山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁07民终3507号 上诉人（原审被告、反诉原告）：林武，男，1976年9月1日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：吴涛，山东春水律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：潍坊帝景置业有限公司，住山东省昌乐县城宝昌路**。 诉讼代表人：王文周，破产管理负责人。 委托诉讼代理人：尹明英，山东骏博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡铭蔚，山东骏博律师事务所实习律师。 上诉人林武因与被上诉人潍坊帝景置业有限公司(简称帝景公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院(2019)鲁0725民初3143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 帝景公司一审本诉请求：1.判令林武支付帝景公司购房款1611050元及利息(按年24%计算，自2014年11月14日至付清之日)、违约金(按未付款的万分之五计算)；2.诉讼费由林武负担。 林武一审反诉请求：1.判令帝景公司协助办理中央帝景1号楼144、145、146、147、148号商铺权属登记手续；2.反诉费由帝景公司负担。 一审法院认定事实：2011年2月19日，林武向帝景公司交付8000000元认购金。2011年7月30日，双方签订商品房期房买卖合同书五份，约定林武购买帝景公司开发的中央帝景1号楼144、145、146、147、148号商铺，付款方式及期限分别约定如下：144、145、146号商铺的付款方式均为于2011年8月31日前一次性付款，房款分别为2281950元、2294100元、2446800元；147号商铺的付款方式为分期付款：2011年8月31日前支付全部房价款的43.184%，计款990687元，余款计1303413元，按年利率9.6%计算，并于2012年3月31前全部结清余款计利息；148号商铺的付款方式为分期付款：2011年8月31日前支付全部房价款的43%，计款986463元，余款1307637元，按年利率9.6%计算利息，并于2012年3月31日前全部结清余款及利息。以上林武应在2011年8月31日前共计交付房款9000000元。五份合同均约定房屋应于2011年8月31日交付使用，并约定如出卖人逾期交房则应按逾期时间承担违约责任，其中如逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；五份合同均约定出卖人应当在商品房交付使用后的60日内，将办理权属登记需出卖方提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，同日林武向帝景公司交纳购房款1000000元。以上林武按约定共计交纳房款9000000元。林武认可已经于2014年自行占有使用案涉房屋。帝景公司至今没有给林武购买的上述商铺办理房产登记相关手续。 2014年6月6日，一审法院作出(2014)乐商清(算)字第1号民事裁定书，裁定受理对帝景公司的清算申请，由法院指定清算企业。2014年6月9日，一审法院作出(2014)乐商清(算)字第1号民事决定书，决定指定山东新华有限责任会计师事务所为帝景公司清算组。2014年7月21日，林武进行了业主申报登记；2014年8月4日，林武就逾期交房违约金2872800元及其他投入进行了债权申报；2014年10月10日，帝景公司清算组向林武发出合同继续履行通知书一份，内容如下：帝景公司已依法进行强制清算，清算组决定继续履行被强制清算企业帝景公司于2011年7月31日与你签订的五份商品房期房买卖合同。现通知你方在收到本函后五个工作日内到清算组办理2611050元剩余房款的交纳手续，逾期不利法律后果由你方自行承担。林武于2014年10月13日收到以上通知书。2014年10月13日，帝景公司清算组(乙方)与林武(甲方)签订合同继续履行承诺书一份，主要内容如下：一、截至协议签订之日，甲方尚欠原帝景公司购房款2611050元。二、甲方承诺本协议签订后五日内支付购房款1000000元，剩余部分在本协议签订后一个月(2014年11月13日)内付清。三、甲方此前自行对房屋中购房合同约定应当由帝景公司安装的水、电等工程自行安装，该部分相应的工程款数额，由审计部门进行审计确定后，从余款中予以扣除。四、如甲方未按照该承诺履行，承担未支付金额万分之五的违约金。2015年1月19日，帝景公司清算组因林武没有按约定交纳剩余房款1611050元，向林武发出解除合同通知书一份。