山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终7209号 上诉人（原审被告）：杨富泰，男，1966年5月3日出生，汉族，住青岛市崂山区。 上诉人（原审被告）：王冰，男，1963年11月25日出生，汉族，住青岛市市**。 被上诉人（原审原告）：青岛城投资产管理有限公司，住所地青岛市市**澳门路**甲。 法定代表人：崔勇，董事长。 委托诉讼代理人：陈炯，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武光刚，山东文康律师事务所律师。 原审被告：赵键，女，1967年6月3日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：丁万星，山东青天成律师事务所律师。 上诉人杨富泰、王冰因与被上诉人青岛城投资产管理有限公司(以下简称城投公司)原审被告赵键房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初646号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 杨富泰、王冰上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人关于违约金的诉讼请求，确认上诉人享有涉案房屋动力电和自来水的所有权、使用权和管理权；3.本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审适用法律错误，被上诉人城投公司无权请求违约金，其并不是房租租赁合同的相对方；二、城投公司违约在先，在等待城投公司签约的过程中，城投公司起诉上诉人，有违诚信，其不应承担违约滞纳金，该车棚的动力电、上下水等配套设施，都是2003年由其自费安装施工的，城投公司在把车棚房挂网拓租时，没有告知其真实的租户，也没有本着老住户优先续租的原则办理，对该房的配套设置等情况都没有实地调查了解，这是城投公司的工作失误和失职。而由于其失职给上诉人造成了极大地不便和困扰，侵害了其经济利益，有违国家政策方针。 城投公司辩称：一、《房屋租赁合同》合法有效，各方应遵照执行；二、城投公司已经履行通知义务，不存在任何过错；三、租赁期满后，上诉人杨富泰、王冰及原审变更赵键应当返还车棚、支付占有使用费及违约金；四、案涉房屋水、电的所有权、使用权、管理权非本案审理范围，与本案无关。 城投公司向一审法院起诉请求：1、判令赵键、杨富泰、王冰按每年16554元的标准向城投公司支付自2018年4月5日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费（截止2019年10月30日，房屋占有使用费为25987.51元）；2、判令赵键、杨富泰、王冰自2018年4月5日起至实际交付房屋之日止每逾期一日按年租金1%标准向城投公司支付违约金（截至2019年10月30日，以每年16554元为基数，违约金为94854.42元）；3、判令返还位于青岛市市南区天山小区房屋；4、诉讼费由赵键、杨富泰、王冰承担。事实与理由：2015年4月15日，城投公司与赵键签订《房屋租赁合同》，将位于青岛市市南区天山小区300平方米房屋租赁至赵键，租期三年，自2015年3月31日至2018年3月30日，年租金分别为15912元、16230元、16554元。根据合同第二条第3款约定“租赁期届满，乙方（即赵键）应当如期交还房屋；乙方如要求续租的，应当在租赁期届满一个月之前以书面形式通知甲方（原告），经甲方同意后，重新签订租赁合同。”租期届满后，双方未续签租赁合同，赵键未交还房屋。合同第七条第3款乙方违约责任约定“租赁期届满或者终止后，乙方应如期交还房屋；每逾期一日按照年租金的1%向甲方支付违约金。”故其应支付违约金。 原审被告赵键于一审中辩称，1.城投公司主张2018年4月5日至2019年10月30日期间占有使用费，但该期间内其并未实际占有使用涉案房屋，诉争合同履行期限届满前已通知城投公司收回房屋；2.城投公司主张租赁费对应区间乃至现在，实际占有使用人为杨富泰和王冰，其应向二人主张权利；3.其未占有使用涉案房屋，无返还之说；4.城投公司诉请违约金数额过高；5.涉案房屋无产权登记，城投公司应出示所有权证书。 上诉人杨富泰于一审中辩称，1.城投公司起诉主体错误；2.因事先已与城投公司达成一致意见，等待城投公司缔约交租未果，得知被诉事实；3.赵键已与城投公司交接完毕，与其无关。2018年5月前如赵键与城投公司存在经济纠纷或欠交房租，与之无关；4.如城投公司拟将涉案房屋另租第三人，应提前通知，并本着老住户优先承租原则办理；5.其与王冰对涉案房屋基础设施进行很大投入，城投公司起诉并未搞清事实。 上诉人王冰于一审中辩称，城投公司出租涉案房屋应坚持老住户优先原则，租金标准可按市场行情执行，其想交房租不知交给谁，一直在等城投公司通知交房租。 一审法院认定事实：1.涉案房屋位于青岛市市南区天山小区，面积约为300平方米，无产权登记。现由杨富泰、王冰占有使用。2、2012年3月31日，城投公司（甲方）与赵键（乙方）签订《房屋租赁合同》，由赵键承租涉案房屋，租期三年，自2012年3月31日至2015年3月30日，年租金分别为15000元、15300元、15600元。