河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5471号 上诉人（原审被告）：王伟力，女，1986年1月4日出生，汉族，住石家庄市藁城区。 上诉人（原审第三人）：张晓东，男，1988年10月23日出生，汉族，住石家庄高新区。 委托代理人：程剑锋、马婉婧，河北俱时律师事务所律师 被上诉人（原审原告）：教宗炟，男，1989年3月16日出生，满族，住石家庄市开发区。 委托代理人：刘红军，河北世纪方舟律师事务所律师。 第三人（原审第三人）：河北领航房地产经纪有限公司，住所地石家庄市裕华区神兴小区塔北路**商铺，统一社会信用代码：91130108347769169E。 法定代表人：霍江伟，该公司总经理。 上诉人王伟力、张晓东因与被上诉人教宗炟房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初2460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。 王伟力上诉请求：1、请求依法撤销(2019)冀0191民初2460号判决书第一条，依法改判王伟力与第三人张晓东2019年11月18日签订的《石家庄存量房买卖合同》有效或将本案发回重审；2、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。（一）上诉人与第三人张晓东之间不存在恶意串通.1、上诉人为解押房抵，积极寻找垫资方过程中，了解到房产涉纠纷会影响垫资方出资。所以当上诉人一气之下决定不卖给被上诉人的时候，为了更好更快的卖出房子，对外没有说明房子卖给了他人。这之前，上诉人根本不认识张晓东。上诉人在群里发了出售房屋的信息后，有人介绍第三人张晓东打算买房子，上诉人才知道张晓东。上诉人为了尽快把房子卖出去，不会让张晓东知道房子已卖给了被上诉人。2、张晓东提出去看房子，为了不让张晓东知道房子卖给了他人，顺利将房出售，上诉人的确找各种借口阻止了张晓东去看房事实不准确，3、法院认定张晓东在未接受房屋的情况下支付了尾款50000元是主动父亲昂起此项权利条款，不符合交易习惯，事实认定错误。张晓东并未主动放弃此项权利，因上诉人提出急需用钱都过户到张晓东名下了，房子都是你的了，还怕什么，张晓东才把钱交给上诉人，综合以上三点，上诉人与张晓东之间没有恶意串通。（二）证据不足，主观推定主导。上诉人履行被上诉人与上诉人之间的房屋买卖合同的过程中的违约行为不能想当然的加重或退订上诉人与张晓东之间房屋买卖合同行为，主观判断代入感明显，导致错误推定恶意畅通的事实，整个案件事实认定，证据明显不足，都是按交易习惯、有悖常理及主观判断等推定作出。二、使用法律错误。因上诉人与被上诉人买卖房屋合同履行过程中，上诉人违反了诚实信用原则和公平原则，不能作为认定上诉人与第三人张晓东之间的房屋买卖合同无效的法律依据。2、《中华人民共和国民法总则》第七条《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条不是判定合同无效条款的依据。综上所述，上诉人认为，我方与第三人张晓东2019年11月18日签订的《石家庄存量房屋买卖合同》签订过程中没有恶意串通，合法有效，且已履行完毕，原审法院认定事实不清，证据不足，使用法律不当，现依法提起上诉，恳请上级法院依法改判合同有效或发回重审，以维护法律的尊严和上诉人的合法权益， 张晓东上诉请求：一、依法撤销石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初2460号民事判决，并依法改判驳回宗教炟的全部诉讼请求或依法发回重审。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人宗教炟承担。事实与理由。一、上诉人不存在与被上诉人王伟力恶意串通的行为，签订的发给你无买卖合同是双方真实意思表示，一审法院以上诉人没有实际查看房屋，没有了解被上诉人教宗炟的信息即认定上诉人知道案涉房屋已经出售的事实，明显错误，且没有任何证据支持。首先，上诉人没有进入案涉房屋内部查看，不代表上诉人没有查看、了解房屋情况。