广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终4857号上诉人（原审原告、反诉被告）：司徒瑞雅，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：李显鹏，广东瑞迪安律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市禅城区张槎街道上朗联八股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：招某，董事长。委托诉讼代理人：曾兴邦，广东道正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:佛山市禅城区张槎街道上朗村民委员会，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：招某，主任。委托诉讼代理人：曾兴邦，广东道正律师事务所律师。上诉人司徒瑞雅因与被上诉人佛山市禅城区张槎街道上朗联八股份合作经济社（以下简称联八经济社）、佛山市禅城区张槎街道上朗村民委员会（以下简称上朗村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初23174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。司徒瑞雅上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项；2.改判司徒瑞雅无须向联八经济社支付占有使用费及垃圾费合计118891.15元；3.变更一审判决第一项为“联八经济社向司徒瑞雅返还铺位用电担保金、承租铺位及厂房保证金合计134400元及利息（以134400元为本金，自2016年12月15日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.变更一审判决第二项为“联八经济社向司徒瑞雅返还预付费用65000元及利息（以65000元为本金，自2016年12月5日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.判令联八经济社向司徒瑞雅补偿电表及安装费用46000元；6.判令上朗村委会对联八经济社的债务承担连带责任；7.本案一、二审诉讼费用由联八经济社、上朗村委会承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实不清。1.司徒瑞雅在一审中提交的《招某出院后付清司徒瑞雅多交款项》是本案的关键证据，一审法院应当认真查证，而不应当由于联八经济社不予认可而否认其真实性；2.一审法院错误认定联八经济社提交的《司徒瑞雅2014年1月-2014年9月承租铺位应交未交租金、垃圾费情况表》及其他相关证据有效，导致错误认定司徒瑞雅在2014年仍然占有涉案租赁场地；3.对双方当事人在一审中均提交的《租赁合同到期收回铺位通知书》，一审法院认定为租金的调整而非搬迁改造，属于认定事实不清。事实上，由于联八经济社拆迁导致司徒瑞雅无法收取2014年1、2月租金，联八经济社于2014年3月将司徒瑞雅的次承租人全部赶走，司徒瑞雅无需支付2014年的占有使用费、垃圾费；4.由于联八经济社发布的《租赁合同到期收回铺位通知书》和《最后通知》，联八经济社已经完全取代了司徒瑞雅的地位，直接与次承租人发生关系，司徒瑞雅无需支付的占有使用费、垃圾费。（二）一审法院认定事实不清，导致错误认定司徒瑞雅于2014年3月以后仍然继续占有使用涉案租赁场地。（三）一审判决未适用侵权责任的规定认定占有事实与举证责任，属于适用法律错误。（四）招某新与陈某建都是上朗村委会的财务人员。联八经济社与上朗村委会使用统一的财会人员、办公室、信笺，二者人格混同，上朗村委会应当对联八经济社的债务承担连带责任。（五）司徒瑞雅的电表仍被联八经济社占有、使用，若拒不返还，联八经济社应当向司徒瑞雅折价补偿46000元。联八经济社、上朗村委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。司徒瑞雅向一审法院起诉请求：1.判令联八经济社向司徒瑞雅返还保证金134400元及利息(利息以134400元为本金,自2014年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至联八经济社清偿完毕本金之日止)；2.