安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0122民初4611号 原告：禹洲置业(合肥)东城有限公司,住所地安徽省合肥肥东经济开发区管委会金阳路10号,统一社会信用代码91340100MA2MTGTJ2C。 法定代表人:王龙,董事长。 委托诉讼代理人：马侃，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱慧，安徽华人律师事务所实习律师。 被告:上海菲菲羊儿童乐园有限公司,住所地上海市杨浦区淞沪路8号三层G09-F3-1-035室,统一社会信用代码91310110MA1G81WB3U。 法定代表人:葛利彩,执行董事。 委托诉讼代理人：沈智雯，上海申骏律师事务所律师。 被告:合肥奇特乐娱乐有限公司,住所地合肥市肥东县长江东路与南环路交口向南100米的禹洲中央广场MALL203#,统一社会信用代码91340122MA2R94AX9E。 法定代表人:陈丹阳,执行董事。 委托诉讼代理人：杨典定，北京华泰（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乔路，北京华泰（杭州）律师事务所律师。 原告禹洲置业(合肥)东城有限公司（以下简称禹州公司）与被告上海菲菲羊儿童乐园有限公司（以下简称菲菲羊公司）、合肥奇特乐娱乐有限公司（奇特乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月1日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告禹州公司的委托诉讼代理人马侃和钱慧、被告菲菲羊公司委托诉讼代理人沈智雯、被告奇特乐公司委托诉讼代理人杨典定和乔路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告禹州公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令原告与两被告签署的《商铺租赁合同》于2020年5月14日解除。2、判令两被告支付截至2020年5月14日拖欠的电费26778.96元、水费120.15元、租金337806.32元、物业费129210.9元,以上费用合计493916.33元。3、判令两被告支付减免的全部租金计六个月租金共263568元。4、判令两被告支付原告三个月租金作为违约金138373.2元。5、判令两被告支付逾期付款违约金69642.2元(违约金暂自2020年5月15日计算至2020年6月30日,共计47天,以493916.33元为基数,按日千分之三标准计算,后续继续计算至两被告全部支付完毕之日止)。6、判令两被告支付房屋占用费用95196.6元(自2020年5月15日暂计算至2020年6月30日,后续按每月63464.4元的标准继续计算至被告腾空房屋之日止)。以上1-6项总计:1060696.33元。7、判令两被告立即将商铺恢复至交付状态或原告认可的可租用状态。8、判令被告奇特乐公司立即将所有工商注册登记地址从租赁场地迁出或注销。9、判令本案诉讼费由两被告承担。 事实与理由:2017年5月19日，原、被告签订《商铺租赁合同》(以下简称为“合同”),约定被告向原告承租安徽省合肥市肥东县长江东路与南环路交口向南100米的禹洲.中央广场nal1二层L203号商铺,用于经营品牌“菲菲羊”。该合同租赁期限为八年,自2017年5月19日起至2025年12月28日止,租金为43928元/月(自2019年12月29日起租金每两年依次递增5%),物业费为17340元/月。租赁合同还对双方权利义务、违约责任、商铺交还等方面作出了明确约定。2017年11月被告奇特乐公司加盟被告菲菲羊公司“菲菲羊”品牌,双方约定,被告奇特乐公司负责案涉租赁物内的经营管理工作。合同第16.4条约定,若被告拖欠租金达15天以上的、或未经原告书面同意,擅自撤场的,原告有权解除合同,被告应向原告支付三个月的租金作为违约金。合同第5.4条约定若因被告原因导致合同提前终止(包括被告违约导致原告解除合同的情形),被告应在合同终止后15日内补交减免的全部租金。合同第12.1条约定,被告须于合同终止后将商铺恢复至交付状态或原告书面认可的可租用状态。