上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初2474号原告：上海舜联置业有限公司，住所地上海市普陀区江宁路****。法定代表人：任国龙。委托诉讼代理人：元玲慧，上海市协力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪健，上海市协力律师事务所律师。被告：上海风创信息咨询有限公司，住所地，住所地上海市崇明区横沙乡富民支路****(上海横泰经济开发区)iv>法定代表人：郑文丞，董事长。委托诉讼代理人：梁盼盼，员工。原告上海舜联置业有限公司(以下简称舜联公司)与被告上海风创信息咨询有限公司(以下简称风创公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。舜联公司的委托诉讼代理人元玲慧、王洪健，风创公司的委托诉讼代理人梁盼盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舜联公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认舜联公司与风创公司订立的《上海市房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)于2020年1月15日解除；2、要求风创公司支付拖欠的2019年9月1日至2020年1月15日期间的租金646,966.88元；3、要求风创公司支付2019年9月1日至2020年1月15日期间的物业管理费95,100.75元；4、要求风创公司支付逾期付款违约金，其中2019年9月至2019年12月期间每月以143,989.58元为基数，2020年1月以71,008.56元为基数，按照每日千分之一的标准，分别自当月1日起计算至实际支付之日止；5、要求风创公司支付2019年7月21日至2019年11月14日期间的电费2,600元；6、要求风创公司支付物业管理费、电费的利息，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年3月4日起计算至实际支付之日止；7、要求风创公司支付相当于三个月租金和物业管理费的违约金495,369.24元。事实与理由：2017年12月22日，舜联公司与风创公司订立《租赁合同》，约定出租房屋坐落于上海市普陀区江宁路XXX号XXX层02+03单元(以下简称系争房屋)，建筑面积845.34平方米，租赁期限自2018年4月1日至2020年2月10日，每日每平方米建筑面积租金为5.6元，月租金143,989.58元，租金采取每次支付一个月租金的方式，风创公司应于每月1日前向舜联公司支付租金，逾期支付的，每逾期1日，则需按月租金的0.1%支付违约金，风创公司应于每月1日前缴纳当月物业管理费，若风创公司逾期不支付租金累计超过1个月的，舜联公司可书面通知风创公司解除合同。同日，舜联公司与风创公司订立《房屋租赁合同补充协议书》(以下简称《补充协议》),双方确定系争房屋在友力国际大厦内的实际编排为第12层02+03单元。由于风创公司逾期不支付租金累计超过1个月，舜联公司在2020年1月7日委托律师发送《律师函》，通知风创公司于2020年1月15日解除合同，并要求其支付拖欠的租金、物业费等费用，以及返还房屋、恢复原状。风创公司辩称，对于舜联公司主张的拖欠租金期间不认可，风创公司在2019年9月初已经搬离系争房屋，2019年10月11日，舜联公司的关联公司上海友力投资股份有限公司员工向风创公司的员工发送了一份邮件，该邮件系解除通知函，因此租金应当计算至2019年10月12日，合同也应当在该日解除。风创公司确认自2019年9月1日起未支付租金和物业管理费，但这两笔费用可以从租赁保证金中抵扣，舜联公司主张的逾期付款违约金的计算标准过高，希望法院酌情调整，即使存在违约金，也应当自当月2日起算。根据合同约定，由物业公司收取电费和物业管理费，现不认可舜联公司代为垫付前述费用，而且风创公司在2019年9月初就搬走了，此后的电费与其无关。舜联公司主张的律师费金额过高。风创公司的相关设备目前还在系争房屋内，并非风创公司不肯搬离而是舜联公司不予以配合。舜联公司主张的违约金具有惩罚性质，违约金过高，且租期已履行大部分，希望法院酌情予以调整。本院经审理认定事实如下：系争房屋的产权人为舜联公司。