云南省景洪市人民法院执 行 裁 定 书（2020）云2801执异86号案外人:西双版纳州广东商会，住所地：西双版纳景洪市江北兴豪门小区****。统一社会信用代码：5153280032931XX。法定代表人：邓国际。委托代理人：罗正宇，云南民定（景洪）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：冯璐，云南民定（景洪）律师事务所实习律师，特别授权代理。申请执行人：中国银行股份有限公司西双版纳州分行，，住所地：景洪市民航路**统一社会信用代码：91532800918590XX。负责人：陈涛，职务：行长。被执行人：景洪市版纳乐华木业有限责任公司，住，住所地：景洪市江北澜沧江路**/div>组织机构代码：218601XX。法定代表人：梁伟胜，职务：经理。被执行人：梁伟胜，男，1974年8月5日出生，汉族，身份证住址广东省电白县。被执行人：吴庆瑞，女，1978年2月28日出生，汉族，身份证住址海南省儋州市。被执行人：波万伞，男，1970年2月13日出生，傣族，住勐腊县。被执行人：咪万伞，女，1969年7月24日出生，傣族，住勐腊县。本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司西双版纳州分行与被执行人景洪市版纳乐华木业有限责任公司、梁伟胜、吴庆瑞、波万伞、咪万伞金融借款合同纠纷一案中，案外人西双版纳州广东商会对本院查封被执行人梁伟胜、吴庆瑞共同共有的位于景洪市房屋（合同登记号：ＪＨ201512301XX）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人西双版纳州广东商会称，一、西双版纳傣族自治州景洪市房屋所有权属于案外人。案外人是社会团体法人，成立于2015年1月13日。因需要使用办公室，但却不具备商品房按揭贷款资格，被执行人梁伟胜是案外人的商会成员，遂委托被执行人梁伟胜代案外人与西双版纳兴豪房地产开发有限公司（以下简称兴豪地产公司）签订《商品房购销合同》（即案外人借用被执行人梁伟胜、吴庆瑞的名义购买该房屋），由案外人全部出资购买位于西双版纳州景洪市作为案外人的办公用房。为此，案外人与被执行人梁伟胜于2015年12月2日签订了《西双版纳州广东商会办公用房代落户内部协议》，协议中约定涉案房屋的全部产权属于案外人，购买涉案房屋的全部资金由案外人承担，被执行人梁伟胜不支付任何费用，不得对涉案房屋进行处分，必须无条件将涉案房屋产权过户到案外人名下，过户产生的所有费用由案外人自行承担。受托后，被执行人梁伟胜、吴庆瑞（系梁伟胜的妻子）于2015年12月17日与兴豪地产公司签订了《商品房购销合同》，购买由兴豪地产公司开发的兴豪门XX号房屋。当日兴豪地产公司将涉案房屋钥匙直接交给案外人，案外人对涉案房屋进行了装修，至今涉案房屋由案外人在使用。《商品房购销合同》签订后，2016年1月5日，被执行人梁伟胜、吴庆瑞与中国建设银行股份有限公司西双版纳傣族自治州分行签订《个人住房借款合同》办理房屋按揭手续。依据我国《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，案外人与被执行人于2015年12月2日签订的《西双版纳州广东商会办公用房代落户内部协议》对涉案房屋物权的约定合法有效，应当得到法律的支持。因此，涉案房屋的所有权属于案外人。二、涉案房屋属于案外人所有，景洪市人民法院无权查封，应当解除对涉案房屋采取的查封措施。依据《最高人民法院关于执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，案外人借用被执行人的名义购买了涉案房屋，涉案房屋总价款为1102270元，所有购房款全部由案外人支出。案外人每月按时将涉案房屋的房款8329.75元支付到被执行人梁伟胜的账户下。因被执行人梁伟胜出现债务危机，未能按时履行义务，兴豪地产公司向景洪市人民法院提起民事诉讼法，要求被执行人梁伟胜支付剩余购房款等费用583893.96元。本案经景洪市人民法院作出调解后，案外人将涉案房屋的剩余购房款478485.96元支付给兴豪地产公司。截止2020年6月，案外人已经将涉案房屋的全部款项支付完毕。现被执行人梁伟胜个人出现债务危机，无法偿还债务，导致涉案房屋被查封，案外人没有任何过错。综上，由于涉案房屋属于案外人所有，景洪市人民法院无权查封，为此请求景洪市人民法院解除（2019）云2801执282号执行案件对案外人所有的位于西双版纳傣族自治州景洪市房屋采取的查封措施。