广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初11848号原告：广东宏远集团药业有限公司，住所地：广东省东莞市****工业区，统一社会信用代码：9144********14461H。法定代表人：黄金维，董事长。委托诉讼代理人：邓锴，广东莞益律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛志科，广东莞益律师事务所律师。被告：牛虔东，男，1987年6月29日出生，汉族，住安徽省临泉县***************，身份证号码：341************514。原告广东宏远集团药业有限公司（以下简称宏远公司）诉被告牛虔东房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月16日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人毛志科、被告牛虔东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏远公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.原、被告签订的《宏远·新智汇租赁合同》于2019年12月19日解除；2.被告向原告支付自2019年10月1日起至2019年12月19日止的租金13856元及逾期付款违约金2173.01元（逾期付款违约金以逾期支付金额每日1‰计算，应从约定支付之日起计至清偿之日止，现暂计至2020年4月1日）3.被告向原告支付自2019年10月1日起至2019年12月19日止的物业管理费1385.62元及逾期付款违约金211.76元（逾期付款违约金以逾期支付金额每日1‰计算，应从约定支付之日起计至清偿之日止，现暂计至2020年4月1日）；4.被告向原告支付自2019年9月2日起至2019年12月1日止的水电费407.1元及逾期付款违约金65.69元（逾期付款违约金以逾期支付金额每日1‰计算，应从约定支付之日起计至清偿之日止，现暂计至2020年4月1日）；5.被告向原告补交免收的租金15909元（5303元/月×3个月）；6.被告向原告支付合同违约金15909元（5303元/月×3个月）；以上总计：49917.18元；7.本案诉讼费用由被告支付。事实和理由：2019年3月27日，原、被告签订《宏远·新智汇租赁合同》，约定：原告将位于东莞市松山湖高新技术产业开发区研发五路2号宏远新智汇6号楼首层107号的房屋出租给被告使用，建筑面积88.38平方米，租期5年，自2019年4月1日起至2024年3月31日止，免租期3个月，每月租金5303元；租金不含物业管理费，水电费按实际用量并计入电损价格及公摊费计算收取，被告应于每月1日前付清当月租金，并于每月5日前交纳物业管理费，物业管理费为每月6元/平方米；合同签署时，被告应向原告支付相当于三个月租金的金额15909元（其中预付一个月租金，其余款项为租赁保证金）。上述合同签订后，被告拖欠自2019年10月1起的租金、2019年10月1日起的物业管理费、2019年9月2日起的水电费。经原告多次催讨，并于2019年12月3日委托广东莞益律师事务所向被告发出《律师函》，同时原告通过微信向被告发出《律师函》，被告仍未支付前述费用。被告拖欠租金等费用的行为已经严重违反合同义务，因此原告于2019年12月19日通过微信及张贴的方式向被告发出《解除合同通知书》，解除与被告签订的《宏远·新智汇租赁合同》。原告为维护其合法权益，特向本院提起诉讼，请求依法裁判。被告牛虔东答辩称，第一，被告租赁的案涉房屋是毛坯房，租金是60元/平方米，被告租赁之后进行水电改造、铺贴瓷砖、装灯饰，共花费装修费用75000元。被告的装修可以使案涉房屋租金上涨至80元/平方米，也更容易出租，原告因此受益。第二，被告支付的保证金及其增值应抵扣原告所主张的各项费用。第三，房屋内还有办公家具、空调和电脑，因原告予以扣留导致被告无法搬出。第四，被告进行装修时，装修工人测量的实际面积应是76平方米，原告备案的实际建筑面积也只有77.76平方米，但原告按89平方米出租给被告含有欺诈成分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：2019年3月27日，原、被告签订《宏远·新智汇租赁合同》，约定：原告将其名下位于东莞市松山湖高新技术产业开发区研发五路2号宏远新智汇6号楼首层107的房屋出租给被告使用，建筑面积88.38平方米，被告确认在合同签署时已对租赁物状况进行详细了解同意按合同约定现状承租，租期5年，自2019年4月1日起至2024年3月31日止，免租期3个月，每月租金5303元，合同期限内，如因被告原因导致合同提前终止的，原告有权取消免租期优惠，被告已享受免租期优惠的，须补交免收的租金；租金不含物业管理费，水电费按实际用量并计入电损价格及公摊费计算收取，被告应于每月1日前付清当月租金，并于每月5日前交纳物业管理费，物业管理费为每月6元/平方米；合同签署时，被告应向原告支付相当于三个月租金的金额15909元，其中预付一个月租金，其余款项为租赁保证金；被告逾期支付租金或其他应交纳的费用的，应向原告支付逾期付款金额每日千分之一的逾期付款违约金；被告累计拖欠一个月数额的租金达一个月或以上的，原告有权解除本合同，收回租赁物，追究被告的违约责任；原告解除合同的，被告应在三日内付清所有费用包括违约金，在付清费用后三日内搬出租赁物，如被告未按时足额付清所有费用或逾期搬出的，原告有权暂时停水、停电、将租赁物内被告的财产封存，并收回租赁物，租赁物内由被告投资的与租赁物形成附和的装修装饰物和设施（即固定装修、设施，包括但不限于水电设施、消防设施、天花、墙面、地板、门窗等）不得拆除、损毁，归原告无偿所有，由被告投资的未与租赁物形成附和的装修装饰物和设施及财产归被告所有，被告除应当付清所欠费用及逾期付款违约金、保证金不予退还外，还应向原告支付相当于三个月租金数额的违约金。租赁合同还约定因被告经营原因确需提前解约的，须提前三个月书面通知原告，且履行向原告交回租赁物、付清实租期之租金及费用、支付相当于二个月租金数额的违约金的手续方可提前解约，且原告无须返还保证金。