山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1502执异78号异议人（案外人）：黄宁，女，1979年9月13日出生，汉族，住北京市石景山区。申请执行人：李**，男，1966年3月28日生，汉族，住聊城市东昌府区。被执行人：汤伶，女，1971年1月5日生，回族，住北京市西城区。在本院执行申请执行人李**与被执行人汤伶、王东（又名王德生）民间借贷纠纷一案中，案外人黄宁对拍卖被执行人汤伶名下位于北京市石景山区玉泉北里二区玉泉新城16号楼802室房产一套(所有权证号:x京房权证石私字第**)及3号地下车库(所有权证号:X京房房权证石字第**)房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人黄宁称：1、请求贵院依法撤销本次网络司法拍卖；2、请求贵院另行网络司法拍卖的应依法在网络司法拍卖公告中载明异议人作为承租人合法占有使用执行标的房产的信息；3、请求贵院另行网络司法拍卖的依法确认异议人享有承租人的优先购买权并在网络司法卖公告中载明相应××信息；4、请求贵院另行网络司法拍卖的依法通知异议人作为××参与拍卖。事实与理由：异议人知悉山东省聊城市东昌府区人民法院以执行案号(2019)鲁1502执1615号申请执行人李**与被执行人汤伶民间借贷纠纷一案后，便向山东省聊城市东昌府区人民法院提交了异议申请及异议人与被执行人汤伶于2014年6月29日签订的被执行房产的《北京市房屋租赁合同》（房屋租赁期为20年，自2014年7月29日起至2034年7月28日止）以及相应租金交纳证据。异议人经山东省聊城市东昌府区人民法院传唤，到院就异议事项进行了法庭询问谈话，但至今法院未对异议事项做出任何处理。同时，法院对执行标的物出租情况进行过现场查检确认。据查，涉案执行标的物已由山东省聊城市东昌府区人民法院于2019年11月11日在阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖。经异议人查证，竞买公告中未依《最高人民法院关于人民法院网络司法拍实若干问题的规定》中的规定载明执行标的物被异议人占有使用的事实以及异议人享有承租人的优先购买权的事实，且未通知异议人作为××参与竞买。异议人认为:承租人优先购买权是法定权利，应得到依法保护，并且，法院已查实并确认执行标的物被异议人占有使用的事实，但法院在竞买公告未对执行标的物进行如实说明且未通知异议人作为××参与竞买。法院《竞买公告》中对拍卖标的物的文字说明(××)、瑕疵说明(承租人实际占有使用事实)严重失实，将致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，从而侵犯了承租人、买受人的合法权益，该情形合符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》中的第三十一条的规定，应依法撤销本次网络司法拍卖。为此，异议人向贵院提出异议申请，望支持诉请。申请执行人李**称，针对异议人黄宁对东昌府区人民法院(2019)鲁1502执1615号执行案件提出的执行异议，申请执行人提出如下意见：我国合同法第214条规定，租赁期限不得超过20年，而恰恰被执行人汤伶名下的待执行两套房屋均设定了最长20年的租赁期。要求黄宁向法庭提供租赁期间的水、电、暖、有线电视、物业等费用的单据及打款明细。北京市房屋租赁管理若干规定第11条规定，租赁房屋用于居住的，应当进行出租登记。出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续。要求异议人黄宁向法庭提供与出租人办理房屋出租登记相关手续。从时间节点上来看，黄宁与汤伶签订的合同中约定2014年7月29日至2017年7月28日36个月的租金共计151200元以现金支付，并无转账凭证等。自2017年7月29日后的租金则以银行转账支付，且黄宁于转账当日并未留存转账凭证，而是在2017年8月14日至银行柜台打印了转账凭证。而李**与汤伶诉讼一案二审判决书下达之日为2017年6月15日，此后便会进入执行程序。从此时间节点看该两人正是以签订虚假的租赁合同逃避执行、干扰执行。要求黄宁向法庭提供银行的转账凭证。从合同租金来看，黄宁与汤伶约定2017年7月29日至2034年7月28日租金共计1002000元，黄宁应于2017年7月29日前以银行转账形式支付给甲方。但从黄宁提供的钱行转账凭证来看黄宁分别于2017年7月26日转账300000元、2017年7月27日转账350000元、2017年7月30日转账352000元。既然双方约定了2017年7月29日前付款，黄宁为何还要以三日每日一次的转账形式向汤伶支付租金，而非一次性的将钱全部转给汤伶。另经法院查明汤伶在收到钱款后当日即取出，这更加证实了双方伪造合同的事实。在法院打击老赖行动开展的如火如荼的今天，基本解决执行难向切实解决执行难迈进的进程中，异议人黄宁与被执行人汤伶仍以通过“倒签租赁合同”“买卖不破租赁”，阻却法院执行的脚步，使申请执行人的合法权利得不到保护。