北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初6393号原告（反诉被告）：蓝江，男，1969年10月21日出生，畲族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：胡寿民，北京冉民律师事务所律师。委托诉讼代理人：回璇，北京冉民律师事务所实习律师。原告（反诉被告）：戴莉，女，1980年11月8日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：胡寿民，北京冉民律师事务所律师。委托诉讼代理人：回璇，北京冉民律师事务所实习律师。原告（反诉被告）：熊建，男，1982年8月1日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：胡寿民，北京冉民律师事务所律师。委托诉讼代理人：回璇，北京冉民律师事务所实习律师。被告：北京醇湘元餐饮管理有限公司，住所地北京市大兴区欣旺北大街******F5-10B。法定代表人：于长冬，经理。委托诉讼代理人：董英新，北京首阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：张岩，男，1980年8月22日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：董英新，北京首阳律师事务所律师。原告（反诉被告）蓝江、戴莉、熊建与被告北京醇湘元餐饮管理有限公司（以下简称醇湘元公司）、被告（反诉原告）张岩合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告张岩提起反诉，本院进行了合并审理。蓝江及其与熊建、戴莉的共同委托诉讼代理人胡寿民、回璇到庭参加诉讼，醇湘元公司与张岩的共同委托诉讼代理人董英新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝江、熊建、戴莉向本院提出诉讼请求：1.请求张岩及醇湘元公司支付餐厅的转让费余款120000元、员工宿舍租金24600元，共计144600元；2.判令本案诉讼费由张岩及醇湘元餐厅承担。事实和理由:蓝江、戴莉、熊建系醇湘元餐厅的股东，2019年7月31日该公司的全部股份及公司旗下的醇湘元餐厅通过签署的《转让协议》整体转让给张岩，转让费用为270000元。同时约定，原告原来租赁的员工宿舍也转让给张岩租用，由张岩负担相应租金，自2019年8月至2020年1月租金及押金共计24600元。《转让协议》签订当日，张岩支付了转让费150000元，剩余120000元以及员工宿舍的租金24600元至今未付。《转让协议》原本约定全部股份转让给张岩，但后来在公司变更过程中，张岩将全部股份全部登记在了于长冬名下，张岩及醇湘元公司在工商变更登记之后也实际经营了醇湘元公司，但张岩及醇湘元公司却一直不支付剩余转让费及员工宿舍的租金，故诉至法院。张岩辩称，第一，蓝江、熊建、戴莉在合同订立时故意隐瞒醇湘元餐厅漏水下渗问题，该问题严重影响正常营业，张岩与蓝江、熊建、戴莉于2019年7月31日签订《转让协议》，约定蓝江、熊建、戴莉将醇湘元餐厅整体转让给张岩，开业准备期间，张岩始知该餐厅厨房存在漏水下渗问题，配合蓝江对漏水位置进行维修。2019年8月16日，张岩将该餐厅招牌变更为金谷园后正式营业，但餐厅后厨仍处于维修状态。2019年9月27日，鸿坤广场对餐厅实施了强制停水停电措施，并责令张岩停业并解决漏水下渗问题，后经报警，鸿坤广场才恢复水电供应。2019年10月14日，鸿坤（北京）商业管理有限公司（以下简称鸿坤公司）下发通知，要求醇湘元公司按照防水要求重新做防水层，彻底解决漏水问题，否则将责令整改或停止营业。2019年11月25日，因餐厅后厨漏水下渗问题严重影响正常营业，张岩被迫停业整顿。经了解，醇湘元餐厅早在2018年8月6日之前即存在漏水下渗问题，在2019年7月29日《转让协议》签订之前，商场工作人员还在与蓝江沟通厨房漏水下渗的问题，并明确告知蓝江不得在问题解决完毕之前将醇湘元餐厅转租他人。