广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终4648号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市南海华足鞋业有限公司，住所地佛山市南海区。法定代表人：代某，总经理。委托诉讼代理人：周玉忠，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李广安，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：代素华，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：周玉忠，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李广安，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市南海金履鞋业有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人:张某。委托诉讼代理人：周秋霞，广东明浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：项姗姗，广东明浩律师事务所律师。上诉人佛山市南海华足鞋业有限公司（以下简称华足公司）、代素华与上诉人佛山市南海金履鞋业有限公司（以下简称金履公司）租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初25996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华足公司、代素华上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项；2.改判支持华足公司、代素华一审诉讼请求；3.驳回金履公司一审反诉请求；4.本案一、二审诉讼费由金履公司承担。事实和理由：（一）一审判决认为代素华与金履公司原法定代表人刘某之、金履公司唯一股东法定代表人肖某新的对话录音因对话各方身份无法确认而不予采信，违反证据认定规则，遗漏认定租约为期至少九年这一基本事实。1.上述录音证据可直接认定本案合同期限至少为九年。在录音中，刘某之与肖某新均多次承诺、重申、确认租约至少为九年，华足公司、代素华对此完全确认，应认定双方已就合同期限延长至九年达成一致；2.对话内容均围绕合同期延长六年展开，各方身份明确无误，录音真实可信，一审判决因“对话各方身份无法确认”而不予认定，属于认定事实不清。（二）参考最高人民法院采信录音证据的相关案例，本案录音证据应予认定，结合书面合同，应认定合同期限至少九年，一审判决认定事实不清。本案录音证据连贯、清晰客观，没有疑点，不可能进行伪造，且对案件争议事实的认定具有关键性作用，应当予以采信。一审判决未经任何查证或鉴定仅以“对话各方身份无法确认”的理由对录音证据不予认定，属于认定事实不清。（三）在一审中，华足公司、代素华申请法院向刘某之、肖某新调查取证及申请赵某吉出庭系为查明九年租期问题，此与案件审理直接相关。在双方存在争议的情况下，一审法院认为“与本案的审理结果没有影响”而不予准许，与本案情况不符，亦自相矛盾。（四）一审判决认定合同期限延长至九年“仅属于磋商阶段并未最终达成一致意见”，进而认为华足公司、代素华要求赔偿损失“缺乏理据”，属于认定事实不清、适用法律错误。双方对合同延长至九年已经达成一致意见，只是没有写成书面协议，一审判决的上述认定自相矛盾，也与事实和证据完全不符。（五）一审判决只是罗列2017年5月8日书面合同条款就跳跃至2018年11月9日金履公司发出《租赁合同提前终止通知书》，对合同履行过程特别是与华足公司、代素华诉请相关的事实只字未提，构成拒绝裁判，违反民事诉讼程序。此外，一审判决还遗漏认定许多事实。（六）金履公司作为租赁物的建设者、长期使用者、出租人，从始至终一直隐瞒租赁物的报建情况，反而多次承诺延长租约六年使得华足公司、代素华加大投资，甚至在诉讼中还强调继续履约，直到原一审于2019年1月31日开庭时才告知未作规划报建，具有完全过错。（七）依据本案情况，华足公司、代素华有充分理由相信租赁物为合法物业，无任何过错。