贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初6260号 原告：袁茂森，男，1991年6月20日生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：王涛（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520502314331435G,住所地贵州省毕节市七星关区桂花路**。 法定代表人：李永立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李承锦（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 原告袁茂森与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁茂森委托诉讼代理人王涛、被告碧桂园房开公司委托诉讼代理人唐嘉曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁茂森向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金暂计20,000.00元(以上违约金计算从2016年11月1日起以人民币2,127,208元为基数，按日万分之二计算向原告支付违约金至实际交付符合交房条件的商品房给原告之日止)；2.判令被告支付原告逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金暂计人民币50,000.00元(以人民币2,127,208.00元为基数，按日万分之二计算，从2017年1月30日计算至被告取得涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止)；3.请求判令被告承担本案的诉讼费用、财产保全费。 事实和理由：原被告于2015年4月11日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司开发建设的位于毕节市七星关区，合同约定房屋总价款为人民币2127208.00元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当于2016年10月31日前向原告交付符合交房条件的商品房；第二十二条第三款对转移登记相关内容作了约定：（-）出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款人民币2127208.00元，并向被告付清了涉案房屋的公共维修基金、预告登记费等费用。然而至原告起诉之日，被告仍然没有将符合交房条件的商品房交付原告并将涉案商品房的转移登记的有关文书提交到不动产登记中心为原告办理不动产权属证书。原告要求继续履行合同，多次找到被告要求交付购买的商品房并提供所涉商品房的转移登记的有关文书被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为：被告未在合同约定的期限内交付符合交付条件的商品房并向原告交付商品房转移登记的有关文书，显属违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当于2016年10月31日前向原告交付符合交房条件的商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件。2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”第十四条第一款约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付7日书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的当日证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”原告多次要求被告出示符合合同约定交付条件的相关证明文件，被告拒绝出示，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告承担。且在验房的过程中，被告拟交付的房屋存在地基下沉、墙体多处开裂，天花板漏水等严重影响居住的质量缺陷，同时，还存在墙面抹灰层脱落、石膏线条断裂、门窗五金件损坏等质量问题，原告多次要求被告维修处理，但被告直推脱敷衍。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第二款：“查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。”据此，被告未出示符合合同约定的相关证明文件及交付符合交付条件的房屋，原告有权拒绝收房，逾期交房的责任由被告承担。其次，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款对转移登记相关内容作了约定：（-）出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:2、约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。至原告起诉之日，被告仍未交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，显属违约，应当承当违约责任。综上，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉进行居住、买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，望判如所请为谢。 被告碧桂园房开公司辩称：一、被告不应向原告支付逾期交房违约金。原、被告在补充协议第五条已明确约定只要涉案房屋取得建筑工程竣工合格证明文件（即竣工验收备案表）就可以交付。被告在双方约定的商品房交付日期之前取得竣工验收备案表，故涉案商品房已达到交付条件，系原告无正当理由拒不收房，上诉人并不存在逾期交房的事实。原告向被告主张逾期交付商品房的违约金没有事实依据，不应得到支持。二、原告向被告主张的逾期办证违约金过高。原告向被告购买房屋系事实，被告与各原告均签订了《商品房买卖合同》。双方在合同第二十二条约定了，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为按日万分之二至逾期之日起计算，双方在该条还约定了买受人委托出卖人办理商品房权属转移登记的具体事项详见双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》。在签订合同后，原被告双方签订了委托办理权属登记协议书，双方在该协议书第四条约定，若出卖人未按约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50.00元的违约金。该条款属于双方当事人真实意思表示，系对原合同第二十二条违约金条款的变更，应以变更后的条款确认双方的权利义务。即便认定被告违约，违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50.00元，计算至被告交付办理权属转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，望贵院依法判决，保护被告的合法权益。根据原、被告的陈述及其提供的证据，本院认定如下事实：2015年4月11日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号20152256），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区（或凤凰郡二街031）；建筑面积346.13平方米，套内建筑面积329.69平方米，该商品房总价款为2127208.00元。