广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初5103号原告（反诉被告）：邹继发，男，汉族，1984年7月15日出生，公民身份号码：441************717，户籍所在地：东源县******************。被告（反诉原告）：惠州市喜客隆商贸有限公司，住所地：惠州市龙丰上排十小区****第五层01室。法定代表人：敖某1。委托代理人：袁宾，系广东君路律师事务所律师。原告（反诉被告）邹继发与被告（反诉原告）惠州市喜客隆商贸有限公司房屋租赁合同纠纷两案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邹继发、被告（反诉原告）惠州市喜客隆商贸有限公司的代理人袁宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告邹继发本诉称，原被告双方于2019年4月19日签订了一份以被告作为甲方与原告作为乙方的《商铺租赁合同》，由原告承租被告位于惠州市龙丰上排十小区******自编号08、09、10和12号共四间铺位。该《商铺租赁合同》的主要条款包括：二、租赁期限2.1、租赁期限为2019年7月1日至2027年6月30日。三、租赁费用等相关费用及支付方式3.1.2、本合同租赁费用由租金和综合管理费构成，具体各期间费用如下：2019年7月至2022年6月租赁费用合计为66000元。3.1.3、…在本合同签订后2个工作日内，乙方向甲方支付租赁保证金；逾期15天未支付租赁保证金则视为乙方自愿放弃本合同的承租权。四、保证金4.1、本合同签订的同时，乙方一次性向甲方缴纳租赁保证金132000元（与3.1.3条款在时间上有冲突）；另向甲方缴纳装修保证金/元（即免收装修保证金）；水电保证金/元；作为乙方履行本合同的保证。租赁期满时，乙方如无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，在乙方将租赁商铺交回甲方后两个月内，甲方将保证金余款无息退还。（装修保证金在甲方进行装修验收后无息退还）4.2、租赁期内，乙方如有以下行为中的任何一项发生，甲方均有权在保证金中直接扣减。甲方在扣减保证金后需向乙方出具相关扣款凭证：六、租赁物的交付、交还…6.1、该商铺预计于2019年7月1日前交付，具体日期以甲方发出的通知（以下简称“商铺交付通知”）中规定的交付时间为准。6.2、…乙方应按照该商铺交付通知要求的日期与甲方办理交付/接受该商铺手续，并签署交房确认书。…6.3、如乙方于商铺交付通知要求的交付日期起15日内仍未办理该商铺的交接手续或未足额支付该商铺交付日前应付款项及费用，甲方有权单方解除本合同，乙方应向甲方支付该商铺交付通知要求的交付日起至本合同解除之日止的租金及综合管理费等全部费用，并应承担违约责任（计租日与附加合同第四条有冲突）。6.4、合同期满或因乙方违约导致本合同提前解除，乙方应在合同期满三日或解除之日起三日内或收到甲方另行通知的日期三日内撤出。七、租赁物开业与经营…7.2、乙方应与甲方商场整体同步开业，如乙方延迟开业的，乙方除应正常支付租赁费用外，还应赔偿因延迟开业给甲方造成的损失，如延迟开业时间逾期超过三个月，则视为乙方放弃承租权，甲方有权立即解除本合同并追究乙方责任。十、甲方权利和义务10.1、甲方保证对租赁物具有出租权，保证所提供的租赁商铺在租赁期内不另行出租给第三方，保证乙方完全、合法享有租赁商铺所谓使用权。十二、合同终止和解除12.1、甲乙双方依照本合同约定条款主张解除合同的，应当书面通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，双方可协商解决，协商不成的，双方均可向租赁商铺所在地的人民法院起诉，要求确认解除合同的效力。同时，甲乙双方于主合同签订当天也签署了一份《附加合同》，该合同主要条款有：四、计租日始于天虹百货商场正式开业日为准。合同签订后作为乙方的原告依合同约定交付了132000元合同保证金（合同条款4.1），同时也应作为甲方的被告要求支付了66000元的所谓装修维护费（合同条款里并没有要求缴纳这项费用）。至此，原告已超额并提早（见合同条款3.1.3）履行了合同规定的所有义务。合同原约定涉案商铺于2019年7月1日开张营业，但直到2019年7月1日都没有被告商场开业的任何消息，原告心想不能这样坐以待毙，因租用的商铺交付时间具有不确定性且该合同未实际履行，所以原告对未来工作进行了新的规划，新的规划对涉案商铺的经营可有可无，并已做好两手准备，能退租最好，不能退租到时也可以联合其他合作伙伴自己做也行。