湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初7033号 原告郭家旗（曾用名郭寰毓），男，1990年9月27日出生，汉族。 委托代理人袁英华（特别授权），女，1964年8月16日出生，汉族。 委托代理人吴敬林，湖南沐森律师事务所律师。 被告湖南怀化恒光电力集团房地产开发有限公司。 法定代表人彭辉平。 被告全梦云（曾用名全梦荣），女，1989年11月6日出生，土家族。 委托代理人肖树（特别授权），湖南宏峰律师事务所律师。 第三人怀电新苑二期业主委员会。 主任周全。 原告郭家旗与被告湖南怀化恒光电力集团房地产开发有限公司、全梦云、第三人怀电新苑二期业主委员会确认合同无效纠纷一案，本院于2019年12月4日受理后，依法适用普通程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告郭家旗的委托代理人袁英华和吴敬林、被告全梦云的委托代理人肖树到庭参加诉讼，被告湖南怀化恒光电力集团房地产开发有限公司、第三人怀电新苑二期业主委员会经本院送达诉讼文书后无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告郭家旗向本院提出诉讼请求：1、确认被告恒光公司委托第三人业委会与被告全梦云于2019年1月23日针对怀化市鹤城区河西怀电新苑B[幢][座]32[单元][层]3204号房签订的《买卖合同》无效；2、诉讼费用由两被告承担。事实及理由：2013年8月28日，原告与被告恒光公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告恒光公司开发的位于怀化市鹤城区河西怀电新苑B[幢][座]32[单元][层]3204号房，面积98.56平方米，房屋总价款人民币35.80万元。房屋竣工后，2014年7月被告恒光公司向原告交房并交付钥匙。几年来，原告一直没有装修，但物管费一直交到了2019年4月。2019年11月19日，原告开门拟装修所购房屋时，发现自己的房屋已经被人换锁，不能进入。据了解得知，第三人业委会代表被告恒光公司于2019年1月23日以30万元的价格又将该房卖给了被告全梦云，而且不动产中心于2019年2月26日将该房屋登记在被告全梦云的名下；致使原告不能取得所购房屋。综上所述，案涉房屋原告与被告恒光公司签订买卖合同在2013年8月，而且已经交房并一直交纳物业管理费，被告恒光公司委托第三人业委会与被告全梦云所订立的商品房买卖合同在2019年1月，两被告恶意串通强占原告房屋，严重侵害了原告房屋所有权，根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十条的规定，特依法提起确认合同无效之诉，请求人民法院依法判决。 被告全梦云答辩称，原告所述不是事实，原告的房屋买卖合同时间是不对的，袁英华为了债务不流失，2014年6月25日之后，要曾子满到恒光电力搞了一个假的购房合同，这笔购房款是曾子满向袁英华的借款，后面改成郭家旗，原告的购房合同是虚假的，是虚假诉讼，应当驳回起诉。房子是2013年建成，房子建成之后32层有房子没有房号，是2019年1月19日通过怀化新苑二期业主的共同努力，32层为合法住房才有了房号，2013年不可能有32楼的住房的存在，因此合同是虚假的。 被告湖南怀化恒光电力集团房地产开发有限公司（下称恒光公司）、第三人怀电新苑二期业主委员会（下称怀电业委会）未答辩。 围绕诉讼请求，原告提供了以下证据： 1、郭家旗、全梦云身份资料、国家企业信用信息公示、业主委员会备案证明一组，证明原被告的身份信息； 2、商品房买卖合同，证明原告与恒光公司于2013年8月28日签订怀电新苑3204房买卖合同的事实； 3、收据，证明原告交付购房款354000元的事实； 4、银行存款凭条、借条，证明2009年8月5日原告借给曾子满17万元(借条已收)，及向原告父母借款的事实； 5、独生子女证、户口簿，证明袁英华、郭国夫与郭家旗的父母与子女的关系； 6、钥匙照片、物业费缴纳清单、收款收据，证明所购房屋3204已经交房及缴纳物业费的事实； 7、业委会要求办证主体的报告，证明曾子满是怀电新苑项目实际控制人； 8、委托书、不动产登记申请表，证明业委会受托人易宏既代表业委会又代表全梦云申请不动产登记的事实； 9、商品房买卖合同，证明怀电新苑二期业委会于2019年1月23日将原告房子以低于原告购买价35.80万元，即以30万元与全梦云签订买卖合同的事实； 10、计税价格结果通知书，证明该房现价应为46.75万元的事实； 11、异议(登记）申请书，证明全梦云尚未取得该房不动产权证的事实。 