广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终12330号上诉人（原审被告、反诉原告）：傅崇光，男，汉族，1938年10月29日生，身份证住址广东省深圳市龙华新区，委托诉讼代理人：赵慧，广东慧尔斐司律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市龙华郭吓股份合作公司，住所地深圳市龙华区街道龙观路郭吓办公大楼，统一社会信用代码91440300769181939U。法定代表人：赖建洪，董事长。委托诉讼代理人：管佩亮，广东鹏鼎律师事务所律师。上诉人傅崇光与被上诉人深圳市龙华郭吓股份合作公司（以下简称郭吓公司）因土地租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2020）粤0309民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。上诉人傅崇光上诉请求：1、请求撤销深圳市龙华区人民法院(2019)粤0309民初277号民事判决的第一项、第二项以及第四项判决，依法改判被上诉人赔偿上诉人财产费用及损失859734元，争议金额为859734元；2、一审、二审诉讼费用等费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，法律适用错误，程序违法。1、被上诉人已在2014年拆除了上诉人租用场地2000平方米建筑物，在2018年9月20日又另外拆除了上诉人租赁土地上的800多平方米建筑物，实质租用的场地建筑物已被被上诉人全部拆除，上诉人不存在退还及恢复原状的前提，因此一审法院（2019)粤0309民初277号民事判决书第一项“被告傅崇光应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙华郭吓股份合作公司返还位于深圳市××村“山塘”地段2350平方米土地”实际不具有可履行性；2、因被上诉人已经强制拆除上诉人在涉案土地上的建筑物，涉案地块上没有存在上诉人所有的建筑物，上诉人不存在占用的情况，因此不存在需要支付占用费；另在一审期间，上诉人申请一审法院调取涉案土地在龙华国土储备中心办理的历史遗留问题普查登记一事，该建筑物在合同期间内由宝安县龙华镇富鑫家私厂办理历史遗留问题普查登记，后被上诉人在合同期内，擅自将登记在宝安县龙华镇富鑫家私厂的建筑物登记在其自己名下。一审法院（2019)粤0309民初277号民事判决书第二项“被告傅崇光应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙华郭吓股份合作公司支付占有使用费”与事实相违背。3、2014年初被上诉人得到涉案地块将要被开发商收购土地使用权的消息，便推拖与上诉人签订续签协议，且在未提前明确告知，更未经上诉人允许的情况下，擅自将上诉人1500余平方米的厂房拆除，却未做任何补偿。至2018年9月20日，上诉人的厂房被全部拆除，被上诉人仍然没有给与上诉人任何补偿。上诉人提交了有深圳市众量行资产评估有限公司出具的《拆迁补偿费用及损失骨架咨询报告书》显示，上诉人各项资产拆迁费用及损失为858734元。一审法院未采纳上诉人该证据，属于法律适用错误。综上所述，请求贵院改判驳回被上诉人的诉讼请求，依法支持上诉人请求，维护上诉人的合法权利。被上诉人郭吓公司答辩称，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。被上诉人郭吓公司向一审法院起诉请求：1、判令傅崇光将其承租的位于龙华××村“山塘”地段2350平方米地块恢复原状并退还给郭吓公司；2、请求判令傅崇光支付拖欠的租金（占用费）人民币366574.00元；3、请求判令傅崇光支付自起诉之日起至实际搬离之日止的场地占用费，占用费标准按每月人民币9400元至实际搬离之止；4、傅崇光承担本案的一切诉讼费用。上诉人傅崇光向一审法院反诉请求：1、判令郭吓公司赔偿拆迁费用及损失858734元；2、郭吓公司承担本案反诉费用。一审法院查明，一、涉案土地系位于深圳市××村“山塘”地段2350平方米部分。郭吓公司称，涉案土地为集体用地，土地及地上临时建筑物均未办理不动产登记，亦未在行政主管部门进行任何两规申报。傅崇光称，涉案土地曾在龙华国土储备中心办理过历史遗留问题普查登记，登记人为宝安县龙华镇富鑫家私厂。