上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初3622号原告：上海海尚物业管理有限公司，住所地上海市长宁区天山四村******。法定代表人：程栋，总经理。委托诉讼代理人：卢光辉，公司员工。委托诉讼代理人：肖平，上海市致真律师事务所律师。被告：上海丰扬房地产开发有限公司，住所地上海，住所地上海市宝山区蕰川路****>法定代表人：蒋铁峰，董事长。委托诉讼代理人：于汨，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：周羡，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海海尚物业管理有限公司(以下简称“海尚物业”)与被告上海丰扬房地产开发有限公司(以下简称“丰扬公司”)物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海尚物业的委托诉讼代理人卢光辉、肖平，被告丰扬公司的委托诉讼代理人于汨、周羡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海尚物业向本院提出诉讼请求：1、判令丰扬公司支付自2008年7月1日至2019年6月30日拖欠的物业管理费(含空置费、电费等)共计人民币6,547,456.65元(以下币种均为人民币)；2、要求丰扬公司承担违约金3,257,563.65元。事实和理由：2005年7月31日，海尚物业(乙方)与丰扬公司(甲方)就海德花园小区物业管理服务事宜签订了《前期物业管理服务合同》，在该合同中，原被告双方就物业管理的权利和义务均作了明确的约定。根据该合同，截止2019年6月30日，丰扬公司尚欠海尚物业各项物业管理费共计6,547,456.65元，具体明细为第一项：1-7号商铺在2009年6月至2011年5月期间的空置费1,417,476.87元；第二项：8号商铺在2009年6月至2017年11月期间的管理费2,476,165.88元；第三项：地下车库在2009：地下车库在2009年6月至2019年6月期间的管理费1,849,711-2号房屋在2009年1月至2011年10月期间的管理费45,791.31元；第五项：164号房屋在2009年6月至2011年1月期间的管理费26,172.48元；第六项：142号房屋在2010年7月至2012年8月期间的管理费37,280.74元；第七项：2462号201室开发商办公室在2011年6月至2019年6月期间的费用124,295.03元；第八项：归还多扣有线电视费34,060元；第九项：归还多扣(暂借款)2008年7月至2008年12月的补贴277,932.62元；第十项：214号102室房屋在2009年5月至2019年6月期间的空置费23,122.12元；第十一项：81号房屋在2009年1月至2019年6月期间的空置费85,392.92元；第十二项：126号房屋在2017年7月至2019年6月期间的空置费24,588.76元；第十三项：2016年7月至2019年4月期间商铺电费125,465.92元。上述款项经海尚物业多次催要无果，故涉诉。被告丰扬公司辩称，首先1-7号商铺于2011年6月集中交房，2011年6月之前，1-7号商铺尚在施工期，海尚物业按丰扬公司要求提供早期介入服务即安排巡逻保安，双方已按实结算；8号商铺曾是售楼处，2009年6月至2012年5月期间，海尚物业提供早期介入服务，双方也已按实结算。2012年6月，海尚物业将8号商铺所有的物品与钥匙移交给了招商物业公司，不再提供物业服务；地下车库未纳入可售；地下车库未纳入可售范围同，双方应根据车库使用情况协商确定收费标准，现地下车库未投入使用，不应收费；关于1-2号房屋的管理费，2009年5月之前该房屋为售楼处，双方已经按实结算此前的管理费，现同意支付2009年5月至2011年3月期间管理费30,976.48元；关于164号、142号房屋，该房屋原系样板房，双方已按实结算出售之前的管理费；关于2462号201室系开发商办公室，2014年2月28日移交居委会，现同意支付2012年1月至2014年2月之间的管理费32,034.80元；不认可对方所谓的多扣有线电视费和暂借款；关于214号102室，该房屋为卫生服务站，属于公建配套用房，不纳入销售，不应收取物业费；关于81号房屋，该房屋为一期住宅，2007年就交付小业主，当年10月办理了产权转移登记，不应再向丰扬公司主张管理费；关于126号房屋，同意支付该房屋在2017年7月至2019年6月期间的空置费24,588.76元；对方主张的电费没有依据，不同意支付。