陕西省西安市中级人民法院   民 事 判决 书     (2020)陕01民终6920号   上诉人（原审被告、反诉原告）：西安领军教育培训中心，住所地西安市碑林区。   法定代表人：吕鹏程，该中心校长。   委托诉讼代理人：张迪，男，1984年11月17日出生，汉族，住西安市莲湖区。   委托诉讼代理人：刘彭，上海兰迪（西安）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安美德工程设备服务有限责任公司，住所地西安市。   法定代表人：万长青，该公司董事长。   委托诉讼代理人：任世玉，男，1956年4月4日出生，汉族，住西安市未央区。   委托诉讼代理人：傅深钧，陕西赢弘律师事务所律师。   原审被告：吕鹏程，男，1977年8月26日出生，汉族，住西安市新城区。   原审被告：曹晨，男，1984年9月13日出生，汉族，住西安市雁塔区。   原审被告：李**，男，1975年2月16日出生，汉族，住西安市新城区。   上诉人西安领军教育培训中心（以下简称领军教育中心）因与被上诉人西安美德工程设备服务有限责任公司（以下简称美德公司），原审被告吕鹏程、曹晨、李**租赁合同租赁合同纠纷一案，西安市未央区人民法院作出(2018)陕0112民初4496号民事判决，美德公司、领军教育中心不服,向本院提起上诉。本院于2018年12月21日作出(2018)陕01民终11683号民事裁定，撤销一审判决,将本案发回一审法院重审。一审法院重审后作出（2019）陕0112民初3299号民事判决，领军教育中心不服，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人领军教育委托诉讼代理人张迪、刘彭，被上诉人美德公司委托诉讼代理人任世玉、傅深钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   领军教育中心上诉请求：⒈撤销一审判决第二项，改判为其原状归还美德公司房屋；⒉撤销一审判决第三项，改判为美德公司向其退还房屋租赁保证金100万元；⒊撤销一审判决第四项，改判为驳回美德公司要求其向美德公司支付截止2018年6月30日房屋占有使用费502298元及按照每日12054.79元的标准向其支付2018年7月1日至实际腾房之日起的房屋占有使用费；⒋撤销一审判决第六项，改判为美德公司赔偿其损失共计4666803.72元；⒌一、二审诉讼费由美德公司负担。事实和理由：其与美德公司于2016年3月16日签订的《租赁合同》（编号：XAMDZL-2016-01）及《补充协议(一)》（编号为：XAMDZL-2016-02）。之后，其根据合同租赁目的进行了装修。当时美德公司一直与其在同一个院子办公，没有提出过异议，直到使用一年后双方因矛盾起诉到法院前也没有对装修提出过异议，故租赁房屋归还时不存在拆除问题。关于保证金退还数额问题，因涉案《租赁合同》《补充协议(一)》所涉标的物违反法律强制规定而无效，故合同自始不存在任何法律效力，美德公司依法应如数退还其支付的保证金100万元。一审认定美德公司向其退还保证金50万元错误。双方合同无效系因美德公司故意隐瞒涉案房屋未取得建设规划审批手续所致。美德公司作为过错方应当承担导致合同无效给其造成的损失。一审驳回其要求美德公司赔偿其损失的诉讼请求错误。自2018年1月1日起，由于美德公司采取停电、恶意投诉、堵门等措施，其一直未实际经营。故其不应支付截至2018年6月30日房屋占用费502298元及按照每日12054.79元的标准向美德公司支付2018年7月1日至实际腾房支付的房屋占有使用费。另涉案房屋的东一楼门面房，其自始至终没有占用使用，不应支付占有使用费。   美德公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。双方租赁合同约定，领军教育中心装修需经其书面同意，但领军教育中心在未经过其同意的情况下擅自装修改造。其多次函告领军教育中心停止装修行为，双方为此发生矛盾且还经过报警处理。一审判决领军教育中心拆除租赁标的物之一的西楼学生宿舍后向其返还，有事实和法律依据。领军教育中心的该项上诉请求不能成立。双方租赁合同第3.4条、10.2条约定，如领军教育中心延期支付租金以及拆改变动房屋主体结构或损坏房屋，造成重大安全隐患的，领军教育中心交纳的保证金100万元不予退还。