浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初263号 原告：嵊州市安泰物业管理有限公司，住所地嵊州市鹿山街道南马路**。 法定代表人：董祖乐，执行董事。 委托诉讼代理人：张小燕，女，该公司员工。 被告：嵊州市华夏置业有限公司，住，住所地嵊州市经济开发区经三路**/div> 法定代表人：林樟全，董事长。 诉讼代表人：嵊州市华夏置业有限公司管理人温州中源立德会计师事务所有限责任公司。 负责人：刘旭海。 委托诉讼代理人：顾芹琴，浙江法君律师事务所律师。 原告嵊州市安泰物业管理有限公司与被告嵊州市华夏置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，于2020年3月25日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，不宜适用简易程序，本院裁定转为普通程序。因嵊州市华夏置业有限公司进入破产程序，本院依法通知嵊州市华夏置业有限公司的管理人参加诉讼，并于2020年7月17日再次公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人张小燕、被告的诉讼代理人顾芹琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嵊州市安泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付所欠物业管理服务费1343291元；2.判令被告支付滞纳金120896元（2019年7月1日至2019年12月31日，按每日万分之五计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年12月1日签订了《东城名苑前期物业服务合同》、于2015年11月2日签订了《东城名苑前期物业服务合同补充协议书》。按合同约定，原告从2015年12月起全部人员到场，对东城名苑小区实施物业管理，但因被告原因延期交房2个月，到2016年1月底才正式交房。被告为此应承担付原告全员工资管理费70520元；被告从2016年1月底交房到2019年6月30日止，又累计欠原告空置房、车库、车位等折后物业费1272771元。两项费用合计1343291元。原告为主张权利，曾向被告发函催讨。原告认为双方签订的《东城名苑前期物业服务合同》、《东城名苑前期物业服务合同补充协议书》依法成立，合法有效。原告按照合同和协议约定履行了物业服务，被告应按约定支付物业管理服务费及延期支付的滞纳金。 嵊州市华夏置业有限公司管理人温州中源立德会计师事务所有限责任公司辩称，因为被告所售房产涉及到已出售未过户、非真实房屋买卖、一房两卖等情况，管理人接手后发现资料保管不善、缺失等问题，导致管理人接手前的空置房情况无法核实。但管理人认为原告仅凭提交的材料要求确认债权，依据不足，原告应当进一步证明。根据双方合同，物业费自物业交付起开始计算，现原告未能证明物业交付的时间，管理人最早能从2016年1月20日开始作为物业交付时间。原告主张的工资，双方没有相关约定，原告也无法举证，因此，该主张没有合同和法律依据。原告主张的滞纳金过高。 原告为证明其主张，向本院提供如下证据： 1.《东城名苑前期物业服务合同》、《东城名苑前期物业服务合同补充协议书》各一份，证明双方约定由原告为东城名苑小区提供物业服务。小区内住房按建筑面积每平方1.2元+0.3元能耗费，车库、车位按30元/月的标准收取物业费。被告按上述标准的60%向原告支付空置房（车库、车位）的物业管理费；物业管理费按年缴纳等事实。 被告管理人对该证据没有异议。但根据该证据，物业交付后才开始计算物业费，故原告主张的全员工资管理费不应支持。 2.东城名苑空置房物业费清单一份、东城名苑一期和二期交房清单各一份、交房证明十一张，证明空置房（车库、车位）的情况以及被告拖欠的物业费为1272771元，全员工资管理费70520元，合计1343291元等事实。 被告管理人认为东城名苑空置房物业费清单系原告单方面制作，未经被告盖章或相关人员签字，故对该证据的三性均不予认可。东城名苑一期和二期交房清单各一份，被告管理人无法明确系被告工作人员向原告提供的事实，且无被告盖章或相关人员签字，故对该证据的三性均不予认可。工资表也是原告自行制作，并没有实际发放的依据，而且，根据合同约定也不应由被告承担，原告要求被告承担全员工资管理费的主张缺乏合同和法律依据。 被告管理人为证明其抗辩意见，向本院提供如下证据： 3.嵊州东城名苑物业交接及问题汇总一份，证明原告提供的物业服务存在瑕疵，物业费应当予以适当扣减。 