福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终1158号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张欣雅，女，1990年10月26日出生，汉族，住福建省光泽县。 委托诉讼代理人：李国富，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：光泽县工商业联合会，住所地福建省光泽县杭川镇杭中路**。 负责人：涂春英，主席。 委托诉讼代理人：李茂平，光泽县闽源法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李赓贵，男，光泽县工商业联合会副主席。 上诉人张欣雅因与被上诉人光泽县工商业联合会（以下简称光泽工商联）房屋租赁合同纠纷一案，不服光泽县人民法院(2019)闽0723民初1040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张欣雅上诉请求：1.撤销一审判决第二、四、五项，维持第三项；2.改判驳回光泽工商联的诉讼请求；3.支持张欣雅其余反诉请求，即：（1）光泽工商联赔偿张欣雅支付的拍卖佣金47250元；（2）光泽工商联赔偿张欣雅因装修设计及装修损失1484250元；（3）张欣雅因本案诉讼支出的律师代理费10000元。事实和理由：一、本案认定《拍卖公告》的性质是要约邀请的同时，理应认定张欣雅的中标行为就是对该要约邀请的承诺，因此张欣雅人中标，就意味着张欣雅与光泽工商联之间已经就拍卖标的形成了租赁合同关系。《租赁合同》只是对该中标行为的进一步确认。《租赁合同》确认租赁物用途为合法经营，并非对拍卖、中标行为中一致约定的“旅店业”用途的变更。《拍卖公告》中对租赁物的用途为旅店业的限定，事实上是对拟参加竞拍人未来经营权资格的一种限制，是竞拍的重要门槛之一。如对租赁物的用途进行了变更，势必对当时不经营旅店业而拟经营其它行业的竞买人造成不公平。2019年初未与张欣雅协商，光泽工商联单方委托浙江鑫润工程管理有限公司对租赁场所装修工程进行造价鉴定，光泽工商联明确告知该公司所要鉴定的工程项目名称为“福建省南平光泽县光明大酒店装修工程”，由此可证，光泽工商联始终明确《租赁合同》中租赁物的约定用途为旅店业。因为租赁物本身原因导致租赁物不能作为“旅店业”用途，作为该项拍卖委托人的光泽工商联形成根本性违约。二、光泽工商联根本性违约，造成合同目的不能实现，其要求张欣雅按约支付租金不能成立。如前所述，本案“旅店业”合同目的不能实现的过错方在于要约人光泽工商联，因此该拍卖佣金的损失依法应由过错方光泽工商联承担。三、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十二条所规定的情形，是针对需要“审批该工程施工许可的部门给予施工许可证”的建设工程，而非规范租赁物经过“竣工验收消防备案”后的装修行为。本案中张欣雅的装修行为，是对已经通过“竣工验收消防备案”的租赁物进行的。一审法院对消防法条文的错误适用，导致错误判定本案装修损失赔偿责任主体。一审法院对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的适用是错误的，本案实质为作为出租人光泽工商联的违约而导致合同解除，此项规定针对的是“剩余租赁期内装饰装修残值损失”，而本案中张欣雅的装饰装修并非残值，亦非“剩余租赁期”。一审法院认定“光泽工商联未同意对装修成果进行利用”，更不符合公平原则。四、一审判决查明的“2017年12月间，张欣雅在向消防机关申请装修方案报批时，得知涉案房屋无法用于经营旅店业，遂停止施工。此后，其多次向工商联及县政府反映，请求相关部门变更案涉房屋的建设规划，但未果”的事实说明，涉案房屋因建设规划的原因，根本无法用于经营旅店业。但光泽工商联却委托县国资公司将案涉房屋公开拍卖的方式对外招租，且招租的用途表明为“旅店业”，这显然是光泽工商联过错。对此，张欣雅对国资公司所公开拍卖的承租权予以了充分的信任，对所承租的房屋投入巨资进行装修，在发现问题后立即停止施工，及时向光泽工商联及政府报告，请求变更涉案房屋的规划，以确保涉案合同能继续履行。张欣雅已尽到所有能尽的注意义务及采取尽可能地补救措施，其在涉案合同无法履行，无法实现合同目的而解除，无任何过错。光泽工商联所出租的涉案房屋，因规划原因无法用于经营旅店业，是导致合同无法履行的根本原因，故光泽工商联不仅不能向张欣雅收取租金，还应当赔偿张欣雅因案涉合同解除造成的所有损失。 