福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初1344号 原告:泉州市盛荣物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区盛世天骄**楼架空层,统一社会信用代码91350500628650586D。 法定代表人:陈跃进,总经理。 委托诉讼代理人：李安昆、林丛山，、实习律师。 被告：叶凤凰，女，1990年2月8日出生，汉族，原住泉州市泉港区山腰叶厝村西头**，现住惠安县。 原告泉州市盛荣物业管理有限公司与被告叶凤凰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李安昆到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泉州市盛荣物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付自2014年12月1日至2020年3月31日期间的物业管理费6011元、违约金3907.48元(违约金暂计至2020年3月31日，按年利率24%计算)及自2020年4月1日起至实际付清之日止按年利率24%计算的违约金。 事实和理由：被告叶凤凰系盛世锦都晶钻酒店公寓803室的业主，其房屋的建筑面积为37.57平方米。2013年5月11日被告与原告签订了《前期物业服务管理服务协议》。双方协议约定：自房屋出售之日起至首届业主大会选聘物业服务企业之前，由原告为被告提供物业管理服务；被告所在的酒店公寓的物业管理费为每月每平方米2.5元，该费用不含公共部位公摊水、电费；被告应按照协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费用及物业管理服务产生的费用，否则原告有权要求被告补交并从逾期之日按每天千分之一交纳违约金。被告每月应当交纳的物业管理费为93.93元。2017年7月23日，被告所在的盛世锦都小区成立了业主委员会。业主委员会成立后由原告继续为盛世锦都小区提供物业管理服务。被告自2014年12月1日起就一直未按照协议约定向原告交纳物业管理费，截至2020年3月31日被告已有64个月物业管理费尚未交纳，合计尚欠原告物业管理费6011元。经原告多次催讨，被告均不予以理睬，也拒不支付物业管理费。由于被告未按照协议约定交纳物业管理费，按照双方的协议约定，原告有权要求被告支付违约金。现原告自愿按年利率24%要求被告支付违约金，暂计算至2020年3月31日被告应承担的违约金为3907.48元。 被告叶凤凰未作答辩。 在本院审理过程中，原告提供证据1即营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人居民身份证复印件各1份，以此证明原告的诉讼主体资格。证据2即被告居民身份证复印件1份，以此证明被告的身份情况。证据3即《商品房买卖合同》、泉州市房屋权属登记查档、套房接收书各1份，以此证明被告系盛世锦都晶钻酒店公寓803室的业主，套房建筑面积为37.57平方米，被告于2013年5月11日已接收质量无问题房屋的事实。证据4即前期物业管理服务协议1份，以此证明原、被告双方约定由原告作为惠安县盛世锦都小区的物业管理公司，向业主收缴物业管理费，其中被告所在酒店公寓的物业管理费按每月每平方米2.5元(不含公共公摊水、电费)计算；及若被告未交纳物业管理费，原告有权要求被告按欠费金额的日千分之一支付违约金等约定的事实。证据5即工作说明1份，来源于惠安县盛世锦都小区业主委员会，以此证明盛世锦都小区在2017年7月23日成立了业主委员会，业主委员会成立后未与原告签订新《物业服务合同》，但物业服务由原告继续为该小区提供物业管理服务的事实。证据6即收款收据1份，以此证明被告有交纳2014年间部分物业费用的事实。证据7即催讨物业费情况表1份，以此证明原告向被告催讨物业费用等，但被告没有支付，已经构成违约的事实。证据8即叶凤凰违约金明细表1份，以此证明暂计至2020年3月31日被告应当承担的违约金为3907.48元的事实。 本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据1、2、4、5、6，具有真实性、合法性，能够证明原告举证所主张的事实，予以采信。证据3，《商品房买卖合同》载明该商品房建筑面积为37.08平方米，泉州市房屋权属登记查档登记的面积为37.08平方米，原告主张该商品房建筑面积为37.57平方米，缺乏依据，不予采信，应认定该商品房建筑面积为37.08平方米。证据7，虽系原告自行制作，但可以证明原告通过电话向被告催讨物业费的事实。证据8，系原告单方制作，且计算的每月物业费有误，双方约定的违约金过高，且合同没有约定物业服务费用交纳时间，故不予采信。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 2013年5月11日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告作为惠安县盛世锦都小区的物业管理公司，向业主收缴物业服务费，公共综合管理服务费标准：酒店公寓为每月每平方米2.5元，业主应于建设单位通知集体入伙（交房）之日起交纳物业服务费用。合同期限自房屋出售之日起至首届业主大会选聘物业服务企业签订之物业服务合同生效之日止。被告在代表人一栏签名捺指印确认。协议还约定：乙方（被告）逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日按每天3%交纳滞纳金。乙方违反协议，不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。但没有约定物业服务费用交纳时间。惠安县盛世锦都小区业主委员会于2017年7月23日成立，现仍由原告继续履行物业管理服务。被告系惠安县业主，房屋建筑面积为37.08平方米，按每月每平方米2.5元计算，即月应缴纳物业服务费92.7元。自2014年12月1日起至2020年3月31日止，被告共拖欠原告物业服务费64个月，按每月应缴物业服务费92.7元计算，共应缴纳5932.8元（92.7平方米×2.5元／月／平方米×64个月）。经原告多次催讨，被告至今仍未缴纳。 综上事实，本院认为，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，是合同双方真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，应认定合同合法有效。被告在《前期物业管理服务协议》签名确认，故《前期物业管理服务协议》对被告具有约束力，被告应当履行合同义务，其未能按约定支付物业服务费已构成违约，应承担相应民事责任。原告请求被告支付自2014年12月1日起至2020年3月31止的物业服务费6011元，其主张的房屋建筑面积为37.57平方米有误，应按登记的房屋建筑面积为37.08平方米计算，故尚欠的物业服务费应按5932.8元计算；其请求被告支付自2014年12月1日起至付清款项之日止按年利率24%计算的违约金，因合同没有约定缴纳物业服务费时间，原告又未能提供实际损失的证据，故该请求应调整为自2020年3月17日起诉之日起至还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以不超过月利率0.5%为限）计付占用资金期间的利息损失。原告诉讼请求合理部分应予支持，不合理部分不予支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告叶凤凰应于本判决生效之日起五日内支付原告泉州市盛荣物业管理有限公司物业服务费5932.8元，并自2020年3月17日起至还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以不超过月利率0.5%为限）计付占用资金期间的利息损失。 二、驳回原告泉州市盛荣物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告叶凤凰负担，应在本判决生效后五日内缴交；公告费560元，由原告泉州市盛荣物业管理有限公司负担（预交的受理费50元在本判决生效后予以退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  庄碧山 人民陪审员  肖财旺 人民陪审员  许丽娟 二〇二〇年八月二十六日 书 记 员  曾 芯 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。