贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔02民终549号上诉人（原审原告）:刘任，男，1985年8月8日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：陈照强，系贵州景沛律师事务所律师。执业证号：15202200610615169。被上诉人（原审被告）：六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山东路**钢城花园**。统一社会信用代码：91520201675428891F。法定代表人：陈庆和，系该公司董事长。委托诉讼代理人：葛麒麟，男，1976年11月28日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。原审第三人：刘万红，女，1966年10月10日出生，汉族，住贵州省六盘水市盘州市。原审第三人：骈玉荷，女，1960年9月13日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。原审第三人：张尤芝，女，1948年9月26日出生，苗族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人刘任因与被上诉人六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司及原审第三人刘万红、骈玉荷、张尤芝商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2016）黔0201民初2463号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘任上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人刘任的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：2013年12月20日，被上诉人六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司向第三人刘万红、张尤芝、骈玉荷借款3000万元。2014年7月，因被上诉人未偿还向刘万红所借款项，被上诉人（出卖人）与上诉人（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：“出卖人将其位于六盘水市钟山区销售中心建筑面积为4169.17平方米（共计三层）商业用房以每平方米2000元的价款（包含所有房屋装修费用）出售给买受人，共计房款为8338340元；付款方式为一次性付款，即2013年12月20日刘万红、张尤芝、骈玉荷三人支付购房款3000万元，其中8338340元购房款系三人代买受人刘任支付；出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的并附本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人未在买受人交付完购房款后20日内办理产权变更登记手续至买受人名下，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，自逾期之日起出卖人应向买受人按房款总额支付月利率2.6%的利息，直至办理完变更登记为止，另外出卖人自愿支付违约金200万元”。双方将合同的落款时间提前至2013年12月20日，与被上诉人向第三人刘万红、张尤芝、骈玉荷的借款300万元的时间相一致。2014年7月17日，原告向税务部门交纳房屋契税250150.20元。2014年7月18日，原告向六盘水市房地产资金管理处交纳房屋维修资金208458元，其中：101室为81255元、201室为62602.50元、301室为64600.50元。2014年7月18日，上诉人与被上诉人共同到六盘水市房地产产权监理处申请办理产权过户手续时，因被上诉人未在申请中签名和盖印章而未办成。上诉人认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系基于被上诉人未将第三人刘万红上述借款进行清偿，双方系在刘万红与被上诉人六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司终止借贷关系后签订的《商品房买卖合同》，将借款转化为购房款，并非为被上诉人与刘万红之间的借款提供担保，该合同系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的规定，该合同合法有效。六盘水市中级人民法院作出的（2018）黔02民终1123号判决实属有误，损害了上诉人的合法权益。现已向贵州省高级人民法院申请再审。钟山区人民法院依据（2018）黔02民终1123号判决，对上诉人主张由被上诉人办理房屋过户登记的诉请不予支持，损害了上诉人的合法权益。综上所述，被上诉人存在明显违约的过错行为,损害了上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。被上诉人六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司未向本院提交书面答辩意见。原审第三人刘万红、骈玉荷、张尤芝未向本院提交书面陈述意见。刘任向一审法院起诉请求：1.判令被告立即将坐落于钟山区的1层101室、2层201室、3层301室（产权证为六盘水市房权证钟山区字第**）房屋过户登记给原告。