安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1521号 上诉人（原审原告）：朱祥飞，男，1963年7月24日出生，汉族，住安徽省宿松县。 委托诉讼代理人：何华军，安徽八里江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王春燕，女，1979年2月1日出生，汉族，住安徽省宿松县。 委托诉讼代理人：何东华，安徽松圣律师事务所律师。 原审第三人：孙中成，男，1978年10月8日出生，汉族，住安徽省宿松县。 上诉人朱祥飞与被上诉人王春燕、原审第三人孙中成案外人执行异议纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2019）皖0826民初2247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，在查阅卷宗，询问当事人，核对事实之后，审理了本案，现已审理终结。 朱祥飞上诉请求：请求二审撤销一审判决，改判支持朱祥飞一审全部诉讼请求，一二审诉讼费由王春燕负担。事实和理由：一审适用法律错误，本案足以排除对案涉房屋的执行。对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”的理解，结合本案，根据朱祥飞与孙中成的房屋买卖合同，余款未付是孙中成未按承诺办理过户登记所致，未办理登记的原因不在朱祥飞，朱祥飞无论是主观上还是客观上均无过错。朱祥飞是案涉房屋第三层的实际所有权人，其权利足以排除执行。 王春燕辩称，一审适用法律正确。朱祥飞对于案涉房屋第三层未办理过户登记具有明显过错。该房屋第三层根据宿松县政府规定是不能办理同宗土地上房屋分割登记的，朱祥飞对此是明知的，其仍然选择购买主观上当然具有过错。朱祥飞亦不是案涉房屋实际所有权人，朱祥飞没有合法取得物权。综上，请求驳回上诉，维持原判。 孙中成未向本院提交书面意见。 朱祥飞向一审法院起诉请求：请求法院依法确认宿松县孚玉镇联合路1-06-076号一幢第三层房屋的实际所有权人为朱祥飞；请求法院停止王春燕执行宿松县孚玉镇联合路1-06-076号一幢第三层房屋；诉讼费由王春燕承担。 一审法院认定事实：王春燕因与孙中成、余秘华民间借贷纠纷一案，王春燕向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于2016年10月14日作出（2016）皖0826财保53号民事裁定，裁定对孙中成位于安徽省安庆市宿松县孚玉镇联合路1-06-076号一幢房屋（房地权证：松房证字第××号）予以查封。2016年10月18日，王春燕向一审法院提起民事诉讼，一审法院于2017年3月6日作出（2016）皖0826民初2520号民事判决，判决内容为：一、孙中成、余秘华欠王春燕借款141.4万元，于判决生效之日起五日内还清，同时自2016年7月10日起，以25万元为基数，按年利率24%支付利息；自2016年10月18日起，以116.4万元为基数，按年利率6%支付利息，息随本清。二、孙中成、余秘华向王春燕给付律师代理费3万元、诉前保全申请费5000元。三、驳回孙春燕的其他诉讼请求。判决生效后，因孙中成、余秘华未自觉履行生效判决确定的义务，王春燕遂于2017年7月21日向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年9月18日作出（2017）皖0826执905号执行裁定，裁定拍卖孙中成所有的位于安徽省宿松县（房地权证：松房证字第××号）。朱祥飞于2019年1月6日向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年4月20日作出（2019）皖0826执异2号执行裁定，裁定驳回朱祥飞的异议请求。朱祥飞遂提出案外人执行异议之诉。2009年12月17日，孙中成、赵永玉、王青松、余金来四人以31万元（其中孙中成出资82500元）从黄玉平处移转土地使用权一块，转移后共同建造一幢四层的房屋。该房地产登记在孙中成名下，于2010年办理了松国用（2010）第1261号土地使用证，于2011年办理了房地权证松字第××号房地产权证。孙中成、赵永玉、王青松、余金来四人商定第三层由孙中成所有。2016年，孙中成以涉案房地产权证遗失为由，申请补办松房证字第××号房地产权证。2011年9月19日，朱祥飞、孙中成通过宿松县祥瑞房地产中介服务部签订房屋买卖合同，合同约定孙中成将位于宿松县房屋出售给朱祥飞，房屋成交净价为32.6万元，首付房款21.6万元，剩余房款待孙中成办理好房产证全权过户朱祥飞后付清，合同一并约定了其他责任条款。同日，朱祥飞向孙中成支付了房屋首付款21.6万元，剩余房款未支付。房屋交付后，朱祥飞对房屋进行了装修，并以自己的名义开通了水、电、燃气、网络，且一直居住至今。