一直等到2019年7月19日被告招商部负责人文湘华才发微信告知原告可以入场办理商铺交接手续，并附上一份《商铺装修交付通知书》，内容写着“致邹继发先生：我司与您签订的商铺基础工程已经完善，已具备二次装修的条件，请您收到该通知三日内亲临我司项目地办理入场装修交接手续，如您未能在2019年7月23日前办理，则视为您自动放弃该商铺的租赁权益，我司将保留对您违约责任追究的权利。”原告收到这份通知书后第一时间就表达了希望退租的意见，但被告却没答应。事实上，既然被告没有如原告所愿双方能在友好协商的情况下解除合同，为此，原告也准备好实施第二套方案即继续履行合同，所以原告已联系好合作伙伴商讨商铺装修事宜，在原告正准备对商铺进行装修和办理营业执照之际，却于2019年9月11日从被告方内部得到消息说原告租赁的四间商铺在没有知会原告的情况下就已被被告分别出租给了另外四位第三人。原告得此消息后立马驱车从深圳赶往惠州找被告核实此事，原告到达被告处因无法找到被告法人代表，所以只能跟之前一直微信联系的招商部负责人文湘华交涉此事。文湘华代表被告方一直坚称是原告违约了，但也口头答应可以退款，一时说可以在2019年10月30日退，一时又说退款时间无法确定。也就是说，原被告双方无法就解除合同和退回原告保证金达成任何共识，无奈，原告只能失望而归。因被告已经把出租给原告的四间商铺另行出租给了第三方，所以原告也无法实施第二方案即按合同规定自己经营。此后原告曾多次联系被告沟通退款一事均以失败而告终。直至2019年11月8日被告的商场与天虹超市同时正式开业，被告既没有解除原被告签订的租赁合同，更不愿意自觉地退回原告所缴纳的合计198000元履约保证金，也就是说原告依然为该涉案四间商铺的合法承租人。但原告于2019年11月18日在与文湘华的微信聊天中确认了原告所签约的四间商铺都已出租了，即被告已坐实了“一铺两租”的违约事实，但具体是哪天租出去的，原告无法得知，所以需要贵院依职权去调查被告与四位新租户的租赁合同的具体签约日期，四份租赁合同中最早那份的签约之日，就是被告违约之时（见合同条款10.1）。事实上，被告在与他人就涉案商铺签订新的租赁合同前完全可以依照合同条款（6.3）先主张解除合同并通知原告，再按约定“追究原告的违约责任”（依照合同规定原告压根儿就没有违反合同的任何一条条约），但被告却单方面选择了“一铺两租”的违约做法。如今原告因被告违约而请求法院解除原被告于2019年4月19日签订的《商铺租赁合同》，原告以起诉的方式通知被告解除合同已履行了合同约定的通知义务（见合同条款12.1），故原告提出解除合同的诉讼请求于法有据，理应得到支持。原告认为，原告依据合同约定向被告所交纳的132000元保证金，其性质是以保证金形式予以特定化后移交占有的质物，双方就此设定的合同条款具有质押合同的效力，在原告主张解除合同后，双方原存在的质押合同关系既已解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告有权要求被告返还所交纳的保证金。即使原告最开始向被告提出解除《惠州市喜客隆商贸有限公司.商铺租赁合同》的意思表示有悖诚实信用原则，但因租赁合同未开始实质化的履行，且距天虹超市开始营业时间也还有长达3个多月时间，被告在此期间内也足以再次组织租赁物出租事宜（事实上被告确实也找到了新的承租方），故原告原先提出解除合同的建议也不足以确定其应向被告承担违约金给付义务。亦即，被告并未基于租赁合同而对原告享有债权，原告移交被告占有的保证金所担保的债权，随租赁合同的权利义务终止已归于消灭，依照《中华人民共和国担保法》第七十四条“质权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，质权也消灭”的规定，被告对涉案保证金享有的质权也随之消灭，故原告要求被告退还保证金的诉讼请求合情合理也合法。再说，现在的事实是被告违约在先，只是租赁合同没有具体约定原被告违约的民事赔偿责任，故原告只要求被告返还原告缴纳的合同保证金并支付从违约之日开始的资金占用利息，这已经是原告提出的对作为违约方的被告的最低要求了。至于原告所缴纳的66000元所谓装修维护费（应属保证金性质），因合同规定免于收取，所以这笔收费纯属乱收费。