苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初6572号原告：吴江市七都镇欧丽家木制品加工厂，住所地江苏省苏州市吴江区七都镇临浙开发区（吴越村）。经营者：贺安芝，女，1963年8月9日出生，汉族，住湖州省洪湖市。委托诉讼代理人：谢国祥，浙江六和（湖州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨欢欢，浙江六和（湖州）律师事务所律师。被告：苏州博凯木业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区七都镇临浙经济区。法定代表人：方建国，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周喻，江苏震宇震律师事务所律师。原告吴江市七都镇欧丽家木制品加工厂（以下简称欧丽家厂）与被告苏州博凯木业有限公司（以下简称博凯公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法由审判员向军适用简易程序于2020年7月23日、2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告欧丽家厂的委托诉讼代理人谢国祥、杨欢欢，被告博凯公司的委托诉讼代理人周喻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧丽家厂向本院提出诉讼请求：1.博凯公司返还欧丽家厂已付房租588000元(自2019年9月至2020年4月8日的房租，按照7个月计算，每月84000元)；2.本案诉讼费由博凯公司承担。事实和理由：2018年4月8日，欧丽家厂与博凯公司签订《厂房租赁协议》一份，约定欧丽家厂承租博凯公司厂房5600平方米，租赁期间为2018年4月7日至2021年4月6日。2019年3月20日，欧丽家厂按照博凯公司指示分别向博凯公司支付2019年4月7日至2020年4月6日的房租共计1008000元。2019年4月，因博凯公司厂房散落在规划工业园区外，无基础管网，工业废水不能接到污水厂集中处理，被七都镇人民政府通知停产停业。2019年4月19日，七都镇综合执法局对博凯公司进行断电查封。由于博凯公司的厂房不能提供水电，欧丽家厂不得不停止生产。2019年9月，欧丽家厂通知博凯公司后搬离了厂房。就搬离后的房租退还问题，欧丽家厂多次电话联系博凯公司要求退款，但博凯公司以需要与合伙人商量等理由，拒不退还。欧丽家厂认为，博凯公司提供的厂房无法提供水电，且博凯公司已经被七都镇综合执法局限制生产，双方于2018年4月8日签订的《厂房租赁协议》已经无履行的可能，已经无法实现欧丽家厂的合同目的。欧丽家厂搬离厂区后，双方就房租退款事宜无法达成一致。为了维护欧丽家厂的合法权益，且欧丽家厂在承租的10年期间博凯公司已收租金未开具发票给欧丽家厂。特向贵院提起诉讼，望依法判准如上请求为感。博凯公司辩称，一、博凯公司是与王彦章签订的厂房租赁协议，而没有与欧丽家厂签订任何的协议。二、博凯公司与王彦章签订的是厂房租赁协议，出租的是厂房，至于王彦章租赁之后去干什么生产什么，博凯公司无权干涉，只要王彦章依法经营就可以。三、欧丽家厂所谓的停产是由自己造成的，与博凯公司没有关联性，是欧丽家厂生产有污染的产品才导致政府要求停产，所以欧丽家厂的主张与本案没有关联性。四、本案出租的厂房、土地都登记在博凯公司名下，所以政府部门出具的相应文书都是博凯公司的名称，但实际上是由于承租人违法经营造成的。五、吴江法院处理的案例，同里镇屯村有一个电镀区污染相当严重，里面有数十家电镀厂，电镀厂内部有无数个车间，每个车间都出租给承租人，前几年政府要求电镀厂全部关门，那么承租人向法院起诉，都是主张要回已经交付而没有使用的租金，并不支持其他的租金及损失赔偿。本院经审理查明：2018年4月8日，博凯公司（出租方，甲方）与王彦章（承租方，乙方）签订《厂房租赁协议》一份，约定甲方租赁给乙方厂房共5600平方，单价第一年170元/平方米，第二年180元/平方米，第三年开始按市场价格情况调整；租赁时间2018年4月7日至2021年4月6日止；租赁期间，乙方水、电费自负。2019年3月20日，王彦章转账支付2019年房租合计1008000元。《领（付）款凭证》载明领款金额1008000元，用途为付博凯公司房租费5600*180=1008000元，方建国504000元、姚建华504000元，方建国、姚建华在领款人处签字确认。