河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终2462号上诉人（原审被告）：河南平舆农村商业银行股份有限公司。住所地：平舆县永乐大道西段南侧。法定代表人：刘林洲，董事长。委托诉讼代理人：安学东，员工。委托诉讼代理人：宋义峰，河南小东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李嘉宇，女，汉族，住新蔡县。被上诉人（原审原告）：李莉，女，汉族，住新蔡县,系李嘉宇之母.二被上诉人的委托诉讼代理人：闫明,河南省新蔡县蔡州法律服务所工作者。被上诉人（原审被告）：漯河核辉置业有限公司，住所地：漯河市召陵区中山大道与黄河路交叉口。法定代表人：韩国奇，经理。上诉人河南平舆农村商业银行股份有限公司因与被上诉人李嘉宇、李莉、漯河核辉置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服平舆县人民法院（2019）豫1723民初5788号民事判决，江庄居民组不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。河南平舆农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人安学东、宋义峰，李嘉宇、李莉的委托诉讼代理人闫明到庭参加诉讼。漯河核辉置业有限公司经依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。河南平舆农村商业银行股份有限公司上诉请求：依法撤销平舆县人民法院（2019）豫1723民初5788号民事判决，改判驳回李嘉宇、李莉的诉讼请求。事实与理由：1、李嘉欣、李莉并未提交案涉房产的商品房买卖合同，一审判决也未认定订购协议是否具有商品房买卖合同的效力。案涉房屋系2014年所建，一审一审判决认定2012年8月签订的订购协议，根据法律规定，该协议属无效协议。从订购协议来看，价款为645322元，并没有支付全部价款，且325322元也没有转账凭证证明。房产证显示案涉房产系商业用房，不是商住用房。漯河核辉置业有限公司于2015年2月2日办理了产权登记，无论李嘉欣、李莉与漯河核辉置业有限公司签订的订购协议是否真实，是否具有法律效力，但因没有办理产权登记，李嘉欣、李莉未能取得所有权，且其公司与漯河核辉置业有限公司于2016年2月5日即办理了抵押权登记。综上，一审判决认定李嘉欣、李莉购买了案涉房产缺乏事实依据；2、一审判决引用《最高人民法院关于人民法院办理民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，平舆县人民法院查封及执行本案争议商铺符合法律规定。李嘉宇、李莉答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李嘉宇、李莉向一审法院起诉请求：1、请求立即停止对位于新蔡县古××路北侧××商品房编号××号住用房的强制执行，并解除查封；2、请求确认位于新蔡县古××路北侧××商品房编号××号住用房归李嘉宇、李莉所有；3.诉讼费由河南平舆农村商业银行股份有限公司、漯河核辉置业有限公司承担。一审法院认定事实，2015年2月2日，漯河核辉置业有限公司办理了争议房屋的房产证。2016年1月29日，漯河核辉置业有限公司将争议房屋抵押担保给河南平舆农村商业银行股份有限公司并办理了他项权证，后河南平舆农村商业银行股份有限公司、漯河核辉置业有限公司因借款发生纠纷诉至平舆县人民法院，平舆县人民法院作出（2018）豫1723民初3950号判决书及裁定书，确认河南平舆农村商业银行股份有限公司对争议房屋享有优先受偿权，该判决书已发生法律效力。2019年7月29日，河南平舆农村商业银行股份有限公司依据上述判决申请执行漯河核辉置业有限公司，平舆县人民法院对争议房屋予以查封,后李嘉宇、李莉提出执行异议,被驳回后提起本诉讼。一审法院认为，本案争议的焦点是李嘉宇、李莉对涉案房屋是否享有排除执行权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据上述条款规定，案外人在未办理财产登记情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的民事权利：1、被执行人与案外人签订买卖合同；2、案外人已经支付全部价款；3、案外人实际占有财产；4、未办理登记并非案外人的原因造成。经查明，李嘉宇、李莉与漯河核辉置业有限公司于2012年8月29日签订御景苑定购协议，购买涉案房屋，2013年2月17日及2013年8月27日，漯河核辉置业有限公司为李嘉宇、李莉出具收款收据，共收取李嘉宇、李莉购房款325322元。同时李嘉宇、李莉交纳了水电费等费用，基于上述事实，平舆县人民法院认定李嘉宇、李莉已实际占有该房屋，同时李嘉宇、李莉未在不动产登记中心登记有其他房屋。另《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条亦有相同规定，即李嘉宇、李莉享有排除执行权。李嘉宇、李莉的诉讼请求符合法律规定，予以支持。漯河核辉置业有限公司于2015年2月2日即办理了争议房屋的房产大证,但却不积极协助李嘉宇、李莉办理过户手续,并于2016年1月29日把争议房屋的房产证抵押贷款,漯河核辉置业有限公司该行为严重侵犯了李嘉宇、李莉的合法权益.综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定判决：一、立即停止对位于新蔡县古××路北侧××商品房编号××号住用房的强制执行，并解除查封；二、位于新蔡县古××路北侧××商品房编号××号住用房归李嘉宇、李莉所有。案件受理费10254元，由漯河核辉置业有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审审理查明,2012年8月29日，李嘉宇、李莉与的事实与漯河核辉置业有限公司签订《御景苑订购协议》，协议约定：李嘉宇、李莉购买新蔡县城商贸西路北侧御景苑小区东区20号房，建筑面积116平方米，每平方米5544元，总金额645322元，首付款325322元，余款320000元由银行提供按揭贷款。2013年2月17日，李嘉宇、李莉向漯河核辉置业有限公司转款155322元，漯河核辉置业有限公司向李嘉宇、李莉出具收据；2013年8月27日分两笔向漯河核辉置业有限公司转款170000元，漯河核辉置业有限公司向李嘉宇、李莉出具收据。该房已经交付，二楼用于居住。本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致，予以确认。本院认为，根据当事人上诉答辩意见，本案二审的争议焦点是：1、李嘉宇、李莉对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，是否应当停止对案涉房产的执行；2、是否将案涉房产确认给李嘉宇、李莉所有。关于争议焦点，经查，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案李嘉宇、李莉与漯河核辉置业有限公司签订的《御景苑订购协议》具有《商品房买卖合同》的基本条款，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，系有效合同。在涉案房产抵押给河南平舆农村商业银行股份有限公司之前已出售给李嘉宇、李莉，现有证据足以证明河南平舆农村商业银行股份有限公司取得包括案涉房屋在内的房地产他项权利之前，李嘉宇、李莉已交纳了超过合同约定总价款50%的购房款，并已装修入住，实际占有了案涉房屋，李嘉宇、李莉对案涉房屋享有了物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房屋用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定总价款的50%。因此，一审法院判决停止对涉案房屋的执行，并确认房屋归李嘉宇、李莉所有，符合上述法律规定。综上所述，河南平舆农村商业银行股份有限公司的上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10254元，由河南平舆农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王建峰审判员  贾保山审判员  袁玉慧二〇二〇年八月十四日书记员  李新剑