山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终2888号上诉人（原审被告）：谢志刚，男，1979年7月13日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：刘小兵，山东方隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王峰，男，1975年7月25日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。原审被告：刘莉，女，1986年1月17日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。原审被告：祝玉刚，男，1984年11月12日出生，汉族，现羁押于山东省菏泽监狱。上诉人谢志刚因与被上诉人王峰及原审被告刘莉、祝玉刚案外人执行异议之诉一案，不服山东省济宁市任城区人民法院(2018)鲁0811民初14452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢志刚上诉请求：1、依法撤销(2018)鲁0811民初14452号民事判决，将本案发回重审，或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误。一、被上诉人王峰与原审被告祝玉刚、刘莉签订的房屋买卖协议应为无效合同。1、涉案协议违反了国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发(2007)24号)及《经济适用住房管理办法》相关规定，应为无效合同。国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发(2007)24号)第十一条规定“经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”《经济适用住房管理办法》第三十条规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”。根据上述规定，王峰与祝玉刚、刘莉签订涉案协议时未满五年，违反上述强制性规定，因此，涉案协议应为无效合同。2、涉案协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》及《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定，应为无效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”在本案中，涉案房产土地系以划拨方式取得，王峰与刘莉、祝玉刚签订的协议即涉及房屋的买卖又涉及相关土地使用权的的转让。因此，转让划拨土地上的建筑物，相关土地使用权也必须先取得有批准权的人民政府审批同意方可转让。根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，刘莉、祝玉刚未经有权批准部门批准转让划拨土地使用权，违反了上述法律效力性规定，涉案合同属于无效合同。3、王峰与祝玉刚、刘莉签订的协议损害了社会公共利益，应为无效合同。经济适用房是国家划拨土地并提供一系列优惠政策，具有社会保障性质的住房，因此国家和省、市政府都制定了严格的管理规定，目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难，发挥社会保障功能，也是维护国家利益、公共利益的必然之义。因家庭困难而享有购买经济适用房资格的人，在购买、使用、出售经济适用房时，均应遵守经济适用房的管理规定。采取规避方式违反管理规定，破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益。故涉案合同应认定为无效。二、涉案协议名为“房屋买卖协议”，实为以物抵债协议，不发生物权变动效力。根据原审双方举证，王峰并未就其如何向刘莉、祝玉刚交付购房款进行具体举证，而是以(2016)鲁0811民初1345号民事判决书作为证据提交，该判决书为王峰与祝玉刚之间民间借贷纠纷判决书。同时，祝玉刚在原审庭审中也称“12年的时候我用过王峰的钱，并签订了协议，后来二十多万偿还了，我给王峰要协议和收款条，王峰说找不到了。”因此，涉案协议应为以物抵债协议。在(2017)最高法民终356号判决书中对以物抵债协议是否发生物权变动效力有明确的论述。在本案中王峰与祝玉刚、刘莉之间的协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中王峰寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与祝玉刚、刘莉之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。