福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终766号 上诉人（原审被告）：卢鲁衡，男，1972年10月5日出生，汉族，个体户，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：谢达华、谢增忠，龙岩市新罗适中法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：陈明海，男，1968年6月28日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：陈庭钟，龙岩市新罗区民商法律服务所法律服务工作者。 上诉人卢鲁衡因与被上诉人陈明海房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人卢鲁衡及其委托代理人谢增忠，被上诉人陈明海的委托诉讼代理人陈庭钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢鲁衡上诉请求：1.改判驳回陈明海的一审诉讼请求。2.依法调整诉讼费（按实际发生租金计算）。事实和理由主要是：一、《租赁合同》在2019年12月7日前已解除，一审认定事实错误。上诉人在2019年2月后多次协商要求降低租金，被上诉人始终未作让步，上诉人于11月份提出要求解除《租赁合同》，因双方未能达成一致，上诉人继续履行合同会导致损失加大，只好以到期不交租金的违约的形式来解除合同，被上诉人于12月7日前在店铺张贴招租广告，应视为被上诉人解除合同的意思表示。一审认定2020年3月19日解除，认定事实错误，因此判决第一项错误，并以该日为截止日计算租金及相应违约金作出的第三项判决，无事实和法律依据。二、上诉人在2019年11月13日清空店铺，并交付钥匙，上诉人并未占用店铺。上诉人多次联系被上诉人，要求交接，被上诉人拒接受领，上诉人无奈将钥匙放保安处，并通知被上诉人领取，上诉人已经采用合理的方式完成了交付，并未对店铺进行占用的情形，故判决第二项和第四项，认定事实错误，判决错误。三、保证金63000以违约的形式已经履行，双方不存在争议。四、诉讼费按十年租金标的计算不合理，请求法院予以调整。 陈明海答辩认为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求，没有事实和法律依据。理由如下：一、被上诉人在一审起诉前从未同意上诉人解除本案的《租赁合同》。该《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应当遵守履行，也对双方均具有约束力。上诉人不得以任何理由单方面要求被上诉人解除或者提前终止本案的《租赁合同》。同时，上诉人故意拒不支付拖欠租金和未经被上诉人的同意而单方对外转租等行为，均属于违约行为。上诉人违反了《租赁合同》第四条第1款规定的上诉人应当每月5日前交清本月租金的条款。同时，上诉人拖欠被上诉人租金时，被上诉人有权要求上诉人支付每日5%的违约金。上诉人拖延一个月以上的，按违约处理的规定。故被上诉人方有权要求上诉人支付尚欠被上诉人的房屋租赁的租金及承担违约责任。上诉人违反了《租赁合同》第十二条、第十三条的规定，即“上诉人要经被上诉人同意后，上诉人才可以转租第三人”的约定。被上诉人至始至终不同意上诉人转租。上诉人租赁被上诉人房屋店铺存在违约行为。被上诉人有权要求上诉人承担违约责任，即上诉人向被上诉人交纳的履行合同押金（合同违约金）归被上诉人方所有。同时，被上诉人有权单方面提前解除或者终止本《租赁合同》，并要求上诉人归还租赁物及承担违约责任。二、由于上诉人在租赁本案涉诉房屋过程中，存在违约行为在先。故上诉人无解除权，也无权未经被上诉人同意的前提下，单方面向被上诉人提出解除租赁合同的主张。上诉人向被上诉人发送《店铺退租接收通知函》或者通过律师函提出解除《租赁合同》的行为，均对被上诉人没有法律效力。另外,被上诉人针对上诉人的通知，也已经回复给上诉人，明确表示不同意解除合同的事实。三、上诉人称被上诉人于2019年12月7日前在店铺张贴招租广告，这纯属上诉人捏造事实。被上诉人从未在本案涉诉店铺张贴任何的招租广告的行为。四、上诉人至一审法院判决后也没有移交本案涉诉的店铺。由于本案涉诉店铺租赁合同并没有依法解除，且被上诉人也不同意上诉人单方解除合同的违约行为，上诉人一直都在占用本案涉诉的店铺。