广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初2035号原告：广州市励拓房地产经纪有限公司，住所地广东省广州市天河区***********之自编04单元，统一社会信用代码914***********708C。法定代表人：朱某1。委托诉讼代理人：习江玲，系广东习法律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾晓明，系广东习法律师事务所律师。被告：佛山霆万房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区************，统一社会信用代码91440608MA5177WP2U。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：钱坤，系北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳慧婷，系北京大成（广州）律师事务所律师。原告广州市励拓房地产经纪有限公司（以下简称：励拓公司）诉被告佛山霆万房地产开发有限公司（以下简称：霆万公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，依法由审判员李林龙适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人习江玲、曾晓明，被告的委托诉讼代理人劳慧婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1．判令被告立即支付服务费（佣金）7857705.17元及违约金（以7857705.17元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准，自起诉之日起计算至全部款项清偿之日止）；2.本案诉讼费和保全费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为判令被告立即支付服务费（佣金）7857705.17元及违约金（以7857705.17元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准上浮50%，自2020年5月21日起计算至全部款项清偿之日止），其他不变。事实及理由：2019年4月21日，原告与被告签订《中介合作合同》，约定被告委托原告销售代理“阳光城丽景公馆”项目，被告在客户成交后支付原告相应服务费（佣金），委托期限自2019年4月21日起至2019年5月31日止。合同第七条第2款约定，被告承诺支付房屋销售合同价格的6.0%-6.5%（含税）作为原告的服务费（佣金），若经原告介绍的客户与被告完成网签《商品房买卖合同（预售）》超过90套（含本数）的，则服务费（佣金）整体跳点至6.5%（含税）计发，若达到网签90套后，发生客户退房且最终网签数不足90套的，服务费（佣金）整体跳点不再调整，但原告需退还该退房客户被告已支付的服务费（佣金）。2019年5月23日，为了“阳光丽景公馆”项目，原告与被告又签订了《【中介合作合同】补充协议》，约定将合同委托期限调整为2019年4月21日至2019年9月30日止。同时，补充协议第5条对合同第七条第2款服务费（佣金）的计提标准作了调整。2019年7月5日，原告与被告又签订了《【中介合作合同】补充协议二》，该协议第3条对补充协议一第5条关于服务费（佣金）的计提标准又做了部分调整。2019年8月16日，原告与被告继续就销售本项目又签订了《【中介合作合同】补充协议三》，约定增加奖励佣金，即在2019年8月15日至2019年8月31日期间，凡成交的佣金点数按合同及补充协议、补充协议二约定不变，同时双方约定在上述期间成交的，每成交一套单元增加1万元／套奖励佣金（含税）。2019年8月27日，原告与被告继续就销售代理本项目再一次签订了《【中介合同合同】补充协议四》，将被告委托销售房源调整为2#、3#、6#、7#住宅。2019年9月7日，原告与被告就本项目再一次签订了《【中介合作合同】补充协议五》，约定双方同意将补充协议二第3条第（2）款的佣金计提标准进行了调整。2019年10月6日，为了本项目原告与被告签订了《【中介合作合同】补充协议六》，将合同委托期限调整为2019年4月21日至2019年12月31日止，并约定在2019年10月6日至2019年12月31日期间，每成交一套单元增加1万元／套奖励佣金（含税）。合同及六份补充协议最终约定佣金支付时间，若客户为按揭付款的，在客户完成网签《商品房买卖合同（预售）》并向被告支付20%-30%首期款，被告按80%比例结算第一笔服务费（佣金）给原告，在客户银行贷款放款到账后被告支付剩余服务费（佣金）给原告；若客户为一次性付款的，在客户完成网签《商品房买卖合同（预售）》并向被告支付全部购房款的，被告按100%比例结算服务费（佣金）给原告。委托期限内，原告转介的房源有200套，其中已经被告确认原告成功销售的房源为179套，剩余21套房源被告尚未确认原告已成功销售。根据合同约定以及原告的销售业绩核算，被告应向原告支付的服务费（佣金）为10720382.59元，其中已经结算支付的服务费（佣金）数额为497628元，已达到结算支付条件而未支付的服务费（佣金）数额为7857705.17元。原告多次要求被告支付已达到结算支付条件而未支付的服务费（佣金），但截至原告起诉之日，被告未就该部分向原告支付任何服务费（佣金）。被告霆万公司辩称：被告认为原告主张的148套房屋的佣金总额与实际不符，且付款条件没有成就，简要作5点答辩：1.在委托期限内，原告实际推荐的房源是187套，而非起诉状中陈述200套，被告已支付的佣金是597702元（涉及12套房源），非起诉状中陈述497628元；2.本案争议的148套房源原告只提供了明细表，而没有提供其他证据证明满足结算条件，原告提供的明细表不能作为双方结算的依据，根据补充协议四第一条的规定具体佣金应该以双方确认的请款单为准；3.原告主张的148套房源的佣金总额与事实不符，在148套房源当中7-2508、7-2301这两套房源不符合中介合同第一条第二款规定，不应当算入原告的业绩，原告无权主张该两套房源的佣金；4.截止目前，原告并未向被告提供中介合同及交易习惯所要求的发票、请款申请单、验收确认单等结算文件，付款条件未成就，被告有权不向原告支付佣金；5.