福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2859号 上诉人（原审被告）：黄梅春，男，1978年12月13日出生，汉族，住福建省石狮市。 被上诉人（原审被告）：石狮市经济开发建设有限公司，住所地福建省石狮市鸿山镇鑫强路**高新区创新创业中心办公楼**，统一社会信用代码913505817890127294。 法定代表人：颜建树，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余景裕，福建仁耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄记林，福建仁耀律师事务所律师。 原审被告：周鸿志，男，1974年5月24日出生，汉族，住湖南省涟源市。 原审被告：童虎，男，1973年3月12日出生，汉族，住湖南省涟源市蓝田办事处文艺路市。 原审第三人：石狮高新区物业管理有限公司，住所地福建省石狮市鸿山镇鑫强路**高新区创新创业中心**，统一社会信用代码91350581MA349LJN1N。 法定代表人：洪克明，该公司执行董事兼总经理。 上诉人黄梅春因与被上诉人石狮市经济开发建设有限公司（以下简称“经济开发公司”）、原审被告周鸿志、童虎、原审第三人石狮高新区物业管理有限公司（以下简称“高新区物业公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2019）闽0582民初4710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄梅春上诉请求：1．撤销一审判决第一、二、三项，查明事实依法改判；2．本案的一审、二审案件受理费不应由黄梅春承担。事实与理由：黄梅春自2016年底就退出了与周鸿志、童虎合伙经营超市，周鸿志本人对这一事实在庭审中也已经明确，黄梅春退出合伙之时，三方所有的债权债务就已经结算清楚了，该超市之后所有的债权债务均与黄梅春无关，所以一审判决要求黄梅春承担判决第一、二、三项确认的义务，对黄梅春显然是极其不公平。二、黄梅春因为2016年底就退出了与周鸿志、童虎合伙经营超市，所以周鸿志、童虎2018年12月29日与经济开发公司、高新区物业公司签订《关于石狮高新区创新创业中心不动产租赁三方协议》（以下简称《三方协议》）时，黄梅春早就已经退出了三人的合伙经营。周鸿志、童虎两人与经济开发公司、高新区物业公司签订《三方协议》时间已经间隔两年多，根本无权溯及黄梅春。一审法院认定黄梅春未举证周鸿志、童虎与经济开发公司、高新区物业公司签订《三方协议》前已经解除对周鸿志及童虎的委托完全不符合常理，另黄梅春出具的委托书也仅仅是出具给高新区物业公司的，并非出具给经济开发公司，周鸿志、童虎两人与经济开发公司、高新区物业公司签订《三方协议》时也没有任何一方通知黄梅春。因此，周鸿志、童虎两人与经济开发公司、高新公司签订《三方协议》对黄梅春不具有任何约束力。三、根据黄梅春、周鸿志、童虎与高新区物业公司签订的租赁协议第十条的约定，若遇乙方欠交租金超过二个月或违反合同约定经甲方书面通知仍不纠正的，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。本案周鸿志、童虎两人经营超市租金欠款十几万，且超过一年多，本合同早已自动终止。周鸿志、童虎两人与经济开发公司、高新区物业公司签订《三方协议》与黄梅春没有任何关系。综上所述，一审判决认定事实错误，依法应查明事实予以改判，以维护黄梅春的合法权益。 经济开发公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。黄梅春主张其已退出合伙体，这是黄梅春与童虎、周鸿志三人之间的合伙关系，与本案的租赁合同没有关联性。本案租赁合同的相对方是黄梅春、周鸿志、童虎三人。黄梅春与高新区物业公司签订租赁协议。三人是否已经解除合伙关系，也不能对抗本案的租赁合同关系。