黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0803民初595号原告（申请执行人）：赵玉甫，男，1964年8月5日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：安明，黑龙江君德律师事务所律师。被告（案外人）：王晶，女，1982年5月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鹤岗市工农区。被告（被执行人）：佳木斯歆通房地产开发有限公司，住所地佳木斯市向阳**北铁西社区。法定代表人：许艳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李大伟，该公司员工。原告赵玉甫与被告王晶、佳木斯歆通房地产开发有限公司（以下简称歆通公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人安明、被告王晶、被告歆通公司委托诉讼代理人李大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵玉甫向本院提出诉讼请求：1.准许对黑龙江省××工农区天水新城小区5号楼1单元2603室、2单元2601室房屋的执行；2.案件受理费由二被告承担。事实和理由：原告与歆通公司借款合同纠纷一案，原告申请诉前财产保全，本院依法作出（2019）黑0803财保120号民事裁定，查封歆通公司名下位于黑龙江省××工农区天水新城小区部分房屋，其中包括涉案两套房屋。本院于2019年12月17日作出（2019）黑0803民初2858号民事判决，判决生效后被告歆通公司未履行判决义务，原告依法申请强制执行。在执行过程中被告王晶对执行案涉房屋提出书面异议，本院于2020年5月11日作出（2020）黑0803执异17号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。原告认为，被告王晶不享有足以排除法院强制执行的民事权利，具体理由如下：二被告签订的定购书属于预约合同，不是商品房买卖合同，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款的规定，且定购书明确约定，订立本协议后还需签署商品房买卖合同，这表明定购书的性质属于预约合同。被告王晶未实际占有案涉房屋，被告王晶提供的照片没有拍摄时间，不能证明是在法院查封前拍摄形成。案涉房屋至今为毛坯房，尚未实际装修和使用，没有发生任何水、电费，不能认定已经合法占有使用。被告王晶除提交了交款确认单外，没有提交任何付款证据，不能证实其已经支付全部房款，因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第三项的规定。上述情形不符合相关法律规定，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，请求准许对案涉房屋的执行。王晶辩称，因歆通公司欠付王晶材料款，双方协商后于2019年1月18日以抹账形式将案涉房屋抵顶王晶材料款，该款作为王晶的购房款，有王晶与歆通公司签署的房屋买卖合同、交款票据，入户时交纳的物业费、装修保证金、燃气费、有线电视初装费等票据为证，足以证明案涉房屋在法院查封之前，王晶已经购买并已实际占有使用案涉房屋。根据相关法律规定，王晶的抗辩主张应受法律保护。歆通公司辩称，歆通公司存在以房抵债情况，与王晶之间的抹账事实存在。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告举示的赵玉甫身份证复印件、王晶身份证复印件、歆通公司企业登记信息、建筑工程施工许可证复印件、商品房预售许可证复印件、企业信用信息公示报告、（2019）黑0803民初2858号民事判决书复印件、（2019）黑0803财保120号民事裁定书复印件、（2020）黑0803执异17号执行裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告赵玉甫举示证据七、照片（复印件）7张。证明案涉房屋未进行装修，未体现王晶实际占有使用。经庭审质证，王晶对该证据有异议，认为其已经办理了入户手续，领取了钥匙，并未装修。本院经审查认为，结合其他证据可以确认王晶在本院查封之前已合法占有该不动产，对该组证据不予采纳。2.被告王晶举示证据一、天水新城5号楼2单元2601室定购书1份、交款确认单1份、入户通知单1份、收据6张、收费明细1份、入户验收单1份、照片1张。证明王晶已经交纳天水新城5号楼2单元2601室房款，并已入户。经庭审质证，原告对定购书的真实性、合法性、关联性均有异议，定购书的首部出售方为歆通公司，但签订合同主体为歆通鹤岗分公司，且没有歆通公司的授权，以及歆通公司法定代表人和鹤岗分公司负责人的签名，故歆通鹤岗分公司无权销售房屋。