文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初7273号原告：重庆龙湖富州物业服务有限公司，住所地重庆市沙坪坝区富洲路**，统一社会信用代码91500106666441777U。法定代表人：曾益明，重庆龙湖富州物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：彭蒙，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：成墨筑，国浩律师（重庆）事务所律师。被告：王婷，女，1987年2月25日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。被告：周围，男，1988年6月20日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。原告重庆龙湖富州物业服务有限公司与被告王婷、周围物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆龙湖富州物业服务有限公司的委托诉讼代理人成墨筑到庭参加了诉讼。被告王婷、周围经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆龙湖富州物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告支付原告截至2019年10月31日的物业费4269.49元；2.请求法院判决被告支付原告截至2019年10月31日的违约金1024.68元；3.请求法院判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告依照《前期物业服务合同》和《临时管理规约》完全履行了合同约定义务和相关法律法规规定的义务。二被告所有的住宅位于重庆市沙坪坝区，建筑面积80.71㎡，交费标准2.30元/月•㎡，每月应交物业服务费185.63元。2017年4月1日至2018年4月30日、2019年1月1日至2019年10月31日，被告已欠交物业服务费4269.49元。被告作为该小区业主享受了原告提供的物业服务，但是被告无正当理由拒绝履行交纳物业服务费的约定义务，原告明确告知被告，其主张的理由不符合合同约定。原告按照合同约定和法律法规规定，多次上门催交和张贴书面催交通知书，但是被告仍然拒绝交纳。现为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告王婷、周围未作答辩，亦未向本院提交任何证据。本院经审理认定事实如下：2013年11月，重庆富州物业管理有限公司（乙方）与重庆富州房地产开发有限公司（甲方）签订《富州新城D街区(富洲新城二期7、9号地块)前期物业服务合同》。该合同约定：甲方将坐落于重庆市沙坪坝区联芳园街道富洲路物业委托于乙方实行物业管理。委托管理期限为5年，自2013年12月8日起至2018年12月7日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务事项包括：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤；9、物业档案资料管理；10、物业专项维修资金的使用；11、装修管理服务；12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；13、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。其中约定物业服务费，住宅房屋按2.30元/月平方米（按建筑面积计算)标准收取；共用的专项设备运行的能源消耗及公共区域能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收。业主或物业使用人应在每月26日前内履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。2016年8月30日，重庆富州物业管理有限公司向重庆市物价局备案，重庆市前期物业服务收费（市场调节价）备案表中载明：申报单位重庆富州物业管理有限公司，物业名称富州新城二期7﹟地块（富州新城D街区），物业类型高层住宅，物业所在地沙坪坝区富州路5号，住宅物业服务收费标准高层住宅：2.30元/㎡.月(含电梯费,含公摊费)。2019年9月26日，重庆富州物业管理有限公司名称变更为重庆龙湖富州物业服务有限公司。原告对该小区提供了物业服务，但被告未按合同约定交纳物业服务费，原告于2019年7月22日向被告发出书面《物业服务费欠费催缴函》，向其催收2017年4月1日起至2019年7月31日至止的物业服务费3712.03元，合同违约金3467.02元，共计7180元。庭审中，原告称重庆市沙坪坝区富洲路5号富州新城D街区于2015年12月31日接房起至2020年7月29日暂未成立业委会。并称前期物业服务合同中约定合同期限自2013年12月8日起至2018年12月7日止，之后虽未续签物业服务合同，但原告事实上仍在提供物业服务，并明确欠付物业费的时间自2017年4月1日至2018年4月30日、自2019年1月1日至2019年10月31日。原告自愿调低违约金计算标准，要求按所欠物业费总金额的24%计算违约金。另查明，被告王婷、周围系重庆市沙坪坝区房屋的所有权人，该房屋建筑面积为80.71平方米。上述事实，有当事人的陈述，原告提交的《前期物业服务合同》、承诺书、重庆市前期物业服务收费（市场调节价）备案表、欠费明细表、物业服务费欠费催收函、快递查询单、不动产登记中心档案调查结果、情况说明、重庆龙湖富州物业服务有限公司企业信息查询等证据在案为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性已经当庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告与重庆富州物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。被告作为该小区业主，应当知晓并遵守《前期物业服务合同》的约定，履行自己的义务。原告为二被告提供了物业服务，二被告理应按照合同约定支付相应的物业服务费。原告对2017年4月1日起至2019年7月31日止二被告欠付的物业服务费3712.03元进行了书面催收。原告要求被告支付该款项，本院予以支持。关于2019年8月1日至2019年10月31日的物业服务费，原告未举示证据证明其已经过书面催收，原告要求被告支付该期间的物业服务费，不符合相关规定，本院不予支持。《前期物业服务合同》中约定未按时如数交纳物业服务费，按每日3‰的标准支付违约金。现原告认为违约金约定过高，自愿按所欠物业费总金额的24%主张违约金，符合法律规定，本院予以支持。因此，原告要求被告支付2017年4月1日至2018年4月30日期间的违约金579.17元（2.30元/㎡×80.71㎡×13个月×24%），本院予以支持；《前期物业服务合同》履行期限届满后，该小区未成立业主委员会聘请新的物业公司，原告也未与开发商续签物业服务合同，因此，原告要求被告支付2019年1月1日至2019年7月31日期间的违约金，因无合同依据，本院不予支持。被告王婷、周围经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自行放弃了依法享有的答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，本案依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王婷、周围于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆龙湖富州物业服务有限公司2017年4月1日至2018年4月30日期间、2019年1月1日至2019年7月31日期间的物业服务费3712.03元；二、被告王婷、周围于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆龙湖富州物业服务有限公司2017年4月1日至2018年4月30日期间违约金579.17元。三、驳回原告重庆龙湖富州物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王婷、周围负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  刘 涛二〇二〇年八月十一日法官助理  周思彤书 记 员  刘岚岚