重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初3423号原告：李红，女，1975年10月30日出生，汉族，住重庆市开州区。原告：李盛华，女，1976年11月3日出生，汉族，住重庆市开州区。原告：李贤珍，女，1970年8月4日出生，汉族，住重庆市开州区。原告：余洪分，女，1946年9月11日出生，汉族，住重庆市开州区。上列四原告共同委托诉讼代理人：黄学文，重庆言民律师事务所律师。被告：向可春，男，1966年4月22日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：向可梅，女，1963年10月24日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：朱光明(系夫妻关系)，男，1954年6月20日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：向可祥，男，1952年5月9日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：向可桂，女，1955年2月26日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：温光滨，男，1966年7月4日出生，汉族，住重庆市开州区。第三人：重庆市开州区人民政府汉丰街道办事处，住所地重庆市开州区开州步行街1096号，统一社会信用代码：11500234781582508L。法定代表人：韩安坤，系该单位主任。委托诉讼代理人：郭钧，重庆帅风律师事务所律师。原告李红、李盛华、李贤珍、余洪分诉被告向可春、向可桂、向可梅、向可祥、温光滨、第三人重庆市开州区人民政府汉丰街道办事处(以下简称汉丰街道办事处)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法由本院审判员陈小容适用简易程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理，原告李红、李盛华、李贤珍、余洪分的共同委托诉讼代理人黄学文、被告向可春、向可桂、向可祥以及被告向可梅的委托诉讼代理人朱光明到庭参加诉讼。在审理过程中，原告方申请追加温光滨作为被告，追加汉丰街道办事处作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。2020年7月3日，本案进行第二次开庭审理，原告李红、李盛华、李贤珍、余洪分的共同委托诉讼代理人黄学文、被告向可春、向可桂、向可祥、温光滨及向可梅的委托诉讼代理人朱光明、第三人汉丰街道办事处的委托诉讼代理人郭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红、李盛华、李贤珍、余洪分向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认胡祥凤与李启海于2010年12月13日签订的《房屋买卖(转让)合同》合法有效；2、判令五被告与第三人协助将坐落于原重庆市开县X（现地址为重庆市开州区X）房屋登记在原告余洪分名下，过户产生的所有费用由原告承担；2、案件受理费由五被告承担。事实和理由：2010年12月13日，被告方的母亲胡祥凤与原告方的亲人李启海签订了《房屋买卖（转让）合同》，约定由胡祥凤将位于重庆市开州区X房出售给李启海，购房款总额为135800元，由李启海分三期支付。同时胡祥凤委托被告向可春作为其代理人，全权代理胡祥凤处理房屋买卖一事。合同签订后，李启海按照合同约定支付了房款，胡祥凤将房屋交付给李启海占有使用。2015年2月3日，胡祥凤因病去世，但其并未完成合同约定的义务，即协助李启海办理房屋产权登记，李启海也于2018年9月1日因病去世。现被告方作为胡祥凤的继承人，应当协助原告方办理房屋产权登记，但被告方迟迟不履行相应的义务，导致原告方的权利得不到保障。另，原告方了解到现在涉案房屋已经将栋证办理至第三人汉丰街道办事处名下，具备办理产权登记的条件，并且原告方均同意将涉案房屋办理至原告余洪分名下。为维护其合法权益，现原告李红、李盛华、李贤珍、余洪分起诉至法院，请求支持原告方的诉讼请求。被告向可春辩称，房子的买卖是事实，收到的房款也是事实，涉案房屋被告向可春也已经交付给了李启海。