河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终2707号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈世礼，男，1992年1月27日出生，汉族，户籍所在地河南省遂平县，现住河南省遂平县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：遂平县万家馨物业服务有限公司。住所地：河南省遂平县育才路**。法定代表人：刘紫林，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯俊平，河南展志律师事务所律师。上诉人沈世礼因与被上诉人遂平县万家馨物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省遂平县人民法院（2020）豫1728民初1324号民事判决，提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沈世礼，被上诉人遂平县万家馨物业服务有限公司的委托诉讼代理人冯俊平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人沈世礼上诉请求：撤销原审判决，发回重审或对一审判决直接予以改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审适用法律错误。1.原审判决对物业公司的合同履行义务与违约责任予以免除，属于片面适用法律条文；2.原审判决不顾商品住房未正式办理交付的事实，不顾开发商违法交付的事实，强行判决上诉人默认收房并放弃房屋销售合同约定权利；3.原审判决不顾《物业管理条例》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，判决上诉人全额交纳物业费，属适用法律错误；4.原审判决不顾《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决交纳重复收取的公共用电、二次供水、电梯使用费等费用；5.被上诉人所提交的前期物业合同证据是其与开发商所签，应当判定合同无效。二、原审程序违法。1.原审庭审过程中不让本人陈述抗辩理由，多次打断、扰乱本人陈述思维逻辑；2.上诉人在休庭期间提交的《关于“万家馨物业公司诉讼本人拒交物业费”一案的补充说明》被一审法院直接无视，属于违反法律规定，剥夺当事人辩论权利。三、上诉人坚持认为商品房未履行交付手续的之前物业费用应当由建设单位交纳。前期物业服务合同签订是开发商与物业公司双方串通起来侵犯当事人合法权利，应当依法判决其合同无效。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院查明事实，依法撤销原审判决，发回重审或依法改判。被上诉人遂平县万家馨物业服务有限公司答辩称：一、本案事实清楚，适用法律正确。1.上诉人已享受了物业服务；2.物业公司不是开发商的替身，无义务无能力替代开发商承担违约责任；3.物业服务的质量瑕疵不能对抗缴纳物业费的义务；4.上诉人所称的重复缴费并不存在；5.物业公司与开发商所签的前期物业服务合同系双方真实意思。二、原审程序正当，不存在违法。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律和程序正确，判决合法合理，请求驳回上诉，维持原判。遂平县万家馨物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付拖欠原告的物业费及滞纳金暂定10000元，诉讼过程中，诉讼请求减少为要求被告支付拖欠原告的物业费及滞纳金共计8523.85元；2.由被告承担本案的诉讼费用。沈世礼向一审法院提起反诉请求：1.依法判令反诉被告物业公司与遂平县鼎城国际小区的建设单位紫光公司签订的《前期物业服务协议》对反诉原告无效；并认定反诉原告与反诉被告不存在任何合同关系和债务关系；2.依法判令反诉被告赔偿反诉原告出庭期间的误工费300元，交通费600元；3.由反诉被告承担本案反诉费用。一审法院认定事实：2013年，被告沈世礼与紫光公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了紫光公司开发建设的遂平县鼎城国际小区1号楼1单元10楼西户的住宅房屋一套，房屋建筑面积为127.6平方米。同年7月9日，原告物业公司（乙方）与紫光公司（甲方）签订《前期物业服务合同》一份，合同约定：“甲方选聘乙方对遂平县鼎城国际小区提供物业服务，合同期限5年，自2013年7月9日起至2018年7月8日止。物业服务费用具体标准是多层住宅0.4元/月/平方米，高层住宅0.6元/月/平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，合理向业主分摊计收。物业服务费用和其他相关费用，业主或物业使用人应在每年的前10日交纳，甲方、业主、物业使用人违约，应向乙方支付违约金”。合同到期后，原告物业公司与紫光公司于2018年7月8日续签了《前期物业服务合同》，续签的合同约定：“合同期限3年，自2018年7月8日起至2021年7月7日止。物业服务费用具体标准是多层住宅0.5元/月/平方米，高层住宅0.8元/月/平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，合理向业主分摊计收。业主应于入住之日起交纳物业服务费用和其他相关费用，并于每年的前10日交纳，甲方、业主、物业使用人违约，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金”。同时，该两份《前期物业服务合同》对双方的权利义务还进行了其他约定。2016年，被告沈世礼入住遂平县鼎城国际小区，并交纳了2016年的城市卫生费60元。2016年10月1日以后至今的物业费、公共用电水及二次增压费、电梯使用费及2017年10月以后至今的城市卫生费，经原告物业公司催要，被告沈世礼未交纳。另查明，原告物业公司请求被告沈世礼支付物业费的收费标准为0.6元/月/平方米，公共用电、二次供水180元/年，电梯使用费240元/年，城市卫生费60元/年。