北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0101民初21222号原告：北京富洋工贸有限责任公司，住所地北京市东城区。法定代表人：戴锡梅，经理。委托诉讼代理人：张冲，北京市景运律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秀玲，北京富洋工贸有限责任公司职工，住北京市东城区。被告：北京市东城区长青养老院，住所地北京市东城区。法定代表人：蒋子喜。委托诉讼代理人：张鑫，北京曜远律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曦，北京曜远律师事务所律师。原告北京富洋工贸有限责任公司（以下简称富洋公司）诉被告北京市东城区长青养老院（以下简称长青养老院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案受理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告富洋公司的委托诉讼代理人张冲，被告长青养老院的委托诉讼代理人张鑫到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告富洋公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令原、被告之间的不定期租赁合同关系于2018年10月11日解除；2、要求判令被告立即腾退北京市东城区长青园X号院内商设中心大楼X段（X）座一至五层（建筑面积4334平方米）及部分地下室（地下**建筑面积610平方米）的房屋并交付原告；3、要求判令被告支付原告自2017年12月10日至2018年10月11日的房屋租金1736103.6元；4、要求判令被告按照每日12249.52元的标准向原告支付自2018年10月12日至实际腾退房屋房屋之日的房屋占有使用费。事实和理由：北京市向阳机械厂于2012年6月1日将其所有的北京市东城区长青园X号房屋授权原告代为出租、管理。原、被告于2012年12月19日签订房屋租赁合同，约定被告承租原告管理的北京市东城区长青园X号院内商设中心大楼X段（X）座一至五层（建筑面积4334平方米）及部分地下室（地下**建筑面积610平方米）的房屋（以下简称涉案房屋）用于经营养老院。租赁期限自2012年12月10日至2017年12月9日，地上建筑年租金为182万元，地下建筑年租金为12万元，租金交纳方式为被告每月15日前向原告交纳租金16.166万元。合同签订后，双方依约履行了协议。合同到期后，原告提出按第三方评估价格上调租金价格并签订三年期的租赁合同，但双方未达成一致。此后，被告每月向原告交纳20万元租金，继续使用涉案房屋，双方未签订书面租赁合同。2018年5月15日，原告向被告发函要求被告按照第三方评估价格补交房屋使用费，并于6月10日前返还原告房屋，但被告未予理睬，也拒绝腾房，按照第三方评估结果，涉案房屋的日租金为12249,52元，故按该标准计算，自合同到期日至原告起诉之日（2018年10月11日），减去被告按每月20万支付的租金外，被告尚欠租金1736103.6元。同时，自2018年10月12日至被告实际腾房之日的房屋占有使用费，被告亦应按上述标准支付。为维护原告合法权利，故成此诉。被告长青养老院辩称，原告并未将合同约定的房屋全部交付被告，一楼有一间电信室未交付，且养老院尚有140多位老人居住，被告无法安置，故不同意解除合同，腾退房屋。双方曾约定，原合同到期后，不定期租赁期间，按月租金20万元的租金标准履行，故至原告起诉之日，不存在被告补交租金的情况，不同意补交租金。原告主张的房屋占有使用费标准是其单方委托评估的结果，不同意按此标准支付，应按原合同租金标准支付占有使用费。综上，不同意原告全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：坐落于北京市东城区长青园7号系案外人北京市向阳机械厂（以下简称向阳机械厂）所有。2012年6月1日，向阳机械厂向原告出具授权委托书，授权原告代为出租、管理上述房屋。