河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0411民初1499号原告:常井录，男，汉族，1962年8月21日生，住河南省息县。委托诉讼代理人：崔佳，河南靖和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘勇，河南靖和律师事务所律师。被告：平顶山佳欣房地产开发有限公司,住所地：平顶山市湛河区姚电大道西段山水华庭1号商业房。统一社会信用代码：91410400093293673F。法定代表人：于联合，董事长。委托诉讼代理人：王至续，河南九泰律师事务所律师。被告:郑州商略房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市二七区航海路南祥云路东2幢1单元16层1607号。统一社会信用代码：91410103MA3X5A146Y。法定代表人：刘伟，执行董事兼总经理。被告：刘伟，男，1981年9月11日出生，汉族，住河南省。原告常井录诉被告平顶山佳欣房地产开发有限公司（以下简称佳欣公司）、郑州商略房地产营销策划有限公司（以下简称商略公司）、刘伟商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告常井录及其委托诉讼代理人崔佳、刘勇,被告佳欣公司的委托诉讼代理人王至续,被告商略公司、刘伟经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。常井录向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除常井录与佳欣公司签订的《山水倾城房源预留协议书》；2.请求依法判令佳欣公司、商略公司共同返还常井录购房款178120元及利息6263.89元，共计184383.89元（利息暂算至2019年10月16日，2019年10月16日之后的利息按照年利率6%计算至实际偿还完毕之日止）；3.诉讼费用由佳欣公司、商略公司负担。事实与理由:2018年9月6日，常井录与佳欣公司签订了《山水倾城房源预留协议书》，约定佳欣公司为常井录预留房源xx住宅x号楼x单元x层x户的住房。2017年9月7日，常井录交纳房源预留保证金10000元，享受房源优惠及房源预留权限。2018年10月29日，常井录与佳欣公司签订《山水倾城认购合同》，约定常井录认购位于平顶山市××电大道××路南xx住宅x号楼x单元x层x户，总价为438120元，付款方式为银行按揭付款。合同约定常井录于签约当日付款178120元，剩余房款260000元，按照银行贷款方式付款。商略公司作为佳欣公司的营销代理方，为佳欣公司代理销售房屋。常井录与2018年10月、11月向佳欣公司交纳房款168120元，2018年9月7日交纳预留保证金10000元，共计178120元。佳欣公司于2019年3月20日取得商品房预售证，双方已达到签订《商品房买卖合同》的条件，但佳欣公司以各种理由推脱不与常井录签订，因此常井录请求解除《山水倾城房源预留协议书》并退还购房款。为维护原告的合法权益，故诉至法院。佳欣公司辩称，常井录未与佳欣公司形成商品房买卖合同关系，且我公司也未实际收取购房款，不应承担退款责任。房源预留协议中的1万元系我公司收取。常井录所谓的《山水倾城认购合同》落款并非我公司公章，出示的收据公章也不是我公司公章，而是商略公司，应由实际收款的商略公司承担退款责任。商略公司并无对佳欣公司的代理权。我公司曾与案外人张涛签订《销售代理合同》，授权其作为独立自然人销售佳欣公司开发的项目，后张x私自将该代理权限转让给刘伟，经过协商，我公司终止了与张x的代理关系，认可了刘伟的代理地位，至此刘伟取得了代理佳欣公司销售房屋的权限，而非商略公司。故无论从合同相对性和实际行为人讲，涉案房产的销售超出了代理权限，应由商略公司承担返还购房款及利息的责任。我公司并无过错，不应承担责任。本案中刘伟在销售中超越代理权限，以商略公司名义对客户销售房屋收取房款，我公司并不知情；在我公司在知道后及时向公安机关报案以挽回客户的损失，我公司对此并无过错，因此不应承担责任。另外，与本案常井录同样遭遇的张xx等四人于2019年向贵院起诉就相同事实与理由要求我公司承担责任，贵院分别作出了（2019）豫0411民初857、923、921、880号民事判决书，均驳回了对我公司的诉讼请求。