本案起诉之前，经济开发公司也从未知悉他们三人的合伙事宜，黄梅春也是确认其作为承租人与高新物业公司签订了协议，其也出具《授权委托书》交于周鸿志、童虎办理相关租赁事宜。所以周鸿志、童虎有权代表黄梅春签订协议。黄梅春的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉请求。 原审被告周鸿志、童虎，原审第三人高新区物业公司未作陈述。 经济开发公司向一审法院起诉请求：1．确认周鸿志、童虎、黄梅春与高新区物业公司签订的《石狮国家高新区创新创业中心租赁协议》（含《补充协议》），及经济开发公司、周鸿志、童虎、黄梅春与高新区物业公司于2018年12月29日签订的《三方协议》（协议编号ＦＴ5ＦＸＶ2018001）中关于经济开发公司与周鸿志、童虎、黄梅春之间的租赁协议于2019年6月17日解除；2．周鸿志、童虎、黄梅春立即将址于福建省石狮市高新区的房产腾空并返还给经济开发公司；3．周鸿志、童虎、黄梅春立即支付经济开发公司自2018年1月1日起至2019年6月17日止（17个月又17天）的租金155132.21元，及逾期交租的违约金（其中2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金106019.52元自2019年1月3日起至实际付清之日止按每日3‰计付逾期违约金，2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金26504.88元自2019年1月6日起至实际付清之日止按每日3‰计付逾期违约金，2019年4月1日起至2019年6月17日期间的租金22607.81元自2019年4月6日起至实际付清之日止按每日3‰计付逾期违约金）；4．周鸿志、童虎、黄梅春立即支付经济开发公司自2019年6月19日起至实际返还租赁房产之日止按每日580.92元（即原日租金的双倍）计算的房屋占有使用费；5．周鸿志、童虎、黄梅春立即支付经济开发公司解约违约金110874.5元（按合同租金总额的10%计算）；6．周鸿志、童虎、黄梅春结清至实际返还租赁房产之日止使用租赁房产产生的水费、电费、天然气费及物业管理费；7．本案案件受理费由周鸿志、童虎、黄梅春承担。一审诉讼中，经济开发公司撤回第1、6项诉讼请求。 一审法院认定事实：案涉租赁房屋址于石狮市鸿山镇鑫强路7号（Ｃ＃宿舍楼），于2018年9月20日登记在经济开发公司名下，不动产权证载明使用期限自2012年7月1日至2062年7月13日。高新区物业公司作为甲方（出租方），周鸿志、童虎、黄梅春作为乙方（承租方）签订《石狮国家高新区创新创业中心租赁协议》（以下简称《租赁协议》）一份，载明：甲方将其位于石狮国家高新区共计1894.54㎡租赁给乙方使用，本租赁场所使用功能为餐饮、超市等生活配套；租赁期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止；场地租金按招投标达成价格为221749元／年，平均每季度（三个月）交纳租金55437.25元；租金每季度（三个月）缴纳一次，于每个月季度首月的前五天支付该季度租金等内容。2016年8月29日，黄梅春作为委托人，周鸿志、童虎作为受托人签订《授权委托书》一份，载明：“委托人黄梅春与受托人周鸿志、童虎三人以委托人黄梅春的名义承租石狮市五金印刷标准厂房Ｃ＃宿舍楼的第一层餐饮、超市等生活配套设施，因委托人黄梅春不参与食堂、超市的日常经营，现委托人将经营有关事务交由受托人处理，具体委托事项如下：一、代为与出租方处理租赁相关事务。二、代为支付租金，交纳水、电费等因租赁引起的相关费用。三、代为处理食堂、超市招工、用工事务。四、委托期限自2016年6月1日至2021年5月31日。”2016年9月1日，高新区物业公司与周鸿志签订《补充协议》，约定承租面积由1894.54平方米变更为1110.03平方米，租金变更为10289.98元／月。2018年9月10日，高新区物业公司与周鸿志、童虎签订《补充协议》，约定承租面积由1110.03平方米变更为953.07平方米，租金变更为8834.96元／月。