青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1342号上诉人(原审被告)：汪银魁，公民身份号码×××，男，藏族，1970年1月18日出生，住湟中县。被上诉人(原审原告)：青海盈田置业有限公司，统一社会信用代码916301216985452478，住所地青海省大通县北川工业园。法定代表人：樊国婷，总经理。委托诉讼代理人：李信善，青海汇元律师事务所律师。上诉人汪银魁因与被上诉人青海盈田置业有限公司（以下简称盈田公司）物业服务合同纠纷一案，不服青海省湟中县人民法院（2020）青0122民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪银魁上诉请求：一、撤销原审判决，驳回盈田公司一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由盈田公司承担。事实与理由：汪银魁与盈田公司于2017年协议约定2011年至2017年的物业费与汪银魁的房屋泡损费相互折抵，故汪银魁只应当支付盈田公司2018年至2019年的物业管理费用1257.41元，一审法院判决认定汪银魁支付盈田公司2010年9月至2019年12月的物业管理费6420.6元，系基本事实查明不清，应当依法改判。2009年9月9日，汪银魁购买了位于西宁市湟中县多巴镇多巴街95-A号夏都家园的房屋，由盈田公司提供物业服务，物业费为0.4元／㎡。由于盈田公司在提供物业服务过程中未能尽到应尽义务，导致下水道结冰，致使汪银魁的房屋在2010年初下水道堵塞后被污水浸泡，至今无法正常入住，汪银魁多次找盈田公司协商要求恢复原状，后于2017年盈田公司与汪银魁之间协议约定汪银魁自己对浸泡的房屋予以修复，修理费与2011年至2017年的物业费相折抵，故汪银魁只应当支付盈田公司2018年至2019年的物业费共计0.4元／㎡×130.98㎡×24月=1257.41元，一审法院判定汪银魁支付盈田公司2011年至2019年的物业管理费系基本事实查明不清，应当依法改判。二、汪银魁的车辆于2018年年底分两次典当于聚丰典当优车聚二手车当铺，车辆一直未在小区内停放，汪银魁不应当支付盈田公司2018年至2020年的停车费，故一审法院判决汪银魁支付盈田公司临时停车费2595元，系基本事实查明不清，应当依法改判。盈田公司辩称，汪银魁房屋泡损的事实形成于盈田公司进驻夏都家园小区之前，且已向汪银魁释明其应当向建设单位主张房屋浸泡的损失，盈田公司未承诺过以物业费折抵房屋泡损费。盈田公司一审提交的小区车辆进出记录完整的记载了汪银魁名下车辆进出该小区的时间及产生的停车费，数据可靠，一审判决正确，请求予以维持。盈田公司向一审法院起诉请求：1、判令汪银魁支付拖欠的物业管理费6420.6元，违约金2449.4元，共计8870元；2、判令汪银魁支付拖欠的停车费4960元；3、诉讼费由汪银魁承担。原审法院查明，2011年3月27日，青海盈吉建筑集团有限公司与盈田公司签订《前期物业管理委托合同》，委托盈田公司为湟中县多巴镇多巴南街夏都家园小区实行物业管理，提供服务，期限自2011年4月1日至小区业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同约定，盈田公司按下述建筑面积向业主收取物业服务费：其中住宅多层0.55元／月／㎡；小高层1.15元／月／㎡；高层1.45元／月／㎡。汪银魁系夏都家园小区A2号楼一单元122室业主，房屋面积130.98㎡。2010年9月29日至2017年5月1日，盈田公司按照每平方米0.4元的价格收取物业费，2017年5月1日至2019年12月31日，盈田公司按照合同约定的收费标准，以每平方米每月0.55元的价格收取物业费，以上合计6420.6元，汪银魁以盈田公司“涨价”未履行告知义务且管理服务差为由，至今未交纳。同时，汪银魁入住后，驾驶×××车辆进入小区临时停放，2018年1月2日至2020年1月，根据盈田公司收费岗亭系统统计，共产生临时停车费2595元，汪银魁至今未交纳。原审法院认为，盈田公司作为开发商青海盈吉建筑集团有限公司依法选聘的前期物业企业，经依法登记注册，取得提供物业管理服务和收取物业服务费的资格，即可依法从事核准的有偿服务性经营，双方签订的《前期物业管理委托合同》将盈田公司确定为湟中县多巴镇多巴南街夏都家园的物业管理公司合法有效，汪银魁以其不是合同当事人，不认可盈田公司为其物业公司的抗辩，因其未提供证据证明，缺乏事实和法律依据，故对其抗辩不予采纳。