河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3496号上诉人（原审原告）：周浩，男，1983年8月8日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：王杰生，河南匡世律师事务所律师。委托诉讼代理人：王澍霈，河南匡世律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：文宗强，男，1971年11月4日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：文大鹏，男，1988年8月22日出生，汉族，住河南省唐河县。被上诉人（原审被告）：刘一杰，女，1970年7月15日出生，汉族，住河南省唐河县。上诉人周浩因与被上诉人文宗强、刘一杰为房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周浩的委托诉讼代理人王杰生、被上诉人文宗强的委托诉讼代理人文大鹏、被上诉人刘一杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周浩上诉请求：撤销一审判决，改判文宗强、刘一杰共同承担返还房款的义务，改判文宗强、刘一杰承担违约责任，赔偿周浩违约金189000元，并承担律师代理费30000元。事实和理由：1、涉案房产是经依法批准建设的，系合法建筑，其合法交易不被现行法律所禁止，因此，双方之间签订的房屋买卖协议没有违反法律法规的禁止性规定，应当认定为有效；2、涉案房产交易过程中，文宗强先是授意刘一杰代为在第一份协议书中签名，而后在第二份协议书中亲笔签名，不仅向周浩出示了双方的结婚证原件，还向周浩交付了涉案房屋的批准手续以及文宗强与案外人林天党之间签订的合作建房协议原件，使周浩足以相信其具有合法处分权，因而文宗强应当对不能交付合同标的承担责任。一审中，周浩提交了文宗强、刘一杰诉林天党、焦香梅侵权案件的起诉书，也证明文宗强对涉案房产具有所有权，因此，文宗强应当与刘一杰共同对不能交付周浩房屋承担责任；3、文宗强、刘一杰在涉案房产交易过程中存在明显过错，合同成立后，由于文宗强、刘一杰的原因导致合同不能履行，依法应当承担违约责任。文宗强辩称，在一审中文宗强已经提交了相关证据，可以证明该案的买卖合同属于在文宗强和刘一杰离婚以后，本案的房屋通过一审提交的证据可以证明涉案房屋与刘一杰没有关系，在涉案合同签订以前，涉案房屋已经属于文宗强所有。刘一杰辩称，我认为这个房屋已经交付完成，协议已经履行完毕了，房款也给了。周浩向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的房屋买卖协议；2、判令文宗强、刘一杰退还周浩购房款53万元；3、判令文宗强、刘一杰赔偿周浩违约金189000元。以上共计719000元；4、案件受理费、律师代理费由文宗强、刘一杰承担。一审法院认定事实：2005年12月7日，刘一杰、文宗强登记结婚。2011年3月5日案外人林天党申报并取得位于文峰街道办事处××安庄居民小组个人旧房翻新建设工程规划许可证。2011年3月8日，林天党、焦香梅（林天党之妻）与文宗强签订联合建房协议，约定在林天党、焦香梅宅基地上所建东西两户独家院由文宗强投资建造，西户供林天党、焦香梅永久自主使用，东户由文宗强永久自主使用，协议经唐河县滨河街道法律服务所见证。房屋建成后，文宗强取得约定的房屋，并与刘一杰共同居住。2015年10月12日刘一杰与文宗强签订离婚协议，离婚协议约定上述房屋归刘一杰所有，离婚协议在婚姻登记机关备案，双方取得离婚证，文宗强搬离涉案房屋，刘一杰继续居住。刘一杰在段生粮开办的唐河县锦城地产中介机构登记售房信息，并把看房钥匙交中介机构，周浩看到售房信息,看房后，在中介人员段生良（粮）见证下，于2019年12月19日签订房屋转让合同，合同约定，“房产状况：位于唐河县××社区××庄居民小组独家院”、“合同项下房产及配套设施总价款63万元”、“付款方式，合同签订后付30万元，尾款32万元于2020年1月9日全部结清”、“违约除返还全部房款外并支付房款30％的违约金或放弃收回总房款30％的违约金，违约方支付双倍佣金”、“在尾款结清前，房东搬离房屋”等事项。该合同，刘一杰签名，刘一杰代文宗强签名，段生粮代周浩签名，段生粮签名。依此合同，周浩把购房款打给中介人，中介人向刘一杰指定的账户打入29万元。2019年12月25日在律师姜南的见证下文宗强、刘一杰与周浩、王璐对2019年12月19日签订房屋买卖协议进行了确认，除违约金条款的数额调整为20％外，其他条款没有变动。同日，周浩按上述付款方式付款后，中介人扣减7万作为押金后向刘一杰指定的账户打入27万元，周浩向刘一杰账户转款两笔3万元。刘一杰出具收到“房款30万元尾款，已付清”收条。周浩发现所购房屋有拖拉机堵门，要求退还房款，刘一杰作出“本人刘一杰承诺12月28日至2020年1月15日前把周浩购刘一杰房子所有权归属问题解决清楚，否则双方购房款物归原主”的承诺。2020年3月31日刘一杰、文宗强起诉林天党、焦香梅要求其二人停止侵害、排除妨碍，将堵在门口的拖拉机清除，后于2020年4月4日撤回起诉。期间，押金7万元加刘一杰退还的3万元，返还给周浩房款10万元，周浩追要剩余的53万元，酿成纠纷。