2008年6月11日宿松县人民政府发布并施行松政［2008］33号《宿松县人民政府关于坚决禁止违法占地、违法建设和违法开发行为的通告》，通告第五条规定：“……县国土局不得为违法建设用地办理土地登记、发证、交易等手续，不得为三层以上的房屋办理同宗土地分割登记。” 一审法院认为，赵永玉、王青松、余金来、孙中成四人自黄玉平处移转土地使用权一块并合伙建造了一幢四层的房屋，赵永玉、王青松、余金来、孙中成对涉案房屋应属按份共有关系，虽涉案房屋以孙中成个人的名义办理了土地证及房产证，孙中成是涉案房地产登记的物权人，但房屋并未分层办理不动产权证，且基于按份共有关系孙中成是对涉案的整幢房屋享有其份额的所有权，不能依约定单独享有对房屋第三层的所有权，孙中成将涉案房屋第三层转让给朱祥飞，朱祥飞起诉请求确认其为涉案房屋第三层的所有权人，不予支持。本案的争议焦点为朱祥飞是否对执行标的享有排除执行的权益。涉案房屋为未过户的不动产，针对案外人对未过户不动产提出的异议，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”也就是说，必须同时具备上述四个条件，否则其权利不能够排除法院执行。本案中，在本院查封涉案房产前，朱祥飞便与孙中成签订了合法有效的书面房屋买卖合同，且自合同签订后便一直合法占有、居住该房屋至今，该行为符合上述四个条件中的（一）、（二）两条；针对（三），是否已经支付全部价款的问题，朱祥飞购买孙中成位于宿松县房屋，双方约定房屋净价为32.6万元，朱祥飞支付21.6万元后，下剩的11万元一直未支付，故认定朱祥飞未支付涉案房屋的全部价款；针对（四），是否因买受人自身原因未办理过户登记的问题，朱祥飞在购买涉案房屋前就知晓该房屋是以孙中成的个人名义办理的整幢房屋的房地产权证，其明知购买的涉案房屋可能会存在无法独立分割且单独办理房地产权属登记的风险，仍然选择购买；另朱祥飞于庭审中陈述在购买房屋交付房款的当天已经知晓该房屋是孙中成与他人合伙建造，且该房屋的第一层与第四层已经有他人装修入住，根据宿松县人民政府发布的松政［2008］33号《宿松县人民政府关于坚决禁止违法占地、违法建设和违法开发行为的通告》，其中关于县国土局不得为违法建设用地办理土地登记、发证、交易等手续，不得为三层以上的房屋办理同宗土地分割登记的规定，朱祥飞应该知道涉案房屋无法办理土地分割登记，其在知晓无法办理土地分割登记后未要求孙中成返还购房款而选择继续装修并入住，其自身存在过错。综上所述，朱祥飞对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。朱祥飞请求确认其为宿松县孚玉镇联合路1-06-076号一幢第三层房屋的实际所有权人及对涉案房屋的停止执行的诉讼请求，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项、第四项规定，判决如下：驳回原告朱祥飞的全部诉讼请求。案件受理费6040元，公告费240元，合计6280元，由朱祥飞负担。 二审中，当事人未提供证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：本案二审争议焦点为一审法院适用法律是否正确，即对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的理解适用问题。朱祥飞认为其符合该条规定的全部情形，一审法院认为其不符合该条第三、四项情形。本院认为，针对该条第三项规定情形，朱祥飞同意将下剩房款交付法院执行，故不存在障碍。而第四条规定情形“非因买受人自身原因未办理过户登记”，该规定情形的前提是客观上能够办理过户登记。根据本案查明的事实，案涉房屋的第三层根据宿松县人民政府的规定，在客观上是不能够独立从案涉房屋产权证中拆分出来单独办理独立产权证的。这就意味着案涉房屋只能整体出售、整体变更登记，而不允许拆分开来分别出售、分别变更登记，故朱祥飞与孙中成签订房屋买卖合同，孙中成将案涉房屋第三层出售给朱祥飞的行为本身就没有合法性，不受法律保护，其双方签订的房屋买卖合同应属无效，不具有合法性。且朱祥飞在与孙中成签订房屋买卖合同时对案涉房屋是整体办理了一个产权证，第三层并没有独立产权证的情况是明知的，其疏忽大意仍然选择相信孙中成能够拆分办证的承诺，而与之签订房屋买卖合同，导致目前居住房屋因不能办理过户登记将被执行，其遭遇固令人同情，但并不能以此否认朱祥飞主观上具有过错。综上，朱祥飞的异议申请不符合该条第一、四项情形，不能排除王春燕申请执行案涉房屋的权利，朱祥飞因此造成的损失只能依法向孙中成主张。 综上所述，朱祥飞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6040元，由朱祥飞负担。 本判决为终审判决。 审判长 左 红 审判员 刘梦灵 审判员 陈世拥 二〇二〇年八月二十一日 法官助理赵红军 书记员朱彤 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。