江西省吉安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣08执异58号异议人（案外人）：涂剑明，男，汉族，1972年5月20日生，住吉安市吉州区。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司，住所地：江西省南昌市东湖区铁街**，统一社会信用代码：91360000705516541J。负责人：杨涛，该公司副总经理。委托诉讼代理人：徐年华，江西华兴律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：何丽，江西华兴律师事务所律师，一般代理。被执行人：吉安市恒威实业有限公司，住所地：吉安市吉州区工业园。组织机构代码：672411507。法定代表人：盛小平，该公司总经理。被执行人：吴江神力科技有限公司，住所地：江苏省苏州市吴江区七都镇人民东路北侧。统一社会信用代码：91320509728007803A。法定代表人：王伟泽，该公司执行董事。被执行人：盛小平，男，1968年7月10日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被执行人：盛珍英，女，1971年1月30日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。在本院执行中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司（以下简称华融江西省分公司）与吉安市恒威实业有限公司（以下简称恒威公司）、吴江神力科技有限公司、盛小平、盛珍英金融借款合同纠纷一案过程中，本院裁定拍卖恒威公司所有的坐落于吉安市吉州区国有土地使用权［权证号为吉州国有（2008）第Ⅰ-1132号］及该土地上的房产、其他设施。涂剑明不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人涂剑明称，执行法院拍卖恒威公司办公楼、生产车间时应带租约拍卖。事实和理由：2014年2月20日，涂剑明与恒威公司签订了一份租赁协议，约定恒威公司将办公楼（原审批为5＃宿舍）租赁给涂剑明，租期自2014年2月20日至2034年2月19日，涂剑明选择协议中约定的一次性缴纳全部租金110万元的方式，向恒威公司交付现金10万元，通过欧阳世富向恒威公司转账支付100万元，该办公楼已交付给涂剑明使用。2014年4月1日，涂剑明与恒威公司再次签订了一份租赁协议，约定恒威公司将生产车间（含车间内所有设备）租赁给涂剑明，租期自2014年4月1日至2034年3月31日，租金为480万元，分两期支付，每十年付240万元，涂剑明通过妻子邓利君向恒威公司法定代表人盛小平转账240万元交付了第一期的租金，生产车间、设备等均交付给了涂剑明使用。为证明其主张，涂剑明提交了以下证据：1.2014年2月20日租赁协议书、2014年4月1日租赁协议书各一份；2.欧阳世富于2014年4月17日向恒威公司转账100万元的工商银行业务凭证、邓利君于2014年3月24日向盛小平转账240万元的建设银行转账凭条各一份；3.恒威公司分别于2014年4月2日、2014年4月27日出具的收条各一份；4.涂剑明与邓利君结婚证一份，2018年、2019年涂剑明、黄国忠分别与他人就恒威公司厂房租赁事项签订的租赁协议四份，邓保娟收取租金的部分转账记录。申请执行人华融江西省分公司称，执行法院不应支持涂剑明带租约拍卖恒威公司办公楼、厂房等异议请求。理由：1.涂剑明提交的与恒威公司签订的租赁协议应属串通制作的虚假协议，损害了申请执行人的合法权益。案涉厂房、办公楼市场租金保守估计在80万元以上，但涂剑明所提交的租赁协议显示每年的租金极低；2.本案经历了较长的诉讼、执行程序，均未出现租赁合同。到了恢复执行阶段涂剑明才提交租赁协议，要求带租约拍卖，明显不合常理。3.据了解，现在使用恒威公司厂房的租户并非涂剑明，涂剑明应当提交相关的转租合同和收取租金的凭证予以进一步证明。