广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0921民初424号 原告：廖忠文，男，1963年5月16日出生，汉族，住广西容县。 原告：冯一红，女，1974年3月12日出生，汉族，住广西容县。 原告：彭梓峰，男，1973年9月27日出生，汉族，住广西。 以上三原告的共同委托代理人：朱健民，北京大成（广州）律师事务所律师。 以上三原告的共同委托代理人：张留红，北京大成（广州）律师事务所律师。 被告：何洋，男，1970年12月26日出生，汉族，住广西容县。 委托代理人：江喜才，广西峤山绣水律师事务所律师。 委托代理人：覃思斯，广西峤山绣水律师事务所实习律师。 被告：容县容州镇启航幼儿园，住所地：广西容县容州镇城西路**，统一社会信用代码:52450921MJN596191U。 法定代表人：彭秋梅。 第三人：莫长森，男，1982年11月18日出生，汉族，住广西容县。 第三人：莫杰，男，1990年2月6日出生，汉族，住广西容县。 原告廖忠文、冯一红、彭梓峰与被告何洋、容县容州镇启航幼儿园（以下简称：启航幼儿园），第三人莫长森、莫杰合同纠纷一案，本院于2019年5月23日作出（2018）桂0921民初2278号民事判决，原告廖忠文和被告何洋均不服判决，向玉林市中级人民法院提起上诉，玉林市中级人民法院于2019年11月13日作出（2019）桂09民终1840号民事裁定，裁定撤销本院（2018）桂0921民初2278号民事判决，将案件发回本院重审。本院于2020年3月9日重新立案后，依法依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯一红及三原告的共同委托代理人朱健民、张留红，被告何洋的委托代理人江喜才、覃思斯到庭参加诉讼，被告容县容州镇启航幼儿园的负责人，第三人莫长森、莫杰经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告廖忠文、冯一红、彭梓峰向本院提出诉讼请求：1.被告何洋继续履行莫长森、莫杰与三原告签订的《房屋租赁合同》；2.二被告共同交还涉案房地产给三原告;3.二被告共同向三原告赔偿租金损失51000元（参照周围房屋的租金标准每月8500元，自2018年6月起暂计算至2018年11月止，实际计算至原告恢复承租之日止）；4.二被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：广西容县华雄电子厂系一家普通合伙企业，已于2018年3月26日注销，莫长森、莫杰均系该厂的合伙人，莫长森系该厂的执行事务合伙人。莫长森因该厂经营发展需要，分别于2013年7月9日、2013年7月19日、2013年8月1日、2013年8月5日、2014年1月30日向原告冯一红（实为三原告共同出借）借款237500元、95000元、282000元、188000元、400000元以及现金47500元合计1250000元。2014年2月份，莫长森以广西容县华雄电子厂经营困难为由，无力还款给三原告，为了偿还所欠债务，将在广西容县华雄电子厂名下位于容县房屋【建筑面积：1568.28平方米，房权证号：容房字第××号，土地证号：容国用（2013)第1713106**】租赁给三原告使用，以租金来抵扣所欠三原告所出借的1250000元债务，原告查看莫长森、莫杰提供的房权证书后，发现该房屋并无设定他项权利，三原告于2014年3月1日以书面形式补签了《三方协议》，约定三方共同出资1250000元租用以上容县字第20048070号房产，其中彭梓峰出资600000元，冯一红出资300000元，廖忠文出资350000元，前述出资经由冯一红转付给广西容县华雄电子厂莫长森收执，另外三方一致同意以廖忠文名义与广西容县华雄电子厂签订相关租用合同。2014年3月18日，廖忠文与莫长森、莫杰补充签订了《房屋租赁合同》，将广西容县华雄电子厂名下的以上容县字第20048070号房屋租赁给三原告使用，租赁期间70年，自2014年3月18日至2084年3月18日，租金每年17850元，于2014年3月20日前一次性支付全部租金。 