安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1516号 上诉人（原审原告）：张世明，男，1982年3月21日生，汉族，住安徽省怀宁县。 上诉人（原审原告）：陈先华，女，1984年3月2日生，汉族，住安徽省怀宁县。 上述二位上诉人共同的委托诉讼代理人：高治友，安徽八里江律师事务所律师。 上述二位上诉人共同的委托诉讼代理人：石雅军，安徽八里江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宿松县经济适用住房开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉山庄**楼**。 法定代表人：袁松德，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡喆，安徽皖松律师事务所律师。 上诉人张世明、陈先华因与被上诉人宿松县经济适用住房开发有限公司（以下简称经济适用房开发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2020）皖0826民初680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张世明、陈先华的委托诉讼代理人石雅军，被上诉人经济适用房开发公司的委托诉讼代理人胡喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张世明、陈先华上诉请求：一、在原判确认的基础上改判增加违约金29453.3元（自2019年5月2日起至2019年8月5日，按涉案房屋总价款792029元的日万分之五支付逾期交房违约金）；二、一、二审诉讼费由经济适用房开发公司承担。事实与理由：一、原判认定事实不清。涉案房屋的交付时间应认定为2019年8月5日。双方的交接清单上确定的时间是2019年8月5日。尽管经济适用房开发公司2019年7月25日通过短信通知接受房屋，但是其没有举证证明通知是否到达，张世明、陈先华是否收到该通知。即使短信发送成功，因张世明、陈先华在外务工，不可能立即赶回宿松。双方签订的合同约定，涉案房屋具备交房条件后，自经济适用房开发公司发出接收通知之日起30日内接收房屋，本案发出收房通知的时间是2019年7月25日，接收房屋的时间只能认定为2019年8月5日。二、原审适用法律错误。原审按租金损失的150%计算本案违约金是错误的。逾期交房导致守约方损失的赔偿范围，包括因违约造成的实际损失及合同履行可获得的利益损失。衡量违约金的高低，应参照民间借贷案件司法解释按年利率24%的标准认定，本案双方约定的违约金标准低于月利率2%。经济适用房开发公司以违约金过高，要求按租金损失超30%的标准计算违约金的主张不能成立。即使违约金过高，也只能适当调减，原判确定的违约金标准过低。双方约定的违约金标准是双方真实意思表示，应当按照合同约定履行。 经济适用房开发公司辩称：一、其在2019年7月25日通过短信向张世明、陈先华发送了在2019年7月26日交房的通知，并已符合交房条件。26日没有接收房屋的原因在于张世明、陈先华，承担违约责任只能从合同约定的交房时间到通知交房的时间。二、其已经向一审法院提交了证据，证明房屋租金标准为每月每平米15元，房屋的主要价值就是用于居住，一审法院在房屋租金的基础上上浮50%计算违约金，本身高于相关规定。张世明、陈先华的上诉理由不符合法律规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张世明、陈先华向一审法院起诉请求判令：判令经济适用房开发公司自2019年5月2日起至2019年8月5日，按涉案房屋总价款的日万分之五向张世明、陈先华支付逾期交房违约金37620.95元。 一审法院认定事实：张世明、陈先华系夫妻关系，经济适用房开发公司系宿松县东北新城将军山路北侧府后街西南侧“朝阳无限”小区开发商。2017年12月27日，张世明、陈先华与经济适用房开发公司签订了《商品房预售合同》，购买“朝阳无限”小区7幢1单元1004室房屋，房屋建筑面积128.12平方米，单价6180元/㎡，房屋总价款791782元。合同约定，出卖人应当在2019年5月1日前，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人未在合同规定的期限交付房屋超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金。合同还约定，遇以下特殊原因，出卖人可据实延期交房：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府行为导致延期交付的；3、因重大施工事故导致延期交付”。合同同时约定了双方其他权利义务及违约责任。