辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初123号原告：张立宏，女，1969年7月12日出生，汉族，住长春市。公民身份号码：2201021969********。原告：孙志全，男，1972年2月6日出生，汉族，住广东省。公民身份号码：1523011***********。二原告共同委托诉讼代理人：张兰，系吉林诚元律师事务所律师。原告：孙志明，男，1975年4月25日出生，汉族，住内蒙古自治区。公民身份号码：1523011***********。被告：大连海润房地产开发有限公司。住所地：辽宁省大连花园口经济区银杏路二段**公建单元****。法定代表人：赵凌芳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：潘蕊，女，1982年10月15日出生，汉族，系该公司员工，住大连市。公民身份号码：2102021982********。第三人：大连宏兴房地产营销策划有限公司，住所地：大，住所地：大连市甘井子区华北路（甘）******>法定代表人：薄海光，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋文江，男，1971年2月10日出生，汉族，系该公司员工，住大连。公民身份号码：2310031971********。原告张立宏、孙志全、孙志明诉被告大连海润房地产开发有限公司（以下简称海润公司）、第三人大连宏兴房地产营销策划有限公司（以下简称宏兴公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张立宏及张立宏、孙志全的共同委托诉讼代理人张兰、被告海润公司的委托诉讼代理人潘蕊、第三人宏兴公司的委托诉讼代理人宋文江到庭参加了诉讼。原告孙志明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除孙锋与被告海润公司签订的《城市家园房屋认购书》，被告海润公司返还原告款项39802元、第三人宏兴公司返还65198元；二、诉讼费由被告负担。事实与理由：第三人宏兴公司在通辽市为被告海润公司开发的城市家园小区做销售宣传，称其为养老的海景房，孙锋了解后，考虑到自己年事己高想去海边养老，于2019年7月4日与第三人宏兴公司签订《团购协议书》，并足额支付了7000元团购服务费，同日与被告海润公司签订《城市家园房屋认购书》，并向其支付购房定金5000元。2019年7月23日，孙锋按照《城市家园房屋认购书》第9条约定向被告海润公司补交房款34802元，同日又支付了一笔房款65198元，两笔共计10万元整。按照《城市家园房屋认购书》第九条约定，孙锋于2019年8月26日应当进行第二次补交房款，但是由于孙锋身患重病，于2019年8月22日入住吉林大学第一医院抢救，不幸于2019年9月10日在该医院病逝，导致《城市家园房屋认购书》无法继续履行。孙锋去世后，原告张立宏积极与第三人宏兴公司沟通《城市家园房屋认购书》后续问题，要求合同终止，返还105000元已交房款，对方拒绝，要求孙锋子女继续履行该认购书。依据我国《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，即“合同相对性原则”，合同只在当事人之间有法律约束力，对第三人没有约束力。合同一方当事人死亡，无法履行合同权利义务，合同的权利义务自然终止，即合同终止。该案件属于合同法第九十一条第七款合同权利义务终止的规定。孙锋父母多年前均己去世，其妻子于2015年因病去世，现在孙锋的法定继承人只有张立宏、孙志全和孙志明，原告张立宏和孙志全明确表示不继续履行涉案房屋认购书，要求合同终止，退还房款，而孙志明不发表明确态度，另外第三人宏兴公司作为销售中介，直接与孙锋进行房屋销售，其中有一笔房款是其代为被告收取的，因此需要其到庭说明销售情况及收取部分房款的事实。综上，请求依法支持原告的诉讼请求。被告海润公司辩称：同意解除合同，同意退回我们公司应退还的部分即39802元。其余款项应该由第三人宏兴公司进行返还。第三人宏兴公司述称：同意退还扣除2000元带领看房费用之后的其余全部款项，同意返还63198元。本院经审理认定事实如下：2019年7月4日，孙锋（乙方、认购人）与被告海润公司（甲方、出售人）签订《城市家园房屋认购书》，内容为：乙方所认购房屋及付款方式：房屋坐落：大连花园口经济区银杏路二段39号，房号：城市家园商品住宅壹套，建筑面积80.22平方米，单价人民币2800元/平方米，总价224616元，付款方式为一次性。