江苏省扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1091民初256号原告（反诉被告）：扬州市海盛房地产开发有限公司，住所地扬州经济技术开发区扬子江中路186号智谷大厦B座5楼。法定代表人：张贵清，该公司董事长。委托诉讼代理人：李江，江苏石立律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇春勇，江苏石立律师事务所律师。被告（反诉原告）：扬州庆松房地产发展有限公司，住所地扬州市维扬路158号。法定代表人：张元松，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓晓华，该公司员工。委托诉讼代理人：陈建国，该公司员工。原告(反诉被告）扬州市海盛房地产开发有限公司（以下简称海盛公司）与被告（反诉原告）扬州庆松房地产发展有限公司（庆松公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，本案依法组成合议庭适用普通程序于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）海盛公司委托代理人仇春勇，被告（反诉原告）庆松公司委托诉讼代理人邓晓华、陈建国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）海盛公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告对被告位于部分房屋在同等租金条件下享有优先承租权，并有权按照被告与扬州锦富置业有限公司签订的《临时售楼处租赁协议书》约定的租金条件继续承租上述房屋；2、判令被告承担其拆除原告装修的损失费用143695.2元以及违约金12万元，若法院不支持第一项诉讼请求，原告主张被告承担装修损失1380969.75元；3、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告承租被告位于部分房屋作为售楼处，租期自2019年3月25日至2019年10月24日，后双方约定进行续期，租期自2019年11月1日至2019年12月24日，协议书第十五条约定，原告在同等租金条件下享有优先承租权。在此次续租的同时，原告就与被告协商好下次续租问题，并将已经审批好的协议提交被告盖章。事后，被告以房屋另有他用为由，不再盖章，告知不将房屋出租给原告。原告多次与被告沟通续租事宜，未果。原告通过各种渠道打听得知，被告在原告租期结束后，将房屋出租给中信泰富（扬州锦富置业有限公司），这样必将严重侵犯原告的优先承租权。2019年12月9日，原告特意发函告知被告，协议中有关优先承租权的约定，要求被告履行该项义务，但被告不予理睬。原告在到期后也一直占用该房屋，并试图与被告协商签订租赁协议。但被告却强行拆除了原告部分装修，原告因此报警，在派出所协调过程中，扬州锦富置业有限公司出示了《临时售楼处租赁协议书》复印件，原、被告双方经派出所民警协调未能达成一致意见。故诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）庆松公司辩称：1、原告提出续签合同时，已经丧失了优先承租权。双方协议第15条有关续租条款，约定协议期满承租人如需继续合作应该提前一个月书面协商，同等条件下（租金），乙方如果继续出租，甲方享有优先承租权。按照此约定，承租人行使优先权，必须遵守提前一个月前以书面形式提出，否则，不再享有优先承租权。事实上，原告并未在协议到期前一个月以书面方式或者其他方式提出续租。因为，原告本来是不想续租的，否则也不可能和我方签订为期2个月的合同。原告只是在得知其竞争对手锦富置业公司有意租赁涉案房屋作为临时售楼处，出于恶意竞争的目的，才于2019年11月27日首次提出续租的要求。而在此时，依据双方协议，原告的优先承租权已经丧失，我方没有义务将房屋出租给原告。2、合同履行过程中，由于原告严重违约，逾期缴纳租金，符合合同约定的解除条件，被告有权单方解除本协议，当然也有权不再与原告续签合同。根据协议书第13条约定，原告应该在2019年10月20日支付租金，而原告实际2019年11月29日才支付，逾期长达40天。