江西省南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0104民初525号原告（反诉被告）：南昌市嘉园物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区。法定代表人：陶雅丽。委托诉讼代理人：郑峰，男，汉族，1966年8月12日生，住江西省南昌市东湖区，系该公司监事。委托诉讼代理人：洪浪，系江西皆诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：青云谱区新丰丽都花园业主委员会，住所地：南昌市青云谱区。业主委员会主任：罗剑飞，男，汉族，1973年6月18日生，住江西省南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：甘阳，系江西博德律师事务所律师，执业证号：13601201411943565。原告(反诉被告）南昌市嘉园物业管理有限公司（以下简称“嘉园物业公司”）与被告（反诉原告）青云谱区新丰丽都花园业主委员会（以下简称“新丰丽都业委会”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南昌市嘉园物业管理有限公司的委托诉讼代理人郑峰、洪浪、被告（反诉原告）青云谱区新丰丽都花园业主委员会主任罗剑飞及委托诉讼代理人甘阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌市嘉园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求贵院判令青云谱区新丰丽都花园业主委员会2019-12-17【联系函】内容无效；2、请求贵院判令签订日期：2019-03-06【新丰丽都花园物业管理服务合同】双方继续按合同履行；3、判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年3月6日，原、被告双方签订新丰丽都花园物业管理服务合同，合同第二条约定委托管理期限为三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；合同第七条其他约定事项，共六个小项，原告都已认真执行、履行。就在原告积极为小区欢度春节，投入人力、物力工作开展的时候，被告在没有与原告协商的情况下，2019年12月17日发【联系函】单方面解除双方签订的《物业管理服务合同2019.03.06》，被告的行为严重违反了《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》相关规定，严重侵害了原告的合法权益，请求人民法院判令该联系函内容无效。2019年3月6日双方签订合同至今，原告认真履行合同条款，投入资金整改设备，为迎接春节投入了大量的物资、人力，特别是突发疫情的时候，原告有力配合社区、政府做好防控防疫工作，投入资金做到对小区进行每天消杀，人员管控，防疫等工作，到3月12日都未停止。为此，原告请求人民法院判令合同履行至合同期满。被告青云谱区新丰丽都花园业主委员会辩称：原、被告于2019年3月6日签订的物业管理服务合同已经新丰丽都花园全体业主大会投票表决解除，并且本诉被告已向本诉原告送达解除物业管理服务合同的联系函，根据合同法及物业服务条例规定，双方物业管理服务合同已经解除，故原告的诉请应当依法驳回。反诉原告青云谱区新丰丽都花园业主委员会向本院提出反诉请求：1、请求贵院依法判令解除反诉原、被告于2019年3月6日签订的《新丰丽都花园物业管理服务合同》；2、请求贵院依法确认上述合同解除日期为2020年1月1日；3、请求贵院依法判令反诉被告退出新丰丽都花园小区，向反诉原告移交物业服务用房和相关设施以及物业服务相关资料；4、本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2019年3月6日，反诉原告与反诉被告签订《新丰丽都花园物业管理服务合同》，约定由反诉被告为反诉原告提供新丰丽都花园物业管理服务，委托管理期限为三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。该合同约定了物业服务标准，主要包括综合服务、公共区域卫生服务、公共区域秩序服务、公共区域绿化日常养护服务、公共部位及共用设施设备日常运行、保养、维修服务等方面的房屋标准并约定了细化要求；另第七条第一款约定反诉原告可行使单方解除权的适用情形。在合同履行过程中，反诉被告未严格按照约定履行，也未达到上述合同约定的物业服务标准，对签订合同前存在的各项问题也未在6个月内整改完毕，构成严重违约，反诉原告根据合同约定于2019年12月17日向反诉被告发出联系函依法要求解除合同，该解除行为合法有效。根据相关司法解释规定，双方合同已终止，反诉原告有权要求反诉被告退出新丰丽都花园小区，向反诉原告移交物业服务用房和相关设施以及物业服务相关资料。为维护反诉原告的合法权益、节约司法资源，从有利于高效解决双方纠纷的角度考虑，特向贵院提起反诉，望依法裁判为感！反诉被告南昌市嘉园物业管理有限公司辩称：答辩人认为反诉原告不具有单方解除反诉被告和反诉原告之间签订物业服务合同的权利。反诉原告没有证据证明反诉被告违反了合同相关的违约责任，不具有单方依据合同解除合同的权利，反诉原告也不具有法律规定的解除合同的情形，因此，反诉原告于2020年3月6日提出的单方解除合同无效。反诉原告的诉请二不符合事实，即便要求法院确定合同解除的时间，也不是反诉原告诉请二列明的时间，因为在反诉原告致函给反诉被告的联系函中非常明确，反诉原告在联系函中通知反诉被告你我双方正式解除物业服务合同，所以反诉原告提出合同解除时间为2020年1月1日明显矛盾。本案反诉被告会提供相关证据证明，是反诉原告违约在先，没有依据物业服务合同交纳物业费，没有依据合同配合物业工作人员对小区进行管理，甚至组织恶意欠费的业主在小区闹事，阻扰工作人员的正常工作，合同解除权是一种形成权，合同的行使，仅有合同权利人享有，反诉原告没有解除合同的权利。