贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2705号上诉人（一审原告）：雷山县东信商住楼业主管理委员会，住所地雷山县丹江镇新兴大道东信商住楼**。负责人：文松杰，系该业主管理委员会主任。被上诉人（一审被告）：贵州省雷山县佳成房地产开发有限公司，住所地雷山县丹江镇新兴大道西侧。法定代表人：吴夜明，系该公司董事长。上诉人雷山县东信商住楼业主管理委员会（以下简称：业主委员会）与被上诉人贵州省雷山县佳成房地产开发有限公司（以下简称：佳成公司）恢复原状纠纷一案，不服贵州省雷山县人民法院（2020）黔2634民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。业主委员会上诉请求：1.撤销（2020）黔2634民初45号民事判决第二项；2.改判佳成公司占用上诉人公共用地修建的道路拆除，恢复成上诉人的公共绿化地；3.判决佳成公司赔偿上诉人购买水管的损失4800元。理由：一、一审判决适用法律不当，除业主购买的套内面积外，产权大证所登记的面积为产权大证内的所有业主共有，本案争议的土地，根据《物权法》第七十三条规定属于上诉人业主共有，现被上诉人修建通道的地方，为业主的绿化地，其擅自将绿化用地改变为通道，应当责令被上诉人将争议地恢复为绿化地。二、被上诉人有义务赔偿上诉人购买水管的损失。被上诉人施工导致上诉人下水道损坏，在上诉人的强烈要求下，被上诉人才同意让上诉人购买水管，由被上诉人进行安装施工，并没有达成放弃要求其赔偿的约定，一审判决以上诉人当时主动购买水管，认定上诉人放弃要求被上诉人赔偿，该推断不公平。佳成公司未有提交答辩意见。业主委员会向一审法院起诉请求：判决佳成公司将占用土地使用权面积上建筑（公共通道及公共厕所）拆除，恢复土地原状，将属于业主委员会业主的土地使用权面积退还给业主；由佳成公司赔偿其损坏B栋业主下水道的损失4800元。一审法院认定事实：2008年东信公司通过国有土地使用权出让方式取得雷山县丹江镇新兴大道西侧面积为7388平方米的土地使用权，土地性质为综合用地。2006年9月15日获颁雷城规字（2006）84号《建设用地规划许可证》，建房项目名称为“东信佳园”，建设项目为开发东信商住楼和东信宾馆。2006年6月20日，原雷山县城乡规划委员会批准实施的“东信佳园总平面图”，规划“东信佳园”房屋包括两栋住宅楼、一栋宾馆楼（新建东信宾馆）和一栋商住楼（东信佳园）四个部分，总面积7388平方米建筑占地面积3852平方米、建筑面积33610平方米、容积密度52.14%、容积率4.5、绿地率20.2%，各栋楼之间规划有绿化带和小区通道。获批后，东信公司将7388平方米的土地分为三块办理土地使用证并进行开发建设，其中，第一块土地使用权面积2038.35平方米，第二块土地使用权面积1934.34平方米、第三块土地使用权面积4491.05平方米。东信公司首先在第一块土地上修建了A栋住宅楼，在第二块土地上建修B栋住宅楼，在第三块土地上修建了宾馆楼，综合楼当时尚未修建。之后，东信公司将其中A、B两栋住宅楼的商住房屋分别出售给原告的各业主，将第三块土地及地上宾馆楼房屋转让给被告（原名为贵州省雷山县佳成经济开发有限公司）。2008年6月26日，被告办理了土地转让登记，面积4491.05平方米。经被告申请，2018年10月19日，雷山县住房和城乡建设局作出雷建函［2018]156号《回复函》确认，原雷山县东信商住楼用地性质为综合用地，原总用地面积为7388平方米，原总容积率为4.5，同时确认A、B栋已修建完成的容积率为1.8，剩余可建容积率为2.7。2019年5月5日，雷山县自然资源局向被告重新颁发了建设用地规划许可证，原规划的“东信佳园”商住楼变更为“佳城花园”商住楼，“新建东信宾馆”楼改建成为商住楼。