河北省武邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1122民初721号 原告（执行案外人）：丁占伟，男，汉族，1980年10月2日出生，武邑县人，现住武邑县。 委托诉讼代理人：许双凤，河北利华律师事务所律师。 被告（申请执行人）：王志杰，男，汉族，1970年8月19日出生，现住武邑县。 第三人（被执行人）：孟忠良，男，汉族，1967年9月9日出生，武邑县人，现住河北省涿州市。 原告丁占伟与被告王志杰第三人孟忠良执行异议之诉一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告丁占伟及委托诉讼代理人许双凤、被告王志杰到庭参加诉讼，第三人孟忠良经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告丁占伟向本院提出诉讼请求：一、依法解除对第三人孟忠良名下而属于丁占伟的位于武邑县不动产一处的查封，并停止对该财产的执行。二、本案诉讼费等全部费用由被告承担。事实与理由：贵院受理的王志杰与孟忠良买卖合同纠纷一案，武邑县人民法院于2019年8月12日作出（2019）冀1122民初1149号民事裁定书，查封了孟忠良名下位于武邑县不动产，贵院于2019年8月29日作出（2019）冀1122民初1149号民事调解书（内容详见调解书）。2020年1月13日王志杰向贵院申请强制执行，贵院于2020年3月26日作出（2020）冀1122执93号之二执行裁定书，裁定查封了位于武邑县不动产。2020年6月3日丁占伟提出执行异议，贵院于2020年6月12日作出（2020）冀1122执异11号执行裁定书，裁定“驳回案外人丁占伟的异议申请”。现我方不服该裁定。原告认为，原告已于2019年1月9日通过中介与孟忠良签订《房屋买卖合同》，孟忠良实际已经向我方交付了房产并由我方居住使用至今，我方也已向孟忠良交付了绝大部分房款，因为孟忠良在没有房产证且无法办理过户的情况下，虽经我方多次催办，该涉案房产至今无法办理房屋过户手续，故我方认为我方对涉案房产拥有合法所有权，为涉案房产实际所有人。 被告王志杰辩称，因孟忠良欠我钱，我起诉的是孟忠良，房是属于孟忠良的，孟忠良和丁占伟之间的关系我不清楚，据孟忠良的说法只是把房子租赁出去的，其他的我不清楚。 第三人孟忠良未答辩，也未提交证据。 根据原告的起诉和被告的答辩，确定本案的争议焦点为：原告丁占伟对第三人孟忠良名下的位于武邑县不动产是否足以排除强制执行的民事权益。 围绕本案的争议焦点，原告陈述并举证：原告对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。2019年1月9日，原告丁占伟通过中介武邑县天运房产中介服务部与第三人孟忠良签订《衡水市房地产买卖中介服务合同》，合同约定第三人孟忠良（甲方）将其名下的位于武邑县不动产以770000元的价格出售给原告丁占伟（乙方），合同约定“乙方于2019年1月9日，向甲方支付购房定金人民币（大写）：肆拾万元整”。购房定金交付房款时冲抵房价款，具体付款方式为1、全款，“2019.2.11甲方交房，乙方将27万元人民币交于甲方”“无房产证，乙方暂压甲方房款壹拾万元整，待双方过户完毕后交清”等相关内容。2019年1月9日签订上述合同当天，原告便按照约定向第三人通过银行转账形式交付了购房定金40万元整；2019年2月11日原告又通过中国农业银行股份有限公司武邑县支行向第三人转款270000元整，第三人随后向原告交付了房屋钥匙及相关手续。综上，原告按照约定向第三人共转款670000元整。2019年2月15日原告入住涉案房产内，并居住使用至今。王志杰与孟忠良买卖合同纠纷一案涉诉，武邑县人民法院于2019年8月12日作出（2019）冀1122民初1149号民事裁定书，查封了孟忠良名下位于武邑县不动产，贵院于2019年8月29日作出（2019）冀1122民初1149号民事调解书。2020年1月13日王志杰向武邑县人民法院申请强制执行，武邑县人民法院于2020年3月26日作出（2020）冀1122执93号之二执行裁定书，裁定查封了位于武邑县不动产。2020年6月3日丁占伟提出执行异议，武邑县人民法院于2020年6月12日作出（2020）冀1122执异11号执行裁定书，裁定“驳回案外人丁占伟的异议申请”。我方不服该裁定。综上，原告认为，原告与第三人孟忠良于2019年1月9日签订的《衡水市房地产买卖中介服务合同》是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，在交付了总房款77万元中的67万元后，在人民法院查封之前已经合法占有涉案房产，第三人孟忠良应当按照约定协助原告办理产权过户手续。同时，原告购买涉案房产没有办理产权过户登记，但并非原告原因所致，且原告已经依据合同支付了绝大部分价款，且自愿将尚未交付到第三人孟忠良手中的剩余价款10万元按照人民法院的要求交付执行；同时，因为涉案房产因2019年11月14日前因工程验收未完成，达不到办理大证要求，后又临近过年，加之疫情不可抗力等原因，至2020年3月26日武邑县人民法院查封涉案房产，也经我方多次催办第三人办理该涉案房产房屋过户手续，但始终没有办理，此非我方自身原因没有办理过户，根据《中华人民共和国物权法》第15条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，我方认为我方对涉案房产有拥有合法所有权，为涉案房产实际所有人，足以能够排除法院强制执行。提交证据：一、《衡水市房地产买卖中介服务合同》原件一份，证明原告、第三人在法院查封之前已经签订了合法有效的书面商品房买卖合同，原告、第三人之间存在涉案房产之间的买卖关系。