贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4784号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：管毓华，男，1976年8月6日出生，汉族，住贵州省修文县。被上诉人（一审原告）：薛朝秀，女，1983年12月26日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：王卫，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：刘一江，贵州威迪律师事务所实习律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人管毓华、薛朝秀商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1627号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人黄海，被上诉人的委托诉讼代理人王卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.案涉商品房不动产权证在办理中，面积未确认，存在面积误差房款的找补问题，以合同约定金额计算违约金不当；2.被上诉人所购为商铺，双方所签补充协议约定，上诉人协助办证的义务是完成备案登记，被上诉人可委托上诉人办证，但应与上诉人签订代办协议、支付办证费；3.即使认定上诉人应于交房后365日完成备案，但上诉人已于2018年1月25日完成备案工作，该时间应为截止时间，而非公告时间。违约金以补偿为主，被上诉人房屋是按揭贷款购买，并已出租收益，一审判决的违约金过高，利益明显失衡，应予下调并判决截止2018年1月25日。被上诉人管毓华、薛朝秀二审答辩称：商品房价款的最终结算，不影响现以被上诉人已交房款计算违约金；上诉人逾期取得案涉商品房初始登记，已经违约，一审计算违约金至通知提交办证资料之日，已是作出对上诉人的有利判决。违约金标准有司法解释和合同约定，应予支持。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。原审原告管毓华、薛朝秀一审诉讼请求：1.判令被告向原告支付由于被告原因导致逾期办理商品房不动产权利证书的违约金326147元（以1773720元购房本金为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算自2016年11月6日起至2019年10月14日）。2.判令被告退还多收取的购买商铺金额27180元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月3日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市，该商铺用途为商业，房屋建筑面积111.52平方米，套内建筑面积98.54平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米18000元计算，总价款为1773720元；买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款893720元，余款880000元以银行按揭支付；出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商铺交付买受人使用。1、该商铺经验收合格。第五条面积确认面积并差异处理约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权面积大于合同约定面积时，面积差异比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权面积小于合同约定面积时，面积差异比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商铺交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的／赔偿买受人损失。见补充协议十条。附件四《补充协议》第八条关于房屋登记的规定：“1.买卖双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买卖人可与出卖人签署代办协议，委托出卖人代为办理房屋所有权及土地分割登记，但应当向出卖人支付代办费，每户300元。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定支付被告购房款1773720元，代收房屋维修基金8869元。2015年11月6日，被告将涉案商铺交付原告，原告取得了涉案商铺的使用权。2019年10月14日，被告向原告出具贵州增值税普通发票，发票金额1746540元。2019年11月25日，被告代收登记费550元、原告交纳印花税、契税等税费。2018年1月25日，被告取得毕节市南部新区碧阳大道碧阳国际城Ｅ地块11幢商品房屋备案证明书，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年3月16日，被告再次在毕节日报刊登不动产权证催办通知，通知业主提交资料办理不动产权证书。2019年11月25日，原告向被告提交办证资料并出具委托书，委托被告办理不动产权证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。原、被告在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定中约定，出卖人应当在商铺交付使用后365内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但并未约定违约提交资料的违约责任及计算标准。附件四《补充协议》第八条，也只约定了原、被告可签署产权转移登记的代办协议。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……；（三）……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，予以支持。原告于2015年11月6日办理入住手续，被告应于原告办理入住手续的365日内（2016年11月6日前），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并根据附件四《补充协议》第八条的约定为原告代为办理房屋权属证书。因涉案商品房所属楼栋于2018年1月25日取得毕节市南部新区碧阳大道碧阳国际城E地块11幢商品房屋备案证明书，具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2016年11月6日，被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年1月16日）往前倒推三年，即2017年1月16日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗主张部分成立，予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年1月16日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办下部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的时间。本案中，被告于2018年1月25日取得涉案楼栋备案证明书，并于2018年3月16日在毕节日报刊登不动产权证催办通知，通知业主提交资料办理不动产权证书，已履行了办证通知义务，被告违约金截止时间应为2018年3月16日。关于违约金的计算标准问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。本案违约金以原告已付购房款总额1746540元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的逾期办理房屋权属证书的违约金应以原告已付购房款1746540元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍的标准从2017年1月16日计算至2018年3月16日。对于原告诉请被告退还多收取的购买商铺金额27180元的问题。根据合同约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。面积有差异的，按合同约定处理。因涉案商铺权属证书尚在办理过程中，产权证载明的套内面积尚不清楚，故原告的该诉请，不作处理。原告可待取得涉案商铺权属证书后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告管毓华、薛朝秀逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金以原告已付购房款总额1746540元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率1.3倍的标准从2017年1月16日计算至2018年3月16日）；二、驳回原告管毓华、薛朝秀的其他诉讼请求。案件受理费3300元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担340元，原告管毓华、薛朝秀负担2960元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，因不动产物权变动在我国采取登记生效主义，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，上诉人作为本案商品房出卖人一方，负有协助被上诉人办理商品房产权转移登记、取得房屋权属证书的主要合同义务。根据双方合同约定，上诉人应于涉案商铺交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并通知被上诉人办理房屋权属登记。案涉商铺于2015年11月6日交付使用，上诉人于2018年1月25日取得案涉房屋的备案证明书，于同年3月16日登报通知被上诉人等提交资料办理产权证，已经违约，一审判决其承担相应的违约责任，并无不当。违约金兼具惩罚和补偿的属性，不以存在损失为前提，在双方当事人未在合同中约定违约金标准的情况下，一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定确定本案违约金标准，符合法律的规定，上诉人主张该违约金标准过主，无事实和法律依据，对该上诉理由，本院不予采纳。双方当事在合同履行过程中，关于房屋面积误差的结算，现尚未发生，不影响在本案中对已付购房款金额的确认，上诉人以此主张不承担违约责任无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6600元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年八月二十六日书记员  邓 千