辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初2918号原告：宋清豪，男，1968年9月18日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102251968********。委托诉讼代理人：寇连震，系辽宁法磊律师事务所律师。被告：赵洪云，男，1978年1月7日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102251978********。委托诉讼代理人：张强，系庄河市中乙法律服务所法律工作者。原告宋清豪诉被告赵洪云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋清豪的委托诉讼代理人寇连震、被告赵洪云及其委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告给付拖欠的租金10万元并承担此款自原告主张权利之日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担利息；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月26日，原告与出租方庄河大世界商业城管理有限公司（以下简称大世界商业城公司）签订《租赁合同》，原告取得庄河市兴达街道前进委黄海大街422号约40平方米的房屋及附属土地的使用权。2019年5月18日，原告与被告签订《合同书》，将上述租赁物转租给被告，双方约定年租金10万元，租赁期限自2019年5月18日起至2022年5月18日，共计三年，被告应当在每年5月18日前一次性付清10万元租金。但被告至今未履行付款义务。故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告赵洪云辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回，理由如下：原告是否取得了坐落于庄河市大世界商业城有限公司约40平方米房屋及附属设施的所有权证或审批许可证尚不明确，如果没有，案涉租赁合同是无效的。如果原告能够提供该产权证或审批许可证，那么被告提出反诉，要求解除该合同，理由是虽然2019年双方签订了三年的租赁合同，但是2020年1月出现了新型冠状病毒导致双方合同无法继续履行，因为经营严重亏损，被告不能继续再履行该合同，所以反诉要求解除合同，同时在合同到期之前作为被告也通知了原告解除合同，原告也表示同意，所以根据上述事实原告要求给付10万元租金没有事实和法律依据，假设被告违约，作为原告按照法律规定应当解除合同，并不能要求被告继续给付10万元租金，因为该合同不是根本违约，只有根本违约的情况下才能要求给付10万元租金，更何况被告没有违约，并且提前搬离了该租赁房屋，所以应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：2018年12月26日，原告宋清豪与大世界商业城公司签订《租赁合同》，约定大世界商业城公司将庄河市约40平方米的房屋及附属土地出租给宋清豪用于经营冷饮用，租赁期限为4年，自2019年1月1日起至2022年12月31日止，第一年的租赁费用45000元，第二年、第三年、第四年租赁费用55000元，大世界商业城公司承诺有权租赁此房屋，合同还约定，在租赁期限内宋清豪有权将租赁标的物对外转租。2019年5月18日，宋清豪与被告赵洪云签订《合同书》，内容为：今宋清豪愿将商贸南门房欧迪冷饮房（40余平）租给赵洪云使用，一年十万元整，水电费及工商管理费等由赵洪云负担。我愿意租给赵洪云三年期（在此期间房租价值维持现有水平）。宋清豪的烟草专卖证及银行卡、报烟卡等提供给赵洪云使用，但如赵洪云不按规定，造成宋清豪不良信用，宋清豪有权追究赵洪云，可行使法律效力。合同期从2019年5月18日至2022年5月18日，共计叁年。现已交付了一年的租金。挡车的石墩子共7个（计1400元）是赵洪云出资购买的。如三年后其不经营该店时，我（宋清豪）应付给赵洪云（1400元）。房屋室外维修费用由宋清豪承担，但室内等一切由赵洪云承担如损坏，赵洪云按价赔偿。赵洪云有权力在室外经营，但只允许在自己水泥台左右经营。如遇大检查时赵洪云必须收到室内经营。以上合同一式两份，各执一份。合同签订后，宋清豪将案涉房屋交付给被告使用。诉讼中，原告提交了大世界商业城公司于2020年7月24日出具的证明一份，内容为：我公司与宋清豪2018年12月26日签订的《租赁合同》，土地上的40余平建筑物系我公司在2018年12月10日前建成的。并提交大连九成测绘信息有限公司商贸大世界与三粮库整体勘测定界图一份，其中一处写有“宋清豪租用的土地及建筑物董丽2020.7.24”，并加盖大世界商业城公司公章。原告提交上述二份证据拟证明大世界商业城公司对案涉租赁物有权处分，原告宋清豪有权将租赁物转租给赵洪云，但至一审法庭辩论终结前原告未提供案涉《合同书》中所涉约40平方米房屋的所有权证书，亦未提供该房屋合法的申建审批手续。庭审中，经本院释明原告变更诉讼请求为：1、要求被告按日273.97元（10万元除以365天）的标准给付自2020年5月17日起至被告实际返还租赁物之日止的租金；2、赔偿原告10万元减去第一项请求后的数额的损失。被告不同意原告变更后的诉讼请求，认为案涉的40平方米的房屋没有合法的申建审批手续，故原、被告之间的合同为无效合同，因为合同无效，原告请求给付租金或赔偿损失无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。且被告明确表示对合同无效后被告的民事权益不要求在本案中予以处理。另查，诉讼中，被告称原告同意被告不再承租案涉房屋且双方已于2020年5月18日前办理了交接，并提供了双方的聊天记录，原告对此不予认可，称聊天记录显示2020年5月21日关于被告在经营中其他单位未给予提供方便原被告仍在磋商之中，被告仍在要求原告予以解决，被告对此表示没有异议。本院所确认的上述事实有《租赁合同》、《合同书》、专用收款收据、勘测定界图、证明及当事人陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案中，大世界商业城公司将案涉的约40平方米房屋租赁给原告，原告又转租给本案被告，虽然大世界商业城公司在租赁合同中对原告承诺其有权出租此房屋，并允许原告转租，但案涉的40平方米房屋直至一审法庭辩论终结前尚未取得所有权证书或合法的建设审批手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，案涉原告与被告间的租赁合同应为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应当将案涉房屋返还给原告。本案中，被告虽辩称其已经搬离房屋并与原告办理了房屋的交接手续，但原告不予认可，被告又未提供证据予以证明，且被告对原告诉称的双方在2020年5月21日关于被告在经营中其他单位未给予提供方便一事情仍在磋商中没有异议，因此可以认定被告尚未将案涉的房屋与原告办理交接手续，故对被告的此项辩解意见，本院不予采信。合同无效后，被告除应将案涉房屋返还给原告外，还应向原告支付未返还期间的相当于租金标准的占有使用费，但原告诉请的赔偿10万元扣除至实际返还房屋之日止计算的租金后的损失，无事实和法律依据，本院不予支持。关于合同无效后被告的民事权益本院已向被告进行释明，被告明确表示不要求本案一并处理，故本案对合同无效后被告的民事权益不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵洪云于本判决发生法律效力之日起3日内将案涉坐落于庄河市兴达街道前进委黄海大街422号约40平方米的房屋返还给原告宋清豪。二、被告赵洪云于本判决发生法律效力之日起3日内向原告宋清豪支付自2020年5月18日起至实际给付之日止按每日租金273.97元的标准计算的占有使用费。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由原告负担937元，由被告负担213元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  赵日荣二〇二〇年八月十九日书记员  李 敏附相关法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。