贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔26民终2552号上诉人（一审原告）：杨再文，男，1973年12月20日出生，侗族，住凯里市。上诉人（一审原告）：凯里市阳光骄子精品家私城，住所地：凯里市宁波路南侧阳光帝苑第**、第**。经营者：杨再文。共同委托诉讼代理人：王开，贵州润澜律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：凯里市阳光房地产有限公司，住所地：凯里市宁波路房产交易大楼**。法定代表人：万台生，董事长。委托诉讼代理人：杨成，贵州七律律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨荣宇。上诉人杨再文、凯里市阳光骄子精品家私城（以下简称“阳光家私城”）因与被上诉人凯里市阳光房地产公司（以下简称“阳光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019）黔2601民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阳光家私城、杨再文上诉请求：1、撤销凯里市人民法院(2019）黔2601民初255号民事判决书第一、三项判决，并将本案发回重审或依法支持上诉人的全部诉讼请求。2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认为诉请减免的租金过高存在事实认识错误，其片面地仅支持一审法院系列案件中上诉人对次承租人扣减的2016年7月20日至2016年9月30日期间的租金缺乏事实依据和法律依据，损害了上诉人的合法权益及司法公信。二、2016年7月20日房屋漏水后，被上诉人迟迟未履行修缮义务，造成上诉人的损失不仅仅是租金，还有上诉人为维持商场经营状态，尽量减少次承租人损失而产生的管理和设施维护等费用及进行公证证据保全费用均为漏水后造成的上诉人实际损失，应由被上诉人承担赔偿责任。三、《保证金收款收据》中虽然体现的保证金缴纳单位为“黔南大正商贸有限公司”，但实际缴纳人为上诉人，系上诉人以黔南大正商贸有限公司定的名义缴纳。且一审法院在上诉人与次承租人的系列案件中也已认定，上诉人一直以黔南大正商贸有限公司的名义向被上诉人缴纳租金及向次承租人收取租金，故被上诉人应当退还上诉人缴纳的保证金20万元，一审法院认定上诉人不具备主张退还保证金的主体资格属认定错误。综上所述，一审法院认定事实不清，判决有误，侵害了上诉人的合法权益，请二审法院判决支持上诉人的上诉请求。阳光公司答辩意见如下：一、渗水是事实，但是被上诉人积极抢救修复，反而是上诉人为了达到其无理要求而采取断电和驱赶的方式阻止被上诉人的工人施工，一审法院在查明渗水的店面装修恢复只需要两天时间的客观情况下，确认渗水的店面实际的减免租金的时间与金额，是正确且公平合理的。二、上诉人作为承租人，对次承租人也具有维修的义务，假定上诉人不履行店面维修，作为承租人也应当予以维修，事后也可以再与被上诉人解决维修费等问题，但是上诉人却恶意阻止被上诉人的维修，故一审不支持公证费是正确的。三、根据合同相对性的原则，该保证金与上诉人无关，一审判决不支持其保证金退还的请求并无不当。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求。阳光家私城、杨再文向一审法院起诉请求：1、撤回（2018）黔2601民初1933号案件中第一、二项诉请；2、继续主张第三、四项诉请；3、判令被告为原告减免租金共计721194.7元（计算自2016年7月20日至2017年12月31日期间因漏水而不能招租的1号、2号、3A号、4号（不能使用的230平方米部分）、7号（不能使用的387平方米部分）铺面的租金626324.9元；漏水期间人民法院判决原告对曹花香、孙青春等租户减免的租金94869.8元）；4、判令被告赔偿原告因漏水发生的损失21332.55元；5、判令被告返还原告20万元合同保证金。一审法院认定事实：2009年8月5日，被告阳光公司与杨再文签订了《房屋租赁合同书》，阳光公司作为出租方将位于凯里市门面房出租给杨再文作商业、库房使用，租赁期为八年，从2010年1月1日至2017年12月31日止。合同对每一年的租金以及违约责任等进行了约定，其中，2016年1月1日至2017年12月31日每年年租金为946784元。