海南省琼海市人民法院执 行 裁 定 书（2020）琼9002执异22号案外人：曾辉，男，1966年4月23日出生，汉族，户籍地：湖北省潜江市XX。委托诉讼代理人：曾丽萍，女，1962年3月20日出生，汉族，户籍地：湖北省潜江市XX，现住湖北省武汉市东西湖区XX，系曾辉的胞姐。申请执行人：琼海市农村信用合作联社，住所地：琼海市嘉积镇金海路**。法定代表人：文博，该社理事长。委托诉讼代理人：李斯才，该社法规部职员。被执行人：林芳存（曾用名：林伟），男，1962年4月12日出生，汉族，住琼海市嘉积镇XX。在本院执行申请执行人琼海市农村信用合作联社与被执行人林芳存金融借款合同纠纷一案中，案外人曾辉对本院查封被执行人林芳存名下位于琼海市嘉积镇春晖商住区（博海·假日风情）XX-XXX房提出书面异议。本院于2020年7月20日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人曾辉称：法院查封的房产系申请人个人财产，申请人于2010年1月5日与案件被执行人林芳存签订《售房协议书》，明确约定将位于琼海市嘉积镇春晖商住区（博海·假日风情）XX-XXX房出售给申请人，并且申请人于2010年1月5日已将全部购房款438800元一次性支付给了林芳存，同时林芳存已将房屋交付给申请人，申请人已将该房装修居住至今。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，申请人与林芳存确实已签订合法有效的书面买卖合同，且已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，符合上述规定，故请求法院中止琼海市人民法院（2020）琼9002执恢11号执行裁定书的执行内容。为支持其主张，案外人曾辉向本院提交如下证据：1.《售房协议书》；2.曾辉、曾丽萍的身份证、户口登记簿复印件；3.中华人民共和国驻芬兰大使馆出具的（2020）芬领认字第00002XX、00002XX号认证书；4.收款收据；5.《城市供水用水排水合同》；6.《燃气供用气合同》；7.燃气置换开通登记表；8.海南中石油昆仑港华燃气有限公司资金往来（暂收、暂付）专用收据；9.《装修管理服务协议》；10.《装饰工程施工合同书》、装修结算单；11.海南省服务业专用发票等证据。申请执行人琼海市农村信用合作联社辩称：1.异议申请人购买被执行人林芳存名下房产并非其唯一保障性住房，依法不应予以排除执行；2.异议申请人仅提供一张付款收据，无法证明其已全部支付全部购房款项；3.异议申请人购买涉案房产过程中存在过错，因自身原因未能办理过户；4.异议申请人提供的水电费、燃气费、物业管理费均为2010年期间，无法证明其一直至今实际占有涉案房屋。综上，异议申请人的执行异议请求于法无据，依法应驳回其执行异议请求，恢复执行林芳存名下房产的查封，并拍卖所得价款归还其欠款本息。申请执行人未提交证据。被执行人林芳存未提交相关书面答辩意见及证据，但在本院对其进行调查询问时表示，其已于2010年1月5日与曾辉签订了《售房协议书》，将名下位于琼海市嘉积镇春晖商住区（博海·假日风情）XX-XXX房出售给曾辉，曾辉已于当日全部支付售房款438800元，其向曾辉出具了收款收据并于当日将涉案房屋交付给了曾辉，曾辉于当年就对房屋进行装修并居住使用至今。本院依职权调取了如下证据：1.执行案件立案登记表；2.（2020）琼9002执恢11号执行裁定书；3.协助执行通知书；4.送达回证；5.海房权证海字第285**房屋所有权证复印件；6.琼海金辉物业管理有限公司博海.假日风情管理处提供的业主资料（业主资料登记表、《售房协议书》、林芳存的书面声明材料等）；7.《博海·假日风情小区XX-XXX房缴费情况》。本院查明，2010年1月5日，案外人曾辉与林芳存在见证人李立志、卢春江的见证下签订《售房协议书》，双方约定：一、“甲方（林芳存）现将其产权位于琼海市嘉积镇银海路居住小区（博海假日风情）XX栋XXX房二层（楼中楼）148平方房产卖给乙方（曾辉）。