重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初166号 原告：邬开友，男，1967年4月13日出生，汉族，住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：张君，重庆钦天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐晴，重庆钦天律师事务所律师。 被告：光控君澜（重庆）酒店管理有限公司，住所地重庆市北部新区金州大道****4-16，统一社会信用代码91500000MA5UHLCH9J。 法定代表人：祝洋洋，董事长。 委托诉讼代理人：张晓杭，男，系被告公司员工。 被告：祝洋洋，男，1988年7月4日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人：张晓杭，男，系被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司员工。 原告邬开友与被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司（以下简称“君澜酒店公司”）、祝洋洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告邬开友的委托诉讼代理人张君，被告君澜酒店公司的委托诉讼代理人张晓杭，被告祝洋洋的委托诉讼代理人张晓杭到庭参加了诉讼。因案情复杂，依法转为适用普通程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告邬开友的委托诉讼代理人张君，被告君澜酒店公司的委托诉讼代理人张晓杭，被告祝洋洋的委托诉讼代理人张晓杭到庭参加了诉讼。本案因新冠疫情耽误的审理期间48天依法予以扣除。本院现已审理终结。 原告邬开友向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同连带向原告支付位于重庆力帆红星国际广场二期XX组团X层XX号房（即位于重庆市北部新区金州大道42号X幢X层XX号房屋）2019年7月到2019年10月13日的租金12019.70元（70元/㎡×49.06㎡×3.5个月），以及滞纳金337.40元[3434.20元/月×95天×0.0005＋3434.20元/月×65天×0.0005＋3434.20元/月×35天×0.0005＋1717.10元/半月×3天×0.0005]；2.判令二被告共同连带向原告支付因改变房屋结构恢复原状的赔偿金13.31万元（其中升级装修损失9.31万元、恢复墙体及基础装修4万元（以鉴定为准）；3.判令二被告共同连带向原告支付违约金41210.40元（3434.20元/月×12个月），以及因二被告违约给原告造成的租金损失100254.11元；4.本案诉讼费、鉴定费、律师费由二被告承担。诉讼过程中，原告邬开友将原第2项诉讼请求变更为，要求判令二被告共同连带向原告支付因改变房屋结构恢复原状的赔偿金20.8万元（其中升级装修损失9.31万元、恢复墙体及基础装修11.49万元（以鉴定为准）；将原第3项诉讼请求变更为，判令二被告共同连带向原告支付违约金41210.40元（3434.20元/月×12个月）。后原告自愿撤回要求判令二被告共同连带向原告支付因改变房屋结构恢复原状的赔偿金20.8万元的诉讼请求。事实和理由：原告于2017年7月在重庆润田房地产开发有限公司（以下简称“润田公司”）购买了位于重庆力帆红星国际广场二期XX组团X层XX号房（即位于重庆市北部新区金州大道42号X幢X层XX号）一套公寓房，建筑面积为49.06平方米，当时润田公司以购买公寓楼可以和中国饭店集团10强的君澜酒店签约15年来诱骗购房者。就这样原告在润田公司销售中心签订购房合同的同时，也和“君澜酒店”签订了15年的租赁合同，合同约定的租金第1-4年月租为70元/㎡，第5-7年月租为80元/㎡，第8-10年月租为93元/㎡，第11-13年月租为104元/㎡，第14-15年月租为116元/㎡。后经查实润田公司引进的并非中国饭店集团10强的君澜酒店，而是在我们购房期间才成立的叫做光控君澜的一家酒店。该酒店在租赁期间每月都有延迟支付租金的情况，后勉强支付租金到了2019年6月份，现2019年7月-10月租金已拖欠。被告君澜酒店公司在租赁期间改变了所承租的房屋结构，并未复原。原告于2019年10月13日与被告方协商解除租赁合同，但保留索赔权，对租金和赔偿双方协商无果，根据我国法律规定，被告君澜酒店公司应当承担相应的法律责任。由于被告君澜酒店公司为一人公司，在支付租金时均为被告君澜酒店公司的财务人员私人账户支付，被告祝洋洋为被告君澜酒店的唯一股东，根据公司法等相关法律规定，被告君澜酒店、祝洋洋存在混同，故被告祝洋洋与被告君澜酒店公司向原告承担共同连带责任，故原告提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告君澜酒店公司辩称，1.原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2019年10月13日已经解除，双方签订《解除合同协议书》签字盖章确认。