江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0612民初8567号 原告：许建国，男，1962年5月5日出生，汉族，住南通市通州区。 原告：戴美芳，女，1964年10月6日出生，汉族，住南通市通州区。 被告：张建林，男，1965年1月28日出生，汉族，住南通市通州区。 被告：李美芳，女，1971年1月15日出生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：王建兵，江苏通南律师事务所律师。 原告许建国、戴美芳与被告张建林、李美芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序审理。后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭于2020年2月24日、2020年5月12日公开开庭进行了审理。后因人民陪审员回避，又重新组成合议庭于2020年7月20日再次公开开庭进行了审理。三次庭审，原告许建国、戴美芳，被告李美芳及其委托诉讼代理人王建兵到庭参加诉讼，被告张建林经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、简转普裁定书及开庭传票，公告期满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即支付拖欠的厂房租金及水电费合计255280元，其中结欠2016年的租金176000元、2018年2月17日至2018年11月7日的租金75219元（扣除已支付的1万元）、2017年11月至2018年2月代垫的水费3000元、2018年2月代垫的电费1061元；2.支付原告搬迁费8000元；3.被告将滞留在原告厂区内的物品清理完毕，并结清仓储保管费（共220平方米，每月按7.5元/平方米计算）；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系，且均系南通九帝家具有限公司（以下简称九帝公司）的股东。2014年，两被告向两原告租赁了案涉厂房用于九帝公司的经营与生产。为此先后签订了两份房屋租赁合同，第一份合同签订于2014年2月17日，年租金19万元，租赁期限自2014年2月18日至2017年2月17日止；第二份合同签订于2017年2月18日，年租金11.8万元，租赁期限自2017年2月18日至2019年2月17日止。第一份合同签订后，两原告即按约定向两被告交付了所承租的厂房及宿舍。2014年、2015年，两被告按约定支付了租金。2016年，经催讨仅给付了3万元租金，余款经多次催促，2017年8月1日，被告张建林出具了借条一张，明确结欠2016年租金及利息共计17.6万元。2017年两被告仍然拖欠租金，原告多次催讨无果。2018年1月，两被告又拖欠该月电费4886元，用电部门多次催缴无果。2018年2月24日，经镇派出所宋建军、调处中心李国均及村主任刘建华等人共同调解，双方达成口头协议，被告张建林于2018年3月14日前支付2017年所欠租金11.8万元、2018年1月的电费4886元及2018年部分租金1万元后取走成品家具，双方均已履行。2018年3月21日，双方就是否继续租用案涉厂房，邀请了上述调解人员继续调解，经调解后双方达成一致意见并由镇人民调解委员会出具了人民调解协议书1份，原告签字后，被告张建林表示回去与朋友商议一下，第二天来签字，但第二天就再也无法联系到被告张建林。2018年2月的电费，又是原告垫付。由于张建林下落不明，为了减少双方损失，2018年10月31日，原告邀请了镇派出所宋建军及特警出面并现场录像，并请镇调处中心李国均及村民组长马凤兰出面见证，将被告厂房内物品搬迁至另一处约220平方米的小房间，搬迁工作于次月7日结束。2018年11月8日，原告自行收回出租的房屋，不久后另行出租给他人，但两被告至今仍结欠原告租金、水电、搬迁等费用，原告为此诉至法院要求判如所请。 被告张建林未应诉答辩亦未提供证据。 被告李美芳辩称，一、根据相关司法解释，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因原告用于出租的案涉房屋并未取得上述相关建设许可，故原告与被告张建林签订案涉房屋租赁合同为无效合同；二、被告李美芳不是本案适格主体，李美芳既没有参与案涉房屋租赁合同的签订，也没有实际参与九帝公司的实际经营，更没有参与后期双方所谓的调解，在本案起诉前，原告也从未向李美芳催讨过涉案房租，被告李美芳对原告与张建林之间的纠纷也一无所知，李美芳与之有关的仅是九帝公司的注册股东而已；三、被告李美芳不应承担本案相关租金等费用的给付义务。理由：1.两被告因夫妻关系不和在2015年前就形同陌路，2017年7月28日，两被告正式办理了离婚登记手续，现已并非夫妻关系。2.原告所主张的费用均系2017年8月1日以后经协商形成，被告李美芳不知情，也未参与。根据原告的陈述，相关费用均系九帝公司经营期间所发生，如果原告陈述属实，则付款义务主体应为九帝公司，与被告李美芳无涉。3.原告的起诉主张不符合《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条的规定，案涉债务并非夫妻共同债务。