原宾馆楼已经出售房屋内部分套房，现尚未入住，“佳城花园”商住楼正在建设之中。被告在建设“佳成花园”商业楼时，对原有的A栋楼、B栋楼分别与被告的“佳城花园”商住楼、住宅楼（原宾馆楼）之间公共通道进行硬化。在工程施工过程中，B栋楼的砖砌下水道被施工车辆压坏，经原告与被告协商，由原告自行购买水管，由被告安排工人进行安装下水管道。除修建公共厕所外，被告没有在“东信小区”的通道内修建其他任何建筑物。另查明，“东信佳园”的土地中，有一部分是东信公司置换雷山县第三中学旧厨房的土地，按照规划该处土地是“东信佳园”的通道一角，位于被告的住宅楼（原宾馆楼）与雷山县第三中学土墙之间的通道右侧、B栋楼门前通道下坎。东信公司修建“东信佳园”项目中，厨房建筑靠第三中学操场外坎的部分没有拆除。2019年，被告在修建“佳城花园”楼盘时，将未拆除的房屋改建成公共厕所。经本院现场勘验，厕所为一层楼砖混结构建筑，长8.3米、宽3.4米。又查明，为了方便管理，雷山县丹江镇西城社区曾经于2019年10月份左右组织A、B栋房屋内业主开会，选举出该两栋楼的业主委员会。在诉讼中，经本院向雷山县丹江镇东城社区了解，因被告修建的商住楼、住宅楼上的住户尚未入住，东信业主委员会未包括其中。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、原、被告房屋之间的土地使用权是否属于原告？二、被告是否对原、被告房屋之间通道享有共有和共同管理的权利？三、被告修建的公共厕所是否应当拆除？四、被告是否应当赔偿原告4800元损失？一、关于原、被告房屋之间的土地使用权是否属于原告的问题。首先，雷国用（2008）第××号、56和57号土地使用证，是东信公司将东信佳园的土地分为三块进行登记，土地使用证上的面积并不完全是实际占地面积，Ａ栋楼的实际占地面积只是第57号土地使用证上部分面积，Ｂ栋楼的实际占地面积只是第55号土地使用证上部分面积。其次、“东信佳园总平面图”规划的总面积7388平方米、建筑占地面积3852平方米、建筑面积33610平方米、容积密度52.14%、容积率4.5、绿地率20.2%，说明东信公司开发“东信佳园”项目时，是对整个项目进行整体规划和建设的，而不是将三块土地独立进行规划和建设的。第三，被告受让到“东信佳园”项目上的第三块土地及房屋后，虽然将该土地另行以“佳成花园”项目重新进行规划并进行建设，但是，其土地和房屋依然是在“东信佳园总平面图”规划范围内，“佳成花园”项目仍是“东信佳园”项目上的一部分。最后，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”Ａ、Ｂ两栋楼实际占地面积之外的道路、绿化带等用地不属于该两栋楼的专有权利，Ａ、Ｂ两栋楼各自的业主分享的土地使用权依法只能是该楼房屋的实际占地面积，而不能对该栋房屋以外的土地享受专有权利。因此，原告主张Ａ栋房屋与被告的两栋商住楼之间和Ｂ栋房屋与被告的两栋商住楼之间的空地（包括通道用地）的土地使用权分别属于Ａ、Ｂ栋房屋内业主缺乏事实依据和法律依据。二、关于被告是否对原、被告房屋之间通道享有共有和共同管理的权利问题。“东信佳园”项目是一个整体，项目上的建筑物共有四栋楼，即现在的A、B两栋及被告的两栋楼。每一栋楼均不是单独规划而独立成园，各自除了住宅或者经营性用房是专有部分外，道路、绿化带等共有部分是四栋楼的共有附属设施。被告作为“东信佳园”项目上部分建筑物的权利人，是“东信佳园”内公共通道的共有人，依法对小区内的通道享有与A、B两栋房屋的业主共有和共同管理的权利。三、关于被告修建的公共厕所是否应当拆除的问题。经查，被告修建的公共厕所是在东信公司应当拆除而没有拆除的建筑物上改建和扩建而成，公共厕所建在“东信佳园”小区公共空地上，未经原告或者其业主大会同意，其行为侵害了原告的合法权益，依法应当拆除，恢复原状。