上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初15564号原告：刘荫华，女，1947年10月22日出生，汉族，住上海市浦东新区康桥镇沪南路**。委托诉讼代理人：梁端宏，上海市淮海律师事务所律师。被告：李炜伦，男，1973年6月4日出生，汉族，住，住上海市浦东新区康桥镇沪南路**/div>委托诉讼代理人：任伟民，上海雷曼律师事务所律师。被告：徐芳芳，女，1976年2月20日出生，汉族，住上海，住上海市浦东新区寿光路******iv>委托诉讼代理人：徐静圆，北京市天元律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：胡少青，北京市天元律师事务所上海分所实习律师。原告刘荫华与被告李炜伦、徐芳芳共有权确认纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，于同年7月22日作出(2019)沪0115民初7138号民事判决。刘荫华不服该判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2020年1月16日作出(2019)沪01民终12408号民事裁定，撤销上述7138号民事判决、案件发回本院重审。本院于2020年3月17日对上述案件重新立案后，依法适用普通程序，由审判员许根华和人民陪审员潘晓玲、郁依纯组成合议庭，于同年5月12日、6月18日公开开庭进行了审理。刘荫华的委托诉讼代理人梁端宏、李炜伦及其委托诉讼代理人任伟民、徐芳芳及其委托诉讼代理人徐静圆到庭参加诉讼，徐芳芳的委托诉讼代理人胡少青参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告刘荫华向本院提出诉讼请求：确认原告刘荫华对上海市浦东新区御水路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称御水路房屋)享有24.07%的产权份额。事实和理由：原告与案外人李某某系夫妻，生有儿子被告李炜伦，李炜伦与被告徐芳芳系夫妻。上海市浦东新区环林西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称环林西路房屋)原系原告与两被告的共有财产，上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称永泰路房屋)原系原告与李炜伦的共有财产，上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称张杨路房屋)原系李某某与两被告的共有财产。2015年，两被告与原告、李某某商量将上述三套老房即环林西路房屋、永泰路房屋、张杨路房屋出售，以便共同购买一处大的房屋后共同居住。由于原告、李某某年迈，故委托李炜伦办理房屋出售的各种事宜。上述老房出售后，两被告购买的御水路房屋并无原告、李某某的产权份额，双方遂起争议。购买御水路房屋时，上述出售的老房尚未办理产权过户登记至买受人名下的手续，御水路房屋的开发商认为原告、李某某属于限购对象而不同意将原告、李某某列为共同购房人，但两被告承诺在今后将原告、李某某作为御水路房屋的共有人。两被告以出售老房共同购买新房为名，将新购房屋完全以自己的名义购买，违背了原告卖房的真实意图，侵犯了原告的合法权益，将原告置于将来可能居无定所的境地。御水路房屋的购买价为人民币6,431,407元，环林西路房屋的售价为175万元，永泰路房屋的售价为193万元，张杨路房屋的售价为280万元，上述售房款用于购买御水路房屋，原告投入的购房款为175万元的三分之一和193万元的二分之一，按照购房出资比例，原告应当享有御水路房屋24.07%的产权份额。因此，原告提起诉讼。被告李炜伦辩称，原告所诉事实属实，同意原告的诉讼请求。被告徐芳芳辩称，首先，原告、被告李炜伦没有任何证据证明原、被告之间存在共同购买新房的合意。其一，原告与李某某在1993年离婚，原告自2003年起在外居住，李某某自2006年起居住于养老院，原告与李某某在环林西路房屋等老房出售时处于离婚、分居状态，也未与两被告共同居住，故原告与李某某之间、该两人与两被告之间既没有共同居住的事实，也不存在今后共同购买新房后共同居住新房的事实基础。