河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫10民终1122号上诉人（原审原告、反诉被告）:黄新丽,女,汉族,1976年7月18日生,许昌市户。委托诉讼代理人：杨胜平，男，汉族，1975年8月7日生，住许昌市，系黄新丽丈夫。被上诉人（原审被告、反诉原告）:郭丽君,女,汉族,1962年5月15日生，住许昌市魏都区。被上诉人（原审被告、反诉原告）:陈学民,男,汉族,1960年6月18日生，住许昌市魏都区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李佩章，河南烟城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:许昌市浩居房地产经纪有限公司,住所地:许昌市东城区兴业路恒达桃溪苑第****东起第12间。法定代表人:屈瑞丽委托诉讼代理人：赵绍杰，该公司员工。上诉人黄新丽因与被上诉人郭丽君、陈学民、许昌市浩居房地产经纪有限公司（以下简称浩居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002民初8024号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄新丽的委托诉讼代理人杨胜平、被上诉人郭丽君、陈学民及其委托诉讼代理人李佩章、浩居公司的委托诉讼代理人赵绍杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄新丽的上诉请求：1、撤销判决第一项，改判被上诉人浩居公司返还已收取的居间报酬19200元；改判被上诉人郭丽君、陈学民共同以购房总价20%的标准向上诉人赔偿损失192000元，被上诉人浩居公司承担连带赔偿责任。2、本案一审、二审诉讼费由三被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与浩居公司、被上诉人签订居间服务合同，浩居公司收取19200元居间报酬，约定由浩居公司全程保管、审核与房屋买卖有关的一切证照资料，全程代为办理各项购房、过户手续。上诉人取得房产证后却发现所购房产性质为集资合作建房，土地性质为政府划拨，而非上诉人要求购买的土地性质为出让方式取得的商品房，被上诉人交付的标的物不符合合同约定。买卖合同中，标的物属性属于基本条款，交付不符合性质的房产，是根本违约行为，应当承担违约责任。浩居公司故意隐瞒房产性质，没有如实向委托人报告严重影响合同订立所掌握的事项，违反了居间约定和法律规定，按照法律规定，无权取得居间报酬并应承担赔偿责任。郭丽君、陈学民明知房产为集资房，作出虚假承诺，上诉人按照商品房价格购买涉案房屋，三被上诉人的违约行为，共同为上诉人带来巨大损失，上诉人在纠纷发生前对房屋进行了重新装修并入住，直接、间接损失难以估量。浩居公司一审当庭承认，签合同之前就知道涉案房产是集资房，却在签约当天故意隐瞒真相，在合同中特别注明是商品房性质，诱导上诉人作出错误判断，应对损失承担连带赔偿责任。二、一审举证责任分配错误，上诉人只需注明被上诉人违约即可，没有责任举证实际具体损失。上诉人在没有法定举证责任前提下，已经详尽举证证明了自身重大损失，商品房和集资房市场价格每平方米相差约1500元，涉案房产面积约143平方，差价约214500元，上诉人按违约金标准诉请192000元损失并不为过。违约金是否过于高于实际损失，举证责任应当由违约方承担。三、一审法院回避事实的争议焦点，本诉、反诉判决相互矛盾。上诉人持集资性质房产证起诉，一审法院却认定了一个不需要证明的事实，房产已经过户至上诉人名下，唯独不评价被上诉人交付的房产是否符合约定，并将已经过户事实作为了被上诉人免责的理由使用。法律规定了违约赔偿，没有规定过户免责。四、一审法院不当行使职权，武断变更合同履行方式，侵害了上诉人利益，并依职权免除了违约方浩居公司的合同义务。郭丽君、陈学民辩称，一、一审判决确认双方签订的《许昌市存量房买卖合同》合法有效，符合相关规定，并无不当。被上诉人守法守约已全面履行了交付房屋的义务，上诉人已于2019年9月17日办理了过户手续，有豫（2019）许昌市不动产权第0079357号不动产权证为凭，且上诉人对该房装修后没有提出过异议，一直居住至今。二、上诉人具有先行违约、根本违约的行为，上述合同生效后，上诉人除付给被上诉人20000元定金外，还应于2019年8月15日前付给被上诉人购房预付款240000元，而上诉人只付给了被上诉人190000元，实欠预付款50000元。剩余的750000元购房款至今未付。其行为给被上诉人造成了巨大经济损失，一审时被上诉人提出了反诉请求，一审法院判决结果符合本案事实及相关法律规定。三、上诉人关于赔偿其经济损失192000元的请求缺乏依据，建议二审法院予以驳回。在签订履行房屋买卖合同过程中，被上诉人如实陈述房地产性质，主动配合中介方和上诉人，多次到现场查看房屋性质、状态，办理相关手续，提交相关证书。上诉人却以种种不成立的借口拒绝办理抵押贷款手续，导致至今未将购房款750000元及其利息付给陈学民、郭丽君。上诉人黄新丽多次违约，过错明显，既不付款又不退房，应承担违约责任。一审法院查明事实后，鉴于上诉人未提交任何造成实际损失、预期利益损失的相关证据，作出的驳回黄新丽诉讼请求的判决是公平公正的，应予维持。