天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初5162号原告：天津市天山房地产开发有限公司，住所地天津市津**小站镇盛塘路与葛万路交叉口，统一社会信用代码：911201126714953318。法定代表人：高立香，经理。委托诉讼代理人：张增书，男，该公司职员。委托诉讼代理人：焦义，男，该公司职员。被告：杨涌，男，1992年2月24日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：张志明，天津沽尚律师事务所律师。原告天津市天山房地产开发有限公司（以下简称“天山公司”）与被告杨涌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市天山房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张增书、焦义，被告杨涌的委托诉讼代理人张志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天山公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除天山公司与杨涌于2017年8月20日签订的米立方商业街135#-119号商铺面积为60.45平方米房屋租赁合同；2.判令杨涌在合同解除之日起3日内将所租赁天山公司的米立方商业街135#-119号商铺腾退给天山公司；3.判令杨涌给付天山公司自2020年1月20日至2020年7月29日的租金16291.27元，并按合同约定承担违约金2636.63元；4.诉讼费由杨涌承担。事实和理由：天山公司与杨涌于2017年8月20日签订米立方商业街135#-119号房屋租赁合同，房屋面积60.45平方米。在合同履行期间，杨涌欠付租金，已构成严重违约，根据租赁合同第4.6条的约定，杨涌应支付违约金。综上，天山公司呈讼法院，望判如所请。杨涌辩称，同意解除双方签订的房屋租赁合同，但认为该合同已经于2020年1月19日解除，杨涌找到天山公司工作人员告知要解除房屋租赁合同，经天山公司核算至2020年1月19日欠付的租金在扣除杨涌已经缴纳的租房押金后，杨涌还需向天山公司支付7000余元的租金，是杨涌租赁共计三个门脸的金额，但是天山公司却要求杨涌缴纳物业费共计10000余元，杨涌没有认可缴纳物业费，所以天山公司没有收取截止到2020年1月19日的租金。杨涌已经于2020年7月26日将商铺钥匙交付给天山公司，房屋内没有杨涌的物品，商铺已经腾空交付了。杨涌同意支付租金至2020年1月19日，因为该日期杨涌向天山公司提出了不再继续租赁房屋即解除合同的请求，天山公司也表示同意并核算租金数额，自2020年1月底因疫情原因杨涌经营商铺不允许营业，至今没有任何经济收入，损失惨重，如果法院认为杨涌应当缴纳2020年1月19日之后的租金，杨涌也请求减免在疫情期间的房租。违约金杨涌不同意支付，自2020年1月底因疫情原因导致无法营业，天津市自2020年7月20日相应场所才逐步复工，复工后也面临没有经营收入，才导致杨涌无法继续租赁房屋，属于不可抗力，所以被告不应承担违约金。杨涌认为违约金过高，没有证据证明有实际损失，如果有违约金的话，也请法庭予以减少。根据当事人提交的证据及当庭陈述，本院认定事实如下：2017年7月27日，天山公司（甲方、出租人）与杨涌（乙方、承租人）签订租赁合同（合同编号ＴＪ-1ＤＳＹ-1Ｑ-【营销】-00062），约定乙方承租甲方坐落于天津市津南区××镇××路××路××广场××＃××商业用房，房屋建筑面积60.45平方米，房屋为组合用房，合计三层，租赁房屋为第一层，该房屋供乙方经营网咖等相关产品的销售及乙方营业执照许可经营的其他项目；租赁期限五年，自2017年8月20日至2022年8月19日，房屋交付日为2017年8月20日；租金缴纳方式：首期缴纳三个月的租金7616.7元；2017年11月20日至2018年8月19日的租金（共计15233.4元）、2018年8月20日至2019年8月19日的租金（共计22850.1元）、2019年8月20日至2020年8月19日的租金（共计26658.45元）、2020年8月20日至2021年8月19日的租金（共计27991.37元）、2021年8月20日至2022年8月19日的租金（共计29390.94元），于上期租金到期10日前缴纳；若乙方未能按合同约定向甲方足额支付租金，每逾期一日应按逾缴总额的1‰向甲方支付违约金，直至乙方全数付清其应付的款项之日。合同履行过程中，杨涌缴纳了租赁保证金19200元及2020年1月20日之前的全部租金，但杨涌未缴纳2020年1月20日之后的租金。另查，2020年7月30日，杨涌已将涉案租赁房屋腾空并交还给了天山公司，天山公司当庭撤回了第2项诉讼请求。本院认为，天山公司与杨涌签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行合同。关于解除合同一节。本院认为，杨涌同意解除涉案租赁合同，且双方已经于2020年7月30日进行了房屋交接，故对天山公司主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持，涉案租赁合同实际已于2020年7月30日解除。关于租金一节。本院认为，经庭审查明，杨涌未按合同约定支付天山公司2020年1月20日至2020年7月29日的租金，对天山公司主张的租金计算期间，本院予以确认。关于租金数额，本院认为，杨涌租赁涉案房屋用于经营网咖，其经营受疫情影响较为严重。根据资料显示，2020年1月20日，天津市启动应急响应机制；2020年1月24日，天津市启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年1月31日，天津市迟延企业复工和学校开学；2020年4月30日0时起，天津市应急响应下调为二级；2020年6月6日0时起，天津市应急响应下调为三级；2020年7月23日，天津市剧院、KTV、网吧恢复开放。本案中，天山公司主张的计租期间正处于疫情防控期间，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，鉴于双方未能在本院主持下达成一致调解意见，结合另案中天山公司的调解方案，本院根据公平原则酌定杨涌承担此期间租金的80%即13033元，因双方在庭审中均认可已租赁保证金7700元折抵租金，故杨涌还需支付天山公司租金5333元。关于违约金一节。本院认为，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第1款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，故本院对天山公司主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告天津市天山房地产开发有限公司与被告杨涌于2017年7月27日签订的编号为TJ-1DSY-1Q-【营销】-00062号租赁合同已于2020年7月30日解除；二、被告杨涌于本判决生效后七日内支付原告天津市天山房地产开发有限公司2020年1月20日至2020年7月29日的租金5333元；三、驳回原告天津市天山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照人民银行同期同类贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计137元，由被告杨涌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  黄冬月二〇二〇年八月二十五日书记员  马文菲附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。