河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10101号上诉人（原审被告）河南融创置业有限公司，住所地河南省郑州市市辖区郑东新区博学路******，统一社会信用代码：914101000572345029。法定代表人：赵阳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：焦伟伟，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰，河南文丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李永芳，女，1969年9月7日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：马相，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人：史绍静，河南国银律师事务所实习律师。上诉人河南融创置业有限公司（以下简称“融创公司”）因与被上诉人李永芳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。融创公司上诉请求：1、撤销（2020）豫0191民初118号民事判决书，发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：一审判决认定事实严重错误，判决结果缺乏事实根据和法律依据，严重损害上诉人的合法权益，依法应予纠正。一、一审判决认定上诉人违约严重背离了本案基本事实。（一）上诉人与被上诉人就案涉1031号商铺签订的《“局外”商铺认购协议书》明确约定了上诉人和被上诉人的权利义务和违约责任，其中第一条约定1031号商铺“价格待定”；第三条约定被上诉人应按上诉人的通知要求签订商品房买卖合同办理相关买卖手续，否则视为被上诉人放弃购买权，所交纳款项不予退还，上诉人可另行出售房屋。该认购协议书是上诉人与被上诉人多次沟通后达成的真实合意，双方应严格按认购协议书的约定履行。认购协议书中约定的“价格待定”是指1031号商铺的价格以一层开盘时的市场价为准，在上诉人通知被上诉人后，双方以市场价签订商品房买卖合同。在认购协议签订时案涉1031号房产所在的一楼商铺尚未开盘，1031号房产价格尚不确定，双方商定在一层商铺开盘后，根据一层的市场价格确定1031号商铺价格，届时被上诉人按上诉人的通知按市场价格签订正式的商品房买卖合同。认购协议签订后，在案涉1031号房产价格确定可以签订正式的商品房买卖合同的情况下，因价格超出被上诉人的心理预期和承受能力，遂拒绝按上诉人通知的市场价签订正式的商品房买卖合同，在多次通知仍拒绝履行认购协议书后，为尽快解决该事宜，上诉人向被上诉人提出可供其选择的纠纷解决方案，被上诉人仍予拒绝。被上诉人拒绝按市场公允价格签订商品房买卖合同，违反了认购协议书的约定，导致认购协议书不能履行，被上诉人应承担该认购协议书约定的违约责任，无权向上诉人主张退款，当然更无权主张双倍返还定金。上诉人未向被上诉人承诺过任何优惠，更不存在故意抬高价格的行为，一审法院认为按照售楼处公示的市场价格就是抬高价格，完全没有事实和法律依据，显然属于事实认定错误。一审判决认为上诉人支付认购款时间较早所以应享受优惠，该观点完全没有事实依据也违背市场交易规则。二、一审判决上诉人退还双倍定金不但违反合同约定，而且定金数额完全没有事实依据。一审法院认为“原告称房屋总价与原告认购协议相当，再根据房屋价格稍有浮动，酌定按50万元确定定金计算的基数”，据此认定定金为10万元。首先，无论如何计算得出的定金数额，都不应由上诉人双倍退还。认购协议书对被上诉人的义务和违约责任已有明确约定，被上诉人拒绝履行认购协议书拒签商品房买卖合同，其已构成违约，无权向上诉人主张退款，更无权向上诉人提出双倍定金，定金计算无论正确与否，都不应由上诉人承担双倍返还责任。其次，一审法院认定定金的数额没有合同依据，也与本案事实不符。认购协议书没有约定1031号房屋的总价款，上诉人也未与被上诉人对房屋总价款达成新的一致意见，上诉人对被上诉人所称总价款与4109商铺总价款相当这一观点也不予认可，一审法院在没有任何确定房屋总价款金额证据的情况下，仅凭被上诉人的一方陈述并酌定将房屋总价款认定为50万元，显然属于认定不当，不具有合理性，更缺乏事实和法律依据。三、上诉人多次与被上诉人协商并提出妥协性解决方案，但被上诉人错误的认为上诉人会无限度的突破底线作出让步，强迫要求上诉人低价出售涉案房屋，导致涉案房屋的销售长期处于不确定状态，给上诉人带来了极大不利影响，对此不诚信不公平的行为应给予负面评价。在被上诉人拒绝履约的情况下，上诉人多次提出解决方案，甚至同意作出巨大让步向被上诉人退还房款本息，而被上诉人非但不同意，反而坚持要求以四层的销售价格签约，该行为属于强迫交易，不仅没有合同和法律依据，而且严重违反交易公平原则。被上诉人此举做法的目的是通过长期不签约使得涉案商铺无法出售，从而实现获取超出合同范围的利益，法院不应支持此种行为。四、认购协议书关于房屋价格的约定是明确的和不存在任何歧义的，被上诉人对此也是明知的，被上诉人违约也是本案最基本最清楚的事实。退而言之，即便是因诉讼双方对“价格待定”有不同理解，导致无法达成一致意进而产生纠纷，这也只能说明是“非因双方过错导致无法签订买卖合同”，也仍然不能认定上诉人存在违约行为，不应由上诉人承担违约责任。综上，一审判决违反基本事实和基本常识，认定上诉人违约和返还双倍定金没有事实依据。