云南省宣威市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0381民初2580号 原告：中国农业银行股份有限公司宣威市支行。 统一社会信用代码：91530381709795680Q。 负责人：谭永笙，职务：行长。 地址：云南省宣威市。 委托诉讼代理人：浦迪，云南泽典律师事务所律师，特别授权代理。 被告：杨兴龙，男，1964年12月3日生，汉族，户籍地：云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县，现住云南省宣威市。 被告：苏中粉，女，汉族，1974年9月24日生，户籍地：云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县，现住宣威市，159××××2667。（缺席） 被告：宣威市新天地房地产开发有限公司。（缺席） 统一社会信用代码：91530381688576015G。 法定代表人：赵守田。 地址：宣威市。 原告中国农业银行股份有限公司宣威市支行（以下简称农业银行宣威支行）与被告杨兴龙、苏中粉、宣威新天地房地产开发有限公司（以下简称“宣威新天地公司”）金融借款合同纠纷一案，本院2020年6月11日立案受理后，依法由审判员陈克勇适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告农业银行宣威支行的委托诉讼代理人浦迪、被告杨兴龙到庭参加诉讼，被告苏中粉、宣威新天地公司经本院传票传唤未到庭应诉，作缺席审理。本案现已审理终结。 原告农业银行宣威支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告杨兴龙、苏中粉、宣威市新天地房地产开发有限公司签订的编号为：53020120140009784的《个人购房担保借款合同》；2.判令被告杨兴龙、苏中粉向原告偿还借款本金人民币682944.62元，并支付暂计至2020年5月29日的借款利息、罚息、复利共计人民币188308.64元，以上合计人民币871253.26元；3、判令被告杨兴龙、苏中粉按合同约定利率向原告支付自2020年5月30日起至借款本息全部清偿之日时所欠借款利息、罚息、复利；4、判令被告宣威市新天地房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；5、判决确认原告对被告杨兴龙、苏中粉名下的位于宣威市文化路西侧新天地国际家居博览中心小区5幢18室房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；6、判令三被告承担原告为实现债权所支付律师费36650元及其他全部费用（包括但不限于本案诉讼费、保全费等费用）。以上暂计：907903.26元。 事实与理由：被告杨兴龙、苏中粉为购买房产，于2014年2月7日与原告农业银行宣威支行以及被告宣威市新天地公司（保证人）签订编号为53020120140009784的《个人购房担保借款合同》。合同约定：杨兴龙、苏中粉向原告借款83万元，借款期限120个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之贰拾后确定，执行贷款年利率为7.86%；还款方式为按月等额本息还款；逾期贷款罚息利率为11.79%；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入开发商宣威市新天地房地产开发有限公司账户。 借款的担保方式为阶段性保证＋抵押。阶段性保证＋抵押指自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年止，保证人宣威市新天地房地产开发有限公司为借款人的债务承担连带保证责任；借款人杨兴龙、苏中粉将以本合同项下贷款资金所购房屋（位于宣威市屋）抵押给原告，以作为借款人偿还本合同项下贷款的担保。担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用以及其他合同权利义务。前述合同签订后，原告于2014年2月7日依约向被告杨兴龙、苏中粉指定账户发放贷款人民币83万元。合同履行过程中，被告杨兴龙、苏中粉偿还了部分借款本息。自2016年7月7日起，被告杨兴龙、苏中粉未按期足额履行偿还借款本息的义务，暂计至2020年5月29日，被告杨兴龙、苏中粉尚欠原告借款本息合计人民币871253.26元。为维护自身合法权益，原告诉至本院，请求判如诉请。 被告杨兴龙辩称，贷款时，宣威新天地司表示有房屋抵押，只是借用我的名义，贷款放款到宣威新天地公司账户，我没有使用，不应由我偿还，应由宣威新天地承担。 被告苏中粉、宣威市新天地公司未到庭作答辩。 综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、被告杨兴龙、苏中粉应否对2014年1月16日签订的个人借款合同项下借款本息承担偿还责任？2、宣威市新天地房地产开发有限公司对上述债务应否承担连带责任？