广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初1262号 原告：汪兰英，女，1977年10月26日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。 原告：张海斌，男，1977年1月13日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。 委托诉讼代理人：覃立俊，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏杰，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 被告：南宁市瀚和房地产开发有限公司，住所地南宁市西乡塘区永和路**翰林时代广场****，统一社会信用代码：91450100566780528R。 法定代表人：余则钗，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黎桂红，女，1995年4月15日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区，系该公司职工。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年5月11日 开庭日期：2020年6月22日 原告诉讼请求：一、判令被告于判决生效之日起30日内为原告办理位于南宁市西乡塘区大学东路9号瀚林御景4号楼2单元3104号房屋的不动产权证书，并自取得该不动产权证书之日起15日内将不动产权证书交付给原告。二、请求确认原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》第十七条限定逾期办证违约金上限为房屋总价2%的约定无效，上述合同逾期办证违约金上限调整为房屋总价的30%。三、判令被告向原告支付违约金（违约金按每日20元计算，自2016年6月19日起计算至不动产登记机构依法受理被告为原告办理上述房屋的不动产统一登记申请之日止，违约金限额按房屋总价的30%计算）；暂计至2019年12月1日为25200元。四、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2012年7月20日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于南宁市西乡塘区大学东路9号瀚林御景4号楼2单元3104号房屋，房屋价款为603587元。合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人”，“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%”。原告已经按照合同约定向被告足额支付购房款，被告于2014年6月29日向原告交房。但交房后，被告至今未依约为原告办理房屋所有权登记手续，严重违反了合同的约定，并且合同第十七条约定限制逾期办证违约金为房屋总价的2%，没有尽到格式条款的提醒义务，更免除了被告应负的违约责任，对原告极为不公，是无效约定。故原告认为被告应当自合同约定的办证期限起，按房屋总价的30%为限支付原告逾期办证违约金。综上，请法院根据本案的事实和法律的相关规定，依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告答辩意见：一、被告不存在违约行为，原告要求支付违约金没有事实与法律依据。（一）被告作为涉案商品房的开发商，已经完成房屋的建设并通过竣工验收，商品房亦实际交付给原告，但原告未按照合同约定向被告补交房屋面积差价款3498元。另，超出的面积部分应有对应的契税发票，而该发票是办理不动产权证的必需材料，这导致被告无法为原告办理不动产权证。（二）案涉商品房无法办理不动产权登记的原因之一是未能通过南宁市规划管理局的规划验收，主要原因是原告在装修过程中存在违规行为。原告将被告赠送的阳台、入户花园等空间进行封闭作为室内空间使用。由于原告未补齐房屋差价款以及违规装修，导致案涉商品房未能通过南宁市规划管理局的规划验收，原告存在重大过错，被告不应支付逾期办证的违约金。二、违约金条款系双方真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，且通过添加下划线的方式予以提醒，该约定合法、有效。该条款没有排除对方主要权利亦没有完全免除被告责任，且按照约定上限的违约责任与日常计算的违约金无明显差距，应当予以适用。三、被告采取积极态度解决问题，排除办证障碍，现案涉房屋已经具备办证条件。原告应按照合同约定与被告进行结算并支付房屋面积差价款，推动办证流程，为其向不动产登记中心提交申请及材料。 查明事实：2012年7月20日，汪兰英、张海斌与南宁市瀚和房地产开发有限公司（以下简称瀚和公司）签订《南宁市商品房买卖合同》（YS00269940），约定汪兰英、张海斌向瀚和公司购买位于南宁市西乡塘区大学东路9号瀚林御景4号楼2单元3104号房，房屋价款为603587元。