广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初50321号原告刘录深，男，1986年4月8日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人谢飞，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人曹爽，广东淳锋律师事务所实习律师。被告深圳英才教育科技有限公司，住所地深圳市福田区莲花街道红荔西路荔林苑商场102-1，统一社会信用代码91440300MA5D9QB75A。法定代表人王涛。委托诉讼代理人李增禄，广东裕信律师事务所律师。原告刘录深诉被告深圳英才教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢飞、曹爽，被告的委托诉讼代理人李增禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年3月15日，被告为经营需要，与原告签订了《房屋租赁合同》。合同约定：原告将其名下位于深圳市××路的房屋（房地产权证号：深房地字第**；房屋编号为102-I、102-J和102-H-2)出租给被告，租赁期限为五年，自2017年3月15日起至2022年3月14日止；租金依照“第一年每月租金为人民币103000元，自第三年开始，租金每年递增8%”的方式计算，包含管理费，不包含开取租金发票的税金；租金的支付方式为按月支付，被告应于每月的10日之前一次性支付当月的租金给原告，逾期缴纳的，原告有权每日按欠付租金总金额的0.2%向被告收取滞纳金。此外，合同还约定了原告的单方解除合同权，合同终止后，被告应当在5日内搬离租赁房屋，逾期不搬离的，原告有权就逾期部分向被告收取双倍租金。合同签订后，原告依约交付房屋给被告，但自2019年3月起，被告未按约定履行合同义务，停止向原告支付租金、水电费及其他相关费用，且被告在无法律规定和约定的事由情况下于2019年6月5日单方提前终止与原告的房屋租赁合同。原告委托律师事务所于2019年6月10日向被告发出律师函，决定合同终止并向被告催缴欠付的租金等费用和滞纳金，同时通知被告限期搬离租赁场所。被告置之不理，既未及时付清欠缴费用和滞纳金，也未在限期内搬离租赁场所，严重损害了原告的财产权益。为保障自身的合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》等相关法律及原被告之间的约定，特向法院提起诉讼。原告的诉讼请求如下：一、被告向原告支付欠缴的租金366680元、水电费3119.6元；二、被告支付滞纳金54845.44元（以欠缴的租金为基数，按日0.2%的标准分段计算，暂计至2019年6月30日，以后顺延至实际给付之日止）；三、被告向原告支付房屋空置损失222480元（以租金111240元每月为标准，从2019年6月11日起算，暂计两个月）；四、被告向原告支付逾期搬离房屋期间的双倍租金88992元（以月租金111240元的两倍为标准，自2019年6月16日计算至2019年6月27日）；五、被告承担原告律师费22000元、担保费1100元；六、被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告明确第一项诉讼请求为被告向原告支付2019年3月1日至2019年6月10日期间的租金，水电费因系当月支付上个月的费用故其主张的为2019年2月至2019年5月的水电费；明确第三项诉讼请求的空置损失为从2019年6月11日起计算两个月。被告答辩称，一、原告违约在先，其应承担相应的违约责任。原告作为出租人，明知被告承租房屋用于教学培训的情况下，违反《合同法》第六十条第2款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，在合同履行过程中有以下违约行为：1、2018年12月9日被告接到学生家长投诉过道杂乱、被占，被告及时向原告反应，要求原告处理。但原告始终未解决，造成消防安全隐患及被告教学经营活动受影响，直接导致被告合同目的的实现，学生家长纷纷退费。2、2019年1月16日被告要求原告开具租金发票，原告至今未开具，导致无法办理教学点资质，造成被告经营困难，原告违反了协助义务。3、2019年5月29日，原被告双方就过道杂乱、租金减免等问题进行协商，原告同意租金每月减免3万元，当天又擅自对租赁场所停电处理，造成被告教学活动被迫中断。4、2019年5月31日，原告在没有书面解除租赁合同通知的情况下，将租赁场所内的学生赶出，擅自关门上锁。原告的这一行为严重不尊重合同，未经协商单方面以实际行为解除合同。5、2019年6月12日，被告向原告提出搬出属于自己的电脑等物品，原告当时拒绝配合，直至2019年6月24日才通知被告在6月27日前搬离物品，但始终未同意被告拆走电子白板，原告的行为违反了《合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定。二、从2019年3月至2019年5月31日被告被原告赶出（即租赁合同终止），尽管被告因经营困难有3个月房租未付，但被告也有租赁保证金309000元在原告处，在之前双方协商原告同意租金每月减免3万元的前提下，保证金抵消租金足足有余，原告没有租金损失。1、合同约定逾期缴纳租金按每日0.2%收取滞纳金，约定过高不合理，逾期缴纳租金只是造成原告资金占用费的损失，参照最高人民法院民间借贷司法解释，资金占用费为年利率6%。