北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初19370号原告：聂晓辉，男，1966年5月4日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：黄长浩，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：李炤明，男，1992年8月20日出生，汉族，北京百朗律师事务所实习律师。被告：北京东汗马业文化发展有限公司，住所地北京市顺义区李桥镇任李路堡子段**，统一社会信用代码911101133484447109。法定代表人：李**，经理。被告：李**，男，1962年5月13日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。二被告共同委托诉讼代理人：陈刚，北京市青天律师事务所律师。原告聂晓辉与被告北京东汗马业文化发展有限公司（以下简称东汗马业公司）、李**租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告聂晓辉的委托诉讼代理人黄长浩，被告东汗马业公司、李**的共同委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聂晓辉向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除聂晓辉与东汗马业公司签订的租赁合同；2.请求法院判令东汗马业公司、李**返还聂晓辉租金1933333.33元整并支付利息,自2018年7月15日开始至2019年8月19日按照银行同期贷款利率标准，2019年8月20日开始至实际支付之日止，按照全国银行同业拆借利率计算；3.请求法院依法判令东汗马业公司、李**赔偿聂晓辉损失2966666.67元整；4.请求法院依法判令东汗马业公司、李**承担本案诉讼费、保全费5000元、鉴定费5万元。事实与理由：2015年10月9日，聂晓辉与东汗马业公司签订了《租赁合同》，租赁期为2016年1月1日至2026年12月31日，租金总计为800万元。聂晓辉已于2015年10月10日依协议向东汗马业公司支付租金400万元。2018年7月10日聂晓辉收到北京市顺义区公安消防支队出具的顺公消封字（2018）第0245号《临时查封决定书》，查封范围为出租场地内马房、宿舍、库房、客房、食堂。2017年12月1日聂晓辉收到顺义区李桥镇人民政府李桥镇彩钢板建筑安全专项整治工作领导小组出具的《李桥镇彩钢板建筑消防隐患整改通知书》，要求更换出租场所范围内的彩钢板。在收到通知书后，聂晓辉曾多次电话、面谈与东汗马业公司协商解决，但东汗马业公司无故拖延、敷衍，至今仍未采取任何有效措施保证租赁物的正常使用，因聂晓辉已无法正常使用租赁房屋，2018年7月30日向东汗马业公司送达了《律师函》，告知东汗马业公司解除房屋租赁合同以及协商合同解除后续事宜，但东汗马业公司至今未予回复。东汗马业公司的行为严重违反了双方的协议约定，损害了聂晓辉的合法权益，聂晓辉为维护合法权益，依照合同的约定，起诉至法院。被告东汗马业公司、李**共同辩称：不同意原告诉求，双方合同约定及马场情况，可以继续履行，如果原告坚持解除，不再继续履行，是原告违约造成的，应按合同约定条款，按照原告违约处理。经审理查明：2015年10月9日，东汗马业公司作为出租方（甲方）与承租方聂晓辉（乙方）签订《租赁协议》，内容主要为：甲乙双方就马场租赁事宜，达成如下协议：一、租赁地址：甲方坐落于北京市顺义区×镇×村东潮白河西岸的马场所有设施提供给乙方使用经营。甲方要求乙方不允许改变使用经营性质。马场现有占地面积为30亩，建筑面积约6000平米。现有租户5月份协商由乙方定夺，租金再议。二、租赁期限自2016年1月1日至2026年12月31日，共10年。三、本马场的租金为人民币800万元，自签订合同之日起乙方向东汗马业公司支付五年租金合计为人民币400万元，租赁日期为2016年1月1日至2021年1月1日，2020年1月1日乙方向东汗马业公司一次性支付下一个五年租金，租赁日期为2021年1月1日至2026年12月31日。