吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终1428号上诉人（原审原告）：周明华，男，1977年6月4日出生，汉族，住广东省阳山县。委托诉讼代理人：王颖，北京尚公（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑秋云，女，1970年10月13日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。被上诉人（原审被告）：林映山，男，1979年2月9日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。被上诉人（原审被告）：孙立中，男，1988年2月5日出生，汉族，住长春市双阳区。委托诉讼代理人：孙妍，吉林万公律师事务所律师。上诉人周明华因与被上诉人孙立中、郑秋云、林映山合同纠纷一案，不服长春新区人民法院（2019）吉0193民初2062号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。周明华上诉请求：1.请求撤销（2019）吉0193民初2062号民事判决书，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，理由如下:一、原审判决认定上诉人明知房屋已不能使用而不搬离，属于自行扩大损失，是错误的。首先，被上诉人林映山、孙立中明知涉案房屋的产权方吉大南校不允许转租，却仍将房屋出租给上诉人，在签订合同时即存在故意隐瞒，对事件发生有重大过错。其次，2019年6月12日，吉大南校负责人以该房屋为吉大南校所有，不得转租和分租为由，对上诉人断水断电，上诉人被迫停止营业。从停业之日起，该房屋已经完全不具备经营条件，也不符合上诉人与被上诉人合同约定使用条件。由此给上诉人造成的损失，应当由被上诉人承担赔偿责任。再次，停水停电事件发生后，上诉人立即与被上诉人沟通协商处理，属于正常的处理方式。被上诉人拒不解决，不讲诚信才是造成损失的根本原因。上诉人认为，涉案房屋由吉大南校收回，上诉人不可能在出现停业事由后，立即找到同等价位与地点的经营场所开展经营，因此，上诉人没有搬离，并没有造成任何损失，也没有扩大任何损失。上诉人主张的，仅仅是因被上诉人过错导致的上诉人不能正常使用的损失。二、原审判决认定上诉人未尽到审慎义务是错误的。上诉人在向被上诉人林映山承兑时，要求其出示了房屋协议，并查看了林映山与出租方孙立中的《租房协议》，协议中没有不允许转租、分租的约定，且上诉人与林映山的委托人郑秋云共同在孙立中的现场证明下，达成租兑协议。已经尽到了正常的注意义务。而孙立中、林映山作为出租人根本没有向上诉人披露不得转租、分租的规定，明显存在欺骗的故意，其应承担全部的违约责任，原审判决认为上诉人应承担50％过错，明显是对被上诉人的偏袒。三、原审判决认定的装修损失过少，经营损失不支持是错误的。首先，上诉人正是基于对承租关系的信任，才着手进行装修、采购材料设备，上诉人的经营期限也不仅仅是合同期限。因此，装修与材料设备如不是被上诉人欺骗导致合同无法履行，根本不会出现无法经营及折价变卖的情况。如前所述，被上诉人故意欺骗，是案件发生的根本原因，即使上诉人有过错，被上诉人过错程度也明显大于上诉人。其次，上诉人承租房屋的用途是经营粤菜馆，仅营业22天后停业，必然产生经营损失。按经营期间的盈利情况计算损失，符合法律规定的合同期待利益。孙立中答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回周明华的上诉请求。周明华向一审法院起诉请求：1．判决解除周明华与林映山的租赁合同；2．判决林映山、郑秋云、孙立中赔偿周明华租赁费、承兑费、房屋装修工程款、及其他各项损失共计人民币103422.5元；3．请求判令林映山、郑秋云、孙立中赔偿周明华经营损失人民币30000元；4．诉讼费等相关费用由林映山、郑秋云、孙立中承担。庭审中，周明华明确其各项损失的金额分别为：租赁费37500元、承兑费22500元、押金1000元、设备款5000元、装修款19800元及其他购置材料设备款17622.50元。事实与理由：2019年3月30日，郑秋云和林映山将其经营的卡乐滋汉堡吉大南校店出兑给周明华；同时孙立中以房屋出租人的身份，同意周明华继续以租赁方式使用该房屋至2020年9月30日止。合同签订后，周明华依约将兑店款人民币66000元（兑店款包括：2个冰箱、一个炸炉、2个桌子、1个微波炉、房屋租金五个月），分两次交付给郑秋云。2019年4月10日，周明华向工商部门申领了营业执照（高新技术产业开发区蚂蚁粤菜美食店），同时根据经营需要对店铺进行了全新装修，购置二楼设备。为此，周明华又分别又投入了装修款19800元、设备款及其他相关费用82622.50元。