如上所述，本案的付款条件没有成就，被告不存在逾期付款的事实，不应当支付违约金，原告当庭变更了诉讼请求，提高了违约金支付比例，被告认为原告主张的违约金过高，中介合同没有约定逾期付款的违约责任，其次原告没有及时按约定提供付款资料也存在过错，再次原告提交的证据也无法证明被告存在逾期付款的行为，因此原告诉请从2020年5月21日起按LPR上浮50%计算违约金没有事实和合同依据，不应支持。根据原、被告提交的证据并结合原、被告的陈述、举证、质证、辩论，本院对本案事实认定如下：原、被告之间存在委托代理销售合同关系，双方自2019年4月21日签订《中介合作合同》以后，又陆续签订了六份《补充协议》，约定双方合作时间为2019年4月21日至2019年12月31日，并对双方的权利义务均作出了明确的规定。签订《中介合作合同》及《补充协议》期间，原告替被告销售了部分房源，其中涉及本案的有148套房源，双方对于其中146套房源由原告代为销售且服务费（佣金）的计算方式及数额并无异议，但被告认为原告未能提供发票、请款申请单、验收确认单等结算文件，故付款条件尚未成就，被告拒绝支付该服务费（佣金）给原告。对于7-2508（佣金59345.74元）、7-2301（佣金72671.12元）两套房源，原告认为属于其代为销售，被告应给付该两套房源的服务费（佣金），但被告认为该两套房子不符合《中介合作合同》第一条第（2）款规定，不应当算入原告的业绩，原告无权主张该两套房源的服务费（佣金）。经查，《中介合作合同》第一条第（2）款规定：若在本合同到期或提前终止后的30天内，甲方（被告）与在合同期间首先由乙方（原告）介绍的经甲方书面确认的乙方客户签署有效买卖合同的，并按照买卖合同约定支付定金及首付款的，且由乙方负责洽谈的，则甲方应根据本合同的规定向乙方支付相应的（服务费）佣金。另查，案涉7-2508房客户刘笑连在2019年11月23日认购，在2020年2月18日签署商品房买卖合同。案涉7-2301房客户李汶伍、赵秀娟在2019年8月28日认购，在2020年2月17日签署商品房买卖合同。2020年4月9日，被告在《关于阳光城丽景公馆项目确认中介励拓未结算的佣金明细表》中对包括7-2508、7-2301两套房源在内的148套房子的佣金总额7857705.17元进行盖章确认。本院认为，本案属于商品房委托代理销售合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原告可主张的服务费（佣金）数额；二、原告可主张的案涉服务费（佣金）的给付条件是否已经成就。对此本院分析如下：关于原告可主张的服务费（佣金）的数额问题。因原、被告双方对其中146套房源的服务费（佣金）的数额并无异议，只是对案涉的7-2508、7-2301两套房源的服务费（佣金）存在争议，故本争议问题的实质是原告能否对案涉的7-2508、7-2301两套房源主张服务费（佣金）。7-2508、7-2301两套房源均是由原告在与被告约定的合作时间内负责洽谈并签订认购书，但签署商品房买卖合同的时间均是在双方合同终止30天以后，根据《中介合作合同》第一条第（2）款之规定，保护期为合同终止后30天，案涉7-2508、7-2301两套房源确实已经超过了双方约定的保护期，但被告于2020年4月9日在《关于阳光城丽景公馆项目确认中介励拓未结算的佣金明细表》中对案涉的148套房源可主张的佣金进行盖章确认，表明其对案涉的7-2508、7-2301两套房源应支付佣金给原告并无异议，故原告可主张包括7-2508、7-2301两套房源在内的148套房源的佣金7857705.17元。关于原告可主张的案涉服务费（佣金）的给付条件是否已经成就的问题。被告已经于2020年4月9日在《关于阳光城丽景公馆项目确认中介励拓未结算的佣金明细表》中盖章确认，表明其对原告主张的7857705.17元佣金已经符合给付条件并无异议，但其又以原告未能提供发票、请款申请单、验收确认单等结算文件而拒绝支付案涉的佣金。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，后履行一方可以行使先履行抗辩权，但先履行抗辩权中的“当事人互负义务”，要求双方债务必须是具有对价关系的。委托代理销售合同中对价关系的债务应该是代理人的代理销售义务和委托人的支付服务费（佣金）义务。本案中，原告提供发票、请款申请单、验收确认单的义务，只是委托代理销售合同中的附随义务，在原告已经履行了给被告代理销售房屋的主要义务后，被告不能以原告单纯违反开具发票、提供请款申请单、验收确认单这一附随义务为由行使先履行抗辩权，从而拒绝支付服务费（佣金）。故被告应支付佣金7857705.17元给原告。关于逾期付款违约金。因双方在《中介合作合同》及六份《补充协议》中均未对逾期付款违约金作出明确约定，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款关于“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定及《中华人民共和国合同法》第一百七十四条关于“法律对其他有偿合同有规定，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”的规定，本案虽然不是买卖合同，但可参照买卖合同中关于逾期付款违约金的规定，故原告可主张的逾期付款违约金为：以7857705.17元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自起诉之日（2020年5月29日）起计算至实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告佛山霆万房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付服务费（佣金）7857705.17元及逾期付款违约金（以7857705.17元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年5月29日计算至实际给付之日）给原告广州市励拓房地产经纪有限公司；二、驳回原告广州市励拓房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序减半收取诉讼费33402元，诉讼保全费5000元，合计38402元（原告已预交），由被告佛山霆万房地产开发有限公司负担，被告应于支付判项确定的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李林龙二〇二〇年八月二十一日书记员  仇秀静