安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1392号 上诉人（原审原告）：王娟娟，女，1987年10月13日出生，汉族，无固定职业，住安徽省安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：李平，安徽国誉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安庆新碧房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市开发区厂区综合楼。 法定代表人：黄宇奘，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱小飞，安徽引江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱玉，安徽引江律师事务所律师。 上诉人王娟娟因与被上诉人安庆新碧房地产开发有限公司（以下简称新碧房地产公司）车位纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2020）皖0802民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王娟娟的委托诉讼代理人李平、被上诉人新碧房地产公司的委托诉讼代理人朱小飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王娟娟上诉请求：撤销原判，改判确认《未竣工车位使用权转让协议书》超过20年租期约定内容无效，新碧房地产公司返还车位租金46869.57元及相应的利息损失（自2018年7月31日起至实际返还租金之日止按6%的利率计算），一、二审诉讼费由新碧房地产公司。事实与理由：一审判决将本案定性为车位所有权转让纠纷，认定未竣工车位使用权转让协议书合法有效，认定事实和使用法律错误。一、根据协议书内容，该协议书为车族人转移车位使用权，承租人支付试用期内租金的租赁合同，没有约定转移车位所有权的权利和义务，应认定为租赁合同。二、新碧房地产公司以合法形式掩盖非法目的，超过20年租期的约定内容应属无效。三、协议以免费赠予使用权的形式隐藏连续出租69年的租赁行为，虚假的租赁行为无效，20年租期以内约定应认定合法有效。四、一审判决将本案定性为车位所有权转让，与认定协议书合法有效，自相矛盾。如协议书为车位所有权转让合同，应确定合同未成立或无效。车位不能办理产权登记，其毫不知情，新碧房地产公司销售不能办理产权登记的车位，违反土地管理法的相关规定，涉嫌合同诈骗。新碧房地产公司利用其订立合同的优势地位，为达到一次性获取购房户仅70年车位租金的非法目的，拆解租期，规避法律，应对其行为作出否定性评价。 新碧房地产公司辩称：一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求二审法院依法予以维持。一、新碧房地产公司系时代之光项目地下非人防车位的所有权人，新碧房地产公司有权对地下车位进行处分。二、使用权转让协议是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照协议进行履行，且该协议已经实际履行，王娟娟提出的意见无任何事实及法律依据。三、王娟娟要求确认涉案车位超期约定条款无效，无事实依据，双方合同已经约定车位的使用期20年，20年后的使用权新碧房地产公司同意由王娟娟继续使用至2089年1月15日，20年后新碧房地产公司未收取任何使用权转让费。双方签订的协议书符合《中华人民共和国物权法》第七十四条和《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，双方达成的合同没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，属于有效合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王娟娟向一审法院起诉请求：1.确认《未竣工车位使用权转让协议书》超过20年租期的约定内容无效；2.判令新碧房地产公司返还车位租金46869.57元并赔偿相应的利息损失（以46869.57元为基数，自2018年7月31起至实际返还租金之日止，按年利率6%的标准计算）；3.诉讼费用由新碧房地产公司负担。 一审法院认定事实：新碧房地产公司系位于安庆市开发区碧桂园时代之光小区的建设单位。2018年1月9日，安庆市住房和城乡建设委员会向新碧房地产公司颁发了《建筑工程施工许可证》（编号：3408021709180101-ＳＸ-002）。2019年9月20日，安庆碧桂园时代之光地下室Ａ通过竣工验收。按新碧房地产公司报送给安庆市规划局的规划设计方案，安庆碧桂园时代之光地下室Ａ主要规划用于停放汽车，包括人防车位和非人防车位。 王娟娟系安庆市开发区碧桂园时代之光小区8幢1单元1101室的业主，其与新碧房地产公司于2018年4月6日签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十二条关于建筑物区分所有权第2款载明，“本项目内经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属出卖人，出卖人有权通过出售或出租等有偿方式处分，且应当首先满足业主的需要。