安徽省铜陵市义安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0706民初828号 原告（反诉被告）：铜陵立源生物科技有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区天门镇西垅村，统一社会信用代码91340764MA2RN6BY5M（1-1）。 法定代表人：吴作春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：查锐，安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王振哲，安徽景旺律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：铜陵鼎兴墙体材料有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区天门镇西陇村，统一社会信用代码913407645970518119。 法定代表人：雷观太，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方正，安徽华律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘雅瑞，安徽华律律师事务所实习律师。 第三人：铜陵成塔建材科技有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区天门镇西陇村兆下组蛤蟆岭队。 法定代表人：朱丐成。 原告（反诉被告）铜陵立源生物科技有限公司（以下简称立源公司）诉被告（反诉原告）铜陵鼎兴墙体材料有限公司（以下简称鼎兴公司）、第三人铜陵成塔建材科技有限公司（以下简称成塔公司，2020年6月29日原告立源公司申请撤回对第三人成塔公司的起诉，本院裁定准许）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案，被告（反诉原告）鼎兴公司于2020年5月26日提起针对原告（反诉被告）立源公司的反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了一并审理。原告（反诉被告）立源公司委托诉讼代理人查锐、被告（反诉原告）鼎兴公司委托诉讼代理人方正、潘雅瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 立源公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告租赁损失（以每月15082元，自2019年10月1日计算至被告将租赁土地实际交付给原告使用时止，暂计算至2020年4月1日损失金额为90492元）；2、判令被告赔偿原告不能继续生产的损失26万元；3、判令被告承担违约金10.8万元；4、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年5月19日原、被告签订租赁合同一份,合同约定被告将位于铜陵市义安区天门镇西陇村使用面积为17698.7平方米的土地以及建筑面积为3500平方米的钢结构厂房出租给原告生产经营,租赁期限自2018年6月16日至2022年12月15日,原告已经按照合同约定支付租金至2020年6月16日。在原告生产经营过程中,被告于2019年7月份将案涉土地又重复租赁给第三人使用,租赁期限自2019年9月30日至2025年9月30日,第三人租赁后,在土地上搭建设备设施,导致原告无法使用租赁的土地进行生产经营,原告购买的新设备无法进行安装和投入使用。被告将租赁物重复租赁,违反租赁合同约定,希望法院支持原告诉讼请求。 鼎兴公司答辩并向本院提出反诉请求：1、判决解除反诉原告和反诉被告2018年5月19日签订的《租赁合同》；2、判令反诉被告按照36万元/年的租金标准支付反诉原告的租金至反诉被告退还反诉原告租赁物止；暂估36万元；3、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：双方签订的《租赁合同》第一条约定，租赁物共三项：1、钢结构厂房靠山的一边一半租给乙方使用；2、办公楼三楼靠塘一边办公室3间，工人宿舍3间；3、食堂、靠塘一边，操作间工人吃饭台6个，包厢2间办公及生活用房租赁给原告从事经营；而不是原告所诉的17698.7平方米的土地及3500平方米的钢结构厂房全部。如果被告租赁给原告的是17698.7平方米的土地及3500平方米的钢结构厂房全部，那么租赁合同第一条就无需明确列明上述三项租赁物。该合同已经履行两年，也是按合同约定的三项租赁物履行的。