一审判决认为“原告作为承租人，未对租赁物是否适租尽谨慎注意义务，对合同无效也具有一定过错”，理由不能成立。（八）一审判决未查明租赁物的施工、竣工时间、当时的法律法规有无规定建设工程规划许可制度、当地有无实施建设工程许可制度等事实。若本案租赁物建成于近30年前，当时并无强制性建设工程规划许可制度。一审判决不顾历史实际和租赁物现状，片面地以数十年后实施的新的司法解释判定合同无效，违反法不溯及既往原则。（九）金履公司现仍有10个类似租赁合同仍在履约。华足公司、代素华的损失是因为金履公司违背九年租约擅自解除合同所造成的，金履公司应承担全部赔偿责任。（十）金履公司在2018年5月25日股权及法定代表人变更后，编造自身经营需要的虚假理由，在2年固定合同期限内的2018年6月12日先至案涉租赁物办公室口头通知不再履行2019年3月16日后的租期，并又于2018年11月9日书面通知华足公司、代素华将于2019年7月20日解除合同收回租赁物，有失诚信，违背常理，构成欺诈。（十一）金履公司法定代表人赵某吉为母公司某上市公司中国中药的执行董事、副总裁。金履公司、新旧股东至少在2017年前就决定收购股权事宜，但其互相串通，在合同签订及履行过程中一直故意隐瞒股权收购事宜，共同欺骗华足公司、代素华，致使华足公司、代素华在2017年12月建成四条生产线，从而造成巨大损失。金履公司对于本次股权变更决策执行事项充分知情，中国中药对本案股权收购事项故意长期不予公告，极大地加大了华足公司、代素华的损失。正是因为金履公司股权的变更，才导致了本案的发生。若无此次收购，原九年租约完全可以如常履行。中国中药在2018年报中就本次收购进行了虚假公告，或证明此次收购可能系一场骗局，金履公司从头到尾参与其中，此与造成华足公司、代素华的损失密切相关。（十二）以九年租约为基础，减去实际使用天数564天，以未使用率82.8%来计算相应固定资产折旧等损失公平合理。华足公司、代素华也已申请评估，已完成自己的举证义务。华足公司、代素华诉请合理，均应支持。（十三）金履公司反诉请求应予全部驳回。一审判决未对2019年3月12日华足公司、代素华发函金履公司及股东的事实予以认定。金履公司一直坚持合同有效且一直拒不配合返还交接，是未能清理租赁物交还场地的根本原因所在。2020年4月13日,在金履公司的配合下,案涉的厂房和宿舍已经交回金履公司,这也说明厂房和宿舍的交还需要金履公司的配合。若按金履公司原承诺合同如常至少按九年执行，所谓使用费或租金也是华足公司、代素华的正常经营成本，此对双方均无损失，该使用费损失完全系金履公司背信弃义所致。案涉租赁物并非合法建筑物，金履公司无权获得使用费非法收益。（十四）华足公司、代素华自2018年12月完全停产，仅一个保安员在岗，每月水电费不会超过200元，一审判决仍以华足公司、代素华正常经营状态判决承担巨额基本电费和分摊与案件事实严重不符。综上所述，在本案中，金履公司为收取租金，一直隐瞒租赁物没有规划报建和股权转让的事实，长期欺骗华足公司、代素华和公众。在变更股东和法人代表人后，违反租期承诺，造成了华足公司、代素华的巨额损失，其具有完全的过错，二审法院应当支持华足公司、代素华的上诉请求。金履公司辩称：（一）一审法院以因各方身份无法确认为由不予确认华足公司、代素华提供的录音证据的证明力，系事实认定清楚。该录音中所提及的案外人刘某之、肖某新均未作为证人出庭作证，身份无法核实，且两人均无权代表金履公司作出承诺。（二）金履公司从未欺瞒华足公司、代素华案涉租赁物未取得规划报建手续这一事实，反而在案涉租赁物出租时明确告知，华足公司、代素华仍选择承租案涉租赁物，对于承租案涉租赁物导致合同无效的法律后果应由华足公司、代素华自行承担。（三）案涉租赁物未取得规划报建手续并不影响华足公司、代素华使用案涉租赁物，且金履公司提出2019年7月20日归还案涉租赁物已经给华足公司、代素华留有充足的搬迁时间，完全不会对其生产经营造成影响，一审法院驳回华足公司、代素华主张损失的诉请，处理正确。（四）一审法院认定华足公司、代素华主张的机器款损失、可得利益损失等缺乏理据，并无不当。华足公司、代素华经营中支付的工资、房租、水电费等应由其自行承担，无权要求金履公司承担。华足公司、代素华在2020年4月13日才将案涉场地交还金履公司，无权向金履公司主张装修损失。（五）华足公司、代素华一直占有使用案涉租赁物至2020年4月13日，应承担占用期间的水电费，其作为承租人对水电费使用情况最清楚，具有举证证明案涉租赁物在其占用期间水电费用的法律义务，但其怠于举证，故一审法院按照双方交易习惯进行计算合法有据。