重庆市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝02民终1376号 上诉人（原审原告）：重庆丽君房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道开州步行街1006号，统一社会信用代码915002345520287573。 法定代表人：李海彬，董事长。 委托诉讼代理人：唐永新，重庆帅风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈阳军，男，汉族，1972年10月16日出生，住重庆市开州区，公司项目负责人。 上诉人（原审被告）：广西银湾物业服务有限公司，住所地南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心2008号，统一社会信用代码91450100282895948A。 法定代表人：吕凯，董事长。 委托诉讼代理人：唐明勇，重庆敬友律师事务所律师。 上诉人重庆丽君房地产开发有限公司（以下简称丽君公司）因与上诉人广西银湾物业服务有限公司（以下简称银湾公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2019）渝0154民初3289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 丽君公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持丽君公司的诉讼请求；2.上诉费由银湾公司负担。事实和理由：1.依据双方当事人签订的《东湖郡物业管理交接事宜协议》，银湾公司应当对收取的各项费用全部向丽君公司移交。在双方解除服务关系时，约定东湖郡项目物业服务的所有合法债权债务由丽君公司承继是各方的真实意思表示。丽君公司在一审中主张的各项费用均属银湾公司的债权债务，故应当由银湾公司向丽君公司移交；2.即便按照一审法院以移交时广西银湾物业服务有限公司开县分公司账户内的资金为依据，对双方争议进行处理的原则，一审法院也漏算了分公司应当作为账户内资金的另外130000元。丽君公司于2015年11月16日向广西银湾物业服务有限公司开县分公司借到130000元，该笔款项也应认定为是其合法债权债务。 银湾公司辩称，1.双方订立的《东湖郡物业管理交接事宜协议》第二条约定应属无效。企业与企业之间只有企业存在分立、合并后的企业对先前债权债务存在承继问题。本案中，双方属两个独立的法人，没有承继与被承继的关系，并且该约定如果执行，直接损害银湾公司债权人或者债务人的利益，及银湾公司的自身利益；2.该约定不符合债权债务的概括转让情形，银湾公司债务的转让应当取得债权人的同意，因此双方之间的该约定不符合法律规定，丽君公司没有主张权利主体资格；3.丽君公司在2015年11月16日向银湾公司借款130000元，现已经开州区人民法院判决生效，该130000元是银湾公司自身账户的财产，已得到人民法院的支持。由此证明双方之间是平等的民事主体关系，进一步说明丽君公司无权依据转让协议主张权利。 银湾公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回丽君公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.丽君公司不具备原告主体资格。丽君公司起诉要求银湾公司支付的装修押金、工本费押金、水电周转金、垃圾清运费与预收的物业服务费的权利主体是业主，丽君公司并未从业主方取得债权；2.根据双方当事人订立的案涉合同、协议，在银湾公司退场时究竟应由谁向谁支付费用应当通过结算才能知晓；3.一审法院将举证责任分配给银湾公司不当。根据《东湖郡物业管理交接事宜协议》第1条的约定，本应由银湾公司持有的账册被丽君公司违法控制，且银湾公司与业主之间的应收账目和应付账目均在丽君公司处，且丽君公司未与银湾公司进行结算和交接，故银湾公司客观上无法举证，一审法院认定银湾公司举证不能属不公平；4.且《东湖郡物业管理交接事宜协议》应属无效，不符合债权债务概括转让的情形。 丽君公司辩称，1.双方当事人签订的《物业管理交接事宜协议》的约定系双方的真实意思，不违反法律规定，丽君公司当然享有取得向银湾公司主张交接协议中的相关权利；2.对于在交接事务之前，银湾公司应取得的债权和应承担的债务，经协议约定一并转移给丽君公司，那么其业主拖欠的物管费也应由丽君公司主张权利。假定丽君公司在交接前有银湾公司所述的下欠的相应款项，也应当一并交由丽君公司享有权利；3.