关于房屋所有权登记，该合同第十七条第3款第（1）项约定约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；第十七条第4款第（2）项约定因出卖人过错，导致上述手续迟延办理的，在买受人不退房的情形下，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%。汪兰英、张海斌已经按照合同约定向瀚和公司支付上述购房款603587元并缴纳相应契税。瀚和公司于2014年6月29日向汪兰英、张海斌交房，汪兰英、张海斌于同日按合同约定预交水电周转金100元。 另查明，已有类案生效判决确认以下事实： 2017年12月11日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局对瀚和公司作出《行政处罚决定书》（西综执规监决字[2017]G005号），认为瀚和公司在建设瀚林御景项目时，未按照《建设工程规划许可证》及施工图纸的规定进行建设：1、利用结构拉梁增设结构板改造为阳台使用，导致建筑面积增加，改建的建筑面积共计3911.77平方米。2、飘窗下部与楼板之间用实墙封闭，将飘窗改为室内空间使用，导致建筑面积增加，改建的建筑面积共计15329.76平方米。决定对瀚和公司罚款3137004.36元。2018年1月25日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局对瀚和公司作出《行政处罚告知书》（西综执规监告字[2018]G002号），认为瀚和公司在建设瀚林御景项目时，未按照《建设工程规划许可证》及施工图纸的规定进行建设：“1号楼”-“11号楼”利用结构拉梁增设结构板改为室内空间；“1号楼”-“11号楼”一层架空绿化未作；“2号楼”利用空调隔板扩大阳台面积及二层存在部分住户擅自将窗户改门，并将裙房屋面改为阳台；“3号楼”一单元3-29轴-3-31轴交3-M轴擅自增设结构板；“4号楼”、“5号楼”架空层增设楼板改为使用空间；“5号楼”抄表平台外侧增加管道井；“6号楼”北侧厨房外侧增加井及商业二层面向小区内部一侧增加窗户；“5号楼”、“7号楼”北侧入口二层雨篷处搭建；“9号楼”部分住户擅自改造顶坡屋面；“7号楼”、“8号楼”、“11号楼”商铺在朝小区内部一侧的墙面上增设窗洞口；“7号楼”、“8号楼”户型内阳台玻璃推拉门未做，户型阳台改房间，外加空调隔板；“7号楼”顶层搭建钢架太阳能及西北侧阳台装饰柱落地，以上超建的建筑面积共计280.42平方米，该局拟作如下罚款：罚款45717.71元；“1号楼”-“11号楼”一层架空绿化问题、“6号楼”商业二层面向小区内部一侧增加窗户问题、“7号楼”、“8号楼”、“11号楼”商铺在朝小区内部一侧的墙面上增设窗洞口问题、“2号楼”部分住户擅自将窗户改门问题自行整改；涉及行政许可部分依法另行申报。瀚和公司分别于2017年12月13日、2018年2月1日缴纳上述罚款3137004.36元、45717.71元。 涉案项目的1-11号楼已分别于2011年12月7日、2012年5月25日、2013年11月18日、2013年12月31日经南宁市规划管理局批准，瀚和公司办理了《建设工程规划许可证》。2019年4月16日，涉案的瀚林御景项目已取得《商品房现售备案证明》，现售范围：瀚林御景1至5号楼、7至11号楼住宅及商业部分（不含超建部分及2号楼201号房、7号楼204号房、8号楼2单元204号房；不含法院查封的1号楼2单元202号房、7号楼一层103、109、114号商铺、8号楼一层102、104、110、111号商铺、9号楼一层103、109、114号商铺、11号楼一层101、109号商铺）。 再查明：庭审中，汪兰英、张海斌认可在装修本案房屋时存在上述将部分空间改造、封闭导致建筑面积增加的行为；瀚和公司自述已经为部分业主实际超出约定的建筑面积部分进行契税垫付并办理不动产产权证，该部分业主应在取得不动产权证后，向瀚和公司补交契税。 本院意见：汪兰英、张海斌与瀚和公司之间签订的《南宁市商品房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于办理不动产权登记手续的问题。根据《南宁市商品房买卖合同》第十七条第3款第（1）项之约定，瀚和公司应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为汪兰英、张海斌申请房屋所有权登记，并向汪兰英、张海斌交付房屋所有权证书。本案中，瀚和公司已于2014年6月29日向汪兰英、张海斌交付房屋，最迟应于2016年6月19日前向房屋登记机构申请办理涉案房屋房屋所有权转移登记。瀚和公司自述涉案房屋已具备办证条件，且已经为部分业主实际超出约定的建筑面积部分进行契税垫付并办理不动产权证，故其提出的因欠缺该契税发票而无法办理不动产权证的抗辩意见不能成立。考虑到涉及群体众多，瀚和公司准备材料客观上需要一定时间，因此本院酌情确定瀚和公司应于本案判决生效后90日内为汪兰英、张海斌向不动产登记机构申请办理涉案房屋的不动产统一登记手续，并自取得不动产权证书之日起15日内向汪兰英、张海斌交付。 关于逾期办理产权登记手续违约责任承担的问题。