陕西省汉中市汉台区人民法院执行裁定书 （2020）陕0702执异11号   异议人（被执行人）：刘志成，男，生于1961年XX月X日，身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，汉族，住陕西省汉中市南郑区。申请执行人：郑兆，男，生于1972年XX月XX日，身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，汉族，住陕西省汉中市汉台区。委托代理人：苏艳芳，女，生于1967年XX月XX日，身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，汉族，住陕西省汉中市汉台区。   在本院执行郑兆与刘志成借款合同纠纷一案中，异议人刘志成对汉中市汉台区人民法院作出的（2019）陕0702执恢158号之二执行裁定书裁定“被执行人刘志成名下位于汉中市南郑区XX沟XX小区（XX江南）XX幢XX室住宅房一套（房屋所有权证号：南郑县房权证南字第XXX号）的所有权归买受人何姣所有”不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，异议人和申请执行人均要求不听证，本案依法以书面形式进行了审查，现已审查终结。异议人刘志成称，申请执行人郑兆于2019年3月25日申请汉中市汉台区人民法院恢复执行（2015）汉台民初字第00992号民事调解书，汉中市汉台区人民法院在执行中依法查封了异议人刘志成坐落于汉中市南郑区XX镇江XX路XX区（XX江南）XX幢XX室房屋（房权证号：南郑县房权证南字第XXX号），并依法委托房地产评估公司对该房屋进行了评估，评估价格为832105元，后又做出拍卖裁定，对异议人名下的该房屋公开拍卖，确定保留价为832105元，并依法委托拍卖机构对该房屋进行了拍卖，2019年8月26日，买受人何姣以832105元的价格竞得。但汉中市汉台区人民法院在委托评估时未通知异议人协商确定评估机构，而且所委托的评估机构在进行现场勘验时，未通知异议人，也未进房屋内对房屋结构、面积等进行室内勘验，仅对外观进行了查看，因而评估报告严重违反程序，低估了该房屋的价值。该房屋是异议人于2009年4月购置的复式两层房屋，带地下室车库，面积240多平方米，购买时毛坯房价格为80多万元，装修花费40多万元，修建凉亭花费12万元，办理房屋登记的税费花费7万元。现实际价格早已翻了几倍，评估机构所评估的价格831205元明显低估了该房屋的价值。异议人认为，调解书中的偿付义务应该履行，我分别于2019年8月2日履行5万元、于2019年9月21日履行218270元，已按执行法官的通知要求在一个月内交清案款，履行完毕了调解书中所要偿付的全部借款本金和利息，以及本案受理费、执行费。且汉中市汉台区人民法院所拍卖的南郑区XX镇XX路XX区（XX江南）XX幢XX室房屋属于异议人刘志成与家人唯一一套居住套房，汉中市汉台区人民法院应依法撤销（2019）陕0702执恢158号之二执行裁定书，将返还房屋异议人刘志成。异议人提交了以下证据：1、汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702执恢158号之二执行裁定书，证明其房屋已被法院拍卖成交；2、向汉中市汉台区人民法院交款客户回单两张：2019年8月2日交款5万元、2019年9月21日交款218270元，证明其已对案件履行完毕。  申请执行人郑兆称，2015年7月6日，汉中市汉台区人民法院对郑兆与刘志成借款合同纠纷一案作出（2015）汉台民初字第00992号民事调解书，但刘志成一直未履行生效的法律文书，并于2017年11月11日向汉中市汉台区人民法院出具承诺书，承诺在2018年2月28日前不能归还借款，自愿将位于南郑区XX镇XX路XX区（XX江南）XX幢XX室房产一套进行评估、拍卖来归还申请执行人郑兆的款项。承诺期限到期后，异议人刘志成并未履行承诺，申请执行人于2018年5月4日向汉中市汉台区人民法院恢复执行。但异议人刘志成借口不在家继续故意拖延，拒收人民法院委托评估公司出具的《评估报告》，汉中市汉台区人民法院以公告的方式向其送达了《评估报告》，异议人刘志成对房屋评估价格在异议期限内并未提出异议。异议人认为房屋评估价格过低，评估程序违法是其自己故意所致，是异议人自己放弃异议权的表现。异议人刘志成虽于2019年8月2日向汉中市汉台区人民法院执行账户汇款5万元，剩余款项的归还具体期限异议人刘志成尚未明确。