二、乙方一次性付清房款给甲方房款人民币肆拾叁万捌仟捌佰元（￥438800.00）以后房产权归乙方所有，甲方有义务协助乙方办好过户手续，过手所产生的一切费用由乙方支付，甲方的银行按揭由林芳存付清给银行。三、售房协议书生效后，甲方要将购房合同书交付给乙方，甲方房产证办好后转交乙方。四、房屋维修基金、小区的各种费用函数全部由乙方支付。”该《售房协议书》签订当日，案外人曾辉将现金438800元一次性支付给了林芳存，林芳存于当日向曾辉出具了收款收据，林芳存于当日将琼海市嘉积镇春晖商住区（博海·假日风情）XX-XXX房交付案外人曾辉使用。林芳存于2010年1月5日向博海·假日风情管理处出具了一份书面声明，内容为：“现将博海·假日风情小区XX-XXX房原业主林芳存以将该房买给曾辉，从今日起该房所产生一切费用由曾辉负责，房屋装修等一切事宜，由曾辉办理。”随后案外人曾辉便向琼海金辉物业管理有限公司博海·假日风情管理处提交双方的《售房协议书》、林芳存的书面声明材料，琼海金辉物业管理有限公司博海·假日风情管理处便将琼海市嘉积镇春晖商住区（博海·假日风情）XX-XXX房的业主由林芳存变更为曾辉，物业费自2010年起由案外人曾辉缴交至今。案外人曾辉于2010年5月-2010年7月期间对该房屋进行装修，并于2010年11月5日与琼海市自来水公司、海南中石油昆仑港华燃气有限公司分别签订供水、供气的合同，自2010年起居住使用至今。双方签订《售房协议书》后，因案外人曾辉长年在芬兰共和国从事餐饮业，导致其未能与林芳存及时办理房屋产权过户登记手续，造成涉案房产至今仍然登记在被执行人林芳存名下。2020年2月26日，琼海市人民法院依据发生法律效力的（1990）琼法经字第8-2号字民事判决，立案恢复执行被执行人林芳存金融借款合同纠纷一案[案号:(2020）琼9002执恢11号]，被执行人林芳存应向琼海市农村信用合作联社支付贷款本金330300元及相应利息，负担执行费5965元，但被执行人林芳存未履行生效法律文书确定的义务。2020年2月28日，琼海市人民法院作出（2020）琼9002执恢11号执行裁定书，裁定冻结、划拨（扣留、提取）被执行人林芳存（曾用名：林伟）所有的存款（收入）50万元，或查封、扣押其相同价值的财产。同日，琼海市人民法院向琼海市不动产登记中心送达（2020）琼9002执恢11号协助执行通知书，查封被执行人林芳存名下位于琼海市嘉积镇春晖商住区（博海·假日风情）XX-XXX房【房产证号：海房权证海字第285XX号】，查封期限三年。案外人曾辉遂以其为琼海市嘉积镇春晖商住区（博海·假日风情）XX-XXX房的权利人为由向本院提出执行异议。以上事实有案外人曾辉向本院提交的证据材料、本院对林芳存、李立志、王长富制作的《询问笔录》及本院依职权调取的案件材料等在案为证。本院认为，案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人曾辉在本院查封涉案房屋之前已就该房屋与林芳存签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款并居住使用至今，但因买受人长年在芬兰共和国工作生活，未能办理过户登记。因此，案外人曾辉提出的异议理由成立，其房屋期待物权能够排除执行，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止本院（2020）琼海执恢字第11号执行裁定书对位于琼海市嘉积镇春晖商住区（博海·假日风情）XX-XXX房【房产证号：海房权证海字第285XX号】的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  陈星文审 判 员  吴坤哲人民陪审员  蔡 芳二〇二〇年八月三日法官 助理  刘 畅书 记 员  林 玉附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。