湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初3553号原告：武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司，住所地武汉市黄陂区盘龙城盘龙大道**奥莱汇。责任人：林世金。委托诉讼代理人：冯婷，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：陈涛，湖北天泓律师事务所律师，特别授权。被告：雷易鸣，男，1989年7月19日出生，汉族，住址武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：雷亚雄，雷易鸣父亲，特别授权。委托诉讼代理人：郭俊，湖北玺来律师事务所律师，特别授权。原告武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司诉被告雷易鸣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司委托诉讼代理人冯婷、陈涛，被告雷易鸣委托诉讼代理人雷亚雄、郭俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司诉称：被告雷易鸣购买位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区盘龙大道50号奥莱汇小区号G2栋201室房屋，该房屋面积181.14㎡。原告武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司与被告雷易鸣签订了《前期物业管理协议》，协议约定武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司为业主提供物业管理服务，按建筑面积1.8元/㎡*月收取物业管理费。当业主不按合同约定的时间和收费标准交纳物业管理费时，物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起按每天万分之五收取滞纳金。被告雷易鸣共欠物业费15652元，在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，并对其欠缴的物业费进行了催收，但被告雷易鸣仍未交纳。原告武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司提出如下诉讼请求：1、判令被告雷易鸣向原告武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司支付2015年7月1日至2020年6月30日拖欠的物业管理服务费15652元；2、判令被告雷易鸣向原告武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司支付2015年7月1日至2020年6月30日期间拖欠的物业管理费滞纳金5751元；3、判令被告雷易鸣承担诉讼费用。原告武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司向法院提交了以下证据：证据一：原告武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司与被告雷易鸣签订了《前期物业管理协议》，证明被告雷易鸣系奥莱汇小区号G2栋201室业主，该房屋面积181.14㎡。雷易鸣已于2015年7月1日收房。原告武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司是该小区的物业管理单位。物业服务费标准为1.8元/平方米*月，交纳方式为以壹年为期提前交付。被告雷易鸣未按期交纳物业管理费的，应当从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。证据二：奥莱汇小区规划图，证明本小区垃圾房的设置符合规划。证据三：缴费通知单张贴照片。证明原告曾多次发出催款通知，催收雷易鸣应交纳的物业管理费。被告雷易鸣辩称：原告所诉本人未交物业管理费属实，不交物业费的原因是原告在本小区未经规划许可设置垃圾房，并将本小区建筑垃圾堆放在垃圾房外，小区生活垃圾露天堆放、建筑垃圾不及时清运，本人住房与小区垃圾房距离大约二三十米远，给本人生活造成极大的负面影响。本人多次要求物业公司解决以上问题，至今未得到解决。如果原告不解决问题，我就不交物业费。另，本人在2018年10月12日交纳了2018年7月1日至2019年6月30日一年的物业费。被告雷易鸣向法庭提交如下证据：一、小区垃圾房及周边环境照片，证明小区生活垃圾、建筑垃圾随意堆放，严重影响小区环境及附近居民生活。二、物业费收据，证明雷易鸣交纳了2018年物业费。鉴于原告物业公司不履行物业管理协议的行为，本人提出反诉请求如下：1、请求依法判令武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司承担不履行物业区域内公共场所清洁的违约责任，向雷易鸣支付违约金6132元。2、向雷易鸣提交小区设置垃圾房的规划文件。3、承担本案诉讼费、反诉费。经审理查明：被告雷易鸣系盘龙城经济开发区奥莱汇小区G2栋201室业主，该房屋面积181.14㎡。雷易鸣已于2015年7月1日收房。原告武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司是该小区的物业管理单位。