云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终4089号上诉人（原审原告）：唐兴翠，女，1974年10月2日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昭通市镇雄县。被上诉人（原审被告）：安宁林源房地产开发有限公司，住所：云南省安宁市百花东路（林源经贸公司内）。法定代表人：郭晓艳，执行董事。委托诉讼代理人：梁腾云、胡佳，云南东陆律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：青慧，男，1975年1月6日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。上诉人唐兴翠因与被上诉人安宁林源房地产开发有限公司（以下简称“林源公司”）、青慧商品房预售合同纠纷一案，不服昆明市人民法院（2018）云0181民初2217号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年5月11日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宣判后，上诉人唐兴翠不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1.撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实与理由：第一，一审判决认定事实错误。上诉人仅取得涉案房屋的所有权证，而非房权证。第二，在《不动产登记暂行条例》实施前，被上诉人协助办理房屋权属登记包含办理房屋所有权证及土地使用权证，而被上诉人仅履行了协助办理房屋所有权证的义务，但一直未协助办理土地使用权证，致使上诉人至今无法办理不动产权证。第三，被上诉人违约事实确凿、违约行为显而易见，但一审判决却驳回上诉人的诉讼请求错误。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人林源公司答辩称：一、上诉人和我方之间并没有合同关系，本案是房屋买卖合同纠纷，林源公司并非合同向对方，林源公司对上诉人没有任何合同义务。二、从上诉人和被上诉人青慧之间签订房屋买卖合同的时间来看，在2014年3月5日签订合同时还没有实施不动产登记暂行条例，所以当时他们之间的合同约定，实际上也仅仅是对于办理房屋权属登记，即办理房屋所有权证的相关事项。三、我方在一审时提交了安宁市住房和城乡建设局关于云南省昆明市中级人民法院函的回复及云南昆明市中级人民法院询问珍泉颐园小区办理不动产登记相关问题的复函，根据两个文件的内容，上诉人已经取得了房屋所有权证，可以自己带着房屋所有权证自行申请办理房屋不动产权证，因此上诉人的起诉是不合理的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人青慧答辩称：既然已经过户了就证明是合法交易，所有权利和义务都转移，至于办理产权证和土地证都是开发商应尽的义务，不是我方造成的，更谈不上责任，反而损害了我的合法利益，对我造成了巨大的精神压力和经济损失，请求法庭驳回上诉人的诉讼请求，并承担我两次出庭产生的误工费及交通费损失。一审情况：原审原告的诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理涉案房屋的不动产权证；2、判令被告向原告支付因其未按时办理不动产权证给原告带来的经济损失2万元（暂计算至起诉之日，实际应计算至不动产权证办理完成之日）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理确认事实如下：2010年5月10日，被告青慧与被告林源公司签订《商品房购销合同》，约定青慧购买被告林源公司开发的位于安宁市房屋，并约定林源公司应履行所售房屋的产权代办义务等内容。2014年3月5日，原告唐兴翠与被告青慧签订《房屋买卖合同》，约定原告唐兴翠以人民币390000元购买被告青慧所有的位于安宁市房屋。2014年9月11日，原告取得该房屋的房权证。一审法院认为，被告林源公司与青慧签订《商品房购销合同》，青慧购买位于安宁市住房一套。之后，原告向青慧购买该套住房，并办理了产权过户登记手续。从交易的过程来看，被告林源公司已经按照合同的约定，履行了协助办理房屋权属登记的义务。现原告要求办理不动产权证，属于按新规定办理换证的问题。因此，原告所举证据不能证明被告违约，故对原告的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：驳回原告唐兴翠的诉讼请求。二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审中，上诉人唐兴翠对一审认定事实无异议，但认为遗漏认定“2019年下半年可以办理产权证，但被上诉人未通知。”被上诉人林源公司及青慧对一审认定事实无异议。二审另查明：珍泉颐园小区已持有房屋所有权证的业主，自2018年5月18日以后可自行向不动产登记部门申请办理不动产权证。经二审审理查明其余事实与一审确认事实一致，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、上诉人林源公司、被上诉人青慧是否存在违约？二、若存在违约，则违约责任应当如何认定？本院认为：一、对于林源公司、青慧是否违约的认定问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第四十二条规定“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”《商品房销售管理办法》第三十四条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”本案唐兴翠与青慧通过签署《房屋买卖合同》建立房屋买卖合同关系，青慧作为出卖人，在唐兴翠根据合同约定支付完购房款后，应当将标的房屋的权属登记转移至买受人（本案上诉人唐兴翠）一方名下；根据前述法律规定，出卖人除协助买受人办理标的房屋的权属转移登记外，还应协助买受人办理标的房屋的土地使用权证。根据查明的案件事实，本案青慧未协助唐兴翠办理土地使用权证，林源公司亦未就涉案房屋协助相关部门做好相应的不动产权籍调查，导致唐兴翠虽取得房屋所有权证，但却无法在2016年6月30日后根据安宁市当地政策更换不动产权证。青慧的此举可认定为其未全面履行房屋出售义务，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。二、虽然本案房屋买卖合同关系只建立在唐兴翠与青慧之间，唐兴翠因无法办理不动产权证的损失根据合同相对性只应当由青慧进行赔偿，但就本案而言导致唐兴翠无法办理不动产权的根本原因仍是由于林源公司原因所致，即林源公司未就涉案房屋协助相关部门做好相应的不动产权籍调查导致青慧无法协助唐兴翠办理涉案房屋的不动产权证，青慧即使承担完赔偿责任后，仍有权全额向林源公司主张赔偿。故此，为减少当事人诉累，针对本案唐兴翠一审诉请的损失，本院直接判决由林源公司向唐兴翠进行赔偿，青慧不再承担赔偿责任。三、对于违约金的认定问题。首先，本案唐兴翠是以青慧原因导致其未能按时办理涉案房屋不动产权证为由主张逾期办证违约金，但经审查，根据《不动产登记暂行条例》及昆明市人民政府《关于昆明市实施不动产统一登记的通告》规定，昆明市自2016年6月30日起在全市范围内实施不动产统一登记，2016年6月30日前，客观上涉案房屋并无办理不动产权证的可能，故本院确定以2016年7月1日作为逾期办证违约金损失的起算时间点。其次，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，结合本案实际情况，兼顾本案因合同违约的实际损失，本院酌情将本案逾期办证违约金的计算标准认定为以被上诉人已付购房款的总额为本金按日0.05‰计算。再次，根据审理查明事实，唐兴翠自2018年5月18日以后方可持房屋所有权证原件办理涉案房屋的不动产权证，无需青慧、林源公司协助就能自行办理，故本院对唐兴翠请求青慧、林源公司协助办理涉案房屋不动产权证的诉请不予支持。故此，本案中，唐兴翠逾期办理不动产权证的损失只应当认定为以购房款390000元为本金自2016年7月1日起至2018年5月18日按日0.05‰计算的金额。综上，上诉人唐兴翠的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十二条，《商品房销售管理办法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：一、撤销云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初2217号民事判决；二、由被上诉人安宁林源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付唐兴翠以购房款390000元为本金自2016年7月1日起至2018年5月18日止按日0.05‰计算的逾期办理不动产权证的损失；三、驳回上诉人唐兴翠的其他诉讼请求。本案一审案件受理费300元，由被上诉人青慧负担。二审案件受理费300元，由被上诉人安宁林源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年八月五日法官助理李德江书记员刘雯