浩居公司辩称，1、浩居公司在本案中不存在过错，积极为上诉人寻求房源，在上诉人确定房屋后，及时通知双方约定具体时间协商有关房屋的买卖交易事宜。2019年8月9日，浩居公司按照相关交易流程，在上诉人在场的情况下首先就此房屋的相关书面材料及有关情况对二被上诉人一一询问，当时被上诉人称该房屋有房屋产权登记证，该房屋的土地性质为出让，但其所在小区所有的房屋的土地使用证为大证，无法向浩居公司提交，对此事实上诉人当时也一一予以认可，后浩居公司针对房屋买卖合同的签订及对双方进行了签约提示，双方认真细致的阅读了房屋买卖合同的各项条款后，双方于当日签订了房屋买卖合同。2、上诉人在本案中存在过错。上诉人在浩居公司及被上诉人如实告知此房屋相关信息且认真阅读了房屋买卖合同条款内容前提下，与被上诉人签订了房屋买卖合同，是其对该房屋自愿购买的真实意思表示的行为。黄新丽向一审法院起诉请求：1、判令被告许昌市浩居房地产经纪有限公司返还已经收取的居间报酬19200元；2、判令被告郭丽君、陈学民共同以购房款总价款20％的标准向原告赔偿损失192000元，被告许昌市浩居房地产经纪有限公司承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费由三被告承担。郭丽君、陈学民向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人黄新丽向反诉人支付违约金192000元；2、判令黄新丽赔偿反诉人经济损失10000元；3、判令被反诉人继续履行合同规定的支付购房余款（75万元）的义务;4、反诉费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2019年8月9日，被告郭丽君、陈学民作为甲方、原告黄新丽作为乙方签订了《许昌市存量房买卖合同》，合同约定：“第一条甲方所售房屋坐落于许昌市××办事处××大道××单元××楼西户，产权证上载明建筑面积共143.68平方米…第四条交易方承诺…（四）甲方应当保证如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方，乙方对甲方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋…第五条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经甲方和乙方协商一致，该房屋成交总价格为：人民币（小写）960000.00元（大写）玖拾陆万元整…（二）乙方的付款方式为…贷款：房屋总成交价=定金+首付款+户口迁出保证金+物业交割保证金。1.定金：定金总额为（小写）20000元（大写）贰万元整。（1）乙方于定房当日以自行支付的方式向甲方支付第一笔定金人民币（小写）10000.00元（大写）壹万元整…2.首付款（1）乙方于2019年8月15日内将首付款人民币240000.00元（大写）贰拾肆万元整（不含前期支付的全部定金）以自行支付的方式支付甲方…3.贷款：乙方以贷款方式购买的，贷款方式为银行商业贷款。乙方拟贷款金额为人民币（小写）700000.00元（大写）柒拾万元整。甲乙双方应于2019年8月15日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续…第十条违约责任（一）甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房款总价款百分之五的违约金；（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:1.甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2.该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4.拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的。甲方若出现上述根本违约情形之一的，乙方有权要求甲方双倍返还定金或者要求甲方支付房屋总成交价20％的违约金，同时要求甲方退还乙方支付的其他款项。（三）乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的…”。合同签订后，原告黄新丽分别于2019年8月9日向二被告支付定金20000元、2019年9月7日向二被告支付房屋首付款190000元，共计210000元。现原告黄新丽尚余750000元房款未支付。2019年8月9日，三方签订了正式居间服务合同，原告黄新丽向被告浩居公司支付中介费19200元，居间合同同时约定甲乙双方签订买卖合同时，居间行为完成。后涉案房屋过户至原告黄新丽名下，并办理不动产权登记证书，证号为：豫（2019）许昌市不动产权第0079357号，权利性质为集资合作建房。双方办理房屋过户登记手续后，原告黄新丽因房屋权利性质事宜与被告郭丽君、陈学民进行沟通未果，未按合同约定及时办理抵押登记。一审法院认为，原被告之间签订了《许昌市存量房买卖合同》，不违反国家强制性法律法规的规定,系双方当事人真实意思表示,合法有效。本案中，原告（反诉被告）黄新丽主张被告浩居公司返还已经收取的居间报酬19200元的诉讼请求，根据居间合同的约定，被告浩居公司的居间行为已完成，故原告黄新丽的该项诉讼请求，该院不予支持。