汪银魁在盈田公司提供物业管理服务的小区居住，接受了盈田公司提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，汪银魁应当按合同约定的0.55元／月／㎡标准，向盈田公司交纳相应的物业管理服务费。汪银魁入住后，前期盈田公司按每平方米0.4元计算收取汪银魁物业费，系盈田公司对权利的自由处分。后期盈田公司按每月每平方米0.55元向汪银魁收取物业服务费，符合《前期物业管理委托合同》约定的收费价格，不存在违规“涨价”行为，故盈田公司要求汪银魁支付2010年9月29日至2019年12月31日的物业费合计6420.60元，合法有据，予以支持。汪银魁拒交物业服务费的主张，理由不当，无事实和法律依据，不予采纳。盈田公司主张的违约金诉求，从双方争议以及汪银魁的辩论意见来看，确有不足之处，未能让业主完全满意，服务有待进一步完善，故盈田公司主张违约金的请求，原审法院不予支持。盈田公司请求汪银魁支付拖欠的临时停车费合计4960元，其中，×××停车费2595元，青0A55**停车费2365元的诉求，汪银魁亦认可×××系其所开车辆且存在未按时交纳停车费的情形，根据盈田公司提交的汪银魁停车费统计单统计所欠停车费2595元，予以支持。盈田公司主张的青0A55**停车费2365元的诉求，因其未能提供证据证明系汪银魁所开车辆的事实，且汪银魁亦不认可该车辆系其所有，故对该车辆的停车费2365元的诉求，原审法院不予支持。对汪银魁作为小区业主反映的问题，盈田公司应当高度重视，在今后的管理服务中进一步加强管理，提高物业服务水平，努力为小区业主创造一个干净、整洁的小区环境。综上，为平等保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条之规定，判决：一、汪银魁于判决生效后三日内支付盈田公司2010年9月29日至2019年12月31日的物业管理服务费6420.6元；二、汪银魁于判决生效后三日内支付盈田公司从2018年1月至2020年1月期间×××车辆的临时停车费2595元；三、驳回盈田公司的其他诉讼请求。二审中，汪银魁提交了其中国建设银行活期转账明细一份，其中2019年3月4日案外人陈×向汪银魁转账30万元，拟证明汪银魁于2018年7月至11月、2019年3月至11月分两次将×××车辆质押给聚丰典当优车聚二手车当铺，质押期间其从未驾驶该车辆。盈田公司对该证据的真实性不持异议，但认为仅从交易明细无法证明双方之间是否存在质押关系，不能证明未停车的事实。本院认为，汪银魁仅提交的银行转账明细仅能证明其于2019年3月4日收到转账30万元，因未提交×××车辆的质押合同，无法证明该笔款项即为车辆质押所得，对该证据不予采信。二审经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。一、关于汪银魁是否应当支付2011年至2017年的物业费及2018年至今汪银魁应交纳的物业费标准的问题。根据《物业管理条例》第二十一条的规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业管理委托合同。”该规定表明在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位可以选聘物业管理企业。故夏都家园小区的建设单位青海盈吉建筑集团有限公司在该小区业主大会未召开、业主委员会未成立之前选聘盈田公司为前期物业服务企业未违反有关规定,应为有效。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同,……对业主具有约束力。业主以其并非当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”即青海盈吉建筑集团有限公司与盈田公司于2011年3月27日签订的《前期物业管理委托合同》对涉讼小区业主具有约束力。盈田公司自2011年3月27日与青海盈吉建筑集团有限公司签订《前期物业管理委托合同》，盈田公司具备企业法人营业执照及物业管理服务企业资质证书,签订合同后该公司为夏都家园小区提供物业管理服务至今，与小区业主已形成了事实上的物业管理服务合同关系。