（六）华足公司、代素华称1989年6月16日香港某福公司与南海某经济发展总公司所属某峰工业公司签订的《租赁协议》及附件一《土地使用协议书》可以确定案涉租赁物建成于1991年底前，并无事实依据，完全系华足公司、代素华的臆测，前述租赁协议及其所在土地与本案无关。（七）案涉租赁物使用的土地系2003年向南海区某镇经济发展总公司承租而来，案涉租赁物系承租土地后陆续建设并非1991年建成，并不适用1993年11月实施的《村庄和集镇规划管理条例》。（八）中国中药集团并非本案当事人，其是否对某了性（佛山）药材饮片有限公司收购金履公司股权一事进行公告与本案无关。华足公司、代素华上诉主张，中国中药集团没有公告是产生所谓巨大损失的直接原因，完全系无稽之谈。华足公司、代素华还主观揣测、推断某了性（佛山）药材饮片有限公司收购金履公司股权可能系一场骗局，认为金履公司参与其中，与其所谓的损失密切相关，毫无事实和法律依据。综上，请求依法驳回华足公司、代素华的全部上诉请求。金履公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第六项；2.改判华足公司、代素华按照原《物业出租合同》约定的租金标准支付从2019年1月25日至实际返还之日止的房屋占有使用费暂计为4291977元（从2019年1月25日起暂计至2020年3月24日）及欠付占用费利息暂计为110588元（自2019年2月11日起至付清之日按年利率4.35%计算，暂计至2020年3月30日）；3.判令华足公司、代素华承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院已认定华足公司、代素华诉请赔偿损失缺乏理据，却认定金履公司要求华足公司于2019年7月20日前返还案涉租赁物对华足公司、代素华的生产经营会有影响，从而判决华足公司、代素华从2019年1月25日至实际交接之日止每月仅按案涉合同约定租金的一半支付使用费予金履公司，存在逻辑矛盾。1.一审法院认定金履公司作为出租人未对租赁物是否适租尽谨慎注意义务，对合同无效具有一定过错，属于认定事实不清。华足公司、代素华在租赁案涉场地之初已清楚知悉案涉租赁物并未办理规划报建手续，仍选择承租案涉租赁物，对于案涉租赁合同无效的风险应由其自行承担；2.一审法院认定金履公司向华足公司提出2019年7月20日归还案涉租赁物造成其生产经营影响缺乏事实依据。金履公司按照合同约定，已提前九个月告知华足公司、代素华返还租赁物，华足公司、代素华有足够时间合理安排其生产经营；3.自2018年11月9日起，金履公司多次函告及口头催促华足公司、代素华返还案涉租赁物，并在本案一审庭审中再次明确案涉租赁物未办理规划报建许可，但华足公司、代素华至今仍拒绝返还，华足公司、代素华恶意占用案涉租赁物，导致金履公司无法利用案涉租赁物，华足公司、代素华应按照原租赁合同约定的租金标准支付占有使用费予金履公司。（二）一审判决驳回金履公司主张返还案涉租赁物的诉讼请求，系认定事实不清。华足公司、代素华辩称，金履公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。华足公司、代素华向一审法院起诉请求：1.判令金履公司赔偿华足公司、代素华固定资产损失7437580.38元；2.判令金履公司赔偿华足公司、代素华水电安装费损失8536452.3元；3.判令金履公司赔偿华足公司、代素华人员费损失15873189.23元；4.判令金履公司赔偿华足公司、代素华可得利益损失9885161.26元（自2018年10月1日暂计算至2019年11月1日，其后每月暂按760397.02元计算，以评估价为准）；5.判令金履公司退还保证金30万元；6.判令金履公司赔偿华足公司、代素华购买金履公司的机器款损失1324800元；7.判令金履公司支付华足公司、代素华公证费24000元；8.本案诉讼费由金履公司承担。金履公司向一审法院反诉请求：1.判令华足公司、代素华将佛山市南海区某镇某峰工业区金履公司厂房E栋厂房、F座宿舍返还予金履公司；2.判令华足公司、代素华按原《物业出租合同》约定的租金标准向金履公司支付自2019年1月25日起至实际返还之日止的房屋占有使用费暂计为3057385元（从2019年1月25日起暂计至2019年11月24日）、欠付占有使用费的利息57008.13元（自2019年2月11日起至付清款日止按年利率4.35%计算，暂计至2019年11月30日）；3.