云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初11621号原告：昆明房地产开发有限公司，住所地：昆明市青年路**华一广场**。法定代表人：李晓伟，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈跃辉，云南兴磊律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明市盘龙区市场监督管理局，住所，住所地：昆明市盘龙区龙泉办事处云波社区居委会清泉村天润金碧园****div>法定代表人：赖维佳，系该局局长。委托诉讼代理人：李庆华，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明房地产开发有限公司与被告昆明市盘龙区市场监督管理局商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告昆明房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈跃辉，被告昆明市盘龙区市场监督管理局的委托诉讼代理人李庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告支付原告拖欠的购房款120981.34元，并按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付原告违约金直到上述拖欠购房款付清时止。（按中国人民银行发布的贷款基准利率4.9%上浮30%计算，从2002年7月1日开始计算，截止到2019年10月1日为132973.33元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告原名昆明市房屋开发总公司，2000年原告开发了位于盘龙区（原市冰厂）欣龙花园小区，2000年6月22日，被告向原告购买了1幢后侧一层停车库，建筑面积654.937平方米，价款864516.84元。原告早已经将上述房产交付给被告，被告自2002年6月份搬到欣龙花园办公就使用该车库至今，但被告尚有部分款项未支付给原告。2004年8月5日，被告向原告出具了《关于欣龙花园停车场、办公房尾款的说明》，经原被告双方对账结算后，被告尚欠原告购房款241962.68元未支付。被告拖欠原告购房款多年，原告也多次向被告催要该购房款，被告一直拒不支付给原告，被告的行为已经严重违反了双方签订的《商品房购销合同》，且严重损害原告的合法权益。另外，鉴于原被告在《商品房购销合同》中第八条第2款约定“乙方应按未付款1%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。”而被告自2002年6月接房并实际使用至今，已经拖欠原告购房款长达17年之久，按照合同约定的方式计算违约金过高，故原告主张被告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款的约定：“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该请求合情合理合法，请法院予以支持。现原告为维护其合法权益，特向本院提起诉讼，请本院依法支持原告的诉讼请求。被告昆明市盘龙区市场监督管理局辩称，原告的诉讼请求缺乏事实支撑，基础法律理解错误，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的复查申请书、答复意见书，形式合法，内容真实，本院予以认可真实性，至于其证明内容及目的本院待后综合评述；2.被告提交的《商品房购销合同》及协议书、付款凭证、《关于欣龙花园停车场、办公房尾款的说明》、房屋建筑面积测量计算报告、商品房买卖合同登记备案表，形式合法，内容真实，本院予以采信；3.被告申请的鉴定意见，因原被告均认可该鉴定意见，本院予以采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：一、合同基本内容。2000年6月22日，原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号为YJG-98），约定被告购买原告开发的暂定名为欣龙花园的房屋，属框架结构，总建筑楼层为7层，建筑面积共1152.17平方米，共2类：第1幢后侧单元第1层，用途为停车场。建筑面积为656.16㎡，售价为1320元/㎡；第7幢第1-2单元第2层，用途为办公用房，建筑面积为496.01㎡，售价为2680元/㎡。总金额为2195438元。上述面积为原告暂测面积。二、付款时间约定：1.2000年6月25日前支付应付全部房价款的50%，计1097719元；2.2000年7月30日前支付全部应付房款的20%，计439087元；3.2000年10月5日前支付全部应付款的25%，计548859元；4.留5%交房后付清。三、违约责任：被告未按本合同第七条约定的时间付款，原告对被告的逾期应付款行为有权追究违约责任。