黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4492号上诉人(原审被告)：宋文勇，男，1958年11月1日生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：彭博，黑龙江龙广律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：黑龙江远大物业管理有限公司，统一社会信用代码91230110749667923G，住所地哈尔滨市香坊区哈平路145号。法定代表人：宋殿春，董事长。委托诉讼代理人：张艳娟，黑龙江佳旭律师事务所执业律师。上诉人宋文勇因与被上诉人黑龙江远大物业管理有限公司（以下简称远大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初14977号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋文勇上诉请求：依法撤销(2019)黑0102民初l4977号民事判决，依法改判或者发回重。事实和理由：一、远大物业公司对宋文勇所主张的权利，已超过法定的诉讼时效。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确规定:经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍末交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，远大物业公司应该履行法定的通知缴纳义务。本案在一审诉讼过程,远大物业公司没有证据证明通过任何方式向宋文勇书面催缴了物业管理费用。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定”。本案中，远大物业公司主张宋文勇支付2013年1月1日起至2017年1月15日止的物业费及电梯费，未在法定诉讼时效期间行使，现已超过三年的法定诉讼时效，另外根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。本案中，远大物业公司未举证证明其主张的诉求在此3年期间出现过中断事由。故，远大物业公司对宋文勇所主张的权利，已超过法定的诉讼时效。二、远大物业公司在没有委托合同的情况下，未举示证据证明其实际提供了物业服务,其主张宋文勇给付物业费及电梯费毫无事实及法律依据。根据国务院《物业管理条例》等规定,对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责。但实际上，在合同有效期内远大物业公司并未履行相应的责任。电梯时常出故障，长期带故障运行,业主经常爬楼梯上下楼、严重危及业主的生命财产安全。由于远大物业公司的管理服务严重不负责，致使小区内绿地被严重损毁，私搭乱建现象比比皆是。房屋质量存在问题，宋文勇多次向远大物业公司反映情况，远大物业公司不给维修亦不找开发商进行协调，不履行合同义务。合同到期后，远大物业公司从未提供“事实物业服务”，无委托合同且未提供实际服务，故而宋文勇不应给付远大物业公司所主张的费用。三、远大物业公司要求给付的物业服务费及电梯费均过高,不应支持。退一步讲，即使宋文勇给付远大物业公司物业服务费及电梯费，也不应由2013年1月1日起计算至2017年1月15日止，按照三年的法定诉讼时效，远大物业公司也仅能要求宋文勇给付2016年10月29日至2017年1月15日期间的物业服务费及电梯费。综上所述，一审判决并未考虑本案的诉讼时效问题，忽视了远大物业公司在本次物业纠纷中应负的责任，判决显失公平，应予纠正。请二审法院在查明事实的基础上予以改判。远大物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，依法应予以维持。远大物业公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令宋文勇向远大物业公司支付自2013年1月1日起至2017年1月15日止的物业费5,810.30元；2.请求依法判令宋文勇向远大物业公司支付自2013年1月1日起至2017年1月15日的电梯费3,201元；3.请求依法判令宋文勇向远大物业公司支付逾期支付物业费的违约金，计算方法为：自2014年1月1日起至实际支付物业费之日止，每日按照应支付物业费的0.3％标准计算。一审法院认定事实：宋文勇系坐落于哈尔滨市××大都市××小区××楼××单元××室业主，该房屋建筑面积113．27平方米。2010年1月1日，案外人邢有利与远大物业公司签订了《物业管理委托服务协议》一份，其主要约定：甲方：邢有利，乙方：远大物业公司，建筑面积113.02，产权属性：私有；管理期限为三年，自2010年1月1日至2012年12月31日；物业管理费按年收取，费用标准为门市、住宅、地上车库、库门1.25元／月／平方米，建筑面积，地下车位1,200元／年。2010年4月14日，宋文勇从邢有利处将上述房产更名过来，并与黑龙江远大房地产开发有限公司签订了《哈尔滨市商品房买卖合同书》一份，其主要约定：宋文勇以545,926元的价格购买黑龙江远大房地产开发有限公司开发建设的位于哈尔滨市××工农大街××单元××号房屋。远大物业公司与宋文勇之间的《物业管理委托服务协议》，继续在案外人邢有利与远大物业公司签订的《物业管理委托服务协议》基础上履行。2011年9月30日，哈尔滨市物价监督管理局出具关于远大都市明珠二期前期物业服务收费有关事宜的批复，内容为批准物业服务费标准为高层暂按照建筑面积1.5元／月／平方米收取。