黑龙江省佳木斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑08民初43号 原告（案外人）：刘静，女，1989年12月10日出生，汉族，住黑龙江省同江市。 委托诉讼代理人：梁春丽，黑龙江郝忠辉律师事务所律师。 被告（申请执行人）：孙文锦，男，1960年3月30日出生，汉族，住佳木斯市向阳区。 被告（申请执行人）：刘凤来，男，1974年8月30日出生，汉族，住佳木斯市前进区。 委托诉讼代理人：王建伟，黑龙江君德律师事务所律师。 第三人（被执行人）：黑龙江程盟房地产开发有限公司，住所地黑龙江省同江市建设路北东都新城**楼。 法定代表人：孙淑琴，执行董事。 委托诉讼代理人：陶孟明，副经理。 原告刘静与被告孙文锦、刘凤来、第三人黑龙江程盟房地产开发有限公司（下称程盟公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘静的委托诉讼代理人梁春丽，被告刘凤来及其委托诉讼代理人王建伟，第三人程盟公司委托诉讼代理人陶孟明到庭参加诉讼，被告孙文锦经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘静向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认位于同江市××小区××楼××号车库（产籍号：1-0103-425-000115）为原告所有，判令黑龙江程盟房地产开发有限公司将车库更名过户至原告名下；二、请求法院判令停止对上述车库的执行，并解除对上述车库的查封；三、请求法院判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告于2015年12月10日与程盟公司签订合同购买案涉房屋，同日以现金方式交纳了全部购房款，购买后立即占有使用了案涉房屋，先因程盟公司原因，后因案涉房屋被查封，故未办理房屋产权证。原告就此提出执行异议之诉，理由如下：1.原告在法院查封前与程盟公司签订了合法有效的书面合同。原告与程盟公司签订合同的时间为2015年12月10日，早于案涉房屋被孙文锦、刘凤来查封的时间2016年3月22日。2.原告在法院查封前已合法占有使用案涉房屋。原告购买案涉房屋后，便立即占有涉案房屋，领取了钥匙并使用了该房屋，且原告一直使用案涉房屋至今。3.原告已支付了全部购房款。原告在签订房屋认购协议的同时便将全部购房款交付给了程盟公司。4.未办理产权证并非原告原因。在签订房屋认购协议时，原告与程盟公司达成约定，案涉房屋所需税费依据法律规定，按法律要求各自承担，所有权凭证等工程竣工验收后即行办理。后因房屋被查封，无法办理房屋产权证，故未办理房屋产权证的原因并不是由于原告的原因。5.原告不存在过错行为，法院不应查封案涉房屋。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告未办理房屋产权证并非原告过错，根据上述规定，法院不应查封该涉案房屋。综上，原告的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。因此，原告为维护合法权益，提起执行异议之诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告刘凤来辩称：原告的诉请没有事实及法律依据，依法应驳回其诉请。一、按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告欲提出阻却执行，必须提供证据证明其符合上述规定的四个条件，缺一不可。按照该条规定，结合原告在执行异议中所举示证据，可以证明原告未举示充分证据证明其在法院查封前与程盟公司签订了真实、合法、有效的房屋买卖合同，未证明其在法院查封前已经实际占有案涉车库，依法应驳回其诉讼请求。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”按照司法解释规定，只有程盟公司收受购房款，才能证明《认购协议书》属于商品房买卖合同，原告现提供的证据不能证明其支付对价。原告诉称其在2015年12月10日在程盟公司处购买了22号楼15号车库，出示了同日期的程盟公司出具的收款收据，但其未能提供其在2015年12月10日支付对价的转账凭证或银行取款记录证明其支付对价，现原告不能提供任何证明其支付对价的证据明显不合常理。程盟公司作为房地产开发企业应当持有银行进账凭证，程盟公司作为房地产公司收受购房款不应当收取现金。按照原告自认的签订合同时间，案涉小区已经具备签订正式商品房买卖合同的条件，原告完全可以与程盟公司签署备案的房屋买卖合同，且要求程盟公司为原告开具正式购房发票。根据同江市不动产登记中心出具说明，案涉房屋土地已于2015年5月12日被查封，案涉房屋于2015年11月5日被案外人乔艳查封，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的应当分别办理查封登记。”28条也明确规定只有在“查封前”签订的买卖合同才是具备阻却执行的条件，而并未限制是争议案件查封。在案涉房产被查封的情况下，不论原告是否与程盟公司签订买卖合同，均已经不符合法定条件。