被告自2019年6月1日支付最后一次租金和物业费后,未按合同约定支付后续租金及相关费用,截至原告通知解除之日已拖欠租金达227天,构成严重违约。至今,两被告尚未按约履行合同义务、承担违约责任,造成了原告严重经济损失。综上所述,为维护原告的合法权益,特提起诉讼,请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告菲菲羊公司辩称：我公司不同意原告的全部诉请，理由如下：1、我公司与被告奇特乐之间是经营管理合同的关系，我公司基于奇特乐公司的委托与原告签订租赁合同，签订合同时原告对这一点是明知的，且合同签订后，押金和租金都由奇特乐公司及其股东陈丹阳支付。由此可见原告是明确知道实际承租方是被告奇特乐公司。这份合同直接约定的是原告和被告奇特乐公司；2、2018年4月，我公司和奇特乐公司履行经营合同发生纠纷后，我公司起诉至肥东县人民法院，法院最终判决驳回我公司诉请。后经上诉至合肥市中级人民法院，二审维持原判。二审判决后，在2019年5月份，我公司和奇特乐公司的委托经营关系也解除了，我公司撤出对儿童乐园的管理后，于2019年6月份就向原告发函明确告之，我公司不再管理儿童乐园，并建议原告与奇特乐公司直接签订租赁合同，并及时向奇特乐公司收取租金、押金，以避免原告进一步损失的扩大，但原告没有采取相应措施，导致其在2019年10月份后就没收取相应租金，对这一部分扩大损失，我们认为不应当承担责任；3、关于原告在本案中主张的第三至第八项诉请，我们认为房屋承租方是被告奇特乐公司，应当由被告奇特乐公司履行；4、被告奇特乐公司系一人有限责任公司，其股东陈丹阳个人财产与被告奇特乐公司财产存在混同的情形，造成被告奇特乐公司没有清偿能力，请求追加陈丹阳为第三被告，对被告奇特乐公司的债务承担连带责任。 被告奇特乐公司辩称：一、本案奇特乐公司不是《商铺租赁合同》的当事人，不应承担向原告支付租金及按合同约定支付违约金的责任，理由如下：1、从时间上看，《商铺租赁合同》是被告菲菲羊公司与禹州公司于2017年5月19日签订的，而我公司成立的时间是2017年11月16日，并非原告在诉请中所述的两被告所签的《商铺租赁合同》。2、本案《商铺租赁合同》承租方（乙方）仅有被告菲菲羊公司，而我公司并非是《商铺租赁合同》约定的乙方。且《商铺租赁合同》第1.6条明确约定：“若乙方拟在该商铺所在地注册设立新的公司从事本合同约定的经营活动的，应事先取得甲方同意。在新设公司取得营业执照之日起十五天内，乙方应向甲方出示新公司的营业执照并提供复印件供甲方备案，甲乙双方与新设公司应就本合同承租方变更签订第三方协议。自第三方协议签订之日起，本合同项下乙方的权利和义务均转由新公司享有和承担，且乙方同意为新公司履行本合同项下各项义务承担不可撤销的连带保证责任。”但本案自始至终均没有签署三方协议，甲方自始至终不认可原告租赁商铺的合同主体资格。 3、我公司使用《商铺租赁合同》项下标的商铺是基于我公司的法定代表人与被告菲菲羊公司的原法定代表人葛利明之间的《共同投资协议》及我公司与被告菲菲羊公司签署《委托经营合同》约定的，现我公司与被告菲菲羊公司的《委托经营合同》已经贵院及合肥中院判决解除了双方的委托关系，但我公司与被告菲菲羊公司双方法人签署的《共同投资协议》的争议正在上海徐汇区法院审理中，双方之间基于以上两协议产生的商铺使用、投资款返还、公司后续经营、利润分配等争议尚未经法院最后判决裁定。故我公司没有理由和依据再支付商铺的租金。 4、被告菲菲羊公司在双方没有明确解除共同合作期间存在严重损害我公司经营及利益的行为。如：1）在奇特乐公司一次支付商标使用费后没有出具书面商标授权文件；2）多次发函给原告单方面终止商标授权使用；3）向肥东市场监督管理局投诉奇特乐公司非法使用商标，导致奇特乐公司被责令整改影响经营，也导致我公司与被告菲菲羊合作失败。 5、我公司与被告菲菲羊公司《商铺租赁合同》，以及发生争议后，原告所有单据及发票抬头也均是被告菲菲羊公司的，所有的催款函件也是给被告菲菲羊公司的，我公司从未收到过署名我公司的函件。 二、针对原告的具体诉讼请求，我公司根据事实答辩如下：1、本案纠纷产生的经过。2017年12月29日，我公司入住肥东禹洲中央广场，一直规范经营及时支付租金、物业费及水电费缴付至2019年9月31日（其中第三季度租金支付时间为2019年6月4日）。