黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1002民初1634号 原告(反诉被告)：姚媛媛，女，1990年2月出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：杨宇，黑龙江曦晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹禄，黑龙江曦晖律师事务所律师。 被告：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区江南开发区八面通街**。 法定代表人：马金福，该公司董事长。 被告（反诉原告）：张晶，女，1980年3月出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：石保华，黑龙江学府（牡丹江）律师事务所律师。 第三人：牡丹江市泓信典当有限公司，，住所地牡丹江市西安区长安街** 法定代表人：张福清，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：石保华，黑龙江学府（牡丹江）律师事务所律师。 原告（反诉被告）姚媛媛与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园公司）、被告（反诉原告）张晶、第三人牡丹江市泓信典当有限公司（以下简称泓信公司）商品房销售合同纠纷一案。本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序,本院于2020年5月6日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚媛媛的委托诉讼代理人杨宇、被告世纪家园公司的法定代表人马金福、被告张晶、第三人泓信公司的委托诉讼代理人石保华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚媛媛向本院提出诉讼请求：1.判决确认二被告于2013年4月28日签订的商品房买卖合同无效，将诉争房屋（位于牡丹江市东安区××××小区×号楼×单元0207××号，建筑面积67.59平方米，房产图号370-490-1/3-3-0207××，不动产证号2019-00423××）的不动产登记恢复至初始状态；2.判决被告世纪家园公司协助原告对诉争房屋办理不动产权属登记手续；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告姚媛媛于2015年6月4日被告世纪家园公司签订《房屋优先认购权协议》，协议中约定被告世纪家园公司将位于牡丹江市东安区江滨广场东侧××××·×××小区内×号楼×单元×层0207××号商品房出售给原告，建筑面积67.54平方米，房屋总价款人民币30万元。协议签订后，原告依约于6月4日和7月21日分两次交纳了全部购房款项，被告世纪家园公司于2015年6月向原告交付了该房屋。原告从房屋交付时起一直居住使用诉争房屋至今并缴纳了各项水、电、燃气、取暖、物业、电梯费用。因被告世纪家园公司原因，迟迟无法签署正式商品房买卖合同，亦无法办理不动产权属证书。后原告得知，被告为从第三人泓信公司处借款，于2013年4月28日与第三人的工作人员、监事被告张晶签署了商品房买卖合同，被告张晶于2019年7月23日办理了不动产权属登记。原告认为，原告同被告世纪家园公司签署的房屋优先权认购协议具备了商品房买卖合同的主要内容，且原告已经支付全部购房款，应当认定为合法有效的商品房买卖合同。被告应当履行商品房买卖合同义务，协助原告办理涉诉房屋的不动产权属登记。二被告之间签订的商品房买卖合同名为买卖，实为借贷的担保，二被告之间不具有订立买卖合同的意思表示，被告张晶并未实际购买房屋、支付购房款。二被告及第三人在明知原告已经购买该房屋、交付全部购房款并已实际居住多年的情况下，恶意将诉争房屋登记至被告张晶名下，损害了原告的合法利益。故原告诉至法院。 