安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0311民初1880号 原告：赵二慧，女，1993年6月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 原告：邱明涛，男，1992年8月29日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 委托诉讼代理人：李荣岭，安徽辉泰律师事务所律师。 被告：深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区永安街**上河时代花园综合楼****，统一社会信用代码913403003551725069。 法定代表人：肖宪章，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李建虎，该公司员工。 被告：蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司，住所地，住所地安徽省蚌埠市朝阳北路**金地苑**楼****附**会信用代码91340300784901283D。 法定代表人：王继华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈善，安徽南山松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张小龙，安徽南山松律师事务所律师。 原告赵二慧、邱明涛与被告深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司（以下称永红源物业蚌埠公司）、蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司（以下称怡康公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院2020年8月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵二慧、邱明涛的委托诉讼代理人李荣岭，被告深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司委托诉讼代理人李建虎、蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司及其委托诉讼代理人张小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵二慧、邱明涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告修缮房屋；2.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：两原告系夫妻关系，于2018年7月17日从案外人张远明手中购买了由第二被告开发的蚌埠市淮上区房屋，第一被告系房屋所在小区的物业管理公司。原告接收房屋后投入了15万元的装修，入住后按期缴纳物业费。该房屋自两原告入住后，每逢阴天下雨卧室、阳台及天花板上的墙皮出现多处开裂、脱落并严重渗水，每次雨后都是外面不下屋里下，而且脱落的面积在逐步扩大，导致室内家具部分损毁，严重影响了两原告的正常生活。为此，两原告多次找被告反映该问题并要求修复但两被告维修后不见任何好转。当两原告再找两被告维修时，不料两被告相互推诿，至今没有解决。该情况属于严重的房屋质量问题，两被告有义务在其责任范围内对两原告的房屋予以修缮并赔偿造成的损失。综上所述，两被告相互推诿是违法理悖的行为，其行为严重侵害了两原告的合法权益。为此，依据相关法律及有关司法解释之规定，特具状诉诸钧院，恳请依法支持原告的诉讼请求。 永红源物业蚌埠公司辩称：我公司在2016年11月1日进驻以来，接到涉案房屋17栋1单元1102室多次报修记录，我公司多次以函件形式告知了怡康开发商，督促进行维修，质保期内我公司已尽到物业管理服务责任，房屋质量问题不应当再承担责任。 怡康公司辩称：1、涉案房屋已经竣工验收合格，且于2013年8月8日竣工验收备案，涉案房屋不存在质量问题，原告主张被告怡康公司进行修复没有证据和法律依据。2、原告并未就涉案房屋漏水的原因进行举证，房屋漏水的原因系因不可抗力造成，还是因邻居装修行为造成，还是存在质量问题，还是存在其他原因等均不明，更无专业鉴定机构的鉴定意见。同时，根据原产权人与被告怡康公司商品房买卖合同第16条的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》13条的规定，只有在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，开发企业才有保修义务，而本案并无客观证据可证实。3、涉案房屋于2013年7月1日交付原产权人，至今已超过质保期限，应当由物业公司承担相关责任。4、即便涉案房屋存在质量问题的情况下，根据《建设工程质量管理条例》第26条“施工单位对建设工程的施工质量负责。建设工程实行总承包的，总承包单位应当对全部建设工程质量负责。”、第32条“施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。”、第41条“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”的明确规定，应当由施工单位对存在质量问题的房屋负责返修，应当履行保修义务，并对造成的损失承担相关责任。