安徽省安庆市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖08执复20号 复议申请人（异议人）：严垒，男，1976年12月24日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 申请执行人：安徽怀宁农村商业银行股份有限公司秀山支行，住所地安徽省怀宁县秀山乡政府街道，统一社会信用代码91340822557806466B。 负责人：汪常元，该支行行长。 被执行人：安庆市太平湖食品有限责任公司，住所地安徽省安庆市迎江区华中西路**楼07-08门面，组织机构代码05701004-X。 法定代表人：江忠，该公司董事长。 被执行人：江忠，男，1980年10月9日出生，汉族，住安徽省怀宁县。 复议申请人严垒不服安徽省怀宁县人民法院(2020)皖0822执异3号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 执行法院在执行安徽怀宁农村商业银行股份有限公司秀山支行与江忠、安庆市太平湖食品有限责任公司金融借款合同纠纷一案中，于2019年12月29日作出（2015）怀执字第00378号之四执行裁定书，拍卖被执行人江忠所有的位于合肥市蜀山区××西××号新际商务中心Ｃ幢301、302、303、304四套房产，并先后进行了两次网络司法拍卖，因无人竞买而流拍。2020年5月21日，严垒对执行法院的上述执行行为提出书面异议。 异议人严垒称，怀宁县人民法院处置的房屋系2014年3月20日由江忠出租给异议人，租期18年，自2014年3月20日起至2032年3月19日止，租金共计300万元整，租金支付分别于2014年3月31日通过徽商银行转账向江忠支付租金100万元，2014年4月29日通过交通银行转账支付100万元，2014年5月21日通过中国民生银行转账100万元给江忠。被异议人江忠将四套房产交付给其使用，异议人并且承担了四套房产使用过程中所产生的物业等各项费用。怀宁法院做出（2015）怀执字第00378-2号执行裁定书，并对房屋张贴封条后，异议人提出异议,执行法院将封条拆除，后异议人使用中，执行法院再次张贴封条。同时，法院在拍卖上述房产时，并没有公开“带租拍卖”信息，也未去除异议人租赁权。此外，拍卖程序中未能保证异议人基于承租人而享有的优先购买权，严重侵害了其合法权益。故请求：1、要求法院重新做出上述四套房产拍卖公告，在拍卖公告中明示被拍卖房产的租赁信息带租拍卖，且在租赁合同有效期内异议人承租权对案涉房产的受让人继续有效；2、贵院拍卖上述房产时保证异议人基于承租人而享有的优先购买权。 异议人认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第5条规定，有下列情形之一的，当事人以外的其他公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。本案中，异议人严垒对案涉房屋享有租赁权，且租赁权形成早于抵押权。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押人的受让人继续有效。而法院对案涉房屋进行拍卖时，拍卖公告中并没有明确该房屋的租赁信息，严重损害了其合法权益。另《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第6条，实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（五）通知当事人和优先购买权人。依据上述规定，异议人严垒作为案涉房屋的承租人，对贵院拍卖的四套房产享有优先购买权，但法院并没有明确异议人作为优先购买权人的地位，也没有履行告知义务。综上所述，执行法院在执行程序中存在错误，且导致异议人合法权益受到损害，请法院查明事实，保障异议人的合法权益。 执行法院查明，（2014）怀民二初字第00244号民事判决书确认，2014年5月7日、8日，原安徽怀宁农村合作银行秀山支行在与太平湖食品公司签订《流动资金借款合同》的同时，先后与江忠签订了两份《最高额抵押合同》，分别约定江忠以其所有的位于合肥市蜀山区××西××号新际商务中心Ｃ幢301、302、303、304四套房屋（房地产权证号分别为房地权证合产字第××、81××60、81××75、81××78号）作为抵押物为原安徽怀宁农村合作银行秀山支行借款1400万元本息提供抵押担保，以其所有的位于安徽省××大观区××大厦××室××套房屋作为抵押物为太平湖食品公司向原安徽怀宁农村合作银行秀山支行借款1100万元本息提供担保。并分别于2014年5月8、9日依法办理了相应的抵押登记手续。 