山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终1359号上诉人（原审被告）：马爱兰（曾用名马凤琴），女，1968年6月5日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：郭伟，山东滕国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔风标，男，1962年7月28日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：徐颜，山东滕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒娜，山东滕达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邵黎明，男，1980年6月20日出生，汉族，住山东省滕州市。被上诉人（原审被告）：邵百意，女，1978年3月4日出生，汉族，住山东省滕州市。上诉人马爱兰因与被上诉人崔风标、邵黎明、邵百意商品房销售合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2019）鲁0481民初1439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。马爱兰上诉请求：1.依法撤销山东省滕州市人民法院法院（2019）鲁0481民初1439号民事判决第一、二项并改判上诉人不承担返还房款和赔偿损失责任或发回重审；2.本案的一、二审的诉讼费均用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、本案购房合同虽然签订于上诉人与前夫邵长忍夫妻关系存续期间，但并不属于上诉人与前夫邵长忍的夫妻共同债务。夫妻共同债务是形成于夫妻关系存续期间，但在夫妻关系存续期间形成的债务并不一定都是共同债务，还可能是夫或者妻一方的个人债务。上诉人的前夫邵长忍未经上诉人同意擅自将夫妻共同财产滕州市阳光帝景小区3-1-202室的房产出售给崔风标，恶意转移夫妻共同财产，是隐瞒着上诉人秘密进行的。并且一审中崔风标举证证明将房款交给了上诉人的前夫邵长忍的儿子邵黎明，仅是由邵长忍出具的收条。以上事实足以证明邵长忍并没有将出售夫妻共有的房产所得房款用于夫妻共同生活，而是由邵黎明占有。即使返还299,000元房款给崔风标，也应当由邵长忍的继承人邵黎明负责返还，而不是由上诉人返还。根据2018年1月18日实施的《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，本案债务显然不属于夫妻共同债务。所以一审法院认为：“崔风标与邵长忍的购房合同签订于马爱兰与邵长忍夫妻关系存续期间，基于购房合同产生的债务应当视为夫妻共同债务”的判断是错误的。二、崔风标与上诉人的前夫邵长忍房屋交易中并没尽到审慎审查的义务，存在明显的重大过错。首先，崔风标购买的滕州市阳光帝景小区3-1-202室房产是拆迁安置回迁房，在签订购买合同时崔风标就明知该房屋没有产权证，短时间内也不能办房产证和过户。并且在购房合同第五条还约定：双方定于甲方领取产权证后五年整第一个工作日才办理相关更名手续。而滕州市阳光帝景小区3-1-202室的房产在2013年8月邵长忍就已领取了房权证，由邵长忍的儿子邵黎明于2013年9月送到崔风标家，但其并未立即要求办理房产过户。可见，是被上诉人第崔风标不积极办理房产过户手续，放任了风险的扩大，造成其之后不能取得该房产所有权，过错完全在崔风标。其次，对于购买房屋这种大件物品，作为买受人的崔风标更应当谨慎，应当考虑到出卖人邵长忍这个年龄应当有配偶，卖房应当争得财产共有人配偶的同意，况且在签订买卖合同时，邵长忍的儿子邵黎明已告诉崔风标“他原来的母亲已经去世了”，作为一个有生活经验的成年人都应该预测到卖房人邵长忍可能再婚。综合以上两点说明，在与邵长忍买卖房屋的交易中崔风标具有重大过错，而这种过错直接导致了其不能取得滕州市阳光帝景小区3-1-202室的房产的所有权，因此造成的损失也应当由其自己承担。一审认为崔风标在合同交易中并无过错，将40万的房屋增值损失不区分双方过错的情况下全部判给上诉人承担，显失公允。这样认定完全不顾客观事实。三、一审仅判决上诉人返还房款、赔偿损失，而不判崔风标承担房屋十年占用费，显失公平。崔风标在一审庭审陈述，邵长忍2010年3月9日将房屋交付其占有使用，并居住至今已经十年。即使一审认为该债务为夫妻共同债务由上诉人承担赔偿责任，崔风标的损失得到了全部弥补的情况下，也应当兼顾公平，一并解决崔风标使用了十年的房屋，造成上诉人使用费的损失问题，方能显示司法的公平公正，才能案结事了，减少当事人的诉累。