山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终1904号上诉人（原审被告、反诉原告）：枣庄矿业集团广安房地产开发有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区临山路北苑小区9号楼，统一社会信用代码：913704007357613535。法定代表人：刘宝森，总经理。委托诉讼代理人：宗志、宗兆发，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐禹，男，1959年10月19日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：杨鹏，山东司杰律师事务所律师。上诉人枣庄矿业集团广安房地产开发有限公司（以下简称广安公司）因与被上诉人徐禹商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初1227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人广安公司委托诉讼代理人宗志、宗兆发及被上诉人徐禹委托诉讼代理人杨鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广安公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判驳回徐禹诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由徐禹承担。事实和理由：一、一审判决参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定判决广安公司支付违约损失，适用法律错误。1.案涉房屋为经济适用房。双方签订的《商品房买卖合同》第二条明确约定所售房屋为经济适用房，徐禹提交证据证明本案房屋工程系经济适用房工程，房屋坐落土地为划拨土地。划拨土地不能进行商品房的开发、建设与销售。2.原审判决已认定本案房屋为非商品房。原审判决明确认定广安公司需要支付违约损失的原因系因广安公司违约，应依据合同法第一百零七条赔偿违约损失，同时参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的标准计算违约损失。因此，原审法院对违约金的计算未直接适用商品房买卖合同司法解释的规定，而是参照适用上述规定，客观证明原审法院认定案涉房屋性质为非商品房，即本案争议房屋为经济适用房。3.原审判决参照适用商品房买卖合同司法解释判决违约责任没有依据。(一)徐禹应对违约损失举证证明。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。即使广安公司应承担违约责任，徐禹应举证证明因广安公司的违约行为造成损失以及违约损失数额，徐禹未对损失进行举证证明，应承担不利的法律后果。即使广安公司应承担违约责任，被上述人也应依法予以证明，无相关证据对损失予以证明的情况下，应依法驳回徐禹的诉讼请求。(二)经济适用房不适用商品房买卖合同司法解释，更不得参照适用。最高人民法院民一庭庭长孙华璞就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关问题答记者问时明确陈述：经济适用房是政府为照顾无住房的中低收入居民而组织建设的具有福利性和保障性住房。之所以没有将其纳入到《解释》调整的范畴，主要是基于以下三点考虑。一是经济适用房是政府组织建设的。商品房是房地产开发经营企业为了出售而建设的，商品房的建设者以营利为目的，是一种商人行为。而经济适用房则是政府组织建设的，其目的是保障中低收入群体有房居住，具有福利性和保障性。……基于以上考虑，没有把经济适用房纳入到《解释》调整的范畴，如果因买卖经济适用房发生纠纷，应当依据有关法律规定和国家有关住房政策进行规范调整。因此，经济适用房买卖合同发生纠纷不应适用商品房买卖合同司法解释，应当依据有关住房政策进行规范调整，更不应以参照之名进行予以适用。二、即使广安公司应当承担违约责任或损失赔偿责任，本案也不应按照商品房逾期办证的判决方式，判决广安公司承担责任。1.“广安公司取得产权登记备案资料”属于事实上及法律上均无法履行的情形。本案房屋性质为经济适用房，且房屋坐落土地为划拨土地，建设规划也为经济适用房。经济适用房是为解决特定群体基本住房保障而建设的房屋，是具有福利性的保障性住房，不得用于商品房开发与销售，更不得用于营业性房屋建设与销售。因此本案争议房屋在法律上及事实上均不存在取得办理营业性房屋“权属登记备案手续”的可能性，属于事实上及法律上均不能履行的情形。因此不存在广安公司取得“权属登记备案手续”之日，因此原审法院判决广安公司承担违约金至“权属登记手续备案”之日的判决方式错误。2.法院应在违约方订立合同时可预见范围内判决承担责任，否则显示公平。即使可以参照商品房买卖合同司法解释的规定判决，即使可以判决到报备之日，广安公司承担的违约责任也应在违约方订立合同时可预见范围内，不可能无限度的承担责任，否则利益严重失衡，徐禹通过诉讼可以获利，更甚之诉讼成为获利的手段，严重违法了立法本意，严重违反公平原则。即使应按照原审判决方式进行判决，也应按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，在“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的范围内判决。本案判决显示公平，且违约金明显过高，即使判决方式并无不当，也应依法予以调整。