江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0302民初372号 原告（反诉被告）：萍乡市国有资产经营有限责任公司，住所地江西省萍乡市开发区金陵东路**市体育局中心北综合楼**，统一社会信用代码91360300669759019Y。 法定代表人：黄剑，系公司董事长。 委托诉讼代理人：李倩，江西博韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡艳君，江西博韬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈淼生，男，1974年3月16日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。 委托诉讼代理人：温检萍，江西萍实律师事务所律师。 原告（反诉被告）萍乡市国有资产经营有限责任公司（以下简称萍乡国营公司）与被告（反诉原告）陈淼生房屋租赁合同一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡艳君，被告陈淼生及委托诉讼代理人温检萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告萍乡国营公司向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付拖欠的租金156798元（自2018年1月1日起至2019年10月31日），履行腾房义务；3、判令原告收取被告的租赁保证金30000元不予退还；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求及第二项诉讼请求中的要求被告腾房的诉请。事实与理由：原、被告于2015年11月30日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于标的物租赁给被告用于经营建材超市，面积约995平方米，租赁期限5年，约定2015年12月1日至2018年11月30日的月租金为39880元，2018年12月1日至2020年11月30日的月租金为41784元。因被告长期拖欠租金，原告向安源区法院起诉，作出民事调解书。2019年7月1日，双方达成和解协议，将原租赁合同约定的租赁物面积变更为350平方米，原告授权萍乡市国新资产经营管理有限责任公司与被告签订《房屋租赁合同》，自2019年7月1日起，租金为每月15000元。但被告仍长期不缴纳租金，故诉至法院请求判如所请。 被告陈淼生答辩称：双方的租赁合同已经在2019年11月12日解除了，对于租金156798元的金额无异议，但是原告承诺会优惠5个月的租金。根据双方2012年签订的初始合同，原告应对被告投入200多万元的店内外装修进行补偿，但原告一直未予补偿，所以被告才拒付租金。因原告存在违约，故被告缴纳的30000元保证金应予以退还。被告提出反诉请求：1、判令反诉被告国营公司补偿反诉人公共基础设施安装、装潢款1058792.6元；2、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2012年1月13日，反诉原告与反诉被告签订租赁合同。签订合同后，反诉原告对店内外进行了公共基础设施的安装和装潢，其中包括地面扫平、、地面瓷砖铺设内外水电设施安装、建设外面花坛、建设外面石材踏步、内外墙粉刷及玻璃面板灯景观美化等。反诉原告仅就以上公共基础设施的安装和装潢就花去1058972.6元。租赁合同约定，如其他人承租，应协商装修补偿事宜。2019年7月1日起，反诉原告仅租赁店面4间，反诉被告已经将其他店面另租给第三人，但反诉被告并未补偿反诉原告装修损失。 原告为支持其诉讼请求及反诉答辩意见，向法庭提供了如下证据，被告当庭进行了质证。本院依据证据的真实性、合法性、关联性作如下认定： 1、营业执照副本、身份证复印件、法定代表人身份证明、被告身份证复印件，拟证明原、被告主体适格。被告质证后无异议，本院予以采信。 2、萍乡市环保局执法大楼一楼店面招租文件、市委办公室市政府办公室关于完善市本级国有资产统一监管运营工作的通知，拟证明原告具有经营管理租赁物的权利。被告质证后对上述文件真实性无异议，本院予以采信。 3、2015年12月房屋租赁合同、2019年7月1日房屋租赁合同、授权委托书、民事调解书、和解协议、收款收据，拟证明原告与被告签订租赁合同，存在租赁关系，原告收取被告30000元保证金的事实，且合同中约定出租人对于承租人的装修费用不予补偿。被告质证后对证据的三性无异议，但提出公共基础设施装修的费用需要原告补偿。 