山西省高级人民法院   民事裁定书   （2020）晋民申897号   再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘某，女，汉族，1958年8月4日出生，无业，现住大同市。   委托诉讼代理人：靳某，山西阳和律师事务所律师。   再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）：韩某，女，汉族，1971年4月23日出生，现住大同市。   委托诉讼代理人：申某，山西华炬律师事务所律师。   再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）：聂某，男，汉族，1965年7月1日出生，现住大同市。   再审申请人刘某因与被申请人韩某、聂某执行异议之诉一案，不服大同市中级人民法院（2019）晋02民终1735号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。   再审申请人刘某提出的再审请求：1.撤销大同市中级人民法院（2019）晋02民终1735号民事判决；2.依法改判被申请人向申请人履行大同市云冈区人民法院（2019）晋0214执85号执行裁定书，即由大同市云冈区人民法院继续执行大同市平城区复地御澜湾B8-2-301号房屋；3.诉讼费由被申请人承担。   事实与理由：（一）原判认定的基本事实缺乏证据证明。1.被申请人韩某提供的证据显示，葛慧英与韩某针对大同市平城区复地御澜湾B8-2-301号房屋于2017年5月5日及2017年5月8日先后签订两份《房屋买卖合同》，房屋出售价格均为225万元，且2017年5月8日签订的《房屋买卖合同》经山西省大同市御诚公证处公证。从两份合同的签订时间及效力来看，应以后者为准，前者失效。2017年5月8日签订的《房屋买卖合同》明确约定：乙方（韩某）于签订合同之日一次性付清房款，但本案中被申请人韩某并未按约履行付款义务，至今仍有余款18万元未付。2.被申请人韩某提供的中国民生银行个人账户对账单显示2017年5月5日向聂宇鹏转账20万元，2017年5月8日向聂宇鹏转账73万元，并非向葛慧英支付。3.被申请人韩某在查封前合法占有案涉房屋的证据不足。（1）韩某提供的物业费票据均为2019年5月出具，且多张票据标明“由葛慧英改为韩某”、“换票”。而山西省大同市云冈区人民法院（2019）晋0214执85号执行裁定出具时间为2019年3月21日，且人民法院在对该房屋查封时，亦未显示该房屋有人占有入住。同时韩某提供的票据显示其领取门禁卡的时间为2019年6月29日，亦不能证明韩某在购买该房屋时已领取钥匙。（2）二审法院以韩某提供的中国银行凭条认定韩某在案涉房屋被查封前已合法占有该房屋缺乏事实依据。该中国银行凭条只显示消费，并不明确案涉房屋及何种用途。4.被申请人韩某未付清全部购房款。至今仍然有余款18万元未付清，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款规定的，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情形。一、二审法院认定绝大部分购房款已履行完毕，但这并不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以不执行的情形。5.被申请人韩某至今未办理过户，是因其自身原因所致。案涉房屋是被申请人聂某与其妻子葛慧英在夫妻关系存续期间以按揭贷款的方式购买，既然是按揭贷款的方式购买，说明该套房屋五证齐全，具备贷款条件。韩某在购房时已明确了解该房屋涉及贷款，已考虑到过户问题。韩某提供的2018年4月8日打印的贷款合约基本信息显示该套房屋贷款已结清，可申请注销房屋抵押权预告登记，该房屋即具备产权转移的条件，而被申请人韩某迟迟于2019年3月7日才申请注销房屋抵押权预告登记。事实上被申请人韩某至今未办理过户，是为了规避房屋过户需要交纳的营业税及个人所得税（房产满五年无需缴纳营业税及个人所得税），而且被申请人当庭阐述：人们都是买房半年后过户，我也是等着。退一步讲，韩某2017年5月购买该房屋至今已有两年之久，其并未积极主动办理过户，不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。（二）原判适用法律确有错误。1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件必须全部具备才能够排除执行。本案，一、二审法院均认可被申请人韩某只是支付了大部分购房款，并未全部支付，但却错误的适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，认定买受人的权益能够排除执行。2.2019年10月，最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》127条规定，《执行异议复议规定》第二十八第四项规定的“买受人自身原因”，主要是指不动产已经办理了抵押登记、因购房政策限制不能办理过户登记和买受人故意不办理过户登记三种情形。本案中，韩某明知案涉房屋在中国农业银行股份有限公司大同市分行办理了抵押登记，属于买受人自身原因。3.韩某并非《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的无过错第三人。该规定中的无过错的第三人，必须是在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前就已经支付了全部价款。本案中韩某并未支付全部价款，一审法院适用该条明显错误。综上所述，再审申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项的规定，请求对本案进行再审并依法改判，以维护再审申请人的合法权益。   被申请人韩某答辩称：（一）关于18万元未付款问题，根据答辩人和聂某、葛慧英签订的《房屋买卖合同》，“过户费用由甲方承担”，即由卖方聂某、葛慧英承担。预留18万元，是为了保证房屋过户时由卖方负担税费。结合案涉房屋2019年12月16日由答辩人支付过户费18906764元的事实，印证了该18万元是为保证交易安全而预留，本质并非购房款，而是预留的过户税费。