另外，2017年海尚物业盖章的未结算待商议费用表中，海尚物业已确认的未结算、需要结算的部分，除该表以外2017年6月之前的项目应理解为双方确认无争议，丰扬公司已支付或不需支付。同时该部分费用2017年之前海尚物业也未主张，已超过诉讼时效，不同意支付。本院经审理认定事实如下：一、关于各类合同或专项协议情况。2005年7月31日，丰扬公司(甲方)与海尚物业(乙方)签订《前期物业管理服务合同》(海德花园2005版)，约定：甲方选聘乙方为“海德花园”提供前期物业管理服务事宜；物业名称为海德花园，座落位置为蕰川路XXX弄XXX-XXX号/218号、2336、2360、2390、2408、2422、2432、2462号，物业类型为独幢别墅、双拼别墅、叠加别墅、公寓住宅、商业用房，总建筑面积为97,318.95平方米(具体以实测面积为准)、住宅总建筑面积为91,074.83平方米、地下室及公共设施总、地下室及公共设施总建筑面积为6,244管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序管理等；在物业管理区域内，乙方提供的其他有偿服务包括以下事项：业主或使用人专有部位维修服务、业主或使用人委托的特约服务；单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；本物业管理区域内物业服务收费按照包干制收取，乙方按照以下标准收取物业服务费用：独幢别墅面积为23,310.72平方米，单价为3.98元/月/平方米、双拼别墅面积为23,068.86平方米，单价为2.88元/月/平方米、叠加别墅面积为24,665.54平方米，单价为1.98元/月/平方米、多层公寓面积为7,148.73平方米，单价为1.98元/月/平方米、商业物业面积为12,880.98平方米，单价暂定为6元/月/平方米，以上物业面积均具体以实测面积为准；物业服务费用主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用，办公费用等；新建商品住宅的业主应从甲方(或其委托的物业公司)书面通知办理入住手续之日的次月起支付物业管理服务费，办理入住手续的当月及以前由甲方全额支付物业管理服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳；商业中心地下车库属于甲方所有，委托乙方管理，商业中心的业主和物业使用人有优先使用权。车位租赁费由甲方根据当时的市场行情确定，报物业局备案，使用人根据备案的收费标准向乙方交纳，届时，乙方按照车库内人工、设备等实际支出成本同甲方另行协商车库物业管理费；甲方未能按时足额交纳物业服务费用及停车费用的，应按每日0.3%的标准向乙方支付滞纳金；本合同期限自2005年8月1日起至业主委员会成立后并选聘物业公司时止。2007年9月28日，丰扬公司(甲方)与海尚物业(乙方)就海德花园前期物业服务及海德花园售楼处样板房服务事宜签订《海德花园前期物业服务补充协议》，约定：自2007年1月1日起，海德花园一期正式交付，一期共交付建筑面积为28,444.18平方米；甲、乙双方协商确定，自2007年1月1日至2007年12月31日售楼处、样板房及一期前期物业管理费用基本采取甲方补贴、乙方保本，按实审核结算的原则进行结算；自2007年1月1日至2007年6月30日，甲乙双方已结算前期物业管理费用合计1,060,623元(其中售楼处、样板房服务人工费用259,035.77元；一期人工费用691,512.89元；一期及售楼处样板房开办费用264,074.50元；扣除一期物业管理费收入154,000元)；自2008年1月1日开始的前期物业管理费用，根据届时实际情况双方另行协商确定。