江西省上饶市广信区人民法院行 政 判 决 书（2020）赣1121行初15号原告张浩翔，男，1989年7月11日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。委托代理人张年庆，男，1967年10月31日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县，系张浩翔父亲，特别授权。委托代理人叶华辉，江西金纶律师事务所律师，特别授权。被告铅山县自然资源局，住所地江西省上饶市铅山县河口镇狮江大道城西，统一社会信用代码11360924MB18405387。法定代表人丁芳水，该局局长。委托代理人詹田均，该局法律顾问，特别授权。委托代理人吴笑飞，该局信访股股长，特别授权。第三人王伯成，男，1961年11月6日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。第三人黄伏萍，女，1962年7月21日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。第三人夏建林，男，1970年9月8日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。第三人黄丽萍，女，1969年12月13日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。第三人夏建林、黄丽萍共同委托代理人洪美林，江西碧落律师事务所律师，一般代理。原告张浩翔诉被告铅山县自然资源局、第三人王伯成、黄伏萍、夏建林、黄丽萍房屋行政登记一案，于2020年1月14日向本院提起行政诉讼，本院立案受理后，于2020年1月17日向被告送达了诉状副本及应诉通知书。因发生新型冠状病毒疫情，本院于2020年3月2日裁定中止本案审理，现恢复审理。本院依法组成合议庭，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告张浩翔及其委托代理人张年庆、叶华辉，被告铅山县自然资源局委托代理人詹田均、吴笑飞、出庭负责人委托代理人陈建林，第三人王伯成、第三人夏建林及其与黄丽萍共同委托代理人洪美林到庭参加诉讼，第三人黄伏萍未到庭。本案现已审理终结。2017年2月22日铅山县自然资源局（原铅山县不动产登记中心）将铅山县××社区××路××室房屋由产权人夏建林、黄丽萍转移登记至第三人王伯成、黄伏萍名下，并向王伯成、黄伏萍颁发赣（2017）铅山县不动产权证第0000591号《不动产权证书》。原告不服该转移登记行为，向本院提起诉讼。原告张浩翔诉称，原告张浩翔系铅山县河口镇××路××室的不动产实际权利人。位于铅山县河口镇××路××与××号房屋为相邻两幢楼房，共4层8套。该两幢房屋所处的土地为原河口镇林场，原土地证权利人为夏建林，后转让给案外人陈小敏。2014年案外人陈小敏在该地块上建设房产（即188号与186号两幢房屋），相关土地手续仍为夏建林名下。2015年5月27日，原告与陈小敏签订《协议书》，约定原告向陈小敏购买教堂东南边三楼即本案争议的186号301室，总价款36万元，预付15万元，待房产过户后付清余款。协议订立后，陈小敏将房屋交付给原告，原告之后陆续向陈小敏支付了22万元房款，且一直催促陈小敏尽快办理不动产权证，陈小敏表示正在办理当中。2019年4月2日，铅山县人民法院作出（2019）赣1124执217号执行裁定书，对案涉301室房屋进行查封。原告即于2019年7月通过委托律师调取不动产登记档案，才获知186号房产已于2016年底申请办理不动产权证，不动产权人为夏建林、黄丽萍。2017年1月3日王伯成持夏建林、黄丽萍的公证委托书，在未经任何人同意的情况下，炮制虚假交易以及提供虚假材料，向被告申请将案涉301室不动产变更登记至其自己与其妻黄伏萍名下。原告认为，第三人王伯成在未经第三人夏建林同意的情况下，提交虚假的申请材料，制造虚假的交易合同和材料，以代理人的身份为委托人与自己进行交易，向被告申请办理涉案不动产的转移登记，其行为明显违反民法通则关于代理人不能与自己交易的强制性规定，以及《房屋登记办法》第十一条第三款“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”的规定。被告在该转移登记中未尽到合理审慎职责，存在过错。