一审中将相关举证责任分配给银湾公司符合法律规定及客观事实；4.2015年11月16日丽君公司向银湾公司的借款130000元，虽经法院判决生效，但该130000元仍是交接协议约定的银湾公司移交给丽君公司的债权债务范畴，因此银湾公司对该130000元应当承担交接的义务，且该130000元也不是银湾公司的自身财产。 丽君公司向一审法院起诉请求：1.银湾公司向丽君公司给付收取的东湖郡小区业主的装修押金、工本费押金、水电周转金、垃圾清运费和预收的物业服务费计599554.37元；2.诉讼费用由银湾公司承担。 一审法院认定事实：广西银湾物业服务有限公司开县分公司系银湾公司设立的分公司。2012年9月24日，丽君公司（甲方）与广西银湾物业服务有限公司开县分公司（乙方）签订《开县·东湖郡前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对开州区（原为开县）东湖郡项目实施前期物业管理服务的事宜。《开县·东湖郡前期物业服务合同》约定“第一条物业名称：开县-东湖郡；坐落位置：开县新城东部新区文峰街道三中社区；占地面积29372平方米，建筑面积76819平方米。第六条物业服务收费选择包干制，根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积包括使用面积在内计算）：（1）住宅2.0元/月·平方米；（2）住宅、杂物房变为办公、商业性质使用的物业3元/月·平方米；（3）商业物业3元/月·平方米；（4）其他物业2.0元/月·平方米。业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担……第七条公用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。为了保障公共设备、设施正常运转，特设公共能耗周转金，住宅300元/户、商业铺面500-1000元/户。第八条业主应于通知交房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。物业服务费用或者物业服务资金按季交纳。业主或物业使用人应在每季前10日内履行交纳义务。第九条业主应向物业管理企业申请《装修许可证》并签订《装修管理协议》经物业管理企业发放《装修许可证》之日按建筑面积5.0元/平方米向乙方一次性交纳装修垃圾清运费用和装修押金2000元/户。建筑垃圾放置于乙方指定位置，由乙方负责清理。业主房屋装修完毕经乙方验收合格且无损害公共设备设施行为后装修押金全部如数返回业主。生活垃圾清运、处理费由当地环卫部门按规定向业主（使用人）收取或委托乙方向业主（使用人）收取。第十七条第8款甲方交付已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用。第二十六条本合同期限为五年，自2012年9月24日起至2017年9月23日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止”等内容。2014年4月17日，丽君公司（甲方）与广西银湾物业服务有限公司开县分公司（乙方）签订《东湖郡项目物业服务补充协议》，约定“1.本补充协议相关条款与《开县·东湖郡前期物业服务合同》有不一致的条款，以本补充协议为执行依据。2.甲方指派会计人员到乙方公司工作，隶属于乙方管理……3.乙方应在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收12个月的物业服务费和300元代收代交的分摊公共能耗费周转金（届时按实际用量结算，并予公示），乙方应按《开县·东湖郡前期物业服务合同》约定及物业管理相关规定完成物业服务事务。4.银湾物业收取的物业服务费用（包括广告、公共场地出租等收益）及其他费用存储于乙方的专用账户内（该专用账户留存双方各自印鉴），物业服务费用（包括广告、公共场地出租等收益）用于该项目物业服务人员的工资发放及日常开支，当收取的物业服务费用（包括广告、公共场地出租等收益）不足以支付该项目物业服务人员的工资发放及经营管理日常开支时，由乙方书面向甲方报告收取的物业服务费用（包括广告、公共场地出租等收益）的支出情况，经甲方审核后，由甲方对不足部分据实补贴给乙方……5.乙方收取业主的装修押金不得以任何形式用于其它开支，必需专款专用。6.因公共能耗是按全体业主计算分摊的，业主入住率没有达到98%前，由前期入住的小部分业主分摊存在不合理性，所以前期分摊的公共能耗收取费用不足以支持公共设备设施正常运行的部分和因应甲方需求开放的公共设备设施所运行的费用由甲方承担。7.甲方与乙方履行物业服务合同期内且在甲方提供补贴期间内，如果年度物业服务费支出小于物业服务费收入，该年度结余资金自行移交至下一年度使用”等内容。