大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初7241号原告（反诉被告）：大连瑞达停车服务有限公司，住所辽宁省大连市中山区解放街**，统一社会信用代码91210202661118540P。法定代表人：曲雷鸣，经理。委托诉讼代理人：葛茂舜，辽宁海文律师事务所律师。被告：北京神州汽车租赁有限公司，住所北京市朝阳区望京中环南路****，统一社会信用代码91110105667530069X。法定代表人：陈建松，总经理。被告（反诉原告）：北京神州汽车租赁有限公司大连分公司，营业场所辽宁省大连市沙河口区五四路150-3号3单元1层2号，统一社会信用代码91210204669236699G。负责人：张荣珍，经理。二被告共同委托诉讼代理人：孙良武（公司法务），男，汉族，1992年10月20日生，户籍地安徽省安庆市宿松县，，经常居住地北京市海淀区原告（反诉被告）大连瑞达停车服务有限公司（以下简称“瑞达公司”）与被告北京神州汽车租赁有限公司（以下简称“神州公司”）、被告（反诉原告）北京神州汽车租赁有限公司大连分公司（以下简称“神州大连分公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瑞达公司委托诉讼代理人葛茂舜，被告神州公司、被告（反诉原告）神州大连分公司共同委托的诉讼代理人孙良武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、确认被告神州大连分公司通知函单方解除租赁合同无效，要求被告神州大连分公司继续履行租赁合同；2、要求被告神州公司支付2019年4月15日至2021年4月14日24个月租金496,800元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告神州公司系全国性大型租车企业，在全国多地租赁停车场停放自家车辆对外租赁。2018年4月4日原告瑞达公司与被告神州大连分公司签署《租赁合同》，将大连泉水经济适用房区人防地下停车A场230个车位租赁给被告神州大连分公司作为其租车业务的自用停车场。2019年4月15日，被告神州大连分公司突然腾退该停车场230个车位，强制要求原告瑞达公司接管停车场，原告瑞达公司为保护国有资产安全，临时派工作人员代为被告神州大连分公司看管停车场。2019年4月25日接到被告神州大连分公司《通知函》，要求解除《租赁合同》，理由是原告瑞达公司所租赁房产无法进行工商注册，依据《租赁合同》10.1“甲方保证乙方能够以该租赁房产为注册地办理工商注册、税务登记等相关手续，并提供该等手续所需的一切资料；如因甲方原因导致乙方无法进行工商注册，乙方可解除本合同，甲方需返还乙方己付的全部款项。”约定要求解除《租赁合同》。被告神州大连分公司的要求无理。《租赁合同》1.1明确约定租赁物是“停车场车位”非“房产”。本案不存在违约行为，不符合《合同法》第九十三条规定解除合同条件。故依据《合同法》第九十六条起诉，并依据《公司法》第十四条要求被告神州公司承担民事责任，以维护原告合法权益。被告神州公司、被告（反诉原告）神州大连分公司共同答辩称，不同意原告诉讼请求。1、被告神州大连分公司发函解除合同的行为既符合合同约定，也符合法律规定，是合法有效的。根据租赁合同2.2、10.1、10.2约定，租赁场地不能进行工商注册，质量不合格，被告神州大连分公司有权单方解除合同；2、不同意支付两年租金，租赁合同已解除，被告神州大连分公司退出租赁场地后原告瑞达公司已实际控制租赁场地，原告瑞达公司在诉状中也说明了；3、合同合法有效，10.1约定需要满足工商税务注册，原告在合同中保证过被告神州大连分公司租赁是整个租赁场地的停车位，也应符合工商注册条件。综上所述，请求依法驳回原告瑞达公司的诉讼请求。被告（反诉原告）神州大连分公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告瑞达公司退还已支付租金248,400元；2、反诉被告瑞达公司支付反诉原告神州大连分公司违约金41,400元；3，本案诉讼费由反诉被告瑞达公司承担。事实与理由：2018年4月4日，被告（反诉原告）神州大连分公司与原告（反诉被告）瑞达公司签署《租赁合同》，约定由原告（反诉被告）瑞达公司向被告（反诉原告）神州大连分公司提供位于大连泉水经济适用房A区（地下）停车场230个车位，租期自2018年4月15日起至2021年4月14日止，租金为每年248,400元。被告（反诉原告）大连神州分公司使用租赁车位一段时间后，发现该租车位场地出现严重潮湿、积水及建筑物脱落情况，导致停放车辆皮质配件发霉、金属配件生锈、车辆被脱落物砸坏，给被告（反诉原告）大连神州分公司造成巨大经济损失；同时，被告（反诉原告）大连神州分公司因业务经营的需要，准备使用租赁车位的场地进行工商注册，但工商机关告知，租赁车位所属为人防工程，无法进行工商注册，使得被告（反诉原告）大连神州分公司租赁停车场的目的无法实现。被告（反诉原告）大连神州分公司为防止损失进一步扩大，于2019年4月15日从停车场搬离。被告（反诉原告）大连神州分公司多次口头告知原告（反诉被告）瑞达公司解除合同均无果，于2019年4月25日向原告（反诉被告）瑞达公司发函解除双方签署的租赁合同。