杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0185民初5802号 原告：施某某，男，汉族，住杭州市临安区。 原告：韩某某，女，汉族，住杭州市临安区。 两原告共同委托诉讼代理人：葛国杭，浙江康城律师事务所律师。 被告：杭州青城房地产开发有限公司，住所地杭州市临安区。 法定代表人：何某某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈某，女，汉族，住广东省潮州市湘桥区。 原告施某某、韩某某诉被告杭州青城房地产开发有限公司（下称青城房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序并组成合议庭于2020年3月30日公开开庭进行了审理，原告施某某、韩某某的委托诉讼代理人葛国杭、被告青城房产公司的委托诉讼代理人陈某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2017年8月14日，二原告为购买被告开发的颐和山庄房屋，与被告签订合同编号为2017330185150039679号的《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定被告将位于临安区××街道颐和山庄32-2（32-2幢101-102）房屋预售原告，该房建筑面积130.02平方米，成交总价3705570元，房屋于2018年7月31日前交付。在签订商品房买卖合同时，被告以房管局备案需要为由让原告同时又签订了补充协议等附件。商品房买卖合同签订后，原告按约向被告交付了首期房款1675570元，剩余2030000元房款原告以办理银行按揭方式支付给了被告。被告在2018年8月3日向原告交付了上述房屋。双方的商品房买卖合同约定，出卖人负责办理土地使用权、商品房所有权初始登记，并将取得的土地、房屋的权属证书在2018年10月29日前交付买受人，现距约定交付权证时间已超过7个多月，但被告至今未向原告交付。根据合同约定，出卖人不能在约定期限内交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。因被告一直未办理完成土地使用权、商品房所有权初始登记和履行权证交付义务，致使原告所购房屋至今无法办理产权证，原告的利益严重受损，被告应承担违约的民事责任，被告除应立即办理完成房地产权属初始登记并将权属证书交付原告外，还应按合同约定向原告支付逾期办理上述房地产权证的违约金。故原告为维护自身的合法权益，根据有关法律规定，向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即办理完成颐和山庄32-2房屋土地使用权和商品房所有权初始登记并将该房地产的权属证书向原告交付；2、被告支付逾期办理上述房地产产权证的违约金83373元（以已付房价款3705570元为基数，按日万分之一自2018年10月30日起暂计至2019年6月15日，其后违约金继续计算至土地、房屋权属证书交付日止）；3、被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告撤回第1项诉讼请求。 原告施某某、韩某某为支持其诉请向本院提供了如下证据： 1、商品房买卖合同及附件，欲证明：原、被告存在房屋买卖关系，房屋土地使用权和商品房初始登记时间是2018年10月29日前，按照合同第十六条约定承担违约责任。 2、汇款凭证、购房发票各1份，欲证明：原告交付房款3705570元的事实。 3、入伙通知书1份，欲证明：原告所购房屋交付时间是2018年8月3日的事实。 4、临安市建设工程竣工验收备案证明书1份（复印件），欲证明颐和山庄项目三期工程竣工备案时间是2018年8月14日。 被告辩称：1、合同约定的办证期限尚未届满，被告至今没有收到原告提交的办证资料，办证期限尚未开始起算。依据双方《商品房买卖合同》附件八第三条的约定，原告应当向答辩人提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所必须所有文件（如身份证、户口簿）等资料，可见原告的提交资料行为是办证的前置义务。2、关于违约金问题，既使答辩人构成违约，按照《商品房买卖合同》补充协议（二）第十一条约定逾期办证违约金为总房价款的2%，案涉房屋的房价款为3705570元，故违约金上限为74111.40元。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。 为此，被告向本院提供了如下证据： 《商品房买卖合同》补充协议（二），欲证明：合同约定违约金最高不超过商品房总价款的2%。 对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下： 一、对原告提供的证据： 证据1、被告对真实性没有异议。对证明目的有异议，认为应以补充协议（二）第十一条约定为准，违约按总房价款的2%为上限支付违约金。经本院审查，本院对该证据的客观真实性予以确认。 证据2、被告对汇款凭证真实性无异议，但原告提供的汇款凭证不齐全，两张凭证金额分别为30万元、106万元，合计总金额136万元，与房屋总价款不符；关于购房发票，经向财务人员核实，该发票已作废；开票时由于工作人员疏忽将税点开错重新开具了发票，但原告一直不配合替换。经审查，本院对原告已付清涉案房款的事实予以确认。 证据3、被告对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。经审查，本院确认原、被告于2018年8月3日完成涉案房屋的交付手续。 证据4、被告无异议，本院对证据效力予以确认。 二、对被告提供的证据：原告认为被告提供的补充协议系格式条款，对原告没有约束力。本院对该证据的认定将在本判决书本院认为中一并予以评析。 根据以上证据和双方当事人陈述，本院查明案涉事实如下： 两原告为夫妻。2017年8月14日，青城房产公司为出卖人，施某某、韩某某为买受人，双方签订《浙江省商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的临安××街道颐和山庄32-2（32-2幢102-102）房屋，面积130.02㎡，总价3705570元。合同第十三条约定：“该商品房所在地块的土地使用权已办理抵押登记手续，分别抵押于中国民生银行股份有限公司绍兴分行、昆仑信托有限责任公司，出卖人保证在买受人办理房产证之前解除抵押登记手续，买受人同意，出卖人在房屋权属初始登记完成前有权对《浙江省商品房买卖合同》商品房有关的土地使用权及在建工程设定抵押且就抵押事项包括登记机关、债务人、抵押当事人、被担保的主债权的数额、登记时间等可进行变更或注销，并不再另行予以通知。”