新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新02民终288号 上诉人（原审被告）：穆忠鹰，男，1982年1月14日出生，东乡族，住新疆维尔自治区克拉玛依市。 被上诉人（原审原告）：新疆常盛房地产开发有限公司，住所地新疆维尔自治区克拉玛依市克拉玛依区塔河路。 法定代表人：常战军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘晶晶，女，汉族，该公司员工。 委托诉讼代理人：马玉风，女，汉族，该公司员工。 上诉人穆忠鹰与被上诉人新疆常盛房地产开发有限公司（以下简称常盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2020）新0203民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人穆忠鹰、被上诉人常盛公司的委托诉讼代理人刘晶晶、马玉风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人穆忠鹰上诉请求：撤销克拉玛依市克拉玛依区人民法院(2020)新0203民初140号判决第一项内容，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院对本案事实认定不清，判决有误。一、上诉人与被上诉人于2017年6月7日签订了《房屋租赁合同》及《协议书》各一份，当时上诉人向被上诉人支付了100000元保证金，2017年8月1日上诉人向被上诉人支付了20000元租金。合同签订时双方口头约定了自2017年8月1日至2018年2月1日此期间为装修期间，被上诉人不收取此期间内的房租。由于政府对娱乐行业的管控，该动漫城在完成装修后迟迟未能正常开业，2018年2月上诉人向被上诉人申请延长免租期，在被上诉人口头承诺延长3个月免租期，因此免租期被延长至2018年5月1日，2017年8月1日至2018年5月1日期间为免租期，上诉人无需向被上诉人支付房租。二、由于上诉人的动漫电玩城一直未能开业，前期投入的装修资金无法回笼，未能按时支付租金。2018年6月，被上诉人将上诉人承租的房屋上锁，时至今日不让上诉人进入使用，也不让上诉人将房屋内的物品搬走。三、2018年10月22日，上诉人向被上诉人书面提出解除合同申请，被上诉人同意解除合同。综上，上诉人认为，因被上诉人曾承诺免除2017年8月1日至2018年5月1日的房租，事后又不承认，并将上诉人的设备锁在屋内，严重损害上诉人利益，为了保护上诉人的合法利益，特提出上诉。 被上诉人常盛公司辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由：1.对于上诉人陈述的双方签订合同的时间、租金数额、已交的押金和房租，被上诉人都没有意见，但上诉人说找被上诉人商量免除租金，被上诉人承诺免除租金的事实不存在。2.上诉人屋内的设备还在房屋内，被上诉人没有把他的房门上锁，上诉人欠缴物业费，锁门的是物业公司。3.2018年10月22日上诉人向被上诉人书面提出解除合同的申请，这个是事实。 常盛公司向一审法院起诉请求：判令穆忠鹰向常盛公司支付租金323778元，暖气费56586.10元，违约金56000元，合计436364.10元。 原审法院认定事实：2017年6月7日，双方签订《房屋租赁合同》及补充《协议书》各一份，约定常盛公司将克拉玛依市塔河路133号2-1、2-2、2-37、38、39、40、2-81、82、83、84、85、86、87、88、2-41、42、部分通道，建筑面积共计1684.11平方米的房屋出租给穆忠鹰经营动漫城，租期五年，自2017年8月1日至2022年7月30日，年租金280000元，租赁期内发生的水、电、暖气费由穆忠鹰负担。合同还对双方的其他权利义务及违约责任进行了约定。合同签订后，常盛公司按约定向穆忠鹰交付房屋，穆忠鹰向常盛公司支付履约保证金人民币100000元及租金20000元。2018年10月22日，穆忠鹰向常盛公司提交书面解除合同申请，并提出协商解决所欠房租、约定的相关费用及提前解除合同违约赔偿问题，同月23日常盛公司同意10月22日解除合同。现双方因所欠房租及约定的其他费用、提前解除合同违约赔偿问题协商未果，故常盛公司诉至原审法院。原审法院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方签订租赁合同、合同履行中协商解除合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，原审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，本案中，常盛公司主张323778元租金中应当抵扣穆忠鹰交纳的履约保证金100000元后，剩余部分租金223778元及暖气费56586.10元的诉讼请求，原审法院予以支持；同时双方协商解除合同是双方真实表示，因此，常盛公司主张违约金的诉讼请求原审法院按年租金未支付部分为基数计算违约金较为合理，即32000【（280000元-20000元-100000元）×20﹪】元，超出部分不予支持。