贵州省松桃苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0628民初1318号 原告：田秀群，女，苗族，1986年12月1日出生，住贵州省松桃苗族自治县。 被告：何波波，男，汉族，1988年9月20日出生，住江西省抚州市资溪县。 委托诉讼代理人：李振峰，贵州同康律师事务所律师。 原告田秀群与被告何波波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告田秀群，被告何波波委托诉讼代理人李振峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田秀群向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告租金21600元、装修费30400元，并向原告支付26000元违约金，共计76000元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告自愿放弃违约金的诉讼请求。事实及理由：2019年7月6日，原、被告签订《协议》一份，约定由被告将位于贵州省松桃苗族自治县盛世兴城7号楼第6号门面旁边的通道15.6平方米出租给原告使用，2019年7月6日至2020年5月1日期间的租金为21600元，同时约定如被告未将通道交给原告正常使用，需向原告承担装修费与房租费50%的违约金，且被告不得干扰原告正常装修和使用通道，如被告违约则需承担原告的一切损失。合同签订后，原告依约支付被告租金21600元，但被告至今仍未将通道交付给原告正常使用。2020年4月1日，原告就涉案通道与案外人签订装修合同，预付了80%装修款30400元，但被告却阻止原告正常使用通道且阻止装修，给原告造成巨大损失。为维护原告合法权益，特诉至贵院提出如前诉讼请求。 被告何波波辩称，原告所述与客观事实不符，请求驳回原告全部诉讼请求。涉案门面原系由房东唐万华于2017年4月28日出租给原告使用，后原告于2019年6月19日将涉案门面转让给被告并收取被告转让费。之后，原告将涉案门面全部交付被告。2019年7月6日，被告未经唐万华同意擅自将门面内通道转租给原告，唐万华于2019年11月份知道涉案门面内通道被转租后，曾告知原告不同意将涉案通道出租给原告。2020年4月份，原告强行装修涉案通道，为阻止原告装修，唐万华报警处理并将涉案门面锁住不允许原告装修，因此原告所称通道未正常交付原告使用与客观事实不符，且并非被告阻止装修，而是唐万华不同意将涉案通道出租给原告。同时我们已经给原告预留了通道，只是原告没有使用，因此被告不应退还原告租金；关于违约金问题，因被告转租涉案通道给原告未经得唐万华同意，故原、被告双方之间签订的合同无效，原告主张违约金不应得到支持；关于原告主张的装修损失问题，原告明知涉案通道转租事宜存在争议，依然与他人就涉案通道签订装修合同并预付装修款，且原告安排的装修工人就涉案通道仅铺设了地砖，因此该装修损失系原告自行造成，系其自行扩大损失，不应由被告承担。 本院经审理认定事实如下：2017年4月28日，案外人唐万华（甲方）与原告田秀群之弟田秀云（乙方）签订《门面租赁合同》一份，约定由唐万华将位于松桃苗族自治县盛世兴城7号楼第6号门面（以下简称：涉案门面）出租给原告田秀群及案外人田秀云、田秀平经营使用，租期五年，从2017年5月1日至2022年4月30日止，2017年5月1日至2020年4月30日期间每年租金108000元。同时该合同第五条中约定在租赁期间，乙方不得将门面转让或转租给别人，只能将门面退还给甲方，同时乙方不能将固定装修拆除。该合同签订后，双方于当日补充约定乙方如果实在经营不下，必须通知甲方，甲方协助乙方解决有关事宜。2019年6月19日，原告田秀群将涉案门面转让给被告何波波，收取被告门面转让费256000元，并将涉案门面交付被告。当日，唐万华（甲方）与原告田秀群及案外人田秀云、田秀平（乙方）签订一份《门面租赁合同终止协议》，约定甲乙双方同意终止2017年4月28日双方签订的松桃县城蓼皋镇麻阳街盛世兴城7号楼第6号门面租赁合同，终止时间为2020年4月30日，甲乙双方于2019年6月19日债权债务结清完毕，2017年4月28日签订的合同失效。该终止协议签订后，唐万华（甲方）于2019年6月19日与被告何波波（乙方）签订《门面租赁合同》一份，约定由唐万华将涉案门面出租给被告经营使用，租期自2020年5月1日至2024年4月30日止，并在该合同第5条约定乙方在租赁期间，不准将门面转让或转租给别人，只能将门面退还给甲方，同时乙方不能将固定装修拆除。