内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终3031号上诉人（原审原告）：闫韵文，女，1984年5月18日出生，公民身份号码：×××，汉族，市民，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：葛广军，内蒙古旭盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李震，男，1989年9月21日出生，公民身份号码：×××，汉族，农民，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：赖宁，内蒙古同实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于海勇，男，1972年9月29日出生，公民身份号码：×××，汉族，市民，住内蒙古自治区赤峰市。上诉人闫韵文因与被上诉人李震、于海勇确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院（2020）内0403民初974号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。闫韵文上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持闫韵文的一审诉讼请求，即判令李震、于海勇于2016年12月1日签订的《房屋买卖合同》无效。事实与理由：一、案涉房屋归上诉人闫韵文个人所有，一审判决认定案涉房屋属于夫妻共同财产错误。首先，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，房屋的产权证书是享有不动产所有权的证明。上诉人于2014年5月30日在房产登记机关办理案涉房屋产权变更登记，取得案涉房屋所有权证书，所有权证书明确记载“房屋所有权人：闫韵文，共有情况：单独所有”，即案涉房屋属于闫韵文单独所有。其次，上诉人与于海勇于2014年3月24日登记结婚，办理案涉房屋所有权证书虽然在婚姻关系存续期间，但所有权证书之所以明确记载“共有情况：单独所有”，就是对上诉人闫韵文与于海勇对婚姻关系存续期间所得的财产是归各自所有还是共同所有作出了明确约定，而且该约定是通过书面登记形式作出的。《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，约定应当采用书面形式。案涉房屋虽是在上诉人与于海勇婚姻关系存续期间取得，但却属于上诉人个人所有，不属于夫妻共同财产。故一审判决对案涉房屋所有权证书记载“共有情况：单独所有”视而不见，认定案涉房屋属于夫妻共同财产明显错误。二、一审判决认定“被上诉人对此房屋已进行装修”与客观事实不符。第一，案涉房屋目前的实际装修情况，均是上诉人取得案涉房屋所有权后进行的装修，于海勇与李震签订《房屋买卖合同》后，根本没有对案涉房屋进行装修。第二，李震在一审中也未提交任何证据证明其对案涉房屋进行了装修。一审判决在没有任何证据的情况下认定“被上诉人对此房屋已进行装修”明显错误，有意偏袒。三、一审判决适用法律明显错误。案涉《房屋买卖合同》的效力，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国婚姻法》第十八条、第十九条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条的规定，应认定无效。第一，于海勇出售的不是夫妻共同财产。本案中，于海勇出售案涉房屋的行为是否有效，案涉《房屋买卖合同》是否有效，首先要看所出售的房屋是不是夫妻共有财产。如前所述，依据《中华人民共和国婚姻法》第十九条的规定，案涉房屋虽然是在上诉人与于海勇婚姻关系存续期间取得，但却属于上诉人个人所有，不属于夫妻共同财产。于海勇与李震签订《房屋买卖合同》虽然在上诉人与于海勇夫妻关系存续期间，但于海勇出售的系上诉人个人财产，且上诉人对此不知情（因被上诉人于海勇的隐瞒）、不认可，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条，该《房屋买卖合同》无效。第二，被上诉人李震不是善意第三人。即使按照一审判决认定的“案涉房屋属于夫妻共同财产”，那么认定案涉《房屋买卖合同》是否有效，还要看李震是否为善意第三人。本案中，李震显然不是善意第三人。1.李震作为买受人未尽到注意义务。李震作为买受人应审查房屋所有权证书和出售人是否一致，有无共有人登记。本案中，案涉房屋所有权证书明确记载“房屋所有权人：闫韵文共有情况：单独所有”。该信息不存在任何隐蔽性，且李震一审当庭陈述其没有查看房屋产权证书，仅凭于海勇的介绍即与其签订了案涉《房屋买卖合同》。2.上诉人对于海勇将案涉房屋出售给李震的事实是不“明知”的。通过本案的一审庭审可以明确，上诉人知道本案所涉房屋出售给李震的事实是2019年8月26日李震给上诉人打电话时，在此之前因于海勇的隐瞒，上诉人是不知情的。而且，按2019年8月26日李震给上诉人打电话的通话内容，根本无法得出一审判决认定的“原告（上诉人）也未表示对出售房屋不知情”。本案中，案涉房屋登记上诉人名下，李震仅与于海勇一方签订合同，而且在没有得到上诉人授权的情况下，显然李震不是善意第三人，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，该种情况下即使“案涉房屋属于夫妻共同财产”，《房屋买卖合同》也属于效力待定合同，需要经过上诉人的追认，现上诉人起诉请求确认该《房屋买卖合同》无效，应依法予以支持。第三，被上诉人李震依法不能取得案涉房屋的所有权。