判令联八经济社向司徒瑞雅返还预付费用65000元及利息(利息以65000元为本金,自2014年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至联八经济社清偿完毕本金之日止)；3.判令联八经济社向司徒瑞雅返还电表安装费115000元；4.本案诉讼费用由联八经济社、上朗村委会承担。联八经济社向一审法院反诉请求：1.判令司徒瑞雅向联八经济社支付租赁佛山市禅城区********铺位租金及垃圾费合计180091.14元；2.司徒瑞雅承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2005年12月20日、2006年5月20日，司徒瑞雅分别与联八经济社签订十一份《厂房铺位租赁合同书》，约定由司徒瑞雅向联八经济社承租涉案上朗某开发区某业路南P6-P7号、XX号-XX号、XX号-XX号、XX-XX号、XX-XX号、XX-XX号、XX-XX号、XX号-XX号、XX号、XX号-XX号、XX号铺位以及某朗开发区某溪某路XX号厂房，租赁期限均为2006年1月1日起至2008年12月31日，上述合同另约定了租金支付、设施建设等其他权利义务内容。2007年5月12日，联八经济社出具《收据》（编号为0021252），确认收取司徒瑞雅缴纳的铺位用电担保金3000元。2010年10月18日，联八经济社出具《收据》（编号为0015871），确认收取司徒瑞雅缴纳的承租厂房用电担保金5000元。2012年2月16日，联八经济社出具《收据》（编号分别为0702XX、07029XX、07029XX、07029XX、07029XX、07029XX），确认收取司徒瑞雅缴纳的承租铺位及厂房保证金合计126400元。2014年2月20日，联八经济社向包括司徒瑞雅在内的各租户发出《续签租赁合同通知》，主要内容为：“……现时某溪开发区（某宝西路、某沙一路、某溪大道、某宝中路、某宝东路、某兴路一带）的铺位租赁合同已于2013年12月31日全部到期。新一期的租赁合同为2014年1月1日至2014年12月31日止（租期一年）。租户需要续租，必须交清2013年12月前的租金、水电费、垃圾清运处理费后，才能在2014年3月10日前到我社办理续签租赁合同手续。根据目前铺位租赁市场价，我社对新一期的租赁价进行调整，租金价格统一定价为每月每平方米25元，另按租赁面积收取每月每平方米0.50元租户生活垃圾清运处理费。（租户经营所产生的工业废料垃圾，由租户自行清运处理。经联八社集体研究决定，在续签本期租赁合同时，必须统一预交三个月租金额作为履行本期租赁合同信用保证金。每年第一季度的租金，必须在1月缴交；第二季度的租金，必须在4月缴交；第三季度的租金，必须在7月缴交；第四季度的租金，必须在10月缴交。如不按规定时间缴交当季度租金，联八社有权终止合同，另行出租。如有意继续租赁铺位的租户，请在通知规定的时间内，携带原租赁合同书原件、租赁合同信用保证金收据原件到某队物业管理办公室办理租赁合同续签的相关手续。过期不前来办理续签合同的，视作放弃续租权利。我社将收回铺位另行出租。”同日，联八经济社向包括司徒瑞雅在内的各租户发出《租赁合同到期收回铺位通知》，主要内容为：“……现时某业路南二层的铺位租赁合同己于2013年12月31日全部到期。经过联八社集体研究，因历经长时间使用后，外观已比较残旧，而且商铺二层是砖瓦结构，多处出现瓦面漏水，门窗作相应调整改造。为此，经联八社集体研究决定：二层铺位全部终止合同，联八社收回改造。搬迁时间为2014年3月1日至3月31日，最迟不能超过5月31日。对按规定3月31日前搬迁的租户，租金按原租赁合同单价计收至2014年2月28日，免收3月份的租金；对超过3月31日才搬迁的租户，除按原合同规定收取租金外，并按原合同规定加收每天每平方米2元的拖延搬迁延期使用费，至5月31日还未搬迁的，统一实行强制搬迁。（2）如租户有意租赁改造后的铺位，必须交清2014年2月份前的租金、水电费、垃圾清运处理费，然后才能由租户本人与联八社协商，统一安排租赁位置，租金单价定为每月每平方17元。”