被告世纪家园公司辩称，诉争房屋是抵押给第三人的，而被告张晶是第三人公司的工作人员，不是卖给张晶。 被告（反诉原告）张晶辩称，列为被告诉讼主体不适格，本案是合同纠纷案件，张晶和原告之间没有合同的关系，根据合同纠纷诉的基本原理，须基于合同相对性的原则，故张晶不应该作为本案的被告参加诉讼；被告张晶依法取得不动产物权，所以案涉房屋并不是因抵押非法取得所有权，而是以物抵债协议履行并经不动产登记机关确认的民事法律行为。 第三人泓信公司与被告（反诉原告）张晶的意见一致。 被告（反诉原告）张晶向本院提出反诉请求，要求：1.反诉被告立即停止侵害并立即腾空并向反诉原告返还位于牡丹江市东安区××××小区×号楼×单元×××室房屋;2.要求反诉被告赔偿反诉原告经济损失,自2019年7月23日起至原告返还房屋之日止按每月1000元标准赔偿经济损失；3.由反诉被告承担反诉诉讼费用。事实与理由：2019年7月23日，反诉原告依法取得了牡丹江市东安区××××小区×号楼×单元×××室房屋的物权,反诉被告侵占反诉原告房屋拒不返还。现反诉原告依法提出反诉诉讼请求，请依法支持。 原告（反诉被告）姚媛媛辩称，原告不同意被告张晶在本案提出的上述请求，本案的案由系合同效力纠纷和商品房销售合同纠纷，系债权纠纷范畴，而被告张晶提出的反诉请求包括停止侵害、返还原物、赔偿损失是基于物权而产生的，因此与原告提出的诉讼请求和事实之间不具有法律的关联，不能通过直接反诉的方式在本案当中合并审理，应当另行起诉；被告张晶反诉请求当中涉及的房屋物权所基于的事实和法律基础是其与被告世纪家园公司签订的商品房买卖合同，物权是合同行为的法律后果，合同是物权的基础，如果作为基础和前因的合同确认无效，物权登记自然也失去了相应的法律意义，其登记的效力也应当撤销，因此本案本诉的审理结果将会是反诉请求是否成立的前提和基础，因此首先应当解决本案的争议再解决被告的反诉请求，即使其另案起诉也应该中止审理，等待本案的审理结果；原告在本诉中已经陈述被告世纪家园公司和被告张晶之间的商品房买卖合同实际上是借款的抵押担保，不具备房屋买卖的真实意思表示，不具备合同成立生效的基本条件，且通过恶意串通的方式损害了原告的合法权益，应当归于无效，被告张晶提出的反诉请求都是基于无效的合同产生的架空的物权基础上提出的，因此其全部的诉讼请求均不能成立。 被告世纪家园公司称，诉争房屋就是抵押给第三人，机打合同开的是张晶名下，张晶是第三人的工作人员，现在已经办理房屋产权登记。 第三人泓信公司对反诉请求无异议。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告姚媛媛所举有争议的证据，本院认定如下： 1.证据一，房屋优先认购权协议一份、收据一份、中国建设银行转款凭条两份、户口簿一份。意在证明：2015年6月4日，原告的母亲罗岩代理原告同被告世纪家园公司签署房屋优先认购权协议，约定原告购买位于××××小区×号楼×单元×××号、建筑面积67.54平方米的商品房，房屋价格为30万元。该协议已经具备了商品房买卖合同的主要内容，双方之间的商品房销售合同关系合法有效，同年6月4日和7月21日，原告的父亲姚龙阁代表原告，通过建设银行转账的方式，将全部30万元购房款支付给被告世纪家园公司的财务人员朱田田，被告世纪家园公司向原告出具了购房款收据。 被告世纪家园公司对此份证据无异议。 被告张晶、第三人泓信公司对认购协议的形式要件没有异议，对证明问题有异议，该认购协议书不是商品房买卖合同，因协议中明确记载协议是为保证乙方即本案原告在被告世纪家园公司取得预售许可证之后及时与甲方即被告世纪家园公司就认购的房屋签订商品房买卖合同，由此可见该协议是商品房买卖合同的预约合同，而不是商品房买卖合同，所以协议不具有证明原告与被告世纪家园公司之间存在商品房销售合同关系的证明效力，同时协议当中另有约定如果被告世纪家园公司将认购房屋转卖他人如何承担违约责任的条款；对收据的形式要件和真实性及证明问题都有异议，该协议所标示的签署时间是2015年6月4日，但是收据当中关键的房屋信息除了楼号外都有明显的涂改，所以该收据和本案的关联性及证明的问题请求法庭不予采信；中国建设银行转账凭条两份，收款人非本案的被告世纪家园公司，该转账和本案的商品房优先权认购及原告与被告世纪家园公司之间均没有法律上的关联性，并且第二份转账凭条的标示时间是2015年7月21日，而收据是在2015年6月4日出具的，也就是被告世纪家园公司开具了虚假的收款凭证，同时两份转账凭条的金额也与优先认购权协议书标示的价款不符，所以上述的三组证据不具有依法排它的证实商品房预约合同的成立、生效，所以该组证据对原告的诉讼请求没有证明的作用；对户口簿无异议。 