广东省广州市黄埔区人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤0112执异116号异议人（案外人）：王洁颖，女，1983年8月19日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：郭立文，广东三环汇华律师事务所律师。申请执行人：麦振华，男，1951年5月22日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：柳灿、陆雪梅，均系广东智洋律师事务所律师。被执行人：广州市智伟推广有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：姚明。被执行人：广州泓升商贸有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：姚智泉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐敏，该公司员工。被执行人：广州市黄埔区城市建设开发有限公司，住所地广州市黄埔区。法定代表人：潘远文，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭广荣、刘勇，均系该公司员工。本院在执行麦振华与广州市智伟推广有限公司（以下简称智伟公司）、广州泓升商贸有限公司（以下简称泓升公司）、广州市黄埔区城市建设开发有限公司（以下简称黄埔城建公司）合同纠纷一案[（2019）粤0112执6838号]过程中，案外人王洁颖于2020年6月15日对本案执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并进行公开听证，现已审查终结。异议人王洁颖的异议请求为：一、请求中止对广州市黄埔区大沙地东183号大院A座地下室负一层115号车位的拍卖；二、请求解除广州市黄埔区大沙地东183号大院A座地下室负一层115号车位的查封。听证过程中，异议人变更其请求为：一、中止对广州市黄埔区大沙地东183号大院A座地下室负一层103号车位（以下简称案涉车位）的拍卖；二、解除对案涉车位的查封。事实和理由：黄埔法院因申请执行人麦振华与被执行人黄埔城建公司、智伟公司、泓升公司合同纠纷一案，在执行过程中，查封广州市黄埔区大沙地东183号大院A座地下室负一层115号车位，并决定予以拍卖。异议人现对黄埔法院查封、拍卖上述车位的行为提出异议，具体理由如下：异议人向黄埔城建公司购买位于广州市黄埔区大沙地东183号大院1号1904房，系该房屋产权人。2017年下旬，黄埔城建公司开始销售该楼盘车位，2018年4月，异议人向黄埔城建公司认购大楼负一层115号车位，签订《地下车位买卖合同》，约定：异议人向黄埔城建公司认购位于广州市黄埔区大沙地东183号大院A座地下室负一层，包括一个汽车停车位，具体地下编号为03（根据图纸及地下标识，03车位即为115号车位），车位总价款为26.5万元，于2021年6月30日前办理过户手续等等。随后，异议人根据黄埔城建公司提供的车位款收款账户，于2018年4月12日、10月16日、2019年1月30日支付车位款共计26.5万元，黄埔城建公司向异议人开具收款收据，将车位交付异议人使用，异议人在该车位安装了地锁，并在车位上方标注“私家车位严禁占停车牌号粤A8UA**”，异议人从2018年5月起以每月150元标准向黄埔城建公司交付的物业管理费。至此，异议人向黄埔城建公司支付全部购买车位款共计26.5万，取得了上述车位的所有权、使用权、控制权，异议人一直将名下粤A8UA**车辆停放在该车位。2019年初，黄埔城建公司将加盖好公章的《地下车位买卖合同》交给异议人。上述车位由异议人使用至今，在此期间，异议人曾多次要求黄埔城建公司办理车位产权证，且担心办不了产权登记，曾提出过退回车位款，但黄埔城建公司以产权证在其处、正在处理、未办理人防证、未到合同约定期限等等为由，让异议人放心，要求异议人等待办证通知即可。异议人认为，异议人为了居住、生活，向黄埔城建公司购买上述车位，双方签有《地下车位买卖合同》，该合同不违反法律法规的规定，合法有效，现异议人已依约向黄埔城建公司支付了全部车位款，黄埔城建公司也已将上述车位交付异议人使用，异议人在该车位停放车辆至今。从异议人提供的与黄埔城建公司经理刘晔敏于2018、2019年的微信聊天记录、《地下车位买卖合同》及收款收据、转账明细等证据可以充分证明上述事实，证明异议人购买、使用车位的时间，异议人依法应认定为该车位的合法所有人，其合法权益应受法律保护。