贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4188号上诉人（一审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人（一般授权）：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：张海威，贵州朗意律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：周猛，男，汉族，1981年10月3日出生，住贵州省赫章县。被上诉人（一审原告）：陈汝花，女，彝族，1984年11月6日出生，住贵州省赫章县。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰公司”）因与被上诉人周猛、陈汝花商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2150号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人瑞丰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决所依据的《补充协议》未经举证质证，认定基本事实不清，判决结果错误。被上诉人周猛、陈汝花二审答辩称：驳回上诉，维持原判。周猛、陈汝花向一审法院提起诉讼，请求判决：一、判令被告立即向原告交付贵州省毕节市七星关区瑞丰新城小区9-1406室商品房转移登记的有关文书。二、判令被告向原告支付上述房屋逾期交房违约金共计40,114.00元，该违约金计算以已交房款（含按揭到位）每日万分之三支付，共计570天，每日按已交本金234,583.00元的万分之三标准计算。三、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：2013年9月14日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，房号为9-14-6；建筑面积120.45平方米，套内建筑面积100.44平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款384583.00元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款234583.00元，余款150000.00元以银行按揭支付；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2014年5月31日前，将该商品房交付买受人；供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户；逾期交房超过120日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金;出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照约定支付了被告房屋总价款384583.00元。2016年3月1日，原告与被告签订《补充协议》，约定：交房时间定为2015年7月30日，如有提前交付，违约金从通知之日起停止计算；原定交房日至实际交房日止按已交付款（含按揭款到位）每日万分之三支付，计算时间从2014年10月1日至通知交房之日；违约金定于交房时据实一次性结清。被告2015年10月8日将涉案房屋交付原告，并与原告计算出逾期交房违约金为40114.00元，减去各项扣抵费用17613.00元，余额未付为22501.00元。另查明：涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。一审法院认为，对原告逾期交房违约金的诉讼请求，双方在《补充协议》中对交房时间及逾期交房违约金重新约定，系双方真实意思表示，不违反法律规定，故以双方结算后的逾期交房违约金22,501.00元作为定案依据，对此22,501.00元的诉讼请求，予以支持。对原告要求被告交付商品房转移登记有关文书的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，现涉案房屋还未具备交付文书的条件，属于事实上不能履行的情形，故对原告的该诉讼主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告周猛、陈汝花逾期交房违约金22,501.00元。二、驳回原告周猛、陈汝花的其他诉讼请求。案件受理费401.00元，由原告周猛、陈汝花负担176.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担225.00元。二审中被上诉人提交以下证据：1.购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议，拟证明上诉人应当支付被上诉人逾期交房违约金。2.关于瑞丰新城八九号楼延期交房违约金的说明。证明目的：主张与其交房违约金未超诉讼时效。上诉人质证认为：对证据1的三性无异议，该协议约定逾期交房违约金于交房时一次性支付，结合涉案房屋实际交房时间为2015年10月8日，诉讼时效于该日开始起算，已超过诉讼时效，予以驳回。对证据2的三性不予认可，达不到证明目的。该材料系拍照打印件，不能核实其真实性。该说明落款日期为2017年7月26日，如果该证据真实，则不属于新证据，应当不予采纳。该说明不能体现被上诉人包含在前去交涉违约金的业主当中，同时也非上诉人承诺支付，该证据应不予采信。经审查，《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》及《关于瑞丰新城八九号楼延期交房违约金的说明》来源真实合法，与本案具有关联性，对该证据本院予以采信。经审理查明：上诉人与被上诉人签订《补充协议》，约定：9号楼定为2015年7月30日交房，如有提前交付，违约金从通知之日起停止计算；原定交房日至实际交房日止按已交付款（含按揭款到位）每日万分之三支付，计算时间从2014年6月1日至通知交房之日；违约金定于交房时据实一次性结清。上诉人将逾期交房违约金计算后载明在《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》顶端，其逾期交房违约金结算至交房时共需向被上诉人支付40114元，扣减费用17613元后，上诉人还需支付22501元。2017年7月26日，上诉人向瑞丰新城8号、9号楼业主出具《关于瑞丰新城八、九号楼延期交房违约金的说明》待具备办理八、九号楼的不动产权证时，公司会妥善处理各位业主的违约金问题。本院对一审法院认定的其余事实予以确认。本院认为：根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人应于2014年5月31日前向被上诉人交付涉案房屋，但上诉人并未交付该房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方签订《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》约定了违约金的计算标准，且上诉人在交房时将违约金结算至交房时共需向被上诉人支付违约金40114元，扣减费用17613元后，还需向被上诉人支付22501元。因此，对被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金应以22501元为限，予以支持。上诉人另抗辩认为根据补充协议所约定，被上诉人主张逾期交房违约金已超过诉讼时效，但是根据上诉人2017年7月26日出具的说明，该抗辩不能成立。被上诉人一审庭前向法庭提交了《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》，但未当庭进行举证，未经上诉人质证，一审据以裁判确有不当。经二审组织举证质证，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条：“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第第一百七十条第一款第一项规定予以维持”之规定，一审法院判决采信未经举证质证的证据不当，本院予以纠正后对一审判决结果予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年八月二十七日书记员 赵 莉