广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13185号原告：林尤星，女，1993年12月7日出生，汉族，住海南省东方市************队，公民身份号码460************361。委托诉讼代理人：郭树明，广东集大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑康煜，广东集大成律师事务所实习律师。被告：中山市雅苑房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*************商场，统一社会信用代码914***********080W。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所实习律师。原告林尤星诉被告中山市雅苑房地产开发有限公司（以下简称雅苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日受理后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告林尤星的委托诉讼代理人郭树明、郑康煜、被告雅苑公司的委托诉讼代理人郑秀琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林尤星向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金（以已付购房款448294元，按每日万分之一，从2018年12月31日计算至实际交付之日止）；2.被告向原告赔偿逾期交房造成的损失（参照当地租金标准每月按1200元计算，暂计算至起诉当月，即暂计17个月，损失暂计20400元）。事实与理由：2016年11月10日，原告与被告签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定原告购买被告雅苑公司建设的位于中山市三乡镇雅苑新城6幢1单元704房，商品房建筑面积为58.22平方米，总购房金额448294元。其中，合同第八条约定，出卖人应当在2018年12月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合本合同约定的商品房交付买受人（即原告）使用；第九条约定，出卖人如未能按约定交房，则自约定的交付期限届满后的第二日至及时交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付全部购房款。被告未按照合同约定的交房期限向原告交付商品房，直至2019年9月30日才向原告送达了收楼通知书，已构成违约，应承担相应的违约责任。另外，原告在验收涉案商品房的过程中发现被告交付的商品房存在严重的质量问题，内外墙均有明显的裂缝，无法达到合格的交付标准。原告为此多次与被告沟通，要求被告支付逾期交房违约金及赔偿损失，但被告置之不理。为维护原告权利，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告林尤星就其主张的事实及诉讼请求向本院提供了以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.收据（定金）、收据（首付款）；3.发票（契税）；4.按揭贷款合同；5.借款借据、放款通知书及按揭款发放凭证；6.照片；7.处理方案；8.租房网站截图。被告雅苑公司抗辩称：1.被告已于2019年9月30日前取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证，涉案商品房已验收合格，符合交付条件。原告也自认于2019年9月30日收到了被告发出的收楼通知书。根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告已履行了合同约定的交付义务。根据商品房买卖合同附件六第六条及补充合同第十一条的约定，原告应当在被告发出收楼通知的指定期限内履行收楼义务，如原告未按收楼通知书指定期限办理收楼手续，则自收到通知书指定的收楼期限届满之日起，视为被告已将商品房交付给原告；2.根据原告与被告签订的商品房买卖合同约定附件六第四条补充原合同第九条的约定，被告按合同第九条所承担的逾期交付违约金累计总额最高不得超过该商品房价款的1%；3.原告提供的照片、网页截图，被告不予认可，照片不能认定涉案商品房存在质量问题，网页截图也不能证明原告的实际损失情况。另外，根据双方签订的商品房买卖合同约定，涉案商品房在交付时只要符合合同第八条的约定，原告应当收楼并办理交接手续，除原告能出具法定鉴定机构出具证明不能收楼的质量问题报告，否则原告不能以此拒绝收楼。4.被告同意按已付购房款的1%向原告支付逾期交房违约金。被告雅苑公司就其抗辩及陈述的事实向本院提供了以下的证据：中山市建设工程竣工验收备案登记证。本院认定事实如下：2016年11月10日，原告林尤星（作为买受人）与被告雅苑公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.买受人购买出卖人开发建设的位于中山市三乡镇雅苑新城6幢1单元704房，该商品房总价款448294元；2.买受人按银行按揭贷款方式付款，于2016年11月10日前支付首期款90294元，剩余房款358000元通过办理按揭贷款方式支付；3.合同第八条约定，出卖人应当于2018年12月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用；4.合同第九条约定，出卖人如未能按约交房，则自约定的交付期限届满后的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上述商品房买卖合同还约定了其他内容。同日，原告林尤星（作为买受人）与被告雅苑公司（作为出卖人）签订一份附件六合同补充协议，约定：1.买受人应当于出卖人发出的收楼通知书指定的收楼期限内履行收楼义务，出卖人以挂号信或快递方式发出的收楼通知书送达买受人预留地址即视为买受人已收到，如买受人未按收楼通知书指定期限前来办理收楼手续，则自收楼通知书指定的收楼期限届满之日起，视为出卖人已将该商品房交付给买受人；2.该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件，买受人应无条件收楼斌办理交接手续。