山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终2019号上诉人（原审被告）：枣庄中安城建开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区青檀路**，统一社会信用代码9137040016452584XM。法定代表人：刘媛，总经理。委托诉讼代理人：杨**，山东大明律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵玉杰，山东大明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐法国，男，1976年5月29日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。被上诉人（原审原告）：程喜连，女，1972年1月8日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人枣庄中安城建开发有限公司（以下简称中安城建公司）因与被上诉人徐法国、程喜连商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初2384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中安城建公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初2384号民事判决书，改判驳回徐法国、程喜连对中安城建公司的诉讼请求；2.判决徐法国、程喜连承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1.中安城建公司将房屋权属登记资料报产权登记机关备案欠缺的前提条件是该涉案小区没有全部交齐专项维修资金。根据合同第二十二条约定“买卖双方应按照国家及本市的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税、费”。而涉案小区的购房业主并未完全履行交纳税费的义务，根据枣庄市市中区物业管理办公室2017年8月8日作出的市中物字(2017)2号《关于将住宅专项维修资金交存凭证作为房屋产权登记申请和业主办理入住手续要件的通知》的要求，业主应先自行办理住宅专项维修资金交存手续后，才可以申请办理房屋产权登记，而徐法国、程喜连并未办理上述手续。2.根据《合同法》第六十七条规定，结合本案，在办理产权登记这一阶段，当事人互负债务，徐法国、程喜连应先缴纳住宅专项维修资金，中安城建公司才能履行办理产权登记的申请，徐法国、程喜连不履行缴纳维修资金义务，中安城建公司无法继续履行去市住建局办理相关手续的义务。二、原审判决适用法律错误。合同法解释二第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合本案，判断本案违约金是否过高应考虑如下因素：1.双方形成合同的交易目的应为房屋交付后的长期合作，约定的违约金应为补偿性质的，对于徐法国、程喜连的损失，中安城建公司也已进行补偿，中安城建公司对于合同也已经全面履行完毕；2.中安城建公司迟延办理房产证，其主观上并不存在故意或恶意，甚至过失都谈不上，因为中安城建公司在积极努力的避免违约行为的发生，虽然违约行为不幸发生，但也是因政府各项繁琐手续导致的，并不能归责于中安城建公司；3.徐法国、程喜连签订合同时的预期利益为接收房屋并进行居住，现已实现合同目的，其预期利益也已经实现，因此其不存在什么损失。同时，根据最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中规定“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”。结合本案，中安城建公司就违约金约定过高已经进行了充分合理的说明，徐法国、程喜连应就损失的范围、大小作出陈述，并进行适当举证，否则，本案中违约金应属于约定过于高，法院应依据职权进行调整。在原审判决中，中安城建公司就该问题已向法院进行详细阐述，但原审法院未就此问题做出任何解释说明，也未适用上述法律规定对违约金进行调低，因此，原审法院没有依据相应的法律规定及中安城建公司的答辩理由对违约金进行调低，是错误的，请求二审法院予以改判。综上所述，原审判决存在事实认定错误、适用法律错误，损害了中安城建公司的合法权益。请求二审法院查明案件事实，撤销原审判决，改判驳回徐法国、程喜连的诉讼请求。徐法国、程喜连未答辩。中安城建公司向一审法院起诉请求：1.依法判决中安城建公司限期将徐法国、程喜连购买房产办理权属登记资料报产权登记机关备案；2.依法判决中安城建公司支付逾期办理权属登记违约金39999.75元（自2016年3月7日加90日，2016年6月5日计算至2020年4月30日共计1425天，以购房总款280760元乘以28.07元每天等于39999.75）；3.诉讼费用由中安城建公司承担。一审法院认定事实：枣庄中安城建开发有限公司开发位于市中区花苑）。商品房预售许可证号为（枣）房预售证第1355号。2014年1月14日，徐法国、程喜连（买受人）与中安城建公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定徐法国、程喜连购买中安城建公司开发的市中区花苑）18号楼1单元1802室房屋，合同总价款280760元。该合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，徐法国、程喜连向中安城建公司支付房款280760元，中安城建公司于2016年2月16日（根据物业费收据确定）将涉案房屋交付给徐法国、程喜连，但至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。徐法国、程喜连至今无法办理房屋所有权登记。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。徐法国、程喜连与中安城建公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。依据该《商品房买卖合同》第十九条约定，出卖人即中安城建公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因中安城建公司提交的证据无法证明其已经完全履行了该备案义务，且徐法国、程喜连至今无法办理房屋所有权登记。故中安城建公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。上述《商品房买卖合同》中约定的违约责任为“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”该违约金计算标准不违反法律法规的强制性规定，一审法院予以确认。中安城建公司于2016年2月16日将涉案房屋交付给徐法国、程喜连，徐法国、程喜连向中安城建公司支付房款280760元，其违约行为自其后90日后起延续至今，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。徐法国、程喜连于2020年4月27日诉至法院，中安城建公司已提出时效抗辩，故徐法国、程喜连计算自2016年6月5日至2017年4月26日止的违约金，一审法院不予支持。根据徐法国、程喜连的诉讼请求，违约金计算的起止时间为自2017年4月27日起至2020年4月30日止，该部分的违约金请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄中安城建开发有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于市中区花苑）18号楼1单元1802室房屋的权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。二、被告枣庄中安城建开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告徐法国、程喜连违约金30855元（以原告已付款280760元为基数，自2017年4月27日起至2020年4月30日，按日万分之一的标准计算）。三、驳回原告徐法国、程喜连的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由被告枣庄中安城建开发有限公司负担308元，原告徐法国、程喜连负担92元。二审中，当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据徐法国、程喜连与中安城建公司签订的《商品房买卖合同》，中安城建公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由中安城建公司提供的资料报产权登记机关备案。但中安城建公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中安城建公司有义务通知徐法国、程喜连需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，中安城建公司未提供相应证据证明其已经履行了通知义务，故中安城建公司应承担相应的逾期办证违约责任。中安城建公司关于涉案小区没有全部交齐专项维修资金致使不能办证的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。中安城建公司主张违约金过高应进行调整，但中安城建公司并未提供有关约定的逾期办证违约金高于徐法国、程喜连所受损失的证据，其应承担举证不能的法律后果。因此，本院对中安城建公司要求调整逾期办证违约金的上诉主张亦不予以支持。综上所述，中安城建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人枣庄中安城建开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  种法举审判员  周永恒审判员  赵 慧二〇二〇年八月十三日法官助理孙微书记员张晓宇