北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初493号原告（反诉被告）：北京乐家文化有限公司，住所地北京市朝阳区三间房乡双桥路****C—308。统一社会信用代码91110105082897172Q。法定代表人：陈瑶富，经理。委托诉讼代理人：胡彦春，北京市道成（通辽）律师事务所律师。被告（反诉原告）：顺达和鑫（北京）投资管理有限公司，住所地北京市丰台区。统一社会信用代码911101060716744599。法定代表人：杨延斌，执行董事。委托诉讼代理人：席剑峰，北京安峰律师事务所律师。原告（反诉被告）北京乐家文化有限公司（以下简称：乐家公司）与被告（反诉原告）顺达和鑫（北京）投资管理有限公司（以下简称：顺达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。乐家公司的委托诉讼代理人胡彦春，顺达公司的委托诉讼代理人席剑峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐家公司诉称：2018年9月3日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定：原告将坐落于北京市密云区x商铺（整层，建筑面积2893.18平方米）出租给被告，租金为2.8元/平方米/天，约定装修免租期4个月（2018年9月10日至2019年1月10日）。租期计租日从2019年1月10日至2023年11月10日。租金为每三个月为一期，交纳一次租金计739207元，每期租金的支付应在上一期租金到期前5日内支付。如被告不按约定支付租金，每逾期1天，按所欠金额的千分之三向原告交付滞纳金，逾期超过30天原告有权解除合同，租赁保证金不予退还，并承担三个月租金标准的违约金739207元，同时赔偿原告因此而受到的经济损失。合同签订后，双方如约履行，但被告在应支付第二期租金时未如期支付，已构成违约。原告经催要无果，于2019年7月1日向被告发出了解除合同通知函，被告至今无任何回复。故我公司提起诉讼，1、要求被告支付违约金739207元（三个月租金）；2、要求被告赔偿租金损失1971215元（装修期4个月租金损失，另加2019年4月10日至同年10月10日期间6个月的租金损失，已扣除履约保证金）；3、要求被告支付取暖费115727.2元。诉讼费由被告负担。被告顺达公司辩称：我公司承租该房屋的用途为转租经营。合同第三条第3款中规定，我公司转租的意向次承租人经营用途为体检中心、医疗机构及办公。如在本合同签订后六十个工作日内，因原告房屋原因导致次承租人无法获得设置医疗机构的审批许可，我公司可以解除合同，双方互不承担违约责任，原告需在五个工作日内将我公司已经支付的房屋租金及履约保证金无条件退还给我公司。我公司与意向次承租人商谈转租事宜过程中，曾就办理体检中心事宜向北京市密云区卫生健康委员会进行咨询，但被告知涉案房屋不符合设置体检中心的要求。我公司在得到密云区卫生健康委员会的答复后，已经通知了原告解除《房屋租赁合同》，并要求退还租金及履约保证金。因原告出租的房屋不符合合同要求，我公司无法实现合同目的，我公司行使合同解除权，并不存在违约行为，也不应该承担违约金及赔偿损失的责任。另外，原告要求的违约金数额过高，如果法院判决我公司承担违约责任，请求法院对违约金数额予以调整。故我公司不同意原告的诉讼请求。由于原告出租的房屋无法取得医疗机构审批许可，致使我公司无法实现合同目的，我公司提起反诉，要求原告退还房屋租金739207.49元、履约保证金492805元，合计1232012.49元。反诉费由原告负担。乐家公司对于顺达公司的反诉答辩称：我公司出租给被告的房屋为商业用途，被告承租为转租经营，租赁合同已履行。