北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初7623号原告：阎雨，男，1972年10月16日出生，满族，中科星智（北京）科技有限公司总经理，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：谭思思（阎雨之妻），住北京市顺义区。被告：于昕，男，1990年9月13出生，住黑龙江省齐齐哈尔市。原告阎雨与被告于昕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阎雨及其委托诉讼代理人谭思思到庭参加诉讼。被告于昕经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。阎雨向本院提出如下诉讼请求：1.被告赔偿损失5万元，用以恢复房屋原结构，修复租赁期间因违约转租给原告造成的损失；2.诉讼费由被告负担。事实理由如下：原告与被告于2018年5月20日经某中介公司居间，签订租赁合同，将原告所有的位于北京市丰台区大红门久敬庄路久敬佳园1区2号楼2单元201室（以下简称201室房屋）出租与被告使用，租期一年，自2018年5月23日起至2019年5月31日止，租金为每月5200元，季付，押一付三。2019年5月，经双方微信沟通确认，续租一年至2020年5月31日，房租不变。2018年5月，原告带被告看房时，反复明确告知被告，房屋想整租与一家人居住使用。问及被告职业和谁居住时，被告称其是做服装生意的，快与女友结婚了，想把老家父母接过来居住。被告还在看房时与一名女性进行了微信视频通话，让她通过视频看了房屋各处状况，并问她是否满意，以此骗取了原告信任。原告出资在承租日开始前安排将房屋全部重新粉刷，并更换了厨柜台面，交予被告。2019年10月4日，被告微信告知原告其要回老家，房子要给哥哥住，原告微信回复表示同意并要求三方见面并重新签订书面租赁协议，但被告至11月4日也没再联系原告。原告有些怀疑其私自转租，遂于2019年11月15日前往房屋查看，发现房屋被打了隔断，多出来两间卧室，由原来的两室一厅变成了四室一厅，分别对外出租。经与其中一位承租人沟通后，得知房屋早在2018年6月租赁期一开始时，房屋就被转租与不同的租户。原告当晚即向派出所报案，并在民警协助下与当地街道办事处取得联系。派出所及街道办核实情况后，于2019年11月25日发出《群租房整治告知书》，张贴于201室房屋大门。原告在与所有实际承租人取得联系，确认其均已搬出房屋后，于2019年12月7日，在物业陪同下，由公安局备案的开锁公司开锁并换锁，收回了房屋。被告擅自转租的行为，严重违约，给原告造成损失，故提起本案诉讼。于昕未答辩。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月20日，阎雨（出租方、甲方）与于昕（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定，于昕承租阎雨所有的201室房屋，租赁期限一年，自2018年5月23日起至2019年5月31日止，租金为每月5200元，季付，押一付三；乙方在本合同签订之日起3日内即需支付相当于1个月的租金作为履约保证金5200元，如任何一方决定租赁期满时不续租，甲方应在租赁期结束后十天内将押金退还（不计利息），但前提是乙方按期交付上述租金，付清所有应由乙方支付的费用、并赔偿因乙方之原因损坏或遗失的任何由甲方提供的物品的费用；乙方每月自行支付水、电、天然气等其他费用；乙方应爱护合理使用其所承租的该房屋及附属设施，如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即修复或予以经济赔偿；乙方在租赁期间不得转租。上述合同签订后，于昕按合同支付了5200元作为履约保证金，并按时支付了房屋租金。2019年5月19日，于昕与阎雨微信协商，续租201室房屋。2019年10月4日，于昕微信告知阎雨，房屋因其要回老家，由哥哥一家居住使用，有时间让哥哥与阎雨重新签订租赁合同。2019年11月15日，阎雨前住201室房屋处查看，发现房屋打了隔断，分租与他人，其与于昕微信沟通，于昕称不是其打的隔断，也不是其转租的。阎雨从租户处取得租赁合同，显示租赁代理机构为北京阳光家缘房地产经纪有限公司。后阎雨报警并找丰台区和义街道办协调。2019年11月25日，丰台区和义街道综合治理办公室在201室张贴《群租房整治告知书》，要求各租户于7日内自行搬离。后各租户搬离了房屋，2019年12月7日，阎雨找开锁公司开锁，收回了201室房屋。庭审中，阎雨陈述其诉讼请求主张的5万元损失构成如下：1.房屋回收后，阎雨支付开锁费200元，对房屋进行了简单修缮，拆除了房屋隔断，修补墙面，清运垃圾、更换锁芯、花洒、吸顶灯等，支付2880元。2.阎雨结清了房屋租赁期间的水费合计1385元。3.阎雨提交2018年5月15日沙发订单一份，载明沙发价格为1900元，阎雨称是在出租前专门为客厅添置的沙发；阎雨另提交201室房屋录相一份，显示原房屋客厅位置打了隔断，增加了二间卧室，未见到前述购买的沙发，于昕应予赔偿。4.2020年1月10日，阎雨将201室房屋另行出租与案外人杨林森，租金为每月4600元。阎雨提交与于昕的微信沟通记录一组，载明房屋交付与于昕时其方更换了厨房台面，跟新房一样，于昕表示感谢；阎雨另提交回收房屋后照片一组，显示地板及天花板上有拆除隔断后残留的洞眼和胶印，阎雨称房屋进行简单修缮后即另行出租与他人，租金在一年半后，却降低了600元，系因房屋收回时状况不好所致，产生了租金损失。5.于昕将房屋打隔断出租，毁损房屋给其造成损失，预计地板重装费用为20000元，天花板、墙面大修费用为10000元；此外房屋中配置的茶几、侧边柜等均严重变形无法使用，亦需重新购置，费用预计为10000元。6.阎雨从居住地顺义往返丰台的交通费、误工损失约5000元。本院认为：阎雨与于昕签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。合同约定于昕在承租期间不得转租，但于昕将201室房屋打隔断，分租与他人，违反了合同约定。合同终止后，阎雨依法自行收回了房屋，交纳了租赁期间欠交的水费，拆除了隔断，对房屋进行相应修缮，查验了屋内物品损毁、遗失情况，于昕应当负担上述水费，赔偿物品遗失损失及因拆除隔断产生的相应修缮费用，合计6365元。关于阎雨主张的租金损失，本院认为，房屋出租，必然产生装修及家具等物品使用损耗，阎雨可将房屋整修好再以合理价格另行出租他人，阎雨选择现状出租，主张租金减少损失，本院不予支持。关于阎雨主张的物品损毁损失及地板、墙面重装、大修费用，虽然上述费用尚未产生，但依据房屋收回时的状态，考虑打隔断、群租，对房屋家具、地板等确有毁损，本院对此部分费用酌情考虑为10000元。阎雨主张的误工、交通损失等未向本院举证，本院不予支持。依据合同约定，阎雨收取的履约保证金5200元，用途即为清偿欠付费用、赔偿损失或遗失的物品，故5200元应予抵扣于昕应当赔偿的数额。于昕经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院视为其放弃举证与答辩，依据现有证据缺席裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、于昕于本判决生效之日起七日内向阎雨赔偿承租北京市丰台区大红门久敬庄路久敬佳园1区2号楼2单元201室期间造成的损失16365元（于昕向阎雨支付的5200元履约保证金抵扣此项损失，抵扣后于昕实际应向阎雨支付11165元）；二、驳回阎雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由阎雨负担525元（已交纳），由于昕负担525元（于本判决生效之日起七日内支付与阎雨）；公告费560元，由于昕负担（于本判决生效之日起七日内支付与阎雨）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 郑 阳二〇二〇年八月五日书记员 王旻忞