广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2946号上诉人（原审原告）：冯雅岚，女，1992年12月17日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区******。公民身份号码：440************023。委托诉讼代理人：潘文培，广东国晖(江门)律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺晓霞，广东国晖(江门)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江门市蓬江区******地产开发有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区**********(自编之八)。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈剑峰，广东弘新君睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈铮杰，广东弘新君睿律师事务所实习律师。上诉人冯雅岚因与被上诉人江门市蓬江区******地产开发有限公司(以下简称碧桂园公司)商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020)粤0703民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯雅岚上诉请求：1.撤销一审判决，改判碧桂园公司向冯雅岚赔偿装修差价(暂计10000元，具体金额以装修造价评估鉴定结果为准)；2.本案一、二审诉讼费由碧桂园公司承担。事实和理由：一审判决认定事实与适用法律错误。一、一审法院认为未有证据证明碧桂园公司在销售承诺每平方米2801元的精装修，属认定事实错误。1.根据涉案房屋在江门市发展和改革局价格备案信息，装修标准即为每平方米2801元。2.根据《广东省商品房预售管理条例》第十七条第六项及《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》第九条规定，结合碧桂园公司将江门市发展和改革局价格备案信息在销售现场公示情况，足以证明其以每平方米2801元的装修标准来进行明码标价销售涉案房屋，即每平方米2801元的装修标准已在销售时向冯雅岚明示，冯雅岚无需再对该事实进行举证，而碧桂园公司从未否认涉案房屋价格备案信息已在销售现场公示。3.碧桂园公司在销售现场公示的每平方米2801元的装修标准，该信息属明码标价信息，并不仅仅是一个备案信息，碧桂园公司销售人员的口头承诺及其在销售现场的公示信息，让冯雅岚足以相信其销售时所宣称每平方米2801元的装修标准，让冯雅岚购买涉案房屋时对装修价值有明确的预期，并成为其决定购买涉案房屋的重要因素。因此，销售现场公示的每平方米2801元的装修标准属对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的适用法律若干问题的解释》第三条的规定，视为要约，一审法院认为不适用该规定属适用法律错误。二、一审法院认为即使登记备案的装修价值高于实际交付的装修价值，亦是符合商品市场正常运行规律的，属认定事实错误。1.房地产企业自行决定合理销售价格，向市发改局办理备案手续，确属政府为控制房价而实施的行政管理行为，但不能因此否定房地产企业备案并在销售现场公示了装修价格是属于对购房者的允诺。2.碧桂园公司如认为无需按已登记备案且公示的每平方米2801元装修价值交付房屋给冯雅岚，那么其应提供证据证明其与冯雅岚另有约定，否则实际交付的装修价值应与已登记备案且公示的装修价值一致。3.根据《江门市关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》第二条规定，在装修价值已登记备案且公示的情况下，房地产开发企业就应按此装修价值向购房者履约。三、碧桂园公司应交付每平方米2801元装修价值是其允诺，其应当按此履约，也当然能够从所购房屋总价值中剥离出来进行鉴定。同时碧桂园公司允诺了每平方米2801元装修价值，如没有另行约定，那么该装修价值就不包含相关利润，一审法院不准许鉴定的说理存在重大错误。碧桂园公司辩称，一、冯雅岚主张碧桂园公司在销售时曾宣称以每平方2800元标准进行精装修，但未提供证据证明，应承担举证不能的后果。一审判决根据《商品房销售管理办法》第三十一条规定，推定以板房标准作为交付标准，适用法律准确。二、即使有证据证明碧桂园公司将江门市发展和改革局价格备案信息在销售现场公示，行政部门的备案行为与双方《商品房买卖合同》的约定无关，冯雅岚签订《商品房买卖合同》及补充协议系对自己权利的处分，导致的法律后果应由其承担，且合同约定的装修价值或者登记备案的装修价值高于实际交付的装修价值符合商品市场正常运行规律，冯雅岚不应以装修成本主张装修的交付标准。二、《江门市商品房价格备案书》不应视为要约。1.《商品房买卖合同》及补充协议对装修交付标准作了约定，碧桂园公司向行政主管部门履行价格报备手续，并非向冯雅岚作出承诺。2.冯雅岚未提供证据证明碧桂园公司曾宣称以每平方2800元标准进行精装修，亦无证据证明房屋的装修价值对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，双方亦未将房屋销售备案价格列入协议内容之中。