四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5154号 上诉人（原审原告）：浙江时代电影院线股份有限公司，住所地：浙江省杭州市西溪路**。 法定代表人：许劲峰，职务：董事长。 委托诉讼代理人：胡梦平，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈南，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川蓝光商业经营管理有限公司，住所地：四川省成都市高新区**西芯大道******。 法定代表人：陈峰，职务：执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：蹇明旭，男，1991年10月20日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工。 上诉人浙江时代电影院线股份有限公司（以下简称“时代电影公司”）因与被上诉人四川蓝光商业经营管理有限公司（以下简称“蓝光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初343号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 时代电影公司上诉请求：1.撤销一审判决第五项；2.依法判令蓝光公司向时代电影公司支付诚意金利息款203000元（暂计算至2018年12月24日，最终利息应以年息5.8%，自2015年6月25日计算至蓝光公司全部返还诚意金之日）；3.依法判令蓝光公司向时代电影公司支付居间佣金费用利息款34800元（暂计算至2018年11月30日，最终利息应以年息5.8%，自2015年12月1日计算至被告全部返还居间佣金费用之日）；4.判令蓝光公司继续向时代电影公司支付违约金170万元；5.本案一、二审诉讼费用由蓝光公司承担。 事实与理由：一、原审判决认定事实错误，蓝光公司应当向时代电影公司支付诚意金（履约保证金）的利息款。时代电影公司与蓝光公司于2015年6月17日签订的《租赁合作意向协议书》中，双方约定了100万元诚意金，时代电影公司也已实际支付100万元诚意金。另，根据时代电影公司与蓝光公司的往来函件，双方己对蓝光公司返还时代电影公司100万元诚意金及利息达成一致意见。且截至本案一审起诉前，时代电影公司已遭受203000元利息款损失，该损失为时代电影公司实际损失，并未包含时代电影公司在商业规划和投资计划等方面的预期利益损失，原审判决将违约金调整为30万元后认为该金额足以涵盖资金利息损失的认定显然与事实不符，属认定事实错误。二、原审判决认定事实错误，蓝光公司应当向时代电影公司支付居间佣金费用的利息款。根据时代电影公司与案外人杭州奥莱商业投资管理有限公司签订的《电影院房屋租赁项目居间合同》，且时代电影公司已与蓝光公司签订《租赁合作意向协议书》，时代电影公司已向杭州奥莱商业投资管理有限公司支付20万元佣金，由于蓝光公司未能履行合同义务应向时代电影公司赔偿佣金损失20万元。如前述，时代电影公司遭受的34800元利息款损失亦为实际损失，原审判决认为30万元违约金足以涵盖资金利息损失的认定属认定事实错误。三、原审判决适用法律错误，蓝光公司应当依约向时代电影公司支付200万元违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《房屋租赁合同》第11条中约定：“租赁标的交付前，若任一方提出解除本合同，应提前30日通知另一方，通知送达后本合同解除，本合同据此解除的，甲方应无息返还乙方己缴纳的保证金，提出解约的一方应当向对方支付200万元作为违约金，并赔偿对方因此而遭受的一切实际损失。”根据相关法律法规，人民法院对于当事人在合同中约定的违约金的数额，只有在当事人请求调整，并确实低于或过分高于违约行为给当事人造成的损失时，才能进行调整。案涉《房屋租赁合同》签订于2015年10月28日，约定交房日期为2018年5月30日，但蓝光公司直到2018年8月5日才函告时代电影公司已无法履行合同，对时代电影公司在商业规划和投资计划等方面造成了巨大的损失，应属严重违约。原审判决不顾蓝光公司一直未履行合同，无视蓝光公司的严重过错，低估时代电影公司的预期利益损失，未依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金的调整既违背当事人双方的约定，也缺少法律依据，属适用法律错误。 蓝光公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。所谓的诚意金利息和居间佣金的利息均不合常理，亦无相应的法律和合同约定作为支撑。时代电影公司第四项诉请既无相应证据支撑，也远远高出其实际损失，应予驳回。 