广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初48477号原告深圳平安商用置业投资有限公司，住所地深圳市福田区深南中路中信城市广场商业楼**，统一社会信用代码91440300732072325P。法定代表人张启辉。委托诉讼代理人刘安华，北京德和衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人邹溪海，北京德和衡（深圳）律师事务所实习律师。被告嘿仓品牌管理（深圳）有限责任公司，住所地深圳市福田区梅林街道孖岭社区梅林路**西湖汽车服务大厦605，统一社会信用代码91440300MA5EPA686U。法定代表人王志厚。原告深圳平安商用置业投资有限公司诉被告嘿仓品牌管理（深圳）有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年2月13日、2020年5月14日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘安华均到庭参加诉讼，被告经本院传唤，均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与深圳市同创云视智能有限公司于2017年7月28日签订《房屋租赁合同书》（以下简称租赁合同），约定同创云视公司租用原告位于深圳市福田区××星璨××广场××层××［2029-2030]号商铺，租赁期限共计36个月，商铺交付日暂定为2017年8月5日。由商铺交付日起至2017年11月2日为90天免租装修期。租金和管理费按照合同第四条规定的标准和方式支付，除首月租金和首月管理费应分别于起租日和商铺交付日支付外，每月租金和管理费应当在每月第5日前支付。合同还就租赁保证金、违约责任、水电费计算标准等事项进行了约定。2017年10月27日，原告、同创云视公司以及被告签订《补充协议（一）》，三方一致同意原租赁合同的合同主体变更为原告与被告，同创云视公司将其原租赁合同项下的全部权利和义务转让给被告，被告从同创云视公司处接受原租赁合同全部权利和义务。该补充协议还对被告主体、联系人、联系方式等进行了确认。上述协议签订后，原告依约将商铺交付给被告，全面履行了合同约定的义务。被告自2018年9月起开始拖欠水费、电费、租金、物业费等，并于2019年1月28日逃场，擅自停止对外营业，经原告屡次督促，被告仍拒不恢复营业以及拒不缴纳水电费、租金、物业等，原告迫于无奈，于2019年3月15日解除与被告的租赁合同。原告解除合同后，依法向被告发出要求及时恢复租赁商铺至毛坯状态并交还商铺的请求，但被告置之不理，一直占用商铺至今拒不向原告返还。被告擅自逃场并拒不缴纳水电费、物业管理费、租金等的行为已构成严重违约，原告为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判决：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同书》于2019年3月15日解除；2、判决被告向原告支付2018年11月至2019年3月15日的租金136569.74元、管理费81941.85元；判决被告向原告支付自2018年11月至2019年3月的电费14436.25元、水费404.42元，共计233352.26元；3、判决被告向原告支付上述第二项款项的滞纳金16564.95(从每项款项到期之次日开始计算，按照欠款总额的日万分之五，暂计算至2019年5月20日）并继续以人民币233352.26元为基数按照日万分之五的标准支付款项至实际清偿之日止；4、判决确认原告有权没收被告缴纳的租赁保证金人民币100511.4元；5、判决被告向原告支付逾期腾房占用使用费106897.75元（以2019年3月份租金、管理费为基准，自2019年3月16日起计算至实际交还商铺之日止，暂计算至2019年5月20日）及逾期交还商铺的违约金20406.86元（逾期交还商铺违约金按2019年3月日租金30%自2019年3月16日起计算至实际交还商铺之日止，暂计算至2019年5月20日）；6、判决被告向原告支付律师费人民币15000元；7、判决被告支付本案的全部诉讼费用。被告未到庭、未答辩、亦未提交证据。经审理查明，2017年7月28日，原告（甲方）与深圳市同创云视智能有限公司（乙方，以下简称深圳同创公司）签订《房屋租赁合同书》，约定，甲方将位于深圳市福田区××星璨××广场××层××号商铺出租给乙方使用；建筑面积为304.58平方米，实用面积为167.52平方米；租赁期限自2017年8月5日至2020年8月4日止，免租期为2017年8月5日至2017年11月2日止。合同第4条约定，自起租日2017年11月3日至2018年8月4日，每月应交租金为人民币30458元；自2018年8月5日至2019年8月4日，每月应交租金为人民币30458元；自2019年8月5日至2020年8月4日，每月应交租金为人民币31980.9元；上述租金并不包括乙方需交付之推广费、管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费、网络费等），租金中包含5％的增值税；除首月租金于起租日支付外，每月租金须于每月第5日前支付（遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日）。