江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初573号 原告：南昌尚达置业有限公司。 法定代表人：谭敏芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴仁宝，广东百朋（东莞）律师事务所律师。 被告：孙某某。 原告南昌尚达置业有限公司（以下简称尚达置业公司）诉被告孙某某房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年4月17日立案受理后，依法组成由审判员胡恋梅担任审判长并主审、人民陪审员陈守冬、杜海涛参加评议的合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告尚达置业公司委托诉讼代理人吴仁宝、被告孙某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 尚达置业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除双方Ａ117-118商铺租赁合同；二、请求判令孙某某支付拖欠租金21165元、违约金153.45元（拖欠租金时间为2019年9月20日至2019年12月19日）；三、请求判令孙某某支付物业费498元，违约金10.83元（拖欠物业费时间为2019年11月20日至2019年12月19日）；四、请求判令孙某某支付从2019年12月20日起至搬出该商铺止的租金、物业费、水电费及违约金；五、本案诉讼费由孙某某承担。本案审理过程中，尚达置业公司撤回了主张水电费的诉讼请求。事实与理由：原告与被告于2019年5月20日签订了《商铺租赁合同》一份，合同约定尚达置业公司将位于南昌市上海北路与国康路交汇处青山湖区商铺建筑面积为83平方米租给孙某某经营烘焙。租赁期从2019年5月20日起至2022年5月19日止，月租金为7055元／月。孙某某租用本商铺之后，开始还能按时交付租金，物业费、水电费。2019年9月中旬之后其虽然还在经营，但经常关门避而不见。尚达置业公司一直打电话给孙某某催款，但孙某某基本上不接电话，有时偶尔接了电话，也声称在外地。为维护原告合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。 孙某某答辩称，尚达置业公司物业的负责人说同意用我店里的设备和原料抵扣当时所欠的一个半月房租，我同意了结果物业没有按照他们所说的做；在2019年11月中旬的时候尚达置业公司直接在我的门店加了锁，还在门上贴了招商广告，我认为当时实际已经解除合同，我不认可支付从2019年11月中旬至今的房租；因为尚达置业公司锁门导致我的物料全部拿不出来并且过期了，我要追究尚达置业公司对我产生的损失，还有店里的设备折旧与店内装修的贬值损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方有异议的证据如下： 尚达置业公司对孙某某提交的店铺上锁及张贴招商信息的照片有异议，认为上锁是担心店铺内的东西丢失，招商广告并没有明确说明是对案涉店铺进行招商；对微信聊天记录的关联性有异议，认为聊天记录中只有孙某某自己表示解除合同，尚达置业公司在起诉之前没有解除合同的表示，故该组证据不能作为双方已经解除合同的依据；对加好友截图的真实性、合法性均不认可，无法确定加好友人的身份及是否上锁。 经审查，本院对上述证据的真实性均予以认定，对证明目的综合全案证据予以考虑。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，对本案事实认定如下： 2019年5月20日，出租人尚达置业公司为甲方，承租人孙某某为乙方，双方就租赁位于南昌市商铺签订《商铺租赁合同》，约定：承租商铺的建筑面积为83平方米；租赁期限为3年，自2019年5月20日至2022年5月19日止；商铺经营类别为烘焙，经营品牌“一杯情书”；租金每月7055元，每季度支付一次，先付租金后用房，每季度第一个月的10日前支付下一季度的租金；乙方逾期缴付租金的，经甲方书面通知，仍未能于7日内缴付的，乙方同意由甲方采取停水、停电、锁门等方式催收直至付清租金止，并每日按未付租金的1‰向甲方支付违约金，由此造成的损失等法律责任全部由乙方承担，乙方逾期缴付租金达10天的，甲方有权单方立即解除本合同，乙方支付的履约保证金不予退还，乙方还需另外支付相当于二个月租金的违约金；物业费每月为498元，自2019年5月20日起开始收取物业费，每半年支付一次，在每半年的第一个月的10日前支付下半年的物业费；乙方在签订合同时须先期交纳3个月的租金作为