河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初8101号原告中国建设银行股份有限公司河南省分行，营业场所郑州市花园路80号，统一社会信用代码9141000086995250X4。负责人石永拴，行长委托代理人赵宁，方亢亢，系该公司员工。被告刘真真，女，汉族，1989年11月9日出生，住河南省巩义市。被告郑州美景置业有限责任公司，住所地郑州惠济区迎宾路********，统一社会信用代码91410100561003893Q。法定代表人王海军，执行董事。委托代理人杨美娴，河南九君律师事务所律师。委托代理人张欣欣，河南九君律师事务所实习律师。原告中国建设银行股份有限公司河南省分行诉被告郑州美景置业有限责任公司、刘真真金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司河南省分行委托代理人赵宁，被告郑州美景置业有限责任公司委托代理人杨美娴、张欣欣，被告刘真真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告刘真真于2016年10月10日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告刘真真向原告借款630000元，期限30年，月利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，如遇人民银行调整利率则本合同将按新的利率执行；还款方式为按月等额本金还款法。同时约定，被告刘真真将其购买的位于惠济区龙源街北、杏花街西1号楼2单元33层3302号（预售商品房买卖预告登记号：豫【2016】郑州市不动产证明第0004572号）的房屋用于上述借款抵押担保，并于2017年1月8日办理了预售商品房买卖预告登记。然，在未办理正式抵押之前，2017年3月27该房产由郑州市惠济区人民法院进行了查封，预查封文号：（2017）豫0108民初1011号，查封期限：2017.3.27-2019.3.26；2020年3月25日该房产再次被郑州市惠济区人民法院进行了查封，预查封文号：（2020）豫0108执恢31号，查封期限：2020.3.25-2023.3.24.故，目前原告对被告的该笔贷款处于无抵押的状态。经查询,被告由于卷入民间借贷诉讼,按照《个人住房(商业用房)借款合同》之拟抵押房产(惠济区龙源街北、杏花街西1号楼2单元33层3302号),在被郑州市惠济区人民法院查封之后已进入司法拍卖程序,严重危及原告债权,按照上述《借款合同》第十六条的约定：可能危及贷款人债权的情形：（一）借款人或其财产合法继承人受到行政或刑事处罚、卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷,贷款人认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响的；(五)借款人发生其他足以对其偿还债务能力造成不利影响的事件:(七)抵押或质押期间内,抵押或质押发生下列情况之一,借款人未提供符合贷款人要求的新的担保,贷款人认为可能危及本合同项下债权安全的:1.因第三人行为、国家征收、没收、征用、无偿收回、拆迁、市场行情变化或任何其他原因导致抵押财产或质押财产(质押权利)毁损、灭失、价值减少；2.抵押财产或质押财产(质押权利)被查封、扣押,冻结,扣划,留置,拍卖、行政机关监管,或者权属发生争议；3.抵押人或出质人违反本合同任一约定或陈述与保证的事项存在任何虚假、错误、遗漏的;4.可能危及贷款人抵押权或质权实现的其他情形。及第十七条约定的贷款人救济措施:出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利:2,宣布贷款立即到期,要求借款人立即清偿借款本息及相关费用:14.以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；按照被告美景置业有限责任公司与中国建设银行股份有限公司郑州东区分行签订的《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》及《补充协议》,合同明确约定郑州美景置业有限责任公司向原告承担最高限额为贰拾亿元人民币的连带担保责任。合同签订后,原告依约发放了贷款,但被告未能按照含同约定履行抵押义务,且出现了可能危及原告债权的若下情形,为维护原告的合法权益,依据《个人住房(商业用房)借款合同》的约定,要求被告归还剩余本金及利息、原告为实债权而实际发生的全部费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费,拍卖费、公证费、送达费,律师费等由二被告承担。请求依法判令：1、被告刘真真偿还原告贷款本金595501.94元,(暂计算至2020年5月1日,2020年5月1日起至贷款本息全部还清之日止的利息及罚息等按合同约定计收)；2、原告对位于惠济区龙源街北、杏花街西1号楼2单元33层3302号(预售商品房买卖预告登记号:豫【2016】郑州市不动产证明第0004572号)的拍卖房产依法享有受偿权,受偿的范围包括本息、罚息、案件受理费、保全费、评估费、拍卖费、公告费等实现债权的费用；3、被告郑州美景置业有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用等由二被告承担。被告郑州美景置业有限责任公司辩称：一、被告美景置业仅在涉案房屋价值范围之外承担担保责任。因根据《担保法》第28条“同一债权既有保证，又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”。本案所涉房屋未办理抵押登记导致本案贷款尚无抵押担保并非被告美景置业的原因所造成，故美景置业不应为此承担全部的保证责任。二、若判决美景置业承担保证责任，请求法院在判决书主文中明确被告美景置业在承担保证责任后，有权向被告刘真真追偿。被告刘真真辩称，2016年10月10日，购买位于惠济区××路美景.置业1号楼2单元3302号房屋，向建设银行借款63万元整，贷款期限为360个月，即从2016年10月10日起至2046年10月10日，3302房屋当时做了抵押，建设银行向购买人刘真真真放款63万元整，从2016年10月开始还月供起有三年多，2017年3月14日配合建设银行签订《借款合同》，都有本人签字按手印，我与美景置业与建设银行配合签字出的借款合同书，为何房管局查出我没有抵押事项，如果没有抵押房屋，为何银行要放款给我，我每个月的还款都还给了谁。经审理查明：原告提交的《个人住房（商业用房）借款合同》，主要载明：借款人刘真真，贷款人原告，借款人借款本金为人民币630000元，借款用途为购买惠济区龙源街北、杏花街西1号楼2单元33层3302房屋，借款期限为360个月，自2016年10月10日至2046年10月10日止。