湖北省云梦县人民法院行 政 判 决 书（2020）鄂0923行初字第9号原告：程红明，男，1974年2月8日出生，汉族，湖北省孝感市人，个体工商户，住孝感市孝**。委托诉讼代理人：李雄才，湖北扶轮律师事务所律师。代理权限为特别授权，即有权代为承认变更放弃诉讼请求，代为和解，代为签收法律文书等。被告：孝感市自然资源和规划局，住所地：孝感市孝**澴川路**。统一社会信用代码：11420900011296409E。法定代表人：高宏发，该局局长。行政机关负责人：胡华，孝感市自然资源和规划局党组成员、副局长。委托诉讼代理人：李建涛，男，1977年2月1日出生，汉族，湖北云梦县人，孝感市自然资源和规划局不动产登记中心副科长，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：杨敏，湖北炽升律师事务所律师，代理权限为一般授权。第三人：湖北荣生房地产开发有限公司，住，住所地：武汉市水果湖路付****一社会信用代码：91420000764124249M。法定代表人：高三海，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：张华清，1966年10月16日出生，汉族，湖北云梦县人，该公司留守人员，原财务人员，住云梦县，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：李洋，北京大成（武汉）律师事务所律师。代理权限为一般代理。第三人：中国银行股份有限公司武汉中北路支行（现中国银行股份有限公司武汉省直支行）。地址。地址：武汉市洪山区徐东大街**div>负责人：胡忠，该支行负责人。委托诉讼代理人：田欣，湖北凌枫律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人：山河建设集团有限公司。住所地：。住所地：湖北省团风县团风镇团风大道**，现办公地点：武汉市武昌区徐东大街岳家嘴山河企业大厦**信用代码：91421121272000266B。法定代表人：程理财，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨宏略，湖北维思德律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：代亚玲，湖北维思德律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告程红明诉被告孝感市自然资源和规划局、第三人湖北荣生房地产开发有限公司、中国银行股份有限公司武汉中山路支行、山河建设集团有限公司土地行政登记一案，原告程红明向孝感市孝南区人民法院提起诉讼，后于2020年4月3日由孝感市中级人民法院指定云梦县人民法院管辖，2020年4月20日本院受理后于2020年6月23日公开开庭审理了本案，原告程红明的委托诉讼代理人李雄才，被告孝感市自然资源和规划局的行政机关负责人胡华，及委托诉讼代理人李建涛，杨敏，第三人湖北荣生房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张华清，李洋，第三人中国银行股份有限公司武汉中北路支行的委托诉讼代理人田欣，第三人山河建设集团有限公司的委托诉讼代理人杨宏略，代亚玲，均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，湖北荣生房地产开发有限公司通过招、拍、挂取得荣生·东方龙城项目宗地四个土地使用权，其中孝城国用（2010）第00149号6274.8㎡、孝城国用（2010）第00150号2627.2㎡，为抵押人湖北荣生房地产开发有限公司与抵押权人中国银行股份有限公司武汉中北路支行的抵押标的物。荣生·东方龙城项目于2007年开始取得土地至2009年先后与九真村委会、村民等单位和个人签订在孝城国用（2010）第00149号、孝城国用（2010）第00150号土地上共还建房屋13420.6㎡的房屋拆迁还建协议。办理抵押登记前，孝城国用（2010）第00149号、孝城国用（2010）第00150号土地上已有建筑物，其中孝城国用（2010）第00149号的建筑物为1、2、3、4、19号五栋房产，孝城国用（2010）第00150号土地上的建筑物为14、15、16号三栋房产。