山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终711号上诉人（原审被告、反诉原告）：袁某，女，1968年12月25日生，汉族，高平市人，现住高平市。委托诉讼代理人：崔某，山西荣生律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高平市嘉润城购物广场有限公司。住所地高平市建设南路158号。法定代表人：赵某，任经理。委托诉讼代理人：管某，山西高坪律师事务所律师。上诉人袁某因与被上诉人高平市嘉润城购物广场有限公司（下称嘉润城购物广场）房屋租赁合同纠纷一案，不服高平市人民法院（2020）晋0581民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人袁某及其委托诉讼代理人崔某，被上诉人嘉润城购物广场的委托诉讼代理人管某均到庭参加了询问，本案现已审理终结。袁某的上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人请求；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定2019年7月为应当缴纳当期租金的期限明显错误，2019年12月31日才是应当缴纳当期租金的期限。二、被上诉人装修导致上诉人顶棚漏水，答应补偿上诉人1个月租金，故上诉人租金实际已经缴纳至2019年8月31日。三、一审法院酌定上诉人应缴纳4个月的房租，明显存在错误。上诉人在2019年8月间租金尚未到期时已经提出解除合同，被上诉人恶意拖延不予解决。由上诉人与被上诉人单位“文娜”2019年10月份的聊天记录，可知被上诉人阻止上诉人营业，并提出双方已经解除合同的事实，自2019年8月起，上诉人并未实际进行营业，被上诉人单位默认双方已经解除合同，一审法院不考虑合同实际履行情况，酌定由上诉人继续交纳4个月的房租，明显错误。四、上诉人因此受有损失。上诉人已经提交电子截屏账本，冬天是火锅的旺季，上诉人却不能正常营业，被上诉人应当负责赔偿。被上诉人嘉润城购物广场辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。一、上诉人租金缴纳期限是原审判决审理的第一个争议焦点，法院是依据上诉人提供的证据即申请书予以认定的，双方签订合同的意思表示应是在上一期合同到期前一个月再缴纳下一期的房租；二、一审酌情认定上诉人缴纳四个月的房租是正确的，一审认定2020年1月上诉人将大部分设施搬走，虽然上诉人在2019年8月、9月与被上诉人协商解除合同，但是双方未达成一致意见；三、上诉人虽然受有损失，但是该损失没有证据证明是由被上诉人造成的，应该由上诉人自行承担。嘉润城购物广场向一审法院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告于2018年11月24日签订的租赁合同；二、判令被告按照合同约定向原告支付拖欠的房屋租金40500元、物业费9000元；三、判令被告支付按照合同约定支付原告违约金24300元；五、诉讼费由被告负担。袁某辩称并提出反诉请求，首先，同意解除与原告签订的租赁合同；其次，不同意支付原告房屋租金、物业费及违约金；最后，反诉要求原告退还被告保证金16500元，赔偿被告经营损失450000元。一审法院认定事实：2018年11月24日，原告（反诉被告）嘉润城购物广场作为甲方与作为乙方的被告（反诉原告）袁某签订了《租赁合同》，上述合同载明：“……第一条：租赁商铺坐落地址及商铺面积商铺坐落地址：高平市嘉润城购物广场商场壹楼：商铺面积150平方米。第二条：经营范围：餐饮（火锅）。第三条：租赁期限1、租期叁年：2019年2月1日至2022年1月31日。租期超过一年的，从第二年起每年比上一年租金递增5%。……第四条：租金和支付方式及租金交纳期限1、租赁金额：每月6750元；物业费每月1500元。2、付款方式：租金按每半年支付，签订本合同时，乙方须缴纳两个月的租金作为合同履约保证金，并提前预付半年租金，以后乙方须在每期租金到期前一个月缴纳当期的租金、物业管理费及其它应缴费用。履约保证金可在合同正常履行到期后，乙方缴清所欠费用后两个月无息返还。如因乙方违约导致合同解除，合同保证金不予退还。3、乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，违约金按年租金的20%-30%计算，逾期超过15天甲方有权单方解除合同，合同保证金不予退还。如合同到期乙方没有续租或因其它任何原因导致合同终止，乙方须在合同解除5日内将货物及非固定设备撤走并清场，逾期甲方有权处置。4、乙方租赁区域内的水电由乙方单独加装水电表，所使用的水电费由乙方承担。……第六条：甲方权利和义务1、甲方有权按本合同规定向乙方收取租金及其他各项费用或逾期违约金。