贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2730民初1032号 原告（反诉被告）：贵州贵龙碧桂园置业有限公司，住所地，贵州省龙里县谷脚镇王关社区（碧桂园），统一社会信用代码91522730MA6E4U1Q3Y。 法定代表人：黄仕冯，总经理。 委托诉讼代理人：王飞，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号15201201810061745，一般授权。 被告（反诉原告）：韦宇涛，男，汉族，1991年2月26日生，浙江省义乌市人，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：孙磊，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号15201201110602803，特别授权。 原告贵州贵龙碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园置业公司）与被告韦宇涛商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案。诉讼中，被告韦宇涛提出反诉。本院依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了合并审理。碧桂园置业公司的委托诉讼代理人王飞、被告韦宇涛及其委托诉讼代理人孙磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园置业公司向本院提出本诉请求：1、判令韦宇涛向碧桂园置业公司支付购房款3338318元；2、判令韦宇涛向碧桂园置业公司支付逾期付款违约金，以欠付购房款为基数，从逾期之日起按日万分之二计算至付清所有款项之日止，暂计算至2020年4月1日为371404.89元。事实和理由：2019年7月5日，碧桂园置业公司与韦宇涛签订《商品房买卖合同》，合同约定韦宇涛购买碧桂园置业公司位于贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县，双方就付款方式及期限进行了约定；合同第十条以及补充协议约定买受人逾期付款的违约责任为，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。但韦宇涛未按合同约定办理银行按揭贷款致逾期支付购房款，碧桂园置业公司多次催促韦宇涛付款未果，碧桂园置业公司为维护自身合法权益提起诉讼。 韦宇涛辩称，韦宇涛并未与碧桂园置业公司签订商品房买卖合同，仅签订了一份《碧桂园龙城府认购书》，在认购书签订后，韦宇涛向碧桂园置业公司询问分期支付楼款协议书的具体内容，碧桂园置业公司拒不提供，这是韦宇涛未签订商品房买卖合同的原因之一。碧桂园置业公司陈述于2019年7月5日与韦宇涛其签订了《商品房买卖合同》，未提交证据加以证实，事实上双方并未签订，碧桂园置业公司在诉状中载明的内容与客观事实不符，所主张的付款条款及违约金不能约束韦宇涛，提出的本诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。 韦宇涛向本院提出反诉请求：1、判令解除韦宇涛与碧桂园置业公司签订的《碧桂园龙城府认购书》；2、判令碧桂园置业公司返还韦宇涛第一期楼款437591元、物业专项维修基金3874元。事实和理由：2018年7月31日，韦宇涛与碧桂园置业公司签订《碧桂园龙城府认购书》，认购书约定，碧桂园置业公司将其开发的贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县（碧桂园）贵州碧桂园龙城府珑誉二街036（ＢＪ200Ｎ型）联体住宅，建筑面积193.7平方米，总价款3775909元，由韦宇涛进行认购。韦宇涛应约支付了第一期楼款437591元（含定金）。认购书系碧桂园置业公司提供的格式合同，使用的小六字体明显小于正常阅读的三号字体，说明碧桂园置业公司主观上并不希望韦宇涛能够清晰地阅读。认购书第六条增加了韦宇涛的义务，在韦宇涛要求碧桂园置业公司提供分期支付楼款协议书遭拒后，认为有可能损害自身的利益，故未签订《商品房买卖合同》。认购书系双方为签订《商品房买卖合同》而订立的预约合同，是对《商品房买卖合同》具体内容提出新的要约。碧桂园置业公司拒绝向韦宇涛提供分期付款协议，向韦宇涛提供的认购房屋与宣传承诺的样板间完全不一致，存在门庭面积远远少于样板间的门庭面积、两栋房屋之间的绿化带以及房屋绿化部分内容也明显与样板间展示的内容不同，这是致使双方未能正式签署《商品房买卖合同》的原因，责任并不在韦宇涛，碧桂园置业公司作为出卖人应当将韦宇涛缴纳的相关款项返还韦宇涛。综上，碧桂园置业公司违反认购书约定，未向韦宇涛明示分期支付楼款协议书等合同文件，己构成违约，请法院支持韦宇涛的反诉请求。 碧桂园置业公司辩称，根据双方认购书约定，分期支付楼款协议书不在碧桂园置业公司提供的材料范围之内，且不是签订相关协议的必要要件，而是签署商品房买卖合同的附件，因此，碧桂园置业公司是否提供分期支付楼款协议书，并不影响双方签订商品房买卖合同。