2018年5月30日，执行法院执行中对案涉房屋张贴封条后，案外人严垒就向法院提出异议，主张保护租赁权，要求解除查封等措施，执行法院作出（2018）皖0822执异15号驳回异议的裁定。严垒收到该裁定后于2018年8月27日提起案外人执行异议之诉。怀宁县人民法院于2018年11月24日作出（2018）皖0822民初2303号民事判决。严垒不服上述判决，提起上诉，安庆市中级人民法院于2019年4月23日作出（2019）皖08民终370号民事裁定，撤销（2018）皖0822民初2303号民事判决，本案发回重审。怀宁县人民法院重新组成合议庭后进行审理，严垒于2019年10月29日向法院提出撤回起诉申请，怀宁县人民法院于2019年10月30日作出（2019）皖0822民初2355号民事裁定，准许严垒撤诉，并于同日向严垒送达了民事裁定书。2019年11月14日，严垒以相同事实和理由再次向怀宁县人民法院提起案外人执行异议之诉。怀宁县人民法院以再次起诉时已经超过法定起诉期限，不符合执行异议之诉的法定起诉条件为由，驳回严垒的起诉。 再查明，2020年1月2日，执行人员在拍卖房产现场张贴了拍卖预告，明确告知“对拍卖的房产享有租赁权等权益的案外人，应向本院进行申报”，并留有联系电话和地址，严垒在限期内未申报。2020年3月12日，执行法院依相关程序发布第一次拍卖公告，公告中对拍卖房产的标的物说明也是以现状为准。执行人员也将严垒作为有意向的购买人，电话告知他相关拍卖时间、拍卖价格等信息。2020年5月8日第二次拍卖流拍，2020年5月20日，申请执行人向法院提交接受以物抵债的申请，申请以第二次流拍价894.37万元接受以物抵债。二拍流拍后，执行人员也询问了严垒是否同意以894.37万元价格购买，其表示拍卖价格过高不同意购买。2020年5月21日，严垒再次向执行法院提出执行异议。 执行法院认为，严垒的执行异议之诉，其主张与江忠签订的案涉房屋的《房屋租赁合同》合法有效、并享有租赁权的诉求，并没有得以确认，故严垒作为优先购买权人没有得以认定。因此，本院在拍卖处置案涉房屋过程中，在租赁权、优先购买权都未明确的情况下，拍卖公告中不应准确明示“带租约拍卖”租赁信息、“在租赁合同有效期内异议人的承租权对该房产的受让人继续有效”等信息，也没有告知严垒作为优先购买权人的义务。且在两次拍卖过程中，均因无人报名购买而流拍，实际上是无人参与竞拍，严垒的购买权并没有受到限制。现申请执行人向本院提交接受以物抵债的申请后，该房产无须再进行变卖了。目前案涉房产处在拍卖结束、待裁定以物抵债阶段，拍卖措施及裁定以物抵债，是对房产所有权的物权转移变更，并不影响严垒所主张的租赁权，即使其主张租赁权成立，其所主张的是租赁权排除强制交付，但不能阻却该房产的所有权转移。故严垒请求本院重新做出拍卖公告，在拍卖公告中明示被拍卖房产的租赁信息带租拍卖，且在租赁合同有效期内其承租权对案涉房产的受让人继续有效；并要求保证其基于承租人而享有的优先购买权，没有事实依据，本院不予支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定驳回异议人严垒的异议请求。 严垒不服，向本院提出复议申请。其复议的主要理由： 1、异议人依据租赁权提出异议，要求执行法院带租拍卖，主张实体权利对抗执行标的，执行法院应该依据民事诉讼法第227条进行审查。同时作为利害关系人，因优先购买权等合法权益受到侵害而对执行行为提出执行异议，执行法院应该依据民事诉讼法第225进行审查。现执行法院仅适用民事诉讼法第225条审查，属于适用法律错误。 2、复议申请人有证据证明租赁权在案涉不动产设立抵押前已经成立，可以阻却法院执行。 3、无论租赁合同是否优先于抵押权，只要租赁权优先于人民法院查封，执行法院应去除租赁进行拍卖。复议申请人对案涉房产装修费用近60万元，且剩余租金233万。执行法院遗漏拍卖物上存在租赁权的事实，执行行为明确有误。 4、执行中没有向复议申请人送达或者告知拍卖租赁物的相关法律文书及信息，阻碍了复议申请人行使权利。 综上，请求撤销(2020)皖0822执异3号执行裁定书，维护复议申请人的合法权益。 本院查明事实同执行法院认定事实。另查，2018年7月12日，严垒以承租人身份向执行法院提出案外人异议，要求解除查封，确保其基于承租人而享有的各项权利。执行法院审查认为，案外人严垒主张租赁合同先于抵押合同，首先，从其提供的租赁合同及房租转账凭证等证据材料看，明显过低的租金和超长的租期，有悖当地房屋租赁交易习惯。其次，从转账凭证看，未注明汇款用途，且案外人与江忠之间以前有资金往来，不排除双方存在债权债务关系，不能直接证明该转账款就是租金，案外人提供的证据不足以证明合同的真实有效，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，其主张要求保护其租赁权，解除查封等措施的理由不能成立。