上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初20612号原告(反诉被告)：上海箴钰实业有限公司,住所地上海市浦东新区。法定代表人：屈泽宇，总经理。被告(反诉原告)：上海通益置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈刚，总经理。委托诉讼代理人：任立民，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：施菊花，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告上海箴钰实业有限公司(以下简称箴钰公司)与被告上海通益置业有限公司(以下简称通益公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼中，被告通益公司提起反诉，本院受理后与本诉合并公开开庭进行了审理。原告箴钰公司法定代表人屈泽宇、被告通益公司委托诉讼代理人施菊花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告箴钰公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》,合同解除日为2020年2月29日;2、被告退还原告租赁保证金124,309.88元(人民币，下同)、物业管理费押金19,359元、售后服务保证金2万元、公共事业费押金2,151元、装修押金5,736元,返还原告自2020年1月25日至2020年2月9日免租期的已预付房租22,944元(每月43617.50元*12个月/365天*16天免租期);3、被告返还原告自2020年2月10日至2020年2月24日免租期的预付租金21,510元(每月租金43,617.50元*12个月/365天*15天免租期);4、被告返还原告自2020年2月25日至2020年2月28日免租期的预付租金2,868元(每月租金43,617.50元*12个月/365天*4天*50%);5、被告返还原告自2020年1月25日至2020年2月24日免租期的预付房租税费1,928.66元。事实与理由：原、被告签订的《商铺租赁合同》,约定被告将上海市闵行区吴中路XXX号XXX层XX号商铺(以下简称涉案商铺)出租给原告,租期为2018年7月1日至2020年6月30日。原告向被告支付被告了各项保证金共计171,555.88元，且已支付了截止至2020年2月29日租金。2020年1月7日,被告招商部的杨姓负责人通过微信与原告沟通,想让原告在2月底撤铺,原告表示可以于2月底撤铺。原告认为这个情形符合与被告签订的《商铺租赁合同》中的第25.3.5条款(乙方即原告营业日满6个租赁月后，如因该商场内部调整导致甲方即被告单方提前终止本合同，则甲方无需承担违约责任但应提前30日通知乙方，乙方应按本合同第22条约定标准交还该商铺，双方按本合同第15.1条约定处理保证金返还事宜)。2020年1月31日原告向被告发函申请减免疫情期间的房租,并未得到回复。同时原告再次告知被告于2020年2月29日正式解除《房屋租赁合同》。2020年1月10日，原告与被告沟通撤场解约的具体事宜,然被告对之前的解约通知予以否认。2020年2月13日，原告再次给被告发函要求减免租金，并于2020年2月29日解除《房屋租赁合同》。2020年2月24日,由于原告寄给被告的2份函件都未得到回复,且被告不配合原告开具物品出门单，原告再次发函要求被告配合开具物品出门单，告知被告关于房屋钥匙交还方式和时间。原告于2月28日向被告运营部陈经理交还钥匙，但遭拒收。3月1日，原告通过邮政快件向被告寄还钥匙，但邮件被退回。3月3日，原告注销了登记于涉案商铺内的分公司营业执照。现为维护原告合法权益，向法院提起诉讼。被告通益公司辩称：原告系擅自退租，无权行使合同解除权。被告向原告寄发了解除函，因此双方之间的租赁合同于2020年4月30日解除。因原告违约，被告有权没收租赁保证金、物业管理费押金、公共事业费押金。被告未收取原告的售后服务保证金。关于装修押金，鉴于原告欠付租金，故此笔押金应当折抵相应的租金等费用。原告曾于2020年1月31日向被告发函申请暂缓履行合同至2020年2月29日，对此被告未同意。原告随后发函要求于2020年2月29日解除合同，被告仍未予同意。3月1日，被告在现场发现原告正在撤铺。因此原告已构成违约。由于原告拖欠租金累计超过三十日，且擅自停业，以自身行为表示不履行合同，已构成违约，因此被告发函通知原告解除合同。