浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3891号上诉人（原审被告）：苍南永安房地产开发有限公司。住所地：浙江省苍南县灵溪镇塘北东路**（**）。法定代表人：林月城。委托诉讼代理人：林华爽，浙江泽瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾宁宁，浙江泽瓯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈月菊，女，1973年10月25日出生，汉族，住福建省福鼎市。委托诉讼代理人：陈书兴，浙江正昌律师事务所律师。上诉人苍南永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）因与被上诉人陈月菊商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2020）浙0327民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永安公司上诉请求：1、请求撤销原判，改判驳回陈月菊的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由陈月菊负担。事实和理由：一、一审法院对逾期交房是否存在免责事由部分的认定错误。1、（2018）4号苍南县人民政府会议纪要及国有土地使用权补充协议内容，不仅是处理行政管理方面的问题，土地使用权出让的性质本属于民事范畴，对晨光尚品项目开竣工时间予以延后的原因为诸多客观因素造成，（2018）4号苍南县人民政府会议纪要是否具体、详细描述存在什么样的客观因素，均不影响永安公司不存在违约的事实。一审法院以（2018）4号苍南县人民政府会议纪要未反映允许永安公司延期开竣工的原因为由，认定本案不存在免责事由是错误的，属于认定事实错误。根据商品房买卖合同第九条约定：如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：非出卖人的原因导致交付延期的，出卖人不承担违约责任，因此永安公司不应承担延期交付的违约责任。2、永安公司一审庭审陈述的周边建造垃圾中转站，只是延期竣工诸多客观因素之一，永安公司在竞买苍南县县城新区1-5地块的国有建设用地使用权时，苍南县国土资源局未告知周边规划建有垃圾中转站，堪测定界图也未显示周边有垃圾中转站，在晨光尚品项目于2014年3月开盘预售后，垃圾中转站开始建造，晨光尚品项目于2014年10月初主体工程完工结顶，按照约定于2014年10月4日通知陈月菊在2014年10月16日之前办理按揭手续，但陈月菊于2015年8月12日才办理按揭手续。一审法院认定资金短缺导致工期延迟非合同或法定延期交房的免责事由错误。根据《城市商品房预售管理办法》第五条规定，永安公司己经符合该条规定的投入资金、第十一条规定开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，本条规定的立法原意就是使用预售款，而陈月菊逾期办理按揭款长达十个月（大部分买受人因垃圾中转站的存在而逾期办理按揭），严重影响了工程竣工，永安公司延期时间与办理按揭逾期时间相近。故一审法院未采纳永安公司一审答辩意见缺乏法律依据。二、一审法院对《补充协议书》是否已对交房时间进行变更的认定是错误的，理由如下：1、办理按揭手续支付购房款是陈月菊的主要义务。2、垃圾中转站的存在永安公司不知情，主观上没有过错，与（2018）4号苍南县人民政府会议纪要的内容诸多客观原因相互印证，并且给予陈月菊6万元的优惠，陈月菊实质上未遭受到经济损失。3、陈月菊在邻近交房的时间签订购房合同，明知逾期交房的事实，也是为了获取相应优惠，仅仅只是使用了格式合同，但其也是存在逾期办理按揭的事实。因此，垃圾中转站的存在、业主逾期办理按揭，与逾期交房存在关联性，一审法院未予采纳，属于事实认定错误。综上所述，永安公司延期交房系诸多客观原因造成的，同时陈月菊也存在过错，并且已经获得相应的补偿，其未造成实质性经济损失，恳请二审法院依法撤销一审判决，驳回陈月菊的一审诉讼请求。当庭补充理由如下：总房价应按照《商品房买卖合同》补充协议变更后的金额计算。陈月菊辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。（2018）4号苍南县人民政府会议纪要处理的是永安公司与行政部门的关系，所签订的补充协议，处理的也是永安公司延期开发是否要被追究违约责任的问题，与本案双方之间有关逾期交房的违约是没有关联的。永安公司与国土部门之间的会议纪要或者是补充协议对业主没有约束力。垃圾中转站并不是永安公司免责的理由。在土地出让的时候，永安公司应该对土地周边规划建设情况清楚，并且垃圾中转站不在小区规划范围，并不影响小区的规划建设，不能以此为由免责。业主逾期办理按揭有合理的理由。在购房的时候，永安公司没有告知业主周边有垃圾中转站，业主知道后前期都要求退房，后来是永安公司通过政府部门多次召集业主召开会议，并给予业主经济补偿、车位等，最终促成合同。双方签订补充协议书、会议纪要里面的内容非常清楚，业主继续履行合同去办理按揭贷款，永安公司给予适当的补偿，与逾期交房没有关联。