2008年9月23日，丰扬公司(甲方)与海尚物业(乙方)就海德花园售楼处、样板房服务事宜签订《海德花园前期(2008年度)物业服务补充协议》，约定：为确保物业管理品质，甲乙双方协商确定自2008年1月1日至2008年12月31日，售楼处、样板房采取乙方按实申报，由甲方审核后予以结算支付的办法；乙方申报为海德花园售楼处、样板房及前期物业管理服务人员的定岗定员编制、工薪福利待遇标准、保安、保洁、维修、电费等必要的费用由甲方审核确定。除上述常规日常费用外，甲方另行委托的工作，乙方需填制《物业工作确认单》报甲方审批后实施；自2008年1月1日起，采取按季结算的方式，每季度结束后，由乙方于次季第一个月十日前向甲方上报相关费用的计算清册，甲方审核批准后于次季第一个月月底前支付上季费用；甲乙双方协商确定，自2009年1月1日起售楼处、样板房的物业服务协议，届时根据实际情况另行签订。2009年6月21日，丰扬公司(甲方)与海尚物业(乙方)签署备忘录，载明：鉴于海德花园一期户数规模较小，乙方经营压力较大，为缓解乙方的运营资金压力，对于乙方提报的海德花园一期08年7-12月份物业管理亏损277,932.62元，甲方同意暂予垫支乙方，为期两年，用于支持乙方物业管理工作更好地开展。乙方承诺加强企业内部管理，严控各项费用开支，在小区业主逐渐入住后，尽早归还甲方该部分垫支资金，甲方保留查账审核的权利，如到期后乙方仍未归还，甲方有权从应付乙方的物业管理费中直接抵扣。2009年12月8日，双方召开专题会议并形成《海德花园物业管理工作流程专题会议纪要》，该会议纪要载明：与物业公司再次强调明确开发商委托的会所等前期物业管理和小区日常物业管理工作的界限，物业公司进行费用结算时不得将两者混淆，并不得将开发商委托的岗位配置人员挪用至小区其他管理岗位；会议明确由于开发商管理需要而新增委托的物业岗位配置需填制《物业管理工作确认单》，由经办部门及相关部门、公司总经理确认后作为费用结算依据；根据成本目标，前期物业费需纳入营销费用总额控制考核，占用营销费用总额度，要求各部门加强成本控制意识。2011年4月2日，丰扬公司(甲方)与海尚物业(乙方)签订《海德花园前期物业管理服务合同补充协议》，约定：海德坊由甲方投资建设，总建筑面积11,640.44平方米，可收费建筑面积8,725.31平方米；海德坊商业街物业服务的具体内容及相关服务标准仍按照《前期物业服务合同》的约定执行；鉴于目前人工费用，能耗费用等管理成本与2005年有大幅上涨，经双方协商同意，海德坊物业服务费调整为6.8元/平方米/月；甲方在销售海德坊时，应将上述收费标准明示业主，并在《临时管理规约》中予以约定；本协议期限自签订之日起至海德坊业委会成立后并选聘物业公司止。另外，丰扬公司出售1-7号商铺时将商业街业主《临时管理规约》作为房屋买卖合同的附件五。该《临时管理规约》约定，海德花园商铺(海德坊)总建筑面积11,640.44平方米，业主如空置商铺，需承担供电系统的基本电费及公摊电费，基本电费计算方式为：契约限额×基本电费/总建筑面积×业主建筑面积，公摊电费计算方式为：(电费账单总金额-基本电费-自用部位电费-其他)/总建筑面积×业主建筑面积。2017年9月20日，上海市宝山区海德花园业主大会、上海市宝山区海德花园业主委员会(甲方)与海尚物业(乙方)就上海市宝山区蕰川路2488弄海德花园住宅小区及同一规划区域内非住宅的物业管理服务事宜签订《海德花园物业服务合同》，约定：物业名称为海德花园，座落位置为蕰川路XXX弄XXX-XXX号/218号等、2336、2360、2390、2408、2422、2432、2462号，总建筑面积为97,318.95平方米、住宅总建筑面积为91,074.83平方米、地下室及公共设施总、地下室及公共设施总建筑面积为6,244务费用由业主按其产权证上记载的建筑面积向乙方交纳。产权为业主的，由业主向物业公司交纳。产权为建设单位的，由建设单位向物业公司交纳。