现提起反诉，要求：1、确认双方的《商铺租赁合同》于2020年4月30日解除；2、原告支付拖欠的2020年3月1日至2020年4月30日期间的租金87,235元，2020年3月1日至2020年4月30日期间的物业管理费12,906元、推广宣传费1,720.80元，撤铺过程中装修垃圾清运费1,434元(系合同约定的金额)、2020年2月至5月期间的水电费3,828.32元，上述合计107,124.12元；3、原告就第二项反诉请求中所拖欠的总金额为本金，按日千分之二为标准计算，偿付自逾期之日起至实际支付之日止的逾期付款违约金(暂计至2020年5月28日，逾期付款违约金为18,029.53元)；计算方式：2020年3月应付单月租金、单月物业管理费、单月推广费之和50,930元为本金，自2020年2月16日起暂计至2020年5月28日。2020年4月应付单月租金、单月物业管理费、单月推广费为本金50,930元，自2020年3月16日暂计至2020年5月28日，两项合计18,029.53元。4、原告按日租金标准1,453.91元/日支付2020年5月1日至2020年5月28日止的房屋占用费40,709.48元；5、被告没收原告已支付的租赁保证金124,309.88元、物业管理费押金19,359元、公共事业费押金2,151元，合计145,819.88元；6、原告按照2020年4月30日前12个月的平均月租金43,254.02元的3倍支付解约违约金计129,762.06元；7、原告承担被告律师代理费3万元。针对被告通益公司的反诉，原告箴钰公司辩称：被告招商部工作人员杨丹于2020年1月7日通过电话要求原告于2020年2月29日撤铺，并于当日与被告工作人员管a建立微信群，在微信群中再次确认于2月29日撤铺。据此，原告的撤铺行为不构成违约。原告已将垃圾清运费支付给了被告指定的环卫公司负责人，未拖欠。因疫情原因，原告无法找到施工人员恢复商铺原状，原告于2020年1月29日发函给被告要求暂停履行合同义务。对于原告恢复商铺原状的工作，被告管理人员恶意刁难、拖延原告的施工，人为造成施工时间延长，恶意拖延达42天。另，被告的上级公司即实际控制人“A”承诺免租租户自2020年1月24日至2月24日期间的租金。同意支付水电费，不同意被告其余反诉请求。经审理查明，2018年，被告通益公司作为甲方(出租方)、原告箴钰公司作为乙方(承租方)，双方签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，计租面积71.7平方米，乙方经营“XX”餐饮业务；租期自2018年7月1日至2020年6月30日；装修期自2018年7月1日至7月31日。装修期内，物业管理费、推广宣传费、装修或经营活动而产生的税费及公用事业费由乙方承担；2018年7月1日至8月31日期间的租金为41,436.63元，2018年9月1日至2019年6月30日期间月固定租金为41,436.63元，2019年7月1日至2020年6月30日期间月固定租金为43,617.50元；每月物业管理费6,453元、推广宣传费860.40元。装修垃圾清运费1,434元，乙方装修前及撤场时分别支付；租赁保证金124,309.88元，物业管理费押金19,359元，售后服务保证金2万元，公用事业费押金2,151元，装修押金5,736元；该商铺的开业日为2018年8月1日；租赁保证金、售后服务保证金及各类押金适用条件：在乙方按约定将该商铺交还(包括但不限于乙方办妥以该商铺为注册或营业地址的工商、税务等变更或注销,并符合商铺返还标准的约定)且付清全部应付款项后三十个工作日内,凭甲方开具的收据原件(或乙方另行开具的保证金收款收据)向甲方要求无息退还租赁保证金、物业管理费押金、公用事业费押金,甲方可于其中扣除乙方应付费用(如有)及违约金(如有);如乙方违约造成甲方损失,租赁保证金不退,且乙方应于合同终止后三个工作日内另行向甲方交纳售后服务保证金。无论因何导致合同解除或终止,乙方应于合同解除或终止日营业结束后将所有物品搬离,此时甲方有权选择乙方是否将该商铺恢复至合同约定的交付标准(正常磨损不计,本合同中称“恢复原状返还”),或保持现状交还(如保留不可移动的装修、改造、附属物或其他装置,本合同中称“现状返还”),如甲方未明确表示,乙方应恢复原状返还：乙方应结清费用、移交钥匙、资料、甲方设备、注销或变更与该商铺地址有关的工商税务等信息,以及处理完毕与消费者关系(包括但不限于退换货或会员卡、预付卡、预收款的返还或其他变更等)。