福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初2476号 原告（反诉被告）：刘用鹏，男，1978年12月20日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：林震，福建福兴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：平潭长福文化地产有限公司，住所地福建省平潭县。 法定代表人：魏艺豪，董事长。 委托诉讼代理人：易艺虹，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张敬欣，福建国富律师事务所律师。 刘用鹏与平潭长福文化地产有限公司（以下简称长福公司）车位纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘用鹏的委托诉讼代理人林震、长福公司的委托诉讼代理人易艺虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘用鹏向本院提出诉讼请求:1.判令长福公司回购刘用鹏车位优惠券剩余款52914元及按日万分之一计算的违约金（自2016年10月1日起算，直至车位优惠券剩余款52914元还清之日止）；2.案件受理费由长福公司承担。诉讼过程中，刘用鹏变更并增加诉讼请求为：1.确认双方签订的《优惠补充协议书》格式合同第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，长福公司有权取消本协议约定的给予刘用鹏的全部优惠”内容，违背了《合同法》第四十条的规定，为无效；2.判令长福文化地产有限公司回购刘用鹏车位优惠券剩余款52914元及按日万分之一计算的违约金（自2017年6月1日起算，余款52914元还请之日止）；3.案件受理费由长福公司承担。事实和理由：2014年9月18日，刘用鹏与长福公司签订《商品房买卖合同》，就刘用鹏购买长福公司开发的长福麒麟海湾一期第16幢房一事及相关事宜达成一致。之后，双方签订《优惠补充协议书》，依据该协议第五条第一款第（一）项约定，刘用鹏可领取面值为142914元的车位优惠券，长福公司同意刘用鹏以其中90000元抵扣地下一层车位使用权价款，余下的52914元，长福公司以编号NO.7091车位优惠券方式确认刘用鹏的债权。依据《优惠补充协议》第五条第二款约定，2015年3月30日至2016年6月30日期间，刘用鹏购买长福公司所开发的车位使用权的，刘用鹏可持车位优惠券直接抵扣同等金额的款项。如车位优惠券的面值超过乙方所选购的全部车位使用权价款的，在抵扣全部车位使用权价款后，剩余车位优惠券的面值甲方按照第五条第3款的约定进行回购，因此，长福公司应对刘用鹏车位优惠券剩余款52914元予以回购并对迟延回购承担违约责任，按优惠券剩余款52914元的日万分之一计算违约金。双方签订的《优惠补充协议书》格式合同第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予刘用鹏的全部优惠”内容，加重了原告负担，排除了原告享受优惠的权利，违背了《合同法》第四十条的规定，应为无效。 长福公司辩称：1.刘用鹏未能在《优惠补充协议书》约定的时间前办理完结诉争房产按揭贷款的全部手续，违反了《优惠补充协议书》的约定，存在违约行为，无法享有《优惠补充协议书》约定的优惠内容，要求长福公司回购优惠券无事实和法律依据。2.《优惠补充协议书》第六条第一款的约定属于双方真实意思表示，未违反法律规定，不属于格式条款，合法有效。 长福公司向本院提出反诉请求：1.判令刘用鹏向长福公司支付车位使用权的价款90000元；2.请求确认编号ＮＯ.7091面值为52914元的车位优惠券不再具有法律效力；3.判令刘用鹏向长福公司支付违约金100000元；4.本诉和反诉的诉讼费用均由刘用鹏承担。事实和理由：2014年9月18日，长福公司与刘用鹏签订《商品房买卖合同》，约定刘用鹏以1314568元向长福公司购买位于平潭县商品房。2015年6月，双方又协商签订《优惠补充协议书》以及《车位使用权转让协议书》，约定刘用鹏应于2015年7月25日前办理完结商品房按揭贷款的全部手续，且按揭款项全部进入长福公司的账户，长福公司给予刘用鹏面值为142914元的车位优惠券，该优惠券用于购买长福麒麟海湾一期地下一层363号停车位的使用权（价格为90000元）。