江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1181民初8887号原告：孙荣生，男，汉族，1953年9月24日生，住丹阳市。被告：碧桂园生活服务集团股份有限公司丹阳分公司，住所地：丹阳市云阳镇华南路**，统一社会信用代码913211810618953705。负责人：孙海涛，该分公司总经理。委托诉讼代理人：郑可君，男，汉族，1978年6月16日生，住吉林省长岭县。该公司员工。委托诉讼代理人：谢丁丁，女,汉族，1989年2月16日生，住丹阳市。该公司员工。原告孙荣生与被告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司丹阳分公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，因被告名称变更，原告申请变更被告为碧桂园生活服务集团股份有限公司丹阳分公司，本院依法予以准许。原告孙荣生、被告的委托诉讼代理人郑可君、谢丁丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即对原告受损地板恢复原状或折价赔偿21820元；2、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告财产损失6214元；2、鉴定费用1750元、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是丹阳市碧桂园18栋二单元206室业主，被告是该小区物业公司。2019年7月23日晚8时半许，原告回家时发现南阳台和客厅近阳台部分的地板泡水，立即电话报告楼幢管家。半个小时后，原告见泡水面积继续扩大，请求被告立即派人采取措施防止损失扩大。被告来人上门查看后告知原告，晚上没有维修工，答应第二天派维修工解决渗水问题。第二天即2019年7月24日上午，被告派维修工检查南阳台排水管，未见渗水。下午查实渗水原因，系室外空调冷凝水排水管弯头堵塞，导致二楼空调井积水，渗入原告南阳台又渗入客厅。经对排水管疏通排水，原告阳台地面和客厅地面积水消退。事后，被告向平安保险公司报案索赔，保险公司上门测量评估损失，确认受损地板面积为13.54平方米。但是保险公司只肯赔偿损失款596元，而被告又拒绝为原告恢复原状。原告认为，本案因公共排水管堵塞造成的地板泡水损害事故，系被告管理不善造成，被告应当承担恢复原状或折价赔偿的违约责任。故特此起诉，请求人民法院依法判如所请。被告辩称，被告不是适格主体，被告是服务单位，经过排查发现受损是因为空调的冷凝水排水管堵塞，排水管堵塞不是被告导致，也没有规定要求被告每年需要对冷凝水排水管进行疏通维护。造成冷凝水排水管的堵塞是因为业主或者楼上业主使用不当造成。原告起诉的是财产纠纷，我们不属于侵权人，根据江苏省物业管理条例第七十一条的规定，作为物业，公共部分的服务是我们，但是造成业主家漏水的部位是业主家空调的机位底座，这部分不列入物业管理的常规范围，是属于业主的专属部位。通过图片显示，业主家受损部位是业主家空调预留孔，水是从空调预留孔进入的，业主没有进行封堵才导致水从中进入。根据图片，空调冷凝水管道被破坏导致堵塞，能进入该处的只有业主家安装空调，不是物业公司导致的堵塞。根据镇江市物业管理条例第二条规定，房屋外墙漏水是外空调管道破损导致，破损前我们没有接到业主报修，不存在管理不当。综上，被告不应当对原告的损失承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的丹阳碧桂园前期物业服务协议、物业费发票、泡水地面照片两张、原告与管家周阳的微信聊天记录、维修照片一张、资产评估报告书、评估费发票、被告提供的原告与管家周阳的微信聊天记录、照片两张，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告购买了丹阳市碧桂园天誉苑18幢二单元206室房屋（以下简称案涉房屋），广东碧桂园物业服务有限公司丹阳分公司系物业服务企业。后广东碧桂园物业服务有限公司丹阳分公司更名为广东碧桂园物业服务股份有限公司丹阳分公司、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司丹阳分公司、碧桂园生活服务集团股份有限公司丹阳分公司。2014年11月4日，原告（甲方）与广东碧桂园物业服务有限公司丹阳分公司（乙方）签订《丹阳碧桂园前期物业服务协议》一份，双方关于物业管理服务事宜达成一致，订立本协议。协议第二章物业管理服务内容第二条约定，乙方按下列服务内容及标准向甲方及案涉房屋使用人提供物业管理服务：……2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：小区道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容及标准：依照设施、设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护，按照相关规定及标准管理公共生活用水水池及电梯。发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态。劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。第三章物业管理服务相关费用第四条约定甲方按200.94元/月向乙方交纳物业服务费。2018年12月21日，原告向被告缴纳了2019年1月至2019年12月的物业费2411.28元。2019年7月23日晚上，因与原告房屋相邻的室外空调公共冷凝水排水管弯管堵塞，水管内积水不能排除，倒灌至案涉房屋内，造成屋内南阳台及客厅进水。2019年7月24日下午，被告将堵塞的空调冷凝水排水管部分锯掉并疏通，积水方排出。案涉房屋客厅因长时间浸泡水中，给原告造成财产损害。双方关于赔偿事宜未能协商一致，原告诉至本院。审理中，原告向本院申请对案涉房屋因地板泡水造成的全部损失进行评估，本院依法委托江苏恒正资产评估有限公司进行评估，该公司于2020年5月9日出具资产评估报告书一份，载明：截止评估基准日2019年12月25日，原告因泡水事故涉及的多层复合地板、木踢脚线、木门套的评估价值为6214元。原告支付了鉴定费1750元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应依法履行各自的义务。双方签订的《丹阳碧桂园前期物业服务协议》第二章第二条第2款明确约定被告的物业管理服务内容包括共用设施设备的维护和管理，室外空调冷凝水排水管属于公共管道，被告应当按约进行巡查和日常维护，发现共用设施损坏时，及时对受损部位进行维修。原告已经按约向被告支付物业费，但被告未能按约履行上述义务，其应当承担违约责任。原告要求被告赔偿财产损失6214元，符合事实和法律规定，本院予以支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告碧桂园生活服务集团股份有限公司丹阳分公司于本判决生效后10日向原告孙荣生支付赔偿款6214元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、鉴定费1750元，合计1800元，由被告碧桂园生活服务集团股份有限公司丹阳分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长 熊 英人民陪审员 王 晖人民陪审员 戴书林二〇二〇年八月十三日书 记 员 史湘南附本判决适用的法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。