湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初3867号原告：苏娜，女，汉族，1977年12月7日出生，户籍地湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：冯涛。被告：湖南艾豪斯酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区湘春路199号东宸19公馆4层405房。法定代表人：杨章，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张陈鑫。被告：湖南糖果酒店管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市开福区湘春路199号东宸公寓1栋2107房。法定代表人：周芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张陈鑫。原告苏娜诉被告湖南艾豪斯酒店管理有限公司（以下简称“艾豪斯公司”）、湖南糖果酒店管理有限责任公司（以下简称“糖果公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏娜及其委托诉讼代理人冯涛，被告艾豪斯公司、糖果公司的委托诉讼代理人张陈鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏娜向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告苏娜与被告艾豪斯公司签订的《酒店公寓租赁协议》；二、请求判令被告艾豪斯公司、糖果公司向原告苏娜支付欠付房屋租金以及滞纳金共计14762.3元；三、请求判令被告艾豪斯公司、糖果公司向原告苏娜支付违约金21358元；四、请求判令被告艾豪斯公司、糖果公司腾空房屋并恢复原状交付给原告苏娜；五、请求判令被告艾豪斯公司、糖果公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：苏娜与艾豪斯公司于2016年12月2日签订《酒店公寓租赁协议》，苏娜将位于开福区出租给艾豪斯公司，合同约定房屋租赁期自2016年1月1日起至2027年12月31日止，按季支付租金。前期双方都依约履行了协议，但2019年9月糖果公司向苏娜支付租金后至今，艾豪斯公司及糖果公司一直占有房屋且未支付任何费用，已欠租金长达5个月。经苏娜多次催告，艾豪斯公司及糖果公司仍然拒不支付应付的租金以及滞纳金共计14762.3元。按照合同约定租金逾期支付达3月的属于根本违约，苏娜有权解除协议，收回房屋，并有权要求艾豪斯公司及糖果公司支付相当于本租赁物业购房款5%的违约金21358元。现苏娜为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼，请求判如所诉。被告艾豪斯公司辩称：对于本案的房屋租赁合同纠纷，艾豪斯公司属于违约，给苏娜造成了损失，艾豪斯公司深表歉意。但违约损失的造成系由于2020年1月开始爆发的××疫情影响，导致酒店无法继续经营，持续恶化濒临破产。本案承租的房屋租金过高，艾豪斯公司确实已资不抵债无力支付租金。请求人民法院考虑艾豪斯公司的经营状况和新冠疫情不可抗力因素，酌情对违约金予以调减。被告糖果公司辩称：本案系房屋租赁合同纠纷，糖果公司并非租赁合同相对方即承租人，苏娜没有法律依据请求糖果公司承担违约责任。糖果公司作为艾豪斯公司的委托经营方，从2019年10月开始酒店就无法持续经营，即开始积极寻找合作方，希望促成酒店整体转让，尽量避免因无力支付房租而发生违约的情形，因此糖果公司对于艾豪斯公司违约并没有任何过错，不应当承担本案的民事责任。经审理查明：苏娜系长沙市开福区湘春路199号东宸公寓1栋2518号房屋的所有权人，该房屋购买时的价格为376986元。2016年12月2日，艾豪斯公司（甲方、承租方）与苏娜（乙方、出租方）签订了一份《酒店公寓租赁协议》，协议约定：一、乙方决定将其名下位于长沙市开福区房屋出租给甲方使用，建筑面积43.08平方米（以下简称“该物业”）；二、双方约定房屋租赁期限为12年。租赁期满，乙方有权收回该物业，如乙方继续出租的，在同等条件下甲方拥有优先租赁权；三、该物业由甲方统一管理和经营。租金计算方式：按建筑面积×每平方米单价×租赁时间。租金上浮方式：起始租金为税后44元／平方米／月，每三年上浮10%，即：2016年1月1日至2018年12月31日租金为44元／平方米／月，2019年1月1日至2021年12月31日租金为48.4元／平方米／月，以此类推。租金结算方式：按季度（3个月）进行租金的结算与支付，租金的支付时间为每结算季度前一个月的20号之前；四、甲方的权利：甲方有权根据本合同约定租赁、管理、经营乙方的物业。