黑龙江省鸡东县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黑0321执异28号 异议人（案外人）：鸡西市福缘房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡东县鸡东镇前进街六委。 法定代表人：王文俊，职务经理。 委托代理人：赵亮，系该公司法律顾问。 原案申请执行人：卢宏艳，女，1972年4月6日出生，汉族，个体，现住黑龙江省鸡东县。 原案被执行人：黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区东风办兴旺1-1-2。 法定代表人：李德军，职务经理。 实际投资人：丁国洋。 在本院执行卢宏艳与黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司债权人代位权纠纷一案中，案外人鸡西市福缘房地产开发有限公司对黑龙江德中诚资产评估有限公司出具的黑德中诚（2019）评司鉴字第131号司法鉴定意见书有异议，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 鸡西市福缘房地产开发有限公司称，对黑龙江德中诚资产评估有限公司出具的黑德中诚（2019）评司鉴字第131号司法鉴定意的鉴定意见提出书面异议，申请裁定该意见书不得作为执行鸡东县鸡东镇福缘家居小区214套房屋评估拍卖的依据。一是评估公司在对鸡东县鸡东镇福缘家居小区214套房屋出具的《司法鉴定意见书》存在评估程序违法、评估机构、评估人员不具备相应的司法资质、评估价格低等违法情形，不具有法律效力，不得作为执行该房屋评估拍卖的依据。二是要求终止对评估公司作出《司法鉴定意见书》中涉及的鸡东县鸡东镇福缘家居小区的214套房屋进行评估拍起。事实和理由：一、评估程序存在违法情况。1、评估公司明知房屋没有土地使用权证而对该房屋的价格作出鉴定意见，评估公司出的《司法鉴定意见书》只对地上房屋进行估价，估价结果不包含土地使用权的价值，房屋的使用价值是与土地使用价值不可分割的，房屋所有权的转移应与土地使用权一同转移，因此抛开土地使用权评估地地建筑物，无法对涉案房屋的价格进行科学客观的评估，因此该《司法鉴定意见书》违法，没有法律效力。2、评估公司没有对评估对象的权属进行审查。该《司法鉴定意见书》以被评估房屋所有人为黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司进行价格评估的。但事实上，该案涉小区的开发项目人是鸡西市福缘房地产开发有限公司，并不是黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司，且两公司项目转让协议效力纠纷仍在诉讼阶段，没有生效的判决认定该项目协议的效力。因此，案涉房屋的项目开发人登记仍是福缘公司。故该《司法鉴定意见书》违法，没有法律效力。二、评估公司及其参与本次评估鉴定的人员不具备相应的评估资质，评估公司派往现场的几个人员没有向在场的法院执行人员及当事人出示证明其具备相应评估鉴定资质的证书，即没有提供资质证书的复印件，并跟原件核对一致，评估公司的评估程序严重违法，同时也说明评估公司及其参与本次评估鉴定的人员不具备相应的评估资质，其作出的《司法鉴定意见书》不具备法律效力。三、评估公司严重违反《人民法院委托司法执行财产处置评估指导意见》第四条“证实守信、勤勉尽责”的规定，该《司法鉴定意见书》根本不能全面反映被评估房屋的真实情况，评估价格明显过低。1、被评估房屋所在的福缘家居小区的交通条件极好，鸡东县鸡东镇区最好的街道北华大街通往小区，北华大街到鸡西飞机场只有7公里的距离，周边有鸡东县第四小学、第四中学、朝鲜族中学、鸡东县人民医院，是名符其实的“学位房”，该《司法鉴定意见书》完全违背上建筑物的地址位置的优越性和房屋价值的市场预期提升性，是违背建筑市的规律的、错误的、不科学、不严谨的《司法鉴定意见书》，该《司法鉴定意见书》不能充分体现作为被执行标的的房屋的总体价值，严重损害被执行人的利益。2、对于被评估房屋的价格，当地房屋主管部门给出的指导价超过2400元，而评估公司出具的该《司法鉴定意见书》没有任何科学依据地将被评估房屋的价格评定为每平方面1400元-1500元，评估价格明显过低，严重背离了被评估房屋应有的市场价值。 综上所述，评估公司对鸡东县鸡东镇福缘家居小区214套房屋出具的《司法鉴定意见书》存在评估程序违法、评估机构、评估人员不具备相应的评估资质、评估价格明显过低等违法情形，该《司法鉴定意见书》不具有法律效力，不得作为执行鸡东县鸡东镇福缘家居小区214套房屋评估拍卖的依据。 鸡西市福缘房地产开发有限公司未向本院提供支持其异议请求的证据。 申请执行人卢宏艳称，一、鸡西市福缘房地产开发有限公司无权针对本案执行程序中受法院委托的评估公司出具的《司法鉴定意见书》提出异议。1、福缘公司系鸡西市中级人民法院（2017）黑03民初126号案件的当事人，其身份不属于案外人，无权以案外人的身份提出执行异议。2、鸡西市中级人民法院（2017）黑03民初126号判决并未判令福缘公司承担责任，福缘公司不是该案的被执行人，其与本案执行案件没有利害关系，无权以利害关系人的身份提出执行异议。