上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初9644号原告(反诉被告)：上海海狸数据科技有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路**。法定代表人：季殿宝，执行董事。委托诉讼代理人：陈志高，上海同本律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐伟，男，1967年12月31日出生，汉族，住上海市锦和路******。委托诉讼代理人：许乐，上海国创律师事务所律师。原告上海海狸数据科技有限公司与被告徐伟及反诉原告徐伟与反诉被告上海海狸数据科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告上海海狸数据科技有限公司的委托诉讼代理人陈志高、被告徐伟的委托诉讼代理人许乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海海狸数据科技有限公司(以下简称“海狸公司”)提出的诉讼请求：1、请求确认原、被告就上海市中山北路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋委托租赁合同》于2020年3月2日解除；2、判令被告退还原告房屋租赁押金人民币39000元(以下币种均为人民币)；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月24日，原告(原名称为：上海银亨资产管理有限公司)与被告签订《房屋委托租赁合同》，约定被告将系争房屋委托原告出租，委托租赁期限自2016年5月5日起至2022年5月4日止，委托租金为每月13000元，租金支付方式为每两个月支付一次，押金为39000元。合同另对租赁用途、委托管理费用、租金递增方式等内容进行了约定。合同签署后，原告依约履行义务。2020年1月因新冠疫情发生，致使合同目的无法实现，为避免不必要的经济损失，原告于2020年3月2日通过电话及微信方式通知被告解除合同，要求被告返还租赁押金。原告已于2020年3月11日腾退房屋，但被告拒不退还租赁押金39000元。故原告向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。被告徐伟辩称，双方签订的《房屋委托租赁合同》应于原告搬离之日即2020年3月11日解除。因原告根本违约擅自解除合同，导致双方的租赁合同终止，且原告的违约行为导致被告的实际损失已超出了押金的金额，故不同意原告返还押金的诉讼请求。反诉原告徐伟提出的诉讼请求：1、请求依法确认双方签订的《房屋委托租赁合同》于2020年3月11日解除；2、判令反诉被告支付2020年3月5日至2020年3月11日的租金3161.29元，逾期支付租金的违约金3161.29元，2020年1月和2月的空调费1278.20元，赔偿租金损失56000元(即提前解除合同违约金)、家具损失3000元，上述费用扣除被反诉人已交付的押金39000元后共计人民币27600.78元(若法院在本诉部分判决返还押金，则要求反诉被告支付上述费用共计66600.78元)；3、判令诉讼费由反诉被告负担。事实与理由：双方签订的《房屋委托租赁合同》约定，反诉被告应于每次房租到期前七天向反诉原告支付租金，逾期则按月租金日百分之一的标准支付违约金；若甲乙双方擅自解除本合同，应提前一个月以书面形式通知，违约方按月租金的三倍支付违约金。2020年3月2日，因反诉被告称因疫情原因无法正常经营而要求终止合同，反诉原告于次日短信告知反诉被告按违约条款处理，恢复房屋原状并结清空调费用。反诉被告对此未予同意。2020年3月11日，反诉被告在未完成房屋交接手续及结清空调费用的情况下搬离房屋。为避免扩大损失，反诉原告在反诉被告搬离后将房屋收回。房屋内多处物品发生人为损坏，房屋内部分家具遗失。反诉原告擅自解除合同构成根本违约，故请求法院判决如其诉请。反诉被告海狸公司辩称，同意支付2020年3月5日至同年3月11日的租金，欠付空调费用金额属实，同意从押金中扣除。因其于2020年3月2日通知反诉原告解除合同，且反诉原告一直以疫情期间无法出门为由拖延办理房屋交接手续，对于逾期支付租金并不存在过错，不同意支付逾期支付租金的违约金。反诉被告并非出于主观恶意解除合同，故不同意赔偿租金损失。交房时扶手耗损的情况属于正常磨损，不存在反诉原告主张的家具、墙面损失及楼梯磨损情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、徐伟为系争房屋权利人。