遂作出（2018）皖0822执异15号执行裁定书，驳回案外人严垒的异议。严垒随后提起案外人异议之诉，请求：1、请求判决立即停止对合肥市蜀山区××西××号新际商务中心Ｃ幢301、302、303、304四套房产的强制执行，并解除对上述房产张贴封条等查封措施；2、判决确认原告与被告江忠于2014年3月20日签订的《房屋租赁合同》合法有效，并确认原告基于上述房产承租人而享有的各项承租权利；3本案的案件受理费用由被告承担。案经一审法院审理认为，严垒在提出执行异议时向本院执行局提交的是《房屋租赁合同》，向本院提起案外人执行异议之诉时提交的证据也是《房屋租赁合同》，而在本案开庭举证时却提交了两份从内容到形式都截然不同、互相矛盾的“合同”，“合同”约定租期长达18年，没有约定月租金数额，没有约定租金递增的条款、没有办理租赁登记备案手续。签订“合同”之后，严垒全额支付江忠18年租金，双方的以上行为不符合正常的日常经验法则，不符合当地租赁市场的行情和交易习惯。同时，严垒与江忠2014年4月期间还有其他大额资金往来，因此不能排除双方倒签租赁合同时间，达到以租赁权对抗秀山支行抵押权的目的。严垒与江忠的两份合同不符合安徽省高级人民法院执行局《关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见》第六条规定的情形，该两份合同不具有真实性，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第六十六条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同的定义，租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利，本质上属于债权。占有租赁物对于租赁权的成立具有决定性的作用，租赁权对抗抵押权必须占有发生在抵押权设立之前。本案秀山支行的抵押权设立于2014年5月8日，严垒实际接收房屋是2014年9月22日，严垒占有涉案房屋在抵押权设立之后。因此，严垒的租赁关系不能对抗秀山支行的抵押权。于2018年11月24日作出（2018）皖0822民初2303号民事判决，驳回原告严垒的诉讼请求。严垒不服上述判决，提起上诉，本院以原审程序违法，于2019年4月23日作出（2019）皖08民终370号民事裁定，撤销怀宁县人民法院（2018）皖0822民初2303号民事判决，发回重审。怀宁县人民法院重审期间，严垒提出撤诉申请，怀宁县人民法院于2019年10月30日作出（2019）皖0822民初2355号民事裁定：准许严垒撤诉。2019年11月14日，严垒以相同事实和理由再次向法院提起案外人执行异议之诉，因再次起诉时已经超过法定起诉期限，怀宁县人民法院作出（2019）皖0822民初4270号民事裁定书，驳回严垒的起诉。 本院认为，复议申请人严垒要求执行法院带租拍卖，主张“买卖不破租赁”，其根本是要求保护其对不动产的租赁权。2018年7月12日，严垒曾以案外人身份向执行法院提出异议，主张对不动产的租赁权，并要求法院停止执行，解除查封。案经执行法院审查后作出执异15号执行裁定，驳回其异议请求。现严垒再次就同一执行标的提出异议，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第十五条第二款之规定，人民法院应当裁定不予受理。关于复议申请人主张的优先购买权的保护问题，因执异15号执行裁定中已认定“案外人提供的证据不足以证明租赁合同的真实有效”，在案外人异议之诉中，严垒的诉求亦未获得支持。此外，执行法院在处置涉案不动产过程中，曾将严垒视为有意向的购买人，征询过复议申请人的意见，但复议申请人表示不愿以流拍价购买，故其即使享有优先购买权，也已实际放弃该权利。因此，复议申请人主张执行法院侵犯其优先购买权的理由不能成立，本院不予支持。 综上，执行法院对复议申请人严垒针对执行标的再次主张实体权利立案审查，存在不当，但案件最终处理结果正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款（一）项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人严垒的复议申请，维持安徽省怀宁县人民法院(2020)皖0822执异3号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长  方向华 审判员  都红兵 审判员  谢发亮 二〇二〇年八月十八日 法官助理丁浩 书记员蒋芳 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。