四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1908号 上诉人（原审被告）：四川百世威体育用品公司。住所地四川省成都市双流区东升街道西南轻工产品加工贸易区。 法定代表人：丁汉池，总经理。 委托诉讼代理人：曾祥坤，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张子伟，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张福春，男，1981年8月16日出生，彝族，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：夏菁，四川超跃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周裕贤，四川超跃律师事务所律师。 上诉人四川百世威体育用品公司（以下简称百世威公司）因与被上诉人张福春房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 百事威公司上诉请求：1.依法撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初653号民事判决第三项；2.改判被上诉人张福春返还上诉人四川百世威体育用品有限公司2020年1月28日至2020年2月29日期间的房屋租金113,973元。3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院相关事实认定错误，且未考虑上诉人已提前尽到合理通知义务以及疫情的客观情况，导致其确定的违约金及损害赔偿金过高。一审法院认为“本案出租方遭受的损害主要在于承租方提前解除合同导致其面临重新招租的空租期，以及对新承租人可能给予的装修免租期而无法取得的租金收益”，即主要包括两方面“空租期”以及“可能给予的装修免租期”首先，上诉人在解约前四个月时已经屡次通知被上诉人，要求解除合同，被上诉人在接到通知后有充分的时间可以处置该房屋避免空租期，但其拒绝任何沟通，故一审法院认为的空租期的损失应由被上诉人自行承担。其次，在庭审时被上诉人委托诉讼代理人主张“装修免租期”，上诉人委托诉讼代理人要求其出示证据，被上诉人委托诉讼代理人无任何证据，仅声称“装修免租期”系“商业惯例”，上诉人委托诉讼代理人明确提出双方先后两次签订的场地租赁合同均未约定“装修免租期”，一审法院却径行将“装修免租期”纳入被上诉人遭受的损害，与事实不符。最后，一审法院在依据公平原则和诚实信用原则时，未切实考虑案件客观情况，仅从被上诉人损失出发，未考量本案如下客观情况：第一，新冠肺炎疫情导致上诉人闭店期间正是上诉人经营服装零售的黄金期（春节期间），闭店期间的损失远超其他月份的经营收入；第二，新冠肺炎疫情导致服装零售业遭受巨大冲击，难以维持企业正常经营；第三，在被上诉人张贴招租信息后，短短几天便有客户拟进行承租，案涉商铺正常情况下的空租期较短；第四，上诉人早已通知被上诉人退租，且一直试图与被上诉人妥善处理，却均未获得其反馈；第五，案涉商铺未能及时租赁以及可能造成的空租期均系由于被上诉人拒绝沟通、拒绝接受案涉商铺钥匙，致使意向客户无法及时看房，自行扩大损失；第六，《场地使用合同》中明确约定案涉商铺的租赁用途系销售361品牌服饰，即双方清楚合同目的系上诉人使用案涉商铺进行服装销售。同时，一审法院在判决书中使用“可能给予的”对“装修免租期”进行限定，即一审法院认为“装修免租期”属于间接损失/可得利益损失。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（下称“指导意见”）第10条之规定，以及双方两次租赁合同中均未约定“装修免租期”的实际情况，该“装修免租期”显然属于不可预见的损失，不应纳入其损害，一审法院酌定4个月的租金收益作为违约金及损害赔偿总额不符合《指导意见》第6条的规定，亦未考量新冠肺炎疫情对上诉人所在行业冲击的客观状况，造成实质上的不公平。2.一审法院认为新冠肺炎疫情期间闭店并未对上诉人造成实质影响，与事实不符，被上诉人应当返还上诉人支付的2020年1月28日至2020年2月29日期间的房屋租金113,973元。如上所述，上诉人系利用案涉商铺进行服装零售，新冠肺炎疫情导致政府采取强制措施致使上诉人闭店，导致上诉人无法在春节期间销售服装，造成了巨大的经济损失，而一审法院却认为新冠肺炎疫情期间闭店并未对上诉人造成实质影响，严重违背客观事实。