上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初18572号原告：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地上海市徐汇区零陵路**海洋石油大厦**。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：南体龙，员工。被告：上海合策房地产经纪有限公司，住所，住所地上海市宝山区高逸路******div>法定代表人：董佩秀，总经理。委托诉讼代理人：袁超，员工。委托诉讼代理人：谈奇，北京盈科(上海)律师事务所律师。第三人：宁波杭州湾新区领海置业有限公司，住所地浙江省宁波杭州湾新，住所地浙江省宁波杭州湾新区兴慈一路****楼**tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：姜威，总经理。委托诉讼代理人：张梦佳，员工。原告上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋公司)与被告上海合策房地产经纪有限公司(以下简称合策公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法追加宁波杭州湾新区领海置业有限公司(以下简称领海置业)作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太平洋公司的委托诉讼代理人南体龙，被告合策公司的委托诉讼代理人袁超、谈奇，第三人领海置业的委托诉讼代理人张梦佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太平洋公司向本院提出诉讼请求：要求合策公司向太平洋公司支付“绿地海湾”项目成交业绩未结佣金人民币2,227,141元(以下币种均为人民币)。事实与理由：双方签订过两份《分销委托代理合同》，期限分别为2017年8月1日至2017年9月30日(以下简称“合同一”)以及2017年10月1日至2017年12月30日(以下简称“合同二”)。其中合同一第3.1条约定乙方可得佣金按委托有效期内成功售出的签约总额分段计算。合同二第3.1条约定乙方可得佣金按委托有效期内成功售出单位的签约总额计算，佣金以3.2%、4%、4.8%标准计提，计提标准以当月下发实际指标确认书为准，通知函样稿详见附件一，乙方对甲方下达的指标不得提出任何异议。但合同中并无附件一，并且太平洋公司自始至终未见过合策公司出示的指标确认书以及通知函样稿，太平洋公司认为该标准约定不明，不应当按照此标准计提佣金，仍应当按照双方先前的约定标准计算。故本项目的佣金计提标准应当按照合同一中约定的标准计算。同时合作期内，太平洋公司推荐的客户在该项目购买了74套房屋，其中69套房屋的佣金合策公司分文没有支付过，根据清单列明第29号、第65号的业主只支付了部分房款，因此根据合同3.3.1条，可提佣金的30%部分，其余部分都是按照总房款的3.6%计算得出。被告合策公司辩称，对太平洋公司陈述的委托代理合同关系没有异议，合策公司是“绿地海湾”项目的总代理商。根据合同约定，需要开发商即领海置业先行与合策公司确认业绩并支付佣金之后，合策公司再行向太平洋公司支付佣金。但至今领海置业仍未和合策公司确认业绩并支付佣金，导致无法向太平洋公司支付佣金。同时，合策公司并没有怠于行使权利，而是一直与领海置业在微信群就结算和付款进行催告协商，但领海置业一直拖延不予理睬。同时，太平洋公司均以第一份合同的3.6%来计算佣金没有依据，根据第二份合同中第3.1条约定的佣金比例是3.2%，如果属于第二份合同项下的代理合同的话，应该按照3.2%来计算。综上，合策公司认为尚未到付款条件，要求驳回诉讼请求。第三人领海置业述称，与太平洋公司之间没有合同关系，也未对太平洋公司与合策公司之间的合同提供担保，对太平洋公司的诉请没有协助义务。领海置业与合策公司之间的合同在正常履行中，领海置业也就已经达到结佣条件的项目与合策公司进行了结佣，未达到结佣标准的(客户付款没有达到约定条件)尚未结佣。太平洋公司主张的69套房屋中，只有25套房屋领海置业与合策公司确认过业绩，即确认该25套房屋是合策公司负责成交的，并不确认由太平洋公司负责成交。该25套房屋销售佣金已结算完毕。其余44套房屋领海置业也与合策公司确认过了，确认并非其成交，但具体是何方代理，领海置业也不清楚。