周浩与河南匡世律师事务所签订委托代理合同，委托律师提起诉讼，现持有交纳律师代理费3万元收据。一审法院认为，涉案房屋占用的土地系唐河县文峰街道办事处××安庄村民小组村民林天党的宅基地，宅基地上房屋即俗称的小产权房。文宗强依与林天党、焦香梅签订的联合建房协议，取得涉案房屋的居住使用权，文宗强与刘一杰离婚后，文宗强搬离涉案房屋，把居住使用权归属刘一杰，居住使用至出售房产前。经中介机构及律师见证下，刘一杰、文宗强与周浩、王璐签订了房屋转让合同，此合同的效力认定是本案的争议焦点。合同双方均非唐河县文峰街道办事处××安庄村民小组的成员，依《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”按照现行房地产管理法规的规定,集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前,禁止进入房地产市场,小产权房的交易行为不受法律保护,买卖小产权房是变相买卖农村宅基地,也不可能办理物权变动手续,因此涉案合同应当认定为无效。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中，房屋买卖协议认定为无效,周浩主张返还房屋转让价款53（63－10）万元的诉讼请求应予支持。合同无效，请求支付违约金，与法无据，对此部分请求，不予支持。周浩提交的委托代理合同及律师代理费收据，能够证明本案诉讼所产生的代理费为3万元，此费用属合同无效而引起诉讼所产生的损失，无效合同系双方过错所致，周浩主张律师费3万元，应支持其中的50％即15000元。刘一杰是涉案房屋的占用使用人，也是此房屋的实际控制人，涉案房屋的交易项款由刘一杰收取，故刘一杰对周浩负有返还房屋转让价款53万元的义务，负有支付律师费15000元的义务。文宗强在涉案房屋交易中虽有参与行为，但未在交易行为中取得民事权益，依权利义务相一致的原则，在本案不应承担责任，周浩请求文宗强承担责任的主张，与法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,判决：一、确认周浩与刘一杰、文宗强于2019年12月19日签订的房屋转让合同及2019年12月25日签订的房屋买卖协议无效；二、刘一杰于本判决生效之日起十日内返还周浩房屋转让款53万元；三、刘一杰于本判决生效之日起十日内赔偿周浩支出的律师费15000元；四、驳回周浩其他诉讼请求。案件受理费10990元，减半收取5495元，由刘一杰负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于双方之间买卖合同效力的问题，违反法律或者社会公共利益的民事行为无效，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保障本村村民的基本居住条件，其附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，根据《中华人民共和国物权法》所确定的房地一致原则，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用权。本案中，案涉房屋所占用的土地系唐河县文峰街道办事处××安庄村民小组村民林天党的宅基地，周浩、王璐与文宗强、刘一杰对案涉房屋的买卖行为将导致该房屋所属宅基地使用权发生转移，因此，一审认定双方签订的房屋转让合同及房屋买卖协议无效并无不当。关于周浩诉称的违约金及律师代理费的问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条明确规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方均为成年人，均应知道法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定，故双方对合同无效均有过错，一审支持其律师代理费的50%已考虑到双方的过错，处理并无不当。周浩诉称文宗强、刘一杰应赔偿其违约金189000元，既无事实根据，又无法律依据，本院依法不予支持。关于文宗强应否承担返还房款责任的问题，合同具有相对性，在双方2019年12月19日的房屋转让合同中，虽然文宗强签字系由刘一杰代签，但在2019年12月25日的房屋买卖协议中，文宗强系自己签名并按指印，故本案房屋买卖合同的出卖方应为文宗强、刘一杰二人，一审仅判决刘一杰承担返还房款的责任违背了合同相对性原则，处理不当，本院依法予以纠正。综上所述，周浩的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持唐河县人民法院（2020）豫1328民初688号民事判决第一、三项；二、撤销唐河县人民法院（2020）豫1328民初688号民事判决第四项；三、变更唐河县人民法院（2020）豫1328民初688号民事判决第二项为：文宗强、刘一杰于本判决生效之日起十日内返还周浩房屋转让款53万元；四、驳回周浩的其他诉讼请求。一审案件受理费10990元，减半收取5495元，二审案件受理费4360元，共计9855元，由文宗强、刘一杰负担5495元，由周浩负担4360元。本判决为终审判决。审判长  赵变英审判员  郭林慧审判员  高 璐二〇二〇年八月二十八日法官助理赵琳书记员韩学会