上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初9604号原告：上海邦科物业管理有限公司，住所地上海市普陀区曹杨路********-K。法定代表人：熊凯，执行董事。委托诉讼代理人：朱江潋，该公司员工。委托诉讼代理人：张森，上海市尚法律师事务所律师。被告：上海胜劝医疗科技有限公司，住所地上海市普，住所地上海市普陀区同普路******div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张宏胜，总经理。委托诉讼代理人：胡琦伟，上海市捷华律师事务所律师。原告上海邦科物业管理有限公司(以下简称“邦科公司”)与被告上海胜劝医疗科技有限公司(以下简称“胜劝公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告邦科公司的委托诉讼代理人张森，被告胜劝公司的法定代表人张宏胜及委托诉讼代理人胡琦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邦科公司提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间就上海市普陀区中山北路XXX号XXX-XXX室(以下简称“101-103室房屋”)签订的《租赁合同转让协议书》及上海市普陀区中山北路XXX号XXX室(以下简称“110室房屋”)签订的《商铺(场地)租赁合同》；二、判令被告立即向原告支付拖欠租金204,057.64元及逾期付款违约金35,523.23元；三、判令被告立即向原告支付17,888元作为110室房屋合同解除违约金；四、本案诉讼费、保全费、公告费等由被告承担。审理中，原告邦科公司变更诉讼请求为：一、判令原、被告于2020年4月28日解除就101-103室房屋签订的《租赁合同转让协议书》；二、判令被告向原告支付拖欠的101-103室房屋租金236,624.94元；三、判令被告向原告支付2020年4月28日之前的逾期付款违约金37,625.25元以及2020年4月28日后直至被告付清拖欠租金之日的逾期付款违约金，以被告未付款租金金额236,624.94元为基数，按照日千分之一的利率计算；四、被告向原告支付合同违约金255,000元。事实与理由：2018年，胜劝公司与案外人上海米渡酒店管理有限公司(以下简称“米渡公司”)签订《商铺(场地)租赁合同》，主要约定由胜劝公司承租101-103室房屋，租期自2018年11月23日至2024年11月22日。2019年6月14日，胜劝公司、邦科公司与米渡公司签订《租赁合同转让协议书》，主要约定米渡公司将《商铺(场地)租赁合同》中出租方的权利义务一并转让给邦科公司。2019年9月27日，邦科公司与胜劝公司签订《商铺(场地)租赁合同》，主要约定胜劝公司另行向邦科公司承租110室房屋，租期自2019年9月27日至2024年11月22日。上述合同签订后，胜劝公司自2019年10月16日起逾期支付租金，经邦科公司催促后出具承诺函，但并未按照承诺书支付剩余租金，故邦科公司诉至法院，请求判如诉请。被告胜劝公司辩称，2020年1月起因新冠肺炎疫情影响，胜劝公司所经营的消费者体验式销售项目无法正常营业，故向邦科公司提出将已经支付的押金抵扣该期间内的租金，待新冠肺炎疫情结束后再正常履行，但未获邦科公司同意。其后，邦科公司采取断水断电、拆除店铺招牌等方式强行要求胜劝公司搬离，故合同解除系邦科公司单方违约所致，不同意邦科公司的诉讼请求。另外，合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2018年11月，米渡公司作为甲方(出租方)，与作为乙方(承租方)的胜劝公司签订《商铺(场地)租赁合同》(合同编号2018-11-23)，主要约定：甲方将101-103室房屋出租给乙方，租赁期限自2018年11月23日起至2024年11月22日止，其中2018年11月23日至2018年12月22日为装修免租期；乙方应在本合同签订后7个工作日内向甲方支付押金170,000元；租赁期内，如乙方无违约行为，甲方应于房屋租赁期满时将押金无息退还乙方；若乙方签订合同后毁约，则押金不予退还；月租金85,000元，租金每两个月支付一次，先付后用，首期租金应于合同签订后7日内支付，以后每期租金在上一期届满前7日支付；如乙方未依约按时足额缴纳租金及各项费用的，除补交欠款外，每逾期一日，乙方应按应付未付款项总额的千分之一的标准向甲方支付逾期违约金；乙方拖欠租金30天以上，甲方有权单方面解除合同，甲方有权要求乙方支付相当于三个月租金的解约违约金并赔偿甲方房屋空置期的损失。