三、涉案房产未能办理过户登记系因被上诉人的原因，其诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。王峰明知涉案房产系经济适用房，在5年内不能办理房产过户，其仍然违反相关法律规定进行购买。因此，王峰对涉案房产未能办理过户存在过错，是因为其自身原因。四、原审法院判决由上诉人承担诉讼费错误。本案中，上诉人查封涉案房产并不存在任何错误，亦无违法之处，判决由上诉人承担诉讼费显失公平。王峰辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。刘莉、祝玉刚未作陈述。王峰向一审法院起诉请求：1、依法判决不得执行位于济宁市新华路东复兴街北温馨家园7号楼东4单元3号东户的房产；2、请求依法确认原告对位于户的房产享有所有权；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：济宁汇源置业有限公司以划拨方式取得新华路东复兴街北、编号03-（04）-047的地块的土地使用权。经济宁市建设部门批准，在上述地块建设商品房，定名为温馨家园。被告祝玉刚、刘莉于2012年7月11日向济宁汇源太阳置业有限公司购买位于户的房产，该商品房为经济适用房，建筑面积63.86平方米，购房款为202522元。同日，被告祝玉刚、刘莉与原告王峰签订《房屋买卖协议》，该协议约定“祝玉刚、刘莉夫妇把温馨家园第0007幢04单元3层0301号房，建筑面积63.86平方米，经济适用房以202522元的价格转让给王峰，王峰负责交清该房的所有款项（包括房款、开口费、物业费等）。祝玉刚、刘莉负责办理房屋的所有手续，并把该房屋过户到王峰名下，过户费用由王峰负担，双方签字生效”。同日，祝玉刚、刘莉出具收条一份，收条内容为“祝玉刚、刘莉今收到王峰购房款现金贰拾万贰仟伍佰贰拾贰元整（202522）2012年7月11日收款人：祝玉刚、刘莉”。2016年1月6日，本院作出（2016）鲁0811执保6号执行裁定书，查封了被告祝玉刚、刘莉名下位于户的房产。案外人王峰认为侵害到自己的合法民事权益，向本院提出执行异议，请求解除对案涉的查封。本院于2018年10月31日作出（2018）鲁0811执异658号执行裁异议定书，驳回王峰的执行异议。原告不服该裁定，诉至法院，请求依法支持其合法的诉讼请求。一审法院认为，原告是否为案涉房产的所有人，该权利能否阻确被告谢志刚申请的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”。本案中，被告刘莉、祝玉刚与原告王峰就案涉房屋签订了《房屋买卖协议》，且原告王峰亦于2012年7月11日向被告祝玉刚、刘莉支付了购房款202522元，并在案涉房屋被查封前的2012年7月份占有使用了案涉房屋。对于上述事实被告刘莉、祝玉刚均无异议。本案争议的核心问题为被告刘莉、祝玉刚与原告王峰就案涉房屋签订的《房屋买卖协议》是否有效？根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，因此违反国家政策性规定并不能作为认定人民法院判决合同无效的法律依据。对于经济适用房的转让，现行国家政策只有关于申请购买经济适用房的主体及购买后上市交易年限的等限制性规定，但这些均不属于合同效力禁止性规定。且被告刘莉、祝玉刚与原告王峰就案涉房屋签订的《房屋买卖协议》已实际履行多年，被告刘莉、祝玉刚并通过《房屋买卖协议》取得了案涉房屋的对价款，故被告刘莉、祝玉刚与原告王峰就案涉房屋签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，并未损害他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。故被告刘莉、祝玉刚与原告王峰就案涉房屋签订的《房屋买卖协议》合法有效；至于案涉房屋能否办理产权登记并不影响合同本身的效力。综上，原告王峰与被告刘莉、祝玉刚于2012年7月11日就案涉房屋签订了合法有效的《房屋买卖协议》，且于同日向被告刘莉、祝玉刚支付了案涉房屋的对价款，且于2012年7月份占有使用了案涉房屋至今，上述行为均发生在被告谢志刚申请对案涉房屋查封之前（案涉房屋查封时间为2016年1月6日），且原告王峰对案涉房屋能不能办理变更登记并无过错。本案符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。原告王峰为案涉房屋实际权利人，其对案涉房屋享有的该权利能够排除被告谢志刚对案涉房屋申请的执行。原告的诉求正当，依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、确认原告王峰对位于户的房产享有所有权。二、终止对位于济宁市新华路东复兴街北温馨家园7号楼东4单元3号东户的房产的执行。