河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初1632号原告：陶佳佳，男，汉族，1985年1月30日出生，住南阳市高新区。委托诉讼代理人：周继文，河南剑宛律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：南阳市嘉合房地产开发有限公司，住所地南阳市宛城区汉冶路方园新区**，统一社会信用代码9141130076024493XB。法定代表人：熊士亮，任公司董事长职务。委托诉讼代理人：方豪亚，河南祜亚律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告陶佳佳诉被告南阳市嘉合房地产开发有限公司（以下简称嘉合地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶佳佳及其委托诉讼代理人周继文、被告南阳市嘉合房地产开发有限公司委托诉讼代理人方豪亚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陶佳佳向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.被告承担逾期交付房产证的违约责任，向原告支付逾期交付权属证书的违约金55327.74元；2.被告继续履行其售房时承诺的八大科技系统，2万元平方米景观园林等合同义务；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2015年11月3日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告位于南阳市××新区××楼××单元××室单元房，房屋预售证号为2015034，房屋价款合计488671元，合同第15条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的出卖人按已付房款的0.1%支付违约金”。同时根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”原告已按照合同约定通过银行按揭的方式将购房款全部支付给被告，但原告至今未能取得房屋权属证书。被告在售房时，在南阳咨询报等新闻媒体和被告自己制作的售房宣传图页以及大型户外广告上大肆宣传其开发的小区项目拥有家居新风、太阳能户外照明、同层降板排水、红外周界防越等八大科技系统，2万平方米景观园林，但是至今交房三年多，这些宣传承诺的项目无一实现，这些宣传对原告的购房以及房屋价格的确定都有重大影响。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告嘉合房地产辩称，答辩人在合同约定的期限内已经向不动产登记机关报送办理不动产登记所需的全部资料，由于与万世华庭项目毗邻的中泰豪生项目因被列入南阳市房产专项治理，影响万世华庭项目的正常开发，中泰项目的征迁腾地进程制约了万世华庭项目人防工程的竣工验收，为此答辩人已向高新管委会缴纳拆迁保证金2000万元，高新区也承诺在2019年12月31日前征迁完毕，但事实情况是此项工作进程缓慢，这不是靠答辩人单方面的努力就能完成的，因此造成逾期办证的原因不是答辩人单方面的因素，是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况导致的逾期办证，对于此种情况作为本案的原告也是明知的。根据《最高人民法院商品房买卖合同示范解释》第十八条之规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权证书的，除当事人由特殊约定外，出卖人应当承担责任：（一）…（二）…。而本案建设工程人防许可证的办理是行政部门的职能，作为答辩人一直在积极的配合办理与此相关的所有手续，因此未取得房产证不是出卖人的原因。办理房产证，作为答辩人仅是协助义务、配合义务，办理房屋所有权证系行政机关的权限范围，由行政机关根据实际情况决定，作为答辩人积极履行了此义务；就本案来讲作为原告也未因逾期办证遭受任何经济上的损失。被告主张违约金没有依据，主张违约金数额过高且计算方式没有法律依据。