贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2739号上诉人(一审被告)：凯里市时代小额贷款有限责任公司，住所地贵州省凯里市韶山南路**。法定代表人：王建忠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：文豪杰。委托诉讼代理人：刘书琴。被上诉人（一审原告）：刘跃伟，男，1976年6月21日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：秦金碧，贵州兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨灵，贵州兄弟律师事务所律师。一审被告：陈旭，男，1986年3月4日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。一审被告：杨**晶，男，1986年7月5日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住凯里市。一审第三人：黔东南州信鸣咨询有限公司，，住所地贵州省凯里市金溪巷**友庄**商品房**门面法定代表人：刘鸣，系该公司经理。上诉人凯里市时代小额贷款有限责任公司（以下简称“时代小额贷款公司”）因与被上诉人刘跃伟，一审被告陈旭、杨**晶及一审第三人黔东南州信鸣咨询有限公司（以下简称“信鸣咨询公司”）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。时代小额贷款公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定“刘跃伟不仅在庭审中提交了涉案房屋二手房交易的《居间成交合同》、《商品房预售登记备案表》、《销售不动产统一发票》以及《银行按揭还款流水单》、《收据》，其主张的房屋交易过程与证人张某的证言及本院对陈旭所作的《询问笔录》的内容基本吻合，足以证明刘跃伟与陈旭、杨**晶之间就涉案房屋系通过中介居间二手房交易的事实，且在本案诉讼中，陈旭与刘跃伟共同征得中国银行凯里分行对房屋交易的认可，将陈旭名下还款账号更换为刘跃伟的还款账号，”以及“时代小额贷款公司委托诉讼代理人对涉案刘跃伟主张房屋买卖关系及是否实际付款的真实性提出异议，但证人张某作为涉案房屋居间交易的经办人已证实涉案房屋系通过信鸣咨询公司居间交易成交及刘跃伟已支付购房款的事实，虽然在房款支付的时间及数额上与当事人的陈述有细微的出入，但作为长期从事专业房屋中介的业务员，其经手的居间交易笔数较多，且事隔多年，凭记忆回顾交易过程而产生细微的出入也属合理的范畴，不足以否定交易的真实性。”没有证据和事实支撑。1、《商品房预售登记备案表》、《销售不动产统一发票》以及《银行按揭还款流水单》均为原购房人购房凭据，与被上诉人所谓的购房无关。2、《收据》是现金收据，两次10万元的付款是否真实缺乏证据支持。根据被上诉人诉状的陈述，《收据》其中的10万元是向张园借款支付，但是其提交证明张园的取款记录的证据清楚的表明，该张园银行提取该10万的时间居然在被上诉人支付10万元之后的一年多，明显在伪造证据。3、《居间成交合同》本来就是所谓证人张某所炮制，张某与被上诉人本身就存在利害关系，张某在法庭上陈述的付款方式是转款，这与被上诉人的支付现金的陈述明显不符，同时张某陈述支付其他款项的时间和方式也不符合，故张某所作陈述缺乏真实性，不能作为本案证据采信。4、被上诉人在庭审中没有提交其向银行偿还贷款的任何证据，也未向法庭提交银行在本案诉讼前收到被上诉人偿还贷款的申请，至于一审判决认定“诉讼过程中，就陈旭、刘跃伟于2020年2月20日将房屋交易告知了中国银行凯里分行，并申请更改了还款账号，中国银行凯里分行已将陈旭名下还款账号更换为刘跃伟的还款账号。”这也只能说明被上诉人可能在本案诉讼期间与原审被告达成房屋买卖协议，并不能证明被上诉人与一审被告2016年12月3日签订《居间成交合同》买卖本案涉案房屋。综上，一审判决对于被上诉人提交的支付购买本案涉案房屋购房款证据缺乏事实依据，被上诉人支付购房款证据不足，被上诉人支付多少购房款没有证据证明，被上诉人与原审被告2016年12月3日签订《居间成交合同》没有证据证明。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人刘跃伟在二审期间未提交书面的答辩意见。刘跃伟向一审法院起诉请求：⒈判令停止对（2019）黔2601执1658号《执行裁定书》中对位于贵州省凯里市房屋的拍卖；⒉确认位于贵州省凯里市房屋归原告刘跃伟所有。