天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初15513号原告：天津津益投资有限责任公司，住所地天津市华苑产业区科馨别墅****。统一社会信用代码91120116103100485W法定代表人：褚宝刚，董事长。委托诉讼代理人：刘梦时，国浩律师（天津）事务所律师。被告：天津泰达酒店管理有限公司，，住所地天津开发区第二大街******统一社会信用代码911201167773485670法定代表人：吕兵，经理。委托诉讼代理人：贾雪梅，天津凌宇律师事务所律师。原告天津津益投资有限责任公司与被告天津泰达酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津津益投资有限责任公司的委托诉讼代理人刘梦时，被告天津泰达酒店管理有限公司的委托诉讼代理人贾雪梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告天津泰达酒店管理有限公司给付原告租金548479.96元，给付逾期付款违约金42254.95元（逾期付款违约金按照人民银行同期贷款利率计算，计算至2019年6月22日），共计590734.91元；2.请求判令被告天津泰达酒店管理有限公司给付原告以590734.91元为基数自2019年6月23日至实际给付之日的违约金（违约金按照人民银行同期贷款利率计算）；3.请求判令被告天津泰达酒店管理有限公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2007年9月4日，原告天津津益投资有限责任公司（以下简称“津益公司”）与被告天津泰达酒店管理有限公司（以下简称“泰达酒店”）签订房屋租赁合同，合同约定，原告津益公司将位于××路××号××号，建筑面积为189.48平方米的房屋出租给被告泰达酒店，租期为15年。房屋租金为每月19482.33元，每年233788元，每月10日前支付租金。自2016年6月起，被告泰达酒店就已停止向原告给付租金。原告先后于2017年6月30日、2018年8月10日向被告发出《房租催缴通知》。但被告仅于2018年7月支付了四个月房屋租金（注明房租为2017年5月1日至2017年8月31日）；于2019年1月支付了2017年9、10、11月的租金；于2019年9月支付了2019年3月23日至5月8日的租金。原告分别于2019年4月23日和2019年5月15日向被告发出《房租欠缴确认函》，对拖欠租金及利息金额进行了明确，被告予以认可。2019年4月26日，原告委托天津市北方公证处向被告递交欠款确认书并做了公证送达。2019年5月8日，原告向被告发出《退租通知书》，通知被告双方办理房屋收回交接手续当日租赁合同即解除。同日，原、被告签订了《房屋租赁合同解除协议》，合同约定原、被告于2019年6月12日前办理租赁房屋的返还手续，双方最终于2019年6月22日办理完房屋返还手续。截至目前，被告亦未支付剩余租金及违约金，被告的拖欠和拒绝给付已属于严重违约行为。现原、被告之间的《房屋租赁合同》已经解除，被告尚拖欠原告租金548479.96元，违约金42254.95元。共计590734.91元。基于上述事实与理由，为维护原告自身的合法权益，根据法律法规的规定，原告特向人民法院起诉，恳请人民法院依法查明事实，支持原告的全部诉讼请求。原告向本院提交如下证据：1.产权证1份，证明涉案房屋归原告所有；2.房屋租赁合同1份，证明原、被告间的租赁合同合法有效，双方的权利义务；3.房屋催缴通知和被告的回函1份，证明原告于2017年6月30日、2018年8月10日向被告催收房租；4.房租欠缴确认函1份，证明原告分别于2019年4月23日、2019年5月15日向被告发出房租欠缴确认函，被告对金额予以认可；5.公证书1份，证明原告已将房租欠缴确认函进行公证送达；6.退租通知书1份，证明原告向被告发出退租通知，约定办理房屋收回交接手续之日租赁合同解除；7.房屋租赁合同解除协议1份，证明原告的房屋租赁合同已经解除。被告天津泰达酒店管理有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告与被告不成立租赁关系，应依法驳回原告的全部诉讼请求，原告所诉请的租金、违约金等应由天津滨海置业有限公司、北京思联创展咨询服务有限公司、天津国融资产管理有限公司、天津国融资产管理有限公司河西区分公司共同承担。第一、被告与原告不成立租赁关系。涉案酒店公寓项目，系天津市人民政府处置停缓建拍卖项目，由天津滨海置业有限公司投资建设并对外出售，天津滨海置业有限公司作为开发商，为了尽快出手房屋、回笼资金，又要规避原建设部于2001年颁行的《商品房销售管理办法》第11条“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”之规定，安排被告回租房屋，操作如下：1.2007年6月至2009年6月期间天津滨海置业有限公司将在建房屋出售给原告；2.2007年6月至2009年6月期间天津滨海置业有限公司委托被告与原告签订《房屋租赁合同》，而此时原告购买的房屋尚未竣工交付；3.2007年7月10日天津滨海置业有限公司与被告签订协议书，天津滨海置业有限公司委托被告向原告支付租金；4.自2007年7月至2011年，天津滨海置业有限公司每月先行将租金提前支付给被告后，被告再支付原告；5.被告与原告签订租赁房屋合同后，却始终没有得到原告交付的房屋。2011年4月天津滨海置业有限公司停止支付原告租金后，被告无奈垫付，通过诉讼追索租金补偿款均得到法院支持。