天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初8924号原告：天津市滨海新区文化中心投资管理有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）旭升路347号滨海新区文化中心（一期）。法定代表人：徐志强，该公司董事长。委托诉讼代理人：寇冠通，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋志刚，天津金诺律师事务所律师。被告：天津自贸试验区焱盈餐饮店，经营场所天津自贸试验区（中心商务区）旭升路347号滨海文化中心（一期）W-L1-010、W-L1-011号。经营者：许春梅。被告：天津市滨海新区德满尚餐饮服务中心，经营场所天津经济技术开发区第三大街**（鸿泰千佰汇）******。经营者：许春梅。二被告共同委托诉讼代理人：郭培诗，天津澄松律师事务所律师。原告天津市滨海新区文化中心投资管理有限公司（以下简称文化中心）与被告天津自贸试验区焱盈餐饮店（以下简称焱盈餐饮店）、天津市滨海新区德满尚餐饮服务中心（以下简称德满尚餐饮中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人寇冠通、蒋志刚，二被告经营者许春梅及二被告委托诉讼代理人郭培诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方之间房屋租赁合同于2019年11月25日解除；2.判令焱盈餐饮店向原告支付2018年7月1日至2019年11月25日期间的房租197043元、物业费86674.16元、宣传推广费8749.87元；3.判令焱盈餐饮店向原告支付2018年7月1日起至实际付款之日止的逾期付款违约金（其中2018年7月1日至2019年11月25日的逾期付款违约金为805863.68元，2019年11月26日起以805863.68元为基数，按日百分之1的标准计算至实际付款之日）；4.判令焱盈餐饮店支付合同违约金191928元；5.判令焱盈餐饮店将租赁房屋恢复原状并返还原告；6.判令焱盈餐饮店向原告支付自2019年11月26日起至实际返还房屋之日止的占有使用费（标准为租金的1.5倍）；7.判令德满尚餐饮中心对上述给付金钱义务承担连带责任；8.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年1月18日，原告与德满尚餐饮中心签订了房屋租赁合同，约定由德满尚餐饮中心承租原告房屋用于经营“一半一伴简餐”，租期为2017年6月30日至2022年6月29日，租金为15354元/月，物业费5148.96元/月，宣传推广费807.68元/月。2017年9月14日，二被告与原告签订《主体变更三方协议》，焱盈餐饮店承继德满尚餐饮中心在房屋租赁合同项下的权利义务，成为新的承租人，德满尚餐饮中心为焱盈餐饮店的合同金钱债务提供连带责任保证，保证期间为2年。焱盈餐饮店自2018年第三季度起未再向原告支付租金等费用，构成根本违约，原告催要租金等费用未果，于2019年11月25日向焱盈餐饮店发出《解除合同通知函》，解除合同。后双方协商租金等费用的支付及房屋返还问题未果，原告诉至法院。被告焱盈餐饮店辩称，同意解除合同并向原告返还房屋，但被告在2019年7月便停业通知原告收房，因此双方合同应于2019年7月解除；对于原告要求被告支付2018年7月1日至2019年11月25日期间租金、物业费的诉讼请求，原告未按约定做到经营项目的区域保护，提供的房屋玻璃炸裂长达五月之久未予更换，因此无权向被告收取房租及物业费，且在被告承租期间，原告也未向被告提供宣传推广服务，无权收取宣传推广费；对于原告要求被告支付逾期付款违约金及合同违约金的诉讼请求，因原告未按合同约定向被告退还装修保证金，向被告提供的房屋亦存在漏水、玻璃破损等问题，故原告违约在先，无权向被告主张逾期付款违约金及合同违约金，且原告主张的各项违约金标准过高，应参照实际损失认定；对于原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，被告于2019年7月停业，要求原告接收房屋被拒，根据此情形，原告无权主张房屋占有使用费；另，原告应向被告退还租金保证金及装修保证金。