江西省鹰潭市余江区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0622民初997号原告：万剑波，男，1978年6月15日出生，汉族，鹰潭市余江区人，户籍地江西省鹰潭市余江区，住江西省鹰潭市余江区。被告：吴初明，男，1971年7月17日出生，汉族，鹰潭市余江区人，户籍地江西省鹰潭市余江区，住江西省鹰潭市余江区。被告：彭红，女，1975年2月7日出生，汉族，鹰潭市余江区人，户籍地江西省鹰潭市余江区，现住江西省鹰潭市余江区。第三人：刘海燕，女，1982年5月6日出生，汉族，鹰潭市余江区人，户籍地江西省鹰潭市余江区，现住江西省鹰潭市余江区。委托诉讼代理人：万剑波，男，1978年6月15日出生，汉族，鹰潭市余江区人，户籍地江西省鹰潭市余江区，住江西省鹰潭市余江区，系第三人的丈夫。原告万剑波诉被告吴初明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，本院依照职权追加彭红为共同被告，刘海燕为第三人参加诉讼。并依法适用简易程序于2020年8月20日公开开庭进行了审理。第三人刘海燕的委托诉讼代理人暨原告万剑波、被告吴初明、彭红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万剑波向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付合同定金30000元、合同违约金91000元，合计121000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告在2020年6月10日通过房产中介达成了买卖协议，约定原告以455000元的价格购买被告所有的位于帝豪国际小区的一处房产。房屋买卖居间合同订立后，原告依约于当天向中介支付了20000元购房定金，其中10000元由中介支付给被告，至今被告未将10000元定金返还给原告。2020年7月13日，原告依照合同约定将购房预付款145000元支付给被告，余款双方约定以原告公积金贷款向被告支付。被告收到购房款预付款后，按照合同约定，被告需将房产过户，在办理房产过户期间，被告彭红听信他人房子可以多卖几万块钱，不同意卖房，多次从工作人员手中将房产证抢回，造成房产至今未办理过户手续。后经原、被告及中介三方协商未果，被告不再履行合同，过了几天在原告的一再要求下被告便退回了原告的预付款145000元。原告认为，双方已达成房屋买卖协议，但被告单方面终止合同的履行，造成原告巨大的经济损失。被告以自己的行为表明不履行合同义务，已严重侵害了原告的合法权益，原告有权根据合同法第108条的规定要求被告承担违约责任，立即支付原告合同总价款20%共计91000元的违约金。此外，根据合同法第115条的规定，被告应赔偿原告定金20000元，包括定金本金10000元合计30000元。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，依法起诉，望判如所请。被告吴初明辩称：一、原告主张的30000元定金与事实不符，合同违约金91000元无合同依据，并违反了合同法第116条之规定，企图不当得利，被告不予认可。二、请法院依法判决合同无效，被告返还原告定金10000元。1、本案所涉房屋买卖居间合同，对被告不发生法律效力，属于无效合同。本合同系被告的妻子在丈夫不在场的情况下，中介与房托采取欺骗的手段与被告妻子单方签订的合同，根据婚姻法及物权法的相关规定，产权证上有夫妻双方的名字，但只有夫或者妻一方在买卖合同上签字，除非事后得到未签字一方的追认，否则买卖合同不发生效力。原告和中介在没有被告的书面委托，也没有亲自到场签字的情况下，依然与被告妻子签订合同，明显不符合法律规定和交易习惯，且被告事后也未追认。原告事事处处都体贴关心爱护妻子，理应对别人妻子的某些超越自身能力的行为有所谅解。由于被告妻子单方卖房，未得到另一方同意，事后对方不同意协商，被告曾到中介处拿回房产证，为此与中介闹得不愉快。2、本合同签订时买方假冒原告身份信息，中介故意隐瞒事实真相。签订合同时被告妻子说，看到买方与中介关系太好。他们相互交流说：“可能这一个也不会成功。”被告妻子听说此话心里非常紧张，担心掉入合同陷阱，要求等被告来一起签订合同，同时放弃收取定金。但由于是制式合同并不要临时起草，中介和房托又极力劝说，所以在极短的时间内仓促达成。但为了保护自己只收取了10000元定金。被告在看到合同内容后当即要求中介联系买方协商，只是要求把付款时间和方式略做调整，但是却遭到种种刁难。以至于被告在6月20日左右，不得已另外进行民间借贷和银行贷款520000元，原告夫妻双方在签订合同前，从未看过房，没有签订合同，没有还过价，这确实不符合常理。再者，该房产尚未交易，原告不能适用善意取得。3、原告一开始被假冒身份，但始终表示沉默，当感觉合同可能对其有利时就说房托是其代理人。根据有关法律规定，重大经济事务不适用代理，且原告妻子为无民事能力的××患者，依法应由法定代理人代签合同。原告说房托是他的代理人明显不合法律规定，被告对此也不认同。原告企图不当得利更是触犯刑法，被告对此保留依法追究其刑事责任的权利。本合同即使对被告妻子有效，也只能适用定金罚则，原告的违约金的诉讼请求，没有合同和法律依据。