合同第十六条约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年10月29日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限交付权属证书，自约定日期起90日内的，出卖人按已付房款万分之一承担违约责任；逾期超过90日的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。”合同第二十三条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）。”合同第二十四条约定：“本合同附件与本合同具有同等法律效力。”附件八，出卖人为甲方，买受人为乙方，签订了补充协议内容，协议第六条第二款：《浙江省商品房买卖合同》及本《补充协议》若有未尽事宜，甲乙双方可另行以书面协议形式约定；甲乙双方的全部权利义务以《浙江省商品房买卖合同》、《补充协议》的约定为准。该附件八尾部，双方签字、盖章。 在上述文本后，附有《浙江省商品房买卖合同》补充协议（二），记载出卖人（甲方）、买受人（乙方）双方就乙方购买甲方开发建设的商品房，双方签订了《浙江省商品房买卖合同》及补充协议。现双方就《浙江省商品房买卖合同》及补充协议的履行，经协商一致，双方达成本补充协议（二）。本补充协议（二）是《浙江省商品房买卖合同》及补充协议不可分割的组成部分，具有同等法律效力。如本补充协议（二）与《浙江省商品房买卖合同》及补充协议有冲突的，以本补充协议（二）的约定为履行依据；第十一条第三款约定：出卖人承诺，在该商品房取得竣工验收备案表之日起180个工作日内办妥该商品房的所有权初始登记。出卖人未在约定的期限内办妥该商品房的所有权初始登记，双方同意继续履行本合同，买受人选择不退房，但自本款约定的期限届满次日起，出卖人每天按该商品房总价款的万分之一向买受人支付违约金，但违约金最高不超过该商品房总价款的2%。第十四条第二款：本补充协议（二）若有未尽事宜，甲乙双方可另行以书面协议形式约定。在签署《浙江省商品房买卖合同》及补充协议、本补充协议（二）前，出卖人已采取合理方式提请买受人注意《浙江省商品房买卖合同》及补充协议、本补充协议（二）中涉及加重买受人责任、排除买受人主要权利、免除或限制出卖人责任等内容的条款，且出卖人已经向买受人进行了充分的解释和说明，买受人对此无异议。买受人进一步确认双方所签的合同或协议非出卖人的格式条款，双方对合同及协议的所有条款内容的理解不存在异议，买受人自愿签订并依约履行双方所签合同或协议。在该条款下方即《补充协议》（二）结尾部分，双方签名、盖章。 上述协议签订后，原告按约支付被告房款3705570元。青城房产公司于2018年8月向原告交付取得竣工备案手续的房屋。该房屋项下宗地的土地使用权因抵押等原因，目前未按照房屋单元进行分割。 本院认为：被告至今没有办妥案涉商品房的土地使用权、房屋所有权初始登记并将权属证书或登记证明交付原告，无论是按照《浙江省商品房买卖合同》第十六条规定的“2018年10月29日前”期限，还是按照补充协议（二）规定的“取得竣工验收备案表之日起180个工作日”内期限，均已逾期，构成违约，应承担相应的违约责任。 当前并无法律法规禁止出卖人与买受人在范本合同或备案合同之外，另行签订协议，对于范本或备案合同之外的协议，一般系出卖人事先拟定的格式条款，但格式条款并非一律无效，应区分具体情况对待。无效的情形应当根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条的规定判定，其中，是否属于加重买受人责任、排除买受人主要权利、免除或限制出卖人责任的格式条款，应以是否导致当事人主要权利义务失衡作为是否无效的判断标准；对一方当事人有利，但不至于主要权利义务严重失衡的，考虑是否属于可撤销、可变更情形更加适当。因此，对于不属于无效情形，但买受人认为出卖人未尽说明、提示义务，存在重大误解、显失公平的，可以在法律规定的期限内主张撤销。本案双方当事人签订的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》（二），系双方当事人真实意思表示，补充协议中关于“《浙江省商品房买卖合同》及补充协议有冲突的，以本补充协议（二）的约定为履行依据”的条款及补充协议中对办证期限的约定、逾期办证违约金的限定、约定解除条件的限定条款，确实对出卖人有利，但以上条款涉及内容都属于可以协商的范围，并不足以导致当事人主要权利义务的失衡，对于违约金约定过低不足以弥补损失，诉讼中仍然可以主张调整；对于行使约定解除权存在障碍，仍然可以依照法律规定的条件和程序主张解除。故本案中涉及的补充协议（二）中逾期办证违约金约定条款有效。原告并未在法定期限内主张撤销，庭审中经本院释明，原告主张调整违约金的意见本院予以采纳。结合本案中原、被告签订的合同、补充协议，以及原、被告履行合同的实际情况，本院酌情调确认2020年7月31日前的违约金计算标准按照补充协议（二）第十一条第三款的约定执行，此后的违约金计算标准调整为按每日房屋总价款的万分之一计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州青城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告施某某、韩某某违约金74111.40元（暂计算至2020年7月31日，2020年8月1日起至初始不动产权证书交付之日止的违约金以3705570元为基数，按每日万分之一计算）； 二、驳回原告施某某、韩某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1884元，由被告杭州青城房地产开发有限公司负担（限本判决生效后十日内缴纳）。 原告施某某、韩某某于本判决生效之日起十五内向本院申请退费；被告杭州青城房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  梅爱平 人民陪审员  仲 艳 人民陪审员  汤青莲 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员  张丽娟 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院法院或者仲裁机构予以适当减少。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。