贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4540号上诉人（一审原告）：田长寿，男，1993年1月1日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：吴燕鸣，七星关区普宜法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：毕节创美房地产开发有限公司，统一社会信用代码9152050259418407XN，住所地贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区。法定代表人：张明会，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：陈雄，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭龙雨，贵州本芳律师事务所律师。上诉人田长寿因与被上诉人毕节创美房地产开发有限公司(以下简称创美房开公司)商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13220号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人田长寿上诉请求：1、请求撤销原判，发回重审或改判支持上诉人诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实及理由：一、法院判决严重违反法定程序，将本案不存在的预约合同强加在上诉人身上，实属不公正的判决。违背法律依据是：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件第（三）项“有具体的诉讼请求和事实、理由。”最高人民法院民事案由规定第四部分合同纠纷：缔约过失纠纷、67（2）确认合同无效纠纷，82房屋买卖合同纠纷（2）商品房预售合同纠纷；（3）商品房销售合同纠纷。上诉人具体请求是：商品房买卖合同缔约过失纠纷；.请求确认预购合同中部分条款无效；商品房买卖合同销售合同纠纷中的违约赔偿；但法院在立案庭立案将不存在的预约合同作案由强加给上诉人，上诉人在诉讼中给主审法官再三书面指出，双方从未签过预约合同，也没有提出预约合同纠纷的诉讼；庭审中法官强行归纳为预约合同纠纷，上诉人再三陈述是提起的诉讼是缔约过失、合同部分无效、商品房买卖合同中的违约赔偿损失的具体请求，法官还是违反上述法律法规强行改变上诉人的具体诉讼请求，违反了民事诉讼法不告不理原则，违反了民事诉讼法第十三条第二款：“当事人有权在法律规定的范围内行使自己的权利”。强行剥夺了上诉人的诉讼权利，为此，请求撤销该判决。事实是：上诉人、被上诉人签订的第一份合同是《商品房预购合同》，当时上诉人年龄小不能购房，只能用上诉人的父亲的名字购房，但是购房款是上诉人的。当时被上诉人承诺只要上诉人年龄达到购房，可以将上诉人父亲名字变更为上诉人，最后被上诉人也是这样办理的，将上诉人父亲的名字变更为上诉人，对上诉人的主体资格，法院已经作了判决书确认的。被上诉人在答辩中也认可是《商品房预购合同》，而法官违法将上诉人、被上诉人从未签订的《商品房预约合同》强加给上诉人，判决驳回诉讼请求，实属一字之差“预购”、“预约”的冤案。商家联保，本身是被上诉人不能实现的虚假的先期违约即缔约过失，此后以欺诈方式备案为由欺骗签商品房买卖合同，至今不给商品房买卖合同，违背了诚实信用，更为严重的是违反诚实信用原则隐瞒消防不合格，停车场未修建、消防通道未修建、垃圾池未修建等规划设计的内容，实属缔约过失。这是典型的欺诈，不认定无效实属无法无天。二、法官以预约合同强行替代上诉人请求判决被上诉人在商品房买卖合同中的违约赔偿请求。法官审理过被上诉人诉上诉人等人的商品房买卖合同纠纷，法院的涉及的几份生效判决认定上诉人与被上诉人的预购合同，商品房买卖合同有效，但上诉人与被上诉人均未提出过合同效力及合同条款效力的确认之诉。同时商品房买卖合同也约定了公共设施违约条款，被上诉人违约不承担违约责任，而上诉人因商品房买卖合同中未付清购房款违约败诉，显然不公。而被上诉人违反《商品房买卖合同》规定违约，为什么判我（上诉人）败诉?而本案中法官置自己即同事作出的认定不顾，本案是狸猫换太子偷换概念的违背事实的判决。而且法律没有规定有“预约合同”的规定。在庭审中上诉人对第二次自己提出的商品房买卖合同中被上诉人的违约的具体诉讼请求，上诉人在诉讼请求的第二项中请求被上诉人支付违反《商品房预购合同》的违约金以及赔偿损失。举证了上述两份合同，特别是商品房买卖合同中具体的违约条款及其他证据及法律依据，法官未调查，对上诉人提出在商品房预购、买卖合同的违约赔偿以预购合同而驳回诉讼请求实属违法。被上诉人创美房开公司辩称，双方于2014年10月16日在更名申请中明确涉案商品房预约合同自动作废并于同日签订商品房买卖合同及其补充协议，其补充协议第十八条明确约定双方权利义务的界定以商品房买卖合同为准，因此上诉人以预购合同提起诉讼无事实依据，应当依法驳回诉讼请求。