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定：出卖人应当在商品房交付后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按出卖人已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。就本案来讲，在房屋交付后即2017年5月15日已经申请了分户测量，且房屋登记部门出具有分户测量的数据为证，出卖人已经完成了自己办理权属证书应当承担的义务，也就是说在交房后90日内出卖人已经向职能部门提交办理产权登记相关申请，并及时向登记部门报送应当由出卖人提供的资料，出卖人提供的资料中由其他职能办理的材料，其中的一项材料就是建设工程人防许可证，该人防许可证未办理的原因完全是因为毗邻的中泰豪生楼盘被南阳市政府列入302整治楼盘所致，因此，此种情况对出卖人来讲是不能预测不能克服的。作为出卖人，渴望办理权属证书的心愿十分迫切，为了为业主办理按揭贷款，金融部门对于未办理房产证书的业主提供借款时，需要有出卖人提供保证金，待房产证办理后方能退还开发企业的保证金，众所周知，资金是企业的血液，决定着企业的生存和发展，因为房产证的原因，开发企业大额的资金不能流通。原告陶佳佳围绕诉讼请求依法提交了证据，第一组证据为商品房买卖合同及销售发票各1份，证明原被告双方存在合法的房屋买卖关系；第二组证据为商品住宅质量保证书、使用说明书、前期物业服务协议、物业费、水电费、办证费收据，证明原告于2017年7月15日收房，被告至今未办证，违反《最高院商品房买卖合同司法解释>第18条“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90天内，买受人未取得房屋权属证书的，出卖人承担违约责任”；第三组证据为被告在新闻媒体上、售房宣传图页、大型户外广告图片、南阳市政府网站关于涉案小区项目的资料12份和证明上述图片，图页合法来源以及光盘一张，证明被告在售房时，在新闻媒体上、售房宣传图页、大型户外广告上宣传并承诺小区项目有八大科技，2万平米景观园林，其承诺明确具体，至今未实现，被告构成违约；第四组证据为2020年6月10日，江西省高院审判指引文件1份，证明为法院审理本案提供参考，被告逾期办证违约金的计算方法，开发商的免责情形；第五组证据为两份中院生效判决书，证明为法院审理本案提供参考，被告应承担逾期办证违约金，其售房时宣传的承诺应予继续履行。被告嘉合房地产对第二组证据真实性无异议，0344138号票据未载明系办证费用，被告在2017年5月15日已经向不动产管理部门实行了分户测量，作为出卖人已经完成了自己办理权属证书已经完成了合同义务；第三组证据真实性有异议，在房屋销售时，被告仅印制了部分的彩页便于该小区房屋的销售，其他证据都是转载行为，被告方对此不承担责任，对证明方向有异议，被告认为即便是有宣传策略，也是一种邀约，如果是邀约也应写入合同，进行兑现，对光盘真实性及证据的来源有异议，仅是楼市网转载的广告宣传不能证明系被告嘉合房地产开发公司所为，即便是存在的此种宣传也不构成法律意义上的承诺，此内容对房屋的价格产生实际实质影响且没有记入商品房买卖合同；第四组证据真实性无异议，被告方认为不是河南省高院的审判指导意见；第五组证据真实性无异议，郑州市中级人民法院出具的判决书（2020）民终693号，被告方认为这个案件对于本案案件无参考价值，出卖方长达6年时间没有为业主办理产权登记手续，而本案的嘉合房地产公司，积极向房管部门积极配合办理手续，由于办理房产证是一个复杂的审批过程，办理过程中还涉及其他行政机关，行政事项的审批，就拿本案来讲于嘉合公司毗邻的中泰豪生楼盘被南阳市政府列为302整治楼盘，直接影响嘉合工程的推进和权属证书的办理，所以造成逾期办证的原因不是嘉合公司造成的，这些因素的存在对嘉合来说是不能避免，不能克服的。为中泰项目征迁，嘉合公司向高新管委会缴纳拆迁保证金20000万元，目的就是为了小区业主能尽快办理房产证，八大科技项目不是合同约定的条款，但是为了提高小区业主的生活品质，被告在1号楼和6号楼完工的时候为提高业主居住环境对小区硬件设施进行了优化，且证据来源是从网站上下载的，不是从其售房部门提供的。