贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4808号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈曼，女，1986年2月14日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人陈曼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初15687号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人主张逾期办证违约金的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、根据《补充协议》第八条第3款：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。”的约定，双方之间就办证系委托代办关系，而上诉人为被上诉人办理产权转移登记，需以被上诉人缴纳相关税费、签署授权委托书、提交完备相关办证资料为前提。在被上诉人未提交应由买受人提交的办证资料的情形下，上诉人无法履行自身办证义务。上诉人是否承担违约责任取决于上诉人是否于收齐被上诉人相关资料后的360日内履行办证义务，与上诉人是否具备办证条件或履行通知义务无关。上诉人已按合同约定如期履行办证义务，不应承担违约责任。二、案涉房屋已交付被上诉人使用，其合同目的已经实现，逾期办证未给其造成实质损失，根据公平、诚实信用原则和法律关于调整违约金的规定，并结合二证合一的政策调整及本案实际，请求对违约金进行调减至合同约定的10%。另，本案上诉人通知被上诉人提交办证资料的时间为2018年1月15日，一审认定的通知时间错误，导致计算逾期办证违约金错误。被上诉人陈曼答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。陈曼向一审法院起诉请求：1.判决被告支付延期交房违约金978.23元及该违约金实际占用期间的利息暂计238.64元（利息以978.23元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年10月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；2.判决被告退还三通费4575元及利息暂计510.86元（利息以4575元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年8月11日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止；3.判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金以原告已付购房款434771.00元为基数，按日万分之一的标准从2015年11月15日起计算2018年11月13日暂计47520.47元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2013年8月11日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人碧阳国际城第21栋1单元21-3号房屋，总房款434771.00元，交房日期为2015年6月30日，如被告逾期交房超过60日，则以原告已付购房款为基数，从合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按照每日万分之0.5的标准计算违约金，并于实际交付之日起7日内支付。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款。2013年8月11日被告向原告收取各项开户费共计4575.00元。被告于2015年8月15日向原告交付涉案房屋。2016年10月24日，被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书。2018年11月13日，原告通过张贴通知的方式告知包括原告在内的业主涉案房屋符合办理转移的条件，要求原告提供办理转移登记的有关资料。一审法院认为，一、对于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求。合同约定交房时间为2015年6月30日，实际交房时间为2015年8月15日，原告于2019年11月26日提起本案诉讼，已经超过诉讼时效，不予支持。二、关于原告要求被告支付逾期办证违约金的请求。按照附件十二《补充协议》的约定，在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。本案中，被告向原告交付涉案房屋的时间为2015年8月15日，结合附件十二《补充协议》：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”之约定，可以视为被告在2015年8月15日向原告交付涉案房屋时，原告已经向被告缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，故被告应从2015年8月15日起360日内，即2016年8月10日前，提供办理涉案房屋办理转移登记的有关文书，被告于2016年10月24日取得涉案房屋商品房备案证明书，已经构成违约，应从2016年8月10日起开始计算违约金至被告履行披露义务之日，即2018年11月13日。原告于2019年11月26日提起本案诉讼，2016年8月10日至2016年11月25日的违约金请求，已经超过诉讼时效，不予支持。故被告应支付原告逾期办证违约金应自2016年11月26日至2018年11月13日，经计算为：31216.56元。三、关于三通费。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取，应当退还。但《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》已于2009年5月1日实施，原告在2013年8月11日交纳前述费用时就知道或者应当知道其权利受到损害，其于2019年10月26日提起诉讼要求退还三通费及利息已经超过诉讼时效，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈曼逾期办证违约金31216.56元；二、驳回原告陈曼的其他诉讼请求。案件受理费573.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对上诉人应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，被上诉人对上诉人何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于上诉人先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，上诉人何时告知被上诉人提交办证所需资料，何时向被上诉人出具购房发票（在取得购房发票前，被上诉人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料。且向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，不以被上诉人提出请求为前提，上诉人应主动履行。）等事实，仅以被上诉人交齐办理产权过户手续所需资料至被上诉人取得产权证之日是否超过360日作为考量上诉人是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明被上诉人存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，一审法院根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋取得商品房备案证明的时间、上诉人通知被上诉人提交办证所需资料的时间以及上诉人向被上诉人出具购房发票的时间等因素，认定上诉人应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任并无不当。上诉人故意回避其自身应先履行的义务，仅以被上诉人实际提交完毕办证所需资料之日至上诉人办理产权转移登记之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。同时，《补充协议》第8.3条约定上诉人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。此处约定的“产权过户相关手续”以被上诉人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费为前提，故该“产权过户相关手续”不属于为办理案涉房屋产权证书所需的应由上诉人提交的资料，应为案涉房屋产权证书本身。在上诉人未举证证明被上诉人存在因自身原因怠于提交办证所需资料或存在不可抗力因素等导致办证延迟情况下，应认定上诉人承担违约责任至其向被上诉人交付案涉房屋产权证书之日。一审虽对上诉人履行通知义务的时间认定有误，但并未加重上诉人应承担的违约责任，上诉人主张其承担违约责任至2018年1月15日的上诉理由不成立，不予采纳。《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1146元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年八月二十五日书记员 高 进