重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初10430号原告：重庆新隆信物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥横街特**，统一社会信用代码915001077530560415。法定代表人：高仲，职务董事长。委托诉讼代理人：钟燕梅，女，汉族，住四川省珙县，系公司员工。委托诉讼代理人：谢望，女，汉族，系公司员工。被告：苟晓丽，女，汉族，住重庆市九龙坡区。原告重庆新隆信物业管理有限公司（以下简称“新隆信公司”）与被告苟晓丽物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，实行一审终审，公开开庭进行了审理。原告新隆信公司的委托诉讼代理人钟燕梅、谢望到庭参加了诉讼。被告苟晓丽经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新隆信公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付原告物业管理费7176.4元，公摊水电费315.76元；2、判令被告支付违约金2152.92元；3、判令被告承担诉讼费。事实与理由：原告与重庆隆鑫置业有限公司于2006年签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为×××小区提供物业管理服务，并对合同期限、物业费缴纳、违约金条款进行了约定。原告如约履行物业服务，被告却拒绝支付物业服务费及公摊费，原告多次催收未果，遂诉至法院，望判如所请。被告苟晓丽未到庭应诉，也未提交书面答辩意见或证据。原告围绕其诉讼请求提交了前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、房屋登记信息查询证明、业主公约、律师函及邮寄回执、公摊水电费票据等证据，本院依法进行了审查。经审理查明，重庆隆鑫物业管理有限公司于2019年11月28日更名为新隆信公司。被告苟晓丽系九龙坡区×××房屋产权人，该房屋建筑面积85.43平方米。重庆隆鑫置业有限责任公司与原告签订《前期物业服务合同》约定，由原告为×××小区提供物业管理服务，物业管理区域的物业服务收费实行包干制方式，以重庆市物价局核定价格为准住宅1.1元/月˙平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内交清上月费用；合同期限为3年，合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议，双方未达成协议的，应在合同届满后三个月内继续履行合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业服务合同；业主未按期缴纳有关费用的从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。2004年12月24日，原告与案外人马春梅签订《前期物业管理服务协议》，载明双方就前期物业管理服务达成如下协议：住宅按建筑面积约每平方米1.1元收取，物业管理费缴纳时间为每月的1至10号；未按期缴纳有关费用的从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。2006年6月1日，被告自案外人马春梅处购买案涉房屋并入住，接受原告提供物业服务。案涉合同到期后，原告一直在涉案小区提供物业服务。审理中，原告提交了（2016）渝0107民初9193号民事判决书、（2016）渝05民终5811号判决书。（2017）渝民申1524号民事裁定书、（2019）渝仲字第2508号重庆仲裁委员会决定书，拟证明原告于2015年5月20日，向重庆市九龙坡区石坪桥街道办事处提交《关于×××小区拟上调物业管理费的函》，将住宅物业服务费用标准由1.1元/平方米上调至1.5元/平方米；2015年6月15日至2015年6月23日，在重庆市九龙坡区石坪桥街道办事处及×××社区居民委员会的监督下，原告采取书面方式征集了业主就住宅物业管理费收费标准上调为1.5元/平方米（一、二层收费标准上调为1.2元/平方米）的意见。2015年6月24日，在九龙坡区房管局、石坪桥街道办事处、石坪桥派出所、×××社区居民委员会工作人员的监督下，完成了征集书面意见的唱票统计工作。书面征集意见统计结果显示，同意按上述标准调价的户数为1602户，占小区总户数2902户的55.20%，同意按上述标准调价的专有部分建筑面积总计161029.68平方米，占小区总建筑面积290225.69平方米的55.48%；不同意调价的户数为406户，专有部分建筑面积总计41686.27平方米；无效票户数为13户，未投票户数为881户。2015年6月26日，重庆市九龙坡区石坪桥街道×××社区居民委员会对上述征集意见的统计结果进行了公示。原告于2015年8月1日起按调价后的新标准收取物业服务费。庭审中，原告明确是按照1.5元/月˙平方米的标准主张被告自2015年8月1日至2020年3月31日期间的物业服务费7176.12元（85.43平方米×1.5元/月˙平方米×56个月），2015年7月1日至2020年2月29日的公摊费据实分摊为315.76元；违约金原告自愿放弃合同约定的标准，按照欠费总金额的百分之三十计算。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与重庆隆鑫置业有限责任公司签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告在合同期内对被告所属的小区提供了物业管理服务，被告应当按约向原告交纳物业管理费。在前期物业合同到期后，原、被告虽未签订物业服务合同，但原告仍继续为该小区提供物业服务，被告接受了原告公司的物业管理服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，根据权利和义务相一致的原则，被告亦应当按约向原告支付物业管理费。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会依法在职责范围内作出的决定，对业主具有约束力。原告在重庆市九龙坡区石坪桥街道办事处及×××社区居民委员会的监督下，采用书面征集业主意见的方式，就×××小区住宅物业管理费收费标准上调为1.5元/平方米（一、二层收费标准上调为1.2元/平方米）一事，征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以认定×××小区业主大会同意原告方的物业服务费调价意见，即双方就物业服务费调价为每月1.5元/平方米达成了一致意见，对前期物业管理服务协议中的物业服务费收费标准进行了变更。×××小区业主大会就同意物业服务费调价为每月1.5元/平方米的决定，依法对该小区全体业主具有法律约束力。原告在征集意见结果公示超过一个月后，从2015年8月1日起按调价后的标准收取物业服务费，不违反法律规定，业主应当根据调价后的标准交纳物业服务费，现原告诉请要求被告支付的物业管理费金额并不违反法律规定，本院予以尊重和明确。关于原告主张的公摊电费的问题，考虑到公摊水电费系小区公共照明、维持共用设施正常运转等必须产生的费用，该费用是为小区业主利益而产生，故应当由小区业主分摊，结合原告举示的公摊费用发票，本院认为，原告主张的被告欠缴的2015年7月1日至2020年2月29日期间的公摊电费315.76元，并无不当，应当予以支持。关于违约金，因原告与案涉小区开发商签订的前期物业服务合同合同期限已经届满，且未与被告签订物业服务协议，故原告主张违约金，于法无据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告苟晓丽于本判决生效之日起十日内向原告重庆新隆信物业管理有限公司支付从2015年8月1日至2020年3月31日期间的物业服务费7176.12元、公摊水电费315.76元，共计7491.88元；二、驳回原告重庆新隆信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为25元，由被告苟晓丽负担。本判决为终审判决。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员 马依婷二〇二〇年八月二十五日法官助理 文 婷法官助理 牟 仪书 记 员 陈佩宇