江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初5627号原告：赣州圆梦物业管理有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区大坪康居社区21栋12单元4楼。统一社会信用代码：913607020969450167。法定代表人：袁梦，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王艳明，江西南芳律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：许云，男，1969年5月4日生，住江西省赣州市章贡区。被告：许传学，男，1945年7月14日生，住江西省赣州市章贡区。原告赣州圆梦物业管理有限公司（以下简称圆梦物业）与被告许云、许传学物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告圆梦物业的委托诉讼代理人王艳明，被告许传学到庭参加诉讼，被告许云经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1?请求法院依法判令被告向原告支付2017年的物业管理费821.82元以及违约金246.55元（违约金以应缴物业管理费的30%计算）；2?请求法院依法判令被告向原告支付2018年的物业管理费1972.37元以及违约金591.71元（违约金以应缴物业管理费的30%计算）；3、请求法院依法判令被告向原告支付2019年的物业管理费1972.37元及违约金591.71元（违约金以应缴物业管理费的30%计算）；4、请求法院依法判令被告向原告支付2020年的物业管理费328.73元以及违约金（违约金自2020年3月1日起，以328.73元为基数，按每日3‰计算至支付完毕之日止，暂计至2020年4月20日为49.31元）；5、请求法院依法判令被告向原告支付欠付水费1806.2元；6、本案诉讼费用由被告承担。被告许传学辩称：1、原告是2017年3月1日进驻小区，对小区实施物业服务的，刚开始时确实做了些实事，也获得了小区部分业主的信赖。为此，被告许传学作为小区楼栋长，曾动员业主们自觉缴纳物业费，被告许传学也预缴了半年的物业费，但几个月后，小区面貌被原告折腾的一团糟，广大业主怨声载道，主要表现为不修剪绿化苗木、车辆停放管理不当、不及时清理垃圾、不维护下水道、不劝阻违章搭建、保安管理不到位、自身管理混乱、消防设备不维修等。小区业委会于2018年4月10日向原告下达了整改，但原告吉埠整改，也不予以答复。2019年2月2日，业委会下达了关于解聘原告的函，要求原告于2019年3月23日之前办理移交手续，撤离小区，可原告赖着不走。2019年6月7日，业委会再次下达解聘原告的通知，要求原告在7月6日前撤离，但原告仍未撤离。原告撤离小区半年后仍不肯将小区的13部电梯移交、过户给新的物业，致使三栋电梯全部损坏后，电梯公司无法前来维修；2、原告收取水费价格偏高，小区水压时有不够。小区楼房七层和七层以下用户，水务集团收取水费的标准是1.95-2.10元/吨，而设备是终身维修。原告收取水费是2.6元/吨，设备和管道损坏要业主自己花钱维修。被告许传学要求物业费按原价打五折交纳、水费按水务集团标准交纳、诉讼费由原告承担。3、被告许传学已向原告交纳2017年3月至2017年8月的物业管理费，尚欠物业费应为30个月，按5折计算物业费为2465.4元。按照水务集团的收费标准，使用的水量为687吨，被告许传学所欠水费为1359.65元（1.95元/吨×687吨+20元垃圾废水处理费）。被告许云未答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：被告许云、许传学系赣州市章贡区的业主。2017年2月28日，原告与被告所在Ａ区业主委员会签订了一份《物业服务合同》，约定原告为被告提供物业共用部位的日常养护和管理、共用设施设备的日常运行和养护管理、负责小区内公共部位、公共绿地、公共楼道、主次干道的清扫和保洁、定时收集住户放置在指定地点的袋装生活垃圾、保持小区的整洁与干净、小区主出入口实行24小时专职保卫人员门卫值守、调解小区内的公共安全事务等服务；高层住宅1.2元／月／平方米，多层住宅0.5元／月／平方米，店面（含写字楼及其他商业）1元／月／平方米；合同期为3年，自2017年3月1日起至2020年2月28日止。合同签订后，原告提供了物业管理服务，但自2017年9月1日至2020年2月28日期间的物业费被告许云、许传学未交纳，被告尚欠687吨的水费未向原告交纳。经原告催收未果，遂诉至本院。另查明，被告所有的位于赣州市章贡区房屋面积为136.97㎡。结合该小区同系列案件查明的事实，在原告管理期间，春江花月Ａ区存在物业共用部位保洁卫生不到位、共用设施设备维护不及时等问题。以上事实，有原告提交的原告的营业执照、法定代表人身份证、物业管理服务企业资质证书、物业服务气压资质证书、《物业服务合同》、不动产登记信息查询结果，被告许传学提交物业服务合同、业委会会议纪要、物业管理会议通报、业主对物业管理费意见汇总、2019年3月1日业委会公告、业主大会表决通过解聘圆梦物业的通知的及原、被告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，案涉《物业服务合同》合法有效，在合同终止前,双方均应依合同约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告对物业公司的服务不满时，应通过正常途径与原告沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本案原告已为该小区提供了物业服务，被告作为小区业主的一员不能独立于该小区存在，应当按照合同约定支付物业管理费。根据被告房屋面积计算，被告欠交物业管理费为4930.92元（136.97㎡×1.2元/㎡/月×30月）。同时，原告对所管理的小区在物业服务上存在瑕疵，未尽到合同约定的物业服务标准，主要存在物业共用部位保洁卫生不到位、共用设施设备维护不及时等情况，违反双方签订的《物业服务合同》的约定，应当承担相应的违约责任。根据义务和权利相对等的原则，本院酌定原告应承担的违约责任为1479.276元（即原告主张被告拖欠物业服务费的30%），该款从被告所欠的物业管理服务费中予以抵扣。抵扣后，被告仍需支付原告物业管理费3450.924元。针对原告主张的违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，有违约行为，故本院不予支持。因被告认可687吨的水费未向原告交纳，故被告应按相关水务部门的收费标准即1.95元/吨向原告交纳水费1339.65元。被告许云经本院合法传唤未到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第一款第(五)项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十条之规定，判决如下：一、由被告许云、许传学于本判决生效之日起七日内支付原告赣州圆梦物业管理有限公司物业管理费3450.924元；二、由被告许云、许传学于本判决生效之日起七日内支付原告赣州圆梦物业管理有限公司水费1339.65元；三、驳回原告赣州圆梦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告赣州圆梦物业管理有限公司负担15元，由被告许云、许传学负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  刘迪驰二〇二〇年八月二十八日法官助理钟君书记员钟观发