济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初6274号原告：上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司，住所地山东省济南市。负责人：王军，总经理。委托诉讼代理人：林静，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：安红燕，女，1975年7月24日出生，汉族，户籍地山东省济南市。委托诉讼代理人：安某（系安红燕之弟），住山东省济南市。中建物业济南分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2012年6月1日至2019年12月31日物业服务费共计人民币12173.7元；3.请求判令被告向原告支付违约金共计人民币1000元；3.诉讼费等诉讼相关费用由被告承担。事实与理由：被告系济南市历下区中建文化城4号楼业主，房屋建筑面积为90.39平方米。2012年6月4日原告与山东中建房地产开发有限公司签订中建文化城项目《前期物业服务合同》，协议中约定：原告为济南中建文化城小区提供物业管理服务。物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月10日前交纳当期物业费，逾期交纳，每逾期一日应交纳欠费总额的3%作为滞纳金。协议生效后，原告依约为被告提供了物业服务，但被告并未依约向原告交纳物业服务费。被告应向原告支付2012年6月1日至2019年12月31日的物业服务费共计人民币12173.7元、违约金共计人民币1000元。原告已多次对被告进行了催收并同时予以书面催缴，但被告至今仍拒不交纳。被告拒不交纳物业费的行为已经严重违反了《前期物业服务合同》的约定，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，为此，原告特向贵院依法比起诉讼，望判如所请。安红燕辩称，一、本案所涉物业服务纠纷中的房屋实际居住使用人为安某，居住期限为2009年底至今，时长11年。安某本人与被告安红燕系姐弟关系。安某居住在中建文化城的11年来，对实际发生经历的各项事情最为熟悉，故此代为出庭应诉。二、2012年6月4日原告与山东中建房地产开发有限公司(以下简称中建地产)签订中建文化城项目《前期物业服务合同》,协议中约定：中建物业济南分公司为中建文化城小区提供物业管理服务。因安红燕未与中建物业签订双向的物业服务合同，故安红燕(被告)不承认中建地产与中建物业所签的物业服务合同，接受中建物业提供的相关服务。理由如下：中建文化城于2009年9月由中建地产与当时其所指定的第一家前期物业公司深圳公元物业有限公司联合向广大业主交钥匙至中建物业进场时，该小区已交付运行广大业主三年，且由于小区位置距离市中心繁华地段极近，入住率早已超90%,房屋既然已售出且入住率满员的情况下，中建地产与深圳公元物业矛盾突显后，不应强制赶走公元物业后，再指派中建物业提供服务，应由广大业主选聘物业公司，并由广大业主推选的业主委员会进行监督协助，但遗憾的是因为各种人为破坏不配合等复杂诸多原因，导致中建文化城建成11年来，至今业主委员会仍成立不起来。安红燕(被告)要求由广大业主另行选聘物业公司。三、2009年10月29日，交钥匙前的验房时，发现很多地方需要整改，我方要求中建地产、公元物业与我方三方签订整改登记表，中建地产找各种理由推脱，最后好不容易由当时的公元物业和我方签订了登记表，但物业方拒绝盖章。登记表签订后，中建地产迟迟不做整改蓄意拖延，我方当时又无房可住，最终不得已在未整改的情况下先行入住，入住后多次找中建地产和公元物业协调，但两方相互推诿一直未给解决。2012年6月，中建地产赶走公元物业，中建物业进来后，借口整改问题是历史遗留问题，需要请示领导，如今11年过去了，仍然未解决。我方提供关于验房时缺少的可视LED液晶屏对讲开启系统照片两张以作证据，里面裸露在外的电线系统，由于不清楚电路走向，没有相关图纸,11年来住的心惊胆战，给生活造成极大困扰和不便，在餐厅吃饭生怕孩子老人触碰到被电击，不得已用衣服架遮挡住。四、2016年我方停放在家门口楼道内的电动车被盗，至今未找回，当时电梯、地下出库单元门并未安装摄像头监控系统，保安员也不巡逻，小区冶安状况不良。