天津市高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）津民申762号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：天津市茂昌眼镜超市，住所地天津市红桥区天隆达商厦**。经营者：黄永芬，男，1970年11月23日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：邓宝征，天津朗通津辉律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：天津天隆达小商品市场有限公司，住所地天津市红桥区北马路**。法定代表人：张保文，该公司总经理。委托诉讼代理人：卓远东，男。委托诉讼代理人：胡国正，男。再审申请人天津市茂昌眼镜超市（以下简称茂昌眼镜超市）因与被申请人天津天隆达小商品市场有限公司（以下简称天隆达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市第一中级人民法院（以下简称原审法院）（2019）津01民终6788号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。茂昌眼镜超市申请再审称，（一）依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。相关证据能够证明涉案房屋未取得建设工程规划许可证及验收合格证，未按照建设工程规划许可证的规定建设，涉案《商铺租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。即使不能认定无效，因天隆达公司明知涉案房屋所在商厦未经消防检查并遭责令停产停业、且与第三方存在排他条款情形下，与茂昌眼镜超市订立涉案《商铺租赁合同》，构成欺诈，涉案《商铺租赁合同》应予撤销。茂昌眼镜超市为经营所需进行第二次装修遭天隆达公司阻止并要求停业，真实原因系天隆达公司与第三方存在排他条款，且天隆达公司以各种理由阻止涉案《商铺租赁合同》继续履行。（二）涉案《商铺租赁合同》应认定无效，天隆达公司存在根本过错，应当返还取得的财产并赔偿损失。占场费及2017年5月8日至2018年3月7日期间租金等均系天隆达公司取得的财产，“占用期”茂昌眼镜超市未获许开业、实际不能经营，租金系受欺诈交纳，应当返还。装修拆改面积应为1630平方米而非680.6平方米。2018年4月8日，天隆达公司贴出告示要求次承租人全部搬离，导致茂昌眼镜超市无法正常使用涉案未拆改部分房屋，故自上述日期起的租金不应支持。关于用工损失，六名员工系茂昌眼镜超市因大胡同拆迁为持续经营继续雇佣，因天隆达公司阻止施工导致预期无法实现，应当全部而非部分赔偿六名员工工资及社保费用损失。关于违约损失，因天隆达公司阻止施工，直接导致次承租人诉茂昌眼镜超市索赔，茂昌眼镜超市退还的租金应当认定为预期收益损失。关于柜台损失，茂昌眼镜超市为经营订购柜台并实际付费，因天隆达公司阻碍导致无力支付剩余制作费，制作方不配合鉴定，原判决应予酌定。关于装修停工损失，因天隆达公司阻止施工导致工程施工方待工损失，该损失合理，且工程施工方出具工作联系单并抵扣，应认定系茂昌眼镜超市实际支出。关于调整商铺损失，该损失系为经营实际发生，因天隆达公司恶意欺诈、阻碍，导致调整商铺失去意义无法弥补。关于库存货物损失，茂昌眼镜超市实际库存损失远高于诉请数额，但无相应进货单据导致无法举证证实。茂昌眼镜超市第一次装修时即拟经营眼镜，想通过第二次装修一并经营，不存在时间矛盾，请依法酌定。关于贷款损失，茂昌眼镜超市为涉案房屋装修及经营借贷，有银行流水为证，因天隆达公司欺诈导致利息损失属于经营损失。因停业导致贷款逾期无力偿还直接影响信用，天隆达公司应承担责任。综上，茂昌眼镜超市依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定申请再审。天隆达公司提交意见称，不同意茂昌眼镜超市的再审申请。（一）茂昌眼镜超市提出的再审申请系与违约相关的请求。茂昌眼镜超市原审主张撤销涉案《商铺租赁合同》，未获支持。再审申请对涉案《商铺租赁合同》既主张无效又主张可撤销，应予明确。（二）天隆达公司不存在欺诈行为。涉案《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且已履行完毕。消防行政处罚系因未经消防安全检查而非因未经消防验收，且天隆达公司承诺整改履行消防安全职责，亦积极缴纳罚款。天隆达公司交付涉案房屋后，茂昌眼镜超市正常对外招租经营亦交纳租金，涉案《商铺租赁合同》一直正常履行，茂昌眼镜超市并未因消防问题无法经营。（三）《行政处罚决定书》系2016年9月30日作出，至今多年，2018年2月1日调解中茂昌眼镜超市表示其已了解消防情况，其最迟应在当时知道所谓可撤销情形而未在一年内主张撤销，已过除斥期间。（四）天隆达公司因茂昌眼镜超市违约发出解除通知，合同解除后无法撤销。（五）涉案房屋手续合法，具有产权证，茂昌眼镜超市一直正常对外招租经营，不存在无法履行合同情形。（六）茂昌眼镜超市主张的用工损失、违约损失、柜台损失、装修停工损失、调整商铺损失等无事实及法律依据。