北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初3731号原告：高峰，男，1968年10月27日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。原告：韩君芳，女，1970年8月12日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。二原告委托诉讼代理人：于玺，北京中凡律师事务所律师。被告：杨锡峰，男，1979年6月6日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：刘彦茹，北京市道成律师事务所律师。委托诉讼代理人：史桓聪，北京市道成律师事务所实习律师。第三人：北京证大向上金融信息服务有限公司，住所地北京市东城区南竹竿胡同******30905。法定代表人：袁成龙，执行董事、首席执行官。委托诉讼代理人：王星宇，男，1980年7月16日出生，该公司职员。原告高峰、韩君芳与被告杨锡峰、第三人北京证大向上金融信息服务有限公司（以下简称证大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高峰、韩君芳的委托诉讼代理人于玺和被告杨锡峰的委托诉讼代理人刘彦茹、第三人证大公司的委托诉讼代理人王星宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高峰、韩君芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2020年1月13日至1月15日租金30717元；3、判令被告和第三人按照每月307167元标准支付2020年1月16日至2020年7月23日的房屋占有使用费；4、判令被告支付免租期租金1010832元；5、请求判令被告支付违约金1516252元；6、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年8月13日，原、被告签订《写字楼租赁合同》，约定原告将涉案房屋（建筑面积1186.89平方米）出租给被告办公使用，租赁期限自2014年3月13日至2021年3月12日，租金每平方米每天7元，第三年租金递增5%，首次付款为押二付十八，自第二次付款起，租金每4个月支付一次，于付款月起租日20天前支付下一次租金。被告逾期15日仍未支付房租视为被告自动退租，原告有权收回房屋。如任何一方违约，需支付守约方6个月租金作为违约金。被告承租后将涉案房屋转租给第三人办公使用。2020年1月8日，被告逾期支付租金，并向原告送达《解除租赁合同及房屋交接通知函》，通知《写字楼租赁合同》于2020年1月15日解除。但被告并未腾退涉案房屋交付原告，故原告提起本案诉讼，诉如所请。被告杨锡峰辩称：被告将涉案房屋转租给第三人，第三人已于2020年1月10日开始搬离涉案房屋，并于1月15日已经搬空。1月15日，原、被告办理了房屋交接手续，双方租赁合同关系已于2020年1月15日解除，故被告不同意支付2020年1月16日之后的房屋占有使用费。原、被告租赁合同约定的2018年之后的租金标准明显高于同地段的市场租金标准，被告曾希望降低合同租金标准，但是双方未能协商一致。租赁合同已经履行了5年，被告均依约支付房屋租金，被告租金已经付至2020年1月12日，合同解除时租赁期限仅剩一年，被告同意原告已收取押金不再退还，押金已经足以弥补原告的损失。原告在本案中主张的违约金过高，请求法院予以调整。另，免租期限和涉案租赁合同无关，不同意支付免租期间的租金。第三人证大公司述称，第三人并未租赁合同相对人，原告无权要求第三人支付房屋占有使用费。第三人于2020年1月12日已经腾空涉案房屋，原、被告亦于1月15日完成了房屋交接，第三人并不实际控制、占有涉案房屋，故不同意原告关于第三人的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：北京市东城区南竹竿胡同2号楼1幢8层×××××、×××××、×××××、×××××、×××××、×××××、×××××房屋登记所有权人为韩君芳，北京市东城区南竹竿胡同2号楼1幢8层×××××、×××××、×××××、×××××房屋登记所有权人为高峰。