乙方应交纳的管理费按该商铺建筑面积计算每月每平方米60元，每月应收管理费为18274.8元,管理费中含6％增值税。其中基础物业管理费按该商铺建筑面积计算每月每平方米50元，市场推广费按该商铺建筑面积计算每月每平方米10元。租赁期间，甲方有权根据实际情况调整管理费，但每次调整需提前30天以书面方式通知乙方。首月管理费于商铺交付之日支付，其余月份管理费于每月第5日前支付（遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日）。合同第13.2条约定，本合同结束后（不论基于何种原因），乙方自费将该商铺内的所有动产（附属设施／设备除外）搬离该商铺，该商铺交还时的状况应当与乙方在合同结束前1个月内正常营业时的状况一致；商铺之装修及所有附属设施／设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，如因乙方原因导致商铺的装修或附属设施／设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失。乙方自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至空壳状态（正常使用导致的磨损除外）。如果该商铺交还时之状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担。合同第13.4条约定，如果乙方未依照本合同第13.1条的规定超过15日未交还该商铺，则甲方有权选择采用下述方法之一收回商铺，因此而产生的费用及一切损失由乙方自行承担，甲方不用承担任何责任：该商铺内的一切动产视为乙方放弃所有权，甲方有权将商铺内动产搬离该商铺并处置，该商铺商铺之装修及所有附属设施／设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿。该商铺内的一切动产视为乙方放弃所有权，甲方有权将商铺内动产搬离该商铺并处置，并将该商铺内的一切装修、附属设备／设施拆除。乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日租金的1.5倍向甲方支付违约金，并赔偿甲方因此而遭受的损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该商铺而需承担的违约金、中介费用等，直至乙方交还该商铺或甲方依照本合同第13.4.1条的规定收回该商铺。合同第16条约定，16.1、在租赁期限内，乙方逾期交付租金、管理费、推广费及水、电、空调费之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.5‰支付滞纳金，逾期超过合同约定交付日15天的，甲方有权采取停水、停电之措施，由此引起的一切损失由乙方自行承担；逾期超过合同约定交付日30天的，甲方有权单方面解除合同，没收乙方缴纳的保证金，并不承担任何责任，同时有权追究乙方欠费及违约责任。16.2、租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。16.3、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：16.3.1、未经甲方书面同意，擅自将该商铺转租、转让、转借他人或调换使用。16.3.2、未经甲方书面同意，擅自拆改变动商铺结构，或损坏商铺，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正、并修复的。16.3.3、擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该商铺进行违法违章活动的。16.3.4、乙方违反本合同及其补充条款的规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使商铺或设备严重损坏的。16.3.5、拖欠支付租金、管理费、推广费、租赁保证金、仓库租金（如有）及其他费用之一或全部的超过合同约定交付日30天的。16.3.6、乙方破产或进行清算程序，因重组或合并原因进行清算者除外。16.3.7、由于乙方原因，致使该商铺因法庭强制执行而被查封。16.3.8、未经甲方书面同意，乙方中断、停止其经营活动1天（含1天）以上的。16.3.9、乙方违反本合同第9.2条的约定，向甲方隐瞒营业额达3次以上的（含本数）。16.3.10、乙方违反本合同及其补充条款的约定，且经甲方提出后的15日内，乙方未予纠正的，甲方有权提出解除合同。16.3.11、法律、法规或本合同其他条款允许甲方单方提前终止合同的其他情况。16.3.12、乙方被政府部门或司法机关命令停业的。