原告认为其于2019年6月30日撤场，新的物业公司在2019年8月5日进场，物业服务存在一段空档期，有些问题是在空档期产生的，原告对部分问题也进行过修补，不清楚后来如何形成的。 本院经认证，对证据1的真实性、合法性、关联性予以认定。证据2中东城名苑空置房物业费清单系根据东城名苑一期和二期交房清单各一份、交房证明十一张制作，东城名苑一期和二期交房清单各一份、交房证明十一张系原件，东城名苑一期和二期交房清单内容包括交房日期、业主姓名、联系电话、地址、物业费缴纳情况等，交房证明均有被告盖章，各证据之间能够相互印证，被告管理人对该证据不予认可，本院认为作为开发建设单位，至少应当提供证据证明物业交付给原告之前的交房情况用以核实原告所述是否属实，但被告管理人至今未能提供相关证据，故本院对原告主张的被告尚欠物业服务费1272771元的事实予以认定。证据3，原告对其中部分照片和问题予以认可，本院认为虽然两家物业公司交接之前存在一定空档期，但根据照片显示，其中问题应当是长时间累积造成，故本院对原告所述的可能是空档期形成的陈述不予采纳，但照片显示的部分问题也不是物业服务的范围，因此，本院酌定扣减物业费42771元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年11月1日，嵊州市安泰物业管理有限公司（乙方）与嵊州市华夏置业有限公司（甲方）签订《东城名苑前期物业服务合同》；2015年11月2日，双方又签订《东城名苑前期物业服务合同补充协议书》。约定：甲方选聘乙方对东城名苑小区提供前期物业管理服务事项。服务期限暂定3年，但实际期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层住宅1.2元/月·平方米（不包含电梯、水泵、景观等公共设施设备的高能耗费用）；车库、车位为30元/月；商业用房为1月/月·平方米。电梯、水泵、景观等公共设施设备的高能耗费用按每户0.3元/·平方米预收一年，每年公布一次。空置房的物业服务费，由开发建设单位与已办理交接手续的业主分别按规定标准的60%和100%向乙方交纳。甲方留用房（未交付钥匙）的物业费按规定标准的60%向乙方交纳。本合同期届满前后，业主大会尚未成立的，乙方应根据政府有关规定的标准和期限，及时向小区业主或物业使用人收取物业管理服务费，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按日加收应缴纳服务费用的3‰滞纳金。 嵊州市安泰物业管理有限公司于2019年6月30日撤场，自2016年1月20日至2019年6月30日，嵊州市华夏置业有限公司尚欠嵊州市安泰物业管理有限公司物业服务费1272771元。 本院认为，原、被告之间的《东城名苑前期物业服务合同》、《东城名苑前期物业服务合同补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。嵊州市安泰物业管理有限公司按约定履行了物业管理服务，嵊州市华夏置业有限公司应当按照约定支付物业服务费，现嵊州市华夏置业有限公司未及时支付显属违约，应当承担相应的违约责任。故嵊州市安泰物业管理有限公司要求嵊州市华夏置业有限公司支付物业服务费和滞纳金的主张有合同和法律依据，本院予以支持。根据约定，前期物业服务期限自物业交付之日起计算，但原告未能提供证据证明物业交付的具体时间，本院认定物业交付时间为2016年1月20日，故嵊州市安泰物业管理有限公司要求嵊州市华夏置业有限公司承担全员工资管理费的主张没有合同依据，本院不予支持。嵊州市华夏置业有限公司抗辩嵊州市安泰物业管理有限公司在管理服务中存在瑕疵，给其造成了一定损失，并要求该损失在本案中抵扣，本院酌定扣减金额为42771元，故嵊州市华夏置业有限公司还需向嵊州市安泰物业管理有限公司支付物业费1230000元和滞纳金112545元。 综上所述，原告的诉讼请求理由正当部分，本院依法予以支持；理由不正当部分，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、嵊州市华夏置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向嵊州市安泰物业管理有限公司支付物业服务费1230000元和滞纳金112545元，合计1342545元。 二、驳回嵊州市安泰物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17978元，由嵊州市安泰物业管理有限公司负担1000元，由嵊州市华夏置业有限公司负担16978元（款限于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  潘立锋 人民陪审员  吕 霞 人民陪审员  张银飞 二〇二〇年八月十日 书 记 员  竹 羊