广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终630号上诉人（原审被告、反诉原告）：饶林，男，汉族，1949年12月27日出生，公民身份号码441************953，住梅县区南口镇南龙4队。上诉人（原审被告、反诉原告）：饶明新，男，汉族，1972年3月7日出生，公民身份号码441************916，住梅州市梅江区*****。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：黄冬日，广东义致律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：孙文政，广东义致律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐卫强，男，汉族，1958年8月12日出生，公民身份号码441************751，住梅州市梅江区湾咀塘**。委托诉讼代理人：梁远强，广东客中梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭龙军，广东客中梅律师事务所实习律师。上诉人饶林、饶明新因与被上诉人徐卫强房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初1756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。饶林、饶明新上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回徐卫强的一审诉讼请求，支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由徐卫强承担。事实与理由：一、一审法院认定的事实错误，被上诉人自始至终认可的是与饶林购买本案诉争房屋，而不是向饶明新购买，出卖房屋的主体是饶林，而不是饶明新，饶明新不是买卖房屋的合同主体。被上诉人与饶林商议房屋买卖没有达成一致意见。二、一审法院认定饶明新作为本案诉争房屋的权利人，没有向被上诉人主张腾退房屋，视为对出售行为的追认是错误的。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，饶明新作为本案诉争房屋的权利人，有权在任何时候主张权利，该主张腾退的权利不存在时效的限制，只要房屋没有灭失，均可以行使。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条和《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的法律规定，被上诉人至今没有向饶明新主张过是否追认房屋出售的客观事实存在，饶明新不存在追认的前提条件。结合房屋买卖需经登记部门进行登记过户，转让出售房屋需要取得原登记权利人的书面同意才能进行转移登记的客观事实，同意转让房屋的行为应当是明示，否则均应认为是拒绝。一审法院认定的追认出售行为，既不符合生活常识，也不符合法律规范，二审法院依法应予撤销。三、在本案中，不存在代理或表见代理的法律关系。房屋出售方为饶林，而不是饶明新，不存在饶林代理饶明新出售诉争房屋的法律关系。请求二审法院在查清事实基础上依法改判。徐卫强答辩称：一、原审认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，请求二审法院予以维持。一审庭审过程中饶明新与饶林自认在徐卫强将2万元购房款交付给饶林后，饶林已经将此事告知给了饶明新，即饶明新在22年前已知本案房屋买卖事宜。结合20多年来均是徐卫强在使用、、居住涉案房屋饶明新没有提出过任何异议，进一步印证了当时饶明新对本次交易是知晓并同意的事实。一审第二次庭审中，饶林自认将涉案房产证拿去给朋友抵押，这也和徐卫强主张的因房产证被抵押而无法过户的事实相应证。从客观事实方面来看，两上诉人确实与徐卫强就本案房屋以6万元价格转让达成合意。故本案两上诉人有义务按照口头协议约定，配合徐卫强办理过户手续。二、上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院予以驳回。1.