然而在合同履行过程中领军教育中心不仅存在长期拖欠租金的行为，更是在未经其同意的情况下对租赁标的物进行大肆拆改，造成重大消防隐患，且经西安经开区消防发对及其多次要求领军教育中心停止整改未果。因此，领军教育中心交纳的100万元保证金不应退还。领军教育中心没有办学资质，且已被西安市未央区教育局责令停止，依法不能进行招生和教学。领军教育中心进行招生和教学，以及安置学生到别处上课的行为属于违法行为。领军教育中心因此产生的相关费用不应得到支持。双方签订的租赁合同虽然无效，但领军教育中心一直占有并使用涉案房屋，不存在领军教育中心所称无法使用的情形，应当依法参照合同约定的租金向其支付占有期间的占有使用费。一审判决领军教育中心向其支付占有使用费，有事实和法律依据。在诉讼中，XX中心XX沟通，主张领军教育中心先腾房再商谈。但领军教育中心一直拒不腾房，自行造成占有使用费一直计算，该后果应由领军教育中心自行承担。另外，双方合同签订后，其已经按约向领军教育中心交付东一楼的门面房。请求驳回上诉，维持原判。   美德公司向一审法院起诉请求：⒈确认美德公司与领军教育中心签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》无效；⒉领军教育中心将租赁物恢复原状并腾交美德公司；⒊领军教育中心支付房屋占有使用费51万元，并按12054.79元/天的标准支付自2018年7月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费；⒋领军教育中赔偿其损失62万元；⒌领军教育中心向其支付滞纳金530600元；⒍吕鹏程、曹晨、李**对上述付款承担连带保证责任；⒎诉讼费由领军教育中心、吕鹏程、曹晨、李**负担。   领军教育中心向一审法院反诉请求：⒈美德公司赔偿其装修费用4516803.72元；⒉美德公司向其退还房屋押金100万元；⒊美德公司赔偿其安置学生在别处上课产生的场地租赁费15万元；⒋诉讼费由美德公司负担。   一审法院认定事实：2004年1月1日，西安市干道拓宽改建工程指挥部办公室与美德公司签订的《土地租赁协议》，约定西安市干道拓宽改建工程指挥部办公室将己方位于北二环以北明珠家居大世界对面15亩土地租赁给美德公司开发使用，租期30年，自2003年9月11日至2033年9月10日。美德公司（甲方）取得该幅租赁土地后，在未办理建设工程规划许可证的情况下，在租赁土地上加盖房屋并出租给领军教育中心（乙方），双方并于2016年3月16日签订《租赁合同》，约定：甲方将自己拥有合法使用权的位于西安市XX环XX段XX号约20亩场地及地上地下建筑出租给乙方作为商务、教育等经营及办公使用；场地面南主楼（北楼）一栋约1400㎡，东楼一栋约2300㎡，西楼一栋约2100㎡，目前为大企业总部办公用房，内部精装修，暖气、空调设施齐全。主楼后面彩钢房（餐厅）约定400㎡，天然气锅炉房、物业库房、门卫室等附属建筑物约150㎡，绿化场地约3000㎡，场区水泥道路2400㎡，停车场约1900㎡；甲乙双方确认，本合同上述出租的场地、房屋建筑物、基础设施及东楼一层已出租门面房以现状整体出租；甲乙双方确认，租赁房屋的资产经营、维护由乙方自行负责并承担全部费用和收益，乙方在使用、经营中发生的所有债权债务均与甲方无关；甲乙双方确认，水、电、门卫、供暖等公共部分的物业管理由甲方派员负责，并按保本微利原则向乙方收到相关费用。场地绿化、保洁、通迅、网络及建筑物管理、运行、维护由乙方自行负责并承担全部费用；在北楼西侧场地位置由甲方出资加建独立三层办公楼房一栋自用，面积约600㎡，场地交接后即XX组XX队伍承建；作为甲方办公用房过渡解决方案，北楼约一层面积暂不交接，由甲方留用，待上述新增办公楼建成后，甲方搬迁，北楼过渡使用部分移交至乙方，北楼过渡使用部分的面积相应抵减乙方租金；东楼一层已出租门面房原《承租合同》尚未到期，作为本合同标的的组成部分，其原《承租合同》随本合同一并移交乙方承接，《租赁合同》规定的权益、义务和管理责任也一并随本合同归乙方所有；租期12年，自2016年7月1日至2028年7月1日；甲方同意给予乙方1个月免租期，从第二年租金中抵扣；租金440万元/年，前三年租金标准不变，从第四年开始，每三年为一个调价周期；合同签订后二日内，乙方须向甲方缴纳保证金100万元，租赁物交接日前30天，乙方支付第一年的前6个月租金220万元，间隔6个月支付下半年租金220万元，第二年仍按上述约定分两次支付当年租金，自第三年开始，年租金440万元按每年合同起始周期一次性支付，支付时间为每年6月1日前；如乙方逾期支付6个月以上的，乙方应按滞纳天数向甲方支付原日租金3倍的滞纳金；甲方将房屋、场地及基础设施按现状整体出租。