重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初4740号 原告：重庆棕榈泉联英物业服务有限公司，住所地重庆市北部新区金开大道**附**会所，统一社会信用代码91500000778457060E。 法定代表人：姜静，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：满媛，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任思昱，重庆索通律师事务所律师。 被告：杨娜，女，1974年2月3日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：邓晓娟，重庆万同律师事务所律师。 原告重庆棕榈泉联英物业服务有限公司（以下简称“棕榈泉物业公司”）与被告杨娜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案，依法适用简易程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告棕榈泉物业公司的委托诉讼代理人满媛、任思昱到庭参加诉讼，被告杨娜的委托诉讼代理人邓晓娟到庭参加诉讼。后继续适用简易程序，于2020年5月29日公开开庭进行了审理。原告棕榈泉物业公司的委托诉讼代理人满媛到庭参加诉讼，被告杨娜的委托诉讼代理人邓晓娟到庭参加诉讼。因案情复杂，依法转为适用普通程序，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告棕榈泉物业公司的委托诉讼代理人满媛到庭参加诉讼，被告杨娜的委托诉讼代理人邓晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告棕榈泉物业公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告向原告支付2009年7月1日起至2019年9月30日的物业服务费、公摊水电费，共计73406.40元；2.判令被告从2009年7月1日起至上述费用实际支付日止，按照年利率24%向原告支付延迟交纳物业费的违约金（暂计算至2019年9月30日为91021.78元，最终计付至被告实际付清之日止）。事实和理由：2008年7月20日，被告向棕榈泉房地产公司购买了重庆市两江新区金开大道88号附3号棕榈泉国际花园X区XX号房屋，建筑面积为298.38㎡。同日，被告与原告签订《重庆棕榈泉国际花园住宅/商业用房前期物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”），约定由原告向该房屋提供物业服务。其中，《物业服务合同》第三条第2.1款约定，物业管理费为2元/平方米·月（按建筑面积计算）。第三条第2.3款约定，杨娜应自开发商通知的交接房之日起计收物业管理费，若水、电、气三表均未走动，物业管理费按照约定的标准50%收取；水电气三表任一表走动后，物业管理费按约定收费标准全额收取。合同第三条第5.1款约定，乙方（即被告杨娜）应自开发商的交房通知书确定的房屋交付日起开始支付本合同约定的各项应付费用。合同第三条第5.2款约定，缴费时间为每个日历月1号前履行当月付费义务，逾期未缴应按应缴额每日3‰累加（复利方式）计收滞纳金。被告于2008年7月20日与重庆棕榈泉开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中第六条约定，甲方应在2008年12月30日前，将已经竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。在2008年12月30日交接房屋后，案涉房屋即开通了水电，暂未开通天然气。自2009年7月1日起至今，原告按上述物业房屋合同约定为被告提供了物业管理服务，但被告杨娜无正当理由拒绝向原告缴纳每月596.76元的物业管理服务费已累计超过123个月，欠付原告物业管理费共计73406.40元。