北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初7225号原告（反诉被告）：李跃奇，男，1958年5月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：靳丽娜，北京市建诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京汉源承教育咨询有限公司，住所地北京市朝阳区安翔路******房间119。法定代表人：孙天兵，总经理。委托诉讼代理人：苏荣城，北京市中闻律师事务所律师。被告：孙天兵，女，1977年1月8日出生，汉族，北京汉源承教育咨询有限公司法人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：苏荣城，北京市中闻律师事务所律师。原告（反诉被告）李跃奇诉被告（反诉原告）北京汉源承教育咨询有限公司（以下简称汉源承公司）、被告孙天兵房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李跃奇及其委托诉讼代理人靳丽娜，汉源承公司法定代表人孙天兵，委托诉讼代理人苏荣城均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李跃奇向本院提出诉讼请求：1、判令解除李跃奇与汉源承公司之间的《北京市房屋租赁合同》；2、判令汉源承公司将位于北京市朝阳区慧忠北里1101号房屋（以下简称1101号房屋）返还给李跃奇；3、判令汉源承公司支付李跃奇自2019年5月1日起至汉源承公司实际腾空租赁房屋之日止的租金（按每月13500元计算）；4、判令汉源承公司赔偿李跃奇违约金13000元；5、判令汉源承公司赔偿李跃奇行政罚款损失3万元；6、判令汉源承公司赔偿李跃奇房屋闲置期间损失78000元；7、判令孙天兵就以上因汉源承公司承担的全部责任承担连带责任。事实和理由：2017年3月31日，我与汉源承公司签订《北京市房屋租赁合同》，我将1101号房屋出租给汉源承公司。合同签订后，我依约向汉源承公司交付了1101号房屋，但汉源承公司自2019年4月20日开始不支付租金，上述款项经我多次催要，但汉源承公司仍不缴纳，已经超过了10天。在我没时间的时候，都是邓先生代我和租客联系，对于房屋用途，我也不了解，签合同的时候我去了，物业公司说汉源承公司在小区有多处经营地点，很可靠，汉源承公司跟我说，他们的办公内容就是培训。我认为，合同合法有效，汉源承公司拖欠租金已经构成违约，我有权解除合同。我后来发现，孙天兵不仅是汉源承公司的法定代表人，还是汉源承公司的一人自然人股东，且汉源承公司与孙天兵存在财产混同的情况。因为汉源承公司擅自改变房屋用途，约定的用途是办公，实际用途是办幼儿园，汉源承公司还被投诉扰民，汉源承公司已逾期支付租金达10日，均构成违约，因此我有权要求解除合同。闲置损失是因为合同无法履行，合同解除后还有闲置期，故以6个月租金为标准主张。为维护我的合法权益，故诉至法院。汉源承公司、孙天兵辩称，一、我方已于2019年4月6日履行完成房屋腾退交还手续，《北京市房屋租赁合同》已于2019年4月6日解除。2019年2月28日，因小区业主举报，北京市朝阳区房屋管理局（以下简称房管局）上门核实房屋情况，要求李跃奇进行处理。此后，经我方多次电话询问李跃奇处理意见，未予以回应。2019年3月27日，一直负责为李跃奇处理房屋出租事宜的邓先生上门要求我方搬离房屋并告知不限期腾退将强行腾退。2019年4月2日，我方告知李跃奇开始腾退房屋并告知李跃奇办理交接手续，我方开始腾退房屋并在物业处办理了腾退出门条，随后，我方多次电话联系李跃奇与邓先生，二者均未接电话也未处理退房手续。2019年4月6日，我方在多次电话联系李跃奇及其代理人邓先生且李跃奇不接电话情况下，将已经搬空的照片以及短信发给李跃奇及其代理人邓先生并告知4月9日办理交接手续，但李跃奇及其代理人均未回复。2019年4月9日，我方再次联系李跃奇及邓先生，但二人均未给予任何回复。我方现在就还有一把钥匙没有给对方。2019年4月30日，房管局及物业上门查看处理结果，租赁房屋已经搬空，我方向房管局及物业说明李跃奇不予办理交接和退房手续的情况，房管局进行拍照和笔录登记。后根据房管局提供的材料，房管局出具的行政处罚决定书印证了因李跃奇违反规定改变房屋使用性质，导致我方无法继续使用房屋这一事实。由于租赁合同约定的租赁用途为“办公”，且根据房管局出具的行政处罚决定书，1101号房屋作为经营使用已不能，李跃奇要求我方搬空房屋，已经无法实现“办公”目的，应认为李跃奇明确表示不将房屋租赁给我方，我方可以解除合同。2019年4月6日，我方在多次电话联系李跃奇且李跃奇不接电话情况下，将已经搬空的照片以及短信发给李跃奇，双方事实上已经解除了租赁合同，租赁关系已于2019年4月6日解除。