综上，依照相关法律规定判决：一、穆忠鹰于本判决生效之日起三日内向新疆常盛房地产开发有限公司支付房屋租金223778元、暖气费56586.10元、违约金32000元，合计313264.10元；二、驳回新疆常盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4074.40元，由穆忠鹰负担2933元、新疆常盛房地产开发有限公司负担1114.40元。 二审中，双方均未提供新证据，本院查明的事实与原审一致，对原审法院认定的事实予以确认。庭审中，经本院依法释明上诉人穆忠鹰认为一审支持的违约金过高，要求予以调整。 本院认为，2017年6月7日，双方签订《房屋租赁合同》，同时签订一份补充《协议书》，约定租期五年，从2017年8月1日开始，每年租金280000元，水电物业费均由穆忠鹰承担，租赁常盛公司房屋1684.11平方米。合同签订后，穆忠鹰向常盛公司交押金100000元、租金20000元，此后穆忠鹰开始装修，因种种原因一直没能营业，经协商双方于2018年10月22日解除合同。对于上述事实双方均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点是：1.上诉人穆忠鹰是否应向被上诉人常盛公司支付房屋租金223778元及暖气费56586.10元；2.上诉人穆忠鹰是否违约并承担违约责任，对原审支持的违约金是否过高并依法调整。 第一个争议焦点，关于穆忠鹰是否应支付租金、暖气费的问题。双方签订的《房屋租赁合同》和《协议书》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方都具有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。上诉人主张与被上诉人除了书面合同，还有口头协议，被上诉人承诺给上诉人免除9个月的房租；并且被上诉人在双方纠纷发生后，将上诉人所租的房屋上锁，上诉人的所有设备都被锁在房子里，造成上诉人很大损失，因此不同意支付剩余的房租和违约金。被上诉人辩称，双方在签订书面合同后就没有口头协商，也不存在被上诉人承诺之事；给上诉人租赁房屋上锁的是物业公司，与常盛公司没有关系。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条第（一）项规定：“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。”对于主张该事实的上诉人应当承担举证责任，但其没有提供任何证据证明其主张，本院对上诉人关于“对方承诺免除9个月房租”及“给租赁房屋上锁”的理由不予采信，对于其拒绝交付房租的主张不予支持。 第二个争议焦点，关于上诉人是否违约并承担违约责任，原审认定的违约责任是否正确的问题。2018年10月22日，双方协议解除了租赁合同，后上诉人与被上诉人协商房租及其他费用未果，上诉人也没有按照合同的约定支付房租和暖气费，显然构成违约，应承担违约责任。这里的违约责任应该是没有如约支付房租及暖气费的责任，相当于被上诉人的实际损失，即同期银行利息【（223778元+56586.10元）×4.75﹪（年利率），从2018年10月23日起计算到穆忠鹰付清至日止】；而不是上诉人单方面提出终止合同的违约责任，原审对此认定有误，在此予以纠正。 综上，上诉人穆忠鹰的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决对违约金的认定有误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销新疆维尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2020）新0203民初140号判决； 二、上诉人穆忠鹰于本判决生效之日起十日内向新疆常盛房地产开发有限公司支付房屋租金223778元、暖气费56586.10元、违约金【（223778元+56586.10元）×4.75﹪（年利率），从2018年10月23日起到穆忠鹰付清至日止】； 三、驳回上诉人穆忠鹰的其他上诉请求； 四、驳回被上诉人新疆常盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本案原审案件受理费4074.40元，二审案件受理费5998.96元，合计10073.36元，由上诉人穆忠鹰负担9073.36元，由被上诉人新疆常盛房地产开发有限公司负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长  李德明 审判员  吕 平 审判员  吴 婷 二〇二〇年八月六日 书记员  董雪娇