贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终1703号 上诉人（原审原告）:金某庆,男,1982年9月10日出生,汉族,住贵州省福泉市。 上诉人（原审原告）:李某玲,女,1985年2月27日出生,汉族,住贵州省福泉市。 二上诉人委托诉讼代理人:蔡泽元，贵州望江律师事务所律师。 上诉人(原审被告):黔南天源集团实业开发有限责任公司,地址贵州省都匀市。 法定代表人:袁某海,系该公司董事长。 委托诉讼代理人:刘轶南,贵州仁义律师事务所律师。 上诉人金某庆、李某玲与上诉人黔南天源集团实业开发有限责任公司(以下简称“天源公司”)商品房销售合同纠纷一案,不服贵州省都匀市人民法院所作的(2019)黔2701民初4219号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理,本案现已审理终结。 上诉人金某庆、李某玲上诉请求:一、撤销一审判决第二项,并依法改判;二、请求依法判令天源公司将合同编号为Y16022891《商品房买卖合同》中约定的天源广场城市综合体#第2栋13层24楼交付给二上诉人使用,并为其办理房屋转移登记手续;三、请求二审法院依法判令被上诉人支付上诉人延迟办理房屋转移登记违约金至办理房屋转移登记时止;四、本案一、二审诉讼费由天源公司负担。主要事实和理由:1、上诉人从未收到过被上诉人的电话、短信、微信、电子邮件、纸质版等通知形式通知上诉人办证转移有关手续的相关文本,一审法院在被上诉人未提供任何通知移交“产权转移登记”手续的证据的前提下主观臆断认定被上诉人已经通知了上诉人系事实认定错误,且本案的逾期办证违约金也计算错误应予以更改;2、上诉人与被上诉人之间约定交付的房屋是精装房,并不是毛坯房,其合同附件也是作为主合同的组成部分,不应当在本案中单独分割开来认定,被上诉人至今仍以各种理由拒不将房屋的相关手续移交给上诉人,违约金应当计算至实际交付房屋和移交办理转移登记有关文书实际移交之日止。 上诉人天源公司上诉请求:一、撤销一审判决,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由:1、根据现有证据足以证明案涉商品房已于2017年12月31日前达到了法律规定和合同约定的交付条件,上诉人并于2018年1月1日登报公告交付信息。一审判决认为交房时间为2018年3月28日,是以上诉人第二次登报公告交房信息时间为准,是对事实的错误认定;2、本案涉及商品房位于天源广场2号楼,在本案之前已经有二十余户业主以同样的诉讼请求,经过都匀市人民法院一审和黔南州中院二审,均未支持逾期交房违约金,但是本案一审判决却在同样的事实、同样的证据情况下,支持了本案原告的逾期违约金,明显是同案不同判的矛盾。 原审原告金某庆、李某玲向一审法院提出如下诉讼请求:1.请求人民法院依法判令被告将合同编号为Y16022891《商品房买卖合同》中约定的天源广场城市综合体2#楼第2栋13层24号房交付给二原告使用，并为其办理房屋转移登记手续;2.请求判令被告支付二原告延迟交房违约金2,630.21元及延迟办理房屋转移登记违约金至办理房屋转移登记时止（违约金暂定为17,455.05元）。” 一审法院审理查明:2016年9月2日,二原告与被告签订了《商品房买卖合同》,约定由原告购买被告开发的天源广场城市综合体2#楼2栋13层24号商品房一套,建筑面积为49.05平方米,合同价款为298,888元,采取银行按揭方式付款,合同第十一条约定:(一)出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房交付时应当符合下列123项所列条件:1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件;2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件;第十二条约定:本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件(一)城市基础设施1.5上水、下水:交付时达到使用条件;4.供电:交付时达到使用条件;……5.电话通信:交付时线路敷设到户;6.有线电视:交付时线路敷设到户;7.宽带网络:交付时线路敷设到户。