第二条第3项约定：“租赁期限届满，乙方应通知如期交还房屋；乙方如要求续租的，应当在租赁期限届满壹个月之前以书面形式通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。”第七条乙方违约责任第（4）项又约定：“租赁期限届满后或者终止后，乙方应如期交还房屋；每逾期一日按照年租金的1%向甲方支付违约金。”第十一条约定涉案房屋仅能作为车棚使用，不能转租转借他人，租赁期满，在同等条件下乙方有优先续约权。合同签订后，双方依约履行。3、2015年4月15日，城投公司（甲方）与赵键（乙方）又签订《房屋租赁合同》，由赵键承租涉案房屋，租期三年，自2015年3月31日至2018年3月30日，年租金分别为15912元、16230元、16554元。第二条第3项约定：“租赁期限届满，乙方应通知如期交还房屋；乙方如要求续租的，应当在租赁期限届满壹个月之前以书面形式通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。”第七条乙方违约责任第（4）项又约定：“租赁期限届满后或者终止后，乙方应如期交还房屋；每逾期一日按照年租金的1%向甲方支付违约金。”第十一条约定涉案房屋仅能作为车棚使用，不能转租转借他人，租赁期满，在同等条件下乙方有优先续约权。合同签订后，双方亦依约履行。后城投公司通过青岛市产权交易所公开竞标招租，期间赵键于2018年3月21日出具《招租房屋现有承租方承诺函（个人）》，承诺如未能承租，一个月内归还涉案房屋，否则自愿承担经济和法律责任。最终该房屋由案外人竞标承租。4、2018年7月16日，城投公司委托山东德衡律师事务所向赵键发出德衡（青）律函（2018）第1102号《律师催告函》，大意为赵键租期届满未交还房屋，且存在擅自转租行为，要求限期交房。诉讼期间，杨富泰、王冰述称于2003年即使用涉案房屋，均从案外人和赵键处转租使用，租金交至前手承租人。另查明，1、1993年9月20日，青岛市规划局向青岛市重点工程指挥部铁路两侧整顿改造分部出具《规划图审批通知书》，所附图纸包含涉案房屋。2、在一审法院承办的城投公司李美英与被告张淑华、第三人青岛城投资产管理有限公司返还原物纠纷一案中，作出山东省青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第10547号民事判决书，审理查明事实部分载明：“案外人青岛市市政建设重点工程指挥部铁路两侧整顿改造分部于2005年11月整体划归青岛市东奥开发建设集团公司。根据青岛市人民政府青政发[2008]11号文件，青岛市东奥开发建设集团公司等三个公司组建青岛城市建设投资（集团）有限责任公司。2008年10月16日青岛城市建设投资（集团）有限责任公司所分管的青岛市市南区XX地下人防工程租金由青岛城投实业有限公司收取。后青岛城投实业有限公司将该地下人防工程租金收取及管理事宜转交给青岛城投资产管理有限公司。”3、2019年11月22日，青岛市重点工程指挥部铁路两侧整顿改造分部出具《情况说明》，载明：“为确保房产安全与收益、实现资产保值增值，青岛市重点工程指挥部铁路两侧整顿改造分部委托青岛城投资产管理有限公司于2015年3月31日至2018年12月31日对相关房产进行经营于管理，包括房产出租、租金收取、租金催缴和房产转让等工作。”2020年2月24日，青岛市重点工程指挥部铁路两侧整顿改造分部又出具《补充情况说明》，载明：“青岛市重点工程指挥部铁路两侧整顿改造分部于2019年11月22日出具了《情况说明》，就2015年3月31日期间委托青岛城投资产管理有限公司对相关房产进行经营与管理的事宜做出了说明。现本分部就《情况说明》作出补充说明：青岛市重点工程指挥部铁路两侧整顿改造分部委托青岛城投资产管理有限公司对2015年3月31日至2018年12月31日出租的房屋进行经营与管理，既包括委托期（与房屋租赁期限相同）内的房产出租、租金收取、租金催缴和房产转让等工作，也包括委托期满后（即房屋租赁期满后）向原承租人、占有使用人主张腾房，收取、催缴租金及占有使用费等工作。” 一审法院认为：诉辩双方争议焦点为：1、城投公司是否为权利人；2、赵键是否履行交还房屋义务；3、城投公司诉求能否支持。第一、城投公司是否为权利人。赵键辩称因城投公司未能举证证明其为涉案房屋权利人，且系受青岛市重点工程指挥部铁路两侧整顿改造分部委托出租房屋，非权利人。一审法院认为，涉案房屋虽无产权登记，但从青岛市规划局的审批文件及图纸看，附含涉案房屋，青岛市重点工程指挥部铁路两侧整顿改造分部作为天山小区的建设单位主张权利具有事实基础。该案系房屋租赁合同关系，为债权纠纷，城投公司以合同相对人身份主张合同之债亦无不当，且涉案房屋已由城投公司多次出租，各方均未提出异议，也经青岛市产权交易所公开处置，故城投公司作为涉案房屋权利人主张权利一审法院予以确认。第二、赵键是否履行交还房屋义务。赵键作为涉案房屋承租人，在租赁届满后，负有返还原物的义务。其为此提交电话录音证明已履行交付义务，杨富泰、王冰亦持相同意见，但城投公司予以否认。一审法院认为，该证据仅为孤证，尚未形成稳定证据链，加之城投公司不予认可，应承担举证不能的法律责任，其主张不予采信。第三、城投公司诉求应否支持。