河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终3479号 上诉人（原审原告）：河北大名农村商业银行股份有限公司，地址:大名县天雄路东段南侧。 法定代表人：李建新。 委托诉讼代理人：苗双奎，大名县法律援助中心律师。 上诉人（原审被告）：刘建国，男，1962年12月1日出生，汉族，住大名县。 委托诉讼代理人：张风格，河北睛明律师事务所律师。 上诉人河北大名农村商业银行股份有限公司因与上诉人刘建国租赁合同纠纷一案，不服河北省大名县人民法院（2020）冀0425民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，河北大名农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人苗双奎、刘建国委托诉讼代理人张风格到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北大名农村商业银行股份有限公司上诉请求：1、依法撤销(2020)冀0425民初43号民事判决书，改判被上诉人给付2008年9月1日至2016年8月31日之间的租赁费每年七万元，计五十六万元整，及自2009年9月2日起因每年拖欠租金七万元形成的相应的逾期付款利息(按年利率4.35%计算)直至付清之日止；2、上诉费由被上诉人承担。 事实和理由：上诉人主张的2008年9月1日至2016年9月1日间租金56万元整及相应逾期利息损失并未超过诉讼时效。此间双方并未因催付租赁费发生过纠纷，被上诉人属于持续性的拖欠，双方在2018年10月因大名县政府规划要求仿古改造时，双方才因房屋装修费用及租赁费产生纠纷，因此租赁费用作为一个整体的诉讼时效期间应于2018年10月起算，至2021年10月届满，上诉人对于2008年9月1日起至2016年9月1日间租赁费用及相应逾期付款利息的主张，并未超过诉讼时效期间。 刘建国辩称，一、2008年9月1日至2016年9月1日期间的租金56万元及利息没有超过诉讼时效没有道理。根据双方所签订的《租赁协议》可知，年租金7万元，租金的交付期时间为每年交付一次。由此可见，租金的交付时间是双方约定好的，而且是特定的。上诉人在明知答辩人未交付租金的情况下，十多年之间没有向答辩人主张过任何租金。因此本案已明显超过诉讼时效。二、答辩人不欠上诉人任何租金。在租赁协议签订之前上诉人当时的主任陈立章答应将该房卖予答辩人并收取了答辩人购房款180万元该事实和一线公安局做了如实供述，但由于上诉人没有办成过户手续，因此陈立章同意将180万元购房款抵顶每年的租金。该事实信用社历届主任都知道，因此十几年之间没有人要过租金。三、答辩人对房屋的改造、加固、维修等投资应当抵顶租金。租赁协议第5条约定房屋出现危情时可用租金修整，保证租赁方的正常使用。所租房屋由于常年失修门窗生锈，墙体裂缝，房屋漏水等致使答辩人不能正常使用，因此答辩人不得不投资进行修建。并且上诉人按照县政府的统一要求通知答辩人对房屋做了整体仿古改造，花去了大量的资金。这些投资均应当抵顶租金。综上所述，上诉人称本案没有超过诉讼时效，没有证据。上诉人预收答辩人的180万购房款及答辩人所投资房屋的资金，均应当抵顶租金，剩余买房款及利息，必须退还答辩人。因此答辩人不欠上诉人任何租赁费。请求依法驳回上诉人的诉讼请求。 刘建国上诉请求：请求依法撤销原判决第三项。事实和理由：一、上诉人不应向被上诉人支付2019年10月31日前的租金221666.67元及逾期利息10412.49元。1、上诉人不欠被上诉人任何租金。在租赁协议签订之前，时任信用社主任的陈立章同意将房屋以180万的价格卖给上诉人，上诉人也将180万购房款现金交给了陈立章。双方并约定房屋过户手续由信用社负责办理。如办理不成，则180万购房款用以抵顶房租。正因为上诉人已缴纳180万购房款，可抵租金，所以信用社10年期间无人向上诉人提及拖欠租赁费之事。但时至今日，信用社也未给上诉人办理过户手续。因此180万购房款除抵顶房屋租金外加上维修费还多余100多万，信用社应予退还。2、根据双方所签订的租赁协议第5条的约定：房子出现危情时可用租金修整，保证乙方的正常使用。上诉人在租赁期间，楼房顶层和部分房屋多次出现漏水，每隔两三年就要做一次防水；另外，原门窗为铁质的已经腐朽不堪、墙壁裂缝，无法使用，上诉人投入大量资金改为塑料树脂门窗并且加固裝修；其三,2019年县政府规定，临街门面要统一做仿古改造，上诉人又对临街门市进行了房屋改造，花费了大量资金。上诉人对于房屋的维修改造，都是为了房屋能正常使用，仿古改造属于县政府的硬性规定，因此该投入的资金均应冲抵房租费。二、原判程序违法。上诉人在开庭时已经提交了鉴定申请书，申请人民法院委托有关部门对上诉人的维修改造费用进行评估，但原审法院认为没有必要评估。上诉人认为无论该投资能否冲抵房租费，也应当对上诉人的投资进行评估。因此一审法院未对上诉人的申请进行评估属程序违法。上诉人继续租赁房屋对双方更为有利。现在所有房屋正在改造当中，还需投入几十万的资金。如果被上诉人收回房屋，也不好对外出租。不如由上诉人继续投资以抵顶房租费，然后继续租赁对双方更为有利。综上所述，原判判令上诉人向被上诉人支付部分租赁费，而不支持用上诉人的投资进行抵顶房租没有道理，原审法院没有对上诉人的评估申请进行委托鉴定属程序违法。