北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初4322号原告：孙希刚，男，1964年10月27日出生，汉族，住北京市顺义区。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街**院**楼301一社会信用代码91110114344295076Q。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。原告孙希刚与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙希刚、被告绿地京纬公司及被告睿天下公司之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙希刚向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告返还原告购房款225775元及利息（利息以225775元为基数，自2016年3月13日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、要求二被告赔偿原告信息服务费5万元及利息损失（利息损失以5万元为基数，自2016年3月31日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、判令二被告赔偿原告房屋差价损失；4、诉讼费由二被告负担。事实和理由：2016年3月13日，3月20日原告两次向绿地京纬公司交纳房款225775元。2016年3月31日，原告向睿天下公司交纳服务费5万元，当日原告与绿地京纬公司签订《绿地密云XX定购协议》，该协议载明买受人孙希刚，销售房号X-X，建筑面积48.26平方米，原房价885725元，成交单价15594.32元，成交总价752582元，享受折扣94折。现因购房政策，原告无法购买涉案房屋，故起诉至法院，要求被告退还原告购房款、支付利息并赔偿房屋差价损失。绿地京纬公司辩称，1、在解除双方合同关系的前提下，同意向孙希刚退还房款225775元，不同意孙希刚的其他诉讼请求；2、双方签订了商品房预约合同，约定在具备签订正式合同的条件下，由双方另行签订正式合同，绿地京纬公司未隐瞒相关事实，没有过错；3、如法院认定绿地京纬公司需要支付利息损失，应从合同解除之日的次日计算；4、涉案房屋的价格发生了贬损，孙希刚不存在房屋差价损失，涉案房屋目前的价格应通过司法鉴定程序予以确定，由于房屋的位置、坐落、朝向、楼层均不相同，其他案件的评估结论在本案中不能直接适用；5、睿天下公司收取孙希刚的5万元服务费我公司没有返还及赔偿义务。睿天下公司辩称，我公司为孙希刚购买房屋提供了服务，不同意返还孙希刚交纳的服务费用。本院经审理认定事实如下：2016年3月31日，孙希刚向睿天下公司交纳服务费5万元，当日孙希刚与绿地京纬公司签订《绿地密云XX定购协议》，该协议载明买受人孙希刚，销售房号X-X，建筑面积48.26平方米，原房价885725元，成交单价15594.32元，成交总价752582元，享受折扣94折。2016年3月13日，3月20日原告两次向绿地京纬公司交纳房款225775元，绿地京纬公司为孙希刚出具的收据与睿天下公司为孙希刚出具的收据，收款人处显示为同一人。涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据该购房政策，孙希刚丧失购买涉案房屋的主体资格。孙希刚及绿地京纬公司均认可定购协议不能继续履行。另查，绿地京纬公司制定并实行了向电商交纳5万元可以抵顶8万元房款的定购房屋方案。再查，在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商XX申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地XXX-X号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地XXX-X号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。X-X号房屋与本案涉案房屋相类似。孙希刚同意按楼面房地产价格为16172元每平方米计算差价，绿地京纬公司不同意赔偿房屋差价损失，对此不发表质证意见。上述事实，有当事人陈述、《绿地密云XX定购协议》、绿地京纬公司出具的收据、睿天下公司出具的收据、房款交款确认单等证据材料在案佐证。本院认为：孙希刚与绿地京纬公司签订的《绿地密云XX定购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3.26”购房政策，孙希刚丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对孙希刚要求绿地京纬公司退还其交付给绿地京纬公司的购房款并支付利息的诉求，本院予以支持。本案的争议焦点系孙希刚所交纳的5万元服务费如何定性及定购协议解除后该5万元服务费如何处理。根据孙希刚提交的定购协议书中载明的房屋总价款与成交总价的关系，孙希刚享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋方案，再结合绿地京纬公司为孙希刚出具的收据与睿天下公司为孙希刚出具的收据的收款人处显示为同一人等事实，孙希刚有理由相信睿天下公司所收取的5万元系涉案房屋的房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该5万元应认定为孙希刚所交纳的定购涉案房屋的房款，睿天下公司收取5万元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，故孙希刚要求睿天下公司返还5万元服务费及支付利息的诉讼请求，本院不予支持；综上，孙希刚要求绿地京纬公司返还275775元购房款并支付利息的诉讼请求，理由正当充分，本院予以支持，利息的起算本院根据孙希刚实际给付购房款的时间予以确定。对于本案涉及的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对2019年8月20日之后的利息标准予以相应调整；孙希刚有权要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失，参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值，孙希刚主张的房屋差价本院认定为27879元，对孙希刚其他过高要求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告孙希刚与被告绿地集团北京京纬置业有限公司于二〇一六年三月三十一日就绿地XXX-X室形成的商品房预约合同关系。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告孙希刚购房款二十七万五千七百七十五元并支付利息（利息以五万元为基数，自二○一六年三月十三日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；利息以十七万五千七百七十五元为基数，自二○一六年三月二十日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；利息以五万元为基数，自二○一六年三月三十一日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告孙希刚房屋差价损失二万七千八百七十九元。四、驳回原告孙希刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千七百一十八元（原告孙希刚已预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付铁军二〇二〇年八月十三日书记员  王 艳