山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终8795号上诉人(原审被告)：周虎，男，1976年7月15日出生，汉族，住济南市。被上诉人(原审原告)：山东百家兴绿色厨房有限公司，住所地济南市。法定代表人：秦法卿，总经理。委托诉讼代理人：王传茹，山东舜泽律师事务所律师委托诉讼代理人：宋玉丽，山东舜泽律师事务所律师原审被告：高新开发区汇泉超市，住所地济南市。经营者：周虎，男，1976年7月15日出生，汉族，住济南市。上诉人周虎因与被上诉人山东百家兴绿色厨房有限公司（以下简称百家兴公司）及原审被告高新开发区汇泉超市（以下简称汇泉超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市高新技术产业开发区人民法院(2020)鲁0191民初805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员明霞独任审理本案。本案现已审理终结。周虎上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2、一、二审诉讼费用由百家兴公司负担。事实与理由：一审法院认定事实错误。1、一审判决认为“周虎虽主张涉案房屋于2020年4月10日腾空并交付百家兴公司......，故本院确认涉案房屋于2020年5月18日腾空完毕。”认定错误，首先周虎认可涉案房屋于2020年4月10日腾空并交付百家兴公司；其次根据2020年4月21日百家兴公司给周虎的《通知书》内容：“4月6日周虎夫妇协同几个人员将店内所有商品搬出。直至今日店内有留存货架，游戏机及垃圾未清理。自今日起我公司通知周虎在2020年4月28日前将其清理干净，如不能及时清理，甲方将视为自动放弃并有权将其物品搬出场所作废处理。”故应该认定2020年4月28日百家兴公司已经强制控制涉案房屋。可见，应当确认涉案房屋于2020年4月28日腾空完毕。2、一审判决中称“周虎虽对该房屋面积有异议，但无证据证明合同约定租金支付与涉案房产建筑面积相关联，故本院对周虎提交的鉴定申请不予许可。”认定错误，周虎与百家兴公司的代理人孟凡雨签订过一份《租房意向协议书》，约定租赁的区域每平方米每天2.9元，后双方在此基础上签订了《商铺租赁合同》，该合同约定由百家兴公司提供给周虎的商铺面积为560平方米；此商铺是在合同签订一个月后分割完毕交付，年租金58万也是根据每平方米每天2.9元计算的。二、判决周虎支付109139元物业费是错误判决。周虎应交纳的72861元物业费已经结清，周虎对百家兴公司提交的182000元物业费发票照片不予认可，对物业费182000元数额也不予认可，时至今日，百家兴公司未就其物业费收费标准予以举证。三、对未能悬挂超市招牌造成损失不予处理是错误的。百家兴公司与周虎签订租赁合同时，明知周虎租赁用途为开办超市，其承诺让周虎在汉峪金谷A4-3大厦的西南面及西侧2楼位置悬挂超市招牌，但周虎制作的价值2200元的LED灯被物业拆走，价值2600元的拉布灯箱无法悬挂。在无超市招牌悬挂的情况下，周虎所开设的超市营业收入远远低于正常水平，周虎为此与百家兴公司协商，百家兴公司也同意补偿5万元。四、因疫情(不可抗力)产生的租赁费用百家兴公司无权主张。根据济南市委、办公厅、市政府办公厅下发《关于积极应对疫情促进中小微企业健康发展的若干政策意见》第五条减免中小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小微企业，2个月房租免收、4个月房租减半。鼓励疫情期间各类中小微企业发展载体减免承租企业租金等相关费用，根据其减免费用总额，给予一定比例财政补助。百家兴公司辩称，一、关于涉案房屋腾空问题，一审法院认定腾空时间为2020年5月18日是正确的。周虎在一审庭审过程中承诺于2020年4月10日前将商铺内所有商品物品清空交房给百家兴公司。截止到2020年5月1日前百家兴公司未接到周虎任何方式的交房通知。无奈，百家兴公司于2020年5月18日下午在110民警的备案、物业工作人员,开锁公司人员的见证下,公司工作人员进入该商铺，发现铺内所有商品物品已经搬出。同时致电了周虎说明情况,周虎本人也承认店内商品、物品全部清空但未告知百家兴公司，且钥匙也未交付百家兴公司。2020年5月20日百家兴公司收到了周虎寄送的腾空商铺的书面通知。