浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初1902号 原告（反诉被告）：赵君丽，女，1989年10月27日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人（特别授权）：邱润照、吴长富,北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州缤谷商业管理有限公司，住所地杭州市滨江区浦沿街道世融商业中心**303-1，统一社会信用代码：91330108MA2AXRW82Q。 法定代表人：施克川。 委托诉讼代理人（特别授权）：马洪涛，德恒上海律师事务所律师。 原告（反诉被告）赵君丽与被告（反诉原告）杭州缤谷商业管理有限公司（以下简称缤谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）赵君丽的委托诉讼代理人邱润照，被告（反诉原告）缤谷公司的委托诉讼代理人马洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵君丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年6月15日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告返还原告押金64532元，免租期租金32266元，合计96798元；3、判令被告返还原告租金19152元；4、判令被告承担本案受理费。事实与理由：2018年6月15日，原被告订立《商铺租赁合同》一份，原告承租被告坐落于杭州市滨江区××街道××道××号××商铺××号××号房屋，用经营金桐年烤肉店。合同约定：“由于不可抗力原因，致使本合同无法正常履行的，双方根据实际情况可以协商变更解除本合同……”，合同订立后，原告依约向被告支付了租金，并于2019年11月20日向被告预付了2019年12月17日至2020年6月16日的租金193596元。因受新型冠状病毒疫情影响，浙江省于2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应。原告经营的金桐年烤肉店在2020年1月23日至2020年3月5日期间处于停工停业状态。因目前仍受疫情影响，复工后，原告的餐饮店入不敷出，经营陷入严重困难，无法继续经营。疫情发生后，被告曾承诺免去原告一个月租金。但需在下一次预付租金时予以扣减。现原告的经营发生严重困难，租赁合同无法正常履行，且就该合同解除事宜与被告多次协商未果。另，原被告于2020年6月4日就案涉商铺的腾退问题达成一致，原告于2020年6月11日腾退了案涉租赁的商铺。此外，案涉房屋的计租面积与实际面积存在不符。为此，诉至法院，请求判如所请。 被告缤谷公司辩称：一、被告同意原告的第1项诉讼请求，被告认为双方的《商铺租赁合同》自被告收到原告起诉材料之日开始解除，即2020年6月16日开始解除。但原告解除《商铺租赁合同》系违约行为。1、根据《商铺租赁合同》第8-4条（合同上错误载为第10-4条）约定“由于不可抗力原因，致使本合同无法正常履行的，双方根据实际情况可以协商变更或解除本合同，导致双方财产毁损的，双方互不承担责任，乙方按甲方通知办理相关手续，但一方迟延或瑕疵履行期间发生的除外。遇有上述不可抗力事件的一方，应立即将事件情况书面通知对方，并应于15日内提出事件详情及协议不能履行或不能完全履行或需要延期履行的理由，以及政府部门开具有效的证明文件。”原告引用在起诉状上引用这一条作为其解除《商铺租赁合同》的依据，但是原告没有向被告提出“协议不能履行或不能完全履行或需要延期履行的理由，以及政府部门开具有效的证明文件”。2、根据《浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》的通知》“7.租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同,如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致,可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金,合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的,一般不予支持。”3、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》“三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。”被告在发生疫情后，主动提出减免一个月租金，在下期租金中抵扣。 二、被告不同意原告的第2项诉讼请求，请求贵院依法驳回。事实和理由如下：1、原告违法解除《商铺租赁合同》，被告不应该承担违约责任，相反地，被告提出了反诉请求，原告应该承担违约责任。