内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终12号上诉人（原审被告）：刘海丰，男，1970年9月14日出生，汉族，无职业，现住赤峰市。上诉人（原审被告）：杨海艳，女，1972年4月24日出生，汉族，无职业，现住赤峰市。二上诉人委托诉讼代理人：董亮，内蒙古吉拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭志栋，男，1968年7月1日出生，汉族，无职业，现住赤峰市。委托诉讼代理人：高晓东，内蒙古奥星律师事务所律师。原审被告：刘国兴，男，1950年9月12日出生，汉族，无职业，现住赤峰市。委托诉讼代理人：董亮，内蒙古吉拓律师事务所律师。上诉人刘海丰、杨海艳因与被上诉人郭志栋、原审被告刘国兴民间借贷纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初2136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘海丰及上诉人刘海丰、杨海艳、原审被告刘国兴委托代理人董亮，被上诉人郭志栋及其委托代理人高晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘海丰、杨海艳上诉请求：1、请求贵院撤销一审判决，改判上诉人刘海丰、杨海艳不承担还款责任；2、请求贵院判令一审、二审诉讼费由被上诉人郭志栋承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。认定本案事实的关键在于《房屋买卖合同》的性质是抵押还是抵债。二者的区别为：抵押是一种债的担保，发生在借款到期前；抵债是一种债的履行，发生在借款到期后。首先，案涉九枚借据发生时间为2016年12月27日至2017年6月27日，而《房屋买卖合同》签订时间为2017年10月23日、《出租协议》签订时间为2018年4月15日，买卖合同和出租协议均是在借款到期后借款人无力还款所签。上诉人向被上诉人借款九次均无抵押，却在全部借款到期后签订抵押合同不合常理，亦不符合抵押的担保作用。其次，《房屋买卖合同》明确写道“以房屋院落抵顶欠款本息、如乙方继续使用另行签订租赁合同”，双方签订合同的真实意思已经确定无疑是以房抵债，无力还款才以房抵债亦符合常理。第三，《出租协议》虽不是区分抵押和抵债的必要条件，却是认定事实的充分条件，因为上诉人已将房屋抵债给被上诉人，所以才会有后续的租赁行为，支付租金的银行流水亦能佐证租赁事实。第四，出租协议履行11个月后停止履行，被上诉人为变现财产而委托上诉人出售房屋，双方后期对售房款的分配不影响之前以房抵债的事实。第五，养殖用地允许建房，房屋本身不改变土地性质，土地性质亦不是本案审理范围，且物权是否转移不影响《房屋买卖合同》的效力。因此，本案事实为以房抵债。二、一审判决采信证据违反证据规则。一审判决采信了被上诉人提供的录音，该录音的录制时间在起诉前，被上诉人对上诉人的问话带有明显诱导的一再强调“抵押”，但上诉人在录音中未正面回答过被上诉人的问题。被上诉人在录音中的问话与其在庭审的陈述性质相同，应该作为同一证据看待。被上诉人主张《房屋买卖合同》是抵押，没有其他证据证明其主张。而上诉人主张以房抵债，有买卖合同、出租协议、交租金流水、录音证明，录音录制时间在双方签订房屋买卖合同后不久，录音中被上诉人自认以房抵债的事实，上述证据非常明确的印证了上诉人的主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”，但一审判决对证据确凿的事实未予认定，却对被上诉人证据不充分的主张予以认定，违反了证据规则。三、一审判决适用法律不当。根据《最高人民法院审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。”可见，将买卖合同视作借贷合同的担保，仅指借款到期之前签订买卖合同的情形，本案的《房屋买卖合同》是在借款到期之后签订，不属于第二十四条的情形，一审判决不能简单将所有买卖合同都归类于担保法律关系。