申请执行人恳请法院依法查明事实，请求法庭驳回异议，追究汤伶、黄宁干扰法院执行程序的法律责任，切实维护申请执行人的合法权利。本院查明，本院在审理原告李**与王东（又名王德生）、汤伶、聊城市华威燃料有限公司民间借贷纠纷一案中，于2016年9月9日出具（2015）聊东民初字第2155号民事判决书，判决如下：一、限被告王东、汤伶于本判决生效后七日内偿还原告李**借款本金14982600元；二、限被告王东、汤伶于本判决生效后七日内偿还原告李**借款利息（分别以本金48万元为基数，利率为年息15%；以本金50万元为基数，利率为年息10%；以本金99万元为基数，利率为月息1.5%；以本金206万元为基数，利率为年息20%；以本金997万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率四倍计息,以上均自2012年12月5日起计算至本判决确定的还款之日）；三、被告王东已支付的507.90万元扣除本判决第二项应支付利息部分后折抵第一项本金；四、驳回原告李**的其他诉讼请求。案件受理费111696元,财产保全费5000元,均由被告王东、汤伶承担。被告汤伶不服，提起上诉。聊城市中级人民法院于2017年8月14日出具（2017）鲁15民终946号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。汤伶不服，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2018年6月5日作出（2017）鲁民申2058号民事裁定，指令聊城市中级人民法院再审该案。聊城市中级人民法院再审后于2019年5月28日作出（2018）鲁15民再14号民事判决书，判决如下：一、维持山东省聊城市东昌府区人民法院（2015）聊东民初字第2155号民事判决第四项；二、撤销本院（2017）鲁15民终946号民事判决书及山东省聊城市东昌府区人民法院（2015）聊东民初字第2155号民事判决第一、二、三项；三、限被告王东、汤伶于本判决生效后七日内偿还原告李**借款本金1375.35万元及2012年12月31日之前的利息98.26万元；四、限被告王东、汤伶于本判决生效后七日内偿还原告李**2013年1月1日之后的借款利息（分别以本金48万元为基数，年利率为15%；以本金50万元为基数，年利率为10%；以本金99万元为基数，年利率为18%；以本金206万元为基数，年利率为20%；以本金972.35万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率四倍计息,以上均自2013年1月1日起计算至本判决确定的还款之日），王东已经偿还的507.9万元在本项利息中予以扣除。一审案件受理费111696元,由王东、汤伶负担110216元，李**负担1480元；二审案件受理费111696元，由王东、汤伶负担110216元，李**负担1480元。该判决生效后，被告未履行还款义务。审理过程中，本院于2015年6月15日查封了涉案房产并向北京市石景山区房管局送达了民事裁定书及协助执行通知书。经申请执行人李**申请执行，本院于2019年7月1日立案执行。执行过程中，2019年10月12日，本院出具（2019）鲁1502执1615号之三执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人汤伶名下位于北京市西城区西直门南小街133号楼5层510室（房产证号：Ｘ京房权房权证西字第**）京市石景山区玉泉北里二区16号楼7层2单元802室(房权证号:x京房权证房权证石私字第**)套及(房权证号:Ｘ京房权证房权证石字第**)下车库的房产以清偿债务。另查明，2014年6月29日，黄宁与汤伶签订《北京市房屋租赁合同》一份，合同约定：黄宁租赁汤伶上述涉案房屋，房屋租赁情况及登记备案为：租赁用途为居住……；如租赁用途为居住的，甲方（汤伶）应自与乙方（黄宁）订立本合同之日起7日内，到房屋所在地的社区来京人员和出租房屋服务站办理房屋出租登记手续。……。租赁期限为：2014年7月29日至2034年7月28日，共计20年。甲方应于2014年7月29日前将房屋按约定条件交付给乙方。……。经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡、热水卡、燃气卡、水卡、门禁卡后视为交付完成。租金总计人民币壹佰壹拾伍万叁仟贰佰元整。租赁期内的供暖费、物业管理费、室内设施维修费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费由乙方承担。……。其他约定事项：1、甲乙双方约定2014年7月29日至2017年7月28日，月租金为肆仟贰佰（Y4200.00）元整，36个月租金共计壹拾伍万壹仟贰佰（Y151200.00）元整，乙方应于2014年7月29日前以现金形式一次性支付给甲方。