再说，即便要收取所谓的装修保证金，也应该在合同实际履行时才让承租人缴纳，因涉案合同并未实际履行，所以这笔装修保证金返还给原告实属天经地义之情事，原告主张被告退还这笔装修维修费，并支付按年利率6%自收取之日起计算至该装修维修费退还之日止的资金占用利息当然也合情合理合法。综上所述，因被告一直无理占用原告钱款，并时至今日都不愿退还原告缴纳的两笔合计198000元保证金，原告迫于无奈，只能诉诸贵院，希望能借由司法途径逼迫没有任何商业信用的被告返还原告钱款，以维护原告合法权益。1、判令解除原被告于2019年4月19日签订的《商铺租赁合同》。2、判令被告向原告退还租赁保证金132000元，并支付以租赁保证金132000元为基数，按年利率6%自被告违约之日起计算至该租赁保证金退还之日止的逾期付款利息。3、判令被告向原告退还装修维修费66000元，并支付以装修维修费66000元为基数，按年利率6%自2019年4月19日起计算至该装修维修费退还之日止的资金占用利息。4、判令被告承担本案的一切诉讼费用。被告惠州市喜客隆商贸有限公司本诉中辩称，一、原告主张《商铺租赁合同书》（下称《合同》）约定案涉商铺应于2019年7月1日前开张经营或交付使用均违背事实，据此主张解除合同或不履行合同义务明显无理。二、原告最迟已于2019年7月19日以其行为表明不履行案涉合同义务，根本违约在先。三、原告根本违约后，答辩人临时将案涉商铺招商，属于《合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”之合法止损行为，并未违约，更不应承担任何违约责任。四、原告支付给答辩人的13.2万元，依据《合同》第四条等，属于定金性质的履约保证金。原告根本违约后，答辩人依约无需返还该款，更无需支付该款利息给原告。五、原告支付的6.6万元，是原告要求答辩人提供《附加合同》第二条特定装修而约定由原告负担的装修费。原告起诉状也明确表述该款是装修维修费，足以证明该款用途和性质。该装修系原告根据经营范围定制的，原告根本违约后，临时匆忙间根本不可能招到能一次承租1280㎡商铺、经营原告同类业务、可继续延用原告定制装修的商户，故答辩人不得不按招商情况拆除原告定制装修重新装修，造成定制装修费损失290745元，该损失依法应由原告承担。故原告已付6.6万元应作为其定制装修损失的赔偿款，无权要求答辩人退回和支付该款利息，相反其应赔偿剩余装修费损失给答辩人。六、原告根本违约在先，依据《合同法》第九十四条第（二）项，合同解除权由答辩人享有，原告无权主张解除合同。鉴于原告根本违约行为，答辩人已反诉主张解除合同。请人民法院依法支持。综上，原告根本违约在先，无权主张解除合同和退回履约保证金13.2万元及装修费6.6万元。故请求人民法院依法判决驳回原告全部诉讼请求。被告惠州市喜客隆商贸有限公司反诉称，2019年1月31日，原告与香港业成有限公司签订《租赁合同》，承租了该司位于龙丰上排十小区瑶芳大厦1至5楼经营商场。2019年10月23日，商场经惠城住建消验字[2019]第0129号《建设工程消防验收意见书》验收合格。2019年4月19日，原告与被告签订《商铺租赁合同书》《附加合同》(下称合同）约定，被告承租瑶芳大厦1层08/09/10/12号共1280㎡商铺（下称商铺）用于经营大众服装、鞋等，租期自2019年7月1日起至2027年6月30日止，租金2019年7月起至2022年6月止为66000元/月，此后按期递增；签约时被告应支付132000元作为履约保证金，若被告在租期内无违约行为，该保证金在交回商铺后两个月无息退还，若被告存在违约行为，原告有权扣留该履约保证金；原告预计于2019年7月1日前交付商铺给被告，具体日期以原告书面交铺通知规定时间为准；若被告逾期15日未办理商铺交接手续，原告有权解除合同，被告应支付自通知交付之日起至合同解除之日止的租金等全部费用，并应承担违约责任；因被告违约导致的诉讼费、律师费、差旅费由被告承担。另，《附加合同》约定商铺于天虹百货超市正式开业日（原定2019年11月1日）起计租，并特别约定原告应按被告要求为商铺提供电动卷门、消防门、砌墙、门口、平台、台阶等定制装修，据此双方约定被告另行支付装修费6.6万元。合同签订后，被告支付了保证金13.2万元及装修费6.6万元给原告。原告于2019年4月26日与东莞市一艺广告装饰有限公司签订《装饰工程合同书》，将商铺发包给该司按照被告特定要求进行装修，约定工期52天，该司6月26日完工，双方8月5日结算确认工程款总计290745元，原告6月4日支付20万元，余款与商场其余部分装修款一并付清。