广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初16996号原告：肖瑞论，男，1971年3月16日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区,被告：深圳市福田房地产有限公司，住所地：深圳市福田区上步中路1011工会大厦**，统一社会信用代码：91440300192181554E。法定代表人：周道清。委托诉讼代理人：冉华才，广东深宝律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈剑鸣，广东深宝律师事务所律师。上述原告肖瑞论与被告深圳市福田房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖瑞论、被告的委托诉讼代理人屈剑鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延期办理不动产权证违约金305011.91元×0.0004×240天=29281.14元；2、判令被告支付本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2015年5月6日签订《深圳安居型商品房买卖合同》（以下简称合同），原告为买受人，被告为出卖人。合同第二十六条约定出卖人应在据的《深圳建设工程竣工验收备案（回执）》之日起180日完成本房地产项目的初始登记，出卖人选择的办证方式为：在初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人与初始登记后径直向深圳市房地产权登记机关申请转移登记，办理绿本房地产证。被告于2016年4月28日取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，被告本应于2016年10月25日之前完成本房地产项目的初始登记，但是原告于2016年11月9日向深圳市不动产登记中心申请转移登记时，登记中心的工作人员称被告尚未完成本房地产项目的初始登记。原告当即致电被告询问办理不动产权证书事宜，被告回复称尚未完成初始登记，待登记完成后会统一通知业主，请业主耐心等待，然而原告一直没有接到通知，直到2017年6月18日原告听其他业主说可以办理不动产权证了。次日原告再次前往深圳市不动产登记中心申请转移登记，可是登记中心的工作人员称被告未向该登记中心出具出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，原告不能自行申请转移登记。于是原告致电被告沟通办理不动产权证具体情况并约定2017年6月22日双方前往深圳市不动产登记中心申请转移登记，办理不动产权证，由于被告未依约履行办证相关义务，致使用办证时间延期240日（2016年10月26日至2017年6月22日）。合同第二十六条约定出卖人应在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人申请办理房地产证（不动产权证）。本房地产实际交付日期为2016年4月28日，不动产权证登记日期为2017年6月22日。由于被告未依约履行办证义务，致使办证时间延期240日。合同第二十七条约定：如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第241日起至买受人实际办理房地产证之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。据此，被告应支付的延期办理不动产权证违约金为305011.91元×0.0004×240日=29281.14元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》等有关规定，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、我方确认于2017年2月13日通知原告办理不动产证，并提出2017年3月1日开始可以办证，涉案房产具备了办证条件，双方选择的办证方式是原告在涉案房产办理初始登记后自行向房地产登记机关转移登记，无须被告办理；2、由于光明新区在2017年3月有多个楼盘集中办证，不动产登记中心办证速度较慢，每天仅有29个网上预约号，买房人只要取到号就可以办理，被告也会协助抢号，但这仅是被告善意的帮助，并非是义务。原告未能预约成功提供资料导致未能办证，不是被告造成的；3、以2016年4月28日为房产交付日，之后的第241天为2016年12月25日计至2017年3月1日完成初始登记为67天，合同第27条约定出卖人承担违约责任的前提是未履行为买受人申请办理绿本房产证的相关义务，2017年3月1日之后被告不存在未履行义务的情形，无须承担违约金；4、原告购买的是安居型商品房，根据现行政策和不动产证书记载，房产在10年内不得转让，原告没有实际损失，本合同文本是住建局提供的2014年版本，约定迟延办证违约金标准是日万分之三或万分之四，2015年的版本已经调整为日万分之一，在宝安区法院以往审理的其他安居型房产系列案件中均将万分之三或四的标准调至日万分之一，被告请求对违约金调低；5、原告向法院提起诉讼的日期是2020年6月3日，根据诉讼时效的相关规定，原告于2017年6月3日之前的逾期办证诉讼请求均超过诉讼时效，我方提起时效抗辩；6、根据深圳市中级人民法院新判决的刘作芳、王正义两案，中级法院已酌情将逾期办证违约金的赔付标准降至日万分之一，请法院调低违约金的赔付标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