成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初3976号 原告：成都双流新兴建材有限公司，住所地：四川省成都市双流区公兴街道湾河村。 法定代表人：杨龙，执行董事。 委托诉讼代理人：王江，男，系公司员工。 被告：谢涛，男，1984年4月6日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 被告：黄丽诗，女，1977年5月6日出生，汉族，住海南省万宁市国营新中农场加朝作业区。 原告成都双流新兴建材有限公司（以下简称：新兴公司）诉被告谢涛、黄丽诗商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告新兴公司的委托诉讼代理人王江、被告谢涛到庭参加诉讼，被告黄丽诗经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 新兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除新兴公司、谢涛、黄丽诗之间于2015年1月6日签订的商品房买卖合同及其补充协议；2.判令撤销新兴公司为该商品房买卖合同办理的网签备案登记（网签备案号为：××××）;3.判令谢涛、黄丽诗支付违约金54685元（代还按揭款及执行费546850.18＊10%＝54685元）；4.判令撤销新兴公司为谢涛、黄丽诗办理的商品房预告登记证书（双房预双流县字第××号）。事实和理由：2015年1月6日，我公司与谢涛、黄丽诗签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：我公司向谢涛、黄丽诗预售亚丁小镇二期×幢×单元×号房屋，总价615381元，谢涛二人采用按揭方式购买此房；若谢涛二人逾期偿付银行借款的，如银行因此而解除了与买受人的贷款合同，我公司有权处理买受人所抵押的房产，且买受人应支付代还贷款金额10%的违约金。合同签订后，我公司依约及时为本商品房买卖合同办理了网签备案登记及预购商品房预告登记。由于谢涛二人长期不缴纳银行贷款，导致我公司为承担保证责任自2015年起一直代其向银行履行还款义务，经银行多次催促谢涛二人，二人仍置之不理，银行于2019年向谢涛二人发出书面通知解除了贷款合同，并要求我公司按约定承担担保责任，我公司已为谢涛二人向银行支付了贷款本息及执行费。谢涛、黄丽诗严重逾期履行主债务致使合同目的不能实现，已构成根本性违约，请求法院支持我公司诉讼请求。 谢涛辩称，1.我和黄丽诗是夫妻，房子我们继续要要，4月份我和按揭银行已经沟通，9月份我把银行按揭款全部还清完，银行说，尽快要我把钱还进去，把按揭款结清完。2.不同意解除合同，可以支付违约金。我们愿意把新兴公司代交的按揭款以及这段时间的利息，全部支付给新兴公司。 黄丽诗未作答辩。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2015年1月6日，新兴公司（出卖人）与谢涛、黄丽诗（买受人）签订了《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，合同约定：谢涛、黄丽诗购买新兴公司开发的位于双流县“亚丁小镇二期（歌德堡国际现代城）”×幢×单元×层×号商品房（住宅），商品房总价615381元；买受人采取按揭贷款方式付款，于合同签订当日支付首付款185381元，余下430000元，由买受人向银行申请个人住房按揭贷款方式支付；本合同的备案以网上签约的方式进行等。 补充协议第三条第二款约定：在买受人获准个人住房抵押贷款后，如因其逾期偿付银行借款等原因，导致出卖人作为保证人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失和产生的所有费用由买受人承担，如银行因此而解除与买受人的抵押贷款合同，除非买受人在出卖人承担了保证责任后七日内向出卖人支付全部担保损失，否则，出卖人有权解除买卖合同，并有权处理买受人所抵押房产。处理买受人房产所得款项应优先支付处理抵押房产应缴纳的税费、诉讼费、律师费，剩余款项用于清偿应付未付的贷款本息、出卖人代还的贷款本息、向出卖人支付代还贷款金额10%的违约金等等。第十九第一款约定：任何一方按买卖合同约定提出解除合同的，在解除合同通知送达对方之日起买卖合同解除。买受人须在解除合同通知送达后2日内至出卖人售楼处与出卖人签署解除买卖合同所需文件，并于前述文件签署之日起15日内配合出卖人共同完成买卖合同注销登记等等。第二十一条约定：依据买卖合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用特快专递、挂号信件、传真的方式，按照双方在合同及补充协议中列明的通讯地址发出；任何一方若为两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出；特快专递发出后的第3日视为送达等等。 合同中，谢涛的通讯地址为：成都市新都区，黄丽诗的通讯地址为：海南省万宁市国营新中农场加朝作业区，均登记有联系电话号码。合同签订后，谢涛、黄丽诗支付了首付款218042元。新兴公司已办理了上述合同的备案登记（登记号：423719号）及预购商品房预告登记（登记号：双房预双流县字第××号）。案涉房屋的登记地址为：双流区。 