甲方在经营过程中，有权获得有关该物业经营管理所属收益的权利。甲方经有关部门批准及乙方同意，有权进行相关结构的改造，相关费用由甲方承担。甲方的义务：租赁期内，甲方按本合同的约定履行向乙方支付租金的义务。租赁期内，甲方按时支付物业管理费、水电等费用。甲方未经乙方同意不得将该物业转租给第三人，但股权可以转让；五、乙方的权利：乙方在租赁期内，依时收取税后租金，享受酒店ＶＩＰ卡客户优惠权。租赁期内，乙方可享受每年12天的酒店免费入住权。乙方义务：按照本协议约定将该物业租赁给甲方，但由于目前甲方已实际占用该物业，因此双方不再办理交接手续，本协议生效后房屋即交付完毕。乙方保证拥有该物业的权属完整合法，是该物业的合法所有人；六、租赁期届满或因一方违约导致本协议解除时，甲方应将该物业归还给乙方，但因甲方经营管理该物业添置的设施（软件装修）归甲方所有，（硬件装修）归乙方所有，其他双方协商解决。甲方承诺在返还上述物业时不破坏房内硬件装修设施，至少应保留在乙方购买该物业时的状态（精装修），否则甲方应赔偿乙方因此所遭受损失。七、违约责任：在租赁期内，甲方若逾期3个月未向乙方支付租金，则甲方除应付所欠乙方的租金外，还应按日向乙方支付乙方应收年度租金的0.5‰为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。逾期3个月或逾期累计超过3个月，乙方有权解除本合同，收回房屋，并有权要求甲方支付相当于本租赁物业购房款5%的违约金；八、如甲、乙双方在履行合同过程中发生争议，应协商解决，协商解决不成的，任何一方均可依法向物业所在地人民法院起诉；九、合同的解除：存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：1.因地震、火灾等不可抗力导致物业灭失以致本合同无法执行时。2.本合同有效期届满。3.经双方书面同意的其他情况。4、因国家政策法规导致该物业不具备甲方经营条件时；十、通知和送达：甲乙双方因履行本合同而互相发出或提供的所有通知、文件、资料均以本合同首页所列明的地址送达，各方不得拒收，若一方拒收，视同已经送达。通过邮寄方式的，回执上注明的收件日期为送达日期。艾豪斯公司、苏娜均在该协议上签章、签名。在上述协议签订后，艾豪斯公司依约向苏娜支付了房屋租金。2019年9月29日艾豪斯公司通过糖果公司向苏娜支付了2019年第四季度的房屋租金后，在2019年12月20日前未按照租赁协议约定向苏娜支付下一季度的房屋租金。2020年4月16日、4月20日、苏娜通过微信、书面通知等方式向艾豪斯公司催要租金及房租滞纳金。2020年4月28日苏娜向艾豪斯公司发出书面《通知》，要求艾豪斯公司支付所欠租金及违约金，并要求解除《酒店公寓租赁协议》。2020年4月29日苏娜收到艾豪斯公司发出的《解除协议通知书》，内容为：1.因公司亏损严重和××影响，决定不再经营酒店，解除与苏娜签订的原租赁协议，并要求苏娜收回房屋；2.恳请苏娜免除欠付的部分租金和违约金；3.建议苏娜与民宿经营者签订新的租赁协议。2020年5月8日苏娜向艾豪斯公司、糖果公司发出《限期腾房通知》，要求艾豪斯公司、糖果公司腾空并交付房屋。另查明，2020年4月13日艾豪斯公司与李华军、段朋朋、段发云签订了一份《糖果（艾豪斯）酒店转让协议书》，约定将艾豪斯公司经营的糖果酒店（东宸公馆21至23层物业）相关资产及经营资质转让给李华军、段朋朋、段发云经营酒店或民宿；李华军、段朋朋、段发云自行与各业主签订新的租赁合同。2020年4月17日艾豪斯公司与周娜、魏娟签订了一份《糖果（艾豪斯）酒店转让协议书》及《补充协议》，约定将艾豪斯公司经营的糖果酒店（东宸公馆24至25层物业）相关资产及经营资质转让给周娜、魏娟经营酒店或民宿；周娜、魏娟自行与各业主签订新的租赁合同。从2020年3月底开始，艾豪斯公司陆续与部分出租人业主签订了《酒店客房租赁合同解除协议书》。再查明，艾豪斯公司在承租苏娜的房屋后，将该房屋内原有装饰装修全部拆除，改造为小型戏水池。本案在审理过程中，进行了现场勘察，苏娜的房屋原有装饰装修类似于同一楼层业主望要望房屋（2508号房，现为2511号房）的装饰装修。以上事实，有苏娜提交的《酒店公寓租赁协议》、租金付款记录、商品房买卖合同、催款通知、通知、限期腾房通知。艾豪斯公司提交的解除协议通知书、酒店转让协议书、酒店客房租赁合同解除协议书、勘察笔录及照片、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、艾豪斯公司与苏娜签订的《酒店公寓租赁协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。我国《合同法》第九十四条规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”。