广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初908号 原告：陆春燕，女，1961年10月20日出生，壮族，住广西梧州市长洲区。 原告：雷伟，男，1960年9月23日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 两原告的委托诉讼代理人：黄敏强，广西广合（梧州）律师事务所律师。 被告：李慧卉，女，1984年5月25日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：麦伊妮，女，1981年1月12日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。由梧州市长洲区丰业社区居民委员会推荐。 委托诉讼代理人：唐保定，广西通途律师事务所律师。 原告陆春燕、雷伟与被告李慧卉租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陆春燕、雷伟及其委托诉讼代理人黄敏强，被告李慧卉的委托诉讼代理人麦伊妮、唐保定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆春燕、雷伟向本院提出诉讼请求:1.确认原、被告于2017年7月11日签订的《铺面租赁合同》合法有效；2.被告支付拖欠的2019年10月至2020年5月，共7个月的房屋租金135930元（每月20790元，其中2019年10月被告支付租金9600元、当月尚欠11190元，考虑疫情影响，减免一个月租金）、物业费、水电费及滞纳金（截至2020年5月份物业费、水电费为3868.66元）；3.本案的诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回第二项诉讼请求中要求被告支付滞纳金(水电费)的诉请。 事实与理由：原、被告于2017年7月11日签订《铺面租赁合同》，原告将西堤三路63-3号卡地亚3-4栋铺面地层、二层和三层出租给被告。双方约定租期为十年，自2017年9月15日起至2027年9月15日止，每月租金为19800元，从第三年起租金以5%额度逐年递增。被告租赁铺面装修后开始经营，至2019年9月租金正常支付。从2019年10月起，被告开始拖欠租金（10月被告支付租金9600元，当月尚欠11190元）。期间原告多次与被告沟通，但被告至今拒不支付拖欠租金。原告认为，双方签订铺面租赁合同，被告应按照合同约定履行合同义务。原告的铺面通过银行按揭贷款购买，每月需偿还银行贷款，被告拖欠租金，导致原告还贷计划无法实现，造成原告房屋存在被银行拍卖还贷的风险。为此原告诉至法院并提出上述诉讼请求。 原告陆春燕、雷伟向法庭提交的证据有： 1.铺面租赁合同，证明原告与被告签订租赁合同，双方对租金的支付、违约责任进行了明确的约定； 2.原告支付的2019年12月至2020年5月的物业费、水电费的收据，证明截至2020年5月，被告尚欠物业费、水电费3868.66元未付清。 被告李慧卉辩称，其与麦伊妮于2017年7月11日以被告名义与原告签订租赁合同。被告在签订合同后支付了39600元押金给原告，并对铺面进行装修，装修费达50多万元。至2019年10月，被告一直按时交纳租金给原告。2019年10月起，由于被告的生意难以维持，租金无法正常支付。2019年12月7日，被告给原告雷伟打电话，告知要终止合同，原告要求被告继续承租三个月，由于实在无法经营被告没有同意。当时原告提出：1.装修不能拆除；2.窗帘不得拆除；3.空调不能拆除，押金不退。当时麦伊妮除了8台空调需要和被告商量，其他要求都表示同意。因此麦伊妮在2019年12月10日微信回复原告雷伟要和被告商量。后来经商量，被告不同意不拆除空调。2020年1月3日，被告拆除空调后，将铺面返还给原告，并同意将所欠2019年10月部分租金及11、12月租金支付给原告。但随后疫情到来，原告要求被告支付租金至2020年3月，被告不同意。鉴于以上事实和理由，被告已同意不拆除窗帘、灯、屏风、护栏及钢化玻璃房。并同意将所欠的10月租金1万元及11、12月租金支付给原告。