江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初1672号原告：陈长洪，男，1994年9月2日出生，汉族，住江西省丰城市。原告：陈长林，男，1991年9月6日出生，汉族，住江西省丰城市。原告共同委托代理人：张玮，江西守一律师事务所律师。执业证号：13609201110191555。原告共同委托代理人：陈新安，男，1967年6月6日出生，汉族，住江西省丰城市。系二原告之父。被告：南昌豫苑置业有限公司，住所地：江西省南昌县莲塘站前路****。统一社会信用代码：91360100MA35GAD988。法定代表人：杨建华，该公司经理。委托代理人：李红，江西华邦（赣江新区）律师事务所律师。执业证号：13601201611496292。委托代理人：闫章科，江西华邦（赣江新区）律师事务所律师。执业证号：13601201710011630。被告：上海赢房网络科技有限公司，住所地，住所地：上海市奉贤区大叶公路******iv>统一社会信用代码：91310120342232602R。法定代表人：王帅华，该公司总经理。委托代理人：李子君，江西中矗律师事务所律师。执业证号：13601201710945840。委托代理人：马欣仪，江西中矗律师事务所实习律师。实习证号：36001908210108。原告陈长洪、陈长林诉被告南昌豫苑置业有限公司（以下简称为南昌豫苑公司）、上海赢房网络科技有限公司（以下简称为上海赢房公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈长林及原告陈长洪、陈长林的共同委托代理人陈新安、张玮，被告南昌豫苑公司委托代理人李红、闫章科，被告上海赢房公司委托代理人李子君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈长洪、陈长林诉称：2018年9月份原告经刘振介绍到莲塘保利春天里看刚开盘的商铺，经被告的销售经理邓斌的介绍，原告看中了3单元1层商铺109号房，当时，销售经理邓斌承诺该商铺西边是小区行人通道，若不是行人通道保证全额退房。原告在销售经理邓斌的承诺保证下，于2018年10月26日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定商品房单价为每平方米6927元，总金额为1013040元。合同签订后，原告全额支付了购房房款，另外被告还要求原告多付了212769元。2019年12月中旬原告发现其购买商铺房屋西边并不是小区人行通道而是消防通道。此后，原告多次向被告交涉，要求换商铺或者退房，但被告却以各种借口拒绝。为维护原告的合法利益不受侵犯，特诉至法院，请求判令：1.两被告立即向原告归还212769元；2.本案诉讼费用全部由被告承担。被告南昌豫苑公司辩称：1.我方不是本案适格的被告。根据我方与原告签订的《南昌县商品房买卖合同》，案涉商铺总价为1013040元，首付款为513004元，余款50万元办理银行按揭。合同签订后，原告以银行转账方式于2018年10月26日向我方支付首付款513004元，2019年3月11日，我方收到原告银行按揭款50万元，共收到原告支付的购房款1013040元。我方按合同约定收取购房款，不存在向原告返还212769元的事实；2.原告主张的212769元是直接转账给了上海赢房公司，原告及上海赢房公司在庭审中已确认。我方于2018年授权上海赢房公司为保利春天里、御荣国际项目商业的招商运营，负责御荣国际、保利春天里94间，约1.4万平方米社区商业招商运营工作，授权期限为2018年9月20日至2019年9月19日止。对于销售价格我方仅限定了分销底价，对于最终销售价格由上海赢房公司与原告协商确定，对于高出分销底价部分的款项是由原告直接支付给上海赢房公司，我方只收取了分销底价款，并未收取超出底价部分的款项，该事实有原告的转账凭证、原告及上海赢房公司在庭审中的陈述均予以确认；3.原告商铺西边的通道并未更改规划设计一直是消防通道。保利春天里楼盘自规划到竣工验收，原告商铺西边的通道一直都是消防通道，并没有更改规划设计，在售楼处展示的总平面图上标识的该通道也是“常闭消防门”，2018年11月24日，保利春天里小区3单元经南昌县城乡规划建设局竣工验收备案，备案文件包括了规划部门出具的认可文件或准许使用文件。因此，原告认为是人行通道完全是毫无依据的个人揣测。综上所述，恳请驳回原告对我方的诉讼请求。被告上海赢房公司辩称：1.我方收取原告的212769元，洗我方依分销协议合法收取的销售佣金，无需退还；2.商铺西边无论是小区人行通道还是消防通道，不影响商铺经营，原告据此要退房，没有事实和法律依据；3.