上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0117民初17736号 原告(反诉被告)：上海茸北资产经营有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人：唐芬，总经理。 委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。 被告(反诉原告)：上海嚎骏实业有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人：谢昌兴，负责人。 委托诉讼代理人：李冰，上海孚邦律师事务所律师。 原告(反诉被告)上海茸北资产经营有限公司诉被告(反诉原告)上海嚎骏实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日受理后，依法适用简易程序。被告上海嚎骏实业有限公司于2019年12月3日提起反诉，本院予以合并审理，公开开庭进行了审理。原告上海茸北资产经营有限公司的委托诉讼代理人杨生泉、被告上海嚎骏实业有限公司的委托诉讼代理人李冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上海茸北资产经营有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付租金353,280元。事实和理由：2013年6月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份,由被告承租原告所有的坐落于松江区中山街道茸惠路1099弄中山文化苑XXX号商业用房二、三楼，建筑面积1,700平方米。租赁期限10年，自2013年6月30日起至2023年6月29日止。年租金44.4万元，每两年递增3%，租金每季度支付，先付后用。合同约定房屋日常维修由承租方负责。2018年11月，被告以房屋外墙渗水为由，拒绝支付租金。原告口头向被告解释，合同约定了日常维修由承租方负责，且该外墙渗水不属于房屋质量问题，应由被告自行负责维修。被告欠原告2019年1至9月租金353,280元未付。故诉至法院，请求判如所请。 上海嚎骏实业有限公司辩称，房屋长期渗水造成地板变形等损坏，致使被告无法正常使用房屋，被告已向原告申请暂停支付房租，故不同意原告诉讼请求。 上海嚎骏实业有限公司提出反诉请求：1、原告对位于本区中山文化苑XXX号二楼、三楼外立面防水层失效部位进行修缮处理；2、原告支付被告装修费30万。事实和理由：《房屋租赁合同》约定因物业建筑质量问题，致使乙方不能营业，甲方向乙方承担停业损失及其相关损失的赔偿责任，乙方有权免交不能营业期间的租金。2018年11月，由于房屋外墙长期渗水，造成所有房间下半墙粉饰脱皮，地板变形，家具受潮变形，致使住客全部退房。被告遂向原告申请现场检测及免收装修期间租金，要求暂停交付租金。此后，原告委托第三方进行检测并招标对房屋进行装修，竞标后迟迟没有开展维修。2019年7月，被告自行出资对三楼部分进行了装修，支出装修费30万元。并于装修完成后向原告支付了三楼部分2019年10月至12月期间的租金。故被告依法提起反诉，请求判如所请。审理中，被告变更反诉请求2，要求延长房屋租赁合同租赁期限一年。 上海茸北资产经营有限公司针对反诉请求辩称，愿意承担房屋的维修义务，但房屋渗水有被告使用不当因素，不同意延长租赁期限。 本院经审理认定事实如下：原告是上海市松江区茸惠路****全幢房屋的权利人。房屋状况为：建筑面积2,389.67平方米、建筑类型为商场、用途商业、总层数3层。房屋的上海市房地产权证登记日期为2015年11月17日，竣工日期为2015年。 2013年6月25日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定原告将上海市松江区中山街道茸惠路1099弄中山文化苑XXX号(即上海市松江区茸惠路XXX弄XXX号)商业用房二、三楼，房屋租赁面积1,700平方米，装修为38间精装修酒店式公寓房(以下简称“系争房屋”)出租给被告经营管理。房屋租赁合同第二条“装潢及维修”载明：1、乙方如需对房屋进行再次装修并改变房屋结构的，必须经过甲方同意，方可实施；2、该房屋、设施等自租赁期起一年内，由甲方负责维修(如由乙方购买的设备和新建的设施由乙方承担)，一年期满后由乙方负责房屋及附属设施的日常维修保养。租赁期限为2013年6月30日至2023年6月29日，年租金为44.4万元，每两年在上年基础上递增3%，按季度支付，先付后用，招商免租期半年，2013年12月29日起被告需支付第一期租金。房屋租赁合同另对押金、违约解除、转租及转让等事项进行了约定。 