江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初4879号原告（反诉被告）：孙玉军，男，1974年10月28日生，汉族。委托诉讼代理人：康春雨，江苏天哲律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑志红，男，1966年12月4日生，汉族。委托诉讼代理人：严春姣，江苏东沛律师事务所律师。原告（反诉被告）孙玉军与被告（反诉原告）郑志红房屋买卖、土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。孙玉军及其委托诉讼代理人康春雨，郑志红及其委托代理人严春姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙玉军向本院提出诉讼请求：1.判令合同无效；2．被告支付转让费10万元及利息（以10万元为基数，自2017年12月20日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月20日，自2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至全部给付之日止）；3．被告赔偿原告损失11.2万元；4．被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年12月18日，其与被告签订了《转让协议》，约定被告将横溪街道宁丹线庄头符明塘、大兴坝的土地和房屋卖给其，金额为80万元，协议经第三方证明人签字后生效。其向被告支付10万元。后经其多次催促，被告均无法取得第三方证明人的签字，无法使合同生效。2020年3月，其得知被告在2019年将该土地和房屋卖给第三人，目前第三人已在该土地上加盖房屋。其系南京洪峰烟道有限公司的经营人，购买房屋以及场地系用于烟道生产，因被告拒不向其交付土地和房屋，致使其无处生产，为完成与他人签订的合同，不得不以高出市场价20元／米的价格购买5600米烟道，遭受经济损失11.2万元。其与被告签订的《转让协议》所涉土地、房屋均未取得相应的权属证明，且土地为农田，违反了法律的强制性规定，系无效合同，其多次向被告催讨已支付的款项，被告以种种理由推脱，故诉至法院。被告郑志红辩称：其与原告签订的《转让协议》有效，其已经依约得到第三方的证明，协议已经生效；原告在长达两年的时间内未支付剩余转让款，违反了协议约定，构成根本违约。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告郑志红向本院提出反诉请求：1.反诉被告赔偿损失10.29万元；2.反诉被告承担本案反诉费用。事实和理由：《转让协议》签订后，反诉被告仅支付10万元，剩余转让费70万元反诉被告以种种理由拖延支付，给其造成的损失包括：转让差价损失2万元、应反诉被告要求对场地进行用电扩容支付0.8万元、2018年和2019年地租1.4万元、未付70万元的利息损失6.09万元，共计10.29万元。反诉被告孙玉军辩称：场地、房屋并未交付给其，对反诉原告主张的损失不予认可。本院经审理查明事实如下：2017年12月18日，原告（反诉被告）孙玉军（乙方）与被告（反诉原告）郑志红（甲方）签订《转让协议》1份，约定：甲方将位于横溪街道宁丹线庄头符明塘、大兴坝的场地（含场地上的房屋）（以下简称案涉场地及房屋）的所有权利转让给乙方，转让金额80万元，受让人支付转让款后获得转让内容的所有权利；转让人付清2018年春节前所产生的所有费用，包括场地租金、水电及其他可能发生的费用，以后产生的费用由受让人自付；转让人不得一房两卖或者多卖，若违反转让金三倍补偿受让人；场地所涉的水、电、路与房产一并移交，并做好协调工作；如遇政府拆迁等原因，甲方需无条件配合支持办理相关手续，受让场地产生的所有收益归乙方所有；所涉场地原由三方所有（共33亩），本协议需第三方证明，且第三方必须是三方之一，移交前划清所属场地及房产，并得到第三方确认，签字生效。同日，孙玉军向郑志红支付5万元。2017年12月19日，孙玉军向郑志红支付5万元。后，孙玉军未向郑志红支付剩余转让款70万元，郑志红亦未将案涉场地及房屋交付给孙玉军。2020年5月，孙玉军向本院提起本案诉讼。另查明，2003年9月14日，郑志红与案外人曹明亮、姜言宝、俞志贵以横溪奶牛养殖场名义（乙方）与南京市江宁区横溪街道横溪社区居民委员会（甲方）（以下简称横溪社区）签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于横溪街道宁丹线庄头符明塘、大兴坝的农田土地33.4亩租给乙方作为养奶牛种草基地，租赁期限自2003年9月14日起至2023年9月14日止。案涉场地即属于该份《土地租赁合同》约定的33.4亩土地中的部分。案涉场地土地性质系设施农用地。审理中，郑志红陈述：案涉房屋系其建造，包括牛棚700-800平方米左右，平房500-600平方米左右，除了签订《土地租赁合同》，没有办理其他建设审批手续。孙玉军陈述其购买案涉场地以及房屋系用于做工厂。审理中，孙玉军就其主张的11.2万元损失提交：南京洪峰烟道有限公司（以下简称洪峰公司）营业执照复印件、《场地租赁协议》、《烟道工程专业分包合同》、《材料供需合同》以及中国建设银行个人账户支出交易明细。郑志红质证后对营业执照复印件真实性不持异议，对其他证据真实性、关联性均不予认可，认为孙玉军未支付全部转让款，主张所谓的损失没有依据。郑志红就其主张的10.29万元损失提交：横溪社区证明、结算凭证照片打印件、《接电工程费用清单》以及《房屋转让协议》。孙玉军质证后对真实性、合法性以及关联性均不予认可。上述事实，有《转让协议》、《土地租赁合同》、转账记录、现场照片等证据材料证实。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定：使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，确认建设用地使用权。本案中，原告（反诉被告）孙玉军与被告（反诉原告）郑志红签订的《转让协议》所涉场地属于农用地，郑志红将案涉场地土地使用权转租给孙玉军用于烟道生产经营，即用于非农业建设，现无证据证实双方办理了转用登记手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定；所涉房屋未取得建设审批手续，无权属证书，进行买卖，亦违反了法律的强制性规定。综上，本院认定《转让协议》无效。认定无效的合同，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。郑志红应将转让费10万元返还给孙玉军，对孙玉军要求返还10万元的诉讼请求本院予以支持。关于孙玉军主张的利息，因孙玉军与郑志红对协议无效均存在过错，本院酌情认定郑志红自2020年5月16日起以10万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向孙玉军支付利息至该款实际返还之日止。关于孙玉军主张的其余损失以及郑志红主张的损失，均非合同无效造成的直接损失，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）孙玉军与被告（反诉原告）郑志红2017年12月18日签订的关于横溪街道宁丹线庄头符明塘、大兴坝场地（含场地上的房屋）的《转让协议》无效；二、被告郑志红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙玉军返还10万元并支付利息（以10万元为基数，自2020年5月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至该款实际返还之日止）；三、驳回原告孙玉军的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告郑志红的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费12970元，减半收取6485元，由原告孙玉军负担3627元，由被告郑志红负担2858元；反诉案件受理费2358元，减半收取1179元，由反诉原告郑志红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李 侠二〇二〇年八月十二日法官助理  石洪槟书 记 员  王 素