本院认为：此份证据为合法有效的书证，结合庭审调查能够证实原告购买诉争房屋并支付购房款的事实，故本院对此份证据予以采信。 2.证据二，业主手册一份、物业费收据十二张、电费凭证两张、电力公司档案查询记录十八页、水费凭证两张、用水清单一页、用气合同一份、燃气费凭证八张、取暖费凭证三张、对账单一份、数字电视服务协议一份、业务受理单一份、照片八张。意在证明：2015年6月4日原告购买房屋后，同日即办理了入住手续，一直居住使用并缴纳各项费用至今。原告系该房屋的实际购买人和居住人。 被告世纪家园公司对此份证据无异议。 被告张晶、第三人泓信公司对该组证据中有标示有原告姓名的证据的形式要件没有异议，但是对该组证据原告证明的问题有异议，上述的证据不能证实原告与被告世纪家园公司之间存在房屋买卖合同关系，因双方没有在被告世纪家园公司已经取得商品房预售许可证的情况下签订法定的商品房买卖本约合同，该组证据是用于存在相同类型、相同法定效力的合同的情况下用来甄别和判定哪份合同更具有优先效力的裁判参考标准，本案认购书与不动产权证书的物权效力级别显而易见，所以请求法庭对该组证据证明的问题不予采信。 本院认为：此份证据结合庭审调查能够原告欲证明的问题，本院对该事实予以确认。 3.证据三，房屋房产登记档案一份。意在证明：被告世纪家园公司为从第三人处借款，于2013年4月28日与被告张晶签订商品房买卖合同，该合同名为买卖实为借款的担保，双方不具备商品房买卖合同的真实意思表示，缺少合同关系成立的基本条件，合同不成立也不生效。同时，该合同文本内容不完整，没有关于付款时间、交付时间的约定，进一步印证双方不存在真实的房屋买卖合同关系。被告张晶办理该房屋预告登记的时间是在2015年11月，系原告买受房屋并居住使用半年之后，被告张晶办理该房屋的权属登记时间是2019年7月23日，预告登记和权属登记制度设定的前提是为了保障购房人的准物权和物权，因为被告张晶不是诉争房屋的购房人，二被告之间的商品房买卖合同是无效的应当恢复诉争房屋的初始登记状态。 被告世纪家园公司对此份证据无异议。 被告张晶、第三人泓信公司认为该组证据只是案涉房屋不动产登记的一部分，包括原告所陈述的缺失部分是没有完整调阅档案所致，在该档案当中缺失最重要的能够证明是被告世纪家园公司将房屋自愿登记到被告张晶处的关键证据即均有被告世纪家园公司签字盖章的不动产登记申请书和增量房申请表，原告的该组证据证实只是民事行为的初始阶段而不是最终的法律结果，预告登记在依法办理不动产权登记后已不具有实际意义，后行为已经取代了先行为，所以案涉房屋的不动产权取得是以物抵债的民事法律行为而不是所谓的债权的让与担保，故请对该组证据的证明问题不予采信。 本院认为：结合庭审调查能够证实，2013年4月28日，被告世纪家园公司向第三人泓信公司借款，被告世纪家园公司将包括本案诉争房屋内的13处房屋与第三人的工作人员张晶、韩梅以签订商品房买卖合同的形式，用于以上借款的担保，故本院对该事实予以确认。 4.证据四，信访事项处理意见书三份、信访询问笔录一份、送达回执一份、承诺书两份。意在证明：被告世纪家园公司与第三人之间是民间借贷关系，被告张晶是第三人的监事，二被告之间的商品房买卖合同并不是真实的房屋买卖关系，而是作为被告世纪家园公司向第三人借款的抵押担保。被告张晶在多次信访争议的情况之下，办理房屋权属证书，明显存在着法律上的恶意。 被告世纪家园公司对此份证据无异议。 