山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终3271号 上诉人（原审原告、反诉被告）：潍坊远大金属表面科技股份有限公司，住所地：山东省青州市峱山经济开发区冀州路南首。 法定代表人：耿雷，经理。 委托诉讼代理人：陈林，山东潍青律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岳文翠，山东潍青律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥凌江汽车座椅有限公司，住所地：安徽省合肥市经济技术开发区桃花卧云路合肥水丰汽配有限公司A型厂房。 法定代表人：束从群，总经理。 委托诉讼代理人：夏雪平，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：江龙兵，安徽华人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥凌江汽车座椅有限公司青州分公司，住所地：山东省青州市峱山经济开发区冀州路南首以东。 负责人：吴晓云，总经理。 委托诉讼代理人：江龙兵，安徽华人律师事务所律师。 上诉人潍坊远大金属表面科技股份有限公司（简称远大公司）、合肥凌江汽车座椅有限公司（简称凌江公司）因与被上诉人合肥凌江汽车座椅有限公司青州分公司（简称凌江**州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2019）鲁0781民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 远大公司上诉请求：一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销山东省青州市人民法院（2019）鲁0781民初322号民事判决，发回重审或依法改判。事实与理由：第一，涉案厂房的租金至少应按照9.5元/平方米/月计算，根据远大公司提交的相关证据，相关企业自2014年5月份开始租金即调整到了9.5元/平方米/月，参照该标准，一审法院认定的被上诉人租金计算标准过低，应予调整。第二，被上诉人理应支付租赁物的物业、安保费。凌江**州分公司系涉案厂房的实际使用者，相关的安保、垃圾清扫、公共设施维护等工作均因承租而增加了上诉人远大公司的工作量，远大公司提交的与凌江**州分公司负责人葛宜胜的证明及通话录音也可以证实上诉人与凌江公司对此协商一致同意由被上诉人凌江公司按照租赁面积分摊物业费，远大公司也提交了其他租户缴纳物业费的证据，故相关的物业、安保费由被上诉人一并分摊合法有据。 凌江公司上诉请求：一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求撤销山东省青州市人民法院（2019）鲁0781民初322号民事判决，发回重审或依法改判。事实与理由：第一，一审法院认为双方已就租赁费适当提高协商一致系认定事实错误，远大公司提交的葛宜胜的证言及录音均不真实，且葛宜胜亦不具备就此类问题进行协商的职权，一审法院片面的根据远大公司提交的案外人租赁合同就调整租赁物市场价格依据不足。第二，凌江公司提交的视频资料已依法出示，足以认定至2018年8月份涉案厂房仍严重漏水，不能正常使用，远大公司未履行维修义务导致涉案合同不能履行，远大公司构成根本违约，并非双方协商一致解除合同，远大公司应赔偿根本违约给凌江公司造成的损失，一审法院严重偏袒远大公司，有悖司法公平公正。 凌江**州分公司答辩意见同凌江公司。 远大公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令凌江公司、凌江**州分公司支付租金545901元；2、支付土地使用税234786元；3、补交物业费713403元；4、本案全部诉讼费用由凌江公司、凌江**州分公司负担。诉讼中，变更第一项诉讼请求为：请求判令支付租金483278元。 