另查明，系争房屋2018年11月出现渗水。2018年11月20日，被告向原告提出申请报告，载明房屋外墙长期渗水、房屋沉降造成自来水管接口渗水使房间下半墙粉饰脱落、复合地板拱起、变形、脱皮及家具受潮变形、面板脱皮等问题，造成被告无法继续经营，为减少损失，申请原告到现场勘查检测妥善处置，并要求从2018年12月1日起缓收租金、在房屋装修期间免收租金。 2018年12月27日，被告向原告提出关于暂停交付租金的报告，载明因房屋外墙长期渗水等原因，造成2018年11月起所有房间住客全部退房，申请从2018年12月1日起暂停交付租金。但被告实际已支付租金至2018年12月。 审理中，经被告申请，本院委托上海同测质量检测技术有限公司(以下简称“鉴定机构”)，对系争房屋渗水原因进行鉴定。鉴定机构于2020年6月18日出具同测房检[2019]建鉴字第178号鉴定意见书，鉴定结论为：房屋外墙保温层外侧涂料砂浆部分开裂、破损导致雨水侵入保温层，雨水沿保温板固定处及空调支架、衣架的固定螺栓等防水薄弱部位侵入墙体导致墙面渗漏。鉴定机构出庭质证时明确系争房屋渗水属房屋本身质量问题。双方对鉴定意见均无异议，且一致确认修复方案由双方自行协商，不需在本案中明确修复方案。 又查明，2019年9月，被告对系争房屋三楼内部装饰装修部分进行了修复。2020年6月，被告完成系争房屋二楼内部装饰装修的修复工作。 以上事实，有《房屋租赁合同》、上海市房地产权证、申请报告、鉴定意见书及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。双方在房屋渗水原因经鉴定机构确定为房屋质量问题后，对应由原告负责维修不再存有争议，且一致要求自行协商修复方案，无需在本案中委托鉴定机构确定修复意见。此系双方真实意思表示，且属当事人可自行处分权利之范畴，本院予以准许。现双方主要争议在于因房屋渗水造成的后果应如何处理。结合双方本、反诉请求，本院分述如下： 一、承租人是否应支付2019年1月至同年9月期间的租金 本案原告与被告依法建立了租赁关系，出租人在租赁期间负有保持租赁物符合约定用途的义务。当租赁物遭受损害影响承租人正常使用时，除承租人自己使用不当外，出租人均负有对损坏部位予以修复，以维持租赁物合于正常使用状态的义务。出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。系争房屋自2018年11月起出现渗水问题，被告于当月向原告提出维修申请，然原告并未及时对系争房屋进行维修。被告分别于2019年9月和2020年6月完成了系争房屋三楼、二楼部分的重新装修工作，结合被告提供的现场照片，本院认为系争房屋在修复前的损坏程度较为严重，确实无法满足双方房屋租赁合同约定的作为酒店式公寓的经营用途，故被告抗辩不同意支付上述期间租金的意见，本院予以采纳。原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院难予支持。 关于被告要求延长房屋租赁合同约定的租赁期限至2024年6月29日的反诉请求，本院认为系争房屋的受损情况确实影响了被告在修复前的正常使用，且被告对房屋内部装饰装修部分亦自行完成了维修，产生了一定的投入，故被告要求延长的赁期限确属合理，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条的规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)上海茸北资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内对上海市松江区茸惠路XXX弄XXX号房屋二楼、三楼(即房屋租赁合同约定的上海市松江区中山街道茸惠路1099弄中山文化苑XXX号商业用房二、三楼)经上海同测质量检测技术有限公司出具的[2019]建鉴字第178号鉴定意见书确认的渗水部分进行修复； 二、延长原告(反诉被告)上海茸北资产经营有限公司与被告(反诉原告)上海嚎骏实业有限公司于2013年6月25日签订的《房屋租赁合同》期限至2024年6月29日； 三、驳回原告(反诉被告)上海茸北资产经营有限公司的本诉诉讼请求。 本诉案件受理费6,599元，减半收取3,299.50元，反诉案件受理费2,900元，鉴定费47,500元，合计诉讼费用53,699.50元，由原告(反诉被告)上海茸北资产经营有限公司负担(已付6,599元，余款47,100.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 王凌琼 二〇二〇年八月十四日 法官助理 姚思慧 书 记 员 姚思慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。