2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月20日，被告六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司向第三人刘万红、张尤芝、骈玉荷借款3000万元，为此被告给第三人共同出具收据，认可收到第三人款3000万元（加盖有被告财务印章），其中有1159.2万元系原告刘任代其母亲刘万红从其农业银行账户（账号62×××15）转到被告六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司法定代表人何劲账户（账号62×××51）。第三人在借款给被告时，要求被告用其开发的位于六盘水市钟山区部分房屋以签订《商品房买卖合同》的形式给第三人作担保，为此当日由第三人刘万红代表三位第三人与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将建筑面积为35277平方米的房屋以每平方米850.412元（共计折价3000万元）预售给第三人刘万红，付款方式为一次性付清。该合同至今未办理备案登记手续。2014年6月30日，第三人刘万红个人又借款720万元给被告，被告又给刘万红出具收据一份，收到刘万红、张尤芝、骈玉荷720万元。2014年7月1日，第三人刘万红、张尤芝、骈玉荷针对上述款项3720万元签订《购房款分割协议》，协议约定：2013年12月20日付给被告的3000万元中，张尤芝、骈玉荷各占400万元，由张尤芝、骈玉荷独自与被告签订购房协议，刘万红享有2200万元，由刘万红独自与被告办理相关的购房事宜；2014年6月30日付给被告的720万元为刘万红独自所付。2014年7月，因被告未偿还向刘万红所借款项，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：“出卖人将其位于六盘水市钟山区销售中心建筑面积为4169.17平方米（共计三层）商业用房以每平方米2000元价款（包含所有房屋装修费用）出售给买受人，共计房款为8338340元；付款方式为一次性付款，即2013年12月20日刘万红、张尤芝、骈玉荷三人支付购房款3000万元，其中8338340元购房款系三人代买受人刘任支付；出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的并附本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人未在买受人交付完购房款后20日内办理产权变更登记手续至买受人名下，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，自逾期之日起出卖人应向买受人按房款总额支付月利率2.6%的利息，直至办理完变更登记为止，另外出卖人自愿支付违约金200万元”。双方将合同的落款时间提前至2013年12月20日，与被告向第三人刘万红、张尤芝、骈玉荷的借款3000万元的时间相一致。该合同注明的房屋土地使用证号为黔钟经国用（2010）第1212号,房屋所有权证号为六盘水市房房权证钟山区字第**。告房屋所有权证的取得时间为2013年8月6日，该证注明房屋位于钟山区，建筑面积为4169.17平方米；土地使用证的取得时间为2010年11月23日。2014年7月17日，原告向税务部门交纳房屋契税250150.20元。2014年7月18日，原告向六盘水市房地产资金管理处交纳房屋维修资金208458元，其中：101室为81255元、102室为62602.50元、301室为64600.50元。2014年7月18日，原告与被告共同到六盘水市房地产产权监理处申请办理产权过户手续时，因被告未在申请中签名和盖印章而未办成。另查明，2013年12月16日，上述黔钟经国用（2010）第1212号土地使用证已被被告用于给贵州盛鑫矿业集团投资有限公司向交通银行股份有限公司六盘水分行借款150000000元作抵押，其抵押他项权证号为他项（2013）第0043号，抵押期限自2013年12月10日至2015年12月10日止。因贵州盛鑫矿业集团投资有限公司等欠付中国民生银行股份有限公司重庆分行借款，该银行提起诉讼。2014年7月25日，重庆市高级人民法院作出（2014）渝高法民初字第00039-1号民事裁定，查封黔钟经国用（2010）第1212号土地使用证。本案在诉讼过程中，六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司于2015年4月30日以刘任为被告、以刘万红、张尤芝、骈玉荷、贵州盛鑫矿业集团投资有限公司为第三人向六盘水市钟山区人民法院提起诉讼，请求撤销六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司与刘任签订的《商品房买卖合同》。2016年10月13日，六盘水市钟山区人民法院作出（2015）黔钟民初字第2014号民事判决，撤销双方签订的《商品房买卖合同》。刘任不服判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日作出（2017）黔02民终1042号民事裁定，发回本院重审。2017年12月28日，六盘水市钟山区人民法院作出（2017）黔0201民初4041号民事判决，撤销双方签订的《商品房买卖合同》。刘任不服判决，向本院提起上诉。2018年7月17日，本院作出（2018）黔02民终1123号民事终审判决，认定六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司与刘任签订的《商品房买卖合同》无效，驳回六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司的诉讼请求。