凌江公司向一审法院提出反诉请求：1.判令远大公司退还搬迁押金150000元；2.赔偿停产经济损失100000元；3.本案全部诉讼费用由远大公司负担。 一审法院认定事实：2011年4月1日，百仕达公司（出租方）与凌江公司（承租方）签订厂房租赁合同一份，主要内容为：“第一条租赁房屋座落：山东省青州市峱山发展区冀州路南首，租赁房屋包括：出租方大院内西南方的一幢五跨连体厂房，面积约12600平方米。办公及辅助用房另议。承租房屋的用途：用于汽车零部件的生产、销售以及日常办公等。第二条租赁期限十年，出租方从2011年4月1日起将出租厂房交付承租方使用，到2021年3月31日收回。第三条租金支付实行先付租金后用厂房的原则。租金标准分三期确定：第一期：从2011年4月1日至2015年3月31日，共四年，租金标准为5.00元/M2/月。第二期：从2015年4月1日至2018年3月31日，共三年，租金标准为6.00元/M2/月。第三期：从2018年4月1日至2021年3月31日，共三年，租金标准为7.00元/M2/月。从租赁的第六年开始，如果当地市场租赁价格与上述确定价格有较大差距时，租赁双方可通过友好协商适当提高租金标准。租金每三个月交付一次，每次均在该周期的前10天内以银行转账的方式足额付清。出租方在收到租金后的十个工作日内向承租方开具相应的收费凭证。本合同生效后的十日内，承租方预付40000元作为订金，并从第一次正式支付租金中扣除。第四条基本设施厂房已经具备以下基本设施：1.行车：目前阶段可以分别在第二跨和第四跨各安装一部行车，今后视产能增长情况，酌情添加。2.供电：承租方用电需求量为500KVA以上，出租方将电源接至租赁厂房内，安装计量表、总开关和桥架，从桥架至用电设备的线路及其用电盒则全部由承租方自行安装。承租方应按计量表的用电量及时向出租方交纳电费，否则视为违约。3.消防：出租方应该按照消防部门的要求，在厂房内设置消防栓并接通水源。承租方用水将从消防栓接驳，用水计量方法另行约定。第五条厂房修缮：1.修缮厂房是出租方的义务。出租方应每隔三个月对厂房认真检查一次，需要修理的应及时修理，以保障承租方的正常使用。2.遇有特殊情况需要随时修理时，承租方可以告知出租方。3.出租方维修厂房时，承租方应积极协助，不得阻挠施工。4.因承租方原因造成房屋损坏时，由承租方自行修缮，或承担修缮费用。第六条合同终止：1.合同期届满前30天，租赁双方均有权选择下列三种方式之一：（1）及时结清租金、办理厂房交接手续。承租方因客观原因暂时无法迁出时，可与出租方商榷适当延长租赁期限并缴纳租金，出租方应予谅解，但延长期不得超过三个月。（2）出租方主动与承租方协商续租事宜，在同等条件下，承租方享有续租优先权。2.任何一方因故需提前解除租赁合同时，应提前三个月通知对方，在协商一致，并办理相关的中止合同手续后，承租方迁出。3.承租方迁出时，应保证所租房屋的正常完好，否则应承担相应责任。第七条免责条件：1.租赁期间如因法定的不可抗力因素导致一方或双方损失时，损失自负，双方互不承担责任。2.租赁期间，如因国家和市政建设等原因，需要拆除出租厂房时，本合同自行解除，各方损失均自负。第八条其它约定：1.在房屋租赁期间，出租方应提供公共管理服务，加强维护承租方的经营环境，遇有第三人干扰或不法侵害时，应协助承租方排除干扰和侵害。但承租方内部治安和防范措施由承租方自行负责。2.承租方在出租方所在地的经营活动应依法在出租方所在地的工商、税务部门进行登记。……”。上述合同签订后,凌江**州分公司使用涉案出租厂房开始生产经营,并根据合同约定按厂房面积5114平方米按期交纳房租，租金交至2018年12月31日。合同履行过程中，远大公司法定代表人耿雷曾与凌江**州分公司时任负责人葛宜胜协商参照与其他公司所签厂房租赁合同的标准提高租金，并按照租赁面积分摊物业费及土地使用税。2015年7月16日，葛宜胜不再担任凌江**州分公司负责人，并与该分公司办理了交接手续，但未进行分公司负责人工商变更登记。