合同第二条明确约定，第八条再次重申，甲乙双方约定“本合同适用签约定金罚则，至本合同法律权利义务终止”。在此过程中，不管出于什么原因，双方均有权解除合同，这本身就是法律赋予的买卖双方的权利，也是市场交易本来就存在并被容忍的风险。原告若有过错，除没收定金，不可能还能收到他的钱，所以根据责权对等的原则，被告有过错，也只是双倍返还定金。被告只收取10000元定金，有合同注明，对方有收款收据，所以依据定金罚则，返还共计20000元。4、由于原告对合同履行的变更，对合同终止执行负有主要责任。根据本合同规定，双方应先到贷款银行办理准贷审批手续，这是余江甚至全国所有中介都遵循的房产买卖原则，且其他中介公司都是先办准贷再签购房合同。但买方在未办理审批手续前，要求被告先把房产证过户给他，纯粹是流氓行径，此行为违反合同规定，而且卖房人都不可能会允许这样做。这明显属于对合同履行的变更，且不限定尾款的支付期限，不要银行监管。由于担心尾款问题，被告再三要求其写个尾款支付期限承诺，但是原告非常恼怒，被告有理由相信，尾款存在被拖欠的风险，只有暂停办理过户手续。对本合同的暂停执行的违约方，请法院酌情明断。5、由于本合同尚未实际履行，一切手续，税收均未办理，且受疫情和宏观调控影响，余江二手房有价无市，处于下跌状态，原告没有证据证明受到损失，依据买卖合同解释28条规定，定金和损失赔偿的总额总和不应高于因违约造成的损失。本合同没有约定违约金，原告主张违约金，不符合合同法114条第三款规定：“合同对违约金有具体约定的按约定，无约定或约定不明确的，按没有约定处理。”请求人民法院依法驳回原告诉请。综上所述，本房屋买卖合同由于违反婚姻法、物权法等规定，原告和中介公司同样存在重大过错，理应承担其不利后果，且订立和解除合同本来就是法律赋予合同双方的权利，恳请人民法院查明事实，依法作出合理公正的判决。被告彭红辩称：1、看房的人不是原告本人，下午签合同的时候也不是原告两夫妻，我老公没有签订，合同上我老公的签字时我签的，合同上乙方的签字也不是原告两夫妻签的，他们两夫妻没有来。2、10000元定金是中介刘某给我的，我打了收条给她，145000元是我老公收的，是打到我老公账户上。因为合同签了，没办法，我就劝我老公算了，我老公开始不同意，后来勉强同意才给了账户收了首付款145000元。第三人刘海燕辩称：因为第三人生病，所以一直没有到现场看房，但是通过视频看过房子，当时房子出价465,000元，还了5,000元价，被告彭红同意了的。原告万剑波为支持其诉讼请求，在本院规定的举证期限内向本院提交的证据有：Ａ1、原告的身份证复印件1份，证明原告诉讼主体资格；Ａ2、房屋买卖居间合同1份，证明2020年6月10日原告、第三人与二被告签订房屋买卖合同；Ａ3、收条复印件2份、转账记录，证明被告收到原告定金及购房预付款合计155000元的事实；Ａ4、微信聊天记录截图，证明被告吴初明是同意卖房的；Ａ5、收条原件1份，证明鹰潭市家美房产中介有限公司收到我购买涉案房屋定金20000元；Ａ6、承诺书1份，证明被告吴初明曾经要求原告出具承诺书，承诺于2020年8月15日前付清455000元；Ａ7、58同城房产信息，证明同小区与涉案房屋相同房屋面积价格约68万元，足以证明原告的损失；Ａ8、余江××医院疾病诊断证明书，证明原告妻子长期精神失常，诊断为精神分裂症；Ａ9、证人刘某、雷某的证人证言，证明原告购房及支付定金、首付款的事实。被告吴初明为支持其答辩意见，在本院规定的举证期限内向本院提交的证据有：B1、微信聊天记录，证明被告吴初明将购房款145,000元已经返还给原告万剑波；B2、与微信号为“小凡”的聊天记录，证明签合同当日，小凡告诉被告说买方会亲自来看房，被告一直以为是买方自己签的合同，签合同时并没有出示授权书，授权书也是无效的，因为原告的妻子刘海燕被诊断为精神分裂症，不可能作出授权；B3、电话录音，证明被告向原告返还购房款之后，被告只收到定金10,000元，中介会向原告返还20,000元，双方两清。被告彭红在本院规定的举证期限内未向本院提交证据。第三人刘海燕在本院规定的举证期限内未向本院提交证据。案外人中介公司向本院提交了其在居间过程中的视频资料等证据供本院查证。经庭审质证，二被告对原告提交的证据Ａ1、Ａ3、Ａ4、Ａ8无异议，并提出已经将购房款返还给了原告，卖房子被告吴初明是同意的，但是本案合同条款对被告不利，中介的代理人也变成了刘某；对证据Ａ2真实性无异议，合同中吴初明的签字确实是被告彭红所签；对证据Ａ5提出异议认为，被告方只是收到原告定金10000元，且合同中约定的定金也是10000元；对证据Ａ6提出异议，被告没有收到过这份承诺书，承诺书的原件也不在被告手中；对证据Ａ7提出异议认为原告提交的房产信息与本案无关，且根据被告了解，该房屋价格是包括了23平方的车库，且该房至今没有销售出去，证明该房有价无市。对证据Ａ9提出异议认为原告的证人都是本案的受益方，其不具有证人资格，且证言明显偏向原告。原告万剑波对被告提交的证据B1微信聊天记录的1-8页没有异议，被告确实返还了购房款145,000元，对9-10页提出异议，原告并没有威胁被告，是被告找原告的领导威胁原告；对B2不发表质证意见；对证据B3无异议，电话录音确实存在，被告返还了原告购房款，原告把收条还给了被告，确实两清。