履约保证金；本合同期满或解除后，乙方交还甲方商铺时，应当在3天内撤出，并保持商铺的完好状态，不得留存物品，逾期如有留存物品，视为乙方放弃房屋内所有物品的权益，乙方同意由甲方清理该场地及处置租赁物业内的物品，甲方无须给予乙方任何补偿，因此发生的费用由乙方全部承担；租赁期间，乙方逾期支付租金、物业费等其他费用30日以上的，甲方有权解除合同，收回该商铺，乙方应按照本合同约定商铺的3个月租金向甲方支付违约金，并赔偿甲方全部损失；乙方在合同生效之日起不得退租，若乙方退租属于单方面终止合同违约行为，所交租金和合同履约保证金不予退还；具有法定的或本合同约定的解除或终止合同的情形时，解除或终止合同通知书以本合同约定的方式送达乙方时，本合同即解除或终止，甲方有权留置租赁物内的财产，并在合同解除或终止之日起五日后，甲方有权拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用，且不影响甲方依法依约主张权利，凡具有甲方有权单方解除或终止合同的情形，至甲方发出解除或终止租赁合同通知七天，租赁合同即解除或终止。 上述合同签订后，孙某某支付了履约保证金21165元、3个月租金21165元、6个月物业费2988元以及水电预存金1000元，并开始经营“一杯情书”烘焙店铺。2019年12月，因孙某某关门停业且拖欠房租，尚达置业公司递交起诉状至本院，主张解除双方的房屋租赁合同、支付拖欠的费用等，本院将该案转入诉前调解程序处理，因孙某某预留在《房屋租赁合同》上的电话始终处于无法接通状态，本院于2020年1月2日向其户籍所在地邮寄诉讼文书，于2020年1月15日未妥投并退回。后受疫情影响及再次邮寄送达未果，于2020年4月22日对孙某某进行公告送达，于2020年6月21日视为送达，本院根据公告送达结果确定开庭日期后，将起诉状副本及开庭传票等文书张贴于案涉店铺，并再次邮寄送达一份至孙某某户籍所在地，邮寄回执反馈“叔叔代收”，收件日期为2020年5月14日。 庭审中，孙某某自述其因母亲生病于2019年9月中旬回了吉林，但当时尚不确定是否要继续经营，后尚达置业公司物业“段经理”就房租一事联系其，并提出用店铺的设备和物料冲抵房租，其表示同意后，尚达置业公司未再回复，故其以为尚达置业公司已经依据合同约定解除了合同，且尚达置业公司在其店铺门上张贴了招商广告并加了锁。尚达置业公司主张双方并没有就解除合同和处置设备达成协议，其工作人员无权解除合同，其现在也不同意接收店铺设备冲抵房租。为此，孙某某举证了2019年12月20日与“段经理”（微信号：“XXX”）的微信聊天记录。孙某某说，“您好，我是一杯情书老板，家里事没处理完，店开不了了，回不去南昌了。押金我也不要了，店里的设备还有压的原料都不要了，设备都是新的，你们处理吧当上三个月的房租了。”“短时间南昌我肯定回不去了，店里的设备原料你们可以卖掉当房租费”。“段经理”回复说：“老板，你现在就是交清费用三个月租金，你物品自己搬走，如果你一直不来办理终止合同手续，费用是一直会产生的，我们已经提交法院了，后期你有任何问题可以直接联系法院人员。”孙某某后回复“我短时间回不去，店里的一切你都可以拿出去处理换钱，你上次不是给我发微信也说了店里的东西你们当房租嘛，现在我同意了，你们处理吧，如果你们想店面和黑泷堂一样就那么放着，打官司，那我只能等着法院的起诉书了”。 本案审理过程中，经本院于7月9日下午释明，双方同意于2020年7月10日办理交接，但孙某某未到场，其庭审中陈述系因家中出事，当天已赶回吉林。庭后，孙某某于2020年7月16日将其物品全部搬离租赁店铺，双方完成房屋交接。庭审中，经向双方确认，涉案租赁店铺的物业为尚达置业公司自己的物业，“段经理”为尚达置业公司物业主管人员段某某，对外均称其经理，本案合同签约等商铺租赁事宜均是其出面与孙某某对接，尚达置业公司约在2019年12月份在孙某某商铺门上加了锁。 另查明，案涉租赁房屋系南昌市青山湖区塘山镇青湖村所有，经询问，尚达置业公司陈述，因为疫情原因，该村减免了尚达置业公司2020年2月份的租金。 本院认为，尚达置业公司与孙某某签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照约定履行。 关于合同是否解除及应付租金、物业费如何确定。合同履行过程中，孙某某因自身原因关门停业离开南昌并未再支付租金和物业费，后于2019年12月20日明确提出退租的意思表示及缘由，其拖欠房租未付并提前退租，构成根本违约，尚达置业公司有权解除合同，收回商铺。