黑龙江省五大连池市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1182民初502号原告：陈超杰，男，1981年11月7日出生，汉族，无职业，住五大连池市。原告：陈明，男，1968年6月5日出生，汉族，无职业，住五大连池市。被告：孟德清，男，1970年10月5日出生，汉族，医生，住五大连池市。被告：张德贵，男，1954年7月10日出生，汉族，农民，住五大连池市。原告陈超杰、陈明与被告孟德清、张德贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，原告陈超杰、陈明增加诉讼请求，要求孟德清、张德贵给付占有购房款期间利息99750元。原告陈超杰、陈明,被告孟德清、张德贵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈超杰、陈明向本院提出诉讼请求：确认房屋买卖合同无效，要求返还购房款95000.00元。事实与理由：2011年１１月２８日，陈明、陈超杰二人与双泉镇医院医生孟德清签定房屋买卖合同，以人民币190000元的价格购买了房屋一栋，房证姓名为张雪松，房证号“五双900110”和房证姓名张德贵房证号为“五双90××18号”。现陈明、陈超杰二人要求孟德清到房产过户时，依照国家相关的政策规定，无法办理过户手续，经多次协商，退还购房款无果，故诉至法院。孟德清、张德贵辩称，陈超杰、陈明以无法办理过户手续为由，要求退回购房款190000元与事实不符。其从未提出过过户请求。即使有过要求过户，但我要求其承担损失，陈明、陈超杰未同意。陈明、陈超杰炒房失误造成的损失我方不承担。该房屋按照当时市场价格卖给陈超杰、陈明。自协议签定之日将房屋交付给陈超杰、陈明。因年久失修，致房屋及附属设施破损严重，故其买房不是为居住使用，而是当年双泉镇开发旅游名镇，双泉村面临拆迁土地增值、趁机炒房而违法购买，按照民法总则第一百八十八条规定，陈超杰、陈明保护其民事权利的权利已过三年诉讼时效。按照合同法五十七条、五十八条的规定：答辩人没有过错，陈明、陈超杰应按照我提供的价格明细表承担全部损失。请求法院驳回原告的诉讼请求。陈超杰、陈明为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：（2020）户口簿复印件，证明陈超杰、陈明是城镇居；孟德清、张德贵经质证无异议。２、测绘图纸一份，证明买卖房屋的宅其地系集体土地；孟德清、张德贵经质证无异议。３、房屋买卖合同一份，证明孟德清与张德贵、张雪松之间买卖房屋；孟德清、张德贵经质证无异议。４、房屋买卖协议一份，证明陈超杰、陈明与孟德清双方共同协议的买卖关系；孟德清、张德贵经质证无异议。５、收到条一份，证明孟德清收到房屋价款；孟德清、张德贵经质证无异议。孟德清、张德贵为其辩解提交如下证据：１、房屋基础设施丢失损坏赔偿明细表，证明赔偿的物品及数额；陈超杰、陈明经质证有异议，认为明细表与事实不符，没有证据证明明细表所列出的标准，该证据与本案确认合同无效无关，不能做为证据使用。２、照片，证明房屋交付陈超杰、陈明使用，近十年没有管理破损和丢失状况；陈超杰、陈明经质证有异议，认为这是现在照片，不能证明当时交付时房子的状况。３、房屋抵帐协议一份，证明张雪松的房屋是抵帐给孟德清的；陈超杰、陈明经质证有异议，认为与本案无关。４、房屋赠与合同一份，证明张德贵的房屋是赠给孟德清；陈超杰、陈明经质证有异议，认为与本案无关。５、证人梁某、张某出庭证明其于2011年5月份为孟德清挖土垫案涉房屋的前后园子。６、证人杜某、屈某、刁某出庭证明帮工垒石头墙。７、证人初长富出庭证明陈超杰、陈明系城镇居民在去农村买房子是趁旅游开发炒房子。以上证人梁某、张某、杜某、屈某、刁某的证言陈明、陈超杰认为与孟德清、张德贵系亲属关系，证言无效。证人初长富的证言，陈明、陈超杰认为系与陈明另一案件的被告，具有利害关系，证言无效。法院调取证明及调查笔录，经质证原、被告均无异议。经原、被告双方举证、质证，本院对陈超杰、陈明提交的证据认定如下：陈超杰、陈明提交的１、２、３、４、５号证据客观、合法，与本案具有关联性且双方无异议，应予以采信。被告孟德清、张德贵提交的１、２号证据的性及证人证言不能确认房屋及附属设施交付时的状态，无法确认证据的客观性，不予采信。