贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4913号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：段鑫，男，汉族，1988年7月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人段鑫商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.《补充协议》第8.2条、8.3条约定的逻辑关系是：在办理入住手续时应向出卖人缴纳申请办理转移登记的相关费用，出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需所有资料和相关税费后360日提供产权过户相关手续。然而，无任何证据证明在交房时被上诉人已提交办证相关资料并出具委托书，且上诉人并不能以被上诉人未提交办证相关资料为由拒绝交房，一审法院认为根据《补充协议》第8.2条的约定应视为被上诉人已在交房时提交了办证资料无事实依据。同时，基于合同约定的代办关系，上诉人将具备办证条件的事实通知被上诉人后，被上诉人是否提交资料不属于上诉人可控制的环节。至于开具发票的问题，因需由被上诉人提供收据换取发票，并涉及面积补差等问题，如被上诉人未返回房款收据并进行面积差结算，上诉人是无法开具发票的，且合同并未对发票的开具进行明确约定，也无证据证明上诉人存在拒开发票的情形，故认定上诉人不开具发票与客观事实不符，据此认定交房时视为已提交资料不当。2.上诉人已于2018年11月18日张贴办证通知，之后又向被上诉人再次发送短信通知其提交办证资料，办证迟延系被上诉人怠于提交办证资料、产权证需提交至银行办理抵押登记等因素所致，应驳回被上诉人的诉讼请求，一审判决认定上诉人承担违约责任至上诉人向被上诉人交付产权证书之日错误。如法院坚持认定上诉人应承担违约责任，违约责任应截止到通知之日，请求依法认定上诉人的通知时间，并对违约金进行下调至10%。同时，一审判决计算违约金数额错误，应予纠正。3.上诉人是根据《补充协议》的约定收取各项开户费，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不是确认合同效力和依据的有效法规，上诉人依据合同收取各项开户费并不违反法律、行政法规的禁止性规定。商品房买卖合同及补充协议既为有效就应受诉讼时效的限制,被上诉人依据合同承担支付各项开户费的义务并不违法。同时，上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人也实际享受到该费用带来的生活便利，且使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，贵阳中院以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判，通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。被上诉人段鑫答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。段鑫向一审法院起诉请求：一、判决被告退还各项开户费4,466.00元及实际占用期间的利息暂计65.34元(利息以4,466.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年8月30日起计算至所有各项开户费本息偿还完毕之日止:二、判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金以已付购房款318,618.00元为基数，按日万分之一的标准从2015年10月23日起计算2018年12月12日暂计36,481.76元；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：买受人购买出卖人位于毕节市七星关区，房号为22-1-22-5，建筑面积98.56平方米，套内建筑面积83.22平方米，总房款318618.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付时间和条件：出卖人应当在2015年6月30日前，向买受人交付该商品房；条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记；出卖人承诺于Ｘ前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。《补充协议》关于房屋登记的约定：8.1“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。联络方式：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款318618.00元，2013年8月20日，被告代收原告各项开户费及交易费4466.00元，一直未退还原告。被告于2015年7月23日将房屋交付给原告。2016年10月24日，案涉商品房取得毕房商备ＢＪ16第40号毕节市商品房屋备案证明书，具备办证条件。2018年1月15日，被告在案涉楼幢张贴通知，通知业主（包括原告）于2018年6月30日前将办理不动产权属证相关资料提交给被告，逾期不提交不能办理不动产权属证书的，责任自负。2018年3月16日，被告在报社通过登报形式再次通知业主（含原告）于15日内到被告相关部门提交办证资料。2018年12月4日原、被告双方签订委托书，原告委托被告为其办理案涉房屋的不动产权证，2018年12月12日被告为原告办理了案涉房屋不动产权证。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、被告是否应退还三通费及占用期间的利息；二、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算标准、时间。关于焦点一，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。且根据双方合同约定系委托代收，被告所举证据不能证实其已完成代收事项。据此，被告收取原告的开户费等费用于约于法无合理依据，应予以退还。被告收取开户费及交易费的行为不符合法律规定，原告可基于代收理由不成立随时要求被告退回，未超过诉讼时效，对被告关于诉讼时效的抗辩理由，不予以支持。原告要求退还各项开户费及交易费4,466.00元的诉讼请求，予以支持；原告要求被告支付资金占用费的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于焦点二，《商品房买卖合同》及《补充协议》约定：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续”。