福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3116号 原告：福州宝晟物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路**外经贸广场****。 法定代表人：何新强，总经理。 委托诉讼代理人：慕天笑、周仲华，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被告：念霞婷，女，1991年4月30日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告福州宝晟物业管理有限公司（以下简称宝晟物业公司）与被告念霞婷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宝晟物业公司的委托诉讼代理人慕天笑、周仲华及被告念霞婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宝晟物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令念霞婷给付拖欠宝晟物业公司自2013年10月至2020年4月的物业管理费87637.86元，违约金30521元；2.判令由念霞婷承担本案全部诉讼费。 事实和理由：2013年10月16日，宝晟物业公司与福建龙江房地产开发有限公司签订《福建省前期物业合同》，约定由宝晟物业公司向念霞婷所居住的位于闽侯县xx提供物业服务，并约定从物业交付之日起念霞婷应按3元／平方米／月于每季度第一个月10日前向宝晟物业公司支付物业费及其他应缴的代收代缴费用。逾期支付物业服务费的，从逾期之日起每天按逾期费用千分之三计算违约金。念霞婷系宝晟物业公司提供物业管理的xx业主，该户业主房屋面积369.78㎡，自2013年10月至2020年4月未依据合同约定向宝晟物业公司支付物业服务费，共计87637.86元。宝晟物业公司同意调整违约金计算标准为2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算后违约金截至2020年4月1日为27583＋2938元。经宝晟物业公司多次催缴未果。 念霞婷辩称，不同意支付物业费及违约金，其由于2014年断供，2014年后由开发商支付的月供，其与福建龙江房地产开发有限公司在福州市仲裁委经过仲裁双方已经解除商品房买卖合同。开发商已经将房子收回并转卖他人，应由开发商承担物业费。 本院经审理认定事实如下：2013年10月16日，宝晟物业公司与福建龙江房地产开发有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定由宝晟物业公司为xx提供物业服务，物业管理服务费为低密度住宅（联排别墅）每月每平方米3元，物业服务费从本物业交付买受人之日起按季度收取，业主应于每季度第一个月10日前向宝晟物业公司支付物业服务费及其它应缴的代收代缴费用。不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经宝晟物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，从逾期之日起按每日按物业管理服务费的千分之三标准向宝晟物业公司支付违约金。出售房屋交付之日后的次月至本合同终止之日的当月发生的物业服务费，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担。物业发生产权转移时，原业主应当结清物业服务费，物业服务费结算至产权转移之日的当月止。 另查明，福建省闽侯县xx住宅原业主为念霞婷，该涉案房屋产权面积为369.78㎡，念霞婷于2013年10月2日办理了涉案物业的收房手续。2017年10月12日，福州仲裁委员会根据念霞婷与福建龙江房地产开发有限公司达成的调解协议作出［2017］榕仲裁字第424号裁决书，裁决解除念霞婷与福建龙江房地产开发有限公司于2011年3月1日签订的涉案房屋的预售合同号00100015《商品房买卖合同》，该裁决为终局裁决，自作出之日即2017年10月12日起发生法律效力。 本院认为，宝晟物业公司与福建龙江房地产开发有限公司于2013年10月16日签订的《福建省前期物业服务合同》合法有效,对宝晟物业公司以及xx的全体业主具有约束力。宝晟物业公司为涉案xx小区提供物业服务,念霞婷于2017年10月12日前系xx住宅的业主,理应按期缴纳物业服务费。念霞婷辩称2014年因断供开发商已回收房屋，不同意支付物业服务费，但根据其提供的[2017]榕仲裁字第xx号裁决书，其与福建龙江房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同于裁决书生效之日当日即2017年10月解除，且念霞婷在合同解除之后并未及时结清物业费，故对念霞婷该项抗辩意见，本院不予支持。因此，对于宝晟物业公司主张念霞婷向其支付拖欠的2013年11月至2017年10月的物业服务费53248.3元(3元/㎡·月×369.78㎡×48个月)的诉请,本院予以支持，超出部分，本院不予支持。 关于违约金的问题。因宝晟物业公司与念霞婷对物业管理服务费的缴纳产生争议未能协商解决，且本院对宝晟物业公司主张的部分物业费并未支持，故宝晟物业公司向念霞婷主张违约金无依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、念霞婷应于本判决生效之日起十日内向福州宝晟物业管理有限公司支付物业服务费53248.3元； 二、驳回福州宝晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2663元，减半收取计1331.5元，由念霞婷负担600元，由福州宝晟物业管理有限公司负担731.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 邱继莲 二〇二〇年八月十九日 法官助理 何雪金 书 记 员 陈世卿 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。