瀚和公司在建设、销售房屋过程中没有协调好相关规划事项，承诺给汪兰英、张海斌部分赠送面积，致使汪兰英、张海斌产生错误判断，装修后未能通过规划验收，应当承担逾期办证的主要责任。但是2016年前后，因为阳台、飘窗、入室花园、阳光房等赠送面积不符合规划要求而不能通过规划验收，导致商品房无法办理产权证是我市普遍存在的问题，该问题已经成为产生群体性诉讼、影响社会稳定的重大社会问题。部分开发商对解决该问题采取的是积极的态度，而部分开发商采取的是消极的态度，对于上述两种态度，从解决群体性社会矛盾的角度，应当区别对待。在本案中，瀚和公司已经积极与职能部门沟通，并缴纳了相应罚款，排除了该障碍，使得本案所涉小区已经具备办理房屋产权证的基本条件，对解决上述群体性问题采取的是积极的态度。而汪兰英、张海斌在装修时也确存在将部分空间、改造封闭导致建筑面积增加的行为，对房屋通过不规划验收应当承担部分责任。因此，本院认定《行政处罚告知书》所列的部分违反规划建设导致迟延取得《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》，双方都应当承担相应责任。考虑到上述瀚和公司对解决该问题采取积极态度并已经缴纳罚款排除该障碍，以及汪兰英、张海斌无需拆除违规封闭空间客观上已经实际获益的情形，本院酌情认定原告汪兰英与张海斌、被告瀚和公司应分别承担40%、60%的责任。由于目前涉案房屋尚未过户登记至汪兰英、张海斌名下，故有关涉案房屋面积差价款的结算应在涉案房屋实测面积经房管部门登记确认后买卖双方才进行。且根据审理情况，双方就面积差价款的产生的根本原因及应否支付问题存在明显争议，对此，双方可另循法律途径解决。瀚和公司以此为由抗辩其不应承担迟延办理涉案房屋产权证的违约责任缺乏理据，本院不予采纳。 依据涉案合同第十七条第4款第（2）项之约定，违约金应自2016年6月19日起至不动产登记机构依法受理瀚和公司为汪兰英、张海斌办理涉案房屋的不动产统一登记申请之日止，此后耗费的时间由相关职能部门确定，瀚和公司对此不能控制，不应再支付违约金。因此，瀚和公司应向汪兰英、张海斌支付的违约金计算方式为：自2016年6月19日起至不动产登记机构依法受理瀚和公司为汪兰英、张海斌办理涉案房屋的不动产统一登记申请之日止，按每日20元计算，计算得出具体违约金数额后由瀚和公司负担其中的60%。如按上述条款约定，瀚和公司负担的违约金上限额为7243元（603587元×2%×60%）。 关于逾期办证违约金上限约定的问题。本案中，双方约定的违约金上限为总房款的2%，但自2016年6月19日至本院判决之日，按每日20元计算出的违约金已远远高于合同约定的违约金上限额，且如果瀚和公司在法院要求的办证之日之后仍然拒绝给汪兰英、张海斌办理不动产权证的，对原告造成的损失仍在持续产生。因此，本院认为，涉案合同第十七条第4款第（2）项中关于逾期办证违约金上限为房屋总价款2%的条款由瀚和公司预先拟定和提供，且在房屋预售过程中面对不同买受人重复使用,属于格式条款。按照该条款，无论瀚和公司逾期办证多长时间，违约金上限仅为总房款的2%。结合本案具体情形，该条款明显有悖公平，属于《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”无效情形，且瀚和公司没有任何证据证明其尽到特别提示以及具体说明的义务，故该条款无效。 根据《合同法》第一百一十四条的规定，对于违约金的约定明显低于或者高于损失的，法院可以依职权调整。根据《合同法》第一百一十三条违约赔偿数额不得超过“违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本院酌情认定本案逾期办证违约金总额不能超过两原告已付房屋总价款603587元的30%即181076元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 自本案判决生效之日起90日内，被告南宁市瀚和房地产开发有限公司为原告汪兰英、张海斌申请办理位于南宁市西乡塘区大学东路9号瀚林御景4号楼2单元3104号房的不动产统一登记，并自取得不动产权证书之日起15日内将该证书交付给原告汪兰英、张海斌。 原告汪兰英、张海斌与被告南宁市瀚和房地产开发有限公司于2012年7月20日签订的《南宁市商品房买卖合同》第十七条中关于限定逾期办证违约金上限为房屋总价款2%的条款无效，该违约金上限调整为已付房屋总价款的30%。 自本案判决生效之日起10日内，被告南宁市瀚和房地产开发有限公司向原告汪兰英、张海斌支付违约金，计算方式为：自2016年6月19日起至不动产登记机构依法受理被告南宁市瀚和房地产开发有限公司为原告汪兰英、张海斌办理上述房产不动产统一登记申请之日止，按每日20元计算，计算得出具体违约金数额后由被告南宁市瀚和房地产开发有限公司负担其中的60%，且其负担的违约金上限额为已付房屋总价款603587元的30%即181076元。 案件受理费减半收取计215元，由原告汪兰英、张海斌负担86元，由被告南宁市瀚和房地产开发有限公司负担129元。 上述全部款项，义务人应在本判决指定期间内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 韦明姣 二〇二〇年八月七日 法官助理 邱丽玲 书 记 员 黄小荣