永安公司的上诉理由与客观事实不符。针对永安公司当庭补充的内容，答辩如下：补充协议没有实际履行内容，约定的内容在商品房买卖合同以及双方签订补充协议书、会议纪要之前都已经履行完毕。补充协议是在办理房屋交接时签订的。业主支付完毕购房款后，永安公司出具的发票上的金额也是购房合同上的金额，而不是补充协议上优惠后的金额。陈月菊向一审法院起诉请求：1.永安公司向陈月菊支付逾期交付违约金61271.8元（自2017年1月1日至2017年9月27日止，以总房款1134663元为基数，按每日万分之二计算）；2.判决永安公司承担本案受理费。一审法院认定事实：2016年12月19日，陈月菊与永安公司签订了合同编号为201490008250265的《商品房买卖合同》一份，约定陈月菊向永安公司购买灵溪镇晨光尚品园第5幢704室房屋，合同建筑面积89.78平方米，实际房价1134663元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因规划、建设、市政、文物、环保、拆迁等行政部门依据法律或政府文件的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题，或因国家建设需要改变规划的，或甲方施工过程中遭遇居民阻挠而难于及时解决的，导致建设期延长，以政府部门出具证明为准。或者非出卖人的原因导致交付延期的，出卖人不承担违约责任；3.买受人未付清房款、利息、违约金以及本物业或合同有关的所以费用，交付期限自动延长至全部款项结清为止，同时按照第十二条买受人承担违约责任。本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：：地震洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为。合同第十条约定：除本合同规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2016年12月19日，双方签订《补充协议书》，约定“一、经银行审核，乙方（业主）具备取得办理按揭贷款条件且签订银行按揭贷款等相关书面材料的，甲方（永安公司）应于当日向乙方出具一份《现金礼包凭证》。自该凭证出具之日起第十六日，甲方向乙方预付现金礼包，乙方亦应向甲方返还前述凭证。现金礼包数额为人民币柒万元。二、2017年6月30日之前，若垃圾中转站搬迁的，乙方同意自愿放弃本协议第一条优惠，并全额返还甲方给付的现金礼包款项。逾期不能搬迁的，则现金礼包至此归属乙方所有”。另2017年4月14日，陈月菊办理涉案房屋银行按揭贷款手续。永安公司于2017年9月27日交房，涉案房屋现已转移登记至陈月菊名下。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律及法规强制性规定，应当认定为合法有效。根据合同约定，永安公司应于2016年12月31日前将符合交付条件的商品房交付陈月菊，但永安公司实际于2017年9月27日交房，客观上已构成逾期交房。关于永安公司是否应当承担逾期交房的违约责任，根据双方诉辩意见，本案争议焦点有三。一、永安公司逾期交房是否存在免责事由。根据永安公司提供的政府会议纪要及土地使用权补充协议内容，其处理的系永安公司与土地出让方之间在管理与被管理方面引发的建设违约金及开竣工时间问题，且其中并未确定允许永安公司延期开竣工的明确原因。关于逾期交房原因，永安公司法定代表人于庭审中陈述，最大的原因系小区周边建造了垃圾中转站，致使业主不满而不按约办理按揭手续进而使得永安公司资金短缺延误了工期。一审法院认为，资金短缺并非合同约定或法定的工期延误进而延期交房的免责事由，在永安公司提供的证据尚不能证明存在合同约定或法定的延期交房免责事由的情况下，对永安公司的上述答辩不予采纳。二、双方事后签订的《补充协议书》是否已对交房时间进行了变更或对延期交房予以免责。陈月菊对此诉称，相关补充协议仅系解决业主办理银行按揭问题，与延期交房无关。根据永安公司提供的凭证、《补充协议书》及同系列其他案件中的《会议纪要》，永安公司与业主并未就延期交房达成明确的协议。再者，结合《补充协议书》中“一、经银行审核，乙方（业主）具备取得办理按揭贷款条件且签订银行按揭贷款等相关书面材料的，甲方（永安公司）应于当日向乙方出具一份《现金礼包凭证》……二、2017年6月30日之前，若垃圾中转站搬迁的，乙方同意自愿放弃本协议第一条优惠，并全额返还甲方给付的现金礼包款项。逾期不能搬迁的，则现金礼包至此归属乙方所有。”的相关约定，可综合反映永安公司与业主达成的红包等优惠协议是为了促成陈月菊办理购房按揭手续，并未反映双方之间对交房时间进行变更，也未反映双方之间对延期交房问题进行处理。另虽双方签订《商品房买卖合同》时间临近合同约定的交房时间，但双方并未对交房时间进行其他形式的补充或变更约定，仅以合同签订时间的前后来评价合同中关于交房时间的约定能否约束开发商，无事实和法律依据，故永安公司以陈月菊签订合同时间较迟理应知晓会延期交房为由免除延期交房违约责任，不予采纳。综上，永安公司主张给予陈月菊诸多优惠是对交房时间的变更或者延迟交房予以免责，以及陈月菊临近交房时间购房不应追究永安公司延期交房违约责任等抗辩，理由不足，不予采纳。