综上，本案争议与领海置业无关，由法院裁决。本院经审理后查明：2017年8月1日，合策公司(甲方)与太平洋公司(乙方)就绿地海湾项目签订《分销委托代理合同》(合同一)，约定，甲方委托乙方为“绿地海湾”项目的分销代理，委托有效期自2017年8月1日至2017年9月30日。合同一第3.1条约定，乙方可得佣金按委托有效期内成功售出单位的签约总额分段单独计算，计算标准如下：签约总额在10,000万(含)以下的，按签约金额的3.6%计提；签约总额在10,000万至20,000万(含)的，按签约金额的4.5%计提；签约总额在20,000万(不含)以上的，按签约金额的5.4%计提。合同一还约定，甲方在乙方带看客户与开发商成功签订《商品房买卖合同》并收到客户30%以上房款后，开发商和甲方核对确认业绩并结算相应款项后七日内，结算乙方该房源可提佣金的30%的中介费；甲方在乙方带看客户向开发商支付剩余不超过70%的房款后，开发商和甲方核对确认业绩并结算相应款项后七日内，结算乙方该房源剩余的中介费。2017年10月1日，双方签订《分销委托代理合同》(合同二)，委托有效期自2017年10月1日至2017年12月30日。合同二第3.1条约定，乙方可得佣金按委托有效期内成功售出单位的签约总额计算，佣金以3.2%、4%、4.8%标准计提，计提标准以当月下发实际指标确认书为准，通知函样稿详见附件一，乙方对甲方下达的指标不得提出任何异议。合同二还约定，甲方在乙方带看客户与开发商成功签订《商品房定购协议》并收到客户20%及以上房款后，开发商和甲方核对确认业绩并结算相应款项后七日内，结算乙方该房源可提佣金的30%的中介费；甲方在乙方带看客户与开发商成功签订《商品房买卖合同》并收到客户30%及以上房款后，开发商和甲方核对确认业绩并结算相应款项后七日内，结算乙方该房源可提佣金的20%的中介费；甲方在乙方带看客户向开发商支付剩余不超过70%的房款后，开发商和甲方核对确认业绩并结算相应款项后七日内，结算乙方该房源剩余的中介费。2017年8月1日至2017年12月31日期间，太平洋公司推介客户在“绿地海湾”项目购买房屋。根据合策公司盖章确认的《太平洋绿地海湾项目客户确认成交总表》，合策公司确认71套客户由太平洋公司推介。太平洋公司提供清单，确认由其推介成功69套，签约金额共计63,346,536元。本案审理过程中，针对合策公司的抗辩，太平洋公司表示，根据合同二第3.1条约定，前提是当月由合策公司发出实际指标确认书，但合同签订后，合策公司从未发出过确认书，对于具体的档位区分没有作出明确说明，故双方在该份合同中并未约定计提标准，所以只能按照合同一的计佣标准来计算。合策公司称，尽管合同二中没有约定具体的档位区分，但是每个档位的百分比是确认的，因此应该参照合同一的档位约定，每个档位的计价比例要按照合同二的3.2%、4%、4.8%来计算的。关于催告一节，合策公司提供微信群的聊天记录，表示该微信群成员是包括合策公司在内的总代理与开发商，期间开发商即领海置业先后有不同的工作人员表态，其说法也不一致，有的说确认四十几套、有的说确认二十几套；合策公司也从未与领海置业进行结算确认，仅仅就四套房屋予以结算，不存在25套房屋结算的事实。太平洋公司还向本院提供一份由领海置业工作人员陈章胜于2019年5月10日出具的一份清单，其中就业主付款的情况予以确认，除却客户姚阳和马荣娟之外，其余业主均付清了所有房款。合策公司表示，认可业主已经支付房款的事实。所谓合同中约定的开发商和合策公司确认的业绩，操作步骤是先由太平洋公司带来客户看房，合策公司备案登记，作为太平洋公司的业绩，之后合策公司带业主与开发商签订买卖合同，然后开发商再与合策公司确认该份销售是属于太平洋公司带来的客户，确认好之后开发商领海置业再给付合策公司佣金，拿到之后合策公司再付佣金给太平洋公司。对此，太平洋公司表示，即便开发商没有支付佣金给合策公司，但合策公司支付太平洋公司佣金的条件成就了，合策公司自身怠于行使权利，由此侵害了太平洋公司的合法利益、相关法律责任应由合策公司承担。对于上述清单，领海置业表示陈章胜的身份没有异议，但是所涉及的77套房屋除了合策公司作为一级分销公司代理外还有其他一级分销公司代理，并不全由合策公司代理。另查明，2017年、2018年，领海置业与合策公司签订三份《绿地海湾分销委托代理合同》，约定领海置业委托合策公司为“绿地海湾”项目的分销代理，期限分别为2017年8月1日至2017年9月30日、2017年10月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年3月31日。