本院经审查认为：一、关于涉案《商铺租赁合同》的效力（一）关于涉案《商铺租赁合同》是否因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故此，应以建设工程规划许可证是否取得及是否按照建设工程规划许可证的规定建设房屋作为适用该条认定城镇房屋租赁合同效力的条件。按照原审法院调取的《中华人民共和国建设工程规划许可证（存根）》，涉案房屋所在商厦取得了建设工程规划许可证，且加盖开工验线、竣工验收图章。该许可证记载“建设规模”（26000平方米）与涉案房屋所在商厦产权证明文件记载建筑面积（25306.97平方米）不尽一致不足以认定存在未按照建设工程规划许可证的规定建设情形。茂昌眼镜超市主张涉案《商铺租赁合同》无效，依据不足。（二）关于涉案《商铺租赁合同》是否因存在欺诈情形而可撤销。从实体认定上，欺诈是指以使他人陷于错误并因而为意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或者隐瞒真实情况的行为。就未告知真实情况是否构成欺诈而言，应以该情况是否对意思表示的作出产生实质影响而定。从诉讼证明上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，当事人对欺诈等事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。该证明标准高于一般民事证明标准。排他条款系天隆达公司与案外人合同约定，基于合同相对性，该事实对涉案《商铺租赁合同》的订立并不足以产生实质影响。按照天津市红桥区公安消防支队（以下简称红桥消防支队）《行政处罚决定书》，天隆达公司系因未经消防安全检查擅自投入使用、营业而受责令停产停业及罚款处罚，天隆达公司缴纳了罚款，并出具情况报告承诺积极整改履行消防安全职责，且按照另案行政诉讼中天津市红桥消防支队答辩与举证，红桥消防支队长期督促天隆达公司整改隐患，目前消防问题已基本整改完毕，天隆达公司正在积极申报建筑及消防相关手续。故按照现有证据，尚不足以认定行政处罚事实对涉案《商铺租赁合同》的订立产生实质性影响，也不足以认定天隆达公司具有欺诈的故意。茂昌眼镜超市主张涉案《商铺租赁合同》因存在欺诈情形而可撤销，理由不能成立。综上，涉案《商铺租赁合同》不存在无效或可撤销情形，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。二、关于返还财产与赔偿损失因天隆达公司原因造成涉案《商铺租赁合同》无法继续履行，应当承担相应违约责任。（一）关于返还财产。涉案《商铺租赁合同》约定，2016年12月8日起至2017年5月7日为“占用期”，占场费共计459940元，并约定了相应租金标准。占用期在天隆达公司2017年7月26日违约之前，属于涉案《商铺租赁合同》正常履行期间，故天隆达公司有权收取该笔费用。基于相同理由，天隆达公司有权不予返还收取的2017年7月26日前的租金。关于涉案房屋是否自2018年4月8日起即无法正常使用，因涉案《商铺租赁合同》系于2018年4月19日解除，且当日茂昌眼镜超市亦将涉案房屋腾空并返还给天隆达公司，此前茂昌眼镜超市仍然占有涉案房屋，故相关租金应由茂昌眼镜超市予以支付。（二）关于赔偿损失。就用工损失而言，天隆达公司阻止茂昌眼镜超市第二次装修前六名员工发生的工资及社保费用与天隆达公司违约行为无因果关系。就违约损失而言，茂昌眼镜超市因天隆达公司要求搬离，向次承租人退还相应预收租金和保证金等，相关款项并非茂昌眼镜超市实际损失。就柜台损失而言，本案再审审查系审查原判决是否具备法定再审事由。在原判决已明确对茂昌眼镜超市要求赔偿柜台损失33万元的诉讼请求暂不予支持，待该损失数额明确后可另行主张权利的情形下，该问题并非本案再审审查范围，茂昌眼镜超市可另行主张权利。就装修停工损失而言，现有证据不能认定该损失确已实际发生。就调整商铺损失而言，茂昌眼镜超市在经营期间自行将大维美妆商行调整到其他商位，与天隆达公司违约行为不具有关联性，且按照茂昌眼镜超市向大维美妆商行支付55000元转账凭证中“调整商铺退给大维的钱，否则对方不同意”的记载，亦难以认定相关款项系赔偿大维美妆商行的损失。就库存货物损失而言，现有证据不足以证明茂昌眼镜超市主张的库存货物价值，且茂昌眼镜超市自述第一次装修开始进货，与其最初租赁涉案房屋实际用途亦相互矛盾。就贷款损失而言，该损失与天隆达公司违约行为亦不具有关联性。至于装修拆改面积，茂昌眼镜超市主张其预计装修面积为1630平方米，证据不足，即使该面积属实，亦系茂昌眼镜超市在未经天隆达公司协商同意情形下自行所作决定，其应当预见到相应后果，且茂昌眼镜超市在第二次装修被阻止后，具备及时止损的条件，因此产生的扩大损失不应由天隆达公司赔偿，故原判决按照680.6平方米作为装修拆改面积，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回天津市茂昌眼镜超市的再审申请。审判长  张跃民审判员  李善川审判员  张 昕二〇二〇年八月七日法官助理刘阳书记员岳琰秋附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。