云南省宣威市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0381民初2583号 原告：中国农业银行股份有限公司宣威市支行。 统一社会信用代码：91530381709795680Q。 负责人：谭永笙，职务：行长。 地址：云南省宣威市。 委托诉讼代理人：浦迪，云南泽典律师事务所律师，特别授权代理。 被告：褚碧玉，女，汉族，1972年9月1日生，住云南省曲靖市麒麟区，现住宣威市。 委托诉讼代理人：梅姗，云南靖嘉律师事务所律师，特别授权代理。 被告：宣威市新天地房地产开发有限公司。（缺席） 统一社会信用代码：91530381688576015G。 法定代表人：赵守田。 地址：宣威市。 原告中国农业银行股份有限公司宣威市支行（以下简称农业银行宣威支行）与被告褚碧玉、宣威新天地房地产开发有限公司（以下简称宣威新天地公司）金融借款合同纠纷一案，本院2020年6月11日立案受理后，依法由审判员陈克勇适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告农业银行宣威支行的委托诉讼代理人浦迪、被告褚碧玉的委托诉讼代理人梅姗到庭参加诉讼，被告宣威新天地公司经本院传票传唤未到庭应诉，作缺席审理。本案现已审理终结。 原告农业银行宣威支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告褚碧玉、宣威市新天地房地产开发有限公司签订的编号为：53020120140009772的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告褚碧玉向原告偿还借款本金人民币1620096元，并支付暂计至2020年5月29日的借款利息、罚息、复利共计人民币347632.98元，以上合计人民币1967728.98元；3、判令被告褚碧玉按合同约定利率向原告支付自2020年5月30日起至借款本息全部清偿之日时所欠借款利息、罚息、复利；4、判令被告宣威市新天地房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；5、判决确认原告对被告褚碧玉名下的位于宣威市折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；6、判令两被告承担原告为实现债权所支付律师费70832元及其他全部费用（包括但不限于本案诉讼费、保全费等费用）。以上暂计：2038560.98元。 事实与理由：被告褚碧玉（借款人）为购买房产，于2014年2月7日与原告中国农业银行股份有限公司宣威市支行以及被告宣威市新天地房地产开发有限公司（保证人）签订编号为53020120140009772的《个人购房担保借款合同》。合同约定：借款金额为人民币（大写）：贰佰壹拾肆万元整；借款期限120个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之贰拾后确定，执行贷款年利率为7.86%；还款方式为按月等额本息还款；逾期贷款罚息利率为11.79%；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入开发商宣威市新天地房地产开发有限公司账户。借款的担保方式为阶段性保证＋抵押。阶段性保证＋抵押指自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年止，保证人宣威市新天地房地产开发有限公司为借款人的债务承担连带保证责任；借款人褚碧玉将以本合同项下贷款资金所购房屋（位于宣威市）抵押给原告，以作为借款人偿还本合同项下贷款的担保。担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。以及其他合同权利义务。 前述合同签订后，原告于2014年2月7日依约向被告褚碧玉指定账户发放贷款人民币214万元。合同履行过程中，被告褚碧玉偿还了部分借款本息。自2017年7月1日起，被告褚碧玉未按期足额履行偿还借款本息的义务，暂计至2020年5月29日，被告褚碧玉尚欠原告借款本息合计人民币1967728.98元。现为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告褚碧玉辩称，1、我购房是为了房屋能交付并办理抵押登记，当时新天地公司与原告共同向褚碧玉承诺能够按时交房和办理抵押登记，2014年签订购房合同并办理预备登记，后新天地公司在褚碧玉不知情情况下通过其他手段将登记在褚碧玉名下房屋产权登记到新天地，现涉案房屋被曲靖中院查封，现在商品房买卖合同的目的已经不能实现，基于合同产生的借款担保合同应该解除。2、在褚碧玉向原告办理贷款时，同时签署了抵押承诺书，之后办理抵押登记的义务由原告承担并完成，但时至今日褚碧玉不清楚是否完成抵押登记，若完成抵押登记在被告没有清偿债务时，原告擅自解除抵押导致抵押物所有权发生转移，难免怀疑原告与他人串通损害被告褚碧玉权益，若没有办理抵押登记，原告作为专业贷款机构，因其自身工作造成的严重过失导致抵押物的灭失，同时也给被告褚碧玉的合法权益造成严重损害。无论是否完成抵押登记原告自身均存在严重过错，应由其对自身损失承担责任。 被告宣威市新天地公司未到庭作答辩。 综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、2014年2月7日双方签订的个人购房担保借款合同项下借款本息应否由褚碧玉承担偿还责任？