山东省潍坊市潍城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0702执异43号异议人(被执行人）：山东宏富置业有限公司，住所地山东省潍坊市潍城区五道巷**。统一社会信用代码：9137070205343681XP。法定代表人：赖文祥，总经理。委托诉讼代理人：武永德，山东鸢都英合律师事务所律师。申请执行人：孟小芳，女，1973年4月1日生，汉族，住山东省潍坊市高新区。在本院执行申请执行人孟小芳与被执行人山东宏富置业有限公司（以下简称宏富置业公司）民间借贷纠纷一案中，被执行人宏富置业公司对本院扣划其商品房预售资金监管账户内的银行存款不服，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人宏富置业公司称，请求贵院依法解除对异议人商品房预售资金监管账户2390029744205000013766的查封，将本案已经扣划到法院的监管资金返还到异议人2390029744205000013766账户。事实和理由：异议人与孟小芳民间借贷纠纷一案已进入执行程序，孟小芳申请法院查封了异议人的商品房预售资金监管账户。《城市房地产管理办法》第45条规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》［国办发（2013）17号］中提出：“各地应制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。”最高人民法院在审理南通八建集团有限公司与青岛国隆昌盛投资置业有限公司建设工程施工合同纠纷案中认为：“案涉工程进度款属于工程款，工程进度款不能为其他债权人从商品房预售资金监管账户中执行，南通八建公司的复议请求成立。”故裁定撤销鲁7号裁定。因此，从法律规定及最高人民法院的意见可以看出商品房预售资金只能专款用于项目建设，不能为其他债权人从商品房预售资金账户中执行。法院查封的异议人账户为商品房预售资金监管账户，如法院将该账户中的资金执行，势必造成工程建设无法顺利进行，由此造成房屋无法顺利交付，引发更多的社会问题。现该监管账户上的资金已经被法院扣划，请求法院依法将监管资金返还到异议人2390029744205000013766账户。另外，孟小芳申请查封了异议人一套房产，该房产的价值也足以清偿债务，执行中，异议人也多次提出用房屋抵账等方式偿还债务，因此请求法院裁定支持异议人的请求。申请执行人孟小芳辩称，一、我国现行法律、行政法规、部门规章等广义法律没有一部规定债务人名下所有的财产不能被人民法院强制执行。也就是说，人民法院生效判决的执行过程中，只要是债务人所有的财产，均在人民法院执行范围内，这既维护了人民法院判决的权威性，也是维护债权人合法权益的需要，更是法治公平正义的体现。二、异议人错误地理解了《城市房地产管理法》第45条的立法精神，按照其逻辑，其名下所有财产人民法院都不能执行。至于《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，只是行政机关就房地产调控的一个规范性文件，不能对抗人民法院生效判决的执行。三、我国法律是成文法，不是判例法，即使是最高法院的判例也不是各级人民法院审判、执行的依据。异议人引用的最高法院的案例，其案情与本案案情无关联性和可比性，该案争议的是工程进度款，而本案争议的是购房款，业主将购房款支付给开发商，那么该购房款即成为开发商的财产，人民法院完全有事实和法律依据将异议人收取的购房款予以执行，况且本案异议人从答辩人处借的钱也是用于其开发的工程建设。四、异议人关于不应执行银行存款而应执行其房产的理由不符合法律规定。最高法院关于民商事执行的相关规定很明确，被执行人有多种财产可供执行，为了节约司法资源、减少当事人诉累，应选择更易执行的银行存款予以执行，本案依法扣划异议人银行存款的执行行为，既合法又合情、合理，法律上、司法实务中不存在任何障碍。综上，为维护答辩人的合法权益，请求法院依法驳回异议人的异议请求。本院查明，原告孟小芳与被告宏富置业公司民间借贷纠纷一案，本院根据申请人孟小芳的申请，于2019年2月22日预查封宏富置业公司名下位于潍坊市××城区××号常青藤·国际花园19号楼1-1601室（证号：潍房预售证第**）房产一处。2019年5月15日，本院作出（2019）鲁0702民初657号民事判决书，判决被告宏富置业公司偿还原告孟小芳借款40万元及相应利息。