山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初6767号原告：中国工商银行股份有限公司济宁城区支行，统一社会信用代码913708008659226374,住所地济宁市太白楼中路**。负责人：陈志刚，行长。委托诉讼代理人：杨娜，山东同章律师事务所律师。委托所诉代理人：侯国利，系中国工商银行股份有限公司济宁城区支行员工。被告：刘苏亚，女，汉族，1988年7月15日出生，住山东省微山县。委托诉讼代理人：董继成，济宁任城韵律法律服务所法律工作者。被告：济宁市建威置业有限公司，统一社会信用代码91370811749859730J，住济宁市济汶路**（建威置业公司综合楼）法定代表人：刘鹏飞,总经理。委托诉讼代理人：高文静，山东中昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：程恒硕（实习），山东中昊律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司济宁城区支行（以下简称工行济宁城区支行）诉被告刘苏亚、济宁市建威置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行济宁城区支行委托诉讼代理人杨娜、侯国利，被告刘苏亚委托诉讼代理人董继成，被告济宁市建威置业有限公司委托诉讼代理人高文静、程恒硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与二被告签订的《个人购房借款合同/担保合同》；2、请求依法判令被告刘苏亚偿还原告借款本金193576.61元及利息（利息包括罚息、复利，截止至2020年4月12日暂计为15389.41元，2020年4月12日之后的利息按照合同约定计算至实际付清之日）；3、请求依法判令被告济宁市建威置业有限公司对上述借款承担连带保证责任；4、请求依法确认原告对被告刘苏亚抵押给原告的济宁市仁诚雅居（金都花园）6号楼东二单元十二层1201号不动产享有优先受偿权；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年10月14日，原告与二被告签订《个人购房借款合同/担保合同》，被告刘苏亚向原告借款250000元用于购买济宁市仁诚雅居（金都花园）6号楼东二单元十二层1201号房屋，并以该房屋提供抵押担保，济宁市建威置业有限公司对上述借款提供连带担保责任。合同签订后，原告依约发放了借款，但被告刘苏亚并没有按照约定进行还款，其行为已经构成违约，根据合同第二部分第14条的约定原告宣布与被告签订的《个人购房借款合同/担保合同》立即到期，为保护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法判决！被告刘苏亚辩称：被告借款事实。借款逾期本息请原告明确一下。被告逾期的借款本息想在近期一次性偿还，后期的本息按照合同约定继续还本付息。被告济宁市建威置业有限公司辩称：一、答辩人承担的是阶段性担保责任，涉案房产已经办理抵押登记，答辩人不应当再承担连带清偿责任。原告工行济宁城区支行以刘苏亚购买的仁诚雅居(金都花园)小区6号楼2单元1201号房屋办理了预抵押登记，原告对刘苏亚25万元贷款应当优先行使抵押权，答辩人在25万元抵押权担保金额范围内免责。二、2017年10月12日，答辩人将不动产登记办理材料移交清单所列资料移交给刘苏亚，涉案房产已经能够办理不动产登记。答辩人已经履行完毕商品房买卖合同义务，已经履行完担保合同中应当承担的义务。办理涉案房产登记、抵押登记应当由原告与刘苏亚共同向济宁市不动产交易中心依法申请，答辩人已经积极履行完毕合同义务，如因原告与被告孙苏亚未积极履行合同义务的法律风险应当由其自行承担，现在答辩人不应当再承担担保责任。综上所述，答辩人在25万元抵押担保的范围内免除保证责任。答辩人已经履行完合同中应当承担的阶段性担保义务，因原告与被告刘苏亚的行为造成的损失应当由其两方承担。请贵院驳回原告对答辩人的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、《个人购房借款合同/担保合同》一份。证明2011年10月14日，被告刘苏亚与原告签订购房借款合同，向原告借款250000元用于购买济宁仁诚雅居（金都花园）6号楼东二单元十二层1201号房屋，并以该房屋提供抵押担保，《个人购房借款/担保合同》第4条约定借款利率为中国人民银行公布的同期贷款利率，第9.1、51条约定逾期利息加收30%，第14.1.L条约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约，第14.2条约定违约处理方式；第10、53条约定济宁市建威置业有限公司对上述借款提供连带担保责任。证据二、个人借款凭证一份。证明2011年12月5日，原告向被告发放了个人二手住房购置贷款金额250000元，原告履行了合同义务，被告应当还款。证据三、房他证一份。证明被告刘苏亚以其所有的位于济宁市仁诚雅居（金都花园）6号楼东二单元十二层1201号房屋为该笔借款提供抵押担保并办理抵押登记，原告对该房屋享有优先受偿权。证据四、欠款明细一份。证明被告刘苏亚欠付借款本金及利息的情况。被告济宁市建威置业有限公司为支持其主张向本院提交其向被告刘苏亚提供的办理不动产登记办理材料移交清单一份。证明，2017年10月12日，建威公司已将办理不动产证的手续资料交给刘苏亚，涉案房产能够办理不动产登记。涉案房产的登记应当由原告与刘苏亚共同办理，建威公司已经履行义务，不再承担责任。被告刘苏亚未向本院提供相关证据。经本院组织原告工行济宁城区支行与被告刘苏亚、济宁市建威置业有限公司质证，原告工行济宁城区支行与被告刘苏亚、济宁市建威置业有限公司对原告工行济宁城区支行、被告济宁市建威置业有限公司所举上述证据均无异议，本院认为上述证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院对上述证据效力予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定履行自己的义务。原告工行济宁城区支行与被告刘苏亚、济宁市建威置业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人真实意思表示，所签合同依法成立并有效，当事人双方均应严格遵照履行。原告工商银行济宁城区支行如约足额发放贷款，履行了合同义务。被告刘苏亚未按合同约定归还借款、支付利息，构成违约，应按合同约定承担违约责任及原告为追索债权支出的费用。被告济宁市建威置业有限公司已协助被告刘苏亚、原告工行济宁城区支行就被告刘苏亚贷款所购买房屋办理了预抵押登记，取得房他证（济宁市房他证字第××号），并将办理不动产证的手续资料交给被告刘苏亚，原告工行济宁城区支行与被告刘苏亚对此无异议。本院认为被告济宁市建威置业有限公司已按合同约定履行了阶段性担保义务，原告工商银行济宁城区支行要求其继续连带责任的主张，本院不予支持。预购商品房抵押权预告登记，所登记的不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。该项不动产物权变动请求权，不具有就标的物价值优先受偿的功能。本案涉房产尚未完成由抵押预告登记转为抵押登记。原告工商银行济宁城区支行要求对被告刘苏亚预抵押登记房屋享有优先受偿权的主张不予支持。因被告刘苏亚贷款所购买房屋办理的是预抵押登记，该预抵押登记尚不具有物权效力，原告工商银行济宁城区支行主张对该预抵押登记房屋享有优先受偿权依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司济宁城区支行于2011年10月14日与被告刘苏亚、济宁市建威置业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》。二、被告刘苏亚于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司济宁城区支行偿还借款193576.61元及相应罚息、复利〔罚息、复利依中国工商银行股份有限公司济宁城区支行于2011年10月14日与刘苏亚、济宁市建威置业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》约定计算至清偿完毕之日止〕。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司济宁城区支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2086元，由被告刘苏亚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  钱道习二〇二〇年八月十四日书记员  胡婷婷