河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终1628号上诉人（原审原告）：士秋华，女，汉族，1980年3月2日出生，住河南省平舆县。上诉人（原审原告）：张志中，男，汉族，1971年2月10日出生，住河南省平舆县。二上诉人委托诉讼代理人：彭国富，男，汉族，1955年3月11日出生，住平舆县古槐街道办事处解放街**15。被上诉人（原审被告）：宋太良，男，1956年2月1日出生，汉族，住郑州，住郑州市金水区iv>委托诉讼代理人：李建，河南日月星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平舆县城市建设综合开发有限公司，地址平舆县法桐路住建局**。法定代表人：韦全福，系该公司经理。士秋华、张志中与宋太良、平舆县城市建设综合开发有限公司(以下称开发公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，平舆县人民法院于2019年4月19日作出（2018）豫1723民初4788号民事判决，双当事人均不服，提出上诉。我院于2019年9月12日作出（2019）豫17民终2269号民事裁定，发回重新审理。发回后，平舆县人民法院依法审理并于2020年4月17日作出（2019）豫1723民初5163号民事判决，士秋华、张志中不服，提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人士秋华及二上诉人委托诉讼代理人彭国富、被上诉人宋太良及委托诉讼代理人李建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。士秋华、张志中上诉请求：依法撤销原审判决第二项，改判三楼的违约金为291500元，撤销另一套房认定的168000元的损失，改判为561000元；撤销原审判决第三项，改判被上诉人支付违约金20万元。诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决未按照四楼进行补偿、赔偿是错误的；一审认定不宜按商品房交易中买卖合同的责任承担办法确定承担义务方式，适用法律错误，违约责任认定评估价的20%，于法无据；违约金20万元应予以支持。宋太良答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。士秋华、张志中向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除与被告签订的合同；2.返还购房款390400元，并赔偿损失192400及“一倍”损失390400元；3.支付违约金20万元；4.评估费15500元及诉讼费由被告承担。一审法院审理查明的事实：(一)2011年，被告宋太良借用被告开发公司之名参与当地政府组织的旧城改造工程，进行“房地产”建设。在此期间，因“规化”施工需要，需拆除原告的原有住房。经双方协商，于2011年7月25日，宋太良以被告开发公司及本人之名与张志中、士秋华（二原告作为甲方，二被告作为乙方）签定“旧房改造工程及住房拆迁补偿协议”一份，协议主要内容约定：“。拆迁户按拆迁顺序，需补偿给张志中、士秋华一间门面房及住房两套（３—４层）、面朝南的门面房及住房一套。；另外再给一间第五楼面积为6平方米储藏室一间（不付款），如果实现不了由宋太良赔偿”。上述协议中，作为乙方加盖有“平舆县城市建设综合开发有限公司”（本案被告开发公司）印章。协议签订后，原告的原有房屋随即拆除，被告宋太良便在此地段进行改造建设。为了补偿原告房屋，宋太良在士秋华、张志中等的原旧房原址处建楼房一栋（计七层，第一层为门面房，二至七层为住宿套房，每层一套，计六套）。2014年间，涉案住房拆迁补偿协议约定的“补偿房屋”竣工之后，被告宋太良将双方所签拆迁补偿协议中约定补偿给原告房屋的三层、四层的住房两套及第五层住房一套的房门钥匙交付给了案外人张大春，即原告张志中的长兄。（二）原告士秋华当初系从张大春处接收到第五层住房的房门钥匙。被告宋太良称将第五层住房钥匙交给张大春系按照拆迁补偿协议的约定交付给二原告。宋太良与张大春等在此“拆迁补偿”过程中，曾于2011年7月16日亦签订有拆迁补偿协议并约定补偿张大春、张二春、张来春（与本案被告张志中均为胞兄弟关系）房屋。现,原、被告拆迁补偿协议中约定所建成此栋楼房的第二层房屋一套由张来春实际居住；第三层房屋一套由张二春实际居住，第四层套房由二原告士秋华、张志中实际居住。同时，第四层的房屋系原告以第五层房屋与张大春互换所得，且为此补偿给了张大春5万元，该第五层房屋一套由张大春之子实际居住。（三）在原一审中，二原告申请对涉案拆迁补偿协议中约定的第三层、第四层房屋及“第五楼”的面积为6平方米储藏室（在另外一栋楼层）市场价格进行评估。