山东省庆云县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1423民初1069号原告：薛守林，男，1969年1月9日出生，汉族，住山东省庆云县。委托诉讼代理人：张志勇，河北恭惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：范思聪，河北恭惠律师事务所律师。被告：庆云常安置业发展有限公司，住所地山东省德州市庆云县渤海路南庆云镇政府北侧，统一社会信用代码913714230687204773。法定代表人：李强，总经理。委托诉讼代理人：庞洪岩，公司总经理。委托诉讼代理人：王文筠，山东今正盈律师事务所律师。原告薛守林与被告庆云常安置业发展有限公司（以下简称常安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛守林及其委托诉讼代理人张志勇、范思聪，被告常安公司的委托诉讼代理人庞洪岩、王文筠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告薛守林向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理房屋不动产权证书,并判令被告给付违约金93556元（从2017年6月30日到2020年5月1日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率6.5%，以购房款总数508000元为基数计算）;2.判令被告作为物业服务人给付原告因拒绝给原告提供水电，导致原告不能装修入住而在其他地方租房居住的损失51000元;3.判令被告退还物业费6660元;4.本案诉讼费等费用均由被告承担。事实与理由：2017年4月2日，原告以508000元购买被告常安公寓B幢1单元2504号，面积为121平方米的房屋一套，作为儿子的婚房。商品房买卖合同签订后，原告支付了全部房款，履行了合同的全部义务。依照商品房买卖合同第八条、第十五条的约定，被告应在2017年6月30日前交付房屋，并于交付房屋后60日内协助办理权属登记。被告实际于2017年5月3日将案涉房屋交付给原告，2017年7月初，原告要求被告协助办理房屋登记，但是被告找各种理由拒不配合，还拒绝给原告供水供电，致使原告根本不能实际装修入住，导致原告的儿子儿媳只能暂时在外租房居住，给原告及家庭带来精神和财产上的重大损失。经原告多次沟通，被告仍然拒绝协助原告办理房屋登记手续，给原告停水停电，致使原告至今仍不能装修入住，更不能办理房屋产权手续，无奈，起诉请求查明事实，判如所请。常安公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回。合同第十五条并没有约定具体办理房产证的期限，双方在本条中约定办理房屋产权证的期限“另行协商”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，由于双方在房屋买卖合同中有“特殊约定”，因而，不适用上述司法解释有关办证期限的规定，因此，原告主张被告承担未办证的违约责任不能成立。第二，被告出售的房屋早已具备办证条件，而且也早已通知原告可以办理产权证，之所以至今没有办理，是因为原告没有提交办理手续、没有补交实际超出面积的购房款差额12024元和偿还50万元借款。2018年，原告找被告办理产权证时说要拿产权证去办理抵押贷款，被告说可以为他提供同等利息的借款，前提是以后必须先偿还借款才能办理产权证，当时原告同意并办理了借款手续。但是，办理借款之后原告因不再急于使用产权证，一直不予补交购房款差额要求办证，但也一直不向被告支付借款利息。被告向其催告多次，原告为了不向被告支付借款利息，便于2019年7月份和10月份两次找被告方的庞洪岩夫妇大吵大闹，以被告方不为其办证为由企图抵赖借款利息。从上述事实看，原告于同意借款之时，即视同双方就办证期限达成了新的约定—原告于偿还借款及利息后，被告为其办理产权证书。但是原告取得借款之后，至今已经2年多，一分钱没有向被告方偿还，因此，被告方不存在违约行为，是原告违背约定，不提供办证的相关手续、不按合同约定支付购房款差额，也不讲诚信向被告偿还借款和利息，企图以吵闹等手段抵赖其所应当承担的借款利息，其行为不应得到法律支持。第三，原告第二项、第三项诉讼请求与第一项诉讼请求不属于同一个法律关系，不属于房屋买卖合同关系适用的范围，不应合并审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告提交下列证据：1、《商品房买卖合同》。