江苏省丹阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1181民初3589号 原告：丹阳市满堂红房产置换代理有限公司，住所地：丹阳市东门外大街江南嘉园****，统一社会信用代码：91321181678955951D。 法定代表人：马卫军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：茅永芳，江苏瀛尚律师事务所律师。 被告：马树东，男，汉族，1977年4月16日生，住丹阳市。 委托诉讼代理人：李**，江苏维尔达律师事务所律师。 原告丹阳市满堂红房产置换代理有限公司（以下简称满堂红房产）与被告马树东居间合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人茅永芳、被告马树东及其委托诉讼代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告满堂红房产向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告房屋买卖中介费用34800元、律师费用5000元，合计39800元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月16日前，被告委托原告代为购买房产，后经原告努力，原、被告与案外人张毅江达成房屋买卖协议。2019年4月16日三方对房屋买卖事宜、中介费用及违约责任作了约定，张毅江同时向原告支付了50000元保证金。原告多次催要被告及张毅江办理相关房产交易手续，但两人拒不履行合同约定的相关房产交易手续义务，后原告被迫在张毅江预交的50000元保证金中预收中介费27800元，待被告和张毅江法律诉讼后视情况退还结账。经丹阳市人民法院及镇江市中级人民法院确认，该交易失败系被告违约所致，张毅江来原告处要求退还预收的中介费27800元，根据合同约定，该费用应由被告承担。原告根据一审、二审判决书退还张毅江27800元。为维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼，请求追究被告的民事违约责任。 被告马树东辩称，第一，原告诉状中的陈述不是事实，50000元并非张毅江所缴纳，实际由被告缴纳，该事实已经在关联案件的判决书中予以确认。第二，被告对张毅江的违约行为并不能充分证明被告对原告也构成违约，事实上恰是因为原告没有尽到居间方应该尽到的责任与义务，没有准确、完整、全面的向被告对案涉房屋进行介绍，导致被告对张毅江违约。第三，房屋买卖居间合同是原告提供的格式合同，应当作不利于合同方的解释，居间合同第六条约定一方押50000元在居间方处，作为本合同的履约保证金，一方违约的担保金归另一方及居间方所有，被告认为该条款已经是对违约责任的约定，合同第七条又对违约责任进行了重复约定，其中第七条的违约责任重于第六条，因此即使认定被告违约，也应当按照合同第六条承担违约责任，同时根据合同约定以及之前法院判决，被告已经承担了对应的责任，无需再向原告承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2019年4月16日，张毅江（甲方）与被告马树东（乙方）在原告满堂红房产居间介绍下，签订《房屋买卖居间合同》一份，约定：张毅江将与其妻子路芳共有的金陵西路9号2幢6室房屋（丹房权证开发区字第××号、丹国用2014第1660号）出售给被告，房价116万元，被告于合同签订之日给付定金5万元于居间方；双方约定于2019年5月30日之前办理产权过户手续，同时支付房屋尾款1110000元；合同第七条违约责任约定，乙方中途违约，应书面通知甲方和居间方，同时承担三方约定房屋成交总价20%的违约金；甲方中途违约，应返还乙方所付定金及赔偿三方约定房屋成交总价20%的违约金。同时违约方应向居间方支付房屋总成交价的3%的交易佣金，并承担相应的律师费、诉讼费；第十四条补充约定，过户税费110000元以内由乙方承担，超出部分由双方各半承担；过户当天甲、乙双方各付1.2%中介费。合同签订后，被告向原告支付了定金50000元，并由张毅江出具了收条。 因案涉房屋系赠与获得，原、被告曾就税费问题产生争议。2019年6月24日，张毅江夫妻与被告至原告处进行协商，在原告工作人员主持下达成补充约定，约定因赠与产生的税费由张毅江全部承担，于2019年6月30日前办理产权过户手续，其他条款与原合同一致。张毅江夫妻在补充约定上签字，马树东未在补充约定上签字。但马树东认可于2019年6月30日前办理产权过户手续。 2019年7月15日，张毅江向本院提起诉讼，以被告违约为由，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求被告承担违约金200000元。本院于2019年9月19日作出（2019）苏1181民初6926号判决，认定在案涉《房屋买卖居间合同》履行过程中被告存在违约情形，判令被告已付的50000元归张毅江所有。被告不服该判决，上诉至镇江市中级人民法院，该院于2020年5月19日作出（2020）苏11民终383号判决驳回上诉，维持原判。 以上事实，由原告提供的《房屋买卖居间合同》、（2019）苏1181民初6926号民事判决书、（2020）苏11民终383号民事判决书及双方当事人陈述所证实。 本院认为，原告满堂红房产与被告马树东、案外人张毅江签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，各方当事人均应当按照合同约定依法行使自己的权利，履行义务。合同履行中，因被告违约，致使合同解除，被告应当按约向原告支付居间费用。根据居间合同约定，过户当天马树东、张毅江各付中介费1.2%，结合二手房居间买卖合同的交易习惯，买卖双方除经居间方协助签订买卖合同之外，仍需居间方陪同和协助完成剩余的全部交易流程，居间方因此产生的人力、时间等方面的成本支出，包含在买卖双方向居间方支付的居间费用中，在买卖双方不再履行合同的情况下，居间方的上述支出相对减少，故应综合交易情况在合理范围内酌定减少居间费用。综合考虑本案居间合同的进行阶段、被告的违约情形、原告的履约情况，本院酌情确定被告向原告支付居间费13920元。 关于原告主张的律师费5000元，所依据的是合同第七条，该条款为格式条款，根据该条约定，原告无论是否促成合同成立均可以获得相当于居间报酬的违约金，该格式条款由原告提供，加重了对方的责任，应属无效条款，且考虑到原、被告及张毅江对合同履行存在争议并业经法院判决的事实，从平衡双方当事人利益的角度出发，对于原告主张的律师费，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零九条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告马树东于本判决生效后十日内向原告丹阳市满堂红房产置换代理有限公司支付居间费13920元。 二、驳回原告丹阳市满堂红房产置换代理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取398元，由原告丹阳市满堂红房产置换代理有限公司负担324元，被告马树东负担74元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员 熊 英 二〇二〇年八月二十四日 书记员 史湘南 附：本判决适用法律条款： 一、《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。