江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1861号 上诉人（原审原告）：南昌壹品物业有限公司。住所地：江西省南昌市青山湖区。 法定代表人：曹红华,总经理。 委托诉讼代理人：陈国根，江西竞平律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘珊珊，女，1985年1月出生，汉族，住湖南省衡东县。 上诉人南昌壹品物业有限公司（下称壹品物业公司）与上诉人刘珊珊物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 壹品物业公司提出上诉请求：1、请求二审改判刘珊珊承担拖欠壹品物业公司物业费所产生的滞纳金约2000元（每天按0.3%计算）。2、判令刘珊珊承担本案上诉费。事实和理由：刘珊珊系江西XX**投资有限公司开发的XX中央（XX家园）小区业主，收房时双方签订了《前期物业管理服务协议》，刘珊珊是同意接受壹品物业公司为其提供物业服务的，2016年10月刘珊珊家中阳台管道漏水，属于自家装修所造成的漏水，不属于物业公司管理公共维修的范围，但是物业公司还是派专业人员帮其进行维修，更换材料及人工费等维修所产生的费用均为壹品物业公司垫付（暂时保留追偿权），截至现在，刘珊珊还未与壹品物业公司结算，管道修好后至今没有漏水，刘珊珊享受了物业全面的服务，理应履行支付物业管理服务费的义务，如逾期不交物业费所产生的滞纳金，也应得到法律的支持，而一审法院不顾事实，作出偏袒刘珊珊的判决，仅凭刘珊珊一审提交的两张小区照片就认定小区物业服务存在不足，是错误的。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第36条，业主违反协议不按期缴纳物业费，从逾期之日每天处0.3%的滞纳金，而且刘珊珊存在故意拖欠不交的行为，一审法院不支持壹品物业公司的诉请，是没有事实和法律依据的。综上所述，请二审法院依法支持壹品物业公司的诉请，改判刘珊珊支付逾期物业费所产生的滞纳金2000元。 刘珊珊辩称：物业公司通过这种滥诉来索要全额的物业费和滞纳金是完全没有道理的，物业公司存在严重的服务瑕疵，一审庭审中其也提交了相关的证据予以证明家中公共水管发生渗漏就是因为物业的不作为引起的。最开始装修的时候，装修师傅已经反映过地上一小滩水怀疑水管有渗漏，刘珊珊也和物业公司有过反映，当时物业没有做任何处理。也因为当时楼上长期未住人，所以当时渗漏也就不明显，后面楼上住了人，渗漏也就开始慢慢明显了，就造成了刘珊珊家开始发霉。刘珊珊前期一直也是按期交物业费的，之所以从2016年开始不交物业费也是因为物业公司一直没有处理过家中水管，这根水管属于公共设施，物业应该履行排查的职责，物业费该交的会交，希望物业公司针对刘珊珊家中损失给一个态度。 刘珊珊提出上诉请求：1、一审认定事实不清，请求撤销一审判决，驳回壹品物业公司的请求。2、本案二审诉讼费用由壹品物业公司承担。事实和理由：1、刘珊珊于2013年7月1日缴纳相关费用办理装修许可后，规范合理进行装修事项，入住后于2016年7月刘珊珊发现住宅阳台处的共用下水管渗漏水情况，事后曾多次与壹品物业公司就赔偿问题协商未果。根据《中华人民共和国合同法》第67条之规定，壹品物业与刘珊珊是平等主体关系，在发现渗漏事情之前刘珊珊已及时足额缴纳了物业管理费，而壹品物业公司并没有履行相应的职责在先，在壹品物业公司未赔偿因其违约造成刘珊珊一切相关损失之前，刘珊珊有权不再继续缴纳相关费用。在壹品物业发起恶意诉讼请求之后的合法期限内，刘珊珊提起反诉请求，被一审法官口头告知驳回。2、壹品物业公司一审提交的证据目录3中条款的内容与有关法律法规、规范性文件是相抵触的，应认定无效，不能作为采信和判断的依据。3、对于壹品物业公司一审提交的证据目录6有异议，刘珊珊只是回答了壹品物业公司在发生渗漏已经造成损失之后，派人来补漏洞，但是损失已经造成了，刘珊珊当庭有作出抗辩但庭审中却被阻止诉说。刘珊珊的装修是合理合规的，壹品物业公司也开具了装修许可证明，且刘珊珊没有理由和可能去造成管道发生渗漏。加上壹品物业公司对小区公共水管负有定期排查的义务，但在刘珊珊家中却从未履行过，壹品物业公司对漏水负有不可推卸的主要责任，刘珊珊有权要求壹品物业公司照价赔偿刘珊珊的财务损失，而一审判决对客观事实不予认定，在双方明显存在责任判定不清，债权债务关系尚未判定之前，判定刘珊珊先行全额支付不合理的费用，有失公平。综上所述，一审判定认定事实不清，审判不公，为维护自身的合法权益，请二审法院依法作出审理。 壹品物业公司辩称：1、对方是在2013年4月迁入入伙的，入伙时交房的过程中，如果有问题及时向开发商提出，当时她签了字，一切正常。2、对方是在2016年7月份发现漏水，和物业公司进行了反馈，物业公司已经派了周师傅去排查，发现阳台管道是封闭式的，把板子拆开了，发现水管上有裂痕，师傅告知可能是装修工在装修的时候弄到了，排查当天物业公司也给对方进行了维修，并没有拖延。3、对方的水管不属于公共部分，物业公司也尽到了责任，出了材料费和人工费帮对方修过了，而且一审庭审中，刘珊珊也在庭审中确认了没有再漏水。我方认为，对方之所以上诉，是因为不想交物业费，这是没有事实和法律依据的，是无理的，应当驳回。综上，我方认为，应当在一审判决基础上加判刘珊珊缴纳滞纳金。滞纳金是在《前期物业管理服务协议》第三十六条有明确规定，如有不交物业费，每天按照欠缴金额的0.3%缴纳滞纳金。这个合同是双方签字认可的，应当得到法院认可的。 壹品物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令刘珊珊立即支付拖欠壹品物业公司物业费3331.16元、滞纳金每天0.3%约计2000元，共计5331.16元；2、该案诉讼费用由刘珊珊承担。 