合同签订后，阳光公司将租赁物交由原告管理使用，杨再文持租赁合同书在原凯里市工商行政管理局万博工商所申请办理了个体工商户营业手续，并于2010年12月22日，取得字号为“凯里市阳光骄子精品家私城”的个体工商户营业执照。杨再文以家私城为出租方，将涉案租赁物第四层分租给次承租人杨敏、曹花香、孙青春、单庆友、徐晨付，将第五层房屋分租给赵勇芳。2016年7月20日和27日，涉案房屋顶棚两次发生漏水，造成四层部分次承租人的家具被雨水打湿和浸泡。相关次承租人以房屋漏水为由拒交租金。另查明，次承租人曹花香、孙青春以涉案房屋漏水造成损失为由诉至该院，要求杨再文、阳光家私城、阳光公司赔偿损失，经该院审理后判决阳光公司对因漏水造成的损失予以赔偿。杨再文、阳光家私城亦以次承租人为被告诉至该院，请求判决次承租人支付拖欠的涉案房屋租金。经凯里市人民法院及黔东南州中级人民法院一、二审生效判决确定：涉案房屋因漏水而减免次承租人2016年7月20日至同年9月30日期间的租金共计94869.80元，并由杨再文、阳光家私城承担相关案件的案件受理费共计21332.55元。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订的租赁合同不违反法律的规定，该院予以确认。关于原告主张被告承担无法使用部分商铺的管理费用144425元的诉请，商铺的管理费用是承租人即原告的经营成本，不属于损失的范畴，原告的该项诉请于法于约无据，不予支持。关于减免租金的金额。本案因暴雨导致原告租用被告的部分商铺发生漏水，虽经被告抢修，解决了漏水问题，但造成了原告对该商铺不能正常使用、收益减少的后果。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响出租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，对原告主张被告减免租金的诉请应予支持，但原告诉请减免租金损失721194.7元过高，应结合停业的事实及该院和黔东南州中级人民法院涉及本案房屋租赁合同纠纷等案的判决结果，酌情减免涉案房屋2016年7月20日至同年9月30日期间共计72天的租金94869.80元，原告诉请超过部分不予支持。关于原告诉请被告赔偿其因房屋漏水引发纠纷后产生案件受理费损失21332.55元应否支持的问题，21332.55元系因涉案房屋漏水而导致承租人与次承租人之间发生纠纷而产生的费用，应属于损失的范畴，被告对此应承担相应的赔偿责任，故原告的该项诉请，予以支持。关于保证金20万元应否退还的问题，缴纳保证金的主体是黔南大正商贸有限公司，并非杨再文或阳光家私城，原告不具备主张退还的主体资格，故原告主张被告退还该笔保证金于法于约无据，其该项诉请该院不予支持。关于公证费500元的问题，公证费用系原告因保全案件证据需要而产生，不属于必要的损失范畴，故原告的该项诉请无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十六、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告凯里市阳光房地产有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杨再文、凯里市阳光骄子精品家私城减免的租金94869.80元。二、被告凯里市阳光房地产有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杨再文、凯里市阳光骄子精品家私城损失赔偿款21332.55元。三、驳回杨再文、凯里市阳光骄子精品家私城的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14587元，由原告杨再文、凯里市阳光骄子精品家私城负担11963元，被告凯里市阳光房地产有限公司负担2624元，此款原告已先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。二审审理期间，上诉人向本院提交以下证据材料：（2017）黔2601民初2737号民事判决书、解除合同通知书、催款函。拟证明合同实际履行的当事人是上诉人与被上诉人，缴纳的保证金应当向上诉人退还。在（2017）黔2601民初2737号民事判决书中认定上诉人在经营阳光骄子家私城的事实，因此上诉人主张保证金的退还是有事实和法律依据的。