原告（反诉被告）黄新丽主张被告（反诉原告）郭丽君、陈学民以总购房款20％的标准向其赔偿192000元、被告浩居公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，因涉案房屋已过户至原告黄新丽名下并办理不动产权登记证书，且原告未能提供证据证明其有损失的事实，故原告黄新丽该项诉讼请求，该院不予支持。被告（反诉原告）郭丽君、陈学民要求原告（反诉被告）黄新丽支付违约金192000元的反诉请求，因涉案房屋的权利性质产生争议原被告双方未能达成一致意见，导致原告（反诉被告）黄新丽未能按合同约定及时办理抵押登记并支付剩余房款，故对被告（反诉原告）郭丽君、陈学民的该项反诉请求，该院不予支持。关于被告（反诉原告）郭丽君、陈学民要求原告（反诉被告）黄新丽支付经济损失10000元的反诉请求，证据不足，该院不予支持。被告（反诉原告）郭丽君、陈学民主张原告（反诉被告）黄新丽继续履行合同支付剩余购房款750000元，因涉案房屋已过户至原告（反诉被告）黄新丽名下并办理了不动产权登记证书，根据合同约定，原告（反诉被告）黄新丽应当承担继续支付剩余购房款750000元的义务，故被告（反诉原告）郭丽君、陈学民该项诉讼请求，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）黄新丽的诉讼请求；二、原告（反诉被告）黄新丽于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）郭丽君、陈学民支付剩余购房款750000元；三、驳回被告（反诉原告）郭丽君、陈学民的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4468元，由原告（反诉被告）黄新丽负担，反诉费6660元，由被告（反诉原告）郭丽君、陈学民负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提供的车库买卖的相关书面材料及证人薛某证言与本案房屋买卖合同纠纷不存在直接关联性，对上述证据本院不予采信。本院经审理查明事实与一审一致。本院认为，黄新丽与陈学民、郭丽君签订《许昌市存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，且双方签订合同后办理过户手续，上诉人实际装修入住，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。上诉人以被上诉人陈学民、郭丽君未告知房产性质为由要求被上诉人承担违约责任，但根据已查明的案件事实，双方签订合同后已办理过户手续，在权利人为郭丽君的豫（2019）许昌市不动产权第**房产证上，权利性质后明确标注为集资合作建房，双方办理过户手续时上诉人即应明知该房产性质，其仍正常办理过户，也无证据证明上诉人在办理过户手续过程中对房产性质提出异议。上诉人在房屋过户后以被上诉人存在隐瞒行为要求其承担违约责任，证据不足，且与一般房产过户程序中对当事人的审慎注意义务要求不相符，对该上诉理由本院不予支持。因本案房产性质确属集资合作建房，房产证附记部分也对补办土地手续和补交土地费用作出了提示，上诉人所主张的因集资房性质可能产生的损失具有一定合理依据，本院根据本案实际情况酌定该部分损失为30000元，依公平原则由双方均担，陈学民、郭丽君负担部分15000元，应从未付房款中予以抵扣。关于浩居公司的责任问题，根据三方居间合同约定，浩居公司已完成居间行为，上诉人与陈学民、郭丽君的房屋买卖合同正常签订并办理过户手续，浩居公司已尽到主要居间合同义务，上诉人要求浩居公司返还全部居间报酬缺乏依据，不应支持。但根据上诉人与郭丽君、陈学民签订的买卖合同内容，房屋占有土地使用状况、房屋性质明显填写错误，与房屋实际情况不符，浩居公司在双方签订合同过程中未尽到应有的提示义务，存在过错，其收取的居间报酬应与其履行居间合同义务情况相符，本院根据本案案情及双方约定的居间费用标准酌定为9600元，浩居公司应将多收取的9600元予以返还。综上，黄新丽上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002民初8024号民事判决；二、许昌市浩居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内向黄新丽返还中介费9600元。三、黄新丽于本判决生效之日起十五日内向郭丽君、陈学民支付剩余购房款735000元。四、驳回黄新丽的其他诉讼请求。五、驳回郭丽君、陈学民的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4468元，由黄新丽负担4053元，郭丽君、陈学民负担415元；一审反诉费6660元，由黄新丽负担5575元，由郭丽君、陈学民负担1085元；二审案件受理费4468元，由黄新丽负担4053元，郭丽君、陈学民负担415元。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  谢新旗审判员  蒋家康二〇二〇年八月十三日书记员  田 浩执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口