高峰、韩君芳所有权登记实际均为2014年12月份之后。2015年8月13日，高峰、韩君芳（甲方）与杨锡峰（乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定高峰、韩君芳将涉案房屋出租给杨锡峰办公使用。免租期120天，自2013年11月13日至2014年3月12日，杨锡峰在免租期内免付租金。租赁期限自2014年3月13日至2021年3月12日。租赁期满，高峰、韩君芳有权收回涉案房屋，杨锡峰应在租期满日或之前，保持房屋设备及交房附属配备完好状态，交还高峰、韩君芳。租金为每建筑平米每天7元，月租金为252708元（包括物业费、取暖费），租金支付方式：首次付款为押二付十八，共计5054173元，押金为505417元，押金作为杨锡峰诚信履行本合同条款之规定向高峰、韩君芳支付的保证金。自第二次付款起，租金每四个月支付一次，于付款月起租日20日前支付下一次租金。第三年租金递增5%，2016年3月13日至2017年3月12日月租金标准为265343元；2017年3月13日至2018年3月12日月租金标准为278610元；2018年3月13日至2019年3月12日月租金标准为292540元；2019年3月13日至2020年3月12日月租金标准为307167元；2020年3月13日至2021年3月12日月租金标准为322525元。高峰、韩君芳同意杨锡峰对承租区域内的房屋之间及内部结构进行装修改造，对非承重墙部位进行拆除打通，以便办公使用。高峰、韩君芳同意杨锡峰将房屋转租，杨锡峰转租房屋出现违约、经济、债务等纠纷与高峰、韩君芳无关。合同终止后，杨锡峰应将本人物品即使搬出本房屋，逾期五日不搬，视为杨锡峰放弃物品所有权，高峰、韩君芳有权自行处理。合同另约定，杨锡峰未经高峰、韩君芳书面同意，未按期缴纳本合同约定各项费用累计金额超过一个月房租，高峰、韩君芳有权解除合同。杨锡峰未按本合同约定支付租金，逾期按日加付月租金的3‰作为滞纳金；逾期十五日仍未支付房租视为杨锡峰自动退租，高峰、韩君芳有权收回该房屋，并追究杨锡峰违约责任。合同签订之日起，双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方违约金。如果双方中任何一方违约，需要支付守约方违约金合计6个月房屋租金，共计1516252元。合同再约定，2015年9月12日之前所有房租，已经全部支付给郭计怀。经询，杨锡峰主张2013年11月其与案外人郭计怀签署《写字楼租赁合同》，租赁区域包括涉案房屋，租赁期限自2014年3月13日至2021年3月12日。后来因为高峰、韩君芳取得涉案房屋所有权，所以才和高峰、韩君芳重新签署了涉案《写字楼租赁合同》。同时杨锡峰以免租期属于其与郭怀计签署租赁合同约定内容为由不同意高峰、韩君芳要求支付免租期租金的诉讼请求。高峰、韩君芳对杨锡峰和郭怀计签署租赁合同关联性不予认可。高峰、韩君芳与杨锡峰签署《写字楼租赁合同》后，双方依约履行。2019年2月13日，杨锡峰与证大公司签署租赁合同，将涉案房屋转租给证大公司，转租租赁期限自2019年3月16日至2021年3月15日。2019年12月24日，杨锡峰和证大公司签署《房屋租赁合同终止协议》，约定证大公司于2020年3月14日退租。2019年12月29日，杨锡峰告知高峰，因为客户（注：证大公司）可能于2020年1月15日左右提前搬走，希望高峰考虑解约金问题。高峰回复“转租出去吧”。杨锡峰向高峰、韩君芳支付了截止2020年1月12日之前的租金。因未如约支付下四个月租金，2020年1月6日，高峰、韩君芳向杨锡峰发出了《房租催缴款》，催缴下期租金。杨锡峰收到催缴函后未支付租金，而于2020年1月8日向高峰、韩君芳送达《解除合同及房屋交接通知函》，通知双方签署《写字楼租赁合同》于2020年1月15日解除，并承诺当日搬离并向高峰、韩君芳返还租赁房屋。同时通知高峰、韩君芳2020年1月15日共同前往涉案房屋交接房屋。2020年1月9日，高峰、韩君芳将涉案房屋房门全部上锁，并在涉案房屋张贴了《房租催缴函》，再次催要下期租金，并告知杨锡峰如超时未交纳租金，高峰、韩君芳采取相应措施追究违约责任。2020年1月10日，为了协助证大公司搬离涉案房屋，杨锡峰将高峰、韩君芳上锁的房门全部打开。