李永芳辩称：一、李永芳购买1031号房屋的背景，是其购买的4109号商铺上诉人在房屋交付中严重与合同约定的面积不符。4109号认购协议约定的商铺面积为27.42平方米，因上诉人原因导致在交付的时候只有不到十个平方，在此情况下，上诉人无法按约定向李永芳交付该4109号商铺属于典型的违约行为，上诉人为弥补其违约行为给李永芳造成的损失，经多次与李永芳协商沟通，李永芳才同意在上诉人承诺1031号商铺总价与4109号总价基本不变的情况下变更认购房屋。二、上诉人在4109号商铺的认购合同履行中的违约行为在于其与李永芳所签订的认购协议未经任何解除程序，即单方另行处分了李永芳所认购的4109号商铺，其告知李永芳的理由是该局外项目由开发商整体自持，不再对外出售，因此拒绝向李永芳出售该认购的商铺。三、被上诉人在协商时的诉求并不是上诉人所称按照四楼的价格进行签约，而是要求尽快的签订合同。合同总金额按照其原先承诺的总金额基本保持不变，并且上诉人提出的1031号商铺的价格也不存在所谓的公示，而是其单方告知。另外在长期不签约的情况下郑州市房价不断上涨，李永芳的权益实际处于不断受损的状态，而不是上诉人所称的李永芳通过不签约而获取超出合同范围的利益。四、本案不能忽视的事实是李永芳于2016年2月21日已将234496元的购房款支付给上诉人，上诉人占用该笔资金至今。因上诉人多次的违约行为，导致房屋买卖合同至今不能履行，给被上诉人实际造成了巨大的损失。按照民法公平的原则，任何人不能通过其违约行为获利。因此上诉人的上诉请求没有任何的事实和法律依据，依法应予驳回。李永芳向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方签订的1031号房的“局外”商铺认购协议书；2、判令被告双倍返还原告支付的定金共计468992元；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年2月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《“局外”商铺认购协议书》，约定：乙方认购位于局外项目商业裙房四层4109号房屋，建筑面积约为27.42平方米，该商品房用途为商业，总价454496元，乙方选择按揭贷款，首付50%，即234496元于2016年2月21日前付清。2016年1月10日，被告向原告出具收据一份，载明收到原告4109号房屋履约保证金1万元。原告于2016年2月24日向被告支付认购款224496元。同日，被告向原告出具收据一份，载明收到原告4109号房屋认购款234496元。后因原告认购的4109号房屋建筑面积缩减，原告（乙方）与被告（甲方）于2017年10月21日另行签订一份《“局外”认购协议书》，约定：乙方认购位于局外项目1层031号房屋，建筑面积11.34平方米，房屋总价待定，该商品房用途为商业，乙方于2017年10月21日自愿缴纳定金234496元用于购买融创文化大厦（局外）项目1层031号房屋，乙方应于2017年12月30日前付清全部房款，在约定期限内，除乙方明确表示不再购买外，甲方不得将该房屋出售给他人，否则双倍返还定金。甲方承诺在本协议约定时间内甲方不另行处置本合同项下的房屋，否则导致乙方无法取得本协议下房屋的，双倍退还乙方定金；乙方承诺按上述约定时间内付清房款并按甲方要求按时到甲方指定地点签订《商品房预售/买卖合同》及办理相关手续，如乙方违反上述约定，视为乙方自行放弃该房屋的购买权，甲方有权不经通知终止本协议，乙方所交款项甲方不予退还，甲方可将本协议下房屋另行出售。2017年10月21日，被告向原告重新出具收据，载明收到原告1031号房屋认购款（定金）234496元。一审法院认为，当事人协商一致，可以变更合同。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原、被告双方协商一致将原签订的4109号商铺认购协议变更为1031号商铺认购协议，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按变更后的内容履行义务。1031号商铺认购协议未约定商铺价款的具体数额，应属预约合同，原告所支付的定金为订约定金。原告于2016年1月、2月支付购房款，后因所订房屋设计变化而变更合同，将该款项变更为1031号商铺的定金。变更后的订购协议虽约定房屋总价待定，但如果理解为按照被告开盘时的价格确定，那原告提前交付234496元定金与未提前交付定金的购房人相比并无优惠，显然与双方签订该变更的订购协议的目的不符，被告应参照房屋价格变动情况按原告交纳购房款时的市场价格确定签约价格。被告通知原告按其开盘时的价格签订合同否则就解除协议，实际上是故意抬高价格，构成违约。故对于原告要求解除1031号商铺认购协议的请求，一审法院予以支持。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。被告主张按其通知原告时的市场价格确定房屋价款，原告对此不予认可，一审法院不予采纳其主张。原告称房屋总价与原告认购协议相当，一审法院根据双方签订合同的过程，按照4109号商铺的约定价款稍有浮动的原则，酌定按50万元的20%确定其定金数额，即10万元。