吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2157号上诉人(原审被告)：吉林中诚房地产开发有限公司。住所：农安县文化街黄龙房地产开发综合楼。法定代表人：朱冬梅，总经理。委托诉讼代理人：王一伟，吉林同信法大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丛淑凤，女，1962年3月20日生，汉族，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：张晓龙，吉林阳光博舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张艳春，女，1983年5月22日生，汉族，住农安县。委托诉讼代理人：张晓龙，吉林阳光博舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张艳芳，女，1985年4月16日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张晓龙，吉林阳光博舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张艳伟，女，1987年7月16日生，汉族，住松原市宁江区。委托诉讼代理人：张晓龙，吉林阳光博舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张艳山，男，1992年7月4日生，汉族，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：张晓龙，吉林阳光博舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林厚金建筑工程有限公司。住所吉林省长春市农安县开安镇向阳路。法定代表人田德龙，总经理。委托诉讼代理人荀秀秀，吉林全策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张生，男，1955年5月11日生，汉族，住农安县。上诉人吉林中诚房地产开发有限公司（以下简称中诚公司）因与吉林厚金建筑工程有限公司、吉林厚金建筑工程有限公司（以下简称厚金公司）、张生买卖合同纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院（2019）吉0122民初4107号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中诚公司上诉请求：一、请求依法撤销农安县人民法院（2019）吉0122民初4107号民事判决书，依法发回重审。二、一、二审诉讼费由被上诉人丛淑凤、张艳春、张艳芳、张艳伟、张艳山共同承担。事实和理由：原审认定基本事实不清，适用法律错误，具体理由如下：一、原审认定“项目负责人孙某臣在购房收据中签字系代理张生行使权利，对中诚公司具有结束力”是错误的。原审对孙某臣的签字的真实性没有查实，且孙某臣不是中诚公司员工，没有证据证明其是张生的代理人，原审在事实不清的情况下就认定孙某臣的签字对中诚公司具有约束力完全是错误的。被上诉人丛淑凤提供的收据中没有中诚公司盖章确认，也不是中诚公司的制式票据，而且根据中诚公司与厚金公司的补充协议，支付工程款的时间是主体封闭之后按进度付款，而2014年10月9日主体工程尚未封闭，付款条件尚未成就，且此收据也不是张生开具的，张生也从未向中诚公司报备过，所以原审认定该收据对中诚公司具有结束力没有事实依据和法律依据。二、原审认为“案涉房屋在立体砍块范围内”无事实依据，张为宏将立体砍块外的房屋抵顶沙子款的行为是无效的，不应由中诚公司承担付款义务。上诉人在原审庭审时已明确提出案涉的301室不在立体砍块范围内，并提交了301室变更为313室的证据。张生在庭审时也陈述立体砍块是以4至10门商网为基础向上砍块，不包含楼房两侧把山的房屋，而301室是把山的房屋，根本不在立体砍块之内，所以张为宏将立体砍块外的房屋抵顶沙子款的行为是无效的，厚金公司应对张为宏的无效行为承担付款义务。原审在庭审时已经查清了上述事实，但为了将责任判到中诚公司身上故意掩盖事实。三、涉案301室房屋的现状应由被上诉人丛淑凤承担举证责任，该举证责任不应分配给中诚公司。且农安法院已有多个判决认定金都城市广场小区存在房号变更一事，故原审在房屋现状未查清的情况下就判决中诚公司承担责任属于认定事实不清。