广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终11137号上诉人(原审被告、反诉原告)：深圳市皇嘉投资集团有限公司。法定代表人：钟华超。委托诉讼代理人：张明平，广东联建律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：何瑞波。委托诉讼代理人：王辉，广东证鉴律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：苏伟梅。委托诉讼代理人：王辉，广东证鉴律师事务所律师。上诉人深圳市皇嘉投资集团有限公司（以下简称皇嘉公司）因与被上诉人何瑞波、苏伟梅房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初25041号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人皇嘉公司上诉请求：1.撤销一审判决判项二，改判被上诉人返还租房押金905157元并支付装饰装修损失6952997.21元；2.本案诉讼费用及鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：第一、一审法院在尚未查清被上诉人承担326万元款项具体用途的情况下，径直从装饰装修评估现值695.299721万元中扣减该326万元事宜，属于事实认定错误。1.上诉人认可被上诉人承担了326万元款项，但该326万元款项中不仅包括消防工程、水电工程等工程项，还包括上诉人采购变压器及四部西门子电梯的款项，即被上诉人承担的装饰装修费用并未为326万元。上诉人主张赔偿装饰装修损失，该等装修装修损失并不包括变压器及电梯款项，并且本案的《工程造价评估报告》也未评估变压器及四部电梯的价值，因此一审法院在未对326万元款项具体用途加以查明并进行区分的情况下径直扣减326万元明显与案件事实不符。2.因为涉案房产为商业物业，上诉人自2009年5月承租后有多次装饰装修，被上诉人所承担款项对应的装饰装修完全被上诉人后续的装饰装修工程所覆盖。《工程造价评估报告》为针对现存装饰装修工程现值所进行的价值评估，即完全是对上诉人后续装饰装修工程的价值评估，因此，不应当扣减该326万元。第二、被上诉人作为涉案房产的出租人，有义务确保出租标的符合法定出租条件，其对导致合同无效具有重大过错。《最高人民法院》第二条的立法本意为禁止违法建筑，规范城镇建设规划秩序。在无规划许可证的房屋租赁合同中，虽然承租人有一定的过错，但是源头在于出租人，因此，立法及司法实践都应加重对出租人的规制。本案中被上诉人作为涉案房产的出租人，有义务确保出租标的符合法定的出租条件，被上诉人将未取得建设工程规划许可的房产出租，具有重大过失，因此被上诉人应当承担更多的过错责任，提髙赔偿上诉人的装饰装修损失的比例。被上诉人何瑞波、苏伟梅答辩称：一、一审认定的事实清楚，适用法律正确。二、根据工程造价评估报告第2点可知评估范围是根据上诉人的主张确定的，变压器及四部西门子电梯是上诉人自己不要求包含到评估范围中，没有包含在评估范围内的原因是双方都确认变压器及西门子电梯的款项是由被上诉人实际出资的，所以上诉人才同意放弃评估。三、在一审审理过程中，被上诉人明确不同意将消防工程纳入评估范围，因为消防工程及变压器及西门子电梯等被上诉人实际已经出资了326万元。四、被上诉人实际支付的消防工程款326万元，与根据上诉人要求评估的范围评估出来的消防工程318.9254万元两者之间的差额仅为70746元，一审法院以评估报告确定的总金额减去被上诉人已支付的工程款作为判案依据，在整个案件结果上差距只有3万多元，结果并不存在显失公平。五、合同导致无效双方都有过错，一审法院过错分摊比例并无不当，同时，本案的上诉人实际使用租赁物业长达12年，其收益已经远远超出其投入，在本案租赁关系中，真正受益方是上诉人。何瑞波、苏伟梅向一审法院起诉请求：1.确认双方于2009年5月5日签订的《房屋租赁合同》无效；2.皇嘉公司返还该租赁物业；3.何瑞波、苏伟梅不予退还皇嘉公司的租赁押金905157.00元；4.本案诉讼费由皇嘉公司承担。皇嘉公司向一审法院反诉请求：1.何瑞波、苏伟梅退还皇嘉公司租赁押金90.5157万元；2.何瑞波、苏伟梅向皇嘉公司赔偿装饰装修损失3243.4372万元；3.本诉及反诉的全部诉讼费均由何瑞波、苏伟梅承担。一审法院查明如下事实：1、2009年5月5日，何瑞波、苏伟梅作为甲方，深圳市皇嘉房地产开发有限公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于深圳市宝安区龙华街道东环一路上油松村的上油松综合楼一至九层，总建筑面积18286平方米租赁给乙方，甲方该房屋产权清晰，该房屋所占土地使用权是甲方以出让方式取得，甲方对该房屋具有合法性和所有权唯一性。甲方应于2009年5月10日前将该租赁房屋交付乙方使用，租赁期限自2009年5月10日至2029年5月9日止，共二十年。免租期十五个月（免租期按甲方交付乙方使用当日计算，该免租期作为乙方垫资完善该租赁物业硬件设备设施、乙方自行装修该物业的施工期)。