一审法院认定的事实：2016年12月3日，陈旭、杨**晶在未告知提供房贷的中国银行便将其按揭购买的涉案房屋与刘跃伟通过信鸣咨询公司的业务经理张某经办中介交易涉案房屋的买卖，三方签订了《居间成交合同》，约定涉案房屋售价69万元，合同签订当日支付陈旭、杨**晶首付款26万元，剩余尾款（即房屋的银行贷款）43万元，由刘跃伟负责偿还，待刘跃伟将贷款还清后，双方再配合办理二手房过户手续。居间费用为3000元等。合同签订后，刘跃伟并未一次性支付购房款，而是分别于2016年12月4日、12月6日、12月8日分三笔在信鸣咨询公司处陆续现金支付26万元购房首付款（6万元、10万元、10万元），陈旭、杨**晶亦出具了相应的《收据》。陈旭、杨**晶在收取款项后即将涉案房屋及按揭购房的合同、发票等手续一并交付给刘跃伟，并由经办人张某向刘跃伟代转陈旭名下用于还贷的中国银行卡一张。事后，刘跃伟即对涉案房屋进行装修入住至今，并按合同约定偿还陈旭名下的银行贷款本息。2019年11月13日，凯里市人民法院在执行时代小额贷款公司与刘淑岩、陈旭借贷合同纠纷一案中，作出了（2019）黔2601执1658号《执行裁定书》，裁定对陈旭名下所有的涉案房产进行拍卖。刘跃伟知晓后即向该院提起了案外人执行异议的申请，2019年12月6日，该院作出了（2019）黔2601执异167号《执行裁定书》，裁定驳回了案外人刘跃伟的异议请求。同时查明：涉案房产系陈旭、杨**晶以银行按揭方式所购，且已由中国银行办理了抵押权预告登记（抵押登记证书号为：凯房预凯里市字第××号），该房屋目前仅办理了预售登记证（证号为：凯房预凯里市字第××号），因贷款本息尚未还清，以致陈旭、杨**晶未能当即过户给刘跃伟。在诉讼过程中，刘陈旭、刘跃伟于2020年2月20日将房屋交易告知了中国银行凯里分行，并申请更改了还款账号，中国银行凯里分行已将陈旭名下还款账号更换为刘跃伟的还款账号。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，刘跃伟不仅在庭审中提交了涉案房屋二手房交易的《居间成交合同》、《商品房预售登记备案表》、《销售不动产统一发票》以及《银行按揭还款流水单》、《收据》，其主张的房屋交易过程与证人张某的证言及该院对陈旭所作的《询问笔录》的内容基本吻合，足以证明刘跃伟与陈旭、杨**晶之间就涉案房屋系通过中介居间二手房交易的事实，且在本案诉讼中，陈旭与刘跃伟共同征得中国银行凯里分行对房屋交易的认可，将陈旭名下还款账号更换为刘跃伟的还款账号，故对涉案房屋居间交易的真实性、合法性予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、房屋交付占有日均发生在2016年度，且由刘跃伟装修居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系因陈旭尚未还清涉案房屋的按揭贷款及房屋处于抵押权预告登记期所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，刘跃伟对时代小额贷款公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，时代小额贷款公司委托诉讼代理人对涉案刘跃伟主张房屋买卖关系及是否实际付款的真实性提出异议，但证人张某作为涉案房屋居间交易的经办人已证实涉案房屋系通过信鸣咨询公司居间交易成交及刘跃伟已支付购房款的事实，虽然在房款支付的时间及数额上与当事人的陈述有细微的出入，但作为长期从事专业房屋中介的业务员，其经手的居间交易笔数较多，且事隔多年，凭记忆回顾交易过程而产生细微的出入也属合理的范畴，不足以否定交易的真实性。因此，对证人张某的证言予以采信，对时代小额贷款公司委托诉讼代理人的抗辩意见不予采纳。关于刘跃伟请求确认涉案房屋归其所有的请求，因涉案房屋至今未办理不动产物权证，剩余房贷本息也未偿还完毕。因此，有关房屋所有权的主张，刘跃伟应待还清所有剩余贷款本息后另行主张权利。陈旭、杨**晶及第三人信鸣咨询公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、停止对（2019）黔2601执1658号《执行裁定》对陈旭名下位于贵州省凯里市房屋的拍卖。二、驳回刘跃伟的其余诉讼请求。案件受理费10700元，由凯里市时代小额贷款有限责任公司负担。