北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初9807号原告：母仲秋，女，1976年8月4日出生，汉族，赛诺菲北京制药有限公司职员，住西安市高陵县马家湾乡居民户泾渭苑**。被告：北京顺达行房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区卓秀北街**院**楼**320。法定代表人：谢莉君，总经理。委托诉讼代理人：张天龙，男，该公司员工。原告母仲秋与被告北京顺达行房地产经纪有限公司（以下简称：顺达行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告母仲秋，被告顺达行公司的委托诉讼代理人张天龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。母仲秋向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告房屋租金人民币28350元（2020年2月1日至2020年4月30日）；2.判决被告支付原告房屋租金滞纳金，按照同期银行贷款利率计算；3.判决被告支付原告合同违约金人民币18900元；4.判决被告支付原告房屋损害违约金9000元；5.判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2018年12月16日签订《房屋出租委托代理合同》（以下简称代理合同），原告将坐落于北京市大兴区黄村镇兴盛园12号楼5-601的房屋出租给被告，合同约定房屋租赁期自2019年1月1日至2022年2月28日，共计38个月。租金为2019年1月1日至2020年1月31日期间，每月9000元，支付时间分别为2018年12月16日、2019年4月25日、2019年7月25日、2019年10月25日；2020年2月1日至2021年2月15日期间，每月9450元，支付时间分别为2020年1月25日、2020年5月10日、2020年8月10日、2020年11月10日；2021年2月16日至2022年2月28日期间，每月9923元，支付时间分别为2021年2月9日、2021年5月25日、2021年8月25日、2021年11月25日，付款方式为每季度支付一次。按照合同约定，被告应于2020年1月25日向原告支付租金28350元，但被告至今未按照约定支付租金。原告与被告多次协商未果，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。顺达行公司辩称，我不认可原告的全部诉讼请求，我公司使用了2个月房屋，同意支付2个月租金。因为受疫情影响，我们没有办法带客户看房，这属于不可抗力，我们不需要承担违约责任。本院经审理认定事实如下，对双方无争议的事实，本院予以确认。母仲秋系坐落于北京市大兴区黄村镇兴盛园12号楼5-601房屋（以下简称：涉案房屋）登记所有权人。2018年12月16日，母仲秋（委托方，甲方）与顺达行公司（受托方，乙方）之间合意签订《房屋出租委托代理合同》，合同约定母仲秋委托顺达行公司全权办理出租涉案房屋事宜。出租委托期自2019年1月1日至2022年2月28日，共计38个月。甲方同意第一年预留出30个日历日，第二年留15个日历日，第三年留15个日历日作为乙方接洽承租、寻找合适客户的工作期。租金标准：2019年1月1日至2020年1月31日期间为9000元/月，2020年2月1日至2021年2月15日期间为9450元/月，2021年2月16日至2022年2月28日期间为9923元/月，按季支付，乙方按时向甲方支付应付款项（如遇法定节、假日顺延，不再另行通知），具体付款日期：第一次2018年12月16日（租金27000元+押金9000元）；第二次2019年4月25日（租金27000元+网费1000元）；第三次2019年7月25日（租金27000元）；第四次2019年10月25日（租金27000元）；第五次2020年1月25日（租金28350元）。该合同费用分摊问题条款约定：甲方承担：供暖费、物业管理费等。乙方承担：水费、电费、燃气费、电话费、有线电视费、卫生费等。该合同附表一房屋设备设施清单显示：出租委托期开始前甲方提供的房屋及设备设施完好无损（经过甲乙双方确认签字），出租委托期开始后乙方监督承租人妥善管理并安全使用房屋内所留家具、电器及其他设施，如属人为损坏乙方负责监督承租人修理或赔偿。该合同第六条违约责任显示：双方均不得以任何理由单方面修改或解除合同。如确有特殊原因，需提前30天书面通知对方，并须赔偿对方合同约定的2个月房租作为违约金。第七条显示：如因不可抗力原因导致合同不能继续履行，双方均不承担违约责任。该合同尾部其他约定事项显示：乙方不得在地板上打钉、打眼，且每个房间居住人数不得超出2人，乙方不得私改水、电、燃气管道，不得改动房屋原始结构，出租总人数不得超过8人。乙方签合同时支付甲方房屋9000元押金，合同租期满后，乙方将房屋恢复原状，结清水、电、燃气，甲方退还乙方押金，如有损坏，协商赔偿。合同签订后，甲方于签订合同当日将该房屋交付给乙方，乙方支付甲方房屋租金27000元及押金9000元。乙方于收到房屋十几日后在房屋内打了隔断，并将厨房导台予以拆除。2020年3月中旬，乙方拿着租赁合同到社区办理了5张小区出入卡，因数量不够，后乙方联系甲方丈夫，又办理了1张小区出入卡（以甲方丈夫名义）。2020年4月11日，乙方联系甲方退房，并于当日将涉案房屋钥匙、水电卡等当着甲方的面放于涉案房屋内，双方均同意于2020年4月11日解除合同。顺达行公司未支付2020年2月1日至2020年4月11日期间房屋租金。因双方当事人对对方证据的真实性均无异议，故本院对上述证据真实性予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，母仲秋与顺达行公司签订的《房屋出租委托代理合同》，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，本案是否适用不可抗力需综合考量疫情与顺达行公司不能履行合同之间的因果关系和原因力大小，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。根据该规定，顺达行公司应就主张不可抗力解除合同应提交证据，但该公司并未提交证据，对其上述主张，本院不予采信。因疫情实际影响，出租房屋存在一定困难，但顺达行公司于2020年4月11日电话通知母仲秋解除合同并不及时，且其未按照合同约定将涉案房屋恢复原状，顺达行公司未积极履行合同约定的义务，应属违约，且自2020年3月各行各业开始复工复产，其有条件带客户进小区看房，出租合同目的并非完全不能实现，母仲秋要求顺达行公司支付合同违约金18900元、房屋损害违约金9000元，其主张违约金过高，本院予以调整，酌定为15000元；对于母仲秋要求顺达行公司支付2020年2月1日至4月30日期间租金28350元，因双方合同已于2020年4月11日解除并腾退涉案房屋，故顺达行公司支付母仲秋租金22365元（2020年2月1日至2020年4月11日）；对于母仲秋要求顺达行公司支付房屋租金滞纳金的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、北京顺达行房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付母仲秋（2020年2月1日至2020年4月11日）房屋租金22365元，违约金15000元。二、驳回母仲秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费603元，由母仲秋负担200元（已交纳），由北京顺达行房地产经纪有限公司负担403元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二〇年八月三十一日法官助理  印承程书 记 员  赵立华