湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初9189号原告：长沙思恩物业管理有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉区万家丽中路一段139号宽寓大厦2615室。法定代表人：谭晓红，总经理。委托诉讼代理人：罗新乔，男，1975年12月29日出生，汉族，住湖南省新化县。系。被告：于亮华，男，1985年3月17日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告长沙思恩物业管理有限公司（以下简称思恩物业公司）与被告于亮华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告思恩物业公司的委托诉讼代理人罗新乔,被告于亮华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告思恩物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告2017年9月20日至2020年7月31日的物业管理服务费1962元、2017年10月1日至2019年12月31日的垃圾清运费216元及违约金2913元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告于亮华辩称,××业委会选举不合法，其与原告签订的物业服务合同不具有法律效力；原告没有履行物业服务合同的义务，不履行维护公用设施的义务、不履行小区车辆管理义务、不履行环境卫生管理和小区的绿化养护公共设施的保养及维修义务、不制止小摊贩违停违摆；广告租赁及收取的停车费收入未公示，且应将该收入分配到户。经审理查明，被告于亮华系浏阳市××小区×栋×单元×号业主，其房屋建筑面积为94.98㎡。原告思恩物业公司是一家经营物业管理、清洁卫生、园林绿化、家政服务的企业。2017年9月19日，原告思恩物业公司与浏阳市××业主委员会签订了《物业服务合同》，由原告思恩物业公司承担浏阳市××小区的物业服务，该合同对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、违约责任等进行了约定。合同还约定：服务期限为三年，自2017年9月20日至2020年9月19日；物业费收费标准为高层（电梯）住宅：0.8元/月/㎡，多层楼梯住宅：0.6元/月/㎡，商铺和门面为2元/月/㎡；业主或物业使用人应当按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每下一个季度第一个月10日前；本小区的垃圾清运费按年收取，96元每户每年。业主逾期三个月以上未交纳物业服务和其他应交费用的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告思恩物业公司按约为被告于亮华所居住的小区提供物业服务。现因被告于亮华拖欠原告2017年9月20日起至2020年7月31日止的物业服务费（94.98㎡×0.6元/㎡/月×34个月零11天=1958元）及2017年10月1日起至2019年12月31日的垃圾清运费，经原告书面催缴，被告仍未交纳，为此，原告诉至本院。庭审中，被告提交网上截图，用于证明业委会的组成不合法，其签订的物业服务合同没有法律效力；提交照片，用于证明小区车辆管理混乱、商铺林立、停车费及广告费收入未公示、草地荒化、喷泉景观荒废、垃圾乱堆乱放；原告对此均不予认可。以上事实，有原、被告的陈述、不动产登记信息表、浏阳市××小区物业服务合同、催费通知单等证据证明，经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原告思恩物业公司作为经工商行政管理部门依法注册登记的企业与浏阳市才智广场兰亭苑业主委员会签订的《浏阳市才智广场兰亭苑小区物业服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该合同对小区全体业主及物业公司均具有约束力。原告为浏阳市才智广场兰亭苑小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用，故原告要求被告缴纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告支付环卫费，因原告已向本院提交证据证明其代收该费用之合法性，故本院对该主张亦予以支持。关于于亮华提出的业委会选举不合法，物业合同没有法律效力的问题，物业公司作为一个服务机构，不负责也未参与涉案小区业主委员会的组建工作，业主委员会成立是否合法，物业公司并不知情，签订合同时物业公司也没有义务审查业主委员会组建程序是否合法，并且无论业主委员会成立程序如何均不能影响合同效力，也不能因此损害合同相对人即物业公司的合法权益。业主委员会以其公章对外履行职能，物业公司与业主委员会签订的《物业管理服务合同》，有业主委员会的公章以及业主委员会主任的签名，物业公司有理由相信业主委员会是具有资质的主体，并且物业公司进驻涉案小区亦经过相关部门审批及备案，该合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，应予履行。关于于亮华提出的物业公司服务不到位的问题，本院认为，于亮华提交的证据不足以认定思恩物业公司未履行物业服务的义务或存在重大瑕疵。即使思恩物业公司对财智兰亭苑小区的管理在某些方面可能存在一些瑕疵,但思恩物业公司作为该小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务,包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生的维护等,即其提供的服务具有公共性和整体性,是服务于整个小区的物业,故业主不按时交纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响,对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。关于违约金，于亮华未按照约定交纳物业服务费已构成违约，但思恩物业公司亦存在物业服务未完全到位，需要整改的部分，故对思恩物业公司要求于亮华承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。审理中，被告于亮华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审举证、质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、于亮华于本判决生效之日起十日内支付长沙思恩物业管理有限公司2017年9月20日起至2020年7月31日止的物业管理费1958元、2017年10月1日起至2019年12月31日止的垃圾清运费216元。二、驳回长沙思恩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果于亮华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由于亮华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何涛二〇二〇年八月二十七日法官助理王亮书记员王亮(兼)附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。