贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初3338号 原告：何支茂，女，1989年11月6日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县，现住贵州省遵义市播州区。 委托诉讼代理人：王燕，贵州庭野律师事务所律师。 被告：遵义正源房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区桂花社区正源金港城销售中心。统一社会信用代码：915203215609417142。 法定代表人：潘先兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶久刚，贵州新长征律师事务所律师。 原告何支茂诉被告遵义正源房地产开发有限公司（以下简称遵义正源房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何支茂委托诉讼代理人王燕、被告遵义正源房开公司委托诉讼代理人叶久刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何支茂向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理遵义市播州区房屋的《不动产权证书》；2、判令被告支付逾期办理上述房屋产权证的违约金直至产权办理完善为止，截止起诉日违约金为45871.00元（按每日万分之二的标准计算）；3、判令被告限期缴纳代收的契税3955.00元，逾期罚款由被告承担；4、律师代理费500.00元由被告承担；5、本案的全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月4日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号：2016002210，双方约定，被告将播州区正源金港城7幢1单元25层1号房售予原告，该房建筑面积98.37平方米，成交总价263632.00元。合同签订后，原告已于2016年3月4日向被告交付了首期房款79632.00元，之后支付了剩余房款184000.00元。合同第十一条约定，被告在2017年8月30日前向原告交付上述房屋，房屋交付时应具备相关条件，即交付时应取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。同时合同约定被告在房屋交付使用后90日内，为原告办理房屋产权证，为此，被告向原告代收了办理产权证时应向不动产登记中心缴纳的契税3955.00元以及代办手续费80.00元，以上都有被告出具收据为证。现已超过90日，但被告至今迟迟未为原告办理房地产权证，而且原告在不动产中心查询得知，其房屋所在的7幢的大产权至今都未办理，所以，逾期办理产权证的违约责任在被告，被告应当按照合同约定：自违约之日起按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约，截止起诉日违约金为45871.00元，故原告诉请法院判令被告限期为原告办理该房屋的房地产权证，并按日计付违约金直至产权办理完成为止。被告在合同签订时代收的契税3955.00元，因被告现在怠于履行为原告办理产权证的义务，且播州区不动产中心要求2020年6月30日前就需缴纳契税，超期将进行罚款，因为契税原告已在接房时支付给被告，故请求法院判令其限期缴纳，否则逾期的罚款应由被告承担。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 被告遵义正源房开公司辩称：1、涉案房屋早已交付给原告，原告已居住入住，其房屋的大产权证的相关办证资料被告早已向播州区住建行政主管部门提交，由于行政机关办证的原因，迟迟未能办理下来大产权证。其并不是被告不愿办理，即便是被告愿意全力协助办理，该大产权证仍得由行政机关办理。而并不是由被告给原告办理，被告无法办理大产权证；2、涉案房屋原告早已实际居住使用至今，虽然产权转移登记的办理出现了迟延的情况，但迟延转移登记并没有给原告对房屋的使用造成任何障碍，也没有给原告造成任何经济上的损失。即使我方违约，因原告房屋已经处于使用状态，原告请求支付的违约金过高，要求调低。同时结合遵义市中级人民法院（2020）黔03民终1700号生效判决的裁判观点以及遵义市中级人民法院于2020年3月31日新闻发布会公开的裁判观点，均一致明确，即便是迟延办理转移登记也应当按照日万分之零点二的标准支付违约金。3、原告诉请2020年6月30日前缴纳代收的契税已过原告的诉请期限，法院不可作出6月30日前缴纳代收契税的判决。同时，契税是向税务机关缴纳，罚款与否也是税务机关的行政行为，而不是审理范畴。另外，代收契税系委托代理关系，原告主张返还应以委托关系或不当得利进行主张，与本案的商品房销售合同纠纷的案由并非同一案由，故代缴契税不应当作为本案的审理范围，同时也超过诉讼时效。4、原告主张律师代理费于法无据；5、原告要求被告支付违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效。 