江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初10054号原告：蔡龙军，男，1985年6月20日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：周杨，江苏漫修（江阴）律师事务所律师。被告：张灿萍，女，1980年12月7日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：董再强，江苏致邦律师事务所律师。原告蔡龙军与被告张灿萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，依法转为普通程序，因本院以（2019)苏0281民特152号及（2020)苏0281民特136号分别立案受理蒋某与张灿萍申请宣告公民限制民事行为能力案件，本案中止审理两次。本案依法适用普通程序，于2020年7月10日公开开庭审理，原告蔡龙军及其诉讼代理人周杨，被告张灿萍及其诉讼代理人董再强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡龙军向本院提出诉讼请求：1.判令被告将坐落于江阴市房屋过户至原告名下；2.判令被告支付违约金6万元；3.判令被告支付律师费5万元；4.判令上述款项合计（11万元）在剩余支付的购房款中予以抵销；5.本案诉讼费用保全费由被告承担。审理中原告变更第三项诉讼请求为，判令被告支付违约金3万元；变更第四项诉讼请求为，判令8万元在剩余支付的购房款中予以抵销。事实与理由：原被告是房屋买卖合同关系，原告因为子女入学，向被告购买位于江阴市房屋。2019年3月14日双方签订《商品房买卖合同》，约定案涉房屋1112800元，合同签订日支付定金3万元，考虑到子女落户入学的时间，商定于2019年8月31日之前支付首期房款，余款采用房屋贷款方式支付，同时顾及被告子女，商定在拿到高中录取通知书后过户、交房。另约定，违约的支付违约金6万元，且承担律师费用。合同签订后，原告方按约履行合同，如实支付定金3万元。2019年6月26日，被告电话告知原告不愿卖房，6月28日面谈中再次明确不愿卖房，日后的短信沟通中被告再三明确不再履行合同。因学区房新政的颁布，学区房价格水涨船高，原告没有能力为子女购买合适的学区房。履行期限届满前，被告已经明确表示拒绝履行合同。现原告为维护合法权益根据《合同法》相关规定，诉请法院依法保护。被告张灿萍辩称，1.原被告签订房屋买卖合同是在被告复发性抑郁障碍发病期间签订，张灿萍并不能完全辨认自己的民事行为；2.即使张灿萍能够辨认自己的民事行为，其出卖处分与配偶的共有财产也应当经过共有权人的同意；3.即使原告能够证明所涉房屋转让合同有效，原告至今也没有按照合同约定履行购房款支付义务，被告不存在违约行为，不需要承担违约责任；4.该合同也明确约定交房并办理过户的时间，在甲方的小孩高中落实之后办理过户，办理过户7日内交房，故交房及过户的时间应在被告的小孩在高中落实（也就是高中毕业）即本合同签订3年后。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1.原告蔡龙军提供的江阴市义务教育新生入学政策意见、原告女儿出生证明真实性、合法性、关联性均予以认可，可与证人胡某的证言相互佐证，证明原告购买案涉房屋为其子女入学使用；2.原告提供的案涉房屋房产证及被告张灿萍的结婚登记申请书真实性、合法性、关联性均予以认可，可以证明案涉房屋为张灿萍的婚前个人财产；3.被告张灿萍提供的出院、入院记录及病程记录，与本案没有关联性，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告蔡龙军经江阴市天为易居房产经纪有限公司（以下简称天为公司）介绍向被告张灿萍购买位于江阴市房屋。2019年3月14日，原被告签订房地产转让合同一份，载明转让方：张灿萍（甲方）；受让方：蔡龙军（乙方）；居间方：天为公司（丙方）。第一条、甲方自愿将下列自有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）转让给乙方，乙方对甲方所有的转让的房地产做了充分了解，愿意受让该房屋。房地产具体情况如下：1.该房屋坐落于花园二村××室；2.