贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4835号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李晓军，男，1980年2月18日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（原审原告）：刘亭美，女，1990年9月24日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人李晓军、刘亭美委托诉讼代理人（特别授权）：龙猷，贵州本芳律师事务所律师。上诉人李晓军、刘亭美与上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。1.根据《补充协议》第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。”的约定，双方之间就办证系委托代办关系，而上诉人为被上诉人办理产权转移登记，需以被上诉人缴纳相关税费、签署授权委托书、提交完备相关办证资料为前提。在被上诉人未提交应由买受人提交的办证资料的情形下，上诉人无法履行自身办证义务。上诉人是否承担违约责任取决于上诉人是否于收齐被上诉人相关资料后的360日内履行办证义务，与上诉人是否具备办证条件或履行通知义务无关。上诉人已在被上诉人提交资料的360日内履行办证义务，并未违约，不应承担违约责任。一审认定被上诉人于办理入住手续时已提交完毕相关资料无事实依据。2.案涉房屋已交付被上诉人使用，其合同目的已经实现，逾期办证未给其造成实质损失，根据公平、诚实信用原则和法律关于调整违约金的规定，综合本案实际情况，请求将违约金调减至合同约定的10%。针对碧阳置业公司的上诉，李晓军、刘亭美答辩称：一审判决对逾期交房及逾期办证违约金的认定正确，上诉人的上诉理由不成立。上诉人李晓军、刘亭美上诉请求：撤销一审判决第三项，改判碧阳置业公司退还三通费3692元及利息。事实及理由：碧阳置业公司收取各项“开户费”无法律依据，可随时要求退还；被上诉人亦非专业人士，诉讼前并不知晓该费用不应收取，一审认定退还各项“开户费”的诉求超过诉讼时效错误，且存在同案不同判决情形，请求二审依法改判。针对李晓军、刘亭美的上诉，碧阳置业公司答辩意见与上诉意见一致。李晓军、刘亭美向一审法院起诉请求：1.判决被告支付延期交房违约金4945.33元及该违约金实际占用期间的利息暂计234.91元（利息以4945.33元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年10月31日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；2.判决被告退还三通费3285元及三通费实际占用期间的利息暂计510.86元（利息以3285元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年11月13日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止）；3.判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金以已付购房款377506元为基数，按日万分之一的标准从2017年10月26日起计算2018年11月16日暂计14533.98；4.判决被告支付房屋面积差金额，实际面积：106.75平方米，合同面积：107.31平方米，差：0.56平方，合同单价每平方米4456.98元，应付原告2495.91元；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月13日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人碧阳国际城第14栋1单元8-3号房屋，总房款377506.00元，套内建筑面积为84.70平方米，按照套内建筑面积计算，单价为4456.98元，交房日期为2016年10月30日，如被告逾期交房超过60日，则以原告已付购房款为基数，从合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按照每日万分之0.5的标准计算违约金，并于实际交付之日起7日内支付。面积差异处理方式为：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）,实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理，1、根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：(1)套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%)的，据实结算房价款；(2)套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。合同签订后，原告按约定向被告支付完毕购房款。2014年11月13日向原告收取了各项开户费及交易费共计3692.00元。被告于2017年7月22日向原告交付涉案房屋。2018年8月13日，被告取得涉案房屋所在幢的商品房备案证明书。2018年11月16日，原告通过张贴通知的方式告知包括原告在内的业主涉案房屋符合办理转移登记的条件，要求原告提供办理转移登记的有关资料。被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书，该证书载明的套内建筑面积为84.70平方米，。一审法院认为，一、对于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求。合同约定交房时间为2016年10月30日，实际交房时间为2017年7月22日，逾期交房时间共计265日，被告应支付逾期交房违约金为5001.95元，原告要求被告支付4945.33元的请求，予以支持。对于逾期交房违约金被占用期间的利息损失，不予支持。二、关于原告要求被告支付逾期办证违约金的请求。按照附件十二补充协议的约定，在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。本案中，被告向原告交付涉案房屋的时间为2017年7月22日，结合原被告在附件十二补充协议：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”之约定，可视为被告在2017年7月22日向原告交付涉案房屋时，原告已经向被告缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，故应于2018年7月17日前，提供办理涉案房屋办理转移登记的有关文书。被告于2018年8月13日取得涉案房屋商品房备案证明书，已经构成违约，应从2018年7月18日起开始计算被告应当支付原告逾期办证的违约金直至被告履行披露义务之日止即2018年11月16日。故被告应支付原告逾期办证违约金为：4605.57元。对于原告诉请的其余部分违约金，不予支持。三、关于原告要求被告支付面积补差款2495.91元的请求。