云南省景洪市人民法院执 行 裁 定 书（2020）云2801执异87号案外人:西双版纳州广东商会，住所地：西双版纳景洪市江北兴豪门小区****。统一社会信用代码：515328003293XX。法定代表人：邓国际。委托代理人：罗正宇，云南民定（景洪）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：冯璐，云南民定（景洪）律师事务所实习律师，特别授权代理。申请执行人：陈亚华，男，1963年12月24日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市。被执行人：曾秋广，男，1977年5月16日出生，汉族，身份证住址广东省吴川市。本院在执行申请执行人陈亚华与被执行人曾秋广承揽合同纠纷一案中，案外人西双版纳州广东商会对本院查封被执行人曾秋广位于云南省景洪市房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人西双版纳州广东商会称，一、西双版纳傣族自治州景洪市房屋所有权属于案外人。案外人是社会团体法人，成立于2015年1月13日，因需要使用办公室，但却不具备商品房按揭贷款资格，被执行人曾秋广是案外人的商会成员，遂委托被执行人曾秋广代案外人与西双版纳兴豪房地产开发有限公司（以下简称“兴豪地产公司”）签订《商品房购销合同》（即案外人借用被执行人曾秋广的名义购买该房屋），由案外人全部出资购买位于西双版纳州景洪市作为案外人的办公用房。为此，案外人与被执行人曾秋广于2015年12月2日签订了《西双版纳州广东商会办公用房代落户内部协议》，协议中约定涉案房屋的全部产权属于案外人，购买涉案房屋的全部资金由案外人承担，被执行人曾秋广不支付任何费用，不得对涉案房屋进行处分，必须无条件将涉案房屋产权过户到案外人名下，过户产生的所有费用由案外人自行承担。受托后，被执行人曾秋广、李珊珊（系被执行人的妻子）于2015年12月17日与兴豪地产公司签订了《商品房购销合同》，购买由兴豪地产公司开发的兴豪门XX号房屋。当日兴豪地产公司将涉案房屋钥匙直接交给案外人，案外人对涉案房屋进行了装修，至今涉案房屋由案外人在使用。《商品房购销合同》签订后，2016年3月11日，被执行人曾秋广、李珊珊与中国建设银行股份有限公司西双版纳傣族自治州分行签订《个人住房借款合同》办理房屋按揭手续。依据我国《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，案外人与被执行人于2015年12月2日签订的《西双版纳州广东商会办公用房代落户内部协议》对涉案房屋物权的约定合法有效，应当得到法律的支持。因此，涉案房屋的所有权属于案外人。二、涉案房屋属于案外人所有，景洪市人民法院无权查封，应当解除对涉案房屋采取的查封措施。依据《最高人民法院关于执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，案外人借用被执行人的名义购买了涉案房屋，所有购房款全部由案外人支出。案外人每月按时将涉案房屋的房款2669.39元支付到被执行人曾秋广的账户下。因被执行人曾秋广个人出现债务危机，无法偿还债务，导致涉案房屋被查封，案外人没有任何过错。综上，景洪市人民法院无权查封涉案房屋，请求景洪市人民法院依法终止对西双版纳州广东商会所有的位于西双版纳傣族自治州景洪市房屋的执行并解除对该房屋的查封。申请执行人陈亚华称，一、案外人西双版纳州广东商会对标的房屋不享有物权，登记的权利人曾秋广应推定为不动产物权的所有人。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记薄由登记机构管理。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。”根据上述法律规定，不动产物权的变动以一般登记为生效要件，登记的不动产权利人推定为物权人，有证据证明不动产登记薄确有错误的除外。本案中，涉案房屋景洪市江**房屋的买受合同登记备案表的登记人、《商品房购销合同》签订人、《个人住房借款合同》的签订人均为曾秋广；商品房买卖合同登记备案表中登记的买受人为曾秋广，首付款的交付人为曾秋广，被执行人曾秋广为该案涉房屋的所有权人。二、借名人西双版纳州广东商会不享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”借名人不符合上述规定，理由如下：首先，“借名人”不是“买受人”，而且两者有本质的区别，不能类推适用。买受人和被执行人之间是买卖合同关系，买卖人据以排除强制执行的法理依据是买受人对执行标的物（房屋）的物权期待权优先于申请执行人对执行标的物（房屋）的普通债权。但是，借名人和被执行人（出名人）之间的法律关系虽然本质上也是债权债务关系，但是明显不是买卖合同关系，借名人对执行标的物不享有物权期待权。其次，借名人不是向被执行人曾秋广支付的房款，这和第三个要件的规定也不一致。最后，借名人之所以要借名买房，一般是出于规避限购政策、规避限贷政策、享受本不属于自己的优惠政策或福利等不合法的目的。因此，执行标的物没有从被执行人名下过户到借名人名下，一般是由于借名人自身的原因。从这个角度讲，第四个要件也不符合。同理，案外人的情形也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。本案中，借名人西双版纳州广东商会就是出于贷款政策的需要而借名，目的不合法。三、不宜通过类推适用或扩大解释的方法认定借名人享有排除执行的权利，理由如下：1、对申请执行人合法权利保护的需要。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关规定对于法院支持执行异议规定了严格的条件，做此严格规定的原因就是为了在保护案外人的合法权利的同时，也要保护申请执行人的合法权利。如果能够随意的类推适用，扩大解释相关的规定以排除执行，则被执行人的财产将可能大幅减少，这对于申请执行人权利的保护是十分不利的。2、规范市场交易秩序的需要。有些人通过借名买房等方式规避政府的政策，导致政府的政策在目的实现上效果有所减损，滋生出很多的纠纷。四、多数裁判文书认为借名人无法排除执行。综上，景洪市人民法院查封涉房屋符合法律规定，西双版纳州广东商会的执行异议申请没有事实和法律依据，应当予以驳回。本院经审查查明，申请执行人陈亚华与被执行人曾秋广承揽合同纠纷一案，在诉讼过程中，本院依据（2019）云2801执保141号裁定书，于2019年9月5日对备案在曾秋广名下位于云南省景洪市房屋（合同登记号：ＪＨ20160107XX）予以查封。后经审理，本院作出（2019）云2801民初3273号民事判决书，判决曾秋广于判决生效之日起三十日内向陈亚华支付工程款874700元。该判决生效后，因曾秋广未履行上述义务，申请执行人陈亚华于2020年5月11日向本院申请强制执行，本院以（2020）云2801执1126号案件受理执行。现案外人以上述房屋的实际所有权人系西双版纳州广东商会为由提出执行异议。本院认为，本院（2019）云2801民初3273号民事判决书已经发生法律效力，被执行人曾秋广未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人依法申请强制执行符合法律的相关规定，本院有权对被执行人的财产采取强制执行措施。本案中，案外人西双版纳州广东商会主张其借用被执行人曾秋广名义买房,涉案房屋属于案外人所有，为此提交了《西双版纳州广东商会办公用房代落户内部协议》、《商品房购销合同》、《个人住房借款合同》及付款凭证等证据材料，但上述证据材料的真实性、合法性现无法确认，即便案外人与被执行人曾秋广签订的《西双版纳州广东商会办公用房代落户内部协议》真实，也仅在合同相对方之间产生法律效力，并不发生物权变动的效果，案外人对涉案房屋享有的权利不足以排除强制执行。综上，本院对备案在被执行人曾秋广名下的房产采取查封措施并无不当，对案外人西双版纳州广东商会的异议请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下:驳回案外人西双版纳州广东商会的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  杨维丽审判员  罗榕玮审判员  陈前妃二〇二〇年八月二十日书记员  吕双双