同时，如上所述，由于双方在《场地使用合同》中第一条第二款单独约定“租赁用途：销售361品牌服饰”，即在合同中以条款方式明示、披露了合同目的，被上诉人应负有保障商铺可以按照合同约定用途正常使用的义务。在此情况下，应当认为能够经常经营系双方当事人内心共同的行为达成合同的基础。在新冠肺炎疫情防控期间导致被告无法实现合同目的”的情况下，继续履行合同对上诉人严重不公，满足情势变更的成立条件，且减免疫情期间房租亦符合当下政策环境之导向，故被上诉人应返还上诉人无法经营期间的租金。 张福春辩称：1.上诉人存在逾期支付租金的违约行为，应当按照合同约定承担该部分违约金。2.双方的租赁合同关系从2013年就开始建立，至上诉人起诉时已经实际履行超过7年，上诉人提出解除合同并非属于不可抗力或情势变更情形，属于恶意解除，按照合同约定应当承担违约责任。3.涉案商铺从2020年2月29日上诉人撤场至今一直处于关闭状态，给答辩人造成的直接租金损失至今还在继续扩大，答辩人的实际损失已经远远超出一审法院判决的违约金金额，该损失是由上诉人违约、恶意解除合同造成的，根据双方合同约定，上诉人应予以承担损失赔偿。4.关于上诉人主张答辩人向其返还支付的2020年1月28日至2020年2月29日期间租金的问题。本案合同解除是由于上诉人的违约造成，其在合同经原审法院确认解除的时间（2020年3月8日）或其在原审反诉中主张解除的时间（2020年2月29日）前已有明确的解除合同的意思表示，（即在2019年10月及11月向答辩人发函要求解除合同），但其并未在提出解除合同的合理期限内办理腾退房屋，且至其认为解除或法院认定解除时间已长达五月之久，期间上诉认一直存在持续占有、使用、控制涉案商铺的行为。而该行为并非因疫情原因导致，且其主张退还租金的期间与其提交的南充市顺庆区政府办公室关于营业场所关闭、复工的期限不相一致。因此，上诉人以疫情为由，要求答辩人向其返还租金的理由不能成立，原审法院并未支持其该项请求适当。 张福春向一审法院提出诉讼请求：1.判令百事威公司立即向张春福支付欠缴的租金130万元（2019年9月11日至2020年9月10日期间）。审理中，张春福将该项请求中的租金金额变更为692,622.95元（2020年3月1日至2020年9月10日止）；2.判令百事威公司立即向张春福支付逾期付款违约金，计算方式：以130万元为基数，按照每日千分之十的标准计算从应付款之日2019年8月11日计至欠缴租金实际付清之日止，暂计至2019年11月11日为11.96万元。审理中，张春福将该项请求违约金计算方式变更为：以130万元为基数，按照每日千分之十的标准计算从2019年8月11日计至2020年3月20日止；以692,622.95元为基数，按照每日千分之十的标准从2020年3月11日计算至实际付清日止，合计主张37.6万元；3.若解除合同，判令百事威公司向张春福支付解除合同的经济损失43万元（4个月的租金损失，包含重新招租的空租期与免租期）；4.判令百事威公司支付合同解除的违约金39万元（年租金的30%）；5.本案受理费由百事威公司承担。 百事威公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.依法确认百世威公司与张福春于2018年6月8日签订的《场地使用合同》于2020年2月29日解除；庭审中，百世威公司明确其主张合同解除的请求权基础为新冠病毒疫情导致情势变更。2.判令张福春向百世威公司返还2020年1月28日至2020年2月29日期间的房屋租金113,973元；3.判令张福春向百世威公司退还房屋租赁保证金10万元；4.本案的反诉诉讼费由张福春承担。 一审法院认定事实如下：2013年9月，张福春（出租方）与百世威公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定百世威公司承租座落在四川省南充市商业用房中的42号、40号二间（面积120平方米），租赁期间为2013年9月11日至2018年9月11日止，并约定百世威公司向张福春缴纳房屋租赁保证金10万元。合同到期后，出租方张福春（甲方）与承租方百世威公司（乙方）于2018年6月8日再次签订《场地使用合同》，主要约定：一、甲方同意将坐落在四川省南充市商业用房中的42号及42号附1号、40号及40号附1号部分房产，建筑面积约为160平方米出租给乙方使用。租赁用途为销售361品牌服饰。二、租赁期限：2018年9月11日起至2023年9月10日止。三、房屋租赁保证金：甲、乙双方商定本房屋租赁保证金为10万元，本次为甲乙双方续签场地使用合同，保证金10万由上一份合同的保证金自动转为本期保证金。