城投公司诉求分为：1、判令赵键、杨富泰、王冰按每年16554元的标准向城投公司支付自2018年4月5日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费（截止2019年10月30日，房屋占有使用费为25987.51元）；2、判令赵键、杨富泰、王冰自2018年4月5日起至实际交付房屋之日止，每逾期一日按年租金1%的标准向城投公司支付违约金（截至2019年10月30日，以每年16554元为基数，违约金为94854.42元）；3、判令赵键、杨富泰、王冰返还位于青岛市市南区天山小区房屋。首先，涉案房屋自诉争合同届满后，由杨富泰、王冰占有使用，其占有并无约定或法定依据，故应予返还，一审法院对此予以支持；其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”杨富泰、王冰作为占有使用人，未能按照合同约定腾房，城投公司主张以每年16554元的标准支付自2018年4月5日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费于法有据，予以支持。城投公司诉请截止2019年10月30日占有使用费共25987.51元不违反法律规定，一审法院予以支持；再次，《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”城投公司要求判令被告以每年16554元为基数，按日1%为标准，支付自2018年4月5日起至实际交付房屋之日止的违约金，一审法院认为该标准于法无据，不予支持，综合案情酌定以每年16554元为基数，按照人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2018年4月5日至2019年8月19日止，自2019年8月20日至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。因赵键未能按照诉争合同约定履行返还租赁物义务，应对上述债务承担连带责任。另，杨富泰、王冰辩称租赁期间对涉案房屋进行水电改造，主张如不能续租应予解决，但因未提交证据证明，不作处理，如有充分证据可另行协商处理。案经调解未果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、杨富泰、王冰于判决生效之日起十日内向城投公司返还位于青岛市市南区天山小区内承租房屋；二、杨富泰、王冰于判决生效之日起十日内向城投公司支付房屋占有使用费（以每年16554元为标准，自2018年4月5日起至实际交付房屋之日止，截止2019年10月30日共25987.51元）；三、杨富泰、王冰于判决生效之日起十日内向城投公司支付违约金（以每年16554元为基数，按照人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2018年4月5日至2019年8月19日止，自2019年8月20日至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、赵键对上述债务承担连带责任；五、驳回城投公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2717元，减半收取1358.5元，由赵键、杨富泰、王冰负担。 二审中，各方当事人未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院依法予以确认。 本院认为，首先，关于租赁房屋的返还问题。案涉房屋由城投公司多次出租，且经青岛市产权交易所公开处置，各方均未提出异议，城投公司作为出租人是本案适格当事人。根据《中华人民共和国合同》（以下简称《合同法》）第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案租赁房屋实际占有人为上诉人杨富泰、王冰作为次承租人，对房屋租赁是从原审被告赵键处转租而来。因赵健的租期已经届满且出租人城投公司对转租未予认可，故一审法院据此认定上诉人杨富泰、王冰应向被上诉人城投公司返还租赁房屋，并无不当。上诉人杨富泰、王冰的该项诉请，本院不予支持。 其次，占有使用费及利息。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《合同法》第一百零七条规定，上诉人杨富泰、王冰未履行腾房义务，应支付占有使用费及逾期利息损失。一审法院据此认定上诉人杨富泰、王冰支付占有使用费及利息，并无不当。上诉人杨富泰、王冰的该项诉请，本院不予支持。 再次，关于上诉人杨富泰、王冰主张的其对租赁房屋水电的改造花费。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。因上诉人杨富泰、王冰未提供证据予以佐证，一审法院关于上诉人杨富泰、王冰的该部分主张不作处理的认定，并无不当，本院亦予以维持。 综上，上诉人杨富泰、王冰的上诉理由不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费450元，由上诉人杨富泰、王冰负担。 本判决为终审判决。 审判长 管 磊 审判员 孙 琦 审判员 谷林平 二〇二〇年八月二十四日 法官助理 曹文斌 书记员王晓雨