对于涂剑明提交的证据，对第一组证据中的两份租赁协议的真实性有异议，两份租赁协议书仅在尾部签字盖章，但第一页均无双方签字盖章或骑缝章确认，应属事后补充伪造的租赁协议；第二组证据中的两份银行转账凭证的付款方为邓利君、欧阳世富，并非涂剑明本人，邓利君、欧阳世富未到庭说明情况，凭证中也没有注明转账用途，邓利君于2020年3月24日转账240万元给盛小平，系在涂剑明所提交的生产车间、设备租赁协议落款时间之前，合同尚未签订就支付合同款项，严重违背市场规律。至于第三组证据的收条，对其真实性也有异议，不排除系事后补充制作；第四组证据系庭后提交，租赁协议及租金收取记录均为近两年内产生，不能证明涂剑明在租赁协议落款日期时就已经实际承租。被执行人吴江神力科技有限公司、盛小平、盛珍英未提交答辩意见。本院查明，中国工商银行股份有限公司吉安分行（以下简称工行吉安分行）与恒威公司、吴江神力科技有限公司、盛小平、盛珍英金融借款合同纠纷一案，由本院审理。2015年4月8日，依工行吉安分行申请，本院保全查封了恒威公司名下位于吉州区工业园的吉州国有（2008）第Ⅰ-1132号土地使用权以及吉房权证吉州字第××、00×**2号房产。2015年7月2日，本院作出（2015）吉中民二初字第55号民事判决：一、被告吉安市恒威实业有限公司于本判决生效后五日内向原告中国工商银行股份有限公司吉安分行归还借款本金580万元及合同约定利息（2015年6月20日前利息为156615.88元，2015年6月21日起按年利率9.24%计算至还清借款之日止）；二、被告吴江神力科技有限公司在8295640元限额内对判决第一项承担付款责任；三、原告中国工商银行股份有限公司吉安分行对拍卖、变卖吉市房他证吉州字第××号房屋他项权证登载的财产所得价款，在471万元限额内享有优先受偿权；四、被告盛小平、盛珍英对判决第一项承担连带担保责任；五、被告盛小平、盛珍英承担担保责任后，有权向被告吉安市恒威实业有限公司追偿。案件受理费52400元，财产保全费5000元，共计57400元。由被告吉安市恒威实业有限公司、吴江神力科技有限公司、盛小平、盛珍英共同负担。同时，该民事判决载明，工行吉安分行与恒威公司于2014年4月22日签订最高额抵押合同，约定恒威公司以其所有的房产证号为吉房权证吉州字第××、00×**2号房产和吉州国有（2008）第Ⅰ-1132号土地使用权作为抵押，办理了抵押登记，工行吉安分行取得吉市房他证吉州字第××号房屋他项权证。该民事判决书发生法律效力后，经工行吉安分行申请，本院于2015年8月17日立案执行，案号为（2015）吉中执字第94号。执行中，本院于2016年12月12日作出（2015）吉中执字第94-1号执行裁定，拍卖被执行人恒威公司所有的坐落于吉安市吉州区国有土地使用权［权证号为吉州国用（2008）第Ｉ-1132号］及该土地上的房产及其他附属设施。经三次公开拍卖均因无人报名而流拍。因申请执行人不接受以物抵债，被执行人无其他可供执行的财产，2017年12月6日，本院作出（2015）吉中执字第94-3号裁定书，终结本院（2015）吉中民二初字第55号民事判决书的本次执行程序。经工行吉安分行申请，本院于2019年3月18日立案恢复执行，案号为（2019）赣08执恢6号，因工行吉安分行将本案涉案债权转让给华融江西省分公司，本院作出（2019）赣08执恢6号之一执行裁定书，变更申请执行人为华融江西省分公司。2019年4月26日，本院再次查封了被执行人恒威公司所有的坐落于吉安市吉州区国有土地使用权［权证号为吉州国用（2008）第Ｉ-1132号］及权证号为吉房权证吉州字第**、第××号两处房产。受本院委托，博文房地产评估造价集团有限公司于2020年3月6日作出博文房估字（2020）第2432号房地产司法鉴定估价报告，对恒威公司位于吉安市吉州区国有土地使用权［权证号为吉州国用（2008）第Ｉ-1132号］及地上建筑物、构筑物、其他附属设施的房地产市场价值进行了估价。吉州国用（2008）第Ｉ-1132号国有土地使用权于2008年9月25日登记，坐落于吉安市吉州区地块，土地使用权人为恒威公司，使用权面积为12000.58㎡。