河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终3322号上诉人（原审被告）：河北天域集团（新乡）房地产开发有限公司，住所地河南省新乡市新中大道与平原路十字东北角。法定代表人：赵静，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孟宪波，河南百苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王梅霞，女，汉族，1977年1月6日出生，住河南省。委托诉讼代理人：王学印，男，汉族，1975年9月16日出生，住址同上。系王梅霞配偶。上诉人河北天域集团（新乡）房地产开发有限公司（以下简称天域公司）因与被上诉人王梅霞商品房销售合同纠纷一案不服河南省新乡市牧野区人民法院（2020）豫0711民初1786号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天域公司的委托诉讼代理人孟宪波、被上诉人王梅霞的委托诉讼代理人王学印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天域公司上诉请求：1.依法撤销新乡市牧野区人民法院(2020)豫0711民初1786号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已完成合同约定义务，不存在违约行为。首先，根据案涉合同约定，上诉人已在约定期限内将相关材料向产权登记机关提交并备案，完成合同约定义务,买受人未能在法定期限内取得房屋产权登记证书并非因出卖人原因所导致。并且，被上诉人也并未提供任何证据证明无法办理产权登记证书是因上诉人过错而导致。其次，合同中明确约定如买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意根据具体情况协商解决。该条约定显然属于当事人之间的特殊约定；二、被上诉人主张已超过诉讼时效。据合同约定，上诉人房屋交付日期为2014年6月30日前，并在房屋交付后360日内配合被上诉人办理房屋所有权登记手续，即诉讼时效应从2015年6月30日起算。而被上诉人起诉日期为2020年，显然已超过诉讼时效；三、一审法院判令上诉人承担的违约金过高。上诉人已积极配合被上诉人办理产权证书，无法按期办理并非上诉人过错，而是由于相关政策及客观情况所导致。且没有办理产权证书并未实际影响买受人正常居住，其给买受人造成的损失远远达不到原审判决所确定的违约责任标准。王梅霞辩称：一审认定事实清楚,适用法律正确，请求驳回上诉,维持原判。一、案涉合同签订后,被上诉人按约定履行合同付款义务，上诉人却由于自身原因，虽然将涉案房产于2014年10月1日前交于被上诉人,但未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料在2015年10月1日前报产权登记机关备案。由于上诉人履行合同违约,致使被上诉人涉案房屋未能办理房产证，上诉人应承担违约责任。二、被上诉人起诉前多次要求上诉人履行合同义务，上诉人以种种理由推诿。后经政府有关部门及新闻媒体介入,2018年6月5日上诉人出具书面承诺书，承诺2019年1月1日开始为上诉人办理房产证的承诺，对此一审法院已经查明确定。依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定:权利人向义务人提出履行请求,义务人同意履行义务的诉讼时效中断,起诉时效期间从中断时起重新计算。因此，本案的诉讼时效应从2019年1月1日开始计算，被上诉人的起诉未超过诉讼时效；三、由于上诉人的违约行为，被上诉人未能如期拿到房产权属证书，不仅房屋权属没有保障,不能贷款,不能进入二手房流通领域,而且长达数年为此事操心劳神，其损失无法用金钱来计算。一审法院支持的违约金,已经在综合各方的损失后,以贷款罚息利率上浮30%计算并无不当。王梅霞向一审法院起诉请求：1.判令天域公司立即为王梅霞办理位于河南省新乡市牧野区新中大道与平原路十字东北角城市旺点2号楼1单元24楼12404室房屋不动产登记证书的相关手续；2.判令天域公司向王梅霞支付因天域公司逾期办理证书期间的违约金（以490163为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30％为计算标准，自2015年10月1日起计算至办出证书之日止）损失，暂计为167176元；3.由天域公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月9日，卖方人天域公司与买方人王梅霞签订了合同编号为2013-0601543的《商品房买卖合同》，合同中约定：房屋坐落于平原路××城市××点××楼××单元××室；涉案商品房总价款为490163元，付款方式为2013年6月9日交付首付房款240163元，剩余房款250000元买受人采用公积金贷款方式向出卖人支付，全款到账，方可入住；出卖人应当在2014-6-30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意根据实际情况协商解决。合同签订后，王梅霞按照约定向天域公司交纳了购房款490163元且已于2015年1月24日入住案涉房屋。2018年6月5日，天域公司向王梅霞出具承诺书一份，内容为：“我承诺将于2019年1月1日开始办理和谐城小区2号楼房产证，承诺人：孙合林，2018年6月5日。”天域公司在承诺人处加盖天域公司印章。由于天域公司的原因致使案涉房屋至今未办理出产权证书。一审法院认为，根据王梅霞提交的证据及庭审情况可知，王梅霞按照约定向天域公司交纳了购房款490163元，天域公司应按照约定于在2014-6-30日前将案涉房屋交付王梅霞，并于房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但由于天域公司的原因致使案涉房屋至今未办理出房产证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为己竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，天域公司应当按照中国人民银行同期逾期贷款利率向王梅霞支付逾期办理房产证的违约金，王梅霞主张按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30％计算违约金，该院予以支持，天域公司抗辩称违约金计算标准过高，该院不予支持。