四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0703民初3345号 原告：苗庆忠，男，1956年3月3日出生，汉族,住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：杨蓉，四川法丛律师事务所律师。 被告：绵阳嘉浩酒店管理有限公司，住所地绵阳市涪城区花园北街********，统一社会信用代码9151070309211213X3。 法定代表人：李云模，该公司总经理。 原告苗庆忠与被告绵阳嘉浩酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨蓉，被告法定代表人李云模，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苗庆忠向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决解除原被告于2014年1月1日签订的《花园东街3号商住楼租赁合同》，并要求被告在判决生效后立即将房屋交付给原告；2.请求判决被告向原告支付拖欠的房租、滞纳金、违约金等共计：280万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2014年1月1日签订了《花园东街3号商住楼租赁合同》，合同约定了双方的权利义务。原告严格按照协议履行将房屋交付给被告使用，而被告却违背诚信原则不按照协议约定履行，长期拖欠原告房租，原告多次催收，被告以各种理由拖延，现为了维护原告的合法权益，特起诉来院，请依法判决。庭审时原告补充：事实理由部分要求解除合同也因为被告擅自将所租赁的3楼转租给其他人；房租包括2015年1月至2016年12月拖欠的房租835038元；2020年1月至6月拖欠房租729893元，剩余费用为违约金130万元,滞纳金不再主张。 绵阳嘉浩酒店管理有限公司辩称，我们从2014年签订合同后，第二年因为投资问题，我们就分月支付，还用二楼茶楼冲抵欠款40万元，同时还出具还款承诺从2017年1月开始每月支付房租，除当月产生房租外每月支付之前欠的房租3万元，截止2019年12月，房租和之前欠款都是按照上述方式支付的，房东也出具了收据。2017年10月房东说资金困难要求我们提前支付一个月，我们也将这一个月提前交了的。我们双方承诺2017年1月每月支付3万元，从2018年起每月支付5万元，但是资金困难还是按照3万元，从2017年1月至2019年12月共计还历欠房租105万元。2020年1月春节前，我们还没有算账支付了12万元，但是因为没有扣减我们代原告支付的二楼茶楼水电费，所以没有收据。2020年1月春节到2020年4月下旬因为疫情和房东没有开电梯酒店没有开张，4月下旬经过协商房东开了一部电梯。从2020年4月底至今客房收入连酒店自己都保不了，所以没有按照之前陈述支付资金。认可欠付2015年1月至2016年12月拖欠的房租835038元，2020年1月至6月我们在1月已经交了12万元，原告主张的拖欠房租729893元，我们认可2020年1月至6月还欠付474080元（6个月减去预付1个月118816元剩余5个月×118816元/月-壹月预付12万元）。违约金130万元不应承担，我们没有违约行为。我不同意解除房屋租赁合同及返还房屋的诉讼请求。诉讼费请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2014年1月1日，苗庆忠作为甲方（出租方），绵阳嘉浩酒店管理有限公司作为乙方（承租方），签订《花园东街3号商住楼租赁合同》，约定甲方将坐落于绵阳市涪城区的花园东街3号商住楼（虹桥.晶品）的一、二单元三至八楼住宅和二楼商铺出租给乙方，建筑面积共计住宅：3088.32平方米，商铺820平方米，乙方经营范围：住宿、洗浴、茶楼、酒吧的综合性商务酒店；租赁期限：从2014年9月1日起至2026年8月31日止，共计十二年；租金标准：甲乙双方商定，在租赁期限内，租金按建筑面积计算，前两年租金不变，后十年租金按建筑面积每平方递增，递增率为3%，依次类推。