天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初1739号原告：王宁，女，1984年11月19日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：王振奇（原告之父），1952年2月1日出生，汉族，住同上。委托诉讼代理人：李霞，上海锦天城（天津）律师事务所律师。被告：柏琳，女，1994年8月13日出生，汉族，住天津市津南区。第三人：天津市爱心尚家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区瑞泰公寓东二号02号底商。法定代表人：柴源，职务总经理。委托诉讼代理人：苏希，男，1990年5月13日出生，彝族，该公司员工，户籍地云南省昭通市昭阳区，住天津市津南区。原告王宁与被告柏琳、第三人天津市爱心尚家房地产经纪有限公司（以下简称“爱心尚家”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王振奇、李霞，被告柏琳，第三人之委托诉讼代理人苏希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宁向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《房产交易合同》；2.判令被告支付原告违约金24万元；3.判令被告赔偿原告律师费14760元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月10日，原告与被告在第三人处签订《房产交易合同》，约定被告购买原告名下坐落于天津市津南区××镇××路××花园××房屋，成交价240万元，被告通过银行贷款方式支付房款，双方须在2019年12月31日前到不动产登记中心签订《天津市存量房屋买卖协议》并办理后续相关手续。合同签订当日，被告支付原告定金5万元，原告将钥匙交予被告，后被告对房屋进行了拆改。2019年12月，被告突然明确表示不再购买房屋，但房屋已让被告拆改成一片狼藉，致使原告无法以现状对外出租或出售，丧失交易机会，给原告造成经济损失。被告同意以5万元定金弥补拆改损失，但拒绝承担违约责任。原告认为，被告明确表示不再继续履行合同的行为已经构成根本性违约，原告有权要求被告按照房屋成交价10%支付违约金，并赔偿原告为实现债权而支出的律师费，故原告提起诉讼。柏琳辩称，同意解除原、被告签订的《房产交易合同》，不同意原告的其他诉讼请求,因为涉案房屋现在属于冻结状态，不能办理过户手续。在签订合同之前，原告没有告知被告该房屋有多处违建，只告知楼梯间的露台是违建，并称拆了就能过户。经被告向有关部门核实才知道，涉案房屋共有三处违建，客厅窗户外扩、卧室阳台封闭这些都是违建，在签订合同时被告是不知情的。拆除违建之后的房屋效果与被告看房时的出入太大，且增加了很多拆改费用，原告为了达到成交目的对被告隐瞒房屋多处违建的事实，所以被告不同意承担违约责任。签订合同当日，被告给付原告5万元定金，原告将房屋钥匙交付被告，被告对房屋违建部分进行拆除，这一点是经过双方协商原告同意的，被告并没有表示以5万元的定金弥补拆改损失。第三人爱心尚家陈述，双方在公司签订合同时，原告告知被告房屋因有违建有查封，说是露台封上了属于违建，原告不负责拆除，由被告自行拆除，当时原告只说了这一处违建，被告同意自行拆除，双方也签订了补充协议，签订合同后，被告交了5万元定金。在按照合同约定的时间去房管部门签订协议之前，被告告知第三人没有钱支付首付款，不能买这套房子了。当时被告没有说其他原因，后来公司经办人给原告打电话，原、被告双方来到公司门店协商，原告要求被告赔偿违约金，双方未能达成一致意见。本院经审查确认事实如下：2019年10月10日，原告作为甲方，被告作为乙方在丙方第三人处签订《房产交易合同》，合同约定乙方自愿购买由甲方出售的坐落于天津市津南区××镇××路××花园××号房屋，房屋面积98.48平方米，成交价格240万元，乙方于2019年10月10日向甲方支付定金5万元，剩余房款235万元乙方采取贷款方式支付，双方须于2019年12月31日之前签订《天津市存量房屋买卖协议》，同时甲方将已收取的定金交还乙方，乙方将全部首付款存入该机构办理资金监管。在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或者不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。同日，原、被告及第三人签订《补充协议》，内容为“鉴于甲乙双方已就天津市津南区××镇××路××花园××室房屋于2019年10月10日签订了《房屋买卖居间合同》，现经甲乙双方友好协商就该房屋违章建筑事宜达成如下约定：现因甲方名下该房屋露台部位存有违章搭建，导致后续过户手续不能正常进行，经双方协商，乙方承诺自行解决违章搭建情况，因此产生的费用由乙方自行承担，过程中若需甲方配合的，甲方积极配合。若因露台违章导致该房屋不能正常办理交易手续，则合同解除，乙方支付甲方50000元定金甲方不予退回，则乙方应向丙方支付居间服务费60000元整，甲方承诺除上述部位违章搭建外，无其他违章搭建，甲乙双方认可”。合同签订后，被告向原告支付5万元定金，并经过原告同意在第三人处领取涉案房屋钥匙后对房屋露台上的违建进行拆除，之后被告自行到综合执法部门了解情况，得知涉案房屋还存在客厅窗户外扩、卧室阳台封闭两处违建，继而被告又对涉案房屋卧室阳台搭建部分及客厅窗户外扩部分进行了拆除。