广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初807号原告：陈爱连，女，1977年6月25日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清城区之一，委托代理人：杨雪艳，国信信扬律师事务所律师。委托代理人：官金福，国信信扬律师事务所律师。被告：广州百明商贸有限公司，住所地广州市白云区人和镇方华路自编****。法定代表人：黄赞明。被告：曹婉玲，女，1984年10月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托代理人：马杰涛，广东理奥律师事务所律师。原告陈爱连诉被告广州百明商贸有限公司（以下简称百明公司）、曹婉玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款的规定，依法由审判员关则深适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈爱连及其委托代理人杨雪艳、官金福，被告曹婉玲及其委托代理人马杰涛到庭参加诉讼。被告广州百明商贸有限公司经本院依法传唤，无到庭应诉。本案现已审理终结。原告陈爱连提出诉请：1、确认原告与百明公司于2018年3月22日签订的《合作建房合同》无效；2、两被告向原告退还购房款582500元及利息（利息按582500元为本金，按同期贷款利率，自2018年3月22日起计至清偿之日止）；3、本案受理费由两被告负担。事实和理由：2018年3月，原告欲在白云区购买房屋，经人介绍后与曹婉玲认识。2018年3月20日，曹婉玲带领原告前往百明花园看房，向原告推荐A+号楼1201房，曹婉玲称该房价格为582500元，可先交订金，支付全款后可与百明公司签订合同。原告于当天向曹婉玲交付订金8000元。同年3月22日，原告将余款574500元交付给曹婉玲。曹婉玲收款后带领原告前往百明公司处与百明公司签订《合作建房合同》，并由百明公司出具了收据。但合同约定的收楼期限届满后，百明公司表示涉案房屋已经另卖与他人，无法向原告交付房屋，并承诺向原告退款。双方于2019年10月21日签订协议书，百明公司承诺退款，但至今未履行义务。被告广州百明商贸有限公司无答辩。被告曹婉玲辩称：我仅作为合同居间人，并非原告和百明公司签订《合作建房合同》的相对人。2017年初，百明公司口头向我方承诺，可由我方介绍客户前来购买其开发的百明花园的房屋，价格高于5300元每平方米的部分作为我方的居间服务费。案涉房屋面积101平方米，该房屋于2018年3月22日出售给原告，原告向我支付房屋价款582500元，我将其中535300元交付给百明公司的法定代表人黄赞明，余款47200元作为居间费用由我方保留。我并非百明公司的销售人员，仅为促成原告和百明公司达成买卖合意提供居间服务，从中获取居间费用，原告和百明公司的纠纷与我无关，不应由我承担连带责任。经审理查明：原告提出，其于2018年3月20日经曹婉玲介绍前往百明花园看房后，拟购买其中A+号楼1201号房屋，双方拟定价款共582500元。2018年3月20日，原告向曹婉玲交付8000元作为订金。同年3月22日，原告向曹婉玲交付余款574500元。2018年3月22日，原告与百明公司（由黄赞明作为签约代表）签订《合作建房合同》，载明百明公司于2010年4月2日与广州市白云区人和镇鸦湖村海边经济合作社签订了人和镇鸦湖村聚贤街南段西侧（土名为:园脚大布）规划余下的21.85亩空置用地兴建“百明花园”的协议，现原告自愿参与该楼房的合作建设；原告参与合作建房选定在第A+号楼1201单元，建筑面积约101平方米，该楼房为框架结构，地上共**；该合作建房单元价款按建筑面积计算，单价为每平方米4500元，总金额为454500元正，最终总金额以实测面积乘以单价，对已收款项多退少补；在签订本合同当日原告支付总金额454500元；百明公司应在2018年6月30日前将经质量验收合格的楼房交付原告使用，如遇不可抗力，百明公司可据实予以延期交付并及时通知原告；合同还就违约责任等权利义务进行了约定。百明公司于合同签订当天出具收据，确认收到原告交付的涉案房屋合作建房款454500元，收据核准人为黄赞明。原告主张，百明公司至今也未按合同约定向其交付房屋，且经原告了解涉案房屋已经另卖与他人。经原告与百明公司协商，双方于2019年10月21日签订《协议书》，百明公司确认收取了原告交付的案涉房屋合作建房款454500元，百明公司同意退还545400元，案涉合同予以取消，并承诺于2019年11月15日前退还。现无证据证明百明公司已经依约履行。