湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0191民初2331号 原告：周少勇，男，1985年11月1日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区， 委托诉讼代理人：杨毅，湖北敏讷律师事务所律师。 被告：王强，男，1988年11月12日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区， 被告：武汉盛世凌天房地产代理有限公司，住所地湖北省武汉经济技术开发区湘隆时代商业中心第******房。 法定代表人：李惠梁，该公司销售经理。 委托诉讼代理人：施浩，该公司员工。 第三人：徐利霞，女，1987年7月1日出生，汉族，住湖北省公安县， 原告周少勇与被告王强、被告武汉盛世凌天房地产代理有限公司（以下简称盛世公司）、第三人徐利霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行审理。原告周少勇及其委托诉讼代理人杨毅，被告盛世公司的委托诉讼代理人施浩，第三人徐利霞到庭参加诉讼。被告王强经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周少勇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告周少勇与被告王强、被告盛世公司签订的《存量房居间（买卖）合同》；2.被告王强、被告盛世公司返还原告周少勇支付的房屋定金20,000元；3.被告王强支付原告周少勇违约金257,600元；4.本案诉讼费用由被告王强、被告盛世公司承担。事实和理由：2019年3月20日，原告周少勇与被告王强、被告盛世公司签订《存量房居间（买卖）合同》，约定被告王强将位于武汉经济技术开发区联投金色港湾一期7-2-902室出卖给原告周少勇，房屋价款为1,288,000元，被告盛世公司作为房屋中介提供居间服务。原告周少勇在合同签订当日向被告王强支付定金20000元。2019年7月25日、2019年10月30日，原告周少勇与被告王强、被告盛世公司陆续签订两份《补充协议》，均未能如约履行。被告王强出售无法正常过户交易的房产，已经导致合同不能履行。根据三方签订的《存量房居间（买卖）合同》的约定，被告王强经催告后无法继续履行合同已经构成根本违约。被告盛世公司作为居间方没有尽到忠实义务，未详尽审查被告王强房屋的权属与抵押状况，导致原告周少勇合同目的无法实现，亦应赔偿原告周少勇的相应损失。原告周少勇为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告王强未予答辩。 被告盛世公司辩称，同意原告周少勇的诉讼请求，被告王强是违约方应当承担相应的法律责任。 第三人徐利霞发表陈述意见称，同意原告周少勇的诉讼请求，要求追究被告王强的违约责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（买受人、乙方）周少勇、被告（出卖人、甲方）王强、被告（经纪代理方、丙方）盛世公司于2019年3月20日签订《存量房居间（买卖）合同》，约定：甲方所出售的房屋坐落于武汉经济技术开发区联投金色港湾一期7-2-902室，建筑面积90.41平方米，购房合同编号为经140074642；上述房屋成交价为1,288,000元甲方净得；房屋定金20,000元在签订本合同当日由乙方一次性支付给甲方；购房款268,000元在甲乙双方办理完本合同项下房产的交易过户手续当日由乙方一次性支付给甲方；购房款1,000,000元甲方同意由乙方委托丙方办理银行商业贷款，具体贷款金额及贷款年限以银行审批为准；甲方违约，乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的20%向乙方支付违约金；此合同，由于甲方债务问题未处理清楚而导致交易无法进行，甲方承担违约责任等内容。签订上述合同当日，原告周少勇通过微信转账向被告盛世公司支付定金20,000元，被告盛世公司向原告周少勇出具收据。同日，被告盛世公司将其中10,000元转账给被告王强，余下10,000元作为物业交割保证金留存于被告盛世公司。被告王强又向原告周少勇出具收款收据，载明收到原告周少勇购房定金10,000元。此后，因被告王强未及时协助办理房屋过户手续，原、被告签订《补充协议》，约定：甲乙双方协商2019年8月10日之前过户房价为1,288,000元不变，2019年8月10日之后过户将房价调整为1,275,000元等内容。