甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0104民初1554号原告：李昊泽，女，1973年6月7日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：王在刚，兰州市西固区西固城法律服务所法律工作者。被告：聂锦春，男，1974年6月22日出生，汉族，住兰州市西固区。被告：白燕，女，1981年1月28日出生，汉族，中国石油兰州石油化工公司催化剂厂操作工，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：聂锦春，系白燕丈夫。被告：甘肃安顺房产代理有限公司，住所地兰州市西固区先锋路街道福利东路**第******。法定代表人：从美娜，该公司经理。原告李昊泽与被告聂锦春、白燕、被告甘肃安顺房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李昊泽及其委托诉讼代理人王在刚、被告聂锦春及作为被告白燕委托诉讼代理人、被告甘肃安顺房产代理有限公司法定代表人丛美娜到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原告李昊泽当庭撤回对甘肃安顺房产代理有限公司的诉讼，本院裁定准许，本案现已审理终结。原告李昊泽向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，积极协助原告办理房屋交接手续；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月13日，原告与被告签订《房屋定金协议》，原告向被告预交购房定金2万元。2016年8月23日原告与被告在兰州市西固区先锋路法律服务所见证下签订《房屋转让合同》，之后原告按协议约定又向被告支付房款18万元，至此原告向被告共计支付购房款20万元，剩余房款按照协议约定，尚未支付，应在被告向原告交房时付清。2020年5月15日，原告所购房屋售房单位已交付被告，但被告不但不通知原告商量交房事宜，而且在原告多次主动联系下以种种理由拒不履行合同，为此诉讼。被告聂锦春、白燕辩称：一、原告与被告签订的房地产买卖协议，属于无效合同。根据《合同法》第五十二条、《城市房地产管理法》第三十八条的规定，原、被告争议的房屋尚未取得权属证书，属于法律强制规定不得转让的房屋，而且根据经济适用房买卖政策的规定，经济适用房五年内不得上市交易，目前，争议房屋不满五年，双方签署的房屋买卖合同是无效的，不受法律保护。二、根据合同无效的处理规则，双方之间应当相互返还因合同取得的财产，而不是继续履行合同。根据《合同法》第五十八条的规定，原、被告之间所涉争房屋纠纷的处理方式为，被告将原告已支付的房款退还给原告。三、在坚持上述答辩意见的基础上，被告认为原告的诉请，于法无据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《房屋定金协议》、收条及转账明细、《见证书》、共有人声明、《期房转让协议》及合同附件（身份证**口、结婚证复印件、《动迁协议》，选房确认单、旧房交回办结表、收据）、《经济适用住房买卖合同》等证据的真实性，被告不持异议，本院对上述证据的证据效力予以确认并在卷佐证；对原告提交的崔砚的户口、《兰州市存量房交易资金监管三方协议》、《期房转让协议》，被告对真实性持异议，本院认为，上述证据涉及案外人，证据上载明的案外人未当庭对证据真实性予以确认，且上述证据是否真实与本案不具有必然关联，因此，对上述证据，本院不作为本案证据予以采信。根据确认的证据及当事人陈述，本院查明以下事实：2016年8月13日，李昊泽、聂锦春签订《房屋定金协议》，约定：聂锦春将位于兰州市西固区××小区××楼××单元××室房屋（以下简称案涉房屋）以65万元价款出售给李昊泽，李昊泽于协议签订后向聂锦春交付定金2万元。2016年8月23日，李昊泽作为乙方（买方），聂锦春、白燕作为甲方（卖方）在兰州市西固区先锋路法律服务所订立《期房转让协议》，约定：“乙方购买案涉房屋；房屋交易价格总价为65万元；该房屋是期房，产权证还未开始办理，乙方先付给甲方包括定金在内共20万元作为第一笔房款，待房屋建好甲方拿到房屋钥匙后，乙方将剩余房款45万元一次性付给甲方，甲方将房屋钥匙及相关资料交付乙方，与该房屋相关的其他所有费用由乙方单独承担，待房屋所有权证发放之后，甲方协助乙方办理过户手续，过户所需费用由乙方承担，此房屋交易完成。”