因此，一审法院认定腾空时间为2020年5月18日是正确的。二、关于涉案房屋面积的争议。根据百家兴公司提交的第三方出具的不动产测绘技术报告和设计图纸，可以清楚的计算出，百家兴公司已提供远大于560平方米的房屋交付周虎使用。按照周虎所称每平方米每天2.9元计算，租金也超过年租金58万元。因此，一审法院认定是正确的。三、关于物业费的代收代缴问题。1、根据合同第三条第九款、第十款和第六条第二款中明确约定，物业费及能耗费由周虎按照物业公司标准承担，并由百家兴公司代收代缴。2、百家兴公司已实际向物业公司缴纳物业费，物业公司出具的发票明确写明名称为高新开发区汇泉超市。因此，该部分费用应由周虎承担。四、关于户外广告牌的设立问题。户外广告牌的设立应符合政府相关部门的规划和要求，属于强制性规定，不属于双方可以协商约定部分。且在百家兴公司与周虎签订的《商铺租赁合同》第五条的第二款和第六条的第四款约定，户外广告牌统一管理，周虎如果需要使用应向百家兴公司或相关部门申请并同意批准后方可使用，对不符合要求的广告牌百家兴公司有权拆除，周虎应当接受。因此，周虎主张无事实依据和法律依据。五、关于疫情期间的租赁费用的减免问题。本案百家兴公司在疫情之前即2020年1月6日向高新区法院起诉，要求解除与周虎的租赁合同、支付租金并承担违约责任等诉请。2020年1月20日高新区法院组织对本案进行诉前调解，周虎和百家兴公司均到场，但未调解成功。因此在疫情之前已经产生纠纷，政府出台的相关减免政策周虎无法享受，且涉案房屋并不属于济南市委办公厅下发政策意见所举的范围。因此，本案不存在租赁费用减免的事由。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充分，请求二审法院依法驳回中的上诉请求，维持原判。百家兴公司向一审法院起诉请求：1.判令解除百家兴公司与周虎签订的《商铺租赁合同》；2.判令周虎、汇泉超市支付百家兴公司房屋租金331700元、滞纳金169980元、物业管理费及能耗费109139元、履约保证金60000元、违约金145000元，共计815819元，以及2020年1月6日至实际腾房日所发生的租金和物业管理费及能耗费等费用，周虎、汇泉超市承担连带责任；3.本案诉讼费用、保全费等费用由周虎、汇泉超市负担。一审法院认定事实：2018年12月4日，出租方(甲方)百家兴公司与承租方(乙方)周虎签订《商铺租赁合同》，约定由乙方租赁甲方位于济南高新区汉峪金谷A4-3一楼(夹层)商铺，建筑面积约为560平方米，乙方租赁该商铺作为经营商业使用；租期自2018年12月6日至2023年9月18日止，装修免租期为两个月；第一年自2018年12月6日至2019年12月5日期间租金为58万元，第二年自2019年12月6日至2020年12月5日期间租金为58万元，自第三年开始每年递增5%；租金第一年每半年支付一次，自第二年起每年支付一次，双方在签订合同三日内乙方向甲方一次性付清首次租金，后续租金乙方必须在下一交租周期届满前1个月一次性支付给甲方，每逾期一天，乙方则需按应交租金1%/天的标准向甲方支付滞纳金；承租期内水电物业管理费由甲方代收代缴；乙方在签署租赁合同须缴纳履约保证金60000元，作为履行合同的保证金，以上履约保证金不能用以冲抵租金。合同期满或双方按合同有关条款，终止本租赁合同(违约除外)并且乙方付清租金、管理费、水电费、物业费、停车费及有关费用后，甲方应在十五天内将乙方的履约保证金无息退还乙方；合同有效期内，乙方出现下列情形之一的，甲方有权通知乙方解除合同，合同自通知到达乙方之日起解除，若乙方拒绝接收或甲方按乙方确认的地址、号码寄出后无法送达，则以邮件退回之日视为合同解除，合同解除后，乙方剩余租金和保证金不予退还。……(3)乙方与其缴纳租金或费用在甲方通知的合同里期限内仍不缴纳的……；若乙方逾期缴纳租金、擅自终止合同，甲方可扣除其履约保证金作为位于今。逾期15天仍未交纳的，甲方可以解除合同，乙方应按月租金的三倍赔偿甲方；若因此给甲方造成损失的，乙方还应赔偿甲方的所有损失。合同签订后，周虎于2018年12月12日向百家兴公司支付定金5万元、房租15万元，于2019年9月6日向百家兴公司支付物业费72861元。诉讼过程中，周虎认为百家兴公司未满足合同约定的建筑面积，申请法院对涉案房产建筑面积进行测绘评估。