并已还建房屋面积8795.5㎡，还有大部分房屋已销售。孝感市房产局已核发预售许可证的1、2、3、4、14、15号楼及未核发许可证的16、19号房产大部分已还建或销售。2011年1月26日，抵押人湖北荣生房地产开发有限公司与抵押权人中国银行股份有限公司武汉中北路支行向孝感市国土资源管理局出具孝城国用（2010）第00149号、第00150号土地上无建筑物的情况说明各一份，湖北荣生房地产开发有限公司与中国银行股份有限公司武汉中北路支行出具上述证明时，明知抵押合同所涉国有土地上有建筑物，仍向不动产登记机关出具地上无建筑物的虚假证明，骗取不动产登记机关办理了抵押登记。原告认为，地随房走，房，地随房走利合一原则是我国房地产权属的一贯原则，房产转让人负有将所售房屋占用范围内土地使用权移转给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内土地使用权移转给自己的权利，在土地使用权变更登记前，转让人为登记的名义权利人，但受让人为实质权利人。本案抵押登记虽只针对孝城国用（2010）第00149号、第00150号土地使用权，但应视为土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押，然而地面建筑物中已还建及已出售房屋的所有权已移转给还建户和购房业主，湖北荣生房地产开发有限公司无权处分，抵押人湖北荣生房地产开发有限公司与抵押权人中国银行股份有限公司武汉中北路支行以欺诈的手段骗取土地抵押登记，抵押合同无效，原告作为湖北荣生房地产开发有限公司房屋拆迁还建人，该抵押登记与原告有直接的利害关系，故请求撤销孝城他项（2011）第11号抵押登记。原告程红明为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：《湖北荣生房地产开发有限公司破产重整案第一次债权人会议资料》证明1、原告程红明系15-1-603的业主。2、其建筑物在孝城他项（2011）第11号抵押土地上。证据二：《房地产信息发布平台基本资料》。证明1、东方龙城项目于2009年至2011年分四次办理了商品房预售许可证。除5号楼于2011年10月8日办理外，其余的均在2011年1月17日前办理。2、2011年1月25日孝城他项（2011）第11号抵押土地中，抵押权人和抵押人出具的“地上无建筑”的证明内容系虚假的。证据三：《湖北省武汉市中级人民法院民事判决书（2016）鄂01民初4628号》。证明1、山河建设集团有限公司受让中国银行股份有限公司武汉中北路支行的债权；2、山河建设集团有限公司对孝城他项（2011）第11号他项土地享有优先受偿权。被告孝感市自然资源和规划局辩称，一、湖北荣生房地产开发有限公司建设项目东方龙城宗地2005年12月14日经鄂土资批316号文件批准，2006年11月经孝感市人民政府批准以挂牌方式出让43320.2㎡，2007年办理土地使用权证，证号分别为2007第133号、2007第134号、2010第00149号、2010第00150号，共计40200.59㎡，剩余3119.6㎡因未拆迁未办理出让手续。2011年湖北荣生房地产开发有限公司在中国银行股份有限公司武汉中北路支行办理借款，将2010第00149号、2010第00150号土地使用权办理了抵押登记。该项目存在超红线跨宗情况，7、8、9、19栋超面积，1、2、3、4、14、15、19栋建设在两宗土地之间。二、原告超过了法定的起诉期限，原告并非行政相对人，应证明其与本案具有利害关系。三、被告办理本案抵押登记手续符合法律规定。四、本案抵押登记的期限为2011年1月25日至2014年1月25日止，该抵押登记期限已经届满，另，因第三人原因涉案土地在诉前存在被法院查封的情况，鉴于此，孝感市自然资源和规划局认为，根据法律规定，经合法途径，如第三人申请办理或者经人民法院依法作出生效裁判等，孝感市自然资源和规划局将依法依程序办理注销抵押登记手续。被告孝感市自然资源和规划局为支持其所作抵押登记的事实及适用法律正确、程序合法向本院提交了如下证据：第一组：统一社会信用代码、法定代表人身份证明、委托书。证明被告的主体身份。第二组：被告作出具体行政行为的相关证据及依据证据一：土地登记申请书、土地登记审批表。证明目的：1、第三人申请办理土地抵押登记的事实；2、被告经审查依法审批的事实；3、被告程序合法。证据二：股东会决议、情况说明、申请。