河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初5285号原告：姬彦彬，男，1970年10月16日生，汉族，住河南省中牟县。原告：彭亮，男，1988年1月11日生，汉族，住河南省中牟县。原告：胡明明，女，1988年3月19日生，汉族，住河南省西华县。原告：刘同杰，男，1982年10月4日生，汉族，住郑州市金水区。原告：贺梅香，女，1982年5月17日生，汉族，住郑州市金水区。原告：张婷婷，女，1993年4月14日生，汉族，住河南省新密市。原告：蒋海界，男，1987年6月20日生，汉族，住河南省中牟县。七原告委托诉讼代理人：张鹏杰，河南良仁律师事务所律师。七原告委托诉讼代理人：薛磊，河南良仁律师事务所实习律师。被告：郑州华美置业有限公司，住所地郑州市中牟县郑庵镇前李庄村西300米，统一社会信用代码91410122558321401G。法定代表人：郭文学。委托诉讼代理人：杨俊伟，河南浩盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春丽，河南浩盈律师事务所律师。七原告与被告郑州华美置业有限公司（以下简称“华美置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭亮、刘同杰、张婷婷、姬彦彬、蒋海界及七原告委托诉讼代理人张鹏杰、薛磊，被告华美置业公司委托诉讼代理人杨俊伟、王春丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。七原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令被告返还原告购房款；3.赔偿原告相应资金占用费及损失至实际清偿之日止；4.本案诉讼费用、保全费用、保全保险费用由被告承担。事实与理由：原告购买被告开发建设的房屋，且依约支付了购房款。被告在销售房屋时承诺是政府牵头项目，并承诺售后包租，签订《房屋买卖合同》的同时又签订了《承租协议》。时至今天，涉案房屋未办理产权登记。原告认为被告出售不能办理产权证书的商品房，并承诺售后包租的行为已违法法律法规的强制性规定，涉案《房屋买卖合同》应属无效。被告应对无效合同负全部责任。华美置业公司辩称：原告在华美置业公司所购买的不动产前期业主们都知道，是没有房产证的公司也在进行积极的办理相关的资质，包括不动产产权证。自业主购买房屋以来，公司进行托管，原告收到了不同次数的房屋租赁费用，根据《中华人民共和国合同法》双方在意思表示真实的情况下签订的协议是有效的，所以说不动产买卖是不同寻常的商品，房产证是唯一的产权证书，但是公司并没有影响业主们的占有、使用及收益。华美汽车博览园这个项目是经过中牟县县委及县政府公开对外挂牌的合法企业不能及时办理房产证，也是政府在特殊时期特殊情况下所默认的。因此在维护业主正当权益的情况下，公司也在积极的为了业主们的合法权益少受损失或不受损失的情况下，保住业主们的利益及收益。因此，应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年6月9日，姬彦彬作为买受人与华美置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定姬彦彬购买华美置业公司开发建设的位于文通路与顺利路交叉口暂定名为郑州华美汽车博览园3B幢070A号房屋一套；建筑面积共87.42平方米；总房价为618399元；双方约定房屋交付期限为2017年12月31日前；合同第十二条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。姬彦彬依约向华美置业公司支付购房首付款318399元。2017年6月9日，彭亮作为买受人与华美置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定彭亮购买华美置业公司开发建设的位于文通路与顺利路交叉口暂定名为郑州华美汽车博览园1B幢08A号房屋一套；建筑面积共87.42平方米；总房价为820000元；双方约定房屋交付期限为2018年6月30日前；合同第十二条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。彭亮依约向华美置业公司支付购房款820000元。2017年9月27日，胡明明作为买受人与华美置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定胡明明购买华美置业公司开发建设的位于文通路与顺利路交叉口暂定名为郑州华美汽车博览园1D幢013B号房屋一套；建筑面积共130.8平方米；总房价为915600元；双方约定房屋交付期限为2018年6月30日前；合同第十二条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。胡明明依约向华美置业公司支付购房首付款465600元。2016年3月1日，刘同杰、贺梅香作为买受人与华美置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定刘同杰、贺梅香购买华美置业公司开发建设的位于文通路与顺利路交叉口暂定名为郑州华美汽车博览园1C幢027A号房屋一套；建筑面积共87.42平方米；总房价为622186元；双方约定房屋交付期限为2016年12月31日前；合同第十二条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。刘同杰、贺梅香依约向华美置业公司支付购房首付款322186元。2017年9月30日，张婷婷作为买受人与华美置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定张婷婷购买华美置业公司开发建设的位于文通路与顺利路交叉口暂定名为郑州华美汽车博览园3B幢056A号房屋一套；建筑面积共87.42平方米；总房价为560000元；双方约定房屋交付期限为2018年6月30日前；合同第十二条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。