广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初3421号 原告（反诉被告）：玉州区南江街道南江社区第5-1居民小组，住所地广西玉林市玉州区南江街道南江社区第5-1居民小组。 负责人：庞宪荣，该居民小组组长。 委托代理人：梁国森，广西红火律师事务所律师。 被告（反诉原告）：欧春江，男，1979年1月11日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。 委托代理人：庞冰，广西桂竞天律师事务所律师。 委托代理人：叶万松，广西桂竞天律师事务所律师。 原告（反诉被告）玉州区南江街道南江社区第5-1居民小组（以下简称南江社区5-1居民小组）与被告（反诉原告）欧春江土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的负责人庞宪荣、委托代理人梁国森，被告的委托代理人庞冰、叶万松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南江社区5-1居民小组向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告玉州区南江街道南江社区第5-1居民小组与被告欧春江签订的《场地租赁合同》；二、判决被告欧春江将位于玉州区南江街道南江社区第5-1居民小组万秀路东面390平方米土地及地上建筑物交回给原告玉州区南江街道南江社区第5-1居民小组；三、判决被告欧春江支付租金给原告玉州区南江街道南江社区第5-1居民小组（租金的计算：每月租金2340元，自2018年7月1日起计至被告交回场地之日止，其中计至起诉之日为53820元）；四、判决原告玉州区南江街道南江社区第5-1居民小组不予返还保证金5000元给被告；五、本案受理费、财产保全费由被告承担。事实与理由：2016年12月19日，原、被告双方签订《场地租赁合同》,合同约定，原告将位于玉州区南江街道南江社区第5-1居民小组万秀路东面390平方米土地出租给被告使用，租期15年，每月租金2340元，由被告按季度支付场地租金；租期满后场地内的房屋和附着物归原告所有被告不得拆除；被告违约的已付的租金及履行约保证金不予返还等内容。合同签订后，被告在租赁场地内搭建铁皮棚，作为仓储使用，并支付租金至2018年6月30日。2018年7月份，被告以原告未安装场地水、电表为由不支付租金，并向玉州区人民法院提起诉讼，经一、二审法院审理，认为原告不存在违约，驳回被告的全部诉讼请求。法院判决后至本案起诉之日，被告仍不支付租金给原告，已构成根本违约，导致合同目的不能实现，应当解除合同，交回场地及地上建筑物并支付拖欠租金，被告已交的保证金5000元不予返还。为维护原告的合法权益，特具状贵院，望判如所请。 被告欧春江辩称，一、答辩人与被答辩人2016年12月19日签订的《场地租赁合同》是双方的真实意思表示。被答辩人要求解除合同没有事实和法律依据。应继续履行合同义务。1.该合同的第二条第1项租赁期限为15年，自2017年03月31日起至2032年03月30日止。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护该合同的承租期未满，应继续履行。2.该合同的第五条第6项，甲方租赁时确保三通(排水系统、水电(电为三厢电)供应等)给乙方，所用费用由乙方承担(凭发票），众所周知，“三通”在建筑开发中指的是在施工现场开工之前，需要达到水路畅通电路畅通、道路畅通。回到本案是指水路畅通，电路畅通且是要求三厢电。畅通是要求三厢电开户到位，并不是被答辩人提供的水电通到租赁场地外但没有开通水电户，由于被答人自签订该合同起至今未为答辩人确保通。答辩人自2017年01月01日至2018年06月12日止均借用案外人李聚梓户的水电使用。被答辩人显然是履行合同义务不符合约定，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。又根据该合同第五条第8项约定:甲方未按约定提供场地或用水、用电等设施或条件致使乙方不能正常使用的，应减免租金，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失。