浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3653号上诉人（原审原告）：李秀强，男，1990年5月1日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：李英凤，男，1962年12月18日出生，汉族，住浙江省永嘉县。（系李秀强父亲）被上诉人（原审被告）：永嘉嘉悦置业有限公司。住所地：浙江省永嘉县瓯北街道双塔路******。法定代表人：柳海滨。委托诉讼代理人：高云、陈静，浙江人民联合律师事务所律师。上诉人李秀强因与被上诉人永嘉嘉悦置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2020）浙0324民初1270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人李英凤、被上诉人的委托诉讼代理人高云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李秀强上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：被上诉人永嘉嘉悦置业有限公司违反合同约定条款，应当承担相应后果。直至2020年5月26日业主无法办理燃气开户，无法达到交付条件。并缺失非机动车位的功能。上诉人未能如期收房，责任完全在于被上诉人。上诉人与温州百佳装饰工程有限公司无任何经济关系往来，没有向其支付一分钱的改造优化费用。是被上诉人和百佳装饰公司相互勾结、欺诈业主、以达到延期交房的目的。被上诉人擅自更改“人车分流”概念、擅自主张人员和车辆在小区同一道路“人车混行”，用地面铁桩分离，占用消防登高面。百佳装饰公司未提供相关投标资质，有超范围经营，无公共景观园林营业范围。因无单独业主特别授权委托书，改造委托书只能视为一般委托，百佳装饰公司无法行使代收房产业务。改造委托书中明确本委托为不可撤销之委托，违反了我国法律法规的强制性规定，超范围经营、资质证书不全等情况，应属无效委托，基于公平原则，应当解除涉案温州百佳装饰工程有限公司的改造委托书。永嘉嘉悦置业有限公司辩称，涉案房屋已经竣工验收，达到买卖合同约定的交付条件，被上诉人于2019年12月6日按照上诉人李秀强签署的改造委托书办理完成了交付手续，不存在逾期交房。改造委托书系上诉人自己签署，且上诉人对其真实性没有异议。改造委托书完全合法有效。永嘉燃气管有限公司出具证明，表明项目于2019年12月2日通过燃气验收，只要有证件就可以办理。上诉人李秀强认为没有达到交付条件的理由不能成立。上诉人主张逾期交房违约金，没有事实依据。请求驳回上诉，维持原判。李秀强于2020年3月24日向一审法院起诉请求：（1）判令被告永嘉嘉悦置业有限公司按照购房合同交付房屋；（2）判令被告从2019年12月9日起到交房日，每天赔偿总房价的万分之四违约金；（3）本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告永嘉嘉悦置业有限公司是永嘉县瓯北街道清水埠社区编号为浙（2017）永嘉县不动产权第0005321号地块项目（即鸿瑞臻园楼盘）的开发商。2017年7月18日，原告李秀强与被告签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的鸿瑞臻园第5幢2801室商品房、建筑面积共114.73平方米，其中套内建筑面积85.18平方米，每平方米14624.84元，总房价1677908元，买受人采用按揭贷款支付房款。合同第九条约定：出卖人应当在2019年12月9日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：“1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；”“2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；”“3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件……”第十条：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金……；第十二条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。同时，原告签署了一份改造委托书，约定：“一、本人自愿委托并同意温州百佳装饰工程有限公司代为与永嘉嘉悦置业有限公司办理该房屋交接手续并对房屋进行管理，该公司办理并完成的房屋交接手续视为本人完成办理。”“二、本人自愿委托并完全同意温州百佳装饰工程有限公司对该商品房洗手间及小区区域内的屋面、墙面、架空层、物业用房、地下室及、地下室及公共景观花园等进行优化改造本人同意温州百佳装饰工程有限公司优化改造完成截止日期为2020年6月9日，并在此截止日期前交付给本人。本委托书有效期为签订本委托书之日起至温州百佳装饰工程有限公司优化改造完并交付之日止。”“四、本委托书内容为本人真实意愿，本委托为不可撤销之委托。”