四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2089号 上诉人（原审被告）：罗柏林，男，1970年8月17日出生，汉族，初中文化，四川省营山县人，户籍地四川省营山县，经常居住地四川省营山县。 被上诉人（原审原告）：营山县炜利物业管理有限公司，地址：营山县城天长街**。 法定代表人：杨麟波，系该公司经理。 委托诉讼代理人：许梅，四川刚顺律师事务所律师。 上诉人罗柏林因与被上诉人营山县炜利物业管理有限公司（以下简称炜利物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2020）川1322民初675号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 罗柏林上诉请求：撤销一审判决第一项，改判为2859元或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院对物业管理服务费金额认定错误。上诉人提交证据证明被上诉人对涉案小区服务存在严重问题，也得到法庭的认可。上诉人之所以不缴纳物业管理费，均系因被上诉人的管理服务未尽责，使得案涉小区出现违章搭建，对上诉人所居住的房屋卫生环境及其房屋的价值产生了严重影响。物业管理费应从中相抵减，或被上诉人将案涉的服务问题整改完毕，再由上诉人缴纳全额物业费。2、上诉人与被上诉人签订《前期物业管理服务协议》时，已在第二条物业管理服务内容明显约定，被上诉人为上诉人物业管理服务期间应履行的管理服务内容其中7项“每年年底或年初对设施设备进行全面检查，对完损程度作出评价，列出年度养护维修计划”。在一审时，上诉人要求被上诉人提交服务事项及进行维修清单，而被上诉人庭审完毕至今均未向法院提供。也未将消防及年度养护维修计划等相关资料移交给业主委员会。3、被上诉人未按照《前期物业管理服务协议》第二条约定，对电梯、消防等公共设施进行维护保养，导致消防等相关设施停摆，如发生火灾等重大安全事故，上诉人及小区业主人身安全无法得到保障。 炜利物业辩称：1、经过一审法院审理，确认了上诉人欠物管费的事实及金额。2.上诉人的上诉理由都是经过一审审理了的，一审也查明了的。上诉人称不支付物管费的理由是物业管理公司服务质量差，该问题案涉小区业主委员会于2019年起诉炜利物业服务质量差，被营山法院驳回，南充中院二审维持。本案应当驳回上诉人的上诉请求。 炜利物业向一审法院起诉请求：1.判令罗柏林支付所欠物业管理服务费5718元并从迟延支付物业管理服务费之日起按年利率6%支付利息至实际支付之日止；2.判决罗柏林从逾期交纳物业管理费用之日起按逾期金额每天1%承担违约金，至交清全部物业管理费时止；3.判决罗柏林承担炜利物业为追收物业服务费所产生的交通费、误工费等损失300元；4.本案诉讼费用由罗柏林负担。 一审法院认定事实：武胜县鸿华房地产开发有限公司开发建设了位于营山县的鸿华·华盛国际（南、北）住宅小区楼盘，选聘炜利物业提供前期物业服务并签订《住宅小区前期物业管理委托服务合同》，该合同约定，炜利物业为鸿华·华盛国际（南、北）住宅小区业主（住户）提供物业服务；委托管理服务暂定三年，从2013年6月1日起至2016年6月30日止，高层物业管理服务费1元／月／㎡；业主进行装饰装修时应交纳装饰装修押金和管理费。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。罗柏林购买鸿华.华盛国际住宅小区住房后，于2013年7月10日同炜利物业签订《前期物业管理服务协议》，协议载明罗柏林房屋建筑面积109.97㎡，并约定罗柏林不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，炜利物业有权要求罗柏林补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金，该协议并对其他权利义务进行了约定。 2017年初，鸿华·华盛国际南苑业主委员会成立后，并与炜利物业签订了《物业服务委托合同》，约定委托管理期限为3年；按建筑面积每月每平方米1元收取物业管理服务费。业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交服务费的千分之一交纳滞纳金，但滞纳金总额不应超过应收款总额的10%。炜利物业提供物业服务至2018年10月31日，罗柏林自2014年7月之后未交纳物业服务费，炜利物业催收未果，遂诉至法院。 另查明，营山县鸿华·华盛国际南苑业主委员会以炜利物业提供的物业服务质量较差，不符合物业服务标准等情况，于2019年5月16日向一审法院提起了诉讼，一审法院于2019年11月21日作出（2019）川1322民初1702号民事判决书，除支持了广告费收益400元及维修费用4500元外，驳回了其他诉讼请求。后营山县鸿华·华盛国际南苑业主委员会提起上诉，南充市中级人民法院于2020年3月6日作出（2019）川13民终4919号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，合同双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，炜利物业作为案涉小区建设单位选聘的前期物业服务企业，与罗柏林签订了《前期物业管理服务合同》，炜利物业开始为案涉小区提供了物业服务，罗柏林则应当按照合同约定交纳物业管理费和装饰装修管理费。