证件号：甲方依法取得的《房屋所有证号》证号为：房权证澄字第**；《国有土地使用证》证号为：澄土国用2002字第20020000382号；《不动产权证书》证号为：房房权证澄字第**；…4.房屋建筑面积86.44平方米，自行车库面积约3平方米。第二条、甲、已双方经协商一致，同意房屋包括（水、电、燃气初装费及公共维修基金费用）在内总成交价计1112800元。第三条、交易流程及具体付款方式及时间。甲乙双方同意按照公积金贷款方式付款；（1）在签订本合同同时乙方支付3万元作为购房定金，为保证合同顺利履行，甲方在收到的定金中保留物业费、水、电、有线电视、物品、电话等押金给丙方5000元，丙方出具收据，待产权过户结清水、电费等再退还给甲方。……（3）在签订本合同后，乙方应于2019年8月31日前支付甲方购房剩余房款612800元，含已支付的定金。同时向贷款银行申请房屋贷款、签订借款、抵押合同等一切相关协议，办理一相关手续，并支付相关费用。若乙方申请的贷款额度不足或无法获得贷款的，应当在产权过户当日以现金或转账的形式补足并支付给甲方。（4）待乙方之贷款申请经贷款银行审批通过7个工作日内，甲乙双方至江阴市不动产登记中心办理产权过户手续。（5）甲方同意乙方通过向贷款银行申请50万元，以贷款的形式支付第二期房价款，由贷款银行将此笔款项转至甲方指定账户，付款期限以贷款银行实际放款日为准。3.甲乙双方另行约定：甲乙双方约定过户后7日内交房，甲乙双方约定甲方小孩高中落实以后办理过户。第四条、甲、乙、丙三方经协商一致，同意房地产产权过户及税费分担按下列条款执行：1.产权过户所需证件甲、乙双方按规各自提供；若有乙方因过户证件提供不全致使不能过户或拖延过户的行为属于违约，守约方有权单方面解除合同，且由违约方承担全部违约责任。2.产权过户所生的契税由乙方承担，营业税由甲方承担，个人（企业所得税）由甲方承担，交易工本费由乙方承担。3.丙方居间中介佣金：乙方承担18000元，费用在过户前付清。4.合同履行过程中，若甲方违约，中介费全额（成交价格的2%）由违约方支付，若乙方违约，中介费全额（成交价格的2%）在乙方的违约金（定金中）支付，守约方有向违约方追讨的权利；甲乙双方对此无异议。第五条、甲方的权利和义务：……4.甲方需保证上述房地产权属清楚，符合上市条件，并已取得房地产产权人及共有人同意，若发生权属或债权债务纠纷，由此给乙方或丙方造成的经济损失，概由甲方、产权共有人及被代理人负责并承担责任。……5.若甲方中途毁约，应书面通知乙方和丙方，除需按双倍退还定金及已付款外，甲方还需承担违约责任，并赔偿损失。若甲方未按合同约定的期限将上述房地产过户给乙方，每逾期一日，由甲方给付乙方相当于上述房屋总价款千分之一的滞纳金；逾期超过10日视作违约行为，乙方享有单方面解除权，并由甲方承担违约责任。……第九条、违约责任：1.甲、乙双方必须全面履行上述条款，如一方违反本合同相关条款，则由违约方向守约方支付违约金3万元。2、任何一方违约，除赔偿守约方的违约金和实际损失外，还应承担守约方及丙方为维权所产生的交通费、通讯费、诉讼费、律师费、执行费、误工费等一切费用。同时，张灿萍向蔡龙军出具出售承诺书一份，载明本人张灿萍是坐落于花园二村××室房屋的合法产权人。本人确认该房产出售条件及本人承诺如下：1.本人承诺出售的上述房产已征得本人配偶（共有权人）蒋某的同意来洽谈和签订房屋产权的转让合同并收取相关款项，并保证在签约后的5个工作日内提交由本人配偶（共有权人）亲笔签字的配偶（共有权人）同意出售证明；2.本人承诺，上述房屋不涉及任何债权债务（除银行房贷外）及相应纠纷。2019年3月14日，蔡龙军向张灿萍支付定金3万元，张灿萍向蔡龙军出具收条一份，载明今收到蔡龙军购买位于花园二村××室定金3万元。同日张灿萍向天为公司支付水电等押金5000元。2019年6月29日，被告张灿萍委托董姓人员明确告知蔡龙军案涉房屋张灿萍签订协议时未征求她老公的同意，她老公也不同意卖房，同意退还蔡龙军支付的3万元定金并向其补偿3万元。案涉房屋居间人为天为公司员工胡某，审理中，胡某向法庭陈述，蔡龙军买房子时说是给小孩上学的，2019年8月31日之前一定要把户口落掉。双方买卖合同写高中落实，是因为六月份中考结束，分数出来以后，张灿萍的儿子确定上哪所高中，不需要房子就可以办理手续。2019年6月20日，天为公司联系张灿萍跟她讲要办理手续，她说可以的，等小孩分数出来以后在办理手续。