营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0804民初4055号原告：营口鸿基房地产开发有限公司（反诉被告），住所地营口市鲅鱼圈区红海办事处。法定代表人：王德利，公司总经理。委托诉讼代理人：邹继平，辽宁蓝佳律师事务所律师。被告：邢旭（反诉原告），男，1977年2月14日出生，汉族，现住长春市高新区。委托诉讼代理人：李庆泉，辽宁昌赢律师事务所律师。原告营口鸿基地产开发有限公司（反诉被告）与被告邢旭（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郭宁宁独任审判，公开开庭进行了审理。原告营口鸿基地产开发有限公司的委托代理人邹继平，被告邢旭的委托代理人李庆泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告营口鸿基房地产开发有限公司诉称，2011年10月14日被告从原告处购买原告开发建设的位于鲅鱼圈区房屋，面积102.67平方米平方米，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定被告以贷款方式购买案涉房屋，合同第七条约定如被告逾期超过7天，买受人按日向出卖人支付已交165763付房款万分之一的违约金。合同签订后，被告给付房款165763元，在被告可以办理贷款后，被告至今未办理贷款，被告至今尚欠原告房31款万元，经原告多次追索无果，无奈之下诉至贵院，一、判令被告给付房款31万元及违约金，违约金自2010年其至履行完毕时止以165763元标准按日万分之一支付违约金；案件受理费由被告承担。被告邢旭辩称，双方签订的房屋买卖合同属实，当时约定交付首付165763元，被告已经交付。但由于贷款需要相关的手续，被告没有相关银行流水，银行没有批准该笔贷款，又因被告家庭没有充裕的钱款缴纳剩余房款，所以多次向原告的销售人员提出解除合同返还预付款，但由于原告始终没有明确答复，拖延至今，因原告房屋贷款未能实现，所以根据法律规定，要求解除房屋买卖合同。反诉原告邢旭诉称，2011年10月14日，反诉原告经他人介绍认购反诉被告开发的小区13号楼4-301室房屋，当时反诉被告承诺只要没有不良记录均可贷款，就此双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同第六条付款方式及期限2款分期付款，首付165763元，贷款310000元。协议第一条买受人以贷款方式支付房款，应在7日内提供贷款所需要的全部资料及费用，逾期每日承担总房款的万分之五违约金。贷款未获批准或未足额批准的，乙方应在15日之内补齐所剩余的房款，否则甲方有权终止商品房买卖合同的约定，并在60日内全额退还乙方已付房款，但不承担任何利息以及相关费用。合同和协议签订后，反诉原告支付首付款165763元，并按照反诉被告出示的贷款材料清单向反诉被告交付相关材料。之后由于反诉原告身份信息不是鲅鱼圈，无法办理相关贷款手续，反诉被告便将贷款事宜交由中介机构办理，但经几次办理均没有成功，故反诉原告提出解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，并要求反诉被告返还首付款，但反诉被告却迟迟不予履行。根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定，无奈之下向人民法院提起反诉，请求人民法院依法维护原告合法权益，一、依法解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、反诉被告向反诉原告返还房款165763元；三、诉讼费及反诉费由反诉被告承担。反诉被告营口鸿基房地产开发有限公司辩称，反诉理由不成立应当予以驳回。商品房买卖合同经双方签字即生效，如有重大情形变更，应当在诉讼期限内提出。本案中原、被告双方于2011年10月14日签订商品房买卖合同，代理人2018年就案涉房屋与被告通话，要求给付余下房款，被告从未提出过解除合同，因此被告对本项诉请已经超过诉讼时效，再者被告作为买受人，对购买能力应该有预知，在合同约定的时间内，未办理贷款应当继续筹措资金如期履行，因被告至今没有履行合同，导致案涉房屋至今闲置近9年，如法庭支持反诉人的诉请，反诉人应当赔偿案涉房屋差价损失。经审理查明，原、被告于2011年11月14日签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的位于鸿基国际小区13#幢楼4单元301室房屋（面积为102.67平方米），总房款为475763元，合同中约定首付款为165763元，贷款31万元。被告分别于2011年10月4日交付1万元、2011年10月14日交付155763元，总计向原告交付购房款165763元。再查，2011年11月14日，原、被告双方签订补充协议，协议第一条约定，买受人以贷款方式支付房款的，应在7日内提供贷款所需要的全部资料及费用（由出卖人代收）。逾期每日承担总房款的万分之五的违约金。贷款未获批准或未足额批准的，乙方（本案被告）应在15日之内，补齐所剩余的房款否则甲方（本案原告）有权终止商品房买卖合同的约定，并在60日之内全额退还乙方已付房款，但不承担任何利息及相关费用。另查，原告将所售商品房的房屋贷款业务交由相应的代办公司办理，因被告贷款手续未通过审批，现合同无法继续履行。本院所确认的上述事实，有原告企业法人营业执照、商品房买卖合同、补充协议、收款收据、及当事人陈述笔录在卷为凭，业经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人之间真实的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，故而有效。现本案争议的焦点为，被告因未能办理房屋贷款而导致履行不能的情形，是否有权解除合同。本院认为,在商品房买卖过程中,由于房地产法律法规、购房政策、银行按揭贷款的比例及审批内容等均具有较强的专业性,对购房者而言,这些专业问题往往是通过房产销售人员的介绍来认知和了解的;同时,在商品房买卖过程中,买受人以按揭贷款方式支付购房款的,按揭贷款银行系与出卖人签订了合作协议的银行,按揭贷款银行对购房者贷款申请审查内容及细节只有出卖人才知晓，而本案中办理贷款业务的公司恰恰是原告委托的。因此,出卖人在与买受人商品房买卖合同的缔约过程中,房地产出卖人有义务根据买受人的具体情况具体分析,对房地产法律法规、购房政策、银行按揭贷款的比例及审批内容等向买受人详细的说明,以避免因按揭贷款的审查不能通过造成商品房买卖合同履行不能；关于双方签订的补充协议中约定，贷款未获批准或未足额批准的，被告应在15日之内补齐房款，从该条款的内容和形式来看，应是原告为了重复使用而事先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款，且原告也没有证据证明其在与被告订立协议时提请被告予以充分注意，故《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。该格式条款应为无效条款。综上，案涉房屋不能办理银行贷款应认定为不可归责于当事人双方的事由，在此情况下，案涉《商品房买卖合同》已不能继续履行，故对于原告要求继续履行合同，被告支付剩余房款的诉请本院不予支持，对于被告请求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉请，应予以准许，被告要求原告返还首付款165763元，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告营口鸿基地产开发有限公司与被告邢旭于2011年11月14日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》；二、原告营口鸿基地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告邢旭购房款165763元。三、驳回原告营口鸿基地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5950元、反诉费3615元，由原告营口鸿基地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级法院。审判员  郭宁宁二〇二〇年八月十日书记员  苑宇飞附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。法信超链：国家法律5篇地方法规8篇案例160篇期刊197篇×第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。