福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终1639号 上诉人（原审原告）：游明华，女，1972年7月4日出生，汉族，住仙游县。 委托诉讼代理人:林丽香，福建众益律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地莆田市荔城区镇海居委会西社小区**楼**，统一社会信用代码913503006603818812。 法定代表人：张建雄，董事长。 委托诉讼代理人：陈丽萍，福建联合信实（莆田）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：方惠红，福建联合信实（莆田）律师事务所实习律师。 上诉人游明华因与被上诉人莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称正鼎公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2020）闽0322民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 游明华上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.依法改判正鼎公司应在本判决生效之日起十日内支付给游明华逾期交房违约金，违约金的计算办法：以购房款626935元为基数，自2016年10月1日起按日万分之四计至实际交房之日；3.依法判令正鼎公司在房屋正式交付给游明华后协助游明华办理并取得该套房屋不动产权证书；4.判令本案二审诉讼费用由正鼎公司承担。事实和理由：1.合同中对于开发商的违约责任与买受人逾期付款的违约责任约定是一致的，并无显失公平。正鼎公司未提供证据证明约定的违约金过分高于造成的实际损失，不应予以调整。正鼎公司经营已经发生困难，实际交房日期遥遥无期，造成游明华的居住利益损失以及支出的租金损失必将越来越多。正鼎公司占用购房款长达数年，游明华资金利息损失巨大。正鼎公司承诺游明华买房后孩子可以就近入读学校亦无法得以实现。近几年装修价格一路飙升。因无法取得产权，游明华无法转让或抵押。故正鼎公司的行为给游明华造成的损失巨大，约定的日万分之四违约金仅是对游明华的补偿，也不能涵盖游明华的所有损失。商品房买卖合同司法解释规定，若调整违约金应当参照中国人民银行逾期贷款利率的标准调整，也就是日万分之二点一。一审判决对逾期交房违约金的调整没有事实和法律依据，且调整的幅度过大，违反法律规定。因正鼎公司的资信问题导致放款时间迟延，一审法院对违约金的起算点自2017年10月10日起计算是错误的，没有法律依据。2.办理产权证系正鼎公司的合同义务，理应判令其一并履行。正鼎公司已经出现履约困难，存在预期违约的可能性，故游明华现行使不安抗辩权亦合情合理，避免将来造成诉累。 正鼎公司答辩称：1.游明华的上诉理由不能成立，请求予以驳回。游明华上诉理由中逾期交房违约金按日万分之四是错误的，按本地区类案司法实践中逾期交房违约金都调整为日万分之一，逾期交房给游明华造成的是居住不便，参照涉案房产所在地房产的租金标准来计算，一审法院调整逾期交房违约金是恰当的，应当予以维持。2.根据商品房买卖合同附件六补充协议第五条第一项的约定，未付清购房款的交房时间应顺延至款项付清之日，一审法院将违约金的起算时间认定为自2017年10月10日起计算是正确的。3.游明华请求正鼎公司协助办证，按照合同约定，涉案房产办证条件尚未成就，游明华此时主张办证是没有依据的，应驳回游明华该项请求。4.一审法院认定诉讼费用由正鼎公司承担没有法律依据。综上所述，应驳回游明华的上诉请求。 游明华向一审法院起诉请求：1.判令正鼎公司继续履行《商品房买卖合同》，立即将符合合同约定交付条件的正鼎澜天2号楼703室交付给游明华，并为游明华办理该套房屋的不动产权证；2.判令正鼎公司按照合同约定从2016年10月1日起计至实际交付之日止，向游明华支付逾期交房违约金（暂计至2019年7月1日违约金为251526.32元）；3.判令正鼎公司承担本案诉讼费及其他费用。 一审法院认定事实如下：2014年9月1日，游明华（买受人）与正鼎公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号201402838），合同约定：游明华向正鼎公司购买位于仙游县商品房，建筑面积126.49㎡，每平方米4956.4元，购房款总价626935元。正鼎公司应当在2016年9月30日前，将经过竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付游明华使用。如逾期交房超过90日的，游明华要求继续履行合同的，正鼎公司自逾期之日起按已付购房款的每日0.04%支付违约金。并约定游明华于2014年8月30日缴纳购房定金20000元，在签订《商品房买卖合同》当日缴纳购房款196935元（含购房定金），剩余房款430000元由游明华到正鼎公司指定银行（公积金）申请按揭贷款。