被告嘉合房地产有限公司围绕答辩意见提交了证据，第一组为房管部门提供的办理产权手续所需的由房地产开发企业提供的资料共18份、关于嘉合万世华庭项目用地范围内未拆迁抵款情况汇报、高新技术产业开发区工作委员会会议纪要宛开工纪（2019）7号，证明影响办理产权手续的原因不是被告的原因所致，嘉合万世华庭项目三期地块在项目用地范围的西南位置，属于政府储备用地，因地上44户房屋未净地出让，不具备出让条件，导致开发企业无法完善招拍手续，项目停建与万世华庭项目毗邻的中泰豪生项目被列入南阳市城区房地产市场持续专项整治第302——30号项目，影响万世华庭项目相关手续及人防工程手续的办理，被告为配合整治也为尽快落实办理相关手续，向高新区管委会缴纳2000万元的拆迁保证金，新区承诺在2019年12月31日前征迁完毕；第二组证据为住宅专项维修资金审核传递单、南阳市房屋面积测绘报告书、不动产测量报告（两份）、权籍成果确认单、南阳市物业管理事项确认单等证明在2017年5月15日已经进行了分户测量，也证明即时起被告已经向职能部门提交办理房产手续的相关资料，但办理房产证所需资料较多，迄今未出证的原因主要是职能部门的原因，作为出卖人已经尽到了自己的合同义务；第三组证据为项目一期、二期土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案证，证明原告所购置的房屋手续齐全，原告已经实际占有和使用，且已经在房屋登记部门进行备案登记，金融部门也以此向其发放购房贷款，虽然房屋权属证书暂时没有出证原告没有为此遭受损失；第四组证据嘉合·万世华庭总平面图、人防地下室总平面图，证明人防工程在项目工程所在的区域部分在三期的土地上，因政府系分期工地，影响手续的办理及人防工程的验收，出卖人没有过错；第五组证据为宛防办函《2014》4号函，证明方向2014年5月4日即该函出台之后，对于未提供《建设工程人防验收合格证》的建设项目不予办理房屋产权手续；第一组证据中的人防许可证在此函下发之后已经不能满足办证的要求，取而代之的是人防工程验收合格证。原告对被告提交的第一组证据第一份证据真实性有异议，只是一张复印纸，没有房管部门提供的原件或房管部门的证明证实被告确实向房管部门提交过该资料。再者，被告在答辩状中自认该项目人防工程没经过竣工验收，也就是说，被告需要向房管部门提供的备案材料不可能完整，房管部门不可能办理出产权证，众所周知为买房者办理房产证首先需要开发商办理初始登记，才能办理大证，被告没有完成初始登记，也不能为原告办理房产证。第一组证据提交18份和第二组证据只提交了5份二者相互矛盾，证明被告未向房管部门提供房产登记所需的全部资料，对第二组证据分户测量报告书，对关联性有异议，对测量报告合法性有异议，报告载明房屋面积测量依据需要参考的资料有人防工程质量认定书，被告至今未取得人防工程验收，因此该测绘报告作出不合法，提供的测绘只有第一幢，而原告是在4、5、6号楼与原告房屋无关，不动产测量报告也是与被告房屋无关联性，不能证明是原告所在房屋的不动产测量，权籍成果确认单只是1号楼1单元402其中一户的权籍成果确认单与原告无关。对被告的第一组的第二份和第三份证据的真实性没有异议，但该两份证据和本案没有关联，从该两份证据的内容来看，针对的是被告所开发项目的三期地块，该地块不具备出让条件，被告无法完善招拍手续，也就是说，被告的三期项目至今根本没有列入规划，而原告所购的房屋属于一期项目，与三期无关，如果被告办理一期产权所需要的手续齐全，就可以办出房产证，中泰豪生项目被列为问题楼盘与原告所住房屋项目办理产权登记相关手续及人防工程手续没有关系，被告所缴纳的保证金与本案无关，综上，被告提交的证据不能证明被告未办理产权手续不是被告的原因所致，对被告提交的第三组证据真实性无异议，但对其证明方向有异议被告认为部分人防工程在三期土地上，土地于2019年才拍得，因此影响产权证的办理，其无过错原告不予认可。从被告提交的南阳市城市规划局宛规条字(2012)104号规划条件看出三期土地的8.048亩地属于政府储备用地，被告在2019年底未取得该地也就是从其开始到现在一直就明知该情况肯定会影响到原告房产的办理，不属于合同法中不可抗力的和不可预见的情形，因此被告不能为此而负责，再者合同法中的违约责任，不以有无过错为前提，即使被告无过错，因为其到现在三年之久未办出产权证属于违约应当承担违约责任。