贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终6600号上诉人（原审原告）：孙涓，女，1978年11月9日出生，侗族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审原告）：陈远智，女，1953年1月31日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托代理人：孙涓，女，1978年11月9日出生，侗族，住贵州省贵阳市南明区，系陈远智之女。被上诉人（原审被告）：贵阳保利郦城房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区箭道街**。法定代表人：王浩，该公司总经理。委托代理人：刘元芳，该公司法律顾问。上诉人孙涓、陈远智因与被上诉人贵阳保利郦城房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2020)黔0102民初8470号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成了合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉人孙涓、陈远智上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人贵阳保利郦城房地产开发有限公司的代理人刘元芳不具备代理资格,代理人刘元芳未向法庭提交相关劳动合同和社保证明,上诉人质疑后,一审审判未予审查，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第八十六条相关规定，刘元芳不具备代理人资格,且应按照被上诉人不出席处理。二、一审判决认定事实错误,被上诉人仅向上诉人提供收据,并未提供购买车位的发票，一审判决中已经认定购买的车位为具有不动产权证的车位,且认定交纳了维修基金,商品房的销售是要符合《城市房地产管理法》、《城市房地产开发管理条例》、《商品房销售管理办法》、《合同法》、《物权法》等相关法律法规的规定,被上诉人收取维修基金,是代住建部门收取,代收维修基金这一行为已经代表被上诉人是在出售有不动产权的车位。在庭审中被上诉人也承认是出售的车位是可以办理不动产权属的,车位作为商品房的一种,在出售时是必须取得预售许可证或者现房销售证明的,而非一审判决中的属于附条件生效的民事法律行为,一审判决的这一认定是否定了关于商品房销售的法律法规,商品房销售一方只要不取得相关权属证书,该民事行为就不生效,也就是商品房销售方可永远不用取得相关权属,购房人永远不可以追责,也永远不能取得相关权属。具有不动产证车位最重要的权利是处分权,且由于车位不动产证办理的必要条件是必须是小区的商品房业主,由于该车位不动产证未办理,导致上诉人无法行使对该小区的商品房处分权,且变相限制该套商品房的交易权限,导致上诉人至今不能对该套商品房和车位具有实质的处分权,给上诉人带来严重经济损失。一审判决中认定的2019年3月4日取得南明区桃园路95号保利凤凰湾N-1-1地块一期A1-A8号楼的《商品房现房备案证明》,于同年5月6日取得该出库的《不动产证书》,是未经质证的,一审开庭时间是2018年8月14日,判决时间是2018年8月14日,2019年的取得《商品房现房备案证明》、《不动产证书》是不可能质证的。并且2019年5月30日,上诉人到保利凤凰湾销售现场发现该案出现新的证据后,同日上诉人向一审审判法官提交新的证据,证明被上诉人存在欺诈行为,一审法官并未再次开庭进行质证,而对被上诉人2019年提交《商品房现房备案证明》、《不动产证书》未经质证予以确认。上诉人交纳的维修基金,被上诉人当庭确认真实性,一审判决也予以认定,但2019年5月30日上诉人向一审法官提交的证据,证明被上诉人作为维修基金代收人,一直未将维修基金交纳给监管部门,该行为己严重违反相关法律规定,且具有欺诈性。而且被上诉人要求上诉人再交纳一次维修基金,上诉人如果不再次交纳维修基金,被上诉人拒不提供相关办理相关不动产证的资料,针对上诉人的这种具有欺诈性质的违约行为,上诉人多次向被上诉人要求先把相关资料提供,被上诉人拒不提供。而一审判决却判决被上诉人不承担违约责任,被上诉人可以用各种理由拒履行提供相关资料的义务。2019年5月30日上诉人向一审法院提交了该车位的落位图,一审法院也未对此质证,由于合同约定和显示落位图的车位号有巨大区别,一审判决所要求办理的车位,只要被上诉人不提供相关资料,实际执行中也有巨大困难。2020年4月21日被上诉人领取判决之后,4月27日,被上诉人给上诉人发来短信和通知电话,依旧要求上诉人再次交纳维修基金,才能提供相关办理车位的资料,这种刻意的不提供相关资料,如果没有违约责任,被上诉人可以肆无忌惮的制造更多不提供相关资料的问题,被上诉人的合法权益得不到有效保护,也就是上诉人终其一生也不可能要求被上诉人提供相关办理权属资料。