江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终1251号上诉人（原审原告）：孙莉，女，1983年5月3日出生，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市。上诉人（原审原告）：陈国军（系孙莉丈夫），男，1973年12月10日出生，汉族，江西省宜春市人，住江西省樟树市。两上诉人的委托诉讼代理人：邹江平，江西新青年律师事务所律师。两上诉人的委托诉讼代理人：谢永健，江西新青年律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜春碧桂园投资有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区宜阳大道60号，统一社会信用代码：913609000634854128。法定代表人：谈建平，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱贤琴，该公司员工。上诉人孙莉、陈国军因与被上诉人宜春碧桂园投资有限公司（以下简称碧桂园公司）合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初4006号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月17日依法受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。孙莉、陈国军上诉称：请求撤销（2019）赣0902民初4006号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求，一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。一是一审判决认定上诉人未将债权转让事宜通知租户周绍勇，最终导致与周绍勇租赁合同解除，属于上诉人自身原因违约，属事实认定错误。首先，（2015）袁民一初字第3041号、3042号民事调解书第五条明确约定，上诉人于2016年8月2日前配合被上诉人与租户重新签订租赁合同。被上诉人应当基于该调解内容，有义务要与租户重新签订租赁合同，承接上诉人的权利义务，依约应当向租户履行出租义务。上诉人不应当承担违约金的赔偿，因为被上诉人在双方签订的民事调解书中已经同意向租户履行出租义务。租户的合同目的可以实现。不能实现的原因，完全是因为被上诉人擅自提高租金，该费用应由被上诉人承担。二是被上诉人应当支付2016年8月1日之前的租金435300元。依据民事调解书第五条，上诉人提供的（2018）赣09民终995号民事判决书中，租户亦认可2015年10月15日已将租金打款至上诉人。案涉商铺已经在2016年8月1日之前产生租金收益435300元，该收益应当由上诉人享有，但基于被上诉人原因导致上诉人无法享有该收益，该租金应当由被上诉人支付。被上诉人碧桂园公司辩称：1、上诉人提及因答辩人擅自提高租金导致租赁合同解除，无事实依据。首先，本案当事人于2016年7月26日签订民事调解书，解除商品房合同在前，租户周绍勇起诉解除租赁合同是2016年10月，上诉人在解除商品房合同应该已经知道或应当知道其行为随时可能导致周绍勇解除与其签订的租赁合同。其次，被答辩人违约未支付商铺合同价款，未能获得产权情况下，与租户签订租赁合同，且在上诉人解除与答辩人签订的买卖合同时，上诉人未将商铺租赁合同中的权利义务转让事宜告知周绍勇，最终导致上诉人与周绍勇租赁合同解除，是上诉人自身的违约行为导致，无权要求答辩人承担损失。2、上诉人无权要求答辩人支付2019年8月1日之前的租金435300元，民事调解条款是建立在租赁合同未解除情况下，由上诉人自行向租户收取，但后期租户因上诉人原因解除租赁合同，并非答辩人过错导致，是上诉人自身违约行为导致，上诉人无法向租户收取租金的责任不能由答辩人承担。孙莉、陈国军向一审法院提出诉讼请求：1、判令碧桂园公司向二人支付凤凰新都汇35幢301、401号商铺2016年8月1日之前的租金435300元并支付其他损失100900元；2、判令碧桂园公司支付违约金260000元；3、判令以796200元为基础，支付自2019年4月19日按年利率6%计算资金占用期间利息至还清全部款项止；以上两项金额合计796200元；4、本案诉讼费由碧桂园公司承担。一审经审理查明：碧桂园公司取得由宜春市房地产管理局颁发的宜春（2013）房预售证第Ｄ54号商品房预售（销）售许可证，进行商品房预售。2013年11月15日，陈国军与碧桂园公司签订了两份《商品房买卖合同》，其中合同编号为ＹＣ201311007428的合同约定：陈国军向碧桂园公司购买位于宜春市袁州区水蓝天凤凰新都汇35幢401号商铺，商铺总价9446031元。