北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初13383号原告：钟兰芬，女，1958年10月16日出生，汉族，住北京市丰台区。原告：贾颖，女，1987年10月26日出生，汉族，住北京市丰台区。二原告共同委托诉讼代理人：葛祥泰，北京市两高律师事务所律师。被告：张岭，男，1979年6月3日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：陈燕，女，1981年9月6日出生，汉族，住北京市丰台区。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：姜萍，女，1986年10月15日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。委托诉讼代理人：董珊珊，女，1995年11月29日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。原告钟兰芬、原告贾颖与被告陈燕、被告张岭、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟兰芬、原告贾颖及二原告共同委托诉讼代理人葛祥泰、被告陈燕、被告张岭、第三人我爱我家公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟兰芬、原告贾颖向本院提出诉讼请求：1．判令二被告将张岭、陈燕、张昊然的户口迁出坐落于北京市丰台区×××号房屋（以下简称×××号房屋）；2．判令二被告给付二原告逾期迁出×××号房屋内户口的违约金254000元；3．判令二被告自2019年11月1日起至实际迁出×××号房屋内户口之日止，以房屋成交价的万分之一为基数按日向二原告承担违约责任；4．本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告张岭与被告陈燕为夫妻关系，原告钟兰芬与原告贾颖为母女关系。2016年4月20日，原告钟兰芬与被告张岭签订《北京市存量房屋买卖合同》，被告张岭将×××号房屋卖给原告钟兰芬，总价为2540000元，第三人为居间方。同日，原告钟兰芬与被告张岭签订《补充协议》，被告张岭承诺在2018年9月1日前向×××号房屋所在地的户籍管理机关申请办理完成原有全部户籍的迁出手续，如因被告张岭自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向原告钟兰芬支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口的迁出义务。上述合同及协议签订后，二原告均已按照合同及协议的约定向二被告按时足额支付了相应款项，但二被告却未能在2018年9月1日前办理户口迁出。2016年6月6日，被告张岭将×××号房屋过户给了被告陈燕。2016年6月23日，被告陈燕将房屋过户给了原告贾颖。事后经过协商，2018年12月13日，被告张岭承诺在2019年10月底前将房屋户口迁出，如再违约将赔付10%违约金。截至二原告向法院提交诉状之日，二被告及二被告之子张昊然均未将户口迁出×××号房屋。综上，原告诉至法院，请求依法裁决。被告张岭辩称，不同意原告的全部诉讼请求，我和钟兰芬签订的合同并未实际履行，签订这份合同是为了解抵押，关于迁出户口违约金的补充协议是中介让我签的，签订房屋买卖合同并非必须要迁出户口，当时中介没有告知我可以不迁出户口，而且我以为可以把我家的户口迁到公共户口。实际履行的合同是陈燕和贾颖签订的合同，该份合同中并未约定迁出户口违约金的内容。我家的户口未迁出并未给原告造成损失，原告主张的违约金数额过高，希望法院酌情调整违约金数额和支付方式，我现在经济比较困难，无力支付违约金。我家和我父亲都在申请公租房，未来也可能会买房，但是无法保证何时能够迁出户口。被告陈燕辩称，我和贾颖实际履行的合同中没有约定迁出户口及相关违约金的内容，因此不同意原告的全部诉讼请求。第三人我爱我家公司述称，原告的诉讼请求并未涉及我公司，我公司对原告的诉讼请求不发表意见，愿意配合法院查明事实。本院经审理认定事实如下：2008年2月5日，张岭、陈燕办理结婚登记。2011年1月28日，×××号房屋登记在张岭名下，房屋所有权证号：X京房权证丰字第**。