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条“下列事实，当事人无需举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……”之规定，（2019）川13民终4919号民事判决书已认定案涉小区成立业主委员会后，与炜利物业签订的《物业服务委托合同》合法有效，故罗柏林因该合同未经业主大会表决而不认可的辩称，不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”之规定，《前期物业管理服务合同》、《物业服务委托合同》均对罗柏林具有法律约束力，炜利物业提供了物业服务，罗柏林则应当支付物业管理服务费。炜利物业提供物业管理服务至2018年10月31日，但罗柏林从2014年7月后未向炜利物业支付物业管理服务费用，故炜利物业要求罗柏林支付下欠物业管理服务费用5718元（计算方法：109.97㎡×1元×52月≈5718）的请求予以支持。 根据罗柏林提供的证据及当事人的陈述，足以证明炜利物业为案涉小区提供的物业管理服务存在瑕疵，考虑到炜利物业提供的物业管理服务不尽如人意，炜利物业存在履约不完全的情形，故炜利物业要求罗柏林支付资金利息及违约金的请求不予支持。炜利物业主张因追收物业管理费产生了交通费、误工费等损失，但其未提供证据予以证明，对炜利物业的该诉讼请求，亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十三条的规定，判决：一、罗柏林于本判决生效之日起十日内支付营山县炜利物业管理有限公司自2014年7月至2018年10月期间的物业管理服务费5718元。二、驳回营山县炜利物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由罗柏林负担。 二审中，当事人未提交新证据，二审查明的事实与一审一致。 本院认为：炜利物业与罗柏林订立的前期物业管理服务合同、与鸿华·华盛国际南苑业主委员会签订的物业服务委托合同系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行义务。 根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，业主拒绝交纳物业费需要“正当理由”。该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费是基于正当的、合理的理由才能构成。关于罗柏林提出炜利物业管理服务未尽责、未按约定提交服务事项及维修事项清单、未将消防及年度养护维修计划等相关资料移交给业主委员会、未对电梯、消防等公共设施进行维护保养。小区物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，具有时间持续性和无法计量性的特点，不同的人、不同的时期对服务的感知、评价会不一致，难免会出现一些问题。一般情况下，只要物业公司按照约定提供了基本的物业服务，没有根本性违约，业主均应支付相应的物业费。从现有证据看，炜利物业在电梯、消防等公共设施维护等管理服务上有一定瑕疵，但瑕疵程度尚不属于业主能够抗辩拒绝交纳物业费的“正当理由”。然而炜利物业在公共设施及环境维护、绿化养护等管理方面确实存在瑕疵，炜利物业与业主多次发生争议，业主委员会还曾起诉炜利物业，特别是罗柏林提出的炜利物业管理服务未尽责使得案涉小区出现违章搭建，罗柏林楼下业主违章搭建铁皮房，对罗柏林所居住的卫生环境及房屋价值确实造成了不良影响。炜利物业辩称其每发现一处都及时通知了社区、街道办、城建执法大队，且社区、街道办都出面阻止了的，业主不听劝，却未提交证据证明。由于炜利物业在管理服务上的瑕疵，对罗柏林直接造成了不良影响，罗柏林要求抵减物业管理费的理由成立。据此本院酌定罗柏林按80%交纳物业管理服务费，并对炜利物业主张的违约金、滞纳金等诉讼请求不予支持。 综上，原判认定事实、适用法律部分失当。罗柏林的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下： 一、维持四川省营山县人民法院（2020）川1322民初675号民事判决第二项； 二、变更四川省营山县人民法院（2020）川1322民初675号民事判决第一项为：罗柏林于本判决生效后十日内向营山县炜利物业管理有限公司支付2014年7月至2018年10月期间的物业管理服务费4574元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由营山县炜利物业管理有限公司负担5元，由罗柏林负担20元。二审案件受理费50元，由营山县炜利物业管理有限公司负担10元，由罗柏林负担40元。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年八月二十日 书记员 张 媛