作为一个意思表示一致和行为配合的整体，饶林与饶明新将梅江区百花洲市场D栋504房出售给徐卫强已经达成一致合意。在1997年12月就梅江区百花洲市场D栋504房达成口头买卖合同之前，徐卫强与饶林已是相交多年的朋友，双方来往密切，徐卫强多次去饶林家做客。在数年的交往中，饶林一直声称房屋是自己的，自己对该套房屋具有支配与处分权；徐卫强去饶林家中多次做客，一直都是饶林在涉案房屋中居住，涉案房屋的装修与家具布置均由饶林自主决定，徐卫强做客时从未在涉案房屋中见过饶明新。据此，作为善意购买人的徐卫强相信饶林对该房屋有处分权利才会与饶林达成口头房屋买卖合同。实际上，饶林确实按照口头买卖合同的约定履行了该合同，即将涉案房屋清空并将钥匙与腾空后的房屋一同交付给徐卫强。父母亲搬家这种大事，作为当时已经成年且刚从大学毕业参加工作的饶明新必定是知情的，当然对于搬家的原因也必定是知情且同意的。涉案房屋之前的实际购买人或者出资人就是饶林，饶明新作为刚踏入社会的年轻人对涉案房屋既无力出资购买也必须赞成在家庭中占主导地位的父亲对涉案房屋的处分行为。从饶林可以自行决定将涉案房屋的房产证拿给案外人某银行丘行长进行抵押、从饶林将腾空后的涉案房屋与其套房钥匙直接交给徐卫强、从饶林在自己家中与徐卫强一家人的谈话录音中公开声明其儿子饶明新是按照饶林的意见来处理涉案房屋等都可以推定出涉案房屋的实际所有人与处分权人就是饶林。从1997年12月份涉案房屋交付给徐卫强后将近22年内，饶明新从未到过涉案房屋，饶明新更没有向徐卫强提起过任何口头或书面的异议。唯一合理的解释就是饶林与饶明新作为密切的父子关系，他们对将涉案房屋出售并交付给徐卫强已经达成一致意见，且从行为上互相配合希望完成涉案房屋的买卖行为。在此过程中，饶林占主导地位，从最早出面与徐卫强洽谈买房事宜并实际交付房屋及该房钥匙，到2019年再次联系徐卫强，让徐卫强办理涉案房屋过户手续，整个过程中饶林在积极处理各项房屋买卖事务；作为饶林的儿子，饶明新对此知情且同意，并积极配合饶林的房屋买卖行为，比如在涉案房产证经过多年数次抵押而丢失后，按照饶林的要求，饶明新出面对旧房产证登报挂失并办理涉案房屋的不动产登记。综上所述，饶林与饶明新对于将涉案房屋出售并交付给徐卫强是达成一致合意的，从将涉案房屋出售给徐卫强的意思形成与意思表示上，饶林对此予以决定而饶明新则处于完全服从地位；从实际交付涉案房屋及其钥匙、22年以来不干扰徐卫强正常居住来看，饶林对此发挥主导作用而饶明新则给予了大力的配合。从购房事件的来龙去脉来看，在出售房屋给徐卫强的意思表示上、实际交付涉案房屋行为等方面，两上诉人作为一个整体成为涉案房屋的出卖方，且两上诉人对于出售房屋给徐卫强并不存在任何意见分歧。2.针对涉案房屋达成的口头房屋买卖合同已经实际履行，饶林与饶明新应该遵守诚实信用原则，协助徐卫强完成涉案房屋的过户手续。饶明新在涉案房屋旧的房产证遗失后前往登报挂失并办理该房屋的不动产权证就是遵守契约精神的体现，饶林在涉案房屋办理完不动产权证登记后立即联系徐卫强来办理过户手续也是遵守诚实信用原则的体现。在徐卫强已经交付完购房款的前提下，饶林、饶明新应协助徐卫强办理涉案房屋的过户手续。徐卫强向一审法院起诉请求：1.请求俩被告按口头合同约定，由原告支付剩余购房款20000元，俩被告协助原告将位于梅州市************（房地产权证号为粤房地产证字第C0815397号）的房屋所有权过户至原告徐卫强名下；2.本案诉讼费由俩被告承担。饶明新向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告腾退梅州市************给反诉原告；2.判令反诉被告支付自1999年至2019年7月31日占用梅州市************的费用计100000元给反诉原告；3.判令反诉被告支付自2019年8月1日起至搬离梅州市************之日止按每月1000元标准计付占用费给反诉原告；4.判令由反诉被告承担诉讼费用。一审法院经审理查明：两被告是父子关系，原告徐卫强与被告饶林是朋友关系。1997年12月29日，饶林出具《收条》一份给原告，载明收到原告交来购买百花洲504房屋定金20000元。1998年3月10日，饶林出具《收条》一份给原告，载明收到原告交来购房款20000元。从2012年开始，百花洲504房的水电费及路灯分摊、卫生服务管理费均由原告支付至今。