渭南市临渭区人民法院   执 行 裁 定 书    (2020)陕0502执异47号   案外人：景孝民，男，1961年XX月XX日出生，汉族，党员，住陕西省西安市未央区，白水县卫生健康局干部。   申请执行人：杜巾，男，1948年10月17日出生，汉族，住陕西省三原县，农民。   委托诉讼代理人任文举，男，1963年3月15日出生，汉族，党员住渭南市，临渭区水务局下岗职工。   被执行人：陕西天时置业有限公司，住所地渭南市高新区。   法定代表人孙万吨，董事长。   本院在执行杜巾与陕西天时置业有限公司项目转让合同纠纷一案中，案外人景孝民于2020年6月9日提出书面执行标的异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年6月30日组织各方当事人进行听证。案外人景孝民到庭参加听证，申请执行人杜巾未到庭，指派其委托诉讼代理人任文举到庭参加听证，被执行人陕西天时置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。   案外人景孝民称，2011年10月20日，申请人与陕西天时置业有限公司签订《购房协议》，约定申请人从陕西天时置业有限公司处购买陕西天时置业有限公司开发的高新区XX路XX段XX园区XX号楼XX层XX号商铺房产，面积149.99平方米，总价款1949870元，并于当日向陕西天时置业有限公司现金缴纳了上述款项，陕西天时置业有限公司代收了118520元（包含契税、维修基金、办证费、测绘费、有线电视初装费等费用），上述两笔费用由陕西天时置业有限公司向申请人出具收款收据，但因陕西天时置业有限公司原因，该商铺一直未向申请人交付使用。2017年9月26日，申请人与陕西天时置业有限公司签订《商品房买卖合同》，对房屋价款及面积予以确认，至今没有交付房屋使用。   2015年，贵院审理的杜巾与陕西天时置业有限公司借款合同纠纷一案，查封了申请人的上述房产，申请人于2020年6月为自己房产办理不动产备案登记时才知道自己所购买的该套房产被临渭区人民法院（2015）临渭执字第00376-1号裁定书予以查封，但该期间从未有任何部门告知申请人自己房产已被查封，现提出书面执行异议，请求依法中止依据（2015）临渭执字第00376-1号执行裁定书对案外人景孝民所有的陕西天时置业有限公司开发的高新区XX路XX段XX园区XX号楼XX层XX号商铺房产的查封执行措施。   针对所提涉案标的异议申请，案外人景孝民向法庭提交的证据有：（2015）临渭执字第00376-1号裁定书、协助执行通知书、购房协议、商品房买卖合同、票据四份。证明涉案商铺系案外人景孝民全款购买，临渭区法院查收措施错误，依法应予中止。   申请执行人杜某某，案外人对涉案商铺的交款为现金交易，如何交易都不清楚，因此对案外人全部的证据真实性有合理怀疑，故认为案外人异议请求不能成立，要求驳回其异议请求。   本院查明， 2014年10月28日，本院作出（2014）临渭民初字第02071号民事判决书，判决：限被告陕西天时置业有限公司自本判决生效之日起十五日内返还原告杜巾楼花款200万元并承担利息损失，利息自2014年8月5日起算至清偿之日止，按中国人民银行规定的商业银行同期贷款利率计算。该判决于2014年11月16日生效。因被告陕西天时置业有限公司未按上述生效判决履行义务，原告杜巾向本院申请强制执行，本院于2015年2月2日立案受理并开始执行，案号：（2015）临渭执字第00376号。2015年9月18日，本院作出（2015）临渭执字第00376-1号执行裁定书：查封、扣押被执行人陕西天时置业有限公司价值2230000元的财产，并于同日向渭南高新区房地产管理所送达协助执行通知书，将被执行人陕西天时置业有限公司位于高新区新盛路商业街E号楼的14楼2号、15楼3号、18楼2号、21楼7号、24楼1号及4号商铺予以查封。2015年9月25日，该案终结本次执行程序。2018年1月8日，该案恢复执行，案号：（2018）陕0502执恢3号，2018年7月16日，该案终结执行（和解）。2018年9月18日,本院向渭南高新区房地产管理所送达（2015）临渭执字第00376-1号执行裁定书及协助执行通知书，将被执行人陕西天时置业有限公司位于高新区新盛路商业街E号楼的14楼2号、18楼2号、21楼7号、24楼1号及4号商铺予以续封，续封期限三年。渭南高新区房地产管理所收到上述材料后依法予以续封。