时代电影公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令蓝光公司返还诚意金（履约保证金）100万元并支付利息203000元（暂计算至2018年12月24日，最终利息应以年息5.8%自2015年6月25日计算至蓝光公司全部返还诚意金之日）；2.判令蓝光公司返还居间佣金费用20万元并支付利息34800元（暂计算至2018年11月30日，最终利息应以年息5.8%，自2015年12月1日计算至蓝光公司全部返还居间佣金费用之日）；3.判令蓝光公司支付违约金200万元。在诉讼过程中，时代电影公司增加诉讼请求：判令解除时代电影公司与蓝光公司于2015年10月28日签订的《房屋租赁合同》。 一审法院经审理查明：1.双方是否对解除合同经协商达成一致。2018年8月5日，蓝光公司向时代电影公司发函，“我司拟将世纪商业广场项目的整体定位调整为创意办公综合写字楼。……为避免贵司的投资风险及双方利益受损，我司郑重建议：贵我双方于2015年10月28日签订的《房屋租赁合同》予以正式终止”。2018年9月17日，时代电影公司回函，“我司同意双方协商解除房屋租赁合同，但贵司需满足以下全部条件：（一）贵司向我司返还诚意金100万元及利息（诚意金从我司打款日开始计息至双方租赁合同正式解除日，利率按照年利率4.9%计算）；（二）贵司向我司返还我司为租赁该项目己支付的居间佣金费用20万元及利息（居间佣金费用从我司打款日开始计息至双方租赁合同正式解除日，利率按照年利率4.9%计算）；（三）贵司向我司出具该项目商改办整套的正式规划文件；（四）贵司应向我司承诺，后续该项目整体将一直用于办公用途，如整个项目并非商改办或商改办的面积小于整个项目的百分之九十或在该项目中仍有影院项目（包括标准影院、点播影院等我司可以运营的相关项目）的，贵司将继续履行贵我双方于2015年10月28日签订的《房屋租赁合同》，同时贵司将向我司支付违约金500万元。”期间双方往来函就第（三）、（四）项多次协商未达成一致意见。2018年11月6日蓝光公司向时代电影公司回函，同意第（一）、（二）项，但称第（三）项需与政府相关部门沟通后才能确定，在政府审批通过后向贵司提供出具的相关审批文件；关于第（四）项，“因该商改办工程为地方政府积极支持并期许的模式创新试点，在后期办公配套业态比例搭配及创新性示范业态规划方面，均需尊重政府部门的指导意见”。2018年11月15日，时代电影公司向蓝光公司发函，“贵司对于承诺内容进行了变更，我方无法接受。除此，贵司截至日前未向我司交付租赁标的，不仅严重违反了《房屋租赁合同》等文件中约定的交付期限，而且应视为贵司以实际行动拒绝履行《房屋租赁合同》并单方面终止《房屋租赁合同》。贵司的行为已严重违约，按照《房屋租赁合同》第11条违约责任第1款以及第12条合同的终止及撤离第2款的约定，贵司应无息返还我司已缴纳的履约保证金100万元，并向我司支付200万元的违约金，赔偿我司因此遭受的一切实际损失（包括但不限于佣金费用20万元。如贵司不能在2018年11月23日前向我司支付前述费用，我司将通过诉请法院要求贵司承担前述责任。”通过双方往来函件的内容，可以看出时代电影公司同意解除合同是附有条件的，但双方未能就解除条件协商一致，故一审法院认定双方未协议解除合同。 2.居间费用。2015年8月1日，时代电影公司与杭州奥莱商业投资管理有限公司签订《电影院房屋租赁项目居间合同》，约定杭州奥莱商业投资管理有限公司为时代电影公司在全国范围内寻找适合开办电影院的拟出租房屋，及协助签署《房屋租赁协议》等，杭州奥莱商业投资管理有限公司协助时代电影公司办理房屋租赁手续的第一批电影院房屋租赁项目有5个，案涉房屋是其中之一。第三条约定，杭州奥莱商业投资管理有限公司促成时代电影公司与其介绍的房屋出租方签订房屋租赁合同且该合同生效后，时代电影公司应支付单个影院项目20万元的佣金。2015年11月30日，时代电影公司向杭州奥莱商业投资管理有限公司转款40万元，摘要附言“中介费”。时代电影公司解释40万元系2个项目的中介费，故一审法院认定时代电影公司支付居间费20万元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院归纳无争议事实如下：2015年6月17日，成都嘉宝商业物业经营管理有限公司与时代电影公司签订《租赁合作意向协议书》，就案涉房屋达成租赁意向。2015年6月24日，时代电影公司通过银行转账的方式向成都嘉宝商业物业经营管理有限公司支付100万元诚意金。2015年10月28日，时代电影公司与蓝光公司签订《房屋租赁合同》，约定由时代电影公司承租蓝光公司位于成都市武侯区的电脑城（世纪商业广场）建筑面积约6144.36平方米的房屋，交房日期为第三方租赁期限届满之日（2018年5月30日）第二日。合同第11条约定“租赁标的交付前，若任一方提出解除本合同，应提前30日通知另一方，通知送达后本合同解除，本合同据此解除的，甲方应无息返还乙方已缴纳的保证金，提出解约的一方应当向对方支付200万元作为违约金，并赔偿对方因此而遭受的一切实际损失。”2018年3月至6月期间，蓝光公司与时代电影公司协商将交房时间变更为2018年9月1日。