2015年5月6日，原告作为买受人，与作为出卖人的被告签订《深圳市安居型商品房买卖合同》，主要约定：（一）原告以人民币305011.91元的价格购买被告开发的深圳市光明新区公明街道南环大道北侧长春路西侧锦鸿花园1栋1602房，原告应于合同生效之日起1日内一次性付清购房总价款；（二）买受人逾期付款的违约责任：逾期在90日之内（含90日）的，或逾期超过90日但逾期应付款的金额未达到购房总价款的五分之一的，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（三）被告应于2015年10月31日前将本房地产交付给买受人；（四）出卖人逾期交付的违约责任：逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付购房款（含定金），并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买受人支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应补偿其差额。买受人在上述期间内未要求解除合同的，合同继续履行；自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金；（五）出卖人应在取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》之日起180日内，完成本房地产项目的初始登记，在初始登记时向登记机关出具委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于初始登记后径直向登记机关申请转移登记，办理绿本房产证。办理绿本房地产证的有关税费，按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担；（六）延期办证的违约责任：出卖人未履行办证义务的，自房产交付之日后的第241日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，自本房地产交付之日后第241日起至买受人实际办理绿本房地产证之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。合同签订后，原告即支付了全部房款305011.91元。2016年4月28日，锦鸿花园取得深圳市住房和建设局出具的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。涉案房屋于当日交付原告。2017年2月13日，被告通过锦鸿花园微信公众号向业主发布办理房产证通知。2017年3月1日，被告完成涉案房地产项目的初始登记。2017年6月22日，涉案房产经核准登记至原告名下。本院认为，原告与被告签署的《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，双方均应全面遵照履行。关于延期办证违约金。本案中被告的合同履行过程中存在逾期办证的违约行为，应当依照合同约定承担相应的违约责任。按照合同约定，被告应在取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》后尽快完成本房地产项目的初始登记，并在涉案房地产交付给原告之日起240日内为原告申请办理并取得房地产证，如因可归责于出卖人的原因造成买受人不能按约定期限取得不动产权证书的，出卖人应自本房地产交付之日后第241日起至原告实际办理绿本房地产证之日止，被告按日向原告支付购房款万分之三的违约金。本案中，被告于2016年4月28日向原告交付房产，则应在2016年12月25日之前为原告申请办理绿本房地产证，但被告直至2017年3月1日才完成涉案房地产项目的初始登记，被告已逾期履行，应当依约向原告支付延期办证违约金。关于延期办证违约金的起算时间，应从2016年12月25日起算，关于截至时间，根据合同约定，双方选择被告初始登记后由原告自行申请办证，故被告完成初始登记即可视为履行办证义务完毕，截止时间应为2017年3月1日，被告关于仅逾期办证67日的抗辩主张，本院予以采纳，原告诉求初始登记以后的逾期办证违约金无法律依据，本院对该部分诉求不予支持。关于计算依据，原告主张应按照每日万分之四的标准计算，被告对原告的主张不予确认，抗辩称该标准过高，应调低至按照每日万分之一的标准计算。本院认为，涉案房产为安居型商品房，根据深圳市相关规定，原告就涉案房产签订买卖合同十年后方可申请取得完全产权，且原告并未举证证明其因迟延办证遭受的实际损失，综合考虑涉案房产性质及实际情况，合同约定的违约金计算标准过高，本院酌情调低为合同价款的每日万分之一。综上，本案延迟办证违约金金额为：305011.91元×0.0001×60日=2043.58元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市福田房地产有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告肖瑞论支付延期交房违约金人民币2043.58元：二、驳回原告肖瑞论的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费175元，由原告负担159元，由被告负担16元，案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇二〇年八月二十八日书记员  谢晓帅书记员  李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。