广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初520号原告：张海辉，男，1979年12月5日出生，汉族，住广东省丰顺县，委托代理人:原峰、丁敏，均系北京大成（广州）律师事务所律师。被告：阮联钦，男，1986年10月1日出生，汉族，住广西玉林市玉州区，委托代理人：林松舟，系广东德培律师事务所律师。原告张海辉诉被告阮联钦房屋租赁纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人原峰、丁敏与被告及其委托代理人林松舟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区琶洲街琶洲第九经济合作社于2019年2月27日书面同意原告将其承租的位于广州市海珠区琶洲新村2号楼4层4016、4027、4028铺的商铺转租给被告。原告与被告于2019年2月27日签订了《租赁合同》，约定被告承租涉案商铺，租用年限约为19个月(2019年3月1日至2020年8月8日)，2019年3月1日至2020年2月21日的租金为每月人民币39930元，每月3日缴付当月租金；被告逾期一日，被告应向原告支付每月租金5%的违约金，被告中途自行退租或逾期支付租金超过5天的，属于根本性违约，原告有权解除合同并没收保证金及预付租金。被告应自行缴纳物业管理费及水电费。被告于2019年3月1日通过第三方温利才的银行账户向原告支付了保证金人民币99000元、于2019年3月5日支付了首月租金人民币39930元后，《租赁合同》生效，双方一直按照合同约定履行义务。但自2019年10月3日起，被告未按约定支付租金。原告多次以微信等方式向被告主张上述费用，但被告未予以回应。截至目前，被告已拖欠原告：(1)三个月（2019年10月至12月）租金共计人民币119790元；（2）违约金（从2019年10月4日起计算至被告实际付讫之日止，暂计至2019年12月20日）共计人民币155727元。故向法院起诉，要求：1、判令解除原告与被告签署的《租赁合同》，被告立即向原告交还租赁商铺；2、判令被告支付拖欠租金合计人民119790元（2019年10月至12月）及逾期付款的违约金（从2019年10月4日起计算至被告实际付讫之日止，暂计至2019年12月20日）共计人民币155727元；3、判令被告承担全部诉讼费用。被告辩称：涉案房屋未依法办理登记手续，没有配套设立专用烟道，不能作为经营餐饮业用房，但原告却以餐饮业用房将涉案房屋出租给被告，故双方签订了《租赁合同》无效。被告使用涉案房屋期间的租金应从房屋押金中抵扣，不足部分，被告可补缴。由于《租赁合同》为无效合同，故合同中违约金约定亦为无效约定，所以不同意支付违约金。经审理查明，原告于2015年8月4日在海珠区农村集体经济组织“三资”交易监管中心/联社交易站举办的琶洲第九经济社租赁发包（交易方式）中，竞得“琶洲九社琶洲新村2号楼1至4楼商铺”的租赁经营使用权，与广州市海珠区琶洲街琶洲第九经济合作社签订《租赁合同》，租赁期间为2015年8月10日至2020年8月9日。出租方原告为甲方与承租方被告为乙方于2019年2月27日签订了《租赁合同》，合同约定，第一条、乙方租赁甲方的商铺坐落于广州市海珠区琶洲新村2号楼4层4016、4027、4028铺，商铺建筑面积为487.6平方米（如实测面积于约定面积存在差异的，按约定面积为准），……仅用于商业用途……；第二条、租赁期限。本合同下的商铺租用年限约19个月（从2019年3月1日至2020年8月8日止）装修免租期5天（2019年2月23日至2019年2月28日止）；第三条、保证金、租金、每年递增率。（一）在本合同签订当天内，乙方须一次性向甲方缴纳保证金人民币99000元，保证金不计利息，不抵作租金，租赁期届满，如乙方无违约行为，保证金无息退回给乙方。如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述的商铺使用权，……（二）租金及支付方式，1、租金约定如下，2019年3月1日至2020年2月21日，每月租金为39930元，2019年2月22日至2020年8月8日，每月租金为43923元。2、租金支付方式如下，……由乙方在每月的3号前缴付当月租金，甲方收到租金后应向乙方开出收据。如乙方未按规定将租金转入上述账号，属乙方根本性违约，每逾期一天，则每日应向甲方支付每月租金5%的滞纳金。如超过五天不交付租金，又未经甲方书面同意的，则视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除合同，并没收乙方所有的保证金及预付租金，且收回乙方承包的商铺经营权。