吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终1141号上诉人（原审被告）：松原市华益实业房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市扶余市士英街。法定代表人：邢永录，经理。委托诉讼代理人：韩俊峰，吉林夫余律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐志岩，男，1967年4月28日出生，汉族，农民,住吉林省扶余市。委托诉讼代理人：陈竞芳，扶余市三岔河法律服务所法律工作者。上诉人松原市华益实业房地产开发有限公司（以下简称华益房地产公司）因与被上诉人徐志岩建设工程施工合同纠纷一案，不服吉林省扶余市人民法院（2020）吉0781民1117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华益房地产公司的委托诉讼代理人韩俊峰，被上诉人徐志岩及其委托诉讼代理人陈竞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华益房地产公司上诉请求：1.撤销扶余市人民法院（2020）吉0781民初1117号判决，依法改判;2.徐志岩承担一二审诉讼费。事实与理由：原审认定案涉楼房回购价格为每平方米2950元没有事实依据，且违反举证责任分配规定，具体如下:一、徐志岩主张华益房地产公司原价（每平方米2950元）回购案涉楼房，对此没有提供任何证据证明，只有徐志岩本人陈述，在华益房地产公司予以否认的情况下，不应认定。二、华益房地产公司陈述以每平方米2500元回购案涉楼房，符合交易习惯和常理。1.众所周知，工程抵账楼房作价均高于市场正常销售价格。华益房地产公司以每平方米2950元抵账给徐志岩，此时市场价格低于2950元，所有的工程抵账房出售变现时均达不到抵账价。2.华益房地产公司系经营性企业，获取利润是企业一切行为的目的。如果以抵账价2950元回购，再出售绝对会低于2950元，华益房地产公司不会做亏本买卖，故认定按2950元原价回购与常理不符。3.华益房地产公司提供合同、民事调解书证明，案涉楼房华益房地产公司出售价格为每平方米2500元左右，可以佐证华益房地产公司主张的回购价每平方米2500元属实。4.在徐志岩与华益房地产公司（2020）吉0781民初1116号案件中,双方认可回购价格为每平方米2700元，高于本案回购价200元，原因是该案案涉楼房系政府采购，采购价为每平方米2914元，采购价高于市场价格，故该案案涉楼房回购单价高于本案200元。此亦可以佐证徐志岩主张的原价回购不成立。三、依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，徐志岩主张原价回购，应承担举证责任，不能证明则应当承担举证不能的后果。在徐志岩不能证明回购价的情况下，应当依照华益房地产公司认可的价格确定回购价格。原审认定“原告所述口头约定符合交易惯例，华益房地产公司抗辩以2500元回购价格结算但未提供证据支持”,该认定违反举证责任分配法律规定，认定的2950元回购价不能成立。综上所述,原审所认定的按每平方米2950元回购没有事实依据，且举证责任分配违法，属认定事实错误，依法应予纠正。徐志岩公司辩称，华益房地产公司的上诉请求、事实和理由不能成立。一、本案事实是，2017年徐志岩给华益房地产公司开发的扶余市恒郡港湾项目工程的施工方姜雪峰安装铝塑门窗工程，由于华益房地产公司欠姜雪峰工程款，姜雪峰欠徐志岩工资，于是姜雪峰将华益房地产公司给其开具的三份扶余市恒郡港湾房产认购书和三份收款票据交给徐志岩，以案涉的三个楼房抵顶华益房地产公司欠姜雪峰的工程款，以及姜雪峰欠徐志岩的工程款。三份房产认购书明确标明抵账楼房为恒运港湾13号楼一单元1303室，面积59.42平方米，10号楼二单元1002室，面积97.68平方米，10号楼2单元902室，面积97.68平方米，每平方米价款均为2950元。三个楼房，总价款为751,601元。后华益房地产公司主动找到徐志岩协商，双方达成口头协议，华益房地产公司同意将案涉三个楼抵账楼房原价回购，但须楼房售出后付款。现案涉的三楼房已全部售出，华益房地产公司陆续给付了徐志岩55万元的收入款，剩余楼款201,601元没有给付，徐志岩多次向华益房地产公司索要剩余楼款未果，此案因而成讼。二、原审认定案涉楼房回购价为每平方米2950元，具有事实依据，符合举证责任分配原则。1.案涉三个楼房名为买卖，实际为以楼房抵顶欠款，就是为欠款提供一种担保行为。华益房地产公司将案涉三个楼房抵顶给姜雪峰时，每平方米均价为2950元，姜雪峰抵顶给徐志岩均价也是2950元，华益房地产公司回购时按原价2950元回购符合客观事实。况且华益房地产公司什么时候卖出去，什么时候给钱，并没有时间限制，如果华益房地产公司迟延一年给钱，案涉三个楼房，总价款751,601元，按照商业银行一年的贷款利率计算，利息就能达到7万元以上，如果迟延两年、三年给付，利润可想而知。徐志岩已经完成了举证证明责任，原审予以认定完全正确。2.华益房地产公司陈述以每平方米2500元回购二手楼房，没有任何证据予以证明，理应承担举证不能的法律后果。虽然工程抵账楼房个别可能高于市场正常售价，但与本案不同。华益房地产公司不是现金回购，企业需要楼房，什么时候售出，什么时候给钱，并没有具体时间限制，华益房地产公司作为房地产开发经营企业获取利润是其一切行为的目的。若楼房价格上涨，其获取利润将更加可观。3.原审中，华益房地产公司提供合同、调解书等，以此证明案涉楼房售价为每平方米2500元左右，与本案不具有任何证明力。因为华益房地产公司系房地产开发企业，其有能力举出多份类似合同，因为合同都在华益房地产公司手中，华益房地产公司想怎么写就可以怎么写，想写多少就给写多少，这是事实。调解书与本案不具有可比性。4.华益房地产公司以（2020）吉0781民初1116号案件来支持其上诉主张，更是完全错误。在（2020）吉0781民初1116号案件中，是徐志岩主动请求华益房地产公司代卖楼房，本案是华益房地产公司自愿回购，与本案具有本质区别，两者不能相比较。