河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初197号原告：孔祥程，男，汉族，1964年12月26日出生，住南阳市宛城区。委托代理人：岳建洲，河南汉冶律师事务所律师，特别授权。被告：南阳盛通防爆电机电器有限公司。地址：南阳市信臣路与独山大道交叉口。统一社会信用代码：91411300MA3X5EXQ08。法定代表人：李伟。任公司经理职务。委托代理人：韩雨峰，河南雷雨律师事务所律师，特别授权。第三人：南阳市国有资产运营有限公司，住所地南阳市孔明路与关帝庙路交叉口路北龙都房地产三楼，统一社会信用代码：91411300791947507H。法定代表人：曾光春，任公司董事长职务。委托代理人：王小雨，男，回族，1981年6月4日出生，户籍地河南省南阳市宛城区。系公司职工。特别授权。原告孔祥程与被告南阳盛通防爆电机电器有限公司、第三人南阳市国有资产运营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告孔祥程及其委托代理人岳建洲，被告南阳盛通防爆电机电器有限公司委托代理人韩雨峰，第三人南阳市国有资产运营有限公司委托代理人王小雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孔祥程诉称，2018年7月1日原被告之间签订《房屋租赁合同》，约定原告将案涉的房屋租赁给被告，合同期限为一年，租金为171,600元，租金按年结算，自合同生效之日起支付房租，每年乙方（被告）需提前一月足额交付下一年的房租。至2019年6月份，原被告之间又签订一份《房屋租赁合同》，约定内容同上，其中第八条第二款约定乙方（被告）拖欠租金累计达一个月的，甲方（原告）可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责。现2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金，至今被告未完全履行，严重违反合同约定。现原告根据合同约定解除合同并且要求被告支付违约金，腾空案涉房屋，理由正当。故诉至贵院，望依法裁判。请求：1、被告支付违约金51,480元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告南阳盛通防爆电机电器有限公司辩称，1、答辩人使用的房屋，从南阳市祥程制衣厂承租而来，与原告没有关系。2、工商注册中，祥程制衣厂已经2018年5月注销，被答辩人孔祥程，冒用制衣厂的公章，涉嫌违法。3、孔祥程应当提供对涉案土地、厂房享有处分的权利的相关证据，否则原告欺诈我方。并保留向原告追要租赁款的权利。第三人南阳市国有资产运营有限公司辩称，宏大厂是经过和破产管理人的协商承包给祥程制衣厂，权利和义务在承包协议中都有体现，不允许他们利用场地搞非法活动，否则自行承担法律后果。原告孔祥程为支持自己的主张向本院提交如下证据：一、工商行政管理局出具的基本注册信息查询单、2018年6月16日《协议》、2019年7月1日《承包合同》；证明：原告签订协议的个体工商户已经注销，个体工商户注销后的诉讼主体资格依旧由个体户户主承担，原告系合同相对人个体工商户的实际经营者，原告的诉讼主体适格。二、2019年7月12日南阳市国有资产运营有限公司出具的由原告转入到该公司的承包金收款收据；证明：原告是案涉场地实际承包人，原告将2019年到2020年期间的租金已经实际支付。三、原告的银行流水一份；证明：被告于2019年7月12日向原告支付租金10万元、2019年10月23日向原告支付租金4万元。四、2018年7月1日、2019年7月1日签订的房屋租赁合同；证明：原告与被告之间存在房屋租赁关系，被告违反合同第八条第二款“拖欠租金累计达一个月”，原告依据合同第十条约定向被告主张违约金。被告南阳盛通防爆电机电器有限公司对原告所举证据发表如下意见：一、真实性无异议，制衣厂已经注销，方向有异议，注销后的房屋厂房的所有人，承租人是谁都无法得到证明。2018年6月签订的协议，协议约定的30万元是交付的管理费。