二.该合同的租赁期未满，租用场地上建筑物权属归答辩人所有。三.答辩人无需支付自2018年7月1日至被答人按该合同第五条第6项的约定确保三通为止的租金。根据该合同第五条第8项约定:甲方未按约定提供场地或用水、用电等设施或条件或条件致使乙方不能正常使用的，应减免租金。四.该合同约定的承租期未满，被答辩人暂时不需要返还保证金5000元给答辩人。综上所述，答辩人认为承租期未满且没有出现符合解除合同的情况该合同不应解除。以上答辩意见均为答辩人根据具体事实及法律依据所述，答辩人请求人民法院依法采纳我方的答辩意见，驳回被答辩人的诉讼请求，切实维护答辩人的合法权益。 反诉原告欧春江向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被反诉人继续履行其与反诉人签订的《场地租赁合同》中的合同义务;租赁期限为15年，自2017年03年31日起至2032年03月30日止；二、请求法院判决被反诉人减免反诉人的租金(减免租金时间为:自2018年07月01日起至被反诉人按该合同约定通水通三厢电止:租金的计算:每月租金为2340，自2018年07月01日暂至反诉之日止共24个月的租金为2340元×24个月=56160元；三、请求法院判决被反诉人赔偿因其履行合同义务不符合约定给反诉人造成的经济损失人民币35100元。(经济损失计算:自2017年03月31日至2018年06月30日止共15个月的租金为:2340元×15个月=35100元)；四、判令被反诉人承担全部诉讼费用(本诉、反诉受理费、财产保全费等)。事实和理由:反诉人与被反诉人于2016年12月19日签订本诉中的《场地租赁合同》，合同约定，被反诉人将位于玉州区南江街道南江社区第51居民小组万秀路东面390平方米土地出租给反诉人使用，租期15年，每月租金2340元。该合同的第五条第5款约定，如因甲方(被反诉人)原因而导致乙方(反诉人)的损失，必须由甲方赔偿损失给乙方;第6款规定，甲方租赁时确保三通(排水系统、水电(电为三箱电)供应等)给乙方，所用费用由乙方承担(凭发票);第8款约定，甲方(被反诉人)未按约定提供场地或用水、用电等设施或条件致使乙方(反诉人)不能正常使用的，应减免租金，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失。如今该租赁场地的现状是:直到反诉之日止，被反诉人仍然没有确保该租赁场地三通。被反诉人显然是履行合同义务不符合约定，应承担违约责任。为了维护自身的合法权益，反诉人不得不提起反诉请求法院依法审理，并作出公平、公正的判决。 反诉被告南江社区5-1居民小组辩称，请求法庭驳回反诉原告的全部诉讼请求。一、本案合同合法有效，并且经玉林市中级人民法院2019桂09**民终602号判决认定租赁场地水电未接通的责任在于反诉原告欧春江，并且在602号案庭审期间玉林市中级人民法院审判人员组织了双方到现场勘验查看，证实了欧春江能够继续使用也正在使用租赁场地，并没有诉状中无法使用的情况，并且在本案中欧春江也提供了水电开支情况也说明了欧春江能够正常使用租赁场地，本诉原告出租场地的目的就是为了取得租金，而本案中从602号案判决至今，欧春江均未支付任何租金给本诉原告，其已构成了根本的违约，其反诉理由不能成立，请求法庭驳回反诉人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告南江社区5-1居民小组与被告欧春江于2016年12月19日签订《场地租赁合同》，合同约定由甲方（南江社区5-1居民小组，下同）将坐落在南江社区5-1居民小组万秀路东面的场地出租给乙方(欧春江，下同）使用，租期从2017年3月31日起至2032年3月30日止，共15年。合同第三条租金及支付方式3.1约定：第1至第5年每月租金额为2340元，第6至第10年每月租金2925元，第11至15年每月租金3803元。3.2条约定：付款方式：自2017年4月1日起，乙方按季度向甲方支付场地租金。第四条履约保证金4.1约定：乙方应于本合同签订同时缴纳5000元履约保证金。4.3约定：如因乙方原因而导致合同解除、终止的，甲方将不予返回履约保证金。