浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终1802号 上诉人（原审被告,反诉原告）：浙江沁铄进出口有限公司，住所地绍兴市中兴大道35-45号。 法定代表人：张秋吉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：应迪菁，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙孟强，浙江大公律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：王全龙，男，1981年6月18日出生，汉族，户籍所在地山西省临猗县，现住浙江省绍兴市。 上诉人浙江沁铄进出口有限公司（以下简称沁铄公司）因与被上诉人王全龙房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案受理后依法组成合议庭，经阅卷、询问，并征得当事人同意本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人沁铄公司上诉请求：撤销原判第三项，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：2019年7月27日，上诉人根据补充协议书的约定，书面通知被上诉人在8月2日前支付尚欠的购房款289249元并办理产权过户，否则追究逾期付款的违约责任。但被上诉人在收到上诉人的书面通知后，没有支付289249元，故上诉人有权终止补充协议，并按照原协议（即房屋转让协议）的约定计算逾期付款的违约金。退一步讲，如果按照补充协议书的约定履行，变更购房款支付的时间也不能视为上诉人放弃要求买受人支付违约金的权利。一审判决以2019年9月25日上诉人将涉案房屋予以抵押为由驳回上诉人的诉讼请求是于法相悖的。理由：1.上诉人在2019年7月27日通知被上诉人支付购房款并办理产权过户时，涉案房屋不存在产权过户的障碍。2.涉案房屋存在抵押不影响被上诉人支付购房款，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定就是为保障被上诉人的权利而设计的专门条款，被上诉人只要按照该法条的规定行使权利，其合法权益不会受到损害。只要被上诉人付清购房款，上诉人完全可以在产权变更前将抵押撤销，不存在影响产权变更的情形，即使有影响也是上诉人一方违约或者履行不能。3.涉案房屋在被上诉人起诉之前就己经不存在抵押，这足以证明被上诉人主张的所谓“不安抗辩权”是子虚乌有。涉案房屋从被上诉人购买至今，房价己经翻倍有余，而被上诉人却在2020年1月16日才付清拖欠达三分之二之多的房款，其主观违约的恶性极大，应追究其逾期付款的违约责任，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人王全龙辩称，上诉人是本案争议的过错方，因上诉人外债抵押而无法办理房产证是事实。该节事实可以由该楼盘的其他购房者予以佐证。涉案楼盘的购房者有些是一次性支付全款，有些是与被上诉人一样分期付款。签合同的时候，承诺是2年内可办理房产证。到了该办证的时间，被上诉人被明确告知涉案楼盘无法办理房产证。由于上诉人构成违约，所有遭受到损害的购房者多次找到上诉人讨要解决方案，鉴于此，上诉人允许被上诉人可以延期支付房款。被上诉人即是因此与上诉人签订了补充协议书，但是该协议书是上诉人单方出具的。本案的违约金条款、税费条款设置的很强势，明显显失公平，签订合同的时候工作人员也没有任何提示让被上诉人了解合同项下的巨额违约金、税费条款。当时同区域可选择的楼盘很多，如果被告知该条款，被上诉人是不可能继续购买案涉房屋的。被上诉人购买案涉房产是有给孩子上学落户的迫切需求的，故被上诉人不可能存在逾期付款的主观故意，上诉人的违约行为给被上诉人家庭造成无法弥补的损害。被上诉人收到恢复缴纳房款的通知后，已经准备好缴纳全部购房款，因上诉人不愿意配合办理过户手续，被上诉人方曾请求上诉人的经理吴国华要求其备案以证明被上诉人已经支付完全款，却遭到拒绝。该经理甚至明确拒绝接受购房款。该节事实由一审提交的通话录音予以佐证。被上诉人不构成违约，故无需支付违约金。关于不安抗辩权，上诉人的合同义务是交付房屋并办理房屋过户，但是其因外债连房屋产权证都无法办理，为了切实保护被上诉人方的合法权益，防止钱财两空，促使上诉人履行义务，被上诉人有权中止支付购房款，符合法律规定。 王全龙向一审法院起诉请求：1.确认王全龙、沁铄公司之间就坐落于绍兴市××工业区××幢××单元××室房屋基于2012年5月9日签订的《房屋转让协议》形成的房屋买卖关系成立并合法有效；2.沁铄公司协助王全龙办理绍兴市滨海工业区碧海家园39幢1单元501室房屋过户手续。 沁铄公司向一审法院提出反诉请求：1.判令王全龙支付逾期付款违约金361810元；2.判令王全龙承担房屋转让过程中所产生的土地增值税、土地教育附加、城市维护建设税、印花税、教育费附加、增值税、城镇土地使用税、所得税等全部税费。 