根据合同约定，涉案房屋的套内建筑面积面积为84.70平方米，而房产证上载明的涉案房屋的套内建筑面积为84.70平方米，根据合同约定的面积差异处理方式：实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理，1、根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：(1)套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%)的，据实结算房价款；(2)套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。涉案房屋是以套内建筑面积为参照基数进行对比，涉案房屋合同约定的套内建筑面积与不动产权证书载明的涉案房屋的套内建筑面积一致，不存在面积差异。原告要求被告支付面积补差款，不予支持。四、关于原告诉请的三通费。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取，应当退还。但《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，已于2009年5月1日实施，该条例明确规定商品房价格应当包括商品房相关配套设施的建设安装费用。原告在2014年11月13日交纳前述费用时就知道或者应当知道其权利受到损害，于2019年10月17日提起诉讼要求退还三通费及利息，且未提供证据证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，已超过诉讼时效，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告李晓军、刘亭美逾期交房违约金4945.33元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告李晓军、刘亭美逾期办证违约金4605.57元；三、驳回原告李晓军、刘亭美的其他诉讼请求。案件受理费216.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明，碧阳置业公司已退李晓军、刘亭美交易费及多收的闭路电视开户费407元，尚有3285元未退。本院认为，本案二审争议焦点为：1.碧阳置业公司是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？3.李晓军、刘亭美主张的“开户费”应否返还？关于焦点1.商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对碧阳置业公司应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，李晓军、刘亭美对碧阳置业公司何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于碧阳置业公司先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，碧阳置业公司何时告知李晓军、刘亭美提交办证所需资料，何时向李晓军、刘亭美出具购房发票（在取得购房发票前，买受人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料。且向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，不以买受人提出请求为前提，碧阳置业公司应主动履行。）等事实，仅以李晓军、刘亭美交齐办理产权过户手续所需资料至其取得产权证之日是否超过360日作为考量上阳置业公司是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明李晓军、刘亭美存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，一审法院根据《商补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋取得商品房备案证明的时间、碧阳置业公司通知李晓军、刘亭美提交办证所需资料的时间以及碧阳置业公司向李晓军、刘亭美出具购房发票的时间等因素，认定碧阳置业公司应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任并无不当。碧阳置业公司故意回避其自身应先履行的义务，仅以李晓军、刘亭美实际提交完毕办证所需资料之日至碧阳置业公司办理产权转移登记之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。关于焦点2.《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，碧阳置业公司应遵循诚实信用原则履行。碧阳置业公司主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点3.根据双方约定，各项开户费及交易费系李晓军、刘亭美委托碧阳置业公司向相关部门代为缴纳的费用，碧阳置业公司所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，李晓军、刘亭美在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，碧阳置业公司无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还，未超过诉讼时效。因碧阳置业公司已退交易费及多收的闭路电视开户费407元，尚有3285元未退。故对李晓军、刘亭美主张返还“开户费”3692元的请求，予以支持3285元。李晓军、刘亭美主张返还“开户费”利息的请求无法律依据，不予支持。综上，上诉人碧阳置业公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。上诉人李晓军、刘亭美关于应退还“开户费”的上诉理由成立，予以支持。一审判决未支持“开户费”不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13391号民事判决第一、二项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告李晓军、刘亭美逾期交房违约金4945.33元；被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告李晓军、刘亭美逾期办证违约金4605.57元；”二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13391号民事判决第三项，即：“驳回原告李晓军、刘亭美的其他诉讼请求。”三、由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人李晓军、刘亭美各项开户费3285元；四、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉请求；五、驳回上诉人李晓军、刘亭美的其他上诉请求。一审案件受理费216元，二审案件受理费482元，共计698元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年八月二十五日书记员 高 进