江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初3587号原告：江西银湾物业管理有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道**南昌国际金融大厦****（第**），统一社会信用代码913601006809201926。法定代表人：向媛，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师，特别授权。被告：饶丽娜，女，1987年1月8日出生，汉族，江西省上饶市广丰区人，户籍地江西省上饶市广丰区，现住江西省上饶市信州区。原告江西银湾物业管理有限公司与被告饶丽娜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江西银湾物业管理有限公司委托诉讼代理人吕文娟、被告饶丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西银湾物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付大学春城小区28-1-301室的物业管理服务费6,585.64元，违约金1,975.69元，共计8,561.33元；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为大学春城小区28-1-301室的业主。被告的房屋建筑面积为140.12平方米。原告和冠瑞置业（江西）有限公司签订了《“大学春城”前期物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1.2元，原告实际按每月每平方米1元收取物业费。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完美的物业管理服务。但是，被告于2016年1月30日起停止缴纳物业管理服务费，截止2019年12月31日，欠费47个月，每月金额140.12元。据此，被告欠缴物业管理服务费共计6,585.64元。同时，被告拖欠物业管理服务费的行为侵害了原告合法权益，原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担违约金1,975.69元。综上，各项请求金额合计8,561.33元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理服务费。被告拖欠物业管理服务费的行为严重影响了原告正常的管理服务工作，原告遂诉至法院。被告饶丽娜辩称，每月1.2元/㎡没有合同依据。欠费是事实，具体欠费多久不知道，物业管理不到位所以才欠物业费的，多次向物业反映问题，物业没有回复。当时签合同的时候是每月1元/㎡，由物业收取，其和物业没有签过物业合同、其房屋多次渗水向物业反映，物业没有处理，楼道灯损坏物业不换，电梯内四个排气扇只有一个是好的，绿化带被他人压成马路，去年干旱绿化没有及时浇水导致很多树死了，绿化带杂草丛生，由照片为证，小区的单元绿化小路会有业主当做停车位。其认为物业管理不当，导致小区车辆乱停乱放，小区监控也不清晰，小区大门进出没有登记，随意敞开，楼道和电梯间打扫不及时，小区垃圾桶清理不及时，路灯损坏也无人修理，物业代收水电费存在乱收行为，单元楼坏了多次向物业反映也没有及时修理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《“大学春城”前期物业管理服务合同》，证明原被告的合同关系并依法提供服务的事实、物业费收费标准、违约责任。被告质证认为对该组证据有异议，没有其本人签名，也不知道物业费按每月1.2元/㎡计算收费。本院经审查对该组证据真实性本院予以确认。原告提交的欠费统计表，证明被告的欠缴日期及欠缴金额的计算方式。被告质证对该组证据有异议，其物业费是交到2016年1月30日，但是对物业费收费单价有异议，其当时交纳的不是按照1.2元/月/㎡标准计算的。本院经审查对该组证据真实性予以确认。原告提交的2016年6月5日签订的《大学春城前期物业服务合同》，证明原告诉请期间的物业都是原告提供服务的，应当收取物业费。被告质证对该组证据真实性没有异议，但是原告没有按照合同约定履行义务。本院经审查对该组证据真实性本院予以确认。原告提交的大学春城银湾物业巡查签到表6份、电梯日常维护保养记录1份、大学春城保洁岗值班表2份、特种设备使用标志年检记录照片1张，证明原告为该小区提供物业服务的事实。被告质证对该组证据真实性有异议，原告确实是打扫卫生了，但是打扫卫生周期没有原告证据那么短，天台也是没有打扫的，楼道卫生一个星期打扫一次，单元楼梯扶手从未打扫，单元门是坏的，电梯虽维修保养但是灯和排气扇是坏的，没有进行维修更换。2015年、2016年有保安巡查，但是现在已经没有了。本院经审查对该组证据的真实性予以确认。被告提交的小区照片14张，证明物业绿化没有养护、电动车乱停乱放，充电存在隐患，楼道墙面脱落没有维护，小区大门敞开；原告质证对该组证据三性均有异议，首先照片是没有拍摄时间也没有地点，不符合证据的规范性，不能作为证据直接提交；真实性有异议，拍摄地方过于狭小，无法核实照片所反映的实际区域为涉案小区，对关联性有异议，照片没有时间无法证实于本案起诉期间上存在关联，并且照片是当时当下某一状态，无持续性，但物业服务具有持续性，因此不能直接对抗，对于照片显示的房屋质量问题与物业服务无关联。本院经审查对该组证据不予确认。本院经审理认定事实如下：被告饶丽娜系大学春城小区28-1-301室房屋的业主，房屋建筑面积140.12平方米。大学春城小区系江西冠瑞置业（江西）有限公司开发的。原告与江西冠瑞置业（江西）有限公司分别于2016年6月5日、2017年12月1日各签订一份《“大学春城”前期物业管理服务合同》，物业服务内容包括：物业共有部位的维修、养护、管理；物业共有设施设备的运行、维修、养护和管理，包括二次供水设备、排水设备、供配电系统、消防系统、电梯、电子门、路灯、楼道灯、供水水箱清洗等；物业共有部位和相关场地的清洁卫生，包括室外公共部位和室内楼道、门厅等；小区垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、车辆停放、进出登记和交通秩序维护等；物业管理服务承诺：路灯维护，定期检查维护，确保照明设施正常使用，路灯完好率95%；供水供电系统维护，定期对供水供电设备进行检查和保养；建筑装修垃圾统一堆放，生活垃圾日产日清；物业服务收费标准为：多层0.9元/月/㎡，临街商铺2.5元/月/平方米，花园洋房2元/月/㎡，高层1.2元/月/㎡；合同期限从2016年6月5日至小区第一次业主委员会成立并选聘后续物业公司后止。被告房屋按多层标准1.2元/月/㎡计算物业费，原告实际按每月1元/㎡收取，被告按此标准缴纳物业费至2016年1月29日，此后被告开始未缴纳物业费。另查明，原告从大学春城小区交付使用后一直为该小区提供物业服务，收费标准一直未变。另案查明，原告服务小区存在绿化养护不到位、小区路灯损坏维修不到位、楼道私拉电线管理不到位、物业共有部位的维修不到位等服务瑕疵。本院认为，原告江西银湾物业管理有限公司与作为开发商的江西冠瑞置业（江西）有限公司签订的《“大学春城”前期物业管理服务合同》，不违反法律规定，合法有效，被告与原告形成物业服务合同关系，对双方都有约束力。由于原告的物业服务的确存在瑕疵，以致业主与原告矛盾重重，相互不信任，被告因原告履行合同存在违约行为而未依约定按时支付物业费有一定的合理性，但是原告并非完全不履行合同义务，被告拒交全部的物业服务费超出了合同履行抗辩权的范畴，其行为亦构成违约。原告的确在公共设施设备维护方面存在明显瑕疵，未达到合同约定标准，本案物业管理费应予以减少，结合原告收取物业费的标准为每月每平方米1.2元及原告自愿将物业费收取标准降低为每月每平方米1元，本院酌定被告所欠2016年1月30日至2019年12月31日止的物业费为5,920元。关于被告所称房屋漏水，被告并未提供足够的证据证明，且是否为房屋质量问题亦无证据，因此，对于被告的此项抗辩本院不予支持。由于原被告均存在违约，故原告要求被告承担逾期违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告饶丽娜在判决生效后五日内支付原告江西银湾物业管理有限公司2016年1月30日至2019年12月31日的物业服务费5,920元；二、驳回原告江西银湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告饶丽娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  杨立二〇二〇年八月二十一日法官助理李倩书记员杨晨曦子