江西省南昌市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)赣0103民初3932号 原告：邹必凤，男，汉族，1960年1月5日生，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：潘喜铅，江西新兰律师事务所律师，执业证号：13601198710337352。 被告：胡菊姜，女，汉族，1986年1月1日生，住江西省南昌市高新区。 委托诉讼代理人:刘和平,江西畴略律师事务所律师,执业证号:13601198610929274。 原告邹必凤与被告胡菊姜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹必凤及其委托诉讼代理人潘喜铅、被告胡菊姜及其委托诉讼代理人刘和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹必凤诉称：2019年4月21日原告邹必凤与被告胡菊姜签订一份商铺租赁合同，该合同主要内容为：原告（甲方邹必凤）将位于南昌市西湖区，商铺面积16.27㎡商铺租给被告（乙方胡菊姜）经营，期限为一年即2019年5月10日（万寿宫正式开张日）至2020年5月9日，租金每月2500元。合同签订后当日，按合同约定被告已支付了半年租金15000元给原告，原告也将商铺给被告使用。现被告不按照合同履行，没有支付剩余半年租金15000元给原告外，还拖欠物业费未交，以及在合同到期后，还强占原告商铺里继续经营服装，原告多次打电话给被告也多次找被告，并要求被告尽快交清物业费，要求被告在合同到期后不要在原告商铺里经营服装。否则应缴纳租金给原告，可被告以其他万寿宫店主都没有收取租金，也没有缴纳物业费为由，拒不支付拖欠剩余半年租金15000元以及物业费，拒绝将服装搬出原告商铺。为此原告也找过万寿宫物业及当地派出所，他们也到了现场做了被告的工作，可被告拒绝调解，他们并告原告诉诸法律，故原告特向贵院起诉，请求法院依法判令：1、解除原告邹必凤与被告胡菊姜签订的商铺租赁合同；2、被告胡菊姜支付拖欠半年租金15000元给原告邹必凤；3、被告胡菊姜支付拖欠物业费644.3元给原告邹必凤；4、被告胡菊姜支付合同期满后，强占原告商铺经荣期间的租金2500元给原告，并要求被告立即停止在原告商铺里经营服装；5、本案诉讼费、保全费均归被告胡菊姜承担。在案件审理过程中，原告将诉请变更为：1、被告胡菊姜支付拖欠的半年租金15000元；2、被告胡菊姜支付物业费805元；3、被告胡菊姜支付合同期满后强占原告商铺经营三个月期间的租金7500元；4、本案诉讼费、保全费均归被告胡菊姜承担。 原告邹必凤提交如下证据： 证据一、房产证一份，商铺租赁合同一份，证明涉案商铺系原告私有商铺，原告将私有商铺租给被告经营，租期一年，被告按合同约定已支付了半年租金15000元给原告，现拖欠半年租金15000元未支付给原告； 证据二、万寿宫物业催缴物业费通知一份，缴费清单一份，证明被告承租期间拖欠物业费805元，现原告已于2020年8月2日向物业公司支付被告经营期间拖欠的物业费用805元，该费用按合同应由被告支付给原告； 证据三、出警信息单一份，证明被告拒不交纳拖欠租金，物业费以及租合同期满后一个多月还强占在原告商铺里经营服装，原告已报警，2020年5月31日南昌市公安局西湖分局广润门派出所民警到了万寿宫现场，找到被告，被告拒绝调解，民警告知原告诉诸法律解决； 证据四、南昌万寿宫商城开业信息，共3张。证明原告租赁给被告的万寿宫商城商铺于2019年5月1日正式开业，租赁期应当按照2019年5月1日起开始计算； 证据五、原、被告之间的短信聊天记录及拍摄的商铺照片。证明1、被告为2020年7月30日搬离商铺，物业打电话给原告，要求缴纳物业费，原告将此情况告知被告，被告答复“我都不做了还交什么，再说了物业们都要走了”；2020年8月2日原告已代被告缴纳物业费用805元，被告应当将该费用给原告；2、被告应支付合同期满后即2020年5月1日起至2020年7月30日占用原告商铺3个月的租金7500元。 被告胡菊姜辩称：对于原告诉请被告拖欠15000元租金与事实不符，被告是由于疫情影响导致无法正常经营，无力交纳租金。根据民法通则，被告由于遭遇不可抗力事件“新冠病毒”影响无法正常，依法可以不履行合同义务，免除承担责任。另外，根据国家和政府的相关文件，对于遭遇新冠疫情的影响，导致经营困难，可以减免租金。