广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初9440号原告：中牛（广州）物业管理有限公司，住所地广州市白云区鹤龙街联边村彭上新村南路****201。法定代表人：吴宇峰。委托诉讼代理人：宋振华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州三志物流有限公司，，住所地广州市白云区石门街鸦岗大道****911档。法定代表人：谢云。委托诉讼代理人：吴绍军，系被告公司员工。原告中牛（广州）物业管理有限公司（以下简称中牛公司）与被告广州三志物流有限公司（以下简称三志物流公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简合同纠纷二案。分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告中牛公司的委托诉讼代理人宋振华，被告三志物流公司的法定代表人谢云、委托诉讼代理人吴绍军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中牛公司向本院提出诉讼请求：1、确认我司与被告于2020年1月19日已解除双方签订的租赁合同；2、判决我司可依法没收被告履行保证金20万元；3、判令被告向我司支付租金2019年10月租金55550元、2019年11月95550元、2019年12月95550元、水电费3155元、2020年1月1日-1月19日租金60515元，合计310320元；4、判决被告向我司支付2020年1月20日起至实际腾空返还并交还之日止的场地使用费（占用费按照我司对外重新出租的面积分别计算至2020年3月26日、4月27日、6月23日）；5、本案的受理费由被告承担。事实与理由：2019年6月28日，我司与被告签订《租赁合同》，约定被告承租我司位于广州市白云区石门街滘心村滘心大道自编66号，场地用途为临时仓储、物流中转站，面积约为3675平方米，租金为25元/月/平方米，管理服务费为1元/月/平方米，合计每月租金95550元，租赁期限自2019年7月1日起至2020年6月30日止。合同签订后，我司将场地交付被告，被告向我司支付了20万元履约保证金，以及7、8、9月的租金，2019年10月租金支付4万元后拖欠后续租金。被告拖欠我司2019年10月租金55550元、11月租金95550元、12月租金95550元、水电费3155元，以及2020年1月1日至19日的租金60515元。因被告违约，我司委托律师于2020年1月13日向被告法定注册地址邮寄《律师函》，该函于1月17日拒收后退回妥投，1月19日向被告法定代表人谢云手机以彩信方式发送解除合同《律师函》。我司因被告违约有权没收履约保证金并要求被告支付欠付费用及场地使用费，故诉至法院，请求判如所请。被告三志物流公司辩称，不同意原告诉讼请求，理由如下：1、我司于2009年12月中旬已经搬离该场地；2、涉案场地位于华南快速干线高架桥下面，我司作为仓库使用，《租赁合同》违反了《中华人民共和国公路法》及《公路安全管理条例》的禁止性规定，合同应属无效，原告无权没收履约保证金，且应该双倍退还我司定金40万；3、我司已经足额支付原告所有的租赁费用和相关的费用，不存在拖欠费用问题；4、2019年12月21日我司已经搬离了，不存在所谓的场地占用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月10日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《关于广州市白云区石门街滘心村隧华快速路有限公司地块租赁意向协议书》，双方经初步协商达成租赁意向：甲方同意将该地块3300平方米出租给乙方做物流仓储使用；……甲乙双方签订租赁意向协议书当天，乙方需向甲方缴纳场地租赁定金200000元，到时双方签订正式租赁合同时转为租赁保证金。如乙方到2019年9月31日还没有与甲方签订租赁合同或取消租赁意向，甲方不退还乙方所缴纳的场地租赁定金200000元，作为乙方补偿甲方损失；等等。同日，被告向原告支付场地租赁定金200000元，原告向被告出具上述费用的《收款收据》。同年6月28日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广东省广州市白云区石门街滘心村滘心大道自编66号（中牛（广州）物业管理有限公司白云湖停车场内）（以下简称涉案场地），场地用途为：临时仓储、物流中转站使用，面积为3675平方米，租金为25元/月/平方米，管理服务费为1.00元/月/平方米，合计每月租金95550元。租赁期为1年，由2019年7月1日至2020年6月30日止。本合同签订之日乙方必须交付租赁押金及水电费押金200000元给甲方作合同履约保证金。乙方必须在每月5号前向甲方交付当月的租金及上月的水电费。逾期缴纳租金或水电费等费用超过7天的，按每日1%支付违约金；逾期超过10天（即每月10号）不交水电费及租金，甲方有权单方解除合同并没收保证金，由此产生损失及法律后果由乙方承担。上述合同签订后，原告将涉案场地交付被告使用，被告将涉案场地用作仓储及物流中转。被告在使用涉案场地期间，向原告支付租金及水电费情况如下：2019年8月9日支付7月租金95550元，8月29日支付8月租金95550元，9月5日支付9月租金50000元，10月11日支付9月租金5000元、10月30日支付9月租金20097元，12月16日支付10月租金40000元。