16.3.13、违反甲方《租户服务手册》规定的相关条款。16.4、甲方依据本合同第16.3条单方终止合同的，应当书面通知乙方6日内迁离并交回该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。16.5、甲方依照本合同规定向乙方发出的提前终止合同通知，表明甲方行使本合同赋予其提前收回该商铺的权利，并构成甲方对该项权利已全面及充分的行使，甲方无须以实际进入该商铺的行为作为行使该项权利的标志。16.6、甲方根据本合同，要求或收取滞纳金，并不损害及影响甲方行使任何本合同赋予的其他权利和补救的权利（包括收回该商铺的权利）。16.7、甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用开支。16.8、甲方一次或多次原谅、宽恕乙方违反或不履行任何其在本合同项下的任何义务，不得构成甲方放弃追究对乙方任何日后持续违反或不履行义务的依据，亦不得在任何方面减损或影响甲方追究乙方任何日后持续违反或不履行的义务的权利，除非甲方以书面方式作如此表示。16.9、甲方对乙方做出的任何同意，只构成甲方对某一特别事件的同意，并不构成放弃追究或豁免本合同任何条款的执行，亦不得理解为甲方在日后同类型事件中放弃须获得其特别同意的要求，除非甲方以书面作如此表示。16.10、乙方违反本合同第3.6条约定，不论甲方是否实际支出了赔偿或处罚款项，甲方均有权单方面终止本合同，收回该商铺，并向乙方追究相关损害赔偿。合同第18条约定，任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址。如任何一方的地址有变更时，须在变更前十日以书面形式通知对方。因延迟通知而造成的损失，由过错方承担责任。甲方：深圳平安商用置业投资有限公司。。地址：深圳市福田区深南中路**城市广场**办公室乙方：深圳市同创云视智能有限公司。地址：。地址：深圳市福田区华强北街道赛格广场6101B-1iv>2017年10月27日，原告、被告及深圳市同创公司签订《补充协议（一）》，约定，三方同意深圳市同创公司将原合同项下的权利义务转让给被告，原合同项下的承租方变更为被告。被告确认其有效通讯地址及送达地址为：深圳市福田区华强北街道赛格广场640A。上述租赁合同及补充协议签订后，原告与被告依约履行合同义务，但原告陈述被告于2018年9月5日支付了2018年9月的租金30458元、2018年9月的管理费18274.8元、2018年7月的水电费3298.75元后开始拖欠相关费用；被告于2018年12月3日支付了2018年10月的租金30458元、2018年10月的管理费18274.8元、2018年8月的电费3377.5元、2018年8月的水费1706.32元后再未向其支付租金等相关费用。2019年3月9日，原告向被告寄送了《关于贵司品牌恢复经营的通知函》，载明，被告自2019年1月28日未正常开门营业，原告要求被告收到函件后三日内恢复营业，否则原告将与被告解除租赁合同，租赁保证金及押金不予退还。2019年3月14日，原告向被告寄送了《解除合同通知书》，载明，被告于2019年1月28日开始已停业多日，构成违约；原告通知被告解除双方之间的租赁合同及补充协议；被告应自收到通知书六日内将商铺恢复毛坯状态交还原告；原告除没收被告交纳的保证金外，被告还应向其缴清拖欠的款项。该通知书于2019年3月15日签收。庭审时，原告主张被告并未按《解除合同通知书》的要求将涉案商铺恢复毛坯状态后返还，被告的物品至今仍然滞留在涉案商铺内，涉案商铺亦未另行出租。另查明，原告主张其为本案支付律师费15000元，并提交了其与北京德和衡（深圳）律师事务所签订的《新城市广场租赁清收专项委托代理合同》及该律师事务所开具的金额为15000元的律师费发票一张。其中，《新城市广场租赁清收专项委托代理合同》第五条约定，原告在收到立案通知书或确定立案的其他法律文书之日起十个工作日内支付前期基础费用（一审为15000元）。又查明，庭审时，原告确认收取了被告支付的租赁保证金100511.4元、水电押金9137.4元、装修押金20000元，同时主张其有权没收租赁保证金100511.4元，但同意将水电押金及装修押金在被告拖欠的费用中予以抵扣。上述事实，有原告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告未到庭参加诉讼，亦未提交任何证据，视为其放弃举证、质证和抗辩权利，应自行承担相应的不利后果。原告主张被告于2018年12月3日支付了2018年10月的租金及管理费、2018年8月的水电费后再未向原告支付任何费用，本院予以采信。鉴于原告逾期支付租金等费用超过30日，根据涉案租赁合同第16.1条的相关约定，原告有权解除合同并没收被告支付的租赁保证金。原告于2019年3月14日向被告寄送解除合同的通知函，系合法行使合同解除权。该通知函于2019年3月15日送达被告，故本院认定涉案租赁合同于2019年3月15日解除。关于被告拖欠的各项费用。