山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终1952号上诉人（原审被告）：卢耀强，男，1976年1月9日出生，住榆次区。被上诉人（原审原告）：晋中市保障性住房开发建设有限责任公司，住所地榆次区中都路**。法定代表人：任学军，该公司总经理。委托诉讼代理人：祝晓敏，山西均儒律师事务所律师。上诉人卢耀强因与被上诉人晋中市保障性住房开发建设有限责任公司（以下简称“开发公司”）物业服务合同纠纷一案，不服晋中市榆次区人民法院（2017）晋0702民初3580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢耀强上诉请求：请求撤销晋中市榆次区人民法院（2017）晋0702民初3580号民事判决。请求确认晋中市房地产管理中心与被上诉人签订的《安居家园物业服务委托书》无效。请求二审法院依法改判或发回重审。请求二审法院支持上诉人的反诉请求，与本案合并审理。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:安居家园住宅小区（以下简称该小区）的建设单位一直是上诉人与被上诉人争议的焦点，一审法院未予以查明。被上诉人自认晋中市人民政府是该小区的建设单位。上诉人向一审法院提交了由晋中市东升经济适用房发展有限公司出具的《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》、《经济适用住房买卖合同》及购房收据，证明晋中市东升经济适用房发展有限公司对该小区的房屋质量负责，并承担保修责任，是该小区的建设单位。上诉人与被上诉人均未认可晋中市房地产管理中心和晋中市住房保障和城乡建设局是该小区的建设单位。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，只有建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，才对业主具有约束力。本案中晋中市房地产管理中心并非建设单位，被上诉人与其签订的《安居家园物业服务委托书》对上诉人不具有约束力。晋中市房地产管理中心是监管单位，还是物业服务单位，被上诉人与其签订的《安居家园物业服务委托书》是否有效？是上诉人与被上诉人争议的第二个焦点，一审法院未予以查明。被上诉人认为:晋中市房地产管理中心是该小区物业管理服务的监管单位,但未提供任何证据。上诉人则向一审法庭提交了晋中市房地产管理中心与上诉人签订的《安居家园住宅小区物业管理服务协议》，以及《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，证明晋中市房地产管理中心是该小区的物业服务单位，而非监管单位。对于晋中市房地产管理中心的单位性质，晋中市财政局2016年10月31日发布的《晋中市房地产管理中心2015年度决算公开》表明，晋中市房地产管理中心属经费自收自支事业单位，具有企业性质。依据国务院《物业管理条例》第五条的规定:县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。晋中市房地产管理中心并非房地产行政主管部门，怎能是小区物业管理服务的监管单位？更何况作为监管单位，又怎能与被监管的被上诉人签订委托书？委托什么？是委托监管还是委托服务？众所周知，只能是委托服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。晋中市房地产管理中心作为物业服务单位，将本应该自己负责的物业服务全部委托给被上诉人，并与被上诉人签订的《安居家园物业服务委托书》应当认定无效。被上诉人违规收费，扩大收取物业费的范围。被上诉人自2013年12月1日开始至2019年7月30日止，在该小区实施物业管理服务，然而却要硬性收取上诉人2013年8月8日至2013年11月30日间的、非其提供物业服务时的物业费385.72元及垃圾处理费60元。上诉人有上期物业企业出具的物业费收据，证明已将物业费交至2013年10月31日，并收取了上诉人2013年度的垃圾处理费。但被上诉人仍要收取上述费用，属于重复收费。以上是上诉人之所以会欠交物业费的根本原因。被上诉人没有证据证明已经代上诉人向上期物业企业支付了物业费。一审法院虽然不支持被上诉人收取2013年8月份至10月份的物业费，但还是支持了被上诉人收取2013年11月份的物业费，是没有查明本案被上诉人违规收费的事实。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:物业服务企业违反物业服务合同的约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。一审法院适用法律错误。被上诉人没有履行法定的书面催告程序,一审法院应驳回被上诉人的诉讼请求。一审法院在被上诉人未履行书面催交催告的情况下就轻易地支持了被上诉人的诉讼请求，显然是对被上诉人的诉讼行为没有进行严格的合法性审查，请求二审法院予以审查，并驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人的部分物业费请求已超过法定诉讼时效，不应再受法律保护。被上诉人请求支付物业费的期间是:2013年8月8日至2017年7月1日。写起诉状的时间是:2017年8月15日。被上诉人对电梯费、物业费分别按每平方米每月0.2元、0.8元收取，证明被上诉人按月就可计算出并已经知道上诉人欠交的物业费。我国《民法通则》规定诉讼时效为两年，2017年8月15日被上诉人向人民法院起诉时，距2015年8月14日已过去两年，超过了法定的诉讼时效。