福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终1964号 上诉人（原审原告）：张秀兰，女，1959年11月5日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：陈黎阳，福建悦华律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李秀茵，福建悦华律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：曾乙炳，男，1980年11月30日出生，汉族，住福建省平和县。 被上诉人（原审被告）：李娟，女，1979年9月29日出生，汉族，住福建省平和县。 上诉人张秀兰因与被上诉人曾乙炳、李娟房屋买卖合同纠纷一案,不服福建省平和县人民法院（2019）闽0628民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张秀兰上诉请求：撤销一审判决第二、三项；改判曾乙炳、李娟返还张秀兰定金220000元，并支付赔偿违约金450000元；一、二审案件受理费均由曾乙炳、李娟负担。事实和理由：1.因曾乙炳、李娟违约，依据《房地产买卖协议》的约定，曾乙炳、李娟应退还定金220000元，并赔偿违约金450000元。2.因曾乙炳、李娟系夫妻，曾乙炳承诺出售涉案房产已得到李娟的同意，并由曾乙炳代为签字，张秀兰有理由相信李娟对出售涉案房产是知情并同意，效力及于李娟。一审以曾乙炳代李娟签名的行为没有得到李娟的事后追认，对李娟不发生效力为由，不支持张秀兰对赔偿违约金450000元的诉求与查明的事实不符，亦于法无据。 曾乙炳、李娟未答辩。 张秀兰向一审法院起诉请求：1.解除张秀兰与曾乙炳、李娟签订的《房地产买卖协议》；2.判令曾乙炳、李娟立即向张秀兰退还定金220000元；3.本案全部诉讼费由曾乙炳、李娟承担。 一审法院认定事实：2018年7月19日，张秀兰与曾乙炳以曾乙炳、李娟为甲方、张秀兰为乙方签订《房地产买卖协议书》。协议书约定，曾乙炳、李娟将址在龙文区蓝湾××××室房以1000000元出售给张秀兰；乙方于2018年8月10日支付给甲方220000元分三笔支付，作为购房定金；首期购房款230000元于2018年10月10日前按第十二条补充条款约定支付，第二期购房款550000元于2019年1月10日前向银行按揭借款支付；协议第九条第二款约定，乙方中途违约，甲方有权取消定金。甲方中途违约，应退还乙方定金，并赔偿违约金450000元；协议第十二条计补充条款约定，甲方通讯地址：蓝湾××××室，联系电话：180××××9322。甲乙双方约定一同到银行，乙方把首期购房款230000元转至甲方账户，甲方用乙方支付的定金及首付共计450000元用于偿还银行贷款，过户日期定为从建设银行领取（房产证）当日至行政服务中心解押及过户交易。甲方曾乙炳因配偶李娟出差无法到场，但本人承诺已得配偶同意，并保证及时配合履行本协议一切条款，如有违约将承担一切违约责任等内容。协议签订后，张秀兰分别于2018年7月19日向曾乙炳支付70000元、2018年7月25日向曾乙炳支付80000元、2018年8月9日向曾乙炳支付70000元，合计220000元。后因张秀兰无法跟曾乙炳取得联系，未再向曾乙炳支付购房款。曾乙炳与李娟是夫妻关系。曾乙炳与张秀兰签订《房地产买卖协议书》时李娟未到场，曾乙炳的行为也未得到李娟的追认。根据张秀兰申请，于2019年4月28日作出（2019）闽0628民初235号之二民事裁定，查封曾乙炳、李娟名下的址在漳州市龙文区房屋，期限二年。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中曾乙炳与张秀兰签订《房地产买卖协议书》，是双方真实意思表示,协议内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效。曾乙炳将其夫妻共有的房屋出售给张秀兰，张秀兰支付定金后，无法再与曾乙炳联系，致使合同无法继续履行，不能实现合同目的，现张秀兰请求解除与曾乙炳签订《房地产买卖协议书》，依法可以支持。张秀兰请求曾乙炳返还定金220000元，符合法律规定，应予支持。张秀兰请求曾乙炳赔偿违约金450000元，但至本案辩论结束前，未提供其遭受实际损失的相关证据，应承担举证不能的后果，故张秀兰的该项请求，依据不足，不予支持。曾乙炳与张秀兰签订《房地产买卖协议书》并在协议书上代李娟签名，将其与李娟夫妻共有房产出售给张秀兰，但该行为未得到李娟的事后追认，对李娟不发生效力；故张秀兰关于李娟与曾乙炳共同承担责任的请求，不予支持。曾乙炳、李娟经公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，可依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、解除张秀兰与曾乙炳于2018年7月19日签订的《房地产买卖协议》。二、曾乙炳应于本判决生效后十日内返还张秀兰定金220000元。三、驳回张秀兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10100元，由张秀兰负担5500元，曾乙炳负担4600元。 二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，张秀兰与曾乙炳、李娟就本案涉案房产签订《房地产买卖协议书》，是双方真实意思表示,协议内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效。曾乙炳将其夫妻共有的房屋出售给张秀兰，张秀兰支付定金后，无法再与曾乙炳联系，致使合同无法继续履行，不能实现合同目的，现张秀兰请求解除与曾乙炳、李娟签订《房地产买卖协议书》于法有据，应予支持。从查明的事实可以证实，双方签订《房地产买卖协议书》时，李娟虽未到场，但曾乙炳在《房地产买卖协议书》确认其配偶李娟出差无法到场，但承诺已得配偶同意，并保证及时配合履行本协议一切条款，如有违约将承担一切违约责任等内容。张秀兰有理由相信李娟对出售涉案房产是知情并同意。据此，张秀兰诉求曾乙炳、李娟返还定金220000元有事实和法律依据，可以支持。至于张秀兰诉求曾乙炳、李娟支付赔偿违约金450000元的主张，本院对此分析认定如下：《房地产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按《房地产买卖协议书》的约定，履行各自的义务，因曾乙炳、李娟违约，依法应承担违约责任。《房地产买卖协议书》虽约定违约金为450000元，但该违约金数额达到合同价款的45%，明显过高。《最高人民法院》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《中华人民共和国合同法》第一第一百一十四第第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。鉴于张秀兰确有存在可得利益损失，结合前述的法律规定，本院酌情确定曾乙炳、李娟应支付给张秀兰的赔偿违约金为200000元。 综上所述，张秀兰的部分上诉请求成立，可以支持；其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项规定，判决如下： 一、撤销福建省平和县人民法院(2019)闽0628民初235号民事判决； 二、解除张秀兰与曾乙炳、李娟于2018年7月19日签订的《房地产买卖协议》； 三、曾乙炳、李娟应于本判决生效后十日内返还张秀兰定金220000元； 四、曾乙炳、李娟应于本判决生效后十日内支付给张秀兰违约金200000元； 五、驳回张秀兰的其他诉讼请求。 一审案件受理费10100元，由张秀兰负担3800元，曾乙炳、李娟负担6300元；二审案件受理费8050元，由张秀兰负担4350元，曾乙炳、李娟负担3700元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈育生 审 判 员 叶小铭 审 判 员 林 健 二〇二〇年八月四日 法官助理 徐明水 书 记 员 林延龄