因合策公司认为太平洋公司推介69套房屋，领海置业未付清该笔佣金，故向本院起诉要求领海置业支付佣金2,533,861.44元。2020年1月9日，本院立案受理该案。该案审理过程中，领海置业仅认可陈雨平等29位客户由合策公司推介，其余不认可，而合策公司、太平洋公司均未能提供来访登记单、来访客户确认表、成交确认单等材料，故本院仅支持该29位客户相对应的佣金，并于2020年6月3日作出(2020)沪0113民初2290号民事判决，判令领海置业向合策公司支付佣金296,992.79元。该判决现已生效。审理中，合策公司表示，领海公司向合策公司支付的29套房屋佣金，其中李海军等22套是在太平洋公司起诉的69套范围内，同意向原告支付这22套的佣金，其余7套并不在太平洋公司起诉的范围内。太平洋公司表示，对22套没有异议，但开发商没有确认的部分，因为合策公司已经在确认成交表中确认，故应由合策公司向太平洋公司支付该部分的佣金。另，合策公司表示，该22套房屋的推介时间均在2017年10月1日之后。太平洋公司对于该22套房屋的推介时间，向本院补充提供该22套房屋的定购协议(部分)、意向金收据，均为复印件，根据该组证据的记载时间，其中董瑞银等18套房屋的成交时间在2017年9月30日前，李海军等4套房屋的成交时间在2017年10月1日后。合策公司表示，该组证据均为复印件，故不予认可。本院认为，合策公司与太平洋公司之间就绿地海湾项目签订的两份《分销委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守并履行。根据合同约定，开发商和甲方核对确认业绩并结算相应款项为结算乙方该房源可提佣金的前提条件。而根据前案生效判决的认定，领海置业仅确认陈雨平等29套房屋为合策公司的业绩，其中只有李海军等22套房屋在太平洋公司起诉的69套范围内。因此，本院以前案判决为依据，认定合策公司在本案中应向太平洋公司结算李海军等22套房屋的佣金。关于佣金的计提标准，合同一第3.1条约定佣金按委托有效期内成功售出单位的签约总额分段单独计算，并根据签约总额分为三个阶段，分别约定3.6%、4.5%、5.4%的计提标准。合同二第3.1条约定佣金按委托有效期内成功售出单位的签约总额计算，虽未写明是分段计算，但也列明3.2%、4%、4.8%三个标准。综合合同一的类似条款以及合同二的其他条款，可以认定合同二第3.1条约定的三个标准也对应签约总额的三个阶段。鉴于合策公司未实际下发指标确认书，22套房屋的签约总额也未超过10,000万元，本院参照合同一关于三个阶段的划分，认定合策公司按3.2%的第一阶段标准向太平洋公司支付佣金。关于系争22套房屋的推介时间，太平洋公司向本院提供的定购协议及意向金收据虽然为复印件，但考虑到太平洋公司作为中介方，事实上无法留存相关原件，合策公司也未提供相反证据予以推翻，本院采信太平洋公司提供的该组证据，并据此作为确定22套房屋推介时间的依据，认定董瑞银等18套房屋的推介时间在2017年9月30日前，应按3.6%的标准计算佣金，李海军等4套房屋的推介时间在2017年10月1日后，应按3.2%的标准计算佣金。综上所述，合策公司应向太平洋公司支付李海军等22套房屋的佣金共计738,428.49元。太平洋公司关于其余47套房屋佣金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百二十五条的规定，判决如下：一、被告上海合策房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海太平洋房屋服务有限公司支付佣金738,428.49元；二、驳回原告上海太平洋房屋服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24,617元，减半收取12,308.50元，由原告上海太平洋房屋服务有限公司负担6,716.50元，被告上海合策房地产经纪有限公司负担5,592元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇二〇年八月二十五日书记员 张雨柏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。……