广东省佛山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤06民终7023号 上诉人（原审原告、案外人）：赣州中凯置业投资有限公司，住所地江西省赣州市南康区****办事处河边街，统一社会信用代码913***********068P。 法定代表人：梁平，总经理。 委托诉讼代理人：薛丰，该司法务主管。 委托诉讼代理人：彭延斌，江西泰康律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：佛山市顺德区弘发实业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*******尾田头边，统一社会信用代码914***********089T。 法定代表人：胡敬飞，经理。 原审第三人（被执行人）：黄**燕，女，汉族，1983年10月9日出生，住江西省南康市。 上诉人赣州中凯置业投资有限公司（以下简称中凯置业公司）因与被上诉人佛山市顺德区弘发实业有限公司（以下简称弘发公司）、原审第三人黄**燕案外人执行异议之诉一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（以下简称一审法院）作出的（2019）粤0606民初20372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。2020年8月12日，本院公开进行了法庭调查，上诉人中凯置业公司的委托诉讼代理人彭延斌到庭参加调查。被上诉人弘发公司及原审第三人黄**燕未到庭参加调查。本案现已审理终结。 上诉人中凯置业公司向一审法院起诉请求：1.终止对位于江西省赣州市南康区*********************屋（以下简称涉案房屋）的执行；2.解除对涉案房屋的查封；3.本案诉讼费由弘发公司承担。 一审法院查明事实：涉案房屋现登记在中凯置业公司名下，不动产权主号为赣（2017）南康区不动产权第*******号，于2016年4月20日进行了预购商品房预告登记，权利人为第三人黄**燕，义务人为中凯置业公司。 该院在执行（2017）粤0606执10623号弘发公司与佛山市顺德区玖诗豪家具制造有限公司、黄**燕买卖合同纠纷一案过程中，于2017年12月13日预查封了涉案房屋。中凯置业公司对涉案房屋被预查封不服，于2019年8月2日向该院提出执行异议。该院经审查后于2019年8月14日作出（2019）粤0606执异636号执行裁定书，裁定驳回中凯置业公司的异议请求。中凯置业公司对上述裁定不服，于法定期限内提出本案诉讼。 中凯置业公司提交的证据材料显示，2015年10月9日，中凯置业公司与黄**燕签订《赣州市商品房买卖合同》，约定中凯置业公司将涉案房屋以497065元的价格出售给黄**燕，并采用按揭贷款的方式支付购房款。2015年10月23日，黄**燕作为借款人及抵押人，中凯置业公司作为保证人，与贷款人招商银行股份有限公司赣州分行（以下简称招商银行）签订一份《个人购房借款及担保合同》，约定黄**燕向招商银行贷款17.9万元用于支付涉案房屋的购房款，中凯置业公司为上述贷款提供保证担保，授权招商银行在黄**燕拖欠贷款时由招商银行直接从中凯置业公司提供的保证金账户上划扣保证金用于偿还贷款。2018年3月14日，招商银行出具代偿证明载明，因黄**燕拖欠上述贷款，已由中凯置业公司代偿本息158210.19元，同意中凯置业公司向黄**燕行使上述代偿款的追偿权。随后，中凯置业公司向赣州市南康区人民法院提起诉讼，请求黄**燕返还上述代偿款158210.19元。该院于2018年9月5日作出（2018）赣0703民初786号民事判决书，判决黄**燕向中凯置业公司偿还垫付款158210.19元，并承担案件受理费3464元。 庭审中，中凯置业公司述称，涉案房屋已交付给黄**燕使用，涉案房屋购房款由首付款及按揭贷款构成，中凯置业公司已收取首付款，银行已向中凯置业公司支付了按揭款。 执行法院认为，本案的争议焦点为中凯置业公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 中凯置业公司是涉案房屋的登记权属人，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条第一款的规定，中凯置业公司对涉案房屋享有物权。