餐厅能否正常投入使用是张岩签订《转让协议》的关键因素，亦是《转让协议》合同目的能否实现的重要基础，蓝江、熊建、戴莉在《转让协议》签订时，明知醇湘元餐厅漏水严重并影响餐厅正常经营，却恶意隐瞒餐厅实际情况，该行为属于欺诈，张岩因蓝江、熊建、戴莉的欺诈行为作出了不真实的意思表示，同时，张岩在接收醇湘元餐厅后，为餐厅正常经营进行了大量投入，但因餐厅漏水下渗问题被鸿坤广场责令停止营业，给张岩造成巨大损失。根据合同法第五十四条的规定，双方签订的《转让协议》应予撤销，张岩及醇湘元公司不应当支付剩余转让费。第二，本案为合同纠纷，蓝江、熊建、戴莉主张的员工宿舍租金并不在转让协议约定范围内，蓝江、熊建、戴莉也未提出证据证明其将宿舍转给张岩使用是《转让协议》的补充条款，该员工宿舍租金不应由张岩承担。醇湘元公司称其答辩意见与张岩一致。张岩向本院提出反诉请求：1、请求判令撤销双方于2019年7月31日签订的《转让协议》；2、判令蓝江、熊建、戴莉返还转让费140000元、定金10000元；3、判令蓝江、熊建、戴莉赔偿张岩损失4898.24元（已付转让费及定金150000元为基数，按照中国人民银行一年以下的贷款期限基准利率4.35%，从2019年7月31日起暂计算至2020年4月30日，之后另算）；4、判令蓝江、熊建、戴莉赔偿张岩损失：餐厅租金64836元、餐厅水费及企业管理服务费53938元、餐厅电费14000元、餐厅油烟机清洗费2600元、餐厅灭虫费1500元。共计136874元；5、判令蓝江、熊建、戴莉承担本诉及反诉费用。事实和理由:2019年7月31日，张岩与醇湘元公司（公司原股东为蓝江、戴莉、熊建）签订《转让协议》，约定将醇湘元公司及其旗下位于北京市大兴区欣旺北大街8号楼1幢五层F5-10B醇湘元餐厅整体转让。2019年8月16日，张岩与蓝江在北京市工商局大兴分局进行工商变更登记，将股东由蓝江、熊建、戴莉变更为于长冬（该股权实际所有人为张岩，于长冬为股权代持人）。开业准备期间，张岩始知餐厅厨房存在漏水下渗问题，配合出让方负责人即蓝江对漏水部分进行维修。2019年8月16日，张岩将该餐厅招牌变更为金谷园后正式营业，但餐厅后厨的漏水问题仍无法彻底解决，营业期间仍在进行维修工作。2019年9月27日，鸿坤广场对餐厅实施了强制停水停电措施，并责令张岩停业并解决漏水下渗问题，后经报警，鸿坤广场才恢复水电供应。2019年10月14日，鸿坤公司下发通知，要求醇湘元公司按照防水要求重新做防水层，彻底解决漏水问题，否则将责令整改或停止营业。2019年11月25日，因餐厅后厨漏水下渗问题严重影响正常营业，张岩被迫停业整顿。餐厅能否正常投入使用是《转让协议》合同目的能否实现的重要基础，蓝江故意隐瞒餐厅的真实情况，使张岩在《转让协议》签订过程中作出了不真实的意思表示，给张岩造成巨大损失。故诉至法院。针对反诉，蓝江、熊建、戴莉辩称，不存在欺诈，不存在撤销合同的理由，张岩是知道漏水的情况的。蓝江从2019年2月开始接手餐厅，到2019年7月一直按时交纳费用，一直在正常经营。2019年7月18日张岩交付定金，得知厨房漏水，蓝江与张岩签订合同过程中，张岩目睹了所有现场，张岩是知道相关情况并认可当时现状的，蓝江并没有任何隐瞒，当时对现场进行漏水处理，张岩及李宁都是知道的。漏水原因有很多，但是一直没有找到漏水原因，对张岩来说，当他知道漏水的时候他可以选择不签合同，但是他认为自己可以处理这样的问题。根据相关规定，如果漏水在开发商保修范围内，应有开发商维修，如果超过期限，应当由产权人进行维修。张岩在反诉状提到2018年就存在漏水情况，如果在蓝江接手之前就存在这样的情况的话就不是蓝江的责任。张岩以欺诈隐瞒要求撤销合同于法无据，张岩是正常营业过的，维修只是发生在晚上，白天正常营业，租金、管理服务费、电费、清洗费，都是经营期间的正常开支，张岩要求这部分费用由蓝江、熊建、戴莉来负责没有任何依据，请求驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：醇湘元公司原股东为蓝江、熊建、戴莉，醇湘元公司住所地位于北京市大兴区欣旺北大街******，醇湘元公司在此地经营餐厅。