综上，我公司愿意与常井录解除《山水倾城预留协议书》，并退还收取的1万元房源保留金，驳回对我公司的其余诉讼请求。商略公司未到庭，无答辩。刘伟未到庭，无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。常井录依法提交如下证据：证据1—1山水倾城房源预留协议书两份，证据1—2山水倾城认购合同一份，拟证明常井录与佳欣公司存在商品房买卖合同关系，商略公司为山水倾城项目的销售代理公司。证据2.收据三份，拟证明常井录向佳欣公司支付三笔购房款，共计178120元。证据3.商品房预售许可证一份，拟证明佳欣公司在2019年3月20日取得了商品房预售许可，已达到了签订《商品房买卖合同》的条件，但佳欣公司以各种理由推脱不与常井录签订《商品房买卖合同》。证据4.河南农信社交易明细1张，邮政储蓄对账单1张，工商银行取款记录2张，拟证明常井录于2018年9月7日工商银行缴纳房款现金1万元，于2018年9月15日通过邮政储蓄刷卡支付47000元，通过农信社刷卡支付35000元，通过工商银行刷卡支付500元，剩余17500元缴纳现金，以上合计2018年9月15日缴纳房款10万元。2018年10月29日通过工商银行刷卡支付67120元，另有1000元现金看房时支付，合计出具收据68120元。证据5.刑事案件涉案登记表笔录及证据档案一份，拟证明佳欣公司于2018年12月19日报案，称商略公司及法定代表人刘伟私自收取山水倾城项目房产45万元，同时证明佳欣公司与刘伟，商略公司存在销售代理关系，佳欣公司也认可刘伟私自收取原告购房款168120元。证据6.企业信用信息公示报告一份，拟证明刘伟系商略公司法定代表人。证据7.欠款说明一份，拟证明刘伟在佳欣项目收取常井录房款178120元，并承诺还款。佳欣公司发表如下质证意见：对证1中1万元房源预留协议书的真实性及证明目的不存在异议，我方的确收取常井录1万元的房源保留金，而第二份房源预留协议书甲方处加盖的公章并非我公司。对认购合同的甲方处盖章也不是我公司，因此对该两份证据真实性及证明目的存在异议及我公司并未与常井录形成商品房合同买卖关系。对证2中的有加盖我公司公章的1万元定金收据真实性及证明目的认可，对并非加盖我公司的公章剩余两张收据真实性及证明目的存在异议。剩余两张共计168120元收据落款公章系本案的被告商略公司款项也是有这家公司收走的，我公司并未收取。对证3真实性无异议，但证明目的有异议，并非我公司在取得预售证后不愿与常井录签订商品房买卖合同，而是涉案的认购合同及房屋款项的相对方并非我公司。对证据4中四张银行单据真实性无异议，证明目的有异议，我公司对常井录支付的1万元订房款一直是予以认可的，常井录之后通过pos刷卡支付的款项对账单中没有显示交易对手姓名及账户，不能确定是向我公司进行交付的，且结合之前庭审证据也能证明除1万元房源保留款外，其余款项收款收据均非我公司出具，两者结合更能证明涉案款项并未交给我公司。证据5.真实性无异议，证明目的有异议，刘伟私自收取客户款项后我公司负责人牛xx第一时间向姚孟分局报案，并出具了销售合作协议，在该组证据中刘伟的询问笔录也承认其个人是涉案项目的销售方，而非商略公司，销售合作协议的乙方姓名及落款签名均是刘伟个人，因此我公司与商略公司不存在任何委托代理关系，此事实在贵院其他涉及刘伟、商略公司与该项目的代理纠纷案件中也予以了认定。证据6.真实性无异议，刘伟确系商略公司法定代表人，但是也不妨碍刘伟以自然人身份从事销售代理行为，不能因其为某家公司的法定代表人，就推定刘伟的签章行为属于职务行为。对证据7真实性无异议，该欠款说明更能证明涉案款项系刘伟私自收取，与我公司无关。佳欣公司提交以下证据：证据1.《张银鹏山水倾城认购合同》及收据，拟证明此合同时由刘伟（涉案房屋时实际销售代理人）作为代理人销售房屋时签订的正规认购合同及收据，公章应为《平顶山佳欣房地产开发有限公司合同专用章》和《平顶山佳欣房地产开发有限公司财务专用章》，故涉案认购合同与我方无关。证据2.报案材料，拟证明发生代理人员私收客户款项后，我方立即报警挽回客户的损失，我方对私收客户款项行为不知情也无过错，我方与刘伟之间的结算数额没有异议，款项也均支付到位，且账户都是存入刘伟个人账户中。证据3.（2019）豫0411民初880号民事判决书一份，拟证明与本案同批遭遇的其他客户就相同事实与理由向贵院提起诉讼，贵院作出了驳回对我方诉讼请求的判决。