第二十五条规定：“借贷双方没有约定利息，出借人主张借期内利息的，人民法院不予支持。”本案中欠据上未约定利息，一审判决支付利息属适用法律不正确。庭审时上诉人补充上诉意见：一、已经查明的事实表明，双方以抵顶的方式结清了房屋买卖合同的价款，被上诉人也接受了房屋，实际履行了房屋买卖合同，并且又在2018把房屋出租给上诉人，行使了房屋所有权人的财产处分权利，这些无争议的事实都能合理得知本案的房屋买卖合同是真实的房屋买卖合同。二、关于本案证据的采信，本案上诉人在一审提交了与被上诉人的通话录音，该通话录音清楚的表明，双方确实存在房屋买卖合同，通过抵顶方式结清了价款，但是一审背离了原告举证的初衷，对该份录音断章取义，做出错误的事实认定。郭志栋辩称，一审认定事实清楚，采信证据正确，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、上诉人在上诉状中以及补充意见均谈到，以房屋抵顶清偿本息，这一观点是错误，通过一审双方向法庭提交的证据，均能证实签订房屋买卖合同是对债务履行的担保，而不是真实意义的买卖，在一审录音资料中，能反映房屋仍属于刘海丰所有，如遇拆迁及买卖超过借款本息，刘海丰将给郭志栋100万元，剩余收回，而且一审庭审笔录中，刘海丰明确表示由其买卖，如该房屋已经抵顶给郭志栋，无需刘海丰进行处置。二、该涉案房屋是刘国兴办理的养殖用地，整个录音中全是刘海丰提到的抵顶，刘国兴并没有表示该房屋由其儿子抵顶给郭志栋的真实意思，上诉人应当举证证明刘国兴同意了。三、元宝山玉皇批给刘国兴的养殖用地，不是合法建造的房屋，用该房屋抵顶债款违背法律规定，抵顶不合法。上诉人没有向法庭如实陈述案情，故意混淆事实，以用于担保的房屋说成是抵顶债务的全部本息，一审中，刘海丰在答辩中承认，此次借款是合作投资，后来没有证据就不提了，而且在上诉状中没有否认一审欠款的事实，杨海燕不是借款人，经法庭确认，杨海燕收到多次打款。综上，刘海丰所谓的以房屋抵顶债务是虚假的，没有如实陈述。四、上诉状中以及一审提交的证据中，双方对利息已经进行了约定，签订的买卖合同中已注明有3分的利息，上述证据足以证实该借款双方有利息约定。原审被告刘国兴答辩意见同上诉人。郭志栋向一审法院起诉请求：1、判令被告偿还原告借款3577525元及按月息20‰计算自2017年10月23日至2019年2月29日的利息941707元，本息合计4519232元；并继续按月息20‰支付自2019年3月1日起至借款本金还清为止的利息。2、原告对元宝山区元宝山镇玉皇村四组登记在刘国兴名下的养殖用房享有优先受偿权。一审法院认定事实如下：2016年12月27日至2017年6月27日期间，被告刘海丰向原告借款3577525元，并为原告出具借据9枚，分别为2016年12月27日借款500000元，2017年3月21日借款500000元，2017年3月28日借款200000元，2017年4月20日借款500000元，2017年5月9日借款250000元，2017年5月30日借款500000元，2017年6月12日借款377525元，2017年6月13日借款500000元，2017年6月27日借款250000元，合计3577525元。上述借款中的2140500元通过银行转账的方式汇入被告杨海艳的账户内。另查明，被告杨海艳与刘海丰是夫妻关系，刘国兴与刘海丰是父子关系。2017年10月23日，原告郭志栋与被告刘海丰、杨海艳、刘国兴签订房屋买卖合同，内容为“截止到2017年10月31日，乙方拖欠甲方现金3577525元，利息160000元，利息约定按月利息3%。由于乙方无力偿还上述本金及利息，同意以房屋及院落抵顶欠款本息。抵顶欠款的的房屋及院落位××区饭店……本合同订立两年内如该房屋及院落遇单位及个人征收，甲方收回本金和利息后可优先考虑乙方赎回”。双方于同日签订转让协议，将元宝山区元宝山镇玉皇村刘家营四组刘国兴养殖小区的地面附属物和所有院内设施转让给乙方。