三、原判适用法律错误，合同中虽未约定办理车位不动产证的办理时间,但按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之相关规定,被上诉人应该在90日内向原告提供相关证明文件并且协助办理该车位的不动产证，被上诉人应按照购车位总价款的同期贷款利息支付。据此,请求撤销原判，发回重审或依法改判。被上诉人贵阳保利郦城房地产开发有限公司辩称，请求依法驳回上诉人的上诉请求，上诉人提到的被上诉人不具备代理资格，一审已经查明，且上诉人没有提出任何异议，该上诉理由不应成立；第二，上述车位合同中并没有对办理产权的时间、期限以及相应的逾期情况作出明确约定，且合同是车位的买卖，不应当适用商品房买卖的相关司法解释，综上，恳请驳回上诉。孙涓、陈远智向一审法院提出起诉请求：1、认定原、被告签订的《保利凤凰湾地下停车场车位买卖合同》有效;2、被告向原告提供《保利凤凰湾地下停车场车位买卖合同》约定的A负1-A8-10车位不动产证相关资料,协助原告办理该车位的不动产证;3、被告支付原告办理不动产登记的违约金13938.42元(总价款10600元的同期银行贷款逾期利率计算,从2016年8月29日计算至被告按约交付相关为止)4、被告承担相关诉讼费用。一审认定事实如下：2016年4月7日,被告向原告等Ａ区江山组团业主发出《保利凤凰湾车位销售通知书》载明:本次销售范围为一期Ａ区江山组团部分停车位;销售时问为2016年4月9日开始接受优惠登记即认筹,开盘时间待定,以客户经理最终通知为准;本次销售仅限保利凤凰湾业主购买;本次优惠登记须缴纳5000元诚意金,开盘可抵一万元使用,开盘当天选中即可转为定金,三天内缴纳全款或首付款后办理信用卡分期。原告接到通知后,向被告交纳了认筹金5000元。同月19日,被告保利郦城公司作为出卖人,与原告孙涓、陈远智作为买受人签订《保利凤凰湾地下停车场车位买卖合同》（以下简称《车位买卖合同》）约定:乙方已购买物业保利凤凰湾Ａ2-1-1102:为了方便乙方在“保利凤凰湾”地下停车场停放车辆,甲方向作为业主的乙方有偿提供地下停车场车位;乙方受让使用的车位位于贵阳市南明区个,该车位为非机械停车位;双方约定按个计算该车位总价款为106000元,此价格中不包含停车位的物业管理服务费用;乙方按分期付款方式按期付款,签订本合同时支付人民币36000元,余款70000元于2016年4月30日前一次性付清;该地下停车场由甲方开发建设并投入使用,所有权待办理产权后归乙方;甲方应于2016年5月30日前向乙方交付车位;车位产权年限,甲方所出让的地下停车场车位产权年限根据国家法律政策,乙方所享有的地下停车位年限按国家规定处理。双方在合同中还约定了其他事项。合同签订后,原告当日支付被告首期款36000元（含之前交纳的认筹金5000元）、维修基金1060元,被告出具收据给原告。同年5月30日,原告支付被告尾款70000元,结清了款项,被告当日出具发票给原告,并向原告交付了车位。同年6月3日,双方签署《保利·凤凰湾地下停车场车位交接确认书》,对交付车位的事实予以确认,并同时向被告选聘的物业公司交纳了2016年6月1日至2017年5月31日的物业管理服务费960元。其后,原、被告为上述车位的产权办理发生纠纷,原告诉至法院,提出如前诉请。庭审后,被告才于2019年3月4日取得南明区桃园路95号保利·凤凰湾Ｎ-1-1地块一期Ａ1-Ａ8号楼地下车库的《商品房现房备案证明》,于同年5月6日取得该车库的《不动产权证书》。上述事实,有当事人陈述、《车位销售通知书》、《车位认购指南》、《车位买卖合同》、《房屋销售专用收据》、《车位交接确认书》、物业费《收款收据》、《商品房现房备案证明》、《不动产权证书》等证据证明,经原、被告在庭审中举证、质证,法院予以确认。一审法院认为,附生效条件的民事法律行为,自条件成就时生效;依法成立的合同,受法律保护;当事人应当按照约定全面履行自己的义务,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,首先,原告孙涓、陈远智与被告保利郦城公司订立的《车位买卖合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定,该合同对原、被告双方具有法律约束力。其次,原、被告在合同中特殊约定“该地下停车场由甲方(被告)开发建设并投入使用,所有权待办理产权后归乙方(原告)。”被告向原告提供办理车位的不动产权证资料及协助原告办理车位不动产证的行为属于附生效条件的民事法律行为,生效条件为被告取得车位的产权,被告在原告起诉时还未取得该车位的产权,其不存在违约。由于被告已按约将车位交付原告使用,原告对该车位已占有、使用和收益,原告不存在经济损失,不需违约金补损;被告提供办理该车位的不动产权证资料及协助原告办理该车位的不动产证这一民事法律行为在原告起诉后于2019年3月4日后才生效,被告并未违约;且原、被告也未在合同中约定违约责任,依照合同约定及法律规定,被告不应承担违约责任。