黄**燕对涉案房屋享有的权利是基于商品房买卖合同关系建立的物权期待权并进行了购房合同备案，物权期待权成立的前提是存在合法有效的涉及物权变动为内容的基础法律关系。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”，对不动产享有物权期待权的前提和基础是买卖双方已经就特定不动产签订了合法有效的书面买卖合同，双方之间以不动产物权变动为内容的债权合同关系已经成立并发生法律效力。本案中，中凯置业公司与黄**燕签订《赣州市商品房买卖合同》，黄**燕支付首期款及通过银行按揭贷款向中凯置业公司支付了全部的购房款，中凯置业公司将涉案房屋交付给黄**燕使用，黄**燕在上述合同的义务履行完毕，黄**燕对涉案房屋享有物权期待权。至于中凯置业公司基于履行其与黄**燕及招商银行签订《个人购房借款及担保合同》，代黄**燕履行清偿贷款的义务，对黄**燕享有的追偿权，是为债权，且经（2018）赣0703民初786号民事判决书判决追索偿还。中凯置业公司享有的该追偿权利无损于黄**燕基于履行《赣州市商品房买卖合同》对涉案房屋享有的物权期待权，且中凯置业公司已另循法律途径主张。中凯置业公司对涉案房屋享有的物权上设立了黄**燕享有的物权期待权的权利负担，该院基于黄**燕对涉案房屋享有的物权期待权予以预查封并无不当，中凯置业公司对涉案房屋享有的物权不足以排除该院对涉案房屋的执行，中凯置业公司请求排除对涉案房屋的执行并请求解除查封，理据不足，该院不予支持。 综上所述，依照《物权法》第九条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决驳回中凯置业公司的全部诉讼请求。本案受理费5150.73元，由中凯置业公司负担。 上诉人中凯置业公司上诉请求：1.撤销一审法院作出的（2020）粤0606民初20372号民事判决书第一判项，改判为支持中凯置业公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由弘发公司承担。 事实与理由：一、黄**燕物权期待权的构成要件缺失而不能成立，一审法院错误理解并适用了物权期待权。 首先，买受人物权期待权滥觞于德国，司法解释引入并设立的物权期待权，是在符合一定条件下，对房屋买卖合同直接的房屋消费者的生存居住权这一更高价值的保护，因而物权期待权是设立于自然人房屋物权之上。商品房消费者的生存居住权属人身权利而不能转移，故物权期待权应是一种专属于作为房屋买卖合同的直接当事人且具备自然人主体身份的买受人的权利，即只有房屋买卖合同的直接的自然人买受人才可主张。这点从《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条“案外人系商品房消费者”所着重强调的对商品房消费者的居住权的保护可看出。且依据权利义务对等的原则，买受人享有物权期待权亦承担一定的对等义务，总言之，物权期待权的成立需符合一定的构成要件。我国关于物权期待权保护条件的法条规定主要是在执行的司法解释中，具体有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”由此可知，买受人享有物权期待权，必须符合上述规定要求的所有构成要件。 一审法院已查明：黄**燕因多次逾期归还按揭贷款导致银行直接扣除中凯置业公司保证金共计158209.89元并一直未归还，即黄**燕尚欠中凯置业公司购房款158209.89元(一审法院查明数据为158210.19元有误)，而总房款为256715元(一审法院查明涉案房屋总价为497065元有误)，即黄**燕已支付的房价款不足总房款的40％，还因其欠款中凯置业公司未为其办理房屋产权转移登记。按照《异议复议规定》第二十八条规定，黄**燕并未支付全部价款，同时，黄**燕对未办理过户登记手续纯因其严重违约行为所致，因而存在过错。若按照上述规定第二十九条规定，黄**燕仅支付了不到40％的房款，不符合“己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的要求。