3、原告对登记于杨兴龙、苏中粉名下位于宣威市产是否享有抵押权？ 原告农业银行宣威支行为证明其主张，向本院提交以下证据： 一、原告营业执照、法定负责人身份证明书、法定负责人身份证复印件，被告身份证复印件、常住人口登记卡、离婚证、无婚姻登记记录证明各一份，用以证明双方主体资格。 二、中国农业银行个人信贷业务申请表、商用房按揭贷款推荐书、新天地国际家居博览中心商品房购销合同、商品房预售合同备案登记回执各一份，用以证明：1.被告杨兴龙、苏中粉向宣威新天地公司购买位于宣威市产的事实；2.为购买上述房屋，杨兴龙、苏中粉向原告申请贷款人民币83万元的事实；3、原告已向被告告知贷款相关的权利义务。4、被告宣威新天地公司向原告承诺其承担阶段性连带保证担保责任。 三、个人购房担保借款合同、同意抵押承诺书各一份，用以证明：被告杨兴龙、苏中粉为购买房产，于2014年2月7日与原告农业银行宣威支行以及被告宣威新天地公司签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：杨兴龙、苏中粉向原告借款83万元，借款期限120个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上浮百分之贰拾后确定，执行贷款年利率为7.86%；还款方式为按月等额本息还款；逾期贷款罚息利率为11.79%；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入开发商宣威市新天地房地产开发有限公司账户。 借款的担保方式为阶段性保证+抵押。阶段性保证+抵押指自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年止，保证人宣威市新天地房地产开发有限公司为借款人的债务承担连带保证责任；借款人杨兴龙、苏中粉将以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给原告，以作为借款人偿还本合同项下贷款的担保。担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。 四、农行宣威市支行贷款发放通知单、借款凭证、欠款查询信息各一份，用以证明：原告按照约定将贷款83万元发放到杨兴龙、苏中粉指定账户，截止至2020年5月29日，被告杨兴龙、苏中粉尚欠原告借款本息871253.26元。 五、合同备案登记情况复印件一份，用以证明立案后代理人到宣威住房和城乡建设局查询，位于宣威市产自2014年1月26日起备案登记在被告杨兴龙、苏中粉名下。 六、还款明细表，用以证明被告杨兴龙、苏中粉自2016年7月7日便未按时足额履行还款义务。 七、委托代理协议书一份，用以证明原告为实现债权产生的律师费36650元，依据借款合同的约定应由被告三被告承担。 经质证，被告杨兴龙对原告提交证据没有异议，杨兴龙表示“《个人购房担保借款合同》是我与苏中粉签的，共同还款责任书是苏中粉签的。对欠款数额清楚，借款时款项受托支付到宣威新天地公司账户清楚知晓。” 被告苏中粉、宣威新天地公司未到庭发表质证意见。 本院认为，原告提交的证据，被告证据真实性无异议，以上证据来源合法，与待证事实相关联，能证明杨兴龙、苏中粉为购买宣威新天地公司开发的房产，向原告贷款83万元，宣威新天地公司为杨兴龙、苏中粉提供阶段性连带保证责任，并约定用杨兴龙、苏中粉所购房产作抵押。原告按照合同向被告发放了贷款及现杨兴龙、苏中粉下欠款项数额等事实，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。 被告杨兴龙、苏中粉、宣威新天地公司未向本院提交证据。 根据庭审举证、认证，本院确认如下法律事实： 2014年2月7日被告杨兴龙、苏中粉、宣威新天地公司与原告农业银行宣威支行签订编号为53020120140009784的《个人购房担保借款合同》。合同约定：杨兴龙、苏中粉向农业银行宣威支行借款83万元，借款期限120个月；借款执行利率为7.86%；还款方式为按月等额本息还款；逾期贷款罚息利率为11.79%；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入开发商宣威市新天地房地产开发有限公司账户。借款的担保方式为阶段性保证＋抵押。阶段性保证＋抵押指自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年止，保证人宣威市新天地房地产开发有限公司为借款人的债务承担连带保证责任；借款人杨兴龙、苏中粉将以本合同项下贷款资金所购房屋（位于宣威市屋）抵押给原告，以作为借款人偿还本合同项下贷款的担保。担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，但至今涉案房产未办理抵押登记。前述合同签订后，原告于2014年2月7日依约向被告杨兴龙、苏中粉指定账户发放贷款人民币83万元。合同履行过程中，被告杨兴龙、苏中粉偿还了部分借款本息。