证据4.商品房预售许可证，证明涉案项目1号楼于2019年3月20日取得预售证。常井录发表质证意见：对证1真实性无异议，证明目的有异议，该组证据与本案没有关联性。同时也证明佳欣公司对同一时期的合同管理混乱，有的用佳欣的公章，有的用销售代理商略公司的公章。对证2真实性无异议，证明目的有异议，该不予立案通知书恰恰证明了销售代理代收款项不构成犯罪，其代理行为也应当对被代理人佳欣公司发生效力，不能因为佳欣公司进行了报警就可以免除其应当承担的责任，其销售混乱管理不到位应当对客户造成的损失承担责任。对证3真实性无异议，证明目的有异议，我国不是判例法国家，其他案件判决结果不能影响本案的审理，同时证明在同一时期发生多起类似事件足以证明佳欣公司的销售管理极其混乱，佳欣公司应当对其授权代理人的行为给常井录造成的损失承担责任。对证据4真实性无异议，但我方要求解除与佳欣公司的商品房预约合同，就是因为佳欣公司在取得预售许可证后没有与常井录签订正式的商品房买卖合同。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：佳欣公司系本案涉诉房屋的开发公司，并于2019年3月20日取得商品房预售许可证。2018年9月6日，常井录与佳欣公司签订《山水倾城房源预留协议书》一份，约定预留房源位于佳欣公司开发的平顶山市湛河区xx住宅x号楼x单元x层房源（x户），房源面积102.02㎡（此面积为预测面积，最终面积以房管局测绘面积为准）。单价3580元/㎡，房源预留保证金为￥10000元。次日，常井录向佳欣公司交纳10000元。佳欣公司给其出具收据一张，显示：交款单位常井录，收款方式现金，人民币（大写）壹万元整，收款事项xx#楼x单元x层xx户定金，佳欣公司加盖财务专用章。常井录提供2018年10月29日《山水倾城住宅认购合同》一份，该合同显示佳欣公司作为甲方与常井录作为乙方签订该认购合同。常井录购买位于xx住宅x号楼x单元x层xx户的房屋一套，面积122.38/㎡，总价为438120元。买受人于签约当日付款计178120元。剩余房款计26万元按照银行贷款方式付款。商略公司在甲方处加盖印章。常井录提供收据一份，显示：今收到常井录人民币拾万元整，系付x单元x号楼x单元x层，商略公司加盖印章。常井录提供2018年10月29日收据一份，显示：今收到常井录人民币陆万捌仟壹佰贰拾元整，系付x号楼x单元x层xx户，商略公司加盖公章。佳欣公司提供平顶山市公安局姚孟分局不予立案通知书一份，显示牛xx于2018年12月19日提出控告的2018.12.19平顶山市湛河区河南xx房地产开发有限公司房屋预付款被职务侵占案，我局经审查认为没有犯罪事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十二条之规定，决定不予立案。平顶山市公安局姚孟分局于2018年12月19日对牛xx做出询问笔录一份，该笔录中显示：……问：你讲一下事情的详细经过？答：2018年7月1日，我们河南xx房地产开发有限公司（下称居尚公司）与张x签订了销售代理合同，由张x代为销售居尚公司位于平顶山市××电大道与××交叉口向西50米路南的“半山*山水xx”项目的房屋销售，合同约定双方的责任义务，xx公司给张x提供了位于平顶山市××道的居尚xx展示中心一楼作为房屋销售接待场地。然后张x就组织人开始进场工作。到2018年9月底，xx公司按合同约定，结合张x的销售业绩结算佣金时，张x和一个叫刘伟的因结算分成比例发生了争执，我们xx公司才知道张x又将项目的销售工作转包给了刘伟，刘伟注册的有郑州商略房地产营销策划有限公司。后来经居尚公司，张x、刘伟三方协商，张x退出，由刘伟全权代理该项目的销售……。平顶山市公安局姚孟分局于2018年12月21日对刘伟做出询问笔录一份，该笔录中显示：……问：你因何事来公安机关？答：我是来说明情况的。我代理销售河南xx房地产开发有限公司的“居尚xx”项目的房屋预售工作。因为xx公司欠我销售佣金、补贴、税费等共计53万元人民币不给我，我在销售中收取了5户购房户的房屋预收款45万余元用于抵扣居尚公司欠我的欠款……。佳欣公司庭审中陈述，其曾与案外人张x签订《销售代理合同》，授权其销售佳欣公司开发的项目，后张x私自将该代理权限转让给刘伟，经过协商，佳欣公司终止了与张x的代理关系，认可了刘伟的代理地位，至此刘伟取得了代理佳欣公司销售房屋的权限。