湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终977号上诉人（原审原告）：益阳丰源物业管理服务有限公司，住所地益阳市。法定代表人：张燕飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：王焕，女，该公司员工。委托诉讼代理人：胡妃辉，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：项兵，男，1983年10月15日出生，汉族，住益阳市。被上诉人（原审被告）：杨**珍，女，1989年3月7日出生，汉族，住湖南省南县。上诉人益阳丰源物业管理服务有限公司（以下简称丰源物业公司）因与项兵、杨**珍物业服务合同纠纷一案，不服益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初4745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人丰源物业公司之委托诉讼代理人王焕、胡妃辉，被上诉人项兵、杨**珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰源物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判由项兵、杨**珍立即支付物业费4949元，违约金500元，共计5449元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实错误，根据相关司法解释规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主享受服务，理应承担支付物业费用的义务。前期物业合同已经约定收费依法在未取得物价部门的收费批文时，暂定物业收费标准为高层住宅按房屋建筑面积每平方米每月1.2元向业主或物业使用人收取，一审法院认为收费数额无法计算错误。项兵、杨**珍答辩称，一审认定事实正确，前期物业合同对业主不具有约束力。该前期物业服务合同是在不具备合法条件及条款效力的前提下由丰源物业公司与开发商签订的，与业主无关，以此要求项兵、杨**珍缴纳物业费侵犯了业主的合法权益。前期物业服务合同第十四条约定，甲方益阳中南实业发展有限公司（以下简称中南公司）应当在开发的项目取得综合竣工验收合格证明的条件下要求物业公司进行接管验收。香槟花苑小区B区的1、2、3、4栋房屋的“竣工验收备案材料”于2018年8月27日才提交行政主管部门备案，2019年小区才进行综合验收，取得综合竣工验收合格证明。益阳市房地产管理局联合验收时确定丰源物业公司接管日期为2017年10月，而丰源物业公司与中南公司签订的合同入驻小区的日期是2016年7月10日，是相互矛盾的。丰源物业公司未与小区业主签订入伙合约，而前期物业合同约定物业管理费收费时间为开发公司与物业公司联合发出入伙通知书上注明的入伙日期。丰源物业公司自行撤出香槟花苑小区没有任何公示和移交说明，并于撤出当天对小区的重要公共设施设备进行了破坏、电梯全部停运或损坏、关闭二次供水加压水泵系统，给业主带来极大的不便，丰源物业公司应赔偿相应的经济损失。丰源物业公司的服务未达到前期物业合同约定的物业管理服务内容与质量的要求。丰源物业公司仅提供了简单的卫生打扫和门卫保安，其他所有服务内容都与质量要求不符合。丰源物业公司未按约定履行前期物业合同所约定的服务内容和质量要求的内容，并对拒绝缴费的业主进行言语恐吓和威胁。项兵、杨**珍与丰源物业公司未约定物业管理费收取标准，丰源物业公司主张的物业管理费收取标准亦未经物价局核定、审批和备案。丰源物业公司向业主收费只出具收据，无正规发票，向项兵、杨**珍主张滞纳金缺乏依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。丰源物业公司向一审法院起诉请求：由项兵、杨**珍支付物业管理费4949元、违约金500元，共计5449元，并由其承担本案诉讼费用、公告费。一审法院认定，项兵、杨**珍系益阳市香槟花苑小区B2-201室的业主。2016年7月10日，该小区开发商益阳中南实业发展有限公司与丰源物业公司签订《香槟花苑前期物业管理服务合同》，合同约定丰源物业公司受物业产权人聘请依照物业管理合同向业主和使用人提供综合服务，前期物业服务期间为房屋建成或出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止。合同还约定物业管理费收费时间自开发公司与物业公司联合发出入伙通知书上注明的入伙日期起计算，收费标准为：多层住宅房屋按建筑面积每平方米每月0.65元、高层住宅按建筑面积每平方米每月1.2元向业主或物业使用人收取（暂定，以物价局文件为准），商业按建筑面积每平方米每月2.2元向业主或物业使用人收取（暂定，以物价局文件为准），二次供电和二次供水所产生的费用由业主分摊。