但商场自营业开始，人气一直不是很好，开始勉强经营，商户们都是希望慢慢会好起来。2019年3月份以来，商场管理的原因及管理人员的频繁变动，特别总部管理人员从上而下的离职，造成商场基本处于无人管理状态，人气越来越差。2019年下半年开始，商户们的压力渐渐增加，感觉经营看不到希望，基本处于亏本经营，但为了客户的利益，我公司一直坚持经营。2019年9月份（第四季度租金交付前），我公司向商场的营运部经理陈龙提出要求对租金进行调整，陈龙提出我公司打个报告。2019年9月24日，我公司在向原告送达了函件（约定第四季度支付房租的时间为2019年9月20日），提出要求免除租金的申请，商场新来的管理人员也表示理解，明确要求我公司继续经营共渡难关！口头达成共识免我公司房租，并要求我公司给商场正式发免租申请函。2019年12月3号，为了共渡难关，商场把原中厅的押金也退给我公司。2020年1月25日开始，在经营的黄金期间，因为疫情停业。2020年2月7号禹洲的合肥区域陶总经理与陈丹阳语音通话说疫情期间大家都难，一起共同渡过难关，房租的问题放心，叫我公司再打申请房租减免的报告。2020年2月19号再次打了报告给到原告。遗憾的是，一直没有等到原告关于免除租金的答复函。2020年2月中旬，我公司负责人多次打电话联系禹洲中央广场肥东的负责人，也联系禹洲中央广场上海的负责人，但均没有人出面对接和处理，现在连禹洲中央广场上海也撤走了。2020年2月19日，我公司向肥东县市场监管局反映情况，希望市场监管局能出面协调处理。我公司分别给市长热线、商务局及市场监督局发送了我公司无法及时开业的情况说明。2020年3月中旬收到原告要求支付租金的律师函。2020年3月底，我公司给原告要求开业申请，但被否决。2020年5月13日，收到原告解除合同的告知书。并停止了水电供应。2020年的6月19日，奇特乐公司的消费者到店里抢东西的情形（当时向公安报案）。2020年6月23日，原告新来的黄总约谈如何处理协商，当时称是市场监管局及消费者代表、菲菲羊公司一同参与的，但均未到场，结果仅奇特乐代表及禹州黄总参加，双方就租金减免、后续经营、消费卡处理进行交换意见，黄总承诺：1、尽力申请要求减免疫情停业的租金；2、约定7月2日告知我公司是否能减免疫情期间租金的结果并再次协商；3、下次协商的时候取得授权。但到7月2日，黄总没有兑现承诺也不回信息，杳无音讯。2020年6月29日，原告向法院起诉，双方正在协商处理中，也没按黄总的承诺在明确告知我公司结果的前提下起诉，明显缺乏一个企业最起码的诚信。2020年7月7日，收到肥东法院的传票，法院办案效力也很高。2020年7月29日，我公司负责人收到原告方审计部门马超的电话，要求陈丹阳提供原告原管理人员违规的线索，非常奇葩！以上就是双方租金纠纷产生的经过。 2、关于租金及占用费支付的情况。1）我公司认可2019年10月1日至2019年12月31日期间租金没有替被告菲菲羊公司支付。但该笔租金原告方当时负责人已经达成口头免租的承诺，我公司也两次打报告给了原告。2）2020年1月25日开始至今一直没有开业，其中2020年1月25日疫情开始至2020年4月30日止，该段期间因疫情整个商场被政府要求关停，应免除租金。3）2020年5月1日开始至今该部分租金是因为原告方擅自不给我公司开业所致，没有使用就不应该支付租金，且自2020年5月13起，原告方已经告知被告菲菲羊公司解除《商铺租赁合同》，但又因没有支付前期费用而不允许原告搬离，产生的损失应由原告方自行承担，要求支付该期间的全额租金与物业费显然有失公平。且我公司保留追究原告方因此造成经营损失的权利。 3、关于物业费的支付的情况。1）2019年10月1日至2019年12月31日期间的物业费，奇特乐公司承诺给支付，但因为陈龙没有开具相关凭证而无法支付。2）2020年1月25日至今一直没有开业，其中2020年1月25日疫情开始至2020年4月30日止的物业费应免除。3）2020年5月1日开始至今该部分租金是因为原告方擅自不给我公司营业所致，没有使用就不应该支付物业费。2020年5月13起，原告方已经告知被告菲菲羊公司解除《商铺租赁合同》，但又因没有支付前期费用而不允许我公司搬离，产生的物业费的损失应由原告方自行承担。 三、关于违约金的支付问题。本案我公司不应该支付违约金，理由如下：1、导致整个商场经营困难的原因是原告方，是原告方管理人员的频繁变动，特别是总部管理人员从上而下的离职，造成商场基本处于无人管理状态，人气越来越差。