广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终846号上诉人(原审被告)：茂名市爱尔福婴幼护理有限公司，住所地：广东省茂名市**********职工文化楼二楼。法定代表人：苏春梅，总经理。上诉人（原审第三人）：茂名市**********业主委员会，住所地：广东省茂名市**********。负责人：吴松波，主任。被上诉人(原审原告)：茂名市供气有限公司，住广东省茂名市********。法定代表人：陈广庆，总经理。被上诉人（原审原告）：柯立燕，男，1962年5月19日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区****************。以上被上诉人共同委托代理人：林筱岚，广东海法律师事务所律师被上诉人（原审第三人）：黄东平，男，1972年10月4日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区****************。上诉人茂名市爱尔福婴幼护理有限公司、茂名市**********业主委员会因与被上诉人茂名市供气有限公司、柯立燕、黄东平返还原物纠纷一案，不服茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了上诉人审理。上诉人茂名市爱尔福婴幼护理有限公司法定代表人苏春梅、上诉人茂名市**********业主委法定代表人吴松波、被上诉人黄东平、被上诉人茂名市供气公司与被上诉人柯立燕的共同委托代理人林筱岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。茂名市爱尔福婴幼护理有限公司上诉请求：1、撤销茂名市茂南区人民法院作出的(2019)粤0902民初31号《民事判决书》的第一项判决，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。2、本案一、二审受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、《房屋租赁、公司转让合同书》是上诉人与原使用者第三人黄东平在平等自愿的基础上订立的合同，并经房屋管理者第三人茂名市**********业主委员会同意，是三方的真实意思表示，合同依法成立，具有法律效力。二、上诉人作为投资经营者，与房屋使用者、管理者订立合同过程中，既不知晓房屋存在权属争议，更没有任何人提出异议，上诉人在经营一年之后被上诉人才主张权利，由此可见，即使被上诉人享有房屋权属，房屋使用者、管理者与上诉人订立的《房屋租赁、公司转让合同书》也属于表见代理行为，该合同效力及于被上诉人，受法律保护，上诉人没有任何过错。三、被上诉人与第三人茂名市**********业主委员会对涉案房屋的权属争议并未终结，茂南区人民法院审理的(2019)粤0902民初5927号物权保护纠纷案与本案有直接的利害关系，且本案应以该案的结果为依据。因此，依法应中止本案的审理。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，程序违法，适用法律错误，判决上诉人返还涉案房屋给被上诉人严重侵犯了上诉人的合法经营权，依法应予撤销并改判如上诉人所请。茂名市**********业主委员会上诉请求：1、依法撤销茂南区人民法院作出的(2019)粤0902民初31号民事判决书第一项判决；2、判决驳回一审原告的全部诉讼请求。3、本案一、二审受理费由被上诉人(一审原告)承担。上诉人认为一审判决查明事实不清，认定事实错误，具体理由如下：一、本案一审以“侵权责任纠纷”立案开庭后，第三人茂名市**********业主委员会在一审辩论结束前代表大院众业主提出案涉房屋职工文化楼确权诉讼请求并申请合并审理，一审未对职工文化楼权属作实质实体审理且将案由改为返还原物纠纷，直接判决婴幼公司将职工文化楼返还给供气公司属于查明基本事实不清。婴幼公司与第三人黄东平签定《房屋租赁转让合同》取得职工文化楼的使用权，婴幼公司与供气公司不存在任何民事法律关系，婴幼中心无权将职工的文化楼返还给供气公司。二、案涉的职工文化楼位于茂名市**********内，由政府引导大院内的职工业主自行出资建造及购买，该事实由茂名市房产管理局制作存档房屋登记薄内的《房屋登记审批书》加以记载证实，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”的法律规定，职工文化楼真实权利人为大院内的职工业主不容争辩。故，第三人黄东平与真实权利人399号大院众业主签定职工文化楼《房屋租赁合同》而取得房屋使用权系双方的真实意思表示，黄东平并非系《中华人民共和国物权法》第三十四条的“无权占有不动产或者动产”。