广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终7025号上诉人（原审原告）：深圳市彩之家房地产策划有限公司，住所地广东省深圳市龙华区民治街道北站社区留仙大道**彩生活大厦1005，统一社会信用代码91440300680379746G。法定代表人：陆泽。委托诉讼代理人：梁梭，广东鹏讯律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖冲，广东鹏讯律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：唐小诚，男，汉族，1971年2月24日出生，住址广东省深圳市福田区，被上诉人（原审第三人）：温玉红，女，汉族，1978年2月16日出生，住址广东省深圳市福田区，上诉人深圳市彩之家房地产策划有限公司（以下简称彩之家公司）因与被上诉人唐小诚、温玉红房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初18900号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彩之家公司上诉请求：一、维持原审判决第一项、第二项；二、改判原审判决第三项为唐小诚、温玉红向彩之家公司支付拖欠的租金72210元，并参照《房屋租赁协议书》中的标准继续支付从2019年9月至返还商铺之日止的租金；三、改判第四项为唐小诚、温玉红向彩之家公司支付逾期付款违约金（自2017年4月9日起以所欠租金为基数，按照月2%的标准计算，计至实际返还之日止）；四、唐小诚、温玉红负担本案一审、二审诉讼费。彩之家公司于二审庭审期间变更上诉请求第二项为:改判原审判决第三项为唐小诚、温玉红按照2017年4月1日签订的《房屋租赁协议书》载明的标准支付拖欠的租金，暂计至2019年12月共计76733元，其中2017年4月至2018年3月欠租金为（约定3830元-已付1930元）/月×12个月=22800元，2018年4月至2019年3月欠租金为（约定4213元-已付1930元）/月×12个月=27396元，2019年4月至2019年9月欠租金为（约定4634元-已付1930元）/月×6个月=16224元，2019年10月至2019年12月欠租金为约定4634元/月×3个月-已付3589元=10313元，以上共计76733元。此后仍按照该《房屋租赁协议书》载明的标准支付至实际返还商铺之日止。被上诉人唐小诚、温玉红均答辩称：服从一审判决，按一审判决执行。上诉人彩之家公司向一审法院起诉请求：一、解除彩之家公司与唐小诚于2017年4月1日签订的《房屋租赁协议书》，并返还涉案商铺；二、唐小诚向彩之家公司支付拖欠的租金及滞纳金（租金暂计至2019年9月为72210元，依照合同约定标准计至唐小诚实际返还商铺之日止；滞纳金自2017年4月9日开始以所欠租金为基数，按每月2%计至实际还款之日止，暂计至2019年9月20日为17033.05元）；三、本案诉讼费由唐小诚承担。一审法院判决：一、解除彩之家公司与唐小诚于2017年4月1日签订的《房屋租赁协议书》；二、唐小诚、温玉红于该判决生效之日起十日内向彩之家公司返还位于深圳市龙岗区紫郡32号楼S109、S110号商铺；三、唐小诚、温玉红于该判决生效之日起五日内向彩之家公司支付2017年4月至5月期间的租金3860元及按每月1930元的标准继续支付从2019年9月至返还上述商铺之日止的租金；四、唐小诚、温玉红于该判决生效之日起五日内向彩之家公司支付逾期付款违约金（其中2017年4月的1930元从2017年4月9日起算，2017年5月的1930元从2017年5月9日起算，均按月利率2%的标准，计算至款项付清之日止）；五、驳回彩之家公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2032元，因适用简易程序减半收取1016元（彩之家公司已预交），由彩之家公司负担930元，唐小诚、温玉红负担86元。经二审审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。二审期间，温玉红向本院提交了《中国建设银行个人活期账户交易明细》，上述明细显示：2019年12月21日，温玉红向彩之家公司支付三笔款项，金额分别为3860元、3589元、86元，其中3860元备注“2017年4和5月紫郡9号和10号租金”，3589元备注“9至12月紫郡9号和10号租金扣除押金”，86元备注“法院受理费”；2019年12月30日，温玉红向彩之家公司支付两笔款项，金额分别为1000元、235元，其中1000元备注“9和10铺滞纳金已搬离请过来收铺”，235元备注为“滞纳金出租时请考虑我们装修费”。