被告德满尚餐饮中心答辩意见同焱盈餐饮店，另，对于法院判令焱盈餐饮店承担的金钱给付义务，愿意承担连带责任。本院经审理认定事实如下：原告系滨海新区中心商务区大连东道以南，旭升路以东房屋所有权人。2017年1月18日，原告与德满尚餐饮中心签订了《天津市滨海新区文化中心房屋租赁合同》，约定德满尚餐饮中心承租原告名下的天津市滨海新区文化中心文化长廊第大沽标高3.9m第W-L1-010、W-L1-011号房屋用于经营“一半一伴简餐”，租期五年，租赁面积100.96平方米，租金为5元/日/平方米（15354元/月），物业费为5148.96元/月，宣传推广费为8元/月/平方米。租金为按季度预付，被告应于装修7日前向原告支付首期租金，后续租金在每期到期7日前向原告一次性支付下一租期的租金；物业费每半年支付一次，原告交付房屋时，被告支付首期半年的物业费，以后每期届满7日前支付下一期的物业费；宣传推广费每半年支付一次，原告交付房屋时，被告支付首期的宣传推广费，以后每期届满7日前支付下一期的宣传推广费。租赁保证金63932元，于合同签订时支付，包含被告为所经营商品/服务质量、消防安全责任、设施设备使用、租金支付、市场经营管理及行政执法部门对被告在经营过程中可能发生的违规行为的由原告垫付的罚款或由原告垫付的其他款项等提供保证的金额，在承租期内，如被告有违反保证内容的任何一种或全部，即为违约，原告有权从其所付租赁保证金中予以扣除，若被告拖欠租金等费用超过60日未清偿的，原告可不退还被告已付租赁保证金。装修保证金10096元，被告应于装修3日前向原告交纳，装修结束后，经原告确认并通过政府部门验收后30日内向被告退还。合同第15条合同终止约定，被告拖欠租金、物业费、宣传推广费等费用超过60日未清偿的，原告可书面通知被告解除本合同，被告应按原告发出书面解除合同通知之日前12个自然月的月租金总额向原告支付违约金；第17条违约责任约定，被告未按时支付租金、物业费、宣传推广费等费用的，每逾期一日按未付金额的百分之一向原告支付违约金，被告应保证正常持续经营，未经原告同意，被告不得擅自停业，在一年内累计达到30日未营业的，原告有权解除合同。合同第16条房屋返还约定，本合同提前解除时，被告交回房屋内的装修和增设的设施设备、物品应全部移除并经原告验收合格。合同订立后，原告依约交付了房屋。2017年9月14日，原告与德满尚餐饮中心、焱盈餐饮店签订了《主体变更三方协议》，约定自协议签订之日起，承租方变更为焱盈餐饮店，原合同中承租方权利义务全部由焱盈餐饮店概括承继并承担相应责任。为保证焱盈餐饮店按照约定履行义务，本协议签订后，德满尚餐饮中心对焱盈餐饮店基于原合同及本协议对原告所负的一切债务向原告提供连带责任保证，保证期间为2年。2018年3月9日，原告向焱盈餐饮店发出《付款通知书》，催要2018年1月至3月的租金、2018年1月至6月的宣传推广费及物业费；2018年5月14日，原告向焱盈餐饮店催要2018年4月至6月的租金、2018年1月至6月的物业费；2018年6月29日，原告向焱盈餐饮店催要2018年7月至9月的租金、2018年7月至12月的物业费及宣传推广费；2018年9月20日，原告向焱盈餐饮店催要2018年10月至12月的租金；2019年1月8日，原告向焱盈餐饮店催要2019年1月至3月的租金、2019年1月至6月的物业费及宣传推广费；2019年4月1日，原告向焱盈餐饮店催要2019年4月至6月的租金；2019年6月17日，原告向焱盈餐饮店催要2019年7月至9月的租金、2019年7月至12月的物业费及宣传推广费；2019年9月25日，原告向焱盈餐饮店催要2019年10月至12月的租金。原告亦分别于2018年2月28日、9月5日，2019年1月13日、10月30日向焱盈餐饮店发送函件，对焱盈餐饮店拖欠的相关费用进行了催收。2019年11月25日，原告向焱盈餐饮店发出《解除合同通知函》，载明“贵单位自2018年下半年开始欠缴我司各项费用，我司多次与贵单位沟通，贵单位仍未按照合同约定交纳相关费用；同时，贵单位承租区域未经我司允许擅自停止经营已超过60天……因贵单位已经构成违约，现我司正式函告贵司：自2019年11月25日起解除贵我双方签订的《天津市滨海新区文化中心房屋租赁合同》。