案件受理费5128元，由被告谢志刚负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：王峰是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已取得合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，谢志刚对于上述司法解释中四个可以排除强制执行的要件中的王峰已支付全部价款及在人民法院查封前已合法占有案涉房屋没有提起上诉，而仅对于案涉房屋买卖协议效力、案涉房屋买卖协议是否双方真实意思表示、是否非因王峰自身原因未办理过户登记提起上诉，本院对此评析如下：关于刘莉、祝玉刚与王峰之间的经济适用房买卖协议是否有效的问题。谢志刚主张刘莉、祝玉刚与王峰签订的房屋买卖协议标的物属于经济适用房、房屋土地所有权以划拨方式取得、损害社会公共利益，王峰购买涉案房屋违反相关法规的规定，协议应属无效。本院认为，首先，经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，且至王峰提起本案诉讼时，刘莉、祝玉刚购买案涉经济适用房已满五年，且已办理了该房屋的所有权证书，案涉房屋已经符合上市交易的条件，因此不应因案涉房屋系经济适用房而认定案涉房屋买卖协议无效；其次，王峰与刘莉、祝玉刚就案涉房屋签订买卖协议的目的是转让房屋所有权，且不改变土地使用权的性质。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批，但是《中华人民共和国城市房地产管理法》并未规定此类合同无效。根据该法第四十条、第六十一条的规定，只要当事人履行了相关的法定手续，法律允许其转让而并非一律禁止，故不能以案涉房屋土地所有权以划拨方式取得而否定房屋买卖协议的效力；第三，根据我国现行经济适用房相关规定及政策，并不绝对禁止经济适用房交易，只是应当符合相关的年限及补缴相应的费用。本案中，刘莉、祝玉刚与王峰就案涉房屋签订的买卖协议已实际履行多年，刘莉、祝玉刚并通过履行房屋买卖协议取得了案涉房屋的对价款，刘莉、祝玉刚与王峰就案涉房屋签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，并未损害他人利益和社会公共利益。综上，谢志刚提出的合同无效的主张，无事实及法律依据，本院不予采信。关于刘莉、祝玉刚与王峰之间的案涉房屋买卖协议是否系以房抵债及是否能排除强制执行。谢志刚主张刘莉、祝玉刚与王峰之间签订的案涉房屋买卖协议实际系以房抵债协议，不发生物权变动效力，不能排除强制执行。但谢志刚并未对案涉房屋买卖协议实际系以房抵债提供证据予以证实，且根据案涉房屋买卖协议内容亦不能反应以房抵债的事实，刘莉、祝玉刚亦向王峰出具了收到购房款的收条，同时案涉房屋商品房买卖合同、房屋销售发票、交纳物业费、开口费的相关票据均在王峰处，亦能反映刘莉、祝玉刚系将案涉房屋出售于王峰，王峰以刘莉、祝玉刚的名义交纳了购房款等费用。退一步讲，即使案涉房屋系以房抵债，对于案外人与被执行人之间债务清偿期已届满的债务，案外人在房产查封之前，已于被执行人签订了合法有效的以房抵债协议并实际占有被执行房屋，且不存在规避执行或逃避债务等情形的，亦可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，排除强制执行。故，对于谢志刚关于案涉房屋买卖协议系以房抵债，不能排除强制执行的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。关于是否非因王峰自身原因未办理过户登记。案涉房屋系经济适用房，需经过一定年限才能交易并办理过户登记，故王峰对于案涉房屋未办理过户登记有合理的客观理由，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中规定的非因自身原因未办理过户登记手续的情形。综上，王峰在法院查封案涉房屋之前，就案涉房屋与刘莉、祝玉刚签订了合法有效的房屋买卖合同，支付了全部价款，并占有使用了案涉房屋，未办理过户登记手续亦未非其自身原因，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除强制执行的要件，故一审法院判决终止对案涉房屋的执行，并无不当。另，本案诉讼产生的原因系因谢志刚对案涉房屋申请强制执行，王峰对裁定不服提起案外人执行异议之诉，法院判决停止对案涉房屋的执行，故一审法院判决诉讼费由谢志刚承担，并无不当。综上所述，谢志刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5128元，由谢志刚负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  张 芳审判员  史宝磊二〇二〇年八月二十四日书记员  宋 颖