住宅租金：自2014年9月1日起至2016年8月31日止，租金为35元／㎡／月；自2016年9月1日起至2017年8月31日止，租金为36.05元／㎡／月；自2017年9月1日起至2018年8月31日止，租金为37.13元／㎡／月；自2018年9月1日起至2019年8月31日止，租金为38.24元／㎡／月；自2019年9月1日起至2020年8月31日止，租金为39.39元／㎡／月；租金的收取方式：合同签订之日起七日内，乙方须向甲方交纳年租金的20%；暂交人民币金额为387338.80元；乙方装修八个月后，开业7日内，乙方须一次性支付剩余40%的租金给甲方（八个月装修时间不计，人民币金额为774677.60元；一年期满后，七日内乙方向甲方缴纳剩余40%的租金，金额为人民币：774677.60元；第二年租金，乙方每半年支付50%的租金，即人民币金额为：968347.00元，并按递增率依次类推，甲方通知收取乙方第二年租金，收取时间为期满后7日内；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按当期欠付租金总额的千分之五收取乙方滞纳金；如逾期15天以上（含15天）未交租金或滞纳金，甲方有权中止执行本合同，停止向乙方提供包括供水、供电等一切服务；如乙方累计逾期达到30天（含30天）未交租金或滞纳金，甲方可单方解除本合同，收回租赁住宅，乙方按本合同第九条承担违约责任；乙方不得擅自将其所租赁住宅转租或转借或转让给第三人使用；如需转租或转借，须事前征得甲方书面同意，甲方应在收到乙方书面要求后5个工作日内作出明确答复。经甲方书面同意后，及时变更租赁合同承租人；如转租人利用租赁住宅谋取不当利益，扰乱房租租赁市场秩序，一旦甲方发现该行为，甲方有权终止乙方变更租赁合同的行为。同时，甲方可单方解除本合同、收回租赁住宅，并按本合同第九条追究乙方违约责任；违约责任约定在本合同生效后的租赁期内，如果甲、乙双方任何一方非因不可抗力因素而不正确全面履行本合同，视为违约行为。违约方应按本合同约定的合同期租金总额的20%向守约方支付违约金，并承担给守约方因此所造成的损失，守约方有权决定单方违约合同或要求违约方继续履行合同，因乙方违约导致甲方单方面提前解除合同的，乙方不得要求甲方支付乙方因租赁住宅而产生的装修费和因经营需要自行购置安装的设施、设备等一切费用；乙方的违约责任约定在租赁期内，乙方未经甲方书面同意，擅自将住宅转租、转借、转让给第三方使用的；拖欠租金达30天以上的，甲方有权终止本合同，并收回住宅。合同签订后，绵阳嘉浩酒店管理有限公司将案涉房屋装修后以嘉浩假日酒店名义（李云模个人名义登记的个体工商户）营业，自第二年即以按月方式支付房租，并将装修好的二楼茶楼交还原告抵偿租金40万元。自2017年1月至2019年11月，绵阳嘉浩酒店管理有限公司每月支付当月租金118816元；自2017年1月至2019年9月每月另行支付之前欠付原告的租金3万元，庭审双方对被告仍欠付2015年1月至2016年12月的租金835038元无异议；被告主张已支付2019年12月房租118816元，原告不予认可，被告庭后补充收据，原告对真实性无异议；被告主张已支付2015年1月至2016年12月历欠房租35个月×3万元（其中2019年10月未付），并提交了相应证据，原告对此无异议，质证认为就历欠房租并未同意被告每月仅支付3万元，且被告至今仍欠原告较大金额租金未支付；被告陈述2020年1月支付一个月租金118816元，原告陈述未支付，被告陈述预付2020年房租12万元，原告亦不予认可，被告出示证据为罗雯与苗庆尧、苗庆忠与樊秀清之间的资金往来及所生成的收据、借条，无证据显示与本案有何关联。庭审原告陈述违约金计算为合同签订后至2020年12月被告应支付原告的租金6886087元×20%。三楼住宅经营绵阳市涪城区印象国度足浴养生会所，2015年7月21日登记经营者为李云清，2017年3月20日李云清与樊秀清签订《个体工商户转让合同》，将绵阳市涪城区印象国度足浴养生会所资产及个体工商户名称和印章转让给樊秀清，樊秀清支付对价人民币130万元，绵阳城区嘉浩假日酒店及李云模在甲方收款人处用印、签名，李云模庭审时陈述樊秀清为自己的债权人，收取洗浴中心营业收入抵偿欠款，为了管理方便和收取每月500元的工资将营业执照办至其名下，现名称为绵阳市涪城区国度印象足浴养生会所，庭后质证陈述樊秀清是自己的员工。庭审时李云模陈述因受疫情影响2020年春节到2020年4月下旬因为疫情影响和房东没有开酒店电梯没有开张，4月下旬经过协商房东开了一部电梯，从2020年4月底至今客房收入连酒店自己都保不了。 