2、监督乙方正确使用商铺、并保证商铺内外各类设施在乙方进场时能正常使用。3、甲方不承担乙方的经营风险及责任。4、在乙方有以下行为时：擅自将商铺整修转租、转让或转借；利用承租房进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方利益时；拖欠租金的行为。甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。……第七条：乙方权利和义务1、按照商铺的使用用途，使用租赁商铺开展正常经营活动，不受甲方干涉，但乙方不得擅自改造用途。……3、按时交纳商铺租金及其他费用。……5、甲乙双方经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担。并负责损失的赔偿。第八条：违约责任和合同终止的赔偿措施1、若租赁商铺因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用商铺时，双方互不承担责任，合同终止。……”。合同签订时，被告即向原告交纳了第1期6个月的房租及物业费总计49500元，并交纳16500元合同履约保证金。签订上述合同后，被告即开始经营。2019年7月24日，高平市建设南路道路改造工程项目部发出建设南路（康乐街-新华街段）封路告知单，决定自2019年8月1日至2019年12月31日对上述路段进行全封闭施工。2019年8月3日，被告向原告递交申请书，上述申请书载明：“……依照合同约定于2019年8月需提前预交下半年房租。因遇政府修路，对道路两边全封闭施工，施工期限据通知内容为5个月，该措施会严重导致我经营的商铺停业，该期间正值经营旺季，经营损失不可估量。据此，我向公司申请缓交房租，缓交期限至通路后能正常营业。……”原告周总在收到上述申请书后，表示其无法做出决定，后无果。8月16日，被告与原告公司周总微信联系，并表示楼梯口上下拆卸导致被告经营店面门口灰尘积多。原告公司周总亦表示其无法做出决定，后亦无果。2020年1月，被告将其经营的腩潮鲜火锅店内的大部分设施搬走。2020年5月18日，经我院工作人员现场勘验及组织双方当事人调解，为使损失不再继续扩大，原、被告双方就解除2018年11月24日《租赁合同》及交接房屋一事达成协议，协议载明：一、原告嘉润城购物广场与被告袁某协商确定，于2020年5月18日协商解除双方于2018年11月24日签订的《租赁合同》。二、被告袁某于2020年5月18日将高平市嘉润城购物广场商场1楼西南角、面积约为150平方米的营业场所（原腩潮鲜火锅店）的钥匙壹把交予原告，上述场所交接完结。三、上述营业场所东面长5.28米、高2.4米；北面长4.7米、高2.4米的玻璃墙由被告袁某自行处理。四、原告将被告用于经营的10张桌子、37把椅子、1个烧烤架交付被告（已履行）。五、上述营业场所里的所有隔断及场所内的所有垃圾由原告嘉润城购物广场有限公司自行处置。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告之间约定的被告需向原告交纳第2期租赁费的时间如何确定？2、原、被告在履行《租赁合同》的过程中是否存在违约情形？违约责任如何承担？3、被告经营的火锅店店面所在路段因修路而封闭是否系法律规定的不可抗力，能否对被告的租赁费及物业费进行相应减免？4、被告反诉的保证金16500元，应否由原告予以退还？被告向原告主张的经营损失有无事实和法律依据？针对本案的第一个争议焦点，原、被告在《租赁合同》第四条约定：租金按每半年支付，签订本合同时，乙方须缴纳两个月的租金作为合同履约保证金，并提前预付半年租金，以后乙方须在每期租金到期前一个月缴纳当期的租金、物业管理费及其它应缴费用。原、被告对上述约定的理解产生分歧，因当期即本期，按照上述约定，对于被告应交纳的第2期租金，应在第2期租赁到期前一个月即2019年12月交纳。但在被告给原告出具的申请书中载明：依照合同约定于2019年8月需提前预交下半年房租。……据此，我向公司申请缓交房租……。依据上述申请书的内容，被告知晓其应交纳第2期房租的期限，故在上一期房租到期前一个月交纳下一期房租是原、被告双方对支付租金期限的真实意思表示，2019年7月系被告应交纳第2期房租的时间。针对本案的第二个争议焦点，因在第一个争议焦点中已明确被告应交纳房租的期限，现被告逾期未交，其构成违约。上述《租赁合同》第六条第2款约定，原告需保证商铺内外各类设施在被告进场时能正常使用。被告的营业位置紧邻原告嘉润城购物广场南面电梯和楼梯，因被告在与原告的工作人员周总于2019年8月16日微信联系时提到“楼梯口上下来回拆卸也好几天了”“门口灰尘多厚了”，原告工作人员对上述陈述没有予以否认，按照合同约定，原告有保证被告商铺正常使用的义务，现因“楼梯口上下拆卸”不可避免的影响被告营业，故原告在履行上述合同过程中亦有违约行为。