2018年12月29日，高新区物业公司作为甲方、周鸿志作为乙方、经济开发公司作为丙方签订《三方协议》，载明：自本协议签订之日起，甲方不再享有与乙方签订的《租赁协议》不动产自2018年1月1日起的租金收取权，自2018年1月1日起甲方的不动产租金收取权由丙方承接。租赁总建筑面积为953.07平方米。自2018年1月1日起至2021年5月31日止，乙方租赁不动产所产生的租金应向丙方支付，每月租金价格为8834.96元，即每季度租金价格为26504.88元。租金不足一个季度的，按月计算，不足整月的，按日计算。乙方应于本协议签订之日起5日内，向丙方付清自2018年1月1日起乙方须缴但尚未缴交的不动产租金。乙方有下列行为之一的，丙方有权解除租赁合同并收回不动产：（一）逾期一个月未付清不动产租金的……租赁期间，乙方有本协议第四条第二款第（一）项至第（八）项行为之一的，丙方有权单方解除租赁合同，收回不动产，乙方已缴纳的租金和租赁押金不予退还，同时乙方应按照租金总额（即租赁期限内产生的所有租金）的10%向丙方支付违约金，并应赔偿因此给丙方造成的经济损失）。乙方逾期支付租金，每逾期一日，丙方按日收取所欠租金3‰的违约金。租赁终止，乙方逾期交还不动产，则应按日向丙方支付原日租金双倍的不动产占用费；逾期交还不动产超过一个月的，除应按日向丙方支付原日租金双倍的不动产占用费外，还应按租金总额的10%支付违约金，并应赔偿因逾期交还不动产给丙方所造成的经济损失，同时甲方有权不退还乙方缴纳的不动产租赁押金。甲、乙、丙三方关于对租赁合同履行及相关事宜的通知，按照本协议载明的联系方式进行送达；甲方或丙方也可把书面通知送至所出租不动产或张贴在不动产所在区域内的公示栏上。若联系方式变更，则以对方书面通知的变更联系方式送达。如果以特快专递或者挂号信形式寄送的，自发出之日起第四日视为送达之日；送至不动产或张贴的四日视为送达。租赁合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解；协商或调解不成时，可直接向石狮市人民法院起诉。本协议作为甲乙双方签订的《租赁协议》的补充协议，本协议内未涉及的内容，以《租赁协议》为准等内容。周鸿志、童虎以乙方名义在《三方协议》上签字。同日，经济开发公司和高新区物业公司共同向周鸿志、童虎作出《缴款通知书》，要求周鸿志、童虎于2019年1月2日前缴清拖欠的租金及押金共计227891.16元，其中需缴经济开发公司79514.64元、高新区物业公司148376.52元。童虎在“签收人”处签名。2019年6月17日，经济开发公司向周鸿志、童虎、黄梅春作出《解除租赁协议通知书》，载明“经我公司多次催告，你方至今仍拖欠租金等费用，已构成根本性违约……现正式通知你方如下事宜：一、《租赁协议》及《三方协议》中关于我公司与你方之间的租赁协议，自你方收到本通知书之日即解除。二、请你方在收到本通知书之日立即一次性付清至上述协议解除终止日所拖欠的租金及相关违约金等。三、请你方在收到本通知书之日起两日内，腾空你方在租赁场地的全部物品，若逾期，我公司有权按废弃物处理，由此造成的一切损失均由你方自行承担。四、请你方在收到本通知书之日起两日内，将租赁场地及附属设施、设备返还我公司，若逾期，我公司有权按照合同约定向你方收取场地占用费等费用”等内容。经济开发公司于2019年6月17日将上述《解除租赁协议通知书》张贴于租赁场所门口，并以短信、邮寄挂号信等方式通知周鸿志、童虎、黄梅春。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。高新区物业公司与周鸿志、童虎、黄梅春订立的《租赁协议》《补充协议》，高新区物业公司与周鸿志、童虎、经济开发公司签订的《三方协议》，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。