二审期间，针对上诉人在上诉状中所提出的疑问，本院传唤了相关人员即刘跃伟、陈旭、张某、张园、彭冰到庭进行了询问并作了笔录。买方刘跃伟称经房屋中介公司信鸣咨询公司的员工张某介绍和经办，刘跃伟与陈旭在2016年底签订买房合同，约定首付款26万元，剩余尾款即该房屋尚欠的银行贷款43万元由刘跃伟代替陈旭来偿还银行。签订合同后两天付了现金6万元，另外10万元是委托好友张园打到中介公司经办人张某付给陈旭，还有10万元在张某把陈旭原专门用于偿还房贷的银行卡转交给刘跃伟时付的，并称首付款26万元都是在中介公司张某的见证下支付给陈旭，付款时陈旭都打了收条。之后刘跃伟每月都是按时把钱转到原陈旭的还贷银行上用于偿还房贷（因工作太忙时也委托张园代为办理存钱或转账到陈旭的还贷银行上）。陈旭称2016年底签订卖房合同后已收到刘跃伟支付的首付款26万元，大部分是现金，有一部分是转账，时间太久已记不太清楚，余款是以刘跃伟代替陈旭来偿还尚欠银行房贷的方式支付的。张某称刘跃伟与陈旭的二手房买卖是由张某作中介代办的，首付款26万元，剩余40多万元由刘跃伟来还按揭贷款。在签订合同后的第二天晚上七点多付了6万元现金，后张园转了10万元到张某爱人杨名波的卡上，通过杨名波的银行卡转给陈旭。另外的10万元是刘跃伟拿现金到信鸣咨询公司来当着张某的面付给陈旭的。张园称自己一直在经营烟酒生意，与刘跃伟是朋友关系。刘跃伟买这套房子时向张园借了10万元，张园通过中介公司转给陈旭。刘跃伟工作忙时也委托张园代为办理还房贷事务，有时也要求张园帮忙垫付些钱转到陈旭的还贷银行卡上，事后也及时归还给张园了。彭冰称自己是通过张园认识刘跃伟的，自己从没借过钱给刘跃伟，但记得有次张园较忙时曾拿张卡并委托彭冰帮忙取钱并存入张园给的一个账户上，但不知道是谁的卡。对于本院对上述人员所作的询问笔录，刘跃伟的诉讼代理人质证后认为张园、张某、陈旭、彭冰等人所说内容与刘跃伟所讲的内容能互相印证属实。时代小额贷款公司的诉讼代理人质证后认为这些都是刘跃伟事后请这些人来自圆其说的，不可信，而且有的内容与刘跃伟在第一次庭审时所陈述的事实不相吻合。被上诉人刘跃伟在二审期间还提交了以下证据材料：①尾号为7841的“杨名波”中国建设银行卡的交易记录，拟证明签订合同后，刘跃伟向张园借款10万元来支付陈旭，2016年12月8日张园转入10万元到张某的丈夫杨名波的银行卡后，张某通过该银行卡转给陈旭10万元。时代小额贷款公司的诉讼代理人质证后对这10万元转款支付的事实无异议，但认为这与刘跃伟在一审时所陈述的付款情况不一致。本院对该银行卡的上述交易记录的真实性予以采信。②物业费和水费的收款收据或缴费记录，拟证明案涉的1-1-104号房屋从2016年起一直是刘跃伟缴纳物业管理费、水费等费用。时代小额贷款公司代理人质证后认为这些缴费票据都是2020年之后缴的费用，且不能证明票据记载的1-1-104号房屋就是本案争议的这套房屋。本院审查认为，从打印票据上的内容看，记载有“物业服务费、16年1月至17年12月”、“物业服务费、19年1月至19年12月”、“1-1-104龙光属”、“水木花园8512388”、“房号1-1-104刘跃伟”、“水费18年11月至19年11月”、“水费19年12月至20年6月”、“物业服务费20年1月至20年12月”、“1-1-104刘跃伟、生活垃圾处理费”等字样，说明上述物业管理费、水费等票据对应的是“水木花园1-1-104号”房屋的费用，是以刘跃伟或其母亲刘光属的名义缴纳。也与刘跃伟与陈旭买卖交易的案涉房屋相对应。故本院对案涉的水木花园1-1-104号房屋在2016年1月之后所发生的物业管理费是由刘跃伟缴纳的事实予以认定。③刘跃伟尾号为6268的中国银行卡（账号13×××57）在2020年2月份之后的交易记录，拟证明2020年2月后，是直接用刘跃伟名下的银行卡账户来偿还房贷的事实。时代小额贷款公司的代理人质证后无异议。本院予以确认。本院二审查明的事实：2016年12月3日，陈旭、杨**晶在未告知提供房贷的中国银行便将其按揭购买的位于凯里市”房屋与刘跃伟通过房屋中介机构信鸣咨询公司的业务经理张某经办后达成买卖交易，三方签订了《居间成交合同》，约定涉案房屋售价69万元，首付款26万元，剩余尾款（即尚欠的房屋银行贷款）43万元，由刘跃伟负责偿还，待刘跃伟将贷款还清后，双方再配合办理二手房过户手续，居间费用为3000元等。合同签订后，刘跃伟分别于2016年12月4日支付给陈旭现金10万元、12月6日支付现金6万元、12月8日通过向张园借10万元经张某的丈夫杨名波的银行卡转账给陈旭10万元，陈旭及其妻子杨**晶也出具了相应的《收据》。