江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)苏10民终1977号上诉人（原审被告）：仪征京华物资商贸有限公司，住所地在扬州化学工业园（仪征市区西）长城路**。法定代表人：莫桂良，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：石永富，江苏征远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方永华，男，1972年8月19日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：史翔萍，江苏君奥律师事务所律师。上诉人仪征京华物资商贸有限公司（以下简称京华公司）因与被上诉人方永华所有权确认纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院(2019)苏1003民初3012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。京华公司上诉请求：撤销一审判决，驳回方永华的诉讼请求。事实与理由：方永华侵害京华公司的土地使用权，未征得京华公司的同意即建造了案涉房屋，且将土地、房屋租赁给他人经营，其行为本身违法，一审法院认为无证房产建筑物本身是具有财产价值的，方永华理应就建筑物的财产价值享有权益，所作判决缺乏法律依据。方永华辩称，方永华申请确认的财产权益系其出资建造且并未给京华公司的土地使用权造成侵害，京华公司的土地使用权在其执行案件中已经另行评估并且已经获取了执行款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。方永华向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认邗江区人民法院执行的江苏银行股份有限公司扬州分行与京华公司金融借款合同纠纷案中涉及的京华公司位于扬州市江阳工业园区纬八路，现为维扬经济开发区小官桥路东首房地产评估报告第00018号评估报告载明的附属用房三号房房屋及装修价值归方永华所有；2.诉讼费用由京华公司承担。一审法院认定事实：2008年，京华公司通过出让方式取得坐落江阳工业园内纬八路的土地使用权，土地证号为扬国用（2008）第5**，地号为1-2-220，土地使用权面积16855m²。2010年8月23日，扬州市维扬区顺裕玩具厂（甲方）与扬州平华金属制品厂（乙方）签订了《合作协议书》，该协议书载明：“……甲方将现在仪征京华物资贸易有限公司名下的三间大库房720m²转让给乙方，因此房产到2016年10月才可以过户，过户费由甲方承担，所以暂不办理过户手续，但这期间不影响乙方正常生产使用……6.甲方将4号楼1663m²，西库房北首3间大厂房720m²及周边的空地约2600m²出售给乙方，总计作价420万元整，大门总通道共同使用，乙方使用范围详见划分图。7.此协议经双方确认后乙方预付拾万元定金给甲方，在2010年9月10日前支付甲方贰佰肆拾捌万元，余款壹佰陆拾贰万元用过户后的房产贷款来结算，利息自负……”陈金翠、方永华分别在该协议尾部甲方、乙方处签字确认。2011年5月20日，方永华与扬州市万福建筑安装工程有限公司签订了《施工合同》，合同载明：“……一、工程概况1.工程地点：江阳工业园小官桥路7号2.工程名称：生产车间3.工程内容：钢结构房……”。2011年8月8日，京华公司（甲方）与周庆梅（乙方）签订了《房地产租赁合同》，载明：“一、甲方自愿将坐落在扬州市江阳工业园小官桥路7号厂房，共计720m²，空地1000m²的房屋出租给乙方使用。（空地租用为三间厂房门口及北空地）。二、租金及支付方式1.甲乙双方商定的上述厂房租赁期限自2011年8月8日至2022年8月7日止。年租金为人民币6.5万元/年（大写陆万伍仟元正）；2.双方同意半年为一个结算周期。乙方在下一个结算周期前一个月支付现金。……”该份租赁合同涉及厂房、空地与2010年8月23日陈金翠与方永华签字确认的合作协议指向一致。另查，周庆梅系扬州市维扬区顺裕玩具厂投资人陈金翠的弟媳。2012年，方永华与案外人刘连峰签订一份租赁合同，约定方永华将涉案房屋出租给刘连峰使用，租赁期限自2012年3月1日起至2022年3月20日止。