陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕01民终5558号 上诉人（原审被告）：西安西水置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：雷雨辰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶竞，陕西大秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李银平，男，1973年10月11日出生，汉族，住新疆克拉玛依市独山子区第十四居民区。委托诉讼代理人：韦鹏学，陕西锐博律师事务所律师。上诉人西安西水置业有限公司(以下简称西水公司)因与被上诉人李银平商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区（2019）陕0113民初14733号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人西水公司之委托诉讼代理人叶竞，被上诉人李银平之委托诉讼代理人韦鹏学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，双方签订合同登记号为Y16007324的《商品房买卖合同》（预售），约定李银平购买西水公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，总价款752116元。合同第七条约定，买受人于2015年11月21日前支付该商品房全部价款。第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同附件十二第五条对合同第九条的补充约定：经买卖双方协商一致，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人交付房屋的必要条件是买受人已签订备案合同并按合同规定缴纳全部房款。买受人若未签订备案合同或未按期缴纳全部房款或者其他费用（包括房屋面积补差款、逾期付款的违约金）的情形下，除应按合同及补充协议规定承担违约责任外，出卖人有权不为其办理房屋交付手续。2015年9月19日，李银平向西水公司支付购房款245000元。2015年12月17日，李银平向西水公司支付购房款452116元。2017年10月31日，西水公司通过EMS向李银平寄出《入伙通知书》。李银平实际于2017年12月7日收房。另查，案涉房屋所在项目至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件。上述事实，有《商品房买卖合同》及其附件、房款收据、EMS快递单等证据及当事人陈述在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。李银平于2019年6月21日向西安市雁塔区人民法院提起诉讼，诉称：李银平购买西水公司开发的位于西安市高新区XX路XX号名为西水水岸阳光的1幢2单元10层21001号房屋，与西水公司签订了《商品房买卖合同》。按照合同约定，李银平向西水公司支付了购房款及其他税费共计752116元。合同第十一条约定，西水公司应于2016年12月31日前向李银平交付符合合同约定的房屋。但因西水公司原因，直至2017年12月7日才将房屋交付李银平，逾期交房长达341天之久。合同第十二条约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。现李银平诉至法院，请求：1.判令西水公司向李银平支付逾期交房违约金76941元（752116元×0.0003/天×341天）；2.本案诉讼费由西水公司承担。西水公司辩称，1.其公司曾告知李银平交房时间推至2017年8月，且已就此取得李银平的同意和谅解，属双方协商一致对交房时间的变更。2.涉案房屋因不可抗力导致工期延误416天，交房时间应在前述2017年8月的基础上再顺延416天，故截至李银平实际收房日（即2017年12月7日）不构成迟延交房。3.李银平至今未缴纳大修基金，其公司依法、依约可以不向李银平交房。4.李银平支付房款存在迟延，且至今未支付迟延付款违约金，其公司有权拒绝向李银平交房，并要求李银平支付迟延付款违约金4067.14元。5.李银平主张的违约金标准过分高于其损失，依法应予调低。6.其公司代李银平交纳2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、电梯费、公共区域能耗费、生活垃圾费共2688元及前述资金占用期间相当于同期银行贷款利息的损失，应当从李银平诉请中扣减。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，李银平已向西水公司履行了支付购房款的义务，西水公司应按合同约定时间向李银平交付房屋。关于西水公司辩称李银平迟延支付房款、要求李银平支付迟延付款违约金，并依约有权拒绝交付房屋一节，因李银平在合同约定的交房时间之前已将全部购房款支付完毕，故西水公司以此拒绝交房本院依法不予采信，而西水公司未就迟延付款违约金提起反诉，故本院依法不予处理。虽双方在合同附件中将交房条件变更为所在楼栋经验收合格，但依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定和《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，未达到法律规定的交付条件，西水公司逾期交房的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。