其二，两被告于2015年7月与开发商签订购买御水路房屋的预售合同，同年10月完成预告登记。2017年10月，徐芳芳起诉要求与李炜伦离婚，原告、李某某在徐芳芳起诉离婚前对两被告购买御水路房屋、预告登记为房屋权利人的事实从未提出任何异议。由于徐芳芳起诉离婚，原告、李某某才于2018年4月起诉要求两被告支付老房售房款，并未以共同购房为由主张享有产权份额。上述情形可以证明原告、李某某清楚原、被告之间并无共同购房的合意。其三，原告称因出售的老房在购买新房时尚未完成过户，其属限购对象而未能作为御水路房屋的共同购房人。原告的上述主张不符合当时的限购政策，不能成立。其四，对于被告李炜伦收取的老房售房款，两被告应原告的要求于2015年6月向其出具了借款240万元的借条，故原告可以分得的售房款已经转化为两被告向原告的借款，双方系借款关系而非共同购房关系。其次，老房售房款并未用于购买新房。御水路房屋价款为6,431,407元，其中贷款支付128万元，余款用两被告的积蓄支付。购买新房时，李炜伦的银行存款余额和证券账户内的资产远远大于应付购房款，且李炜伦在收到老房售房款后随即将资金转入其证券账户以及转给案外人，并没有支付给开发商，故老房售房款与支付新房购房款之间没有关联。因此，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告刘荫华与另案原告李某某系夫妻，生有儿子被告李炜伦。刘荫华、李某某于1993年登记离婚，2017年12月登记复婚，双方在复婚前未共同居住生活。李炜伦、被告徐芳芳于2000年8月登记结婚。2017年11月，徐芳芳起诉要求与李炜伦离婚，该案尚在审理中。环林西路房屋的产权于2004年登记在刘荫华、李炜伦、徐芳芳名下。2015年5月，刘荫华、徐芳芳出具经公证的委托书，委托李炜伦办理出售环林西路房屋并代收售房款等事宜。同年6月2日，李炜伦与案外人陆某1、陆某2签订房地产买卖合同，约定环林西路房屋以175万元价款出售给陆某1、陆某2。同年7月16日，环林西路房屋产权变更登记至陆某1、陆某2名下。同年3月25日、4月30日、6月3日，陆某1向李炜伦分别转账支付购房款8万元、40万元、125万元，李炜伦在收款当日将上述三笔资金转入自己的证券账户。李炜伦确认其另收到上述买受人支付的购房款现金2万元。永泰路房屋的产权于2005年登记在刘荫华、李炜伦名下。2015年5月，刘荫华、徐芳芳出具经公证的委托书，委托李炜伦办理出售永泰路房屋并代收售房款等事宜。同年6月21日，李炜伦与案外人马某某、夏某某签订房地产买卖合同(含补偿协议)，约定永泰路房屋以193万元价款出售给马某某、夏某某。同年8月27日，永泰路房屋产权变更登记至马某某、夏某某名下。同年6月23日，夏某某向李炜伦转账支付购房款44万元、支付购房款现金10万元，李炜伦在收款当日将65万元转入自己的证券账户。同年7月30日、9月30日，夏某某向李炜伦分别转账支付购房款42万元、93万元。李炜伦确认其另收到上述买受人支付的购房款现金4万元。张杨路房屋的产权于2002年登记在李某某、李炜伦、徐芳芳名下。2015年5月，李某某、徐芳芳出具经公证的委托书，委托李炜伦办理出售张杨路房屋并代收售房款等事宜。同年6月9日，李炜伦与案外人杨某、施某某签订房地产买卖合同，约定张杨路房屋以280万元价款出售给杨某、施某某。同年11月12日，张杨路房屋产权变更登记至杨某、施某某名下。同年5月25日，施某某向李炜伦转账支付购房款8万元。同年6月9日，施某某向李炜伦转账支付购房款76万元，李炜伦在收款当日向自己的证券账户转账30万元、向徐芳芳转账50万元。同年9月10日，杨某向李炜伦转账支付购房款93万元，李炜伦于同月18日向自己的证券账户转账100万元。同年12月4日，上述买受人申请取得的100万元购房贷款转入李炜伦的银行账户，李炜伦于同月7日向自己的证券账户转账100万元。李炜伦确认其另收到上述买受人支付的购房款现金3万元。2015年7月22日，李炜伦、徐芳芳与案外人上海佳地置业有限公司(以下简称佳地公司)签订上海市商品房预售合同，约定由李炜伦、徐芳芳向佳地公司购买御水路房屋，总房价暂定为6,431,407元，建筑面积暂测为158平方米。同年7月18日、7月22日、8月15日，李炜伦通过其账号尾号为0227的中国建设银行账户向佳地公司分别转账支付购房款5万元、190万元、3,201,407元，其余购房款通过徐芳芳申请取得的公积金贷款50万元、商业贷款78万元支付。