河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终1831号上诉人（原审原告）：河南省驻马店地区粮生贸易有限公司。住所地驻马店市乐山路**。注册号：4128001001180。法定代表人：徐自力，总经理。委托诉讼代理人：刘征，河南文苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：驻马店市百佳置业有限公司，，住所地驻马店市天中山大道北段统一社会信用代码：91411700777991042T。法定代表人：李舒琪，总经理。委托诉讼代理人：单中强，河南北纬律师事务所律师。上诉人河南省驻马店地区粮生贸易有限公司（以下简称粮生公司）因与被上诉人驻马店市百佳置业有限公司（以下简称百佳置业公司）合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初14243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人粮生公司的法定代表人徐自力及委托诉讼代理人刘征，被上诉人百佳置业公司的委托诉讼代理人单中强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。粮生公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1、本案协议产生的背景是1999年9月25日上诉人与原驻马店1519粮库的《楼房及土地划分协议书》，而本案诉争协议产生于2016年7月12日，被上诉人对五间上下二层楼房及楼南侧约一亩的土地的状况以及上诉人占用使用二十多年的情况有充分的了解、理解和认可，这一事实一审判决中已明确认可，但在判决部分又否定了该事实，以买卖合同无权代理为由，驳回了上诉人的诉请，违背了本案事实，导致适用法律错误，双方真实的合意实际是拆迁补偿方面的事实。2、一审中认定本案是“买卖合同纠纷”错误，如果本案买卖合同案由成立，2006年8月14日1519粮库已经驻马店国资委整体全部转让给了尤文铎，上诉人应构成严重侵权，且被上诉人已在同一法院分别以“侵权”和“排除妨碍”为由二次起诉过上诉人，一次被驳回，一次达成本案诉争协议后撤诉；最高院就国有企业转让过程中出台了若干司法解释，明确规定了“只要不侵犯国有利益，应认定有效”，本案受让原1519粮库全部资产的是自然人尤文铎；本案争议事实，上诉人与被上诉人互为原、被告已在区院、中院历经五次庭审，五次庭审活动中，双方均无对“买卖”行为作出任何陈述、辩解，本案诉争合同订立过程中双方也没有任何买卖的意思表示，只是对原1519粮库历史遗留问题的解决。百佳置业公司辩称：承担民事责任的前提是上诉人提供土地给被上诉人使用，因上诉人无证据证明其拥有土地并提供土地，故一审认定事实及适用法律均正确，请求驳回上诉，维持原判。粮生公司向一审法院起诉请求：一、判令被告按照合同约定支付有偿使用土地补偿款160万元；二、支付违约金100万元及逾期违约金每日1000元到协议履行完毕止（违约金从2016年9月6日起开始截止到被告支付160万元土地补偿款完毕之日）。一审法院认定事实：2016年7月12日，原告粮生公司（乙方）与被告百佳置业公司（甲方）签订一份《协议书》，该协议书载明：“一、乙方认可市国资委转让驻马店1519粮食储备库房产土地、产权，甲方认可在《产权转让协议书》及附件中未含粮库大门南面5间（楼上楼下共10间）房屋产权归乙方所有。二、甲方自愿先期补偿原告10间房屋共计玖拾万元（900000元），乙方接受并于接到补偿款30日内腾空该房屋。三、甲方确定使用原1519粮库大门南面5间楼下土地（在甲方土地使用证范围内）及楼南侧空地约1亩的土地（该空地使用权归乙方）。乙方同意让甲方有偿使用（土地面积约1亩，使用价格按160万元/亩），甲方在使用过程中，乙方无条件配合。甲方置地百佳花园项目开工之日起两个月内将使用费支付给乙方，若甲方违反上述支付时间点，则每逾期一日支付1000元违约金。四、本协议签后，双方任何一方不得违约，否则由违约方向对方支付100万元违约金”等条款。《协议书》签订当日，被告百佳置业公司向原告支付了10间房屋的补偿款90万元。此后，原告腾空房屋，被告在诉争土地上开发建设房地产项目。原告依约向被告催要土地使用费160万元未果，酿成纠纷。诉讼中，原告述称，在1992年至1994年期间原告与驻马店饲料公司（又名驻马店一五一九河南省粮食储备库，简称1519粮库）、驻马店市粮食局粮油资金结算中心三家各出资10万元，以1519粮库的名义共同购买了包含诉争土地在内的土地用于建设仓库使用，后原告又与1519粮库共同出资在诉争的土地上联合建设了两层楼房，以上土地和房屋均未办理相应的产权证书。