内蒙古自治区满洲里市人民法院民 事 判 决 书（2020）内0781民初102号原告（执行案外人）：刘某，1978年7月9日出生，住河北省张家口市。委托诉讼代理人：王春涛，内蒙古冠胜律师事务所律师。被告（申请执行人）：薛某1，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：董某（与被告系亲属关系），男，住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：薛某2（与被告系父子关系），住内蒙古自治区呼伦贝尔市。被告（被执行人）：张家口市某房地产开发有限公司。法定代表人：吴某。原告刘某1与被告薛某1、被告张家口市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王春涛、被告薛某1及委托诉讼代理人董某、薛某2到庭参加诉讼，被告某公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼过程中，被告薛某1以新冠肺炎疫情期间无法前往张家口市进行证据调取为由向本院申请延期审理。本院认为，新冠肺炎疫情属于可以中止诉讼的不可抗拒因素，于2020年4月22日对本案中止诉讼，于2020年8月18日恢复审理。原告刘某1向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除张家口市宣化区某房产的查封和执行；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年5月，刘某1承包被告某公司开发的“××××”小区项目中的外保温工程。2011年5月，某公司以位于张家口市××区(即现在房屋地址:张家口市××区),以523263元的价格折抵了部分工程欠款。2011年交房后，原告装修完成并居住至今。后为便于办理房屋登记手续，2015年5月15日原告与某公司签订了《商品房买卖合同》，某公司向原告收取了相应契税，但始终以各种理由未能给原告办理不动产登记。2019年，因被告薛某1申请对被告某公司强制执行，法院查封了涉案房产，原告提出执行异议，满洲里市人民法院作出（2019）内0781执异36号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，其通过以物抵债的方式购买涉案房屋，已交付全部房款，在2011年就占有使用房屋，且于2015年与被告签订了商品房买卖合同。原告多次催促被告办理不动产登记，被告以各种理由推诿，房屋未过户的原因不在原告，原告享有足以排除强制执行的权益。被告薛某1辩称，（2018）内0781执40号之七执行裁定书是合法有效的。被告请求查封的房产，是被告某公司的产权，与案外人没有法律上的关系。原告未办理房产登记手续，也未办理备案登记，应承担过错责任，请依法驳回原告的诉讼请求。被告某公司经传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交如下证据：证据一，2011年5月20日某公司与刘某1以房产顶账的协议1份，证明原告取得楼房为抵账房屋；证据二，2011年7月27日某公司为刘某1出具的收条1份，证明已经向某公司全额支付契税及公维金2万元；证据三，用水许可证复印件2页、水费缴纳发票1份；证据四，煤气证复印件1份；证据五，张家口市某服务有限公司、张家口某建设供热有限责任公司、张家口某有限责任公司某区客服服务中心出具的证明各1份、物业费收据1份，证实宣府大街某室住户刘某1业主从2011年5月20日顶账顶回房屋的物业费、暖气费等相关费用都交清，未拖欠；证据六，2015年5月15日某公司为原告出具的收据1份、商品房买卖合同1份，证明原告购买某室房款为523263元，同日即2015年5月15日某公司与原告签订商品房买卖合同；证据七，某公司出具的某西区保温工程结算单1份，证明某公司欠原告工程款524440元；证据八，刘某1与某公司签订的面积、地址、门牌变更认可书1份；证据九，宣化区某街街道办事处出具的证明1份，证明刘某2居××区；证据十，2020年1月7日某公司出具的情况说明1份,证实：刘某1、刘某2承包了该公司承建的某小区中外保温工程，2011年5月20日，该公司将本案争议房屋抵账给刘某1，用于折抵所欠工程款。为便于办理登记手续，于2015年5月15日双方签订商品房买卖合同，由于当时房管局查封小区导致买卖合同没有备案。2018年10月1日后能办理房本，因需要二次缴纳房屋契税，刘某1有异议，未能办理房本。证据十一，满洲里市人民法院（2019）内0781执异36号执行裁定书1份，证明原告曾提起执行异议；证据十二，张家口市宣化区人民政府办公室印发《关于解决房屋产权登记历史遗留问题的通知》，证明无法办理产权登记非原告自身原因。被告薛某1对上述证据不认可，认为原告交纳的房款是与某公司之间的关系，交纳的各种税费不能证明房屋产权问题。被告薛某1查封财产系某公司的产权，未办理过户原告有过错，应承担相应责任。经审查，原告提交的证据能够形成证据链，故对上述证据的真实性，予以采信。被告薛某1提交如下证据：满洲里市人民法院(2016)内0781民初408号民事判决书、呼伦贝尔市中级人民法院（2017）内07民终1495号民事判决书、满洲里市人民法院（2018）内0781执40号之七执行裁定书复印件各一份，证明某公司欠薛某1工程款510万元，在执行过程中，某公司不履行给付义务，经薛某1申请，法院将某公司名下的房屋予以查封。上述证据原告对其真实性无异议，本院予以采信。被告某公司未提交证据。通过原、被告陈述及对证据的质证认证，本院确认如下事实：位于河北省张家口市××区室房屋系由被告某公司开发建设。2010年5月，原告刘某1承包了某公司开发的某小区的外保温工程，某公司欠其工程款524440元。2011年5月20日，某公司与刘某1签订协议，某公司以房产顶账的方式，将位于河北省张家口市××区房屋以每平方米3900元的价格抵偿欠原告工程款。2011年7月27日刘某1向某公司支付契税及公维金2万元后，装修入住至今。2015年5月15日某公司与原告签订商品房买卖合同，并为原告出具购买某公寓1-6-1701室房款为523263元的收据1份。原告在占有房屋期间缴纳了物业费、暖气费、水费、煤气费等费用。由于当初房管局查封小区整栋楼，导致房屋买卖合同没有备案。2018年能办理房屋产权手续的同时，要求刘某1再交二次契税、维修基金等费用，刘某1不同意，没有交钱备案，未办理房屋产权登记。另查，薛某1与张家口市某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷执行一案，本院于2019年7月3日作出（2018）内0781执40号之七执行裁定书，将被执行人张家口市某房地产开发有限公司在张家口市××区房屋予以查封。案外人刘某1提出执行异议，本院（2019）内0781执异36号裁定书驳回其异议请求。本院认为，本案的争议焦点为案外人刘某1对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。原告与某公司签订以房屋折抵工程款的协议，某公司为原告出具了收到全部房屋价款和房屋契税、公共维修基金的收据，亦将房屋交付给原告，原告与某公司签订《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，且该合同系在法院查封涉案房屋之前，原告亦在2011年起即占有、使用该房屋，并及时交纳该房屋的各项费用，履行了该房屋的管理义务。张家口市宣化区人民政府办公室《关于解决房屋产权登记历史遗留问题的通知》及某公司出具的《情况说明》能够证明未办理过户登记的原因非原告过错。故原告请求解除张家口市宣化区××6-1701号房产的查封和执行房屋强制执行的诉讼主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：停止对位于张家口市××区房产的强制执行，解除对该房屋的查封；案件受理费100元，由被告薛某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  石 卉审 判 员  彭家珍人民陪审员  刘虹汛二〇二〇年八月二十七日书 记 员  王 晶附：本判决所适用相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。二、《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。三、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条:被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。