浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙03民终3443号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杜丹丹，女，汉族，1981年11月5日出生，住内蒙古通辽市科尔沁区。 委托诉讼代理人：吴源，浙江同舟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：平阳县梁江置业有限公司，住所地：浙江省平阳县鳌江镇下桥小区**楼**。 法定代表人：徐志达，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨安取、朱诗雨，浙江六和（温州）律师事务所律师。 上诉人杜丹丹与被上诉人平阳县梁江置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2020）浙0326民初872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 杜丹丹上诉请求：撤销一审判决，改判解除商品房买卖合同，返还购房款并赔偿利息损失。事实和理由：商品房总平图备案登记为“戏水池”，并非“游泳池”。两者在建设标准、水质要求、设备设施、管理维护等规范要求上完全不同，不能混为一谈。商品房销售广告将“无边际泳池”作为最大卖点，合同及附件也注明是“游泳池”。可见，游泳池是商品房不可分割的重要附属配套设施，也是购房人订立合同的根本目的。因此，出卖人虚假宣传的行为已构成根本性违约，买受人有权解除合同。鉴于出卖人将“戏水池”扩大宣传为“游泳池”，导致买受人立约目的无法实现，从而不支付剩余购房款，属行使不安抗辩权，不构成违约。一审判决支付逾期付款违约金，于法无据。 平阳县梁江置业有限公司辩称：戏水池是游泳池的一种，销售广告表述为游泳池，不属于虚假宣传，更不构成根本性违约，买受人主张解除合同，缺乏依据。现商品房小区正在建设中，是否具有游泳功能的戏水池或游泳池，有待商品房交付后方能判断。因此，买受人无权行使不安抗辩权。一审判决正确，应予维持。 杜丹丹向一审法院起诉请求：（1）解除《商品房买卖合同（预售）》，返还预售款326285元；（2）支付违约金1076元；（3）支付鉴证咨询服务公证费损失400元；（4）支付已付购房款利息损失18000元；（5）赔偿虚假宣传、虚假承诺违约责任经济损失40000元。 平阳县梁江置业有限公司向一审法院提起反诉请求：支付剩余购房款750000元及逾期付款违约金（从2019年11月25日起，按日225元计算至款清之日止）。 一审法院认定事实：2019年1月20日，杜丹丹与平阳县梁江置业有限公司签订《商品房认购书》，约定杜丹丹认购平阳县鳌江镇平河片蓝田A-16地块新都华庭11幢25层2502室商品房一套，单价11484元/㎡，总房款1169875元，付款方式为商业贷款加公积金贷款的组合贷款；认购书签订之日支付购房定金50000元，自认购书签订之日起15日内，即同年1月25日前签订《商品房买卖合同》及补充协议、附件等。同日，杜丹丹支付定金50000元，平阳县梁江置业有限公司出具收款收据予以确认。同月24日，双方签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：杜丹丹购买上述房屋，认购书中支付的50000元定金抵作房屋价款，合同签订日支付首付款326285元，剩余购房款750000元办理按揭贷款。同日，杜丹丹支付预售购房款326285元，平阳县梁江置业有限公司出具增值税发票予以确认。 上述合同第八条“付款方式及期限”约定：买受人应当于2019年1月24日前支付首期房价款326285元，剩余房款750000元由买受人申请贷款支付。买受人应当于2019年1月24日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续。2019年3月15日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，按照下列约定处理：(1)因买受人原因(包括但不限于买受人未向贷款机构申请按揭贷款、买受人不具备贷款资格等)、贷款政策变化以及贷款机构额度不足等原因，导致上述贷款机构不予批准买受人的贷款申请或最终批准的贷款金额与买受人申请的贷款金额存在差异的则买受人必须在上述放款截止日起的7日内，自行筹款一次性向出卖人付清差额款项。买受人逾期支付该差额款项的，按照本合同第九条约定承担逾期付款之违约责任。(2)若因出卖人在上述约定的期限内未满足贷款机构放贷条件，导致买受人未能在上述期限内完成按揭贷款申请手续的办理，进而导致贷款机构未能在上述放款截止日前发放贷款的，则买受人应在出卖人符合贷款机构放贷条件(即商品房所在楼宇结顶之日，以监理单位出具的证明材料为准)，并在出卖人通知办理按揭贷款之日起的7日内向贷款机构提交按揭贷款所需资料并办理完成按揭贷款所需手续。