丽君公司（甲方）与银湾公司（乙方）签订《协议书》，约定“一、甲方与乙方2012年8月20日签订物业服务合同，在合同约定的服务期2017年6月30日到期日自行解除。乙方不再继续对东湖郡小区实施物业服务事务。二、双方在签订本协议之日起30日内，乙方将目前管理的东湖郡居住小区物业管理事务全面向甲方移交，双方各自指派人员办理交接手续。三、未尽事宜，双方另行协商。”丽君公司签字盖章的时间为2017年6月30日，银湾公司签字盖章的时间为2017年7月26日。丽君公司与银湾公司均认可《协议书》中约定的甲方与乙方2012年8月20日签订的物业服务合同即是丽君公司与广西银湾物业服务有限公司开县分公司于2012年9月24日签订的《开县·东湖郡前期物业服务合同》。丽君公司（甲方）与广西银湾物业服务有限公司开县分公司还签订《东湖郡物业管理交接事宜协议》，约定：“经甲、乙双方友好协商，乙方将目前管理的东湖郡居住小区物业管理移交甲方，双方就以下几点达成共识：1.因东湖郡项目属前期物业管理，项目一切费用都是开发商管控支出，账目明细在开发商指定财务人员梅大千之处，所以梅大千应将项目至今的物业管理台账及债权债务明细核对完善，项目物资进行清理成册，并协助双方进行交接处理。2.由于广西银湾物业服务有限公司开县分公司一直由开发商管控，因此，在分公司结束东湖郡项目管理之日起，项目各项资金移交前，现有开县分公司财务人员应将公司的税务进行清算处理，将分公司进行合法注销，开县分公司就东湖郡项目物业服务的所有合法债权债务（双方财务人员确定）应由甲方全部承继。3.6月27日前，甲乙双方应配合对小区进行全面检查，就存在问题及解决方案形成共识后按规定办理交接手续。4.乙方所聘东湖郡物业管理从业人员，由甲方采取由员工自愿去留的原则，合理分流。甲方需要做好安抚工作或留用工作。5.本协议中如有未列出的其他问题由双方协商解决。”丽君公司签字盖章的时间为2017年6月，广西银湾物业服务有限公司开县分公司签字盖章的时间为2017年7月26日。广西银湾物业服务有限公司开县分公司未退东湖郡小区业主的装修押金为237000元、未退的工本费押金为11040元。广西银湾物业服务有限公司开县分公司向东湖郡小区业主收取的水电周转金共计70500元。广西银湾物业服务有限公司开县分公司收取东湖郡小区业主的垃圾清运费共计147693.30元，支出5441.05元，余额为142252.25元。东湖郡小区部分业主预交了2017年6月30日之后的物业服务费；东湖郡小区部分业主欠缴2017年6月30日以前的物业服务费。丽君公司对广西银湾物业服务有限公司开县分公司就东湖郡项目应当收取的物业服务费用（包括广告、公告场地出租等收益）不足以支付该项目物业服务人员的工资发放及经营管理日常开支的差额进行了补贴，丽君公司提交的开发商补贴明细显示2017年未付补贴为82855.33元。广西银湾物业服务有限公司开县分公司已于2017年11月17日注销。2018年4月9日，银湾公司将广西银湾物业服务有限公司开县分公司的工行和农行账户余额共计393574.01元转至广西银湾物业服务有限公司重庆分公司账户。丽君公司向一审法院申请对银湾公司进行诉前财产保全，向一审法院预交了申请费1204元。 一审法院认为，丽君公司与广西银湾物业服务有限公司开县分公司签订的《开县·东湖郡前期物业服务合同》《东湖郡项目物业服务补充协议》和《东湖郡物业管理交接事宜协议》均是合同双方的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。丽君公司与银湾公司签订的《协议书》也是合同双方的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，也应为有效合同。广西银湾物业服务有限公司开县分公司已注销，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条之规定，广西银湾物业服务有限公司开县分公司以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由银湾公司承担；也可以先以广西银湾物业服务有限公司开县分公司管理的财产承担，不足以承担的，由银湾公司承担。本案的争议焦点是银湾公司是否应当向丽君公司支付，东湖郡小区业主的装修押金、工本费押金、水电周转金、垃圾清运费和预收的物业服务费。一、丽君公司与广西银湾物业服务有限公司开县分公司签订的《东湖郡物业管理交接事宜协议》中约定因东湖郡项目属前期物业管理，项目一切费用都是开发商管控支出，账目明细在开发商指定财务人员梅大千处，所以梅大千应将项目至今的物业管理台账及债权债务明细核对完善，项目物资进行清理成册，并协助双方进行交接处理。