陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终5939号上诉人（原审被告）：陕西亨利达娱乐有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：余雅穗，该公司执行董事。委托诉讼代理人：仵宏，陕西同步律师事务所律师。委托诉讼代理人：任瑞琦，陕西同步律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：陕西亨利发娱乐有限公司，住所地陕西省西安市新城区。法定代表人：唐春爱，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡聃，陕西迎旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马黎木，男，1940年12月27日出生，回族，住西安市莲湖区。委托代理人：刘娜，陕西睿翔晓罡律师事务所律师。委托代理人：谭佳伟，陕西睿翔晓罡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：权彩玲，女，1953年10月9日出生，汉族，住西安市碑林区。委托代理人：刘娜，陕西睿翔晓罡律师事务所律师。委托代理人：谭佳伟，陕西睿翔晓罡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张静，女，1976年11月7日出生，汉族，住西安市碑林区。委托代理人：刘娜，陕西睿翔晓罡律师事务所律师。委托代理人：谭佳伟，陕西睿翔晓罡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张馨，女，1989年6月1日出生，汉族，住西安市碑林区。委托代理人：刘娜，陕西睿翔晓罡律师事务所律师。委托代理人：谭佳伟，陕西睿翔晓罡律师事务所律师。上诉人陕西亨利达娱乐有限公司（以下简称亨利达公司）、上诉人陕西亨利发娱乐有限公司（以下简称亨利发公司）因与被上诉人马黎木、权某某、张静、张馨租赁合同纠纷一案，西安市新城区人民法院于2018年9月17日作出（2018）陕0102民初99号民事判决，亨利达公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日作出(2019)陕01民终248号民事裁定，撤销一审判决，发回一审法院重审。一审法院经重审于2019年12月12日作出(2019)陕0102民初5071号民事判决，亨利达公司、亨利发公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。亨利达公司上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回马黎木、权某某、张静、张馨的诉讼请求；一、二审诉讼费用由马黎木、权某某、张静、张馨负担。事实和理由：亨利发公司出具的《还款计划》没有扣减房屋押金和免租期金额，不能作为确定欠款的依据。马黎木与张某某于2010年8月15日委托西安伊雅公司与其签订的租赁合同到期日为2020年12月31日。2015年11月30日，马黎木与张某某与其代表林光签订的《补充协议》约定的降租期至2019年11月30日，其一直是按照上述期限履行。2017年7月12日，亨利发公司出具《还款计划》时，其并不知道马黎木、张某某已与房屋所有权人陕西秦腔剧院有限公司（以下简称秦腔剧院）于同年6月30日解除租赁协议，亨利发公司与其均是在2017年9月份才确切知晓上述事实。在此之前，马黎木、张某某没有向其发出过解除合同通知，亦未要求其对房租进行最终结算，故涉案《还款计划》在出具时显然未扣减房屋押金。因马黎木、张某某与秦腔剧院的房屋租赁合同已经解除，并导致涉案房屋租赁合同无法继续履行，被迫解除，故马黎木、张某某收取的房屋押金应予返还。另外，涉案《补充协议》约定，给予其三个月具体数额为15万元的免租期。因亨利发公司相关人员没有参与协议签订，在签章时也没有考虑到这一因素，导致误认，故《还款计划》不能作为结算依据。