四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1752号 上诉人（原审被告）：许发军，男，汉族，1981年3月4日出生，户籍地四川省营山县，现住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：欧阳锋，男，汉族，1977年7月18日出生，户籍所在地四川省西充县，现住四川省南充市高坪区，系社区推荐。 被上诉人（原审原告）：四川倬旗物业服务有限公司，住所地四川省南充市高坪区江东大道三桥头江东新区。 法定代表人：李浩正，总经理。 委托诉讼代理人：兰盈凤，四川皓宇律师事务所律师。 上诉人许发军因与被上诉人四川倬旗物业服务有限公司（以下简称倬旗物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2019）川1303民初2547号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许发军上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、上诉人当庭提供数百张图片和影像资料并展示了其违章搭建数量、区域、形式及时间。违章搭建属于前期物业管理服务协议中涉及的共用部位、秩序维护等服务内容与费用主体范畴。被上诉人应该按照前期物业管理协议进行日常维护与秩序管理。上诉人从2012年以来一直不断向被上诉人进行反映与投诉，而被上诉人却一直没有采取任何管理措施。一审却错误认定被上诉人尽到了自身合理义务。2、①小区大门门禁、后大门门禁、各栋各单元门门禁约8年一直未启用，外来人员可随意出入；②消防设施设备一直未按要求进行防控管理、定期检查、保养；③小区后大门长期无人值守；④电梯未按规定进行维护保养、管理；⑤二次供水未按法律规定进行清洗、维护；⑥小区监控多处长期未使用、入户智能防火防盗系统未启用；⑦小区车库出入、停放长年未进行秩序维护；⑧管理区域内清洁卫生未按规定和规章制度进行维护（曾因此造成伤残事件）；⑨管理区域内共用设施设备未按规定进行维护（曾因此造成伤残事件）；⑩管理区域内绿地、绿化长年未维护、保养；⑾未将管理内容与服务项目、收费标准按规定进行公示、公告；⑿破坏秩序管理，无框玻璃高于市场价强买强卖；⒀秩序维护常年未执行制度（消防通道占用、巡逻、巡视制度等）；⒁违反财务年度计划与管理，不公告不公示不清算，常年霸占业主公共收入（2012年至今小区数百万广告、公共停车费等）；⒂破坏小区绿化、占用小区公共区域、擅自变更规划设计用途（变更道路、砍伐树木、出让体育区域、直饮占用、变更岗庭用途）；⒃等等。被上诉人自前期物业管理服务协议签订后自身存在严重的大量未履约的行为与事实，且一直未进行整改反而变本加厉。一审却只字不提，避重就轻。二、适用法律错误。1、前期物业管理服务协议中，第十三条关于服务期限，本协议自签订之日起生效，自首次向业主交房之日起叁年时止或业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务协议生效时止。一审对于前期合同到期后的“事实合同”认定与责任是错误的，判决被上诉人依据《前期物业管理服务协议》的约定向上诉人收取物业服务费系适用法律和事实认定错误。2、被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，其应该按照对应服务水平和对应服务等级交纳部份相应的物业管理费。一审认定被上诉人物业服务存在瑕疵却判决其收取与之不对称的服务等级全额交纳管理费是错误的。 倬旗物业公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 倬旗物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决许发军立即向倬旗物业公司支付物管费共计10723元及滞纳金；2、本案诉讼费由许发军承担。诉讼过程中，倬旗物业公司自愿放弃要求许发军支付滞纳金的诉讼请求。 一审经审理认定事实如下：倬旗物业公司的前身是四川天来物业服务有限公司（后更名为正和物业公司，2014年更名为倬旗物业公司）。许发军系南充市高坪区江东中路7段**天来豪庭******房屋的所有权人，房屋建筑面积117.09平方米。2010年12月13日，倬旗物业公司的前身四川天来物业服务有限公司与许发军签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：倬旗物业公司对天来豪庭小区提供物业管理服务。住宅按建筑面积每月每平方米1.30元收取；商铺按建筑面积每月每平方米3.00元收取；每月5-15日为当月物业管理服务费收取时间，当月为缴清上述费用自次月1日起，按欠费总额的每日3‰标准加收滞纳金。协议约定：服务期限自签订之日起生效，自首次向业主交房之日起三年时止或业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务协议生效时止。协议签订后，倬旗物业公司按约为天来豪庭小区提供了物业服务。2012年2月3日，许发军在天来豪庭入伙办理流转书上签字办理接房手续。许发军未交纳从2013年4月1日至2018年8月31日期间的物业服务费9894元（65月×117.09㎡×1.30元/㎡/月）、生活垃圾费260元（4元/月×65月）共计10154元。嗣后，倬旗物业公司向许发军进行催收未果。 一审认为，双方签订的《前期物业管理服务协议》，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，系当事双方真实意思表示，合法有效。协议明确约定了双方的权利义务，对双方具有约束力。协议签订后，倬旗物业公司一直按照合同约定向许发军居住的小区提供了物业服务，许发军亦享受到了物业服务，虽然依据许发军提供的图片、视听资料等证据，证明倬旗物业公司的物业服务存在瑕疵，但诸如违章搭建问题，倬旗物业公司已向相关执法职能部门反映，基本尽到了自身的合理义务，其余问题进行了整改或正在整改，因此许发军应当按照合同约定交纳相应的物业管理费。经倬旗物业公司书面催收后，许发军拒不向倬旗物业公司交纳物业服务费的行为，有违民事交往的诚信原则，故倬旗物业公司要求许发军支付拖欠的物业服务费、生活垃圾费，予以支持。物业服务费是根据建筑面积计算的费用，根据计算，许发军共计欠交物业服务费9894元，代收生活垃圾费260元，共计10154元，事实清楚、证据确实，予以确认。 