安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0802民初1230号 原告：安庆市利园物业服务有限公司，住所地安庆市棋盘山路********。 法定代表人：张凡凡，该公司经理。 委托诉讼代理人：周建安，该公司员工。 被告：朱江宁，男，1957年8月20日出生，汉族，住安庆市。 委托诉讼代理人：陈娅萍，女，1961年2月15日出生，汉族，住安庆市。（系朱江宁妻子） 原告安庆市利园物业服务有限公司(以下简称利园物业)与被告朱江宁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告利园物业法定代表人张凡凡、委托诉讼代理人周建安到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人陈娅萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 利园物业向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即支付原告2018年1月至2019年12月物业管理服务费1387.08元，违约金13.87元，合计1400.95元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由： 原告与安庆市东方房地产开发有限公司签订《前期物业合同》，约定由原告为安庆市东方丽景小区提供物业管理服务，物业费标准为按物业建筑面积0.5元／平方米／月，业主或者使用人如未按期缴纳，按所欠金额百分之一支付违约金。被告系东方丽景小区业主，其房屋建筑面积为115.59㎡。合同签订后，原告依约提供相应服务，但被告却以种种理由拒付，欠费时间为2018年1月至2019年12月共计24个月。经原告多次催缴，被告至今仍未缴纳，原告为此诉至法院。 被告对欠缴物业费的时间和金额没有异议，其辩称其2010年5月13日入住时与安庆长青鑫水物业管理有限公司签订了物业管理服务协议，原告未与其签订任何物业管理服务协议，收费合法性存疑；小区内管理松散，对小区内随意养宠物狗，广场上烧纸放鞭，随意破坏公共绿化带现象放任不管，存在不作为的现象；原告对于物业费、停车费、广告费收入是如何开支的，从未张榜公布告知广大业主；原告已经严重违反了合同约定的服务内容和质量，故其停缴物业费。 原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照、《前期物业服务合同》、催缴物业费通知单、房屋安置通知单等证据，被告质证称无异议。被告向法庭提交了照片五张、《东方丽景花园前期物业管理服务协议》等证据，原告质证称对照片部分真实性存疑，不能确定是何时何处拍摄，对部分照片真实性无异议，但原告已经尽到了物业管理职责，对违建下过整改违章通知书并向城管报备。原告与开发商签订的《前期物业服务合同》对全体业主均具有约束力合法有效。 对双方质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认案件事实如下： 被告朱江宁系安庆市棋盘山路118号东方丽景10栋204室业主，其房屋建筑面积为115.59㎡。 2010年5月13日，被告与安庆市长青鑫水物业管理有限公司签订《东方丽景花园前期物业管理服务协议》，协议第八章第二十四条约定，合同期限自2009年10月28日起至2012年10月27日止，业主委员会成立前期合同即中止。合同到期前三个月，业主委员会尚未成立，开发公司无异议即与物业管理有限公司续签合同。如达成一致意见，开发公司对外招聘物业管理服务企业，并通知物业公司向相关部门移交相关材料。 2013年12月28日，原告与安庆东方房地产开展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为安庆市东方丽景小区提供物业管理服务，合同第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为每平方0.5元/月，合同第二十九条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，按应交纳的物业服务费的1%的标准向乙方支付违约金。 合同签订后，原告提供了相应的物业服务。2020年6月18日，原告向被告发送物业费催费通知，告知被告2018年1月至2019年12月已经累计欠缴物业费1387.08元，但被告仍未交纳。被告每月应交纳物业费57.795元（115.59㎡×0.5元／月），被告欠缴物业费时间为2018年1月至2019年12月共计24个月，欠缴物业费总金额为1387.08元（57.795元×24）。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告利园物业与安庆东方房地产开展有限公司签订《前期物业服务合同》合法有效，对业主具有法律约束力。原告利园物业提供了物业管理服务，被告朱江宁作为小区的业主，应按合同约定交纳物业服务费。被告朱江宁拖欠自2018年1月至2019年12月的物业管理服务费1387.08元，构成违约，应承担相应违约责任。原告要求被告给付物业管理服务费1387.08元，本院予以支持。关于被告辩称的与原告未签订任何物业服务合同问题，被告提交的与安庆市长青鑫水物业管理有限公司签订的《东方丽景花园前期物业管理服务协议》，其合同期限已过，且2013年12月28日，原告已与安庆东方房地产开展有限公司（开发商）签订了《前期物业服务合同》，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该《前期物业服务合同》对业主具有约束力，业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故被告与此相关的答辩意见，本院不予支持。关于被告辩称的小区管理松散、环境卫生差，以及公共绿化带遭破坏等物业服务管理方面的问题，被告提交的5张照片证据并不能证明原告的物业管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，但一定程度上反映了原告在物业服务管理上尚存在提升完善的空间，原告应以此为鞭策，积极作为，充分发挥主观能动性，本着对业主负责的态度，不断完善服务质量，提升服务管理水平，对小区公共绿化带遭破坏的现象，应予以劝阻，并向城管等相关职能部门反映情况，寻求解决问题方法，切实维护好小区业主的合法权益。对于收取的物业费用开支情况，应按照《前期物业服务合同》中的约定，每半年向业主公布服务资金收支情况。 关于违约金，原告无充分证据证明被告欠费造成的具体损失数额，结合物业合同性质和本案实际情况，原告要求被告朱江宁支付违约金的诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告朱江宁于本判决生效之日起十日内给付原告安庆市利园物业服务有限公司自2018年1月至2019年12月的物业管理服务费1387.08元； 二、驳回原告安庆市利园物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告朱江宁负担（原告已预缴）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 丁 雯 二〇二〇年八月二十一日 书记员 沙梦文 本案判决依据的法律条款如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。