贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2744号上诉人(一审被告):中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路**富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。委托诉讼代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：朱远平，男，1964年10月3日出生，侗族，贵州省天柱县人，住凯里市。委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。一审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住。住所地：凯里经济开发区香山别苑****/div>法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融贵州分公司”）与被上诉人朱远平，一审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创房产公司”）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初7532号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由如下：一、涉案房屋在2013年12月30日就已经办理在建工程抵押登记，抵押权人为上诉人，抵押登记具有公示效力，相关抵押情况均可在登记机关查询。被上诉人与一审被告大地联创公司签订的《商品房买卖合同》第四条明确约定涉案房屋已设置抵押，既然合同已经明示房屋存在抵押，被上诉人有注意涉案房屋权利现状的义务。被上诉人作无视风险购买已经设置抵押权的房屋、其权利不能实现时应当自行承当过错责任。因此，合同中的抵押信息对判断被上诉人是否为善意至关重要，一审判决认为与上诉人抵押权无关没有法律依据。一审判决认定未能办理房屋产权登记系一审被告所致，即被上诉人购买涉案房屋并无过错没有依据。二、一审判决以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，支持被上诉人诉讼请求，系适用法律错误。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条及《物权法》第九条的规定，在未办理变更登记手续之前，被上诉人不能成为合法的不动产所有权人，被上诉人对涉案房屋仅有债权请求权，其可以向大地联创公司主张违约责任。上诉人对涉案房屋拥有经过登记公示的抵押权，根据物权优先于债权的基本原则，上诉人的抵押权优先于被上诉人的债权得以实现。即使被上诉人以物权期待权对抗执行，但是基于物权期待权并未登记，故其保护上相对弱于登记的物权。而且，上诉人的抵押权登记成立在先，上诉人的抵押权应优先受偿。也即，不管被上诉人拥有的是债权还是物权期待权均不能对抗上诉人的担保物权。因此，被上诉人对涉案房屋不享有排除强制执行的权利。被上诉人朱远平辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。具体理由如下：一、答辩人在法院查封之前，已经签订了合法有效的《商品房买卖合同》，且《商品房买卖合同》上明确载明，抵押权人系农行金泉之行，大地公司出售给答辩人系经抵押权人同意的。上诉人没有任何过错，是善意的购房人。二、答辩人已经支付了全部购房款。一审中，上诉人不仅向法院提供了发票或者收据，足以证实了大地公司收到答辩人的购房款项。大地公司不是慈善机构，不可能无缘无故的将房屋送给答辩人，作为这样大的企业，也不可能没有收到款项就出具发票或者收据。同时，答辩人还根据法院的要求出具了银行流水予以佐证支付的事实。三、涉案房屋在法院查封之前已经交付给答辩人合法占有。四、答辩人购买涉案房屋后，一直通过不同的形式向大地公司主张要求办理过户登记、办理产权证，不是由于答辩人故意拖延不要求办理或者其他任何的原因没有办理过户登记手续，而是由于大地公司的原因不能办理过户登记手续。五、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定，抵押权人享有的优先受偿权首先是要法律、司法解释没有另有规定。而该规定的第28条就是属于司法解释的另有规定，是专门针对买受人对执行的不动产作的专门规定，本案当然适用第28条进行裁判。同时，抵押权人的优先受偿权，是指转让抵押物所得款项抵押权人优先受偿。本案，答辩人购买房屋，将款项支付给了大地公司，上诉人对该购房款可以主张优先受偿，而不再次执行该房屋。上诉人自己监管不力，导致没有得到出售房屋的款项，不能将其过错归责于答辩人，由答辩人来承担购房房屋的风险。这也是第28条的立法本意。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行裁判，是正确的。朱远平向一审法院起诉请求：⒈中止执行（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书；⒉解除对位于凯里市房屋的查封，并不得执行处置。⒊本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2014年9月4日，以大地联创房产公司为出卖人、朱远平为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1.购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积158.91㎡，总价款689905元；2.买受人先交付首付款207905元，余款482000元以银行按揭方式支付。3.该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4.补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。合同签订后，朱远平按照合同约定将购房首付款207905元和按揭款482000元支付给大地联创公司，大地联创房产公司开具了收据并加盖公司公章，后于2015年9月2日又出具了《销售不动产统一发票（自开）》，该发票载明购房款金额为689905元。朱远平已于2017年7月21日入住该房。另查明，大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括5栋19层1901号住房在内）。朱远平得知自己所购的“大地春城”小区5栋19层1901号住房被查封后，于2019年8月29日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2019年9月10日，凯里市人民法院作出（2019）黔2601执异96号《执行裁定书》，裁定：“驳回案外人朱远平解除对贵州省凯里市住房查封的异议请求”。事后，朱远平不服裁定结果并于2019年10月25日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于朱远平对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，朱远平在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《购房发票》、《转账凭证》等，可以证明朱远平与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、房屋交付占有日均发生在2014年度，且朱远平家已居住至今，符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）项规定的法定情形。原告朱远平已支付了全部的购房款，满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创房产公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，朱远平对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不予采纳。朱远平提出的“中止（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书的执行”的诉请，不属于本案诉讼程序所处理的事项，故不应对该项诉请进行判决。大地联创房产公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行朱远平所购的位于凯里市房屋。二、驳回原告朱远平的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审期间，上诉人华融贵州分公司、被上诉人朱远平以及一审被告大地联创房产公司均未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审查明事实基本一致。本院认为，《执行异议和复议规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”,即申请执行人对执行标的依法享有优先受偿权的,有权对执行标的优先于普通债权受偿,但法律、司法解释作出特别规定的例外。《执行异议和复议规定》第二十八条“无过错不动产买受人物权期待权”即为该种例外。本案中，朱远平作为案涉房产买受人提出的异议只要符合其中规定情形即可排除执行。经过综合审查，本案朱远平已在法院查封涉案房屋之前就与一审被告大地联创房产公司签订有合法有效的《商品房买卖合同》，支付了全部购房款后又对涉案房屋进行了合法占有（即装修入住）。至于未能办理过户登记的问题，是因一审被告大地联创房产公司的原因导致过户登记未能办理，故过户不成之责不在朱远平，朱远平所处情形符合上述第二十八条规定的情形。因此，朱远平享有排除执行的权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 杨再幸二〇二〇年八月十八日书记员 杨绍鑫吴光耀