四川省蓬溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0921民初1086号 原告（反诉被告）：陈杰，男，汉族，生于1970年3月17日，住：广安市广安区。户籍地：岳池县。 一般授权委托诉讼代理人：周永波，广安区大众法律服务所法律工作者。执业证号：32315171100014。 被告（反诉原告）：张禹，男，汉族，生于1982年2月28日，住遂宁市船山区。 特别授权委托诉讼代理人：敬春，四川诚中成律师事务所律师。执业证号：15109201110127867。 一般授权委托诉讼代理人：陈肖蓉，四川诚中成律师事务所律师。执业证号：15109201611481854。 原告陈杰诉被告张禹租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序。被告张禹于2020年5月19日提起反诉，本院决定合并审理。并于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人周永波，被告(反诉原告)张禹及委托代理人敬春、陈肖蓉，到庭参加了诉讼。原告陈杰经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告陈杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2020年的房租费540000元及利息（从2020年1月1日起至付清之日止，按月1%计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年11月14日签订了《租赁协议》，约定原告将位于蓬溪县城河景观房Ｂ－2出租给乙方，期限8年，2014年4月1日至2022年3月31日止，房租费第一年45万元，每年房租费递增8%，2014年9月13日签订补充协议，租期从2015年1月1日至2023年6月30日，被告每年1月1日前向原告支付下一年的房租费，被告已向原告支付2019年房租费50万元，按每年递增8%计算，被告应向原告支付2020年房租费54万元，但被告一直拒绝支付，违反合同约定。 被告张禹辩称，涉案租赁合同已于2020年1月26日经双方合议解除，原告诉请给付房租无事实和法律依据，其计算的利息更是于法无据，租赁合同以及2014年9月13日的补充协议对逾期支付房屋租金是否给付利息没有任何约定，基于双方已经合议解除租赁协议，原告的诉请依法应当予以驳回。 被告张禹向本院提出反诉请求：1、确认反诉人与被反诉人签订的租赁协议及补充协议已经于2020年1月26日解除；2、判令被反诉人立即返还反诉原告履约保证金20万元。从2020年4月8日起至付清之日止以20万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率支付资金占用利息；3、被反诉人向反诉人支付看护人员工资3000元（暂计至2020年5月30日）、变压器电费耗损2000元（暂计至2020年5月30日）；4、本诉与反诉的诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2013年11月14日双方签订了《租赁协议》，对租期、租赁费用均进行了约定。2014年9月13日签订了《补充协议》，约定租期为2015年1月1日至2023年6月30日止。反诉人按约向被反诉人支付了保证金20万元，履行了合同义务。2019年双方开始协商解租事宜，2020年春节，新冠肺炎疫情爆发，严重影响正常生产经营。2020年1月26日，反诉人按《租赁协议》第14条第3款的约定与被反诉人合意在电话中解除了《租赁协议》，后又两次电话沟通解除协议的后续事宜（以电话录音为证），但被反诉人不按通知接收房屋，使反诉人遭受损失，即2020年4月8日武汉解封后的看护人员工资、变压器电损。 原告（反诉被告）陈杰辩称，反诉人与被反诉人于2013年1月14日签订了租赁协议，2014年9月13日签订了补充协议，租期到2023年6月30日止，协议约定了租金及每年租金递增8%，每年需要提前支付租金，否则应当支付违约金，违约金为20万元以外，还需要赔偿其他的经济损失，双方签订的合同已经履行了6年，2020年的租金反诉人没有按照合同约定支付，被反诉人一直催要租金。2020年1月26日反诉人发短信要求解除合同，期间双方对如何交接房屋及水电是否交清等问题没有达成一致意见，至今该房屋仍在反诉人承租期内，按照法律规定，租赁合同受法律保护，双方应按约定履行义务，不得擅自变更或解除。双方需要达成一致意见并签订书面协议才能解除合同，反诉人严重违反合同约定，侵犯被反诉人合法权益，请求驳回反诉人的反诉请求。 