2017年12月，舜联公司(出租方、甲方)与风创公司(承租方、乙方)订立《租赁合同》，约定甲方作为系争房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系，乙方向甲方承诺租赁该房屋作为办公使用，建筑面积845.34平方米；甲方于2018年1月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期限自2018年4月1日至2020年2月10日；该房屋每日每平方米建筑面积租金5.6元，月租金总计143,989.58元，乙方应于每月1日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的0.1%支付违约金，租金采取每次支付1个月租金的方式交纳，每月1日前支付该月的租金；保证金为3个月的租金及物业管理费，即495,369.24元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等费用由乙方承担，承租方须于每月1日或之前向物业管理公司交纳当月物业管理费；乙方应在本合同租期届满之日返还该房地产，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按双倍租金单价，即11.20元/平方米向甲方支付该房屋占用期间使用费，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并结清各自应当承担的费用；乙方逾期不支付租金累计超过1个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金及每月物业管理费的合计金额的3倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金及每月物业管理费的合计金额的3倍支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。《补充条款》约定，租赁期内乙方不得用保证金抵冲租金、管理费或其他费用；乙方须在租赁期提前结束或租赁结束的当日，将该房屋恢复原状(该房屋内的电气回路、空调系统及消防机电系统均不能有任何破坏)，同时须将通向该物业各部分的钥匙(如有)交还甲方，如该房屋内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿，同时有权向乙方追讨因清理、保管前述物品(若有)产生的所有费用，并没收乙方所缴纳的保证金；若乙方未按约定的状态将该房屋返还给甲方，甲方有权自行对该房屋作出合适的修缮或将该房屋恢复原状，因此引起的一切开支及费用由乙方负担，乙方归还房屋恢复原状时，不得损害房屋结构；在不影响甲方根据法律、法规及本合同规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，乙方未能按照本合同规定在必须支付租金、管理费、其他费用的日期后的15天内支付该租金、管理费、其他费用(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付)，乙方严重违反本合同中乙方必须遵守或履行的其他规定，乙方中断其业务持续5个工作日以上，乙方累计拖欠租金、管理费或其他费用总额已超过一个月的租金额；甲方有权在乙方未能按约定支付租金、管理费或其他费用，乙方同意甲方可占有并留置乙方位于该房屋内的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，甲方有权按照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还，偿还范围包括但不限于乙方应当支付的租金、管理费、其他费用、违约金和损失赔偿额；若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同的，除承担违约责任外，乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项并按月租金及每月物业管理费之合计金额的3倍向甲方支付违约金，甲方除可没收保证金外，亦有权没收乙方根据本合同向甲方预先支付的租金以冲抵前述违约金；乙方未按期交付租金、物业管理费或其他费用的，逾期交付超过十五天的，甲方除可单方面终止合同外，并有权采取相应制裁措施直至乙方付清全部费用为止，包括但不限于并有权采取停电、停水、切断该房屋相关通路等强制措施；本合同签署当时该物业空气调节服务的供应时间为周一至周五的每日8：30至18点，周六上午8：30至13点，乙方如需额外空气调节服务的，应向甲方作出申请并交付相应费用；在签署合同时，甲方将委托上海龙峰物业管理有限公司作为大楼的物业管理公司，乙方对此表示确认并自愿接受其管理等等。《附表二》约定物业管理费以租赁面积计算为每月每平方米25元，每月物业管理费合计21,133.50元，物业管理费的收款账号户名为上海市龙峰物业管理有限公司。2017年12月，舜联公司(甲方、出租方)与风创公司(乙方、承租方)订立《补充协议》，约定鉴于友力国际大厦内编排的楼层序号和单元序号与交易中心登记的不一致，即与双方《租赁合同》中约定不一致，现确认合同约定的租赁房屋坐落为上海市江宁路XXX号友力国际大厦第11层02+03单元而在友力国际大厦内的实际编排为第12层02+03单元，并具体体现在大厦电梯、室号标记等内容上。合同订立后，舜联公司将系争房屋交付风创公司，风创公司支付了租赁保证金495,369.24元。租赁期内，风创公司支付租金及物业管理费至2019年8月底，2019年9月起未再支付。2020年1月16日，上海市龙峰物业管理有限公司友力国际大厦物业管理中心出具的《付款通知书》，载明系争房屋2019年9月1日至2020年1月15日的物业管理费95,100.75元未支付，7月21日至11月14日的电费2,600元，前述合计97,700.75元。