黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1002民初164号 原告：周忠山，男，1970年6月出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。 被告：牡丹江市传城房屋服务有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市。 法定代表人：宁磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：鄂玉荣，黑龙江国大律师事务所律师。 原告周忠山与被告牡丹江市传城房屋服务有限公司（以下简称传城公司）合同纠纷一案，本院于2020年2月4日立案后，依法适用简易程序。2020年2月4日，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告周忠山、被告传城公司的委托诉讼代理人鄂玉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周忠山向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿原告购买锦绣江南5#112号门市房款的5%的3倍即108597.75元；2.被告存在合同欺诈，要求被告赔偿原告已付购房款723984.80元，或者撤销合同赔偿原告购房款的2倍即1447969.60元；3.要求被告赔偿原告精神损失费和务工费10000元、房款利息28000元；4.由被告承担诉讼费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为，1.要求被告返还原告购买锦绣江南5#1xx门市房款的5%即36199.25元；2.因被告存在合同欺诈、一房多卖，要求被告赔偿损失36199.25元；3.要求被告赔偿原告经济损失的利息（以36199.25元为基数，自2019年5月17日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；4.由被告承担诉讼费。事实和理由：原告于2019年3月初咨询被告传城公司负责锦绣江南门市销售的经理张成国，意向购买龙盛房地产开发公司的门市。此房源是牡丹江经济开发区安置房的门市，委托传城公司销售。张成国告知已经没有房源了，但是他朋友交全款购买了一套不想要了，可以更名卖给原告，张成国于2019年3月14日收原告20000元定金，定下5#1xx号门市，约定2019年3月20日前交全款，不购买不予退还定金。原告交完定金后，张成国以龙盛公司财务审计开不了增值税发票为由拖到2019年5月17日才让原告到被告处交纳购房全款，并签订购房合同（合同和增值税发票显示龙盛房地产开发公司）。2019年10月末，原告了解到在购房前后，凡是购买锦绣江南商铺全款现金都打95折销售。原告到被告处主张享受95折优惠权利，被告出示一份龙盛房地产开发公司将5#1xx号门市抵账给牡安建筑公司的合同，称原告购买的是牡安建筑公司的门市，不是龙盛房地产开发公司的，不享受全款95折。原告在2019年5月17日交全款签合同过程中被告无人告知原告购买的是牡安建筑公司的门市，也无人出示顶账合同。原告认为，被告告知原告虚假信息，故意隐瞒事实，在原告交纳定金后，违规操作顶账合同，以达到卖高价的合法化，构成合同欺诈，原告的合法权益受到侵害，故原告依法提起诉讼。 被告传城公司辩称，1.原告要求被告返还购买锦绣江南5幢00xxx号门市购房款总额5%即36199.25元，无事实依据何法律依据。根据被告与龙盛房地产开发公司的代理协议约定，被告仅对非预留工抵房有权对外销售，并在征得龙盛公司同意后给予折扣优惠，对于工抵房在完成工抵手续即“三方协议”后，房屋已不属于龙盛公司房源，被告不负责销售，工抵房由工抵方自行寻找销售渠道，被告对工抵房只负责办理更名业务，并按每笔购房款总额的0.4%收取佣金，本案中，原告购买的房屋为工抵房，被告根据工抵房三方协议与原告签订了认购书，对工抵房进行更名，并依据三方协议确定的价格收取房款后将购房款转交给龙盛公司，被告不是真正的房屋交易人，无权对此房屋的销售价格给予任何折扣优惠。2.