广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初2909号 原告：南宁天誉巨荣置业有限公司，住所南宁市良庆区五象大道**，统一社会信用代码91450100310208712A。 法定代表人：梁志超，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张咪娜，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄小娜，广西万益律师事务所律师。 被告：魏清芝，女，1965年4月18日出生，汉族，住广西柳州市柳**。 委托诉讼代理人：韦金秋，广西典哲律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 立案日期：2020年5月28日 开庭日期：2020年8月13日公开开庭 适用程序：简易程序 原告诉讼请求：1.确认原被告签订的《南宁市商品房买卖合同》和《天誉南宁东盟创客城装修委托协议》已于2019年1月29日解除；2.判令被告协助原告办理注销南宁市良庆区五象大道688号天誉南宁东盟创客城xxx号房的期房网上签约、《商品房买卖合同登记备案证明》及《预购商品房买卖预告登记》手续；3.判令被告向原告支付合同解除的违约金150512.7元，其中《商品房买卖合同》解除的违约金85190.7元（计算方式：买卖合同总价851907元×10％=85190.7元），《天誉南宁东盟创客城 装修委托协议》解除的违约金65322元（计算方式：装修总价款326610×20％=65322元），违约金从被告已支付的购房款中直接扣除；4.判令被告向原告支付逾期办理注销期房网上签约、合同备案登记及房屋预告登记手续的违约金165110.23元（计算方式：自合同解除之日起，按合同总价款每日万分之三计算，暂计至2020年5月10日，实际请求计付至全部履行之日止。）；5.判令原告已向被告收取的装修款98610元不予退回；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。 被告辩称，1.我方不同意原告的第一项诉讼请求，我方并未收到原告所称的解除合同通知书，原告未履行告知义务，因此原告诉讼请求确认合同已解除不成立，双方签订的装修委托协议属于另一法律关系，包括第五项诉请，不应在本案中处理，应另案起诉。2.买卖合同并未解除，原告第二项诉讼请求条件尚未成就，因此不同意原告的第二项诉讼请求。3.原告计算违约金的条款属于无效条款，且即使解除双方合同，原告并未收到任何损失，反而因楼市上涨获利，因此原告该诉讼请求无事实及法律依据。4.合同并未解除，办理相关注销手续的义务尚未开始履行，自然不存在违约的问题，因此原告第四项诉讼请求没有事实依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本案相关事实： 一、合同名称和签订时间：《南宁市商品房买卖合同》、《天誉南宁东盟创客城装修委托协议》，2017年9月4日。 二、合同标的：被告购买原告开发建设的位于南宁市良庆区五象大道688号天誉南宁东盟创客城一组团xxx号商品房，该房建筑面积108.87平方米，总房款851907元。 三、合同相关约定：《合同》第八条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行； 逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3％向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。合同附件六《合同补充协议》第二条第三款约定，（2）买受人须在签订合同及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的20％作为首期付款计170907元，已付定金抵作首期款（此比例为暂定比例，买受人应支付的首付款比例以按揭贷款银行批准的数额为准，如因国家政策导致首期款比例提高的，则乙方应相应增加支付首期款数额，不影响《合同》的效力）。（3）其余80％的合同价款计681000元由买受人向银行办理按揭贷款。第三条约定，2.买受人选择商业贷款的应在签订《天誉南宁东盟创客城认购协议书》次日起6日内到出卖人指定的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及缴纳相关费用，签署商品房买卖合同后7日内，买受人仍未办理完毕前述手续者，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按合同总价的千分之一支付违约金，逾期超过7日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款10％的违约金。3.出卖人负责联系提供贷款的银行，买受人的按揭申请、应支付的首付款比例、贷款额度、贷款年限由银行审批确定。