湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终2074号上诉人（原审被告）：宋超，男，1991年10月27日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司。法定代表人：赵玮伦，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈龙，湖北高实律师事务所律师。上诉人宋超因与被上诉人枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司（以下简称百盟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服枣阳市人民法院（2018）鄂0683民初4281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。宋超上诉请求：1.依法撤销湖北省枣阳市人民法院（2018）鄂0683民初4281号民事判决；2.依法改判；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，判决上诉人支付房屋占用费7648.52元，无任何依据。（一）一审法院在庭审中已经认定6.30公告对上诉人、被上诉人已经发生效力，上诉人对此予以认可，结合本案中认定的6.30公告第3条“即日起不愿意继续在光彩市场营业的商户，免除第四年实际占用期内的租金，双方于2018年7月15日前办理退销手续，愿意继续市场经营的商户，双方签订新的租赁合同”，公告发布后，上诉人响应公告于2018年7月15日前早已将自己的东西全部搬出，上诉人与被上诉人已经形成事实上的退铺手续。（二）本案中，被上诉人开具的缴款单也证实了上诉人响应了被上诉人的6.30公告，若上诉人没有搬出房屋，继续占用房屋，被上诉人也不可能给上诉人出具缴款单，这也直接证明上诉人与被上诉人于2018年7月15日前形成了退铺的事实，且双方未签订新的合同，被上诉人主张占用费用无任何依据。（三）被上诉人没有提交任何的证据证实上诉人占用被上诉人房屋至2018年12月5日，根据民事诉讼“谁主张，谁举证”原则，被上诉人主张上诉人占用其房屋，举证责任在被上诉人而非上诉人。一审法院认为“虽然宋超陈述6.30公告发布后就将租赁房屋进行腾空，其未提交证据证实已向百盟公司履行交付义务”，将占用房屋的举证责任归于上诉人，明显是错误的，被上诉人都不能举证上诉人占用其房屋，上诉人也就没有履行交付房屋的义务。（四）一审法院认定6.30公告对上诉人与被上诉人都发生效力，根据6.30公告第5条“若商户不能在2018年7月15日前办理续租或退铺手续，我公司视为您故弃享受此优惠的权利”，既然一审法院判令上诉人享有享受优惠的权利，又认定上诉人在2018年7月15日前未办理退铺手续，明显是自相矛盾的。综上，上诉人已经于2018年7月15日前响应6.30公告搬出被上诉人房屋，形成了事实上的退铺手续，被上诉人要求上诉人支付继续占用费不合法，二审法院应当依法改判。二、一审法院判令宋超支付被上诉人违约金5000元是错误的。（一）一审中上诉人提交了足够的证据（宣传单、证人证言、信访等）证实被上诉人在合同租赁期间，被上诉人有虚假宣传，违法宣传造成上诉人不能经营倒闭的严重后果，被上诉人应当向上诉人支付违约金。（二）6.30公告为被上诉人的单方承诺，上诉人也响应了公告，视为对以前签订合同变更后的新的合同约定。根据该公告第4条之规定，双方不再继续履行合同后，互不追究对方该责任，且该公告中明确放弃了以前合同中的违约责任约定，一审法院依照6.30公告判决上诉人支付租金、运营管理服务费等，根据6.30公告变更以前的合同中违约责任约定判令上诉人支付违约金，明显是相互矛盾的。一审法院认定变更6.30公告的合法有效，按照6.30公告判令上诉人支付租金、管理服务费等，就不能再依照6.30公告以前的合同约定向上诉人索要违约金。三、被上诉人开具的缴款单中明确没有公司运营管理费，一审法院既然认定6.30公告对双方有效，也就证明该缴款单也是有效的，因此一审法院应当依据被上诉人开具的缴款单判决上诉人只承担租金，不承担公司运营管理费5392元。综上，请求二审人民法院在查清事实的基础上依法改判。百盟公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，判决结果正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。百盟公司向一审法院起诉请求：1.依法判令宋超支付租金及商业管理服务费共计62419元及违约金、滞纳金（租金42558元，商业管理服务费19861元，违约金5000元，滞纳金以拖欠金额按每日千分之五计收滞纳金）；2.依法判令宋超腾退所租赁的两间商铺（15栋104、105号）；3.本案的诉讼费及其他费用由宋超承担。一审庭审中，百盟公司将其第1项诉讼请求变更为依法判令宋超支付租金46031元、商业管理服务费22827元、违约金5000元、滞纳金66427元，合计140285元。一审法院认定事实：2014年1月1日，枣阳百盟光彩产业园投资有限公司将“枣阳百盟光彩产业园一期”项目所有业主购买的房屋委托百盟公司进行统一招商和经营管理。2014年4月8日，百盟公司作为甲方与宋超作为乙方双方签订《商铺租赁合同》和《运营管理服务合同》，主要约定，宋超租赁百盟公司商铺两间（15栋104、105号），经营橱柜生意，租期（服务期）三年，即自2014年5月1日起至2017年4月30日止。《商铺租赁合同》第四条4.1项，“第一个租赁年度租金6404元，第二个和第三个租赁年度租金各12806元，三年合计32016元。”