江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初12951号原告：张咏峰，男，1979年12月24日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：刘原业，江苏宏润（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏海芳，江苏宏润律师事务所律师。原告：潘丹，女，1979年9月27日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：刘原业，江苏宏润（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏海芳，江苏宏润律师事务所律师。被告：漆波，男，1988年9月16日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：黄和清，信利律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：庄建宏，江苏振强律师事务所律师。第三人：江阴东亚信元房地产开发有限公司，住所地江阴市。法定代表人：李世新，该公司总经理。原告张咏峰、潘丹与被告漆波、第三人江阴东亚信元房地产开发有限公司（以下简称东亚公司）不当得利纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张咏峰、潘丹的共同委托诉讼代理人夏海芳、刘原业，被告漆波及其委托诉讼代理人黄和清、庄建宏到庭参加诉讼，第三人东亚公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张咏峰、潘丹向本院提出诉讼请求：1、判令被告漆波返还房款124592元并赔偿利息损失（自2019年3月1日起至2019年8月20日止按同期银行贷款利率150%计算，自2019年8月21日起至实际给付之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%计算）；2、本案诉讼费由漆波承担。事实与理由：他们因购房需要，在通过中介看房的过程中，对位于兰亭乐府101单元1001号房屋有购买意向。通过中介介绍，漆波全程与他们就该房屋的买卖事宜进行洽谈，漆波表示因买卖标的房屋系工抵房，即将售罄，且要看工抵方是否愿意配合办理手续，所以要求他们将全部房款支付给漆波后再签订购房合同。他们遂于2019年2月25日、2月28日分别向漆波账户转账20000元和868000元（含8000元中介费），共计888000元。2019年2月28日他们与第三人东亚公司签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价为755408元。合同签订后，东亚公司向他们开具了金额为755408元的购房发票。他们认为购房总价应为755408元，漆波多收取的124592元房款应予返还。被告漆波辩称，请求法院依法驳回原告张咏峰、潘丹的全部诉讼请求，理由如下：一、他不是本案适格被告。根据诉状，张咏峰、潘丹明确与第三人东亚公司签订的商品房买卖合同及开票的价款是案涉房屋的实际成交价，根据合同相对性原则，张咏峰、潘丹应当向东亚公司主张返还，而不应向他主张返还。二、张咏峰、潘丹要求他返还超出商品房买卖合同及开票价款的购房款并承担利息，无事实和法律依据。1、根据谁主张谁举证的原则，张咏峰、潘丹应举证证明其存在损失、他取得利益、利益与损失之间存在因果关系且无法律依据，但张咏峰、潘丹提供的证据不足以认定他构成不当得利；2、东亚公司并非涉案房产的实际出卖人。此前，东亚公司与施工方通过签订《抵房协议书》将涉案房产出卖给了施工方，后施工方以交付底价（包销）的形式委托漆波溢价销售涉案房产，由此产生的溢价款作为漆波的报酬，而东亚公司与张咏峰、潘丹签订《商品房买卖合同》及开具发票仅是为了协助办理过户（在东亚公司完成更名流程），故涉案房产的实际出卖人是施工方；3、张咏峰、潘丹对购买涉案房产所需支付的对价是明知且认可的，是对涉案房产真实价款的意思表示：（1）房产属于价值较大的基本生活资料，购房者在购房前必定对所购房产进行综合考虑，并且对影响房产买卖的价格条款（房产的坐落位置、建筑结构、装修状况、楼层、户型等）进行充分考虑和磋商后才会作出购买与否的意思表示；（2）房产备案价格属于公开信息，购房人并无获取上的障碍，购房前对房屋备案价格进行了解查询，是一般消费者的合理注意义务；（3）对出售涉案房产的价格，购房者有接受交易和拒绝交易的自由。本案中，从张咏峰、潘丹支付定金以及交付尾款的行为来看，其对购买涉案房产所需支付的对价是明知且认可的，张咏峰、潘丹正是基于真实成交价仍低于市场行情价的前提才购买的涉案房产。