本院经审理确认以下事实：2013年11月14日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订了《租赁协议》，就蓬溪县城河景观房Ｂ-2租赁事宜达成相应协议。约定：租赁期限8年，2014年4月1日至2022年3月31日止；第一年租金为450000元，自第二年起，每年租金在上一年度租金基础上上浮8%；合同签订当日，乙方向甲方交纳定金10万元，后期可冲抵房屋租金；乙方负责在2014年3月1日向甲方一次性付清第一年度的租金，之后每年的3月1日前乙方必须将下一年度的租金一次性付清，如乙方逾期不交，则乙方每天按下年度租金的5‰向甲方交滞纳金，乙方逾期一个月不交，则甲方有权单方面终止协议，所造成的一切损失由乙方承担；签订合同时，乙方应向甲方一次性交齐履约保证金20万元，租期届满后，如乙方无违约责任，且结清所有费用（水、电、气等费用）后，甲方一次性退给乙方；乙方整个租赁期间所作的添附，如吊顶、地砖、门窗、水电等所作的装饰装修原貌保持，不得随意拆掉，影响建筑及室内美观，无偿归甲方所有（除不影响建筑外观及室内美观，乙方所购设备设施外），否则，乙方须将该房屋恢复原貌（包括但不限于建筑外观、消防及绿化等）；自来水由甲方开户，安装由乙方自行负责，商业用电由乙方负责以甲方名义向有关部门申请，正规合理费用由甲方承担，天然气由乙方以甲方名义开户并自行安装，户头归甲方所有。另约定下列情形可变更、解除合同：1、因不可抗力使本合同不能继续履行的；2、因房屋拆迁、大修、改造等无法继续使用的；3、双方协商一致的，按协商约定办理；4、符合法律或合同约定可以变更和解除合同的。 2014年9月13日，原告作为甲方，左冕作为乙方，张禹作为丙方，签订了《协议书》，就蓬溪县三合一桥“梦溪别院”的相关事项作出约定。约定乙方应收质保金94000元，由丙方在应交房租时从租金中代甲方支付给乙方，工程质保期满一年支付40000元，满两年再支付20000元，满三年再支付34000元。协议签订后，三方均不得违约，违约方将承担赔偿相关的违约损失，并追加违约金20万元。在该协议中，甲、丙方还约定：本协议签订时，丙方负责将第一年度的房屋租金尾款35万元一次性支付给甲方后，丙方才可进场装修；租期从2015年1月1日起开始计算，租期延长至八年半，自2015年1月1日至2023年6月30日止；其他约定按甲、丙双方于2013年11月14日签订的原合同条款执行；工程消防合格证以及还需要完成的消防设施（含消防门等），以及消防水、自来水的接通和安装由甲方包干40000元给丙方负责处理，该款由丙方在2016年度的租金中扣除；丙方帮甲方垫付的变压器款项在2016年度的租金中扣除。 被告租用原告房屋既称为白塔街城河景观房B-2，也称为三合一桥“梦溪别院”，被告在此开设了“花园酒店”。被告按合同约定向原告交纳了履约保证金20万元，并已付清2019年12月31日前的租金，2020年1月1日起的租金未付。 2020年1月26日，原、被告两次电话联系。被告向原告提出不想租了，原告表示同意；随即双方谈到保证金的退还，以及“花园酒店”水电费的缴纳；原告承诺被告把水电费结清就退还保证金，被告承诺会结清水电费；原告认可被告将能拿走的东西都拿走，但不得到处扯烂，被告承诺墙上、地上、主体的东西都不会动；并约定几天后再联系。 2020年1月30日，原、被告再次电话联系。被告问原告何时到蓬溪来，并告诉原告他从30号开始就没有营业了；原告叫被告把水电费结了，水电费没结，过来没用；被告向原告谈到房租的事，被告承诺这段时间没有营业，不收房租，只要国家不允许经营的时间，都不会收房租；被告向原告谈到他的东西先不搬，下一家来租房的，如果做酒店，需要用的话，可以与其谈一下价钱，如果用不着，他就搬走，原告表示认可；原告请被告问一下有没有银行租房子，帮忙租出去。 2020年3月20日，原、被告又进行了电话联系。原告告诉被告有人看了房子，可能现在合伙人在商量，叫被告不管这个事；被告叫原告先把他这边处理了，他先搬出去，原告表示认可；被告叫把手续办清楚，他搬出去后就把钱转给他；原告叫被告先把水电费交了，被告告诉原告已经交了；双方约定原告过两天过来具体处理。 2020年4月19日，原、被告间进行了电话联系。本次通话先系一个女同志与原告通话，在通话过程中与原告发生争吵，尔后是被告与原告通话。发生争吵的原因是女同志要求原告过来，一天搬完交接完，当天原告把保证金退了，原告为此生气。在原、被告通话中，原告告诉被告，不影响外观的，不影响内饰的，该拆走的拆走，这些做完了，该办手续办手续，不能说今天喊过来就过来，还要马上退钱。 2020年3月初左右，原告带人来看过案涉房屋，准备将房屋租出去。 疫情期间停业以后至今，“花园酒店”未营业。2020年4月25日，被告交电费923.91元，2020年5月26日，交电费706.77元，气费结至2020年4月30日，至2020年7月16日的水费已结清。 