上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初3384号原告(反诉被告)：上海新兴技术开发区联合发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：桂恩亮，董事长。委托诉讼代理人：赵晓攀，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：肯马汽车科技(上海)有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：KENZHENGKUNMA，经理。委托诉讼代理人：杜芳芳，上海德禾翰通律师事务所律师。委托诉讼代理人：章芊昊，上海德禾翰通律师事务所律师。原告上海新兴技术开发区联合发展有限公司(以下简称新兴公司)与被告肯马汽车科技(上海)有限公司(以下简称肯马公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，肯马公司于2020年3月24日提起反诉。本案依法适用简易程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新兴公司向本院提出诉讼请求：1.确认新兴公司与肯马公司就上海市徐汇区桂平路XXX号XXX号底层房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年10月31日解除；2.肯马公司支付新兴公司提前退租违约金284,592.69元；3.肯马公司支付新兴公司2017年7月1日至2017年9月30日(免租期)的租金284,592.69元。事实和理由：新兴公司与肯马公司于2017年7月3日签订房屋租赁合同，约定肯马公司承租新兴公司的桂平路XXX号XXX号底层房屋，租期自2017年7月1日至2020年6月30日止，免租期两个月，合同另对租金、保证金、违约金等作出约定。合同履行过程中，肯马公司于2019年10月31日向新兴公司发退租函，称其将于当日退租。同日，双方签署退房交接书，新兴公司暂按原状接收房屋。因肯马公司提前退租构成违约，故新兴公司提出以上诉请。肯马公司辩称，同意双方租赁合同于2019年10月31日解除。因双方系协商解除租赁合同，肯马公司不存在违约。租赁合同解除后，新兴公司仅一个月即找到新租户，故肯马公司同意支付一个月的租金作为补偿。新兴公司向肯马公司交付的房屋为毛坯，不符合合同中约定的正常可使用的状态，该免租期内房屋无法正常使用，因此免租期是对肯马公司的补偿，该免租期符合惯例，不同意支付免租期租金。肯马公司装修获得了新兴公司的同意，肯马公司花费了巨资，使房屋价值提升，新兴公司因此得利。在双方协商一致的情况下，新兴公司不应再主张免租期租金。合同约定违约金标准过高，请求法院适当减少违约金，以平衡双方利益。肯马公司向本院提出反诉请求：1.新兴公司向肯马公司返还租赁保证金189,728.46元(94,864.23元*2)；2.新兴公司暂折价返还装修费500,000元。新兴公司对肯马公司的反诉辩称，同意保证金在本案中一并处理，根据法院判决承担责任后予以抵消。要求驳回第二项诉请。根据合同9.1约定，合同解除时承租人应将房屋恢复原状；双方在交接书上亦注明，出租人只是根据新租户是否同意利用暂保留装修。年租金增长10%是市场价格调整，并非因装修后上涨租金，出租人未因装修获利。新租户并非纯粹获利，其利用了部分装修，同样还需要拆除不需要的装修。退一步讲，根据司法解释的规定，承租人违约，即使出租人同意利用，装修损失也仅适当补偿，利用的中央空调根据租期摊销后残值仅44,679元，适当补偿的金额应远低于该金额。本院认定事实如下：上海市桂平路XXX号房屋系新兴公司所有。2017年7月3日，新兴公司(出租方，甲方)与肯马(上海)汽车设计有限公司(承租方，乙方，于2018年12月名称变更为肯马公司现名称)，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于桂平路XXX号XXX号底层，建筑面积1155.12平方米；租赁期自2017年7月1日起至2020年6月30日止，租金起算日为2017年10月1日；5.4租赁期满，甲方有权收回本房屋，乙方应如期返还，乙方如需继续承租本房屋的……甲方同意乙方续租的，双方应重新签订租赁合同，双方将根据市场情况对续租合同的租金等条款进行调整，租金价格的调整幅度不超过/少于20%；年租金1,138,370.76元，租金先付后用，租金应于当年分四次支付；合同生效之日起10天内