云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10324号上诉人（原审被告）：曾鹏，男，1981年5月7日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：郑维维、李瀚森，云南迪恒律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：吕少莲，女，1978年9月29日生，汉族，身份证住址湖南省衡南县。委托诉讼代理人：李金洪，云南锦绣江山律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市西山区日新中段广福城A11－３幢11b号。统一社会信用代码：9153011266264645XF。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：王娟，女，汉族，1994年2月10日生，住云南省曲靖市沾益县，系该公司员工，特别授权代理。上诉人曾鹏因与被上诉人吕少莲、昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初4821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭于2020年6月4日对本案进行了审理，上诉人委托诉讼代理人郑维维、李瀚森，被上诉人吕少莲委托诉讼代理人李金洪，被上诉人尊园公司委托诉讼代理人王娟均到庭参加诉讼。本案报请批准延长申请期限。本案现已审理终结。上诉人曾鹏上诉请求：1、撤销一审法院判决第二项；2、依法改判降低被上诉人所主张的违约金，并由被上诉人尊园公司承担其中50%的责任。其主要的事实及理由为：上诉人仅是违背了预约合同，一审法院在认定违约金的时候，没有充分结合本案的实际情况，站在客观、公正的立场上查明本案的事实，导致了对于违约金认定过高的结果。同时，被上诉人尊园公司作为专业的房地产经纪机构，应当为买卖双方提供真实、准确、完整的交易信息。而被上诉人的工作人员急于获得居间报酬，不审查房屋权属证明、房屋查封情况、出售人是否有权售房等重要事项，在明知买卖双方存在影响房屋买卖合同成立的情况下，仍作出不一定可以实现的承诺促成合同签订，最后因为无法继续履行而引发本案纠纷。因此，被上诉人尊园公司应当承担50%的违约责任。本案中，一审法院判决上诉人承担96900元的违约金，与被上诉人吕少莲所受的损失不符。被上诉人吕少莲未能提交相应证据证实其所遭受的损失，一审法院判决由上诉人承担的违约金过高。故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人吕少莲答辩称：不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉请求，维持一审判决。被上诉人尊园公司答辩，己方公司无违约情况，不应承担任何赔偿责任。原告吕少莲向一审法院提出诉讼请求：1请求判决两被告共同返还原告定金100000元；2请求判决两被告共同支付原告违约金387600元；3本案诉讼费、保全申请费、保全保险费由被告承担。一审法院确认事实：2019年2月16日，原告与两被告签署《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》一份，约定原告购买被告曾鹏所有的位于官渡区车位，总价1938000元，签合同时原告支付定金100000元由被告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园地产）存管，房产登记过户并交付后定金交被告曾鹏抵作房款，剩余房款1838000元在《二手房买卖合同》公证时支付，房产登记过户时间为2019年3月15日前，交付时间为2019年4月18日前。合同签订后，原告即向尊园地产民生银行账号支付定金100000元，并由被告曾鹏手书《收条》一纸交原告收执。过户期限，双方未完成涉案房屋过户。涉案房屋非被告曾鹏所有。一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，2019年2月16日，原告与两被告签署《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》依法成立生效。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”根据审理查明的事实，因涉案房屋非被告曾鹏所有，导致涉案合同无法履行，原告诉请返还定金100000元，有事实及法律依据，作为该定金的实际保管人，昆明尊园房地产经纪有限公司依法应当返还。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据审理查明的事实即上述法律规定，因被告曾鹏非涉案房屋所有权人，导致原被告双方无法实现合同目的，被告曾鹏依法应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，原告主张依据三方签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》第十二条约定主张房屋成交价20%的违约金即387600元。两被告对违约金均不认可。一审法院认为，根据审理查明的事实及上述论证，被告曾鹏依法应当承担违约责任，但依据上述法律规定，一审法院认为，综合整个案件事实，被告曾鹏因在房屋成交价5%内承担违约金为宜，依法调整违约金为96900元。另，被告昆明尊园房地产经纪有限公司在本案中提供的是居间服务，并非买卖合同双方，根据《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》第十二条约定违约责任承担为买卖双方，故原告要求被告昆明尊园房地产经纪有限公司承担违约金无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决，一、被告昆明尊园房地产经纪有限公司与本判决生效之日起三日内返还原告吕少莲定金100000元；二、被告曾鹏于本判决生效之日起五日内向原告吕少莲支付违约金96900元；三、驳回原告吕少莲的其他诉讼请求。经二审审理查明的事实与一审认定一致。本院二审中，双方的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人承担支付违约金96900元的责任？本院认为，根据查明的事实，上诉人的确存在违约行为。同时，一审法院综合整个案件事实，将被上诉人主张的，即本案的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》中约定的以房屋成交价20%的违约金，调整为房屋成交价5%的违约金。上诉人对此仍有异议，但其未能提交相应证据予以证实，故上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8614元，由上诉人曾鹏负担。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  杨 艳审判员  朱 欢二〇二〇年八月二十四日书记员  郭亭恋