合同还约定其他事宜。合同签订当日，游明华缴交购房款196935元及维修基金9487元。2017年3月16日，因无法办理公积金贷款，正鼎公司与游明华达成一份《关于公积金转商业贷款利息差额补贴协议》，协议约定：由正鼎公司提议，更改贷款方式为商业贷款，并给予游明华公积金贷款与商业贷款两者利息差额补贴32838元，该补贴款项仅限于购买“正鼎澜天”住宅区商品房或车位时使用。2017年9月18日，游明华向仙游县农村信用合作联社办理按揭贷款剩余房款430000元；2017年10月10日，该款项汇入正鼎公司账户。因涉案房屋至今未能交付，游明华遂2020年1月10日诉至一审法院请求处理。 一审法院认为，游明华与正鼎公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。正鼎公司应当在2016年9月30日前完成房屋交付义务，因其未能在约定期限内交付房屋，已构成违约，且违约状态持续至今。游明华请求正鼎公司交付案涉房屋及支付违约金于法有据，予以支持。因正鼎公司于2017年10月10日才收到全部购房款，正鼎公司主张应以实际付款时间计算违约金有理，一审法院予以采纳，故违约金起算时间应为2017年10月10日。合同约定按房屋总价款626935元的每日0.04%计算的违约金过分高于因违约造成的实际损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，结合违约金“以补偿性为主、以惩罚为辅”的性质，考虑因逾期交房造成买受人入住不便，并对照房屋所在地的房屋租金水平和本地区对商品房销售纠纷类似诉讼案件的处理情况，一审法院根据正鼎公司的请求，酌情将违约金的标准调整为按已付购房款的日0.01%计算。合同约定正鼎公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，而目前案涉房屋未交付，故游明华请求办理房产证等相关证件，缺乏事实依据，不予支持。综上，游明华合理的诉讼请求，予以支持，不合理的诉讼请求，予以驳回。正鼎公司辩解因政府行为导致逾期交房，但未提供证据予以证实，故不予采信。另因游明华主张的违约金系一审法院根据实际情况予以调整，且因交房时间尚无法确定，违约金计算数额相应会发生变化，故案件的受理费确定由正鼎公司全部承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决：一、莆田市正鼎房地产开发有限公司应在符合《商品房买卖合同》约定交房条件之日起三十日内将坐落在仙游县鲤城街道玉井村“正鼎•澜天”第2号楼703室房屋交付给游明华使用；二、莆田市正鼎房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给游明华逾期交房违约金，违约金计算方法：以购房款626935元为基数，自2017年10月10日起按日0.01%计至实际交付房屋之日止；三、驳回游明华其他诉讼请求。案件受理费5073元，由莆田市正鼎房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审理查明，游明华对一审认定的事实中“2017年3月16日，因无法办理公积金贷款，正鼎公司与游明华达成一份《关于公积金转商业贷款利息差额补贴协议》”有异议，认为是因为正鼎公司的原因而导致无法办理公积金贷款从而达成补贴协议。正鼎公司对一审认定的事实没有异议。本院对一审认定双方当事人均无异议的事实予以确认。 本院认为，游明华与正鼎公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第一项的约定，买受人尚有应付款项未付清的、出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，故一审法院对本案逾期交房违约金计算的时间点的认定并无不当。正鼎公司未能在约定期限内交付房屋，已构成违约，故游明华请求正鼎公司交付案涉房屋及支付违约金于法有据，应以支持。我国合同法规定的违约金主要体现“以补偿性为主、以惩罚为辅”的性质，考虑因逾期交房造成买受人入住不便，造成的主要损失可参照租金的损失，对照房屋所在地的房屋租金水平和本地司法实践情况，一审法院根据正鼎公司的请求，酌情将违约金的标准调整为按已付购房款的日万分之一计算是合理的。合同约定正鼎公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，现条件尚未成就，游明华请求正鼎公司办理房产证等相关证件，缺乏事实依据，一审法院不予支持亦并无不当。综上所述，游明华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5073元，由游明华负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年八月十九日 书记员  黄慧萍 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。