4、资产单户详情，拟证明被告拖欠租金156798元。被告质证后对拖欠租金金额无异议，提出原告曾答应会优惠五个月的租金。被告对拖欠租金的金额无异议，本院予以采信。 5、租金拖欠通知、律师催告函、照片两张、终止房屋租赁合同申请、解除合同协议书、失信被执行人情况，拟证明原告催缴租金，解除租赁合同的催告函已经送达给被告，双方达成一致意见解除房屋租赁合同。被告质证后无异议，本院予以采信。 6、房屋租赁合同7份（租赁合同的对象分别是汤永萍、黎武、王祥、苏浩英、习鑫、卢汉飞、陈燕清），拟证明原告在与被告解除租赁合同后，与承租人签订了合同，租金均未超过2012年，原告并未因被告的装修获益。被告质证后对真实性无异议，但提出后续的承租人使用了店铺外面的装修，就表示原告已经获益。本院认为该证据与本案无关，不予采信。 7、科布斯墙布店2018年6月份费用明细表、收据、环保局店铺转让情况4份，拟证明被告在转租过程中收取次承租人的店铺折旧费10000元。本院认为环保局店铺转让情况系原告单方制作，不予采信。费用明细表来源不清楚，不予采信。收据系复印件，不予采信。 被告针对其答辩意见及反诉请求向法庭提供了如下证据，原告当庭进行了质证。本院依据证据的真实性、合法性、关联性作如下认定： 1、房屋租赁合同两份，拟证明原告只是环保局的委托方，签订合同的时候是与环保局签订的。2012年1月13日签订的合同中约定了只要被告不租了，原告就要支付装修补偿。原告质证后对合同的真实性无异议，提出2012年1月13日签订的合同租期为3年，即2015年5月18日该租赁合同已经终止。本院对上述证据的真实性予以认可。 2、报告两份，拟证明被告多次要求环保局、国资委及原告给予被告装修补偿金。原告质证后有异议。本院认为该证据是被告单方制作的，无证据表明其向原告送达了，故不予采信。 3、情况说明1份，拟证明2015年签订的合同中未将2012年签订的合同约定的装修补偿事宜写进该份合同系因原告恐吓所致。原告质证后不认可。本院认为该说明是被告单方制作的，不予采信。 4、装修明细表1份、照片6张，拟证明被告的装修损失。原告质证后对真实性无异议，但提出合同中并未约定装修补偿事宜。本院对该证据的真实性予以认可。 5、证明1份，拟证明被告未收取其他租户的转让费。原告质证后认为与本案无关。本院认为该证据不能达到被告的证明目的，不予采信。 6、市环保局公共装修费用明细表，拟证明被告对原告交付的10间店面投入了七百多万元，其中公共基础设施安装投入花费了1512818元。原告质证后不予认可。本院认为该装修费用明细表系被告单方制作，不予采信。 7、照片4张，拟证明被告安装的公共基础设施现在仍在使用。原告质证后对真实性无异议，但对合法性、关联性不予认可。本院对上述证据的真实性予以认可。 8、收据、收条、送货单等85张，拟证明被告装修10间店铺的花费情况。原告质证后对三性不予认可，即使是真实的，按照双方的合同约定，原告也无需对被告进行补偿。本院认为上述证据的真实性存疑，且店铺的装修随着使用的年限，价值会发生变化，不能以当时的花费情况来衡量现在的装修价值，对被告提供的该组证据不予采信。 本庭依法对赵小帅生鲜超市、大V墙配、科布斯墙布店的经营者进行了调查，作出三份调查笔录。原告质证后无异议，该三份调查笔录与原告提供的环保局店面转让情况一致，都能说明被告在承租期间将店铺转让并收取了转让费，被告转租的行为违反了合同约定，且其从转租行为中获取了利益。被告质证后对调查笔录的真实性无异议，但表示上述费用不是转让费，而是对空调、柜子、沙发等所有物品的折旧作价。 经上述审查确认的证据及双方庭审陈述，本院认定如下法律事实：2012年1月13日，萍乡市环境保护局作为托管方、原告萍乡国营公司作为出租方、被告陈淼生作为承租方三方签订房屋租赁合同，约定陈淼生租赁位于萍乡市店面10间，面积994.864平方米，租赁期3年，自2012年1月18日至2015年5月18日，每平方米每月租金51元，合同期满后，需续签须提前两个月与萍乡市环保局协商，在同等条件下予以优先考虑，如其他人承租，再与萍乡国营公司协商装修补偿事宜。合同签订后，被告陈淼生将10间毛坯店内装修，并修建门口花坛、台阶，主营各类家居建材。合同到期后，原告与被告于2015年11月30日就上述10间店面签订房屋租赁合同，约定租期自2015年12月1日至2020年11月30日，2015年12月1日至2018年11月30日每月租金39880元，2018年12月1日至2020年11月30日每月租金41874元。合同第五条第三款约定：租赁期满或合同终止后，乙方在房屋内添加的固定设施、装修需无偿移交甲方。由于乙方原因提前终止合同的，所有费用甲方不予补偿。