计算逾期办证违约金的开始时间从原告实际收房后的360日起计算。本案中，原告收房时间为2015年7月23日，计算违约金的时间为2016年7月18日起，根据双方约定，计算违约金的截止时间应为“提交产权过户相关手续”的时间，即将案涉商品房不动产权属证书办理并交付原告的时间。被告已于2018年12月12日为原告办理涉案房屋的不动产权证并已交付原告，违约金计算时间应从2016年7月18日起至2018年12月12日。被告以诉讼时效进行抗辩，原告于2020年1月1日起诉，2017年1月1日之前的违约金请求已超过诉讼时效，不予支持。2017年1月1日之后的部分，未超过诉讼时效，予以支持。因此，被告应承担的违约金为2017年1月1日起至2018年12月12日，共计711日，按日万分之一的标准，为22,653.74元（318,618.00元×0.01%×711=22,653.74元）。原告主张36,481.76元，超过部分，不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告段鑫各项开户费及交易费4,466.00元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告段鑫支付逾期办证违约金22,653.74元；三、驳回原告段鑫的其他诉讼请求。案件受理费413.00元，由原告段鑫负担143.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担270.00元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？3.被上诉人主张的“开户费”应否返还？关于焦点1.商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，《补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对上诉人应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，被上诉人对上诉人何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于上诉人先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，上诉人何时告知被上诉人提交办证所需资料，何时向被上诉人出具购房发票（在取得购房发票前，被上诉人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料。且向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，不以被上诉人提出请求为前提，上诉人应主动履行。）等事实，仅以被上诉人交齐办理产权过户手续所需资料至被上诉人取得产权证之日是否超过360日作为考量上诉人是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明被上诉人存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，一审法院根据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋取得商品房备案证明的时间、上诉人通知被上诉人提交办证所需资料的时间以及上诉人向被上诉人出具购房发票的时间等因素，认定上诉人应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任并无不当。至于承担违约责任的截止日期，《补充协议》第8.3条约定上诉人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。此处约定的“产权过户相关手续”以被上诉人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费为前提，故该“产权过户相关手续”不属于为办理案涉房屋产权证书所需的应由上诉人提交的资料，应为案涉房屋产权证书本身。同时，在上诉人有效通知被上诉人提交办证资料后，被上诉人未在上诉人限定的合理时间内及时提交办证所需资料，致使办证延迟，该延迟期间上诉人不应承担违约责任。本案中，上诉人于2018年1月15日通知被上诉人于2018年6月30日前提交办证所需资料，被上诉人于2018年12月4日才向上诉人出具委托书，委托上诉人代为办证。故2018年7月1日至2018年12月4日期间，上诉人不应承担逾期办证违约责任。本案违约金从2017年1月1日起计算至2018年12月12日，扣除2018年7月1日至2018年12月4日期间，共554天，计算为：17,651.00元（318,618.00元×0.01%×554天）。关于焦点2.《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点3.根据双方约定，各项开户费及交易费系被上诉人委托上诉人向相关部门代为缴纳的费用，上诉人所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还，未超过诉讼时效。故对被上诉人主张返还“开户费”的请求，予以支持。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决对违约责任的认定及违约金的计算有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初24号民事判决第一、三项,即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告段鑫各项开户费及交易费4,466.00元；驳回原告段鑫的其他诉讼请求。”二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初24号民事判决第二项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人段鑫逾期办证违约金17,651.00元；三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费413.00元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担213.00元，被上诉人段鑫负担200.00元；二审案件受理费826.00元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担700.00元，被上诉人段鑫负担126.00元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年八月二十五日书记员 高 进