贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4868号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：顾志东，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：付甜，贵州创驰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周礼琪，男，汉族，1982年9月23日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：徐桂林，女，汉族，1978年11月28日出生，住贵州省毕节市。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人周礼琪、徐桂林商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初19号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人是根据《补充协议》的约定收取各项开户费，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不是确认合同效力和依据的有效法规，上诉人依据合同收取各项开户费并不违反法律、行政法规的禁止性规定。商品房买卖合同及补充协议既为有效就应受诉讼时效的限制,被上诉人依据合同承担支付各项开户费的义务并不违法。同时，上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人也实际享受到该费用带来的生活便利，且使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，贵阳中院以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判，通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。2.根据《商品房买卖合同》第十四条第一款约定，买受人应在接到交房通知后7日内验收房屋，应认定上诉人按约定发布公告后即完成交房通知义务，最迟也应认定上诉人承担逾期交房违约责任的时间至2016年12月15日截止。一审法院将上诉人给予被上诉人自行安排准备的时间作为承担责任的时间不当。据此，被上诉人主张逾期交房违约金已超过诉讼时效。一审认定上诉人承担逾期交房违约责任应计算至登报公告后90日错误。被上诉人周礼琪、徐桂林答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。周礼琪、徐桂林向一审法院起诉请求：一、判决被告支付延期交房违约金24,719.14元(违约金以总房款540309.00元为基数从2014年6月30日起按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算至2016年12月31日止)；二、判决被告支付逾期办证违约金39,604.65元(违约金以总房款540309.00元为基数从2017年3月31日起按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算至2019年1月3日止);三、判决被告退还各项开户费及交易费(三通费)3861元;四、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年6月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：买受人购买出卖人位于毕节市南部新区，房号为11-1-22-1，建筑面积163.73平方米，套内建筑面积136.44平方米，总房款540309.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2014年6月30日前，向买受人交付该商品房；该商品房应当符合下列条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；出卖人不能在约定期限内交付该商品房的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。出卖人登报通知交房之日起90日内买受人未提出书面异议的，视为该商品房已完成交付；供水、供电、燃气交付时达到使用条件，有线电视交付时线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续；买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。附件十二《补充协议》约定：该商品房满足上述交房条件的第1项，即可交付使用。5.1买受人同意本合同第十四条中“书面通知”指出卖人刊登于《毕节日报》或《毕节晚报》上的交房通知；5.3出卖人依约发出的交付通知所载期限届满。买受人应办理完毕相关交付手续；5.6买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……8.1第二十二条中所指的商品房交付使用之日起是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交付手续之日；8.2办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.4买受人应在出卖人出现违约情形之日起30日内通知出卖人对此情况的处理意见。买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付的房款无息退还给买受人，并按房款的万分之一赔偿买受人的损失，出卖人不再就此承担其他赔偿责任。买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金；8.5出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭据，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。合同签订后，周礼琪、徐桂林支付完毕购房款544269.00元，被告于2013年8月30日向原告代收各项开户费及交易费共3861.00元（包括电视入户费265.00元、燃气入户费2500.00元、电开户费520.00元），后被告退还原告交易费及闭路电视开户费，尚有燃气入户费2500.00元、电开户费520.00元共计3020.00元未退。2018年7月23日，被告向原告出具购房款发票（金额为544269.00元）。涉案第11栋房屋于2014年6月1日竣工验收，于2018年1月25日取得《商品房备案证明书》。2016年12月8日被告在《毕节日报》上刊登《交房公告》，要求原告于2016年12月31日前办理交房手续。被告于2018年1月15日在原告所住单元电梯口张贴办证通知。2019年3月19日，被告在《毕节日报》刊登《不动产证催办通知》，通知原告15日内提交办证资料办证。被告已于2019年1月8日将涉案房屋的不动产证办理完毕。被告于2019年4月8日将房屋交付给原告。一审法院认为，本案争议焦点为：一、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任如何认定；二、被告应否退还代收的各项开户费3,020.00元（包括燃气入户费2500.00元、电开户费520.00元）。关于焦点一，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》：“出卖人应当在2014年6月30日前，向买受人交付该商品房，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。”以及“登报交房”之相关约定，被告应支付原告自2014年7月1日至登报（2016年12月8日）后90日内即2017年3月8日的逾期交房违约金，共计981天，违约金标准按合同约定以原告主张的已付购房款540,309.00元为基数，按日万分之0.5的标准计算，计算为26,502.20元（540,309.00元×0.05‰×981天）。按双方合同“于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”之约定，2017年3月8日为实际交房时间，原告于2020年1月1日起诉，未超过三年的诉讼时效。对于逾期办证违约金问题，根据附件十二《补充协议》“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料……方可办理入住手续。……”及“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”、“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。……买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之一的违约金。”之约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料，被告应在交房后的360日内为原告办理涉案房屋产权转移登记手续，涉案房于2018年1月25日才具备办证条件，被告将其未能办理房屋转移登记的责任归咎于原告未履行合同约定的义务，与客观事实不符，不予采纳。同时，被告应在涉案房屋具备办证条件后告知原告。综上，违约金应自交房之日（2017年3月8日）起360日后即2018年3月3日开始计算至被告具备办证条件后履行通知义务的时间，应为登报2018年3月19日的15日内即2018年4月3日。故逾期办证违约金以已交购房款540,309.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年3月3日起计算至2018年4月3日，为1,621.00元（540,309.00元×0.1‰×30天）。关于焦点二，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且双方合同约定商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，应认定上述代收费用已包含在商品房价格中。被告收取原告的各项开户费及交易费于约于法无合理依据，应予以退还，故原告要求被告退还该费用的诉讼请求，应予以支持。被告收取上述费用无法律依据，原告可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告起诉未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告周礼琪、徐桂林逾期交房违约金26,502.20元。二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告周礼琪、徐桂林逾期办证违约金1,621.00元。三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告周礼琪、徐桂林各项开户费3,020.00元。四、驳回原告周礼琪、徐桂林的其他诉讼请求。案件受理费752.00元，由周礼琪、徐桂林负担408.50元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担343.50元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.被上诉人主张的“开户费”应否返还？2.逾期交房违约责任应如何认定，是否超过诉讼时效？关于焦点1.根据双方约定，各项开户费及交易费系被上诉人委托上诉人向相关部门代为缴纳的费用，上诉人所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还，未超过诉讼时效。故对被上诉人主张返还“开户费”的请求，予以支持。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，不予采纳。关于焦点2.根据《商品房买卖合同》第十四条第二款虽约定：买受人应在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。但该条第三款同时约定：查验商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人登报通知交房之日起90日内买受人未提出书面异议的，视为该商品房已完成交付。即对因买受人原因未能按期交付的，自出卖人登报通知交房之日起90日内买受人未提出书面异议，视为交付。一审根据上述约定认定案涉房屋交付时间为登报之日起90日并无不当。上诉人依据上述约定主张其承担逾期交房违约责任的时间应截止至2016年12月15日的理由不成立，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1504元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年八月二十五日书记员 高 进