2018年5月23日，益阳市房地产管理局物业管理科就香槟花苑B区的前期物业管理通过联合验收，联合验收表显示丰源物业公司接管日期为2017年10月。后项兵、杨**珍认为丰源物业公司物业服务质量差，房屋未竣工验收、收费标准不符合法律规定等原因未向丰源物业公司交纳物业管理费，双方因此发生争执。一审法院认为，丰源物业公司与益阳中南实业发展有限公司签订的《香槟花苑前期物业管理服务合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效。项兵、杨**珍所称的香槟花苑小区直到2019年才竣工验收完成，但未提供证据证实，且该小区的竣工验收时间不影响合同效力，故对其主张合同无效的抗辩理由，不予支持。关于物业管理费的承担的问题，丰源物业公司仅提交了《香槟花苑前期物业管理服务合同》，未进一步举证证明其是否履行了合同，是否提供了合同约定的基本物业服务。又根据《香槟花苑前期物业管理服务合同》的约定，物业管理费收费时间自开发公司与物业公司联合发出入伙通知书上注明的入伙日期起计算，但原告丰源物业公司未提交证据证明项兵、杨**珍的入伙日期，且合同约定的收费标准写明以物价局文件为准，丰源物业公司亦未提交物价局或者其他相关部门的正式收费文件，致使项兵、杨**珍承担物业费的时间无法确定、数额无法计算，丰源物业公司应承担举证不能的后果，故对丰源物业公司主张项兵、杨**珍承担物业费4949元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回丰源物业公司的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由丰源物业公司负担。二审中，丰源物业公司提交了以下证据：证据一，铁铺岭社区居民委员会出具的证明，拟证明丰源物业公司进场退场时间；证据二，《香槟花苑交接协议书》，拟证明丰源物业公司于2016年7月1日接受移交；证据三，向中南实业发展有限公司、澳斯特物业管理服务有限公司发出的函件，拟证明丰源物业公司入驻香槟花苑小区时小区存在的问题；证据四，丰源物业公司的履职依据，拟证明丰源物业公司提供了物业服务；证据五，项兵、杨**珍的交电费收据，拟证明项兵、杨**珍2017年向丰源物业公司缴纳电费，知晓丰源物业公司已入驻香槟花苑小区；证据六，房地产权登记信息；证据七、入户声明、入住合约；证据八，房（铺）交接书、业主（住户）入住验房表、业主收房凭证。以上证据六、七、八均拟证明项兵、杨**珍入户及入伙的时间为2014年1月25日。项兵、杨**珍质证认为：对证据一的真实性有异议，铁铺岭社区居民委员的证明与物业合同、房管部门备案合同的进场时间不一致；对证据二不认可，项兵、杨**珍没有收到过入伙通知书；对证据三、四的真实性有异议，均是丰源物业公司单方制作，与项兵、杨**珍无关，均不认可；对证据五不认可，收据上签名不是本人所签；对证据六的真实性不认可；证据七入户声明、入住合约是与澳斯特物业公司签订的，与丰源物业公司无关；证据八房（铺）交接书是与中南公司签订的，与丰源物业公司无关。业主（住房）验房表上时间有改动，具体时间是2013年或者2014年，与丰源物业公司无关。另对丰源物业公司逾期提交证据有异议。本院审查认为，对丰源物业公司提交的证据一、二的真实性、合法性予以确认，铁铺岭社区居民委员会的证明能证实丰源物业公司进驻香槟花苑小区的时间为2016年7月1日，退场时间为2019年6月12日，且证据一能与证据二所证明的入场时间相印证，本院予以确认。证据三、证据五系丰源物业公司单方制作，且项兵、杨**珍不予认可，其真实性无法确认，本院不予采信。证据四系丰源物业公司单方制作，是否系丰源物业公司为服务香槟花苑小区所购买的耗材及进行登记无法核实，且无其他证据予以佐证，本院不予采信。证据六加盖了益阳市不动产登记中心档案查询专用章，对其真实性，合法性予以确认，该证据能证明坐落于赫山区铁铺岭社区香槟花苑B-2栋201室的房屋所有权人为项兵、杨**珍，房屋建筑面积为124.74㎡。对证据七、八入户声明、入住合约、房（铺）交接书、业主（住户）入住验房表及香槟花苑业主收房凭证因项兵、杨**珍仅对关联性提出异议，对真实性不持异议，本院对真实性予以认定。项兵、杨**珍亦在二审庭审中认可丰源物业公司入驻香槟花苑小区时，其已在该小区居住。对丰源物业公司逾期提交证据，本院已依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条责令其说明原因并予以了训诫，因上述证据六、七、八与案件基本事实有关，本院予以采纳。项兵、杨**珍提交了以下证据：证据一，建设工程竣工验收备案表，拟证明前期物业合同无效；证据二，建设工程质量监督报告，拟证明香槟花苑小区存在大量违章建筑及绿化不达标的问题，丰源物业公司物业服务质量不合格；证据三，照片5张，拟证明房屋渗水，房屋存在质量问题，丰源物业公司在业主与开发商进行协商的过程中不作为。