本案中，苏娜于2020年4月28日向艾豪斯公司发出书面通知要求解除《酒店公寓租赁协议》，2020年4月29日，苏娜亦收到了艾豪斯公司发出的《解除协议通知书》。因此本院认定艾豪斯公司与苏娜签订的《酒店公寓租赁协议》于2020年4月29日解除。二、依据艾豪斯公司与苏娜签订的《酒店公寓租赁协议》约定，2019年1月1日至2021年12月31日租金为48.4元／平方米／月，在2020年1月1日至2020年4月29日苏娜与艾豪斯公司解除租赁协议时，艾豪斯公司共拖欠苏娜房屋租金为8340.28元（43.08平方米×48.4元／平方米／月×4个月）。因该期间，受××疫情防控措施影响，艾豪斯酒店停止营业了一段时间，对其营业收入明显减少，如继续按照原租赁协议支付租金有失公平，故本院依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的有关规定，酌情将该期间的租金下浮50%为4170.14元。三、依据艾豪斯公司与苏娜签订的《酒店公寓租赁协议》约定，在租赁期内，艾豪斯公司逾期3个月或逾期累计超过3个月未支付租金，苏娜有权解除本合同，收回房屋，并有权要求艾豪斯公司支付相当于本租赁物业购房款5%的违约金。本案中，艾豪斯公司已逾期支付房租超过3个月，应按照协议约定向苏娜支付违约金。因该期间，受××疫情防控措施影响，艾豪斯酒店停止营业了一段时间，对其营业收入明显减少，其并非恶意违约拖欠租金，如按照原租赁协议承担违约责任有失公平，故本院酌情降低其违约金为2.5%，艾豪斯公司应向苏娜支付违约金9424.65元（376986元×2.5%）。因艾豪斯公司违约已按合同约定承担了违约金，苏娜要求艾豪斯公司支付滞纳金的诉讼请求属于重复请求，本院不予支持。四、在艾豪斯公司与苏娜于2020年4月29日解除《酒店公寓租赁协议》后，艾豪斯公司未将承租的房屋腾退交付给苏娜，应向苏娜支付继续占有该房屋的占用费，其占用费按照约定的租金标准48.4元/平方米/月从2020年5月1日开始计算至艾豪斯公司向苏娜交付房屋时止。对于苏娜要求艾豪斯公司将房屋恢复原状并交付的诉讼请求，因双方在租赁协议中约定“租赁期届满或因一方违约导致本协议解除时，艾豪斯公司应将该物业归还给苏娜，但因艾豪斯公司经营管理该物业添置的设施（软件装修）归艾豪斯公司所有，（硬件装修）归苏娜所有”。本案中，艾豪斯公司租赁苏娜的房屋经营住宿酒店，拆除了苏娜房屋原有的装饰装修，改造为小型戏水池，在合同解除后，应按照合同约定将苏娜的房屋按照原有装饰装修予以恢复后交付给苏娜。故本院认定，艾豪斯公司应将苏娜的房屋按照同一楼层业主汪要望房屋（2508号房，现为2511号房）的类似装饰装修予以恢复后交付给苏娜。五、对于苏娜要求糖果公司承担本案民事责任的诉讼请求，本院认为，因糖果公司与艾豪斯公司均系独立法人，且《酒店公寓租赁协议》为艾豪斯公司与苏娜之间签订，糖果公司不是《酒店公寓租赁协议》的合同相对人，不应承担该合同责任，故对苏娜要求糖果公司承担本案民事责任的诉讼请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十四条、二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款的规定，判决如下：一、确认原告苏娜与被告湖南艾豪斯酒店管理有限公司签订的《酒店公寓租赁协议》于2020年4月29日解除；二、被告湖南艾豪斯酒店管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告苏娜交付长沙市开福区湘春路199号东宸公寓1栋2508号房屋；三、被告湖南艾豪斯酒店管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告苏娜支付房屋租金4170.14元及违约金9424.65元；四、被告湖南艾豪斯酒店管理有限公司于本判决生效之日起5日内按照48.4元/平方米/月的标准向原告苏娜支付2020年5月1日起至交付上述房屋时止的房屋占用费；五、湖南艾豪斯酒店管理有限公司于本判决生效之日起30日内将苏娜的房屋按照同一楼层业主汪要望房屋（2508号房，现为2511号房）的类似装饰装修予以恢复后交付给苏娜。如未如期恢复，所产生的恢复费用由湖南艾豪斯酒店管理有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费704元，因适用简易程序减半收取352元，由被告湖南艾豪斯酒店管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  姜铮二〇二〇年八月十日代理书记员  李甜附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书，上诉期限和上诉的法院。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉法院。