广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初42959号原告：深圳市赛格地产投资股份有限公司，住所深圳市福田区华强北路群星广场**，统一社会信用代码91440300192176333A。法定代表人：韩兴凯。委托诉讼代理人：程委，广东粤湾律师事务所律师。被告：童志炳，男，汉族，1989年8月13日出生，住，住址江西省乐平市/div>被告：吴龙虎，男，汉族，1985年11月28日出生，住，住址江西省乐平市/div>被告：吴华丽，女，汉族，1981年11月13日出生，住，住址湖南省澧县/div>被告：余金后，男，汉族，1978年12月8日出生，住，住址江西省/div>四被告共同委托诉讼代理人:路平，广东深明德律师事务所律师。原告深圳市赛格地产投资股份有限公司与被告童志炳、深圳市福田区瑞玛造型美发店、深圳市福田区乔治美容美发护肤造型中心、深圳市福田区新洲乔治美容美发店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日受理，之后深圳市福田区瑞玛造型美发店、深圳市福田区乔治美容美发护肤造型中心、深圳市福田区新洲乔治美容美发店注销，本院依法变更其实际经营者吴龙虎、吴华丽、余金后为被告，本院依法适用普通程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理，原告及各被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告童志炳于2017年10月31日签订《深圳市赛格地产投资股份有限公司租赁合同》（以下简称合同），约定被告童志炳承租原告位于深圳市福田区××综合市场××号房屋（下称租赁房屋）。后以该地址设立深圳市福田区瑞玛造型美发店，与深圳市福田区乔治美容美发护肤造型中心、深圳市福田区新洲乔治美容美发店共同经营。租赁期限为自2017年11月1日起至2020年10月31日，租赁房屋建筑总面积为173.87平方米。第二个年度（即从2018年11月1日起至2019年10月31日）的月租金总额为24304元，被告童志炳在每月5日前支付当月租金；租赁期间，被告童志炳应按时支付原告水电费、空调使用费、物业管理费等费用。合同签订当日，被告童志炳应向原告缴纳租赁保证金46294元。该租赁保证金己支付。合同签订后，原告按合同约定交付房屋。而被告童志炳自2019年1月起，开始拖欠原告租金、水费、物业管理费、中央空调使用费等费用，至今未予支付。2019年1月28日，原告向被告童志炳发送《租金、滞纳金等费用的催款函》，催促其履行合同义务。后被告童志炳一直未予理会。2019年2月25日，原告向被告童志炳发出《解除〈深圳市房屋租赁合同书〉的通知》，通知被告童志炳，双方签订的合同于2019年2月28日解除，其应于合同解除之日起的3日内搬离并返还租赁房屋，并按照合同终止日租赁房屋日租金金额的2倍向原告支付占有使用费。经原告多次催收，截止目前，被告童志炳仍未向原告支付上述拖欠的费用，并迟至2019年3月23日才搬离，截止起诉之日，经原告多次催告，也未与原告办理场地交接手续，原告正在联系工程人员验收房屋。原告认为，原告与被告童志炳签订了合法有效的租赁合同，原告一直如约履行合同义务，而被告童志炳却拖欠原告租金、物业管理费等费用长达数月。按照双方合同关于违约责任条款的约定，被告童志炳的行为属于根本违约，原告有权解除该租赁合同，要求被告童志炳返还租赁房屋，支付占有使用费，并按合同解除当月月租金的3倍支付违约金。对被告童志炳支付的租赁保证金不予退还。被告童志炳在本案承租房屋内设立深圳市福田区瑞玛造型美发店，并以“乔治美容美发”品牌，在承租房屋设立连锁店，与深圳市福田区乔治美容美发护肤造型中心、深圳市福田区新洲乔治美容美发店共同经营，因此，深圳市福田区瑞玛造型美发店、深圳市福田区乔治美容美发护肤造型中心、深圳市福田区新洲乔治美容美发店注销后其实际经营者即被告吴龙虎、吴华丽、余金后应对被告童志炳拖欠原告的所有费用承担共同偿还责任。此外，根据合同第二十七条约定，被告应承担原告因本案而支付的律师费、诉讼费等费用。请求判令：1、确认原告与被告童志炳签订的《深圳市赛格地产投资股份有限公司租赁合同》于2019年2月28日起解除；2、被告童志炳向原告支付拖欠的租金48608元；3、被告童志炳向原告支付拖欠的2019年1月、2月和3月管理费、税费、场地费、垃圾清运费、维修基金、滞纳金等因使用产生的费用合计4149元；4、被告童志炳向原告支付占有使用费共计36064元(占有使用费按月租金二倍的标准计算，自2019年3月1日计至2019年3月23日）；5、原告无需退还被告童志炳租赁保证金48608元；6、被告童志炳承担原告支付的律师费12000元；7、被告童志炳支付违约金72912元（按合同解除当月月租金的3倍计算）；8、被告童志炳支付电费2784.01元；9、被告童志炳支付滞纳金12059元；10、被告吴龙虎、吴华丽、余金后与被告童志炳对拖欠原告的费用承担共同责任；11、四被告承担本案的全部诉讼费。