福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初2628号 原告：刘伟城，男，汉族，1988年10月2日出生，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人:陈刚天，北京市盈科（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人:唐钦润，北京市盈科（福州）律师事务所实习律师。 被告：许国民，男，汉族，1984年9月27日出生，住江西省九江市永修县。 原告刘伟城与被告许国民、福州恒昱房产中介有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟城的委托诉讼代理人陈刚天、唐钦润，被告许国民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘伟城向本院提出诉讼请求：1.判令许国民立即搬离案涉房屋，依法解除刘伟城与许国民签订的《房屋租赁合同》；2.判令许国民向刘伟城支付欠付的租金36493.3元（自2019年12月15日起暂计至2020年5月25日，其后租金按6800元/月应计至本案租赁合同解除之日止）及利息381.2元（自2019年12月15日起暂计至2020年5月25日，其后利息应计至本案租赁合同解除之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令许国民向刘伟城支付违约金38678.4元（违约金按年租金的千分之三/日计算，自2019年12月19日暂计至2020年5月25日，其后违约金应计至许国民实际偿清欠付的租金之日止）；4.判令许国民的履约保证金13600元归刘伟城所有；5.判令本案诉讼费、公告费均由许国民承担。审理中，刘伟城申请撤回要求许国民搬离的请求，并将第2项诉求变更为要求许国民支付租金至搬离之日止。 事实和理由：2019年4月10日，刘伟城与许国民签订《房屋租赁合同》，合同约定：许国民租赁刘伟城所有的福建省福州市中海寰宇天下51＃Ｂ楼1单元107商业，租赁期限由2019年4月15日至2024年4月15日，月租金6800元，每月15日支付下个月的租金，先交后用；许国民应向刘伟城支付13600元作为履约保证金；若许国民拖延交租超过一个月，刘伟城有权解除合同、收回房屋并没收履约保证金；若许国民逾期支付租金水电费一个月，则需每日按年租金的千分之三向刘伟城缴纳违约金。合同签订后，许国民使用所租赁的商业房产注册成立福州恒昱房产中介有限公司，实际缴纳租金至2019年11月15日。2019年12月15日，许国民因资金困难请求延迟支付该月租金，刘伟城同意其延迟3日支付本期租金，此后许国民以种种借口拖欠租金至今。2020年2月20日，因许国明长期拖欠租金，刘伟城通过微信要求其腾空店铺，并于2020年4月10日，通过微信向许国民要求注销营业执照，许国民至今均不履行。2020年4月16日，许国民才实际支付拖欠刘伟城的水电物业费合计4275.66元，并将福州恒昱房产中介有限公司的营业执照原件寄给刘伟城，仍然拒绝支付所欠租金与办理福州恒昱房产中介有限公司营业执照变更住所地的工商变更登记手续。综上所述，刘伟城与许国民之间的房屋租赁合同合法有效，刘伟城依约向许国民提供符合合同要求的房屋，许国民应依约按时向刘伟城支付租金。许国民长期无正当理由拒不支付租金、拒不办理案涉房屋住所地变更的工商变更登记手续的行为已严重违约，应承担相应的违约责任。为了维护刘伟城的合法权益，刘伟城根据《中国人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，请求依法支持刘伟城的全部诉请。 许国民辩称，刘伟城的诉讼请求全部不成立。2020年4月16日，许国民征得刘伟城本人同意的情况下,已将店铺里面的东西作低价卖掉、并结清水电物业费，把公司注销掉,双方就此结清。许国民于4月16日就联系代办人安排办理公司注销手续，于2020年4月21日提交注销申请，于2020年6月28日收到《准予注销登记通知书》。许国民都是按照双方沟通协商的结果办理，现刘伟城又出尔反尔要求许国民赔偿。刘伟城提供的材料是存在的但不全，刘伟城在与许国民的电话沟通中同意许国民延长付租时间才会出现所谓的合同违约，且刘伟城亦同意许国民只需结清物业水电费物业费、把公司注销即可，若刘伟城未同意双方结清，其不会开门让许国民将东西清理掉。 关于刘伟城要求许国民搬离案涉房屋的诉求，2020年4月16日，许国民怕刘伟城对同意只要把物业水电结清、东西清走还有营业执照副本注销就双方结清的事反悔，故许国民联系了隔壁老板以2000元的低价转让了店铺里所有的东西，并让许国民的朋友花钱找达达把营业执照副本送到业主刘伟城手上，并转给刘伟城4300元，结清刘伟城所要求支付的水电物业费。在许国民清空物品时，系刘伟城本人来开的店铺门。许国民自年前回到老家后至今没有去过福州，且刘伟城更换钥匙后钥匙一直在刘伟城处，不存在再在案涉店铺办公的情况。 关于刘伟城要求支付欠付的租金36493元的诉求，合同约定的付租方式是当月付下个月的租金,许国民最后一次支付租金是在2019年11月16日支付6800元。后许国民跟刘伟城沟通提出公司因今年地产行情不好，亏损不断没有能力支撑，故申请解约，并张贴转让告示，同时也告知刘伟城在没有转租出去前租金会照付，刘伟城同意转租。2019年12月15日，刘伟城向许国民催收租金，许国民回复刘伟城需要时间并征得刘伟城同意。但许国民借到钱，店铺也一直未转租成功。到了2020年2月份，刘伟城发信息告诉许国民给不了租金就把东西搬走。许国民已支付的押金应抵扣未支付的租金。 关于刘伟城要求支付违约金36493.3元的诉求，许国民在出现违约情况时已告知刘伟城，以及补交租金的方案。2月份刘伟城告知许国民把东西搬离时就意味着不退还押金用以抵扣租金，让许国民退租。