第十二条12.4项，“双方均应当严格履行本合同，任何一方违约均应承担违约责任。除本合同另有约定外，一方违约的应当向对方支付违约金5000元整”。《运营管理服务合同》第四条4-1项，“商业管理服务费第一度免收，第二、三年度各为2679元，三年合计5392元”。4-3项，“自第四个合同年度开始，商业管理服务费标准由甲方通知乙方，乙方应按照甲方通知的商业服务费标准向甲方支付。”第五条5-1项，“乙方应向甲方支付履约保证金6000元，于合同签订时一次性付清。5-3项，“若乙方未完全履行本合同项下的义务，甲方有权从履约保证金中扣除，不足部分乙方应于5日内补足，逾期按不足部分的日千分之三收滞纳金”。第十三条13.2项，“若乙方拖欠商业管理服务费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之五计收滞纳金，达15日以上甲方有权采取停水、电或采取其他必要措施中止乙方营业”。合同签订的同日，宋超向百盟公司交付4000元的装修保证金和商铺保证金6000元（15-104、105履约保证金）。后宋超向百盟公司交清第一年度租金，第二、三年度租金和管理费（第一年度免收）均未交付。2018年6月30日，百盟公司发布公告（以下简称6.30公告），承诺对2018年7月15日前来办理续租或退铺手续的商户，将给予以下优惠：前三年所欠租金优惠50%；不愿意继续在光彩市场营业的商户，免除第四年实际占用期间的租金等。2018年7月14日，百盟公司工作人员郑燕林给宋超开具一份缴款单：15-104、105第二年租金15502元；第三年租金15502元，根据公司出台公告租金优惠50%，即15502元，4000元冲抵装修保证金。在审理过程中，宋超当庭称：“合同到期后百盟公司的运营管理员郑林电话通知，其没有交纳房租，已把门锁了。2018年7月强行把门打开，除了废品外，将其租赁商铺内的所有商品全部搬走了，后来房屋的所有人也上过锁。”另，证人陈某出庭作证称：“其系15-106、107的租赁经营商，与宋超租赁的房屋系邻居，宋超所租赁经营的门系百盟公司的工作人员2016年年中时上的锁。”上述事实，有百盟公司、宋超当庭陈述，各自提交的证据材料及法庭审理笔录在卷证实。一审法院认为，百盟公司与宋超签订的《商铺租赁合同》和《运营管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自的义务。根据6.30公告，结合双方的商铺租赁合同，百盟公司开具的缴款单已认可宋超前三年欠租金扣除装修押金4000元后为11502元，故一审法院对百盟公司要求宋超支付拖欠的租金11502元请求予以支持，过高部分不予支持。宋超未按运营管理服务合同约定支付三年服务费5392元，故百盟公司诉请宋超支付服务费有事实和法律依据，一审法院予以支持。针对宋超在合同到期后应否支付租金和服务费，因根据6.30公告，第四年租金免收，即2017年4月30日至2018年4月30日免收。虽然宋超陈述6.30公告发布后就将租赁房屋进行了腾空，其未提交证据证实已向百盟公司履行交付义务，但是庭审中（2018年12月5日），宋超承认已将租赁的房屋腾空，应视为宋超已向百盟公司履行了告知符合交付房屋的条件，交房成就。故宋超应当支付2018年4月30日至2018年12月5日，共计218天占用期间的费用，参照合同期内第三年的租金计算为7648.52元（12806元/年÷365天/年×218天）；百盟公司请求第四年度及交房期间的运营管理费，因百盟公司未提供证据证明其依照合同履行了通知义务，故一审法院不予支持。违约金和滞纳金分别属于两个不同的法律概念，违约金是平等主体间的一种民事责任形式，滞纳金是在行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式，并且违约金和滞纳金都是对非违约方因为违约方违约所造成的损失的赔偿，二者有重叠的地方，故百盟公司诉请宋超既支付违约金又支付滞纳金，没有法律依据且属于重复要求赔偿，滞纳金不应得到支持；违约金具有补偿为主惩罚为辅的双重性质，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，有鉴于此，人民法院可依违约方的申请对过高的违约金数额进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则，但宋超未按合同约定支付租赁费和服务费，且未向法院提出违约金过高予以适当减少的申请，故百盟公司诉请宋超支付违约金5000元，一审法院依法予以支持。宋超交付的保证金6000元，百盟公司应予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条规定，判决：一、宋超支付枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司租金11502元；二、宋超支付枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司房屋占用费7648.52元；三、宋超支付枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司运营管理服务费5392元；四、宋超支付枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司违约金5000元；五、枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司返还宋超保证金6000元；六、驳回枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司的其他诉讼请求。