购房条款：1、乙方经过了解，自愿向甲方交纳定金人民币5000元整，并签订本购房认购书。2、乙方应在本认购书签订之日起66日内（按日历天数计），携带本认购书、定金收据、本人身份证原件等到甲方售楼处补齐该房屋剩余房款或首付款，届时上述定金等额转为购房款……3、。乙方承诺补齐该房屋剩余房款或首付款后，在甲方通知期限内与甲方签订该房屋的商品房买卖合同及补充协议。若乙方未能在通知期限内与甲方签订商品房买卖合同，则无须再通知乙方，甲方有权将该房屋另行出售于他人。乙方所交款项的10%作为违约金，扣除余额，无息返还乙方。……6、本认购书一式叁份，经甲、乙双方签字或盖章后生效。按上述约定乙方补齐该房屋剩余房款或首付款并与甲方签订该房屋的《商品房买卖合同》及补充协议后，本认购书自行失效。……9、约定于2019年7月23日补房款34802元整，于2019年8月26日补房款120000元整，约定于2019年9月9日补齐购房尾款64814元整。同日，孙锋（乙方）又与第三人宏兴公司（甲方）就案涉房屋签订《团购协议书》，协议书约定乙方足额支付7000元团购服务费后生效。上述认购书、协议书签订后，孙锋向被告海润公司交纳房屋定金5000元、部分房款34802元，向第三人宏兴公司交纳房款65198元，以上款项共计105000元。另查，2019年9月10日，孙锋因病去世。孙锋与其妻子张秀琴（已于2015年11月6日去世）生前育有三名子女即原告张立宏、孙志全、孙志明，孙锋、张秀琴的父母均先于二人去世。本院所确认的上述事实，有《城市家园房屋认购书》、《团购协议书》、专用收款收据、现金缴款单、客户回单、干部履历表、居民死亡医学证明（推断）书的查询结果及原告的陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经本院审查，可以采信。本院认为：孙锋与被告海润公司签订的《城市家园房屋认购书》对房屋的坐落、面积、价款、付款方式及付款时间等均有具体约定，且认购书签订后孙锋已交纳定金及部分购房款，足以认定该《城市家园房屋认购书》为商品房买卖合同。现因购房者孙锋已去世，致使其签订上述房屋认购书的合同目的已不能实现，其法定继承人可以请求解除该房屋认购书，被告海润公司亦同意解除，不违反法律规定，故对原告要求解除孙锋与被告海润公司签订的《城市家园房屋认购书》的诉讼请求，本院予以支持。房屋认购书解除后，被告海润公司及第三人宏兴公司应将孙锋交纳的款项予以返还，现孙锋已经去世，三原告作为其法定继承人，有权就此款主张权利，故对原告要求被告海润公司、第三人宏兴公司返还款项的诉讼请求，本院以予以支持。第三人宏兴公司辩称其返还的款项中应扣除2000元的带领看房费用，无事实及法律依据，本院不予采信。原告孙志明作为本院在诉讼过程中追加的共同原告，经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，又未明确表示放弃实体权利，本院可依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第七十四条之规定，判决如下：一、解除孙锋与被告大连海润房地产开发有限公司于2019年7月4日签订的《城市家园房屋认购书》。二、被告大连海润房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张立宏、孙志全、孙志明房屋定金及房款39802元，第三人大连宏兴房地产营销策划有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张立宏、孙志全、孙志明房款65198元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，由被告大连海润房地产开发有限公司负担795元、第三人大连宏兴房地产营销策划有限公司1605元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  刘轶华人民陪审员  于政伟人民陪审员  于银珍二〇二〇年八月三十一日书 记 员  王婷婷附相关法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第七十四条人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。