上诉人购买前向被上诉人王伟力详细了解了房屋的信息，包括房屋的结构、位置，了解了相同户型房屋的情况，查看了房屋的产权证、验证了王伟力的身份信息，只是因为王伟力称房屋出租出去了，因承租人不在石家庄，且其也没有钥匙，无法进入房屋内查看。其次，上诉人已经对承租人的情况进行了相应的了解。在上诉人购买该房屋时了解到该房屋现处于出租状态，租住该房屋的是一个东北人。但由于购头房屋时，王伟力向上诉人出示了该房屋的不动产权登记证书，证书记载该房屋权利人为王伟力、单独所有，且王伟力对上诉人承诺2019年11月21日前会自行将该房屋腾空。因此，上诉人基于对产权证书的信任及张伟力的承诺而购买该房屋。同时，上诉人认为其不可能做到对承租人的情况进行全面而具体的了解，在被上诉人承诺其自行处理承租人相关事宜的情况下，上诉人也无需详细了解承租人信息，对于房屋已经出售的事实更无法知情。二、一审法院认定：上诉人在未接收房屋的情况下交付了尾款不符合房屋买卖的交易习惯，有悖于常理该种认定没有事实依据和法律依据，也不符合一般人的通常判断和推理。2019年11月18日，被上诉人王伟力与上诉人办理了房屋过户手续，上诉人领取了不动产权证书，此时，上诉人已经取得该房屋所有权。在上诉人看来，该房屋已经登记在自己名下，归自己实际所有，房屋已经完成了实际的交付。承租人如果能够及时腾退房屋，上诉人可以占用房屋；承租人不能及时腾退房屋，上诉人也能取得租金收益，不影响上诉人所有权。同时，实际占用房屋与实际接收房屋是两个不同概念，实际占用房屋不是房屋接收的必然条件，且是否实际占用房屋与房屋所有权没有必然联系。上诉人认为，上诉人与被上诉人王伟力签订的房屋买卖合同己经履行完毕，因此上诉人于2019年11月19日向王伟力支付了尾款。上诉人提前交付尾款的行为是基于其房--屋所有权已得到保障的基础上而实施，并非主动放弃合同中利己条款的行为。三、上诉人与王伟力之间不可能存在相互恶意串通损害被上诉人教宗归利益的行为。上诉人与被上诉人王伟力在买卖该房屋之前互不认识，上诉人听他人提及王伟力处有处房屋正在出售，考虑到该房屋属于学区房且价格相对合适，且上诉人的亲戚朋友也有在该小区居住的，户型也符合自己的要求，因此上诉人与王伟力认识并买卖该房屋。基于二人认识的时间及原因，上诉人与王伟力之间不具有恶意串通损害被上诉人教宗归的可能性。综上，双方签订的《石家庄市存量房买卖合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，不违反诚实信用和公平原则。该合同是双方真实的意愿表示，合法有效。请求贵院依法撤销原判，支持上诉人的上诉请求。 教宗炟答辩称，第一、二审法院认定上诉人于2019年10月18日签订的石家庄存量房买卖合同存在恶意串通，事实认定清楚，其中王伟才一房二卖属于法院查明的事实，其次王伟力和上诉人张晓东。签订买卖合同时，存在主观恶意，并在上诉状中自认欺骗了张晓东。2、一审法院法律适用正确，维护了法律公平正义，保障了被上诉人合法权益。 教宗炟向一审法院起诉请求：1、请求确认被告与第三人张晓东于2019年11月18日签订的石家庄市高新区同祥城AB区26号2单元326室房产买卖（合同编号：2019111815145315654）协议无效；2、请求判令被告王伟力继续与原告履行石家庄市高新区同祥城AB区26号2单元3206室房产买卖合同；3、本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年9月4日，原告教宗炟之妻孟兴兴（乙方）与被告王伟力（甲方）、第三人河北领航房地产经纪有限公司（丙方）签订一份《房屋买卖合同》。该合同约定，甲方自愿将坐落于高新区海河道95号ＡＢ-26号楼-2单元（层）3206号房屋出售给乙方，该房屋所有权人为王伟力，建筑面积87.78平方米，地下室面积6.83平方米，双方一致同意该房屋成交价格为950000元；乙方于签订本合同当日交付甲方购房款定金30000元，过户手续后转为购房款；双方一致同意2016年9月16日办理房屋的交接手续，乙方将首付款470000元转交给甲方。该合同另约定了其他内容。合同签订当日，孟兴兴向王伟力支付了购房定金30000元。2016年9月14日，被告王伟力及其丈夫曹成浩（甲方）与原告教宗炟（乙方）在河北明杰律师事务所律师贺丽萍、张玉龙的见证下，签订一份《协议书》。