在店铺横挂店铺转租的广告横幅均是上诉人的所为和上诉人的电话号码，店铺的锁匙一直在上诉人的掌控中。四、诉讼费是法院依据《诉讼费收费办法》收取的案件受理费，上诉人无权就人民法院收取诉讼费的数额提起上诉。 陈明海向一审法院起诉请求：陈明海向本院提出诉讼请求：一、判令解除陈明海与卢鲁衡于2018年3月21日签订的《租赁合同》；二、卢鲁衡交纳的63000元押金（即履约保证金）归陈明海所有；三、卢鲁衡在判决解除合同生效后的三日内迁出龙岩市新罗区店，并按《租赁合同》约定每月租金21000元支付自合同解除之日起至卢鲁衡实际迁出租赁物之日期间的占用费；四、卢鲁衡向陈明海支付从2019年11月1日起至《租赁合同》解除之日止，按《租赁合同》约定的每月租金21000元标准计算的租金；五、卢鲁衡向陈明海支付从逾期支付租金之日起至款清之日止，以尚欠租金为本金，按月利率2%计算的滞纳金。一审诉讼中，陈明海变更第一项诉讼请求为：判令解除陈明海与卢鲁衡于2018年3月21日签订的《租赁合同》，并返还位于龙岩市新罗区店的店铺。变更第三项诉讼请求为：卢鲁衡在判决解除合同生效后的三日内迁出龙岩市新罗区店，并按《租赁合同》约定的每月租金21000元标准支付自合同解除次日起至卢鲁衡实际迁出租赁物之日期间的占用费。 一审法院认定的事实：龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路582号龙岩国贸天琴湾1幢102号店铺的所有权人为张艳红、陈林钏。陈明海为陈林钏之父。 2018年3月21日，陈明海（甲方）与卢鲁衡（乙方）签订《租赁合同》，主要约定：1.甲方将龙岩市新罗区龙腾中路588号国贸天琴天境小区1#102号店铺出租给乙方；2.租赁面积192平方米，租赁期限十年，自2018年3月21日至2028年3月20日止；3.乙方向甲方交纳三个月租金63000元作为押金，待合同期满后无息退还，不欠物业、水电费等；4.乙方从2018年6月1日起按月交纳租金，每月租金为21000元，每月5日前交清本月租金，每拖延一日增收5%的滞纳金，乙方应按月将租金打入张艳红账户；5.乙方经甲方同意后，乙方可以租赁第三人，但甲乙双方的权利义务不因第三人的介入而转移；6.甲方不得在除了不可抗拒因素外合同期内无故终止合同，甲方违约的，甲方应按乙方押金的同等数额给予赔偿；在合同期若乙方违约，甲方有权终止合同并收回租赁店面，乙方缴纳的履行合同押金甲方不予退还。合同签订后，陈明海向卢鲁衡交付租赁物，卢鲁衡对租赁物进行装修并开办“百能橱柜店”。2018年6月起，卢鲁衡依约按月向陈明海支付租金。此后，卢鲁衡单方向陈明海要求降低租金，并将开办的“百能橱柜店”搬迁至居然之家。2019年11月起，卢鲁衡未向陈明海支付租金，并多次在微信中向陈明海表示：“要打官司可以，在没结案前你也不要想租店”、“我股东现在不想还你店铺了，等下个月初违约你再来收吧”“下个月六号你再来接收店铺可以，等超过一个月我没交租金我承担违约责任”。陈明海多次向卢鲁衡催要租金无果。2019年11月18日，卢鲁衡向陈明海发出《律师函》，单方通知陈明海解除合同，并要求陈明海自行至保安亭接收钥匙。2019年11月20日，陈明海向卢鲁衡发出《告知书》，不同意提前终止或解除租赁合同，并要求卢鲁衡按时交付租金。卢鲁衡至今未将租赁物钥匙交付给陈明海，也未向陈明海支付2019年11月1日起的租金。2020年1月3日，陈明海诉至法院。 张艳红、陈林钏、陈明海原为共同原告。后张艳红、陈林钏向申请撤回起诉。一审法院依法准许并另行制作（2020）闽0802民初373号民事裁定书。 一审法院认为，陈明海与卢鲁衡签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方之间形成了租赁合同关系，双方均应依约行使权利、履行义务。合同签订后，陈明海依约提供了租赁物，履行了合同义务，但卢鲁衡未按合同约定按期支付租金，已构成违约，应承担相应违约责任。双方在合同中约定逾期支付租金超过一个月时，陈明海有权解除合同。2019年11月1日起，卢鲁衡未向陈明海支付租金，符合双方约定的合同解除条件，陈明海有权解除合同。合同解除后，卢鲁衡应限期向陈明海返还租赁物，支付截至合同解除之日的租金96870元，并支付以当月租金为本金自应支付之月5日起按月利率2%计算的违约金。因卢鲁衡至今未归还租赁物，参照租赁合同，卢鲁衡还应支付自2020年3月20日起至租赁物返还之日止按每月21000元计算的房屋占用费。