碧桂园置业公司提供的认购书对重要条款进行了加粗，已经尽到了提醒义务，至于读不读或者理不理解，是韦宇涛个人原因。韦宇涛陈述样板间与实物完全不同，没有事实和法律依据，双方实际已签署了一份《商品房买卖合同》，因为没有去住建局备案暂未提供一份给韦宇涛，事后具备签订商品房买卖备案合同时，韦宇涛拒不签订。根据双方签署的认购书及商品房买卖合同补充协议，韦宇涛确实存在违约付款的情形，应当承担违约责任。即使双方未签订商品房买卖合同及相关协议，韦宇涛要求解除双方之间的认购书，根据担保法第89条、合同法第115条规定，韦宇涛所支付的定金应当不予退还；房屋维修基金是碧桂园置业公司代住建局收取，已转至住建局账户，韦宇涛只能向住建局主张，不应向碧桂园置业公司主张。 当事人围绕本诉、反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、商品房预售许可证，证明碧桂园置业公司具备办理商品房预售的相关条件。韦宇涛质证意见，阅卷时碧桂园置业公司提供的是（2018）商房预字06-05号一期预售许可证，庭审时提供的是二期预售许可证，而韦宇涛购买的是龙里县，与两份预售许可证都无关，故碧桂园置业公司在出售案涉房屋时是否具备预售许可条件是存疑的。庭后经本院核实，案涉房屋属龙城府二期范围，可以确认案涉房屋在出售时已取得预售许可。 2、贵州碧桂园龙城府认购书，证明韦宇涛未按照认购书约定支付房款，应当承担违约责任。韦宇涛质证意见，认购书是碧桂园置业公司单方制作，没有韦宇涛签字，对三性均有异议。本院认证意见，该证据无韦宇涛签名，不具备证据的三性特征，不予采信。 3、碧桂园龙城府认购书，证明双方仅签订了一份认购书，认购书第五条有关增加消费者权利义务关系的格式条款，碧桂园置业公司利用优势地位并未向韦宇涛充分告知，是没有正式签订商品房买卖合同的原因。碧桂园置业公司质证意见，认购书右下角罗万**、徐春、韦宇涛的签字明显出自一人之手，真实性希望法庭审查；假如该份认购书确系双方签订，也是韦宇涛未按照约定支付房款，应当承担相应违约责任。本院认证意见，因碧桂园置业公司在庭审结束后认可认购书中碧桂园置业公司公章的真实性，故本院对认购书予以采信。 4、现场拍摄照片，证明碧桂园置业公司作出了相关承诺，但实际在履行合同中并未遵守该承诺，违反了诚实信用原则。碧桂园置业公司质证意见，照片没有拍摄时间和地点，看不出照片所示范围是案涉房屋及碧桂园置业公司相关承诺。本院认证意见，现场拍摄照片无拍摄时间和地点，不能体现是案涉房屋，达不到韦宇涛的证明目的，本院不予采信。 5、订单详情，证明韦宇涛于2019年7月5日乘坐飞机前往杭州，2019年7月8日才返回，碧桂园置业公司陈述双方在2019年7月5日签订商品房买卖合同不属实。碧桂园置业公司质证意见，该证据不能证明韦宇涛在前述时间去了杭州，这只是购票信息。本院认证意见，订单详情显示韦宇涛购买了2019年7月5日晚9时25分从贵阳飞往杭州的飞机票，不能反映韦宇涛在该日白天的活动情况，与双方是否签订商品房买卖合同不具有关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月31日，碧桂园置业公司作为甲方、韦宇涛作为乙方共同签订《碧桂园龙城府认购书》，认购书主要约定以下条款：“一、乙方向甲方认购物业位于贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县（碧桂园）贵州碧桂园龙城府珑誉二街036（ＢＪ200Ｎ型）联体住宅，建筑面积193.7平方米（其中套内建筑面积182.29平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.41平方米、花园面积0平方米），该物业的最终实测面积以产权登记面积为准；交楼日期2020年6月30日，合同套内超标单价20713.75元。二、乙方向甲方认购物业的认购价为3775909元。三、乙方选择的付款方式为期楼联体按揭二个月96折。四、乙方付款时间为1、定金60000元须于签署本认购书时付清（定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时无息转作第一期楼款的一部分）；2、第一期楼款437591元须于2018年7月31日前付清（含定金）；3、第二期楼款698318元须于2018年8月31日前付清，如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；4、第三期楼款2640000元于2018年9月30日前付清（银行按揭）。五、甲方义务，1、在本认购书约定时间与乙方签署甲方明示的《分期支付楼款协议书》（统称合同文件），但乙方没来签署的或拒绝签署的除外；2、在本认购书约定的签约时间届满前，甲方不得将乙方认购的物业另行出售。