如银行要求买受人提供其他个人相关资料或银行批准的按揭金额低于买受人所申请的按揭金额的，买受人须在接到出卖人或银行通知后7日内向银行提交资料并向出卖人补齐首期款差额。逾期不补的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按合同总价款的千分之一支付违约金，逾期超过7日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款10％的违约金。4.如因买受人原因造成按揭贷款（含公积金贷款）申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款或分期付款方式，并在接到出卖人或银行通知后7日内办理相关手续。如在上述期限内无法就新的付款方式达成书面协议的，视为买受人不履行合同，买受人除应按商品房买卖合同第八条约 定承担逾期付款违约责任外，出卖人还有权解除合同，并可以要求买受人支付合同总价款10％的违约金。第十条约定，2.本合同因法律规定或约定解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除手续，出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人后的60日内扣除应由买受人按照合同的约定应承担的费用后无息退还买受人已付款项。若买受人未及时配合办理上述解除手续的，则自本合同解除之日起，按照合同总价款的万分之三的标准按日向出卖人支付违约金，直至配合办妥之日。按照约定或法律规定应计算违约金或利息的，出卖人有权在退款时予以扣除。3.房屋交付后，本合同因买受人原因解除或被撤销或确认无效，买受人在向出卖人返还房屋时，应按照合同总价款的万分之三的标准按日向出卖人支付房屋使用费。该费用自房屋交付之日起计算至买受人将房屋返还给出卖人之日止。该使用费从出卖人应返还给买受人的房款中扣除，不足扣除的，买受人应在出卖人通知之日起10日内补足。4.由于买受人原因导致合同解除的，买受人应在出卖人发出解除通知之日起7天内到相关部门配合办理解除合同手续，承担解除合同所需的所有费用（包括但不限于撤销合同备案、注销预告登记、注销抵押登记等手续的全部费用）及违约责任。第十四条约定，B、合同双方保证在本补充协议中的通讯地址、电话准确并能送达至本人，任何一方通讯地址、电话改变，应立即通知对方。与本合同有关的通知和通讯等各项函件寄出之日起48小时即为送达。 《天誉南宁东盟创客城装修委托协议》第一条第三款约定，（1）甲方确认本合同项下的委托装修总价款为固定326610元，本协议签订后，甲乙双方均不得以任何理由（包括但不限于高于或低于市场价格、装修材料价格调整、装修材料同等级替换等）要求调整前述委托装修总价款，否则视为违约，守约方有权单方解除本合同并要求违约方按照本协议约定承担相应违约责任。（2）甲方应于签订本协议之日交纳装修首期款，并同意使用银行借款方式支付装修款。甲方通过银行借款支付装修款 的，甲方应于签订本协议时付清装修总价款的30％计98610元，余款228000元，甲方在签订本协议时到乙方指定的银行，提交符合银行要求的全部资料及交纳各项相关费用，并签订装修借款合同；甲方应在签订本协议60日内将其装修余款打入乙方指定账户，否则每逾期一天，甲方按应付未付装修款1％支付违约金给乙方。（3）甲方应于每期款到期之日前将其装修价款打到乙方指定账户，否则视为违约，每逾期一天，甲方按应付未付装修价款百分之一支付违约金给乙方，且乙方有权根据顺延天数相应顺延交房；同时，乙方有权按逾期时间，分别处理：逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款1％的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方按累计应付款的20％向乙方支付违约金。甲方要求继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款1％的违约金，合同继续履行。第四条约定，2.《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止的，本协议自动终止。因为甲方原因导致的《商品房买卖合同》无效、被撤销、解除或终止的，甲方除了根据《商品房买卖合同》约定承担违约责任之外，已支付装修款项不予退回。3.甲方双方签订的《商品房买卖合同》及本协议构成“装修商品房”合同整体，彼此可以相互解释，互为说明。《商品房买卖合同》或本协议无效、被撤销、解除或终止的，《商品房买卖合同》和本协议应一并无效、被撤销、解除或终止。因为甲方原因导致本协议无效、被撤销、解除或终止的，已支付装修款项不予退回，《商品房买卖合同》同时解除或终止。 四、房屋交付情况及现状：涉案房屋至庭审结束前未向被告交付。 五、合同履行情况：2017年8月22日、2017年8月31日，被告向原告交付案涉房屋定金20000元、首期购房款150907元，原告分别向被告出具两份《收款收据》确认收到被告缴纳的上述款项。