福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终1089号 上诉人（原审被告）：漳平市裕嘉房地产开发有限公司，住所地漳平市菁城街道溪南路口裕嘉大景城售楼部，统一社会信用代码91350881671900683K。 法定代表人：卢志锐，职务董事长。 委托诉讼代理人：汪明敏，福建天泽法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：张建福，男，1981年2月2日出生，汉族，住福建省漳平市。 被上诉人（原审原告）：郑淑女，女，1987年12月14日出生，汉族，住福建省漳平市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈懿乾，福建乐康律师事务所律师。 上诉人漳平市裕嘉房地产开发有限公司（下称“漳平裕嘉公司”）因与被上诉人张建福、郑淑女商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳平市人民法院（2020）闽0881民初788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人漳平裕嘉公司的委托诉讼代理人汪明敏、被上诉人张建福、郑淑女的委托诉讼代理人陈懿乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳平裕嘉公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人原审的全部诉讼请求。事实和理由主要是：原审原告要求交房的条件尚未成就，原审作出上诉人向原审原告支付逾期交房违约金的判决缺乏合同和法律依据。根据原被告的合同约定以及法律规定，原告要求被告交房应当同时具备以下条件：（一）合同约定的交房期限已届满；（二）购房款已付清；（三）住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户；（四）契税已缴纳。因被上诉人尚未将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户、契税未缴纳，被上诉人要求上诉人裕嘉公司交房的条件至今未成就，被上诉人的诉请没有事实和法律依据，应当驳回被上诉人的诉讼请求，具体理由如下：一、被上诉人只有将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户后才能要求上诉人裕嘉公司交房，理由如下：根据《商品房买卖合同》附件十一，补充协议第五条第2款第（1）项“关于商品房交付相关事项的约定：（1）买受人须在付清商品房买卖合同约定的所有购房款，预缴办理该商品房房屋权证时应缴纳的契税等相关费用后方能办理交房手续；”以及《住宅专项维修资金管理办法》第十二条“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”；第三十六条“开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款”的规定，将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户义务主体为购房人，即本案的原告。综上，被上诉人只有将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户后才能要求上诉人裕嘉公司交房。二、原审遗漏认定的事实有：原审未查明被上诉人住宅专项维修资金至今未缴纳的事实。 张建福、郑淑女答辩认为，答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。被答辩人提出来以契税、公共维修基金缴纳完作为交房条件是不成立的。首先，原被告双方签订的商品房买卖合同专章专节对商品房交付时间及违约责任承担都做了明确具体约定。现答辩人向法庭提交了商品房买卖合同、购房发票、收款收据凭证、不动产登记证明等证据能形成证明体系，证明答辩人交付了商品房买卖合同约定的所有款项，履行了全部合同义务，被答辩人为答辩人办理了商品房不动产登记，且多年来被答辩人也从未就答辩人尚欠其商品房买卖合同约定的款项向原告主张过权利。其次，根据商品房买卖合同补充协议第三条第（2）项[契税]：“买受人应在签订《商品房买卖合同》当日缴入出卖人指定的账户，缴纳契税的金额遵照政府及相关部门的收费标准，出卖人仅为代缴。”根据商品房买卖的交易惯例，开发商不可能在买受人未交清房款等商品房买卖合同约定的全部款项的情况下交房给答辩人，并为答辩人办理不动产登记，且多年来从未主张过权利。被答辩人开发商签订商品房买卖合同的核心权利就是取得商品房销售款，答辩人买受人签订商品房买卖合同的核心权利是取得商品房，虽然被答辩人开发商对商品房买卖合同进行一些繁琐的约定，究其实质是被答辩人开发商利用其缔约优势地位，利用格式合同损害商品房买受人的合法权益，被答辩人开发商创设的其得到签订合同核心权利商品房销售款后，可以买受人履行商品房买卖合同的一丁点瑕疵来剥夺商品房买受人签订商品房买卖合同的核心权利（即交房）的合同条款，是根本背离法律的公平公正的原则的。 张建福、郑淑女向一审法院起诉请求：判令漳平裕嘉公司支付逾期交房违约金23825元。 一审法院认定的事实：2016年10月18日，张建福、郑淑女与漳平裕嘉公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201601811）及补充协议，合同主要内容为：第一条、出卖人以出让方式取得位于漳平市菁城街道溪南路口地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，现定名“裕嘉大景城”；第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的B1-5#302室房；第六条、计价方式与价款：总金额304204元；第十一条、交付时间和手续：出卖人应当在2017年7月30日前向买受人交付该商品房；第十二条、逾期交付责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期90日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点一的违约金。