二、因租赁合同已解除，李跃奇无权要求我方支付自2019年4月7日起的租金。因合同已经解除且不存在我方占用租赁房屋的情形，李跃奇不仅应退还我方已经支付至2019年4月30日的租金，更无权要求我方支付自2019年5月1日起的租金。自我方承租房屋以来，李跃奇均在房屋租金支付期限届满前多次催告支付，但自我方于2019年4月6日腾退完毕房屋后，李跃奇及其代理人均未再通知催告我方支付任何租金，李跃奇事实上已经确认双方之间的租赁关系于2019年4月6日解除。退一万步讲，若自2019年4月6日起双方仍存在租赁关系，作为出租方的李跃奇怎么可能不催缴支付租金，不发通知告知支付租金，不在2019年4月30日房管局上门核查腾退情况时至房屋现场交涉房屋租金及租期事宜（而是告知房管局找物业索要相关资料），在此情况下，李跃奇再行要求我方支付所谓的租金更是缺乏事实和法律依据，不应得到支持。三、李跃奇无权要求我方支付解除租赁合同的违约金。李跃奇在签订合同时已知租赁房屋的用途为“办公”且告知我方小区业主同意将租赁房屋作“办公”用途，我方也多次就房屋用途事宜多次要求李跃奇予以确认核实，并表示，若房屋继续租赁存在障碍，我方可以解除租赁合同并腾退交还房屋，但李跃奇及其代理人均表示，房屋可以继续使用并要求我方支付租金。我方已尽到作为承租人应尽的义务，不存在隐瞒、欺诈等情形，租赁合同之所以解除，是因为李跃奇明确要求“搬离”所致。四、我方不存在过错，李跃奇要求赔偿30000元的损失缺乏事实和法律依据。房屋管理局作出的处罚系因李跃奇违反规定改变房屋使用性质的，我方在使用1101号房屋之初以及使用过程中一再提出是否能够继续使用的担忧后，李跃奇均予以肯定回复可以继续使用的，李跃奇明知1101号房屋为住宅且我方已多次提出异议的情况下，仍要求我方支付租金，事实上应自行承担全部不利后果。五、我方已于2019年4月6日腾退完毕房屋，李跃奇要求赔偿闲置损失的请求缺乏事实和法律依据。六、我方已于2019年4月6日腾退完毕房屋，房屋承租系我方北京汉源承教育咨询有限公司承租及使用与孙天兵无关，孙天兵不应承担任何责任。汉源承公司向本院提出反诉请求：1、判令李跃奇退还汉源承公司2019年4月7日至2019年4月30日的租金10400元；2、判令李跃奇退还汉源承公司押金13000元；3、判令李跃奇向汉源承公司支付违约金13000元；4、判令李跃奇支付汉源承公司支付装修费17500元。事实和理由：2017年3月31日，双方签订《北京市房屋租赁合同》，李跃奇将1101号房屋租给我方。2019年2月28日，因小区业主举报，房管局上门核实租赁房屋情况，其后，李跃奇在电话中告知我方准备搬家，且2019年3月27日邓先生上门要求我方搬家。2019年4月6日，我方搬出1101号房屋，故要求李跃奇退还剩余租金。《北京市房屋租赁合同》已经解除，我方不存在拖欠相关费用的情况，李跃奇应将押金退还我方。李跃奇违反约定，提前收回房屋，应依约向我方支付违约金13000元。根据法律规定，李跃奇应赔偿我方剩余租赁期内的装修费。李跃奇针对汉源承公司的反诉辩称，一、汉源承公司以房屋租赁用途办公为名与我方签订租赁合同，在租赁合同签订后擅自改变房屋用途，在房屋办幼儿园、做教育培训场地，并且扰民，妨碍他人正常工作生活。汉源承公司的行为构成根本违约。违约行为的具体表现：擅自改变房屋用途，利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活，汉源承公司不按照约定支付租金达10日。依据合同第九条约定，我方有权解除合同，收回房屋。二、租赁合同有效，合同目前尚未解除。汉源承公司单方搬离1101号房屋，且汉源承公司没有和我方办理房屋交接手续。双方之间的租赁合同并未解除。汉源承公司没有向我方交钥匙。双方之间的纠纷尚未解决。三、汉源承公司无权要求我方返还租金、支付违约金及装修费。汉源承公司自2009年就在天创世缘小区开办托管班、培训班等。汉源承公司在2017年签订本案租赁合同时完全知道1101号房屋的使用性质。汉源承公司无权以交付的房屋不符合合同约定为由解除租赁合同，也无权要求我方返还租金、支付违约金及装修费。根据当事人提交的证据，本院查明事实如下：1101号房屋登记在李跃奇名下，房屋用途为住宅。2017年3月31日，李跃奇（甲方）与汉源承公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：乙方承租1101号房屋，租赁用途为办公；租赁期自2017年5月1日至2021年4月30日。