重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终4220号上诉人（原审被告）：张元勇，男，1976年5月22日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：王小兴，重庆联益律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈勇有，重庆联益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路****负**，统一社会信用代码91500107203124150J。法定代表人：夏小洪。委托诉讼代理人：朱华，女，该公司员工。上诉人张元勇因与被上诉人重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称晋愉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初4503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案后，依法组成合议进行了审理。上诉人张元勇的委托诉讼代理人王小兴、被上诉人晋愉物业公司的委托诉讼代理人朱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张元勇上诉请求：撤销原判第一、二项，维持原判第三项；本案一、二审诉讼费由对方负担。主要理由：案涉小区不是晋愉物业公司提供的物业服务，其无权收取物业费；案涉房屋开发商未交付我方，物业服务费应由开发商承担；本案诉讼已超过诉讼时效。晋愉物业公司辩称，上诉人上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。上诉人提出物业费由开发商承担的理由不成立，如上诉人认为应当由开发商承担应当由其另案起诉，与本案处理无关，我方一直在为案涉小区提供服务至今，一直通过电话、信函、律师函的方式向上诉人催缴物业费，并未过诉讼时效。晋愉物业公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告立即支付拖欠的物业服务费56119.35元，明细如下：从2011年9月1日起至2019年5月31日93个月物业服务费51575.94元（每月物业服务费为316.9平方米×1.75元/平方米·月＝554.58元）、公摊电费1976.61元、违约金2566.8元；二、本案全部诉讼费由被告承担。诉讼中，原告自愿将催讨物业服务费的诉讼请求变更为要求被告支付2011年9月1日至2019年4月30日期间的物业服务费，对此一审法院予以准许。一审法院认定事实：2010年8月15日，晋愉物业公司（作为物业管理企业，乙方）与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司（作为建设单位，甲方）签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》，约定：一、物业名称：晋愉碧怡林畔，物业类型：别墅住宅，坐落位置：重庆市大渡口区西城大道中央公园，占地面积：41011平方米，总建筑面积：32836.90平方米；二、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1.物业共用部分的维修、养护和管理，物业共有部分具体包括：房屋的承重结构、非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、路面、化粪池、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯；4.公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6.公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；8.物业档案资料管理；9.物业专项维修资金的使用；10.装修管理；11.接受业主委托，对其物业专有部分进行维修养护（另行商定）；12.物业服务费和其他费用的收取；13.法律政策规定的其他服务事项；三、乙方提供的物业管理服务应达到的约定标准（具体标准见附件三）；四、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准：住宅（别墅）3.50元/平方米▪月；共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收；物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月的缴纳义务，逾期按每天千分之三的标准向乙方交纳滞纳金；五、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算；合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲乙应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。