山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终8662号 上诉人（原审被告）：徐秀华，女，1938年9月26日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：李海涛，系徐秀华之子。 被上诉人（原审原告）：青岛荣华物业管理有限公司，住所地青岛市市**平定路**。 法定代表人：吕思久，董事长。 委托诉讼代理人：毛加友，山东鼎海律师事务所律师。 上诉人徐秀华因与被上诉人青岛荣华物业管理有限公司（以下简称荣华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初3392号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人徐秀华上诉请求：1撤销原判，改判驳回荣华物业公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由荣华物业公司承担。事实与理由：一审法院基于荣华物业公司与联城置业签订的《前期物业服务合同》，判决徐秀华全额支付物业管理服务费和违约金，忽视了荣华物业公司的违约行为，排除了荣华物业公司的责任，有损徐秀华的合法权益。荣华物业公司的违约行为主要表现在：荣华物业公司未按照《前期物业服务合同》约定尽到管理服务义务，未履行对小区公用部分、公用设施尽到管理、维修、养护、疏通、清洁等责任和义务。1、徐秀华居住的房屋卫生间自2012年8月入住即存在下水不畅的问题，应为主管道淤堵所致，徐秀华多次要求荣华物业公司对主管道进行检查和维修，荣华物业公司未予处理。2、2013年一场大雨过后，徐秀华家中墙面渗水，系户外墙面裂缝造成。徐秀华向荣华物业公司反映该情况，要求其对户外墙体进行相应的维护维修，荣华物业公司未予处理亦未答复。根据《前期物业服务合同》规定，户外墙面属于公共区域，荣华物业公司负有管理和维修的责任和义务。3、荣华物业公司在未开放地下车库的情况下，未经业主同意，在小区内的消防通道划分收费车位，收费没有物价局文件，也未对公共区域的收益进行公示，侵害了全体业主的生命财产安全。4、荣华物业公司对小区内业主在公共绿地区域私圈乱建现象视而不见，未尽到《前期物业服务合同》约定的制止、规劝义务。5、对于荣华物业公司于一审提交的证明时效性的催费通知单，徐秀华及家人未见到过该通知单，对其真实性不予认可。荣华物业公司提供的物业管理服务不到位，服务质量与价格不符，荣华物业公司应先履行《前期物业服务合同》规定的相应责任和义务，徐秀华才有交纳相关费用的义务。一审判决徐秀华向荣华物业公司支付2000元违约金是不合理的。荣华物业公司应对其违约和不作为给徐秀华造成的损失承担赔偿责任。 被上诉人荣华物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。首先，荣华物业公司不存在违约情形，关于徐秀华所称的房屋下水及房屋质量问题，徐秀华应当向开发商寻求救济，而不能归责于荣华物业公司。其次，荣华物业公司在起诉前多次向徐秀华催交物业费，且徐秀华持续拖欠物业费，因此本案追索物业费并未超过诉讼时效。最后，徐秀华拖欠物业费时间较长，根据《前期物业服务合同》，徐秀华应交纳违约金，一审法院已将对荣华物业公司的违约金主张进行了部分减免，最终支持徐秀华支付2000元违约金恰当合理。 荣华物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、徐秀华交纳拖欠的2014年1月至2020年5月的物业服务费、电梯运行费8285.2元、违约金12811.9元；2、诉讼费由徐秀华负担。 一审法院认定事实如下：2010年7月29日，荣华物业公司与联城置业签订《前期物业服务合同》，约定荣华物业公司为位于青岛市市北区海岸锦城小区提供物业服务。服务内容包括对生活垃圾的收集和环境保洁，对共用设施、设备进行维修养护，对庭院绿地进行养护管理，维持小区内车辆停放等公共秩序。业主应按照物业服务费0.84元/月/平方米的标准交纳费用，逾期按照日2‰支付违约金。徐秀华为该小区x号楼x单元x户业主，房屋建筑面积86.81平方米，自2014年1月至2020年5月未交费。荣华物业公司对徐秀华欠费进行过催交。 一审庭审中，徐秀华提交照片一宗，证明其房屋外墙裂缝，导致屋内墙壁渗水，长年潮湿，还有小区内绿地被圈占、消防通道堵塞、车位管理和收费混乱等问题，另称其家中卫生间每逢刮北风便出现下水不畅现象，应系坐便器安装问题，但物业从不现场查验，不管不问。荣华物业公司认为外墙墙体裂缝和卫生间堵塞系房屋质量问题，绿地被圈占物业曾发通知整改，但无权处置，对于存在的属于物业公司职责范围内的问题，予以及时整改。 一审法院认为，荣华物业公司与联城置业签订的《前期物业服务合同》合法有效，其约定内容效力及于全体业主。徐秀华的房屋坐落于居民小区内，应受上述合同约定所制约。小区内物业是不可分割的一个整体，荣华物业公司所实行的是统一管理、综合服务，徐秀华的房屋不是独立的，既然坐落在小区内，即溶入小区整体，已无形中接受了物业的服务，不得以物业公司不履行应尽义务为由，拒绝交纳物业服务费。外墙墙体裂缝导致屋内墙面渗水潮湿，如在保修期内，应由房屋建设单位进行维修，如超出保修期，应向物业公司提出申请，按照相关规定的程序启用公共维修资金进行维修；对于卫生间间隔性下水不通畅问题，为了不影响正常生活，应首先查找原因，进行维修，然后按照责任归属要求责任方承担责任，而不应一味地等待物业公司进行处理。因此，徐秀华拒绝交纳物业费理由不成立，应当按合同约定交纳费用并承担违约责任，合同约定违约金比例过高，一审法院予以调减。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：一、徐秀华给付荣华物业公司物业服务费8285.2元（2014年1月至2020年5月）。二、徐秀华支付荣华物业公司违约金2000元。上述一、二项，于判决生效之日起10日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回荣华物业公司的其他诉讼请求。案件受理费327元，减半收取164元，由荣华物业公司负担84元，徐秀华负担80元。 二审中，徐秀华提交照片一宗，证明下水道堵塞是因为物业没有疏通公共管道。荣华物业公司质证称，该组照片已在一审中作为证据提交并经过质证和法院认定，不属于二审新证据，且该组照片与本案无关。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点问题为：徐秀华是否应当交纳相关物业服务费用及违约金。根据已查明的事实，首先，徐秀华主张荣华物业公司未全面履行物业服务合同约定的义务，其家中下水道堵塞系因主管道淤堵所致，荣华物业公司未尽到修缮维护义务，但未提供相应证据予以证明，故对其主张，本院不予支持。其次，关于徐秀华主张房屋墙面漏水的问题，如其所述房屋确实存在质量问题，责任主体为开发商而非荣华物业公司，徐秀华以此为由主张拒交物业服务费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。最后，徐秀华与荣华物业公司签订的《前期物业服务合同》第11.6条约定业主逾期交纳物业费按应交纳费用千分之二/天的标准向荣华物业公司支付违约金，故荣华物业公司的违约金主张具有合同依据，鉴于其提供的管理服务工作尚存在不足与瑕疵，一审法院予以调减并无不当，本院予以维持。 物业服务企业在服务中难免存在服务不到位、不完善的现象，要与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断完善服务，取得广大业主的理解和支持。业主应及时履行自己的应尽义务，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，该行为不应提倡。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。通过本次诉讼，荣华物业公司也应反思其在物业服务过程中不当之处，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费327元，由上诉人徐秀华负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二〇年八月三十一日 法官助理 邓永芳 书记员韩平