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案物业公司与遂平县鼎城国际小区的建设单位紫光公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。该《前期物业服务合同》对沈世礼具有约束力，其应当按照《前期物业服务合同》的约定向物业公司支付物业费。沈世礼辩称涉案商品房没有办理交付手续，其与物业公司没有签订前期物业服务合同，不应当交纳物业费的抗辩理由，本院认为，沈世礼与建设单位紫光公司虽未办理房屋交付手续，但其在2016年已经入住遂平县鼎城国际小区，并实际占有使用了遂平县鼎城国际小区1号楼1单元10楼西户的住宅房屋，应视为对合同约定交付条件的放弃。其实际占有使用该房屋，并实际接受了物业公司提供的服务，应当按照物业公司与紫光公司签订的《前期物业服务合同》享受权利，承担义务。因此，本院对其抗辩不应交纳物业费的理由不予采纳。物业公司请求沈世礼按0.6元/月/平方米支付2016年10月至2020年6月（实际从2016年10月1日计算至2020年5月31日，共计44个月）期间的物业费3368.64元（0.6元/月/平方米×127.6平方米×44个月）的诉讼请求，不违反法律和合同的约定，本院予以支持。关于物业公司请求沈世礼按5元/月支付2017年10月至2020年6月（实际从2017年10月1日计算至2020年5月31日，共计32个月）期间的城市卫生费160元（5元/月×32个月）的诉讼请求，因该项费用是物业公司依照遂平县市场发展局的文件批复向每户代收的60元/年城市垃圾处理费，符合规定，应予支持。关于物业公司请求沈世礼按180元/年支付2016年10月至2020年6月（实际从2016年10月1日计算至2020年5月31日，共计44个月）期间的公共用电及二次供水费660元（180元/年÷12个月×44个月）的诉讼请求，不违反法律和合同的约定，本院予以支持。关于物业公司请求沈世礼按240元/年支付2016年10月至2020年6月（实际从2016年10月1日计算至2020年5月31日，共计44个月）期间的电梯使用费880元（240元/年÷12个月×44个月）的诉讼请求，因其提供的证据证明电梯使用费的收取标准是216元/年，其请求沈世礼按240元/年支付电梯使用费没有依据，对其请求超出部分，本院不予支持。对2016年10月1日至2020年5月31日期间的电梯使用费792元（216元/年÷12个月×44个月），沈世礼应予支付。关于物业公司请求的滞纳金，因沈世礼提供的证据能够证明物业公司在服务中存在瑕疵，物业公司在本案中也自认服务过程中有瑕疵，没有达到物业服务合同所要求的服务标准，因此，物业公司请求沈世礼支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于沈世礼的反诉请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，引起本案纠纷双方均有责任。小区是我家，环境靠大家。所以，物业公司要提高服务质量，把业主当家人；业主也要珍惜物业人员的劳动成果，共同改善小区的生活居住环境。大家一起创造文明和谐的家园。因本案双方均不同意调解，要求法院依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈世礼于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）遂平县万家馨物业服务有限公司支付物业管理费3368.64元、城市垃圾处理费160元、公共用电及二次供水费660元、电梯使用费792元，共计4980.64元；二、驳回原告（反诉被告）遂平县万家馨物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）沈世礼的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，反诉费25元，共计50元，由被告（反诉原告）沈世礼负担。案件受理费原告（反诉被告）遂平县万家馨物业服务有限公司已预交，被告（反诉原告）沈世礼应于本判决生效之日起五日内径行支付给原告（反诉被告）遂平县万家馨物业服务有限公司。本院二审期间，上诉人提交了照片四张。对双方二审争议的事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于《前期物业服务合同》是否有效的问题。物业公司与小区建设单位签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。上诉人沈世礼称该合同为无效合同，缺乏事实和法律依据，不予采信。关于沈世礼是否应当交纳物业费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述《前期物业服务合同》对业主具有约束力。虽然房屋未正式办理房屋交付手续，但上诉人沈世礼已实际占有使用了该房屋，且接受了物业公司的物业服务，因此，根据上诉人沈世礼应根据《前期物业服务合同》的约定承担缴纳物业费的义务。另外，上诉人沈世礼称物业公司服务水平较差，但上诉人沈世礼提供的证据不能证明被上诉人遂平县万家馨物业服务有限公司的行为构成根本性违约。上诉人沈世礼的该项上诉理由，证据不足，不予支持。关于上诉人沈世礼称存在重复缴费的问题。根据《前期物业服务合同》的约定，0.6元/月/平方米的物业费不含电梯及公摊水电费。该约定不违反法律、法规、部门规章的规定。上诉人沈世礼称公共用电、二次供水、电梯使用费等费用属于重复交纳，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于上诉人沈世礼称原审程序违法的问题。上诉人沈世礼提交的其自行书写的《关于“万家馨物业公司诉讼本人拒交物业费”一案的补充说明》不属于证据的范畴，一审法院未对该补充说明进行质证，程序并无错误。上诉人沈世礼提供的证据不能证明一审法院存在程序违法的情形，其该项上诉理由，不能成立，不予采信。一审法院根据本案事实适用法律，并无错误。上诉人沈世礼称一审法院适用法律错误的上诉理由，不能成立，不予采信。综上所述，沈世礼的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈世礼负担。本判决为终审判决。审判长  王建峰审判员  贾保山审判员  袁玉慧二〇二〇年八月二十日书记员  李新剑