广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初9750号原告：小高德（广州）置业有限公司，住所地广州市天河区花城大道****之自编**，统一社会信用代码914401016618286499。法定代表人：张伟，职务总经理。委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋芊慧，广东广之洲律师事务所律师。被告：青年创业商学院管理（广州）股份有限公司，住所地广，住所地广州市天河区海安路**之**自编A3信用代码91440101MA5A3EG87K。法定代表人：吴兴安，职务董事长。委托诉讼代理人：张钊，广东滳雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈竹，女，1987年6月23日出生，为公司员工。原告小高德（广州）置业有限公司（以下简称为小高德公司）与被告青年创业商学院管理（广州）股份有限公司（以下简称为青创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告小高德公司的委托诉讼代理人宋芊慧、被告青创公司的委托诉讼代理人张钊和陈竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告小高德公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告青创公司向原告小高德公司支付2019年7月1日至7月20日的租金46521元及迟延支付租金的违约金（以46521元为本金，自2019年7月6日起，按照每日万分之三的标准计付至实际付清之日）；2.判令被告青创公司向原告小高德公司支付2017年11月15日至2017年12月28日期间的优惠租金31479元、2018年1月1日至2018年2月28日期间的优惠租金72107元；3.判令被告青创公司偿付原告小高德公司律师费5000元；4.判令被告青创公司承担全部诉讼费用。事实和理由：原告小高德公司与被告青创公司签订了《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》（以下分别简称为《租赁合同》、《补充协议一》），约定由原告小高德公司将位干广州市天河区珠江西路8号1001房之自编06单元物业（以下简称为涉案物业）出租给被告青创公司作写字楼使用，租赁期限自2017年11月15日起至2020年11月30日止。另外，还约定了租金标准、租金优惠期、解除合同的条件及违约责任等。上述合同签订后，原告小高德公司严格按照约定履行了约定责任和义务，但自2019年7月起，被告青创公司未按约定支付租金等费用，已构成严重违约。被告青创公司辩称：一、关于诉讼请求：1.关于第1项诉讼请求：因为原告小高德公司计算租金错误且对保证金不作处理，我方才拒绝缴交2019年7月的租金。我方实际搬离涉案物业的时间为2019年7月2日，故仅应支付7月1日、2日的租金4652.06元。但为了解决问题，我方可以放宽至原告寄出解除合同通知书的落款时间2019年7月9日。我方不同意支付违约金，但对原告小高德公司主张的违约金计算标准和起算日期没有意见。2.关于第2项诉讼请求：租金优惠应当按照已经履行的合同期限进行相应比例的扣减，以体现公平原则。我方已经履行了19.5个月，尚余17个月未履行，因此应支付的优惠租金金额为48245.53元（103586元÷36.5×17）。3.关于第3项诉讼请求：虽然合同有约定，但是律师费并非是必然发生的费用，故我方不同意支付。即便我方需要支付，也应当按照受理费的承担比例计付。二、我方缴纳的租赁保证金144214元和管理费保证金27194.64元尚未退还或作抵扣处理，若我方需要承担本案的金钱债务，应当先行作抵扣处理。三、原告小高德公司长时间无限期实施装修改造，严重危及正常通行和人身安全，且其所指定的物业公司不作为，对投诉的问题推搪塞责，我方搬离涉案物业属于自救行为而非违约行为。另外，《补充协议一》大部分内容为霸王条款，没有真实反映我方的意愿。本院经审理认定事实如下：涉案物业的产权人为广州市明和实业有限公司，该公司于2010年4月1日出具《授权委托书》，将包括涉案物业在内的位于珠江新城珠江西路8号、10号F1-4地块物业整体物业全权委托小高德公司负责物业的租赁及有关经营、管理事务。2017年11月15日，小高德公司（甲方）与青创公司（乙方）就涉案物业租赁事宜签订《租赁合同》及《补充协议一》。其中，《补充协议一》约定了以下内容：租赁期限自2017年11月15日至2020年11月30日；履约保证金为相当于本物业贰个月的基本租金金额的租赁保证金144214元及相当于贰个月管理费金额的管理费保证金27194.64元，乙方在签署本协议时，须向甲方缴纳上述的保证金，作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行租赁合同各项条款的担保；2017年11月15日至2019年11月14日的月租金为72107元，租金以一个自然月为一期，如一期不足一整个月时，该期月租金应按该自然月天数计算的日平均租金再乘以实际计租日数计算应付金额；乙方应于每自然月五日前将该月租金存入甲方指定的下述银行账户内，如果交租日为国家法定节假日，即交租日顺延至该节假日结束后的第一个工作日；乙方在签订本协议时须向甲方缴交水电费周转金9476.92元，租赁期满或提前终止时，在乙方缴清所有费用后，甲方在三十个工作日内无息退还给乙方；租金优惠期为2017年11月15日至2017年12月28日、2018年1月1日至2018年2月28日，优惠租金分别为31478.97元、72107元，如因乙方原因导致租赁合同提前终止的，乙方无权享受该租金优惠期，并须按优惠前租金向甲方补交已享有的租金优惠；乙方未按本协议向甲方缴交租金的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠金额的3‰向甲方支付迟延违约金；乙方未按约定交纳租金等费用，逾期超过十五日的，甲方可通知乙方解除原合同及本协议；因乙方违约而致原合同及本协议解除的，乙方无权要求甲方返还保证金，同时向甲方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金；乙方未按本协议向甲方缴交租金等费用的，乙方应当承担甲方为实现债权而支付的所有费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费和所有其他应付的合理费用；本物业的地址亦视为乙方地址，任何一方将函件送达本协议约定的地址即视为送达。