一审法院判决被上诉人直接收缴上诉人垃圾处理费240元，无事实依据，也无法律依据，且部分垃圾处理费已超诉讼时效。被上诉人没有直接证据证明已经代替上诉人交纳了垃圾处理费，即没有事实依据。依据规定垃圾处理费应由上诉人直接交给有关部门，一审法院判决上诉人将垃圾处理费240元直接交给被上诉人。被上诉人在该小区实施物业管理服务期间，对上诉人反映的屋面防水破损问题，以尚在保修期为由拒绝维修,也不督促建设单位维修。2017年8月10日，屋面防水保修期结束，被上诉人又以建设单位未在保修期内给予维修、维修责任仍由建设单位承担为由，拒绝维修上诉人的屋面防水，导致上诉人家中被水浸泡,墙面壁纸、室内顶板等装饰物脱落，电线短路，漏水严重的一间卧室已不能居住，严重影响到了上诉人的生活。不得已，上诉人在2019年4月20日自己出资5000元维修了屋面防水，并出资4800元更换及稳固了室内的电线和屋顶石膏线，才消除了安全隐患，具备了居住条件。上诉人的房屋在顶层，屋面属于共用部位，依照山西省的规定，被上诉人应当履行维修职责，但未履行，上诉人反诉请求被上诉人赔偿损失符合法律规定，且合并审理上诉人的反诉请求，不仅减少了上诉人的诉累，还降低了上诉人的诉讼成本，更便于判决的执行。开发公司辩称，安居家园属于保障性住宅小区，是政府直接组织建设的，由晋中市房地产管理中心负责监管物业管理服务，晋中市房地产管理中心委托开发公司提供物业管理服务。上诉人认可欠费，开发公司与前物业晋中开发区港湾物业有限公司已做交接工作，由开发公司负责收取接管前未收取的物业服务等费用。物业公司要求业主支付物业费是基于合同请求权，书面催交并非前置程序。按照物业服务合同，上诉人支付物业费的方式为分期履行，上诉人最后一期的履行期限为2017年6月底，开发公司于2017年8月15日起诉未超过诉讼时效。二审提出反诉，开发公司不同意一并处理。开发公司向一审法院起诉请求：安居家园住宅小区是晋中市人民政府直接组织建设的保障性安居住宅小区。该小区物业管理服务由晋中市房地产管理中心作为监管单位。该小区物业原来由晋中市房地产管理中心委托晋中开发区港湾物业有限公司承担。2013年11月25日，晋中市住房城乡建设局会议决定由开发公司接替该公司承担该小区物业管理服务职责。2013年11月28日，晋中市房地产管理中心与开发公司签订了安居家园物业服务委托书,自2013年12月1日起开发公司正式承担该小区物业管理服务职责。卢耀强于2012年8月10日入住该小区,从2013年8月8日起拒不交纳相关费用,至2017年7月1日，已经欠费4772元，按期交纳物业费是业主的义务。故诉请判令卢耀强支付所欠开发公司物业费用。一审法院认定事实：开发公司为榆次区体育西路800号安居家园住宅小区提供物业服务，卢耀强是该小区2号楼3单元1102户业主。庭审中开发公司陈述,该小区为高层住宅，电梯费、物业费分别按每平方米每月0.2元、0.8元收取，卢耀强面积96.43平方米，卢耀强拖欠2013年8月8日至2017年7月1日的物业费尚未交纳，4年生活垃圾处理费共计240元，开发公司已经垫付，按每户每年60元收取，卢耀强共计拖欠费用4772元。卢耀强以开发公司物业服务不到位、收取物业费用无法律依据提出抗辩，同时对欠费金额提出异议，提供照片及原晋中开发区港湾物业有限公司出具的收据,收据时间2013年4月28日，记载预收半年物业费。开发公司则陈述其已经提供了物业服务，发现问题一直在尽力解决。庭审中双方各执己见、未能协商一致。一审法院认为，开发公司向卢耀强所在小区提供了物业管理服务，卢耀强应支付相应的物业管理费,卢耀强抗辩理由不足以免除其交费义务，根据卢耀强提供证据,卢耀强物业费已交纳至2013年10月底，卢耀强拖欠物业费金额为4243元。根据卢耀强所举证据及双方陈述，可认定开发公司提供的服务存在瑕疵，为促进开发公司提高管理服务水平，缓和其与业主之间的矛盾,构建物业服务企业与业主之间的和谐关系，该院酌定卢耀强按拖欠金额的90%支付物业费3819元。开发公司已垫付生活垃圾处理费240元，应由卢耀强支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定。一审法院判决:一、卢耀强应于判决生效之日起10日内一次性支付晋中市保障性住房开发建设有限责任公司物业费3819元、生活垃圾处理费240元，共计4059元;二、驳回开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由卢耀强负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审基本一致。本院认为，开发公司作为实际提供物业服务的一方，是由晋中市住房城乡建设局决定委托的，晋中市城建局作为建设单位，与开发公司签订的前期物业服务合同合法有效。关于上诉人诉称的重复收费，上诉人从2013年8月8日至2013年11月30日未交纳物业费，且该时间段由前物业公司晋中开发区港湾物业有限公司负责提供物业服务，但晋中开发区港湾物业有限公司已将该债权转让于开发公司，因此，开发公司有权收取该段时间内的物业费用。关于上诉人诉称的物业服务不到位的问题，一审已酌情予以处理，本院予以确认。关于上诉人的反诉请求，因被上诉人不同意在二审处理，上诉人可另行解决，本院对反诉请求不予理涉。综上所述，卢耀强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.0元，由卢耀强负担。本判决为终审判决。审判长  申子西审判员  刘青山审判员  王旭东二〇二〇年八月十七日书记员  张 帆