庭审时，原告明确第9项诉讼请求的滞纳金为被告童志炳逾期支付各月租金产生的滞纳金，滞纳金金按按拖欠月租金金额的5‰从应付月份当月的16日起计算，原告提交的明细表载明的2019年1月份租金的滞纳金计算至2019年2月28日止，2019年2月份租金的滞纳金计算至2019年2月25日止。四被告口头答辩称，一、原告与被告童志炳的租赁合同实际解除日期为2019年的2月18日，由于被告童志炳拖欠租金，原告工作人员张先生于2019年2月18日当天用U型锁将理发店的门锁住并要求被告童志炳尽快清理东西搬出租赁物，导致被告从2018年2月18日开始无法使用租赁物无法继续经营。从原告提供的证据十三光盘录像中可以看出理发店前门已锁被告搬东西也只能从后门进去搬；二、原告第2项诉求的租金48608元是按照1月份和2月份的租金足额计算的属于计算错误，原告在2019年的2月18日实际已经收回了租赁物导致被告无法继续经营，租金应当计算到2月18日，原告第3项诉讼请求主张的管理费、垃圾费等费用被告予以认可；三、原告与被告租赁合同实际是在2019年的2月18日解除，从2019年的2月18日到3月23日被告并没有实际使用租赁物，租赁物一直被原告锁门占有，所以说不存在占有使用；四、被告交付48608元保证金是要保证按照租赁合同履行义务并且享有权利，现在被告违约原告可以按照合同没收保证金，这是对被告的惩罚也是对原告损失的补偿，但是在本案中原告又重复主张了72912元违约金，原告主张的违约金过分高于原告的损失，有失公平原则，更何况原告在第一时间也把涉案房产又重新租赁出去并没有产生这么大的损失；五、原告主张的电费被告认可；六、原告主张的滞纳金12059元没有依据。首先原告没有提交2018年5月份到2018年12月份的租金交付日期，没有证据证明被告延迟交付租金，其次，合同约定滞纳金按照每日千分之5来计算，但是原告主张按照5%来计算，再次，滞纳金与保证金一样都是对被告的违约惩罚对原告损失的补偿，原告属于重复主张，主张违约金过分高不应当得到支持；七、至于原告主张的律师费，虽然合同里边有约定，但是请求法院按照胜负比例来进行判决；八、被告吴华丽、余金后与本案没关系，原告主张承担连带责任的依据是被告童志炳和被告吴龙虎的理发店为被告吴华丽、余金后经营的店铺打过广告，深圳市福田区乔治美容美发护肤造型中心、深圳市福田区新洲乔治美容美发店都是独立经营的个体，因为打广告就要求承担连带责任，没有任何法律依据。经审理查明，原告起诉状中所陈述的签署的合同的内容及履行情况的内容属实，本院均予以确认。原告（甲方、出租方）与被告童志炳（承租方、乙方）签署的《租赁合同》约定，乙方应于当月5日前向甲方支付租金，乙方逾期10天未支付租金的，每逾期一天，须按拖欠金额的5‰向甲方支付逾期付款违约金。乙方逾期支付租金达15天及以上的，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除本合同，有权没收租赁保证金，有权要求乙方按照合同解除当月月租金的3倍支付违约金，并有权要求乙方承担由此造成的一切损失。合同解除后，乙方应当于解除当日起3日内迁离并返还租赁房屋，逾期未迁离并返还租赁房屋的，甲方有权要求乙方按合同终止日租金金额的2倍向甲方计付占用费。对于乙方存放于租赁房屋的一切财物以及乙方添附至租赁房屋的装饰装修物、附属物，甲方不负有保管责任，且甲方有权自行处理而不负任何责任。乙方同意在其违反合同约定，甲方因此维权所产生的律师费、诉讼费等费用由乙方承担。乙方的送达地址为江西省乐平市接渡镇江岭村6号，任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出的3个工作日将视为已送达。上述合同签署后，被告童志炳向原告支付了租赁保证金48608元，足额支付租金、水电费等费用至2018年12月。被告童志炳确认拖欠2019年1月至3月管理费等费用4149元、电费2784.01元。2019年1月28日，原告向被告童志炳发出《关于尽快支付租金、滞纳金金等费用的催款函》，函件要求被告童志炳支付拖欠的租金等费用。2019年2月25日，原告再次向被告发出《关于解除的通知》称，被告未按催款函的要求支付租金，被告童志炳收函后3日内联系原告处理合同解除后退场交接事宜。2019年3月16日、3月18日，深圳市赛格地产投资股份有限公司商业地产分公司以原告的名义向被告童志炳寄发《告知函》称，被告在租赁房屋内的抛弃物未做清理，函件要求被告童志炳支付拖欠的各项费用、违约金、滞纳金等各项费用。2019年3月22日，深圳市赛格地产投资股份有限公司商业地产分公司向被告童志炳寄发《关于催收欠款恢复原状办理交场手续通知函》，要求被告童志炳于2019年3月24日前恢复原状并清理完毕交还原告。被告童志炳否认收到上述邮件。2019年3月19日，被告童志炳向原告的员工发送微信称，原告于2019年2月18日将租赁房屋上锁，导致店内所有物品被扣押，要求原告立即归还。对方未回复。2019年3月22日，原告公司的员工向被告童志炳发送短信称，因被告童志炳拖欠租金，自行结束经营，在公司催告后，被告童志炳于2019年3月22日搬离租赁房屋但未清理垃圾、恢复原状，要求被告在2019年3月24日清理并交还原告。