北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初4073号原告：梁乃友，男，1970年11月19日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街**院**楼301一社会信用代码91110114344295076Q。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。原告梁乃友与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁乃友之委托诉讼代理人林琳、被告绿地京纬公司及被告睿天下公司之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁乃友向本院提出诉讼请求：1请求判令解除梁乃友与绿地京纬公司于二〇一六年四月十四日就绿地XXX-X、X-X室形成的商品房预约合同关系。2、请求判令二被告返还原告购房款566021元及利息；3、诉讼费由二被告负担。事实和理由：2016年4月14日，原告与绿地京纬公司签订两份《绿地密云XX定购协议》，其中一份定购协议载明买受人梁乃友，销售房号X-X，建筑面积66.14平方米，原房价1289446元，成交单价16921.45元，成交总价1119185元，享受折扣93折，APP会员5万减8万。另一份定购协议载明买受人梁乃友，销售房号X-X，建筑面积69.65平方米，原房价1388083元，成交单价17385.74元，成交总价1210918元，享受折扣93折，APP会员5万减8万。现因购房政策，原告无法购买涉案房屋，故起诉至法院，要求被告退还原告购房款并支付利息。绿地京纬公司辩称，1、在解除双方合同关系的前提下，同意向梁乃友退还房款466021元，不同意梁乃友的其他诉讼请求；2、双方签订了商品房预约合同，约定在具备签订正式合同的条件下，由双方另行签订正式合同，绿地京纬公司未隐瞒相关事实，没有过错；3、如法院认定绿地京纬公司需要支付利息损失，应从合同解除之日的次日计算；4、睿天下公司收取梁乃友的两套房屋各50000元服务费与本案不属于同一法律关系，应另案解决，我公司没有返还及赔偿义务。睿天下公司辩称，我公司为梁乃友提供了相关会员服务，两套房屋收取的100000元服务费为梁乃友购房的合理开支，不是购房款，梁乃友要求我公司返还没有合同和法律依据。本院经审理认定事实如下：2016年4月14日，梁乃友向睿天下公司交纳服务费10万元，当日梁乃友与绿地京纬公司签订两份《绿地密云XX定购协议》，其中一份定购协议载明买受人梁乃友，销售房号X-X，建筑面积66.14平方米，原房价1289446元，成交单价16921.45元，成交总价1119185元，享受折扣93折，APP会员5万减8万；另一份定购协议载明买受人梁乃友，销售房号X-X，建筑面积69.65平方米，原房价1388083元，成交单价17385.74元，成交总价1210918元，享受折扣93折，APP会员5万减8万。2016年4月14日、4月20日梁乃友两次向绿地京纬公司交纳X—X号房款共计223837元，绿地京纬公司为梁乃友出具了收据。2016年4月14日、4月30日、5月11日梁乃友三次向绿地京纬公司交纳X—X号房款共计242184元，绿地京纬公司为梁乃友出具了收据。涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据该购房政策，梁乃友丧失购买涉案房屋的主体资格。梁乃友及绿地京纬公司均认可定购协议不能继续履行。另查，绿地京纬公司制定并实行了向电商交纳5万元可以抵顶8万元房款的定购房屋方案。上述事实，有当事人陈述、《绿地密云XX定购协议》、绿地京纬公司出具的收据、睿天下公司出具的收据等证据材料在案佐证。本院认为：梁乃友与绿地京纬公司签订的两份《绿地密云XX定购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3.26”购房政策，梁乃友丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对梁乃友要求绿地京纬公司退还其交付给绿地京纬公司的购房款并支付利息的诉求，本院予以支持。本案争议焦点系梁乃友向睿天下公司交纳的每套房屋5万元服务费如何定性及定购协议解除后该5万元服务费如何处理。根据梁乃友提交的定购协议书中载明的房屋总价款与成交总价的关系，绿地京纬公司承诺梁乃友享受APP会员5万减8万的定购房屋方案，梁乃友有理由相信睿天下公司所收取的5万元系涉案房屋的房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该5万元应认定为梁乃友所交纳的定购涉案房屋的房款，睿天下公司收取5万元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，故梁乃友要求睿天下公司返还服务费及支付利息的诉讼请求，本院不予支持；综上，梁乃友要求绿地京纬公司返还566021元购房款并支付利息的诉讼请求，理由正当充分，本院予以支持，对于本案涉及的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对2019年8月20日之后的利息标准予以相应调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告梁乃友与被告绿地集团北京京纬置业有限公司于二〇一六年四月十四日就绿地XXX-X、X-X室形成的商品房预约合同关系。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告梁乃友购房款五十六万六千零二十一元并支付利息（利息以十四万元为基数，自二○一六年四月十四日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；利息以二十万三千八百三十七元为基数，自二○一六年四月二十日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；利息以十二万二千一百八十四元为基数，自二○一六年四月三十日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；利息以十万元为基数，自二○一六年五月十一日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告梁乃友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千七百三十元（原告梁乃友已预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付铁军二〇二〇年八月十七日书记员  王 艳