在约定的去房管部门签订合同之前，被告通知第三人因没有钱支付首付款，不再购买涉案房屋。庭审中，原告称，在其购买涉案房屋装修后没有居住多长时间就出国了，原告出售房屋时，已将其自行改建、搭建的部分全都告知了被告，原告只知道露台的搭建属于违建，对于客厅窗户的外扩、卧室阳台的封闭，是否属于违建原告并不清楚，也从来没有接到过综合执法部门整改的通知。被告在了解到涉案房屋有三处违建的情况后，并未以此向原告提出不再购买涉案房屋，而是直接对三处违建进行了拆除，说明被告认可并接受房屋现状，愿意继续购买才进行拆除。被告通知第三人不再购买房屋时，也没有提出是因为违建问题，而是自称没有钱支付首付款。由于被告对涉案房屋的拆改，导致下雨天屋里毁损严重。现在房屋价格下降，原告向两家中介公司咨询过，报价190万，低于原告向被告出售房屋的价格，给原告造成差价损失以及合同履行后原告的既得利益，故要求被告按照约定赔偿违约金24万元。被告则称，原告只告知有露台一处违建，被告拆除露台违建后，向综合执法部门了解是否能办理过户手续时，才得知涉案房屋存在三处违建，被告将三处违建拆除后，发现涉案房屋存在的问题太多，拆除后再装费用实在太高，被告没有能力再购买，所以提出不再购买。当时被告也没有考虑太多，只告知第三人和原告不能购买的原因是没有能力支付首付款。现原告主张的违约金过高，原告完全可以在被告告知原告不再购买房屋时，用被告交付的定金去修复房屋，而且被告也说过要找人给原告修复房屋，但原告不同意。涉案房屋并不是因为被告拆除了搭建部分不能出售，而是因为不拆除违建部分该房屋不能办理过户手续，原告错失交易机会不是被告造成的，只要原告想出售房屋就得拆除违建，而且现在的房价也没有下跌，故不同意赔偿违约金。本院认为，原、被告及第三人签订的《房产交易合同》及《补充协议》系三方真实意思表示，未违反相关法律规定，应为有效合同。被告购买房屋，需要花费上百万的价款，因此在购房之前应对房屋状况进行全面细致的了解，做到心中有数，不能草率为之。被告在得知所要购买的房屋存在一处违建的情况下，更应该提前向相关部门进行核实，以便更准确的了解涉案房屋的真实状况，以及购买后是否能办理过户手续的相关事宜。双方签订协议时，被告认可对露台搭建部分自行拆除，被告在对露台的搭建部分进行拆除后，如果了解到涉案房屋还存在另外两处违建，则被告完全可以将情况告知原告，并提出不再购买，而被告采取的方式却是将另外两处违建继续进行拆除，说明被告在明知涉案房屋存在多处违建的情况下，仍同意继续履行合同，认可并接受涉案房屋的现状。在被告将三处违建全部拆除后，才通知第三人不再购买涉案房屋，且被告亦并未提出是因为房屋存在多处违建而不再购买，而是表示没有能力支付首付款。被告在当庭答辩中称涉案房屋存在违建而处于被冻结状态，不能办理房屋过户手续。现被告已将其知道的三处违建全部拆除，涉案房屋是否仍处于不能交易状态，被告未能提供证据证明。根据合同约定，在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或者不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系，并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。因被告在合同履行期限届满之前已明确向原告提出无能力支付首付款，不再购买涉案房屋，现原告要求解除合同，被告亦同意解除，故本院应予准予。因被告违反合同约定，其行为已构成根本性违约，应承担相应的违约责任。庭审中，被告提出原告主张的违约金过高，认为房屋虽然没有售出，但并未给原告造成损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，因被告的违约造成合同不能履行，合同目的不能实现，影响了原告在合同履行后应获得的利益。根据原告提供的房屋照片显示，涉案房屋经过被告对违建部分的拆除，其现状已经无法居住使用，如果使用或者再另行出售还需要对房屋进行修复，势必会给原告造成一定的经济损失。原告提出的房屋差价损失，根据现在楼市的实际情况来看，房屋价格并未有大幅下降的趋势，且原告的房屋现尚未出售，是否存在差价损失，尚不确定。根据实际情况并结合合同的履行情况，以及双方的过错程度等综合因素考虑，原告主张的违约金24万元过高，应予适当调整，以被告向原告支付违约金15万元为宜。对于原告主张的律师费，于法无据，本院不予支持；因被告已向原告支付购房定金5万元，现原告主张了违约金，故对被告支付的购房定金应予返还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条规定判决如下：一、原告王宁与被告柏琳于2019年10月10日签订的《房产交易合同》于本判决生效之日起解除；二、被告柏琳于本判决生效后十日内给付原告王宁违约金15万元；三、原告王宁于本判决生效后十日内返还被告柏琳购房定金5万元；上述二、三项折合后，由被告柏琳于本判决生效后十日内给付原告王宁10万元。三、驳回原告王宁的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5121元，减半收取2560.50元，由原告王宁负担910.50元，由被告柏琳负担1650元。被告柏林于本判决生效后七日内向本院交纳诉讼费1650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  贾玉茜二〇二〇年八月二十七日书记员  秦艳茹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。