浙江省宁波市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）浙02行初139号原告许培培，女，1970年3月24日出生，汉族，住宁波市奉化区。委托代理人刘晓刚，北京圣运律师事务所律师。被告宁波市奉化区人民政府，住所地宁波市奉化区锦屏南路**。法定代表人胡永光，区长。出庭应诉负责人潘多，副区长。委托代理人袁雅雅（特别授权代理）。委托代理人朱志宏（特别授权代理），浙江求是行律师事务所律师。被告宁波市人民政府，住所地宁波市鄞州区宁穿路**。法定代表人裘东耀，市长。委托代理人毛莹（特别授权代理）。委托代理人顾忠平（特别授权代理）。原告许培培不服被告宁波市奉化区人民政府（以下简称奉化区政府）于2019年8月9日作出的奉征补[2019]68号房屋征收补偿决定及被告宁波市人民政府（以下简称市政府）于2020年4月8日作出的甬政复决字[2019]254号行政复议决定，于2020年4月24日向本院提起行政诉讼。本院受理后，向被告奉化区政府和被告市政府送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年7月3日公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人刘晓刚，被告奉化区政府的出庭应诉负责人潘多、委托代理人袁雅雅、朱志宏，被告市政府的委托代理人毛莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年8月9日，奉化区政府作出奉征补［2019］68号房屋征收补偿决定。该决定认定，因南山路中段危旧房屋改造公共利益需要，奉化区政府于2018年5月29日作出《宁波市奉化区人民政府关于南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）国有土地上房屋征收决定》及《宁波市奉化区人民政府关于南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）国有土地上房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》），并于同日予以公告。房屋征收部门为宁波市奉化区房屋征收办公室（以下简称奉化征收办），征收实施单位为宁波市奉化区房屋征收拆迁事务所。被征收房屋评估比准价为9780元／平方米，产权调换房屋的评估比准价格为9550元／平方米。被征收人的房屋位于南山路中段危旧房屋改造征收项目的房屋征收范围内，证载建筑面积61.2平方米，附属用房建筑面积5平方米，核定房屋征收建筑面积67.58平方米,附属用房建筑面积5.06平方米。房屋用途为住宅，该房屋系砖混结构。经宁波奉化锦溪房地产估价有限公司（以下简称锦溪公司）评估，被征收房屋的评估价值718746元。经协商，被征收人与奉化征收办未达成征收补偿协议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《省条例》）、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称《补偿办法》）以及《补偿方案》等相关规定，决定如下：一、如被征收人选择货币补偿，被征收人可得被征收房屋评估价值718746元，货币补偿补助165312元，一次性补偿搬迁费20274元，6个月临时过渡费8112元，合计可得货币补偿金额为912444元；二、如被征收人选择产权调换，征收部门提供位于××路××地块（暂名）的期房一套，最终产权调换住宅房屋建筑面积向最接近建筑面积96.55平方米的套型上靠（最终以交付时实际测绘面积为准），按照规定结算房屋差价，被征收人另可获得一次性补偿搬迁费20274元。如被征收人选择自行过渡的，临时安置费按每月20元／平方米计发，征收部门需向被征收人支付40560元临时安置费。如被征收人不选择自行过渡的，征收部门提供位于奉化区××幢××室××房，建筑面积约48.69平方米；三、因被征收人未在规定期限内选择补偿方式，按照上述第二项内容执行。被征收人于该决定书送达之日起5日内按该决定办理房屋征收补偿相关事宜并搬迁，将被征收房屋移交奉化征收办。原告不服，申请行政复议。被告市政府于2020年4月8日作出甬政复决字［2019］254号行政复议决定，决定维持奉征补［2019］68号房屋征收补偿决定。原告诉称，征收决定被判决违法后，奉化区政府未采取任何补救措施，该征收决定不能作为征收补偿决定的前置行为。被诉行为剥夺了原址回迁选择权。评估机构选定未经被征收人协商。评估应当入户调查，一户一档，调查结果应由被征收人签字确认并公示，奉化区政府未提供证据证明按照上述程序评估，明显违法。评估报告认定的面积存在严重错误。