被告张晶、第三人泓信公司对该组证据有原件的无异议，上述证据最终的结论大多是告知信访人走法律程序解决，并没有任何确认性内容所以该证据不能证实原告的主张，请求法庭对证明的问题不予确认。 本院认为：此份证据能够证实包括因诉争房屋在内的房屋被借款抵押引起上访问题，故本院对该事实予以确认。 5.证据五，工商信息一份、视听资料光盘三张。意在证明：被告张晶系第三人公司监事，案外人韩梅系第三人公司经理。2019年10月29日，案外人韩梅代表第三人公司与被告世纪家园公司、原告等实际购房人协商，其认可被告世纪家园公司与第三人公司之间是借款合同关系，并非真正的房屋买卖合同关系，诉争房屋只是借款的担保，并同意在被告世纪家园公司偿还借款的情况下配合诉争房屋登记至原告等实际购房人名下。 被告世纪家园公司对此份证据无异议。 被告张晶、第三人泓信公司对工商信息无异议，对视听资料有异议，无法证实视听资料中人员身份，不能证实原告欲证明问题。 本院认为：原告仅提供该视听资料无其他证据相佐证，无法证实视听资料中人员身份，故本院对此份证据不予采信。 6.证据六，情况说明一份。意在证明：出具人是丽水蓝天小区的其他业主，与原告的本案情形相似，证明原告等住户2018年起多次向有关的部门提出信访，要求办理房照，经有关的部门找到被告世纪家园公司及第三人协商未果，故提起诉讼。 被告世纪家园公司对此份证据无异议。 被告张晶、第三人泓信公司对形式要件和合法性有异议，虽然疫情是客观的原因，既然已经开庭审理，举证方就应当按照法律规定的形式依法向法庭提供证据，该证人证言出示形式不合法；即便情况说明签字的人员真实，上述人员均是与本案有相同情况的未依法签订商品房销售本约合同的人员，其与本案有相同的利害关系，所以上述人员的陈述因与本案有利害关系而带有个人的感情色彩；因该情况说明记载的内容和本案的诉讼请求、争议焦点及要件实事没有任何的证明力，综上请求合议庭对该情况说明不予确认，对证明的问题不予采信。 本院认为：此份证据仅能说明其他人员的情况，与本案的争议焦点无关，故本院对此份证据在本案中不予采信。 对被告世纪家园公司所举有争议的证据，本院认定如下： 借据一份。意在证明：被告世纪家园公司将诉争房屋抵押给第三人。 原告姚媛媛对形势要件和证明问题无异议，该证据明确陈述了被告世纪家园公司和第三人之间的借款关系，明确陈述了和被告张晶之间的抵押关系，并且在借据第二页明确记载到期不能还清本息以房屋抵偿借款的条款，这是法律所禁止的流押条款，同时被告世纪家园公司向第三人借款的利息是4%，明显违反法律的规定，故被告世纪家园公司和被告张晶之间既不是商品房买卖合同关系也不是到期债权抵债的关系，而是在借款之初就设立的流押条款，不产生任何法律效力。 被告张晶、第三人泓信公司质证认为，该证据只是借款的凭证，并不是被告张晶取得案涉房屋不动产权利的依据。 本院认为：此份证据经与原件核实为合法有效的书证，故本院对此份证据予以采信。 对被告张晶、第三人泓信公司所举有争议的证据，本院认定如下： 1.证据一，不动产登记申请书一份、增量房申请表一份。意在证明：被告世纪家园公司依法申请将案涉房屋的不动产权转移登记在被告张晶处。 原告姚媛媛认为，申请书当中被告世纪家园公司作为申请人，但至今日的庭审当中其仍然认定与被告张晶是抵押的关系，不是买卖的关系，不同意被告张晶办理房照。鉴于被告张晶取得被告世纪家园公司盖章申请书的过程和方式，不能证实被告世纪家园公司同意被告张晶办理房照，同时该申请作为房屋登记的程序性的文件，如果其商品房买卖合同确认无效，申请也失去其意义；增量房申报表无法看清印章的内容，并没有被告世纪家园公司的签字盖章，不能代表被告世纪家园公司的意愿，况且本案原告起诉的是合同效力纠纷，被告张晶在办理房照的行为与本案和原告无关。 被告世纪家园公司和原告姚媛媛的意见一致。 本院认为：结合庭审调查能够证实被告世纪家园公司与第三人签订抵账协议后将诉争房屋产权办理到第三人的工作人员即被告张晶名下，本院对该事实予以确认。 2.证据二，不动产权证书一份。意在证明：张晶于2019年7月23日依法取得案涉房屋的物权。 