广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终709号上诉人（原审原告）：丘冬玲。委托诉讼代理人：张文源，广东义致律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹鼎昊，广东义致律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘松珍。被上诉人（原审被告）：王崇立。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：王婧，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：胡海，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。原审第三人：梅州市梅县区程江佳盛房地产信息咨询服务部。经营者：曾繁盛。上诉人丘冬玲因与被上诉人刘松珍、王崇立及原审第三人梅州市梅县区程江佳盛房地产信息咨询服务部（以下简称佳盛房地产服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅县区人民法院(2020)粤1403民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丘冬玲上诉请求：1.撤销广东省梅州市梅县区人民法院(2020)粤1403民初34号民事判决;2.判令解除上诉人与被上诉人于2019年1月6日签订的《房产买卖合同(编号：0***9)》;3.判令被上诉人向上诉人偿还已付购房定金及首期房款合计人民币壹拾伍万元整(￥150000元);4.判令被上诉人赔偿上诉人相当于已付定金一倍的损失人民币伍万元(￥50000元);5.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案《房屋买卖合同》属于二手房买卖合同，合同的卖方是被上诉人，买方是上诉人。根据《房屋买卖合同》第一条约定：“甲方保证出售物业符合国家房产上市规定，并保证产权清晰，无查封和任何经济纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容并能合法过户到乙方名下……”被上诉人出售的房产必须是可以合法交易过户到上诉人名下的产权清晰的房产；另外《房屋买卖合同》第十条之违约责任条款中明确载明本合同项下房产交易是二手房交易，即被上诉人与上诉人之间就合同项下房产的不动产交易需通过办理过户手续完成，而不是通过初始登记进行确权。因此，被上诉人在《房屋买卖合同》中的卖方义务当然包括被上诉人首先要享有合同项下房产的所有权，并将该房产确权登记在被上诉人名下。现被上诉人既不能保证该房产产权清晰无争议，更不能实现涉案房产交易的合法化。如果由开发商直接将买方杨小霞更名为上诉人，不是真正意义上的二手房交易，明显是规避国家税收法规，是偷税的违法行为。但是一审判决却对以上合同内容视而不见，片面地以开发商和案外人杨小霞、林裕君同意配合被上诉人将合同项下房产进行网签为由，拒绝对被上诉人迟迟不能履行完善房屋产权，不能及时履行房产过户的义务进行评判，无视被上诉人违约行为的客观存在，造成案件所认定事实“黑白颠倒”，客观上纵容被上诉人违法履约。二、被上诉人至今未取得涉案房产的产权证，亦不能配合上诉人完成涉案房产的交易过户，已经构成根本违约。虽然《房屋买卖合同》未就涉案房产的登记过户事宜进行具体时间的约定，但事实上，在签订涉案的《房屋买卖合同》时被上诉人和第三人均在口头上明确表示涉案房产可以在三个月内网签办证，上诉人也正是相信了被上诉人的承诺才选择了购买该房产。在被上诉人所承诺的时间过去之后，上诉人一直向被上诉人主张房产过户，但被上诉人总是以各种理由拒不履行。纵使2020年前因各种原因，被上诉人确无法履行房产办证和配合过户的义务，但根据一审的查明，涉案房产自2020年1月3日后即可办理产权初始登记，被上诉人完全有条件配合完成涉案房产的初始登记和房产过户手续，然而，自本案提起诉讼后，被上诉人一直无法证明涉案房产的产权清晰义务，拒不办理涉案房产的初始登记，造成上诉人要求办证过户的要求迟迟不能实现。被上诉人的以上行为，已经对上诉人合同目的实现造成巨大障碍，依《合同法》第94条第四款的规定，上诉人诉请解除《房屋买卖合同》并要求被上诉人返还房款并承担相应违约责任，事实充分，于法有据。综上，恳请二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。刘松珍、王崇立辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。佳盛房地产服务部述称，同意一审判决。丘冬玲向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2019年1月6日签订的《房产买卖合同（编号：0***9）》；2.判令被告共同向原告偿还已付购房定金及首期房款合计人民币壹拾伍万元整（¥150000元）；3.判令被告共同赔偿原告相当于已付定金一倍的损失人民币伍万元（¥50000元）；4.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：被告刘松珍、王崇立系夫妻关系。2016年2月16日，杨小霞（案外人）出具《声明书》，载明：“现由刘松珍出资金额叁拾贰万叁仟捌佰捌拾捌元正，总金额：¥323888元，给公司员工杨小霞用于内部认购梅州市****小区******。