云南省昆明市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）云01民终1460号上诉人（原审被告）：云南铭骏药业有限责任公司，统一社会信用代码：91530100351887782L，住所：云南省昆明市富民县东元生态食品加工园东兴路********。法定代表人：胡德明，总经理。委托诉讼代理人：张云龙、张泽凯，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：孙小艳，女，汉族，1965年4月26日生，住址：云南，住址：云南省昆明市官渡区>委托诉讼代理人：王坚，云南法安律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南铭骏药业有限责任公司诉被上诉人孙小艳房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省富民县人民法院（2019）云0124民初1081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案依法扣除当事人申请庭外和解的时间，现已审理终结。上诉人云南铭骏药业有限责任公司的上诉请求：一、请求二审人民法院依法撤销富民县人民法院（2019）云0124民初1081号民事判决；二、查明本案违反专属管辖规定的情形下，移送有管辖权人民法院；或查明本案事实情形下，改判驳回被上诉人孙小艳一审全部诉讼请求；三、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：本案系房屋租赁合同纠纷，一审法院违反专属管辖规定，程序违法，应撤销原审判决并移送至有管辖权人民法院。一审法院认定事实部分错误，涉案《租赁合同》系被上诉人伪造，上诉人与被上诉人之间并未真实发生租赁关系。一审法院未就20万元装修款予以认定和阐述，导致上诉人支付的20万元款项被孙小艳侵吞。综上，一审法院认定事实错误，程序违法，法律关系认定错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人孙小艳答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。原审原告孙小艳向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告的租赁关系，由被告支付自2018年6月1日起至2019年9月20日止的租金共计522,222.22元（400,000元/年）；2、判令被告支付2018年6月1日至2019年9月的物业费39,277.50元（每层每年15,711元）；3、判令被告支付原告自2018年6月1日至实际付款之日止的逾期支付房租及物业的利息，暂计算至2019年10月1日为35,561.64元；4、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年，原告等三人共同投资成立云南铭骏药业有限责任公司。在公司筹备初期的2015年6月1日，云南铭骏药业有限责任公司以公司聘任的员工罗国胜的名义代表云南铭骏药业有限责任公司与原告签订《租赁合同》，由云南铭骏药业有限责任公司租赁原告所有的位于昆明经开区房屋（建筑面积2699.5平方米）作为云南铭骏药业有限责任公司的办公地点和仓库使用，合同约定：租期10年，租金每月15元／平方米、每年561600元，租金一年一付，合同解除条件：乙方不按约定支付租金达10日、欠缴各项费用达10000元，甲方有权单方解除合同，违约责任：乙方不按约定支付租金，应按月租金的5%向甲方支付违约金。2015年8月24日，被告云南铭骏药业有限责任公司登记注册，公司注册资本1000万元，股东为：孙小艳、向守江、汤静，孙小艳持股55%、向守江持股30%、汤静持股15%，公司登记住所地为：云南省昆明经开区房。2018年7月4日，孙小艳、向守江、汤静分别与案外人胡源签订《云南铭骏药业有限责任公司股权转让协议》，约定孙小艳转让公司35%的股权给胡源、向守江转让公司30%的股权给胡源、汤静转让公司5%的股权给胡源；在孙小艳与胡源签订的《云南铭骏药业有限责任公司股权转让协议》中还约定：在第二期付款时胡源向孙小艳支付200000元装修费用。2018年11月27日，被告云南铭骏药业有限责任公司通过网上银行分四次转账付给原告孙小艳2018年的房租费、物管费、卫生费共计226402元。2019年9月20日，被告云南铭骏药业有限责任公司变更登记住所为：云南省昆明市富民县东元生态食品加工园东兴路8号2栋3层301、302室。云南铭骏药。云南铭骏药业有限责任公司变更住所后，即搬到新住所地办公艳以被告云南铭骏药业有限责任公司欠2018年6月1日至2019年9月20日的房租、物业费为由向一审法院提起本案诉讼。另查明，被告云南铭骏药业有限责任公司筹备成立初期聘任的员工罗国胜也是云南铭骏药业有限责任公司成立时登记的公司法定代表人；原告孙小艳主张2018年6月后的房屋租金按每年400,000元计算。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案中，原告孙小艳与被告云南铭骏药业有限责任公司筹备成立初期聘任的员工罗国胜签订的《租赁合同》系双方自愿、平等协商签订，符合法律的规定，合同合法有效，双方都应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告将房屋交给被告作为公司的办公、仓库使用，被告一直按照合同的约定向原告支付租金、物管费，因被告2019年9月20日变更登记后将公司搬离原告的房屋，原告请求解除双方之间的租赁关系，符合法律的规定，一审法院予以支持。原告请求由被告支付2018年6月1日至2019年9月20日的租金、物业费，根据查明的事实，被告于2018年11月27日已经将2018年的房租、物管费、卫生费转账支付给原告，一审法院支持由被告向原告支付2019年1月1日至2019年9月20日的租金300,000元、物业费23,566.50元（租金按每年400,000元计算、物业费按每年31,422元计算）。原告请求由被告支付自2018年6月1日起至实际付清房租、物业费之日止的利息，双方之间没有相应的约定，一审法院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求一审法院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告孙小艳与被告云南铭骏药业有限责任公司聘任的员工罗国胜2015年6月1日签订的《租赁合同》于2019年9月20日解除；二、由被告云南铭骏药业有限责任公司在本判决生效后三十日内给付原告孙小艳房屋租金300,000元、物业费23,566.50元合计323,566.50元；三、驳回原告孙小艳的其他诉讼请求。本院认为，2015年6月1日，孙小艳与罗国胜签订了一份《租赁合同》，罗国胜作为乙方（承租人）租赁作为甲方的孙小艳（出租人）位于昆明经开区房屋用作仓库和办公使用。罗国胜作为上诉人云南铭骏药业有限责任公司的法定代表人，其行为代表上诉人的行为。该租赁合同不违反法律法规，不违背公序良俗，依法成立。《最高人民法院关于适用解释》第二十八条第二款规定，农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项确立了因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖。据此本案系由房屋租赁合同纠纷引起，应由该不动产所在地人民法院，即昆明市呈贡区人民法院专属管辖。综上，一审法院受理本案违反专属管辖规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项、《最高人民法院关于适用解释》第二十八条第二款、第五百五十二条之规定，裁定如下：一、撤销云南省富民县人民法院（2019）云0124民初1081号民事判决；二、本案移送昆明市呈贡区人民法院处理。本案二审案件受理费4885元，退还上诉人云南铭骏药业有限责任公司。审判长  李锋审判员  李蕊审判员  白昱二〇二〇年八月三日法官助理陈志远书记员汪雪媛