光泽工商联辩称，一、本案的《拍卖公告》上无公章，不具有真实性、合法性与关联性，不能排除该《拍卖公告》是事后编造的。一审法院认为《拍卖公告》性质为要约邀请，出租人光泽工商联将租赁物实际交付承租人，已履行合同义务，不存在违约,张欣雅未按约支付租金，应承担违约责任正确。《拍卖须知》上载明“拍卖标的为光泽县城南新区环保工商联新华综合业务大楼三、四层15年承租权”，双方经协商一致于2017年3月1日签订的《租赁合同》，也未对房屋用途的项目、类别、行业进行限制性，由此可见，双方并未有“15年承租权(旅店业)”的限制性规定。二、涉案房屋租赁拍卖成交是在2014年4月4日，涉案房屋竣工验收合格是在2016年7月4日，二年多的时间，张欣雅要从事住宿、餐饮经营等公众聚集场所，应当完全知道竞买来的标的能否经营，不能经营应当在更早时间提出解除合同。涉案房屋用途与本案无关，张欣雅未提供任何涉案房屋不符合消防要求的证据。经营食宿行业是张欣雅在签订《租赁合同》前自主决定的经营行业，光泽工商联以依法成立生效的《租赁合同》约定行使权利，要求张欣雅按约支付房屋租金合法合理，应受法律保护。一审法院判决“租金应自2018年1月1日起算至2019年6月4日合同解除止”是正确的。一审法院认定涉案租金算至2019年6月4日合同解除止，但对于张欣雅何时腾离房屋，实际交付光泽工商联期间的占有使用费，光泽工商联将保留另案起诉的权利。三、一审法院认定“拍卖佣金系在合同签订之前张欣雅因竞得承租权向拍卖公司缴纳的费用，属于为缔结合同支出的费用，并非张欣雅在履行合同的过程产生的损失，对该项请求不予支持”是正确的。四、《租赁合同》是光泽工商联与张欣雅双方在平等自愿的基础上共同协商签订的，该合同依法成立并受法律保护，张欣雅上诉请求的事项是没有法律依据的，不能成立的，一审法院在法律适用上并无不妥。涉案房屋主体已经经过消防验收，光泽工商联按租赁合同的约定将涉案房屋交付张欣雅，至于张欣雅装修停工属其自身行为，与光泽工商联无关，况且光泽工商联至今未收到有权部门要求停工的告知材料。张欣雅的装修工程只要有一项不符合条件或规定就通不过备案或验收，其却以未被证明的房屋性质影响，与以“从消防部门获悉”为由，指责光泽工商联，提起拒付房屋租金并主张赔偿工程装修经济损失的诉讼请求，没有事实与法律依据。且张欣雅提出的1484250元的赔偿款，均为没有任何手续的违法装修款，张欣雅违法违约产生的法律后果应当自己承担。综上，张欣雅的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回张欣雅的上诉请求，依法维持原判。 光泽工商联向一审法院起诉请求：1.解除光泽工商联与张欣雅签订的《租赁合同》;2.张欣雅退出坐落于光泽县城南新区A-01-01号房屋；3.张欣雅应向光泽工商联支付2017年9月至2019年8月的租金630000元及滞纳金78750元，合计708750元；4.张欣雅应按月租金26250元支付自2019年9月1日起至退出租赁房屋之日止的租金，并按年利率6%计支付滞纳金。张欣雅向一审法院提起反诉请求：1.光泽工商联返还履约保证金78750元；2.光泽工商联赔偿张欣雅支付的拍卖佣金损失47250元；3.光泽工商联赔偿装修设计费420000元、装修费用1064250元，合计1484250元；4.对上述三项计1610250元按银行同期贷款利率支付自2017年12月16日（装修停工之日）起至付清上述款项之日止的利息（截至2019年8月31日计54274.25元）；5.自2018年3月1日起至工程装修损失赔偿到位之日按每月6252.47元支付可预期经营利润（截至2019年8月31日经营利润计112544.46元）；6.承担张欣雅支出的律师费10000元。 一审法院认定事实：光泽县城南新区A-01-01地块于2014年1月13日取得《建筑工程规划许可证》，项目名称为光泽县环保、光泽工商联、新华综合业务用房工程，建设单位为光泽县环境保护局、光泽工商联、福建新华发行（集团）有限责任公司光泽分公司，该幢大楼第三至第六层建设性质为光泽工商联办公用房。该项工程于2014年12月10日竣工，于2016年7月4日经光泽县规划建设局综合验收合格，由该局出具《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》和《城市建设工程规划验收报告》，2017年6月28日经竣工验收消防备案，由光泽县公安局消防大队核发《建筑工程竣工消防备案凭证》。