判令华足公司、代素华支付拖欠自2018年12月至实际返还之日止的水费（水费本金暂计至2019年10月为11176.11元）及相应利息273.67元（利息按年利率4.35%从2019年1月19日起暂计至2019年11月30日）；4.判令华足公司、代素华支付拖欠自2018年12月至实际返还之日止的电费（电费本金暂计2019年10月为239410.72元）及相应的利息4501元（利息按年利率4.35%从2019年1月10日起暂计至2019年11月30日）；5.本案本诉及反诉费用由华足公司、代素华承担。一审法院认定事实：2017年3月8日，金履公司出具收款收据，确认收到华足公司使用厂房保证金300000元。2017年3月20日，金履公司出具收款收据，确认收到华足公司、代素华旧机器件款1600000元。2017年5月8日，金履公司（出租方、甲方）与华足公司、代素华（承租方、乙方）签订《物业出租合同》（以下简称案涉合同），约定：乙方租赁甲方位于南海区某镇某峰工业区金履公司厂区E、F座厂房（以下简称案涉租赁物），建筑面积共31538.15平方米，租赁功能为生产、仓储、办公、员工宿舍生活等企业用途，出租给乙方使用的租赁期限为3年，即从公历2017年3月16日起至公历2020年3月15日止，2017年3月16日起至2019年3月15日止为固定租赁期，2019年3月16日起至2020年3月15日止为非固定租赁期；E栋厂房计价面积为27734.4㎡，单价9元/㎡，合计金额为每月249610元，F栋宿舍（1楼1/2、2楼、3楼）计价面积为3803.75㎡，单价12元/㎡，合计金额为每月45645元，每月租金295255元；甲方同意给乙方免租期为40天，即2017年3月16日至4月24日为免租期，实际收租金从2017年4月25日起计；租金实行先交后使用的原则，在双方签订合同3日内，乙方交付2017年4月25日起的租金给甲方，即乙方须于每月10日前缴交当月的租金给甲方，甲方收取租金后应及时提供发票（发票税费由乙方自负）；2019年3月16日至2020年3月15日止，每月租金合计为308648元，其中厂房增幅5%，即单价为9.45元/㎡，每月租金为262090元；宿舍增幅2%，即单价为12.24元/㎡，每月租金为46558元；2020年3月16日起租金的增幅提前六个月再作商定，在双方签订合同3日内，乙方交付甲方租赁期保证金为300000元；固定租赁期内，甲方未与乙方协商一致中途收回租赁物（除国家征用外），视甲方违约，甲方应返还保证金并赔偿乙方经济损失相当于2个月租金，乙方未与甲方协商一致中途终止合同的，视乙方违约，甲方已收的款项（租金、保证金）不作退回，甲方有权无偿收回租赁物及乙方施设的不动产和可动的设施，并追收乙方所拖欠的租金；非固定租赁期内，甲方、乙方双方需要提前终止合同，必须提前90天告知对方，对方应履行约定为甲方提出，不收乙方当月的租金，并按合同七、3条执行；乙方提出，要付甲方当月的租金，并按合同七、3条执行。《物业出租合同》第七条第3款约定：装修、改建增加的不动产，如棚架、天花吊顶、封窗彩钢板、水电设施，乙方撤离时，其所有权属甲方所有，乙方不得拆除或主张补偿（甲方违约则按协议第九条第2款违约责任处理），属乙方添置的空调、电梯等电器及乙方设备（如电梯、视频监控等）可拆走。2018年11月9日，金履公司向华足公司、代素华出具《租赁合同提前终止通知书》，该通知写明金履公司将于2019年7月20日提前终止与华足公司签订的《租赁合同》，请华足公司于2019年7月20日将承租的南海区某镇某峰工业区金履公司厂区E座厂房返还予金履公司。另查明，2018年5月25日，金履公司的法定代表人由刘某之变更为赵某吉。再查明，2018年12月至2019年10月，金履公司收到供电局的账单金额共计279258.3元。2019年11月29日，金履公司向华足公司、代素华送达《关于催促尽快搬离及支付拖欠费用的函》，要求华足公司、代素华支付自2018年12月起拖欠的水费11176.11元、电费239410.72元及利息。庭审中，1.华足公司、代素华陈述案涉厂房在其承租前用于做鞋厂，华足公司、代素华没有对案涉租赁物主体进行加建、改建，但进行了内部改造，尚有设备、材料在案涉租赁场地；2.