河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终2040号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘永勤，女，1967年3月18日出生，汉族，住上蔡县委托诉讼代理人：王云龙，河南豫上律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：骆金香，女，1966年1月10日出生，汉族，住上蔡县。委托诉讼代理人：张听伟，河南豫润律师事务所律师。上诉人刘永勤因与被上诉人骆金香房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省上蔡县人民法院（2020）豫1722民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘永勤及其委托诉讼代理人王云龙，被上诉人骆金香及其委托诉讼代理人张听伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘永勤上诉请求：1、撤销河南省上蔡县人民法院（2020）豫1722民初166号民事判决第二项，改判其退还被上诉人租金61335元；2、撤销河南省上蔡县人民法院（2020）豫1722民初166号民事判决第五项，改判支持其反诉请求被上诉人赔偿经营损失17883元或将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、关于本案中蔡河元洗浴中心锅炉房改造是否属于双方在《房屋租赁合同》第五条第5项约定的合同解除情形问题。一审判决认定其响应政府号召将锅炉进行整改的行为为双方解除合同约定的“洗浴中心在乙方（系被上诉人）使用期间，如遇城市改造拆迁，合同终止”情形系认定事实错误。本案因蔡河黑臭水改造，其将洗浴中心近锅炉在红线以内，而锅炉可以随时改装、改造，且其很快将锅炉改造完毕。由于每年的三、四月份天气变暖，洗浴行业进入歇业状态，多数大众浴池也都停业，到旺季开业，且两三天就可以完成锅炉房的整改，根本不属于所谓“城市改造拆迁”的情形，因此，其响应政府要求对锅炉改装、改造的行为，对整个洗浴中心的经营影响非常有限，被上诉人请求解除合同没有事实根据；2、关于被上诉人解除合同权的行使以及合同解除发生的明确时间问题。一审法院以“被告认为是2019年3月份接到通知后及时进行了整改，因此，原告时间经营期间未2017年8月1日至2019年3月共20个月…”一审法院以此作为合同解除时间判决其返还租金没有法律依据。根据我国合同法第九十六条规定，解除权属于形成权，行使解除权应采用通知的方式，只有解除的通知到达对方当事人时，才能发生合同解除的效果。本案中即便认定锅炉改造符合解除权形成的情形，被上诉人未提供任何证据证明其在2019年9月20日前向其通知，故被上诉人的行为不产生解除合同的法律效果。因被上诉人一直处于违约状态，未按合同约定交纳租金，在2019年3月至2019年9月20日之前，一直未通知其解除合同，直到2019年9月份，其给被上诉人打电话催租金，被上诉人才在2019年9月20日来到洗浴中心找到上诉人说，其不干了。双方解除合同的时间应认定为2019年9月20日，同时，2019年3月至2019年9月20日之间，被上诉人一直占有、居住、使用其租赁的洗浴中心，该期间无论是适用民事法规定的诚实信用原则还是公平原则均应由被上诉人负担，且2019年9月20日被上诉人提出不在经营后仍拒绝与其交接，至今未向其返还燃气卡、电卡、钥匙等重要物品，欠交的税费拒绝交纳，对于损坏洗浴中心的财物未修。这充分说明被上诉人的行为是恶意解除合同，损害上诉人利益；3、关于本案被上诉人恶意解除合同造成上诉人预票损失问题。被上诉人一直占有洗浴中心到2019年9月20日，预售澡票的黄金期限已过，在2019年10月初其接受被上诉人留下的烂摊子，整修、运营洗浴中心，错过了2019年预售澡票的机会，经评估，被上诉人的行为造成上诉人2019年8、9月无法预售澡票而产生的经营损失15883元，上诉人为此支出鉴定费2000元，上述损失共计17883元，一审法院以证据不足不支持其反诉请求明显不当。骆金香辩称，一审判决认定事实清楚，处理正确。一、一审法院支持其解除合同，退还租金适用法律正确，被答辩人的上诉理由属于偷换概念，混淆法律事实，合同终止与合同解除并非同一概念，双方签订的《房屋租赁合同》第五条第5项写明：“洗浴中心在乙方试用期间，如遇城市拆迁，合同终止，甲方必须退还乙方剩余租金。”该条文明确约定只要城市拆迁，合同就终止，甲方必须退还乙方剩余租金。一审中答辩人提供的证据足以证实所租赁的浴池锅炉进行拆迁，被答辩人也承认该事实。2018年交纳租金时，双方已达成共识，先交纳11万元，如不拆迁答辩人交纳剩余租金，若拆迁退还下余租金，3月中旬，被答辩人撤锅炉时，答辩人正在进行营业并不知晓，无法提供热水时答辩人出门查看，才知道被答辩人已将供浴池热水的锅炉撤掉，答辩人当时还与被答辩人争执为啥不提前通知并且表明无锅炉热水已无法经营不干了；二、关于答辩人应交纳租金月份问题。