双方基本账目已算清，算账结果直接否定了《还款计划》。按照优势证据原则，应依据算账结果确定当事人之间的债权债务关系。原一审诉讼过程中，其提交了付款凭证，经双方核对，结果是如果扣减押金和免租金，其不欠马黎木、张某某的租金。但原一审法院因为计算错误，得出了计算结果无法否定《还款计划》的结论。在原二审中，其将双方算账情况进行了陈述，马黎木、张某某也当庭认可其还款总额，这足以证明亨利发公司出具的《还款计划》未扣减押金及免租金，本案应依据算账结果进行裁判，而不应采信《还款计划》进行判决。马黎木、权某某、张静、张馨辩称，涉案《还款计划》是在双方当事人经过充分协商综合考虑了租赁期间的租金、押金、租期及与秦腔剧院解除合同等所有因素后达成的意见，且亨利发公司已盖章确认，是真实意思表示，不存在重大误解。《还款计划》是新形成的债权凭据，已对原有合同内容进行了实际修改，是双方共同协议形成的，故后面形成的欠付款项，应当按照《还款计划》履行，而非依照合同。一审以《还款计划》判决亨利达公司承担相应义务正确。请求驳回上诉，维持原判。亨利发公司述称，同意亨利达的上诉请求和事实理由。亨利发公司上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回马黎木、权某某、张静、张馨的诉讼请求；一、二审诉讼费用由马黎木、权某某、张静、张馨负担。事实和理由：一审认定其实际使用涉案房屋并应就拖欠房租承担连带责任，属于事实认定错误。其成立于亨利达公司之后，是GOGO HAPPY量贩KTV的品牌持有人。2015年7月之前，其接受亨利达公司委托，经营管理GOGO HAPPY量贩KTV东大街店。2015年9月后，接受林光等九名投资人的委托对重新装修开业的GOGO HAPPY量贩KTV东大街店和足浴中心进行经营管理。故其在本案中是涉案经营场所的经营管理人，并非涉案房屋实际使用人，没有与马黎木、张某某形成法律上或者事实上的租赁合同关系。一审未采用双方对账结果，仅凭其在重大误解情况下为马黎木、张某某出具的《还款计划》，认定亨利达公司尚欠房租47万元，并由其承担连带责任错误。《还款计划》系马黎木、张某某称因与秦腔剧院正在诉讼需要核对账目，私下找GOGO HAPPY量贩KTV东大街店店长林光武，由林光武在马黎木、张某某准备好的《还款计划》上盖章。当时只是粗略的估算了一下，未考虑免租期和移交押金的因素。故涉案《还款计划》属于重大误解下的好意行为。一审认定亨利达公司与亨利发公司人格混同，并据此判令其就拖欠房租承担连带责任错误。其与亨利达公司虽存在共同股东华美丽，其注册地址也在诉争房屋所在地，但马黎木、张某某并未提交证据证明其与亨利达公司股东及管理人员存在交叉、两公司之间存在财产混同、存在公共财物人员谢某某等事实。谢某某非其员工，谢某某只是于2015年7月前接受亨利达公司委派、2015年9月后接受林光委派，在经营期间监管店面财物。其与亨利达公司具有独立的财务体系，不存在人格混同的情形。马黎木、权某某、张静、张馨辩称，亨利发公司是在涉案房屋处登记成立，并在涉案房屋处实际开展经营活动使用涉案房屋。亨利发公司虽主张其与亨利达公司系合作关系，但是未提供任何证据证明。亨利发公司实际使用涉案房屋系客观事实。此外，在亨利发公司使用涉案房屋期间，股东、财务、人员、场所、注册地址等各方面均与亨利达公司出现高度混同，已导致无法对外区分各自财产，在此情况下，一审判决亨利发公司承担连带责任正确。亨利发公司称自己出具《还款计划》系为了其与秦腔剧院的纠纷好意出具，与客观事实不符。涉案《还款计划》是在2017年7月12日出具，而其与秦腔剧院纠纷已在2017年5月16日经（2017）0102民初1801号民事调解书调解确认，该争议已经解决。且在《还款计划》出具以后，亨利发公司也依据《还款计划》还了部分款项，这与亨利发公司的主张矛盾。请求驳回上诉，维持原判。马黎木、权某某、张静、张馨向一审法院起诉请求：判令亨利达公司、亨利发公司支付其2015年12月1日至2017年7月12日拖欠房屋租赁费用441000元，并按照银行同期贷款利率支付自2017年7月12日起至全部实际给付之日的利息。