黑龙江省富锦市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0882民初1148号原告：张丽娟，女，汉族。委托诉讼代理人：生明文，男，黑龙江昕会律师事务所律师。被告：王洪霞，女,汉族。委托诉讼代理人：刘伟，男，黑龙江合昌律师事务所律师。被告：刘国庆，男，汉族。原告张丽娟与被告王洪霞、刘国庆确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张丽娟委托诉讼代理人生明文，被告王洪霞委托诉讼代理人刘伟，被告刘国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、要求确认被告王洪霞与被告刘国庆签订的买卖合同无效；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告张丽娟与被告王洪霞共同出资购买位于富锦市向阳川镇（原哈同公路北，铁路油厂西侧120米处）厂房，包括砖瓦结构房138平方米，砖瓦结构房205.16平方米，，砖瓦结构房102.3平方米，另有猪舍460平方米，平台20**平方米，总占地面积20000平方米、上述土地、房屋虽然登记在被告王洪霞名下，但是原告张丽娟与被告王洪霞的共同出资购买，属于二人共同财产。被告王洪霞于2006年6月9日给原告张丽娟出具书面证明一份，证明上述财产为二人共同财产。2017年初，被告王洪霞在原告张丽娟不知情的情况下擅自与被告刘国庆签订了买卖合同，将上述土地、厂房等全部出卖给被告刘国庆，被告刘国庆已经于2017交付了预付款500000元。但是由于买卖合同中约定的标的物为原告张丽娟与被告王洪霞共同所有，被告王洪霞在原告张丽娟不知情的情况下擅自处分，属于无权处分，买卖合同效力待定，现原告张丽娟不同意出卖上述土地及房屋，遂依法向法院提出诉讼，要求确认被告王洪霞与被告刘国庆签订的买卖合同无效。被告王洪霞辩称：1、涉案房屋属于王洪霞单独所有，不属于王洪霞与张丽娟共有。涉案房屋属于答辩人王洪霞于2013年11月28日从富锦市农业生产资料公司购买，在买卖协议书上乙方（购房人）签字是王洪霞，富锦市农业生产资料公司给出具的购房收据体现的也是收到王洪霞房款，并且涉案房屋当年办理了房产证，房产证标注的所有人也是王洪霞，如果张丽娟参与和出资购买涉案房屋，不可能不在购房手续中签字，这也是违背客观常理的；2、关于张丽娟提供的证明，证实涉案房屋属于共有，不属实。王洪霞与张丽娟系朋友关系，2006年张丽娟需要贷款，借用王洪霞涉案房屋的房照，因该房照未有张丽娟的名字，出借人不给张丽娟放款，张丽娟找到王洪霞让其出具证明，证明涉案房屋是共有财产，该证明的真实意识是为了帮助张丽娟办理贷款所用，而不是证明涉案房屋是共有，客观事实上张丽娟在购屋时没有出资；3、王洪霞和刘国庆签订的买卖合同有效。根据物权法第15条规定：当事人之间订立有关设定、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时有效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第17条：不动产权属证书是权利人享有不动产的证明。第39条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有使用，收益和处分的权利。在本案中，不动产权属证书即涉案房屋房照上登记的权利人是王洪霞，王洪霞有权处分自己的不动产，王洪霞与刘国庆签订的买卖合同，是双方的真实意思表示，并已经履行，是合法有效的，虽未登记，但不影响合同效力。被告刘国庆辩称：与王洪霞签订的合同是合法有效的，不动产权属证书登记的是王洪霞的名字，且被告刘国庆已向王洪霞履行了购买款500000元。原、被告围绕诉讼请求提交下列证据：一、原告方提供王洪霞于2006年6月9日给原告出具的证明书一份。意在证明涉案合同所涉及的房屋及土地等是原告与被告王洪霞共同共有；二、原告方提供刘国庆于2019年4月18日出具的证明一份。