关于西水公司辩称合同约定的违约金过高一节，因李银平未提交其因西水公司逾期交房遭受实际损失的相应证据，故根据双方的履约情况，本院酌情将合同约定的日万分之三的逾期交房违约金降至日万分之一。西水公司应以房价款为基数按日万分之一的标准向李银平支付2017年1月1日至实际收房日即2017年12月7日的逾期交房违约金，计算为25647.16元（752116元×341天×0.01%）。关于西水公司辩称涉案工程因不可抗力导致工期延误一节。因西水公司提交的政府文件大多系2016、2017年间，而根据合同约定西水公司应于2016年12月31日前交房，故2017年的政府文件与本案无关联性，本院依法不予采信。而按照合同约定的交房时间2016年案涉项目的地基工程和主体工程应该已完工，不涉及土方施工，故政府2016年治污减霾不能构成本案工期延误的抗辩，西水公司以不可抗力为由要求扣减工期延误的相应期间本院依法不予采信。关于西水公司辩称双方协商一致将交房时间变更至2017年8月一节，因西水公司未就此提交相应的证据，李银平对此亦不予认可，故该项辩称本院依法不予采信。关于西水公司辩称李银平至今未缴纳大修基金，其公司依法、依约可以不向李银平交房一节，因大修基金系李银平向房屋管理部门缴纳的费用，西水公司以此为由拒绝向李银平交房不能成立，本院依法不予采信。至于西水公司辩称代李银平缴纳2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公摊电费、电梯费、生活垃圾费等费用，因与本案不是一个法律关系，不能合并处理，西水公司可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李银平支付2017年1月1日至2017年12月7日的逾期交房违约金25647.16元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李银平的其余诉讼请求;本案案件受理费1724元，由原告负担1149元，被告负担575元。因原告已预交，故被告应在履行判决义务时将负担的案件受理费一并支付原告。宣判后，西水公司不服，向本院提起上诉，诉称：1、请求撤销原审民事判决书；2、请求依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；3、请求判令被上诉人承担全部诉讼费。事实与理由：一、被上诉人至今未缴纳首期房屋专项维修资金，其存在违约行为，上诉人有权不向其交付房屋且不构成违约，一审判决支持逾期交房违约金错误。二审法院对上诉人该抗辩意见未予采纳错误，应予纠正。三、一审判决未予认定上诉人与被上诉人协商一致将交房期限延期至2017年8月31日与事实不符，依法予以纠正。四、上诉人一审中提交的证据足以证明案涉工程因不可抗力因素导致案涉房屋所在工程工期延误416天，故上诉人应当交房的时间也应当顺延416天。五、被上诉人延迟支付首付款，且至今未付逾期付款违约金，上诉人不交房是正常行使合同履行顺序抗辩权，无需以反诉形式提出，也不因被上诉人是否在约定的交房时间前支付全部购房款而失权。七、一审法院认定涉案房屋至今未满足交付条件，系对法律规定合同约定的“交房条件”的错误理解，二审应予纠正。李银平辩称：一、西水公司将国家有关部门收取房屋专项基金的权利揽到自身，以此作为向买受人交房的理由是无效的。二、有关416天的问题，西安指令雾霾是2016年开始的。一审法院查明2015年12月17日，西水公司自行提交的证据已经证明基础设施已经验收完毕。因此天气原因不得作为不可抗力的理由。三、买受人购买的商品房是用于居住的，必须达到验收标准，西水公司将各别楼栋的验收作为交付条件，与法律不符。四、针对延迟支付首付款的问题，延期付款、代付物业费等都是西水公司作出的承诺。五、关于协商延期交付的问题，没有相关证据证实，业主多次要求西水公司交房，西水公司提出了很多优惠条件没有交房。请求二审法院维持一审判决，驳回西水公司的上诉请求。五、人民法院已经将违约金降为每日万分之一的标准。被上诉人已一再妥协让步，希望西水公司承担因其自身原因导致的违约责任。本院经审理查明，二审中，西水公司称涉案房屋于2019年通过消防验收。原审法院查明的其他事实属实。本院认为，西水公司与李银平签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。关于西水公司逾期交房违约责任的认定问题。房屋的交付条件除符合合同约定外，亦不得与法相悖。首先，案涉合同附件约定的验收条件并不包括消防验收，而本案西水公司交付涉案房屋时未进行消防验收的事实显然属于《中华人民共和国消防法》第十三条规定的不得交付的法定情形。其次，西水公司逾期交房并非因为李银平未缴纳房屋维修专项资金所致。此外，西水公司关于其与李银平就推迟交房达成一致意见的主张并无相关证据支持，且空气污染、高温等原因所导致的停工非属于不可抗力因素，故原审法院认定西水公司应依法承担相应逾期交房违约责任并无不当。关于西水公司辩称李银平迟延支付房款、要求李银平支付迟延付款违约金，并依约有权拒绝交付房屋一节，因李银平在合同约定的交房时间之前已将全部购房款支付完毕，故西水公司以此拒绝交房本院依法不予采信。西水公司认为其公司尚不构成违约迟延交房的主张，本院不予支持。另一方面，违约金以弥补损失为主要目的，原审法院根据双方的履约情况及过错程度，按总房款日万分之一调低逾期交房违约金应属恰当。综上，原审判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费437元（西安西水置业有限公司已预交），由西安西水置业有限公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长  侯   静审 判 员  高   玮审 判 员  侯 新 省 二○二○年八月二十六日书 记 员 张  伟  1