广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初920号原告：广州晟汇物业管理有限公司佛山分公司，住所广东省佛山市南海区****************，统一社会信用代码914***********T。负责人：张晓阳。委托诉讼代理人:吴建军，男，**年**月**日出生，汉族，住湖北省团风县************，系原告的工作人员。委托诉讼代理人：陈超华，男，**年**月**日出生，汉族，住广东省罗定市*************，系原告的工作人员。被告：广州市泓杰机电设备有限公司，住所地广东省广州市白云区********，统一社会信用代码914***********9L。法定代表人：李某1。原告广州晟汇物业管理有限公司佛山分公司与被告广州市泓杰机电设备有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈超华、吴建军到庭参加了诉讼，被告经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2017年12月至2019年5月的物业服务费33864.43元（2017年12月的物业服务费为1994.78元，已交纳1968.68元，剩余物业服务费26.1元未交纳，2018年1月至2018年6月每月按1994.78元计算物业服务费，2018年7月至2019年5月按1988.15元计算物业服务费）；2.被告向原告支付自2018年5月至2019年5月止的电费、电损合计668.28元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订《广物国际广场前期物业服务协议》，约定选聘原告对广物国际广场项目提供前期物业管理服务。协议签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信等设施设备、公共日常保洁与公共绿化养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2016年11月起租赁佛山市南海区*****************办公1012室（以下简称*********办公1012室），属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《广物国际广场前期物业服务协议》。根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费1988.15元。被告于2017年12月开始拖欠物业服务费，至2019年5月拖欠的款项已达33864.43元。因被告为租户，业主于2019年6月已收楼，故被告拖欠物业服务费截至2019年5月，2019年7月的物业服务费由业主承担。原告于2019年8月16日向被告发出物业服务费催缴函，要求被告交纳物业服务费，但是被告至今仍然未能交纳。原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告未作答辩。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未在法定期限内向本院提交书面证据，视为放弃举证、质证、辨证的权利。本院经审查认为，原告提交的欠费清单是原告单方制作的，物业服务费应按照《前期物业服务协议》的约定计算。原告提交的物业服务费催费函、EMS快递单回执、写字楼租赁合同、前期物业服务协议等证据内容真实，与本案相关联，故本院对真实性予以确认，并综合认定相关事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2013年7月11日成立，经营范围是物业管理、房地产中介服务、场地租赁等。原、被告就**办公1012室的物业管理问题签订了《前期物业服务协议》，约定原告为佛山市南海区********提供物业管理服务，物业地址为佛山市南海区********金沙国际广场写字楼（以下简称金沙国际广场），建筑面积116.95平方米；在物业服务区域内，原告提供的前期物业服务内容包括如下：1.物业共用部位的日常维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、化粪池的清理、环境的消杀等；物业服务费为每月每平方米17元，电费0.75元/千瓦时；合同期限自2016年6月30日起至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效之日止等。被告的法定代表人李某1在上述协议上签名。2016年10月14日，被告作为承租方、佛山市**有限公司（以下简称广百公司）作为出租方签订了《写字楼租赁合同》，约定广百公司将**办公1012室出租给被告使用，租赁期从2016年11月1日起至2021年10月31日止；双方签订本合同时，被告另与广州晟汇物业管理有限公司佛山分公司签订物业管理协议，被告须于每月10日前向物业管理公司缴交当月物业管理服务费、电费及相关费用；广百公司应于2016年11月1日前将该物业交付给被告使用等。2019年期间，叶**向广百公司购买了**办公1012室，并办理了不动产权证。2019年3月22日，叶**出具了提前收楼申请书，申请于2019年3月22日提前收楼，并承诺自2019年4月1日起开始缴纳物业服务费及其他有关费用。2019年8月15日，原告曾发出**金沙国际广场物业服务费催缴函，催缴**办公1012室2017年12月至2019年5月的物业服务费、电费等。另查明，原告提交的欠费清单中列明**办公1012室2018年5月的电费为141.64元、2018年7月的电费为214.41元、2018年8月的电费为131.95元、2018年9月的电费为70.83元、2018年10月的电费为44.63元、2018年11月至2019年2月期间的电费为0元。本院认为，原告具有相应的物业服务资质，原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，对双方具有法律约束力。物业管理服务具有公共性，为了小区整体物业设施的维护保养，维持正常的生活秩序，小区内房屋及商铺的业主或物业使用人应按时交纳物业服务费。根据《写字楼租赁合同》、《前期物业服务协议》，自2016年11月1日至2019年3月21日期间，被告是**办公1012室的实际使用人，被告应向原告支付物业服务费。根据《前期物业服务协议》的约定，该商铺每月的物业服务费为1988.15元（17元×116.95平方米）。原告确认被告已交纳2017年12月的物业服务费1968.68元，故被告尚欠该月的物业服务费为19.47元。自2018年1月至2019年3月21日期间的物业服务费计算为29180.91元（1988.15元×14个月+1988.15元÷31天×21天）。自2017年12月至2019年3月21日期间的物业服务费合计为29200.38元，被告未举证证明已向原告付清了上述物业服务费，故原告请求被告支付物业服务费29200.38元部分，本院予以支持；超过部分，本院不予支持。考虑到被告在使用**办公1012室期间客观上需要支出电费，且原告提交的欠费清单中列明的2018年5月至2019年2月期间的电费数额较为合理，故本院予以确认，上述期间的电费合计为603.46元，被告应支付予原告。自2019年3月22日起，**办公1012室已由购买方叶**收楼，2019年3月的电费无法区分是2019年3月22日之前产生还是之后产生，故原告请求被告支付自2019年3月22日至2019年5月期间的物业服务费及自2019年3月至2019年5月期间的电费、电损，依据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院根据现有的证据和查明的事实依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、广州市泓杰机电设备有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2017年12月至2019年3月21日期间的物业服务费29200.38元予广州晟汇物业管理有限公司佛山分公司；二、广州市泓杰机电设备有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2018年5月至2019年2月期间的电费603.46元予广州晟汇物业管理有限公司佛山分公司；三、驳回广州晟汇物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费663.32元（广州晟汇物业管理有限公司佛山分公司已预交），由广州晟汇物业管理有限公司佛山分公司负担118.22元，广州市泓杰机电设备有限公司负担545.10元。广州市泓杰机电设备有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付受理费545.10元予广州晟汇物业管理有限公司佛山分公司，本院不另收退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  李淑梅人民陪审员  周泽图人民陪审员  梁剑琴二〇二〇年八月十二日书 记 员  黄莹莹