云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2926民初320号原告（反诉被告）：南涧恒远汽车商贸有限责任公司。住所地南涧县南涧镇安定居委会。法定代表人：王贵新，系该公司董事长。住所地：南涧县南涧镇安定居委会。委托诉讼代理人：黄红映，云南昂拓律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：向建松，男，1970年11月2日生，汉族，云南省南涧县人，居民，住云南省南涧彝族自治县。被告（反诉原告）：韩萍（向建松之妻），1971年11月30日生，汉族，云南省南涧县人，居民，住云南省南涧彝族自治县。被告：张国永，男，1960年7月11日生，汉族，云南省南涧县人，居民，住云南省南涧彝族自治县。原告南涧恒远汽车商贸有限责任公司（以下简称“恒远公司”）诉被告向建松、韩萍、张国永买卖合同纠纷一案，本院2020年2月24日受理后，被告向建松、韩萍于2020年4月22日提出反诉，本院受理反诉后，依法适用普通程序，将本诉与反诉合并于2020年8月24日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）恒远公司委托诉讼代理人黄红映，被告（反诉原告）向建松到庭参加诉讼，被告（反诉原告）韩萍、本诉被告张国永经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。案件现已审理终结。本诉原告恒远公司向本院提出诉讼请求：1.判令向建松、韩萍即时支付2020年3月前拖欠的购买商铺价款376788.60元，约定利息333617.97元。两项合计710407.57元。2.判令向建松、韩萍承担上述欠款从2020年3月至付清之日止的利息。3.判令张国永承担连带赔偿责任。4.诉讼费由向建松、韩萍、张国永承担。事实和理由：2015年8月12日，向建松向恒远公司购买南涧县，双方签订了书面协议。恒远公司已将房屋交付向建松，向建松支付了部分价款并实际接收了商铺。至2018年3月19日尚欠购房款2326788.60元。对欠款情况向建松、韩萍进行了书面确认，并承诺办理产权转移登记后二个月内付清全部款项，延期按2.6分利率承担利息。张国永作为担保人，在书面文件上签字，表示愿意为向建松、韩萍的欠款提供担保。2018年5月24日，恒远公司配合将对应商铺变更登记至韩萍名下。其中Ｂ-2型商铺由恒远公司原持有的0692号权证变更登记，Ｂ-3型商铺由恒远公司原持有的0690号权证变更登记，向建松、韩萍己经完全取得了商铺的权属。该商铺作为南涧骏风汽车服务有限责任公司的经营场所。2018年3月21日至2019年2月3日，向建松共计7次向恒远公司支付1950000.00元，后没有继续支付。按向建松的承诺，现向建松、韩萍尚欠购买商铺款376788.60元，应按约定支付利息333617.97元，合计710407.57元。虽经恒远公司多次催要，向建松、韩萍均未支付。恒远公司曾向担保人张国永提出偿还要求，担保人也未履行担保责任代为偿还。恒远公司的权益，由于向建松、韩萍、张国永长期不履行义务而受到损害，公司的运转受到阻碍。本诉被告向建松、韩萍辩称：一、恒远汽车城项目基本情况：1.根据恒远公司章程2，答辩人向建松2013年2月19日在该公司以货币形式的出资数额为3583334.00元。出资额中的511905.00元，系由韩军转让给王贵新，故答辩人实缴出资额为3071429.00元。该出资额截止时间为2016年6月16日。2.2015年上半年恒远汽车城钢结构毛坯房按照规划设计图纸全部完工。由施工方提供作业工程量数据电子版，经恒远公司工程部技术员提供技术数据参数，委托迪庆康融工程项目管理咨询有限公司赵丹凤、罗旭伟注册造价工程师于2015年7月7日单独针对恒远汽车城B-2号（建筑面积695.61平方米）B-3号（建筑面积580.16平方米）的商铺钢结构工程进行了造价计算，得出招标控制价B-2号为55.479027万元、B-3号为47.163116万元，两幢合计人民币102.642143万元。即钢结构B-2、B-3号商铺工程单价为：804.55元／平方米的招标控制价的结论。3.2015年8月12日答辩人与恒远公司法定代表人王贵新签定B-2、B-3号商铺及用地出让协议，协议中明确：商铺面积1275.76平方米，土地价款为437.734248万元。