湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终635号上诉人（原审原告）：张承耀，男，1985年8月8日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区。上诉人（原审原告）：高珍，女，1986年2月20日出生，汉族，住湖北省汉川市。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈长久，湖北立高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北川东置业发展有限公司。住所地：湖北省汉川市经济开发区新河工业园。统一社会信用代码：91420984726110006G法定代表人：李志祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：张应波，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海蔚，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。上诉人张承耀、高珍因与被上诉人湖北川东置业发展有限公司（以下简称川东公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2019）鄂0984民初3424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张承耀、高珍上诉请求：1.依法撤销湖北省汉川市人民法院（2019）鄂0984民初3424号民事判决，依法改判支持张承耀、高珍一审的所有诉讼请求或发回重审；2.一审诉讼费以及上诉费由川东公司承担。事实和理由：一审法院依法认定双方所签订的《商品房买卖合同》无效，但却仅判决川东公司向张承耀、高珍赔偿已付购房款的5%明显偏少，认定事实和适用法律错误。川东公司应当向张承耀、高珍承担双倍返还购房款的赔偿责任。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对商品房买卖中的欺诈行为等导致合同无效或被撤销适用惩罚性赔偿责任作出了明确、具体的规定。其中第九条第一项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。据此规定，川东公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证事实，应当承担双倍返还购房款的赔偿责任。2.如果川东公司不按照上述法律规定的要求出示预售许可证而张承耀、高珍未加注意之后签订商品房预售合同，川东公司构成欺诈，应当赔偿一倍购房赔偿金。在签订商品房买卖合同过程中，张承耀、高珍具有一定的信赖利益，有理由相信川东公司已经取得了预售许可证，这是常理。比如，张承耀、高珍有理由相信开发商已经取得完整的许可证照等，因而，基于信赖而做出的行为应当受到尊重。相反，如果川东公司不作为，比如，不依照法律规定公示预售许可证等文件，应当受到制裁。川东公司的此类不作为已经构成典型的欺诈，因此，支付一倍购房赔偿金属于对违法行为的惩罚。3.2015年至今的房价已经涨了好几倍，张承耀、高珍所主张的双倍返还购房款诉讼请求既符合法律规定，又符合客观实际，且在张承耀、高珍多次要求川东公司办理涉案房屋的房产证时，川东公司一直采取拖延战术，还收取了张承耀、高珍所谓的“办证费”，这些欺诈行为客观上导致张承耀、高珍的损失进一步扩大，应当承担相应的赔偿责任。但一审法院却不考虑这个客观实际，仅酌情确定惩罚性赔偿款的数额为已付购房款的5%，这明显偏少，无法弥补张承耀、高珍这几年所遭受的实际损失。4.张承耀、高珍在购房时有理由相信川东公司已经取得了预售许可证，并不存在任何过错，且张承耀、高珍在购房时存在过错的举证责任在于川东公司，然而一审法院在没有任何证据的前提下主观的认定张承耀、高珍在购房时没有尽到审慎审查的义务，属于事实认定错误。川东公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，川东公司没有异议，川东公司同意一审法院的判决赔付已付购房款5%。请求驳回张承耀、高珍上诉，维持原判。张承耀、高珍向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除张承耀、高珍与川东公司于2015年4月2日签订的《商品房买卖合同》；2.判令川东公司返还购房款419117元,并从2015年4月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至购房款返还之日止；3.判令川东公司承担双倍返还责任，向张承耀、高珍返还已付房款一倍的赔偿款419117元；4.诉讼费用由川东公司承担。一审法院认定事实如下：川东公司开发了位于汉川经济开发区新河工业园的汉正古镇商铺项目。2015年4月2日,张承耀、高珍与川东公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：张承耀、高珍购买川东公司预售的汉正古镇第41幢商161号商铺，建筑面积43.55平方米,单价为每平方米9623.81元，总金额419117元，交房日期2015年3月22日，川东公司应当在商品房交付使用后270日内,将办理权属登记资料报产权登记机关备案，如因川东公司的责任，张承耀、高珍不能在规定期限内取得房地产权属证书的，川东公司按已付房价款的1%向张承耀、高珍支付违约金；双方还就房款支付、违约责任等事项进行了约定。合同订立后,张承耀、高珍于2015年4月4日一次性支付购房款419117元，川东公司向张承耀、高珍交付房屋，但至起诉之日，川东公司未能按合同约定为张承耀、高珍购买的房屋办理房地产权属证书。为此，张承耀、高珍诉请：1.判令解除张承耀、高珍与川东公司于2014年1月19日签订的《商品房买卖合同》；2.判令川东公司返还购房款419117元,并从2015年4月2日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至购房款返还之日止；3.判令川东公司承担双倍返还责任，向张承耀、高珍返还已付房款一倍的赔偿款419117元；4.诉讼费用由川东公司承担。另查明，至本案庭审辩论终结前，川东公司尚未取得商品房预售许可证。