《房屋租赁合同》签订后，将城区供电营业所的客户名称变更为廖忠文，实际由三原告缴纳电费。三原告分别于2014年8月、2017年4月、2018年3月与容县容州海安消防器材经营部、广西弘勤物流有限公司、广西容县玉安消防工程有限公司商谈转租事宜，但均未成功转租，三原告无奈，自己开始使用涉案房地产。2016年12月8日，廖忠文收到容县人民法院（2016）桂0921执136号《通知书》，所承租的房屋在(2015)青民二初字第666号一案中，被裁定查封和拍卖，并通知原告廖忠文于2016年12月11日前将承租合同提交给容县人民法院执行局，原告廖忠文当天向容县人民法院提出执行异议，并提交《房屋租赁合同》给容县人民法院，容县人民法院分别于2016年12月9日、2017年1月10日向廖忠文送达了（2016）桂0921执136号之一、之二《拍卖日到场通知书》，通知原告廖忠文在玉林市公共网络拍卖大厅举行拍卖会，第一次、第二次公开拍卖涉案房地产。2017年7月6日，容县人民法院向廖忠文送达了一份《通知》，容县人民法院裁定将涉案房地产归何洋所有，关于廖忠文在租赁期间所产生的各项问题，与何洋协商解决。但何洋竞买后，并没有承继莫长森、莫杰与廖忠文签订的《房屋租赁合同》中约定的各项义务，在《房屋租赁合同》约定的租赁期限没有到期且三原告不存在任何违约行为的情况下，于2018年6月将三原告强制搬离出涉案房地产，并租赁给了知晓涉案房地产已存在租赁关系的启航幼儿园。在二被告商谈租赁事宜和被告启航幼儿园装修期间，三原告曾多次上门协商解决，并两次报警寻求帮助，但问题并未得到解决。三原告认为，被告何洋的竞买行为系发生在三原告与莫长森、莫杰签订《房屋租赁合同》后且在三原告已经占有、管理和使用租赁房屋的情况下才发生的，根据买卖不破租赁原则和《合同法》第二百二十九条规定，租赁期内即使租赁物的所有权发生变动，租赁物上的原租赁关系仍继续有效。又根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，不动产的承租人在法院查封之前已签订书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人取得该不动产的租赁权，此租赁权具有对抗受让人的法律效力。本案中，三原告和莫长森、莫杰签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期间没有到期且三原告不存在任何违约行为的情况下，何洋无权要求三原告搬离，作为新租户的启航幼儿园，在明知涉案房地产己存在租赁关系和三原告己两次报警处理的情况下，仍然与被告签订租赁合同并进行装修，属于恶意串通，该租赁合同严重损害了三原告的合法权益，应为无效合同。故，提起本案诉讼。 被告何洋辩称，1.冯一红、彭梓峰不是涉案《房屋租赁合同》的当事人，根据合同相对性，不是本案适格原告；2.答辩人是依法、善意、有偿取得涉案房屋的所有权；3.涉案《房屋租赁合同》实质上是以房屋使用权抵偿借款的清偿债务合同，不同于真实出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同；4.被答辩人对涉案房屋所享有的权利不能对抗答辩人依法、有偿、善意取得的物权，本案不适用“买卖不破租赁”原则，廖忠文与莫长森、莫杰签订的《房屋租赁合同》对答辩人没有约束力，《房屋租赁合同》中约定的每一年房屋使用权抵折的债务金额极低，存在恶意串通损害其他债权人合法权益的情形，以房屋使用权抵债的行为应认定无效；5.涉案房屋已由答辩人出租给启航幼儿园，启航幼儿园在涉案房屋投入了大量人力、物力进行装修，已稳定经营多年，招收了一定数量学生，其也是善意承租人，要求其迁出房屋交付给被答辩人使用不具有合理性及现实可行性；6.被答辩人诉请赔偿经济损失没有依据，被答辩人如认为其存在损失，应另案向莫长森索赔。综上，应驳回被答辩人的全部诉讼请求。 