被告定制装修完工后，原告自2019年6月底起，多次电话通知被告接收商铺，但被告以其合伙人退伙、个人无力继续经营为由单方提出退租。7月19日，原告再次通过员工文湘华以微信送达《商铺装修交付通知书》催告被告接收商铺，并要求被告不要放弃租赁，但被告回复“我也没有办法，讲多都是泪”，再次表明退租和拒绝接收商铺。此时距原告商场原定开业日仅3个余月，而被告承租面积占1楼商场面积近半，若任其空置不但严重影响商场开业，且必然扩大双方损失。故为减少损失，原告不得不为商铺临时招商，但因被告违约浪费了3个月招商时间(2019年4月19日至7月19日)，临时匆忙间难以招到合格商户，更不可能招到能一次承租1280㎡商铺、经营被告同类业务、可继续延用被告定制装修的商户，故只能降低招商条件，才在10月底前分别为08/09/10/12号勉强招到经营手机、鱼缸、儿童乐园、餐饮的四个商户。如此，严重打乱了原告招商计划和商场整体规划布局，导致商场开业日从原定11月1日延误至11月8日，被告定制装修被拆除重装等，直接造成原告以下重大损失：第一，被告定制装修被拆除重装损失装修费290745元；第二，商铺装修免租期从原定11月1日延误至2020年1月1日，直接租金损失132000元（6600元/月×2个月）；第三，商场其他数十户商户的装修免租期均从原定11月1日延误至11月8日，租金损失约10.2万元；第四，新招08/09/12号租户根本无力经营，自2020年2月至4月陆续退租，造成商铺空置至今。原告认为，被告上述单方退租和拒绝接收商铺的行为，属于《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第一百零八条规定的“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务”的根本违约行为，依据《合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”之规定，原告有权且应当将商铺招商以减少双方损失；且依据《合同法》第九十四、一百零七、一百零八、一百一十二、一百一十五条等规定和《商铺租赁合同书》第42条、6.3、13.9条约定，原告有权解除合同，没收被告履约保证金13.2万元，且被告还应赔偿商铺定制装修费损失224745元【即290745元一66000元（已付装修费）】，和因本案支付的律师费15000元和租金损失198000元【依据合同约定，被告应支付自原告通知交付之日（2019年7月19日)起至合同解除之日止的租金，仅计至2020年6月18日止该租金为72.6万元(6600元/月×11个月)，扣除原告临时招商所减少的租金损失39.6万元（按6个月估算，实际原告远未收到6个月租金），被告应付租金至少33万元；另依据上述法律规定，被告还应赔偿商场延期开业所造成的其他商户装修免租期延期8天的租金损失；考虑到被告承受能力，原告主动调低按被告应付3个月租金计】。为维护商场商誉和树立商场良好形象，且考虑到商户的不易，原告本拟在被告以履约保证金、装修费分担上述小部分损失后，自负绝大部分损失了结争议、息事宁人；无奈被告颠倒事实无理起诉，故原告不得不依法维权、以正视听，为此特依法提出反诉，请求人民法院依法支持。请求：1、判令解除原、被告2019年4月19日签订的《商铺租赁合同书》《附加合同》；2、判令被告已交履约保证金132000元归原告所有；3、判令被告赔偿租金损失198000元、装修费损失224745元、律师费15000元给原告；4、本案诉讼费由被告负担。原告邹继发反诉中辩称，答辩人认为，反诉原告才是实际违约人，其实际违约后在理屈词穷之下却还在极力狡辩，混淆视听，但事实胜于雄辩，被答辩人违约就是违约，本诉被告提起反诉仅仅在于其不甘心本诉案件败诉而作出的“赌气”做法，但如此不负责任的做法不仅耗费弥足珍贵的司法资源，更会让反诉被告为此花费大量时间精力去随反诉原告起舞。请本案主审法官在查清本案事实后依法驳回反诉原告全部无理诉求，以维护反诉被告的合法权益。本反诉案因反诉原告在没有与反诉被告解除合同的前提下与四位案外人又签订了《商铺租赁合同书》，这“一铺两租”之根本违约行为才导致反诉被告向贵院起诉了反诉原告。本院查明的案件事实经审理查明，2019年1月31日，被告与香港业成有限公司签订《租赁合同》，合同约定由被告承租香港业成有限公司位于龙丰上排十小区瑶芳大厦1至5楼经营商场，租赁期限十五年。