高峰、韩君芳当天在现场，明确表示不同意证大公司搬离涉案房屋，并告知物业公司因为租户拖欠租金，不能将物品搬离涉案房屋。后因为证大公司无法将物品搬离涉案房屋，三方在现场发生纠纷并报警。另，证大公司除了承租涉案房屋外，在同层还承租了物业公司出租的部分房屋。2020年1月10日，在民警协调下，物业公司以其向证大公司出租房屋的名义向证大公司开具货物放行条，证大公司将部分物品从涉案房屋搬至物业公司出租房屋后再搬离写字楼。但高峰、韩君芳不同意物业公司就涉案房屋出具货物放行条，所以证大公司仍有剩余部分办公桌椅等物品在涉案房屋内无法搬出。2020年1月10日后杨锡峰将涉案房屋重新更换门锁，并于2020年1月15日将涉案房屋钥匙及电卡交给韩君芳，韩君芳签署了《收条》载明收到涉案房屋钥匙和电卡。在本案审理过程中，证大公司明确表示放弃遗留涉案房屋室内物品的权利，同意由高峰、韩君芳自行处理。高峰、韩君芳同意自行处理室内物品，但保留后续主张处理遗留物品产生的损失的权利。本院认为：高峰、韩君芳与杨锡峰签署《写字楼租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，杨锡峰未依约支付租金，经高峰、韩君芳催要后仍未履行，且杨锡峰已经明确表示不再履行合同，杨锡峰已经构成违约。考虑杨锡峰已于2020年1月15日将涉案房屋钥匙交给韩君芳，故本院认定双方租赁合同关系已于2020年1月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中杨锡峰租金付至2020年1月12日，后续未支付租金，虽高峰、韩君芳曾于2020年1月9日锁门，但杨锡峰自认次日自行打开了门锁，现高峰、韩君芳要求杨锡峰支付2020年1月13日至2020年1月15日租金，于法有据，本院予以支持。杨锡峰拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，但需要指出的，高峰、韩君芳作为守约方也负有减少损失扩大的义务。杨锡峰、证大公司曾要求腾退涉案房屋，韩君芳亦于2020年1月15日开始实际控制涉案房屋，但因高峰、韩君芳不配合证大公司办理搬离物品手续，导致证大公司部分物品遗留在涉案房屋内，高峰、韩君芳未能尽到止损义务，因此导致损失扩大部分应由高峰、韩君芳自行负担，故高峰、韩君芳要求杨锡峰、证大公司支付2020年1月16日之后的房屋占有使用费，本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。涉案《写字楼租赁合同》因杨锡峰违约导致合同提前解除，对此杨锡峰应承担违约责任。双方签署的《写字楼租赁合同》约定押金作为杨锡峰履行合同的保证金；如双方中任何一方违约，需支付6个月租金作为违约金。保证金和违约金均具有惩罚性及补偿性的双重属性，庭审中杨锡峰亦明确表示不再要求高峰、韩君芳退还押金，以弥补提前解约给高峰、韩君芳造成损失，本院一并处理押金和违约金。因高峰、韩君未尽到减少损失扩大的义务，本院将根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度等因素酌情确定杨锡峰应承担违约责任：杨锡峰已付押金不再退还，另支付高峰、韩君芳违约金614334元。至于免租期租金一节，《写字楼租赁合同》对于补交免租期租金并无明确，鉴于合同确因杨锡峰违约导致提前解除，该部分损失在上述酌定违约责任一并考虑，杨锡峰不再另支付免租期间租金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告杨锡峰于本判决生效后七日内支付原告高峰、韩君芳2020年1月13日至2020年1月15日租金30717元；二、被告杨锡峰于本判决后七日内支付原告高峰、韩君芳违约金614334元（原告高峰、韩君芳已收取的押金505417元无需再返还被告杨锡峰）；三、驳回原告高峰、韩君芳其他诉讼请求。案件受理费21290元，由原告高峰、韩君芳支付16003元（已付13508元，剩余款项于本判决生效后7日内交纳），被告负担5287元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 王亮二〇二〇年八月十四日法官助理 杨闻书 记 员 陈朝