贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2725民初1499号当事人基本情况及案件审理经过原告（反诉被告）：贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司，住所地贵州省瓮安县瓮水办事处文峰南路**，统一社会信用代码915227255733024876。法定代表人：魏瑞维，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗小容，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：李伟，男，汉族，1977年9月19日生，贵州省瓮安县人，，住所地贵州省瓮安县现住瓮安县。本院于2020年5月7日受理原告贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“佳美物业公司”）诉被告李伟物业服务合同纠纷一案，审理中，被告李伟提出反诉，本院经审查后于2020年6月3日决定受理，本案依法适用简易程序，由审判员罗鹉鸣于2020年7月16日公开开庭进行了合并审理。原告暨反诉被告佳美物业公司委托诉讼代理人罗小容、被告暨反诉原告李伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。当事人的诉辩内容原告佳美物业公司的诉讼请求：一、依法判令被告缴纳自2017年9月30日至2019年12月30日的物业服务费1447.875元、公摊费328.5元、滞纳金217.18元、违约金109.40元，合计2102.955元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告李伟的答辩意见：对签订的物业服务合同没有异议，但是对物业费的服务内容、项目以及收费标准存在异议，物管公摊收费项目不明确，是由于原告服务违约在先，没有尽到该有的服务和管理，所谓电费和水费的公摊都不明确，在之前我也没有接到原告的催缴通知。反诉原告李伟的反诉请求：1、请求人民法院判令反诉被告赔偿因未全面履行物业服务给反诉原告造成的损失3922元（屋顶修复费用：工资500元、材料款200元；2、广告灯箱：2470厘米×2200＝5.43平米，5.43平米×450元＝2444元，2444÷2＝1222元；3、房屋租金：2000元；合计3922元）；2、由反诉被告承担诉讼费。反诉被告佳美物业公司的答辩意见：反诉原告的诉讼请求在（2017）黔2725民初3339号民事判决书上已经进行了明确，明确了责任方，法院的民事判决书已生效。审理查明的事实2012年10月26日，原告佳美物业公司（乙方）与贵州锦美房地产开发有限公司（甲方）签订一份《物业管理服务合同》，该合同约定由甲方选聘乙方为锦美·时代广场提供物业管理服务，委托管理期限为自合同签订日起至业主委员会与乙方或其他物业企业签订物业服务合同时；第三层（含三层）楼以上按建筑面积1元/月/平方米、商业用房1.5元/月/平方米、住宅改商业用房的1.5元/月/平方米；小区公共设施设备所产生的公共能耗（水电费、柴油发电机在发电阶段用的柴油费）由小区业主和使用人按户据实分摊。双方还对物业服务内容、服务质量等双方的权利义务作了约定。2013年7月18日,原告佳美物业公司与被告李伟签订了《前期物业管理服务协议》，由原告对被告位于锦美时代广场的建筑物和公共区域提供前期物业管理服务，合同对委托物业的基本情况、物业服务内容与质量、服务管理费用及双方的权利义务、专项维修基金、违约责任等进行了约定。合同约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅1元/月/平方米，商业门面1.5元/月/平方米；露天停车场服务费200元每月；；地下未出售的车位250元每月停车场所有权或者使用权由业主购置的，车位使用人按60元/个交纳。共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，费用向业主公摊计收，实行非“一户一表制”或使用二次加压供水的用户，总、分表差额或二次加压耗电由业主据实分摊；业主应按年预交纳一年物业服务费。2018年8月1日，原告佳美物业公司与贵州省瓮安县锦美时代广场业主委员会签订《贵州省物业服务合同》，该合同约定由原告为锦美时代广场小区提供物业服务，该合同期限为5年至2018年8月1日起至2023年7月31日止；收费标准为高层住宅1元每平方米每月，商业物业1.5元每平方米每月，公共能源分摊100元每户每年，车辆停放服务费50元每辆每月,物业服务费用或者物业服务资金按半年或年度缴纳，业主或物业使用人应在到期前20日内履行缴纳义务.并约定业主或物业使用人如无特殊理由违反本合同约定,未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向原告（乙方）支付违约金,同时还在合同中约定了其他的权利和义务。被告李伟系瓮安县锦美时代广场1-3-1-167号商铺业主，其房屋建筑面积为35.75平方米。原告于2013年3月正式入驻锦美时代广场小区进行物业管理服务至今，被告未交纳自2017年9月30日至2019年12月30日期间的物业服务费。以上事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的陈述及原告（反诉被告）提交的《物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《贵州省物业服务合同》、业主住户资料登记、缴费明细表、电话催费记录、张贴催费照片、公共路灯照明分摊表，被告（反诉原告）提交的照片及光盘等证据在卷佐证，当庭出示质证和本院审查，足以认定。判决理由和结果本院认为，原告先后与贵州省锦美房地产开发有限公司、被告李伟以及贵州省瓮安县锦美时代广场业主委员会签的三份《物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《贵州省物业服务合同》合法有效，被告作为该小区房屋使用人，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条之规定，双方应受合同约束全面履行义务，原告已经提供了相应的物业服务，已接受了原告提供的物业服务，应向原告履行相应的给付物业服务费的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，被告差欠物业服务费的事实存在，原告要求被告支付该款的理由充分，本院予以支持。经庭审查明原告在服务期间确实存在关于环境清洁卫生和公共设施管理等方面的的服务瑕疵，本院认为应酌情对物业服务费进行扣减20%为宜，物业费的金额为35.75平方米×1.5元/㎡/月×27个月=1447.875元，减扣20%后被告应付的金额为1158.3元。被告拒绝交纳物业服务费事出有因，不属于恶意拖欠，原告要求被告支付滞纳金的理由不充分，本院不予支持。对于原告诉请的公摊电费328.5元的问题，原告提供的物业服务合同中已约定该款由被告负担，且该款已经实际产生，原告亦在小区内进行公示，被告应当支付，故本院对原告的该请求予以支持。对于被告的反诉请求的问题，被告广告牌被破坏属于侵权行为，被告已向公安机关报警，其所遭受的损失应向侵权行为实施人主张权利，原告并非侵权人不应承担赔偿责任。对于被告提出房屋渗漏问题，对渗漏的原因，是否系被告原告造成等事实被告未提供充分证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，被告对自己的主张未提供充分证据予以证明，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，之规定，判决如下：一、限李伟于本判决生效之日起五日内一次性给付贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司2017年9月30日至2019年12月30日期间的物业服务费人民币一千一百五十八元三角（1158.3元）、公摊费三百二十八元五分（328.5元），合计一千四百八十六元八角（1486.8元）；二、驳回贵州省瓮安县佳美时代物业管理有限公司的其余诉讼请求；三、驳回李伟的反诉请求。案件受理费减半收取25元，由被告李伟负担（该款已由原告预交，被告在给付上述款项时一并给付原告），反诉费25元由李伟负担。权利义务告知如被告未按生效判决履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正、副本各一份，还应在上诉期满后七日内通过本院或直接向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院按上诉标的额预交上诉费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，若被告未在本判决确定的期限内履行给付义务，原告可在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  罗鹉鸣二〇二〇年八月四日书记员  任 微