一审法院认为，张承耀、高珍与川东公司2015年4月2日签订的《商品房买卖合同》成立，双方已依约履行交付房款及交房等合同主要义务，但川东公司至今尚未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此，双方所签订的《商品房买卖合同》无效。但张承耀、高珍的诉请第一项为解除《商品房买卖合同》，解除合同是以合同有效成立为前提，合同无效则自始无效，且合同解除与合同无效产生的法律后果不同。因此，一审法院认为，无效合同违反了法律和社会公共利益,由此决定了国家要对无效合同予以主动干预。这种干预主要体现在：合同纠纷诉至法院后,法院不待当事人请求确认合同无效,便可以主动依职权审查合同是否具有法律规定的无效情形,如果发现合同属于无效范畴,便应主动确认合同无效。故一审法院对张承耀、高珍诉请判令解除《商品房买卖合同》未予支持，但依职权确认张承耀、高珍与川东公司于2015年4月2日签订的《商品房买卖合同》无效，对张承耀、高珍要求川东公司返还购房款419117元并支付利息的诉请，一审法院予以支持，同时依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判令张承耀、高珍应返还商品房给川东公司；对张承耀、高珍要求川东公司支付已付房款一倍赔偿款419117元的诉请。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项的规定：“商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”本案中，川东公司在未取得商品房预售许可证明的情况下即预售商品房，其主观上是明知其没有取得商品房预售许可证明而销售商品房，故一审法院认定川东公司在销售时存在故意隐瞒的欺诈行为，依法应承担惩罚性赔偿责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但该条司法解释规定的“已付购房款一倍”是责任上限，具体责任比例应结合房地产开发企业的主观恶意程度以及买受人是否具有过错等情况加以确认，川东公司在签订合同之后，已积极履行了交付房屋的义务，且张承耀、高珍对川东公司是否具有预售许可资格未尽审慎审查义务，亦存在一定过错，可减轻川东公司的赔偿责任。故对张承耀、高珍要求川东公司赔偿419117元的诉请，综合一审法院已判令川东公司承担利息损失，一审法院酌予确定惩罚性赔偿款的数额为已付购房款的5%即20955.85元，张承耀、高珍第三项诉请超过的部分，一审法院未予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，遂判决：1.确认张承耀、高珍与川东公司于2015年4月2日所订立的《商品房买卖合同》无效；2.川东公司于判决生效之日起十日内返还张承耀、高珍购房款419117元并支付利息损失（以419117元为基数，从2015年4月4日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算利息至判决生效之日止）；3.川东公司于判决生效之日起十日内赔偿张承耀、高珍人民币20955.85元；4.张承耀、高珍于判决生效之日起十日内向川东公司返还汉正古镇第41幢商161号商铺；5.驳回张承耀、高珍的其他诉讼请求。逾期履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。一审案件受理费12182元，由张承耀、高珍负担4282元，由川东公司负担7900元。本院二审期间，张承耀、高珍未提交新证据，川东公司提交了新证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。川东公司提交的证据：鄂20**汉川市不动产权第0000272号以及0003160号不动产证。拟证明：川东公司已经取得了涉案地块的土地证。针对川东公司提供的证据，张承耀、高珍的质证意见：该证据是复印件，真实性有所怀疑，对其证明目的不予认可。首先，该证书上写明的时间是2020年5月29日，该证据是在一审法院庭审辩论终结之后取得，不能由此免除其承担房屋双倍赔偿的责任。其次，川东公司在一审庭审过程中明确表示诉争房屋未取得商品房预售许可证。针对川东公司提供的证据，本院认证意见：该证据的真实性、关联性、合法性均予以认可，能实现其证明目的。但不影响本案的实体处理。经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，因川东公司在起诉前尚未取得商品房预售许可证，一审认定“双方所签订的《商品房买卖合同》无效”是正确的，本院予以确认。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的焦点：川东公司是否应当承担一倍购房款的惩罚性赔偿责任。关于焦点问题，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的“并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，系惩罚性赔偿责任，其主要目的是为了制裁和遏制欺诈、恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的建立。因上述条款规定的“不超过已付购房款一倍”是责任上限，一审法院结合房地产开发企业的主观恶意程度以及买受人是否具有过错等情况确认具体责任比例，符合法律规定。川东公司在签订合同之后，已履行了交付房屋的主要合同义务，一审法院认定张承耀、高珍对川东公司是否具有预售许可资格未尽审慎审查义务，亦存在一定过错并无不当。川东公司在未取得商品房预售许可证的情况下进行商品房销售存在过错，但张承耀、高珍未提供证据证实川东公司具有恶意违约等严重违反诚实信用原则的情形，故一审综合认定川东公司承担已付购房款5%的赔偿责任，不违反法律规定，本院依法予以确认。综上所述，张承耀、高珍的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12182元，由上诉人张承耀、高珍负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  张杨玉二〇二〇年八月十九日书记员  焦 雨附：适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；