被告启航幼儿园在原审中辩称，其与何洋签订的合同合法有效，已经合法履行占有，没有返还的可能和必要。 第三人莫长森、莫杰经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面意见和证据，视为放弃相应的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方进行质证，对于到庭当事人均无异议的证据，法庭当庭予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据，经质证： 关于原告提供的证据，被告对证据1中2013年7月9日、7月19日、8月1日、8月5日和2014年1月30日的5张《个人转账凭条》真实性不予评价，但认为与本案无关；对证据1中2014年3月13日的《收条》真实性、合法性、关联性有异议，也不能证实收到的1250000元属于租金；对证据2《三方协议》认为是原告自拟的，不能证明借贷关系，也不能证实与本案有关联；对证据3《房屋租赁合同》真实性有异议；对证据5三份《证言》、证据13《证言》、证据14《银行流水单》真实性无异议，合法性、关联性由法院认定，但不能证实原告对房屋实际占有；对证据6《客户抄表结算复核单》、《电锯收费》真实性无异议，但是合法性有异议，变更不能对抗法院查封，也不能证实合法占有房屋；对证据9真实性无异议，但是对证明内容有异议；对证据10《周边房屋租赁合同》，认为与本案无关联性；对证据11《照片》、证据12《视频光盘》不能证实原告主张；对证据15申请法院调取的容县容厢派出所的三份《询问笔录》，认为发生在容县人民法院合法交付给何洋之后，不能证实原告主张。 本院认为，原告提供的证据1中5张《个人转账凭条》、证据2有原件，来源真实合法，本院对该部分证据予以采信。被告对证据5、6、9、11、12、13、14、15真实性无异议，不存在不合法之情形，本院对其真实性予以采信；对证据10无原件，且非当事人之间合同，本院不予采信。关于证据1中《收条》和证据3，原告已经提供了证据原件，收条及合同签订的相对方莫长森不到庭应就其不到庭承担相应不利后果。从原告提供的证据5、6、9可知，原告曾就涉案房屋进行占有、管理、处分，被告何洋在拍卖涉案房屋时法院亦已经告知存在证据3的事实。反之，被告对《收条》及证据3真实性有异议，但其未提供相关证据予以反证，故，根据证据规则，本院认为以上证据已经形成证据链，达到了高度盖然性的证明标准，本院对以上证据《收条》和证据3真实性依法予以采信。 关于被告何洋提供的证据，原告对证据《询问笔录》真实性由法院认定，证明内容有异议，认为不能证实原告到现场与被告共同办理交接手续，原告对此也不知情。本院认为，以上证据系由法院出具，来源真实合法，对其真实性予以采信。 关于根据被告何洋申请，本院向容县税务局调取的企业财务人员信息及向广西容县桂银村镇银行股份有限公司调取的账户流水明细，原、被告双方对该证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。 关于原告提出的对证据1的《收条》中“莫长森”签名处的指纹和证据3《房屋租赁合同》中“莫长森”、“莫杰”签名处的指纹是否为其本人所捺作出鉴定的申请，因本院对该二份证据真实性予以采信，不具有必要性，对其申请依法不予准许。关于原告提出的对涉案房屋租金进行价格评估（评估期间：2018年6月1日至2020年7月21日）的鉴定申请，综合本案案情，本院认为不具有必要性，依法不予准许。 本院经审查认定事实如下：广西容县华雄电子厂系于2002年10月10日登记成立并于2018年3月26日注销登记的普通合伙企业，合伙人为莫长森、莫杰，执行事务合伙人为莫长森。 2013年7月9日、2013年7月19日、2013年8月1日、2013年8月5日、2014年1月30日，冯一红通过银行转账方式分别转账237500元、95000元、282000元、188000元、400000元合计1202500元至莫长森个人账户，《个人转账凭条》均备注“转账”。