内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终1111号上诉人（一审被告）：吴某，现住通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：斯某，北京市道成（通辽）律师事务所律师。委托诉讼代理人：雪某，北京市道成（通辽）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：侯某，现住通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：齐某1，通辽市148指挥中心第三法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：齐某2，住通辽市，公民身份号码：×××。上诉人吴某因与被上诉人侯某、齐某2买卖合同纠纷一案，不服库伦旗人民法院（2018）内0524民初1330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴某上诉请求：1、撤销库伦旗人民法院（2018）内0524民初1330号民事判决，依法驳回被上诉人侯某对上诉人吴某的诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审判决认定事实不清,适用法律错误。一、上诉人吴某与被上述人侯某之间不存在房屋买卖合同关系及事实，被上诉人侯某不得依据房屋买卖合同无效的事实，以买卖合同纠纷为案由向上诉人主张所谓的因合同无效而产生的损失。二、被上诉人侯某主张在2007年10月20日前建造了三间正房、五间门房、两个库房、厕所两个、大门一个、加工木材电锯两台、配电盘一个、五角枫树55颗、院内铺砖一万块、院墙三十米，又接了三相电、开板厂。但谷歌地图历史卫星图显示：1、2009年2月16日拍摄的卫星地图显示无地面硬化，无临街房及被上诉人主张的扩建建筑；2、2019年1月18日拍摄的卫星地图显示无地面硬化。由此可见该院落内的连体房、门房等建筑均建于2009年2月16日之后，地面硬化在2019年1月18日之后。这与被上诉人侯某在一审中的主张明显不符，一审中被上诉人侯某及其三位证人存在虚假陈述的情形。三、被上诉人侯某所建建筑物不具有合法性，不受法律保护。1、被上诉人侯某建设的建筑物属于违章建筑，应依法予以拆除。按照我国土地管理法、城乡规划法、建筑法的相关规定，城镇国有土地上进行建设必须有相关审批手续，未经审批私自建设应依法确认为违法建设并予以拆除。2、基于上述第1点的理由，被上诉人侯某所建房屋等无法取得不动产权利凭证，不具有合法意义上的不动产权利属性。四、被上诉人侯某存在过错，自行承担违法建设的后果。被上诉人侯某与被上诉人齐某2签订房屋买卖合同后在未办理房屋产权登记手续，未取得房屋产权登记的前提下，未经审批违法建设，应当自行承担由此造成的一切后果。五、内衡(通)评字［2019］第113号评估报告书严重脱离案件事实及争议焦点。1、被上诉人侯某的诉讼请求是自建和维修房屋所造成的损失，而评估机构作出的是价格评估，损失不等于价格。至于房屋建设的成本进行评估，应由有资质的造价鉴定部门来进行建设工程造价鉴定，而不应由价格评估机构出具价格评估报告。2、假设评估侯某建设损失，也应当以其主张的2007年作为评估基准日，而不是本评估报告的2019年1月10日。3、该评估报告中除了人工、材料、机械费以外包含了管理费、排污费、社会保障费、养老失业保险、住房公积金、工伤保险、税费等多项未实际发生的费用。4、评估报告本身无法证明建筑物的建设时间及建设主体，上诉人在2002年入住时也对房屋和院落进行了装饰装修，不能认定现有的装饰装修均由被上诉人侯某出资建设。综上，上诉人请求二审法院支持上诉人的上诉请求、驳回被上诉人侯某对上诉人的诉讼请求。侯某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。齐某2未答辩。侯某向一审法院起诉请求：一、判令被告齐某2返还原告购房款45000.00元；二、判令被告齐某2、吴某共同赔偿原告因自建和维护房屋造成的损失315677.00元及鉴定费6727.00元，合计322404.00元；三、诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2007年2月被告吴某将坐落在库伦镇白音召居委会的××号房屋以25000.00元卖给了被告齐某2。2007年5月1日被告齐某2将该房屋以45000.00元转卖给了原告侯某。后被告吴某以房屋买卖合同无效为由进行诉讼，经库伦旗人民法院、通辽市中级人民法院审理后，2011年4月12日最终结果是房屋买卖合同无效。判决生效后，被告侯某依然占用该房屋。被告吴某于2017年以返还原物为由进行诉讼，经库伦旗人民法院、通辽市中级人民法院审理后，2018年2月22日最终结果是原告侯某判决生效后腾清该房屋，交付于被告吴某。