被告童志炳回复称，原告于2019年2月18日单方将租赁房屋上锁，合同已在该日实际解除，被告童志炳自该日起并未实际占有使用租赁房屋。明日会尽量搬走。在原告于2019年3月22日打开门锁后被告童志炳才得以搬离。对方未回复。原告为提起本案诉讼，实际支付了律师费12000元。庭审时，被告吴龙虎、童志炳确认双方合伙在租赁房屋处经营深圳市福田区瑞玛造型美发店。原告否认其于2019年2月18日锁门，确认被告童志炳于2019年3月22日搬离租赁房屋，但未清理垃圾。原告实际于2019年5月将租赁房屋另行出租。以上事实有原告、被告提交的证据及庭审笔录为证。本院认为，原告与被告童志炳签署的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示、没有违反法律法规强制性规定，合法有效。被告童志炳未按合同约定支付租金已构成根本违约，原告有权解除合同并按合同约定没收被告童志炳支付的租赁保证金48608元。被告童志炳主张原告于2019年2月18日将租赁房屋上锁，直到2019年3月22日才开门让其搬离物品，被告童志炳于2019年3月19日、3月22日发送微信、短信均称原告于该日将房屋上锁，并在微信中要求原告返还被扣押的物品，原告的员工对上述微信、短信均未作出回复，本院据此认定原告于2019年2月18日将房屋上锁，涉案合同在原告锁门当日实际解除。合同约定被告童志炳应在合同解除当日起3日内迁离并返还租赁房屋，逾期返还房屋应支付双倍租金的占有使用费。被告童志炳无法搬离的原因在于原告将租赁房屋上锁，原告主张的双倍租金的占有使用费，本院不予支持。合同约定被告违约，还应支付3倍租金的违约金，原告因被告童志炳违约，其实际于2019年5月才将租赁房屋另行出租，原告实际产生了空置期损失，被告童志炳应向原告支付2019年1月1日至2月18日期间的租金、2月19日至3月22日期间的相当于租金标准的占有使用费、3月23日至4月30日期间的相当于租金的空置期损失即违约金合计97216元（24304×4）、拖欠的管理费等费用4149元、电费2784.01元，对原告主张租金计算期间有误的部分、占有使用费计算超标准超出的部分、违约金过高的部分，本院均不予支持。合同约定被告童志炳应于每月5日向原告支付租金，逾期支付租金10天，需按日支付5‰的滞纳金，原告主张2019年1月份租金的滞纳金计算至2019年2月28日止，2019年2月份租金的滞纳金计算至2019年2月25日止，未超过其可主张的范围，本院予以照准。涉案合同于2019年2月18日解除，被告童志炳逾期支付2019年1月份的租金24304元及2月份的租金14582.40元（24304×18/30），故被告应向原告支付滞纳金共计6166元（24304×5‰×44天+14582.4×5‰×10天）。原告未提交证据证实被告童志炳实际支付2019年1月份之前租金的时间及金额，对其主张的滞纳金超出的部分，本院不予支持。涉案合同约定的承租人为被告童志炳，涉案合同实际由被告童志炳履行，原告亦是向被告童志炳发函催告，无证据显示原告与被告童志炳在合同履行过程中实际变更了承租人。即便被告童志炳与被告吴龙虎合伙经营在租赁房屋处经营深圳市福田区瑞玛造型美发店，但被告童志炳、吴龙虎的内部关系与本案无关，被告吴华丽、余金后经营的深圳市福田区乔治美容美发护肤造型中心、深圳市福田区新洲乔治美容美发店亦与本案无关，原告要求被告吴龙虎、吴华丽、余金后承担共同责任，依据不足，本院不予支持。原告为主张本案权利，实际支付了律师费12000元，依据合同约定，该费用应由被告童志炳承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二之规定，判决如下：一、确认原告深圳市赛格地产投资股份有限公司与被告童志炳签订的《租赁合同》于2019年2月18日解除；二、原告深圳市赛格地产投资股份有限公司无需退还被告童志炳租赁保证金48608元；三、被告童志炳应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市赛格地产投资股份有限公司支付租金、占有使用费、违约金97216元、物业管理费等费用4149元、电费2784.01元；四、被告童志炳应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市赛格地产投资股份有限公司支付滞纳金6166元；五、被告童志炳应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市赛格地产投资股份有限公司支付律师费12000元；六、驳回原告深圳市赛格地产投资股份有限公司的其他诉讼请求。如当事人未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4590元（已由原告预交），由原告负担1282元、被告童志炳负担3308元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  王红华人民陪审员  吴锡钳二〇二〇年八月十七日书 记 员  胡 洁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。