2014年3月1日，彭梓峰、冯一红、廖忠文分别作为甲方、乙方、丙方签订了一份《三方协议》，约定：一、甲乙丙三方共同出资1250000元租用广西容县华雄电子厂位于容县的房产【证号：容房字第××号，容国用（2013）第17131068号】。二、三方租用该房产70年，具体租用时限以与广西容县华雄电子厂签订的租用合同为准。三、三方一致同意以丙方名义与广西容县华雄电子厂签订相关租用合同。四、三方租用上述房屋甲乙丙分别出资情况为600000元、300000元、350000元，上述出资由冯一红转付给广西容县华雄电子厂莫长森收执。 2014年3月18日，莫长森、莫杰作为甲方（出租方）、廖忠文作为乙方（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，其中约定：一、房屋基本情况为甲方将坐落于容县的房屋租赁给乙方使用，建筑面积1568.28平方米，证号：容房字第××号，容国用（2013）第17131068号。二、租赁期限70年，自2014年3月18日至2080年3月18日止。三、租金每年17857元，租赁期限出租方不得以任何理由任意调整租金。四、乙方应于2014年3月20日前向甲方一次性支付全部租金。五、甲方应于2014年3月31日前将该房屋交付给乙方使用，房屋交付以乙方签订的腾房验收单为准，没有腾房验收单视为没有交付。六、在承租期间，乙方可以转租或转借该房屋，甲方不得干涉。七、如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。八、合同签订后，甲乙双方均有权终止合同，但是需提前7天书面通知对方。合同提前解除，甲方须3日内返还剩余房租，乙方须3日内退还房屋。（第十二条第1款）九、甲方应按时交房，时间以双方签订的腾房验收单的日期为准。十、本合同自双方签字之日起生效。当日，莫长森出具了一份《收条》给廖忠文收执，载明：今收到廖忠文现金1250000元。原告陈述，案涉租赁合同的签订是因为莫长森称广西容县华雄电子厂无力偿还其借款，故将案涉房屋出租给原告，已租金抵扣借款。 2016年11月10日，廖忠文向广西容县电力有限公司申报对涉案房地产的供电户变更为了廖忠文，之后以廖忠文名义缴纳电费。 2018年10月25日，容县容州海安消防器材经营部出具了一份《证言》，证实：2014年8月，经协商一致，冯一红、廖忠文、彭梓峰同意将以上涉案整栋房屋约1560平方米转租给其经营部使用，支付了现金3000元作为定金交由冯一红收执，商定租金为15000元/月，每二年租金递增8%，租用10年。后因其无法办理消防工程安装资质，于2015年1月放弃该协议。 2018年11月13日，广西鸿勤物流有限公司出具了一份《证言》，证实：其于2017年4月委托覃金龙和冯一红、廖忠文、彭梓峰协商一致，他们同意将其租用的涉案房地产铺面一楼约350平方米转租给其经营使用，协商免租金3个月，商定租金6000元/月，每两年租金递增10%，租期6年。其租赁后，搬进了办公用的桌、椅、厨房用具等物品，并在店面上方悬挂字样为“广西鸿勤物流有限公司”的招牌，公司运营后发现该房屋所处位置不方便装、卸车，所以免租期满后没再使用。 2018年10月25日，广西容县玉安消防工程有限公司出具了一份《证言》，证实：其于2018年3月和冯一红、廖忠文、彭梓峰协商一致，他们同意把其租用的涉案房地产约1560平方米转租给其经营使用，协商免租金4个月，商定租金为15000元/月，每二年租金递增6%，租期15年。当时双方约定2018年7月交付房屋给公司，并付了5000元现金作为租房意向金给冯一红收执，但至今冯一红、廖忠文、彭梓峰等还没有将该房屋交付公司使用。该房屋自2018年6月由启航幼儿园占有。冯一红于2018年10月已全额退还意向金。 另查明，2015年8月13日，南宁市青秀区人民法院作出（2015）青民二初字第666号民事判决书，其中判决广西容县华雄电子厂、莫长森对广西容县琅榆家具厂应偿还南宁市金通小额贷款有限公司借款本金200万元和借款利息承担连带清偿责任。