广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0108民初1412号 原告：徐卫江，男，1960年8月13日出生，满族，住南宁市。 委托诉讼代理人：张宁，广西翰哲律师事务所律师。 被告:广西瀚天实业开发有限公司，住所地南宁市高新大道****，统一社会信用代码91450000098348039N。 法定代表人：巫忠仁，该公司经理。 委托诉讼代理人：梁永宝，广西天华阳光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄嘉琦，广西天华阳光律师事务所律师。 原告徐卫江与被告广西瀚天实业开发有限公司（以下简称瀚天公司）房屋买卖合同纠纷一案，南宁市西乡塘区人民法院于2019年12月13日以（2019）桂0107民初18250号案立案后，南宁市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）桂01民辖4454号民事裁定书，指定该案由本院审理。本院于2020年3月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告徐卫江及其委托诉讼代理人张宁，被告瀚天公司的委托诉讼代理人 黄嘉琦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 徐卫江向本院提出诉讼请求:1.解除徐卫江与瀚天公司之间签订的《合作建商铺合同》；2.瀚天公司返还合作建房款167956元；3.瀚天公司支付物业收益金（以167956元为基数，按年利率7%，从2019年9月1日起计至瀚天公司返还全部合作建房款之日止）；4.本案诉讼费由瀚天公司承担。庭审中，徐卫江变更第一项诉讼请求为：解除徐卫江与瀚天公司之间签订的四份《合作建商铺合同》（编号分别为2-049、2-050、2-051、2-052）及《合作建商铺合同》相对应的四份《物业委托经营管理合同》。事实和理由：2016年8月8日，徐卫江以合作建商铺的名义向瀚天公司购买了瀚天公司开发的位于南宁市高新区商铺，并签订了《合作建商铺合同》，合同还就商铺的面积、付款方式、违约责任等做了明确约定。合同签订后，徐卫江按合同的约定支付了合作建商铺款合计167956元。双方还签订了《物业委托经营管理合同》，约定徐卫江委托瀚天公司经营管理上述商铺，瀚天公司自2017年10月1日起每月向徐卫江支付商铺经营收益金。但瀚天公司从2019年1月起未按合同约定按时支付收益金，其行为已构成违约。此外，如法院认定合同无效的，则徐卫江的诉讼请求变更为：1.瀚天公司返还徐卫江合作建房款167956元；2.瀚天公司支付徐卫江资金占用费（以167956元为基数，按年利率7%，从2016年8月14日起计算至退还全部建房款之日止）；3.本案诉讼费用由瀚天公司承担。 瀚天公司辩称：1.根据新修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，案涉《合作建商铺合同》未违反法律、法规强制性规定，应当合法有效，且双方已全面履行合同，不存在法定解除合同的情形。2.案涉合同性质应为合作建房合同纠纷。案涉合同是以合作开发并以开发所得不动产的使用收益为基础，共同承担案涉不动产所获得的收益并承担相应的风险，转让的是涉案房屋使用权，并非所有权。3.徐 卫江请求瀚天公司支付物业收益金，没有法律依据。第一，《物业委托经营管理合同》是委托与受委托的法律关系，与本案合作建房合同纠纷的法律关系不同，应当另案处理；第二，根据双方合同的约定，徐卫江获得收益金系附条件的合同条款，即在瀚天公司获得第三方租金时徐卫江才有权获得收益金，现瀚天公司未能将物业出租给第三方，未能获得收益金，故瀚天公司无须向徐卫东支付收益金；第三，《物业委托经营管理合同》第8条约定，因该合同发生争议的，应当提交南宁市仲裁委仲裁。综上，请求驳回徐卫江的全部诉讼请求。此外，如果法院认定《合作建商铺合同》无效的，瀚天公司仍然坚持上述答辩意见，亦不同意返还合作建房款及支付资金占用费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院在下文一并进行论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月8日，瀚天公司（甲方）与徐卫江（乙方）签订四份《合作建商铺合同》（合同编号为：2-049、2-050、2-051、2-052）。四份合同均约定：第一条，因南宁市高新区城市建设改造和征地拆迁，本项目的土地权属业主方南宁市西乡塘区心圩街道振兴村六队一组以政府划拨的方式取得了以下地块第三产业商服用地的开发权；土地性质为集体产权商服用地；项目位于南宁市北面；土地权属为南宁市西乡塘区心圩街道振兴村六队一组；该地块土地面积为4960.06平方米，土地规划用途为商服用地；土地证号为南宁集用（2014）第7042**；上述项目【现定名】乐富水街美食城。第二条，1.甲方负责提供属于西乡塘区心圩街道振兴村六队一组集体第三产业商服用地供合作建商服综合楼的商铺；2.甲方为联营合作代建方，负责合作建商服综合楼商铺和审批手续建造事宜，寻找合作建商服综合楼商铺和出资方或个人，合作建商服综合楼商铺和出资单位或个人缴纳的合作建商服综合楼商铺款在 支付开发建设成本费用后和有结余（合作建房款）的归甲方所有；3.乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与南宁市西乡塘区心圩街道振兴村六队一组的合作建商服综合楼关系、模式以及合作建商服综合楼商铺的土地性质、用途，愿意出资合作建商服综合楼商铺，根据合同约定支付合作建商服综合楼款（合作建房款），并按本合同约定享有商服综合楼在约定年限内的使用权。第四条，乙方取得该商服综合楼商铺使用权期限自该商服综合楼商铺交付之日起至2083年7月30日止。第五条，该商服综合楼商铺合作建房单价为10991.88元/平方米（毛坯房），合计该商服综合楼商铺合作建房总价款为41989元。第七条，乙方在签署本《合作建商铺合同》后7日内，即在2016年8月15日前付清综合楼商铺使用权转让费41989元。第九条，甲方应在2017年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的楼房交付乙方使用。