甲、乙双方商定在租赁期满或本合同正常终止后7天内，若乙方无拖欠房租及其他水、电、物管费用时，甲方将本房屋租赁保证金全额（不计息）退还给乙方。四、甲、乙双方商定，前三年从2018年9月11日至2021年9月10日期间，每年租金130万元，不往上递增；第四年自2021年9月11日至2022年9月10日止租金递增5%即136.5万元；第五年租金不递增，和第四年相同为136.5万元。第一年房屋租金“先付后用”按年支付，每年提前一个月支付下一年房租，满五年后乙方若要续租，乙方须提前两个月通知甲方，并提前30日支付所续租期限的租金。第一次租金在本合同签订后于2018年8月11日前支付。五、本次为甲乙双方续签场地使用合同，乙方按合同缴纳租金后，自动承接房屋使用。八、违约责任：1、乙方逾期交付租金15日的，除仍应补交所欠租金外，并按应交租金总额的每日千分之十向甲方支付违约金；2、乙方有下列情况之一，甲方有权单方面解除合同，强制收回本房屋，保证金不予退还；3、乙方有下列情况之一，甲方有权单方面解除合同，强制收回本房屋，保证金不予退还：乙方逾期支付租金超过15日的；4、甲乙双方在合同期内享受权利、承担义务，在合同期限内甲方如需变更该物业的所有权，需确保本合同条款的履行。如乙方单方面解除本合同，需承担给甲方造成的直接损失和经济损失；5、甲方无正当理由擅自终止合同，应按本合同约定当年年租金的30%向乙方支付违约金，并赔偿给乙方造成的经济损失。6、乙方无正当理由擅自终止合同，应按本合同约定当年年租金的30%向甲方支付违约金。 合同履行过程中，双方就交付租金及合同解除等事宜产生争议。张福春于2019年10月26日向百世威公司发出《房租催收函》，明确百世威公司应于2019年8月11日前支付下一年度租金130万元，经催收百世威公司未履行交付义务，要求该公司于2019年11月1日前支付完约定的房租并按合同约定支付违约金。百世威公司以其经营的361°品牌专卖店长期处于高亏损状态，无力继续经营为由分别于2019年11月8日、11日、12日向张福春发函要求解除合同，张福春对此不予同意。后双方多次协商，均未就解除合同事宜达成一致意见。2020年1月27日，因新型冠状病毒疫情爆发，南充市顺庆区市场监督管理局等行政单位联合作出《顺庆区关于暂停顺庆辖区茶楼等人员聚集场所营业的通告》，后南充市顺庆区政府办公室于2020年2月6日发布《关于顺庆区小区封闭式管理十条（暂行）规定的公告》，该公告规定要求经营场所必须全面关闭。2020年2月19日，南充市顺庆区政府办公室发布《顺庆区关于新冠疫情防控期间商贸服务业复工复业的通知》。百世威公司诉称其因疫情原因于2020年1月28日至2月21日期间闭店。 2020年2月29日，百世威公司就案涉门店腾空撤店，并于当日就撤店事宜通过短信方式告知出租方对接人伍斌，伍斌于2020年3月1日回复：目前这种情况下，如果有下家来看房，你们可以配合开门看房，协助减少损失，但并不因此减免你公司应承担的合同责任和违约责任。出租方张福春庭审中表示收到短信通知，但伍斌没有经过其授权处理解除合同等事宜，出租方系在2020年3月8日才知悉承租方已经撤店。张福春于2020年3月8日在案涉商铺旁张贴《商铺出租》招租广告，载明：“此商铺招租，面积约160平方米，可以交房，价格面议。”本案立案后，百世威公司诉讼代理人于2020年3月10日通过微信联系张福春诉讼代理人协商合同解除事宜，并要求办理还房交接，将门店钥匙交还于出租方，出租方表示不接受门店钥匙，若有新的租户看房要求百世威公司予以协助。2020年3月20日，百世威公司向张福春支付租金607,377.05元，其称系2019年9月11日至2020年2月29日期间的租金，对此张福春认可收到该笔租金。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、百世威公司以情势变更为由主张案涉《场地使用合同》于2020年2月29日解除能否成立，以及案涉合同是否应予解除；二、百世威公司是否欠付租金以及是否应当承担逾期支付租金的违约责任；三、若案涉合同解除，百世威公司是否应当向张福春支付违约金和赔偿经济损失，以及上述损失和违约金金额的认定。四、百世威公司要求张福春返还2020年1月28日至2020年2月29日期间的房屋租金及退还房屋租赁保证金是否具有事实及法律依据。 针对争议焦点一，对于百世威公司主张的情势变更是否成立，结合本案事实认定，百世威公司系在收到张福春发出的《房租催收函》后于2019年11月向对方提出解除合同，且解除合同理由为“专卖店长期处于高亏损状态，无力继续经营”，可见百世威公司系因经营困难而向出租方提出解除合同，此种情况应属于从事商业活动的固有风险，百世威公司作为长期从事销售业务的企业，对于这种经营状况的变化在订立合同时应当能够预见。