广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0306民初16315号原告深圳市资安物业开发有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道龙井社区新安二路**合和大厦602，统一社会信用代码914403007330438928。法定代表人韦文健。委托代理人左华，广东四为律师事务所律师。被告深圳市壹思维控股投资有限公司，，住所地深圳市宝安区新安街道新安二路资安商务大厦**6005统一社会信用代码914403003592207126。法定代表人周伟龙。被告周伟龙，男，汉族，1975年5月10日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，共同委托代理人石华磊，广东南龙律师事务所律师。原告深圳市资安物业开发有限公司诉被告深圳市壹思维控股投资有限公司（以下简称壹思维公司）、被告周伟龙返还原物纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行审理。原告的法定代表人韦文健、委托代理人左华，两被告的共同委托代理人石华磊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2017年7月12日，原告与被告周伟龙实际控制的深圳市壹源物业管理有限公司（以下简称壹源物业公司）签订了一份《资安商务大厦物业服务合同》，约定原告将其位于深圳市××××新安二路的资安商务大厦的物业服务委托给壹源物业公司，从2017年7月1日起至2020年6月30日止。从2017年7月底起，被告周伟龙利用其实际控制的壹源物业公司为资安商务大厦提供物业服务的便利条件，由被告壹思维公司非法占用了资安商务大厦一楼大堂面积约129平方米的房屋及顶楼（17层）面积为160平方米的房屋，用于被告壹思维公司前台品牌展示及办公之用。针对被告壹思维公司的上述非法占用原告房屋的事实，原告已申请深圳市宝安公证处予以证据保全，深圳市宝安公证处已经于2020年4月15日对上述事实予以证据保全。经原告比照其出租给其他租户的租金标准，上述一楼大堂市场平均租金标准为每月每平方米租金人民币200元，月租金约为人民币38,700元；顶楼市场租金标准为每月每平方米租金人民币70元，月租金约为人民币11,200元。经核算，被告壹思维公司非法占用原告上述物业至今，房屋占用费约为人民币1,646,700元，被告壹思维公司分文未付。原告与被告壹思维公司未订立任何书面、口头形式的租赁合同，被告壹思维公司占有使用原告上述房屋无任何事实和法律依据，属非法占用。被告壹思维公司的侵权行为事实清楚、证据确实充分，应立即停止侵权行为，向原告交付上述非法占用的房屋，并根据市场租金价格支付非法占用期间的房屋使用费。被告壹思维公司为一人有限公司，被告周伟龙为其唯一股东，故被告周伟龙应对被告壹思维公司所负债务承担连带清偿责任。原告诉求：一、判决被告壹思维公司立即向原告腾空交付位于深圳市××商务大厦××楼大堂129平方米的房屋及顶层(17层)160平方米的房屋；二、判决被告壹思维公司向原告支付上述房屋的占有使用费人民币1,646,700元及后续占有使用费（房屋占用费暂按每月人民币49,900元从2017年8月1日起计算至起诉日，并从起诉日起按每月人民币49,900元计算至上述房屋腾空交回原告止）；三、判决被告周伟龙对被告壹思维公司的上述所负全部债务承担连带清偿责任；四、诉讼费用由两被告承担。两被告共同辩称，被告壹思维公司没有占有使用涉案房屋，具体情况是涉案大厦一楼大堂是案外人壹源物业公司在使用，用于大堂的客户接待、人员来访登记、租户投诉建议等信息收集处理，以及对外来人员进行防疫检测、提供便民服务。被告壹思维公司的名称确实是粘贴在一楼大堂前台背景墙上，但这是壹源物业公司在2017年接管大厦之初，应原告的要求向租户催收租金时粘贴的，目的是避免被恶意拖欠租金的租户诋毁，基于壹源物业公司和被告壹思维公司是关联公司。关于19B实际上是涉案大厦的违章搭建，原告对此部分建筑物不享有物权。同时19B是根据原告和壹源物业公司约定用于物业管理办公用房以及用于物业员工休息、开会的场所，后来壹源物业公司应原告要求签订了19B的租赁合同，原告要求壹源物业公司支付部分租金。被告壹思维公司虽是一人公司，但并没有实际运营，一直是零纳税，不存在被告周伟龙与被告壹思维公司财产混同的可能性。通过原告提供的视频可以看出，涉案大厦的第17层的转角处设置有佛堂，有被告壹思维公司标志的前台以及被告壹思维公司标识的消防应急物资，也证明了实际上被告壹思维公司并没有实际使用原告所主张的区域，是壹源物业公司在大厦设置的客户接待、物业管理物资仓库。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。本案相关情况经审理查明，资安商务大楼位于深圳市××××新安二路，该楼的一共有18楼（另有地下室1楼），因风俗等原因，之前该栋大楼实际的17、18楼编号为20、21楼，也统称为19B。其中1至16楼每层楼均有房地产证，17至18楼是案外人耀陆公司自行建设的违章建筑，并无房地产证或其他合法报批报建手续，该栋大楼的权属人为原告。