二、1997年12月20日，深圳市宝安区龙华镇三联村郭吓经济合作社（甲方）与宝安县龙华镇富鑫家私厂（乙方）签订《临时搭建协议书》约定：甲方将位于龙华××村“山塘”地段2000平米土地提供给乙方使用，自1998年1月1日至2012年12月31日；乙方负责该土地的临时建筑和水电及其它一切费用；第四条约定“……2007年1月1日至2012年12月31日期间每月租金为4元/平米”，计租8000元/月，每月10日前交清当月租金；合同期满后，一切固定资产归甲方所有；在合同期内，如遇政府的规划或其他的建设需要清拆时，乙方应无条件执行，甲方不作任何补偿给乙方；使用地一方须要对厂房产业和土地赔偿时，所赔偿的厂房产业十年内30%归甲方，70%归乙方，十年后50%归甲方，50%归乙方，土地赔偿全归甲方所有。此外，双方约定了其他事项。1998年7月29日，双方在上述协议中补充约定：甲方同意乙方在原有的用地侧扩大临时用地800平米，租金同协议第四条，自1998年7月1日起交租。经查，郭吓公司前身系深圳市宝安区龙华镇三联村郭吓经济合作社，傅崇光系原宝安县龙华镇富鑫家私厂（已注销）经营者。三、在取得涉案土地后，傅崇光在2013年12月31日前的租金已全部付清。庭审中，傅崇光主张，其系按照2350平方米的租赁面积支付2014年以前的租金；2014年至2016年，因部分建筑被拆除，郭吓公司并未主张傅崇光支付租金，直至2017年才确定计租面积为830平方米。郭吓公司对傅崇光前述主张不予认可，但确认行政主管部门在2014年间拆除了近2000平方米的厂房，并主张该拆除的厂房并不位于傅崇光承租土地范围内。郭吓公司主张，傅崇光已支付2014年租金83331元，该年度拖欠租金29469元；自2015年至本案起诉时，每年拖欠租金112800元。傅崇光则确认，2014年2月25日已支付了2013年全年租金112800元，因2014年涉及拆迁问题，故未向郭吓公司支付租金。四、因傅崇光未经行政主管部门批准在涉案土地搭建临时建筑，深圳市宝安区城市管理行政执法局于2014年9月在涉案土地上进行了执法，拆除占地面积大约为2000平米的违法建筑。2018年9月6日、2018年9月20日，龙华龙华街道办事处对涉案租赁土地上的违建物再次进行强制拆除。郭吓公司主张，在执法部门拆除部分临时建筑后，傅崇光仍继续占用涉案土地用以办公及人员居住。五、庭审中，傅崇光提交由深圳市众量行资产评估有限公司出具的《拆迁补偿费用及损失估价咨询报告书》为证。根据该《报告书》显示，截止基准日2018年10月18日，傅崇光委托的各项资产拆迁费用及损失为858734元。一审法院认为，本案属土地租赁合同纠纷。一、关于涉案《临时搭建协议书》效力问题。涉案位于深圳市××村“山塘”地段2350平方米部分土地未进行土地宗地号登记。郭吓公司属村集体股份合作公司，其作为涉案土地的管理人已确认涉案土地为农村集体用地。傅崇光未举证证明涉案土地已办理了建设用地征地补偿手续或非农业建设占用耕地审批手续，结合傅崇光在涉案土地上加盖临时建筑被行政主管部门多次执法之事实，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定，涉案《临时搭建协议书》应属无效合同，郭吓公司、傅崇光应参照《合同法》关于无效合同法律后果相关规定主张权利。二、关于土地返还及恢复原状问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，郭吓公司、傅崇光之间的《临时搭建协议书》已由一审法院确认为无效合同，傅崇光未举证证明其具有继续占用涉案土地的合法依据，故，郭吓公司诉请傅崇光返还涉案土地于法有据，一审法院予以支持。在傅崇光取得涉案土地使用权后进行了临时建筑建设，且在傅崇光占用土地期间部分临时建筑已由行政主管部门拆除。郭吓公司作为涉案土地管理人，其有权在傅崇光搬离后自行处理剩余地上构筑物，且该处理方式符合双方在成立《临时搭建协议书》关于腾退土地之约定，故，在郭吓公司未就涉案土地原状情况提供证据的情况下，郭吓公司诉请傅崇光恢复土地原状依据不足，一审法院不予支持。三、关于租金（占用费）。虽然涉案《临时搭建协议书》为无效合同，但傅崇光占用土地确实实现了土地使用价值，其应向郭吓公司支付相应的使用对价。根据庭审查明事实，傅崇光在2014年以前已根据双方约定的租金标准足额支付租金，但2014年9月以及2018年9月期间，傅崇光建造的临时建筑被执法部门拆除，而双方均未就拆除建筑的用地面积进行测绘。对此，郭吓公司主张，即便执法部门确实存在执法行为，但傅崇光仍应按照合同约定的土地面积支付租金；傅崇光则辩称在临时建筑拆除后，傅崇光仅在830平方米范围内享有使用、收益权，其仅应支付830平方米部分租金。一审法院认为，郭吓公司、傅崇光签订《临时搭建协议书》时已明知傅崇光将在涉案土地上搭建临时建筑，而在集体用地上搭建临时建筑必然违反土地管理规定，双方对于《临时搭建协议书》认定为无效合同均存在过错。