广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1277号上诉人(原审被告)：冯成国，男，1984年7月8日出生，汉族，住广东省阳春市。被上诉人（原审原告）：陈虎，男，1953年11月2日出生，汉族，住广东省阳春市。上诉人冯成国因与被上诉人陈虎房屋租赁合同纠纷一案，不服阳春市人民法院（2020）粤1781民初75号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。冯成国上诉请求：一、撤销一审判决，重新作出判决；二、判令陈虎履行漏水房屋的维修义务，将房屋维修好后交阳春市甲镇车之源汽车维修厂正常使用，同时对原来造成冯成国和阳春市甲镇车之源维修厂的损失进行赔偿。三、本案一、二审诉讼费由陈虎承担。事实与理由：一、冯成国受阳春市甲镇车之源汽车维修厂的委托与陈虎签订《房屋租赁合同书》，租赁房屋九个卡位开办汽修厂门店。2017年4月下旬，阳春市甲镇车之源汽车维修厂对房屋装修时，发现涉案房屋其中六个卡位有漏水现象，无法装修使用。冯成国多次与陈虎协商，请求陈虎维修好漏水房屋，但陈虎至今没有进行维修。二、为了化解矛盾，在陈虎提起本案诉讼之际，冯成国亦向一审法院提出了反诉，但一审法院却不予受理。三、一审判决已认定维修义务应由陈虎承担，但陈虎至今没有履行该义务，导致冯成国和使用租赁房屋的阳春市甲镇车之源汽车维修厂无法利用其中漏水的六个卡位进行正常经营，造成冯成国和阳春市甲镇车之源汽车维修厂较大的经济损失。陈虎辩称：不同意冯成国的上诉请求，要求按一审判决处理。陈虎向一审法院起诉请求：1.判令冯成国支付53290元租金给陈虎；二、本案的诉讼费用全部由冯成国承担。一审法院认定事实：陈虎和叶仕群系夫妻关系，共同生育女儿陈雯，一家三口于1993年12月25日取得阳春市甲镇乙路m号的1607平方米土地使用证[春国土证字（19××）第（×6）号]，并于2001年取得建设用地规划许可证（编号0××1、0××2、0××3）建设工程规划许可证（编号0××8、0××9、0××0），叶仕群和陈雯委托陈虎对上述物权进行管理使用。2017年4月22日，甲方（出租方）陈虎和乙方（承租方）冯成国签订两份《房屋租赁合同书》，分别约定乙方向甲方租赁位于阳春市甲镇乙路m号楼房一层九卡和阳春市甲镇乙路m号楼房后面钢构厂房的有关事宜。其中约定阳春市甲镇乙路m号楼房一层九卡的租赁时间是从2017年5月1日起至2026年5月31日止（共9年），从2019年6月1日起至2021年5月31日止二年时间内月租金为10350元，乙方每月5号前以现金缴清当月租金及上月水、电费、杂费给甲方，甲方提供收据。乙方应按时缴租，不得拖延。否则甲方有权停水、停电，并按日收取2%滞纳金。阳春市甲镇乙路m号楼房后面钢构厂房的租赁时间是从2017年5月1日起至2026年5月31日止（共9年），2019年6月1日至2021年5月31日二年时间内月租金为6380元，乙方每月5号前以现金缴清当月租金及上月水、电费、杂费给甲方，甲方提供收据。乙方应按时缴租，不得拖延。否则甲方有权停水、停电，并按日收取2%滞纳金。上述两份《房屋租赁合同书》还约定租赁事宜的其他权利义务但没有约定房屋维修义务事宜。2017年8月8日，陈虎第一次起诉冯成国，主张2017年8月之前（含8月）的租金；2018年1月10日，陈虎第二次起诉冯成国，主张2017年9月至2018年1月的租金；2018年9月27日，陈虎第三次起诉冯成国，主张2018年2月至2018年9月的租金；2019年5月13日，陈虎第四次起诉冯成国，主张2018年10月至2019年3月的租金。以上诉讼均已有生效判决。陈虎于2020年1月9日提起本案诉讼，主张2019年6月至2020年1月的租金。陈虎确认冯成国支付2019年6月至2020年1月期间的租金情况如下：于2019年6月4日支付16280元；2019年7月9日支付16280元；2019年9月19日支付16280元；2019年10月26日支付16280元；2019年11月30日支付16280元；合计81400元。冯成国对上述付款情况未提出异议，但称不清楚阳春市车之源汽车维修厂有无支付过租金，并称庭后两日提供转账记录。但冯成国未在庭后提供任何材料。2020年2月26日，一审法院到现场勘察。阳春市甲镇乙路m号楼房一层九卡继续开设“车之源维修厂”，九卡铺位中两卡用做GOODRIDE好运轮胎经销部，一卡用做快修区、两卡用做洗车区、一卡用做通道和另外三卡用做办公室，一楼天花可见裂缝渗水；九卡铺位后面直接连接一片钢构厂房，用于汽车维修。一层九卡其中几卡铺位天花可见裂缝渗水；阳春市甲镇乙路m号楼房后面钢构厂房与阳春市甲镇乙路m号楼房连接的排水槽可见凹陷与漏水痕迹。