物业服务费用由乙方按照下述约定向业主预收：独幢别墅为3.98元/月/平方米、双拼别墅为2.88元/月/平方米、叠加别墅为1.98元/月/平方米、多层公寓为1.98元/月/平方米、商业物业为6.8元/月/平方米；自本合同生效之日的当月起发生的物业服务费，由业主承担。业主应依照本合同约定的标准向乙方交纳物业服务费；本合同为期四年，自签订之日起至2021年9月19日止。2017年，双方就长期未结算的物业管理进行了对账，并制作了《海德花园一号地块空置费无争议明细清单》和《海德花园空置费未结算待商议费用清单》，两份清单未记载具体时间，但均注明：2017年9月29日盖章的清单作废，并盖有海尚物业公章。丰扬公司已经根据《无争议明细清单》的内容足额付清了相关费用。《未结算待商议费用清单》载明：1、1-7号商铺空置费，2009.6-2011.5，1,417,476.87元；2、8号商铺管理费，2009.6-2012.5，873,940.90元；3、8号商铺管理费，2012.6-2017.6，1,480,844.30元；4、地下车库管理费，2、地下车库管理费，2009.6-2017.6，1,482,826#管理费，2009.5-2011.3，30,976.48元；6、164#管理费，2010.7-2011.1，9,160.37元；7、142#管理费，2010.7-2011.12，25,809.74元；8、开发商办公室费，2013.1-2017.6，69,195.17元(备注：遗漏2012.1-2012.12客服办公室15,376.72元)；9、有线电视费，-34,060.00元；10、借款，277,932.62(备注：属于补贴性质)；合计5,634,103.42元。二、关于房屋出售、交付及使用等相关情况。2009年6月15日，丰扬公司(建设单位)、浙江宝业建设集团有限公司(施工单位，以下简称“宝业建设公司”)、海尚物业(物业单位)和上海上咨建设监理有限责任公司(监理单位)签订《海德花园二期及三期北块工程交房备忘录》，该《备忘录》载明：海德花园二期及三期北块工程于2009年5月31日通过宝山区质监站验收。海德花园二期及三期北块工程包括叠加房G9+G10#、G11#-G21#12栋；公寓房D1#-D3#3栋；独栋别墅L38#-L69#32栋；1#商业用房至8#商业用房8栋；室外埋地水池1栋共56栋。其中1#商业用房和8#商业用房已于2007年6月和2008年10月交丰扬房产公司使用；叠加房G16#底层东单元、独栋别墅L38#房1栋和独栋别墅L39#-L40#、L46#-L48#5栋分别于2007年8月、2008年8月和2009年4月交丰扬公司。2009年6月12日-6月15日，由建设单位、施工单位、物业单位、监理单位派员对海德花园二期及三期北块工程未交房的钥匙办理交接手续。附叠加房、公寓房、独栋别墅、商业用房钥匙交接清单，其中2009年6月12日签订叠加房、公寓房(包括214号102室房屋)、独栋别墅(包括164号)的钥匙交接清单，2009年6月13日签订2号-7号商铺钥匙交接清单。2012年6月29日，海尚物业与案外人上海招商局物业管理有限公司(以下简称“招商局物业”)签署《8号商铺钥匙交接清单》《海德花园售楼处物品交接单》，办理该商铺管理移交手续。审理中，双方确认商业街海德坊的地下车库尚未正式启用，建筑面积2,248.07平方米；164号、142号房屋原系样板房；2462号201是原系开发商办公室，于2014年2月28日，由丰扬公司移交给居委会并签署移交单，目前该房屋又归还给丰扬公司；214号102室房屋原为卫生站，审理中未见产权登记状况；81号房屋于2007年10月办理小产证。以上事实，由海尚物业提供的钥匙交接清单、丰扬公司发出的各类入住通知书、《海德花园物业管理工作流程专题会议纪要》，丰扬公司提供的海德花园房号平面图、《8号商铺钥匙交接清单》《海德花园售楼处物品交接单》《“海德花园”公共区域交接确认书》、移交单、房地产登记信息，及双方当庭陈述等证据为证，经庭审质证属实，本院予以认定。本院认为，本案主要争议在于双方对于已经竣工但未出售的商品房应当如何结算物业管理费(空置费)。