乙方为了经营的需要，可对租赁房屋进行维修及装饰装修，所有维修及装修费用乙方自行承担，且维修装修方案应提前征得甲方书面同意，费用明细及总额应提供给甲方备案；为保证本合同的顺利履行，吕鹏程、曹晨、李**分别以自己所有的财产自愿向乙方提供连带责任保证，直至本合同履行期限届满；合同并对双方其他权利义务进行明确约定。同日，美德公司与领军教育中心签订《租赁合同补充协议（一）》，约定：美德公司负责对东一楼出租门面房租赁合同剩余期间的租金回收，回收部分抵减领军教育中心2017年上半年应付租金；若不能足额回收租金，差额部分由美德公司承担；东一楼出租门面房合同到期，由领军教育中心决定终止合同或续签合同，美德公司不再负责相关事宜；双方约定2016年7月1日为合同标的交接日，若因原承租人滞后搬迁，导致交接延误，按实际交接日顺延合同。上述合同及补充协议签订后，美德公司将租赁场地上的北楼、东楼、西楼三栋房屋及相关附属设施以现状整体交付给领军教育中心，并将东一楼门面房房屋租赁合同等附件一并交付领军教育中心，领军教育中心使用租赁房屋进行教学经营。领军教育中心已向美德公司交纳保证金100万元。第一年房屋占用使用费，扣除东一楼门面房折抵租金65万元、美德公司使用北楼两间办公室折抵租金36234元、美德公司晚交房10天免除租金125960元，领军教育中心实付3587806元，第一年房屋占用使用费440万元，领军教育中心已付清，双方对此无争议。第二年上半年即2017年7月1日至2017年12月31日的房屋占有使用费220万元，扣除合同约定的一个月免租期，领军教育中心实付1833333元，领军教育中心已付清第二年上半年的房屋占有使用费，双方对此亦无争议。第二年下半年即2018年1月1日至2018年6月30日的房屋占有使用费220万元，领军教育中心已付1697702元，尚余502298元未向美德公司支付，酿成诉讼。庭审中，美德公司称，其与领军教育中心签订的租赁合同及补充协议因违反法律规定而无效，领军教育中心依法应返还其租赁房屋，但在租赁过程中，领军教育中心未经其允许擅自改变东一楼门面房结构，其劝阻不下向领军教育中心发送停工通知，但领军教育中心置之不理，无奈其报警处理，有其提交的照片为证，领军教育中心还未经其允许擅自将西楼改造为学生宿舍，为此其多次向领军教育中心发出消防整改通知，领军教育中心收到后仍置之不理，故领军教育中心向其返还租赁房屋时，北楼和东楼（除东一楼门面房）现状返还即可，东一楼门面房及西楼领军教育中心需恢复原状返还；另领军教育中心至今占有使用其租赁房屋，应向其支付未付的房屋占有使用费502298元及自2018年7月1日至实际腾交房屋的房屋占有使用费；再就其办公楼的建设，其已同第三方签订施工总承包合同，并向第三方付款10万元，领军教育中心却派人破坏其办公楼地基，有其提交的照片为证，给其造成损失6万元。且领军教育中心在东一楼门面房合同未到期时，采取拉横幅、断水断电的方式影响租户经营，致其向租户赔偿56万元，有其提交的收条及转账凭证为证，该两项损失合计62万元，领军教育中心应向其赔偿；最后，领军教育中心违反合同约定，应向其支付违约金，同时吕鹏程、曹晨、李**作为合同保证人，应就上述付款承担连带给付责任。领军教育中心认可至今仍占用使用美德公司出租的北楼、东楼、西楼三栋办公楼及其附属的事实。领军教育中心辩称，该三栋办公楼在其租赁之前的原状其并不清楚；东一楼门面房美德公司给其发送停工通知且双方为此产生纠纷报警属实，但其对东一楼门面房是要进行消防改造而非美德公司所述的改变房屋结构。西楼其改造为学生宿舍属实，美德公司发放的消防整改通知其亦收到，该改造虽未经美德公司书面同意，但美德公司在事实上是同意的，因为美德公司本身租赁场地在北楼办公，如美德公司不同意不会让其装修改造，且在双方已履行合同的两年期间美德公司从未提出过异议，故美德公司要求现状返还租赁房屋不可能；502298元的房屋占有使用费未向美德公司支付，是因为东一楼门面房合同于2017年7月10日到期，美德公司应于2017年7月11日即向其交付该门面房，但直至2018年初其才拿到门面房钥匙，故该期间的房屋占有使用费不应向美德公司支付；美德公司称其破坏办公楼地基不属实，美德公司提交的照片中其人员是将裸露在外的钢筋回敲，以避免学生受到意外伤害，其并未拆除美德公司办公楼地基，故6万元的损失其不同意承担，剩余56万元的损失，美德公司支付给东一楼门面房租户，与其无关，亦不同意承担；美德公司主张的滞纳金及要求个人承担连带给付责任的请求，因合同无效无需支付，个人亦不应再承担连带保证责任。