2019年10月23日，惠州市惠城区住房和城乡建设局对惠州市瑶芳喜客隆商业广场内部装修工程出具惠城住建消验字[2019]第0129号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。另查之一，2019年4月19日，原告与被告签订《商铺租赁合同书》、《附加合同》(下称合同）约定，由原告承租瑶芳大厦1层08/09/10/12号共1280㎡商铺用于经营大众服装、鞋等，租期自2019年7月1日起至2027年6月30日止，租金2019年7月起至2022年6月止为66000元/月，此后按期递增；合同签订的同时，原告一次性向被告缴纳租赁保证金132000元，作为原告履行本合同的保证。租赁期满时，原告如无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，在原告将租赁商铺交回被告后两个月内，被告将保证金余款无息退还。若原告存在违约行为，被告有权扣留该履约保证金。如因原告拖欠租金及水电而产生经济纠纷，一切诉讼费、律师费以及差旅费将由原告独立承担。另查之二，2019年4月19日原告向被告支付了合同保证金132000元及装修维护费66000元，被告出具了相应的收据。另查之三，原告提供微信聊天记录截图予以证明，被告于2019年7月19日才通知原告收楼；原告已回复说因由其他规划打算解除合同；被告商场与天虹超市于2019年11月8日才同步开业；被告已经把租赁物重新租给了他人。另查之四，被告提供《装饰工程合同书》、工程款结表、装修公司收据、证明、银行清单及营业执照予以证明被告委托东莞市一艺广告装饰有限公司按照原告特定要求对商铺进行了装修，装修工程款总计290745元已付清。另查之五，被告提供《案涉商铺现状视频及照片》予以证明被告拆除了原告定制装修后，对案涉商铺按商铺号重新拆分装修招商及08/09/12号商铺现又闲置事实。另查之六，被告于2020年6月7日与广东君路律师事务所签订了《委托代理合同》。原告于2020年6月23日向广东君路律师事务所支付了15000元律师服务费。广东君路律师事务所开具了相应的增值税专用发票。另查之六，经本院组织原、被告双方进行调解，未能达成一致。裁判理由和结果本院认为，原、被告双方于2019年4月19日签订的《商铺租赁合同》、《附加合同》，系双方真实意思表示，合同内容并未违反现行法律法规规定，应为合法有效，双方均应遵照执行。现原告未按合同的约定接收商铺，已构成违约，原告诉请解除双方签订《商铺租赁合同》、《附加合同》，被告亦反诉诉请解除上述合同，故本院予以支持。关于原告向被告缴纳的合同保证金132000元，因原告未按合同约定接收商铺，已构成违约，故该保证金应按合同约定归被告所有。关于原告向被告缴纳的装修维修费66000元，双方签订的合同中未对该费用进行约定，现双方的合同已经解除，故应退还给原告。原告诉请装修维修费占用利息，缺乏依据，本院不予支持。关于被告反诉诉请原告赔偿租金损失198000元，缺乏事实和理由，故本院不予支持；装修费损失224745元，只是被告单方证明，且现场已经拆除，缺乏相应的证据予以证明，故本院不予支持；律师费15000元，缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）邹继发与被告（反诉原告）惠州市喜客隆商贸有限公司于2019年4月19日签订的《商铺租赁合同》、《附加合同》。二、原告（反诉被告）邹继发于2019年4月19日向被告（反诉原告）惠州市喜客隆商贸有限公司缴纳的合同保证金132000元归被告（反诉原告）惠州市喜客隆商贸有限公司。三、被告（反诉原告）惠州市喜客隆商贸有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）邹继发返还装修维修费66000元。四、驳回原告（反诉被告）邹继发的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）惠州市喜客隆商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4431元（原告已预交），由被告惠州市喜客隆商贸有限公司负担1400元，由原告邹继发负担3031元；反诉费4849元（被告已预交），由原告邹继发承担1120元，由被告惠州市喜客隆商贸有限公司负担3729元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 蓝诗祥审 判 员 卢 耀审 判 员 黄链生二〇二〇年八月十二日法官助理 叶丽伟书 记 员 彭蕙雯