另查明，谢涛、黄丽诗与双流诚民村镇银行有限责任公司（以下简称：双流诚民银行）、新兴公司（保证人）签订了《个人购房借款/担保合同》并办理了《具有强制执行效力的债权文书》的公证，约定双流诚民银行向谢涛、黄丽诗发放个人购置住房贷款430000元，用于购买案涉房屋，贷款期限20年，新兴公司为该笔贷款提供连带责任保证。此后，双流诚民银行向谢涛、黄丽诗发放了贷款。新兴公司已收到谢涛、黄丽诗支付的全部购房款,尚未交付房屋。 谢涛、黄丽诗从2015年12月开始停止偿还银行贷款，新兴公司从2015年12月30日至2017年12月29日期间一直为二人代偿银行贷款。2019年2月18日，银行分别向新兴公司、谢涛和黄丽诗发出了《催收通知书》并办理了公证，以谢涛、黄丽诗自2018年4月20日起便不能按期足额偿还借款本息为由宣布提前收回已发放的借款，并分别通知谢涛、黄丽诗及新兴公司在2019年2月28日前连带偿还谢涛、黄丽诗欠银行的全部贷款本金及利息、罚息、复利、违约金及律师费、公证费、执行费等费用。此后，双流诚民银行向双流区法院申请了强制执行，被执行人为谢涛、黄丽诗和新兴公司，2020年6月17日新兴公司已代谢涛二人向银行偿还了剩余的全部贷款本息、律师费、公证费、邮寄费。新兴公司已向本院支付上述执行案件执行费6333元。双流诚民银行出具《代偿证明》，证实截止2020年6月18日，新兴公司代谢涛、黄丽诗向银行代偿了借款本息518449.18元及律师费、公证费、邮寄费等共计540517.18元。 2020年7月7日，新兴公司通过EMS邮政快递向谢涛邮寄了《解除及补充协议通知书》,通知谢涛、黄丽诗,该司作为连带担保人，已替二人向银行缴纳月供长达5年之久，并于2020年6月16日向银行履行担保责任结清了该笔贷款，因谢涛、黄丽诗的严重违约，自本通知到达二人的同时，即解除二人与该司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，该司将依法追究二人的法律责任等等。收件人地址为合同通讯地址。 以上事实，有商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、商品房买卖合同摘要、房屋预告登记证明、个人购房借款（担保）合同、催收通知书及快递单、本院（2019）川0116执3956号执行通知书、（2020）川0116执行恢150号执行裁定书、执行费收据、双流诚民银行业务凭证及贷款还款证明单、单位活期存款客户回单、代偿证明、解除《商品房买卖合同》及补充协议通知书、EMS邮寄单、投递信息、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，新兴公司与谢涛、黄丽诗签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应属有效，双方当事人均应全面履行合同义务。在合同履行过程中，谢涛、黄丽诗未按照与双流诚民银行的约定按期足额履行还贷义务，导致双流诚民银行向其宣布提前收回全部贷款，实际上已解除与谢涛、黄丽诗的《个人购房借款（担保）合同》。由于谢涛二人长期拖欠银行贷款，新兴公司已为其承担连带保证责任代还银行贷款长达五年之久，代偿金额高达58万余元，且谢涛、黄丽诗至今未向新兴公司归还代偿款项，已构成严重违约。根据《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》的约定及法律规定，新兴公司有权解除与谢涛、黄丽诗签订的《商品房买卖合同》及补充协议，谢涛、黄丽诗应在合同解除后协助办理注销商品房买卖合同备案登记及预购商品房预告登记手续，并按代还银行贷款金额（即518449.18元）的10%支付违约金51845元（在新兴公司应退二人购房款中抵扣）。新兴公司请求判决撤销两项备案登记的诉讼请求有误，办理上述两项备案登记系不动产登记中心的行政管理职责，谢涛、黄丽诗无权撤销上述登记，只有协助办理注销两项备案登记的合同义务。故对新兴公司要求解除合同、由谢涛和黄丽诗支付违约金并协助注销两项备案登记的诉讼请求，本院部分予以支持。 新兴公司邮寄解除合同通知书的效力。根据合同约定，谢涛二人在新兴公司承担了保证责任后七日内未向新兴公司支付全部担保损失的情况下，新兴公司才有权解除合同。本案中，新兴公司虽然已代谢涛二人偿还了全部银行贷款，但在2020年7月7日向谢涛邮寄解除合同通知前未告知谢涛二人已代偿银行贷款58万余元的事实，在谢涛二人尚未知晓其代偿事实的情况下，便主张解除合同，不符合合同约定及法律规定，该解除合同通知不发生解除合同的效力。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告成都双流新兴建材有限公司与被告谢涛、黄丽诗签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》于判决之日解除。 二、被告谢涛、黄丽诗在判决生效后三日内协助原告成都双流新兴建材有限公司办理注销商品房买卖合同备案登记（合同备案号：423719）及预购商品房预告登记（登记号：双房预双流县字第××号）。 三、被告谢涛、黄丽诗在判决生效后三日内向原告成都双流新兴建材有限公司支付违约金51845元（在新兴公司应退谢涛、黄丽诗购房款中抵扣）。 四、驳回原告成都双流新兴建材有限公司的其它诉讼请求。 案件受理费584元，由被告谢涛、黄丽诗负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇二〇年八月二十八日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