山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终3488号 上诉人（原审原告）：王德兴，男，1970年7月31日生，汉族，个体，住平度市。 上诉人（原审原告）：潘光辉，男，1970年12月22日生，汉族，个体，住青岛市城阳区。 上诉人（原审原告）：杨吉忠，男，1971年4月29日生，汉族，个体，住青岛市城阳区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：潘江业，山东星拓律师事务所律师。 三上诉人共同委托诉讼代理人：肖渊文，山东星拓律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：诸城市华龙房地产开发有限公司，住所地诸城市人民东路**。 法定代表人：王静，执行董事。 委托诉讼代理人：李俊杰，山东贝特律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：诸城市华龙房地产开发有限公司高密分公司，住，住所地潍坊市高密市夷安大道南首/div> 法定代表人：单既建，经理。 委托诉讼代理人：单波，山东密水律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乔阳，山东密水律师事务所律师。 上诉人王德兴、潘光辉、杨吉忠、诸城市华龙房地产开发有限公司（以下称诸城华龙公司）与被上诉人诸城市华龙房地产开发有限公司高密分公司（以下称高密华龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初1581、1582、1583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王德兴、潘光辉、杨吉忠上诉请求：依法改判1、诸城华龙公司向王德兴、潘光辉、杨吉忠交付相应的车库和储藏室；2、依法确认天津市天鼎物证司法鉴定所作出的鉴定结论无效并责令退回鉴定费及出庭作证费用；3、诉讼费由诸城华龙公司负担。事实和理由：1、合同附件四中载明“车库及储藏室面积最终以房管部门测绘为准，多退少补”，指的是实际交付后车库及储藏室面积以实际测绘为准，可以证明所购房屋包括车库及储藏室，诸城华龙公司应当予以交付。2、一审时鉴定机构进行鉴定时严重违反法定程序，鉴定结论无效，鉴定费和出庭作证费应当全部退回，对鉴定事项应当重新委托鉴定。 针对王德兴、潘光辉、杨吉忠的上诉，诸城华龙公司辩称，涉案车库及储藏室不在买卖合同范围内。 针对王德兴、潘光辉、杨吉忠的上诉，高密华龙公司陈述称，同意诸城华龙公司的答辩意见。 诸城华龙公司上诉请求：撤销一审判决，改判诸城华龙公司不承担违约责任，依据合同约定范围办理交房手续；诉讼费由王德兴、潘光辉、杨吉忠负担。事实和理由：1、王德兴、潘光辉、杨吉忠因与青岛圣世达房地产开发有限公司有业务关系并通过顶账方式取得涉案三房屋，与诸城华龙公司签订《商品房预售合同》并备案。合同中并未约定顶楼归王德兴、潘光辉、杨吉忠所有，一审认定错误。2、造成房屋至今未交付的原因是王德兴、潘光辉、杨吉忠不想承担相应的燃气费、热力表等费用，且王德兴、潘光辉、杨吉忠一直想将房屋变现，恶意拒收房屋。一审判决由诸城华龙公司承担违约交房责任错误。3、一审鉴定程序违法。4、按一审判决内容，将“顶楼”交付给王德兴、潘光辉、杨吉忠没有操作性，因为《物权法》等规定，顶楼为业主共用部分，如判决给某个业主，会损害其他业主的合法权益。5、诸城华龙公司始终没有承诺向王德兴、潘光辉、杨吉忠“赠与”阁楼、车库，王德兴、潘光辉、杨吉忠以此为由拒收房屋毫无道理。 针对诸城华龙公司的上诉，王德兴、潘光辉、杨吉忠辩称，1、《高密市商品房买卖合同》的附件四中注明了车库及储藏室问题，能够证明王德兴、潘光辉、杨吉忠所购房屋的附房中包含顶层、车库及储藏室，且王德兴、潘光辉、杨吉忠的购房价格高于该小区4楼以下的房屋售价2500元左右，就是因为包括了顶层、车库及储藏室。诸城华龙公司一方面在一审时称阁楼可以单独出售，另一方面又上诉称“顶楼为业主公用部位”，相互矛盾。