该协议约定，合同项下之不动产系甲方于2012年8月6日向石家庄金石房地产开发有限公司购买的位于河北省石家庄市地块上的项目名称同祥城，不动产坐落海河道95号ＡＢ-26号住宅楼栋02单元（层）3206房号商品房（合同约定建筑面积为87.78平方米，其中套内面积63.77平方米，分摊24.01平方米，合同编号2012080615085410620）和-2-24号地下室建筑面积6.83平方米，购买总价506545元，该不动产现已竣工验收并交付给甲方，尚未办理不动产权证。甲方因资金周围需要，自愿将上述所购商品房买卖合同项下的合同权益转让给乙方，转让总价950000元，乙方已于2016年9月4日向甲方支付定金共计30000元，双方于2016年9月14日做《不动产买卖协议》律师见证，并于当天乙方向甲方支付首付款470000元；待甲方不动产权证能够办理催本手续15个工作日内，甲方应当偿还完毕上述涉案不动产名下的银行按揭贷款（期间，甲方名下上述涉案不动产银行按揭的月供仍由甲方继续偿还直至甲方偿还完结），同时甲方应当积极配合乙方以买卖二手房的形式办理银行按揭贷款手续以支付甲方剩余的购房款450000元，如银行实际审批额度不足或未通过审批前述申请额度，乙方应最迟在甲方配合乙方办理不动产过户登记日起15个工作日采用其它方式将剩余购房款支付给甲方。甲方办出一手不动产权证后20个工作日内，乙方应与甲方办理不动产权属过户手续，将该房产过户到乙方名下。甲方于2016年9月14日将不动产交付乙方使用。出现一方违约情形，守约方可选择继续履行合同（但合同已无实际履行可能或履行必要的除外）或解除合同。该协议另约定了其他内容。协议签订当日，教宗炟向王伟力支付了房款470000元。王伟力出具收条一份，载明“今收到教宗炟购买同祥城ＡＢ26-2-3206房款首付款500000元”。同时将该房产交付教宗炟使用。教宗炟对该房产进行了装修并居住使用至今。2018年12月，案涉房产办理了不动产权登记，证书号为冀（2018）石高新不动产权第0015036号，该不动产权证书显示，权利人王伟力，单独所有，房屋建筑面积93.46平方米，套内建筑面积为86.8平方米，地下室面积6.66平方米。2019年7月，被告王伟力领取了该房产的产权证书，但并未按其与原告教宗炟协议约定办理不动产权属过户手续。2019年9月6日，被告王伟力与其丈夫曹成浩协议离婚，双方约定案涉房产归王伟力所有。2019年9月23日，教宗炟向本院申请诉前财产保全，请求查封王伟力名下的位于石家庄高新区，并提供保险公司保函担保。本院于2019年9月24日作出（2019）冀0191财保33号，查封了上述房产。后教宗炟以双方达成和解为由于2019年10月16日向本院申请解除对该房产的查封。本院于2019年10月17日裁定解除了对上述房产的查封。2019年11月9日，王伟力（甲方）与第三人张晓东（乙方）签订一份《房屋买卖协议》。该协议约定，甲方自愿将座落于东高新海河道95号同祥城ＡＢ26-2-3206等2处冀20**石高新不动产权第0015036房屋（建筑面积为93.46平方米、套内建筑面积86.8平方米、地下面积6.66平方米）出售给乙方，总房价款为1150000元，乙方在本合同签订之日支付给甲方600000元，2019年11月11日支付300000元（270000元工行转账，另付30000元现金），在房屋产权证、土地使用证等相关过户手续办理完毕3日内，乙方一次性支付剩余房款200000元。甲方在每次收取付款后，应当向乙方开具收款凭证，并注明收款时间。甲乙双方同意，双方应于本合同签订生效且乙方支付首笔款项之日起3日内将房屋进行交付。房屋全部交付给乙方后，乙方支付剩余尾款50000元整，甲方承诺2019年11月21日前腾空该房屋给乙方使用。2019年11月9日，张晓东支付王伟力600000元；2019年11月11日，张晓东支付王伟力270000元；2019年11月18日，王伟力与张晓东在石家庄高新区不动产交易登记中心签订《石家庄市存量房买卖合同》，备案房产价格为874660元。王伟力于同日协助张晓东办理了房产过户手续，张晓东领取了不动产权证书，编号为冀（2019）石高新不动产权第0010465号。2019年11月19日，张晓东支付王伟力200000元。2019年11月22日，张晓东以该房产向河北银行金桥支行办理了最高额抵押，抵押金额900000元。