该土地使用权上两处办理了产权登记的房产分别为：1.××号房产于2013年5月28日登记，房屋所有权人为恒威公司，单独所有，坐落于吉安市吉州区，建筑面积1786.65㎡；2.××号房产于2013年5月28日登记，房屋所有权人为恒威公司，单独所有，坐落于吉安市吉州区，建筑面积为1786.65㎡。该两处房产先后于2013年11月12日、2014年5月30日、2014年6月5日等时间受理了多次抵押登记，其中2013年11月12日的抵押登记的他项权利人为工行吉安分行，房产占用范围内的吉州国用（2008）第Ｉ-1132号国有土地使用权同时抵押，债权数额为560万元。另查明，涂剑明提供的其作为承租方与恒威公司（出租方）于2014年2月20日签订的租赁协议书显示，恒威公司将办公楼整栋租赁给涂剑明，租赁期自2014年2月20日至2034年2月19日，租赁场所占地面积180㎡，建筑面积929㎡，租期内总租金110万元，协议书第三条手写附注“已收现金拾万元，余款贰月内付清”。涂剑明提供的其作为承租方与恒威公司（出租方）于2014年4月1日签订的房屋租赁协议显示，恒威公司将生产车间和现有设备出租给涂剑明，剩余空地无偿提供给涂剑明使用，租赁期20年，自2014年4月1日起至2034年3月31日，租赁车间2栋，建筑面积约4500㎡；租金480万元，协议书第二条手写附注“分两次支付，每十年付240万”。本院审查期间，涂剑明向本院说明，承租案涉房产原本是自己经营使用，但因故还是予以转租出去，先后转租了多个商户，商户租金由涂剑明或涂剑明妻姐邓保娟、涂剑明亲戚黄国忠收取；承租车间设备的第二笔租金240万元因未到支付期限，目前尚未支付；承租办公楼、车间等房产初，因恒威公司欠付电费，供电公司未供电，从附近商家取电，直至2015年底向供电公司交纳了24万元电费才恢复用电，水费以现金方式交纳，具体开始缴纳时间记不清了。2015年10月28日，国网江西吉安市吉州区供电有限责任公司就恒威公司拖欠2015年1月至2015年9月的电费，向吉安市吉州区人民法院起诉，该院同日立案受理，案号为（2015）吉民二初字第1093号，2016年3月28日，因国网江西吉安市吉州区供电有限责任公司提出撤诉申请，该院裁定准予撤回起诉。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，案涉房产登记在被执行人恒威公司名下，工行吉安分行对恒威公司所有的吉房房权证吉州字第××、00×**号房产和吉州国有（2008）第Ⅰ-1132号土地使用权享有抵押权，其优先受偿权为生效法律文书确定，本院根据生效法律文书执行被执行人恒威公司的财产，依法对案涉房产予以拍卖，符合法律规定。在本院询问时，异议人涂剑明自称承租恒威公司生产车间、设备的租赁协议中约定的480万元租金仅支付了240万元，未完全支付20年租赁期间的全部租金。涂剑明称因恒威公司欠付电费才未能及时交付承租房产电费，与另案诉讼显示恒威公司欠付电费时间自2015年1月开始，二者存在矛盾之处。除租赁协议书落款时间为2014年2月、4月外，涂剑明未提供其他确实充分的证据证明其于抵押登记之前，就已经通过承租占有使用了恒威公司的办公楼和生产车间。涂剑明提交的银行转账凭证中付款方非涂剑明本人，付款方未到庭接受询问，无法确认系涂剑明承租恒威公司办公楼、生产车间的租金支付凭据。因支付租金系承租人履行租赁合同的主要义务，案外人涂剑明要求本院附租约拍卖恒威公司的生产车间等财产的异议请求不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定情形，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，裁定如下：驳回异议人涂剑明的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周敏安审判员  肖幼新审判员  李 娟二〇二〇年八月二十日书记员  王兰英