对以上双方不持异议的证据本院予以确认，对有异议的证据在评理部分综合予以认定。本院经审理，认定事实如下：2015年11月3日，原告陶佳佳、案外人胡珊珊（共有人）与被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告位于南阳市××山大道北段东侧××楼××单元××室单元房，房屋预售证号为2015034，房屋价款合计488671元；约定出卖人在2017年10月31日前交付房屋给买受人使用合同第十四条约定出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行承诺1.交付使用时，小区达到三通一平；2.市政配套设施（燃气、暖气等）开通条件、日期、费用依据市政部门的要求或通知确定。合同第15条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；合同附件三对装饰、设备标准进行了约定，其中门窗为防盗门、彩塑窗、中空玻璃。合同签订当日，双方对上述合同信息进行了备案。2015年11月26日，被告向原告出具了销售不动产统一发票，票面金额显示售房款488671元。涉案房产有预售许可证并已交付原告使用。涉案项目土地为出让性质，共规划8栋大楼。2014年9月4日，南阳市规划局为将设单位南阳市嘉合房地产开发有限公司出具的建设项目规划建筑设计方案批复显示：涉案小区用地规划许可证号为宛规地字（2014）32号，用地面积45129.1平方米，，地下建筑面积3065262平方米。2014年12月12日南阳市人民防空办公室出具的涉案小区人防工程建设审查批准书显示：人防工程建设应建面积10876.5平方米，平时用途为汽车库，1-8号楼及垃圾站公厕、配套共用地下室地下一层均为人防工程建筑位置。前述批准书备注说明：建设单位在向住房城乡建设部门办理竣工验收备案和房屋产权手续时，需提供《建设工程人防验收合格证》。2019年10月14日宛开工纪（2019）7号中共南阳市委高新技术产业开发区工作委员会会议纪要显示：关于中泰中景门国贸项目，因中泰房地产开发有限公司涉及非法集资，后续拆迁安置资金无法保障，现剩余59户未拆迁完毕……须按照南阳市城中村改造政策规定，对剩余59户进行拆迁完毕方可办理土地、规划、建设等相关手续。同时，嘉合万世华庭项目三期地块在项目用地范围的西南位置，属于政府储备用地，因地上44户房屋（属于中泰中景门城中村项目拆迁遗留59户）未净地出让，不具备出让条件，导致开发企业无法完善招拍手续，项目停建。会议明确为推进嘉合万世华庭项目后续手续办理……由被告公司出资2000万元作为拆迁安置保证金交高新区城改办征收专户，限期拆除。现被告已足额支付了2000万元拆迁安置保证金。本院认为,涉案项目三期土地因第三人未能按时拆迁完毕，不具备出让条件，导致被告三期项目停工，进而导致相应地下人防工程建设未能按时建设并验收，更无法按合同约定为原告办理房屋产权证明。前述情况系被告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的免责事由。故原告起诉要求被告支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告履行售房时承诺的八大科技系统的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。原告提交的八大科技宣传广告内容不具有具体确定性，且在庭审过程中，出庭的其他业主亦对八大科技具体内容无明确认识，原告庭后提交的八大科技简述内容无法与原告提交的宣传材料中所显示内容相互印证。另，从双方签订的合同可见，双方对基础设施、公共配套及装饰设备标准都进行了明确约定，前述条款均未对原告所诉八大科技进行明确约定，可见原告所诉宣传资料内容对合同的订立及房屋价格的确定并无重大影响。故上述宣传资料应视为要约邀请，不能作为合同内容要求被告履行。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，判决如下：驳回原告陶佳佳的诉讼请求。案件受理费1184元，减半收取592元，由原告陶佳佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  肖新征二〇二〇年八月二十六日书记员  李良玉