其中第六条的乙方是享有追偿，证明了祥程制衣厂作为合同的乙方，与孔祥程无关系，且不享有土地、厂房的使用权，也不享有土地、厂房的转租权，该土地所有人属于南阳市国有资产有限公司。承包合同甲乙均不是孔祥程；二、收据的内容，收到的主体是宏大机械厂破产管理人，暂收款33万元。其中暂收款指的是什么无法得知。对该份的合同真实性有异议。祥程制衣厂已经注销，为什么还能对外签订合同？三、银行流水的真实性无异议。我方已经足额支付了相应的租金，租金到期日是2020年4月23日；四、租赁合同并非原告签订，而是祥程制衣厂与被告所签订。与原告孔祥程没有任何关系。原告孔祥程补充意见：一、我们提供的工商注册信息，证明祥程制衣厂实际人是孔祥程，以实际业主名义提起诉讼，程序没有问题。原祥程制衣名义出现的承包、租赁合同等均有实际业主承担相应的法律后果。二、祥程制衣厂与资产公司的承包合同，用来证明孔祥程，对被告的财产享有处分权。显示国有资产公司收到了孔祥程个人转给该公司的33万元的承包费。既有孔祥程的银行流水为证，也有该公司出具的收据为证。被告提出收据中的暂收款不知道是什么，是你把合同、流水、收据割裂来看，本来是一体的。合同第六条，银行流水租赁费的多少，都有明确。两笔资金都是转给的孔祥程，而不是祥程制衣厂。违约金约定的120%，我们主动把违约金调整为年租金的30%。第三人南阳市国有资产运营有限公司对原告所举证据发表如下意见：综合质证，那块资产是租给了祥程制衣厂，真实性无异议，双方的权利义务都已经在合同中载明，至于祥程制衣厂与被告之间的租赁关系我们无权干涉不发表意见。被告南阳盛通防爆电机电器有限公司为支持自己的主张向本院提交如下证据：一、租赁合同一份。证明：祥程制衣厂租赁期限2015年7月1日到2018年6月30日。2018年6月30日后，祥程制衣厂不是承租方了。二、2017年到2019年支付房租的缴费记录。证明：虽然当时我们不知道祥程制衣厂注销了，并不是按照租赁合同约定的一次性支付下一年的所有租金，而是分段支付，具体是哪个时间段支付，是按双方的协商情况。三、祥程制衣厂工商登记信息，证明祥程制衣厂于2018年5月12日已经注销。原告孔祥程对被告南阳盛通防爆电机电器有限公司所举证据发表如下意见：一、无异议。我们已经提交了一份新的合同来证实我们的主张。二、与本案无关联性。原被告间的合同是每年一签，被告违约，原告是否主张违约责任，何时主张，被告不能以原来存在过的合同，原告没有主张违约金不能否定他的违约责任。三、证据真实性无异议，祥程制衣厂是个体工商户，负责人是孔祥程，孔祥程对个体工商户注销后的法律后果承担责任，所以可以提起诉讼。同时要说明的是，祥程制衣厂与第三人之间签订的合同，在每个合同的履行过程中，每年交付给第三人的租金，均是以孔祥程个人名义转给第三人。第三人出具的收款收据也同样能够予以印证，所以个体户即便注销，其实际业主仍然具有权利能力和行为能力。第三人南阳市国有资产运营有限公司对被告南阳盛通防爆电机电器有限公司所举证据发表如下意见：对证据一、二无异议，对三，不发表意见。第三人南阳市国有资产运营有限公司无证据出示。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。经过原、被告的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：第三人南阳市国有资产运营有限公司分别于2015年6月16日、2018年6月16日、2019年7月1日作为甲方与乙方南阳市祥程制衣厂签订了租赁合同、协议和承包合同，约定内容为将原南阳市宏大机械厂整体资产租赁给乙方管理，租赁期限分别为三年、一年和三年，其中2019年7月1日-2022年6月30日每年承包费为330,000元。2019年7月12日，孔祥程向南阳市国有资产运营有限公司转承包费用330,000元，南阳市国有资产运营有限公司出具“今收到南阳市宏大机械厂破产管理人摘由孔祥程转入暂收款330,000元”收款收据一份。另查明，南阳市祥程制衣厂自2015年7月1日起开始与南阳盛通防爆电机电器有限公司签订房屋租赁合同。