双方于2005年签署的前期物业管理服务合同第三条约定，海尚物业对业主或使用人委托的特约服务提供有偿服务；合同第七条约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因丰扬公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由丰扬公司全额交纳。根据该合同的约定，丰扬公司应当按照合同单价和建筑面积计付各类商品房出售前的物业管理费，但双方实际履行中并未据此执行，反而多次协商确定了新的物业管理费计付方式。其一，双方于2007年9月28日签署的补充协议约定，海德花园一期交付的建筑面积相对较少，为确保物业管理品质，双方协商确定售楼处、样板房及一期前期物业管理费用基本采取丰扬公司补贴、海尚物业保本，按实审核结算的原则进行结算；因采取按实结算方式，故丰扬公司给海尚物业的前期物业管理费用已包含一期未售房屋的空置费用、因丰扬公司销售促销需要给客户优惠的物业管理费等。其二，双方于2008年9月23日签订补充协议约定，售楼处、样板房采取海尚物业按实申报，由丰扬公司审核后予以结算支付的办法；海尚物业申报为海德花园售楼处、样板房及前期物业管理服务人员的定岗定员编制、工薪福利待遇标准、保安、保洁、维修、电费等必要的费用由丰扬公司审核确定，除上述常规日常费用外，丰扬公司另行委托的工作，海尚物业需填制《物业工作确认单》报丰扬公司审批后实施。其三，双方于2009年12月8日召开专题会议，要求对会所等前期物业管理区别对待，岗位配置及费用情况需要每月申报，经审批后作为每月物管费的结算依据，另要求加强成本控制意识，每月对岗位进行梳理，避免费用浪费。其四，双方于2011年4月2日再次签订补充合同，主要针对商业街交付业主后调整服务费价格进行了约定，却未对此前是否存在欠费，如何结算等事宜未有任何表述，未见到任何争议。综上，从上述三份补充协议和一份会议纪要的内容来看，双方对于未出售商品房的物业管理费用进行了充分协商和明确约定，确立了按实结算、按期审核的原则，不以2005年合同约定的单价和面积计算费用。现海尚物业在对方已经按照申报的费用审核并支付的情况下，再要求丰扬公司按照2005年合同确定的标准支付物业服务费，显然依据不足，不能支持。另外，2017年9、10月间，双方专门就长期以来的历史欠费进行了多次对账，海尚物业还制作了书面的《未结算待商议费用清单》，故2017年10月之前的各类房屋的物业管理费用之争议应当以该清单为限，海尚物业在本案诉请中增加部分房屋的计费期间缺乏合理性，不予支持。针对海尚物业的具体诉请，分别论述如下：第一项，1-7号商铺2009年6月至2011年5月期间的管理费。如前所述，此期间双方确立了按实结算，按期审核的原则，已结清相关费用，海尚物业再主张物业管理费，不予支持。第二项，8号商铺2009年6月至2017年11月期间的管理费。根据查明的事实，海尚物业于2012年6月将8号商铺移交给招商局物业管理，故此后不应再计收物业管理费，而此前的物业管理费也已按实结算，不应在另行计费，故该请求不予支持。第三项，地下车库2009年，地下车库2009年6月至2019年6月期间的管理费同的约定，海尚物业按照车库内人工、设备等实际支出成本同丰扬公司另行协商车库物业管理费。现地下车库尚未投入使用，海尚物业单方面主张按照每平米6.8元收取管理费于法无据，不予支持。第四项，1-2号房屋2009年1月至2011年10月期间的管理费。丰扬公司自认应补付这两套房屋2009年5月至2011年3月的管理费30,976.48元，该期间及数额与《未结算待商议费用清单》一致，本院予以准许。海尚物业增加主张2009年1月至2009年4月、2011年4月至2011年10月的物业管理费，依据不足，不予支持。第五、六项，164号房屋2009年6月至2011年1月期间的管理费及142号房屋2010年7月至2012年8月期间的管理费。这两套房屋系样板房，与商铺等相似，相关费用已经按实结算完毕，海尚物业再主张物业管理费，不予支持。