彩之家公司确认收到上述款项。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的二审争议焦点为：唐小诚、温玉红应向彩之家公司支付租金数额及承担的逾期付款违约金数额。涉案《房屋租赁协议书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当严格遵照履行。上述协议书中虽然约定月租金为3830元，且每年上涨，但双方确认，自合同签订后，唐小诚一直按1930元的标准每月有规律支付租金至2019年8月（除2017年4月、5月），在彩之家公司未提交证据证明其曾对唐小诚按上述标准支付租金提出异议的情况下，应认定双方已实际履行行为变更了原合同约定租金标准，即双方变更涉案两商铺每月租金标准为1930元。唐小诚并未举证证明彩之家公司同意免除2017年4月、5月的租金，唐小诚未按时缴纳上述租金的行为已构成违约，彩之家公司诉请解除涉案《房屋租赁协议书》的主张，于法有据，本院予以支持。唐小诚、温玉红未举证证明其已向彩之家公司返还涉案商铺，除应返还商铺外，还应向彩之家公司支付拖欠的租金至实际返还之日止。双方确认温玉红已于2019年12月21日支付2017年4月至5月租金3860元及2019年9月后部分租金3589元，应认定唐小诚、温玉红已支付2017年4月、2017年5月、2019年9月租金各1930元及2019年10月部分租金1659元，唐小诚、温玉红还应向彩之家公司支付2019年10月剩余租金271元及从2019年11月起按1930元每月的标准计至实际返还涉案商铺之日止的租金。因唐小诚、温玉红存在逾期支付2017年4月、5月租金的情形，彩之家公司主张按月利率2%的标准计算滞纳金，实际为逾期付款违约金，该标准未超出合同约定，且没有过高之处，本院予以支持。唐小诚应按月租金1930元为基数自各月9日起按月利息2%计付违约金。二审期间，温玉红已向彩之家公司支付滞纳金1235元，在计付滞纳金时应作相应抵扣。综上所述，彩之家公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院在查明二审新事实的基础上，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初18900号民事判决第一、第二项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初18900号民事判决第五项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初18900号民事判决第三项为：被上诉人唐小诚、温玉红于本判决生效之日起五日内向上诉人深圳市彩之家房地产策划有限公司支付2019年10月租金271元及按月租金1930元标准从2019年11月至返还上述商铺之日止的租金；四、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初18900号民事判决第四项为：被上诉人唐小诚、温玉红于本判决生效之日起五日内向上诉人深圳市彩之家房地产策划有限公司支付拖欠租金的逾期付款违约金（其中2017年4月租金1930元的违约金从2017年4月9日起计算，2017年5月租金1930元的违约金从2017年5月9日起计算，均按月利率2%的标准，计至2019年12月20止；被上诉人温玉红已支付的滞纳金1235元应在计付滞纳金时予以抵扣）；五、驳回上诉人深圳市彩之家房地产策划有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1016元，由上诉人深圳市彩之家房地产策划有限公司负担930元，由被上诉人唐小诚、温玉红负担86元。因被上诉人温玉红已向上诉人深圳市彩之家房地产策划有限公司迳付受理费86元，一审法院不作清退；二审案件受理费2032元，由上诉人深圳市彩之家房地产策划有限公司负担1860元，由被上诉人唐小诚、温玉红负担172元，上诉人深圳市彩之家房地产策划有限公司已预交二审案件受理费2032元，本院予以退回172元，被上诉人唐小诚、温玉红负担172元应在本判决书生效之日起五日内向本院缴纳，逾期不缴纳，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 彭   琛审判员 陈   凯审判员 赵 明 升二〇二〇年八月十八日书记员 王婷（兼）