北京市大兴区人民法院民 事 裁 定 书（2020）京0115民初1931号原告：张昆，男，1980年10月15日出生，汉族，自由职业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：马育丹，北京市中喆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张培，北京市中喆律师事务所律师。被告：梁士俭，男，1961年3月9日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杨智永，北京兴展律师事务所律师。原告张昆与被告梁士俭土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张昆及其委托诉讼代理人马育丹、张培，被告梁士俭及其委托诉讼代理人杨智永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张昆向本院提出诉讼请求：1.判令原告承租被告土地的租赁合同无效；2.判令被告向原告返还租金1650000元并支付自被告收到租金之日起至实际返还之日止，按银行同期贷款年利率4.35%计算所产生的利息损失，暂计至2019年10月31日应付利息为85223.75元；3.判令被告支付原告因建设改造承租土地的损失836723元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告拟设立物流公司，需租用面积较大的土地用于注册物流公司及运营。2018年7月，被告称其手中有地块可对外出租，完全可以满足原告的需求。在原告与被告经过多次接触并实地查看，被告提供的位于大兴区黄村镇京开路东侧大庄桥南的地块总计42.07亩非常符合原告经营物流公司的需要。在被告多次向原告保证其有权将上述地块出租给原告后，双方商定原告自2018年8月开始租用上述42.07亩的地块，租金为165万元/年，租赁期3年。出于对被告的信任，原告在未与被告签订租赁合同的情况下，于2018年7月31日向被告支付首笔租金30万元，随后被告表示原告可以进场改造地块。原告自2018年8月进场，对承租场地进行土地硬化、建设活动板房等建设工作。此后，被告多次要求原告支付剩余租金，截至2019年1月原告陆续向其支付了一年的租金共计人民币165万元。但在2019年1月底，原告被北京市新安教育矫治所（以下简称：矫治所）通知，原告承租地块为“新安教育矫治所亚X-3地块，37.07亩”及“新安教育矫治所亚X-1，5亩”，其使用权人为矫治所，被告对该地块无任何权利，更无出租权，且承租地块用途是农业用地，不可用于设立物流公司及经营使用，要求原告立即清场腾退，原告于2019年4月按矫治所要求将该地块腾退。被告作为无权处分人，擅自出租他人土地，且未经权利人（矫治所）追认，故原、被告关于涉案土地的租赁合同自始无效，并且被告明知涉案地块用途为农业用地，不可用于物流公司经营使用，还谎称可以用于商业经营，故意隐瞒原告，存在主观恶意。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原、被告之间的租赁合同无效后，被告因此取得财产即165万元租金应向原告返还，并支付原告该租金的利息损失（按银行同期贷款利率计算）。2018年8月至2019年4月期间，原告一直在对承租场地进行土地硬化、改建，共花费人民币836723元，至今未曾真正投入使用、土地建设，给原告造成了极大的经济损失。因被告不具有出租权存在过错，应赔偿原告经济损失人民币836723元。综上，原告为维护自身合法权益特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。梁士俭辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.被告不认识原告，也从来没有和原告谈过租赁土地的事宜，双方无任何原告所述的土地租赁关系；2.被告没有收到原告所述的任何租金，也没有原告所述的任何履行行为；3.被告将原告所述的土地实际上出租给了宋德山，并与宋德山签有两份租赁合同，被告收到法院传票后曾询问过宋德山，宋德山向被告说，那是宋德山与张昆、步相治三人之间内部的事情，与被告无关，让被告不要干涉他们三个人的事，并向被告出示了其三人之间的合作协议；4.原告曾以不当得利为由向大兴法院起诉过被告，后又撤诉，这也能证明双方无任何法律关系。综上，被告认为，原告没有证据能够证明双方之间存在租赁关系，实际上双方也确实没有任何法律关系，恳请法院依法驳回原告对被告的起诉。