几经交涉，2012年12月11日天津滨海置业有限公司、北京思联创展咨询服务有限公司找来了艾丽华（北京）酒店管理有限公司，并让被告与艾丽华（北京）酒店管理有限公司在表面形式上签署了公寓管理协议，而实际上针对酒店公寓的经营管理、收益的权利义务还都在天津滨海置业有限公司名下；6.天津滨海置业有限公司形式上安排被告与艾丽华（北京）酒店管理有限公司签订公寓管理协议，实质上于2012年12月11日又安排天津国融资产管理有限公司与艾丽华（北京）酒店管理有限公司签署了艾丽华公寓管理协议（被告是2016年11月方得知天津国融资产管理有限公司是原告房屋的真正管理者），天津国融资产管理有限公司实际控制着经营利润。从以上事实看，被告与原告不存在租赁关系，具体如下：（1）签订售房合同的同时签订房屋租赁合同，签订房屋租赁合同的次月即支付上月租金（此时所售房屋尚在建设中），租金由天津滨海置业有限公司给被告再转付给原告。这其中售房、租房的时间在2007年至2009年期间。但是房屋竣工时间是2013年，据此被告认为房屋未竣工交付的，房屋不具备占用使用之效用，不能满足租赁之目的，因此被告与原告不成立租赁关系；（2）被告名义上有租期自租赁合同签订之日起的15年，实际上使用期自竣工日起算不到10年，且年8%租金回报率远超正常的租金回报，被告作为国有企业是不可能接受这样的租赁条件的；（3）从原告角度看，原告购房时明知该背景，其实质不是购房、租房，而是获得年8%的投资收益，即便原告并不明知该背景，而在原告与被告之间并没有房屋可供租赁的情况下，同样不能成立租赁关系；（4）天津滨海置业有限公司明知各方并不成立租赁关系。2012年12月11日，由被告与天津滨海置业有限公司、北京思联创展咨询服务有限公司签订的协议书明确载明被告有权垫付租金。该条款表明天津滨海置业有限公司明知被告并非承租方，如果被告是承租方，便不会出现有权垫付租金的约定，而是被告必须支付租金；（5）结合有关证据也可以看出，被告是受委托签订房屋租赁合同的，签订之后房产实际由天津滨海置业有限公司控制，租金实际由天津滨海置业有限公司承担，被告不掌握租赁合同原件，不实际占用房屋，更没有从中获得任何利益。而之所以如此，完全是因为天津滨海置业有限公司要融资。第二、原告应向天津滨海置业有限公司、北京思联创展咨询服务有限公司、天津国融资产管理有限公司、天津国融资产管理有限公司河西区分公司追究责任。租金的实质是年化8%的投资收益，天津滨海置业有限公司、北京思联创展咨询服务有限公司、天津国融资产管理有限公司、天津国融资产管理有限公司河西区分公司在相关的协议中已经明确承担了该投资收益；并且，涉案房产实际上由天津滨海置业有限公司、北京思联创展咨询服务有限公司、天津国融资产管理有限公司、天津国融资产管理有限公司河西区分公司控制，其实际掌握了投资收益的来源，应由天津滨海置业有限公司、北京思联创展咨询服务有限公司、天津国融资产管理有限公司、天津国融资产管理有限公司河西区分公司承担租金。综上，被告认为原告诉请要求被告承担租金等没有事实及法律依据，应依法驳回原告的全部诉讼请求。第三、原告所诉请的租金部分超过诉讼时效，应依法予以驳回。原告本次起诉要求支付的2016年6月的租金，根据有关租金一年诉讼时效的规定，已经于2017年7月10日超过诉讼时效，且原告于2017年6月30日向被告催缴的租金，并不包括该月份，应依法予以驳回。第四、原告第一项诉讼请求中自2019年5月9日至2019年6月22日的租金被告无需支付，应依法予以驳回。根据双方2019年5月8日签订的房屋租赁合同解除协议第3条的约定“被告应向原告支付的租金计算至2019年5月8日，即甲方自2019年5月9日起不再向乙方支付紫金山路35号1门703室房屋的租金。”据此，被告无需向原告支付2019年5月9日至2019年6月22日的租金，原告主张无任何依据，依法应予以驳回。第五、原告第二项诉讼请求主张的复利，无任何依据，应依法予以驳回。根据双方签订的《租赁合同》第14.4条约定“各方不履行或不完全履行移交、接收、支付的合同义务时，违约方从违约之日起，按不履行部分所涉金额，依照中国人民银行关于逾期付款违约金标准，向守约方支付违约金。”根据合同约定被告仅需向原告支付逾期付款的违约金，无需支付违约金的利息。据此，原告主张无任何依据，应依法予以驳回。被告天津泰达酒店管理有限公司向本院提交如下证据：1.2007年7月10日被告与天津滨海置业有限公司签订的协议书、2.天津滨海置业有限公司先行向被告支付租金，被告再行转付原告的凭证、3.（2014）二中民二初字第8号民事判决书，以上证据证明天津滨海置业有限公司为规避原建设部2001年颁行的《商品房销售管理办法》第11条“房地产开发企业不得采取销售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房”之规定，销售房屋时安排被告回租，租赁合同签订时，房屋尚未交付，不符合合同法关于租赁合同的定义，所支付的租金实质上是原告的投资收益，被告与原告不成立房屋租赁关系；4.2012年12月11日被告与天津滨海置业有限公司签订的协议书及其附件、5.2012年12月11日被告与艾丽华（北京）酒店管理有限公司签订的公寓管理协议，以上证据证明天津滨海置业有限公司、北京思联创展咨询服务有限公司明知被告并非真实的租金承担方，天津滨海置业有限公司、北京思联创展咨询服务有限公司应实际承担租金，房屋建成后，天津滨海置业有限公司实际控制房产；6.2012年12月11日管理协议、7.2012年12月11日天津国融资产管理有限公司与艾丽华（北京）酒店管理有限公司签订的公寓管理协议，以上证据证明在被告、原告均不知情的情况下，天津滨海置业有限公司安排天津国融资产管理有限公司与艾丽华（北京）酒店管理有限公司签署公寓管理协议，经营收入由天津国融资产管理有限公司、天津国融资产管理有限公司河西区分公司掌握，原告要求被告承担租金没有事实依据;8.2016年11月30日五方协议、9.