2、即使按照原告主张解除《商铺租赁合同》的依据，即《商铺租赁合同》第8-4条（合同上错误载为第10-4条）约定，也是“双方互不承担责任”，原告要被告返还押金以及预付租金没有合同依据。《商铺租赁合同》第8-4条（合同上错误载为第10-4条）由于不可抗力原因，致使本合同无法正常履行的，双方根据实际情况可以协商变更或解除本合同，导致双方财产毁损的，双方互不承担责任，乙方按甲方通知办理相关手续，但一方迟延或瑕疵履行期间发生的除外。3、原告主张免租期租金也没有任何合同依据。三、被告不同意原告的第3项诉讼请求，请求贵院依法驳回。事实和理由如下：1、被告于2020年6月16日才正式接到原告解除《商铺租赁合同》的请求，双方的合同关系应该于当日解除。2、被告于2020年6月11日同意原告腾退商铺，不意味着被告同意原告解约。四、关于原告主张的租赁面积差异与租金差额。双方的《商铺租赁合同》第一条第1-3款有着清楚约定“乙方在签订本合同前已测量过上述计租面积，不就上述面积与经其他部门、机构、组织或者人士测量的面积有出入而进行任何租金、物业管理费等费用的调整。” 反诉原告缤谷公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令被反诉人向反诉人支付违法解除《商铺租赁合同》的违约金，即当年三个合同月的租金，共计人民币96798元。2、请求依法判令被反诉人向反诉人交纳之前减免的5个月租金，共计人民币161330元。3、请求依法判令反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2018年6月15日签订了《商铺租赁合同》（以下简称“合同”），约定反诉人将位于浙江省杭州市滨江区××街道××道××号世融商业中心，商铺编号6-1-205号商铺，计面积221平方米的房产出租给被反诉人使用。合同约定第3.2条租赁期限为4年，即自2018年6月17日至2022年6月16日止。被反诉人租金付至2020年6月16日。 2020年6月16日，反诉人收到杭州市滨江区人民法院的案件受理通知，首次收到被反诉人解除合同的请求。被反诉人的解除合同请求没有正当的法律依据或合同依据，系违约行为。 合同第9.1条约定“乙方单方提出终止合同或有下列情形之一的，甲方有权解除合同，采取关门、停水、停电停气、清场等措施，收回租赁房产，押金不予退还；乙方还应向甲方支付违约金，违约金为当年三个合同月的租金；因乙方违约给甲方造成损失（包括但不限于直接或间接损失、诉讼执行、保全、律师、交通、食宿等费用），支付的违约金不足抵付损失的，乙方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分（赔偿金）。第6款乙方未按约定完整支付租金、押金等费用逾期超过30日的（按本合同双方约定租金支付规定）”因此，由于本反诉人违反合同约定逾期支付租金，系非法解约。所以被反诉人应该支付违约金共计人民币96798元，违约金计算公式为：4.8*221*365/12*3=96798元。 合同第9.6条约定“本合同生效后，乙方擅自解约或因乙方违反本合同约定或法规规定而导致甲方解除合同的，乙方应在退租或甲方解除本合同之日起3日内补交已享受的免租期的租金，该租金的收取不影响乙方其他违约责任的承担，逾期按本合同约定款追究乙方违约责任。”反诉人在2018年6月17日至2018年12月16日期间给予被反诉人2个月的免租期，2018年12月17日至2019年6月16日期间给予被反诉人3个月的免租期，以上免租期至本反诉状提交之日为止，被反诉人已经全部享受。所以被反诉人应补交减免的5个月租金，共计人民币161330元，计算公式为：4.8*221*365/12*5=161330元。以上共计人民币258128元。 反诉被告赵君丽答辩意见：一、反诉人称其于2020年6月16日，首次收到答辩人解除租赁合同的请求，与事实不符。 因受疫情影响，答辩人经营陷入严重困难，2020年4月末，答辩人多次与反诉人的项目负责人姚禹明就案涉租赁合同的解除事宜进行沟通协商，然反诉人反复推诿，均未就答辩人的请求给予明确的回复。5月14日，答辩人向贵院起诉，在贵院接收了答辩人的起诉材料后，本案进入诉前调解程序，案号为（2020）浙0108民诉前调977号。诉前调解过程中，在调解员的安排下，答辩人多次尝试与反诉人就本案进行沟通，希望本着互谅互让的原则，能够与反诉人达成调解，然反诉人完全无视疫情这一客观因素，坚持要求答辩人承担违约责任，以致调解不成。6月4日，答辩人为避免扩大诉争双方不必要的损失，向反诉人出具《腾退租赁房屋告知函》，反诉人于6月4日发函回复同意答辩人腾退房屋的请求，答辩人于6月11日与反诉人结清了物业费用。6月15日，答辩人清空并且腾退房屋交还反诉人。故反诉人称2020年6月16日前未收到答辩人提出的解除合同的请求与事实不符。 