本院认为，双方签订的合同是真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效，双方应当按照合同约定享有权利，履行义务。解决本案争议主要涉及以下几个问题： 一、关于合同的解除。 就合同解除而言，有约定解除和法定解除两种情形。原告认为双方合同并未解除，被告应当按照约定支付2020年的租金540000元及其利息。被告认为双方于2020年1月26日通过电话方式合意解除了合同。因此，本案争议为合同是否已经协议解除。双方未签订书面的解除合同协议，正是本案发生争议的重要原因。本案纠纷发生的客观背景系众所周知的“新冠肺炎”疫情。被告租用原告房屋开设了“花园酒店”，从事餐饮经营，疫情发生后，按照国家政策规定，餐饮行业在一段时间内禁止营业，客观上给被告带来相应损失，在此背景下，2020年1月26日，被告电话联系原告，提出不想租房了，原告明确表示同意，同时要求被告把水电费交了，并承诺退还保证金。此后双方又有几次通话，电话录音显示，主要讨论被告拆除、搬离东西、原告退还保证金等事项。在2020年1月30日的通话中，原告还请被告帮忙联系银行是否会租房。原告自己提供的电话录音也显示，双方讨论和争执问题是被告东西搬离、房屋交接手续办理、保证金退还时间等合同解除的善后事宜，而非合同是否解除的争议。在2020年3月初左右，原告曾经带人看房，准备对外出租。由此表明，原告对于被告提出解除合同未持异议，不是原告代理人所说双方一直就解除合同进行谈判，最终未达成一致意见。实际情况是解除合同的后续事宜未完善和履行，包括被告搬离其设施、设备，租赁房屋水电费缴纳，保证金的退还。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，“当事人协商一致，可以解除合同”，双方通过电话方式对解除合同达成了一致意见，符合法律关于约定解除合同的规定，不应因为解除合同的后续事宜未完善、未交割，就否认解除合同的合意。原告认为房屋尚在被告控制之下，双方未办理交接手续，保证金未退还，解除合同就未达成一致意见，系对解除合同合意的误解。解除合同的合意，与合同解除后的清结是两个阶段的不同事项，先有解除合同，后有实物交接、手续办理和保证金退还等事项的清结。原告还认为解除合同应签订书面协议，客观而言，当时正值春节期间，也是疫情爆发期间，双方当时没有条件面对面达成书面协议，法律也无租赁合同解除必须达成书面协议的规定，原告关于双方需要签订书面协议才能解除合同的辩称于法无据。《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》第17条第1款规定，“当事人协商解除合同的，合同自双方协商一致时解除”，亦表明合同的解除并非一定要达成书面协议。综上，原、被告间的合同已经解除。解除合同的时间应以双方达成一致意见的时间予以确定，双方已于2020年1月26日在电话中就解除合同达成合意，故应以该时间点确定合同解除时间。 合同解除后，涉及到合同的清结，包括租赁物的返还。关于合同的清结，《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》第18条规定，“当事人仅对合同解除协商一致，未对合同清结形成一致意见，一方当事人起诉要求清结合同的，人民法院应当根据合同法第九十七条的规定予以处理”，该条规定至少表达了两层意思，一是当事人对解除合同协商一致，未对合同清结形成一致意见，合同仍予解除；二是对于合同解除后的清结，按照合同法第九十七条规定处理。同时，指导意见第21条规定，“一方当事人基于合同解除请求相对方返还财产，人民法院经审理认为合同应当解除并符合相互返还条件的，可以根据合同法第九十七条的规定径行判决双方相互返还”，据此，合同解除后双方应当相互返还财产。本案因原告要求继续履行合同，未提出被告返还租赁物的要求，双方在合同解除后未对合同清结达成确切的具体意见，但租赁合同解除后，承租人腾退房屋，向出租人返还租赁物是其当然义务，故本案应对被告返还租赁物一并处理。 二、关于租金的支付 原告要求被告支付2020年的租金540000元，被告认为涉案租赁合同已于2020年1月26日经双方合议解除，原告诉请给付房租无事实和法律依据。按照双方签订的《租赁协议》的约定，第一年租金为450000元，自第二年起，每年租金在上一年度租金的基础上上浮8%。按2014年9月13日达成的《协议书》的约定，案涉房屋的租期从2015年1月1日起算，因此，在合同正常履行的情况下，原告主张2020年的租金540000元符合双方的约定。《租赁协议》约定，每年3月1日付清下一年度的租金，因此，在合同正常履行的情况下，2020年的租金应于2020年3月1日付清，原告主张被告应于1月1日前付清2020年的租金缺乏依据。