福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3859号 上诉人（原审被告）：宋依妹，女，1953年1月10日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：梁雄，男，1974年1月24日出生，汉族，住福建省福州市台江区，现住福建省福州市台江区，系宋依妹的儿子。 被上诉人（原审原告）：福州市台江区房地产开发公司，住所地福建省福州市台江区瀛洲路古街建海****，统一社会信用代码：913501001545003239。 法定代表人：郭鲁琳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢增禄，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林伟斌，福建融成律师事务所律师。 上诉人宋依妹因与被上诉人福州市台江区房地产开发公司（以下简称台房公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 宋依妹上诉请求：请求撤销福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初206号民事判决。事实和理由：一、根据《福州市住房委员会关于福州市2000年公有住房租金调整实施办法的通知》第二条明确规定：“不成套和政府规定不宜出售的公有住房不实行提租。”本人现居住的公有住房是于2000年3月29号承租的，租金为33.1元，说明当时已签订的金额是该办法实施后的金额，福州市台江区同德路8座605室的房屋是不成套和政策规定不宜出售的公有住房，其房屋高度也低于国家住建部规定的高度，《住宅设计规范》GB50096-2011规定：“1、普通住宅层高为2.8米。2、卧室、起居室的室内净高不应该低于2.4米，局部净高不应该低于2.1米且其面积不应大于室内使用面积的1/3。”同德路8座605室只是505室的附属楼。故台房公司提出的提租不符合法律的规定。其申请法院调取8座605室房屋的合法性。二、其系残疾人，基本上无听觉言语功能，无完整民事能力。当时屋顶漏水严重，其要求维修，台房公司一直拖着不予理睬，收租员与梁雄沟通加租事宜未果后，曾多次私下找其协商。后因漏水严重无法居住，收租员以先缴租（115.57元/月）一年再帮忙维修为借口诱骗，期间也曾告诉其可以按33.10元缴租但不开收据，其未同意。其迫于无奈所以缴租，房屋至今还存在漏水，其从2019年4月起不按115.57元/月缴租，该情况邻居（606房主）翁宜瑞可以作证。收租员如此行为足以说明存在诱骗本人以115.57元/月缴租。故此之前所缴纳的115.57元/月房租是在其无法知情的情况下所缴纳的，不能视为台房公司所主张的、本人已默认租金按115.57元/月之说。且台房公司也未和其签订新的房租协议，其要求按原有租金（33.10元/月）承租，属于合理范围。综上所述，一审判决缺乏依据，请求二审法院支持其上诉请求。 台房公司辩称，上诉人从2017年开始按照新的租金标准向被上诉人缴纳租金，双方已就新的租金达成一致，现上诉人反悔，没有法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 台房公司向一审法院起诉请求：一、宋依妹立即向台房公司支付自2019年4月起至2019年8月止的房屋租金577.85元及利息（以577.85元为基数，自2019年9月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至宋依妹实际付清租金之日止）；二、本案的诉讼费由宋依妹承担。 一审法院认定事实：2004年3月29日，以福州市台江区房地产物业管理所为甲方，宋依妹为乙方，双方签订一份《租赁合约》，主要约定由宋依妹向福州市台江区房地产物业管理所承租同德园新村8座605单元房屋，合计使用面积41.42㎡，宋依妹应遵守房管站和新村管理委员会有关管理规定，并于每月15日前主动向福州市台江区房地产物业管理所交纳租金和统管费（每月每平方米收取），不得拖欠。合同还约定了其他事项。另，福州市台江区房地产物业管理所向宋依妹提供了《租用公房凭证》（2004字009号），其中记载区：台江，街道：帮洲，居委会：长寿，户号：009，房屋座落：同德园新村8座605阁楼，类别：公，租户姓名：宋依妹，月租：33.10元，承租日期：2004年3月29日，房屋使用面积41.42㎡。宋依妹自2019年4月起未缴纳租金，2019年6月26日，台房公司向宋依妹发出一份《通知》，主要内容为：同德园8-605承租户宋依妹，您承租我司同德园8-605单元，从2019年4月至2019年6月尚未交租金，每月租金115.57元，共计欠租346.71元。现通知您立即来我司交清所欠租金，否则造成的后果自负。后台房公司以宋依妹拖欠2019年4月至2019年8月止的租金577.85元为由，于2019年9月3日向一审法院提出上述诉请。 一审法院于2019年10月14日以案涉房屋系政府提供给宋依妹租住的公共租赁住房，双方对案涉房屋应适用的租金标准存在争议。根据住房和城乡建设部公布的《公共租赁住房管理办法》第四条及第十九条、第二十条、第二十一条的规定，县级以上地方人民政府住房城乡建设（住房保障）主管部门负责本行政区域内的公共租赁住房管理工作，公共租赁住房租金标准制订、减免和具体执行工作，均属于相关行政机关负责的具体行政行为，本案不属于民事案件受理范围，依法不予受理为由作出（2019）闽0103民初4010号民事裁定书，裁定驳回台房公司的起诉。台房公司不服该裁定，上诉至福州市中级人民法院，福州市中级人民法院经审理认为，台房公司的内设机构台江区房地产物业管理所与宋依妹于2004年签订《租赁合约》，约定将台江区同德园8座605单元房屋租赁给宋依妹使用，现台房公司诉请要求宋依妹支付房屋租金，因出租人台江区房地产物业管理所与承租人宋依妹之间不存在行政上的隶属及管理关系，故台江区房地产物业管理所与宋依妹签订的《租赁合约》性质为平等民事主体之间签订的民事合同，双方在合同履行过程中所产生的争议依法应当属于民事案件受案范围，于2019年12月17日作出（2019）闽01民终9438号民事裁定书，裁定撤销（2019）闽0103民初4010号民事裁定，本案指令一审法院审理。 