山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终4323号 上诉人（原审被告）：赵永恒（曾用名赵永红），女，1977年6月18日生，汉族，居民，住高密市。 被上诉人（原审原告）：阎正峰，男，1975年7月19日生，汉族，居民，住高密市。 委托诉讼代理人：肖润峰，山东东岭律师事务所律师。 上诉人赵永恒因与被上诉人阎正峰房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初4703号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵永恒上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由对方负担。事实与理由：因为该水电及物业费是由案外人孙秀君收取，被上诉人从开始租赁后，一直拒绝缴纳水电和物业费。孙秀君给涉案房屋上锁并非受到上诉人的指使，且孙秀君已把涉案房屋交还给了被上诉人，被上诉人在数月内自行把所承租房屋内的物品搬走，却未通知上诉人，应认定在合同有效期内，被上诉人一直占有涉案房屋。 被上诉人阎正峰未提供答辩意见。 阎正峰向一审法院提起上诉请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》;2、判令退还租赁费10000元及电梯安装费3000元；3、判令赔偿其他经济损失10000元；4、诉讼费用由对方负担。 一审法院认定事实：2017年5月20日，阎正峰、赵永恒签订房屋租赁合同，赵永恒将位于高密市新贵领地B1－14、15、16二楼半三楼出租给阎正峰作为办公场所使用，约定租赁期限共24个月，自2017年7月20日至2019年7月19日，并注明“因电梯安装拖后，日期改动。”年租金2万元，合同还约定了租赁期间相关费用及税金、房屋修缮与使用、房屋的转让与转租、合同的变更、解除与终止、房屋交付及收回的验收、甲方违约责任处理规定、乙方违约责任、免责条件、争议解决等其他事项。 2017年11月1日，双方又签订房屋租赁合同，由赵永恒将该涉案房屋租赁给阎正峰，约定租赁期限自2017年11月1日至2019年10月30日，年租金第一年为2万元，以后每年租金递增5000元。合同还约定了房屋的转让与转租、合同的变更、解除与终止、免责条件、争议解决等事项。该份合同与前一合同相比，省略了较多条款内容。阎正峰主张该份合同是因电梯安装导致租赁期限顺延，遂签订第二份合同变更了部分第一份合同内容。而赵永恒主张签订第二份合同是为了配合原告办理工商营业执照所需，因阎正峰提出第一份合同太复杂、不整洁，遂出具了一份虚假的租赁合同，第一份合同是真实的。由合同上注明的“因电梯安装拖后，日期改动。”可以说明签订第一份合同时电梯就已安装完毕，所以才予以标注。 签订租赁合同之前的2017年5月10日阎正峰通过银行向赵永恒支付租赁费20000元及电梯安装费3000元，共计23000元。合同签订后，阎正峰接受房屋开始装修使用。阎正峰提交青岛万顺源装饰工程有限公司出具的办公室装修工程报价单1份，证明装修共计花费64056元，赵永恒不予认可。 阎正峰主张因安装的电梯存在安全隐患，导致无法正常使用，遂于2018年5月份即关门停止使用，但未提交有效证据证实。2018年5月16日阎正峰回出租房拉办公用品时，发现房屋内摆放了其它东西，大门上的锁被更换，当天阎正峰与案外人孙秀君发生争执，后阎正峰报警。在高密市公安局交通派出所出具的出警证明中载明：2018年5月16日10时22分我所接110指令：在高密市新贵领地时尚网咖有人发生纠纷。出警调查：报警人阎正峰称，其在高密市新贵领地新时尚网咖承租的房屋被一叫孙秀君的人更换门锁。经查，据孙秀君自称，该受房主赵永红委托联系房屋承租人阎正峰收取租房物业费及水电费未果，后将该门锁更换，导致阎正峰无法正常使用该房屋，系纠纷，双方协商处理或到人民法院处理。 阎正峰提交涉案房屋的房权证5份，房权证号分别为：鲁潍房权证高密市字第××号、00××33号、00××34号、00××35号、00××36号，房屋所有权人登记为山东凯宇置业有限公司。同时提交山东凯宇置业有限公司与高密市顺达置业有限公司签订的商品房买卖合同2份，用以证明赵永恒对出租房屋没有所有权，无权进行处分，并且要求赵永恒根据租赁合同的约定赔偿损失。 一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同意思表示真实，不违反法律、行政法规的效力性规定，应当认定有效，双方均应按合同约定履行义务。对于承租人而言，其与出租人签订租赁合同的目的在于取得租赁物的使用权，出租人也仅负有将租赁物交付承租人使用的义务。按照法律规定，出租人是否为租赁物的所有人或者使用权人并不影响租赁合同的效力。以他人之物出租的，租赁合同仍然有效。故对阎正峰主张“赵永恒对涉案房屋不具有所有权，无权进行处分”的意见，不予采信。 但按照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案中，2018年5月16日，案外人孙秀君受房主赵永红委托联系房屋承租人阎正峰收取租房物业费及水电费未果，后将该门锁更换，导致阎正峰无法正常使用该房屋，应认定赵永红存在违约行为致使不能实现合同目的。阎正峰要求解除合同，符合法律规定。对该请求，予以支持。合同解除的时间确定为2018年5月16日。 对阎正峰要求返还租赁费10000元的请求，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方约定的租赁期限自2017年11月1日至2019年10月30日，年租金第一年为2万元。合同于2018年5月16日解除，阎正峰使用期限为六个半月，应支付租金10833元，剩余租金9167元，赵永恒应予返还。 对阎正峰要求返还电梯安装费并赔偿损失的请求，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。阎正峰未提供有效证据证实赵永恒应负担电梯费，亦未提供有效证据证实自己的损失。对该请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、阎正峰与赵永恒签订的房屋租赁合同于2018年5月16日解除；二、赵永恒返还阎正峰租金9167元，于判决生效后十日内付清。三、驳回阎正峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元，由阎正峰负担325元，由赵永恒负担50元。 二审中，上诉人提供打印的书面证言一份（孙秀君的签名系打印并按手印），其中载明赵永恒委托孙秀君收取水电费，2018年5月14日其发现阎正峰已将涉案房屋内的东西基本搬完，其遂将大门锁了起来；5月16日阎正峰去拉剩余的东西是，孙秀君让其结清所欠的水电、物业费，阎正峰拒不交纳，随后报警，从110返还后，孙秀君即将大锁收了起来，因此并未影响阎正峰对涉案房屋的使用，此后数月内阎正峰才将涉案房屋内的东西搬走。阎正峰对上述证言的真实性不予认可。 本院认为，上诉人主张在合同有效期内，涉案房屋一直由被上诉人占有使用，并提供落款为孙秀君的书面证言予以证明，其中载明孙秀君从110回来后即将门锁收起，并未影响被上诉人的后续使用，但在公安机关事后出具的出警证明中，仍载明孙秀君受赵永恒委托收取水电费、物业费未果后将门锁更换，导致被上诉人无法正常使用涉案房屋的内容，故应认定该公安机关未能为孙秀君及阎正峰解决锁门纠纷，只能建议双方协商处理或进行诉讼，上诉人主张孙秀君已将门锁收起，不影响被上诉人使用，没有事实依据，对其上诉主张，本院不予支持。综上，一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费375元，由上诉人赵永恒负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年八月十日 书记员 张瑞丰