签订合同后，原告已履行了支付房款义务。2019年9月11日，涉案楼盘工程经消防验收合格；2019年11月14日，涉案工程具备竣工规划确认条件；2019年12月2日，涉案工程办理竣工验收备案手续。同日，被告通知温州百佳装饰工程有限公司前来鸿瑞臻园办理房屋验收交接手续。2019年12月4日、12月5日、12月6日，被告连续在温州日报上刊登《鸿瑞臻园》具备交付条件的公告，说明为便于业主或委托单位前来查房验收，定于2019年12月6日至2019年12月7日限期给予查验，并开始办理不动产权证书工作，具体事宜请留意查收公司寄出的《鸿瑞臻园房屋交接通知书》。被告向原告发出的《房屋交接通知书》载明：“您所购买的鸿瑞臻园项目已经通过政府竣工验收，按照您签订的《委托书》相关内容的规定，我司将于2019年12月6日向温州百佳装饰工程有限公司交接您所购买的房屋，具体交接事宜由温州百佳装饰工程有限公司另行通知。”2019年12月6日，永嘉嘉悦置业有限公司（甲方）与温州百佳装饰工程有限公司（乙方）签署《交接书》，表明经乙方验收后，认为甲方的交付行为符合甲方和相关业主签订的《商品房买卖合同》中所规定的交付条件及标准，乙方同意接受。另查明，温州百佳装饰工程有限公司已于交接同时向涉案楼盘业主发出《鸿瑞臻园优化改造动工通知单》，表明已按照《改造委托书》的要求，代表业主向永嘉嘉悦置业有限公司办理了房屋交接手续，已完成施工图纸设计、施工单位招标等准备工作，并已进行优化改造工作。改造完毕后，将请业主前来办理查验手续，具体时间以《优化改造完工通知单》为准。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，内容合法，系有效合同，原、被告双方应按合同约定履行义务。本案的主要争议焦点为涉案商品房是否符合交付条件。通过审理查明，涉案商品房已通过竣工验收并取得验收备案证明等相关部门出具的认可文件，水、电、燃气、道路也具备使用条件，已经符合原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，达到交付条件。被告按照合同约定期限，在2019年12月9日前将达到交付条件的商品房交由原告委托的温州百佳装饰工程有限公司接收，已经履行了合同约定的义务。关于《改造委托书》，原告称自己在签订《商品房买卖合同》的时候根本不知道有该份协议，此外该委托书没有备案，不合法，是房开公司与百佳公司恶意串通，属欺诈行为。庭审中，原告对《改造委托书》中的签名系自己签署无异议。一审法院认为，原告作为具有完全民事行为能力的成年人，应该对自己的行为承担责任，其以不知道进行开脱，与法、与理不符。综上，被告已经按约定期限交付了符合约定条件的房屋，原告再要求被告交房以及赔偿违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。至于原告提出的涉案商品房小区的屋面、墙面、公共景观花园、人车分流、边坡改造等问题，非本案审查范围。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“驳回原告李秀强的诉讼请求。”“本案受理费1570元，由原告李秀强负担。”本院二审期间，被上诉人永嘉嘉悦置业有限公司没有提交新证据。上诉人李秀强提交证据1：视频、电话录音光盘，拟证明2020年5月28日以前天然气无法开户是因工程尾款没付导致没有达到合同约定的交付条件；证据2：照片，拟证明房间没有改造好，无法装修，造成无法收房。证据3：照片，拟证明小区道路一直在改造，到2020年7月15日还没有改造完工；证据4：房屋交接通知书，拟证明鸿瑞优化改造动工通知单证明，改造委托书和本案有关系。上诉人并申请本院要求被上诉人提供百佳装饰公司资质和人员社保资料、投标明细及交接材料。对此，被上诉人认为上诉人提交的以上证据与本案不具有关联性，上诉人的申请与本案无关。本院认为，上述证据不足以证明待证事实，上诉人的申请与本案争议缺乏关联性，不予支持。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人李秀强的诉讼请求系请求被上诉人永嘉嘉悦置业有限公司交付涉案房屋并支付逾期交房的违约金，故本案应首先审查涉案房屋的交付问题。上诉人与案外人温州百佳装饰工程有限公司签订的改造委托书约定，百佳装饰公司办理并完成的房屋交接手续视为上诉人完成办理。百佳装饰公司已于2019年12月6日接收了涉案房屋。对此，上诉人主张该改造委托书无效。但审查其提供的证据，不能证明该改造委托书存在无效的情形，故对该主张，本院不予支持。因此，百佳装饰公司的接收即视为上诉人的接收。对上诉人关于要求被上诉人交付涉案房屋的诉讼请求，应不予支持。按照涉案商品房买卖合同约定，涉案房屋交付时间为2019年12月9日，涉案房屋不存在逾期交房的事实，故对上诉人关于支付逾期交房违约金的诉讼请求，亦不应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1570元，由上诉人李秀强负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年八月三十一日法官助理 姜岳良代书记员 蔡瑞洁