新型冠状病毒疫情发生在其提出解除合同之后，且闭店时间较短，并不因此导致情势变更，故认定百世威公司主张的情势变更不成立。 对于案涉《场地使用合同》是否应当解除，本案百世威公司在合同未到期之前因自身经营困难延付租金且向出租方张福春提出解除合同，属违约方单方主张解除合同，在此情况下，其要求行使合同解除权是否应当支持？案涉合同未就合同解除的条件进行约定，违约方在一般情况下不享受单方解除合同的权利，但在一些诸如本案长期性租赁合同履行过程中，若双方已形成合同僵局，继续履行有时对双方均不利，则不宜一概不允许违约方起诉解除合同。在合同双方未能就合同解除协商一致的情况下，案涉合同能否解除，应当结合合同履行的实际情况，违约方是否恶意违约，若合同继续履行是否会导致双方利益失衡、显失公平等因素综合认定。本案中，百世威公司已于2020年2月29日撤店，足见其本身确系不具备继续经营的能力，并非恶意违约。案涉门店的年租金高达130万元，后期还会上浮，百世威公司在已尚失经营能力的情况下若继续履行势必会导致其后期无力向出租方支付租金。出租方张福春虽不同意解除合同，但其为不扩大双方的损失也于2020年3月8日在门店旁发布了新的招租广告，由此表明双方都知悉若继续履行合同则对彼此都不利。因此，认定百世威公司不存在恶意违约，若继续履行合同则会显失公平，且不利于双方实现合同目的，故案涉合同应予解除。对于房屋腾退返还问题，百世威公司已于2020年2月29日撤店，且已告知张福春收取钥匙及交接房屋，则双方应在判决后立即交接房屋。对于合同解除时间的认定，百世威公司主张合同解除的时间为其撤店时间即2020年2月29日，其作为违约方主张解除合同，撤店是其单方行为，不宜认定为合同解除的时间，结合双方的履行情况，出租方发布新的招租广告时间认定为合同解除时间较为适宜，故认定双方当事人于2020年3月8日解除《场地使用合同》。 针对争议焦点二，已认定双方当事人解除《场地使用合同》的时间为2020年3月8日，则百世威公司应当将租金支付至当日。百世威公司于2020年3月20日将租金支付至2020年2月29日，尚欠2020年3月1日至3月8日期间的租金未支付。案涉合同约定2020年度租金为130万元，2020年度共计384天，则百世威公司下欠的租金金额为27,083.33元（1,300,000元÷384天×8天=27,083.33元），百世威公司应立即向张福春支付上述款项，对张福春主张的超出部分不予支持。对于百世威公司是否应承担逾期支付租金的违约责任，案涉合同确系对租金的付款时间进行了明确约定，出租方张福春系在继续履行合同的前提下而主张逾期交付租金的违约责任，百世威公司辩称双方对是否解除合同处理争议之中，无法确定应付租金金额，从而延付租金。鉴于该院已认定双方签订的《场地使用合同》应予解除，百世威公司也及时支付了其撤店前的租金，现下欠的租金金额系依据该院认定的解除合同时间而确定，故对张福春主张的逾期支付租金的违约金不予支持，百世威公司作为违约方解除合同必然会承担违约责任，该院将在争议焦点三对违约责任问题进行综合认定。 针对争议焦点三，百世威公司作为违约方主张解除合同，该院系因破解双方合同僵局的不利局面，基于公平原则而认定解除案涉《场地使用合同》，因此百世威公司作为违约方应当承担违约责任。出租方张福春既按照合同约定主张了违约金，同时还主张赔偿违约损失，百世威公司承担的违约责任主要在于补偿张福春所遭受的损害，若违约金的数额明显低于非违约方遭受的损害，则非违约方有权在请求支付违约金外另行要求赔偿损失，但两项之和不能过分高于非违约方的实际损失。张福春主张的违约损失为4个月租金损失43万元，加上违约金39万元，两项金额高达82万元，百世威公司认为其主张金额过高，请求调整降低上述金额，该院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后作出裁决。本案出租方遭受的损害主要在于承租方提前解除合同导致其面临重新招租的空租期，以及对新承租人可能给予的装修免租期而无法取得的租金收益，结合当前的实际情况，酌定违约金及损害赔偿金总额为4个月租金收益，即433,333.33元（1,300,000元÷12×4），对于张福春主张的超出部分不予支持。 针对争议焦点四，对于百世威公司要求张福春返还其已支付的因疫情闭店期间的租金问题，若合同继续履行，基于公平原则可减免其上述期间应承担的租金，但百世威公司系案涉合同的违约方，其在疫情发生之前就已作出解除合同的准备，疫情期间闭店并未对其造成实质性影响，加之该院已认定双方的租赁合同予以解除，此结果已将其预期损害将至最低，故该院对其该项请求不予支持。