至于车位没有办理产权手续等问题，并不是异议人过错造成的，异议人也已多次催促黄埔城建公司，已尽到催促、注意的义务，且合同亦约定办理产权证期限为2021年6月30日前，不能据此来否定异议人购买、拥有、占有、使用上述车位所有权的事实。2020年5月底，异议人从其他业主处了解到车位被贵院查封并准备拍卖的信息，异议人即委托律师前往贵院联系执行人员了解情况，并及时说明了房屋已经出售及现实使用的情况，贵院执行人员告知如对上述车位拍卖行为有异议，可直接向贵院立案庭提出执行异议。因此，异议人为了维护自身合法权利，根据《民事诉讼法》第二百二十七条规定以及最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关规定，特向贵院提出执行异议，请贵院依法查明本案事实，维护异议人、老百姓的利益，裁如所请。申请执行人麦振华答辩称：异议人签署的合同对应的车位并非申请人申请查封的车位，异议人的主体不适格。同时案涉房屋未依法办理登记手续，异议人对案涉车位不享有所有权，不能排除申请人申请强制执行的行为。根据物权法的规定，不动产所有权转移应办理过户登记，未办理过户登记所有权不发生转移。案涉车位目前在房管部门登记的所有权人是黄埔城建公司，即申请人申请执行案件的被执行人，所有权归被执行人所有，因此法院有权对案涉车位进行查封，未违反法律规定。异议人并未向黄埔城建公司支付车位购买款项，黄埔城建公司也并未向异议人提供任何的收款收据。综上，异议人对案涉车位不享有权利，不能排除强制执行。被执行人黄埔城建公司答辩称：同意异议人的请求。因为祥辉苑楼盘是泓升公司挂靠在我公司进行开发建设的，他们也是实际投资人，楼盘的房产销售及收益全部归泓升公司。对于异议人的请求，我们经过查实他们确实是已经向泓升公司购买了车位，因为是预售，现在还不符合办理产权登记的条件。我们确认异议人的购买行为。被执行人泓升公司答辩称：同意异议人的请求，对异议人申请书上的事实部分进行确认，异议人王洁颖在合同中购买的03车位对应的房产证的编号是B103。被执行人智伟公司未提交答辩，也未提交证据材料。本院查明，麦振华与智伟公司、泓升公司、黄埔城建公司合同纠纷一案，麦振华于2016年5月31日在本院提起诉讼，本院于2017年3月30日作出（2016）粤0112民初2718号之一民事裁定书，驳回麦振华的起诉。麦振华上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2017年7月25日作出（2017）粤01民终13910号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。之后麦振华向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2018年5月8日作出（2018）粤民再83号民事裁定书，撤销一审、二审民事裁定，并指令本院进行审理。本院于2018年7月25日立案受理后，于2018年12月17日作出（2018）粤0112民初4067号《民事判决书》，判令：黄埔城建公司、泓升公司、智伟公司自该判决生效之日起十日内共同向麦振华支付欠款300000元及违约金（违约金以300000元为基数，自2012年6月14日起至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付）。麦振华不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2019年8月7日作出（2019）粤01民终8024号《民事判决书》，判决：变更广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初4067号民事判决为黄埔城建公司、泓升公司、智伟公司自该判决生效之日起十日内共同向麦振华支付欠款300000元及违约金（违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，以40万元为基数，从2012年6月14日计至2013年11月18日；以200万元为基数，从2012年6月14日计至2014年1月29日；以180万元为基数，从2014年1月30日计至2014年3月16日；以140万元为基数，从2014年3月17日计至2014年3月23日；以120万元为基数，从2014年3月24日计至2014年5月8日；以100万元为基数，从2014年5月9日计至2014年5月25日；以70万元为基数，计2014年5月26日一日；以60万元为基数，从2014年5月27日计至2014年9月4日；以30万元为基数，从2014年9月5日计至清偿之日。该案生效后，因各债务人均未主动履行，麦振华申请强制执行，本院于2019年11月4日立案执行，案号为（2019）粤0112执6838号。