陈国军以按揭贷款方式付款，必须在签订合同时支付给碧桂园公司该商铺总房款的50.03%即4726031元，并向贷款银行办理按揭申请手续；在2013年12月15日前向碧桂园公司支付该商铺总价的49.97%即4720000元。《商品房买卖合同》第七款约定，陈国军未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，碧桂园公司有权解除合同，碧桂园公司解除合同的，陈国军按累计应付款的10%向碧桂园公司支付违约金。合同签订后，陈国军依约支付了商铺首付款4726031元给碧桂园公司，并将办理按揭贷款的材料交予碧桂园公司。因商铺银行贷款未审批，陈国军在2013年12月15日前未收到该商铺的剩余房款4720000元。2015年12月14日，碧桂园公司诉至法院，要求解除合同编号为ＹＣ201311007428的《商品房买卖合同》，并由陈国军向碧桂园公司支付违约金944603.1元。该案经该院主持调解，并于2016年7月26日作出（2015）袁民一初字第3041号民事调解书。协议内容为：原告陈国军与碧桂园公司一致同意解除双方于2013年11月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＣ201311007428）；碧桂园公司于2016年8月5日前返还原告陈国军已付购房款4726031元；碧桂园公司自愿放弃要求陈国军支付违约金的诉讼请求；陈国军自愿放弃要求碧桂园公司支付已付购房款利息的反诉请求；2016年8月1日前，诉争商铺的租金由陈国军收取；2016年8月1日起，诉争商铺的租金由碧桂园公司收取。陈国军于2016年8月2日前配合碧桂园公司与租户重新签订租赁合同，并将已收取租户的押金转给碧桂园公司，由碧桂园公司向租户开具收据。碧桂园公司逾期未返还原告陈国军购房款，则碧桂园公司还应向陈国军支付逾期利息（以已付购房款为基数，自2016年8月6日起至还清之日止，按银行同期贷款利率的双倍计算）。另一份合同编号为ＹＣ201311007426的合同约定：陈国军向碧桂园公司购买位于宜春市袁州区水蓝天凤凰新都汇35幢301号商铺，商铺总价10038982元。陈国军以按揭贷款方式付款，必须在签订合同时支付给碧桂园公司该商铺总房款的50.09%即5028982元，并向贷款银行办理按揭申请手续；在2013年12月15日前向碧桂园公司支付该商铺总价的49.91%即5010000元。《商品房买卖合同》第七款约定，陈国军未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，碧桂园公司有权解除合同，碧桂园公司解除合同的，陈国军按累计应付款的10%向陈国军支付违约金。合同签订后，陈国军依约支付了商铺首付款5028982元给碧桂园公司，并将办理按揭贷款的材料交予原告。因商铺银行贷款未审批，原告在2013年12月15日前未收到该商铺的剩余房款5010000元。2015年12月14日被告诉至法院，要求解除合同编号为ＹＣ201311007426）的《商品房买卖合同》，并由陈国军立即支付违约金1003898.2元。该案经该院主持调解，并于2016年7月26日作出（2015）袁民一初字第3042号民事调解书。协议内容为：原告陈国军与碧桂园公司一致同意解除双方于2013年11月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＣ201311007426）；碧桂园公司于2016年8月5日前返还原告陈国军已付购房款5028982元；碧桂园公司自愿放弃要求原告陈国军支付违约金的诉讼请求；原告陈国军自愿放弃要求碧桂园公司支付已付购房款利息的反诉请求；2016年8月1日前，诉争商铺的租金由原告陈国军收取；2016年8月1日起，诉争商铺的租金由碧桂园公司收取。原告陈国军于2016年8月2日前配合碧桂园公司与租户重新签订租赁合同，并将已收取租户的押金转给碧桂园公司，由碧桂园公司向租户开具收据。碧桂园公司逾期未返还原告陈国军购房款，则原告宜春碧桂园投资有限公司还应向被告陈国军支付逾期利息（以已付购房款为基数，自2016年8月6日起至还清之日止，按银行同期贷款利率的双倍计算）。2013年11月15日，孙莉与碧桂园公司签订了合同编号为ＹＣ201311007430的《商品房买卖合同》，合同约定：原告孙莉向碧桂园公司购买位于中山宜春碧桂园凤凰新都汇35幢107号商品房，商品房总价429019元。原告孙莉按按揭贷款方式付款，必须在签订《商品房买卖合同》时付该商铺总房价款的51.05%即219019元给被告，并向贷款银行办理按揭申请手续；在2013年12月15日前付该商铺总房价款的48.95%即210000元给被告。