B-2商铺和B-3商铺的地上建筑部分即商铺钢结构，按工程成本造价（与施工方实际结算价）为准。4.答辩人自2013年1月10日至2019年2月3日支付给恒远公司的款项明细如下：A、答辩人个人实缴股金307.1429万元；B、2015年6月24日至2019年2月3日答辩人14次分别向恒远公司付土地、钢结构款项325.00万元，合计支付金额632.1429万元。5.原告诉状第二页第二段所述：2015年8月12日向向建松交付了房屋不属实，实际情况是：答辩人催促恒远公司多次后，在完成通路、通水基础上，2016年11月20日恒远公司购进了电缆线为向建松B-2号商铺以及汽车城其他商铺统一安装了进户电缆，所以，2016年11月20日才是恒远公司向向建松交付房屋的时间。向建松随即组织人员进行装修施工，并于同年12月30日举行了南涧骏风汽车销售分公司开业典礼运营至今。二、2017年9月25日，向建松与恒远公司财务段秋霞进行了往来款项的核对，对账单中明确钢结构建筑成本为暂估价，实际以施工方决算为准。对账清单中土地款112640.00元为向建松B-3号商铺与两边框架结构房十公分的分户间隙，应付土地使用税9427.95元，办证测量费2977.84元，合计25045.79元，该笔款项请恒远公司提供收据、税票、单据，向建松即可当庭支付。三、2018年3月19日上午十点，答辩人向建松到恒远公司二楼办公室与恒远公司法定代表人王贵新夫妇、财务段秋霞、王贵新长子及儿媳、次子等七人磋商不动产权过户、钢结构成本决算等事项，为尽快过户解决问题，双方签署了承诺书，再次明确钢结构建筑成本为暂估价，最终以决算为准。四、2018年5月24日，南涧县不动产登记中心给我和我爱人韩萍办理了不动产登记证书，5月25日，我收到了不动产权证书，随即到农业银行办理了贷款事务。五、关于本案中的合同纠纷，请求法庭给予调查核实，答辩人主张如下五点，并提请法庭给予裁决认定：1.向建松支付给恒远公司股金土地及钢结构预付款共计632.1428万元。2.根据双方2015年8月21日签署的商铺用地出让协议，土地款及土地使用款合计为503.811924万元。商铺钢结构建筑成本近五年来由于恒远公司不明原因的拖延未能决算，诉状中恒远公司主张的金额只是双方解决问题的暂时估算价，在恒远公司无法举证提供合理合法的钢结构建筑成本决算报告的情况下，请求法院以恒远公司、向建松委托的第三方迪庆康融工程项目管理咨询有限公司出具的南涧县恒远汽车服务城B-2、B-3号商铺土建工程招标控制价为准，即钢结构建筑成本总价为102.642143万元，被告其他应付款2.504579万元，以上应付款项总计608.958646万元。3.判令恒远公司退还向建松多支付的预付款23.184254万元，请在庭审结束一个月之内退还答辩人。4.根据商铺及用地出让协议第五条第二款“甲方必须按约定期限将商铺交付乙方使用，否则，每逾期一天，甲方应向乙方支付乙方己付款项千分之一的违约金”。答辩人主张：商铺交付时间以通路、通水、通电之日为准，即2016年11月20日恒远公司统一为汽车城商铺安装进户电缆为房屋交接点，根据商铺出让协议违约金责任条款，恒远公司应支付答辩人延迟交房违约金（答辩人保留追索权利）。5.本次诉讼费用由恒远公司承担。本诉被告张国永辩称：2018年3月19日向建松、韩萍承诺的尚欠恒远公司本金1421889.48元（钢结构单价以决算为准）。该款项是估价，不是决算价，属于附有生效条件、将来发生、效力待定的承诺，应根据最终的钢结构单价的决算报告来确定。该附条件（以决算为准）内容，并不违反法律法规等规定。答辩人在承诺书上签名是事实。答辩人认为，答辩人签字目的是对双方的行为作见证。结合原告恒远公司的证据材料，才知道答辩人是在承诺书担保人的栏目上签字，变相的成为了保证人。就保证人保证的效力，结合上述事实，答辩人的保证效力仍属于效力待定情况。如果恒远公司与向建松、韩萍之间确实存在合法及合理性的债权债务关系，那答辩人愿意承担保证责任。反诉原告向建松、韩萍向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人恒远公司退还反诉人多支付的预付款23.184254万元。2.根据商铺及用地出让协议第五条第二款“甲方必须按约定期限将商铺交付乙方使用，否则，每逾期一天，甲方应向乙方支付乙方己付款项千分之一的违约金”。