2015年1月20日，林武向帝景公司清算组发出债务抵销通知书一份，主要内容为：按合同约定，帝景公司应于2011年8月31日前交房，否则应按日向林武交付已付房款万分之三的违约金，林武已交付房款9000000元，帝景公司已逾期交房1064天(从2011年8月31日至2014年7月31日)，帝景公司应向林武支付违约金2872800元。现林武依据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定，将林武欠帝景公司购房款尾款2611050元的债务与帝景公司欠林武违约金2872800元的债务给予同等价值的抵销，抵销后帝景公司仍欠林武违约金261750元。2015年1月23日帝景公司收到该通知书。2015年2月6日，帝景公司以林武为被告向法院提出诉讼，要求确认林武的上述抵销行为无效。2015年9月25日，一审法院作出(2015)乐民初字第53号民事判决书，确认林武于2015年1月20日向帝景公司作出的债务抵销行为无效，该判决已经生效。2016年10月8日，林武向帝景公司破产管理人发出债务抵销通知书，内容为：2011年7月30日，双方签订商品房期房买卖合同五份，林武购买帝景公司开发的中央帝景1号楼144、145、146、147、148号商铺，合同约定，林武应于2011年8月31日前支付148号商铺全部价款的43%(986463元)、147号商铺全部房款的43.184%(990687)、144号商铺全部房款100%(2281950元)、145号商铺全部房款100%(2294100元)、146号商铺全部房款100%(2446800元)，共计9000000元，林武分别于2011年2月19日、7月30日向帝景公司交付房款8000000元、1000000元，共计9000000元。合同约定，帝景公司应于2011年8月31日前交房，逾期按已交付房款万分之三支付违约金，自2011年8月31日起至2014年7月31日已逾期交房1064天，应向林武支付违约金2872800元，该债权林武已于2014年8月4日向帝景公司清算组申报。2014年7月31日至2015年6月3日(破产申请受理日)期间帝景公司应向林武支付违约金818100元。以上共计3690900元。因帝景公司违约在先，林武尚欠帝景公司尾款2611050元未付。现依据《中华人民共和国合同法》第九十九条、《中华人民共和国企业破产法》第四十条之规定，将林武欠帝景公司尾款2611050元的债务与帝景公司欠林武违约金3690900元的债务给予同等价值的抵销。抵销后帝景公司仍欠林武违约金1079850元，对此债权再次申报。此后，帝景公司没有对该次林武的抵消主张提起诉讼。 一审法院认为，双方签订的五份商品房期房买卖合同及合同继续履行承诺书是当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，均属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。 本案争议的焦点问题：一是林武于2016年10月8日向帝景公司破产管理人发出债务抵销通知书是否产生抵消的法律效力；林武尚欠帝景公司购房款、利息及违约金数额；二是帝景公司应否为林武办理房屋权属登记的相关手续。关于焦点问题一，林武主张其欠帝景公司购房尾款已经通过违约金抵销，不再欠付帝景公司购房款。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第四十二条规定“管理人收到债权人提出的主张债务抵消通知后，经审查无异议的，抵消自管理人收到通知之日起生效。管理人对抵消主张有异议的，应当在约定的异议期限内或者自收到主张债务抵消的通知之日起三个月内向人民法院提起诉讼。无正当理由逾期提起的，人民法院不予支持。”林武于2015年1月20日通知帝景公司将欠付购房款2611050元与帝景公司欠付违约金2872800元进行同等价值抵销的行为，已被法院(2015)乐民初字第53号生效民事判决书确认抵销无效。2016年10月8日，林武再次通知帝景公司将欠付购房款进行抵销，帝景公司虽然没有因异议而提起诉讼，但前述法院生效判决的存在，可以成为帝景公司逾期提起异议的正当理由。而且，林武主张用于抵消的违约金明显与法院生效判决相悖。据上，林武主张的抵消不能成立，应继续履行承诺书的约定，支付帝景公司欠付购房款。林武系在与帝景公司订立协议书后缴纳1000000元，其关于该款为保证金的辩解意见没有依据，不予采纳。帝景公司主张林武已经支付1000000元，尚欠房款1611050元，予以确认，即林武还应支付帝景公司购房款1611050元。帝景公司根据约定，主张林武逾期交纳购房款，应按未交房款的万分之五承担违约金，计款805.53元，是双方的真实意思表示，符合法律规定，依法应予支持。帝景公司主张林武支付购房款利息，因双方并未明确进行约定，故帝景公司的该主张没有充分依据，不予支持。关于双方2014年10月13日协议第三项中约定的林武垫付、应由帝景公司施工的案涉房屋的水、电费用，本应抵减林武应当缴纳的房款，但因林武对该费用的数额没有举证和主张，本案不予审理。 