一审庭审中被答辩人已经明确表示拆除锅炉时间为3月中旬，答辩人提供照片也证明拆除锅炉的时间为3月13日，一审法院计算证据到3月底，已经是给被答辩人照顾。请求驳回上诉，维持原判。骆金香向一审法院起诉讼请求：1、判令解除原、被告所签订的房屋租赁合同；2、判令被告偿还原告租金130,251元；3、判令被告承担本案诉讼费用。刘永勤向一审法院反诉请求：1、判决反诉被告支付拖欠租金3.8333万元；2、判令反诉被告向反诉原告赔偿因违约行为给原告造成的经济损失5万元（庭审时变更为17,883元）；3、判令反诉被告向反诉原告支付承租期间使用反诉原告蔡河洗浴中心的燃气卡、电卡、钥匙及拔罐2套；4、判令反诉被告向反诉原告支付代其承担的2019年1月至9月水费及滞纳金428.35元、税务罚款50元；5、判令反诉被告向反诉原告赔偿其经营期间损坏反诉原告洗浴中心男、女篜房损失暂定4,000元。一审法院认定事实：被告刘永勤家庭经营有一处位于上××大道与××交叉口东南角的“蔡河洗浴中心”。2017年，原、被告双方经协商达成房屋租赁协议，被告刘永勤同意将其“蔡河洗浴中心”租赁给原告经营，双方签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：甲方（刘永勤）出租给乙方（骆金香）的洗浴中心位于白云大道蔡河巷一、二层及全部设施，无任何产权债务纠纷；租赁期限5年，自2017年8月1日至2022年7月30日止，期满乙方有优先使用权，应在期满前2个月提前通知甲方协商续订合同；租金交付方式，年租金12.4万元整，五年全部租金分三年三次支付，第一次于2017年9月支付22万元整，第二次于2018年7月底支付20万元整，第三次于2019年7月底支付20万元整，如逾期交付租金，甲方可视为乙方不再租赁或者解除合同，甲方有权租于他人；租赁用途，乙方接受洗浴中心继续经营洗浴业务，甲方应给予乙方合理帮助与支持，提供独立的水、电、气、出入通道；租赁期间的房屋涉及税收由甲方承担，其他行政收费由乙方承担（如环保、城建、水利、综合执法、土地等部门依法收取的费用），依法经营中产生的水、电、气、通讯等费用由乙方承担；乙方为经营需要可以进行装饰、装修须符合政府规定，不得破坏房屋结构，危害房屋安全，否则造成损失由乙方赔偿并解除合同；租赁期间乙方必须爱护甲方的所有物品，设备、设施，如有损坏，按购置价进行赔偿甲方；洗浴中心在乙方经营期间，如遇城市改造拆迁，合同终止，甲方必须退还乙方剩余租金……。合同签订后，原告按照约定于2017年交纳租金22万元。2018年因政府要对该路段及水沟进行扩建整治，蔡河源洗浴中心的锅炉房在政府整治拆迁范围内。经原、被告双方协商，乙方于2018年7月20日向被告交付11万元租金，乙方继续经营。2019年3月，原告在经营洗浴中心过程中，被告根据政府要求将该洗浴中心配套的锅炉房及相关设施予以拆除改建，致使原告停止营业。后原告结清了电费，但拖欠的水资源税未予缴纳，燃气卡、原钥匙至今未交给被告。另查明，该洗浴中心锅炉房及设施由被告进行拆迁改造后，原、被告双方就是否继续由原告经营未能达成一致，2019年9月，被告自行经营该洗浴中心。2019年11月12日，被告向税务机关缴纳了2019年1月至3月份的水资源税388元，滞纳金40.35元，另支付50元其他费用，共计478.35元。被告认为原告未及时告知解除租赁合同，直到2019年9月20日原告才明确不再继续经营，导致被告经营浴池因2019年8月和9月无法预售票给被告造成经营损失。2020年1月15日，被告自行通过河南博建律师事务所委托漯河市恒信联合资产评估事务所于2020年4月13日作出“漯恒信评估字［2020］第004号”资产评估报告，评估结论为：委托申报的经营损失经评估价值取整为15,883元。被告为此支付评估费2,000元。被告还认为原告经营期间致男、女篜房电炉损坏进行更换支付周口浴池汗蒸房桑拿房门市4,000元，但原告否认篜房电炉损坏，且认为篜房电炉更换一个只是一二百元，被告提供的收据应是燃煤锅炉拆除后购买的烧热水的电炉收据非篜房使用。为此，引起本案诉讼。上述事实，由原（反诉被告）、被告（反诉原告）陈述，房屋租赁合同，银行交易明细、收条，锅炉拆除照片及锅炉拆除后该路段及水沟整治照片，蔡河黑臭水体治理公告，资源税票据及银联商务签购单，评估报告书及评估费票据等证据在卷佐证。一审法院认为，合法有效的民事法律责任关系受法律保护。原、被告双方经协商自愿达成房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。合同达成后，原告按照约定交付了第一笔租金，被告将其洗浴中心房屋及设施交付给原告进行经营。在经营过程中，2018年，政府需要对“蔡河洗浴中心”邻近的蔡河黑臭水体进行治理，该洗浴中心的锅炉房位于治理区域需要拆迁。经原、被告协商，原告向被告交纳了11万元租金由原告继续经营。2019年3月，原告经营过程中，被告根据政府通知将该洗浴中心锅炉房予以拆除，致使原告停止营业。