即乙方正式缴交租金的时间从2010年8月10日起至2029年5月9日止。乙方在租赁期间，有权根据实际经营情况对该房屋进行装修、整体布局、功能调整、转租、分租，分租期限不得超出本合同规定的期限。乙方按月向甲方缴交租金，前三年租金为16.5元/平方米，第四年租金开始递增，每三年递增一次，每次递增10%，第十二年开始至第二十年每两年递增一次，每次递增10%或按当时市场价格再谈。合同经甲、乙双方签字生效后，乙方向甲方缴交3个月的租金作为押金，即905157元。合同还约定，乙方同意甲方要求垫资完善该物业的变压器（630KVA变压器，低压线路安装至该物业低压配电室内）、消防管网安装（主体消防）、室内、外市政管道完善、前后广场地面完善、路口开设、四部电梯安装、给水、排水、排污公共走道、消防楼梯等工程。以上属于甲方应完善的项目工程造价，由乙方组织施工队伍施工，工程造价需经甲方审核签字同意后，方可施工。所发生工程款从乙方缴交甲方租金中分24个月抵扣。在不改变房屋结构和安全使用前提下，乙方有权根据实际经营情况对该物业内外进行装修、改造、调整房间布置、外墙安装空调及广告招牌。退租时，乙方所购置的家具、办公用品、电器、装饰品等动产及可搬迁的物品由乙方自行处置，乙方不恢复该房屋原样，但其装修归甲方所有。甲方因该房屋的产权、经济纠纷、法律责任、债权债务、单方转让、转租、抵押、单方提前解除合同和干预阻扰乙方经营的原因，造成乙方无法正常经营，所造成的乙方损失，甲方双倍赔偿乙方所交押金金额以及赔偿乙方不超过经营期间二年的房屋租金。2、2009年7月13日，甲方何瑞波、苏伟梅与乙方深圳市皇嘉房地产开发有限公司签订《上油松综合楼（现名：皇嘉中心）工程款确认书》，载明：就甲、乙双方于2009年5月5日签订的《房屋租赁合同》中约定：东环一路上油松村综合楼（现名：皇嘉中心）的前后广场、主体消防、消防水池、消防防火门、公共楼梯扶手、供电（630KVA变压器）、电梯（四部西子奥的斯XIZI-OTIS）及排水主管工程均由甲方负责出资完善。现乙方同意甲方要求垫付该上述项目工程款并负责施工。甲、乙双方同意该上述项目工程款在乙方向甲方缴纳的租金中扣除。甲方确认该上述项目工程款分别为：（1）前后广场工程款350000元；（2）主体消防工程款1200000元；（3）消防水池工程款160000元；（4）消防防火门工程款100000元；（5）公共楼梯扶手工程款50000元；（6）供电（630KVA变压器）工程款450000元；（7）电梯（四部西子奥的斯XIZI-OTIS）工程款830000元；（8）给排水主管工程款120000元。上述工程款合计3260000元。甲方同意乙方在向甲方缴纳租金扣除的工程款为3260000元。扣除工程款时间从乙方向甲方交租之日起按月连续扣除至扣除完毕之日止。3、本案所涉的租赁房屋未取得建设工程规划许可证。4、签订《房屋租赁合同》后，皇嘉公司对案涉房屋进行了招商招租等经营活动，并按期支付约定租金。5、何瑞波、苏伟梅主张皇嘉公司未完善消防工程，导致未获得消防主管部门的合格证。为此，皇嘉公司提供了《建设工程消防设计备案表》、《建设工程消防设计备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案表》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》复印件，用于证明其已向相关部门提交了备案资料。何瑞波、苏伟梅认为前述材料均为复印件，对其真实性、合法性和关联性均不予认可。6、诉讼中，双方当事人对案涉房屋一至九层的全部装修装饰现值存在争议，皇嘉公司申请进行鉴定。经一审法院依法委托，鉴定机构深圳市合创建设工程顾问有限公司于2019年8月5日出具了《工程造价评估报告》，评估结果为：双方认可的皇嘉中心综合楼装饰装修工程造价为3763742.25元；皇嘉公司认可、何瑞波、苏伟梅不认可的消防工程造价为3722345.48元。皇嘉公司预付了评估鉴定费252040元。对于该评估报告，何瑞波、苏伟梅提出异议。2019年11月12日，鉴定机构组织本案双方当事人代表对涉案房屋进行现场情况确认。2019年11月26日，在现场确认的基础上，鉴定机构对部分实际情况与竣工图纸不符的工程造价进行了修正，并出具了《（2017）粤0306民初25041号案件异议回复函》，修正后的评估结果为：双方认可的皇嘉中心综合楼装饰装修工程造价为3763742.25元不变。皇嘉公司认可、何瑞波、苏伟梅不认可的消防工程造价：依据竣工图计算的总造价为3722345.48元；依据现场勘察记录修改后总造价为3189254.96元。2019年12月9日，一审法院对该回复函组织质证，双方当事人均表示没有意见。7、深圳市皇嘉房地产开发有限公司于2010年4月20日变更为深圳市皇嘉投资有限公司，后又于2016年11月11日变更为深圳市皇嘉投资集团有限公司。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。