北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初27469号原告：张乐林，男，1992年2月23日出生。委托诉讼代理人：袁坤，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：关松华，北京天驰君泰律师事务所实习律师。被告：北京美好生活时尚餐饮有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道昊天大街**。法定代表人：刘铭，经理。被告：刘铭，男，1973年10月30日出生。二被告共同委托诉讼代理人：王文琦，北京元辅律师事务所律师。原告张乐林与被告北京美好生活时尚餐饮有限公司（以下简称美好生活公司）、刘铭租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张乐林的委托诉讼代理人袁坤、关松华，被告美好生活公司及刘铭的共同委托诉讼代理人王文琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张乐林向本院提出诉讼请求：1.判令双方于2018年3月31日签订的合作合同于2019年11月9日解除；2.判令美好生活公司支付房屋租金121703元、押金10000元及利息（以131703元为基数，自2019年11月9日起至实际给付之日止，按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令美好生活公司赔偿经营损失236833元（2019年11月9日暂计至2020年5月30日）；4.判令美好生活公司赔偿装修装饰残值损失50000元(已撤回)；5.判令刘铭对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年3月31日，张乐林与美好生活公司签订《合作合同》，约定：将美好生活公司承租的案外人北京裕恒通建材综合交易市场有限公司（以下简称裕恒通公司）×××号场地转租给张乐林经营饭店使用，面积120平方米；租赁期限为2018年6月1日至2024年3月14日；租金为：1.2018年4月1日起至2019年5月30日前支付场地租金22万元。2.2019年5月30日起至2020年5月30日前支付场地租金22万元。3.2020年5月30日起至2021年5月30日前支付场地租金23.1万元。该合同第四条约定，租赁合同签订之日，张乐林向美好生活公司支付合同保证金1万元。上述合同签订后，张乐林依约履行了合同义务，向美好生活公司支付租金及押金。在合同履行中，张乐林按照约定向美好生活公司支付2019年5月30日至2020年5月30日租金22万元。因美好生活公司拖欠裕恒通公司租金，裕恒通公司于2019年11月9日通知美好生活公司解除租赁合同，并要求交还场地。张乐林所租场地于2019年11月9日起也因此被强制停止供电。由于美好生活公司的违约行为，致使张乐林无法正常经营，给张乐林造成巨大损失。此间双方多次协商未果。经查，美好生活公司系一人公司，该公司的唯一股东刘铭与公司存在财产混同，故刘铭应对上述债务承担连带清偿责任。综上，张乐林为维护其合法权益，特诉至贵院，请求法院依法支持张乐林全部诉讼请求。美好生活公司和刘铭辩称：不同意张乐林的所有诉讼请求。第一，张乐林的租赁合同无效，2017年11月2日李洋与裕恒通公司签订场地租赁合同，李洋承租裕恒通公司的1061平方米场地，包含了本案涉及的房屋面积，承租期限是2017年11月1日至2024年3月14日。裕恒通公司向李洋出租的房屋并没有房屋产权手续，涉案的房屋建设没有取得建设工程规划许可，违反了城乡规划法规定，涉案房屋也未经消防验收合格，故租赁合同无效。李洋与裕恒通公司间的租赁合同纠纷正在审理中。第二，美好生活公司成立于2015年1月21日，于2018年2月8日将住所地变更登记为北京市房山区某某街道某某大街×××号，经营美好生活时尚餐厅，2018年11月15日美好生活时尚餐厅承包给赵彦东经营管理，美好生活公司的公章，财务专用章、营业执照、食品经营许可证一并交给了赵彦东使用，2019年11月美好生活公司收回公章及证照手续。张乐林的租赁合同签订于赵彦东掌握公章期间，赵彦东的出租行为未经授权及追认，对美好生活公司不发生法律效力，美好生活公司也不知情。故而不同意支付房租及利息。第三，美好生活公司并非涉案房屋的产权人或承租人，无权处分涉案房屋，无权处置房屋。第四，关于涉案房屋中的装修问题，张乐林系使用贾晓风装修后的房屋，并未实际进行装修，故而并无权利主张装饰装修的相关损失。第五，关于经营损失，张乐林未能证明饭店经营期间盈利或亏损，不能证明停业后的可期待损失，故而不同意支付。第六，美好生活公司是独立经营的法人，对外独立承担责任，股东刘铭作为本案被告主体不适格，不应当承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：美好生活公司系成立于2015年1月21日的自然人独资公司。刘铭系该公司唯一投资人。李洋自该公司成立至今一直担任该公司监事一职。2017年11月2日，李洋以其个人名义与裕恒通公司签订《北京市市场场地租赁合同》（以下简称《场地租赁合同》），承租该公司位于北京市房山区某某街道某某大街场地用于经营餐饮服务，面积共计1061平米，租赁期限自2017年11月1日至2024年3月14日。美好生活公司（甲方）于2018年3月31日将李洋自裕恒通公司处承租的上述场地中的部分场地租赁给张乐林（乙方），双方为此签订《合作合同》。