该判决生效后，因宏富置业公司未履行义务，孟小芳向本院申请执行。执行过程中，本院于2020年6月5日从被执行人宏富置业公司在潍坊农村商业银行股份有限公司营业部开立的2390029744205000013766账户扣划了银行存款1042389.17元。扣划时，该银行在协助扣划存款通知书回执上注明该账户为监管账户。2020年8月6日，被执行人宏富置业公司向本院提出执行异议，要求返还扣划资金1042389.17元。为证明自己的主张，异议人提交了以下证据：1.商品房预售资金监管备案证明2张；2.潍坊市商品房预售资金监管协议2份；3.商品房预售许可证5张；4.最低监管资金数额网上公示信息打印件2份、证明1份；5.在建楼房照片3张；6.监管账户2020年5-7月份银行流水明细3张。本院另查明，2020年3月30日，甲方（监管部门）潍坊市潍城区住房和城乡建设局、乙方（监管银行）潍坊农村商业银行股份有限公司营业部、丙方（预售人）山东宏富置业有限公司三方签订《潍坊市商品房预售资金监管协议》2份，主要内容如下：经甲、乙、丙三方协商一致，就位于潍坊市××城区××号，项目名称为常青藤·国际花园楼盘13号、18号、19号、22号、23号楼预售资金收存和使用的监管订立如下协议，共同遵守。一、丙方提报相关材料，报甲方批准后，于乙方设立监管账户。其账户名称为山东宏富置业有限公司，账号为2390029744205000013766。丙方保证将上述房屋的预售资金全部及时存入该账户中，不得存入其它账户。六、丙方依法预售商品房所得预售资金，在终止商品房预售资金监管之前，应优先用于本项目批准预售以后项目工程建设过程中的施工进度工程款、购买本项目工程开发建设必需的建筑材料和设备、缴纳相关税费、支付本项目相关的其他费用以及按工程进度相应比例归还本项目银行贷款本金及利息。监管账户中资金余额超过重点监管资金以上部分，可以作为一般监管资金。丙方可根据实际需要，申请用于本项目其他相关费用。八、……预售资金按建设进度进行核拨，但应留有足够的资金保证建设工程竣工交付。预售项目完成房屋所有权初始登记前监管账户预留资金的最低额，根据《细则》规定实行动态管理。十一、预售商品房项目办理了房屋所有权初始登记后，丙方凭商品房房屋所有权证及其他相关材料，向甲方申请终止预售资金监管。该两份“监管协议”签订后，案涉监管账户进入购房款及付出工程款若干笔。截止本院扣划前，监管账户账面余额1174856.85元，扣划后账面余额为132583.18元，现账面余额为1199521.18元。本院还查明，异议人开发的常青藤·国际花园项目中13号楼、18号楼、19号楼、22号楼、23号楼均未竣工验收，尚在预售阶段，至今均未办理产权初始登记。其中13号楼、18号楼、19号楼最低监管资金数额为170万元，22号楼、23号楼最低监管资金数额为160万元。本院认为，本案的争议焦点问题是：人民法院能否冻结、扣划商品房预售资金监管账户内的资金。根据目前的法律规定，尚无明确法律规定禁止人民法院冻结、扣划该类特殊账户内的资金。但对商品房预售资金实行监管是国家行政调控手段，应当首先确保预售资金用于商品房工程建设，以保障购房者的利益不受损害。本案中，异议人开发的楼盘尚未验收竣工，亦未办理产权初始登记，根据《潍坊市商品房预售资金监管协议》的约定，案涉监管账户内应留有足够的资金保证建设工程竣工交付。由于该监管账户最低监管数额为330万元（170万元＋160万元），本院扣划后账面资金余额现为1199521.18元，目前看尚不足以保证5栋楼盘后期建设费用，因此本院扣划案涉监管账户内的资金1042389.17元确有不妥，应当将扣划款先返还回监管账户并予以冻结，待工程竣工后再依法执行。异议人提出的将本案已经扣划到法院的监管资金返还到异议人2390029744205000013766账户的异议主张，理由正当，本院予以支持，但该款返回后本院可以冻结。申请执行人的答辩意见，不符合法律规定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第四项的规定，裁定如下：异议人（被执行人）山东宏富置业有限公司的异议成立。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省潍坊市中级人民法院申请复议。审 判 长  房丽丽人民陪审员  李宏平人民陪审员  戴 飞二〇二〇年八月二十日书 记 员  赵晓瑜