贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5140号上诉人（一审被告）:毕节市广厦房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码:915224005566150351。法定代表人:林登祥，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：邓成举，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：代文钦，贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）:杨鸣，男，1978年10月17日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）:陈光梅，女，1981年8月24日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：袁艳，贵州百进律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：石山，贵州百进律师事务所律师。上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司（以下简称：广厦房开）因与被上诉人杨鸣、陈光梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4914号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人广厦房开上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.案涉房屋因消防验未通过，未达到交付条件，上诉人并未向被上诉人交付房屋。被上诉人提交的《物业合同》中的物业公司与《商品房买卖合同》中所约定的前期物业公司不同，与上诉人无关联，《物业合同》和物业相关收据不能证明上诉人已于2019年4月29日交付房屋。2.双方所签补充协议已将电、燃气、通信、有线电线等入户及安装费计入总房款中，上诉人并未单独收取过三通费，将前述“三通费”计入总房款中，符合《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，被上诉人主张返还三通费无法律依据。3.是否办理不动产权证对被上诉人未造成任何实质损失，上诉人不应支付迟延办证违约金。被上诉人杨鸣、陈光梅二审答辩称：1.被上诉人系于2018年9月30日接上诉人电话通知后，前往其办公室签订物业服务合同，缴纳物业费，并领取钥匙，所签订地点为上诉人办公室，被上诉人有理由相信物业公司系得到上诉人授权；2.根据相关法律规定，房屋单价中包含了水、电、燃气等配套设施及安装费用，上诉人通过补充协议约定，在计算房屋总价款时又额外向被上诉人收取了3900元的三通费，系重复收取，应予退还。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审原告杨鸣、陈光梅一审诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证书（办理商品房转移登记有关文书）的违约金，暂定为39,962.00元(具体金额以原告已付购房款421,808.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍从2018年9月28日计算至被告办理房屋产权证书并交付原告之日止);2.判令被告向原告退还已收取的三通费3,900,00元及三通费实际占用期间的利息(利息以3,900.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年5月2日起计算至所有三通费本息清偿完毕之日止);3.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月1日，原、被告签订《桂花苑内部申购住房定购协议》，协议约定：物业坐落洪南大酒店前行100米，房号：桂花苑一组团2号楼1单元住房29层Ａ户型。每平方米建筑面积单价3280.00元，注明：“林总同意总价优惠5000.00元，另优惠……”。2017年5月2日，原告与被告销售人员签订《商品房买卖合同》签约确认单。约定：原告认购房号2-29-1号房，认购时间：2018年8月1日，建筑面积：128.6㎡（平方米），单价3280.00元，总房款421808.00元，维修基金9645.00元，三通费3900.00元，此外，确认单还载明其他相关事项。同日，原告杨鸣、陈光梅作为买受人，被告广厦房开作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，该房号为29-1，用途为住宅，建筑面积128.60平方米，套内建筑面积104.78平方米，总房款420708.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。付款方式：买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款90708.00元，余款330000.00元以银行按揭贷款方式支付。交付时间和条件：（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书：第十二条：1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件，4、燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户：7、宽带网络：交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、办理贷款涉及相关税、费和代办费、办理房屋产权涉及相关税、费和代办费。并在签订本合同之日起30日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后10日内向买受人交付相应缴款凭证。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记；（一）出卖人承诺于Ｘ前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。此外，合同还约定了其他事项。合同补充协议约定：电、燃气、通信、有限电视等入户及安装费用共计：3900.00元，签约时缴付并计入总房款中，此外，合同补充协议还约定其他相关事项。合同及合同补充协议签订后，原告按合同约定向被告支付购房款90708.00元，维修基金9645.00元。并办理按揭贷款手续支付按揭贷款330000.00元。合计430353.00元（90708.00元＋9645.00元＋330000.00元＝430353.00元）＝［3280.00元×128.6＋9645.00元＋3900.00元-5000.00元（优惠）＝430353.00元］。履行完毕付款义务。被告于2019年4月29日将案涉房屋交付原告使用（原告自认收到时间为2018年6月30日，被告陈述至法庭辩论终结前一直未交付房屋，从原告提供的收据载明收物业费用的时间为2019年4月29日），截止2020年4月26日，案涉房屋无登记信息，至法庭辩论终结前，原、被告双方均未举证证明案涉房屋具备办证条件，被告在庭审中明确表示案涉房屋不具备办证条件。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算标准、时间；二、被告是否应向原告退还其已收取的三通费及占用期间的利息。关于双方争议的焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，且支付了办理商品房转移登记的相关费用，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。但被告未按约定履行该义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平加收30%-50%”的规定。原告诉请被告支付逾期办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，应予以支持。涉案房屋未取得初始登记，未能如期向原告交付办理完商品房转移登记的相关文书，即应当按合同约定承担违约责任。对被告主张支付违约金的条件是“案涉房屋交付使用后90日”、本案案涉房屋未交付，不具备支付的条件的抗辩意见。