安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0191民初2209号 原告：胡红琼，女，1988年9月24日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：吴亮,安徽径桥律师事务所律师。 被告：合肥汇美置业投资有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区云之谷财创中心****，统一社会信用代码913401003279693825。 法定代表人：吴国灾，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：樊明宝，安徽众城高昕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙峰，安徽众城高昕律师事务所实习律师。 原告胡红琼与被告合肥汇美置业投资有限公司（以下简称汇美公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告胡红琼托诉讼代理人吴亮，被告汇美公司委托诉讼代理人樊明宝、孙峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡红琼向本院提出诉讼请求：1、汇美公司因交付商品房用途不符合约定承担返还胡红琼购房价款30%的赔偿责任;2、汇美公司按照公寓标准变更交付商品房的消防设施,对不能拆除或变更部分按照实际占用面积退还房屋差价;3、汇美公司履行合同中关于公共配套设施正常运行的承诺,即恢复每层公共卫生间的正常使用;4、汇美公司履行合同中关于房屋配备独立水表、电表的约定,并办理过户手续至胡红琼名下；5、本案诉讼费用由汇美公司承担。 2020年7月1日，原告胡红琼向本院提出将上述诉讼请求变更为：1、汇美公司因交付商品房用途不符合约定承担返还胡红琼购房价款30%的赔偿责任;2、汇美公司按照公寓标准变更交付商品房的消防设施,对不能拆除或变更部分按照实际占用面积退还房屋差价;3、汇美公司因交付商品房承重梁过低严重影响使用承担支付胡红琼10万元的赔偿责任；4、汇美公司履行合同中关于公共配套设施正常运行的承诺,即恢复每层公共卫生间的正常使用;5、汇美公司履行合同中关于房屋配备独立水表、电表的约定,并办理过户手续至胡红琼名下；6、本案诉讼费用由汇美公司承担。 原告胡红琼诉称的事实与理由：2016年中旬,胡红琼为解决住房需要,在当时合肥市一般民用住宅市场价格居高不下的情况下,汇美公司开发的汇美广场以集多功能空间、4.5米挑高等特点作为宣传的精装公寓具有较高性价比,经过前期参观汇美公司销售大厅展示的公寓精装样板间后,胡红琼与汇美公司就房屋出售价格及交付房屋状态达成一致。2017年5月26日,胡红琼(买受人)与汇美公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》,合同约定如下:出卖人以出让方式取得编号为2014-009的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为合经开国用(2015)第076号，该土地面积为30692.47平方米,规划用途为商业,土地使用年限至2055-9-18，出卖人在该地块建设商品房名称为云之谷财创中心,建设工程规划许可证号为合规经建民许(2015)255号,施工许可证号为3401331511040102-SX-001;买受人购买第C幢+SY2幢14层1409、1410室,建筑面积为52.39+38.78平方米，单价为每平方米9344.57和9211.12元,总金额为489562+357207元;买受人采用按揭方式付款;出卖人应在2018年10月31日前向买受人交付房屋;关于规划设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人:(1)商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复,买受人在通知达到之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的,视同接收变更，出卖人未在规定时间内通知买受人的,买受人有权退房；关于交接，所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，交付时供水、供电、道路通等;关于保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的,《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起、按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。关于合同附件，房屋平面图、公共部位与公共房屋分摊建筑面积构成说明、装饰、设备标准、合同补充协议。同日，双方签订的《补充协议》中对双方交付精装修公寓的标准进行了详细约定,其中包括配品牌油烟机、配定制橱柜、集成吊顶、面盆、马桶、品牌龙头等均与样板间一致。上述协议签订后,胡红琼按约定支付了全部购房款并于2018年10月办理了交付手续。在交付房屋及办理房屋产权证书过程中得知,胡红琼购买的商品房性质仅限办公用途,不具有公寓及一般民用住宅的居住使用功能,此外,办公与居住是两个不同性质用途的商品房,两者的建筑设计、质量标准、结构标准及市场价值存在截然不同之处。