广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初10131号原告:周向东，男，1976年11月22日出生，汉族，身份证住址：湖南省耒阳市*********，现住东莞市*******************，公民身份号码：430************017。被告一：重庆君爵物业管理有限公司，住所地：重庆市江北区*********,统一社会信用代码：915***********536T。法定代表人：任某1。被告二：重庆君爵物业管理有限公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市石排镇埔心村又一村住宅小区******，统一社会信用代码：91441900MA52AEAQ7T。负责人：任某1。原告周向东与被告重庆君爵物业管理有限公司、重庆君爵物业管理有限公司东莞分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告周向东到庭参加诉讼，被告一重庆君爵物业管理有限公司法定代表人、被告二重庆君爵物业管理有限公司东莞分公司负责人任某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周向东向本院提出如下诉讼请求，请求判令：1、被告退还非法所收的物业费用16400元；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：1、从天景花园管理处的催单费计算，任某1在2005年的5月份就进入了天景花园经营，其说2013年6月20日天景置业有限公司（实查在中国内地无此企业）与其签订了物业管理委托合同，却从没有向小区公示，也只是他的一面之词，不可信服。2、天景置业有限公司（实查在中国内地无此企业）在2018年6月10日与其签订了物业管理委托合同，但是其营业执照却是2019年9月25日才办理下来，这是明显的伪造合同。3、重庆君爵物业有限公司东莞分公司不能应业主和政府的要求，公示与天景花园的物业管理服务合同，收费许可证，财务公示等文件，重庆君爵物业有限公司东莞分公司也在2018年12月26日和2019年3月8日告知会公示，但是到现在2020年4月1日也没有公示，明显是没有，非法强驻经营，强收物业费，欺压业主（有时关闭通车道闸，严重影响业主正常通行）。4、管理处的催费单在2019年11月公示本小区业主王金香欠费175个月，周向东欠费11个月，依此计算，所以需退还原告所交的164个月物业管理费。（原告是2002年5月入住天景花园，房产证的日期是2007年9月30日，到2019年11月已入住了235个月，按现有的证据日期计算，每月100元，共计16400元，之前的物业费每个月分别是60元和80元，现物价上涨，统一按每月100元计算，利息按法规另计）。被告一、二辩称，1、2002年10月5日至2013年6月30日，天景置业有限公司与东莞市大朗金海物业管理有限公司分别于2002年10月5日、2005年6月29日、2008年5月3日签订《物业管理委托合同》，合同到期时间为2013年6月30日。此三份合同均有东莞市房管所备案，属合法经营。期间由任某1负责物业管理服务工作，并得到该花园85%以上业主或住户的认可。2013年合同到期后，因天景置业有限公司以及东莞市大朗金海物业管理有限公司不再接管，在没有新的物业管理企业进驻的情况下，天景置业有限公司委托任某1实施物业管理。因没有业主和相关部门成立业主委员会，根据相关法律规定，业主大会在物业服务合同期限届满后没有做出选聘或续聘决定的，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务，可自动延续至业主大会做出选聘或续聘决定为止。2018年下半年，原告以加装电梯，更新排水供电系统以及花园内公共区域停车不收费为由倡议成立业主委员会未果，原告便四处投诉举报。天景花园由2018年9月25日依法注册成立重庆君爵物业管理有限公司东莞分公司提供物业服务，由于天景置业有限公司未在大陆注册，当时是挂靠的石排房地产开发有限公司。对此被告一、二也向原告、相关部门做出了解释：根据天景花园的实际情况，为了广大业主的利益，希望尽快成立业主委员会，以便于决定天景花园物业管理的相关事宜，将根据全体业主的意愿严格执行。2、2002年至今，被告二为天景花园提供的物业管理服务得到广大业主的认可，在接到原告的投诉后，石排镇房管所为此征求了广大业主的意见，也得到了85%以上业主的认可。根据相关条例和规定，天景花园物业管理委托合同是合法有效的，并且原告享受了物业管理服务，应当承担相应的物业管理费用，且原告诉求也超过诉讼时效。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据庭审举证、质证、认证，本院确认本案事实如下：原告所在小区为位于东莞市石排镇石排大道的天景花园小区，根据东莞市石排镇房地产管理所反映，天景花园小区于1995年销售，其开发商实际为天景置业有限公司，该公司属香港公司，证照号为157********2599A，并无在中国大陆进行任何登记，该公司自行成立了天景花园管理处，由管理处来管理小区的日常运作。2002至2013年期间，该公司与东莞市大朗金海物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》，2013年6月20日，天景置业有限公司与被告法定代表人任某1签订《物业管理委托合同》，将天景花园的部分物业服务业务（一二楼商铺不在委托管理事项中）委托给任某1，期限为2013年7月1日至2018年6月30日，物业管理服务费的收费标准为每月100元/户。庭审中，据任某1陈述，为更加规范管理，其注册成立了被告二重庆君爵物业管理有限公司东莞分公司。2018年9月28日，天景置业有限公司与被告二签订《物业管理委托合同》，将天景花园的部分物业服务业务（一二楼商铺不在委托管理事项中）委托给被告二，期限为2018年10月1日至2023年9月30日，物业管理服务费的收费标准为每月100元/户。上述两份物业管理委托合同因楼盘规划面积与实际管理服务面积不相符，因此暂未能在房管部门进行备案登记。根据2019年2月22日东莞市石排镇房地产管理所对天景花园小区全体业主的调查结果显示：（2）对本小区物业管理公司的服务质量感到“很满意”有31.2%，“满意”有60.8%，“一般”有8%，“不满意”、“很不满意”的没有；（3）对本小区的物业管理费收取标准感到“偏低”有6.4%，“合理”有93.6%，“偏高”没有。天景花园小区自成立至今，尚未筹备成立业主委员会。另查明，被告一于2009年6月17日成立，被告二为被告一的分支机构，其于2018年9月25日成立，经营范围包括物业管理（凭资质证书执业）。以上事实，有原告提供的收据、催交费通知书照片、12345投诉回复信息、天景花园管理处告知书、重庆君爵物业有限公司东莞分公司告示、被告一、二的工商登记资料打印件、东莞市石排镇房地产管理所信访诉求依法履职答复书、石排镇人民政府信访事项处理意见书，被告提供的物业管理委托合同（5份）、石排镇天景花园物业管理处管理费收取一览表复印件（2006-2020年共15份），本院调查取得的东莞市石排镇房地产管理所关于天景花园物业诉讼的一些情况说明、本案的开庭笔录等附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。天景置业有限公司为天景花园小区的实际开发单位，其自2018年9月与被告二签订前期物业服务合同，被告二亦实际对天景花园进行物业管理，提供物业服务，且该天景花园小区的业主亦普遍认可被告二的物业服务并认为物管费收费标准合理。原告作为天景花园小区的业主之一，接受了物业服务，即有交纳物业服务费用的义务，且被告二于2018年成立后才接管天景花园。因此，原告接受物管服务多年后诉请被告一、二退还已收取的物业费用16400元，无法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告周向东的诉讼请求。本案案件受理费105元（已由原告周向东预交），由原告周向东负担。本判决为终审判决。审判员  王伟平二〇二〇年七月三十一日书记员  刘玲玲附相关法律条文：（摘录）《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务、第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。