原告姚媛媛对形势要件没有异议，此证据和原告确认合同效力的诉讼请求无关，取得物权并不代表合同有效，如果合同无效，物权登记也应当被撤销。 被告世纪家园公司和原告的意见一致。 本院认为：结合庭审调查能够证实被告世纪家园公司与第三人签订抵账协议后将诉争房屋产权办理到第三人的工作人员即被告张晶名下，本院对该事实予以确认。 3.证据三，抵账协议一份。意在证明：2015年11月10日被告世纪家园公司和第三人口头协商以16套房屋以每平方米5000元的单价抵账给第三人，该证据为被告张晶依法取得以物抵债房屋不动产权的依据，所以案涉房屋并不是因抵押非法取得所有权，而是以物抵债协议履行并经不动产登记机关确认的民事法律行为。 原告姚媛媛认为，从抵账协议的内容看，和2013年4月28日也就是被告世纪家园公司举示的借据内容是一以贯之的，这些抵账房屋早于借款之时就已经设立了到期不能清偿就抵账的约定，所谓的抵账协议只是对借据的内容的继续履行和落实，仍然属于流押条款的范畴内，应当归于无效。同时该协议签订于2019年7月19日，此时原告已经购买居住房屋长达6年之久，多次通过信访等方式向有关的单位主张权利，被告世纪家园公司和第三人不可能不知道该房屋由原告购买和居住，在此情况之下仍然用原告购买的诉争房屋进行抵账，显然是恶意串通损害原告的利益。另外，被告世纪家园公司当庭只认可是抵押不是抵账，故此该协议产生的过程令人质疑，最后借款关系是被告世纪家园公司和第三人之间产生的，如果要抵账也应当抵顶给第三人，不应该抵顶被告张晶，被告张晶在抵账的协议当中没有任何的签字，如抵账是物权变动的基础，那么在进行物权登记时应当提交抵账协议，不应当提交商品房买卖合同，以上说明被告世纪家园公司和第三人之间实际上是借款关系，涉案房屋是借款当中的流押条款，被告世纪家园公司和被告张晶和第三人之间不是买卖也不是抵账。 被告世纪家园公司对此份证据有异议，作为法定代表人不清楚该协议。 本院认为：此份证据结合庭审调查能够证实被告世纪家园公司因未能偿还第三人欠款，其将包括本案诉争房屋在内的16套房屋抵账给第三人，并将诉争房屋产权办理到第三人的工作人员即被告张晶名下，本院对该事实予以确认。 4.证据四，商品房买卖合同一份、商品房买卖合同备案证明一份、预告登记证一份。意在证明：被告世纪家园公司在2013年4月28日向第三人典当借款时，以案涉房屋提供让与担保，已经签订商品房买卖合同并备案和不动产预告登记。原告和被告世纪家园公司签订房屋优先认购权协议时，案涉房屋已经不具备再行销售的法定条件。 原告姚媛媛认为，商品房买卖合同虽然签订于2013年4月28日，但并没有同时办理备案登记和预告登记，备案登记的时间是在2015年11月3日，预告登记证的时间是2015年11月10日，原告购买房屋的时间是在2015年6月4日，即原告购买房屋时，该房屋没有经过任何的备案登记手续，无法对抗原告的买受行为。被告张晶所主张的让与担保不能成立，在借款协议上已经存在了流押条款，应当认定无效，即使是让与担保其后果也应当是以担保物拍卖变卖实现担保权，而不能直接抵账。同时该份证据也能证明被告世纪家园公司和被告张晶之间不是以房抵账关系，因为商品房买卖合同签署在2013年4月28日，抵账协议是在2019年7月19日，如为抵账，应当在抵账协议签订之后再行签订商品房买卖合同，不可能买卖在先抵账在后，其实际上就是一个流押条款的实践，而且被告张晶并非借贷关系的出借人，以房抵账不应当将房屋顶给被告张晶，应当顶给第三人，所以被告张晶提出的抵账关系是不成立的。 被告世纪家园公司，在该份合同签订之后诉争房屋确实卖给原告并是现房交付实际使用。 本院认为：此份证据结合庭审调查能够证实被告世纪家园公司因未能偿还第三人欠款，其将包括本案诉争房屋在内的16套房屋抵账给第三人，并将诉争房屋产权办理到第三人的工作人员即被告张晶名下，本院对该事实予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年4月28日，被告世纪家园公司向第三人泓信公司借款，双方约定：“甲方：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司乙方：牡丹江市泓信典当有限公司。