北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初8192号原告：王灏，女，1989年10月30日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：许飞（原告王灏之夫），1988年11月6日出生。被告：马文佳，女，1982年1月22日出生，回族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨柳，北京昊庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪，北京昊庭律师事务所律师。原告王灏与被告马文佳确认合同效力纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王灏的委托诉讼代理人许飞，被告马文佳及其委托诉讼代理人杨柳、陈雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王灏向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院撤销《合同解除协议》，并要求马文佳双倍返还定金200000元，并赔偿相关损失43185.5元，其中包括10000元起诉律师费、诉讼中介公司诉讼费1546.5元、中介费损失103元、双倍定金及中介费利息损失30566.5元，律师费利息损失1072.5元（以工商银行现行三年期定期存款利率3.575%计算），以上共计243185.5元；2、本案诉讼费由马文佳承担。事实和理由：1、案件基本事实和情况。2017年3月4日，王灏与马文佳在北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）的居间中介服务下就房屋买卖事项达成一致意见：马文佳将通州区潞苑南大街1XX5号1号楼6层附带7层阁楼卖给王灏，王灏于当天支付给马文佳定金10万元，并于3月15日向我爱我家公司支付中介费84103元。2017年3月底，马文佳将小区物业联合居委会在单元门口张贴的《拆除违建通知书》发给王灏，并告知王灏，7层阁楼将被拆除。有鉴于此，4月10日经原、被告协商达成《补充协议》，进一步明确马文佳有交付义务。2017年5月初，马文佳告知王灏7层阁楼被强制拆除。2017年6月21日，王灏诉至贵院，要求解除合同并返还定金。2017年9月25日，经贵院宋庄法庭调解，原、被告达成解除合同的协议：第三人收取王灏定金不再退还。2018年初，王灏取得我爱我家公司内网关于此房源的截图，显示交易前发布的房源信息中明确注明7层阁楼为交易的重要组成部分。2018年1月17日，为了追回损失，王灏起诉我爱我家公司至贵院，要求退还居间服务费并赔偿相关损失，并将马文佳列为第三人要求承担连带责任。我爱我家公司承认中介的此次交易中含有违章建筑（即7层阁楼），并以退还中介费84000元为条件与王灏达成和解协议，王灏撤诉。2019年6-7月，王灏先后向北京市通州区城市管理综合行政执法监察局（以下简称区城管局）和北京市通州区永顺镇人民政府（以下简称永顺镇政府）申请信息公开，要求公开潞潮佳苑小区强拆违建的相关信息，而两政府部门均以“申请公开的信息不存在”答复。2019年11月4日，原告分别将区城管局和永顺镇政府诉至贵院，要求撤销两部门分别做出的《信息公开申请答复告知书》，并重新公开潞潮佳苑小区违建拆除情况的相关信息。2019年12月3日，贵院分别开庭审理了上述两行政案件，在王灏起诉永顺镇政府（案号：（2019）京0112行初654号）庭审过程中，永顺镇政府告知王灏：经他们调查，潞潮佳苑小区的拆违工作其实是由小区业主与物业公司、居委会协商一致后自行拆除，而非强制拆除，故不存在王灏一直在找的强制拆除信息。至此，王灏才知晓事情真相。2、在2017年9月25日王灏与马文佳达成调解协议之后，王灏陆续发现一些事实真相和新的证据，而这些足以证明马文佳为隐瞒自身违约试试，欺骗误导王灏，与其达成完全不利于王灏的和解协议，故请求法院撤销《合同解除协议》，并要求马文佳双倍返还定金200000元、承担相应赔偿责任。理由如下：（1）马文佳自行拆除7层阁楼的行为是违约行为。无论是马文佳与我爱我家公司签署的《房屋出售委托书》，还是我爱我家公司在其网站上以马文佳委托为基础的房源信息，马文佳都承诺交易中包含7层阁楼，原被告2017年4月10日签署的《补充协议》进一步明确了马文佳有交付7层阁楼的义务，而其自行拆除阁楼明显违约，应承担违约责任，双倍返还王灏支付的定金。