湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终813号上诉人（原审原告）：李操云，男，1984年10月8日出生，汉族，住湖北省汉川市。上诉人（原审原告）：杨志琼，女，1984年6月28日出生，汉族，住湖北省汉川市。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：夏千稳，湖北自强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北川东置业发展有限公司。住所地：湖北省汉川市经济开发区。法定代表人：李志祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：张应波，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海蔚，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。上诉人李操云、杨志琼因与被上诉人湖北川东置业发展有限公司（以下简称川东公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2019）鄂0984民初2799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李操云、杨志琼上诉请求：l.撤销汉川市人民法院(2019)鄂0984民初2799号民事判决第二项中“并支付利息损失（以372024元为基数，从2014年9月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清款项之日止）”，依法改判为“并支付利息损失（其中首付款186024元从2013年9月19日起计算，按揭贷款186000元从2014年1月1日计算，至实际付清款项之日止．2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”；2.撤销汉川市人民法院(2019)鄂0984民初2799号民事判决第三项，依法改判川东公司赔偿李操云、杨志琼3700**元;3.一、二审诉讼费用由川东公司承担。事实及理由：一、原审适用法律错误。原审认定川东公司构成故意隐瞒的欺诈行为，依法应承担惩罚性责任是正确的，但在惩罚性赔偿数额上采取酌定按诉请赔偿款370000元约5%判赔，适用法律错误，滥用自由裁量权。1.《商品房买卖合同司法解释》第九条规定的惩罚性赔偿，是只要“具有该条规定情形之一”，而不论过错。2.《商品房买卖合同司法解释》第九条规定的惩罚性赔偿数额，是买受人的请求权，只要“不超过已付购房款一倍”，即是合法。3.合法的诉求应予支持，原审酌定部分支持于法无据，原审以主观恶意程度及是否有过错来确定赔偿责任比例，完全不符合该司法解释立法本意，与法相悖。以李操云、杨志琼诉请赔偿款370000元为基数，判赔5%没有法律依据。4.商品房开发对社会稳定影响巨大，必须严格按照法律规定办理各种审批手续，依法取得各项批准证书，我国法律和司法解释对房地产开发商恶意违约和欺诈行为规定了严厉惩罚的法律责任。本案因川东公司欺诈行为，买受人付出巨资无法取得房屋产权。原审不依法判决，而是酌定按购房款的5%判赔，对开发商施以爱心“惩罚”，与司法解释第九条规定“不超过已付购房款一倍”赔偿责任相比确实有失公正。二、原审认定事实不清。原审判决支付利息损失从2014年9月25日起计算，没有查清李操云、杨志琼购房款交付时间。李操云、杨志琼首付款186024元交付时间为2013年9月19日，按揭贷款186000元办理发放日为2014年1月1日。利息损失应从李操云、杨志琼付款之日起计算。川东公司辩称：恳请驳回上诉，维持原判。1.川东公司不存在故意隐瞒，川东公司在销售房屋时已经告知过房屋未取得预售许可证，而且合同上关于预售许可证的证号也并未填写。2.川东公司认可法院关于5%的赔偿，同类案件在一审法院已经调解了20多起，均是按照5%进行赔偿。3.李操云、杨志琼购买的房屋已经交付，其合同主要目的已经实现。川东公司已经办理了涉案地块的土地证，正在积极为李操云、杨志琼办理房地产证。李操云、杨志琼一审诉讼请求：1.确认李操云、杨志琼与川东公司签订的《商品房买卖合同》无效;2.判令川东公司返还购房款372024元,并按中国人民银行同期贷款利率支付利息至购房款返还之日;3.判令川东公司赔偿370000元;4.诉讼费用由川东公司承担。一审法院认定事实如下：川东公司建设开发了位于汉川经济开发区新河工业园的汉正古镇商铺项目。