2014年6月11日，雷易鸣与武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定物业管理相关权利义务，武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司负责小区内物业管理含环境卫生管理，雷易鸣按1.8元/平方米*月交纳物业服务费，交纳方式为以一年为期，提前交付。武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司按约定在本小区履行了物业管理义务。雷易鸣仅在2018年10月12日交纳了2018年7月1日至2019年6月30日一年的物业费。2015年7月1日至2018年6月30日期间，2019年7月1日至2020年6月30日，雷易鸣以物业公司不履行小区清洁管理义务为由，不履行交纳物业费义务。武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司多次催收未果提起本案诉讼。在诉讼的过程中，原告武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司变更第一项诉讼请求为判令被告雷易鸣支付2015年7月1日起至2018年6月30日3年期间未交纳物业费共计11739元。经核算，被告雷易鸣未交纳的物业费及应承担的滞纳金如下：从2015年7月1日起至2018年6月30日，雷易鸣3年应交纳物业费共计11739元（181.14㎡×1.8元/㎡*月×36月），其违反物业管理合同，应当承担滞纳金5751元（2015年7月1日起至2018年6月30日期间，2019年7月1日至2020年6月30日期间，从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。滞纳金宜以年为单位，每年按365天累计计算）。另查明，雷易鸣认为物业公司未履行本小区环境卫生清洁职责，因此多次向管理部门投诉，但始终未得到处理。雷易鸣在本案诉讼过程中提出了前述反诉请求。武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司提交小区原始规划图、小区近期对小区内垃圾清运问题进行了整改，证明小区垃圾场所的设置符合规划，小区内垃圾清运整改达到了小区环境整洁的效果。庭审过程中，本院对原被告的物业合同纠纷进行了调解，武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司表示小区物业管理确有需要改进的地方，公司决定将小区建筑垃圾场所与生活垃圾场所进行分离，生活垃圾也增加了垃圾桶，对居民随意丢弃垃圾的行为加强管理，与雷易鸣进行了真诚的沟通，希望雷易鸣及广大业主支持与理解。本院认为，雷易鸣与武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司签订《前期物业管理服务协议》，双方约定物业管理相关权利义务,该协议合法有效，应当遵守。原告武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司按照协议约定对被告雷易鸣所在小区履行了物业管理服务义务，被告雷易鸣应当按协议约定支付物业管理服务费。原告武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司要求业主支付物业费的诉讼请求符合法律规定，应当予以支持。雷易鸣辩称原告履行本小区环境清洁卫生义务未达到合同约定的标准，是违反协议的行为，因此业主有理由拒绝承担物业费。本院认为，依据协议约定，原告武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司物业管理义务不仅包含小区环境清洁卫生，也包含小区房屋共用部分、共用设施设备、小区绿化的维护和管理，还包含小区交通秩序、车辆停放、财产安全、小区生活服务的维护和管理等内容，雷易鸣拒绝承担物业费的意见显然不应得到支持。鉴于该小区建筑垃圾、生活垃圾设置区域明显不合理，垃圾露天随意堆放问题确实存在，本院认为原告武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司在奥莱汇小区的物业服务存在瑕疵，应当进行必要的整改，对小区居民造成的妨碍应当请求谅解。其要雷易鸣承担滞纳金的诉讼请求，本院因此不予支持。关于被告雷易鸣提出的反诉请求1、请求依法判令武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司承担不履行物业区域内公共场所清洁的违约责任，本院认为该诉请所涉内容与本诉雷易鸣的答辩意见相同。本院对被告履行合同义务的行为已作全面认定，无需赘述。关于被告雷易鸣提出的反诉请求2、向雷易鸣提交小区设置垃圾房的规划文件，不是《前期物业管理服务协议》所约定的内容，与本案物业服务合同纠纷不是同一法律关系，当事人应另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告雷易鸣向原告武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司支付自2015年7月1日至2018年6月30日的物业管理服务费11739元。二、驳回原告武汉城市晶体物业管理有限公司盘龙城分公司的其他诉讼请求。三、驳回被告雷易鸣的反诉请求。以上款项定于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取168元，由被告雷易鸣负担。反诉费25元由被告雷易鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘文华二〇二〇年八月二十一日书记员  李 想