案涉房屋早在2014年即取得商品房预售许可证，原告如果能尽到合理注意义务，其应与程盟公司签订备案的商品房买卖合同，而不是预约合同，如果原告确实购买了案涉房屋，原告也因过错明显而不属于善意相对人。三、程盟公司与刘凤来存在严重的利益冲突，结合其他案件可见，程盟公司存在极大的恶意为案外人出具了一些虚假的证据意图阻却执行，本案中仅有程盟公司出具的认购协议与收据并不能证明程盟公司于签订合同当日收到对价。四、原告没有证据证明其在法院查封前已经合法占有案涉房屋。按照原告自认，原告占有房屋也是在另案人民法院查封之后。本案中，原告未提交证据证明其已在2015年12月10日已经实际占有、使用案涉车库。虽然原告提交了物业公司的收据，但物业公司的负责人是程盟公司原法定代表人程光毅的哥哥，根据原告提交的证据显示，物业公司的财务人员与程盟地产公司的财务人员明显混同，均为李波，基于其存在恶意串通的极大可能，物业公司和程盟公司的证据不足以证明原告在查封之前已经合法占有。物业公司与程盟公司明显具有利害关系，仅有程盟公司与物业公司的财务票据不能证明收据真实。虽然占有不等于使用，但案涉房屋为车库，按照原告提供的证据，车库为电动门，没有电不可能使用，如果原告欲证明其实际占有，还应有第三方如电力部门、取暖单位出具证据证明实际占有情况。同江市东都新城22号楼早在2016年即可办理用电登记，实际使用人也完全可以使用电子方式来开关车库门，如果原告确系在2015年12月10日购买且实际占有使用，其不可能至今未办理用电登记不用电，没办理用电登记只能说明原告一直未实际占有使用案涉车库。五、原告在案涉小区内没有住宅却购买车库，明显不具合理性。综上，原告举示的证据明显不具合理性，大量存在自相矛盾之处，原告不能作出合理解释，证据证明内容与其陈述不符。按照“谁主张、谁举证”的原则，原告有证明其在查封前签订合法有效买卖合同的举证责任，刘凤来没有相应证明责任，刘凤来无法对不存在的事实举证。在原告不能举证证明其主张有事实依据的情况下，应认定原告主张不成立。法律赋予案外的异议权是为保护符合特定条件购房者的债权，如果不符合这些特定条件，案外人就没有优先权，而严格考察案外人和被执行人是否在人民法院查封之前签订的买卖合同，是否为倒签是非常重要的。本案原告作为案外人提起的本次诉讼中，可以认定原告与程盟公司存在倒签的情形，根本不存在原告在2015年12月10日签订合同、付款的事实，更不存在原告在查封前已经占有房屋的事实。为保护刘凤来的合法权利，请人民法院依法驳回原告诉请。 第三人程盟公司述称，本案争议的车库在查封前已出售，车库已经交付使用，买卖行为合法有效，法院应支持原告的诉讼请求，停止对该房产的执行。程盟公司开发建设的同江市东都新城小区，部分楼房建成后对外销售。2015年12月10日刘静与程盟公司签订了“房屋认购协议书”。协议约定刘静在程盟公司处购买东都新城小区22号楼15号车库，总售价133650元，协议签订之日支付全款。以上有房屋认购书及收据可以证实。原告刘静购买该争议房产后程盟公司将车库交付给了原告，原告接收后交付了物业费、供热费等，办理了入户手续，享有了对该车库的占有、使用、收益和处分的权利。 被告孙文锦经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 原告为证明其主张提供了下列证据： 证据一、（2020）黑08执异45号执行裁定书一份。证明问题：原告对贵院下达的驳回异议请求不服，提起本案案外人执行异议之诉。 被告刘凤来质证无异议。 第三人程盟公司质证无异议。 证据二、房屋认购协议书、收据三张。证明问题：原告于2015年12月10在程盟公司处购买同江市东都新城22号楼15号车库，已交纳全部购楼款133650元，于同日缴纳物业费等费用占有使用该车库。 刘凤来质证对该组证据的三性均有异议，原告在案涉小区没有住宅，购买车库明显不具有真实性，原告没有证据证明其在2015年12月10日支付对价。此时案涉房屋已被乔艳查封。原告欲证明其与程盟公司签订房屋买卖合同，除提供书面合同外还应提供其按照协议约定支付对价的证据，认购协议上标明的时间不等于真正签订合同的时间，现原告无证据证明其于2015年12月10日向程盟公司交付了133650元的购房款。该组证据是原告与程盟公司恶意串通，意图阻却执行而伪造补办。物业公司和房地产公司三张收据盖章不一致，但是开票人均是李波，说明程盟公司和所谓的物业管理公司明显混同，不存在“同江市龙发物业服务有限公司东都新城物业管理站”这个单位，该公章明显是有关人员私刻的。 被告程盟公司质证没有异议。 本院认为，仅凭认购书及交款收据不能证明原告已实际交付购房款及房屋实际占有情况，对原告欲证明的问题不予采信。 证据三、物业管理站证明1张。证明问题：被告程盟公司于原告购买之日即2015年12月10日将涉案车库交付给刘静占有、管理使用至今。 刘凤来质证对证据的三性均有异议，证明应该是同江市龙发物业服务有限公司东都新城物业管理站出具，东都新城小区物业管理早就换人，自2018年之后程自德就不再管理，东都新城物业管理站早就不存在，公章也早就应当销毁，但程自德仍然把持一个并不存在的公章并出具证明明显虚假，且案涉车库的门是电动门，手动钥匙是附属于电动钥匙的，不会单独出具。