据此，本案房屋租赁合同由于所涉房屋未取得建设工程规划许可证，应依法认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案由于合同无效，何瑞波、苏伟梅基于合同占有的押金905157元应当返还给皇嘉公司，皇嘉公司应当返还案涉房屋给何瑞波、苏伟梅。皇嘉公司在承租案涉房屋后，为进行经营，对案涉房屋进行了装修装饰。经皇嘉公司申请，一审法院委托鉴定机构对案涉房屋一至九层全部装饰装修的现值进行了评估鉴定，鉴定机构最终鉴定意见为装饰装修工程造价3763742.25元，消防工程造价3189254.96元，合计6952997.21元。当事人对该鉴定意见无异议，一审法院予以采信。由于2009年7月13日双方约定何瑞波、苏伟梅由皇嘉公司垫资326万元进行部分工程建设，该垫资款326万元已从皇嘉公司的应付房租中冲抵。换言之，即皇嘉公司完成的全部装修装饰工程中，何瑞波、苏伟梅已出资326万元。因此，皇嘉公司因合同无效导致的装修装饰损失应为3692997.21元（6952997.21元-3260000元）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案涉及的装修装饰工程经出租人同意，已经附合于房屋，但出租人未表示同意利用，故应当由双方当事人按照过错分担损失。本案双方当事人在案涉房屋未取得建设工程规划许可证的情况下签订租赁合同，从而导致合同无效，双方均存在过错，一审法院酌定各自承担50%的责任。结合前述装修装饰的损失，何瑞波、苏伟梅应当支付1846498.61元（3692997.21元×50%）给皇嘉公司。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：1.何瑞波、苏伟梅与皇嘉公司于2009年5月5日签订的《房屋租赁合同》无效；2.何瑞波、苏伟梅应于判决生效之日起十五日内返还租房押金905157元并支付装修装饰损失1846498.61元给皇嘉公司；3.皇嘉公司应于判决生效之日起十五日内返还深圳市宝安区（现为龙华区）龙华街道东环一路上油松村综合楼（现名：皇嘉中心）给何瑞波、苏伟梅；4.驳回何瑞波、苏伟梅的其他诉讼请求；5.驳回皇嘉公司的其他反诉请求。如果当事人未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12852元，反诉案件受理费104249元，鉴定费252040元，由何瑞波、苏伟梅负担135685元，由皇嘉公司负担233456元。本院经审理查明：为确定装饰装修损失，一审法院委托深圳市合创建设工程顾问有限公司对涉案房屋的装饰装修现状进行评估，结果为装饰装修工程造价3763742.25元，消防工程造价3189254.96元，皇嘉公司确认装饰装修工程造价，但对消防工程造价存在争议。二审审理过程中，被上诉人向本院提交申请书，放弃在工程评估造价中扣除已出资部分326万元。除上述事实以外，一审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，一审适用中国内地法律处理本案纠纷，符合法律规定，本院予以确认。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》为无效合同，上诉人承租房屋后进行了装饰装修，这属于上诉人因合同无效所遭受到的损失，应根据双方过错确定应承担的法律责任。上诉人主张装饰装修损失应以工程评估造价为准，不应扣除326万元。二审期间被上诉人也同意不扣除该326万元，这系被上诉人对自身权利的处分行为，本院予以确认，故皇嘉公司因合同无效导致的装饰装修损失为6952997.21元。被上诉人作为出租人，未能提供合法的房屋用于出租，而上诉人作为承租人，对于所承租的房屋合法性亦未能尽到合理注意义务，双方对合同无效均存在过错，一审按照各自50%比例确定双方的责任并无不当，本院予以维持。被上诉人应支付装修装饰损失3476498.6元。综上，上诉人的上诉请求部分有理，本院予以支持。一审对本案处理不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初25041号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初25041号民事判决第二项：被上诉人何瑞波、苏伟梅应于本判决生效之日起十五日内返还租房押金905157元并支付装修装饰损失3476498.6元给上诉人深圳市皇嘉投资集团有限公司。一审案件本诉受理费12852元，反诉案件受理费104249元，鉴定费252040元，合计369141元，48505.13元由被上诉人何瑞波、苏伟梅承担，320635.87元由上诉人深圳市皇嘉投资集团有限公司承担。二审案件受理费47545.49元，15214.56元由被上诉人何瑞波、苏伟梅承担，32330.93元由上诉人深圳市皇嘉投资集团有限公司承担。审判长 朱    萍审判员 周    洁审判员 赵  雪  琳二〇二〇年八月二十四日书记员 詹伟文（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。