贵州省罗甸县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2728民初947号 原告：杨某，女，1984年3月11日出生，汉族，福建省莆田市人，户籍地址：福建省莆田市秀屿区，现住贵州省罗甸县。 原告：刘某，男，1982年9月6日出生，汉族，福建省莆田市人，户籍地址：福建省莆田市秀屿区，现住贵州省罗甸县，系原告杨某丈夫。 原告共同委托诉讼代理人：罗发康，系贵州湖岛律师事务所律师。 被告：贵州罗甸际恒房地产开发有限公司，住所：贵州省黔南布依族苗族自治州罗甸县龙坪镇老城村沙井村委会**，统一社会信用代码：91522728314256017P。 法定代表人：胡远仁，系该公司执行董事。 原告杨某、刘某与被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司（以下简称际恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某及二原告的共同委托诉讼代理人罗发康到庭参加诉讼，被告际恒公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 二原告向本院提出如下诉讼请求：一、判决被申请人限期交付经验收合格的罗甸县际恒五金建材城一期第21栋1单元19号商品房给原告；二、判决被告逾期交房每日支付已付房价款的万分之一的违约金给原告至交付合格房屋之日止（暂计算2017年3月31日至2020年5月18日共计1144日违约金为49522.38元，扣除已付18458元，应付违约金31064.38元）；三、判决被告限期办理位于罗甸县房屋不动产权登记，并将21-1-19号商品房不动产权转移登记给原告；四、判决被告逾期初始登记支付2017年6月30日至2017年9月27日的违约金43.28元给原告；五、判决被告逾期初始登记从2017年9月28日起至该房屋不产权初始登记之日止，以432888元为基数按日利率万分之一支付违约金给原告；（暂计算至2020年5月18日共计963日的违约金为41730.39元）；六、本案受理费由被告承担。事实与理由：2016年3月原告向被告认购际恒五金建材城第21栋1单元19号商铺，建筑面积106.6平方米。被告以包租五年返三年租金的营销手段，至2016年4月10日前先后向原告收取首付款222888元和房屋维修基金4264元。2016年4月11日被告提供《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同书》、《罗甸际恒五金建材商铺租金说明》给原告签署。房屋总价432888元为抵扣三年租金后的总价，被告承诺于2017年3月30日交付房屋，于2017年6月29日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。约定逾期办证90日内的违约金为总房价的万分之一。逾期办证90日后，只约定原告退房的条件下按银行同期贷款利率支付违约金，未约定原告不退房的违约金计算方式。合同的其他条款对逾期交房等情况均约定违约金为按日计算付房价的万分之一。2016年5月12日原告向信用社贷款21万元付清全部房款给被告。2017年2月24日被告收取该商品房的他项登记费、所有权登记费、转让费、工本费等办理不动产权转移登记的费用合计1750元。2019年10月8日，原告以被告逾期交房和办证为由向法院起诉，在诉讼中被告支付逾期交房违约金后原告撤诉。至今被告没有办理不动产权转移登记也不支逾期办证违约金。被告与原告签订商品房买卖合同后，原告已经履行全部合同付款义务，被告未在合同约定的期限内履行交房义务，未办理取得房屋产权初始登记和进行转移登记的义务，构成双重违约。被告在原告没有验房收房的情况下，擅自将未经验收合格的房屋交付其前期物业公司对外出租经营，导致原告购买的房屋消防验收不合格，造成至今不能交付合格房屋、办理产权初始登记、转移登记的严重后果，被告应当承担相应违约责任。 被告际恒公司未出庭，未答辩。 二原告为证实自己的主张，向法庭提供以下证据：证据1、原告身份证复印件、结婚证复印件、被告企业信息公示报告，拟证明原、被告诉讼主体资格。证据2、商品房买卖合同（罗际037号）、罗甸县商品房预售合同备案登记表（预售合同登记号：Y0002479），拟证明：1、原告于2016年4月11日签订罗际037号商品房买卖合同，购买被告开发建设的罗甸际恒五金建材城第21栋1单元19号商品房，合同总价款为432,888元，付款方式为首付款加银行按揭贷款；2、合同约定被告在2017年3月30日前书面通知原告交付该商品房，由原告查验房屋无异议后，双方应当签署商品房交接单。约定逾期交房责任为：原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金；3、被告承诺在2017年6月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告不能在约定期限内交付办理该商品房所有权初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起90内交付的，按已付购房款的万分之一承担违约责任，没有约定被告逾期90日后，被告应承担的违约责任，限制了原告按期取得房屋不动产权的主要权利，损害了原告的利益；4、罗甸际恒五金建材城的前期物业服务公司是贵州奕龙商贸有限公司，系被告签约的关联物业公司。证据3、《商铺委托经营管理合同书》、《罗甸际恒五金建材城商铺租金说明》，拟证明：1、商铺委托经营管理合同第四条约定委托经营期限从项目竣工交付到业主并且正式办理手续后两个月起算，原告并没有委托贵州奕龙商贸有限公司验收、交接商铺；2、被告在商品房竣工交付前，预先让原告与被告的关联物业公司签署委托管理合同、租金说明，以三年租金抵扣房款后，再以原告实付购房款（432,888元）签订商品房买卖合同，违反法律法规的禁止性规定，实际损害了原告的期待房价利益和国家税收利益。证据4、首付款收据、房屋维修基金收据、信用社进账单，拟证明：1、原告支付给被告购房款合计432,888元和房屋维修基金4,264元；2、被告于2016年4月10日先收取购房首付款和维修基金后，4月11日才签订格式的商品房买卖合同、委托经营合同、租金说明。证据5、收据，拟证明被告于2017年2月24日收取原告办理不动产权登记的他项登记费、所有权登记费、转让费、工本费合计1,750元。证据6、（2019）黔2728民初1305号民事裁定书，拟证明原告就被告逾期交房违约金事由向罗甸县人民法院提起诉讼，在诉讼过程中被告支付逾期交房违约金后，原告撤诉。 