2019年7月31日，醇湘元公司作为甲方与张岩作为乙方签订《转让协议》，约定双方经协商，就醇湘元公司及旗下位于北京市大兴区欣旺北大街8号1幢5层F5-10B号“醇湘元餐厅”整体转让事宜签订该协议：第一条：甲方自愿将座落于北京市大兴区欣旺北大街8号1幢5层F5-10B号及所属醇湘元餐厅整体转租给乙方，该餐厅内相关设施及所有权一并转让给乙方，主要包括：醇湘元公司、法人及股东变更、餐桌餐椅、厨房设备、空调、电视等原饭店所有相关设施。第二条：乙方支付甲方公司变更及相关设施转让款（含商场押金）共计人民币270000元整。第三条：乙方支付款项由醇湘元负责人蓝江收取，乙方必须在协议签订当日向该负责人支付协议定金人民币150000元整，剩余款项人民币120000元整于所有证照变更（工商税务、食药、消防）事宜办理完成后三日内支付100000元，余款20000元作为露台暂扣押金。第四条：醇湘元公司及旗下餐厅承租权的转让应取得标的房屋出租方同意该协议项下所有承租权转让内容后方为有效。（如原标的房屋出租方不同意本次承租权的转让，甲方需在2019年9月1日前无条件退还乙方所交全部定金，如因乙方单方面的原因反悔不接受转让，所交订金不退）。第五条：乙方在支付醇湘元公司及旗下餐厅预付定金款后，甲方应配合乙方办理相关证照变更及标的房屋的整改申请，并保证所有条款按标的房屋原合同内容执行。确保乙方正式取得醇湘元公司及旗下餐厅承租权及相关设施的所有权和使用整改权。第六条：醇湘元公司及旗下餐厅整体转让（2019年8月1日）前的债权债务由甲方享有和承担，乙方在获得整体转让权益之后所发生的债权债务由乙方享有和承担。第七条：2019年实施的油烟净化标准改造费用按照国家标准由甲方承担。第八条：关于2020年餐厅外露台的使用，暂押20000元整，如2020年露台商场是有偿使用，按每月3000元标准划分，超过预定收费标准（3000元）的多出部分由甲方承担，上限封顶20000元整，如因乙方原因造成露台无法使用或申请后继续免费使用，所押的20000元整于2020年6月30日之前无条件退还。第九条：乙方在获得醇湘元餐厅及旗下餐厅整体转让权益后，乙方在标的房屋原址不得进行违法经营活动，应照章纳税，自负盈亏，承担其民事责任。第十条：除上述所列费用规定以外所产生的费用均与甲方无关。2019年8月3日，蓝江与张岩对餐厅进行了交接，双方签署餐厅交接清单。关于转让费用，张岩于2019年7月18日向蓝江支付10000元，2019年8月5日支付50000元，2019年8月7日支付90000元。另外，另有一笔张岩于2019年7月29日向蓝江的转账30000元，双方均认可此笔费用为8月的房租及物业费。2019年8月16日，醇湘元公司的股东由蓝江、熊建、戴莉变更为于长冬，张岩称，于长冬系代其持有醇湘元公司的股份，于长冬予以认可。蓝江提交其与北京俊伟朋辉房地产有限公司签署的《房屋代理租赁合同》复印件，并主张宿舍租金每月4400元，押金4400元，其垫付了2019年8月、9月、10月的租金每月4400元，并垫付10月之后的部分宿舍租金7000元，还有6200元是张岩转交给蓝江，蓝江转给出租方。蓝江主张其支付的押金4400元，垫付的租金20200元，应由张岩承担。张岩予以否认，称宿舍租金应当包含在转让费中。张岩提交2019年10月14日鸿坤（北京）商业管理有限公司（以下简称鸿坤公司）向醇湘元公司发出的一份通知，该份通知载明：贵司开业至今，我司多次与贵司沟通并告知后厨漏水，简易贵司在更改品牌前对后厨重做防水层，避免漏水问题再次发生，贵司未采取我方建议，2019年8月12日贵司向我司递交金谷园开业申请，承诺于8月22日开业前修复后厨漏水问题，如若后期使用过程中如依然有漏水现象，贵司会积极配合整改，并全部承担因漏水问题给楼下造成的损失。目前金谷园已开业近两月，漏水问题愈加严重，现已影响楼下商户正常经营，贵司于2019年10月11日递交《卫生间厨浴间注浆堵漏防水维修》方案我司工程已阅，不同意此施工方案，贵司漏水事宜存在已久，注浆堵漏治标不治本，水流最终会从其他地方漏出，为一次性解决漏水事宜，建议按照我司施工方案，严格按照防水要求重新做防水层，……如长期违规经营，我司有权依法停止对贵公司的一切物业服务并停止对外营业，由此产生一切的后果由您自行承担，同时我司有权要求您承担违约责任并赔偿由此给我司造成的一切经济损失。