云南省宣威市人民法院 民 事 判 决 书 (2020）云0381民初2579号 原告：中国农业银行股份有限公司宣威市支行。 统一社会信用代码：91530381709795680Q。 负责人：谭永笙，职务：行长。 地址：云南省宣威市。 委托代理人：浦迪，云南泽典律师事务所律师，特别授权代理。 被告：马成就，男，1971年1月24日生，汉族，户籍地：浙江省台州市路桥区，现住云南省宣威市。（缺席） 被告：宣威市新天地房地产开发有限公司。（缺席） 统一社会信用代码：91530381688576015G。 法定代表人：赵守田。 地址：宣威市。 原告中国农业银行股份有限公司宣威市支行（以下简称农业银行宣威支行）与被告马成就、宣威市新天地房地产开发有限公司（以下简称宣威新天地公司）金融借款合同纠纷一案，本院2020年6月11日立案受理后，依法由审判员陈克勇适用简易程序，于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告农业银行宣威支行的委托诉讼代理人浦迪到庭参加诉讼，被告马成就、宣威新天地公司经本院传票传唤未到庭应诉，作缺席审理。本案现已审理终结。 原告农业银行宣威支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告马成就、宣威市新天地房地产开发有限公司签订的编号为：53020120140012728的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告马成就向原告偿还借款本金人民币1452090.96元，并支付暂计至2020年5月29日的借款利息、罚息、复利共计人民币379588.63元，以上合计人民币1831679.59元，及至借款本息全部清偿之日时所欠借款利息、罚息、复利；3、判令被告宣威市新天地房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；4、判决确认原告对被告马成就名下的位于宣威市折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；5、判令两被告承担原告为实现债权所支付律师费66750元及其他全部费用（包括但不限于本案诉讼费、保全费等费用）。以上暂计：1898429.59元。 事实及理由：被告马成就（借款人）为购买房产，于2014年2月14日与原告中国农业银行股份有限公司宣威市支行以及被告宣威市新天地房地产开发有限公司（保证人）签订编号为53020120140012728的《个人购房担保借款合同》。合同约定：借款金额为人民币（大写）：壹佰捌拾万元整；借款期限120个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之贰拾后确定，执行贷款年利率为7.86%；还款方式为按月等额本息还款；逾期贷款罚息利率为11.79%；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入开发商宣威市新天地房地产开发有限公司账户。借款的担保方式为阶段性保证＋抵押。阶段性保证＋抵押指自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年止，保证人宣威市新天地房地产开发有限公司为借款人的债务承担连带保证责任；借款人马成就将以本合同项下贷款资金所购房屋（位于宣威市）抵押给原告，以作为借款人偿还本合同项下贷款的担保。担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。以及其他合同权利义务。 前述合同签订后，原告于2014年2月14日依约向被告马成就指定账户发放贷款人民币180万元。合同履行过程中，被告马成就偿还了部分借款本息。自2016年3月14日起，被告马成就未按期足额履行偿还借款本息的义务，暂计至2020年5月29日，被告马成就尚欠原告借款本息合计人民币1831679.59元。现为维护自身合法权益，原告特诉至本院，请求判如诉请。 被告马成就、宣威市新天地房地产开发有限公司未到庭作答辩。 原告农业银行宣威支行为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据： 一、原告营业执照、法定负责人身份证明书、法定负责人身份证复印件，身份证、常住人口登记卡、离婚证、无婚姻登记记录证明各一份，用以证明双方主体资格。 二、中国农业银行个人信贷业务申请表、商用房按揭贷款推荐书、新天地国际家居博览中心商品房购销合同各一份，用以证明：1.被告马成就向宣威市新天地房地产开发有限公司购买位于宣威市房屋的事实；2.为购买上述房屋，马成就向原告申请贷款人民币180万元的事实；3、原告已向被告告知贷款相关的权利义务。4、被告宣威市新天地房地产开发有限公司向原告承诺其承担阶段性连带保证担保责任。 三、个人购房担保借款合同、同意抵押承诺书各一份，用以证明：被告马成就（借款人）为购买房产，于2014年2月14日与原告中国农业银行股份有限公司宣威市支行以及被告宣威市新天地房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：借款金额为人民币（大写）：壹佰捌拾万元整；借款期限120个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上浮百分之贰拾后确定，执行贷款年利率为7.86%；还款方式为按月等额本息还款；逾期贷款罚息利率为11.79%；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入开发商宣威市新天地房地产开发有限公司账户。借款的担保方式为阶段性保证+抵押。阶段性保证+抵押指自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年止，保证人宣威市新天地房地产开发有限公司为借款人的债务承担连带保证责任；借款人马成就将以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给原告，以作为借款人偿还本合同项下贷款的担保。担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用以及其他合同权利义务。 四、农业银行宣威支行贷款发放通知单、借款凭证、欠款查询信息各一份，用以证明截止至2020年5月29日，被告马成就尚欠原告借款本金1452090.96元，借款利息、罚息、复利人民币379588.63元，合计1831679.59元。 五、合同备案登记情况复印件一份，用以证明立案后代理人到宣威住房和城建局查询，位于宣威市产自2014年1月26日起备案登记在被告马成就名下至今。 