原告陆续采用短信、电话、当面催收、送达催收函等方式告知被告欠费事实并要求其履行缴纳物管费用的义务，被告收到通知但并至今仍未向原告支付所欠物管费用。综上，被告理应及时支付相应的物业管理费，但经原告多次催收仍不支付其欠付费用，根据《民事诉讼法》、《合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原告特诉至贵院，望判如所请。 原告围绕诉讼请求向法院提交了以下证据： 第一组证据：买卖合同、资料物品领取登记表、前期物业服务合同（原、被告之间于2008年7月20日签订）、重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局出具的档案查询结果各1份，拟证明原、被告之间于2008年7月20日存在物业服务关系。同日，原、被告签订《重庆棕榈泉国际花园住宅/商业用房前期物业服务合同》，约定由原告向被告提供物业服务的事实。 第二组证据：物管费缴纳催收函4份（即2016年11月4日、2017年6月7日、2017年12月8日、2019年10月11日）以及相应的快递单、流程查询单，拟证明原告陆续通过寄送催收函等方式告知被告欠费的事实，并要求其履行缴纳物业管理费的义务的事实。 第三组证据：证明、本院执行裁定书[（2017）渝0112执异151号]、重庆市第一中级人民法院执行裁定书[（2018）渝01执复7号]各1份，温馨提示2份（即2015年7月15日、2017年12月6日）及快递单1份，拟证明案涉房屋于2015年7月30日已经全部整改完毕，整改完毕后，原告多次催告被告入住；2015年9月17日法院以棕榈泉房地产公司已履行完毕生效判决书确定的义务为由，将该案予以结案，后被告对该案提起执行异议被驳回后申请复议，重庆市第一中级人民法院以案涉房屋已经整改完毕驳回被告的复议申请的事实。 被告杨娜辩称，原告的诉讼请求应驳回，具体理由为：1.案涉房屋存在问题，实际接房日期为2019年5月6日，且被告接房后已经付清2019年5月6日至2020年6月30日期间的物业管理费用，原告没有事实和法律依据。2.原告并未明确公摊水电费及其计算方式和收取依据，原告主张的公摊水电费也没有事实和法律依据。3.如果法院认定原告有权主张2009年7月1日至2019年9月30日期间的物业管理费以及公摊水电费，原告在此期间从未向被告催收以上费用，故原告主张的物业管理费用及公摊水电费绝大部分已经超过诉讼时效，不应支持。 被告为支持其答辩意见提交了以下证据： 第一组证据：本院民事判决书1份[（2011）渝北法民初字第5251号]、重庆市第一中级人民法院民事判决书1份[（2013）渝一中法民终字第04143号]，拟证明因涉案房屋存在质量问题导致被告无法在2008年12月31日接房并实际使用涉案房屋，并且被告于当日交涉案房屋的钥匙给原告保管；法院判决房屋开发商向被告赔偿2009年1月1日至2013年3月6日期间的租金损失，即涉案房屋因质量问题，在2013年3月6日前尚未达到交付条件，被告亦因此无法接房并实际使用涉案房屋的事实。 第二组证据：本院民事判决书1份[（2015）渝北法民初字第03534号]、重庆市第一中级人民法院民事判决书1份[（2014）渝一中法民终字第06192号]，拟证明法院判决房屋开发商向被告赔偿2013年3月7日至2015年4月29日期间的租金损失，即截至2015年4月29日，涉案房屋质量尚未整改完毕，被告亦因此无法接房并实际使用涉案房屋的事实。 第三组证据：重庆市公证处出具的公证书[（2015）渝证字第56839号]，拟证明截至2015年11月16日，涉案房屋仍然存在漏水、墙面霉变等质量问题，导致被告无法接房并实际使用涉案房屋的事实。 第四组证据：装修申请表1份、收款收据2份、收条1份，拟证明原告于2019年5月6日将涉案房屋钥匙交付给被告，即被告于2019年5月6日完成接房，涉案房屋物管费用应从2019年5月6日起算的事实。 第五组证据：招商银行跨行实时转账业务回单3份，拟证明被告已向原告付清2019年5月6日至2020年6月30日期间的物管费用8344元的事实。 