根据《前期物业管理委托合同》约定，盈田公司可以按0.55元/月/平方米的标准收取汪银魁居住的多层楼房的物业费，盈田公司在2011年至2017年间以0.4元/月/㎡的标准收取物业费，系对其权利的自由处分。汪银魁自2011年入住夏都家园小区，作为业主接受了盈田公司提供的物业服务，故2011年至2017年汪银魁应以0.4元/月/㎡的标准交纳物业费。自2018年始，盈田公司调整物业费为0.55元/月/㎡，该收费标准并未高于《前期物业管理委托合同》约定的收费标准，符合合同约定，属于合理收费范围，汪银魁应以0.55元/月/㎡标准交纳2018年至2019年12月期间的物业管理费。汪银魁所持因房屋被水浸泡，其与原物业服务公司达成2011年至2017年的物业费与房屋被泡损失相折抵的协议，不应交纳上期间物业管理费，但就此主张盈田公司对不予认可，汪银魁也未提交证据证明，本院不予采信。根据青海盈吉建筑集团有限公司与盈田公司签订的《前期物业管理委托合同》第十条约定“前期物业管理服务期限为2011年4月1日至小区业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时...”故汪银魁应从2011年4月1日起向盈田公司交纳物业费，一审认定汪银魁应自2010年9月29日支付物业费不当，应予纠正，汪银魁应向盈田公司支付自2011年4月1日至2019年12月31日的物业费合计6106.3元。二、关于汪银魁是否应当支付车辆停车费的问题。汪银魁二审中主张其×××车辆于2018年7月至11月、2019年3月至11月分两次将×××车辆质押给聚丰典当优车聚二手车当铺，质押期间其从未驾驶该车辆，但其提交的2019年3月4日案外人陈×向汪银魁转账30万元的银行转账明细不能直接证明该车辆已被实际质押且在此期间从未在涉讼小区内停放的事实，且汪银魁二审中自述其在车辆两次质押空档期间曾在小区内停放二十余次，故其所持车辆未在小区内停放的上诉理由不能成立，不予支持。另，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，盈田公司应优先满足业主停车的需要，虽然占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，但盈田公司受委托收取停车管理费符合《前期物业管理委托合同》约定，因此盈田公司诉求收取停车费的诉求应予支持。盈田公司一审中提供的停车费统计单及每日出行记录系盈田公司单方制作，汪银魁不予认可，且盈田公司对汪银魁按临时停车标准收费，使汪银魁不能享受业主优先停车的待遇，盈田公司对业主应按《前期物业管理委托合同》约定收取停车管理费，该合同第十六条约定“停车位的权利人应按60元/月/个向乙方交纳停车位管理服务费…”以60元每月计算，且该计算标准未超过湟中县发改委（2010）98号文件小区对夏都家园小区停车费的批复中业主每月每辆停车费90元的标准，盈田公司应按60元/月标准计算汪银魁应交纳的停车费，即2018年1月至2020年1月期间×××车辆的停车费为60元/月/25月=1500元。综上，汪银魁上诉请求部分成立,一审判决认定基本事实清楚,适用法律准确,但具体数额计算错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:维持青海省湟中县人民法院（2020）青0122民初295号民事判决第三项；变更青海省湟中县人民法院（2020）青0122民初295号民事判决第一项为：汪银魁于判决生效后三日内支付青海盈田置业有限公司2011年4月1日至2019年12月31日的物业管理服务费6106.3元；变更青海省湟中县人民法院（2020）青0122民初295号民事判决第二项为：汪银魁于判决生效后三日内支付青海盈田置业有限公司从2018年1月至2020年1月期间×××车辆的临时停车费1500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费152元由汪银魁负担；二审案件受理费152元由汪银魁和青海盈田置业有限公司各负担76元。本判决为终审判决。审判长 陈志秀审判员 左志萍审判员 张 薇二〇二〇年八月十日法官助理 陈 倩书记员 李英华附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。