……;第十三条约定:……(1)逾期在90日之内(该时限应当不小于第十条第1(1)项中的时限),自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金(该违约金比率应当不小于第十条第1(1)项中的比率),并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金,合同继续履行。(2)……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二(该比率应当不小于本条第1(1)项中的比率)的违约金,并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金;第十四条约定:出卖人应当在交付日的3日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件,若交付的房屋不满足合同第十一条或第十二条之约定的,买受人有权拒绝接收;第二十二条约定:出卖人承诺于2018年12月31日前取得商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人,出卖人不能在前述约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,在约定日期起60日内,出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的,按已付房价款的万分之一承担违约责任,约定日期起60日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,买受人不退房的,出卖人自自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。此外,该《商品房买卖合同》还附有一份《天源2013二号楼精装公寓硬装部分套房交房标准》,该文件对案涉商品房的交房标准、装修材料等都进行了明确的约定。原告在庭审中提出,被告未按此标准对房屋进行装修,其中有入户门、地砖等,被告只对其中的入户门未按照约定进行安装予以认可。合同签订后,原告按约向被告支付了298,888元购房款。案涉项目施工完成后,于2017年11月17日在都匀市建筑工程质量安全监督站监督下(负责人汤小波、孙波签字),经建设单位(被告天源公司)、施工单位(广东电白建设集团有限公司)、设计单位(同济大学建筑设计研究院(集团)有限公司)、勘察单位(贵州地矿基础工程有限公司)、监理单位(贵州深龙港工程项目管理有限公司)共同签署了《工程验收会议结论》,以上单位均一致同意验收。之后,都匀佳信房产测绘所于2017年7月20日针对案涉项目2号楼出具了《都匀市房屋建筑面积测绘报告》;同时,2号楼于2017年10月23日正式供电,2017年12月5日相关网络、通信光纤端口敷设到户,2017年12月25日纳入城市自来水管网。以上交房条件具备后,被告分别于2018年1月1日和2018年3月28日在黔南日报上刊登交房通知,通知购房业主收房。2018年7月26日,被告天源公司开发的天源广场城市综合体2号楼进行了竣工验收备案。 一审另查明,案涉2号楼已于2018年5月17日取得了房屋产权初始登记,被告于2019年8月12日再次通过张贴公告通知案涉楼房全体业主持相关证件来领取办理转移登记的相关资料、并自行至相关部门办理转移登记的手续。 一审再查明,针对与本案案涉商品房情况一致的房屋,本院生效民事判决书已将该批商品房符合装修约定的交房时间认定为2018年3月28日。 一审法院审理认为:原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,内容合法有效,对双方当事人均具约束力,当事人应当按照约定履行各自的义务。原告已按约履行了支付房款的义务,被告理应按照合同约定的时间,将符合合同约定条件的房屋交付原告。 本案中,案涉房屋已于约定的交房日期前达到竣工验收、水电畅通、取得房屋面积测绘报告等事项,房屋状况符合合同第十一条和第十二条约定的交房条件,且本院已有生效的法律文书将案涉商品房符合交房条件的时间认定为2018年3月28日,故原告请求的逾期交房违约金应计算为298,888元×0.0001×87天=2,600.33元。 关于原告庭审中主张系因房屋未达到约定的标准,故才拒绝收房,合同虽约定了房屋装修标准,但并未将其约定为原告拒收房屋的条件,合同第十四条已明确约定了原告拒收房屋的情形,若被告未按约定的标准对房屋进行装修,原告可向被告另行主张由此造成的损失及相应的违约责任,现房屋已符合交房条件,原告可随时前往被告处收房。 