广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初1764号原告：李柏林，男，1992年1月4日出生，汉族，公民身份号码440************032，住广东省珠海市斗门区*****************。委托诉讼代理人：罗沛燕，广东优而仕律师事务所律师。被告：黄桂权，男，1964年12月3日出生，汉族，公民身份号码440************015，住广东省珠海市斗门区井岸镇桥******501。被告：张满红，女，1966年11月2日出生，汉族，公民身份号码440************020，住广，住广东省珠海市斗门区井岸镇桥********div>原告李柏林诉被告黄桂权、张满红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李柏林的委托诉讼代理人罗沛燕到庭参加诉讼。被告黄桂权、张满红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李柏林向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告向原告返还购房款123万元及支付资金占用损失236,727.17元（以123万元为本金，自2016年7月12日起按银行同期贷款利率及银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日，暂计至2020年5月26日）；2、请求判令两被告向原告支付违约金96,063元（以123万元为本金，自2018年4月6日起按日0.01%计算至实际清偿完毕之日，暂计至2020年5月26日共781天）；3、请求判令本案诉讼费、保全费由两被告承担。第一次庭审后，原告增加诉讼请求如下：请求判令解除原告与两被告于2016年7月12日签订的《商品房买卖合同》。事实与理由：原告李柏林与被告张满红、被告黄桂权于2016年7月12日签订了《商品房买卖合同》，约定由两被告将位于珠海市斗门区*****************以123万元的价格出售给原告，原告亦已按照合同分五次向两被告支付了全部购房款1,230,287.88元，具体支付时间为：2016年7月12日支付房款204,600元，2016年8月15日支付房款24,000元，2016年9月5日支付房款24,000元，2016年9月28日支付房款328,846元，2016年10月11日支付房款644,911.68元，并以支付管理费的形式支付完剩余房款，即原告于2016年10月15日为两被告支付其应承担的上述房屋住宅管理费3,930.2元，即原告合计支付购房款1,230,287.88元给两被告。两被告已于2016年10月13日交付上述房屋给原告使用。2016年10月17日，原告和两被告一同到珠海市*******斗门分中心办理该房屋转让过户手续时，才得知该房屋已被斗门区人民法院查封，故原告向法院提交了《查封异议申请书》、《执行异议申请书》要求法院解除对上述房屋的查封和终止执行，但被法院裁定驳回异议申请。现案涉房屋已于2019年12月27日经法院司法拍卖完毕，原告与两被告签订的《商品房买卖合同》已确定无法履行，原告的合同目的也因两被告无法为原告办理过户手续而无法得以实现。现两被告的行为已经构成违约，也严重侵犯了原告的合法权益。依据《合同法》等相关法律法规，案涉《商品房买卖合同》应当解除，两被告也应当承担向原告返还案涉购房款和支付违约金的责任。原告为了维护自身利益，特诉至法院。原告李柏林对其诉称提供如下证据：1、商品房买卖合同、发票、房地产预告登记证明、身份证复印件，拟证明两被告购买珠海市斗门区*****************，并办理预告登记；2、商品房买卖合同、收据、珠海农商银行客户回单、授权委托书、确认书、收据、中国建设银行客户回单、中国工商银行转账凭证、发票、签购单，拟证明原告购买了两被告名下位于珠海市斗门区*****************，并支付全部购房款的事实；3、房屋移交确认书，拟证明原告支付完购房款之，两被告在2016年10月13日将珠海市斗门区****************房移交给原告使用的事实；4、阿里司法拍卖，拟证明案涉房屋已于2019年12月27日经珠海市斗门区人民法院司法拍卖完毕的事实；5、（2017）粤0403执异18号执行裁定书，拟证明原告在付清案涉房屋房款后发现案涉房屋被查封，向法院提起执行异议，法院查明相关的房屋买卖事实，但因原告占有案涉房屋的时间是在法院作出查封之后，因此驳回原告的查封异议申请。被告黄桂权、张满红缺席，没有向本院提交答辩状和证据。本院依职权调取了（2019）粤0403执恢139号之二执行裁定书。原告李柏林围绕诉讼请求提交了证据，被告黄桂权、张满红缺席，无法进行庭审质证，也没有向本院提交书面质证意见。经审查，本院对原告提交的证据认定如下：对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但证明内容应以本院认定的为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月28日，两被告作为买受人与作为出卖人的珠海国基房地产开发有限公司签订《珠海市商品房买卖合同》，约定珠海国基房地产开发有限公司将其开发建设的位于珠海市斗门区*****************出售给两被告，总房款为995,038元。珠海国基房地产开发有限公司分别于2014年6月25日、2014年8月20日和2014年8月26日开具了金额为255,038元、690,000元、50,000元的发票，款项性质均为售房款。珠海国基房地产开发有限公司于2014年9月2日为两被告就案涉房屋办理了预购商品房预告登记，证号为0300040008。