北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0116民初2768号原告王中兴，男，1970年11月21日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王越洋，北京平北律师事务所律师。被告：白文华，女，1972年12月31日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：袁景贵，男，1971年8月16日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。原告王中兴与被告白文华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王中兴的委托诉讼代理人王越洋，被告白文华及其委托诉讼代理人袁景贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王中兴向本院提出诉讼请求：1.判令白文华与我签订的租房合同于2017年12月6日解除；2.判令白文华返还租金15000元；3.判令白文华返还押金45000元；4.判令白文华赔偿装修等投入损失9000元；5.判令白文华退还煤改电设备费2000元；6.判令白文华赔偿经营损失6000元；7.判令白文华返还订金2000元;8.判令白文华支付利息，以79000元为基数，以中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年12月6日计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止；9.判令白文华承担本案诉讼费用。事实和理由：我与白文华于2017年3月27日签订《房屋租赁协议书》，白文华将坐落于北京市怀柔区怀北镇大水峪村437号的院落及二层房屋出租给我经营使用，租赁协议约定房屋租赁期自2017年3月31日至2022年3月31日，共计5年;租金为每年45000元，首次房租支付时间为2017年3月27日，以后的租金在每年的3月份付清，付款方式为一年一付，付一年押一年;2017年3月7日，我通过微信向白文华转账定金2000元，2017年3月17日和2017年3月27日两次分别通过微信向白文华转付2017年3月31日至2018年3月31日房屋租金45000元及押金45000元;我装修共花费10060.80元;2017年8月11日，我又向白文华转账2000元，用于农村煤改电设备;2017年12月6日,涉案房屋二层的房间被北京市怀柔区怀北镇政府查封,后经了解，二层房屋为建筑材料不符合消防要求的违章建筑，不能用于出租、住人，致使我原定的业务无法开展;我们之间签订的合同事实清晰、有效,白文华违约事实清楚，请求法院依法维护我的合法权益。白文华辩称：我不存在违约行为，我可以按照政府要求进行改造，并将租期顺延,但王中兴不同意;房子是2018年4月28日收回的,如果解除合同，合同解除应该是2018年3月底,租期满一年，租金不退;订金2000元是包括宽带包年1200元及电表剩余的费用,王中兴撤走的时候，电表里是没有钱的;不认可王中兴装修，2015年时候我是自己装修的，王中兴接房屋的时候，是可以正常营业的;煤改电费用2000元我认可;2018年收房当天，调解员、法官、律师等人在现场，房屋整个瘫痪，不能接待，房屋内空调等很多设备损坏，白色床单变成了黄色，给我造成了巨大的损失，押金不能全退，以财产清点记录为准；不同意给付利息。经审理查明：2017年3月27日，白文华作为出租方（甲方）与承租方王中兴（乙方）签订租房协议，主要约定：“甲方将北京市怀柔区怀北镇大水峪村437号院租给乙方经营使用，甲方向乙方提供农家院营业执照，租期自2017年3月31日至2022年3月31日，年租金45000元，五年起租，签订协议时乙方向甲方一次性支付90000元，以后四年的租金是在每年的三月支付，如乙方违约，合同立即终止，且不退还抵押金45000元，并无条件退出农家院。乙方租赁期间，在其经营期间所产生的各种费用由乙方负担；租赁结束时，由双方检查所有设施，无损坏的情况下，甲方无条件退回乙方交付的抵押金45000元……甲方保证确实拥有房产的所有权及其土地使用权，甲方保证房产在本合同签订前不附有任何其他担保物权和债券（权），房产现状不属违章建筑，也未被法院或者其他政府机构采取查封、扣押等强（制）措施……”。王中兴分别于2017年3月7日、2017年3月17日、2017年3月27日、2017年8月11日支付给白文华租房订金2000元、租金45000元、押金45000元、煤改电费2000元。2017年12月6日，北京市怀柔区怀北镇人民政府对涉案租赁房屋的二楼彩钢板建筑房间进行了查封。王中兴发现房屋二楼被查封后，于2018年1月16日向本院提起诉讼，并向白文华发出通知,内容为:白文华您好,我与您于2017年3月27日签订房屋租赁合同,由于租赁房屋二层于2017年12月6号被查封,导致合同无法继续履行。2017年12月18日我已经通知您终止合同，现再次通知您，我们之间租赁合同于2017年12月6日解除，请您退还我已交纳的租金45000元，押金45000元，煤改电设备费用2000元，并支付我装修损失9000元，经营损失6000元，违约金45000元，现我已诉至法院，如您有调解意愿，请尽快联系我，谢谢！2018年1月24日，白文华收到诉讼材料。2018年4月17日，在诉前调解过程中，双方达成调解意见：1.解除王中兴与白文华于2017年3月27日签订的《租房协议》；2.白文华返还王中兴租房押金45000元、煤改电设备费2000元。上述协议达成后,调解书正式文本未能送达。2018年4月28日，本院组织双方对租赁房屋内的物品进行了清点，主要内容为：二层7个空调不制冷；一层6个空调坏了（房间号1.3.4.5.6及超市柜机）、一层厨房内2个鼓风机不运转、一层公共卫生间热水器安全阀冻坏、漏水。上述所有房屋的钥匙及电卡已由王中兴交付给白文华,王中兴认为空调仅制冷效果差，并非不能运转。本案在审理过程中,就订金2000元问题,白文华称其中包括宽带包年费1200元和电表剩余电费,王中兴认为,宽带费使用不到一年,也就1000元,需要白文华举证宽带费用支付情况,对电费不认可。以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁协议书》、付款凭证、收条、集体土地建设用地使用许可证、财产清点笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，鉴于案涉租赁房屋被部分查封的事实，王中兴向白文华发出解除通知，对通知真实性白文华无异议，故本院确定房屋租赁合同于2017年12月18日解除;就王中兴的诉讼请求部分,本院分述如下：1.返还租金问题。房屋租赁合同虽于2017年12月18日确定解除，但考虑到双方合同解除后于2018年4月28日对涉案房屋进行全面交接,期间的占用费用以及案涉房屋二层被查封等情况均应作为退还租金的考量因素，故本院酌定退还租金数额为5000元；2.押金45000元，由于王中兴租赁期间实际使用涉案房屋及内部设施，应秉持审慎、合理使用的标准，在租赁结束、检查设施时，按照合同约定的无设备损坏的情况下由白文华返还全部押金，根据现场清点记录显示，部分租赁物品存在不能正常使用和损坏等情形，对此王中兴应承担相应的责任，由于白文华对损害结果造成的损失未能进一步举证，故本院对该损失酌定为5000元；3.装修等投入损失9000元，王中兴虽提供了购物清单，但并无其他证据佐证其实际损失，故对该请求，本院不予支持；4.关于订金2000元，白文华虽未举证证实双方的具体约定，但庭审中王中兴称宽带费用不超过1000元,故对该费用本院酌定返还；5.经营损失，王中兴未提供充分证据证实，故对该请求,本院不予支持；6.煤改电费用2000元，白文华对此无异议，其应予返还；7.利息问题，该主张并无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、确认白文华与王中兴签订的《房屋租赁协议书》于2017年12月18日解除；二、白文华于本判决生效之日起十日内返还王中兴租金5000元、押金40000元、煤改电设备费2000元、订金1000元，上述共计48000元；三、驳回王中兴的其他诉讼请求。如果白文华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1776元，减半收取888元，由王中兴负担388元（已交纳），由白文华负担500元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  李 东二〇二〇年八月二十八日法官助理  朱 丹书 记 员  胡雪艳