2016年4月20日，张岭（出售方、甲方）与钟兰芬（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：×××），约定：“第一条房屋基本情况：（一）甲方所售房屋为楼房，坐落在：丰台区×××号。第二条房屋权属情况。（一）该房屋所有权证号为：X京房权证丰字第XXXX号。（四）该房屋的抵押情况为：该房屋已经设定抵押，抵押权人为：工商银行，抵押金额为：人民币1100000元。第四条成交总价格、付款方式、付款时间。（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为2540000元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币20000元。（二）乙方采取全款方式支付该房屋总价款，具体付款方式及期限的约定。1．选择全款支付的，甲乙双方一致同意，乙方分3次向甲方支付除定金之外的所有成交总价款。第一次，于甲方解抵押当天，乙方向甲方支付人民币1100000元，资金通过自行交接方式划转。第二次，于过户前48小时，乙方向甲方支付人民币1150000元，资金通过资金监管方式划转。第三次，于过户前48小时，乙方向甲方支付人民币270000元，资金通过自行交接方式划转。”同日，张岭（甲方、出售方）与钟兰芬（乙方、买受方）、我爱我家公司（丙方，居间方）签订《居间服务合同》（合同编号×××），约定：“在丙方居间服务下，甲乙双方于2016年4月20日签订了编号为×××的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），涉及房屋地址为：丰台区×××。第四条权利义务。5．甲乙双方认可网签合同价格以《买卖合同》成交价为准，甲乙双方另有约定的，需签署书面补充协议，并自行承担相关法律责任。”同日，张岭（出卖方、甲方）与钟兰芬（买受方、乙方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定：“第五条：经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在2018年9月1日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。”该协议签订后，张岭因孩子上学等己方原因无法在2018年9月1日前迁出户口，经同钟兰芬协商变更了户口迁出的截止时间，故张岭在该补充协议下方手书：“本人（张岭）承诺在2019年10月底前将位于×××的户口移出。张岭，2018．12．13日。如再违约将赔付10%违约金。”经本院询问，陈燕表示上述合同及协议的签订其均知晓。2016年6月6日，张岭、陈燕办理离婚登记。同日，×××号房屋变更登记到陈燕名下，房屋所有权证号：京（2016）丰台区不动产权第XXXX号。2016年6月23日，陈燕（出卖人）与贾颖（买受人）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：×××）并办理网签手续，该合同约定：“第一条房屋基本情况。（一）出卖人所售房屋为楼房，坐落为：丰台区×××。第二条房屋权属情况。（一）该房屋所有权证证号为：京（2016）丰台区不动产权第XXXX号。（四）该房屋的抵押情况为：未设定抵押。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币1150000元。（二）买受人采取通过北京市丰台区房地产交易权属发证中心存量房自有交易资金监管账户划转自有资金。”2016年6月23日，×××号房屋变更登记到贾颖名下，房屋所有权证号：京（2016）丰台区不动产权第XXXX号。2016年4月20日，钟兰芬向张岭支付定金20000元。2016年5月17日，钟兰芬向张岭支付房款1100000元。2016年6月6日，钟兰芬向张岭支付房款270000元。2016年6月21日，贾颖向北京市丰台区房地产交易权属发证中心在中国建设银行的账户银行转账1150000元，后张岭、陈燕收到该笔房款。庭审中，双方当事人均表示，×××号房屋的买卖中房款支付及房屋过户等内容均已履行完毕，现只剩户口迁出问题尚未解决。至本院开庭时，张岭、陈燕及二人之子张昊然的户口仍登记在×××号房屋内，张岭自述其父张小申的户口与其家人在一起，亦登记在×××号房屋内。