乐支付租金。2020年1月7日，施仲乐诉至一审法院。另查明，因包括案涉房屋在内的23楼的房屋租赁合同，施仲乐因与洪金排之间产生纠纷，施仲乐于2016年3月21日诉至一审法院。2016年4月28日，施仲乐以双方已在庭外自行达成和解协议为由，向一审法院提出撤诉申请。一审法院于同日作出（2016）闽0581民初1355号民事裁定，予以准许。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。施仲乐与洪金排于2019年5月9日签订的《写字楼租赁合同》，主体合格，意思表示真实，租赁房屋符合建设工程规划许可，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，房屋租赁合同关系合法有效。案涉合同甲方、出租人落款处“施仲乐”虽由施仲乐儿子施超群代签，但当事人均无异议，故案涉合同主体为施仲乐与洪金排。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因当事人原承租房屋包括石狮国际纺织展贸中心大厦办公楼23楼的其他单元的物业，施超群在返还其他单元的物业仅保留案涉房屋的情况下，与施仲乐重新签订合同，明确约定双方的权利义务，应当按照合同约定按期足额履行支付租金的义务。根据案涉合同关于“日后租金以半年一付的形式支付”约定，洪金排应于2019年11月10日前支付租金44254.56元，但未能如期支付，至今已经超过30天。洪金排的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。据此，施仲乐根据案涉合同关于“乙方如拖欠租金30天以上，甲方有权终止合同、有权收回房屋并追究乙方违约责任”约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定，请求解除施仲乐与洪金排于2019年5月9日签订的《写字楼租赁合同》，具有法律和事实根据，洪金排亦同意解除，予以支持。合同解除后，洪金排应当向施仲乐腾空并返还案涉房屋，同时应当按照合同约定的半年租金44254.56元标准向施仲乐支付自2019年11月10日起至实际腾空交还租赁房屋时止的租金，并按年利率20%赔偿所欠款项自起诉之日起即2020年1月7日至实际付款之日止的利息损失。洪金排辩称施仲乐存在违约行为并主张施仲乐返还装修款45万元、押金20000元，因未能提供充分证据加以证明并提出反诉，不予支持。据此，施仲乐的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除施仲乐与洪金排于2019年5月9日签订的《写字楼租赁合同》；二、洪金排应于判决生效后十日内向施仲乐腾空并返还址于福建省石狮市鸳鸯池西路北侧石狮国际纺织展贸中心大厦办公楼23楼2302、2305、2306、2307单元的房屋；三、洪金排应于判决生效后十日内按半年租金44254.56元的标准支付施仲乐自2019年11月10日起至实际腾空交还租赁房屋时止的租金，并按年利率20%赔偿所欠款项自2020年1月7日起至实际付款之日止的利息损失。一审案件受理费9553元，减半收取计4777元，由洪金排负担。 二审期间，洪金排向本院提交新的证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证。对于当事人争议的证据和事实，本院认定如下：1.洪金排主张其与施仲乐于2019年5月9日签订的《写字楼租赁合同》系双方之间就案涉房屋租赁事宜签订的第三份合同，其在2015年签订第一份合同时就已经支付了20000元押金，故施仲乐应向洪金排退还20000元押金，并就此提交了其与施仲乐于2015年签订的《房屋租赁合同》复印件一份及转账截图一份。经审查，上述两份合同涉及的租赁标的、租金等主要内容均有差异，洪金排亦自述双方曾因变更承租的房屋而于2019年5月9日重新签订了《写字楼租赁合同》，且该份转账截图记载的金额为16000元，与洪金排所主张的20000元并不相符，故上述证据不足以证明洪金排的相关主张，本院不予采纳。2.洪金排提供《证明》一份，拟证明案涉房屋的装修费用。因施仲乐对该《证明》内容不予认可，且在无其他证据佐证的情况下，该《证明》内容的真实性无法认定，故本院对该证据不予采纳。3.洪金排提交写字楼租赁合同一份，拟证明其将部分案涉房屋转租给次承租人的情况。经审查，该证据可证明洪金排将部分案涉房屋转租他人的事实。4.洪金排提供其与施仲乐妻子的短信记录一份。因洪金排确认该证据已于一审庭审时提供，故该证据不属于新的证据，二审不予处理。5.洪金排主张施仲乐承诺提供四个车位给洪金排使用，并就此提供通话录音一份。经审查，该通话系发生于洪金排与案外人之间，且该案外人身份以及是否与本案相关均无法确认，故本院对该证据不予采纳。一审查明事实属实，予以确认。 本院认为，洪金排与施仲乐之间的房屋租赁合同关系有双方于2019年5月9日签订的《写字楼租赁合同》为证，事实清楚，证据充分，应予认定。根据一审查明事实，洪金排未能按照合同约定支付租金已超过30天，其行为已构成违约。根据合同中关于“乙方如拖欠租金30天以上，甲方有权终止合同、有权收回房屋并追究乙方违约责任”的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，施仲乐主张解除合同，要求洪金排腾空后返还房屋以及按照合同约定的半年租金44254.56元标准向施仲乐支付自2019年11月10日起至实际腾空交还租赁房屋时止的租金，并按年利率20%赔偿所欠款项自起诉之日起即2020年1月7日至实际付款之日止的利息损失，具有事实和法律依据，应予支持。洪金排与此相关的上诉请求，缺乏依据，不予支持。洪金排虽主张施仲乐应退回其押金20000元，但未能提供充分证据予以证明，本院不予采纳。洪金排主张施仲乐应赔偿其装修费用45万元，因洪金排于一审时未就此提出反诉，且双方无法调解，故二审对此不予处理，洪金排可另行主张权利。 综上所述，洪金排的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9553元，由洪金排负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李翔峥 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 郑玉蒜 二〇二〇年八月五日 法官助理 王佳森 书 记 员 洪铭锋 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。