张岩称，因接手后，餐厅一直存在漏水问题，经营期间进行过几次维修，但一直未能解决，自2019年11月25日因漏水严重停业，张岩认为，蓝江未将漏水严重，需要重新做防水层的情况对其进行告知，导致其作出不真实的意思表示，构成欺诈。蓝江称，其自2019年2月1日接手餐厅经营，期间一直正常经营，未发现漏水问题，也没有维修过，直到2019年7月22日鸿坤公司的钟莹通知后厨漏水才知道漏水了，其在维修漏水期间，张岩也到过现场，对漏水维修知情并且参与配合维修工作。张岩称，其在7月底到现场时，蓝江只是告知是后厨清理等简单工作，没有说需要敲地板重新做防水。蓝江提交其与钟莹的微信聊天记录，显示2019年7月22日，钟莹向蓝江发送语音称：“刚才工程这边儿说给您打电话没接，因为是您家就是现在有四五处都在网红餐厅这边漏水，然后说得需要您这边把地面重新起了，然后重新做防水层，这事儿您知道吧”，蓝江回复：“我家店里面？”另查，张岩提交北京增值税普通发票，显示醇湘元公司向鸿坤公司交纳水费及企业管理服务费53938元，租金64836元，电费14000元。另，张岩提交北京中鼎华康环保科技有限公司出具的收据两张，用以证明醇湘元公司在经营期间支出清理油烟费2600元，张岩提交有害生物防治工程合同书复印件1页，用以证明经营期间支付餐厅灭虫费1500元。本院认为，本案的主要争议焦点在于，蓝江在与张岩签订转让协议过程中是否存在欺诈。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”根据查明的事实，在签署《转让协议》之前，蓝江已就漏水事宜进行维修，张岩从事商业行为，在签署协议之前，应当对餐厅的整体状况进行了解，且在接手之前其亦到过餐厅现场，其应对漏水维修一事知情。主观方面来讲，虽然鸿坤公司通知蓝江需要重新做防水层，但是这是鸿坤公司的意见，并未与蓝江达成一致，蓝江根据漏水情况进行了维修，并没有证据表明蓝江明知漏水严重程度且故意对此进行隐瞒。张岩主张的欺诈事实，根据现有证据尚不能达到排除合理怀疑的程度，故对张岩主张蓝江方存在欺诈，本院不予支持，对其以此为由要求撤销《转让协议》并返还费用，赔偿损失等诉讼请求，不予支持。在《转让协议》未撤销或解除的情形下，张岩仍应继续履行付款义务，醇湘元公司的股东已经变更为于长冬，蓝江、熊建、戴莉作为原股东，有权主张股权转让之前醇湘元公司依据《转让协议》享有的要求支付转让费的权利。关于蓝江、熊建、戴莉主张的120000元转让费，其中20000元作为露台暂扣押金，现无证据证明2020年醇湘元公司需支付露台使用费用，故该笔费用应当一并支付给蓝江、熊建、戴莉，故，对蓝江、熊建、戴莉要求张岩支付剩余转让费120000元的诉讼请求，本院予以支持。关于蓝江、熊建、戴莉主张的宿舍租金24600元，《转让协议》中并未约定该笔费用包含在转让费中，因此若蓝江垫付了该笔费用，其有权要求张岩向其支付，但是蓝江在本案中仅提交房屋租赁合同复印件，并未提交其已向出租方交付上述租金及押金的证据，应承担举证不利的责任，对其要求张岩支付租金24600元的诉讼请求，本院不予支持。关于蓝江、熊建、戴莉要求醇湘元公司支付转让费及租金的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条之规定，判决如下：一、张岩于本判决生效之日起十日内向蓝江、戴莉、熊建支付转让费120000元；二、驳回蓝江、戴莉、熊建的其他诉讼请求；三、驳回张岩的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1596元，由蓝江、戴莉、熊建负担272元（已交纳），由张岩负担1324元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费2838元，由张岩负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院，同时交纳上诉案件受理费。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  卢赞赞二〇二〇年八月三日书记员  李梦佳