河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终4196号 上诉人（原审被告）：唐山柒麟正东房地产开发有限公司。住所地：唐山路**光明西里****北侧。现地址：河北省唐山市路北区兴源道唐通大厦732室。 法定代表人：孙彦来，该公司经理。 诉讼代表人：唐山柒麟正东房地产开发有限公司管理人。 诉讼代表委托代理人：王展鹏，北京市炜衡律师事务所律师。 诉讼代表委托代理人：刘硕，北京市炜衡律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：唐山市城市建筑工程总公司。住。住所地：唐山市建设北路**/div> 法定代表人：朱志勇，该公司总经理。 委托代理人：张福兴，河北卓远律师事务所律师。 委托代理人：陈杨，河北卓远律师事务所律师。 上诉人唐山柒麟正东房地产开发有限公司（以下简称柒麟正东公司）因与被上诉人唐山市城市建筑工程总公司（以下简称城建总公司）合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初3551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人柒麟正东公司的诉讼代表委托代理人王展鹏、诉讼代表委托代理人刘硕，被上诉人城建总公司的委托代理人张福兴、陈杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 唐山柒麟正东房地产开发有限公司上诉请求：1.判令一审判决中第二项即“驳回原告唐山市城市建筑工程总公司要求被告唐山柒麟正东房地产开发有限公司协助办理81套房屋产权登记手续的请求”中的“驳回”是终局性的。2.因本案产生的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2018年7月16日，唐山市路北区人民法院裁定受理唐山柒麟正东房地产开发有限公司（以下简称柒麟正东公司）进入破产重整程序。2018年8月8日，唐山市路**人民法院依法指定北京市炜衡律师事务所担任唐山柒麟正**地产开发有限公司管理人（以下简称管理人）。上诉人于2016年07月19日与被上诉人签订了以房抵债《协议书》，约定将“唐诗里项目（柒麟湾二期）”住宅**，总房款32248042元，用于抵顶唐山市华瑞房地产开发有限公司拖欠被上诉人在上述《协议书》签订之前的工程款项。截至上诉人柒麟正东公司经法院裁定受理进入破产重整程序日2018年7月16日，以房抵债《协议书》涉及的抵债房产处于在建工程状态，作为抵债的房产既未向被上诉人交付，也未办理产权变更登记手续。根据《企业破产法》第三十条之规定，为上诉人破产财产。《合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行…”。现上诉人已进入破产程序，继续履行抵债协议向被上诉人交付房产，就是将被上诉人仅享有的普通债权作为超级优先债权的地位进行清偿，实质是个别清偿，有违破产法规定的公平清偿规则。鉴于此，上诉人于2019年11月18日向法院申请立案，提起解除以房抵债《协议书》的诉讼请求；于2019年12月9日向被上诉人送达解除以房抵债协议书的《通知》，并明确说明：上诉人解除与被上诉人于2016年07月19日签订的以房抵债《协议书》，上诉人与被上诉人之间的债权债务关系应按原债权债务关系处理，即被上诉人应当向柒麟正东公司管理人申报原债权，并承担核查债权的费用，经核查通过和法院裁定后，在破产重整程序中按普通债权进行分配。一审法院在判决书中法院认为部分表明：“虽然在《协议书》签订后原被告即时对房屋办理了网签，将81套房屋网签至原告名下，但案涉81套房屋现处于施工状态，未竣工，原告要求被告将81套房屋办理产权登记到其名下的主张现在并不具有可履行性，故对原告城建总公司要求被告将81套房屋办理产权登记到其名下的请求，本案予以驳回。”对此，上诉人认为，该81套抵债房产在柒麟正东公司进入破产程序日2018年7月16日为烂尾楼状态，截至本诉状提交日仍为在建工程状态，在此情况下将81套房产产权登记至被上诉人名下不具有可履行性，但即使该81套房产竣工后仍不应向被上诉人继续履行抵债协议交付房产并办理产权登记手续。