退一步讲，张咏峰、潘丹在支付尾款的当天签订《商品房买卖合同》、开具发票，张咏峰、潘丹当时就知晓合同价款与实际支付价款不一致的情况，却没有当场提出异议，在诉前也未向他主张返还所谓的差额部分，与常理不符；据此，张咏峰、潘丹对涉案房产的真实成交价以及开票价款是明知且认可的，张咏峰、潘丹要求他返还购房款于法无据；4、东亚公司与张咏峰、潘丹签订的《商品房买卖合同》及开具发票，仅是为了协助办理过户（在东亚公司完成更名流程），合同价及开票价并非涉案房产真实价款的意思表示，应认定无效；5、张咏峰、潘丹提起本案诉讼违背诚实信用原则；张咏峰、潘丹选择接受漆波的报价并支付房款是其真实意思表示，该合同已经依法成立并生效，现张咏峰、潘丹要求他返还实际成交价及开票价之间的差额部分于法无据。第三人东亚公司未作书面述称。本院经审理认定事实如下：第三人东亚公司（出卖人）与上海硕日旷宇投资有限公司（施工发包方，以下简称硕日公司）、上海浦东新区远东立体停车装备有限公司（施工承包方、买受人，以下简称浦东公司）签订《抵房协议书》，约定浦东公司购买东亚公司开发建设的东亚乐府兰亭项目5号楼101单元1001号商品房，购房总价款755408元，浦东公司同意硕日公司将应付的工程款在具备付款条件后直接支付给东亚公司，作为浦东公司购买该商品房的购房款。浦东公司委托漆波出售乐府兰亭涉案房产，2018年7月5日，漆波向张丽娟（系《抵房协议书》载明的浦东公司法定代表人）尾号为“9019”的账户内转账20000元。漆波接受浦东公司委托后，在多个房产中介发布了房源信息，发布的房价为880000元。2019年2月28日，漆波在与微信昵称是“张大咪”的微信中，明确银行账户尾号为“9019”。张咏峰、潘丹有购房需求，经房产中介林凯军和冯某的介绍与漆波取得联系，并由漆波带张咏峰、潘丹查看了涉案房产，看房过程中漆波口头告知张咏峰、潘丹涉案房产的房屋成交价为880000元。2019年2月25日，张咏峰、潘丹向漆波支付购房定金20000元。2019年2月27日，漆波在与张咏峰的微信中明确告知张咏峰“房款88万，还有86万，车位36000，更名费20000，契税11331，维修基金12995，水电押金500，垃圾清理费433，物业费3465.36，合计还需要944724.36”，张咏峰回复“知道了”。2019年2月28日上午11:58，张咏峰向漆波转账支付房款868000元。以上漆波共收到款项888000元（其中8000元是中介费），漆波收款后将其中的8000元中介费通过林凯军转交给了冯某，并另行向林凯军支付佣金8000元。漆波收款后，于2019年2月28日向张丽娟转账360000元；2019年6月27日，漆波分2次向张丽娟转账合计400000元。以上漆波共向张丽娟付款780000元（包括2018年7月5日的20000元，且所有款项均转至张丽娟尾号为“9019”的银行账户内）。按照漆波的要求，浦东公司向东亚公司出具购房说明一份，内容为：浦东公司购买东亚公司乐府兰亭项目5号楼101单元1001号商品房，总房款755408元，现浦东公司指定张咏峰、潘丹作为该商品房买受人与东亚公司签署该商品房的买卖合同，同时浦东公司代买受人向东亚公司支付该商品房购房款。2019年2月28日，张咏峰、潘丹与东亚公司签订《商品房买卖合同》，约定：由张咏峰、潘丹购买东亚公司乐府兰亭101单元1001号房屋，于签署合同当日付清全部房款755408元。同日，东亚公司向张咏峰、潘丹开具金额为755408元的购房款发票。同日，张咏峰向东亚公司另行支付了更名费20000元、车位费36000元、物业费3465.36元和其他费用13928元。2019年3月19日，涉案房产登记至张咏峰、潘丹名下。审理中，本院向第三人东亚公司负责合约部的行政主管曹磊调查，曹磊陈述：东亚公司在销售工抵房时，是根据施工方提供的《抵房协议书》及施工方出具的购房说明进行销售的，购房说明上会写明买房人的姓名，东亚公司根据《抵房协议书》上留存的施工方的联系电话进行核实，如果情况属实，就与购房说明上的买房人签订《商品房买卖合同》；施工方的资料有时是由施工方信任的中介公司或代理人拿到东亚公司办理手续的，中介公司或者代理人要在购房说明的空白处签名并注明身份证号码。以上事实有《商品房买卖合同》、张咏峰的转账记录、增值税发票、《抵房协议书》、浦东公司出具的购房说明、漆波与张咏峰的微信聊天记录、漆波与“张大咪”的微信聊天记录、漆波的转账记录、证人冯某出具的情况说明及当庭陈述、漆波与房产中介的微信记录、本院向曹磊所作调查笔录等及当事人的陈述在卷予以佐证。本案争议焦点为：一、涉案房屋的出卖方主体如何认定；二、本案被告主体是否适格；三、漆波是否构成不当得利，张咏峰、潘丹与漆波之间就涉案房产确定的价款是否系双方的真实意思表示，漆波是否应当向张咏峰、潘丹返还其所主张的款项。