湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初3283号 原告：谢明玲，女，1981年11月1日出生，汉族，住长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：吕飞宇，湖南五湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王日阳，湖南五湖律师事务所律师。 被告：湖南省粤森置业有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道中华岭村桑梓重建地。 法定代表人：龙海洋，董事长。 委托诉讼代理人：刘林平，湖南天地人律师事务所律师。 原告谢明玲与被告湖南省粤森置业有限公司（以下简称粤森公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王日阳、被告委托诉讼代理人刘林平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢明玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋的初始登记和不动产权证；2、判令被告支付原告逾期交房违约金6982.8元（违约金从2017年1月1日计算至2017年10月30日，232760×0.0001×300）；3、判令被告支付原告逾期办证违约金10125.06元（违约金暂从2019年4月16日计算至2020年6月30日，232760×0.0001×435），此后违约金按合同约定比例计算至实际申请办理初始登记时止；以上二、三项共计违约金为17107.86元；4、判令由被告承担本案诉讼费及其他费用。事实与理由：原告与被告于2016年11月30日签订《长沙市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于长沙市望城区房屋，房屋总价为232760元。原告于购买当日向被告支付了购房首付款122760元，剩余房款110000元向银行进行了贷款支付。2016年12月22日，原告支付了该房屋的维修资金和契税。至此，原告已履行完所有的合同义务。根据双方的合同约定，出卖人应当在2016年12月31日前将房屋交付买受人使用，但被告实际公告交房时间为2017年11月1日，逾期300天。另合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内完成该幢商品房的初始登记申请，办理栋证后再为原告办理不动产权证，但被告至今未提交材料办理初始登记，构成严重违约，应按已付房款日万分之一支付违约金。 被告辩称：1、涉案房屋已于2016年12月28日达到交付条件，被答辩人未按合同约定在交房期限届满时向答辩人索取《入伙通知书》，由此产生的逾期交付责任依约应由被答辩人自行承担；2、被答辩人存在逾期付款的行为，直至2017年5月24日才付清房款，根据合同约定，答辩人有权延期至2017年5月24日交房；3、被答辩人已于2017年9月4日收房；4、答辩人已按合同约定履行了主要义务，被答辩人主张的逾期交房违约金不成立且不符合合同约定；5、被答辩人主张的逾期交房违约金大部分已过诉讼时效；6、“初始登记”至今未办理完成非答辩人过错所致；7、初始登记是否办理完成并不会给被答辩人造成任何损失，且被答辩人主张的违约金不符合合同约定。综上，被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年11月30日签订了合同编号为201500231602的《长沙市商品房买卖合同》，被告将位于长沙市望城区出售给原告，房屋总价款232760元。该合同第十条交付期间及条件约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。”第十一条房屋交接及违约责任约定:“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内对该商品房进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋验收交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之二向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之壹的违约金。但本条约定出卖人承担的违约金总额以买受人累计已付款的百分之二为限。”第十六条关于专项维修资金交存的约定：“买受人应当在办理商品房预告登记手续前交存专项维修资金。买受人未按规定交存专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。”第十八条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，完成该幢商品房的初始登记申请。初始登记后180个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证。在所有房屋所有权证分户证全部办理完毕之日起180个工作内出卖人向主管机关申请办理土地使用权证。如房屋所有权证、土地使用证实行两证合一的，按相关规定执行，并在初始登记后720个工作日内申请办理。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不解除合同，自本合同规定期限届满后的第二天起至实际申请办理登记之日止，出卖人按买受人已付房款每日万分之一的标准向买受人支付违约金，但本条约定出卖人承担的违约金总额以买受人已付房款百分之二为限。”合同附件四补充协议第四条关于房屋交付的补充约定：“5、由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或买受人未付清房款、贷款房款、相关税费、专项维修基金及合同约定的违约金（如有）、因买方原因合同未备案等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人并不承担由此造成延期交房的违约责任。同时，延期交房期间房屋风险由买受人承担，且买受人须支付延期交房期间的物业管理费等一切费用。6、在本合同约定的交房期限届满时，买受人仍未收到出卖人《入伙通知书》的，买受人应在本合同约定的交房期限届满的当天到出卖人处索取《入伙通知书》，除本条约定可延期交付外，出卖人应在当天按《入伙通知书》规定为买受人办理交房手续，买受人未按本约定到出卖人处索取《入伙通知书》或因买受人原因未在当天办理交房手续的，由此产生的逾期交付责任由买受人承担”。 上述合同签订当天，原告依约向被告支付了购房首付款122760元，被告向原告出具销售不动产统一发票。2017年3月6日，原告谢明玲作为借款人与贷款人长沙农村商业银行股份有限公司坪塘支行签订《个人住房、商业用房借款担保合同》，约定贷款金额110000元。2017年5月24日，原告授权贷款人将该笔贷款110000元全部支付给了被告。