被告不存在合同欺诈行为，原告在销售经理张成国明确告知被告已无房源的情况下，自愿购买张成国朋友手中的房源（此事实原告在起诉状中已载明），原告自愿认可该房源销售价格，并与张成国就交易方式达成合意，张成国朋友手中的房源实为龙盛公司的预留工抵房，原告交付购房款后被告依据工抵房交易规则为原告完成产权联机备案登记，原告已实际占有使用该房屋，原告并未遭受任何财产损失。3.原告主张被告应赔偿其经济损失的利息无事实和法律依据，被告不予认可。4.根据龙盛公司与牡安建筑公司的工抵协议书约定，原告购买的此房源为工程款抵用，并标注了价格，协议约定如2019年8月10日之前未办理工抵手续，此房源不予保留，被告可另行销售。本案中，原告咨询购房时间为2019年3月，实际付款时间为2019年5月17日，此时该房源仍处于预留工抵房状态，因此被告对该房源无权销售及定价。综上，被告不是该工抵房的实际交易人，对工抵房不具有销售权、定价权，更不具有优惠折扣权，因此，被告对原告不存在合同欺诈行为，原告的诉讼请求无事实和法律依据，被告不予认可，请求人民法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告周忠山提供的证据认定如下：1. 2019年4月2日原告前妻史立平与被告销售经理张成国电话录音一份、被告于2019年12月2日出具的关于锦绣江南5幢00112门市争议问题情况说明一份，因张成国不是本案当事人，在张成国本人未到庭的情况下，无法核实该录音资料的真实性，本院不予确认，另情况说明，庭审中被告代理人称与被告单位核实，但至今未向本院回复核实情况，本院对情况说明的形式要件予以确认。2.2019年11月11日张成国与史立平对话录音一份，因张成国不是本案当事人，在张成国本人未到庭的情况下，无法核实该录音资料的真实性，本院不予确认。3.2019年11月14日史立平与隋经理对话录音一份，因被告对此份证据的形式要件没有异议，本院对此份证据的形式要件予以确认。4.2019年11月23日史立平与邻居（锦绣江南5#xxx号门市房主通话录音）一份，因原告所称的“锦绣江南5#xxx号门市房主”不是本案当事人，在其本人未到庭的情况下，无法核实该录音资料的真实性，本院不予确认。5.2019年11月26日史立平与被告公司女经理对话录音一份，。6.2019年11月13日江部长（龙胜房地产开发公司工程部）与史立平录音一份，因“江部长”不是本案当事人，在其本人未到庭的情况下，无法核实该录音资料的真实性，本院不予确认。7.2019年12月3日被告传城公司董事长宁磊语音答复录音一份，因被告公司的董事长宁磊至今未到庭核实录音资料的真实性，本院对此份证据的形式要件予以确认。8.定金收条复印件一张、交定金的照片一张、原告交付被告购房款打印件一张、交款明细清单一份，此组证据结合法庭调查能够证实原告将购房款723985元交给被告的事实，本院予以确认。9.购房合同一份、增值税发票一张，此组证据为合法有效的书证，本院予以确认。本院对被告传城公司提供的证据认定如下：1.2018年3月5日被告公司与牡丹江龙盛房地产开发有限公司签订的商品房代理销售、代理租赁委托合作框架协议一份，此份证据为合法有效的书证，本院予以确认。2.锦绣江南（商服）销售台账一份，此份证据结合法庭调查能够证实诉争房屋为工抵房、房屋总价为723985元的事实，本院予以确认。3.2019年5月15日龙盛公司与牡丹江龙盛投资有限公司、黑龙江牡安建设集团有限公司签订的协议书一份、2019年5月17日认购书一份、2019年5月17日收据一份、广发行电子回单一份、2019年5月17日资金结算票据一份，此组证据结合法庭调查能够证实本案诉争房屋系工抵房，2019年5月17日原告与被告签订认购书，原告交纳购房款723985元，被告已将该全部购房款转给牡丹江龙盛房地产开发有限公司账户内的事实，本院对上述事实予以确认。4.2019年（5）月份（锦绣江南）提成确认书一份、发票一份，此组证据能够证实诉争房屋的成交价为723985元，被告因提供抵账房源服务收取报酬2896元的事实，本院予以确认。