对争议焦点一，本院认为，根据漆波与“张大咪”的微信聊天记录、漆波向浦东公司法定代表人张丽娟的转账记录、浦东公司出具的购房说明，足以证明浦东公司委托漆波销售涉案房产的事实，浦东公司与漆波之间存在委托关系。根据《抵房协议书》，涉案房产由浦东公司向东亚公司购买并以工程款抵作购房款，故涉案房屋的实际所有权人是浦东公司，东亚公司仅是名义持有人。根据浦东公司出具的购房说明，东亚公司与张咏峰、潘丹签订《商品房买卖合同》，仅是按照委托人浦东公司的指示处理委托事务。浦东公司委托漆波出售涉案房屋，虽然漆波未向张咏峰、潘丹披露委托人浦东公司的信息，但根据双方陈述，张咏峰、潘丹在购房前对于涉案房产系工抵房的事实是明知的，故本案中涉案房产的出卖方应当认定为浦东公司，而非张咏峰、潘丹认为的东亚公司。对争议焦点二，本院认为，根据前述争议焦点，涉案房产的实际出卖人是浦东公司，漆波接受浦东公司的委托为浦东公司销售工抵房，漆波在销售涉案房产过程中与张咏峰和潘丹接触、带张咏峰和潘丹看房并最终达成购房协议，虽然张咏峰、潘丹与漆波之间未签订书面合同，但张咏峰、潘丹与漆波之间形成事实上的居间合同关系。漆波收取了张咏峰、潘丹的房款，张咏峰、潘丹以不当得利为由要求漆波返还成交价与开票价之间的差额部分，漆波作为本案被告主体适格。对争议焦点三，本院认为，所谓不当得利，是指因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。构成不当得利应当符合以下构成要件：1、一方获得利益；2、他方受到损害；3、获得利益与受到损害之间存在直接的因果关系；4、一方获取利益没有法律依据。本案中，漆波与张咏峰、潘丹约定的购房款金额是双方真实意思表示，漆波收取购房款和中介费共计888000元的行为符合双方约定，不构成不当得利，漆波无需向张咏峰、潘丹返还购房款124592元。理由如下：1、根据漆波与张咏峰之间的微信聊天记录及庭审陈述，可以认定双方明确约定房屋转让总价为880000元、中介费8000元，该双方的一致意见对张咏峰、潘丹有约束力；2、商品房交易不是小额生活消费品的买卖，商品房买卖涉及金额较大，普通购房者在选购房屋时除考虑房屋的坐落、户型、朝向、楼层等因素外，对房价也会再三对比、考虑，经过慎重的选择后才会作出最终的购买决定，张咏峰、潘丹作为完全民事行为能力人，应当在签订合同时负有谨慎义务；张咏峰、潘丹于2019年2月28日签订《商品房买卖合同》前已按照双方的约定向漆波支付了购房款880000元，而《商品房买卖合同》载明的购房款为755408元，且东亚公司向张咏峰、潘丹开具的增值税发票金额也为755408元，但张咏峰、潘丹未当场提出异议，还于当天再次向东亚公司支付更名费20000元、车位费36000元、物业费3465.36元和其他费用13928元，由此一系列的付款行为也可以看出张咏峰、潘丹是在履行与漆波口头约定中设定的合同义务而非《商品房买卖合同》中的义务；3、《商品房买卖合同》签订的目的是为了配合房地产行政主管部门办理房屋产权转移登记，其中的价格条款并非张咏峰、潘丹与东亚公司进行磋商后的真实意思表示，涉案房屋真实成交价应以张咏峰、潘丹与漆波达成的房价即880000元为准，张咏峰、潘丹按照双方约定的金额向漆波支付房款，涉案房产已登记至张咏峰、潘丹名下，漆波收取张咏峰、潘丹的房款未超过双方约定的金额，未对张咏峰、潘丹造成损失；4、漆波在收取张咏峰、潘丹的房款后，将部分款项汇至浦东公司法定代表人张丽娟的账户，这是漆波在履行浦东公司的委托事项，至于漆波汇款给张丽娟的金额少于张咏峰、潘丹支付的购房款的金额，系漆波与浦东公司之间的关系，与张咏峰和潘丹无关，亦与本案无关，本案不予理涉，如浦东公司认为未收到房款或收到的房款与约定的金额不符，可另案向漆波主张权利。综上，张咏峰、潘丹认为漆波多收取房款构成不当得利的主张于法无据，且与事实不符，本院不予采信，张咏峰、潘丹要求漆波返还多收取的购房款124592元并承担利息的诉讼请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第十八条、第一百二十二条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回张咏峰、潘丹的全部诉讼请求。案件受理费2792元（张咏峰、潘丹已预交），由张咏峰、潘丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时,根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  刘 俊人民陪审员  张一凡人民陪审员  张勤霞二〇二〇年八月十日书 记 员  夏 臻附：相关法律、司法解释条文1、《中华人民共和国民法总则》第十八条成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。