华足公司、代素华确认未支付自2019年1月25日起的案涉租赁物的使用费、2018年12月1日起的水电费；3.华足公司、代素华和金履公司均同意自行对案涉租赁场地进行交接，华足公司、代素华同意在2020年5月16日前搬离案涉租赁场地，逾期租赁场地内的物品视为其放弃权利，金履公司可自行进场处理，金履公司同意在2020年5月16日前收回场地，逾期自行承担不利后果；4.金履公司陈述华足公司与案外人一方公司共用位于案涉租赁物内变压器供电和水表，分别按照各自实际使用的水电量承担费用。案涉租赁物的水、电费系根据金履公司收到供电局、自来水公司的总账单，扣减一方公司查表计算出的一方公司应承担的部分，剩余为华足公司、代素华应支付的水、电费。华足公司、代素华同意庭后五个工作日内提交租赁场地全部水电表度数照片，并说明该水电表的使用方，逾期承担相应不利责任，后华足公司提交《水电表情况说明》，仅写明案涉租赁物使用的水表于2020年1月16日的读数，称不清楚电表位置和读数。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。华足公司、代素华和金履公司均未提供证据证明案涉租赁物已办理规划报建手续并经竣工验收，华足公司、代素华与金履公司就案涉租赁物形成的租赁合同关系无效。无效合同自始没有法律约束力，合同无效，因无效合同取得的财产，应当予以返还，华足公司、代素华要求金履公司退还保证金30万元符合法律规定，一审法院依法予以支持。华足公司、代素华与金履公司一致同意于2020年5月16日前就案涉租赁物进行交接，金履公司主张华足公司、代素华返还案涉租赁物的诉请，一审法院不再支持。关于金履公司主张华足公司、代素华按照案涉合同的租金标准支付自2019年1月25日起的占有使用费及利息的诉请。华足公司、代素华确认自2019年1月25日起未支付使用费，华足公司、代素华仍占有案涉厂房，应当支付案涉厂房占有使用费。金履公司作为出租人，将未经合法规划报建的案涉租赁物租赁给华足公司、代素华作生产经营使用，对案涉合同无效具有一定过错。华足公司、代素华作为承租人，未对租赁物是否适租尽谨慎注意义务，对合同无效也具有一定过错。考虑金履公司于2018年11月9日合同租赁期间告知华足公司于2019年7月20日前返还案涉租赁物，对华足公司、代素华的生产、经营会有影响，一审法院酌情确定华足公司、代素华应从2019年1月25日起至实际交接之日止，每月按照案涉合同约定的租金的一半支付使用费予金履公司。案涉合同约定案涉租赁物每月租金为295255元，自2019年3月16日至2020年3月15日每月租金为308648元，2020年3月16日起的租金增幅提前六个月再做商定，现金履公司未举证证明双方就2020年3月16日之后的租金增幅达成一致，2020年3月16日之后的使用费，一审法院参照2019年3月16日至2020年3月15日的标准计算，即2019年1月25日起至同年3月15日的使用费为241124.9元（295255元/2+295255元/2/30天*19天），2019年3月16日起至交接之日止每月使用费为154324元，交接日期以2020年5月16日为限，逾期收回场地，金履公司自行承担不利后果。一审法院根据案涉租赁物的占有使用情况、双方的过错等认定华足公司、代素华应当支付的使用费，华足公司、代素华未按案涉合同约定的租金支付使用费具有理据，故一审法院对金履公司主张华足公司、代素华支付迟延支付使用费的利息的诉讼请求不予支持。华足公司、代素华辩称无需支付使用费予金履公司，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于金履公司主张华足公司、代素华支付自2018年12月起至实际返还案涉租赁物日止的水电费的诉请。华足公司、代素华占有案涉租赁物期间，应当承担占有期间的水电费。华足公司、代素华与金履公司已结清2018年12月之前的水电费，故华足公司、代素华理应知晓水电使用情况，但未举证证明，金履公司根据收到的水电费账单扣减一方公司应支付给金履公司的费用，剩余费用为华足公司、代素华应支付给金履公司的，符合双方的交易习惯，华足公司、代素华庭审中明确五个工作日内提交案涉租赁场地全部水电表度数照片，并说明水电表的使用量，逾期承担相应不利责任，现华足公司、代素华未就金履公司主张的水电费提出反驳证据，一审法院采纳金履公司的陈述，金履公司请求华足公司、代素华支付自2018年12月至2019年10月的水费11176.11元、电费239410.72元，一审法院依法予以支持。