江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏1204民初2836号原告（反诉被告）：梁顺，男，1996年2月19日出生，汉族，户籍所在地安徽省芜湖市无为县，现住江苏省无锡市。被告（反诉原告）：凌波，男，1979年6月23日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。原告梁顺与被告凌波转让合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案。被告凌波于2020年8月18日向本院递补民事反诉状，提出反诉。梁顺向本院提出诉讼请求：1.判令被告凌波返还已支付的转让费115000元并解除合同；2.本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年我通过58同城看到泰州市××××区逅爱酒店在转让，被告跟我讲酒店证件齐全、安全可靠等等。我当时就相信了，谈好了付款方式后由被告凌波起草了一份转让协议。那几天我头疼高烧且出于信任就没有看具体内容，直接在协议上签了字。晚上回到家后，仔细看了协议发现协议过于简单了，尤其是证件的问题都没有说明，万一因为证件我不能营业了怎么办？之后我多次电话被告，要求补充。对方总是一托再拖，说没问题的，我们也是这样经营的。多次交涉未果。之后又发现物业、房东、还有员工工资、布草、水费用等被告都未全部结清，我再次电话找了被告，这些原本是被告需要支付的费用，被告很简单几句话就不了了之。因为当时我已经给了他首次转让费，同时他也愿意在转让费中扣除。一直到今年春节，我都在履行我的义务，尽管有感觉被对方坑，但想想算了。疫情突如其来，宾馆一直不能营业，导致我这边资金困难。好不容易等到宾馆能够正常营业了，突然得知宾馆证件上经营者潘小飞把营业执照登报注销了。这一下我晕了，没有了证件，我怎么营业？我立马找了被告，可结果，潘小飞还是把酒店证件注销了。一直到今天，被告仍然对这个事情不管不问。因为无证经营，消防、公安系统对酒店行业的管理很严格，我害怕罚款，无奈之下于今年6月30日关了宾馆。从接宾馆到今天，加上替被告支付的费用，我已经付出了35万元左右。没想到现在是这个结局。我全部心血换来这个结果。我不想再这样被坑下去了，我父亲现在也身体不好，时不时要去医院检查。凌波向本院提出反诉请求：1.判令梁顺支付尚欠的酒店转让费125000元，并支付违约金50000元，合计175000元；2.由梁顺承担诉讼费用。事实与理由：2019年11月14日，凌波与梁顺就泰州市××××区逅爱酒店转让一事签订协议书，约定凌波将酒店经营权及相关设施转让给梁顺，转让费用共计240000元，如果梁顺按照协议约定支付转让费用，则凌波同意减免40000元转让费用，否则将按240000元计算转让费，同时约定违约方承担50000元违约金。协议签订后，凌波将酒店经营权及相关设施按约交给梁顺，梁顺接手后开始经营，并向凌波支付了部分转让费用。后因梁顺未按期支付转让费用，凌波曾多次催要，梁顺表示因经营困难请求延期给付，凌波考虑到其经营不久，未再加以催促并起诉。现梁顺起诉要求返还转让费用并要求解除合同，是违反诚实信用原则的不道德行为，其将经营不善的风险推给凌波完全没有事实和法律依据，其这种行为完全违反合同约定，已构成严重违约。梁顺已支付115000元转让费用，按照合同约定，尚欠转让费角125000元，同时应承担50000元违约金，请求判令支持反诉原告的诉讼请求。被告凌波在提交答辩状期间未对管辖权提出异议。根据双方当事人提交的在卷证据，本院经审查查明，2019年11月14日，凌波与梁顺签订《宾馆转让协议》，约定：一、甲方（凌波）将位于泰州市××××区的逅爱主题宾馆转让给乙方（梁顺）经营，乙方支付甲方转让费24万元。二、自本协议签订之日起，甲方不再对该宾馆经营，该宾馆在本协议签订之前的债权债务与乙方无关，本协议签订之后形成的债权债务以及因经营产生的风险和纠纷由乙方承担，与甲方无关。三、本协议转让的具体内容包括该宾馆内的现有经营用设备资产及宾馆经营权，自本协议签订后尚应支付给房东和物业公司的房屋租金和物业费用由乙方承担，直接向房东和物业公司缴纳，与甲方无关，原房屋租赁协议到期后由乙方自行与房东续签，与甲方无关。四、甲方同意乙方分期支付转让费用，并在乙方按期履行支付转让费用的基础上减免4万元，分别由乙方在2019年11月15日前支付4万元、2019年12月15日前支付4万元、2020年1月15日前支付4万元、2020年2月15曰前支付4万元、2020年3月15日前支付4万元，合计20万元；如乙方未能按照上述约定按期足额支付转让费用，则甲方取消减免，有权要求乙方按照24万元转让费一次性支付剩佘部分，并有权要求乙方承担相应的违约责任。五、本协议经甲乙双方签字后生效，任何一方不履行协议约定内容时，应支付对方违约金5万元。六、其余未尽事宜，由双方协商解决，如协商不成产生纠纷，由甲方所在地法院管辖。七、本协议一式两份，由双方各执一份。协议签订后，梁顺向凌波支付了转让费用115000元，并自2019年11月15日起实际接手宾馆进行经营。另查明，案涉海陵区逅爱酒店系个体工商户，原营业执照上经营者为潘小飞，其经营场所在泰州市××××区海陵南路632号尚品国际大厦3号楼9层。该酒店经营用房屋系原经营者向多位小公寓所有权人租赁而来。案涉《宾馆转让协议》履行过程中，潘小飞申请将案涉海陵区逅爱酒店的个体工商户营业执照予以注销。本院经审查认为，根据《宾馆转让协议》第三条约定，原、被告双方协议转让的内容除了“该宾馆内的现有经营用设备资产及宾馆经营权”，还涉及“原房屋租赁协议到期后由乙方自行与房东续签”。由此可见，“宾馆经营权”的转让系建立在“原房屋”转租基础之上。合同履行过程中，案外人潘小飞申请注销了案涉海陵区逅爱酒店的营业执照，进一步表明原告梁顺以原海陵区逅爱酒店名义经营只是房屋租赁经营的一种特殊形式，并不改变房屋租赁的合同性质。据此，本案应定性为房屋租赁合同纠纷，属于不动产纠纷，应由不动产所在地人民法院专属管辖。涉案宾馆位于泰州市××××区，故本案应由泰州市海陵区人民法院审理。此外，为方便案件事实的调查和纠纷的解决，本案由泰州市海陵区人民法院审理更为适宜。双方当事人协议约定由不动产所在地以外的法院管辖违反了专属管辖的规定，应为无效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项、第三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第二款、第三十五条、第二百一十一条规定，裁定如下：本案移送江苏省泰州市海陵区人民法院处理。本裁定一经作出即生效。审判员  曹士平二〇二〇年八月二十一日书记员  刘 颖附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。第三十六条人民法院发现受理的案件不属于本院管辖的，应当移送有管辖权的人民法院，受移送的人民法院应当受理。受移送的人民法院认为受移送的案件依照规定不属于本院管辖的，应当报请上级人民法院指定管辖，不得再自行移送。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。第三十五条当事人在答辩期间届满后未应诉答辩，人民法院在一审开庭前，发现案件不属于本院管辖的，应当裁定移送有管辖权的人民法院。第二百一十一条对本院没有管辖权的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；原告坚持起诉的，裁定不予受理；立案后发现本院没有管辖权的，应当将案件移送有管辖权的人民法院。