山东省寿光市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁0783执异65号 案外人：邢伟等五十九人。 委托诉讼代理人：刘国胜、张晓旭，山东九州天衡律师事务所律师。 申请执行人：李彩平，女，1972年4月21日生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：孙中芳，山东舜泰律师事务所律师。 被执行人：潍坊中普置业集团有限公司，住所地：青州市民营工业园丰收二路**。组织机构代码：67454563-X。 本院在执行申请执行人李彩平与被执行人李建华、潍坊中普置业集团有限公司（以下简称中普置业公司）、李凤娟、潍坊中普医药有限公司、于平民间借贷一案中，案外人邢伟等五十九人对本院查封中普置业公司名下房产、储藏室及土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。 案外人邢伟等五十九人称，在法院查封之前，案外人与中普置业公司签订了商品房买卖合同，已缴纳了全部购房款并入住使用，但寿光法院于2018年3月16日作出（2013）寿执字第2541号之一民事裁定书，对案外人房产、储藏室及相应土地使用权予以查封。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，对于案涉房产，案外人已签订商品房买卖合同并支付了全部房款，且已实际占有使用多年，符合不得查封的情形。请求依法解除对案外人房产、储藏室及相应土地使用权的查封。 申请执行人李彩平辩称，第一、1、案外人提供的商品房买卖合同未有不动产管理部门的备案，不能证实其真实性和真正的签订时间；2、案外人提供的收款收据虽然加盖了中普置业公司的财务章，但并无转款证明等其他证据佐证缴款时间，其真实性不能确认；3、案外人提供的入住证明只有物业公司的公章，无经办人的签字，不符合证据规则的相关要求，不能作为证实案外人实际入住时间的依据。第二、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案外人提出异议的房屋未登记在案外人名下，所有权并未转移，不能阻却法院执行；第三、案外人提供的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要求，法院对其提供的证据不能简单的进行表面认定，需进行实质审查。综上，案外人提供的购房合同、收款收据，真实性不能确定，实际入住也不能确定，请求依法驳回案外人的异议请求。 本院查明，2013年6月19日，本院作出（2013）寿民初字第1884号民事调解书，经人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告李建华、潍坊中普置业有限公司欠原告借款本金3536000元，自2013年7月1日起被告李建华、潍坊中普置业有限公司以欠款数额为基数按月息1.5%计息；被告李建华、潍坊中普置业有限公司于2013年7月15日前返还236000元及相应利息；同年12月31日前返还300000元及相应利息；2014年6月30日前返还1000000元及相应利息,同年12月31日返还1000000元及相应利息，2015年6月30日前返还1000000元及相应利息；二、如被告不按上述期限履行还款义务，原告可就借款本金全额3536000元及相应利息申请执行；三、被告李凤娟、潍坊中普医药有限公司、于平对上述款项承担连带还款责任；四、案件受理费35088元，减半收取17544元，由被告负担；保全费5000元，由原告负担。民事调解书生效后，被执行人未履行法定义务，申请执行人向本院申请执行，执行案号（2013）寿执字第2541号。 2013年4月7日，本院作出（2013）寿民保字第35号民事裁定书、协助执行通知书，查封中普置业公司名下东方佳苑7号楼1－201、1－301，8号楼1－501、1－301、3－502、5－201房产六套，储藏室8号楼101、102、103、105、106、201、202、203、205、206、207、208、209、210、211、301、302、303、305、306、307、308、309、310、311、401、402、403、405、406、407、408、409、410、411、501、502、503、505、506、507、508、509、510、511，储藏室9号楼102、105、107、108、205、206、208、209、210、302、303、305、306、311、401、402、403、405、406、407、408、410。国有土地使用权：青国用2010第××号、青国用2011第××号、青国用2011第××号。在执行过程中，本院进行了续行查封。 另查明，在本院查封之前，案外人与中普置业公司签订商品房买卖合同，双方对房屋计价方式与价款、付款方式、房屋交付期限，产权登记等事项进行了约定。合同签订后，案外人缴纳了全部购房款，中普置业公司交付房屋，案外人已占有使用多年。 以上事实，有案外人提供的商品房买卖合同、收款收据、青州华好物业管理有限公司出具的入住证明及相关法律文书在案为证。 本院认为，本案的争议焦点是案外人对案涉房产、储藏室及对应土地使用权是否享有排除强制执行的权利。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封之前，已与中普置业公司签订商品房买卖合同，缴纳全部购房款，且已入住多年，未办理过户登记并非案外人自身原因，符合该条规定的条件，因此，案外人要求解除对案涉房产、储藏室及对应土地使用权的查封，本院应予以支持。 申请执行人辩称，1、案外人提供的商品房买卖合同未在不动产登记部门备案，但商品房买卖合同即使未登记备案，并不影响其法律效力；2、案外人提供的入住证明只有物业公司的公章，不符合证据规定的要求，但该物业公司法定代表人及经办人对所有的入住证明作出统一说明：入住情况为真实；3、案外人提供的购房合同、收款收据，真实性不能确定，实际入住情况，也不能确定，但申请执行人李彩平未提供有效的证据证实，本院不予采信。 综上，案外人要求解除对案涉房产、储藏室及对应土地使用权的查封，符合法律规定，本院应予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止对潍坊中普置业集团有限公司名下东方佳苑7号楼1－201、1－301，8号楼1－501、1－301、5－201，储藏室8号楼101、102、103、105、106、201、202、203、205、206、207、208、209、210、211、301、302、303、305、306、307、308、309、311、401、402、403、406、407、408、409、410、411、501、502、503、505、506、507、508、509、510、511，储藏室9号楼102、105、108、206、208、209、210、302、303、305、306、311、401、403、405、406、408及对应土地使用权的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  李建文 审判员  陈立华 审判员  崔广华 二〇二〇年八月二十五日 书记员  秦国伟