六、还款明细表一份，用以证明马成就自2016年3月14日便未按时足额履行还款义务。 七、委托代理协议书一份，用以证明原告为实现债权产生的律师费66750元，依据借款合同的约定应由被告马成就承担。 被告马成就、宣威市新天地房地产开发有限公司未到庭发表质证意见。 本院认为，原告农业银行宣威支行提交的证据来源合法，与待证事实相关联，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。 被告马成就、宣威新天地公司未向本院提交证据。 通过庭审举证、认证，本院确认如下法律事实： 2014年2月14日被告马成就、宣威新天地公司与原告农业银行宣威支行签订编号为53020120140012728的《个人购房担保借款合同》。合同约定：马成就向农业银行宣威支行借款180万元整；借款期限120个月；借款执行利率为7.86%；还款方式为按月等额本息还款；逾期贷款罚息利率为11.79%；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入开发商宣威新天地公司账户。借款的担保方式为阶段性保证＋抵押。阶段性保证＋抵押指自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年止，保证人宣威新天地公司为借款人的债务承担连带保证责任；借款人马成就将以本合同项下贷款资金所购房屋（位于宣威市房屋）抵押给原告，以作为借款人偿还本合同项下贷款的担保。担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，但至今涉案房产未办理抵押登记。前述合同签订后，原告农业银行宣威支行于2014年2月7日依约向被告马成就指定账户发放贷款人民币180万元。合同履行过程中，被告马成就偿还了部分借款本息。自2016年3月14日起，被告马成就未按期足额履行偿还借款本息的义务，至2020年5月29日，被告马成就尚欠原告借款本金1452090.96元，借款利息、罚息、复利人民币379588.63元，合计1831679.59元。同时被告马成就与原告农业银行宣威支行未办理抵押登记，宣威新天地公司将涉案房屋产权登记到宣威市新天地房地产开发有限公司名下，涉案房屋现已被曲靖市中级人民法院查封。原告农业银行宣威支行以马成就构成违约为由，于2020年6月11日向本院起诉，提出如前诉讼请求。 本院认为，原告农业银行宣威支行与被告马成就、宣威新天地公司签订编号为53020120140012728的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。原告已经依照约定向被告马成就发放借款180万元，被告马成就应当按照合同约定履行还本付息义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，《个人购房担保借款合同》第12.4条约定“发生下列情形之一的，贷款人有权纠正违约行为、停止发放贷款、提前收回已发放借款，有权行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。（2）借款人未按约定按期足额偿还借款”，自2016年7月7日起，被告马成就未按期足额履行偿还借款本息的义务，原告依据借款合同的约定主张解除合同、提前收回借款本金、支付利息、罚息、复利的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于被告宣威新天地公司的担保责任问题，合同约定新天地房地产公司提供的是阶段性保证＋抵押。阶段性保证＋抵押指自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年止，保证人宣威新天地公司为借款人的债务承担连带保证责任，产权证照办理完毕并进行了抵押登记，房地产开发商的保证责任即解除。截止到开庭审理时即2020年8月28日止，马成就向宣威新天地公司购买的位于宣威市房屋未办理抵押登记手续，故宣威新天地公司的保证责任尚未免除。 对于原告“判决确认原告对被告马成就名下的位于宣威市折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。”的请求，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占用，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”，第一百八十一条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；”，第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”，根据以上规定，本案双方当事人对抵押物没有办理抵押登记手续，抵押权并未设立，故原告要求对抵押物拍卖、变卖价款优先受偿的请求本院不予支持。 对于原告要求被告支付律师费66750元的主张，虽然原告与代理人云南泽典律师事务所签订了《委托代理协议书》，但原告并未按《委托代理协议书》支付代理费，代理费损失并未实际发生，是否发生亦存在不确定性，该请求本院不予支持。 被告马成就、宣威新天地公司经本院传票传唤未到庭应诉，视为放弃答辩及质证权。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司宣威市支行与被告马成就、宣威市新天地房地产开发有限公司于2014年2月14日签订的编号为53020120140012728的《个人购房担保借款合同》。 二、由被告马成就在本判决发生法律效力后六十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司宣威市支行贷款本息人民币1831679.59元（本金人民币1452090.96元，计至2020年5月29日的借款利息、罚息、复利共计人民币379,588.63元），自2020年5月30日至贷款还清之日的利息按双方约定利率计算。 三、被告宣威市新天地房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任。 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司宣威市支行的其他诉讼请求。 案件受理费人民币21886元，减半收取10943元，由被告马成就、宣威新天地房地产开发有限公司承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，申请执行的期间为二年。 审判员  陈克勇 二〇二〇年八月三十一日 书记员  王 凤