上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初55478号原告(反诉被告)：上海颢明文化发展有限公司，住所地上海市静安区虬江路****。法定代表人：施宏亮，执行董事。委托诉讼代理人：肖志威，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈女义，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈月阳,女,1992年6月17日出生,满族,户籍地吉林省吉林市昌邑区左家镇八委**。委托诉讼代理人：杨光夏，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李中华，上海众华律师事务所律师。原告上海颢明文化发展有限公司(以下简称颢明文化)与被告陈月阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月9日公开开庭进行了审理。审理中，陈月阳提出反诉，本院于2020年7月9日合并再次公开开庭进行了审理。颢明文化委托诉讼代理人沈女义，陈月阳的委托诉讼代理人李中华(参加第一次庭审)、杨光夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颢明文化向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方所签署的《房屋租赁合同》于2019年6月5日解除；2、要求被告立即返还上海市静安区秣陵路XXX号XXX-XXX楼的“MORE项目”122室(以下简称系争房屋)；3、要求被告支付2019年4月1日至2019年6月5日的租金39,993元；4、被告向原告支付自2019年6月6日至2020年1月9日的房屋占用费263,655元、物业费26,040元。审理中，原告撤回了第二项诉讼请求。事实和理由如下：2018年，颢明文化与陈月阳签署了《上海市房屋租赁合同》，约定，陈月阳向颢明文化租赁系争房屋以经营御茶；该单元租赁面积为40.5平方米；租赁期限自2018年11月15日至2022年11月14日止。合同签署后，颢明文化依约向陈月阳交付了房屋，陈月阳也支付租金、物业费。此后，由于颢明文化与上海名品商厦有限公司(以下简称名品商厦)存在租赁纠纷，名品商厦于2019年5月28日向颢明文化发函要求解除双方之间的租赁合同，并于2019年6月5日强行清退颢明文化离场。颢明文化认为，名品商厦与颢明文化之间的租赁合同已于2019年6月5日解除，颢明文化与陈月阳之间的转租合同已无继续履行的基础，为此，颢明文化向法院提起诉讼，请求法院判如所请。陈月阳辩称及反诉诉称，同意解除双方之间的房屋租赁合同，但合同解除日应为诉状副本送达之日；陈月阳已于2019年12月25日完成系争房屋的交接；租赁合同签订后，双方又签订了一份《补充协议》，对租金的支付又重新做了约定，即商场一楼入住率达到70%，陈月阳再支付租金，直至陈月阳离场，商场一楼也未达到70%的入住率，故陈月阳无需支付租金或房屋占用费。综上所述，陈月阳不同意颢明文化全部的诉讼请求。同时，陈月阳认为，由于颢明文化的提前解约，导致陈月阳无法正常经营，颢明文化的违约行为给陈月阳造成极大损失，故陈月阳提出反诉，要求：1、颢明文化退还陈月阳保证金60,900元；2、颢明文化退还陈月阳预交的首期租金55,434元、首期物业管理费5,466元；3、颢明文化赔偿陈月阳损失136,923元，包括装修损失54,802元、设备物料损失55,121元、开业办证损失6,000元、消防工程损失21,000元；4、颢明文化支付陈月阳律师费15,000元。颢明文化针对陈月阳的反诉辩称，租赁保证金应在陈月阳返还房屋及证照注销手续办妥后才能返还，现保证金返还的条件尚未成就；陈月阳尚欠租金，不同意退还首期租金和首期物业管理费；合同解除不是颢明文化的过错，是名品商厦与颢明文化解约所致，且对陈月阳主张的损失金额也有异议，装修损失一部分没有合同，可移动设备物料可再利用，不存在损失；律师费应由败诉方承担，且律师费标准过高，要求予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，颢明文化(甲方、出租方)与陈月阳(乙方、承租方)签订了《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限2018年11月15日至2022年11月14日止，其中免租装修期为46天，自2018年11月15日至2018年12月31日；房屋暂定的交付日期为2018年11月15日；第一年、第二年的月租金为18,478元，第三、四年的月租金为19,956元；每月物业费为1,822元；双方确认租赁保证金为55,434元、物业管理费保证金为5,466元，合计金额为60,900元，此款随首期租金、物业管理费一并支付；乙方应于签订本合同后两个工作日内支付首期租金、物业管理费，为2019年1月1日至2019年3月31日的首期租金55,434元以及2018年11月15日至2019年1月31日的首期管理费2,733元；租赁期内，除出现本合同规定的有权解除的情况外，甲方不得擅自解除本合同，若有违反，甲方应赔偿乙方所遭受的直接损失。