江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初3588号原告：江西银湾物业管理有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道**南昌国际金融大厦****（第**），统一社会信用代码913601006809201926。法定代表人：向媛，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师，特别授权。被告：陈峰，男，1984年6月8日出生，汉族，贵州省江口县人，户籍地贵州省江口县，现住江西省上饶市信州区。原告江西银湾物业管理有限公司与被告陈峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江西银湾物业管理有限公司委托诉讼代理人吕文娟、被告陈峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西银湾物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付大学春城小区26-1-502室的物业管理服务费2,637.18元，违约金791.15元，共计3,428.33元；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为大学春城小区26-1-502室的业主。被告的房屋建筑面积为89.7平方米。原告和冠瑞置业（江西）有限公司签订了《“大学春城”前期物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米0.9元，原告实际按每月每平方米0.7元收取物业费。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完美的物业管理服务。但是，被告于2016年6月30日起停止缴纳物业管理服务费，截止2019年12月31日，欠费42个月，每月金额62.79元。据此，被告欠缴物业管理服务费共计2,637.15元。同时，被告拖欠物业管理服务费的行为侵害了原告合法权益，原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担违约金791.15元。综上，各项请求金额合计3,428.33元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理服务费。被告拖欠物业管理服务费的行为严重影响了原告正常的管理服务工作，原告遂诉至法院。被告陈峰辩称，不知物业费收费标准，2016年6月30日前缴纳了物业费。之前是知道原告为小区的物业公司，但是2017年12月之后就不知道是哪个物业公司服务了，没有收到任何物业合同，也没在物业合同上签字。其认为被告2017年12月1日之后签订的物业合同是无效的，因为签订合同时，小区已经入住率达50%以上，原告不能和小区开发商签订前期物业服务合同。不承认小区物业服务一直是原告服务的，小区物业服务主体若是开发商，原告应向开发商收取物业费，若是业主，应和业主签订物业合同。2017年12月1日签订的物业服务合同与其没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《“大学春城”前期物业管理服务合同》，证明原被告的合同关系并依法提供服务的事实、物业费收费标准、违约责任。被告质证认为对该组证据有异议，没有见过该份合同。本院经审查对该组证据真实性本院予以确认。原告提交的2016年6月5日签订的《大学春城前期物业服务合同》，证明原告诉请期间的物业都是原告提供服务的，应当收取物业费。被告质证不认可该合同，认为是无效的。本院经审查对该组证据真实性本院予以确认。原告提交的大学春城银湾物业巡查签到表6份、电梯日常维护保养记录1份、大学春城保洁岗值班表2份、特种设备使用标志年检记录照片1张，证明原告为该小区提供物业服务的事实。被告质证认为保洁岗值日表只有月份没有年份，该签字的地方没有签名，巡查签到表有异议，没有看到过签到表，电梯服务与其没有关系。本院经审查对该组证据的真实性予以确认。被告提交的小区照片40张，证明物业没有按时巡逻，监控严重不到位，之前摄像头损坏看不清楚；小区车辆乱停乱放；小区车辆随意出入；消防器材和设施虚设；绿化维护不到位，小区绿化被压坏；自家窗台脱落，小区楼梯护栏损坏，没有维修；小区夜晚照明灯大部分损坏；楼道存在飞线，小区自动充电桩严重不足，楼道墙体脱落未进行维修。原告质证对5张有时间地点的没有异议，其余证据三性有异议，所有照片在时间上于本案诉讼无关联性，从照片显示看无法达到被告所说的证明目的，理由有房屋质量照片与物业服务无关，照片中看出小区卫生整洁，恰恰也看出了物业对小区做出了物业服务。照片没有连续性，物业服务是一个连续性的服务，但是某一状态来抗拒缴物业费，理由不成立。本院经审查对该组照片中原告认可的5张照片予以确认，对其他照片因没有时间，对其他照片本院不予确认。被告补充提交的照片40张，证明物业没有做到绿化维护、小区路灯维护、垃圾清扫不及时。原告质证对该组照片真实性没有异议，但是照片显示有些地方是过于狭小的不知道是哪里，从照片整体性来看小区路面整洁没有垃圾，绿化是完整的，该份证据不足以构成被告拒缴物业费的理由。本院经审查对该组证据真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：被告陈峰系大学春城小区26-1-502室房屋的业主，房屋建筑面积89.7平方米。大学春城小区系江西冠瑞置业（江西）有限公司开发的。原告与江西冠瑞置业（江西）有限公司分别于2016年6月5日、2017年12月1日各签订一份《“大学春城”前期物业管理服务合同》，物业服务内容包括：物业共有部位的维修、养护、管理；物业共有设施设备的运行、维修、养护和管理，包括二次供水设备、排水设备、供配电系统、消防系统、电梯、电子门、路灯、楼道灯、供水水箱清洗等；物业共有部位和相关场地的清洁卫生，包括室外公共部位和室内楼道、门厅等；小区垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、车辆停放、进出登记和交通秩序维护等；物业管理服务承诺：路灯维护，定期检查维护，确保照明设施正常使用，路灯完好率95%；供水供电系统维护，定期对供水供电设备进行检查和保养；建筑装修垃圾统一堆放，生活垃圾日产日清；物业服务收费标准为：多层0.9元/月/㎡，临街商铺2.5元/月/平方米，花园洋房2元/月/㎡，高层1.2元/月/㎡；合同期限从2016年6月5日至小区第一次业主委员会成立并选聘后续物业公司后止。被告房屋按多层标准0.9元/月/㎡计算物业费，原告实际按每月0.7元/㎡收取，被告按此标准缴纳物业费至2016年6月29日，此后被告开始未缴纳物业费。另查明，原告服务小区存在绿化养护不到位、小区路灯损坏维修不到位、楼道私拉电线管理不到位、物业共有部位的维修不到位等服务瑕疵。本院认为，原告江西银湾物业管理有限公司与作为开发商的江西冠瑞置业（江西）有限公司签订的《“大学春城”前期物业管理服务合同》，不违反法律规定，合法有效，被告与原告形成物业服务合同关系，对双方都有约束力，被告认为该小区已经达到成立业主委员会的标准，物业合同应与业委会签订而不是由开发商签订，但该小区目前并未实际成立业委会，原告至今也一直为小区服务，原告与开发商签订的《“大学春城”前期物业管理服务合同》仍在履行中。由于原告的物业服务的确存在瑕疵，以致业主与原告矛盾重重，相互不信任，被告因原告履行合同存在违约行为而未依约定按时支付物业费有一定的合理性，但是原告并非完全不履行合同义务，被告拒交全部的物业服务费超出了合同履行抗辩权的范畴，其行为亦构成违约。原告的确在公共设施设备维护方面存在明显瑕疵，未达到合同约定标准，本案物业管理费应予以减少，结合原告收取物业费的标准为每月每平方米0.9元及原告自愿将物业费收取标准降低为每月每平方米0.7元，本院酌定被告所欠2016年6月30日至2019年12月31日止的物业费为2,370元。由于原被告均存在违约，故原告要求被告承担逾期违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告陈峰在判决生效后五日内支付原告江西银湾物业管理有限公司2016年6月30日至2019年12月31日的物业服务费2,370元；二、驳回原告江西银湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  杨立二〇二〇年八月二十一日法官助理李倩书记员杨晨曦子