原告仅要求退还佣金，而不解除《商品房买卖合同》，试图以远低于市场价的6927元/平方米，购买优质商铺，明显具有恶意；4.我方在本案中采用的代理销售模式，是近年房地产行业普遍采用的销售代理模式，均是由开发商提供低价，中介机构溢价，溢价部分作为佣金，直接向客户收取。如原告恶意诉讼得逞，将会引起大规模诉讼，不利于交易的稳定性。经审理查明：2018年9月，因欲购买商铺，陈长洪、陈长林在保利春天里售楼部支付定金人民币50000元。2018年10月26日，陈长洪、陈长林与南昌豫苑公司签订《南昌县商品房买卖合同》（合同编号：2018-077783），约定：1.陈长洪、陈长林购买南昌豫苑公司开发建设的保利春天里商铺3栋109室；2.房屋建筑面积146.27平方米，总价款人民币1013004元；3.付款方式为：首付款人民币513004元于2018年10月26日前支付，余款人民币500000元办理银行按揭贷款。同日，陈长洪、陈长林支付人民币675773元，为此，南昌豫苑公司出具案涉商铺金额为人民币513004元的首付款收据一张，上海赢房公司出具收款理由为“春天里3#109”，金额为人民币212769元的收据一张。2019年3月11日，南昌豫苑公司收到来自陈长洪账户的贷款放款人民币500000元。庭审中，原告认可案涉商铺的总价款为人民币1225773元，商铺亦不存在规划改变的情形。南昌豫苑公司认可其委托上海赢房公司负责对外销售案涉商铺，模式为由南昌豫苑公司限定商铺分销底价，上海赢房公司负责商铺宣传、销售并承担相应成本，上海赢房公司在底价基础上溢价销售，所溢价款作为上海赢房公司佣金由上海赢房公司直接向客户收取。以上事实有原、被告的陈述及原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、收据两张，被告南昌豫苑公司提供的《南昌县商品房买卖合同》、POS机刷卡单两张、首付款收据一张、中国农业银行账户回单一份等证据予以证实。本院认为：本案争议的焦点在于：原告是否有权主张其所支付的超出《南昌县商品房买卖合同》约定的购房款总价之外的人民币212769元金额的返还？根据庭审中查明的事实，原告对案涉商铺成交价格为1225773元并不持异议，但提出因其与南昌豫苑公司签订的《南昌县商品房买卖合同》中对案涉商铺约定的总价款为人民币1013004元，故向法院主张其存在超付，对多支付的人民币212769元二被告应当予以返还。庭审中，南昌豫苑公司辩称，其仅收到人民币1013004元，故不存在多收的情形，无需返还。上海赢房公司则辩称，其得到南昌豫苑公司的授权而销售商铺，成交价格分为开发商底价和销售佣金提成两部分，具体到本案中，案涉商铺实际成交价为人民币1225773元，其中，人民币1013004元为开发商底价，由南昌豫苑公司收取；人民币212769元为销售佣金提成，由上海赢房公司收取。原告对人民币212769元为销售佣金提成并不认可，坚持该部分钱款属于多支付的购房款。对此，本院认为，在原告与南昌豫苑公司于2018年10月26日签订的合同中明确约定了案涉商铺的总价款为人民币1013004元，付款方式为：首付款人民币513004元于合同签订时支付、余款人民币500000元办理银行按揭贷款。同日，陈长洪、陈长林支付人民币675773元，并分别收到南昌豫苑公司出具金额为人民币513004元的首付款收据一张及上海赢房公司出具收款理由为“春天里3#109”金额为人民币212769元的收据一张，并随后办理了人民币500000元银行按揭贷款，原告在整个交易过程中对款项的支付及二被告开具的收据一直未持有异议，而根据原告诉状所称，至2019年12月中旬发现案涉商铺房屋西边并不是小区人行通道而是消防通道的情形之后，遂要求更换商铺或者退房，因与被告协商未果而诉至法院，故原告对上海赢房公司收取人民币212769元为销售佣金的情况是知晓并认可的，其依据《南昌县商品房买卖合同》主张二被告退还上述款项，违背了诚实信用原则，本院不予支持。原告诉状中称，购买案涉商铺时“销售经理邓斌承诺该商铺西边是小区行人通道，若不是行人通道保证全额退房”未提供任何证据证明，二被告亦不认可，且根据原告庭审中的自认，案涉商铺所在工程项目并不存在规划变更的情形，故对原告所主张的上述事实，本院不予认可。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈长洪、陈长林的诉讼请求。案件受理费4492元减半收取为2246元由原告陈长洪、陈长林承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  朱琳二〇二〇年八月十日法官助理曾思施书记员刘忆童