贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5311号上诉人（一审被告）：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路。统一社会信用代码：91520500215470181G。法定代表人：张立华，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：肖顺裕，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：秦忠俊，贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张桂云，女，汉族，1976年7月5日出生，住贵州省大方县。委托诉讼代理人（特别授权）：徐文淑，贵州贵达律师事务所律师委托诉讼代理人（一般授权）：蒙中菊，贵州贵达律师事务所实习律师。上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司因与被上诉人张桂云商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4602号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人秦忠俊，被上诉人的委托诉讼代理人徐文淑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1.办证违约金的截止时间应为上诉人完成商品房权属初始登记的时间为止。2.被上诉人并未举证证明其损失，一审判决的违约金过高，请求二审依照合同法第114条的规定予以调整。被上诉人张桂云二审答辩称：上诉人未交付办理转移登记有关文书，应当承担违约责任。违约金兼具惩罚和补偿性质，不以存在损失为前提，在双方未对违约金标准约定的情况下，一审根据司法解释的相关规定确定本案违约金标准符合法律的规定，应予维持。原审原告张桂云一审诉讼请求：1.判决被告毕节市房地产公司向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的前期违约金，以361212.00元购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2017年3月30日起计算至被告提交完毕商品房转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止，暂定为67036.74元；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月19日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》,约定:买受人购买出卖人开发的位于七星关区,建筑面积116.52平方米，套内建筑面积99.23平方米，房屋总价款为361212.00元。出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。补充协议7.2条约定，出卖只承担办理房屋产权证的代理义务、买受人应提供齐全相关真实证件，以及物业费已缴清的相关凭证，否则出卖人不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款。2014年12月31日，被告将涉案商品房交付给原告。庭审中，《贵州省毕节市房地产开发有限公司逸景·私享家园Ｂ幢项目首次登记审查意见》，毕节市不动产登记中心于2019年12月12日同意办理逸景·私享家园Ｂ幢项目幢首次登记。被告出示毕节市不动产登记中心出具的《不动产登记查询回复》，逸景·私享家园Ｂ幢于2019年12月12日办理新建商品房幢首次登记。2020年3月30日毕节市不动产登记中心出具权利人为原告的不动产登记受理通知单。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告于2014年12月31日向原告交付了房屋，合同约定在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权，即被告应于2015年12月26日前登记涉案商品房的所有权，本案中，被告仍未办理涉案房屋的不动产权证，被告已违约，应承担违约责任。故对原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持。被告答辩称系政府的城市规划的调整，调整后所有的规划手续，施工手续都相应的进行了调整，并且在调整办理手续的过程中又遇到政府机构的改革。政府的规划调整属于不可抗力，所以被告可以免除违约责任。就本案，被告所举证之证据不能证明政府的行为属不可抗力，涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况造成的，被告主张的该情形并不符合不可抗力的构成要件，对被告的该抗辩意见，不予采纳。关于违约金的计算标准问题。双方签订的合同未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算；因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。即本案违约金的计算标准为：以原告已付购房款总额为基数，2019年8月19日以前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于违约金计算的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权，即被告应于2015年12月26日前登记涉案商品房的所有权，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2015年12月26日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年4月15日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年4月15日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年4月15日起至被告履行登记涉案商品房所有权义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，予以采纳。其余部分无事实及法律依据，不予采纳。违约金的截止时间为毕节市不动产登记中心出具不动产登记受理通知单之日（2020年3月30日），故该项违约金计算至2020年3月30日止。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款为基数，自2017年4月15日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年3月30日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告张桂云支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金的计算方式为：以原告已付购房款361212.00元为基数，自2017年4月15日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年3月30日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；二、驳回原告张桂云的其他诉讼请求。案件受理费人民币738.00元，原告张桂云承担220.00元；被告贵州省毕节市房地产开发有限公司承担518.00元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，因不动产物权变动在我国采取登记生效主义，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，上诉人作为本案商品房出卖人一方，负有协助被上诉人办理商品房产权转移登记、取得房屋权属证书的主要合同义务；根据《不动产登记暂行条例》第十五条之规定，不动产登记可由当事人或者其代理人申请办理。依据《商品房买卖合同》第二十二条第二款“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担”的约定，可知双方达成了由上诉人限期为被上诉人办理完毕商品房权属登记的一致意思表示。上诉人逾期未能完成约定事项，应当承担相应的违约责任，该违约责任的截止时间应为被上诉人取得案涉商品房不动产权证之日，且不以被上诉人存在损失为前提。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有约定违约金计算标准的情形进行了明确规定。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行办证义务的合同目的一致，旨在敦促出卖人及时履行合同义务。在本案双方未约定逾期办证违约责任的情形下，一审法院依照前述规定，按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算违约金，并无不当。上诉人主张调减本案违约金标准，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1036元，由上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年八月二十七日书记员  邓 千