由此说明，丽君公司持有账目明细，丽君公司主张东湖郡小区业主的装修押金、工本费押金、水电周转金、垃圾清运费向一审法院提交了相关票据予以证明，经庭审向银湾公司释明其应当对反驳丽君公司提交的账目承担举证责任，而银湾公司并未提交相反的证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，银湾公司应当承担举证不力的不利后果。丽君公司主张未退的装修押金为237000元，银湾公司提交的业主押金清单以及该业主欠费金额明细显示未退的装修押金也为237000元，故一审法院认定广西银湾物业服务有限公司开县分公司未退东湖郡小区业主的装修押金为237000元。丽君公司主张未退的工本费押金为11420元，银湾公司提交的业主押金清单以及该业主欠费金额明细显示未退的工本费押金为11040元，庭审中丽君公司对未退的工本费押金为11040元予以认可，故一审法院认定广西银湾物业服务有限公司开县分公司未退东湖郡小区业主的工本费押金为11040元。丽君公司主张广西银湾物业服务有限公司开县分公司向东湖郡小区业主收取的水电周转金为90900元，而丽君公司提交的票据金额只有70500元，故一审法院只认定70500元。广西银湾物业服务有限公司开县分公司收取东湖郡小区业主的垃圾清运费共计147693.30元，支出5441.05元，余额为142252.25元。丽君公司主张的其余垃圾清运费未提交票据予以证明，对其不予认定。二、丽君公司与广西银湾物业服务有限公司开县分公司签订的《东湖郡物业管理交接事宜协议》第2条约定：“由于广西银湾物业服务有限公司开县分公司一直由开发商管控，因此，在分公司结束东湖郡项目管理之日起，项目各项资金移交前，现有开县分公司财务人员应将公司的税务进行清算处理，将分公司进行合法注销，开县分公司就东湖郡项目物业服务的所有合法债权债务（双方财务人员确定）应由甲方全部承继。”丽君公司认为该条约定的“项目各项资金移交前”指银湾公司将资金移交给丽君公司，而银湾公司认为“项目各项资金移交前”指丽君公司要将其管控资金支出的财务凭据及广告费、结余费用移交给银湾公司。一审法院对双方的该争议作出以下评析：（一）《东湖郡物业管理交接事宜协议》只约定项目一切费用都是丽君公司管控支出，并未约定该项目的收入也由丽君公司控制。（二）从《东湖郡项目物业服务补充协议》可以看出该项目的物业服务费用（包括广告、公共场地出租等收益)及其他费用存储于广西银湾物业服务有限公司开县分公司的专用账户。广西银湾物业服务有限公司开县分公司被注销后，转走广西银湾物业服务有限公司开县分公司账户上余额的也是银湾公司，而不是丽君公司。由此说明广西银湾物业服务有限公司开县分公司的收入并不是劳务公司控制。（三）《东湖郡项目物业服务补充协议》约定收取业主的装修押金不得以任何形式用于其它开支，必须专款专用。（四）物业服务合同解除后，丽君公司与广西银湾物业服务有限公司开县分公司约定由丽君公司承继广西银湾物业服务有限公司开县分公司就东湖郡项目物业服务的所有合法债权债务。（五）《东湖郡项目物业服务补充协议》约定丽君公司对广西银湾物业服务有限公司开县分公司就东湖郡项目应当收取的物业服务费用（包括广告、公告场地出租等收益）不足以支付该项目物业服务人员的工资发放及经营管理日常开支的差额进行补贴。实际上丽君公司也按约定支付了绝大部分补贴。（六）银湾公司提交的证据并不能证明广西银湾物业服务有限公司开县分公司的收入由丽君公司实际控制。（七）银湾公司对于“项目各项资金移交前”的解释是丽君公司要将其管控资金支出的财务凭据及广告费、结余费用移交给银湾公司。银湾公司所说丽君公司将其管控资金支出的财务凭据移交给银湾公司与“项目各项资金移交前”的字面意思不符，即约定的是资金移交，而银湾公司称是账务凭证移交；银湾公司所说丽君公司将广告费、结余费用移交给银湾公司与《东湖郡项目物业服务补充协议》约定的该项目的物业服务费用（包括广告、公共场地出租等收益)及其他费用存储于广西银湾物业服务有限公司开县分公司专用账户的事实也不符。因此，银湾公司对“项目各项资金移交前”的解释不具有客观性。综上以上几点，再根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”之规定，《东湖郡物业管理交接事宜协议》第2条约定的“项目各项资金移交前”指银湾公司将各项资金移交给丽君公司具有高度可能性。三、根据双方当事人的约定，银湾公司应当将装修押金、工本费押金等费用移交给丽君公司。银湾公司认可从广西银湾物业服务有限公司开县分公司的工行账户和农行账户转款393574.01元至广西银湾物业服务有限公司重庆分公司账户。