《优惠补充协议书》还约定，如刘用鹏未能按期办理完按揭手续或全部购房款未足额进入长福公司账户的，长福公司有权取消本协议中所约定的给予刘用鹏的全部优惠，要求刘用鹏将车位优惠券予以返还（若刘用鹏已转让或已使用或已回购的，应按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向长福公司支付款项），同时长福公司有权要求刘用鹏一次性支付违约金100000元。刘用鹏因个人原因于2015年8月14日才办理完结案涉商品房按揭贷款的全部手续，当日按揭款项才进入长福公司的账户。刘用鹏的行为违反《优惠补充协议书》的约定，不享有优惠，应承担违约责任。 刘用鹏辩称：1.双方签订的《优惠补充协议书》第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予刘用鹏的全部优惠”内容，违背了《合同法》第四十条规定，为无效。为此，长福公司主张剩余车位优惠券不具有法律效力，不能成立；2.长福公司反诉要求刘用鹏支付车位使用权的价款90000元及违约金100000元，缺乏法律依据，且长福公司反诉的诉请已超过诉讼时效，依法不予保护，应予以驳回。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，刘用鹏、长福公司对对方提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月18日，刘用鹏与长福公司签订《商品房买卖合同》，约定：刘用鹏以总价1314568元购买长福公司开发的位于平潭县商品房，首付款444568元，余下870000元办理银行按揭贷款，交房时间2015年12月1日。 2015年6月份，长福公司作为甲方与刘用鹏作为乙方签订《优惠补充协议书》，约定：三、乙方同意原合同约定的交房时间顺延至2016年3月30日。四、乙方应完成以下第1项义务：1、乙方系通过按揭贷款支付该商品房购房款的，乙方应于2015年7月25日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准）。乙方在本款约定时间内办理完结该商品房按揭贷款的全部手续且按揭款项全部进入甲方账户之日，双方在本协议之前签订的《购房优惠协议书》和《购房物业优惠承诺书》自行作废，同时给予乙方免除5年物业管理费（自具备交付使用条件之日起算）的优惠待遇。五、鉴于双方本着互谅互让的原则，达成了上述一至四条的共识且乙方同意向甲方购买长福麒麟海湾小区内的车位使用权，甲方同意按照下列方式给予车位使用权销售优惠：1、优惠全额及车位优惠券：（1）乙方可领取车位优惠券的面值为142914元；（3）乙方在履行本协议第四条约定义务后且乙方根据原合同和本协议的约定与甲方办理了该商品房的交付手续后，乙方方可根据第五条第2款、第3款、第4款的约定使用、申请回购或转让车位优惠券。否则，该车位优惠券不具有任何使用效力。2、车位优惠的使用：如车位优惠券的面值超过乙方所选购的全部车位使用权价款的，在抵扣全部车位使用权价款后，剩余车位优惠券的面值甲方按照第五条第3款的约定进行回购。3、车位优惠券的回购：乙方未在2015年3月30日至2016年6月30日期间内购买甲方所开发的长福麒麟海湾车位使用权或已购买车位优惠券的面值超过乙方所选购的全部车位价款的，乙方可在2016年7月1日起至2016年9月30日期间，向甲方提出书面的回购申请，要求甲方按照车位优惠券的面值进行回购。六、如发生下列情形之一的，甲方有权取消本协议中所约定的给予乙方的全部优惠，要求乙方将车位优惠券予以返还（若乙方已转让或已使用或已回购的，乙方按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向甲方支付款项）及取消免5年物业管理费的优惠，同时甲方有权要求乙方一次性支付违约金壹拾万元，本协议签订之前双方签订的《购房优惠协议书》或《购房物业优惠承诺书》恢复有效，甲方还有权根据原合同以及甲乙双方此前已经签署的其他法律文书上的约定追究乙方的违约责任：1.乙方违反本协议第四条约定，未按期办理按揭手续或全部购房款未足额进入甲方账户的；……。八、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力等条款。协议签订后，刘用鹏领取了面值为142914元车位优惠券。并于2015年6月17日与长福公司签订《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》，约定长福公司将其开发的长福麒麟海湾楼盘地下1层363号停车位的使用权以90000元价格出售给刘用鹏，刘用鹏使用优惠券面值90000元购买该车位，尚余编号NO.7091面值52914元的优惠券未使用。 