本院组织当事人进行了质证，双方当事人在庭审中发表了质证意见，其质证意见如下： 原告举示的第一组证据，被告对该组证据中的买卖合同、档案查询结果的真实性无异议；对资料物品领取登记表的真实性无异议，但认为不能达到其已经开通水电的证明目的；对前期物业服务合同的真实性无异议，但认为该合同是前期物业服务合同应该是建设方与物业公司签订，原告举示的该证据不能作为案件的裁判依据，合同中的第3条第2款第3项的约定违反了行政法规的规定，并且该条约定没有提示被告，系格式条款，该约定无效。 原告举示的第二组证据，被告对该组证据中的《物管费缴纳催收函》（2016年11月4日）及相应的快递单、流程打印件的真实性无异议，认为不能证明原告已经邮寄给被告，而且通过查询单号，也无法显示具体的物流信息，不能证明邮寄的具体内容；对该组证据中的《物管费缴纳催收函》3份（即2017年6月7日、2017年12月8日、2019年10月11日）及相应的快递单、流程打印件的三性不予认可，因为没有加盖邮局的印章，并且不能证明邮寄的具体内容是否一致；对催收短信截图的三性不予认可，不是原始载体。该组证据综合证明被告从未收到催收函，原告的主张已超过诉讼时效。 原告举示的第三组证据，被告对该组证据中的证明，认为与本案无关，即使证明中载明的案件已经执行完毕，但涉案房屋依然存在已经查明的质量问题，2015年9月17日不具备交付条件；对该组证据中的执行裁定书2份，被告认为与本案无关，且其中明确载明涉案房屋仍存在2号测试点漏水的情形，仍没有交付条件；对2015年的《温馨提示》及顺丰速运快递单，被告对其三性不予认可，认为被告从未收到过，且顺丰速运快递单上加盖的公章是“渝中区腾飞货运服务部”，与本案无关；对2017年的《温馨提示》的真实性，被告不予认可，因为没有加盖单位印章，并且不能证明与邮寄的具体内容一致。 被告举示的第一组证据，原告对其三性认可，但不认可证明目的，认为该判决实际是商品房预售合同纠纷，与本案是相互独立的法律关系，认可其关联性，该两份判决书能证明双方之间的纠纷争议是开发商的质量保修责任，并非案涉房屋无法接房并使用，04143号判决法院查明交房时间是2018年12月30日，被告提出的是整改要求，钥匙是物业公司托管。 被告举示的第二组证据，原告认可证据三性，但不认可证明目的，原因与第一组证据一致。 被告举示的第三组证据，原告认可真实性、合法性，但认为与本案无关，并且该份公证书无法证明无法接房并实际使用的证明目的。 被告举示的第四组证据，原告认可证据三性，但不认可证明目的，认为案涉房屋的钥匙，即房屋的所有权和使用权早在2008年12月31日交付给被告，2008年12月31日至2019年5月6日期间，原告仅是代表被告保管钥匙，并且房屋的交付和装修不是同一概念，被告虽于2019年5月6日申请对案涉房屋进行装修，但该时间并不是案涉房屋的实际交付时间。 被告举示的第五组证据，原告对其证据的三性予以认可，但被告不认可证明目的，2019年5月6日至2020年6月30日期间是被告自认的缴费时间，但被告实际拖欠物管费的时间是2009年7月1日至2019年9月30日，被告缴纳的应该优先冲抵被告最开始欠缴的物管费，被告缴纳的时间是2019年10月，是在原告立案申请之后。 原、被告在庭审中对本院依法在重庆两江新区规划和自然资源局调取的《前期物业服务合同》（2007年4月20日）以及在本院调取的（2019）渝0112民初10489号案庭审笔录进行了质证，双方对其真实性无异议，本院予以确认。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经质证，对当事人无异议的证据：重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局出具的档案查询结果、买卖合同、资料物品领取登记表等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人举示的本院（2011）渝北法民初05251号民事判决、（2015）渝北法民初03534号民事判决、执行裁定书[（2017）渝0112执异151号]，重庆市第一中级人民法院执行裁定书[（2018）渝01执复7号]、（2013）渝一中法民终字第04143号民事判决、（2014）渝一中法民终字第06192号民事判决，系生效法律文书，本院予以确认。 