江苏省淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0812民初2845号 原告（反诉被告）：淮安市明苑物业服务有限公司。 被告（反诉原告）：刘盟。 被告（反诉原告）：张惠。 原告（反诉被告）淮安市明苑物业服务有限公司（下称明苑物业）与被告（反诉原告）刘盟、张惠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）明苑物业委托诉讼代理人吴本喜，被告（反诉原告）刘盟兼任张惠委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明苑物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年9月23日至2020年9月22日期间的物业服务费3709元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：淮安中宏置业有限公司开发的坐落于淮安市清江浦区小区，2016年7月8日，原告中标该小区物业服务管理，2017年4月12日，接管该小区物业管理服务。同时，中宏置业公司将被告名下5幢3202室房屋（建筑面积为95.04平方米）交给原告管理服务。按照合同约定，原告提供物业服务，被告应支付合同约定的物业费用。截止本案起诉，被告尚欠2018年9月23日起至2020年9月22日止两年时间的物业费用，合计3709元。原告已向被告发送物业费催缴函以及电话多次催缴，被告仍拒绝支付。故原告诉至法院，请求依法支持原告的诉请。 被告刘盟、张惠共同辩称，第一次交房时因为原告与开发商之间有矛盾导致没有交房，2018年5月28日第二次交房时，被告交纳了一年半的物业费，2018年5月28日之后的物业费应当由被告承担，但之前的物业费不应当由被告承担，因为原告没有履行物业服务职责。 反诉原告刘盟、张惠向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告退还装修保证金1000元、垃圾清理费143元、电梯使用费500元、管理费200元，合计1843元；2、判令反诉被告取消梯控，在未取消梯控之前，向反诉原告发放电梯卡，并赔偿复制电梯卡费用2500元、精神损失费1000元；3、判令反诉被告对小区广告和摆摊收入进行公示并向业主分发；4、反诉被告承担本案反诉费用。事实和理由：装修保证金属于业主，装修完成后应当退还，垃圾清理费应包含在物业费之内，属于二次收费，且装修垃圾已经由承包装修人员处理，并非由物业处理，电梯本属于业主共有，物业收取物业费就有义务管理电梯，再次收费属于二次收费，业主未看见物业派人管理。因多次索要电梯卡被物业以未交物业费为由拒绝，被告为回家采取补救措施而复制电梯卡，被告的家里成员有5人，因物业频繁升级更换刷卡系统，共产生重复配卡及误工费2250元，该费用应当由物业承担。原告提供的物业服务质量严重不合格，绿化损毁、楼道应急灯损坏、娱乐设施倒塌、电梯经常损坏、广告和摆摊收入未公开等问题长期存在而未得到解决，故反诉原告依法提出反诉，请求依法支持反诉请求。 反诉被告明苑物业辩称，装修押金1000元的退还应当建立在反诉原告不欠物业费的基础上，垃圾清理费、管理费主张退还缺乏事实和法律依据，因为反诉原告签订的商品房买卖合同中附件四：补充协议二明确约定该两项费用的交纳及交费标准，电梯使用费依据业主和物业签订的装饰装修管理协议以及业主手册中的约定，该约定系当事人的真实意思表示，在电梯实际运行中，反诉被告使用该笔费用支出电梯的清洁和维护保养有关费用。对于电梯卡复制费不予认可，反诉被告曾向业主发布通知，每户赠送2张电梯卡，反诉原告不领取反而自行复制，所支出费用系其自身行为所造成，应由其自负。对于反诉原告自行复制电梯卡的行为，如日后电梯出现因复制电梯卡使用造成运行故障，反诉被告将依法追究反诉原告的责任。业主拖欠物业费导致物业经费不足以支付实际物业管理开支，小区广告收入已经用于小区物业管理开支，认为没有向业主公示的必要。 本院经审理认定事实如下：被告刘盟、张惠系夫妻关系，二人系淮安市清江浦区翠湖一号小区5号楼3202室房屋（下称3202室）的业主，该房屋的建筑面积为96.07平方米。2016年7月8日，翠湖一号小区的建设单位淮安中宏置业有限公司与原告明苑物业签订“翠湖一号”前期物业服务合同一份，约定由原告明苑物业为翠湖一号小区提供物业服务，物业服务期限自2016年7月25日起至业主委员会成立之日止，物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳，其中高层住宅为1.396元/月/平方米，物业服务费用按年度交纳，业主或物业使用人应在房屋交付之日以及每年同日前履行交纳义务，未按时交纳的每逾期一日，应按照欠费总额日千分之0.5的标准交纳滞纳金，双方还对物业服务质量、内容及违约责任等方面作出了约定。合同签订后，原告明苑物业进场为翠湖一号小区提供物业服务至今。