文书内容江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1282民初2028号原告：卢辉南，男，1952年12月9日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：沈建国，靖江市江峰法律服务所法律工作者。被告：包银海，男，1957年9月4日生，汉族，住靖江市。原告卢辉南与被告包银海为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢辉南及其委托诉讼代理人沈建国、被告包银海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢辉南向本院提出诉讼请求：判决1、自2020年4月29日起解除原、被告之间签订的房屋租赁合同。2、被告支付原告至2020年4月29日所欠租金和占用费（其中2019年租金尚欠18000元，自2020年1月29日起计算至4月底期间租金为2333元/月*4个月=9332元；自2019年4月30日起至被告实际迁出之日止参照原租赁合同约定的年租金28000元/年计算房屋占用费）。3、被告立即将搭建的彩钢棚拆除、自有设备等迁出并返还厂房24间及剑杆织机8台。事实和理由：2012年左右，原告将自有厂房25间（含厕所1间）及剑杆织机8台出租给被告经营，时约定年租金为3万元。2018年1月29日，双方重新协商，由原告用其余7间厂房与被告租赁的25间中的8间进行调换，并重新约定租金为28000元/年，先交后用。调换后被告租赁的厂房为24间。被告在经营期间在租赁的几排厂房之间私自搭建了彩钢板棚子。该棚子应由被告拆走。被告已支付2019年度以前的租金。2019年度租金尚欠18000元。经原告多次催要，被告至今未付。2020年4月25日，原告通知被告解除租赁合同，并要求被告迁出。目前，被告尚有部分机器设备在租赁厂房和厂地内。原告认为，原告将自己合法所有的厂房出租给被告，被告应及时支付租金，被告欠付租金经催告后仍然拒付构成根本违约，原告有权解除合同。合同解除后，被告应当依法支付欠付租金和参照年租金标准占用厂房期间的占有使用费，并腾空房屋、返还租赁物。包银海辩称，驳回原告的全部诉讼请求；如原告付清被告的工资、保险等费用，被告同意拆除棚子、迁出设备、交还厂房。事实和理由：对原告主张的事实无异议。但原告后来将调换的8间厂房拆除，并将相应厂地出租给他人用于收购铁屑、铁丝等。自2019年起，因从该厂地东侧进出被告租赁区域的通道被堵塞，致使货车及员工无法正常通行，原告经营受困，最终被迫歇业至今。另外，原告开办的靖江市香兰色织有限公司（以下简称香兰公司）尚欠被告工资、社保等未付。2019年6月底，被告曾口头通知原告解除租赁合同，并要求原告结清工资、社保等，但原告未予同意。被告认为，因原告未尽到保障被告正常通行的合同义务，且原告开办的香兰公司尚欠被告工资、社保费用，故被告不应支付尚欠租金；因被告早已通知了原告解除合同，故被告不应支付合同解除后的占有使用费。本院经审理认定事实如下：2012年左右，原告将自有厂房25间（含厕所1间）、剑杆织机8台出租给被告经营，双方约定年租金为3万元，未定租期。2018年1月29日，双方重新协商，原告将另外的7间厂房与被告租赁的25间中的8间进行调换，并重新约定年租金为28000元，先交后用，未定租期。被告出具了《租房说明》，原告在该说明上签字。后双方进行了调换。被告在经营期间在租赁的三排厂房之间搭建了彩钢板棚。被告已支付2019年度以前的租金，2019年度租金尚欠18000元。经原告催要，被告至今未付。2020年4月24日，原告发函通知被告解除租赁合同，要求被告在4月底前支付欠付租金35000元，并要求被告迁出厂房。被告于2020年4月25日收到该函件。2020年4月26日，被告回函给原告，对尚欠租金金额有异议，并表示2019年度被告实际使用租赁厂房5个月，要求退还多余租金并支付尚欠工资等。审理中，经本院组织双方现场勘查，目前，被告尚有部分剑杆织机、盘、空调等设备设施在租赁厂房和之间厂地上。被告租赁的几排厂房间搭建有彩钢棚。另查明：2000年5月31日，靖江市生祠镇人民政府与原告签订《产权转让协议书》一份，约定靖江市生祠人民政府将靖江市纺织培训中心实习工厂一次性出售给原告，由原告自主经营、自负盈亏；原告在购买企业后，承担国家法律、法规、政策和政府明确规定的社会性负担；在职在册职工由原告继续安排工作，按《劳动法》规定，由原告保障职工合法权益。本案的争议焦点：1、案涉租赁合同解除的时间如何确定。2、合同解除后，被告是否应当支付尚欠租金及合同解除后的占有使用费并腾房迁出返还。本院认为，1、原告出租的厂房来源于政府依照改制文件要求出售给原告的合法企业资产，故原告将案涉厂房出租给被告合法有效，原、被告签订的《租房说明》，明确了房屋的数量和租金标准、支付时间，双方均应按约履行各自的义务。原、被告未约定租赁期间，故双方间的租赁合同属于不定期租赁合同，双方均有权随时解除租赁合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。被告主张其在2019年6月30日口头提出解除合同，遭原告否认，且被告亦未举证证明，不予采信。根据查明的事实，被告拖欠租金构成根本违约，原告有权解除合同，自解除通知到达被告时租赁合同解除。原告通知被告解除租赁合同的函于2020年4月25日到达被告，故案涉租赁合同关系已于2020年4月25日解除。2、合同解除后，被告负有返还厂房及设备，并支付欠付租金。目前被告存在厂房内的机器设备等物品由被告自行搬出。被告所搭建的彩钢板棚子，亦应由被告折除。被告继续占用期间，应依法支付原告占有使用费。占有使用费的计算标准，参照原有约定确定。至于被告所提出的他人占用进出通道妨碍其通行一节，如该事实确实存在，被告可通过合法途径处理，原告并未实施侵权行为，故被告以此为由拒付租金，无事实和法律依据，该意见本院不予采纳。至于被告主张香兰公司结欠工资、保险等款项，与本案不属同一法律关系，本院在本案不不予理涉。被告可通过合法途径另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，的规定，判决如下：一、原告卢辉南与被告包银海于2018年1月29日签订的《租房说明》于2020年4月25日解除。二、被告包银海于本判决生效后十五日内将其租用的原告卢辉南的厂房24间腾空后返还给原告卢辉南、同时返还原告卢辉南剑杆织机8台。三、被告包银海于本判决生效后十五日内支付原告卢辉南2019年度欠付租金18000元并支付自2020年1月29日起至实际迁出之日止按28000元/年计算的租金及占有使用费。如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费426元减半收取计213元，由被告负担（被告于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  张学军二〇二〇年八月七日法官助理吉国庆书记员陈天本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。