签订上述合同后，被告于2019年3月27日向原告支付10606元保证金并预付2019年7月1日至7月31日的租金5303元。被告使用租赁房屋后，因拖欠2019年10月1日之后的租金、2019年10月之后的物业管理费以及2019年9月至10月的水电费407.1元，原告于2019年11月2日、11月7日通过微信向被告催款，于2019年12月3日向被告通过微信和快递发出律师函，要求被告付清欠费，否则将解除租赁合同并追究违约责任。由于被告仍未履行付款义务，原告于2019年12月19日通过微信和在被告租赁房屋处张贴解除合同通知书的方式向被告提出解除合同，在通知书中要求被告支付拖欠的租金、物业管理费、水电费及拖欠费用每日千分之一的逾期付款违约金，补交三个月租金，支付相当月三个月租金数额的违约金，并不予退还保证金。庭审中，被告对解除案涉租赁合同没有异议，但认为合同解除的时间应为2019年12月1日，因被告于实际自2019年12月1日未再使用租赁物，且于当天向原告提出退租，2019年12月7日被告还应原告的建议提交了申请降低租金的申请，但该申请没有得到原告的通过，之后就收到了原告发出的解除合同通知书。而且，被告据此主张租金、物业管理费应计算至2019年12月1日，而不是原告主张的2019年12月19日。被告对原告主张的水电费金额没有异议，主张被告为案涉房屋花费装修费用75000元，并提供《工程施工合同》以及装修后的房屋照片为据。被告提供一份表格显示案涉租赁物建筑面积77.26平方米。被告称逾期付款违约金十分高，而且在签订合同时并不知道解除合同时须补交三个月的免租期租金并支付三个月的违约金。以上事实，有原告提供的《宏远·新智汇租赁合同》、保证金收据、租金收据、交款通知书、收据、建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书、不动产权证书、微信记录、律师函、顺丰速运单、解除合同通知书、现场拍照照片，被告提供的《工程施工合同》、装修后的房屋照片、建筑物面积表格以及本院庭审笔录附卷为据。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《宏远·新智汇租赁合同》意思表示真实，未违反强制性法律规定，合法有效。关于被告抗辩所称的案涉租赁房屋的实际面积与约定面积不符的问题，由于被告提供的证据为一份表格，该表格的制作人以及制作用途不明，不能充分证明面积不符，本院对被告的该抗辩不予采纳。关于案涉合同解除的原因和时间，被告主张于2019年12月1日退租，但根据双方签订的租赁合同的约定，被告因经营原因需提前解约的，须提前三个月书面通知且满足合同约定的履行相关手续的条件，被告并未按该约定履行退租手续，故被告关于合同解除时间为2019年12月1日的主张不成立。被告未支付2019年10月1日之后的租金、2019年10月之后的物业管理费以及2019年9月2日至12月1日的水电费407.1元，构成违约，原告经2019年11月2日、11月7日和12月3日多次催缴后，被告仍未支付，原告于是于2019年12月19日向被告发出解除通知，符合案涉租赁合同的约定，合同解除时间应为2019年12月19日。因此，对原告要求被告支付2019年10月1日至2019年12月19日的租金13856元、2019年10月1日至2019年12月19日的物业管理费1385.62元以及2019年9月2日至2019年12月1日的水电费407.1元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告抗辩所称的装修以及租赁房屋内的办公家具设施等，双方在租赁合同中约定：“租赁物内由被告投资的与租赁物形成附和的装修装饰物和设施（即固定装修、设施，包括但不限于水电设施、消防设施、天花、墙面、地板、门窗等）不得拆除、损毁，归原告无偿所有，由被告投资的未与租赁物形成附和的装修装饰物和设施及财产归被告所有”，故被告关于房屋装修费用75000元的抗辩本院不予采纳，而被告所称的办公家具设施等不能成为不支付本案租金等款项的合法理由，被告应在履行合同约定的义务后另行向原告主张。关于违约责任，原告因被告逾期支付租金及相应费用而解除合同，并同时主张被告补交三个月的免租期租金、支付三个月的合同违约金、没收租赁保证金并按日千分之一支付租金逾期付款违约金。对此，本院认为，因被告违约，原告有权追究被告违约责任，但以上各项均是对逾期付款这一违约行为所约定的违约责任，综合本案中被告的违约行为以及给原告造成的实际损失，以相当于三个月租金数额的违约金15909元作为违约责任较为适宜，否则存在重复计算，亦显失公平。因原告已经没收了租赁保证金10606元，故被告尚应支付违约金5303元，原告超出该数额的违约金诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：一、确认原告广东宏远集团药业有限公司与被告牛虔东签订的《宏远·新智汇租赁合同》于2019年12月19日解除；二、被告牛虔东于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东宏远集团药业有限公司支付2019年10月1日至2019年12月19日的租金13856元、2019年10月1日至2019年12月19日的物业管理费1385.62元以及2019年9月2日至2019年12月1日的水电费407.1元；三、被告牛虔东于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东宏远集团药业有限公司支付违约金5303元；四、驳回原告广东宏远集团药业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费523.97元（原告广东宏远集团药业有限公司已预交），由原告广东宏远集团药业有限公司负担304.04元，被告牛虔东负担219.93元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  吴利琴二〇二〇年八月十七日书记员  梁清霞尹许君