浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3437号上诉人（原审被告）：温州银行股份有限公司苍南支行，住所地浙江省苍南县灵溪镇新世纪花园**楼**。负责人：陈允秋，该支行行长。委托诉讼代理人：温兴东，男，该支行员工。委托诉讼代理人：温小宜，女，该支行员工。被上诉人（原审原告）：陈修味，男，1978年5月29日出生，汉族，住浙江省龙港市。被上诉人（原审原告）：章苏蜜，女，1979年1月31日出生，汉族，住浙江省龙港市。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：林小茴，浙江九州大众律师事务所律师。原审第三人：孔祥棒，男，1963年8月21日出生，汉族，住浙江省龙港市。原审第三人：杨玉珠，女，1965年2月26日出生，汉族，住浙江省龙港市。上诉人温州银行股份有限公司苍南支行（以下简称温州银行苍南支行）因与被上诉人陈修味、章苏蜜及原审第三人孔祥棒、杨玉珠案外人执行异议之诉一案，不服浙江省苍南县人民法院（2020）浙0327民初518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，以庭询、书面阅卷等方式审理了本案。本案现已审理终结。温州银行苍南支行上诉请求：1.撤销浙江省苍南县人民法院（2020）浙0327民初518号民事判决，改判驳回陈修味、章苏蜜的诉讼请求；2.判令一审、二审诉讼费、公告费等由陈修味、章苏蜜承担。事实与理由：1.孔祥棒、杨玉珠与陈修味、章苏蜜于2012年10月16日（农历）签订的《卖尽契》违反法律强制性规定，应属无效合同。陈修味、章苏蜜未取得涉案房屋的所有权，对涉案房屋不享有实体权利。涉案房屋系新渡村联建房，土地使用权类型为划拨，权属性质为集体土地。根据《中华人民共和国土地法》的相关规定，农民集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，农民联建房只能出售给符合条件的集体经济组织的成员。陈修味、章苏蜜并非新渡村村民，故《卖尽契》因违反法律的强制性规定而应认定为无效。2.根据新渡村当时的联建房政策，如果联建房在村集体内部成员间买卖，可以办理产权变更登记手续。因陈修味、章苏蜜并非新渡村村民，故涉案房屋无法办理产权变更登记手续。一审法院认为尚无证据证明涉案房屋未办理变更登记系陈修味、章苏蜜过错所致，系事实认定错误。3.依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定以及物权登记公示公信的原则，法院依法查封拍卖登记于孔祥棒名下的涉案房屋，并无不当。陈修味、章苏蜜辩称，陈修味、章苏蜜满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1.陈修味、章苏蜜于2012年经房屋中介居间介绍向孔祥棒、杨玉珠购买涉案房屋，签订的《卖尽契》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。2.陈修味、章苏蜜在一审中提供的证据足以证明其已经向孔祥棒、杨玉珠全额支付了涉案房屋的购房款，并于2012年10月对涉案房屋实际占有使用至今，亦有相应水电费缴纳记录等证据予以印证，符合交易习惯。因此，陈修味、章苏蜜对涉案房屋享有物权期待权。3.本案系因政策原因导致未办理过户登记手续，并非陈修味、章苏蜜自身原因所致，温州银行苍南支行也未提供证据证明陈修味、章苏蜜对涉案房屋未办理过户登记存有过错。综上所述，温州银行苍南支行的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。孔祥棒、杨玉珠未陈述意见。陈修味、章苏蜜向一审法院起诉请求：1.判决不得执行坐落于浙江省龙港市××路××号××层房屋，并解除查封等执行措施；2.本案诉讼费由温州银行苍南支行承担。在诉讼过程中，陈修味、章苏蜜放弃第一项诉讼请求后部分解除查封措施。一审法院认定事实：2012年11月17日，陈修味、章苏蜜与孔祥棒、杨玉珠签订了《房产交易定金合同书》，孔祥棒、杨玉珠将座落于浙江省龙港市××路××号房屋以90.28万元的价格出让给陈修味、章苏蜜，双方约定农历2012年10月16日即公历2012年11月29日写契约。当日陈修味、章苏蜜支付定金10万元，次日，陈修味、章苏蜜通过银行转账又支付孔祥棒55万元。