原告所诉是其对租赁合同条款的错误理解。自租赁合同成立至今，原告既未履行合同约定的以建设涉案租赁物的基础设施冲抵租金的义务，也未按时支付第二年的租金。原告从其未完成租赁物的基础设施时就已经违反合同约定，构成根本性违约。原告不支付租金的行为已经致使合同目的无法实现。因原告未按照合同约定履行第一年租金支付义务，故被告主张第一年租金36万元及2020年6月16日之后的租金，2019年6月16至2020年6月15日租金36万元已付清。被告与成塔公司签订的租赁合同与本案无关，被告并不存在重复租赁行为。 立源公司在庭审中辩称，原告提交的一组照片证明原告按合同约定履行了第一年租金支付义务。第二年（自2019年6月16日-2020年6月15日）租金36万元，被告在2019年7月份付清，即合同约定的每年年底前付清，被告没有违约。第三年的租金，也就是2020年6月15日之后的租金，应于2020年年底付清，因为付款期限未到，原告并没有违约。被告将租赁给原告的厂房、土地重复租赁给第三人，违反了租赁合同的约定，对于第三年租金，原告可以主张履行抗辩权，不予支付；直到被告将合同约定的厂房以及土地全部交付给原告使用以后，原告才支付租金。因此2020年6月16日以后的租金付款期限未到，同时原告可就被告重复租赁行为主张履行抗辩权，故被告关于解除合同的理由（即原告不支付租金，导致合同目的根本不能实现）不充分，请求法院驳回被告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年5月19日签订《租赁合同》一份，合同第一段约定“就被告将若干钢结构厂房及办公场地租赁给原告，并达成以下共识”；合同第一条（出租厂房、土地概况）约定“被告将位于铜陵市使用面积为17698.7平方米的土地及建筑面积为3500平方米的钢结构厂房和1、钢结构厂房靠山的一边一半租给原告使用，2、办公楼三楼靠塘一边办公室3间，工人宿舍3间，3、食堂、靠塘一边，操作间工人吃饭台6个，包厢2间办公及生活用房租赁给原告从事经营”；合同约定租赁期限4年6个月，自2018年6月16日至2022年12月15日；租金每年36万元整，第一年原告在钢结构厂房做的地平、道路基础以及绿化和安装变压器以及生活用水等生活区的装潢等设施，不管原告投资多少资金，全部作为原告第一年的租金费用，第二年开始以转账方式支付租金，每年年底前预付第二年全部租金，合同签订后预付第二年（2019）租金10万元等。合同签订后，被告将租赁物交付原告使用，原告交纳租金至2020年6月15日。2019年7月26日，被告与成塔公司签订《厂房租赁协议》两份，两份协议第一条（出租厂房情况）均约定被告出租给成塔公司的厂房坐落在义安区天门镇西垅村，建筑面积4000平方米，办公楼一层1000平方米给成塔公司使用，厂区内的水塘有2个、水井1个全部交给成塔公司使用，厂房后面青阳交接处空地均给成塔公司使用等。另查明被告在义安区天门镇西垅村取得土地使用权的工业用地面积为17698.7平方米，其在该工业用地上建造钢结构厂房一栋，建筑面积6625平方米，建造办公楼1栋5层。2019年2月3日，原告向被告出具承诺书一份，内容为“原、被告于2018年5月19日签订的厂房租赁协议中下一年租金应于2019年2月3日前支付，由于审批等原因，原告没有及时投产，造成不能按时支付，特承诺在2019年3月30号前支付26万元”。2020年1月6日，原、被告因租金问题发生纠纷。上述事实，有原、被告营业执照、第三人工商信息、租赁合同、厂房租赁协议、土地使用证、建筑钢结构工程承揽合同、承诺书、警情详情及当事人的法庭陈述为证，足以认定。 本院认为，本诉的争议焦点是被告是否存在重复租赁行为。原、被告签订的租赁合同第一段明确载明“就被告将若干钢结构厂房及办公场地租赁给原告，并达成以下共识”；该合同第一条进一步对钢结构厂房的面积（3500平方米）、位置（钢结构厂房靠山的一边一半）以及办公生活用房的楼层（三楼）、位置（靠塘一边）及间数（办公室3间、工人宿舍3间、食堂操作间工人吃饭台6个及包厢2间）进行详细约定；合同前后条文相互印证，足以证明被告主张的事实（即被告出租给原告的租赁物共三项：1、钢结构厂房靠山的一边一半，面积3500平方米；2、办公楼三楼靠塘一边办公室3间，工人宿舍3间；3、食堂、靠塘一边，操作间工人吃饭台6个，包厢2间），本院对此予以确认。被告在17698.7平方米土地上建造的钢结构厂房是6625平方米、办公楼是5层；租赁合同未明确约定钢结构厂房和办公楼以外的空地出租给原告；因此在原告仅承租3500平方米钢结构厂房、办公楼三楼6间办公生活用房及食堂6个操作间工人吃饭台，2间包厢的情况下，其关于“承租被告全部土地即17698.7平方米土地”的主张，被告不予认可，且明显违反常理，本院不予支持。