2、宣威市新天地房地产开发有限公司对上诉借款本息应否承担连带偿还责任？ 原告农业银行宣威支行为证明其主张，向本院提交以下证据： 一、原告营业执照、法定负责人身份证明书、法定负责人身份证复印件，身份证、常住人口登记卡、离婚证、无婚姻登记记录证明各一份，用以证明双方主体资格。 二、中国农业银行个人信贷业务申请表、商用房按揭贷款推荐书、新天地国际家居博览中心商品房购销合同各一份，用以证明：1.被告褚碧玉向宣威市新天地房地产开发有限公司购买位于宣威市的事实；2.为购买上述房屋，向原告申请贷款人民币214万元的事实；3、原告已向被告褚碧玉告知贷款相关的权利义务。4、被告宣威市新天地房地产开发有限公司向原告承诺其承担阶段性连带保证担保责任。 三、个人购房担保借款合同、同意抵押承诺书各一份，用以证明被告褚碧玉（借款人）为购买房产，于2014年2月7日与原告中国农业银行股份有限公司宣威市支行以及被告宣威市新天地房地产开发有限公司（保证人）签订编号为53020120140009772的《个人购房担保借款合同》。合同约定：借款金额为人民币（大写）：贰佰壹拾肆万元整；借款期限120个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率在基础上浮百分之贰拾后确定，执行贷款年利率为7.86%；还款方式为按月等额本息还款；逾期贷款罚息利率为11.79%；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入开发商宣威市新天地房地产开发有限公司账户。 借款的担保方式为阶段性保证＋抵押。阶段性保证＋抵押指自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年止，保证人宣威市新天地房地产开发有限公司为借款人的债务承担连带保证责任；借款人褚碧玉将以本合同项下贷款资金所购房屋（位于宣威市）抵押给原告，以作为借款人偿还本合同项下贷款的担保。担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。以及其他合同权利义务。 四、农行宣威市支行贷款发放通知单、借款凭证、欠款查询信息各一份。用以证明截止至2020年5月8日，被告褚碧玉尚欠原告借款本息合计人民币1967728.98元。 五、合同备案登记情况复印件一份，证明立案后代理人到宣威住房和城建局查询，位于宣威市产自2015年1月26日起备案登记在被告褚碧玉名下至今。 六、还款明细表，证明褚碧玉自2016年7月7日便未足额履行还款义务。 七、委托代理协议书一份，证明原告为实现债权产生的律师费70832元，依据借款合同的约定应由被告褚碧玉承担。 经质证，被告褚碧玉对原告提交的第一、二、三、四证据三性无异议，以上证据同时证明了原告未办理抵押登记，自身存在严重过错。对第五组证据的关联性和证明目的不认可，本案涉案房屋产权现已登记到新天地公司名下。对第六组证据的三性无异议。对第七组证据的真实性和证明目的不予认可，要求提供正式发票。 被告宣威市新天地公司未到庭发表质证意见。 本院认为，原告提交的第一、二、三、四、六组证据，被告对其真实性无异议，以上证据来源合法，与待证事实相关联，能证明褚碧玉为购买新天地房地产公司开发的房产，向原告贷款214万元，新天地房地产公司为褚碧玉提供阶段性连带保证责任，并约定用褚碧玉所购房产作抵押。原告按照合同向被告发放了贷款及现褚碧玉下欠款项数额等事实，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。 被告褚碧玉为证明其主张，向本院提交以下证据： 1、被告身份证复印件一份，证明被告主体适格。 2、（2018）云0381刑初113号判决书、房屋预售登记备案回执复印件一份，证明被告新天地房地产利用原告银行系统漏洞，将原本登记在被告褚碧玉名下的涉案房屋产权偷偷撤销并更换登记至宣威市新天地房地产开发有限公司名下。 3、执行异议申请书、涉案房屋拍卖情况复印件各一份，证明涉案房屋已经被曲靖中院查封，涉案房屋的权利人已经变更为新天地房地产。 经质证，原告对褚碧玉提交的第一组证据三性无异议；对第二组刑事判决书真实性合法性无异议，贷款所购房屋是登记在褚碧玉名下，对房屋预售登记备案回执三性无异议，但看不出案涉房产产权已经登记在宣威市新天地房地产开发有限公司名下。即便是物权变动，本案审理的是债权关系，物权变动不影响债权，变更物权不仅要承担刑事责任也要承担还款责任；对第三组证据三性无异议。 本院认为，褚碧玉提交的以上证据能证明本案案涉房产产权现登记在宣威市新天地房地产开发有限公司名下，且被曲靖市中级人民法院查封、拍卖，但能否证明褚碧玉的抗辩主张，本院在说理部分予以阐明。 根据庭审举证、认证，本院确认如下法律事实： 2014年2月7日被告褚碧玉与原告中国农业银行股份有限公司宣威市支行、被告宣威市新天地房地产开发有限公司（保证人）签订编号为53020120140009772的《个人购房担保借款合同》。合同约定：褚碧玉向农业银行宣威市支行借款贰佰壹拾肆万元整；借款期限120个月；借款执行利率为7.86%；还款方式为按月等额本息还款；逾期贷款罚息利率为11.79%；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入开发商宣威市新天地房地产开发有限公司账户。借款的担保方式为阶段性保证＋抵押。