……第四条、商铺经营要求。……（二）本合同租赁物仅用于经营餐饮行业，不得用作带有制造、加工等性质的工场或从事污染环境的项目和其他非法经营，否则，视乙方根本违约。同时，乙方必须承担租赁物内的一切防火、安全、卫生等责任。……九、……（二）租用期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同，保证金归甲方所有，并回收出租物所有设备：……5、逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损失的；6、拖欠租金10天以上（含本数）。……落款甲方张海辉，乙方阮联钦，2019年2月27日。合同签订后，原告与被告均按合同约定履行。被告从2019年10月4日开始没有向原告交租。被告于2020年1月19日通过微信向原告发出《解除合同通知书》，原告于2020年1月20日微信通知被告不同意被告的要求。多次催促被告交租未果，遂成本诉。庭审中，被告表示涉案商铺原来由案外人梁小慧、林伟锋承租，经营广州市海珠区久闻龙餐厅，被告承顶该餐厅，向原告承租涉案商铺，并于2019年2月28日与案外人梁小慧、林伟锋签订协议，承顶上述餐厅内所有设备经营。由于涉案商铺没有配备专门烟道，故工商行政部门认为不符合餐饮场所要求，不予同意被告办理餐饮牌照的申请。涉案商铺于2019年10月1日没有对外经营，但仍由被告使用管理。原、被告于2020年4月27日签订《商铺交还确认书》，确认被告将涉案商铺交还给原告。诉讼中，本院就《租赁合同》中的押金处理问题向原、被告询问，原告表示不在本案调处，被告表示另案向原告主张权利，不需在本案调处。上述事实由广州市海珠区琶洲街琶洲第九经济合作社的《租赁合同》、原、被告的《租赁合同》、原、被告间的微信聊天记录截屏、餐饮场所咨询意见表、餐饮场所咨询意见表汇总表、《商铺交还确认书》及原、被告庭审陈述等证据予以证实。本院认为，《租赁合同》是原告与被告自愿签订的，是双方当事人的真实意思表示，主体资格适格，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。原、被告应该自觉按照协议履行。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”及第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告于2020年1月19日通过微信向原告发出《解除合同通知书》，原告收到后，于次日回复被告，不同意被告的要求。故此，本院认定原、被告的《租赁合同》于2020年1月19日解除。被告应将租赁商铺交还给原告，并支付相应商铺租金。诉讼中，双方确认被告已将涉案商铺交还给原告，故本院对原告要求退还涉案商铺的诉讼请求不作调处。关于商铺租金问题，诉讼中，双方确认被告从2019年10月4日开始没有向原告交租，《租赁合同》于2020年1月19日解除，故原告主张被告支付2019年10月至12月期间租金119790元（39930元/月×3个月），并无不当，本院予以采纳。由于被告没有及时支付商铺租金，应向原告支付逾期付款的资金占用费，而合同约定滞纳金按每日5%计，明显过高，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付为宜，故此，被告应从2019年10月4日起计算至被告实际付讫之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率及每月实际欠租金额计付所欠租金的滞纳金（以所欠租金本金为限）。关于《租赁合同》的合同押金问题。原、被告均表示不需在本案解决，故本院不作调处。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告与被告于2019年2月27日签订的《租赁合同》；二、被告在本判决发生法律效力之日起3日内向原告支付2019年10月至12月期间租金119790元；三、被告在本判决发生法律效力之日起3日内向原告支付2019年10月至12月期间租金的滞纳金（每月的滞纳金从欠租当月的4日起计算，计至实际清付时止，利率为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以所欠租金本金为限）；四、驳回原告其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5433元，由原告负担3071元，被告负担2362元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  朱志伟二〇二〇年八月三十一日书记员  李科慧钟绮雯