侯某购买后对该房屋进行了维修，并加盖了三间正房（62.4㎡）、五间临街房（100.44㎡）、两个库房（分别是56㎡和86.19㎡）、厕所两个、大门一个、硬化地面、围墙、五角枫树55棵、电锯两台、配电盘一套、接锯机一台、三相电50米。在诉讼过程中原告要求对上述房产房屋、院落及地上附着物进行评估鉴定，内蒙古衡正通价格评估有限责任公司通辽市分公司进行鉴定，评估结论为房屋装修、三间正房（62.4㎡）、五间临街房（100.44㎡）、两个库房（分别是56㎡和86.19㎡）、厕所两个、大门及门垛、硬化地面、围墙、五角枫树55棵、电锯两台、配电盘一套、接锯机一台、三相电50米，现实价格共计315677.00元，花去鉴定费6727.00元。一审法院认为，被告吴某知坐落在库伦镇白音召居委会的××号房屋不得出售的情况下，以25000.00元价款卖给了被告齐某2。被告齐某2又将该房屋以45000.00元转卖给了原告侯某。被告齐某2与被告吴某之间的房屋买卖合同经法院判决无效，因此，被告齐某2与原告侯某之间的房屋买卖合同也无效。因此，原告要求被告齐某2返还购房款45000.00元的诉讼请求成立，予以支持。被告吴某明知该房屋是移民扩镇项目中的一座房屋，清楚房屋买卖合同不受法律保护而将该房屋卖给齐某2，齐某2又转卖给原告，现该房屋买卖合同已被撤销，给原告造成了极大的经济损失。签订房屋买卖合同时被告吴某有重大过错，因此，对原告因维修原有房屋和新建房屋等而造成的损失，被告吴某应承担赔偿责任。因此，原告要求被告吴某承担原告因自建和维修房屋造成的损失的合法、合理部分予以支持。电锯两台（1600.00元）、配电盘一套（1200.00元）、接锯机一台（500.00元）、三相电50米（6658.00元）等可拆卸移动，因此原告要求被告吴某承担上述损失的请求不予支持。双方对涉案房屋一直进行诉讼，法院最后判决，腾清房屋之日为2018年2月22日，因此，被告吴某的本案已过诉讼时效的辩解不成立，不予支持。被告齐某2经合法传唤，既不答辩又不到庭应诉，视为对诉讼权利的放弃。故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告齐某2于本判决生效后三日内返还原告侯某购房款45000.00元；二、被告吴某于本判决生效后三日内给付原告侯某房屋装修费45349.00元、三间正房款72860.00元、五间临街房款104127.00元、两个库房款42684.00元、两个厕所款18820.00元、大门及门垛款3558.00元、硬化地面6574.00元、围墙7897.00元、绿化树林3850.00元、鉴定费6727.00元，共计312446.00元；三、驳回原告侯某的其他诉讼请求。案件受理费9270.00元由原告侯某负担3210.00元，由被告齐某2负担763.00元，由被告吴某负担5297.00元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中上诉人吴某提交新证据：1、案涉房屋国有土地使用权证复印件一份。拟证明在取得该土地使用权证时，该院落内就建设有牛棚，同时证明被上诉人侯某在一审中陈述、主张均不实的事实。该证据原件在被上诉人侯某处，库伦旗人民法院（2017）内0524民初1149号民事判决判令被上诉人侯某返还吴某国有土地使用权证及房屋所有权证，但被上诉人侯某至今未返还。上诉人仅能提供复印件一份并同时要求被上诉人侯某向法庭出示该证据原件，不能出示的按照相关法律规定推定上诉人主张的事实成立。2、谷歌卫星地图历史地图节选视频一份。拟证明2009年2月16日拍摄的卫星地图，吴某房屋院落内无地面硬化，无临街房屋，但除此房外有一间棚舍，厕所一间或两间；2019年1月18日拍摄的卫星地图显示该院落内无地面硬化。由此可见，被上诉人侯某及三名证人主张的在2007年10月末前就对该院落内门房五间、正房三间、厕所两个等建设的时间是不真实不客观的。复举一审原告侯某出示的证据2即齐某2向侯某出示的房款收据，证明侯某与齐某2签订该收据时明知违反了法律法规禁止性规定，否则不会在收据上明确注明“国家回收房屋一切损失有买方侯某负责”，侯某明知自己不能取得该房屋的相关产权登记，仍然进行违法建设，因此应当自行承担违反法律规定违法建设的后果，不应当向上诉人主张所谓损失。被上诉人侯某质证认为，对第一份证据真实性没有异议，但是不能证明上诉人证明的问题，只能证明土地使用权，不能证明有其他附属物。对第二份证据有异议，该视频不能证明被上诉人购买房屋的坐落位置，这份证据来源不明，没有出具这份证据的人签字确认，图纸上没有证明单位的领导签字盖章，根据最高院证据规则，单位出具证据必须有单位负责人盖章签字确认，而这张视频里都没有，不能作为证据使用。对复举证据，不能证明被上诉人明知案涉房屋系国家投资，不允许买卖。被上诉人侯某复举一审证据，证明问题同一审一致。上诉人吴某质证认为，除对证据6评估报告及证人证言的质证意见与一审不同外，其余质证意见同一审一致。