2017年7月29日至2027年7月28日，月租金为肆仟伍佰（Y4500.00）元整，120个月租金共计伍拾肆万（Y540000.00）元整；2027年7月29日至2034年7月28日，月租金为伍仟伍佰（Y5500.00）元整，84个月租金共计肆拾陆万贰仟（Y462000.00）元整；2017年7月29日至2034年7月28日的租金共计壹佰万零贰仟（Y1002000.00）元整，应于2017年7月29日前以银行转账形式支付给甲方。2、租赁期间，乙方有权对外转租，但转租期限不得超过本合同期限，乙方应告知次承租人本合同内容并且次承租人不得转租。3、如甲方对外出售的，应如实告之租赁情况，且乙方有权优先购买；乙方未购买房屋的，本租赁合同继续履行。异议人提交：1、汤伶于2014年7月27日出具的收款收条一份，证明汤伶收到涉案房屋2014年7月29日至2017年7月28日房屋租金共计壹拾伍万壹仟贰佰（Y151200.00）元整。但异议人未提交上述款项的来源及实际过付的证据。2、异议人提交招商银行转账汇款业务回单三张，证明异议人分别于2017年7月26日转账300000元、2017年7月27日转账350000元、2017年7月30日转账352000元向汤伶转房租共计1002000元。3、手机银行转账单据三份，证明异议人于2017年11月16日向乐生活北京智慧社区投资发展股份有限公司交款2997.19元，异议人称该费用为物业费；2018年10月31日，向北京市热力集团有限责任公司交款1262.21元，2019年11月16日向财付通-北京热力交款1343.28元，异议人称该两笔款为取暖费。但该三份证据均未显示所交费的房屋标号。李**对异议人提交的证据均有异议，认为租赁合同中的房屋系居住用房不是商业用房，签订租赁期限20年不符合常理，房屋租赁合同上明确约定签订合同后七日内到辖区相关部门办理房屋出租登记手续，而黄宁明确答复说没有办理房屋出租登记手续；黄宁没有提供房屋租赁时的物业费、水电费、有线电视等费用（尤其是2014年-2017年之间的所有费用没有提供证据）；在一审时汤伶向法庭提供的鑫尊地产与汤伶签订的房屋租赁合同是一年一签，而现在提供的租赁合同为20年，与事实不符，有意逃避执行；对黄宁付给汤伶的租金，2017年之前的租金使用现金支付，而未用银行转账，这利于她们作假，10多万元钱不符合现金交易的习惯，之后的房租又约定银行转账，说明2017年之前是没有租房的事实。2017年之后合同要求是一次付清，而实际是三次付清，执行局在查汤伶的账户时，汤伶都是当天取出钱款，应该是三批转账为一笔钱，也是她们作假的表现；三张物业费的转账记录看不出是为涉案房屋缴纳的物业费等，因异议人黄宁所称她现在在同一小区的另一栋楼20号楼居住，该三张单据不排除是她为20号楼交的物业费用，异议人的陈述内容是虚假的，不予认可。再查明，异议人黄宁丈夫刘军与被执行人汤伶系中铁同事，黄宁现居住地系北京市石景山区玉泉北里二区玉泉新城20号楼1单元1602室，与涉案房屋系同一小区，不同楼号。本院认为，本案争议的焦点为：异议人黄宁主张的租赁关系是否成立于本院对涉案房产查封之前，其是否享有相关的租赁权益，其主张的租赁权益能否阻止本案执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”根据上述规定，租赁权成立并能够阻止执行的条件是其租赁关系在法院查封执行标的物之前已成立并且承租人在法院查封之前即实际占有使用执行标的物，承租人租赁执行标的物不存在恶意。本案中，异议人提交的房屋租赁合同上虽然记载合同签订时间为2014年6月29日，但合同中约定双方签订合同后7日内到相关部门进行租赁登记而未予登记，异议人未提交其他证据印证合同签订的时间，该证据不足以证明双方签订合同的时间在人民法院查封之前。合同约定支付前三年的租金的时间为2014年7月29日前以现金形式一次性支付151200元，该款除了汤伶出具的收到现金款的收条外，未提交其他证据予以印证款项是在约定的时间实际交付，并且15万多元的款项均系现金交付而不通过银行转款，不符合一般交易习惯。后17年的租金100多万元在五日内分三次提前17年全部支付完毕，也不符合居住用房的交易习惯。合同中明确约定前三年的租金为现金交易而后17年的租金为银行转账交易方式，此交易方式有“倒签”合同的的嫌疑，该付款方式也不能证明签订合同是在法院查封房屋之前。异议人提交的三张物业费、取暖费的单据，时间分别是2017年、2018年、2019年的交费情况，且单据中未注明是否是为涉案房屋所交相关费用，故该证据不能证明异议人在法院查封涉案房屋之前已实际占有使用该房屋。综上，异议人的主张没有事实依据，也不符合上述法律规定，故本院对其主张不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：驳回案外人黄宁的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  朱立杰审判员  于敬斌审判员  王玉霞二〇二〇年八月七日书记员  袁 靖