陕西省定边县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0825民初3187号 原告郑某某，男，汉族。 被告某某县某某房地产开发有限责任公司。 住所地：某某县某某镇某某巷。 法定代表人刘某某，系该公司执行董事兼总经理。 委托代理人韩某，系陕西宇内律师事务所律师。 原告郑某某诉被告某某县某某房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日受理后，依法由审判员刘建海适用简易程序于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告郑某某、被告委托代理人韩某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年3月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以362616元购买被告出售位于北园子路东侧“某某小区”3号楼2单元501室房屋。原告依约由第三人向被告支付现金172616元，并取得银行按揭贷款190000元。原告在2014年5月26日向被告预交办房产证、契税、公共设施等费用23000元，合同约定交房日期为2013年12月30日。合同约定“出卖人应在商品房交付使用160日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，但被告至今未向房管部门提供资料，使原告未取得《房屋所有权证》。上述事实证明，原告履行了买房和办证的全部义务，但被告在房屋交付和办理《房屋所有权证》的合同履行中严重违约。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应将出售“该商品房经综合验收合格”在2013年12月30日前交付原告，但被告延迟至2014年5月26日给原告交房，至今未给原告提供房屋综合验收合格材料、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，被告应在商品房交付使用160日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报权属登记机关备案，如被告不能在规定期限内为原告办理《房屋所有权证》且原告不退房的，被告按已付款的0.01%支付违约金给原告。目前，原告未收到被告办理的《房屋所有权证》，原告的损失远远超出被告合同格式条款逾期办证按已付房款的0.01%违约金赔偿。被告应依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十六条和第十八条之规定向原告承担违约赔偿。另外，为保证原告房屋质量和使用，被告应依法向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。综上所述，由于被告不履行合同义务，致使原告购买的房屋在法律物权上未得到保障，故依法诉至法院，请求：1、依法判令被告给原告办理《房屋所有权证》；2、依法判决被告给原告承担逾期办理《房屋所有权证》的违约金赔偿，违约赔偿金以中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息的标准计算，以购房款362616元从2013年3月18日开始计算至被告办理《房屋所有权证》交付原告之日终。3、由被告承担本案诉讼费用。 原告向法庭提交以下证据： 一、《商品房买卖合同》1份。证明2013年3月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于北园子路东侧“某某小区”3号楼2单元501室房屋以362616元的价格出售给原告。合同还对房屋的计价方式与价款、付款方式及期限、双方违约责任、交付期限、产权登记等进行了约定。 二、收款收据6支、中国农业银行业务凭证。证明原、被告签订合同后，原告将各项费用已交清，而被告至今未给原告办理房屋所有权证。 被告辩称，被告的起诉超过了法律规定的诉讼时效期间，不应当支持。按原告诉称，其在2014年5月份收房时已经知道其利益受损。同时，原、被告双方存在商品房买卖合同关系属实，被告确实向原告出售了案涉的房屋，但对原告的诉请不予认可。首先，原告诉请要求被告向原告办理《房屋所有权证》条件尚不具备。理由在于：被告开发的某某小区五证齐全，2014年5月向原告移交房屋，且房屋已于2014年1月办理抵押登记的备案。出卖人已经向房产登记部门递交了手续，但至今尚未办理证件，责任不在被告。其次，原告诉请要求被告承担逾期办证的违约金赔偿，并以中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利息的标准计算，即以362616元从2013年3月18日开始至办证止，没有事实和法律依据。理由在于：首先，合同第十一条关于“交接”中约定：出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接……。但据原告诉状诉称可见，其于2014年5月26日接收了房屋，并未拒绝接收案涉房屋，故其主张不能成立。其次，合同第十五条“关于产权登记的约定”中载明：买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。因此，原告主张按照中国人民银行规定的贷款机构计收的同期贷款利息的标准计算违约金，没有事实依据，也没有法律依据。依据合同法以及商品房买卖合同司法解释第十八条第二款规定，只有双方在合同未约定违约金或者损失数额难以确定的，才可以要求按照已付房款计算违约金。本案中，双方当事人明确约定违约金的计算方式是已付房款的0.01%，因此其主张与合同约定相悖，不应当支持。依据合同约定，违约金计算是一次性的，即只要违约，就按约定支付违约金，并未约定计算至办证止。原告第三项诉请不应当支持，其在收房时并未明确拒绝接收，视为默许认可。 被告未向法庭提交任何证据材料。 经庭审质证，被告对原告所举的第一组证据真实性无异议，对证明目的部分有异议，双方在违约金上有明确约定，应按合同约定计算。对第二组证据无异议。 本院对原告提交的证据作如下认定，原告所举的第一组证据系原、被告双方签订的商品房买卖合同，被告对合同的真实性无异议，应予以确认。原告所举的第二组证据，被告无异议，应予以确认。 本院根据双方当事人的陈述、举证、质证及认证查明以下事实，2013年3月18日，原、被告签订了登记号为“20130025”号的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于定边县北园子路某某小区3幢2单元501室房屋一套，该房屋建筑面积为129.97平方米，每平方米单价为2790元，总价款为362616元。合同第八条约定，被告应当在2013年12月30日前将经综合验收合格的商品房交付原告。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后160日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金。合同对双方的其他权利义务也进行了约定。该合同签订后，原告依约向被告支付购房款172616元，剩余190000元购房款向银行办理了按揭贷款。2014年5月26日，原告向被告交纳了办理房产证、契税、公共设施等费用，并接收了被告交付的房屋。但被告却未在合同约定的期限内将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。庭审中，被告对其逾期办理权属登记备案手续的违约事实没有异议。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告依约履行了支付购房款及其他费用的义务，而被告未在约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，理应继续履行相应义务并承担违约责任。因此，原告请求被告支付逾期办理房屋产权证的违约金，有合同和法律依据，本院予以支持。关于原告主张调整违约金计算的问题，合同约定的逾期办证违约金为已付房款的0.01%，该违约金为不变金额，在被告长期未履行义务的情况下违约金本身难以实现其设立的初衷，违约金显著过低，不符合公平原则。根据《合同法》第一百一十四条第二款之规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；”参照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，本院对合同约定的违约金予以调整，违约金以购房款362616元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率，从房屋交付使用160日后的第二日，即2014年11月3日起计算至被告将办理涉案房屋产权证书需由其提交的资料报产权登记机关备案之日止。关于原告要求被告为其办理房屋产权证的诉讼请求，因合同约定被告的义务是将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，而不是为原告办理房屋产权证书，故原告的诉请主张不符合合同约定，且办理房屋产权证书是以产权登记机关为主体的登记行为，并非被告能够独立完成，故对原告的该项诉请，本院不予支持。被告辩称原告的起诉已超过法律规定的诉讼时效，因被告截止本案开庭时仍未将涉案房屋办理产权登记需由其提交的资料报产权登记机关备案，故对被告的辩称理由，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下： 一、由被告某某县某某房地产开发有限责任公司于判决生效之日起五日内向原告郑某某支付逾期办理房屋产权登记的违约金（以购房款362616元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率，从2014年11月3日起计算至被告将办理涉案房屋产权证书需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案之日止）。 二、驳回原告郑某某的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告某某县某某房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员  刘建海 二〇二〇年八月四日 书记员  白 瑞