上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初34686号原告：上海音源投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区上南路**。法定代表人：朱剑锋，总经理。委托诉讼代理人：陆蓓艺，女，上海音源投资发展有限公司工作。委托诉讼代理人：陈洁，女，上海音源投资发展有限公司工作。被告：肖军，男，1972年1月12日出生，汉族，住上海市奉贤区金汇镇明星村**。被告：李明，男，1987年9月12日出生，汉族，住，住江西省上饶市弋阳县弋汀镇大树徐家**/div>原告上海音源投资发展有限公司(以下简称音源公司)诉被告肖军、李明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月21日、2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告音源公司的法定代表人朱剑锋及委托诉讼代理人陆蓓艺、陈洁，被告肖军到庭参加诉讼。被告李明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告音源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年12月1日至2020年3月30日期间的租金人民币(以下币种同)186,000元(考虑疫情影响，2020年4月1日至6月30日的租金予以减免)；2.判令被告按每日千分之五的标准支付原告逾期滞纳金(共两段：第一段以93,000元为基数，自2019年10月15日起算至本案判决生效之日止；第二段以93,000元为基数，自2020年1月15日起算至本案判决生效之日止)。第二次庭审中，音源公司增加1项诉讼请求：要求被告支付外墙恢复费用38,000元。事实与理由：2019年3月，音源公司、肖军签订房屋租赁合同，音源公司将上海市浦东新区上南路XXX号(临)-2两层商铺出租给肖军使用，租金每月46,500元，每三个月支付一次。承租后，肖军在房屋内经营慕斯贝尔面包甜品店。被告自2019年年初起不定期迟缴租金，自2019年12月1日起不再支付租金。经音源公司多次催缴，肖军总以各种理由拖欠，严重侵害了音源公司的合法权益，合同约定李明作为肖军的履约担保，故李明应承担连带责任。为维护自身合法权益，音源公司提起本案诉讼。被告肖军辩称：音源公司没有出具有效的房产证明，故认为合同无效；若合同有效，对于租金无异议，但对滞纳金有异议，因经营情况不好，肖军曾提出解除合同，但音源公司不同意解除合同，故不同意支付滞纳金；不同意支付外墙修复费用；对疫情期间减免三个月租金予以确认。被告李明未作答辩。本院经审理确认如下事实：2019年3月，音源公司(甲方、出租方)、肖军(乙方、承租方)、李明(丙方、担保人)三方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于上南路XXX号(临)-2。租赁期限自2019年5月1日起至2020年6月30日止。租金46,500元/月。租金每三个月支付一次，除首次租金于合同签订二日内支付外，其他各期租金应于该对应起租日所在月份前一个月的15日前，向甲方支付下一期的租金；剩余租期不足三个月的，支付所有剩余租金；租金逾期支付，则乙方需按逾期部分的日0.5%支付违约金，并同时承担三个月的租金作为违约处罚。乙方于合同签订时向甲方交押金9万元。本合同乙方由李明作为履约担保，在乙方不履行合同时，由担保人承担连带责任。2020年4月8日，音源公司通过微信向肖军发送《催款函》，要求肖军在2020年4月10日下午16：30之前付清2019年12月1日至2020年2月29日的租金139,500元、2020年3月1日至2020年5月31日的租金139,500元。2020年6月18日，音源公司通过微信向肖军发送《通知书》，要求肖军在2020年6月30日到期当天将房屋恢复原状(包括外墙)并返还。另查明，2009年5月11日，浦东新区迎世博600天行动计划指挥部作出《关于同意上钢新村街道办事处建设上南路世博配套文化项目的批复》，原则同意上钢街道报送的上南路世博配套文化项目，项目位于上南路西侧、昌里路北侧，北临地铁8号线耀华路站，建设内容为对原上钢二村沿街面8幢迁而未拆的房屋进行整治与改造，建设小型展览中心、创意工厂、青年酒店及青年公寓。2009年5月21日，上钢新村街道办事处出具《关于同意上海音源投资发展有限公司上南路世博会配套文化休闲项目的批复》，同意音源公司对原上钢二村沿街面8幢迁而未拆的房屋进行整治和改造，建设小型展览中心、创意工厂、青年酒店及青年公寓；项目经营期限暂定5年。审理中，音源公司、肖军一致确认，肖军支付租金至2019年11月30日；肖军于2020年7月26日至系争房屋搬离物品，音源公司于2020年8月10日正式收回房屋。双方协商一致同意，肖军支付音源公司垃圾清运费和外墙修复费合计1万元、水电欠费17,975.80元，均在押金9万元中抵扣，剩余押金用于抵扣欠付租金。音源公司称，系争房屋是向上钢新村街道长青投资管理中心承租的，该中心委托音源公司在2015年5月1日至2020年6月30日期间对房屋所在项目整体出租；相关批复中所载“创意工厂”包含了餐饮领域，且肖军也申领到了餐饮营业执照；不再主张2020年7月1日起的使用费。肖军称，承租系争房屋后申领到了关于经营面包房的经营证照；每日5‰的逾期付款违约金标准过高，请求予以调整。以上事实，有《房屋租赁合同》《催款函》《通知书》等以及音源公司、肖军的当庭陈述在案佐证。本院认为，关于《房屋租赁合同》效力，虽然上钢新村街道办事处出具给音源公司的批复中载明“项目经营期限暂定5年”，但世博建设指挥部出具给上钢新村街道办事处的批复中并未限定经营期限，且肖军承租后取得了经营证照在系争房屋内正常经营，肖军以房屋系不合法建筑为由认为租赁合同无效的意见，本院不予采纳。《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应遵照履行。肖军作为承租人应切实履行支付租金的主要合同义务，音源公司诉请要求其支付拖欠的自2019年12月1日起的租金具有事实依据与合同依据，考虑疫情因素，音源公司自愿减免三个月租金，本院自可准许。肖军未按约支付租金，应支付音源公司滞纳金(逾期付款违约金)。肖军抗辩违约金标准过高，本院以音源公司的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、肖军过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情予以调整。音源公司、肖军对于垃圾清运费、外墙修复费、水电欠费金额均已达成一致，肖军亦同意承担，作为合同终止后的后果，在本案判决中本院一并予以处理。合同已经期满终止，音源公司应向肖军返还押金9万元，根据双方的意见，该9万元可在执行时抵扣肖军的相关欠费。涉案《房屋租赁合同》约定李明系连带保证人，故音源公司要求李明承担责任，本院予以支持。被告李明经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告肖军于本判决生效之日起十日内支付原告上海音源投资发展有限公司租金186,000元；二、被告肖军于本判决生效之日起十日内支付原告上海音源投资发展有限公司逾期支付租金的违约金(自2019年10月16日起至2020年1月15日期间以93,000元为基数，自2020年1月16日起至本判决生效之日止以186,000元为基数，按每日万分之二的标准计算)；三、被告肖军于本判决生效之日起十日内支付原告上海音源投资发展有限公司垃圾清运费和外墙修复费合计1万元；四、被告肖军于本判决生效之日起十日内支付原告上海音源投资发展有限公司水电费17,975.80元；五、原告上海音源投资发展有限公司返还被告肖军押金9万元(该款在执行时直接抵扣上述第一项至第四项费用)；六、被告李明对被告肖军上述付款义务承担连带清偿责任。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,834元，减半收取计2,417元，由被告肖军、李明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 张卓郁二〇二〇年八月二十八日法官助理 许瑞芬书 记 员 陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。