广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初13037号原告：曾维松，男，1987年6月20日出生，汉族，住河南省固始县**************，公民身份号码：413************053。委托诉讼代理人：刘道元，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓凤英，湖南人和（东莞）律师事务所律师。被告：罗慧玲，女，1990年4月7日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县*********************，公民身份号码：362************023。委托诉讼代理人：廖嘉庆，江西丰繁律师事务所律师。第三人：东莞市鼎誉房地产中介有限公司，住所地：广东省东莞市**************，统一社会信用代码：914***********884E。法定代表人：单某1。委托诉讼代理人：钟海富，系该公司员工。原告曾维松与被告罗慧玲、第三人东莞市鼎誉房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾维松的委托诉讼代理人刘道元、邓凤英，被告罗慧玲的委托诉讼代理人廖嘉庆，第三人东莞市鼎誉房地产中介有限公司的委托诉讼代理人钟海富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾维松提出诉讼请求：一、解除双方《房地产买卖及居间合同》。二、被告支付逾期首付款的利息（以首付款370000元为基数，按年利率6%计算，从2019年4月24日开始计至付清之日止）。三、被告支付违约金276000元（以总楼价1380000×20%）。四、被告承担本案担保费、律师费。五、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告、第三人在2019年3月8日签订了《房地产买卖及居间合同》，编号：0000836，并在《房地产买卖及居间合同》中约定违约责任。被告在签订合同后，却不积极履行合同，首付款迟迟不支付。经原告和第三人多次电话、微信、催告函等与被告积极沟通。被告置若罔闻仍拒绝履行合同，导致《房地产买卖及居间合同》迟迟无法履行，给原告造成巨大损失。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼。被告罗慧玲辩称，一、《房地产买卖合同及居间合同》事实上已在2019年11月17日解除。被告通过第三人向原告明确表示不要房子（微信“我对你们没有信心，叫业主挂出去吧”）。二、原告诉请被告支付首期款的利息23538.08元的理由及证据不充分。原告未按合同第12条约定，自筹资金清偿40万元的银行房贷，所产生的贷款利息也应当由其自身承担。贷款金额及利息标准应由原告提供贷款合同确定，并证明有无支付过利息。又因被告2019年11月17日明确表示不要房子了，即事实上解除了房屋买卖合同关系，即使被告应承担支付利息的责任，根据合同法第119条的规定，利息计算的时间节点也应自2019年4月24日至2019年11月17日止，2019年11月17日至付清之日的利息损失由原告自身承担。三、原告诉请被告支付276000元的违约金过高，被告请求法庭参照原告的实际损失计算，酌定5万元。原告未提交证据证明原告有实际损失，或仅有利息损失12950元，而依据《房屋买卖合同及居间合同》第22条约定，可以要求违约方承担房屋价值20%的违约金。现原告诉请的违约金276000元过分高于造成的实际损失。依据合同法司法解释（二）第29条规定，被告请求法庭对原告主张的违约金进行调整，以被告损失或仅为12950元，被告同意将5万元定金及2000元购房款作为违约金向原告承担责任。且按常理，现房产价值也有所增加，即原告不仅没有损失，还可以赚取更大的利益。四、原告也有违约情形，依约也应当向被告承担276000元的违约金。根据合同第12条第一款约定，原告既没有以自筹资金偿还银行贷款，也没有在期限内办理房屋抵押涂销工资，即原告也存在违约。五、原告诉请被告承担本案担保费、律师费不予支持，原被告各自承担较为合理。综上，请法庭在考虑被告的违约对原告产生的实际损失的基础上，裁决被告公平合理的承担违约责任，被告愿意将定金5万元及购房款2000元作为违约金向原告承担违约责任。