河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初4010号原告（案外人）：宋江霞，女，1971年2月12日出生，汉族，住址河南省南阳市。委托诉讼代理人：王小磊，河南隆翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（申请执行人）：张景玉，男，1973年10月7日出生，汉族，住址河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：徐猛，河南定信律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人（被执行人）：张学祥，男，1962年11月13日出生，汉族，住址河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：李婉云，女，1964年4月28日出生，汉族，住址河南省南阳市卧龙区，与张学祥为夫妻关系。第三人（被执行人）：刘迎春，男，1977年12月22日出生,汉族，住址河南省南阳市卧龙区。第三人（被执行人）：河南华祥光学集团有限公司破产管理人，住所地南阳市宛城区新华东路中奇花园2号楼怡和律师事务所。负责人：乔传福。委托诉讼代理人：田淀，河南怡和律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人（案外人）：李婉云，女，1964年4月28日出生，汉族，住址河南省南阳市卧龙区中州路254号，公民身份号码。原告宋江霞与被告张景玉、第三人张学祥、刘迎春、河南华祥光学集团有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，原告宋江霞于2020年6月19日诉至本院，本院同日受理。2020年7月16日，宋江霞提交书面申请，请求追加李婉云为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。2020年8月6日，河南华祥光学集团有限公司破产管理人提交南阳市中级人民法院（2020）豫13民破2-1号民事裁定书及（2020）豫13民破2号决定书，称因南阳市中级人民法院已受理河南华祥光学集团有限公司的破产清算申请并指定管理人，故第三人河南华祥光学集团有限公司的主体应变更为河南华祥光学集团有限公司破产管理人，本院予以准许。2020年8月6日，本院依法适用普通程序，对本案公开开庭进行了审理。原告宋江霞的委托诉讼代理人王小磊、被告张景玉的委托诉讼代理人徐猛、第三人河南华祥光学集团有限公司破产管理人的委托诉讼代理人田淀、第三人李婉云并代理第三人张学祥到庭参加了诉讼，第三人刘迎春经本院合法传唤无故未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告宋江霞向本院提出诉讼请求：一、依法判决不得执行第三人张学祥名下位于南阳市××路××号的房产（房产证号05××81），确认该房产归原告所有；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告宋江霞与张学祥、李婉云夫妻于2004年7月31日签订《换房协议书》，约定原告将所挑选的中光学大厦（永安大厦）房屋和第三人张学祥、李婉云所有的位于南阳市××路××号中光厂家属院27号楼的房屋交换，第三人张学祥、李婉云将二人所有的房屋作价75000元卖给宋江霞，宋江霞将挑选的中光学大厦（永安大厦）房产转让给第三人张学祥、宋婉云夫妇，由张学祥、宋婉云向建设方出资购买。原告按照约定向张学祥、宋婉云付清了7.5万元房款，张学祥、宋婉云将二人所有的案涉房屋交付给了原告，原告自2004年占有使用至今，已近16年之久。原告与第三人张学祥、李婉云签订协议并实际交付房屋、占有使用后，因建设方的原因，永安大厦的房产证至今未办理，第三人张学祥担心不能取得永安大厦房屋的产权登记，故对本案诉争的房产一直未与宋江霞办理过户登记。因此，涉案房产未及时办理房权过户登记，原告宋江霞并无过错。综上所述，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定，原告对讼争房产的权利足以排除被告的执行。为维护原告的合法权利，特依据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提起诉讼，望法院在查明事实的基础上判如所请。