贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4867号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄宇华，男，汉族，1979年2月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：王琴，女，汉族，1985年2月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人黄宇华、王琴商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.《补充协议》第8.2条、8.3条约定的逻辑关系是：在办理入住手续时应向出卖人缴纳申请办理转移登记的相关费用，出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需所有资料和相关税费后360日提供产权过户相关手续。然而，无任何证据证明在交房时被上诉人已提交办证相关资料并出具委托书，且上诉人并不能以被上诉人未提交办证相关资料为由拒绝交房，一审法院认为根据《补充协议》第8.2条的约定应视为被上诉人已在交房时提交了办证资料无事实依据。同时，基于合同约定的代办关系，上诉人将具备办证条件的事实通知被上诉人后，被上诉人是否提交资料不属于上诉人可控制的环节。至于开具发票的问题，因需由被上诉人提供收据换取发票，并涉及面积补差等问题，如被上诉人未返回房款收据并进行面积差结算，上诉人是无法开具发票的，且合同并未对发票的开具进行明确约定，也无证据证明上诉人存在拒开发票的情形，故认定上诉人不开具发票与客观事实不符，据此认定交房时视为已提交资料不当。2.遵义、安顺、贵阳对同类案件认定逾期办证违约金时将合同约定的违约金调整至按合同计算的10%或将合同约定的日万分之一调整为日万分之零点一支付。我市已有近二十来家房开企业进入失信人员名单，大量房开已因近年爆发的商品房买卖合同纠纷案件进入消亡边缘，判决得不到执行，法院公信受影响，最终损害的仍然是大量业主的利益。希望法院充分考虑上述因素，即便认定交房时已提交资料，也请求对违约金进行调减。3.上诉人是根据《补充协议》的约定收取各项开户费，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不是确认合同效力和依据的有效法规，上诉人依据合同收取各项开户费并不违反法律、行政法规的禁止性规定。商品房买卖合同及补充协议既为有效就应受诉讼时效的限制,被上诉人依据合同承担支付各项开户费的义务并不违法。同时，上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人也实际享受到该费用带来的生活便利，且使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，贵阳中院以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判，通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。被上诉人黄宇华、王琴答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。黄宇华、王琴向一审法院起诉请求：一、判决被告退还三通费3694元及实际占用期间的利息暂计65.34元（利息以3694元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年12月20日起计算至偿还完毕之日止；二、判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金以已付购房款341511.00元为基数，按日万分之一的标准从2014年9月30日起计算2019年8月11日暂计60652.35元。三、本案诉讼费由被告承担。事实理由:2011年12月20日，原告与被告签订了商品房买卖合同》，购买被告位于贵州省毕节市七星关区房屋。合同约定被告应在2014年6月30日后90日告知原告申请登记，2019年8月11日才告知原告，一共逾期1776天，根据违约。被告在房屋总价外另行向原告收取三通费3694元，该三通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，被告收取违法，应退还。一审法院认定事实：2011年12月20日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：买受人购买出卖人位于毕节市南部新区，房号为8-2-1704，建筑面积136.25平方米，套内建筑面积111.73平方米，总房款341511.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2013年7月30日前，向买受人交付该商品房；供水、供电、燃气交付时达到使用条件，有线电视交付时线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续；买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。附件十二《补充协议》约定：5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。8.1、第二十二条中所指的商品房交付使用之日起是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交付手续之日；8.2、办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.4、买受人应在出卖人出现违约情形之日起30日内通知出卖人对此情况的处理意见。买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付的房款无息退还给买受人，并按房款的万分之一赔偿买受人的损失，出卖人不再就此承担其他赔偿责任。买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭据，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。合同签订后，原告向被告支付购房款339463.00元，被告于2011年12月20日向原告收取各项开户费及交易费共4494.00元（包括水表入户费800.00元、电视入户费265.00元、燃气入户费2500.00元、电开户费520.00元），后被告退还水表入户费，尚欠3694.00元未退。原告于2014年6月30日入住手续。涉案第8栋房屋于2015年7月22日取得《商品房备案证明书》。被告于2018年1月15日在被告所住单元电梯口张贴办证通知。2018年3月19日，被告在《毕节日报》上刊登《不动产权证催办通知》，要求原告15日内提交办证资料。2019年7月17日，被告以短信告知的方式通知原告办证。2019年12月10日，被告向原告出具购房款发票。被告已将涉案房屋的不动产证办理完毕并于2020年3月4日交付给原告。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。对于逾期办证违约金问题，根据附件十二《补充协议》“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”及“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”、“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。……买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金。”之约定，因双方未举证证明何时办理入住手续，双方对原告实际入住时间即2014年6月30日均无异议，应以上述时间为实际交房时间，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料，被告应当在交房后的360日内为原告办理涉案房屋产权转移登记手续，而涉案房屋在2015年7月22日才具备办证条件，因此，被告将其未能办理房屋转移登记的责任归咎于原告未履行合同约定的义务，与客观事实不符，不予采纳。被告应在涉案房屋具备办证条件后告知原告。综上，违约金应自交房之日起360日后开始计算，鉴于《补充协议》的上述约定，本案逾期办证违约金应计算至被告通知原告之日即2018年1月15日。故逾期办证违约金以原告主张的已交购房款341511.00元为基数，按日万分之一的标准从2015年6月25日起计算至被告通知原告之日即2018年1月15日。被告提出诉讼时效抗辩，原告于2020年1月1日起诉，对2017年1月1日起的违约金予以保护，之前的违约金因超过诉讼时效，不予保护。违约金自2017年1月1日起至2018年1月15日共计380天，计算为12,977.40元（341511.00元×0.1‰×380天）。《商品房买卖合同》第十二条约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）《省物价局省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。被告收取原告的各项开户费及交易费于约于法无合理依据，应予以退还，原告要求被告退还该费用的诉讼请求，应予以支持。被告收取上述费用无法律依据，原告可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对于原告要求被告赔偿上述费用利息的诉讼请求，因无合同约定及法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告黄宇华、王琴支付逾期办证违约金12,977.40元。二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告黄宇华、王琴各项开户费3,694.00元。三、驳回原告黄宇华、王琴的其他诉讼请求。案件受理费705.00元，由原告黄宇华、王琴负担522.50元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担182.50元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？3.被上诉人主张的“开户费”应否返还？关于焦点1.商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对上诉人应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，被上诉人对上诉人何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于上诉人先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，上诉人何时告知被上诉人提交办证所需资料，何时向被上诉人出具购房发票（在取得购房发票前，被上诉人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料。且向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，不以被上诉人提出请求为前提，上诉人应主动履行。）等事实，仅以被上诉人交齐办理产权过户手续所需资料至被上诉人取得产权证之日是否超过360日作为考量上诉人是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明被上诉人存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，一审法院根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋取得商品房备案证明的时间、上诉人通知被上诉人提交办证所需资料的时间以及上诉人向被上诉人出具购房发票的时间等因素，认定上诉人应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任并无不当。上诉人故意回避其自身应先履行的义务，仅以被上诉人实际提交完毕办证所需资料之日至上诉人办理产权转移登记之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。关于焦点2.《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点3.根据双方约定，各项开户费及交易费系被上诉人委托上诉人向相关部门代为缴纳的费用，上诉人所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还，未超过诉讼时效。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1410元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年八月二十五日书记员 高 进