重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3870号上诉人（原审原告）：尹陈阳，男，1985年5月19日出生，汉族，户籍地重庆市江北区。委托诉讼代理人：尚俊，重庆盈兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张关迎，女，1981年3月9日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：蔡慧楠，重庆达能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐柯，男，1981年11月19日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：蔡慧楠，重庆达能律师事务所律师。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司南岸区南坪东路分公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪东路585号A栋1层8-2号，统一社会信用代码91500108MA5UK7Y67H。负责人：古承，经理。委托诉讼代理人：龙雍海，男，1987年1月20日出生，汉族，重庆到家了网络科技有限公司南岸区南坪东路分公司工作人员。上诉人尹陈阳因与被上诉人张关迎、唐柯、原审第三人重庆到家了网络科技有限公司南岸区南坪东路分公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2019）渝0113民初10991号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。尹陈阳上诉请求：撤销原判，改判张关迎、唐柯退还购房定金8万元，支付违约金10万元；一、二审诉讼费由张关迎、唐柯承担。事实及理由：1.一审法院认定事实错误。因为解押款数额超出预期，买卖双方并未达成新的协议。因为卖方不去解押，买方无法实现合同目的，才不得已提起诉讼请求解除合同。2.一审法院适用法律错误。案涉房屋没有完成交易的根本原因是卖方隐瞒了有装修贷款的事实、违约在先，应承担相应的违约责任。张关迎、唐柯答辩称：一审判决认定事实正确，适用法律正确。张关迎、唐柯并没有隐瞒案涉房屋有装修贷款的事实，且装修贷款没有以房屋作为抵押，只是解押时银行要求必须一并偿还装修贷款才客观上导致了解押款的增加。在张关迎、唐柯得知上述情况后立即积极找第三方筹款解押，是尹陈阳拒不履行支付首付款的义务才导致合同不能继续履行，张关迎、唐柯不应承担违约责任。到家了公司答辩称：一审判决正确。案涉房屋买卖合同的履行出现问题主要还是解押的问题，尹陈阳一直担心房屋会有冻结和查封，但到家了公司去查询了好几次，房屋除因按揭贷款抵押给银行外没有其他的查封或冻结，银行也是同意张关迎、唐柯出售房屋的，只是要求他们结清全部的贷款。尹陈阳向一审法院起诉请求：1.判决解除尹陈阳与张关迎、唐柯签订的房屋买卖合同；2.判决张关迎、唐柯返还尹陈阳购房定金8万元并支付违约金10万元。一审法院认定事实：2018年10月16日，尹陈阳（作为乙方）与张关迎、唐柯（作为甲方）、第三人到家了公司（作为经纪方）签订买卖合同以及居间、交易服务合同。买卖合同约定：“交易房屋基本信息：甲、乙双方交易房屋坐落于重庆市巴南区渝南大道xx号房屋（该房屋所属楼盘：保利林语溪），建筑面积104.96平方米，套内面积85.92平方米。第三条交易方式：甲乙双方通过房地产经纪机构居间介绍成交。第四条成交价格：（一）甲乙双方协商后该房屋的成交总价为：150万元；（二）该成交价包含房价、大修基金、五通费、现有装修（如有）及该房屋交付予乙方前产生的所有费用。第五条付款方式：乙方按（二）种方式向甲方交付房款：（二）贷款：1、定金8万元由乙方于签订本合同当日交付予甲方；2、乙方同意采取下列第（2）方式交付首付款：（2）、乙方交付首付款55万元，用于该房屋解押；3、乙方银行贷款人民币87万元，由放贷银行直接交付予甲方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额度不足以交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付差额予甲方。第六条权属解押：（一）该房屋已设定抵押，抵押权人为中国银行，甲方应于乙方按揭审批通过后一周办理完成解押手续，自行承担相关费用（包括但不限于提前还款违约金、罚息、诉讼费等），并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件。