2020年6月9日，案外人景孝民向本院提出书面执行异议，请求中止依据（2015）临渭执字第00376-1号执行裁定书对案外人景孝民所有的陕西天时置业有限公司开发的高新区XX路XX段XX园区XX号楼XX层XX号商铺房产的查封执行措施。   又查明，2011年10月20日，景孝民与陕西天时置业有限公司签订《购房协议》，约定甲方陕西天时置业有限公司将坐落在高新区XX路XX段XX园区XX号楼XX层XX号，面积149.99平方米，出售给乙方景孝民，单价13000元／ 平方米，总房款1949870元，于2011年10月20日一次性付清，代收费用合计118520元。双方同意定于2013年5月31日正式将上述房屋交付，产权证双方约定交房后一年内办理。主体封顶后更换正式合同。该购房协议加盖有陕西天时置业有限公司合同专用章及孙万吨私章，同时有景孝民的签字摁印。同日，陕西天时置业有限公司出具两份收据并加盖陕西天时置业有限公司财务专用章，载明收到景孝民E#楼1-4房款1949870元，契税、维修、办证、测绘、有线费用共计118520元。   再查，2017年9月26日，景孝民与陕西天时置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定将高新区XX路XX段XX街XX幢XX层XX号商铺以1949870元人民币的总价款出售给景孝民，并约定自本合同签订之日起一次性交房款1949870元到位，于2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用交付商品房，该合同第十八条规定，买受人的房屋仅作商铺用。第二十四条规定，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向高新区房管所申请登记备案。该合同出卖人栏加盖有陕西天时置业有限公司合同专用章及法定代表人孙万吨私章，买受人栏载明有景孝民的签字摁印。   另，景孝民与陕西天时置业有限公司签订的《购房协议》与《商品房买卖合同》中陕西天时置业有限公司合同专用章不一致，涉案房屋系毛坯房，属商铺而非居住用房，陕西天时置业有限公司未向景孝民申请登记备案，也未向景孝民进行交付，涉及涉案商铺的交款情况，案外人景孝民陈述于2011年10月20日一次性向陕西天时置业有限公司交纳总房款1949870元，全部都是用现金现场交付，但未提供相关证据佐证其主张。   本院认为，当事人争议焦点是该房产的权属问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因案外人景孝民对上述涉案不动产之权属问题提出执行异议，应依据上述第二十四条、第二十五条、第二十八条规定进行审查。    根据案外人景孝民提供证据可以认定，涉案不动产属被执行人陕西天时置业有限公司开发建造，用途明确为商铺而非居住房屋。案外人景孝民虽与被执行人陕西天时置业有限公司签订有《购房协议》，且该《购房协议》签订时间2011年10月20日早于本院查封时间2015年9月18日，但该《购房协议》第九条明确约定，主体封顶后更换正式合同，上述内容可以认定案外人景孝民与陕西天时置业有限公司在法院查封之前未签署正式买卖合同，而是双方在法院2015年9月18日查封之后长达两年之后的2017年9月26日签订正式的《商品房买卖合同》，且该合同第三十四条约定的登记备案至今未履行登记备案手续。故案外人景孝民与陕西天时置业有限公司在人民法院依法查封之后所签订正式的《商品房买卖合同》是否合法有效尚需通过诉讼予以确认。   综上，因涉案财产属商铺并非居住用房，目前仍系毛坯房且未交付案外人，案外人景孝民未占有该商铺，加之案外人景孝民也未提供涉案标的物物权方面的相关证据，其所提执行异议亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，现案外人景孝民针对本院查封上述涉案商铺的执行措施提出执行异议，其所提执行异议并不足以排除本院查封上述涉案房屋的执行措施。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条二款、第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：   驳回案外人景孝民的异议请求。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。         审判长   苏继军   审判员   刘晓静     审判员   刘娟洁     二〇二〇年七月一日     法 官助 理    丁秦龙   书 记 员   张丹