经对上述证据进行核对，上述证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，予以采信。 经审理查明，2016年4月11日，原告杨某、刘某与被告际恒公司签订《商品房买卖合同》，约定将位于罗甸际恒五金建材城一期第21栋21单元1层19号（21-1-19号）商品房（面积为106.6平方米）出售给二原告，总价款为432,888元。合同第十一条（一）出卖人应当在2017年3月30日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。第二十二条第三项约定，出卖人承诺于2017年6月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定的期限内交付办理商品房转移登记的文书，约定日期起90日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任，未约定90日后被告未办理商品房转移登记的违约责任。2016年4月11日，原告杨某对罗甸际恒五金建材商铺租金说明：“兹有杨某在罗甸际恒五金建材城中商铺为21栋1-3层19号，与贵州奕龙商贸有限公司签订《商铺委托经营管理合同》中约定的前三年租金共计47,343元，我确认与贵州罗甸际恒房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中的房款总价为三年总租金抵扣后的总价”。2016年4月12日，原告杨某与贵州奕龙商贸有限公司签订《商铺委托经营管理合同》。2016年4月10日，支付购房款222,888元、维修基金4,264元，2016年5月12日支付购房款21万元，2017年2月24日，支付他项权、所有权、转让费、工本费共计1,750元给被告际恒公司。际恒公司未与原告办理房屋交接手续。2019年10月8日二原告到本院起诉与被告际恒公司商品房预售合同纠纷一案，被告际恒公司于2019年10月14日、23日支付二原告2017年3月31日至2018年5月31日（426天）的违约金18,458元。 上述事实，有本院认定的证据和原告的陈述为证，足以认定。 本院认为：一、本案双方当事人在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同约定房屋交付的时间，条件及违约金的计算方式等合同条款，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，际恒公司应于2017年3月30日前交付房屋，但被告直至今没有将房屋交给二原告，至今未办理产权证，被告际恒公司已明显违约，应承担违约责任。二、由于被告际恒公司违约，理应按照合同约定支付违约金，以二原告实际交付房款为基数。二原告诉请被告支付逾期交房、逾期办理产权证违约金，予以支持。（一）被告逾期交房违约金的计算为：二原告已支付房价款432,888元。以432,888元为基数，从2017年3月31日起至办理房屋交接手续之日止。原告主张的暂计2017年3月31日至2020年5月18日的违约金，期间共计1144天，按每日万分之一计算为49,522.38元，扣除已支付18,458元，应付违约31,064.38元，本院予以支持。（二）关于被告逾期办理产权证违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原、被告合同约定由被告际恒公司向二原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间为2017年6月29日，现期限已届满，被告际恒公司因未取得商品房初始登记，不能履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，双方约定延迟登记90日内的违约金为已付房价款的万分之一，即43.28元，二原告主张违约90日内的违约金43.28元，本院予以支持。原、被告双方对延迟登记90日后的违约金没有约定，本院酌情支持按已付购房款432,888元为基数，按日万分之零点五计算违约金，从2017年9月28日起支付至实际交付商品房转移登记有关文书之日止。二原告主张的暂计至2020年5月18日的违约金，期间共计963天，为20,843.56元（432,888元×963天×0.5÷10000），合计20,886.84元（20,843.56元+43.28元），二原告主张超过部分，本院不予支持。对于二原告诉请限期被告办理房产证给原告，因办理房产证不是被告一方能完成，要经相关部门配合，故原告该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告杨某、刘某交付位于贵州省罗甸县； 二、被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨某、刘某逾期交付商品房违约金（2017年3月31日至2020年5月18日）人民币叁万壹仟零陆拾肆元叁角捌分（￥31064.38）。并从2020年5月19日起，以432,888元为基数，按日万分之一支付违约金给原告杨某、刘某至实际交付商品房之日止； 三、被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨某、刘某逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金（2017年6月29日至2020年5月18日）人民币贰万零捌佰捌拾陆元捌角肆分（￥20886.84），并从2020年5月19日起，以432,888元为基数，按日万分之零点五支付违约金给原告杨某、刘某至实际交付商品房转移登记有关文书之日止； 四、驳回原告杨某、刘某的其余诉讼请求。 若义务人未按本判决书确定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1621.00元，减半收取810.50元，由被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司负担575.50元，原告杨某、刘某负担235.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交上诉费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  罗家荣 二〇二〇年八月十一日 书记员  王兴露