同时，我司将根据合同约定及法律规定通过司法途径要求贵单位承担违约责任。”合同履行过程中，案涉房屋外墙玻璃于2018年7月15日自然爆裂，原告于2018年12月6日予以更换，12月7日上述玻璃再次爆裂，后于2018年12月25日玻璃安装完毕。期间，焱盈餐饮店曾向原告发送函件，反映包括玻璃爆裂在内的相关问题，原告于2019年1月10日回函，对焱盈餐饮店反映的玻璃破损、温度及施工异味、经营损失等问题进行了回复。另，自2018年7月1日，焱盈餐饮店未能按时足额向原告支付租金、物业费、宣传推广费等费用，原告催要未果，诉至本院，诉讼期间，焱盈餐饮店于2020年7月1日从案涉房屋搬离。上述事实由原告提交的《天津市滨海新区文化中心房屋租赁合同》、《主体变更三方协议》、《付款通知书》、《催缴函》、《商函》、《解除合同通知函》、电子邮件截图，焱盈餐饮店提交的照片、天津市企业单位往来收据等证据以及原、被告双方当庭陈述予以证实。本院对本案评判意见为：1.合同解除问题原告与德满尚餐饮中心签订的《天津市滨海新区文化中心房屋租赁合同》及原告与二被告签订的《主体变更三方协议》均系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同订立后，原告依约交付了案涉房屋，焱盈餐饮店作为承租人应履行按合同约定的金额及期限交纳租金、物业费、宣传推广费等费用的义务，否则应承担相应的违约责任。因焱盈餐饮店自2018年7月1日起，未能按时、足额向原告支付租金等费用，至2019年11月25日原告向其发出《解除合同通知函》，逾期付款已超过60日，构成违约，故原告可依据合同约定，行使解除权，解除日期为2019年11月25日。庭审中，焱盈餐饮店主张自2019年7月解除合同的抗辩，无事实和法律依据，本院不予支持。2.合同租期内的租金、物业费、宣传推广费等的支付及装修保证金、租赁保证金能否与上述费用抵扣问题第一、租金等费用的支付问题本案中，焱盈餐饮店自2018年7月1日起未能足额向原告支付租金等各项费用，原告可依据合同约定的标准要求焱盈餐饮店支付相应费用。庭审中，焱盈餐饮店以玻璃破损、租期内案涉房屋室内温度、漏水等问题为由，认为原告违约在先，焱盈餐饮店得以拒付相关费用。对此，本院意见为，案涉房屋外墙玻璃在租期内发生爆裂，原告虽主张其设立了围挡等设施以确保承租人工作人员及顾客安全、积极同玻璃生产厂商联系重做，但其作为出租人，对案涉房屋内特型玻璃等专业设施应按时检验，便于及时发现问题、解决问题，案涉玻璃自爆裂至更换完毕长达五月之久，客观上对焱盈餐饮店使用案涉房屋造成影响，结合原告2019年1月10日回函中提及的案涉房屋室内温度、施工异味等问题，可见，原告在合同履行过程中亦存在相应的过错，故本院对房屋玻璃破损期间（2018年7月15日至2018年12月25日）的租金予以酌减，比例为百分之十。综上，焱盈餐饮店应向原告支付2018年7月1日至2019年11月25日期间的租金188701元、物业费86674.16元、宣传推广费8749.87元，合计284125.03元。庭审中，焱盈餐饮店提及的房屋漏水问题，未能举证证实漏水系原告原因，原告表示系焱盈餐饮店自行改造线路造成局部漏水，亦未举证证实，鉴于双方合同已解除，案涉房屋已交接，本院亦对房屋租金作出相应酌减，故对该问题，本院在本案中不作评判。第二、装修保证金及租赁保证金的抵扣问题本案中，原告未举证证实其存在可不予退还装修保证金的情形，故其应向焱盈餐饮店退还，金额为10096元，为减少当事人诉累，本院对焱盈餐饮店要求以该款项抵扣应付租金等费用的主张，予以支持。对于合同约定的租赁保证金，合同第5条租赁保证金约定，租赁保证金包含被告为所经营商品/服务质量、消防安全责任、设施设备使用、租金支付、市场经营管理及行政执法部门对被告在经营过程中可能发生的违规行为的由原告垫付的罚款或由原告垫付的其他款项等提供保证的金额，在承租期内，如被告有违反保证内容的任何一种或全部，即为违约，原告有权从其所付租赁保证金中予以扣除；第15条合同终止约定，被告拖欠租金、物业费、宣传推广费等费用超过60日未清偿的，原告可书面通知被告解除本合同，被告应按原告发出书面解除合同通知之日前12个自然月的月租金总额向原告支付违约金，同时原告不退还被告已付租赁保证金。