当初卖房子是因为向可春的母亲胡祥凤病重，需要钱治病，胡祥凤就委托向可春将涉案房屋进行出售，房子是向可春个人处理的，不代表胡祥凤，向可春的几兄弟姊妹也不知道涉案房屋买卖的事情，而且之前向可春是将房屋卖给的李启海，但是李启海现在也去世了。另外关于房产证办理的情况，是因为种种原因才导致房产证现在没有办理下来。关于原告方要求向可春将涉案房屋过户，被告向可春认为不行，涉案房屋不是向可春一个人就可以过户的，被告向可春不能做主。被告向可桂辩称，关于涉案房屋的买卖，被告向可桂不同意，涉案房屋的买卖合同上没有向可桂的签字，并且房屋买卖的时候也没有给向可桂说，当时赡养母亲是被告方共同赡养，因此向可桂对涉案房屋也享有继承权，原告方不能剥夺向可桂的继承权。被告向可梅辩称，原告方称向可春卖房子是授了权的，请原告方出示授权书，另外在涉案房屋的买卖合同上也没有向可梅的签字，而且涉案房屋的买卖相对方不是原告方，而是原告方的亲人李启海，在向可梅没有在房屋买卖合同上签字的情况下，被告向可梅享有涉案房屋的继承权，房产证不能直接办理。被告向可祥辩称，被告向可祥作为家里的老大，多年来一直照顾其母亲胡祥凤，向可祥知道胡祥凤有一套房子，但是针对此套房屋，向可祥不知道已经被出售了，而且向可春没有卖房子的权利。关于原告方诉讼要求被告方协助办理过户的请求，被告向可祥不同意，涉案房屋是向可祥的母亲胡祥凤的，向可祥赡养胡祥凤那么多年，向可祥也有继承权，涉案房屋有被告向可祥的份额。被告温光滨辩称，被告温光滨对房屋已经出售的事实不清楚，温光滨认为向可春与李启海签订的房屋买卖合同无效，应该收回房子，诉讼费由原告方承担。第三人汉丰街道办事处辩称，第三人不是涉案合同的当事人，与案件无关。涉案房屋也与第三人无关。涉案房屋坐落在云枫街道办事处辖区，也不属于第三人管辖范围，与本案第三人没有任何关系。经审理查明：胡祥凤、李启海于2010年12月13日签订《房屋买卖(转让)合同》，合同约定胡祥凤将位于“重庆市开县X房”的房屋出售给李启海，该房屋建筑面积为47.11平方米（以房屋产权证为准），双方互不补差价，合同成交总金额为135800元，分三期支付：第一期于2010年12月13日前支付100800元，第二期于2011年1月15日前支付30000元，第三期于房产证办理下来后，再支付余款5000元；办理房屋过户产生的一切税费由李启海承担；并约定房屋的交付时间为2011年1月15日前。在该合同中，双方特别约定胡祥凤的代理人向可春应保证该房屋在办理房屋产权过户到李启海登记前，没有产权纠纷，向可春应协助完成房屋产权过户登记，并提供相应的证件和资料。该合同系向可春代胡祥凤签名，中介公司重庆市金源房产经纪有限公司在该合同上加盖印章，李启海签名。同日，胡祥凤与向可春签订《房屋买卖补充协议》一份，其内容为：胡祥凤全权委托其代理人向可春（身份证号码：XXXX）办理X号房屋产权证过户手续，胡祥凤将房屋产权证过户给李启海（身份证号码：XXXX时，需提供的相应证件及手续一切由向可春为其提供，并协助办理。胡祥凤与李启海签订《房屋买卖(转让)合同》当日，李启海支付了购房款100800元，由向可春代为收取，2011年1月15日，李启海再次支付购房款30000元，由向可春代为收取。双方签订合同后，胡祥凤按照合同约定将涉案房屋交付给李启海。另查明，2008年12月28日，胡祥凤与开县汉丰街道办事处签订《三峡库区开县旧县城居民住房搬迁补偿销号合同》(档案号为：4248-34-56)，合同内容为：因对胡祥凤受淹房屋组织搬迁，胡祥凤选择统建还房，对其统建还房的住房安置位置为景B2-2-601（建筑结构砖混，建筑面积51.36平方米、楼梯间面积4.25平方米。还房结算面积47.11平方米）。抽签定位号为X。经原告方代理人向重庆市开州区规划和自然资源局查询，位于开县X的房屋，现权利人为开县汉丰街道办事处，产权证号为312房地证2015字第X号(此证为栋证)，建筑面积为51.31平方米，套内面积为45.30平方米，房屋用途为成套住宅，此房无查封、抵押。该房屋与《房屋买卖（转让）合同》约定的位于“重庆市开县X房”的房屋系同一套房屋。另查明，胡祥凤于2015年2月3日死亡，其丈夫已经先于其死亡，其生前生育向可春、向可桂、向可梅、向可祥、温光滨五名子女。李启海于2018年9月1日死亡，其妻子余洪分健在，生前与余洪分共生育李贤珍、李红、李盛华三名女儿。在审理过程中，原告李红、李盛华、李贤珍、余洪分一致同意将涉案房屋产权办理至原告余洪分名下。