张婷婷依约向华美置业公司支付购房首付款280000元。2017年12月27日，蒋海界作为买受人与华美置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定蒋海界购买华美置业公司开发建设的位于文通路与顺利路交叉口暂定名为郑州华美汽车博览园3C幢090A号房屋一套；建筑面积共87.42平方米；总房价为620000元；双方约定房屋交付期限为2018年6月30日前；合同第十二条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。蒋海界依约向华美置业公司支付首付款310000元。另查明，被告向七原告支付了金额不等的租金。又查明，涉案楼盘至今尚未取得商品房预售许可证。本案原告订立合同的目的不能实现，为维护自身的合法权益，故诉至本院。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，因涉案楼盘至今未取得商品房预售许可证，违反法律、行政法规的强制性规定，本案中涉案《商品房买卖合同》应认定为无效合同。故关于七原告要求确认其与被告签订的房屋认购合同无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故关于七原告要求被告返还原告购房款的诉请，于法有据，本院予以支持。被告占用七原告资金期间，必然对原告造成利息损失，故关于七原告要求被告支付资金占用费的诉请，本院支持以实际支付的购房款为基数，自支付购房款之日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的部分。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告姬彦彬与被告郑州华美置业有限公司于2017年6月9日签订的《房屋买卖合同》无效；二、原告彭亮与被告郑州华美置业有限公司于2017年6月9日签订的《房屋买卖合同》无效；三、原告胡明明与被告郑州华美置业有限公司于2017年9月27日签订的《房屋买卖合同》无效；四、原告刘同杰、贺梅香与被告郑州华美置业有限公司于2016年3月1日签订的《房屋买卖合同》无效；五、原告张婷婷与被告郑州华美置业有限公司于2017年9月30日签订的《房屋买卖合同》无效；六、原告蒋海界与被告郑州华美置业有限公司于2017年12月27日签订的《房屋买卖合同》无效；七、被告郑州华美置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告姬彦彬已付购房款318399元及利息（以318399元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；八、被告郑州华美置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告彭亮已付购房款820000元及利息（以820000元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；九、被告郑州华美置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡明明已付购房款465600元及利息（以465600元为基数，自2018年12月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；十、被告郑州华美置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘同杰、贺梅香已付购房款322186元及利息（以322186元为基数，自2018年12月27日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；十一、被告郑州华美置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张婷婷已付购房款280000元及利息（以280000元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；十二、被告郑州华美置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张蒋海界已付购房款310000元及利息（以310000元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；十三、驳回原告姬彦彬、彭亮、胡明明、刘同杰、贺梅香、张婷婷、蒋海界的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告姬彦彬与被告郑州华美置业有限公司一案，案件受理费10404元，减半收取计5202元，由被告郑州华美置业有限公司负担；原告彭亮与被告郑州华美置业有限公司一案，案件受理费13082元，减半收取计6541元，由被告郑州华美置业有限公司负担；原告胡明明与被告郑州华美置业有限公司一案，案件受理费13570元，减半收取计6785元，由被告郑州华美置业有限公司负担；原告刘同杰、贺梅香与被告郑州华美置业有限公司一案，案件受理费10447元，减半收取计5223.5元，由被告郑州华美置业有限公司负担；原告张婷婷与被告郑州华美置业有限公司一案，案件受理费9769元，减半收取计4884.5元，由被告郑州华美置业有限公司负担；原告蒋海界与被告郑州华美置业有限公司一案，案件受理费10409元，减半收取计5204.5元，由被告郑州华美置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据当事人的人数提交上诉状副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将上诉费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 梁 波二〇二〇年八月十八日书记员 师慧婵