贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9685号 原告：范元琴，女，汉族，1954年9月3日出生，住贵州省毕节市织金县。 原告：潘某，男，白族，2012年9月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告潘某法定代理人：赵某，女，汉族，1980年2月21日出生，住址同原告潘某，系原告潘某之母。 二原告委托诉讼代理人：顾圣国、熊泽艳（实习），均系贵州神兽律师事务所律师。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进，系贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告范元琴、潘某与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人顾圣国、熊泽艳，被告博泰房开公司的委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告向房屋主管部门办理房屋产权登记证书并交付原告；二、判令被告支付原告因逾期交付所购房屋的违约金20469元；三、判令被告支付原告因逾期交付所购商品房转移登记的有关文书的违约金3615元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月12日，原告自被告处购买商品房一套，地下车位一个，并签订《商品房买卖合同》使用权转让合购房合同号为：ＢＴ-Ａ1-2-4-1，合同约定：原告购买被告所开发建设的位于毕节市南部新区，房屋位于小区××号房，房屋总价278124元，同时约定最迟于2016年6月30日交付房屋，最迟于交付房屋后180天内申请该商品房所有权初始登记，与初始登记之日起180天内，取得该房屋初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。合同签订后，原告按照合同约定向被告一次性交付全部房款278124元，自此原告合同义务已履行完毕，然而被告却未依合同约定于2016年6月30日交付房屋，而是于2018年7月6日实际交付房屋，共逾期736天，合同约定最迟于交付房屋后180天内申请该商品房所有权初始登记，于初始登记之日起180天内，取得该房屋初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告迟迟未收到被告为原告办理商品当转移登记的有关文书的通知。原告认为：被告未在合同约定的时间内交付房屋及未为原告办理商品房转移登记的有关文书并交付原告的行为，已经构成违约，应按合同相关约定承担违约责任如下：逾期交房的违约金共计20469.9264元（以原告已付房款278124为基数，按日计算，每日万分之一即278124＊0.01%＊736＝20469.9264元）2.逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金共计3615.612元（以原告已付购房款278124元为基数，前180日内违约金：278124＊0.3%＝834.372元，超出180日内违约金款：278124＊1%＝2781.24）。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告博泰房开公司辩称：1、对于原告超诉讼时效部分的请求，应当予以驳回；2、被告公司案涉楼盘均不具备转移登记条件，暂不能办理产权证书；3、对原告未付清总房款的，其诉讼请求不应支持。合同约定的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金仅为已付购房款的1%，并非原告诉状上主张的数额。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月12日，原告与被告博泰房开公司签订《商品房买卖合同》，约定：“由原告购买被告开发的位于毕节市南部新区，购房款为278124元。交房方面约定：“出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。第十三条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的……（2）逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”初始登记约定：“出卖人负责在商品房实际交付之日起180日内申请商品房所有权初始登记。”转移登记约定：（一）出卖人承诺于办理初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、超出约定日期起逾期180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款的0.3%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）和（2）项处理：（2）买受人选择不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”。合同签订前后，原告支付了购房款278124元。被告于2018年7月6日向原告交付房屋。被告未履行向原告提交办理商品房转移登记有关文书的义务，原告诉至本院。涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自义务，原告足额支付了购房款，被告就应履行向原告办理商品房转移登记有关文书并交付原告的义务，现被告实际还未履行该义务，应承担继续履行或支付违约金的责任。现涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就，故原告要求被告办理房屋产权证书的诉讼请求，本院暂不予支持。 合同中初始登记约定：“出卖人负责在商品房实际交付之日起180日内申请商品房所有权初始登记。”转移登记约定：（一）出卖人承诺于办理初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、超出约定日期起逾期180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款的0.3%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）和（2）项处理：（2）买受人选择不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款1%的违约金。”从该约定看，被告应于房屋交付之日起180日内办理初始登记，又应于办理初始登记之日起180日内办理转移登记，现因被告未在约定时间办理初始登记，导致原告未能获得房屋转移登记权属，被告应承担违约责任，逾期办理转移登记的违约责任应为自交房之日2018年7月6日后推360日即2019年7月1日起算，故被告已经违约。办理转移登记的违约金为已付房款278124元×1%=2781元。 关于逾期交房违约金：合同约定：“出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。第十三条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的……（2）逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”被告于2018年7月6日交付房屋，而合同签订于2016年7月12日，约定的交房日期早于合同签订之日，在合同签订之前，被告没有向原告交付房屋的义务，自合同签订之日起，约定的交房期限对双方均具有约束力，故逾期交房违约金应自合同签订之日2016年7月12日计算至实际交付之日2018年7月6日共计724天，金额为278124元×0.01%×724天=20136元。合同约定于交房之日（2018年7月6日）60日内即2018年9月6日前支付该违约金，原告于2020年6月4日诉至本院，未超过法定三年的诉讼时效期间。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告范元琴、潘某支付逾期办理涉案房屋转移登记的违约金2781元、逾期交房违约金20136元； 二、驳回原告范元琴、潘某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费201元，由原告范元琴、潘某负担25元，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担176元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年八月二十日 书记员  周 猷