广西容县华雄电子厂承担连带清偿责任后，有权向广西容县琅榆家具厂追偿。后南宁市金通小额贷款有限公司基于以上生效判决下向本院申请执行，本院依法对裁定查封、拍卖广西容县华雄电子厂的涉案房地产进行公开拍卖。因廖忠文向本院提供《房屋租赁合同》一份，本院依法在三次公开拍卖时均以《拍卖日到场通知书》形式通知廖忠文在拍卖日到场。2017年3月10日，何洋在第三次公开拍卖时在拍卖会上以2075000元最高价竞得涉案房地产，本院裁定涉案房地产归何洋所有。2017年7月6日，本院以《通知》形式告知廖忠文，通知载明：在租赁期间产生的各项问题由廖忠文与何洋双方协商解决。2017年8月4日，本院通知何洋到涉案房地产现场，并对其作了一份《询问笔录》，笔录中告知何洋：1.将涉案房地产移交给何洋；2.因廖忠文向本院提供一份房屋租赁合同，主张房屋租赁关系，合同期限到2084年。经现场踏看，房屋内有许多杂物，本院不再作出相关法律文书，对杂物进行处理。如在租赁期间所发生的各项问题由何洋与对方协商解决。 何洋获得涉案房地产后，出租给了启航幼儿园，启航幼儿园在租赁房屋上装修并使用，启航幼儿园于2018年10月18日取得了《民办学校办学许可证》，明确：地：地址为涉案房地产坐落位置，即容县容州镇城西路**责人彭秋梅；有效期为2018年10月至2023年10月。 再查明，原告在知悉涉案房地产出租给启航幼儿园后，因与何洋协商无果，冯一红为此于2018年6月1日向容县公安局容厢派出所报警。同年7月26日，启航幼儿园负责人彭秋梅因其在涉案房地产上安装的广告牌于7月25日被砸亦向该所进行报案，该所分别对启航幼儿园负责人彭秋梅、廖忠文进行询问，其中廖忠文其是基于发现自己安装的招牌被人卸下而让安装工人停工。次日，廖忠文以涉案房地产被人侵占向该所报案。 在原审第一次庭审中，被告何洋以《解除终止通知》形式向原告廖忠文提出：其作为涉案房屋的所有权人以及廖忠文与莫长森签订的《房屋租赁合同》有效部分的出租方权利义务承继人，根据房屋的使用现状以及《房屋租赁合同》没有实际履行的情况，依照该合同第十二条第1项的约定行使合同解除终止权，定于2018年12月5日解除终止该租赁合同。 本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。在本案中，根据原告的陈述，原告是为了使自己的债权得到清偿，同意莫长森、莫杰以让渡案涉房屋的使用权的方式抵扣125万元的借款。可见，原告与莫长森、莫杰签订的《房屋租赁合同》，实际为债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，其基础法律关系并非房屋租赁合同关系。在本案中，廖忠文认可冯一红、彭梓峰为该125万元债权的共有人，三原告也签订了《三方协议》同意以廖忠文一人的名义签订本案《房屋租赁合同》，因此本案《房屋租赁合同》虽为廖忠文一人与第三人签订，但冯一红、彭梓峰作为债权的权利人，有权主张其权利，为本案适格的原告。被告何洋通过拍卖的方式取得了案涉房屋的所有权即物权，故何洋已依法对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。当何洋对案涉房屋的物权与原告因债权而对案涉房屋取得的使用权同时存在与同一物时，物权具有优先于债权行使的效力。因此，根据合同的相对性，原告与第三人签订的《房屋租赁合同》的内容及效力不得及于何洋，本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁原则”。综上，原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告廖忠文、冯一红、彭梓峰的全部诉讼请求。 本案收取受理费16510元，由原告廖忠文、冯一红、彭梓峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  覃勇坚 审 判 员  陈艺予 人民陪审员  梁妙玲 二〇二〇年八月二十七日 法官 助理  罗 维 书 记 员  姚倩琴