过了两天以后就说房子不卖了，后来双方再沟通的时候，张灿萍同意双方返还定金，因为小孩子要用，所以不卖了。审理中，原告蔡龙军当庭陈述，如判决合同继续履行，房款可以一次性支付。审理中，被告张灿萍辩称房屋买卖合同在其复发性抑郁障碍发病期间签订，张灿萍系限制民事行为能力人。2019年11月21日，本院立案受理案外人蒋某（张灿萍丈夫）与张灿萍申请宣告公民限制民事行为能力一案，2020年1月15日，蒋某向本院提出撤回申请，同日，本院出具（2019）苏0281民特152号民事裁定书，准许蒋某撤回申请。2020年1月19日，蒋某在本案中提出对被告张灿萍在2019年3月14日的精神健康状况进行鉴定并认定其当日为限制民事行为能力人。承办人向其释名，申请宣告当事人为限制民事行为能力人应按照特别程序立案审理。2020年5月7日，本院以（2020）苏0281民特136号立案受理蒋某诉张灿萍申请宣告公民限制民事行为能力一案，2020年6月28日，蒋某向本院申请撤回申请，同日本院出具（2020）苏0281民特136号民事裁定书，准许蒋某撤回申请。另查明，2002年7月12日原告张灿萍与案外人蒋某登记结婚，案涉房屋坐落于江阴市，所有权人为张灿萍，所有权登记日期为2020年1月10日，为张灿萍婚前财产。再查明，2019年7月1日，原告蔡龙军因本案与江苏漫修（江阴）律师事务所律师签订委托合同一份，约定代理费5万元。蔡龙军女儿蒋某1出生于2014年5月14日，2020年9月应该读小学一年级。张灿萍儿子目前已经读高中。本案双方争议焦点为：1.被告张灿萍个人是否能够处分案涉房屋；2.被告张灿萍是否能够单方面解除房屋买卖合同；3.案涉房屋过户时间应如何认定。关于争议焦点之一：本院认为，经审理查明，2002年1月10日，被告张灿萍取得该房屋所有权，根据所有权证登记内容，案涉房屋为张灿萍个人所有。张灿萍与蒋某于2002年7月10日登记结婚，案涉房屋应认定为张灿萍的婚前个人财产，其个人有权处分案涉房屋。张灿萍主张其为限制民事行为能力人，没有能力处分案涉房屋未提供证据证明，本院不予支持。张灿萍主张案涉房屋为其与配偶蒋某的共有财产，其处分共有房屋应当经共有人同意，与庭审查明的案涉房屋为张灿萍婚前个人财产事实相佐，本院也不予支持。关于争议焦点之二，被告张灿萍认为，根据双方买卖合同第5条第5款约定，若“甲方中途毁约，应书面通知乙方和丙方，除需按双倍退还定金及已付款外，甲方还需承担违约责任，并赔偿损失。”，根据该条款约定，张灿萍有权在赔偿蔡龙军损失以后，解除合同。买卖合同第6条第2款规定，“若乙方未按合同约定的期限付款，由乙方承担违约责任。逾期超过10日视作违约行为，甲方享有单方面解除权，并由乙方承担违约责任”，张灿萍向蔡龙军提出解除合同并愿意赔偿损失，蔡龙军不同意解除合同，在案涉房屋买卖合同未解除的情况下，蔡龙军没有理由不付款，即使在诉讼情况下，蔡龙军也是要求合同履行，其应当将相应款项进行提存履行合同义务。原告蔡龙军认为，1.房屋买卖合同第五条第五款并没有明确约定合同解除的条件并不属于约定解除权；2.合同任意解除权是一种法定解除权，合同法中明确了任意解除权的几种合同，买卖合同双方当事人并没有法定的任意解除权；3.即使该条文赋予张灿萍单方面解除权，但合同解除权作为一种违约救济制度，只有非违约方享有解除权，张灿萍在本案中作为违约方不享有解除权；4.合同第6条第2款约定了蔡龙军不按期付款卖方可以行使解除，但本案中不存在蔡龙军未按期付款的理由，即使存在，张灿萍也应当提起诉讼，要求蔡龙军承担违约责任。本院认为，合同第6条第6款虽然规定了蔡龙军逾期付款超过10日视作违约，张灿萍享有单方面解除权，但是蔡龙军未履行支付购房款义务是因张灿萍已经明确表示不再履行合同，经沟通未果起诉至法院，在庭审中，张灿萍仍旧表示不履行合同，且主张其无权单方面处分案涉房屋，在张灿萍种种有违诚实信用原则行为且处分权不确定情况下，蔡龙军为维护自身合法权益有权拒绝按照合同约定履行付款义务，张灿萍主张蔡龙军逾期付款，按照合同第6条第6款规定单方面解除合同，本院不予支持。关于合同第5条第5款，本院认为，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。本案中蔡龙军并不存在违约致使合同目的不能实现的行为，张灿萍并不享有法定解除权。