诉讼中，凌江**州分公司于2019年2月28日将单位负责人工商登记变更为吴晓云。 2018年夏季，青州市范围内降水较大。同年7月14日，远大公司与案外人张某签订建设工程施工合同，约定远大公司将厂区内2号车间房顶的维修和铁瓦更换工程交由张某组织施工，施工期限自2018年7月16日至8月1日，工程款按每平方米单价49元据实计算。此后，张某进行了维修施工。 2018年9月28日，凌江公司向百美康泰公司邮寄送达《关于修缮租赁厂房的再次函》，以当年6月进入雨季后所租厂房漏水严重，导致产品被水浸泡锈蚀严重为由，请求百美康泰公司在接函后一个月内履行修缮义务。同年11月6日，凌江公司向远大公司送达《解除厂房租赁合同的通知》，以百美康泰公司未履行修缮义务，致使无法正常使用租赁厂房为由，通知远大公司解除双方签订的厂房租赁合同。远大公司接函后，于同年11月12日在该通知下部书写“请即支付所欠房租、物业管理费及有关费用。否则，13日前起诉”等内容。2018年12月下旬，凌江**州分公司以厂房失修不堪使用为由，欲从涉案租赁厂房内搬走，远大公司表示租赁合同未到期，不同意凌江**州分公司搬离。经当地有关部门协调，凌江**州分公司于2018年12月28日以银行转账方式向远大公司交纳搬迁押金150000元后，远大公司同意其搬离租赁厂房。 同时查明，涉案厂房租赁合同签订后，百仕达公司、百美康泰公司向凌江公司发出证明函，主要内容为因公司发展需要，将百仕达公司的业务及账务交由百美康泰公司继续经营和承担。后百美康泰公司、远大公司再次向凌江公司发出证明函，主要内容为因公司发展需要，将百美康泰公司的业务及账务交由远大公司继续经营和承担。2017年2月5日，远大公司与百仕达公司签订吸收合并协议，主要内容为二公司进行吸收合并，远大公司吸收合并百仕达公司后续，百仕达公司解散并注销，百仕达公司的财产及债权由远大公司享有，债务由远大公司承担。2017年4月10日，百仕达公司注销工商登记。 另查明，远大公司已取得青州市峱山经济发展区冀州路3188号及冀州路东侧国有建设用地使用权及房屋所有权，并领取了鲁（2018）青州市不动产权第0000695号、0004385号、0004386号不动产权证。 还查明，百仕达公司于2011年6月15日与案外人合肥汇凌汽车零部件有限公司（简称汇凌公司）签订厂房租赁合同，约定汇凌公司租赁百仕达公司院内厂房2557平方米，租期自2011年5月1日至2014年4月30日，租金逐年上涨，至第三年为每平方米每月9.5元。2014年5月26日，百仕达公司又与汇凌青州分公司续签厂房租赁合同，约定租期自2014年5月1日至2017年4月30日，租金标准为每平方米每月9.5元。2011年6月15日，百仕达公司与案外人江淮新发公司签订厂房租赁合同，约定江淮新发公司租赁百仕达公司院内厂房2557平方米，租期自2011年5月1日至2014年4月30日，租金逐年上涨，至第三年为每平方米每月9.5元。2014年4月26日，百仕达公司又与江淮新发青州分公司续签厂房租赁合同，约定租期自2014年5月1日至2017年4月30日，租金标准为每平方米每月9.5元。2012年4月20日，百仕达公司与案外人合肥江淮汽车制管有限公司青州分公司（简称江淮青州分公司）签订厂房租赁合同，约定江淮青州分公司租赁百仕达公司院内厂房2557平方米，租期自2012年5月1日至2014年4月30日，第一年租金为每平方米每月7.7元，第二年租金为每平方米每月9.5元。2014年5月26日，百仕达公司又与合肥江淮汽车制管有限公司续签厂房租赁合同，约定租期自2014年5月1日至2017年4月30日，租金标准为每平方米每月9.5元。 诉讼中，对有争议的证据和事实，一审法院认定如下： 1.远大公司提交《吸收合并协议》复印件一份，用以证实其与百仕达公司之间的关系。凌江两公司对证据的真实性有异议。对此，因远大公司提交的上述证据可以与凌江公司无异议的准予注销登记通知书相印证，且内容真实、合法、与本案相关联，故对其证据效力予以认定。 2.