鉴于倬旗物业公司在提供物业服务中存在瑕疵，许发军未按期交纳物业服务费也是双方未能妥善沟通所致，并非恶意拖欠，故对倬旗物业公司要求许发军支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。庭审中，倬旗物业公司当庭放弃了其主张许发军交纳滞纳金的权利，系其对诉讼权利的处分且符合法律允许，予以准许。 关于许发军提出前期物业未经过招投标，应当无效。虽然《物业管理条例》第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”，但该规定属于管理性规定而并非效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定，故是否通过招投标等形式选聘前期物业服务企业并不必然导致合同无效，许发军关于合同无效的辩解理由不能成立，不予采纳。 双方在《前期物业管理服务协议》约定服务期限为：自首次向业主交房之日起三年时止或业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务协议生效时止。虽然倬旗物业公司在案涉小区从事物业服务已满三年，但因该小区尚未选聘新的物业服务企业，倬旗物业公司继续对物业进行管理，且小区业主接受了倬旗物业公司的服务，其前期物业管理的截止时间为新的物业服务合同生效时，故倬旗物业公司依据《前期物业管理服务协议》的约定向许发军收取物业服务费，予以支持。 关于许发军提出因倬旗物业公司安防系统不健全，其家中被盗，要求倬旗物业公司赔偿其损失。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，许发军如果认为倬旗物业公司存在违约行为导致其产生损失，可以另行主张，但以此作为拒交物业费的理由没有法律依据，不予支持。 需要指出的是，物业公司与小区业主之间的关系既是服务与被服务的关系，又是相互依存的关系。创造良好、祥和的生活环境是物业公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现，一方面需要物业公司在服务等诸多方面尽心尽责提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，只有在业主按约交纳物业服务费的情况下，物业公司才可能提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。物业服务既是一种带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，又是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务内容约定较为概括笼统，致使物业公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而拒交物业服务费，双方之间的矛盾由此产生。一般情况下，只要物业公司按照约定提供了基本的物业服务，没有根本性违约，业主均应支付相应的物业费。当然，物业公司在服务的过程中，应当加强与业主的沟通，努力在现有条件下提高自己的服务质量和水平，改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解。对业主提出的建议和意见，物业公司要依法依约做好收集、解释、答复和处理。否则，将造成拒交物业费和降低服务质量的恶性循环，不仅不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交物业费业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上所述，为维护社会正常的生活秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，一审判决：许发军在本判决生效之日起十日内向四川倬旗物业服务有限公司支付2013年4月1日起至2018年8月31日止的物业服务费（含生活垃圾清运费）10154元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34元，由许发军负担（此款倬旗物业公司已预交，由许发军在给付倬旗物业公司上述款项时一并支付）。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人许发军与被上诉人倬旗物业公司前身四川天来物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，该合同约定的履行期限届满后，双方虽未继续签订书面的物业服务合同，但被上诉人为许发军居住的小区继续提供了物业服务，小区业主委员会成立后亦未解除其与被上诉人形成的事实物业合同关系。至于许发军上诉称被上诉人将小区业主公共收益转入其他公司的问题，不属于本案处理范畴，可通过其他途径解决。 物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，而正由于物业服务的这一特性，致使物业公司服务难免会出现一些问题。许发军提交的照片及视频资料表明被上诉人提供的物业服务存在一些瑕疵，但被上诉人正在改进、提升，其也对小区违规搭建等问题向有关行政执法部门进行了反映，其物业服务尚未达到根本违约的程度。若业主对其服务不满意而拒不交纳物业费，则会陷入欠费、服务下降、更大范围欠费、服务进一步恶化的恶性循环。上诉人认为被上诉人服务存在诸多瑕疵和不足，但物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业公司履行物业服务所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不交纳物业费的合理理由。被上诉人作为物业服务企业，应认真对待每一位业主的建议与意见，加强与业主、社区、有关部门的沟通协调，努力提高服务质量，积极构建和谐有序的社会环境，努力实现和谐双赢的社会效果。鉴于被上诉人物业服务存在瑕疵，双方未作有效沟通，上诉人亦非故意不支付物业费，被上诉人主张许发军支付物业服务费滞纳金的请求应不予支持，因其在一审中自行放弃了该项诉请，本院对于其主张许发军缴纳拖欠物业服务费的请求予以支持，对于许发军主张不应缴纳拖欠的物业服务费，应驳回被上诉人起诉请求的上诉请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费68元，由上诉人许发军负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 刘春莲 二〇二〇年八月二十日 书记员 杜丝亚