被上诉人的质证意见为：对于该组证据的真实性及合法性无异议，对其证明目的有异议，认为该组证据并不能证明上诉人向阳光房地产公司缴纳保证金，缴纳保证金的是另外一个主体，因此上诉人以其作为房屋承租人要求退还另外一个民事主体缴纳的保证金是没有事实依据的，这份证据达不到其证明目的。解除合同通知书及退款函明确了双方的主体身份，而双方的主体身份中可以确认上诉人不是缴纳保证金的当事人，因此其请求没有事实依据。综合双方当事人的举证及质证意见，本院经审查认为：该组证据仅能证明上诉人以黔南大正商贸有限公司的名义交纳及收取租金，并不能证明保证金系上诉人交纳。且在二审庭询中，上诉人认可实际交付保证金的是黔南大正商贸有限公司。因此对于上诉人提交的该组证明目的本院不予认可。被上诉人未向本院提交新的证据材料。本院二审另查明，上诉人认可实际交付200000元保证金的是黔南大正商贸有限公司。二审庭询中，上诉人放弃要求被上诉人承担无法使用部分商铺的管理费用144425元。因房屋漏水造成损害的楼层为上诉人承租的第四层。二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案二审的争议焦点为：一、上诉人主张减免2016年7月20日至2017年12月31日的租金共计721194.7元能否得到支持？二、上诉人主张被上诉人退还200000元保证金并承担500元公证费是否能得到支持？关于上诉人主张要求被上诉人减免租金721194.7元的问题，首先应该确定的是因案涉房屋漏雨导致上诉人所承租楼层无法营业的时间为多长，而凯里市人民法院及黔东南州中级人民法院一、二审生效判决已确定了涉案房屋因漏水而停业期间为2016年7月20日至同年9月30日，共计72天，那么上诉人诉请因房屋漏雨而遭到损坏无法使用或招商部分的租金损失期间也只能是已经确定的无法营业期间即2016.7.20日-2016.9.30日。根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同书》第四条“房屋租金每年人民币柒拾伍万元整（￥750000.00元）。其中四层陆拾伍万元整（￥650000.00元），五层壹拾万元整（￥100000.00元），……从计收租金之日起每两年按前一年租金总额的8%递增一次租金。”及第四条第4款“2016年1月1日至2017年12月31日每年年租金各为人民币玖拾肆万陆仟柒佰捌拾肆元（￥946784.00元）……”，上诉人2016年需要向被上诉人交纳的第四层房屋年租金为820813元【946784元-125971元（第五层2016年递增后租金金额）】，则被上诉人应减免上诉人租金金额应为161913.80元（820813元/年÷365天×72天），上诉人诉请减免的租金金额超过部分本院不予支持。关于上诉人诉请被上诉人退还200000元保证金及承担500元公证费的问题。因上诉人自认实际交纳保证金的主体为案外人黔南大正商贸有限公司，那么上诉人便不是主张退还保证金的适格主体，故上诉人主张被上诉人退还该笔保证金没有依据。而500元公证费不属于上诉人的必要损失范畴，上诉人主张该笔费用由被上诉人承担，亦没有依据。上诉人放弃要求被上诉人承担无法使用部分商铺的管理费用144425元，是上诉人对其权益的处分，本院对该管理费用不再作审查。综上所述，凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初255号民事判决第二项。二、撤销贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初255号民事判决第一项、第三项。三、凯里市阳光房地产有限公司应减收凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文2016年7月20日至2016年9月30日期间第四层房屋租金161913.80元。四、驳回凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文的其余诉讼请求。一审案件受理费14587元，由凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文负担11000元，凯里市阳光房地产有限公司负担3587元。二审案件受理费14587元，由凯里市阳光骄子精品家私城、杨再文负担11000元，凯里市阳光房地产有限公司负担3587元。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 杨再幸二〇二〇年八月二十一日法官助理陆羽婕书记员吴光耀