北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0113民初8949号原告：董宪，男，1982年11月15日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码xxx。委托诉讼代理人：孙新颖（董宪之妻），1983年1月11日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区。被告：矫贺东，男，1988年1月7日出生，汉族，黑龙江省林甸县人，住北京市朝阳区，身份号码xxx。委托诉讼代理人：穆惠荣，北京市德润律师事务所律师。委托诉讼代理人:冉宁，北京市德润律师事务所律师。原告董宪与被告矫贺东房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董宪及其委托诉讼代理人孙新颖，被告矫贺东委托诉讼代理人穆惠荣、冉宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董宪向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方签订的《房屋经营租赁合同》；2．被告支付2020年3月8日至2020年5月22日期间的租金18500元；3．判令被告支付延迟缴纳滞纳金（以18500元为基数，按照日2%的标准计算至实际给付之日，暂计至2020年7月14日为46620元）；4．判令被告支付单方提前解除合同赔偿金305500元。事实与理由：被告于2018年1月8日与原告签订《房屋经营租赁合同》，由被告承租原告所有的位于顺义区xx街56号院1号楼1层2-103（以下简称涉诉房屋）,租期五年,租赁期间内第一年原告负责物业费、取暖费,其余四年租期所有费用由被告承担并负责缴纳。2020年1月15日，被告突然电话通知原告要求解除房屋租赁合同,理由是房屋内空调制冷及供暖不达标,但实际原因是被告未按要求开启中央空调所致,原告认为双方签定房屋租赁合同是在平等、自愿、协商一致的合意下,且合同不违反法律法规的各项要求，双方应当遵循诚实信用原则,依约履行合同义务,因此,原告要求被告承担提前解除合同的违约责任,被告拒绝,原告为维护合法权益,特提出上述诉讼请求。被告矫贺东辩称，原告的诉讼请求无事实与法律依据，依法应当予以驳回。关于原告要求被告交付租金至其营业执照迁出租赁房屋共计18500元的请求,不应支持。被告于2020年3月9日解除合同当日腾空房屋,原告于3月12日领取钥匙实际控制房屋。原告接受房屋时,被告已腾空,不影响原告将房屋再次租赁。另,因公司注销期限不属于被告所能掌控的范围,原告公司暂时占用案涉房屋注册地址,被告同意酌情支付部分占用费用,但18500元的要求显然过高。根据北京市工商登记管理政策,每20平米的商业用房即可注册一个公司,案涉房屋面积约78．27平米，即使在被告未注销公司前也不影响原告将房屋租与他人用于办公使用。本案原告主张的房租为2020年3月9日至被告在案涉房屋所注册公司迁出之日即2020年5月22日,该期间内疫情原因,房屋中介公司无任何业务,公司处于注销阶段,无实际经营业务且无任何收益。被告在3月9日后未实际使用案涉房屋,注册地址占用期间无任何收益、注册地址的占用不应影响房屋作为办公地址使用且被告行使解除权并无恶意,被告同意酌情予以补偿,具体数额请法院根据公平原则依法在18500元的基础上进行减免。原告要求的以18500元为基数支付迟延缴纳滞纳金的请求，无事实依据及法律依据。被告依据合同法第94条依法解除合同,不存在违约情况。合同自2020年3月9日解除通知送达之日起合同即解除,且自2020年3月9日起，被告未实际占有和使用承租房屋,不存在支付滞纳金的情形,请求法院依法驳回。原告要求支付提前解除合同违约金305500元的请求,无事实依据及合同依据，依法应当予以驳回。被告因不可抗力原因提前解除合同,根据合同法，应该部分或全部免除责任。本案合同未明确约定一方解除的违约责任,而且被告自合同解除之后未占用承租房屋。被告因不可抗力解除合同,被告同意不再要求原告返还已支付的押金1万,对原告予以补偿,已经充分履行了合同义务及法定义务。