一审法院认为，被告六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司向第三人刘万红借款后，被告在未能偿还向刘万红借款的情况下，与原告刘任约定将其钢城花园销售中心即六盘水市房权房权证钟山区字第**房有权证载明的房屋出售给原告，用原告应付房款抵扣被告欠付刘万红的借款，据此，被告六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司与原告刘任签订《商品房买卖合同》。因该《商品房买卖合同》已被（2018）黔02民终1123号民事终审判决确认无效，故对原告基于该《商品房买卖合同》主张由被告办理房屋过户登记的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决：驳回原告刘任的诉讼请求。案件受理费60元，申请费5000元，合计5060元，由原告刘任。二审中，上诉人刘任向本院提交了（2019）黔02民再65号民事判决书、（2019）最高法民终1750、1751号民事判决书，拟证明本案被上诉人在无力偿还本案第三人刘万红的借款本金时，将房屋按均价2000元每平方米分别以物抵债给本案上诉人及肖开沛的购房合同已被最高人民法院确认为有效，并且能对抗交通银行对被上诉人的强制执行措施，故案涉合同合法有效，应当依法维护合同当事人的合法权益，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人对上诉人提交的证据没有异议。二审中，为查明案件事实，本院向六盘水市不动产登记中心对案涉房产设立权属的情况进行调查，取得《贵州省不动产登记查询结果》。上诉人质证认为，对查封状况的四份材料三性无异议，但请合议庭注意上诉人在起诉时已经对案涉房屋首查封，而不能过户的原因是被上诉人拒不配合，上诉人在第一次诉讼时该房屋是具备过户条件的。被上诉人质证意见为：我方对证据三性均无异议，对于上诉人的质证意见我方认为在（2018）黔02民终1123号及后续的关联判决书中已经确认了上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是上诉人及第三人之间为了掩盖非法目的签订的合法的商品房买卖合同，是无效的买卖合同，所以双方签订的合同是不具有法律效力的，不能履行的。原审第三人刘万红、骈玉荷、张尤芝未发表质证意见。被上诉人六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司及原审第三人刘万红、骈玉荷、张尤芝二审期间均未向本院提交新证据。本院对上述证据的分析与认定如下：上诉人提交的民事判决书以及本院调取的证据均符合证据三性，本院予以认定。本院二审除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明，交通银行股份有限公司贵州分行诉贵州盛鑫矿业集团投资有限公司金融借款纠纷一案，贵州省高级人民法院于2015年3月10日作出（2014）黔高民商初字第28号民事判决，支持交通银行股份有限公司贵州分行的诉请。执行过程中，刘任提出执行异议，贵州省高级人民法院于2018年8月7日作出（2018）黔执异35号执行裁定，裁定执行异议成立。交通银行股份有限公司贵州分行不服，向贵州省高级人民法院提起诉讼，贵州省高级人民法院于2019年5月13日作出（2018）黔民初131号民事判决，认为刘任与六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同有效，驳回交通银行股份有限公司贵州分行的诉讼请求。交通银行股份有限公司贵州分行不服，向最高人民法院提出上诉，最高人民法院审理后判决维持贵州省高级人民法院的判决。六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司起诉刘任及第三人刘万红、骈玉荷、张尤芝、贵州盛鑫矿业集团投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，经贵州省高级人民法院指令本院再审后，2020年4月10日，本院作出（2019）黔02民再65号民事判决书，该判决认为刘任与六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，原二审判决认定合同无效不当，同时认为原一审判决以合同显失公平予以撤销错误，六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司主张撤销合同不符合法律规定，原二审判决认定事实基本清楚，适用法律错误，裁判理由错误，但判决结果正确，予以维持。故判决：维持本院（2018）黔02民终1123号民事判决。二审中，经本院向六盘水市不动产登记中心进行查询，案涉房产被多个法院查封。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉《商品房买卖合同》的效力问题；2.是否应支持上诉人过户的请求。关于争议焦点一，案涉《商品房买卖合同》已经本院（2019）黔02民再65号民事判决书认定合法有效，本院对此予以确认，上诉人主张案涉《商品房买卖合同》合法有效的理由成立，本院予以采信。关于争议焦点二，虽然案涉合同合法有效，被上诉人应依合同约定将房屋产权过户给上诉人，但经二审查明，案涉房产现被多个法院查封，根据《城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”的规定，案涉房屋的产权处于冻结状态，不具备过户条件，故对上诉人提出过户的请求，本院不予支持。综上所述，因一审判决后出现新的事实，导致一审判决认定事实和裁判理由错误，但因判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人刘任负担。本判决为终审判决。审判长  蒙彩虹审判员  徐 芳审判员  唐丽红二〇二〇年八月十九日法官助理孙婷婷书记员安梦薇