广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初4713号 原告：李新，男，1989年2月10日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：阮桂明，与李新系夫妻关系。 被告：广西金源置业集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区玉蟾路**金源城金源悦府**楼**房，统一社会信用代码91450000619301552P。 法定代表人：吴平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖宇旭，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦毅，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：小额诉讼程序（√）简易程序（）普通程序（） 立案时间：2020年6月9日 开庭时间：2020年8月7日 当事人到庭情况： 原告李新：委托诉讼代理人阮桂明到庭 被告广西金源置业集团有限公司（以下简称金源公司）：委托诉讼代理人廖宇旭、韦毅到庭 原告起诉要点 诉讼请求：1、被告按合同条款承担逾期办理房屋所有权证登记的违约责任，支付原告违约金8050元（计算方式：从2015年11月14日至2019年1月28日共计1170天，扣除合同约定的365天，逾期违约805天，按每日10元计，则违约金为805x10=8050元）；2、被告承担本案全部诉讼费。 事实和理由：2014年4月16日，原告向被告购买南宁市兴宁区玉蟾路6号金源城金源悦峯13号楼201号房产，但被告存在违反合同第十七条第三款约定的违约行为，应向原告支付违约金。 被告答辩要点 被告金源公司答辩称，第一，本案原告起诉时已经部分超过诉讼时效，故对于超出三年诉讼时效的违约金不认可；第二，关于违约金应当以原告实际签收房屋后365日起算；第三，逾期办证的原因是由于原告提出户型更改装修申请，本案之前的系列案件法院已判令原被告双方各自承担50%的违约金，故请求法院在扣除超过诉讼时效的违约金之后参照之前的判例处理。 分析与认定 案件事实 1、南宁市兴宁区秀厢大道199号金源城·金源悦峯小区是被告开发建设的商品房。原告（买受人）与被告（出卖人）于2014年4月16日签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买位于兴宁区玉蟾路6号金源城·金源悦峯13号楼201号房产,房屋总价款778302元。合同第九条约定：出卖人应当于2015年8月31日前将符合约定的商品房交付买受人。合同第十条约定：除《商品房买卖合同》第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房…合同第十七条第三款第二项约定：双方同意选择买受人自行办理的方式办理房屋所有权登记，买受人自行办理房屋所有权登记的，出卖人应在商品房交付使用后365日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。合同第十七条第四款第二项约定：因出卖人过错，导致上述手续迟延办理的，如买受人不退房的，出卖人按每迟延一日壹拾元计算，向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》补充协议第六条第三点约定：自出卖人《交房通知书》发出之日起七个工作日内或者出卖人刊登《交房公告》之日起，买受人无《商品房买卖合同》约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人不办理交房手续的，从交房通知有效送达日即视为出卖人按时交付，买受人应承担自交付或视为交付之日起与该房屋有关的风险。第六条第八点约定：买受人须在出卖人发出的《交房通知书》注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，以《交房通知书》上通知的最后期限为该房屋的收房日期，自收房之日起，该房屋的风险责任转由买受人承担，且与该房有关的物业管理费等应付费用由买受人承担。 2、2015年11月13日，被告发布交房公告，告知业主涉案房屋所在楼已达交付使用条件，业主可于2015年11月14日起到交房现场办理交房手续。2015年11月14日，被告将涉案房产交付原告使用。2018年12月7日，被告取得涉案房屋所在楼的《商品房现售备案证明》。2018年12月14日，被告通知业主涉案房屋具备办证条件，要求业主自2018年12月15日起30日内到指定地点办理相关手续，并要求收取代办费300元。2019年1月23日，涉案房产取得不动产权登记证书。 3、另查明，签订《商品房买卖合同》当日，原告在被告提供的《户型初步装修申请表》上签字确认，该申请表记载了房号基本情况及客户申请事项，其中客户申请事项记载“本人特向开发商提出户型变更申请，具体方案见下图中装修前图变更为装修后的图”，并将装修前的户型图及装修后的户型图进行了列明。 4、再查明，2018年7月3日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局（以下简称“兴宁区城管执法局”）对被告金源置业公司作出了一份《行政处罚决定书》（南兴执法规监罚决字[2018]第[090]号），主要载明：被告金源置业公司未按照建设工程规划许可证的规定建设兴宁区秀厢大道199号金源城二期13、14、15、16号楼，擅自改建飘窗及窗边柱、硬化绿化架空层、改建入户大堂、改变外立面GRC构件样式、改变13、14号楼无障碍坡道位置、加建15、16号楼商铺夹层、改建16号楼阳台花池为阳台，共超建804.79平方米。该《行政处罚决定书》对被告金源置业公司作出行政处罚：处建设工程造价5%的罚款共计3102157.65元，限接到本决定书之日起十五日内将罚款交到指定账户。2018年7月16日，金源置业公司依据前述《行政处罚决定书》缴纳了罚款3102157.65元。2018年7月26日，南宁市规划管理局分别出具了南宁市兴宁区秀厢大道199号二期13-16号楼的《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》。 庭审时，经本院释明，原告明确其主张的逾期违约金指的是逾期办结商品房现售备案证明及提供房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料的违约金。同时，原告对于违约金由原、被告双方各承担50%无异议。至于被告提出的诉讼时效问题，原告表示因疫情原因导致原告的起诉受阻不能正常出行，故应酌情扣除2-3个月的时间。 上述事实，有商品房买卖合同、交房公告、办理不动产权证通知、商品房现售备案证明、户型初步装修申请表、行政处罚决定书、建设工程规划验收合格证、不动产产权证及当事人陈述等证据在卷佐证。 法律分析 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 关于逾期办结商品房现售备案证明应由谁承担责任的问题，原、被告双方对于各自承担50%的责任均无异议，故本院予以确认。至于违约金的起算点，根据合同第十七条第三款第二项的约定，被告应在商品房交付使用后365日内办结现售备案证明，而被告于2015年11月13日发布交房公告告知业主可于2015年11月14日起办理交房手续，故被告应在2016年11月13日前履行上述办证义务，即逾期办证的违约金应从2016年11月14日起算。至于从2016年11月14日起算违约金是否部分超过诉讼时效的问题，根据《商品房买卖合同》第十七条第四款第二项之约定，出卖人按每迟延一日壹拾元计算向买受人支付违约金，故该违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，上述属于个别债权的违约金诉讼时效亦应分别适用三年的诉讼时效期间，原告系于2020年6月9日向本院起诉，自此时起向前推三年即2017年6月8日前的违约金已超过法定诉讼时效，至于原告抗辩因疫情原因导致起诉受阻，本院认为，原告并未提供证据证明其在起诉前因疫情接受隔离治疗或医学观察等导致其行使请求权受阻碍，故对原告的抗辩事由，本院不予采纳。据此，本院对原告主张的2017年6月8日前的违约金不予支持，故被告应向原告支付违约金的计算期间从2017年6月9日起至被告通知业主已具备产权证办理条件即2018年12月14日止，共计554天，应支付的违约金为2770元（554天×10元/天×50%）。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告广西金源置业集团有限公司向原告李新支付逾期办结商品房现售备案证明及提供房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料的违约金2770元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告广西金源置业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 谢 玲 二〇二〇年八月十九日 书记员 杨二凤 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。