二、福缘公司的请求没有法律依据。1、请求裁定该《司法鉴定意见书》不得作为执行鸡东县鸡东镇福缘家居小区214套房屋评估拍卖的依据，没有法律依据。2、要求“终止对评估公司作出的《司法鉴定意见书》中涉及的鸡东县鸡东镇福缘家居小区的214套房屋进行评估拍卖”，没有法律依据。《司法鉴定意见书》是否存在评估程序违法、评估机构、评估人员具备相应的评估资质、评估价格明显过低等情形，其法律后果绝不是裁定该《司法鉴定意见书》中涉及的房屋进行评估拍卖。福缘公司的请求事项毫无法律依据。三、福缘公司的请求事项没有事实依据。福缘公司没有证据证明本次评估程序严重违法、评估机构、评估人员不具备相应的评估资质。作为一家房地产开发有企业，其无权作出评估价格明显过低的判断，其主张更不应得到法律支持。 综上，福缘公司的执行异议请求无事实依据，更无法律依据。请求人民法院驳回其异议请求。 卢宏艳向本院提供支持其异议请求的证据如下： 证据一、黑龙江省鸡西市中级人民法院（2019）黑03执异304号执行裁定书； 证据二、黑龙江省鸡西市中级人民法院（2019）黑03民初72号民事裁定书； 证据三、中华人民共和国最高人民法院（2018）最高法民申5978号民事裁定书； 证据四、中华人民共和国最高人民法院（2019）最高法民申5764号民事裁定书； 被执行人黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司未答辩。 被执行人黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司未向本院提供证据。 本院依职权调取的证据材料如下： 证据一：鸡东县房产处商品房预售办公室回复函； 证据二：黑龙江省鸡东县人民法院通知书及当事人签字的送达回证； 证据三：黑龙江德中诚资产评估有限公司补充说明材料及资产评估结果汇总表； 证据四：现场勘查光盘及评估人员到场照片； 证据五：执行笔录及承办人工作记实； 证据六：鸡西市中级人民法院鉴定委托函及鉴定委托书； 经本院审查查明，卢宏艳与黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司、第三人鸡西市福缘房地产开发有限公司债权人代位权纠纷一案，黑龙江省鸡西市中级人民法院于2018年5月28日作出（2017）黑03民初126号民事判决，判令：一、黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付卢宏艳欠款2074万元及利息（利息具体数额为2015年7月11日前226万元，2015年7月12日起到实际给付之日16729158元按照中国人民银行同类贷款利息计算、4010841元按照月利率2%计算利息）；二、驳回卢宏艳其他诉讼请求。黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司不服一审判决，提起上诉。黑龙江省高级人民法院于2018年9月19日作出（2018）黑民终504号民事判决：驳回上诉，维护原判。卢宏艳向鸡西市中级人民法院申请强制执行，鸡西市中级人民法院于2018年10月11日立案执行。2018年12月17日鸡西市中级人民法院委托黑龙江德中诚资产评估有限公司对黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司已被采取财产保全措施且执行异议审查完毕的鸡东县鸡东镇福缘家居小区查封房屋中的23套房屋启动了评估、拍卖措施，黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司、鸡西市福缘房地产开发有限公司不服黑龙江省高级人民法院（2018）黑民终504号民事判决，申请再审，最高人民法院于2018年12月22日作出（2018）最高法民申5978号民事裁定驳回黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司、鸡西市福缘房地产开发有限公司的再审申请。鸡西市中级人民法院作出（2018）黑03执监48号执行裁定，以涉案可供执行标的物在本辖区为由，将该案指定本院强制执行。本院于2019年2月13日立案执行，并于2019年7月9日将黑龙江德中诚资产评估有限公司作出具的（2019）评司鉴字069号《司法鉴定意见书》向黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司、鸡西市福缘房地产开发有限公司送达。鸡西市福缘房地产开发有限公司对评估意见不服，向鸡西市中级人民法院提出书面执行异议，黑龙江省鸡西市中级人民法院作出（2019）黑03执异304号执行裁定书，裁定驳回异议人鸡西市福缘房地产开发有限公司的异议请求。本院依法对已评估完毕的23套房屋启动拍卖措施。因已启动拍卖措施的23套房屋不足以履行全部给付义务。申请执行人卢宏艳向本院申请继续对已采取保全措施的被执行人黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司所有的鸡东县福缘家居小区，未启动拍卖措施的213套住宅采取评估拍卖拍卖措施。