江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初5097号原告:曹正洪，男，1967年6月28日生，汉族，户籍地江苏省射阳县，现住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：沈以宽，江苏连元律师事务所律师。被告：冯利庆，男，1963年10月1日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：时益，江苏苏杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯理平。原告曹正洪与被告冯利庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法由审判员王志斌独任审判，于2019年8月13日公开开庭进行了审理，原告曹正洪及其委托代理人沈以宽，被告冯利庆及其委托代理人时益、冯理平到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2020年8月18日公开开庭进行了审理，原告曹正洪及其委托代理人沈以宽，被告冯利庆及其委托代理人时益、冯理平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曹正洪提出诉讼请求：判令被告继续履行房屋买卖合同；判令被告履行协助办理房屋产权登记到原告名下的义务。事实和理由：2017年2月24日，双方签订安置房买卖合同，约定被告将位于惠山区洛社镇杨市松竹苑三区42号502室的拆迁安置房，以30万元的价格出售给原告，原告己于此前2017年1月26日支付了19万元，故约定合同签订之日向被告支付19万元，余款11万元应于上述房屋过户至原告名下之日支付给被告。合同签订后，被告交付房屋锁匙，原告开始装修并开通用电账户。2018年被告阻挠原告装修，也拒不办理产权证并按约定过户，故诉至法院。被告冯利庆辩称：双方签订的《安置房买卖合同》应认定为无效。2017年签订合同时，冯利庆被无锡市精神卫生中心诊断为双相情感障碍，属于限制民事行为能力人，其签订的该合同未经法定代理人同意或追认。原告举证的“收条”并非冯利庆的签字，也未收到该20万元。合同中约定的房屋价格，低于当时的市场价20%，故原告不是善意取得。要求驳回原告诉讼请求。经审理查明：2017年1月26日，冯利庆向曹正洪出具“收条”，写明收到曹正洪房款二十万元整。2017年2月24日，曹正洪（乙方）与冯利庆（甲方）签订“安置房买卖合同”，约定甲方将其所有位于无锡市惠山区洛社镇杨市松竹苑三区42-502室的拆迁安置房出售给乙方，房屋面积115平方米，购房款30万元，乙方应当于本合同签订之日向甲方支付19万元，余款11万元应于上述房屋产权过户至乙方名下之日支付甲方；甲方在上述房屋可办理房屋产权证、土地证及其过户手续条件成就时，应及时办理过户手续，过户手续产生的税费等相关费用由乙方承担。合同还详细约定了其他一些权利义务。合同签订后，冯利庆将房屋钥匙交给曹正洪，涉案房屋由曹正洪控制。后自2018年起，冯利庆阻挠曹正洪装修该房屋，双方多次发生纠纷，并报警处理，曹正洪于2019年7月19日诉至本院。另查明：曹正洪与冯利庆原有亲戚关系，冯利庆的前妻李运红是曹正洪妻子李运平的妹妹。冯利庆为与前妻李运红离婚纠纷一案，于2018年9月27日诉至本院，审理中经本院主持调解，双方于2019年6月19日达成协议，调解离婚。审理中，冯利庆称2017年1月26日“收条”中冯利庆的签名不是其本人所签，向本院申请鉴定，本院委托南京东南司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心作出结论：2017年1月26日《收条》上落款“收款人”处签名字迹“冯利庆”是冯利庆所写。冯利庆预交鉴定费2200元。冯利庆还申请对其2017年2月的精神状态进行司法精神医学鉴定，并评定其民事行为能力。本院委托无锡市精神卫生中心司法鉴定所进行鉴定，该所作出鉴定意见：1、鉴定诊断：双相情感障碍。2、民事行为能力的评定：被鉴定人冯利庆签订购房合同时的民事行为能力难以评定。冯利庆预交鉴定费2880元，支付药物及检测费用863.11元。曹正洪质证对两份鉴定结论都认可，并认为，根据鉴定结论可以证明，冯利庆是有民事行为能力的。冯利庆质证认为，对于笔迹鉴定真实性无异议，但2017年1月26日被告签订收条时处于精神疾病发病期，不能证明被告己经收到房款20万元。精神疾病司法鉴定意见书，真实性无异议，但鉴定意见书中提到，被鉴定人管理处理本人现金房产能力可能受到一定影响，说明被告在2017年一二月份无法有效的理解收房款或者买卖房屋，意思表示是欠缺的；关于民事行为能力的评定，“难以评定”的说法就是原告难以证明被告在签订合同时有完全民事行为能力，所以合同的效力是无效的。