合同第十一条：“……（一）出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、……项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；……该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”、第十三条：“……除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1和2种方式处理：1、……（2）逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2、……买受人根据本合同第十三条第1款（2）约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。”、第十四条：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件ellip;…（二）……1、买受人应在收到书面通知后30日内，办理该商品房的交接手续。……”、第二十二条约定“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……（四）……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……（五）……买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》”。《补充协议》第十条约定“关于转移登记（三）……按合同第二十二条第三款第（四）、（五）项约定履行”。双方签订的《委托办理权属登记协议书》（附录二）约定“三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料交七星关区房产事业局……：1、买受人付清合同及附件约定的房价款、税费及其他应付款项；2、按有关部门要求提供或签署办理产权证的一切文件；3、买受人对商品房质量无异议且签署收楼文件。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得产权证书的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款为2097464.00元（发票载明数额）。2016年8月30日，被告进行了建设工程竣工验收备案。2020年5月21日，被告向原告交付了涉案商品房。因被告未按照合同的约定向买受人交付该商品房、取得涉案商品房所有权初始登记以及为原告办理房屋权属转移登记，故原告以上述诉请诉来本院。 另查明，涉案商品房不具备登记在原告名下的条件。 本院认为，原告袁茂森与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告袁茂森已支付了购房款，履行了合同约定的义务，被告未按《商品房买卖合同》的约定于2016年10月31日前向买受人交付该商品房，于2017年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，未为原告办理房屋权属转移登记，已构成违约，应承担违约责任，即支付逾期交房违约金及逾期办理涉案商品房转移登记的违约金。 关于逾期交房违约金的问题。根据合同第十一条“……（一）出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房……”、第十四条“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件&rdquo，被告应当在具备交付该商品房条件后7日内书面通知原告办理交接手续。在本案中，被告虽于2016年8月30日进行了建设工程竣工验收备案，具备交付涉案商品房的条件，但其提供的证据不能证明其已通知原告办理交接手续，未能办理交接手续的原因在于被告，故被告应当承担逾期交房的违约责任。根据第十三条“……除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1和2种方式处理：……(2)逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”约定，被告应以原告已付购房款2,097,464.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年11月1日计付逾期交房违约金，计算至2020年5月20日，共计544,082.16元（2,097,464.00元×0.0002×1297天）。但根据合同第十三条“2、……买受人根据本合同第十三条第1款（2）约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%”约定，该逾期交房违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%，即最高不超过314,619.60元（2,097,464.00元×15%）。因此，被告应支付原告逾期交房违约金为314,619.60元。 关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据合同第二十二条“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……（四）……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……（五）……买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》”约定，被告应当于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并提交相关材料到不动产登记部门，将涉案商品房登记在原告名下，但由于被告的原因，涉案商品房不能按时登记在原告名下，被告应承担该违约责任。原、被告在合同中约定原告委托被告办证，被告无需再向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，只需具备将涉案商品房登记在原告名下的条件并通知原告，即履行了义务。被告至今不具备将涉案商品房登记在原告名下的条件，故该违约金应计算至被告具备将涉案商品房登记在原告名下的条件并通知原告之日。虽然合同第二十二条载明“……从约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……”，但是原、被告双方在该表述中并未选择按照哪一项处理，即对逾期办理产权转移登记的违约责任计算标准没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180日，违约金可以按照原告已付购房款总额2,127,208.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因此，逾期交付办理涉案商品房转移登记相关文书的违约金应以原告已交付房价款2,097,464.00元为基数,按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年1月30日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日至被告具备将涉案商品房登记在原告名下的条件并通知原告之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约行为，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告袁茂森逾期交房违约金314,619.60元； 二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告袁茂森逾期交付办理涉案商品房转移登记相关文书的违约金（违约金以2,097,464.00元为基数,从2017年1月30日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司具备将涉案商品房登记在原告袁茂森名下的条件并通知原告袁茂森之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告袁茂森的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,959.22元，由原告袁茂森负担1,219.55元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担5739.67元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年八月三日 书记员  肖 毅