关于本案诉讼时效，天域公司辩称王梅霞的主张超过诉讼时效，因王梅霞主张的违约金为按日计付的继续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条及第三条的规定，自2016年12月25日至起诉之日2019年12月24日期间的违约金并未超过诉讼时效。关于承诺书，天域公司抗辩称天域公司出具的承诺书系原天域公司双方对原合同第十五条的变更，应自2019年1月1日起计算天域公司履行义务的时间，该院认为该承诺书系天域公司违约后对王梅霞作出继续履行合同义务的承诺，并不是双方对原合同履行办理房产证书时间的变更，故对天域公司的抗辩该院不予支持。关于王梅霞主张天域公司为王梅霞办理房产证，经该院向产权登记机核实，包括王梅霞所购房屋在内的平原路926号城市旺点2号楼已经完成初始登记，故该请求该院予以支持。综上，对于王梅霞主张的违约金（以490163元为基数，自2016年12月25日起至办理出房屋产权证书止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30％计算），该院予以支持，其它诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、河北天域集团（新乡）房地产开发有限公司于判决生效后十五日内协助王梅霞办理位于平原路××城市××点××楼××单元××室房屋的产权登记手续；二、河北天域集团（新乡）房地产开发有限公司于判决生效后十五日内向王梅霞支付违约金（以490163元为基数，自2016年12月25日起至办理出房屋产权证书止，2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率上浮30％，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30％计算）；三、驳回王梅霞其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3640元，减半收取计为1820元，由河北天域集团（新乡）房地产开发有限公司负担1320元，由王梅霞负担500元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人王梅霞提交了新乡市亿源物业服务有限公司、天域公司联合发布的《致业主的一封公开信》，证明：1.本案被上诉人起诉时并未超过诉讼时效；2.房产证未能办下来，是他们自身违约的具体体现。天域公司质证意见：该证据不仅不能证明上诉人违约，反而能证明由于上诉人接手本小区的开发，使得本小区可能形成的烂尾工程在上诉人积极努力下而得以建成。本小区原由其他开发商承建，因故停工长达三年多，在市政府相关领导协调下由上诉人入住承建。上诉人接手本小区开发工作后，积极履行合同义务，配合市政府相关职能部门处理新、老开发商交替遗留的问题，在规定的期限内将房屋交付业主使用，并按照规定向政府、相关权属部门递交了产权证书办理的相关手续，由于产权证书是由市政府职能部门核发，并不是由上诉人原因而造成权属证书未能发放，因此上诉人对权属证书的办理不存在过错，不存在违约行为，不应承担相应的违约责任。本院对该证据的认证意见如下：该证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。本院查明事实与一审认定事实一致。本院认为，关于天域公司是否存在违约行为、应否承担违约责任的问题，天域公司与王梅霞签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意根据实际情况协商解决。”本案天域公司上诉称其已在约定期限内将办理权属登记需要的相关材料向产权登记机关提交并备案，完成了合同约定的义务，不存在违约行为，不应承担违约责任。在买受人未能于规定期限内取得房屋权属证书系客观事实的情况下，天域公司应就其上述主张提供有效证予以证明，而非由买受人就未能办理上述证书系天域公司过错承担举证责任，天域公司并未就其该项主张提供有效据予以证明，对其上诉理由，本院不予支持。关于王梅霞向一审法院起诉时是否已过诉讼时效的问题,违约金的请求给付是一种持续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。王梅霞于2019年12月24日向一审法院提起诉讼主张权利，该院支持其自2016年12月25日起至房屋产权证书办理完毕之日止的违约金符合相关法律关于三年诉讼时效期间的规定，天域公司主张诉讼时效已过的上诉请求不能成立。关于一审法院判令的违约金是否过高的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在约定期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上述标准系在原利率水平上加收30%—50%，一审法院以王梅霞已付房款总额为基数，自2016年12月25日起至办理出房屋产权证书止，2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率上浮30％，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30％计算违约金并无不当。综上所述，河北天域集团（新乡）房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3640元，由河北天域集团（新乡）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  安利军审判员  李中孝审判员  王玉霞二〇二〇年八月二十四日书记员  李润斐