《商品房买卖合同》第七款还约定，原告孙莉未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，碧桂园公司有权解除合同，原告孙莉按累计应付款的10%向碧桂园公司支付违约金。合同签订后，原告孙莉依约支付了商铺首付款219019元给碧桂园公司，并将办理按揭贷款的材料交予碧桂园公司。因商铺银行贷款未审批，碧桂园公司在2013年12月15日前未收到该商铺的剩余房款210000元，遂于2015年12月11日诉至法院，要求解除双方签订的该份合同，孙莉向碧桂园公司支付违约金42901.9元。该案经该院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，该院作出（2015）袁民一初字第3016号民事调解书，协议内容为：原被告一致同意解除双方于2013年11月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＣ201311007430）；碧桂园公司于2016年8月5日前返还孙莉已付购房款219019元；碧桂园公司自愿放弃要求孙莉支付违约金的诉讼请求；孙莉自愿放弃要求碧桂园公司支付已付购房款利息的反诉请求；2016年8月1日前，诉争商铺的租金由原告孙莉收取；2016年8月1日起，诉争商铺的租金由碧桂园公司收取。原告孙莉于2016年8月2日前配合被告与租户重新签订租赁合同，并将已收取租户的押金转给碧桂园公司，由碧桂园公司向租户开具收据；碧桂园公司逾期未返还原告孙莉购房款，则碧桂园公司还应向原告孙莉支付逾期利息（以已付购房款为基数，自2016年8月6日起至还清之日止，按银行同期贷款利率的双倍计算）。2015年10月，周绍勇看到碧桂园贴出的凤凰新都汇35幢301、401号商铺招商广告后，联系招商广告上的联系人即本案原告孙莉，并于2015年10月15日签订了原告孙莉为出租方（甲方），周绍勇为承租方（乙方）的《商铺租赁合同》一份，该租赁合同主要约定：商铺的建筑面积为3224.46平方米，租赁期限为10年，自2015年11月1日起至2025年11月1日止（具体时间视碧桂园方交付商铺时间为准）；首年租金为27元/平方米/月，商铺每月租金合计87060元，从第三年开始，每年的租金在前一年的基础上递增，年递增率8%。商铺租金每半年支付一次，先付后用；乙方在签订合同时须先期交纳3个月的租金作为履约保证金，待合同期满乙方无违约的情况下，无息返还；甲方如不能提供本合同约定的商铺，应支付乙方相当于履约保证金一倍的违约金。如延期交付，则甲方每逾期交房一日，甲方应向乙方支付相当于当年约定租金一倍的违约金；（具体时间视碧桂园方交付商铺时间为准）双方还约定乙方在合同生效之日起10年之内不得退租，否则甲方除没收乙方的履约保证金之外，乙方还须补回12个月租金，金额按本合同约定的月租金计算；本合同签订当日，乙方将260000元履约保证金交付给甲方后，本合同生效。签订商铺租赁合同当天，周绍勇通过案外人周绍文中国工商银行账户转账435300元即5个月预付租金到孙莉账户。另外，签订商铺租赁合同之前，在双方协商过程中，周绍勇已于2015年7月12日通过案外人徐艺的中国银行账户将260000元转账到孙莉账户。周绍勇支付给孙莉履约保证金及预付租金合计695300元。2016年9月8日，周绍勇向孙莉发出了《解除商铺租赁合同、返还预收租金保证金催告函》，该函主要写明：到2016年8月31日止，孙莉未交付商铺，经周绍勇了解商铺被碧桂园收回产权，现无法实现合同目的，要求解除商铺租赁合同，返还保证金及预付租金，根据合同约定支付违约金695300元，总计1390600元；收到函后15天内给予答复，否则将依法起诉。2016年10月14日周绍勇诉至法院。该院于2016年12月26日作出（2016）赣0902民初4422号民事判决书，判决：一、解除周绍勇与孙莉于2015年10月15日签订的《商铺租赁合同》；二、限孙莉于本判决生效之日起十日内返还周绍勇预付商铺租金435300元、保证金260000元，并支付违约金139060元，上述款项合计834360元。后孙莉对该判决不服上诉至宜春市中级人民法院，宜春市中级人民法院于2017年5月9日作出（2017）赣09民终214号民事裁定书，认为原判决违反法定程序，裁定撤销该院作出的（2016）赣0902民初4422号判决书，发回本院重审。该院于2017年5月18日立案后，依法追加陈国军为本案的被告，追加碧桂园公司为第三人参加诉讼。并于2018年3月12日作出（2017）赣0902民初2433号民事判决书判决：一、解除周绍勇与孙莉于2015年10月15日签订的《商铺租赁合同》；二、限孙莉、陈国军于本判决生效后十日内返还周绍勇保证金260000元和预付房屋租金435300元，及其违约金260000元，上述共计955300元。