在原告居住使用涉案房屋期间，俩被告从未向原告主张过腾退房屋、交付租金或其他请求权利。坐落在梅江区江南梅江二路33号（百花苑）D座504房，登记权属人为饶明新，由饶明新于1993年9月8日向涂燕琴购买取得，并依法办理了房地产权证书（粤房地产证字第C0815397）。2019年4月10日，饶明新发出遗失声明，载明位于梅州市************的房地产权证遗失，并声明作废。之后，饶明新向梅州市不动产登记局申请补办不动产权证书，登记权属人为饶明新，不动产权证号为粤（2019）梅州市不动产权第0016793号。上述房屋原坐落名称为梅州市************，现坐落名称为梅江区江南梅江二路33号（百花苑）D座504房。双方因房屋买卖事宜发生纠纷，原告遂向一审法院提起诉讼，提出上述诉讼请求，俩被告则到庭作如上答辩，饶明新提出上述反诉请求。诉讼过程中，原告申请对坐落在梅江区江南梅江二路33号（百花苑）D座504房进行查封，并依法提供了担保，一审法院经审查后依法作出（2019）粤1402民初1756号民事裁定书，裁定对上述房屋进行查封。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：1.本诉原告的诉讼请求能否得到支持；2.被告饶明新的反诉请求能否得到支持。原告主张其与饶林于1997年就涉案房屋达成房屋买卖合同合意，依据为饶林出具的《收条》两份，被告饶林表示双方当时虽然就涉案房屋买卖进行协商，但最终没有达成合意，饶明新则表示不清楚涉案房屋买卖事宜。虽然原告与饶林未就涉案房屋买卖签订书面房屋买卖合同，但根据原告提交的收条两份显示，原告于1997年12月29日交付了涉案房屋的定金20000元给饶林，并于次年3月支付了购房款20000元给饶林。从两张收条的内容可见，原告与饶林于1997年12月29日就涉案房屋买卖达成意向，并于1998年3月达成合意。虽然涉案房屋的权属人是饶明新，但饶明新与饶林是父子关系，庭审中饶林表示其在收到原告40000元购房款后有告知饶明新将涉案房屋转让给原告一事。虽然饶林表示其告知饶明新时饶明新表示不同意出售涉案房屋，但从原告提交的水电费、路灯分摊、卫生服务管理费缴费单据看，涉案房屋已由原告居住使用多年，在此期间饶明新一直在梅州居住生活但从未对原告主张过任何权利，由此可见，饶明新在1998年3月已知晓涉案房屋转让给原告的事实且对此无异议，应视为饶明新对饶林的出售行为进行追认。另外，饶林在庭审中亦表示涉案房屋办理好产权证书后由其拿给朋友抵押，但后来权属证书有无拿回不清楚，饶明新亦表示产权证原件不清楚在何处，并于2019年4月登记遗失公告并重新补办权属证书，与原告主张交易时饶林表示因房屋产权证用于抵押无法过户能相互印证。综上，虽然双方未对权属转移登记作特别约定，结合房屋已交付的实际情况，现原告要求被告饶明新履行房屋过户手续，符合法律规定，予以支持。因涉案房屋的权属人为饶明新，原告要求饶林协助办理房屋过户手续，不予支持。对于原告请求由原告支付购房款20000元给俩被告的问题，因被告在本案中未对购房款问题提起反诉，故本案中不作处理。对于饶明新的反诉请求问题。虽然双方均确认涉案房屋自1998年3月起由原告占用使用，但涉案房屋已在1998年3月转让给原告，并将房屋交付给原告，原告占有使用涉案房屋存在合法依据，饶明新反诉要求原告支付房屋占用费，依据不足，不予支持。一审法院于2020年3月19日作出判决：一、被告（反诉原告）饶明新应在本判决生效之日起十五日内协助本诉原告徐卫强（反诉被告）将坐落于梅江区江南梅江二路33号（百花苑）D座504房的房屋权属过户至本诉原告徐卫强（反诉被告）名下；二、驳回本诉原告徐卫强的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告饶明新的其他诉讼请求。本诉案件受理费5800元（原告已预交），保全费2020元，合计7820元，由被告饶明新负担；反诉案件受理费1150元，由反诉原告饶明新负担。一审查明事实清楚，本院对此依法予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。另查明：1.饶明新在一审反诉状中陈述：“1998年间，饶林建议饶明新出售江南D座504房，饶明新明确告知饶林不同意出售”。