经驻马店中亚资产评估事务所对上述房产在2014年10月15日、2018年11月15日所表现的市场价值进行了评估，评估结论为：争议第三层房屋价值为198000元、第四层房屋价值为187000元、第五层储藏室价值为5400元（评估基准日期为2014年10月15日）；第三层房屋价值为291500元、第四层房屋价值为280500元、第五层储藏室价值为10800元（评估基准日期为2018年11月15日）。（四）二原告与二被告所签拆迁补偿协议约定的应补偿给原告的6平方米储藏室，因二被告实际建设的储藏室面积超过双方协议约定，其要求二原告补偿面积差额部分的价款10.5万元，双方终未达成一致意见，未能按照拆迁补偿协议交付储藏室。（五）本案所涉“拆迁补偿房屋”的第六层、第七层住房两套房屋已经由被告宋太良“出卖”，价款280000元。一审法院认为，本案双方争议的法律关系为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过度方式和过度期限等事项订立的协议。本案双方所争非商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同，是指房地产开发企业，将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。据上，就合同的主体而言，房屋拆迁安置补偿合同的受补偿一方具有特定性，而商品房买卖合同的买受人一方通常在买卖成交前具有不确定性。1.关于合同效力。被告宋太良挂靠被告开发公司进行旧城改造房产建设,并以开发公司之名与二原告签定的房屋拆迁补偿协议（开发公司认可宋太良的借名行为）；该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，各方均应承担签约合同的约定义务。原告要求解除合同，因按约定，实际全面履行已不可能，予以支持。但，因合同履行过程中所造成的损失，应依实给予公平补偿并据责任进行相应赔偿。2.关于责任承担。本案原告已经按约定履行了相关房屋的拆除义务，则被告负有履行协议约定的“对付义务”，即补偿对方房屋。在用作补偿的房屋建成后，本应适当全面地履行约定内容，因双方在履行过程中没能按约执行，导致纷争。本案中，宋太良在履约时，应该直接将房门钥匙交与张志中、士秋华，以尽协议约定之义务，但因种种原因其将合同约定的“第三层、第四层”房门钥匙交与了张大春，从而导致合同约定的相关内容不能全面正确履行；但，基于张大春等与原告张志中为族亲关系，同时宋太良与张大春、张二春、张来春也签订有房屋拆迁安置补偿协议书（约定补偿房屋与原告为同一栋楼），宋太良虽有履约，但其交付行为有瑕疵，从而导致双方“协议”目的不能完全实现。对此，被告应负相应责任，且据双方所签定的房屋拆迁补偿安置协议约定及法律规定，被告应当承担因此所造成的相应损失后果。3.关于赔偿范围、违约承担。据查证的案件事实，实际交付房屋已经不可能，为便于履行，当以被告赔偿原告相应的损失为妥。本案为房屋拆迁补偿纠纷，应本着公平原则确立赔偿标准及范围。且，双方就拆迁补偿相关事宜达成的协议不同于商品房买卖性质，其实质用意重在补偿；同时，被告在此开发建设过程中，亦有获取商业利益的因素，因此，其补偿虽非市场商业化的交易行为，也具有“一定的盈利性”商业目的本意，亦非纯“政府公益补偿”行为，当依法以最大限度和可能补偿、赔偿原告因此所受损失。综合全案，合同的全面正确履行已经不可能，当以被告赔偿原告经济损失为当。具体赔偿损失据本案双方合同“性质”为“房屋拆迁安置补偿”，当以违约方承担适当的赔偿责任为妥，不宜按“商品房”交易中买卖合同的责任承担办法确定承担义务方式。据评估结论，所争议房产在2018年11月15日所表现的市场价值，第三层房屋价值为291500元、第四层房屋价值为280500元、第五层储藏室价值为10800元（以6平方米计）。被告应以此价格作为对原告“损失”的赔偿。由于被告未能正确履行约定义务，为此给原告造成一定的经济损失，应据情酌定给予赔偿；原告请求三套房屋的赔偿，因其已经实际占有一套（为第四层，除为此向张大春支付5万元，无证据证明其承担了相应的对价），即被告未履行的合同义务当为其中的第三层房屋，应以此作为损失赔偿的对象；为最大限度地实现赔偿，应以该房2018年11月15日所表现的市场价值为妥，即应赔偿原告291500元。为此被告还应承担相应的违约责任，当以20%为宜，即第三层房屋价值的违约金，计58300元。同时，对约定补偿的另一套住房因无明确位置，当以被告宋太良所出卖的顶楼(六层、七层)所获得的价款（以一套作为参考）进行赔偿，即应赔偿原告140000元（280000÷2＝140000），并承担20%的违约金，即28000元。4.