广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初15399号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司，住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人：黄奉潮，职务董事副总裁。委托诉讼代理人：彭敏瑜，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨梅，系该公司员工。被告：杨元梅，女，1985年11月9日出生，苗族，住贵州省天柱县******第六组，公民身份号码522************022。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）诉被告杨元梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月12日受理后，依法适用小额程序，于2020年8月19日公开开庭进行审理。原告雅居乐公司的委托诉讼代理人杨梅，被告杨元梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出以下诉讼请求：被告杨元梅支付2019年6月份至2020年1月份的物业管理费320元及违约金（以每月物业管理费40元为基数，自2019年6月1日起至实际清偿之日止，按每日1‰计算）。事实与理由：2017年11月2日，原告雅居乐公司与中山市三乡镇雅居乐平南商住小区***车位的业主杨元梅（即本案被告）签订了《物业管理服务合同》，该合同约定物业服务费出契前由乙方按商品房买卖合同的房屋总建筑面积（含公共分摊面积）缴纳，具体标准为40元/月，出契后则按产权登记面积缴纳，付费期限为每月二十五日前缴纳，如果乙方不按约定标准和时间缴纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的日千分之一计收逾期付款违约金，被告的车位建筑面积为29.39平方米，自2019年6月份起至2020年1月份止，未按时支付物业管理费共计320元，并应支付违约金31.04元。因此，原告为维护其合法权益，向法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。庭审时，原告变更诉讼请求为：被告杨元梅支付2019年6月1日至2020年7月31日期间的物业管理费560元及违约金（以每月物业管理费40元为基数，自2019年7月1日起至实际清偿之日止，按每日1‰计算）。原告雅居乐公司就其主张的事实及诉讼请求向本院提交以下证据：1.中山市三乡镇发展和改革局备案回执；2.车位房产证；3.中山市前期物业服务合同；4.前期物业服务协议；5.室内小车停车位管理服务协定；6.欠费明细表；7.催缴函；8.催缴函回执；9.2019年6月-2020年7月欠费明细表；10.企业名称变更核准通知书；11.前期物业服务合同；12.中山市发展和改革局中山市住房和城乡建设局的相关文件通知。被告杨元梅辩称：与其签订前期物业服务协议的是雅居乐物业管理服务有限公司，而非本案的原告，其不知道将物业费交给谁，同时认为不应该缴纳违约金。被告杨元梅就其主张和辩解未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2015年1月1日，案外人中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）作甲方、原告雅居乐公司作乙方签订一份《前期物业服务合同》约定，甲方将其开发建设的雅居乐平南项目物业委托乙方提供物业管理服务，物业管理费收费标准为:2018年12月31日前高层住宅2.5元/月/平方米，商铺2.9元/月/平方米，车位（单）40元/月，车位（双）50元/月；2019年1月1日起高层住宅2.8元/月/平方米，商铺2.9元/月/平方米，车位（单）40元/月，车位（双）50元/月；物业服务费于每月20日前缴交；业主或非业主使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金。服务期限自2015年1月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订服务合同生效之日止。2017年11月2日，原告雅居乐公司（雅居乐物业管理服务有限公司于2017年7月19日经国家工商总局核准，企业名称变更为雅居乐雅生活服务股份有限公司）作甲方、被告杨元梅作乙方签订一份《雅居乐森岚前期物业服务协议》约定，乙方将雅居乐森岚花园1-8幢及商铺3地下车库269号小车位，委托甲方提供物业管理服务，物业管理费收费标准为阶段性收费，2016年1月1日至2018年12月31日高层住宅2.5元/月/平方米，车位（单）40元/月，车位（双）50元/月；2019年1月1日起高层住宅2.8元/月/平方米，车位（单）40元/月，车位（双）50元/月，乙方物业总建筑面积为29.39平方米。乙方应从签收之日或视为交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费在每月25日前交纳；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。本协议自甲乙双方签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止。涉案停车位已经交付给被告杨元梅使用。被告杨元梅每月按约定的标准按时缴交车位的物业管理费至2019年5月份。被告杨元梅自2019年6月份起未再缴交车位的物业管理费。原告雅居乐公司于2020年1月份向被告杨元梅发出了房屋费用催缴函，要求被告杨元梅于2020年1月31日前付清拖欠2019年6月份至2020年1月份的物业管理费320元、逾期滞纳金31.04元，合计351.04元。