二、因受新冠病毒疫情影响，答辩人的烤肉店无法正常经营，房屋租赁合同的目的无法实现，故答辩人有权解除《商铺租赁合同》，且不应承担违约责任。 就新冠疫情及其防控是否属于不可抗力而言，全国人大常委会法工委就有关法律问题答记者问时，明确将疫情及其防控，一并认定为法律规定的不可抗力。浙江省高级人民法院在《关于审理涉新冠疫情相关商事纠纷的若干问题解答》中，亦明确疫情属于不可抗力。 因受新冠病毒疫情影响，答辩人经营的金桐年烤肉店在2020年1月23日至2020年3月5日期间处于停工停业状态。即便在3月6日复工后，因疫情的阴霾持续笼罩，疫情防控措施尚未解除，答辩人所处经营区域的客流量显著减少，答辩人经营的烤肉店今年3月至4月底的营业额同比去年出现严重下滑，入不敷出，无法继续经营。就本案而言，疫情显然属于对合同的履行有重大影响，继续履行合同对于答辩人明显不公平，也无法实现答辩人的合同目的。根据浙江省高级人民法院《关于审理涉新冠疫情相关商事纠纷的若干问题解答》第二条第四项的规定，应当适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条的规定予以处理，解除或变更答辩人与反诉人间的房屋租赁合同。目前，答辩人已办理了工商企业注销登记，腾退了案涉的租赁商铺，《商铺租赁合同》没有继续履行的可能，应当予以解除。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”故答辩人无需承担违约责任。 三、反诉人向答辩人主张全额支付免租期租金的请求，没有事实基础和法律依据。 首先，提前招租是反诉人的招商手段和商业策略，答辩人并未实际享受到免租期产生的利益。反诉人与答辩人签订合同的日期为2018年6月15日，其中约定反诉人给予答辩人五个月的免租期，尽管该免租期分布在2018年6月17日至2018年12月6日和2018年12月7日至2019年6月16日两个房租支付期间内，但不影响对免租期间时长的认定。事实上，时长5个月的免租期间除反诉人给予答辩人必要的装修期间外，更为主要是等待反诉人旗下缤谷商业街区的开业运营，然该商业街区直至2018年10月21日才正式开业，在此之前，不仅案涉租赁商铺区域的客流量不具备开业条件，而且反诉人也不允许答辩人在装修完成后私自率先开业。 其次，合同第9.6条约定，“乙方擅自解除或因乙方违反本合同约定或者法律规定而导致甲方解除合同的……”，即只有在答辩人应当承担违约责任的前提下，才可适用该条约定。答辩人系因不可抗力而要求解除合同，答辩人无须承担违约责任，适用该条款的条件未成就。 四、反诉人主张的违约金过高，违反法律的强制性规定。 首先，答辩人系因疫情及其防控这一不可抗力因素，要求解除合同，而非违法或者违反合同约定要求解除合同，答辩人根本无须承担违约责任。其次，即便认定答辩人构成违约，但就反诉人的反诉请求而言，其要求答辩人支付3个月租金的违约金、补缴免租期5个月的租金，加之没收答辩人之前交纳的2个月租金的押金，实际上反诉人主张的违约金为10个月的租金，总金额为322660元，远远超出了反诉人的实际损失，应当予以调整。 本院经审理查明：缤谷公司（甲方）与赵君丽（乙方）于2018年6月15日签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于浙江省杭州市滨江区××街道××道××号世融商业中心，商铺编号6-1-205号商铺，计面积221平方米的房产出租给乙方使用。乙方在签订合同前已测量过上述面积，不就上述面积与经其他部门、机构、组织或人士测量的面积有出入而进行任何租金、物业管理费等费用的调整。乙方租赁该房产作为商业使用，经营业态为餐饮。乙方于合同签订日支付租赁押金64532元。租金标准按租赁面积计算为4.8元／平方米／天，年计算天数为365天，月租金为年租金的十二分之一。租赁期限为2018年6月17日至2022年6月16日，租期四年，甲方给乙方的免租期为5个月，期中2018年6月17日至2018年12月16日，免租期2个月，实际计租金额129064元，2018年12月17日至2019年6月16日免租期3个月，实际计租金额96798元。首期支付6个月租金，此后每6个月支付一次，提前一个月支付下一期租金，先付后用。 合同第9.1条约定“乙方单方提出终止合同或有下列情形之一的，甲方有权解除合同，采取关门、停水、停电停气、清场等措施，收回租赁房产，押金不予退还；乙方还应向甲方支付违约金，违约金为当年三个合同月的租金；因乙方违约给甲方造成损失（包括但不限于直接或间接损失、诉讼执行、保全、律师、交通、食宿等费用），支付的违约金不足抵付损失的，乙方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分（赔偿金）。合同第9.6条约定“本合同生效后，乙方擅自解约或因乙方违反本合同约定或法规规定而导致甲方解除合同的，乙方应在退租或甲方解除本合同之日起3日内补交已享受的免租期的租金，该租金的收取不影响乙方其他违约责任的承担，逾期按本合同约定款追究乙方违约责任。”