上列事实有原告李红、李盛华、李贤珍、余洪分、被告向可春、向可桂、向可祥、温光滨、向可梅、第三人汉丰街道办事处的当庭陈述，以及原告李红、李盛华、李贤珍、余洪分的身份信息复印件，被告向可春、向可桂、向可梅、向可祥、温光滨的户口证明及常住人口登记表复印件，第三人汉丰街道办事处的登记信息，胡祥凤的死亡注销户口证明、李启海的死亡注销户口证明复印件，重庆市开州区南门镇石口社区居民委员会亲属关系证明及重庆市开州区南门镇花林中心小学亲属关系证明，《房屋买卖(转让)合同》及《房屋买卖补充协议》复印件，收条复印件，用气许可证复印件，物管费收据，《三峡库区开县旧县城居民住房搬迁补偿销号合同书》及抽签定位号复印件，土地房屋权属登记信息查询结果证明等证据在卷佐证，上述证据经审查，符合证据的合法性、客观性、关联性，本院依法予以采信。本院认为，原告方举示了《房屋买卖(转让)合同》及《房屋买卖补充协议》等证据证明涉案房屋系被告向可春受其母亲胡祥凤的委托代为出售，被告向可春也对该事实表示认可，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，故本院依法认定被告向可春代为签订《房屋买卖（转让）合同》的行为对胡祥凤发生效力。依法成立的合同，自成立时生效。《房屋买卖(转让)合同》系双方在公平自愿的情况下签订，该合同是双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同属于依法成立的有效合同。另外关于《房屋买卖（转让）合同》签订时间的认定，合同落款时间为2011年12月13日，但结合《房屋买卖补充协议》的签订时间，收条载明的第一次支付购房款时间均为2010年12月13日，综合认定该合同的实际签订日期为2010年12月13日。《房屋买卖(转让)合同》是有效合同，当事人双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告向可桂、向可祥、向可梅辩称其不知道涉案房屋已经被处分、向可春无处分权，以及被告温光滨辩称该合同无效，要求解除合同的辩解意见，经查，通过《三峡库区开县旧县城居民住房搬迁补偿销号合同》可以看出胡祥凤是涉案房屋的权利人，其有权对涉案房屋进行出售；同时被告方均未举示证据证明该合同存在约定或者法定解除的情形，且双方也未就解除合同达成一致意见，故对被告方主张解除合同的意见也不予采纳。关于原告方请求判令五被告协助将坐落于原重庆市开县X(现地址为重庆市开州区X)房屋登记在原告余洪分名下的诉讼请求，被告向可桂、向可祥、向可梅辩称其有继承权，依据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。……”。本案中，涉案房屋实际为胡祥凤所欠李启海的合同之债，在胡祥凤死亡后，其所留下的遗产包括涉案房屋，五被告在继承前应当先将房屋清偿给李启海，现因李启海已经死亡，其继承人一致同意将涉案房屋登记在原告余洪分名下，并不违反法律规定，故五被告应该协助将涉案房屋办理产权转移登记至余洪分名下；另外，现因涉案房屋实际登记于第三人汉丰街道办事处名下，故第三人汉丰街道办事处也有协助义务，故本院对原告方的该项诉讼请求予以支持。同时，为了减少当事人的诉累，本院对房屋尾款事宜（5000元）在本案一并进行处理。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、胡祥凤(已死亡)与李启海（已死亡）于2010年12月13日（合同落款时间为2011年12月13日）签订的《房屋买卖（转让）合同》有效；二、被告向可春、向可桂、向可梅、向可祥、温光滨、第三人重庆市开州区人民政府汉丰街道办事处于本判决生效后十五日内协助原告李红、李盛华、李贤珍、余洪分办理开县X(产权证号为312房地证2015字第X号)房屋的产权转移登记，转移登记至原告余洪分名下，过户中产生的税、费等一切费用由原告李红、李盛华、李贤珍、余洪分承担；原告李红、李盛华、李贤珍、余洪分在办理完毕上述房屋权属登记手续的当日支付被告向可春、向可桂、向可梅、向可祥、温光滨房屋尾款5000元。案件受理费3016元，减半收取1508元，由原告李红、李盛华、李贤珍、余洪分负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前述规定的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 陈小容二〇二〇年八月二十一日法官助理 王春燕书 记 员 陈 顺