合同中约定，本合同签署60个工作日内因出租人的房屋原因导致乙方无法获得设置医疗机构的审批许可，乙方可解除合同，双方互不承担违约责任，出租方退还租金和履约保证金。但被告在租赁合同约定的时间里，没有提出过因房屋原因而无法获得设置医疗机构审批许可有关事项。从2018年9月3日签订房屋租赁合同到2019年7月1日近10个月的时间里，被告只支付了3个月的租金，在被告不支付租金违约的情况下，我公司向被告发函催要过第二期租金。因被告不按时交纳租金构成根本违约，我公司函告其解除合同，被告并没有回复，也没有提出过异议，故我公司不同意被告的反诉请求。经审理查明：乐家公司承租了北京市金秋红商贸有限公司的房屋（北京市密云区x号）一至四层。合同约定，本租赁房屋的用途为商用（包括但不限于餐饮、影院、娱乐KTV、教育、商超、健身等，可分租转租）。租赁期限自2018年6月11日起至2032年11月10日止。其中2018年6月11日至2018年11月10日为免租期。共计14年零5个月。免租期内，乙方无需支付任何租赁费用，乐家公司将从北京市金秋红商贸有限公司承租的楼房中的第三层房屋又转租给顺达公司。2018年9月3日，（出租方、甲方）乐家公司与（承租方、乙方）顺达公司签订房屋租赁合同，合同约定，甲方将坐落在北京市密云区x商铺（整层）出租给乙方，其中租赁建筑面积为2893.18平方米，并以双方最终测绘或房产证载明的面积为准。第二条、承租用途：乙方承租房屋的用途为转租经营，甲方同意乙方进行转租，第三条、租赁期限、房屋的交付标准、交付期限：本合同的租用期限为2019年1月10日至2032年11月10日，装修期和免租期内无需支付租金、物业费，只需支付水、电费，能源费。甲方应于2018年9月10日前将房屋以现状交付给乙方使用，双方签署《房屋交付确认单》载明房屋交付时期，同时起算乙方免租期。如因乙方原因延期办理交付手续，免租期不予延长。因乙方转租的意向次承租人经营用途为【体检中心、医疗办公】，甲方保证该房屋的用途为商业用途，且房屋及其内部设施，符合中国有关法律、法规、政策的规定。本合同签订之日起四十五天内，乙方及乙方的次承租人办理设置医疗机构的相关审批手续，甲方予以协助提供相关文件。如在本合同签署后六十个工作日内，因甲方房屋原因导致乙方的次承租人无法获得医疗机构的审批许可，乙方可解除本合同，甲乙双方互不承担违约责任（但乙方必须出具乙方的次承租人无法设置医疗机构审批的证明材料）。甲方需在五个工作日内将乙方已经支付的房屋租金和履约保证金无条件退还给乙方。因乙方或乙方次承租人原因导致乙方的次承租人无法获得设置医疗审批许可，乙方可解除本合同，双方按照房屋实际使用期限，按实际占有日期支付相应的租金。甲方应在扣除相应租金费用后，将剩余的租金及履约保证金五个工作日内退还给乙方。甲乙双方互不承担违约责任。第四条、租金标准及付款时间：租金（含物业费），租金单价为2.8元/平方米/天，房屋面积2893.18平方米。租金支付方式，乙方每三个月一次交付给甲方，每期租金的支付时间应在上一期租金到期前5日内支付（甲方需提前5日提供相应的正式发票），首期租金应于合同签订在乙方收到甲方的正式发票后5日内支付给甲方。第六条、保证金、其他费用：在签订租赁合同后5个工作日内，乙方须向甲方缴纳金额等同于2个月租金的款项，作为履约保证金计492805元。甲方收到此款后须向乙方开具相应的收款凭证。此保证金在合同正常到期后，甲方原额（无息）退还乙方，或经双方协商一致冲抵乙方应付租金及其他费用中同等数额部分。租赁期间（包括免租期），使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、装修改造、由乙方自行增加的设备等费用由乙方承担。由甲方收缴的费用，按照甲方要求按时缴纳，双方各自承担相应缴纳的工商税费。免租期，免租期为4个月，即2018年9月10日至2019年1月10日。免租期内乙方无需支付租金及物业管理费用，但应支付免租期间（含装修期）所产生的水、电费等费用。