山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初2078号原告:曲桂霞，女，1979年2月16日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托代理人:刘明玺，男，1978年6月9日出生，汉族，住青岛市城阳区。被告:金日鹏，男，1988年9月11日出生，汉族，住内蒙古牙克石市。被告：青岛卓盛不动产经纪有限公司，住所地青岛市城阳区春城路**天安数码城**楼****。法定代表人：袁月芳，系公司总经理。委托代理人：冉小璐，山东良捷律师事务所律师。委托代理人：徐彤，山东良捷律师事务所律师。被告：李强，男，1989年6月21日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市灵璧县。委托代理人：徐彤，山东良捷律师事务所律师。原告曲桂霞与被告金日鹏、被告青岛卓盛不动产经纪有限公司、被告李强房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曲桂霞及其委托代理人刘明玺、被告青岛卓盛不动产经纪有限公司委托代理人徐彤、被告李强委托代理人徐彤、冉小璐到庭参加诉讼，被告金日鹏经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲桂霞诉称，2019年10月31日原告与被告金日鹏、签订了《房地产买卖合同》，原告购买被告金日鹏位于青岛市城阳区户房屋在原告支付了全部购房款140万元及居间费2.8万元等费用后，办理了房屋过户手续。2019年12月1日，原告委托装修工人对该房屋进行装修时，发现该房屋之前发生过严重的火灾事故。随后，经原告了解，该房屋发生火灾时间是在2017年，房屋发生过火灾的事实，在签订《房地产买卖合同》前，被告李强是完全知悉的，并且原告再三向被告李强核实该房屋之前有无重大问题，被告一直告知原告该房屋没有任何其他问题。上述由于火灾事故导致的房屋质量问题，虽然被告金日鹏只是进行了简单的掩饰处理，但仅凭肉眼也是无法判断的，只有在重新装修时才能看到问题所在，原告认为，原告支付了140万元购买被告金日鹏所有的104.24平方米的房屋，单价为13430.5元每平方米，该价格应是不存在火灾损坏问题的房屋，如果原告知道该房屋发生过火灾事故的事实，知道要对该火灾损坏的后遗事项进行大量维修防护，原告是不会购买该房屋的，被告对原告故意隐瞒房屋质量问题的事实，给原告造成了巨大经济损失。现请求判令：1、被告向原告赔偿经济损失10万元；被告退还原告居间服务费28000元；诉讼费用由被告承担。被告金日鹏未答辩。被告青岛卓盛不动产经纪有限公司辩称，被告卓盛公司作为案件当事人主体不适格。本案案由为房屋买卖合同纠纷，对应法律关系为房屋买卖合同关系，而卓盛公司与曲桂霞之间为居间合同关系，二者并非同一法律关系，卓盛公司并非该案房屋买卖合同的相对方，不应承担责任。卓盛公司已促成曲桂霞与金日鹏双方涉案房屋买卖合同的成立，曲桂霞也在涉案房屋买卖合同中确认卓盛公司已完成居间义务，因此居间服务费不应退还。卓盛公司对曲桂霞诉称的涉案房屋发生过人为纵火的严重火灾事故以及因火灾事故导致的房屋质量问题不知情，并不存在隐瞒重要事实的主观故意，卓盛公司并不存在过错，不应承担相应责任。《房地产经纪管理办法》对居间方法定义务的要求是须对房产权利的真实性及委托人的处分权限进行查验，从行业操作惯例来讲，居间方也没有义务和能力权限去查明交易房产是否发生过火灾，对于该房产是否发生过火灾，居间方获取信息的渠道也只能是依据交易主体的陈述，以及表面查看，并无调查取证是否发生过火灾以及通过破坏交易房产来调查是否有隐蔽质量问题的能力和权限。本案中，卖方金日鹏告知卓盛公司的是该房屋之前因给员工租住，因电褥子使用不慎起火，但仅仅是在刚冒火星之时就被扑灭，并未发生火灾，房屋无质量问题。卓盛公司多次与曲桂霞实地查看涉案房屋，也未发现有着火痕迹以及质量问题，曲桂霞诉称涉案房屋火灾发生的时间是2017年，距今已有3年之久，加之涉案房屋直到出售之前一直是员工正常居住使用，基于以上，卓盛公司相信金日鹏所述，认为电褥子刚冒火星被扑灭不属于重要事实，不影响合同订立，因此也不存在隐瞒重要事实的主观故意。