六、乙方的义务，1、在本认购书约定的时间与甲方签署本认购书第五条第1款约定的合同文件，乙方确认在签订本认购书之前，乙方已仔细阅读并理解甲方明示的双方将签署的上述合同文件的全部条款内容，并认为上述合同文件的约定全面具体，不存在有异议及需要进一步明确的事项，故乙方同意接受上述合同文件的全部条款内容并将按时签署；2、甲乙双方一致同意签署上述合同文件并缴纳第一期楼款的时间为2018年7月31日，乙方应于该日携带身份证等真实有效文件认购书约定的第一期楼款到碧桂园龙城府销售中心与甲方签署上述合同文件并办理相关手续；3、如乙方选择银行按揭付款方式的，则乙方应按本认购书第五条第1款所述合同文件约定的时间向按揭银行申请办理按揭并提供按揭银行要求的全部资料，并承诺能够提供符合按揭银行所要求的放贷资料；4、本认购书约定的认购价为认购物业的楼价，该楼价已包含甲方应缴的营业税等全部税费，除楼价之外的按规定需由乙方缴纳的认购物业的其他一切税费均由（详见《商品房买卖合同》的税费及其他应付款项）乙方承担。”认购书签订当日，韦宇涛向碧桂园置业公司支付定金60000元、第一期楼款377591元、物业专项维修基金3874元。因双方就分期支付楼款未协商一致，致《商品房买卖合同》未予签订，引发本案讼争发生。 本院认为，碧桂园置业公司与韦宇涛签订的《碧桂园龙城府认购书》虽然约定了韦宇涛认购房屋的位置、面积、交房时间、单价、付款时间及方式，但双方对商品房的交付标准、面积差异议处理、办理产权登记期限、违约责任等重要事项未作出约定，且根据双方在认购书第五条第1款“甲方在本认购书约定时间与乙方签署甲方明示的《分期支付楼款协议书》，统称合同文件。”及第六条“1、乙方在本认购书约定的时间与甲方签署本认购书第五条第1款约定的合同文件；2、乙方须在2019年7月31日与甲方签署上述合同文件……4、除楼价之外的按规定需由乙方缴纳的认购物业的其他一切税费均由（详见《商品房买卖合同》的税费及其他应付款项）乙方承担。”的约定，双方仍一致认为在付款方式等问题上需要进一步磋商，而且，双方进一步明确相关内容要在《商品房买卖合同》中体现。因此，本院认为在碧桂园置业公司自认分期支付楼款协议系《商品房买卖合同》附件之下，可以认定《碧桂园龙城府认购书》的签订是双方当事人为将来订立《商品房买卖合同》达成的书面协议，系预约性质的民事法律行为，故本案法律关系应为商品房预约合同关系。 《碧桂园龙城府认购书》约定的内容系协议各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对协议各方当事人具有法律约束力。按照认购书的约定，碧桂园置业公司应与韦宇涛于2018年7月31日签订《商品房买卖合同》，但双方至今没有签订《商品房买卖合同》，合同目的已经无法实现，故韦宇涛请求解除《碧桂园龙城府认购书》的诉讼请求，本院予以支持。同时，对碧桂园置业公司要求韦宇涛支付购房款3338318元及违约金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故对韦宇涛要求碧桂园置业公司返还购房款的诉请，本院予以支持，确定为377591元。碧桂园置业公司收取的物业专项维修基金3874元，因未举证证明已转交相应行政部门，故应返还给韦宇涛。 认购书约定韦宇涛交付定金60000元，该定金为立约定金，其功能为双方签定正式商品房买卖合同提供担保，在商品房买卖合同未签订之下，保证金应否予以返还，涉及到责任归责于何方。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，根据认购书第六条第1款约定“乙方在本认购书约定的时间与甲方签署本认购书第五条第1款约定的合同文件，乙方确认在签订本认购书之前，乙方已仔细阅读并理解甲方明示的双方将签署的上述合同文件的全部条款内容，并认为上述合同文件的约定全面具体，不存在有异议及需要进一步明确的事项，故乙方同意接受上述合同文件的全部条款内容并将按时签署。”韦宇涛已知晓合同文件的内容而拒绝与碧桂园置业公司签订，责任应归责于韦宇涛，应承担认购书约定的缔约过失责任，所交纳的60000元定金无权要求碧桂园置业公司返还。韦宇涛作为完全民事行为能力人，在签订认购书前应认真仔细阅读相关内容，其以碧桂园置业公司未进行加粗提示，主张未能签订《商品房买卖合同》的责任在于碧桂园置业公司的理由不能成立，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除韦宇涛与贵州贵龙碧桂园置业有限公司签订的《碧桂园龙城府认购书》； 二、贵州贵龙碧桂园置业有限公司于本判决生效之日起十日内向韦宇涛返还购房款377591元、物业专项维修基金3874元； 三、驳回贵州贵龙碧桂园置业有限公司的本诉请求； 四、驳回韦宇涛的其余反诉请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取18239元，由贵州贵龙碧桂园置业有限公司负担；反诉案件受理费3961元，由韦宇涛负担538元，贵州贵龙碧桂园置业有限公司负担3423元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  陈霞 二〇二〇年八月四日 法官助理邓友春 书记员李晶 。