山西省高级人民法院   民事判决书   （2020）晋民终248号   上诉人（原审原告）：张纪荣，女，汉族，住山西省应县。   上诉人（原审原告）：马俊东，男，汉族，住山西省应县。   上述上诉人的共同委托诉讼代理人：黄东霞，山西宝瀚律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：张桂喜，男，汉族，住山西省大同市。   委托诉讼代理人：李燕芳，山西盈甲律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：大同市腾逸达房地产开发有限责任公司。住所地：大同市平城区拥军路景海花园****办公楼。   上诉人张纪荣、马俊东因与被上诉人张桂喜、大同市腾逸达房地产开发有限责任公司申请人执行异议之诉一案，不服大同市中级人民法院（2019）晋01民初129号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张纪荣、马俊东的委托诉讼代理人黄东霞，被上诉人张桂喜及其委托代理人李燕芳到庭参加诉讼。被上诉人大同市腾逸达房地产开发有限责任公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人张纪荣、马俊东上诉请求：1.撤销一审判决，改判准予对大同市新荣区景海丽园小区10号楼2单元201号房屋的执行；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。   事实与理由：一、上诉人对被上诉人张桂喜已支付104000元购房款存异议。1、被上诉人张桂喜提交的三份收据，收款单位加盖公章处是“售房专用章”而非被上诉人公司法人公章，所以不能证实被上诉人张桂喜已向被上诉人大同市腾逸达房地产开发有限责任公司支付购房款。2、被上诉人张桂喜提交的三份收据分别为：2013年8月26日，编号0025425（收据1）；2013年9月10日，编号0025490（收据2）；2013年9月13日，编号2042921（收据3）。经比对这三张收据，发现收据3存在几点疑点：其一从收据记载时间看，这三份收据至今历经6年多，收据1和收据2纸质陈旧，部分字迹模糊，而收据3却是纸质崭新，字迹清晰且票据格式也与收据1和收据2不一致；其二被上诉人张桂喜分别于2013年8月26日交纳20000元（收据1），2013年9月10日交纳47000元（收据2），2013年9月13日交纳37000元（收据3）。收据1和收据2时间间隔15天，票号相差65个号，从此票号可以推断出平均每天有4到5人认购交纳购房款；而收据2与收据3时间间隔3天，票号竟然相隔了2017431个号，平均每天认购交纳购房款的人数从4到5人一下飙升至日67万多，这显然是不合理的。因此，上诉人认为收据3的形成时间与记载时间不一致，对于这样一份疑点众多的证据是不能作为认定被上诉人补交37000元购房款的事实。3、一审开庭时，被上诉人大同市腾逸达房地产开发有限责任公司未到庭参加庭审，也未提交公司账册。因此，被上诉人张桂喜交纳104000元购房款这一事实无从印证。被上诉人张桂喜证实交纳购房款事实除了这三份收据以外，再无其他证据加以补强，因此，仅凭收据这一孤证是无法认定被上诉人张桂喜已交纳购房款的事实。   二、被上诉人张桂喜举证的《个人或者家庭房屋信息记录》不足以证明其名下无其他用于居住的房屋。《个人或者家庭房屋信息记录》查询的是大同市房产交易档案信息系统，只能说明被上诉人张桂喜在市不动产登记系统查询的结果是0套住房，但是在各县区是否也没有登记住房信息该系统不能显示。   三、被上诉人张桂喜与大同市腾逸达房地产开发有限责任公司签订的买卖合同并非合法有效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被上诉人张桂喜虽与大同市腾逸达房地产开发有限责任公司签订了《商品房内部预售合同》，但在一审开庭时被上诉人大同市腾逸达房地产开发有限责任公司仍未取得商品房预售许可证，因此，被上诉人张桂喜与大同市腾逸达房地产开发有限责任公司签订的合同为无效合同。   综上，被上诉人张桂喜对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，请求二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。   被上诉人答辩理由：   关于上诉人以收款收据是售楼专用章来否定其真实性，无事实和法律依据。收据只是收付款的凭证，为了证明是否发生款项交付，售楼部代表公司出具的收款收据不违反法律强制性规定。合同双方认可即具有法律效力。   对于上诉人以三张收款收据上的票号否定缴款的真实性没有事实和法律依据。根据生活经验可知，如果不是一本收据也不是一个版本的话票号是不具有关联性的，票号也不具有实质性的意义。上诉人依据收款收据推断时间是主观臆断。   被上诉人向法庭提交个人住房信息证明其个人及其配偶名下无其他用于居住的房屋。上诉人要求被上诉人提供其余地区的无房证明违反了民事举证规则中高度盖然原则，被上诉人已经举证完毕，如果上诉人认为被上诉人有其他用于居住的房屋应当是上诉人进行举证。   最高院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释是从保护购房人的利益出发，设定了政府对于购房的预售许可的制度。但是目前新荣区人民政府对涉案楼盘景海丽园小区全面接手后对于所有的交易是完全认可的，并没有否定购房合同的有效性。所以说上诉人的上诉理由不能成立。   