意在证明本案所涉及的合同是二被告共同签订的，本案原告方主张撤销的合同真实存在，并且被告刘国庆已经交付了500000元的事实；三、原告方提供原告张丽娟的丈夫牟志岩与刘国庆、刘阳山（系刘国庆父亲）的电话录音一份。意在证明1、刘国庆在签订本案协议时，明知协议所涉及房屋及土地系原告与被告王洪霞共同共有；2、可以证实本案所涉及合同中的标的物一直由原告占有；四、被告王洪霞提供房照三本和协议书。意在证明涉案房屋的产权人是王洪霞，王洪霞与被告刘国庆签订的买卖合同书是合法有效的。经庭审质证：一、被告王洪霞对原告所举2006年6月9日的证明书有异议，虽然是王洪霞所签字但其真实的意思是原告为了办理贷款用王洪霞的房照，但由于房照上没有原告名字，出借人不给原告放款，原告才找到被告王洪霞出了此份证明书，在购买涉案房屋时，原告没有出资，涉案房屋并不是原告和王洪霞的共同财产，该证明书只是原告为了原告借款所用；被告刘国庆对原告所举2006年6月9日的证明书不知情。二、被告王洪霞对原告所举刘国庆于2019年4月18日出具的证明不清楚，对购买一事属实；被告刘国庆对原告的表述事实没有异议，但此份证明不是被告刘国庆签名的，手印具体是不是其按的，被告刘国庆不清楚。三、被告王洪霞对原告所举电话录音存有异议：1、原告没有出示原始载体；2、录音内容不完整；3、录音内容中看不出被告刘国庆在签合同时明知原告与被告王洪霞对涉案房屋共有的事实；被告刘国庆对原告所举电话录音存有异议，被告刘国庆是2019年4月份因为原告夫妇让其给出证明，才知道涉案房屋及土地原告与被告王洪霞存有争议。四、原告张丽娟对被告王洪霞出示的房照三本和协议书的真实性没有异议，但对被告王洪霞证明的问题有异议，该房屋虽然登记名称是王洪霞，但该房屋确系王洪霞与原告共同所有，从原告方出具的王洪霞出具的证明可以证明此事实。本院经审查认为，原告提供的证据一系被告王洪霞于2006年6月9日给原告出具的证明书，被告王洪霞对该证据的真实性无异议，但对原告证明的问题有异议，被告刘国庆称不知道，本院予以确认；原告提供的证据二系刘国庆于2019年4月18日出具的证明一份，可以证实涉案合同是二被告共同签订的，且刘国庆已交付了500000元，对其真实性予以确认，原告提供的证据三系原告张丽娟的丈夫牟志岩与刘国庆、刘阳山（系刘国庆父亲）的电话录音一份，因未能提交录音原始载体，且录音内容不完整，本院不予采信。被告王洪霞提供的房照三本和协议书。原告及被告刘国庆对其真实性没有异议，对其证明的问题有异议，本院予以确认。根据本院确认的证据，结合原、被告陈述，可认定以下基本事实:2003年12月2日，王洪霞对砖瓦结构房138平方米，砖瓦结构房205.16平方米，砖瓦结构房102.3平方米均办理了不动产权证书，2006年6月9日，被告王洪霞向原告出具证明书，证明中称涉案房产属于张丽娟、王洪霞两人共同财产，2016年11月9日被告王洪霞与被告刘国庆签订买卖协议，被告刘国庆已向被告王洪霞支付购买款500000元。本院认为，我国物权法采用不动产物权登记生效主义，原、被告双方的协议不能产生物权变动的法律效力。本案中被告王洪霞向原告出具的证明书为二人内部约定，该约定无法对抗不动产物权登记生效制度，亦无法推翻依照法律规定由房屋产权登记行政管理部门所出具的不动产权证书。被告王洪霞有权对涉案房屋进行处分，被告刘国庆在原告处购买并签订协议书，表明双方间买卖关系成立，被告已于签订协议后向王洪霞支付500000元，故双方签订的合同应为有效合同。综上所述，对原告张丽娟要求确认被告王洪霞与被告刘国庆签订的买卖合同无效的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第三十九条的规定，判决如下：驳回原告张丽娟的诉讼请求。案件受理费100元，保全费1770元，由原告张丽娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  张耀才人民陪审员  张春艳人民陪审员  刘利君二〇二〇年八月十七日书 记 员  李宏宇