上海市虹口区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0109执异23号案外人：吴某某，男，1956年8月29日出生，汉族，住上海市宁海东路**。案外人：李某某，男，1974年5月5日出生，汉族，住，住福建省福安市城北街道XXX路******/div>上列两案外人共同委托诉讼代理人：龚慧，上海市申企律师事务所律师。申请执行人：上海农村商业银行股份有限公司虹口支行，住所地上海市虹口区松花江路**。负责人：李天明，行长。委托诉讼代理人：陆原，该行工作人员。被执行人上海斯绵实业有限公司,住,住所地上海市虹口区逸仙路****/div>被执行人：上海上景实业有限公司，住所地上海，住所地上海市莲振路****楼**>被告：连宁，男，1970年3月29日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市西湖区。被告：周丛笑，女，1971年3月24日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市西湖区。被告：钱霞玲，女，1953年9月11日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被告：罗若飞，男，1950年9月24日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被告：陈琦，女，1976年3月8日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市江干区。被告：彭菊蓉，女，1953年11月19日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。在本院执行申请执行人上海农村商业银行股份有限公司虹口支行(以下简称农商银行)与被执行人上海斯绵实业有限公司、上海上景实业有限公司(以下简称上景公司)、连宁、周丛笑、钱霞玲、罗若飞、陈琦、彭菊蓉金融借款合同、抵押合同、保证合同纠纷一案中，案外人吴某某、李某某对本院责令上景公司移交上海市逸仙路XXX号XXX室、XXX室、XXX室以及278号-318号地下车库地下1层车位(人防)92、94、95号房产(以下简称涉案房产)提出书面异议，要求确认其对涉案房产享有租赁权，不予移交。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人吴某某、李某某诉称，上景公司对债务人陈晓向李某某借款1,100万元的债务承担连带担保责任，因陈晓未及时还款，上景公司将包括涉案房产在内的多套房屋及地下车库出租给案外人李某某，并以租金冲抵清偿全部借款本息。2011年3月2日和7月10日，上景公司分别委托上海夏捷石油化工有限公司(以下简称夏捷公司)和上海元和资产管理有限公司(以下简称元和公司)与案外人就上述租赁事宜签订两份租期20年的《房屋租赁合同》。合同签订当日，上景公司即交付涉案房产，案外人实际使用至今，并支付房屋使用的相关费用。现案外人获知涉案房产被法院裁定拍卖，并责令上景公司及涉案房产内的人员迁出，故提出异议申请，请求确认对涉案房产享有承租权，不予移交房屋。案外人就其请求向本院提交的证据有(2019)沪0109执恢2015执行裁定书、执行公告、《关于陈晓向李某某借款的协议》、个人结算业务申请书、收据、本票(复印件)、证明、物业管理费及水、电费的发票、不动产登记簿信息、企业信用信息公示报告等。申请执行人农商银行称，上景公司将涉案房产抵押给农商银行之时，抵押合同中并无出租情况记载。同时，抵押期间出租抵押房产需征得抵押权人同意，上景公司擅自出租涉案房产，即便存在租赁事实，对其亦不产生效力，不能对抗已登记的抵押权。另外，案外人以手写方式补充约定租赁事宜，存在倒签、伪造租赁合同的嫌疑。同时租赁合同中长达20年租期以及所涉全部租金1,100万元以借款冲抵方式支付的约定，亦与常理不符，且未提某法院查封前占有使用涉案房产的相关证据，故案外人与上景公司之间不存在合法有效的房屋租赁关系，案外人的异议请求不成立，法院应予驳回。农商银行就其答辩意见向本院提交的证据有《抵押合同》、上海市房地产登记簿登记信息。被执行人斯绵公司、上景公司、连宁、周丛笑、钱霞玲、罗若飞、陈琦、彭菊蓉未到庭无陈述意见。本院查明，申请执行人农商银行与被执行人斯绵公司、上景公司等金融借款合同、抵押合同、保证合同纠纷一案，经农商银行财产保全申请，本院于2013年1月29日依法轮候查封涉案房产。2013年3月28日本院作出(2013)虹民五(商)初字第44号民事调解书，确定斯绵公司应于2016年6月30日前支付农商银行借款本金600万元及利息等费用，届时斯绵公司未能按期履行，上景公司对上述债务以涉案房产为抵押物，与农商银行协议房屋折价或向法院申请以拍卖变卖该抵押无所得价款优先受偿等内容。上述民事调解生效后，斯绵公司未能履行，农商银行向本院申请执行，本院以(2013)虹执字第2820号案件立案执行。在执行过程中，本院多次对涉案房产予以续封，期限至2022年1月29日止。2019年10月8日，农商银行申请恢复执行，本院以(2019)沪0109执恢2015号立案恢复执行。2019年12月11日本院依法作出(2019)沪0109执恢2015号执行裁定，裁定拍卖、变卖涉案房屋。2019年12月16日，本院依法张贴执行公告，责令上景公司及涉案房产内的人员于2019年12月31日前携其物品迁出涉案房产，逾期本院将依法强制执行。案外人获某某，遂向本院提出执行异议申请，请求确认对涉案房产享有租赁权，不予搬离迁出该房。审查中，光大金瓯资产管理有限公司向本院申请变更为本案的申请执行人，本院以(2020)沪0109执异154号立案审查。2020年7月13日依法裁定变更本案申请执行人为光大金瓯资产管理有限公司。目前，该裁定在公告送达期间，尚未生效。上述事实，由各方当事人的陈述、(2013)虹民五(商)初字第44号民事调解书、(2019)沪0109执恢2015号执行裁定书、执行公告、《抵押合同》、上海市房地产登记簿资料、(2020)沪0109执异154号执行裁定书等证据佐证，本院予以确认。本院认为，案外人对执行标的主张在租赁期内阻止向受让人移交占有的该执行标的，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条规定，即案外人能够证明其在执行标的被法院查封之前，已与被执行人签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该执行标的。对案外人占有使用被执行人名下的执行标的是否基于租赁合同的事实认定，不仅需要审查双方签订的租赁合同的真实性，还应严格审查合同的内容和履行情况，尤其是可以更为客观反映租赁关系的租金和房屋使用产生的相关费用的支付情况。本案中，根据涉案两份租赁合同的约定，合同所涉租金金额均逾千万，而租金支付的方式以一次性债务互抵结清，这对于租期20年、总租金金额巨大的长期租赁合同而言，一是有违正常的交易方式；二是存在规避大笔资金进出不需相应支付凭证佐证之嫌。同时，案外人用于证明其实际占有使用涉案房屋而提某的物业管理费、水电费支付凭证可以看出，费用发生日期在2017年至2018年之间，远晚于案外人所某的合同签订当日即交房之日2012年3月2月与7月10日，而在合同履行期内上述费用的大部分支付凭证缺失，明显与使用房屋的持续性和完整性相违背。故即便案外人支付过相关房屋费用亦无法证明在本院2013年1月29日查封之前已实际占有使用涉案房屋。另外，农商银行与上景公司之间《抵押合同》中不动产抵押清单对房屋租赁状况亦无案外人与上景公司之间存在租赁关系的记载。由此，结合前述对合同内容和履行情况有悖常理之判断，案外人提某的证据不足以证明其与上景公司之间存在真实有效的租赁关系，并在本院查封之前占有使用涉案房产的事实。因此，案外人主张享有租赁权，并在租赁期内阻止移交占有的涉案房产的异议请求，缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条，裁定如下：驳回案外人吴某某、李某某的执行异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  黄宇姣审判员  施海红审判员  郑 樱二〇二〇年八月二十六日书记员  王怡敏附：相关法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2.最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。