福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初4756号 原告：厦门圣博楼宇经营管理有限公司惠安分公司，住所地福建省泉州市惠安县。 法定代表人：杨毓波，经理。 委托诉讼代理人：杨唐忠，男，汉族，该公司员工。 被告：吴越兴，男，1978年3月7日出生，汉族，原住福建省连城县，现住福建省泉州市鲤城区。 被告：蔡连连，女，1982年10月20日出生，汉族，原住福建省连城县，现住福建省泉州市惠安县。 原告厦门圣博楼宇经营管理有限公司惠安分公司与被告吴越兴、蔡连连物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。厦门圣博楼宇经营管理有限公司惠安分公司的委托诉讼代理人杨唐忠，被告吴越兴到庭参加诉讼，被告蔡连连经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告厦门圣博楼宇经营管理有限公司惠安分公司向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告物业服务费8559元、违约金1614.03元，合计10173.03元。事实和理由：被告系惠安县富鑫花园城小区1#楼902室的业主，其建筑面积105.63平方米。2014年1月3日，被告与原告签订《富鑫花园城前期物业服务协议》，主要约定原告作为惠安县“富鑫花园城”前期物业管理公司，其中住宅物业管理费为1.5元/月/平方米，每半年缴纳一次物业管理费，即本年度3月30日前支付上半年的物业管理费，9月30日前支付下半年的物业管理费。若逾期支付，被告应按日千分之三自逾期之日起支付违约金。但被告自2015年7月1日起未缴纳物业管理费，至2020年6月30日共拖欠物业管理费8559元、违约金1614.03元（从欠费之日起至2020年6月30日按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付逾期缴费的违约金），合计10173.03元。经原告多次催讨，被告均未能支付。 被告吴越兴辩称，拒缴纳物业管理费的理由：1、2014年下半年其房屋主卧的玻璃窗无缘无故破裂，上报物业，要求上报给开发商更换玻璃到目前还没有更换，物业没有尽到自己的责任。2、2018年物业要求我配合消防工作人员把我家阳台的马蜂窝烧掉，答应将隐形防盗网修复，也未修复。3、房屋自装修后没有居住。4、曾多次与物业协商处理以及物业费是否可以打折，物业一直都没有处理。5、没有跟原告签订任何的物业合同和协议。6、物业公司一直无法提供物业费的正式发票。 被告蔡连连未作答辩。 被告蔡连连未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。经审理查明，2012年11月23日原告与泉州富登房地产开发有限公司签订“富鑫花园城一期前期物业服务委托合同”，由原告为富鑫花园城一期提供前期物业管理服务事宜，其中带电梯住宅物业管理费为1.5元/月/平方米，住宅每半年向业主收取一次物业服务费，具体收费时间为：上半年3月30日前，下半年为9月30日前。富鑫花园城交房缴费清单规定：预收6个月物业管理费，电梯房1.1元/月/平方米。富鑫花园城前期物业服务协议规定：住宅物业管理费为1.5元/月/平方米。从2014年1月1日至2014年6月30日止收取物业管理服务费标准为1.1元/月/平方米。该小区至今尚未成立业主委员会，除原告外，无其他物业管理公司进驻参与管理。被告系惠安县富鑫花园城小区1#楼902室的业主，于2014年1月3日办理交房手续，该住宅面积105.63平方米，每个月应缴纳物业服务费158.445元，每半年应缴纳物业服务费950.67元。被告缴纳物业服务费至2015年6月30日，自2015年7月1日起，拖延未缴纳物业服务费，至2020年6月30日止合计应交物业管理费9506.7元。经原告多次催讨，被告未予缴交。 以上事实，有厦门圣博楼宇经营管理有限公司惠安分公司提供的营业执照、吴越兴、蔡连连的身份证、欠费明细、富鑫花园城交房确认书、房屋交接验收表、商品房买卖合同、富鑫花园城前期物业服务委托合同、物业服务费催费通知及邮寄单，吴越兴提供的富鑫花园城交房通知书、富鑫花园城交房缴费清单№：0001279、0001281、0001981资金往来专用票据以及当事人的陈述等证据证明，本院予以认定。 综上事实，本院认为，被告虽未与原告签订富鑫花园城前期物业服务协议，但被告实际缴交过物业服务费，且该小区至今未成立业主委员会，原告是该小区唯一的物业管理公司，故原告与被告之间存在事实物业服务合同关系，事实清楚，应予认定。被告未能支付物业服务费，应承担违约责任。2015年7月1日起至2020年6月30日止的物业服务费9506.7元，现原告请求被告支付自2015年7月1日起至2020年6月30日止的物业服务费8559元，依据和理由充分，应予支持。鉴于原、被告未签订富鑫花园城前期物业服务协议，原告请求被告按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付违约金，依据不足，不予支持。被告吴越兴主张原告管理不到位，没有居住是否可以打折，理由和依据不足，不予支持。被告蔡连连经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告吴越兴、蔡连连应于本判决生效之日起五日内支付原告厦门圣博楼宇经营管理有限公司惠安分公司2015年7月1日起至2020年6月30日止的物业管理费8559元。 二、驳回原告厦门圣博楼宇经营管理有限公司惠安分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费54.3元，减半收取27.15元，由被告吴越兴、蔡连连负担25元，应于本判决生效之日起五日内缴交；由厦门圣博楼宇经营管理有限公司惠安分公司负担2.15元，多预交的52.15元予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  杨冬青 二〇二〇年八月二十六日 书记员  王文鹏 附本案引用的主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。