河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0192民初2458号原告：于浩，男，1978年5月12日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：林鹤，河南大美圆成律师事务所律师。委托诉讼代理人：缑瑞云，河南大美圆成律师事务所实习律师。被告：金驰生活服务（河南）有限公司，住所地郑州航空港经济综合实验区鄱阳湖路蓝山公馆**。法定代表人：陈飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙文清，男，该公司工作人员。原告于浩与被告金驰生活服务（河南）有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于浩的委托诉讼代理人林鹤、缑瑞云，被告金驰生活服务（河南）有限公司的委托诉讼代理人孙文清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于浩向本院提出诉讼请求：1．请求依法解除原、被告双方签订的《郑州?恒大未来之光商品房认购书》；2．请求判令被告双倍返还原告购房定金40000元；3．请求依法判令被告退还原告购房款55802元、维修基金5880元，共计61682元及利息（以81682元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月3日起计算至实际履行完毕之日止）；4．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年12月31日，被告向原告推销郑州·恒大未来之光的商品房，原告的户籍地为江苏省苏州市，但被告在对该商品房的销售宣传时未提及购房者需要具备的条件，原告于当日向被告支付商品房购房定金20000元，在原告缴纳购房定金时，被告也未对原告的购房资格进行审查和告知。2020年1月3日，原告与被告签订《郑州·恒大未来之光商品房认购书》，并于当日支付购房款55802元及维修基金5880元，上述共计81682元，后因被告隐瞒以及未告知原告的购房资格存在限制，致使该认购书无法继续履行，原告遂与被告协商退款事宜，但被告均以各种理由拒绝退款，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令如诉。被告金驰生活服务（河南）有限公司辩称，原告在购买房屋时已明知其是否具有购房资格，原、被告签订认购书后，原告未按照认购书的约定缴纳分期款项及签订商品房买卖合同，因此是原告违约在先，被告不存在任何违约行为，原告主张的双倍返还定金以及退还房款没有事实及法律依据；根据认购书的约定及定金罚则，被告有权扣除原告交纳的定金20000元，其主张的购房款利息没有事实及法律依据；原告主张的维修基金系原告交纳至维修基金管理中心，其应向维修基金管理中心主张；原告购买涉案房屋时，被告向他人支出21225元的推荐佣金，该笔款项系原告对被告造成的损失，应在被告退还的款项中予以扣除。本院经审理认定事实如下：2019年12月，原告得知郑州·恒大未来之光项目并有意向购买，2019年12月31日原告通过pos机刷卡的方式支付给被告定金20000元；2020年1月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《郑州·恒大未来之光商品房认购书》，约定原告购买郑州·恒大未来之光楼盘金驰10幢1403商品房，建筑面积90.47平方米，单价8379元/平方米，购房款总额为758022元，约定“乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整（20000元）作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。乙方选择下列第3种方式付款：……3、分期付款：乙方须于2020年1月1日前支付首期房款55802元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2020年3月31日前付清113703元……”。该合同还约定专项维修资金及违约责任为“三、乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金即5880.00元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州·恒大未来之光销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还……”同日，原告通过pos机刷卡的方式向被告分别支付55802元、5880元，被告向原告出具《收据》2张，分别载明“兹收到于浩交来房款（含定金）人民币捌万捌仟肆佰贰拾玖元75802元”、“兹收到于浩交来维修基金陆仟捌佰叁拾捌元5880元”，该《收据》均加盖被告的财务专用章。2020年6月29日，被告向原告邮寄《通知》1份，载明因原告未及时支付购房款，被告将按认购书的约定另行处理案涉房屋，原告所付款项不予退还。邮递回执单上显示原告拒收了该《通知》。另查明：郑州市人民政府办公厅下发的郑政办（2016）75号文件规定，自2016年12月22日起，非郑州户籍家庭，在郑州市购买住房时，需提供在郑州市连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明。庭审中，原告称签订正式商品房买卖合同前得知其购房资格有问题，便与被告进行沟通退款事宜，但被告始终未予退款；被告称并未在原告认购时对其是否具有购买资格进行实质性审查。本院认为，原、被告签订的《郑州?恒大未来之光商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告于2020年6月29日向原告邮寄《通知》明确表示不再履行双方签订的该认购书，原告也于2020年8月4日向本院起诉请求确认双方签订的该认购书已经解除，据此本院确认双方签订的《郑州?恒大未来之光商品房认购书》于原告起诉之日，即2020年8月4日解除；依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因合同履行过程中，原告已经向被告支付了定金20000元、首期购房款55802元、维修基金5880元，故对原告请求被告返还已缴纳款项81682元（包含已付定金20000元、首期购房款55802元、维修基金5880元）的诉讼请求，本院予以支持；对被告辩称该款项不予退还的意见，本院不予采信。原告主张被告双倍返还定金及以81682元为基数计算利息，均系要求被告承担违约责任，因在双方签订该认购书之前郑州市的限购政策早已颁布，双方均应当了解政策的具体内容，被告作为专业的房地产公司，在签约之前应当充分向买受人释明限购政策的全部内容，并积极全面询问有可能属于限购情形的买受人有关信息，主动审查买受人是否具备购房资格，而非被动接受买受人提供的资料，买受人在签约之前应充分了解限购政策，且其本人更清楚自己的身份，应主动向出卖人说明自己的特殊身份或者主动向有关行政主管部门咨询。本案中，双方在签约前均存在一定过失，对于合同因不能履行而解除的责任，不能全部归于被告一方，故根据双方过错程度，本院酌定被告以81682元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自起诉之日即2020年8月4日起计算至实际支付之日止向原告赔偿损失，原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。被告辩称原告购买涉案房屋时，被告向案外人发放了21225元的推荐佣金，被告认为该钱款应当从原告缴纳的款项中扣除的意见，没有依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告于浩与被告金驰生活服务（河南）有限公司于2020年1月3日签订的《郑州?恒大未来之光商品房认购书》于2020年8月4日解除；二、被告金驰生活服务（河南）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于浩返还定金20000元、购房款55802元、维修基金5880元及利息（利息以81682元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年8月4日起计算至实际返还之日止）；三、驳回原告于浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2333元，减半收取计1166元，由原告于浩负担229元，由被告金驰生活服务（河南）有限公司负担937元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  周小洁二〇二〇年八月二十八日书记员  杨 楠