在《全国法院民商事审判工作第九次会议纪要》第34、35条规第3页共4页定中：双务合同中，标的物的返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。在确定损害赔偿范围时，既要根据当事人的过错程度合理确定责任，又要考虑在确定财产返还范围时已经考虑过的财产增值和贬值因素，避免双重获利现象的发生。人民法院应当根据诚实信用原则精神，穿透式审判探寻案件事实真相，一揽子解决纠纷，节约司法资源，做到案结事了。崔风标辩称，一、涉案房产的债务应属于邵长忍与马爱兰的夫妻共同债务。二、离婚判决书中夫妻离婚财产约定不能对抗善意第三人，应以其夫妻共同财产即涉案房产优先偿还夫妻共同债务。三、崔风标买受涉案房产时已经尽到了合理审慎的注意义务。四、一审法院判决公平公正。邵黎明、邵百意未答辩。崔风标向一审法院起诉请求：1.依法判令被告返还原告购房款300,000元；2.判令被告赔偿原告装修及房屋差价损失共计450,925元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：邵长忍系邵黎明、邵百意之父，与马爱兰原系夫妻关系，双方于1988年10月20日在滕州市人民政府办理结婚登记。马爱兰作为原告起诉与邵长忍离婚，一审法院作出（2014）滕民初字第4331号民事判决，准予离婚。邵长忍不服，提起上诉。2016年2月18日枣庄市中级人民法院作出（2015）枣民一终字第556号民事判决，维持原判。2018年5月，邵长忍因病去世。2010年3月9日，原告（乙方）与邵长忍（甲方）签订购房合同一份，约定：第一条甲方自愿将其在阳光丽景小区三号一单元202房间出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：（一）座落于阳光丽景小区**楼****，建筑面积为85.8平方米；（二）甲方还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、预交的天然气开口费、有线电视费、装修保证金、房屋维修费等其他设施、设备、所交钱款等，随所有权一并转让给乙方，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。第三条房价：房屋总金额为人民币三十万元整；第四条房价款的支付方式：乙方分三期付给甲方：第一期乙方在2010年3月10日前付给甲方定金（人民币大写）伍万元，（小写）50,000元。该定金条款的约定，受《中华人民共和国合同法》条款的调整。上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。第二期：在2010年3月20日，付人民币壹拾伍万元；第三期：在2010年3月31日前，付玖万玖仟元；第四期：在办理房屋产权证过户手续办理完毕之日付款壹仟元。每期付款，甲方收到钱款后出具收据。第五条房屋交付使用时间与产权变更时间：1、甲、乙双方定于2010年3月9日正式交付该房屋。2、双方定于甲方领取产权证五年整第一工作日起积极向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。3、甲方未按规定履行以上义务的，则按第八条约定承担违约责任；第六条甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但甲方依法对该房屋享有的所有权，自签约之日期起已出售给乙方，乙方享有该房子的所有权。甲、乙双方同意，在办理房屋产权、使用权转移过户登记时，甲方应当出具身份证、申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其他文件。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条承担违约责任。第七条办理以上手续应当缴纳的税费甲方双方言明：甲方承担该房产交易的营业费、个人所得税等，乙方承担契税，印花税，房屋登记费。第八条甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算的违约金给与甲方。逾期超过3个月时，甲方有权解除本合同。第十条该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。第十一条甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，由房屋所在地人民法院起诉管辖。第十二条本合同共两页，一式四份。其中甲方留执一份，乙方留执一份，见证人甲一份，见证人乙一份。