本院经审理认定事实如下：2020年6月10日，原告万剑波、第三人刘海燕与被告吴初明、彭红及案外人鹰潭市家美房产中介有限公司余江店（以下简称中介公司）三方签订《房屋买卖居间合同》一份，甲方为被告吴初明、彭红，乙方为原告万剑波、第三人刘海燕，丙方为案外人中介公司。合同约定由原告、第三人购买二被告所有的位于余江区房屋【不动产权证号：（2018）余江县不动产权第××号】，购房款总价为455000元，房屋面积77.21平方米。合同约定，自合同签订之日起在2020年7月18日内，双方应当在贷款银行办理贷款审批手续。到银行贷款审批手续通过后3日内在《鹰潭市余江区不动产转移询问登记申请审批表》上签字按手印，同时乙方将首期房款155000元支付给甲方，余款300000元以公积金贷款形式向甲方付清。合同第八条约定，本合同签订后，甲乙双方于约定日期前未在贷款银行办理贷款审批手续，未在《鹰潭市余江区不动产转移询问登记申请》或在公证委托书上签字按手印，乙方有过错（违约），则已付定金由甲方和丙方没收并承担违约责任；甲方有过错（违约），则双倍返还（支付）定金给乙方和丙方并承担违约责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告万剑波通过案外人中介公司向被告彭红支付定金10000元。2020年7月13日，原告按照合同约定向被告吴初明支付首付款余款145000元。当日，双方约定办理产权过户时因房屋剩余价款的支付问题无法达成一致，被告将房产证原件从案外人中介公司处取回，后经三方协商未果，被告不再履行合同，原告万剑波与被告吴初明通过电话达成口头协议，由被告吴初明返还其购房款145000元，定金的问题其会自行找案外人中介公司，双方两清。2020年7月15日前后，被告吴初明分次共计返还原告万剑波145000元，剩余定金10000元尚未退还。2020年7月23日，原告万剑波以被告吴初明违约为由诉至本院。本院认为，原告万剑波、第三人刘海燕与被告吴初明、彭红及案外人中介公司三方签订《房屋买卖居间合同》，系签订各方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。原告已经按照合同约定支付定金及首付款，被告应当按照约定履行办理产权登记等相关手续的合同义务。现被告以取回产权证的方式明确不再履行合同，已构成违约，故原告要求二被告双倍返还定金20,000元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持，超出部分，不予支持。关于原告万剑波要求被告支付合同违约金91,000元的诉讼请求的问题。本案中，涉案合同第八条约定了双方违约应承担的定金条款，对违约金的约定为“并承担违约责任”，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本案涉案合同中对违约金的约定不明，视为双方没有约定违约金，此外，原告提出因被告的不履行合同行为导致其遭受损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本案中二被告违约，其所能预见或者应当预见到的违反合同可能造成的损失即为双倍返还定金，房价的涨跌并不在二被告应当预见到的范围内，被告在明确表示不再履行合同后及时地将其收取的首付款145,000元返还给了原告，其对原告损失的继续扩大采取了相应的补救措施。本案中，原告仅向本院提交其在58同城上下载的房产信息不足以证明其损失，亦未提交证据证明适用定金罚则仍无法弥补其损失，故原告要求被告支付违约金91,000元没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告称本案涉案房屋买卖居间合同无效的问题。首先，本案中原告万剑波、第三人刘海燕授权他人代为签订房屋买卖合同并不违反法律规定，且被告所称的第三人刘海燕系××人，其授权无效的问题，本案中刘海燕是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，应以具有资质的司法鉴定机构出具的鉴定意见为准，本案中被告并未向本院提交该方面的证据，故对被告的这一答辩意见，本院不予采纳。其次，被告吴初明主张其没有签字，合同上的签字系其妻子签的，被告吴初明没有追认，故合同不发生法律效力。本院认为，本案涉案合同中被告吴初明虽未签字，但是合同签订后其向原告提供银行账户并收取原告的首付款145000元，可视为其对本案涉案合同的追认，故本院认为，本案涉案合同合法有效。关于被告称原告与案外人中介公司存在恶意串通损害其合法权益的答辩意见，因其未向本院提交证据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴初明、彭红在本判决生效后十五日内向原告万剑波双倍返还定金20,000元；二、驳回原告万剑波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,720元，减半收取1,360元，由被告吴初明、彭红负担300元，由原告万剑波负担1,060元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  徐水菊二〇二〇年八月二十八日书记员  胡 颖