合同签订后，张世明、陈先华按约履行了交付房屋价款的义务。2019年7月25日，案涉房屋验收合格并备案。同日，经济适用房开发公司通过向张世明、陈先华预留的手机号码发送短信的方式送达了受领房屋通知。2019年8月5日，张世明、陈先华受领了案涉房屋。2019年9月9日，经济适用房开发公司曾在另案中申请对“朝阳无限”小区6幢1单元702室房屋2019年5月-8月期间的租金价格进行评定，原审法院依法委托安徽中恒房地产土地资产评估有限公司进行评估。2019年11月1日，安徽中恒房地产土地资产评估有限公司作出“皖中恒（2019）估字第1696号”《房地产租赁估价报告》，评定该房屋2019年5月-8月月租金为15元/平方米。 一审法院认为，张世明、陈先华与经济适用房开发公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应全面履行相应的合同义务，否则将承担相应的法律责任。张世明、陈先华依约履行了支付全部购房款的义务后，经济适用房开发公司应按合同约定于2019年5月1日前向张世明、陈先华履行交付经综合验收合同的房屋的义务，但至2019年7月25日案涉房屋才经综合验收，同日才向张世明、陈先华发送交房通知，其行为显已违约，经济适用房开发公司应依合同约定承担逾期交房的违约责任。根据上述认定的事实，经济适用房开发公司违约的期间应为自2019年5月2日至2019年7月25日，共计85天。依据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从逾期之日起出卖人按日向买受人支付违约金。故对张世明、陈先华要求经济适用房开发公司支付违约金之请求予以支持。关于经济适用房开发公司申请调减约定违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。因此，经济适用房开发公司关于调减约定违约金的请求能否得到支持，关键要看约定的违约金是否超过张世明、陈先华实际损失的30%。张世明、陈先华因逾期交房产生的损失应主要体现在不能使用涉案房屋而租房居住的租金损失，且其未能举证证明其因逾期交房造成的房屋租金以外的其他实际损失，故按同期同类房屋租金标准确定其因经济适用房开发公司逾期交房产生的损失较为合理。张世明、陈先华所购房屋租金损失可参照安徽中恒房地产土地资产评估有限公司作出的皖中恒（2019）估字第1696号《房地产租赁估价报告》的评估结论即房屋月租金每平方米15元标准计算。参照上述标准，本案张世明、陈先华因经济适用房开发公司逾期交房的损失应为每日64.06元（15元平方米/月×128.12平方米÷30天），以逾期85天计算为5445.10元（85天×64.06元/天）；若依合同约定的总房款的日万分之五的标准计算，本案违约金明显超过租金损失的百分之三十。故对张世明、陈先华要求经济适用房开发公司按房屋总价款的日万分之五标准计算违约金的诉求，予以调减为按租金损失的150%来计算，即违约金共计为8167.65元（5445.10元×150%）。对张世明、陈先华超出此数额的诉请予以驳回。经济适用房开发公司称天气原因影响工期进度，不属于合同约定和法定的免责事由，其亦未提交天气恶劣至成为不可抗力的证据，因此，其以此理由免责的主张不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决如下：一、宿松县经济适用住房开发有限公司于判决生效之日起五日内给付张世明、陈先华逾期交付房屋违约金8167.65元；二、驳回张世明、陈先华的其他诉讼请求。案件受理费740元，减半收取370元，由张世明、陈先华负担290元，被告宿松县经济适用住房开发有限公司负担80元。 二审中，当事人未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为,关于逾期交房违约期间的认定问题。经济适用房开发公司2019年7月25日通过向张世明、陈先华预留的手机号码发送短信通知受领房屋，自此以后不应计算在违约交房期间内。原判确定逾期交房的违约期间自合同约定交房日期的次日起至2019年7月25日止，并无不当。关于违约金的标准问题。鉴于逾期交房的损失主要体现为不能使用涉案房屋而租房居住的租金损失，且张世明、陈先华未举证证明因逾期交房造成的其他损失，合同约定的违约金标准显著高于同期同类房屋租金标准，原判按照同期同类房屋租金标准的150%支持违约金，并无不当。综上，张世明、陈先华的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费740元，由上诉人张世明、陈先华负担。 本判决为终审判决。 审判长  张秀珍 审判员  刘梦灵 审判员  程 顺 二〇二〇年八月七日 法官助理丁娟 书记员朱彤 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。