由于本案合同双方已于2020年1月26日合意解除，即支付租金时间到期前合同已经解除，合同效力即行终止，2020年的租金不应再按原约定支付。客观上，新冠肺炎疫情之中及之后至今，被告未再经营，而原告曾经在电话中向被告明确表态，国家不允许经营期间不会收房租。综上，被告应向原告给付合同解除前即截止2020年1月26日的房租，即【（540000元÷12个月）÷30天】×26天=39000元。2020年1月27日之后，原告不应再向被告收取房租。 三、关于原告主张的租金利息 双方对逾期交纳租金的利息未予约定，对逾期交纳租金的滞纳金有约定，即每天按下年度租金的5‰交纳。该滞纳金其性质应当属于违约金，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案即属于约定了违约金的计算方法。但本案在约定的支付租金日期3月1日前，合同已经解除，故不能按照合同正常履行期间逾期交纳租金应当支付滞纳金的约定执行。被告至今未向原告支付租金的原因，主要系因双方为合同解除后的后续事宜办理未能完成所至，包括被告东西的拆除、搬离，水电费的交纳，交接手续办理，保证金的退还，而非被告拒付租金的违约行为所致。因此，原告关于利息的主张不予支持。 四、关于保证金的退还 被告向原告交纳了20万元的保证金，双方无争议。《租赁协议》约定，租赁期满后，被告无违约责任，且结清了所有费用，原告一次性退给被告。虽然合同约定租赁期尚未届满，但双方合意解除合同，意味着合同终止，被告结清了其租赁期间的相关费用，故原告应当退还原告保证金。 五、关于被告主张的保证金利息 被告要求原告从2020年4月8日起至付清之日止，以20万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率支付资金占用利息。由于双方对于合同解除后的后续事宜一直未办结，不仅仅是保证金的退还，也包括被告东西的搬离，交接手续的办理等，双方为此一直处于协商、沟通之中，因此，本案尚不能认定为原告拒绝退还保证金的情形，保证金尚未退还事出有因，且双方在合同中未约定关于保证金的利息，故被告的利息主张，不予支持。 六、关于看护人员工资及变压器电损费用的负担 被告要求原告承担看护人员工资3000元（计至2020年5月30日）、变压器电费耗损2000元（计至2020年5月30日）。电话通话内容显示，2020年3月20日，双方还在就被告搬离，保证金退还，水电费交纳进行沟通，表明合同解除后的交接尚未完成。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，这就是通常所说的后合同义务，也系合同的附随义务。为确保原告财产以及被告自身财产安全，原告请人进行了看护，对原告而言，被告系履行合同的附随义务，故被告要求原告向其支付该笔费用，不予支持。 对于变压器电损费用，被告虽然不再营业，但变压器并未向相关部门报告停止使用，变压器自然会产生相应电力损耗，从而产生电费。在交接之前，系被告在管理控制，而非原告在使用、受益，故产生的费用应由被告负担。被告提供的电费发票显示，2020年4月25日交电费923.91元，2020年5月26日交电费706.77元，合计1630.68元，而不是2000元。故被告要求原告支付变压器电费耗损2000元的请求，不予支持。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下： 一、原告陈杰、被告张禹于2013年11月14日签订的《租赁协议》及原告陈杰、被告张禹、案外人左冕三方于2014年9月13日签订的《协议书》中涉及原、被告之间权利义务的约定，于2020年1月26日解除； 二、限判决生效后十日内，被告张禹向原告陈杰返还租赁房屋即蓬溪县城河景观房Ｂ-2（又名蓬溪县三合一桥“梦溪别院”）； 三、限判决生效后十日内，被告张禹向原告陈杰支付下欠的2020年1月26日止的房屋租金39000元； 四、限判决生效后十日内，原告陈杰退还被告张禹保证金200000元； 三、四项品迭后，由原告陈杰向被告张禹返还161000元； 五、驳回原告陈杰其余诉讼请求； 六、驳回被告张禹其余反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费9200元，减半收取4600元，由原告陈杰负担4278元，被告张禹负担322元；反诉受理费4375元，减半收取2187.5元，由原告陈杰负担2144元，被告张禹负担43.5元。原告陈杰共计负担本诉及反诉受理费6422元，被告张禹共计负担本诉及反诉受理费365.5元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  唐卫 二〇二〇年八月六日 书记员  殷旭