上述合同签订后，米渡公司按约向胜劝公司交付房屋，胜劝公司按约向米渡公司支付租金及押金170,000元。2019年6月14日，米渡公司作为甲方，胜劝公司作为乙方，与作为丙方的邦科公司签订《租赁合同转让协议书》，主要约定：自2019年6月14日起，甲方将原与乙方签订的编号为2018-11-23号《商铺(场地)租赁合同》中的权利义务一并转让于丙方，丙方同意承接原甲、乙双方签订的上述租赁合同中原甲方所负有的所有权利义务；乙方同意继续按原编号为2018-11-23号《商铺(场地)租赁合同》向丙方履行合同义务。上述合同签订后，胜劝公司于2019年6月24日向邦科公司转账170,000元，于2019年8月23日向邦科公司转账170,000元，于2019年11月7日向邦科公司转账100,000元，于2019年11月28日向邦科公司转账70,000元。2019年9月27日，邦科公司作为甲方(出租方)，与作为乙方(承租方)的胜劝公司签订《商铺(场地)租赁合同》(合同编号：BK-ZL-XXXXXXXXXXXX)，主要约定：甲方同意将110室房屋出租给乙方；租赁期限自2019年9月27日起至2024年11月22日止，其中2019年9月27日至2019年10月10日为装修免租期；乙方应在本合同签订后5个工作日内向甲方支付押金53,664元；租赁期内，如乙方无违约行为，甲方应于房屋租赁期满时15个工作日内将押金无息退还乙方；若乙方签订合同后毁约，则押金不予退还；月租金17,888元，租金每两个月支付一次，先付后用，首期租金应于合同签订后5日内支付，以后每期租金在租赁当期开始前10日支付；如乙方未依约按时足额缴纳租金及各项费用的，除补交欠款外，每逾期一日，乙方应按应付未付款项总额的千分之一的标准向甲方支付逾期违约金；乙方拖欠租金30天以上，甲方有权单方面解除合同，甲方有权要求乙方支付相当于三个月租金的解约违约金并赔偿甲方房屋空置期的损失。上述合同签订后，邦科公司按约向胜劝公司交付房屋，胜劝公司于2019年10月21日向邦科公司支付押金35,776元，并支付租金35,776元。胜劝公司于2020年3月9日向邦科公司转账60,000元，于2020年3月13日向邦科公司转账10,000元，于2020年3月18向邦科公司转账20,000元。2020年3月20日，胜劝公司向邦科公司出具《承诺函》，主要载明：截至2020年3月19日，胜劝公司仍剩余321,624.94元租金逾期未付(101-103室自2019年12月23日至2020年4月22日应付未付租金)，将于2020年3月30日之前支付100,000元，于2020年4月15日之前支付221,624.94元及违约金28,698.24元；若未能按照本承诺履行付款义务的，每逾期一日，将以应付未付金额按日百分之一承担逾期付款违约金。上述《承诺函》出具后，胜劝公司于2020年3月30日向邦科公司转账50,000元，于2020年4月1日向邦科公司转账2,000元，于2020年4月3日向邦科公司转账50,000元。2020年4月20日，胜劝公司再次向邦科公司出具《承诺函》，主要载明：截至2020年4月20日，尚欠付101-103室房屋租金221,624.94元(租金对应租期至2020年4月20日)；基于胜劝公司的违约行为，胜劝公司向米渡公司支付的170,000元租赁保证金作为逾期付款的滞纳金赔偿，租赁合同到期、解除或终止时，不再向邦科公司或米渡公司要求返还该租赁保证金。2020年4月22日，邦科公司作为甲方，与作为乙方的胜劝公司就110室房屋签订《合同解除协议》，主要约定：因乙方逾期支付租金，自愿将押金35,776元作为合同解除违约金给予甲方，甲方无需向乙方退还上述押金；双方之间签订的《商铺(场地)租赁合同》(合同编号：BK-ZL-XXXXXXXXXXXX)于2020年4月23日解除；乙方同意并确认于2020年4月21日前另行向甲方支付17,888元用于补偿甲方应收的租金及违约金。上述协议签订后，胜劝公司于2020年4月20日向邦科公司转账17,888元。2020年4月28日，胜劝公司搬离101-103室房屋及110室房屋。另查明，2020年1月24日，上海市人民政府召开新型冠状病毒感染的肺炎疫情(以下称“新冠肺炎疫情”)防控工作会议，决定启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。以上事实，有《商铺(场地)租赁合同》、《租赁合同转让协议书》、《承诺函》、《合同解除协议》、转账凭证及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。