一审原告田长寿起诉请求：1.依法确认《商品房预购合同》第二条支付方式及优惠方式第3项“本合同签订后当日内乙方向甲方支付房屋总款的10%，计人民币为48068.00元，甲方通知乙方正式商品房买卖合同时，支付房屋总款的25%，计人民币120000.00元，通过商会联保或其他方式支付；剩余房屋总款的50%，计人民币240000.00元，通过银行商业按揭贷款方式在本房屋可以进行按揭贷款后10日内负责通过向甲方指定的银行申请按揭贷款的方式全额支付”中“甲方通知乙方正式商品房买实合同时，支付房屋总款的25%，计人民币120000.00元，通过商会联保或其他方式支付”无效；2.判令被告毕节创美房地产开发有限公司支付违反《商品房预购合同》的违约金以及赔偿损失，从签订合同之日即2013年11月17日起比照合同规定按日万分之二支付违约金及赔偿损失至判决生效之日止；从2013年11月17日起至2019年9月17日违约金及赔偿损失暂计算为204771.00元，从2019年9月17日起至判决书生效之日止再另行计算违约金及赔偿损失；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月17日，田松涛（原告田长寿之父亲）与被告签订《商品房预购合同》，该合同第一条约定田松涛预购被告开发建设的位于毕节市七星关区，第二条约定“乙方自愿选择下列第3种方式向甲方支付房屋价款：......3、按揭贷款优惠×%，优惠后房屋总价为480682.00元。本合同签订后当日内乙方向甲方支付房屋总款的10%，计人民币为48068.00元；余下15%前期首付房款于工程达到正负零层时全额支付72614.00元；甲方通知乙方正式商品房买卖合同时，支付房屋总款的25%，计人民币120000.00元，通过商会联保或其它方式支付；剩余房屋总款的50%，计人民币240000.00元，通过银行商业按揭贷款方式在本房屋可以进行按揭贷款后10日内负责通过向甲方指定的银行申请按揭贷款的方式全额支付......”，第十二条约定“...6、双方签订正式商品房买卖合同及其附件、补充协议后，本协议即自行终止，双方权利义务以最终商品房买卖合同约定为准”。2014年10月16日，田松涛申请将其预购的该房屋更名为其子田长寿，并载明“与贵公司签署的《【创美·世纪城】商品房预购合同》及相关协议自动作废”，被告予以同意。2014年10月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定了相关事宜。另查明，原告在（2017）黔0502民初3742号案件中提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房预购合同》；2.判令被告支付逾期交房违约金3658.37元（从2015年3月30日至2015年8月31日）；3.判令被告退还原告已支付的购房款240682.00元并按银行同期贷款利率支付利息38990.00元（利息从2014年12月4日暂计至2017年3月4日）；4.本案的诉讼费用由被告承担。该案的判决结果为驳回原告田长寿的诉讼请求。原告不服，上诉至贵州省毕节市中级人民法院，中院审理后驳回上诉，维持原判。原告仍不服，向贵州省高级人民法院申请再审，高院审查后驳回再审申请。一审法院认为：案争议的焦点为：一、田长寿是否具备原告诉讼主体资格；二、本案法律关系是缔约过失责任纠纷还是商品房预约合同纠纷；三、涉案事项是否在其他案件中进行审理并作出相应裁判；四、《商品房预购合同》中“甲方通知乙方正式商品房买实合同时，支付房屋总款的25%，计人民币130000.00元，通过商会联保或其他方式支付”的内容是否无效；五、被告是否违反《商品房预购合同》约定，是否应当承担违约责任。关于焦点一，田松涛（原告田长寿之父亲）与被告签订《商品房预购合同》后，申请更名为田长寿，被告予以同意，其实质是签订合同的主体进行了变更，即签订《商品房预购合同》的田松涛变更为田长寿，由田长寿承受《商品房预购合同》的权利义务，故原告田长寿具备原告的诉讼主体资格。关于焦点二，双方签订《商品房预购合同》的目的是为了进一步签订《商品房买卖合同》，原告与被告已签订了《商品房买卖合同》，原告基于《商品房预购合同》提出诉讼主张，本案应识别为商品房预约合同纠纷。关于焦点三，原告在（2017）黔0502民初3742号案件中提出的诉讼请求“1.判令解除原、被告签订的《商品房预购合同》；2.判令被告支付逾期交房违约金3658.37元（从2015年3月30日至2015年8月31日）；3.判令被告退还原告已支付的购房款240682.00元并按银行同期贷款利率支付利息38990.00元（利息从2014年12月4日暂计至2017年3月4日）；4.本案的诉讼费用由被告承担”与本案的诉讼请求不相同，涉案事项未在其他案件中进行审理和作出相应裁判。