凌江公司提交《关于修缮租赁厂房的再次函》一份、《解除厂房租赁合同通知》一份、邮寄凭证二份、签收凭证二份，用以证实因厂房漏雨不堪使用，远大公司经凌江公司通知拒不履行维修义务，导致被迫解除合同；提交视频资料一份（内含五段）用以远大公司未按合同约定履行维修义务，致使凌江**州分公司无法正常使用厂房。远大公司经质证认为，视频内容无法证实是涉案厂房的状况；对手填的邮寄凭证的真实性无异议，但收件人为百美康泰公司，远大公司并未收到该文件，也不能证明快递内文件内容；对网上打印的电子存根及二份签收回执有异议，远大公司没有收到邮寄的解除通知，也无法查询到快递信息；对关于修缮租赁厂房的再次函一份、解除厂房租赁合同通知一份的真实性无异议，但没有收到，合同没有解除。对此，虽然凌江公司提交的视频资料可以证实涉案厂房漏雨的事实，但因该视频中未标注时间，故不能据此认定至凌江公司向远大公司发出请求维修厂房的再次函及解除合同通知时，涉案厂房仍未修缮；凌江公司提交的关于修缮租赁厂房的再次函、解除厂房租赁合同通知、邮寄凭证、签收凭证，可以证实其主张的案件事实，对其证据效力予以认定。 3.远大公司提交与案外人张某签订的《建设工程施工合同》原件一份、付款材料原件及复印件六份、费用报销单复印件一份，用以证实自己履行了厂房修缮义务。凌江公司经质证认为，对建设工程施工合同的真实性、合法性、关联性均有异议，涉案厂房不可能由无资质的个人维修，付款申请单及费用报销单未填写付款时间，是远大公司单方制作，对真实性不认可；付款凭证中的收款人不是张某，对真实性有异议，不能证实远大公司向张某支付了维修费；三份付款单的付款人均为贾海英，与凌江公司提交的快递签收单上的贾海英一致。对此，远大公司提交的建设工程施工合同及付款申请表可以证实其已经尽到了维修涉案厂房的相应义务，对该证据的效力予以认定；远大公司提交的银行账户转账回单中收款人为“武曰成”，并非与远大公司签订建设工程施工合同的相对方“张某”，对该证据的效力不予认定。 4.远大公司提交百仕达公司与江淮新发公司等签订的厂房租赁合同六份，用以证实自2014年5月开始厂房租赁的市场价格已上涨为每平方米每月9.5元。凌江公司经质证认为，对上述合同的真实性不清楚，上述合同中的租金标准是含税价，而本案合同租金标准不含税，如果含税应为每平方米每月8元多，且本案租赁合同期限很长，租金也应该更便宜；远大公司没有提交承租人支付租金的交易流水，不能证明租金实际支付情况；且租金标准受很多因素影响，即使上述租赁合同是真实的，也不能代表当地市场的租赁价格。对此，经审查认为，远大公司提交的上述证据可以证实其与其他企业签订的厂房租赁合同的租金计算标准，可以作为认定案件事实的有效证据。 5.远大公司提交凌江**州分公司负责人葛宜胜出具的证明一份，用以证实双方曾就补交租金差额、物业管理费、土地使用税事宜进行过协商。凌江公司经质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，证人未出庭，远大公司也没有提交证人无法出庭的合理理由，对证言效力不予认可；涉案厂房租赁合同的承租人是凌江公司，租房事宜都是由凌江公司与远大公司直接对接，葛宜胜作为凌江**州分公司的原负责人无权处理争议事宜。对此，经审查认为，远大公司提交的上述证据可以证实其曾与凌江**州分公司就补交租金差额、物业管理费、土地使用税等事宜进行协商的事实。 6.远大公司提交江淮新发公司青州分公司缴纳物业费单据二份，用以证实涉案厂房的物业管理费应由承租人承担。凌江公司经质证认为，上述证据与本案无关，其他企业与远大公司是另一租赁关系，即使其他承租人交纳了物业费，也是其他企业与远大公司协商一致的意思表示，与凌江公司无关。对此，经审查认为，远大公司提交的上述证据与本案不具有关联性，对其证据效力不予认定。 7.远大公司提交土地使用税完税证明十八份，用以证实其已缴纳土地使用税，该税款应由承租人分担。凌江公司经质证认为，对完税证明的真实性无异议，但是缴税发票不能反映出缴纳的是哪一幅土地的税款，而且根据该证据远大公司是纳税义务人，缴纳税款是远大公司的义务，与凌江公司无关。