甲方向乙方借款人民币伍佰万元整,期限六个月，月利率为4%，暂收一个月利息20万元，借款本息的抵押担保物为黑龙江世纪家园房地产开发有限公司开发的东一条路菜园街南丽水蓝天小区开在我公司工作人员韩梅、张晶名下的13个住宅房，已开房产部门的机打商品房买卖合同，和黑龙江世纪家园房地产开发有限公司开具的房款收据。具体为：×号楼×单元××××室、房产图号：建筑面积6.54平方米,16/25层,每平方米房产报备价5400元,总房价36.47万元……。13个房产的面积合计为1506.15平方米,房收据总价为:1043.58万元,在我公司抵押按每平方3300元,如果到期不能还清本息，按每平方3300的价格抵偿我公司借款本息。同时约定甲方每月按时主动交息费,如发生欠息立即给乙方开丽水蓝天小区的每平米3000元以下的售房机打合同和收据作为利息保证。甲方保证此房产不存在权属和经济债务等问题。甲乙双方约定:在合同履行中如发生纠纷应先协商解决,协商不成的,在乙方住所地牡丹江市西安区人民法院进行法律诉讼裁决。如发生拖欠息费,除正常应交纳的息费外加收违约金,计算方法:逾期的前五天每天按本金的千分之五收取,五天后每天按本金的万分之五收取,逾期两个月还不交息费和违约金的,乙方开始处理抵押物。甲方要求将款项借款500万元,扣除当月利息20万元和另笔利息4万元后，剩余476万元,转入伏欣的工行卡:62220809030001439××的信用社370010121001436××。借款计息起始时间为款项转入时间。”2013年4月28日，被告世纪家园公司与张晶签订××××·×××小区内×号楼×单元×层0207××号商品房买卖合同，该合同于2015年11月3日在房产部门进行备案，并于2015年11月10日办理预告登记。 原告姚媛媛于2015年6月4日与被告世纪家园公司签订房屋优先认购权协议，协议约定被告世纪家园公司将位于牡丹江市东安区江滨广场东侧××××·×××小区内×号楼×单元×层0207××号商品房出售给原告，房屋总价款30万元。协议签订后，原告姚媛媛于6月4日和7月21日分两次交纳了全部购房款项，被告世纪家园公司于签订协议的同日向原告姚媛媛交付了该房屋。原告姚媛媛自房屋交付时起一直居住使用诉争房屋至今。 2019年7月19日，被告世纪家园公司因未能履行还款义务，与第三人泓信公司签订抵偿协议，主要内容为：“甲方:黑龙江世纪家园房地产开发有限公司乙方:牡丹江市泓信典当有限公司 甲方于2012年11月29日和2013年4月28日向乙方借款,用丽水蓝天16套房屋抵押,其中9套房屋开在韩梅名下、7套房屋开在张晶名下,2012年11月29日和2013年4月28日开出机打合同和收据。2015年11月10日经甲乙双方口头协商,以上16套房屋以每平方米5000元单价抵账给乙方,共计抵顶欠款1024.62万元。现因甲方债务原因,以上部分房屋被他人非法占用,所以甲乙双方将2015年11月份的口头协议进行文字化转换，以备诉讼时使用。”诉争房屋于2019年7月23日办理房屋产权登记，产权证号为黑（2019）牡丹江市不动产权第00423××号，所有权人为张晶。 本院认为，关于原告（反诉被告）姚媛媛要求确认二被告于2013年4月28日签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求。本院认为，被告世纪家园公司为向第三人泓信公司借款，将包括诉争房屋在内的13处房屋，以与第三人的工作人员张晶、韩梅签订商品房买卖合同的形式，用于借款担保，被告世纪家园公司与第三人泓信公司的该借款担保行为不违反法律规定，故对原告的该项诉讼请求不予支持。 