同理，黄东平和婴幼公司签定案涉房屋《房屋租赁转让合同》，真实权利人399号大院业委会和众业主并无异议，第三人黄东平将房屋交付给婴幼中心使用也是其双方的真实意思表示并无违反法律规定也应合法有效。柯立燕、茂名市供气有限公司针对官渡南路399号大院业委会的上诉状的答辩意见如下：1、一审依法追加业委会参加诉讼程序合法，爱尔福所租赁的涉案房屋是经由被上诉人黄东平与业委会签订的租赁合同后转租的，而且被上诉人黄东平也都自认该转租是经过业委会同意的，因此从合同相对性来讲，一审法院依法追加业委会作为第三人参加诉讼是属于程序合法的。2、生效的法律文书2016粤09**行初28号行政判决书以及被上诉人庭审前提交的证据当中的生效判决书以及粤房地证字第C09477**房地产权证都足以证明供气公司就是涉案房屋的所有权人，涉案房屋的权属是明确有效的，不存在任何的权属争议，业委会所主张的涉案房屋的权属人是399号大院内的业主，缺乏事实与法律的依据，应当依法驳回其上诉请求。针对爱尔福的上诉请求作以下答辩：一审判决上诉人爱尔福依法返还涉案房屋给被上诉人供气公司属于认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。如前所述，涉案房屋的权属所有人是供气公司，而上诉人爱尔福未通过合法途径强行占有涉案房屋是严重侵犯了供气公司物权的合法使用，而且爱尔福主张的取得的转租行为显属恶意，因为官渡南路399号大院物业管理区域划定公示公告备案均已经被茂南区人民法院作出判决，并且2017年1月25日就已经公告在中国裁判文书网，（2016）粤0902行初28号行政判决书所撤销该判决书已经明确说明业委会无权对涉案房屋进行对外租赁，但是爱尔福在这种情况下，与黄东平签订转租的合同，因此爱尔福从形式上或者事实上都不构成善意第三人，因此一审判决爱尔福返还涉案房屋给供气公司是有效维护了供气公司的合法权益。柯立燕、茂名市供气有限公司向一审法院起诉请求：1.判决被告立即停止对原告位于茂名市**********职工文化楼的侵权行为，排除妨碍，恢复原状并返还给原告；2.判决被告赔偿占有期间原告位于茂名市**********职工文化楼的租金损失人民币10万元；3.本案一切诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2000年11月27日，茂名市人民政府办公室印发《关于茂名市供气总公司改制问题的复函》(茂府办函[2000]161号)。该复函的主要内容为：1.原则同意茂名市供气总公司全体职工出资购买该公司的产权(不含土地)，组建全员持股的股份合作企业―供气公司；2.同意从茂名市供气总公司1100.55万元的净资产(生产性资产)中划出32万元给新公司，作为32名离退休职工医疗、养老、福利费用不足的补充，剩余的1068.55万元净资产按市场价534.275万元出卖给该公司职工(如一次性付款可再优惠20%)；3.同意原企业娱乐综合楼190万元(评估价)的非生产性资产按市场价62.7万元出卖给新公司(如一次性付款可再优惠20%)。原告供气公司于2003年5月21日办理了茂名市****************职工文化楼的房地产权证(证号：**，层数：**，建基面积：176.1平方米，建筑面积：1192.49平方米)。2014年3月5日，原告供气公司与原告柯立燕签订《房产转让协议》，约定原告供气公司将位于茂名市**********职工文化楼(证号：粤房地证字第：粤房地证字第**192.49平方米)，转让价格为200万元。签订上述协议后至今，原告供气公司与原告柯立燕尚未办理茂名市**********职工文化楼的所有权转移登记手续。2017年7月25日，第三人399号大院业委会与第三人黄东平签订《房屋租赁合同书》，约定第三人399号大院业委会将坐落于茂名市**********内的职工文化楼一幢(建筑面积为1192.49平方米)出租给第三人黄东平，租期从2017年11月1日起至2027年10月31日止，每五年为一合同租期。第三人黄东平租赁到上述职工文化楼后，将该职工文化楼交由案外人黄惠萍成立被告爱尔福公司进行经营，并由案外人黄惠萍担任法定代表人。经营过程中，被告爱尔福公司变更法定代表人为苏春梅。2018年5月9日，原告供气公司、柯立燕诉至一审法院，诉讼请求与本案的诉讼请求一致。一审法院于2018年9月25日作出(2018)粤0902民初1761号之一民事裁定，裁定按原告供气公司、柯立燕撤诉处理。2019年1月2日，原告供气公司、柯立燕再次诉至一审法院，请求判如所诉。