河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终5761号 上诉人（原审被告）：华增辉，男，1984年3月17日出生，汉族，住石家庄高新区。 委托诉讼代理人：孙慧（系华增辉之妻），女，1987年10月11日出生，汉族，住石家庄高新区。 被上诉人（原审原告）：武云龙，男，1988年8月27日出生，汉族，住石家庄高新区。 上诉人华增辉因与被上诉人武云龙房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0191民初169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人华增辉及其委托诉讼代理人孙慧，被上诉人武云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华增辉上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，上诉等费用由被上诉人武云龙承担。事实与理由：一、一审认定事实存在根本性错误。截止到2020年3月20日上诉人实际不欠被上诉人房屋使用费。相反，被上诉人武云龙收取上诉人12,000元构成不当得利，应返还上诉人。2017年11月1日双方签订的店铺转让协议书第一条显示被上诉人保证上诉人同等享有被上诉人在原有租赁合同中所享有的权利与义务。上诉人对本案争议房屋系有权合法占有。被上诉人仅交给上诉人少部分房屋，剩余大部分房屋被上诉人长期占有，根本违约方是被上诉人。从2019年12月9日至2020年2月29日被上诉人私自给上诉人房屋停水断电，导致上诉人长期无法经营，给上诉人造成严重经济损失。二、一审违背《民事诉讼法》基本的处分原则。被上诉人起诉状请求上诉人支付租金830元，但一审在被上诉人未变更诉讼请求情况下将租金变成占有使用费，将830元租金请求变更成7,700元。三、一审适用法律错误。双方签订的《店铺转让协议书》真实有效，本案案由不是房屋租赁纠纷。 武云龙辩称：上诉人华增辉自2019年到期后一直未交房租，在租赁合同期内双方享有同等权利，上诉人华增辉只是租户，当时签协议时上诉人华增辉只是占房屋一小块，不是整体转让给上诉人华增辉，停水停电的事情不知情，上诉人华增辉处也有电表水表，不能说是被上诉人造成的。 武云龙向一审法院起诉请求：被告支付租金830元（计算至2019年11月15日）、损失4,000元，腾退花样年华底商1-1房屋并按84元每天支付房屋使用费至实际腾退之日（2019年11月16日起算）并立即搬出涉案房产；本案费用由被告承担。 一审认定的事实：2017年11月1日，原告武云龙（甲方、出租方）与被告华增辉（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同载明“甲乙双方就甲方将位于花样年华小区底商1-1房屋出租给乙方使用达成如下协议：一、租赁时间：2年（2017年11月1日起至2019年11月1日止）；二、租金及租金交纳办法：每月房租定为1660元，乙方应按20000元／年及时向甲方缴纳租金，乙方不得拖欠甲方租金。若乙方拖欠甲方租金超过15天，甲方有权终止该合同，租赁期满甲乙双方应协商是否续签合同。”该合同另约定了其他事项。同日，原告武云龙（甲方）与被告华增辉（乙方）签订一份《店铺转让协议书》该协议约定甲方将位于秦岭××花样年华小区底商1-1彩票站门脸转让给乙方使用，建筑面积为20平方米，转让费为12000元整。上述协议签订后，原告武云龙向被告华增辉交付了涉案房屋，被告华增辉按约定向原告武云龙交纳租赁期内的租金。租赁期内双方未发生争议。租赁期满后，双方未就续租事宜达成一致，被告华增辉未搬离该房屋，仍占用该房屋至今。另查明，涉案出租房屋花样年华小区底商1-1的房屋所有权人为案外人杨海荣。原告武云龙与杨海荣签订《房屋租赁合同》约定将涉案房屋出租给原告武云龙，最新一份租赁合同的租赁期为2018年1月1日至2020年12月31日。原告武云龙提交其与案外人乔建超于2019年11月签订的《房屋租赁协议》，该协议约定甲方将位于开发区花样年华小区底商1-1商铺（面积20平米）出租给乙方使用，租赁期限自2019年11月20日至2020年11月20日止，并约定年租金30000元。原告武云龙称因被告华增辉未按期腾房，其未能向案外人乔建超交付该房屋。庭审中，被告华增辉抗辩原告武云龙不具备要求其腾退房屋的主体资格，提交其与涉案房屋房主杨海荣的通话录音。但从该录音中杨海荣并未明确表示不同意原告武云龙的转租行为。2020年4月8日，法院组织双方当事人到花样年华小区底商1-1商铺进行现场勘验。该商铺目前由被告华增辉占用并用于经营其“好再来渔具店”，经勘验，该房屋内存放5层4.5米货架1个、4层3.6米货架1个、玻璃展示矮柜2个、玻璃展示高柜2个、鱼缸若干、另有鱼竿等渔具、饵料、鱼食、钓鱼小药、水族设施等商品。