申请执行人中国银行股份有限公司西双版纳州分行称，一、案外人认为梁伟胜系受托买房人，房屋所有权属案外人，为此提供《西双版纳州广东商会办公用房代落户内部协议》以证明该事实，但该协议形成时间无法证实，真实性无法确认，无法得出被查封房屋所有权属于案外人所有的结论，案外人占有使用房屋及代梁伟胜支付剩余房款的行为亦不能确认该房屋所有权属案外人。二、该房屋现登记于梁伟胜名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”根据该条规定，梁伟胜系位于景洪市房屋当然的所有权人，即使双方《代落户内部协议》系真实的，根据法律相关规定及立法本意，借名买房人与被借名买房人之间就房产归属的约定，仅具有债权性质，并非法律规定可以发生物权变动的法定事由，该房产在所有权登记未变更之前权属仍属梁伟胜。另根据物权变更登记生效和公示公信原则，案外人与被执行人之间的借名登记不能对抗作为善意第三人的申请执行人。综上所述，根据《西双版纳州广东商会办公用房代落户内部协议》所取得的仅是变更登记的债权请求权，而非享有物权，因此，案外人系查封房屋所有人的异议理由不能成立，代名买房行为不能阻却执行，请求人民法院依法驳回其异议申请，并及时对上述房屋予以处置，以实现申请执行人的债权。本院经审查查明，中国银行股份有限公司西双版纳州分行与景洪市版纳乐华木业有限责任公司、梁伟胜、吴庆瑞、波万伞、咪万伞金融借款合同纠纷一案，经审理，本院作出（2018）云2801民初2812号民事调解书，内容如下：一、确认截止至2018年8月28日景洪市版纳乐华木业有限责任公司尚欠中国银行股份有限公司西双版纳州分行借款本息7736952.31元，景洪市版纳乐华木业有限责任公司于2018年9月30日之前偿还中国银行股份有限公司西双版纳州分行借款本息1000000元，于2018年12月30日之前偿还借款本息2000000元，于2019年3月30日之前归还剩余的借款本息4736952.31元；二、景洪市版纳乐华木业有限责任公司向中国银行股份有限公司西双版纳分行支付按《流动资金借款合同》（编号：版纳Ｘ2015-007）的约定自2018年8月28日起至全部借款清偿之日止的利息、复利、罚息；三、景洪市版纳乐华木业有限责任公司于2018年9月30日之前向中国银行股份有限公司西双版纳州分行支付律师费35000元；四、中国银行股份有限公司西双版纳州分行对波万伞、咪万伞提供的担保物橡胶林地3579.5亩（林权证编号为腊林证字（2010）第230100XX号，他项权证编号：2015第4XX号）拍卖变卖后的价款，在以上确定的债务范围内享有优先受偿权；五、梁伟胜、吴庆瑞对景洪市版纳乐华木业有限责任公司上述债务承担连带清偿责任……”。该调解书生效后，因被执行人未履行上述义务，申请执行人中国银行股份有限公司西双版纳州分行于2019年2月12日向本院申请强制执行，本院以（2019）云2801执282号案件受理执行。在执行过程中，本院作出（2019）云2801执282号之三执行裁定书，于2019年6月18日对备案在被执行人梁伟胜、吴庆瑞名下位于景洪市房屋（兴豪门小区XX号，合同登记号：ＪＨ201512301XX）予以查封。现案外人以房屋实际所有权人系西双版纳州广东商会为由提出执行异议。本院认为，本院（2018）云2801民初2812号民事调解书已经发生法律效力，被执行人景洪市版纳乐华木业有限责任公司、梁伟胜、吴庆瑞、波万伞、咪万伞未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人依法申请强制执行符合法律的相关规定，本院有权对被执行人的财产采取强制执行措施。本案中，案外人西双版纳州广东商会主张其借用被执行人梁伟胜、吴庆瑞名义买房,涉案房屋属于案外人所有，为此提交了《西双版纳州广东商会办公用房代落户内部协议》、《商品房购销合同》、《个人住房借款合同》及付款凭证等证据材料，但上述证据材料的真实性、合法性现无法确认，即便案外人与被执行人梁伟胜、吴庆瑞签订的《西双版纳州广东商会办公用房代落户内部协议》真实，也仅在合同相对方之间产生法律效力，并不发生物权变动的效果，案外人对涉案房屋享有的权利不足以排除强制执行。综上，本院对备案在被执行人梁伟胜、吴庆瑞名下的房产采取查封措施并无不当，对案外人西双版纳州广东商会的异议请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下:驳回案外人西双版纳州广东商会的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  杨维丽审判员  罗榕玮审判员  陈前妃二〇二〇年八月二十日书记员  吕双双