所以，原告的诉讼主张没有法律依据，请求法院依法驳回原告对被告李美芳的诉讼请求。 本院经审理查明并认定事实如下： 两原告系夫妻关系。2009年9月18日，原告许建国与通州区刘桥镇蒋一村村民委员会签订土地租赁合同1份，向该村租赁位于折实面积壹拾亩，用于生产经营。租赁期限暂定十五年，自2009年9月18日至2024年9月18日，合同首期定五年，年土地租赁费每亩1950元、管理费每亩100元，后续根据国家政策、市场情况再作适当调整。此后，两原告在未取得建设工程规划许可证的情况下在上述承租地块建造了数间厂房及办公楼。同年成立通州区刘桥镇新世纪运动器材厂，原告许建国为该厂经营者。 2014年2月15日，原告许建国与被告张建林签订房屋租赁合同1份，甲方为出租方许建国，乙方为承租方张建林，约定甲方将其坐落于南通市通州区的房屋中南车间（1200平方）及西车间（1000平方）出租给乙方用于家具生产，租赁期限2014年2月18日起至2017年2月17日止（三年），租金每年19万元（不含税价，包含2200m2*7元/m2*12个月，另加四间住宿房），租金缴费方式为预缴半年房租方可使用。合同下方甲方处由许建国签名，乙方处由张建林签名。合同签订后，原告许建国即将上述房屋交付给被告张建林用于家具生厂。2014年、2015年度的租金被告张建林已按约支付。2016年起，被告张建林因资金紧张未按约给付租金。2017年6月19日，双方再次签订房屋租赁合同1份，甲方为许建国、戴美芳，乙方为张建林，约定甲方将其坐落于南通市通州区的房屋中位于门卫西侧的车间（按1287m2计算）出租给乙方用于家具生产，租赁期限2017年2月18日起至2019年2月17日止，租金每月每平方米7.10元（不含税价），另加大门东侧楼上三间宿舍（3*2800元=8400元），合计118000元/年。同年8月1日，被告张建林向两原告出具借条1份，借条载明：“今借到许建国、戴美芳人民币计壹拾陆万元正（此款为16年度所欠房屋租金），借期壹年，按年息1分计算，到期本息共计壹拾柒万陆仟元正（176000元），此条为据。借款人：张建林”。2018年2月份后，被告张建林不再生产经营。2018年3月21日，双方为承租费用产生矛盾，刘桥派出所、蒋一村、调处中心有关人员组织双方进行了调解，并制作了人民调解协议书，主要内容为：1.张建林2018年的房租已缴给许建国壹万元，再缴壹万元时许建国开门让张建林正常营业。剩余房租2018年5月起连续每月10日前支付房租两万元，直至付清为止。2.张建林生产经营期间必须严格遵守国家的法律法规，如有违法所造成的一切后果均由张建林承担。3.张建林欠许建国2016年度的房屋租金共计壹拾陆万元整，另有利息壹万陆仟元整，经调解许建国自愿放弃，张建林保证在2018年4月底之前支付8万元给许建国，余款8万元在2018年8月1日前付清给许建国，如逾期不付给许建国，仍按壹拾柒万陆仟计算。当天许建国在该协议签名，被告张建林表示回去与朋友商议后第二天来签字，但此后未能联系到张建林。2018年5月8日，原告许建国曾委托调处中心有关人员向张建林送达解除租房合同的通知，但因张建林下落不明一直未能直接向张建林本人送达。2018年10月31日，原告许建国邀请了刘桥派出所、调处中心等有关人员及该村组村民组长到场，自行组织人员将张建林承租厂房内的物品进行了搬迁，并于次月7日搬迁完毕。随后不久，两原告即将涉案房屋另行出租给他人。目前从被告张建林承租的案涉房屋内搬出的物品放置在原告厂区内部分闲置房屋及过道内。2019年5月7日，两原告为解决案涉纠纷曾将两被告诉至本院，后因故于2019年8月15日撤回起诉。同年11月7日，两原告第二次起诉至本院要求处理。 另查明：1.1997年5月10日，两被告在原通州市观音山镇人民政府登记结婚。2009年11月，两被告成立了九帝公司进行家具生产经营，公司股东为两被告。2015年5月14日，九帝公司进行了工商变更登记其法定代表人由李美芳变更为张建林，公司住所地由南通市港闸开发区纬二路永兴河变更至南通市通州区刘桥镇蒋一村二十一组（即案涉承租地）。目前九帝公司不在经营，经网上查询工商信息，九帝公司仍存续，但已被列入经营异常名录。2.2017年7月28日，两被告在南通市崇川区民政局登记离婚，离婚协议书对财产及债权债务约定：位于通州市的房屋产权归儿子张恒嘉所有；位于南通市崇川区的房屋产权归儿子张恒嘉所有；双方婚姻关系存续期间的共同债权、债务由男方负责享有和偿还。3.两原告以通州区刘桥镇新世纪运动器材厂名义为被告张建林垫付了2018年2月份的电费1061元。 本院认为，本案首先争议的是案涉房屋租赁合同的相对方是张建林还是九帝公司。原告认为其合同系与张建林个人签订，张建林应为合同相对人，应由张建林承担合同义务，故表示不追加九帝公司参与本案诉讼。被告李美芳则认为张建林系九帝公司股东及法定代表人，租赁房屋系用于九帝公司生产经营，故合同的相对方为九帝公司，应由九帝公司承担付款义务。对此，本院认为，本案中张建林系以个人名义与原告签订租赁合同,不符合职务行为的构成要件,故张建林应为案涉房屋租赁合同的相对人。因此，被告李美芳的此项抗辩理由不能成立。