至于合同第一条关于“被告将位于铜陵市使用面积为17698.7平方米的土地以及……租赁给原告从事经营”的约定，应当属于表述错误，如果将该约定删除，则该租赁合同就无法确定被告出租给原告的钢结构厂房及办公生活用房的位置及权属，结合租赁合同第一条标题内容“出租厂房、土地概况”以及被告提交的土地使用证载明的内容（即土地使用权人被告，座落天门镇西垅村，使用权面积17698.7平方米），足以认定该约定意在明确被告出租给原告的厂房及办公生活用房位于义安区天门镇西垅村被告取得土地使用权的17698.7平方米的工业用地范围内。综上，被告出租给原告仅是铜结构厂房的一半及8间办公生活用房、操作间工人吃饭台6个，被告将另一半钢结构厂房及空地出租给第三人，不构成重复租赁。因此，对被告主张原告重复租赁的事实，不予确认，故原告主张的全部诉讼请求无事实依据，本院不予支持。 反诉的争议焦点是原告是否拖欠租金，且致使被告合同目的无法实现。租赁合同约定每年年底前预付第二年全部租金，原告于2019年2月3日出具给被告的承诺书明确载明“原、被告于2018年5月19日签订的厂房租赁协议中下一年租金应于2019年2月3日前（即2019年春节前）支付”。因此第三年（2020年6月16日至2021年6月15日）租金，被告应于2020年春节前（即2020年1月23日前）付清，故原告关于第三年（2020年6月16日至2021年6月15日）租金应于2020年年底前付清的抗辩理由不能成立。现原告逾期未支付第三年租金，违反合同义务，原、被告于2020年1月6日因租金问题发生纠纷，在被告反诉原告要求解除合同后至本判决作出前，原告仍未履行第三年租金支付义务，致使被告不能实现合同目的。 原、被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告依约将租赁物交付原告使用，原告应当按照约定的期限支付租金。现原告未按约定期限支付第三年租金，致使被告不能实现合同目的。根据合同法第九十四条第（四）项及第二百二十七条的规定，被告有权解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告于2020年5月26日反诉至本院，请求判决解除原、被告于2018年5月19日签订的租赁合同，原告代理人于2020年6月2日签收民事反诉状等应诉材料，因此2020年6月2日视为原告收到被告主张解除租赁合同的通知之日，租赁合同于2020年6月2日解除，合同权利义务自此终止。合同解除前拖欠的租金应予支付。被告主张的关于“原告履行第一年租金支付义务不符合合同约定”的事实，原告不予认可，被告也无证据证明，本院不予确认。原告支付租金至2020年6月15日，因此合同解除前，原告不拖欠租金。租赁合同终止，原告负有返还租赁物的义务。租赁合同解除后，原告将租赁物返还给被告之前，该租赁物仍由原告占有，原告违反返还租赁物义务，造成被告租金损失，原告应支付房屋占用费，故对被告主张的自合同解除日起按合同约定的租金标准（36万元／年）支付至租赁物返还之日止的房屋占用费，予以支持。因原告支付租金至2020年6月15日，故原告应自2020年6月16日起按36万元／年的租金标准支付房屋占用费至租赁物返还之日止。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）铜陵立源生物科技有限公司与被告（反诉原告）铜陵鼎兴墙体材料有限公司于2018年5月19日签订的《租赁合同》于2020年6月2日解除； 二、原告（反诉被告）铜陵立源生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）铜陵鼎兴墙体材料有限公司支付房屋占用费（自2020年6月16日起按36万元／年的租金标准支付至租赁物返还之日止）； 三、驳回被告（反诉原告）铜陵鼎兴墙体材料有限公司其他反诉请求； 四、驳回原告（反诉被告）铜陵立源生物科技有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8177元，减半收取4088.5元，由原告（反诉被告）铜陵立源生物科技有限公司负担；反诉案件受理费6700元，减半收取3350元，由被告（反诉原告）铜陵鼎兴墙体材料有限公司负担2792元，由原告（反诉被告）铜陵立源生物科技有限公司负担558元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  程秀华 二〇二〇年八月二十四日 书记员  徐 丹 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。