对有争议的证据，本院认定如下： 对原告举示的第一组证据中的《前期物业服务合同》，被告对其真实性无异议，但认为不能作为判决的依据。本院认为，原告举示的该证据与本院依法调取的，并已经备案的《前期物业服务合同》的内容一致，故对该证据的真实性、合法性，本院予以确认。 对原告举示的第二组证据中的《物管费缴纳催收函》（催收函落款时间为2016年11月4日，邮寄时间为2016年11月5日）及相应的快递单、流程打印件，本院认为，该催收函的快递单以及该快递流程的详细情况上没有加盖邮政公司的印章，故对上述证据的真实性，本院不予采信；对组证据中的《物管费缴纳催收函》1份（催收函落款时间为2017年6月7日，邮寄时间为2017年6月13日，拒收退回时间为2017年6月14日）及相应的快递单、流程打印件，虽然被告对其证据三性不予认可，但快递单上回执上有收寄人员加盖有“已验，重量验收人签名”的印章，经办人签字“林”，故对上述证据的真实性，本院予以采信；对组证据中的《物管费缴纳催收函》1份（催收函落款时间为2017年12月8日，邮寄时间为2017年12月12日）及相应的快递单、流程打印件，该催收函的快递单以及该快递流程的详细情况上没有加盖邮政公司的印章，且被告对其证据三性不予认可，故对该证据的真实性，本院不予采信；对组证据中的《物管费缴纳催收函》1份（催收函落款时间为2019年10月11日，邮寄时间为2019年10月13日）及相应的快递单、流程打印件，该快递单的回单上加盖有“重庆渝北龙溪快递3”的印章，显示退回时间为2019年11月25日；该快递流程打印件上加盖有“重庆人和投递4”的印章，显示时间为2019年10月25日，故对上述证据的真实性，本院予以确认。 对原告举示的第三组证据中的本院执行局出具的证明，该证据证明本院（2015）渝北法民执字第00908号执行案（申请人为杨娜，被执行人为棕榈泉房地产公司买卖合同纠纷），被执行人已全部履行义务，该案执行完毕予以结案，故对该证据本院予以确认；对该组证据中的温馨提示（2015年7月15日、2017年12月6日）及顺丰速运快递单及跟踪单号包裹情况，虽然被告对其真实性不予认可，但该温馨提示系原告告知被告房屋整改的情况，故对上述证据的关联性，本院不予采信。 对被告举示第四组的重庆市公证处出具的公证书[（2015）渝证字第56839号]，该公证书载明在案涉房屋对现场情况进行拍摄的事实，本院予以确认。 对被告举示的第五组证据的招商银行跨行实时转账业务回单，虽然原告认为回单摘要载明的时间，是被告自认的缴费时间，被告实际拖欠物管费的时间是2009年7月1日至2019年9月30日，被告缴纳的应该优先冲抵被告最开始欠缴的物管费，被告缴纳的时间是2019年10月，是在原告立案申请之后，但原告在被告缴费时，并没有对被告载明的缴费期间没有提出异议，故对该证据的真实性、关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告棕榈泉物业公司是对棕榈泉国际花园C区提供物业的物业服务企业。被告杨娜是位于重庆北部新区金开大道**附******XX房屋的所有权人，该房屋是成套住宅，建筑面积为298.38平方米。 2007年4月20日，以棕榈泉房地产公司为甲方、以重庆联英物业管理有限公司为乙方，就甲方选聘乙方对棕榈泉国际花园C区提供前期物业管理服务事宜，双方签订了《前期物业服务合同》1份。合同第六条中约定，本物业管理区域的物业服务收费采取包干制方式，即物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅2.00元/月·平方米；（2）空置房屋的物业管理费按收费标准的50%执行，标准为自甲方通知乙方接房之日起，若水电气三表未走动，物业管理费按标准的50%收取；若水电气三表任一表进行了走动，物业管理服务费按收费标准全额收取。合同第八条中约定，业主应于从甲方收到接房通知书中规定的物业交付日期之日起缴纳物业管理费。