广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初8509号原告：陈燕心，女，1972年9月4日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：吴伟柏，男，1972年8月26日出生，汉族，住广州市番禺区，系原告的丈夫。被告：广州大坊阁物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区市桥街坑口路**首层局部（自编108）及**。法定代表人：王海勇。委托诉讼代理人：张荣年，系该公司员工。被告：张宝正，男，汉族，1975年9月13日出生，住山东省招远市。原告陈燕心诉被告广州大坊阁物业管理有限公司（以下简称大坊阁公司）、张宝正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告陈燕心的委托诉讼代理人吴伟柏，被告张宝正第一次庭审到庭参加诉讼；原告陈燕心及其委托诉讼代理人吴伟柏，被告大坊阁公司的委托诉讼代理人张荣年第二次庭审到庭参加诉讼，被告张宝正经本院合法传唤无正当理由第二次庭审未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈燕心向本院提出诉讼请求：1.被告大坊阁公司支付拖欠的租金12200元；2.被告大坊阁公司退回扣原告更换两台电梯的款4145元；3.被告大坊阁公司和被告张宝正对上述款项承担连带清偿责任；4.要求被告承担本案的诉讼费用。庭审中，陈燕心明确其第2项诉讼请求中要求退还的款项为2019年4、5月份的租金差额2393.44元（2300元×2个月－1751.56元－455元）。事实和理由：原告购买了位于番禺区市桥××房，权属证书编号为07232335，并于2018年6月1日将该物业出租给被告，约定租期为10年，租金为每月2300元，每月15日前支付。开始被告还能正常支付租金，后来就拖延支付，但基本上也能在月底前支付。直到2019年6月份至8月份的租金开始就以经营效益差、资金周转困难为由拖至次月才付。后来到了2019年9月份的租金就拖到11月份才付1600元，还欠700元不付。自2019年9月份欠700元租金起至2020年3月份租金（其中2020年1月份租金合同约定免收）共计12200元，被告一直拖欠，期间经原告多次追讨，无果；另被告于2019年4至5月份，在租金中扣除了更换两台电梯的分摊款项1751.56元，又以业主投诉电梯使用功能问题导致电梯停运被告无法经营为由扣除了原告2393.44元作为经济补偿，只向原告支付了该两个月租金455元，原告除电梯分摊款外，并不同意以租金向被告作出电梯停运补偿。被告拖欠租金及擅自扣除其租金作为补偿的行为已违反双方约定，构成违约。原告在3月份也曾多次致电或微信沟通或到大坊阁公司现场找到张宝正及大坊阁公司的工作人员苏芮姗（微信昵称墨墨）追讨拖欠的租金，后来在大坊阁公司现场，当时张宝正及大坊阁公司的工作人员苏芮姗（微信昵称墨墨）一起在场，张宝正口头承诺先让原告于3月23日收回房子并在3月底付清所欠原告租金，原告无奈之下在3月23日先收回房子，但直到2020年4月初仍未收到大坊阁公司拖欠的租金，原告经多次追讨至今，无果。由于张宝正在2017年9月份开始就是大坊阁公司的法人，在2020年4月13日前都是任大坊阁公司的负责人，并且大坊阁公司租赁期内已付的全部租金都是通过张宝正的个人帐户支付的，大坊阁公司与张宝正账务不清，个人与单位混淆，据此推算公司收入也是入了张宝正的个人账户，因此要求张宝正对所有诉讼请求承担连带清偿责任。被告大坊阁公司辩称：一、我司不应该对原告提起的要求支付拖欠的租金12200元承担任何法律责任。根据2020年3月23日，原告签署的《物业收回确认书》，其中明确了“自2020年3月23日收回其物业，同时自签署之日起由其本人对该房屋负责，互不追究违约责任”的相关条款，且依据我司同原告曾签署的《房屋租赁合同书》约定的相关条例，我司进行账户审核中并未发现有存在欠租情况。二、我司不应该对原告提起的要求退回2019年4、5月租金差额2393.44元承担任何法律责任。我司账户从未收到过与原告主张事宜的任何款项。综上所述，我司认为，我司对原告提起房屋租赁欠租及电梯扣费诉讼主张无任何过错和责任，不应该承担任何法律责任；我司在考虑相互关系，从合法合理合情的角度出发，与原告关于房屋租赁事宜达成相关文件约定且原告进行了签署确认，该文件各方意思表示真实、内容合法，符合民事法律行为的要件，具有法律效力，应认定为合法有效；我司已经全面、完整地履行了相关约定，但原告出尔反尔、背信弃义，在达成约定并获得履行后诉至法院，其诉讼请求违反了我国民法的诚实信用原则，也违反了我国《合同法》第八条的规定，没有任何法律依据，起诉显系滥用诉权，请求人民法院依法予以驳回。