广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4268号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市***********卡（增设1处经营场所，具体为广东省中山市东区******永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914************010。法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：张克健，男，1989年8月6日出生，汉族，住广东省中山市*****************。被上诉人（原审原告）：肖媛，女，1990年2月17日出生，汉族，住广东省中山市*****************。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人张克健、肖媛商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、一审法院认定的逾期交房违约行为截止时间有误。如果张克健、肖媛在涉案商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司书面通知张克健、肖媛收楼之日前已办理收楼手续的，则通大公司逾期交房违约行为的截止时间为张克健、肖媛办理收楼手续之日。一审判决认定违约行为的截止时间未包括前述情形，不符合双方合同约定以及相关法律法规规定，且不可避免双方日后因同一案件再次发生争议，增加诉累。故有关逾期交房违约行为的截止时间应为：截至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司书面通知张克健、肖媛收楼之日止（如张克健、肖媛提前收楼的，则截至张克健、肖媛办理收楼手续之日）。二、一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。涉案合同是双方协商一致、自愿签订，合法有效。关于逾期交房违约责任条款，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，合法有效。张克健、肖媛认为合同约定的逾期交房违约金低于其损失，应当提供证据予以证明。如通大公司逾期交房时间过长的，合同也赋予了张克健、肖媛解除买卖合同的权利。现涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，涉案商品房房价上涨，张克健、肖媛获益，而通大公司承担的开发成本上升，在此情况下，一审判决取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则。即使通大公司存在逾期交房，因此承担的逾期交房违约金总额不应超过总房价款的1%。三、张克健、肖媛要求逾期交房违约金从2018年7月1日起计至通大公司实际交房之日止，于判决生效之日起十日内支付已实际产生的逾期交房违约金，以后于每月30日支付当月违约金。现该案判决未生效，而一审法院判决自2020年4月起，通大公司于每月最后一日支付当月违约金，超出了张克健、肖媛的诉讼请求。四、即使法院不支持双方关于逾期交房违约金上限的约定，张克健、肖媛要求于本案判决生效后，于每月支付当月产生的逾期交房违约金无事实与法律依据，同时也不利于双方的结算及履行。本院二审调查中，通大公司称其已于2020年5月10日向张克健、肖媛交付涉案商品房，故请求变更上诉状第一点逾期交房违约行为的截止时间为2020年5月10日，即使其存在逾期交房，违约金计算应截止于2020年5月10日。张克健、肖媛辩称，一审判决认定事实清楚，判决合法合理，请求驳回上诉，维持原判。一、涉案合同是通大公司制作的格式合同，合同第九条关于“出卖人承担逾期交房违约金累计总额不超过该商品房总房价款1%”的格式条款，极大免除了通大公司的违约责任，且限制了张克健、肖媛的权利，而在合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任中，买受人违约需每日按总房价的万分之一标准支付违约金，且另需再按总房价的20%支付违约金。纵观该两条款，买受人违约责任过重，出卖人责任过轻，有违合同公平。二、违约金按每日万分之一计算低于同期贷款利率，并不存在过高。三、通大公司逾期交房已持续近两年，不应按合同约定设置违约金上限，如设定违约金上限，无法更好促使通大公司履行交房义务，也损害张克健、肖媛的合法权益。张克健、肖媛向一审法院起诉请求：判令通大公司向张克健、肖媛支付延逾期交房违约金（自2018年7月1日起以450999元为基数按每日0.01%标准计算至商品房取得《中山市竣工验收备案登记证》且通大公司通知到张克健、肖媛实际收楼之日止，于判决生效之日起十日内支付已实际逾期交房的违约金，以后于每月30日支付当月违约金，暂计至2020年1月20日为25661.84元）。一审法院认定事实：2015年10月29日，张克健、肖媛与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，张克健、肖媛以450999元的价格购买通大公司开发建设的位于中山市*******区**********的房屋，合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。合同签订后，张克健、肖媛如数支付了全部购房款，但至今未收房。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与张克健、肖媛签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据双方商品房买卖合同的约定，通大公司应于2018年6月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付张克健、肖媛使用。张克健、肖媛按约交付房款后，通大公司至今仍未交付涉案商品房，严重逾期，应承担相应的违约责任，向张克健、肖媛支付违约金。关于违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向张克健、肖媛支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而张克健、肖媛如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。从现已查明的事实来看，通大公司逾期交房已近两年，何时能将符合合同约定的商品房交付给张克健、肖媛使用尚不能确定。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使通大公司履行义务，不利于张克健、肖媛实现其对涉案商品房所享有的占有、使用、收益等合法权益。