2018年4月15日，原告郭志栋与被告刘海丰、杨海艳签订饭店出租协议，约定自2018年4月15日至2019年4月15日原告将位于××区饭店出租给乙方经营使用，租金为年租金240000元。租金可一次性缴清，也可按贰万元每月交付。协议签订后，被告刘海丰支付了11个月的租金220000元。另查明，2011年12月6日，元宝山镇玉皇村委员会出具证明，被告刘国兴名下位于××镇国兴家畜养殖场即本案涉案的生态园饭店产权归刘国兴所有，未办产权证，经元宝山镇玉皇村委会实地调查，同意刘国兴从事养殖经营活动。一审法院认为，本案的争议焦点为原被告之间签订的《房屋买卖合同》性质为抵押还是以房屋抵顶债务。因合法的债权债务关系受法律保护，本案中，被告刘海丰向原告郭志栋借款3577525元事实清楚，证据充分，有被告为原告出具的借据在卷佐证，足以认定。被告应履行偿还原告上述借款的义务。被告辩称原告主张的借款系双方合作投资的款项并非借款，因未提交证据予以证明，一审法院不予采信，故对原告要求被告偿还借款3577525元借款本金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原被告之间签订的房屋买卖合同性质是抵押还是以房屋抵顶借款，一审法院认为，虽然原被告签订的是《房屋买卖合同》，但结合双方签订的合同内容，涉案房屋产权性质、合同履行过程中双方的行为及庭审中被告方认可有人购买涉案房屋，超出借款数额的卖房款原告应给付被告的事实，均能印证双方签订的该协议系被告无力偿还借款时将房屋抵押给原告的意思表示。本案中，原告郭志栋提交的通话录音中，原告一直督促被告筹钱偿还借款，被告刘海丰称“我一直在研究，我在想办法把钱给你，你把东西给我”，在被告提交的通话录音中，其与原告谈论的也一直是有人购买涉案房屋，并称“你把你那个要给800万的话，欠你的钱给你，把占了800万我再给你拿回去100万”，均能看出被告刘海丰的主观想法是如涉案房屋出售或被征占，偿还借款后将房屋收回或将多余款项收回，即从双方的谈话中亦可以看出如果被告刘海丰按时归还涉案借款，则原告郭志栋是不能就案涉的房屋主张权利。该合同仅是在被告刘海丰拒不还债或者无力还债的情况下，原告郭志栋才能以适当的方式就涉案房屋主张权利，以担保其债权的实现。如双方系以房屋抵顶债务，即不应存在被告偿还借款后将房屋收回及房屋征占后多余款项归被告所有的情况。此外，被告称双方以涉案房屋抵顶债务，应视为债务已经清偿完毕，被告应将借据抽回，而本案中被告虽称房屋抵顶全部债务但未抽回借据的行为亦与民间借贷交易习惯不符。综上，原被告签订房屋买卖合同的目的，是为了担保债务的履行。被告的辩解理由，一审法院不予采纳。被告辩称双方没有约定利息，因双方签订的合同中约定月利息30‰，被告虽提出异议，但并未提交证据证明，亦未在法庭释明的期限内提出鉴定，一审法院对该项辩解理由不予采纳。被告关于杨海艳不应承担还款义务的辩解理由，原告将借款中的2140500元汇入被告杨海艳账户内，被告杨海艳系被告刘海丰妻子，以其名义开通的银行账户收款的行为应推定其知道该借款的存在，对该借款双方达成了合意或者追认，结合原被告的通话录音，亦能够证明被告杨海艳对借款知情，应视为其与被告刘海丰具有共同举债的合意，对上述借款应认定为被告刘海丰、杨海艳的夫妻共同债务。剩余借款，因原告未提交证据中证实被告杨海艳与被告刘海丰具有共同举债的合意，不宜认定为夫妻共同债务。被告辩称出租协议能够证明原告已经是房屋的所有权人，一审法院认为，认定当事人之间签订的协议是抵押还是以房屋抵顶债务，房屋出租协议并非不可缺少的必要条件，被告的该项意见不能成立，一审法院不予采纳。被告辩称本案不应由一审法院行使管辖权的辩解理由，因赤峰市中级人民法院已对被告提出的管辖权异议作出（2019）内04民辖终97号终审裁定书，裁定本案由松山区人民法院审理，故对被告的该项辩解理由，一审法院不予采纳。关于被告支付租金220000元，原告认可系被告偿还的是利息，应在计算利息时予以扣除。原告按照月利息20‰主张被告支付利息的诉讼请求不违反法律规定，一审法院予以支持。