证明目的：第三人因办理涉案抵押登记分别作出股东会决议、情况说明、申请的内容及事实。证据三：组织机构代码、营业执照、身份证复印件、土地登记法人代表身份证明、委托书、借款合同、抵押合同、公司章程。证明目的：第三人因办理涉案抵押登记分别提供相关材料的事实。证据四：土地估价报告。证明目的：第三人因办理抵押登记之需委托第三方作出的土地估价报告及估价结果。证据五：国有土地使用权证。证明目的：第三人涉案土地产权登记情况。第三组：法律依据，即本案相关之法律法规及规范性文件。1、《中华人民共和国土地管理法》；2、《土地登记办法》；3、《中华人民共和国行政诉讼法》第三人湖北荣生房地产开发有限公司述称，湖北荣生房地产开发有限公司于2018年进入破产程序，北京大成（武汉）律师事务所为破产管理人，关于本案原告提出的具体行政行为是被告作出的，我方只是申请人，作为第三人，以法庭审理为准。第三人湖北荣生房地产开发有限公司未向本庭提交证据。第三人中国银行股份有限公司武汉中北路支行述称，一、对被告作出的行政答辩状中的第一、二、三条没有任何异议。二、我行在土地抵押登记中的主体地位仅仅只是抵押权人，对抵押人的申请、抵押文书无法定的确认义务。三、在涉案的土地抵押登记的办理过程中并不存在“提供虚假证明”的过错。综上，我行在涉案的土地抵押登记的办理过程中并不存在任何主观或客观的过错，抵押登记合法有效，请求法院查明事实，依法裁判。第三人中国银行股份有限公司武汉中北路支行未向本庭提交证据。第三人山河建设集团有限公司述称，一、我方认为原告的诉请违背客观事实，没有法律依据，并且有混淆视听的嫌疑，山河建设集团有限公司承接的是中国银行股份有限公司武汉中北路支行的债权和抵押权，抵押登记在金融合同之上，该抵押登记合法有效。针对被告孝感市自然资源和规划局提到的在案涉抵押登记他项权证上设立了抵押期限问题，根据《中华人民共和国担保法》第12条规定，抵押登记双方对他项权利期限约定不影响抵押效力，也就是说，超出了约定的抵押期限，抵押效力仍然存续，不受影响。二、程红明作为被拆迁人，无权主张撤销案涉土地抵押登记，原告只是案涉土地拆迁的若干自然人中的代表，即便拆迁的合同真实有效，该拆迁合同是针对的东方龙城的整体项目，对应的是四宗土地，案涉的两宗土地只是很小的一部分，原告有义务提供拆迁协议的原件以及与拆迁协议相对应的四宗土地整体规划图，同时，还要提供根据四宗土地核准的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，以及项目动工的开工许可证，来证明拆迁协议约定的拆迁还建方涉及到的面积，对应房屋套数，房屋在四宗土地原有规划的归属以及对应的宗地，我方认为案涉的两宗土地绝不可能是完全用于所有还建的建设，原告也没有提供相应证据还建房屋坐落在案涉的两宗土地上。从本案涉案房屋形成的过程来看，我方可以推定，还建房屋坐落在开发的其他地块上，即便要主张还建房屋所有权，根据约定，仅仅是还建房对将来可能在案涉的抵押地块或者抵押地块以外的其他地块上，按照整体规划需要，全部竣工后对还建房屋的期待权，该期待权并不是抵押地块的，权利的主张要等房屋全部竣工验收的可能性和必要性。三、还建的义务属于开发商，不应该转嫁给抵押权人，目前，还有没有抵押的其他地块，完全可以用该宗地块履行拆迁协议的补偿义务。四、根据《中华人民共和国行政诉讼法》第46条规定，行政诉讼的起诉期间应该是6个月，原告作为拆迁房，既不履行买房的备案登记，又不积极主张债务人无法完成拆迁还建的义务，在早知道严重违约的情况下，没有主张自己的权利，超过了期限，应该不予支持。法院应当予以审查，予以驳回。第三人山河建设集团有限公司未向本庭提交证据。在庭审质证过程中，被告孝感市自然资源和规划局对原告提交的证据一真实性由法院核查，对证明目的有异议，证据一不能证明其证明目的，对原告的主体资格问题有待审查，被告同意山河建设集团有限公司答辩意见。对证据二真实性由法院核查，且证明不了其证明目的。对证据三请人民法院核实真实性，且该裁判文书与本案无关。第三人湖北荣生房地产开发有限公司对原告提交的证据一三性无异议。证据二真实性合法性无异议，关联性有异议，证明目的由法院核查为准。证据三三性无异议。第三人中国银行股份有限公司武汉中北路支行对原告提交的证据一真实性无异议，证明目的有异议，1、原告程红明虽然签订了商品房买卖合同，但其未履行相关的登记手续，其与第三人湖北荣生房地产开发有限公司是债权关系，不是物权关系，以商品房买卖合同证明业主身份不能达到证明目的。