2019年7月1日，南阳市祥程制衣厂作为甲方与乙方南阳盛通防爆电机电器有限公司签订的房屋租赁合同第一条房屋基本情况约定“将坐落于宏大厂南一南三北宿舍楼一楼东办公室两间租赁给乙方使用”；第二条租赁期限约定“租赁期限为2019年7月1日至2020年6月30日止，共一年”；第四条租金约定“租金为每年171,600元，乙方应于本合同生效之日向甲方支付房租，租金按年结算，每年乙方需提前一月足额支付下一年的房租”；第十条违约责任约定“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的120%向乙方加收滞纳金”。合同签订后，2019年7月12日、2019年10月23日，乙方南阳盛通防爆电机电器有限公司通过张爽中信银行账户分别向孔祥程中国建设银行账户转账100,000元和40,000元，上述租金到期期限为2020年4月23日，已交纳租金到期后南阳盛通防爆电机电器有限公司搬离了案涉房产。原告在庭审中明确表示，因疫情原因，同意法院对违约金金额据实调整。又查明，2018年7月1日南阳市祥程制衣厂与南阳盛通防爆电机电器有限公司签订的房屋租赁合同第二条租赁期限、第四条租金、第十条违约责任均同2019年7月1日房屋租赁合同内容，该租赁期间租金由南阳盛通防爆电机电器有限公司分三次分别于2018年7月23日、2018年10月23日、2018年12月18日向孔祥程转款共计171,600元；再查明，祥程制衣厂为个体工商户，经营者孔祥程，祥程制衣厂已于2018年5月12日注销。本院认为，第三人南阳市国有资产运营有限公司作为南阳市国有资产监督管理委员会全额持股的有限责任公司（国有独资），依授权从事国有资产投资运营、房屋租赁，与原告签订的房屋承包租赁合同系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；而原、被告签订的房屋租赁合同也系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，第三人南阳市国有资产运营有限公司对原告的出租行为并无限制，该合同亦合法有效。原、被告应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，因被告未按约定履行“租金为每年171,600元，乙方应于本合同生效之日向甲方支付房租，租金按年结算，每年乙方需提前一月足额支付下一年的房租”的相关义务，原告起诉主张解除双方签订的房屋租赁合同，并要求被告限期腾空租赁的房屋，被告应诉后在已交租金到期日腾空并搬离了案涉房产。现原告主张被告未按合同约定按时一次性支付租金，已经构成违约，应承担合同第十条约定的违约责任并在庭审中主动表示因疫情原因同意法院对违约金金额据实调整。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。案涉房屋租赁合同约定的租赁期限为一年，如合同正常履行，原告应享受一年的租金收益。现因被告未依约支付租金的违约行为，导致房屋租赁合同解除，原告另行出租产生空置损失，被告应赔偿原告该期间的空置损失，因考虑疫情因素，且被告已支付了近10个月的租金，本院酌情支持5,000元为宜，即被告应赔偿原告违约金5,000元。对于被告抗辩的原告的主体资格问题，法律明确规定起字号的个体工商户，在民事诉讼中，应以营业执照登记的户主（业主）为诉讼当事人，在诉讼文书中注明系某字号的户主，本案中祥程制衣厂已依法注销，孔祥程作为个体工商户的经营者依法行使权利，不违反法律规定，因此，对被告的该项抗辩意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第四十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：被告南阳盛通防爆电机电器有限公司于本判决生效后十日内支付原告孔祥程违约金5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,088元，由原、被告各负担544元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  刘琳瑜审判员  丁心然审判员  王 峰二〇二〇年八月十日书记员  王冬丽