因被告于2018年12月3日支付了2018年10月的租金及管理费、2018年8月的水电费后再未向原告支付任何费用，原告请求被告向其支付2018年11月1日至2019年3月15日的租金136569.74元及管理费81941.85元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。原告诉请被告向其支付2018年11月至2019年3月期间的水电费，但其提交的水电费抄表记录系其自行制作，无物业公司盖章确认，亦未提交其已经代缴的相关凭证，应自行承担举证不能的不利后果，故本院对原告主张的水电费不予支持。原告在庭审时同意将其收取的水电押金及装修押金在被告拖欠的费用中予以抵扣，系对其自身权利的处分，本院予以准许。综上，被告还应向原告支付2018年11月1日至2019年3月15日的租金及管理费合计189374.19元（136569.74+81941.85-29137.4）。关于租赁保证金。根据前述认定，原告逾期支付租金等费用超过30日，原告有权解除合同并没收被告支付的租赁保证金，原告请求确认其有权没收租赁保证金100511.4元，本院予以支持。关于滞纳金。原告请求被告按每日万分之五的计算标准支付拖欠各项费用的滞纳金，但原告没收被告交纳的租赁保证金，已足以弥补被告逾期支付各项费用造成的损失，故对原告此项诉请，本院不予以支持。关于逾期返还商铺的占有使用费及违约金。原告主张被告并未将涉案商铺恢复毛坯状态后返还，被告未到庭参加诉讼，亦未提交任何证据，视为其放弃举证、质证和抗辩权利，应自行承担相应的不利后果，故本院对原告的主张予以采信。根据涉案租赁合同第13.4.2条约定，乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日租金的1.5倍向甲方支付违约金，并赔偿甲方因此而遭受的损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该商铺而需承担的违约金、中介费用等，直至乙方交还该商铺或甲方依照本合同第13.4.1条的规定收回该商铺。原告诉请被告自2019年3月16日开始按照2019年3月的租金及管理费标准即48732.8元（30458元+18274.8元）支付占有使用费及按2019年3月租金标准的30%即9137.4元向其支付违约金，不高于原告可主张的范围，本院予以支持。但，根据涉案租赁合同第13.4条约定，如果乙方未依照本合同第13.1条的规定超过15日未交还该商铺，该商铺内的一切动产视为乙方放弃所有权，甲方有权将商铺内动产搬离该商铺并处置，该商铺商铺之装修及所有附属设施及设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿。原告已于2019年3月11日发送通知函解除合同并要求被告返还涉案商铺，且涉案租赁合同已约定如被告逾期15日未交还商铺，原告有权处置商铺内的物品，故原告亦负有积极收回商铺防止其自身损失进一步扩大的义务，因原告未及时收回商铺导致扩大的损失，应由原告自行承担。考虑到原告收回涉案商铺时清理物品、拆除原装修恢复毛坯状态需要一定的时间，本院酌情支持被告向原告支付两个月逾期返还商铺占有使用费97465.6元及违约金18274.8元。另，根据涉案租赁合同相关约定，甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费）及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。原告诉请被告向其支付律师费15000元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳平安商用置业投资有限公司与被告嘿仓品牌管理（深圳）有限责任公司之间的《房屋租赁合同书》于2019年3月15日解除；二、被告嘿仓品牌管理（深圳）有限责任公司于本判决生效之日起十日内，向原告深圳平安商用置业投资有限公司支付租金及管理费合计189374.19元；三、被告嘿仓品牌管理（深圳）有限责任公司于本判决生效之日起十日内，向原告深圳平安商用置业投资有限公司支付逾期返还商铺的占有使用费97465.6元及违约金18274.8元；四、被告嘿仓品牌管理（深圳）有限责任公司于本判决生效之日起十日内，向原告深圳平安商用置业投资有限公司支付律师费15000元；五、原告深圳平安商用置业投资有限公司有权没收被告嘿仓品牌管理（深圳）有限责任公司支付的租赁保证金100511.4元；六、驳回原告深圳平安商用置业投资有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费8691元，由原告深圳平安商用置业投资有限公司负担1272元，被告嘿仓品牌管理（深圳）有限责任公司负担7419元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 黄  美  容人民陪审员 刘  小  焱二〇二〇年八月二十五日书 记 员 庄晓玲（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。