本案中租赁合同未约定提前解除房屋租赁合同的相关违约责任,合同约定了履约押金1万元,因此即使被告存在违约情形,原告未返还被告,亦可视为履行了违约责任。原告于2020年3月12日实际控制房屋,完全可以通过积极的方式再次出租,以降低自身损失,即使存在扩大部分损失也应当由原告承担。原告称其主张的305500元为预期获益损失,我国法律及实践并不支持该等损失,任何损失主张的基础应是实际发生。综上,被告因不可抗力,致使合同目的不能实现,依法解除合同,被告不应承担违约责任。对于实际占用案涉房屋注册地址,被告同意酌情支付,同时同意将未退还押金作为对其补偿,被告已经尽了最大诚意解决合同问题。因此,原告的各项诉讼请求没有事实依据和法律依据,请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的《房屋经营租赁合同》、《房屋经营租赁补充协议》、微信聊天记录、图片、转账详情截屏，对被告提交的北京元亨鼎盛房地产咨询有限公司简易注销公告信息、图片、不动产权证书等，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2018年1月8日，董宪（甲方）与矫贺东（乙方）签订《房屋经营租赁合同》，约定：乙方因业务经营需要承租甲方涉诉房屋,在不违反法律法规的情况下自主进行经营；租赁期限：承租方期限五年，第一年甲方负责物业费、取暖费、其余四年均由乙方负责缴纳物业费、取暖费，其中第四年第五年按现租金依次递增20%；房屋租金;第一年一次性交齐租赁费9万元，其余4年分每年2次付款；违约责任：乙方没有按照约定期限缴纳房屋租金达五日甲方有权解除合同，收回房屋，并扣除1万元押金；乙方逾期不缴纳房屋租赁费的，每天按未交纳数额加收2%违约金；在合同期满后乙方没有违约甲方退给乙方押金1万元，合同还约定了其它权利义务。上述合同签订后，矫贺东交纳了押金1万元，租金已付至2020年3月7日。矫贺东承租涉诉房屋后在该房屋上成立了北京元亨鼎盛房地产咨询有限公司，用于经营房屋中介义务，2020年3月，矫贺东提出解除其与董宪之间的租赁合同，双方未达成一致意见，矫贺东于2020年3月9日通过微信信息通知董宪解除合同并搬离涉诉房屋，董宪未予回复，矫贺东于2020年3月12日将涉诉房屋的钥匙交给物业，董宪于当日拿回涉诉房屋钥匙。关于矫贺东要求提前解除合同的原因，双方各执一词。矫贺东主张系疫情管控因素导致其无法开展中介服务业务，申请注销公司，其与董宪签订的租赁合同无法继续履行，构成不可抗力，其一直与董宪积极沟通解除事宜，后通知董宪解除合同。为证明其主张，其提交微信聊天记录、公司注销截图、照片、票据予以证明，其中微信聊天记录3月9日显示矫贺东发送：“董宪您好，因为疫情公司无法正常经营。公司决定注销不再经营。就房屋租赁问题，双方多次协商也没有结果，现在遗憾通知您房屋无法继续租赁，近期会将房屋腾退，办结公司注销手续。根据合同押金不用退还，实际占用期间的房租待公司办结后，我会结算并告知您，近期可以招租，我们配合看房。”北京元亨鼎盛房地产咨询有限公司于2020年3月9日申请注销，于2020年5月22日完成注销。董宪对上述证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，称国家并未限制疫情期间房屋交易活动的开展，也没有限制人员回京，小区出入证的办理也说明可以出入小区，矫贺东可以开展业务。董宪主张矫贺东要求解除合同的原因与疫情无关，是空调制冷原因，为证明其主张，其提交了矫贺东发送给其的《房屋租赁补充协议》，董宪称该合同是2020年3月中旬矫贺东通过微信发送给其，双方未签字，合同内容为：甲方董宪，乙方矫贺东，矫贺东于2020年1月15日因经营困难面临破产与董宪电话沟通提前解除租房合同，经友好协商，达成一致签订本补充协议，原租赁合同约定租赁期限由2018年3月8日租赁至2023年3月7日止，由于东港鑫座物业夏季空调制冷、冬季供暖达不到标导致人员流失，经营成本增高，乙方经营困难，经双方协商一致，租赁期限调整为由2018年3月8日租赁到2020年9月7日止，在此期间所产生的物业费、水电费由乙方负担，乙方应在2020年9月7日前清空房屋内的办公家具，移出办公注册地址并积极配合甲方交接房屋……矫贺东认可该证据的真实性，不认可证明目的，称该份合同中未提到因疫情要求解除合同，是因为董宪不同意将疫情有关的问题写到合同中，为了更好地解决双方的争议，因此没有写明疫情原因。