江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初12736号原告：徐孝峰，男，1990年10月9日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：刘原业，江苏宏润（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏海芳，江苏宏润律师事务所律师。原告：任晓娟，女，1990年3月28日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：刘原业，江苏宏润（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏海芳，江苏宏润律师事务所律师。被告：漆波，男，1988年9月16日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：黄和清，信利律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：庄建宏，江苏振强律师事务所律师。第三人：江阴东亚信元房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320281566805123Q，住所地江阴市兰亭乐府**。法定代表人：李世新，该公司总经理。原告徐孝峰、任晓娟与被告漆波、第三人江阴东亚信元房地产开发有限公司（以下简称东亚公司）不当得利纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐孝峰及其两原告的共同委托诉讼代理人夏海芳、刘原业，被告漆波及其委托诉讼代理人黄和清、庄建宏到庭参加诉讼，第三人东亚公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐孝峰、任晓娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告漆波返还房款195440元并赔偿利息损失（自2019年3月14日起至2019年8月20日止按同期银行贷款利率150%计算，自2019年8月21日起至实际给付之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%计算）；2、本案诉讼费由漆波承担。事实与理由：他们因购房需要，在通过中介看房的过程中，对位于兰亭乐府94单元602号房屋有购买意向。漆波全程与他们就该房屋的买卖事宜进行洽谈，表示因买卖标的房屋系工抵房，即将售罄，且要看工抵方是否愿意配合办理手续，所以要求他们先支付全部房款后再签订购房合同。他们遂于2019年3月12日、3月13日分别向漆波账户转账20000元和870000元，共计890000元。2019年3月14日他们与第三人东亚公司签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价为694560元。合同签订后，东亚公司向他开具了金额为694560元的购房发票。他们认为购房总价应为694560元，漆波多收取的195440元房款应予返还。被告漆波辩称，请求法院依法驳回原告徐孝峰、任晓娟的全部诉讼请求，理由如下：一、他不是本案适格被告。根据诉状，徐孝峰、任晓娟明确与第三人东亚公司签订的商品房买卖合同及开票的价款是案涉房屋的实际成交价，根据合同相对性原则，徐孝峰、任晓娟应当向东亚公司主张返还，而不应向他主张返还。二、徐孝峰、任晓娟要求他返还超出商品房买卖合同及开票价款的购房款并承担利息，无事实和法律依据。1、根据谁主张谁举证的原则，徐孝峰、任晓娟应举证证明其存在损失、他取得利益、利益与损失之间存在因果关系且无法律依据，但徐孝峰、任晓娟提供的证据不足以认定他构成不当得利；2、东亚公司并非涉案房产的实际出卖人。此前，东亚公司与施工方通过签订《抵房协议书》将涉案房产出卖给了施工方，后施工方以交付底价（包销）的形式委托漆波溢价销售涉案房产，由此产生的溢价款作为漆波的报酬，而东亚公司与徐孝峰、任晓娟签订《商品房买卖合同》及开具发票仅是为了协助办理过户（在东亚公司完成更名流程），故涉案房产的实际出卖人是施工方；3、徐孝峰、任晓娟对购买涉案房产所需支付的对价是明知且认可的，是对涉案房产真实价款的意思表示：（1）房产属于价值较大的基本生活资料，购房者在购房前必定对所购房产进行综合考虑，并且对影响房产买卖的价格条款（房产的坐落位置、建筑结构、装修状况、楼层、户型等）进行充分考虑和磋商后才会作出购买与否的意思表示；（2）房产备案价格属于公开信息，购房人并无获取上的障碍，购房前对房屋备案价格进行了解查询，是一般消费者的合理注意义务；（3）对出售涉案房产的价格，购房者有接受交易和拒绝交易的自由。