陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终7975号上上诉人（原审原告、反诉被告）：西安自由境景观规划设计有限公司，住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：张永峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘金柱，陕西方新律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：西安创客联邦资产管理有限公司，住所地陕西省西安市碑林区。法定代表人：贺秀丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵玉款，男，1995年5月12日出生，汉族，该公司法务，住该公司。上诉人西安自由境景观规划设计有限公司（以下简称自由境公司）因与被上诉人西安创客联邦资产管理有限公司（以下简称创客公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初14088号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。自由境公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判为创客公司返还其租赁保证金146440.98元、水电费保证金12845.70元，总计159286.68元；一、二审诉讼费由创客公司负担。事实和理由：一审认定事实清楚，采纳证据错误。一审没有认定导致双方解除合同的原因在于创客公司出租的租赁物存在问题，且一直没有得到解决。其已经提前于2019年4月23日提出解除合同。创客公司强行扣留其租金保证金146440.98元、水电费保证金12845.70元，总计159286.68元，创客公司应予返还。另外，双方合同明显违反公平原则，创客公司扣留上述费用对其构成严重损害。创客公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。双方租赁合同14.1中对于提前解除合同的后果有明确约定，一审判决正确。请求驳回上诉，维持原判。自由境公司向一审法院起诉请求：⒈判令创客公司返还租赁保证金146440.98元、水电费保证金12845.70元、网络服务费2695元、电视遥控器押金150元、四张门禁卡工本费40元及押金150元，总计162321.68元；⒉判令创客公司返还租赁房屋内委托人物品沙发、冰箱等物品并支付赔偿金39051元；⒊诉讼费由创客公司负担。创客公司向一审法院反诉请求：⒈判令自由境公司向其支付承租期间拖欠的租金168485.86 元、电费3779.26元，共计172265.12元；⒉判令自由境公司向其支付因拖欠租金、管理费及其他费用而产生的滞纳金暂计96468.46元（以上滞纳金按拖欠租金及管理费总额的千分之五每日计算至实际付清款项之日止）；⒊判令自由境公司向其支付赔偿金195254.64元；⒋诉讼费由自由境公司负担。一审法院认定事实：2018年12月19日，自由境公司（承租方、乙方）与创客公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将位于西安市碑林区XX街XX号XX座XX楼XX楼XX单元出租给乙方，供办公使用，面积为428.19平方米。租赁期贰年，即从2019年1月1日起至2020年12月31日止，计租日2019年1月1日。租金为人民币114元每平方米每月，月租金总额为48813.66元，月租金及管理费总金额为48813.66元每月。乙方须于合同签订后两个工作日内支付首期租金及物业管理费146440.98元，即2019年1月1日至2019年3月31日期间的费用；乙方须于2019年3月25日前支付2019年4月1日至2019年6月30日期间的费用146440.98元；乙方须于每三个月第三个月的25日前支付下三个月的租金和管理费，即2019年6月25日前支付2019年7月1日至2019年9月30日期间的费用146440.98元,以此类推，若不满一个完整自然月的租金按照该自然月实际租赁天数计算。租赁期间，乙方应承担的管理费及水电费由甲方代收代缴。为确保乙方履行本合同项下的义务，双方签订本合同二日内，乙方应向甲方支付以下款项：租赁费保证金146440.98元，含已交定金（相当于三个月租金）；水电费保证金12845.70元；上述保证金合计159286.68元。于合同终止时，乙方将该租赁房产交还给甲方且双方就租赁房产而产生的一切权利和义务履行完毕并结清所有费用、办妥以租赁单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后三十个工作日内，甲方将保证金退还乙方（不计利息）。保证金不能免除乙方违约责任的承担，亦不能用于抵充乙方租金、管理费及其他相关费用。合同期内如甲方提前解约，需提前两个月通知乙方，双倍返还乙方保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金作为乙方的损失赔偿（超过四个月租期按四个月的租金计算）。如乙方合同期内解约，需提前两个月通知甲方，乙方支付的保证金甲方不予返还，同时乙方还将承担合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期按四个月的租金计算）。