山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终4316号 上诉人（原审被告）：安丘市兴安街道小近戈居民委员会，住所地：安丘市小近戈村。 法定代表人：高士云，居委会主任。 委托诉讼代理人：高洪文，山东舜翔（潍坊）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于政鑫，山东舜翔（潍坊）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李洪芹，女，1986年12月13日出生，汉族，住安丘市。 委托诉讼代理人：陈政，安丘景龙法律服务所法律工作者。 上诉人安丘市兴安街道小近戈居民委员会（简称小近戈居民委员会）因与被上诉人李洪芹农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省安丘市人民法院（2019）鲁0784民初5870号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 小近戈居民委员会上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由李洪芹负担。事实和理由：小近戈居民委员会虽与李洪芹签订房屋买卖合同，但因李洪芹资金紧张无钱支付全部价款，于2010年8月5日向小近戈居民委员会借款170000元.在借款合同中约定该借款用于购买其开发建设的锦国花园小区房屋，贷款利息按月息0.66%计收。后2011年8月21日李洪芹再次向其借款63000元用于购买该小区的车库，在借款合同中约定了借款利息按月息0.66%计付。上述两笔借款都是双方在自愿的情况下签订借款合同及借款凭证。在一审中，李洪芹称已经交纳定金61665元，并于2011年8月21日交纳车库款64512元、房款76000元，这些都是不属实的，该三笔款项有些是李洪芹从其处借款后再用借款交纳房款和车库款，并非如李洪芹所说直接交纳的房款和车库款，因此，一审法院认定由小近戈居民委员会向李洪芹返还购房款、车库款202177元，与事实不符。 李洪芹辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。 李洪芹向一审法院起诉请求：1.依法确认李洪芹、小近戈居民委员会之间签订的房屋买卖合同无效；2.判令小近戈居民委员会返还李洪芹支付的购房款共计202177元；3.本案诉讼费由小近戈居民委员会承担。 一审法院认定的事实：2010年8月5日，李洪芹、小近戈居民委员会签订《房屋买卖合同》，约定：“李洪芹购买座落于安丘市第五座二单元101号房屋，该房屋的用途为住宅楼，砖混结构，层高为2.9米，该房阳台是封闭式，整体为合格工程。房屋面积为137.85平方米，单价为1560元，合计价款215046元，附房12.22平方米，单价为1360元，合计价款16619元，以上所有房屋总价款为231665元。合同签订即日李洪芹须向小近戈居民委员会交纳定金61665元，三层封顶交楼房款50%，余款小近戈居民委员会协助李洪芹办理银行贷款具体事宜按银行相关规定执行。小近戈居民委员会应当在2010年8月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备综合验收合格的房屋，并符合本合同约定的房屋交付李洪芹使用。锦国花园物业管理公司负责本小区的物业管理……”高士云在该合同盖章、安丘市锦国花园物业管理公司盖章，李洪芹签字并摁手印。合同签订后，李洪芹自述交纳定金61665元，并于2011年8月21日交纳车库款64512元、房款76000元。上述事实有李洪芹提交的房屋买卖合同、三份收款收据为证。 后李洪芹将上述房屋卖给案外人刘国忠，双方签订房地产买卖契约，因该房屋刘国忠与李洪芹产生纠纷，刘国忠作为原告，以李洪芹为被告，小近戈居民委员会为第三人，于2019年2月22日向法院提起诉讼，要求：1、判令解除双方签订的房地产买卖契约；2、判令李洪芹返还刘国忠定金35000元、房款100000元，并给付刘国忠违约金35000元，放弃利息，以上共计170000元，法院于2019年8月28日作出（2019）鲁0784民初903号民事判决，查明：涉案房产系小近戈居民委员会所建，原、被告均非该居委会的集体组织成员，被告于2010年8月5日与第三人小近戈居民委员会签订房屋买卖合同后占有使用涉案房产。2019年4月24日，第三人小近戈居民委员会出具证明，内容为：“证明李洪芹（身份证号码3707841986××××××××）在安丘市的房子，因欠小近戈村居委会房屋款，借款253000.00元，利息174764.00元，共计427764.00元未归还，房子被小近戈村居委会收回，房屋不再属于李洪芹所有。现属于小近戈村居委会的房屋。”原、被告现均不占有使用涉案房产。判决：1、被告李洪芹向原告刘国忠返还购房定金及购房款共计135000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；2、驳回原告刘国忠的其他诉讼请求。李洪芹对该判决不服提起上诉，现在二审审理过程中。 一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”小近戈居民委员会在（2019）鲁0784民初903号案件中出具的证明，可以证实涉案房产为小近戈居民委员会承建，系村集体组织房产，虽然李洪芹提交的《房屋买卖合同》中没有小近戈居民委员会的单位公章，但有其法定代表人高士云的签章，结合小近戈居民委员会出具的上述证明以及李洪芹提交的购房款收据，能够认定签订合同的主体为李洪芹与小近戈居民委员会，因此李洪芹与小近戈居民委员会所签订的房地产买卖合同实质为农村房屋买卖合同，本案诉争的房屋附着的土地属村集体土地，李洪芹与小近戈居民委员会之间所签订的房屋买卖合同的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权，参照《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、住宅或小产权房”之规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，非本集体组织成员无权取得或变相取得，李洪芹非该集体组织成员，依据上述法律规定，双方签订的《房屋买卖合同》违反了法律、法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”之规定，应认定为无效合同。双方签订房屋买卖合同后，李洪芹提交的三份收款收据能够证明其已向小近戈居民委员会交付的购房款项共计202177元，法院予以采信，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，李洪芹要求小近戈居民委员会返还交付的购房款项共计202177元，理由正当，法院予以支持。小近戈居民委员会经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，系对自己诉讼权利的放弃，不影响法院对案件事实和证据的分析认定。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，缺席判决如下：一、确认原告李洪芹与被告安丘市兴安街道小近戈居民委员会于2010年8月5日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告安丘市兴安街道小近戈居民委员会向原告李洪芹返还购房款、车库款等共计202177元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2167元（减半收取），由被告负担。 二审中，上诉人小近戈居民委员会提交借款凭证和借款合同等证据，用以证明李洪芹系从小近戈居民委员会借款后再用借款交纳涉案房屋的房款和车库款，小近戈居民委员会不应承担返还本案购房款、车库款的责任。 本院二审查明的其他事实与一审事实基本一致。 本院认为，上诉人小近戈居民委员会与被上诉人李洪芹签订的《房屋买卖合同》，系涉及农村宅基地或小产权房的买卖，因李洪芹非该集体组织成员，故双方所签合同违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，小近戈居民委员会应当向李洪芹返还交付的涉案房屋购房款项。 上诉人小近戈居民委员会主张涉案房屋的房款系被上诉人李洪芹从小近戈居民委员会借款后交纳，其不应承担返还购房款项的责任，虽然小近戈居民委员会提交的借款凭证、借款合同等证据能够证实小近戈居民委员会与李洪芹之间存在借贷关系，但不能否认李洪芹已向小近戈居民委员会履行完毕交款涉案房款的事实，且该借贷关系与本案房屋买卖关系系不同法律关系，李洪芹亦不同意予以折抵，故一审法院认定小近戈居民委员会承担返还购房款项的责任并无不当，小近戈居民委员会与李洪芹之间的借贷关系可另行主张权利。故小近戈居民委员会的上诉主张，依据不足，不予支持。 综上所述，上诉人小近戈居民委员会上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4334元，由上诉人安丘市兴安街道小近戈居民委员会负担。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年八月二十四日 书记员  田 然