诉讼中，原告提交了1999年9月25日原告（乙方）与1519粮库（甲方）签订的《楼房及土地划分协议书》的复印件一份，《楼房及土地划分协议书》约定：一、现位于驻马店××河南省粮食储备库大门南两层综合楼，上下各十间，属双方共同投资兴建，以楼梯为中心，楼梯南上五间，下五间及楼下一楼车间门面归粮生公司所有，其余各间归驻马店1519储备库所有；二、楼梯双方共用，任何一方不得独占，转让或出租，如需改造或维修必经双方协商……四、综合楼南空地约五间400平方米，归粮生公司所有，粮生公司以后有权在上建房，出租或转让等条款。原告用于证明：1、原告与1519粮库合资建设了两层综合楼。2、原告分配取得10间房屋和和房屋南的1亩空地。3、《楼房及土地划分协议书》与《协议书》相互印证。被告质证称，对真实性无异议，对证明目的有异议，被告从事的开发建设房地产行为是在被告自己的土地使用权证范围内，被告在规划红线内办理了施工许可证、规划许可证等各种证件，被告没有使用原告的土地；被告取得土地的方式是通过招拍挂从国资委购买，如果原告认为国资委非法处置了其财产，应向国资委主张权利，被告不能取得一份土地花两份钱；原告至今没有向法院提交其合法拥有诉争土地使用权的证据，无法证明原告是诉争土地的合法使用者，因此《协议书》属于部分有效、部分无效，有关土地部分在权属不清的情况下双方当事人无权处分；《楼房及土地划分协议书》不是土地管理部门对土地权属的界定，且当时该块土地属于工业用地，而现在被告使用的土地是商业用地。诉讼中，一审法院自驻马店市国土资源局调取了有关诉争土地的土地档案登记资料：一、1994年4月的驻市国用（2006）7910号地籍管理档案资料，显示土地使用者为驻马店地区饲料公司。二、2001年8月25日，经驻马店市中级人民法院作出（2001）驻中法执裁字第78号裁定书，裁定将驻马店地区饲料公司位于遂平金山开发区内土地肆拾亩依法作价补偿给1519仓库。三、驻马店市东方粮油集团有限公司（以下简称东方粮油公司）的营业执照，显示2005年11月15日东方粮油公司登记成立。四、2006年1月12日，驻马店市粮食局文件{驻粮[2006]4号}，文件名称为“关于授权驻马店市东方粮油集团有限公司对原驻马店国库等八家改制企业实行统一管理的通知”，通知将1519粮库、1517粮库、1520粮库等八家国有粮食购销企业的资产进行合并重组，成立国有独资的驻马店市东方粮油集团有限公司。五、驻马店市国土资源局与东方粮油公司签订《国有土地使用权转让合同》，约定东方粮油公司以出让的方式取得位于乐山××北段宗地编号为ZMD-2005-74(1),面积为21038.88平方米的土地，每平方米土地的出让金为30.378元，总额为639120元。转让合同签订后，东方粮油公司向驻马店市财政局交纳了土地转让权出让金673.294万元，并交纳了土地出让契税12.7824万元。六、2006年11月27日东方粮油公司（转让方，甲方）与驻马店市华瑞粮油商贸有限公司（受让方，乙方，以下简称华瑞粮油公司）签订《土地使用权转让合同》一份，约定将上述土地使用权及其建筑物一并转让给乙方用于粮油经营使用。转让合同签订后，华瑞粮油公司办理了上述土地的使用权证【驻市国用（2006）第7910-1号】，土地使用权类型为出让。七、2014年4月28日，华瑞粮油公司的名称变更为百佳置业公司，即本案的被告，后经换证，现诉争土地的土地证为【驻市国用（2006）第7910-3号】，土地的使用权人为百佳置业公司，用途为住宿餐饮，使用权类型为出让。原告对以上证据质证称，真实性均无异议，1、国资委批复土地是给尤文铎，但在1519库转让合同中受让主体是华瑞粮油公司。2、该宗土地已经数次转让变更，本案原、被告签订的《协议书》没有违反效力性法律规定，没有侵犯国家利益，社会公共利益。3、《协议书》显示被告对原1519粮库、饲料公司之间的转让行为以及原告在原1519粮库的土地上建房以及占用1亩左右土地的事情是明知的。4、纵观本案，原、被告双方意思表示真实合法有效。被告质证称，真实性均无异议。一审法院认为，原告与被告签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案争议的焦点是：2016年7月12日原告与被告签订的《协议书》中关于被告需向原告支付约1亩土地的土地补偿款160万元及相应逾期付款违约金条款的效力问题。诉讼中，原告主张其向被告转让的约1亩土地被被告占有使用开发建设房地产。经审查，被告开发建设房地产项目的土地使用权证为：驻市国用（2006）第7910-3号，该块土地系被告于2006年11月27日以土地使用权转让的方式自东方粮油公司处取得，而东方粮油公司取得土地的来源是东方粮油公司以出让的方式自驻马店市国土资源局取得，以上两次转让行为均与原告无关联关系。诉讼中，原告亦未能提交其对《协议书》中转让的诉争土地享有土地使用权的相关证据，因此，原告与被告签订《协议书》转让诉争土地的行为系无权处分行为。