广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初2282号 原告：邓福明，男，汉族，1981年7月19日出生，住广西灌阳县。 委托诉讼代理人：文辉，广西九宇律师事务所律师。 被告：隆公文，男，土家族，1973年1月27日出生，住广西桂林市象山区。 第三人：陈秋林，男，汉族，1958年7月20日出生，住广西桂林市象山区。 第三人：陈国斌，男，汉族，1982年1月4日出生，住广西桂林市象山区。 原告邓福明与被告隆公文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16立案受理，审理过程中，原告申请追加陈秋林、陈国斌作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。本院依法适用简易程序于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告邓福明及其委托诉讼代理人文辉，被告隆公文，第三人陈国斌、陈秋林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓福明向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告位于象山区房屋）；2.判令被告支付原告2019年10月1日至2020年8月1日租金16670元（剩余租金从2020年8月1日起，以年租金20000元算至被告返还房屋止）；3.本案案件受理费等费用由被告承担。事实和理由：被告与原房主陈秋林之子陈国斌于2012年10月30日签订《房屋租赁合同》，被告承租原房主陈秋林位于象山区平山北村81号房屋1-2层楼房（平山村委北村107号、107-1号1至2层房屋），年租金为20000元，租赁期限为十年。2016年初，原告与原房主陈秋林及家人达成房屋转让协议，原房主陈秋林将上述房屋转让给原告。2018年9月22日，原告、原房主陈秋林及被告三方签订《租房补充协议》，约定原房主陈秋林之子陈国斌与原告于2012年10月30日签订的房屋租赁合同一并转由原告履行，自2019年10月1日起房屋剩余租金由原告向被告收取，原房主陈秋林及家人不再有任何关系。2019年10月1日后，原告向被告主张支付本年度租金时，被告借故拖延，以各种理由拒不支付房屋租金给原告。经多次催付未果后，原告于2020年6月23日和原房主陈秋林在涉案房屋处向被告送达《支付租金及解除租赁合同告知书》，告知被告收到告知书之日起1日内向原告支付本年度租金，如不支付租金，解除租赁合同，被告需六日内迁出房屋并返还给原告。被告收到告知书后未支付租金亦未返还房屋给原告。鉴于以上事实，原、被告双方约定，原告取得取得涉案房屋相应的权利后，由原告向被告收取房屋剩余租赁期限的租金。被告拒不支付房屋租金损害原告合法权益，被告在告知的合理期限内仍未支付相应房屋租金，原告有权解除租赁合同，被告理应将承租房屋返还给原告。 被告隆公文辩称，1.象山区平山村委81号1、2层房屋是第三人陈国斌一家所有，被告与陈国斌签订的《房屋租赁合同》合法有效。该租赁合同尚未解除，原告也未与被告签订新房屋租赁合同的情况下，无权要求被告履行民事义务。2.关于被告隆公文与第三人陈秋林、原告邓福明三方签订的补充协议，是原告趁陈国斌不在家，采取引诱、胁迫的手段，迫使陈秋林签订的协议。该协议无效。陈国斌、陈秋林于2020年7月13日签订了补充协议否认这份三方协议的效力。3.根据《中华人民共和国土地管理法》第十条之规定，原告邓福明并非村集体组织的成员，陈秋林将土地使用权及房屋转让给原告的行为是非法转让行为，不受法律保护。 第三人陈国斌述称，本案所涉房屋的所有权仍是属于我父亲 陈秋林。我与原告的债务问题，我会积极解决。请求法院对转让协议及补充协议的效力作出相应认定。 第三人陈秋林述称，对本案没有意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合本案证据及当事人当庭陈述，本院确认以下法律事实： 2012年10月30日，第三人陈国斌作为甲方与被告隆公文作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定将甲方房屋1-2层（房屋面积和地址见土地使用权证）租赁给乙方使用，租赁期限自2013年3月1日至2023年3月1日。房屋每年租金为20000元，十年不变。甲方将房屋建好后，乙方一次性给付甲方五年租金100000元，以后五年房租按每年20000元付给甲方。2013年6月27日，第三人陈国斌在《房屋租赁合同》最后一页补充写明房租从2013年10月1日起开始计算。协议签订后，被告隆公文一次性向陈国斌支付了2013年10月1日至2018年10月1日五年房屋租金100000元。《房屋租赁合同》所涉房屋位于桂林市象山区，房屋占用的土地为农村宅基地，土地使用权证登记的使用者为陈秋林，房屋权利人为陈秋林。陈秋林对该《房屋租赁合同》知情，没有异议，该租赁合同从2013年一直履行至今。 2016年1月23日，第三人陈秋林作为甲方，原告作为乙方，签订《房屋转让协议》，协议内容如下：“甲方因生意周转向乙方借款人民币玖拾万元整，借期三年，利息按借款总额的36%（计算年息），现因甲方无力按期偿还该笔欠款，就该笔欠款甲、乙双方协商如下：一、甲方自愿将坐落于桂林市象山区，土地使用证两本，土地使用证号560203107-1和560203107，土地总面积429平方米，房屋二层共计面积759平方米。作为债务偿还抵押给乙方永久性使用。二、本协议签订之日起，乙方除要履行甲方所签订的租赁合同外，甲方已收五年租金，之后五年的租金由乙方收。