若原告坚持向被告诉请支付276000元的违约金，那么被告也主张原告承担276000元违约金，各自抵消应当承担的违约责任。第三人东莞市鼎誉房地产中介有限公司述称，确认原告的诉请，被告一直拖延履行合同，原告的诉请有依据。经本院审理查明，卖方原告曾维松与买方被告罗慧玲、经纪方第三人东莞市鼎誉房地产中介有限公司于2019年3月8日签订了一份《房地产买卖合同及居间合同》，合同约定：交易物业位于东莞市***************海伦堡花园1座商业、住宅楼**住房，卖方合法持有《房地产权证》，编号粤（2018）东莞不动产权第0102696号，建筑面积为116.88㎡；物业转让价格为1380000元；定金50000元，由乙方在本合同签署之日直接支付至甲方；手续办理至签订本合同完的第45个工作日内，乙方支付370000元至甲方；手续办理至甲乙方到房管所签署《房地产买卖合同》（先付该笔首期款，当日过户），乙方通过银行普贷贷款方式支付960000元，该款项由贷款银行直接划入甲方的在该行开设的账户内；甲方确认尚有400000元整的贷款（含本金及当月利息）未偿还，甲乙双方约定按由甲方自筹资金清偿贷款，且应自乙方向银行申请的房贷批准之日起50日内完成抵押涂销工作（因银行原因导致迟延的除外）这一方式解决提前还贷问题（提前还贷所产生的费用由甲方承担）；基于丙方提供的居间服务，甲乙双方同意在本合同签订当日向丙方支付居间服务费；甲乙任一方违反第三条至第十九条约定，从而导致合同无法正常履行的，每逾期一日，违约方须按标的物转让价的1%向守约方支付违约金，逾期二十日且仍未履行的，守约方可以书面通知形式解除合同，也可以要求继续履行合同，并可要求违约方承担相当于该物业转让总价格20%的违约金；守约方因诉讼产生的律师费、担保费用由违约方承担。“甲方”落款处有“曾维松”字样的签名并有捺印，“乙方”落款处有“罗慧玲”字样的签名并有捺印，“丙方”落款处加盖有“东莞市鼎誉房地产中介有限公司”字样的印章。庭审中第三人称按佣金确认书的约定，签约当天双方就应当支付全额中介费。原告应支付9000元，被告应支付13800元。但当天双方各只支付了5000元，原被告均对此予以确认。合同签订当天，原告曾维松向被告罗慧玲出具确认收到定金50000元的收款收据，收据内容为：今收到罗慧玲交来购买东莞市***************海伦堡花园1座商业、住宅、住宅楼2604之定金50000元在“经手人”处签名并有捺印，收据的出具日期为201*年3月8日。原告确认收到原告定金50000元。原告与被告另确认，原告收到被告支付的首月供楼款2000元。原告提交其与被告的微信聊天记录显示，原告于2019年6月4日开始多次向原告发出《催告函》，要求被告配合办理提前还贷手续、支付首期款370000元及承担相应的利息，并告知被告违约所应承担的法律责任，但被告一直未按约定履行合同义务。结合被告提交的其与第三人东莞市鼎誉房地产中介有限公司的工作人员“钟生”的微信聊天记录亦显示，第三人曾多次主动催促被告办理相关手续，被告或以“沟通态度不好”等理由推脱，或不予答复，并于2019年11月17日下午7时10分对钟生回复“我对你们没有信心，叫业主挂出去吧”，后再第三人的工作人员继续询问是否履行合同时被告称“年前不是说房东已经卖了房子吗”，中介方回复“我按你意思告知他，放出去卖，但是他没同意”。直至2020年5月，第三人仍有就履行合同问题与被告微信沟通，被告均以其已经告知不要房子等理由回复。庭审中，第三人称其向原告转达过被告不在履行合同的意见，但原告对该主张表示不同意，故继续向被告催促履行合同。原告主张案涉合同是三方一起签订的，即使要解除合同亦希望以正式的书面形式解除，被告只在微信中说让卖方将房子挂出去太口头话。对于原告因被告违约行为造成的损失，原告未能提交证据予以证明，但其主张主要损失在于，因为没能按期收到房款，导致原告预期投资其他房产的收益无法实现。原告主张其为追讨案涉款项，委托湖南人和（东莞）律师事务所提起本案诉讼，根据案涉合同第31条约定，律师费用由被告承担。但律师费未实际支付，产生的金额也未确定下来。以上事实，有原告提交的《房地产买卖合同及居间合同》、原告与被告的通话记录、微信聊天记录、《催告函》，被告提交的被告与第三人的微信聊天记录、收款收据以及本案的庭审笔录等附卷为据。