2、建筑物是否在抵押土地上请法院核实。对证据二真实性无法判定，需要法院核实确认，对原告证明目的2不予认可，其提交的资料不能证明抵押权人在土地抵押过程中出具了内容虚假的证明。对证据三真实性无异议，但0是对证明目的有异议，根据判决书确认的事实，第三人山河建设集团有限公司不是受让中国银行股份有限公司武汉中北路支行的债权，不能达到其证明目的。证明目的不予认可。第三人山河建设集团有限公司对原告提交的证据一真实性合法性关联性无异议。但是证明目的有异议，原告不是适格原告，不认可身份。对证据二，三性请求法院审查，证明目的不予认可，房子建设时间需要法院核查，房子建设地块不是案涉地块，与本案没有利害关系，不是适格原告。对证据三，三性请法院审查。原告对被告孝感市自然资源和规划局提交的证据对第一组证据无异议。对第二组证据的证据一真实性无异议，但达不到证明被告经审查依法审批的事实、程序合法的目的，被告没有就有关登记事项向申请人询问，也没有对申请登记的土地进行实际查勘，对证据二没有异议。对证据三没有异议。对证据四没有异议。对证据五没有异议。对第三组证据地上无建筑的由土地部门登记抵押有法律依据，但是对有建筑的属于在建工程抵押，属于房管部门或者建设部门登记，土地部门登记没有法律依据。第三人湖北荣生房地产开发有限公司对被告孝感市自然资源和规划局提交的第一组证据三性无异议。对第二组证据的证据一真实性无异议，证明目的有异议，被告的程序是否合法由法院核查为准。证据二、三、四、五三性均无异议。对第三组证据没看到具体法律条文。第三人中国银行股份有限公司武汉中北路支行对被告孝感市自然资源和规划局提交的第一组证据无异议。对第二组证据的证据一无异议。证据二真实性无异议，证明目的其中的情况说明及申请有异议，“我司”是湖北荣生房地产开发有限公司，不是中国银行股份有限公司武汉中北路支行来作出的申请或者情况说明，中国银行股份有限公司武汉中北路支行在上面盖章的行为并不是对情况说明和申请的内容认可，无权也无法进行认可，我方只是要求湖北荣生房地产开发有限公司办理登记出具的手续。申请人不包括中国银行股份有限公司武汉中北路支行。证据四土地评估报告上两处明确写明当时土地平整。对其他证据无异议。对第三组证据法律法规无异议。第三人山河建设集团有限公司对被告孝感市自然资源和规划局提交的第一组证据无异议。对第二组证据的证据一无异议。证据二中第三人不包括我公司，无异议。证据三、四、五无异议。对第三组证据无异议。对以上无争议证据本院依法予以确认；对于原告提交的《湖北荣生房地产开发有限公司破产重整案第一次债权人会议资料》，因系破产程序中对破产资产的核查，破产资产管理人及原告确认，原告已实际还建占有15-1-603室，对此本院予以认可。对于原告提交的《房地产信息发布平台基本资料》，因系本院发出调查令，且孝感市住房和城乡建设局加盖公章，符合证据的形式要件，可作证据使用。对于湖北省武汉市中级人民法院（2016）鄂01民初4628号民事判决书，因第三人湖北荣生房地产开发有限公司为此案利害关系人无异议，本院予以认定。经审理查明，湖北荣生房地产开发有限公司建设项目东方龙城宗地，系2005年12月14日经鄂土资批316号文件批准，2006年11月经孝感市人民政府批准以挂牌方式出让43320.2㎡，2007年办理土地使用权证，证号分别为2007第133号、2007第134号、2010第00149号、2010第00150号，共计40200.59㎡，剩余3119.6㎡因未拆迁未办理出让手续。现2010第00150号地块有建筑物，包括但不限于15号楼，2010第00149号地块和其他地块上共同建设了1、2、3、4、5、19号建筑物。2009年10月23日孝感市房地产管理局颁发了6、7、8、9号楼的商品房预售许可证；2010年2月8日孝感市房地产管理局颁发了2、4号楼的商品房预售许可证；2011年1月17日孝感市房地产管理局颁发了1、3、14、15号楼的商品房预售许可证；2011年10月8日孝感市房地产管理局颁发了5号楼的商品房预售许可证。