委托期限自2012年6月1日至2022年5月31日。2012年12月19日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定，乙方租赁甲方位于北京市东城区长青园X号院内商设中心大楼X段(X座）一至五层及部分地下室，建筑面积4944平米（其中地上一层至五层建筑面积4334平米，地下**建筑面积610平米）的房屋经营养老院。租赁期限自2012年12月10日至2017年12月9日。年租金194万元，其中地上建筑年租金182万元，地下建筑年租金12万元。租金缴纳方式为每月向甲方交纳租金16.166万元，乙方应于当月15日前交纳本月租金。租赁期间乙方使用的水、电、供暖、电话及网络使用费等，由乙方自行负担，甲方按国家有关规定标准计算应收数量及金额后，下达收费通知单，乙方应按时交纳。约定的租赁期满后，本合同自动终止。乙方应保证将租赁标的物按现有状态，及时交还甲方。如乙方愿意续租，且甲方继续对外出租时，同等条件下，乙方享有优先承租权。本合同中甲乙双方地址即为文件可送达地址，任何一方变更地址时应及时书面通知另一方，否则，任何一方按本合同中的地址邮寄文件，若另一方故意拒收或因地址变更而未收到，则视为其已收到文件。原合同租赁期间，被告依约向原告交纳了租金，未有拖欠，未交纳过押金。合同到期前，原告向被告提出合同到期后，租金拟参照第三方评估价格适当上涨，与被告签订续租合同，但因双方对租金及支付方式等存在争议，并未达成一致。被告继续使用涉案房屋，并提出暂按每月20万元的标准向原告支付租金，待新合同签订后，再按合同约定交纳，原告表示需要进一步协商，此后，被告按每月20万元的标准支付了自2017年12月10日至2018年11月9日的费用，双方未签订书面租赁合同。另查，2018年1月15日，原告向被告发送告知函，载明因双方的原租赁合同已到期，在新租赁合同签订前，原告按照评估价格收取被告房屋占用费，年费为464万元，每月应交纳38.6667万元。被告表示不接受该价格。2018年5月15日，原告再次向被告发出催款函，载明双方原租赁合同已到期，按照第三方评估标准，涉案房屋的年租金为4642624.8元。自2017年12月10日至2018年6月9日，被告应交纳房屋占用费2314952.64元，扣除已交纳的100万元，尚欠1314952.64元未交纳。原告要求被告于收到催款函后5日内补交欠款，并按照评估价格签订房屋占用协议，待请示上级批准后签订新的租赁合同。否则，被告应在补交全部欠款之后于2018年6月10日前腾退涉案房屋交还原告。关于涉案房屋租金标准一节，原告自行委托北京华颂永安资产评估有限责任公司（以下简称华颂公司）对东城区长青园X号房屋租赁价格进行评估，华颂公司于2017年11月12日出具评估报告显示，长青园X号院内商设中心大楼X段（X座）部分地下室（长青养老院、仓储）的日租金价格为1.04元/平方米，年租金价格为23.16万元（610平方米）；长青园X号院内商设中心大楼2段（B座）一至五层（长青养老院、办公）的日租金价格为2.68元/平方米，年租金价格为423.95万元（4334平方米）。被告对上述评估报告不予认可，表示该报告系原告单方作出，且被告承租涉案房屋系用于经营养老院，不应按照商业办公用途进行评估，并于诉讼中申请对涉案房屋租金的市场价值重新进行评估。本院依法委托北京京城捷信房地产评估有限公司进行评估，后因评估公司多次与被告联系缴费事宜，被告一直未全额交纳鉴定费，故该公司终止评估。庭审中，被告提交案外人禹嘉达酒店管理（北京）有限公司与北京市丰台区颐年堂养老院签订的《房屋租赁合同》，以证明原告主张的额租金标准过高。该合同显示，租赁房屋地址为北京市丰台区马家堡东路X号，建筑面积3343.5平方米。租赁期限为2016年6月1日至2030年6月1日，年租金120万元。经质证，原告对其真实性、关联性均不予认可。诉讼中，本院对涉案房屋进行了现场勘验，经勘验，涉案房屋系北京市东城区长青园X号X号楼西楼一至五层及地下一层的部分面积。涉案房屋入户门向东开，入户门外原为停车通道，现被告将停车通道以玻璃围挡，形成封闭空间。一层走廊东侧南部拐角处南数第一间外部为卫生间，内部为总机机房。