贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4198号上诉人（一审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人（一般授权）：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：张海威，贵州朗意律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：吴金刚，男，汉族，1984年11月7日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：王映，贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：刘力铭，贵州锐驰律师事务所律师。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰公司”）因与被上诉人吴金刚商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2075号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人瑞丰公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人不存在损失，上诉人不应承担支付违约金的责任。2.被上诉人诉请上诉人向其支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以已付购房款为基数，按日万分之二的标准从2017年6月1日起算，一审按贷款利率169%的标准计算本案违约金高于被上诉人的起诉请求，违反了处分原则，应当予以撤销。即便上诉人应当承担违约责任，在约定过高、损失难以确定的情况下，应参照中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%予以调整。3.上诉人与被上诉人之间形成委托办证的关系，一审判决上诉人承担违约责任至提交完毕办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知被上诉人之日止不当。涉案房屋已于2018年11月29日起可办理不动产权证，系被上诉人原因致使其房屋未取得产权证。在一审庭审过程中，上诉人再次催告、通知被上诉人履行义务，故上诉人至迟承担违约责任至一审开庭之日。被上诉人吴金刚二审答辩称：与一审意见一致。吴金刚向一审法院提起诉讼，请求判决：一、判决被告在60日内向原告交付“瑞丰新城”项目7-908号商品房的不动产权证书;二、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计47155.00元(实际金额以原告已付总房款250050.00元为基数，按日万分之二的标准从2017年6月1日计算至被告向不动产登记部门提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止);三、判决本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实：2012年6月30日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，房号为7-908；建筑面积85.91平方米，套内建筑面积72.3平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款250050.00元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款75050.00元，余款175000.00元以公积金贷款支付；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了被告房屋总价款250050.00元。被告2013年10月2日将涉案房屋交付原告，原告向被告交纳了办证相关税费。另查明：涉案房屋未取得初始登记，不具备办证条件。一审法院认为，原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定将房屋交付给原告，并在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，予以支持。对于原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故该违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，支持以已付购房款250,050.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准计算。对原告要求交付涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，现涉案房屋还未具备办证条件，属于事实上不能履行的情形，故对原告的该诉讼主张，不予支持。关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴金刚逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款250,050.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准计算）。二、驳回原告吴金刚的其他诉讼请求。案件受理费489.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人未按约定如期取得商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实客观存在，根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当向被上诉人承担违约责任。违约金兼具补偿和惩罚功能，不以守约方遭受实际损失为前提,瑞丰公司以被上诉人未举证证明实际损失为由主张不支付违约金，于法无据。案涉《商品房买卖合同》约定的违约金过高，一审综合被上诉人的诉请及其预期利益，以及上诉人的过错程度等因素，以被上诉人已付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的169%的标准计算违约金，符合本案实际，本院予以确认，但该标准应以被上诉人主张的计算标准日万分之二为限。上诉人主张参照中国人民银行同期同类贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。本案双方系委托办证关系，案涉商品房具备办证条件后，上诉人取得初始登记并告知被上诉人即履行了合同义务，故上诉人承担违约责任的时间应为取得初始登记并通知被上诉人之日，一审判决上诉人承担违约责任至提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知被上诉人之日不当，本院予以纠正。综上，上诉人瑞丰公司的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2075号民事判决第二项，即“驳回原告吴金刚的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2075号民事判决第一项为：上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人吴金刚逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以被上诉人吴金刚已付购房款250,050.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准计算，自2019年8月20日至上诉人取得初始登记并通知被上诉人之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准计算；前述违约金标准转化为日利率后以日万分之二为限）；三、驳回上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的其他上诉请求。一审案件受理费489元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担400元，被上诉人吴金刚负担89元；二审案件受理费978元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担800元，被上诉人吴金刚负担178元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年八月二十七日书记员 赵 莉