乙方不得以任何理由拒交或拖欠租金、管理费及其他费用。若乙方未在合同约定时间内全额支付租金、管理费及其它费用的，乙方应按照应付租金、管理费或其他费用总额的千分之五每日支付滞纳金。乙方未按合同约定时间内全额支付租金及其他费用达五日的，甲方将停止为该单位提供服务（包括但不限于供应乙方水电、门禁、商务服务、协助放行物品等），由此产生的损失由乙方自行承担。租赁期间，乙方未按合同约定时间全额支付租金及其他费用达七日的，甲方视乙方严重违约，甲方将解除与乙方签订的租赁合同，没收乙方支付的保证金，并有权将该房产收回另租，同时乙方还承担合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为甲方的赔偿。届时乙方滞留在该房产内的办公设施及物品乙方未自行处置的，视为乙方放弃处置，并承诺交由甲方处置。若存在房地产中介机构提供居间服务，以促成甲乙双方达成本合同收取居间服务费，均由甲方全额代乙方支付（合同4.4条）。若甲方双方友好合作至本合同期满，甲方免除乙方返还已付的居间服务费。合同期内如乙方提前解约或违约，需全额返还甲方代付的居间服务费（合同14.6条）。”同日，自由境公司（承租方、乙方）与创客公司（出租方、甲方）签订《补充协议》，载明：“原合同4.4条、14.6条删除，原合同5.1条修改为：为确保乙方履行本合同项下的义务，双方签订本合同七日内，乙方应向甲方支付以下款项：租赁费保证金146440.98元，含已交定金（相当于叁个月租金）；水电费保证金12845.70元；上述保证金合计159286.68元。于合同终止时，乙方将该租赁房产交还给甲方且双方就租赁房产而产生的一切权利和义务履行完毕并结清所有费用、办妥以租赁单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后三十个工作日内，甲方将保证金退还乙方（不计利息）。本补充协议与原合同具有同等法律效力，如两者约定有相违背之处，双方同意以本补充协议为准。”上述合同签订后，自由境公司支付创客公司租赁费保证金146440.98元，水电费保证金12845.70元，合计159286.68元。自由境公司、创客公司均认可自由境公司租金交至2019年6月30日。审理中，自由境公司提交收款收据、照片，主张其于2019年1月3日向创客公司支付电视遥控器押金150元、门禁卡工本费40元及押金150元，并于2019年6月30日将上述物品邮寄给创客公司，现要求创客公司返还该费用；创客公司对此无异议，但仅同意返还押金300元，门禁卡工本费40元不同意返还。自由境公司提交银行转账记录，主张其于2018年12月24日支付创客公司5390元（预付2019年宽带费），其2019年6月底搬离时尚余2695元，要求创客公司返还；创客公司认可收到该费用，但主张其中690元属于地插费用，剩余的网络服务费是按年计算，无法退还。创客公司提交收费通知单、发票、电表照片，主张创客公司自2019年5月11日开始欠付电费，截止2019年10月14日欠付电费3779.26元；自由境公司对此不予认可，主张其已在2019年6月29日提出交接事宜，双方合同已经解除，其不应承担该费用。自由境公司提交微信聊天记录、诉求书、函复、解除租赁合同告知函，主张因创客公司提供租赁物无法保证其正常使用，其已在2019年4月23日提出解除合同且创客公司已收到该通知，2019年7月1日其委托律师向创客公司发送了解除合同告知函。创客公司除不认可诉求书的真实性外，对上述其余证据的真实性均无异议，但主张自由境公司反映空调、通风等相关问题后，其积极改善，自由境公司所述租赁物无法使用不属实；其并未收到过自由境公司所述的诉求书，解除租赁合同告知函是其第一次收到自由境公司要求解除合同的函件。创客公司提交微信记录、截图，主张其行政人员通过微信与自由境公司负责人联系，积极维护各类事务，并采购空调扇一台，与施工方协调排风口、窗户改造等以调整租赁房屋内空气循环；自由境公司对此不予认可，主张创客公司并未妥善解决问题。创客公司提交快递单、照片、微信聊天记录，主张其多次微信向自由境公司催款，并于2019年10月14日向自由境公司发出解约通知。自由境公司对此不予认可，主张其在2019年4月23日提出解除合同，2019年6月28日搬离提出交接事宜，双方合同已经解除，此后费用与其无关。自由境公司申请证人薛某某、刘某某出庭作证，主张2019年4月23日其已将诉求书送达创客公司；创客公司对此不予认可，主张双方往来函件都会以文字签收和电子邮件的方式同时送达，但自由境公司所称此份诉求书未采取以上方式，故系自由境公司单方制作，不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。自由境公司与创客公司签订《房屋租赁合同》《补充协议》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效，双方应依照合同约定履行各自的义务。创客公司主张并未收到自由境公司所述的2019年4月23日诉求书，结合2019年4月26日创客公司出具函复的内容及证人薛某某、刘某某证言，综合认定创客公司已收到自由境公司2019年4月23日的诉求书，对创客公司的该项辩论意见，不予采信。2019年6月29日自由境公司搬离涉案场地，并于2019年7月1日向创客公司发送解除合同通知，符合双方约定，故自由境公司、创客公司之间的租赁合同于2019年7月1日解除，现创客公司要求自由境公司支付2019年7月1日至2019年10月14日期间的租金168485.86元，于法无据，不予支持。