原告主张对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，鉴于双方未办理抵押登记，虽然被告将涉案房屋的手续交付给原告，但抵押权的实现并不是以占有抵押人提供的房屋手续为条件，而应以是否在房产部门办理抵押登记手续为准，即不动产抵押未办理抵押登记，抵押权未设立，出借人不能依据抵押合同享有优先受偿权。故对原告主张对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告刘海丰于本判决生效后十日内偿还原告郭志栋借款本金3577525元及截止至2019年2月29日的利息941707元（已扣除被告支付的220000元利息），并以借款本金3577525元为基数按月利率20‰支付自2019年3月1日起至借款还清时止的利息。二、被告杨海艳对上述借款中的2140500元本金及利息承担连带清偿责任。本院在审理期间，上诉人为证明其主张，向本院提交如下证据：1、录音一份，录音发生于2019年1月27日，在上诉人租赁期限即将届满时，与被上诉人商量房屋应当如何继续租赁的问题，证实被上诉人是房屋的所有权人，并且明确表示将要承担房屋所有权产生的风险。2、村委会证明一份，证明刘海丰和郭志栋一起到村委会开过刘国兴已经将房屋以房抵债卖给郭志栋的证明。被上诉人质证：1、录音是不完整的，是从中间截取的一部分，录音没有开始和结束的部分。通过录音，可以看出房屋并没有交付给郭志栋，因为既没有交租金也没有交房子。不能证明双方签订的房屋买卖协议是真实意思表示，本案的基础法律关系还是民间借贷。2、郭志栋没有和刘海丰去过村委会，对真实性有异议，这是养殖用地，而上诉人盖成了饭店存在被拆迁的可能，上诉人意图将风险转嫁给被上诉人。根据被上诉人的答辩，上诉人补交一份录音，发生于2017年11月5日，是上诉人向被上诉人要欠条的过程中，证实双方是房屋买卖关系，之所以欠条在被上诉人手里，上诉人一直在跟他要，被上诉人一直拿着欠条是想证明他的房屋买卖合同的价款已经付清。被上诉人质证：对录音真实性不持异议，但需要说明，这是双方在协商抵顶房屋，签订买卖合同的时间是2017年10月23日，这个录音时间是2017年11月5日，但是双方签订出租协议的时间是2018年4月15日，录音中双方对于履行的方式均持有怀疑态度，所以房屋并没有实际交付。请听一下郭志栋提交的录音，根据时间顺序听取，买卖协议是否真实存在应该综合听取录音。郭志栋的录音也提到了谁去征占房子和享受权益的问题，不能单纯从一个录音中认定房屋买卖的性质，应结合后几个录音一起确定。本院认证，上诉人提交的上述证据结合一审期间上诉人提交的证据能够综合认定双方以房抵债的事实，因此，本院对上述证据予以采信。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，上诉人因欠被上诉人借款无力偿还，双方协议以上诉人之父刘国兴所有的的位××区饭店的房屋及院落抵顶欠款本金及利息的事实清楚，有双方签订的《房屋买卖合同》、《饭店出租协议》、上诉人提交的通话录音、村委会证明以及被上诉人收取租金的事实为证，足以认定。而原审法院认定《房屋买卖合同》系上诉人借款抵押的意思表示属认定事实及适用法律错误，应予纠正。因此，被上诉人以民间借贷起诉请求上诉人偿还欠款本金及利息缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决适用法律错误，上诉人的上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：一、撤销赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初2136号民事判决。二、驳回被上诉人郭志栋的诉讼请求。一审案件受理费42954元，二审案件受理费42954元，合计85908元，由被上诉人郭志栋承担。本判决为终审判决。审判长 田丽华审判员 孙晓东审判员 张欢欢 二0二0年八月七日书记员 徐雁飞