另认定，第三人399号大院业委会提交的《茂名市**********共有物业构成表(四)》载明，(一)大院职工文化娱乐楼(一幢)，顺序为首层台球室176m²、二层阅览室250m²、三层阅览室250m²、四层乒乓球室250m²、五层歌舞厅250m²；(二)门岗用房25m²；(三)气化间(瓶组站)88m²；(四)配电房25m²；(五)工具房12m²；(六)车库80m²；(七)灯光球场350m²；(八)凉亭27m²。一审审理过程中，原告供气公司、柯立燕于2019年1月31日提交《房产租赁评估申请书》，请求委托专业机构对案涉职工文化楼自2017年11月1日至2019年1月9日之间的租金水平进行评估。经一审法院现场勘验，案涉职工文化楼现由被告爱尔福公司使用经营，经营项目为和春苗幼儿园合作开办春苗幼儿园，其中一楼为儿童游乐设施，二楼为春苗幼儿园的豆豆班和小班，三楼为春苗幼儿园的中班，四楼为春苗幼儿园的大班和大大班，五楼为音乐舞蹈室。第三人399号大院业委会和案外人杨继、吴业才、莫福明、吴松波作为申请人于2019年6月10日提交《第三人提出诉讼请求、申请参加诉讼合并审理申请书》，申请事项为：申请人与(2019)粤0902民初31号民事纠纷案原告、第三人提出的诉讼请求有直接利害关系，申请参加诉讼、提出诉讼请求并申请人民法院合并审理，同时请求人民法院依法通知与本案第三人黄东平签订的房屋租赁合同书其他当事人参加诉讼；诉讼请求为：1.确认案涉职工文化楼归出资购买的真实权利人职工业主共有；2.确认供气公司与柯立燕处分案涉职工文化楼行为无效；3.判令供气公司将案涉职工文化楼房地产权证及登记簿内的权属人更正为茂名市**********出资购买案涉职工文化楼的职工业主；4.判令供气公司、柯立燕赔偿真实权利人职工业主维权的合理费用50600元；5.涉诉的一切诉讼费用由供气公司、柯立燕承担。一审庭审中，被告爱尔福公司和第三人黄东平、茂名市**********业委会均确认案涉职工文化楼的租金已由被告爱尔福公司直接交纳给第三人399号大院业委会；被告爱尔福公司还确认其现使用案涉职工文化楼整栋楼进行经营，用于婴幼护理，一到四楼都是婴幼儿活动室，办公室在一楼，五楼是工作人员宿舍。原告供气公司、柯立燕未能提供相关证据证实被告爱尔福公司对案涉职工文化楼造成损毁。一审法院认为，关于本案案由的问题。结合原告供气公司、柯立燕的诉讼请求、事实和理由，本案属原告供气公司诉请被告返还案涉职工文化楼引致的纠纷，应定性为返还原物纠纷，立案案由为侵权责任纠纷，存在不当，予以纠正。关于原告供气公司、柯立燕诉请被告立即停止对案涉职工文化楼的侵权行为，排除妨碍，恢复原状并返还给原告供气公司、柯立燕的问题。首先，虽然原告供气公司与原告柯立燕于2014年3月5日签订《房产转让协议》约定原告供气公司将案涉职工文化楼转让给原告柯立燕，但因双方至今仍未办理案涉职工文化楼的所有权转移登记手续，案涉职工文化楼的房地产权证记载的权利人仍为原告供气公司，故案涉职工文化楼的权利人应认定为原告供气公司。原告柯立燕诉请被告立即停止对案涉职工文化楼的侵权行为，排除妨碍，恢复原状并返还给其，缺乏事实和法律依据，不予支持。其次，被告爱尔福公司是从第三人黄东平、茂名市**********业委会处取得案涉职工文化楼占有使用的，属无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”和第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”的规定，原告供气公司作为案涉职工文化楼的权利人，请求无权占有案涉职工文化楼的被告爱尔福公司停止侵权行为，排除妨害，并向原告供气公司返还案涉职工文化楼，依法有据，予以支持。最后，根据《中华人民共和国物权法》第三十六条“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”的规定，因原告供气公司未能提供相关证据证实被告爱尔福公司对案涉职工文化楼造成损毁，故原告供气公司诉请被告爱尔福公司对案涉职工文化楼恢复原状，缺乏事实和依据，不予支持。关于原告供气公司、柯立燕诉请被告赔偿占有期间租金损失人民币10万元的问题。因《茂名市**********共有物业构成表(四)》载明的共有物业包含案涉职工文化楼，容易误导外人认为第三人茂名市**********业委会对案涉职工文化楼享有相关物权，故被告爱尔福公司基于签订相关的租赁合同占有使用案涉职工文化楼的行为属善意占有的行为。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”的规定，原告供气公司可以请求被告爱尔福公司返还案涉职工文化楼的孳息，但原告供气公司、柯立燕诉请被告爱尔福公司赔偿的租金损失不属孳息的范畴，故原告供气公司、柯立燕的该项诉请，依法无据，不予支持。