周明华投入经营后22天，吉大南校以周明华租赁的房屋系林映山、郑秋云、孙立中违规转租为由，要求收回租赁房屋并限期周明华搬离。经周明华交涉后得知，吉大南校将案涉房屋出租给孙立中时，明确约定不得对外转租，对于转租的房屋，吉大南校以所有权人身份有权收回。周明华迫于无奈，只得于2019年6月12日停止营业。周明华认为，林映山、郑秋云、孙立中在周明华兑店过程中，隐瞒了房屋所有权人不得转租房屋的事实，致周明华兑店后，仅经营了22天就停业。林映山、郑秋云、孙立中刻意隐瞒事实的行为，明显违反诚信原则有欺诈嫌疑，同时该行为导致周明华产生了重大损失。周明华为了兑店，仅投入的兑店款、装修款、购置设备款等就高达人民币103422.50元，同时周明华还产生了预期经营损失约为30000元。综上，周明华要求林映山、郑秋云、孙立中对周明华的损失进行赔偿，但三人以种种理由拒绝，故周明华诉至法院。一审法院认定事实：2018年8月26日，孙立中与林映山签订《租房协议》一份，约定孙立中将其在长春市吉林大学南校区内、吉大浴池后侧原锅炉房二楼（原幸会幸会咖啡厅）经营美发的房屋中的部分面积（后部厨房卫生间及里屋）分租给林映山，租赁期限自2018年8月30日至2020年9月30日，每年租金90000元，房屋押金1000元，第二年房屋租金80000元。林映山承租后，用于经营“高新园区卡乐兹汉堡”店。2019年3月30日，林映山将其经营的“卡乐兹汉堡吉大南校店”出兑给周明华，用于经营粤菜馆，双方约定出兑费用为66000元，其中包括2019年4月1日至2019年8月30日期间的房屋租金37500元、空兑费用22500元、押金1000元、设备款（包括两个冰箱、一个炸炉、两个桌子、一个微波炉）5000元，2019年8月30日后，周明华如继续使用该房屋，与孙立中重新订立房屋租赁协议。周明华分别于2019年3月30日、2019年4月8日通过微信转账方式向林映山支付出兑费用共计66000元。另查明：2019年4月1日，周明华入住案涉房屋，着手装修，并实际产生装修费用18500元。2019年5月18日，周明华开始经营粤菜馆。2019年6月12日，吉林大学以违约转租为由断电，并要求周明华限期搬离，周明华停止经营。2019年9月1日，周明华迁出案涉房屋。一审法院认为，（一）关于周明华要求解除与林映山签订的租赁合同的问题。周明华与林映山签订的合同中并未约定租赁期限，但庭审中周明华、林映山一致确认周明华所交付的66000元费用中包括五个月的房屋租金37500元，该五个月是指2019年3月30日至2019年8月30日，如周明华需继续租赁案涉房屋，应与孙立中签订房屋租赁合同。通过庭审查明的上述事实可以认定，双方约定的租赁期限已经届满，双方的房屋租赁合同关系终止，周明华诉请解除其与林映山之间的租赁合同关系没有事实基础，一审法院不予支持。（二）关于周明华要求林映山、郑秋云、孙立中赔偿周明华租赁费、承兑费、房屋装修工程款及其他损失共计103422.5元的诉讼请求，1．本案合同关系的主体问题，根据合同相对性原则，周明华与林映山之间签订了合同，并由林映山委托的郑秋云代收了全部合同款项，故周明华与林映山之间存在合同关系，如周明华举证林映山存在违约行为，应当由林映山承担合同项下的违约责任，故周明华要求郑秋云、孙立中承担赔偿责任于法无据，一审法院不予支持。2．关于周明华主张的各项损失应否保护的问题，根据合同履行情况及合同当事人的过错情况，一审法院分别评定如下：（1）关于周明华主张的租赁费损失37500元，周明华在2019年3月30日至2019年6月11日期间系正常使用房屋，其要求赔偿该部分租金没有事实依据，周明华使用案涉房屋至2019年6月12日时，在吉林大学停电且要求其搬迁的情况下，明知房屋已经不能继续使用，仍占有房屋直至2019年9月1日才搬离房屋，周明华在合同不能继续履行时，未积极采取措施减少损失，而是继续占用房屋，任由房屋不能经营的状态持续到租赁期限届满，应属于其自行扩大损失，故周明华赔偿2019年6月12日至2019年8月30日的租金亦于法无据。综上，一审法院对周明华要求林映山赔偿租金损失37500元的诉讼请求不予支持。（2）关于周明华主张的承兑费用损失22500元，林映山对承兑费为22500元不予认可，但林映山并未举证证明该费用的具体性质，一审法院结合案件事实认为，林映山在案涉房屋经营汉堡店，其经营活动使案涉房屋具有一定的餐饮经营基础，其向周明华收取承兑费22500元亦符合行业惯例，一审法院对周明华陈述的承兑费22500元的事实予以确认。周明华向林映山支付承兑费用的目的是取得案涉房屋的经营权，但因案外人吉林大学禁止周明华继续经营粤菜馆导致周明华不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。……”之规定，林映山应当向周明华承担违约责任。因案涉房屋位于吉林大学校园内，周明华作为承租人应当预见到案涉房屋的权属问题及管理问题，但其在签订合同时并未尽到审慎义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，周明华应自行承担相应的违约责任。