对此，经审查认为，远大公司提交的上述证据与本案不具有关联性，对其证据效力不予认定。 8.远大公司申请证人张某出庭作证，以证实已经履行了厂房维修义务。凌江公司经质证认为，证人对维修厂房的具体位置及维修时间均无法说清，即使证人真正承包了维修厂房工程，因其不具有合法的施工主体资质，也就没有能力将厂房维修好。对此，经审查认为，远大公司申请证人张某出庭作证形成的证言，可以证实远大公司对涉案厂房进行维修的事实，对其证据效力予以确认。 9.凌江公司提交凌江**州分公司原负责人葛宜胜签署的移交单一宗、证明二份，用以证实葛宜胜已于2015年7月16日起不再担任青州分公司负责人，涉案租赁合同收取租金的权利由百仕达公司转给百美康泰公司，后又由百美康泰公司转给了远大公司。远大公司经质证认为，对移交单不予认可，不能证实凌江公司的证明目的，即便葛宜胜不再担任凌江**州分公司负责人，也不能证实其已不在该公司继续工作；凌江**州分公司于2019年2月28日才变更了负责人的工商登记信息，葛宜胜在此之前的行为构成表见代理，合法有效；对二份证明的真实性无异议，百仕达公司仅是在被吸收合并过程中委托百美康泰公司代收过一段时间的租金，在被吸收合并后，相关的债权由远大公司承继。对此，经审查认为，凌江公司提交的上述证据均真实、合法、与本案相关联，可以作为认定案件事实的有效证据。 10.远大公司提交其法定代表人耿雷与凌江**州分公司原负责人葛宜胜的电话通话录音一份，用以证实双方就提高租金等事宜进行过协商，凌江公司同意分摊物业费用、安保费用。凌江公司经质证认为，对于录音证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，通话录音无法证实通话者就是葛宜胜本人；从通话录音的书面整理材料看，形成时间为2018年，而通话内容反映该录音应是在本案起诉之后形成，所以该证据自相矛盾；通话内容没有反映出租金上涨的具体数额，葛宜胜只是表达可以与对方进行谈判，至于录音所说的书面材料或通知承租人从来没有见过；涉案租赁关系中的承租人是凌江公司，出租人是远大公司，出租事宜都是由凌江公司与远大公司进行磋商对接，凌江**州分公司不参与租赁事宜的处理，葛宜胜也无权代表凌江公司做出所谓的口头说明。对此，经审查认为，上述证据与葛宜胜本人书写的书面证明的内容相互印证，可以证实远大公司曾与凌江**州分公司就补交租金差额、物业管理费、土地使用税事宜进行协商，对其证据效力予以确认。 一审法院认为，百仕达公司与凌江公司签订的厂房租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应当确认有效。合同履行过程中，百仕达公司与远大公司吸收合并，百仕达公司注销工商登记，其权利义务均由远大公司承受，远大公司据此成为涉案厂房租赁合同的一方当事人。本案审理过程中，凌江公司、凌江**州分公司对此并无异议，对该事实予以确认。涉案厂房租赁合同履行期限自2011年4月1日至2021年3月31日，履行期届满前，凌江**州分公司于2018年12月31日前以厂房失修不堪使用为由自迁出，远大公司在收取搬迁押金后同意其搬迁，此后双方未再履行合同，至今已满一年。庭审中，凌江公司、凌江**州分公司主张因远大公司根本违约，导致合同无法继续履行，请求确认涉案房屋租赁合同自2018年11月8日起已经解除；远大公司则主张已经尽到管理和修缮义务，双方之间的合同关系并未解除。根据已经查明的案件事实，厂房租赁合同履行过程中，远大公司与案外人张某签订以厂房维修为主要内容的建设工程施工合同，由此可以证实确曾发生租赁厂房漏雨的情况。但涉案厂房经维修后是否仍然漏雨或者厂房漏雨的情况是否严重到足以导致凌江**州分公司无法正常生产经营的程度，仅根据凌江公司提交的视频资料难以认定。虽然如此，凌江**州分公司搬离租赁厂房确实已经经过远大公司的同意，此后双方互不履行合同义务已达一年，涉案厂房租赁合同已失去继续履行的可能性和必要性。