庭审时原告雅居乐公司述称，被告杨元梅自2019年6月1日起至2020年7月31日止，共拖欠14个月的物业管理费560元（40元/月×14个月），应付违约金暂计为120.52元，以上合计680.52元。另查明，坐落于中山市************雅居乐森岚花园1-8幢及商铺3地下车库269号小车位的所有权人为被告杨元梅，该车位建筑面积为29.39平方米，土地面积6.28平方米。2018年1月24日，被告杨元梅与原告雅居乐公司签订了《雅居乐森岚小区室内小车停车位管理服务协定》，该协定对双方的权利义务、车场物业管理服务内容、车位物业管理服务费用、其他约定事项等进行了约定，其中约定“单车位按每月40元收取，双车位按每月50元收取，每月二十日前缴纳当月费用，业主须提供中国农业银行/中国建设银行/中国工商银行（必须是中山市内）的账号办理委托扣费手续，并存入足够的金额，若因金额不足导致扣费不成功的，所产生的滞纳金由业主承担。本协议规定的事宜，均按照国家有关法律、法规执行，并依照《雅居乐森岚前期物业服务协议》中有关规定执行。”2014年12月31日，中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局颁布《关于颁布实施中山市住宅物业服务费指导价标准的通知》通知：业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务费政府指导价最高收费标准为有电梯3元/平方米/月；建设单位与前期物业服务企业在政府指导价最高收费标准之内按质价相符原则确定前期物业服务具体内容和收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同或前期物业服务协议中约定；建设单位与物业服务企业签订的委托管理合同和物业服务企业与物业买受人签订的前期物业服务协议相关约定应一致。2019年7月15日，广东省发展改革委、广东省住房城乡建设厅颁布的《关于进一步规范物业服务收费的通知》中明确取消政府指导价范围内物业服务收费标准备案管理，中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局亦于同年7月30日转发了该通知。按照《前期物业服务合同》、《雅居乐森岚前期物业服务协议》、《雅居乐森岚小区室内小车停车位管理服务协定》的约定，单车位按每月40元收取，双车位按每月50元收取，被告杨元梅的是单车位，每月应向原告雅居乐公司缴交物业管理费为40元。又查明，案涉森岚小区业主李亚明于2019年1月3日向本院起诉，请求判决撤销森岚小区业主委员会首次业主大会决议，确认第一届业主委员会选举无效。本院经审理后，于2019年8月1日作出（2019）粤2071民初339号民事判决书，判决撤销中山市三乡雅居乐森岚小区*届业主大会决议。中山市三乡雅居乐森岚小区业主委员会不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2019年12月20日作出（2019）粤20民终6460号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《雅居乐森岚前期物业服务协议》、《雅居乐森岚小区室内小车停车位管理服务协定》，均是双方当事人的真实意思表示，其内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，双方均应全面履行。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用。原告与案外人雅建公司签订的《前期物业服务合同》及与被告签订的《雅居乐森岚前期物业协议》均约定，物业服务期限自签订协议之日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订服务合同生效之日止。雅居乐森岚小区业主大会投票产生业主委员会的决议已被撤销，也没有新的物业管理企业依据与业主委员会的委托进驻案涉小区履行物业管理服务，原告与案外人雅建公司签订前期物业服务合同后，一直在案涉小区履行物业管理服务至今，其履行合同义务行为应取得相应的对价，被告系被管理服务小区的业主，故原告有权要求被告支付物业管理费。前期物业服务合同、协议及协定约定，物业管理费标准为单车位按每月40元收取，且该标准未超出业主大会成立之前的政府指导价最高收费标准。原告主张按照约定单车位每月收取40元计算物业管理费有合同约定依据，故对原告主张被告的物业管理费自2019年6月1日起按每月40元标准计至2020年7月31日止，共计560元（40元/月×14个月）的诉讼请求，本院予以支持。同时双方签订的雅居乐森岚小区室内小车停车位管理服务协定》、《雅居乐森岚前期物业服务协议》均约定，如不按约定标准和时间交纳物业服务费，原告有权要求限期补交，并自逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，故应按约定支付逾期付款违约金。综上所述，原告要求被告支付物业管理费（含违约金）的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：被告杨元梅于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2019年6月1日起至2020年7月31日期间的物业管理费560元及违约金（以每月拖欠的物业管理费金额40元为基数，分别自欠费次月1日起至实际清偿之日止，按每日1‰计算）。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告已预交），由被告杨元梅负担（被告应在支付上述款项时将应承担的案件受理费25元一并迳付原告）。本判决为终审判决。审判员 高 宇二〇二〇年八月十九日书记员 陈绮靖林雷