上述一至五项，均于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3106元，由宋超负担1106元，百盟公司负担2000元，均于本判决生效之日起十日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，一审法院认定“商业管理服务费第一度免收，第二、三年度各为2679元，三年合计5392元”有误，应为“商业管理服务费第一年度免收，第二、三年度各为2696元，三年合计5392元”。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。二审中，宋超明确认可缴款单确定的宋超应当交纳的费用，该费用为11502元。本院认为，百盟公司与宋超签订的商铺租赁合同和运营管理服务合同均属有效合同。商铺租赁合同约定的3年租赁期间届满后，宋超继续使用租赁物，百盟公司没有提出异议，原商铺租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因宋超未提交充分的证据证实其已将承租的商铺返还给百盟公司，故一审法院判决宋超向百盟公司支付房屋占用费7648.52元并无不当。宋超上诉提出，一审法院认定事实错误，判决上诉人支付房屋占用费7648.52元，无任何依据，一审法院在庭审中已经认定6.30公告对上诉人、被上诉人已经发生效力，公告发布后，上诉人响应公告于2018年7月15日前早已将自己的东西全部搬出，上诉人与被上诉人已经形成事实上的退铺手续，被上诉人开具的缴款单也证实了上诉人响应了被上诉人的6.30公告，若上诉人没有搬出房屋，继续占用房屋，被上诉人也不可能给上诉人出具缴款单，这也直接证明上诉人与被上诉人于2018年7月15日前形成了退铺的事实，且双方未签订新的合同，被上诉人主张占用费用无任何依据，被上诉人没有提交任何的证据证实上诉人占用被上诉人房屋至2018年12月5日，被上诉人要求上诉人支付继续占用费不合法，二审法院应当依法改判，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审法院判令宋超向百盟公司支付违约金5000元，符合合同约定和法律规定。宋超上诉提出，一审法院判令宋超支付被上诉人违约金5000元是错误的，一审中上诉人提交了足够的证据（宣传单、证人证言、信访等）证实被上诉人在合同租赁期间，被上诉人有虚假宣传，违法宣传造成上诉人不能经营倒闭的严重后果，6.30公告为被上诉人的单方承诺，上诉人也响应了公告，视为对以前签订合同变更后的新的合同约定，根据该公告第4条之规定，双方不再继续履行合同后，互不追究对方该责任，且该公告中明确放弃了以前合同中的违约责任约定，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。结合双方签订的商铺租赁合同和运营管理服务合同中约定的租金标准及商业管理服务费标准、缴款单中载明的租金数额判断，缴款单中载明的租金数额实为租金数额与商业管理服务费数额之和，一审判决第一项即宋超支付百盟公司租金11502元，该数额实为租金数额与商业管理服务费数额之和，故一审判决第三项即宋超支付百盟公司运营管理服务费5392元属于重复判决，本院对该项判决予以撤销。宋超上诉提出，被上诉人开具的缴款单中明确没有公司运营管理费，一审法院既然认定6.30公告对双方有效，也就证明该缴款单也是有效的，因此一审法院应当依据被上诉人开具的缴款单判决上诉人只承担租金，不承担公司运营管理费5392元，二审中，宋超明确认可缴款单确定的宋超应当交纳的费用，该费用为11502元，故本院维持一审判决第一项，即宋超支付百盟公司租金11502元。对宋超的上诉请求，本院不予全部支持。综上所述，宋超的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持枣阳市人民法院（2018）鄂0683民初4281号民事判决第一、二、四、五项，即：“宋超支付枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司租金11502元；宋超支付枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司房屋占用费7648.52元；宋超支付枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司违约金5000元；枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司返还宋超保证金6000元”，均于本判决生效之日起十日内履行；二、撤销枣阳市人民法院（2018）鄂0683民初4281号民事判决第三、六项，即：“宋超支付枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司运营管理服务费5392元；驳回枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司的其他诉讼请求”；三、驳回枣阳百盟同心光彩产业城运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费3106元，由宋超负担254元，百盟公司负担2852元。二审案件受理费251元，由宋超负担201元，百盟公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年八月二十六日书记员  康宁艺