现诉请法院，请求：1、依法撤销被告铅山县自然资源局（原铅山县不动产登记中心）于2017年2月对位于铅山县河口镇××路××室不动产作出的由第三人夏建林、黄丽萍转移至第三人王伯成、黄伏萍的转移登记行为，即核发赣（2017）铅山县不动产权第0000591号不动产权证的行政登记行为；2、本案诉讼费用由被告铅山县自然资源局承担。原告张浩翔向本院提交了下列证据：第一组证据：1、原告身份证明；2、2015年5月27日《购房协议》；3、收条5份；4、自来水安装费发票，付款人是原告父亲张年庆；5、马鞍山路186号301室内照片3张。证明原告系马鞍山路186号301室的房屋实际所有人，原告装修并居住在该房屋，原告与登记房屋有直接利害关系，有权就房屋的错误登记提起诉讼。第二组证据：1《委托书》；2、《公证书》；3、《申请报告》4、《铅山县不动产登记申请审批表》；5、《铅山县房屋交易和产权告知单（转让）》；6、《铅山县房地产交易一体化业务受理单》；7、《铅山县不动产转移登记询问笔录（一）》；8、《铅山县不动产转移登记询问笔录（二）》；9、《铅山县不动产登记实地查看记录》；10、《铅山县土地使用权交易合同书》（注：1-10为不动产登记中心调取的全部变更登记材料）；11、铅山县人民法院（2019）赣1124执异03号执行裁定书；12、（2019）赣1124民初1438号民事审判笔录；13、（2019）赣1124民初1438号民事调查笔录2份（夏建林、王伯成）；14、（2019）赣1124民初1438号民事判决书。证明：1、《公证书》与授权委托书明确授权范围代为办理城南社区马鞍山路188号101室、201室、401室，186号101室、201室、301室、401室房屋过户等相关手续，代为到房管部门、不动产登记部门办理出售上述房产过户登记相关手续，代为办理房屋所有权转移登记手续。未授权第三人王伯成办理房产交易的事项。2、铅山县房地产买卖居间合同及其他法律文书，均由第三人王伯成代为签字办理的，王伯成的行为属于越权行为，代理人未经被代理人特别授权与自己进行交易，属于违法行为。3、除公证书外，第三人夏建林未在申请材料中签字。4、第三人王伯成和夏建林没有真实的交易，王伯成提供的虚假材料申请不动产转移登记，被告没有尽审慎审查职责。上述证据证明第三人王伯成超出授权范围，提供的虚假变更登记材料，将原属于原告的房屋交易给自己，依法应予以撤销。被告铅山县自然资源局辩称，一、被告单位依法办理产权转移登记，不是初次登记、也不是异议登记。原告也不是本案的利害关系人，其无权提起本案的诉讼。原告属于主体不适格。二、本案已过诉讼时效，本案登记发证时间是2017年2月22日，原告一直在房屋内居住，有理由详细原告知道本案登记权属在谁名下，明显过了诉讼时效。三、被告单位依法办理产权转移登记，程序合法、实体正确，应当依法驳回原告对被告单位的诉讼请求。本案的争议标的系位于铅山县河口镇××路××室的产权，该产权在未转移登记前归属第三人夏建林、黄丽萍，其持有不动产权属证书。作为产权人有权通过转让的方式将产权转移给本案第三人王伯成、黄伏萍。根据物权法的规定，不动产权属证书是享有不动产物权的证明，原告无权以同案外人陈小敏签订协议或居住为由进行抗辩。同时，第三人王伯成持有第三人夏建林、黄丽萍委托代理的公证文书，王伯成以被代理人身份同自己实施民事法律行为，并非当然无效或者违法，且代理权纠纷属于民事法律调整范畴，作为登记部门无权审核公证文书的法律效力以及追认权的问题。被告单位作为不动产登记部门，已经尽到了合理谨慎义务，依法将产权移至第三人王伯成、黄伏萍并无不当。四、从原告所诉内容来看并非行政案件，原告可以通过其他法律途径维护合法权益，而非针对本案之具体行政行为。原告在诉讼请求中虽要求撤销原具体行政行为，但其诉状内容所称的理由却是“与案外人陈小敏签订协议或者居住为由”、“民事代理行为无效”等。而这些均属于民事法律关系范畴，而非涉及到具体行政行为的合法性。被告单位作为不动产权证的办事机构之承受单位，在办理河口镇马鞍山路186号301室不动产转移登记中，无论事实、程序与法律上均符合法律之规定，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告铅山县自然资源局向本院提交了以下证据：第一组职权依据：《中华人民共和国物权法》第十条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十条。