董宪不予认可，称涉诉房屋是采用中央空调集体供暖方式，可以正常供暖，温度由用户自己调节，只是需要花费电费。庭审中，董宪主张双方签订的《房屋经营租赁合同》至今没有解除，但由于矫贺东强行搬走，合同无法继续履行，因此要求法院判决解除合同；矫贺东认为合同已经解除；双方一致同意就合同解除之后的押金问题在本案中一并处理，其他法律后果不要求在本案中解决。董宪称其在2020年3月12日拿回涉诉房屋钥匙后将其电话贴在了涉诉房屋的门上招租，涉诉房屋尚未出租出去，目前是空置状态。本院认为：董宪、矫贺东签订的《房屋经营租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规等强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方对涉诉的《房屋经营租赁合同》予以解除并无争议，争议的焦点主要在于解除时间、解除合同的原因及损失赔偿问题。关于解除合同的时间，矫贺东认为其于2020年3月9日通知董宪解除合同，通知到达时合同即解除，但根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，只有享有法定解除权、约定解除权的一方发出的解除通知才能产生合同解除的后果。本案中，结合双方提交的证据、陈述可知，矫贺东并非享有解除权的一方，矫贺东主张其解除合同系因为不可抗力因素导致合同无法继续履行，但未提交证据予以证明，且就其发送给董宪的《房屋租赁补充协议》中载明系因为空调原因导致经营困难进而协商一事未能作出合理解释，因此，对于矫贺东主张的涉诉《房屋经营租赁合同》于2020年3月9日解除的意见，本院不予采信。现双方均认可涉诉《房屋经营租赁合同》无法继续履行，该合同的目的已无法实现，本院确认双方合同解除时间为董宪收回房屋时间即2020年3月12日。董宪要求矫贺东支付2020年3月8日至2020年5月22日期间的租金，考虑到矫贺东于2020年3月9日搬离涉诉房屋，矫贺东经营的公司虽然在2020年5月22日之前仍注册在涉诉房屋上，但矫贺东未实际使用房屋，因此，本院对董宪主张的该期间的租金和占有使用费的标准予以调整。关于董宪要求矫贺东支付延迟缴纳滞纳金的诉讼请求，因双方的租赁合同中未明确约定租金支付时间，故本院对董宪该项诉讼请求不予支持。关于解除合同的原因，矫贺东主张其因疫情防控导致经营困难多次与董宪协商解决未果，进而提出解除合同，首先，矫贺东未提交任何疫情防控导致其经营困难的证据；其次，从其提交的微信聊天记录来看，未见其积极与董宪积极协商解决的任何内容，只是在3月9日单方通知董宪要求解除合同，在3月12日通知退还钥匙，因此，对于矫贺东关于解除合同原因的意见，本院不予采信。关于合同解除后的损失赔偿问题，就押金问题，矫贺东曾在微信聊天中告知董宪押金不用退还，本院对此不持异议。除了押金以外，董宪因矫贺东提前退租所产生的损失，本院根据合同的剩余租期、目前涉诉房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度等予以酌定损失数额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、确认原告董宪与被告矫贺东于二〇一八年一月八日签订的《房屋经营租赁合同》于二〇二〇年三月十二日解除；二、被告矫贺东于本判决生效之日起七日内支付原告董宪自二〇二〇年三月八日至二〇二〇年三月十二日期间的租金及二〇二〇年三月十三日至二〇二〇年五月二十二日的占有使用费共计七千五百元；三、被告矫贺东于本判决生效之日起七日内赔偿原告董宪损失三万元；四、驳回原告董宪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千四百三十元，由原告董宪负担三千零八十三元（已交纳），由被告矫贺东负担三百四十七元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇二〇年八月五日书记员 王雅菲