现声明三年房屋交付后，产权所有人是出资方刘松珍，跟员工杨小霞无关。”同日，杨小霞与广东客都房地产开发有限公司签订《梅州市****小区*产认购意向书》，约定：杨小霞于2016年2月16日意向购买位于梅州市梅县******************；意向方同意并承诺该房产竣工验收后即行签订买卖合同及办理交付使用的相关手续和产权证；签订正式合同及办理房地产权证时，权属人可由意向方指定。同日，被告向广东客都房地产开发有限公司付清了上述不动产的款项。2016年6月16日，林裕君（案外人）出具《声明书》，载明：“本人代王崇立先生意向认购梅州市****小区*******车位，本人同意在签订正式合同及办理产权证时，将权属人转至王崇立先生名下。”同日，林裕君与广东客都房地产开发有限公司签订《梅州市****小区车位认购意向书》，约定：林裕君于2016年6月16日意向购买位于梅州市梅县*******************车位；意向方同意并承诺该物业竣工验收后即行签订买卖合同及办理交付使用的相关手续和不动产权证；签订正式合同及办理不动产权证时，权属人可由意向方指定。同日，被告向广东客都房地产开发有限公司付清了上述不动产的款项。2019年1月6日，经第三人佳盛房地产服务部（经营者：曾繁胜）介绍，原告丘冬玲（乙方、买方）与两被告（甲方、卖方）、第三人（丙方、中介方）签订《房产买卖合同（编号：0***9）》，约定：“第一条、甲方自愿将合法拥有坐落在梅州市梅县******************及5栋1-12的物业出售给乙方，建筑面积为约130.6+16.3平方米，详见证号：房产认购意向书0070。甲方保证出售物业符合国家房产上市规定，并保证产权清晰，无查封和任何经济纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容并能合法过户到乙方名下，若有违反上述约定造成的一切责任和损失由甲方全部承担。乙方保证征信无不良记录，如因乙方原因导致银行无法办理按揭，乙方负全部责任。第二条、本物业成交价：双方同意本物业成交价为人民币陆拾玖万玖仟元整（¥699000元）。第三条、付款方式及到相关部门办理过户手续等约定：1、双方在签订本合约时，乙方支付购买本物业定金人民币伍万元整（¥50000元）；2、付款方式按现金执行，双方约定于2019年元月9日前乙方应付购房第一期款人民币壹拾万元正（¥100000元）给甲方，购房余款人民币伍拾肆万玖仟元（¥549000元）至甲方带领乙方到梅花如意售楼处办理网签手续完毕后，乙方同时一次性付清给甲方。第六条、甲乙双方签订本合约后，丙方协助甲乙双方按约定时间共同到房地产交易相关管理部门办理产权过户手续。第八条、乙方应按照合同约定的付款方式，按时将房价款支付给甲方，同时乙方确认已实地查看该物业，对该物业的座向、面积、楼层、间隔、质量、装修、产权情况均予以认可。第十条、违约责任，1、甲乙双方违约责任的处理方式：①如甲方因物业产权、财务纠纷或其它权利限制、中途不卖、逾期不到相关部门签订《二手房买卖合同》或办理过户手续、逾期未交房产、则视甲方悔约，甲方应在悔约日起3天内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方违约金人民币伍万元整。……。”上述房产买卖合同签订后，原告认为在付清前期房款并催告被告及时履行卖方之合同网签和办理不动产权证等相关义务时，被告迟迟不能兑现承诺，实为根本违约，遂向一审法院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。一审另查明，一、关于签订合同时原告是否知悉上述《认购意向书》、《声明书》的问题，一审庭审中经一审法院询问，原告表示：被告只是在出售房产时，告知原告涉案房产归其所有，并通过手机将《认购意向书》、《声明书》提供给原告，原告未见相应原件也未向房产公司调查核实；被告则表示：合同第一条已明确将相关权利的证号写上即“房产认购意向书0070”，合同的第八条显示原告对于不动产情况是予以认可的，上述两项约定可证实原告在购房之时是清楚房产的具体情况的；第三人表示：房产认购意向书等原件在签合同时被告已向其提交，且原告知道被告是从内部员工认购的房屋，签订合同时双方是在无异议的情况下签订的，没有签订合同前，被告已将全部事实告知了原告。二、关于办理网签时间的约定情况，一审庭审中经一审法院询问，原告表示：合同中没有写，但口头约定2019年4月可以网签，4月份后开始催，但原告以各种理由推迟；被告则表示：书面合同没有约定具体网签时间，是完全基于该员工房屋的不确定性，所以双方都没有去书面约定，具体要以开发商通知办理网签为准；第三人表示：当时听说2019年4月可以网签，但最后口头约定以开发商通知网签为准。三、梅州市梅县****************#-8#楼的产权人为广东客都房地产开发有限公司，本案所涉的5#楼于2018年12月26日取得商品房预售许可证，涉案房产处于现房待售状态。2020年1月3日，梅州市自然资源局出具《新建商品房权属登记通知书》，同意将梅州市梅县****************#-8#楼房屋权属按户为单位予以初始登记。四、一审法院经向广东客都房地产开发有限公司工作人员了解，杨小霞、林裕君系其公司职工，两人已与公司签订《意向书》，待房产达到交付条件时，可根据意向人要求，将产权登记至指定人员名下，自2020年1月后可办证，目前（2020年3月13日调查）尚无业主办理了房产证。