一审法院认定事实：马黎木与张某某于2010年12月29日从案外人秦腔剧院处承租位于西安市新城区XX街XX号（东方之星）负一层、五层、六层房屋，除过免租期半年，租期从2011年6月30日至2017年6月30日。2010年8月15日，马黎木、张某某委托西安伊雅商业有限公司就东方之星第六层对外转租。2010年8月26日，西安伊雅商业有限公司将东方之星大厦六层（面积3268.35平方米）出租给亨利达公司，租期为2010年9月1日至2020年12月31日，租金40元每平方米每月，即每月为130720元，该合同亨利达公司委托代理人为林光。2011年4月15日，马黎木、张某某、伊雅商业公司、亨利达公司签订《三方协议》，载明：“截止2011年4月14日亨利达公司已向伊雅公司支付2011年11月31日前租金784220元，保证金130720元，但伊雅公司未向马黎木、张某某支付2011年6月1日至2011年11月31日租金80万元，因马黎木、张某某未收到租金，亨利达公司同意于2011年4月25日前预付2011年12月1日至2012年2月28日租金392160元，于2011年6月30日前支付2012年3月1日至2012年5月31日租金全款，后每期租金直接支付予马黎木、张某某，伊雅商业拖欠马黎木、张某某租金80万元由伊雅公司支付马黎木、张某某。完善六楼设施费用共计1612295元，由亨利达公司先行支付，三方同意免除租金递增条约作为补偿，即亨利达公司在整个租赁期间内租金为40元每月每平方。”2015年11月30日，马黎木、张某某（甲）与林光（乙）签订补充协议，约定：“租金从2015年12月1日起每年1280000元，付租方式：押两个月租金，后按每个月付租。降租期至2019年11月30日，同意在引进保健足浴业后给予3个月免租期具体金额15万元，在欠马黎木、张某某租金中扣除。乙方再次投资后租期延长截止至2023年11月30日。”2017年7月12日，亨利发公司（乙方）向马黎木、张某某（甲方）出具《还款计划》，计划载明：“经双方确认，乙方欠甲方房租47万元，乙方向甲方承诺欠款将于6月内还清。”协议上乙方处有“亨利发公司”盖章，甲方处马黎木、张某某未签名。之后亨利达公司向马黎木、张某某支付租金85000元。2017年5月16日的（2017）陕0102民初1801号调解书载明：“原告西安秦腔剧院有限责任公司（简称秦腔剧院）与被告马黎木、张某某于2010年12月30日签订的《房屋租赁合同》解除；原告秦腔剧院同意被告马黎木、张某某继续使用房屋至2017年6月30日；2017年6月30日前房屋所涉债务由被告处理和承担，房屋所涉水电、物业相关费用由被告处理和承担；若被告按时移交房屋，原告同意免除被告马黎木、张某某2017年6月30日前所欠租金。”该调解书已生效。又查，西安市新城区XX街XX号1幢10601号房屋所有权人为西安秦腔剧院有限责任公司。亨利发公司工商登记经营地为西安市新城区XX街XX号XX大厦XX层，2011年5月18日登记成立，成立时股东为李华光、华美丽、江爱平，江爱平为法定代表人；2015年12月11日股东为李华光、华美丽、孙利华，孙利华为法定代表人；2016年6月29日股东变更为华美丽、唐春爱，唐春爱为法定代表人，华美丽持股比例为40%。亨利达公司2010年7月9日成立，现股东为童全芳、华美丽，童全芳为法定代表人，华美丽持股比例为30%。案外人谢某某为亨利达公司和亨利发公司财务人员，常以个人名义代表公司对外进行财务往来。亨利达公司称其与亨利发公司为合作关系，但未提交证据证明，且亨利达公司已与案外人西安秦腔剧院有限责任公司达成新的租赁关系。张某某于2019年5月1日死亡，权某某系张某某配偶，张静、张馨系张某某之女。一审法院认为，马黎木、张某某作为西安市新城区XX街XX号1幢10601号房屋合法承租人，经房屋所有权人秦腔剧院同意，有权就房屋委托伊雅公司对外出租。伊雅公司在委托权限内将房屋出租与亨利达公司，马黎木、张某某与亨利达公司成立房屋租赁合同关系。伊雅公司与亨利达签订的房屋租赁合同及马黎木、张某某、伊雅公司与亨利达公司达成的三方协议、补充谈判协议对马黎木、张某某、亨利达公司具有法律约束力。