根据《合同法》第一百一十三条的规定，请求法院对滞纳金予以适当减少。2、房屋空置损失是由原告自己造成的，2019年5月31日原告就已经将被告赶出，租赁合同被其以实际行为解除，房屋是否空置完全是原告的自主处理行为。3、被告不存在逾期搬离房屋的事实，原告所谓双倍租金主张不成立。2019年6月24日原告通知被告搬离物品，被告在通知截止日期前即2019年6月27日已完成搬离。4、律师费、担保费应由原告自负，原告单方解除合同本身已构成根本违约，被告欠付的租金又足以用保证金抵消，当然不存在原告所谓的“维护合法权益的律师费、担保费等合理费用”一说。5、本案《房屋租赁合同》文本是由原告提供的格式合同，合同中不少条款（如日0.2%滞纳金、双倍租金等）设置不合理，违反了《合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，根据最高人民法院合同法司法解释（二）第九条的规定，请求法院撤销对被告不利的格式条款。综上所述，请依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年3月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《深圳市房屋租赁合同》，约定，甲方将深圳市××路102-I、102-J、102-H-2号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，租赁面积为390平方米；租赁期限为2017年3月15日至2022年3月14日止；第一年每月租金为103000元，自第三年开始每年递增8%；甲方可向乙方收取第一年租金标准的三个月租金金额的租赁保证金309000元；乙方应于每月10日前向甲方支付当月租金，逾期支付租金的，甲方有权按每日0.2%向乙方收取滞纳金；合同第五条第2项约定，水电费由甲方统一代收并由甲方提供等额水电发票，其中水费7元每平方米，电费1.3元每度，均不含开发票所产生税费。租赁期间，如遇政府相关部门对现在供电、供水单价进行调整，甲方有权作相应调整。合同第九条约定，1、发生下列情形之一的，允许任何一方解除本合同：（1)发生不可抗力，使本合同无法履行；（2)政府征用、收购、收回或拆除租赁物业；（3)甲、乙双方协商一致。2、乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回出租物业：（1)未经甲方书面同意，拆改、变动房屋结构；（2)损坏租赁房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复；（3)拖欠房租累计2个月以上；（4)逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害。合同第十条约定，1、本合同期限届满或终止后，乙方应于5日内迁离及交回租赁物，并保证租赁物及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用和租金，并把租赁物修复原貌后办理有关移交手续。未结清费用的，甲方有权留置租赁物业内的物品直至乙方结清全部费用，乙方应配合清点，乙方不配合的，甲方自行清点并留存，乙方不得以物品丢失为由拒绝结清费用或提出其他要求。2、乙方逾期不搬离或不返还租赁物的，甲方有权停水、停电，收回租赁物；停水、停电期间所产生的损失由乙方承担，并就逾期部分向乙方收取双倍租金，对于乙方未经甲方同意留存于出租房屋内的物品，甲方有权处置。合同第十一条约定，1、本合同生效后，双方须按约定全面、切实履行已方义务，不得违反约定及保证。任何一方违约的，应承担相应的违约责任，造成损失的应赔偿经济损失，包括守约方为维护合法权益所产生的调查处理费、诉讼费、担保费、律师费等合理费用。2、租赁期问，甲方有以下情形之一的，当双方协商不成时，甲方退还乙方保证金。乙方还可依据上述情形解除合同，造成乙方损失的应赔偿其经济损失：（1）延迟交付租赁房屋；（2）怠于履行维修义务或不承担维修责任，致使租赁物业无法满足乙方使用；（3）未经乙方同意或有关部门批准，甲方将租赁房屋进行改建，扩建或装修。3、因甲方原因导致租赁物业不能继续使用，应退还乙方租赁保证金，赔偿乙方装修费用以及乙方因物业不能继续使用所发生的经济损失。4、因乙方违约，致使甲方依据法律及本合同约定单方解除租赁合同的，乙方应及时交回租赁物业，甲方有权没收租赁保证金作为违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。5、乙方使用租赁房屋期同因经营所产生的纠纷概与甲方无关，包括与员工的劳动争议、员工伤亡、培训学员的安全、与第三人的经济纠纷等。乙方应按劳动法律标准支付员工工资及待遇，购买保险，如甲方在第二个月内发现乙方没有如实发放工资给员工，甲方可配合劳动部门催乙方发放员工工资，如乙方仍有意拖欠，甲方单方有权配合劳动部门留置其租赁房屋内所有物品以抵欠费用。合同签订后，原、被告按照合同约定履行合同义务。原告确认收取了被告租赁保证金309000元。2019年3月，被告开始拖欠租金、水电费等费用。2019年6月5日，被告向原告发送了一份《告知函》称，由于被告经营不善，被告决定停止租房协议，搬出涉案房屋。2019年6月10日，原告向被告寄送《律师函》，载明，被告自2019年3月起拖欠租金，且被告于2019年6月5日发函决定提前终止租赁合同，已经构成严重违约。