案涉房屋位于该幢大楼第三、四层，目前尚未办理房屋产权登记。 2014年3月4日，光泽工商联提交《关于县光泽工商联新建办公大楼三、四层整体出租的情况报告》，拟将案涉房屋公开招租旅店业，光泽县人民政府在该报告上批示“同意出租”。当月17日，光泽工商联向县国资公司发函，委托县国资公司办理案涉房屋整体对外招租事项。当月19日，光泽工商联与誉坤公司签订《福建省委托拍卖合同》，约定了拍卖事项及拍卖佣金等。次日，誉坤公司对外发布拍卖公告及拍卖须知，拍卖公告中载明：拍卖标的为光泽县城南新区环保光泽工商联新华综合业务大楼三、四层15年承租权（旅店业），面积约1307平方米，参考价为31万元/年。同年4月3日，竞买人张欣雅签收并阅读福建誉坤拍卖有限公司提供的2014年4月4日9时30分拍卖会《竞买须知》，签字确认其认可《竞买须知》中载明的各项条款和规定，《竞买须知》上载明“拍卖标的为光泽县城南新区环保光泽工商联新华综合业务大楼三、四层15年承租权，面积约1307平方米，参考价为31万元/年；本次拍品拍卖成交，由委托人与买受人签订《房屋租赁合同》，本竞买须知与《房屋租赁合同》不一致的，以《房屋租赁合同》为准”等内容。次日，张欣雅竞得承租权，成交价为31.5万元/年，其向誉坤公司缴纳佣金47250元，并代县国资公司缴纳佣金64016元。张欣雅于次月向光泽工商联缴纳履约保证金14734元，余款以其代国资公司缴纳的佣金折抵，共缴纳履约保证金78750元。 2016年7月20日，张欣雅与案外人周文进合伙成立光泽县光明大酒店，经营场所为光泽县城南新区**。 2017年3月1日，光泽工商联（甲方）与张欣雅（乙方）签订《租赁合同》，主要内容有：1.甲方将案涉房屋使用权租赁给乙方；租赁期自2017年3月1日至2032年8月31日止，租赁期限15年，乙方租赁该房屋用途为合法经营；2.该房屋经竣工验收（包括消防设施配置验收），水、电及各种弱电网络配齐，甲方将房屋交付乙方；3.鉴于所出租的房屋为毛坯房，自交付之日起六个月作为乙方装修期，甲方不收取租金；4.月租金26250元，按季缴纳，乙方于每季度第一个月10日前将租金打入甲方指定账户；5.合同签订时，乙方已向甲方缴纳78750元的履约保证金，合同解除或终止后，且无其他违约事项，履约保证金无息退还乙方，若乙方不能及时退还租赁房屋或有其他违约事项，则履约保证金不予退还；6.乙方每季按时缴纳租金，如有逾期，甲方按实际逾期天数，向乙方收取日租金2倍的滞纳金；7.乙方缴纳的78750元履约保证金只限于违约扣款、应交费金抵扣等；8.乙方拖欠租金一个季度不交的，甲方有权终止合同；9.因一方违约导致诉讼，违约方应承担守约方所产生的律师代理费、诉讼等一切费用等等。 大楼竣工后，张欣雅即着手对案涉房屋的装修设计，并于《租赁合同》签订后组织进场施工。2017年12月间，张欣雅在向消防机关申请装修方案报批时，得知涉案房屋无法用于经营旅店业，遂停止施工。此后，其多次向光泽工商联及县政府反映，请求相关部门变更案涉房屋的建设规划，但未果。2018年间，光泽工商联对大楼内电梯设置为三、四楼层拒停，大约在2018年底或2019年初，又将出入涉案房屋大门关闭并上锁。 《租赁合同》签订后，张欣雅未缴纳租金，光泽工商联分别于2017年12月15日、2018年7月2日及2019年1月7日向其发出《催款函》，张欣雅复函表示：光泽工商联未兑现《租赁合同》的相关条款，不应支付租金。双方对纠纷经协商未果。光泽工商联与新华光泽分公司委托浙江鑫润工程管理有限公司对包括案涉房屋在内的大楼一至四层光泽县光明大酒店装修工程房屋装饰部分进行单项工程造价审核，该公司于2019年5月28日出具《工程竣工结算书》，其中三、四层即案涉房屋装饰部分核定造价计1064250元。2019年6月4日，光泽工商联向张欣雅发出《光泽县工商业联合会解除合同通知函》，载明：因张欣雅拒不履行支付租金的义务，根据合同，其有收回房屋、解除合同的权利，要求张欣雅收函后十日内与其办理解除合同事宜。2019年8月8日，张欣雅向光泽工商联发出《关于解除租赁合同的合同》，但双方均未在该份解除合同书上签字。现因双方争议无法解决，遂诉至法院。 诉讼中，张欣雅因本案纠纷支出律师费10000元。 一审法院认为，光泽工商联与张欣雅之间订立的《租赁合同》为双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应当依照合同约定履行义务。