四、首批租赁款付款方式：乙方进场后先支付给甲方人民币200万元，2016年2月末再给付甲方首批租赁款剩余的人民币200万元。五、双方权利和义务及违约条款：……2、租赁期间，双方不得无故违约，若甲方违约，除退还乙方未到期的租赁费外，并赔偿乙方所投资的全部费用及剩余的租金。如乙方未收到应退回租金的全款，乙方有权不离开马场，乙方在这期间产生的所有费用均有（应为由）甲方承担。若乙方未到期提前退租，甲方不退还乙方租赁费用。合同期满后，同等条件下乙方有优先租赁使用权……6、除了租赁期间经营所产生的相关税务费用由乙方承担外，其他费用均由甲方负责。因为甲方原因造成一方马场无法正常营业，甲方负责双赔偿乙方损失。六、乙方租赁期间，甲方无权干涉乙方对马场进行合理的改造或添加必要的设施。甲方不得参与、干预乙方的经营管理，在马场现有的基建设施基础上包括改造后，甲方无权搭建任何设施，七、甲方无权在马场举办任何商业活动或家庭聚会用餐等活动影响乙方正常营业。八、乙方自行打理吃、住及卫生、包括马匹、人员的伤病等不可预见的情况由乙方自行承担。在经营过程中，中途乙方原因退场，甲方不退一切费用并不承担任何责任。九、乙方使用的电费由乙方按时购买电费卡。十、乙方合法经营、自负盈亏，若乙方协议期内无法正常履行，单方解除的，甲方不承担任何责任并不退还未到期的一切费用。十一、乙方必须做好安全等一切措施、管好自己的员工，办好自己的事。十二、乙方保证甲方房屋主体设施及树木等一切设施完好，如出现损坏照价赔偿。十三、乙方进入马场对基础设施的投资预计2000000元，因甲方原因造成乙方无法正常营业，甲方需加倍赔偿乙方损失（即人民币4000000元）赔偿比例按乙方在马场经营年限核合算，例如一年赔偿百分之一百，每年递减四十万人民币，不包括国家土地征用。如未到租用年限，国家征用，乙方有权将所投资购买添加的设施带走，如十年合同期满，乙方有权将除了马房门及窗户外所有由乙方投资的设施带走。十四、十年合同期满后，乙方享有优先承租权。十五、发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成，提请由当地人民法院仲裁。2015年10月10日，聂晓辉向东汗马业公司支付定金款200万元，收款人为李**。2016年1月18日，聂晓辉支付租金15万元，收款人为李**。2016年1月19日，聂晓辉通过妻子银行账户向李**转账185万元。东汗马业公司、李**认可收到400万元。2017年5月8日，顺义区×镇人民政府×镇彩钢板建筑安全专项整治工作领导小组向东汗马业公司发出《×镇彩钢板建筑消防隐患整改告知书》，内容为：按照市、区两级防火安全委员会工作要求，根据顺防字[2016]71号文件和顺义区“3.14”彩钢板火灾现场会关于加强彩钢板建筑整治的有关精神，×镇彩钢板建筑安全专项整治工作领导小组在对你单位进行消防安全检查过程中，发现你单位建筑存在使用不符合防火规范、耐火等级不达标的彩钢板建筑材料行为，违反了《中华人民共和国消防法》、《建筑内部装修设计防火规范》，存在消防安全隐患，极易发生火灾事故。依照《中华人民共和国消防法》、《消防监督检查规定》，专项整治工作领导小组要求你单位：1.为最大限度避免发生火灾事故，请停止在不合格彩钢板建筑内的一切生产经营行为，并切断可能引发火灾的供电电源，搬离危险化学品等危险源。2.立即拆除规划、开工建设等手续不齐全的彩钢板私搭乱建、违法建设。3.对规划、开工建设等相关手续齐全的彩钢板建筑立即更换符合防火规范、耐火等级达标的建筑材料。4.不合格彩钢板更换工作开工前，必须先报镇防火办（安全科兼）备案，待镇彩钢板建筑安全专项整治领导小组审核通过后，方可进行拆卸、安装等施工。5.在彩钢板拆除、更换期间，因各项安全管理措施不到位、违法违规操作导致出现安全生产事故和火灾的，我镇将联合有关部门严肃追究你单位相关责任人责任。自本告知书下发15日后，我镇专项整治工作领导小组将对你单位进行复查，逾期未改正的，将联合公安消防机关将依法对存在消防安全隐患的彩钢板建筑进行查封。聂晓辉主张该告知书系其收的，东汗马业公司、李**主张其知晓该告知书。