诉讼中，双方均提供一份落款时间为2004年1月19日的《拆迁补偿安置协议书》，主要记载了拆迁人为台房公司，被拆迁人为宋依妹，被拆迁的房屋座落于台江区，属公产（所有权人为市直管房），台房公司同意就地安置宋依妹住房。双方确认宋依妹承租的同德园8座605单元，属于拆迁安置的公房。另，台房公司提出台江区房地产物业管理所系其公司的内设机构，并提供一份《建设工程规划许可证》证明其公司为案涉房屋的所有权人，宋依妹对该证据真实性不持异议，认为该证据并非建筑许可证，案涉房屋属于违章搭盖建筑，但宋依妹未举证证明该主张。 另，宋依妹提供由台房公司出具的票据六张，具体为：2016年11月18日出具的金额为397.2元的票据（备注为2016年1月至2016年12月），2017年8月5日出具的金额为924.56元的票据（备注为2017年1月至2017年8月），2017年10月21日出具的金额为462.28元的票据（备注为2017年9月至2017年12月），2018年3月26日出具的金额为346.71元的票据（备注为2018年1月至2018年3月），2018年8月17日出具的金额为693.42元的票据（备注为2018年4月至2018年9月），2019年4月10日出具的金额为693.42元的票据（备注为2018年10月至2019年3月房租），宋依妹提供上述票据证明其从2016年1月开始仍按33.1元/月标准缴纳租金，2017年1月开始多交的租金应当退还，确认其从2017年1月起至2019年3月均按115.57元/月标准支付租金，但认为按该标准支付租金并非其自愿，而系由于其年纪大沟通有障碍且台房公司以按新标准交租为房屋修缮的前提条件，其不得已才按新标准支付租金，其认为其不存在拖欠租金的情形，台房公司多收取的租金足以抵扣2019年4月至2019年8月止的租金。台房公司对上述证据真实性不持异议，认为宋依妹从2017年开始就按新标准缴纳租金，应视为宋依妹同意提租。 一审法院认为，福州市台江区房地产物业管理所与宋依妹签订的《租赁合约》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。宋依妹主张案涉房屋为违章搭盖，于法无据，不予支持。台房公司虽未对福州市台江区公司的内设机构提供证据，但宋依妹对于租金支付给台房公司并未提出异议，对台房公司的诉讼主体亦未提出异议，对2019年4月至2019年8月未交租金的事实亦无异议。本案争议的焦点在于宋依妹与台房公司之间就租赁同德园8座605单元的租金标准是否已发生变更。一审法院认为，虽然《租用公房凭证》上载明的月租为33.10元，但自2017年1月起至2019年3月，宋依妹均按115.57元／月标准支付租金，且在此期间内从未提出异议，此事实与台房公司称2017年开始按新标准收取租金即115.57元／月的主张可以相互印证，故对于台房公司提出2019年4月至2019年8月的租金标准为115.57元／月的主张，予以采信，宋依妹提出台房公司多收取的租金足以抵扣2019年4月至2019年8月止的租金的辩解于法无据，不予采信。因此宋依妹应向台房公司支付2019年4月至2019年8月租金共计577.85元（115.57元／月×5个月）。对于台房公司主张的利息，无事实法律依据，不予支持。据此，判决如下：一、宋依妹应于本判决生效之日起十日内向福州市台江区房地产开发公司支付2019年4月至2019年8月的租金共计577.85元；二、驳回福州市台江区房地产开发公司的其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人对一审法院认定的事实无异议。上诉人宋依妹向法院提交四份证据：证据一是毛坯房状态图册，证明案涉房子属于不成套的房子，且房屋低于住宅设计高度；证据二是已经装修过的现有住房图册二，证明案涉房屋没有厨房和阳台，装修后的房屋高度不够，同时存在漏水现象；证据三是中华人民共和国残疾评定表，证据四是残疾证，共同证明宋依妹是无完整民事行为能力。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人台房公司质证意见如下：证据一和证据二不属于新证据，真实性无法确认，上诉人单方主张不成套房屋没有事实和法律依据；对证据三和证据四的真实性没有异议，关联性有异议，与本案无关，且是一审判决后取得的。本院认定如下：宋依妹提交的证据一和证据二的真实性无法确认，不予采纳；证据三和证据四与本案无关联性，不予采纳。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。被上诉人台房公司的内设机构福州市台江区房地产物业管理所与上诉人宋依妹签订的《租赁合约》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效。上诉人宋依妹关于案涉房屋属于不成套和政府规定不宜出售的公有住房的有关异议，因宋依妹未举证证明其主张，本院不予采纳。本案争议的焦点系台房公司与宋依妹之间就案涉房屋的租金标准是否已发生变更。根据一审法院已查明认定的事实，案涉房屋的月租原为33.10元，台房公司主张自2017年开始按新标准115.57元/月收取租金，宋依妹自2017年1月起至2019年3月均按115.57元/月的标准支付租金，即双方当事人通过实际的、连续性的履行行为变更了之前签订的《租赁合约》约定的租金内容，可以认定台房公司与宋依妹之间就案涉房屋的租金标准已经发生变更，故宋依妹应向台房公司支付案涉房屋从2019年4月至2019年8月的租金。 综上所述，宋依妹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由宋依妹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 池开通 审 判 员 纪得军 审 判 员 刘茂元 二〇二〇年八月二十一日 法官助理 陈 露 书 记 员 马洁琳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。