法律规定，无权处分的行为需经权利人追认或者无权处分人在订立合同后取得处分权的，无权处分行为才能引发物权变动的法律后果。本案中，原告亦未能提交其取得权利人追认的相关证据，故参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《协议书》中双方当事人有关土地使用权转让及违约金约定的条款有效，但是本案中被告无法通过《协议书》的约定自原告处获得诉争土地的使用权，即被告自原告处以转让方式取得诉争土地使用权的目的不能实现，被告是通过其与东方粮油公司的《土地使用权转让合同》取得了土地使用权，因此，原告请求被告基于《协议书》中的约定支付相应的土地使用权转让价款160万元及违约金，有悖公平、等价有偿原则，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经一审法院审判委员会讨论决定判决：驳回原告河南省驻马店地区粮生贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费27600元，由原告河南省驻马店地区粮生贸易有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另经二审审理查明，百佳置业公司于2014年5月12日办理了驻市国用（2006）第7910-3号土地使用权证。2015年6月16日、2016年2月18日百佳置业公司先后两次向驿城区人民法院提起诉讼，要求停止侵害、搬离5间房产。该两案百佳置业公司均自愿申请撤诉，驿城区人民法院分别作出（2015）驿民初字第3437号、（2016）豫1702民初1408号民事裁定书，准许百佳置业公司撤回起诉。该两起案件起诉及审理过程中，百佳置业公司均将驻市国用（2006）第7910-3号土地使用权证作为证据提交法庭。在（2016）豫1702民初1408号案件审理过程中，百佳置业公司与粮生公司达成本案案涉《协议书》。二审庭审中，双方均认可本案争议的约一亩土地在驻市国用（2006）第7910-3号土地使用权证范围之内。百佳置业公司已实际使用了该争议土地。本院认为，本案当事人于2016年7月12日签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效合同。原判对本案协议效力的认定正确，本院予以确认。依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应依约全面履行各自义务。协议第三条明确约定，百佳置业公司有偿使用粮生公司楼南侧空地约1亩的土地，使用价格按160万/亩，粮生公司同意百佳置业公司有偿使用，粮生公司无条件予以配合。现百佳置业公司已实际使用了该争议土地完成了相应开发建设，无证据证明粮生公司未予配合百佳置业公司使用争议土地。在此情形下，百佳置业公司拒付该160万元确已构成违约，粮生公司依照合同约定请求百佳置业公司承担违约责任，继续履行合同支付该160万元，具有事实基础和法律依据，应予支持，原判未予支持错误，二审予以纠正。关于百佳置业公司辩称其在签署本案协议书时并不知道争议土地在其土地使用证范围之内，是否影响本案协议效力问题。本案审理过程中，百佳置业公司表示签署本案协议时并不知道案涉1亩土地在其土地证范围之内，对此本院认为，百佳置业公司于2014年5月12日即已办理驻市国用（2006）第7910-3号土地使用权证，该土地使用权证四至明确具体，百佳置业公司于2016年7月12日签订本案《协议书》时，其应当明知争议的1亩土地在其使用证范围之内，故百佳置业公司辩称签署协议时不知道争议土地在其土地使用证范围之内，没有依据，不能成立。退一步讲，即使如百佳置业公司所说签协议时不知道争议土地在其使用证范围之内属实，其该项辩解意见法律意义应在于《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条的规定，即基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。百佳置业公司以存在重大误解事由主张抗辩，本院亦不能支持，原因在于，百佳置业公司代理人二审庭审时明确表示，其是在2020年3月份或者4月份知道协议书约定的土地在其土地使用证范围之内，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条的规定，重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的，撤销权消灭。就本案而言，自2020年3月或4月份知道撤销事由，百佳置业公司并未在法定的三个月除斥期间内行使撤销权，其所享有的撤销权业已消灭，本案协议书当属自成立即发生法律效力。