双方《房屋租赁合同》第五条第5项明确约定：“洗浴中心在乙方经营期间，如遇城市改造拆迁，合同终止，甲方必须退还乙方剩余租金”。本案原告经营过程中因蔡河黑臭水体治理，被告根据政府要求对洗浴中心锅炉房进行拆除，致使原告停止营业，符合双方合同约定的情形。因此，原告要求解除合同，退还租金，符合合同约定的条件，应予支持。由于原告停业时间为被告拆除锅炉房的时间，原告认为是在2019年3月中旬停业，被告认为是2019年3月份接到政府通知后及时进行了整改，因此，原告实际经营期限应为2017年8月1日至2019年3月共20个月，按照双方约定的租金，原告应交租金为206,667元，原告实际向被告交付租金33万元，被告应退还原告租金123,333元。关于反诉原告诉称，要求反诉被告支付拖欠租金3.8333万元，赔偿因违约行为给原告造成的经济损失5万元（后变更为17,883元），因合同解除属于双方合同约定的条件，反诉被告并未违约，且根据合同约定，反诉被告所交租金已经超过反诉被告实际租赁期限的租金，因此反诉原告该诉请，证据不足，该院不予支持。反诉原告另诉请反诉被告交付承租期间使用反诉原告蔡河洗浴中心的燃气卡、电卡、钥匙及拔罐2套，因电卡、拔罐2套反诉被告否认持有，原告也未提供证据证明，证据不足，该院不予支持，燃气卡及钥匙，既然合同解除，反诉被告应将持有反诉原告的燃气卡及钥匙交还给反诉原告；反诉原告还诉请反诉被告支付代其缴纳的2019年1月至9月水费及滞纳金428.35元、税务罚款50元，因该水资源税确系2019年1月至3月份反诉被告经营期间拖欠，非九个月的费用，且该款反诉原告确已代付478.35元，按照合同约定该款应由反诉被告予以负担。反诉原告另诉请反诉被告赔偿其经营期间损坏反诉原告洗浴中心男、女篜房损失暂定4,000元，由于反诉被告否认损坏，且反诉原告提供的证据不足以证明该损失4,000元的主张，反诉原告该诉请证据不足，该院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除原告骆金香与被告刘永勤签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘永勤退还原告骆金香租金123,333元；三、反诉被告骆金香给付反诉原告刘永勤代付的水资源税费478元；四、反诉被告骆金香将持有蔡河源洗浴中心的燃气卡及钥匙交还给反诉原告刘永勤；五、驳回反诉原告刘永勤的其他反诉请求。上述二、三、四项于本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,905元（原告骆金香已经交纳1,553元），原告骆金香负担138元，被告刘永勤负担2,767元；反诉案件受理费2,120元（反诉原告刘永勤已经交纳1,160元），反诉原告刘永勤负担2,070元，反诉被告骆金香负担50元。二审中，上诉人刘永勤提交证据两份，证据1漯河市双河锅炉有限公司于2019年6月17日出具的证明，拟证明锅炉改造不等于城市拆迁；证据2电费票五张，拟证明被上诉人偷交电费的事实。骆金香质证认为，因城市拆迁不再使用浴池，漯河市双河锅炉有限公司出具证明真实性无异议，但与本案无关联性；一审中，上诉人刘永勤均承认使用电费用手机交纳与被上诉人无关。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人因房屋租赁合同发生纠纷，双方对其之间存在房屋租赁关系及案涉锅炉拆迁改造的事实均无异议，应予确认。本案二审争议的焦点为：1、案涉退还租金的数额如何认定；2、骆金香应否赔偿刘永勤的经济损失。一审法院根据查明的事实，认定双方签订的《房屋租赁合同》为有效合同，符合法律规定。2019年3月，上诉人刘永勤根据政府通知将案涉洗浴中心锅炉房予以拆除，致使被上诉人骆金香停止营业。符合双方签订的《房屋租赁合同》第五条第5项约定合同终止的情形，且被上诉人骆金香依据合同约定，所支付的租金已超过其实际租赁期限的租金，其行为未违反合同约定。因此，一审法院据实判决双方解除合同，退还相应的租金，并无不当。刘永勤上诉请求骆金香赔偿其经营损失17883元，因2018年政府需要对“蔡河洗浴中心”邻近的蔡河黑臭水体进行治理，案涉洗浴中心的锅炉房位于治理区域需要拆迁。双方当事人协商，骆金香向刘永勤交纳了11万元租金由骆金香继续经营。说明双方对锅炉房拆迁均已知情，2019年3月刘永勤将案涉洗浴中心锅炉房予以拆除，致使洗浴中心停止营业，并引起纠纷，此时，刘永勤应当知道被上诉人是否继续经营及预料到发生经济损失的后果。鉴于骆金香未违反合同约定，一审法院不予支持上诉人请求的经营损失17883元，并无不当。故上诉人上诉理由不足，不予采纳。综上所述，刘永勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4975元，由上诉人刘永勤负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年八月三日书记员  耿嘉琪