2016年7月12日，原告（买方、乙方）与两被告（卖方、甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：“两被告将位于珠海市斗门区*****************的房地产权及其附着设施转让给原告，房屋建筑面积合共111.97平方米，房地产权证编号为0300040008，该房地产权复印件见本合同附件一。原告以该房地产作了了解，愿意购买该房地产及其附着设施。两被告保证没有产权纠纷和财务纠纷或其它权利限制，房屋配套设施所产生的费用以交屋时间为准，交屋前所发生的费用由两被告负责，交屋后所发生的费用由原告负责，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由两被告负责处理，并承担相应的法律责任，由此给原告造成经济损失的，由两被告负责赔偿。原告与两被告议定该房地产及其附着设施按总价交易，交易总价为1,230,000元，双方除此之外在珠海市*******斗门分中心所签订的交易合同仅用于办理房地产交易手续，交易总价仍以此合同总价为准。办理此房屋过户所需缴纳的一切税费由原告支付，两被告不承担任何交易的费用。原告与两被告双方此合同签订当天支付两被告购房定金204,600元，因两被告房屋尚未办理房产证，剩余购房款支付时间由双方另行约定。在签订本合同后，两被告应在办理房产证后30天内积极协助原告办理过户手续，提供转让所需的所有文件和资料，包括不限于身份证、房地产权证等，若因两被告的过失或恶意不协助、不配合等原因导致该房地产权转让手续不及时办理，两被告须无条件立即退还原告所付的全部购房款，并对给原告造成的一切损失承担全部责任，如因政策或其它客观因素（非原被告个人责任）办不了过户，发出新的房地产权证时，两被告应全部退还原告所付购房款，互不追究责任。两被告决定中途不卖，作两被告中途悔约处理，本合同即告解除，两被告应在悔约之日起七日内将购房款全部退还原告，另赔偿原告本次购房总款的20%违约金。原告决定中途不买，作原告悔约处理，本合同即告解除，两被告须在悔约之日起七日内将购房款全部退还原告，原告赔偿两被告本次购房总款20%违约金，两被告可以在房款中扣除。双方同意于原告在交付购房款尾款当日，由两被告将该房屋及其附着设施全部交付给原告使用。原告与两被告双方一致协商交楼时间于过户后10天内。”2016年7月12日，原告委托李彬华代原告向被告张满红的珠海农商银行账号800***********275转账支付了购房款204,600元。两被告于同日出具收据一份，确认收到原告支付的购房定金204,600元。2016年8月15日，原告通过现金方式向两被告支付了24,000元购房款。两被告于同日出具收据一份，确认收到原告支付的购房款24,000元。2016年9月5日，原告通过现金方式向两被告支付了24000元购房款。两被告于同日出具收据一份，确认收到原告支付的购房款24,000元。2016年9月28日，原告通过转账方式向被告张满红的中国工商银行账号621*************970转账支付了购房款328,846元。两被告于同日出具收据一份，确认收到原告支付的购房款328,846元。2016年10月11日，原告通过转账方式向被告张满红的中国工商银行账号621*************970转账支付了购房款644,911.68元。两被告于同日出具收据一份，确认收到原告支付的购房款644,911.68元。2016年10月13日，两被告向原告出具房屋移交确认书一份，载明：本人黄桂权、张满红（身份证号码：440************015、440************020）收到李柏林（身份证号码：440************032）购买珠海市斗门区*****************，建筑面积约111.97平方米，购房款总价人民币1,230,000元，现将该房屋钥匙交付给李柏林，签订确认书即日起，房屋水电费及物业管理费由李柏林负责，与本人无关。2016年10月15日，原告以刷卡的方式代两被告向广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司支付了案涉房屋自2015年12月至2016年12月的物业管理费3,930.2元。在第一次庭审后，原告于2020年7月17日向本院提交《增加诉讼请求申请书》，请求解除与两被告于2016年7月12日签订的《商品房买卖合同》。本院于2020年7月21日将《增加诉讼请求申请书》向两被告邮寄送达，两被告于2020年7月24日签收。另查明，梁顺友诉黄桂权、张满红、黄燕婷民间借贷纠纷一案，本院立案受理后，梁顺友提出财产保全申请，本院于2016年8月8日以（2016）粤0403民初1924号民事裁定书查封案涉房产。黄桂权、张满红在本院送达（2016）粤0403民初1924号民事裁定书的送达回证签名，送达日期为2016年9月26日。后本院作出（2016）粤0403民初1924号民事判决，判令：一、黄桂权向梁顺友清还借款本金1,612,000元及利息（利息分笔计算，即借款本金300,000元从2014年11月20日起、借款本金400,000元从2014年12月10日起、借款本金300,000元从2015年1月29日起、借款本金172,000元从2015年2月16日起、借款本金440,000元从2015年4月22日起，均按年利率24%计至本院确定的还款之日止）；二、张满红对黄桂权的上述债务承担连带清偿责任；三、黄燕婷对黄桂权的上述债务在600,000元的范围内承担连带保证责任。本案受理费24,661元、诉讼保全费5,000元，合计29,661元，由梁顺友负担972元，由黄桂权、张满红、黄燕婷负担28,689元。本院于2017年2月16日受理梁顺友申请执行黄桂权、张满红、黄燕婷民间借贷纠纷一案，申请执行标的额为2,444,460元，执行依据为（2016）粤0403民初1924号民事判决书。在该案的执行过程中，本案原告李柏林对本院裁定查封案涉房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，认为李柏林主张解除对案涉房产的查封的异议请求理由不充分，不足以排除执行，于2017年6月2日作出（2017）粤0403执异18号执行裁定书，裁定驳回李柏林的异议请求。