河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0606民初2392号 原告：保定市吉恒物业服务有限公司，住所地保定市恒祥北大街**。 法定代表人：王尊伟，系该公司经理。 委托诉讼代理人：刘瑞锦，系该公司法务。 被告：程俊月，女，1969年1月4日出生，汉族，住保定市竞秀区。 原告保定市吉恒物业服务有限公司（以下简称“吉恒物业”）与被告程俊月物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月24日公开开庭进行了审理，原告吉恒物业的委托诉讼代理人刘瑞锦与被告程俊月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吉恒物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费及公共照明费6366元及违约金3000元，共计9366元;2.诉讼费由被告负担。事实和理由：被告程俊月系保定市莲池区华冠庄园小区2号楼1单元102室的业主，建筑面积为147.05平方米。原告与被告达成物业服务合意，由原告为该小区提供物业服务。原告依约履行了合同约定的相关权利和义务，为被告提供了物业管理服务，但被告一直拖欠原告2013年1月1日至2019年12月31日的物业服务费及公共照明费共计6366元。另我方依据合同约定主张违约金3000元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳相关费用。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，特诉至法院，望判如所请。 被告程俊月辩称，1.被答辩人主张答辩人支付物业服务费及公共照明费6366元事实不清，证据不足，应驳回其诉请。2018年11月12日之前，答辩人并非保定市莲池区华冠庄园小区2号楼1单元102室的业主，因此，被答辩人主张答辩人支付2018年11月12日之前物业服务费及公共照明费及违约金无事实和法律依据。被答辩人主张6366元，仅以被答辩人单方提供的欠费统计表作为计算标准根据予以证明，其证据合法性、真实性不足以令人采信，且《物业服务合同》并未约定公共照明费，被答辩人收取公共照明费无事实依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定司法解释》第二条的规定，被答辩人没有证据或者证据不足以证明答辩人欠付6366元的事实的，应承担不利后果；2.被答辩人不能按照物业服务合同约定提供物业服务，违约在先，故答辩人拒绝交纳物业费具有正当理由。因此，被答辩人主张答辩人支付物业服务费及公共照明费及违约金的诉请，依法应予驳回。2012年10月，答辩人家里的金捷牌150型摩托车存放在小区车棚时后胎被人偷走，答辩人便报警处理，答辩人和民警找到被答辩人查看监控，被答辩人以各种理由搪塞不让看监控，后来也未找到丢失的胎，答辩人因没有找到可以配上的原装车胎，无奈之下只以三百元的价格当废品出卖了。2018年1月17日答辩人停放在小区内白色的车辆，无故被喷了红漆，消费了1500元的维修费。被答辩人负有车辆停放管理义务和安全防范义务，却未履行其义务致使答辩人财产多次造成严重损害。根据《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”及第四十六条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益”。《物业服务合同》第二章第二条约定在物业管理区域内，被答辩人提供的前期物业管理服务包括以下内容：5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。被答辩人应当保障答辩人在物业管理区域内的财产不被损害。但是，答辩人的财产受到侵害后多次要求被答辩人予以协助追回财产、赔偿损失，被答辩人总是敷衍塞责，拒绝履行自己应当负担的义务。因被答辩人不能适当履行物业服务合同义务，答辩人有权主张先履行抗辩权，在被答辩人纠正错误履约行为前有权拒绝支付物业服务费用。且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”可知，业主有正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应不予支持；3.被答辩人主张2013年1月1日至2017年1月1日的物业服务费及公共照明费已超过诉讼时效，依法不予支持。根据《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。被答辩人主张的2017年1月1日之前的物业服务费及公共照明费未在法定诉讼时效期间行使，因此该诉请己超过三年的诉讼时效；4.被答辩人主张违约金无事实和法律依据，应予以驳回诉请。被答辩人未履行安保防范义务及车辆管理义务已构成违约，答辩人有权主张先履行抗辩权，拒不交纳物业服务费。且物业服务合同中未对违约金进行明确约定，被答辩人无权主张违约金。综上，应驳回被答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告程俊月与其父亲程文章（已故）系保定市莲池区华冠庄园小区2号楼1单元102室的业主，该房屋建筑面积147.05平方米。2006年12月15日，原告与保定市华冠房地产开发有限责任公司签订《物业服务合同》，为华冠庄园小区的业主提供物业服务。2009年1月5日，原告与保定市华冠房地产开发有限责任公司、华冠庄园排水公司职工宿舍业委会签订《物业服务合同补充协议》，决定自2009年1月份起将物业费调整为每月0.35元/㎡。自2013年1月份起，原告经合法程序，将物业费调整为每月0.48元/㎡。自2019年1月份起，原告将物业费调整为每月0.68元/㎡，该收费标准采用公示的方式征求了业主的意见，且过半数的业主已按原告公司规定的新标准交纳了物业服务费及公共照明费1元/月。被告至今尚欠2013年1月1日至2019年12月31日的物业服务费5154元、公共照明费1212元，共计6366元，经原告催缴，至今未交。 本院认为，2006年12月15日，原告吉恒物业与保定市华冠房地产开发有限责任公司签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告程俊月在华冠庄园小区居住，接受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务关系，被告应按规定交纳物业服务费及相关费用。自2019年1月份起，原告将物业费调整为每月0.68元/㎡，该收费标准采用公示的方式征求了业主的意见，且过半数的业主已按原告公司规定的新标准交纳了物业服务费及公共照明费1元/月，调整后的标准对业主具有约束力，故原告要求被告支付拖欠的2013年1月1日至2019年12月31日的物业服务费、公共照明费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；因原告提供的物业服务一直连续多年未间断，其物业服务行为具有连续性，故被告辩称原告主张2013年1月1日至2017年1月1日的物业服务费及公共照明费的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持；被告主张原告未适当履行物业服务合同义务，并不属于原告根本违约的事实，且被告提出的财产受到损害与本案不属于同一法律关系，被告可另行主张权利，被告以此拒交物业服务费的依据不足，不构成被告可以据此不交物业费的理由。因被告拒交物业费事出有因，原被告双方未能及时有效沟通解决，均存在过错，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 被告程俊月于本判决生效后三日内给付原告保定市吉恒物业服务有限公司2013年1月1日至2019年12月31日的物业服务费、公共照明费共计6366元； 二、驳回原告保定市吉恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告程俊月负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  刘建国 二〇二〇年八月四日 书记员  赵潇铖