涉案房屋西侧院落南北两端各有一扇铁门由被告锁闭。涉案房屋五层楼梯间有钢结构隔出的二层房间一间，由被告用作职工宿舍。楼顶电梯设备间北侧独立空间内放置有被告物品。涉案房屋地下一层南侧承租范围与地上相同，北侧至楼梯间。地下**用作厨房、餐厅及活动室使用。现养老院处于正常经营状态。另查，北京市国资委于2018年10月11日发布《关于进一步规范市属国有企业京内土地房屋资产处置和房屋出租对外合作经营管理的通知》，通知载明，各市管企事业单位将拥有或有控制力的面积超过1000平方米的房屋及面积不足1000平方米但招租底价每年在100万元以上的房屋资产出租或寻求合作经营方，出租项目应通过实施企业国有资产交易的产权交易机构以公开招租的方式广泛征集承租人……保证国有资产经营交易公开透明和国有资产保值增值。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同已于2017年12月9日到期届满，此后双方并未签订新的书面合同，被告继续使用涉案房屋并交纳租金，双方之间形成不定期房屋租赁合同关系，原、被告均可以随时解除合同。鉴于2018年5月15日，原告已书面通知被告，要求其补交欠款并签订房屋占用协议，否则要求被告在补交全部欠款之后于2018年6月10日前腾退涉案房屋;此后，原告于2018年10月11日向本院提起诉讼，明确表示要求解除双方之间的房屋租赁合同关系，并要求被告腾退涉案房屋，故原告要求确认涉案合同于该日解除，并要求被告腾退房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付租金差额一节，鉴于不定期租赁合同履行期间，被告虽按照每月20万元的标准向原告支付租金，但根据现有证据显示，双方并未就每月20万元的标准达成一致，原告亦多次要求被告补交租金，故原告要求被告补交不定期租赁合同期间的租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但原告主张的租金标准亦系其单方委托评估机构作出，并非双方合意结果，故对于不定期租赁合同履行期间的租金标准，本院将综合考虑原合同租金标准、被告履约情况、周边房屋市场租赁价格等因素，依法予以酌定。关于原告要求被告支付占有使用费一节，合同解除后，被告仍占有使用涉案房屋，应当支付房屋占有使用费，关于占有使用费的标准，本院将综合考虑涉案房屋所处地理位置、交通便利程度、公共配套设施、周边环境、租赁规模、被告经营性质等因素，按照公平原则和诚实信用原则，依法予以酌定。被告按每月20万元的标准支付了自2017年12月10日至2018年11月9日的费用，其中2018年10月12日至2018年11月9日期间交纳的费用，应抵扣使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认原告北京富洋工贸有限责任公司与被告北京市东城区长青养老院之间的房屋租赁合同关系于2018年10月11日解除；二、被告北京市东城区长青养老院于本判决生效后三十日内向原告北京富洋工贸有限责任公司腾退北京市东城区长青园X号院内商设中心大楼X段（X座）一至五层（建筑面积4334平米）及部分地下室（建筑面积610平米）的房屋并交还原告北京富洋工贸有限责任公司；三、被告北京市东城区长青养老院于本判决生效后七日内向原告北京富洋工贸有限责任公司支付2017年12月10日至2018年10月11日的房屋租金1047097元；四、被告北京市东城区长青养老院于本判决生效后七日内按照每日10000元的标准向原告北京富洋工贸有限责任公司支付自2018年10月12日至被告北京市东城区长青养老院实际腾退房屋之日的占有使用费（被告已交纳费用应抵扣187097元）；五、驳回原告北京富洋工贸有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20204元，由原告北京富洋工贸有限责任公司负担8486元（已交纳）；被告北京市东城区长青养老院负担11718元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 徐 静审判员 李晓彤审判员 龙 琨二〇二〇年八月五日书记员 陈丽娟