合同签订后，原告晋愉物业公司入场提供服务。《晋愉•碧怡林畔小区前期物业管理服务合同》合同到期后，原告未与小区业委会签订新的物业服务管理合同，原告晋愉物业公司按该前期物业服务合同服务至今。在服务过程中，原告晋愉物业公司对存在的诸如多处公用设施需要修理、部分区域绿化维护较差、垃圾清理不及时等问题未及时处理，同时在该小区还发生多起入室盗窃案件。被告张元勇为位于重庆市大渡口区双山路XX号晋愉•碧怡林畔小区一期X幢XX号房屋的业主，被告房屋建筑面积为316.9平方米。涉案房屋通过竣工验收后，晋愉•碧怡林畔小区一期的开发商重庆晋愉林畔房地产有限公司于2012年3月29日向张元勇送达《接房温馨提示》，2013年5月29日，双方办理了交接房手续。经张元勇起诉，2013年9月22日，法院判决开发商重庆晋愉林畔房地产有限公司向张元勇支付逾期交房违约金108116.46元。张元勇接房后并未装修入住，也未向原告交纳物业服务费，从2012年3月29日至2019年4月30日，共计拖欠物业服务费316.9平方米×1.75元/平方米×85≈47139.30元、公摊电费1837.74元。原告通过邮寄律师函、张贴催收通知单等方式向原告催缴物业费未果。晋愉•碧怡林畔一期、晋愉•林畔神韵、晋愉•碧怡林畔二期（东岸）3个小区相连，晋愉•碧怡林畔一期和晋愉•林畔神韵两个小区由晋愉物业公司提供前期物业服务，晋愉•碧怡林畔二期（东岸）由晋愉林畔物业公司提供前期物业服务。因3个组团共用消防、供配电、应急发电等设施设备，为便于管理，3个组团建成后两家公司共同设立了林畔物业服务中心（对外多是以晋愉林畔物业公司的名义）为3个小区提供物业服务。在本案诉讼过程中，晋愉林畔物业公司向一审法院出具情况说明，认可晋愉•碧怡林畔一期、晋愉•林畔神韵两个小区的物业服务费应由原告晋愉物业公司收取。2018年，晋愉•碧怡林畔一期、晋愉•林畔神韵、晋愉•碧怡林畔二期（东岸）3个小区成立晋愉林畔小区业主委员会。2019年4月16日，晋愉林畔小区业主委员会向晋愉林畔物业公司发出《限期交接物业撤场函》，要求晋愉林畔物业公司在2019年5月1日前撤场。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告和重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订的《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，并履行了备案手续，故依法成立并有效。原告有依据前期物业服务合同约定提供物业服务之义务；被告作为晋愉·碧怡林畔一期的业主，有依据该前期物业服务合同履行交纳物业服务费之义务。前期物业服务合同到期后，新的物业公司未进入，原告未撤场继续提供物业服务，故有权依照前期物业服务合同约定的物业费标准继续收取物业服务费，但前期物业服务合同中的违约金条款不再适用。虽然晋愉•碧怡林畔一期、晋愉•林畔神韵、晋愉•碧怡林畔二期（东岸）3个小区由晋愉物业公司、晋愉林畔物业公司共同（对外多是以晋愉林畔物业公司的名义）提供物业服务，但诉讼中晋愉林畔物业公司已经明确表示晋愉•碧怡林畔一期、晋愉•林畔神韵小区的物业服务费应由晋愉物业公司收取，这是民事主体对自己权利的处分，符合法律规定，故一审法院确认晋愉物业公司有权向被告收取物业服务费。截止2019年4月30日，被告拖欠物业服务费47139.30元,鉴于原告在提供物业服务过程中存在质量瑕疵，根据权利义务对等原则，一审法院酌情调减被告应交纳的物业服务费。根据实际情况，一审法院酌情确定被告应交纳95%的物业服务费即47139.30元×95％≈44782.34元。被告张元勇辩称房屋质量存在问题故未入住、开发商承诺用赔偿金抵扣物业服务费，对此一审法院认为开发商与本案原告属于不同的民事主体，若涉案房屋确实存在质量问题，张元勇应向开发商主张权利，而不能以拒交物业服务费的方式维权；现无证据证明原告、被告、开发商就物业费的抵扣达成协议，故对被告张元勇的上述辩称意见一审法院不予采纳。公摊电费1837.74属于小区公共设施的正常能源消耗，对原告要求被告支付该笔费用的诉求一审法院予以支持。