广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13300号原告：中山市中冠物业管理有限公司，住所地广东省中山市********************，统一社会信用代码914***********227D。法定代表人：郭建祺，职务经理。委托诉讼代理人：潘金河，系公司员工。被告：许章伟，男，1975年8月3日出生，汉族，住湖北省京山县************，公民身份号码422************036。被告：朱丹（曾用名：朱克香），女，1981年11月22日出生，汉族，住广东省中山市***********************，公民身份号码420************048。原告中山市中冠物业管理有限公司（以下简称中冠公司）与被告许章伟、朱丹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告中冠公司委托诉讼代理人潘金河到庭参加诉讼，被告许章伟、朱丹经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中冠公司向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付从2011年8月1日起至2020年3月31日止（共104个月）的物业管理费15808元;2.被告向原告支付从2017年3月1日起至清偿之日止的违约金（以每月物业管理费152元为基数，从欠费次月1日起按每日1%的标准，每月分段计算至清偿之日止，暂计至2020年2月29日为29071.52元）。事实和理由：被告为中山市********************业主，原告受托为该小区提供物业管理服务。原、被告于2010年9月13日签订《中山市前期物业服务合同》，就有关原告向被告提供前期物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，被告应按时缴纳物业管理费，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按欠费金额的1%交纳滞纳金。关于该小区的物业服务收费标准问题，被告每月应按其房屋的建筑面积以每平方米1.2元标准向原告缴交物业管理费，其建筑面积为126.69平方米，据此被告每月应向原告支付物业管理费152元。被告拖欠2011年8月1日至2020年3月31日*间的物业管理费15808元及相应违约金29071.52元，合计44879.52元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告中冠公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.被告身份证复印件；2.中山市前期物业服务合同；3.君怡花园业主钥匙、智能卡签收表；4.事务通知函；5.滞纳金计算清单；6.（2020）粤2071执616号执行通知书；7.接管项目明细表。被告许章伟、朱丹庭审后提交书面答辩称：1.原告主张的物业费部分超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定诉讼时效为三年，原告主张的2017年4月18日前的物业管理费已超过诉讼时效，依法不予支持；2.原告主张的违约金已超过物业费的2倍，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及合同法解释第二十七条、第二十九条的规定，违约金超过30%视为违约金约定过高，请求法院依法减少违约金。被告许章伟、朱丹为其辩解未提交证据。本院经审理认定事实如下：2007年10月16日，原告向中山市粤升房地产开发有限公司正式接管君怡花园二期小区，为该小区提供物业管理服务。2010年9月13日，被告许章伟作甲方、原告中冠公司作乙方签订《中山市前期物业服务合同》约定，甲方将位于中山市**************，委托乙方提供物业管理服务，物业管理费收费标准为多层0.8元/月/平方米，电梯1.2元/月/平方米，商铺1.5元/月/平方米。甲方于收到收楼通知当月向乙方支付物业服务费，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠费金额每天1%交纳滞纳金。签订合同后，被告于当日办理收楼手续，并签收房屋钥匙。庭审时原告陈述，被告从2011年*月起开始拖欠物业管理费，至2020年3月共拖欠物业管理费15808元，拖欠2017年3月1日起至2020年2月29日止的违约金29071.52元，上述费用合计44879.52元。原告称经多次追讨未果，于2020年4月15日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2020年4月15日作预立案调解，调解不成于2020年5月20日正式立案。另查，中山市不动产登记资料查询结果载明，被告的案涉房产位于中山市************期C3幢803房，建筑面积为126.69平方米，登记时间为2009年10月14日。按照《中山市前期物业服务合同》约定，电梯住宅按每月1.2元/平方米计算，被告每月应向原告缴交物业管理费152元（126.69平方米×1.2元/平方米）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的《中山市前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用。原告主张被告支付从2011年8月起至2020年3月期间的物业管理费及从2017年3月1日起按每日1%支付相应违约金；被告辩称2017年4月18日之前的物业管理费已超过诉讼时效，且约定的违约金标准过高，故本案的争议焦点有：一是原告主张被告支付的物业管理费是否已超过诉讼时效；二是原告主张被告支付违约金的起算时间及违约金的具体计算标准。对焦点一，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。物业服务合同约定业主按月交纳物业管理费，每月的管理费属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故各月的物业管理费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。因民法总则自2017年10月1日起施行，故2017年10月1日之前产生的物业管理费应当适用民法通则关于诉讼时效的规定，原告于2020年4月15日向本院起诉，请求被告支付从2011年8月起计的物业管理费，因原告未提供诉讼时效存在中断、中止法定事由的证据，故2017年4月15日之前的物业管理费已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。本院确认2017年4月15日之前的物业管理费已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权，原告请求被告支付物业管理费的时间从2017年4月15日起计。本院核定被告应向原告支付从2017年4月15日起至2020年3月31日止的物业管理费为5396.99元（126.69平方米×1.2元/平方米×35.5个月）。关于焦点二，双方签订的《中山市前期物业服务合同》约定，被告逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠费金额的每天1%交纳滞纳金。被告未按约定期限向原告缴纳物业管理费，其行为已构成违约，应向原告支付逾期付款违约金。由于2017年4月15日之前的物业管理费已超过诉讼时效，原告主张按每日1%的计算标准亦过高,且原告未能举证证明其损失数额，故本院核定违约金从2017年4月15日起计，且违约金计算标准应由本院确定。结合本案实际情况,违约金标准本院确定调整为按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及违约金的请求合法有据，本院予以支持，但物业管理费、违约金的起算时间及计算标准以本院核定为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告许章伟、朱丹于本判决生效之日起五日内向原告中山市中冠物业管理有限公司支付从2017年4月15日至2020年3月31日期间的物业管理费5396.99元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额152元为基数，分别从欠费次月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告中山市中冠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费922元，减半收取计461元（原告已预交），由原告中山市中冠物业管理有限公司负担400元，被告许章伟、朱丹共同负担61元（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴立和二〇二〇年八月五日书记员  洪艺华梁丽萍