江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0581民初1775号 原告：苏州市住房置业担保有限公司常熟分公司，住所地常熟市黄河路22号，统一社会信用代码913205817573066856。 主要负责人：刘志国，该分公司经理。 委托诉讼代理人：孔萍，江苏狮山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李韦，江苏狮山律师事务所律师。 被告：朱洁丹，男，1980年6月24日出生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：卞为军，江苏少平律师事务所律师。 被告：姚彩芬，女，1950年12月29日出生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：卞为军，江苏少平律师事务所律师。 原告苏州市住房置业担保有限公司常熟分公司与被告朱洁丹、姚彩芬追偿权纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法由审判员高栋明适用简易程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孔萍，被告朱洁丹、姚彩芬共同的委托诉讼代理人卞为军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州市住房置业担保有限公司常熟分公司向本院提出诉讼请求：1、两被告立即归还原告代偿款人民币646626.23元及利息（以646626.23元为基数从2019年10月19日至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算）；2、两被告支付原告实现债权费用33765元；3、原告有权行使抵押权，以抵押物折价、拍卖、变卖的款项优先受偿；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2015年12月，以两被告为借款人，中国工商银行股份有限公司常熟支行（以下简称工行常熟支行）为贷款人，原告苏州市住房置业担保有限公司常熟分公司为保证人，三方签订《个人住房公积金(组合)借款及保证担保合同》(以下简称《借款合同》)。约定由工行常熟支行向两被告提供公积金借款73万元，贷款期限24年，贷款利率为年利率3.25%。贷款用途为两被告购买常熟市馨虞居8幢405室房屋。借款合同约定借款人按等额本金还款方式按月归还贷款本息。若借款期内，借款人连续三个月或累计六个月未按时偿还贷款本息的，贷款人有权解除借款合同，提前收回已发放的贷款，并要求保证人承担保证责任。原告为被告朱洁丹的借款提供连带责任保证担保。同日，以两被告为抵押人，原告为抵押权人，双方签订了《个人住房抵押(反担保)合同》(以下简称《抵押合同》)[编号：51504578]。两被告将贷款购买的房屋抵押给原告作为原告保证担保的反担保。抵押合同第八条(一)、(二)分别约定，如抵押人未按借款合同的规定履行偿还贷款本息义务，抵押权人向贷款人承担连带保证责任后，有权通过拍卖等形式直接处置抵押物并从处置抵押物的价款中优先受偿，并有权就不足部分继续向抵押人或抵押物共有人追偿。《借款合同》和《抵押合同》签订后，贷款人依约放款。但截止2019年9月，两被告已连续六个月未按时偿还贷款本息。银行遂致函原告，要求原告履行保证担保责任，予以代偿。原告于2019年10月18日向贷款人代偿了两被告贷款本息646626.23元。原告履行保证责任后，有权向两被告追偿。为此，原告提起诉讼。 被告朱洁丹、姚彩芬辩称：两被告对《借款合同》及《抵押合同》的真实性无异议。两被告确实向工行常熟支行贷款73万元，已经部分还款。两被告未能按期偿还银行贷款本息，原告作为保证人为两被告向工行常熟支行代偿的事实由法院依法认定。请法院依法判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月7日，朱洁丹、姚彩芬作为借款人（甲方），工行常熟支行作为贷款人（乙方），苏州市住房置业担保有限公司常熟分公司作为保证人（丙方），签订了《个人住房公积金（组合）借款及保证担保合同》（合同编号030101117734970），合同约定：借款本金73万元，借款期限自2015年12月7日至2039年12月7日止，借款用于购买馨虞居8幢405号房屋。借款利率为年利率3.25%。借款人逾期归还个人住房公积金贷款的，乙方对逾期金额按合同约定利率上浮30%计算罚息，对甲方未支付的利息计收复利。丙方愿意为甲方全面履约向乙方提供保证担保，乙方同意接受丙方的保证担保，保证方式为连带责任保证担保。保证范围包括本合同项下加付借款本金、利息、罚息、复利、违约金等以及乙方为实现债权而发生的费用（包括但不限于律师费等）。当甲方不履行其义务时，乙方有权直接要求丙方在保证范围内对甲方的全部债务承担连带责任，每月偿还的，保证期间为每月还款日届满之日起二年（每月分开计算）。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被乙方宣布提前到期的保证期间为乙方确定的债务提前到期之日起二年。甲方连续三个还款期或累计六个还款期未偿还借款本息和相关费用的，乙方有权解除本合同，提前收回已发放的住房公积金贷款和商业贷款本息，并有权按约定要求甲方承担违约责任，有权根据甲方提供的担保方式实现债权。