贷款利率为月利率，执行利率为浮动利率；即在基准利率水平上上浮10%；本合同项下借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；原告将款项一次性划入下列账户：郑州美景置业有限责任公司，41001610020052521037；借款人采取委托扣款方式还款，还（扣）款时间为每期期末日（每月月末日）之前10天；借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期（月）归还金额为人民币3533.71元；本合同项下担保方式为抵押加最高额保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告以所购房产作为抵押物，抵押物处所为惠济区龙源街北、杏花街西1号楼2单元33层3302。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项，贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等），委托扣款方式下，借款人最迟应在每期约定还款日的前一日柜面营业终了前将当期应还款项足额存入指定委托扣款账户内。借款人未能在约定还款日前一日柜面营业终了前将当期应还款项足额存入指定委托扣款账户造成借款拖欠的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，并有权在改期约定还款日及此后的任意时间直接从借款人在中国建设银行系统开立的任何账户中扣划应还款项，但该扣划并不构成贷款人的义务。可能危及贷款人债权的情形：借款人或其财产合法继承收到行政或刑事处罚、卷入或即将卷入重大的诉讼和仲裁程序及其他纠纷，贷款人认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响的。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收收罚息和复利。2016年9月19日，原告与郑州美景置业有限责任公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，合同主要约定：为保证原告债权的实现，郑州美景置业有限责任公司愿意为刘真真与原告所形成的一系列债权提供最高额保证，本最高额保证所担保的债权是指自2016年9月20日至2019年9月20日期间（即“债权确定期间”）因原告向刘真真发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）、郑州美景置业有限责任公司在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起，抵押人已办妥本合同项下的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。2016年9月19日，原告与被告郑州美景置业有限责任公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》补充协议，约定：经双方协商，对于符合我行贷款条件的按揭贷款业务，采取审批放款模式。如购房人未在90工作日内办妥抵押登记手续的，甲方承担无条件代偿责任。对于借款本金和贷款发放后产生的贷款利息，中国建设银行有权从甲方在建设银行开立的任意账户中直接扣划，以结清贷款本息，且无须征得房产买卖双方同意。2016年10月11日，原告向上述借款合同约定的账号尾号为1037银行账户转款630000元。根据原告提交的中国建设银行个人贷款对账单以及结清试算显示，截止2020年5月25日，被告刘真真尚欠原告本金595501.94元。2020年5月14日郑州市不动产登记中心查询结果证明显示，产权人郑州美景置业有限责任公司；坐落：惠济区××路12号1号楼2单元33层3302号；预告登记信息2017年1月8日预告商品房买卖预告登记，豫（2016）郑州市不动产证明第0004572号，权利人：刘真真。无抵押信息。2017年3月27日郑州市惠济区人民法院查封（2017）豫0108民初1011号，查封期限2017年3月27日至2019年3月26日；2020年3月25日由河南省郑州市惠济区人民法院预查封，预查封文号（2020）豫0108执恢31号，查房期限2020年3月25日至2023年3月24日。本院认为，原告与被告刘真真签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，原告与郑州美景置业有限责任公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及补充协议均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依照《个人住房（商业用房）借款合同》约定将款项一次性划入郑州美景置业有限责任公司1037账户。被告刘真真因涉及其他诉讼导致涉案房屋被法院查封，借款合同约定的抵押物未抵押登记，符合双方合同约定的危及贷款人债权的情形，故被告刘真真应偿还原告贷款本金595501.94元及自2020年5月25日起贷款本息全部还清之日止的利息及罚息；原告与被告郑州美景置业有限责任公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定保证人郑州美景置业有限责任公司提供连带责任保证，保证期间原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起，抵押人已办妥本合同项下的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。故原告要求被告郑州美景置业有限责任公司偿还借款本金、利息、复利及罚息和原告为实现债权产生的费用内承担连带保证责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。本案所涉房屋未办理抵押登记，原告尚未取得涉案房屋抵押权，故原告对位于惠济区龙源街北、杏花街西1号楼2单元33层3302号(预售商品房买卖预告登记号:豫【2016】郑州市不动产证明第0004572号)的拍卖房产依法享有受偿权的诉请,本院不予支持；综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘真真于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司河南省分行借款本金595501.94元（利息及罚息按合同约定自2020年5月25日起至贷款本息实际清偿之日止）；二、被告郑州美景置业有限责任公司对本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任，被告郑州美景置业有限责任公司承担保证责任后，有权向被告刘真真追偿；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司河南省分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4878元，保全费3498元，由被告刘真真、郑州美景置业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 田 晓二〇二〇年八月二十五日书记员 马桂玲