四、被上诉人丛淑凤等人主张的是因买卖合同所欠沙子款，按照合同相对性原则，该款项理应由买方即厚金公司承担付款义务，发包人只是在欠付工程款范围内承担连带责任。事实上中诚公司和实际出资人给付涉案工程款已经远远超出2008万元，原审判决未按照买卖合同法律关系审理而直接判决发包人中诚公司承担付款责任没有法律依据。五、原审仅凭购房收据就认定被上诉人丛淑凤等人的沙子款为331448元是错误的，经中诚公司了解，沙子款只有20余万元。综上，原审判决认定的基本事实不清，适用法律必然错误，请求二审法院依法查明事实，发回重审，以维护上诉人的合法权益。张艳山、张艳春、丛淑凤、张艳伟、张艳芳辩称原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。原审庭审中厚金公司已提供17份单据，其中包括被上诉人的购房单据，且在原审中张生的质证意见承认被上诉人房屋在厚金公司工程款立体砍块之内，故上诉人主张的不在立体砍块之内不存在。厚金公司辩称：一、原审认定“项目负责人孙某臣在购房收据中签字系代理张生行使权利，对中诚公司具有约束力”是正确的。厚金公司与中诚公司已经存在诸多起诉讼案件，在以往的庭审中以及本案原审中，孙某臣的身份已经查清了，其系张生雇用的项目负责人，是中诚公司的员工。孙某臣在本案收据中签字的行为系代表张生，张生又代表中诚公司，因此该收据对中诚公司有约束力。厚金公司在原审中提交了张生给厚金公司提供的17张收据，该17张收据是张生代表中诚公司按照施工合同约定，将立体砍块房屋直接抵顶材料款或人工费等等，张生在本案原审庭审中对17张收据无异议。且本案收据包含在这17张收据当中，因此可证明，张生对孙某臣签字的行为表示认可，本案被继承人张朋的沙子款已经由砍块房屋抵顶，与厚金公司无关。二、原审认为“案涉房屋在立体砍块范围内”正确，案涉房屋房号变更的现状不影响本案的审理。中诚公司在原审答辩时称“中诚公司已将应付厚金公司的工程款2008万元以立体砍块之内房源、立体砍块之外房源等多种形式超额给付。”因厚金公司与中诚公司至今未结算，姑且不论是否超额给付，但从中诚公司的答辩意见中可见，其对以立体砍块抵顶工程款这种方式是认可的，且确实存在以立体砍块之内、之外房源抵账的情形。因此，其又主张抵顶行为无效的说法是互相矛盾的，中诚地产管理不善，造成存在重复抵顶或抵顶后又另行出售的行为应由其承担管理不善的后果，从保护交易秩序的角度出发，已抵顶的房屋成立买卖合同关系，应由中诚公司承担给付责任，无法给付的承担违约责任。抵顶时案涉房屋的位置是依据当时暂定的房号确定的，厚金公司与中诚公司施工合同中约定的立体砍块范围内房屋也是依据当时暂定的房号确定，后续重新测绘房号发生变动并不影响抵顶这一实质行为内容。无论是砍块内还是砍块外，只要张生代表中诚公司对其予以认可，那么中诚公司应为张生的表见代理行为承担法律后果。张生在原审答辩时，认可案涉房屋在立体砍块范围内，其作为中诚公司代表处理房屋的行为合法有效，对中诚公司有约束力。三、厚金公司不应再承担给付责任。本案被继承人张朋的沙子款已经有房屋抵账，收据可证明。张朋与厚金公司的关系已经转化为与中诚公司的买卖合同关系，不存在突破合同相对性主张权利的行为，相反张朋取得收据后，合同的相对方是中诚公司，中诚公司后续无法交付房屋就应该按照收据中确定的买卖房屋价格承担违约责任。就厚金公司与中诚公司的施工合同，厚金公司未收到分文工程款项，中诚公司既然在答辩中自认已经通过抵顶或其他行为超额给付，那么厚金公司自然不存在拖欠材料款或人工费的情形。像本案这种因中诚公司管理不善导致将已经抵顶出去的房屋再次出售的情形出现，中诚公司应自食其果。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法庭予维持。张生辩称张朋所持有的票据我没有签字，不在我方支付的工程款的立体砍块之内，具体支付沙子款事宜我方不清楚，我方有房源表予以证明，其他事宜我方不清楚。丛淑凤、张艳春、张艳芳、张艳伟、张艳山向原审法院起诉请求：1.依法判令中诚公司、厚金公司、张生承担连带责任给沙子款331448元;2.依法判令诉讼费、保全费由中诚公司、厚金公司、张生承担。事实与理由从淑凤与张朋（已去世）系夫妻关系，张艳春、张艳芳、张艳伟、张艳山与张朋系父女子关系。张生挂靠中诚公司开发农安县站前金都城市广场项目,2014年厚金公司承建农安县站前金都城市广场项目，厚金公司负责土建、水暖、电器等。