业主及其使用人应在从甲方收到接房通知书后，按通知书规定的物业交付日期前来办理物业交付手续，同时向乙方预付3个月的物业管理费以及其他代收代缴费用。物业管理费按月交纳，业主或物业使用人应在每月1号或之前履行缴纳义务。合同第二十二条约定，本合同期限自本合同生效之日起至本物业业主委员会与业主新聘的物业管理公司订立物业管理房屋合同开始履行之日。第二十五条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业管理费的，应按逾期未交纳金额的每日千分之三累加（复利方式）标准向乙方支付违约金。合同还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等事项进行了详细的约定。上述合同签订后，重庆联英物业管理有限公司对上述合同在重庆市国土资源和房屋管理局高新园分局进行了备案。 2008年7月20日，以重庆联英物业管理有限公司为甲方、以被告杨娜为乙方，双方签订了《重庆棕榈泉国际花园住宅/商业用房前期物业服务合同》1份。其中合同约定，甲、乙方同意甲方对棕榈泉国际花园提供物业管理服务；本合同对双方权利、义务有约定的适用本合同，本合同没有约定的，适用《重庆棕榈泉国际花园业主临时管理规约》，享受相应的权利，履行相应责任和义务；住宅：高档公寓物业管理费为2元/平方米·月，别墅物业管理费为4元/平方米·月；自开发商通知的交接房之日起计收物业管理费，若水电气三表均未走动，物业管理费按50%收取；若水电气三表任一表走动后，物业管理费按约定收费标准全额收取；乙方同意在接房时一次性预付三个月物业管理费及其他相关费用，并在每个日历月1号前履行当月付费义务。逾期未缴按应缴额每日3‰累计（复利方式）计收违约金。该合同约定的主要内容与棕榈泉房地产公司与重庆联英物业管理有限公司于2007年4月20日签订的《前期物业服务合同》内容基本一致。 上述物业服务合同签订后，重庆联英物业管理有限公司对棕榈泉国际花园C区提供物业服务。 2009年3月17日，重庆联英物业服务有限公司名称变更为本案原告棕榈泉物业公司，并进行了工商变更登记。2009年8月28日，重庆市物价局对原告棕榈泉物业公司为棕榈泉国际花园A、C区提供物业服务的收费标准进行了备案，其备案的物业服务费标准为花园洋房、小高层、高层2.00元/㎡·月。2010年4月27日，原告棕榈泉物业公司又对棕榈泉房地产公司与重庆联英物业管理有限公司于2007年4月20日签订的《前期物业服务合同》，在重庆北部新区高新园国土资源房屋管理所进行了备案。 2014年8月18日，以棕榈泉房地产公司为甲方、以原告棕榈泉物业公司为乙方，就甲方选聘乙方对棕榈泉国际花园C区提供前期物业管理服务事宜，双方签订了《前期物业服务合同》1份。合同第六条中约定，本物业管理区域的物业服务收费采取包干制方式，即物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅2.00元/月·平方米。合同第八条约定，物业管理费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月1号或之前履行缴纳义务。该合同约定的主要内容与棕榈泉房地产公司与重庆联英物业管理有限公司于2007年4月20日签订的《前期物业服务合同》内容基本一致。 原告棕榈泉物业公司对公司名称变更登记后，一直对棕榈泉国际花园X区进行物业服务至今。原告棕榈泉物业公司服务期间棕榈泉国际花园X区至今未成立业主委员会。 2019年4月9日，被告杨娜向原告棕榈泉物业公司申请对案涉房屋进行装修，同时向原告棕榈泉物业公司缴纳装修保证金5000元，二次建筑垃圾清运费1440元。被告杨娜于2019年5月6日装修完毕入住。被告杨娜于2019年10月25日、12月5日、2020年2月17日三次通过银行转账的方式向原告棕榈泉物业公司缴纳物业服务费8344元，并在招商银行跨行实时转账回单上注明，杨娜交纳2019年5月6日至2020年6月30日期间的物管费。 