本案经审理认定事实如下：2016年3月4日，原告何支茂与被告遵义正源房开公司签订《商品房买卖合同》，遵义正源房开公司将开发建设的位于遵义市播州区房屋出卖给何支茂，房款总价263632.00元。合同签订后，何支茂按照合同约定向被告支付了购房款。《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2017年8月30日前向买受人交付该商品房；第二十二条第二款约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三款第（一）项约定：出卖人取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，但未约定交付时间；第（二）项约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。遵义正源房开公司已于2017年8月30日前将房屋交付给何支茂，并已向何支茂收取了办理房屋登记手续费用。 另查明：遵义正源房地产开发有限公司原名“遵义县正源房地产开发有限公司”，成立于2010年10月21日，于2017年3月7日更名为“遵义正源房地产开发有限公司”；被告在2018年9月27日向原告收取3,955.00元契税。2020年8月12日，遵义市播州区不动产登记事务中心出具情况说明，载明涉案房屋仍未办理建设用地使用权和房屋所有权首次登记。 本院认为：原告何支茂与被告遵义正源房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，应合法有效，遵义正源房开公司未按合同约定的期限取得涉案房屋的初始登记，且至今未取得，致使何支茂的房产登记手续无法办理，遵义正源房开公司已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：······（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告遵义正源房开公司应承担相应的违约责任。 对于违约金计算标准的问题。被告遵义正源房开公司提出何支茂主张的违约金过高，要求予以调整，在《商品房买卖合同》中约定了逾期交付办理房产转移登记手续文书的违约金的计算方式，依该计算方式，遵义正源房开公司应支付的违约金明显过高，且本案没有证据证明该违约行为给何支茂造成的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，由于涉案房屋早已交付，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质，综合本案情况，酌情将违约金调整为按已付购房款263,632.00元为基数以每日万分之零点五的标准计算。 关于违约金的计算天数的问题，合同约定为2017年8月30日前交房，原、被告双方认可交房时间，被告遵义正源房开公司应在实际接房后90日内为原告办理房屋登记手续，逾期办证时间应从2017年11月29日起计算直至办理房屋登记手续时止。原告何支茂在庭审中请求从2017年11月29日起至2020年5月13日，共计896天，何支茂应获得的违约金为263,632.00元×896天×0.00005=11,810.71元，被告遵义正源房开公司还应支付原告何支茂从2020年5月14日起计算至遵义正源房开公司将办理产权过户手续的相关资料移交给何支茂时止按照已付购房款为基数，以每日万分之零点五的标准进行计算的违约金。 对于原告何支茂请求遵义正源房开公司立即向其办理房产登记手续的问题。现因该房屋未进行初始登记，尚不具备办理房产登记手续的条件，原告何支茂可待办理房产登记手续条件成就后另行主张权利。 对于原告何支茂主张要求被告限期缴纳契税的诉讼请求，契税收取是税务机关的行政行为，被告遵义正源房开公司已代收，契税收取不属于民事案件的审理范围，其行为不宜在民事案件中予以评价。对于原告主张的律师费的问题。原、被告之间的合同中并没有此项约定，本院不予支持。原告撤回对要求退还燃气开户费的诉讼请求，系原告自身对权利的处分，不损害他人利益，本院依法予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下： 一、由被告遵义正源房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告何支茂2017年11月29日至2020年5月13日的逾期办证违约金11,810.71元； 二、由被告遵义正源房地产开发有限公司从2020年5月14日起以263,632.00元购房款为基数按照日万分之零点五标准计算支付原告何支茂违约金，直至商品房转移登记的有关文书交付原告何支茂时止； 三、驳回原告何支茂的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取529.00元，由被告遵义正源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，原告可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审判员  麻伟 二〇二〇年八月十二日 法官助理任加凤 书记员王慕湮