被告既有权提出终止协议，举重明其轻，当然也有权不与原告续签合同。被告没有立即解除协议，而等协议到期后不再续签，已经对原告的最大宽容，被告没有责任。3、原告装修赔偿的要求不能成立，因为双方合同期满，依据合同第14条约定，在合同期满后，被告先后两次书面通知原告搬离物品、交还房屋，原告未予理睬。被告依合同约定，将原告未搬离的不可移动的物品加以拆除，是符合合同约定的。被告不承担赔偿责任。综上，由于被告有权不将房屋出租给被告，被告有权在合同期满后将原告未搬离的不可移动的物品自行处置，因此，被告行为未侵犯原告权利，原告主张不能成立。被告（反诉原告）庆松公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人交还我方出租给其使用的房屋；2、判令被反诉人赔偿我方的经济损失，包括按月租金45800元计算的租金损失（自2019年12月25日起至实际交房之日止）以及与案外人解除租赁协议的赔偿金20万元；3、判令被反诉人支付逾期缴纳租金的滞纳金1578元（60000×0.24×40/365）；4、反诉费用由被反诉人承担。案件审理过程中，庆松公司撤回第1项诉讼请求，撤回第2项诉求中与案外人解除租赁协议的赔偿金20万元，追加要求海盛公司赔偿违约金12万元；庭审中，庆松公司撤回了对违约金12万元的主张。事实和理由：我司与反诉被告于2019年10月19日签订了《协议书》，约定我司将位于部分房屋出租给反诉被告使用，租期自2019年11月1日至2019年12月24日。协议约定，反诉被告如期满后续租，应提前一个月书面与我司协商。租赁期满一个月前，反诉被告未提出续租要求，协议自动终止。在确定反诉被告不再续租后，我司与案外人就案涉房屋订立协议，租期从2020年1月9日开始，每月5万元。反诉被告知悉上述情况后，开始拒绝交还租赁房屋，无理占用至今。致使我司无法与案外人履行协议，每月损失租金45800元，并因不能履约赔偿案外人20万元。我司认为，反诉被告在租赁协议终止后无理占用房屋，已经侵犯我司合法权益。为此，我司遂提起反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）海盛公司辩称，1、原告自2019年3月15日开始承租涉案房屋作为售楼处，第一份协议书到期日为2019年10月24日，到期后，原告原本打算再续租6个月，但因为原告作为中海地产旗下子公司，需要年度核算费用，原告当时和被告协商好，先租赁2个月，到期后再租6个月。于是，双方又签订了租期为2个月的协议书。后原告在2019年10月27日将协商好的编号为20191210号协议书提交给被告盖章，被告告知不同意盖章，涉案房屋另有他用。综上，可以看出，原、被告双方早就达成了续租的意思，被告所称的没有在到期前一个月提出续租的要求不能成立。2、在被告告知不再续租后，原告通过多方打听，得知被告将涉案房屋租给中信泰富公司，明显违反了协议中关于优先承租权的约定。合同到期后，原告也一直向被告主张优先承租权，但是被告都不予理睬。原告承租的房屋外墙广告牌也被对方强制拆除，房屋内的财物也被强行搬出，房屋的门锁也被锯断，且外墙上全部架设了脚手架。原告多次报警，被告将涉案房屋加上了锁具，原告根本无法使用涉案房屋。因此，租赁到期后，产生的租金损失，应该由被告自行承担，因被告自身违约行为导致的任何损失，原告没有义务支付。3、依据协议书第4条约定，被告在2019年11月7日才将增值税发票交付给我方，在与被告财务赵主任微信沟通过程中，也显示了在2019年11月27日其微信称“之前的两个月本周到位就行”，原告工作人员在2019年11月29日发微信告知赵主任“款已付，请查收”。因此，原告并不存在违约行为，原告未按照合同约定付款，是因为被告逾期移交增值税发票，且双方对款项的支付又形成了新的合意。4、鉴于租赁房屋的现状以及被告提起反诉的态度，原告已经基本没有可能继续承租涉案房屋，因此原告不再要求继续承租该房屋，但仍要求被告赔偿原告的损失。海盛公司在本次诉讼中提供证据及证明目的如下：1、编号为20190312号、20191019号《协议书》2份，证明原告自2019年3月15日起开始承租被告位于部分房屋作为售楼部，第一份20190312号协议书租赁到期日为2019年10月24日；到期后，双方签订了20191019号《协议书》；两份协议书的版本都是一致的，在协议十五条约定原告在同等租金条件下享有优先承租权。