兰州市西固区先锋路法律服务所出具内容为“聂锦春、白燕、李昊泽经协商一致，订立了《期房转让协议》，当事人在签订合同时，具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，该《期房转让协议》是当事人的真实意思表示”的（2016）先见字第18号《见证书》。当日，李昊泽向聂锦春转账18万元。2020年5月，李昊泽得知案涉房屋已由售房单位中国石油兰州石油化工公司交付使用，向聂锦春主张收房、收钥匙及支付剩余房款等，聂锦春未允，遂引起诉讼。另查明，案涉房屋，系聂锦春名下拆迁安置房屋。2015年中国石油兰州石油化工公司所属文化小区整体动迁，聂锦春位于文化小区89#-412号住宅房屋被列入动迁范围。2015年1月13日聂锦春与兰州石油化工公司矿区服务事业部房屋动迁办公室签订《动迁协议》并确认选购案涉房屋，2015年6月25日聂锦春与中国石油兰州石油化工公司签订《经济适用住房买卖合同》，聂锦春以236005元的金额购买案涉房屋，案涉房屋建筑面积94.44平方米。本院认为，本案的争议焦点是：李昊泽与聂锦春、白燕签订的房屋买卖合同是否有效，聂锦春、白燕是否应当继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人签订合同时，具有相应的民事权利能力、民事行为能力，平等协商，意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，不损害国家、集体或者第三人利益，不损害社会公共利益，合同即有效。本案中，聂锦春、白燕主张根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，案涉房屋系尚未依法领取权属证书的房屋，不得转让，同时案涉房屋是经济适用住房，根据经济适用住房的政策规定，经济适用住房未满五年，不得上市交易，目前案涉房屋未满五年，双方签署的房屋买卖合同违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，是无效合同，不受法律保护。对此，本院认为,一、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该条法律规定，是关于合同无效法定情形的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》和《经济适用住房管理办法》是行政法规，是从行政管理的角度对城市房地产和经济适用住房进行管理，其中关于城市房屋和经济适用住房转让和买卖的规定，是管理性强制性规定而非效力性强制性规定，而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，聂锦春、白燕以此主张房屋买卖合同无效的理由不能成立。二、所谓经济适用住房，是指政府提供优惠政策，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。案涉房屋，聂锦春虽与中国石油兰州石油化工公司签订的是《经济适用住房买卖合同》，但案涉房屋是拆迁安置房，系对被拆迁人聂锦春原文化小区被拆迁房屋的整体补偿，具有对价性，并不完全等同于具有保障性质的经济适用住房，双方对案涉房屋进行买卖，是合同双方对自有利益的分配和处分，并不损害他人和公共利益，聂锦春、白燕以案涉房屋是经济适用住房而主张双方的房屋买卖合同无效，本院不予支持。三、李昊泽、聂锦春、白燕签订的《房屋定金协议》和《期房转让协议》，不具有合同法规定的法定无效的情形，依法成立，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。李昊泽诉讼前已按合同约定支付首期购房款20万元，且在诉讼过程中将剩余房款45万元提存至法院，聂锦春、白燕亦应按照合同约定向李昊泽交付案涉房屋。因此，本院对李昊泽要求聂锦春、白燕继续履行合同、积极协助李昊泽办理房屋交接手续的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：原告李昊泽与被告聂锦春、白燕继续履行《房屋定金协议》和《期房转让协议》，被告聂锦春、白燕于本判决生效之日起十日内向原告李昊泽交付坐落于兰州市西固区××小区××号楼××单元××室××房屋一套。减半收取的案件受理费5150元，由被告聂锦春、白燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  王祯圆二〇二〇年八月二十五日书记员  王久博