经审理查明，2019年3月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选任乙方对（物业项目）实施物业管理事宜，订立本合同；物业名称为新丰丽都花园，类型住宅，座落位置青云谱区；委托管理期限为三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；本小区目前既有缺陷及服务达不到标准（物业已在小区公示的服务标准）之处从合同签订之日起算6个月内整改到位，否则可由业主委会表决后终止合同；合同期内必须按国家相关法律法规，物业服务规范及本小区公示的标准提供物业服务，否则业主委会可按章解除合同，物业公司不得要求经济补偿；交房时主要遗留问题小区单元门禁（存在无法使用缺陷）可视系统物业公司有义务联系开发商解决，达到原有验收标准及满足业主的使用要求，解决过程业主委会提供帮助。合同附件对物业服务标准进行了详细规定，主要包括综合服务、公共区域卫生服务、公共区域秩序服务、公共区域绿化日常养护服务、公共部位及共用设施设备日常运行、保养、维修服务等方面。在签订《物业管理服务合同》后，由原告嘉园物业公司对新丰丽都花园小区实施物业管理，服务。期间，业主和原告之间时常发生一些纠纷并多次报警处理。在《物业管理服务合同》签订日起6个月内，原告嘉园物业公司没有将小区既有问题整改到位；另外其提供的某些物业服务没有达到合同约定的服务标准。2019年12月15日，新丰丽都花园小区召开2019年度业主大会，在社区干部监督下，业主对“撤销执行业委会2019.03.06与嘉园所签《物业管理服务合同》（对2019年物业服务内容、标准达不到合同及业主手册要求，解聘现物业服务企业）”事项进行表决，并投票通过，具体表决情况如下：赞同户数343户（投票权人数共计410户），面积33932.74平米（建筑物总面积为54000平米，投票专有部分面积41117.29平米）；反对户数4户，面积529.12平米；弃权4户，面积407.79平米。2019年12月16日，被告新丰丽都业委会对业主大会表决事项作出公告。2019年12月17日，被告新丰丽都业委会向原告发出《联系函》，预通知原告在2019年12月16日的公告期满后正式解除《物业管理服务合同2019.3.6》。2019年12月18日，原告嘉园物业公司向被告发出《工作联系回函》，表示已收到2019年12月17日《联系函》，对于联系函的全部内容不予接受，不承认有违反合同内容的行为，要求小区业主大会、业主委员会立即停止违法侵权行为。2019年12月30日，新丰丽都花园业主即原告职员魏忠向青云谱区南关口社区邓书记和相关领导举报，称2019年12月15日召开的新丰丽都业主大会存在教唆相关业主填票、冒充未来业主填票等舞弊现象。2019年12月31日，被告新丰丽都业委会向原告发出《联系函》，通知原告与被告签订的《物业管理服务合同2019.3.6》于2020年1月1日起正式解除，并于2020年1月1日起正式进入交接期，交接时间不超过3个月，交接内容按江西省现行物业管理条例及原合同约定执行。因双方对此未能达成一致，原告为此诉至法院，被告对此也提起反诉。上述事实，有物业管理服务合同、联系函、公告、工作联系回函、举报信、接处警记录、物业服务评价、小区现状照片及光碟、召开大会公告、关于业主身份、投票权人数、专有部分面积确认方法及结果的公告、关于本年度业主大会投票补充公告、业主大会表决汇总以及原、被告的当庭陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，根据合同约定和法律规定，业主委员会有权召开业主大会对物业服务企业进行依法解聘。业主行使权利通常以业主大会形式进行，而业主委员会系执行业主大会所作出决定事项的执行机构，代表业主行使相关权利。原告作为新丰丽都花园小区的物业服务企业，在小区业主大会形成“撤销执行业委会2019.03.06与嘉园物业所签物业管理服务合同”的决议，并以书面方式进行告知后，物业管理服务合同终止，原告应当依法退出物业管理区域，移交物业管理用房、相关设施及物业服务相关资料。反诉原告的相关诉讼请求符合法律规定，予以支持。至于原告提出的业主尚未结清物业服务费问题，并不足以成为其对抗业主大会决议的抗辩事由，对于原告退场之前的物业服务费问题应按法律规定履行，亦可另案诉讼解决。关于原告是否有违约行为问题，本案原告认为，自己已认真执行、履行《物业管理服务合同》第七条的六个小项的内容。但是根据被告的举证显示，原告在公共区域秩序服务、公共区域绿化日常养护服务、公共部位、公用设施设备日常运行、保养、维修服务等方面没有达到合同约定的服务标准，也没有在规定时间内解决小区原有的门禁对讲、绿化等问题。本院认为原告存在合同约定的违约行为。另原告在疫情期间所做的防疫工作并不能否定其在物业管理、服务中的违约行为。关于业主大会召开及表决是否合法的问题，本院认为，2019年12月15日新丰丽都花园业主大会的召开和表决“撤销执行业委会2019.03.06与嘉园物业所签物业管理服务合同”事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且经南关口社区干部监票签字确认，符合法定程序。原告提供的魏忠的举报信，其内容没有相关证据进行佐证，且举报人是原告的工作人员，与本案有利害关系，本院不予采信。关于合同解除的时间问题，反诉被告认为，反诉原告提出合同解除时间为2020年1月1日与2019年12月17日发出联系函的时间矛盾。本院认为，2019年12月17日联系函中反诉原告为预通知，反诉原告于2019年12月31日再次发出联系函明确了合同解除时间，合同解除时间确认为2020年1月1日并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告南昌市嘉园物业管理有限公司的全部诉讼请求。二、反诉原告青云谱区新丰丽都花园业主委员会与反诉被告南昌市嘉园物业管理有限公司之间于2019年3月6日签订的《物业管理服务合同》于2020年1月1日解除。三、反诉被告南昌市嘉园物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内退出新丰丽都花园小区，向反诉原告青云谱区新丰丽都花园业主委员会移交物业服务用房、相关设施以及物业服务相关资料。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费100元（原告已预交），由原告南昌市嘉园物业管理有限公司负担。反诉案件受理费50元（反诉原告已预交），由反诉原告青云谱区新丰丽都花园业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  许立元人民陪审员  江 微人民陪审员  龚菊兰二〇二〇年八月十日书 记 员  刘智博