其次、最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）规定了可预见的举证责任，即第11条“……对于可以预见的损失，既可以由非违约方举证，也可以由人民法院根据具体情况予以裁量”。三、广安公司虽在原审诉讼中提出反诉请求，但并未缴纳反诉费，根据《人民法院诉讼费用收费办法》的相关规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十三条规定，在广安公司未缴纳反诉费的情况下，应依法认定广安公司按撤回反诉请求处理，一审判决广安公司承担反诉费用违反法律规定。徐禹辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，依法应当驳回广安公司的上诉请求。一、涉案房屋为经济适用房非商品房的说法不能成立，经济适用房为政府保障性住房，对申请人及购买人的购买条件需要严格的审批，其购买人也是特定的，而本案中所涉房产为普通的商品房买卖方式，因而从性质上本案所涉房屋应该为普通商品房；二、原判参照《商品房买卖司法解释》第十八条规定，适用法律正确，《城市房地产开发经营条例》第32条也有相关规定；三、徐禹在本案中属于弱势群体，因为广安公司违约导致徐禹无期限的不能办理不动产登记，对徐禹来说是有失公允的，一审法院利息判至不动产权证备案之日止，是合理合法的，因此请求驳回广安公司的上诉请求。徐禹向一审法院起诉请求：1.判令被告将办理枣庄市市中区振兴北路(现名惠工八区)第二十二幢一、二层南1号门市房的房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋所有权转移登记；2.以房款259,564.24元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，判令被告向原告支付违约金至房屋权属登记的资料报产权登记机关备案之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。广安公司向一审法院提出反诉请求：1.请求依法判决解除反诉人与被反诉人于2005年10月28日签订的《商品房买卖合同》；２.请求依法判决被反诉人返还枣庄市市中区振兴北路惠工八区二十二幢门市单元一二层南1号房产；3.本案的本诉诉讼费用及反诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2005年10月28日，徐禹（买受人）与广安公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。徐禹从广安公司处购买位于枣庄市市中区门市房一处，该房建筑面积102.92平方米，单价每平方米2,522元，总价259,564.24元。合同第十三条约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权证书的，双方同意按第3项处理即办理产权证所发生的费用按当地房产交易部门规定执行。徐禹按照合同约定交清购房款后，广安公司将房屋交付给徐禹使用至今。另查明，徐禹曾于2019年向本院提起诉讼，诉请广安公司办理案涉房屋的产权证，本院作出（2019）鲁0402民初4864号民事判决书，判决驳回徐禹的诉讼请求。徐禹及广安公司皆认可该判决已经生效。一审法院认为，徐禹与广安公司签订的《商品房买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，对各方签约当事人均具有约束力。各方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照合同约定全面履行各自义务。1.关于徐禹要求广安公司协助办理不动产登记手续的问题。“一事不再理”原则系指同一当事人不得基于同一法律关系而再次提出同一诉讼请求。徐禹曾于2019年向一审法院提起诉讼，诉请广安公司办理上述房屋的产权证，我院作出（2019）鲁0402民初4864号民事判决书，判决驳回徐禹的诉讼请求，现徐禹再次将广安公司诉至一审法院，要求协助办理不动产登记手续，故徐禹要求广安公司协助办理不动产登记手续的诉讼请求，违反了“一事不再理”原则，本案不予支持。2.关于违约损失的支付问题。本案中，徐禹与广安公司在合同中约定被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由广安公司提供的资料报产权登记机关备案，但广安公司在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，故广安公司已构成违约。（1）违约损失的计算标准。广安公司辩称《商品房买卖合同》第二条明确约定该房屋系经济适用房，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，一是在广安公司已经违约的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，徐禹可向违约方广安公司主张违约损失，二是在徐禹与广安公司签订的《商品房买卖合同》未约定延迟办证违约金的情况下，广安公司应当就违约行为赔偿徐禹相关损失，其损失标准可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算。（2）违约损失的支付数额。徐禹主张的逾期办证违约损失，属于继续性债权，诉讼时效应以各债权具体情形分别适用。合同约定涉案房屋的实际交付时间为2005年11月10日前，广安公司应在交付后60日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此广安公司的违约行为自交付后60日起延续至今。