三、关于涉案总房款是否应当扣除优惠为计。永安公司主张总房款应当扣除受领的优惠，陈月菊以优惠系促办理按揭的礼包为由予以抗辩。本案中，根据凭证及《补充协议书》，双方对本案优惠均约定为“现金礼包”，并约定若垃圾中转站搬离，业主应当返还该“现金礼包”，且永安公司向陈月菊开具的购房款票据金额亦为1134663元，故一审法院认为涉案优惠与购房款无关，不应计入购房总额中，故永安公司抗辩总房款应扣减优惠金额，不予采纳。综上，一审法院对永安公司逾期交付房屋的违约事实予以确认，其应当依照合同约定支付相应违约金。根据《商品房买卖合同》第九条中“买受人未付清房款、利息、违约金以及本物业或合同有关的所以费用，交付期限自动延长至全部款项结清为止”的约定，陈月菊于2017年4月14日办理按揭，故逾期交房违约金应自2017年4月14日起至2017年9月27日止合计167天的逾期交房违约金，以实际房屋总价1134663元为基数，按每日万分之二计算，即167天×1134663元×0.0002=37897.74元，对于陈月菊主张过高部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、永安公司于本判决生效后十日内支付陈月菊逾期交房违约金37897.74元；二、驳回陈月菊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1332元，减半收取计666元，由永安公司负担374元，由陈月菊负担292元。本院二审期间，陈月菊未提供证据，永安公司当庭提交《商品房买卖合同》补充协议，拟证明购房款金额最终是以扣除补偿金后剩余款项来认定的。经质证，陈月菊对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为已经超过举证期限，不属于二审新证据，且不能证明待证对象，理由同答辩意见。本院认为，该证据真实、合法，可以证明陈月菊领取了相应优惠，但该证据无法证明永安公司的待证事实，与本案处理无实质关联性，本院不予认定。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。另查明，永安公司以陈月菊逾期付款问题为由，向浙江省苍南县人民法院提起诉讼，该案于2020年8月10日立案。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。当事人应按照合同约定履行各自义务。现双方对于涉案房屋迟延交付的事实并无异议，二审争议焦点为：永安公司是否存在免责事由、双方是否已经对交付时间进行了变更、逾期交房违约金计算基数是否正确。永安公司主张其逾期交付的诸多客观原因属于《商品房买卖合同》第九条约定的原因，并主张政府在小区周边建设垃圾中转站导致业主逾期办理按揭从而影响工程竣工。本院认为，永安公司提供的【2018】4号苍南县人民政府县长办公室会议纪要，仅载明“因诸多客观因素造成项目工程滞后”，不足以证明其逾期交付的事由属于商品房买卖合同第九条约定的出卖人可据实予以延期的事由，故永安公司据此主张免责的理由不能成立。此外，永安公司主张由于政府在小区周边建设垃圾中转站，导致业主逾期办理按揭，从而导致工期延迟。但一审庭审中，永安公司已经向法庭明确就业主逾期办理按揭问题另案主张，且永安公司已另案提起诉讼，故陈月菊是否存在逾期付款问题，不属于本案二审审理范畴。《补充协议书》明确业主经银行审核后具备取得办理按揭贷款条件且签订银行按揭贷款等相关书面材料的，可以获得现金礼包。若2017年6月30日前，垃圾中转站搬迁的，则业主同意自愿放弃优惠并全额返还现金礼包。若垃圾站逾期不能搬迁的，则现金礼包归业主所有。《补充协议书》未提及涉案房屋交付时间的变更问题。永安公司主张双方已对房屋交付时间进行了变更，依据不足。而永安公司对垃圾中转站的存在主观上是否存在过错，陈月菊在邻近合同约定的交付时间签订购房合同的事实，均不影响业主依据商品房买卖合同要求永安公司承担相应责任。关于永安公司主张的逾期交房违约金计算基数应按《商品房买卖合同》补充协议变更后的总房价1066435元计算的问题。首先，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了房屋总价为1136435元，业主按照总房价1136435元的标准支付首付款，永安公司亦按总房价1136435元的标准收取了银行发放的贷款。其次，永安公司在结算时，向陈月菊出具的购房发票，记载购房款为扣减面积误差后的1134663元。最后，《商品房买卖合同》补充协议所载明的优惠附有一定条件，陈月菊需在房屋交付时垃圾中转站尚未搬离的前提下，才享有70000元优惠，否则优惠需退还永安公司。基于上述理由，一审以1134663元作为逾期交房违约金的计算基数，并无不当。综上所述，上诉人永安公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费748元，由上诉人苍南永安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年八月三十一日法官助理  陈黛锦代书记员  蔡瑞洁