签发人：西安市鄠邑区人民法院民  事  判  决  书                        (2020)陕0118民初72号  原告: 苏佑霞，女，1963年3月6日生，汉族，住西安市鄠邑区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：胡二，陕西锐迈律师事务所律师。被告：陕西恒圣置业有限公司，住所地：陕西省西安市鄠邑区。法定代表人：周红云，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：苏国庆，陕西勇智律师事务所律师。 原告苏佑霞与被告陕西恒圣置业有限公司（以下简称：恒圣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苏佑霞及其委托诉讼代理人胡二，被告恒圣公司之委托诉讼代理人苏国庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏佑霞向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的由被告开发的莱茵国际项目（位于西安市鄠邑区XX路与兆丰东路交汇处）6幢2层22号商铺的商品房买卖合同；2、判令被告向原告返还购房款185000元，并支付违约金18810元，共计203810元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年9月18日，原、被告签订了《莱茵国际商铺认购协议》，并于当日签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发的莱茵国际项目（位于西安市鄠邑区XX路与兆丰东路交汇处）6幢2层22号商铺出卖给原告，该商铺建筑面积为10.56平方米，总价款为185000元，原告实际支付房款132000元，其余53000元以两年租金抵顶。同时还约定，被告应于合同签订当日向原告交付房屋，并于房屋交付后720日内办理产权备案登记手续。2017年9月24日，原告与被告旗下子公司西安莱茵国际商业运营管理有限公司又签订一份《商铺租赁合同》，约定原告将涉诉商铺租赁给被告旗下子公司，租期两年（2017年1月1日至2018年12月31日）。合同签订后，被告以合同备案登记为由将购房合同全部收走。后原告依约向被告支付了全部房款，加上两年租金原告共支付房款185000元，而被告未能依合同约定向原告交付房屋。因被告自身违约行为，导致涉诉房屋至今未能办理商品房备案登记及产权登记手续，致使合同目的不能实现，给原告造成了巨大的经济损失。原告曾多次要求被告履行交房义务、办理合同备案登记及产权登记等手续，但被告却一再推拖，极大损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，望法院支持原告的诉请。被告恒圣公司辩称，1、不同意解除双方之间签订的《商品房买卖合同》。2、不同意返还原告实交购房款132000元。3、被告因不存在违约，故不同意承担违约责任。4、诉讼费同意按败诉比例分担。被告出售给原告的莱茵国际6幢1单元2层22号商铺，于2015年11月5日取得《商品房预售许可证》，系合法对外销售的标的物。原告购买该商铺，双方于2018年5月23日签订有《商品房买卖合同》约定单价为12500元/㎡，建筑面积为10.56㎡，原告向被告实交购房款为132000元。以上事实，双方在《商品房买卖合同》中约定的很清晰，双方其实对商品房单价、购房款数额并无分歧。由于鄠邑区XX楼XX单元XX层进行分割测量，故暂时无法备案，被告只能积极协调房管部门早日分割测量，被告同样是受害者，导致商品房买卖合同网签备案迟延并非被告的原因，商品房买卖合同网签备案及产权登记其实只是个时间问题。再说被告与西安莱茵商业运营管理有限公司签订有委托经营管理合同，定期有租金收益，迟延办理产权登记并未影响收益。基于被告不存在违约事实，故不同意承担违约责任。西安莱茵商业运营管理有限公司与被告没有股权关系，该运营公司系独立的法人单位，并非被告的子公司，该公司目前也一直在运营莱茵国际商业项目及其他房地产商业综合体项目。原告与西安莱茵商业运营管理有限公司签订的《商铺租赁合同》与被告没有法律上的关系，其要求将两年租金53000元作为购房款的一部分进行退还，缺乏事实和法律依据。被告出卖给原告的商铺，因原告委托商业运营公司托管包租，所以不存在商品房交付手续。众所周知，商业投资本身存在投资、收益风险，原告投资购买商铺，于2018年11月30日与商业运营公司签订了为期三年的《商业委托管理合同》，委托管理期限从2019年1月1日起截止到2021年12月31日止，目前正在进行商业筹划运营，并不断在产生收益，并不存在诉状中叙述的已造成巨大的经济损失之事实。其要求解除合同，也会给第三方西安莱茵商业运营管理有限公司合同期内的商业运营带来诸多法律问题。综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》依法成立，受法律保护。被告不同意解除，不同意原告的诉讼请求。但本着平等互惠的原则，可以考虑按原告已支付的购房款数额为依据，给原告另行调换到能立即进行合同网签备案的3层或4层铺位，并愿积极配合原告办理商品房买卖合同变更手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月23日，原告苏佑霞作为买受人与被告恒圣公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：第一条、项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于XX路XX号地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】为户国用（2014）第72号-77号。