广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初4035号 原告：潘东明,男,1973年9月20日出生,汉族,现住广西柳州市柳**。 被告：柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司，住所地：柳州市黄村乡磨滩村河西路**，统一社会信用代码：91450221MA5MWP1Y30。 法定代表人：潘定峰。 被告：潘定峰，男,1972年3月26日出生,汉族,身份证住址：广西柳州市鱼峰区。 原告潘东明诉被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司、潘定峰租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告潘东明，被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司的法定代表人潘定峰、被告潘定峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2019年11月至2020年6月房屋租赁金84000元;2、被告向原告支付水电费548.2元；3、被告向原告支付违约赔偿金30000元；4、被告赔偿未经原告同意擅自拆除的墙体造成的损失20000元；5、被告搬离租赁的房屋并返回给原告。6、诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告与被告在2018年1月1日签订《房屋租赁合同》,原告将座落于柳州市及楼后一间房租赁给被告经营使用,后口头约定再增加租赁一间房,租金每月增加一千元,租期10年。在租赁合同履行过程中,从2018年9月开始,被告以资金紧张,生意不好等理由多次违约,租金不按时缴纳,经多次催促协商仍然拖欠2019年11月至2020年6月房屋租赁金84000元及水电费548.2元。原告认为,被告拖欠租金的行为,已违反租赁合同约定,构成违约。故此,原告特提起诉讼,维护自己的合法权益。请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司辩称，对第一项诉请的租金金额84000元无异议，但是由于受疫情的影响，我认为是属于不可抗力，我请求免除4个月的租金，10500元/月，四个月就是42000元，我愿意支付42000元的租金。对第二项诉请无异议，愿意支付。对第三个诉请不同意，因为受疫情影响不应当支付违约金，且违约金过高。第四项诉请不同意，因为拆除墙体是经过了原告的口头同意。 被告潘定峰辩称，原告起诉我本人是不符合法律规定的，我是代表公司签的合同，我是公司的法人代表，租赁合同的当事人是公司，不是我，我不是适格被告，不应承担本案的责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告对原告提交的证据无异议，本院予以采纳。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2018年1月1日，作为甲方的原告与作为乙方的被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司签订一份《租赁合同书》，约定：“……一、租赁房屋的座落面积及用途甲方将拥有所有权的位于柳州市约320平方米及楼后一间房约30平方米租赁给乙方作为商业用途。乙方必须依法经营，甲方不干预乙方的正常经营活动。二、租赁期限为10年，自2018年3月1日起至2028年2月28日止。乙方装修期（2018.1.1—2018.2.28）不收租金。三、租金标准及支付方式：1、租金标准：第一年至第三年每月租金为玖仟伍佰元整（￥9500）。……2、租金支付方式：租金季（每三个月）支付一次，于当季末月25日前支付下季租金。……五、乙方的权利和义务……2、乙方在租赁期间，不得擅自更改房屋结构及开挖……3、乙方必须按时在每月1号前交纳水电费。共用计量表水电费按双方约定价格（电每度0.9元，水每吨3.0元。如供电局或水厂收费价格调整，此价格也相应调整），根据实际用量核算。……6、乙方在租赁期间，不得无故终止与甲方的租赁合同（自然灾害、政府行为除外），否则需赔偿甲方叁万元整的损失。”被告潘定峰作为被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司的法定代表人在上述合同中签字。庭审中，原被告均认可被告仅支付租金至2019年10月，双方签订的《租赁合同》于2020年5月23日解除。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定全面履行自己的义务。 关于原告诉请被告潘定峰承担责任一节。本院认为，根据合同相对性原则，本案《租赁合同》的当事人为原告与被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司，被告潘定峰在本案中仅作为被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司的法定代表人在案涉合同上的法人代表处签字，其不是本案适格被告，故对原告诉请被告潘定峰承担责任本院不予支持。 关于原告诉请被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司支付2019年11月至2020年6月的租金84000元一节。本院认为，原告与被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司在《房屋租赁合同》中约定了租赁期限、租金标准和免租期，现被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司仅支付租金至2019年10月，对原告诉请的2019年11月至2020年6月的租金84000元无异议，但辩称由于受疫情影响，属于不可抗力，请求免除四个月租金42000元。本院认为，被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司欠付原告租金的事实在新冠××疫情爆发之前，其欠付租金并非疫情所致，本院对该辩称不予采信。故本院对原告的该诉请予以支持。 关于原告诉请被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司支付水电费548.2元一节，被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司对原告的该诉请无异议，本院予以支持。 关于原告诉请被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司支付违约赔偿金30000元一节。《租赁合同》约定“乙方在租赁期间，不得无故终止与甲方的租赁合同（自然灾害、政府行为除外），否则需赔偿甲方叁万元整的损失。”被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司辩称因为受疫情影响不应当支付违约金且该违约金数额过高。本院认为，被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司仅支付租金至2019年10月，而在当时，新冠××疫情并未发生，被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司的违约行为并非新冠××疫情所引起，故本院对被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司关于因为受疫情影响不应当支付违约金的辩称不予采信。关于被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司对违约金过高的辩称，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”本案中，原告的实际损失为被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司逾期支付租金84000元+所欠的水电费548.2元（共计84548.2元）所造成的资金占用损失，以合同约定为标准计算的违约金数额已过分高于原告的实际损失。故本案的违约金应当为原告的实际损失的百分之三十，即25364.46元（84548.2元×30%）。 关于原告诉请被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司赔偿未经原告同意擅自拆除的墙体造成的损失20000元一节。本院认为，案涉合同于2018年1月1日签订，2018年1月1日至2018年2月28日为装修期，且截止2019年10月，双方均按合同约定履行合同权利和义务，在该合同履行期间，原告并未就被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司拆除墙体一事提出过异议，亦未向本院提交因被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司拆除的墙体造成损失20000元的证据，故原告的该诉请无事实与法律依据，本院不予支持。 关于原告诉请被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司搬离并交还案涉场地一节。原告与被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司均认可双方签订的《租赁合同》于2020年5月23日解除，在合同解除后，被告应当向原告交还租赁场地，故本院对原告诉请被告搬离并交还案涉场地予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司向原告潘东明支付2019年11月至2020年6月房屋租金84000元。 二、被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司向原告潘东明支付水电费548.2元。 三、被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司向原告潘东明支付违约赔偿金25364.46元。 四、被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司搬离并向原告潘东明返还位于的场地。 五、驳回原告潘东明的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计1495元（原告已预交），由原告潘东明负担274元，由被告柳州市乡肴良品餐饮管理有限公司负担元1221元。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  兰柳毅 二〇二〇年八月十九日 书记员  廖爱鸾 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007