广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初1793号原告：梁兆洲，男，1941年6月17日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*************，公民身份号码440************710。委托诉讼代理人：梁子浩，广东沧江律师事务所律师。被告：佛山市高明区**经济发展总公司，住所地广东省佛山市高明区*******************，统一社会信用代码914************393。法定代表人：利某1。委托诉讼代理人：谢小航，广东利衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧丽莹，广东利衡律师事务所律师。原告梁兆洲诉被告佛山市高明区**经济发展总公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月3日、7月24日两次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人梁子浩、被告的委托诉讼代理人谢小航均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下请求:1.确认位于广东省佛山市高明区*************的房产所有权人为原告；2.被告协助原告将上述房产办理过户登记到原告名下；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告从事建筑行业。1989年，原告为当时名为高明县农业开发公司（现已变更为佛山市高明区**经济发展总公司即被告）建设楼房。在结算工程款的时候，因被告资金不足，经双方协商，同意按原造价24852元将“新造二层住房一座，西至会计公司、南至县府商品楼、东至康燕金、北至自墙”即案涉房产抵顶原告工程款。为此，被告出具了《证明》，并加盖了被告的公章。出于当时手续原因，《证明》上将原告的身份记载为被告的员工。其后，原告以被告的名义为案涉房产办理了房产证。获得案涉房屋后，原告便进入该房屋居住，并将其户口也迁至该房屋。原告的配偶、子女、孙子等的户籍均登记在该房产下。水电、电视的用户均是原告，并由原告交纳相关费用。原告在案涉房屋一直无任何妨碍居住至今，因此原告便一直没有着手将房产办理到自己名下。直至最近，原告听闻附近与其情况类似的邻居均将原本登记在被告名下的房屋办理到自己名下，其去房管部门咨询希望也将房屋办理到自己名下，房管部门告知其必须获得被告书面确认房屋权属归原告所有方能办理。后原告找到被告，被告工作人员告知其因为年代久远，公司负责人及相关人员都已更换，不敢为原告出具文书，但对房屋所有权属于原告的事实无异议，并建议原告到法院进行确权。原告认为，1988年至今已有30多年，原告一直无妨碍的使用案涉房屋30多年，且其户口也登记在案涉房屋名下，足以证明原告是案涉房产的实际权利人，只是因为历史原因导致房产尚登记在被告名下。根据《物权法》相关规定，在房屋实际权利人与登记不一致的，利害关系人即原告可以请求确认权利。为了避免将来因房产发生纠纷及维护自身合法权益，原告提起诉讼。被告辩称，一、原告提交的证据无法支持其诉求。1.根据原告陈述及房产证复印件显示，涉案房产所有权形成于1988年9月6日，房产所有权人是被告的前身“高明县农业开发公司”，是原告于1989年抵顶建筑工程款而来，但证据中却没有任何关于原告承建被告建筑工程及结算工程款的依据，抵顶建筑工程款也没有相应的协议和相应的收据。2.原告提供的《证明》，该案涉房产是“按原造价24582元转售给本公司职工梁兆洲所有”，从这句话结合原告的陈述分析，首先原告梁兆洲并不是被告的职工；其次，《证明》内容表述的意思并没有清晰明确该案涉房产转售的行为是否已经完成。结合上述两方面以及案涉房产至今仍登记在被告名下的情况分析，被告认为该《证明》并不能证明案涉房产已经归属于原告所有。3.被告认为，《证明》记载的内容根本就不可能在实际中发生和履行。（1）案涉房产的产权证上记载办理产权证的时间是1988年9月6日，产权人是被告。而两份《国有土地使用权登记卡》则明确登记案涉房产所在地块为“划拨”。（2）《证明》出具的时间是1989年5月26日，该时间晚于办理案涉房产产权证的时间。综合以上的情况，可以得到如下结论：1.在当年尚未有商品房的概念情况下，取得房产使用权的途径只有自购土地建房或等待单位福利分房。被告当年属于集体性质的公司，只有公司的员工才有资格享受分房的待遇。