阶段性保证＋抵押指自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年止，保证人宣威市新天地房地产开发有限公司为借款人的债务承担连带保证责任；借款人褚碧玉将以本合同项下贷款资金所购房屋（位于宣威市）抵押给原告，以作为借款人偿还本合同项下贷款的担保。担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。前述合同签订后，原告于2014年2月7日依约向被告褚碧玉指定账户发放贷款人民币214万元。合同履行过程中，被告褚碧玉偿还了部分借款本息。自2016年7月7日起，被告褚碧玉未按期足额履行偿还借款本息的义务，至2020年5月29日，被告褚碧玉尚欠原告借款本息合计人民币1967728.98元。 同时被告褚碧玉与原告农业银行宣威支行未办理抵押登记，新天地房地产公司将涉案房屋产权登记到宣威市新天地房地产开发有限公司名下，涉案房屋现已被曲靖市中级人民法院查封。原告农业银行宣威支行以褚碧玉构成违约为由，于2020年6月11日向本院起诉，提出如前诉讼请求。 本院认为，原告中国农业银行股份有限公司宣威市支行与被告褚碧玉、宣威市新天地房地产开发有限公司签订编号为53020120140009772的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。原告已经依照约定向被告褚碧玉发放借款214万元，被告褚碧玉应当按照合同约定履行还本付息义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，《个人购房担保借款合同》第12.4条约定“发生下列情形之一的，贷款人有权限纠正违约行为、停止发放贷款、提前收回已发放借款，有权行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。”，自2016年7月7日起，被告褚碧玉未按期足额履行偿还借款本息的义务，原告依据借款合同的约定主张解除合同、提前收回借款本金、支付利息、罚息、复利的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于被告新天地房地产公司的担保责任问题，合同约定新天地房地产公司提供的是阶段性保证＋抵押。阶段性保证＋抵押指自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年止，保证人宣威市新天地房地产开发有限公司为借款人的债务承担连带保证责任，产权证照办理完毕并进行了抵押登记，房地产开发商的保证责任即解除。截止到开庭审理时即2020年8月25日止，褚碧玉向新天地房地产公司购买的位于宣威市屋未办理抵押登记手续，故新天地房地产公司的保证责任尚未免除。 对于原告“判决确认原告对被告褚碧玉名下的位于宣威市折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。”的请求，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占用，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”，第一百八十一条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；”，第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”，根据以上规定，本案双方当事人对抵押物没有办理抵押登记手续，抵押权并未设立，故原告要求对抵押物拍卖、变卖价款优先受偿的请求本院不予支持。 对于原告要求被告支付律师费70832元的主张，虽然原告与代理人云南泽典律师事务所签订了《委托代理协议书》，但原告并未按《委托代理协议书》支付代理费，代理费损失并未实际发生，是否发生亦存在不确定性，该请求本院不予支持。 被告宣威市新天地公司经本院传票传唤未到庭应诉，视为放弃答辩及质证权。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百九十六条、第二百零五条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司宣威市支行与被告褚碧玉、宣威市新天地房地产开发有限公司于2014年2月7日签订的编号为53020120140009772的《个人购房担保借款合同》。 二、由被告褚碧玉在本判决发生法律效力后六十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司宣威市支行贷款本息偿还借款本息人民币1967728.98元（本金人民币1620096元，计至2020年5月29日的借款利息、罚息、复利共计人民币347632.98元）；自2020年5月30日至贷款还清之日的利息按双方约定利率计算。 三、被告宣威新天地房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任。 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司宣威市支行的其他诉讼请求。 案件受理费人民币23109元，减半收取11554.5元，由被告褚碧玉、宣威新天地房地产开发有限公司承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，申请执行的期间为二年。 审判员  陈克勇 二〇二〇年八月二十五日 书记员  王 凤