后联八经济社再次向司徒瑞雅发出《最后通知》，上载：“上朗联八社股份合作经济社，根据现时物业租赁市场价格，对某业路首层的商铺租金统一为每月每平方米45元，从2014年4月1号开始实施，联八社在2014年3月3号已发通知，现联八社研究决定未交租金和未签合同的请在2014年7月1号前到村委会二楼合同处交租金及签合同，过期未交、未签的当自己放弃铺位，联八社终止合同。停水关门处理、另行出租。”2014年8月9日，司徒瑞雅通过银联转账方式向联八经济社付款65000元，该款项所涉持卡人存根下方由联八经济社工作人员陈某开于当日手写：“已收司徒雅65000元正”；另有“2015年5月7日单号0014632已开单”手写字样，司徒瑞雅于诉讼中陈述为陈某开经其询问后补写。2015年5月7日，联八经济社开具《禅城区张槎街道农村集体组织收据（电子）》（编号00146XX），收款项目及金额载明为：“预收司徒瑞雅2014年铺位租金65000元”。另查明，联八经济社于诉讼中向一审法院提交其单方制作的《司徒瑞雅2014年1月-2014年9月承租铺位应交未交租金、垃圾费情况表》，据该表所载，各铺位计租截止时间分别为2014年2月28日、2014年3月31日、2014年6月30日、2014年9月30日，联八经济社主张上述时间为其实际收回铺位时间。另，2014年3月31日前该表所载租金、垃圾费计费标准及计费面积与司徒瑞雅提交的《禅城区张槎街道农村集体组织收据（电子）》所涉2013年10-12月计费标准、计费面积一致；2014年4月1日起的租金标准则由联八经济社单方变更为45元/月/平方米，垃圾费标准未予变更；2014年3月31日前各铺位租金、垃圾费合计93901.15元，2014年4月1日起部分首层铺位计费时间及计费面积如下：1.某业路首层99-100号铺位计费面积为68平方米，从2014年4月1日计至2014年9月30日；2.某业路首层101号铺位计费面积为34平方米，从2014年4月1日计至2014年6月30日；3.某业路首层106-107号铺位计费面积为68平方米，从2014年4月1日计至2014年6月30日；4.某业路首层109号铺位计费面积为34平方米，从2014年4月1日计至2014年6月30日；5.某业路首层110号铺位计费面积为34平方米，从2014年4月1日计至2014年9月30日。诉讼中，司徒瑞雅与联八经济社一致确认，双方已结清涉案铺位至2013年12月31日的租金、垃圾费。合同到期后，双方未再续签书面合同，亦未办理书面交接铺位手续。司徒瑞雅陈述：因联八经济社要求交回的是二层商铺，故首层商铺租户没有搬离并直接与联八经济社签订租赁合同。司徒瑞雅自2014年起已没有与次承租人签订租赁合同，司徒瑞雅也与联八经济社就涉案铺位进行口头交接，故司徒瑞雅已无法向次承租人收取2014年起的租金，仅因部分租户使用司徒瑞雅的电表而收取水电费及部分铺位的用电保证金。联八经济社陈述：涉案各铺位有土地使用证，但可能没有报建。因司徒瑞雅未依通知要求返还首、二层铺位，亦未就首层铺位与联八经济社重新签订合同，遂应继续计租。至2014年8月，联八经济社估算司徒瑞雅需补交65000元租金，遂向司徒瑞雅预收租金65000元。2015年起，联八经济社开始与实际租户直接签订租赁合同，此前并未签订合同，亦未向实际租户收取联八经济社于本案主张的租金。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。经查，司徒瑞雅与联八经济社之相关租赁合同于2008年12月31日到期后，双方未再续签合同，但仍由司徒瑞雅继续承租铺位，故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，该双方已形成不定期租赁关系。然据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，因联八经济社作为出租人经一审法院依法询问后无法提交涉案铺位的相关规划报建材料，故司徒瑞雅与联八经济社就涉案铺位所形成的租赁合同关系依法应属无效。关于联八经济社主张司徒瑞雅支付租金、垃圾费的诉请。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，司徒瑞雅与联八经济社之租赁合同关系虽属无效，但司徒瑞雅仍应参照双方约定标准向联八经济社计付占有使用费及垃圾费，结合联八经济社反诉事实理由，上述费用即为其反诉主张的租金及垃圾费。