申请执行人郑兆多次督促承办法官将南郑区XX镇XX路XX区（XX江南）XX幢XX室房屋进行网上拍卖，目的是督促异议人刘志成在成交期内尽快还款，但异议人刘志成心存侥幸，认为不会有人购买。2019年8月26日该房屋被第三人何某竞价所得。异议人刘志成在得知该房屋成交后，在未通知和征得执行法官意见的情况下，自行向汉中市汉台区人民法院账户汇款218270元。申请执行人认为，此案是异议人不按期归还借款导致的，其主要责任和所造成的损失，应由异议人刘志成承担。本院查明，郑兆与刘志成借款合同纠纷一案，经本院审理作出（2015）汉台民初字第00992号民事调解书，确定：一、被告刘志成于2015年9月6日一次性支付原告郑兆借款本金及利息、违约金、为实现债权的其他费用，合计258600元；二、原被告双方无其他争议；三、案件受理费5180元，减半收取2590元，由被告刘志成负担。该调解书生效后，刘志成未履行生效调解书确定的义务，申请执行人郑兆于2015年10月14日向本院申请强制执行，本院于同日立（2015）汉台执字第00612号执行案件,并于2016年4月20日查封了异议人刘志成名下坐落于南郑区XX镇XX路XX区（XX江南）XX幢XX室房屋（房权证号：南郑县房权证南字第XXX号）。后该案裁定终结本次执行程序。2017年11月11日，刘志成向汉中市汉台区人民法院书面承诺：若2018年2月28日前不能归还借款，我自愿将我名下位于XX小区XX号楼XX单元XX房产进行评估拍卖，拍卖款项支付郑兆、南郑县XX银行支行及李某款项。该案于2018年5月4日立（2018）陕0702执恢147号案件恢复执行，后终结本次执行程序。2019年3月25日，申请执行人郑兆申请恢复执行，本院立（2019）陕0702执恢158号执行案件，于2019年4月10日以（2019）陕0702执恢158号执行裁定书续查封了异议人刘志成名下坐落于南郑区XX镇XX路XX区（XX江南）XX幢XX室房屋，并依法委托汉中正信房地产估价咨询有限责任公司对该房屋进行评估，出具【汉正房估[2019]字第036号房地产司法鉴定估价报告】，评估价格为832105元，本院执行人员于2019年4月10日在南郑区XX沟XX小区XX号楼XX单元口张贴（2019）陕0702执恢158号执行裁定书及送达评估报告的公告，并拍照存卷。于2019年4月16日在《人民法院报》G53版向异议人刘志成公告送达了该评估报告，公告期届满，异议人刘志成未提出异议也未履行义务。本院于2019年7月17日作出 (2019)陕0702执恢158号之一执行裁定书，裁定对本院已查封的被执行人刘志成名下位于汉中市南郑区XX沟XX小区（XX江南）XX幢XX室住宅房一套（房屋所有权证号：南郑县房权证南字第XXX号）依法进行拍卖，于2019年8月25日在淘宝网司法拍卖平台进行拍卖，确定拍卖保留价为832105元。买受人何姣（身份号码：XXXXXXXXXXXXXX2167）以832105元的价格竞得，并分别于2019年8月27日、8月28日将拍卖成交款合计832105元交纳至本院指定账户，本院于2019年9月4日向买受人何姣送达了(2019)陕0702执恢158号之二执行裁定书，裁定:被执行人刘志成名下位于汉中市南郑区XX沟XX小区（水韵江南）801幢2-A室住宅房一套（房屋所有权证号：南郑县房权证南字第00020673号）的所有权归买受人何某所有;所有权自本裁定送达买受人何某时转移。本院于2019年9月18日向异议人刘志成送达了执行裁定书，责令其在30日内腾退房屋，其以拍卖房产为唯一房产、评估时未评估室内装修为由不愿腾退房屋。异议人刘志成于2020年1月21日向本院提出执行异议，请求撤销本院(2019)陕0702执恢158号之二执行裁定书。另查明，汉中市南郑区XX沟XX小区（XX江南）XX幢XX室房屋，为两层一套复式住宅，建筑面积174.93平方米，另有地下车库一间，建筑面积51.10平方米。在南郑区不动产登记交易中心登记所有权人为刘志成，房屋所有权证号：南郑县房权证南字第XXX号。该房屋于2010年5月13日抵押于中国XX银行股份有限公司XX支行，权利范围所有权，权利价值60万元，约定期限5年。本院在查封拍卖汉中市南郑区XX沟XX小区（XX江南）XX幢XX室房屋期间，南郑区人民法院于2018年12月14日向本院提出（2018）陕0703执恢228号参与分配函，执行标的为732142元,要求将刘志成被查封房屋以首封法院进行网络司法拍卖并将拍卖成交款项予以分配。