综上所述，对于周明华的各项损失，林映山应承担50％的赔偿责任。因林映山与孙立中之间的租赁合同期限是2019年9月30日届满，周明华合理期待其能经营粤菜馆至2019年9月30日，现周明华因吉林大学的原因在2019年6月12日之后不能经营粤菜馆，林映山应当赔偿周明华的承兑费用损失。关于损失的具体数额，因周明华仅实际经营22天，故一审法院酌情认定林映山应赔偿周明华承兑费用损失10500元。（3）关于周明华主张的设备款损失5000元，因周明华认可其已经将设备折价处理，无法认定其存在该项损失，故一审法院不予支持。（4）关于周明华主张的押金1000元，现周明华已搬离房屋，且林映山、孙立中未提出因周明华使用而导致房屋损失的抗辩，故该房屋押金应予返还，庭审中，周明华认可2019年8月30日后系与孙立中续签租赁合同，孙立中亦认可应当由其向周明华返还，故应当由孙立中向周明华返还押金1000元。（5）关于周明华主张的装修款损失19800元，周明华主张其已产生的装修工程款为19800元，并提供了第三方经办人为郑小龙出具的总工程款为18500元的收据及金额为1300元电子计算机、收款机的增值税发票，一审法院认为电子计算机、收款机系购买的实物，不应计入装修工程款内，因周明华为经营粤菜馆重新装修的事实属实，故一审法院确认装修工程款金额为18500元，基于上述第（2）项承兑费用损失的论述，一审法院认为林映山应赔偿周明华装修损失8500元。（6）关于周明华主张的其他费用损失17622.5元，周明华认可系经营粤菜馆的设备和材料，其已经折价处理，无法认定其存在该项损失，故一审法院不予支持。（三）关于周明华要求林映山、郑秋云、孙立中赔偿的经营损失30000元的诉讼请求，周明华提供的经营期间的收款明细没有扣除其经营成本，不能证明其经营损失的数额，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十一条之规定，一审法院判决：一、林映山于判决生效后立即向周明华赔偿承兑费用损失10500元、装修费用损失8500元合计19000元；二、孙立中于判决生效后立即向周明华返还押金1000元；三、驳回周明华的其他诉讼请求。本院二审审理查明事实与一审判决认定事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该条款规定了在承租人擅自转租的情况下，出租人的权利救济方式，虽未对承租人和次承租人之间转租合同的效力问题予以明确，但本院认为，在承租人擅自转租的情况下，承租人虽不具有将租赁物进行转租的处分权，但其与第三人订立转租合同的效力应当适用无权处分的处理规则，转租合同效力并不因此受到影响，故案涉房屋虽吉大南校明确约定不得分租、转租，但周明华与林映山签订的转租合同有效。现合同履行期限已届满，解除合同已无事实依据。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，林映山作为案涉房屋的次承租人，在其转租时对房屋能否转租应当明知，但其在对出租人拒绝转租明知或对能否转租存在放任心态的情况下，擅自转租，致使周明华遭受损失，存在违约，应就其违约行为承担相应赔偿责任。同时，鉴于周明华在租赁过程中，亦未尽到谨慎的注意义务，亦存在过错，故，一审法院酌定林映山承担50％的赔偿责任并无不妥，本院对此予以确认。周明华损失具体构成为出兑费用、装修费用、经营损失，一审法院已对除3.75万元房租费外费用进行详细计算，本院予以认可不再赘述。关于3.75万元房租费，因2019年6月12日吉大南校已对案涉房屋停水停电，故自2019年6月13日至2019年8月30日间的房租费，林映山应当退还，数额为（7500×2＋7500÷30×18）÷2=9750元。关于经营损失部分费用，因出兑费及装修费均已进行相应保护，且考虑到2019年6月12日后未实际经营及暑期情况，本院对周明华主张的该部分损失不予支持。综上所述，周明华的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持长春新区人民法院（2019）吉0193民初2062号民事判决第一项、第二项；二、撤销长春新区人民法院（2019）吉0193民初2062号民事判决第三项；三、林映山于本判决生效后立即向周明华赔偿房租损失9750元；四、驳回周明华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2969元，由林映山负担653元，由孙立中负担20元，由周明华负担2296元；二审案件受理费2569元，由林映山负担566元，由孙立中负担18元，由周明华负担1985元。本判决为终审判决。审判长  李雨萍审判员  王 博审判员  王忠旭二〇二〇年八月二十八日书记员  陈 莹