2018年5月28日，被告刘盟、张惠领取3202室，收房时应原告明苑物业的要求，在格式样的《承诺书》上签名，该承诺书的主要内容为：对《业主手册》、《公共服务协议》、《装饰装修管理协议》、《防火安全责任书》、《临时管理规约》等中的相关行为规范、制度约定、注意事项和要求已阅读知悉，同意遵守并倡导其他业主、现场施工人员、物业使用人共同遵守执行，本人同意承担违反《业主手册》、《公共服务协议》、《装饰装修管理协议》、《防火安全责任书》、《临时管理规约》等的相应责任，并同意对该物业的使用人违反相关约定和规定条款的行为承担连带责任。同日，原告明苑物业向被告刘盟、张惠收取843元并开具收据，收款事由为装修管理费、垃圾费、电梯载货运行管理清洁服务费等，另收取了装修保证金1000元。2020年4月份，原告明苑物业向被告刘盟、张惠催要3202室2018年9月23日至2020年9月22日期间的物业服务费，但被告刘盟、张惠未予支付。因被告刘盟、张惠拖欠物业费，要求原告明苑物业按照通知免费交付电梯卡（“蓝牙卡”）2只遭到拒绝。2020年5月25日，原告明苑物业诉至本院，要求被告刘盟、张惠支付2018年9月23日至2020年9月22日期间的物业服务费3709元，引起本案讼争。审理中，被告刘盟、张惠依法提出反诉。 另查，《业主手册》中附则第1条：业主在办理房屋接收手续时，向物业服务公司交纳下列费用：1、预付全年物业服务费，高层住宅物业服务费：1.08元/月/平方米，代收代交费用：0.316元/月/平方米，代收代交费用未纳入物业服务费之中，合并共需交纳：高层住宅和商业按1.396元/月/平方米(实际按双方补充协议1.35元/月/平方米交纳)。被告刘盟、张惠签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议（二）约定：装修管理费200元/户，装修保证金2000元/户，待装修结束4个月后经物业服务企业验收合格后无息退还、装修垃圾代运费1.50元/平方米。2018年11月13日，淮安质监局对于原告明苑物业安装梯控进行了备案，接收了梯控施工单位淮安市瑞达机电设备工程有限公司制作的《特种设备安装改造维修告知单》。 在原告明苑物业提供物业服务期间，小区曾有楼道灯及消防烟感器损坏、楼道墙皮大面积脱落未及时维修等物业服务不到位的现象。原告明苑物业提供清江浦区住建局于2020年6月10日发布的5月份物业小区文明城市创建测评得分排名表一份，意在证明其排第7名，已完全履行了物业服务义务，经质证，被告刘盟、张惠对该评分排名的公信力表示质疑，认为反映情况与小区物业服务的真实质量不符。 庭审中，对于被告刘盟、张惠主张原告明苑物业在交房时强制向业主收取电梯使用费500元，该收费不合法应当退还。原告明苑物业认可收到该笔费用，但解释该费用是基于《业主手册》的规定（“不允许用载人电梯搬运货物、垃圾等，如特别需要应报经物业服务单位同意并派专人监督使用并交纳相关费用”）而收取的，小区仅安装了客用电梯，业主装潢拖运装潢材料使用客梯，物业需要对客梯进行维护和保养，因此，收取电梯维护费是物业与业主达成的一致意见。反诉原告刘盟、张惠对于当庭增加的关于赔偿精神损失费3万元的反诉请求，在休庭后表示不交纳增加的反诉费用并要求撤回该项增加的反诉请求，不违反法律规定，本院照准。 本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，翠湖一号小区至今尚未经业主大会或者业主委员会选聘物业服务企业，建设单位淮安中宏置业有限公司选聘原告明苑物业，双方签订的前期物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同约定对包括被告刘盟、张惠在内的全体业主产生法律约束力。原告明苑物业为被告刘盟、张惠所在的翠湖一号小区提供了清洁、养护、秩序维护等约定的物业服务，被告刘盟、张惠就依法负有向原告明苑物业支付物业服务费用的义务。考虑到案涉小区的物业服务存在一定瑕疵，故本院对原告明苑物业主张的物业服务费按90%标准打折，被告刘盟、张惠应当支付2018年9月23日至2020年9月22日期间物业费2801元（1.35元/月/平方米×96.07平方米×24个月×90%）。对于原告明苑物业主张超出部分，本院不予支持。关于反诉原告刘盟、张惠主张退还装修垃圾清理费143元和装修管理费200元，本院认为反诉原告刘盟、张惠签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议（二）中对于该两笔费用有明确的约定，且在业主装修过程中，对于装潢垃圾的代运工作由装潢公司自行完成缺乏证据证明，亦与家庭装潢行业习惯不符，反诉被告明苑物业对业主装修进行管理，按照双方约定向业主收取管理费并无不当，故对于反诉原告刘盟、张惠主张退还该两笔费用，本院不予支持。