（2014）二中民二初字第8号民事判决书及（2014）津高民二终字第0073号民事判决书、10.（2015）二中民二初字第392号民事判决书及（2016）津民终208号民事判决书、11.（2016）津0103民初4800号民事判决书、12.（2017）津0103民初810号民事判决书、13.（2017）津02民初362号民事判决书，以上证据证明天津滨海置业有限公司实际控制房产，实际承担租金，天津滨海置业有限公司应继续向原告支付租金；14.（2016）津02执异211号执行裁定书，证明裁定天津国融资产管理有限公司、天津国融资产管理有限公司河西区分公司应继续向原告支付租金；15.缴费减免通知，证明5月8日签署解除协议后，交付房屋前的租金已经减免，无需支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证意见如下：原告提交证据的真实性本院予以确认，被告提交的证据，不能达到证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天津市河西区房屋登记权利人为原告。原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告，租赁期限15年，租赁房产每月租金19482.33元，每年租金233788元，承租人应在出租人将租赁房产移交后的第二个月开始，每个月10日之前，付清上个月的租金。合同还约定，各方不履行或不完全履行支付等合同义务时，违约方从违约之日起，按不履行部分所涉金额，依照中国人民银行关于逾期付款违约金标准，向守约方支付违约金。落款时间2017年6月30日、2018年8月10日的两份房租催缴通知显示，原告向被告催要2016年7月起的租金。2019年5月8日原、被告双方解除了租赁合同关系。现，原告以被告尚未给付完毕全部租金为由来院起诉，提出上述诉讼请求。本院认为，当事人合法的民事权益应予保护。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律法规效力性强制性规定，合同成立生效。被告提出的与原告不成立租赁关系的抗辩，缺乏充分证据证实，本院不予支持。关于租金问题，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告认可2016年7月至2019年5月8日期间拖欠房屋租金500884.42元并同意支付，并无不当，本院准予。被告对2016年6月的租金提出时效抗辩，原告未举证证明就该月租金及时主张过权利，根据相关法律规定，本院对该月的租金不予支持。根据庭审查明，原、被告签订的房屋租赁合同于2019年5月8日解除，自此双方不再存在房屋租赁关系，原告仍向被告主张2019年5月9日及之后的房屋租金，缺乏依据，本院不予支持。关于违约金问题，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告对于支付至2019年6月22日的违约金没有异议，但不认可原告计算金额，经计算应为35225.6元。对于原告主张被告给付自2019年6月23日起至实际给付之日止以590734.91元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准支付违约金的诉讼请求，因前述已认定被告拖欠原告的房屋租金金额为500884.42元，故本院以此数额为计算违约金基数。同时，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。就本案来讲，被告应以500884.42元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，支付自2019年6月23日至2019年8月19日的违约金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，支付2019年8月20日至实际给付日的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告天津泰达酒店管理有限公司支付原告天津津益投资有限责任公司拖欠的房屋租金500884.42元；二、自本判决生效之日起十日内，被告天津泰达酒店管理有限公司支付原告天津津益投资有限责任公司至2019年6月22日的违约金35225.6元；三、自本判决生效之日起十日内，被告天津泰达酒店管理有限公司以拖欠的房屋租金500884.42元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，支付原告天津津益投资有限责任公司自2019年6月23日至2019年8月19日的违约金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，支付2019年8月20日至房屋租金实际给付日的违约金；四、驳回原告天津津益投资有限责任公司的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9707元，减半收取4853.5元，由原告天津津益投资有限责任公司负担448.5元，被告天津泰达酒店管理有限公司负担4405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王文通二〇二〇年八月四日书记员  王梓阳本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。