前期物业合同于2013年到期后，原告和业主委员会并未签订新的物业服务合同，原告要求比照原前期物业合同收取违约金的诉求没有法律依据，对此一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审判决如下：一、被告张元勇于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付截止2019年4月30日拖欠的物业服务费44782.34元；二、被告张元勇于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付截止2019年4月30日拖欠的公摊电费1837.74元；三、驳回重庆晋愉物业服务有限公司的其它诉讼请求。一审案件受理费1204元，减半收取602元（已由原告重庆晋愉物业服务有限公司预缴），由原告重庆晋愉物业服务有限公司负担102元，由被告张元勇负担500元（在支付上述费用时一并迳付原告）。二审中，上诉人为证明其主张，提交（2016）渝0104民初1731号民事裁定书以及（2016）渝0104民初1793号民事判决书，拟证明案涉小区的前期物业服务企业为晋愉林畔物业公司；并举示晋愉林畔小区物业服务合同，拟证明涉案小区的业主委员会已经与龙湖物业服务集团公司签订了物业服务合同，小区的前期物业服务企业无权收取2019年3月之后的物业服务费。对于上诉人所举示的证据，被上诉人对法律文书真实性认可，但提出与本案无关，不能达到其证明目的，2018年8月之前晋愉物业和晋愉林畔物业两公司的法人都为同一人唐太明，由于工作人员缺乏法律意识，工作人员拿了林畔公司的营业执照起诉，相关当事人未提出异议；对于物业合同真实性认可，但关联性、合法性不予认可，且与本案无关。我方在另案一审提交的由八桥镇2019年6月27日组织召开的会议相关纪要第五条中政府意见是要求两家物业公司继续保质保量按前期物业服务合同履行物业服务，因此该合同不能达到其证明目的。被上诉人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，对于上诉人二审所举示的证据，因民事裁定书不能体现与本案小区物业管理有关，且仅是准许案外人撤诉，无实质内容，因缺乏关联性，本院不予采纳。对于民事判决书，其裁判拘束力和既判力主要体现在判决主文以及诉讼主体方面，对于该判决所认定的事实，系基于该案当事人举证情况而产生，并不能当然约束本案。虽然晋愉物业公司曾以晋愉林畔物业公司名义向其物业服务区域内的业主催收物业服务费、提起诉讼以及出具缴费发票等，但结合2018年8月份以前，晋愉物业公司和晋愉林畔物业公司两家公司的法定代表人相同，晋愉林畔一期、二期（东岸）和神韵3个组团统一由林畔管家服务中心提供物业服务，两家公司确实存在为晋愉林畔一期提供物业服务时有混同以及晋愉林畔物业公司在本案中出具的书面证明明确表示晋愉林畔一期的物业服务实际是由晋愉物业公司提供，晋愉林畔物业公司为晋愉林畔一期提供的部分物业服务是受晋愉物业公司的委托等情况，可以认定晋愉物业公司是晋愉林畔一期的物业服务合同的相对方，其有权按照前期物业服务合同约定向上诉人收取物业服务费及公摊电费，故本院对其证明目的及上诉理由不予采纳。根据本案已查明事实，被上诉人晋愉物业公司与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》并进行了备案登记，该合同对包括上诉人在内的晋愉林畔一期全体业主具有约束力。前期物业服务合同到期后，晋愉物业公司仍在该小区持续提供物业服务，上诉人在一审中也明确认可截止2019年4月被上诉人仍在为案涉小区提供物业服务，与小区全体业主形成事实物业服务关系，故至2019年4月晋愉物业公司与小区全体业主的权利义务仍参照原前期物业服务合同的约定。上诉人称收取物业费的截止时间应为2019年3月，但并未提供物业服务合同签订后案涉小区实际已由新的物业服务企业提供物业管理服务的证据，故其主张有违诉讼中禁止反言原则，本院对此不予采信。晋愉物业公司在一审中举示了公摊电费明细，其上载明的每月公摊电费金额符合常理，一审法院据此主张并无明显不当。根据前期物业服务合同约定，业主应当自开发商通知接房时缴纳相关物业费用，而上诉人与房屋开发商之间的房屋买卖合同关系，与本案所处理的物业合同纠纷不是同一法律关系，故相关纠纷不能成为上诉人拒缴物业费的正当抗辩理由，本院对其上诉理由不予采纳。晋愉物业公司通过上门张贴的方式向张元勇催收物业费，构成诉讼时效的中断，晋愉物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上所述，张元勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1203元，由上诉人张元勇负担。本判决为终审判决。审判长  苏致礼审判员  芦明玉审判员  陈 华二〇二〇年八月二十七日（院印书记员陈涛