实际上，涉案房屋的顶楼设有房门，且与五层上下贯通，并非业主公用部位。2、诸城华龙公司逾期交房，依法应当承担违约责任。诸城华龙公司从未通知并向王德兴、潘光辉、杨吉忠交付房屋，且妄图以其与他人的合作纠纷为由霸占涉案房屋，欺负外地人。3、诸城华龙公司在一审时提交的《高密市商品房买卖合同》系伪造，但王德兴、潘光辉、杨吉忠申请的鉴定事项无论鉴定结果如何，均不影响本案的判决结果。双方在一审时提供的《高密市商品房买卖合同》前10页合同内容（除第8页王德兴、潘光辉、杨吉忠签字捺印外）基本一致，王德兴、潘光辉、杨吉忠持有的《高密市商品房买卖合同》第11页即附件四盖有诸城华龙公司的印章，应当以此为准。 针对诸城华龙公司的上诉，高密华龙公司没有异议。 王德兴、潘光辉、杨吉忠向一审法院提出诉讼请求：1、判令诸城华龙公司将位于高密市房屋分别立即交付王德兴、潘光辉、杨吉忠。2、判令诸城华龙公司自2013年1月1日起至实际交付之日止以人民币742070元为基数按照每日万分之二分别向王德兴、潘光辉、杨吉忠支付违约金，违约金337494元（暂计算至2019年3月25日）。3、诉讼费由诸城华龙公司承担。 一审法院认定事实：王德兴、潘光辉、杨吉忠与诸城华龙公司之间本无直接的房屋买卖关系，该三套房屋系王德兴、潘光辉、杨吉忠顶账房屋，双方之间债权债务关系为间接债权债务关系。2011年8月26日，王德兴、潘光辉、杨吉忠与诸城华龙公司签订了《商品房预售合同》。该合同约定：买受人购买位于高密市房屋，每套商品房价款为人民币742070元。诸城华龙公司应当于2012年12月31日前将该商品房交付给买受人使用。出卖人交房逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行并自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。该户顶层为五楼业主所有，车库及储藏室面积最终以房管部门测绘为准，多退少补。合同签订后，由诸城华龙公司持三份合同到高密市住房与城乡建设局进行备案。后诸城华龙公司于2011年9月3日出具收据，证实每个房屋收到房款742070元。后诸城华龙公司以未收到房屋尾款，即三套房屋的阁楼、车库、储藏室、住房公积金、天然气等费用未结清为理由，一直未向王德兴、潘光辉、杨吉忠交付房屋。 一审法院认为，王德兴、潘光辉、杨吉忠与诸城华龙公司之间虽签订房屋买卖合同，但实际上是以房屋抵顶债务，属于以物抵债关系，双方对于该事实均无异议。在此事实基础上，王德兴、潘光辉、杨吉忠以房屋买卖合同及收据等证据举证要求诸城华龙公司交付房屋，诸城华龙公司以房屋尾款未结清为由不交付房屋，认为涉案房屋的车库、储藏室等费用王德兴、潘光辉、杨吉忠并未支付，阁楼不含在交付房屋内且需要王德兴、潘光辉、杨吉忠额外购买，应提供相反证据证明诸城华龙公司提供房屋买卖合同系真实有效，能够支持诸城华龙公司所述。在本案审理过程中，双方均申请对对方提供的房屋买卖合同的有关真实性事项进行鉴定，但诸城华龙公司没有缴纳鉴定费用，视为放弃申请鉴定，不能支持诸城华龙公司对王德兴、潘光辉、杨吉忠提供合同真实性的质疑。因王德兴、潘光辉、杨吉忠提交合同最后一页上加盖“诸城市华龙房地产开发有限公司”公章，应视为具有法律效力。王德兴、潘光辉、杨吉忠提交合同中第11页对于涉案房屋顶楼归属有明确约定属于王德兴、潘光辉、杨吉忠，为赠送部分，诸城华龙公司有关顶楼未赠送的辩称理由不成立；对于车库及储藏室，王德兴、潘光辉、杨吉忠提交的合同约定“车库及储藏室面积最终以房管部门测绘为准，多退少补”，双方提交的合同正文中没有对车库及储藏室具体位置、单价、面积、归属等约定，按照交易习惯，车库及储藏室一般独立于房屋买卖合同之外另行签署协议进行交易，不应理解为属于诸城华龙公司赠送部分，故涉案房屋的车库及储藏室不应随涉案房屋交付王德兴、潘光辉、杨吉忠。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照合同约定，诸城华龙公司应向王德兴、潘光辉、杨吉忠交付房屋，并承担相应的违约责任。