2017年5月16日，秦腔剧院与马黎木、张某某租赁合同解除，且约定马黎木、张某某处理2017年6月30日前的租金事宜。亨利达公司已与他人重新订立租赁关系，故双方当事人房屋租赁关系已经解除，马黎木、张某某有权向亨利达公司主张2017年6月30日之前的房屋租金。唯数额应据实结算。亨利达公司与亨利发公司均为依法登记的法人组织，但两者有共同股东华美丽，并共用财务人员谢某某。两公司在公司人员、财务、股东方面均存在混同，故二公司具有关联性。亨利发公司虽未与马黎木、张某某签订房屋租赁合同，但其注册登记地为本案诉争房屋所在地，其曾向马黎木、张某某出具房租的《还款计划》，可以确认亨利发公司实际使用诉争房屋。故亨利发公司就拖欠房租承担连带责任。马黎木、张某某主张亨利达公司拖欠租金，亨利达公司辩称已超额支付租金，而亨利发公司于2017年7月12日向马黎木、张某某出具的《还款计划》中确认尚欠房租47万元，之后，亨利达公司共向马黎木、张某某转款85000元，故对亨利达公司辩称多付租金不予采信，对于剩余房租385000元亨利达公司、亨利发公司应支付马黎木、张某某。马黎木、张某某主张利息，合同中对于逾期支付租金的逾期利息没有约定，鉴于亨利达公司、亨利发公司逾期支付确给马黎木、张某某造成利息损失，故亨利达公司、亨利发公司应向马黎木、张某某支付以385000元为本金中国人民银行同期存款利率为标准从2017年6月30日至实际给付之日起的利息。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：被告陕西亨利达娱乐有限公司于判决生效之日起二十日内支付原告马黎木、权某某、张静、张馨房屋租赁费385000元，并支付以385000元为本金以中国人民银行同期存款利率为标准从2017年6月30日至实际支付之日止的利息。被告陕西亨利发娱乐有限公司对上述债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7915元，由马黎木、权某某、张静、张馨负担1005元；由陕西亨利达娱乐有限公司、陕西亨利发娱乐有限公司共同负担6910元。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，亨利达公司在租赁合同履行期间按照每季度40万元，年租金160万元向马黎木、张某某支付租金。亨利达公司在涉案《还款计划》载明时间之前亦存在向张某某支付租金5万元、3万元情形。二审中，双方当事人均认可按照年租金160万元计算，亨利达公司欠付租金为344007元；亨利达公司向马黎木、张某某就涉案房屋交纳的款项中包含押金213334元。亨利达公司在涉案《还款协议》载明时间之前亦存在向张某某支付租金5万元、3万元情形。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张某某于2019年5月1日死亡，权某某、张静、张馨作为张某某的继承人参与本案诉讼符合法律规定。马黎木、张某某租用秦腔剧院所有的位于西安市新城区XX街XX号1幢10601号房屋，经房屋所有权人秦腔剧院同意，有权就房屋委托伊雅公司对外出租。伊雅公司系在委托权限内将房屋出租与亨利达公司，故应认定为马黎木、张某某与亨利达公司之间成立房屋租赁合同关系。之后，马黎木、张某某、伊雅公司与亨利达公司达成的《三方协议》《补充谈判协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因秦腔剧院与马黎木、张某某之间租赁合同关系于2017年5月16日，且约定马黎木、张某某处理2017年6月30日前的租金事宜。另，亨利达公司亦与秦腔剧院就涉案房屋重新签订了租赁合同。故马黎木、张某某与亨利达公司之间的租赁合同应于2017年6月30日解除。据此，马黎木、张某某有权向亨利达公司主张2017年6月30日之前的房屋租金。经查，亨利达公司在合同履行期间按照每季度40万元、年租金160万元向马黎木、张某某支付租金；双方当事人均认可按照年租金160万元计算，亨利达公司欠付租金为344007元，亨利达公司向马黎木、张某某就涉案房屋交纳的钱款中包含押金213334元。