北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初6272号原告：陈清菊，女，1964年1月30日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：北京鑫起达房地产开发有限责任公司，注册地北京市大兴区西红门镇同华园**楼****，现办公地址北京市大兴区西红门镇宏福路8号。法定代表人：陈明，董事长。委托诉讼代理人：杜建华，北京市六合金证律师事务所律师。原告陈清菊与被告北京鑫起达房地产开发有限责任公司（以下简称鑫起达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，通过网络平台，公开开庭进行了审理。原告陈清菊，被告鑫起达公司的委托诉讼代理人杜建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈清菊向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理房屋所有权证。2、请求判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金，按每日73.71元计算，自2015年3月31日起至判决确定之日。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年3月31日，原被告签订编号为1003297的《翠海明苑房屋内部认购协议》，约定将坐落于北京市丰台区南苑乡新宫新村的翠海明苑8幢1单元401号房屋出售给原告，总价为737056元。原告按合同约定支付了全部购房款。根据《翠海明苑房屋内部认购协议》第八条第（1）项之约定：出卖人承诺自买受人签订本内部认购协议之日起5年内可换签《北京市商品房现房买卖合同》正式文本，并且办理《房屋所有权证》。如出卖人未实现其承诺，应按照本协议第七条出卖人逾期交房的违约责任来处理。根据第七条第（2）项的约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行协议的，协议继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。根据上述约定，被告最迟应于2015年3月30日前为原告办理《房屋所有权证》，但至今被告仍未办理。为维护原告的合法权益，故诉至法院，以维诉请。鑫起达公司辩称：原告购买的商品房不符合国家政策，不能办理产权证，合同中约定的很清楚，购房资格只能是新宫村村民，但是原告不是新宫村的村民，无权购买涉案房屋，当时被告跟原告签合同时没有考虑到这个因素。现涉案房屋不属于商品房，是特殊政策的房屋，房产证目前肯定是办不了。涉案合同内容违反了绿化隔离项目房屋的销售规定，属于无效合同，故不同意支付违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，陈清菊向本院提交了购房合同、交款的收据；鑫起达公司提交了涉案楼房的产权证复印件等证据材料；本院组织双方当事人对上述材料进行了证据交换和质证。鑫起达公司庭后提交了北京市人民政府印发的京政办发（2000）20号文件通知，北京123**政府网上平台咨询答复说明等证据材料。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月31日，鑫起达公司（出卖人）与陈清菊（买受人）签订《房屋内部认购协议》（以下简称认购协议），约定：第一条、出卖人以划拨方式取得座落于丰台区南苑乡新宫新村地块的国有土地使用权。第二条、销售依据：新宫新村一期项目为绿化隔离带工程，根据京政办发（2000）20号文《关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办法》第十条：建设农民自住房屋和上市出售的商品房比例为1：0.5，商品房比例已销售完毕。经新宫村第六届村委会第一次村民代表大会代表通过决议由我开发公司对新宫村民进行货币补偿安置。（见补充协议决议）因修建马家堡西路南延线，对新宫村部分拆迁后进行了现房安置。此次内部认购仅为该项目的部分存量房。第三条、基本情况：该房屋为第8幢1单元401号，该房号已经公安行政管理部门审核。第四条、计价方式与价款及期限：1、该房屋经出卖人及买受人的约定，按照套内实测建筑面积计算，该房屋单价每平米17616.06元，总价737056元。2、（1）认购金总额737056元，买受人于2010年3月31日一次性支付房款737056元。第七条、出卖人逾期交房的违约责任：……出卖人如未按本协议规定的期限将该房屋交付买受人使用的：（1）逾期不超过60日，自本协议第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，协议继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除协议的，出卖人应当自买受人解除协议通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第八条、关于产权登记的规定：（1）出卖人承诺自买受人签定本内部认购协议之日起5年内可换签《北京市商品房现房买卖合同》正式文本，并办理《房屋所有权证》。如出卖人未实现其承诺，应按照本协议第七条出卖人逾期交房的违约责任来处理。2010年4月3日，鑫起达公司将涉案房屋交付陈清菊，陈清菊居住至今。2010年4月4日，陈清菊向鑫起达公司支付购房款10万元，同年4月7日交付购房款637056元，鑫起达公司向陈清菊分别出具了收据。