百佳置业公司应依约履行支付160万元的合同义务。上诉人粮生公司有关该点上诉理由成立，予以支持。粮生公司起诉主张的为有偿使用土地补偿款，根据一、二审查明的事实，百佳置业公司依据在案驻市国用（2006）第7910-3号土地使用权证取得相应土地的使用权进行开发建设，其是从东方粮油公司受让而来，东方粮油公司系以出让方式从驻马店市国土资源局获得，据此百佳置业公司于2014年5月12日办理了驻市国用（2006）第7910-3号土地使用权证。不动产物权的设立、变更、转让和消灭以登记为准，百佳置业公司于2014年5月12日即已获得驻市国用（2006）第7910-3号土地使用权证项下国有土地使用权。如此，百佳置业公司在已确定获得驻市国用（2006）第7910-3号土地使用权证项下国有土地使用权情况下，为何又与上诉人粮生公司于2016年7月12日签订本案争议《协议书》实为本案应予准确认定的关键事实。此即涉及百佳置业公司签署本案协议书的合同目的。关于百佳置业公司签署案涉合同的目的分析。协议第三条约定了粮生公司同意让百佳置业公司有偿使用涉案土地，百佳置业公司在使用过程中，粮生公司无条件配合。百佳置业公司在项目开工之日起两个月内将使用费支付给粮生公司。从上述协议约定的字面内容来看，关于本案争议的约1亩土地，百佳置业公司在签署协议时存在的合同目的应有两个方面，其一，有偿使用该土地，其二，粮生公司予以无条件配合百佳置业公司使用该土地。结合百佳置业公司已实际于2014年5月12日取得（2006）第7910-3号土地使用权证的事实，即百佳置业公司依据该土地使用权证已于2014年5月12日实际取得该1亩土地的使用权，百佳置业公司又于2016年7月12日签署本案协议书，其签约合同目的显然不属于通过该协议书取得诉争土地使用权。故一审判决认定百佳置业公司“自原告处以转让方式取得诉争土地使用权的目的不能实现”是错误的，综合全案证据，不能认定百佳置业公司签署本案协议书的目的是从粮生公司以转让方式获得诉争土地使用权。由此，百佳置业公司签署本案协议书的目的，应在于“粮生公司予以无条件配合百佳置业公司使用该土地”，故粮生公司上诉及二审主张双方签署本案协议书真实合意在于尽快完成拆迁及拆迁补偿的相关约定，具有事实基础，予以采纳。关于粮生公司请求违约金100万元及逾期违约金每日1000元是否应予支持的问题。双方协议书第三条约定：百佳置业公司在项目开工之日起两个月内将使用费支付给粮生公司，若违反上述支付时间点，每逾期一日支付1千元违约金。第四条约定：协议签订后，双方任何一方不得违约，否则由违约方向对方支付100万元违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，违约金系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。粮生公司并未提交其实际损失具体数额的证据，本案审理过程中，百佳置业公司虽提出了如认定其存在违约行为其申请核减违约金的意见，但百佳置业公司亦未提供证据证明违约给对方造成的实际损失额。因本案双方当事人均未能提供违约损失的具体数额，无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高的判断，在此情形下，人民法院可以结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则对违约金是否过高作出裁量。由此，本院根据本案事实、证据，并衡平双方当事人利益，酌情支持违约金5万元。粮生公司有关支付违约金100万元及逾期违约金每日1000元到协议履行完毕止的上诉请求，本院不予支持。综上所述，粮生公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律和判决结果确有错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初14243号民事判决；二、驻马店市百佳置业有限公司于本判决生效后十五日内支付河南省驻马店地区粮生贸易有限公司协议约定价款160万元；三、驻马店市百佳置业有限公司于本判决生效后十五日内支付河南省驻马店地区粮生贸易有限公司违约金5万元；四、驳回河南省驻马店地区粮生贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息一审案件受理费27600元，由驻马店市百佳置业有限公司负担17000元、由河南省驻马店地区粮生贸易有限公司负担10600元；二审案件受理费27600元，由驻马店市百佳置业有限公司负担17000元、由河南省驻马店地区粮生贸易有限公司负担10600元。本判决为终审判决。审判长  张雪奎审判员  郑志宏审判员  刘 涛二〇二〇年八月二十八日书记员  陈 倩