2019年9月4日，风创公司通过电子邮件向舜联公司发送了《告知函》，内容为近日我司因业务经营需要使用货梯运输装卸物品，贵司及物业方却拒绝向我司出具《出门单》，导致我司无法进行物品运输，妨碍我司正常的业务经营，现要求贵司及物业方在收到本函后立即向我司出具《出门单》确认函，确保我司于2019年9月4日使用货梯正常运输物品，并确保上述妨碍我司业务经营情形不再发生，如贵司未能按照上述要求履行合同义务，我司将保留采取相关法律措施维护自己的合法权利，并且由此给我司造成的全部损失均由贵司承担等。2019年9月4日、9月5日的友力国际大厦出门证显示，风创公司以部门调整为由分别搬运200箱电脑、办公用品出门。2019年10月11日，梁奇玲向风创公司员工岳金静(邮箱：yuejinjing@hfjy.com)发送邮件，邮件内容为关于贵司在友力国际大厦的职场已无人办公超过1个月，贵司亦拖欠9月、10月的租金及物业管理费尚未付清，同时贵司至今仍未给到任何回复说明或安排相关人士对接此事，对此，我方再次以邮件形式通知，详见附件。邮件附件名称为《关于与贵司拖欠租金及物业管理费的函》，内容为风创公司与舜联公司最早于2017年12月12日签订关于上海市普陀区江宁路XXX号友力国际大厦5-6层、1202-03单元的《房屋租赁合同》，后因风创公司业务需求并扩租904A单元、1002单元、1802单元，共计租赁面积5866.06平方米，所有楼层单元的租赁终止日期至2020年2月10日，风创公司自2019年8月底开始，频繁搬离单元内的电脑及物件，并于2019年9月6日在上述租赁的房屋单元门上张贴通告搬迁至新址，至此，风创公司在友力办公职场中断经营已超过一个月，截止至2019年10月11日，风创公司已拖欠9月的租金及物业管理费，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，乙方拖欠租金超过一个月并中断其业务超过一个月，甲方可书面通知乙方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金及每月物业管理费之和的3倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，同时乙方还需将该房屋恢复至标准交付归还甲方，舜联公司租赁部多次以电话、邮件及微信方式对接相关退租及欠租事宜，但风创公司至今无任何回复，舜联公司在此最后以书面形式通知，代表律师已准备上诉文件，若风创公司未能与2019年10月12日17时前与舜联公司开展相应对接谈判，舜联公司将依法向人民法院起诉。2020年1月7日，舜联公司委托律师向风创公司的注册地以及经营地分别发送了《律师函》，两份《律师函》均被退回，《律师函》的内容主要为就舜联公司与风创公司之间关于上海市江宁路XXX号友力国际大厦5-6层、904A单元、1002单元、1202-03单元、1802单元房屋租赁纠纷事宜，告知如下，舜联公司于2020年1月15日解除与风创公司签订的租赁合同并没收风创公司缴纳的保证金作为违约金，风创公司应在2020年1月15日前向舜联公司支付所有拖欠的租金、物业管理费、其他应付费用以及因风创公司违约所产生的违约金、滞纳金等，风创公司应于2020年1月15日前完成腾退、恢复装修原状，将房屋返还给舜联公司，若风创公司不能按时返还房屋的，则舜联公司将依据合同约定对房屋内的办公设备等进行处置并收回该房屋，所产生的所有费用将由风创公司承担，若风创公司不能按时腾退房屋并恢复装修原状的，舜联公司将按照合同约定对该房屋进行恢复装修，所产生的费用由风创公司承担等等。2020年1月13日，梁奇玲向风创公司员工岳金静(邮箱：yuejinjing@hfjy.com)发送邮件，内容为鉴于贵司一直无人对接友力国际大厦提前退租事宜，现已正式委托律师向贵司发起终止函，舜联公司于2020年1月15日正式与风创公司终止在友力国际大厦所有的办公租赁合同，并将进一步追究相关法律责任，附件为上述《律师函》。2019年1月14日，舜联公司于系争房屋外张贴了上述《律师函》。2020年3月4日，舜联公司向上海市龙峰物业管理有限公司转账支付97,700.75元，用于代11层02、03单元支付物业费及相关费用(至2020年1月15日)。审理中，舜联公司表示其要求以风创公司支付的租赁保证金冲抵违约金。审理中，舜联公司表示风创公司在2019年9月4日向舜联公司发出告知函，要求舜联公司保证货梯正常运输，确保其正常经营不受影响，此后舜联公司从未阻拦风创公司搬离物品，2019年10月11日发送邮件给风创公司后，一直无人回复，也无法联系风创公司，此后辗转了解到风创公司在静安区的经营地后，委托律师发送了律师函，风创公司的物品至今仍在系争房屋内，钥匙也未归还，风创公司从未与舜联公司就系争房屋进行交接，考虑到诉讼成本问题，所以在本案中不主张合同解除后的房屋占用费和恢复原状费用。审理中，风创公司表示其员工是在2019年9月5撤离了系争房屋，但因舜联公司阻止风创公司将物品搬离系争房屋，故包括大型服务器等物品仍在系争房屋内，现因相关人员已离职，故无法核实钥匙以及房屋交接事宜。