2019年10月28日，本院询问申请执行人卢宏艳是否能与被执行人自行议价，卢宏艳明确表示由评估公司继续评估。本院继续委托黑龙江德中诚资产评估有限公司，对鸡西市中级人民法院采取保全措施的黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司所有的213套房屋，继续采取评估措施。并于2019年11月13日向申请执行人卢宏艳、被执行人黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司、第三人鸡西市福缘房地产开发有限公司送达通知书，通知评估公司到达现场时间，及评估参与人未到现场所导致的法律后果。并于2019年11月25日黑龙江德中诚资产评估有限公司指派注册资产评估师全景饶、韩春到达案涉标地物现场进行现场勘查，并在现场勘查笔录上签字。在评估过程中，因黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司对案涉的213套房屋未进行实际测绘，资产评估公司依据本院提供的买卖协议书及置业计划书面积出具《评估意见书》，并明确表示以房产局实际测绘面积为准。并于2019年12月16日作出黑龙江德中诚资产评估有限公司黑德中诚【2019】评司鉴字131号《司法鉴定意见书》。本院依法将该鉴定书向当事人送达。黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司向本院提供房产局测绘的鸡东县鸡东镇福缘家居小区实际面积的《测绘报告》，本院依法向评估公司发出意见函。黑龙江德中诚资产评估有限公司于2020年4月7日出具补充说明，对案涉213套房屋面积及鉴定结果依法进行补充说明。 另查明，黑龙江德中诚资产评估有限公司拥有黑龙江省司法厅颁发的中华人民共和国司法鉴定许可证，有效期限为2017年1月10日至2022年1月9日。黑龙江德中诚资产评估有限公司注册估价师全景饶资质情况如下：颁证机关：黑龙江省司法厅，待业执业资格：注册资产评估师，执业范围：资产评估鉴定，执业证号：×××，有效期至2022年1月15日。黑龙江德中诚注册资产估价师韩春资质情况如下：颁证机关：黑龙江省司法厅，专业技术职称：高级会计师，行业执业资格：注册资产估价师，执行证号：×××。有效期至2022年1月15日。估价师分景饶、韩春均为黑龙江省司法厅注册备案司法鉴定人，黑龙江德中诚资产评估有限公司作出的黑德中诚【2019】评司鉴字131号司法鉴定意见书中鉴定结论属名的司法鉴定人全景饶、韩春均到达现场，现场录像进行现场查勘。 再查明，在执行过程中，被执行人黑龙江省鼎利丰房地产开发有限公司向本院提供证据，证实经鸡东县住房保障办同意，现将福源家居棚改项目法人由鸡西市福缘房地产开发有限公司变更为黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司，法定代表人李德军，该项目建设地点、建设内容、项目总投资仍按原批复执行。并于2019年12月20日交纳国有土地出让金共计281万元，但尚未办理商品房预售许可证。现因被执行人交纳土地出让金可能至使已采取评估资产评估价值的净值产生变化。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款（一）项规定：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其他附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证件判断。本案中，福缘公司异议请求表述为，鉴定机构未对评估对象的权属进行审查，案涉工程项目实际产权人为福缘公司，执行法院不应对案外人财产采取评估措施。 经查，黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司通过鸡西市公共资源交易中心竞得了JR-[2019]-3地块的国有土地使用权，成交价为人民币2810000.00元且交付了该款，黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司取得了建设用地使用权，2020年1月2日黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司取得了地字第×××号建设用地规划许可证。 综上，黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司建设工程行政许可资料与获得的建设用地使用权的相互印证，在形式审查的案外人异议审查中，足以对地上物权的判断形成结论，即黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司系权利人，因鸡西市福缘房地产开发有限公司不具备权利人的主体资格，对其提出的执行行为异议亦不予评查，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人鸡西市福缘房地产开发有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  闫树东 审判员  张贵彪 审判员  李 群 二〇二〇年八月二十七日 书记员  韩篮莹