根据上述约定，原告主张焱盈餐饮店在违约的情况下，租赁保证金不予退还；焱盈餐饮店主张，合同解除后，租赁保证金应予退还或用于冲抵租金等费用；对此，本院意见为，“扣除”系合同中租赁保证金条款项下对保证金如何处理的约定，“不予退还”系合同中合同终止条款项下对保证金如何处理的约定，“扣除”意为在总数中减去，与“不予退还”并不相悖，综合合同条款内容及作为合同相对方的通常理解为，在焱盈餐饮店出现违约的情况下，租赁保证金用于支付焱盈餐饮店应付租金，原告无需退还，而不能理解为，一旦焱盈餐饮店出现合同约定的违约情形，则以不退还保证金的形式来承担相应责任，在该种情形下，租赁保证金实质上转变为违约金，与租赁保证金条款内容及性质不符。综上，租赁保证金在合同解除后，应予冲抵租金等费用，本案中，为减少双方诉累，本院对焱盈餐饮店要求直接抵扣租金的主张予以支持，金额为63932元。综上，焱盈餐饮店还应向原告支付租金、物业费、宣传推广费等费用合计210097.03元。3.逾期付款违约金及合同违约金问题案涉合同虽对逾期付款违约金及合同违约金进行了约定，但约定的计算标准过高，庭审中，焱盈餐饮店亦请求对上述违约金金额进行调整，故本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，在原告无充分证据证实其实际损失的情况下，本院酌定按照同期人民银行贷款利率（2019年8月19日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.5倍标准对原告主张的逾期付款违约金及合同违约金进行保护。4.案涉房屋恢复原状及返还问题焱盈餐饮店已于2020年7月1日自案涉房屋搬离，已将房屋交还原告，本院对该事实予以确认。对于恢复原状问题，双方存在较大争议，原告主张按照合同约定，焱盈餐饮店装修和增设的设施设备、物品全部移除，恢复至毛坯状态并能通过消防验收，焱盈餐饮店称并非不同意拆除附和装饰物，但原告要求需由国家级资质认定的公司施工，费用过高。对此，本院意见为，在原告未能举证证实案涉房屋在焱盈餐饮店搬离后不能通过消防验收的情况下，为减少当事人之间的诉累与诉讼成本，案涉房屋可由原告自行恢复原状，由此产生的合理费用由焱盈餐饮店负担，超出合理费用部分由原告自行负担。5.房屋占有使用费问题案涉房屋租赁合同于2019年11月25日解除，焱盈餐饮店于2020年7月1日自案涉房屋搬离，应支付占有使用期间的费用。本院综合考虑原告及焱盈餐饮店在合同履行中及致合同解除的过错、合同约定的占有使用费支付标准、新冠疫情对经济的影响，酌定焱盈餐饮店按合同租金标准的百分之五十支付房屋占有期间的费用，2019年11月26日至2020年7月1日期间的费用为111572元。另，根据《主体变更三方协议》，德满尚餐饮中心应对上述焱盈餐饮店的给付金钱义务承担连带责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十四条第一款第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认案涉《天津市滨海新区文化中心房屋租赁合同》于2019年11月25日解除；二、被告天津自贸试验区焱盈餐饮店于本判决生效后十日内支付原告天津市滨海新区文化中心投资管理有限公司租金、物业费、宣传推广费等费用合计210097.03元及违约金（以未付金额为基数，2018年7月1日至2019年8月19日，按同期人民银行贷款利率的1.5倍标准计算；2019年8月20日至实际付款之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍标准计算）；三、被告天津自贸试验区焱盈餐饮店于本判决生效后十日内支付原告天津市滨海新区文化中心投资管理有限公司房屋占有使用费111572元；四、被告天津市滨海新区德满尚餐饮服务中心对上述给付金钱义务承担连带责任；五、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16344元，由被告天津自贸试验区焱盈餐饮店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判长  韩俊森审判员  赵志富审判员  刘清华二〇二〇年八月二十八日书记员  程 涛