一审法院经审查后认为，结合百家兴公司当庭提交不动产测绘技术报告、夹层平面图足以初步证实涉案房产建筑面积，周虎虽对该房屋面积有异议，但无证据证明合同约定租金支付与涉案房产建筑面积相关联，故一审法院对周虎提交的鉴定申请不予许可。另查明，周虎向一审法院提交情况说明及照片一宗，主张涉案商铺于2020年4月10日腾空交付百家兴公司。后经一审法院查明，百家兴公司认可涉案房产于2020年5月18日腾空并交付。又查明，周虎租赁涉案房产后，于2018年12月17日在该涉案房产注册成立汇泉超市。一审法院认为，周虎与百家兴公司签订《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，一审法院予以确认。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自义务。庭审中，百家兴公司要求解除双方于2018年12月4日签订的《商铺租赁合同》，周虎同意解除合同，一审法院予以确认。百家兴公司主张结合合同约定，自2018年12月6日至2019年12月5日期间租金为58万元，免租期为2个月，自2019年2月6日至2020年1月5日期间的租金为531670元，扣除周虎已支付的20万元，故要求周虎支付剩余租金331670元。一审法院认为，周虎实际使用涉案房产开设汇泉超市，理应支付相应租金。周虎虽提交购物小票，主张百家兴公司员工在周虎开设的超市内拿走物品价值12040.5元，要求在上述租金中予以扣除。一审法院认为，小票签名唐文艳及其他人员，但周虎未提交证据证实签名人员系百家兴公司员工，亦未能证明上述人员拿走价值12040.5元物品系履行职务行为，故一审法院对周虎要求12040.5元予以抵扣的主张不予支持。综上，一审法院对百家兴公司要求周虎支付租金331670元的诉讼请求予以支持。关于百家兴公司主张周虎支付自2020年1月6日至实际腾房日所发生的租金，一审法院认为，周虎虽主张涉案房屋于2020年4月10将腾空并交付百家兴公司，但提交的证据不足以证实其于上述时间交付，百家兴公司认可涉案房屋已于2020年5月18日腾空并交付，故一审法院确认涉案房产于2020年5月18日腾空完毕。综上，周虎应向百家兴公司支付其2020年1月6日至2020年5月18日期间的租金(58万元/年÷365天×133天)=211342.47元。百家兴公司主张汇泉超市物业费及能耗费为182000元，扣除已支付的72861元，要求周虎支付欠付的物业费及能耗费109139元，并支付截至实际腾房之日止的物业费。一审法院认为，结合双方商铺租赁合同约定，物业费由百家兴公司代收代缴，且百家兴公司提交汇泉超市物业费发票足以证实其物业费为182000元，扣除周虎已经支付的物业费72861元，故周虎还应向百家兴公司支付物业费109139元。关于百家兴公司主张采暖、制冷费，双方合同未约定，且百家兴公司未提交证据证明，故一审法院不予支持。关于百家兴公司主张周虎支付至实际腾房之日止的物业费，该费用并未实际发生，且百家兴公司未就其物业费收费标准予以举证，故一审法院对百家兴公司该项诉讼请求不予支持。周虎未按照合同约定向百家兴公司支付租金，理应承担违约责任。周虎辩称涉案房产面积与合同约定不符、涉案房产存在漏水问题未予解决及未能悬挂超市招牌给其造成损失，未提交相应证据证实，故一审法院对周虎该辩称不予采信。关于百家兴公司要求周虎支付履约保证金60000元，一审法院认为，双方当事人均同意解除《商铺租赁合同》，其再要求周虎按照合同约定支付履约保证金无法律依据，一审法院不予支持。关于百家兴公司主张周虎支付滞纳金169980元(以28.33万元为基数，自2019年11月6日计算至2020年1月5日，按照1%/日计算)、违约金145000元(3个月租赁费用)，一审法院认为，百家兴公司上述主张滞纳金及违约金均系对违约责任的体现，属重复主张，周虎抗辩上述违约责任标准过高，且庭审中百家兴公司未就其因违约产生的损害赔偿额进行举证，故一审法院调整其滞纳金为(以28.33万元为基数，自2019年11月6日计算至2020年1月5日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算)。