关于焦点四，原告提供的证据不足以证明《商品房预购合同》存在符合《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定的无效情形，故《商品房预购合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因此，对原告主张的确认《商品房预购合同》中“甲方通知乙方正式商品房买实合同时，支付房屋总款的25%，计人民币130000.00元，通过商会联保或其他方式支付”内容无效的诉讼请求不予支持。关于焦点五，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”规定，田松涛与被告签订的《商品房预购合同》是预约合同，其合同目的是约定在将来一定期限内订立正式的买卖合同同。田松涛提出的《更名申请》，载明“与贵公司签署的《【创美·世纪城】商品房预购合同》及相关协议自动作废”，后经创美房开同意，约定解除了双方签订的《商品房预购合同》，该《商品房预购合同》不再对双方当事人具有约束力。因此，原告依据《商品房预购合同》主张违约金以及赔偿损失，于约于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告田长寿的诉讼请求。案件受理费4372.00元，由被告田长寿负担。本案审理过程中，上诉人提交《针对湖北商户团购2号楼2F说明》复印件一份。证明目的：被上诉人已经违约，应当承担上诉人主张的违约责任。（该证据是在订房会上严贵林在会场复印给湖北商户的人，每个人都有，没有原件。这个证据与之后签订的商品房预购合同是一致的。被上诉人的独立股东即原来的董事长严贵林（音），为了让湖北商户小商品市场的湖北商户团购他的商铺作出的要约，也就是商户只要首付房款的百分之二十五，商家联保贷款百分之二十五，剩余的百分之五十按揭贷款，就可以获得商铺。选定房源后就是订购，如开发商违约，按购房合同上注明的所购房款日万分之五作为违约金，违约期间为从交房之日起至本案审结之日止。）被上诉人质证意见为：该证据无原件核对，对三性不认可。该说明书未加盖被上诉人公章且被上诉人也不予以追认，上诉人所称的严贵林并非被上诉人法定代表人，被上诉人至今也未授权严贵林对外作出承诺。2014年10月16日更名申请已明确涉案商品房预约合同及相关协议已自动作废，因此达不到上诉人证明目的。被上诉人提交《商品房买卖合同》补充协议。证明目的：2014年10月16日上诉人与被上诉人根据更名申请签订将商品房预购合同作废，并签订商品房买卖合同及补充协议，其中补充协议18条明确约定双方权利义务以商品房买卖合同及补充协议为准，因此上诉人以作废的商品房预购合同提起诉讼无事实依据。上诉人质证意见为：对三性不认可，达不到证明目的。因补充协议与商品房买卖合同违反法律规定，不具有合法性，预购合同已具备商品房买卖合同内容，双方不应再签订买卖合同及补充协议。补充协议与预购合同内容不相符不应采信。本院对当事人提交的证据认定如下：上诉人提交的证据，无原件核对，真实性无法核实，且不能达到其证明目的，不予采信。被上诉人提交的证据，符合证据三性，予以采信。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院另查明，上诉人与被上诉人2014年10月16日签订的《补充协议》第十八条载明：双方均同意以《商品房买卖合同》和本补充协议所约定的条款作为界定双方权利、义务的最终法律依据。其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型、装修示范单位等，不作为双方交房、验房、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。如与《商品房买卖合同》及本补充协议有出入，均以《商品房买卖合同》及本补充协议为准。本院认为，首先，关于本案案由问题。案由是人民法院综合案件情况依法进行归类确定，而非根据证据名称确定。上诉人诉讼请求依据的《商品房预购合同》第十二条第6项约定：“双方签订正式商品房买卖合同及其附件、补充协议后，本协议即自行终止，双方权利义务以最终商品房买卖合同约定为准”。根据该约定，双方订立《商品房预购合同》的目的是订立商品房买卖合同，该《商品房预购合同》属于预约合同性质。上诉人据该《商品房预购合同》主张相关权利，当属于预约合同纠纷，一审确定的案由并无不当。其次，双方已经订立了《商品房买卖合同》及补充协议，不存在缔约过失责任。再次，根据《商品房预购合同》第十二条第6项及《补充协议》第十八条约定，根据该《商品房预购合同》已经自动作废，相关权利义务应以《商品房买卖合同》及补充协议约定为准，上诉人依据该《商品房预购合同》主张权利，无事实依据，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人田长寿的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4372元，由上诉人田长寿负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年八月二十四日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印