为此请法院驳回原告的其他无理诉请。 被告李慧卉向法庭提交的证据有： 1.铺面租赁合同，证明双方签订铺面租赁合同，合同约定租期10年，前两年租金每月19800元，第三年起每年租金递增5%，押金为39600元； 2.收条，证明原告收到被告交来的铺位押金39600元； 3.微信截图，证明2019年12月10日前麦伊妮已向原告提出终止合同，2020年1月3日被告拆除空调，将铺面交给原告。 经过庭审质证，被告对原告提供的证据1、2真实性无异议，认为从电费收据可以看出2019年12月起，已经基本没有再使用水电，因此在2020年1月3日后被告已经将商铺返还给原告，之后的租金、物业费、水电费不应该由被告承担。原告对被告提供的证据1三性无异议，认为可以证明被告违约并拖欠原告租金未付清；对被告提供的证据2真实性无异议，认为原告确实收到了押金，该押金在被告完全履行合同，不存在违约的情况下才能返还，本案中被告已经构成违约，押金应该归原告所有；对被告提供的证据3有异议，认为聊天内容不能证明双方终止合同，或者达成解除合同的意思表示，2020年3月18日双方提出了很多条件，但双方仍旧没有就解除合同达成一致意见。 本院认为，原告提交的证据1-2以及被告提供的证据1-3符合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月11日，原告陆春燕、雷伟（甲方）与被告李慧卉（乙方）签订《铺面租赁合同》，双方约定：一、甲方将西堤三路63-3号卡地亚3-4幢一层商业13号铺出租给乙方经营使用，甲方店面地层、二层和三层（其中地层建筑面积163.05平方米）租给乙方，租期为十年，从2017年9月15日到2027年9月15日止。二、租金：2017年9月15日至2019年9月15日每月租金（前两年）为19800元，从第三年开始租金以5%逐年递增：第三年（2019年9月15日至2020年9月15日）每月租金为20790元……三、乙方应按时足额支付租金，在每月十五日前缴清当月租金及上个月水电费，有十天缓冲期(每月最迟25日缴纳)，超出缓冲期，视为违约，甲方有权单方终止合同。四、租赁期间，水费、电费、工商、税收、卫生、物业管理费、房屋租金税费由乙方缴纳。五、乙方在租赁未到期间，需要解除合同时，甲方将没收乙方押金。六、乙方交两个月租金39600元作为押金给甲方，合同期满，确认双方不再续约，甲方将押金归还乙方。 双方签订合同后，被告向原告陆春燕支付押金39600元，原告陆春燕出具《收条》给被告收执。原告向被告交付商铺，被告与案外人麦伊妮在该商铺共同合伙经营。被告向原告支付租金至2019年10月，其向原告支付2019年10月租金9600元后没有继续支付租金，并从2019年12月起拖欠支付水电费，从2020年1月起拖欠支付物业费。 2019年12月，被告的合伙人麦伊妮向原告提出解除合同，原告要求被告继续承租三个月且装修不拆、窗帘不拆、空调不拆、押金不退。双方对此协商不成发生争议。2020年1月3日，被告开始拆除商铺内的空调并搬走东西。2020年2月23日，麦伊妮通过微信告知原告雷伟：“雷医生……本来还想让朋友去拿钥匙给你的，但谁还敢出门……”2020年2月24日，原告雷伟在微信回复：“你交清2019年的租金、物业费、水电费。剩下的东西你不能再拆了，交回铺面给我，否则按合同办事。”2020年3月7日，原告雷伟在微信回复：“……我希望你尽快把此事解决，把钥匙交给我，我好出租给他人。”2020年3月24日，麦伊妮在微信回复：“雷医生，要我交3月份租金是不可能的，我1月3日已经搬，一直和你说只能给你押金扣剩余的，不拆装修。”2020年6月，原告在物业公司的见证下，让开锁师傅打开商铺大门。2020年7月1日，原告雷伟在微信告知麦伊妮：“现有业主接手，你装修的活动部分近日可拆走。” 2020年7月2日，原告陆春燕垫付了商铺2019年12月的水电费944.04元，2020年1月物业费、水电费1183.28元，2020年2月物业费、水电费462.68元，2020年3月物业费、水电费434.03元，2020年4月物业费、水电费434.48元，2020年5月物业费、水电费410.15元，合计3868.26元。