2018年7月6日，北京市顺义区公安消防支队向东汗马业公司发送《告知单》告知东汗马业公司因消防监督抽查发现存在违反法律规定的行为于2018年7月9日9时前到顺义公安消防支队防火监督处接受调查询问。2018年7月10日，北京市顺义区公安消防支队对涉诉马场发出顺公消封字（2018）第0245号《临时查封决定书》，内容为：我支队于2018年7月6日派员对你单位进行了消防监督检查，发现你单位存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：你单位马房、宿舍、库房、客房、食堂顶部使用泡沫夹心彩钢板搭建，耐火等级不符合国家标准。以上事实有《消防监督检查记录》一份、《火灾隐患现场照片》一份、《询问笔录》一份等证据证明，根据《中华人民共和国消防法》第五十四条和《消防监督检查规定》第二十二条的规定，现决定予以临时查封，查封部位、场所的范围：北京东汗马业文化发展有限公司马房、宿舍、库房、客房、食堂。查封期限：2018年7月10日10时至2018年8月8日10时。你单位应当立即整改火灾隐患，整改后经我支队检查合格方可解除查封、擅自拆封、使用被查封的部位或者场所，将依法予以处罚。如不符本决定，可在收到本决定书之日起六十日内依法向北京市顺义区人民政府或北京市公安局顺义分局申请行政复议，或者在六个月内依法向北京市顺义区人民法院提起行政诉讼。2018年7月30日，聂晓辉向东汗马业公司发出《律师函》，函告东汗马业公司解除《协议》。东汗马业公司表示于8月中旬收到该函，但不同意解除协议。聂晓辉提交2016年9月9日合同书，购销合同及附件、照片、马场概况图、银行流水，拟证明聂晓辉对诉争租赁房屋投入情况、聂晓辉对马场整改部分以及离场的损失。东汗马业公司、李**主张无实际履行的相关记载，是否发生不确定。对银行流水真实性不认可，合同记载账户和现在转账收款账户不一致。聂晓辉提交查封记录照片，拟证明东汗马业公司、李**未对房屋进行修缮，致使房屋被查封。东汗马业公司、李**认可该证据的真实性，不认可证明目的。聂晓辉提交离场后照片、7月24日机打税务发票，拟证明东汗马业公司、李**有能力履行维修义务，但恶意未履行，目的是驱赶聂晓辉，占用之前装修资源，达到聂晓辉无法经营的目的。发票是聂晓辉搬离马场将马运出产生费用。照片真实性不认可，场地是诉争马场，单个马照片不是涉诉场地，是李**后院。发票关联性不认可，无法体现是否运输场地内的马。聂晓辉提交与李**的沟通录音，证明双方关于涉诉马场内彩钢板更换的沟通过程。东汗马业公司主张涉及李**的对话真实性认可，证明因为消防升级发生的需要更换房屋顶板的事情，从沟通过程看，聂晓辉记载时间是2017年12月至春节前，从内容看，双方开始认为应该对方更换，2017年12月底，李**认为公司可以出部分费用，录音中聂晓辉也认可。2018年2月5日，杨海峰与李**的通话记录，内容看，杨海峰表示聂晓辉同意过年后自己更换，证明双方沟通过程并不是全部录音材料。聂晓辉提交马房装修改建预算价格表、整改合同和马场整改工作记录，证明聂晓辉入场后对马场的整改投资情况。东汗马业公司认为聂晓辉无相关的付款记录，并且主张整改合同系伪造或者后补，对聂晓辉的证明目的不认可。东汗马业公司提交《工程承揽安装协议书》、收据、《检验报告》以及照片，拟证明东汗马业公司在查封期限内对诉争马场内的彩钢板进行了更换，并达到相关要求，《协议》可以继续履行，聂晓辉主张安装协议书真实性无法核实，不是聂晓辉签订的，2018年7月15日，聂晓辉还在马场内，现场内未施工，当时还和东汗马业公司、李**协商，7月10日查封的，7月底聂晓辉搬走的。收据、检验报告真实性无法核实。照片真实性无法核实，证明目的不认可。2018年7月10日，顺义区公安消防支队对东汗马业公司马房、宿舍、库房、客房、食堂等部位予以临时查封，查封期限为2018年7月10日10时至2018年8月8日10时，并告知应立即整改，整改后经检查合格方可解除查封。就聂晓辉从诉争马场搬离的时间，聂晓辉主张是2018年7月16日，东汗马业公司、李**主张是2018年7月20日。东汗马业公司在聂晓辉搬离诉争场地后将不符合防火要求之处进行了整改，现由东汗马业公司、李**实际控制。