根据《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，评估报告有效期的规定不符合有效期不得超过一年的规定。征收补偿决定作出时间与评估报告作出时间相距超过一年，且该短时间内房屋价格变化较大。附属小间登记用途为住宅，应按照住宅补偿。评估机构未接受委托已经开始评估，程序违法。本案应当使用先补偿、后搬迁的规定。综上，请求法院撤销奉征补[2019]68号房屋征收补偿决定和甬政复决字（2019）254号行政复议决定。原告向本院提交了房屋所有权证、征收补偿决定书、行政复议申请书、复议决定书、入户调查告知书两份、详细信息，用于证明原告与本案有利害关系，被诉行为存在且侵犯原告合法权益，复议决定认定事实不清，适用法律错误，拆迁区域安置地块地级相差巨大，违反公平原则。原告提交的证据均为复印件。被告奉化区政府辩称，前置程序效力保留，可以作为前置性依据。原址回迁已在征收决定案件中处理，不属于本案审查范围。评估机构选定经过投票和公证，评估程序包括了实地勘察、调查，程序合法。评估报告自决定公告日至补偿工作结束日的应用有效期未超期。“先补偿、后搬迁”不适用被诉征收补偿决定。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告奉化区政府向本院提交，并于庭审中出示了以下证据和依据：1.房屋征收补偿决定书、行政复议决定书、行政判决书两份、征收决定公告、征收补偿方案及公示照片；2.公告、关于宁波市奉化区南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）自行协商选定房地产价格评估机构的通告、《宁波市住房和城乡建设委员会关于公布2018年度房屋征收评估机构名录的通知》及公示照片、关于宁波市奉化区南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）评估机构报名结果的通知及公告照片、关于宁波市奉化区南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）评估机构选定结果的通告及公告照片、公证书、房屋征收评估委托合同;3.宁波市奉化区南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）国有土地上住宅用房比准价格评估报告、奉化区南山路中段危旧房改造区块产权调换用房市场比准价格评估估价报告、宁波市奉化区南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）评估结果公示表及公示照片；4.签约通知及快递单、协商记录、房地产估价报告、送达回证、情况说明、评估结果复核申请书、装修及附属物更正单及相关送达快递单证；5.关于征求补偿决定方案意见的通知和附件及快递单、补偿决定公告公示照片和快递单;6.当事人身份信息、房屋查档证明、房地产平面图、土地使用权登记审批表、土地证书宗地图；7.依据：《征补条例》第十七条、第十九条至第二十二条、第二十六条、《省条例》第十六条至第十八条、第二十四条、第二十七条、第三十二条、第三十三条、《补偿办法》第三十二条、第三十九条至第四十一条、第四十三条至第四十六条、《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》、《宁波市奉化区国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》。奉化区政府提交上述证据用于证明被诉征收补偿决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。被告市政府辩称，市政府作出行政复议决定主体适格，程序合法，征收补偿决定各项补偿、补助标准明确，内容具体，符合相关规定。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告市政府向本院提交了行政复议申请书及相关申请材料、行政复议受理通知书及送达凭证、行政复议答复通知书及送达凭证、奉化区政府答复材料、中止通知书及送达凭证、恢复行政复议通知书及送达凭证、行政复议决定书及送达凭证，用于证明市政府作出复议决定程序合法。经庭审举证、质证，市政府对奉化区政府提交的证据无异议。原告对奉化区政府提交的证据1有异议，认为前置征收行为被判决违法且征收决定公告未在所有区域张贴，征收行为不能作为被诉行为合法有效的前提依据。本院认为，征收决定虽被判决确认违法，但生效判决保留了征收决定效力，可以作为被诉行为前置依据，故对奉化区政府提交的证据1予以采纳。原告对奉化区政府提交的证据2有异议，认为公证员未目睹现场投票，公证书不能作为认定评估机构依据，房屋评估委托未经被征收人共同选举，不符合规定。本院认为，原告提出的异议理由不足以推翻公证书所证明的事实，评估机构已经被征收人投票确定，原告要求委托手续由被征收人另行共同选举于法无据。