对于百世威公司主张出租方张福春退还房屋租赁保证金10万元的请求，该院认为案涉合同已经认定予以解除，且认定的违约金及损害赔偿金足以弥补出租方张福春遭受的损害，为平衡双方当事人的利益，对百世威公司要求退还保证金10万元的请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张福春与百事威公司签订《场地使用合同》于2020年3月8日解除；二、百事威公司于判决生效后十日内向张福春支付下欠租金27,083.33元；三、百事威公司于判决生效后十日内向张福春支付违约金及违约损害赔偿金共计433,333.33元；四、张福春于判决生效后十日内向百事威公司退还房屋租赁保证金10万元；以上二、三、四项抵销后，百事威公司向张福春支付款项共计360,416.66元。五、驳回张福春的其他诉讼请求；六、驳回百事威公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21,797元，由张福春承担11,426元，由百事威公司承担10,371元；反诉案件受理费2,254.80元，由张福春承担965.07元，由百事威公司承担1,289.73元。 二审中，百事威公司提交营业额统计表（2019年1月26日-2019年2月28日、2019年5月1日-2019年6月3日）。拟证明过年为黄金期是平时的两倍多，疫情期间损失大，很多时候收入不够房租。张福春质证认为，营业额统计表系百事威公司自行制作的单子，不予认可。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点：1.百事威公司的违约损失如何确定；2.百事威公司要求返还2020年1月28日至2020年2月29日期间的房屋租金应否支持。 关于焦点一。在合同履行过程中，百事威公司分别于2019年11月8日、11日、12日向张福春发函要求解除合同。后因新型冠状病毒疫情影响，百事威公司被相关职能部门要求暂停经营，随后百事威公司撤店走人，并发函告知张福春。虽然疫情对百事威公司经营活动造成一定影响，但该影响是短暂的、可控的，不必然导致百事威公司不能经营。百事威公司单方以撤店走人行为表明不履行合同，构成违约。一审法院根据案件实际情况，认定解除双方签订的房屋租赁合同，百事威公司应当承担违约责任，并无不当。但是，一审法院依据张福春主张的违约损失为4个月的租金损失，并认定张福春的损害主要在于百事威公司提前解除合同导致其面临重新招租的空租期，以及对新承租人可能给予的装修免租期而无法取得的租金收益，酌定百事威公司承担违约损失为张福春的4个月租金收益，依据不充分。百事威公司应当依照双方签订的房屋租赁合同关于违约责任约定，按2020年当年应收租金130万元的30％计39万元承担违约责任。加上百事威公司的2020年3月1日至3月8日租金27,083.33元，扣减张春福应当退还百事威公司的10万元保证金，百事威公司最终应向张春福支付317,083.33元。 关于焦点二。2020年3月20日，百世威公司主动向张福春支付了2019年9月11日至2020年2月29日期间的租金租金607,377.05元，其中包括受疫情影响期间的租金。百事威公司在主动支付受疫情影响期间的租金后，又反悔要求返还，理由不充分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初653号民事判决第一、二、四、五、六项，即“张福春与四川百世威体育用品公司签订《场地使用合同》于2020年3月8日解除”“四川百世威体育用品公司于本判决生效后十日内向张福春支付下欠租金27,083.33元”“张福春于本判决生效后十日内向四川百世威体育用品公司退还房屋租赁保证金10万元”“驳回张福春的其他诉讼请求”“驳回四川百世威体育用品公司的其他反诉请求”； 二、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初653号民事判决第三项为：四川百世威体育用品公司本于判决生效后十日内向张福春支付违约损失39万元。 一审本诉案件受理费21,797元、反诉案件受理费2,254.80元，按一审判决分担执行。二审案件受理费21,797元，由四川百世威体育用品公司负担20,914元，张福春分担883元。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二〇年八月二十六日 书记员  杨鹏立