广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初2678号原告：赖昌敢，男，1981年7月8日出生，汉族，英德市人，住广东省英德市*****************。身份证号码：441************419。原告：李启担，女，1981年9月10日出生，汉族，英德市人，住广东省英德市*****************。身份证号码：441************428。上述原告共同委托诉讼代理人：龙晖，英德市大站法律服务所法律工作者。被告：李叶云，女，1984年7月26日出生，汉族，广州市人，住广东省广州市花都区*************。身份证号码：440************527。委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。原告赖昌敢、李启担诉被告李叶云确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赖昌敢、李启担及其共同委托诉讼代理人龙晖，被告李叶云的委托诉讼代理人王启星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赖昌敢、李启担诉称，2020年2月20日的前几天，原告在英德市东华镇S252线下坝路段北侧的空地上看到写着地皮出售的牌子，故与被告联系约定双方到地皮现场看地。被告带着规划图纸指给原告看，出卖的地皮总面积是132平方米，双方约定是以图纸中的面积132平方米出卖给原告。约定由被告为原告办好《建设工程规划许可证》，约定《建设工程规划许可证》的地皮面积是8米×11米=88平方米的面积。双方约定一口价36万元成交。当天原告支付了3万元给被告作为定金，陆续也把余下的33万元和办证费12180元、工本费600元全部支付了给被告。全部款项支付完毕后，被告将《建设工程规划许可证》给原告看，原告才发现办证时间提前在2018年5月30日，而真实交易时间为2020年2月20日，且证上地皮的面积并非双方约定的88平方米。被告一直推说是政府搞错了证内的面积，而案涉土地并无土地使用权，不可以在市场上出售或转让，被告以欺骗手段骗取原告的钱财。请求法院判令：1、原、被告的口头买卖合同无效；2、被告双倍返还定金60000元给原告，并退回原告所支付的购地款330000元，退回办证费12180元和工本费600元；3、本诉诉讼费用由被告姚恩平承担。原告赖昌敢、李启担为证明其主张向本院提交了如下证据：1.身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格；2.收据，证明原告已将定金、土地转让款支付给被告；3.《建设工程规划许可证》，证明被告只办了该证，没有办理《土地使用权证》；4.《光盘》，证明被告以欺骗的手段出让土地；5.《规划图》，证明原被告约定的买卖面积；6.银行、微信转账记录，证明原告转账给被告的事实。被告李叶云辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求，本案主张的案由是买卖合同纠纷，并确认合同无效，原、被告之间并非买卖合同关系，而是居间以及委托代理合同关系，由被告推荐该土地并协助原告办理涉案土地的规划许可证。我方确认收取360000元，但该款项为居间劳务费，原、被告双方所委托的事项已经成就，涉案土地的规划许可证也是登记到原告名下。原告主张的办证费以及工本费，该费用并非我方收取，而是政府单位向原告收取的行政费用。本案的合同合法有效，合同的目的也是实现了，涉案土地原告多次视察，确认无误后由被告代办相关证照，并不存在面积差异之说，更不存在将涉案土地的权属证办理到原告名下，涉案土地已经是批准了登记在原告名下，而具有着规划许可证意味着原告可以建设房屋，根据物权法的规定，原告建筑的房屋，房屋的权属使用权、所有权等物权均归原告所有，参照最高法关于审理城镇租赁合同的相关法律，涉案的房屋有规划许可证的，合同也是有效的。原告认为合同无效以及要求返还款项均没有法律事实和依据。被告李叶云未向本院提交证据。经审理查明，2020年2月20日，原、被告就位于英德市东华镇S252线下坝路段北侧三角地块18号地买卖事宜进行协商并达成标的额为36万元的口头协议，原告于当天向被告交付定金3万元，并由被告出具收据，收据显示案涉合同总金额应为36万元，余款33万元未付。2020年2月28日，原告通过银行及微信转账方式向被告支付33万元，并于转账凭证中备注“地皮款”，且在微信聊天记录中亦说明“已付清18号地地款”。被告收到上述款项后，向原告提供案涉土地的《建设工程规划许可证》，该证建设规模为5层，总面积346.3平方米。后原、被告通过电话协商，确认口头协议约定案涉土地可建房屋面积为88平方米，且被告承认案涉土地使用权为其所有。案涉土地至今未取得土地使用权证。庭审中，原告主张原、被告双方达成的口头合同为买卖合同，而且《建设工程规划许可证》中案涉土地的面积与约定不符。被告主张双方之间约定为居间合同及代理合同，收取的36万元为居间劳务费。本院认为，本案的争议焦点为案涉合同的性质。原、被告分别主张案涉合同为买卖合同及居间合同，本院认为案涉合同性质应为建设用地使用权转让合同，理由如下：原、被告双方的口头协议系就案涉位于英德市东华镇S252线下坝路段北侧三角地块18号地使用权转让事宜协商达成的，根据被告出具的收据内容标明“18号地定金”、原告银行转账凭证中备注“地皮款”及双方微信转账过程中的微信聊天记录记载为“18号地地款”，被告在款项交易过程中未对此提出异议，显然案涉合同标的物为案涉土地使用权，被告在电话录音中亦承认涉案土地使用权为其所有，不涉及政府作为案涉合同的相对人，因此本院认定案涉合同为土地使用权转让合同，被告辩称其与原告之间的合同为居间合同未提交任何证据予以佐证，故本院对此不予采信。对于案涉合同的效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。由上可知，土地使用权转让合同中的转让方，必须先以国有土地使用权出让的方式取得国有土地使用权。本案中，被告李叶云并未取得案涉土地的使用权，其在未取得案涉土地使用权的情况下对国有土地使用权进行处分损害了国家利益，符合合同无效的法定情形，因此案涉土地使用权转让合同无效。被告李叶云在明知自身未取得案涉土地使用权的情形下处分案涉土地的使用权，对案涉合同无效情形存在较大过错。原告赖昌敢、李启担未对原告方是否拥有案涉土地使用权的资格进行审查，亦具有一定过错。综上，被告李叶云应返还原告赖昌敢、李启担“地皮款”36万元，《建设工程规划许可证》办证费用及工本费应由原告赖昌敢、李启担自行承担。因案涉合同自始无效，原告主张双倍返还定金缺乏事实及法律依据，故本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告赖昌敢、李启担与被告李叶云就英德市东华镇S252线下坝路段北侧三角地块18号地达成的口头土地使用权转让合同无效；二、被告李叶云于本判决生效之日起三日内返还原告赖昌敢、李启担人民币36万元；三、驳回原告赖昌敢、李启担的其他诉讼请求。本案受理费3670.85元，由被告李叶云负担2170.85元，由原告赖昌敢、李启担负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄俊涛二〇二〇年八月十七日书记员  陈童童附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。