贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4134号上诉人（一审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人（一般授权）：聂萍，贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：赵月颖，贵州朗意律师事务所实习律师。上诉人（一审原告）：吉永江，男，汉族，1975年12月30日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（一审原告）：杜琼，女，汉族，1978年4月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。吉永江、杜琼委托诉讼代理人（特别授权）：王会强，贵州锐驰律师事务所律师。吉永江、杜琼委托诉讼代理人（一般授权）：刘力铭，贵州锐驰律师事务所律师。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰公司”）因与上诉人吉永江、杜琼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2071号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人瑞丰公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：案涉楼幢于2018年11月29日取得《首次登记确认书》，已具备办理转移登记的条件。上诉人以电话方式通知被上诉人提供办证所需资料，但被上诉人怠于履行致使办证迟延，故2018年11月29日之后上诉人不应承担违约责任；或者至少也应当参照同地块其余户的办证时间计算违约金。一审判决未对违约金计算的截止期限进行明确，应予纠正。被上诉人合同的主要目的已经实现，且被上诉人未举证证明其实际损失，故不应当支付违约金。《不动产登记暂行条例》的施行及七星关区不动产统一登记工作的改革调整是上诉人不能预见、不能避免、不能避免，不能克服的客观情况，系不可抗力，上诉人应当免责。一审将全部案件受理费判决由上诉人承担不当，显失公平。上诉人吉永江、杜琼上诉请求：撤销一审判决第二项，改判瑞丰公司支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，暂计21549.96元（实际金额以上诉人已付房款357810.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2019年6月1日起计算至瑞丰公司向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并通知上诉人之日止）；一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实及理由：案涉商品房买卖合同系格式合同，约定的逾期交付有关文文书的违约金标准显著低于法定赔付标准，瑞丰公司作为合同的提供者利用其制作合同的便利，不合理的变相免除其违约责任，应当认定为无效条款。逾期交付有关文书的违约金应当按照法定标准确定。瑞丰公司答辩意见与上诉状一致吉永江、杜琼答辩意见与上诉状一致。吉永江、杜琼提起诉讼，请求判决：一、判决被告在60日内向原告交付位于毕节市的不动产权证书;二、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计13741.13元（实际金额以原告已付总房款357810.00元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍的标准，从2019年6月1日计算至被告向不动产登记部门提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）;三、判决本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实：2017年9月7日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程“瑞丰铭城”第4幢A单元21层3号商品房，房号为4-A21-3；建筑面积119.27平方米，套内建筑面积98.7平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款357,810.00元；买受人应于2014年6月2日前向出卖人交付全部购房款；出卖人承诺于2019年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.0001%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了被告房屋总价款357,810.00元。被告将涉案房屋交付原告，原告向被告交纳了办证相关税费。另查明：2018年11月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，载明：同意暂缓瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记，启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。一审法院认为，原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定将房屋交付给原告，并在2019年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，予以支持。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日0.0001%以原告已交房款的承担违约责任，因原告未举证证明造成的损失过低，而双方的违约金标准在合同中有明确约定，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法所应予尊重，故对原告增加违约金标准的诉讼请求，不予支持。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故该违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，支持以已付购房款357,810.00元为基数，按日0.0001%的标准，自2019年6月1日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对原告要求办理不动产权证书并交付的诉讼请求，涉案房屋现已具备办证条件，根据双方委托办证的约定，被告办证的义务仅限于将办证所需资料提交到办证部门并通知原告，而无需交付，故对办证的诉讼请求，予以支持，对交付的诉讼请求，不予支持。但原告必须交清办证所需税费和提供相关文书。关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告吉永江、杜琼交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告吉永江、杜琼申请办理涉案商品房的不动产权证书。二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告吉永江、杜琼逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款357,810.00元为基数，按日0.0001%的标准计算，自2019年6月1日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。三、驳回原告吉永江、杜琼的其他诉讼请求。案件受理费72.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：瑞丰公司未按约定如期取得商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实客观存在，根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当向被上诉人承担违约责任。违约金兼具补偿和惩罚功能，不以守约方遭受实际损失为前提,瑞丰公司以被上诉人未举证证明实际损失为由主张不支付违约金，于法无据。《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日颁布，此时双方尚未签订合同，该条例的施行不属于合同履行期间的不可抗力事由。瑞丰公司以《不动产登记暂行条例》的施行，主张免除违约责任，没有法律依据，本院亦不予采纳。按照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，案涉违约条款没有合同法第五十二条和第五十三条的情形，也未免除瑞丰公司的办证义务，未增加吉永江、杜琼的责任，排除吉永江、杜琼的主要权利，吉永江、杜琼主张违约金条款无效，请求参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案中，双方系委托办证关系，瑞丰公司虽于2018年11月29日取得证明文件可以办理转移登记，但无证据证实其在一审庭审之前已尽通知义务，其于一审庭审时披露了相关信息，履行了自身义务，故承担违约责任的时间应截止一审庭审时，即2020年4月9日，一审判决上诉人承担违约责任至提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知被上诉人之日不当，本院予以纠正。至于吉永江、杜琼是否拖延缴纳办证税费，则与瑞丰公司是否在约定期限内完成房屋初始登记并交付办证所需文书无涉，其履行文书交付义务，不以吉永江、杜琼积极缴纳办证税费为必要条件。据此，对瑞丰公司所称系吉永江、杜琼原因导致办证迟延，2018年11月29日之后其不应承担违约责任的上诉意见，本院不予采纳。本案中，被上诉人的一审诉讼请求未全部获得支持，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，一审法院判决上诉人承担全部诉讼费用不当，本院予以纠正。综上，上诉人瑞丰公司的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持；上诉人吉永江、杜琼的上诉理由，没有法律依据，相应的上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2071号民事判决第一、三项，即“被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告吉永江、杜琼交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告吉永江、杜琼申请办理涉案商品房的不动产权证书；驳回原告吉永江、杜琼的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2071号民事判决第二项为：上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人吉永江、杜琼逾期办理商品房转移登记的违约金（该违约金以上诉人吉永江、杜琼已付购房款357,810.00元为基数，按日0.0001%的标准计算，自2019年6月1日起计算至2020年4月9日）；三、驳回上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的其他上诉请求；四、驳回上诉人吉永江、杜琼的上诉请求。一审案件受理费72元，由上诉人吉永江、杜琼负担40元，上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担32元；二审案件受理费288元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担144元，上诉人吉永江、杜琼负担144元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年八月二十七日书记员 赵 莉