综上,法院对原告的诉请,部分支持,部分驳回。依据《中华人民共和商产国民法总则》第一百五十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定,判决如下:一、原告孙涓、陈远智与被告贵阳保利郦城房地产开发有限公司于2016年4月19日订立的《保利凤凰湾地下停车场车位买卖合同》对原、被告具有法律约束力；二、被告贵阳保利郦城房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告提供办理贵阳市南明区保利·凤凰湾地下停车场A区负1层A8区10号停车位的不动产权证资料,并协助原告办理该车位的不动产权证书;三、驳回原告孙涓、陈远智的其余诉讼请求案件受理费148元,减半收取74元,由原告负担50元,由被告负担24元。二审期间，上诉人孙涓、陈远智向本院提交以下证据：其与对方公司销售员之间的短信、2019年5月30日视频资料以及与刘元芳的电话录音；证明即使在判决生效后，对方公司仍旧以提出二次收取车位的维修基金为由不予办理产权相关资料。经质证，被上诉人贵阳保利郦城房地产开发有限公司认为不能确定是其公司员工发送的短信，即使是其公司员工发送的短信，也不能达到对方的证明目的，这个只是提示的作用；对于视频是否是在现场拍摄的不太清楚，对真实性无法核实；对录音真实性无异议，但是达不到对方的证明目的，认为其只是代理公司参与本案的诉讼阶段，并不是办理产权的经办人。本院查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，涉案《车位买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，内容未违反法律法律规的强制性规定，依法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，上诉人与被上诉人均应按照《车位买卖合同》约定的内容履行各自的义务，本案中，上述合同第四条对上诉人应享有的涉案车位的相应权利有明确约定，即“该地下停车场由甲方(被上诉人)开发建设并投入使用,所有权待办理产权后归乙方(上诉人)”，该意思表示应理解为涉案车位的所有权待被上诉人取得车位所在车库的《不动产权证书》之后应将该车位办理登记至上诉人名下，而被上诉人于2019年5月6日取得车库《不动产权证书》后，在上诉人要求下，至今并未按照协议约定将涉案车位办理登记至上诉人名下，构成违约，应承担相应的违约责任，但因涉案《车位买卖合同》中并未明确违约责任，考虑到被上诉人的主观过错、违约时间以及上诉人的主张等因素，本院按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准以车位总价款106000元为基数计算违约金，考虑到办理涉案手续客观上需要一定时间，本院酌情给予90日的办证时间，即从2019年8月5日起计算违约金，鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故，本案中2019年8月20日之后的违约金应当以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院(2020)黔0102民初8470号第一项、第二项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院(2020)黔0102民初8470号第三项；三、贵阳保利郦城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向孙涓、陈远智支付违约金（以106000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，从2019年8月5日起计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起，以106000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至孙涓、陈远智实际取得涉案车位的产权证书之日止）；四、驳回孙涓、陈远智是其余诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费148元、减半收取74元，由孙涓、陈远智负担24元、贵阳保利郦城房地产开发有限公司负担50元；二审案件受理费用148元，由孙涓、陈远智负担48元、贵阳保利郦城房地产开发有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  吴永霞审判员  柳 凡审判员  冯文婷二〇二〇年八月二十七日书记员  向兴艳