孟德清、张德贵提交的３、４号证据虽然与陈明、陈超杰提交的３号证据房屋买卖合同证明孟德清出卖的房屋来源互相矛盾，但均指向双方争议的同一标的物；因而，结合陈明、陈超杰提交的５号证据收到条及法院调查张桂芝笔录，均能证明出卖主体为孟德清，与本案具有关联性，应予以采信。法院调取的证据客观、合法，与本案具有关联性，予以采信。本院根据原、被告的当庭陈述及所采信的证据认定事实如下：本案争议的标的物５６㎡住房（五房权证五双90××**房产）系孟德清从张德贵处取得，系建筑在双泉镇××村集体土地上。孟德清、张德贵于2011年12月29日出卖给陈明、陈超杰。双方签定房屋买卖协议书，购买等面积的产权证号分别为五房权证五双字第**、90××18号的住房，价款为19万元。当时分别登记在张雪松、张德贵名下。合同中约定买卖标的包括主房、侧房以及附属的木栏、石墙等院内一切财产。约定自签定协议之日起暂时不办理过户手续，要求过户时孟德清无条件配合办理。陈明、陈超杰称多次主张办理过户。孟德清称只有2020年１月份主张一次。现无证据证明房屋交付时状况及实际损失情况。本院认为，孟德清取得农村集体土地上房屋后与城镇居民陈超杰、陈明签定的房屋买卖协议书违反了《中华人民共和国物权法》第153条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。而《中华人民共和国土地管理法》第六十二条明确规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”、“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”，国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》中再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地”，综上法律政策规定，陈超杰、陈明与孟德清、张德贵签定的房屋买卖协议书违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，即违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，双方签定的房屋买卖协议书违反了强制性效力性的法律规定，应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿，对方因此所受到的损失，双方都有过错，应各自承担相应的责任。”就本案而言，孟德清应返还陈超杰、陈明房屋价款95000元，陈超杰、陈明返还登记在合同中约定住房及附属设施；因此对原告陈超杰、陈明的诉讼请求应予以支持。对其增加的诉讼请求未交案件受理费，不予审理。对于孟德清、张德贵要求陈超杰、陈明赔偿损失的抗辩，因其未能充分举证确认房屋交付时合同中约定的住房及附属设施等财产的状况及遭受的实际损失；对其抗辩不予采信。孟德清、张德贵抗辩陈超杰、陈明诉讼请求已超诉讼时效。因其签定的房屋买卖协议书违反法律强制性、效力性的规定，无证时间长短，均应依法确认无效，不存在诉讼时效问题。否则保护了违反法律规定的非法交易；所以，对其已过诉讼时效的抗辩不予采信。综上，对原告陈超杰、陈明要求确认房屋买卖协议书无效，返还价款的诉讼请求应予以支持。对被告孟德清、张德贵的抗辩不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告陈超杰、陈明与被告孟德清、张德贵签定的房屋买卖协议书无效；二、于本判决生效后十日内原告陈超杰、陈明返还被告孟德清、张德贵在房屋买卖协议书中约定正房、侧房以及附属的木栏、石墙等院内一切财产和院内土地使用权。同时孟德清返还陈超杰、陈明购房款95000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2175元，由被告孟德清、张德贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黑河市中级人民法院。申请执行的期间为履行期限届满后二年内。审 判 长  曲桂林人民陪审员  任秀梅人民陪审员  刘 阳二〇二〇年八月二十八日书 记 员  郭莹莹