如上所述，即使按照一审判决认定的“案涉房屋属于夫妻共同财产”，因被上诉人李震不构成善意，且案涉房屋没有办理登记手续，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条的规定，被上诉人李震也不能取得案涉房屋的所有权。上诉人可以另诉追回该房屋。基于上述事实和理由，上诉人认为，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请二审法院查明事实，依法撤销一审判决，判决被上诉人李震与于海勇签订《房屋买卖合同》无效。李震辩称，案涉房屋买卖合同合法有效，不存在无效情形，双方签订合同是对夫妻房屋行使处分权，李震占有房屋五年之久，上诉人从未向被上诉人主张权利，李震要求过户的时候，上诉人称在外地等回来后再说，也能证明上诉人以实际行为对案涉房屋的转让进行了确认，认可买卖合同的效力。于海勇辩称，同意上诉人的上诉意见。闫韵文向一审法院起诉请求：依法判令二被告于2016年12月1日签订的《房屋买卖合同》无效。一审法院认定事实：原告闫韵文与被告于海勇原系夫妻关系，于2014年3月24日登记结婚，于2017年3月3日登记离婚。夫妻关系存续期间，于2014年5月30日原告取得案涉房屋即平庄如意家园B区39栋412室的所有权。2016年12月1日于海勇与李震签订《房屋买卖合同》一份，“甲方：于海勇乙方：李震一、甲方将座落于××区卖给乙方，总面积42.41平方米，房产证号：×**，双方交易价格为人民币大写贰拾壹万元（预交定金壹拾肆万元整），剩余房款过户给乙方后一次性补齐。二、甲方将房屋所有权证及土地使用证等有关证件交给乙方办理过户手续，其一切费用由乙方承担。三、付款方式：在签此合同时，乙方先付给甲方拾肆万元。（小写：140000元）。…六、本房屋交易只有此一份合同，其他全部作废。七、此合同双方签字后生效，此合同一式二份，甲乙双方各执一份，自签字之日起即具有法律效力。”签订此合同时，李震给付于海勇房款140000元。李震于2015年9月搬入案涉房屋居住至今。李震与于海勇于2019年8月21日短信聊天记录显示，于海勇未提及此房屋买卖合同无效，2019年8月26日李震与闫韵文的电话中，提及房屋过户事宜，闫韵文称等回来后，到时候给李震打电话，亦未提及合同无效及对房屋买卖不知情等。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”2016年12月1日于海勇与李震签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，虽然案涉房屋房产证上登记所有权人是闫韵文，但该房产系闫韵文与于海勇夫妻关系存续期间取得，在二人对婚姻关系存续期间财产无特别约定情况下，应视为夫妻共同财产。签订买卖合同时间亦发生在于海勇与闫韵文夫妻关系存续期间，李震已交付房款140000元，余款70000元约定房屋过户时给付。原、被告签订的合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的合同无效情形，且李震已在案涉房屋居住四年，对此房屋已进行装修，原告及被告于海勇一直未提任何异议，被告李震给原告打电话提及办理房屋过户时，原告也未表示对出售房屋不知情。因此于海勇提出原告对其出售房屋不知情的说法与事实不符。基于民事活动要遵循诚实守信的原则，从维护交易活动的稳定出发，原告提出该合同无效的理由不能成立，一审法院不予支持。原告主张被告于海勇将案涉房屋出售给李震侵犯了原告的合法权益于法无据，二被告之间无恶意串通行为，被告于海勇提出与李震签订合同的事实一直对原告有所隐瞒，只有于海勇陈述无相关证据证实，不予认定。双方买卖合同约定过完户付清剩余70000元房款，因此被告于海勇提出因李震未付清余款，故不能办理过户的意见与合同约定不符，其辩解意见不能成立。综上，原告要求确认合同无效的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条规定，判决：驳回原告闫韵文的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，本案争议焦点为：李震与于海勇签订的案涉房屋买卖合同是否存在法定的无效情形。上诉人以房屋产权证书记载案涉房屋所有权为闫韵文单独所有为由主张案涉房屋为上诉人单独所有，于海勇无权处分，本院认为，案涉房屋系在闫韵文与于海勇婚姻关系存续期间购买，双方均认可在婚姻关系存续期间并未采用书面形式约定案涉房屋归闫韵文所有，故应认定该二人对婚姻关系存续期间的财产并无特别约定，上诉人亦无其他证据证实案涉房屋归其单独所有，故仅以房屋产权证书的记载来主张案涉房屋归上诉人单独所有并无法律依据。案涉房屋买卖合同签订于闫韵文、于海勇婚姻关系存续期间，从李震在一审诉讼期间所提交的电话录音可知，闫韵文对于于海勇将房屋卖给李震的事实知情且未提出反对意见，且李震实际占有使用案涉房屋多年，上诉人从未提出异议，故上诉人主张其对于于海勇处分案涉房屋不知情、于海勇系无权处分与客观事实不符。由此可见，于海勇与李震签订的《房屋买卖合同》为双方的真实意思表示，并无法定的无效情形，上诉人主张案涉《房屋买卖合同》无效没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，闫韵文的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人闫韵文负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐国坤审 判 员 张伟波审 判 员 韩尚达 二〇二〇年八月七日法官助理 徐少华书 记 员 刘应锦