因许国民没有及时支付租金，只能退租。刘伟城4月份要求许国民支付租金时，许国民表示要支付租金，店面必须继续转让，但刘伟城表示店铺已出租不同意许国民转让。刘伟城未通知许国民就把店铺转租，且2月份就已让许国民退租，又于4月份催要租金，刘伟城出尔反尔。 关于要求押金13600元归刘伟城所有的诉求，许国民同意付给刘伟城抵扣2019年12月15日和2020年1月15日两次未交的租金。 关于诉讼费、公告费，2020年4月份时市场已好转，许国民与他人谈转租事宜时，刘伟城不同意转让并告知许国民店铺已经转租，店铺已经转租出去。许国民违约的原因是刘伟城出尔反尔。 当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月7日，刘伟城向福州中海地产有限公司购买上街镇高新大道1-1号中海寰宇天下51#B楼1单元107商业号房。2019年4月10日，刘伟城（甲方）与许国民（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定刘伟城将上述房屋出租给许国民，用于经营地产中介公司。合同约定，租赁期限自2019年4月15日至2024年4月15日，每月租金6800元，租金依约缴纳一次，先交后用。在签订合同时，乙方向甲方缴纳保证金13600元。合同第六条约定，乙方有下列情形之一，甲方可以解除合同，收回房屋，除履约保证金不予退还，因此造成损失的，由乙方赔偿……拖欠租金水电费，逾期一个月以内，乙方应缴纳违约金每日为年租金的千分之三，逾期一个月，有权收回房屋，并没收履约保证金。 合同签订后，刘伟城将案涉房屋交付许国民使用。许国民将案涉房屋注册为福州恒昱房产中介有限公司经营。许国民向刘伟城支付了履约保证金13600元，并支付租金至2019年12月份，2019年12月15日之后的租金未支付。2020年2月20日，刘伟城通过微信要求许国民搬离案涉房屋。2020年4月13日，刘伟城通过微信告知许国民案涉房屋已转租，要求许国民注销营业执照。许国民于2020年4月16日搬离案涉店面，并结清所欠的水电及物业费。 本院认为，刘伟城与许国民之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。合同约定，许国民逾期一个月支付租金的，刘伟城有权收回房屋并没收履约保证金。合同签订后，刘伟城已将案涉房屋交付许国民使用，许国民应依约支付租金及水电、物业费。许国民未依约支付租金及水电、物业费，已构成违约，现许国民已搬离案涉房屋，且刘伟城已将案涉房屋另行出租，双方之间已无继续履行的可能，刘伟城诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求许国民支付的履约保证金归刘伟城所有，有事实和法律依据，本院予以支持。许国民逾期未支付租金，刘伟城要求许国民按照6800元/月标准支付欠付的租金，有事实和法律依据，本院予以支持，但应计算至刘伟城将案涉房屋另行出租之日（即刘伟城于2020年4月13日告知许国民房屋已另行出租之日），为26980.7元。合同约定，拖欠租金水电费，逾期一个月以内，许国民应缴纳违约金每日为年租金的千分之三。该约定的违约金标准过高，本院酌情调整为按照2%/月标准，以每期欠付的租金6800元标准，分别自逾期之日（即每月15日）起计算至付清之日止，刘伟城主张12月份租金的违约金自2019年12月19日起计算，本院予以照准。关于刘伟城要求许国民支付逾期支付租金的利息的诉求，与前述要求许国民支付逾期支付租金的违约金的主张实际上均系刘伟城因许国民逾期支付租金造成的损失的主张，刘伟城的该项诉求系重复主张且没有合同依据，故本院不予支持。许国民主张刘伟城同意其搬离并付清水电及物业费后双方即结清，但其提交的微信聊天记录无法体现其所主张的内容，亦无其他证据进行佐证，故对许国民的该项抗辩主张，本院不予采纳。 审理中，原告刘伟城向本院申请撤回对福州恒昱房产中介有限公司的起诉，经审查，福州恒昱房产中介有限公司已于2020年6月28日被注销登记，且许国民对此无异议，本院予以准许。刘伟城申请撤回要求许国民搬离的请求，并将第2项诉求变更为要求许国民支付租金至搬离之日止，该申请系刘伟城对自身权利的处分，且庭审中查明许国民已搬离案涉房屋，故对刘伟城的该两项申请，本院予以准许。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除刘伟城与许国民签订的《房屋租赁合同》； 二、许国民应于本判决生效之日起十五日内向刘伟城支付欠付的租金26980.7元； 三、许国民应于本判决生效之日起十五日内向刘伟城支付违约金（其中2019年12月15日至2020年1月14日期间逾期支付租金的违约金，以6800元为基数，自2019年12月19日起计算；其中2020年1月15日至2020年2月14日期间逾期支付租金的违约金，以6800元为基数，自2020年1月15日起计算；其中2020年2月15日至2020年3月14日期间逾期支付租金的违约金，以6800元为基数，自2020年2月15日起计算；其中2020年3月15日至2020年4月13日期间逾期支付租金的违约金，以6580.7元为基数，自2020年3月15日起计算；以上违约金均按2%/月标准计算至还清之日止）； 四、许国民支付的履约保证金13600元归刘伟城所有； 五、驳回刘伟城其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7775元，减半收取计3887.5元，由许国民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李秀华 二〇二〇年八月十八日 书记员  陈 丽 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。