本院认为，舜联公司与风创公司订立的《租赁合同》、《补充协议》系合同当事人真实意思表示，合法有效，对双方依法具有法律约束力。租赁期内，风创公司逾期不支付租金累计超过1个月的，按照合同约定，构成违约，舜联公司有权解除合同。舜联公司于2020年1月13日将《律师函》通过电子邮件发送给了风创公司，《律师函》要求于2020年1月15日解除合同，现舜联公司要求确认双方订立的《租赁合同》于2020年1月15日解除，依法应予支持，风创公司辩称舜联公司于2019年10月11日通过电子邮件发送的《关于与贵司拖欠租金及物业管理费的函》即为解除合同的通知，该通知中仅告知风创公司欠付租金、物业管理费将产生的法律后果，并没有解除合同的意思表示，风创公司的该辩称意见缺乏依据，本院不予采信。舜联公司主张的2019年9月1日至2020年1月15日期间的租金系风创公司承租期间发生，本院依法予以支持，至于风创公司辩称其人员于2019年9月初搬离系争房屋，2019年10月11日舜联公司发送解除通知函，租金应当计算至2019年10月12日，对此本院认为风创公司虽称其于2019年9月初停止经营，但并未就系争房屋与舜联公司进行交接，物品至今仍留在系争房屋内，而《关于与贵司拖欠租金及物业管理费的函》并非解除通知，故对其辩称意见本院难以采信，风创公司另辩称因舜联公司阻拦不开具《出门单》导致其无法搬离物品，缺乏依据，本院亦难以采信。关于风创公司主张的逾期支付租金的违约金，风创公司拖欠租金构成违约，应按约承担相应的违约责任，根据合同约定，风创公司应于每月1日前向舜联公司支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则风创公司需按月租金的0.1%支付违约金，现风创公司认为逾期付款违约金过高，本院将依据合同履行情况及舜联公司的实际损失酌情确定违约金支付标准，违约金应当分段计算，自每月2日起算，舜联公司起算日期有误，本院依法予以纠正。关于舜联公司主张的2019年9月1日至2020年1月15日期间的物业管理费、电费均系风创公司承租系争房屋期间发生的费用，根据双方合同约定，租赁期间的物业管理费、电费等费用由风创公司承担，现舜联公司已向上海市龙峰物业管理有限公司付清了前述费用，故对舜联公司主张的物业管理费、电费，依法予以支持。对于舜联公司主张的代付物业管理费、电费的利息损失，依法予以支持。关于舜联公司主张的提前解除租赁合同的违约金495,369.24元，因风创公司未按约支付租金致舜联公司行使合同解除权，应承担相应违约责任，风创公司对违约金的标准请求法院予以调整，本院考虑到双方履行合同的实际情况、风创公司的违约情节、舜联公司的实际损失酌情确定违约金金额为一个半月租金及一个半月物业管理费之和。至于租赁保证金，现舜联公司要求以租赁保证金抵扣上述违约金，即同意予以返还，本院对租赁保证金在本案中一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认原告上海舜联置业有限公司与被告上海风创信息咨询有限公司订立的《上海市房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议书》于2020年1月15日解除；二、被告上海风创信息咨询有限公司支付原告上海舜联置业有限公司2019年9月1日至2020年1月15日期间的租金646,966.88元；三、被告上海风创信息咨询有限公司支付原告上海舜联置业有限公司上述欠付租金的逾期付款违约金，其中2019年9月至2019年12月期间每月以143,989.58元为基数，2020年1月以71,008.56元为基数，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自当月2日起计算至被告实际支付之日止；四、被告上海风创信息咨询有限公司支付原告上海舜联置业有限公司2019年9月1日至2020年1月15日期间的物业管理费95,100.75元；五、被告上海风创信息咨询有限公司支付原告上海舜联置业有限公司2019年7月21日至2019年10月20日期间的电费2,600元；六、被告上海风创信息咨询有限公司支付原告上海舜联置业有限公司代付物业管理费、电费的利息，以97,700.75元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年3月4日起计算至被告实际支付之日止；七、被告上海风创信息咨询有限公司支付原告上海舜联置业有限公司违约金247,684.62元；八、原告上海舜联置业有限公司返还被告上海风创信息咨询有限公司租赁保证金495,369.24元。上述第二项至第八项，均自本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,149元，减半收取计8,074.50元，由被告上海风创信息咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 戴 燚二〇二〇年八月十七日书记员 计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。