原告提供的1号证据，符合证据三性，本院予以采信，2-6号证据拟证明原告购买涉案房屋的事实，因认为全梦云与怀电业委会签订的房屋买卖合同不成立，故本院对该部分证据不予认定，理由后述。对7-11号证据，全梦云认可其真实性，经审查，构成本案处理的事实依据，本院予以采信。 被告全梦云提供了以下证据： 1、购房收据9张金额31万元，证明全梦云自2012年（怀电新苑二期）开盘后就购买B-3204房的事实，实际交易价格是29万元，其中转现18万元，后来刘浩东团队要求加一万元凑成30万元，还有一万元是交维修基金，怀电新苑二期是委托刘浩东团队销售； 2、微信转账记录，证明因B-32楼没有网签，2019年（怀电新苑二期）开始办理房产证时，全梦云（通过肖律师微信）将余款13万元缴纳清楚的事情。2019年对尾款13万元提供肖树律师微信转账给曾钰青，曾钰青是怀电新苑二期项目部的老板； 对全梦云提供的证据，因认为全梦云与怀电业委会签订的房屋买卖合同不成立，故本院对该部分证据不予认定，理由后述。 恒光公司、怀电业委会未提供证据。 根据采信的证据，本院认定以下事实：怀电业委会于2017年8月10日成立并在怀化市房产局备案，主任为周全，工作有效期限为2017年8月10日至2022年8月9日。2019年1月8日，案外人易宏代理全梦云与恒光公司向怀化市不动产登记中心提交《怀化市不动产登记申请表》，申请将河西怀电新苑二期2栋3204号房屋办证在全梦云名下。2019年1月14日，怀电业委会向河西经开区管委会提交《请求确定怀电新苑二期业主委员会为办证主体的报告》：怀电新苑二期已纳入市遗留问题项目，该项目开发商曾钰青、曾子满（实际控制人）挂靠在恒光公司名下开发，法人为彭辉平、实际控制人已被司法部门收监，无法承担办证处遗工作因此根据怀化市人民政府的处理办法和业主要求，怀电新苑二期的办证主体由怀电新苑二期业主委员会承担，请批示！在报告的右上方有“情况属实，同意业主委员会作为办证主体”字样。怀电业委会出具委托书（时间不详）：兹委托易宏办理怀电新苑二期不动产登记证。2019年1月23日，全梦云与怀化市怀电新苑二期业委会签订《商品房买卖合同》，约定：全梦云购买恒光公司开发的怀电新苑二期项目中的第2幢32层3204号房，建筑面积98.51平方米，总金额30万元，一次性付款，30万元于本合同签订之日支付。2019年11月21日，原告向怀化市不动产局登记中心提交《异议申请》。2020年7月23日，国家税务总局怀化经济开发区税务局出具《存量房交易计税价格结果通知单》认定：怀化市河西大道以南火烧坡东侧（怀电新苑二期）2栋-3204号房屋（房产证编号00132**）评估计税价格（不含增值税）467500元。 本院认为，合同成立要件包括：1、存在双方或多方缔约主体；2、缔约主体具有缔结合同的民事权利能力和行为能力；3、对合同的主要条款达成合意。业主委员会系业主团体自治管理性质的组织，《物业管理条例》第十九条规定：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。《中华人民共和国物权法》也仅授权业主委员会在特定的涉及业主权益的情形下才能成为民事诉讼主体，故应当认定业主委员会不具有与购房者签订房屋买卖合同的民事权利能力和行为能力。本案中，怀电业委会并非涉案房屋的开发商或所有人，主管机关根据实际情况授权其为办证主体，但并未授权其处置恒光公司财产。故按合同的成立要件判断：怀电业委会就涉案房屋与全梦云签订的房屋买卖合同不成立。同时，因欠缺相应民事权利能力和行为能力，怀电业委会与全梦云签订的房屋买卖合同也不产生无权代理或无权处分的法律后果。合同不成立则不产生合同权利义务，对其合同效力无需再作出判断，故对原告请求确认上述合同无效的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告郭家旗的诉讼请求。 本案诉讼费80元，由原告郭家旗负担。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  陈发林 人民陪审员  彭何英 人民陪审员  舒万豪 二〇二〇年八月十三日 书 记 员  曾奕程