原告确认被告于2019年10月前租金已足额支付，10月仅支付租金40000元，此后租金未支付。被告于9月28日支付7月、8月水电费18738元，10月12日支付9月水电费10566元、11月30日支付10月水电费5257元、12月5日支付11月水电费4283元、12月14日支付11月停车费5792元，原告确认收到上述费用。诉讼中，原告向本院提交如下证据：1、《华南路三期项目使用管养协议书》、《治安消防安全责任书》、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《合同》、《委托书》、《场地出租合同》、《营业执照》，拟证实广州隧华快速路有限公司将涉案场地交给滘心村经济联合社管理养护，滘心村经济联合社出租给案外人李国明，李国明委托广州市恒一德物业有限公司管理经营，后恒一德物业有限公司将涉案场地出租给原告作为停车场使用。2、《律师函》、快递单及签收信息、手机彩信截图。拟证实原告曾向被告及其法定代表人发送要求解除合同并清偿费用的《律师函》。3、现场照片。拟证实被告仍有物品堆放于涉案场地。4、《租赁合同》3份，拟证实原告于2020年3月26日、4月27日、6月23日将涉案场地的部分面积分别出租给3位案外人。被告向本院提交如下证据：1、货物损失转账凭证11张。拟证实被告因赔偿客户损失共计支付128310元；2、短信记录截图。拟证实其于2020年5月22日向原告发送短信称其已于2019年12月21日搬离。2020年4月3日，本院就涉案场地的土地性质、用地手续及场地内建筑物的规划报建情况向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询，该局于2020年5月8日函复我院：经查，该地块位置涉及《建设用地规划许可证》（穗规地证字[1998]第428号）、《建设用地通知书》（穗国土建用通字[1998]485号）、《建设用地批准书》（穗国土建用字[2008]第131号），用地单位均为广州华南路桥实业有限公司。该地块在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中规划为建设用地（公路用地）。庭审中，原告确认撤回要求被告支付水电费的诉讼请求。本院认为，涉案场地所属地块经规划为建设用地（公路用地），《中华人民共和国公路法》第四十六条规定“任何单位和个人不得在公路上及公路用地范围内摆摊设点、堆放物品、倾倒垃圾、设置障碍、挖沟引水、利用公路边沟排放污物或者进行其他损坏、污染公路和影响公路畅通的活动”，原、被告签订的《关于广州市白云区石门街滘心村隧华快速路有限公司地块租赁意向协议书》及《租赁合同》均明确约定被告承租涉案场地用作临时仓储、物流中转站，被告在实际使用过程中亦于涉案场地堆放货物，故上述租赁意向协议书及租赁合同约定的内容违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。故原告要求确认其与被告签订的租赁合同于2020年1月19日解除的诉讼请求于法无据，本院不予支持。合同无效，双方因该合同取得的财产应予以返还。被告向原告支付的定金200000元在双方签订租赁合同后已转为履约保证金，该费用为保证协议履行的费用，合同无效后原告应将履约保证金200000元退还被告，故原告主张没收履约保证金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。虽双方的租赁关系无效，但被告应当向原告支付占用涉案场地期间的场地占用费。现被告主张其于2019年12月21日已搬离涉案场地，但其未对此提供证据予以证实，且未提供证据证实其与原告办理了场地交接手续，故本院对被告主张的搬离时间不予采纳。原告主张其于2020年6月23日与案外人签订涉案场地最后一部分面积的租赁合同，故其实际于2020年6月23日收回涉案场地，被告应支付相应场地面积的占用费至2020年6月23日。关于原告该主张，本院分析如下，因原告已于2020年1月19日向被告法定代表人谢云送达要求解除合同的《律师函》，故原告应当在其发出解除合同通知后的合理期限内及时收回租赁场地以避免损失进一步扩大，结合涉案场地面积及被告遗留物品情况，本院酌情认定该合理期限为一个月，亦即原告应于2020年2月19日收回涉案场地，本院对原告主张其于2020年6月23日收回涉案场地的意见不予采纳。故被告应参照合同约定的租金标准向原告支付2019年10月欠付的场地占用费55550元（95550元-40000元）及2019年11月至2020年2月19日的场地占用费349251.72元（95550元×3个月+95550元÷29天×19天），以上场地占用费共计404801.72元，原告诉请占用费的超出部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国公路法》第四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起五日内，被告广州三志物流有限公司向原告中牛（广州）物业管理有限公司支付场地占用费404801.72元；二、驳回原告中牛（广州）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10814元，由原告中牛（广州）物业管理有限公司负担4573元，由被告广州三志物流有限公司负担6241元并于本判决生效之日起五日内迳付原告中牛（广州）物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年八月二十一日书记员 傅奎显