以上事实有《房屋租赁合同》两份、《房屋租赁协议书》勘验笔录、录音、庭审笔录等证据在案所证实。 一审法院认为，原告武云龙与被告华增辉签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告武云龙依约将涉案房屋交付给被告华增辉使用，被告华增辉按约定交纳房屋租赁期内的租金，双方均已按合同履行完毕各自的义务。合同期满后，双方未就续签合同达成一致，在此情况下，被告华增辉占有该房屋已无合法依据，其应当于租赁期满后的次日（2019年11月2日）前腾清并将涉案房屋返还原告武云龙。现被告华增辉不予腾清返还，显属不当，故其应当承担腾清并返还房屋义务。关于2019年11月2日至2019年11月15日房屋租金的问题。因双方《房屋租赁合同》约定的租赁期到2019年11月1日止，此前双方均已按约履行完毕了合同的权利义务，故2019年11月2日后原告武云龙主张租金不当，应为占有使用费。因此被告华增辉应支付自2019年11月2日起至返还房屋之日止的占有使用费。占有使用费的标准，综合考虑本案实际情况并考虑新型冠状病毒肺炎疫情的影响，按双方签订的《房屋租赁合同》中约定的租金标准（1,660元÷30天=55元）计算为宜，故至庭审辩论终结之日（2020年3月20日）为7,700元（55元×140天），后续占有使用费按55元/天标准计算。原告武云龙主张按其与案外人乔建超签订的《房屋租赁协议书》约定的84元/天的标准计算占有使用费，因该《房屋租赁协议书》系原告武云龙与案外人签订，无法确定其真实性，同时根据合同相对性原则，原告武云龙要求被告华增辉按84元/天支付房屋使用费，缺乏事实依据，不予支持。关于损失问题。原告武云龙主张被告华增辉应赔偿其一个月损失，按照市场指导价130元/天的标准进行计算为4,000元。因其该项主张的实质亦为因华增辉占用房屋对其造成的损失，该主张与占有使用费属同一损失，为重复主张，对此不予支持。关于被告华增辉辩称涉案房屋房主不同意原告武云龙转租，原告不具备主体资格的问题。因其提供的录音中涉案房屋房主并没有明确提出不同意原告武云龙转租，被告华增辉亦未提供其他证据对此辩称理由予以证明，故被告华增辉该项辩称理由证据不足，且被告华增辉系与原告武云龙签订的房屋租赁合同，现原告武云龙要求被告华增辉按该合同履行腾退房屋的义务，亦符合合同相对性原则，被告华增辉此项辩驳，无事实与法律依据，对此不予支持。被告华增辉称原告武云龙曾叫多人到涉案房屋要求其搬离，并对房屋进行上锁，因双方合同到期后，原告武云龙有权要求被告华增辉腾清搬离涉案房屋，但如其行为对被告华增辉造成其他损失，被告华增辉可另案主张。判决：一、被告华增辉于本判决生效之日起十日内支付原告武云龙自2019年11月2日起至2020年3月20日止的房屋占有使用费7,700元，并支付自2020年3月21日起至实际腾清之日止的房屋使用费（按55元/天标准计算）；二、被告华增辉于本判决生效后十五日内将其存放于石家庄高新区花样年华底商1-1（“好再来渔具店”）中的全部物品（5层4.5米货架1个、4层3.6米货架1个、玻璃展示矮柜2个、玻璃展示高柜2个、鱼缸若干、鱼竿等渔具、饵料、鱼食、钓鱼小药、水族设施等）腾清搬离并将该房屋返还原告武云龙；三、驳回原告武云龙的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告华增辉负担。 二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审查明的事实，予以认定。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，应依约全面履行义务。双方签订的《店铺转让协议书》《房屋租赁合同》均合法有效。本案系双方因房屋租赁问题产生的纠纷，根据双方书面约定，房屋租赁期限于2019年11月1日到期。之后未再续签，事实上自2019年11月2日上诉人华增辉继续占有使用该房屋。基此，被上诉人武云龙向上诉人华增辉主张自2019年11月2日起至腾清返还房屋之日止的占有使用费，一审考虑新冠肺炎疫情影响，参照《房屋租赁合同》的租金标准计算并做认定，公平合理，符合本案基本案情。根据《店铺转让协议》第二条约定，上诉人华增辉向被上诉人武云龙支付的12,000元系转让费，未约定存在抵顶、折扣或退还的情形。上诉人华增辉认为被上诉人武云龙收取该款项构成不当得利，于法无据，本院不予采信。上诉人华增辉称租赁的整间房屋、不止20平方米，与《店铺转让协议书》的约定不相符。因此，上诉人华增辉主张被上诉人武云龙交付房屋面积不够，本院亦不采信。上诉人华增辉关于因被上诉人武云龙私自停水停电给其造成经济损失的主张，一审中未提反诉，对此，可另案解决。综上所述，华增辉上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人华增辉负担。 本判决为终审判决。 审判长 史兆宏审判员李荣水 审判员 孟   志   刚 二〇二〇年八月二十八日 书记员 崔   娇   娇