解押方式为第3种；3、乙方资金解押：乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户汇入房款用于解押，甲方不得将此款用于其他用途；……如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后在向甲方交付房款用于解押等。第七条房屋贷款、权属转移及抵押登记：（一）甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料；（二）甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日办理房屋权属转移登记申请手续；（三）乙方须于办理权属转移登记申请并取得回执单之日起5个工作日办理该房屋的抵押登记手续；……第九条房屋交付：甲方应于收到尾款后3个月之内将该房屋及成交价所包含的附属设施、装修装饰等交付乙方等。……第十一条违约责任：（一）逾期付款违约责任：乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任:2、逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（三）逾期办理贷款申请或者权属转移登记申请违约责任：甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：2、逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款”。同时签订居间服务合同、交易服务合同等。合同签订当日，尹陈阳支付张关迎购房定金8万元。尹陈阳购买案涉房屋时其自有房屋亦同时转让他人，其于2019年3月收到该房款后联系到家了公司办理案涉房屋银行按揭贷款及解押。尹陈阳购买案涉房屋按揭贷款已获得银行审批通过，其与张关迎、唐柯及到家了公司工作人员于2019年6月25日到银行办理原按揭贷款的解押手续，因案涉房屋存在装修贷款须同时解押，导致解押款超出尹陈阳的解押款55万元。张关迎、唐柯同意到家了公司联系的第三方提供资金出资70万元解押，到家了公司同时告知尹陈阳第三方出资解押以及须将解押款55万元作资金监管，尹陈阳亦同意第三方解押和解押款55万元作资金监管。同时，尹陈阳与张关迎、唐柯口头约定案涉房屋产权转移登记后2个月交房，如超过3个月被告张关迎承担1000元房租。2019年6月28日，唐柯与第三方签订借款合同借款72万元用于偿还原按揭贷款即解押款。到家了公司通知尹陈阳将解押款55万元交监管时，尹陈阳要求唐柯必须1个月内交房，唐柯不同意，尹陈阳未将解押款5万元进行资金监管。尹陈阳与唐柯微信联系时要求其提前至2019年8月15日交房，唐柯未同意后，双方未办理案涉房屋的银行解押手续。尹陈阳与张关迎、唐柯就案涉房屋交付变更时间未协商达成一致，遂提出如上诉请。一审另查明，案涉房屋产权为渝（2016）巴南区不动产第000xxxxx号，有抵押，无查封或者限制。一审法院认为，尹陈阳与张关迎、唐柯以及到家了公司签订的买卖合同和居间、交易服务合同，是各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。三方均应严格按照买卖合同的约定全面履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”和买卖合同中关于权属解押以及解押方式的约定。本案中，尹陈阳应履行案涉房屋解押款55万元的出资义务。结合到家了公司、尹陈阳以及张关迎、唐柯的庭审陈述，均认可在案涉房屋的原银行按揭贷款解押时才知晓因装修贷款须同时解押、第三方垫资解押以及尹陈阳将解押款55万元进行资金监管和口头约定产权转移登记后2个月交房的事实，尹陈阳在接到到家了公司通知其将解押款55万元进行资金监管时提出提前交房的要求，张关迎、唐柯未同意后，尹陈阳未将解押款55万元进行资金监管，导致案涉房屋未能办理解押手续产生纠纷。故张关迎、唐柯履行了买卖合同中约定的解押义务，不存在违约行为。一审庭审中，尹陈阳要求解除买卖合同，张关迎、唐柯不同意解除且要求履行买卖合同。综上，尹陈阳诉请解除其与张关迎、唐柯签订的买卖合同，不符合合同法第九十三条第二款“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十四条“有下列情形的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定的情形，一审法院不予支持。尹陈阳诉请张关迎、唐柯返还购房定金8万元并支付违约金10万元，无事实基础且于法无据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“驳回原告尹陈阳的诉讼请求。案件受理费3900元，减半收取1950元，由原告尹陈阳负担。”二审中，当事人没有提交新证据。