上述《补充协议》签订后，被告王强仍未协助办理过户手续，原、被告又签订《补充协议》，约定：甲乙双方协商2019年11月30日之前必须完成过户手续，如未完成过户手续视为甲方违约，需赔偿乙方房款总价的20%作为赔偿款等内容。因涉案房屋一直未能办理过户手续，原告周少勇于2020年4月13日向被告王强、被告盛世公司发送《联系函》、于2019年5月17日向被告王强发送《律师函》，要求被告王强、被告盛世公司于5日内提交房屋权属转移登记手续所需资料，配合办理房屋过户手续，若逾期未配合办理的，原告周少勇将在催告后解除合同并追索全部房款20%的违约金及退还双倍定金等内容。原告周少勇要求被告王强、被告盛世公司履行《存量房居间（买卖）合同》无果，故诉至法院请求依诉予判。 另查明，涉案房屋已于2018年6月27日因案外人王钢申请诉前财产保全被湖北省武汉市黄陂区人民法院查封，查封期限自2018年6月27日至2021年6月26日。原告周少勇、被告盛世公司庭审时均称被告王强在签订《存量房居间（买卖）合同》前未明确告知涉案房屋已被法院查封的事实。因涉案房屋无法继续交易，原告周少勇于2020年5月10日以总价1,490,000元购买武汉经济技术开发区联投金色港湾一期7-1-1002室。目前，该房屋已完成付款手续，且已转移登记至原告周少勇及其配偶第三人徐利霞名下。 以上事实，有原告周少勇提供的《存量房居间（买卖）合同》、《补充协议》两份、定金的支付与收款记录、收据、原告周少勇银行卡流水、原告周少勇与被告王强的聊天记录、原告周少勇与被告盛世公司工作人员施浩的微信聊天记录、联系函及邮件签收记录、律师函、贝壳二手房的房产交易信息、安居客的房产交易信息、房屋中介机构提供的房屋价格的证明、《存量房居间（买卖）合同》（2020.5.10）、收款收据、转账凭证、房查告知单、结婚证、不动产权证书、中国光大银行个人转账凭证、中国光大银行账户明细查询清单、收条、收款收据等证据佐证，因到庭当事人对上述证据均不持异议，本院对上述证据予以采信。 本院认为，原告周少勇、被告王强、被告盛世公司于2019年3月20日签订《存量房居间（买卖）合同》，系当事人真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规强制性规定，属合法有效，对当事人具有法律约束力。因被告王强原因造成涉案房屋在2018年6月27日即被湖北省武汉市黄陂区人民法院查封，且被告王强未明确告知原告周少勇、被告盛世公司房屋被查封的事实，致使上述合同无法履行，被告王强应退还原告周少勇已支付的款项并承担相应违约责任。因原告周少勇已于2019年5月17日向被告王强发送《律师函》要求被告王强、被告盛世公司于5日内配合办理房屋过户手续，若逾期未配合办理的，原告周少勇将在催告后解除合同。2019年5月17日，被告王强已收到该《律师函》。且被告王强在催告后仍未配合办理房屋过户手续，故本院认为原告周少勇、被告王强、被告盛世公司于2019年3月20日签订《存量房居间（买卖）合同》已于2019年5月23日起解除。 原告周少勇要求被告王强、被告盛世公司返还已支付的房屋定金20,000元的请求，因原告周少勇于2019年3月20日通过微信转账向被告盛世公司支付定金20,000元后，被告盛世公司将其中10,000元转账给被告王强，余下10,000元作为物业交割保证金留存于被告盛世公司，故被告盛世公司应退还原告周少勇定金10,000元，被告王强应退还原告周少勇定金10,000元。 原告周少勇要求被告王强支付违约金257,600元的请求，虽然《存量房居间（买卖）合同》中约定违约金为全部房款的20%，但原告周少勇因被告王强违约造成的实际损失应为其购买涉案小区同一栋同户型房屋即武汉经济技术开发区联投金色港湾一期7-1-1002室所多支出的费用，即215,000元（1,490,000元－1,275,000元）。原告周少勇主张被告王强按照全部房款的20%支付违约金的请求，本院不予支持。 原告周少勇诉请超过的部分，无事实及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告王强应于本判决生效之日起5日内支付原告周少勇违约金215,000元； 二、被告王强应于本判决生效之日起5日内退还原告周少勇定金10,000元； 三、被告武汉盛世凌天房地产代理有限公司应于本判决生效之日起5日内退还原告周少勇定金10,000元； 四、驳回原告周少勇的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,464元，减半收取2,732元，由被告王强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员 熊 婧 二〇二〇年八月二十七日 书记员 范宇佳