丰源物业公司质证认为：对证据一的真实性无异议，但不能证明前期物业合同无效；对证据二的真实性无异议，但不能证明物业服务不达标，且与本案无关；对证据三真实性无异议，房屋质量问题与物业公司无关。本院审查认为：对证据一、二的真实性、合法性予以确认，但该部分证据系香槟花苑B区1号楼相关竣工验收备案表及建设工程质量监督报告，与本案无关联。且该质量监督报告无内容涉及香槟花苑小区是否存在违章建筑及绿化不达标，无法达到其证据目的；对证据三照片内容的真实性丰源物业公司予以认可，本院予以采信，能证明香槟花苑小区B3栋外墙、楼梯间的情况及B3栋303、305、906户房屋有渗水现象。本院经审理查明，项兵、杨**珍是赫山区铁铺岭社区香槟花苑B-2栋201号房屋业主，房屋建筑面积124.74㎡。2016年7月10日，丰源物业公司与益阳香槟花苑小区开发商即益阳中南实业发展有限公司签订《香槟花苑前期物业管理服务合同》，约定：丰源物业公司受物业产权人聘请依照管理合同向业主和使用人提供综合服务，高层住宅房屋按建筑面积1.2元/㎡/月向业主或物业使用人收取物业管理费（暂定，以物价局文件为准），交费时间为每月10日前。对业主逾期不缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按当月应交物业管理服务费每日3‰承担违约责任。合同期限自2016年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。丰源物业公司于2016年7月1日起依合同约定提供了物业服务，2019年6月12日，丰源物业公司退出香槟花苑小区。项兵、杨**珍因对丰源物业公司提供的物业服务不满意，自2016年7月1日起至2019年5月15日未缴纳物业费，欠费时间为34.5个月，共计欠费5164元。一审诉讼中，项兵、杨**珍提交了U盘、照片、业主公开信、联合验收表、物业收费收款收据等证据。二审诉讼中，丰源物业公司认可涉案物业收费标准未经物价部门登记备案。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，丰源物业公司与益阳香槟花苑小区开发商即益阳中南实业发展有限公司签订的《香槟花苑前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，对香槟花苑业主具有约束力。项兵、杨**珍提交《益阳市房地产项目前期物业管理联合验收表》证明丰源物业公司于2018年3月19日在益阳市房地产管理局进行备案，超出了法律规定的备案时间，且该份证据中物业企业接管日期与丰源物业公司所述不一致。本院经审查认为，虽然该份证据中填写的物业企业接管日期为2017年10月，但根据现有的证据能够认定丰源物业公司于2016年7月1日入驻香槟花苑小区，2019年6月12日退出该小区。在此期间丰源物业公司向项兵、杨**珍提供了相应的物业管理服务，项兵、杨**珍事实上也接受了相关服务，应按约定交纳物业服务费。项兵、杨**珍抗辩称前期物业合同约定的物业费收费标准未经政府物价部门核定，不应作为物业费的裁判依据。本院认为，前期物业合同就高层住宅物业费的收费标准暂定为每平方米每月1.2元，在物价部门登记备案之前按该标准收费符合合同约定，项兵、杨**珍亦未提供有效的证据证明该收费标准超过了相关规定的价格区间。项兵、杨**珍认为丰源物业公司提供的物业服务质量差，但其提交的U盘、照片等证据不足以证明丰源物业公司不履行物业服务合同的事实。项兵、杨**珍提交照片等证据证明香槟花苑小区房屋质量存在问题，因房屋质量问题与本案物业服务合同纠纷分属两个不同的法律关系，项兵、杨**珍可依法另行主张权利。故其拒绝交纳物业服务费的抗辩理由因证据不足而不成立,本院对丰源物业公司要求项兵、杨**珍支付拖欠物业费的上诉请求予以支持。项兵、杨**珍拖欠物业费5164元，丰源物业公司起诉仅要求支付4949元，本院予以支持。项兵、杨**珍拖欠物业服务费的行为属于违约行为。在二审审理过程中，丰源物业公司表示放弃对500元违约金主张权利，系对其自身权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初4745号民事判决；二、由项兵、杨**珍于本判决生效之日起十日内支付益阳丰源物业管理服务有限公司物业管理费4949元；三、驳回益阳丰源物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由项兵、杨**珍负担23元，益阳丰源物业管理服务有限公司负担2元；二审案件受理费50元，由项兵、杨**珍负担45元，益阳丰源物业管理服务有限公司负担5元。本判决为终审判决。审 判 长  熊 莉审 判 员  徐光辉审 判 员  刘建军二〇二〇年八月十七日法官助理  唐菁菁书 记 员  胡银燕