本案中，从徐孝峰、任晓娟支付定金以及交付尾款的行为来看，其对购买涉案房产所需支付的对价是明知且认可的，徐孝峰、任晓娟正是基于真实成交价仍低于市场行情价的前提才购买的涉案房产。退一步讲，徐孝峰、任晓娟在支付尾款的当天签订《商品房买卖合同》、开具发票，徐孝峰、任晓娟当时就知晓合同价款与实际支付价款不一致的情况，却没有当场提出异议，在诉前也未向他主张返还所谓的差额部分，与常理不符；据此，徐孝峰、任晓娟对涉案房产的真实成交价以及开票价款是明知且认可的，徐孝峰、任晓娟要求他返还购房款于法无据；4、东亚公司与徐孝峰、任晓娟签订的《商品房买卖合同》及开具发票，仅是为了协助办理过户（在东亚公司完成更名流程），合同价及开票价并非涉案房产真实价款的意思表示，应认定无效；5、徐孝峰、任晓娟提起本案诉讼违背诚实信用原则；徐孝峰、任晓娟选择接受漆波的报价并支付房款是其真实意思表示，该合同已经依法成立并生效，现徐孝峰、任晓娟要求他返还实际成交价及开票价之间的差额部分于法无据。第三人东亚公司未作书面述称。本院经审理认定事实如下：第三人东亚公司（出卖人）与宿迁华夏基业建筑工程有限公司（施工发包方，以下简称华夏公司）、宿迁市良信建筑劳务有限公司（施工承包方、买受人，以下简称良信公司）签订《抵房协议书》，约定良信公司购买东亚公司开发建设的东亚乐府兰亭项目7号楼94单元601号、602号、701号商品房，购房总价款分别是694460元、694460元和695382元，良信公司同意华夏公司将应付的工程款在具备付款条件后直接支付给东亚公司，作为良信公司购买该商品房的购房款。后良信公司委托漆波以底价800000元出售乐府兰亭94单元602号房屋，约定无论漆波出售价格多少，良信公司只收取800000元房款，良信公司指定收款人为曹水兰。漆波接受良信公司的委托后，在耀跃房产等多个中介发布了房源信息。徐孝峰、任晓娟有购房需求，经耀跃房产蒋某的介绍与漆波联系，并2次在蒋某的陪同下，由漆波带徐孝峰、任晓娟查看涉案房产，看房过程中漆波口头告知了徐孝峰、任晓娟涉案房产的房屋成交价。2019年3月12日，徐孝峰就涉案房产向漆波转账支付购房定金20000元，漆波在收取定金当天向曹水兰转账20000元。2019年3月13日，徐孝峰向漆波转账支付购房款870000元，漆波收款当天向曹水兰转账780000元。上述漆波共向良信公司支付房款800000元。良信公司认可收到漆波支付的购房款共计800000元，并向东亚公司发出购房说明，内容为：良信公司购买东亚公司乐府兰亭项目7号楼94单元602号商品房，总房款694460元，现良信公司指定徐孝峰、任晓娟作为该商品房买受人与东亚公司签署该商品房的买卖合同，同时良信公司代买受人向东亚公司支付该商品房购房款。2019年3月14日，徐孝峰、任晓娟向东亚公司支付更名费20000元。同日，徐孝峰、任晓娟与东亚公司签订《商品房买卖合同》约定：由徐孝峰、任晓娟购买东亚公司乐府兰亭94单元602号房屋，于签署合同当日付清全部房款694560元。同日，东亚公司向徐孝峰、任晓娟开具了金额为694560元的购房款发票。同日上午10:35，东亚公司就涉案房产办理了网上备案登记手续。2019年4月16日，涉案房产登记至徐孝峰、任晓娟名下。另查明，2019年3月13日，漆波在与徐孝峰的微信联系中，徐孝峰问“漆总，合同价格也是89W吧”，漆波回复“房子合同是以前备案价”、“14年的”、“所有的都是14年的”；徐孝峰又问“那我不是相当于多付钱了么”，漆波回复“缴税按照备案价的”、“那你觉得能按照14年房价买得到吗”；徐孝峰还问“开票跟合同不符啊”，漆波回复“开票，和合同是一样的”。庭审中，徐孝峰在回答法庭询问时陈述：知道备案价低于实际成交价，但考虑到房价上涨的原因，还是愿意按照实际成交价格购买涉案房产。又查明，涉案房产成交后，漆波向蒋某支付介绍佣金8000元。审理中，本院向第三人东亚公司负责合约部的行政主管曹磊调查，曹磊陈述：东亚公司在销售工抵房时，是根据施工方提供的《抵房协议书》及施工方出具的购房说明进行销售的，购房说明上会写明买房人的姓名，东亚公司根据《抵房协议书》上留存的施工方的联系电话进行核实，如果情况属实，就与购房说明上的买房人签订《商品房买卖合同》；施工方的资料有时是由施工方信任的中介公司或代理人拿到东亚公司办理手续的，中介公司或者代理人要在购房说明的空白处签名并注明身份证号码。以上事实有《商品房买卖合同》、徐孝峰的转账记录、增值税发票、《抵房协议书》、良信公司出具的情况说明和购房说明、良信公司营业执照和法定代表人身份证复印件、漆波的转账记录、徐孝峰与漆波的微信记录、漆波与中介公司的微信记录、证人蒋某出具的情况说明及当庭陈述、本院向曹磊所作调查笔录等及当事人的陈述在卷予以佐证。本案争议焦点为：一、涉案房屋的出卖方主体如何认定；二、本案被告主体是否适格；三、漆波是否构成不当得利，徐孝峰、任晓娟与漆波之间就涉案房产确定的价款是否系双方的真实意思表示，漆波是否应当向徐孝峰、任晓娟返还其所主张的款项。