因此，本院对奉化区政府提交的证据2予以采纳。原告对奉化区政府提交的证据3有异议，认为两个地块土地性质不同，两者基准价仅相差200元左右，严重违反市场规律。本院认为，根据案涉评估报告记载，两个基准价所涉土地均为国有土地，原告亦未提交证据证明两者土地性质不同，因此本院对原告的该项主张不予支持，对奉化区政府提交的证据3予以采纳。原告对奉化区政府提交证据4有异议，认为协商记录上没有原告签字，实际并未协商，评估报告显示的评估作业的开始时间早于评估委托时间，评估报告不合法。本院认为，协商记录由两名协商人员签名，并由两名见证人员签名见证，可以证明经过协商的事实。委托合同载明的委托时间为2018年6月15日，估价报告载明的估价作业开始日期为2018年6月18日，并未早于委托时间。因此，原告提出的未经委托就开始评估的主张不成立，本院对奉化区政府提交的证据4予以认定。原告对奉化区政府提交的证据5有异议，认为其未看到过公告。本院认为，公告照片可以证明公告事实，本院对奉化区政府提交的证据5予以采纳。原告对奉化区政府提交的证据6有异议，认为查档证明及测绘报告等形成时间早于征收决定发布时间，不能作为征收补偿决定依据。本院认为，原告主张于法无据，本院对奉化区政府提交的证据6予以认定。原告对奉化区政府提交的证据7即法律依据的真实性无异议，本院对于该证据的真实性予以认定，至于适用法律是否正确将综合予以判断。被告奉化区政府对被告市政府提交的证据无异议。原告对被告市政府提交的证据的真实性、关联性无异议，但对复议决定的结论有异议。本院对市政府提交的证据予以采纳，至于复议决定结论是否正确将综合予以判断。被告奉化区政府和被告市政府对原告提交的证据有异议，认为详细信息与本案无关。本院对详细信息的真实性予以认定，对原告提交的其余证据予以采纳。经审理查明，因南山路中段危旧房屋改造需要，奉化区政府于2018年5月29日作出奉政房征决[2018]第8号房屋征收决定并于同日发布征收决定公告，决定对项目范围内国有土地上的房屋实施征收。同日，奉化征收办发布《关于宁波市奉化区南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）自行协商选定房地产价格评估机构的通告）》，告知被征收人协商选定评估机构。6月9日，奉化征收办发布《关于报名参加宁波市奉化区南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）房屋征收评估的通告》，告知评估机构进行报名。因被征收人未能在规定时间内协商选定房地产评估机构，奉化征收办于同月11日发布评估机构报名结果通告和投票选定评估机构的通知，告知被征收人候选评估机构及投票选定涉案房屋征收项目的评估机构等事宜。同月15日，浙江省宁波市奉化公证处公证确定锦溪公司为涉案房屋征收项目的房地产评估机构。同月20日，锦溪公司出具两份房地产估价报告，确定宁波市奉化区南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）被征收住宅用房的评估比准价格为9780元/平方米，西河小区（暂定名）住宅产权调换评估比准价为9550元/平方米。宁波市奉化区南山路72号202室房屋登记在许肇嘉名下。许肇嘉于2015年2月病故，原告系其女儿，为该房屋相关权利人。该房屋证载建筑面积61.2平方米，附属用房建筑面积5平方米，核定房屋征收建筑面积67.58平方米，附属用房建筑面积5.06平方米，用途为住宅。证载土地使用权面积42.6平方米。锦溪公司出具的编号奉锦估2018第5-043号房地产评估报告,确定原告的涉案被征收房屋评估总价值712149元，其中附属小间11638元、装修和附属物评估金额39579元。原告收到房地产评估报告后提出复核评估。2019年5月22日，锦溪公司出具装修和附属物更正单，该更正单变更装修及附属物评估金额为46176元，房屋评估总价值718746元。奉化征收办与原告就补偿事宜经协商未能达成补偿协议，奉化征收办报请被告作出征收补偿决定。2019年7月9日，奉化区政府作出《关于征求补偿决定方案意见的通知》并向原告进行送达，告知原告选择补偿方式，如原告逾期未选择补偿方式，补偿方式由补偿决定确定。原告未在规定期限内选择补偿方式。2019年8月9日，奉化区政府作出奉征补[2019]68号房屋征收补偿决定书。原告不服该征收补偿决定，提出复议申请。被告市政府受理复议申请后，经依法中止并恢复审理，于2020年4月8日作出甬政复决字[2019]254号行政复议决定，决定维持奉征补[2019]68号房屋征收补偿决定。原告不服，提起行政诉讼。另查明，奉政房征决[2018]第8号房屋征收决定被本院作出的（2018）浙02行初147号行政判决确认违法，浙江省高级人民法院作出的（2019）浙行终1769号行政判决维持了该判决。