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金284,592.69元，租赁期满合同终止时，乙方付清相关费用并与物业管理部门办理完本房屋返还交接手续后10个工作日内，乙方已付租赁保证金由甲方无息归还；8.4除本房屋内已有的装修和设施外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；9.1本合同解除或终止时，乙方应负责恢复本房屋至交房标准的原状，如乙方希望不做恢复而保留其增设或改建的装修和附属设施，应提前向甲方提出申请并获得甲方的书面同意；如甲方同意无需恢复或需部分恢复的，乙方应按甲方要求进行部分恢复工作，并就遗留的所有装修和附属设施提供完整的图纸、消防验收合格证明、质保证书、使用说明书；12.4租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的0.5倍向甲方支付违约金(但最多不超过三个月的租金)……同时乙方应向甲方支付2017年7月1日至2017年9月30日(免租期)的租金284,592.69元。合同附件一列明交房标准，并载明：双方确认并同意，因房屋为正常使用后的状态，本房屋交接给乙方的状态与上述交房标准有局部差异，乙方同意在退还本房屋前将房屋恢复至正常使用后的上述交房标准状态。租赁合同签订后，肯马公司按约支付租金及保证金。承租房屋后，肯马公司对房屋进行了装修。2019年10月31日，肯马公司向新兴公司发退租函：……现我方出现经营困难，决定于2019年10月31日起退租。同日，肯马公司与新兴公司签署退房交接书，交接书备注载明：新兴公司同意肯马公司暂保留本房屋内现有装修和设施设备，如租赁本房屋的下一家租户不需要使用本房屋内现有装修和设施设备的，乙方应在收到甲方通知后五日内负责拆除房屋内现有装修和设施设备，并将本房屋恢复至租赁合同约定的原状，相关复原费用由乙方承担，租金计算至乙方将本房屋恢复至原状并通过甲方或其委托的物业管理公司验收之日止。另查明，2019年11月18日，新兴公司将涉案房屋另行出租案外人维坤智能科技(上海)有限公司(以下简称维坤公司)，约定租期自2019年12月1日起，租金起算日为2020年1月1日，年租金1,264,856.40元；该合同附件交房状况载明，房屋交接给承租人的状况为前一家租户肯马公司使用后的状态……承租人确认并同意完全接受现状……承租人同意在退还本房屋前拆除上家租户和承租人的所有装修及附属设施、设备……。庭审中，新兴公司、肯马公司确认租金、水电费均已结清。审理中，新兴公司提供了其员工与肯马公司员工间2019年10月30日、31日的微信聊天记录，证明退租前新兴公司已告知肯马公司，维坤公司不会给与装修补偿，肯马公司并无异议。聊天记录显示，新兴公司：今天和维坤谈过了，确定要你们的房子了；目前就等你们的退租函；他们合同里承接你们的装修，但要承担恢复原状的义务。肯马公司：老板不在公司，下午他回来我跟他汇报这些事情。肯马公司：老板马上过去。新兴公司：刚才问过维坤的老总了，不愿意出钱。肯马公司质证认为，对证据真实性无异议，但认为肯马公司并未认可需恢复原状，也不能证明新兴公司不给与补偿或肯马公司放弃主张补偿；肯马公司之所以发退租函系应新兴公司要求，双方系协商一致解除合同。审理中，肯马公司提供了其承租房屋后为装修房屋签订的有关合同、支付工程款发票及付款凭证，包括2017年9月11日的配电计量柜改制工程合同(价格5132.99元)，2017年8月30日的消防工程施工合同(工程价格108,600元)，2017年9月13日的弱电建设合同(价格116,000元)，2017年10月10日的网络安全设备采购合同(价格134,000元)，2017年8月30日的装修工程施工合同(价格735,757元)及补充合同(增项合计111,424元)，2017年9月4日的暖通系统销售安装合同书(价格201,058元)。新兴公司质证称，对上述证据真实性无异议，但认为该组证据不能证明肯马公司主张的装修残值，且部分付款明显不属于装修支出。审理中，本院至涉案房屋现场勘查。新兴公司另行出租房屋后，新承租人使用部分肯马原有装修：外围墙、窗未改动；进门左手边茶水间保留，男卫生间顶、墙未改动；空调仍使用，但新兴公司称管路有部分调整；未更改隔断部分的地面、墙面未改动，包括平面图左侧机房、总经理办公室格局未变，相应未更改格局部分灯具未改动。审理中，经本院释明，肯马公司明确对装修残值不申请鉴定，肯马公司称新兴公司因装修获利远远大于恢复原状的支出；交房时，新兴公司曾承诺给与一笔补偿款；承租时房屋为毛坯，肯马公司对地面磨平、墙面刷新，交还房屋时遗留了高级灯饰、可移动高档办公桌椅、摄像头等。