原告（反诉被告）瑞达公司反诉答辩称，不同意被告（反诉原告）大连神州分公司的反诉请求。不同意退还租金，原告（反诉被告）瑞达公司没有违约行为，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年4月4日，原告（反诉被告）瑞达公司作为甲方（出租方）与被告（反诉原告）神州大连分公司作为乙方（承租方）签订了《租赁合同》，约定甲方将位于大连泉水经济适用房A区（地下）停车场230个车位租给乙方，租期自2018年4月15日起至2021年4月14日止，租金为每年248,400元。甲方承诺拥有上述场地地完整而无瑕疵的出租权，并保证上述场地设施完整安全，完全符合停车场使用用途；甲方保证乙方能够以该租赁房产为注册地办理工商注册、税务登记等相关手续，并提供该手续所需的一切资料；如因甲方原因未能导致乙方无法进行工商注册的，乙方可解除本合同，甲方须返还乙方已付的全部款项。2019年4月15日，被告神州大连分公司腾退案涉停车场230个车位，告知原告瑞达公司接管停车场，原告瑞达公司派工作人员看管停车场。2018年4月19日，被告神州公司通过招商银行向原告瑞达公司网上支付124,200元。2018年11月22日，被告神州公司通过招商银行向原告瑞达公司网上支付124,200元。2019年4月21日，原告瑞达公司向被告神州大连分公司发《律师租金催收通知书》函字第29号，内容为：1、催收2019年上半年的租金；2、不同意神州分公司单方口头提出要求解除合同；3、神州大连分公司单方撤离员工产生的损失由神州分公司承担。2019年4月25日原告收到被告神州大连分公司《通知函》，内容为：依据《租赁合同》10.1“甲方保证乙方能够以该租赁房产为注册地办理工商注册、税务登记等相关手续，并提供该等手续所需的一切资料；如因甲方原因导致乙方无法进行工商注册，乙方可解除本合同，甲方需返还乙方己付的全部款项。”约定，原告瑞达公司所租赁房产无法进行工商注册，要求解除《租赁合同》。庭审中，被告神州大连分公司提供停车场现场视频及照片以证明因停车场潮湿、积水、设施脱落给被告神州大连分公司造成的损害。原告质证称，原告在被告撤出场地后派了4个工作人员进入停车场代管，停车场必须24小时通风，抽湿。如果没有人接值守，发生任何事故中标单位都要承担赔偿责任。照片、录像真实性有异议，照片不是我们提供的停车场地。交接场地时无积水，交接后由于被告疏于管理导致的。我们代管后停车场没有积水。本院所确认的上述事实有《租赁合同》、银行流水、律师函、通支函、物流记录、停车场视频、停车场图片及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，本案为租赁合同纠纷案件。本案原、被告在平等自愿基础上签订《租赁合同》不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应全面恪守履行。本案中，双方签订的《租赁合同》中的10.1条为独立的补充条款，为合同的最后一条。但其约定与双方认定的案涉标的物停车场的性质不符，案涉标的物已现实的不能够满足双方的约定，出于对原告为理智的当事人，以盈利目的签订合同的理解，可以得出原告方故意违约不成立，应认定双方对此案涉停车场“能够为被告神州大连分公司办理工商注册、税务登记等相关手续”均存在重大误解。从而可以认定被告神州大连分公司不具有《通知函》中，依据《租赁合同》10.1条的解除权，故本院对原告确认被告神州大连分公司通知函单方解除租赁合同无效的诉讼请求，予以支持。同理，对反诉被告神州大连分公司反诉请求原告支付违约金41,400元的诉讼请求，不予支持。由于2019年4月15日，被告神州大连分公司腾退案涉停车场230个车位前，被告已实际占有使用案涉租赁物，原告收取相应的租金，符合法律规定及合同约定。对于被告反诉原告瑞达公司退还已支付租金248,400元的诉讼请求，因被告神州大连分公司提出的证据不足以证明原告在履行案涉合同中造成被告损失及实际数额，故反诉请求证据不足，本院不予支持。考虑到案涉的10.1条款，为独立的补充条款。双方均应充分注意，尤其原告方为该条款的义务方。虽被告2019年4月15日腾退停车场，未给原告宽限期。原告应认识到，被告《通知函》中所提解除事由已不可改变，故不应让被告继续承担合同期内的未履行部分的租金为宜。本院对原告要求被告神州公司支付2019年4月15日至2021年4月14日24个月租金496,800元的诉讼请求，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）北京神州汽车租赁有限公司大连分公司于2019年4月25日以《通知函》单方解除租赁合同无效。二、驳回原告（反诉被告）北京神州汽车租赁有限公司大连分公司其他的诉讼请求。三、驳回反诉原告（被告）北京神州汽车租赁有限公司大连分公司的反诉请求。案件受理费4,376元（原告已预交），由原告（反诉被告）大连瑞达公司服务有限公司承担，反诉费2,823.5元，由被告（反诉原告）北京神州汽车租赁有限公司大连分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 景 渤人民陪审员 姚 波人民陪审员 陈 梅二〇二〇年八月二十八日书 记 员 郝安琪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。