根据现有查明的证据和事实，尚达置业公司物业主管人员已于同日明确回应要求孙某某办理包括交清未付租金、搬走物品等相关终止合同的手续，因与孙某某微信联系的段某某系尚达置业公司出面签约及处理租赁期间事宜的管理人员，且尚达置业公司此时向法院递交的起诉材料也提出了解除合同的主张，说明双方此时已均无继续履行合同的意愿，本案《商铺租赁合同》应于双方此次明确退租事项之日即2019年12月20日解除。孙某某主张《商铺租赁合同》于2019年11月中旬解除，既无证据支持，也无事实和法律依据，不予采纳。故孙某某应当向尚达置业公司支付计算至合同解除之日的租金和物业费，并按合同约定承担违约金。自2019年9月20日至2019年12月19日的未付租金为21165元，自2019年11月20日至2019年12月19日的未付物业费为498元，孙某某应向尚达置业公司支付。尚达置业公司主动将逾期支付租金的违约金由合同约定的每日1‰调整为按年利率4.35%计算，本院不持异议，但根据双方合同约定应从催收起7日后起算，即自2019年12月28日起算，物业费双方未约定违约金计算方式，可按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自逾期之日即2019年11月20日起算。 关于合同解除后的房屋占有使用费。合同解除后，承租人未腾退房屋的，应当承担参照租金标准计算的房屋占有使用费。根据《商铺租赁合同》的约定，如孙某某出现约定的违约行为，尚达置业公司有权收回该商铺，但因双方协商退租事项时尚达置业公司已经向法院递交诉状，并在2019年12月20日合同解除当日明确要求孙某某来交清费用、搬走物品，直至2020年7月16日腾退房屋之前，孙某某的所有经营设备、物资及个人物品均由其锁闭放置于店铺内，尚达置业公司未予强行进入店铺和收回房屋，有其合理性。同时，根据孙某某举证的微信聊天记录，双方最终并未就合同解除后的交接事项达成一致，案涉租赁合同中关于出租方有权收回商铺、留置租赁店铺内财产的内容，属于尚达置业公司的权利，并非义务，孙某某在明知尚达置业公司已经选择起诉而非自行收回房屋的情况下，未积极采取措施腾退并交还房屋，应当承担实际占有房屋期间的费用。至于尚达置业公司的加锁行为，经审查，双方在租赁合同中明确约定承租方逾期缴付租金经书面通知仍未在7日内缴付的，出租方可“采取停水、停电、锁门等的方式催收直至付清租金止”，在孙某某自己停止经营并上锁离开且欠付房租的情况下，尚达置业公司的加锁行为属于行使合同履行抗辩权，未超过必要限度，故孙某某以尚达置业公司加锁为由主张不承担后续房屋占有使用费的理由不能成立。关于房屋占有使用费的确定，因租赁物产权方减免了尚达置业公司2月份的租金，基于公平原则，该一个月租金也应从孙某某应付款项中扣除，同时，考虑到诉争租赁物为商铺，而新冠××疫情这一突发公共性事件对商铺的影响从2月份持续到了4月份，故对于3月份和4月份的占有使用费酌情由尚达置业公司和孙某某各自承担一半。合同解除之后的物业费为实际产生的费用，尚达置业公司主张计算到腾房之日止，予以支持。经计算，自合同解除日至2020年7月16日共产生房屋占有使用费48474.68元（7055元／月×6个月零27天），孙某某应承担其中的34364.68元［（48474.68元-7055元／月×（1＋0.5＋0.5）］；产生物业费3421.74元（498元／月×6个月零27天），由孙某某承担。 孙某某答辩主张尚达置业公司应赔偿其因设备折旧、装修贬值及物料过期产生的损失，因其既未提出反诉，亦未提交证据证明损失的存在，且本案合同解除系孙某某的根本违约行为导致，故对其该项主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告孙某某于本判决生效之日起10日内支付原告南昌尚达置业有限公司截至2019年12月19日的未付租金21165元、物业费498元及逾期付款违约金（租金的逾期付款违约金按年利率4.35%计算，自2019年12月28日起计算至付清之日止;物业费的逾期付款违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年11月20日起计算至付清之日止）； 二、被告孙某某于本判决生效之日起10日内支付原告南昌尚达置业有限公司房屋占有使用费34364.68元、物业费3421.74元； 三、驳回原告南昌尚达置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理1644元，由原告南昌尚达置业有限公司负担354元，由被告孙某某负担1290元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  胡恋梅 人民陪审员  陈守冬 人民陪审员  杜海涛 二〇二〇年八月三十一日 法官 助理  李 芸 书 记 员  沈鸿倩