湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终1422号上诉人（原审被告）：王元，女，1988年5月16日出生，汉族，住沅江市。被上诉人（原审原告）：沅江市粤佳物业管理有限公司，住所地沅江市。法定代表人：夏书林，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘志杰，湖南云天律师事务所律师。上诉人王元因与被上诉人沅江市粤佳物业管理有限公司（以下简称粤佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省沅江市人民法院（2020）湘0981民初833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日受理后，依法组成合议庭通过阅卷、询问当事人等形式进行了审理。上诉人王元，被上诉人粤佳物业公司之委托诉讼代理人刘志杰到庭接受询问。本案现已审理终结。王元上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，并由粤佳物业公司承担本案一、二审诉讼费用。要求依法召开业主大会，通过公开选举成立业主委员会，重新聘请物业公司及重定物业服务费价格。事实与理由：《物业管理委托合同》无效。沅江市金福现代城小区业委会在选聘粤佳物业公司时未召开业主大会，粤佳物业公司公示的业主委员会名单是不合法的，未经业主同意私自与粤佳物业公司签订合同无效。2017年起沅江市金福现代城小区就存在车辆乱停乱放、大门无人看管、电梯未安装摄像头、水质差等问题，是粤佳物业公司失职造成的。粤佳物业公司答辩称，《物业管理委托合同》对王元具有约束力，王元主张合同无效的理由不成立；业委会是经过街道、社区按法定程序依法成立的，王元认为业委会成立不合法，可另行提起诉讼，不属于本案上诉审理的范围；粤佳物业公司自2009年至今，已为沅江市金福现代小区提供了10多年的物业服务，该小区成为沅江市同行业物业区域的宜居典范。根据物业服务合同的约定，物业服务是针对物业服务合同所应履行的义务，因房屋设计、质量等历史遗留问题等与物业服务无关的原因而拖欠物业费，没有法律和事实依据，应予驳回。故请求驳回上诉，维持原判。粤佳物业公司向一审法院起诉请求：由王元支付拖欠的物业服务费3227.28元及逾期物业服务费的违约滞纳金968元（违约滞纳金暂计算至2020年4月20日，并要求违约滞纳金以实际欠缴金额为基数计算至物业服务费实际付清时止），并由其承担本案诉讼费用。一审法院认定，2010年7月10日，沅江市福耀房地产开发有限公司就其开发的金福现代城小区与粤佳物业公司签订《前期物业服务合同》，委托粤佳物业公司对金福现代城小区进行物业管理。2016年1月1日与2018年10月18日，小区业委会先后与粤佳物业公司签订两份《物业管理委托合同》，委托粤佳物业公司对金福现代城小区进行物业管理，委托管理期限分别为2016年1月1日至2018年12月30日、2019年1月1日至2021年12月30日，合同均约定物业服务费参照省、市物价部门与省建设行政主管部门文件确定的收费标准执行，逾期交纳物业服务费的从逾期之日起按每天1%交纳违约金。2015年12月18日，小区业委会通过讨论决定，并经粤佳物业公司与小区业委会于同年12月20日公示通知，2016年1月1日起物业服务相关收费标准为高层（十栋）1.45元/㎡/月。王元系金福现代城小区10栋4单元1404房业主，该物业建筑面积为92.74㎡。王元的物业服务费交纳至2017年12月31日，之后再未交纳物业服务费，经粤佳物业公司多次催收未果，故双方酿成纠纷。一审法院在审理粤佳物业公司与金福现代城小区其他业主的物业服务合同纠纷案件中，查明粤佳物业公司在履行上述合同时存在瑕疵。一审法院认为，小区业委会代表全体业主与粤佳物业公司签订的《物业管理委托合同》，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对金福现代城小区的全体业主及本案双方均具有约束力。在粤佳物业公司提供物业服务后，王元作为小区的业主依合同约定交纳相应物业服务费系其基本义务。由于王元未按约定向粤佳物业公司履行缴付物业服务费的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。物业服务关系中，业主与物业公司各有权利、义务。物业公司应遵守合同，进行管理、提供服务，但小区环境、秩序等各方面的维护，不仅只是物业公司的职责，业主是小区的主人，同样有管理、爱护、监督的责任，在引发纠纷时，物业公司与业主均应加强沟通。基于上述理由，物业服务费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护；仅仅因为物业公司对公共设施的维护存在缺失或对公共服务不到位、服务质量不高等，即允许作为个体的王元或部分业主不交、少交物业费，则对已全额缴纳物业服务费的业主而言也不公平，故即使粤佳物业公司存有未尽合同义务的违约行为，也应由所在小区的业委会代表全体业主主张权利。综上，粤佳物业公司提出由王元支付相应物业费并依约承担违约责任的诉求，并无不当，依法予以支持；王元拖欠物业服务费的期间为2018年1月1日至2019年12月31日，该费用为3227.35元（92.74㎡×1.45元/㎡/月×24月）；合同中未约定物业服务费支付时间，根据《湖南省物业服务费收费管理办法》（湘价服[2010]76号文件）规定，物业服务费按月计收，故违约金从王元未如期交纳物业服务费当月起开始计算,因双方约定从逾期之日起每天按费用的1%计算违约金，该计算标准过高，确定为按每月2%的标准计算，且基于粤佳物业公司履行物业服务合同确有瑕疵的事实，故酌定减少违约金金额，以按每月2%的标准计算的金额的50%来确定。