厚金公司在施工过程中在丛淑凤、张艳春、张艳芳、张艳伟、张艳山处采购沙子，欠丛淑凤、张艳春、张艳芳、张艳伟、张艳山沙子款共计331448元,由于厚金公司无钱支付丛淑凤、张艳春、张艳芳、张艳伟、张艳山沙子款，2014年10月9日厚金公司用中诚公司开发的站前金都小区2号楼301室抵顶丛淑凤、张艳春、张艳芳、张艳伟、张艳山沙子款，为从淑凤丈夫张朋开具一张抵房收据，收据注明用此房抵定沙子款，该房屋收据为中诚公司名头，并且该收据已在中诚公司处进行备案，现抵顶给丛淑凤、张艳春、张艳芳、张艳伟、张艳山的2号楼301室房屋已被中诚公司、厚金公司、张生出卖给他人，丛淑凤、张艳春、张艳芳、张艳伟、张艳山无奈,故诉至法院,要求中诚公司、厚金公司、张生承担连带责任给付沙子款331448元。厚金公司辩称1.据丛淑凤、张艳春、张艳芳、张艳伟、张艳山诉状陈述，供应沙子是2014年，现在提起诉讼已经超过诉讼时效;2.本案应追加张为宏的继承人为被告，因为张为宏挂靠我单位施工站前金都广场项目，对于丛淑凤、张艳春、张艳芳、张艳伟、张艳山是否实际供应沙子供货量货款额等我公司均不知晓;3.如确实存在沙子款项，那么本案因中诚公司已经开具了售楼票据，并且票据中记载的房屋是在中诚公司抵顶厚金公司工程款的立体砍块范围内，房屋抵顶有效，那么张朋与中诚公司已经形成商品房买卖合同关系，本案的案由也是买卖合同关系，中诚公司与厚金公司承包合同中也约定销售楼房由中诚公司统一管理，本案中诚公司作为开发商应承担给付房屋的责任，如中诚公司将房屋另行出售应承担违约责任，赔偿丛淑凤、张艳春、张艳芳、张艳伟、张艳山诉请款项。中诚公司原审辩称：丛淑凤、张艳春、张艳芳、张艳伟、张艳山所述无理应予驳回。1.中诚公司与厚金公司签订城市金都广场项目2、3号楼的施工合同,有厚金公司负责2、3号楼的施工,丛淑凤、张艳春、张艳芳、张艳伟、张艳山所述的沙子款是实际施工人与张朋之间进行的交易与发包方中诚公司无关;2.中诚公司从未将2号楼的301室抵账给张朋，孙某臣不是中诚公司的员工，其签名不代表中诚公司已同意备案的表示;3.中诚公司已将应付厚金公司的工程款2008万元以立体砍块的之内房源，立体砍块之外的房源、工程款等多种形式超额给付完毕，不欠厚金公司工程款，综上中诚公司不应承担给付丛淑凤、张艳春、张艳芳、张艳伟、张艳山沙子款的义务和连带责任。张生原审辩称：本人是站前金都城市广场项目的总代表,中诚公司和厚金公司签订承包合同，以在建工程立体砍块支付的工程款，不欠厚金工程款，其他和中诚地产意见一致，丛淑凤、张艳春、张艳芳、张艳伟、张艳山所述的沙子款，本人和中诚公司不负责任，应由建筑方负责。原审法院认定事实：2014年8月1日,张生作为中诚公司（甲方)农安金都城市广场2号楼、3号楼的委托人与厚金公司（乙方）签订了建设工程施工合同及《站前金都广场小区工程承包补充协议》,中诚公司将其开发的农安县金都城市广场2号楼、3号楼工程承包给厚金公司，张生作为中诚公司代表，张为宏作为厚金公司代表在施工合同及补充协议上签字并加盖了中诚公司、厚金公司公章。补充协议约定竣工日期2014年12月15日,付款方式工程款以本工程建成的房屋抵工程款，房屋价格以双方拟定价格为准。1、立体砍块分配方案甲方以2号楼一、二层商网4-10门1252平方米，三至六层2505平方米，住宅403、404、501、502门面积303平方米抵乙方工程款。2、抵工程款的楼价底商9500元/平方米,三至六层均价为3600元/平方米......3、抵顶楼盘销售楼款，由甲方管理。主体封闭后按工程进度支付给乙方......合同签订后，厚金公司开始施工，在施工期间，厚金公司赊购了张朋的沙子，为偿还沙子款，厚金公司代表张为宏用其与中诚公司补充协议中约定立体砍块的2号楼301室抵工程款的房屋抵顶所欠张朋沙子款，并于2014年10月9日给张朋开具了中诚公司收据两张，收据内容购房人张朋,购房编号2号楼301室,面积分别是92.12平方米，单价3598元，房屋价款为331448元，注明此收据待楼盘开盘后换取正式房票，面积以产权为准，开发商处由项目负责人孙某臣签字，并注明已备案，工地项目经理处由张为宏签字并加盖吉林厚金建筑工程有限公司站前项目部公章，且注明顶工程沙款老宋。另查，张朋于2019年1月22日死亡。丛淑凤系张朋妻子、张艳山、张艳春、张艳芳、张艳伟分别系张朋子女。2019年8月31日农安县建设监理有限公司、吉林尚泽建设工程咨询有限公司出具的站前广场金都小区工程未按承包项目完工说明，此工程至今没有竣工验收。