原告述称合同第八和第十五条规定，被告应当在2017年6月30日前交付房屋，并应当在2017年8月31日前协助办理不动产登记，否则应当承担违约责任，自签订合同至今，被告一直未给原告办理不动产权证书构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，逾期办证的应当承担违约责任。2、2017年4月1日被告公司收款收据一张，拟证明原告已经支付房屋总价款508000元。3、2017年5月2日被告公司收款收据一张，拟证明原告已经将涉案房屋契税、维修基金共计15240元缴纳给被告。4、2017年5月2日，被告方收款收据一张，拟证明被告收到原告缴纳的物业费、垃圾清理费用、电梯费、装修押金共计3572元，但是因为被告给原告停水停电，导致原告没有实际装修入住。5、电卡一张，拟证明原告缴纳了电费，但因被告给其停水停电，原告实际装修入住目的未能实现。6、录音光盘一张（两组录音），一组是2019年10月13日原告与庞洪岩的谈话录音，拟证明原告多次找被告协商办理不动产权证书事宜，被告均找各种理由拒绝办理，可以证实被告方给原告停水停电致原告不能装修入住事实；第二组是2019年7月7日原告与庞洪岩及庞洪岩妻子的谈话录音，拟证明被告方故意给原告停水停电，致原告不能装修入住，给原告造成损失，原告称是被告为从原告处获取利息，拒绝办证。7、2017年8月1日至2020年8月1日,原告与案外人刘树伟签订的房屋租赁协议三份，拟证明原告因被告的违约行为在庆云县彩云社区租房，产生租赁费51000元（包括物业费、取暖费、电费）。被告质证意见:1、对《商品房买卖合同》真实性、合法性无异议，但不能证明原告所主张的目的，该合同第十五条并没有约定办理房产证的具体日期，因此原告主张被告应当为其办理不动产权证书并主张违约责任不能成立。2、对三份收款收据真实性、合法性无异议，但不能证明原告所主张的证明目的，原告提交的物业费收款收据可以证明被告方已按约定向原告交付了房屋。3、对电卡真实性、合法性无异议，但不能证明原告所主张的证明目的，而且电卡本身也无法证明电卡里有无缴纳电费。4、对录音真实性无异议，但不能证明原告所主张的证明目的，从录音内容看，并不是被告方不给原告办理房产证，是因为原告第一没有提交办理手续，第二没有补交超出面积的购房款差额，第三原告没有按照约定向被告方偿还借款，因此，2019年原告要求被告方为其办证，双方发生争议，出现录音里的争议内容，因此，录音内容不能证明被告方存在违约行为，而是原告违背约定导致至今没有办证。之所以借给原告款是因为当时测绘还没有做出来，没法确定商品房的实际面积，不能办理房产证。在测绘报告出来后，被告就通知要求原告补交房款差额办理房产证，但是原告当时还不了50万元，也没有缴纳面积差额，合同第五条第一项明确约定按第一种“以房管部门测量为准，房款结算多退少补”方式处理，因为原告未缴齐该缴纳款项所以被告不能给原告出具完税凭证，造成原告没有办理房产证。对证据7，首先，关于供水供电以及缴纳物业费问题，属于物业管理合同法律关系，与本案所审理的房屋买卖合同是两个不同的合同关系，因此不属于本案审理的范围。第二，根据原告提交的缴纳物业费的收据，原告从2017年到2019年都缴纳了物业管理费，说明三年物业管理都是正常的，如果不正常，2018及2019年不会再缴纳物业费。房屋租赁协议与本案没有关联性，且物业费收据写的是刘树伟，与本案无关。被告提交以下证据：1、《房屋面积测绘技术报告》。拟证明2018年10月10日，德州天邦测绘评估有限公司对常安公寓B幢的建筑面积进行了实际测绘，案涉楼房合同面积是121平方米，实际面积为123.70平方米，因此原告应当补交购房款12024元。2、借条。拟证明2018年6月30日被告向原告提供借款50万元，约定利率6.5%，原告收到房款后至今没有向被告方偿还。3、被告方工作人员王新华与原告薛守林于2019年9月17日的通话录音。拟证明从能够办证之日起被告就给原告打电话通知其办证、补交房款，而原告一直拖延、拒绝补交房款和提交相关办证手续；二证明原告多次找被告要求办证并录音而不实际交付房屋差价款和相关手续，其目的是为了追究被告方的违约责任，逃避借款利息；三原告在录音中一再称“我拖他三年两年，我看他楼也卖不了，钱还在我这里用”证明原告为了追究被告方的违约责任而有拖延办证的故意，原告提交的与庞洪岩家属的对话录音也有早已通知原告办证的对话内容，这两份录音可以相互印证，足以证明被告方已经通知原告办证而原告故意拖延；四录音中，原告多次称“我有好几套楼，我楼又不少，又不是没处住”证明原告本身有好几套住宅，并不存在租金损失，其提交的租房合同是伪造的。