（2）马文佳故意隐瞒与订立合同有关的重要事实且向王灏提供了虚假信息，是明显的缔约欺诈行为，《合同解除协议》应被撤销。原被告双方达成《合同解除协议》的前提条件是7层阁楼被强拆且被告没有违约行为。但事实是，7层阁楼系马文佳在与物业协商后自行拆除。也就是说，《合同解除协议》是在马文佳欺诈王灏的条件下签署的，王灏有权要求撤销并追究马文佳的缔约过失责任。综上所述，请求法院撤销《合同解除协议》并要求马文佳赔偿王灏各项损失共计243185.5元。被告马文佳辩称：不同意王灏的全部诉讼请求，望法院全部予以驳回。一、《合同解除协议》系在法院主持调解之下原、被告自愿达成的一致意见，整个调解过程公开透明，王灏均全程参与并表达意见，不存在隐瞒与欺骗、误导之事。《合同解除协议》是原被告真实意思表示，合法有效且已经履行完毕，不存在撤销事由。解除协议中明确约定“双方解除合同后，不再追究其他责任”，王灏违背协议约定，纯属恶意诉讼，浪费司法资源。二、马文佳在与王灏履行房屋买卖合同中，不存在任何违约行为，也不存在故意隐瞒事实或欺诈行为，王灏所述与事实不符。第一，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》明确约定合同标的是位于北京市通州区潞苑南大街1XX5号1号楼6层2X1号房屋，建筑面积83.58平方米，与马文佳房本地址和面积一致，马文佳也仅享有对该房屋的合法产权。合同中并未将7层空间作为合同标的，所约定的房屋价款也是按照83.58平方米计价而来。第二，7层阁楼仅作为附赠，不是房屋买卖合同履行的主要内容。7层阁楼是马文佳自行建造仅供休闲娱乐使用，马文佳如实告知王灏，王灏对此明知，在缔约当时并不存在任何欺诈与隐瞒。签订房屋买卖合同后实际履行中，马文佳收到强制拆除通知后立即告知了王灏和中介公司，不存在任何欺瞒，马文佳也曾与小区其他业主多方投诉和抵抗但均没有效果，最终7层阁楼被强制拆除，此系政府行为（外力行为）而被强制拆除，并非马文佳有意为之。王灏所属与事实不符，应承担举证责任。第三，7层阁楼系附赠给王灏的，赠与物因不可抗力或意外事件因素灭失而无法交付，马文佳不应承担任何责任。马文佳在合同履行中不存在过错，反而是王灏因房价问题以7层阁楼被拆为由借题发挥，恶人先告状将马文佳诉至法院要求解约，其行为已经构成了根本违约，马文佳在上述案件中提出反诉要求继续履行合同追究王灏的违约责任。法院在审查了主要事实的情况下给双方做了调解工作，王灏自愿同意按照《合同解除协议》与马文佳达成调解意见。第四，王灏以永顺镇政府和区城管局为被告分别提起行政诉讼，在诉讼中王灏也明确说明有《拆除违建通知书》及存在违建拆除的事实。王灏还陈述其于2017年5月向涉案房屋所在居委会咨询拆除违建情况，居委会表示永顺镇政府和区城管局知晓拆除违建之事，而最终上述政府及机关单位却回复不存在强制拆除信息。这样的信息不对称现象属政府隶属部门之间上传下达内部工作问题。而对于外部而言，马文佳确实遭到了强拆，马文佳在7层放置的物品也因强拆而灭失。马文佳也是受害者，不应以上述行政机关的回复作为马文佳与物业协商自愿拆除的依据。三、王灏要求撤销《合同解除协议》已过一年的诉讼时效，依法应当予以全部驳回。综上所述，马文佳在与王灏订立合同之时及履行过程中不存在任何欺瞒情形，《合同解除协议》是在双方自愿协商一致的情形下签署，是双方真实意思表示，合法有效。不存在任何被撤销的事由。王灏的起诉没有任何事实与法律依据，依法应当予以全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：一、关于王灏与马文佳订立房屋买卖合同及后续解约的情况位于通州区潞苑南大街1XX5号1号楼6层2X1号房屋系马文佳单独所有（房屋所有权证书编号：X京房证通字第XXXX号），房屋建筑面积83.58平方米，总层数7层，规划用途为住宅。2017年3月4日，王灏（乙方、买受人）与马文佳（甲方、出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》（合同编号E1703071639，以下简称《房屋买卖合同》），该合同约定：甲方所售房屋坐落在通州区潞苑南大街1025号1号楼6层261室，该房屋所在楼栋建筑总层数为7层，其中地上7层，地下**，建筑面积共83.58平方米。