3.碧桂园公司作为出卖人根据市场因素享有自主定价权，冯雅岚作为买受人享有自主选择权，双方对案涉房屋装修标准的约定，是基于《商品房买卖合同》及补充协议达成一致的意思表示，冯雅岚以备案的装修费作为交付标准，缺乏依据。三、冯雅岚申请对房屋装修价值进行鉴定，实际上是主张装修物的价格从房屋总价中剥离。在双方仅约定了房屋总价，装修价值无法从房屋总价中剥离的情况下，冯雅岚申请对房屋装修价值鉴定不合理，也没有法律依据，鉴定结果亦无关联性。若碧桂园公司实际交付内容与约定交付情况不相符，冯雅岚可另行主张碧桂园公司按照双方合同约定的交付条件交付房屋，而非要求碧桂园公司赔偿装修差价。冯雅岚向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司向冯雅岚赔偿装修差价(暂计10000元，具体金额以装修造价评估鉴定结果为准)；2.本案一审诉讼费由碧桂园公司承担。一审法院判决：驳回冯雅岚的诉讼请求。本案一审受理费50元，减半收取25元，由冯雅岚负担。二审期间，冯雅岚提交了如下证据：1.《江门市商品房价格备案》图片，拟证明碧桂园公司将每平方米2801元的装修费明码标示于销售现场，依法视为要约；2.《江门市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，拟证明如果碧桂园公司实际交付的装修价值低于备案的装修价值，就存在变相提高房价的情形；3.《庭审笔录》，拟证明碧桂园公司销售时宣称涉案房屋每平方米2801元的装修价值；4.腾讯房产网页，拟证明冯雅岚对房屋装修有较高的期待。经质证，碧桂园公司认为上述证据不属于新证据，对于证据1认为没有证据证明已在销售现场公示；对于证据2认为只是政府规定，由法院审核；对于证据3认为在销售时宣称每平方米2801元不是事实；对于证据4认为发布者不是碧桂园公司不予评述。经审查，上述证据1、3与本案有关联，本院予以采纳；证据2、4与本案无关联，本院不予采纳。碧桂园公司没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：除认定冯雅岚与碧桂园公司未就装修价值达成协议外，一审法院认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对冯雅岚的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.双方是否就装修价值达成协议；2.碧桂园公司是否应向冯雅岚赔偿装修差价？关于第一个焦点。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条及《补充协议》附录三约定，涉案房屋单价为每平方米15934.48元，交付标准为带装修交付。虽然双方在合同中没有对装修价值进行约定，但江门市发展和改革局价格备案书中，涉案房屋的备案平均单价含装修费每平方米2801元，碧桂园公司承认将该价格备案书置于房屋销售现场供房屋买受人查阅，属于对装修标准作出的允诺，而该装修标准对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应视为碧桂园公司的要约。即使碧桂园公司作出的上述允诺没有载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，故冯雅岚与碧桂园公司已就房屋装修价值达成协议，即双方约定的房屋装修价值为每平方米2801元，冯雅岚申请本院向江门市房地产行业协会调取涉案房屋的备案信息，已无必要。一审法院认定双方未就装修价值达成协议错误，本院予以纠正。关于第二个焦点。涉案《商品房买卖合同》第十六条第三项、《补充协议》附录三载明了装饰装修及设备标准、装修的内容，而冯雅岚也通过参观样板房，了解装修材料的使用情况，并在销售现场知悉房屋装修部分的备案价格。如果冯雅岚认为上述装修标准及装修内容的实际价值低于每平方米2801元，可以与碧桂园公司就房屋价格进行协商或者拒绝购买，但冯雅岚与碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，可见冯雅岚认可并接受上述装修标准及装修内容的价值为每平方米2801元并同意以此作为碧桂园公司的交付标准，即碧桂园公司仅需按上述装修标准及装修内容进行装修并交付，无论该装修的实际价值多少，均符合双方约定的每平方米2801元。一审庭审时冯雅岚确认涉案房屋除颜色有所偏差外，装修样式与样板房基本一致，在冯雅岚没有提交证据证明房屋装修所使用的材料存在产品质量不符合国家强制性标准的情况下，应当认定碧桂园公司交付的装修符合双方约定的装修标准及装修内容，碧桂园公司已履行合同约定的装修义务。现冯雅岚以装修的实际价值低于每平方米2801元为由，请求碧桂园公司承担赔偿责任，理据不足，本院不予支持，其请求对装修价值进行鉴定，本院亦不予准许。综上所述，冯雅岚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确，本院仍予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由冯雅岚负担。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 肖文文审 判 员 甄锦源二〇二〇年八月二十一日法官助理 彭思远书 记 员 梁启洪薛佩珠