合同相对性是指合同只对缔约当事人具有法律约束力,对合同关系以外的第三人不产生法律约束力,除合同当事人以外的任何其他人不得请求享有合同上的权利,除合同当事人以外,任何人不必承担合同上的责任。具体到本案中,原告与张建林签订的合同已经实际履行,张建林接收了租赁物并给付了部分租金,张建林作为合同相对人应承担相应的合同义务。 其次，本案争议的是案涉房屋租赁合同的效力。对此，本院认为案涉房屋在建设时未取得相关规划建设许可，其建设违反法律强制性规定，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，故原告与被告张建林之间所签订的房屋租赁合同无效。本院认为，虽然案涉合同无效，但对于被告张建林占有使用房屋并未产生实际影响，且现合同租赁期限已满，故被告张建林应当参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费，现原告要求被告张建林支付结欠的2016年的租金160000元、2018年2月17日至2018年11月7日止的剩余租金75219元（已支付的1万元已扣除），本院予以支持。关于被告张建林出具的借条中约定的所欠2016年租金的利息16000元，系张建林本人意思表示且不超过法定利率上限，本院予以支持。关于原告主张代垫2018年2月份的电费1061元，提供了相应票据，本院亦予以支持。原告主张另为被告张建林垫付2017年11月至2018年2月水费3000元，但对此未提供任何证据，故本院不予支持。原告还主张要求被告搬走所有物品并支付搬迁费8000元及仓储保管费（220平方米按每月7.5元/平方米计算至实际清理完毕时止）。对此，本院认为，案涉租赁合同无效，被告张建林作为承租方有腾退房屋的义务，故被告张建林应及时将滞留在原告厂区内物品清理完毕。但提供适租房屋是房屋租赁合同项下出租人的主要义务，本案租赁合同因房屋的违法性而导致无效，虽然张建林作为承租人对租赁房屋的状况具有一定审慎的注意义务，但疏于注意的过错程度较轻，对于因合同无效导致的损失原告也应承担相应的责任，原告在合同履行过程中，因被告张建林不按约支付租金，双方曾发生争议，被告张建林在2018年2月以后即不再生产经营。此后原告单方将被告张建林放置于承租房屋内的物品进行搬迁，目的是为了减少自身损失，考虑到截止2018年11月7日的房屋占用使用费已全部支持，且现滞留物品在原告厂区过道及部分闲置房屋内，也并未造成原告实际损失，故为衡平当事人利益，对原告主张的搬迁费用及仓储保管费不予支持。 最后，本案争议的是案涉债务是否为夫妻共同债务，被告李美芳应否承担连带责任。原告认为两被告系夫妻关系，且均系九帝公司的股东，故案涉债务系夫妻共同债务，被告李美芳应承担连带责任。而被告李美芳则认为，其与张建林早在2015年前就因夫妻矛盾，形同陌路，并于2017年7月28日正式离婚。原告主张的债务均形成于2017年8月1日之后，其对之不知情，也未参与，故并非夫妻共同债务。其虽系九帝公司股东但不参与公司实际经营，如果是公司债务也应由九帝公司承担，而不应由其个人承担。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”。本案租赁合同虽系张建林单方签订，但该房屋租赁系用于九帝公司的生产经营，而两被告系该公司股东，且2014年签订第一份租赁合同时被告李美芳仍系公司法定代表人，故对于发生在两被告夫妻关系存续期间2016年度所欠租金160000元可认定为夫妻共同债务，被告李美芳对该款项应共同承担还款责任。被告张建林于离婚后向两原告出具借条，对该笔所欠租金作为借款并约定利息，系被告张建林的个人意思表示，不能代表被告李美芳本人，故该借条约定的利息应由被告张建林自行承担。关于原告主张的其他债务及权利，因发生在两被告离婚后，不属于夫妻共同债务，对原告要求被告李美芳承担连带责任的诉请，本院不予支持。被告张建林经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，应视为对自己诉讼权利的放弃，因此产生的不利法律后果，应由其自行承担。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条,《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告张建林于本判决发生法律效力后十日内将其滞留在两原告处的物品清理完毕； 二、被告张建林支付两原告房屋占有使用费及利息共计252280元； 三、被告李美芳对上述债务中的16万元承担共同还款责任； 四、驳回原告许建国、戴美芳的其他诉讼请求。 上述二、三项，限两被告于本判决书发生法律效力之日起十日内履行。 如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费元5330元，由两原告负担2元，被告张建林负担5288元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5330元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。 审 判 长  张红娟 人民陪审员  韩蓓蓓 人民陪审员  王 敏 二〇二〇年八月七日 书 记 员  韩澄宇