另查明，因远大物业公司为远大小区提供的物业服务不符合合同约定，远大都市明珠业主委员会（以下简称业委会）于2016年1月18日，向远大物业公司发出关于解聘远大物业公司的通知。2016年2月26日，远大物业公司向业委会发函，主要内容为：远大物业公司将于2016年2月29日上午8：30分正式与业委会进行交接，并将于2016年3月1日0:00时起停止对小区一切服务并撤离小区，由此产生的任何事宜均与远大物业公司无关。2016年2月26日，哈尔滨市道里区物业监督指挥中心向远大物业公司发出督办单，要求远大物业公司在小区延续服务60日之后正式退出小区的服务。2016年3月3日，街道办事处暂停了业主委员会工作，并于2017年1月13日恢复了业主委员会工作。2017年1月15日，远大物业公司停止为该小区提供物业服务，退出该小区。2018年9月12日，远大物业公司与案外人邢有利的物业服务合同一案，远大物业公司申请撤回起诉。一审法院认为，远大物业公司与宋文勇之间订立的《物业服务协议》系双方真实意思表示，该合同合法有效。在远大物业公司提供物业服务后，宋文勇应当按照合同约定支付相应的物业服务费。远大物业公司要求宋文勇支付2013年1月1日至2017年1月15日期间的电梯费3,201元的诉讼请求，法院予以支持。关于远大物业公司要求宋文勇支付2013年1月1日至2017年1月15日期间的物业服务费5,810．30的诉讼请求，鉴于远大物业公司为宋文勇提供的服务存在不符合物业合同约定的情况，法院仅支持85％、即4,938.76元。关于远大物业公司要求宋文勇支付违约金的诉讼请求，因远大物业公司在物业合同履行期间也存在违约行为，故法院对该项诉讼请求不予支持。关于宋文勇辩称远大物业公司对其主张的权利已超过法定的诉讼时效、即自2013年1月1日起至2017年1月15日止的物业费及电梯费不应支付的意见。因远大物业公司主张的2013年1月1日至2017年1月15日的诉讼时效期间，其并没有已超过法定的诉讼时效期间，且2018年9月12日远大物业公司撤回对邢有利的起诉，故其辩解理由不应得到支持。关于宋文勇辩解称：“远大物业公司所谓事实物业服务属于违法的强行服务的意见”。因双方虽未签订书面合同，但远大物业公司仍继续为该小区提供物业服务，双方事实上仍在履行物业服务协议。业委会于2016年1月18日向远大物业公司发出关于解聘远大物业公司的通知，于2016年3月3日被街道办事处暂停了工作，于2017年1月13日恢复了工作，远大物业公司在业委会恢复工作后，立即进行交接并退出该小区，不存在强行交易问题，故法院对宋文勇的该意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、宋文勇于判决生效之日起十日内给付黑龙江远大物业管理有限公司自2013年1月1日至2017年1月15日期间的物业服务费4,938.76元、电梯费3,201元，合计8,139.76元；二、驳回黑龙江远大物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由宋文勇负担。本院二审期间当事人未提交证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，关于本案是否超诉讼时效问题。因本案属于宋文勇自2013年起至2017年1月15日远大物业公司撤离连续拖欠物业服务费及电梯费产生的债务纠纷，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，本案的诉讼时效应自最后一期物业服务合同履行期届满之日起算。远大物业公司本案诉请并未超诉讼时效，宋文勇关于本案超诉讼时效的主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于是否存在物业委托合同及远大物业公司是否提供物业服务问题。宋文勇案涉房产原产权人邢有利在2010年1月1日与远大物业公司签订有《物业管理委托服务协议》。由于宋文勇在2010年4月14日办理更名并与黑龙江远大房地产开发有限公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》时，约定远大物业公司与宋文勇之间的《物业管理委托服务协议》，继续在邢有利与远大物业公司签订的《物业管理委托服务协议》基础上履行。并且，宋文勇在购买案涉房产后，实际接受了远大物业公司提供的物业服务，并交纳了2010年至2012之间的物业服务费、电梯费。因此，双方已形成事实上的物业服务合同关系。而远大物业公司诉请2013年1月1日起至2017年1月15日时段的物业服务费及电梯费收费标准与之前并未发生变化。故宋文勇关于与远大物业公司之间无物业委托合同的主张不成立，关于远大物业公司诉请的物业服务费及电梯费均过高的主张缺乏事实根据。宋文勇并未举示有效证据证实远大物业公司诉请时段未尽责对小区共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理，而宋文勇一直在案涉房产居住并使用电梯上下楼，电梯日常维护管理亦属于物业服务内容。故宋文勇关于远大物业公司在2013年1月1日起至2017年1月15日时段未提供物业服务的主张不成立。关于一审判决是否公允问题。因远大物业公司诉请时段提供的物业服务不符合约定，一审法院仅支持远大物业公司诉请物业服务费85％的份额。故，宋文勇关于一审法院忽视远大物业公司在本次物业纠纷中应负责任的主张不成立。综上，宋文勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宋文勇负担。本判决为终审判决。审判长  李胜凯审判员  宋冠瑶审判员  王帅英二〇二〇年八月三十日书记员  于凯华