第五条甲乙双方租赁场地的相关责任5.5约定：如因甲方原因而导致乙方的损失，必须由甲方赔偿损失给乙方。第5.6条约定：甲方租赁时确保三通（排水系统、水电供应等）给乙方，所用费用由乙方承担（凭发票）。第5.8条约定：甲方未按约定提供场地或用水、用电等设施或条件致使乙方不能正常使用的，应减免租金，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失。第六条违约责任6.3条约定：双方在合同期内，因一方违约而导致合同解除，应向守约方支付损失费用。合同签订后，欧春江依约定支付了5000元保证金给玉州区南江街道南江社区第5-1居民小组，玉州区南江街道南江社区第5-1居民小组也将场地交给欧春江使用。欧春江缴交租金至2018年6月。2018年7月20日，欧春江以南江社区5-1居民小组未按合同约定确保三通提供水电为由，起诉要求解除合同，赔偿损失。该案经一审、二审，玉林市中级人民法院于2019年5月27日作出（2019）桂09民终602号民事判决，认定南江社区5-1居民小组与被欧春江于2016年12月19日签订的《场地租赁合同》为合法有效的合同，南江社区5-1居民小组已向有关部门申请办理通水通电手续，但欧春江未缴交有关费用，涉案场地没有实现合同约定的“三通”的违约责任在欧春江，土地上通过连接他人水电设施已实现通水通电，对欧春江使用涉案土地不存在影响，故南江5-1居民小组不存在根本性违约的行为，欧春江主张解除合同没有依据，不应支持。欧春江应继续履行合同，双方均应受《场地租赁合同》的约束，履行各自的义务。判决生效后，被告欧春江仍不缴交租金给原告，原告认为被告已构成根本违约，导致原告无法达到合同目的，为此起诉。欧春江则抗辩其曾于2019年9月向原告账户转账14040元租金，但未能转账成功，原告对此不予认可。被告欧春江坚持认为原告未能确保三通影响其对租赁物的使用，为此提起反诉。 另查明，被告欧春江自2018年7月1日起拖欠原告租金，计算至2020年7月，共拖欠原告租金为58500元。 本院认为，根据玉林市中级人民法院已生效的（2019）桂09民终602号民事判决，认定原告南江社区5-1居民小组与被告欧春江于2016年12月19日签订的《场地租赁合同》为合法有效的合同，涉案场地没有实现合同约定“三通”的违约责任在欧春江，要求双方继续按照合同履行各自的义务。则欧春江应按合同约定支付相应的租金给原告，但自该判决生效至今被告一直未缴交应缴租金给原告，已构成根本违约，导致原告不能达到合同目的，其要求解除合同，交回出租土地、支付租金以及不予返还保证金的诉讼请求依法应予支持。被告欧春江抗辩其曾经转账租金给原告只是未转账成功，对此原告并不认可，且即使转账不成功也可以通过其他的途径缴交或提存租金，因此本院对其辩称不予采信。被告欧春江还以原告未确保三通为由提出反诉，但生效的法律文书已经认定涉案场地没有实现合同约定“三通”的违约责任在欧春江，因此其反诉理由不能成立，其反诉要求原告继续履行合同、减免租金、赔偿损失等诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告玉州区南江街道南江社区第5-1居民小组与被告欧春江签订的《场地租赁合同》； 二、被告欧春江于本判决生效之日起20日内将位于玉州区南江街道南江社区第5-1居民小组万秀路东面390平方米土地及地上建筑物交回给原告玉州区南江街道南江社区第5-1居民小组； 三、被告欧春江在本判决生效之日起10日内支付租金给原告玉州区南江街道南江社区第5-1居民小组（计至2020年7月的租金为58500元，之后按月租金2340元继续计至交还场地之日止）； 四、被告欧春江缴纳给原告的合同保证金5000元不予返还； 五、驳回反诉原告欧春江的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件本诉受理费1271元，减半收取计636元，财产保全申请费620元，反诉受理费1041元，合计2297元由欧春江负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  覃文华 二〇二〇年八月二十日 书记员  陈玉威