广西银湾物业服务有限公司开县分公司未退的装修押金和工本费押金、广西银湾物业服务有限公司开县分公司收取的水电周转金、广西银湾物业服务有限公司开县分公司收取的垃圾清运费余额之和虽然高于393574.01元，但因《东湖郡项目物业服务补充协议》约定丽君公司对广西银湾物业服务有限公司开县分公司就东湖郡项目应当收取的物业服务费用（包括广告、公共场地出租等收益）不足以支付该项目物业服务人员的工资发放及经营管理日常开支的差额进行补贴，而丽君公司并未提交证据证明解除物业服务合同时广西银湾物业服务有限公司开县分公司除工行和农行账户余额393574.01元外，还有其他金额，同时银湾公司也未举证证明广西银湾物业服务有限公司开县分公司的工行账户和农行账户余额393574.01元有不属东湖郡项目的款项，故对丽君公司的诉讼请求，支持由银湾公司给付丽君公司393574.01元，对于丽君公司的其他诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决：银湾公司在一审判决生效之日起十五日内给付丽君公司393574.01元；驳回丽君公司的其他诉讼请求。案件受理费9796元，申请费1204元，合计11000元，由丽君公司负担2592元，银湾公司负担8408元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，根据双方当事人签订的《协议书》：《开县·东湖郡前期物业服务合同》在2017年6月30日到期时自动解除，并由银湾公司在签订协议之日起30日内将东湖郡居住小区物业管理事务全面向丽君公司移交。结合广西银湾物业服务有限公司开县分公司于2017年11月17日注销的事实，丽君公司与广西银湾物业服务有限公司开县分公司订立的前述前期物业服务合同已实际解除，由丽君公司继续履行该小区的物业管理事务。在2017年双方当事人签订《东湖郡物业管理交接事宜协议》时，也是就该小区的管理事宜所涉及的账目进行清理，便于办理物业管理事务的交接事宜。在丽君公司接管该小区物业管理服务的权利义务之后，从丽君公司提起本案诉讼直至本案二审法庭辩论终结时，该小区业主方均未对丽君公司的管理提出异议；且经审查，双方当事人订立的《东湖郡物业管理交接事宜协议》内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按约履行各自的合同义务，即银湾公司应将东湖郡项目物业服务的所有合法债权债务向丽君公司移交，由丽君公司承继。故银湾公司上诉主张前述《东湖郡物业管理交接事宜协议》无效的上诉理由不能成立，本院对此不予支持。 根据《东湖郡物业管理交接事宜协议》第1条中关于账目明细的约定，东湖郡项目前期物业管理的账目由开发商即丽君公司管控，故丽君公司应当提供完整的项目账目。根据丽君公司在一审中提交的其持有的账目明细，经本院审查，一审法院认定银湾公司未退东湖郡小区业主装修押金237000元、未退工本费押金11040元、收取的水电周转金70500元、垃圾清运费余额142252.25元正确，本院对此予以确认。现丽君公司上诉主张其与银湾公司之间产生的130000元债权债务应一并由丽君公司承继，本院认为，在一审审理过程中，丽君公司并未主张该笔费用；且该笔款项系丽君公司与银湾公司之间产生的债权债务关系，而非需转移给第三人的债权债务，即并不符合《中华人民共和国合同法》规定的受让人应系第三人的主体要件。故丽君公司上诉称其应偿还银湾公司的130000元债务应在本案中一并由其承继的主张不能成立，本院对此不予支持。 虽前述债权债务总额为460792.25元，但根据丽君公司签字盖章认可的《东湖郡物业管理交接事宜协议》中第1条关于“项目一切费用都是开发商管控支出”的内容来看，丽君公司对银湾公司费用收取、支出实际控制。因广西银湾物业服务有限公司开县分公司账目中款项总额为393574.01元，而丽君公司未能举证证明银湾公司或其开县分公司支出了不属于东湖郡项目的款项，银湾公司未能举证前述款项中包含了不属于前述项目的款项，故一审法院依据现有证据判决在广西银湾物业服务有限公司开县分公司注销的情况下，由银湾公司向丽君公司给付393574.01元是正确的，本院对此予以确认。 综上，重庆丽君房地产开发有限公司、广西银湾物业服务有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15202元，由重庆丽君房地产开发有限公司负担5406元，由广西银湾物业服务有限公司负担9796元。 本判决为终审判决。 审 判 长  柯 言 审 判 员  李 斌 审 判 员  胡玉婷 二〇二〇年八月二十五日 法官助理  陈俊颖 书 记 员  王 勤