被告张宝正辩称：大坊阁公司与原告就位于番禺区市桥××房于2018年6月1日签订租赁合同，租期为10年，租金为每月2300元，每月15日前支付，后在2019年9月份开始经营效益差，资金周转困难与原告沟通将每月租金降为1600元，原告已同意。大坊阁公司在2019年11月20日用我方广州银行账户转了9月份的租金，原告的丈夫用微信回复“收到了9月份租金”。因此不存在还欠2019年9月之后的每月700元之差。2020年2月份我国新冠疫情爆发，受疫情影响，整个市场经济萧条，消费萎缩，酒店行业受到最大冲击，大坊阁公司也无法经营，所以无法支付给业主租金，过错不在大坊阁公司，也不在业主，大家都是受害者。国家为此出台多项政策以减轻企业与个人的负担。最高法将新冠疫情定位不可抗力行为，相关部门号召广大业主免租三个月，减半二到三个月，共克时艰，共渡难关，鉴于非常时期，大坊阁公司申请免2、3、4月份租金。我方提供法定代表人变更一份，股东机构一份，两份文件证明从大坊阁公司与原告签订租赁合同开始，我是大坊阁公司的法定代表人，所有文件都是以我名义签署，以我名义支付租金至今，是职务行为，职务行为产生的后果都是由大坊阁公司承担，与我个人无关。我个人的职务行为代表公司，我本人不是适格的被告，所以请求驳回原告的诉求。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予与确认并在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区市桥街坑口路**706（以下简称涉讼房屋）的登记权属人为陈燕心，建筑面积40.62平方米。2018年6月1日，吴伟柏代理陈燕心作为甲方（出租方）与大坊阁公司作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方使用，租赁期为2018年6月1日至2027年5月31日；租金标准为2300元/月，每年免租期为30天，乙方于每月15日将该期租金全额一次性支付给甲方（即先交租后使用）；租赁终止时，双方结清各自应当承担的费用，交接房屋并书面确认；任一方违反基于本合同项下之承诺、陈述或保证，另一方有权解除合同，并须支付二个月租金作为违约金。2020年3月23日，陈燕心签署《物业收回确认书》，载明陈燕心在2020年3月23日收回涉讼房屋租赁权，大坊阁公司不再使用，从即日起陈燕心对该房屋负责，互不追究违约责任，其愿意按照现行《物业管理服务协议》缴纳相关物业费用。另查明，大坊阁公司系于2017年9月5日登记成立的有限责任公司，原法定代表人为张宝正，王海勇任监事；2018年6月13日，经广州市番禺区工商行政管理局核准，大坊阁公司变更其法定代表人为耿茂军；2019年12月2日，广州市番禺区市场监督管理局准予大坊阁公司将其股东广州大坊阁酒店管理有限公司、张宝正变更为广州大坊阁酒店管理有限公司、耿茂军，企业类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为其他有限责任公司；2020年4月13日，大坊阁公司再次向广州市番禺区市场监督管理局申请变更登记备案，将企业类型变更为有限责任公司（法人独资），法定代表人变更为王海勇，耿茂军并不再担任公司股东。2020年6月1日，陈燕心以大坊阁公司拖欠涉讼房屋租金为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，各方当事人均确认涉讼房屋的承租人是大坊阁公司；并确认陈燕心于2018年6月1日交付涉讼房屋给大坊阁公司，于2020年3月23日收回涉讼房屋，涉讼《房屋租赁合同书》已于当日解除。但双方对以下问题存在争议：一、关于涉讼房屋2019年9月后的租金标准问题及大坊阁公司支付租金的情况。本案第一次庭审中，陈燕心与张宝正均确认大坊阁公司未缴2019年4月租金，2019年5月租金仅缴纳455元，2019年9月租金缴纳1600元，之后便再未缴纳过租金。对于2019年9月份的租金，张宝正称大坊阁公司通过其账户于2019年11月20日向陈燕心支付1600元，并备注为涉讼房屋9月份租金，陈燕心的丈夫吴伟柏在微信聊天中回复称“已经收到9月份租金”，据此应视为双方已一致同意将租金标准变更为1600元/月。陈燕心对此不予确认，认为大坊阁公司、张宝正在2019年9月当时向其口头承诺会缴交一个月租金1600元及两个月押金，但并未依约支付，故大坊阁公司在2019年11月所缴交的2019年9月租金并非足额缴纳，其不确认自2019年9月起的租金标准变更为1600元/月。第二次庭审中，大坊阁公司称涉讼房屋的租金均由张宝正实际支付，其司不清楚具体的租金情况，根据张宝正移交的由其司前员工苏芮珊保管的涉案《房屋租赁合同书》显示，涉讼房屋的租金为1600元/月。大坊阁公司并提交了《房屋租赁合同书》拟证实其上述主张。该合同的租赁期及租金标准处均存在明显划改痕迹，其中租赁期更改为2019年9月1日至2028年8月31日，租金标准更改为1600元/月。