2015年10月10日，御水路房屋办理了不动产权利预告登记，预告登记李炜伦、徐芳芳为御水路房屋的权利人。2017年3月，李炜伦、徐芳芳、刘荫华入住御水路房屋。御水路房屋的不动产权证至今未办理。2018年4月，本院受理刘荫华诉李炜伦、徐芳芳民间借贷纠纷一案。同年9月7日，本院对上述案件作出(2018)沪0115民初29351号民事判决，认定：2008年10月30日至2015年12月21日期间，刘荫华向李炜伦转账2,503万余元、向徐芳芳转账50万元，李炜伦向刘荫华转账2,304万余元，李炜伦、徐芳芳于2015年6月13日出具向刘荫华借款240万元、于2016年12月31日归还的借条，判决：李炜伦、徐芳芳归还刘荫华借款本金240万元并支付相应利息。徐芳芳不服，提起上诉。2019年1月7日，上海市第一中级人民法院裁定准许徐芳芳撤回上诉。该上诉案件的审理笔录载明：刘荫华、李炜伦、徐芳芳确认上述29351号民事判决认定的“至2015年12月21日期间”实际应为“至2014年11月27日期间”；在回答法官的提问时，李炜伦称“当时说将被上诉人(刘荫华)的名字一起加上去的，但最后买的房子没有加两个老人的名字”“想卖掉全部三套房，然后买一套大房子，被上诉人提出要加其名字，且要结清之前的款项。因为购房过程中涉及到限购，而上诉人(徐芳芳)说服我，房子就写了上诉人与原审被告(李炜伦)的名字”，徐芳芳称“房子是只写了上诉人与原审被告的名字，这是当时旧房子没有卖掉，所以不能写”。2018年6月，本院受理刘荫华诉李炜伦、徐芳芳二件共有纠纷案件，案号分别为(2018)沪0115民初42082号、46218号。刘荫华在上述案件中要求李炜伦、徐芳芳支付永泰路房屋售房款193万元的1/2及逾期利息、环林西路房屋售房款175万元的1/3及逾期利息。同月，本院受理李某某诉李炜伦、徐芳芳共有纠纷一案，案号为(2018)沪0115民初46217号。李某某在上述案件中要求李炜伦、徐芳芳支付张杨路房屋售房款280万元的1/3及逾期利息。在上述三案的审理中，刘荫华、李某某称与李炜伦、徐芳芳说好出售老房后一起去买新房、新房产权登记在四人名下，既然李炜伦、徐芳芳购买了新房，刘荫华、李某某没有买到新房，那么售房款应当返还；徐芳芳否认各方有共同购房的合意，认为出售老房的部分目的是为李炜伦炒股、部分目的是给李炜伦、徐芳芳购买一套大的房屋，即使老房出售款用于购买新房也属于刘荫华、李某某对两被告的赠与。同年12月，刘荫华、李某某分别申请撤回起诉，本院裁定准予撤诉。2008年10月30日至2014年11月27日期间，刘荫华向李炜伦转账共计2,503万余元，李炜伦向刘荫华转账共计2,304万余元。2014年9月22日，刘荫华向徐芳芳转账50万元。2014年11月5日，徐芳芳向李炜伦转账53万元。2014年11月28日至2016年1月10日期间，刘荫华、李炜伦之间无转账往来。2015年8月15日，徐芳芳向李炜伦转账137万元。2016年1月11日至2017年8月4日期间，李炜伦向刘荫华转账共计319.50万元。2017年3月24日至2018年3月19日期间，刘荫华向李炜伦转账共计336万余元。李炜伦支付购房款的账户在2015年7月18日、7月22日和8月15日付款后的余额分别为319万余元、148万余元、6万余元。李炜伦的证券账户在2015年7月18日可以使用的资金余额为19万余元(不包括当时持有的股票市值)，该证券账户在2015年3月25日至同年8月15日期间向上述支付购房款的账户转账共计679万余元。2019年1月21日，刘荫华提起本案诉讼。李某某同时起诉，案号为(2019)沪0115民初7141号，李某某在该案中的诉讼请求是确认其对御水路房屋享有14.51%的产权份额。本院对该案作出判决后，李某某提起上诉，上海市第一中级人民法院裁定撤销本院(2019)沪0115民初7141号民事判决、案件发回本院重审。以上事实，由原、被告的当庭陈述，涉案公证书、上海市房地产买卖合同(含补偿协议)、上海市商品房预售合同、住房公积金个人住房抵押借款合同、个人住房抵押借款合同、销售不动产统一发票、上海市不动产登记簿、上海市房地产登记证明、银行账户及证券账户资金流水材料、(2018)沪0115民初29351号民事判决书及该案件的二审审理笔录、(2018)沪0115民初42082号、46217号、46218号案件的案卷材料等经质证的证据证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。