2019年7月5日，被告将其承租的涉案门面内划出（涉案门面进门右边宽一米四（含柱子）深五米，后面六米零九，一米二宽）15.6平方出租给原告作为通向另行承租的一间门面的通道使用，并收取原告2019年7月6日至2020年5月1日期间十个月租金合计21600元。次日，双方补充签订《协议》一份，同时约定在原告使用门面期间，若被告单方违约，不将15.6平方的通道给原告使用，则被告必须赔偿原告装修费和房租费的50%违约金，同时被告不得干扰原告正常装修和正常使用，如被告违约，一切损失与相关责任由被告承担。之后，被告在装修涉案门面过程中为原告预留了通道。2019年10月份至11月份左右，唐万华知晓被告将涉案门面留出一部分出租给原告作为通道使用后，明确告知原、被告双方其不同意在涉案门面内划出一部分转租给原告作为通道。2020年4月1日，原告与案外人签订《装修合同》，约定由原告委托案外人对原告属下需装修的店内装修进行设计装修、灯、具、电路、木地板铺设。该合同签订后，原告预付案外人80%的装修款30400元。之后，原告安排案外人进场对涉案门面内划出的通道进行装修，房东唐万华遂于2020年4月9日、2020年4月15日两次电话报警（但并未在辖区派出所报警处理），直至涉案门面被房东锁住后，原告方停止装修。 另查明，原告就涉案门面内划出的通道装修施工工程仅铺设了地砖。 上述事实，有各方当事人向本院提交的身份证复印件，《协议》、《收据》两份、《装修合同》、涉案通道现场照片，《门面租赁协议》两份、《收条》、《门面租赁合同终止协议》，松桃苗族自治县蓼皋派出所《关于唐万华报警情况说明》等证据材料以及各方当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点为：1.被告将涉案门面内划出的通道转租给原告的行为效力问题。2.原告主张被告返还租金21600元并赔偿装修费损失30400元理由是否成立，应否支持。 关于焦点一。本案中，被告在与原告就涉案门面内划出部分面积转租给原告作为通道，签订租赁协议时已明知其对涉案租赁物不享有转租权；同时，在被告将涉案门面内通道转租给原告的租赁期间，房东唐万华知晓原被告两人之间的转租行为后亦及时明确告知不同意两人的转租行为，未超过提出异议的六个月除斥期间，事后唐万华对被告的转租行为亦未追认。原告亦未提交证据证实其与被告就涉案通道签订租赁协议时已征得唐万华的同意或事后唐万华已追认。因此被告将涉案门面内划出的通道转租给原告的行为破坏了案外人唐万华与被告之间的信任关系，减弱了案外人唐万华对涉案门面的控制，也直接损害了案外人唐万华对涉案门面的所有权、处分权，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，被告转租涉案门面内通道系无处分权而处分他人财产，且未得到权利人的追认，依法应认定为无效，故原告与被告就涉案门面内通道签订的《协议》无效。 关于焦点二。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条及《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，本案原告并未能正常使用涉案门面内划出的通道，但被告已收取了原告十个月租金21600元，现双方之间的转租《协议》无效后，被告理应返还原告租金21600元；关于原告主张被告赔偿装修费损失问题。本案被告明知其并不享有涉案门面转租权却依然与原告签订租赁协议，事后亦未取得唐万华追认，对导致涉案租赁协议无效存在一定过错；同时，原告对涉案门面原权利人并非被告的事实也是明知的，其在订立协议时系可以预见其与被告之间转租行为无效的风险，故原告对因导致民事法律行为无效所造成的损失亦有过错。本案中，原告与案外人签订的装修协议并未明确系装修涉案门面内通道，即使系装修涉案门面内通道，原告与案外人签订装修合同并预付装修款时已明知案外人唐万华不同意其与被告之间的转租行为，原告完全可以避免该费用的产生，因此应认定为原告自行扩大了该损失，其主张被告承担该装修费损失的请求应不予支持。 综上，原告部分诉讼主张成立。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告何波波于本判决生效之日起二十日内返还原告田秀群租金21600元； 二、驳回原告田秀群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1700元，减半收取计850元，由原告田秀群负担680元，由被告何波波负担170元。 如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 员  龙济洲 二〇二〇年八月四日 法官助理熊琼 代理书记员  熊 琼