江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1121民初1770号原告（反诉被告）：上饶市东江购物广场有限公司，住所地江西省上饶市广信区春江大道**，统一社会信用代码91361121669783860。法定代表人：林耿，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王观，江西帝经律师事务所律师。被告（反诉原告）：程立华，男，汉族，1977年8月19日出生，住江西省上饶市广信区。委托诉讼代理人：余红柳，江西时空律师事务所律师。原告（反诉被告）上饶市东江购物广场有限公司（以下至判决主文前简称东江公司）与被告（反诉原告）程立华租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东江公司的委托诉讼代理人王观，被告（反诉原告）程立华的委托诉讼代理人余红柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）东江公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2018年12月24日签订的《东江金街商铺租赁合同》；2、判令被告立即支付拖欠的房屋租金34,840元，并承担自起诉之日起至实际迁出之日止，按每月2,860元支付场地占用费；3、判令被告赔偿原告房屋空置期间损失17,160元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年12月24日就上饶市广信区东江金街一期一层D7-10-1063-1065号三间商铺租赁签订了一份《东江金街商铺租赁合同》，约定租金为每月2,600元，每年递增10%，即2020年房屋租金为每月2,860元。被告自2019年3月起便以各种理由拒绝缴纳房屋租金，截止起诉之日，共计34,840元租金未支付，经原告多次催取未果，故向本院起诉。原告（反诉被告）东江公司围绕诉讼请求，向本院提供了东江金街商铺租赁合同一份，旨在证明原、被告于2018年12月24日签订商铺租赁合同，案涉商铺面积为123.39㎡，约定租金、租赁期限及物业费缴纳等事宜。被告（反诉原告）程立华辩称，未付租金系因东江公司提供的商铺不符合合同约定即不符合实际使用，商铺存在渗水漏水点，导致租赁的标的物内大面积墙皮脱落发霉，对被告的日常经营造成严重影响，且对商铺内物品造成了巨大损失，程立华同时提出反诉。被告（反诉原告）程立华向本院提出反诉请求：1、判令东江公司对租赁标的履行维修义务；2、判令东江公司赔偿程立华经济损失5,430元；3、判令东江公司减免租赁标的维修期间的租金；4、本案诉讼费由东江公司承担。事实与理由：2018年12月24日，原、被告签订《东江金街商铺租赁合同》，约定由东江公司将上饶市广信区东江金街一期一层D7-10-1063-1065#号共三间商铺租赁给程立华经营使用，商铺建筑面积为123.39㎡，租赁期限为3年，从2018年12月24日起至2021年12月23日止，租金为2,600元/月，第二年租金在上一年度租金的基础上按10%递增，以此类推。因东江公司未按约定提供适于使用的租赁标的，租赁的商铺内存在多处渗水、漏水点，导致租赁标的内大面积墙皮脱落、发霉，对程立华日常经营造成了严重影响，且对租赁标的内的物品造成了巨大损失，双方多次协商修缮事宜，但东江公司均对该问题予以回避，至今漏水、渗水问题未得到合理解决，故依法提起反诉。被告（反诉原告）程立华向本院提供以下证据：1、照片一组，旨在证明墙面漏水情况；2、部分收据复印件，旨在证明程立华当时装修所购买相关材料。原告（反诉被告）东江公司对程立华的反诉提出答辩称，1、漏水系因公共区域渗漏造成，并非租赁物内设施设备的损坏，属于物业公司的维修范围，东江公司没有义务对此进行维修，也没有权利对公共区域的任何设施、设备进行维修。东江公司多次在程立华与物业公司之间协调，但因程立华一直未缴纳物业费，且其多次表明不交物业费，认为物业公司的服务不到位的，即便修好了漏水的问题，也不愿意支付物业费，故物业公司至今没有对该部分的公共区域的漏水进行维修；2、程立华一直拒绝支付物业费是导致损失扩大的最主要的原因，程立华与物业公司之间是物业服务合同的关系，与本案没有任何关联性，同时与东江公司也无任何的关联性，故请求驳回程立华的反诉请求。原告（反诉被告）东江公司对程立华的反诉提交了原告公司员工方娇与程立华的短信聊天记录，旨在证明漏水情况发生后，原告积极协调被告与物业公司，希望积极友好的解决漏水的问题，但因被告一直拒交物业费，导致物业公司拒绝对公共设施设备进行维修。本院经审理认定事实如下：2018年12月24日，东江公司作为甲方（出租方）与程立华作为乙方（承租方）签订《东江金街商铺租赁合同》，约定了租赁期限、租金、保证金等事项，其中合同第一条租赁物用途约定：“1.1：甲方将上饶县东江金街一期一层D7-10-1063-1065#号共3间商铺租赁给乙方经营使用。1.2：甲方租赁给乙方的商铺租赁建筑面积为123.39平方米，经营的项目以工商核准登记为准，……”合同第二条租赁期限约定：“2.1：甲乙双方商定，租赁期限为三年，即从2018年12月24日起至2021年12月23日止。……”合同第三条租金、保证金及其它费用约定：“3.1：甲乙双方商定，商铺租金按2600元/月计算，第二年租金在上一年度的年租金的基础上按10%递增，以此类推。租金为税后租金，租赁税由乙方承担。3.2：租金按三个月支付的方式缴纳，先交钱后使用，乙方在在租金到期前的15天内将下一年度的租金以现金或转账方式一次性付给甲方。