徐禹于2020年1月14日诉至法院，且广安公司已提出时效抗辩，故违约金应从2017年1月14日起开始计算至广安公司将房屋权属登记的资料报产权登记机关备案之日止。广安公司应以259,564.24元为基数，自2017年1月14日起至房屋权属登记的资料报产权登记机关备案之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付给原告违约金。3.关于案涉合同是否可解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”，本案中，《商品房买卖合同》中并没有约定广安公司解除合同的条件，在双方未就解除合同事宜协商一致的情况下，广安公司未举证证明本案存在法定的解除合同事由；广安公司虽辩称《商品房买卖合同》为无效合同，但广安公司亦未举证证明本案存在合同无效的情形，故对广安公司解除合同的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告（反诉原告）枣庄矿业集团广安房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）徐禹违约损失（以259,564.24元为基数，自2017年1月14日起至办理房屋权属登记需由枣庄矿业集团广安房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、驳回原告（反诉被告）徐禹的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）枣庄矿业集团广安房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费300元，减半收取150元，反诉案件受理费5,193元，减半收取2,596.5元，共计2,746.5元，由被告（反诉原告）枣庄矿业集团广安房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，广安公司违约行为一直持续，本案并未违反“一事不再理”原则，一审法院判决不当。但广安公司仍未能取得有关验收资料，且对此客观上存在履行障碍，何时能取得也无法确定，本院对徐禹要求广安公司协助办理不动产登记手续的请求暂不予支持。徐禹与广安公司在《商品房买卖合同》中约定涉案房屋的实际交付时间为2005年11月10日，广安公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由广安公司提供的资料报产权登记机关备案，广安公司未能按照约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，违反合同约定，广安公司的违约行为自交付后60日起一直持续,徐禹于2020年1月14日诉至一审法院，且广安公司已提出时效抗辩，故广安公司支付徐禹逾期办理房屋所有权证违约金的计算日期应该为2017年1月14日，因徐禹与广安公司未约定延迟办证违约金，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算并无不当，因广安公司暂无法提供房屋权属登记资料备案资料，故徐禹主张支付至房屋权属登记的资料报产权登记机关备案之日止不能成立。徐禹于2020年1月14日诉至一审法院，因此，广安公司应以259564.24元为基数，自2017年1月14日起计算，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付给徐禹违约金，同时广安公司涉案违约行为是一种持续的违约行为，且当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，又根据《合同法》第一百一十四条规定约定的违约金过分高于造成的损失应予调整，故对徐禹请求的违约金数额在不超过房屋总价款259564.24元的30%的限额（259564.24元×30%=77869.27元）予以支持。广安公司一审中提出了诉讼请求，虽广安公司未预交反诉费用，一审法院依法审理认定并判决广安公司承担费用符合法律规定，广安公司主张应按撤诉处理不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人枣庄矿业集团广安房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，判决结果不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省枣庄市市中区人民法院(2020)鲁0402民初1227号民事判决；二、枣庄矿业集团广安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付徐禹违约损失（以259564.24元元为基数，自2017年1月14日起计算，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，以不超过77896.27元为限）；三、驳回徐禹的其他诉讼请求；四、驳回枣庄矿业集团广安房地产开发有限公司的其他请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费300元减半收取150元，反诉案件受理费5193元减半收取2596.5元，均由枣庄矿业集团广安房地产开发有限公司负担。二审案件受理费811.45元，由枣庄矿业集团广安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  李 帅审判员  朱海燕二〇二〇年八月二十七日书记员  张晓宇