合同约定：乙方承租甲方位于北京市房山区某某街道某某大街×××号场地从事餐饮服务，面积120平方米；租赁期限自2018年6月1日起至2024年3月14日止，免租期为2018年4月1日起至同年6月1日止；租金标准及支付时间为2018年4月1日起至2019年5月30日前支付场地租金22万元，2019年5月30日起至2020年5月30日前支付场地租金22万元；2020年5月30日起至2021年5月30日前支付场地租金23.1万元；租金自第三年开始，每年按照上一年租金的5%递增收取。租赁合同签订之日，乙方需向甲方支付合同保证金1万元，租赁合同期满后14月内，如无客户投诉、索赔及合同约定问题出现，该保证金无息全额退还乙方；同时还约定了其他权利义务条款。2019年4月1日及2019年4月23日，张乐林交纳了涉案场地2019年5月31日至2020年5月30日期间的房租22万元。美好生活公司亦向张乐林出具了收款收据。此后，张乐林开始在该场地经营餐饮服务。2019年11月9日，裕恒通公司以李洋经催告后未在限期内支付欠缴租金及违约金为由，书面通知其解除双方所签租赁合同，并要求其交还场地、支付违约金。同日，涉案场地开始被停水停电。庭审中，张乐林及美好生活公司均认可案涉场地已交还裕恒通公司。诉讼中，美好生活公司提交了刘铭代表该公司（甲方）于2018年11月15日与赵彦东（乙方）所签的《美好生活烤肉店承包合同》。该合同约定甲方将位于北京市房山区某某大街×××号的美好生活烤肉店交由乙方承包经营；承包期限自2018年10月6日至2019年10月6日；甲方向乙方提供现有经营场所及餐饮设施、设备、用具等。美好生活公司据以证明2018年11月15日至2019年11月期间，该公司的公章及证照均由赵彦东管理使用，而涉案合同发生于赵彦东承包经营期间，与该公司无关。对此，张乐林对证明目的不予认可。诉讼中，刘铭与美好生活公司均表示并无证据证明二者的资产相互独立。诉讼中，张乐林陈述×××号场地用于经营张记东北饺子王，场地系自美好生活公司处租赁，经营资质及店面系承接自案外他人，该场地已交纳押金1万元，交纳方式为承接店面时向原店面所有人交纳。张乐林申请证人刘某出庭作证存在营业损失。美好生活公司及刘铭否认曾向张乐林收取涉案场地押金，对证人证言的证明目的均不予认可。另查明，包括涉案场地在内的由裕恒通公司出租给李洋的场地位于城镇地区，但并无建设规划许可证或其他产权证书。上述场地由北京市房山区拱辰街道一街村于2008年出租给裕恒通公司，并同意该公司对外出租该场地，相关商户的营业执照亦由该村协调办理。本院认为，本案中，美好生活公司经由该公司监事李洋将后者自裕恒通公司承租而来的涉案场地转租给张乐林，并收取了房租。相关租赁合同及收款收据亦均加盖了该公司公章。据此，可以认定上述租赁合同系该公司与张乐林的真实意思表示。美好生活公司及刘铭依据该公司与案外人赵彦东所签合同主张曾将该公司证照、公章交由赵彦东控制使用，但对此未能提供足够证据予以佐证，本院对此不予采信。此外，依据合同相对性原则，美好生活公司与赵彦东所签合同无论如何履行，均不能约束作为合同外第三方的张乐林。故本院对刘铭及美好生活公司的答辩主张不予采纳，并确认该公司与张乐林之间构成涉案租赁合同关系，应为此承担相应的法律责任。根据查明的事实，涉案场地位于城镇地区，且无产权证或建设规划许可证。即美好生活公司系就未取得建设工程规划许可手续的场地建筑物与张乐林签订上述租赁合同，故该合同应为无效。无效的合同自始没有法律约束力，张乐林要求解除合作合同的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于涉案合同的签订，双方均负有过错，应各自承担相应的法律责任。本案中，涉案场地因租金纠纷已于2019年11月9日被裕恒通公司停水停电，这意味着美好生活公司自该日起已无法为张乐林提供可供合理使用经营的场地建筑物。故张乐林要求美好生活公司退还自该日起至2020年5月30日期间的房租，理由正当，证据充分，本院予以支持，具体金额依照双方在合作合同中约定的租金标准予以计算，并调整名目为房屋占有使用费。张乐林未能举证证明曾向美好生活公司交纳押金，故其要求退还押金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于张乐林对于涉案合同的签订亦存在过错，故其主张的利息损失缺乏依据，本院不予支持。根据查明的事实，美好生活公司系一人有限责任公司。刘铭作为该公司唯一股东，未能举证证明该公司财产独立于其个人财产，应对公司所负涉案债务承担连带责任。张乐林要求刘铭对美好生活公司于本案中所承担给付义务承担连带清偿责任，本院予以支持。关于张乐林主张的经营损失，鉴于张乐林所示证据不足以证明所经营店面实际运营中确有盈利，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京美好生活时尚餐饮有限公司于本判决生效之日起十日返还张乐林房屋占有使用费121703元；二、刘铭在本判决第一项确定的北京美好生活时尚餐饮有限公司对张乐林所负担的债务范围内承担连带清偿责任；三、驳回张乐林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3414元，由张乐林承担2047元（已交纳）；由北京美好生活时尚餐饮有限公司负担1367元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 吴奕晗二〇二〇年八月二十一日法官助理 宁继清书 记 员 果继情