经甲乙双方交验签字并移交房门钥匙、电卡后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋以及附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用；租赁标准为每月13000元，押一付三，各期租金支付日期为2017年3月31日、2017年7月20日、2017年10月20日、2018年1月20日、2018年4月20日，以此类推支付租金；押金13000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金的100%向乙方支付违约金。不按照约定支付租金达10日，擅自改变房屋用途，利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按照月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同签订后，汉源承公司开始使用1101号房屋，主要用于经营教育培训类业务。2017年4月1日汉源承公司支付李跃奇5.2万元（含押金1.3万元），2017年7月20日、2017年10月20日、2018年1月21日、2018年4月22日、2018年7月21日、2018年10月22日、2019年1月21日汉源承公司分别支付李跃奇租金3.9万元。李跃奇与汉源承公司对于1101号房屋租金已支付至2019年4月30日未有争议。2019年1月15日房管局接到群众举报，反映1101号房屋租户私自开设幼儿园，每天早晚有大量低龄儿童及其家长出入，不仅给本身楼内住户带来影响和不便，而且本身有较大的安全隐患。2019年2月28日房管局到1101号房屋进行执法检查，发现1101号房屋现由汉源承公司作为经营场所使用。2019年3月28日房管局向李跃奇下发《责令整改通知书》，改正内容为：不得出租违反规定改变房屋使用性质的房屋。2019年4月30日房管局《复核记录》记载：2019年4月30日，我局执法人员对1101号房屋进行了执法复查。在复查中，执法人员发现该房屋已空置，现场未发现其他违法行为。2019年5月24日房管局出具《行政处罚决定书》：李跃奇，经本机关立案调查，查明你存在以下违法事实，你作为1101号房屋的出租人，出租违反规定改变房屋使用性质的房屋，本机关决定对你处3万元罚款。2019年5月29日，李跃奇交纳罚款3万元。庭审中，李跃奇向本院提交其与孙天兵的短信记录（2019年3月14日孙天兵：“我们当初出租的时候，也是因为整个天创都是商住两用。若是真的就是因为有了举报不允许继续下去，那我就回去协商做清退处理就可以了，只是搬家需要点时间，请问可以给多长时间。”2019年4月6日：“李先生好。清明搬离今日将1101打扫干净，请您安排退房处理。我们9号正式给您交钥匙。”2019年4月8日：“几次电话都不接，而邓先生也直接关机，我留言给了他，但也想请问您，明天的退房时间放在何时？”），证明对方自始就知道1101号房屋的使用性质，并且多年来一直在房屋所在小区经营，汉源承公司扰民引发了邻居投诉，并被房管局约谈及处罚，李跃奇并没有让汉源承公司搬离1101号房屋，是汉源承公司单方搬离，且没有和李跃奇办理房屋交接手续。孙天兵及汉源承公司对真实性认可，关联性不认可，认为李跃奇明确知道汉源承公司承租房屋的用途是办公，并且予以确认，李跃奇明确知晓汉源承公司于2019年4月份清明节期间已按照其要求搬离房屋，在汉源承公司多次短信通知的情况下，故意不闻不问。汉源承公司向本院提交1、公证微信记录，证明2019年2月28日李跃奇表示不允许过问房管局的处理情况，并告知汉源承公司准备搬家，2019年3月27日，李跃奇委派邓先生上门勒令汉源承公司必须搬离，2019年4月2日，汉源承公司开始搬离涉案房屋，但李跃奇及邓先生均未到场搬离交接手续，2019年4月6日汉源承公司再次函告李跃奇，汉源承公司将腾退完毕的房屋照片发送给邓先生，并在此告知李跃奇须于4月9日搬离交接手续。李跃奇对真实性认可，证明目的不认可，称对方扰民，擅自改变房屋用途，已经构成违约。邓先生是李跃奇公司的员工，偶尔帮李跃奇处理一些个人事务，并非合同的代理人，李跃奇也从未给过邓先生授权，邓先生实际上没有要求过汉源承公司搬走，是汉源承公司自己提出来要搬走的，李跃奇并没有回复对方，汉源承公司自行搬走，没有和李跃奇进行交接。2、《室内装修项目施工合同》（工程地点为1101号房屋，总金额3.5万元），李跃奇对真实性和证明目的均不认可，称没有装修款支付凭证。本案诉讼过程中，本院组织李跃奇与汉源承公司进行1101号房屋交接，双方因对交接产生争议而未进行交接。本院认为，李跃奇与汉源承公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《北京市房屋租赁合同》约定的用途为办公，但1101号房屋用途为住宅，李跃奇明知房屋用途为住宅，还要改变房屋用途出租给汉源承公司，汉源承公司明知涉案房屋用途为住宅，还要用于经营幼儿园，双方在履行合同过程中均存在过错，导致合同不能继续履行，合同目的已无法实现，当事人双方均有权解除合同。