被告张景玉辩称，对原告的陈述不予认可，所述内容不实。第三人河南华祥光学集团有限公司破产管理人述称，诉争房产与河南华祥光学集团有限公司无关，公司不了解情况，讼争房屋的归属由法院依法处理。第三人李婉云、张学祥述称，原告所述属实。与宋江霞换购房子时永安大厦的房产证还没有办下来，双方约定等永安大厦的房产证下来了一起办理过户。但因永安大厦的房产证到现在也没办下来，不能过户，因此，我与张学祥名下的南阳市××路××号房产不可能提前过户给宋江霞。我们出资购买的永安大厦东单元十一楼西户已于2016年9月1号抵债110万元给了崔光普。第三人刘迎春缺席未有诉讼意见。为证明所述属实，原告宋江霞举证如下：1.（2020）豫1303执异66号执行裁定书。证明原告提起的执行异议，被卧龙区法院于2020年6月2日作出的执行裁定驳回，原告对此不服，提起诉讼。2．《换房协议书》。证明原告和第三人张学祥、李婉云于2004年7月31日签订《换房协议》，第三人将所有的南阳市××路××号的住房（宛市房字××号）与原告挑选的永安大厦的商品房进行交换，双方就具体事项进行了约定。书面约定：原告向张学祥、李婉云支付7.5万元；宋江霞挑选的永安大厦的房屋由张学祥、李婉云出资购买。口头约定：永安大厦的房产证办下来后，双方一同到房管局办理过户登记。3.收据三张。证明原告和第三人张学祥、李婉云在签订《换房协议》后已按照约定履行了7.5万元房款的支付义务。4.物业公司证明。证明原告和第三人张学祥、李婉云签订协议后，原告对诉争房屋占有使用至今。5.房产证、土地证各一本。证明诉争房产的基本情况，并证明原告的执行异议被卧龙区法院执行局驳回后，原告与第三人交涉后，第三人才将房产证与土地证交付给原告。6.证人田某证言。证明原告与第三人签订协议和协议的履行情况，以及没有办理房产过户的原因。田某称，我于1996年调任中光学子弟学校校长，宋江霞在这个学校当过老师。中光学集团是央企，2004年7月公司决定盖永安大厦，宋江霞是公司职工，有资格购买并挑选永安大厦住房。当时大家手头都比较紧，但张学祥家经济较为富裕。张学祥当时已从公司辞职，之前张学祥在中光学集团家属院27号楼分配有一套房子，对永安大厦这栋楼已没有购房资格。张学祥的妹夫在子弟学校里当过老师，宋江霞因此与张学祥的妹夫比较熟悉，他们就商量着换房。经商量张学祥的旧房子作价7.8万元，也可能不准确，时间长了记不清，但记得是7万多，分期分批交付。永安大厦是2007年盖好的。他们的换房协议我也有一份，我是见证人，但因为时间长，他们的换房协议我没有保存。张学祥把自己房屋的房产证给了宋江霞，但因永安大厦的房产证至今没有办下来，因此至今未能过户到张学祥的名下。出于对等原则，张学祥的房子就没有过户到宋江霞的名下。被告张景玉对原告证据的质证意见为：对第一组证据无异议，并认为该执行异议裁定驳回原告的异议请求正确。对第二组证据《换房协议书》的真实性不予认可。1.无法核实签订时间，存在倒签的可能性。2.《换房协议书》签署的是张荣军的名字，但没有附对张荣军的委托手续。3.《换房协议书》中没有两套房屋的具体信息，不合常理。4.《换房协议书》没有设定为宋江霞办理房屋过户的先决条件，不可能存在必须同时办理房产证过户的约定。5.房屋价值7.5万元，不符合当时的市场价格。对第三组证据《收据》的真实性不予认可，存在倒签的可能性，并且该收据的金额只有3.5万元。对第四组证据《物业公司证明》不予认可，该证明属于证人证言，存在虚假证明的可能性，并且原告宋江霞是中光学集团职工，双方存在利害关系，该证据不应当被采信。对第五组证据房产证、土地证的真实性无异议，对证明方向有异议。土地证上记载的房号为27号楼1102房，与原告诉称的102号房存在冲突，从房产证的信息看该房屋不存在无法过户的情形，原告的证明目的无法从该两份证件中推断得出。对第六组证据田某的证言有异议。证人与原告之间存在上下级关系，证人的书面证言与当庭证言存在着“口头约定”事实描述上的偏差。证人在本次作证时，存在较大的诱导可能性，内容不客观，不应采信。第三人河南华祥光学集团有限公司破产管理人以不了解情况为由，未予质证。第三人张学祥、李婉云的质证意见如下：对原告的证据无异议。收据中已备注：第二次交房款为66800元，因宋江霞贷款40000元，实交款为26800元。该备注内容显示了7.5万元房款中4万元房款的支付情况；涉案房屋作价7.5万元给宋江霞，7.5万元房款的支付情况是：1.2004年12月27日宋江霞给我现金26800元，我给宋江霞打了收条；2.