其它关于该房屋的所有债权债务与乙方无关……甲方签字：陈国斌、唐捷（陈国斌之妻）、陈秋林、黄付姣（陈秋林之妻）；乙方签字：邓福明；见证人：陈串保、邓义，陈万华。” 2018年9月22日，原告与被告隆公文、第三人陈秋林三方签订《租房补充协议》，约定：“1、因该房屋已转卖给邓福明，原陈国斌与隆公文所签租房协议转由邓福明履行（原租房协议所有内容有效），所剩房租由邓福明向隆公文收取，与原房主陈国斌无任何关系。2、原房主陈国斌及其家人以及其他债权债务人无权干涉此房屋的使用权。3、房屋租金从2019年10月1日起由邓福明收取，此协议三方签名有效。” 2020年7月13日，被告隆公文与第三人陈国斌，陈秋林签订《租房补充协议》，约定2018年9月22日，由原告、第三人陈秋林所签的《租房补充协议》无效，租金每年贰万元由被告隆公文按时打到第三人陈国斌账户。2020年7月13日，被告隆公文向第三人陈国斌支付2019年10月1日至2020年10月1日房屋租金20000元。 本院认为，本案的争议焦点是：一、原告是否有权要求被告隆公文返还房屋。二、原告是否有权要求被告隆公文向其支付租金。 关于第一个争议焦点，原告依据《房屋转让协议》及2018年9月22日的《租房补充协议》，主张其从第三人陈秋林处取得案涉房屋所有权，第三人陈国斌与被告隆公文签订《房屋租赁合同》转由原告履行。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条：“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押”，第一百八十四条：“下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权……”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，房屋抵押应与建设用地使用权一并抵押，案涉房屋占用的土地为农村宅基地，法律明确禁止宅基地抵押，故原告与第三人陈秋林签订的《房屋转让协议》第一条约定将案涉房屋作为债务偿还抵押给乙方永久性使用，因违反法律法规的强制性规定，属于无效条款，原告未取得案涉房屋的抵押权。如前所述，案涉房屋占用的土地为宅基地，使用主体应是集体经济组织成员。本案中原告邓福明不是象山区平山村委北村的集体组织成员，《房屋转让协议》及《租房补充协议》中关于案涉房屋转让的内容无效，原告未取得案涉房屋的所有权。返还原物是物权请求权，原告未取得案涉房屋所有权或用益物权，缺乏向被告隆公文主张返还房屋的物权基础，故对于原告要求被告隆公文立即返还原告位于象山区平山北村81号1层、2层房屋的诉讼请求，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，原告是否有权要求被告隆公文向其支付租金。本院认为，原告与第三人陈国斌、陈秋林达成一致意见，以房屋租金偿还第三人欠原告的借款，未违反法律规定，应受法律保护。租金收益作为一项债权，可以转让，根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的,应当通知债务人,未经通知,该转让对债务人不发生效力。”本案中，《房屋转让协议》第二条“甲方已收五年租金，之后五年的租金由乙方收。”第三人陈秋林、陈国斌将之后五年即2018年10月1日至2023年10月1日租金收益的债权转让给原告，是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。2018年9月22日，原告与第三人陈秋林、被告隆公文三方签订《租房补充协议》，被告隆公文辩称第三人陈秋林是在被胁迫的情形下签订此协议，但未举证证明，对该辩解意见不予采纳。协议第三条约定“房屋租金从2019年10月1日起由邓福明收取”，被告隆公文在协议上签字确认，视为原告已将债权转让事宜通知了被告隆公文，依法取得了第三人陈国斌、陈秋林向被告隆公文收取租金的债权，被告隆公文应向原告支付租金。被告隆公文向第三人陈国斌支付租金的行为对原告不产生效力，可依据不当得利向第三人陈国斌主张返还。关于支付租金的期间，原告主张从2019年10月1日计算至被告返还房屋止，本院认为，《租房补充协议》约定房屋租金从2019年10月1日起计算，故租金起算日期为2019年10月1日；关于截止日期，本院暂计算到判决之日即2020年8月31日，之后的房屋租金尚未发生，原告可待租金实际发生后再主张权利。综上，被告隆公文应向原告支付2019年10月1日至2020年8月31日，共11个月的房屋租金18333元（20000÷12×11=18333）。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百八十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十九条、第八十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告隆公文应于本判决生效之日起十日内向原告邓福明支付2019年10月1日至2020年8月31日的房屋租金18333元。 二、驳回原告邓福明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费158元（原告已预交），由原告邓福明负担100元，被告隆公文负担58元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交。在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 王丽萍 二〇二〇年八月三十一日 代书记员 王海臻