该房屋规划设计用途为住宅。房屋所有权证号：X京房证通字第**，房屋性质为商品房。甲方与乙方通过北京我爱我家房地产经纪有限公司介绍成交。房屋成交总价为445万元，其中房屋主体价格为370万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为75万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元，定金通过自行交接方式划转。此外，该合同还就其他事项进行了约定。合同签订当日，王灏向马文佳支付了定金10万元。2017年4月10日，王灏（乙方、买受方）与马文佳（甲方、出卖方）就《房屋买卖合同》签订了《补充协议》，该协议约定：“基于甲乙双方签订的《北京市存量房买卖合同》编号E1703071639（以下简称《买卖合同》）及甲乙方签订的《居间合同》编号J16100766，现经双方协商，就甲乙方出售私人房产一事达成补充协议：第一条：经甲乙双方协商一致，同意七楼使用权随房屋产权变更而变更，交付七楼属于合同履行的一部分。第二条：经甲乙双方协商一致，同意甲方在将七楼交付与乙方后，所产生的收益和风险均移交给乙方。甲乙双方已经充分理解上述风险，甲乙双方均不得据此向对方主张违约责任。第三条：交付后，双方不得再以七楼的拆与不拆为原因影响《买卖合同》的履行。七楼的拆与不拆不可做为不可抗力理由不履行《买卖合同》。”该协议落款处有王灏与马文佳的签字及手印。2017年6月22日，王灏以房屋买卖合同纠纷为由将马文佳诉至本院。诉讼过程中，王灏（乙方）与马文佳（甲方）就《房屋买卖合同》签订了《合同解除协议》，签订时间为2017年9月25。该协议约定：“甲乙双方就2017年3月4日签订的购买通州区潞苑南大街1XX5号1号楼6层2X1室房屋（房屋所有权证号：X京：X京房证通字第**房屋买卖合同解除一事达成如下协议：1、双方协商一致，自2017年9月25日起解除该合同及补充协议，定金10万元，乙方已经交付甲方，不再退还。2、双方解除合同后，不再追究其他责任。”此外，该协议还就其他事项进行了约定。该协议落款处有王灏和马文佳的签字及手印。签订《合同解除协议》当日，王灏与马文佳一起到本院宋庄法庭就王灏起诉马文佳房屋买卖合同纠纷一案接受调解，本院2017年9月25日笔录载明，承办法官询问“关于你二人房屋买卖合同纠纷一案，双方是否同意解除合同？”，王灏与马文佳回答“同意双方于2017年3月4日签订的北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同、履约服务合同、2017年4月10日签订的补充协议及2017年3月27日签订的补充协议于2017年9月25日起解除，提交双方签字的解除合同协议一份，交给法院留存。”承办法官询问“关于原告王灏已经给付给被告马文佳的十万元定金如何处理？”，双方均回答“十万元定金被告马文佳无需再退还给原告，此事就此了结。”承办法官询问“双方是否向对方索要违约金或赔偿金等”，双方均回答“同意不再向对方主张任何违约金或赔偿金，此事就此了结”。承办法官询问“关于本案如何处理”，王灏回答“现双方已经协商完毕，我方愿意撤回起诉，提交撤诉申请书一份，望法院准许”。本院准予其撤诉。二、关于王灏与我爱我家公司的居间合同纠纷情况2017年3月4日，王灏（乙方、买受方）、马文佳（甲方、出售方）、我爱我家公司（丙方、居间方）就涉案房屋的居间事宜签订了《居间服务合同》，约定甲方确认病房已按其委托销售并发布房屋销售信息；乙方确认丙方已按其要求向其提供房源，并带其查看了房屋；甲乙双方确认丙方已提供订立买卖合同的信息和机会，并确认丙方协助甲乙双方订立了房屋地址为通州区潞苑南大街1XX5号1号楼6层2X1的《北京市存量房屋买卖合同》。乙方向丙方支付居间服务费84103元。此外，该合同还就其他事项进行了约定。2019年，王灏（乙方）与我爱我家公司（甲方）签订了《和解协议》，该协议约定：“经甲方居间，乙方于2017年3月4日签订了编号为E1703071639的《北京市存量房买卖合同》及编号为J16100766的《居间服务合同》等，上述买卖合同涉及的房屋地址为：通州区潞苑南大街1XX5号1号楼6层2X1（以下简称该房屋）。现因买卖合同涉及的房屋存在违建并已协商解除，甲方本着客户至上的经营理念，与王灏达成如下协议：1、甲方于本协议签订之日起15个工作日内向乙方退还居间服务费人民币84000元。