2017年11月15日，双方办理了涉案物业的交接手续，签署了《租户入伙确认书》。青创公司向小高德公司缴交了租赁保证金144214元、管理费保证金27194.64元。青创公司直接将每月的物业管理费支付给涉案物业的物业管理公司，但并未签订物业服务合同。2019年7月9日，小高德公司出具《关于解除租赁合同的通知》，并于7月29日邮寄给青创公司（邮寄地址为该公司的原注册地址，即广州市海珠区广州大道南83号汇美商务中心南二楼自编202室），该快递被退回。在该通知中，小高德公司以青创公司逾期缴交2019年7月的租金、管理费及水电费已经超过15日，构成严重违约，根据合同约定，通知于2019年7月20日解除《租赁合同》及《补充协议一》，没收青创公司已缴交的租赁保证金和管理费保证金，并将于7月21日对涉案物业另行出租。庭审中，青创公司向本院陈述如下事实：1.其没有向小高德公司提出过解除合同，但其员工在2019年6月28日就提出退租的请求，并就涉案物业所在区域的因装修导致的噪音、承重墙敲打、消防通道堵塞等问题进行投诉；2.为了取回涉案物业内的电脑，其于2019年7月1日出具了一份《申请书》，于次日交还了涉案物业，小高德公司于当日对涉案物业进行了上锁。《申请书》载明：“因公司业务扩展需要，现从涉案物业搬走25台电脑，2019年7月份租金按合同规定的时间准时支付……”。小高德公司否认其有对涉案物业进行上锁，并表示其于2019年7月21日才收回涉案物业，当时场内尚有剩余的办公桌椅没有搬走。青创公司表示涉案物业内无法搬走的剩余物品由小高德公司自行处理。小高德公司因本案纠纷而委托了律师代理本案，其与广东广之洲律师事务所签订了《委托合同》，约定的律师代理费为5000元。小高德公司已经支付了上述律师费。本院认为:《租赁合同》及《补充协议一》对双方的权利义务作出了约定，是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。青创公司认为上述合同为格式合同，但纵观整个合同不存在“提供给格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”情形的约定，故本院对青创公司的意见不予采纳。当事人行使合同解除权，均应当按照约定或法律规定进行。根据本案事实，青创公司并不享有法定或约定的合同解除权，故不能以其主张的搬离涉案物业的时间2019年7月2日作为认定解除合同的时间。青创公司作为承租人，其没有按照约定缴交2019年7月的租金，在逾期缴交租金达15天时即2019年7月21日时，小高德公司享有约定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”依据该规定，青创公司收到《关于解除租赁合同的通知》时合同解除。本案中，小高德公司在2019年7月29日发出《关于解除租赁合同的通知》前已经于2019年7月21日收回涉案物业，故应当认定双方的租赁关系已于2019年7月21日解除。因此，本院对小高德公司要求青创公司支付7月1日至20日的租金46520.65元（72107元÷31天×20天）予以支持。青创公司关于其已于2019年7月2日交还涉案物业，小高德公司于当日对涉案物业进行上锁的陈述，未提供相关证据予以证实，本院不予采信。青创公司逾期支付上述租金，应当按照合同约定的标准支付迟延付款违约金，即以46520.65元为基数，按照每日万分之三的标准，自2019年7月6日起计算至实际付清之日止，违约金以不超过46520.65元为限）。如前所述，本案属于因青创公司迟延交租导致合同解除的情形，故按照约定，青创公司应当补交其已经享有的2017年11月15日至2017年12月28日期间和2018年1月1日至2018年2月28日期间的优惠租金共计103586元，并承担小高德公司支出的律师费5000元。青创公司就优惠租金、律师费提出的抗辩意见，既不符合合同约定，亦缺乏法律依据，本院不予采纳。《补充协议一》约定，因青创公司违约而致原合同及本协议解除的，青创公司无权要求返还保证金。可见，本案约定的保证金具有定金的性质，小高德公司在青创公司违约的情况下，有权予以全部没收。青创公司要求以保证金抵扣其本案的债务，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青年创业商学院管理（广州）股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告小高德（广州）置业有限公司支付2019年7月1日至20日的租金46520.65元及迟延付款违约金（以46520.65元为基数，按照每日万分之三的标准，自2019年7月6日起计算至实际付清之日止，违约金以不超过46520.65元为限）；二、被告青年创业商学院管理（广州）股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告小高德（广州）置业有限公司支付优惠租金103586元；三、被告青年创业商学院管理（广州）股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告小高德（广州）置业有限公司支付因本案支出的律师费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1701元，由被告青年创业商学院管理（广州）股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇二〇年八月二十八日书记员  谢芝华