如乙方返还该商铺需施工应避开营业时间,但搬离期限不因此延长,乙方应同时遵守本合同关于施工的约定及商场规定。如甲方接受乙方现状返还,亦无义务对其装修、改造、附属物或其他装置进行补偿或赔偿;如甲方要求乙方恢复原状返还,乙方可选择自行完成恢复工程或委托甲方代为完成,如委托甲方代为完成,施工费以甲方出具的退场结算单据为准。如乙方逾期支付租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费、租赁保证金、各类押金或其他费用(含甲方或物业公司依据本合同约定调整相应费用标准后,乙方未按调整后费用交纳或补足),每逾期一日应按逾期支付金额的千分之二支付违约金；合同签订后,乙方单方提出解除合同或以实际行为表示不履行合同的,甲方有权解除合同、收回该商铺、不予退还租赁保证金及物业管理费押金、公用事业费押金,并有权向乙方主张相当于叁个月租金的预期收益损失作为违约金(前述月租金以解除前十二个月平均月租金为标准)；“不可抗力”是指本合同双方不能合理控制、不可预见、亦无法避免的事件,该事件妨碍、影响或延误任何一方根据本合同履行其全部或部分义务。该事件包括但不限于地震、台风、洪水、火灾或其他天灾、战争、社会动乱或动荡和法律、行政法规的变化以及政府征收、征用等政府行为或任何其他类似事件。遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止,并且无需为此而承担违约责任;但应尽最大努力克服该事件,减轻该不可抗力可能造成的损失。但是,在一方迟延履行后发生不可抗力的,则该方的违约责任不能免除。如发生不可抗力事件,遭受该事件的一方应该立即书面通知对方该事件的性质、发生日期、预计持续时间等有关细节,以及该事件对履行本合同所造成的影响。在不可抗力事件持续期间,遭受不可抗力事件的一方应定期及时地告诉对方不可抗力事件的现状,如不可抗力事件结束,应立即以书面形式通知对方。遭受不可抗力的一方应当向对方提供事件发生地区的公证机构出具的证实不可抗力事件的合法证明,如其不能提供该等证明,对方可根据本合同的规定要求其承担违约责任。任一方对对方违约行为的接受不视为放弃追索权;任一方对某事件作出同意只限于该事件,不作为放弃追索或豁免对方的依据,亦不代表对其他同类事件态度。双方协商解决合同争议,任一方亦可向该物业所在地人民法院起诉,相关诉讼费、律师费、鉴定费、执行费等败诉方承担,争议解决适用中华人民共和国法律。合同对其他事项亦作了详细约定。合同签订后，被告按约交付商铺，原告支付了租赁保证金124,309.88元、物业管理费押金19,359元、售后服务保证金2万元、公共事业费押金2,151元、装修押金5,736元，对涉案商铺进行装修后经营餐饮业务。合同履行过程中，原告向被告支付了截止至2020年2月29日的租金、物业管理费、推广费。2019年7月24日，原告又补交租赁保证金6,542.62元。2020年1月7日，被告招商部工作人员杨a与被告工作人员管a、原告法定代表人屈泽宇组建了微信群。杨a在微信群中询问屈泽平“你们内部沟通二月底撤铺的事情没问题吧？”、“后续这个事由我同事管a跟你对接下去”。屈泽平回复表示“可以”。2020年1月29日，被告招商部工作人员杨a向原告法定代表人屈泽宇发出一份《关于免除2020年春节期间租金费用的函》，文件的落款人为“A商业地产事业部”，主要内容是因为抗击疫情，对全国各商业项目(包括XX)所有店铺春节期间的租金进行减免，具体如下：免除2020年1月25日至2020年2月9日期间租金。2020年1月31日，原告通过邮政快递向被告寄发一份公函，主要内容为：2020年1月24日，上海启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，属于租赁合同中的不可抗加力因素；同意被告提前解除合同的请求，确认于2020年2月29日撤铺退租；自2020年1月24日起暂不履行租赁合同义务，免租自上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制期间内的房租，直至2020年2月29日。被告对此公函未予回应。2020年2月10日，屈泽平在微信群中询问“如果我们月底没办法拆除，是延后还是我们算一笔拆除费呢？”管a回复“这个事情暂缓，目前没有明确撤铺时间”。屈泽平询问“这个不是年前已经电话及微信确认好的吗？是你们单方面希望我们2月底撤铺，我们也同意的。”管a回复“年前只是先排摸撤铺意向，一切还是要以撤铺协议为准”。2020年2月12日，屈泽宇将一份“上海承租国企经营性房产中小企业，免租2个月”的新闻推送到微信群中，并询问被告是否也实施此项政策。