卓盛公司作为居间方已经履行了法定和行业惯例所规定的谨慎注意义务，也已促成曲桂霞与金日鹏双方涉案房屋买卖合同的成立并完成过户，并不存在任何过错，有权利全额收取报酬。涉案房屋系毛坯房，如像曲桂霞所称在知道涉案房屋发生过火灾并需大量维修不会购买该房屋，那么在曲桂霞应在重新装修之初刚一发现之时就应当解除与金日鹏的买卖合同，而不会继续维修、装修扩大损失，现该房屋已装修完毕，可以印证该房屋是可以正常使用，无质量问题的，也印证了电褥子刚冒火星就被扑灭不属于影响合同的订立的重要事实，另外对于曲桂霞继续维修、装修扩大损失部分卓盛公司不承担责任。涉案房屋的瑕疵担保责任以及告知义务在于卖方金日鹏，不在于卓盛公司，因此即使涉案房屋如因质量等问题导致曲桂霞产生损失，也应由金日鹏承担，卓盛公司不承担责任。综上，鉴于卓盛公司作为居间方已经履行了法定和行业惯例所规定的谨慎注意义务，也已促成曲桂霞与金日鹏双方涉案房屋买卖合同的成立并完成过户，并不存在任何过错，有权利全额收取报酬不承担赔偿责任，因此请求判决驳回曲桂霞的诉讼请求。被告李强辩称，李强在涉案合同金日鹏代理人处签字，李强作为金日鹏代理人的代理权限仅为代金日鹏签署涉案房屋买卖合同，该合同的法律后果应由金日鹏承担，与李强个人无关。青岛卓盛不动产经纪有限公司与曲桂霞之间为居间合同，李强系青岛卓盛不动产经纪有限公司员工，李强提供的居间服务系职务行为，因此李强个人不应承担责任。其他答辩意见同青岛卓盛不动产经纪有限公司的答辩意见。经审理查明，2019年10月31日原告曲桂霞丈夫刘明玺与被告金日鹏通过被告青岛卓盛不动产经纪有限公司签订了《房地产买卖合同》，购买被告金日鹏位于青岛市城阳区户房屋，在原告支付了全部购房款140万元及居间费2.8万元费用后，办理了房屋过户手续，房屋登记在原告曲桂霞名下。2019年12月1日，原告委托装修工人对该房屋进行装修时，发现该房屋之前发生过严重的火灾事故。后经原告向被告金日鹏落实，被告金日鹏承认涉案房屋在2017年发生过火灾的事实，金日鹏在出售涉案房屋前已经告知被告李强。被告李强在签订涉案《房地产买卖合同》时向原告隐瞒了房屋失火的事实。上述事实，有原被告的当庭陈述及原被告提交的证据、庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告青岛卓盛不动产经纪有限公司作为居间人应当就有关订立合同的事项向原告如实报告，被告李强作为被告青岛卓盛不动产经纪有限公司的员工，其在知悉涉案房屋发生失火事实的情况下，在提供居间服务时故意向原告夫妇隐瞒足以影响订立合同的重要事实，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。因被告李强提供居间服务系履行职务行为，其行为后果应由被告青岛卓盛不动产经纪有限公司承担。被告金日鹏在本案中无过错，不承担责任。故原告要求被告退还居间服务费2.8万元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告要求被告赔偿经济损失100000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告青岛卓盛不动产经纪有限公司辩称其作为居间方已经履行了法定和行业惯例所规定的谨慎注意义务，已促成曲桂霞与金日鹏双方涉案房屋买卖合同的成立并完成过户，并不存在任何过错，有权利全额收取报酬不承担赔偿责任的主张，无证据证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告青岛卓盛不动产经纪有限公司于判决生效后十日内退还原告曲桂霞居间费28000元。二、驳回原告曲桂霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2860元，由原告曲桂霞负担2360元，被告青岛卓盛不动产经纪有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 刘         防人民陪审员 崔爱香人民陪审员于欢欢二〇二〇年八月七日书 记 员 韩    均    善