关于逾期办证,案涉房屋已于2018年5月17日取得商品房所有权初始登记,因办理商品房转移登记手续的前提系取得案涉楼盘不动产产权证书,被告在取得该证书时定会及时通知业主办理相关手续,以避免或将承担的违约责任,该取得商品房所有权初始登记的期限在合同约定的交付办理商品房转移登记有关文书的期限内,故被告不应对此承担违约责任,原告可自行到被告处办理相关的交付商品房转移登记有关文书的相关手续。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,判决:一、被告黔南天源集团实业开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李某玲、金某庆支付逾期交房违约金2,600.33元;二、驳回原告李某玲、金某庆的其他诉讼请求。案件受理费302元,因适用简易程序减半收取151元,由原告李某玲、金某庆负担132元,被告黔南天源集团实业开发有限责任公司负担19元。 二审审理过程中,上诉人天源公司未提交新证据;上诉人李某玲、金某庆提交了录音,拟证实天源公司仍未交付办理转移登记的相关资料,天源公司认可仍未交付办理转移登记的相关资料。本院对一审认定的事实予以确认。 二审审理另查明,本案涉案房屋已交付金某庆、李某玲,至二审审理过程中,天源公仍未交付办理转移登记的相关资料给金某庆、李某玲。 本院认为:双方在《商品房买卖合同》中已约定交付房屋的条件之一取得“建筑工程竣工合格证明文件”。但是,工程竣工验收备案是竣工验收合格后续程序,《工程竣工验收备案表》并非涉案《商品房买卖合同》约定的“建筑工程竣工合格证明文件”。而本案涉案工程已于2017年11月17日由天源公司与施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位共同验收涉案工程,一致同意验收合格。因此,应认定涉案商品房已于2017年11月17日验收合格,取得建筑工程竣工合格证明文件。其他《商品房买卖合同》约定房屋面积测绘技术报告、水、电、有线电视、通信、宽带已于2017年12月25日完成。交房条件达到后,天源公司于2018年1月1日登报通知业主收房,购房业主应按《商品房买卖合同》约定及时收房,天源公司已履行通知业主收房义务,但该义务比《商品房买卖合同》约定迟一天,应由天源公司承担违约责任。。因此,延期交房的违约金应计算为298,888元×0.0001×1天=29.89元。 双方在《商品房买卖合同》中约定2018年12月31日前取得商品房所有权初始登记、并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。天源公司已于2018年5月17日已取得商品房所有权初始登记,且已于2019年8月12日再次公告业主领取办理转移登记的相关文书,购房业主可根据天源公司通知领取办理转移登记的相关文书，本小区其他大部份购房业主已根据通知领取办理转移登记的相关文书。天源公司辩称由于李某玲未提供购房收款收据换取增值税发票及未交纳公共维修基金按住建要求未给予办理转移登记的相关文书。诉讼中，上诉人李某玲也确认未提供购房收款收据换取增值税发票及未交纳公共维修基金的事实。因此，未取得办理转移登记的相关文书的责任应由上诉人李某玲承担，故上诉人李某玲主张天源公司逾期提供办理转移登记的相关文书违约不能成立，本院不予支持。 上诉人李某玲提出房屋装修不符合约定,但其在一审诉讼时未对此提出请求,故不予审理,可另案诉讼解决。 综上所述,上诉人天源公司、上诉人李某玲、金某庆各自的部份上诉理由成立,应予支持。一审判决部份事实认定不当,应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下: 一、撤销贵州省都匀市人民法院所作的(2019)黔2701民初4219号民事判决; 二、黔南天源集团实业开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向李某玲、金某庆支付逾期交房违约金29.89元; 三、驳回李某玲、金某庆其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审减半收取案件受理费151元,由原告李某玲、金某庆负担132元,被告黔南天源集团实业开发有限责任公司负担19元;上诉人天源公司、上诉人李某玲、金某庆二审各自所交纳案件受理费302元、236元,均由上诉人李某玲、金某庆承担。 本判决为终审判决。 审判长  刘国红 审判员  倪 安 审判员  熊元伦 二〇二〇年八月十九日 法官助理何青峰 书记员齐雯