贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初10146号 原告：安勇，男，1975年9月1日生，彝族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：龙丽，女，1977年11月18日生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：林蔓（特别授权代理），贵州伍尊律师事务所律师，执业证号15205202011163664。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，统一社会信用代码9152050058066980XN，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳大道。 法定代表人：刘利，公司董事长。 委托诉讼代理人：黄海（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师，执业证号15205201610566953。 委托诉讼代理人：宋芳（一般授权代理），贵州创驰律师事务所实习律师。 原告安勇、龙丽与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，二原告委托诉讼代理人林蔓、被告委托诉讼代理人黄海、宋芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告安勇、龙丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办理不动产权属证书违约金人民币暂计28,162.00元（以上违约金计算以购房款411,125.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年6月11日计算至2019年4月26日）；2.判令被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：原、被告于2013年8月13日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市碧阳国际城第21幢1单元21层4号房（21-1-21-4）。合同约定房屋总价款为411125.00元，双方就商品房基本状况、付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、权属登记等作了明确约定。其中合同第二十二条关于房屋登记的约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日90日内申请该商品房所有权初始登记，对于取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人的日期未作规定。合同补充协议中8.2条规定办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3条约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，逾期未向买受人提供的，则出卖人按已付房款的每日万分之一向买受人交付违约金。原告实际办理完毕交房手续为2017年7月28日，实际取得房屋产权证书为2019年4月26日，原告的行为已经严重违约。原告认为：被告未在合同约定的期限内向原告房屋不动产权属证书等有关文书，显属违约。根据《商品房买卖合同》补充协议8.3的约定，被告应当支付给原告违约金，逾期办理房屋不动产权属证书的违约金为已交付房款的每日万分之一计算。原告已支付的购房款为411125.00元，即被告应以购房款411125.00元为基数按日向原告支付逾期交房违约金及逾期办理房屋不动产权属证书违约金至被告为原告办妥房屋权属证书并交付原告之日止。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。 被告碧阳置业公司辩称：1、就商品房买卖交易中，出卖人有协助办理产权转移登记的义务，违反该义务所产生的违约责任合同双方有约定的先从其约定，无约定的再适用法定。本案中，双方签订的合同及补充协议均合法有效，补充协议约定被答辩人委托办证360日后，若上诉人未履行办证义务的，才承担违约责任，违约时间应从委托办证360日后起开始计算。按照双方的补充协议约定，被答辩人委托办证的，答辩人均在合同约定的360日内完成了办证义务，因此不应承担办证违约责任。2、本案中，如果法院认定答辩人办证已违约，欲判决答辩人承担办证违约责任，那么请求法院考虑答辩人违约的过错大小、主客观原因及未及时办证并没有给被答辩人造成实质性损失的情况下予以综合处理。案涉房屋已交付被上诉人使用，产权登记的转移对被上诉人使用该房屋并无实质性影响，逾期办证并未在客观上给被上诉人造成任何实质上的损失。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。本案中，涉案房屋已交付给被上诉人使用，被上诉人的合同目的已实现，被上诉人主张逾期办证给其造成的损失及损失的数额，则应当由其举证予以证明具体损失数额。被答辩人不能证实逾期办证遭受损失，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，结合答辩人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了答辩人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此请求法院参照相邻地市的判决对被答辩人主张逾期办证违约金，以补偿性为主惩罚性为否，以发票显示的购房款日万分之一计算后调减至10%进行处付。答辩人具备办证条件后，已通过幕墙通知、公告、电话、短信方式告知被答辩人提交办证资料办证，请求法院对该通知办证方式予以认可，认定办证违约金计算至答辩人首次通知被答辩人提交办证资料办证时止。本案系债权债务法律关系，对于被答辩人的主张超过诉讼时效的部分，请求法院不予支持。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据并当庭质证，根据当事人的陈述、提交的证据及质证意见，本院经审理认定以下事实：2013年8月13日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第21幢1单元21层4号房；总价款411125.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200.00元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款411125.00元。2017年7月27日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。2016年10月24日，被告取得商品房房屋备案证明书，具备办理转移登记条件。被告于2018年1月15日在原告所住的第26幢楼张贴办证通知，通知原告提交资料办理产权证。2018年3月19日，被告通过《毕节日报》公告通知涉案业主提交相关资料办理不动产权证书。2019年3月8日，被告通过短信方式通知原告提交相关资料办理涉案商品房不动产权证书。2019年4月26日，被告原告原告办理不动产权证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同第二十二条“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”及合同附件十二《补充协议》“8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，可以认定原告已于办理入住手续时（2017年7月27日）交齐了被告当时要求提交的办理转移的相关资料，被告应当于2017年7月27日后的360日内（即2018年7月22日前）为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。鉴于本案中由被告代为办理商品房转移登记，只要被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，可视为是由于被告的原因未能办证的情形消除，被告不再承担上述违约责任。在案证据显示，被告于2016年10月24日取得商品房房屋备案证明书，具备办理转移登记条件，于2018年1月15日在原告所住的第21幢楼张贴办证通知，要求原告提交资料办理产权证，被告未违反合同约定的办证义务，故对原告的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告安勇、龙丽的诉讼请求。 案件受理费252.00元，由原告安勇、龙丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年八月十九日 书记员  肖 毅