江苏省江阴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0281民初2099号 原告：李燕君，女，1980年10月25日生，汉族，住江阴市。 委托诉讼代理人：丁畅成，远闻（上海）律师事务所律师。 被告：周娟，女，1975年8月19日生，汉族，住江阴市。 委托诉讼代理人：尹协卿，江苏振强律师事务所律师。 被告：仲刚，男，1972年12月8日生，汉族，住江阴市。 委托诉讼代理人：尹协卿，江苏振强律师事务所律师。 原告李燕君与被告周娟、仲刚商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月5日公开开庭审理，原告李燕君及其诉讼代理人丁畅成，被告仲刚及其与周娟共同诉讼代理人尹协卿到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序，于2020年7月29日公开开庭审理，原告李燕君及其诉讼代理人丁畅成，被告周娟、仲刚及其共同诉讼代理人尹协卿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李燕君向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付未付房款1578739元及逾期付款利息（以1578739元为基数，自2019年12月13日起至实际给付之日止按年利率6%计算）；2.判令被告支付原告垫付办证费80元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月3日，原告向江阴市五云桥畔房地产开发有限公司（以下简称五云公司）订购了融科原筑11-1号别墅一套，之后双方签订了房屋预定合同并支付了20万元定金。之后，原告与周娟相识，了解到其想要购买该别墅，故与周娟商量愿将自购的融科原筑11-1号别墅以850万元的价格卖出，周娟表示同意，并向五云公司累计支付了6921261元，因原告订购房屋时已付20万元定金，故实际该房屋价款均已付清。2019年12月11日，原告帮助两被告办理相关的房屋产权手续，并领取了房产证，之后，原告微信联系周娟，要求其尽快将1378749元房屋差价及20万元定金合计1578739元支付给原告，但是其却再三推脱。案涉房屋商谈的850万元价格合情合理。原告认为，被告受让原告的房屋，双方之间构成了买卖合同关系，原告为维护自身合法权益，特诉诸法院。 被告周娟、仲刚辩称，1.李燕君作为原告主体不适格，案涉房屋的买卖双方系五云公司与被告：原被告双方相识于融科原筑售楼处，李燕君向两被告表明的身份系五云公司开发总监，两被告一直认为李燕君是负责洽谈的销售人员，李燕君的房屋预定合同与补充协议，两被告并不知情，李燕君也从来没有说过房子她们已经买下来再转让，赚取中间差价；2.两被告已经将合同约定的购房款支付给五云公司且已经办理完房屋登记，买卖合同已经履行完毕，五云公司也未向两被告主张房款，不存在结欠李燕君1578739元购房款；3.对李燕君主张代付20万元购房款两被告对此并不知情，徐忠兴2019年11月3日代两被告支付的20万元定金应视为代两被告支付房款，李燕君应当向五云公司主张;5.同意支付80元的代办费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1.原告李燕君提供的房屋预定合同、补充协议、徐忠兴转账凭证及证人杨某证言可以相互佐证，证明李燕君预定了案涉房屋，但不能证明周娟、仲刚知晓上述情况；2.原告李燕君提供的其与周娟的微信聊天记录、周娟与证人杨某的微信聊天记录及其证言，可以相互佐证，证明双方最初商定房屋总价为850万元，但无法证明双方就案涉房屋转售达成合意；3.被告周娟、仲刚提供的商品房买卖合同、转账凭证及增值税专用发票可以证明周娟、仲刚与五云公司之间形成了房屋买卖关系，双方成交价格为7121261元，周娟已支付6921261元。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：融科原筑房地产项目为五云公司开发，2019年11月2日，原告李燕君得知该项目有部分尾房未售，委托杨某代其向五云公司支付了20万元，预定了融科原筑11-1号房屋。因该笔定金系通过杨某丈人徐忠兴支付，11月3日，李燕君银行转账向徐忠兴归还了该笔定金。11月4日，李燕君与五云公司补签了房屋预定合同一份，载明出卖人（甲方）：五云公司。