若在买受人收到出卖人办理按揭贷款通知后的30日内，贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，按照上述第(1)项约定处理。 合同第九条“逾期付款责任”约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：……本条所称逾期应付款是指依照第八条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.按逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在90日之内，……(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，……。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付房款期限届满之次日起至款清之日止，买受人按日向出卖人支付应付房款万分之三的违约金，但违约金总额不超过总房款的20%。 合同第十一条“商品房相关设施设备交付条件”约定：（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1.……以上设施未达到上述条件的，双方同意按以下方式处理：1.……5.其他设施未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善。 合同第十二条“交付时间和手续”约定：出卖人应当在2021年9月30日前向买受人交付该商品房。 合同第十五条“规划变更”约定：(一)出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证许可的内容建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。 合同附件十三“补充协议”第六条约定：选择按揭贷款方式付款的买受人须不可撤销地委托(含公证委托)出卖人或出卖人指定的第三方协助办理不动产权证书及房屋正式抵押，买受人应在出卖人通知房屋交付的期限内将办理房屋权属登记、正式抵押所需的全部资料和各项费用(包括契税、专项维修资金、代办费、登记费、办理公证手续费用等)或已缴费用凭证一并交予出卖人，办妥委托手续……。第十二条约定：关于不利因素的说明……（六）可能存在影响环境秩序方面的因素，1.下列部位规划有戏水池，可能会有异味、噪音影响。A16地块6#楼、10#楼之间。……（七）景观可能影响的因素……7.A16地块泳池区域可能存在噪音干扰。第十三条约定：1.出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同、相关附件及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、任何口头介绍、解释(包括但不限于照片、录像、录音等)等均不视为要约，不作为合同组成部分，如法定构成要约的则视为合同的组成部分。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方同意：出卖人雇佣的任何人员(包括销售人员)和销售代理单位(包括销售代理单位雇佣的人员)所出具或签署的与本合同及本补充协议有关的任何文件，在未经出卖人加盖公章确认的情况下对出卖人无约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与本合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成本合同内容。买受人确认：对于本合同及本补充协议的订立以及对该商品房价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中。……4.为提高平河片蓝田A-16、A-13两地块的规模效应，充分整合利用两地块公共区域，便于两地块内全体业主互享两地块的公建配套资源(游泳池、会所、物业用房等)，故此A-16地块的全体买受人一致同意与A-13地块的买受人互相共用包括并不限于A-16地块内游泳池、会所、物业用房等公建设施及相应配套。 同年2月20日，上述合同经平阳县住房和城乡规划建设局登记备案。3月19日，杜丹丹花费400元办理公证手续。4月22日，办理预告登记。8月15日，房屋所在楼幢结顶。10月18日，杜丹丹签收《平阳新都华庭项目按揭贷款办理通知书》邮件，通知房屋已具备办理按揭贷款条件，收到该通知之日起7日内带齐相关材料到指定银行办理按揭贷款手续。11月4日，杜丹丹签收《新都华庭项目办理贷款手续催告函》，通知应就剩余购房款750000元在合同约定期限内办理按揭贷款手续，否则将承担违约责任。12月10日，平阳县梁江置业有限公司向杜丹丹邮寄律师函，被退回。 另查明，涉案商品房小区总平图于2018年12月29日经平阳县住房和城乡建设规划局备案登记，总平图显示地块上标注“戏水池”。 一审法院认为，本案《商品房认购书》、《浙江省商品房买卖合同（预售）》及附件，均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按约全面履行自己义务。