甲方应提前5个工作日内向乙方提供应缴费用的发票，因提供该发票所产生的费用由甲方承担。乙方在收到正式发票核对无误后5日内支付相应款项。第七条、甲、乙双方责任，13、在本合同约定的租赁期限内，若因甲方原因（不可抗力除外）导致乙方无法正常营业的，甲方应在接到乙方通知之日起十日内解决，相应期间的租金及物业管理费应予免收，甲方如逾期超过60日未能解决的，乙方有权解除本合同，相应期间的租金及物业管理费应予免收，由甲方退还已收的而尚未使用的租金/物业管理费及退还履约保证金，并按折旧率赔偿乙方装修损失。且还应按照当时3个月租金的标准，向乙方支付违约金。违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应当赔偿差额部分的损失。第八条、违约责任：乙方不按约定期限交付租金及其他费用的，每逾期1天，按所欠金额的千分之三向甲方交付滞纳金，逾期超过30天的，甲方有权单方面解除本合同或停止供应能源。甲方选择解除本合同的，乙方已交的租赁保证金不予退还，且还应按照当时3个月租金的标准向甲方支付违约金。同时赔偿甲方因此而受到的经济损失。甲方不能按时向乙方交付房屋的，按实际交付期计算租金。逾期30天的，乙方有权单方面解除本合同，甲方双倍退回乙方已交的保证金，且还应按照当时3个月租金的标准向乙方支付违约金，同时赔偿乙方因此而受到的经济损失……。2018年9月6日，顺达公司向乐家公司支付履约保证金492805元及前三个月的租金739207.49元。2018年10月29日，顺达公司与乐家公司办理了房屋交接的水、电和消防设施查验清点。但乐家公司并未装修及实际使用承租的房屋。2019年4月11日，乐家公司向顺达公司发送通知函，要求顺达公司支付租金等费用，顺达公司当日收到，但未支付第二期租赁费用。2019年6月30日，乐家公司向顺达公司再次发送通知函，以顺达公司未按期支付租金，违反合同约定为由，提出解除合同，同时要求顺达公司支付租金等费用。顺达公司于7月1日收到，但仍未支付第二期租金。2019年9月19日，被告顺达公司一方（李福伟）因办理体检中心的相关审批事宜进行了信访投诉。密云区卫生健康委于2019年9月29日受理了李福伟的信访。2019年11月5日，密云区卫生健康委出具信访答复意见书，调查处理情况为：一是顺达公司未按照办医流程向该委递交过申请材料，二是2019年曾有人口头咨询过，经实地查看，该房屋因没有医疗废物专用通道和独立的污水通道，不适合办理医疗经营机构，并将查看意见当面告知了咨询者。建议：另选地址，如坚持现有地址办理体检中心，须进行改造，确保污水、医疗废物的处理符合规定。最后回复意见：一是未收到法定程序申请，二是进行了较为细致的解释说明，故密云区卫生健康委员会不存在无故不受理问题。本次信访意见为终结性意见。2020年1月7日，乐家公司将顺达公司诉至本院，要求顺达公司支付违约金，赔偿损失。案件审理过程中，顺达公司表示该公司已于2018年12月3日电话通知乐家公司的相关负责人陈瑶法，不再租赁房屋。本院与陈瑶法电话联系，陈瑶法表示，乐家公司并未在2018年12月3日向其联系说明不承租房屋的事宜。顺达公司未提交该公司于2018年12月3日曾通知乐家公司不再承租房屋的相关证据材料。顺达公司另表示，2019年3月15日，卫生部门的相关人员已现场查阅，乐家公司出租的房屋，不适合开办健康体检中心。审理期间，经本院现场勘查，乐家公司出租给顺达公司的房屋，目前仍空置，无人使用。本院与北京市密云区卫生健康委员会的相关负责人员了解，2019年3月，11月，相关负责工作人员曾两次到涉案出租的楼房地点查看，均已告知涉案出租楼房因没有医疗废物专用通道和专用下水道设施，不适合作为医疗体检用房。上述事实，有当事人陈述、租赁合同、解除合同通知、信访答复意见书等证据在案佐证。本院认为：当事人应遵守合同约定，全面履行合同义务。