自本合同约定的应付款时间届满后的次日起至实际付款之日止15天内，按每天2500元计算违约金；逾期超过15天的，被告按累计应付款的1%乘以逾期天数向原告方支付违约金，合同继续履行。四、交房时间：原告方须于2000年7月30日之前（停车库）、2000年12月30日前（房屋）将经建设行政主管部门组织验收合格，并符合本合同附件（二）所约定的装饰和设备标准的该商品房交付给被告使用，双反应对该商品房的交接进行验收及并办理有关交接手续。五、关于产权登记的约定：原告方须在商品房验收合格之日起60天内，依照《云南省城市房屋权产籍管理实施细则》第二十条第一项规定向房屋所在第的县级以上房地产产权登记机关申报房屋产权来源，填报《新建房屋申报登记表》；提交分幅图、分丘图、分户图，经产权登记机关审查验收后由原告方以书面形式通知被告方办理权属登记手续。时间以送达签字日期或邮戳日期为准。被告方在接到原告通知之日起30日内持购房经济决算凭证及生效后的本合同向房屋所在地的县级以上房地产产权的能级机关办理权属登记，如因原告逾期申报验证造成被告逾期办理权属登记的，逾期登记费用由原告承担。原、被告又签订另外两份《商品房购销合同》，其中一份签订时间为2000年6月22日，合同编号为昆明欣字（售）008号，内容为：被告购买原告开发的欣龙花园6幢1单元第2层201、202号房以及6幢2单元第2层201、202号房，房屋套内建筑面积为463.05平方米，建筑面积为473.68平方米，使用权面积90.81平方米；另一份《商品房购销合同》无合同编号、无签订时间，内容为：被告购买原告开发的欣龙花园1幢后侧停车库，停车库套内建筑面积为641.837平方米，建筑面积为654.937平方米。两份《商品房购销合同》对产权登记的约定为：甲方在商品房验收合格之日起60日内向房屋产权登记机关申报。经产权登记机关审查验证合格并发放产权登记收件收据后，即通知乙方办理权属登记手续。2004年8月5日，被告昆明市盘龙区工商行政管理局向原告昆明房地产开发有限公司出具《关于欣龙花园停车场、办公房尾款的说明》载明：根据昆明市房屋开发总公司提供的住房产权的面积及办公房、停车库的最终测量面积如下：一、各类面积：1.住房面积：8123.42平方米×2400（合同价）=19496208元；2.停车场面积：654.937平方米×1320（合同价）=864516.84元；3.办公房面积：473.68×2680（合同价）=1269462.4元，总计21630187.24元。二、我局已付款：17300000元。三、黄瓜营、永昌南区房款折价：4088224.56元，实际上我局尚欠款：21630187.24-（17300000+4088224.56）=241962.68元。四、欣龙住宅增加工程付款情况：1.有线电线开户费已付欣龙物管；2.桃窗、卫生间的安装付款已付致远公司；3.防盗门由我局付盼盼集团公司；五、我局购欣龙花园住房的合同已被贵处办理产权证时将原件借用，因原件我局需要存档保存，望贵处重新提供合同。六、望贵处尽快为我局将欣龙花园车库、办公房的产权证、土地证办理之后，我局将购房尾款一次付清。经审查，2015年7月7日，被告办理房屋备案登记：合同登记号（KM2015070744852），欣龙花园6幢1单元2层202号房，套内建筑面积58.5平方米，公摊8.7平方米，合计67.2平方米；合同登记号（KM2015070744872），欣龙花园6幢1单元2层201号房，套内建筑面积109.23平方米，公摊16.24平方米，合计125.47平方米；合同登记号（KM2015070744860），欣龙花园6幢2单元2层201号房，套内建筑面积82.79平方米，公摊12.31平方米，合计95.1平方米；合同登记号（KM2015070744870），欣龙花园6幢2单元2层202号房，套内建筑面积82.79平方米，公摊12.31平方米，合计95.1平方米；以上建筑面积共计382.87平方米，套内建筑面积333.31平方米，公摊面积49.56平方米。在一审法庭辩论终结前以及庭审后一定期限内，原告并未提交涉案房屋和车位的规划、建设、验收等材料，该涉案房屋和车位至今未办理房屋产权登记。另查，2019年11月29日，被告申请对原告提交的两份《商品房购销合同》（一份编号为昆明欣字（售）008号、另一份无编号）上加盖的“昆明市盘龙区工商行政管理局”公章进行鉴定。云南春城司法鉴定中心于2020年2月28日受理，于2020年5月28日出具《对“昆明市盘龙区工商行政管理局”印章的文书司法鉴定意见书》载明鉴定意见：2000年6月22日的《商品房购销合同》（编号为昆明欣字（售）008号）上的印文与昆明市盘龙区工商行政管理局提供的印章印文不是同一枚印章盖印形成；无落款日期的《商品房购销合同》（无编号）上的印文与昆明市盘龙区工商行政管理局提供的YB1-1印章印文是同一枚印章盖印形成；无落款日期的《商品房购销合同》（无编号）上的印文与昆明市盘龙区工商行政管理局提供的YB1-2、YB1-3、YB1-4、YB2印章印文不是同一枚印章盖印形成。