因合同履行双方产生争议而最终导致诉讼，则败诉方应承担与诉讼相关的全部费用(包括但不限于仲裁费、法院诉讼费、法院执行费、双方律师费、争议过程中的取证费用及公证费用等)。2019年5月15日，颢明文化(甲方)与陈月阳(乙方)签订了《补充协议》，约定甲、乙双方于2018年11月15日签订的关于系争房屋的房屋租赁合同，合同约定的交房时间为2018年11月15日，免租装修期46天(2018年11月15日至2018年12月31日)，因甲方工程改造结束时间延期，致使乙方在装修完毕后不能如期开业，现甲、乙双方经过友好协商确定，将租赁合同第三条中免租装修期改为96天(2019年3月1日至2019年6月4日)，乙方租金起算时间调整为商场一楼入住率达到70%计算。乙方已于2018年11月17日支付合同约定首期租金及物业费，以上已支付的租金费用将用来冲抵租期调整后的首期租金及首期物业费。物业费周期表格中注明一为5月19日至8月18日、二为8月19日至11月18日、三为11月19日至2月18日、死为2月19日至5月18日，起租期调整后，乙方应在每期(以三个完整自然月为一期)开始前的15日内，向甲方付清该期的租金及物业费。经上海市静安区市场监督管理局批准，上海御阳餐饮管理有限公司于2019年3月11日设立，并于2019年4月10日取得《食品经营许可证》，陈月阳作为法定代表人，经营场所为系争房屋。陈月阳已支付颢明文化租赁保证金60,900元、首期租金55,434元及首期物业费5,466元。陈月阳支付颢明文化物业管理费至2019年8月18日。陈月阳收到系争房屋后，对系争房屋实施了房屋装修。庭审中，陈月阳提供了其与案外人沈某某签订的《装修工程合同》、项目签证、微信聊天记录、收款收据及微信转账记录，证明其指出装修费用54,802元，其中微信转账金额总额为27,379元。颢明文化对于没有原件的两张收款收据不予认可。另，陈月阳提供《物料供货采购合同》及转账证明，主张其采购物料支出55,121元，颢明文化认为物料是可移动的物品，可再次使用，即使发生也不应作为损失主张。2019年3月6日，陈月阳支付刘海安19,000元，附言为消防。2019年5月15日，陈月阳通过微信转账给“名品消防刘zt-fire”2,000元。2019年3月15日，上海洪成商务咨询有限公司向上海御阳餐饮管理有限公司出具了一份《收据》，内容为餐饮办证费，金额为6,000元。2019年12月9日，陈月阳与上海众华律师事务所签订《法律服务合同》，约定律师服务费为15,000元，陈月阳于次日转账支付上述款项。另查，2019年5月28日，名品商厦发送《律师函》给颢明文化，称颢明文化存在欠费，经多次催讨未果，现正式函告颢明文化，解除名品商厦与颢明文化之间的《上海市房屋租赁合同》，要求颢明文化尽快办理房屋交接手续。2019年10月31日，颢明文化函告名品商厦一、二楼各商户，内容为，颢明文化与名品商厦之间的《房屋租赁合同》已终止，且名品商厦并不认同颢明文化与商户之间的《商铺租赁合同》继续履行，为此，客观上颢明文化与商户之间的《商铺租赁合同》已经终止；如商户有继续租赁名品商厦商铺意向，请务必在名品商厦于2019年10月26日指定的期限前，与名品商厦签署新的租赁合同，否则超过该期限，根据名品商厦当日表述，将不再与商户就重新签署租赁合同进行协商和洽谈；如果不愿再继续租赁名品商厦相关商铺的客户，或者在名品商厦于2019年10月26日指定的期限前未能与该司重新签署《租赁合同》的商户，鉴于颢明文化与商户的租赁合同客观已解除，请务必尽快将租赁房屋返还颢明文化或返还给名品商厦。否则将对颢明文化、名品商厦及贵方均造成扩大的损失，而由于商户未及时归还商铺导致的扩大损失部分，将由商户承担一切法律责任；若尚认为与颢明文化存在结算上的纠纷，可以与颢明文化进行协商，若协商不一致，双方均可直接向上海市静安区人民法院提起诉讼。2019年12月7日，本案诉状副本送达至陈月阳。2020年6月16日，上海御阳餐饮管理有限公司注销。审理中，陈月阳表示其于2019年12月25日将可移动可搬离物品搬离，通知颢明文化收房，遗留物品为遗弃物，但颢明文化不同意。房屋已交还，装修损失由法院酌定。颢明文化表示其已于2020年1月9日收回系争房屋，故其撤回第二项要求陈月阳返还租赁的房屋的诉讼请求。另，颢明文化表示商场一楼入住率未达到70%。