现蓝光公司未向时代电影公司交付房屋。 另查明，时代电影公司原名浙江时代电影大世界有限公司，于2015年6月30日更名为浙江时代电影院线股份有限公司。 又查明，该案向蓝光公司送达起诉书副本的时间为2019年1月18日。 一审法院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，蓝光公司同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，并退还诚意金100万元，不违反法律规定，一审法院予以确认。 关于返还佣金的诉讼请求。因时代电影公司与蓝光公司已签订《房屋租赁合同》，时代电影公司为此向杭州奥莱商业投资管理有限公司支付了20万元佣金。根据双方往来函件内容，蓝光公司知晓该笔费用的发生，因此该费用属于可预见的损失，现蓝光公司未能履行租赁合同义务，应向时代电影公司赔偿佣金损失20万元。 关于违约金的诉讼请求。蓝光公司未在合同约定的时间向时代电影公司交付房屋，且向时代电影公司提出解除合同，时代电影公司主张违约金符合《房屋租赁合同》第11条的约定，蓝光公司应予支付。因合同约定的违约金标准过高，综合考虑蓝光公司的违约行为及时代电影公司的实际损失，一审法院酌情将违约金调整为30万元。 关于资金占用利息的请求。因违约金具有损失弥补的功能，且金额足以涵盖资金利息损失，故对于资金占用利息的请求一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、时代电影公司与蓝光公司于2015年10月28日签订的《房屋租赁合约》于2019年1月18日解除；二、蓝光公司于判决生效之日起五日内向时代电影公司返还100万元；三、蓝光公司于判决生效之日起五日内向时代电影公司赔偿居间费用损失20万元；四、蓝光公司于判决生效之日起五日内向时代电影公司支付违约金30万元；五、驳回时代电影公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34302元，因简易程序减半收取17151元，由蓝光公司负担7483.42元，由时代电影公司负担9667.58元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与采信的证据与一审一致，本院对此予以确认。 本院对案涉的争议焦点评判如下： 关于诚意金及居间佣金的利息是否应当计付的问题。对于时代电影公司主张的诚意金利息问题，本院认为，依双方合同约定，于案涉房屋交付前，“若任一方提出解除合同，应提前30日通知另一方，通知送达后本合同解除，本合同据此解除的，甲方应无息返还乙方已缴纳的履约保证金，提出解除的一方应当向对方支付200万元作为违约金，并赔偿对方因此而遭受的一切实际损失”，上述约定的解除属单方任意解除权，即房屋交付之前，任何一方均可提出解除。同时，对于上述条款，2018年11月15日时代电影公司向蓝光公司的发函中亦作援引并进行主张，应视为时代电影公司对于本案适用双方上述约定条款并无异议；另，时代电影公司该函中亦明确该案涉100万元系履约保证金。鉴于2018年8月5日蓝光公司发函已提出终止协议，故依上述约定，案涉租赁合同已自该函送达时代电影公司即发生解除的法律效力。但鉴于双方对一审认定的解除认定均未提出上诉，故本院对一审认定的解除认定不作变更。同时，依双方上述约定，于合同解除时，时代电影公司可以向蓝光公司主张无息返还履约保证金、约定的违约金，并要求其赔偿因此遭受的一切实际损失。从该条款约定的内容来看，该违约责任属于双方基于合理预见而对违约损失赔偿的计算方式所作的约定。鉴于双方约定的履约保证金系无息返还，故时代电影公司于本案中主张该履约保证金的利息与上述约定不符，本院对其该项上诉不予支持。对于时代电影公司所主张的居间佣金费20万元的利息问题，本院认为，于前述违约损失的计算项目中，双方已有200万元违约金之约定，且双方并未将利息作为单独计算项目予以约定，故该居间费用的利息仅限于酌定违约金时的参酌因素，而非能就此单独主张；对其该利息主张，本院不予支持。 关于违约金是否应当调减的问题。本院认为，无论当事人约定一定数额的违约金，还是约定因违约产生的损失赔偿计算方法，均属于约定违约金的范畴，该约定违约金仍须以填补损失作为原则，并以实际损失作为基础。本案中，双方不仅约定200万元违约金，还约定须一并赔偿因此遭受的实际损失。鉴于一审已依双方前述约定对其居间费用损失单独予以了支持，故一审综合权衡时代电影公司其他实际损失情况等因素后将该项违约金调整为30万元并无不当，本院予以确认。 综上，时代电影公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回诉讼，维持原判。 二审案件受理费22240.20元，由浙江时代电影院线股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年八月二十六日 书记员  崔金枝