关于焦点问题二，根据双方签订的五份商品房期房买卖合同中关于“出卖人应当在商品房交付使用后的60日内，将办理权属登记需出卖方提供的资料报产权登记机关备案”的约定，案涉房屋已经于2014年由林武占有使用，且已经具备相关办理产权登记的条件，因此帝景公司应履行办理产权登记的义务。对林武的该项请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国企业破产法》第四十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第四十二条之规定，判决如下：一、被告林武于判决生效后五日内支付原告潍坊帝景置业有限公司购房款1611050元及违约金805.53元；二、原告潍坊帝景置业有限公司于判决生效后三十日内协助被告林武办理中央帝景1号楼144、145、146、147、148号商铺权属登记手续；三、驳回原告潍坊帝景置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19299元，由被告林武负担；反诉案件受理费100元，由原告潍坊帝景置业有限公司负担。 林武上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回帝景公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由帝景公司负担。事实和理由：帝景公司未于2011年8月31日交付符合约定的房屋，应承担逾期交房违约金，该违约金至2014年7月31日为2872800元，林武于2014年8月4日提出债务抵销主张，帝景公司管理人提出异议并予起诉，至2015年6月3日，又产生逾期交房违约金818100元，以上违约金总额共为3690900元，林武于2016年10月8日再次提出债务抵销主张，该主张帝景公司管理人未提出异议也未起诉，按照《企业破产法》的规定，林武的债务抵销通知已经生效，房款债务应予抵销，林武不应再支付房款，帝景公司的诉讼请求应予驳回。 帝景公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，林武的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，当事人没有提交新证据。 本案二审查明的事实与一审事实一致。 本院认为，双方签订的五份商品房期房买卖合同及合同继续履行承诺书当事人意思表示真实，不违反法律法规规定，均为有效合同，双方均应按照约定履行。上述承诺书对买卖合同中约定的房屋交付时间和标准以及逾期交付的违约责任未予变更，帝景公司迟延交付符合约定的房屋后，林武请求支付逾期交房违约金符合法律规定和合同约定，依法应予支持。 对于林武2015年1月20日主张抵销的2014年7月31日之前的逾期交房违约金，帝景公司提出异议并起诉，法院生效判决确认抵销无效，该部分违约金林武请求抵销，本院不予支持。林武于2016年10月8日主张抵销的违约金，包含了前述2014年7月31日之前的违约金，也包括了2014年8月1日之后的违约金，其中对于2014年8月1日至2015年6月3日期间的违约金，林武主张抵销时帝景公司管理人未提出异议也未起诉，按照《企业破产法》及司法解释的规定，对该部分违约金林武主张债务抵销的通知有效，该违约金与林武应付房款属于同一合同项下的金钱债务，其品质种类相同，应发生债务抵销效力，抵销数额为818100元。 合同继续履行承诺书签订后林武缴纳的1000000元应为房款，其主张为保证金的辩解意见依据不足，本院不予认定。林武欠付的房款应为1611050元，债务抵销后欠付房款792950元，该款林武应予支付。对于林武所购商铺产权登记手续的办理，帝景公司应予协助。 综上所述，林武的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持山东省昌乐县人民法院(2019)鲁0725民初3143号民事判决第二项与第三项，即“二、原告潍坊帝景置业有限公司于判决生效后三十日内协助被告林武办理中央帝景1号楼144、145、146、147、148号商铺权属登记手续”、“三、驳回原告潍坊帝景置业有限公司的其他诉讼请求”； 二、撤销山东省昌乐县人民法院(2019)鲁0725民初3143号民事判决第一项； 三、林武于判决生效后十日内向潍坊帝景置业有限公司支付债务抵销后的购房款792950元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费19299元，由潍坊帝景置业有限公司负担9800元，林武负担9499元；反诉案件受理费100元，由潍坊帝景置业有限公司负担。 二审案件受理费19299元，由潍坊帝景置业有限公司负担9800元，林武负担9499元。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年八月十八日 书记员  王 旭