2、乙方承诺自受到上述退款之日起，上述合同涉及的一切争议与甲方一次性解决完毕，不再以上述合同追究甲方任何责任，且放弃主张诉讼的权利。3、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自甲乙双方签字或盖章后生效。”该协议落款处有我爱我家公司的盖章及经办人侯尚云签字，日期为2019年11月15日，有王灏签字，日期为2019年10月24日。三、关于王灏与区城管局及永顺镇政府的行政诉讼情况2019年10月25日，王灏以永顺镇政府为被告向本院提起行政诉讼，要求撤销永顺镇政府作出的6号告知书，并依法公开上述政府信息材料。2019年12月19日，本院作出（2019）京0112行初654号行政判决书，载明：“2019年7月12日，王灏向永顺镇政府邮寄政府信息公开申请，申请公开：关于潞潮佳苑小区2017年5月被强制拆除违法建设的相关行政通知书、限期拆除决定书、催告通知书等相关文件。永顺镇政府于7月20日收到该申请，于7月22日予以受理，并作出《登记回执》，告知王灏于8月9日前作出书面答复。后永顺镇政府查询其电子档案系统，经搜索不存在王灏申请的政府信息材料，永顺镇政府于8月8日作出6号告知书，答复王灏申请的政府信息不存在并依法邮寄送达给王灏。本院认为，根据《政府信息公开条例》第四条之规定，各级人民政府及县级以上人民政府部门应当建立健全本行政机关的政府信息公开工作制度，并指定机构负责本行政机关政府信息公开的日常工作，故永顺镇政府具有对本机关政府信息公开的日常工作进行处理的法定职责。《政府信息公开条例》第二条之规定：‘本条例所称政府信息，是指行政机关在履行行政管理职能过程中制作或者获取的，以一定形式记录、保存的信息。’第三十六条第（四）项之规定：经检索没有所申请公开信息的，告知申请人该政府信息不存在。本案中，永顺镇政府收到王灏的申请后，依法进行了搜索和查找，未查到王灏申请的政府信息材料，故永顺镇政府作出6号告知书符合法律规定，已充分的履行了政府信息公开工作的相应职责，且答复正确，本院予以支持。”并据此判决驳回了王灏的诉讼请求。该判决现已生效。2019年10月25日，王灏以区城管局为被告向本院提起行政诉讼，要求撤销区城管局作出的1号告知书，并依法公开上述政府信息材料。2019年12月19日，本院作出（2019）京0112行初655号行政判决书，载明2019年6月21日，王灏向区城管局邮寄政府信息公开申请，申请公开潞潮佳苑小区2017年5月被强制拆除违法建设的相关行政通知书、限期拆除决定书、催告通知书等相关文件。区城管局于6月22日予以受理，并作出《登记回执》，告知王灏于7月15日前作出书面答复。后区城管局档案管理部门在其档案管理系统检索并查阅，未查询到王灏申请的政府信息材料，于7月8日回复区城管局法制科；7月9日，区城管局作出1号告知书，告知王灏其申请的政府信息不存在并依法邮寄送达给王灏。本院认为，根据《政府信息公开条例》第四条之规定，各级人民政府及县级以上人民政府部门应当建立健全本行政机关的政府信息公开工作制度，并指定机构负责本行政机关政府信息公开的日常工作，故区城管局具有对本机关政府信息公开的日常工作进行处理的法定职责。《政府信息公开条例》第二条之规定：“本条例所称政府信息，是指行政机关在履行行政管理职能过程中制作或者获取的，以一定形式记录、保存的信息。”第三十六条第（四）项之规定：经检索没有所申请公开信息的，告知申请人该政府信息不存在。本案中，区城管局收到王灏的申请后，在其档案室通过检索“永顺镇潞苑南里潞潮佳苑”等关键词，未查到王灏申请的政府信息材料，故区城管局作出1号告知书符合法律规定，已充分的履行了政府信息公开工作的相应职责，且答复正确，本院予以支持。”并据此判决驳回了王灏的诉讼请求。该判决现已生效。四、关于本案证人出庭作证情况。审理过程中，马文佳为证明7层阁楼所在小区存在强拆的事实、包括马文佳在内的业主并没有和物业或者居委会协商一致自行拆除阁楼这一主张，申请证人杨某、丁某出庭作证。证人杨某出庭作证称，其与马文佳系邻居关系，杨某住顶层，马文佳住楼下。关于杨某房屋的阁楼违建情况，杨某称：“这是通运达建的房，物业公司也是通运达指定的。楼上是送给我们的，有使用权，但是确实不能乱盖房子。当时我们盖房的时候问物业，自己盖一个房子行不行，物业说你自己住，也可以。09年的时候我就自己盖了一个简易房，一直到2017年都没有什么事情，物业也没说什么，只是说注意安全和防火。