原告与壹源物业公司于2017年7月10日、7月12日签订了一份《物业管理服务合同》，约定壹源物业公司为原告提供资安商务大楼的物业管理服务，管理处服务中心办公室定在资安大厦第二十层办公。原告与壹源物业公司于2018年8月23日签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将资安商务大楼19B出租给壹源物业公司使用，出租面积共计437平方米（含公摊面积），每月租金为人民币30元每平方米，租赁期限为2018年7月1日至2020年6月30日。另查，被告壹思维公司是一人有限公司，被告周伟龙是其唯一股东。被告周伟龙在2018年7月24日至2020年8月14日期间系壹源物业公司的股东，占股51%。因双方对实际占有资安商务大楼一楼大堂及17、18楼的主体存在较大争议，本案承办人在未通知双方当事人的情况下，于2020年8月17日到资安商务大楼进行现场调查。调查过程发现一楼大堂除了前台外，在入门两侧各摆放了一张桌子，左手边的桌子是空置的，没有看到办公人员，右手边的桌子前方贴着“测温处”，系用于出入人员的体温测量、登记等，该桌子旁的办公人员出示的工作证显示其名字为周天龙，被告提交的社保证明显示该人员的社保由壹源物业公司购买。大堂前台的状况与被告提交的照片基本一致，摆放了物业人员的工作牌，工作牌上既有被告壹思维公司的标识和拼音“YiSiWei”，也有“壹源物业”的字样；还摆放了两台电脑显示器及电话等，两台显示器上显示的是停车场的监控画面；前台背景墙上贴着的是“壹思维控股客服中心”。口头询问前台的工作人员，自称是壹源物业公司的员工。乘坐电梯到16楼后，通过楼梯步行上17楼，门口和里面的玻璃门上贴着被告壹思维公司的标识和拼音“YiSiWei”，前台背景墙上也贴着“壹思维控股”。原告所主张的被占用的三间办公室位于露台正下方、通往露台楼梯的左侧，包括一间总裁办公室、一间会议室及一间休息室。现场见到被告周伟龙，本院对其及在场的另外两名工作人员钟锦颖、吴小梅进行了询问并制作了询问笔录。被告周伟龙称其即是被告壹思维公司的股东也是被告壹源物业公司的大股东，两家公司是关联公司，但被告壹思维公司并未实际经营，一楼大堂及17、18楼均是用于壹源物业公司办公的物业用房，被告壹思维公司并未实际占用，被告壹思维公司的标识是经过原告同意才粘贴的，因怕被租户骂作“黑物业”，保全名声才贴了被告壹思维公司的名称和标识；露台正下方的三间办公室确实不包含在原告与壹源物业公司的租赁范围内，但原告是同意免费给壹源物业公司使用的。钟锦颖称其是壹源物业公司的财务总监，其办公室位于18楼第2间办公室，工作内容主要是处理壹源物业公司的财务工作，并出示了其电子社保卡，其2019年3月至今的社保是由壹源物业公司购买。吴小梅称其是壹源物业公司的出纳，其办公室位于一楼大堂左侧办公室（即电梯对面），工作内容主要是收取租户的物业管理费，并出示了电子社保记录，其2019年4月至今的社保是由壹源物业公司购买。判决理由本院认为，原告以一楼大堂和17、18楼的背景墙、玻璃门等地方粘贴有被告壹思维公司的名称、标示及拼音为由，认为被告壹思维公司非法占有了一楼大堂和17、18楼，被告壹思维公司则主张实际占有上述物业的是其关联公司壹源物业公司。从双方的诉辩理由来看，本案最大的争议焦点在于实际占有使用一楼大堂和17、18楼的主体。本院认为，经本院实地调查，一楼大堂前台的状况与被告所主张及提交的证据基本一致，虽然大堂的背景墙粘贴了被告壹思维公司的名称，但大堂前台摆放的是停车场的视频监控电脑，里面的工作人员也是壹源物业公司的工作人员。原告称前台上的电脑是被告壹思维公司的，以前没有其他物品的，是发生纠纷后被告壹思维公司才放置的，但原告的该主张没有任何证据予以证明。且原告在起诉状、庭审时均主张一楼大堂被占用，而在庭后提交的书面意见中则主张一楼被占用的是前台（不含大堂面积）、一楼办公室及前台背后房间，面积也与起诉状及庭审陈述不一致。原告的上述主张前后不一致，也未提交充分证据证明所谓一楼办公室及前台背后房间是由被告壹思维公司实际占用，且壹源物业公司的员工吴小梅也称其办公室位于一楼大堂左侧办公室，故对原告关于被告壹思维公司占用其一楼房屋的主张，本院不予采纳。至于17、18楼，虽然前台背景墙、玻璃门等地方粘贴有被告壹思维公司的名称、标示及拼音，但经实地调查，实际使用者也是壹源物业公司。综上，原告未能举证证明实际占有使用资安商务大楼一楼大堂及17、18楼的是被告壹思维公司，且本院经实地调查认定应为壹源物业公司实际占有上述物业，故原告要求两被告返还上述物业并支付占有使用费，缺乏事实依据，本院不予支持。原告如认为自身合法权益被损害，可另行向壹源物业公司主张权利。判决结果综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告深圳市资安物业开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币9,810元、保全费人民币5,000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 杨  佳  玫二〇二〇年八月三十一日书记员 张  美  乔书记员 朱淑贤（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。