广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初292号 原告：梁阳，男，1980年10月25日出生，汉族，住防城港市港口区。 委托诉讼代理人：施善立，广西国海律师事务所律师。 被告：广西防城港汉港房地产开发有限公司，住所：防城港市港口区渔洲坪建政路**红林海岸小区****。统一社会信用代码：91450600199364564R。 法定代表人：骆远亮。 原告梁阳与被告广西防城港汉港房地产开发有限公司（以下简称汉港公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告汉港公司无法直接送达，需公告送达，本案依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁阳的委托诉讼代理人施善立到庭参加诉讼，被告汉港公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁阳向本院提出诉讼请求：1.确认原告购买被告位于广西防城港市港口区所交418000元房款合法，并判令被告将该购房款返还给原告。诉讼过程中，原告当庭增加一项诉讼请求：请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号：HG2009048）及《红林海岸小区合同编号-HG2009048号商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。事实与理由：原告与黄钊颖于2010年2月12日跟被告签订《商品房买卖合同》，购买其开发位于港口区，建筑面积283.64平方米，每平方米4794.81元，总房款136万元。原告在签订合同时依合同约定向被告的委托代理机构港口区益莹房地产信息咨询中心（以下简称益莹咨询中心）交首期购房款(20.5%)28万元，余下的108万元由银行办理按揭贷款。在银行办理按揭贷款时，首付金额比例调整至30.7%，即418000元，原告又于2010年3月8日补交138000元。原告因与黄钊颖离婚，于2010年3月8日与汉港公司签订《补充协议》，将买受人由《商品房买卖合同》的梁阳、黄钊颖两人变更为梁阳一人。也正是由于原告与黄钊颖离婚的原因，按揭贷款一直没有办理，以致所交房价款支付没有超过总价的50%。益莹咨询中心是被告在《商品房买卖合同》中指定的委托代理机构，原告将418000元的房款交给益莹咨询中心没有违反合同约定，应视为被告已收到原告的418000元，原告请求被告返还是合法合理的。南宁市金商企业管理服务有限公司（以下简称金商公司）与被告有债权债务纠纷，金商公司根据已发生法律效力的防城港市中级人民法院（2015)防市民二初字第4号民事调解书提出申请执行。2019年7月8日，防城港市中级人民法院作出（2018)桂06执恢12号之一执行裁定，续行查封被执行人即汉港公司位于广西防城港市港口区宗房屋，查封期限为三年。2019年11月18日，防城港市中级人民法院裁定拍卖包括原告原先已合法购买的111-2-2(原房号A11-2-2)在内的六套房屋。原告为此提出执行异议。防城港市中级人民法院于2020年1月15日作出（2020)桂06执异1号《执行裁定书》，认定原告与被告签订的购房合同是在法院查封该房之前，但原告向被告支付的部分购房价款并没有超过合同约定总价款的50%，对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，因此驳回原告的异议请求。该裁定书于2020年1月20日由代理律师送达原告。原告认为金商公司虽然有权依照生效的法律文书请求查封拍卖原告向被告所买的房屋，但在金商公司提出查封该房屋之前，原告已经与被告签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并依约交付了首期房价款418000元，这权益应受到法律的保护。原告所购买的房屋即使依法被拍卖，原告所交的房款依法也应予返还。 被告汉港公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2010年2月12日，原告与黄钊颖为买受人与被告为出卖人、益莹咨询中心为委托代理人签订了一份《商品房买卖合同》（编号：HG2009048），约定买受人向出卖人购买防城港市港口区渔洲城龙凤路红林海岸小区A11-2-2号房，房屋建筑面积283.64平方米，单价为每平方米4794.81元，总房款计136万元；买受人选择银行按揭的方式付款，于本合同签订之时付清首期购房款（已付定金转为商品房款）。合同附件四约定银行按揭方式为：买受人于本合同签订之时付清首期购房款（占总房款20.5％）合计28万元，余款（占总房款79.5％）合计108万元，须在借贷出卖人或按揭银行通知之日起10日内办理按揭贷款付款手续。合同还约定了其他事项。原告、黄钊颖在合同落款买受人处签字、捺印，被告在出卖人处加盖合同专用章，益莹咨询中心在委托代理人处加盖公章。 2020年3月8日，被告为甲方与原告为乙方签订了一份《补充协议》，鉴于甲、乙双方于2010年2月12日就签订商品房买卖关于按揭款项事宜，所订立的编号为HG2009048号的《商品房买卖合同》存在未尽事宜，故双方根据该合同附件四第2条约定，就该契约未尽事宜订立补充协议，第二条约定：现因银行相关规定的要求，首付金额比例须作出相应调整，即由原来占总房款的20％增加至总房款的30.7％，即由原来的28万元增加到418000元，按揭金额由原来占总房款的80％调整至占总房款的69.3％，即由原来的108万元调整至942000元。协议落款甲方处加盖被告公章，乙方处由原告签字、捺印。同日，益莹咨询中心向原告出具了一份《收据》（编号：0175855），表明收到原告交来案涉商品房首付款项418000元。 另查明，2016年3月23日，广西嘉良中心与被告、防城港市东岳房地产开发有限公司、李晶莹达成调解协议，防城港市中级人民法院作出（2015）防市民二初字第4号民事调解书，后根据已发生法律效力的民事调解书向被告发出执行通知书，责令被告履行生效法律文书确定的义务，但被告未履行。