因此上诉人特提出上诉，请求人民法院依法裁判。 河北大名农村商业银行股份有限公司辩称：一、上诉人所谓的给付陈立章180万元购房款一事未能提供任何证据予以证实。二、上诉人所谓的修缮、改造费用如存在也属于租赁期间应自行支付的费用，并且当时的租赁费法庭也没有支持答辩人的请求，即便抵顶的话，租赁费也足够抵顶。租赁协议第5条约定的“房子出现危情时可用租金修缮”，指的是危急情况下的抢修费用，而非日常修缮、改造费用。三、修缮改造费用系被答辩人自行负担部分，无评估必要。综上，望驳回被答辩人的上诉请求。 河北大名农村商业银行股份有限公司向一审法院起诉请求：1.请求解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，判令被告腾清房屋内全部物品，将案涉房屋归还原告（房屋包括7间临街门市房、25间旅馆房、院内车库2间）；2.请求支付自2008年9月1日起至2019年10月31日止之间拖欠的房屋租金781667元，并自2019年11月1日起按照年租金7万元继续支付房屋租金直至腾清房屋之日止；3.请求判令被告支付截止到2019年10月31日未付租金的迟延利息207060元（利息标准按银行同期贷款利率4.35%计算），并且继续支付利息直到拖欠租金、利息全部偿还完毕。 一审法院认定事实：2008年9月1日被告刘建国作为乙方与作为甲方的原大名县农村信用合作联社金城信用社签订《租赁协议》，该协议约定甲方将剩余门市7间和旅馆及院内小房租给乙方使用；乙方使用时间为5年，自2008年9月1日至2013年8月31日止；每年交租金一次，年租金为7万元；过道甲、乙双方共同使用；房子出现险情时，可用租金修整，保证乙方正常使用；乙方有义务保护房子的完整。原大名县农村信用合作联社金城信用社于2008年9月1日将上述约定房屋包括7间临街门市房、25间旅馆房、院内车库2间交付被告刘建国使用。合同到期后原告并未收回房屋，继续有被告使用。 另查明，于2017年12月29日经中国银行业监督管理委员会河北监管局批复，河北大名农村商业银行股份有限公司承接大名县农村信用合作联社的债权债务，大名县农村信用合作联社及其分支机构变更为河北大名农村商业银行股份有限公司及其分支机构。2019年8月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为年利率4.25%。 上述事实有《租赁协议》、收据、土地使用证、房屋所有权证、（2019）冀0425民初2702号民事判决书、中国银行业监督管理委员会河北监管局批复、勘验笔录及当事人陈述等在卷佐证。 一审法院认为,原告河北大名农村商业银行股份有限公司承接原大名县农村信用合作联社的债权债务，原大名县农村信用合作联社及其分支机构包括原大名县农村信用合作联社金城信用社在内，变更为河北大名农村商业银行股份有限公司及其分支机构，原告河北大名农村商业银行股份有限公司与被告刘建国签订的2008年9月1日房屋《租赁协议》，作为合同相对方，原告为合同主体是成立的，该《租赁协议》加盖有原大名县农村信用合作联社金城信用社的印章及其负责人的个人印章，有刘建国的签字，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”故原、被告之间的租赁房屋《租赁协议》成立生效，并且原大名县农村信用合作联社金城信用社当时已经将租赁标的房屋交付合同相对方刘建国，履行了《租赁协议》，约定租赁期限5年，现在《租赁协议》约定的租赁期限早已超过。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”据此可认定《租赁协议》继续有效，但租赁期限为不定期。现原告起诉要求解除租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”无论在《租赁协议》约定的租赁期限内，还是租赁期限到期之后，被告长期均未支付租金，应当支持原告解除租赁合同的诉讼请求，但是考虑实际租赁使用情形，可以给于被告合理的腾退期限。 原告请求支付自2008年9月1日起至2019年10月31日止之间拖欠的房屋租金781667元，并自2019年11月1日起按照年租金7万元继续支付房屋租金直至腾清房屋之日止；另请求判令被告支付截止到2019年10月31日未付租金的迟延利息207060元（利息标准按银行同期贷款利率4.35%计算），并且继续支付利息直到拖欠租金、利息全部偿还完毕。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”综合上述法律规定，虽然原告陈述向被告主张过租金，但是不能陈述主张租金的时间、经手人，被告也辩称原告从来就没有向被告主张过租金，故对原告要求被告应当支付的2016年8月31日前的租金，可确认被告的抗辩意见成立，已经超过三年的诉讼时效，应不予支持原告的该部分请求。