如乙方每逾期一天按年租金的2%向甲方支付违约金，逾期超过15天，甲方有权解除合同等措施并追究乙方的违约责任。3.3：乙方应在签订本合同的同时需缴纳6000（陆仟元整）元作为合同保证金，合同期满后，甲方将该合同保证金无息返还给乙方。3.4：乙方在签订合同之日已付甲方三个月租金7800元；第一年全年租金为31200元。”合同第四条租赁物修缮与使用：“……4.2:合同期内，乙方应自觉按时缴纳因经营活动而产生的相关费用；乙方应当服从小区物业管理，并按时缴纳小区物业管理费。4.3：租赁期满后，乙方可将自己添置的办公用品等可移动资产搬走，不动产归甲方；如不再续租的，乙方不得拆除、破坏已成为房屋构筑物的装修及装修材料（如门、窗、公共隔墙等，但不包括空调、桌、椅等可移动物品）……”合同第八条新增条款：“8.1：乙方自合同签订之日起必须自行缴纳所承租店面的物业费，另乙方缴纳物业费时需与该物业公司签订相关的物业管理服务合同”，合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，自2019年3月起，程立华以租赁的商铺存在漏水、渗水问题一直未缴纳租金，双方多次协商未果，东江公司认为渗水、漏水点系公共部分，属于物业公司维修范围，程立华未缴纳物业费，故物业公司不予维修，程立华则认为渗水、漏水问题系房东修缮义务，渗水、漏水严重影响其日常经营也对其租赁物内物品造成损失。以上事实，有原、被告陈述及提供的相关证据证实，并在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《东江金街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效；双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，现合同期尚未届满，被告程立华自2019年3月起未缴纳租金，违反了合同约定，原告有权请求解除合同，故对东江公司要求解除合同并要求程立华支付拖欠的租金及场地占用费的诉讼请求，本院予以支持；对原告请求房屋空置期间的损失，因合同未约定，本院不予支持。审理中，本院审判人员前往现场查看，反诉原告程立华对租赁物在使用中（办公室），但涉案房屋确有漏水问题，该漏水问题未及时解决系因程立华未交纳物业费，本院在召集原、被告和相关物业公司人员协调过程中，反诉原告明确表示不支付相关物业费。合同法规定出租人有义务维修租赁物，但当事人另有约定的除外，根据租赁合同约定，承租方即程立华应按时缴纳承租店面的物业费，程立华未缴纳物业费，直接导致租赁标的物外公共设施物业公司不予维修，反诉原告违反合同约定，所造成的损失应由其自行承担，故对其反诉要求东江公司赔偿经济损失5,430元的诉讼请求，本院不予支持；对于反诉原告程立华要求东江公司维修租赁物并减免租赁物维修期间的损失，因合同解除而尚未发生，且系反诉原告程立华违约，故本院不予支持；对于被告程立华交纳的合同保证金6,000元应折抵租金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）上饶市东江购物广场有限公司与被告（反诉原告）程立华于2018年12月24日签订的《东江金街商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）程立华在本判决生效之日起十五日内腾退上饶县东江金街一期一层D7-10-1063-1065#号共3间商铺并恢复原状，交付给原告（反诉被告）上饶市东江购物广场有限公司；三、被告（反诉原告）程立华在本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）上饶市东江购物广场有限公司支付拖欠的租金28,840元（合同保证金6,000元折抵后），并自2020年4月24日起按2,860元/月向原告支付场地占用费至实际迁出之日止；四、驳回原告（反诉被告）上饶市东江购物广场有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）程立华的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,100元，减半收取550元，由原告（反诉被告）上饶市东江购物广场有限公司负担180元，由被告（反诉原告）程立华负担370元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）程立华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本案的申请执行的期限为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  陈维华二〇二〇年八月二十七日书记员  余梦莹交纳执行款及上诉的告知事项：判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（户名：上饶市广信区人民法院，开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）如不服本判决，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件费用（户名：江西省上饶市中级人民法院，开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号:36×××14）；上诉期满后七日内未预交，则按自动撤回上诉处理。法律附页：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……