原告刘荫华称其与被告李炜伦、徐芳芳及另案原告李某某四人商量出售环林西路房屋、永泰路房屋、张杨路房屋，以便共同购买一套大的房屋后用于共同居住，上述四人存在共同购房的合意，两被告使用售房款购买了御水路房屋，故原告按照享有的售房款占购房款的比例对御水路房屋享有相应的产权份额。在御水路房屋的预售合同明确列明买受人为李炜伦、徐芳芳，御水路房屋的购房款分别由李炜伦的银行账户内的资金支付、由徐芳芳申请取得的贷款支付，御水路房屋的权利人预告登记在李炜伦、徐芳芳名下的情况下，可以认定两被告系御水路房屋的权利人。原告主张其系御水路房屋的共同购房人、享有御水路房屋的产权份额，原告对此主张所依据的事实负有举证证明的责任。原告应当举证证明原、被告双方存在共同购房的合意且原告已经在购房中出资，没有证据或者证据不足以证明的，由原告承担不利后果。根据查明的事实和法律规定，本院认定如下：第一，原、被告未签订共同购房方面的书面协议，原告、李炜伦就原、被告达成共同购房的口头合意的具体内容(包括购买房屋的具体坐落、认可的购房价格、各人出资额、各人享有的产权份额比例、是否需要贷款购房、贷款多少、何人还贷等构成共同购买房屋、共有房屋产权份额的法律关系的组成内容)以及口头合意的时间、地点等基本事实未提供任何证据予以证明，故无直接证据证明原、被告存在共同购房的合意。原、被告出售环林西路房屋等老房的事实与两被告购买新房即御水路房屋之间没有法律上的因果关系，出售老房所形成的法律关系、老房售房款由李炜伦收取及使用所形成的法律关系、两被告购买御水路房屋所形成的法律关系属于不同性质的法律关系，前二个法律关系的存在不必然产生原、被告属于共同购房的法律后果。李炜伦虽认可原告主张的事实并同意原告的诉讼请求，但由于原告与李炜伦系母子，双方存在利益一致方面的重大利害关系，而徐芳芳、李炜伦在原告起诉前就已经处在离婚诉讼中，徐芳芳一方与原告、李炜伦一方存在利益相反方面的重大利害关系，故不能依据原告、李炜伦的一致意见认定原、被告共同购房。第二，原告、李炜伦认为徐芳芳在原、被告之间的(2018)沪0115民初29351号民间借贷纠纷案件的二审中已经认可原、被告存在共同购房的合意。首先，在上述案件的二审中，李炜伦陈述称“当时说将刘荫华的名字一起加上去的，但最后买的房子没有加两个老人的名字”“想卖掉全部三套房，然后买一套大房子，刘荫华提出要加其名字”。李炜伦的上述陈述内容指向的是原、被告同意原告为共同购房人以及原告要求“加名”，可以理解为在购房时应当将原告列为共同购房人或者在产权登记时应当增加原告为产权人之一或者在产权登记后应当增加原告为产权人之一，存在原告在两被告购房前要求作为共同购房人、原告在两被告购房后要求作为共有产权人等多种可能性。因此，即使李炜伦的陈述属实，也不能据此认定原、被告双方在签订购买御水路房屋的预售合同前就已经达成共同购房的一致意思表示，不能排除原告在御水路房屋的预售合同签订后才提出加名要求的可能性。预售合同签订后要求加名的情形不属于共同购房，徐芳芳依法有权拒绝原告的加名要求。其次，在上述案件的二审中，徐芳芳陈述称“房子是只写了徐芳芳与李炜伦的名字，这是当时旧房子没有卖掉，所以不能写”。徐芳芳的上述陈述内容指向的是在购房时因老房尚未出售故原告不能作为共同购房人。结合购房当时的本市商品住宅房限购政策，对徐芳芳的上述陈述内容可以理解为原、被告共同购房合意的成立附有环林西路房屋等三套老房已经全部出售且产权已经过户登记至买受人名下的前提条件，如果该前提条件未成就，就不存在履行共同购房合意的事实基础。由于在签订预售合同时永泰路房屋、张杨路房屋尚未完成过户，上述所附条件尚未完全成就，故两被告在购房时完全可以不受可能存在的共同购房合意的约束，两被告由此未将原告作为共同购房人具有正当、合理的依据。因此，即使原、被告曾存在共同购房的合意，但因签订预售合同时该合意的成立条件未成就，故该合意在实际购房时对原、被告已经没有法律约束力，不能依据不符合履行条件且实际未履行的合意认定原告属于共同购房人。第三，李炜伦收取了环林西路房屋等老房的售房款共计648万元，除其自认的9万元现金收款外，至2015年8月15日李炜伦最后一次支付购房款时共计收到售房款353万元(至2015年6月23日时收到311万元、2015年7月30日收到42万元)，其余286万元先后在2015年9月、12月收到。