该《证明》上明确说原告梁兆洲是“本公司员工”，从而将案涉房产“转售”给原告，明显是不符合当年政策和法律的规定。因此最终也无法将案涉房产“转售”给原告。所以，该《证明》也就是反映当年被告的负责人有意图将案涉房产以24582元“转售”给原告，但基于实际情况却无法实施。二、依据《民事诉讼法》关于诉讼时效的规定，原告的诉讼已超过法律保护的时效，不应得到法律的保护。依照原告的陈述，其以案涉房产的造价24582元抵顶工程款发生在1989年，案涉房产已于1988年9月办理产权证并登记在被告名下，在《证明》于1989年5月出具后应当立刻办理产权转移登记手续才符合常理，若不能办理转移登记就立刻知道权利受损，进而采取措施补救。但原告不去或者怠于办理产权转移手续，至本次提起诉讼已31年。按照法律规定民事诉讼最长时效是20年且该时间内原告没有向被告主张过涉案房产产权转移登记而导致时效中断，故原告寻求法律保护其民事权利的时效已过。即使原告自1989年就已经入住案涉房产并将户口迁入，但由于当时房产仍登记在被告名下，并不能就此认定案涉房产产权处在争议当中并延续到现在，从而诉讼时效可以延续到现在。综上，被告认为，原告的诉求证据不足，且远远超过法律赋予其行使诉权的时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。另外，根据《物权法》第一百四十六条、第一百四十七条和《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，鉴于案涉房屋的土地使用权为划拨取得，被告作为房屋的登记权利人虽对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。而被告作为土地使用权人未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利。因此，原、被告无论是否真实存在房屋买卖关系，该房屋买卖行为都是明显违反了法律、行政法规的强制性规定的，根据《合同法》第五十二条的规定，应当认定为无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时举证、质证。对双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据：证据2、证据4、证据5，被告对真实性无异议，对证明内容有异议，经审查，本院确认上述三组证据的真实性，关于证明内容将在本院认为部分予以回应。证据6，被告对证据三性均有异议，认为该证据是复印件，仅反映外观，不能证明原告所要证明的内容，经审查，本院认为被告的质证意见合理，对该证据不予确认。2.被告提交的证据：证据1、证据2，原告对真实性均无异议，对证明内容有异议，经审查，本院确认该两组证据的真实性，关于证明内容将在本院认为部分予以回应。本院依职权于2020年7月15日向佛山市自然资源局高明分局发出《调查函》，调查案涉的粤房证字第2611244号房屋所有权的效力并咨询该证所载的房产能否办理过户及过户需提交的资料或缴纳的费用。该局于2020年7月21日作出回复，表示案涉的粤房证字第2611244号房屋所有权有效，若涉案房屋存在，无土地证或相关购地发票的，在判决后需补地价才能过户，并列举了过户需提交的资料。2020年7月22日，本院向佛山市公安局高明分局发出调查函，调查案涉的原高明县高明镇民众巷十五号是否变更为高明区荷城街道******号。同日，佛山市高明区门牌管理办公室向本院出具《佛山市高明区门（楼）变更证明》，证明高明县高明镇民众巷十五号经重新编排改为广东省佛山市高明区荷城街道***号。原告对上述调查函及回复三性均无异议。被告对《佛山市高明区门（楼）变更证明》三性无异议，对佛山市自然资源局高明分局的回复真实性、合法性无异议。经审查，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1989年5月20日，原高明县农业开发公司的梁**出具以下证明材料“兹有公司新建二层住房壹座西至会计公司南至县府商品楼东至康燕金北至自墙，现按原造价贰万四仟伍佰捌拾贰元转售给本公司职工梁兆州所有。特此证明。”该证明材料上有高明县农业开发公司的印章、经手人梁**的签名及印章。另查，案涉房屋登记的所有权人为高明县农业开发公司，房屋所有权证号为粤房证字第2611244号。房屋坐落于高明县高明镇民众巷十五号，房屋的四至为西至会计公司、南至县府商品楼、东至康燕金、北至自墙，建筑面积是壹佰捌拾贰平方米。高明县高明镇民众巷十五号经重新编排改为广东省佛山市高明区************号。