本院认为：双方的争议焦点系：1.原被告之间签订过的合同（系属原被告双方签订的合同）一共有哪些？2.原被告之间对于房屋和车位买卖的尾款约定应当如何理解，被告是否享有抗辩权？3.买卖合同中违约主体是谁，承担的违约责任是什么？针对第一个争议焦点，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。就本案而言，在庭审举证质证中，被告对原告提交的两份《商品房购销合同》（一份编号为昆明欣字（售）008号、另一份无编号）的真实性不予认可，并申请鉴定以此予以反驳，但结合原被告认可的鉴定意见来看，被告作为负有反驳举证证明责任人，其提交的证据和申请鉴定的意见不足以证明原告的所主张的事实处于真伪不明状态，故被告应当承担举证不利的后果，因此，在本案中原被告签订的合同一共有三份，分别为《商品房购销合同》（合同编号为YJG-98）、《商品房购销合同》（合同编号为昆明欣字（售）008号）、《商品房购销合同》（无合同编号）。针对第二及第三个争议焦点，本院认为，首先分析办证义务的性质，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。据此规定，房地产开发企业有义务转移标的物所有权于买受人，办理房屋权属证书的义务主体为房地产开发企业。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。从此款可以看出，由于出卖人的原因，买受人无法取得房屋权属证书的，出卖人应该承担违约责任，由此充分说明出卖人是办理房屋权属证书的义务主体。《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定：办证应当由买受人提出申请，并由房地产开发企业予以协助。第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。从上述法条可以看出，根据权属登记流程规定，房屋权属登记的通常做法是开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。此过程中，开发商和买受人互有协助履行之义务，同时再加上房管部门，即通过三者的共同行为完成权属登记的。据此，对于办证义务性质的理解，应当为合同从义务，且应遵循当事人的意思自治原则，双方约定办证义务的，从其约定。就本案而言，原告应当将验收合格的房屋和车位交付后，向产权登记机关报送相关必要手续，但案涉房屋和车位并未取得相应验收的材料，原告亦未向产权登记机关报送相关必要手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条规定：当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。不安抗辩权是法律赋予先履行方在特定情况下享有的一种权利，一般而言，双务合同中先为履行一方应先履行义务，但后履行一方发生财产状况恶化或发生其他可能危及先履行一方债权实现情形时，先履行一方可以主张不安抗辩权，中止自己的履行。不安抗辩权之“不安”，意在先履行方存在不能获得对待给付之危险，极有可能“有去无回”。就本案而言，本院分析如下：其一，原告作为开发商负有的协助办证义务，虽为合同从给付义务，但该义务的履行可使被告取得直接支配的房屋和车位，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利，以及担负起国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失的责任，对被告的利益实现具有重要的意义；其二，原告从房屋和车位交付后至今，尚未履行其负有的协助办证义务，在长达将近20年的期限内，一直怠于履行义务，且原告实际未取得案涉房屋和车位相关的验收手续；其三，在2004年8月5日，被告向原告出具《关于欣龙花园停车场、办公房尾款的说明》中写明在欣龙花园车库和办公房的产权证、土地证办理之后，被告将购房尾款一次付清，故被告已经明确通知原告中止履行合同。综合上述三方面，本院认为，原告作为开发商在长达20年的期限内，自身怠于履行办证的行为对被告而言具有重要意义，被告以此行使不安抗辩权符合法律规定，且通知了原告，因此，原告主张案涉房屋和车位的尾款的诉讼请求，因不安事由尚未消灭，被告有权抗辩拒绝支付，被告的行为不构成违约，原告的诉讼请求本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第三十三条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：驳回原告昆明房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币2959元，由原告昆明房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 欧阳俊杰人民陪审员 代 丽 琼人民陪审员 白 云 银二〇二〇年八月六日书 记 员 金 玉 洁