浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3648号上诉人（原审被告）：永嘉县星豪家居有限公司，住所地：永嘉县瓯北街道和一村。法定代表人：吴祖川。委托诉讼代理人：钱家昊，浙江嘉瑞城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈立久，男，1966年12月8日出生，汉族，住永嘉县。被上诉人（原审原告）：邵焕庚，男，1961年2月16日出生，汉族，住永嘉县。被上诉人（原审原告）：陈策，男，1980年9月10日出生，汉族，住永嘉县。原审被告：吴祖川，男，1964年12月18日出生，汉族，住永嘉县。原审被告：吴祖彩，男，1962年2月10日出生，汉族，住永嘉县。上诉人永嘉县星豪家居有限公司（以下简称星豪公司）因与被上诉人陈立久、邵焕庚、陈策及原审被告吴祖川、吴祖彩房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2019）浙0324民初7611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人星豪公司的委托诉讼代理人钱家昊，被上诉人陈立久、陈策，原审被告吴祖川、吴祖彩到庭参加诉讼，被上诉人邵焕庚未到庭。本案现已审理终结。星豪公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人陈立久、邵焕庚、陈策的诉讼请求。事实和理由：第一，原判认定租金的使用从双方确认的2018年12月12日开始计算是错误的，应从被上诉人实际使用租赁物或开始使用电梯时计算租金。原审被告吴祖彩与被上诉人存在合伙关系，既然吴祖彩己经答应被上诉人从开始使用电梯时开始计算租金，那么上诉人也只能同意。但实际上电梯于2018年10月份就已经开始使用，只是当时没有验收合格，并且被上诉人于2018年6月份就开始实际使用上诉人的租赁房屋。第二，原判没有考虑被上诉人在《房屋租赁合同》签订后不久就己在使用租赁房屋，而且被上诉人是明知该租赁房屋是工业厂房，目前尚不具备商业用房的条件，租金是偏低的，所以原判判令上诉人返还被上诉人租金178540元，适用法律存在错误，没有考虑本案的实际情况，判决明显不公，请二审法院依法予以改判。陈立久、陈策辩称，涉案合同约定租金按电梯使用日期开始计算，而电梯直至2018年12月17日才检验合格。由于开展销会才提前几天于当年12月12日开始使用电梯，上诉人星豪公司主张电梯自当年10月份开始使用无事实依据。被上诉人按约支付租金后，上诉人迟迟不能提供租赁房屋，已构成违约。并且因上诉人原因导致房屋被房东自2019年6月18日断电至今。导致合同解除的过错方为上诉人，原判认定其应返还租金178540元正确，上诉人的上诉理由不能成立。应驳回其上诉，维持原判。吴祖川、吴祖彩述称，同意上诉人星豪公司的意见。邵焕庚未发表意见。陈立久、邵焕庚、陈策于2019年11月6日向一审法院起诉请求判令：（1）解除原告陈立久、邵焕庚、陈策与被告星豪公司、吴祖川、吴祖彩于2018年5月8日签署的《房屋租赁合同》；（2）被告于判决生效之日起五日内共同向原告返还房屋租金450000元并支付相应的利息（按中国人民银行公布的同档次贷款基准利率，自2019年10月22日起算至判决确定的履行之日止）；（3）本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：被告星豪公司与案外人薛文锋签订一份《厂房租赁合同》（落款时间为2017年12月11日）。合同载明：案外人薛文锋将坐落在永嘉县瓯北街道和一村（证号：浙20**永嘉县不动产权第0012782）厂房第1、2、3层共叁层（租赁物建筑面积以不动产权证为准）出租给被告星豪公司，租赁期限为2017年12月23日至于2027年12月22日，租赁厂房用于家居、建材、小汽车市场经营。三原告陈立久、邵焕庚、陈策分别于2018年4月8日、4月18日向被告星豪公司支付房租定金400000元、50000元，合计450000元。被告星豪公司分别出具一份收款收据，客户栏分别写明陈立久、叶建林，陈立久。2018年5月8日，三原告与三被告星豪公司、吴祖川、吴祖彩签订一份《房屋租赁合同》。合同载明：出租方为吴祖川、吴祖彩（星豪公司在合同落款处盖章），承租方为三原告；房屋坐落在永嘉县瓯北街道和一村，经确认二楼房屋建筑面积779.58平方米及三楼房屋建筑面积1058.66平方米（三原告实际租赁的面积为1159平方米，其中二楼719平方米、三楼440平方米）；租赁期限为九年，于2018年6月1日至于2027年5月31日；第一年二楼月租金每平方米26元，三楼月租金每平方米21元；合计年租金510011.28元；第一年租金半年付一次，一年一付，先付后用；第二年租金提前一个月支付，第四年开始按照租金总额定4%递增，乙方应每年交纳房产税20000元；在6月15日前电梯未安装使用，房屋租金向后延迟，按照电梯使用开始计算租金，等等。合同签订后，三原告对承租的房屋进行装修，后开始经营。2018年12月12日，包括三原告在内的承租人开家具展销会，已经使用《房屋租赁合同中》载明的电梯。2018年12月17日，涉案电梯经温州市特种设备检测研究院检验合格。后被告星豪公司未向薛文锋支付租金，薛文锋于2019年1月3日对商场采取断电措施，长达7天。