关于原、被告双方的违约责任，合同中约定：被告应按约定向原告交纳租金，到期不交视同违约，违约金按年租金的20%-30%计算；双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担。并负责损失的赔偿。现因双方均有违约情形，结合原、被告的过错程度及违约情况，酌情确定原、被告互不负违约责任。针对本案的第三个争议焦点，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案为房屋租赁合同纠纷，租赁物周边出现政府修路仅仅在一定程度上影响涉案出租物腩潮鲜火锅店的经营，应认定为商业风险，不属于“不能预见、不能克服”的客观情况，且建设南路（康乐街-新华街段）开始封闭修路后，还另有便道可以通向该火锅店，故对被告辩称因不可抗力而不支付原告租赁费及物业费的答辩理由不予采纳。关于政府封闭该道路进行施工改造行为是否影响被告经营。被告租赁原告一楼部分场所系用于商业经营，根据租赁合同标的物为商铺的特点，道路通畅是保证被告经营所需条件之一，而现实中交通是否方便也是大部分顾客选择就餐的重要考虑因素，政府长达五个月的对道路封闭施工导致被告承租铺面的交通不便，直接影响其正常经营，若仍要求被告继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。加之被告就租金给付问题一直与原告公司工作人员积极沟通，其并非恶意拖欠租金，根据《中华人民共和国民法总则》第六条关于“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则”及《中华人民共和国合同法》第五条关于“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”之规定，基于公平原则这一民事活动基本原则，综合考虑道路施工改造的期限及对被告商业经营的影响程度，对被告在道路施工改造期间应付租金数额予以酌情减免部分，综合考虑封闭修路和被告并非恶意拖欠租赁费的客观事实，酌定第2期租赁费及物业费均按4个月的费用计算为宜，即被告应支付2019年第2期租金为27000元（6750元/月×4个月），被告应支付2019年第2期物业费为6000元（1500元/月×4个月）。针对本案的第四个争议焦点，《租赁合同》第四条第2款约定，因被告违约导致合同解除，合同保证金不予退还。因保证金系用以保证合同顺利履行，本案中，因原、被告在履行上述《租赁合同》过程中均存在违约情形，加之被告并非恶意欠付租赁费，故原告应当退还被告履约保证金。对被告请求原告支付其450000元的经营损失的反诉请求，原、被告在《租赁合同》中约定，在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担。本案中，经营损失属于商业风险，其伴随于被告经营的方方面面，给被告带来经营损失的并非原告，且被告提交的证据不足以证明其合理的营业损失，故对被告上述反诉请求不予支持。综上所述，对原、被告签订的《租赁合同》，双方已于2020年5月18日协商予以解除。对于原、被告的各项损失应综合考虑原、被告的违约情况、封闭修路的客观原因等因素酌情确定。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第九十三条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决：一、确认原告（反诉被告）高平市嘉润城购物广场有限公司与被告（反诉原告）袁某于2018年11月24日签订的《租赁合同》于2020年5月18日解除;二、被告（反诉原告）袁某自本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）高平市嘉润城购物广场有限公司租赁费27000元、物业费6000元，总计33000元;三、原告（反诉被告）高平市嘉润城购物广场有限公司自本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）袁某履约保证金16500元。四、驳回原告（反诉被告）高平市嘉润城购物广场有限公司和被告（反诉原告）袁某的其它诉讼和反诉请求。案件受理费1645元，由原告（反诉被告）高平市嘉润城购物广场有限公司负担905元，由被告（反诉原告）袁某负担740元。反诉费4149元，由被告（反诉原告）袁某负担。二审中，上诉人新提交了两组证据。证据1，房屋漏水的照片三张，欲证明因被上诉人的原因导致房屋漏水，被上诉人的负责人周岳峰答应给上诉人延长1个月的租期，故上诉人实际已交清8月以前的房租。被上诉人对该证据不予认可，通过照片无法确认是否是案涉租赁房屋，是否漏水其代理人不清楚，且被上诉人的负责人未答应延长1个月的租金。证据2，手机照片，系被上诉人于8月2日给上诉人所发交费明细通知单。