综上所述，原告起诉被告怡康公司没有依据，且涉案房屋的维修主体应是施工单位，请法庭驳回原告对怡康公司的诉请。 经审理查明，蚌埠市淮上区上河时代花园北区建设单位为怡康公司。上河时代花园北区17号楼1单元1102号位该栋楼房的顶楼，原系张远明于2012年5月16日向开发商怡康公司购买。该房屋于2013年7月1日交付给张远明。原告赵二慧、邱明涛于2018年7月购买了张远明的该套房屋，并于2018年8月24日登记为该房屋所有权人。在张远明与怡康公司的商品房买卖合同中约定按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。2013年6月28日，该17号楼经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同组织进行了验收，并于8月8日向蚌埠市住房和城乡建设委员会进行了竣工备案。 永红源物业蚌埠公司于2016年11月接收上河时代北区前期物业公司的从事小区管理服务。其接收的前期物业怡康物业移交材料中显示17-1-1102号业主2013年10月8日层反映阳台顶漏水问题。其陈述2016年11月进驻后，接到17号楼1单元1102室多次报修记录，并将发现的其他房屋质量问题以工作联系函的方式告知怡康公司。怡康公司对收到【2018】15号工作联系函无异议，并于2018年9月12日回函告知永红源物业蚌埠公司“需由你方对如下维修信息进行汇总：1、所有尚在我公司质保期内的房屋质量问题（公共部位及业主家）；2、2016年11月贵公司进场后，已由我方维修完成的所有房屋质量问题；3、因施工单位维修对业主家造成的装修损坏及业主诉求。…”。永红源物业蚌埠公司之后就上河时代北区房屋质量问题汇总，分别2018年9月18日、2018年10月1日以深永物蚌函2018-16和深永物蚌函2018-18函，发函致怡康公司。两函中的统计表中均载明17-1-1102屋顶漏水问题。2020年7月6日，永红源物业蚌埠公司致函怡康公司就2013年5月交房以来五年内报修的房屋质量问题要求采取措施已彻底解决。2020年7月29日，怡康公司复函永红源物业蚌埠公司答复了相关事项。 为查明情况，本院于2020年8月18日组织了双方当事人到涉案房屋现场进行了勘验，发现涉案房屋客厅、餐厅、阳台、南北二卧室等房间屋顶有渗水水渍，有的还处于湿润的状态，屋顶墙皮翘边、脱落，另该房屋屋面情况显示曾进行过重新铺装防水材料施工。 上述事实有商品房买卖合同、存量房买卖合同、房产证、建设工程施工合同、竣工验收备案表、工作联系单、房屋保修处理跟踪单、现场勘验（视频、照片）等证据经庭审质证本院予以认定。 本院认为：本案系房屋屋顶渗漏引发的维修纠纷。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。因此商品房开发企业对所售房屋承担保修责任。当事人提交的证据显示，涉案房屋于2013年7月1日交付给张远明，自2013年10月8日起即反映房屋渗漏情况，物业企业也向开发企业反馈了涉案房屋的渗漏情况。现场勘验发现，涉案房屋为已装修状态，虽屋顶曾经进行过修缮，但屋顶仍有多处渗漏的情况（部分属新鲜潮湿的水渍）屋顶渗漏造成了顶层墙皮脱落、翘边、水渍等。从物业企业工作联系单来看，房屋自验收起5年内即已发生渗漏，且经修缮在5年质保期满时仍未能解决渗漏问题。保修责任系对标的物而言，原告虽不是从开发企业处购得的房屋，但房屋屋顶渗漏与原告购买房屋行为无关，开发企业对涉案房屋的屋顶渗漏应当承担保修责任。故本院依法确定由开发企业怡康开发公司向原告赵二慧、邱明涛承担涉案房屋屋顶渗漏的维修责任，并对因渗漏造成的屋内屋顶墙皮脱落、水渍、翘边等损害事实承担修复责任。并应自维修完成之日起，继续承担五年保修责任。报修单、物业公司关于上河时代北区房屋质量问题汇总工作联系函、怡康公司回函等证据，结合屋面防水曾经维修情况（现场勘验）对17号楼1单元1102室屋顶漏水问题未超出5年质保期的事实形成了完整的证据链，故对开发企业怡康公司辩称的超过了保修期的辩解与事实不符，本院不予采信。原告主张物业企业承担维修责任，无法律依据、也无合同依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定判决如下： 一、被告蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内完成对原告赵二慧、邱明涛的蚌埠市淮上区上河时代花园北区17号楼1单元1102号房顶渗漏问题进行维修，并对房屋屋面防水问题负责继续保修五年（自维修实际完成之日起计算）； 二、被告蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内完成对原告赵二慧、邱明涛的蚌埠市淮上区上河时代花园北区17号楼1单元1102号房顶渗漏导致的室内屋顶顶层墙皮脱落、翘边、水渍等的修复，并保证与周边装饰的色调一致； 三、驳回原告赵二慧、邱明涛的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取计40元，由被告蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  张志军 二〇二〇年八月二十七日 书记员  王露露 附相关法条： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国物权法》 第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。