2016年7月5日，防城港市中级人民法院作出（2016）桂06执16号之二执行裁定：一、查封被执行人广西防城港汉港房地产开发有限公司位于广西防城港市港口区宗房屋（证号为：C201430087-C201430112）；二、查封期限为三年。2017年3月14日，广西嘉良中心与金商公司签订《债权转让协议》，将（2015）防市民二初字第4号民事调解书项下的全部权利义务转让给金商公司。2017年8月9日，防城港市中级人民法院作出（2016）桂06执16号之七执行裁定，变更金商公司为本案的申请执行人。2019年7月8日，防城港市中级人民法院作出（2018）桂06执恢12号之一执行裁定：一、续行查封被执行人广西防城港汉港房地产开发有限公司位于广西防城港市港口区宗房屋（证号为：C201430087-C201430112）；二、查封期限为三年。2019年11月18日，防城港市中级人民法院作出（2018）桂06执恢12号之二执行裁定：拍卖被执行人广西防城港汉港房地产开发有限公司位于广西防城港市港口区房屋[房号为11-1-1（原房号A1-1-1）、32-1-1（原房号C2-1-1）、111-2-2（原房号A11-2-2）、19-1-6（原房号A9-1-6）、18-1-2（原房号A8-1-2）、36-1-4（原房号C6-1-4）]。在执行过程中，原告向防城港市中级人民法院提出异议申请，对（2018）桂06执恢12号之二执行裁定提出异议，防城港市中级人民法院受理后于2020年1月15日作出（2020）桂06执异1号执行裁定书，认为虽然梁阳、黄钊颖与汉港公司签订的购房合同是在查封该房之前签订，但梁阳向汉港公司支付的部分购房价款并没有超过合同约定总价的50％，梁阳对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，因此梁阳请求中止执行的异议不成立，并裁定驳回案外人梁阳的异议请求。 2020年3月5日，原告就本案向本院提起诉讼。 益莹咨询中心成立于2009年7月1日，经营范围为房地产信息咨询、商品房代理销售。2013年11月25日，益莹咨询中心办理了注销登记。 再查明，原告与黄钊颖于2010年2月11日登记结婚。2010年12月27日，双方向防城港市港口区民政局婚姻登记处申请离婚登记并签署了《申请离婚登记声明书》，表明双方自愿离婚，对子女抚养、财产、债务等事项已达成一致处理意见并共同签署了离婚协议书。双方签署的《离婚协议书》载明：……三、债权与债务：婚姻存续期间无共同的债权与债务，在北部湾银行防城港分行贷款购买的位于红林海湾的房产，由于女方已向该行申请撤销贷款，该行已同意并撤销贷款。除此之外已无共同债务。同日，原告与黄钊颖办理了离婚登记。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，而原告所交纳的首付款418000元是根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定所交，原告请求确认该笔款项合法，本院予以支持。现《商品房买卖合同》项下的标的房产111-2-2（原房号A11-2-2）号房已因被告未履行生效法律文书确定的债务被防城港市中级人民法院裁定拍卖，且原告就该执行裁定向防城港市中级人民法院提出的异议已被裁定驳回，原告的购房目的已无法实现，现原告请求解除案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，被告应将收取的购房款418000元返还给原告。虽原告缴纳的购房款系直接交给益莹咨询中心并由益莹咨询中心向原告出具《收据》，但《商品房买卖合同》中明确载明了益莹咨询中心系被告的委托代理机构，益莹咨询中心亦作为委托代理人在《商品房买卖合同》落款委托代理人处盖章，故益莹咨询中心作为被告的委托代理人实施的民事法律行为对被告发生效力，应由被告承担相应的法律后果，案涉购房款应由被告返还。 本案《商品房买卖合同》的买受人为原告与黄钊颖，但双方在签订《离婚协议书》时仅提及撤销了案涉商品房的贷款，未明确约定首付款的处理方式。经询问，原告称该笔购房首付款系原告父母所出，而本院也向原告释明提交首付款的支付凭证或取款凭证，但因时间久远，原告未能向本院提供相关的凭证。但根据双方在《离婚协议书》中对债权与债务的处理可知，黄钊颖未对该笔款项提出分割要求，在双方离婚后长达近十年的时间里，黄钊颖亦未向原告或被告主张过该笔款项。综合以上情况，本院予以支持原告请求被告返还购房首付款418000元的诉讼请求。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告梁阳与被告广西防城港汉港房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号：HG2009048)及《红林海岸小区合同编号-HG2009048号商品房买卖合同补充协议》； 二、原告梁阳购买被告广西防城港汉港房地产开发有限公司位于广西防城港市港口区所交购房款418000元合法，被告广西防城港汉港房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告梁阳退还购房款418000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7570元、保全费2610元、公告费260元，三项合计10440元（原告梁阳已预交），由被告广西防城港汉港房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费7570元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李明娟 人民陪审员  唐毓瑾 人民陪审员  林培进 二〇二〇年八月五日 法官 助理  罗 茜 书 记 员  陈 蓉 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 二、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。