贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终1416号上诉人（原审原告）：严猛，男，1989年8月26日出生，土家族，居民，住贵州省德江县。委托诉讼代理人：覃品皇，碧江区诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：严月，男，1965年7月14日出生，土家族，居民，住贵州省德江县。上诉人严猛因与被上诉人严月确认合同有效纠纷一案，不服贵州省德江县人民法院（2020）黔0626民初363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年7月27日公开开庭审理。上诉人严猛及其诉讼委托代理人覃品皇，被上诉人严月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严猛向本院上诉请求，一、撤销原审判决，并依法改判；二、一审、二审案件受理费由严月承担。事实及理由：原审认定双方签订合同中涉及的“门面四间”应为涉案房屋的右偏房内的厨房一间、卫生间一间、卧室两间，并非严猛诉称“四间门面”为右偏房和堂屋及堂屋左右各一间，认定事实错误。其理由有：1．双方2011年农历正月初九签订的《房屋及宅基地买卖合同》，系严月出具的格式合同。2．《房屋及宅基地买卖合同》系双方对内容均无异议的情况下，双方在出于真实意思的表示自愿订立的合同。3．涉案的房屋系严月从他人手中购买而来，房屋中间三间正房，两头各有一间偏房。一楼房屋卖给严猛后，严月可由左边偏房后面楼梯上到二楼的房屋，不需要经过一楼三间正房。故，原审认定将一楼三间正房认定为双方合同中标的房屋“不符合常理”显然是肆意曲解合同中“四间门面”的真实内涵。5．原审既然认定《房屋及宅基地买卖合同》房屋买卖部分的内容有效，该合同系严月出具的格式合同。根据法律的规定，对“四间门面”的理解应当对严月作出不利的解释。6．原审法院滥用自由裁判权，枉法裁判，违反诚信原则，无异于纵容严月的非法目的和动机。综上所述，原审认定事实不清，适用法律不当，请求二审依法支持严猛的诉请。严月二审辩称，严猛与严月系亲堂叔子关系，由于严猛在广东发生交通事故致残，其一家为分割因交通事故的赔偿金意见不统一，家庭内部发生矛盾纠纷。严月应其亲叔严守成的要求，出面调解严猛一家的家庭矛盾纠纷，但是未能解决。事隔不久，严守成又到严月家中再次要求严月帮忙解决严猛一家的矛盾，严月就建议严猛的父亲严纯周在复兴周边购买一块宅基和房屋，用于方便严猛以后的生活。由于资金过少，严纯周在复兴周边谈了几处都没有谈成。后来，由于严月家中有空余房屋，在严守成的撮合下，严月与严猛一方达成协议。严月将正房右边偏房（约50平方米）以80,000元卖给严猛，该偏房的旁边还有一空地也折价10,000元卖给严猛。又因为严猛一方资金不够，空地严猛一方不要（合同上有严纯周的亲笔注明）。签订协议之后，严猛一家为争夺交通事故赔偿金的矛盾纠纷才得以停止。严猛在诉讼中提到“门面四间”，在合同的第三条注明“房屋为砖木结构，共一楼一底，门面四间”，其是指偏房的楼上楼下四间房屋。2019年10月的一天，严猛叫严月在一份合同书上按手印，当时严月感到惊讶，严猛又递给严月一根香烟，严月抽后就不知不觉地睡着了。再后来严月就接到法院的传票，严月才知道严猛拿着一份按有严月手印的合同将其诉讼至法院，后经原审法院判决严猛败诉。从2019年10月至今，严猛及其父亲严纯周一直在破坏严月的财产，多次干扰、威胁、驱逐，严重影响了严月及家人的生活。严月多次向村委会、政府、派出所反应此事，但是均调解无果。故，要求二审法院依法公平、公正判决，驳回严猛的诉讼请求。严猛向原审法院提出诉讼请求：1．请求判令严猛与被告严月于2011年正月初九签订的《房屋及宅基地买卖合同》有效；2．判决严猛和严月争议的房屋及宅基地归严猛所有；3．本案的诉讼费由严月承担。一审法院查明的案件事实：严猛与严月于2019年农历1月9日签订《房屋及宅基地买卖合同》，约定：“一、房屋及其宅基地总价为玖万元整（其中包括空地壹万元）；二、宅基地四至界限：前以公路为界，左与严月房屋墙壁为界（墙壁共墙，如乙方要拆建或重建，墙属于另一方所有，不能损毁），右与黎年态田边为界，后以屋檐为界；三、房屋为砖木结构，共一楼一底，门面四间、另有厨房及地下室各一间、卫生间两间、洗澡间一间、楼梯一间；四、甲方原有的手续由甲方保管，但乙方以后如需办理相关手续，甲方应无条件提供，其办理费用由乙方负责。