关于原告（反诉被告）姚媛媛要求将诉争房屋的不动产登记恢复至初始状态，被告世纪家园公司协助原告对诉争房屋办理不动产权属登记手续的诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”第五十九条：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”本案中，被告世纪家园公司与第三人泓信公司的该借款担保行为虽不违反法律规定，但商品房买卖合同的备案时间及预告登记时间晚于被告世纪家园公司与姚媛媛之间的房屋买卖，基于公示公信原则姚媛媛的房屋买卖行为无过错，并且因未能履行还款义务被告世纪家园公司与第三人泓信公司签订抵偿协议，第三人用被告世纪家园公司的欠款转化为购买房屋的购房款以实现债权，在签订该协议时双方约定“现因甲方债务原因,以上部分房屋被他人非法占用,所以甲乙双方将2015年11月份的口头协议进行文字化转换，以备诉讼时使用”即双方应当知道本案诉争房屋已被出售给他人，第三人泓信公司与被告世纪家园公司行为已实际恶意损害了作为该房屋实际购买并居住使用的原告的利益，该抵账协议应当认定无效，第三人依据此抵账协议将诉争房屋登记在其工作人员即本案被告张晶名下，亦不能构成善意取得，故因抵偿协议无效其法律后果应为诉争不动产登记恢复至被告世纪家园公司名下。 《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原告与被告世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议是双方真实意思表示，合同的内容没有违反法律禁止性规定，原告已按约定支付购房款，该房屋优先认购权协议应认定合法有效，依法受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。原告与被告世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议是双方真实意思表示，合同的内容没有违反法律禁止性规定，应认定合法有效，依法受法律保护。本案中，原、被告签订房屋优先认购权协议，被告世纪家园公司亦应当全面履行协助原告办理涉案房屋不动产权登记的义务，故原告主张被告世纪家园公司协助办理涉案房屋不动产登记符合法律规定，本院予以支持。 关于被告（反诉原告）张晶要求原告（反诉被告）姚媛媛立即停止侵害并立即腾空并向反诉原告返还诉争房屋及赔偿反诉原告经济损失的反诉请求。本院认为：第三人泓信公司与被告世纪家园公司行为已实际恶意损害了原告的利益，抵账协议无效，第三人依据此抵账协议将诉争房屋登记在其工作人员即本案被告张晶名下，亦不能构成善意取得，故本院对被告（反诉原告）张晶的反诉请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十九条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张晶、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将被告（反诉原告）张晶名下，位于牡丹江市东安区××××小区×号楼×单元0207××号，建筑面积67.59平方米，房产图号370-490-1/3-3-0207××，不动产证号为黑（2019）牡丹江市不动产权第00423××号房屋的不动产登记恢复至被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司名下； 二、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司在取得诉争房屋产权后于十五日内协助原告（反诉被告）姚媛媛办理该房屋不动产权登记手续； 三、驳回原告（反诉被告）姚媛媛的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）张晶的反诉请求。 案件受理费5800元，由被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司、张晶负担，反诉费2900元，由被告（反诉原告）张晶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  穆海东 人民陪审员  张 宏 人民陪审员  张丽冬 二〇二〇年八月二十三日 书 记 员  张 宇