本项目内占用业主共有的道路或业主共有的绿地的车位归全体业主共有，买受人同意交由前期物业服务企业以有偿使用方式经营。……” 2018年7月22日，新碧房地产公司（甲方）、王娟娟（乙方）签订《未竣工车位使用权转让协议书》，主要载明：乙方所购买的商品房位于安庆市开发区，基于乙方成为安庆碧桂园时代之光的业主，甲方同意将位于安庆市开发区碧桂园时代之光地下车位011号车位（以下简称011号车位）提供给乙方使用；使用权转让费总额为66000元；乙方应在2019年12月31日到安庆碧桂园时代之光办理车位的使用手续。车位使用权期限为20年，自2019年12月31日起至2039年12月31日止，前述使用权期限届满后，在乙方没有违反本协议的前提下，甲方自愿同意该车位由乙方继续使用至2089年1月15日止，乙方无须支付使用权转让费；若在使用权期起算后，乙方签订的《商品房买卖合同》被解除或乙方转让所购商品房致使乙方不再是安庆碧桂园时代之光的业主的，则《商品房买卖合同》解除之日或乙方所购商品房转让之日本协议自行终止，甲方有权收回车位，并按照200元／月的标准结算乙方使用车位期间的使用权转让费，双方互不追究其他责任；但是，如果乙方转让商品房时，该商品房的买受人（或本园区内其他符合使用权车位条件的业主，如在本园区内无车位或具备再次使用权车位条件的业主）同意继受本协议全部权利与义务的，甲方、乙方及买受人（或本园区内其他符合使用权车位条件的业主）三方须另行签订《协议权利与义务转让确认书》。协议签订后，王娟娟按约支付了新碧房地产公司66000元。2019年12月20日，新碧房地产公司开具了名称为王娟娟的普通增值税发票，并向王娟娟交付了011号车位。011号车位位于上述地下室Ａ，不属于人防车位，但不能办理产权登记手续。 一审法院认为，综合当事人的陈述及举证、质证，本案争议的焦点主要是王娟娟与新碧房地产公司签订的《未竣工车位使用权转让协议书》的性质及效力问题。根据新碧房地产公司提交的《碧桂园时代之光规划方案调整》、《施工许可证》、《施工验收报告》、《竣工验收备案表》，能够证实011号车位系规划确定的非人防停车位。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定之规定，新碧房地产公司有权以出售、附赠或者出租等方式处分该车位。从《未竣工车位使用权转让协议书》的内容看，王娟娟有权使用011号车位69年，无需在20年使用权到期后将车位返还给新碧房地产公司，且在使用权期限内，王娟娟有权将车位转让给同小区内其他符合条件的业主，王娟娟依据协议的约定对011号车位享有占有、使用、收益、处分的权利，符合物权的法律特征，双方签订的《未竣工车位使用权转让协议书》的性质应认定为所有权转让。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，未办理物权登记的，不影响合同效力。综上，王娟娟作为完全民事行为能力人，与新碧房地产公司签订《未竣工车位使用权转让协议书》是双方自愿选择的结果，即系双方真实意思表示，协议内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，王娟娟主张双方签订的协议系租赁合同性质，继而要求确认协议中超过20年租期的约定内容无效并主张返还相应期限内的租金，与事实不符，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、第七十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，作出判决如下：驳回原告王娟娟的诉讼请求。案件受理费997元，减半收取498.5元（原告王娟娟已预交），由原告王娟娟负担。 二审中，当事人未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为,《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案车位使用权转让协议明确约定，新碧房地产公司将案涉车位提供给王娟娟使用，使用权转让费总额66000元，车位使用权期限为20年，使用权期限届满后，在没有违反协议的前提下，车位由王娟娟继续使用，无须支付使用权转让费。该协议内容具体、明确，系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应当认定有效。王娟娟提出该协议系租赁合同，以合法形式掩盖非法目的，超出20年租期部分内容无效，该协议如认定为车位转让合同，合同不成立或无效。其上诉理由与协议内容不符，无事实依据，有悖诚信原则，故对其要求确认协议中超过20年租期的约定内容无效及返还相应期限租金的诉讼请求，不予支持。综上，王娟娟的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费997元，由上诉人王娟娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  张秀珍 审判员  高 平 审判员  程 顺 二〇二〇年八月三日 法官助理丁娟 书记员吴杰 附本案所适用相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；