冯成国于庭前向一审法院提交民事反诉状，被反诉人为陈虎，涉及第三人阳春市车之源维修厂（经营者：蔡宏军），冯成国称因租赁房屋渗水造成冯成国的损失，要求陈虎扣减租金、支付因渗水损坏冯成国装修的损失。一审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。陈虎和冯成国于2017年4月22日签订的两份《房屋租赁合同书》，是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，应依法认定上述两份《房屋租赁合同书》成立有效，陈虎和冯成国双方均应按合同约定履行各自的义务。陈虎出租给冯成国的房屋出现天花渗水现象，陈虎与冯成国在合同中没有约定房屋维修义务事宜，现双方在租赁过程中因房屋维修情况产生纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，陈虎应当就房屋情况进行维修。冯成国因此提出反诉，并因涉及阳春市车之源维修厂（经营者：蔡宏军）的合法权益而增加了阳春市车之源维修厂（经营者：蔡宏军）。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第一款“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围”的规定，应不予准许，冯成国可另行主张权利。另外，虽然陈虎出租给冯成国的房屋存在瑕疵，但冯成国一直占有使用、正常营业。在陈虎主张冯成国支付租金的租期期间，冯成国也有支付了部分租金。可见，陈虎的房屋虽存在瑕疵，但该瑕疵对冯成国的经营影响较小，冯成国不能以此为由拒付租金。按照双方合同约定，两处租赁物2019年6月至2020年1月每月的租金分别为10350元、6380元，合计16730元，2019年6月至2020年1月共8个月的租金为133840元（16730元×8个月）。冯成国只支付了81400元，尚余52440元未支付。陈虎诉请冯成国支付租金53290元，属于计算错误，应予以纠正，冯成国应支付52440元租金给陈虎。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条的规定，作出判决：一、冯成国在判决发生法律效力之日起10日内支付租金52440元（结清2019年6月起至2020年1月共8个月的租金）给陈虎；二、驳回陈虎的其他诉讼请求。一审案件受理费1132元，减半收取计566元，由冯成国负担。二审中，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷,陈虎与冯成国签订的两份《房屋租赁合同书》是双方在协商一致的基础上签订，意思表示真实，且没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。依法成立的有效合同，双方应按合同约定全面履行各自义务。冯成国以所租赁的房屋存在漏水问题和影响经营为由提起反诉，请求陈虎履行维修义务，对房屋的漏水问题维修完毕后交阳春市甲镇车之源汽车维修厂使用，并对造成冯成国和阳春市甲镇车之源维修厂的损失进行赔偿。因阳春市甲镇车之源维修厂不是本案的当事人，冯成国提起的反诉请求不符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第一款的规定，一审法院对冯成国的反诉请求不予准许，处理正确；二审对冯成国该项反诉请求亦不作审查处理，冯成国可另循法律途径解决。本案争议的焦点问题是，冯成国应否结清2019年6月至2020年1月的租金给陈虎。本案中，陈虎作为房屋出租方，已按合同约定将出租的房屋（含钢构厂房）交付给冯成国使用，已履行租赁合同出租方的主要义务。虽然讼争合同约定的部分租赁物存在天花渗水等瑕疵，且出租人对租赁物负有维修的义务，但冯成国自认从签订合同开始装修不久即知道承租房屋中有部分房屋有渗水现象，而其仍然装修并使用承租的房屋，在陈虎向其追讨租金期间汽车维修厂仍继续经营。结合房屋渗水的位置、渗水的时间和汽车维修厂的实际经营布局情况考虑，出租房屋的该瑕疵对承租方的经营使用影响较小，且事实上冯成国一直在使用该房屋进行经营，冯成国亦支付了2019年6月至2020年1月期间的部分租金给陈虎，故冯成国不能以此拒付租金。一审判决冯成国应结清2019年6月至2020年1月期间的租金给陈虎，处理正确，本院予以维持。综上所述，冯成国上诉请求不能成立，一审判决处理结果正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1111元，由冯成国负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年八月十八日法官助理  詹礼迪书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。