因此，无论是适用上述规定第二十八条，抑或是第二十九条，黄**燕根本不符合物权期待权成立的构成要件，所以一审法院基于黄**燕享有的物权期待权对涉案房屋予以执行，并认定中凯置业公司对涉案房屋不享有足以排除法院强制执行的民事权益属认定错误。 再则，即便黄**燕享有物权期待权，一审法院也错误理解并适用了物权期待权，并在此错误理解之上认定弘发公司可基于黄**燕的物权期待权对涉案房屋申请法院采取执行措施。如上所述，物权期待权是一种专属于作为商品房消费者买卖合同的买受人的权利，因此，无论是买受人的买受人还是债权人，都不能基于买受人的物权期待权提出任何权利主张，更不能间接援引此专属性权利执行买受人的房产，因为执行买受人的房产反而影响了买受人的生存居住权，与物权期待权设立的根本宗旨相违背。《异议复议规定》第二十八条、第二十九条都只规定房屋买卖合同的直接买受人作为自然人可以基于物权期待权主张权利，至于直接买受人的买受人和债权人则未提及任何权利。因此，只有房屋买卖合同的直接买受人才可以在具备法律规定的条件下主张物权期待权。至于本案，涉案房屋买卖合同的直接买受人是黄**燕，而弘发公司只是买受人黄**燕的债权人；弘发公司申请执行黄**燕的涉案房屋更是直接通过法律途径影响了黄**燕的生存居住权，与保护生存居住权的立法精神背道而驰，因而弘发公司无任何权利基于黄**燕的物权期待权而申请法院对依然属中凯置业公司所有的房产采取任何执行措施。 二、中凯置业公司是涉案房屋的登记权属人，依法享有物权。依据不动产物权登记制度及相关法律规定，应该基于本案事实情况认定中凯置业公司对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。 《物权法》第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”由此可知，登记是不动产物权转移完成的生效要件，而不能认为基础关系或者原因行为的成立生效就必然发生物权变动的效果。在房屋买卖合同中，买卖双方订立了买卖合同，且符合主体合格、意思表示真实等要件，其合同即为有效。但买卖合同有效成立，甚至房屋和价款也均已交付的，并不意味着房屋的所有权随时发生转移，房屋所有权的转移应以物权法上的变更登记完成为生效要件，此属物权法的强制性规定。因而本案中，渉案房产仍未完成不动产转移登记，中凯置业公司系涉案房屋的权属登记人，涉案房屋所有权仍由中凯置业公司享有。即便中凯置业公司曾因合同纠纷案向买受人追索购房款，但这并不意味着这一事实可代替不动产转移登记完成涉案房屋的所有权变动。因此，中凯置业公司依旧对涉案房屋享有排他性物权。 三、因涉案房屋并未完成不动产转移登记，法院不能对涉案房屋采取执行措施。一审法院并未适用民事执行的相关法律规定，反而错误认定可基于黄**燕已权能受损的物权期待权，对涉案房屋采取执行措施。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款:“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”而涉案房屋如上所述，并未完成转移登记。因此，根据上述规定，一审法院不能对未登记在黄**燕名下的涉案房屋采取执行措施。 同时，根据上述规定第二条第三款规定:“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”作为弘发公司与黄**燕纠纷案件的第三人，中凯置业公司并未出具任何书面证明，书面确认涉案房屋属于黄**燕。因此，法院不能对涉案房屋采取任何查封措施。 四、一审法院已作出(2017)粤0606执10623号之一号拟网络拍卖告知书，中凯置业公司所有的涉案房屋有被处分之虞。若涉案房屋被拍卖处分，中凯置业公司作为预查封房屋的所有权人仍有权从拍卖变价款中优先受偿。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”因此，若一审法院拍卖处分涉案房屋，弘发公司只有先行支付黄**燕未付房款或征得房屋所有权人即中凯置业公司的同意并对其就拍卖变价款优先支付的，法院才可以拍卖处分涉案房屋。 