抵押权人中国XX银行股份有限公司XX支行已向南郑区法院申请强制执行，案号（2017）陕0721执260号，执行标的150900.87元，中国XX银行股份有限公司XX支行同意本院以首封法院评估拍卖汉中市南郑区XX沟XX小区（XX江南）XX幢XX室房屋，待拍卖成交后参与拍卖成交款项分配。还查明，异议人刘志成自述，执行法官于2019年7月底电话通知他限一个月之内交清案款。执行期间刘志成于2019年8月2日向本院交纳案款50000元，8月7日短信告知执行法官并表示年底之前陆续还清，执行人员短信回复其不付清钱那网络拍卖无法扯下来。拍卖成交后，刘志成于2019年9月21日向本院交纳剩余案款218270元，合计交纳268270元。再查明，汉中正信房地产估价咨询有限责任公司在估价过程中因未能进入室内查看，其所作估价主要是对XX幢XX室房屋及车库做出，报告结果不含室内装修等附属设施。异议人刘志成和申请执行人郑兆对拍卖漏评上述财产均表示认可。2019年12月5日，执行人员与评估人员到南郑区XX沟XX小区（XX江南）XX幢XX室房屋进入室内实地查看，刘志成室内装修估算价值约24万余元（未出具估价报告）。本院认为，本案的争议焦点是对被执行人刘志成名下位于汉中市南郑区XX沟XX小区（XX江南）XX幢XX室房屋的拍卖过程是否符合法律规定程序的问题。本院作出的郑兆与刘志成借款合同纠纷一案的（2015）汉台民初字第00992号民事调解书发生法律效力后，做为公民，刘志成应该积极履行生效法律文书确定的义务。申请执行人于2015年10月14日即已向本院申请强制执行，在首次执行及恢复执行过程中，被执行人均未履行，对未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、拍卖被执行人的财产，财产被查封后，被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封的财产。因此，本院执行中决定查封、拍卖被执行人刘志成的房屋是符合法律规定程序的。执行过程中，刘志成也向本院作出不按期履行愿将名下房屋进行评估拍卖的承诺，足以说明异议人是知道这一后果的。对异议人所提在委托评估时未通知异议人协商确定评估机构的问题，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》明确了一方下落不明的采取摇号方式随机确定，故其这一理由不能成立。对异议人提出未见到评估报告一事，本院已查明执行中因未找到被执行人刘志成，已在其名下XX号楼XX单元口张贴了送达公告并在《人民法院报》发布了送达公告，依法视为送达。对异议人称已按要求在一个月内交清案款履行完毕了全部义务却将房屋裁定给他人，应撤销裁定书的请求，即使按异议人自己所述从2019年7月底接到执行人员电话通知开始，其于9月21日交清案款也已超出限定期限，该请求于法无据。对其以上理由均不予采信。但异议人异议中提出的评估仅对外观进行了查看，未进房屋内对房屋结构、面积等进行室内勘验的情况属实，以此方式得出的评估报告即不能反应房屋的真实准确状况，并且造成了对不可分割的房屋装修等附属设施的漏评，低估了该房屋的价值，进而直接影响拍卖保留价确定过低，导致对拍卖标的物未能如实发布拍卖公告，违反了评估程序及拍卖程序，损害了异议人的利益，异议人刘志成以此理由撤销（2019）陕0702执恢158号之二执行裁定书的请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项的规定，裁定如下： 撤销汉中市汉台区人民法院作出的（2019）陕0702执恢158号之二执行裁定书第一条、第二条，即：一、被执行人刘志成名下坐落于南郑区XX镇XX路XX区（XX江南）XX幢XX室房屋（房权证号：南郑县房权证南字第XXX号）的所有权归买受人何某所有。所有权自本裁定送达买受人何某时起转移；二、买受人何某可持本裁定到有关登记机构办理相关产权过户手续。）如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向陕西省汉中市中级人民法院申请复议。  审 判 长   刘 延 林 审 判 员   曹    星审 判 员   马    杰                      二〇二〇年七月二十四日                           书 记 员   卿 红 丽