2017年8月31日，被告向原告交付案 涉房屋装修款98610元，原告向被告出具一份《收款收据》确认收到被告缴纳的上述款项。原告于2017年9月8日为该套房办理了权利人为魏清芝的期房网上签约，于2018年4月26日为该套房办理了买受人为魏清芝的商品房买卖合同登记备案证明，于2018年6月7日办理了预告登记权利人为魏清芝的不动产登记证明。 六、其他情况：2018年2月6日，原告向被告发出一份《催办函》，载明被告应于2017年9月4日前办理完毕银行/公积金按揭手续，由于被告拖延未交材料，特发出《催办函》，被告应在本函件发出之日起7日内提交贷款材料到天誉诚销售中心，逾期未交，则依照《商品房买卖合同》约定执行，被告将承担相应的违约责任。《催办函》于2018年2月7日由他人代签收。 2019年1月12日，原告向被告发出一份《解除合同通知书》，载明截止2019年1月12日被告尚欠原告681000元，已逾期495天按照《商品房买卖合同》约定，被告需向原告支付滞纳金851元，且原告有权解除《商品房买卖合同》。《解除合同通知书》于2019年1月18日由他人（家人）代签收。 本院裁判意见：原被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及《天誉南宁东盟创客城装修委托协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。双方当事人在两份合同中均约定支付首期款之后，其余房款采用贷款的方式付款，但被告至庭审辩论终结前房屋贷款都未能获得审批，也未采用其他方式支付剩余房款。被告的行为已构成违约，根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条的约定，原告有权解除《商品房买卖合同》。因被告未按期付款，原告向被告发出《解除合同通知书》，被告虽辩称未收到该通知书，但原告系按双方约定的地址邮寄，且 邮寄详情载明他人代被告于2019年1月18日签收原告发出的《解除合同通知书》，该通知书载明，被告应于通知书发出之日起10日内缴齐所欠款项，逾期解除合同。被告收到通知书之后，未有交款。则双方的购房合同自2019年1月29日解除。《天誉南宁东盟创客城装修委托协议》中约定《商品房买卖合同》解除，装修合同亦自动终止。故《天誉南宁东盟创客城装修委托协议》亦于2019年1月29日解除。合同解除之后，注销涉案房屋的期房网上签约手续、《商品房买卖合同》登记备案证明、预告登记是被告的附随义务。关于原告诉请被告支付因违约导致合同解除的违约金问题。本案中，原被告均未提交任何证据证明原告的实际损失，因违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，综合考虑本案事实，原告的实际损失应认定为：被告应付房款、装修款自应缴纳之日至合同解除之日银行同期贷款利息损失。关于原告主张违约金从被告已支付的购房款中直接扣除的问题，该主张属于双方之间的履行问题，不应作为一项诉请，在本案中不予审理。关于原告诉请被告支付逾期办理注销期房网上签约、合同备案登记、房屋预告登记的违约金问题。如上所述，原告的损失已由上一诉请的违约金填补，则原告再诉请违约金，已属于重复主张，故对原告该诉请不予支持。原告诉请已向被告收取的装修款不予退回，应否退回装修款是原告向被告履行的义务，应由被告进行主张，不应作为原告的一项诉请，故本院在本案中不予审理。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下： 一、确认南宁天誉巨荣置业有限公司与魏清芝签订的合同编号xxx的《南宁市商品房买卖合同》于2019年1月29日解除； 二、确认南宁天誉巨荣置业有限公司与魏清芝签订的《天誉南宁东盟创客城装修委托协议》于2019年1月29日解除； 三、魏清芝协助南宁天誉巨荣置业有限公司办理南宁市良庆区五象大道688号天誉南宁东盟创客城xxx号房的期房网上签约、商品房买卖合同登记备案证明、预购商品房买卖预告登记的注销登记； 四、魏清芝向南宁天誉巨荣置业有限公司支付《商品房买卖合同》的违约金（违约金计算：以681000元为基数，按同期中国人民银行贷款利率，从2017年9月12日计至2019年1月29日）； 五、魏清芝向南宁天誉巨荣置业有限公司支付《天誉南宁东盟创客城装修委托协议》的违约金（违约金计算：以228000元为基数，按同期中国人民银行贷款利率，从2017年11月4日计至2019年1月29日）； 六、驳回南宁天誉巨荣置业有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费9124元，由南宁天誉巨荣置业有限公司负担3380元，魏清芝负担5744元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 罗棋升 二〇二〇年八月二十七日 法官助理 韦易芳 书 记 员 谈懿心