以上事实，除双方陈述一致外，另有上海市房地产权证、房屋租赁合同、收据、转账凭证、微信聊天记录、退租函、退房交接书、新兴公司另行出租的租赁合同、工程合同、施工合同及相应发票、支付凭证、现场勘查笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，新兴公司与肯马公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，不违反公序良俗，当属合法有效，双方均应恪守履行，否则即构成违约，应承担违约责任。本案中，新兴公司请求确认租赁合同于2019年10月31日解除，肯马公司予以同意，故本院对此予以确认。对于合同解除的原因，肯马公司辩称系双方协商一致解除合同。本院认为，肯马公司退租函中写明系因自身经营困难单方提出解除合同，新兴公司同意解除合同，该同意并不等同于新兴公司免除肯马公司违约责任。肯马公司无约定或法定事由解除合同，构成违约，应承担违约责任，故本院对新兴公司主张违约金的请求予以支持。因肯马公司对违约金标准提出异议，本院以出租人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，酌情调整违约金数额。新兴公司主张肯马公司支付免租期租金，有合同依据，本院予以支持。针对肯马公司以出租人未提供适租房屋为由提出的抗辩，本院认为，租赁合同对房屋状况有明确约定，肯马公司承租房屋后进行装修且已使用两年有余，现在诉讼中其提出房屋不适租，缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，肯马公司已支付的租赁保证金应予返还。肯马公司在反诉中自愿将部分保证金补偿新兴公司，因新兴公司已提出了违约金主张，本院对保证金返还和违约金诉请分别判处，双方在执行中再行抵扣。对于肯马公司主张的装修补偿问题，本院认为，因本案租赁合同系因肯马公司违约而解除，依据合同约定合同解除或终止时承租人应负责恢复房屋至交房标准的原状，故肯马公司本应将房屋恢复原状再交还。后交还房屋时，新兴公司也仅同意肯马公司暂保留房屋内现有装修和设施设备，如下一家租户不需要使用房屋内装修和设施设备的，肯马公司仍应负责恢复原状并承担复原费用。现新兴公司确实实际利用了部分装修，中央空调等价值较大，根据公平原则，新兴公司对其利用部分的装修残值给与适当补偿，具体补偿数额由本院根据合同租赁期限、剩余租期期限、实际利用的装修范围及价值、违约责任归属、当事人过错、租金上涨幅度等综合进行酌定。对于肯马公司提出的房屋内遗留有高档办公桌椅等、提出的解约时新兴公司曾承诺给与补偿，因肯马公司对此未能提供证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认上海新兴技术开发区联合发展有限公司与肯马汽车科技(上海)有限公司于2017年7月3日就上海市桂平路XXX号XXX号底层房屋签订的房屋租赁合同于2019年10月31日解除；二、肯马汽车科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新兴技术开发区联合发展有限公司免租期租金284,592.69元；三、肯马汽车科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新兴技术开发区联合发展有限公司违约金142,296.35元；四、上海新兴技术开发区联合发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付肯马汽车科技(上海)有限公司装修补偿款50,000元；五、上海新兴技术开发区联合发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还肯马汽车科技(上海)有限公司保证金284,592.69元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计4946元，由上海新兴技术开发区联合发展有限公司负担1236.50元，肯马汽车科技(上海)有限公司负担3709.50元。反诉案件受理费5349元，由肯马汽车科技(上海)有限公司负担4925元，上海新兴技术开发区联合发展有限公司负担424元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  李 理二〇二〇年八月十日法官助理  刘 兴书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。