对于张岭和钟兰芬于2016年4月20日签订房屋买卖合同后，张岭和陈燕于2016年6月6日离婚并将×××号房屋过户至陈燕名下，陈燕和贾颖于2016年6月23日签订房屋买卖合同并将×××号房屋过户至贾颖名下，贾颖向陈燕支付房款1150000元的事实，张岭、陈燕表示系因张岭当时跟中介说要买房，中介考虑到其名下有房，建议其同陈燕办理离婚手续，将房屋约定归陈燕所有，由陈燕进行下一步买卖操作，并且这样操作还可以为买方避税，之后中介通知张岭将房屋过户给贾颖，房屋过户至贾颖名下一个月后张岭和陈燕复婚；钟兰芬、贾颖表示系因为钟兰芬名下有房，贾颖名下无房，看到张岭、陈燕这样操作可以省下一部分税款，故决定将房屋过户至贾颖名下，并通过中介进行的操作。为证明上述两份房屋买卖合同及补充协议的签订及履行情况，钟兰芬、贾颖申请证人高某出庭作证，高某陈述：2014年11月至2020年1月期间我在我爱我家公司从事中介工作，双方当事人都是我的客户，×××号房屋的买卖交易是我在中间撮合达成的。2016年4月，张岭和钟兰芬签订房屋买卖合同和补充协议，由于税费的原因后来做了变更，陈燕成为业主，贾颖成为购买方，我认为2016年4月20日签订的合同是主合同，后来的都是补充协议。在北京买卖房屋，户口迁出关系到孩子上学等重要利益，因此在合同中都必须要约定，由于张岭和陈燕的孩子上学的原因，补充协议约定2018年9月1日前将户口迁出。对于高某的证言，各方当事人均认可其真实性，钟兰芬、贾颖和我爱我家公司认为证言可以证明2016年4月20日签订的存量房买卖合同及补充协议是双方履行案涉房屋交易的依据；张岭、陈燕表示二人离婚及后来变更是在高某的建议下进行的。本院认为，张岭和钟兰芬于2016年4月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，合同签订后，钟兰芬向张岭支付购房款1390000元，为了节省税费，双方经过协商后，张岭和陈燕离婚，房屋过户至陈燕名下，由陈燕向钟兰芬履行房屋所有权转移登记的合同义务，钟兰芬指定将房屋过户至贾颖名下，并由贾颖向陈燕支付剩余购房款1150000元，故最终陈燕和贾颖通过签署网签合同的方式完成了房屋所有权转移登记和最后一笔房款的交付，张岭和钟兰芬的合同约定中仅余户口迁出部分尚未履行完毕，故本院对于张岭、陈燕辩称张岭与钟兰芬签署的合同并未实际履行，实际履行的合同系陈燕与贾颖签订的合同的意见不予采纳。张岭与钟兰芬在《补充协议》中约定了张岭将×××号房屋内原有全部户口迁出的义务，后双方经协商变更了户口迁出的截止时间，现张岭及其家人的户口依旧登记在×××号房屋内，张岭显然违反合同约定，应当承担违约责任。夫妻共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务，张岭和陈燕婚姻关系存续期间，陈燕对于张岭卖房及签订相关合同均明知，并在上述合同履行过程中接收房款并代为履行房屋所有权转移登记手续，故本院认定张岭因未迁出户口而承担的违约责任系张岭、陈燕的夫妻共同债务。对于违约金数额及支付方式，贾颖并非案涉《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》的相对方，故本院对其主张违约金的诉讼请求不予支持，钟兰芬未向本院提供证据对其实际受到的损失予以证明，张岭认为约定的违约金数额过高，请求本院予以调整，故本院综合考量双方当事人的签约情况、合同履行情况、张岭、陈燕的主观过错等因素对违约金数额及支付方式酌情予以确定。对于钟兰芬、贾颖主张陈燕、张岭将张岭、陈燕和张昊然的户口迁出×××号房屋的诉讼请求，系公安机关户籍主管范围，不属于人民法院受理民事案件的范围，故本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、张岭、陈燕于本判决生效之日起七日内支付钟兰芬逾期迁出户口的违约金100000元；二、驳回钟兰芬、贾颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2555元，由钟兰芬、贾颖负担1549元（已交纳），由张岭、陈燕负担1006元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  魏敬贤二〇二〇年八月十七日书记员  陈 璐