从原告的陈述自认案涉房屋已于2018年6月30日交付，但其提供的证据只能证实案涉房屋小区物管公司向其出具物管费的收取时间的收据上载明的时间为2019年4月29日，故可认定原告收到案涉房屋的时间为2019年4月29日。对被告主张案涉房屋至今未交付，其不能提供证据加以证明，应由其承担对自己不利的法律后果，其抗辩理由，不予采纳，故本案支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金条件已成就。对支付违约金的计算标准，因双方合同对违约金的计算没有明确约定，故根据上述司法解释的规定，支付按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，对支付时间问题，因案涉房屋交付时间认定为2019年4月29日，故按上述司法解释的规定，交付后的90日起计算违约金，从2019年4月29日之后的90日，即从2019年7月28日起计算违约金，对截止时间问题，根据合同约定，双方未约定委托办证，故截止时间为被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。对原告主张超过部分，不予支持；对支付基数问题，根据司法解释的规定：“按照已付购房款总额”，本案中，对原告支付的购房款总额问题，原告支付的购房款中应扣除三通费3,900.00元，即应按416,808.00元（90,708.00元+330,000.00元-3,900.00元=416,808.00元）为基数。对原告的诉讼请求，超过部分，不予支持。故本案违约金的计算为，以原告已付购房款416,808.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年7月28日起至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。关于双方争议的焦点二，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的开户费等费用于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还三通费（收据载明开户及交易费）的诉讼请求，予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为被告缴纳开户费及交易费的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回。又根据被告与原告的合同约定，原告向被告缴纳的所谓“三通费”，其性质系原告委托被告代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，被告所举证据不能证明已经代原告完成了委托事项，原告在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，被告无需再代原告缴纳该费用，该款项应予退还。被告关于不应退还原告“三通费”的理由不能成立。但被告与原告并未约定被告持有该费用期间应向原告支付利息，也无相关法律规定该种情形应支付利息，被告关于不应支付利息的理由成立，予以采纳。故原告于2020年4月17日才提起诉讼催告被告退还三通费3,900.00元的该诉讼请求，予以支持；对原告主张的利息，无法律依据和合同约定，不予支持；对被告以该三通费已按合同补充协议约定计入总房款中，不存在三通费，不应退还的抗辩，因该约定与上述法律法规不相符合，其理由不成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告杨鸣、陈光梅支付逾期交付办理案涉房屋商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以已付购房款416,808.00元为基数，从2019年7月28日起至2019年8月19日止，按按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；二、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告杨鸣、陈光梅电、燃气、通信、有限电视等入户及安装费共计3,900.00元；三、驳回原告杨鸣、陈光梅的其他诉讼请求。案件受理费448.00元，由被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据被上诉人一审提交的《前期物业服务合同》、《收据》等可知，被上诉人至迟已于2019年4月29日接收案涉商品房，并以业主身份与物业公司签订《前期物业服务合同》且支付了相应的费用，物业公司是否与《商品房买卖合同》中所约定的前期物业公司相同，并不影响接收案涉商品房事实的认定。上诉人主张案涉商品房尚未交付，但未提交相应证据予以反驳，应当承担举证不力的不利后果。上诉人在交付案涉商品房后，未在法定期限内取得案涉商品房初始登记，履行协助办理案涉商品房转移登记的义务，致被上诉人迟延取得案涉商品房的不动产权属证书，应当依法承担违约责任，向被上诉人支付违约金。违约金兼具惩罚和补偿的双重属性，并不以守约方存在损失为前提。上诉人关于案涉商品房至今未交付，迟延办证未给被上诉人造成实质损失，其不应给付违约金的上诉理由不成立，本院不予采纳。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；（八）商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求；（九）非共有的车位、车库等公共配套建筑的产权归属；（十）面积差异的处理方式；（十一）办理产权登记有关事宜；（十二）解决争议的方法；（十三）违约责任；（十四）双方约定的其他事项。前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。商品房买卖合同应当附报送备案登记的楼盘表和商品房分户平面图。推行商品房买卖合同示范文本。”第三十四条规定：“商品房应当按照套内建筑面积或者按套（单元）计价结算销售。商品房产权登记面积按照国家规定的房产测量规范确定。”根据被上诉人一审提交的《桂花苑内部申购住房定购协议》、《商品房买卖合同签订确定单》、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》可知，上诉人与被上诉人经协商确定，将“三通费”3900元计入房屋总价款中，于《商品房买卖合同》第七条中约定：计价方式与价款为2、按照套（单元）计算，该商品房总价款为（小写）420708元，大定肆拾贰万零柒佰零捌元整。根据被上诉人提交的交纳首付款的收据及贷款凭证，可以证明被上诉人向上诉人缴纳房屋价款共计为420708元，上诉人在《商品房买卖合同》约定的价款外，并未另行收取被上诉人“三通费”，被上诉人主张上诉人重复收取，应予退还的请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4914号民事判决第一、三项，即“被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告杨鸣、陈光梅支付逾期交付办理案涉房屋商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以已付购房款416,808.00元为基数，从2019年7月28日起至2019年8月19日止，按按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；驳回原告杨鸣、陈光梅的其他诉讼请求”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4914号民事判决第二项，即“被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告杨鸣、陈光梅电、燃气、通信、有限电视等入户及安装费共计3,900.00元”；三、驳回上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司的其他上诉请求。一审案件受理费448元，由上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担423元，被上诉人陈光梅、杨鸣负担25元；二审案件受理费896元，由上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担846元，被上诉人陈光梅、杨鸣负担50元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年八月二十四日书记员  邓 千