2015年8月5日，刘用鹏与银行签订贷款合同办理案涉商品房按揭贷款手续，银行于2015年8月14日放款至长福公司账户。后长福公司于2017年1月24日将涉案房屋交付刘用鹏，长福公司至今未向刘用鹏交付车位。 本院认为，《商品房买卖合同》《优惠补充协议书》《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合当事人双方诉辩意见对原被告的各项诉请分析如下： 关于《优惠补充协议书》第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予刘用鹏的全部优惠”是否有效。《优惠补充协议书》的主要内容是约定买受人同意延长交房期限且在相应期限内办理房屋按揭手续，长福公司给予一定金钱补贴优惠，双方互利互惠，是平等基础上协商的结果，协议约定“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予刘用鹏的全部优惠”。按期付款是购房者的义务，购房者因自身原因未遵守协议约定按期办理按揭手续，由此优惠被取消的条款约定，并未加重购房者负担，亦不是免除长福公司主要责任，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形。为此，对于刘用鹏主张该条款无效，于法无据，不予支持。 刘用鹏诉请长福公司应当按照《优惠补充协议书》的约定回购编号NO.7091面值为52914元的车位优惠券。长福公司则辩称刘用鹏未在约定时间内办理银行按揭手续无权享受车位优惠券，并反诉要求确认编号NO.7091面值为52914元的车位优惠券不再具有法律效力。本院分析认为：双方于2015年6月份签订《优惠补充协议书》，明确约定刘用鹏应于2015年7月25日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准）。从上述协议内容并结合实际办理银行按揭贷款审批时间看，留给刘用鹏办理按揭贷款手续的时间足够充分，但刘用鹏因个人原因于2015年8月5日与银行签订贷款合同，银行于2015年8月14日放款，刘用鹏存在违约的情况，故长福公司依照协议第六条约定有权取消协议中给予刘用鹏的全部优惠包括本案诉请的车位优惠券。因此，刘用鹏诉请长福公司回购编号NO.7091面值为52914元的车位优惠券，不符合《优惠补充协议书》的约定，本院不予支持；长福公司反诉请求确认编号NO.7091面值为52914元的车位优惠券不再具有法律效力的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于长福公司反诉刘用鹏支付车位使用权价款90000元并支付违约金100000元的问题。刘用鹏辩称该反诉请求已超过诉讼时效。案涉《优惠补充协议书》约定刘用鹏应于2015年7月25日前办理完结案涉商品房按揭贷款的全部手续，逾期办理银行按揭长福公司即享有取消优惠的权利，长福公司显然自2015年7月26日起知道或应当知道其享有返还已使用优惠款90000元的请求权，该请求权应适用诉讼时效制度的规定，但直至刘用鹏提起本案诉讼后，长福公司才于2020年6月16日向本院提起反诉要求刘用鹏支付价款90000元及违约金，且未提供证据证明其反诉请求存在中止、中断的情形。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，本案诉讼时效期间应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，诉讼时效期间为二年。本案长福公司怠于行使其相应的权利,事实存在，其上述反诉请求确已超过诉讼时效。据此，刘用鹏关于长福公司的反诉请求超过诉讼时效的抗辩主张成立。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、确认涉案编号NO.7091面值为52914元的车位优惠券不再具有法律效力； 二、驳回平潭长福文化地产有限公司的其他反诉请求。 三、驳回刘用鹏全部诉讼请求。 本诉案件受理费1289元，由刘用鹏负担；反诉案件受理费减半收取计2472元，由刘用鹏负担561元，由平潭长福文化地产有限公司负担1911元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 林建庆 二〇二〇年八月十九日 法官助理 杨海龙 书 记 员 施丽蓉