如果该商品房有未妥善之处或者存在属于工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决。除原告能出具法定鉴定机构出具证明不能收楼的质量问题报告，否则原告不能以此拒绝收楼；3.出卖人按合同第九条所承担的逾期交付违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。上述合同补充协议还约定了其他内容。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款448294元。2019年9月30日，涉案商品房所在工程取得了建设工程竣工验收备案登记证。庭审中，原、被告均确认以下事实：1.原告已付清全部购房款448294元；2.被告于2019年9月30日通过邮寄送达的方式向原告送达了一份收楼通知书，要求原告于在指定的时间内办理收楼的相关手续。另外，原告主张涉案商品房虽然已取得竣工验收备案登记证，但是存在严重的质量问题导致无法居住，不符合交付条件；被告则不确认原告主张的事实，抗辩称涉案商品房已取得竣工验收备案登记证，符合合同约定及法定的交付条件。本院当庭询问原告是否申请对涉案商品房存在严重质量问题进行鉴定，并要求如原告需要申请鉴定，则于3天内向本院提交鉴定申请。后，原告在指定的期限内没有向本院提交鉴定申请。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。庭审中，原、被告均确认已依约付清全部购房款1303023元，对于该事实，本院予以认定。根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告应于2018年12月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。被告未依约履行，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告从2018年12月31日起支付逾期交房违约金，理据充分，本院予以支持。关于逾期交房违约金的截止时间问题，原告主张涉案商品房虽然已取得竣工验收备案登记证，但是存在严重的质量问题导致无法居住，不符合交付条件；被告则不确认原告主张的事实，抗辩称涉案商品房已取得竣工验收备案登记证，符合合同约定及法定的交付条件。本院认为，根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告应于2018年12月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。双方签订的合同中明确约定了涉案商品房的交付条件为取得竣工验收备案登记证。本案中，涉案商品房已于2019年9月30日取得竣工验收备案登记证，已符合合同约定的交付条件。原告提供的照片仅能证明涉案商品房存有墙身提出细纹裂痕的现象，不能直接证明涉案商品房存在严重的质量问题。另外，原告在指定期限内未向本院提交鉴定申请，视为原告自动放弃申请对涉案商品房质量问题进行鉴定的权利。原告未能提供充分证据证明涉案商品房存在严重的质量问题导致无法正常居住，应承担举证不能的法律后果，故对于原告的上述主张，本院不予采信。庭审中，原、被告均确认被告于2019年9月30日通过邮寄送达的方式向原告送达了一份收楼通知书，要求原告于在指定的时间内办理收楼的相关手续。对于上述事实，本院予以认定。本案中，涉案商品房所在工程取得了建设工程竣工验收备案登记证，已符合合同约定的交付条件，被告雅苑公司于2019年9月30日向原告邮寄送达收楼通知书，通知原告办理相关收楼手续，可视为被告已履行了相应的通知义务。原告未按被告指定的收楼时间办理相关收楼手续，根据合同约定，如买受人未按收楼通知书指定期限前来办理收楼手续，则自收楼通知书指定的收楼期限届满之日起，视为出卖人已将该商品房交付给买受人，即涉案商品房于2019年9月30日视为交付。原告未按被告指定的收楼时间办理相关收楼手续，由此产生的逾期收楼等法律后果应由原告自行承担，故逾期交房违约金应计算至2019年9月30日止。经本院核算，被告逾期交房天数为273天。关于逾期交房违约金的计算标准，根据双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人逾期交房的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。虽然双方签订的合同补充协议中约定，出卖人承担逾期交付违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%，但是结合合同的履行情况、双方的过错程度以及违约情形等因素，本院认为补充协议中约定出卖人承担逾期交付违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%的条款有失公平，故对于被告抗辩称逾期交房违约金以商品房总价款的1%为限的主张，本院不予采信。原告主张按照合同约定的每日万分之一支付逾期交房违约金，理据充分，本院予以支持。被告应向原告支付逾期交房违约金12238.43元（448294元x0.1‰x273）。关于原告主张被告赔偿逾期交房租金损失的问题，首先，双方签订的商品房买卖合同中并未对此进行明确约定。其次，虽然被告逾期交房的行为客观上对原告造成了相应损失，但是原告在本案中已主张被告按照合同约定承担逾期交房违约金，现原告未能举证证明逾期交房违约金不足以弥补其实际损失，根据损失填补原则，本院已经支持了原告主张的逾期交房违约金的诉求，已足以弥补原告因被告逾期交房产生的损失，故对于原告主张被告赔偿逾期交房租金损失的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市雅苑房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告林尤星支付逾期交房违约金12238.43元；二、驳回原告林尤星的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费868元，减半收取为434元（原告已预交），由原告负担334元，由被告负担100元，被告应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费100元返还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年八月十九日书记员  卢芷琪梁丽萍