2013年9月19日,李操云、杨志琼与川东公司签订了一份《商品房买卖合同》,合同约定：李操云、杨志琼购买川东公司预售的汉正古镇第XX幢商XXX号房,建筑面积43.54平方米,单价为每平方米8544.42元,总金额372024元；川东公司应当在2014年8月30日前将验收合格的商品房交付李操云、杨志琼使用；川东公司应当在商品房交付使用后270日内,将办理权属登记资料报产权登记机关备案，如因川东公司的责任，李操云、杨志琼不能在规定期限内取得房地产权属证书的，川东公司按已付房价款的1%向李操云、杨志琼支付违约金；双方还就房款支付、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，李操云、杨志琼支付购房款372109元，川东公司于2014年9月25日向李操云、杨志琼开具销售不动产统一网络发票，川东公司亦于2014年9月向李操云、杨志琼交付房屋。期间，李操云、杨志琼将房屋出租至今。后李操云、杨志琼到房屋登记机关办理权属证书时,得知该商品房至今尚未取得商品房预售许可证，不能办理权证。为此，李操云、杨志琼起诉，要求：1.确认李操云、杨志琼与川东公司签订的《商品房买卖合同》无效;2.判令川东公司返还购房款372024元,并按中国人民银行同期贷款利率支付利息至购房款返还之日;3.判令川东公司赔偿370000元;4.诉讼费用由川东公司承担。另查明，至本案庭审辩论终结前，川东公司尚未取得商品房预售许可证。本案争议的焦点：一、李操云、杨志琼与川东公司所签订的《商品房买卖合同》的效力问题。一审法院认为，李操云、杨志琼与川东公司于2013年9月19日签订的《商品房买卖合同》成立，双方虽均已依约履行交付房款及交房等合同义务，但川东公司至今尚未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此，双方所签订的《商品房买卖合同》无效，李操云、杨志琼诉请确认《商品房买卖合同》无效，判令川东公司返还购房款372024元，并支付利息的诉请，一审法院予以支持，同时，李操云、杨志琼应返还商品房给川东公司。二、双方签订《商品房买卖合同》时，川东公司是否存在故意隐瞒的欺诈行为？是否应承担惩罚性赔偿责任？一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项的规定：“商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”本案中，川东公司在未取得商品房预售许可证明的情况下即预售商品房，其主观上是明知其没有取得商品房预售许可证明而销售商品房，故一审法院认定川东公司在销售时存在故意隐瞒的欺诈行为，依法应承担惩罚性赔偿责任；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但，该条司法解释规定的“已付购房款一倍”是责任上限，具体责任比例应结合房地产开发企业的主观恶意程度以及买受人是否具有过错等情况加以确认，川东公司在签订合同之后，已积极履行了交付房屋的主要合同义务，且李操云、杨志琼在接收房屋后，一直将房屋出租，获取了房屋的相关收益，结合该情况，一审法院认定李操云、杨志琼对川东公司是否具有预售许可资格未尽审慎审查义务，亦存在一定过错，可减轻川东公司的赔偿责任。故对李操云、杨志琼要求川东公司赔偿370000元的诉请，综合一审法院已判令川东公司承担利息损失，一审法院酌予确定惩罚性赔偿款的数额为已付购房款的5%即18500元，李操云、杨志琼第3项诉请超过的部分，一审法院未予支持；川东公司辩称没有故意隐瞒未取得商品房预售许可证明及没有欺诈行为的意见，与事实不符，一审法院未予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，遂判决：1.确认李操云、杨志琼与川东公司于2013年9月19日所订立的《商品房买卖合同》无效；2.川东公司于判决生效之日起五日内返还李操云、杨志琼购房款372024元并支付利息损失（以372024元为基数，从2014年9月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清款项之日止）；3.川东公司于判决生效之日起五日内赔偿李操云、杨志琼人民币18500元；4.李操云、杨志琼于判决生效之日起五日内返还汉正古镇第38幢商121号商品房给川东公司；5.驳回李操云、杨志琼的其他诉讼请求。上述给付内容，逾期支付的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费11220元，由李操云、杨志琼负担4063元，由川东公司负担7157元。本院二审期间，李操云、杨志琼与川东置业均向本院提交了新证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。李操云、杨志琼提交的证据：个人住房贷款凭证。拟证明：李操云、杨志琼实际取得贷款的日期为2014年1月1日，便于利息损失计算。川东置业提交的证据：鄂20**汉川市不动产权第0000272号以及0003160号不动产证。拟证明：川东公司已经取得了涉案地块的土地证。针对李操云、杨志琼提交的证据，川东公司的质证意见：对证据的真实性无异议，但是李操云、杨志琼在一审时应提交。