后一审法院向杨小霞、林裕君询问，两人均表示可按《声明书》所述，协助办理产权过户手续。一审法院认为，原告丘冬玲与被告刘松珍、王崇立，第三人佳盛房地产服务部所签订的《房产买卖合同（编号：0***9）》是当事人在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，予以确认。本案的争议焦点在于两被告是否存在根本违约行为，从而产生原告有权解除合同并主张违约责任的法律后果。首先，在签订《房产买卖合同》时，两被告已向原告说明，涉案房产、车库系两被告通过向广东客都房地产开发有限公司的职工杨小霞、林裕君购买，并向原告出示了相关《声明书》、《认购意向书》，这在《房产买卖合同》第一条中亦有体现，且两被告已向广东客都房地产开发有限公司付清了购房款，因此，两被告对于涉案房产、车库并非无权处分，且原告对于房产、车库的来源是知情的；其次，《房产买卖合同》中未明确约定办理网签及产权过户登记的具体时间，根据第三人陈述，买卖双方口头约定以开发商通知网签为准，梅州市自然资源局于2020年1月3日出具通知，同意将涉案房产、车位所在小区的房屋权属按户为单位予以初始登记，因此，目前暂未办理网签及过户登记手续不能认为系两被告不履行相关合同义务；最后，涉案房产、车库由广东客都房地产开发有限公司开发，目前处于现房待售状态，该公司工作人员确认，杨小霞、林裕君系其公司职工，两人已与公司签订《意向书》，待房产达到交付条件时，可根据意向人要求，将产权登记至指定人员名下；而杨小霞、林裕君均表示可按《声明书》所述，协助办理产权过户手续，由此可见，在条件成熟时两被告完全可以协助原告办理网签及过户登记手续。综上，两被告在履行合同过程中并不存在根本违约行为，原告请求解除合同的理由不充分，不予支持；鉴于目前合同尚属可以继续履行的情况，故原告关于两被告退还定金、首期房款及赔偿已付定金一倍损失的请求，依法亦不予支持。案经调解无效，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告丘冬玲的全部诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告丘冬玲负担。二审中，上诉人丘冬玲和被上诉人刘松珍、王崇立均未提交新证据。原审第三人佳盛房地产服务部向法庭提交两份新证据：证据一粤（2020）梅州市梅县区不动产权第0***7号和证据二粤（2020）梅州市梅县区不动产权第0****6号两份不动产权证复印件，该两份产权证分别是****小区**栋**房和**栋**车位的不动产权证，拟证明涉案房屋合同买卖的标的即位于梅州市梅县******************和**栋**号车位都是可以办理不动产权证，本案合同是可以继续履行。经质证，上诉人丘冬玲认为原审第三人佳盛房地产服务部未提交的上述两份证据原件，对该两份证据的三性均不认可；被上诉人刘松珍、王崇立对原审第三人佳盛房地产服务部提交的上述两份证据三性予以认可，认为该两份证据可证实其在一审中的陈述是真实的。本院经审查认为，原审第三人佳盛房地产服务部向法庭提交两份证据属实，且与本案诉争焦点具有关联性，依法予以采信。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。综合二审诉辩双方的意见，本案争议焦点是上诉人诉请解除涉案房屋买卖合同和被上诉人向其返还15万元购房款及赔付5万元定金能否支持。首先，杨小霞、林裕君于2016年6月16日以员工身份从广东客都房地产开发有限公司处认购了位于梅州市梅县******************和5栋1-12号车位，约定办证时可由杨小霞、林裕君指定权属人，并付清了上述不动产的款项。同日杨小霞、林裕君出具《声明书》指定办证时上述房屋和车库的权属人为被上诉人。广东客都房地产开发有限公司对此予以认可。因此，被上诉人依约对上述房屋和车库的具有处分权。其次，被上诉人与上诉人于2019年1月6日签订《房产买卖合同》中明确约定梅州市梅县******************及5栋1-12车库详见0070号房产认购意向书，购房余款54.9万元需到梅花如意售楼处办理网签手续后一次性付清，且被上诉人签订合同时已向上诉人出示了相关《声明书》、《认购意向书》明确告知涉案房产、车库系其通过向广东客都房地产开发有限公司的职工杨小霞、林裕君购买。故上诉人对涉案房产、车库的来源和性质是知情且清楚的，并非其所诉称的二手房买卖。再次，涉案买卖合同中未明确约定办理网签及产权过户登记的具体时间，且广东客都房地产开发有限公司于2018年12月26日已取得涉案房屋和车库的预售许可证，处于待售状态。另二审中原审第三人佳盛房地产服务部提交的两份不动产权证可以证明办证条件成熟，广东客都房地产开发有限公司和杨小霞、林裕君亦均表示愿意协助办理涉案房产的网签及过户登记手续。综合上述情况，被上诉人在本案履行合同过程中不存在根本违约行为，且涉案房屋买卖合同可继续履行。因此，上诉人上诉主张解除涉案房屋买卖合同和返还15万元购房款及要求赔付5万元定金，依据不足。一审判决驳回其诉请并无不当，本院予以维持。综上，上诉人丘冬玲的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元（上诉人丘冬玲已预交），上诉人丘冬玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶自辉审 判 员 张孟棋审 判 员 黄伟玲二〇二〇年八月二十五日法官助理 苏建东书 记 员 江 逸