本院经审理认定事实如下：2018年7月15日，梁士俭作为出租方（甲方）与案外人宋德山作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，载明：一、租赁标地（甲方将位于新安教育矫治所西X-3），场地占地合计37.57亩，租赁给乙方自用为钢材销售停车放货建材；二、土地租赁经营期限为3年，自2018年7月15日至2021年7月14日止，合同期满自动终止；三、租赁费及缴纳方式，租赁费为5万元/亩/年，一次性缴清费用共计187.8万元，乙方须缴纳保证金2万元。此外，该合同还就双方的权利义务进行了约定。2018年8月1日，梁士俭与宋德山再次就X-1面积为5亩的场地签订《租赁合同》，该合同就土地租赁经营期限（3年，自2018年8月4日至2021年8月3日止，合同期满自动终止）、租赁费（6万元/亩/年）、缴纳方式（一次性缴清费用共计30万元，乙方须缴纳保证金2万元）以及双方的权利义务进行了约定。2018年8月，步相治、张昆、宋德山签订《合作协议》，载明：“一、合作项目四十二亩地（用途物流）二、股东及股权分配1、步相治占股权37.5%41062219780816303X2、张昆占股权37.5%1102241980101526193、宋德山占股权25%41232219812294250三、责任及义务1、步相治，负责全面布局人员调配市场运作，资金出50%；2、张昆，负责步相治布局到的任何地方的管理，资金出50%并出任公司法人（共同公司）；3、宋德山，负责步相治布局到的任何地方的管理及外围应酬，资金出0%，并出任公司法人（共同公司）四、兄弟同心共利断金1、一切以大局出发，以大利忘小利，禁止一切利益入自己腰包，明明白白不怕查账。2、步相治为经理张昆和宋德山为副经理管理公司所有经理。3、任何人不作为不前进，不把公司大家利益放前面，记过开会拿走股权壹年收益退出。五、投资有风险1、任何赚钱的生意都可能赔钱，所有兄弟们要无怨无悔，才可能死而后生，如果不能做到无怨无悔，有点困难就各奔东西了，坚持才能走到最后。2、万一投资失败吧，我们兄弟不能互相指责。3、赚钱了按比例分红，分红前假如账有伍拾万元去投资伍拾万的买卖时，我们比例可以重新洗牌，或者谁不以不参加，自由选择。”步相治、张昆、宋德山三人在该《合作协议》尾部的合作人处签名并加按手印。庭审中，张昆向法庭提交客户名称为步相治的中国建设银行个人账户支出交易明细（2018年7月31日跨行转出30万元、2018年8月20日跨行转出40万元、2018年8月21日跨行转出30200元、2018年9月30日跨行转出15万元）、户名为步梅香的中国农业银行银行卡交易明细清单（2018年8月1日转支50万元、2018年11月25日转支10万元、2019年1月20日转支10万元）以及步相治、步梅香出具的情况说明，以证明其于2018年7月31日至2019年1月20日向梁士俭支付165万元租金，双方存在租赁关系；其向法庭提交自己制作的承租土地建设费用明细、情况说明及付款记录，以证明为改建涉案土地花费的工程款人民币836723元。针对张昆提交的银行交易明细的真实性，梁士俭予以认可，但认为与本案无关，主张交易明细上涉及的转账均系宋德山向其支付的租金；针对其他证据的真实性、关联性、合法性，梁士俭均不予认可。梁士俭向法庭提交其与宋德山签订的两份《租赁合同》，以证明就涉案土地其与宋德山之间存在租赁关系；其向法庭提交步相治、张昆、宋德山的《合作协议》，以证明宋德山、张昆、步相治三人之间内部的纠纷与梁士俭无关。针对梁士俭提交的两份《租赁合同》，张昆表示合同上的租赁标地确实是涉案租赁地块，但合同上37.57亩场地的租赁时间（自2018年7月15日至2021年7月14日止）与其2018年8月1日起租时间不一致，因其不是合同的当事人，故两份租赁合同的真实性无法确认。针对梁士俭提交的《合作协议》，张昆认可其真实性，但认为协议虽然签订了但并未实际履行，故对关联性及证明目的不认可。本院认为，根据我国民事诉讼法规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，张昆主张其系涉案租赁场地的承租人，与梁士俭之间就涉案场地有口头的租赁合同，但对此梁士俭不予认可，并向法庭提交其与宋德山之间就涉案场地的两份书面租赁合同。经法庭与宋德山进行电话核实，宋德山亦认可其与梁士俭之间签订租赁合同的真实性。因合同具有相对性，只对合同当事人发生效力。本案中，涉案场地的租赁合同系宋德山与梁士俭之间签订，现张昆提交的证据不足以证明其与梁士俭之间存在合同关系，故其作为本案原告主体不适格。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项规定，裁定如下：驳回张昆的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 万 盈人民陪审员 王 丽人民陪审员 徐竞达二〇二〇年八月十二日书 记 员 孙 涛