第七项，2462号201室房屋2011年6月至2019年6月的管理费。该房屋原系丰扬公司办公室，现该公司同意从2012年1月起按照6.8元标准补付管理费，符合《未结算待商业费用清单》的记载，本院予以认定。该房屋虽然曾长期作为居委会办公用房，但根据该房屋的产权性质及目前已经被丰扬公司收回等情况来看，应当由丰扬公司向海尚物业支付相应期间的物业管理费，故本院认定丰扬公司应支付2012年1月至2019年6月的物业管理费，金额为115,325.28元(188.44平方米×6.8元×90个月)。第八项，退还有线电视费用。海尚物业并未充分举证证明该费用应收数和实收数，故对此请求不予支持。第九项，归还补贴款。双方于2009年6月21日专门签署备忘录约定了该笔款项系暂时垫支性质，期限两年，到期后未归还的，可以在物业管理费中直接抵扣，故海尚物业要求返还该款的请求与双方约定不符，不能支持。第十项，214号102室房屋2009年5月至2019年6月期间的管理费。该房屋系卫生站，属于公建配套用房，海尚物业未举证证明该房屋属丰扬公司所有，也未在2017年的《未结算待商业费用清单》中列明该费用，故该请求不予支持。第十一项，81号房屋2009年1月至2019年6月期间的管理费。根据丰扬公司提供的房地产登记信息显示，该房屋早已出售并于2007年10月办理小产证，且该请求未在2017年的《未结算待商业费用清单》中列明，故不予支持。第十二项，126号房屋在2017年7月至2019年6月期间的管理费。丰扬公司当庭表示愿意承担该房屋该期间的管理费24,588.76元，本院予以确认。第十三项，2016年7月至2019年4月期间商铺电费。根据2017年双方确认的《无争议明细清单》记载，水电费结算至2016年6月，商业街业主的《临时管理规约》也明确商业街业主如空置商铺需要承担基本电费及公摊电费。商业街XXX-XXX号商铺的建筑面积为8,725.31平方米，总建筑面积为11,640.44平方米，显然包括了地下车库，故丰扬公司辩称地下车库未投入使用，不应当分担电费之意见，不予采信。海尚物业提供了该期间的总电费发票及分户电费的计算方式，符合《临时管理规约》的约定，该请求可予支持，具体金额为125,465.92元。综上，丰扬公司应当支付1-2号房屋2009年5月至2011年3月期间管理费30,976.48元；2462号201室房屋2012年1月至2019年6月的物业管理费115,325.28元；126号房屋2017年7月至2019年6月期间的管理费24,588.76元；2016年7月至2019年4月期间商铺电费125,465.92元，合计296,356.44元。另外，关于海尚物业主张的违约金，鉴于丰扬公司已经付清绝大部分物业管理费，仅针对极少部分项目存在争议，且相关费用金额系在审理中予以确定，故海尚物业主张违约金之请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，判决如下：一、被告上海丰扬房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海海尚物业管理有限公司支付1-2号房屋2009年5月至2011年3月期间管理费30,976.48元；2462号201室房屋2012年1月至2019年6月的物业管理费115,325.28元；126号房屋2017年7月至2019年6月期间的管理费24,588.76元；2016年7月至2019年4月期间商铺电费125,465.92元，合计296,356.44元。二、驳回原告上海海尚物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取80,305元，由原告上海海尚物业管理有限公司负担74,560元，由被告上海丰扬房地产开发有限公司负担5,745元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  陆建泉人民陪审员  杜建红二〇二〇年八月六日书 记 员  张雨柏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。