因厂房租金已交至2018年12月31日，据此认定涉案厂房租赁合同自2019年1月1日起经双方协商一致解除。本案双方当事人的主要争议是：1.凌江公司、凌江**州分公司是否应当向远大公司支付租金差价及物业管理费、土地使用税；2.远大公司是否应当返还凌江公司搬迁押金；3.远大公司是否应当赔偿凌江公司经济损失。 关于第一个争议焦点问题，根据涉案厂房租赁合同第三条第二款、第三款的约定，厂房租金分三期逐渐上涨，至第二期第二年，也即租期第六年开始（2016年4月1日之后），如果约定的租金标准与当地厂房出租市场价格有较大差距，双方可协商适当提高租金标准。本案审理过程中，凌江**州分公司原负责人葛宜胜出具书面证言，证实其在任时曾与远大公司就提高租金标准及收取物业管理费、土地使用税等问题进行了协商。葛宜胜虽非作为厂房租赁合同承租方的凌江公司的负责人，但其与远大公司就提高租金问题进行协商的事实表明，在合同履行至第六年后，远大公司已经根据合同约定提出了提高租金标准的请求，葛宜胜就此与远大公司进行协商的行为的效力及于凌江公司。据此，应认定远大公司请求凌江公司支付租金差额为有依据。根据远大公司提交的证据，同一时期内其他厂房对外出租的租金标准已上涨为每平方米每月9.5元，高于涉案厂房租赁合同约定的第二期租金标准每平方米每月6元，超出比例达到58.33%[（9.5元/平方米/月-6元/平方米/月）÷6元/平方米/月]；也高于涉案厂房租赁合同约定的第三期租金标准每平方米每月7元，超出比例达到35.71%[（9.5元/平方米/月-7元/平方米/月）÷7元/平方米/月]，上述超出比例均已超过约定租金标准的30%，根据民法的公平原则兼及租赁合同双方当事人的利益，认定应自2016年4月1日起适当提高租金标准。现涉案厂房租赁合同已经解除，双方当事人已经失去就租金调整进行协商的基础，参考同一时期内远大公司其他厂房对外出租的租金标准，结合涉案厂房租赁合同约定的租金递增办法，酌定2016年4月1日至涉案厂房租赁合同解除之日2018年12月31日，涉案厂房的租金标准可确定为每平方米每月8元。据此计算，凌江公司应补交2016年4月1日至2018年3月31日租金差额245472元[5114平方米×（8元/平方米/月-6元/平方米/月）×24个月],2018年4月1日至2018年12月31日租金差额46026元[5114平方米×（8元/平方米/月-7元/平方米/月）×9个月]，以上共计291498元。凌江公司系涉案厂房租赁合同的承租人，应当承担补交义务；凌江**州分公司是凌江公司成立的分公司，依法不具备独立的民事诉讼主体资格，远大公司要求其共同承担补交义务缺乏合同及法律依据。据上，对远大公司请求凌江公司支付租金差价的合理诉讼请求，予以支持，超出部分不予支持；对远大公司请求凌江**州分公司支付租金差价的诉讼请求，不予支持。涉案厂房租赁合同中，双方当事人未就物业管理费及土地使用税的负担作出约定，现远大公司仅以曾与凌江**州分公司负责人葛宜胜就此进行过协商为由要求凌江公司负担物业管理费、土地使用税，缺乏事实和法律依据。首先，葛宜胜并非凌江公司的负责人，无权就厂房租赁合同未约定的事项代表凌江公司与远大公司进行协商。其次，根据厂房租赁合同第八条第一款的约定，提供公共管理服务是远大公司的合同义务，而公共管理服务中应当包括物业管理服务。第三，《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税”。远大公司作为涉案厂房的土地使用权人，是适格的纳税主体，远大公司将纳税义务转嫁他人缺乏法律依据。第四，土地使用税及厂房的建设、管护一并构成远大公司对外出租厂房的经营成本，同时也是远大公司获取租金收益应有的支出，远大公司要求承租人分摊出租厂房成本难谓合理。据上，对远大公司要求凌江公司支付物业管理费及土地使用税的诉讼请求，不予支持。 关于第二个争议焦点问题。涉案厂房租赁合同中，双方当事人并未对解除合同时承租人是否支付搬迁押金作出约定。