反诉人主张：商铺交付时间以通路、通水、通电之日为准，即2016年11月20日被反诉人统一为汽车城商铺安装进户电缆为房屋交接点，根据商铺出让协议违约金责任条款，被反诉人应支付给反诉人延迟交房违约金。事实和理由与向建松、韩萍的本诉辩称相同。反诉被告恒远公司辩称：第一，反诉状我方读不通，结合反诉人在本诉中的答辩，我们勉强可以猜到反诉方的意思，我们认为反诉人提出的请求均不成立，应该被驳回，从反诉人陈述的内容看，包括了以股东身份签订的合同，与本案买卖合同无关。第二，关于买卖合同的履行，作为出卖方我们的义务是将合同标的物交付给反诉方，这个交付我们认为已经完成，反诉人对本诉的答辩也可以印证，反诉人向我们出具的承诺书可以明显看到，对合同涉及的商铺反诉人不仅实现了现实的支配，也实现了法律上的占有。第三，无论双方签订的协议，还是对双方合同未尽事宜的补充，都是对双方买卖合同价款部分的补充说明。第四，就承诺书中所说的“括号”问题，我方认为不存在反诉的理由，我方说的是买卖合同，只应该指价款的结算和商铺的交付，而不是反诉人提到的我方与施工队的问题，因此我方认为反诉不成立。恒远公司就本诉向本院提供如下证据：1.恒远公司营业执照复印件（与原件核对无异）、法定代表人身份证明书，用以证明恒远公司的诉讼主体资格。2.张国永的身份证复印件，用以证明张国永的身份情况。3.商铺及用地出让协议复印件（与原件核对无异），用以证明双方确实存在商铺及土地的出让及买受关系。4.承诺书复印件（与原件核对无异），用以证明就商铺及土地出让协议的相关事项被告向建松已经于2018年3月19日书面承诺了权利义务关系。5.欠款明细复印件（与原件核对无异），用以证明2018年3月19日向建松出具承诺书后，依照承诺书所载明的欠款金额向恒远公司付款的情况及恒远公司诉求中的金额是怎么计算得来。经质证，向建松发表如下质证意见：不认可承诺书中的价款，不认可欠款明细，因为钢结构的决算价款到现在还没有确定。向建松、韩萍就本诉答辩主张和反诉请求，向本院提供如下证据：1.向建松、韩萍的身份证复印件（与原件核对无异），用以证明向建松、韩萍的诉讼主体资格。2.恒远公司章程2复印件（与原件核对无异）、恒远公司原股东向建松、周建忠、赵兴、杨利雄、陈建勇、彭文江关于2017年8月1日恒远公司缴款通知书的回复函复印件（与原件核对无异），用以证明向建松原系恒远公司股东的事实。3.南涧县恒远汽车服务城Ｂ-2、Ｂ-3号商铺土建工程招标控制价复印件（与原件核对无异），用以证明迪庆康融公司对案涉商铺进行了招标控制价的评估。4.商铺及用地协议复印件（与原件核对无异），用以证明恒远公司与向建松存在商铺及土地的出让及买受关系。5.汇入恒远公司账户款项明细复印件（与原件核对无异）、收据复印件（与原件核对无异）十三张，用以证明向建松曾向恒远公司预付了6321429.00元。6.两个商铺的现场照片打印件三页，用以证明向建松接收两个商铺时的现场状况。7.对账单复印件（与原件核对无异），用以证明对账单已经注明了钢结构材料以实际决算为准，实际决算没有进行过。8.承诺书复印件（与原件核对无异），用以证明双方对部分款项和项目进行确认，明确钢结构的单价系暂估价，最终单价以决算为准。9.云（2018）南涧县不动产权第0000501号、云（2018）南涧县不动产权第××号不动产登记权证复印件（与原件核对无异），用以证明Ｂ-2、Ｂ-3两个商铺的建筑面积及过户的准确时间。经质证，恒远公司发表如下质证意见：第2组证据真实性予以认可，所记载的是股份构成等关系，与本案我方诉的买卖合同关系无关联性。第3组证据与本案无关，就这部分我方将在反诉中提供证据。第4组证据的真实性和关联性予以认可。第5组证据已经超出了统计范围，部分情况也与事实不相符。第6组证据不具备作为证据的形式要求，照片反映的时间、地点不明确，与本案的关联性也不明确。第7组证据我方需要说明除了复写笔所写的部分之外是真实的，整个材料不是一次性形成。对其他证据无异议。恒远公司就反诉答辩主张向本院提供如下证据：建设工程造价咨询合同一份及招标控制价报告复印件（与原件核对无异）四份，用以证明B-2商铺的土建工程招标控制价928536.50元，安装工程招标控制价63855.10元；B-3商铺的土建工程招标控制价811310.54元，安装工程招标控制价57131.86元。经质证，向建松发表如下质证意见：我不认可，恒远公司提供的是招标控制价，不是决算报告。张国永未向本院提供证据。