对于租赁物用途，虽然在《拍卖公告》中注明是经营旅店业，但该公告的性质为要约邀请，应以双方订立的合同为准，《租赁合同》确认租赁物用途为合法经营，并未指向旅店业。出租人光泽工商联将租赁物实际交付承租人，已履行合同义务，不存在违约；张欣雅未按约支付租金，应承担违约责任。 关于光泽工商联的本诉请求： 1.合同约定：承租人拖欠租金一个季度不交的，出租人有权终止合同。合同签订后，张欣雅从未缴纳租金，且已明确表示拒绝缴纳，光泽工商联依约有权行使解除权。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条，《租赁合同》于光泽工商联向张欣雅送达《解除合同通知函》之日即2019年6月4日解除。 2.光泽工商联在合同解除之前已将出入案涉房屋的通道上锁关闭，掌握对租赁物的控制权，应视为张欣雅已向其交还租赁物，对于光泽工商联要求张欣雅退出案涉房屋请求不予支持。 3.合同约定房屋竣工验收（包括消防设施配置验收）后方可交付，案涉房屋于2017年6月28日经竣工验收消防备案，双方当事人在庭审中均认可涉案房屋正式交付时间为2017年7月1日，本院予以确认。合同约定房屋交付后六个月为装修期，免收租金，因此，租金应自2018年1月1日起算至2019年6月4日合同解除止，以月租金26250元计算，其应缴租金为26250元×17个月+26250元÷30天×4天=449750元。合同约定，租金按季缴纳，于每季第一个月的10日前支付，如张欣雅逾期缴纳租金，光泽工商联可按实际逾期天数向其收取日租金2倍的滞纳金。该滞纳金在性质上属于违约金，不应过分高于其损失。光泽工商联的损失为未收到租金的利息损失，其主张对于截至2019年8月未缴纳租金产生的滞纳金以履约保证金的数额78750元确定，虽低于合同约定，但明显高于其实际损失，应予调整，一审法院酌情将滞纳金调整为按年利率6%从应付次日起算至还款之日止，总额以78750元为限。截至2020年1月10日的滞纳金为：26250元/月×3月×6%÷12月×（24+21+18+15+12）月+（26250元×2月+26250元÷30天×4天）×6%÷12月×9月=3957.5元。 关于张欣雅的反诉请求： 1.履约保证金系为保证租赁合同正常履行，而由承租方支付的保证金，履约保证金与滞纳金同属违约金性质，光泽工商联已主张了滞纳金，应将履约保证金78750元返还张欣雅。另张欣雅要求对此支付利息的诉讼请求，无合同约定与法律依据，不予支持。 2.拍卖佣金系在合同签订之前张欣雅因竞得承租权向拍卖公司缴纳的费用，属于为缔结合同支出的费用，并非张欣雅在履行合同的过程产生的损失，对该项请求不予支持。 3.关于赔偿装修费用、装修设计费、可预期经营利润及律师代理费等请求： 装修系对租赁房屋的添附，无法脱离房屋本身而单独存在，案涉房屋在装修过程中停工，嗣后未再继续，张欣雅未实际使用涉案房屋，故装修损失可以浙江鑫润工程管理有限公司出具的《工程竣工结算书》确认的数额1064250元为认定依据。该项损失是否应由光泽工商联赔偿？首先，《中华人民共和国消防法》(2008年修订)第十一条“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”以及第十二条“依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工”，张欣雅作为经营旅店业的装修业主，其在未将消防设计文件报送公安机关消防机构审核并取得施工许可的情况下，擅自进行装修施工，其行为违反上述法律规定；其次，本案系承租人张欣雅违约导致合同解除，且光泽工商联未同意对装修成果进行利用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，一审法院对其要求赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。 关于装修设计费420000元的主张，张欣雅未能举证证明；其提供的《2018光统计年鉴》无法证明其可预期经营利润；况且，本案系张欣雅违约导致合同解除，其主张赔偿装修设计费、可预期经营利润及律师代理费的请求，没有法律依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国消防法》(2008年修订)第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、光泽工商联与张欣雅订立的《租赁合同》于2019年6月4日解除；二、张欣雅应支付光泽工商联房屋租金449750元，并支付滞纳金（截至2020年1月10日滞纳金计37957.5元，自2020年1月11日起按年利率6%算至偿清之日止，总额以78750元为限）；三、光泽工商联应返还张欣雅履约保证金78750元；（上述应付款项于判决生效后十五日内付清）四、驳回光泽县工商业联合会的其他诉讼请求；五、驳回张欣雅的其他反诉请求。