四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1123民初1519号 原告：乐山隆泰物业管理有限责任公司（统一社会信用代码：91511100709017600E），住所地：四川省乐山市市中区嘉定中路**。 法定代表人：杨蓉。 委托诉讼代理人：张建军，男，1975年07月30日出生（公民身份号码：5111231975********），汉族，住四川省犍为县。 被告：温明洪，男，1972年07月08日出生（公民身份号码：5111231972********），汉族，农民，现住四川省犍为县。 原告乐山隆泰物业管理有限责任公司与被告温明洪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年07月07日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐山隆泰物业管理有限责任公司的的委托诉讼代理人张建军到庭参加诉讼，被告温明洪经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告乐山隆泰物业管理有限责任公司的诉讼请求：1、判令被告立即支付截止2020年12月31日拖欠的物业服务费2,724元及滞纳金868元，共计3,592元，并支付到被告支付费用之日的物业服务费和违约金；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告明确第一项诉讼请求为：判令被告立即支付截止2020年12月31日拖欠的物业服务费2,724元及滞纳金868元，共计3,592元，滞纳金计算截止时间是2020年05月01日。事实和理由：2015年06月23日，原告与乐山隆盛房地产开发有限公司签订了《物业委托管理合同》，约定由原告对“盛世天苑”小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照1年费用每天万分之五计收滞纳金。被告于2015年06月23日与乐山隆盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，自愿购买乐山隆盛房地产开发有限公司开发的“盛世天苑”小区4幢5单元302室住宅一套（其住宅面积为87.21㎡），并于当日与原告签订了《业主临时公约》，双方约定前期物业服务标准，收费依据，计算方式及起始时间和违约责任。被告身为“盛世天苑”小区4幢5单元302室住宅业主，享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行作为一个业主应尽的基本义务。被告自2017年01月01日至2020年12月01日，累计欠物业服务费2,724元及滞纳金868元，共计3,592元。期间经原告多次催要，被告均以各种理由予以搪塞，不予交纳。截至原告诉讼之时，被告并没有采取任何行动，至今仍没有支付其所欠交的物业服务费。现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，特向贵院提起诉讼，望贵院根据相关法律规定及双方约定，请法院给予判决。 被告温明洪未到庭亦未发表答辩意见。 本院经审理认定事实如下：被告温明洪系犍为县清溪镇筒车村“盛世天苑”商住楼4栋5-3-2号住房的业主，该房屋建筑面积为87.24㎡。2015年06月23日，乐山隆盛房地产有限公司与被告温明洪签订《商品房买卖合同》（合同备案号：20150623000002X），约定交房日期为2015年12月31日。合同第二十三条约定：“（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：乐山隆泰物业管理有限责任公司……（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为0.65/月/平方米（建筑面积）……（三）物业管理企业按照第1种方式收取物业服务费。1、按照年收取，买受人应当分别在每年的1月1日前交纳……（四）物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。”同日，被告温明洪与乐山隆盛房地产有限公司签订了《盛世天苑商品房买卖合同附件》，附件七为《前期物业管理协议》。《前期物业管理协议》约定盛世天苑的物业管理单位为乐山隆泰物业管理有限公司，管理期限自2015年12月31日交房日期次日到业主委员会代表全体业主与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。该协议还约定住宅的收费标准为0.65元/月/㎡，按年交纳，业主应于每年第一月10日前向物业管理公司交纳当期的物业管理费用及其他相关费用，在此时间以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.05%作为违约金。早在2014年10月15日，乐山隆盛房地产有限公司就已经委托原告乐山隆泰物业管理有限责任公司管理清溪镇筒车村“盛世天苑”项目。原告提交的被告温明洪2016年01月13日的交费收据显示，被告交纳了当年的物业管理费681元（87.24㎡×0.65元/㎡/月×12月）。原告还提交了三张自称在被告入户门上张贴了《物业缴费通知单》的照片以及通知单内容副本一份。 以上事实有原告在庭审中的陈述以及原告提交的营业执照副本、法定代表人身份证复印件、被告身份信息、《商品房买卖合同》、《盛世天苑商品房买卖合同附件》、委托书、张贴催缴通知单的照片3张、通知单内容、交纳物业服务费收据复印件一份予以证实。 