五、付款方式为一次性付清；六、自甲方房屋及其宅基地卖与乙方后，房屋及其宅基地的所有权属乙方所有，甲方不得无理干扰”。现严猛已居住在购买的房屋中。一审法院认为，一、关于《房屋及宅基地买卖合同》的效力问题。严猛与严月双方均认可该合同有效，该合同涉及房屋买卖部分的约定并未违反法律法规禁止性规定，也未侵犯他人利益，应属有效合同。对于涉及房屋买卖部分的合同效力本院予以确认。关于宅基地买卖部分的约定，无证据证明涉案空地系可依法转让的农村宅基地，双方当事人对涉案空地的买卖违反法律禁止性规定，该部分约定应属无效。对合同无效后的法律后果，双方当事人可另案主张调整。二、关于对《房屋及宅基地买卖合同》的条文的理解问题。严猛认为合同中的“门面四间”应为从严月未出售时的房屋右偏房为第一间，依次再数三间（含堂屋和堂屋左右各一间），但严月认为右偏房里面就有四间（厨房、卫生间各一间、卧室两间），双方为此发生争议。该院现场查看了涉案的房屋，严月房屋的右偏房内有卧室两间和卫生间、厨房、楼梯间，右偏房为两层（不含地下室）。从双方当事人在2011年签订买卖合同时的房屋造价，单单就右偏房的造价为6至8万元左右，结合农村买卖房屋的现实情况，严月不可能把一楼的房屋即门面全部出售而自己居住在二楼，不符合常理，故本院综合分析审查判断，对合同约定的“门面四间”应当解释为右偏房两层的卧室四间，系双方当事人的真实意思表示，并非严猛诉称的“门面四间为右偏房和堂屋以及堂屋左右各一间”。且严猛请求争议的房屋及宅基地归其所有的诉讼请求不明确，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、严猛与严月于2011年正月初九签订的《房屋及宅基地买卖合同》关于房屋买卖部分的合同有效；严猛与严月于2011年正月初九签订的《房屋及宅基地买卖合同》关于“宅基地”买卖部分的合同无效。二、驳回严猛的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由严猛负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的案件事实与原审查明的案件事实一致，予以确认。另查明，案涉争议的房屋坐落于德江县，严猛户籍地为德江县。双方当事人争议的焦点：一、双方订立的《房屋及宅基地买卖合同》是否有效；二、双方争议的门面四间具体是指的哪几间房屋。本院认为，一、关于双方订立的《房屋及宅基地买卖合同》是否有效的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，严月转让给严猛的房屋位于德江县，严猛不是该村集体经济组织成员，严月转让房屋和宅基地的行为，违反了上述法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定，该协议违反法律强制性规定，属于无效协议。二、关于双方争议的门面四间具体是指的哪几间房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，双方当事人并不是对房屋商铺门面进行买卖，而是严月将自建房部分出售给严猛，出售之时，房屋已经修建完成，对于欲出售房屋的具体房间数量、位置，双方在买卖时，有见证人在场，说明双方经过充分协商。首先，从房屋交付的情况来看，严月只是将房屋的右偏房交付给严猛使用，自己仍然占用中间三间房屋，多年来没有发生争议。其次，根据2011年双方订立合同时农村房屋的造价，当时整栋房屋的造价在16万元左右，严月一家修建房屋系供自家使用，没有低价处分三间正房和右偏房的必要。第三，该卖房协议上虽然记载了门面四间，但出卖房屋并不是临街的“门面”，门面四间理解为房屋四间，与右偏房现状相符合。故“门面四间”系指右偏房的四间房屋，符合农村房屋买卖的交易习惯和市场规律。因此一审认定该事实并无不当，应予维持。综上所述，严猛的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定双方当事人的房屋买卖合同为有效合同，属于适用法律错误。由于双方当事人签订的房屋及宅基地买卖合同为无效协议，其提出的诉讼请求不能成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省德江县人民法院（2020）黔0626民初363号民事判决；二、驳回严猛的诉讼请求。一审案件受理费50元，由严猛负担；二审案件受理费50元，由严猛负担。本判决为终审判决。审判长 熊 健审判员 柳文辉审判员 倪庆飚二〇二〇年八月六日法官助理龙宏伟书记员雷芳