汇美公司在签订合同之前将案涉商品房定位为精装修公寓并进行相应地商业宣传行为及样板间展示等,涉及商品房性质、用途、交付标准等房屋交易具体内容的应视为要约,该部分内容作为合同的组成部分,与合同具有同等效力。此外,合同中关于商品房用途为办公及买受人的房屋仅作办公使用的条款,一方面因该合同系被告提供的格式文本,汇美公司未尽说明义务,另一方面该约定与合同签订前的要约内容及合同补充协议中对公寓精装修的性质及用途不一致,应按照要约及补充协议的内容对胡红琼购买商品房的性质及用途进行认定,即汇美公司应当交付的商品房用途为精装修公寓。胡红琼认为,因汇美公司在开发该地块时明知该地块为商业地块,且规划用途仅限为办公用房,不能改作他用,其在对外销售时进行精装修公寓的宣传及公寓样板间的展示行为系有意误导,汇美公司交付商品房用途与要约及合同补充协议约定不一致。在汇美公司未办理诉争房屋用途规划变更申请及获得批准之前,其交付诉争商品房不符合双方的约定,应承担相应的违约赔偿责任。同时,因办公用途的商品房与公寓用途的房屋在当前的合肥市房屋交易市场中存在巨大的市场价值差距,汇美公司应对该部分的损失予以赔偿，另交付房屋的有关于消防管道、水电表及公共卫生间等汇美公司也应按照书面约定履行。胡红琼就上述问题向汇美公司多次反映无果,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定提起诉讼,望判如诉请。 被告汇美公司辩称：1、我方交付的案涉商品房系办公用房，符合合同约定，无须承担赔偿责任，建设工程规划许可证、商品房预售许可证、合肥市商品房网上认购备案确认单，均体现案涉商品房为办公用途，说明案涉商品房自规划到销售均为办公用途，双方签订的合同明确指出案涉商品房用途为办公，我方就房屋性质充分向买受人进行告知、提示和说明，我方在对外销售时也从未将案涉商品房作为住宅进行宣传；2、案涉商品房消防验收合格，合肥市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书，综合评定验收合格，且案涉商品房整体竣工验收合格，具备交付条件，我方交付的消防设施是我方根据规划部门规划要求所建，符合规定，诉请要求拆除无依据；3、C栋、D栋的房间内均配有独立卫生间，实际上无须公共卫生间，此外C栋卫生间已经交付物业管理，未见到卫生间是因为部分业主不同意，D栋卫生间未计入分摊面积，不属于业主共有，产权属于我方所有，小业主无权主张；4、案涉房屋具有独立水表和电表，补充协议约定，供水采用独立水表、电表，我方依据约定已经履行了为胡红琼配备独立水表和电表的义务；5、房子的基本情况是胡红琼购买的是两套住宅，1409室和1410室。胡红琼在签订装修协议时，要求把两户打通作为一户使用，打通的行为也是符合建筑安全的相关要求的。协议签订当时要求对房屋进行装修，在装修装了阁楼，胡红琼陈述的梁就是在阁楼上。由于层高的原因，阁楼房间的门不可能太高。而且装修是双方达成合意的结果，1.4米的梁内是一个储藏间，面积很小，不是一个卧室，如果胡红琼在使用过程中要将其作为卧室使用，是其自身功能设置的问题。在装修时将房屋隔成阁楼，是增加了它的使用功能，提升了价值，不存在建阁楼造成价值贬损，要求我方对此进行赔偿没有任何道理。 对于双方有争议事实，本院认定如下：胡红琼主张二层卧室门处承重梁过低仅1.4米，严重影响其使用。但汇美公司主张1.4米处的房屋面积较小，应为储藏室，实际卧室处的承重梁非1.4米，高度为1.6米。由于双方无法达成一致，本院进行实地了解。胡红琼室内装修系其收房后继续改装的布局，非汇美公司向其交付实状。同户型房屋汇美公司交付使用时二层卧室门高1.6米，其上承重梁距屋顶33厘米。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实：2017年5月26日，汇美公司（出卖人）与胡红琼（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于房屋，该商品房的用途为办公，层高为4.5米，建筑面积为52.39平方米，单价为9344.57元每平方米，房屋总价款为489562元。合同约定：“买受人的房屋仅作办公使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，除本合同及其附件另有规定外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务，出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”、“出卖人应在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用”、“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，交付时供水、供电、道路通（电费按商业标准收取，公共用水费用按商业标准收取）……”、“关于交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……”、“电，分户电表，接入户内ＰＺ30箱，室内管线自理；水，公用，分户装表”。 同日，汇美公司（出卖人）与胡红琼（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于房屋，该商品房的用途为办公，层高为4.5米，建筑面积为38.78平方米，单价为9211.12元每平方米，房屋总价款为357207元。其他条款同1409室合同内容。 