第二组事实证据：1、铅山县不动产登记申请表及身份信息；2、委托代理公证书、受托人身份证；3、转移前原产权证书；4、铅山县房地产买卖合同；5、转移登记询问笔录；6、不动产登记实地查看记录；7、铅山县房地产交易一体化业务受理单；8、不动产权籍条查表；9、土地使用权交易合同；10、税收完税证明（契税）；11、转移后新产权证书。证明涉案转移登记行为从申请、审查、同意转移各个程序与环节均符合法律规定，事实清楚，证据完整，实体合法。第三组法律依据：《不动产登记暂行条例》第三条以及有关转移登记条款、《不动产登记暂行条例实施细则》。第四组程序证据：1、铅山县房屋交易和产权告知单（转让）；2、领证单。证明被告依法履行告知义务、申请人领取新产权证书。第三人王伯成述称，我是通过合法手续，与夏建林一起去办理了公证书，我的房产登记行为是公正的。第三人王伯成未向法庭提交证据。第三人夏建林、黄丽萍述称，1、夏建林、黄丽萍对被告的答辩意见不发表任何表态观点。2、坚持实事求是，涉案房产虽登记在夏建林、黄丽萍名下，但该房产不属于夏建林、黄丽萍实际所有。陈小敏为了便于出售涉案房产，要求夏建林、黄丽萍出具授权委托并办理了公证，委托王伯成办理过户手续。夏建林、黄丽萍与王伯成没有房屋买卖关系，也没有收到王伯成房屋买卖款。第三人夏建林、黄丽萍未向法庭提交证据。第三人黄伏萍未到庭陈述意见，也未向法庭提交证据。经庭审质证，被告铅山县自然资源局对原告张浩翔所举的证据质证认为：第一组证据中原告身份证明三性无异议；其他证据真实性无异议，关联性有异议。第二组证据真实性无异议，证明对象有异议，公证书明确代理权限职责，案涉房产属于第三人王伯成、黄伏萍所有；判决书明确认定原告仅对房屋享有变更权利，原告可以申请异议登记，即原告的救济途径，原告证据不能证明其主张，且原告超过起诉期限。其他证据以被告单位举证提交的证据证明事项为准。其他证据以被告单位举证提交的证据证明事项为准。第三人王伯成没有异议。第三人夏建林对原告提交的身份证、公证书、法院生效法律文书无异议，其他证据因未参与，不发表意见。原告张浩翔对被告铅山县自然资源局所举的证据质证认为：职权依据、法律依据无异议；事实证据合法性有异议，所有转移登记的材料都是王伯成一人签字完成。公证书委托事项中没有委托王伯成签署铅山县房地产买卖合同，该买卖合同尾部签字栏仅有受托人王伯成的签名（甲方），乙方没有任何人签名，该合同不符合签字生效的要件。证据5询问笔录有异议，被告同时对王伯成作了二份笔录，王伯成既是出让方又是受让方，不符合法律规定。证据6有异议，被告方没有进行实地查看，不符合法定的形式要求。证据7是内部流转材料，不具有合法性。证据8有异议，被告没有实地调查，不能真实反映房屋权属状况。证据9合法性有异议，土地使用权交易合同上夏建林的名字不是其本人签名，也没有黄伏萍、黄丽萍的签字。证据10有异议，因本次交易系虚假交易，所以完税证明不具有合法性。证据11真实性、合法性有异议。被告提供的所有事实证据证明第三人王伯成向被告提供虚假的交易合同，以及未注明代理签署交易合同的公证书获得不动产转移登记应承担虚假材料登记的法律责任，被告在审查过程中，未注意到第三人王伯成提供材料的不完整性、不合法性，为其办理转移登记，行政登记存在过错。对程序证据有异议，被告没有尽到审慎审查的义务。第三人王伯成、夏建林对被告铅山县自然资源局所举的证据无异议。本院对上述证据认证如下：原告提供的全部证据内容真实，取得方式合法，与本案有关联性，能够证明其主张的事实，本院予以采信。对于被告所举的职权依据、法律依据，经原告和第三人质证无异议，本院予以确认。被告所举的事实证据、程序证据内容真实，取得方式合法，与本案具有关联性，对其主张的证明目的，不予采信。经审理查明，第三人夏建林、黄丽萍系夫妻关系，第三人王伯成、黄伏萍系夫妻关系。涉案房屋坐落于铅山县××社区××路××室，该房屋原不动产登记所有权人为夏建林、黄丽萍。2017年1月3日，第三人夏建林、黄丽萍出具委托书：委托人夫妇有七套房屋均坐落在铅山县××社区××路××室、××室、××室，房屋所有权证赣（××）××县不动产权第0001666号、0002835号、0002837号，坐落在铅山县××社区××路××室、××室、××室、××室，房屋所有权证赣（××）××县不动产权第0002831号、0002832号、000283号、0002834号。该房现欲出售，因委托人事务繁忙，不能亲自办理出售上述房屋所需的相关手续，故委托王伯成为我们的合法代理人，全权代理我们办理以下事项：1、代为办理上述房屋过户等相关手续；2、代为到国土部门办理上述房屋的土地分割过户手续；3、代为到房管部门、不动产登记部门办理出售上述房产过户登记相关手续；4、代为办理房屋所有权转移登记手续。