二、2016年4月24日，徐伟(委托方、甲方)与上海银亨资产管理有限公司(受托方、乙方)就系争房屋签订《房屋委托租赁合同》，约定：甲方自愿将该房屋全权委托给乙方，并同意以乙方的名义出租及代收房租等相关事宜，且乙方有权以自己的名义与承租人签订“房屋承租合同”；甲方委托给乙方的房屋坐落在本市中山北路XXX号XXX室，该房屋建筑面积为44.05平方米；该房屋租赁期为陆年，自2016年5月5日起至2022年5月4日止；甲方于2016年4月25日前将该房屋交付给乙方使用；该房屋的装修、附属设施和设备状况见附件二《物业交验单》，甲、乙双方同意附件二作为甲方向乙方交付该房屋和乙方在委托期届满时向甲方交还该房屋的验收依据；甲乙双方约定该房屋委托租金为每月13000元，租金每贰个月支付一次，即26000元；每次租金于每次房租到期日前柒天支付；该房屋的租金贰年内不变，自第叁年开始，租金每贰年的月租金递增1000元；若乙方逾期支付租金的，则乙方应按月租金的日1%向甲方支付赔偿金(该房屋的押金月租金叁个月共39000元)；甲方同意如该房屋的实际出租高于合同约定的租金，差额部分作为乙方管理费，甲方同意不对差额部分主张权利；若乙方最终降低出租或超过了一定期限仍未将该房屋出租，其风险由乙方自行承担，无权就差额部分要求甲方补足；委托租赁期间，乙方应督促承租人合理使用并爱护该房屋及其附属设施；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收(参照附件二《物业交接单》)，并相互结清各自应当承担的费用；在本合同履行期间，非下列情况之一的，不得提前终止合同：在正常情况下，乙方逾期不向甲方交付租金累计超过两个月的(乙方发生迟延支付租金的，甲方应当在三日内以书面形式通知乙方，若乙方及时支付迟延的租金，且支付迟延支付部分的银行同期利息的，则不视为违约)；以上情形提前终止本合同的，一方应当书面通知另一方，若违反合同的一方支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；本合同之附件《物业交接单》《房屋维修责任明细》为本合同不可分割的一部分，具有同等法律效力；委托租赁期间，非本合同规定的情况，甲乙双方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，应提前一个月以书面的形式通知违约方并应按月租金的3倍支付违约金。附件二《物业交接单》约定，基本家具家电设施(现状)：冰箱、彩电、洗衣机、微波炉、抽油烟机、燃气灶(电磁灶)、热水器、沙发、茶几、电视柜各1个，床、书桌各2个，钥匙房门2把、信箱1把，电视遥控1个、空调遥控1个；备注中央空调(乙方需按月支付空调使用费用)。2016年4月25日加备注：1、餐桌+4把餐椅；2、沙发1只；3、松木床头柜2只；4、斯林百兰床垫1只；5、宜家床垫1只；6、两把书桌椅子；7、水卡1张+电卡1张。三、合同签订后，徐伟向上海银亨资产管理有限公司交付系争房屋，上海银亨资产管理有限公司于2016年4月25日向徐伟支付押金39000元，并按约支付房屋租金至2020年3月4日。四、2018年1月12日，上海银亨资产管理有限公司企业名称变更为上海海狸数据科技有限公司。五、2020年3月2日，海狸公司向徐伟发送短信表示：“因临疫情我司已无法正常经营，现告之(知)于2016年5月5日向您租借的房屋已无法正常缴纳租金，现特此提出终止合同，请您即日起30日内将押金退还。”次日，徐伟表示，“因承租方提前终止合同，按合同约定的相关违约条款处理。请及时交还房屋，并恢复原状态，结清空调费用。”六、2020年3月10日，海狸公司向徐伟发送短信表示：“因疫情期原因我司已经协商解除合同，目前我司已做好交房准备请于2020年3月11日上午11：00至系争房屋进行房屋交接，届时房东您带好押金39000元。请房东配合我司工作人员交接手续……”七、2020年3月11日，双方共同至系争房屋查看，徐伟提出房屋内存在家具被替换(客厅内的沙发变为摇摇椅、卧室内的沙发床被替换为一般的床、餐桌椅丢失两把)、设施损坏等情况(楼梯扶手和墙面有脱落、楼梯磨损严重、卧室门框损坏、门锁缺失、墙壁污损等)，故要求海狸公司就上述损坏进行赔偿并结清空调费用，海狸公司予以拒绝并自行离开。为减少损失，徐伟自行收房。审理中，关于合同中约定的房屋用途，徐伟称海狸公司提供的合同(打印版)中手写的“短租”二字系其自行添加，徐伟提供的合同中在房屋用途一栏内为空白，海狸公司提供的合同中该部分为其擅自添加。海狸公司表示，徐伟持有的合同可能在签订时漏填“短租”二字，从2016年承租系争房屋至今，徐伟清楚海狸公司将房屋托管后进行短租，即进行类似民宿的经营模式，行业内部指经营短期租赁。对此徐伟不予认可。双方合同已履行了四年，海狸公司仅因较短时间的疫情影响即要求解除合同不尽合理，疫情不足以导致合同解除。根据合同约定，海狸公司擅自解除合同应当承担相当于月租金三倍的违约金，且其应提前一个月以书面通知，故海狸公司应向徐伟支付相当于四个月租金的违约金。