同理，对原告供气公司、柯立燕请求委托专业机构对案涉职工文化楼自2017年11月1日至2019年1月9日之间租金水平进行评估的申请，不予准许。关于第三人茂名市**********业委会和案外人杨继、吴业才、莫福明、吴松波作为申请人提交《第三人提出诉讼请求、申请参加诉讼合并审理申请书》的处理问题。因《第三人提出诉讼请求、申请参加诉讼合并审理申请书》提出的诉讼请求与本案没有直接利害关系，第三人399号大院业委会和案外人杨继、吴业才、莫福明、吴松波可以另循法律途径与原告供气公司、柯立燕解决，故本案不作合并审理。综上所述，原告供气公司的部分诉讼请求成立，依法予以支持；部分诉讼请求不成立，依法予以驳回。原告柯立燕的诉讼请求不成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十六条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告茂名市爱尔福婴幼护理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告茂名市供气有限公司返还茂名市**********职工文化楼(层数：五层，建基面积：176.1平方米，建筑面积：1192.49平方米；)二、驳回原告茂名市供气有限公司的其他诉讼请求；三、驳回原告柯立燕的诉讼请求。案件受理费2300元(原告茂名市供气有限公司、柯立燕已预交)，由原告茂名市供气有限公司、柯立燕负担2200元，被告茂名市爱尔福婴幼护理有限公司负担100元。该案件受理费由被告茂名市爱尔福婴幼护理有限公司于履行本判决义务之时一并迳付原告茂名市供气有限公司，不作另行退收。二审期间，上诉人茂名市**********业主委员会提交了：茂南区法院解除查封调查笔录一份，拟证明，柯立燕和供气公司是亲笔签字承认涉案职工文化楼权属归职工业主。被上诉人茂名市供气有限公司、柯立燕质证意见：该证据不真实，与本案没有关联。被上诉人茂名市供气有限公司、柯立燕提交了：1、（2016）粤0902行初28号行政判决书；2、（2017）粤09行终92号行政判决书；3、（2020）粤09民终655号判决书。上诉人茂名市**********业主委员会、茂名市爱尔福婴幼护理有限公司质证意见：该证据与本案没有关联性。二审查明，一审查明事实属实，二审予以确认。本院认为,本案争议的焦点是：茂名市**********职工文化楼的权属归谁所有，谁有权对该不动产主张物权。本院评述如下：茂名市供气有限公司于2003年5月21日办理了茂名市****************职工文化楼的房地产权证(证号：C0947730号，层数：：**，层数：**，建筑面积：1192.49平方米)，依法取得职工文化楼的所有权。2014年3月5日，茂名市供气有限公司与柯立燕签订《房产转让协议》，约定将位于茂名市**********职工文化楼(证号：****字第C0947730号，建筑面积：1192.49平方米)价格为200万元转让给柯立燕。签订上述协议后至今供气公司与柯立燕尚未办理茂名市**********职工文化楼的所有权转移登记手续，该不动产的权利未经登记转移，不能对抗第三人，该不动产权利尚属于茂名市供气有限公司。茂名市供气有限公司是涉案房产的权利人，有《关于茂名市供气总公司改制问题的复函》、房地产权证（）等证据证实，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，作为权利人，供气公司有权请求无权占有人返还原物。上诉人茂名市爱尔福婴幼护理有限公司是从黄东平、茂名市**********业委会处通过租赁取得案涉职工文化楼占有使用，但黄东平、茂名市**********业委会均对上述不动产不具有权属，该行为属无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”的规定，茂名市供气有限公司请求无权占有案涉职工文化楼的爱尔福公司停止侵权行为，排除妨害，依法有据，予以支持，原审判决支持其诉讼请求正确的判决正确，予以维持。对于茂名市爱尔福婴幼护理有限公司的损失可凭《租赁合同》关系与合同相对人另循法律途径解决。综上所述，上诉人茂名市爱尔福婴幼护理有限公司、茂名市**********业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人茂名市爱尔福婴幼护理有限公司、茂名市**********业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 文审 判 员  徐忠圣审 判 员  欧卫慧二〇二〇年八月十七日法官助理  董世宁速 录 员  郑子妍