代理人王伯成在上述代理权限内所实施的法律行为及所产生的法律后果，我们均予以认可。代理期限自二0一七年一月三日至二0一七年七月三日止。受托人无转委托权。同日，江西省铅山县公证处对该份委托书出具了（2017）赣饶铅证内字第2号公证书予以公证。2017年2月14日，第三人王伯成向铅山县地方税务局纳税服务分局缴纳契税14239元，并在铅山县房地产交易一体化业务受理单写明：买方王伯成、卖方黄丽萍，用途住宅、交易类别买卖。2017年2月17日，第三人王伯成代理第三人夏建林、黄丽萍向铅山县不动产登记中心提出办理不动产转移登记申请，并填写铅山县不动产登记申请审批表，审批表写明：登记申请人权利人王伯成、黄伏萍，义务人夏建林、黄丽萍，申请登记事由为转移登记，登记原因证明文件为：不动产权证、宗地图、申请报告、买卖居间合同、发票、产权告知单、一体化业务受理单、结婚证、身份证复印件等材料。同日，第三人王伯成还分别填写铅山县不动产转移登记询问笔录（一）（转让方填写）、铅山县不动产转移登记询问笔录（二）（受让方填写）、铅山县不动产登记实地查看记录、地籍调查表、铅山县土地使用权交易合同书，并签名。2017年2月22日，铅山县不动产登记中心向第三人王伯成、黄伏萍颁发赣（2017）铅山县不动产权第0000591号不动产权证。另查明，一、2015年5月27日，案外人陈小敏（甲方）与原告张浩翔（乙方）签订购房协议：“1、标的物情况：教堂东南边三楼。四至未：东至路，西至间隙2.4米，南至教堂空地，北至空地。标的物相关建设用地许可证号为铅国用（2015）第252号。2、出售价款：购房价款为人民币叁拾陆万元整（360000元）。3、付款方式：双方在购房协议上签字后当日向甲方预付壹拾万元，于2015年8月27日再付伍万元，房产过户后付清余款。（办理过户手续等费用归甲方承担）……。”协议已签订后原告张浩翔陆续支付22万元房款，并于2019年入住。二、2019年4月2日铅山县人民法院作出（2019）赣1124执217号执行裁定书，查封了登记在第三人王伯成、黄伏萍名下位于铅山县××社区××路××室、××室××套房屋。原告张浩翔2019年7月9日提出执行异议。2019年7月22日作出（2019）赣1124执异04号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。三、2019年8月8日原告提起执行异议之诉。2019年12月27日铅山县人民法院（2019）赣1124民初1438号民事判决书，查明：案外人黄祖兴在铅山县××林场××一块集体土地，登记在夏建林名下［证号：铅集用（99）字第清018号］。案外人陈小敏从黄祖兴处购得该土地，将土地性质转为国有，办理了国有土地使用证［证号：铅国用（2015）第252号］，仍然登记在夏建林名下。后陈小敏在该土地上建造了八套房屋，即现在位于铅山县××社区××路××、××套房屋。并认定：1、原告张浩翔与案外人陈小敏2015年5月27日签订的购房协议合法有效；2、原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、协议已签订后原告张浩翔陆续支付22万元房款，并于2019年入住；4、原告张浩翔非因自身原因未办理过户登记；5、原告张浩翔不享有案涉房屋的所有权，仅享有该房屋物权变更登记请求权。该案已生效。四、第三人夏建林、黄丽萍与第三人王伯成、黄伏萍之间没有涉案房屋的买卖关系。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十条规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。以及《不动产登记暂行条例》（2019年修订前）第七条第一款规定：不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。原铅山县不动产登记中心具有不动产登记职权。现因机构改革，原铅山县不动产登记中心职责整合，组建铅山县自然资源局。故被告铅山县自然资源局具有作出本案行政行为的法定职权。本案争议焦点为：一、原告与本案是否有利害关系。二、原告的起诉是否超过法定期限。三、被告铅山县自然资源局（原铅山县不动产登记中心）核发赣（2017）铅山县不动产权第0000591号不动产权证的房屋行政登记行为是否合法。