关于储藏室损失的补偿。实际建成的“第五楼储藏室”面积超过协议约定的6平方米，其要求二原告补偿面积差额部分的价款，因双方未达成一致意见;因此,被告应按照实际面积造价予以补偿，即10800元（2018年11月15日所表现的市场价值）。5.关于违约金。原告的损失已作相应赔偿并由被告承担相应的违金约，原告另请求被告支付延期交付违约金20万元，超过部分没有事实根据和法律依据，不予支持。6.关于二被告责任承担。本案中，被告宋太良借用平舆县建设综合开发有限公司之名与相关人员签订合同并从事有关行为，“开发公司”是明知的，应当对其行为后果承担连带责任。7.关于评估费承担。诉讼中原告申请对涉案房屋进行评估，支付评估费15500元，该部分亦属原告的损失，据责任分担重在被告，当由被告宋太良赔偿。综合上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告士秋华、张志中与被告宋太良、平舆县城市建设综合开发有限公司签订的房屋拆迁补偿协议；二、被告宋太良于本判决生效后二十日内赔偿原告士秋华、张志中各项损失共计544100元，被告平舆县城市建设综合开发有限公司承担连带赔偿责任；三、驳回原告士秋华、张志中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，被告宋太良承担4484元，原告士秋华、张志中承担7316元。二审期间，当事人均未提交新的证据。关于实际交付房屋的问题，一审已查明，上诉人居住的第四层房屋系其以第五层房屋与张大春互换所得，且为此补偿给张大春5万元，故在分配房屋时上诉人实际分配到的应是第五层房屋即另一套未明确位置的房屋，而不是第四层房屋，一审认定上诉人已交付了第四层房屋，另一套未明确位置的房屋未交付，认定不当，应予以纠正。另需说明，本案证据不足以证实拆迁补偿房屋的第六层、第七层两套房屋由宋太良以280000元价格出卖。其他事实与一审审理查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案上诉人中士秋华、张志中与被上诉人宋太良、平舆县城市建设综合开发有限公司签订的房屋拆迁补偿协议，未显示被拆迁房屋产权及价值情况，也未显示补偿安置的房屋当时的市场价值，已付购房款也无法明确认定；本案房屋交付涉及到的张大春、张二春、张来春与张志中为兄弟关系，其三人与宋太良也签订有房屋拆迁安置补偿协议，约定补偿的房屋与上诉人为同一栋楼，该栋楼建好后，基于张大春等四人的兄弟关系，宋太良将钥匙一并给了张大春（包括案涉协议约定的“第三层、第四层”房门钥匙），兄弟几人在房屋分配过程中导致案涉协议不能全面正确履行，宋太良确有履约行为，交付行为存在瑕疵，但宋太良也一直愿意再提供其他安置房给上诉人。综合考虑本案事实，一审未按商品房交易中买卖合同的责任承担办法确定承担义务方式，并无不当。关于实际交付房屋的问题，经二审审理查明，一审认定上诉人已交付了第四层房屋，另一套未明确位置的房屋未交付，认定不当，应予以纠正。一审根据2018年11月15日所表现的房屋市场价值让被上诉人承担损失赔偿责任及相应的违约责任，较大限度的实现了赔偿，判定适当。被上诉人未履行的合同义务的第四层房屋应作为损失赔偿的对象，即应赔偿上诉人280500元，并承担该房屋价值20%的违约金，计56100元，一审认定的相关赔偿数额错误，应予以纠正，一审关于其他损失数额的认定正确。另外，上诉人提供的相应证据及庭审中一直主张的是仍有三、四楼住房两套，储藏室一间未交付，该协议中涉及到的另外两间门面房、面朝南的住房一套已经交付，故应依法解除协议中“补偿张志中、士秋华三层四层的住房两套、另外再给壹间五楼储藏室面积陆平方米”部分。综上，一审认定事实存在错误，上诉人上诉理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销平舆县人民法院（2019）豫1723民初5163号民事判决；二、解除士秋华、张志中与宋太良、平舆县城市建设综合开发有限公司签订的房屋拆迁补偿协议中“补偿张志中、士秋华三层、四层的住房两套，另外再给壹间五楼储藏室面积陆平方米”部分;三、宋太良于本判决生效后二十日内赔偿士秋华、张志中各项损失共计712700元，平舆县城市建设综合开发有限公司承担连带赔偿责任；四、驳回士秋华、张志中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11800元，宋太良、平舆县城市建设综合开发有限公司承担7080元，士秋华、张志中承担4720元；二审案件受理费11800元，宋太良、平舆县城市建设综合开发有限公司承担2791元，士秋华、张志中承担9009元。本判决为终审判决。审判长  史凌云审判员  吴宏宇审判员  任蕴力二〇二〇年八月二十六日书记员  王力帆