河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初5343号原告(案外人)：贾腾，男，汉族，1985年11月20日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：高鹏，河南木兰律师事务所律师。被告(被执行人)：刘连华，女，汉族，1963年11月19日出生，住河南省商丘市。被告（申请执行人）：刘琦，男，汉族，1965年3月10日出生，住河南省商丘市。被告（申请执行人）：陈秀勤，女，汉族，1964年1月21日出生，住河南省商丘市。以上二被告共同委托诉讼：李照路，上海方锐律所事务所律师。原告贾腾诉被告刘连华、刘琦、陈秀勤执行异议之诉一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾腾及其委托诉讼代理人高鹏，被告刘琦、陈秀勤及其委托诉讼代理人李照路到庭参加诉讼。被告刘连华经本院合法传唤未到庭，本案按缺席审理。现已审理终结。原告贾腾向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于商丘市××区××中路西××号临街门面北数第一间的强制执行，并解除对上述门面的查封；2、判决确认原告贾腾2008年6月19日与被告刘连华签订的《买卖门面协议》合法有效，并确认位于商丘市××区××中路西××号临街门面北数第一间归原告所有；3、判决被告刘连华立即协助和配合原告办理商丘市××区××中路西××号临街门面北数第一间的产权过户登记；4、本案的案件受理费用由被告负担。事实与理由：原告与被告刘连华签订房地产买卖契约,约定2008年6月19日被告刘连华自愿将其所有的位于商丘市××区××中路西××号临街门面北数第一间出售给原告,被告刘连华协助原告办理产权过户登记手续,其相关税费由原告自行承担,上述协议签订后,原告已按约定支付了购房款,房屋已交付给原告,被告刘连华已于协议签订当日将房屋产权证,门面钥匙,以及门面实际交付给原告使用至今,且原告已将门面房出租给他人经营并收取了房屋租金,但被告刘连华却因事务繁忙一直未协助和配合原告办理产权过户登记手续。2020年5月，被告刘连华与他人因经济纠纷一案涉诉，梁园区人民法院作出民事裁定书，裁定将原告购买的登记在被告刘连华名下的商丘市××区××中路西××号临街门面北数第一间予以查封。2020年5月22日，原告贾腾依法向梁园区人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2020年6月5日，商丘市梁园区人民法院作出裁定书，裁定驳回原告贾腾的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，原告认为，原告贾腾与被告刘连华双方签订的《买卖门面协议》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，被告刘连华应当协助原告办理产权过户登记。同时，原告购买涉案门面后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定，原告取得涉案门面后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。依据相关法律规定，原告特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告刘琦、陈秀勤辩称，原告起诉没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求提交了以上证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，有其他证据证实且与本案相关的部分本院予以采信，没有其他证据证实且与本案没有关联性的部分本院不予采信。依据有效证据本院确认以下事实：原告向本院提交房屋买卖协议一份，内容如下：甲方：（卖方）刘连华乙方：（买方）贾腾经甲乙双方协商达成如下协议：1、甲方同意将位于凯旋中路221号门面房1套卖给贾腾房产证号00×**4。2、房屋面积以现状为准，保证水、电、屋内完善无缺。3、此房买卖成交价格为陆拾伍万元整人民币，本协议签订后，乙方预付甲方买房定金壹万元整。下欠房款于2008年6月30日前由乙方将房款交清给甲方，交清房款后甲方将房屋交给乙方。4、此房在成交前如有纠纷，由甲方承担一切责任。5、房产证的办理过户由乙方负责办理，甲方提供过户手续。6、本协议签订之日起生效，双方不得反悔，如任何一方反悔罚违约金（肆拾万元整）。落款为：甲方：刘连华乙方：贾腾2008年6月19日原告提交银行流水一组，证明曹新红卡号43×××47中分别于2008年6月24日取款10万元，2008年6月25日取款20万元，2008年7月2日取款13万元；账号8200103314992705003310004100中2008年6月24日取款24万元。原告提交房屋租赁协议五份，分别为贾腾与陈慧林签订，曹新红与韩慧芳签订，曹新红与余进湖签订，曹新红与徐丽签订，曹新红与张孝东签订。原告提供户口簿证明曹新红与原告贾腾系母子关系。另查明，本院在原告刘琦、陈秀勤与被告李银才、刘连华、李晶晶、刘涛、都军、商丘聚铭贸易有限公司民间借贷纠纷一案中，本院于2020年4月28日作出（2020）豫1402民初3215号民事裁定，查封了被告刘连华名下的商丘市房权证2007字第**房屋一套。后贾腾对此提出异议，本院作出（2020）豫1402民初3215号之二民事裁定，驳回贾腾的异议申请。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告贾腾提交了与被告刘连华签订的房屋买卖协议，本案中，刘连华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，无法核实该房屋买卖协议的真实性。原告贾腾提交了其母亲曹新红的取款记录，但并无相关取款流向证据予以佐证，无法核实取款是否交给了刘连华。原告贾腾提交了涉案房产房产证原件，但原告提交的房屋买卖协议中，第5条约定：“房产证的办理过户由乙方负责办理，甲方提供过户手续。”根据该协议应由乙方,即贾腾负责办理涉案房产过户手续，但其在买卖协议签订后至今长达12年的时间内未予以办理。其提交的租赁协议五份，除其本人与陈慧林签订的一份外，其余均为其母曹新红与案外人签订，签订协议的案外人均未出庭作证，且曹新红与韩慧芳、与余进湖签订的二份租赁协议日期均存在涂改，无法核实其真实性。综上，原告贾腾所提交的证据，不足以证明其与刘连华签订了合法有效的书面买卖合同并实际支付了购房款，也不能证明其合法占有了涉案房屋；亦未提供证据证实非因其自身原因在买卖协议签订后长达12年的时间内未办理过户登记。故原告贾腾的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：驳回原告贾腾的诉讼请求。案件受理费10300元，由被告刘连华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  卢新言审判员  李 冰审判员  李建友二〇二〇年八月二十一日法官助理蔡锦恒书记员曹冉