在此期间原告程红明于2009年7月8日与湖北荣生房地产开发有限公司签订了拆迁还建补偿协议，约定20个月内在荣生东方龙城小区15号楼6层603室还建129.97㎡；2011年1月26日湖北荣生房地产开发有限公司因建设资金需要，向中国银行股份有限公司武汉中北路支行申请贷款，将2010第00149号、2010第00150号宗地使用权作抵押，并向孝感市国土局申请办理抵押登记，且在申请中注明地上无建筑，经中国银行股份有限公司武汉中北路支行注明“情况属实、同意办理”后，向孝感市国土局递交，因办理了商品房预售登记，可推定该土地上已有建筑物。孝感市国土局接到申请后认为土地权属合法、界址清楚、资料齐全，故办理了抵押登记，核发了孝城他项（2011）第11号他项权证，中国银行股份有限公司武汉中北路支行向湖北荣生房地产开发有限公司发放贷款7500万元，同时湖北荣生房地产开发有限公司股东以其持有的湖北荣生房地产开发有限公司股权质押担保，山河建设集团有限公司承诺承担连带保证责任。后湖北荣生房地产开发有限公司偿还借款3550万元，下欠3950万元，中国银行股份有限公司武汉中北路支行将该债权转让予中企公司，后中企公司又将该债权转让给山河建设集团有限公司，山河建设集团有限公司为实现其债权向武汉市中级人民法院提起诉讼，经武汉市中级人民法院审理并作出湖北荣生房地产开发有限公司偿还贷款本息，山河建设集团有限公司对湖北荣生房地产开发有限公司抵押土地使用权享有优先受偿权等判决。原告认为该抵押登记侵犯了其权利，故向法院提起诉讼。本院认为，原告程红明获得还建房屋荣生东方龙城小区15号楼6层603室并实际占有，且该15号楼位于抵押地块和非抵押地块间跨宗地建设，土地使用权抵押影响不动产证的办理，原告程红明与该抵押登记有直接利害关系，属于本案适格的原告主体。对于本案是否超过起诉期限，因本案行政行为是行政登记行为，未告知诉权和起诉期限，起诉期限应从知道或应当知道诉权或起诉期限之日起计算，但从知道或应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过二年，且被告孝感市自然资源和规划局未提交原告程红明已超过起诉期限的证据，故本案未超过起诉期限。对于第三人湖北荣生房地产开发有限公司、中国银行股份有限公司武汉中北路支行是否提供虚假材料，因在办理抵押前，第三人湖北荣生房地产开发有限公司在孝感市房地产管理局办理了四份商品房预售许可证，涵盖抵押地块上的楼栋，应认定办理抵押时，抵押地块上已存在建筑物，第三人湖北荣生房地产开发有限公司在抵押登记时，特别注明地上无建筑，属于未如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反应真实情况；对于第三人中国银行股份有限公司武汉中北路支行，根据《中国人民银行贷款通则》的规定，银行负有贷款调查，核实抵押物、质物、保证人情况的职责，第三人中国银行股份有限公司武汉中北路支行在第三人湖北荣生房地产开发有限公司出具的注有地上无建筑的申请和情况说明上，签署“情况属实，同意办理”以及“情况属实”内容，并加盖公章，根据涉案土地使用权抵押登记时生效的《土地登记办法》第九条规定“申请人申请土地登记、应当如实向国地资源行政主管部门提交有关材料和反应真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责”，第三人湖北荣生房地产开发有限公司、中国银行股份有限公司武汉中北路支行的申请材料对被告孝感市自然资源和规划局的审查起到了误导作用，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条第六项的规定“依法不得抵押的其他财产”不得抵押，被告孝感市自然资源和规划局作出抵押登记行为属事实不清，主要证据不足，经合议庭合议，根椐《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项的规定，判决如下：撤销被告孝感市自然资源和规划局作出的孝城他项（2011）第11号他项权利登记。本案诉讼50元，由被告孝感市自然资源和规划局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  周 峰人民陪审员  郑学钗人民陪审员  陈建林二〇二〇年八月二十日书 记 员  景艳秋附相关法条：《中华人民共和国担保法》第三十七条下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）依法不得抵押的其他财产。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。