本院认为，根据《征补条例》第二十六条“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”的规定，因房屋所有权人不明，奉化征收办无法与涉案房屋的被征收人在签约期限内达成补偿协议，根据奉化征收办的报请，被告具有作出被诉征收补偿决定的法定职权。奉政房征决[2018]第8号房屋征收决定虽被生效判决确认违法，但其效力依然保留，可以作为本案被诉房屋征收补偿决定前置性依据。原告提出的奉化区政府尚未作出补救措施因而涉案征收决定不能作为被诉行为前置性依据的主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于被诉房屋征收补偿决定是否侵犯原告回迁权的问题，本院作出的（2018）浙02行初147号行政判决已经认定奉化区政府提供的产权调换房屋并不违反《征补条例》的规定，本案中不再重复赘述。奉化征收办于2018年5月29日发布《关于宁波市奉化区南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）自行协商选定房地产价格评估机构的通告）》，告知被征收人协商选定评估机构。被征收人未能在规定时间内协商选定房地产评估机构，原告以评估机构选定未经被征收人协商为由主张评估机构选定违法，于法无据，本院不予支持。同年6月9日，奉化征收办发布《关于报名参加宁波市奉化区南山路中段危旧房屋改造（征收）项目（塔水、惠政、人民医院周边区块）房屋征收评估的通告》，告知评估机构进行报名的做法符合法律规定。奉化征收办通知被征收人进行投票，根据投票结果，锦溪公司获得超过征收范围内所有征收人50%以上的票数。上述投票过程经浙江省宁波市奉化公证处公证，因此奉化征收办确定锦溪公司为涉案房屋征收项目的房地产评估机构程序合法。根据《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十二条的规定，被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权证或者其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定；其他合法的房产凭证未记载房屋建筑面积的，其建筑面积按有关规定依法认定。本案中，相关部门经测绘后对被征收房屋的实际面积进行了核定，核定面积不小于证载面积。奉化区政府以该核定结果认定可补偿面积符合法律规定且有利于保障原告的征收利益。原告认为可补偿面积认定及附属用房认定错误，于法无据，本院不予支持。《房地产抵押估价指导意见》第二条规定，本意见适用于各类房地产抵押估价活动。本案所涉征收补偿行为不属于抵押估价活动，故不适用该指导意见。因此，原告根据该指导意见所提出的评估报告超过有效期的主张不成立。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。虽然在案证据能够证明评估机构进行了实地查勘、调查，但被告奉化区政府未能证明在评估程序中被征收人在实地查勘记录上签字或盖章确认，也未提供相关见证记录。奉化区政府在作出被诉房屋征收补偿决定时未全面审查房屋评估程序中的相关事项，存在瑕疵，本院予以指正。综上，锦溪公司作为经法定程序确定的涉案项目的评估机构，其按照相关规定确定的房屋评估价值在无充分证据否定其合法性的情况下，应予认可。原告认为奉化区政府违反“先补偿、后搬迁”的规定。本院认为，“先补偿、后搬迁”不适用于行政机关作出征收补偿决定程序，原告的该主张没有法律依据，本院不予支持。原告对复议程序没有异议，被告市政府收到复议申请后，依法进行受理、中止审理、恢复审理并及时作出行政复议决定，程序合法。案涉复议决定决定维持被诉征收补偿决定认定事实清楚，适用法律正确。综上，本院认为，被诉征收补偿决定及行政复议决定认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法。原告要求撤销被诉征收补偿决定及行政复议决定理由不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告许培培的诉讼请求。案件受理费50元，由原告许培培负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至浙江省高级人民法院。在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费50元至浙江省高级人民法院。在上诉期限届满之日起7日内仍不预交并且未在上诉时依法申请司法救助的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  贾红霞审 判 员  贺 磊人民陪审员  周珍亦二〇二〇年八月十二日法官 助理  沈 骋书 记 员  王 鸿