导致整个商场至今有约2000万租金没有收上来（原告现任负责人黄总陈述），也反映了整个商场经营的现状。2、关于免除租金双方已经达成了口头协议，原告在2019年12月份退还部分押金就是很好的证明，同时根据《商铺租赁的合同》约定该期的租金应该在2019年9月20日前交付，但原告方也一直没有催讨，也可证明双方已经达成协议，至少可以证明是在协商过程中。3、在疫情期间的无法开业，这是不可抗力因素，应免除租金，这是国家政策，也是安徽的政策，租金尚可免除，更不存在支付违约的情况。4、2015年5月1日后，违约的责任是原告方，而不是被告方，我公司多次电话及致函原告方要求开业，但均被拒绝，责任应由原告方承担。5、我公司不是《商铺租赁合同》约定的乙方，不能根据原告与被告菲菲羊公司的约定来要求原告承担违约责任。6、原告要求三个月的租金及每日千分之三的违约金显然过高，没有法律依据。 综上，我公司认为，本案导致目前争议的原因是在原告方，原告起诉我公司的请求权基础不明确，根据合同的相对性原则，我公司并非适格被告，原告是没有任何事实和法律依据的，建议驳回其对我公司的诉讼请求。 经审理查明：2017年5月19日，原告禹州公司与被告菲菲羊公司签订《商铺租赁合同》,约定被告菲菲羊公司承租原告禹州公司的安徽省合肥市肥东县长江东路与南环路交口向南100米的禹洲.中央广场nal1二层L203号商铺,用于经营品牌“菲菲羊”。该合同租赁期限为八年,自2017年5月19日起至2025年12月28日止,租金为43928元/月(自2019年12月29日起租金每两年依次递增5%),物业费为17340元/月。租赁合同还对双方权利义务、违约责任、商铺交还等方面作出了明确约定。2017年11月18日，奇特乐公司的法定代表人陈丹阳（甲方）与菲菲羊公司的法定代表人葛利明（乙方）签订共同投资协议书，双方约定共同出资50万元在合肥设立一家新公司，公司名称为合肥奇特乐娱乐有限公司，公司经营儿童乐园（乙方同意使用菲菲羊商标），双方的出资比例为甲方90%，乙方10%，新公司委托菲菲羊公司经营管理。同日，菲菲羊公司（乙方、受托方）与奇特乐公司（甲方、委托方）签订一份委托经营合同，合同双方约定：1.甲方委托乙方办理儿童乐园的消防验收、环评检测、噪音评估、文化许可等所有相关行政审批手续，以及该菲菲羊儿童乐园项目的装修、设备采购、商品配置、人员招聘培训、日常经营管理等全部工作；2、乙方与禹州公司签订场所租赁合同，租赁费用由甲方支付，租赁合同中的权责由甲方承担；3.乙方的经营管理费，甲方每月营业额的5%汇入乙方账户，作为甲方支付给乙方的管理费用。2017年12月29日，被告菲菲羊公司入驻禹州公司，进行经营活动。奇特乐公司在2017年11月至2018年3月间，按照约定支付了菲菲羊公司的管理费，同时按照协议代菲菲羊公司支付了禹州公司的房租费、物业费及水电费等（其中水电费结至起诉时，物业费和房租费结至2019年9月）。2018年8月29日，菲菲羊公司的法定代表人葛利明与奇特乐公司的法定代表人陈丹阳签订一份合作终止协议，协议约定，双方于2017年11月18日签订的共同投资协议书、委托经营合同终止。2020年1月25日，因疫情影响，奇特乐公司停止营业至今，房租费及物业费没有缴纳。 以上事实，有原告提供的原、被告的基本信息、《商铺租赁合同》、共同投资协议书、委托经营合同、费用缴纳记录、证明、合肥市中级人民法院（2019）民终3331号判决书及当事人陈述在卷证实。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告禹州公司与被告菲菲羊公司签订《商铺租赁合同》是在平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认；租赁合同签订后，菲菲羊公司与奇特乐公司又签订了共同投资协议和委托经营协议，双方约定两公司共同出资设立新公司，该新公司委托菲菲羊公司进行经营，菲菲羊公司与原告签订的租赁合同中所需要缴纳的费用由奇特乐公司代为缴纳。