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局调取有关百明花园项目的建设工程规划许可证及相应用地规划证照，百明花园项目已经办理穗规建证〔2015〕**、穗规建证〔2015〕1217号《建设工程规划许可证》，其中1215号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇新兴经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦A区），建设位置为白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”（土名），建设规模为1幢、、地上**、51987平方米；；地下**1265平方米；总建筑面积6463.7平方米；1217号《建设工程规划许可证》载明建设单位为广州市白云区人和镇凤和经济联合社，建设项目名称为商业楼（自编百明大厦B区），建设位置为白云区人和镇鸦湖海边社“大山布”地段，建设规模为1幢、、地上**、122793平方米；；地下**4356平方米；总建筑面积16635.3平方米。曹婉玲抗辩其仅为原告和百明公司签订案涉合同提供居间服务，从中获取居间费用，百明公司给予涉案房屋的价款为535300元，多卖的价款作为曹婉玲的居间费用。曹婉玲确认共向原告收取房屋价款582500元，其抗辩已经将其中535300元交予百明公司法定代表人黄赞明及案外人林少铭等，余款47200元留作居间费用。以上事实，有《合作建房合同》、收据、银行流水、微信转账记录、《协议书》、广州市规划和自然资源局复函和当事人陈述等证据可以证实。本院认为：原告与百明公司签订了《合作建房合同》，从该合同载明的内容来看，原告按固定面积和单价向百明公司交付货币，待涉案房屋建成后取得房屋，但并不参与房屋的具体建造，也不承担房产开发的经营风险，从《合作建房合同》的权利义务来看，该合同实为房屋买卖合同。原告实际是与百明公司直接签订房屋买卖合同，虽然价款是由曹婉玲直接收取，但并不影响原告与百明公司订立房屋买卖合同的事实。原告确认其是由曹婉玲推荐并带领前往案涉百明花园项目看房，并由曹婉玲带领前往百明公司签订案涉合作建房合同，原告主张其是向曹婉玲购买案涉房屋，曹婉玲应作为案涉房屋买卖合同的相对人的意见与事实不符，本院不予采纳。根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十七条第一款的规定，在村庄、集镇规划区内，未按规划审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村庄、集镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施，影响村庄、集镇规划，尚可采取改正措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处以罚款。案涉百明花园项目虽然已经办理了建设工程规划许可证，但相关证照中所列的建设单位分别为案外人广州市白云区人和镇新兴经济联合社、广州市白云区人和镇凤和经济联合社，原告所购的房屋位于A+号楼，且合同约定该楼地上共十三层，与建设工程规划许可证所列的内容并不一致，故案涉合同所涉房屋是否违法建设，是否具备出售条件，涉案合同能否实际履行等事宜，均应先由相关行政部门处理后方能认定。在此之后，原告对涉案《合作建房协议》的效力等事宜仍有纠纷的，可再循法律途径解决，本案不予调处。关于原告要求被告退还购房款582500元的诉请。鉴于原告与百明公司于2019年10月21日签订了《协议书》，百明公司确认收取了原告房屋价款454500元，并同意向原告退还545400元，该协议应视为双方就解决购房款退还纠纷所订立的协议，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定。双方在协议中约定案涉合同予以取消，亦即不再继续履行案涉合同，本院亦予以确认。现无证据证明百明公司已经向原告退还上述545400元，原告要求退还合理合法，应予支持。上述款项比百明公司在收据中确认收取原告的价款多90900元，应视为双方以补偿金的方式对原告的损失弥补进行了约定，原告再行要求百明公司支付利息，本院不予支持。如上所述，曹婉玲并非案涉房屋买卖合同的相对人，原告亦确认是由曹婉玲推荐看房并带领原告与百明公司签订合同，曹婉玲抗辩其是居中撮合原告和百明公司签订合同的意见与原告确认的事实相符，应予采纳。故原告要求曹婉玲承担连带责任缺乏理据，本院不予支持。原告与曹婉玲之间的居间纠纷与本案并非同一法律关系，原告可另循途径解决。百明公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起十日内，被告广州百明商贸有限公司向原告陈爱连退还购房款545400元；二、驳回原告陈爱连其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10102元，由原告陈爱连负担1359元，由被告广州百明商贸有限公司负担8743元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  关则深二〇二〇年八月二十四日书记员  周家怡