并承担435300元的银行利息（自2015年10月15日至还清时止，按同期银行贷款利率计算）；三、驳回原告周绍勇的其他诉讼请求。后孙莉、陈国军不服该判决，上诉至宜春市中级人民法院，2018年7月27日，宜春市中级人民法院作出（2018）赣09民终995号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。后孙莉、陈国军不服该判决，向江西省高级人民法院申请再审，2019年3月27日，江西省高级人民法院裁定驳回孙莉、陈国军的再审申请。碧桂园公司在（2015）袁民一初字第3041号、3042号和3016号民事调解书生效后，将约定的孙莉、陈国军方已付房款退还，但将押金260000元予以扣留。后在孙莉、陈国军与周绍勇案件审理期间，碧桂园公司向周绍勇支付了260000元履约保证金。2018年9月14日，周绍勇就（2017）赣0902民初2433号民事判决书向该院申请对孙莉、陈国军强制执行，该院以（2018）赣0902执2392号立案受理后，孙莉、陈国军于2018年11月21日支付了26200元执行款；于2018年12月6日支付了100000元执行款；2019年4月19日，孙莉、陈国军与周绍勇协商后就剩余款项总共支付670000元，余款自愿放弃，孙莉、陈国军合计支付了796000元给碧桂园公司，该案执行完毕。该案审理过程中，二原告申请冻结被告银行存款850000元或查封其等额财产，该院于2019年6月14日裁定准许。一审法院认为：本案的争议的焦点为：一、孙莉、陈国军和周绍勇的租赁合同不能履行的原因是什么？二、孙莉、陈国军诉请碧桂园公司支付2016年8月1日前的租金435000元、其他损失100900元、违约金260000元，以及以796200元为基数支付2019年4月19日之后资金占用期间的利息是否有事实和法律依据？关于孙莉、陈国军和周绍勇的租赁合同不能履行的原因。该院认为，因孙莉、陈国军违约导致《商品房买卖合同》解除，从而导致其与周绍勇的租赁合同解除。原被告双方对解除凤凰新都汇35幢301、401商铺的《商品房买卖合同》事项于2016年7月26日达成民事调解书；租户周绍勇于2016年10月14日向该院提起诉讼要求解除《商品租赁合同》，故孙莉、陈国军应当知道其解除《商品房买卖合同》的行为可能会导致租户周绍勇解除与其签订的《商铺租赁合同》。孙莉、陈国军在其未支付完商铺款，未获得商铺产权的情况下，就与周绍勇签订《商铺租赁合同》，且在解除与原告签署的《商品房买卖合同》时，未将债权转让事宜通知其租户周绍勇，最终导致孙莉、陈国军与周绍勇的租赁合同解除，属于孙莉、陈国军自身原因违约。故对孙莉、陈国军自身违约行为产生的其他损失100900元、违约金260000元及以796200元为基数自2019年4月19日之后资金占用期间的利息应由孙莉、陈国军自行承担责任。关于孙莉、陈国军诉请碧桂园公司支付2016年8月1日前的租金435000元是否有事实和法律依据的问题。该院认为，依据（2015）袁民一初字第3016号调解书第五条：“2016年8月1日前，诉争商铺的租金由被告陈国军收取；2016年8月1日起，诉争商铺的租金由碧桂园公司收取。被告陈国军于2016年8月2日前配合碧桂园公司与租户重新签订租赁合同，并将已收取租户的押金转给孙莉、陈国军，由孙莉、陈国军向租户开具收据”的约定内容，碧桂园公司并非诉争商铺缴纳租金的相对方，且孙莉、陈国军也未提供证据证实被告实际向租赁户收取了2016年8月1日之前诉争商铺租金却不予支付给原告，故孙莉、陈国军的该项诉请无事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条、第九十四条、第一百零八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：驳回原告孙莉、陈国军的诉讼请求。案件受理费11762元、保全费4770元，合计16532元，由原告孙莉、陈国军承担。二审审理时，当事人未提交新的证据。本院审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为：上诉人孙莉、陈国军在未支付完商铺款、未获得产权情况下，与案外人周绍勇签订租赁合同，在解除商品房买卖合同时，未将债权转让事宜通知周绍勇，没有提供证据证明已经尽到了协助被上诉人碧桂园公司与周绍勇重新签订租赁合同的义务，也没有证据证明其与案外人周绍勇租赁合同解除过程中存在可归责于碧桂园公司的事由，对其主张碧桂园公司应承担的责任，一审判决认定孙莉、陈国军的诉讼请求没有事实和法律依据，并无不当，依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11762元，由上诉人孙莉、陈国军承担。本判决为终审判决。审判长  涂青达审判员  袁飞云审判员  杨耀星二〇二〇年八月十七日书记员  吴晓琴