2015年12月15日，工行常熟支行发放贷款73万元。 2015年12月7日，被告朱洁丹作为抵押人（甲方）、原告苏州市住房置业担保有限公司常熟分公司作为抵押权人（乙方）、被告姚彩芬作为共有人签订了《个人住房抵押（反担保）合同》（合同编号51504578），合同约定：甲方因购买自住住房向建设银行常熟市支行申请借款，乙方同意为甲方向贷款人提供保证担保，同时甲方自愿向乙方提供住房抵押（反担保）……第二条抵押住房的自然情况抵押住房的详细地址：馨虞居8幢405号……抵押价值73万元。第三条抵押（反担保）的范围乙方根据其与贷款人签订的《保证合同》条款代甲方偿还贷款人的全部债务（含贷款本金、利息、罚息、违约金、滞纳金等）及因处分抵押物所发生的一切费用以及诉讼费、律师费等实现债权的所有费用；……第八条抵押物的处置一、在乙方为甲方借款担保期间，出现下列情形之一时，乙方向贷款人承担连带保证责任后，有权通过拍卖等形式直接处置抵押物并从处置抵押物的价款中受偿。1.甲方未按《借款合同》的规定履行偿还贷款本息义务的……二、依法处置抵押物所得价款，按下列顺序清偿规定，经双方协商，就有关事项达成如下协议。1.支付处分抵押物所需的各种费用以及诉讼费、律师费等实现债权的所有费用；2.扣除处分抵押物应缴的各种税费；3.归还乙方代甲方偿还的贷款利息、罚息、本金、赔偿金、违约金等各种相关款项；4.归还乙方垫付款项的利息（按乙方垫付期间同期银行贷款利息计算）；5.支付乙方根据本合同第十条规定应收取的违约金。在作上述扣除或支付后，若有余款，由乙方代为甲方购买、租赁住房或退还给甲方。若处置所得的价款低于上述1-5项之和，乙方有权就不足部分继续向甲方或抵押物共有人追偿。……第十一条双方约定的其他条款……4.双方对本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见时，可诉至乙方所在地法院。2015年12月9日，苏州市住房置业担保有限公司常熟分公司就上述房屋（房屋所有权人朱洁丹、姚彩芬）抵押取得他项权证。 2019年9月23日，工行常熟支行向苏州市住房置业担保有限公司常熟分公司发函称，截止2019年9月23日，借款人朱洁丹已连续6个月未偿还贷款本息，要求原告履行代偿义务，提前归还公积金贷款本金633680.64元、利息11324.97元、罚息176.31元及至实际清偿日的利息。2019年10月18日，苏州市住房置业担保有限公司常熟分公司为朱洁丹向工行常熟支行代偿本息共计646626.23元。至此，该笔贷款本息全部偿清。为本案诉讼，2019年12月4日，苏州市住房置业担保有限公司常熟分公司与江苏狮山律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师代理费33765元。 本院认为：原被告签订的《个人住房公积金（组合）借款及保证担保合同》、《个人住房抵押（反担保）合同》均合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。被告朱洁丹、姚彩芬作为借款人，应按约及时足额偿还借款本息。原告作为连带责任保证人依约为被告代偿借款本息后，有权向被告追偿。故原告要求被告归还代偿款及相应利息的主张，本院予以支持。原告要求被告负担原告为实现债权而实际支出的律师费，符合约定和相关律师收费标准，故原告该主张，本院予以支持。原被告签订了《个人住房抵押（反担保）合同》，并办理了抵押登记，故原告有权对已设定抵押的房屋就折价、拍卖、变卖后所得借款优先受偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第四条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条规定，判决如下： 一、被告朱洁丹、姚彩芬于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告苏州市住房置业担保有限公司常熟分公司代偿款人民币646626.23元及利息（自2019年10月19日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算）。 二、被告朱洁丹、姚彩芬于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告苏州市住房置业担保有限公司常熟分公司为实现债权实际支出的费用人民币33765元。 上述第一、二项款项，如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户，户名：苏州市住房置业担保有限公司，开户行：中国建设银行苏州干将支行，账号：32×××98。 三、原告苏州市住房置业担保有限公司常熟分公司对被告朱洁丹、姚彩芬抵押的坐落于常熟市馨虞居8幢405号的房产，以拍卖、变卖、折价所得价款，对被告朱洁丹、姚彩芬上述债务在人民币73万元范围内享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取人民币5302元，由被告朱洁丹、姚彩芬负担（原告同意其预交案件诉讼费人民币5302元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审判员  高栋明 二〇二〇年八月十九日 书记员  苗海丽