并且该约定远低于张克健、肖媛逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任的约定，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的张克健、肖媛以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，理据充分，一审法院予以支持。张克健、肖媛请求将违约金的计算标准调整为不设上限后，按日万分之一的标准计算并不过高，且与张克健、肖媛如未按期付款的违约责任相对等，一审法院不予调整。至于违约金的计算截止时间，张克健、肖媛主张计算至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通知张克健、肖媛收楼之日，一审法院认为，该主张符合双方的合同约定，一审法院予以支持，自2018年7月1日起，按每日万分之一的标准暂计至2020年3月30日为28819元（450999元×0.1‰×639天）。如张克健、肖媛认为房屋存在重大质量问题、通大公司未能有效通知收楼等原因影响其正常接收房屋，前述期限届满之日不能视为房屋已交付的，张克健、肖媛可另案主张权利，以确定交付日期。关于通大公司主张2020年初爆发的新冠疫情属不可抗力，其可据此免除该期间的逾期交房违约责任。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，通大公司主张，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：通大公司于一审判决生效之日起十日内向张克健、肖媛支付逾期交房违约金【以450999元为基数，自2018年7月1日起，按每日万分之一的标准计算至中山市*****区**********取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司书面通知张克健、肖媛收楼之日止；截至2020年3月30日为28819元，自2020年4月起，通大公司于每月最后一日向张克健、肖媛支付当月违约金】。案件受理费221元，由通大公司负担（该费张克健、肖媛已预交，通大公司于一审判决生效之日起七日内迳付张克健、肖媛）。本院二审期间，通大公司提交《确认书》，以证明其于2020年5月10日向张克健、肖媛交付涉案商品房。张克健、肖媛确认已于2020年5月10日收楼，且二审未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：张克健、肖媛签字的《确认书》载明“贵司告知该物业确认书签字之日尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》以及相关验收及建设进度等，本人清楚知悉并按照现有条件装修入住”。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方当事人对通大公司逾期交房的违约事实均无异议，二审争议焦点为：一、一审判决认定的逾期交房违约金截止日期是否正确；二、一审判决认定的逾期交房违约金计算标准是否正确。关于争议焦点一。张克健、肖媛与通大公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，通大公司应当全面履行合同义务，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。涉案商品房买卖合同明确约定，通大公司交付的涉案商品房应取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，且涉案商品房在达到法定和合同约定的交付条件后，通大公司有义务通知买受人办理收楼手续。而通大公司关于张克健、肖媛可能提前收楼的意见，系本案在一审期间并未实际发生的事实，故一审判决认定通大公司承担逾期交房违约金应计至其取得涉案商品房的建设工程竣工验收备案登记证且书面通知张克健、肖媛收楼之日止，符合双方合同约定及法律规定。鉴于一审法院判决后，通大公司于2020年5月10日向张克健、肖媛交付了涉案商品房，虽然张克健、肖媛是在通大公司未取得竣工验收备案登记证的情形下收楼，但通大公司履行了告知义务，且张克健、肖媛也知晓涉案商品房现状，买受人收楼属于对自己权利的处分，亦是买卖双方就交楼事宜达成新的合意，故本院基于新的事实认定本案逾期交房违约金截止于2020年5月10日。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人虽在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，累计总额不超过该商品房总价款的1%。但从现已查明的事实来看，通大公司长期未能取得涉案商品房的竣工验收备案登记证，将涉案商品房依约交付。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使通大公司履行义务，不利于张克健、肖媛实现其对涉案商品房所享有的占有、使用、收益等合法权益，显然不足以填补张克健、肖媛因此造成的损失。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的张克健、肖媛以约定违约金上限数额过低为由，请求人民法院调整违约金。一审判决将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限、按日按已交付房价款万分之一的标准计算，理据充分，本院予以维持。通大公司应以张克健、肖媛已付房价款450999元为基数，按每日0.1‰的标准，向张克健、肖媛支付2018年7月1日至2020年5月10日的逾期交房违约金30668元（450999元×0.1‰×680天）。综上所述，通大公司的上诉请求部分成立，本案因通大公司二审中提交新的证据导致事实认定发生变化而改判，其应自行负担二审案件受理费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3821号民事判决；二、上诉人中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人张克健、肖媛支付逾期交房违约金30668元；三、驳回被上诉人张克健、肖媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费221元（张克健、肖媛已预交），由中山市通大房地产有限公司负担并于本判决生效之日起七日内迳付张克健、肖媛；二审案件受理费442元，由中山市通大房地产有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  马燕清二〇二〇年八月三十一日书记员  杨俊彦