本院认为，原被告之间租赁关系是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行义务，被告绵阳嘉浩酒店管理有限公司在履行过程中存在延迟支付租金的情况，双方虽未就被告延期支付租金形成书面意见，但被告在2017年1月1日至2019年9月近三年的时间内均以每月支付3万元的方式支付2015年1月至2016年12月历欠的房租，原告每月也开具了相应的票据，双方行为的默契反映就2015年1月至2016年12月历欠房租的支付双方形成了合意。被告举证原告主张2015年1月至2016年12月历欠房租835038元中有2个月共计6万元已付房租未扣除相应金额，原告该部分诉请本院支持775038元；原告主张被告欠付2020年1月至6月房租729893元（39.39元/㎡/月×3088.32㎡×6月），被告抗辩已预付2020年房租12万元、2020年1月支付一个月租金118816元，在原告不予认可的情形下亦未举证证明，本院不予采信；被告抗辩因受疫情这一不可抗力影响及房东未能按照合同约定开启电梯，酒店经营状况差，请求减免租金，因被告迟延支付原告已予以宽限的2015年1月至2016年12月租金发生在2019年10月、11月、12月，新冠疫情发生之前，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，不能免除责任，被告因新冠疫情不可抗力未能正常履行的抗辩本院不予采信；庭审原告并未否认被告关于疫情发生后电梯未能按照合同约定开启的陈述，鉴于原告亦未能按照合同约定提供租赁条件，本院对2016年1月至2016年6月的租金酌定为510925.10元（729893元×0.7），被告应支付原告欠付租金1285963.10元。原告请求判令被告支付违约金130万元，被告抗辩违约金不应承担即已涵盖违约金过高之意，本院酌情调整为欠付房租的20%即257192.62元（1285963.10×0.2）。原告请求判决解除原被告于2014年1月1日签订的《花园东街3号商住楼租赁合同》，判决被告在判决生效后立即将房屋交付给原告，理由为被告迟延支付房租且未经原告同意将三楼转租他人，因原告至今迟延支付的2015年至2016年历欠房租已有775038元，作为旅馆业在新冠疫情发生后营业收入明显减少虽是事实，但被告以此为由拖欠历欠房租775038元及2020年1月至今的房租，情节已恶劣到危及合同安定的程度，原告以被告没有按照约定的期限支付租金请求解除合同符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一节第5条第一款的规定；案涉房屋三楼2017年至今由樊秀清经营绵阳市涪城区国度印象足浴养生会所是事实，且证据反映被告是樊秀清与李云清转让合同的收款人，被告声称樊秀清是自己的债权人、员工，但始终未能举证证明绵阳市涪城区国度印象足浴养生会所是被告营业的一部分，对其抗辩本院不予采信，原告请求解除合同、返还房屋符合《花园东街3号商住楼租赁合同》的约定，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一节第5条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告苗庆忠与被告绵阳嘉浩酒店管理有限公司于2014年1月1日签订的《花园东街3号商住楼租赁合同》解除； 二、被告绵阳嘉浩酒店管理有限公司于本判决生效之日起60日内自绵阳市涪城区的花园东街3号商住楼（虹桥.晶品）的一、二单元三至八楼住宅迁出； 三、被告绵阳嘉浩酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日支付原告苗庆忠房屋租金1285963.10元； 四、被告绵阳嘉浩酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日支付原告苗庆忠违约金257192.62元； 五、驳回原告苗庆忠其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14600.00元，由被告绵阳嘉浩酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  李红英 二〇二〇年八月十四日 书记员  黄园智