黄梅春虽未在《三方协议》上签字，但其在签订《租赁协议》后，出具《授权委托书》委托周鸿志、童虎代为与出租方处理租赁相关事务等，《三方协议》系在《授权委托书》确定的委托有效期限内签订，且《三方协议》作为《租赁协议》的补充协议，其约束对象自然包括黄梅春在内的全体承租人。黄梅春主张其已退出合伙，但既未举证证明其在《三方协议》签订前已经解除对周鸿志和童虎的授权委托，也未举证证明高新区物业公司或经济开发公司同意与其提前解除租赁合同关系，故应与周鸿志、童虎共同承担租赁合同约定的义务。周鸿志、童虎和黄梅春之间的法律关系，相关当事人可以另行主张。周鸿志、童虎、黄梅春逾期支付租金超过一个月，经济开发公司于2019年6月17日在租赁场所门口张贴《解除租赁协议通知书》，并通过短信、邮寄挂号信等方式通知周鸿志、童虎、黄梅春解除双方之间的租赁合同关系，不违反合同约定的解除条件和通知方式。经济开发公司主张周鸿志、童虎、黄梅春于2019年6月17日已收到经济开发公司关于解除案涉租赁合同的通知，周鸿志、童虎、黄梅春未对此提出异议，经济开发公司与周鸿志、童虎、黄梅春之间的租赁合同关系应认定为自2019年6月17日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。周鸿志、童虎、黄梅春逾期支付租金，已构成违约。经济开发公司要求周鸿志、童虎、黄梅春支付自2018年1月1日起至2019年6月17日止的租金155,132.21元（8,834.96元/月×17月+8,834.96元/月×12月÷365日×17日），并支付自逾期支付之日起至实际付款之日止的逾期付款违约金，依据充分，予以支持。但经济开发公司主张的违约金标准日3‰明显过高，周鸿志要求予以调减，符合法律规定，依法酌定减少为按年利率24%计算。周鸿志、童虎、黄梅春应按年利率24%支付经济开发公司以2018年1月1日至2018年12月31日租金106,019.52元为基数自2019年1月4日起、以2019年1月1日至2019年3月31日租金26,504.88元为基数自2019年1月6日起、以2019年4月1日至2019年6月17日租金22,607.81元为基数自2019年4月6日起至实际付款之日止的逾期付款违约金。因周鸿志、童虎、黄梅春逾期支付租金致合同解除，经济开发公司要求周鸿志、童虎、黄梅春支付解除合同违约金，不违反法律规定和合同约定，予以支持。但双方以签订《补充协议》的方式两次减少租赁面积和租金标准，经济开发公司仍以《租赁协议》签订时的221,749元/年租金标准计算合同租金总额并作为违约金的计算基数，与合同实际履行情况不符，且明显过高，酌定周鸿志、童虎、黄梅春应支付的解除合同违约金以解除合同时的租金标准8,834.96元/月为基数按6个月计为53,009.76元（8,834.96元/月×6月）。合同解除后，经济开发公司要求周鸿志、童虎、黄梅春腾空返还租赁房屋，并每日按日租金的双倍即580.92元标准支付房屋占有使用费，符合合同约定和法律规定，予以支持，但房屋占有使用费应自2019年6月20日起计算至实际腾空返还之日止。经济开发公司主张超出的部分，不予支持。童虎经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条第二款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第七十九条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、周鸿志、童虎、黄梅春应于本判决生效之日起十日内共同支付经济开发公司租金155,132.21元，并按年利率24%支付石狮市经济开发建设有限公司以106,019.52元为基数自2019年1月4日起、以26,504.88元为基数自2019年1月6日起、以22,607.81元为基数自2019年4月6日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；二、周鸿志、童虎、黄梅春应于本判决生效之日起十日内共同支付经济开发公司解除合同违约金53,009.76元；三、周鸿志、童虎、黄梅春应于本判决生效之日起十日内将址于福建省石狮市高新区创新创业中心C#宿舍楼第一层房屋腾空并返还经济开发公司，并按每日580.92元共同支付经济开发公司自2019年6月20日起至实际腾空返还之日止的房屋占有使用费；四、驳回经济开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,050元，由经济开发公司负担1,952元，周鸿志、童虎、黄梅春负担5,098元。 