由于被告拖欠原告租金、物业费、水电费，为此原告诉至法院成讼。 在庭审过程中，被告代理人陈述，一、被告于2020年1月3日将物品搬离商铺，于2020年1月4日通知原告查看商铺并将钥匙交还给原告，但原告没有出具收条。二、被告确认押金39600元不需要抵消租金，愿意支付押金给原告作为解除合同的条件。原告陈述，原告于2020年1月3日查看商铺，发现被告正在搬东西。当时被告提出收拾好东西后才返还商铺钥匙，但被告至今没有将钥匙交还给原告，商铺没有备用钥匙。 本院认为，原告陆春燕、雷伟与被告李慧卉签订《铺面租赁合同》，原、被告双方成立租赁合同关系。该合同是双方真实意思表示，没有违反法律规定，是合法有效的。原告要求确认其与被告签订的《铺面租赁合同》合法有效，本院予以支持。原告要求被告支付2019年10月至2020年5月的租金，并考虑疫情影响，减免一个月租金。被告主张已于2020年1月3日将商铺交还给原告，仅愿意支付2019年10月至12月的租金。本案的争议焦点为：被告应当向原告支付租金、物业费及水电费至何时？ 对此本院认为，首先，被告于2019年12月向原告提出解除租赁合同，当时原告并未表示同意。虽然被告主张于2020年1月4日将商铺钥匙交还给原告，但并没有提供证据证明其主张。根据被告的合伙人麦伊妮与原告的微信聊天记录，麦伊妮于2020年2月23日表示钥匙当时尚未交还给原告；而原告雷伟于2020年2月24日、3月7日亦要求麦伊妮交还商铺钥匙。虽然被告于2020年1月3日开始搬离商铺，但微信聊天记录证明被告截至2020年3月7日仍未向原告交还商铺钥匙，原告仍未取得商铺的控制、管理权，被告对此存在过错。故被告对于尚未将商铺钥匙交还给原告期间，仍应当继续向原告支付租金。其次，麦伊妮于2020年3月24日通过微信与原告联系，再次确认于1月3日已经搬走且不拆装修。虽然被告一直未向原告交还商铺钥匙，但被告已不再使用该商铺，原告完全可以尽快自行找开锁师傅打开商铺以减少损失。而原告没有积极行使权利，于2020年6月才采取措施取回商铺的控制、管理权，对造成的扩大租金损失也存在过错，故对于2020年4月之后的租金损失，原告应自行承担。再有，2020年1月至3月期间受新冠××疫情影响，属于不可抗力导致合同一方无法履行合同，参照有关租金减免的政策，本院根据公平原则由双方分担损失。综上，本院认定被告应当向原告支付租金、物业费、水电费至2020年2月14日。《铺位租赁合同》约定，2019年9月15日至2020年9月15日租金为20790元/月，被告支付了2019年10月的租金9600元，尚欠2019年10月租金11190元，以及2019年11月至2020年2月14日租金72765元，租金合计为83955元。虽然被告向原告支付押金39600元，但合同约定被告在租赁期限未到期而解除合同时，原告有权没收押金，而被告在庭审过程中亦表示无需用押金抵销租金。因此，被告应当向原告支付租金83955元。另外，合同约定租赁期间商铺的水电费、物业费由被告承担。原告已向物业公司交纳2019年12月的水电费944.04元，2020年1月物业费、水电费1183.28元，2020年2月14日前的物业费、水电费231.34元，合计2358.66元，被告应当向原告支付上述费用。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下： 确认原告陆春燕、雷伟与被告李慧卉于2017年7月11日签订的《铺位租赁合同》合法有效； 被告李慧卉应向原告陆春燕、雷伟支付租金83955元、以及物业管理费、水电费2358.66元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3198元，减半收取1599元，由原告陆春燕、雷伟负担612元，被告李慧卉负担987元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 杨慎瑜 二〇二〇年八月二十五日 法官助理 谢廷耘 书 记 员 郭 莹 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 窗体顶端