执行过程中，本院于2020年4月2日查封登记在黄埔城建公司名下的位于广州市黄埔区大沙地东183号大院2号地下1层B101、B103、B104、B105、B106车位，于2020年5月21日查封上述地址的B107-B116车位。异议人遂提出本案之异议。广州市黄埔区大沙地东183号大院2号地下1层B103车位登记的权属人是黄埔城建公司，该车位曾于2016年10月25日被本院（2006）黄法执字第480号案查封，并于2018年1月29日解封。异议人王洁颖提交如下证据：一、房产证，显示王洁颖名下有位于黄埔区大沙地东183号大院1号1904房。二、微信聊天记录，对话人员的备注是“黄埔城建物业—刘晔敏总经理”，内容大致为双方沟通购买车位、催办房产证等事宜。刘晔敏提供的收款账户是“钟有弟，农商银行黄埔横沙支行”；2019年1月30日，王洁颖表示“购黄埔祥辉苑星座负一车位全部款已经付清”，刘晔敏表示“明天先给你收据啊”。三、车位买卖合同，该合同由黄埔城建公司和王洁颖签订，落款日期为2019年1月30日。约定黄埔城建公司将位于广州市黄埔区大沙地东183号大院A座地下室负一层车位一个以26.5万元的价格出售给王洁颖，车位地下编号03。该合同第四条约定，双方在签订本合同时已十分清楚上述车位暂时无法办理产权变更登记，王洁颖不得因为无法过户等原因解除本合同，但黄埔城建公司应在2021年6月30日前为王洁颖办理过户。四、转账记录和收款收据，显示王洁颖分别于2018年4月13日、2018年10月14日、2019年1月29日向钟有弟转账50000元、115000元、100000元，泓升公司分别在2018年4月12日、2018年10月15日、2019年1月30日出具收据，称收到王洁颖支付的03号车位款50000元、115000元、100000元。五、物业管理费收据、发票，由广州市黄埔区城市建设物业有限公司开具，收据显示收到115号车位粤A8UA**/粤AF8U**车2019年1月至12月停车管理费1800元；发票的购买方名称是广州銲马体育器材有限公司。六、车辆行驶证、营业执照副本，显示粤A8UA**车登记的所有人广州銲马体育器材有限公司，该公司的法定代表人是王洁颖。申请执行人麦振华认为上述证据不能证实王洁颖是B103车位的所有权人，理由为：王洁颖与黄埔城建公司签订的车位买卖合同在转账日期之后，且王洁颖并未向黄埔城建公司付款，开具收款收据的是泓升公司而非黄埔城建公司。黄埔城建公司和泓升公司对于王洁颖提交的证据均予以确认。泓升公司表示微信聊天记录中的刘晔敏系该公司员工，既负责物业管理，也负责销售车位。钟有弟是泓升公司指定的收款人，确认收到了车位款。因泓升公司开发的项目挂靠在黄埔城建公司名下，故对外表示是黄埔城建公司的，根据双方的内部协议，由泓升公司指定收款账户并收款。所有车位由于手续没有齐全，没有办法和小业主办理网签，也无法备案，所以签了书面的合同。本院认为，异议人王洁颖以其系案涉车位的实际所有权人为由，请求中止对案涉车位的拍卖并解除查封，属于对执行标的提出的异议，本案应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。案涉车位登记在黄埔城建公司名下，王洁颖目前据以主张排除执行的其实是对案涉车位的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王洁颖以买受人身份提出执行异议，需同时满足上述法律规定的四个条件，其请求方可得到支持。根据王洁颖提交的证据，其与黄埔城建公司在案涉车位被查封之前签订了买卖合同，对车位实际占有使用，且已经将车位购买款支付至泓升公司指定的账户，且得到了车位实际产权人黄埔城建公司的确认。而根据产权登记信息可知，黄埔城建公司在2017年9月就已登记成为案涉车位的权利人，王洁颖作为小区业主，基于自用原因购买车位，其签订买卖合同之时案涉车位也不存在任何权利负担，已履行作为买方应尽的注意义务。双方在合同中约定的过户时间也尚未届满，故应属于非因买受人原因未能办理过户手续。综上，王洁颖对案涉车位享有的物权期待权可排除执行，其请求中止对案涉车位的拍卖并解除查封于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于广州市黄埔区大沙地东183号大院2号地下1层B103号车位的拍卖并解除查封。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。（本页无正文）审判长 李 桂 模审判员 芮雪春子审判员 胡 琳 琳二〇二〇年八月二十四日本件与原本核对无异书记员 蔡  喆附:本裁判主要法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。