就诉争场地聂晓辉投入情况，聂晓辉主张马场改造合同价款903024元，沙场铺装合同445200元，还包括其他投入共计2435201元。本院作出（2018）京0113民初26664号民事判决，确认双方签订的《租赁协议》无效，判决东汗马业公司、李**于返还聂晓辉租金1933333.33元并赔偿聂晓辉损失14902050元。东汗马业公司与李**上诉，北京市第三中级人民法院认为：一、关于涉案租赁合同性质的认定问题。涉案租赁合同租赁标的物为马匹养殖、训练场地，租赁合同的目的是养殖、训练马匹；涉案合同并非房屋租赁合同，合同主要目的也非房屋的使用，故原审法院将本案认定为房屋租赁合同，属于基本事实不清。原审法院按照房屋租赁合同的法律关系审理本案，属于法律适用错误。二、关于本案合同效力的问题。本案租赁合同中虽然涉及房屋，用于养殖的场地可以建设配套设施，对于配套设施的建设，《中华人民共和国畜牧法》、《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发【2014】127号）等都有相应的规定，原审法院未予审查，仅以房涉案房屋未取得建设工程规划许可证为由，认定涉案合同无效，没有法律依据。三、关于本案合同不能履行的责任认定问题，本案是因消防隐患等原因造成场地被查封而不能使用，从而导致合同不能正常履行。原审法院在审理本案过程中，应当查明合同不能履行的责任及责任的承担，不能简单酌定。裁定将本案发回重审。重审过程中，双方均认可租赁协议期限为10年。因双方对聂晓辉改扩建部分存在争议，聂晓辉申请对涉案租赁房屋、场地施工项目进行评估鉴定。经北京华建审工程造价咨询事务所有限公司（以下简称工程造价公司）进行工程造价鉴定，意见为：可确定部分鉴定金额961088.06元、不确定部分63041.61元。其中不确定部分为：1#马房：（1）原告主张室内排水篦子是自己施工的，被告不予认可，（2）原告主张楼梯踏步包防腐木板的主材是自己采购的，被告不予认可，双方存在争议，（3）、走廊部分的灯具，按现场利旧考虑，不计入灯具的主材费用。2#马房、洗马区。原告主张对塑钢推拉窗进行了更换，被告不予认可。4#马房（原告主张的3#马房）：（1）原告主张120厚砖砌筑隔墙是自己施工的，被告不予认可。（2）、原告主张屋面彩色压型钢板主材是自己采购的，被告不认可。6#马房（原告主张的5#马房）原告主张室内敷设电线管道、灯具、面板是自己施工的，被告不认可。原告主张的室外自动给水项目，现场无法看到，被告认可该项目是原告施工的，但是原被告双方对水管道敷设工程量存在争议。收到鉴定意见后，东汗马业公司与李**（复审意见称被告）对鉴定意见提出异议。工程造价公司给予了复审，复审意见如下：对被告提出问题的答复。问题一：该鉴定意见依据的是2012年《北京市房屋修缮工程计价依据—预算定额》及2015年10月《北京工程造价信息》，北京工程造价信息的基础数据是向北京工程造价信息联络网网员单位采集，而能够成为网员单位需要具备一定条件，比如建筑施工企业须是在北京注册，具有独立法人资格的建筑、安装一级企业……。而聂晓辉改造马场没有委托有资质的施工企业进行、购买建材也没有向有资质的企业购买品牌产品，所使用工人是当地的私人包工队，鉴定机构按照北京市工程造价信息的标准进行评估与现实不符。当地民房的建建设，选材也用不到单价770多的断桥铝……。木质隔断墙其他木质材料中所使用的木材，并非高档木材，其价格均在每立方米1000余元……。马房小屋内墙铺设木板，评估价格几千元，人工费2000多元……。表中的二三孔插座单价30多元……。聂晓辉所使用的材料，通过现场查看，无一为品牌产品，价格与鉴定机构估价相差甚远。答复：本案所涉的马场装修改造工程，位于北京市顺义区，自2015年10月开始施工，因为双方原被告双方没有约定马场装修改造工程的计价方法，鉴定只能采用2012年《北京市房屋修缮工程计价依据一预算定额》及2015年10月《北京工程造价信息》进行评估。室外门斗处断桥铝合金门、木材和防腐木、二三孔插座的材料单价以及内墙铺设木板的人工单价，均采用2015年10月《北京工程造价信息》计算，具体详见《鉴定意见书》的鉴定说明的第4条第5条。