但被告星豪公司仍没有支付全部租金，薛文锋于2019年6月18日开始断电，一直未予恢复。在本案审理过程中，原告于2019年12月10日左右腾空承租的房屋。一审法院认为，三原告与被告星豪公司、吴祖川、吴祖彩签订的《房屋租赁合同》主体合格，内容合法，应为有效。三原告主张解除《房屋租赁合同》，被告星豪公司、吴祖川、吴祖彩均没有异议，故对三原告主张解除三原告与三被告于2018年5月8日签订的《房屋租赁合同》，不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。原、被告之间签订的是房屋租赁合同，被告的主要义务是提供房屋场地给原告经营，而原告的主要义务是按约支付租金。三原告在《房屋租赁合同》签订前，向被告方支付租金定金450000元，按照惯例，该租金定金应转为《房屋租赁合同》中约定应支付的租金及其他款项。原告实际承租二楼719平方米、三楼440平方米，按照合同约定，三原告应付的年租金为335280元（719×26+440×21）。按照合同约定，租金按照电梯使用日期开始计算。被告方称电梯于2018年10月份就已经开始使用，但未提供相应的证据，不予采信。因此，租金的使用应从双方确认的2018年12月12日开始计算。从2018年12月12日至2019年6月17日间，虽然曾在2019年1月间曾被薛文锋断电一星期，但三原告使用房屋基本正常，三原告应按合同约定支付租金。自2019年6月18日至2019年12月10日原告腾空房屋期间，虽然三原告仍占有承租的房屋，但由于被告方的原因导致被薛文锋断电，严重影响三原告的正常经营。若按合同约定来计算租金，对三原告显然不公平，故应当减少租金，酌情按约定租金的50%标准来计算该期间的租金。综上，本院酌情确定三原告应支付的租金为251460元（酌情按年租金的四分之三计算）。按照《房屋租赁合同》约定，三原告应支付应向三被告交纳房产税20000元，但三原告在合同签订未交纳，故应在租金定金中扣除。综上所述，三原告应向被告支付租金和房产税共计271460元，而三原告已预交450000元，故三被告应退还三原告178540元。三原告于2019年11月6日起诉要求解除合同，且双方并未结算，现三原告要求从2019年10月22日计付返还租金的利息，理由不足，不予支持。三原告的诉讼请求，部分予以支持。三被告与陈立久、邵焕庚、陈策签订《房屋租赁合同》，根据合同相对性，本案原告应为陈立久、邵焕庚、陈策，况且叶建林向未申请参加诉讼。被告吴祖彩称应追加叶建林为本案原告，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决：“一、限被告永嘉县星豪家居有限公司、吴祖川、吴祖彩于本判决生效之十日内返还原告陈立久、邵焕庚、陈策租金178540元；”“二、驳回原告陈立久、邵焕庚、陈策的其他诉讼请求。”“如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“本案受理费8050元，由原告陈立久、邵焕庚、陈策负担4180元，由被告永嘉县星豪家居有限公司、吴祖川、吴祖彩负担3870元。”本院二审期间，被上诉人陈立久、邵焕庚、陈策及原审被告吴祖川、吴祖彩均未提交新证据。上诉人星豪公司提交证据1：收款收据、催款函，拟证明被上诉人陈立久、邵焕庚、陈策自2018年6月起就已经使用涉案房产及电梯；证据2：合伙协议书，证明叶建林系共同原告之一，法院应当予以追加。对上述证据，被上诉人陈立久、陈策认可曾与叶建林合伙，但涉案合同并无叶建林签名；电梯检验合格的验收单可以证明使用时间，电费是装修用的电。原审被告吴祖川陈述电费收据是5月份装修及二楼三楼店铺经营的用电；吴祖彩认为不含装修的电，只有二楼三楼店铺经营的用电。本院认为，上述证据不足以证明待证事实，不予采纳。上诉人还申请叶建林出庭作证，证人自认是吴祖彩妻子，并称涉案店铺自2018年8月开始营业，10月开始使用电梯。对该证人证言，吴祖彩确认与叶建林的夫妻关系，并对证人证言无异议；吴祖川对证人证言无异议。被上诉人陈立久、陈策认为证人的陈述不属实。本院认为，鉴于证人仅为一人，及其自认与吴祖彩的夫妻关系，其证人证言客观性不足，不予采纳。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，被上诉人陈立久、邵焕庚、陈策起诉请求解除与上诉人星豪公司及原审被告吴祖川、吴祖彩签订的涉案《房屋租赁合同》，星豪公司及吴祖川、吴祖彩同意解除合同，应确认涉案合同已解除。鉴于涉案电梯于2018年12月17日才检验合格，且上诉人提供的证据不足以证明电梯已于2018年10月份开始使用，故原判认定自2018年12月12日家具展销会开始计算租金，并无不当。后因上诉人原因导致涉案房屋被断电，严重影响被上诉人陈立久、邵焕庚、陈策的经营，故原判对租金予以酌情处理，亦无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人星豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人永嘉县星豪家居有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年八月三十一日法官助理 姜岳良代书记员 蔡瑞洁