贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4824号上诉人（一审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人（一般授权）：聂萍，贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：赵月颖，贵州朗意律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：袁军，男，汉族，1970年10月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰公司”）因与被上诉袁军商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1754号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人瑞丰公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.按照合同约定，上诉人应于2012年6月8日前提交办理权属登记的相关资料，但上诉人未在该期间内履行义务，构成违约，该违约金的诉讼时效期间应从2012年6月8日开始起算。被上诉人于2020年1月17日提起本案诉讼，已超过诉讼时效期间，对被上诉人诉请的违约金应不予支持。2.被上诉人主张退还电开户费、水开户费、燃气开户费的诉讼请求已经超过诉讼时效期间，同时商品房买卖合同明确约定以上费用由买受人承担，并未纳入商品房房价款中，不存在返还基础，一审判决上诉人退还上述费用错误。3.逾期交付办理转移登记有关文书系不动产登记政策变更导致，系不可抗力，上诉人不应承担责任。被上诉人袁军二审答辩称：和一审意见一致。本案违约金不是按日计算，合同没有约定违约金的支付时间，且上诉人在2019年6月19日才办理不动产登记，未超过诉讼时效，请法庭驳回，维持原判。袁军向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，以总房款265,665.00元为基数从2017年1月3日起，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍进行计算至被告实际交付办理转移登记有关文书之日止，暂计9,302.06元;二、判令被告向原告退还重复取的四通费用共计1,294.00元;三、本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院查明事实：被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司与贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司系同一公司（原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司，现更名为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司）。2009年11月7日，原告袁军为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道××单元××房的房屋一套，该房建筑面积为119.40平方米，套内建筑面积100.14平方米，购房款为265665.00元。交付期限：出卖人应当在2011年4月30日前将具备合同约定的商品房交付买受人使用。交付条件：1、该商品房单体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记相关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，因买受人自身原因导致不能办理房屋所有权证的责任由买受人自负。补充协议约定：买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证……。此外，合同及补充协议还约定其他相关事项。合同签订后，原告已支付房款263142.00元，并支付完契税、维修基金、办证费。2011年6月8日，被告将案涉房屋交付原告使用，并收取原告交纳的开户费1294.00元，之后，被告退还原告水表费500.00元，其余794.00元（1294.00元-500.00元＝794.00元）未退还。2018年7月3日，被告向办证部门提交相关资料为原告办理案涉房屋转移登记申请，2019年6月19日，被告为原告办理了不动产权属证书。一审法院认为，本案双方争议的焦点为：1、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准，2、被告是否应退还原告开户费及金额。对双方争议的焦点1，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款、办证费等税费，被告亦应按合同约定的期限为原告办理商品房产权证书，被告虽已为原告办证，但根据双方合同的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。而被告于2011年6月8日将涉案房屋交付原告，其应从2011年6月8日（合同约定）起的365日内，即2012年的6月8日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未在该期限内履行义务，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，予以支持；对被告主张已超过诉讼时效问题，逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，因买受人自身原因导致不能办理房屋所有权证的责任由买受人自负”。故双方约定违约金并非以日计算，而是以总房款的0.1%计算，又因该违约金的支付时间没有在合同中约定，故原告可随时主张权利，原告于2020年1月17日起诉，主张权利，按《中华人民共和国民法通则》两年诉讼时效和《中华人民共和国民法总则》规定三年诉讼时效的规定，均未超过诉讼时效。故对被告提出诉讼时效的抗辩理由，不予以采纳；对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持。对原告要求违约金计算标准按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍进行计算至被告实际交付办理转移登记有关文书之日止的诉请，也不予以支持。违约金为原告已付房款263,142.00元的0.1%，即为263.14元（263,142.00元×0.1%=263.14元）。对双方争议的焦点2，原、被告签订的《商品房买卖合同》未约定被告可收取原告的开户费。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的开户费等费用于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还开户费的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为被告缴纳开户费及交易费的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年1月4日才提起诉讼催告被告退还，被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，故未超过诉讼时效，被告未举证证明原告的诉讼请求已超过诉讼时效，故被告的该抗辩理由，不予以支持，原告收取被告的各项开户费尚欠794.00元未退还，故对原告要求退还各项开户费及交易费1,294.00元的诉讼请求，予以支持794.00元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告袁军逾期办证违约金263.14元；二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告袁军开户费794.00元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费32.00元，由原告负担22.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担10.00元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案双方未约定违约金支付时间，上诉人于2018年7月3日向办证部门提交相关资料为办理案涉房屋转移登记申请，违约情形结束，被上诉人应当向上诉人主张承担违约责任，诉讼时效期间此时开始计算，被上诉人于2020年1月21日起诉，未超过诉讼时效期间。上诉人主张被上诉人诉请支付逾期办证违约金已超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采纳。《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》均系上诉人根本违约后施行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，上诉人以不动产登记政策的变更主张免除违约责任没有法律依据，本院不予采纳。上诉人向被上诉人收取的“各项开户费”，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还。上诉人未完成上诉人代委托事项，被上诉人可随时主张上诉人返还，其诉讼请求并未超过诉讼时效期间。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年八月二十七日书记员 赵 莉