一审法院认定事实：刘珊珊系江西XX**投资有限公司开发的XX中央XXXX小区X栋X单元XXXX室业主，其房屋面积为57.06平方米。2013年1月6日，刘珊珊与江西XX**投资有限公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，该合同的附件五中前期物业管理由选聘的壹品物业公司提供。2013年6月4日，刘珊珊与壹品物业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：住宅楼按建筑面积每月每平方米1.39元（含电梯使用费分摊）计缴，如不按协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费，壹品物业公司有权要求其补交，且可从逾期之日每天处以0.3%的滞纳金，逾期仍不交纳的，壹品物业公司可以向人民法院起诉。刘珊珊正常交纳物业服务费至2016年6月30日，后因小区内存在消防设施不完善、车辆管理停放缺失、无人管理维持秩序、楼栋顶面及外墙开裂导致混泥土块脱落掉落存在安全隐患、房屋因漏水造成了损失等情形为由，自2016年7月1日开始至今未交纳物业服务费。截止至2019年12月31日，总计拖欠物业管理费3331.16元。壹品物业公司多次对其进行催收，刘珊珊仍拒绝交纳物业服务费，现壹品物业公司为维护自身合法权益，诉至法院。 一审法院认为：刘珊珊分别与江西XX**投资有限公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，与壹品物业公司签订《前期物业管理服务协议》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《前期物业服务合同》对于壹品物业公司及刘珊珊均具有约束力。对于物业费是否应当足额缴纳问题，刘珊珊作为小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用。结合房屋面积，对于壹品物业公司要求刘珊珊支付2016年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3331.16元，符合协议约定的计算标准，该院予以支持。刘珊珊庭审中辩称有权拒绝继续缴纳相关物业管理费用是由于壹品物业公司提供的服务未能达到所约定的标准，针对刘珊珊家中漏水的管道，壹品物业公司已派专人上门维修，维修后未再漏水，该院认为刘珊珊的该项答辩意见不能免除其支付物业服务费的义务。对于是否缴纳滞纳金问题，根据刘珊珊提供的证据，壹品物业公司的物业服务仍存在不足之处，这些问题需要壹品物业公司引起重视、积极改进，鉴于此，对壹品物业公司要求刘珊珊支付逾期交物业费所产生的滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。另外，刘珊珊答辩意见称壹品物业公司造成其各项直接财物损失，损害了其合法权益，庭前该院对其作出了口头释明，告知系另一法律关系，不属于该案审理范畴，该案中不作处理，权利人可明确诉讼主体后另行主张权利，刘珊珊表示其另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、刘珊珊在该判决生效之日起10日内一次性支付南昌壹品物业有限公司2016年7月1日至2019年12月31日的物业服务费3331.16元；二、驳回南昌壹品物业有限公司、刘珊珊的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费50元，由南昌壹品物业有限公司负担25元，由刘珊珊负担25元。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：刘珊珊已于2020年7月30日向江西省南昌市青山湖区人民法院提起诉讼，要求法院判令壹品物业公司赔偿其各项损失8917.6元。 本院认为，刘珊珊与壹品物业公司签订的《前期物业管理服务协议》均系双方真实意思表示，合法有效，且实际履行，本院予以确认。壹品物业公司作为物业服务企业、刘珊珊作为小区业主，均应依约履行合同的权利义务。自2016年7月起，刘珊珊由于家中下水管渗漏水引发的赔偿问题，与壹品物业公司协商未果，而拒交物业管理费，截至2019年12月31日已欠付物业服务费3331.16元，因家中水管渗水导致纠纷，并不是刘珊珊拒交物业管理费的正当理由，且刘珊珊就赔偿问题已另行向法院提起诉讼，故刘珊珊提出一审法院未受理其提出的反诉属程序违法及拒绝交纳物业管理费的上诉理由，于法无据，本院不予支持。鉴于壹品物业公司在物业服务期间，对小区管理存在瑕疵，故一审法院判决驳回其要求刘珊珊支付滞纳金的主张并无不当，对于壹品物业公司提出的该上诉理由，证据不足，本院不予支持。业主和物业公司在合作中难免产生纠纷，但双方应当采取正确的态度和合理合法的方式加强沟通。就物业公司而言，对业主反映的问题应及时回应，属于职责范围的问题应及时整改并落实到位，不属于职责范围的问题也要做好解释和疏导工作；就业主而言，对物业服务企业存在的问题，要选择正确积极的方式提出整改意见，而不能采取拖欠物业服务管理费的消极方式来对抗。建设和谐文明的住宅小区，需要全体业主的理解与支持，物业服务企业应当加强与业主沟通，共同创造美好居住环境。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由刘珊珊负担50元，由壹品物业公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 沈 莉 审判员 陈大奎 审判员 龚 江 二〇二〇年八月十九日 书记员 陈 琦 书记员 李国建