黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0108民初1533号原告陈洪军，男，1971年8月23日生，汉族，哈尔滨保国第二小学教师，现住哈尔滨市平房区。委托代理人唐玉厚，辽宁公正律师事务所律师。被告：哈尔滨凯盛源置业有限责任公司，统一社会信用代码91230199571921022K,住所地哈尔滨市经开区哈平路集中区新疆街**。法定代表人杨雪梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：张朔，该公司员工。委托诉讼代理人：李阳，该公司员工。原告陈洪军与被告哈尔滨凯盛源置业有限责任公司（以下简称凯盛源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日受理后，依法适用普通程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告陈洪军的委托诉讼代理人唐玉厚、被告凯盛源公司的委托诉讼代理人张朔、李阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈洪军向本院提出诉讼请求：1、判决凯盛源公司给付面积差退费15，899.1元、利息1，392.51元、违约金32，014.46元，合计49，306.1元；2、诉讼费由凯盛源公司承担。事实与理由：2011年初，应平房区政府提出的团购公务员小区商品房的号召，陈洪军于2011年2月26日交付150，000元定金。2012年8月17日，哈尔滨市平房区直属机关工作委员会、哈尔滨经济技术开发区管理委员会机关工会委员会联合下发《关于团购房职工补交购房款的通知》，限购房者于2012年8月21日至24日内将剩余房款交清，并对陈洪军承诺2013年底入住。2012年11月10日，陈洪军共交款348，136元。陈洪军贷款220，000元共计交房款568，136元，凯盛源公司出具568，136元发票。2015年1月21日，陈洪军和凯盛源公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》和两份《协议书》，约定凯盛源公司将南城第二大道与南城六路西南侧局部地段B-1栋3单元7层702号出售给陈洪军，建筑面积117.15平方米；合同约定建筑面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，双方据实结算，多退少补，不得退房。故凯盛源公司应当退还多交纳的购房款15，899.1元。合同约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将商品房经验收合格交付买受人使用；出卖人逾期交房超过90天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.5的违约金。《协议书》约定此房单价为4，690元/平方米、总建筑面积121.14平方米、总价款568，136元。另一份《协议书》约定，凯盛源公司给付陈洪军已交款按现行活期利率（2015年）一年的利息，并在入户之日起五日内给付，时至今日凯盛源公司没有给付。故凯盛源公司应给付陈洪军利息1，392.54元（348，136元×0.4%）。2019年1月31日，凯盛源公司将商品房交付给陈洪军，逾期1127天，故凯盛源公司应支付违约金32，014.46元（568，136×1127天×0.00005/天）。被告凯盛源公司辩称：陈洪军所述属实，但对陈洪军主张的计算方式有异议。利息应按照2015年中国银行活期存款利率年利率0.30%计算，数额为1044元；赔偿天数是1126天，赔偿违约金为31，986元；面积差退费为15，899元，故赔偿金额合计为48，929元。经本院审理查明：2015年1月21日，陈洪军与凯盛源公司签订《商品房买卖合同书》，约定：陈洪军购买凯盛源公司开发建设的位于南城第二大道与南城六路西南侧局部地段第B-1栋3单元7层702号房屋，建筑面积117.75平方米，按套计算商品房总价款为568，136元，约定付款时间为2015年1月20日；合同约定的建筑面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，双方据实结算，多退少补，不得退房。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。2015年1月21日，陈洪军与凯盛源公司签订两份《协议书》，分别约定：陈洪军所购房源为玖郡珑郡8号楼3单元7层02号（B-1），原协议认购建筑面积121.14平方米，最终购房总价以原协议认购单价和竣工实测面积为计算标准；凯盛源公司承诺对陈洪军按银行现行活期利率给予按已付购房款计算一年期的利息补偿，上述补偿款在所购房屋进户之日起5日内与陈洪军结清；所购房屋面积以竣工实测面积为准，面积差异产生的购房款差价在陈洪军进户之日多退少补。2018年12月17日、2019年1月9日，凯盛源公司为陈洪军出具发票，载明预收陈洪军前述购房款568，136元。根据《凯盛源玖郡入住通知书》记载，凯盛源公司通知陈洪军入住日期为2019年1月31日。2020年7月23日，陈洪军向本院提出诉讼请求为：判决凯盛源公司给付49，306.1元（房屋面积差退费15，899.1元、利息1，392.54元、违约金32，014.46元）。审理中，陈洪军变更诉讼请求为判决凯盛源公司给付面积差退费15，899元、利息1，044元、违约金31，986元，合计48，929元。上述事实，有商品房买卖合同书、协议书、发票、凯盛源玖郡入住通知书以及双方当事人的当庭陈述等证据载卷为证，并经当庭质证和审查，足以认定。本院认为：陈洪军与凯盛源公司自愿订立商品房买卖合同，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。根据前述查明的事实，陈洪军原认购房屋建筑面积为121.14平方米，实测建筑面积为117.75平方米，面积差3.39平方米，根据原认购协议约定的单价4690元/平方米，凯盛源公司应退换陈洪军房屋面积差价款15，899.1元；但陈洪军诉请凯盛源公司退还房屋面积差价款15，899元，且凯盛源公司明确表示同意退还15，899元，不违反法律规定，本院予以支持。关于陈洪军提出的利息1，392.54元的诉讼请求。双方在2015年1月21日签订的《协议书》明确约定，凯盛源公司承诺对陈洪军按银行现行活期利率给付按已付购房款计算一年期的利息补偿，且凯盛源公司当庭明确表示同意支付陈洪军利息1，044元，具有事实根据且不违反法律规定，本院予以支持。关于陈洪军提出的违约金32，014.46元的诉讼请求。双方在《商品房买卖合同书》中明确约定，出卖人应当在2015年12月31日前交付房屋，出卖人逾期交付房屋超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日（2019年1月31日）止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。因凯盛源公司逾期交房1126天（2016年1月1日至2019年1月31日），故应给付陈洪军逾期交房违约金31，986（1126天×518，636元×万分之0.5），陈洪军诉请凯盛源公司给付逾期交房违约金31，986元，且凯盛源公司予以认可，故本院支持陈洪军逾期交房违约金31，986元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨凯盛源置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈洪军房屋面积差价款15，899元；二、被告哈尔滨凯盛源置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈洪军购房款利息1，044元；三、被告哈尔滨凯盛源置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈洪军逾期交房违约金31，986元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1023元（原告陈洪军预交），由被告哈尔滨凯盛源置业有限责任公司负担，此款于本判决生效之日起十日内给付原告陈洪军。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  杨树枫审 判 员  王立立人民陪审员  官瑞红二〇二〇年八月二十八日书 记 员  荣甜甜