陈燕心对上述大坊阁公司提交的合同书不予确认，称双方并未更改过合同条款，租金为2300元/月。二、关于陈燕心主张大坊阁公司支付2019年4、5月租金差额2393.44元的问题。陈燕心称涉讼房屋租金标准为2300元/月，大坊阁公司以更换楼宇电梯，以及要求其承担电梯停运的经济补偿款为由，通过未缴纳2019年4月租金、2019年5月仅支付455元的方式扣除了其一个多月的租金4145元（2300元×2个月－455元），扣除电梯分摊款1751.56元，其余款项2393.44元是大坊阁公司提出的作为电梯停运的经济补偿款，但其方并没有同意该款项作为对大坊阁公司的经济补偿，因此要求大坊阁公司支付该租金差额2393.44元。张宝正在第一次庭审中确认陈燕心所述上述主张。大坊阁公司在第二次庭审中则对租金抵扣电梯费用的事宜不予确认，称其司从未出具过对电梯停运补偿的文件，公司公账上也并未收到该笔电梯款项。本院认为：陈燕心与大坊阁公司于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同书》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。根据陈燕心提交的涉讼《房屋租赁合同书》显示，双方约定涉讼房屋租金标准为2300元/月，大坊阁公司应于每月15日前将各月租金全额一次性支付给陈燕心。大坊阁公司虽然提交了其持有的《房屋租赁合同书》原件拟证实租金标准为1600元/月，但该合同中存在的划改痕迹处并未有双方签章确认，且该划改后的租金标准也与通过张宝正账户实际支付的租金标准相矛盾，双方也未就租金标准及租赁期限的变更另行签订书面协议，故对于大坊阁公司的上述答辩事由，本院不予采信。至于张宝正提交了其与陈燕心丈夫吴伟柏的微信聊天记录拟证实双方已一致同意自2019年9月起的租金标准变更为1600元/月，但吴伟柏在微信对话时仅系确认“收到了9月份租金”，而没有其他同意变更涉讼物业租金标准的回复或陈述内容，故对于张宝正主张2019年9月份起的租金均变更为1600元/月，理据不成立，本院亦不予采纳。对于陈燕心诉请大坊阁公司支付涉讼房屋租金欠款12200元的诉请。首先，吴伟柏在2019年11月20日收到张宝正支付的1600元租金后回复称收到9月租金，而未即时催缴剩余租金款项，应视为吴伟柏确认2019年9月的租金调整为1600元，即大坊阁公司已足额缴交了涉讼物业2019年9月租金。其次，对于2019年10月起的租金，现大坊阁公司未能举证证实其已缴交，应承担举证不能的不利后果。且张宝正作为涉讼房屋租金的往常付款人，也在第一次庭审中确认了大坊阁公司从2019年10月起再未缴纳过租金，本院予以合理采信。涉讼《房屋租赁合同书》自2020年3月23日解除，且陈燕心已于2020年3月23日收回涉讼房屋，故对于2019年10月至2020年3月23日期间除免租期2020年1月外的涉讼房屋租金10906元（2300元/月×4个月＋2300元/月÷31天×23天），大坊阁公司应向陈燕心缴交。关于陈燕心主张要求大坊阁公司支付的2019年4、5月的租金差额2393.44元的诉请。同理，大坊阁公司未能举证证实其已按照合同约定标准支付了2019年4、5月的租金，亦未举证证实双方已就部分租金补偿电梯停运损失达成合意，且张宝正亦确认扣除了部分租金款项2393.44元作为电梯停运的补偿款，故本院合理采信陈燕心的主张。因此，陈燕心要求大坊阁公司支付2019年4、5月的租金差额2393.44元（2300元×2个月－1751.56元－455元），理据充分，本院予以支持。关于张宝正的连带责任问题。大坊阁公司系有限责任公司，张宝正在2018年6月12日前担任公司的法定代表人，并在公司成立后至2019年12月2日期间为公司股东。虽然大坊阁公司承租涉讼房屋后所向陈燕心缴交的租金均通过张宝正账户支付，但不能据此认为大坊阁公司与张宝正的财产混同，现并无证据证明张宝正滥用大坊阁公司法人的独立地位及其股东的有限责任逃避债务，损害公司债权人利益，对于陈燕心要求张宝正对大坊阁公司的债务承担连带责任的诉讼主张，不符合法律规定，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州大坊阁物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈燕心支付租金10906元；二、被告广州大坊阁物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈燕心支付2019年4、5月租金差额2393.44元；三、驳回原告陈燕心的其余诉讼请求。如被告广州大坊阁物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费82元，由原告陈燕心负担16元，被告广州大坊阁物业管理有限公司负担66元。本判决为终审判决。审判员  蔡淑慧二〇二〇年八月二十六日书记员  徐倩雯