1、万寿宫商场还未正式开张，全场只有20%左右的商户，至今物业费全免；2、自2019年6月份到现在，万寿宫商场旁边的路还在修路中，路还是封着的，人流不通，生意惨淡；3、2019年6月-9月，本人不在万寿宫卖衣服，而是在外摆摊；4、受疫情的影响，从1月份到4月份共4个月店门是关闭的，整个万寿宫商场1-3楼都没有续租仍在免费摆，而房东不跟市场走，一意孤行，一味的要商户交租、搞特殊；5、打电话还没有说上几句没搞清楚，房东立马挂商户电话，甚至拉黑，无论短信微信从来就未回过，造成无法沟通；6、2019年5月份支付房东15000元半年租金至今还未赚回，仍在亏损中；7、万寿宫物业一年来已经换了3批；8、万寿宫房东退还商户租金，以下就是这些商户的号码：180××××0267朱，180××××3137陈，151××××0387黄。以上情况属实，如有虚假，愿付房东双倍租金。 被告胡菊姜提交如下证据： 证据一、商铺照片7张，证明万寿宫商城从2019年5月份至2020年7月底，至今没有达到20%的商铺入驻，外围还在修路； 证据二、短信、微信聊天记录2段，证明从2019年6月份到9月份本人不在万寿宫，而是在外面摆地摊，由于封路影响客户进店，只有摆地摊来维持经营； 证据三、南昌市公安局鉴定意见通知书一份，证明被告在租赁期间，衣服被盗，损失2313元，商城应该有一定的监管责任，所以物业管理费被告不应缴纳，原告自行缴纳，与被告无关。 经审理查明，原告邹必凤系西湖区万寿宫商城后部分二三层之二层C-050号商铺（房产证号：赣（20**）南昌市不动产权第xxxxx号）的所有权人。2019年4月21日，原告邹必凤与被告胡菊姜签订《商铺租赁合同》一份，合同约定内容包括：①原告将西湖区万寿宫商城后部分二三层C-050号商铺租给被告经营，租金每月2500元，租期为一年，即2019年5月10日起至2020年5月9日止（另有手写备注：租赁日期以万寿宫开张之日起计算）；②合同签字后由被告先支付半年租金15000元给原告，半年到期前的15日内再一次性支付剩余半年租金15000元；③所有有关单位收取的一切费用（包括工商、税务、万寿宫商城、租赁营业税）均由被告交纳。2019年5月1日，南昌万寿宫商城正式开业。2019年8月，被告经营的店铺被盗，依据南昌市公安局西湖分居鉴定意见通知书，被告损失的金额为2313元。2020年7月30日，被告告知原告其已搬离商铺，并告知原告自己不会去缴纳。2020年8月2日，原告向万寿宫物业缴纳物业费805元。另，本庭责令被告对疫情期间万寿宫商城的停业时间提交证据证实，被告未能提交。 以上事实，有原告、被告提交的证据及庭审笔录为证。 本院认为，原被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。关于原告要求被告支付剩余半年租金15000元，符合双方合同约定，因万寿宫商城为2019年5月1日正式开业，故原被告实际合同期限应为2019年5月1日至2020年4月30日止。其间因疫情导致本市商场停业，本院酌情免除上半年3个月房屋租金的一半3750元，即仅支持被告支付剩余半年租金11250元。原告要求被告支付物业费805元，符合双方合同约定，且有原告的缴费凭证予以佐证，本院予以支持。被告在租期届满后直至7月30日才办理商铺，关于原告诉请被告另行支付三个月租金7500元，故对于原告诉请被告支付逾期交房的租金7500元本院予以支持。被告称商城入住率不够、附近修路、商铺生意惨淡没有盈利，故拒绝交纳租金和物业费。但经营商铺本身就是一个有风险的行为，没有足够的盈利不构成其拒绝支付租金与物业费的正当理由。被告称其店铺失窃产生损失的费用应冲抵物业费，但其未提供与物业公司达成冲抵合意的相关证据，不构成其拒付原告已代缴的物业费的理由，被告可就其失窃损失另行向责任人主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、被告胡菊姜向原告邹必凤支付剩余租金11250元； 二、被告胡菊姜向原告邹必凤支付租期届满后的房屋占用费7500元； 三、被告胡菊姜向原告邹必凤支付物业费805元。 上述各项于本判决生效之日起三日内履行完毕。 判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案的案件受理费383元，减半收取191.5元，由被告胡菊姜负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员 黄 迁 二〇二〇年八月九日 书记员 章佩玉