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《上海市房屋租赁合同》系颢明文化与陈月阳真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。颢明文化主张陈月阳与颢明文化之间的《上海市房屋租赁合同》于2019年6月5日解除，原因是名品商厦与颢明文化之间的租赁合同已于2019年6月5日解除，颢明文化与陈月阳之间的转租合同已无继续履行的基础，故应自然解除，但其并未提供证据证明其将上述意思表示通知到陈月阳，而陈月阳主张以本案诉状副本送达至日即2019年12月7日为解除日期，于法无悖，本院予以确认，暨确认陈月阳与颢明文化之间的《上海市房屋租赁合同》于2019年12月7日解除。租赁合同解除后，颢明文化应退还陈月阳保证金60,900元。关于租金的支付，根据陈月阳与颢明文化之间《补充协议》的约定，租金起算时间调整为商场一楼入住率达到70%计算，颢明文化于庭审中表示商场一楼入住率未达到70%，故颢明文化要求陈月阳支付2019年4月1日起至房屋实际返还之日的租金及房屋占用费缺乏依据，本院不予支持。关于陈月阳要求返还首期租金60,900元，依据《补充协议》陈月阳无需支付租金，现陈月阳与颢明文化的租赁合同已解除，陈月阳也已经返还了系争房屋，故陈月阳要求颢明文化退还首期租金60,900元，本院予以支持。关于物业费的问题，因《补充协议》并未约定颢明文化免收陈月阳物业管理费，现陈月阳仅支付物业管理费至2019年8月18日，故陈月阳还应支付颢明文化自2019年8月19日起至返还房屋止的物业管理费。对于系争房屋的返还，陈月阳主张其已于2019年12月25日搬离房屋，内部遗留物品为遗弃物，颢明文化未同意收房，且未提供充分证据证明上述主张，而颢明文化表示其已于2020年1月9日收回系争房屋，故本院认可系争房屋于2020年1月9日返还。故陈月阳还应自2019年8月19日起，按每月1,822元的标准支付颢明文化物业管理费至2020年1月9日返还房屋止，合计8,581元。关于陈月阳主张颢明文化赔偿损失136,923元，根据颢明文化与陈月阳之间的合同约定，颢明文化不得擅自解除合同，租赁合同因颢明文化与名品商厦之间的租赁合同纠纷而提前解除，颢明文化对陈月阳已构成违约，陈月阳据此要求颢明文化赔偿损失，与法有据，本院予以支持。其中，陈月阳主张的房屋装修损失54,802元仅有27,379元的转账依据，且其提供的收据也没有原件，故本院酌情认定装修损失为27,379元。陈月阳主张的消防工程费19,000元以及一次性证照办理费用6,000元，有相应证据予以佐证，本院予以采信。另外2,000元的消防工程费仅为转给案外人的微信转账，且无任何备注，故本院不予支持。至于陈月阳主张的采购物料支出55,121元，被告认为系可移动物品可再次使用，本院予以采信，故对该笔支出不予支持。综上，本院认定颢明文化应赔偿陈月阳损失合计52,379元。至于陈月阳主张的律师费15,000元，因合同约定由败诉方予以承担，故本院目前对该笔律师费难以支持，陈月阳可待上述条件成就后再行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海颢明文化发展有限公司与被告陈月阳之间的房屋租赁合同关系于2019年12月7日解除；二、被告陈月阳应于本判决生效之日起十日内支付原告上海颢明文化发展有限公司2019年8月19日至2020年1月9日的物业管理费8,581元；三、原告上海颢明文化发展有限公司其余的诉讼请求，不予支持；四、反诉被告上海颢明文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告陈月阳保证金60,900元；五、反诉被告上海颢明文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告陈月阳首期租金55,434元；六、反诉被告上海颢明文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告陈月阳损失52,379元；七、反诉原告陈月阳其余的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,328.3元，减半收取为2,664.15元，由原告上海颢明文化发展有限公司负担2,580.15元，被告陈月阳负担84元。反诉案件受理费2,635.42元，由反诉原告陈月阳负担955.82元，反诉被告上海颢明文化发展有限公司负担1679.6元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  卓蕾蕾二〇二〇年八月二十七日书记员  鲁佩侃附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。