2019年11月起至实际返还案涉租赁物期间的水电费，金履公司可以另案主张。华足公司、代素华于2019年11月29日收悉金履公司催缴上述费用的函件，拖欠水电费导致金履公司的资金占用损失，故一审法院酌定华足公司、代素华自2019年11月29日起至实际清偿日止，以水费11176.11元、电费239410.72元为本金，按年利率4.35%计付利息损失予金履公司，金履公司请求超出的部分，一审法院不予支持。关于华足公司、代素华主张固定资产、水电安装费、人员费用等损失的诉讼请求。根据案涉合同双方的约定，合同期满后，装修、改建增加的不动产，如棚架、天花吊顶、封窗彩钢板、水电设施，华足公司、代素华撤离时，其所有权属金履公司所有，华足公司、代素华不得拆除或主张补偿，且华足公司、代素华使用案涉租赁物的用途与使用前的用途一致，华足公司、代素华主张投入巨额费用不合情理，华足公司、代素华主张案涉合同的租赁期限经金履公司前法定代表人刘某之口头承诺延长至九年，即使刘某之曾与华足公司、代素华口头协商变更租赁期限，仅属于双方的磋商阶段，并未最终达成一致意见并形成书面协议。至于华足公司、代素华购买金履公司的机器款损失属于自身生产经营成本，且华足公司、代素华可自行搬走机器设备，故华足公司、代素华请求金履公司赔偿上述损失缺乏理据，一审法院对华足公司、代素华该部分诉讼请求不予支持。案涉合同无效，华足公司、代素华基于案涉合同要求金履公司赔偿可得利益损失的诉请无法律依据，一审法院不予支持。华足公司申请进行停产损失评估，华足公司、代素华代理人周玉忠申请向刘某之、肖某新调查取证及申请赵某吉出庭，上述申请均与本案的审理结果没有影响，一审法院依法不予准许。华足公司、代素华支出的公证费24000元非必要支出，其请求金履公司支付该费用缺乏理据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、金履公司于判决发生法律效力之日起十日内退还华足公司、代素华保证金30万元；二、华足公司、代素华支付使用费241124.9元及从2019年3月16日起至实际返还案涉租赁物日止（以2020年5月16日为限），每月按照154324元的标准支付使用费予金履公司；三、华足公司、代素华于判决发生法律效力之日起十日内支付水费11176.11元，并自2019年11月29日起至实际清偿日止，以11176.11元为本金，按年利率4.35%计付利息损失予金履公司；四、华足公司、代素华于判决发生法律效力之日起十日内支付电费239410.72元，并自2019年11月29日起至实际清偿日止，以239410.72元为本金，按年利率4.35%计付利息损失予金履公司；五、驳回华足公司、代素华的其他诉讼请求；六、驳回金履公司的其他反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，一审本诉案件受理费258705.92元、财产保全费5000元，合计263705.92元，由华足公司、代素华负担261824.92元，由金履公司负担1881元。一审反诉案件受理费16879.02元、财产保全费5000元，合计21879.02元，由华足公司、代素华负担17542元，由金履公司负担4337.02元。抵扣后，华足公司、代素华于上述付款同期迳付案件受理费15661元予金履公司，一审法院不另收退。二审中，华足公司、代素华未提交新证据。金履公司向本院提交了场地移交书一份，拟证明华足公司、代素华已于2020年4月13日将案涉租赁物交还金履公司。二审中，经华足公司、代素华申请，本院依法调取了本院审理的（2019）粤06民初79号案民事起诉状、证据清单、开庭笔录。经审查，本院对场地移交书的真实性、合法性和关联性予以确认。本院对依当事人申请调取的证据的真实性、合法性予以确认，但该证据与本案讼争事实无关，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2020年4月13日，华足公司、代素华交还案涉租赁物予金履公司。