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第一条规定：公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。本案中，根据已发生法律效力的铅山县人民法院（2019）赣1124民初1438号民事判决书确认，原告与案外人陈小敏2015年5月27日签订的购房协议合法有效，原告张浩翔虽不享有案涉房屋的所有权，但其享有该房屋物权变更登记请求权，故应认定原告与本案具有利害关系，起诉符合法律规定。关于第二个争议焦点，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定：行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，虽然被告2017年2月22日作出案涉转移登记行为，但被告在作出转移登记行为时未告知起诉期限，原告自2016年8月至今一直居住在案涉房屋，2019年4月2日铅山县人民法院作出（2019）赣1124执217号执行裁定书并查封了案涉房产，自该时间起原告应当知道案涉房屋被转移登记至第三人王伯成和黄伏萍名下，其于2020年1月14日提起本案诉讼，并未超过上述法律规定的起诉期限，被告主张原告的起诉已超过法定期限，无法律依据，不予采纳。关于第三个争议焦点，《中华人民共和国物权法》第十二条规定：登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。《不动产登记暂行条例》（2019年修订前）第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请……。第十五条规定：当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记……。第十六条规定：申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料……。第十七条规定：不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人……。首先，本案第三人王伯成受第三人夏建林、黄丽萍委托办理涉案不动产转移登记手续，系双方真实意思表示，委托关系依法成立，但其将案涉房屋转移登记至自己名下的行为有悖常规。其次，第三人王伯成在办理不动产转移登记时，提供虚假的买卖居间合同，明显违反了上述关于“申请人应当对申请材料的真实性负责”的规定，因案涉转移登记所依据的《买卖居间合同》系第三人王伯成伪造，并非第三人夏建林、黄丽萍的真实意思表示，所以案涉转移登记行为合法性的基础存在缺失。第三人王伯成主张买卖居间合同真实合法，且存在真实交易，但未提交证据证明，故其该主张理由不成立，不予采纳。最后，庭审中第三人王伯成对其在办理转移登记时，关于铅山县不动产转移登记询问笔录（一）（转让方填写）、铅山县不动产转移登记询问笔录（二）（受让方填写）、铅山县不动产登记实地查看记录、地籍调查表、铅山县土地使用权交易合同书等材料均系其一人填写一人签名的事实亦不持异议，应认定被告在审查相应材料时，未尽到上述法律规定的审慎审查职责。综上，被告铅山县自然资源局（原铅山县不动产登记中心）于2017年2月22日向第三人王伯成、黄伏萍核发赣铅山县不动产权第0000591号不动产权证书主要证据不足，应予撤销。至于涉案房屋的权属，属于民事法律关系调整范畴，不属于本案审查范围，原告应另行主张权利。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：撤销被告铅山县自然资源局2017年2月22日坐落于铅山县××社区××路××室房屋的所有权人由第三人夏建林、黄丽萍转移登记为第三人王伯成、黄伏萍的行政行为，同时撤销为第三人王伯成、黄伏萍颁发的赣（2017）铅山县不动产权证第0000591号《不动产权证书》。案件受理费50元，由被告铅山县自然资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。在递交上诉状的同时，预交上诉案件受理费（收款单位江西省上饶市中级人民法院，开户行中国农业银行江西省上饶市饶东支行，账号36×××14），并将预交费用凭证随上诉状一并递交。递交上诉状之日起七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  万淑红人民陪审员  官世良人民陪审员  祝发金二〇二〇年八月十八日书 记 员  曾 莹