问题二：聂晓辉改造马场并非委托有相应资质的公司进行，都是私人包工头，故费用评估中不应包含企业管理费、利润、规范、税金等项目，该改造工程安全文明施工费都不会发生。答复：马场装修改造工程的造价鉴定是按照有资质的施工企业计算，若本案施工人是个人施工，不具备企业资质，建议按鉴定价金额的“直接费”计取。具体内容详见“造价鉴定汇总表（复审）”。鉴定结果（复审）：（一）原鉴定金额：可确定部分961088.06元、不确定部分63041.61元。（二）复审鉴定金额：（1）可确定部分（含各项取费）961088.06元，其中，直接费673461.36元。（2）、不确定部分（含各项取费）63041.61元，其中直接费38813.77元。聂晓辉于2019年11月22日向本院申请财产保全，要求冻结李**名下中国农业银行账户，本院冻结了李**名下中国农业银行两个账号的中的存款各245万元（实际冻结金额359874.2元）。上述事实，有原被告陈述、《租赁协议》、收据、结婚证复印件、《临时查封决定书》、《告知单》、《律师函》、《马场改建合同》、通话录音、《马房装修改建预算价格表》、《合同书》、《工程承揽安装协议书》、《检验报告》、照片、工程造价鉴定意见书等证据在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：聂晓辉与东汗马业公司签订的《租赁协议》，是双方当事人真实意思表示、内容不违反国家法律、法规强制性规定，合法有效。双方应当遵照协议执行。在履行协议过程中，因马房、宿舍、库房、客房、食堂顶部使用泡沫夹心彩钢板搭建，被相关部门要求整改，通过谢晓辉提交的录音资料，可以得知在2017年12月1日至2018年1月期间，双方均清楚了解应当将泡沫夹心彩钢板予以更换，可以更换为铁板或岩棉、玻璃棉夹心，更换铁板费用低但可能影响夏季使用，更换岩棉、玻璃棉费用高，双方为此多次进行了协商，但没有形成一致意见。2018年7月10日，涉诉场地内的马房等被临时查封，被责令整改，聂晓辉搬离了场地，东汗马业公司也进行了整改，但聂晓辉已经表示不再继续履行。对此，本院认为，在合同履行过程中，因不可归责于双方当事人的原因导致双方之间的合同部分不能履行，应公平合理地处理当事人之间的权利义务关系，不能认定双方违约，不适用合同中的违约条款，但本院对聂晓辉要求解除双方之间合同的请求予以支持。聂晓辉已经于2018年7月中旬搬离，此后其已经交纳的租金应予返还。因双方对是否可以继续履行、违约责任存在争议，聂晓辉要求支付利息的请求，本院不予支持。聂晓辉在租赁期间改扩建的费用，亦应得到支持。双方对改扩建期间的金额有争议，本院综合双方当事人提交的证据结合工程造价意见，认为以确定金额中的直接费673461.36元为宜。另聂晓辉还提出沙场铺装费用问题，本院酌情确定10万元。根据聂晓辉提交的转账记录，本院认为李**与东汗马业公司的财产混同，聂晓辉要求李**与东汗马业公司共同返还租金并给付损失，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告聂晓辉与被告北京东汗马业文化发展有限公司签订的租赁合同已解除；二、被告北京东汗马业文化发展有限公司、李**于本判决生效之日起七日内共同返还原告聂晓辉租金一百九十三万三千三百三十三元三角三分；三、被告北京东汗马业文化发展有限公司、李**于本判决生效之日起七日内共同给付原告聂晓辉改扩建等费用七十七万三千四百六十一元三角六分；四、驳回原告聂晓辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四万六千元，由原告聂晓辉负担一万七千五百四十六元（已交纳），由被告北京东汗马业文化发展有限公司、李**负担二万八千四百五十四元，于本判决生效后七日内交纳；鉴定费五万元，由被告北京东汗马业文化发展有限公司、李**负担，于本判决生效后七日内交纳；保全申请费五千元，由被告北京东汗马业文化发展有限公司、李**负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  商兴加人民陪审员  曹秀琴人民陪审员  刘心蕾二〇二〇年八月三十一日书 记 员  曾庆贺