因为，继续履行抵债协议向被上述人交付房产，就是将被上诉人仅享有的普通债权作为超级优先债权的地位进行清偿，实质是个别清偿，被上诉人因此获得了优先于其他普通债权人的受偿结果，也获得了优先于抵押担保债权、工程价款债权的地位，有违破产法及物权法规定的依法公平清偿规则。河北省高级人民法院《破产案件审理规程（试行）》第一百零一条规定：“消费购房者享有优先受偿权。消费购房者债权优先于建设工程价款受偿。债权人以购房者名义申报债权，管理人经审查存在虚假按揭、以房抵债、设定让与担保等情形的，人民法院应按基础法律关系的性质认定债权。”综上所述，管理人为维护破产企业柒麟正东公司及债权人合法权益，依照《民事诉讼法》相关规定上诉至贵院，请求依法支持上诉人诉请。二审庭审中，上诉人补充和强调诉状请求为:1.截止破产受理时，案涉房屋仍处于停工或续建状态,尚未办理产权登记,案涉房屋的所有权属于柒麟正东公司。2.抵债协议所约定的案涉房屋，系用于抵顶华瑞公司拖欠被上诉人工程款，上诉人与被上诉人没有物权法律关系,上诉人仅为代位清偿方。3.一审法院第二项表述不明确，应该直接驳回城建总公司的诉讼请求。 唐山市城市建筑工程总公司答辩称，1.上诉人上诉请求中所谓的终局性驳回不符合民诉法的规定，民诉法上没有终局性的说法或情形，上诉人应当在法律范围内依法提出上诉请求，因其诉讼于法无据，不应支持。2.本案的以物抵债协议的依据是法院生效的调解书，上诉人是调解书当中的被告，这本身就是他的法定义务。3.本案是合同纠纷，我方从未提出过物权的诉请或主张，所以上诉人提出的物权的观点脱离了本案的审理范围和我方的诉讼请求。 唐山市城市建筑工程总公司向一审法院起诉请求：1.确认城建总公司与柒麟正东公司双方于2016年7月19日签订的《协议书》有效。2.要求柒麟正东公司将81套房屋办理产权登记到城建总公司名下（房产价值32248042元）。 一审法院认定事实：城建总公司曾于2015年在我院起诉柒麟正东公司及唐山市华瑞房地产开发有限公司（下简称华瑞房地产公司）建设工程施工合同纠纷两案，案号分别为（2015）唐民初字第226号和（2015）唐民初字第227号。该两案均在2015年8月5日经法院调解以调解方式结案。该案所涉及债务为（2015）唐民初字第226号民事调解书内容，该民事调解书协议内容为：一、城建总公司与柒麟正东公司、华瑞房地产公司三方共同确认：柒麟正东公司、华瑞房地产公司共欠城建总公司工程款总额100112418元。二、柒麟正东公司、华瑞房地产公司于2016年8月4日前给付城建总公司3500万元；2017年8月4日前给付城建总公司3500万元；2018年3月31日前付清剩余30112418元。如二被告未按上述约定期间给付原告上述款项，则原告有权自每次逾期付款之日起，依法申请法院强制执行。三、案件受理费271181.5元，由柒麟正东公司、华瑞房地产公司共同承担。该案柒麟正东公司承担责任的依据为2014年12月31日该公司为华瑞房地产公司出具的《担保承诺书》。上述民事调解书生效后，在第一笔履行期限届满前（2016年8月4日）的2016年7月19日，柒麟正东公司作为甲方与作为乙方城建总公司签订《协议书》1份，内容为：“为保障乙方债权的实现，加快和推动甲方河西里项目后续工程的完善，甲乙双方本着友好、平等、自愿的原则，协商一致，达成如下协议，一、甲方自愿于2016年7月19日前与乙方互相配合，将甲方名下河西里项目81套住宅网签至乙方名下。房产明细（房号、面积、网签价格）见附表。二、甲乙双方协商同意本协议第一条约定网签至乙方名下的房产做如下处理：81套住宅作价32248042元（大写：叁仟贰佰贰拾肆万捌仟零肆拾贰元整）用于偿还甲方拖欠乙方本协议签订之前的工程款。上述网签到乙方名下的81套住宅由乙方负责出售，甲方负责给买受人开具购房发票，同时乙方负责给甲方开具同等价款的工程款结算发票。三、本协议内容系甲乙双方真实意思表示，必须认真履行。四、本协议未尽事宜，双方可另行签订补充协议，补充协议以书面方式作出或者经双方书面确认方为有效。协议当事人对本协议约定内容均负有保密义务。五、本协议自甲乙双方盖章之日起生效。