三、华益房地产公司引用《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，是错误理解和适用法律。徐志岩已经完成了举证证明责任，既然华益房地产公司不认可原价2950元每平方米回购，其就应当举出相反证据予以反驳，可华益房地产公司没有任何反驳证据来支持其抗辩主张，应承担举证不能的法律后果。原审认定完全符合举证责任分配的法律规定，认定的按原价2950元每平米回购具有事实依据。徐志岩向一审法院起诉请求：华益房地产公司立即给付徐志岩售楼款人民币201,601.00元，并支付自2020年4月22日起至给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；诉讼费由华益房地产公司承担。一审法院认定事实：2017年,徐志岩给华益房地产公司开发的扶余市恒郡港湾项目工程的施工方姜雪峰安装铝塑门窗工程。由于华益房地产公司欠姜雪峰工程款,姜雪峰欠徐志岩工程款,于是姜雪峰将华益房地产公司给其开具的三份扶余市恒郡港湾房产认购书和三份收款票据交给徐志岩。以案涉三个楼房抵顶华益房地产公司欠姜雪峰的工程款及姜雪峰欠徐志岩的工程款。三份房产认购书明确标明:抵账楼房为恒郡港湾13号楼1单元1303室,面积59.42㎡;10号楼2单元1002室，面积97.68㎡;10号楼2单元902室，面积97.68㎡;每平米价款均为2950元，三个楼房总价款为751.601.00元。后华益房地产公司主动找到徐志岩协商，双方达成口头协议,华益房地产公司同意将案涉的三个抵账楼房回购,但需楼房售出后付款。现案涉的三个楼房已全部售出，华益房地产公司陆续给付徐志岩550,000.00元的售楼款，剩余售楼款没有给付。双方一直没有达成协议，徐志岩称当时口头约定：如果华益房地产公司即时给付现金，就以每平米2500.00元的价格结算，如果是回购之后售出再结算就仍以原价2950.00元的价格给付欠徐志岩的工程款。华益房地产公司称当时口头约定以2500.00元的回购价格结算工程款，故而成讼。上述事实，有双方当事人陈述及举证质证过程在卷为凭，足以认定。一审法院认为，双方当事人签订的房产认购书实际是为欠款提供的一种担保行为，名为买卖实为抵顶欠款。后双方达成口头协议，华益房地产公司将楼房回购，待楼房售出后再给付所欠徐志岩的工程款，该协议也是双方的真实意思表示，成立并生效，双方应受该协议的约束，本着诚实信用的原则履行。双方争议的焦点是按何种价格结算所欠徐志岩的工程款问题，徐志岩所述的口头约定符合交易惯例，华益房地产公司抗辩的以2500元的回购价格结算，但未提供证据支持，对华益房地产公司的抗辩主张不予采纳。因双方并没有约定逾期利息问题，徐志岩主张自起诉之日即2020年4月22日起至给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息符合法律规定，予以保护。综上所述，徐志岩诉求事实清楚，证据确凿，对徐志岩的主张予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：华益房地产公司给付徐志岩售楼款人民币201.601.00元，并支付自2020年4月22日起至给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。上述款项于本判决生效后30日内一次性给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2162.00元，由华益房地产公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，华益房地产公司开发建设扶余市恒郡港湾项目工程，其以案涉三套房屋，即恒郡港湾13号楼1单元1303室、10号楼2单元1002室、10号楼2单元902室抵顶欠付姜雪峰工程款，双方分别于2017年4月12日和2017年5月17日签订三份《房产认购书》，均约定房屋单价每平方米2950元，并开具金额分别为175,289元、288,156元、288,156元的购房款收据。姜雪峰又以案涉三套房屋抵顶欠付徐志岩安装铝塑门窗的工程款，并将三份《房产认购书》及购房款收据交付徐志岩。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”姜雪峰在华益房地产公司知情的情况下，将其对华益房地产公司的债权转让给徐志岩，以抵顶其对徐志岩的债务，故徐志岩取得姜雪峰对华益房地产公司的债权。徐志岩与华益房地产公司约定华益房地产公司通过将案涉三套房屋回购出售的方式给付徐志岩工程款，该约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方应按照约定行使合同权利、履行合同义务。关于华益房地产公司向徐志岩回购案涉三套房屋的单价问题。华益房地产公司以每平方米2950元的单价将案涉房屋抵顶给姜雪峰，姜雪峰亦以每平方米2950元的单价将案涉房屋抵顶给徐志岩，徐志岩对华益房地产公司享有的债权数额为姜雪峰转让的其对华益房地产公司的债权数额，故华益房地产公司回购案涉房屋后应向徐志岩履行的债务，亦应以房屋单价每平方米2950元计算，即三份《房产认购书》约定的单价。华益房地产公司提出双方当事人对案涉房屋价格另有约定为2500元，其未能提供充分的证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。华益房地产公司以工程抵账房出售变现时均达不到抵账价为由，主张回购价为每平方米2500元，无事实和法律依据，且华益房地产公司与徐志岩系在平等、自愿的基础上达成回购房屋的约定，其提供案涉三套房屋的出售合同和恒郡港湾其他房屋的民事调解书，无法证实案涉房屋回购价为每平方米2500元。故对华益房地产公司提出的上述抗辩，本院不予支持。综上所述，华益房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4324元，由松原市华益实业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二〇年八月二十八日书记员  邹仕尧