广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终15215号上诉人（原审原告、案外人）：洪长根，男，汉族，1963年1月8日出生，住所地上海市普陀区，委托诉讼代理人：杨琴，广东尚律律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：招商银行股份有限公司深圳分行，住所地广东省深圳市福田区莲花街道深南大道**招商银行深圳分行大厦，统一社会信用代码9144030078278219X2。负责人：岳鹰，行长。委托诉讼代理人：凌学庆，广东信通律师事务所律师。委托诉讼代理人：周艳玲，广东信通律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：洪长青，男，汉族，1968年1月24日出生，住所，住所地上海市普陀区div>上诉人洪长根因与被上诉人招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称“招行深圳分行”）及原审第三人洪长青案外人执行异议之诉一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初7480号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。洪长根上诉请求：一、撤销原审判决。二、改判确认招行深圳分行申请执行的洪长青占房产份额50%的房产（深圳市龙岗区布吉镇南岭村大世纪水山缘14栋704房产）归洪长根所有并停止对上述财产的执行，房屋价值暂计为333245.5元。三、本案一审、二审的全部诉讼费用由招行深圳分行承担。事实与理由：一、一审判决对福田区人民法院（2018）粤0304执异506号执行裁定书查明的事实直接予以确认，对洪长根不公平。洪长根认为一审判决直接认定洪长根提交的银行转账支付记录早于合同签订日期，无法证实该资金往来用于支付房款，且协议内容有涂改，真实性无法确认的事实认定错误。本案中，虽然洪长根提交的银行转账支付记录早于合同签订日期，但是，在洪长根与洪长青签订的《房屋转让协议》中双方已经达成一致，将洪长青拥有的50%份额的水山缘704房产转让给洪长根，双方按市场价核算转让价格为333245.5元。双方确认洪长青通过银行转账方式从洪长根实际控制的亨通公司转到洪长青指定的嘉通公司的款项共计330600元是涉案房产50%份额房屋产权的转让款，剩余款项2645.5元用现金方式付清，上述所有款项洪长青已确认收到，双方确认洪长根获得该套房屋的所有产权，双方已经完成转让交易。协议还约定由于政策原因未过户，在政策允许后洪长青应无条件配合过户。从2009年8月份起，洪长根已经在单独偿还房屋贷款，在支付房款之前的2010年8月，洪长根已经装修房屋并且在2011年1月份和妻子入住，故在洪长青通过分期转账收到房款之前，涉案房屋已经交付给洪长根居住使用。《房屋转让协议》的签订是洪长根与洪长青之间真实意思表示，并不违反法律的强制性规定且已经实际履行，应认定为《房屋转让协议》合法有效。二、一审判决认为洪长根与洪长青签订的房屋产权转让协议实为以物抵债协议，在房产过户之前，以物抵债协议不发生法律效力，洪长根对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，洪长根认为以上事实认定错误。首先，双方签订的《房屋转让协议》从抬头、条款约定、合同本意等角度都不符合以物抵债协议的特征。从抬头“房屋转让协议”即意味着是房屋转让、买卖书面协议的性质，与以物抵债无关。条款中也明确约定了洪长青对该房产份额的转让，洪长根是合法占有该房产的。尊重当事人双方认可的房屋买卖法律关系的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，洪长根已经支付了房屋转让的对价并实际占有居住，而且在此过程中并没有过错，根据该条条款的立法本意，人民法院查封涉案房产的行为都是违反本条规定的。综上所述，洪长根与洪长青并不存在债权债务关系，也没有达成代物清偿的合意，洪长根分批分笔支付的款项即为购房款。一审法院无视了交房装修入住在前的事实，仅凭转账时间在前，《房屋转让协议》形成时间在后，确认其性质为以物抵债合同是错误的，完全忽略了以物抵债合同成立基本的条件需要有债权债务关系的存在。即使法院认定签订的《房屋转让协议》具有以物抵债协议的性质，洪长根已支付了涉案房屋的全部价款，2016年11月17日，一审法院将涉案房产查封，查封行为发生在2011年洪长根已合法占有了该不动产之后。洪长根在政策允许过户后多次催促洪长青过户，洪长青均不予配合，涉案房屋未办理过户登记的过错不在洪长根。本案中洪长根不存在过错，对涉案房屋享有物权期待权，当无过错的买受人就涉案房屋享有的物权期待权与招行深圳分行的债权产生冲突时，也应优先保护洪长根产生时间在前的物权期待权。三、法律不应强人所难，洪长根作为普通老百姓，并非专业的法律人士，2011至2012年期间，作为与本案洪长青即亲兄弟之间的房屋买卖行为，实际上是各有50%份额的共有人之间产权相互转让，具有一定的特殊性，与一般房屋买卖流程不同也是可以理解的，洪长青先将房屋交付，洪长根陆续支付涉案房屋转让价款，后双方再就已经实际履行的购房行为签订书面协议予以确认，在形成书面协议之前双方有多次的口头协商（录音材料）。洪长根与洪长青也不可能在2012年前后就预测到如今的局面。从本案客观事实：洪长根先装修入住房屋，后分期支付房屋款，房款结清同时房屋买卖协议签订，协议中说明未能过户的原因和符合条件时配合过户的约定，洪长根单独还贷等时间节点综合分析，洪长根均能作出合乎情理的解释，且能形成相互印证的证据链条。