高密华龙公司系诸城华龙公司的分公司，不具有独立法人资格，不能独立承担民事责任，其相应法律后果应由诸城华龙公司承担。关于本案鉴定费用，因王德兴、潘光辉、杨吉忠申请鉴定结论未能推翻诸城华龙公司持有合同中王德兴、潘光辉、杨吉忠签名及捺印真实性，相应鉴定费用应由王德兴、潘光辉、杨吉忠自行承担。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下：一、诸城市华龙房地产开发有限公司将位于高密市房屋及其顶楼分别交付王德兴、潘光辉、杨吉忠。二、诸城市华龙房地产开发有限公司自2013年1月1日起至实际交付之日止，以人民币742070元为基数，按照每日万分之二的比例分别向王德兴、潘光辉、杨吉忠支付违约金。上述一、二项于判决生效后十日内履行完毕。三、驳回王德兴、潘光辉、杨吉忠其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33663元，由诸城市华龙房地产开发有限公司负担。 二审中，诸城华龙公司提交以下证据：1、照片打印件。拟证明高密华龙公司于2012年至2013年期间向业主通知交房（书面通知贴于楼道门口）。2、接房确认表。拟证明涉案小区的其他业主已经根据交房通知办理了交房手续。3、涉案小区业主不动产证。拟证明涉案小区储藏室、车库是单独购买。经质证，王德兴、潘光辉、杨吉忠对上述证据均不认可。 对于上述证据，本院认为，诸城华龙公司提交的证据一没有提供原始载体，该照片的真实性无法确认，不予采信；证据二、三均无法证明与王德兴、潘光辉、杨吉忠的关联性，不予采信。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，王德兴、潘光辉、杨吉忠与诸城华龙公司签订《商品房预售合同》，约定购买涉案房屋，双方均无异议，予以确认，双方均应按约履行。关于涉案房屋主房之外的附房（包括阁楼、车库、储藏室）问题，双方提交的合同附件四内容不一致，双方互不认可。根据举证责任原则，王德兴、潘光辉、杨吉忠作为权利主张人，提供了由诸城华龙公司盖章的完整合同及附件，诸城华龙公司虽对附件四内容持有异议，但其提供的合同及附件不能否定王德兴、潘光辉、杨吉忠提供的合同及附件的真实性，一审确认王德兴、潘光辉、杨吉忠提供的合同及附件四的效力符合举证责任认定规则。根据王德兴、潘光辉、杨吉忠提供的合同附件四内容，明确约定“顶楼”归五楼业主所有，五楼与阁楼即顶楼相连通并有配套设施，因此，可以认定涉案阁楼即顶楼属于王德兴、潘光辉、杨吉忠所有，诸城华龙公司应当向王德兴、潘光辉、杨吉忠交付。至于车库及储藏室，合同附件四中约定“车库及储藏室面积最终以房管部门测绘为准，多退少补”，未明确约定归王德兴、潘光辉、杨吉忠所有，且未明确具体的相应位置，该内容约定不明，无法确认王德兴、潘光辉、杨吉忠主张的车库及储藏室具体标的物及权属，故对于王德兴、潘光辉、杨吉忠主张的车库及储藏室交付内容不予支持。 关于逾期交房违约责任问题。涉案房屋至今未办理房屋交接手续，诸城华龙公司主张已经通知王德兴、潘光辉、杨吉忠进行房屋交接，但其二审提交的证据不能证明其主张；其主张系因王德兴、潘光辉、杨吉忠的过错造成涉案房屋未交接，亦未提供有效证据予以证明，因此，一审认定诸城华龙公司存在逾期交房的违约行为，并判令诸城华龙公司按照合同约定承担逾期交房的违约责任正确。 关于鉴定程序及费用问题。双方当事人在一审时均提出鉴定申请，诸城华龙公司因未按期交纳鉴定费而退回。王德兴、潘光辉、杨吉忠申请的鉴定内容，由法院依法委托相应鉴定机构进行了鉴定，并作出鉴定结论。鉴定结论未能支持王德兴、潘光辉、杨吉忠的主张，故鉴定费用应当由王德兴、潘光辉、杨吉忠自行承担。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费37638元，由王德兴负担1325元、潘光辉负担1325元、杨吉忠负担1325元、诸城市华龙房地产开发有限公司负担33663元。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇二〇年八月二十八日 书记员  褚诗舒