自2016年7月7日起，被告杨兴龙、苏中粉未按期足额履行偿还借款本息的义务，至2020年5月29日，被告杨兴龙、苏中粉尚欠原告借款本金人民币682944.62元，借款利息、罚息、复利188308.64元，合计人民币871253.26元。同时被告杨兴龙、苏中粉与原告农业银行宣威支行未办理抵押登记，新天地房地产公司将案涉房屋产权登记到宣威市新天地房地产开发有限公司名下，案涉房屋现已被曲靖市中级人民法院查封。原告农业银行宣威支行以杨兴龙、苏中粉构成违约为由，于2020年6月11日向本院起诉，提出如前诉讼请求。 本院认为，原告农业银行宣威支行与被告杨兴龙、苏中粉、宣威新天地公司签订编号为53020120140009784的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。原告已经依照约定向被告杨兴龙、苏中粉发放借款83万元，被告杨兴龙、苏中粉应当按照合同约定履行还本付息义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，《个人购房担保借款合同》第12.4条约定“发生下列情形之一的，贷款人有权纠正违约行为、停止发放贷款、提前收回已发放借款，有权行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。”，自2016年7月7日起，被告杨兴龙、苏中粉未按期足额履行偿还借款本息的义务，原告依据借款合同的约定主张解除合同、提前收回借款本金、支付利息、罚息、复利的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于被告宣威新天地公司的担保责任问题，合同约定新天地房地产公司提供的是阶段性保证＋抵押。阶段性保证＋抵押指自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年止，保证人宣威新天地公司为借款人的债务承担连带保证责任，产权证照办理完毕并进行了抵押登记，房地产开发商的保证责任即解除。截止到开庭审理时即2020年8月25日止，杨兴龙、苏中粉向宣威新天地公司购买的位于宣威市屋未办理抵押登记手续，故宣威新天地公司的保证责任尚未免除。 对于原告“判决确认原告对被告杨兴龙、苏中粉名下的位于宣威市折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。”的请求，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占用，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”，第一百八十一条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；”，第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”，根据以上规定，本案双方当事人对抵押物没有办理抵押登记手续，抵押权并未设立，故原告要求对抵押物拍卖、变卖价款优先受偿的请求本院不予支持。 对于原告要求被告支付律师费36650元的主张，虽然原告与代理人云南泽典律师事务所签订了《委托代理协议书》，但原告并未按《委托代理协议书》支付代理费，代理费损失并未实际发生，是否发生亦存在不确定性，该请求本院不予支持。 被告苏中粉、宣威市新天地公司经本院传票传唤未到庭应诉，视为放弃答辩及质证权。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百九十六条、第二百零五条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司宣威市支行与被告杨兴龙、苏中粉、宣威市新天地房地产开发有限公司于2014年2月7日签订的编号为53020120140009784的《个人购房担保借款合同》。 二、由被告杨兴龙、苏中粉在本判决发生法律效力后六十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司宣威市支行贷款本息人民币871253.26元（本金人民币682944.62元，计至2020年5月29日的借款利息、罚息、复利共计人民币188,308.64元），自2020年5月30日至贷款还清之日的利息按双方约定利率计算。 三、被告宣威新天地房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任。 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司宣威市支行的其他诉讼请求。 案件受理费人民币12879元，减半收取6439.5元，由被告杨兴龙、苏中粉、宣威市新天地房地产开发有限公司承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，申请执行的期间为二年。 审判员  陈克勇 二〇二〇年八月二十五日 书记员  王 凤