在2019年8月5日的庭审笔录中，饶林和饶明新均确认在1998年饶林收取徐卫强40000元购房款后，已告知饶明新涉案房屋转让事宜。2.在2019年6月14日饶林与徐卫强的谈话录音中，饶林陈述：“这房子的事情我老婆不清楚，但我儿子就全部完全清楚的，因为要他签字，房产证是他的。小孩子也很多抱怨，就是如果不卖，这房子也可以租出去了，我们也是多出来的房子，一直都没有在那边居住的，但是也没办法，当时是想着你们也没房子住，你又真心想要。当时的情况给赖秋良搞到没办法，要卖也卖不出去，租也租不出去，又答应了给你们，那如果没有答应给你们，我就500元租出去了，这样我也能赚十几万了。”徐卫强陈述：“当时和你协商好6万元卖给我们，你说我们先给4万元，房产证交给我们再给2万元的。”饶林陈述：“这一张（收据）是定金2万元，一张（收据）是购房款2万元，当时的价钱确实是这么约定的。当时房产证是给丘行拿去办理抵押贷款给他家里人用。现在新的房产证在我儿子那里，你放心，价钱讲好了就可以去办理过户了。现在就是以前的事情大家看怎么去协商来处理。这件事还没搞清楚之前就不要给我老婆知道，反正以后处理也主要是我儿子签字，我儿子也是按照我的意见来的，我们只要确定好多少，我儿子基本都没意见。”3.二审庭审中，饶明新陈述：“涉案房产由饶林从1994年居住到1997年底，饶明新自1996年参加工作后就没有与父母一起居住，但是偶尔会回去探望父母，饶明新一直在梅城工作、居住。涉案房产是饶林在1998年的时候交付给徐卫强的。”本院认为，本案争议焦点是本案房屋买卖合同是否已成立及其效力问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第1款规定，当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效；法律、法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。在本案中，双方当事人虽未就涉案房屋买卖事宜签订书面合同，但结合饶林向徐卫强出具的两份《收条》中载明“收到徐卫强先生交来购买百花洲504房屋定金20000元”“收到徐卫强先生交来购房款20000元”及饶林在谈话录音中确认涉案购房款总价为60000元，可认定双方已就涉案房屋买卖达成一致意见，房屋买卖合同已成立。涉案房屋虽登记在饶明新名下，但涉案房屋在出售前一直由饶林居住、管理。徐卫强作为善意购买人，基于饶林、饶明新为父子的特殊身份关系，饶林在涉案房屋居住、将涉案房产证拿给案外人设置抵押、负责房屋出售事宜、收取购房款、交付房屋钥匙等一系列行为，在客观上形成了饶林对该房屋具有处分代理权的表象，徐卫强有理由相信饶林有权替代其子饶明新行使房屋的处分权。结合日常生活经验，饶林与饶明新均在梅城居住，双方关系密切，作为代为出售不动产这种重大民事行为应视为饶林已告知饶明新。在一审庭审中饶林也已承认其已在1998年告知饶明新，可推定饶明新当时已知道其父代其将涉案房屋出售给徐卫强的事实。在饶林将涉案房屋钥匙交付给徐卫强后，徐卫强占有涉案房屋并装修入住。从徐卫强提交的水电费、路灯分摊、卫生服务管理费缴费单据看，涉案房屋已由徐卫强居住使用二十多年，在此期间饶明新一直在梅城居住生活但从未对徐卫强主张过任何权利，应视为饶明新同意饶林的出售行为。综上，饶林的上述行为以及其与饶明新特定的身份关系，足以使徐卫强相信饶林有代理权，徐卫强对于信任饶林有代理权系善意且无过失，故饶林的行为符合表见代理的构成要件，其与徐卫强签订的房屋买卖合同合法有效，被代理人饶明新应当承担由此所产生的法律责任。徐卫强已支付三分之二的购房款，履行了大部分合同义务，结合房屋已交付的实际情况，现徐卫强请求饶明新协助办理房屋过户手续依据充分，原审判令饶明新应协助徐卫强办理涉案房屋的权属过户手续，处理并无不当。剩余20000元购房款可在办理过户手续时，由徐卫强自行支付给饶明新。徐卫强占有涉案房屋有合法依据，饶明新要求徐卫强返还涉案房屋并支付房屋占用费无事实和法律依据，本院对此依法不予支持。综上所述，上诉人饶林、饶明新的上诉理由不能成立，对其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元（已由上诉人饶林预付），由上诉人饶林、饶明新负担。本判决为终审判决。审判长  黄莉芬审判员  陈立民审判员  曾园芳二〇二〇年八月六日书记员  巫锾宇