所欠的拖欠租金是2019年7月、8月、9月以及10月份13天的租金。2.关于滞纳金及违约金。（1）被告拖欠租金主要由于经营困难，物业公司于2019年8月12日采取停水停电的措施，导致被告无法继续经营，将酒店资产交给了重庆杭风房地产经纪有限公司。（2）因被告逾期支付原告的租金3个月及10月份办理物业交接手续期间的租金，导致损失即为利息损失，应当按照同期贷款利率的年利率4.35%计算，而房屋租赁合同约定的滞纳金已经超过同期贷款年利率，请求法院将滞纳金参照同期贷款利率的1.3倍标准计算。（3）现涉案房屋已交回原告，对原告造成的损失较小，原告要求被告支付滞纳金，滞纳金已经可以弥补违约损失，原告重复诉请违约金，原告要求被告再支付违约金没有法律依据，请求驳回原告要求被告承担违约金的诉讼请求。（4）法庭认为被告应承担违约金的请求，诉请违约金标准过高，请求调整，应以实际损失为准。对原告造成的实际损失较小，目前损失为逾期支付租金1个月及13天的利息损失，原告主张的标准过高，被告也一直按照约定标准交纳租金，实在是因经营困难，物业公司停水停电造成了无法经营，且后期将房屋交还原告，请求法院综合考虑损失，根据公平原则作出裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人举示的双方无异议的房屋租赁合同、商品房买卖合同、不动产权证、解除合同协议书、照片、原告的借记卡账户历史明细清单、被告君澜酒店公司的工商档案材料、国家企业信用信息公示系统公示的重庆千思酒店有限公司企业信用信息公示报告等证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 1.对原告举示的装修升级服务委托合同等证据，被告认为该合同的真实性没有异议但对该合同中的装修升级标准不予认可，是原告与第三人之间的合同，本院认为，虽然该合同系原告购买房屋后装修房屋过程中，与案外人产生的法律关系，但《装修升级服务委托合同》系双方当事人签订《房屋租赁合同》的组成部分，故对原告举示该证据的关联性，本院予以采信。 2.对被告举示的会议纪要，虽然原告认为其真实性认可，但不能代表业主的意思表示，但该会议纪要，系政府部门协调信访案件的处理结果，故对该证据的真实性、关联性，本院予以确认。 3.对被告举示的案外人重庆千思酒店有限公司向两江新区管委会的公函、业主群的聊天记录、调解笔录，本院认为，原告认为其对真实性有异议，其真实性由法庭核实，但被告在庭审后未提交原件法庭核实，故对上述证据的真实性，本院不予采信。 4.对被告举示的光控君澜酒店物资交接协议、委托书、资产交接清单，本院认为，虽然原告认为其真实性无法核实，但双方签订协议时有政府部门干部在场，该协议系被告与该幢楼五楼的部分业主代表签订的协议，对五楼房屋及物品与被告进行交接，故对该组证据的真实性，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：原告邬开友系位于重庆市北部新区金州大道****XX房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为49.06平方米，房屋用途为商务金融/办公。被告君澜酒店公司在2018年2月至2019年8月期间，经营位于重庆市北部新区金州大道**的光控君澜酒店。 2017年7月16日，以原告邬开友为出租人（甲方）、被告君澜酒店公司为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》1份。合同主要约定：1.租赁标的物为重庆力帆红星国际广场X期工程XX组团X层XX号房，建筑面积49.01平方米（最终以甲方房产证书登记的位置和建筑面积为准）。2.出租方式为甲方同意本合同有效期内租赁标的物的使用、收益等一切权利均归乙方享有。在租赁期限内，乙方有权利用租赁标的物的使用权进行合法投资、经营、转租等。3.租赁期限为15年，自开发商实际交房日起算；租赁期限届满前30天内，双方均未提出终止协议，则本租赁协议自动顺延，顺延后租赁协议中的条款与本协议一致，且顺延不限次数。4.租金及支付方式：第1年至第4年月租金为70元/㎡,第5年至第7年月租金为80元/㎡,第8年至第10年月租金为93元/㎡,第11年至第13年月租金为104元/㎡,第14年至第15年月租金为116元/㎡；每月10日前乙方通过银行转账方式支付甲方当月租金；5.租赁期限内，除本合同另有约定，以下费用包括但不限于：水电费，电话费；电视收视费；治安费，消防费；市场推广费；市场管理费，物业管理费，卫生费等有关经营的支出均由乙方支付。6.本合同的变更与解除应由双方协商一致签订书面协议。否则，任何一方不得单方面变更或解除本合同。7.乙方对租赁标的物享有完全独立的使用、经营和管理等权利，该权利包括但不限于下列内容：决定并实施对商品房进行装饰装修、再次装饰装修的权利，决定并实施对经营设施设备进行变更、添置的权利，决定并实施对商品房与他人商品房之间进行任何方式的改建，以及变更使用功能、使用方式的权利；代表甲方与开发商办理房屋交接、收房手续。8.