海狸公司表示，其转租给案外人的租赁合同于春节前即已到期，后来受疫情影响导致无法再另行出租，合同目的无法实现，海狸公司一直未将房屋对外转租成功，其不应当承担违约责任。以上事实，有《房屋委托租赁合同》、上海市房地产权证、短信记录、空调费发票、照片以及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。涉案的《房屋委托租赁合同》系原、被告真实意思表示，合法有效，各方应当按照约定行使权利、承担义务。现就本案本反诉双方争议焦点一并评述如下：一、本案中，海狸公司于2020年3月2日以疫情为由通知徐伟解除合同，但疫情并不足以导致租赁合同无法履行。事实上，自2020年3月24日起，上海突发公共卫生事件应急相应级别已由一级调整为二级。二、关于合同中房屋用途是否约定短租，从海狸公司提供的合同版本来看，“短租”二字系手写体添加，并未加盖校对章或双方签字盖章，而徐伟提供的合同版本并无“短租”二字，故本院认定应以徐伟提供的合同版本为准。海狸公司称徐伟清楚其将房屋托管后进行短租(经营民宿)之意见未提供证据予以证明，本院对此不予采纳。海狸公司在双方的租赁期间提前退租的行为构成违约，应向徐伟承担相应的违约责任。三、关于合同的解除。依照法律规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。本案中，原、被告双方对合同解除不持异议，本院对此予以确认。关于合同解除时间，因海狸公司于2020年3月11日在与徐伟就家具遗失、设施损坏等赔偿事宜协商未果的情况下自行离开，徐伟为减少损失收回系争房屋，故双方的租赁合同应于2020年3月11日解除。四、《房屋委托租赁合同》解除后的责任承担。海狸公司同意支付2020年3月5日至同年3月11日的租金，认可欠付空调费用金额，于法不悖，本院予以准许。故海狸公司应向徐伟支付2020年3月5日起至2020年3月11日止期间的租金3161.29元，并支付2020年1月至2月空调费1278.20元。针对徐伟主张的逾期支付租金的违约金，考虑到海狸公司于2020年3月2日即通过短信方式向徐伟作出解除合同之意思表示，疫情管控措施可能对双方办理房屋交接手续造成一定影响，本院对该项诉讼请求难以支持。根据合同约定，海狸公司擅自解除合同应按月租金的3倍向徐伟支付违约金，该违约金可以弥补徐伟的房屋空置损失，徐伟以海狸公司未提前一个月书面通知解除合同为由要求其承担相当于4个月租金的违约金之意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于家具损失，考虑到家具、装修的损坏部分系由于正常磨损导致，本院酌情确定海狸公司应向徐伟赔偿家具损失800元。根据合同约定及房屋租赁市场交易惯例，房屋返还时双方应当相互结清各自应当承担的费用，故本院对海狸公司要求徐伟返还房屋租赁押金39000元的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、一百一十七条之规定，判决如下：一、原告上海海狸数据科技有限公司与被告徐伟就上海市中山北路XXX号XXX室房屋签订的《房屋委托租赁合同》于2020年3月11日解除；二、被告徐伟应于本判决生效之日起十日内返还原告上海海狸数据科技有限公司房屋租赁押金人民币39000元；三、对原告上海海狸数据科技有限公司的其余诉讼请求不予支持；四、反诉被告上海海狸数据科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告徐伟自2020年3月5日起至2020年3月11日止的租金共计人民币3161.29元；五、反诉被告上海海狸数据科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告徐伟2020年1月和2月的空调费人民币1278.20元；六、反诉被告上海海狸数据科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告徐伟提前解除合同的违约金(租金损失)人民币39000元；七、反诉被告上海海狸数据科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告徐伟家具损失人民币800元；八、对反诉原告徐伟的其余诉讼请求均不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉受理费人民币775元，减半收取计人民币387.50元，由被告徐伟负担。反诉受理费人民币732.50元，由反诉原告徐伟负担人民币279.50元，反诉被告上海海狸数据科技有限公司负担人民币453元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 莹二〇二〇年八月十四日书记员 郑雪凝附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。