北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初2538号原告：杨明局，男，1962年1月5日出生，满族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：沈怀芹（杨明局之妻），1967年5月22日出生，汉族，住北京市密云区。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所北京市密云区兴盛南路**院**楼**－81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京铭源嘉琪商贸有限公司，住，住所北京市密云区西大桥路**十里堡镇政府办公楼**—783一社会信用代码91110228397749465R。法定代表人：杜文，总经理。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。原告杨明局与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京铭源嘉琪商贸有限公司（以下简称铭源嘉琪公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨明局之委托诉讼代理人沈怀芹，被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟，被告铭源嘉琪公司之委托诉讼代理人林琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨明局向本院提出诉讼请求：1.请求判令绿地京纬公司退还杨明局购房款244456元及利息（利息以244456元为基数，自2016年5月1日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.请求法院判令绿地京纬公司给付杨明局购房款300000元及利息（以300000元为基数，自2016年6月25日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）3.请求判令绿地京纬公司退还杨明局购房款237855元及利息（利息以237855元为基数，自2016年6月25日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、请求判令铭源嘉琪公司对购房款中的300000元及利息承担连带责任；5.本案诉讼费由绿地京纬公司、铭源嘉琪公司负担。事实和理由：2016年5月1日，杨明局与绿地京纬公司签订《绿地密云XX定购协议》，买受人为杨明局，销售房号X—X，建筑面积51.46平方米，原总房价1714456元，成交单价每平米23364元，2016年5月5日，杨明局向铭源嘉琪公司支付服务费300000元，该笔款项系在绿地京纬公司售楼处支付，享受300000元抵500000元房款的优惠，享受99折后成交总价1202311元。2016年5月1日杨明局向绿地京纬公司支付购房款244456元，2016年6月25日杨明局再次向绿地京纬公司交纳房款237855元。2017年7月，因绿地京纬公司以“商改住”名义进行虚假宣传，违规销售受到行政机关处罚，杨明局方知绿地京纬公司出售的房屋无商品房预售许可证和销售许可证，因此引发众多诉讼。为此杨明局为维护自身合法权益，诉至法院。请求法院判如所请。绿地京纬公司辩称，1、在解除双方合同关系的前提下，同意向杨明局退还房款482311元，不同意杨明局的其他诉讼请求；2、双方签订了商品房预约合同，约定在具备签订正式合同的条件下，由双方另行签订正式合同，绿地京纬公司未隐瞒相关事实，没有过错；3、如法院认定绿地京纬公司需要支付利息损失，应从合同解除之日的次日计算；4、铭源嘉琪公司收取杨明局的300000元服务费没有向绿地京纬公司交纳，我公司没有返还及赔偿义务。5.选房确认单显示，原总房价和成交总价之间并不体现原告主张的30万元服务费是购房款的一部分。铭源嘉琪公司辩称，我公司收取杨明局的300000元服务费其中100000元系北京睿天下新媒体信息技术有限公司收取，该300000元抵杨明局500000元房款，此款应由绿地京纬公司退还给杨明局，我公司不同意承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2016年5月1日，杨明局与绿地京纬公司签订《绿地密云XX定购协议》，该协议载明买受人为杨明局，销售房号X-X，建筑面积51.46平方米，原总房价1714456元，成交单价23364元/平方米，享受99折，成交总价1202311元。当日杨明局向绿地京纬公司交纳房款244456元，2016年5月5日，杨明局向铭源嘉琪公司交纳服务费300000元，2016年6月25日，杨明局再次向绿地京纬公司交纳房款237855元。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地XX违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）XX路X侧的绿地XX产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（X）X号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期X#-X#商业办公楼、X#-X#商业楼、X#-X#商业办公楼、X#-X#商业楼、X#-X#商业楼、X#商业楼、X#-X#商业楼；二期X#商业楼（含配套公建），X#商业办公楼，X#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地XX产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处以收取的预付款1%的罚款。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。铭源嘉琪公司的前身为北京铭源嘉琪房地产经纪有限公司，2017年4月26日，经北京市工商行政管理局密云分局核准，北京铭源嘉琪房地产经纪有限公司名称变更为铭源嘉琪公司。上述事实，有双方当事人陈述、定购协议、收据、付款银行存根在案佐证，本院确认。本院认为，杨明局与绿地京纬公司签订的《绿地密云XX定购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3.26”购房政策，杨明局丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现杨明局共计向绿地京纬公司支付购房款482311元，对杨明局要求绿地京纬公司退还购房款并支付利息的诉求，正当合理，本院予以支持。利息的起算本院根据杨明局实际给付购房款的时间予以确定。对于本案涉及的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对2019年8月20日之后的利息标准予以相应调整。本案的争议焦点系杨明局向铭源嘉琪公司所交纳的300000元服务费如何定性及定购协议解除后该300000元服务费如何处理。根据杨明局提交的定购协议载明的房屋总价款与成交总价的关系，杨明局享受了绿地京纬公司推出的“30万抵50万”的定购房屋方案，杨明局有理由相信铭源嘉琪公司所收取的300000元系涉案房屋的房款，铭源嘉琪公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该300000元应认定为杨明局所交纳的定购涉案房屋的房款，铭源嘉琪公司收取300000元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，铭源嘉琪公司辩称收取杨明局300000元的其中100000元系北京睿天下新媒体信息技术有限公司收取，本案对此不予涉及，杨明局要求铭源嘉琪公司承担连带责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告杨明局与被告绿地集团北京京纬置业有限公司于二〇一六年五月一日就绿地XXX-X室形成的商品房预约合同关系。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告杨明局购房款七十八万二千三百一十一元并支付利息（利息以二十四万四千四百五十六元为基数，自二○一六年五月一日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；利息以三十万元为基数，自二○一六年五月五日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；利息以二十三万七千八百五十五元为基数，自二○一六年六月二十五日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告杨明局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千八百一十二元，由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付铁军二〇二〇年八月十七日书记员  王 艳