北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初6154号原告（反诉被告）栗惠珍，女，1954年4月20日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区，公民身份号码×××。委托代理人董海鹰，男，1966年11月16日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市朝阳区，公民身份号码×××。被告（反诉原告）武娅娜，女，1976年11月22日出生，蒙古族，户籍所在地北京市朝阳区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托代理人许可，北京京都（天津）律师事务所律师。委托代理人张迪，女，1992年9月14日出生，汉族，北京京都（天津）律师事务所实习律师，公民身份号码×××。被告北京金色时光房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福****楼****，统一社会信用代码91110113795109623G。法定代表人刘胜秋，总经理。委托代理人苟波，北京天初律师事务所律师。原告（反诉被告）栗惠珍与被告（反诉原告）武娅娜、被告北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘筠独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）栗惠珍及其委托代理人董海鹰，被告（反诉原告）武娅娜及其委托代理人许可，被告金色时光公司之委托代理人苟波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告栗惠珍诉称：2019年10月22日，在被告二要求指导下原告与被告一签订《北京市存量房屋买卖合同》,将座落为北京市顺义区×××园××号楼×号，成交价300万元卖予被告一，同日又签订补充协议关于房屋附属设施设备、装饰装修等价格为602万元，涉诉房屋总价902万元。2020年1月10日被告一最后转账382万元房屋买卖合同交易基本完成。春节后原告要求交房给付物业押金10万元被告拒不配合，2020年3月17日原告在新京报登报交房通知要求被告接收房屋，被告不予理睬说原告违约。后被告强行撬锁取得涉诉房屋，被告拒不退还原告十万元物业押金，房屋中介公司没尽义务职责至此诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。要求：1、请求人民法院依法判令被告立即支付剩余购房款人民币10万元；2、本案的诉讼费由被告承担。被告武娅娜辩称：被告已向原告支付全部购房款，10万元并不是剩余购房款，而是被告依据合同约定暂留的物业交验押金；原告未按照约定日期前向被告交付房屋，也未与被告按照合同约定对房屋进行验收、交接，被告有权依据合同约定拒绝。截止被告自行收回房屋即2020年3月21日，涉诉房屋存在水电费、物业费欠费等情况，并且因原告未按照合同约定日期向被告交付房屋，且至今未与被告对房屋进行验收交接，由此给被告带来的相关损失及其他不必要支出应依据物业交割协议中的约定，在10万元物业交验押金中扣除。被告金色时光公司辩称：不同意原告对我公司的诉讼请求，我公司是居间服务一方不属于房屋买卖合同关系，不应该支付房款，我公司不是买卖关系相对人。反诉原告武娅娜诉称：2019年10月22日，在金色时光公司提供中介服务的情况下，武娅娜与栗惠珍签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：武娅娜向栗惠珍购买位于顺义区×××园××号楼××号房屋一套，栗惠珍须在2020年2月15日前交付房屋。上述合同签订完成，并在房屋过户、办理完相应税收完税手续后，武娅娜多次通过中介提醒栗惠珍交付房屋，但对方未予理会。直至2020年2月14日合同约定的交付房屋截止之日，武娅娜与栗惠珍沟通协商房屋交付事宜，但栗惠珍拒绝交付。2020年3月21日，在栗惠珍仍拒绝继续履行合同义务交付房屋的情况下，武娅娜会同物业公司、开锁公司相关工作人员前往房屋，通过合法方式将房屋开锁入住。武娅娜认为，栗惠珍未按合同约定延期交付房屋的行为已构成违约，故武娅娜为维护自身合法权益，特诉至法院，要求：1、依法判令栗惠珍向武娅娜支付逾期交房违约金计157850元（自2020年2月15日至2020年3月20日，共计35天，按已付房款902万元日万分之五计算）；2、本案反诉费由栗惠珍负担。反诉被告栗惠珍辩称：我方一直主动要求交房，在没有达到三方在场交接的情况下，我方多次要求反诉原告收房，沟通无果的情况下我方采取了登报，反诉原告的反诉事实不成立。经审理查明：2019年10月22日，栗惠珍（出卖人）与武娅娜（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉诉合同）（合同编号：B1900504），约定出卖人出售北京市顺义区×××园××号楼××（以下简称涉诉房屋），房屋建筑面积为264．88平方米，房屋价款为300万元。涉诉合同第六条“房屋交付”约定：“出卖人应当在2020年2月15日前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：1、买卖双方共同对附件一中所列房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收和交接，并记录水、电、气表的读数；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。