2、侯主任与赵主任的微信聊天记录截图1组、编号为20191210号《协议书》1份，证明原告已经将审批好的协议在2019年11月27日提交给被告盖章，事后被告告知领导不同意盖章续租，房屋有其他用途，同时也证明在赵主任的聊天记录中“之前的2个月本周到位就行”，说明原告逾期支付租金的问题并不存在，不存在违约。3、告知函2份及邮寄凭证，证明在被告告知了不同意续租后，原告多次与被告协商，并以书面的形式明确告知被告我方的续租的意思。4、回复函1份，证明被告在回函中称房屋另有他用，这与事实不符，隐瞒房屋要另行出租的事实，该回函并未提及被告反诉所称的提前一个月书面协商问题，这也间接证明，关于续租的问题双方已经协商好，只是被告没有履行协议盖章手续，明显违约。5、被告与扬州锦富置业有限公司合同第一页照片1份，该照片拍摄于扬子津派出所，因被告要强行接收房屋，原告报警，在派出所协调过程中，原告拍摄的被告与扬州锦富置业有限公司的租赁协议，证明被告并没有将房屋自用，而是再行出租。6、照片、视频各1组，证明案涉房屋租赁到期后，原告外墙广告牌被被告强行拆除，被告强制搬出原告的财物，锯断涉案房屋原告的U形锁，且外墙全部被架上了脚手架，房屋被被告加了锁具，原告根本无法使用该涉案房屋。7、扬州中海华樾临时售楼部展厅包装结算清单、室外广告牌改造制作费用清单各1份，证明被告拆除的外面广告牌的设立费用及全部的装修费用。庆松公司提供证据及证明目的如下：1、编号为20191019号《协议书》1份，证明双方订立的房屋租赁合同中约定了租期、续租条件、租金缴纳时间以及逾期缴纳责任等事项。2、我方与锦富公司订立的《临时售楼处租赁协议书》1份，证明我方的租金损失。3、中国银行收款回单1份，载明付款时间是2019年11月29日，证明被反诉人租金缴纳时间存在逾期40天。4、2019年12月14日的回复函以及邮寄查询各1份，证明我方书面致函给被反诉人，告知不再续签租赁合同，要求被反诉人交还房屋。5、2019年12月26日通知1份、现场图片2份，证明我方要求被反诉人搬离可移动财物并交还房屋。本院根据原、被告提供的上述证据及庭审陈述，经综合论证，确认以下事实：2019年3月21日，庆松公司（乙方）与海盛公司（甲方）签订《协议书》1份，合同约定：甲方承租乙方所有的位于扬州市部分房屋，租期自2019年3月25日至2019年10月24日，季度租金9万元。2019年10月19日，庆松公司（乙方）与海盛公司（甲方）签订《协议书》1份，合同约定：甲方承租乙方所有的位于扬州市部分房屋，租期自2019年11月1日至2019年12月24日，月租金3万元，两个月合计6万元，租金于2019年10月20日前缴纳，付款前，乙方应当先开具增值税专用发票交付甲方，甲方收到发票后按照上述期限进行付款。合同第十三条约定：任一方违约，皆承担协议总价的双倍金额作为违约金给对方，守约方可单方解除合同；甲方使用费等任何费用如逾期不交纳，逾期十五个工作日内按日向乙方支付应会费用5‰的滞纳金；超过十五个工作日视为甲方违约；届时乙方有权强行行使停电、停水措施，并可无条件解除协议，收回房屋；乙方有权追收甲方欠缴的所有费用。合同第十四条约定：协议期满，甲方如需继续合作，应提前一个月书面与乙方协商，在同等条件下（指房屋租金）乙方房屋如继续出租，甲方享有优先权；继续租赁，双方应另行签订租赁协议，否则本协议期满自动终止。2019年12月30日，庆松公司曾与扬州锦富置业有限公司签订《临时售楼处租赁协议书》，约定由扬州锦富置业有限公司承租扬州市部分房屋，租期自2020年1月10日至2020年12月9日，租金总价458000元。海盛公司工作人员与庆松公司员工“赵主任”、“侯主任”曾多次微信联系。海盛公司工作人员在与“赵主任”的聊天中，于2019年11月27日表示，“今天下午我还要过去一下的，到明年的合同下来了，我找你们去盖一下章”、“赵主任，麻烦您帮忙盯着合同签字哈，还有就是合同签完字后，麻烦先不要开票哈，因为我们这次准备一次性把款付掉。可能要等到12月在开，到时侯我提前跟你讲，你看可以啊”。“赵主任”回复，“好的，之前的两个月本周到位就行”。