一审法院认定事实：2012年5月9日，王全龙（乙方）与沁铄公司（甲方）签订《房屋转让协议》1份，约定甲方将位于绍兴市××工业区××小区××幢××单元××室（建筑面积平层102.79平方米＋阁楼54.95平方米）房屋转让给乙方，房屋价格为389249元。合同约定付款方式为自签订协议之日起7日内，首付房款10万元，2013年12月30日前付211399元，2017年5月9日前付77850元，如逾期付款则按未付金额每天1%收取滞纳金并不办理过户手续。甲方在乙方支付房款10天后将上述房屋钥匙交付给乙方，逾期交房将按房款的0.01%赔偿给乙方。同时约定，房屋产权在付清全额房款之后给予办理过户手续，若不能在约定时间内办理过户的，按已付房价款的1‰承担违约责任。该房屋转让交易发生的各项税费均由乙方承担（甲方负责协助配合办理），并且乙方中途不得提出退房事宜，否则构成违约并按房价的20%向甲方支付违约金。双方对其他权利义务亦进行了约定。该协议签订后，王全龙向沁铄公司支付了首付款10万元。沁铄公司向王全龙交付了案涉房屋。 由于案涉房屋无法按期办理产权变更登记，王全龙未向沁铄公司支付剩余购房款。2013年12月30日，沁铄公司（甲方）与王全龙（乙方）签订《补充协议书》1份，约定：一、甲方同意乙方暂缓2013年12月30日前所约定的付款；二、待甲方通知乙方可以办理产权过户时：1、乙方可以选择付清剩余房款后即办理房产过户手续；2、如乙方仍需按原转让协议执行的，则乙方必须在甲方书面通知之日起7天内付清原转让协议中约定的已逾期应付而未付的款项；如若拖延付款，甲方有权终止该协议，并按原协议约定处置，对此乙方无其他异议。3、此协议中与原转让协议条款不相违背，若与原转让协议有冲突的，以本协议为准。 2019年7月27日，沁铄公司向王全龙邮寄《催讨房款及办理过户通知书》1份，载明：2012年5月10日，你向我公司购买了位于滨海开发区××小区××幢××室××房××，总价389249元。截止本通知出具之日，你尚欠我公司房屋转让款289249元。为尽快履行双方协议约定，顺利办理过户手续，本公司特通知如下：请你在接到本通知后最迟于2019年8月2日（下周五）之前来我公司交清上述欠房款（289249元），并办理房屋过户相关手续，如逾期不来办理，后果自负！我公司不排除依据《房屋转让协议》至约定，通过司法诉讼程序向你追讨除房款外，还有逾期付款滞纳金等违约责任。2019年9月25日，沁铄公司将该房屋抵押给案外人并办理抵押登记，此后又撤销该抵押登记。王全龙于2020年1月16日向沁铄公司支付了剩余房款289249元。 一审法院认为，本诉部分：王全龙与沁铄公司之间签订的《房屋转让协议》双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，对王全龙要求确认双方房屋买卖关系成立且合法有效的诉讼请求，该院予以支持。双方应当按约履行合同义务。根据合同约定，沁铄公司于王全龙付清房款后给予办理过户手续。现王全龙已向沁铄公司支付了全部购房款且案涉房屋现已具备办理产权变更登记手续的条件，根据合同约定，沁铄公司应当于收到房款后协助王全龙办理案涉房屋产权变更登记手续，对王全龙该项诉讼请求，该院予以支持。反诉部分，根据双方庭审陈述以及证人证言可知，由于合同签订之后沁铄公司告知王全龙等购房者房屋暂无法办理产权过户手续，为此双方又签订《补充协议书》1份，约定沁铄公司同意王全龙暂缓支付购房款，双方对购房款支付的时间进行了变更，但对变更付款时间之后的逾期付款违约金未做明确约定。且沁铄公司于2019年7月27日通知王全龙支付剩余购房款，后又于2019年9月25日未经王全龙同意将案涉房屋抵押于案外人，王全龙亦有权拒绝向沁铄公司支付剩余购房款。故对沁铄公司要求王全龙支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。关于沁铄公司要求王全龙承担各项税费的诉讼请求，不属于人民法院受理民事案件审理范围，故在本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百三十五条之规定，判决：一、王全龙与沁铄公司就坐落于绍兴市××工业区××幢××室形成的房屋买卖合同关系成立且合法有效；二、沁铄公司应于判决生效之日起三十日内协助王全龙办理坐落于绍兴市××工业区××幢××室房屋（建筑面积102.79平方米）的产权变更登记手续；三、驳回沁铄公司的反诉请求。案件受理费减半收取3569元，财产保全费2520元，合计6089元，由沁铄公司负担。反诉案件受理费减半收取3364元，由沁铄公司负担。 二审中,上诉人为证明其主张，向本院提交了其与案外人闫成文的房屋买卖合同和转让协议一组，证明上诉人通知买受人后，在2019年8月9日有买受人成功办理房屋产权过户的事实。被上诉人王全龙发表质证意见认为，其签订的合同基本上与被上诉人提供的上述合同是一致的。 本院认证认为，该证据具有真实性，且能够达到上诉人的证明目的，故本院对此予以采纳。 被上诉人王全龙向本院提交了绍兴市不动产登记查询证明一份，证明案涉房产于2019年7月5日被办理抵押登记，被上诉人于2020年1月9日查询案涉房产抵押查封登记情况时显示有抵押，并非如上诉人所陈述的已经撤销。