李炜伦支付购房款共计515万余元，分别为2015年7月18日5万元、7月22日190万元、8月15日320万余元。李炜伦支付购房款的账户在上述三次付款后的余额分别为319万余元、148万余元、6万余元。李炜伦在第一次支付购房款前转账收取的311万元售房款(含2015年6月23日现金收款后存入银行的10万元)中的257万元转入李炜伦的证券账户、50万元转给徐芳芳。李炜伦的证券账户在2015年3月25日至同年8月15日期间共向李炜伦的上述支付购房款账户转账679万余元，超过同期转入证券账户的售房款达422万余元。徐芳芳在2015年8月15日向李炜伦转账137万元。依据上述资金收付、差额等情况，可以认为李炜伦、徐芳芳的原有资金与李炜伦收到的售房款已经实质性混同，部分售房款已经挪作他用，李炜伦、徐芳芳在购房期间的自有资金足以支付贷款外的515万余元购房款，售房款与购房款之间没有特定的对应关系。因此，虽然不能排除原告享有的售房款的部分已经用于购房的可能性，但不能认定出售房屋的唯一目的是使用售房款共同购买新房，更不能认定原告享有的售房款已经全额用于购房。售房款没有专款专用、两被告当时的自有资金足以支付贷款外的购房款、两被告在售房款尚未全部收到时已经足额付清全部购房款、售房款大于购房款但徐芳芳仍贷款购房的事实可以证明售房款、购房款之间没有必然的关联。第四，共同购买价格640万余元的商品住宅房系利益关切重大的民事行为，共同购买人之间一般会在事先形成书面的共同购房协议，明确双方的权利义务。从原、被告在购房前存在次数众多、数额近5,000万元的资金往来，原、被告对购房前资金往来的差额在出售老房期间能够形成借条，原、被告就出售老房能够办理公证委托手续，原告就借条载明的借款对两被告提起诉讼的情况分析，可以认为原、被告均具有较强的商业能力和通过书面方式确权、通过诉讼方式维权方面的法律意识、知识。在所购新房的价值较大、老房出售后需要新房居住并保障取得新房产权的情况下，原、被告双方未通过签订书面协议的方式固定共同购房、共享新房产权的合意的做法有悖社会生活常理，亦与双方在此前对重大财产处分行为采取的理性、谨慎的做法不符。从原告、另案原告李某某在购房前已经离婚20多年、双方未共同生活，原告、李某某于2017年12月才复婚的情况分析，结合社会生活常理，可以认为原告、李某某在2015年时就已经明确约定今后共同购房后共同居住的意见缺乏基本的合理性。从原告、李某某系李炜伦的父母，预售合同于2015年7月签订、预告登记于2015年10月完成，徐芳芳于2017年11月起诉离婚，原告、李炜伦在购房后的2016年1月至2018年3月期间相互转账达650万余元，原告、李某某于2018年6月起诉主张分得售房款的情况分析，可以认为原告、李某某在徐芳芳起诉离婚前知道或者应当知道自己不属于御水路房屋的购买人、该房屋产权预告登记在两被告名下的情况，原告、李某某对两被告购房并作为产权人的权利状况没有任何异议，本案纠纷系因徐芳芳要求离婚才发生，并非所谓的共同购房行为引发的纠纷。从原告、李某某在首次起诉案件中主张分得售房款而非主张享有房屋产权份额，原告、李某某在上述案件中称两被告购买了新房、其两人没有买到新房、那么售房款应当返还的情况分析，可以认为原告、李某某在首次诉讼中实际已经认可两被告为购房人、产权人。综上所述，原告的证据不足以证明原、被告及另案原告李某某之间存在共同购买御水路房屋的合意。即使存在该合意，因该合意所附条件没有成就，故在实际购房时可以不受该合意的约束。即使御水路房屋的购房款的部分来源于原告、李某某的售房款，也不符合原告、李某某与两被告构成共同购房的成立要件。据此，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于售房款，原告在今后可以依法另案主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘荫华的诉讼请求。案件受理费78,458元，由原告刘荫华负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  许根华人民陪审员  郁依纯人民陪审员  潘晓玲二〇二〇年八月六日书 记 员  岑诗韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。