附件十一的补充协议第五条第二款关于商品房交付相关事项的约定中的第一项规定，买受人须在付清商品房买卖合同约定的所有购房款，预缴办理该商品房房屋权证时应缴纳的契税等相关费用后方能办理交房手续，第二项规定买受人在接到出卖人的交房通知后10天内应前来办理商品房移交手续，物业管理费自通知交房的次月起计算等。张建福、郑淑女按照合同的约定付清购房款。2017年7月30日，裕嘉大景城还未验收合格也未发出交房通知书。张建福、郑淑女于2019年6月13日占有该商品房。该房产于2020年1月19日通过验收。为此，张建福、郑淑女起诉请求判如所请。 一审法院认为，张建福、郑淑女与漳平裕嘉公司签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。张建福、郑淑女已依约向漳平裕嘉公司支付了购房款，履行了合同约定的义务，漳平裕嘉公司应按照《商品房买卖合同》的约定在2017年7月30日前向张建福、郑淑女交付该商品房；双方都认可占有该商品房的时间为2019年6月13日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此认定该商品房实际交付时间为2019年6月13日，故张建福、郑淑女要求漳平裕嘉公司依照《商品房买卖合同》第十二条约定支付自2017年7月31日起以购房款为基数，按日万分之一点一标准计算至2019年6月13日的违约金22855元（304204元×0.00011×683天），理由充分，予以支持。张建福、郑淑女违约金超出22855元部分的诉讼请求，证据不充分，一审法院不予支持。漳平裕嘉公司辩称张建福、郑淑女主张的违约金过高，认为根据实际情况，答辩人承担1000元的违约金为宜以及根据《商品房买卖合同》第12条的约定，分段计算逾期交房违约金，其中逾期交房的前90日应按月利率万分之零点一的标准计算，一审法院认为该套商品房已逾期交房683天，逾期超过90天，应按照《商品房买卖合同》第12条第（2）项中逾期交房超过90天的违约标准计算违约金，故漳平裕嘉公司的该答辩意见，理由不充分，不予采纳。漳平裕嘉公司辩称张建福、郑淑女尚未预缴办理该商品房房屋权证时应缴纳的契税也未将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，故该套房屋交房的条件至今未成就，一审法院认为《商品房买卖合同》明确约定房屋交付的时间为2017年7月30日前,漳平裕嘉公司在该时间未能向业主提供验收通过的房产也未能履行按时发出交房通知书的义务，漳平裕嘉公司未依约履行交房相关的义务在先，此后漳平裕嘉公司抗辩该套房屋交房的条件至今未成就的答辩意见，理由不充分，不予采纳。漳平裕嘉公司辩称张建福、郑淑女的起诉已超过诉讼时效，理由不充分，不予采纳。 综上所述，张建福、郑淑女的部分诉讼请求，理由充分，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条规定，作出如下判决：一、漳平市裕嘉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向张建福、郑淑女支付逾期交房违约金22855元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回张建福、郑淑女的其他诉讼请求。案件受理费395.6元，减半收取197.8元，由漳平市裕嘉房地产开发有限公司负担185.9元，由张建福、郑淑女负担11.9元。 二审中,当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案销售合同的标的物为在建商品房，案由应定商品房预售合同纠纷，一审确定为商品房销售合同纠纷不妥，予以纠正。本案的争议焦点为上诉人应否承担逾期交房的违约责任。 《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二项规定:“本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”。购房者购买房屋的目的取得所购房屋的所有权,该所有权最主要的权能是房屋室内空间的实际使用权,而住宅专项维修资金系用于除购房者自用空间以外的共用部位、共同设施保修期满后的维修、更新、改造。从这个意义上来说,住宅应当首先符合交付条件,具备可居住使用的功能,方才能要求购房者为住宅共用部位、共用设施日后可能存在发生的维修、更新、改造缴纳维修基金,就尚未具备交付使用条件的住宅要求购房者缴纳维修资金,明显不符常理及基本法理。由于本案双方当事人没有针对住宅专项维修资金的交纳作出明确约定,漳平裕嘉公司也没有证据证明其已通知对方依法缴纳有关住宅专项维修资金;并且,房屋买卖合同双方当事人的主要义务是一方支付房款,另一方交付房屋,而契税及住宅专项维修资金的交纳不属于房屋买卖合同一方当事人的合同主要义务,漳平裕嘉公司在尚未达到合同约定的交房条件下用对方非合同主要义务的未履行来主张免除其应履行的主要义务,不符合先履行抗辩权的要件。故漳平裕嘉公司提出张建福未缴纳专项维修资金其不应当承担逾期交房的违约责任的抗辩意见,没有事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，漳平裕嘉公的上诉请求不能成立,本院予以驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费395.60元，由漳平市裕嘉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 廖松福 审 判 员 许培清 审 判 员 詹跃忠 二〇二〇年八月二十二日 法官助理 卢丰华 书 记 员 吴 琼 书 记 员 罗定申