因被告杨娜未按时缴纳物业服务费等费用，原告分别于2016年11月5日、2017年6月13日、2017年12月12日、2019年10月13日向被告在《重庆市商品房买卖合同》中注明的通讯地址邮寄《物管费缴纳催收函》要求被告缴纳物业服务费，但被告仍未向原告交纳从2009年7月1日至2019年5月6日期间的物业服务费。 庭审中，原告陈述其在起诉之前有进行常规的书面或短信或口头的方式进行催收，之所以未到法院进行起诉，是基于被告杨娜与开发商公司房屋质量问题的纠纷，整改暂未完成，被告本就有种种积怨，考虑到后期业主方入住与物业公司的友好关系，故在房屋质量问题未彻底解决之前暂未起诉的，但房屋质量问题与物业收费收取在法律关系属于两个不同的概念。被告杨娜在庭审中陈述因为被告在2019年5月6日之前未实际接房，开发商的房屋存在质量问题导致，被告认为在实际接房之前产生的物业服务费应由开发商承担；同时陈述水电表的走动，应当是开发商整改房屋时使用的水电。 庭审中，原告认为被告向原告交纳的物业服务费8344元，是在诉讼过程中交纳的，其该部分费用应当优先冲抵被告2009年7月1日以后的物业服务费，同时又陈述至今为止原告没有出具收据，也未告知被告优先冲抵2019年9月30日之前的费用，但被告则认为转账记录上的附言明确了支付期间的物业服务费。 另查明，杨娜以其在棕榈泉房地产公司购买本案案涉房屋存在质量瑕疵，曾要求棕榈泉房地产公司进行整改，并支付租金损失诉至本院。在该案中[(2011)渝北法民初字第5251号]查明，杨娜于2008年12月31日在棕榈泉房地产公司处接房的事实，同时，判决棕榈泉房地产公司对案涉房屋渗水进行整改，并将整改完成且质量合格的房屋交付杨娜使用，棕榈泉房地产公司同时支付杨娜租金损失818000元。后棕榈泉房地产公司不服本院判决向重庆市第一中级人民法院上诉，重庆市第一中级人民法院审理后判决维持原判。2015年1月28日，杨娜又以其在棕榈泉房地产公司购买本案案涉房屋，经法院判决后，棕榈泉房地产公司仍未完成整改为由，要求棕榈泉房地产公司整改，并赔偿租金损失诉至本院。本院于2015年7月10日作出判决[(2015)渝北法民初字第03534号]，判决棕榈泉房地产公司支付杨娜租金损失529070元。后棕榈泉房地产公司不服本院判决向重庆市第一中级人民法院上诉，重庆市第一中级人民法院审理后判决维持原判。本案执行杨娜与棕榈泉房地产公司商品房预售合同纠纷一案[（2015）渝北法民执字第00908号、(2011)渝北法民初字第5251号民事判决、（2013）渝一中法民终字第04143号民事判决]执行完毕后，杨娜认为棕榈泉房地产公司未履行生效判决确定的义务，整改未达房屋质量合格的交付使用条件，法院以执行完毕予以结案为由，向本院提出执行异议。本院审查后，裁定驳回杨娜的执行异议。杨娜不服本院执行裁定向重庆市第一中级人民法院申请复议。重庆市第一中级人民法院复议后，裁定驳回杨娜的复议申请，维持本院执行裁定。被告在本院（2019）渝0112民初10489号案件庭审中认可案涉房屋的水电气表走动的事实。 2020年3月12日，原告要求被告立即支付物业服务费、水电费、公摊费以及违约金，诉至本院。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实负有举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。民事主体的权利受到损害的事实发生在2017年10月1日施行的《民法总则》施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院应予支持。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案原告与小区开发商于2007年4月签订的《前期物业服务合同》后，又于2014年8月重新签订《前期物业服务合同》，2014年8月重新签订合同的内容与2007年4月签订的《前期物业服务合同》在物业服务费收费标准等方面内容基本一致，故现在对小区全体业主具有约束力的合同应当是原告与小区开发商于2014年8月签订的《前期物业服务合同》。