对于无效合同而言，其在诉讼过程中被认定无效所致法律效益对比双方签订合同时预期效果而言必将发生减损，而在涉案租赁过程中，傅崇光对涉案土地使用权益的减损应属由双方按照过错大小予以分担的损失，故，结合本案郭吓公司、傅崇光之举证及双方过错程度，一审法院采纳傅崇光以830平方米作为计算占用使用费依据之意见，同时，鉴于傅崇光确认其自2014年起未向郭吓公司支付租金，且郭吓公司亦请求傅崇光支付返还土地前的使用费，一审法院将郭吓公司关于租金的诉求合并予以处理，确定傅崇光应以每月3320元（830平方米×4元）为标准，自2014年1月1日起向郭吓公司计付占有使用费至返还土地之日止。超出前述部分诉求的占用使用费，属郭吓公司因无效合同所应自行承担的损失，对该部分诉求，一审法院不予支持。四、关于傅崇光反诉主张的拆迁费及损失问题。虽然《临时搭建协议书》为无效合同，但双方成立该合同时已约定了使用期限，截至郭吓公司起诉之日，该使用期限已经届满，傅崇光的装修及投入应当在使用期限届满时折旧完毕，故对傅崇光赔偿拆迁费及损失之诉求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、傅崇光应于判决生效之日起十日内向深圳市龙华郭吓股份合作公司返还位于深圳市××村“山塘”地段2350平方米土地；二、傅崇光应于判决生效之日起十日内向深圳市龙华郭吓股份合作公司支付（以每月3320元为标准，自2014年1月1日起计算至傅崇光返还土地之日止）；三、驳回深圳市龙华郭吓股份合作公司的其他诉讼请求；四、驳回傅崇光的全部反诉请求。本诉案件受理费人民币3399元，由深圳市龙华郭吓股份合作公司承担2000元，傅崇光负担1399元，反诉案件受理费元，由傅崇光承担。本院经二审查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据傅崇光的上诉意见，本案争议的焦点是：1、傅崇光是否应向郭吓公司返还涉案土地；2、傅崇光是否应就830平方米的土地，向郭吓公司交纳租金；3、郭吓公司是否应向傅崇光赔偿拆迁费及损失。关于第一个焦点，傅崇光经营的宝安县龙华镇富鑫家私厂（已注销）与原深圳市宝安区龙华镇三联村郭吓经济合作社（即郭吓公司）签订的《临时搭建协议书》约定，郭吓经济合作社将其2000平方米的土地提供给宝安县龙华镇富鑫家私厂使用，期限为1998年1月1日至2012年12月31日，宝安县龙华镇富鑫家私厂按月向郭吓经济合作社缴纳租金，因此，该《临时搭建协议书》实为土地租赁合同。傅崇光主张，涉案土地曾在龙华国土储备中心办理过历史遗留问题普查登记，登记人为宝安县龙华镇富鑫家私厂，但并未提交相应证据证明。因郭吓公司和傅崇光均未举证证明涉案土地办理了集体建设用地征地补偿手续或非农业建设占用耕地审批手续，且深圳市宝安区城市管理执法局已认定涉案土地上的建筑为违法建筑，并于2014年9月拆除了涉案土地上约2000平方米的违法建筑，因此，一审法院认定该《临时搭建协议书》为无效合同，有事实和法律依据，本院予以确认。因该《临时搭建协议书》为无效合同，且即使依据该《临时搭建协议书》，傅崇光的租赁期限也已经届满，因此，郭吓公司请求傅崇光向其返还涉案2350平方米的土地，符合法律规定。一审判决正确，本院予以确认。关于第二个焦点，傅崇光确认，其从2014年1月1日起，没有向郭吓公司支付830平方米土地的租金，且傅崇光在2018年8月20日向一审法院提交的《申述报告》中也自认，尚有约800平方米的厂房使用至今，因此，一审法院判决傅崇光应从2014年1月1日起至返还土地之日，每月向郭吓公司支付该830平方米的土地占用费3320元，有事实和法律依据，本院予以确认。关于第三个焦点，首先，深圳市宝安区城市管理执法局已认定涉案土地上的建筑为违法建筑，并于2014年9月拆除了涉案土地上约2000平方米的违法建筑。因涉案土地上的建筑为违法建筑，傅崇光要求郭吓公司向其赔偿拆迁费用及损失，没有事实和法律依据。其次，即使依据宝安县龙华镇富鑫家私厂与原深圳市宝安区龙华镇三联村郭吓经济合作社签订的《临时搭建协议书》，该《临时搭建协议书》约定，合同期满后，一切固定资产归甲方（即郭吓公司）所有，因该《临时搭建协议书》约定的期限至本案一审起诉时早已届满，因此，傅崇光请求郭吓公司向其赔偿拆迁费用及损失，也没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人傅崇光的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费12397元，由上诉人傅崇光负担。本判决为终审判决。审判长 周  最  久审判员 张  士  光审判员 罗    巧二〇二〇年八月二十一日书记员 陈静雯（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。