洪长根在原审中主张的《房屋转让协议》、《excel表格记录、qq聊天记录及洪长青发送给洪长根名称为1的文件》、物业费停车费收款收据、电费单、居住证明、结婚证、招商银行流水记录、深圳市亨通精研科技有限公司增资协议、中国农业银行股份有限公司个人担保借款合同、农业银行还贷流水、qq聊天记录及洪长青发送给洪长根名称为1的文件的属性证明等系列证据均能证实在2010年9月至2012年期间，洪长根装修并入住了房屋，与洪长青签订了书面的房屋转让协议，向洪长青支付了所有房款，在人民法院查封之前洪长根及家人一直居住在涉案房屋内，合法占有涉案房产，由于洪长青不配合，导致涉案房产没有办理过户登记。完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定。综上，请求二审法院支持洪长根的诉求。招行深圳分行辩称：洪长根的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。一、原审法院作出的执行裁定有事实与法律依据，应予维持。1.涉案房屋买卖协议的真实性无法确认，因为该协议有涂改。2.即便该房屋买卖协议真实性无异议，但对涉案房屋的价款支付，招行深圳分行认为房屋买卖系洪长根及洪长青之间达成的，价款的支付也应当由双方之间支付，根据洪长根提交的证据表明，价款支付属于公司与公司之间的，该公司为洪长根与洪长青共同经营的公司，无证据证明该公司进行了结算，同时也无指示付款的文件，这一点可以证明涉案房屋买卖协议的价款并未支付。3.洪长根所提出的在2010年6月已经实际占有使用涉案房屋，招行深圳分行不予认可。因为涉案房屋为洪长根与洪长青共同购买使用，在涉案房屋买卖协议签订之前洪长根已实际占有使用房屋并不构成物权代替权保护的前提。4.涉案房屋至今未办理过户手续，涉案房屋买卖签订时间据洪长根所说是2012年，洪长根所称未办理房屋登记手续的原因是因为户籍政策的原因，但根据招行深圳分行提交的证据材料表明，在2015年6月12日，洪长根与洪长青以涉案房屋办理了贷款抵押手续，涉案房屋未办理过户的过错在于洪长根。二、根据房屋转让协议的内容，涉案房屋转让协议应为以物抵债协议，该房屋至今未办理过户手续，洪长根依该协议对涉案房屋并不享有物权，招行深圳分行有权对争议房屋的财产份额予以强制执行。洪长青未到庭参加二审调查，亦未作答辩。洪长根向一审法院起诉请求：1.确认招行深圳分行申请执行的洪长青占房屋份额50%的房产333245.5元（深圳市龙岗区布吉镇南岭村大世纪水山缘14栋704房产）归洪长根所有并停止对上述财产的执行。2.本案的诉讼费由招行深圳分行、洪长青共同承担。一审法院认定事实：一审法院（2018）粤0304执异506号执行裁定书查明：申请执行人招行深圳分行与被执行人洪长青金融借款合同纠纷一案，（2016）粤0304执15184号民事判决书以及深圳市中级人民法院（2017）粤03民终10936号民事判决书已经发生法律效力。由于洪长青没有履行生效法律文书确定的内容，招行深圳分行向一审法院申请强制执行，一审法院依法受理，案号为（2018）粤0304执11941号。执行过程中，一审法院于2016年11月17日查封了上述涉案房产并拟处分涉案房产。案外人洪长根不服，提出执行异议。洪长根提交了《房屋产权转让协议》、转账记录明细等材料。其中，洪长根与洪长青签订的《房屋产权转让协议》中的银行转账支付记录早于合同签订日期，无法证实该资金往来用于支付房款，且协议内容有涂改，真实性无法确认。一审法院（2018）粤0304执异506号执行裁定书认定：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……。本案中，涉案房产登记有洪长青50%的权利份额，一审法院予以执行上述房产符合法律规定。洪长根主张其对涉案房产享有所有权，可以排除执行，但由于涉案房产也毫无疑问地包含着洪长青的个人权益，洪长根在本次执行异议审查中要求整体停止执行该房产并解除对涉案房产的查封，该主张依法不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定裁定如下：驳回案外人洪长根的异议请求。一审法院对（2018）粤0304执异506号执行裁定书查明的事实予以确认。一审法院认为，洪长根与洪长青签订的房屋产权转让协议实为以物抵债协议，在房产过户之前，以物抵债协议不发生法律效力，约定的房产也不产生物权效力。洪长根就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，判决：驳回洪长根的诉讼请求。本案一审案件受理费6298.68元（已由洪长根预交），由洪长根负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为洪长根是否享有足以排除涉案房产执行行为的民事权利。根据（2018）粤0304执异506号执行裁定书查明的事实，洪长根与洪长青所签订的《房屋产权转让协议》中的银行转账支付记录早于合同签订日期，无法证实资金实际用途，且协议内容有涂改，真实性无法确认。而本案中，第三人洪长青未到庭应诉，无法对协议是否真实及是否实际履行做进一步查实，加上洪长根在本案中的陈述也表明洪长根与洪长青对房屋转让关系的履行问题存在争议，因此，本案现有证据不足以认定《房屋产权转让协议》真实有效且已实际履行。况且，即使《房屋产权转让协议》合法有效，因洪长根承认其自2014年4月即符合房产过户条件，至2016年11月17日房产被查封期间，洪长根并无证据证明其已积极向洪长青主张办理房产过户手续未果，故不能认定涉案房产未能转移登记并非洪长根自身原因所致。本院认为，洪长根对涉案房产提出的执行异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应当予以驳回。综上所述，洪长根的上诉请求不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币6298.68元，由上诉人洪长根负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年八月二十七日书记员 陈颖(兼)