贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4403号上诉人（一审原告）：李战友，男，1986年2月26日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。上诉人李战友与上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1121号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人李战友的委托诉讼代理人刘士界，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人黄海到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判办证违约金按已付房款日万分之零点一支付。事实及理由：根据补充协议第8条的约定，被上诉人须于办理入住手续时向上诉人缴纳申请办理转移登记的委托相关费用，上诉人于被上诉人提交完办证资料及税费后360内提供产权过户相关手续。双方系委托代办关系，被上诉人应当积极配合提交办证资料、缴纳税费，上诉人完成委托办证的前提是被上诉人提交完毕办证所需资料并出具委托，被上诉人在交房时并未向上诉人提交办证资料、出具委托，不能以此视为办证条件已成就。逾期办证在我市大量存在，对本地经济造成了不良影响，请二审法院根据合同法第一百一十四条的规定，参照周边地区裁判标准，将违约金标准调减至10%支付。原审原告李战友一审诉讼请求：判令被告支付原告逾期办理不动产权属证书违约金55115元（违约金以377588元为基数，按日万分之一标准，从2015年9月30日起计算至2019年5月10日）。一审法院认定事实：2013年10月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积117.25平方米，套内建筑面积99平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单位每平方米3814.02元计算，总价款为377588元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款117588元，余款260000元以公积金贷款支付；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）、按照逾期时间，分别处理：逾期在60日之内自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款，购房发票载明金额为377588元，交纳契税5663.82元，印花税5元。2015年8月8日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房的使用权。2016年10月24日，被告取得碧阳国际城Ｅ地块22幢商品房屋备案证明书，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年1月15日，被告在原告所属10楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。2018年3月16日，被告再次在毕节日报刊登不动产权证催办通知，通知业主提交资料办理不动产权证书。2019年4月18日，原告向被告提交办证资料并出具委托书委托被告办理不动产权证书。2019年5月10日，涉案房屋不动产权属证书办理完毕。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年8月8日办理入住手续，被告应于原告办理入住手续的360日内（2016年8月3日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2016年8月3日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年1月10日）往前倒推三年，即2017年1月10日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年1月10日起计算。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办下部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的时间。本案中，被告在具备办理商品房权属转移登记条件时，于2018年1月15日在原告所属22楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书，被告在原告可知悉的范围内已尽到了通知义务，因此，违约金截止时间应为2018年1月15日。关于违约金的计算标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，以原告已付购房款377588元为基数，按日万分之一的标准，从2017年1月10日计算至2018年1月15日，违约金为13970.76元（377588元×0.01%/日×370日）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告李战友逾期办理房屋权属证书的违约金13970.76元；二、驳回原告李战友的其他诉讼请求。案件受理费589元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担150元，原告李战友负担439元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。上诉人李战友提起上诉后，于本院二审期间自愿向本院申请撤回上诉。本院认为：上诉人李战友自愿向本院提出撤回上诉的请求，系其对自身诉讼权利所作处分，不违背法律规定，本院予以准许。根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，作为买受人的上诉人李战友应当向作为出卖人的上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对买受人履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，买受人在向出卖人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对买受人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的出卖人，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向买受人告知提交具体办证资料的义务，买受人据此得以向出卖人提交以用于出卖人代为办理产权转移登记，而出卖人既要求买受人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，亦应于买受办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于买受人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司未举证证明其于上诉人李战友办理入住手续时，向其履行了告知义务，且李战友向贵州碧阳恒通置业有限公司提交完税证明等办证资料亦有赖于贵州碧阳恒通置业有限公司提供必要的资料，由此可见，李战友未及时提交办证资料是由于贵州碧阳恒通置业有限公司的原因所致，贵州碧阳恒通置业有限公司以李战友未提交办证资料作为其延迟履行办证义务的抗辩理由不能成立。贵州碧阳恒通置业有限公司未履行其应当先履行的义务，阻碍了其向李战友履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为其履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定贵州碧阳恒通置业有限公司应当于李战友办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为李战友办理商品房转移登记，贵州碧阳恒通置业有限公司未如期履行构成违约，并无不当。贵州碧阳恒通置业有限公司主张其未违约的上诉理由不能成立，不予采纳。双方约定的违约金条款系双方当事人真实意思表示，兼具惩罚性和补偿性，不存在利益明显失衡，应调整违约金的情形，一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办理房屋产权证书的违约金计算标准，符合法律的规定。贵州碧阳恒通置业有限公司主张逾期办证的违约金标准过高，应予调整，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。综上，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费739元，由上诉人李战友负担439元（已减半收取）；上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担300元。上诉人李战友预缴的其余诉讼费739元，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司预缴的其余诉讼费878元，自行退回。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 吉 雪审 判 员 郭少华二〇二〇年八月六日法官助理 任云娇书 记 员 邓 千