2019年11月26日，王伟力向张晓东出具《收据》一张，载明“同祥城房子卖给张晓东，房款115万元整已全部结清。售后双方债务各自负担。”另查，王伟力未将该房产交付给张晓东，教宗炟及家人仍居住在该房产内。上述事实有《房屋买卖合同》、《协议书》、付款凭证、不动产权属证书、《房屋买卖协议》、《石家庄市存量房买卖合同》、庭审笔录等证据在案所证实。一审法院认为，被告王伟力自愿将案涉房产出售给原告教宗炟夫妇，并签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按该合同约定履行各自义务。合同签订后，原告教宗炟支付了首付款，被告王伟力亦向其交付了房屋，原告教宗炟对案涉房屋进行了长期合法、公开、善意的占有和使用至今。后被告王伟力在明知案涉房屋已出售给原告教宗炟并交付原告长期占有使用，且一直未办理房产过户手续的情况下，又与第三人张晓东签订房屋买卖合同，并在签订合同后立即为张晓东办理了产权变更登记，其行为明显存在恶意。张晓东虽主张其对案涉房屋已出售的事实并不知情，但从常理上判断，购买房屋前，张晓东理应实地现场查看案涉房屋状态，注意到房屋已先为他人占有，其通过向房屋实际占有人核实即可发现涉案房屋已经卖给他人，其称王伟力告之将房屋出租给他人，不方便查看，但案涉房屋如果被承租人占有的情况下，理应设法了解承租人的相关情况，故张晓东称其对案涉房屋已出售不知情难以令人信服。且根据双方合同约定，张晓东应在房屋交付后支付剩余尾款50000元，但其在未接收房屋的情况下即积极履行了交付尾款的义务，其主动放弃合同中利己条款的行为，不符合房屋买卖的交易习惯，亦有悖于常理。综上，根据法律规定并综合诚实信用原则、公平原则，王伟力与张晓东签订的《石家庄市存量房买卖合同》侵害了原告教宗炟的合法权益，应依法认定该合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。鉴于案涉房屋现已过户至张晓东名下，尚未恢复至被告王伟力名下，教宗炟要求继续履行其与王伟力的房屋买卖合同条件尚未成就，本院对此不予处理。原告教宗炟可待条件成就后另行协商或诉讼解决。关于原告教宗炟主张的保全费及诉讼保全保险费，系以履行其与被告王伟力的房屋买卖合同为前提所保全支付的费用，但因该项诉求在本案中未予处理，故该项费用应由原告教宗炟自行负担。判决：一、确认被告王伟力与第三人张晓东于2019年11月18日签订的《石家庄市存量房买卖合同》（合同编号2019111815145315654）无效；二、驳回原告教宗炟对诉讼保全保险费用的诉讼请求。案件受理费130元减半收取计65元、保全费5000元，由原告教宗炟负担5025元，由被告王伟力负担40元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院认定事实与一审法院认定事实基本一致。 本院认为，诚实信用原则是指当事人在从事民事活动时，应诚实守法，以善意的方式履行义务，不得滥用权力及规避法律或合同规定的义务，本案中，上诉人王伟力先是将诉争房屋出售给被上诉人教宗炟，并收取了定金及首付款，理应在能办理过户手续时将诉争房屋过户至被上诉人教宗炟名下，但是上诉人王伟力却不履行上述合同而是将同一套房产又出售给上诉人张晓东并办理了过户登记，属于恶意违约，且上诉人张晓东在购买该房屋时没有到现场对房屋进行勘验，没有尽到应尽的注意义务。而诉争房屋自上诉人王伟力交付被上诉人教宗炟后一直由教宗炟居住至今，故上诉人张晓东在购买该房产时亦未尽到注意义务。原审法院以上诉人王伟力与上诉人张晓东之间房屋买卖不符合房屋买卖交易习惯，违背诚实及公平原则认定二者之间的房屋买卖合同无效，应予支持，至于无效的法律后果因诉争房产已过户至上诉人张晓东名下，另行解决亦符合本案的客观情况。二上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，使用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费260元，由上诉人各半负担。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  杨根山 审判员  李 伟 二〇二〇年八月二十日 书记员  赵浩淼