针对川东公司提交的证据，李操云、杨志琼的质证意见：对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议，不是起诉前取得的，也不是商品房预售许可证。针对李操云、杨志琼提交的证据，本院认证意见：川东公司对李操云、杨志琼提交证据的真实性无异议，本院仅对该份证据的真实性予以确认。但该份证据并未注明贷款汇入川东公司账户，且李操云、杨志琼亦未提交其他证据予以佐证，故本院对该份证据的证明目的不予采信。针对川东公司提供的证据，本院认证意见：该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，能实现其证明目的。但不影响本案的实体处理。经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，因川东公司在起诉前尚未取得商品房预售许可证，一审认定“双方所签订的《商品房买卖合同》无效”是正确的，本院予以确认。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。因此，本案二审的焦点：一、李操云、杨志琼购房款利息损失应当如何计算；二、川东公司是否应当承担一倍购房款的惩罚性赔偿责任。关于焦点问题一，本院认为，李操云、杨志琼主张首付款186024元交付时间为2013年9月19日、按揭贷款186000元办理发放日为2014年1月1日，应从上述时间开始计算利息损失，但未提交有效证据予以证明首付款、按揭贷款的支付时间，故本院对李操云、杨志琼主张计算利息损失的时间不予支持。一审按照川东公司对案涉购房款开具发票的时间起算支付利息并无不当。自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。2019年8月20日之后，人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。李操云、杨志琼关于利息损失的利率计算标准成立，予以支持。根据银行贷款利率调整的相关规定，自2019年8月20日之后，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。所以，本院对该判项予以纠正。关于焦点问题二，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的“并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，系惩罚性赔偿责任，其主要目的是为了制裁和遏制欺诈、恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的建立。因上述条款规定的“不超过已付购房款一倍”是责任上限，一审法院结合房地产开发企业的主观恶意程度以及买受人是否具有过错等情况确认具体责任比例，符合法律规定。川东公司在签订合同之后，已履行了交付房屋的主要合同义务，李操云、杨志琼在接收房屋后，又将房屋对外出租，获取了房屋的相关收益，结合该情况，一审法院认定李操云、杨志琼对川东公司是否具有预售许可资格未尽审慎审查义务，亦存在一定过错并无不当。川东公司在未取得商品房预售许可证的情况下进行商品房销售存在过错，但李操云、杨志琼未提供证据证实川东公司具有恶意违约等严重违反诚实信用原则的情形，故一审综合认定川东公司承担已付购房款5%的赔偿责任，不违反法律规定，本院依法予以确认。李操云、杨志琼主张“川东公司承担已付购房款一倍的赔偿责任”的上诉请求不成立，依法予以驳回。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，但部分利率计算标准有误，本院依法予纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省汉川市人民法院(2019)鄂0984民初2799号民事判决中的第一、三、四、五项；二、变更湖北省汉川市人民法院(2019)鄂0984民初2799号民事判决第二项为：湖北川东置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还李操云、杨志琼购房款372024元并支付利息损失（以372024元为基数，从2014年9月25日起计算至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际付清款项之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费6850元，由上诉人李操云、杨志琼负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  张杨玉二〇二〇年八月二十日书记员  焦 雨附：适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；