米渡公司与胜劝公司就101-103室房屋租赁事宜签订《商铺(场地)租赁合同》(合同编号2018-11-23)，邦科公司与胜劝公司就110室房屋租赁事宜签订《商铺(场地)租赁合同》(合同编号：BK-ZL-XXXXXXXXXXXX)，上述合同均系当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，故上述合同均合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。在合同履行期间，米渡公司通过与胜劝公司、邦科公司签订《租赁合同转让协议》的方式将其在《商铺(场地)租赁合同》(合同编号2018-11-23)中的权利和义务一并转让给邦科公司，该合同系当事人真实意思表示，故邦科公司据此取得101-103室房屋出租人的法律地位。本案中，双方对合同解除的时间不持异议，均认可以胜劝公司实际搬离之日(即2020年4月28日)作为合同解除的时间，故胜劝公司应向邦科公司支付101-103室房屋自2019年12月23日起至2020年4月28日止的租金357,000元，但双方对于已付租金的计算及违约责任的承担存在争议，对此本院逐一评述如下：关于租金的计算，双方对2020年3月9日、3月13日、3月18日所付款项对应的租金存在争议。邦科公司认为，2019年3月9日及2019年3月13日所付70,000元对应110室房屋租金，而2019年3月18日所付20,000元，其中1,552元对应110室房屋租金，其中72.94元对应110室逾期付款违约金，剩余款项对应101-103室房屋租金；胜劝公司认为，2020年3月9日、3月13日、3月18日所付款项均对应101-103室房屋租金。对此，本院认为，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，债权人与债务人有权对清偿的债务或者清偿抵充顺序进行约定。本案中关于101-103室房屋所欠租金金额，胜劝公司出具的两份《承诺函》中均已载明，该函件由邦科公司起草，并由胜劝公司盖章确认，故可认定双方对于债务清偿顺序已达成合意。现根据邦科公司主张的债务清偿顺序计算得出的101-103室房屋欠付租金金额与函件中记载的金额一致，而根据胜劝公司主张的债务清偿顺序计算得出的110室已付租金金额与实际租赁期限以及《合同解除协议》中的相应表述均不相符，故本院采纳邦科公司关于债务清偿顺序的意见，认定胜劝公司就101-103室房屋自2019年12月23日起至2020年4月28日止的租金已向邦科公司支付120,375.06元，尚欠付236,624.94元。关于违约责任的承担，结合本案查明的事实，虽然胜劝公司于2020年1月前已发生迟延支付租金的情况，但其后均已履行完毕，而新冠肺炎疫情作为不可抗力亦对双方租赁合同的正常履行造成客观影响，现胜劝公司已在《承诺函》中表示同意以没收租赁保证金的方式承担违约责任，本院结合合同履行情况、违约程度等因素，采纳胜劝公司的意见，酌情部分免除胜劝公司的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用＜华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十条之规定，判决如下：一、原告上海邦科物业管理有限公司与被告上海胜劝医疗科技有限公司就上海市普陀区中山北路XXX号XXX-XXX室房屋缔结的房屋租赁合同关系于2020年4月28日解除；二、被告上海胜劝医疗科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海邦科物业管理有限公司支付自2019年12月23日起至2020年4月28日期间欠付的租金人民币236,624.94元；三、原告上海邦科物业管理有限公司已收取被告上海胜劝医疗科技有限公司的租赁保证金人民币170,000元归原告上海邦科物业管理有限公司所有；四、对原告上海邦科物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费人民币10,754元，减半收取，计人民币5,377元，由被告上海胜劝医疗科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  于 凯二〇二〇年八月二十四日法官助理  刘晶菁书 记 员  朱 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用＜华人民共和国合同法＞干问题的解释(二)》第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。