同日，双方签订《场地移交书》，对上述事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为:案涉合同的效力；华足公司、代素华上诉请求金履公司赔偿固定资产损失、水电安装费损失、人员费损失、可得利益损失、机器费损失、公证费损失是否应当予以支持；一审判决华足公司、代素华向金履公司支付使用费241124.9元，并从2019年3月16日起至实际返还案涉租赁物之日止按154324元/月的标准计付使用费是否合法有据；一审判决华足公司、代素华支付水电费及利息是否合法有据。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证或办理房屋权属登记，一审法院认定案涉合同无效，并无不当，本院予以维持。华足公司、代素华上诉主张案涉合同有效，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二。根据案涉合同约定，合同期满后，装修、改建增加的不动产，如棚架、天花吊顶、水电设施，所有权归金履公司所有，华足公司、代素华不得拆除或主张补偿。本院认为，华足公司、代素华使用案涉租赁物的用途与使用前的用途一致，华足公司、代素华也未举证证明其投资进行装修、改建等，故华足公司、代素华主张投入巨资进行固定资产投资，理据不足，本院不予采信。华足公司、代素华主张，案涉合同的租赁期限经金履公司前法定代表人刘某之口头承诺延长至九年。本院认为，由于金履公司对此不予确认，本案无证据表明双方已就此达成一致意见。而且在合同无效的情况下，损失的确定与租期无关，故华足公司、代素华以刘某之口头承诺延长租期为由，上诉主张金履公司承担固定资产、水电安装、人员费用等损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于机器款损失。本院认为，华足公司、代素华购买机器系其自身经营需要且其可自行搬走，故其上诉主张金履公司赔偿机器款损失，理由不能成立，本院不予支持。案涉合同无效，华足公司、代素华基于案涉合同主张可得利益损失，于法无据，本院不予支持。公证费并非必要支出，华足公司、代素华上诉主张金履公司赔偿公证费，理据不足，本院亦不予支持。关于第三个争议焦点。虽然案涉合同无效，但华足公司、代素华仍应支付占有使用案涉租赁物期间的占有使用费。华足公司、代素华确认自2019年1月25日起未支付占有使用费，故应当支付此后至实际返还租赁物之日止的占有使用费。一审法院综合本案案情，酌情认定华足公司、代素华从2019年1月25日起至实际返还租赁物之日止，按案涉合同约定的租金标准的一半计付使用费，判令华足公司、代素华应向金履公司支付2019年1月25日起至3月15日止的使用费241124.9元，2019年3月16日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费计算标准为每月154324元，理据充分，本院予以维持。华足公司、代素华上诉主张无需支付占有使用费，金履公司上诉主张华足公司、代素华按照案涉合同约定的租金标准计付占有使用费并支付迟延付款利息，理由均不能成立，本院不予支持。关于第四个争议焦点。华足公司、代素华占有使用案涉租赁物期间，应当支付占有使用期间的水电费。一审判决华足公司、代素华向金履公司支付2018年12月至2019年10月的水费11176.11元、电费239410.72元及利息，有事实和法律依据，本院予以维持。华足公司、代素华上诉无需支付前述费用，但未能提交证据证明自己的主张成立，本院不予支持。二审中，华足公司、代素华向本院申请赵某吉出庭参加诉讼、向肖某新及刘某之调取证据，向南海区国土部门、规划部门、建设部门发函调查E栋厂房、F座宿舍的相关情况，责令金履公司提供E栋厂房、F座宿舍建设施工合同、图纸、验收证明文件，评估华足公司、代素华自2018年10月1日以来的停产损失。本院认为，华足公司、代素华申请调取的材料及申请评估事项对本案定案事实并无实质性影响，本院依法不予准许。综上所述，华足公司、代素华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费283611.96元，由上诉人佛山市南海华足鞋业有限公司、代素华负担258705.92元，由上诉人佛山市南海金履鞋业有限公司负担24906.04元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇二〇年七月二十九日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