故对于原告要求被告双倍返还定金468992元的请求，一审法院认定被告向原告返还购房款及双倍定金334496元（234496+100000）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李永芳与被告河南融创置业有限公司于2017年10月21日签订的《“局外”商铺认购协议书》；二、被告河南融创置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李永芳返还购房款及双倍定金334496元；三、驳回原告李永芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8334元，由原告李永芳负担2017元，被告河南融创置业有限公司负担6317元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中李永芳于2016年2月21日与融创公司签订的《“局外”商铺认购协议书》所约定的案涉4109号房屋，因建筑面积发生变化，双方又于2017年10月21日签订了《“局外”认购协议书》；鉴于双方均认为双方于2017年10月21日签订《“局外”认购协议书》时，2016年2月21日所签订的《“局外”商铺认购协议》终止履行，本院予以确认。根据2017年10月21日双方所签订的《“局外”认购协议书》，李永芳认购房产位置位于“局外”项目1层031号房屋，建筑面积约为11.34平方米；关于房屋总价，双方约定为“价格待定”。双方对于“价格待定”的理解存在争议：融创公司认为“价格待定”是指双方签订认购协议时，案涉房屋价格还未最终确定，而非被上诉人所指的总价确定；李永芳认为“价格待定”是融创公司与李永芳沟通的时候，因其承诺总价基本不变，但没有明确的一个数额，因此双方在签订2017年10月21日协议时无法明确合同总价，因此签订了“价格待定”。本院认为，本案中双方当事人因2016年2月21日所签订的《“局外”商铺认购协议书》所约定的房屋面积发生变化，该合同无法继续履行，故双方经协商一致后签订了2017年10月21日《“局外”认购协议书》，2016年2月21日《“局外”商铺认购协议书》终止履行；故双方的权利义务关系，应依照2017年10月21日所签订的《“局外”认购协议书》予以确定。根据2017年10月21日双方所签订的《“局外”认购协议书》约定内容，李永芳认购的1031号商铺的面积基本确定，即“建筑面积约11.34平方米”，在此情况下，双方仍约定“房屋总价价格待定”，本院认为，该“价格待定”应理解为双方签订《“局外”认购协议书》时，该商铺的单价即平方米价格仍未确定。李永芳虽主张该“价格待定”是因融创公司向其承诺在2016年2月21日所签订的《“局外”商铺认购协议书》约定的基础上总价基本不变，但李永芳并未提交相应证据证明融创公司向其作出了相应承诺，故本院不予采信。本院认为，双方所签订的《“局外”认购协议书》，在性质上仍属于预约合同；双方所约定的“房屋总价价格待定”，系双方一致同意将该条款留待以后商定，该约定并不违反法律法规的强制性规定，故不影响双方所签订的2017年10月21日《“局外”认购协议书》的成立及生效。《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将其自己的意志强加给另一方。”本案中，双方当事人因在签订本约合同过程中，对房屋价款存在争议未能达成一致意见而未能签订本约合同；双方未能签订本约合同的责任，不能归责于一方当事人；一审判决认定融创公司存在违约的理由，依据不足，证据不充分，本院予以纠正。本案中，因双方当事人对合同的主要条款未能达成一致意见未能签订本约合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，融创公司应将李永芳已交付款项返还给李永芳。如果双方最后签订本约合同，李永芳所交付的款项转化为房款，李永芳将通过商品房买卖合同的履行达到合同目的；但因双方对价款未能达一致意见，导致双方未能签订正式的商品房买卖合同，融创公司因占用李永芳交付的资金而获得利益、李永芳则因失去资金的使用效益造成损失，为平衡双方利益，本院认为，融创公司应依法向李永芳退还因占用李永芳资金而获得收益，即融创公司应依法向李永芳支付资金占用期间的利息。本案中，综合本案双方签订2017年10月21日的原因等具体案情及双方纠纷发生的原因，本院决定，相关诉讼费用，应由融创公司负担。综上所述，上诉人融创公司的上诉请求不能成立，但是其部分上诉理由存在合理性，故对其上诉理由合理部分，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初118号民事判决；二、解除李永芳与河南融创置业有限公司于2017年10月21日签订的《“局外”认购协议书》；三、河南融创置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还李永芳购房款234496元，并支付资金占用期间的利息（利息自2016年2月24日起至2019年8月19日止，以234496元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率进行计算；自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止，以234496元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算）；四、驳回李永芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8334元，由河南融创置业有限公司负担。二审案件受理费8334元，由河南融创置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二〇年八月二十四日书记员  张 好