上诉人张纪荣、马俊东向一审法院起诉请求：1、在（2017）晋02执116号执行案件中准予对大同市××区房屋的执行；2、本案诉讼费由张桂喜、腾逸达公司承担。   原审法院经审理查明，2013年9月10日，张桂喜与腾逸达公司签订《商品房内部预售合同》，约定购买景海丽园10号楼2单元2层201号房屋，面积80.30平方米，房屋总价207000元，约定首付款67000元，余款140000元以银行按揭方式支付。张桂喜于2013年8月26日向腾逸达公司支付20000元，于2013年9月10日向腾逸达公司支付47000元，于2013年9月13日向腾逸达公司支付37000元。张纪荣、马俊东与腾逸达公司民间借贷纠纷经大同仲裁委员会审理后做出（2016）同仲裁字第076号裁决书，裁决腾逸达公司归还张纪荣、马俊东借款本金192万元，归还从2014年1月6日至2017年2月6日所欠利息142.08万元及2017年2月6日以后到实际支付日利息（按照月利率2%支付）。仲裁审理期间，张纪荣、马俊东依法提出财产保全申请，大同市新荣区人民法院于2016年10月13日对大同市腾逸达房地产开发有限责任公司开发的××园房屋进行了保全查封。案件进入执行程序后，大同市中级人民法院于2019年1月对该房屋进行了查封，后张桂喜提出执行异议，2019年9月30日大同市中级人民法院作出（2019）晋02执异71号执行裁定书，裁定中止对景海丽园小区10号楼2单元201号房屋的执行，张纪荣、马俊东不服该裁定，在法定期限内向该院提起申请人执行异议之诉。   原审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，审查的重点是案外人是否对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，张桂喜与腾逸达公司签订了案涉房屋《商品房内部预售合同》，并依约定交纳了相应房款，腾逸达公司也开具了收据，可以证明已交纳了部分房款，张桂喜应属本案诉争房屋的权利人，其享有排除执行的权益。故张纪荣、马俊东的诉讼请求不予支持。   综上所述，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，判决如下：驳回张纪荣、马俊东的诉讼请求。案件受理费100元，由张纪荣、马俊东负担。   二审对一审查明的事实予以确认。   二审中，被上诉人张桂喜提交其妻张俊英在山西省农村信用社客户交易明细对账单一份。以证明2013年9月10日取款21000元，2013年9月13日取款10000元用于在当日缴纳房款。上诉人对该证据的关联性有异议。双方对该证据的真实性均未存疑，该证据载明的取款时间与交纳房款时间相符，本院对其与待证事实的关联性予以认定。   另查明，被上诉人张桂喜在一审时提交的大同市房屋交易权属登记管理中心出具的个人或家庭房屋信息记录载明，张桂喜及其配偶名下在大同市都未查询到房屋记录信息。   综合上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：被上诉人张桂喜对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利。   本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，被上诉人张桂喜对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利。理由如下：   虽然腾逸达公司至今尚未取得商品房预售许可证，但关于没有预售许可证购房合同无效的法律规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，因为预售许可证是行政管理手段，没有预售许可证，开发商应当受到行政处罚，但不应当影响民事合同的效力。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，没有预售许可证的情况下所签订的购房合同并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的无效情形，本案中双方签订的购房合同属于双方真实意思表示，也不存在法律规定的其他无效情形，目前新荣区人民政府关于涉案楼盘景海丽园小区全面接手后对于所有的交易是完全认可的，因此该购房合同合法有效。   被上诉人张桂喜及其配偶名下都未查询到在大同市有房屋记录信息，表明被上诉人张桂喜及其配偶名下在大同市并无用于居住的房屋。   张桂喜已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。针对上诉人张纪荣、马俊东提出的收据真实性的问题，本院认为，不同版本的收据编号可能相去甚远，不能依据收据的编号推定收据是否真实。因此张桂喜已经通过出示收据及部分交纳款项的资金来源完成了支付房款超过百分之五十的举证责任，张纪荣、马俊东并没有足以推翻收据真实性的证据，根据民事诉讼证明中的“高度盖然性”证明标准，应当认定支付房款的收据真实有效。   综上，上诉人张纪荣、马俊东的上诉主张不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审诉讼费100元，由上诉人张纪荣、马俊东负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 侯 勇   审 判 员 吴捷慧   审 判 员 段晓斌     二〇二〇年八月六日   法官助理 李洪才   书 记 员 李晨颖