上诉人沁铄公司发表质证意见认为，除一审判决查明的2019年9月案涉房屋办理过抵押外（后撤销抵押）其他无抵押事实存在。该次抵押主要为保障买受人的房屋安全而为，因为上诉人涉案较多，为保障买受人不被他人查封与执行，故先行抵押，在买受人付清房屋全款后，依法不能查封与执行，故抵押即予撤销。 本院认证认为，该证据显示案涉房产2020年1月9日有抵押情况，但无法证明2019年7月27日上诉人通知被上诉人支付尾款和办理过户时案涉房产存在抵押，无法达到被上诉人的证明目的，故本院对此不予采纳。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2019年8月9日，已有在上诉人处购买的与案涉房屋类似的房屋成功办理网签手续。 本院认为，本案二审中的争议焦点是1.案涉房屋税费的承担问题；2.被上诉人方是否构成违约。具体评析如下： 关于争议焦点1，上诉人要求被上诉人承担案涉房屋的各项税费，本院认为，由于应缴纳的税费金额需要在办理房屋过户手续时才能予以计算，故目前税费的具体金额尚无法确定，双方可在税金确定并实际缴纳后，就负担问题另行协商解决或主张权利。一审认为税费的负担不属于人民法院审理民事案件的范围，有失偏颇。本院认为，当事人应缴纳多少税费确实不属于人民法院审理民事案件的范围，应由税务机关等相应职能部门确定，但在具体的税费金额产生后，在当事人之间如何分担的问题，显属人民法院审理民事案件的范围。 关于争议焦点2，被上诉人方是否构成违约。本院审查后评析如下：根据双方对于案涉合同的履行情况，本案可以分成两个时间段。第一个时间段为双方签订合同之后到上诉人向被上诉人发送《催付房款及办理过户通知书》之前，这期间案涉房屋暂无法办理产权过户手续，有被上诉人与上诉人签订的《补充协议书》予以佐证。在此情形下，被上诉人未按照合同约定的时间支付余款系行使不安抗辩权，一审法院判定被上诉人不构成违约并无不当，且在二审中上诉人亦表明其放弃主张该时间段内的违约金。第二个时间段为上诉人向被上诉人发送了《催付房款及办理过户通知书》到被上诉人于2020年1月16日向上诉人支付了剩余房款止，上诉人于2019年7月27日发送通知书告知被上诉人最迟于2019年8月2日之前支付余款，逾期被上诉人将承担违约责任。但被上诉人并未在上述时间内支付余款，其辩称系上诉人不愿意配合办理过户手续并且案涉房产存在抵押。对此本院认为，根据双方的合同约定，上诉人履行办理过户手续义务的前提是被上诉人付清全额房款，故被上诉人辩称的上诉人不愿意配合办理过户手续的理由不能成立。关于被上诉人另辩称的上诉人通知其支付余款时案涉房产存在抵押的理由，首先，被上诉人并未提供充分的证据予以证明该事实确实存在；其次，上诉人自认2019年9月25日将该房屋抵押给案外人并办理抵押登记，但当时已经过了上诉人给予被上诉人的最后付款期限；再次，案涉房屋存在抵押也并不影响双方办理过户手续，且根据本院查明的事实，2019年8月9日已有在上诉人处购买的与案涉房屋类似的房屋成功办理网签手续，时间也属合理。故上诉人的该项抗辩亦难以成立，应当承担迟延付款的违约责任，一审法院对此未予认定存在错误，应予纠正。虽然双方签订《房屋转让协议》之后又签订了《补充协议书》，但该《补充协议书》第二条第2款约定“如若拖延付款，甲方有权终止该协议，并按原协议约定处置”，故根据双方签订的《房屋转让协议》的约定，被上诉人如逾期付款则上诉人按未付金额每天1‰收取滞纳金。本院认为，该约定的违约金金额显属过高，结合本案实际，本院酌情调整至以289249元为基数自2019年8月3日起至2020年1月16日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.3倍计算被上诉人应付的违约金。 综上所述，上诉人沁铄公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初812号民事判决第一项、第二项； 二、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初812号民事判决第三项； 三、王全龙应支付浙江沁铄进出口有限公司以289249元为基数自2019年8月3日起至2020年1月16日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.3倍计算的违约金，限于本判决生效后十日内履行完毕； 四、驳回浙江沁铄进出口有限公司的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费减半收取3569元，财产保全费2520元，合计6089元，由浙江沁铄进出口有限公司负担。反诉案件受理费减半收取3364元，由王全龙负担70元，由浙江沁铄进出口有限公司负担3294元。二审案件受理费据实调整为6728元，由浙江沁铄进出口有限公司负担6588元，由王全龙负担140元。 本判决为终审判决。 审 判 长 茹赵鑫 审 判 员 梅 云 审 判 员 姚 瑶 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 洪习川 书 记 员 张 珺