内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终1558号上诉人（原审被告）：通辽市鼎诚房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区通辽市科尔沁区滨河大街东段（东兴新城小区）。法定代表人：胡云仙，职务：董事长。委托诉讼代理人：崔雁宇，内蒙古胜辩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱秀艳，女，1976年3月23日出生，蒙古族，个体，现住内蒙古自治区通辽市。上诉人通辽市鼎诚房地产开发有限公司因与被上诉人朱秀艳商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2020）内0502民初579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。通辽市鼎诚房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法发回重审或改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、根据双方在2017年5月25日签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人应在2017年5月25日一次性支付房款2506031.00元，而被上诉人仅在2017年6月2日支付给上诉人1256031.00元，其余款项直至2017年8月1日才支付到上诉人账户，所以被上诉人存在违约行为，不应判决上诉人对全部房款数额承担违约责任。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，违约金的作用在于保障守约方的信赖利益以及对可能造成的损失进行补偿，上诉人虽存在违约行为，但违约行为并没有对被上诉人造成特别巨大的经济损失，一审判决确认的违约金数额过高。朱秀艳辩称，请求维持一审判决。朱秀艳向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付已付房款利息277751.77元（利息以2506031.00元为基数，按照银行同期贷款利率计算2017年7月31日至2019年11月30日的利息，实际支付利息至交房之日止）。2.判令被告向原告支付延迟交房违约金21301.26元（以2506031.00元为基数，按日利率万分之0.10暂计算2017年7月31日至2019年11月30日的违约金，实际支付违约金至交房之日止）；被告共计支付给原告299053.03元。3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于通辽市某住宅小区X#楼-/-XXX室，设计用途为商业，建筑面积183.05平方米。商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为13690.42元，价款为2506031.00元。双方约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。被告于2017年7月30日前，将符合上述条件的房屋交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按变更合同处理。原告于2017年5月5日前一次性存入商品房首付款1256031.00元，其余价款办理贷款。除遇不可抗力外，被告如未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权按照下列的第1种约定，追究被告违约责任：1、合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之0.10向原告支付违约金……合同签订后，原告已于2017年6月2日支付了房屋首付款1256031.00元，并于2017年7月25日与被告及中国工商银行股份有限公司通辽经济开发区支行签订《个人购房借款/担保合同》，办理了涉案房屋的贷款，贷款已由中国工商银行股份有限公司通辽经济开发区支行根据借款合同约定于2017年8月1日直接汇入被告公司。被告实际于2019年5月1日向原告交付了涉案房屋。一审法院认为，民事案件的审理范围仅限于原告诉讼请求的内容，本案中原告的诉讼请求是要求被告支付因逾期交房产生的已付房款利息及逾期交房违约金，因此本案仅对被告的逾期交房行为给原告造成的损失情况进行审理，至于交付房屋的质量问题，因不在原告诉讼主张范围之内，所以本案不一并解决。在庭审中，双方当事人均认可被告已于2019年5月1日向原告交付了涉案房屋，而根据合同约定，被告应于2017年7月30日向原告交付涉案房屋，因此被告实际向原告交付房屋的时间已超出了双方合同约定的时间，原告要求被告根据合同约定承担相应逾期交房违约责任的诉讼请求符合合同约定，予以支持。虽然被告存在逾期交付房屋的行为，但由于其于2019年5月1日已向原告交付了涉案房屋，原告也实际接受了涉案房屋并实际占有、使用，因此对于原告主张的逾期交付房屋的违约期间一审法院认定为2017年7月31日至2019年4月30日。根据合同约定，除遇不可抗力外，被告如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权按照合同约定的第1种方式，追究被告违约责任，即合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之零点一向原告支付违约金。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中明确约定了逾期交付房屋情况下被告应同时向原告支付已交款的利息和违约金，双方约定明确，不存在约定过高的情况，所以原告根据合同约定同时主张并未违反合同约定及法律规定，被告认为约定过高的辩解主张不予采信。又因合同约定的利息系按银行同期贷款利率计算，故以中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算利息。经核算，因被告逾期交房产生的利息为208313.83元（计算方式：自2017年7月31日计算至2019年4月30日共计21个月，2506031.00元×年利率4.75%÷12个月×21个月=208313.83元）。对于违约金，按合同约定，原告支付购房款2506031.00元，违约金为15787.80元（25.06元×630天）。综上，截至2019年4月30日，被告应支付的逾期交房利息为208313.83元，违约金15787.80元，合计224101.63元。被告辩称原告存在逾期交付房款的行为，因双方在合同中只约定的剩余房款办理贷款，并未约定贷款支付的时间，且根据原告出示的证据，涉案房屋的贷款过程实际是在被告的参与及保证下完成的，因此被告认为原告于2017年8月1日支付剩余房款存在违约行为的辩解主张不予采信。判决：一、被告通辽市鼎诚房地产开发有限公司支付原告朱秀艳已付房款利息208313.83元，违约金15787.80元，合计224101.63元，限于本判决生效后立即执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告朱秀艳的其他诉讼请求。案件受理费2893.00元，由原告朱秀艳负担562.00元，由被告通辽市鼎诚房地产开发有限公司负担2331.00元。二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定了逾期交房违约责任，该违约责任中同时约定逾期利息及违约金并不违反法律规定，该两项相加的金额也未达到违约金过高的程度，应当尊重当事人的意思自治，上诉人通辽市鼎诚房地产开发有限公司主张违约金过高的上诉理由不能成立。双方当事人在《商品房买卖合同》中并未约定被上诉人办理贷款支付购房尾款的期限，结合被上诉人在签订《商品房买卖合同》后的三个月内在上诉人参与和配合下完成贷款事宜并付清全部购房款，上诉人主张被上诉人存在迟延支付购房款的违约行为，缺乏事实依据及法律依据，不予采纳。综上所述，通辽市鼎诚房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5786.00元，由上诉人通辽市鼎诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 师国亮审判员 张 雷审判员 董明华二〇二〇年八月十八日（法官助理 张佳琪书记员 张 琼