领军教育中心反诉称，合同无效后，其交纳的保证金100万元，要求美德公司返还；租赁合同签订后，其与上海南谷建筑装修工程有限公司签订《工程装修施工合同》及预算书，对租赁物进行装修，实际花去装修费4516803.72元，有其提交的转账记录为证，美德公司应赔偿其该笔装修费用；另美德公司未能提供适租场地，致其另租场地安置学生上课，产生场地租赁费15万元，美德公司亦应赔偿。美德公司对领军教育中心的反诉辩称，领军教育中心对租赁房屋的装修改造未征得其同意，即使花去装修费金额属实，亦应由领军教育中心自行承担；保证金100万元因领军教育中心违约，不同意退还，15万元的损失亦不同意支付。审理中，领军教育申请对涉案装修改造费用评估鉴定，因双方对装修内容等方面不能达成一致意见，致无法鉴定。   一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据庭审查明的事实，美德公司向领军教育中心出租的房屋，至今未取得建设工程规划许可证，故双方签订《租赁合同》及补充协议，违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，基于无效合同所取得的财产理应返还。现美德公司要求领军教育中心恢复原状返还租赁物，根据庭审查明的事实，北楼及东楼（含一楼门面房）的租赁房屋，领军教育中心租赁前的房屋原状，双方对此无法达成一致意见，美德公司对此亦未提交相应证据佐证，故北楼及东楼（含一楼门面房）房屋及其附属设施由领军教育中心按现状返还。西楼的租赁房屋，领军教育中心已改为学生宿舍，领军教育中心称虽未经美德公司书面同意，但美德公司在北楼办公且在合同履行期间未提出异议，美德公司则对此予以否认，对此领军教育中心未提交美德公司同意其装修改造的书面证据，且从美德公司多次向领军教育中心发函及出警的照片中可以看出，双方就装修改造部分争议较大，美德公司在事实上不同意领军教育中心装修改造的事实，领军教育中心称美德公司在事实上同意其装修改造，证据不足，不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，领军教育中心反诉主张的装修费用，应由领军教育中心自行承担，且领军教育中心应将西楼学生宿舍拆除后向美德公司返还。对于100万元保证金，领军教育中心未经美德公司书面同意改造装修，且事实上美德公司通过发函等方式进行阻拦，领军教育中心仍然实施改造，领军教育中心存在过错，故由美德公司返还50万元保证金较为适宜。至于西楼的原状，双方同样无法达到一致意见，美德公司亦无有效证据证明，不予支持。领军教育中心至今占用使用美德公司租赁房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，领军教育中心应向美德公司支付2018年6月30日前未付的房屋占用使用费502298元及2018年7月1日至实际腾房之日，每日按12054.79元计算所得的房屋占有使用费。领军教育中心称未付该部分费用是因为美德公司未向其交付东一楼门面房，双方合同对此明确约定，美德公司交付的租赁房屋是现状整体交付，并将东一楼门面房的租房合同作为附件一并交付给领军教育中心，双方合同履行中，领军教育中心亦是按440万元标准向美德公司支付租金，440万元的租金包含东一楼门面房，故美德公司在整体交付租赁房屋时已向领军教育中心交付东一楼门面房，领军教育中心认为美德公司没有交付，无合同依据，不予采信。美德公司主张的损失62万元，其中6万元损失，美德公司称领军教育中心破坏其办公楼地基，领军教育中心对此予以否认，从美德公司提交的照片上无法看出领军教育中心有破坏行为，证据不足，不予支持。另外56万元的损失，美德公司将东一楼门面房已整体交付给领军教育中心，美德公司向租户赔偿并要求领军教育中心支付，无事实及法律依据，不予支持。美德公司主张的滞纳金，因双方签订的合同无效，且美德公司作为出租方，对合同的无效存在过错责任，故违约金不予支持。美德公司要求吕鹏程、曹晨、李**承担连带给付责任，没有法律依据，因主合同无效，从合同亦无效，不予支持。