关于反诉原告刘盟、张惠主张退还装修保证金1000元和电梯使用费500元，本院认为原告明苑物业在交房时向业主收取的费用必须经过物价部门的行政许可或者基于双方的合意，虽然装修保证金1000元系基于双方的合意，但双方同时约定该费用于装修结束后4个月后经反诉被告明苑物业验收合格后无息退还，因该费用的退还条件早已成就，故反诉被告明苑物业应当向反诉原告刘盟、张惠退还装修保证金1000元；关于电梯使用费500元，该费用取名为“电梯载货运行管理清洁服务费”，首先必须明确该费用的收取没有经过物价部门的行政许可，其次，原告明苑物业主张的“双方一致意见”仅是业主在收房时在承诺书等格式书面材料上签名而已，且案涉小区未安装货梯，仅安装客梯，高层建筑房屋装修必然使用电梯运输装潢材料，原告明苑物业无证据证明其为业主使用电梯运输装潢材料提供了其他服务内容，而原告明苑物业收取的物业费中已含有了对电梯等公用设施设备的日常运行和维护费用，再收取电梯维护费属于重复收费，显然加重了业主责任，该格式条款应依法认定无效，对反诉原告刘盟、张惠等业主没有法律约束力，反诉被告明苑物业应当退还收取的电梯使用费500元。对于反诉原告刘盟、张惠主张反诉被告明苑物业退还装修保证金1000元和电梯使用费500元，合计1500元，本院予以支持。上述费用相互折抵后，被告刘盟、张惠尚需向原告明苑物业支付物业费1301元。关于反诉原告刘盟、张惠主张取消梯控管理以及赔偿电梯卡复制费及误工费合计2500元，本院认为启用梯控管理系反诉被告明苑物业作为案涉小区的物业服务企业在进行物业服务过程中基于小区安全防范所实施的一种具体管理措施，在执行该措施时必然有业主同意，亦有业主不同意，但在本质上并未损害业主的合法权益，相关持反对意见的业主可通过业主代表大会或成立业主委员会的方式聘请新的物业服务企业，进而取消梯控管理，且梯控安装仅需遵守我国《特种设备安全法》的规定，将拟进行的特种设备安装、改造、修理情况向政府负责特种设备安全监督管理的部门进行书面告知即可，案涉小区安装梯控已经报备淮安质监局，故反诉原告刘盟、张惠主张取消梯控管理，缺乏依据，本院不予支持；反诉原告刘盟、张惠因拖欠物业费长期未交纳，故反诉被告明苑物业拒绝为其提供电梯卡以及升级服务，并非反诉被告明苑物业抗辩的业主不主动申领电梯卡，对此本院认为实施梯控管理应当是基于小区安全防范考虑，梯控管理不应当沦为捆绑收取物业费的工具，因此，反诉原告刘盟、张惠主张反诉被告明苑物业向其提供电梯卡，以保障其电梯使用的正当权利，合情合理，本院依法予以支持。关于电梯卡复制费的赔偿问题，反诉原告刘盟、张惠主张为正常使用电梯采取复制电梯卡的方式并支付一定费用，其未提供该费用实际发生的相关证据，暂不论其支付费用的真实性和合理性，单从其复制行为来说，复制电梯卡的行为本身对于案涉小区电梯的安全运行可能造成不利影响，亦扰乱了反诉被告明苑物业对案涉小区的安全防范管理秩序，故对于反诉原告刘盟、张惠采取复制电梯卡的自救行为，显然不应得到法律的支持和鼓励。对于反诉原告刘盟、张惠主张反诉被告明苑物业赔偿电梯复制费及误工费合计2500元、精神损失费1000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉原告刘盟、张惠主张反诉被告明苑物业应对案涉小区的广告和摆摊收入进行公示并分发给全体业主，被告明苑物业依法应当对于经营使用案涉小区的公共区域而获得的广告和设摊费用的开支明细向小区全体业主公示，并对剩余费用依法处理，但该项权利并非反诉原告刘盟、张惠等个别业主所能行使，反诉原告刘盟、张惠应通过业主代表大会或者成立业主委员会的方式行使该项权利，故对于反诉原告刘盟、张惠提出的该项反诉请求，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《物业管理条例》第二十一条第一款、第三十五条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告刘盟、张惠向原告淮安市明苑物业服务有限公司支付2018年9月23日至2020年9月22日期间的物业服务费2801元； 二、驳回原告淮安市明苑物业服务有限公司其他诉讼请求； 三、反诉被告淮安市明苑物业服务有限公司向反诉原告刘盟、张惠返还装修保证金1000元、电梯使用费500元，合计1500元； 四、第一、三项给付费用相互折抵后，被告刘盟、张惠向原告淮安市明苑物业服务有限公司支付1301元，此款于本判决发生法律效力后十日内付清； 五、反诉被告淮安市明苑物业服务有限公司于本判决发生法律效力后三日内向反诉原告刘盟、张惠提供淮安市清江浦区翠湖一号小区5号楼3202室房屋所在单元电梯的电梯卡； 六、驳回反诉原告刘盟、张惠其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取25元，由原告淮安市明苑物业服务有限公司负担6元，被告刘盟、张惠负担19元；反诉案件受理费减半收取25元，由反诉原告刘盟、张惠负担16元，反诉被告淮安市明苑物业服务有限公司负担9元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 (此页无正文) 审判员 程 军 二〇二〇年八月二十三日 书记员 芮行花 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第三十五条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。