原告质证意见：1、对《房屋面积测绘技术报告》的真实性、合法性、关联性均不认可，合同约定，原告购买的房屋应当在房屋交付后60日内办理房屋产权备案及办证手续，应当在2017年7月3日前办理有关产权确认，在此期间如出现面积误差应当由产权部门进行实际测绘，并根据产权面积和合同面积的差额进行房价的多退少补，而被告提供的测绘报告时间是2018年10月10日，进一步证实被告延期办证事实。合同第五条约定房屋面积差额应当以产权登记为准，也即被告先应该给原告办理完产权证书，以产权证书的面积作为原告购买商品房实际面积的缴费最终依据，因此被告先履行合同义务存在违约，德州天邦测绘评估有限公司是否是本案商品房住建部门委托的测绘机构作为办证的资质单位进行测绘，是否属于行政行为，我们没有看见住建部门的委托函和确认函。2、对借条真实性无异议，关联性有异议，这是原告向被告公司的个人借款，与本案商品房买卖办证的条件无关，当时原告购买房屋后，急需办理房产证用于抵押贷款从事经营，而被告迟迟未给原告办理房产证致使原告无法实现贷款，在此情况下被告要求借给原告50万元进行周转，但是被告出借后仍然不给原告办理有关产权事宜至今，以高额利息作为其收益的不正当手段，造成原告多次催促办理产权手续，进行抵押贷款，偿还被告的借款。被告辩称原告没有提供办证的有关手续不真实、不存在，被告没有向原告以书面或函告的形式要求原告提交办理房产证的有关手续和资料，因为原告办证是从随义务，而被告办理房产证是主要义务，原告交完住房维修基金和契税，已经具备了办理房产证的所有条件，原告的录音进一步证实被告以借款纠纷为由，拒绝办理房产证，这是两个不同的法律关系。3、对于王新华和原告的通话录音，王新华不是被告的法人代表，他给原告打电话无效，他不了解内情；录音没有原始起止时间和通讯时间；王新华作为被告工作人员，与被告有利害关系，受被告指使，其所录音内容不真实、不客观、不全面，原告没有对王新华的单方陈述予以自认；录音中原告说好几套楼并非特指住宅楼，其他楼用于商业经营；录音也能证实被告不给原告办证的真实原因是因为原告没有偿还借款本息，而借款是另一法律关系，不应作为本案抗辩理由。本院经审理查明，2017年4月2日，原告薛守林与被告常安公司签订《商品房买卖合同》。合同约定薛守林购买常安公司开发的常安公寓第B幢1单元2504号房，约定建筑面积为121平方米，每平方米4198.35元，总金额508000元。合同第五条约定“以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；当事人选择按套计价的，不适用本条约定；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：双方约定计价面积与实测面积有异议的，按照有关部门测量及房产面积为准，房款结算多退少补”。合同第八条约定“出卖人应当在2017年6月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起*日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的*%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的*%向买受人支付违约金；3、由双方另行协商。”2017年4月1日原告向被告交纳房款508000元；2017年5月2日原告向被告交纳契税、维修基金共计15240元；2017年5月3日被告向原告交付案涉房屋；2018年6月29日原告给被告出具借条，内容为“借条今借常安置业发展有限公司现金（人民币）伍拾万元整利息按0.0065元借款人薛守林2018年6月29号”；2017年5月2日、2019年7月15日原告分别向被告交纳物业费等费用3572元和1287元。合同履行过程中，双方因办理不动产权证书问题发生纠纷。本院经与自然资源局了解，常安公寓第B幢楼不动产权证书首次登记申请时间为2018年12月21日，首次登记时间为2018年12月25日，首次登记时被告已经向产权登记机关交齐了商品房买卖合同第十五条约定由出卖人提供的办理权属登记的资料，自该日起，案涉B幢楼即可办理分户登记。常安公寓B幢楼1单元2504室建筑面积为123.7平方米。申请登记时，如果存在商品房实测面积大于合同面积的情况，开发商与购房户约定以实测面积计算购房款的话，应由开发商与购房户在合同上注明、确认，然后产权登记机关以实测面积办理不动产证。办理分户登记，正常情况应该由开发商与购房户双方到产权登记机关申请，实际情况是一般由购房户提供身份证、购房合同、购房发票、完税证明、委托书，委托开发商到产权登记机关办理，因为开发商的一次性备案资料已经在办理大证时交齐，所以办理分户登记时开发商不需要提交其他手续。