第十七条第6款：使用期内如因政府因素对该楼房（商铺）、土地进行征收拆除，土地补偿归甲方所有，楼房（商铺）拆迁补偿费由甲方先行领取后按以下比例分成：其中乙方所得补偿=甲方所得楼房（商铺）拆迁补偿总额÷拆迁补偿总面积×乙方使用建筑面积÷总使用权年限×乙方未使用年限。双方同时就面积确认及面积差异处理、逾期付款及逾期交房违约责任、楼房交接、保修责任的归属、商铺交房标准等其他相关事项在合同中进行了约定。上述四份合同分别在合同中第三条对商铺的位置及面积进行了约定，乙方购买的商铺位于本项目二层049、050、051、052号商铺，每个商铺的建筑面积均为3.82平方米，其中套内面积1.62平方米，公摊面积2.2平方米（实际面积以测绘报告为准）。 同日，徐卫江与瀚天公司签订了四份《物业委托经营管理合同》（合同编号：2-049、2-050、2-051、2-502），约定徐卫江将位于南宁市的“乐富水街美食城”二层049、050、051、052号商铺全权委托给瀚天公司统一经营管理，期限为2017年10月1日至2029年9月30日。 委托期间徐卫江对该物业不能自主出租或经营，瀚天公司有义务将与第三方签订的租赁合同给徐卫江知悉，第1至12年物业的收益金按照月支付给徐卫江，其中第一、二、三年按物业使用权转让费总价7%支付给徐卫江作为收益金（即每个商铺每年2939.23元，每月245元），之后收益金以分段递增。 2016年8月8日，瀚天公司向徐卫东出具三张《收据》，确认收到2-049号、2-050号、2-051号商铺的房款，每个商铺的房款均为41989元；2016年8月13日，瀚天公司向徐卫东出具一张《收据》，确认收到2-052号商铺的房款41989元，上述四个商铺的房款合计167956元。 另查明，涉诉房屋的项目土地《建设用地批准书》（南宁市[2013]南国土批字第07-250号）载明，用地单位名称为南宁市西乡塘区心圩街道振兴村六队一组，建设项目名称为产业建设项目，土地所有权性质为集体，土地取得方式为按使用农村集体建设用地批准拨用方式，土地用途为其他商服用地。《建设工程规划许可证》（建字第450107201610190）、《建设工程施工许可证》（编号450112201512880101）载明，建设单位为南宁市西乡塘区心圩街道振兴村六队一组，建设项目为三产综合楼。 还查明，徐卫江并非南宁市西乡塘区心圩街道振兴村村民。 截止法庭辩论终结，瀚天公司未提交建设讼争房屋的土地通过行政审批转为国有建设用地、讼争房产项目取得商品房预售许可证的相应证据。 本院认为，关于合同的性质。徐卫江与瀚天公司签订的四份合同虽名为《合作建商铺合同》，但该合同不具备合作开发中共担风险、共享利润的本质特征，故对瀚天公司提出双方之间系合作建房合同关系的主张，本院不予采信。合同的性质应当根据合同的内容、当事人意思表示等因素综合认定。本案中，徐卫江基于合同，获取对 商铺长期、稳定的排他性的占有、使用、收益、处分的权利，瀚天公司基于合同直接获取固定款项，且从合同条款的内容亦可以认定双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，徐卫江与瀚天公司之间形成房屋买卖合同关系。此外，双方因订立《物业委托经营管理合同》而形成的法律关系与本案不属同一法律关系，故本院在本案中不对《物业委托经营管理合同》进行审查。 关于合同的效力。涉案房屋占用土地属于集体土地，土地规划用途载明为“商服”，瀚天公司将规划为“三产综合楼”的房屋用于销售并未办理土地用途及建筑规划变更等审批手续，亦未取得房屋的相关销售许可。因此，涉案房屋买卖违反了《中华人民共和国城乡规划法》以及《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，应认定合同无效。 关于合同无效的责任承担问题。本案中，瀚天公司作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。徐卫江作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定瀚天公司承担合同无效70%的责任，徐卫江承担30%的责任。 关于退回购房款及赔偿损失问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，徐卫江要求瀚天公司返还购房款167956元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。徐卫江因本案合同无效而产生的损失即为已付购房款的利息，应由瀚天公司负担70%，徐卫江自担30%。关于利 息的计算标准，以167956元为基数，自2016年8月14日起，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至2019年8月19日；再按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至瀚天公司返还全部购房款之日止；按上述方法计算得出利息总额后，瀚天公司负担其中的70%。至于徐卫江主张按年利率7%计算利息的诉讼请求，因没有事实及法律依据，故本院对超出上述利率标准的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、广西瀚天实业开发有限公司于本判决生效之日起10日内向徐卫江返还购房款167956元； 二、广西瀚天实业开发有限公司于本判决生效之日起10日内向徐卫江支付利息（计算方式：以167956元为基数，自2016年8月14日起，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至2019年8月19日；再按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至返还全部购房款之日止；按上述方法计算得出利息总额后，广西瀚天实业开发有限公司负担其中的70%）； 三、驳回徐卫江的其他诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4401元，由徐卫江负担314元，广西瀚天实业开发有限公司负担4087元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  覃慧媛 人民陪审员  黄丽娟 人民陪审员  潘玉英 二〇二〇年八月二十八日 法官 助理  梁 铅 书 记 员  陆 露