5.2019年5月17日入户单一份，因原告对入户事实认可，本院对此份证据予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月5日，被告传城公司作为乙方，与案外人牡丹江经济技术开发区管委会（甲方一）、牡丹江龙盛投资有限公司（甲方二）、牡丹江龙盛房地产开发有限公司（甲方三）签订商品房代理销售、代理租赁委托合作框架协议，约定本案诉争小区锦绣江南小区在双方合作项目内，协议第二条第1款第3项约定：“销售代理：乙方为甲方提供全套销售代理服务，包括协助办理预售许可证、销售接待服务、销售信息收集、销售签约服务、代缴税款服务、引导银行贷款服务、引导产权办理服务和售后服务等”。第二条第1款第6项约定：“抵账房源服务：按照抵账流程控制房源、签署网签合同、代收购房款”。协议第二条第2款第1项约定：“销售代理费（包含广告宣传等费用）：商品房按照销售额的1.2%收取，工程抵账房按销售额的0.4%收取……”。另锦绣江南（商服）销售台账业务阶段一栏显示锦绣江南小区5号楼112号商服为“工程”，即工程预留房，总价为723985元，成交折扣一栏为空、置业顾问一栏为空。 2019年3月，原告周忠山欲购买案外人牡丹江龙盛房地产开发有限公司开发的锦绣江南小区门市，当时被告传城公司的销售经理张成国告知原告已经没有房源可售，他朋友有一套可以出售给原告，即本案诉争房屋5幢00xxx号门市。2019年3月14日，原告向张成国交纳定金20000元（已退还原告）。2019年5月17日，原告在被告公司内交纳全部购房款723985元，原告与被告签订房屋认购书。同日，原告与牡丹江龙盛房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，该门市同时在牡丹江市房产管理局登记备案，合同备案编号为2019051709E04F19xxxxxx。被告为案涉房屋提供服务收取报酬2896元。原告于签订购房合同当日已办理进户手续。 另查明，2019年5月15日，牡丹江龙盛投资有限公司（甲方）、黑龙江牡安建设集团有限公司（乙方）、牡丹江龙盛房地产开发有限公司（丙方）签订工抵房协议书，约定因甲方支付乙方工程款3749768元，欠付工程款4252343.60元，由乙方购买由丙方开发的位于江南开发区锦绣江南小区5号楼xxx号门市，门市房款为723985元，该协议书第八条约定：“截至2019年8月10日未办理房屋购买手续，房源不予保留，另行销售”。第九条约定：“在乙方办理房屋购买手续完成当日起，60日内可更名一次，确定买受人，进行签订商品房买卖合同。如乙方未在60日之内确定买受人，则乙方进行签订商品房买卖合同”。 本院认为，本案中，原告周忠山在起诉状中已自认原告购买锦绣江南时，被告的销售经理张成国已经告知原告没有房源，张成国称其朋友有房屋可售，因被告与龙盛房地产开发公司签订的代理销售协议明确约定抵账房被告仅是案涉抵账流程控制房源、签署网签合同、代收购房款，并不包含代为出售。此时张成国的行为已超出职务范畴，张成国的行为系其个人行为，对被告不发生效力。原告在庭审中一直坚称其不知道诉争房屋系工抵房，如果其知道就不购买此房屋，被告未告知原告，关于被告是否负有主动告知原告的义务的问题，本院认为，按照被告与龙盛房地产开发公司签订的代理销售协议的约定对于抵账房被告仅是负责控制房源、签署网签合同、代收购房款，但对于工抵房原告仅是负有配合签订网签合同和代收购房款的义务，被告如进行销售就应当负有主动告知义务，工抵房被告是无权销售的，在整个房屋交易过程中，被告也没有进行销售，仅是与原告签订认购书、代收购房款，被告没有义务告知或提醒原告起所购买房屋系工抵房，原告在签订购房合同时就应当知道其所购买房屋的性质等信息，所称其不知诉争房屋是工抵房进而不享有折扣优惠与被告无关。同时原告完成抵账房源服务后，其也是按照协议约定的工抵房服务收取费用标准，即按照工程抵账房销售额的0.4%收取报酬，而不是按照销售商品房标准即按照销售额的1.2%收取报酬。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告周忠山的诉讼请求。 案件受理费1610元，由原告周忠山负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判长 闫  红 审判员 李 双 双 审判员 李  薇 二〇二〇年八月四日 书记员 高原明珠