领军教育中心反诉主张的15万元损失，是否实际支出，未提交相应证据佐证，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、原告西安美德工程设备服务有限责任公司与被告西安领军教育培训中心于2016年3月16日签订的《租赁合同》及其补充协议无效；二、被告西安领军教育培训中心于本判决生效后三十日内向原告西安美德工程设备服务有限责任公司以现状返还北楼及东楼（含东一楼门面房）的租赁房屋及其附属设施，西楼则由被告拆除学生宿舍后返还；三、原告西安美德工程设备服务有限责任公司于本判决生效后十日内向被告西安领军教育培训中心返还保证金50万元；四、被告西安领军教育培训中心于本判决生效后十日内向原告西安美德工程设备服务有限责任公司支付截至2018年6月30日欠付的房屋占用使用费502298元，并支付自2018年7月1日至实际腾房之日的占有使用费，每日按12054.79元标准计算；五、驳回原告西安美德工程设备服务有限责任公司的其余本诉请求；六、驳回被告西安领军教育培训中心的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19745元，西安美德工程设备服务有限责任公司已预交，由西安美德工程设备服务有限责任公司负担13624元，由西安领军教育培训中心负担6121元，西安领军教育培训中心承担部分于上述付款时一并给付西安美德工程设备服务有限责任公司；反诉案件受理费25733元，西安领军教育培训中心已预交，由西安美德工程设备服务有限责任公司负担4632元，由西安领军教育培训中心负担21101元，西安美德工程设备服务有限责任公司承担部分于上述付款时一并给付西安领军教育培训中心。   本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，美德公司于2017年7月27日向领军教育中心出具司办函〔2017〕1号《消防整改通知书》第5条载明“经市政公司数次检查后指出，贵校装修改造的西楼（公寓楼）楼道间距不符合消防标准，存在重大安全隐患，要求贵校尽快拿出整改实施方案并加以改造达标（或提供消防认证），消除安全隐患”。2018年4月8日，美德公司向领军教育中心出具《停工通知》。   再查明，领军教育中心于2020年4月17日全部搬离，涉案房屋于当时交付美德公司。   本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，美德公司向领军教育中心出租的涉案房屋，至今未取得建设工程规划许可证，故一审认定双方于2016年3月16日签订的《租赁合同》《租赁合同补充协议（一）》无效，符合法律规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；双方都有过错的，应当各自承担相应责任。一审综合案情，认为美德公司对合同无效存在过错，并无不妥。领军教育中心应将其承租的涉案房屋返还给美德公司，美德公司亦应当返还领军教育中心交纳的保证金100万元。关于返还房屋的方式等问题，因双方对于涉案北楼及东楼（含一楼门面房）房屋在领军教育中心租赁前的原状无法达成一致意见，且美德公司对此亦未提交相应证据佐证，故北楼及东楼（含一楼门面房）房屋及其附属设施由领军教育中心按现状返还。涉案西楼房屋，领军教育中心已改为学生宿舍。对于领军教育中心将涉案西楼装修改造的事实，美德公司予以认可。领军教育中心提交其与上海南谷建筑装修工程有限公司签订《工程装修施工合同》及预算书、转账记录，拟证明领军教育中心为此实际花去装修费4516803.72元；美德公司称，其并未同意领军教育中心对涉案西楼进行装修改造。对此，根据美德公司于2017年7月27日向领军教育中心出具司办函〔2017〕1号《消防整改通知书》第5条的内容，即“经市政公司数次检查后指出，贵校装修改造的西楼（公寓楼）楼道间距不符合消防标准，存在重大安全隐患，要求贵校尽快拿出整改实施方案并加以改造达标（或提供消防认证），消除安全隐患”，能够认定美德公司对于领军教育中心对涉案西楼进行装修改造系知情且未表示反对，仅系对涉案西楼装修改造导致消防问题提出异议；美德公司于2018年4月8日向领军教育出具《停工通知》系在其起诉领军教育中心之后出具。对于西楼房屋原状，双方无法达到一致意见，美德公司亦无有效证据证明，故一审判决领军教育中心将涉案西楼学生宿舍拆除后向美德公司返还，亦无不妥。