合同还对其他事项进行了约定。 合同签订后，缤谷公司依约交付了出租房屋，赵君丽依约支付了押金64532元，于2019年11月20日支付租金193596元。2020年5月7日，缤谷公司通知赵君丽于2020年5月17日前支付2020年6月17日至2020年12月16日租金169397元（减免一个月后）。后赵君丽未履行后期租金支付义务，并要求解除合同，赵君丽并于2020年6月15日腾空了房屋，并注销了工商登记，但双方合同解除事宜未能达成一致，赵君丽故诉至本院。 以上事实，由当事人提交的银行转账凭证、代付款证明、腾退租赁房屋告知函、回复函、工商企业注销证明、工作联系单、被告公众号截图、租赁房屋平面图、《商铺租赁合同》、关于租金收缴的通知、月报表及当事人当庭陈述为证，本院予以认定。 另庭审中，原告庭审中陈述其承租商铺所在的世茂缤谷商业综合体于2018年10月21日正式开业，本院经核查被告主办的世茂缤谷微信公众号相关资料，对该事实也予以认定。 本院认为，原被告之间租赁合同合法有效，依合同约定，缤谷公司有交付租赁物的义务，赵君丽有支付租金的义务。2020年新冠疫情的发生虽属不可抗力，但并不影响原被告履行各自的合同义务，因此，赵君丽单方面主张解除合同，属违约行为，应当承担违约责任。缤谷公司同意赵君丽于2020年6月11日返还案涉商铺占有，系在赵君丽不再进行后续经营的情况下，为避免双方损失扩大，不得已而为之，不能据此认定双方合同于该日解除。庭审中，缤谷公司同意原告解除合同的诉讼请求，本院予以准许。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 在疫情防控期间，因政府要求企业停工停产及疫情导致人们消费意愿不足等因素，给原告的餐饮经营造成重大影响。基于公平原则，赵君丽有权主张减免一个月的租金32266元，在其已依约先行支付后期租金的情况下，有权要求返还。双方合同中明确约定计租面积不作调整，现赵君丽主张返还租金19152元，无事实和法律依据，本院不予支持。 合同约定，如赵君丽单方提出终止合同、擅自解约的，缤谷公司有权不予退还押金，并要求赵君丽支付当年三个月的违约金，同时赵君丽还应补交免租期的租金。本院认为，上述条款内容，实质均系约定赵君丽对其违约解除合同所应承担的违约金。合同法规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。故本院以缤谷公司的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。就缤谷公司的损失而言，双方合同的租赁期限4年，赵君丽实际支付租金2年。赵君丽提前解除合同，在房屋总出租期限一定的情况下，缩短租赁期限，一般情形下无疑为增加房屋空置期，从而给缤谷公司造成损失。关于免租期租金问题，双方合同约定租期自2018年6月17日开始，鉴于缤谷商业综合体，实际于2020年10月21日正式开业，且开业初期人气聚集的过程，本院认定合同免租期五个月的约定，实际主要系商场为补偿商户从接收商铺到商场正式营业等待期的损失，该等待期间客观存在，双方对此进行免租期约定也符合公平原则，故就此而言，赵君丽提前解除合同并不会给缤谷公司带来五个月的租金损失。综合考虑赵君丽要求解除合同并非主观恶意而系客观上新冠疫情所导致的经营困难及合同实际履行情况等因素，本院确定赵君丽支付缤谷公司三个月违约金96798元。缤谷公司并应返还赵君丽押金64532元。 依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除赵君丽与杭州缤谷商业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》； 二、杭州缤谷商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还赵君丽押金64532元及租金32266元，合计96798元； 三、赵君丽于本判决生效之日起十日内支付杭州缤谷商业管理有限公司违约金96798元； 四、驳回原告赵君丽其余诉讼请求； 五、驳回反诉原告杭州缤谷商业管理有限公司其余诉讼请求； 六、杭州缤谷商业管理有限公司、赵君丽各自所负的本判决第二、三项给付义务相抵销后，双方互不负给付义务。 本诉案件受理费2120元，减半收取1310元，由原告赵君丽负担1110元，被告杭州缤谷商业管理有限公司负担200元。反诉案件受理费2586元，反诉原告杭州缤谷商业管理有限公司负担1476元，反诉被告赵君丽负担1110元。反诉被告赵君丽应于本判决生效之日起七日内,向本院交纳应负担的诉讼费。（户名：杭州市滨江区人民法院，开户行：工商银行浙江杭州钱江支行，账号：9558××××3281），逾期不交的，本院依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  朱王飞 二〇二〇年八月三十一日 书记员  罗瑜成