但自2019年10月之后，因菲菲羊公司与奇特乐公司在经营过程中发生纠纷，奇特乐公司没有缴纳相关费用，现设立在禹州公司的商铺已经停业，原告主张解除双方的房屋租赁合同，符合法律规定，依法应当准许；该租赁合同的承租方是菲菲羊公司，菲菲羊公司应当依据合同的约定，向原告支付合同约定的费用、履行相关的义务；被告奇特乐公司向原告支付房租等费用，是基于与菲菲羊公司的委托经营协议，代菲菲羊公司履行义务，并不是租赁合同的相对人，对菲菲羊公司与原告签订的租赁合同没有履行的义务，原告主张被告奇特乐公司承担租赁合同中约定的义务，既没有事实依据，也没有法律依据，本院依法不予支持；被告奇特乐公司已经按照租赁合同菲菲羊公司的约定代为缴纳物业费和租赁费至2019年9月，原告主张的租赁费和物业费只能从2019年10月1日开始；原告主张的水电费，因被告奇特乐公司已经全部交齐，本院不予支持；被告主张的自2020年1月25日起因疫情停业至2020年5月止的房租费应当免除，没有法律依据，但结合实际情况，因疫情而产生的损失，出租方和承租方应当分摊损失，本院酌定按50%的比例进行分摊；原告主张的违约金，被告菲菲羊公司没有缴纳之后的租金及相关费用，既有主观原因又有客观原因，结合本案的实际情况，对违约金的主张，本院不予支持；原告主张的要求被告支付减免的全部租金计六个月租金共263568元，是依据合同的约定，本院予以支持；原告主张的要求被告支付房屋占用费用自2020年5月15日计算，每月按46124.4元，因被告停业的原因有疫情的影响，原告是提起解除租赁合同在2020年7月，因此，被告应当在本判决生效后十日内撤出租赁房屋，并按合同的约定将租赁房屋恢复至交付状态，如到期没有撤出，则按每月46124.4元支付房屋占用费；原告主张的要求被告立即从工商登记的地址迁出或注销，不是本案租赁合同审理范畴，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（二）项、第（四）项、第九十七条、第一百一十条第（二）项、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告禹洲置业(合肥)东城有限公司与被告上海菲菲羊儿童乐园有限公司于2017年5月19日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告上海菲菲羊儿童乐园有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告禹洲置业(合肥)东城有限公司房租270153.2元（131780元＋46124.4元＋46124.4元/月×4月×50%）、物业费104040元（17340元/月×4月+17340元/月×4月×50%），合计374193.2元； 三.被告上海菲菲羊儿童乐园有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告禹洲置业(合肥)东城有限公司减免的全部租金计六个月租金共263568元； 四、被告上海菲菲羊儿童乐园有限公司应当在本判决生效后十日内撤出租赁房屋，并按合同的约定将租赁房屋恢复至交付状态交付原告禹洲置业(合肥)东城有限公司，逾期按每月46124.4元支付原告租金； 五、驳回原告禹洲置业(合肥)东城有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14346元，减半收取为7173元，由被告上海菲菲羊儿童乐园有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  杨恩才 二〇二〇年八月二十四日 书记员  何蓉蓉 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条第（二）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止： …… （二）合同解除； …… 第九十四条第（二）项、第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十条第（二）项当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： …… （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； …… 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。