双方在合同中约定的租期为十年，合同现仅履行未满两年，就因卢鲁衡的违约行为导致合同解除，根据双方签订的《租赁合同》，卢鲁衡支付的履约保证金（押金）63000元应归陈明海所有。综上，陈明海的主张有合同和法律依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，一审法院作出如下判决：一、卢鲁衡与陈明海就龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路582号龙岩国贸天琴湾1幢102号店铺签订的《租赁合同》于2020年3月19日解除。二、卢鲁衡应于本判决生效之日起三日内向陈明海返还龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路582号龙岩国贸天琴湾1幢102号店铺。三、卢鲁衡应于本判决生效之日起三日内支付陈明海截止2019年3月19日的租金96870元，并支付相应违约金。（违约金计算方法：1.以21000元为本金，自2019年11月5日起至2019年12月4日止按月利率2%计算；2.以42000元为本金，自2019年12月5日起至2020年1月4日之日止按月利率2%计算；3.以63000元为本金，自2020年1月5日起至2020年2月4日之日止按月利率2%计算；4.以84000元为本金，自2020年2月5日起至2020年3月4日止按月利率2%计算；5.以96870元为本金，自2020年3月5日起至款清之日止按月利率2%计算）。四、卢鲁衡应于本判决生效之日起三日内支付陈明海自2020年3月20日起至租赁物返还之日止，按每月21000元计算的房屋占用费。五、卢鲁衡已支付的履约保证金63000元归陈明海所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费24226元、减半收取为12113元，由卢鲁衡负担。 二审期间，卢鲁衡提供了以下证据：1.电费账单，以证明其未再使用涉案店铺；2.龙岩车博特汽车服务有限公司信息，以证明招租电话使用人为张庆华，此人为陈明海妻子的侄儿，不是中介。陈明海对上述证据的真实性和关联性不予认可。本院审查认为，上述证据与本案判决结果无实质性影响，不予采纳。对一审判决认定的事实，双方没有异议，本院予以确认。庭审中，陈明海认可涉案店铺已于2020年5月15日收回。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.本案的租赁合同是否于2019年12月7日解除；2.本案诉讼费计算是否正确。 《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”本案中,陈明海（甲方）与卢鲁衡（乙方）于2018年3月21日签订之《租赁合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方当事人均应恪守。《房屋租赁合同》中,双方约定的租赁期限自2018年3月21日至2028年3月20日止,且明确约定：“乙方经甲方同意后，乙方可以租赁第三人”“在合同期若乙方违约，自行退租，或不合法经营，甲方有权终止合同并收回租赁店面，乙方缴纳的履行合同押金甲方不予退还。”纵观本案，卢鲁衡并不享有法定或者约定解除权，卢鲁衡欲转租或提前解除合同,应当按照合同的约定或经合同相对方同意,不可单方擅自变更或解除合同。但本案中卢鲁衡未能举证证明其以律师函形式通知陈明海解除合同已取得了陈明海的同意，或陈明海已主动、明确向卢鲁衡提出过解除合同的意思表示，其上诉主张本案的租赁合同于2019年12月7日解除理据不足,且陈明海不认可,本院不予采纳。陈明海起诉要求解除双方的租赁合同,一审法院综合本案案情,依法判决双方的租赁关系于一审判决作出之日即2020年3月19日解除并无不当,本院予以维持。陈明海未以十年租期主张剩余租金，一审法院以剩余租金为标准计算本案诉讼费不合理，本院予以纠正。 综上,卢鲁衡的上诉请求不能成立,本院予以驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费2360元,由上诉人卢鲁衡负担；变更一审案件受理费为2360元，由上诉人卢鲁衡负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 詹跃忠 审 判 员 杨志炜 审 判 员 许培清 二〇二〇年八月六日 法官助理 卢丰华 书 记 员 吴 琼