本院认为，案涉《房地产买卖合同及居间合同》的内容是原、被告以及第三人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法成立，本院予以确认。原告主张被告未按合同约定在规定的期限内支付首付楼款370000元，致使合同无法继续履行，构成根本违约。结合被告与第三人工作人员的微信聊天记录中“叫业主挂出去吧”，且被告亦确认其存在迟延履行合同的情形，故本院对原告的该项主张予以采信.双方签订合同后，都应当按照合同约定履行合同义务，而根据合同约定，被告协助原告按合同约定支付首期楼款是其应当先行履行的义务，但被告不履行该项义务最终导致双方签订的《房地产买卖合同及居间合同》无法实现，现原告诉请解除合同，鉴于本案系房屋买卖合同纠纷，不涉及原、被告与第三人之间居间合同的法律关系，故本院依法确认原被告于2019年3月8日签订的案涉合同中关于房屋买卖的合同条款解除。《房地产买卖合同及居间合同》履行过程中，系被告先行存在违约行为，导致原告未能按照预期时间履行后续合同义务，原告因此享有先履行抗辩权，故对于被告所主张的双方均存在违约行为的抗辩意见，本院不予采纳。被告的上述行为已经构成了违约，应当承担相应的违约责任。对于原告诉请的违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，被告认为原告主张的违约金过高予以适当减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，《房地产买卖合同及居间合同》约定的违约金计算标准过高，而原告亦未能提交证据证明其因被告违约而产生的实际损失，本院根据被告拖延履行的时间长度，结合原告庭审中对其存在损失的说明等因素，做如下分析：首先，关于被告拖延履行的时间问题，原告在被告出现违约行为并向被告催告履行之时（2019年6月4日）即取得合同解除权，原告已经有权解除合同并没收定金，防止损失扩大，但直至2019年11月17日被告已在明确表示了不再履行合同之时，原告仍要求被告继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，本院认为被告违约造成的损失计算时间，应以2019年11月17日为宜；其次，原告陈述其损失主要体现在房屋价款未按期收回造成的预期投资收益的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，该预期收益应在当事人可预见的范围内，本案中原告出售案涉房屋是为了投资其他房产，那么即便在此期间房价存在上涨，但案涉解除合同后，应该也可以抵销一部分原告的损失；鉴于如上分析，根据本案证据和双方陈述，本院认定被告的违约行为造成原告的损失主要包括：逾期9个月或略更长时间收到房款的利息损失、再次缔结买卖合同的中介费用等支出及可预期范围内的投资收益，故参考房屋买卖的交易习惯、案涉房屋的价格、原告出售房屋的目的、中介费用的支付等情况，酌定原告损失为100000元，即原告诉请的违约金，本院予以调整，为100000元。被告已经支付定金50000元及购房款2000元，应在总违约金中予以扣减，扣减后被告仍需向原告支付违约金48000元（100000元-52000元）。原告超过部分的违约金诉请，本院不予支持。原告诉请首付款利息的计算，已经包含在房屋总价款的计算中，原告该项诉请，本院不予支持。关于律师费及担保费。因原告未能提交证据证明其因本案诉讼支出了律师费和担保费，本院依法不予支持。原告可待实际产生后另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告曾维松与被告罗慧玲、第三人东莞市鼎誉房地产中介有限公司签订的《房地产买卖合同及居间合同》中关于房屋买卖的合同条款解除；二、被告罗慧玲于本判决发生法律效力之日起五日内向原告曾维松支付违约金48000元;三、驳回原告曾维松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2896.54元（原告已预交），由原告曾维松负担2432.54元，被告罗慧玲负担464元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  张翼飞二〇二〇年八月二十七日书记员  黎栩静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。