协议文本一式两份，甲乙双方各持一份，均具有相同的法律效力。”协议落款处双方盖章确认。协议签订后，城建总公司、柒麟正东公司对所涉及的81套房屋在房管部门进行了网签处理，该81套房屋已网签至城建总公司名下。现该81套房屋仍为在建状态，未竣工。另，2018年7月13日，唐山市路北区人民法院出具（2018）冀0203破1号民事裁定书，受理唐山市路北区城市建设投资有限公司对唐山柒麟正东公司的重整申请。现城建总公司主张，涉案房屋已全部出售，并已收取购房人房款，现要求确认城建总公司与柒麟正东公司于2016年7月19日签订的《协议书》有效；并要求将81套房屋办理产权登记到城建总公司名下。柒麟正东公司对《协议书》的真实性予以认可，但不同意城建总公司的其他诉讼请求。 一审法院认为，城建总公司与柒麟正东公司以我院做出的调解协议为基础，于2016年7月19日签订的《协议书》是双方的真实意思表示，柒麟正东公司对该《协议书》的真实性、合法性和关联性均未提出异议，应认定该《协议书》合法有效。虽然在《协议书》签订后双方即时对房屋办理了网签，将81套房屋网签至城建总公司名下，但案涉81套房屋现处于施工状态，未竣工，城建总公司要求柒麟正东公司将81套房屋办理产权登记到其名下的主张现在并不具有可履行性，故对城建总公司要求柒麟正东公司将81套房屋办理产权登记到其名下请求，一审法院予以驳回。一审法院判决：一、唐山市城市建筑工程总公司与唐山柒麟正东房地产开发有限公司于2016年7月19日签订的《协议书》有效；二、驳回唐山市城市建筑工程总公司要求唐山柒麟正东房地产开发有限公司协助办理81套房屋产权登记手续的请求。案件受理费人民币203040.21元，由唐山柒麟正东房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实和一审查明的事实相一致，本院予以确认。 本院另查明，案涉81套房屋网签的时间是2016年7月19日。2018年8月28日柒麟正东公司在《人民法院报》刊登公告，要求债权人在2018年11月30日前向管理人申报债权。2018年10月26日，城建总公司向柒麟正东公司管理人申报了8355万左右的债权。从城建总公司提交的卖房明细来看，2018年10月11日，城建总公司开始向内部员工及亲朋出售81套房产，最后一套房产的出售时间是2019年8月13日。房屋买卖明细显示81套房产的单价为7500元至7600元左右。比如88.54平的购买价格是664050元，单价为7500元每平方米；78.41平的购买价格是595916元，单价是7600元每平方米；61.93平的购买价格是464475元，单价是7500元每平方米，其他套系的单价与此大致相同。 本院还查明，柒麟正东公司作为甲方与作为乙方城建总公司签订以物抵债协议时，载明上述网签到乙方名下的81套住宅由乙方负责出售，甲方负责给买受人开具购房发票，但是双方均表示柒麟正东公司并没有给81位买受人开具购房发票。 本院认为，本案的争议焦点为城建总公司要求柒麟正东公司将81套房屋办理产权登记到城建总公司名下有无法律依据和事实依据。综合全案情况来看，本案属于当事人双方签订以物抵债协议两年后，债务人出现破产重整的情况。本案的抵债物是81套在建房屋，双方在协议签订后，虽然办理了81套房屋的网签手续，但一直未办理后续产权登记。城建总公司向法院起诉要求柒麟正东公司将81套房屋办理产权登记到其名下的请求，需要同时具备多种条件，提供多种证据，才能予以支持。一审法院结合双方提供的证据，从案涉81套房屋现处于施工状态，未竣工方面考虑，驳回城建总公司要求将81套房屋办理产权登记到其名下的请求，并无不妥。鉴于唐山柒麟正东房地产开发有限公司正处于破产重整程序，案涉81套房屋能否办理产权登记到城建总公司名下，可在破产重整程序中一并解决。 综上，唐山柒麟正东房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费203040元，由上诉人唐山柒麟正东房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  贾慧贤 审判员  徐志辉 审判员  杨鹏章 二〇二〇年八月十一日 书记员  赵许博 ——