2014年2月21日，扬州市城市管理行政执法局出具扬城执罚字[2013]第3113号行政处罚决定书，确认方永华于2011年6月8日起在邗江区维扬经济开发区小官桥路7号（原顺裕玩具厂）南侧新建钢架结构房屋一处，总面积928.86平方米，结算工程造价七十万人民币，未取得建设工程规划许可证。同时对方永华前述行为采取了罚款35000元的行政处罚，并责令方永华按规划要求办理建设工程规划许可证。2017年4月7日，江苏银行股份有限公司扬州分行与京华公司、李刚、董必贵金融借款合同纠纷案件一审法院立案恢复执行。执行过程中，一审法院依法裁定拍卖、变卖京华公司所有的位于江阳工业园区纬八路东首-1、江阳工业园区纬八路东首-2的房产（含附属房产）及土地使用权以偿还债务。2017年7月22日，江苏苏信房地产评估咨询有限公司受一审法院委托对上述不动产（含涉案无证房产）价值进行评估后出具苏信房地估字[2017][扬州]第00018号《房地产估价报告》，后又于2017年7月6日补充出具价值情况说明，认定涉案房屋即3号钢结构房面积为916平方米，房屋及装修价值为91.41万元。2018年4月10日，一审法院在淘宝网司法拍卖平台上公开拍卖上述不动产，竞买人周明祥以最高价1354.5万元买受，后缴清全部价款，一审法院于2018年5月25日裁定确认上述不动产归买受人周明祥所有。根据拍卖成交价格折算，涉案房屋及装修拍卖后价值为71.14万元，暂存于该执行案件账户中。一审法院认为，涉案无证房产建筑物的财产价值应当归方永华，理由如下:该案实际系无证房产建筑物的财产价值归属的确认纠纷，根据审理查明的事实，涉案无证房产的建设者确系方永华。虽然方永华明知涉案无证房产所占用土地的使用权人为京华公司，且在未征得京华公司同意的情况下擅自建造了涉案房产，此后在收到扬州市城市管理行政执法局的行政处罚决定书后仍未依法补办建设工程规划许可证，不能依照《中华人民共和国物权法》第三十条之规定即因合法建造的事实行为取得涉案无证房产所有权，但是无证房产建筑物本身是具有财产价值的，该价值源自于建设过程中建设者对建筑原材料、人工费用等支付了对价，涉案无证房产所有权的缺失并不能否认该房产建筑物本身的财产价值，该财产价值应当归建设者享有。现法院已经将京华公司所有的位于本市江阳工业园区纬八路东首的房产（含涉案无证房产）及土地使用权按照现状整体进行了处置拍卖，涉案无证房产的建设者即方永华理应就建筑物的财产价值即拍卖折价款享有合法权益。另外，京华公司虽为涉案无证房产所占用土地的原使用权人，但涉案房产并非其出资所建，若将涉案无证房产建筑物的财产价值确认归京华公司享有，客观上则会造成京华公司构成不当得利的法律后果。故一审法院对京华公司主张因涉案房屋附着于其享有土地使用权的土地上，根据房随地走的原则应当属于其所有的辩称不予支持。综上，方永华请求确认涉案无证房产建筑物的财产价值即拍卖折价款由其享有的诉讼请求具有事实和法律依据，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：确认（2017）苏1003执恢126号案件处置的苏信房地估字[2017][扬州]第00018号《房地产估价报告》所载3幢钢结构附属用房及其内部装修、附属物拍卖折价款71.14万元为方永华所有。案件受理费80元，由京华公司负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。一审法院认定的事实正确，本院予以确认。二审中，京华公司陈述，案涉房屋不是方永华自用，而是由方永华用于出租经营，租金由方永华收取。本案二审争议焦点为：方永华请求确认涉案无证房产建筑物的财产价值即拍卖折价款由其享有的诉讼请求有无事实和法律依据。本院认为，无证房产建筑物虽然存在房产所有权方面的瑕疵，但其本身具有一定的财产价值，即建造者在建造过程中对建筑原材料、人工费用等支付的对价及相关修缮管理等方面的支出，基于权利义务的对等性，该财产价值应当属于建造者所有。本案中，双方当事人对案涉无证房产系方永华建造这一事实并无争议，该房产及装修经法院拍卖后价值为71.14万元，如前所述，方永华在建造过程中必然产生客观支出，现方永华主张拍卖价值归其所有，具有合法性与合理性。相反，京华公司主张“房随地走”、方永华不应享有案涉房产的拍卖价值，该上诉理由客观上将导致京华公司获得不当得利，亦有悖权利义务对等原则，本院依法不予支持。综上所述，京华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人京华公司负担。本判决为终审判决。审判长 莫俊秀审判员孙建瑢审判员 韩       冰二〇二〇年八月十三日书记员 孙   皎   皎