二、中国农业银行武邑建设西路分理处出具的“超级柜台客户回执”及中国农业银行股份有限公司武邑县支行出具的“业务凭证”原件各一份，证明原告按照房屋买卖合同约定，向第三人孟忠良支付了共计67万元的购房款。三、泰华锦业物业服务有限公司于2019年2月19日出具的《业主证明》、于2019年4月19日出具的原告车牌号冀Ｔ×××××、原告行驶证、“丽景金城车辆管理规约”、于2020年8月4日出具的书面证明原件各一份、该公司出具的由原告缴纳的2019年1月1日开始全年物业费、公共设施能耗费、生活垃圾处理费收费专用票据原件两张及该公司出具的写明原告身份、电话等信息的《车辆临时出入证》原件一份，及武邑县文昌社区出具的书面证明原件一份，2020年3月24日原告通过网上国网交付的尚未更名第三人孟忠良名下的电费单据打印件两张，以上共同证明原告基于合同约定已经在法院查封前就于2019年2月15日合法占有涉案不动产。四、泰华锦业房地产开发有限公司于2020年8月3日出具的书面证明一份，证明未能过户，是因为对开发商的大证尚未办理，后接近年关及疫情不可抗力所致，并非买受人即原告的自身原因没有办理过户登记。 被告对原告提交的证据的质证意见是：对证据一我不清楚，孟忠良所说钱未还清之前，房子不出售，房子是租赁出去的。对涉案房产的所有权是孟忠良的，因房屋没有办理过户。对证据二我是在执行异议之后才知道原告方已经买了第三人孟忠良名下的涉案房产，但是是原告与第三人之间的交易。因孟忠良没有房产证，我认为原告与孟忠良之间的交易不合法。对证据三的质证意见，原告与孟忠良的交易我不清楚，所以我不发表意见。对证据四的意见同证据二的质证意见。没有证据提交。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告听第三人所述，原告与第三人之间为租赁关系，第三人没有房产证，认为原告与第三人之间的交易不合法，但没有事实依据和法律依据，本院予以驳回。原告提交的证据一、二、三、四具有真实性、合法性、关联性，可以证明原告在人民法院查封之前与第三人之间已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该不动产，以按照合同约定支付了大部分价款，未能办理过户登记并非原告自身原因所致，以上事实本院予以认定。 经审理查明，2019年1月9日，原告与第三人签订《衡水市房地产买卖中介服务合同》一份，约定第三人孟忠良将其所有的武邑县房产，以770000元的价格出卖给原告，2019年2月11日第三人将涉案房产交付于原告，原告将27万元人民币交于第三人，因无房产证，原告暂压第三人房款100000元，待双方过户完毕后交清，房产证满两年后过户费用由第三人支付。原告于2019年1月9日通过中国农业银行向第三人名下银行账户转账400000元，附言为：房款。原告于2019年2月11日通过中国农业银行向第三人名下银行账户转账270000元。 另查明，王志杰与孟忠良买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日作出（2019）冀1122民初1149号民事裁定，查封孟忠良名下位于武邑县房产。于2019年8月29日作出（2019）冀1122民初1149号民事调解书。协议约定，孟忠良向王志杰分期支付货款230000元，于2020年1月1日前支付130000元，于2020年7月1日前支付100000元。2020年1月13日王志杰向本院申请强制执行。本院于2020年3月26日作出（2020）冀1122执93号之二执行裁定书，查封被执行人孟忠良名下武邑县不动产。本院于2020年6月12日作出（2020）冀1122执异11号执行裁定，驳回案外人丁占伟的异议申请。庭审后，原告已将暂压第三人房款100000元交至法院，配合法院执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与第三人通过签订《衡水市房地产买卖中介服务合同》购买涉案房产，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且签订时间发生在涉案房产被人民法院查封之前；原告提供其交纳涉案房产电费截图、物业费收据、物业业主证明、居民委员会证明和丽景金城车辆管理规约等，能够证明在人民法院查封前其已经合法占有并居住涉案房产；原告已将价款670,000元以转账方式支付给第三人，能够证明在人民法院查封前原告已按照与第三人的合同约定将涉案房产价款全部给付了第三人，且后将剩余房款100,000元交付人民法院执行，能够证明其已经支付了全部房款；涉案房产暂不能办理过户手续，是因泰华锦业房地产开发有限公司开发建设的涉案房产所属的大证尚未办理，具体过户时间需客观原因消除后确定，故原告购买涉案房产后一直未办理涉案房产产权登记，因此，原告办理涉案房产的过户登记存在客观障碍，未办理过户登记的原因不能归责于原告。综上，原告对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。原告请求法院停止对该涉案房产执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 不得执行武邑县房产。 案件受理费11,500元，由第三人孟忠良负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 本院（2020）冀1122执异11号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  陈占群 审 判 员  王凤娇 人民陪审员  孙振起 二〇二〇年八月十八日 书 记 员  宋 扬