王元经依法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、由王元支付粤佳物业公司物业服务费3227.35元及违约金（自2018年1月1日起产生的物业服务费，每月物业服务费的违约金以当月应缴物业服务费134.47元为基数、按每月2%的标准，从下个月1日起计算至付清之日止，计算总额的50%），于判决生效之日起10日内付清；二、驳回粤佳物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由王元承担。二审中，王元提交了证据一，门禁情况照片复印件4张，拟证明金福现代城小区管理漏洞多，小区外人员可随意进出；证据二，车辆停放及小区楼道照片复印件5张，拟证明小区车辆停放无人管理，消防通道堵塞；证据三，短消息记录及照片复印件，拟证明小区水质不合格；证据四，微信聊天记录，拟证明粤佳物业公司承诺在电梯内安装摄像头，但一直未实施；证据五，业委员成立的相关文件，拟证明小区业委会选票造假，业委会成立不合法。粤佳物业公司质证认为，对证据一的“三性”均有异议，王元逾期提交证据且未提供证据原件及合法来源，不能达到其证明目的；对证据二的“三性”均有异议，该证据也证明有部分业主不配合物业公司的管理，侵害了其他业主的合法权益；对证据三真实性、合法性均有异议，该证据不能达到其证明目的，粤佳物业公司已提供了疾控检测报告，证明水质是符合要求的；对证据四的“三性”均有异议，不能达到其证明目的；对证据五的合法性、真实性予以认可，对关联性不认可，该证据正好证明业委会的成立是全体业主经过法定程序，民主选举出的，业委会名单及公示符合法律规定。本案是物业服务合同纠纷，该证据与本案无关。粤佳物业公司提交了《2018沅江市疾病预防控制中心检验报告》、《2019沅江市疾病预防控制中心检验报告》及《卫生监督意见书》，拟证明王元所住小区楼栋的生活用水符合卫生标准。王元对上述证据均不认可。本院经审查认为：王元提供的证据一、二均为复印件，粤佳物业公司对其真实性不予认可，对照片是否反映金福现代城小区相关状况无法核实，且该两组照片中所反映的内容仅是小区内某个时间节点的情况，无法达到其证明目的。对王元提供的证据三短信消息及照片，从该短信内容看系粤佳物业公司对加压蓄水池进行清洗的通知，系履行其物业服务。对水质问题，粤佳物业公司亦已提供了2018、2019年沅江市疾病预防控制中心检验报告等证据予以证明金福现代城小区王元所住楼栋水样检测符合GB5749—2006《生活饮用水卫生标准》，故对该证据本院不予采信；粤佳物业公司对证据四不予认可，但亦承认小区电梯内因开发商在建设时未做预留而未安装摄像头，故对该部分事实予以认定；证据五系金福现代城小区业主委员会的成立过程中相关资料，与本案无关联，且无法达到其证明目的，本院不予采信。对粤佳物业公司提交的证据真实性、合法性、关联性予以认可，本院予以采信。二审经审理查明，金福现代城业主委员会与粤佳物业公司于2016年1月1日、2018年12月18日所签两份《物业管理委托合同》中均约定小区10栋物业服务费按建筑面积每月每平方米1.45元收取。一审判决认定的其他本案基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。当事人二审争议的焦点是：王元应否向粤佳物业公司支付物业管理费3227.25元及违约金。《物业管理条例》第十五条、第六十四条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责。违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。金福现代城小区业委会与粤佳物业公司分别于2016年1月1日、2018年10月18日签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效，对全体小区业主均具有约束力。王元接受了粤佳物业公司的物业服务，但自2018年1月1日至2019年12月31日期间欠交物业服务费3227.35元，属于违约行为，应支付拖欠物业费及相应违约金。王元提出粤佳物业公司的物业服务存在诸多问题，但其提供的证据不能证明粤佳物业公司不履行合同约定的职责，其不支付物业服务费的上诉理由不能成立，本院不予支持。小区环境和秩序需依靠物业公司与业主共同维护，物业公司的服务职责在于对公共环境、公共秩序的维护、小区房屋及公共设施设备的维护、养护等，对于电梯内加装摄像头一事，粤佳物业公司也在寻求方法解决。且一审法院已以粤佳物业公司在履行物业服务合同中存在瑕疵对违约金予以调整。王元对成立小区业委会及选聘物业公司流程有质疑，要求通过公开选举成立业主委员会，重新聘请物业公司及重定物业服务费价格。本院认为，王元对小区业委会的成立及所做决定有异议，可向小区业委会主张权利，不应作为拒不支付物业服务费的理由。综上所述，王元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王元负担。本判决为终审判决。审 判 长  熊 莉审 判 员  徐光辉审 判 员  刘建军二〇二〇年八月二十日法官助理  唐菁菁书 记 员  胡银燕