关于百家兴公司要求汇泉公司与周虎承担连带责任，一审法院认为，《商铺租赁合同》系由百家兴公司与周虎签订，系周虎个人债务，百家兴公司要求汇泉超市承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、百家兴公司与周虎于2018年12月4日签订的《商铺租赁合同》于判决生效之日起解除；二、周虎于判决生效之日起十日内支付百家兴公司至2020年1月5日期间的租金331670元；三、周虎于判决生效之日起十日内支付百家兴公司自2020年1月6日起至2020年5月18日止期间的租金211342.47元；四、周虎于判决生效之日起十日内支付百家兴公司物业费109139元；五、周虎于判决生效之日起十日内支付百家兴公司滞纳金(以28.33万元为基数，自2019年11月6日计算至2020年1月5日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算)；六、驳回百家兴公司对高新开发区汇泉超市的诉讼请求；七、驳回百家兴公司的其他诉讼请求。案件受理费11958元，减半收取计5979元，由百家兴公司负担1200元，由周虎负担4779元。本院二审期间，周虎提交如下新证据：1.涉案房屋平面图一份，证明建筑面积为400.92平方米，意向书中东侧是直线，而交付的房屋是斜的。租赁合同之内还包括物业公司的一间洗漱间，百家兴公司无权对外出租。2.百家兴公司通知书；3.提交光盘一份，证明物业费每平方12元，按建筑面积560平方米计算。百家兴公司认为，平面图不是双方共同委托测绘的，对平面图不予认可，根据百家兴公司提交的不动产测绘报告可以计算出交付的建筑面积远大于560平米。清洁房具有可出租的封闭性和专属性，周虎也实际使用过，应计算在租赁范围之内，墙的斜度范围内的面积很小。物业费包括物业、制冷、取暖费用，由百家兴公司统一代收、代缴，标准由物业公司统一制定。本院认为，平面图是周虎单方委托测绘，对此本院不予认定；通知书客观真实，本院予以认定；周虎对光盘所记载视听资料的真实性未提交其他证据予以佐证，对此本院不予认定。二审查明：2020年4月21日，百家兴公司书面通知周虎：……4月6日周虎夫妇协同几个人员将店内所有商品搬出。直至今日店内有留存货架，游戏机及垃圾未清理。自今日起我公司通知周虎在2020年4月28日前将其清理干净，如不能及时清理，甲方将视为自动放弃并有权将其物品搬出场所作废处理。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，关于房屋交付时间问题。周虎将商品搬出涉案房屋后，并未与百家兴公司进行房屋的交接，并且房屋内仍留有部分物品。虽然百家兴公司通知其“2020年4月28日前将其清理干净，如不能及时清理，甲方将视为自动放弃并有权将其物品搬出场所作废处理”，但百家兴公司因物业公司的原因，并未在2020年4月28日实际控制涉案房屋，且周虎也未举证证明百家兴公司于2020年4月28日已经强制控制涉案房屋，一审认定涉案房屋于2020年5月18日腾空并交付百家兴公司，并无不当，本院予以确认。关于租金的计算问题。周虎与百家兴公司签订的《商铺租赁合同》约定建筑面积约为560平方米，租金每年58万元起。双方在交付涉案房屋时未共同委托测绘部门进行测绘，但依据周虎提交的合同附件的平面图及百家兴公司提交的产权人委托测绘部门对涉案房屋的测绘，百家兴公司交付周虎的房屋与平面图基本一致，并且租金58万元也不完全是按照建筑面积560平方米、每平方2.9元进行计算，一审按照年租金58万元起计算周虎应支付百家兴公司租金，合情合理，本院予以确认。关于物业服务费问题。百家兴公司已经支付物业公司涉案房屋物业服务费182000元，扣除周虎已经支付的72861元，百家兴公司要求周虎支付物业服务费109139元，并无不当。关于灯箱、招牌损失问题。周虎提交的证据不足以证明其灯箱、招牌损失是百家兴公司造成的，对此本院不予支持。关于百家兴公司应否减免租金问题。2020年前后，因新冠病毒的影响，对超市的经营产生了一定的影响，济南市委、办公厅、市政府办公厅下发的《关于积极应对疫情促进中小微企业健康发展的若干政策意见》第五条是对承租国有资产类经营用房的中小微企业房租的减免政策，涉案房屋系百家兴公司承租而来，周虎未举证证明产权人已经按照上述规定减免了百家兴公司的房租，周虎要求百家兴公司减免其房屋，无事实依据，本院不予支持。综上所述，周虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11958元，由上诉人周虎负担。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二〇年八月二十六日书记员  刘彤