贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4139号上诉人（一审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人（一般授权）：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：张海威，贵州朗意律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：金先德，男，汉族，1982年9月10日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（一审原告）：高路全，女，汉族，1988年5月25日出生，住贵州省毕节市。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰公司”）因与被上诉人金先德、高路全商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1850号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人瑞丰公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人无有效证据证明其向上诉人缴纳了电开户费和闭路电视开通费，一审判决上诉人予以退还无事实依据。同时，上诉人实际上也未将这两项费用纳入房屋价款，按照合同约定即便被上诉人实际缴纳，也不应退还。另外，如依据交房（计税）清单，其该项诉请也超过了诉讼时效期间。2.案涉合同约定被上诉人应当于合同订立后30日内将将办证所需的契税、维修基金、办证费等费用交付给出卖人，但被上诉人未举证证明其缴纳了以上费用，违反了先合同义务，一审认定事实错误。3.涉案房屋于2018年11月29日具备办证条件后，上诉人多次催交被上诉人提交办证资料，被上诉人拒不提交，一审判决上诉人承担违约责任至提交完毕办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知被上诉人之日止不当，上诉人至迟承担违约责任至一审庭审之日。4.被上诉人不存在损失，上诉人不应承担支付违约金的责任。5.上诉人未按期办理不动产权属证书系政策原因所致，上诉人不应承担违约责任。6.合同约定的违约金过高，应当予以大幅调低。被上诉人金先德、高路全二审答辩称：请求驳回上诉，维持原判。金先德、高路全向一审法院起诉，请求判决：1.被告向原告申请办理位于贵州省毕节市的不动产权证书并交付给原告；2.被告向原告支付逾期交付办证违约金，违约金以原告已付购房款325116.00元为基数，按日0.1%的标准，从2017年5月31日起计算至被告为原告办理不动产权证并交付原告之日止（暂计违约金为50000.00元）；3.本案诉讼费用由被告承担。原告庭审时增加诉讼请求为：要求被告退还三通费1579.00元，从2019年5月31日起计算三通费利息，按银行同期贷款利率计算至该款支付完毕之日止。一审法院查明事实：2013年10月10日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳2012年东出口棚户区改造项目一期工程5号地块“瑞丰铭城”1号楼C单元8层4号商品房，房号为1-C8-4；建筑面积119.09平方米，套内建筑面积98.18平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款325,116.00元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款98,116.00元，余款227,000.00元以银行按揭支付；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2013年10月31日前，将该商品房交付买受人；供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了被告房屋总价款325,116.00元。被告2014年6月21日将涉案房屋交付原告，原告向被告交纳了电开户费、闭路电视开通费及办证相关税费，其中电开户费529.00元，闭路电视开通费300.00元，共计829.00元。另查明：2018年11月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，载明：同意暂缓瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记，启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定将房屋交付给原告，并在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，予以支持。对于原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故该违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，支持以已付购房款325,116.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准计算。对原告要求办理不动产权证书并交付的诉讼请求，涉案房屋现已具备办证条件，根据双方委托办证的约定，被告办证的义务仅限于将办证所需资料提交到办证部门并通知原告，而无需交付，故对办证的诉讼请求，予以支持，对交付的诉讼请求，不予支持。但原告必须交清办证所需税费和提供相关文书。关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。对于原告要求被告返还开户费1,579.00元的诉讼请求，双方在合同中约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用。”根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的商品房购房款，再收取开户费于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还开户费的诉讼请求，应予以支持，原告未提供缴费票据，其提供的《交房清单》上列明电开户费529.00元、闭路电视开通费300.00元，共计829.00元，故予以支持829.00元，超出部分因无事实依据，不予支持。虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年1月17日提起诉讼，本案并未超过诉讼时效。对于原告上述费用利息的诉讼请求，因无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告金先德、高路全交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告金先德、高路全申请办理涉案商品房的不动产权证书。二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告金先德、高路全逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款325,116.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准计算）。三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告金先德、高路全电开户费、闭路电视开通费829.00元。四、驳回原告金先德、高路全的其他诉讼请求。案件受理费525.00元，由原告金先德、高路全负担367.50元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担157.50元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人未按约定如期取得商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实客观存在，根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当向被上诉人承担违约责任。违约金兼具补偿和惩罚功能，不以守约方遭受实际损失为前提,瑞丰公司以被上诉人未举证证明实际损失为由主张不支付违约金，于法无据。案涉《商品房买卖合同》约定的违约金过高，一审综合被上诉人的诉请及其预期利益，以及上诉人的过错程度等因素，以被上诉人已付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的169%的标准计算违约金，符合本案实际，本院予以确认。上诉人主张违约金应大幅调低的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。上诉人关于政策原因导致逾期办证，其应当免责的上诉理由，一审已做详尽论述，本院予以确认，不再赘述。本案双方系委托办证关系，现案涉商品房已具备办证条件，上诉人已于一审庭审时告知被上诉人，履行了自身义务，故上诉人承担违约责任的时间应截止一审庭审时，即2020年4月11日，一审判决上诉人承担违约责任至提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知被上诉人之日不当，本院予以纠正。关于电开户费及闭路电视开通费问题，被上诉人所举证据不能够证明其已向上诉人缴纳上述费用，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，被上诉人应当承担举证不能的后果，被上诉人主张退还电开户费及闭路电视开通费没有事实依据，一审判决上诉人予以退还不当，本院予以纠正。被上诉人是否缴纳及何时缴纳专项维修基金和契税，与上诉人履行取得初始登记并交付办理转移登记有关文书的义务无涉；且上诉人对上述费用仅仅系代收后转交，而非对该费用享有所有权及使用权，合同双方也未约定缴纳该费用是上诉人履行取得初始登记并交付办理转移登记有关文书义务的前提，故被上诉人据此主张不承担案涉违约责任的理由不能成立。综上，上诉人瑞丰公司的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1850号民事判决第一、四项，即“被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告金先德、高路全交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告金先德、高路全申请办理涉案商品房的不动产权证书；驳回原告金先德、高路全的其他诉讼请求”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1850号民事判决第三项，即：“被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告金先德、高路全电开户费、闭路电视开通费829.00元”；三、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1850号民事判决第二项为：上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人金先德、高路全逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以上诉人金先德、高路全已付购房款325,116.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.69倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年4月11日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍的标准计算）；四、驳回上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的其他上诉请求。一审案件受理费525.00元，由被上诉人金先德、高路全负担367.50元，上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担157.50元；二审案件受理费315元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担200元，被上诉人金先德、高路全负担115元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年八月二十七日书记员 赵 莉