后来小区有二十几户都盖了简易房，后来强拆了。”关于强拆过程，杨某称：“强拆前我们都有一个通知，拆之前的一两天贴到了小区楼的墙上或者楼道门口。上面一个是永顺镇潞苑南里居委会的红章，还有一个是通运达物业公司的红章。贴上之后我们也没当回事儿，因为毕竟房子都盖了9年了都没事儿。后来四月初左右，小区来了一群穿黑衣服的特勤，开着大喇叭说马上要拆除，我们也没当回事儿。再过几天，又来了一群民工，从楼下就开始真的凿了。我们问工人是哪里的，他们说他们代表政府。后来我们看到有永顺镇政府的章。两周之内小区全部房子的违建就被拆完了，包括马文佳的违建也被拆了。当时被拆除的一个一楼的住户，跟强拆的人员吵起来了，后来警察就来了。我们去居委会问过，居委会说不知道这个事情，又去问了镇政府，镇政府也说不知道这个事情。”证人丁某出庭作证称，其与马文佳均系涉案小区业主，丁某家住顶层。关于涉案小区的强拆情况，丁某称：“当时我们家顶层盖了房子，后来被认定为违建，记不清是2018年还是2019年三四月份，给我们下了一个通知书，要拆违建，真正拆的时候是五月份。拆的时候说是拆迁办，我们一起去找了政府的拆迁办，但是政府的人说他们没有发这个通知，但是不知道什么原因我们的顶楼全都被拆了。小区所有的违建都被拆了。拆之前发过拆除通知，具体谁发的我没注意看，好像是通运达物业发的。我们第一时间区了潞苑南里居委会，他们说不知道。让我们去永顺镇政府去问，我们问了镇政府，他们也说不知道。我们肯定是被强拆的。当时还报警了，但是因为之前小区业主有报警的，警察说我们报警是同一个事情，所以没有出警。”王灏对上述证人的证人证言真实性不予认可，认为证人证言对强拆的时间陈述不准确，且逻辑混乱难以自圆其说。马文佳对证人证言予以认可。上述事实，有北京市存量房买卖合同（经济成交版）、补充协、合同解除协议、（2019）京0112行初654号案件的行政判决书及笔录、（2019）京0112行初655号案件行政判决书、和解协议及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人协商一致可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案双方争议的焦点问题是马文佳在签订《合同解除协议》时是否存在欺诈行为，该《合同解除协议》是否应当被撤销。王灏主张其签订《合同解除协议》时受马文佳欺骗误认为7层阁楼系被第三方强拆，因7层阁楼系其购买涉案房屋的重要因素，故与马文佳解除合同，在解除合同时并未涉及到违约责任的问题。王灏表示其在后续的行政诉讼过程中，得知涉案7层阁楼并非政府强制拆除，而是马文佳自行拆除，与马文佳在双方签订《合同解除协议》时所述不符，马文佳的虚假陈述行为构成欺诈，《合同解除协议》应予撤销。一、涉案房屋系被强拆是否为《合同解除协议》的生效条件。《合同解除协议》并未载明协议的生效要件为涉案房屋被强拆，本院在马文佳与王灏的房屋买卖合同纠纷案件诉讼过程中制作的谈话笔录中，王灏表示“同意不再向对方主张任何违约金或赔偿金，此事就此了结……现双方已经协商完毕，我方愿意撤回起诉，提交撤诉申请书一份，望法院准许”，笔录中亦未载明解除协议系以涉案房屋被强拆为生效要件，王灏亦未提供其他证据证明解除协议以房屋被强拆为生效要件，王灏应承担举证不能的法律后果。《合同解除协议》系双方在自愿、平等基础上达成的协议，不违反法律法规的强制性规定，系有效协议，双方均应恪守履行。王灏并未举证证明涉案房屋被强拆为解除协议的生效要件，因此应承担举证不能的法律后果。二、涉案房屋是否为马文佳自行拆除。虽然王灏提起的行政诉讼中，被诉的行政机关均否认涉案房屋系被行政强制拆除，但证人杨某、丁某等人的证言及其提供的拆除通知等证据，足以证明涉案房屋所在小区内类似的加建物系被案外他人拆除，而非马文佳自行拆除的事实。综上所述，因涉案房屋并非马文佳自行拆除，且《合同解除协议》并未约定以房屋系被行政强拆作为生效要件，因此王灏以马文佳存在欺诈行为要求撤销《合同解除协议》的诉讼请求，无事实、合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王灏的诉讼请求。案件受理费2474元，由原告王灏负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 王新东二〇二〇年八月三十一日法官助理 李亚欣书 记 员 杨 晨