经查，司徒瑞雅与联八经济社已结清至2013年12月31日的相关费用，就2014年起司徒瑞雅有无占有使用铺位的问题，首先，结合双方当事人陈述意见及一审法院采信证据，可确认自2014年起仍有部分铺位未交还予联八经济社；其次，司徒瑞雅并无有效证据证明其已于2013年12月31日前向联八经济社返还相关铺位，反之，其自认曾向次承租人收取2014年水电费的事实，而联八经济社单方统计的铺位实际返还时间业可与相关证据相互佐证，故一审法院对上述统计时间予以采信，则司徒瑞雅依法应参照双方原定标准向联八经济社支付占有使用期间的占有使用费及垃圾费，联八经济社主张以其单方调整单价计收则缺乏依据。经结合联八经济社提交的《司徒瑞雅2014年1月-2014年9月承租铺位应交未交租金、垃圾费情况表》所载时间、面积及司徒瑞雅提交的《禅城区张槎街道农村集体组织收据（电子）》所涉计费标准，司徒瑞雅合计应向联八经济社支付2014年间占有使用费、垃圾费118891.15元【93901.15元+68平方米×（24元/月/平方米+0.5元/月/平方米）×9个月+34平方米×（24元/月/平方米+0.5元/月/平方米）×12个月】。关于司徒瑞雅主张联八经济社返还保证金、预付费用及支付利息的诉请。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因司徒瑞雅与联八经济社之租赁合同关系无效，故联八经济社应向司徒瑞雅返还其原已收取的铺位用电担保金、承租铺位及厂房保证金合计134400元。因司徒瑞雅并无有效证据证明其曾催促退款的具体时间，其主张自2014年1月1日起计收利息亦无依据，故一审法院酌定联八经济社以134400元为本金，自本案起诉之日即2019年9月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向司徒瑞雅计付利息。至于司徒瑞雅主张的预付费用65000元及利息，因司徒瑞雅于诉讼中自认该费用为预付租金，且如上分析所述，司徒瑞雅存在拖欠联八经济社占有使用费、垃圾费的事实，故结合联八经济社已获支持的反诉诉请，一审法院对司徒瑞雅主张返还该预付费用65000元的诉请予以支持，对利息则不予支持。关于司徒瑞雅主张联八经济社返还电表安装费的诉请。本案中，司徒瑞雅并无有效证据证明已与联八经济社协商一致由联八经济社返还电表安装费，亦无证据证明安装费用金额之依据，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由司徒瑞雅自行承担举证不能后果，一审法院对其上述诉请不予支持。关于上朗村委会的责任。如上分析所述，涉案铺位之租赁合同关系相对方应为司徒瑞雅与联八经济社，且两被告互为独立主体，故司徒瑞雅主张上朗村委会承担本案责任缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、联八经济社于判决发生法律效力之日起十日内，向司徒瑞雅返还铺位用电担保金、承租铺位及厂房保证金合计134400元及支付利息（利息以134400元为本金，自2019年9月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至联八经济社实际返还完毕上述本金之日止）；二、联八经济社于判决发生法律效力之日起十日内，向司徒瑞雅返还预付费用65000元；三、司徒瑞雅于判决发生法律效力之日起十日内，向联八经济社支付占有使用费及垃圾费合计118891.15元；四、驳回原告司徒瑞雅的其他诉讼请求；五、驳回联八经济社的其他反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，一审本诉受理费减半收取3329元，由司徒瑞雅负担1471元，由联八经济社负担1858元；一审反诉受理费1951元，由司徒瑞雅负担1288元，由联八经济社负担663元。本院二审期间，司徒瑞雅围绕上诉请求提交了招某录音录像及文字整理（2016.11.27）、上朗村二楼会议室九人调解录音录像及文字整理（2016.12.15）、上朗村会计核对65000元录音录像及文字整理（2016.12.16）、电费单、租赁合同书，拟证明司徒瑞雅不应当承担2014年的占有使用费、垃圾费以及联八经济社应向司徒瑞雅赔偿安装电表费用。联八经济社、上朗村委会未提交新证据。经审查，司徒瑞雅在二审中提交的九人调解录音录像、上朗村会计核对录音录像与本案讼争事实有关联性，本院予以采信。司徒瑞雅在二审中提交的其他新证据均无法证明其所主张的证明内容，本院不予采信。