另查明，刘伟系商略公司法定代表人。佳欣公司庭审中认可其收到常井录房源保留金10000元，但是并未收到常井录交纳的其余房款。另查明，常井录提供刘伟出具的欠款说明一份，显示：“刘伟因佳欣房产项购房款欠房款拾柒捌仟壹佰贰拾元，于2019年10月31日结算具体数额为准。（一年内还清。）2019年8月13日，欠款人：刘伟。”再查明，案外人购房者栗xx与佳欣公司、商略公司、刘伟商品房预售合同纠纷一案。法院做出（2019）豫0411民初880号判决书，判决商略公司、刘伟返还栗xx购房款59144元及利息；驳回栗xx对佳欣公司的诉讼请求及其他诉讼请求。该判决中法院认定事实如下：2018年10月23日，刘伟在售楼部与栗xx签订了山水倾城2号楼东单元7层东北户，面积52.54㎡。单价3600/㎡，总价189144元《山水倾城住宅认购合同》，合同书显示合同甲方佳欣公司，乙方栗xx。但在合同落款甲方签章处刘伟却加盖了商略公司的印章。刘伟收取栗xx房款59144元。刘伟收款后向栗xx出具了加盖商略公司财务专用章的收据。刘伟系商略公司的法定代表人。后栗xx持以上合同和收款收具要求与佳欣公司签订正式的商品房买卖合同。佳欣公司对以上资料不认可。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案常井录与佳欣公司签订房源保留合同并交纳房源预留保证金。佳欣公司对此予以认可。后常井录为了购买佳欣公司的预售房屋又签订了显示甲方即出卖方为佳欣公司的山水倾城住宅认购合同，并交纳购房款178120元。现佳欣公司认可刘伟的代理销售关系，且在公安询问笔录中认可知晓刘伟系商略公司的法定代表人。常井录有理由相信其与佳欣公司形成商品房预约合同关系。现因佳欣公司不认可收取178120元购房款，双方无法形成签订商品房买卖合同合意，本案预约合同目的无法实现，故常井录请求解除其与佳欣公司之间形成的商品房预约合同关系的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。常井录与佳欣公司形成的商品房预约合同予以解除，常井录要求佳欣公司返还购房款178120元的诉讼请求，本院予以支持。关于商略公司承担责任问题，佳欣公司认可刘伟的代理销售关系，刘伟系商略公司的法定代表人，现刘伟认可收取常井录房款178120元。且商略公司给常井录出具收据两份显示收到常井录交纳购房款共计168120元，并加盖商略公司印章，故商略公司应返还常井录购房款178120元。刘伟向常井录出具欠款说明一份，显示其承诺一年内还清178120元，故常井录请求刘伟返还178120元的诉讼请求，本院予以支持。常井录要求佳欣公司、商略公司、刘伟支付利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。案外人购房者栗xx与佳欣公司、商略公司、刘伟商品房预售合同纠纷一案。法院判决商略公司、刘伟返还栗xx购房款59144元及利息；驳回栗xx对佳欣公司的诉讼请求及其他诉讼请求。但该判决认定事实确认栗xx仅签订山水倾城住宅认购合同，并未签订佳欣公司认可的山水倾城房源预留协议书，并且也未向佳欣公司交纳10000元预留房源保证金，该案的事实与本案认定事实不同，不符合同案同判的条件，故佳欣公司依该判决辩称常井录未与佳欣公司形成商品房买卖合同关系不应退款的意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除常井录与平顶山佳欣房地产开发有限公司之间的山水倾城认购合同。二、平顶山佳欣房地产开发有限公司、郑州商略房地产营销策划有限公司、刘伟于本判决生效之日起五日内返还常井录购房款178120元。三、驳回常井录的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4088元，由常井录负担139元，由平顶山佳欣房地产开发有限公司、郑州商略房地产营销策划有限公司、刘伟负担3949元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  王伴伴人民陪审员  刘怀仁人民陪审员  朱花荣二〇二〇年八月十日书 记 员  张雅君附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。