四、关于被告是否应当赔偿原告4800元损失的问题。被告在硬化道路时车辆碾压道路，造成原告B栋楼的砖砌下水道损坏，事后经双方协商，由原告自行购买水管，由被告安排工人进行安装下水管道。因此，安装下水管道经双方协商达成协议的结果，是双方的合同行为，且已实际履行完毕，现原告要求被告赔偿其损失没有事实依据。综上所述，原业主委员会告要求被告拆除公共厕所的请求符合法律规定，予以支持；原告要求被告将属于原告业主的土地使用权面积退还给原告业主的请求没有事实依据和法律依据，并且诉讼请求的具体土地面积和四至范围不清，不予支持；原告要求被告赔偿其损坏原告B栋业主下水道的损失4800元的请求不符合法律规定，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条、第七十条和第七十三条规定，判决：一、由被告贵州省雷山县佳成房地产开发有限公司于本判决生效后30日内拆除修建在“东信佳园”小区公共空地上的公共厕所（长8.3米、宽3.4米），恢复原状；二、驳回原告雷山县东信商住楼业主管理委员会的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告雷山县东信商住楼业主管理委员会负担15元，由被告贵州省雷山县佳成房地产开发有限公司负担10元。本案二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院查明的案件事实与一审判决认定的事实相符，应予以确认。另补充查明，佳成公司在本案上诉期间，已主动拆除修建在“东信佳园”小区公共空地上的公共厕所。本院认为，本案二审争议焦点为：被上诉人佳成公司修建的“佳成花园”商业楼是否存在占用属于A栋、B栋房屋的用地建设通道，损害其业主利益；佳成公司是否应向上诉人赔偿购买水管损失4800元。佳成公司现修建的“佳成花园”商业楼用地，系东信公司转让取得，同属于原东信公司开发“东信佳园”小区范围。2018年10月19日经佳成公司申请，雷山县住房和城乡建设局作出雷建函［2018]156号《回复函》，确认原雷山县东信商住楼用地性质为综合用地，原总用地面积为7388平方米，原总容积率为4.5，同时，确认A、B栋已修建完成的容积率为1.8，剩余可建容积率为2.7。2019年5月5日，雷山县自然资源局向佳成公司重新颁发了建设用地规划许可证，将原规划的“东信佳园”商住楼变更为“佳城花园”商住楼。佳成公司在取得雷山县自然资源局颁发的《建设用地规划许可证》、雷山县住房和城乡建设局颁发的《建筑工程施工许可证》后，进行商住楼建设，对于商住楼A栋、B栋房屋与“佳成花园”商业楼房之间的通道用地，应属于小区内规划的公共通道用地，业主委员会上诉认为佳成公司修建的商业楼房，两侧公共通道用地，分别属于A、B栋商住楼业主，佳成公司开发商业楼房，利用该通道，存在损害A、B栋商住楼业主的利益，要求清除佳成公司修建的水泥路道，并恢复成为上诉人的公共绿化地，其上诉请求不符合小区道路规划要求，也不符合消防安全要求，缺乏事实依据，理由不充分，本院不予支持。上诉人请求赔偿购买水管损失问题，佳成公司在进行道路硬化碾压时，对造成B栋楼的砖砌下水道损坏，事后，已经双方协商处理，并明确由业主委员会自行购买水管，由佳成公司安排工人进行下水管道安装，双方协商达成处理意见后，已实际履行各自的责任义务，业主委员会再就该问题要求佳成公司赔偿其损失4800元，缺乏事实依据，理由不成立，本院不予支持。综上所述，雷山县东信商住楼业主管理委员会的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人雷山县东信商住楼业主管理委员会负担。本判决为终审判决。审判长  龙步昌审判员  陆小平审判员  刘志红二〇二〇年八月二十八日法官助理谢杰凰书记员龙欢