本院审查后认为，恒远公司提供的第4组证据与向建松、韩萍提供的第8组证据均为承诺书复印件，该证据在证明方向上本院采纳向建松、韩萍一方的主张，恒远公司的证明方向不予采纳；恒远公司提供的第5组证据欠款明细系单方行为，没有得到向建松、韩萍的认可，证据缺乏客观真实性，本院不予采纳；向建松、韩萍提供的第2、3、6、9组证据与案件不具有关联性，不予采纳；向建松、韩萍提供的第7组证据能够与双方提供的承诺书相互印证，本院予以采纳；恒远公司就反诉答辩主张提供的证据与本案不具有关联性，不予采纳。其余恒远公司及向建松、韩萍提供的证据形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采纳。根据原、被告双方陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：向建松原系恒远公司股东。后向建松退股购买公司的商铺退出公司。出让方恒远公司（甲方）与受让方向建松（乙方）于2015年8月12日签订《商铺及用地出让协议》，其中约定，乙方向甲方购买南涧县㎡）和一幢Ｂ-3型商铺（580.16㎡），面积共1275.76㎡。土地价款为437.734248万元。Ｂ-2型商铺和Ｂ-3型商铺的地上建筑部分，按商铺交接时工程成本造价（与施工方实际结算价）。违约责任部分约定，甲方必须按约定期限将商铺交付乙方使用，否则，每逾期一天，甲方应向乙方支付乙方己付款项千分之一的违约金。2015年7月7日，迪庆康融工程项目管理咨询有限公司作出恒远汽车城（B-2，B-3）型商铺土建工程招标控制价报告，认为招标控制价为1026421.43元。2018年3月19日，向建松及其妻子韩萍向恒远公司出具“承诺书”，载明“本人于2015年9月12日向恒远公司购B-2型商铺、B-3型商铺两间，宗地面积为1346.85平方米。根据2017年9月25日本人确认尚欠贵公司本金1421889.48元（钢结构单价以决算为准），利息261716.57元，土地围栏款630776.76元，土地使用税9427.95元，办证测量费2977.84元，以上五项合计人民币2326788.60元。因本人资金短缺需向银行做抵押贷款，要求贵公司先给予办理不动产权过户用于银行抵押不动产权贷款，贷款后再付清贵公司的欠额，本人向贵公司承诺：1.办证后2个月内全额付清所欠贵公司所有款项，如延期承担2.6分的利息。2.办证期间产生费用按国家规定由双方各自承担。”张国永在担保人栏签字。向建松出具承诺书后，于2018年3月21日付款15万元，2018年7月11日付款40万元，2018年7月25日付款60万元，2018年8月9日付款20万元，2018年9月1日付款40万元，2018年9月19日付款10万元，2019年2月3日付款10万元。合计付款195万元。本院认为：原告（反诉被告）恒远公司与被告（反诉原告）向建松、韩萍之间存在买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。向建松、韩萍给恒远公司出具的“承诺书”是双方对合同剩余价款的重新约定，该“承诺书”中载明的“根据2017年9月25日本人确认尚欠贵公司本金1421889.48元(钢结构单价以决算为准)”，其实就是一种附生效条件的约定，如果1421889.48元是准确的欠款数额，那么完全没有必要注明“钢结构单价以决算为准”，因此只能认定1421889.48元并非准确的欠款数额。双方应当根据约定对钢结构进行决算后再明确双方的权利义务。本诉原告恒远公司的诉讼请求以及反诉原告向建松、韩萍的诉讼请求均缺乏事实基础，对双方的诉讼请求本院均不予支持。本案被告（反诉原告）韩萍、本诉被告张国永经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条之规定，此种情况下人民法院应当按期开庭，对到庭当事人的诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告南涧恒远汽车商贸有限责任公司的诉讼请求。二、驳回反诉原告向建松、韩萍的诉讼请求。本诉案件受理费10904.00元，由本诉原告南涧恒远汽车商贸有限责任公司承担。反诉案件受理费4777.64元，由反诉原告向建松、韩萍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  龙进品人民陪审员  陈天芬人民陪审员  康家会二〇二〇年八月二十七日法官助理赵斯瑶书记员罗运霞