（二）答辩人对于未办理过户不存在过错。五证齐全只是房屋进行预售的依据，并不能据此直接办理房屋登记。通常从房屋交付到房屋登记需要有一系列前置手续，一般需要两年甚至更长时间。案涉房屋于2017年5月交付，至2019年办理首次登记，符合房屋初始登记的实际情况。其次，由于案涉房屋前期在银行办理预抵押登记，注销该登记需要聂某、葛慧英办理，答辩人无法办理。故答辩人对于房屋登记不存在过错。综上，请求依法驳回再审申请人的再审申请。   被申请人聂某未出庭亦未提交书面答辩意见   再审审查中，被申请人韩某向本院提交如下新证据：1.《大同市住宅专项维修资金个人缴存凭证》、《山西省住宅专项维修资金专用（微机）票据》；2.税收完税证明及税款支付领证（POS机小票）、税款支付银行流水；3.大同市房屋交易契约；4.不动产权证书（存根）；5.韩某的不动产登记证书。上述证据1、2证明内容为：韩某已支付房屋交易契税等费用189067.64元，与《房屋买卖合同》约定的剩余18万元房款支付节点，出卖人承担过户税费等内容，共同证明该18万元为出卖人应支付的税费，其本质并非房款。上述证据3-5证明内容为：韩某已办理了案涉房屋过户登记，成为房屋所有权人。   再审申请人刘某对上述新证据发表如下质证意见，认为被申请人韩某交付的189067.64元税费，不能等同于其已支付了剩余18万元购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款规定的已支付全部价款的法定条件，不能够排除对案涉房屋的强制执行。   本院再审审查查明：1.2017年5月5日及2017年5月8日，韩某与聂某、葛慧英（系夫妻关系）针对大同市平城区复地御澜湾B8-2-301号房屋先后签订两份《房屋买卖合同》，房屋售价均为2250000元，房屋过户费用均由卖方聂某、葛慧英承担。2017年5月5日签订的《房屋买卖合同》关于付款方式的约定为“剩余房款18万元暂押于乙方，待甲方（卖方）不动产权证书办理下来两年后过户到乙方（买方名下）再支付。”2.大同市中级人民法院于2019年11月20日作出二审判决后，2019年12月16日韩某向大同市税务局第二税务分局缴纳了案涉房屋办理过户登记所需各项税费合计170281元。另于2017年8月23日缴纳住宅专项维修资金18786元。以上两项费用合计：189067.64元。2019年12月17日，聂某、葛慧英作为转出方，韩某作为转入方签订了《大同市房屋交易契约》，大同市住房和城乡建设局在该契约上加盖公章。同日，大同市国土资源局为韩某办理了编号为晋（2019）大同市不动产第0067472号不动产权证书。   本院认为，本案系在金钱债权执行中，申请执行人刘某提出的执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案，被申请人韩某作为房屋买受人，对登记在被执行人聂某的妻子葛慧英名下的案涉房屋采取的查封措施提出执行异议，故其应当围绕对该房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的相关事实承担举证责任。具体而言，被申请人韩某应当提供证据证明其符合上述规定的四个要件。1.被申请人韩某提供的两份购房合同、公证书等，证明其在大同市云冈区人民法院于2019年3月21日查封案涉房屋前，已签订了合法有效的买卖合同；2.被申请人韩某提供的2017年5月8日向上海高地物业管理公司缴纳15859元费用的银行缴费凭证、2017-2019年期间缴纳物业费、车位管理费、预存水电费、采暖费等票据，证明其在案涉房屋查封前已合法占有该房屋；3.被申请人韩某提供的银行卡转帐凭证及葛慧英出具的收据，证明其在查封前已支付大部分购房款，但仍有18万元尚未支付。对此，被申请人韩某在本院审查期间提供新证据证明，其在办理案涉房屋过户时共缴纳相关税费189067.64元，而该部分费用根据购房合同约定本来应当由聂某、葛慧英承担，因此尚未支付的18万元购房款，实际上是为了担保聂某、葛慧英应当支付的过户费用，并不需要实际支付。本院认为，被申请人韩某已代聂某、葛慧英承担案涉房屋过户费用，应视为其已经支付全部购房款。4.关于是否因买受人原因未办理过户登记的问题。一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。无上述积极行为，其办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。本案，案涉房屋系葛慧英通过按揭贷款方式购买，在被申请人韩某于2017年5月向葛慧英支付购房款后，葛慧英本应积极还清全部贷款并申请注销抵押登记、协助被申请人韩某办理房屋过户登记。但从原审查明事实看，直至2018年4月8日案涉房屋全部贷款才缴清，2019年3月7日才申请办理注销登记，在此之前案涉房屋尚不具备过户登记条件。而这些前置条件并非被申请人韩某主观过错造成的，因此其未办理过户登记应当属于有合理的客观理由的情形。综上，原审法院根据被申请人韩某提出的执行异议申请，裁定中止对案涉房屋的执行并无不妥。再审申请人刘某要求撤销该裁定，继续对案涉房屋执行的诉讼请求和再审理由均不能成立。   需要注意的是，本案系申请执行人提起的执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案，原审法院认定案外人韩某就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，本应依据上述第（二）项规定，判决驳回再审申请人刘某要求继续执行案涉房屋的诉讼请求，但却错误适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项关于案外人提起的执行异议之诉的规定，判决对案涉房屋停止执行。但鉴于驳回再审申请人刘某的诉讼请求与原审法院的该判决结果，对当事人合法权益并无实质影响，从诉讼经济考虑，也没有必要通过再审程序对此予以纠正，本院对原审存在的问题予以指正。   综上，再审申请人刘某提出的再审申请理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：   驳回刘某的再审申请。   审 判 长 魏佩芬   审 判 员 宋丽蓉   审 判 员 李学明     二〇二〇年八月二十四日   法官助理 刘慧芳   书 记 员 宋鹏飞