合同履行过程中，承租人凌江公司以厂房失修不堪使用为由，向远大公司发出解除合同的书面通知，远大公司接该通知后收取了凌江**州分公司支付的搬迁押金150000元，凌江**州分公司随后迁出，涉案厂房租赁合同关系自2019年1月1日起正式解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。远大公司收取凌江**州分公司支付的搬迁押金的性质并无合同约定，也欠缺相应的法律依据，在解除合同后远大公司继续占有上述款项更无正当理由，故对凌江公司要求远大公司返还搬迁押金的反诉请求，依法应予支持。 关于第三个争议焦点问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，凌江公司请求远大公司赔偿停产经济损失100000元，应当提交证据加以证实。庭审过程中，凌江公司并未针对该节反诉请求提交相应证据，远大公司对此亦不予认可，因此应由凌江公司承担举证不能的不利法律后果，对其该反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项、第九十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）合肥凌江汽车座椅有限公司支付原告（反诉被告）潍坊远大金属表面科技股份有限公司租金差额291498元；二、原告（反诉被告）潍坊远大金属表面科技股份有限公司返还被告（反诉原告）合肥凌江汽车座椅有限公司搬迁押金150000元；三、驳回原告（反诉被告）潍坊远大金属表面科技股份有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）合肥凌江汽车座椅有限公司的其他反诉请求。 以上第一、二项相互抵顶后，被告（反诉原告）合肥凌江汽车座椅有限公司应实际支付原告（反诉被告）潍坊远大金属表面科技股份有限公司141498元，于判决生效之日起三日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18246元，由原告（反诉被告）潍坊远大金属表面科技股份有限公司负担14686元，被告（反诉原告）合肥凌江汽车座椅有限公司负担3560元；反诉案件受理费5050元，减半收取2525元，由被告（反诉原告）合肥凌江汽车座椅有限公司负担1010元，原告（反诉被告）潍坊远大金属表面科技股份有限公司负担1515元。 二审中，当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，涉案厂房租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应予以履行。合同中对于房租价格采用了分段递增的方式，虽然约定的递增方式是参照市场价格并不具体，但根据合同约定及凌江**州分公司负责人的相关证明、录音等，可以证实双方在合同履行过程中就租金价格进行了协商，一审法院酌定的租金价格，基本与市场价值相吻合，亦考虑到了双方权益的平衡及厂房漏雨影响实际使用等因素，本院予以维持。 凌江公司虽主张系远大公司修缮不及时导致合同无法继续履行，但根据远大公司提交的维修证据，能够证明远大公司进行过维修，故凌江公司主张的远大公司根本违约证据不足，凌江公司据此主张的违约金因无实际损失的相关证据，本院亦无法支持。 远大公司上诉主张的安保费、物业费等，并无明确合同依据，且其他相关理由一审法院已作详细阐述，本院不再赘述。 综上所述，远大公司、凌江公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确、程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19138元，由上诉人潍坊远大金属表面科技股份有限公司负担13465元；由上诉人合肥凌江汽车座椅有限公司负担5673元。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年八月二十六日 书记员  王 旭