综上所述，一审法院错误理解并适用物权期待权，中凯置业公司对涉案房屋享有排他性的无任何权利负担的物权，这一物权所有权足以排除强制执行。因此上诉至二审法院，请求依法撤销一审判决，解除对涉案房屋的查封与执行，以维护中凯置业公司的合法权益。 被上诉人弘发公司及原审第三人黄**清未作答辩。 各方当事人在二审期间未向本院提交新证据。 经审理，中凯置业公司与黄**燕签订的《赣州市商品房买卖合同》，约定中凯置业公司将涉案房屋以256715元的价格出售给黄**燕。另中凯置业公司向赣州市南康区人民法院提起诉讼，请求黄**燕返还代偿款158209.89元。该院于2018年9月5日作出（2018）赣0703民初786号民事判决书，判决黄**燕向中凯置业公司偿还垫付款158209.89元。一审法院对上述购房价格和偿还垫付款金额查明有误，本院予以纠正。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为中凯置业公司对涉案房屋享有的民事权益能否排除强制执行。 《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《异议复议规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”前者明确规定了预告登记使被登记的请求权具有物权的效力，即纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力。后者是根据前者关于预告登记法律效力的规定，对不动产物权受让人基于登记请求权提出案外人异议的，人民法院的审查标准。本案中，中凯置业公司与黄**燕于2015年10月9日签订《赣州市商品房买卖合同》，约定中凯置业公司将涉案房屋以256715元的价格出售给黄**燕。合同签订后，黄**燕支付了首期款，通过向招商银行按揭贷款的方式支付了余下的购房款17.9万元，双方并就该合同于2016年4月20日进行了预购商品房预告登记。该预告登记使黄**燕成为预告登记的权利人，对涉案房屋享有排他效力的物权期待权，执行法院据此查封涉案房屋合法有据，并无不当。黄**燕拖欠招商银行的按揭贷款后，中凯置业公司为其向招商银行代偿欠款本息，招商银行同意中凯置业公司向黄**燕行使相关代偿款的追偿权。中凯置业公司遂向赣州市南康区人民法院提起诉讼，请求黄**燕返还代偿款158209.89元，该院于2018年9月5日作出（2018）赣0703民初786号民事判决书，支持中凯置业公司的诉求。由此可知，中凯置业公司就其与黄**燕签订的《赣州市商品房买卖合同》发生的争议选择了继续履行合同，而非解除合同，因此，涉案房屋具备登记至黄**燕名下的条件。在此情形下，参照前述《异议复议规定》第三十条的规定，黄**燕对涉案房屋享有对抗涉案房屋所有权人和其他物权人的处分权，该权利能够排除法院的强制执行。换言之，即使涉案房屋在未办理产权过户登记前仍归属于中凯置业公司，但其对涉案房屋享有的实体权利已受到预告登记的限制，不足以排除执行法院的强制执行，其请求停止对涉案房屋的执行缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 由于黄**燕在与招商银行、中凯置业公司的借款及担保合同关系中，未按合同约定向招商银行履行清偿按揭贷款的义务，导致不动产所有权人中凯置业公司为其向招商银行代偿欠款本息，造成已经收取的购房款部分流失。在涉案房屋未登记至黄**燕名下前，中凯置业公司作为所有权人可据此对涉案房屋的过户请求享有抗辩权利。弘发公司对黄**燕享有的是普通债权，并不享有物权权益，根据物权优先于普通债权的原则，一审法院在涉案房屋变价款中应当预先扣除并支付中凯置业公司为黄**燕向招商银行支付的代垫款项等费用。具体分配顺序由一审法院执行部门在对涉案房屋变价后制定财产分配方案予以确定，本案不作处理。 综上所述，中凯置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5150.73元，由上诉人赣州中凯置业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 慧 审 判 员  李蔚婕 审 判 员  尹小娜 二〇二〇年八月三十一日 法官助理  伍倩桃 书 记 员  赵 芊