宋江霞用40000元房贷款冲抵我永安大厦的购房款4万元；3.2004年12月30日，宋江霞又给我现金1.4万元，有收据；4.关于房号，土地证上载明房号为1102号，但是实际上是房改房，并没有发放房号，原告凭啥说是102号，我不知道。被告张景玉举证如下：1.田某于2019年11月26日书写的书面证言，该证言来源于执行异议听证卷宗。证明田某的当庭证言内容不客观，田某在该份书面证言中没有提到口头约定，但是在庭审作证时，却称口头约定记得很清，应当是有人进行了指点。2.房屋租赁合同5份，物业费收据两份，来源于执行异议听证卷宗。因为该组证据与原告今天所举的物业证明存在冲突，所以请求原告提交租赁合同、物业费收据原件。原告对被告的证据质证如下：对证据一证人证言的真实性无异议。证人证言仅仅说明了双方有换房的意向和张学祥因忙于经营而委托其妹妹张荣军代签协议，田某也作为见证人在协议上签署了名字，亲自捺了指印的事实。证人的当庭证言，详细陈述了签协议的经过，价款的约定，过户费的承担等问题，书面证言与当庭证言并无矛盾，均客观真实，因此不能拿证人的书面证言否认证人的当庭证言。需要强调说明的是，田某在执行异议听证过程中并未到庭作证，庭审时亲自出庭客观全面详尽的陈述了协议的签订过程和详细约定，因此其证言应作为证据予以采信。对证据二的真实性无异议。该组证据是原告宋江霞对讼争房屋的一种处分，与今天庭审所举的相关证据不但不矛盾，且能够相互印证，进一步说明原告在第三人处购买该房后，长期占有使用至今。原告今天把租赁合同原件也带来了，交给被告质证。被告张景玉对原告补充提交的租赁合同质证为，首先对房屋租赁合同及两份收款收据的真实性有异议，这五份房屋租赁合同的原件形成于同一时间，应当属于后补。其次该五份合同，2015-2019年，房屋租金没有发生任何变动，不符合常理。租赁合同第三条约定，水费物业费等所有生活产生的费用均由乙方王红红承担，这与原告提供的物业费收费凭据互相矛盾，并且租赁合同签订于法院查封前一个月，过于巧合。2018年10月24日的收款收据是唯一一个物业费收据原件，该费用发生在法院查封此套房屋3年以后，原告不享有对抗执行的权利。本院认证意见为，对于原告所述的交换房屋及房款支付的相关证据，被告张景玉虽有异议，但未有相反证据印证原告的证据不实，因此，对原告书面证据的客观性予以确认。证人当庭证言较书面证言的内容更为完整，被告因此质疑证人受诱导作证，该质疑理由为单方推测，没有证据佐证，不予采信。原告举证的换房协议书、房款收条、物业公司证明、证人证言等，能形成完整的证据链，足以证明原告所述的换房事实成立，因此，对原告的证据予以采信。结合当事人的诉辩陈述、举证、质证并本院认证意见，本院确认本案事实如下：关于本案的由来：本院在审理张景玉与张学祥、刘迎春、河南华祥光学集团有限公司借款合同纠纷一案中，于2015年4月20日作出（2015）宛龙民三初字第00113号民事裁定书，裁定冻结被告张学祥、刘迎春、河南华祥光学集团有限公司在银行的存款21万元或查封、扣押其价值相等的财产。2015年4月20日，南阳市房管局协助本院查封了张学祥与其妻子李婉云共有的中州路254号（证号05××81）房屋，查封期限三年。2015年7月2日本院作出（2015）宛龙民三初字第00113号民事判决书，判决：一、本判决生效后十日内，被告张学祥偿还原告张景玉借款20万元，并自2015年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算利息至款付清之日止；二、被告河南华祥光学集团有限公司、刘迎春对上述债务承担连带清偿责任。2017年4月19日，本院作出（2015）宛龙执字第730-2号执行裁定书，裁定续行查封被执行人张学祥名下的证号为05××81号的房产。同日，南阳市不动产登记中心协助本院续行查封了案涉房产，查封期限三年。本院对涉案房产处置过程中，案外人宋江霞以涉案房产已归其所有为由，请求解除对涉案房产的查封。本院审查后，于2020年6月2日作出（2020）豫1303执异66号执行裁定书，裁定：驳回宋江霞的异议请求。宋江霞不服裁定，依法提起执行异议之诉。关于涉案房产：张学祥、宋江霞均为中光学集团公司员工，1997年，张学祥取得中光学集团南阳市××路××号家属院27号楼单元房一套，房产证号为：宛市房字第××号，建筑面积58.10平方米。房房屋所有权证存根载明：“房改出售成本价房，以本证签发之日起五年后证载全部建筑面积准予进入市场。”