同日，双方签订《协议》，协议中对装饰、设备的标准进行了详细约定，其中独立水表、独立电表，双方确认，有关房屋装饰、设备标准的约定以本协议约定为准，《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》不适用，双方明确，该房屋的交付条件为甲方取得建筑工程竣工验收本案文件（状态为毛坯），且该条件为该房屋交付的唯一条件，房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务。 上述合同签订后，胡红琼按约向汇美公司支付了全部购房款。 2018年2月2日，云之谷财创中心C座+SY2座消防验收合格。2018年3月9日，案涉商品房通过竣工验收并备案，2018年3月19日取得案涉商品房《建设工程规划许可证（正本）》。 2018年10月12日，汇美公司向胡红琼发出《汇美广场C座交房通知书》，通知胡红琼于2018年10月24日至2018年10月26日办理案涉商品房交付手续。 案涉房屋水表、电表已经进行分户安装，但并未全部水电出户，汇美公司仅向水电管理部门申请了总的水表、电表，水电费收取形式为由绿城物业服务集团有限公司安徽分公司统一收取水费、电费。 2018年10月，汇美公司将云之谷财创中心第C幢+SY2幢建筑整体移交绿城物业服务集团有限公司安徽分公司统一管理。 本院认为：汇美公司与胡红琼于2017年5月26日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。 关于案涉商品房用途及消防设施布局。《商品房买卖合同》中明确约定案涉商品房为办公用房，“办公”字样重复出现，且均加粗显示，已经尽到提示义务。案涉房产土地性质、规划设计、合同内容均为办公用途，并未出现任何其他易于混淆的字眼。现今资讯发达，商品房用途为办公导致的相应后果，公开透明且易于获取，买受人在签订《商品房买卖合同》、支付房屋价款时，应承担作为买受人理智处分、维护自身权利的审慎义务。结合合肥市同期住宅类房产价格，胡红琼主张其不清楚案涉房屋用途非为住宅，本院不予采信。胡红琼在主张权利时使用公寓一词，但公寓分类复杂，商业、住宅均存在不同的公寓形式，其主张的公寓实际仅是住宅公寓，人为缩小了公寓一词的内涵。据此，胡红琼诉请要求汇美公司赔偿房屋用途不符的差价30%购房款，本院不予支持。案涉商品房为办公用房，汇美公司按办公用房的标准安装消防设施，且已通过验收备案，符合消防规定以及合同约定的交付条件，胡红琼要求汇美公司拆除房屋内的消防设施,对不能拆除或变更部分按照实际占用面积退还房屋差价，本院不予支持。 关于公共卫生间设施的建设，汇美公司认可在规划设计中每层实际存在公共卫生间。其陈述因管理原因及部分房屋所有人对于公共卫生间的设施与使用持有不同意见，故未安装公共卫生间对应的设施。但公共卫生间已经计入公摊面积部分，由业主承担相应费用，汇美公司应按照规划设计完成对应部分的建设，如何使用、管理公共卫生间，非属未完成该配套设施的对抗理由。故胡红琼诉请要求汇美公司完成公共卫生间配套设施建设的诉请内容，本院予以支持。但根据公摊面积的基本原则，胡红琼仅有权主张与其房屋同层的公共卫生间设施的安装。公共卫生间的正常使用需要日常管理及维护，属房屋运营管理方的工作内容，非为出卖人能够左右。故汇美公司仅需建设符合使用条件的公共卫生间设施并移交管理，公共卫生间是否持续保持正常使用状态非属汇美公司移交后的义务内容。 关于独立水表、电表安装及过户。汇美公司在施工中已经实际安装了独立的水表、电表，故无须再次进行安装。关于水电过户，云之谷财创中心在建设开发时仅向水电管理部门申请了总的水表、电表，故胡红琼诉请要求单个过户至其名下，在现有条件下实际履行不能。目前办公用房类建筑亦未在规划设计阶段强制要求水电表全部出户，双方签订的《商品房买卖合同》仅陈述分户电表、水表，并未提及是否出户以及是否户外抄表的内容，故胡红琼诉请将水表、电表过户至其个人名下，无事实及合同依据，本院不予支持。 关于承重梁过低严重影响使用的问题，胡红琼在庭审陈述时存在主张错误，其陈述卧室处承重梁过低，高度仅1.4米，严重影响其卧室使用，故认为应当参照卧室的面积及单价之间的关系向汇美公司主张损失赔偿。但经过实地了解，承重梁至二层地面距离为1.6米，承重梁高度为33厘米。承重梁高度设计系考虑承重面积、结构、材质的专业数据。汇美公司交付的该房屋总层高4.5米，在装修后一层净高2米，二层净高1.9米。其总层高及装修后隔层的高度决定了该房屋与平层房屋高度以及相应家具比例会存在不同。胡红琼在购买房屋时已经了解该房屋的总层高为4.5米，对于装修后会分隔形成两层也并无异议。综合考虑其二层的高度1.9米及1.6米的承重梁至二层地面距离，并无法从社会认知中直接得出承重梁过低以致严重影响使用的结论。故胡红琼据此要求汇美公司赔偿10万，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告合肥汇美置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内将云之谷财创中心第C幢+SY2幢14层1409、1410室房屋所在楼层公共卫生间配套设施安装完毕； 二、驳回原告胡红琼的其他诉讼请求。 若本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6610元，减半收取为3305元，由原告胡红琼负担3000元，被告合肥汇美置业投资有限公司负担305元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  孙宗欣 二〇二〇年八月六日 法官助理李讷 书记员吴晶晶 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。