至于约定解除权，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，该条文并未约定解除合同的条件。同时违约方不享有单方解除合同的权利，张灿萍无正当理由拒不履行合同，属于买卖合同的违约方，案涉合同不存在其他法律或事实上履行不能的情形，为保证交易正常进行，在合同能够正常履行情况下，张灿萍愿意以赔偿损失而解除合同，本院不予支持。关于争议焦点之三，被告张灿萍认为，根据双方买卖合同约定，甲方小孩高中落实以后办理过户，过户应当在张灿萍儿子上完高中以后。本院认为，根据居间方天为公司员工胡某陈述“蔡龙军购买案涉房屋是为了小孩上学，写高中落实是因为六月份中考结束，分数出来以后，张灿萍的儿子确定上哪所高中，不需要房子就可以办理过户了”，可知蔡龙军购买房屋系作为孩子学区房，结合蔡龙军女儿应入学年龄，应当认定买卖合同中约定的高中落实是高中确定的意思。庭审查明，张灿萍儿子已经上高中，案涉房屋过户条件已经成就。综上，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，原告蔡龙军主张继续履行合同，并同意一次性支付剩余购房款1082800元（扣除已支付3万元定金），要求被告张灿萍将案涉房屋过户至蔡龙军名下，该部分诉讼请求本院予以支持。关于违约金，本院认为，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。被告张灿萍在合同签订后，明确表示不履行合同义务，其行为构成违约，蔡龙军有权要求张灿萍按照合同约定承担违约金，根据双方合同约定，双方必须全面履行合同义务，如违反合同条款，违约方应当向守约方支付违约金3万元，故蔡龙军要求张灿萍支付违约金3万元符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。关于律师费，双方合同约定任何一方违约应当向守约方支付因维权产生的律师费，原告蔡龙军因本案与江苏漫修（江阴）律师事务所签订委托合同约定代理费5万元，江苏漫修（江阴）律师事务所也指派律师周杨代理诉讼实际履行了代理义务，此为蔡龙军依据合同应当承担的费用，被告张灿萍应按照合同约定承担赔偿责任，原告蔡龙军关于律师费的诉讼请求，本院也予以支持。又因当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，蔡龙军主张8万元违约金及律师费在应付购房款中予以抵销，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十九条、第一百零七条、一百零八条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告蔡龙军应于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告张灿萍购房款1082800元。二、被告张灿萍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告蔡龙军违约金3万元、律师费5万元，合计8万元。三、上述一、二项金钱债务相抵消，原告蔡龙军应于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告张灿萍1002800元。四、被告张灿萍应于蔡龙军支付上述1002800元款项后十日内将坐落于江阴市房屋（所有权证号XXXX）过户至原告蔡龙军名下。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15806元，保全费5000元，合计20806元，由原告蔡龙军负担541元，被告张灿萍负担20265元。此款蔡龙军已预交（同意如诉讼费用经法院判决由被告负担，同意由被告直接给付），张灿萍应于本判决发生法律效力之日起十日内将应负担的款项直接给付蔡龙军。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  蔡 林人民陪审员  蒋红月人民陪审员  孙永珍二〇二〇年八月十二日法官 助理  相 娟书 记 员  潘燕青附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。2.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。