原、被告双方于2008年7月签订《重庆棕榈泉国际花园住宅/商业用房前期物业服务合同》的内容，与原告与小区开发商于2014年8月签订的《前期物业服务合同》的内容基本一致。因此，原告与小区开发商于2014年8月签订的《前期物业服务合同》，以及被告与小区开发商于2008年7月签订的《重庆棕榈泉国际花园住宅/商业用房前期物业服务合同》，其内容未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，对当事人具有约束力。原告为被告所居住的小区提供了物业服务，被告作为该小区10幢1单元11-1房屋的业主，理应按照合同约定给付相应的物业服务费用。 原告对其诉称自2009年7月1日起至今，原告按物业服务合同约定为被告提供了物业管理服务，被告无正当理由拒绝向原告缴纳物业管理服务费，原告陆续采用短信、电话、当面催收、送达催收函等方式进行催收的事实，在庭审中举示了《物管费缴纳催收函》及相应的快递单、流程打印件，短信等证据予以证明，本院认为，原告举示的其2016年11月5日向被告邮寄了《物管费缴纳催收函》（催收函落款时间为2016年11月4日），但该催收函的快递单以及该快递流程的详细情况上没有加盖邮政公司的印章，原告也未举示其他证据证明原告实际进行催收的相关证据，故原告应承担其不利后果。本院认为，原告对被告进行最早一次有效催收的是原告于2017年6月13日向被告在《物管费缴纳催收函》1份（即催收函落款时间为2017年6月7日，拒收退回时间为2017年6月14日）。原告作为民事主体向人民法院请求要求被告支付物业服务费的诉讼时效期间，自其知道或者应当知道其权利受到损害以及义务人之日起至2017年10月1日（即民法总则施行之日）止，应当适用《民法通则》关于二年诉讼时效期间的规定。根据《前期物业服务合同》第六条中约定的业主或物业使用人应在每月1号或之前履行缴纳义务，本案原告对被告应当交纳物业服务费最早的有效催收是退回时间为2017年6月14日邮寄的《物管费缴纳催收函》，则诉讼时效期间计算的起算时间向前推两年计算，即从2015年6月14日开始计算诉讼时效期间计算二年，那么，原告的债权诉讼时效期间的起算点，应当从2015年6月14日开始计算被告应当给付的物业服务费，即被告2015年6月14日应当给付的物业服务费应当是2015年7月份的物业服务费。从原告主张权利之日起（即从2017年6月14日）引起诉讼时效期间中断的法律后果，诉讼时效期间重新计算。从原告于2017年6月14日向被告主张权利至2017年10月1日《民法总则》施行时，原告主张权利的诉讼时效期间没有超过二年。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条关于“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案在《民法总则》施行后，原告又于2019年10月13日向被告户籍所在地邮寄《物管费缴纳催收函》要求被告缴纳物业服务费，至原告于2020年3月12日向本院起诉，主张2015年6月14日以后的物业服务费（即被告应交纳2015年7月1日以后的物业服务费）的权利没有超过诉讼时效期间，而原告主张2015年7月1日之前的物业服务费已经超过诉讼时效期间，故被告应当给付2015年7月1日至2019年9月30日期间的物业服务费。因此，原告要求被告给付2015年7月1日之前物业服务费的诉讼请求证据不充分，本院不予支持。被告在庭审中陈述因为被告在2019年5月6日之前未实际接房，开发商的房屋存在质量问题导致，被告认为在实际接房之前产生的物业服务费应由开发商承担的抗辩理由不成立，本院不予支持。被告对2019年5月6日以后的物业服务费已经交纳，故对原告要求被告给付2019年5月6日至2019年9月30日期间的物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称如果法院认定原告有权主张2009年7月1日至2019年9月30日期间的物业管理费以及公摊水电费，原告在此期间从未向被告催收上述费用，原告主张的物业管理费用及公摊水电费绝大部分已经超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以支持。 