因双方约定每期租金到期前一个月缴纳当期租金，该通知单是8月所发，所以认为应当是从9月份缴纳下一期房租。被上诉人质证称，上诉人未提交原件，无法与原件核对无误，对于该证据真实性不予认可，该费用交款明细通知单虽然列有被上诉人名称，但是没有加盖公章，不能证明是被上诉人所写。即使证据为真，此证据也系间接证据，不能以间接证据来推算。本院认为，仅通过房屋漏水的照片无法证明被上诉人答应上诉人延长一个月租期的事实，对上诉人的证明目的本院不予支持。关于交费明细通知单，因无法与原件核对，其真实性无法确认，本院不予认定。对一审查明事实，双方均无异议，本院予以确认。二审查明的事实同一审一致。针对袁某的上诉请求及理由，本院评判如下：关于案涉第二期租金及物业管理费的缴纳期限问题。上诉人主张根据合同约定第二期租金的应缴纳期限为2019年12月31日。本院认为，本案中，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》约定：“第三条：租赁期限1、租期叁年：2019年2月1日至2022年1月31日。租期超过一年的，从第二年起每年比上一年租金递增5%。…第四条：租金和支付方式及租金交纳期限1、租赁金额：每月6750元；物业费每月1500元。2、付款方式：租金按每半年支付，签订本合同时，乙方须缴纳两个月的租金作为合同履约保证金，并提前预付半年租金，以后乙方须在每期租金到期前一个月缴纳当期的租金、物业管理费及其它应缴费用…”可见双方约定的付款周期为半年，第一周期即为2019年2月1日至2019年7月31日，第二周期为2019年8月1日至2020年1月31日，那么按照合同约定袁某须在第二周期到期前一个月即2019年12月31日前缴纳当期租金、物业管理费及其他应缴费用。但双方并未按照约定实际履行，袁某于2019年8月3日向嘉润城购物广场递交申请书，上述申请书载明：“…依照合同约定于2019年8月需提前预交下半年房租。因遇政府修路，对道路两边全封闭施工，施工期限据通知内容为5个月，该措施会严重导致我经营的商铺停业，该期间正值经营旺季，经营损失不可估量。据此，我向公司申请缓交房租，缓交期限至通路后能正常营业。…”且在之后其与嘉润城购物广场就房屋租金事宜进行协商时，双方均未对缴纳期限提出异议，视为双方认可2019年8月应提前预交第二期房租及物业管理费的支付方式，故对上诉人的该项上诉请求不予支持。关于案涉房屋租金已缴纳期限的问题。上诉人主张其已将房租实际缴纳至2019年8月31日，理由为虽然其缴纳了六个月房租及物业费总计49500元，但因被上诉人装修导致房屋漏水，被上诉人答应补偿其一个月的租金，故其实际已缴纳七个月即2019年2月1日至2020年8月31日的房租，但因上诉人未能提供充分的证据，其应承担举证不能的不利后果，故对上诉人的该项主张不予支持。关于上诉人是否应支付4个月房租的问题。上诉人主张根据其与案外人“文娜”的微信记录，其与被上诉人之间的合同已经解除，自2019年8月起上诉人并未实际进行营业，不应支付4个月的租金。本院认为，被上诉人对上诉人提交的上诉人与案外人“文娜”的微信聊天记录与本案的关联性有异议，且“文娜”的身份无法确定，“文娜”是否可以代表嘉润城购物广场行使解除权亦无法核实，现有证据无法证明嘉润城购物广场与袁某就解除租赁合同事宜达成一致意见。而在一审审理期间，嘉润城购物广场与袁某就解除2018年11月24日《租赁合同》及交接房屋一事达成协议，协议载明：“...一、原告嘉润城购物广场与被告袁某协商确定，于2020年5月18日协商解除双方于2018年11月24日签订的《租赁合同》。...”此协议系双方真实意思表示，合法有效，双方之间的《租赁合同》于2020年5月18日协商解除。那么，合同解除前的第二周期的租金及物业费缴纳问题，一审法院在综合考虑双方违约行为、道路施工改造的期限及对上诉人商业经营的影响程度基础上，依据公平原则酌定第二期租赁费及物业费均按四个月的费用计算，处理并无不当，对上诉人主张其不应支付四个月租金的主张不予支持。关于被上诉人是否应赔偿上诉人损失的问题。上诉人主张其已提交了电子截屏账本，被上诉人应赔偿该损失。本院认为，首先，该电子截屏不能显示系上诉人经营腩潮鲜火锅店的营业总额，即便系腩潮鲜火锅店的营业额，亦不能以之前的营业额来判定如果正常经营将会有的收入，故上诉人以此来主张损失的事实依据不足。其次，上诉人的损失并非由被上诉人所导致，而是道路施工、饭店经营等多原因所致，故上诉人主张损失的法律依据亦不足，故对上诉人的该项主张不予支持。综上，上诉人袁某的上诉请求均不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费625元，由上诉人袁某负担。本判决为终审判决。审 判 长 周秋萍审 判 员 李海霞审 判 员 李 然 二〇二〇年八月二十四日法官助理 李素娟书 记 员 刘艳妮