双方合同载明“如乙方合同期内提前解约，需提前两个月通知甲方，乙方支付的保证金甲方不予返还”，现自由境公司要求创客公司返还租赁保证金146440.98元、水电费保证金12845.70元，与双方约定相悖，本院不予支持。自由境公司已于合同解除时搬离涉案租赁场地，并将门禁卡等物品交还创客公司，现自由境公司要求创客公司返还电视遥控器押金150元、押金150元，预付网络服务费2695元，共2995元，符合法律规定，予以支持。门禁卡工本费系门禁卡的制卡费用，自由境公司要求创客公司返还该费用，于法无据，不予支持。自由境公司要求创客公司返还涉案房屋内的放置物品，自由境公司、创客公司双方对物品清单已予确认，故对自由境公司的该项诉讼请求，予以支持。自由境公司要求创客公司支付赔偿金39051元，因就该损失的发生未提供充分证据，故对自由境公司的该项诉讼请求，本院不予支持。创客公司要求自由境公司支付自2019年5月11日至2019年10月14日期间的欠付电费3779.26元，因自由境公司已于2019年6月29日搬离涉案房屋，创客公司就截止当日的电费金额未予明确，故对创客公司的该项诉讼请求，不予支持。创客公司要求自由境公司支付滞纳金96468.46元及赔偿金195254.64元，因双方合同已于2019年7月1日解除，加之创客公司已扣除了自由境公司所交保证金，考虑创客公司实际损失，对创客公司的该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）西安创客联邦资产管理有限公司返还原告（反诉被告）西安自由境景观规划设计有限公司电视遥控器押金150元及押金150元、预付网络服务费2695元，共计2995元；二、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）西安创客联邦资产管理有限公司向原告（反诉被告）西安自由境景观规划设计有限公司返还放置于本案所涉租赁房屋内的全部物品（以双方确认清单为准，清单附后）；三、驳回原告（反诉被告）西安自由境景观规划设计有限公司其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）西安创客联邦资产管理有限公司全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4321元，由原告西安自由境景观规划设计有限公司负担3321元，被告西安创客联邦资产管理有限公司负担1000元。（此款西安自由境景观规划设计有限公司已经预付，由西安创客联邦资产管理有限公司在支付上述款项时一并支付西安自由境景观规划设计有限公司）。反诉费4220元，由被告西安创客联邦资产管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，自由境公司与创客公司签订《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效合同。自由境公司主张上述合同违反公平原则，未提交充足证据证明，依法不予认定。关于创客公司要求自由境公司支付2019年7月1日至2019年10月14日期间的租金168485.86元的诉讼请求，因根据自由境公司在2019年6月29日搬离涉案场地后于2019年7月1日向创客公司发送解除合同通知的事实，可以认定自由境公司与创客公司之间的租赁合同已于2019年7月1日解除，故创客公司的上述主张，依据不足，依法不予支持。自由境公司主张合同解除原因系创客公司出租的租赁物存在问题，且一直没有得到解决，未提供充足证据加以证明，依法不予采信。双方合同约定，如自由境公司在合同期内提前解约，需提前两个月通知创客公司，自由境公司支付的保证金创客公司不予返还。一审依此对自由境公司要求创客公司返还租赁保证金146440.98元、水电费保证金12845.70元不予支持，并无不妥。自由境公司搬离涉案租赁场地时已将门禁卡等物品交还创客公司，故对自由境公司要求创客公司返还电视遥控器押金150元、押金150元、预付网络服务费2695元的诉讼请求，依法予以支持。门禁卡工本费系门禁卡的制卡费用，自由境公司要求创客公司返还该费用，依据不足，不予支持。因自由境公司与创客公司已对涉案房屋的物品清单予以确认，故一审对自由境公司要求创客公司返还涉案房屋内的放置物品的诉讼请求予以支持，并无不当。自由境公司主张创客公司支付赔偿金39051元，未提供充分证据证明，不予支持。创客公司主张自由境公司支付自2019年5月11日至2019年10月14日期间的欠付电费3779.26元，因自由境公司已于2019年6月29日搬离涉案房屋，而创客公司就截止当日的电费金额并未予以明确，故对创客公司的该项主张，依法不予支持。关于创客公司要求自由境公司支付滞纳金96468.46元及赔偿金195254.64元的诉讼请求，因双方合同约定，自由境公司提前解除合同时所交纳的保证金不予退还，故综合考虑创客公司的实际损失等情况，一审对创客公司的该项请求不予支持，与法不悖，并无不妥。综上所述，自由境公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4321元，由西安自由境景观规划设计有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年七月二十四日 法 官 助 理   高  喜  平书 记 员  姬  凯  华