对于领军教育中心主张的装修损失，综合本案实际情况，本院酌定美德公司承担领军教育中心装修损失90万元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，双方当事人对于领军教育中心下欠2018年1月1日至2018年6月30日的房屋占有使用费502298元均无异议，故领军教育中心应向美德公司支付2018年6月30日前未付的房屋占用使用费502298元。另查，领军教育中心于2020年4月17日才将涉案房屋腾交给美德公司。考虑到美德公司对于合同无效存在过错等，本院酌定2018年7月1日之后的房屋占有使用费，参照合同约定的租金标准的70%，即308万元/年（440万元/年×70%），由领军教育中心向美德公司支付该期间的房屋占有使用费5535444元。故领军教育中心共需向美德公司支付房屋占有使用费6037742元（5535444元+502298元）。关于双方争议的东一楼门面房交付问题，领军教育中心主张美德公司未向其交付东一楼门面房。经查，双方合同约定，美德公司交付的租赁房屋是现状整体交付，并将东一楼门面房的租房合同作为附件一并交付给领军教育中心，且涉案合同履行中，领军教育中心亦是按440万元标准向美德公司支付租金，440万元的租金包含东一楼门面房，故美德公司在整体交付租赁房屋时已向领军教育中心交付东一楼门面房。故对领军教育中心的该项主张，依法不予支持。美德公司主张的损失62万元，其中6万元损失系领军教育中心破坏其办公楼地基，领军教育中心对此予以否认，美德公司亦未提交充足证据证明，且美德公司将东一楼门面房已整体交付给领军教育中心，一审对美德公司的该项主张不予支持，并无不妥。美德公司主张的滞纳金，同样基于合同无效的原因，依法不予支持。美德公司要求吕鹏程、曹晨、李**承担连带给付责任，依据不足，依法不予支持。领军教育中心主张美德公司赔偿损失15万元，未提交相应证据佐证，依法不予支持。   综上所述，领军教育中心的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：   一、维持西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初3299号民事判决第一项、第二项；   二、撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初3299号民事判决第五项、第六项；   三、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初3299号民事判决第三项为，本判决生效之日起十日内，西安美德工程设备服务有限责任公司退还西安领军教育培训中心保证金100万元；   四、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初3299号民事判决第四项为，本判决生效之日起十日内，西安领军教育培训中心支付西安美德工程设备服务有限责任公司房屋占有使用费6037742元；   五、本判决生效之日起十日内，西安美德工程设备服务有限责任公司支付西安领军教育培训中心装修损失90万元；   六、驳回西安美德工程设备服务有限责任公司其他诉讼请求；   七、驳回西安领军教育培训中心其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费19745元，西安美德工程设备服务有限责任公司已经预交，由西安美德工程设备服务有限责任公司负担13624元，由西安领军教育培训中心负担6121元，西安领军教育培训中心承担部分于上述付款时一并给付西安美德工程设备服务有限责任公司；反诉案件受理费25733元，西安领军教育培训中心已经预交，由西安美德工程设备服务有限责任公司负担4541元，由西安领军教育培训中心负担21192元，西安美德工程设备服务有限责任公司承担部分于上述付款时一并给付西安领军教育培训中心。二审案件受理费25733元，西安领军教育培训中心已经预交，由西安美德工程设备服务有限责任公司负担7820元，由西安领军教育培训中心负担17913元，西安美德工程设备服务有限责任公司承担部分于上述付款时一并给付西安领军教育培训中心。   本判决为终审判决。         审 判 长姜亦 君   审判员赵羽嘉   审判员林    瀚     二○二○年八月十七日     法 官 助 理 高喜平   书 记 员姬凯华            1