当事人对自己的主张，应提供相应之证据。本案中，原、被告签订房屋租赁合同后，顺达公司已向乐家公司支付了履约保证金及前三个月的租金，乐家公司亦向顺达公司办理了房屋交接事项。按照双方合同约定，房屋租赁合同签订后，顺达公司应在四十五天内与次承租人及时向有关部门申请办理体检中心的相关审批手续，并在签订房屋租赁合同的六十个工作日内将是否能够办理体检中心审批手续的相关事项及时告知乐家公司，与乐家公司及时协商解决办理房屋租赁合同的履行或解除等有关事项。因顺达公司未交付第二笔房屋租赁费用，乐家公司于2019年4月11日向顺达公司催告后，仍未交纳。乐家公司于2019年7月1日向顺达公司邮寄送达解除合同通知函，顺达公司也未提出相应之异议，故此，双方的房屋租赁合同已于2019年7月1日解除。对于合同解除，顺达公司提出该公司已于2018年12月3日电话通知乐家公司相关负责人陈瑶法，告知顺达公司不再继续租赁房屋及解除租赁合同之意愿。乐家公司及陈瑶法对此说法均不予认可。且顺达公司未能提供该公司已通知乐家公司解除租赁合同的相关证据材料。故此，对于顺达公司所提已通知乐家公司解除租赁合同之辩解意见，本院无法采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。乐家公司要求顺达公司向其支付合同解除前的租金，理由正当，证据充分，本院予以支持。双方合同约定装修免租期不计租金，顺达公司应向乐家公司支付2019年1月10日至2019年7月1日期间的租金，扣除顺达公司已交纳的三个月租金及履约保证金，支付租金的具体数额，以本院核算为准。乐家公司关于租金过高部分之请求，本院不予支持。双方合同解除的原因系顺达公司未按合同约定向乐家公司支付租金，故顺达公司应就其违约行为向乐家公司承担相应的违约责任。乐家公司要求顺达公司支付违约金，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。违约金的具体数额，顺达公司要求本院予以调整，本院结合顺达公司违约行为对乐家公司造成损害之程度等因素酌情予以确定，乐家公司关于违约金过高部分之请求及其他赔偿请求，本院不予支持。乐家公司要求顺达公司支付租赁房屋使用期间的供暖费，理由正当，证据充分，本院予以支持。因顺达公司未能提供证据材料证明已在合同签订后的六十个工作日内，向乐家公司履行了解除租赁合同的通知义务，故此，顺达公司要求退还租金及履约保证金的反诉请求，本院无法支持。综上所述，本院为保护当事人的合法权益，维护社会安定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、顺达和鑫（北京）投资管理有限公司给付北京乐家文化有限公司租金十六万一千三百四十三元（限本判决生效之日起十日内付清）。二、顺达和鑫（北京）投资管理有限公司给付北京乐家文化有限公司违约金三十六万四千五百四十元七角（限本判决生效之日起十日内付清）。三、顺达和鑫（北京）投资管理有限公司给付北京乐家文化有限公司供暖费十一万五千七百二十七元二角（限本判决生效之日起十日内付清）。四、驳回北京乐家文化有限公司的其他诉讼请求。五、驳回顺达和鑫（北京）投资管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万四千二百四十二元（原告北京乐家文化有限公司已预交），由原告北京乐家文化有限公司负担九千一百三十三元（已交纳）；由被告顺达和鑫（北京）投资管理有限公司负担负担五千一百零九元（限本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费七千九百四十五元，由被告顺达和鑫（北京）投资管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 魏明山二〇二〇年八月十八日法官助理 王 静书 记 员 孙 洋