2004年7月，中光学集团决定建设永安大厦，宋江霞获得商品房购房资格。因经济条件有限，经人协调，宋江霞与张学祥于2004年7月30日签署《换房协议书》。协议约定：张学祥的现住房（家属院27号楼单元房）作价7.5万元卖给宋江霞，宋江霞将其挑选的永安大厦的商品房转让给张学祥，购房款由张学祥支付；中光学集团公司办理永安大厦房产证时，宋江霞积极协助张学祥办理过户手续，费用由张学祥负担；永安大厦的购房款由张学祥按公司交款比例交给宋江霞，宋江霞交给中光学集团公司；张学祥支出的购房款，宋江霞向张学祥出具收条；若一方违约，违约方赔付对方2万元。见证人田某（中光学集团子弟学校校长）在协议下方见证人处签署了姓名。协议签订后，宋江霞对自己应支付的7.5万元房款，分别于2004年8月7日向张学祥支付现金2万元、于2004年12月27日向张学祥支付现金1000元、于2004年12月30日向张学祥支付现金1.4万元，张学祥的妻子李婉云分别出具了收条，以上三笔共计3.5万元，下余的4万元房款，宋江霞解释为将自己贷得的一笔4万元贷款给了李婉云，李婉云将该情况于2004年12月27日出具了备注说明。张学祥、李婉云对此不持异议。张学祥、李婉云称，二人按照协议约定支付了宋江霞认购的永安大厦的商品房购房款，但永安大厦房产证一直未能办理出来，因此，双方一直未办理两套房屋的过户登记，致永安大厦的房屋仍在宋江霞的名下，254号家属院27号楼的案涉单元房仍在张学祥的名下，但双方在协议签订后已履行了换房协议并各自占有、使用了房屋。张学祥名下的中州路254号家属院27号楼的案涉单元房宋江霞对外出租至今，并交纳物业等生活费用至今，为此举证租赁合同、物业公司证明予以证实。宋江霞名下的永安大厦商品房，李婉云称已于2016年9月1日抵债给了崔光普。本案的争议焦点是，原告宋江霞是否有权排除对涉案房屋的执行。本院述评如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”具体到本案，张学祥、宋江霞对各自名下的房屋，经自愿协商，达成换房协议，双方意思表示真实，不侵犯国家、集体、他人的利益，不违反法律规定，因此，双方的《换房协议书》为有效合同，受法律的保护和支持。协议签订后，双方依照约定履行了合同义务，享受了合同权利，依约交换了房屋，足额支付了对价，上述事实有换房协议书、房款收条、物业公司证明、证人证言予以佐证，被告张景玉虽有异议，但未有反驳证据，因此，原告购买、占有了涉案房屋，已为涉案房屋实际权利人的主张证据充分，应予支持。原告占有涉案房屋于2007年，张景玉申请本院查封涉案房屋于2015年4月20日，原告明显不具有与张学祥串通转移财产逃避执行的可能性，因此，原告宋江霞购买、占有涉案房屋的行为合法有效。涉案房屋虽具备过户条件，但结合张学祥将房屋卖给宋江霞是基于双方的换房协议，而宋江霞选购的由张学祥出资购买的永安大厦的房屋至今未办理房产证，因此，双方不具备同时办理房屋过户的条件，出于制约，张学祥不把自己名下的房子过户给宋江霞符合交易习惯，合情合理，因此，本院确认涉案房屋未过户不是宋江霞的原因。《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”原告宋江霞请求排除对涉案房屋的执行，符合该二十八条规定四项条件，因此，宋江霞排除执行的诉讼请求应予支持。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决。”依照该条法律规定，宋江霞的要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，亦应予以支持。综上所述，依照《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、确认原告宋江霞为南阳市中州路254号中光学集团家属院27号楼证号宛市房字第××号房屋的实际权利人；二、停止本院依据张景玉的申请对南阳市中州路254号中光学集团家属院27号楼证号宛市房字第××号房屋的执行。案件受理费6700元由被告张景玉承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。本判决生效之日，本院（2020）豫1303执异66号执行裁定书自动失效。审 判 长  刘红艳审 判 员  刘 路人民陪审员  邱新立二〇二〇年八月十九日法官助理张芳芳书记员王**