对于证据6在一审质证意见基础上补充几点：1、该评估报告评估方法为价格评估而不是造价鉴定，被上诉人侯某主张的由其建设的房屋均为违法建设，不能进入流通市场，物品的价值来自于流通，不能流通的物谈不上价值，且由于是违法建设，更不能取得相关物权，因此评估公司按照价格评估的方式进行评估是错误的；2、评估基准日错误，应当以侯某主张的2007年十月末前建设完毕的时间点为评估基准日而不是在评估报告中确定的2019年；3、评估报告中含有安全文明施工，工程排污费、社会保障费、养老失业保险、基本医疗保险、生育险、工伤保险等根本就没有实际产生的费用，评估报告不客观不真实；4、上诉人有证据能够证明三间房、牛棚等等建筑均为原有建筑而评估报告将院落内的全部建设建筑及构筑物列入了评估范围，因此数额不正确。对于三名证人证言，证人均表示是在2007年十月末完成了上述所有建设，但上诉人出示的证据能够证明直至2009年2月16日上述建设均未完成，由此可见三名证人陈述是虚假的，应当予以排除。本院对双方当事人出示的证据综合认证如下：对于上诉人吴某出示的新证据1案涉房屋国有土地使用权证，虽系复印件，但被上诉人侯某对其真实性无异议，故本院予以确认。对于新证据2谷歌卫星地图历史地图节选视频，所显示的内容与被上诉人侯某一审中申请三位证人出庭的证言内容不一致，视频及证人证言均无法证明案涉房屋装修及建设的具体时间，故对于视频及证人证言本院均不予采信。对于齐某2向侯某出示的房款收据，客观真实，来源合法，与本案具有关联性，故本院予以确认。对被上诉人侯某复举的证据评估报告中包含的管理费、规费及税费部分，因与事实不符，故本院不予确认，对于评估报告的其他部分予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与对一审其他复举证据的采信情况与一审基本一致，本院予以确认。另查明，2007年5月1日的房款收据中载明“国家回收房屋一切损失有买方：侯某负责”，被上诉人侯某并在该枚收据上捺印。被上诉人侯某于一审庭审中自述其所新建房屋未经许可，未办理建房手续。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中被上诉人侯某已在被上诉人齐某2出具的案涉房产收款收据中捺印认可，国家回收房屋侯某负责一切损失，故应认定为被上诉人侯某对于案涉房屋系移民扩镇项目的一座房屋，其房屋买卖合同不受法律保护系明知。因此对于上诉人吴某与被上诉人齐某2之间的房屋买卖合同经法院判决无效，被上诉人齐某2与被上诉人侯某之间的房屋买卖合同也无效，上诉人吴某及被上诉人侯某、齐某2均有过错。一审判决认定上诉人吴某有重大过错不当，应予纠正。上诉人吴某及被上诉人侯某、齐某2均应当依照上述法律规定各自承担相应的责任。本案被上诉人侯某于一审庭审中认可其自建房屋未经许可，未办理建房手续，故被上诉人侯某要求上诉人吴某给付其自建房屋（包括三间正房、五间临街房、库房两个、厕所两个）损失的主张，无事实及法律依据，本院不予采纳。上诉人吴某提出的评估报告中包含未实际发生的费用（管理费、排污费、社会保障费、养老失业保险、住房公积金、工伤保险、税费），与事实不符的上诉理由，于法有据，本院予以支持。故评估报告中硬化地面及围墙建造成本中的管理费、规费及税金均应予扣除，扣除上述费用后硬化地面及围墙的建造费用分别为5516.42元（6574.00元-1057.58元=5516.42元）、6604.60元（7897.00元-1292.40=6604.60元），并被上诉人侯某装修原有房屋的费用45349.00元、大门及门垛的费用3558.00元、绿化树木的费用3850.00元，上述五项费用合计64878.02元（5516.42元+6604.60元+45349.00元+3558.00元+3850.00元=64878.02元），应由上诉人吴某与被上诉人侯某共同承担，故上诉人吴某应向被上诉人侯某支付原有房屋装修、大门及门垛、硬化地面、围墙、绿化树木五项费用共计32439.01元。因房屋买卖合同已经法院生效判决确认无效，故被上诉人侯某要求被上诉人齐某2返还购房款45000.00元的诉讼请求成立，本院予以确认。被上诉人齐某2经本院合法传唤，未应诉未答辩，视为对诉讼权利的放弃。综上所述，上诉人吴某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持库伦旗人民法院（2018）内0524民初1330号民事判决第一项；二、撤销库伦旗人民法院（2018）内0524民初1330号民事判决第二项；三、上诉人吴某于本判决生效后三日内给付被上诉人侯某原有房屋装修、大门及门垛、硬化地面、围墙、绿化树木五项费用共计32439.01元；四、驳回被上诉人侯某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9270.00元，鉴定费6727.00元，二审案件受理费9270.00元，合计25267.00元，由上诉人吴某负担2274.00元，被上诉人侯某负担19759.00元，被上诉人齐某2负担3234.00元。本判决为终审判决。审判长 刘 娟审判员 石 莹审判员 孙向群二○二○年八月十四日书记员 张 蕾