争议焦点在于出卖人是否存在违约行为及合同是否符合解除条件。杜丹丹主张出卖人在广告宣传资料上描述“度假级酒店式无边际叠水泳池”存在虚假宣传。一审法院认为，该宣传资料就泳池的说明和允诺并非具体明确，且商品房买卖合同及附件中已明确约定双方权利义务及责任均以本合同、相关附件及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、任何口头介绍、解释等均不视为要约，不作为合同组成部分，故出卖人在宣传广告中关于泳池的描述应视为要约邀请，杜丹丹主张该部分内容属于要约，不予采纳。依照住房和城乡建设部《游泳池给水排水工程技术规程（CJJ122-2017）》规定，游泳池系人工建造的供人们在水中进行游泳、健身、戏水、休闲等各种活动的不同形状、不同水深的水池，亦系竞赛游泳池、热身游泳池、专用游泳池、私人游泳池、戏水池等十余种不同泳池的总称。涉案小区总平图登记备案时间早于认购协议及商品房买卖合同的订立时间，总平图标注诉争地块上为“戏水池”。因此，出卖人在合同附件关于“泳池”“游泳池”“戏水池”的表述并无不妥。现涉案小区尚处建设中，出卖人履行合同是否符合约定，是否存在虚假宣传，需待交付后方能确定，买受人在此之前以出卖人存在虚假宣传的违约行为，进而要求解除合同，并请求返还预收款，承担违约金、利息损失、公证费损失，以及虚假宣传、虚假承诺赔偿经济损失，均无事实和法律依据，不予支持。涉案商品房交付后，买受人可根据交付的房屋及小区配套设施的实际情况，再行主张其合同权利。杜丹丹于2019年10月18日收到放开公司邮寄的按揭贷款办理通知书，即已知晓商品房已具备办理按揭贷款条件。根据合同约定，其应于收到通知书起七日内申请按揭贷款并完成贷款所需手续，若收到通知书后三十日内贷款未发放到出卖人账户，应在放贷截止日起七日内自行筹款支付，逾期未支付应承担违约责任。因杜丹丹已逾期付款超过90日，且出卖人选择继续履行，故杜丹丹告应自应付房款期限届满之次日起至款清之日止，支付应付房款每日万分之三的违约金。因此，平阳县梁江置业有限公司请求杜丹丹支付剩余购房款750000元及逾期付款违约金，于法有据，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十四条、第十五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杜丹丹于本判决生效之日起十五日内支付平阳县梁江置业有限公司剩余购房款750000元及逾期付款违约金（从2019年11月25日起，按225元/日计算至实际偿还之日止）；二、驳回杜丹丹全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7086元，减半收取3543元，由杜丹丹负担；反诉受理费11300元，减半收取5650元，由杜丹丹负担。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。 本院认为，本案诉争的商品房买卖合同及附件均合法有效，对双方当事人具有约束力。商品房销售广告描述的附属设施有“度假级酒店式无边际叠水泳池”，在文义上，“度假级酒店式”“无边际”“叠水”等用语表述均具体明确，并且“无边际”与“叠水”还是属于区别其他泳池之特殊功能的表述，文义清楚，内涵明确。虽然，住房和城乡建设部《游泳池给水排水工程技术规程（CJJ122-2017）》规定的“游泳池”包含戏水池，但是，上述广告文义所表述的“泳池”明显有别于戏水池。并且，案涉商品房总平面图已明确标注为“戏水池”，并无上述广告文义所述的任何泳池特征与功能。足见，该商品房销售广告中有关泳池的描述存在明显的夸大宣传，并可能造成购房人误解。一审判决认为该广告描述并非具体明确，不符合案件实际情况，二审予以纠正。鉴于诉争房屋尚在建设之中，建成后的住宅设施是否符合售楼广告所描述，尚无法认定，现无法判断是否构成最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”之情形，故杜丹丹以此为由请求解除商品房买卖合同，一审判决不予支持，并告知其待房屋交付后另行主张合同权利，并无不当。因此，杜丹丹以上述理由抗辩不支付购房余款并请求赔偿损失的主张不成立，平阳县梁江置业有限公司主张支付购房余款并按合同约定承担逾期付款违约责任的反诉请求，于法有据。 综上，一审认定事实清楚，判决结果并无不当，可予维持。杜丹丹的上诉请求不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6195元，由上诉人杜丹丹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨宗波 审 判 员 余 萌 审 判 员 刘宏杰 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 姜岳良 代书记员 李**程