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实本院认定如下：光泽工商联认为一审认定誉坤公司对外发布拍卖公告中有载明“旅店业”及认定在2018年间光泽工商联对大楼内电梯三、四楼设置为拒停有异议。本院认为，本案张欣雅作为证据提交的《拍卖公告》从形式上虽无任何单位签章，也未得到誉坤公司或光泽工商联的认可，现也无直接证据体现系誉坤公司在组织拍卖时的公告，但从光泽工商联给光泽县政府并经审批同意的《关于县光泽工商联新建办公大楼三、四层整体出租的情况报告》，光泽工商联给光泽县国资公司的《关于委托协办光泽工商联新建办公大楼三、四层整体出租事宜的函》，以及《福建省委托拍卖合同》附件所附“有关委托人和拍卖标的的证明及材料”中包括“上级部门允许招租的批准文件复印件”，所形成的证据链，足以认定光泽工商联对涉案场所出租是以“旅店业”对外招租的。因此，光泽工商联对其委托拍卖的誉坤公司向社会公布的招拍公告时并非是按“旅店业”招租负有举证责任。由于光泽工商联对此举证不能，一审法院对张欣雅述称涉案场所是以“旅店业”进行拍卖的事实予以采信是正确的。关于一审法院认定“2018年间光泽工商联对大楼内电梯三、四楼设置为拒停”的事实问题，并无相关证据证明，一审法院认定不当，本院不予确认。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，光泽工商联与张欣雅订立的《租赁合同》,合法有效，双方应当遵照履行。结合双方签订该《租赁合同》的过程可以确定，对涉案场所的出租及承租的用途为“旅店业”，系双方的意思表示是一致的。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，出租人应将租赁物实际交付承租人，并确保承租人在租赁期间内能正常使用租赁物以实现合同目的。本案房屋的建筑规划许可为“办公”，依法不属于可经营“旅店业”的场所，因此作为实现“旅店业”的合同目的根本无法实现，光泽工商联违反了出租人应尽的基本义务，对此应承担主要责任。张欣雅于2017年底已知晓涉案《租赁合同》无法按约定用途使用，其未在合理期限内主张解除合同，亦未缴纳租金，导致涉案房屋闲置至今，其对此的过错行为也应承担相应的责任。 在本案二审中双方对损失承担存在争议，具体为：1.张欣雅应支付光泽工商联房屋的租金及滞纳金；2.张欣雅支付的拍卖佣金47250元；3.张欣雅因装修支出设计费420000元、装修费用1064250元；4.张欣雅因本案诉讼支出的律师代理费10000元。 关于张欣雅是否应支付光泽工商联的房屋租金及滞纳金的问题。本院认为，因涉案房屋的建筑规划许可为“办公”，张欣雅无法对涉案房屋按旅店业进行经营，光泽工商联提供的租赁物无法实现其合同目的。出租人交付租赁物并保持租赁物符合约定用途与承租人支付租金系一种对价关系，且光泽工商联对涉案合同目的无法实现的过错责任较大，因此租金应作出调整。由于张欣雅于2017年底即已知晓合同目的无法实现，其未在合理期限内主张解除合同，导致涉案房屋长期闲置，亦存在过错。结合双方的责任大小，本院酌定张欣雅对光泽工商联租金按《租赁合同》约定的租金承担30%的责任。根据光泽工商联的诉讼主张，按《租赁合同》的约定，一审法院认定张欣雅承租期间产生的租金为449750元正确，故张欣雅应向光泽工商联支付134925元（449750×30%=134925）租金。一审法院未对租金予以调整不当，本院予以纠正。由于涉案《租赁合同》无法履行的主要责任在于光泽工商联，张欣雅对应支付多少租金无法确定，双方亦在磋商过程中，因此未及时支付租金不宜认定其构成违约，故光泽工商联向张欣雅主张关于逾期支付租金的滞纳金，本院不予支持。 关于光泽工商联是否应赔偿张欣雅支付的拍卖佣金47250元的问题。本院认为，涉案的拍卖系由光泽工商联对外委托，张欣雅有理由相信该拍卖的标的物可依法履行。造成《租赁合同》无法履行的原因系标的物的自身原因，而拍卖佣金系在拍卖过程中产生的，对此张欣雅无任何的过错，属光泽工商联单方责任，因此该损失应由光泽工商联承担。张欣雅向光泽工商联主张赔偿其支出的拍卖佣金47250元成立，本院予以支持。 