原审法院认为：1、张朋的妻子丛淑凤及子女张艳山、张艳春、张艳芳、张艳伟系张朋的法定继承人，有权主张权利,主体适格;2、原告提出曾于2017年4、5月份主张过权利，且涉案房屋至今未竣工，虽厚金公司提出本案已过诉讼时效，但未提出反证证据，故其抗辩理由不成立;3、张生系中诚公司与厚金公司签订施工合同的中诚公司代表，且施工合同明确约定以2号楼房屋抵顶厚金公司工程款，张朋有理由相信开发商处有项目负责人孙某臣在购房收据中签字，系代理张生行使权利，对中诚公司具有约束力。中诚公司虽提出购房收据不是中诚公司出具的，没有中诚公司的盖章确认，孙某臣不是中诚公司的员工，其与丛淑凤、张艳春、张艳芳、张艳伟、张艳山之间不存在房屋买卖关系。张生作为中诚公司的代理人从事与案涉小区有关的活动，后果应由中诚公司承担，其抗辩理由不成立;4、中诚公司、厚金公司、张生在答辩中对以在建工程立体砍块支付的工程款，且案涉票据中记载的房屋是在立体砍块范围内均无异议。张为宏用其与中诚公司补充协议中约定立体砍块的2号楼301室作为沙子对价抵顶给张朋，为张朋开具收据，对此丛淑凤、张艳春、张艳芳、张艳伟、张艳山与厚金公司均无异议，故以房屋抵顶沙子款的收据合法有效。收据中项目负责人孙某臣在开发商(甲方)栏中签字,并注明已备案，亦证明中诚公司对2号楼301室处置结果的确认。亦是对厚金公司将对中诚公司的债权转让给张朋并得到中诚公司的确认，故张朋与中诚公司形成了直接的买卖关系，厚金公司不应对丛淑凤、张艳春、张艳芳、张艳伟、张艳山债权再承担给付责任,厚金公司上述抗辩理由成立。虽庭审中中诚公司提出案涉房屋不在立体砍块范围内,所提出观点与答辩意见自相矛盾,其抗辩理由不成立;5丛淑凤、张艳春、张艳芳、张艳伟、张艳山及厚金公司提出案涉票据中记载的房屋已被出售，对此,中诚公司及张生均称楼房建成后经测绘后房间号有改动，房屋是否销售不清楚，但未提出反驳意见及房号变更的证据,故应承担不利后果。综上所述，厚金公司提出本案因中诚公司开具了售楼票据，且该房屋是在中诚公司抵顶厚金公司工程款的立体砍块范围内，房屋抵顶有效，如中诚公司将房屋另行出售应承担违约责任，赔偿原告诉请款项及张生提出本人是站前金都城市广场项目的总代表，不应承担责任的抗辩理由成立;中诚公司提出的沙子款是实际施工人与张朋之间进行的交易与发包方中诚公司无关，且不欠厚金公司工程款，不应承担给付丛淑凤、张艳春、张艳芳、张艳伟、张艳山沙子款的义务和连带责任的理由不成立。故丛淑凤、张艳山、张艳春、张艳芳、张艳伟要求中诚公司给付沙子款331448元应予以支持;其他诉讼请求没有事实根据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，原审法院判决如下：一、吉林中诚房地产开发有限公司于本判决生效后给付丛淑凤、张艳山、张艳春、张艳芳、张艳伟沙子款331448元。二、驳回丛淑凤、张艳山、张艳春、张艳芳、张艳伟其他诉讼请求。案件受理费6271.72元，由吉林中诚房地产开发有限公司负担。本案经本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，丛淑凤等各原审原告主张厚金公司尚欠沙子款，厚金公司表示已经将中诚公司用于抵账其工程款的房屋抵顶给沙子买卖合同中的出卖人即债权人张朋，用于抵顶沙子货款。以上事实说明，就沙子买卖合同的货款债务，张朋与厚金公司达成了以物抵债协议，因该协议成立于货款债务发生之后，故案涉以房抵债的协议有效，但在该以房抵债协议并未履行之时，并未导致原金钱债务的消灭，故丛淑凤等各原审原告要求厚金公司支付沙子款并无不当，而中诚公司与张朋并未成立沙子的买卖合同，亦未欠付厚金公司工程款，丛淑凤等各原审原告要求其履行沙子买卖合同的付款义务并无事实和法律依据。综上，原审判决认定事实清楚、但适用法律错误，应予纠正，故对中诚公司的上诉请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下一、撤销吉林省农安县人民法院（2019）吉0122民初4107号民事判决；二、被上诉人吉林厚金建筑工程有限公司于本判决生效后立即给付被上诉人丛淑凤、张艳春、张艳芳、张艳伟、张艳山沙子款331448元；三、驳回被上诉人丛淑凤、张艳山、张艳春、张艳芳、张艳伟其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6271.72元、二审案件受理费6272元，由被上诉人吉林厚金建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李雨萍审判员  王 博审判员  王忠旭二〇二〇年八月二十日书记员  赵若冰