关于签订合同的过程及房款的支付，各相关人员都有陈述。曹正洪陈述：签订合同时，曹正洪及其妻子李运平，冯利庆及其妻子李运红、儿子冯程（1996年3月16日生，当时己成年）在场，合同文本是由一个中介公司的人提供的，也是在该中介的办公地点签的，但中介未参与；此前因被告在洛城买了房子需要还房贷，被告办的厂里没有钱买材料，被告就想卖房子，而曹正洪也想买房子，双方就谈好了买这套房子。所付的20万元是曹正洪在自己单位拿了10万元现金，加上自己本身的10万元，合计20万元现金交给被告的；是先给的钱，后来补签的合同，后来因曹正洪儿子上学要用钱，就让被告退了一万元，所以房款实际支付了19万元。李运平陈述：签订合同时有李运平及曹正洪夫妻、冯利庆及李运红夫妻及冯利庆儿子冯程在场，还有一个中介公司的女的，中介未参与，只是打印了一个合同文本，合同中买方由曹正洪签字，李运平没有签字；李运平是在冯利庆的厂里工作的，平时吃饭都在一起，就谈到的安置房买卖的事，后来就谈好按照30万元买这套房子。付款是曹正洪在他工作的厂里拿了10万元，加上自己的10万元，凑成20万元给被告的，钱是先给被告，后来补签的合同，后来因儿子上学要用钱，就让被告退了一万元，房款实际支付19万元。冯利庆陈述：签订合同的时间就是2017年2月24日，当时其前妻李运红找中介的人打印了一份合同，冯利庆在医院不知道这事，签订合同时李运红叫其回来签的，当时有曹正洪夫妻、李运红、冯利庆及儿子冯程在场，中介没有参与，只是提供了一个合同文本；2017年冯利庆精神状态一直不好，大部分时间都住在医院里，前妻让怎么办就怎么办，具体商量都是李运红与原告之间商量的，冯利庆不清楚，合同上有其儿子冯程的签字，但冯程也不懂的，房子是冯利庆一个人的，实际也不需要冯程签字。关于20万元的收条，冯利庆想不起来是否是其签的字，但实际其认为只收到了9万元。李运红陈述：当时在洛社帮儿子买了一套商品房，加上厂里需要周转资金，资金周转不过来，冯利庆就自己说卖掉一套安置房；卖房子时，小区物业说可以帮助见证，但要收费2000元，所以就在街上找了一个中介公司，要了一合同文本，在中介的办公地点，大家签了字，在场的有李运红与冯利庆夫妻及儿子冯程，曹正洪与李运平夫妻，还有中介的一个女的在旁边。房款一共付了19万元，当时买洛社的商品房时向姐姐借了10万元，后来曹正洪大概在春节放假期间又付了10万元，是付的现金，曹正洪送到冯利庆与李运红的家里的，冯利庆写了收条给曹正洪的，之后再补签了合同，且让冯程也在合同上签字的，之后曹正洪小孩上学要用钱又退了一万元，一共付款是19万元。冯程陈述：其是冯利庆与李运红的儿子，曹正洪、李运平是其阿姨、姨夫，签订合同的具体时间记不清了，当时有自己及父母、曹正洪夫妻、中介的人在场，卖房协商的过程其不知道，因为其己成年，故父母让其在合同上签字，如何付款其也不清楚，签订合同时，父亲的精神状态应该是正常的。曹正洪对李运平、李运红、冯程三人的陈述内容无异议，认为三人陈述的房屋买卖合同签订的过程可以相互印证，证明冯利庆在签订合同时精神是正常的，具有完全民事行为能力。冯利庆对李运平、李运红、冯程三人的陈述内容不认可，认为三人与曹正洪有利害关系，冯利庆作为一个长期有精神疾病的人，司法鉴定意见也难以认定，而上述三人认为冯利庆情绪正常，与事实不符；关于款项交付，李运平与李运红的陈述有矛盾，故两人的陈述无法证明款项的实际交付。曹正洪申请证人宋某到庭作证，称宋某原为冯利庆厂里的员工，对冯利庆出卖房屋的情况有一定了解，可以证明冯利庆有出卖房屋的意思表示。宋某作证称，其是2014年整年、2016年整年、2017年上半年在冯利庆厂里工作，做普工，这期间，冯利庆虽然生病，但在厂里的时间还是比较多的，其在职时认为冯利庆与李运红夫妻关系是比较好的，且整个2017年上半年冯利庆的精神状态都挺好的，后来离职了，就不清楚了；其在职时，冯利庆为了公司资金周转，把自己的房屋卖掉了，是一套安置房卖给了当时他老婆的姐姐，还有书香桃苑的一套房子也卖掉了；因为其在职时公司人少，吃饭时不止一次听冯利庆和他老婆提到卖房子，后来李运平为了买房子，还向其借过钱，后来是宋某弟弟借给李运平的。因后来其离职了，故具体情况不清楚。曹正洪质证对证人证言无异议，并认为证人证言可以看出，被告想要出售房屋的意思表示是真实的，且证人在职期间，被告的精神状态是正常的，具有完全民事行为能力。冯利庆质证对证人证言不认可，认为证人与原告方有利害关系；证人作为被告公司的普通员工，被告向其透露出卖安置房产不合理的；被告从2016年11月至2017年4月均因双相情感障碍长期住院，期间即使短暂出院也是因为厂里确实有事情，处理完毕后便会再次住院，因此证人认为被告的精神状态挺好不真实。冯利庆提交其在与李运红离婚诉讼中作为证据出示过的李运红的日记本记载的收款记录一份及还款记录一份，其中收款记录记载：收到曹正洪房款现金3万＋6万＝9万，2017年1月26日。