关于光泽工商联是否应赔偿张欣雅装修设计费及装修损失共计1484250元问题。本院认为，张欣雅未提供装修设计费的相关证据，对其主张赔偿装修设计费420000元的请求，本院不予支持。本案张欣雅投入的装修费为1064250元，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。至于如何承担，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。涉案租赁场所无法作为“旅店业”的合同目的予以实现的责任在于光泽工商联。《中华人民共和国消防法》(2008年修订)第十一条规定，“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责”，第十二条规定，“依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工”。本案中，张欣雅作为经营旅店业的装修业主，其在未将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，未取得施工许可的情况下，便擅自进行装修，违反了前述消防法的规定，因此，对涉案场所按“旅店业”进行装修，张欣雅也应承担相应的责任。由于涉案已形成的装修属对房屋的添附物，无法脱离房屋本身而单独存在。经庭审确认，装修物张欣雅同意交由光泽工商联处理。结合装修物的实际情况及双方的过错大小，本院酌定光泽工商联对张欣雅的装饰装修残值损失承担70%的责任。本案张欣雅投入的装修费为1064250元，而《租赁合同》约定租赁期限为15年，根据本案查明的事实可以确认张欣雅于2016年7月接收了租赁场所，于2019年6月退还，本院酌定装饰装修残值应扣除3年的折旧，即为851400元（1064250÷15×12＝851400）。按光泽工商联承担70%装饰装修残值损失责任计算，光泽工商联赔偿张欣雅595980元（1064250×70%=595980）装修损失。 关于张欣雅要求光泽工商联赔偿律师代理费1000元的诉讼请求问题。本院认为，《租赁合同》约定，因一方违约导致诉讼，违约方应承担守约方所产生的律师代理费、诉讼费等一切费用。造成本案合同无法履行的主要责任虽在光泽工商联，但张欣雅也存在未缴纳租金的违约行为，故对张欣雅的该项诉讼主张本院不予支持。 综上所述，张欣雅的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持光泽县人民法院(2019)闽0723民初1040号民事判决第一、三项，即“一、光泽县工商业联合会与张欣雅订立的《租赁合同》于2019年6月4日解除；三、光泽县工商业联合会应返还张欣雅履约保证金78750元”； 二、撤销光泽县人民法院(2019)闽0723民初1040号民事判决第二、四、五项，即“二、张欣雅应支付光泽县工商业联合会房屋租金449750元，并支付滞纳金（截至2020年1月10日滞纳金计37957.5元，自2020年1月11日起按年利率6%算至偿清之日止，总额以78750元为限）；四、驳回光泽县工商业联合会的其他诉讼请求；五、驳回张欣雅的其他反诉请求”； 三、张欣雅支付光泽县工商业联合会房屋租金134925元； 四、光泽县工商业联合会赔偿张欣雅支出的拍卖佣金47250元； 五、光泽县工商业联合会赔偿张欣雅装修损失595980元； （上述应付款项于本判决生效后十日内付清） 六、驳回光泽县工商业联合会的其他诉讼请求； 七、驳回张欣雅的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费5443.75元，反诉案件受理费10441.8元，合计15885.55元，由光泽县工商业联合会负担9454.4元，张欣雅负担6431.15元；二审案件受理费17952.36元，由光泽县工商业联合会负担10733.26元，张欣雅负担7219.1元。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年八月二十四日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国消防法》(2008年修订) 第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。 第十二条依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。