另查，2000年3月29日北京市人民政府办公厅印发《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》的通知（京政办发[2000]20号），该办法第十条规定：在农民自住房建成的前提下，允许集体经济组织开发建设部分商品房上市出售，所得收入全部用于补偿拆迁、新村建设及绿化建设，所缴纳的地方性税款由市、区（县）财政通过安排支出拨付给乡（镇）政府财政，用于新村建设和绿化补偿。建设农民自住房屋和上市出售的商品房比例为1：0.5，集体经济组织上市出售的商品房须事先办理相关手续，经批准后上市出售。鑫起达公司提交就涉案房屋向政府12345网上平台的咨询留言记录，主要内容为：丰台规划国土分局回复：丰台区南苑街道翠海明苑（经核实，行政地址为丰台区翠海明苑8号楼）的产权单位北京鑫起达房地产开发有限责任公司已办理不动产权初始登记登记并取得不动产权证书，该楼为安置拆迁农民的绿隔项目。不动产登记依申请启动……由产权单位与购房人共同申请办理不动产权转移登记，…..除提交上述材料外，申请绿化隔离地区按划拨方式供地的农民自住房的转移登记，还应当提交乡（镇）人民政府出具的购房人属于集体经济组织成员的证明材料原件。本案在审理过程中，经本院向丰台区房地产交易服务中心查询，涉案房屋产权登记信心记载：丰台区翠海明苑8号楼4层1单元401房屋所有权人系鑫起达公司，房屋的土地使用登记为划拨用地，不动产权证书号为：x京房权证丰字第XXXX号，登记时间：2013年5月21日。该中心答复，涉案房屋性质为安置拆迁农民的绿化隔离项目，办理房屋产权登记须提交村、乡或镇人民政府出具的购房人系该绿化隔离项目的集体经济组织成员的相关证明后方可办理。再查，陈清菊户籍为海南省海口市人，系城镇居民户口。本院认为：陈清菊与鑫起达公司签订《认购协议》，约定陈清菊购买鑫起达公司所开发的房屋，就协议内容系双方的真实意思表示，系自愿行为。本案主要争议为涉案合同的效力及是否可予以继续履行，本院认定如下：其一，关于合同内容的效力。鑫起达公司辩称所签订的协议内容违反绿化隔离项目房屋的销售规定，应属无效。经查，本案双方合同订立于2010年，依法应适用合同法关于合同效力的规定。从缔约事实来看，本案双方所签署的《认购协议》系双方真实意思表示；从房屋的性质上看，绿化隔离项目房屋符合一定的条件的在经审批程序后亦可上市向安置拆迁农民以外的人员销售，并非绝对禁止交易的标的物，其房屋性质亦非经济适用房、两限房等政策性保障住房；从已查实的规范绿化隔离项目房屋销售的规范性文件来看，系北京市所出具的相关规范性文件，依法不属于法律或行政法规禁止的范畴。故鑫起达关于涉案买卖合同违反绿化隔离项目销售规定而无效的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采纳。其二，关于涉案协议是否可予以继续履行。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。根据有关绿化隔离项目房屋的政策来看，绿化隔离项目房屋在办理产权登记手续时须提交村、乡或镇的相关身份证明，说明其所销售对象系限定以绿化隔离的村集体经济组织成员为房屋的购买群体，如作为可组织上市出售的商品房屋，则须先符合农民自住房建成的前提下再行按照一定比例开发建设这一前提条件，且还须符合事先办理相关手续、经审批后方能上市这一程序性规定。而本案所诉争房屋，结合双方认购协议的约定，显然鑫起达公司系拟将涉案房屋向陈清菊出售按组织上市出售的商品房屋处理，但事实上，涉案房屋系属于安置拆迁农民房，依法依规需提供集体经济组织成员的证明，即购房人须符合本地拆迁安置农民的身份要求，而陈清菊显然不符合这一身份要求，其所诉请要求房屋转移登记的行为依法属于法律上的不可履行，故对陈清菊要求继续履行协议、办理产权转移登记的诉请，本院依法不予支持。关于陈清菊主张逾期办理房屋产权证的违约责任，陈清菊的主张有相应合同依据，虽涉案房屋自始不符合办理产权转移的情形，但该情形系于本案审理中才予以正式查明、确定，故陈清菊对本案查明前的违约责任具有期待利益，在本案查实涉案合同无法办理产权转移后，该约定既失去适用的客观依据，缔约方对之亦不再具有可期待性，今后依法不应再适用，故相应逾期办理产权证的违约责任应仅一次性计算至本案判决之日为止。相应违约金数额由本院结合认购协议中约定的内容及双方对逾期违约责任约定具有一定惩罚性性质，综合全案案情酌定为140000元。鑫起达公司向陈清菊所出售房屋性质最终结果未能符合认购协议中所约定的拟出售房屋类型，对此陈清菊可依据合同中约定的责任义务向鑫起达公司另行主张或双方协商处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、驳回陈清菊要求北京鑫起达房地产开发有限责任公司协助办理丰台区翠海明苑8号楼4层1单元401房屋所有权证的请求。二、北京鑫起达房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内给付陈清菊未办理房屋产权证的违约金140000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1534元，由北京鑫起达房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内给付陈清菊）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 文军丽二〇二〇年八月五日法官助理 庄永生书 记 员 杨彤瑶