均具有相同的法律效力。第十三条原有的联系方式变更时要告知对方。第十四条本合同签订后自行涂改无效。第十五条本合同自甲乙双方签订之日起生效。合同签订后，原告向邵长忍支付房款299,000元。邵长忍向原告出具收据，并于2010年3月9日将房屋交付原告，原告入住至今。2013年8月28日，邵长忍取得该房屋的房屋所有权证登记证书。一审法院作出的（2014）滕民初字第4331号民事判决书，判决确认：马爱兰与邵长忍夫妻共同财产位于滕州市的房屋归马爱兰所有。庭审中，原告及马爱兰未提供邵长忍存有遗产的证据。诉讼中，依原告申请，一审法院委托山东中亿源资产评估土地房地产估价事务所对该案房屋价值进行评估。该事务所出具山东中亿源评报字（2019）第010号资产评估报告书，认定价值为750,925.00元。一审法院认为，原告与邵长忍签订的房屋买卖合同，约定权利义务明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告已履行支付房款的合同义务并实际占有房屋。邵长忍取得房屋所有权证书后，因双方约定的产权更名期限到期后，因邵长忍去世，致使原告未取得房屋的所有权，对此原告并无过错。作为合同相对人的邵长忍因病去世，致使原告与邵长忍的房屋买卖合同履行不能，双方的购房合同事实已终止。原告享有要求合同相对方因合同终止产生的诉讼权利。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十五条规定，当事人的离婚协议或者人民法院的判决书裁定书、调解书已经对夫妻共同财产分割作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利，涉案房屋已经人民法院判决确认归马爱兰所有。因原告与邵长忍的购房合同签订于马爱兰与邵长忍夫妻关系存续期间，基于购房合同产生的债务应视为夫妻共同债务，马爱兰应当承担偿还债务的民事责任。原告与邵长忍的购房合同因邵长忍去世已事实终止。原告诉讼请求偿还购房款并赔偿原告因购房合同终止造成的损失，于法有据，一审法院予以支持。该案房屋的现有价值已经评估，原告的损失数额应为已付房款和评估价值的差额，鉴于原告已占有使用的客观事实，可适当减少损失的赔偿数额。综合本案的客观情况，赔偿数额以400,000元为宜。原告及马爱兰未提供证据证明邵长忍的遗产情况，邵百意、邵黎明未有继承邵长忍的遗产，原告诉请要求邵百意、邵黎明承担责任，无事实和法律依据，应予驳回。鉴于原告实际占用房屋的客观事实，其有义务承担返还马爱兰房屋的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用》第二十五条第一款、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告马爱兰返还原告崔风标购房款299,000元；二、被告马爱兰赔偿原告崔风标损失400,000元；三、原告崔风标返还被告马爱兰所有的位于滕州市产；四、驳回原告崔风标的其他诉讼请求。案件受理费11,309元，由原告崔风标负担5654.5元，被告马爱兰负担5654.5元；诉讼保全费3520元，由被告马爱兰负担；鉴定费2000元，由原告崔风标负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，崔风标与邵长忍签订的房屋买卖合同，为有效合同。房屋买卖合同的签订时间为2010年3月9日，崔风标按照合同约定支付了房款，双方对上述事实无争议。作为合同相对人的邵长忍因病去世，致使崔风标与邵长忍的房屋买卖合同履行不能，一审法院认为双方的购房合同事实已终止，并无不当。崔风标与邵长忍的购房合同签订、崔风标向邵长忍支付房款均处于马爱兰与邵长忍夫妻关系存续期间，基于购房合同产生的债务应视为夫妻共同债务，马爱兰应当承担偿还债务的民事责任。马爱兰上诉称邵长忍未经其同意擅自将夫妻共同财产滕州市阳光帝景小区3-1-202室的房产出售给崔风标，恶意转移夫妻共同财产，但未提供证据予以证明，本院对该上诉主张依法不予支持。马爱兰关于崔风标与其前夫邵长忍房屋交易中并存在重大过错的主张，依据不足，本院依法不予支持。马爱兰关于一审法院未对崔风标居住涉案房屋十年间的占用费进行判决的主张，经本院审查，一审法院鉴于崔风标占有使用的客观事实，已经适当减少了损失的赔偿数额，马爱兰的主张依法不能成立。综上所述，马爱兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11，309元，由上诉人马爱兰负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  李 帅审判员  朱海燕二〇二〇年八月四日书记员  张晓宇