本院认为，本案争议的焦点为：被告温明洪是否应当支付原告乐山隆盛物业管理有限责任公司相应的物业服务费及滞纳金。被告温明洪在购买本案涉案物业“盛世天苑”小区时与开发商乐山隆盛房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》及《盛世天苑商品房买卖合同附件》，约定物业管理单位为本案原告乐山隆泰物业管理有限责任公司。乐山隆盛房地产有限公司对乐山隆泰物业管理有限责任公司出具委托书予以授权。买卖合同及附件中均约定物业服务费的收取方式为按年付，金额为0.65元/㎡/月。关于支付时间，《盛世天苑商品房买卖合同附件》中约定的是每年第一月10日前，《商品房买卖合同》中约定为每年01月01日前缴纳，附件应是对主合同的补充，因此，本院认定交纳时间为每年01月10前，之后便是逾期。上述合同约定内容真实有效，并未违反法律规定，对合同双方均有约束力，故被告温明洪应当按照上述合同内容在享受了物业服务后履行自己交纳物业管理服务费的义务。根据原告提交的收据显示，被告温明洪仅交纳了2016年度即（2016年01月01日至2016年12月31日）的物业服务费681元。故原告主张被告温明洪交纳2017年、2018年、2019年、2020年四年的物业服务费共计2,724元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金的问题。被告温明洪与开发商确约定了每逾期一日，应交纳欠费总额的0.05%作为违约金。滞纳金是指行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法。无论是乐山隆盛房地产有限公司还是本案原告乐山隆泰物业管理有限责任公司均不属于行政机关，合同中对滞纳金和违约金的约定，其实质都是违约责任的承担，原告乐山隆泰物业管理有限责任公司的损失是应收取费用的利息损失。原告山隆泰物业管理有限责任公司怠于行使权力，庭审中仅提交了自称在2020年05月06日进行催收的通知书及照片，可见催收工作也未尽事宜，对造成损失亦有过错。被告温明洪未按约定支付物业服务费应当承担违约责任,结合本案实际情况兼顾公平原则,原告主张的自逾期之日按应交纳欠费总额的0.05%的违约金过高，本院酌情认定为每一年度的费用自当年01月11日起计算违约金至原告主张的2020年05月01日，其中2019年08月19日以前按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，2019年08月20日以后的利率按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。具体计算标准如下：1、2017年度的物业管理服务费的违约金以本金681元为基数自2017年01月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算至2019年08月19日（681元×4.75%÷365天×951天=84.28元）；2、2018年度的物业管理服务费的违约金以本金681元为基数自2018年01月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算至2019年08月19日（681元×4.75%÷365天×586天=51.93元）;3、2019年度的物业管理服务费的违约金以本金681元为基数自2019年01月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率4.35%计算至2019年08月19日（681元×4.35%÷365天×221天=17.94元）;4、以本金2043元（681元/年×3年）为基数，自2019年08月20日起至2020年05月01日的利率以全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。 综上所述，原告乐山隆泰物业管理有限责任公司要求被告温明洪支付2017年度至2020年度的物业管理服务费2,724元的诉讼请求，符合法律规定,本院支持。关于2017年至2019年物业管理服务费的违约金，2019年08月19日以前合计：84.28元+51.93元+17.94元=154.15元。2019年08月20日至2020年05月01日，以未付本金2,043元为基数，按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第(五)项,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下: 被告温明洪于本判决生效之日起十五日支付原告乐山隆泰物业管理有限责任公司欠付物业管理服务费2,724元及违约金（2019年08月19日以前为154.15元，自2019年08月20日起以2,043元为基数按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至2020年05月01日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告温明洪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  汤晓霞 二〇二〇年八月二十八日 书记员  杨灿宇 附：本判决书所适用的法律条文。 1、《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《物业管理条例》 第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。