贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5108号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：樊华，男，彝族，1973年6月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：潘艳碧，女，汉族，1975年10月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：曹泽永。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：梁松。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）与被上诉人樊华、潘艳碧商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14767号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.根据《补充协议》第八条第3款：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。”的约定，双方之间就办证系委托代办关系，而上诉人为被上诉人办理产权转移登记，需以被上诉人缴纳相关税费、签署授权委托书、提交完备相关办证资料为前提。在被上诉人未提交应由买受人提交的办证资料的情形下，上诉人无法履行自身办证义务。上诉人是否承担违约责任取决于上诉人是否于收齐被上诉人相关资料后的360日内履行办证义务，与上诉人是否具备办证条件或履行通知义务无关。上诉人已在被上诉人提交资料起360日内履行办证义务，上诉人不应承担违约责任。一审认定被上诉人于办理入住手续时已提交完毕相关资料无事实依据。2.案涉房屋已交付被上诉人使用，其合同目的已经实现，逾期办证未给其造成实质损失，根据公平、诚实信用原则和法律关于调整违约金的规定，综合本案实际情况，请求调减90%的违约金。3.各项开户费不包含在商品房建设成本内，是被上诉人需向各相关部门缴纳的入户费用。被上诉人委托上诉人代收代缴该费用，各相关部门已收取，上诉人并未实际占有，不应由上诉人承担返还责任。如被上诉人认为上诉人无合法依据收取该费用，上诉人即构成不当得利，应适用诉讼时效的规定，被上诉人主张返还已超过诉讼时效。被上诉人主张退还各项开户费及利息不应支持。另，被上诉人未请求退还交易费，一审判决上诉人退还交易费超裁。被上诉人樊华、潘艳碧答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。樊华、潘艳碧向一审法院起诉请求：1、判令被告为原告办理涉案房屋不动产权属证书；2、判令被告支付逾期办理商品房不动产权属证书违约金暂计36261.12元（违约金以总房款238560.00元为基数从2015年9月21日起，按日万分之一的标准计算至被告实际为原告办理完毕不动产权属证书之日止）；3、判决被告退还各项开户费及交易费3266元，并以3266元为基数按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付自2013年3月31日至履行完毕之日的资金占用费。一审法院认定事实：原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于毕节市碧阳国际城第Ｃ4幢1单元15层3号房；总价款238560元，出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房；出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。当日，双方签订《补充协议》，约定：5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，并于2013年3月31日支付各项开户费及交易费4316元。但被告未按约定办理涉案房屋产权证书。2015年6月21日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。另查明，涉案商品房未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”以及第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”之约定，原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。基于前述约定，原告负有需向被告交付应由买受人提交的办证资料的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第5.6条：“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续”之约定，若因原告自身所致导致未能向被告提交相关办证资料以及未付清办理产权所需的相关费用，被告可以拒绝为原告办理入住手续。本案中，双方办理完毕入住手续，且涉案商品房至庭审时仍未取得所有权初始登记，由此可知，原告未能在办理入住手续前提交办证资料及缴清办证费用是被告原因所致，被告应当自办理入住手续之日（2015年6月21日）起360日内（即2016年6月16日之前），为原告提供产权过户的相关手续。而被告至今未履行，构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，被告提出诉讼时效抗辩意见。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《商品房买卖合同补充协议》之约定，被告应当从2016年6月17日起，按原告已付购房款每日万分之一的标准向原告支付违约金。原告于2019年11月6日起诉，2016年11月6日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效，之前的违约金请求权已超过诉讼时效。双方形成委托代办关系，被告无需再将办理产权转移登记所需的相关资料交付原告，直接提交到办证部门即可。现因涉案商品房至今未取得交付办理产权转移登记相关手续的条件，故对原告诉请的违约金，应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，对原告诉请的违约金，支持以已付购房款238560.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年11月6日起，计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求办理不动产权证书的诉讼请求，不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。关于原告诉请的“各项开户费”。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。被告代收该项费用无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告返还，故被告关于诉讼时效的抗辩，不予采纳，原告要求被告退还各项开户费3266元的诉讼请求，予以支持。原告主张该项费用的利息，原告于2019年11月6日诉至本院催要该费用，结合原告的诉求，利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率从起诉之日计算至费用退还之日。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告樊华、潘艳碧逾期办理涉案房屋产权证书的违约金，该违约金以原告已付购房款238560.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年11月6日起，计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告樊华、潘艳碧各项开户费3266元，并以该金额为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付2019年11月6日至费用退还之日期间的利息；三、驳回原告樊华、潘艳碧的其他诉讼请求。案件受理费394元，由原告负担25元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担369元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？3.被上诉人主张的“开户费”应否返还？关于焦点1.商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对上诉人应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，被上诉人对上诉人何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于上诉人先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，上诉人何时告知被上诉人提交办证所需资料，何时向被上诉人出具购房发票（在取得购房发票前，被上诉人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料。且向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，不以被上诉人提出请求为前提，上诉人应主动履行。）等事实，仅以被上诉人交齐办理产权过户手续所需资料至被上诉人取得产权证之日是否超过360日作为考量上诉人是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明被上诉人存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，一审法院根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋具备办证转移登记条件的时间、上诉人通知被上诉人提交办证所需资料的时间以及上诉人向被上诉人出具购房发票的时间等因素，认定上诉人应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任并无不当。上诉人故意回避其自身应先履行的义务，仅以被上诉人实际提交完毕办证所需资料之日至上诉人办理产权转移登记之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。关于焦点2.《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点3.根据双方约定，各项开户费及交易费系被上诉人委托上诉人向相关部门代为缴纳的费用，上诉人所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还，未超过诉讼时效。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，不予采纳。被上诉人提交的起诉状载明的关于开户费及交易费的诉讼请求为：“判决被告退回原告已缴纳的液化气入户费、电表入户费及交易费合计3266元，并以3266元为基数按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计付自2013年3月31日至履行完毕之日的资金占用费。”上诉人称被上诉人未主张交易费，一审超裁与事实不符，不予采纳。因双方并未约定出卖人持有代收费用期间的利息，买受人主张出卖人支付利息，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对相应的上诉请求予以支持，对其无理部分，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律错误,予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14767号民事判决第一项、第三项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告樊华、潘艳碧逾期办理涉案房屋产权证书的违约金，该违约金以原告已付购房款238560.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年11月6日起，计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止；驳回原告樊华、潘艳碧的其他诉讼请求。”二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14767号民事判决第二项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还被上诉人樊华、潘艳碧各项“开户费”3266元；三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费394元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担364元，被上诉人樊华、潘艳碧负担30元；二审案件受理费788元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担758元，被上诉人樊华、潘艳碧负担30元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年八月二十五日书记员 高 进