其中，3万债务转移，收6万元现金。还款记录记载：还借款：张善勤10.8万，冯丽英4万，徐晓阳1万，徐晓刚5.5万，邮局16.5万，李运勤5万，李运平5万，全还清，2017年2月份。冯利庆认为，从收款记录可以看出，2017年1月26日出具收条当日，实际收款9万元，且不是冯利庆本人所收；根据还款日记，印证李运红所说的向姐姐借的10万元己还清，并不是支付的购房款。曹正洪质证认为，对于收款记录真实性认可，但其表达的意思与冯利庆出具收条的内容矛盾，该9万元应是包括在20万元中的。对于还款日记，真实性、关联性均不认可。针对冯利庆有精神疾病问题，冯利庆举证其2013年5月至2018年10月的治疗记录资料，显示2013年5月23日至8月8日，2013年12月至12月13日，2014年5月8日至6月10日，2015年11月24日至12月30日，2016年1月14日至3月7日，2016年3月21日当天，2017年2月4日至2月15日，2017年2月27日至4月17日，2017年4月19日至5月15日，2017年11月8日至12月8日，2018年2月7日至3月6日，2018年3月23日至4月25日，2018年6月8日至7月26日，2018年10月20日至11月8日，十四次在无锡市精神卫生中心住院治疗，诊断为双相情感障碍，中度抑郁症等疾病，以及无锡市精神卫生中心医保办于2019年5月14日签章的“特殊病种治疗（鉴定）登记表”，证明冯利庆患双相情感障碍，长期处于发病期，无法处理自己的财产，特别是签订合同的2017年2月24日，介于2017年2月4日至2月15日、2017年2月27日至4月17日两次住院中间。曹正洪质证认为，对证据的真实性认可，关联性不认可，不能证明被告在签署合同时的精神状态是否正常，签订合同的2017年2月24日介于两次住院中间，推断出被告经第一次治疗后，精神状态恢复稳定，被告在签订合同时的精神状态是正常的。再查明：涉案房屋为拆迁安置房，己由冯利庆作为申报产权人向洛社镇拆迁安置办公室申请产权登记，目前相关材料己报惠山区拆迁安置办公室审核。以上事实，有安置房买卖合同、收条、派出所证明、出院小结、入院记录、特殊病种治疗登记表、收款日记、还款日记、证人证言、鉴定结论以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：关于合同是否有效。冯利庆虽然长期患有双相情感障碍、抑郁症等精神疾病，但其并非是一直不能辨别自己行为的××人，其在住院治疗一段时间后会好转出院，签订合同的2017年2月24日正好是其两次住院治疗的中间，司法鉴定结论也难以评定其签订房屋买卖合同时的民事行为能力，而签订合同时，其当时的妻子、成年儿子都在场，因此，应该认定，签订合同时，冯利庆具有完全民事行为能力，即合同有效，双方应继续履行。冯利庆抗辩其签订合同时无民事行为能力，证据不足；其抗辩约定价格低于当时市场价的20%，亦未提供证据，且考虑到双方当时的亲戚关系，及冯利庆一方需要还房贷和厂里周转资金的需要等因素，即使价格稍低于市场价也是可以理解的，因此，冯利庆以此为由，要求认定合同无效，亦不予支持。关于购房款的支付。因冯利庆长期患病，李运红作为其妻子必然是家庭主要管理人，而李运红在房款的支付问题上与曹正洪夫妇的陈述明显有矛盾的地方，因此，可以认定，曹正洪夫妻所说的2017年1月26日冯利庆出具收条当天付款现金20万元不是事实，李运红的收款日记写明2017年1月26日收款9万元，冯利庆也认为只收到9万元，因此，应认定曹正洪只付款9万元。至于另外10万元，李运红陈述是此前向姐姐的借款，但还款日记己记明“全还清”，而曹正洪也无证据证明支付了另外10万元，因此，对该10万元，不予认定。且该10万元的付款时间，应在曹正洪要求冯利庆协助过户之前，因此，曹正洪应在过户前将该10万元付给冯利庆。至于另外的购房款11万元，本案中双方均未主张，故双方按合同约定履行即可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、双方于2017年2月24日签订的《安置房买卖合同》继续履行。曹正洪于本判决生效之日起十日内支付给冯利庆购房款10万元。二、冯利庆于本判决生效之日起二十日内配合曹正洪将位于惠山区洛社镇杨市松竹苑三区42-502室房屋产权过户至曹正洪名下，相关费用由曹正洪承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由曹正洪负担1933元，冯利庆负担3867元。鉴定费及费用5943.11元，由冯利庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王志斌人民陪审员  赵晴虹人民陪审员  陈 蕾二〇二〇年八月二十四日书 记 员  张梓杰