管a回复表示“减免租政策还在总部审批，请再等等，我们有消息了会第一时间告知。”2020年2月13日，原告向被告发出第二份公函，主要内容：被告于202年1月7日请求原告于2020年2月底撤场，原告已同意，故决定于2020年2月29日交还交铺，交还的具体事宜等情形请被告与原告再进行协商决定；请求免除2020年1月25日至2月29日的房租；由于疫情，原告已无法正常运营，陷入巨额亏损，租赁合同的经营目的已无法实现，申请于2020年2月29日解除与被告签订的租赁合同交还商铺，全额返还租赁保证金等各项押金。2月24日，原告再次向被告发出公函，主要内容为：原告将于2020年2月29日结束承租的铺位，于结束营业的当日将门店钥匙交还给被告，要求被告配合签收。如不配合，原告会将钥匙另行寄出；要求被告配合办理开具出门单。2月28日，管a通过电子邮件向屈泽平回复：年前(指春节前，2020年1月初)我司只是撤铺意向的摸排，并没有承诺任何撤铺时间，也没有签署提前解约协议。根据贵司(原告)的公函要求，我司(被告)视作为乙方(原告)强行单方面提出提前解约并构成违约，根据合同条款约定：不予退还所有保证金，有权向乙方主张违约金，乙方应恢复原状返还。请原告确认并回复以上内容后双方再沟通搬离店内物品的时间。同日，屈泽平通过电子邮件回复管a，主要内容对于管a的邮件内容不认可,并表示因财务困难不想恶意占用商铺，商铺钥匙会寄给被告。3月3日，原告注销了注册于涉案商铺的第一分公司工商登记。3月9日，屈泽平与被告工作人员管a以及被告招商部负责人当面沟通协商。期间，原告表示其是得到了被告的撤铺通知。对此双方可能理解不一，原告已向法院提起了诉讼，最终由法院来认定；另被告一直未就租金减免问题作出回复。被告认为前期仅是关于撤铺意向的排摸，不是正式通知；希望原告能继续经营下去，直至被告重新找到租户；2月25日之前租金全免，2月25日之后没有开门(营业)的，租金以7折算；如果原告在3月开门(营业)，自营业日至3月底租金按5折算，4月起租金应该恢复正常。上述处理方式的前提是原告撤诉。如果由法院判决，原告就不再享受租金减免政策。3月10日，屈泽平回复管a表示，坚持原有的要求。原告不接受3月9日沟通时被告的方案。管a遂要求原告安排撤铺及恢复商铺至毛坯状态的事宜。3月19日，原告表示因疫情期间找不到工人来施工。管a回复表示“我们施工队陆陆续续回来了，可以帮你们对接。”管a将施工负责人的联系方式发送给了屈泽平，并表示恢复原状的施工价格由原告与该负责人协商。之后，双方为了恢复商铺原状的具体操作过程中，涉及垃圾清运、施工证的办理、围档制作、消防验收事项进行了多次微信沟通协商。4月30日，被告向原告寄发解约告函。5月28日，原、被告办理商铺交接手续。现原告以诉称理由诉至本院。另查，被告为本次诉讼聘请北京市隆安律师事务所上海分所提供法律服务，并支付了3万元律师代理费。以上事实，由原告提供的商铺租赁合同、微信截屏、公函及邮寄凭证、押金和保证金收据，被告提供的解约告知函、商铺移交表、水电费发票、录音光盘及文字整理件等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。原、被告约定的租期为24个月，即2018年7月1日至2020年6月30日，在距离合同期满的前半年左右，被告作为出租方了解承租人是否续租或何时撤铺的动态，应是出于管理需要的正常之举。但从原告提供的微信群的联系内容显示，被告工作人员在2020年1月7日在微信群中联系原告法定代表人屈泽宇确认“二月底撤铺的事情没问题吧？”、“后续这个(应指撤铺)由我同事管a对接下去”。屈泽宇回复表示“可以”。双方在此微信群中对话，并非被告排摸撤铺意向之举，而是双方对于2020年2月底撤铺形成合意，而非任何一方违约。所谓撤铺，即原告作为承租人撤离商铺，本质是双方提前解除合同。因此，本院认定，原、被告就2020年2月底解除合同、原告撤离涉案房屋形成合意。原告要求确认租赁合同于2020年2月29日解除的请求,本院予以支持。被告表示双方沟通撤铺事宜仅是被告排摸撤铺意向之意见，本院不予认同。合同解除后，原告应当按照合同约定恢复商铺原状后返还给被告，被告则应退还各项保证金、押金。因此，原告要求被告退还租赁保证金124,309.88元、物业管理费押金19,359元、售后服务保证金2万元、公共事业费押金2,151元、装修押金5,736元的请求，本院予以支持。原告已支付了截止2020年2月底的租金。被告工作人员于2020年1月29日通过微信向原告发送《关于免除2020年春节期间租金费用的函》，免除2020年1月25日至2020年2月9日期间租金。