海盛公司实际于2019年11月29日向庆松公司支付租金。对于2019年10月19日《协议书》所涉租金，庆松公司与海盛公司一致确认发票交接时间为2019年11月11日。庆松公司自认于2019年12月27日对涉案房屋断水、断电，2020年1月13日上锁，2020年1月中旬拆除门牌。对于2019年10月19日《协议书》约定的租期到期后的续租事宜，海盛公司陈述早就与庆松公司协商好，并自认与庆松公司现场及电话方式进行了沟通，后于2019年11月27日将合同交付给被告盖章。海盛公司未提供证据证明于2019年11月27日前与庆松公司沟通续租事宜。庆松公司自认为其与海盛公司于2020年5月12日进行了房屋交付。上述事实，由双方当事人提供的证据及庭审陈述予以佐证，本院予以确认。本案争议焦点：1、海盛公司与庆松公司之间于2019年10月19日签订的《协议书》到期后，海盛公司是否仍然享有优先承租权？2、海盛公司要求庆松公司支付装修损失、违约金是否应该支持？以及支持金额？3、2019年10月19日《协议书》的履行过程中，海盛公司是否存在违约行为？如果违约，庆松公司主张房屋占用费、滞纳金是否应该支持并如何计算？本院认为，海盛公司与庆松公司于2019年10月19日签订的《协议书》系双方真实意思表示，双方均应按照合同履行义务。依据《协议书》约定，海盛公司享有《协议书》期满后的优先承租权，同时《协议书》约定海盛公司行使优先承租权的方式和期限为合同期满前一个月书面协商。因此，海盛公司应于2019年11月24日前书面向庆松公司主张优先承租权。现有证据表明，海盛公司实际于2019年11月27日才向庆松公司主张优先承租权，因此，海盛公司已丧失优先承租权。海盛公司于2019年12月24日承租期满，应腾让并向庆松公司返还房屋。海盛公司要求庆松公司支付装修损失、违约金，无法律依据，本院不予支持。海盛公司在租赁期满后拒不向庆松公司交付房屋，构成违约。庆松公司主张房屋占用费，本院认为，房屋占用费系因海盛公司拒不返还房屋给庆松公司造成的损失，庆松公司于合同租赁期满后不能使用房屋，海盛公司负有参照租金标准向庆松公司支付庆松公司不能使用房屋的损失。关于损失金额，庆松公司虽提供了其与扬州锦富置业有限公司的租赁合同，且约定的租金标准高于与海盛公司约定的3万元/月标准，因双方未实际履行，且扬州锦富置业有限公司与海盛公司存在同业竞争关系。因此，本院确定参照海盛公司与庆松公司在《协议书》中约定的3万元标准，从2019年12月25日计算2020年5月12日。海盛公司应承担的损失金额为14万元（3万元/30天×140天）。庆松公司认为海盛公司未按期缴纳租金，主张滞纳金，本院认为，根据合同约定，海盛公司缴纳租金应以庆松公司出具发票发前提，且合同并未约定出具发票后多少天内付款，双方约定不明，故本院不予支持庆松公司的该项诉求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）扬州市海盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）扬州庆松房地产发展有限公司支付逾期交房损失14万元；二、驳回原告（反诉被告）扬州市海盛房地产开发有限公司全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）扬州庆松房地产发展有限公司其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17228元，由扬州市海盛房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费2380元，由扬州市海盛房地产开发有限公司负担（扬州市海盛房地产开发有限公司已付本诉受理费17228元，扬州庆松房地产发展有限公司已垫付反诉案件受理费2380元，扬州市海盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向扬州庆松房地产发展有限公司支付2380元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审 判 长  纪晓东审 判 员  吕士杰人民陪审员  刘 旸二〇二〇年八月三十一日书 记 员  华 蕊