根据本案查明事实，汉源承公司于2019年3月14日已向李跃奇告知其要搬家，并且在2019年4月6日和2019年4月8日多次告知李跃奇，要求办理房屋交接，李跃奇明知汉源承公司已搬离1101号房屋及房屋交接时间，但未与汉源承公司办理房屋交接手续，因此房屋未能交接并非汉源承公司单方原因。汉源承公司虽称已于2019年4月6日腾退房屋，但未提交相关证据予以证明，本院根据房管局《复核记录》记载，2019年4月30日汉源承公司已腾退完毕1101号房屋。本院确认《北京市房屋租赁合同》于2019年4月30日解除。在双方已确定合同无法继续履行的情况下，双方均应积极配合共同完成房屋交还、结算相关费用等，但李跃奇对汉源承公司多次通知要求办理房屋交接均置之不理，现1101号房屋已腾空，房屋已不在汉源承公司的实际控制之下，李跃奇要求汉源承公司交付房屋的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。《北京市房屋租赁合同》于2019年4月30日解除，汉源承无须再向李跃奇支付房租，本院对李跃奇的第三项诉讼请求不予支持。《北京市房屋租赁合同》于2019年4月30日解除，汉源承无须再向李跃奇支付房租，李跃奇要求汉源承公司据此支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。李跃奇被房管局罚款系因出租违反规定改变房屋使用性质的房屋，李跃奇与汉源承公司对此均具有过错，李跃奇支付的罚款应由其与汉源承公司平均承担。《北京市房屋租赁合同》系因李跃奇和汉源承公司的过错而解除，房屋闲置期间损失并非李跃奇的直接损失，本院不予支持。李跃奇未提交证据证明汉源承公司与孙天兵之间存在财产混同的情况，本院对李跃奇要求汉源承公司与孙天兵承担连带责任的诉讼请求不予支持。关于汉源承公司的反诉，《北京市房屋租赁合同》于2019年4月30日解除，李跃奇无须退还汉源承公司2019年4月7日至2019年4月30日的租金。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《北京市房屋租赁合同》解除后，李跃奇应将押金退还汉源承公司。《北京市房屋租赁合同》因合同目的无法实现而解除，李跃奇与汉源承公司对合同解除均具有过错，本院对汉源承公司要求李跃奇支付违约金的诉讼请求不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。《北京市房屋租赁合同》因李跃奇与汉源承公司的过错而导致解除，本院依据双方过错程度酌定李跃奇支付汉源承公司装修费8000千元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第七十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李跃奇与被告（反诉原告）北京汉源承教育咨询有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年四月三十日解除；二、原告（反诉被告）李跃奇于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）北京汉源承教育咨询有限公司押金一万三千元；三、原告（反诉被告）李跃奇于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京汉源承教育咨询有限公司装修损失八千元；四、被告（反诉原告）北京汉源承教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）李跃奇罚款一万五千元；五、驳回原告（反诉被告）李跃奇的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京汉源承教育咨询有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5080元，由李跃奇负担2540元（已交纳），由北京汉源承教育咨询有限公司负担2540元（李跃奇已预交，北京汉源承教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内支付李跃奇）。反诉案件受理费573元，由北京汉源承教育咨询有限公司负担410元（已交纳），由李跃奇负担163元（北京汉源承教育咨询有限公司已预交，李跃奇于本判决生效之日起七日内支付北京汉源承教育咨询有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 禹雷二〇二〇年八月三日法官助理 张旭书 记 员 王磊