2016年9月1日至2017年8月31日届满一年，被告应当于2017年8月31日支付原告租金7万元，现已出现逾期情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定，“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”原告要求按银行同期贷款年利率4.35%计算利息，现应以7万元为基数，自2017年9月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年利率4.25%计算至2019年10月31日未付租金产生迟延利息6445.83元；2017年9月1日至2018年8月31日又产生租金7万元，被告租赁费自2018年9月1日起按前述计算方法及相应期间又产生迟延利息3470.83元；2018年9月1日至2019年8月31日又产生逾期租金7万元，按照上述计算方法及相应期间又产生迟延利息495.83元；三部分利息合计10412.49元，被告应当向原告支付，原告要求的截止到2019年10月31日未付租金迟延利息207060元，超出的部分不予支持。2019年9月1日至2019年10月31日产生租金为11666.67元，加上述21万元租金，共计221666.67元，被告应当支付。原告要求租金781667元，超出的部分不予支持。原告请求判令被告支付2019年11月1日之后对未付租金的继续支付利息直到拖欠租金、利息全部偿还完毕，因为2020年8月31日之后是否会出现逾期情形并未实际发生，故仅对已经产生的逾期付款租金191300元，被告应当继续支付逾期利息，其他诉讼请求不予支持。 被告辩称，原告应当退还被告购房款180万元及利息，原告一直没有给办理过户手续。但是被告并未提交买卖合同及相关收据，也未提交履行过程的证据，原告也不予认可，且买卖合同关系与本案也不是相同法律关系，本案不应当一并处理。被告另辩称，被告对门市房加固、维修、装修、换门窗支出款35万元，院内硬化支出2.2万元，旅馆加固、维修、装修支出21万元，院内建房150平方米，前楼做防水四次计款5.7万元，及被告根据大名县规划对租赁房屋的外墙进行仿古改造支付18700元，要求抵顶租金。合同虽然约定“房子出现险情时，可用租金修整，保证乙方正常使用”，但是被告并不能提出证据证明房子出现过险情，另被告对上述支出，在事前未通知原告，也未征得原告同意，事后并未向原告进行告知说明，即使实际产生也属于被告本身经营需要，故被告的该辩称，既没有合同依据，也不符合法律规定，本院不予认可，被告要求对其该投资进行鉴定评估，也不存在必要性。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、对原告河北大名农村商业银行股份有限公司与被告刘建国签订的2008年9月1日房屋《租赁协议》予以解除；二、被告刘建国腾清房屋内全部物品，将租赁的房屋，即7间临街门市房、25间旅馆房、2间院内车库交还原告河北大名农村商业银行股份有限公司；三、被告刘建国给付原告河北大名农村商业银行股份有限公司截止2019年10月31日前的房屋租金221666.67元、逾期付款利息10412.49元；四、被告刘建国向原告河北大名农村商业银行股份有限公司自2019年11月1日起至腾清房屋之日止按照年租金7万元继续支付房屋租金（或者占有使用费）；五、被告刘建国向原告河北大名农村商业银行股份有限公司以21万元为基数自2019年11月1日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（不超过年利率4.35%）计算至实际支付之日止；对上述判决二、三、四、五项，被告于本判决生效之日起30日内履行完毕；六、驳回原告河北大名农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 二审中当事人没有提交新的证据。 二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，河北大名农村商业银行股份有限公司上诉称租赁费用作为一个整体的诉讼时效期间应从2018年10月起算，至2021年10月届满，其主张2008年9月1日起至2016年9月1日间租赁费用及相应逾期付款利息未超过诉讼时效，经查，双方签订的《租赁协议》约定租金每年支付一次，故诉讼时效期间应从每年履行期限届满之日起计算，故该上诉理由本院不予采信。 刘建国上诉称不欠租金，其已交纳180万元购房款，可用于抵顶租金，河北大名农村商业银行股份有限公司对此不予认可，刘建国未能提供证据证实其主张，故本院不予采信。刘建国上诉又称其对所租赁的房屋维修改造投入大量资金，应抵顶房租，一审应对维修改造费用进行评估，本院认为，《租赁协议》约定“房子出现险情时，可用租金修整，保证乙方正常使用”，刘建国未能提供证据证明房子出现过险情，上述维修改造属于其本身经营需要，且未经河北大名农村商业银行股份有限公司同意，其主张抵顶租金无事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百二十一条规定：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”因刘建国维修改造租赁房屋的费用应由其自行负担，对该费用的评估没有意义，一审未对其申请进行评估不违反法律规定，刘建国称一审程序违法不能成立。 综上，上诉人河北大名农村商业银行股份有限公司、刘建国的上诉请求均不成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12980元，由河北大名农村商业银行股份有限公司负担8200元，刘建国负担4780元。 本判决为终审判决。 审判长  王跃安 审判员  米秉华 审判员  张树刚 二〇二〇年八月二十八日 书记员  黄 薇