合同第八条第二款约定：乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。每逾期一日按年租金的0.3%向甲方支付滞纳金，逾期超过30日的，租赁合同自动终止，出租人没收承租人缴交的全部租赁押金。2017年，因被告拖欠租金，原告诉至本院，双方达成调解协议：双方继续履行2015年11月30日签订的房屋租赁合同，并就拖欠的租金支付达成了协议。因被告经营问题，被告只需租赁4间店铺，原、被告于2019年7月1日签订房屋租赁合同，约定被告承租店铺4间，350平方米，租期自2019年7月1日起至2020年6月30日，月租金15000元，保证金30000元。合同第五条第三款约定：租赁期满或合同终止后，乙方在房屋内添加的固定设施、装修需无偿移交甲方。由于乙方原因提前终止合同的，所有费用甲方不予补偿。合同第八条第二款约定：乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。每逾期一日按月租金的0.05%向甲方支付滞纳金，逾期超过60日的，租赁合同自动终止，乙方向甲方缴交的全部保证金均不予退还。2019年11月12日，被告陈淼生申请终止房屋租赁合同，双方达成解除合同协议书，确认解除双方于2019年7月1日签订的《房屋租赁合同》，乙方在签订协议之日起三日内腾空房屋，2018年1月1日至2019年10月31日的租金共计156797.9元。合同解除后，原告与其他租户签订了租赁合同。 另查明：被告陈淼生在与原告履行租赁合同期间，将店铺转租给赵小帅生鲜超市、大V墙配、科布斯墙布店，各收取108000元、40000元、30000元，其他店铺被告陈淼生也转租过给别人。 本院认为，原告萍乡国营公司与被告陈淼生签订了《房屋租赁合同》，确立了双方的租赁合同关系，该合同并未违反法律强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的合同义务。被告对拖欠的2018年1月1日至2019年12月31日期间的租金156797.9元无异议，本院予以认可，被告应予以支付。被告提出原告曾答应会给予5个月的租金优惠，原告不予认可，被告亦无证据证明其主张的事实，故对其抗辩意见不予采纳。关于保证金，双方在2015年及2019年签订的房屋租赁合同中均约定“如被告拖欠租金，原告有权终止合同并没收保证金”，该约定实际系履约保证条款。现被告拖欠租金，显属违约，但原告未证明其损失已经达到或超过履约保证金保证的金额，现原告要求全部没收定金30000元明显过高，考虑到被告拖欠租金确实会造成原告相应的利息损失，本院酌情认定原告的损失为10000元。剩余的20000元保证金用于折抵被告拖欠的租金，品除原告需返还的保证金20000元，被告尚需支付租金136797.9元。 关于被告反诉要求原告补偿公共基础设施安装、装潢款1058972.6元的反诉请求。首先，双方2012年签订的合同已经终止，双方在2015年（合同约定系10间店铺）及2019年（合同约定为4间店铺）签订的房屋租赁合同中均约定“租赁期满或合同终止后，乙方在房屋内添加的固定设施、装修需无偿移交甲方。由于乙方原因提前终止合同的，所有费用甲方不予补偿。”现被告因拖欠租金与原告提前解除合同，按照合同约定原告不予补偿装修费用。其次，被告提出2015年及2019年合同约定的仅是房屋内的装修不补偿，未约定房屋外的装修补偿事宜，但房屋装修是一个整体工程，被告在店门口进行必要的公共基础设施也是为了方便其日后的建材营销，被告在多年经营中已经获得了营销利益，且被告在租赁过程中擅自转租已经获得了相关费用。故反诉原告陈淼生要求反诉被告萍乡国营公司补偿装修费1058972.6元的反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陈淼生在本判决生效之日起十日内向原告萍乡市国有资产经营有限责任公司（反诉被告）支付拖欠的租金136797.9元； 二、驳回原告（反诉被告）萍乡市国有资产经营有限责任公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告（被告）陈淼生的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4036元，反诉费7165元，合计11201元，由被告（反诉原告）陈淼生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 长  王 珊 审 判 员  樊雨兰 人民陪审员  文松萍 二〇二〇年八月二十六日 代理书记员  彭怡楚