二审中，黄梅春提交明细表一份，以证明周鸿志、童虎两人与经济开发公司、高新区物业公司签订三方协议时，周鸿志、童虎已拖欠租金达十三多万，原协议约定若租金欠两万元合同自动终止，在欠款达十三多万时仍继续签协议，黄梅春不应承担责任。 本院经审查认为，根据黄梅春、周鸿志、童虎与高新区物业公司签订的《租赁协议》第十条的约定，若黄梅春、周鸿志、童虎欠交租金超过两个月或违反合同约定，经高新区物业公司书面通知仍不纠正的，高新区物业公司有权提前解除合同，在高新区物业公司以传真或信函等书面方式通知黄梅春、周鸿志、童虎之日起，合同自动终止。根据上述约定，黄梅春、周鸿志、童虎欠租金超过两个月或有其他违约行为，经高新区物业公司依合同约定行使解除权时，解除通知到达黄梅春、周鸿志、童虎时，涉案租赁合同予以解除。涉案《三方协议》签订前，高新区物业公司并未行使解除权，双方的租赁合同应继续履行。黄梅春提供的明细表虽可证明截至2018年3月12日承租方欠缴租金的数额，但无法证明合同已自动终止，其无需承担责任。 经审查，一审判决查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，黄梅春、周鸿志、童虎均在《租赁协议》上签字，其三人系作为共同承租人向高新区物业公司租赁涉案房产。黄梅春于2016年8月29日向周鸿志、童虎出具《授权委托书》，该委托书载明：“委托人黄梅春与受托人周鸿志、童虎三人以委托人黄梅春的名义承租石狮市五金印刷标准厂房C#宿舍楼的第一层餐饮、超市等生活配套设施，因委托人黄梅春不参与食堂、超市的日常经营，现委托人将经营有关事务交由受托人处理，具体委托事项如下：一、代为与出租方处理租赁相关事务。二、代为支付租金，交纳水、电费等因租赁引起的相关费用。三、代为处理食堂、超市招工、用工事务。四、委托期限自2016年6月1日至2021年5月31日。”据此，周鸿志、童虎有权代理黄梅春与出租方处理上述相关租赁事宜。2018年12月29日签订的《三方协议》第九条明确约定：“本协议作为甲乙双方签订的《石狮国家高新区创新创业中心租赁协议》的补充协议，本协议内未涉及的内容，以《石狮国家高新区创新创业中心租赁协议》为准”。《三方协议》系《租赁协议》的补充协议，黄梅春虽未在《三方协议》上签字，但共同承租人周鸿志、童虎依其授权，有权代为处理租赁相关事务，周鸿志、童虎在《三方协议》上签字，效力及于委托人黄梅春。黄梅春主张其已退出合伙，系其与周鸿志、童虎之间的另一法律关系，相关当事人可另行处理。一审判决认定《三方协议》约束对象包括黄梅春在内的全体承租人并无不当，黄梅春主张《三方协议》对其不具有任何约束力，理由不能成立。因黄梅春、周鸿志、童虎未按约定履行支付租金的义务，经济开发公司于2019年6月17日解除其与黄梅春、周鸿志、童虎之间的租赁合同。一审判决认定黄梅春、周鸿志、童虎构成违约，判决三人共同承担支付租金、房屋占用费及违约金的法律责任，并无不当，本院予以维持。 综上所述，黄梅春的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,724元，由黄梅春负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋秀华 审判员  郑 励 审判员  蔡凌轩 二〇二〇年八月二十四日 书记员  庄雯茜 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。