陈旭、杨**晶在收取款项后即将涉案房屋及按揭购房的合同、发票等手续一并交付给刘跃伟，并由经办人张某向刘跃伟代转陈旭名下用于还贷的中国银行卡一张。事后，刘跃伟即对涉案房屋进行装修入住至今，并按合同约定偿还陈旭名下的银行贷款本息。该房屋在2016年之后的物业管理等费用都是以刘跃伟或其母亲龙光属的名义缴纳。2019年11月13日，凯里市人民法院在执行时代小额贷款公司与刘淑岩、陈旭借贷合同纠纷一案中，作出了（2019）黔2601执1658号《执行裁定书》，裁定对陈旭名下所有的涉案房产进行拍卖。刘跃伟知晓后即向该院提起了案外人执行异议的申请，2019年12月6日，凯里市人民法院作出了（2019）黔2601执异167号《执行裁定书》，裁定驳回了案外人刘跃伟的异议请求。同时查明：涉案房产系陈旭、杨**晶以银行按揭方式购买，且已由中国银行办理了抵押权预告登记（抵押登记证书号为：凯房预凯里市字第××号），该房屋目前仅办理了预售登记（证号为：凯房预凯里市字第××号），因贷款本息尚未还清，以致陈旭、杨**晶未能当即过户给刘跃伟。在诉讼过程中，刘陈旭、刘跃伟于2020年2月20日将房屋交易告知了中国银行凯里分行，并申请更改了还款账号，中国银行凯里分行已将陈旭名下还款账号更换为刘跃伟的还款账号。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、陈旭与刘跃伟、杨**晶在2016年12月3日是否存在真实的房屋买卖关系？2、刘跃伟对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？一、关于陈旭与刘跃伟、杨**晶在2016年12月3日是否存在真实的房屋买卖关系的问题。刘跃伟向法院提供了《居间成交合同》、陈旭收取首付款26万元的收据、中介人员张某的证言、偿还房屋按揭贷款的银行流水记录、缴纳物业管理费的票据等证据材料予以佐证。虽然刘跃伟、张某等人在一审期间陈述案涉房屋交易过程中支付首付款的细节因时间间隔太久（3年前的交易行为）而所回忆陈述的内容有些出入，但从卖方陈旭所出具收到首付款《收据》的时间和内容看，与刘跃伟在二审期间提交的张某丈夫杨名波的银行卡在2016年12月8日收到张园转账10万元并转给陈旭10万元的交易记录与张园所讲的“刘跃伟向张园借款10万元来支付给陈旭首付款”的陈述相吻合。对于上诉人所疑问的26万元首付款交付情况，本院通过向相关证人核实后已基本上理清。另从刘跃伟提交的原陈旭专门用于还房贷的银行卡在2017年之后中的交易记录看，绝大多数在每月还房贷前都是每月按期存入2400元，其中有几笔是用现金存入（经办人有张园、彭冰等），另大部分是转账，转账存入的款项中，有几笔是从张园尾号为0288的中国银行卡转入，另转账存入的钱中又有大部分是从尾号为5121的卡号转入，而尾号为5121的银行卡是刘跃伟的工资卡。上述转账还款情况与本院二审时向张园、彭冰等人核实的笔录相吻合，也说明了2017年之后确实是刘跃伟在负责偿还案涉房屋的银行按揭房贷。2020年2月份之后，案涉房屋的按揭借款已直接改为刘跃伟名下的还款账号。另从案涉房屋的物业管理费缴纳情况看，2016年之后的物业管理费也都是以刘跃伟或其母亲龙光属的名义缴纳，且刘跃伟及其母亲龙光属在2017年后就已实际居住该房屋至今。从以上事实分析，现有证据可以证明刘跃伟与陈旭、杨**晶在2016年12月3日已买卖案涉房屋的交易事实是真实的。二、关于刘跃伟对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。经过一、二审查明，陈旭、杨**晶在2016年12月3日把现争议的房屋卖给刘跃伟，刘跃伟已支付了全部购房款（其中尚欠的房贷由刘跃伟负责偿还）并已实际占有使用该住房。现案涉房屋未能办理不动产转移登记的原因是因为陈旭尚未还清涉案房屋的按揭贷款及房屋处于抵押权预告登记期所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案符合上述所规定的能够排除执行的情形，刘跃伟的执行异议理由成立，刘跃伟对时代小额贷款公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人时代小额贷款公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10700元，由上诉人凯里市时代小额贷款有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 杨再幸二〇二〇年八月二十八日书记员 杨绍鑫吴光耀