在房屋交付日以前发生的物业费、供暖、水、电、燃气、有限电视、网络费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担，出卖人同意将其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移给买受人。上述房屋风险责任自该房屋转移占有之日起移给买受人。”第七条“违约责任”第（一）款“逾期交房责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（1）逾期在15日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行”。涉诉合同附件八《补充协议》约定：一、买卖双方达成关于该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格的折价款总和为602万元，由买受人于甲方去银行还款当日预付给出卖人500万元，于过户当日之前支付给出卖人剩余房款102万元；二、出卖人出售给买受人除以上标的房屋配套设施设备、装饰装修折价款以外的金额为该房屋的网签价款，出卖人出售给买受人的标的房屋总价款为902万元。涉诉合同《物业交割协议》约定：出卖人于办理网签当日支付给买受人10万元暂留作物业交验押金；物业交验时标的房屋存在欠费的，经买卖双方协商同意卖方可用上述物业交验押金或自有现金支付物业欠费，若押金不足以支付欠费的由出卖人以现金方式补足，押金缴纳欠费后有剩余的，剩余部分属于出卖人应予退还；该押金于买卖双方履行的涉诉合同第六条并无异议后，由买受人将上述物业押金退还给出卖人。2020年1月10日，栗惠珍出具房款收据，载明收到武娅娜交付的涉诉房屋房款892万元，剩余物业交割保证金10万元于交房当日支付。同日，涉诉房屋所有权转移登记至武娅娜名下。2020年2月14日，武娅娜通过微信告知栗惠珍办理房屋交付手续，请栗惠珍将涉诉房屋钥匙交给金色时光公司中介人员。栗惠珍回复称因疫情原因无法搬家，亦不同意将钥匙交付给中介人员。2020年3月13日，栗惠珍、武娅娜及金色时光公司中介人员共同前往涉诉房屋办理交付手续。期间，因栗惠珍逾期交付房屋是否构成违约、是否承担违约责任一事，双方未能达成一致意见。武娅娜要求栗惠珍交付涉诉房屋钥匙，栗惠珍表示因尚有10万元房款未给付，故不同意交付钥匙。当日，双方未能办理房屋交付手续。2020年3月17日，栗惠珍在新京报登报，通知武娅娜办理房屋交付手续。2020年3月21日，武娅娜自行联系开锁公司工作人员打开涉诉房屋门锁。另查，截止2020年3月21日，涉诉房屋物业费欠付2940．21元，不存在供暖、水、电、燃气费欠付情况。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、房款收据、房屋所有权证及当事人陈述等在案佐证。本院认为：栗惠珍与武娅娜签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应当按约定履行。根据合同约定，栗惠珍应于办理网签当日支付给武娅娜10万元暂留作物业交验押金，合同实际履行过程中，栗惠珍将10万元房款抵作应支付给武娅娜的物业交验押金。现《北京市存量房屋买卖合同》已履行完毕，故武娅娜应将扣除欠付费用后的物业交验押金退还给栗惠珍，具体金额为97059．79元。栗惠珍要求金色时光公司返还上述款项，缺少事实及法律依据，本院不予支持。根据《北京市存量房屋买卖合同》约定，栗惠珍应2020年2月15日前将该房屋交付给武娅娜。因新型冠状病毒疫情，北京市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，属于不可预见、不可避免的情形，属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，受疫情及疫情防控措施影响，栗惠珍未在约定时间内交付涉诉房屋的行为不构成违约。但是，双方于2020年3月13日共同前往涉诉房屋办理交付手续，即此时已满足房屋交付条件，但栗惠珍未将涉诉房屋交付给武娅娜，栗惠珍构成违约，应承担相应违约责任。栗惠珍辩称其于2020年3月17日在新京报登报通知武娅娜办理房屋交付手续，但此方式并非双方约定的送达方式，且栗惠珍亦未直接或通过中介间接通知的方式告知武娅娜，故本院对于栗惠珍的此项辩解意见不予采信。关于违约金的标准，本院认为违约金应以实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。《北京市存量房屋买卖合同》约定逾期违约金标准为日万分之五，该约定违约金明显高于当事人的损失，栗惠珍亦对此违约金不予认可，故本院综合考虑本案实际情况，酌情将违约金标准调整为日万分之三。栗惠珍应向武娅娜支付自2020年3月14日至2020年3月20日的违约金共计18942元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告武娅娜于本判决生效之日起七日内向原告栗惠珍返还物业交验押金九万七千零五十九元七角九分；二、反诉被告栗惠珍于本判决生效之日起七日内向反诉原告武娅娜支付逾期交付房屋违约金一万八千九百四十二元；三、驳回原告栗惠珍的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告武娅娜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千一百五十元（原告栗惠珍已预交），由被告武娅娜负担，于本判决生效之日起七日内直接给付原告栗惠珍。反诉案件受理费一千七百二十九元（反诉原告武娅娜已预交），由反诉被告栗惠珍负担，于本判决生效之日起七日内直接给付反诉原告武娅娜。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 刘 筠二〇二〇年八月十一日书记员 王其其