结合程盟公司与物业管理站明显混同且程盟公司有主观恶意该证据不应当予以采信。 被告程盟公司质证没有异议。 本院认为，单独依据物业管理站的证明不能证实房屋实际占有情况。 证据四、2019黑08执异313号执行裁定书。证明问题：案涉小区未办理房照是由于程盟公司的原因。 刘凤来质证对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。该案是对其他房屋进行审查，虽然是同一小区，但文书中未对与本案有关的事实进行确认，对本案不具有参考性。 程盟公司质证没有异议。 本院对证据真实性予以认定。 证据五、2017黑08**执异39号执行裁定书。证明问题：案涉房屋首封的是乔艳，当时原告曾提出执行异议，同江市法院裁定予以支持中止了对案涉房屋的执行。 被告刘凤来质证对真实性没有异议，对证明问题有异议。该文书不是生效法律文书，已被上级人民法院撤销。佳木斯中院已作出终审民事裁定，因原告提起执行异议没有基础根据，所以驳回乔艳起诉，是该案已经自始不存在，该案对于相关事实没有认定，对本案不具有参考性。 被告程盟公司质证没有异议。 本院认为因该文书已被撤销，对证明问题不予采信。 第三人程盟公司为证明其主张提供下列证据： 证据一、争议房屋交款收据存根、程盟公司收款账页一份。证明问题：争议房屋按购房协议交足房款，已经入公司账目。 原告刘静质证没有异议。 被告刘凤来质证对真实性、合法性、关联性均有异议。程盟公司作为房地产公司出售房屋不应当收取现金，应当通过银行转账收取，如果程盟公司确实收取了现金也应当有现金账、银行流水加以佐证，仅有一份不正规的收据不能够证明程盟公司于2015年12月10日收取原告的购房款，按照程盟公司自认其已经于2014年1月取得了商品房预售许可，就应当与购房人签订正式的商品房买卖合同，开具正式的购房发票。 本院认为，该组证据证实不了原告实际交付了案涉房屋的购房款，本院对该组证据不予确认。 证据二、同江市电力安装公司制作的东都新城房产测绘面积及结算明细表两份。证明问题：案涉房屋所在的22号楼电器安装工程系同江市电力安装公司以外单位施工的，所以未及时在同江市电业局办理用电手续，未安装电表导致争议房屋没有用电记录的结果。 原告刘静质证没有异议。 被告刘凤来质证该组证据的真实性请求法院依法核对，但是该组证据上没有程盟公司欲证明问题的内容，该明细上只是记载了22号楼是外单位施工，但是外单位施工是否与电业局办理用电手续有关没有相关的证据佐证。 本院认为，该证据证实不了外单位施工与没有在电业局办理用电手续及案涉房屋没有安装电表的关系。 证据三、商品房预销售许可证一份。证明问题：东都新城小区22号楼在2014年1月11日即取得了商品房预销售许可，证明东都新城小区销售的争议房产合法有效。 原告刘静质证没有异议。 被告刘凤来质证对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。如果程盟公司取得了预售许可就不应当再与购房人签订认购书，而应当签订正式的商品房买卖合同。 本院认为，对该证据的真实性予以确认，但该证据证实不了第三人与原告签订了合法有效的案涉房屋买卖合同。 被告刘凤来未向法庭提交证据。 根据上述当事人举证、质证情况，本院认定事实如下：被告孙文锦在与第三人程盟公司项目转让合同纠纷一案中，孙文锦向本院提出诉讼财产保全，本院于2016年2月23日作出（2015）佳民初字第17-1号民事裁定书，裁定查封了包括案涉车库在内的205户房产。本院于2018年6月28日作出（2018）黑08执8号之三执行裁定书，裁定追加刘凤来为孙文锦申请执行程盟公司项目转让合同纠纷一案的申请执行人。本院于2018年12月26日作出（2018）黑08执8号之八执行裁定书，裁定对包括案涉车库在内的151套房屋查封及续封。原告刘静向本院提出案外人执行异议，本院于2020年4月27日作出（2020）黑08执异45号执行裁定书，裁定驳回案外人刘静的异议请求。刘静对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案的争议焦点为原告刘静对于案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否准予被告刘凤来、孙文锦申请对案涉车库的执行。本案中，原告刘静主张以现金方式支付了案涉车库价款，但原告不能充分说明现金的来源，原告仅凭认购书及交款收据不足以证实其在本院查封案涉车库前已签订了合法有效的书面买卖合同并支付价款；同时原告使用带有电动车门的车库而没有用电记录不符合常理，原告未提供充分证据证明其在人民法院查封前已合法占有使用案涉车库。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告要求停止执行案涉车库不符合上述法律规定的要件。 综上所述，原告的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告刘静的诉讼请求。 案件受理费2973元，由原告刘静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。 审判长  姜广武 审判员  王春霞 审判员  梁淑荣 二〇二〇年八月二十四日 书记员  蒋婧玮