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告应否就案涉房屋协助原告办理不动产权证书，购房合同第十五条“关于产权登记的约定”项下约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、由双方另行协商。”该合同条款中虽未约定被告负有协助原告办理不动产权证书的义务，事实上，被告也已经于2018年12月25日前将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但案涉不动产登记仍需双方申请，而且由购房户委托房地产开发商代理办证也是房屋买卖交易中的普遍做法，双方应本着诚实信用原则互相合作，在原告备齐办理不动产权证书所需各项资料后，被告应积极给予协助配合。关于原告主张被告给付逾期办证违约金93556元。双方在合同第十五条关于产权登记的约定，载明如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项表述为“由双方另行协商。”原告既已在合同上签字，应当知道该条款的含义，期满后因被告的原因导致不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方均应按照此条款执行。关于原告提出的应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定由被告承担逾期办证违约责任的观点，本案合同第十五条载明了三项选项，前二项规定了买受人选择退房或不退房情形下的违约金条款，当事人划掉没有选择，而是选择了由双方另行协商，当事人自愿放弃违约金条款，系自己处分权利的特殊约定，该约定即为如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的由双方另行协商，属《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款所规定的除外情形，不适用司法解释该条款，应严格按照约定处理。纵观本案事实，原告收房后，在约定的期限内，被告在未将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案的情况下，向原告提供50万元借款用于原告经营，原告同意借款并约定了利息。原告提交的2019年7月7日的录音中，其对于被告方所说“你用钱的时候，那个时候还没开始办证，你要是说那个时候的话，那个时候确实还没开始办，人家那不和你说了吗，你先用着，什么时候能办证了，你就还上”并未否认，证明双方协商在能够办证前，原告使用被告提供的借款，到能够办证时，原告偿还借款，而且原告向被告的借款相比较于原告办理不动产权证书后抵押贷款用于经营，并未加重原告的负担，应为双方对因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得权属证书的情况下，双方协商的结果。被告于2018年12月25日完成了案涉楼栋的首次登记，履行了合同第十五条约定的登记报备义务。原、被告提交的录音证据相互印证，能够证明被告在案涉商品房能够办证后通知了原告，通知中还涉及了房屋差价问题，但原告并未还款付息，双方为此僵持不下，导致至今未能办证。另外，根据合同约定，案涉商品房房款结算以测量及房产面积为准，本院调取的常安公寓B号楼1单元2504室房地产权登记信息显示该房建筑面积为123.7平方米，比合同面积多2.7平方米，故原告尚需补交房款差额。根据本院向不动产登记机关了解，在无房款发票、完税证明的情况下，无法办理不动产权登记。故，原告主张被告应先给其办理完产权证书，以产权证书的面积作为原告交纳房款的最终依据，对此没有合同依据，也不符合规定，交齐房屋面积差价款是原告的在先义务。综上，原告主张被告违约导致未办证应承担违约责任，不能成立，依法不予支持。案涉商品房嗣后办理不动产权证书，仍需原、被告双方本着诚实信用原则互相合作完成，双方应当积极予以配合。本案系房屋买卖合同纠纷，原告主张的第二、三两个诉讼请求系基于物业服务合同法律关系，与本案不属于同一法律关系，在本案中不予处理，原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告庆云常安置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告薛守林提供办理常安公寓第B幢1单元2504号房不动产权证书应由买受人提交的资料清单，原告于接到清单后10日内准备好相关资料提交给被告，被告于接收资料后10内协助原告办理不动产权证书；二、驳回原告薛守林的其他诉讼请求。案件受理费1642元，由原告薛守林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  王春华二〇二〇年八月十八日法官助理王月书记员刘媛媛