买受人（乙方）：李燕君。预定房屋情况：乙方所预定的房屋为甲方开发销售的融科原筑11-1号房屋。预销售建筑面积377.62平方米，总房款10173230元，优惠后总房款7121261元。乙方付款方及期间：乙方应于签约之当日向甲方一次性支付定金20万元，且该定金自双方签订《商品房买卖合同》时自动转为房款。11月5日，被告周娟至融科原筑看房，看中了案涉房屋，价格系杨某与周娟协商的，杨某与周娟均当庭确认当时协商价格为850万元。11月6日，李燕君与五云公司签订了补充协议一份，载明出卖人（甲方）：五云公司，买受人（乙方）：李燕君。因2019年11月4日双方签订了关于融科原筑11-1号别墅的房屋预定合同，甲方已将该别墅卖给乙方，并收取了乙方定金20万元（由徐忠兴代付）。现因乙方要求转卖他人，双方签订补充协议如下：一、甲方同意乙方将融科原筑11-1号别墅转卖给周娟。二、乙方转卖后，已付20万元定金直接冲抵房款，由乙方和周娟结算，甲方不再退还。三、乙方与周娟之间转卖的房屋买卖合同与甲方无关，乙方转卖后应确保支付甲方的总房款为7121261元，若未缴清，甲方保留对乙方的差价追偿责任。若乙方转卖价格超出总房款7121261元的，超出部分与甲方无关，由乙方与周娟自行结算。四、房屋转卖后，双方同意为便捷起见，直接由甲方与周娟签订商品房买卖合同，并直接将产证等相关证书办理在周娟名下。上述手续的办理甲方完全是应乙方要求进行，并非甲方与周娟之间的房屋买卖合同关系，甲方不属于一房二卖行为。五、剩余房款6921261元乙方应按照合同约定在付款到期前由自行支付或者由他人支付。2019年11月7日，周娟刷卡向五云公司支付了30万元，11月8日，李燕君微信向周娟发送了五云公司的开户行及账号，并要求附言中注明系房款。当晚，周娟以银行转账方式分别向五云公司转账170万元。11月28日，李燕君微信告知周娟，11-1房屋总价850万元，已支付200万元，另还需支付49212161到五云桥畔账户，1578739元至杨总私人账户。公司款齐网签。周娟答“好的，谢谢”。当晚，周娟向五云公司转账支付340万元。2019年12月2日，周娟将其与李燕君微信聊天中涉及向杨某付款方式的部分微信发送给杨某，杨某微信向周娟发送了一张恒丰银行图片，告知周娟，户名为徐忠兴，恒丰银行江阴支行，并对周娟说“就往这个账号汇吧，因为当时就是用这个账户去锁定这批房子的，然后就往这个账户就行了。”周娟答“好的，大概10号转”。2019年12月6日，李燕君微信告知周娟“下周二12月10号上午，麻烦代号收据来办理网签及相关交房手续，另公司尾款还需交1521261，另外1578739你就做一张本票，我名字的本票吧李燕君。12月10日，李燕君再次微信告知周娟“周三早上9点别墅签约和办理交付，需要提前做好一张本票1578739元本票名做李燕君。”周娟答“杨总的钱他昨天打电话跟我说，他会再打电话跟我确认再转。”同日，李燕君通过微信向周娟发送了一张五云公司出具的介绍信的图片，载明周娟，兹介绍我单位李燕君同志（系我单位开发总监）前来你处洽谈江阴朝宗原筑项目余量房源销售工作，到时请予以接洽。周娟看后回复“李总，这个介绍信并没有说明这个资金该怎么划转，我让杨总发个书面说明给我，确认资金该划到你账上，到现在还没有回复我。我不能卷入你们的纠纷中，我怕我以后网签拿房产证有麻烦。” 2019年12月11日，被告周娟、仲刚与五云公司签订商品房买卖合同一份，载明出卖人五云公司，买受人周娟、仲刚，该商品房合同约定建筑面积共377.62平方米，单价为每平方米18858.27元，自本合同签订之日起10日内一次性付清房款7121261元。同日，周娟以银行转账方式向五云公司支付购房款1521261元，至此，周娟共计分四次支付购房款6921261元，加上李燕君已经支付的20万元定金，应付至五云公司的购房款全部支付完毕。五云公司向周娟、仲刚开具了7121261元的增值税专用发票。同时，周娟、仲刚向五云公司支付了21013.56元的维修基金，五云公司向周娟、仲刚出具了相应的收据。2019年12月12日，案涉房屋在江阴市不动产登记中心登记备案，所有权人为周娟、仲刚。 杨某向法庭陈述，他一共预定了4套房屋，因为他一个人做不了就拉李燕君入伙，李燕君就负责财务，办理网签及交房。当时看房子的时候，他明确告知了周娟房子是他的。当时双方商定的价格是850万元。 