原告在庭审中陈述被告向原告交纳的物业服务费8344元是在诉讼过程中，其该部分费用应当优先冲抵被告2009年7月1日以后的物业服务费，同时又陈述至今为止原告没有出具收据，也未告知被告优先冲抵2019年9月30日之前的费用，但被告则认为转账记录上的附言明确了支付期间的物业服务费。本院认为，被告在诉讼期间缴纳的费用，被告明确缴费期间，且原告没有提供证明其对被告缴费凭据中载明的缴费期间提出异议的相关证据，故本院认为被告在转账凭据中载明的缴费期间，应当视为被告载明的缴费期间。因此，本院认为被告已经交纳了2019年5月6日至2020年6月30日期间的物业服务费。 虽然被告在本院（2019）渝0112民初10489号案件庭审中认可案涉房屋的水电气表走动的事实，因本案被告在棕榈泉房地产公司购买的案涉房屋存在质量问题，且多次通过诉讼才得以解决，但被告于2008年12月31日在开发商处接房后至2019年5月6日前并未实际入住，原告未举示证明案涉房屋的水电是被告使用的相关证据，故本院综合认为原告起诉被告拖欠物业服务费期间在2019年5月6日之前，案涉房屋系空置房。根据原告与小区开发商于2014年8月签订的《重庆棕榈泉国际花园住宅/商业用房前期物业服务合同》关于空置房物业服务费收费标准的约定，被告2019年5月6日实际入住之前的物业服务费应按合同约定的标准50%交纳，即物业服务费按照1.00元/月·平方米的标准交纳，故被告从2015年7月1日至2019年5月5日期间（共计42个月零5天）应给付的物业服务费12581.69元（1.00元/月·平方米×298.38平方米×42个月+1.00元/月·平方米×298.38平方米÷30天/月×5天）。《前期物业服务合同》中并未明确业主交纳水电公摊费，故原告要求被告交纳水电公摊费的诉讼请求，本院不予支持。 因案涉房屋客观存在质量问题，虽然被告在2019年5月6日实际入住之前房屋系空置房，但被告已于2008年12月31日在开发商处接房,应当按时缴纳物业服务费，但被告并未按时支付物业服务费，故被告应当承担违约责任。根据前期物业服务合同中关于“业主在每个日历月1号前履行当月付费义务。逾期未缴按应缴额每日3‰累计（复利方式）计收违约金”的约定，现原告要求按照年利率24%向原告支付延迟交纳物业费的违约金，故被告给付违约金的计算方式为：从2015年7月1日起至2019年4月30日止,分别从被告杨娜欠缴物业服务费当月1日起，以每月应交纳的物业服务费298.38元为基数，分别按月利率2%的标准计算至上述物业服务费付清时为止；从2019年5月1日起，以被告杨娜应交纳的物业服务费49.73元为基数，按月利率2%的标准计算至上述物业服务费付清时为止。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告杨娜在本判决生效后五日内，给付原告重庆棕榈泉联英物业服务有限公司物业服务费12581.69元。 二、被告杨娜在本判决生效之日起五日内，向原告重庆棕榈泉联英物业服务有限公司给付2015年7月1日至2019年5月5日期间拖欠物业服务费的违约金(违约金的计算方式：从2015年7月1日起至2019年4月30日止,分别从被告杨娜欠缴物业服务费当月1日起，以每月应交纳的物业服务费298.38元为基数，分别按照月利率2%的标准计算至物业服务费付清时为止；从2019年5月1日起，以物业服务费49.73元为基数，按照月利率2%的标准计算至物业服务费付清时为止)。 三、驳回原告重庆棕榈泉联英物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3590元，由原告重庆棕榈泉联英物业服务有限公司负担2308元，被告杨娜负担1282元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  邹富奎 人民陪审员  何兴专 人民陪审员  彭钦洪 二〇二〇年八月十八日 书 记 员  易雁蛟