大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7335号原告：大连运达物业管理有限公司，统一社会信用代码912102047478981975，住所地大连市沙河口区宏业街**。法定代表人：姚运善，系董事长。委托诉讼代理人：钟积生，系辽宁乾均律师事务所律师。被告：刘鹏，男，满族，1985年1月30日生，住址辽宁省普兰店市。现住址大连市甘井子区。被告：李银银，女，汉族，1984年2月10日生，住址辽宁省普兰店市。现住址大连市甘井子区。原告大连运达物业管理有限公司与被告刘鹏、李银银物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告大连运达物业管理有限公司的委托诉讼代理人钟积生，被告刘鹏、李银银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连运达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付拖欠物业费4,645元，电梯费216元；被告按逾期每日0.5%支付滞纳金1,000元。事实和理由：原告受开发商大连运达置业有限公司委托，自2013年10月20日起服务于大连市甘井子区辛寨子街道运达·诺维溪谷小区，被告2013年7月12日与该小区开发商大连运达置业有限公司签署有《临时管理公约》等，其中第八章约定物业费每月2.00元/㎡，电梯费：4元/人/月，第十一章违约责任中约定不按时间交纳有关费用从逾期之日起按日0.5%交纳滞纳金，公约中还约定了双方的权利和义务等。原告按照委托合同和管理公约全面的向被告提供了物业服务。被告房屋面积86.01㎡，每月应交纳物业费172.02元，被告自2018年1月1日至2020年3月31日27个月欠物业费4,645元，欠27个月电梯费216元（按2人计），合计4,861元，虽经原告向被告催收拖欠的物业费等，但至今未付。根据国家《物业管理条例》以及《临时管理公约》等相关规定，被告应承担足额支付拖欠的物业费、电梯费本金，以及滞纳金、诉讼费等与此相关的费用。滞纳金原告只酌定收取1,000元，其他部分不主张。二被告共同辩称，不同意原告的诉讼请求。被告从2018年7月开始入住案涉房屋，不可能从1月开始拖欠物业费，被告有缴费的票据，但无法当庭提供，对物业费标准和电梯费标准没有异议。被告暂时不同意缴纳物业费，理由如下：1、物业管理方式粗暴，没有提供正规的人性化的服务，在物业处理与被告之间因拦车杆损坏发生的纠纷过程中，没有采取协商解决的方式，由此次纠纷而导致被告受到的行政处罚给被告及家人造成了严重伤害；2、物业私圈公共绿化带扩建为私人庭院方便房屋售卖，私自封闭楼顶的消防通道，不顾全楼业主生命安全；3、物业电梯广告的招商使用未经业主同意，盈利未公开；4、管理规约中约定的逾期违约金为每日0.3%，而并非原告所主张的每日0.5%。被告要求原告更正行为，端正服务态度，对其管理问题予以纠正，保证今后能够认真履行责任和义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：2013年10月20日，原告（乙方）与大连运达置业有限公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定：甲方将运达·诺维溪谷项目委托乙方实行前期物业管理；委托管理期限自本合同生效之日至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。原告提供的《临时管理规约》约定：本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期务业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。住宅每月每平方米2元，电梯费每月每人4元；下沉小院每月每平方米1元。业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费。未按时缴纳物业管理费、代收代缴费用等任何一切费用的，自逾期之日起，业主应当承担应缴费用每日0.3%的滞纳金，物业管理公司有权督促限期缴纳。2013年7月12日，被告刘鹏在承诺书上签字，确认已详细阅读并同意遵守《临时管理规约》及《前期物业服务合同》。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。二被告居住于诺维溪谷C11号楼2—8—3，面积86.01平方米，欠交物业费、电梯费时间自2018年1月1日至2020年3月31日止，共计27个月。本院认为，原告作为具有收费资质的物业服务单位，在《前期物业服务协议》签订后，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按约定的价格标准交纳物业费。根据原告提供的《临时管理规约》的约定，案涉房屋的物业费标准为每月每平方米2元，电梯费为每月每人4元，自2018年1月1日至2020年3月31日止被告依法应向原告交纳物业服务费4,644.54元（86.01平×2元/月/平×27个月）及电梯费216元（4元/月/人×2人×27个月），合计4,861元。2013年7月12日，被告刘鹏在承诺书上签字，确认已详细阅读并同意遵守《临时管理规约》及《前期物业服务合同》，原告庭审中提供的收款收据记载，被告物业费、电梯费交费至2017年12月31日，故对原告主张其自2018年7月入住，不应当自2018年1月开始交纳物业费、电梯费的意见，本院不予采纳。关于原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求。本院认为，原告主张的按日0.5%交纳滞纳金的诉讼请求与《临时管理规约》的约定不符。本案中，虽然被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与被告之间因前期发生矛盾纠纷未能通过良好的沟通协商解决，以致双方矛盾有所激化，至今未能相互达成谅解，无法形成良好的物业服务关系，对此，原、被告双方均应加强沟通，相互体谅。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于二被告辩称的原告私圈公共绿化带，私自封闭楼顶的消防通道，电梯广告的招商使用未经业主同意，盈利未公开等问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，被告对物业服务提出的问题表明，原告在提供物业服务的过程中仍存在需要改进和提升的事项，在完善服务的同时，应及时向业主反馈信息，听取业主意见，提升服务品质。同时，从小区物业服务的长期发展考虑，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费等，将不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。故本院对被告拒绝交纳物业费、电梯费的意见不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘鹏、李银银于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连运达物业管理有限公司支付自2018年1月1日至2020年3月31日止的物业服务费人民币4,645元及电梯费人民币216元，合计人民币4,861元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连运达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预付，已减半收取），由二被告共同负担，自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇二〇年八月十四日书记员 张圣悦附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。