另定购书未加盖出售方公章，原告有理由相信定购书不是真实合法有效的合同。歆通公司在2016年6月22日取得商品房预售许可，而定购书签订时间为2019年1月18日，此时已完全满足签订正式商品房买卖合同，并到相关部门备案的条件，但双方却签订定购书，因此原告认为该定购书系法院查封后为规避执行而签订的；对交款确认单的真实性、合法性、关联性均有异议，特约事项一栏注明抵账抵乙方混凝土款，但没有证据证明王晶与歆通公司之间存在混凝土购销合同关系，以及提供了多少混凝土，双方以何种方式进行结算，如何达成以房顶账协议，无法证明购房款已经实际交付。特别是王晶为个人，其是否与歆通公司签订混凝土购销合同值得怀疑。工程施工单位是沈阳天北鸿基建设集团有限公司佳木斯第一分公司鹤岗天水新城项目部（以下简称天北公司），结算混凝土款也应与天北公司结算而非与歆通公司结算；对6张收据的真实性有异议，认为鹤岗市天水新城项目系歆通公司开发，收据上加盖了歆通鹤岗分公司公章，不能证明收据是真实的。且收款事由体现初装费、预存电费、报警器等，不能证明王晶在法院查封之前已经实际占有使用该房屋；入户验收单和入户收费明细上没有日期，不能证明在法院查封之前办理的；对照片有异议，不能证明在法院查封之前拍摄。从照片内容看是毛坯房屋且未装修，不能证明王晶实际占有使用。本院经审查认为，该组证据能够体现王晶以抵债方式支付购房款，并实际占有案涉房屋的事实，对该组证据予以采纳；3.证据二、天水新城5号楼1单元2603室定购书1份、入户通知单1份、收据6张、收费明细1份、入户验收单1份、照片1张。证明王晶已经交纳天水新城5号楼1单元2603室房款，并已入户。经庭审质证，原告质证意见与被告王晶举示证据一质证意见一致。本院经审查认为，该组证据能够体现王晶以抵债方式支付购房款，并实际占有案涉房屋的事实，对该组证据予以采纳；4.证据三、微信聊天记录14张。证明王晶未入住原因系因水电等不符合入住条件。经庭审质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该聊天记录无法确认是案涉小区业主，发信息人的身份无法确认，且没有日期，不符合证据要求，不能作为证据使用。本院经审查认为，聊天记录无法确定聊天人的身份，对该证据不予采纳；5.证据四、王晶与鹤岗市鑫鹏混凝土制造有限公司（以下简称鑫鹏公司）签订的水泥购销合同1份、对账单1份、鑫鹏公司入库单32张。证明王晶与鑫鹏公司有业务往来。经庭审质证，原告认为证据形成时间在2014年11月30日之前，与天北公司、歆通公司无关。购销合同第10条约定2014年底付清水泥款，按照约定水泥款已经付清，该组证据与本案无关。本院经审查认为，该组证据能够证明王晶与鑫鹏公司之间存在水泥买卖合同关系，对该组证据予以采纳；6.证据五、鑫鹏公司与天北公司签订的天水新城项目混凝土购销合同1份、补充协议1份、承认单11份。证明鑫鹏公司为施工单位天北公司提供混凝土，双方之间存在债权债务关系。经庭审质证，原告认为证据只能体现两家公司具有混凝土购销关系，无法证明天北公司欠付鑫鹏公司混凝土款。购销合同系2015年6月签订，与被告王晶提供证据四在时间上没有关联。本院经审查认为，该组证据能够证明鑫鹏公司为天北公司提供混凝土，双方之间存在买卖关系的事实，对该组证据予以采纳；7.证据六、天北公司为歆通公司出具的以房抵债收据（复印件）1份。证明歆通公司以案涉房屋抵付施工单位天北公司工程款。经庭审质证，原告对该证据有异议，认为该证据系复印件，不符合证据的形式要件。且收据上没有歆通公司和天北公司的公章，时间上有明显涂改痕迹，无法证明歆通公司将案涉房屋抵付天北公司。本院经审查认为，虽然收据复印件上未体现出具单位的印章，但结合其他证据可以认定歆通公司以房抵付天北公司工程款的事实，对该证据予以采纳；8.证据七、歆通鹤岗分公司与案外人赵维签订的定购书（复印件）1份。证明该定购书亦加盖鹤岗分公司的公章。经庭审质证，原告对该证据有异议，认为该证据系复印件，不符合形式要件，不能证明证据的真实性和有效性，无法证明被告王晶提供的定购书是真实有效的。本院经审查认为，该证据与本案无关，不予采纳；9.证据八、王晶与鑫鹏公司以及天北公司三方签订的抹账协议1份。证明2019年1月18日，天北公司在歆通公司处抹账取得的房屋，又以抹账形式抵付王晶材料款。经庭审质证，原告对该证据有异议，认为第一次开庭被告王晶表示当时未签抹账协议，故原告有理由相信该份证据系补签的。且协议书没有歆通公司，无证据证明天北公司或鑫鹏公司对案涉两套房屋享有所有权，故俩公司将不享有所有权的房屋抵账给王晶是无效的。本院经审查认为，三方签订以房抵债协议客观存在，对该证据的真实性予以确认；10.证据九、证人王某出庭作证。证明证人系天北公司鹤岗分公司聘用财务人员，案涉房屋由歆通公司抵债给天北公司，天北公司与鑫鹏公司有合同关系，又抵债给鑫鹏公司。经庭审质证，原告认为证人对当时如何抹账的情况不清楚，不能证明在法院查封前已将案涉房屋抵顶给被告王晶。