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，2016年12月15日，司徒瑞雅与联八经济社工作人员在上朗村二楼会议室商讨涉案各商铺押金退还事宜。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：一审判决司徒瑞雅向联八经济社支付占有使用费及垃圾费118891.15元是否合法有据；司徒瑞雅上诉主张联八经济社返还电表安装费46000元是否应当得到支持；司徒瑞雅上诉主张联八经济社支付铺位用电担保金、承租铺位及厂房保证金的利息以及预付款65000元的利息是否应当得到支持；上朗村委会是否应当对联八经济社的涉案债务承担责任。关于第一个争议焦点。虽然涉案各租赁合同无效，但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，司徒瑞雅仍应参照涉案合同约定的标准向联八经济社支付占有使用费及垃圾费。本案中，司徒瑞雅的举证无法证明其已于2013年12月31日前向联八经济社返还相关铺位，一审法院采信联八经济社单方统计的铺位实际返还时间，参照涉案合同约定的标准，判决司徒瑞雅应向联八经济社支付2014年间占有使用费、垃圾费合计118891.15元，处理得当，本院予以维持。关于第二个争议焦点。本院认为，司徒瑞雅上诉主张联八经济社返还电表安装费用，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点。一审判决联八经济社向司徒瑞雅返还铺位用电担保金、承租铺位及厂房保证金合计134400元以及返还预付费用65000元，双方当事人对此均未提出上诉，本院予以维持。至于利息的问题。司徒瑞雅在二审中提交的录音录像证据，足以证明司徒瑞雅在2016年12月15日向联八经济社要求返还用电担保金、承租铺位及厂房保证金，故司徒瑞雅上诉主张从该日起计付利息，于法有据，本院予以支持。联八经济社应以134400元为本金，从2016年12月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。因司徒瑞雅于一审中自认65000元为预付租金，且司徒瑞雅存在拖欠联八经济社占有使用费、垃圾费的事实，一审法院据此未支持司徒瑞雅支付利息的诉请，并无不当，本院予以维持。关于第四个争议焦点。联八经济社与司徒瑞雅签订涉案合同，租赁合同的相对方为联八经济社与司徒瑞雅，上朗村委会与联八经济社属于不同的法律主体。司徒瑞雅上诉主张上朗村委会对本案债务承担责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，司徒瑞雅的上诉请求部分成立。本案因二审中新提交的证据而改判，一审判决不属于错案。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初23174号民事判决第二项、第三项、第五项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初23174号民事判决第四项；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初23174号民事判决第一项为：佛山市禅城区张槎街道上朗联八股份合作经济社于本判决发生法律效力之日起十日内向司徒瑞雅返还铺位用电担保金、承租铺位及厂房保证金合计134400元并支付利息（以134400元为本金，自2016年12月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息）；四、驳回司徒瑞雅的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取3329元，由司徒瑞雅负担1265.02元，由佛山市禅城区张槎街道上朗联八合作经济社负担2063.98元；一审反诉受理费1951元，由司徒瑞雅负担1288元，由佛山市禅城区张槎街道上朗联八合作经济社负担663元。二审案件受理费4198元，由佛山市禅城区张槎街道上朗联八合作经济社负担3568.3元，由司徒瑞雅负担629.7元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年八月十九日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