五、小区广告问题，目前本小区楼道、电梯、绿化、底下出库门等地方随处可见各种广告，小区公共收益广告位根据《中华人民共和国物权法》第73条规定：建筑区划内的公共场所公用设施均属于业主共有，在经营性收益中扣除必要的合理支出所得余额由业主共享。该收益中建物业一直未向广大业主说明，就违法擅自对外招商。我方提供相关照片以作证据。六、本小区4号楼1单元地下门口车位A169、A170、A171、A172、A215、A216、A217、A218、A261、A262、A263、A264系公共应急消防车位，中建物业违规遵照中建地产指示擅自租赁给本小区以外人员使用或者中建地产内部员工使用，本小区居民不让停靠，该现象在其他相邻居民楼都存在，该现象表明中建物业是中建地产的利益的体现，处处以牺牲业主利益来维护中建地产的利益，中建地产与中建物业都在中建文化广场同一处办公，人事任免组织架构有着千丝万缕的联系，我方提供相关照片以作证据。我方要求核对照片上的车辆身份信息，并请公示这些车位的相关属性书面证明材料。七、由于本小区2号楼居住者多为中建八局退休干部及中建系统的在职员工，中建物业对**楼的外墙等设施的各项服务好于其他楼，请说明具体原因，出示相关费用清单。本院依法适用小额诉讼程序，对本案进行公开开庭审理，现已审理终结。查明：2012年6月4日，山东中建房地产开发有限公司（以下简称中建房地产公司）作为委托方与受托方中建物业济南分公司签订《中建文化城项目前期物业服务合同》，合同约定中建物业济南分公司为济南市历下区文化东路16号中建文化城小区提供物业服务，物业服务费用按照业主所拥有的建筑面积收取，住宅按照每平方米每月1.48元的标准收取，物业服务费用采取业主自行交纳的方式，按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月10日前向中建物业济南分公司交纳当期物业服务费，逾期交纳物业费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。安红燕系济南市历下区文化东路16号中建文化城4号楼（以下简称涉案房屋）的业主，房屋建筑面积为90.39平方米，房屋实际居住使用人为安某，居住期限为2009年底至今，时长11年。安某与安红燕系姐弟关系。在中建物业济南分公司为其提供物业服务期间，安红燕自2012年6月1日至2019年12月31日拖欠物业管理服务费共计12173.7元。安红燕抗辩称，不认可中建物业济南分公司与中建房地产公司签订的物业服务合同，未接受中建物业济南分公司提供的物业服务，涉案房屋存在质量问题。另查明，中建物业济南分公司的企业名称系由山东中建东孚物业管理有限公司济南分公司变更而来；山东中建东孚物业管理有限公司系由山东昕庭物业管理有限公司名称变更而来。本院认为，中建物业济南分公司与中建房地产公司签订的《中建文化城项目前期物业服务合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，上述前期物业服务合同对包括安红燕在内的涉案小区业主均具有约束力。本案中，中建物业济南分公司已实际为涉案小区提供物业服务，安红燕提交的证据不足以证明其未享受中建物业济南分公司提供的物业服务，安红燕作为业主应按照前期物业服务合同的约定向中建物业济南分公司支付物业服务费12173.7元。因此，中建物业济南分公司要求安红燕支付物业管理服务费的诉求，理由正当、要求合法，本院予以支持。协议约定，逾期交纳物业费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金，本院认为约定数额过高，现中建物业济南分公司自愿要求安红燕支付1000元违约金，本院予以支持。安红燕以其未与中建物业济南分公司签订物业服务合同及中建物业济南分公司服务存在瑕疵为由不支付物业费，理由不当，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告安红燕支付原告上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司物业管理费12173.7元，于判决生效之日起十日内执行；二、被告安红燕支付原告上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司违约金1000元，于判决生效之日起十日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65元，由被告安红燕负担。本判决为终审判决。审判员  闫勇二〇二〇年八月十一日书记员  亓瑞