广东省广州市白云区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0111民初799号原告：陈思允，女，1986年4月5日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托代理人：李鼎，广东恒益律师事务所律师。被告：曹婉玲，女，1984年10月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：曹可全，男，1965年1月13日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，以上两被告共同委托代理人：马杰涛，广东理奥律师事务所律师。被告：广州百明商贸有限公司，住所地广州市白云区人和镇方华路自编****。法定代表人：黄赞明。原告陈思允诉被告曹婉玲、曹可全、广州百明商贸有限公司（以下简称百明公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款的规定，依法由审判员关则深适用普通程序进行审理。原告陈思允提出诉请：1.请求确认原告与百明公司签订的《合作建房合同》无效；2、百明公司向原告退还购房款420000元及利息（利息以420000元为基数，按人民银行同期贷款利率，自2018年1月6日起计至清偿之日止）；3、百明公司向原告赔偿迟延交房违约金68670元（以420000元为基数，按每日万分之五，自2018年12月31日起计至起诉之日止）；4、曹婉玲、曹可全对上述第二项诉请承担连带责任；5、本案受理费由三被告负担。事实和理由：2018年1月6日，百明公司的销售人员曹婉玲向原告推荐百明公司开发的位于本市白云区人和镇的百明花园项目，经其推荐，原告同意购买其中A栋903房房屋。在曹婉玲斡旋下，该房屋的原购房人伍于梯将该房购买权让与原告，并由原告与百明公司重新签订了《合作建房合同》，合同约定百明公司应于2018年12月30日前交房，否则应按每日万分之五赔偿违约金。但合同签订至今百明公司仍未交房。被告曹婉玲、曹可全共同辩称：1、我们仅为促成原告和百明公司达成买卖合意提供居间服务，并非原告和百明公司签订《合作建房合同》的相对人。2017年初，百明公司口头向我方承诺，可由我方介绍客户前来购买其开发的百明花园的房屋，价格高于3500元每平方米的部分作为我方的服务费。案涉房屋面积87.5平方米，该房原系案外人伍于梯购买的，购买价格为每平方米3800元，房屋价款共计332500元，其中306250元已经交付给百明公司的法定代表人黄赞明，其余26250元作为居间费用由我方保留。该房之后于2018年1月6日转让给原告，价格是每平方米4800元，房屋总价为420000元，其中381250元于当日交付给案外人孔庆炳，另有38750元作为我方居间费用，48750元差价由伍于梯收取。我方在其中仅作为居间方，并不是百明公司的销售人员，该房实际已经两次转让，原告要求我方承担连带责任无理。被告广州百明商贸有限公司无答辩。经审理查明：2018年1月6日，原告与百明公司签订了《合作建房合同》，载明百明公司于2010年4月2日与广州市白云区人和镇鸦湖村海边经济合作社签订了人和镇鸦湖村聚贤街南段西侧（土名为:园脚大布）规划余下的21.85亩空置用地兴建“百明花园”的协议，现原告自愿参与该楼房的合作建设；原告参与合作建房选定在A号楼第903单元，建筑面积为87.5平方米，该楼房为框架结构，地上**为住宅；该合作建房单元价款按建筑面积计算，单价为每平方米3500元，总金额为306250元正，最终总金额以实测面积乘以单价，对已收款项多退少补；在签订本合同当日原告支付总金额306250元；百明公司应在2018年12月30日前将经质量验收合格的楼房交付原告使用，如遇不可抗力，百明公司可据实予以延期交付并及时通知原告；合同还就违约责任等权利义务进行了约定。2018年1月5日，曹婉玲收取原告交付的30000元作为购买涉案房屋的定金。合同签订后，原告向曹可全交付390000元。百明公司出具收据（收据时间为2017年4月12日），确认收到案外人伍于梯交付的涉案房屋合作款306250元，并确认已于2018年1月6日将涉案房屋改签转让给原告。原告主张涉案房屋是由曹婉玲、曹可全向百明花园购买后转售给原告以赚取差价。曹婉玲、曹可全抗辩涉案房屋实际是由案外人伍于梯以每平方米3800元先予认购，此次认购也是由曹婉玲、曹可全提供居间服务，曹婉玲、曹可全从中获取了20000余元居间服务费。伍于梯其后委托曹婉玲、曹可全以每平方米4800元的价格转让给原告，由百明公司直接与原告签订《合作建房合同》，曹婉玲、曹可全获得其中差价38750元作为居间服务费，伍于梯获得其中48750元差价，其他房款381250元交予伍于梯指定的案外人孔庆炳。曹婉玲、曹可全申请伍于梯作为证人出庭作证，伍于梯对其向百明公司认购涉案房屋，其后委托曹婉玲、曹可全转予原告等事实均予以确认。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局调取有关百明花园项目的建设工程规划许可证及相应用地规划证照，百明花园项目已经办理穗规建证〔2015〕**、穗规建证〔2015〕1217号《建设工程规划许可证》，其中1215号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇新兴经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦A区），建设位置为白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”（土名），建设规模为1幢、、地上**、51987平方米；；地下**1265平方米；总建筑面积6463.7平方米；1217号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇凤和经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦B区），建设位置为白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”地段，建设规模为1幢、、地上**、122793平方米；；地下**4356平方米；总建筑面积16635.3平方米。另查，百明公司经营范围不包括房地产开发，其不具备房地产开发资质。以上事实，有《合作建房合同》、银行流水、收据、证人证言、工商登记资料、广州市规划和自然资源局复函、微信聊天记录和当事人陈述等证据可以证实。本院认为：原告与百明公司签订了《合作建房合同》，从该合同载明的内容来看，原告按固定面积和单价向百明公司交付货币，待涉案房屋建成后取得房屋，但并不参与房屋的具体建造，也不承担房产开发的经营风险，从《合作建房合同》的权利义务来看，该合同实为房屋买卖合同。原告实际是与百明公司直接签订房屋买卖合同，虽然价款是由曹婉玲和曹可全直接收取，但并不影响原告与百明公司订立房屋买卖合同的事实。根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十七条第一款的规定，在村庄、集镇规划区内，未按规划审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村庄、集镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施，影响村庄、集镇规划，尚可采取改正措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处以罚款。案涉百明花园项目虽然已经办理了建设工程规划许可证，但相关证照中所列的建设单位分别为案外人广州市白云区人和镇新兴经济联合社、广州市白云区人和镇凤和经济联合社，原告所购的房屋位于A号楼903房，且合同约定该楼地上共十三层，与建设工程规划许可证所列的内容并不一致，故案涉合同所涉房屋是否违法建设，是否具备出售条件，涉案合同能否实际履行等事宜，均应先由相关行政部门处理后方能认定。在未经有关行政机关处理的情况下，原告起诉主张涉案合同无效，并要求退还购房款等，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项之规定，对原告的起诉，本院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告陈思允的起诉。如不服本裁定,可在裁定书送达之日起十日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审判员  关则深二〇二〇年八月二十四日书记员  周家怡