至此，原告的购房款已全部支付完毕。 另查明，原告于2016年12月21日、2016年12月22日分别缴纳了案涉房屋契税和物业专项维修资金。案涉房屋于2016年12月28日经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位验收合格。原、被告双方于2017年9月4日对案涉房屋办理了收楼确认手续，并于次日办理了装修签约申报登记。 再查明，被告于2018年11月29日向长沙市望城区房屋产权管理局提交申请办理案涉房屋初始登记的部分资料，被告陈述至今未完成初始登记的原因系部分业主提前进行装修，导致无法根据原设计图进行现场实测。 上述事实有《长沙市商品房买卖合同》及补充协议、《个人住房、商业用房借款担保合同》、长沙农村商业银行借款借据、销售不动产统一发票、物业专项维修资金专用收据、竣工验收备案表、房屋产权管理局收件收据以及原、被告的当庭陈述等予以证实。 本院认为，本案争议的焦点为：1、被告是否存在逾期交房和逾期办理房屋的初始登记、不动产权证的行为；2、如存在上述违约行为，违约金应如何计算。 关于被告是否存在逾期交房和逾期办理房屋的初始登记、不动产权证行为的问题。本案中，原、被告在合同中约定于2016年12月31日前交房，且达到交房使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续，但被告直至2017年9月4日双方办理收楼确认手续时仍未书面通知原告收房，被告的行为已构成违约，应当依约承担逾期交房的违约责任。房屋何时达到交付条件及何时可办理交付手续，作为开发商的被告显然优于作为业主的原告掌握该情况和安排该事宜，合同附件四补充协议第四条第6点约定明显减轻了被告的责任，与合同第十一条约定的原、被告的权利义务明显不对等，亦不符合房屋交接的通常惯例，违反了合同法的公平原则，对被告据此提出的应由原告自行承担逾期交付责任的抗辩意见，本院不予采纳。被告提出原告逾期付款、其可延期交房的抗辩意见，但合同附件仅约定因为原告原因导致逾期付款的情况下，被告才有权延期交房，本案中原告已依约支付了首付款，至于贷款的下放时间是否迟延，非原告过错导致，亦非合同约定可延期交房情形，故被告抗辩可延期交房的该意见不能成立；如被告认为原告存在逾期付款行为、应承担相应违约责任，其可另行主张权利。合同第十八条明确约定出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，完成该幢商品房的初始登记申请，已查明案涉房屋于2017年9月4日完成交付，故被告应在2019年2月15日之前为原告办理好案涉房屋的初始登记，被告至今未办理确属违约，应当依约履行为原告办理房屋初始登记的义务和承担逾期办理的违约责任。合同第十八条同时约定如房屋所有权证、土地使用证实行两证合一的，按相关规定执行，并在初始登记后720个工作日内申请办理，因此，合同关于每个登记节点的是否逾期均有约定，既是附条件的约定（应满足前一个登记已完成的条件），同时又是附期限的约定（从前一个登记完成之后开始计算期限），故案涉房屋办理不动产权证的合同约定期限尚未届满，原告的该主张无事实依据，对于原告要求被告立即办理房屋不动产权证的诉求，本院不予支持。 关于违约金应如何计算的问题。合同第十一条和第十八条均约定“买受人不解除合同的，自合同约定期限届满后的第二天起至实际交付或实际申请办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一的违约金。但本条约定出卖人承担的违约金总额以买受人累计已付款的百分之二为限。”。该约定均系双方当事人真实意思表示，无法定无效情形，应认定合法有效。 据此，逾期交房违约金应从2017年1月1日起，以原告已支付房价款为基数，按每日万分之一的标准计算至2017年9月3日止，且该项违约金总额以原告已付款的百分之二为限。原告诉求该项违约金应从2017年1月1日计算至2017年10月30日，该诉求部分与收房事实不符，本院对超出期间的计算不予支持。被告抗辩原告主张的逾期交房违约金部分已过诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因原告主张的违约金系以日为单位累计计算，属于连续性债权，故应当以每个个别的债权适用诉讼时效；原告于2020年7月21日向本院起诉，原告主张期间中2017年1月1日至2017年7月20日已过三年诉讼时效，本院不予支持，被告的该抗辩意见于法有据，故被告应支付2017年7月21日至2017年9月3日的逾期交房违约金，共44天，经核算为1024.1元（232760元×0.0001/天×44天）。 同样据此，逾期办理初始登记的违约金应从2019年2月26日起，以原告已支付房价款为基数，按每日万分之一的标准计算至实际完成初始登记申请之日止，且该项违约金总额以原告已付款的百分之二为限。原告主张该项违约金不受总额以原告已付款的百分之二为限的诉求，并无事实依据，故本院对原告该项违约金的诉求予以部分支持。被告抗辩初始登记至今未完成非其过错导致、该项违约金应予以减免，但合同已约定由被告承担完成该房屋的初始登记工作，被告不能以案外人的原因来免责其应为原告完成该项义务的理由，对被告的该抗辩意见本院不予采纳。经核算，被告应支付的该项违约金为4655.2元（232760元×2%）。但在本院给予被告办理初始登记申请的合理期限内如被告仍然未能完成该项申请，该项违约金亦不作区别化计算的话，将导致原告该项权益的实现处于不确定状态，显然不利于纠纷的解决，亦有违违约金兼顾的惩罚性的属性，因此，在合理期限届满之后如被告仍然未能完成该项申请，应从期限届满之次日起责令被告以原告已支付房价款为基数，按每日万分之一的标准计算至实际完成初始登记申请之日止为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湖南省粤森置业有限公司于本判决生效后四十五日内完成案涉房屋的初始登记申请； 二、被告湖南省粤森置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告谢明玲逾期交房违约金1024.1元、逾期完成初始登记申请违约金4655.2元； 三、若被告未在第一项确定期限内完成案涉房屋的初始登记申请，则由其另行承担后段逾期完成初始登记申请的违约金（从第一项确定期限届满之次日起，以原告已支付房价款为基数，按每日万分之一的标准计算至实际完成初始登记申请之日止）； 四、驳回原告谢明玲的其他诉讼请求。 若被告未按本判决指定期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费228元，因适用简易程序减半收取计114元，由原告谢明玲负担89元、被告湖南省粤森置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  魏 林 二〇二〇年八月十四日 法官助理  陈 潇 代理书记员  陈雯杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。