马黎木、权某某、张静、张馨主张其已将亨利达公司交纳的押金转交给秦腔剧院，因此亨利达公司与秦腔剧院就涉案房屋建立租赁关系后未交纳押金。对此，马黎木、权某某、张静、张馨未提交充足证据加以证明，故对马黎木、权某某、张静、张馨的该项主张，依法不予采信，亨利达公司交纳的押金应在欠付租金中予以抵扣。亨利达公司与亨利发公司均为依法登记的法人组织，从亨利达公司、亨利发公司的工商档案等证据可以认定亨利达公司与亨利发公司存在人员混同，两公司具有关联关系，但无法据此认定亨利达公司与亨利发公司存在财务混同。故一审认定二公司人格混同不妥。亨利达公司与亨利发公司虽具有关联性，但从法律上仍为独立的个体。2017年7月12日，亨利发公司（乙方）向马黎木、张某某（甲方）出具《还款计划》载明：“经双方确认，乙方欠甲方房租47万元，乙方向甲方承诺欠款将于6月内还清”。该协议上乙方处虽有亨利发公司盖章，但甲方处马黎木、张某某未签名，且亦无亨利达公司签章。亨利达公司虽于该协议载明时间之后存在向马黎木、张某某支付租金85000元，但亨利达公司在该《还款协议》载明时间之前亦存在向张某某支付租金5万元、3万元情形。故一审依据亨利达公司在涉案《还款计划》载明时间之后还有还款，且与协议约定内容基本吻合，认定亨利达公司系按照《还款协议》履行还款义务，依据不足。据此，亨利达公司应向马黎木、权某某、张静、张馨支付欠付租金45673元（344007元-213334元-85000元）。亨利发公司出具涉案《还款计划》系债务加入行为，亨利发公司虽然对还款金额的表述与亨利达公司实际欠付租金数额不符，但不影响亨利发公司愿意与亨利达公司一起承担欠付租金的意思表示。故亨利发公司应对亨利达欠付租金承担连带责任。虽然涉案租赁合同中对于逾期支付租金的逾期利息没有约定，但鉴于亨利达公司、亨利发公司逾期支付确给马黎木、权某某、张静、张馨造成利息损失，故对马黎木、权某某、张静、张馨主张亨利达公司、亨利发公司支付逾期利息的诉讼请求，依法予以支持。亨利达公司、亨利发公司应向马黎木、张某某支付以45673元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率为标准从2017年6月30日至2019年8月19日的利息，及以45673元为本金，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日支付至实际给付之日止的利息。综上所述，亨利达公司、亨利发公司的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更西安市新城区人民法院(2019)陕0102民初5071号民事判决第一项为，本判决生效之日起二十日内，陕西亨利达娱乐有限公司支付马黎木、权某某、张静、张馨房屋租赁费45673元，并支付以45673元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率为标准从2017年6月30日至2019年8月19日的利息，及以45673元为本金，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日支付至实际给付之日止的利息。陕西亨利发娱乐有限公司对上述债务承担连带责任；二、驳回马黎木、权某某、张静、张馨其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7915元，由马黎木、权某某、张静、张馨负担7095元；由陕西亨利达娱乐有限公司、陕西亨利发娱乐有限公司负担820元。二审案件受理费7075元，由陕西亨利达娱乐有限公司、陕西亨利发娱乐有限公司负担733元，由马黎木、权某某、张静、张馨负担6342元。本判决为终审判决。     审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年八月二十七日 法 官 助 理   高  喜  平书 记 员  姬  凯  华 1