上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初15797号原告：姚丽英，女，1955年5月9日出生，汉族，户籍地上海市青浦区银河大楼**。委托诉讼代理人：薛勇，上海市中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙志辉，上海市中山律师事务所律师。被告：上海培雅实业有限公司,住所地上海市青浦区联民路**********。法定代表人：张京悔,执行董事。被告：彭存敬，男，1973年3月11日出生,汉族,户籍户籍地福建省屏南县代溪镇福善村天湖山**。div>两被告共同委托诉讼代理人：徐纯晔，上海东炬律师事务所律师。原告姚丽英诉被告上海培雅实业有限公司(以下简称培雅公司)、彭存敬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2020年8月20日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人薛勇、孙志辉、两被告共同委托诉讼代理人徐纯晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚丽英向本院提出诉讼请求：1、被告培雅公司支付2018年4月1日至2021年3月31日期间拖欠的租金人民币(以下币种均同)38,672元；2、被告培雅公司支付违约金(以39,847元为本金，按日万分之五标准，自2020年5月1日起算至实际支付之日止)；3、被告彭存敬对上述款项承担连带责任。事实和理由：2016年5月,原告与被告培雅公司签订《包租经营管理协议》一份，约定原告将其名下位于上海市青浦区盈港路XXX号一层1103室商铺出租给被告培雅公司，被告培雅公司有权转租或自营。双方对租赁期限、租金及支付方式均进行明确约定。协议签订后，原告按约向被告培雅公司交付了商铺。然被告培雅公司未经原告同意擅自将原本应当一年一付的租金变更为每半年一付，且金额明显少于约定租金金额。协议虽约定税金由被告培雅公司代扣代缴,但被告培雅公司从未向原告提供任何缴税凭证，故原告不同意被告培雅公司自行扣除税金。因未按约足额支付租金，故被告培雅公司除应补足租金外，还应赔偿相应的违约金。被告彭存敬系被告培雅公司的股东,租金均通过被告彭存敬的个人账户支付，故原告认为被告彭存敬的股东个人财产与被告培雅公司存在财产混同，被告彭存敬依法应当对被告培雅公司的债务承担连带责任。为此,原告为维护自身合法权益,特向法院提起诉讼。被告培雅公司、被告彭存敬共同辩称：不同意原告的诉请。事实和理由如下：一、被告培雅公司不欠租金。1)双方签订的包租经营管理协议，明确约定租金是按照建筑面积乘以单价计算，建筑面积包含套内面积和共有面积。但原告交付的面积仅是套内面积及部分共有面积，部分共有面积即门头、大门通道、楼顶停车场至今未交付，故被告培雅公司有权扣除相应的租金。2)合同约定税金由被告培雅公司代扣代缴，故被告培雅公司有权扣除应代缴的税金。2018年4月至2019年3月未足额支付的租金就是被告培雅公司自行扣除的应代交税金。2019年4月至2020年3月未足额支付的租金，部分是扣除的应代交税金，部分是扣除的原告应交未交共有面积对应的租金。合同虽约定了租金一年一付，但自2017年起经协商已变更为半年一付；2020年4月1日至2020年9月30日的半年租金，因受疫情影响，被告培雅公司自行扣减了两个月租金，实际支付了4个月租金，其中还扣除了应代交税金及未交付共有面积的租金。二、实际操作中，经协商租金已变更为半年一付，故不存在被告培雅公司拖延支付情形，不应计算违约金。三、被告培雅公司并非是一人有限责任公司，也无证据证明两被告存在财产混同，故不同意被告彭存敬承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于上海市青浦区盈港路XXX号为三层的商场，被告培雅公司包租该商场的一层及二层(部分)并转租经营，经协商确定租期、租金等主要条款后，被告培雅公司与一层、二层商铺的小业主分别签订了包租协议。2016年5月11日，原告(甲方)与被告培雅公司(乙方)签订《包租经营管理协议》，约定甲方将系争商铺出租给被告培雅公司经营管理，被告培雅公司有权转租或自营，同时约定了房屋建筑面积及每平米租金单价；包租经营管理期限为15年，自2016年6月1日起至2031年5月31日止，其中2016年6月1日至2017年3月30日为免租期；租金前两年不变，后每两年递增率6%；租金一年一付，乙方应于每年4月30日前将当年度租金支付甲方；房屋租金税收由乙方代扣代缴；乙方逾期支付租金，每逾期一日，按年租金的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过3个月视为终止合同，视作乙方违约。协议还约定了其他内容。后，原告按现状向被告培雅公司交付房屋，被告培雅公司接收后进行了改建并转租经营。《包租经营管理协议》后附《租金明细》记载：2017年4月1日至2019年3月31日期间的年租金为37,592元、2019年4月1日至2021年3月31日期间的年租金为39,847元。被告培雅公司实际由被告彭存敬账户分别支付2018年4月至2019年3月、2019年4月至2020年3月、2020年4月至2021年3月的租金35,712元、32,176元、10,726元。租赁期间，被告培雅公司未代缴因租金产生的税金。因被告培雅公司未足额付租，原告诉至法院作如上诉请。审理中，被告培雅公司主张因受疫情影响请求免除两个月租金，原告表示同意免除一个月租金。根据庭审查明的事实，本院认为，原告与被告培雅公司就涉案商铺签订的《包租经营管理协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人理应恪守。协议明确约定了年租金的金额及支付方式，被告培雅公司理应按约足额支付租金。现被告培雅公司就未足额支付租金的事实提出三点抗辩意见。本院认为，一、关于是否扣除税金问题。协议虽约定由被告培雅公司代扣代缴税金，但被告培雅公司实际并未缴纳税金，且目前缴纳政策需原告自行签名办理，原告也要求自行缴纳税金，故被告培雅公司此项抗辩意见，本院不予采纳。二、关于应否扣除未交付公共面积对应的租金问题。房屋建筑面积包括专有面积和共有面积，系目前众所周知的常识；业主仅对其专有面积享有绝对的所有权，不存在某些业主可单独处置或单独交付其中某几处共有面积用于出租收益。另，被告培雅公司亦自述商铺是现状交付，承租前后的现状和面积并未改变，可见被告培雅公司自始明确自己的承租范围和租金计价原则、自始接受交付的承租标的物，现被告培雅公司提出该抗辩意见，于法无据，本院难以采信。三、关于疫情期间是否减免租金问题。因疫情原因，影响被告培雅公司对房屋的经营使用是客观事实，原告同意免除一个月租金，合情合理，于法无悖，本院予以准许。被告培雅公司辩称租金已经协商变更为半年一付，在原告否认的情况下，被告培雅公司并未予以充分举证，对此被告培雅公司理应按约承担逾期付租的违约责任。原告以被告彭存敬曾支付过租金、与被告培雅公司财产混同为由要求被告彭存敬承担连带责任，没有法律和事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告上海培雅实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告姚丽英2018年4月1日至2021年3月31日租金人民币35,352元；二、被告上海培雅实业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告姚丽英违约金(以人民币25,801元为基数，按日万分之五标准，自2020年5月1日起算至实际支付之日止)；三、原告姚丽英的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币781.75元，减半收取人民币390.88元，由被告上海培雅实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐冬梅二〇二〇年八月三十一日书记员  朱 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。