对争议焦点一，本院认为，根据《抵房协议书》，涉案房产由良信公司向东亚公司购买并以工程款抵作购房款，虽东亚公司未将涉案房屋过户至良信公司名下，但东亚公司、良信公司对该房屋的流转过程均予以认可，故涉案房屋的实际所有权人是良信公司，东亚公司仅是名义持有人。根据良信公司出具的购房说明，东亚公司与徐孝峰、任晓娟签订《商品房买卖合同》，仅是按照委托人良信公司的指示处理委托事务。良信公司委托漆波出售涉案房屋，虽然漆波未向徐孝峰、任晓娟披露委托人良信公司的信息，但根据徐孝峰和任晓娟的陈述，他们对于涉案房产是工抵房的事实是明知的，故本案中涉案房产的出卖方应当认定为良信公司，而非徐孝峰、任晓娟认为的东亚公司。对争议焦点二，本院认为，根据前述争议焦点，涉案房产的实际出卖人是良信公司，漆波接受良信公司的委托为良信公司销售工抵房，漆波在销售涉案房产过程中与徐孝峰和任晓娟接触、带徐孝峰和任晓娟看房、达成购房协议并收取了徐孝峰、任晓娟的房款，徐孝峰、任晓娟以不当得利为由要求漆波返还成交价与开票价之间的差额部分，漆波作为本案的被告主体适格。对争议焦点三，本院认为，所谓不当得利，是指因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。构成不当得利应当符合以下构成要件：1、一方获得利益；2、他方受到损害；3、获得利益与受到损害之间存在直接的因果关系；4、一方获取利益没有法律依据。本案中，漆波与徐孝峰、任晓娟约定的购房款金额是双方真实意思表示，漆波收取购房款890000元的行为符合双方约定，不构成不当得利，漆波无需向徐孝峰、任晓娟返还购房款195440元。理由如下：1、根据漆波与徐孝峰的微信聊天记录以及双方的陈述，在达成购房协议前，漆波向徐孝峰和任晓娟明确告知了涉案房产系工抵房、明确告知了涉案房产的交易价格，且明确告知合同价是2014年的备案价，徐孝峰、任晓娟也明知合同备案价低于成交价的事实，可以认定漆波与徐孝峰、任晓娟之间明确约定房屋转让总价为890000元，该双方的一致意见对徐孝峰、任晓娟有约束力；2、商品房交易不是小额生活消费品的买卖，商品房买卖涉及金额较大，普通购房者在选购房屋时除考虑房屋的坐落、户型、朝向、楼层等因素外，对房价也会再三对比、考虑，经过慎重的选择后才会作出最终的购买决定，徐孝峰、任晓娟在明知涉案房产的成交价远高于备案价的前提下仍然愿意购买涉案房产，系基于房价上涨的原因等综合考虑后所作的决定，徐孝峰、任晓娟应对此承担相应的法律责任；3、徐孝峰、任晓娟作为完全民事行为能力人，应当在签订合同时负有谨慎义务；徐孝峰、任晓娟于2019年3月14日签订《商品房买卖合同》前已按照双方的约定向漆波支付了购房款890000元，而《商品房买卖合同》载明的购房款为694560元，且东亚公司向徐孝峰、任晓娟开具的增值税发票金额也为694560元，但徐孝峰、任晓娟未当场提出异议，还于当天再次向东亚公司支付更名费20000元，由此也可以看出徐孝峰、任晓娟是在履行与漆波口头约定中设定的合同义务而非《商品房买卖合同》中的义务；4、《商品房买卖合同》签订的目的是为了配合房地产行政主管部门办理房屋产权转移登记，其中的价格条款并非徐孝峰、任晓娟与东亚公司进行磋商后的真实意思表示，涉案房屋真实成交价应以徐孝峰、任晓娟与漆波达成的房价即890000元为准，徐孝峰、任晓娟按照双方约定的金额向漆波支付房款，涉案房产已登记至徐孝峰、任晓娟名下，漆波收取徐孝峰、任晓娟的房款未超过双方约定的金额，未对徐孝峰、任晓娟造成损失；4、根据良信公司的委托，无论漆波对涉案房产的出售价格多少，良信公司只收取房款800000元，差额部分作为支付给漆波的委托费用，故漆波在向徐孝峰、任晓娟收取房款890000元后仅向良信公司支付房款800000元的行为符合与良信公司的约定。综上，徐孝峰、任晓娟认为漆波多收取房款构成不当得利的主张于法无据，且与事实不符，本院不予采信，徐孝峰、任晓娟要求漆波返还多收取的购房款195440元并承担利息的诉讼请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第十八条、第一百二十二条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回徐孝峰、任晓娟的全部诉讼请求。案件受理费4208元，财产保全费1570元，合计5778元（徐孝峰、任晓娟已预交），由徐孝峰、任晓娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时,根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  刘 俊人民陪审员  张一凡人民陪审员  张勤霞二〇二〇年八月十日书 记 员  夏 臻附：相关法律、司法解释条文1、《中华人民共和国民法总则》第十八条成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。