自1988年9月18日起，原告梁兆洲户口迁入广东省佛山市高明区*************。原告梁兆洲一直占有使用案涉房屋并持有房屋所有权证至今。高明县农业开发公司经多次变更，于2004年3月10日变更为佛山市高明区**经济发展总公司。再查，佛山市自然资源局高明分局函复本院表示案涉的粤房证字第2611244号房屋所有权有效，若涉案房屋存在，无土地证或相关购地发票的，在判决后需补地价才能过户。原告庭审中表示愿意承担案涉房屋过户需补的地价及支付相关费用。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件，本案的争议焦点为：一、原告提起诉讼是否已超过诉讼时效；二、案涉的房屋买卖合同是否存在无效的情形。一、关于诉讼时效的问题。本院认为，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，诉讼时效适用于债权请求权。原告提起判令案涉房屋归其所有并要求被告协助办理所有权转移登记手续的诉讼请求，是基于原告主张对案涉房屋享有所有权，属于物权请求权。原、被告双方基于房屋买卖合同关系转移房屋的占有，交付行为是买受人取得房屋所有权的关键环节，而办理所有权转移登记则使买受人获得圆满的所有权。买受人请求出卖人办理权属登记的请求权具有物权请求权性质，不适用诉讼时效的规定。因此，被告提出原告起诉时已过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。二、关于案涉房屋买卖合同是否存在无效的情形。被告辩称双方的房屋买卖合同无效。本院认为，原告从1988年开始实际占有、使用和控制案涉房屋至今，并持有房屋所有权证。佛山市自然资源局高明分局函复本院案涉的粤房证字第2611244号房屋所有权有效，若涉案房屋存在，无土地证或相关购地发票的，在判决后需补地价才能过户。被告提出案涉土地是划拨地，其无权处分，导致合同无效。本院认为，被告无权处分并不必然导致无效，案涉房屋有合法的产权证，根据相关规定，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，划拨土地使用权和地上建筑物可以转让。佛山市自然资源局高明分局已明确回复案涉土地补地价后可以办理过户手续。因此，被告提出案涉合同无效的抗辩，本院不予采纳。原、被告对案涉房屋的买卖是双方真实的意思表示，行为人具有相应的民事行为能力，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，本院确认双方的房屋买卖合法有效。依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，不动产物权的变更实行登记生效制度。另依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十六条的规定，房屋尚未办理所有权转移登记，买受人请求确认房屋归其所有的，人民法院不予支持。案涉房屋仍登记在被告名下，原告请求本院确认案涉房屋归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。但原告依据有效的房屋买卖合同，依法取得对案涉房屋的物权期待权，被告应协助原告办理案涉房屋的所有权转移登记手续。原告请求被告履行案涉房屋的所有权转移登记手续有法律和事实依据，本院予以支持。关于被告提出原告提交的证据未能证明已支付相应对价的答辩意见，本院认为，原告已提交被告盖章确认的证明材料，由于案涉的交易已达30多年，原告未能保留其他相应的资料亦符合常理，结合原告自1988年9月18日起一直占有使用案涉房屋并持有房屋所有权证且没有受到任何妨碍的情况，本院对被告的该答辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山市高明区**经济发展总公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告梁兆洲办理广东省佛山市高明区*************（权利证号：粤房证字第2611244*）所有权转移登记手续，原告梁兆洲承担补地价及相关过户费用；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元（原告梁兆洲已预交），由被告佛山市高明区**经济发展总公司负担。由被告迳付给原告，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 伍燕霞二〇二〇年八月七日法官助理 区凤仪书 记 员 徐文杰