因此该时间段的月租金为43,617.50元，2020年1月25日至1月31日的租金为9,849.14元，2月1日至9日的租金为13,536.45元,故被告应退租金23,385.59元。原告要求被告退还2月9日之后租金的请求，本院不予支持。另原告要求被告赔付其预付房租的税费1,928.66元的请求，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。关于被告反诉主张2020年3月1日至4月30日期间的租金、管理费、推广宣传费的诉讼请求，鉴于双方的合同已于2月29日解除，故被告此项反诉请求，本院不予支持。但是，根据原、被告之间的解约及撤铺的合意，原告应当于2020年2月29日恢复商铺原状后搬离。未及时搬离并返还商铺的，原告应当支付占有使用费，使用费的标准可以参照租金标准计算。因发生新冠病毒疫情，上海市于自2020年1月24日发布公共卫生事件一级响应措施，直接导致原告无法恢复商铺原状，直至5月28日之前原告才恢复商铺原状后与被告交接了涉案商铺。鉴于此，本院酌情免除原告半个月的使用费，原告应付2020年3月1月至5月28日的占有使用费为104,822.81元(已扣除半个月的使用费)。关于垃圾清运费1,434元，在租赁合同中确实约定由原告于装修前及撤场时分别支付1,434元，但事实上原告撤场时自行支付了垃圾清运费，并非由被告清运或垫付此费用，故此项反诉请求，本院不予支持。被告反诉主张的水电费3,828.32元，原告确认并同意支付，本院予以准许。关于被告反诉主张的逾期支付2020年3月起的租金、管理费、推广宣传费、垃圾清运费、水电费的逾期付款违约金，本院认为合同已于2月29日解除，故不存在逾期支付3月起的租金、管理费、推广宣传费。对于被告关于逾期支付垃圾清运费的违约金之主张，本院未予支持垃圾清运费，故不存在逾期付款。关于水电费，没有任何证据证明在本案起诉之前被告就水电的具体消耗费和具体金额与原告进行结算，故亦不存在逾期付款之说。被告反诉要求没收原告各项押金、保证金及要求原告偿付解除合同违约金、承担律师代理费的反诉请求，本院认为基于租赁合同并非原告违约解除，而是双方合意解除，故被告上述反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海箴钰实业有限公司与被告(反诉原告)上海通益置业有限公司就上海市闵行区吴中路XXX号XXX层XX号商铺签订的《商铺租赁合同》于2020年2月29日解除；二、被告(反诉原告)上海通益置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海箴钰实业有限公司租赁保证金124,309.88元、物业管理费押金19,359元、售后服务保证金2万元、公共事业费押金2,151元、装修押金5,736元；三、被告(反诉原告)上海通益置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海箴钰实业有限公司2020年1月25日至2020年2月9日期间的租金23,385.59元；四、原告(反诉被告)上海箴钰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海通益置业有限公司自2020年3月1日至2020年5月28日期间的商铺占有使用费104,822.81元；五、原告(反诉被告)上海箴钰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海通益置业有限公司水电费3,828.32元；六、驳回原告(反诉被告)上海箴钰实业有限公司其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海通益置业有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4,612.10元，减半收取计2,306.05元，由原告(反诉被告)上海箴钰实业有限公司负担514.25元，被告(反诉原告)上海通益置业有限公司负担1,791.80元。反诉案件受理费减半收取计4,185.84元,由原告(反诉被告)上海箴钰实业有限公司负担962.74元，被告(反诉原告)上海通益置业有限公司负担3,223.10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年八月二十日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。