尹陈阳陈述：自己直至2019年6月25日到银行办理案涉房屋原按揭贷款的解押手续时才知道存在装修贷款且须同时解押，此前张关迎、唐柯一直隐瞒了存在装修贷款的事实，已构成了违约；自己同意张关迎、唐柯找第三方垫资解押、原约定的55万元首付款做资金监管有前提条件，即必须要缩短原来约定的交房时间；到家了公司也并未告知尹陈阳将55万元存入哪个具体的账户。唐柯陈述：自己在签订《房屋买卖合同》时就说了存在装修贷款，也说了装修贷款不在解押范围之内；直到2019年6月25日去了银行才得知两笔贷款必须要同时清偿才能提前解押；到家了公司提出由唐柯、张关迎找第三方垫资解押自己也同意了，还与案外人实际签订了借款合同；最后未达成一致是尹陈阳提出要提前交房；自己没有违约行为。到家了公司陈述：唐柯是在2019年4月3日去办理尹陈阳的贷款手续时告知存在装修贷款的情况，当时说大概有7万元；2019年6月25日去了银行办理解押才知道装修贷款本息共计有10万多元，虽然和案涉房屋的按揭贷款是两份合同、也没有用房屋作为装修贷款的抵押，但银行要求必须一起还款；在和双方沟通后唐柯同意由其向第三方借款用于解押，尹陈阳同意这种方式但提出要提前交房；由于双方未能就提前交房的具体时间达成一致，到家了公司也未告知尹陈阳将55万元首付款存入哪个具体的账户。本院二审审理查明，在尹陈阳提交的《房屋买卖合同》中，第九条表述为甲方“应于过户后3个月之内”将房屋交付给乙方；在张关迎、唐柯提交的《房屋买卖合同》中，第九条表述为甲方“收到尾款后3个月之内”将房屋交付给乙方。到家了公司陈述双方约定的是“过户后3个月”。审理中，张关迎、唐柯及到家了公司均表示同意解除房屋买卖合同；三方当事人共同确认房屋买卖合同的解除时间为2020年7月1日。本院二审查明的其他案件事实与一审查明的事实相同。本院认为，尹陈阳与张关迎、唐柯签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。尹陈阳与张关迎、唐柯、到家了公司共同确认《房屋买卖合同》于2020年7月1日解除，是各方真实意思表示，且不违反法律、行政法强制性规定，本院予以尊重。各方在二审中的争议焦点是张关迎、唐柯是否存在违约行为，应否返还定金并承担违约责任。本院具体评析如下：1.《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，虽然案涉房屋的装修贷款与按揭贷款系两份独立的借款合同，装修贷款也并未用案涉房屋设立抵押担保，但正是由于装修贷款的存在以及银行的相关要求，即必须要两笔借款一并清偿才能提前解押，导致原合同约定的、由尹陈阳支付55万元用于解押的方式无法继续履行。本院认为，张关迎、唐柯在签订合同时未全面告知装修贷款的存在与双方无法按照原约定方式履行合同之间存在直接的因果关系，张关迎、唐柯作为卖方在订立合同时未完全尽到全面的告知义务，存在一定过错。2.因《房屋买卖合同》并未约定装修贷款清偿的相关事宜，且在2019年6月25日得知银行相关要求后，张关迎、唐柯随即表示同意变更约定的解押方式，并积极与案外人签订借款合同用于筹集解押款，以促成买卖合同能够继续履行。虽然最终双方因尹陈阳同时提出变更交房时间而未能达成新的合意，但不能据此认为张关迎、唐柯的行为已构成对合同约定义务的违反。尹陈阳关于张关迎、唐柯已构成违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。3.案涉《房屋买卖合同》第十一条第（四）项约定的是在尹陈阳支付首付款解押后，张关迎、唐柯如果未按约解押或交房时应当承担的违约责任，因双方均同意变更解押方式，且张关迎、唐柯并未违约，故本院对尹陈阳要求张关迎、唐柯按照前述条款支付违约金10万元的上诉请求不予支持。4.各方在审理中共同确认《房屋买卖合同》已于2020年7月1日解除，且尹陈阳在履行合同过程中没有违约行为，其在同意变更解押方式的同时提出变更交房时间符合常情常理，故张关迎、唐柯应将已收取的8万元定金返还给尹陈阳。综上所述，根据二审新情况，尹陈阳的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、撤销重庆市巴南区人民法院（2019）渝0113民初10991号民事判决；二、尹陈阳与张关迎、唐柯签订的《房屋买卖合同》于2020年7月1日解除；三、张关迎、唐柯于本判决生效之日起5日内返还尹陈阳80000元；四、驳回尹陈阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1950元，由尹陈阳承担950元，由张关迎、唐柯承担1000元；二审案件受理费3900元，由尹陈阳负担1900元，由张关迎、唐柯承担2000元（二审案件受理费尹陈阳已预交，本院不退，张关迎、唐柯应负担部分在履行判决金额时一并直接支付给尹陈阳）。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇二〇年八月二十七日法官助理 王晓静书 记 员 汪腊梅