同年农历10月16日，孔祥棒签订了《卖尽契》，将案涉房屋转让给陈修味、章苏蜜所有，陈修味、章苏蜜当日付清了所有购房款，之后涉案房屋一直由陈修味、章苏蜜管理经营、使用至今。另查明，该院在执行温州银行苍南支行与孔祥棒信用卡纠纷一案中，于2019年11月15日查封了登记在孔祥棒（共有人：杨玉珠）名下坐落于浙江省龙港市××路××号××层的房屋，并于2019年12月11日作出（2019）浙0327执4804号执行裁定，拍卖或变卖该房屋。陈修味、章苏蜜于2019年12月23日向该院提出书面异议，该院于2019年12月25日作出（2019）浙0327执异245号，驳回陈修味、章苏蜜的异议。一审法院认为，本案属案外人执行异议之诉，系案外人对驳回其异议的执行裁定不服请求对执行标的停止执行或者同时请求确认其对执行标的主张的权利，而提起的与原判决、裁定无关的诉讼。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，陈修味、章苏蜜与孔祥棒订立《卖尽契》，系双方真实意思表示，内容合法，不违反法律、法规强制性规定，而陈修味、章苏蜜依约支付全部价款并实际占有、使用涉案房屋，该《卖尽契》合法有效。温州银行苍南支行关于该合同无效的意见不予采纳。本案现有证据足以表明陈修味、章苏蜜对涉案房屋拥有实体权利，并取得物权期待权，且尚无证据表明涉案房屋未办理变更登记系陈修味、章苏蜜过错所致，故应认定陈修味、章苏蜜已经取得涉案房屋的实体权利，享有阻止对涉案房屋强制执行的民事权益。因此，陈修味、章苏蜜提出停止对涉案房屋执行的请求，理由正当，该院予以支持。遂判决：不得执行坐落于浙江省龙港市××路××号××层的房屋。案件受理费6025元，由温州银行苍南支行负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：陈修味、章苏蜜对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，第一，陈修味、章苏蜜与孔祥棒、杨玉珠于2012年11月17日签订的《房产交易定金合同书》、孔祥棒与杨玉珠于农历2012年10月16日所立的《卖尽契》，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故可以认定陈修味、章苏蜜与孔祥棒、杨玉珠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，陈修味、章苏蜜分别于2012年11月17日、29日向孔祥棒、杨玉珠支付定金10万元现金、21万元现金，陈修味于2012年11月18日通过中国农业银行向孔祥棒转账55万元。孔祥棒于2012年11月18日出具收条，载明收取涉案房屋房款55万元、定金10万元，共65万元；于2012年11月29日出具收条，载明收取房款21万元。陈修味、章苏蜜陈述4万多元余款系由2万多元租金抵扣、2万多元现金支付，能够与中介皮郑蜜在一审中的证人证言相互印证，本院予以认可。故陈修味、章苏蜜提交的银行交易明细、收条及证人证言足以证明陈修味、章苏蜜已按照合同约定支付了涉案房屋的全部价款。第三，陈修味、章苏蜜一审提交的《客户变更用电申请表》显示涉案房屋的用电户名已于2014年7月28日由孔祥棒变更为陈修味，陈修味也于同日办理了涉案房屋的用水证，亦可以认定陈修味、章苏蜜在人民法院查封前已实际占有涉案房屋。第四，涉案房屋未办理过户登记系因其土地权属性质为集体土地，因政策原因无法办理过户手续，亦非陈修味、章苏蜜自身原因所致。综上，陈修味、章苏蜜符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，一审法院判令停止对涉案房屋的执行，并无不当。综上所述，温州银行苍南支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6025元，由上诉人温州银行股份有限公司苍南支行负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 丹审 判 员  陈国庆审 判 员  叶 峰二〇二〇年八月二十五日法官助理  辛璐瑶代书记员  余文静?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。