欧丽家厂提交的缴费单据显示，其自2013年起每年向博凯公司支付租金。2019年4月4日，苏州市吴江区七都镇人民政府向博凯公司作出《停产停业告知书》一份，载明因存在告知书所列问题，要求博凯公司于2019年4月11日前停产停业并及时清理违建、解决安全隐患和污染等问题；对于未按要求停产停业、清理违建、解决隐患和污染等问题的违法违规行为，将依法采取断水断电措施，并追究相关法律责任。欧丽家厂于2012年5月10日注册成立，欧丽家厂向本院出具《证明》一份，载明王彦章与欧丽家厂的经营者贺安芝系夫妻关系，王彦章系欧丽家厂的员工。结婚证载明王彦章与贺安芝于2005年2月1日登记结婚。另查明：土地使用权证显示土地证号为吴国用（2011）第18001**，土地使用权人为博凯公司，地类为工业，使用权面积10256.2平方米。房产证显示证号为吴房权证七都字第**，房屋所有权人为博凯公司，房屋状况为层数1、建筑面积147.22平方米。还查明：在王彦章与方建国的通话中，方建国：“你说个数字出来，我和姚建华去商量。”王彦章：“我的意见，你退5个月房租，我让2个月。”方建国：“退5个月房租肯定不行的，姚建华也不同意的，你本身搬出来就才半年时间嘛，又没有7个月。”王彦章：“半年时间，我是9月份搬出来的。”方建国：“9月份么9月底了呀，10月份、11月份、12月份，到3月份，那不是半年时间嘛。算你9月份搬出来，也就是半年时间。”以上事实，由欧丽家厂提供的《厂房租赁协议》、《领（付）款凭证》、网上银行电子回单、《停产停业告知书》、结婚证、证明、通话视频，博凯公司提供的土地使用权证、房产证，以及双方当事人的庭审陈述等予以证明。本院认为，本案双方当事人的争议焦点主要为：一、关于厂房租赁合同的承租方。原告经营者贺安芝的丈夫王彦章与被告博凯公司于2018年4月8日签订厂房租赁合同，该合同依法成立，王彦章系代表原告欧丽家厂履行职务行为，原告欧丽家厂实际享有租赁合同的权利并履行合同义务，且双方租赁关系存续多年，被告博凯公司明知或者应当知道租赁合同的相对方系原告欧丽家厂。被告博凯公司现主张王彦章为承租人无事实依据，本院不予支持。二、关于厂房租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原、被告双方约定租赁厂房面积5600平方米，但根据被告博凯公司提供的房产证，其中仅显示有147.22平方米为有证建筑，其余厂房的建造均未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”故案涉厂房租赁合同应认定为整体无效。三、关于占有使用费的返还。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”依照上述法律规定，原告欧丽家厂在占有使用租赁厂房期间，获得了财产性利益，这种利益属于无效租赁合同应予返还财产的范围，故原告欧丽家厂在占有使用期间应按照租金标准向被告博凯公司支付占有使用费。本案中，根据王彦章与方建国的通话录音，可以认定原告欧丽家厂已于2019年9月底搬离，不再占有使用案涉租赁厂房，而原告欧丽家厂已支付占有使用费至2020年4月6日，超额支付部分应予退还。故本院认定，被告博凯公司应向原告欧丽家厂返还6个月的占有使用费，即504000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告苏州博凯木业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴江市七都镇欧丽家木制品加工厂房屋占有使用费504000元。（以上付款义务如采用转账方式履行，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××69）案件受理费减半收取4840元，由原告吴江市七都镇欧丽家木制品加工厂负担420元，由被告苏州博凯木业有限公司负担4420元，并于本判决生效之日起十日直接给付原告吴江市七都镇欧丽家木制品加工厂，原告已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10×××76）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 员  向 军二〇二〇年八月二十六日法官助理  曹欢欢书 记 员  吴晓良相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。