本案双方争议焦点为：原被告之间是否存在房屋转售行为，被告是否应当支付约定房屋差价给原告。 原告认为，双方构成房屋转售关系，她与周娟在聊天记录中，对购买案涉房屋的事实及房款在微信中进行了确认，双方明确了案涉房屋价格为850万元，周娟也按照她的要求进行了后续付款，同时周娟仅支付了6921261元元购房款，她支付的20万元定金已经进行了冲抵，对于差价1578739元，周娟理应支付。 被告周娟、仲刚认为，李燕君与五云公司的协议，他们并不知情，李燕君也从未向他们披露，双方在微信聊天中李燕君一直是代表五云公司对房屋价款协商，最终价格应该以五云公司书面合同为准。李燕君预定房屋的行为是一种炒房行为，是应该在市场上严厉打击的。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据李燕君的陈述，其主张的1378739元应当为向周娟、仲刚概括转让其与五云公司签订商品房预定合同的权利义务所赚取的差价。根据庭审确认的证据，李燕君在五云公司与周娟、仲刚签订正式商品房买卖合同之前从未向周娟、仲刚披露过其预定合同的相关内容，也未向周娟、仲刚明确转让预定合同的权利义务，赚取差价的意思表示，双方未就转让行为达成合意，故应当认定李燕君与周娟、仲刚之间不存在房屋转售行为。原告李燕君主张因转售行为要求周娟、仲刚支付1378739元，本院不予支持。 此外，根据李燕君及杨某的当庭陈述，双方为一种合作关系，2019年11月2日，他们就预定了4套房子，预定以后即在朋友圈发布信息，转售该批房子，故李燕君签订房屋预定合同的目的只是先占购买机会，同时另寻买主，将房屋转售他人，并非真正购买该房屋，且李燕君在与周娟、仲刚商谈价格过程中，隐瞒了其已预定案涉房屋欲转售赚取差价的事实，此种干扰正常市场交易秩序的行为，不应当鼓励。 关于李燕君已经支付的20万元定金，经庭审确认，周娟、仲刚与五云公司签订的商品房买卖合同约定案涉房屋价值7121261元，五云公司也已经向周娟、仲刚开具了7121261元的增值税专用发票，周娟、仲刚实际支付6921261元，即五云公司认可该20万元已经冲抵了周娟、仲刚的购房款，对该20万元定金，周娟、仲刚应当返还给李燕君，周娟、仲刚主张对李燕君代付20万元不知情，李燕君应当向五云公司主张，本院不予支持。关于逾期利息，因五云公司开具7121261元增值税发票的时间为2019年12月11日，故可以认定2019年12月11日五云公司即已经认可李燕君的20万元定金冲抵购房款。周娟、仲刚2019年12月12日取得房屋所有权，获得20万元对价利益，李燕君自2019年12月13日起可按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率主张逾期付款利息，李燕君的该部分诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。 关于80元代办房产证费用，周娟、仲刚当庭同意归还，本院予以确认。据此，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告周娟、仲刚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李燕君20万元及逾期付款利息（以20万元为基数，自2019年12月13日起至实际给付之日止按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、被告周娟、仲刚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李燕君垫付办证费80元。 三、驳回原告李燕君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19010元，保全费5000元，合计24010元，由原告李燕君负担18580元，被告周娟、仲刚负担5430元。此款李燕君已预交，周娟、仲刚应于本判决发生法律效力之日起十日内将应负担的款项直接给付李燕君。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  王 芳 人民陪审员  祁平芳 人民陪审员  夏明华 二〇二〇年八月三十一日 法官 助理  相 娟 书 记 员  潘燕青 附：相关法律、司法解释条文 1.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。