原告决定于2019年6月5日终止合同，租赁保证金不予退还，被告应于2019年6月15日前缴清拖欠的费用并搬离涉案房屋。该律师函于2019年6月11日签收。2019年6月27日，被告向原告出具《确认书》，确认其已于该日将涉案房屋内属于被告的物品搬离，若还有剩余物品，任凭原告处理。庭审时，原告主张其于2019年12月底将案涉房屋另行出租。另查明，根据原告向被告出具的《收费通知单》，2019年3月，被告应支付2019年2月份水电费692元；2019年4月，被告应支付2019年3月份水电费836.6元；2019年5月，被告应支付2019年4月份水电费234.8元；2019年6月，被告应支付2019年5月份水电费1356.2元；上述费用合计3119.6元。被告在庭审时对前述收费通知单的真实性予以认可，但主张原告同意其每月减少交纳租金30000元，且其支付的租赁保证金可以抵扣其拖欠的费用。又查明，原告提交了《委托代理合同》及律师费发票，主张其为本案支付律师费22000元；原告提交了《委托担保合同》及诉讼保全担保费用发票，主张其为本案支付担保费用1100元。上述事实，有原告、被告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同义务。关于涉案租赁合同解除的时间。本院认为，被告于2019年6月5日向原告发送《告知函》，告知其决定停止履行案涉租赁合同并搬离案涉房屋，以其行为表示不再履行合同义务，构成根本违约。同时，被告拖欠租金已超过两个月，亦达到合同约定的原告有权单方解除合同的条件，原告于2019年6月10日向被告寄送《律师函》解除案涉租赁合同，系合法行使合同解除权。该律师函于2019年6月11日签收，故本院认定案涉租赁合同已于2019年6月11日解除。关于被告拖欠的租金及水电费。本院认为，被告主张原告同意其每月减少交纳租金30000元，原告对此不予认可，被告亦未就此提交充分证据予以证明，故本院对被告的主张不予采信。因被告未支付涉案房屋2019年3月及后续的租金，原告诉请被告向其支付2019年3月1日至2019年6月10日的租金366680元，不高于其可主张的范围，本院予以支持。原告诉请被告向其支付2019年2月至2019年5月的水电费3119.6元，本院依法予以支持。关于逾期支付租金的滞纳金、律师费及担保费用。本院考虑到原告已根据案涉租赁合同的约定不予返还被告支付的租赁保证金309000元，该笔款项足以弥补被告逾期支付租金以及原告为本案支出律师费、担保费而产生的相关损失，故原告请求被告支付滞纳金、赔偿律师费及担保费用，本院不再予以支持。关于逾期搬离期间的占有使用费。根据案涉租赁合同第十条的约定，合同期限届满或终止后，被告应于5日内迁离及交回租赁物。被告逾期不搬离或不返还租赁物的，甲方有权就逾期部分向乙方收取双倍租金。根据前述认定及查明的事实，案涉租赁合同于2019年6月11日解除，被告应于2019年6月16日前搬离，被告于2019年6月27日搬离，故被告应按两倍租金标准向原告支付2019年6月17日至2019年6月27日期间的占有使用费81576元（111240×11÷30×2）。原告诉请中的超出部分，本院不予支持。关于空置期损失。本院认为，根据前述认定，涉案租赁合同系因被告的违约行为而提前解除并造成了原告的空置损失，原告请求按租金标准赔偿两个月的空置期失，并无不当，本院予以支持。但被告请求自2019年6月11日起算空置期损失，因本院已支持逾期搬离期间的占有使用费，故该期间应在计算空置损失时应予以相应扣减，经核算，原告应向被告支付2019年6月12日起两个月空置损失为177984元（218772-40788），被告诉请中的超出部分，本院不予支持。被告辩称其拖欠租金系因为原告未向其开具租金发票及未处理涉案房屋外过道杂乱、被占的问题。本院认为，开具租金发票、协助处理过道杂乱问题与支付租金并非对等的合同义务，即使原告确实未开具发票及未协助处理过道问题，被告亦不能以此为由拒绝支付租金，故对于被告的抗辩，本院不予支持。被告另主张原告于2019年5月31日将涉案房屋关门上锁，构成根本违约，但未就此提交充分证据予以佐证，原告对此亦不予认可，本院对此不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳英才教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘录深支付租金366680元及水电费3119.6元；二、被告深圳英才教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘录深支付逾期搬离的占有使用费81576元；三、被告深圳英才教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘录深赔偿空置期损失177984元；四、驳回原告刘录深的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费11392元、保全费4316.08元（已由原告预交），由原告刘录深负担2686.73元；由被告深圳英才教育科技有限公司负担13021.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨**晶人民陪审员  杨晋丽人民陪审员  詹荣泉二〇二〇年八月二十八日书 记 员  庄晓玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。