又查明，本院在执行梁顺友申请执行黄桂权、张满红、黄燕婷民间借贷纠纷一案中，责令黄桂权、张满红、黄燕婷在限期内履行生效法律文书确定的义务，但黄桂权、张满红、黄燕婷仍不履行生效法律文书确定的义务。2019年12月10日，本院通过阿里巴巴（淘宝网）司法拍卖网络平台拍卖黄桂权、张满红名下的案涉房产，起拍价为840,000元。2019年12月27日，买受人于泓泰以1,070,000元的价格竞得，并交清拍卖款。本院于2020年1月14日作出（2019）粤0403执恢139号之二执行裁定书，裁定：一、确认黄桂权、张满红名下位于珠海市斗门区*****************（权证号码：03000400**）归买受人于泓泰（公民身份号码：210************410）所有，上述房产自本裁定送达买受人于泓泰时起转移；二、强制注销上述房产的相应抵押登记，并解除查封登记，买受人于泓泰可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。本院认为，原告与两被告之间的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利和履行义务。一、原告是否享有解除权解除《商品房买卖合同》的问题。原告已向两被告付清案涉房产的全部房款1,230,000元，两被告应履行的义务系协助原告办理案涉房产过户手续。但由于两被告不履行另案生效判决确定的义务，致使案涉房产被法院进行司法拍卖，并由案外人于泓泰竞得。本院已作出执行裁定确认案涉房产归买受人于泓泰所有，案涉房产自本裁定送达买受人于泓泰时起转移。因此，两被告已无法履行协助原告办理案涉房产过户手续的义务，致使原被告签订的《商品房买卖合同》已不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，原告请求解除双方之间的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。二、关于《商品房买卖合同》解除后两被告应承担责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商品房买卖合同》因两被告违约而导致解除，故原告请求两被告返还已支付的购房款，并赔偿相应损失，依法有据，本院予以支持。两被告应返还原告购房款1,230,000元。因两被告的违约行为给原告造成的损失包括以下部分：（一）原告已支付的购房款利息。本院认为，两被告占有原告购房款期间给原告造成的损失应为利息损失，原告要求按照中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，于法有据，本院予以支持。根据原告的付款情况，两被告应支付的利息为：以204,600元为本金，从2016年7月12日起计至本金清偿之日止；以24,000元为本金，从2016年8月15日起计至本金清偿之日止；以24,000元为本金，从2016年9月5日起计至本金清偿之日止；以328,846元为本金，从2016年9月28日起计至本金清偿之日止；以644,911.68元为本金，从2016年10月11日起计至本金清偿之日止；以3,642.32元为本金，从2016年10月15日起计至本金清偿之日止；以上利息，在2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。（二）违约金。原告要求两被告以1,230,000元为本金，按日0.01%自2018年4月6日起计算至实际清偿完毕之日止的违约金。本院认为，原被告在合同中明确约定了若两被告不卖案涉房产，两被告需赔偿原告本次购房总款的20%违约金，故原告有权同时要求两被告支付全部购房款的利息损失及违约金。原告现主张以购房款1,230,000元为本金，按日0.01%自2018年4月6日起计算违约金的标准低于双方在合同中约定的总购房款20%的违约金标准，视为原告对权利的自行处分，本院予以支持。被告黄桂权、张满红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院视其放弃对原告的主张进行抗辩的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李柏林与被告黄桂权、张满红于2016年7月12日签订的《商品房买卖合同》；二、被告黄桂权、张满红于本判决生效之日起七日内向原告李柏林返还购房款1,230,000元；三、被告黄桂权、张满红于本判决生效之日起七日内向原告李柏林赔偿购房款的利息损失（以204,600元为本金，从2016年7月12日起计至本金清偿之日止；以24,000元为本金，从2016年8月15日起计至本金清偿之日止；以24,000元为本金，从2016年9月5日起计至本金清偿之日止；以328,846元为本金，从2016年9月28日起计至本金清偿之日止；以644,911.68元为本金，从2016年10月11日起计至本金清偿之日止；以3,642.32元为本金，从2016年10月15日起计至本金清偿之日止；以上利息，在2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告黄桂权、张满红于本判决生效之日起七日内向原告李柏林支付违约金（以1,230,000元为本金，按日0.01%自2018年4月6日起计至本金清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18,865元（原告李柏林已预交），由被告黄桂权、张满红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  何 莹人民陪审员  张妙群人民陪审员  黄惠旋二〇二〇年八月七日书 记 员  冯志炜附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。