本院经审查认为，证人证明歆通公司以房抵债的事实客观存在，对证人证言予以采信。11.歆通公司举示证据一、国家税务总局鹤岗市向阳区税务局出具的说明（复印件）1份。证明佳木斯歆通房地产开发有限公司鹤岗分公司为佳木斯歆通房地产开发有限公司分支机构、同一个法人。经庭审质证，原告认为证据系复印件，不符合形式要件，只能证明歆通公司鹤岗分公司是歆通公司的分支机构，无法证明分公司有权代表歆通公司与王晶签订定购书，并有权处置歆通公司名下房屋。本院经审查认为，该证据虽系复印件，结合原告举示的证据三企业信用信息公示报告，可以认定通公司鹤岗分公司是歆通公司的下属分公司，对该证据的真实性予以确认；12.证据二、商品房预售许可证（复印件）1份。证明鹤岗市天水新城商品房自2016年6月22日起可以预售。经庭审质证，原告对证明问题有异议，认为该证据能够证明案涉房屋于2016年6月22日之后可以签订正式商品房买卖合同，并办理预告登记，故歆通公司与王晶签订的定购书不是合法有效的合同。本院经审查，对该证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年5月1日，被告王晶与案外人鑫鹏公司签订《水泥购销合同》，由王晶为鑫鹏公司提供散装水泥。2014年11月30日，经双方对账，鑫鹏公司欠付王晶水泥款798460元。2015年歆通公司开发建设黑龙江省××工农区天水新城项目，由沈阳天北鸿基建设集团有限公司佳木斯第一分公司鹤岗天水新城项目部负责施工。2015年6月5日，鑫鹏公司与天北公司签订《天水新城项目混凝土购销合同》，后签订《补充协议》各一份，由鑫鹏公司负责提供施工材料混凝土。2019年1月18日，开发单位歆通公司与施工单位天北公司进行结算，歆通公司以天水新城5号楼1单元2603室及2单元2601室两套房屋价值777035元作为购房款，折抵天北公司工程款。同日，天北公司、鑫鹏公司及王晶三方签订《抹账协议》，将天北公司欠鑫鹏公司材料款777035元，鑫鹏公司欠王晶材料款777035元，以案涉两套房屋抵付给王晶。歆通公司鹤岗分公司与王晶分别签订5号楼1单元2603室房屋及2单元2601室房屋《定购书》，歆通公司鹤岗分公司为王晶又分别出具了389130元和387905元两套房屋《交款确认单》及《入住通知单》，进户后王晶交纳了物业管理费、电费、燃气费、装修保证金等相关费用，鹤岗市贵邦物业管理有限公司为王晶出具了《入户验收单》，王晶占有案涉房屋至今。另查明，2019年11月6日，赵玉甫向本院申请诉前财产保全，请求查封歆通公司所有的房产。本院于2019年11月11日作出（2019）黑0803财保120号民事裁定，查封歆通公司所有位于鹤岗市工农区××小区××套房屋，其中包括案涉两套房屋。赵玉甫诉歆通公司借款合同纠纷一案，本院于2019年12月17日作出（2019）黑0803民初2858号民事判决，歆通公司给付赵玉甫借款5955110元及利息。判决生效后，赵玉甫向本院申请强制执行，案外人王晶提出书面异议，本院于2020年5月11日作出（2020）黑0803执异17号民事裁定，中止对案涉两套房屋的执行。又查明，佳木斯歆通房地产开发有限公司鹤岗分公司系佳木斯歆通房地产开发有限公司分支机构，其以公司的名义从事经营活动。本院认为，案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，开发单位歆通公司因欠付施工单位天北公司工程款，歆通公司将案涉两套房屋折价777035元抵债，而后通过连环抵债，各方当事人终止债权债务关系，由王晶与开发商歆通公司建立商品房买卖法律关系，该行为系各方真实意思表示，根据以物抵债所达成的合意，王晶与歆通公司在人民法院采取强制执行措施之前签订以房抵债协议，该协议真实、有效，并具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。王晶采用抵债方式支付购房款，符合相关法律规定，本院予以支持。王晶在本院查封之前办理了入户手续，交纳水电、物业等费用，对案涉房屋进行了合法占有，具备准物权的性质，其应优先于申请执行人赵玉甫享有的普通债权，应当保护实际权利人的利益。由于歆通公司未能提供购房原始发票等王晶所能控制的原因造成王晶不能办理不动产权属转移登记，王晶对此不存在过错，可以依法排除执行。由于原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其提出执行异议请求准许对案涉房屋执行的理由不成立，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告赵玉甫的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告赵玉甫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长  李志辉人民陪审员  俞 瑶人民陪审员  刘 艳二〇二〇年八月二十五日法官助理李国花书记员刘金