该地块土地面积为11593.57㎡，规划用途为商业，土地使用年限自2014年10月29日至2054年10月29日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】莱茵国际。建设工程规划许可证号为建字第（2015）25号，施工许可证号为610XXXXXXXXXXXXXXX。第二条、商品房销售依据：买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为户县规划建设和住房保障局，商品房预售许可证号为市XX户（2015）11号。第三条、买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第6【幢】【座】1【单元】2【层】22号房。该商品房的用途为商业，属框剪结构，层高为5.1米，建筑层数地上5层，地下**。该商品房建筑面积共10.56平方米。第四条、出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米12500元，总金额人民币壹拾叁万贰仟元整。第六条、买受人按下列第一种方式按期付款：1、一次性付款：买受人于2018年5月23日前一次性支付全额房款人民币￥132000元（壹拾叁万贰仟元整）。第八条、交付期限:出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项目的比率）的违约的金。第十五条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金及其他相关权利、义务。原告分别于2017年9月18日、2017年9月24日、2018年5月28日向被告支付购房款10000元、62000元、60000元，共计132000元。2017年9月24日，原告作为甲方与西安莱茵商业运营管理有限公司作为乙方，双方签订了《商铺租赁合同》，合同约定：一、房屋概况：房屋地点：西安市户县XX路[莱茵国际]小区。房号：6-2-22面积10.56㎡。二、租赁期限：租赁期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止，租赁期共2年。三、租金及支付方式：1、2017年1月1日起至2018年12月31日止，乙方向甲方支付租金。第一年支付总房款的9%租金，第二年支付总房款的10%。2、自2019年1月1日起，甲乙双方依照当时市场行情和商业业态经营状况，科学、合理的评估市场租金，并确定后面几年的租金并己面积返租甲方。3、2019年1月1日后的租金支付方式：提前一个月一次性支付下半年度的租金。4、2年租赁期满后，商场进入稳定经营期，甲方可选择自主管理或继续委托乙方托管经营……2018年11月30日，原告苏佑霞作为委托方（甲方）与西安莱茵商业运营管理有限公司作为托管方（乙方）双方签订了《商业委托管理合同》，合同约定：一、委托标的：1、标的物：甲方自愿将其拥有的位于“莱茵国际商业广场”内6号楼2层22号商铺经营管理权委托给乙方，乙方愿意受托该商铺的经营管理权，该商铺建筑面积为：10.56平方米。2、标的用途，乙方受托经营管理甲方商铺后，将组织餐饮、娱乐、电影院、零售百货、教育培训等经营业态和形式，从事正当合法的商业运营活动。三、委托期限：以甲方与开发商签订的《莱茵国际商业广场内部租赁协议书》规定的到期之日起三年为准，托管期限起始于2019年1月1日至2021年12月31日止。六、托管收益及结算，甲方同意乙方按照第2种方式向甲方支付商铺经营权托管收益。2、甲方以一次性付款形式取得产权的商铺；托管收益按以下方式支付：（1）每年托管收益为：商铺每平方米每月40元。（2）支付方式：每年度支付一次。（3）商铺正式投入使用后，每满一年后的三个工作日内一次性支付托管收益5069元，三年托管收益分三次支付完毕及其他相关权利、义务。2020年1月2日，原告持上述诉称理由诉至本院，请求支持以上请求。另查明：被告于2017年2月17日取得涉案房屋竣工验收备案表。原、被告于2018年5月23日所签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限处为空白。原告以双方签订的商品房买卖合同第九条约定，逾期60日交房，买受人有权解除合同，被告违约为由，主张解除合同。被告辩称，双方签订商铺租赁合同视为交付。另查：原告已收取租金2000余元。涉案房屋至今未办理不动产权证。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。原告以被告逾期交房为由依据双方签订的商品房买卖合同第九条约定，要求解除合同。由于涉案房屋已取得竣工验收备案表，且原告与被告签订了商铺租赁合同并与西安莱茵商业运营管理有限公司签订了商业委托管理合同，将涉案房屋进行出租，故对被告辩称签订商铺租赁合同视为交付之辩称理由，本院予以采信。原、被告主要合同义务已经履行，且原告已收取租金，故对原告要求解除合同并返还购房款之诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付违约金之诉请，由于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定已对违约金进行了约定，故被告应按该约定向原告支付违约金，即132000元×1%=1320元。现依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陕西恒圣置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告苏佑霞违约金1320元。二、驳回原告苏佑霞其余之诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4360元，由原告苏佑霞负担2360元，被告陕西恒圣置业有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  张保育陪 审 员  田继红陪 审 员  李新翔 二〇二〇年七月二十六日  书 记 员  王  蕾1