合同期内，乙方必须按照约定向甲方支付租金，乙方如逾期超过30日（节假日除外）未支付租金的，乙方在及时补清当期所欠租金外，每逾期一天还应按照所欠租金总额的万分之五支付滞纳金给甲方。若乙方逾期超过60日仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金的，则甲方有权解除该合同，同时，乙方应向甲方一次性支付首年12个月租金作为违约金（租金按约定租金标准计算）；在租赁期内，若甲、乙双方擅自单方面解除或终止本合同，单方解除或终止的一方应按合同的首年12个月租金向对方给付违约金；若违约金不足以弥补对方损失的，单方解除或终止的一方应向对方承担由此带来的全部损失。9.在租赁期内，若乙方管理不当造成该房屋的一切损失由乙方承担全部责任。10.附件1《商品房买卖合同》复印件，附件2《房产证》复印件（房管局办理房产证后提交），附件3《装修升级服务标准》，附件4《装修升级服务委托合同》复印件。合同还对其他事项进行了约定。合同尾部原告在合同上签字并捺印，被告君澜酒店公司在合同上加盖单位印章。 合同签订后，被告按照合同约定向原告给付2019年6月30日前的租金。之后，被告未再向原告给付租金。被告尚欠原告2019年7月1日至2019年10月13日（共计3个月零13天）期间的租金至今未给付。 2019年10月13日，以原告邬开友为出租方（甲方）、被告君澜酒店公司为承租方（乙方），双方签订《解除合同协议书》1份，协商解除上述《房屋租赁合同》。《解除合同协议书》载明如下内容：“甲方于2017年7月16日与乙方签订了《房屋租赁合同》。由于乙方从2019年7月至今拖欠甲方租金已超过60日，根据合同第八条第三款规定乙方已经构成违约。甲乙双方经协商同意于2019年10月13日解除双方签订的《房屋租赁合同》。甲方保留追诉乙方有关违约责任的权利。此协议壹式贰份，甲方双方各持壹份，具有同等法律效应。注：五楼于2019年3月31日前已被经营者改建为会议室、厨房、卫生间，未交接任何物品”。原告在协议书上签名并摁印，被告在协议书上加盖单位印章。 本案在审理过程中，原告以被告君澜酒店公司系一人有限责任公司，根据被告君澜酒店公司的股权变动信息、光控君澜酒店涉稳问题协调会议纪要以及光大金服（杭州）投资管理有限公司企业信用报告，被告君澜酒店公司股东在持股期间并未诚实信用的经营公司；公司资本充足原则应当贯穿公司经营全过程，而被告君澜酒店公司及个人股东用较少资本从事力所不及的经营，公司资本显著不足，实质是恶意公司利用独立人格和股东有限责任把投资风险转嫁给债权人，严重侵害了债权人的利益为由，申请追加段欢、甘美芳、陈冰洁、共享控股集团有限公司为共同被告参加诉讼，要求与二被告在诉请范围内承担连带支付责任。本院依法通知段欢、甘美芳、陈冰洁、共享控股集团有限公司作为共同被告参加诉讼。后原告自愿撤回对段欢、甘美芳、陈冰洁、共享控股集团有限公司的起诉，本院依法裁定准许原告撤回对段欢、甘美芳、陈冰洁、共享控股集团有限公司的起诉。诉讼过程中，原告将原第2项诉讼请求变更为，要求判令二被告共同连带向原告支付因改变房屋结构恢复原状的赔偿金20.8万元（其中升级装修损失9.31万元、恢复墙体及基础装修11.49万元（以鉴定为准）；将原第3项诉讼请求变更为，判令二被告共同连带向原告支付违约金41210.40元（3434.20元/月×12个月）。 庭审中，原、被告陈述被告君澜酒店公司欠付租金期间租金的标准为70元/平方米/月，同时陈述原、被告双方对被告君澜酒店公司向原告支付房屋租金是通过夏凡、夏元飞、姚国荣的银行账户转账支付的事实无争议。原告在庭审中陈述被告支付滞纳金的计算时间为自2019年7月1日计算至2019年10月13日。 原告对其要求被告承担鉴定费、律师费的诉讼请求，在庭审中也未提供相应的证据予以证明。被告祝洋洋对其关于“被告祝洋洋实缴出资，在会计账务上能够证明”的陈述，在庭审中未提供相应的证据予以证明，同时也未提供证明公司财产独立于股东自己财产的相关证据。 另查明，因被告君澜酒店公司经营酒店不善，未能按时给付其租赁房屋业主的租金，导致业主集体到重庆市北部新区政府信访。2019年10月15日，重庆市北部新区政法委领导主持召开协调会，并形成了会议纪要。会议要求被告君澜酒店公司筹集资金给付租金，做好酒店原有资产的处置移交等工作，同时要求妥善处理被告经营酒店期间拆除的14楼房间的恢复装修问题。被告君澜酒店公司的工商档案材料显示，被告君澜酒店公司于2017年4月17日成立，企业类型为有限责任（自然人独资），公司注册资本为1000万元，其公司的法定代表人于2019年4月4日由段欢变更登记为被告祝洋洋。2019年4月4日，以段欢为甲方（转让方）、被告祝洋洋为乙方（受让方），双方签订了《光控君澜（重庆）酒店管理有限公司股权转让协议》1份，约定段欢将其持有被告君澜酒店公司1000万元的股权以0元转让价格转让给被告祝洋洋。被告祝洋洋认缴出资额为1000万元的认缴时间为2027年4月30日，出资方式为货币，出资比例为100%。 2020年1月2日，原告要求二被告支付租金、房屋恢复原状的赔偿金以及违约金诉至本院。本案在审理过程中，原告自愿撤回要求要求判令二被告共同连带向原告支付因改变房屋结构恢复原状的赔偿金20.8万元的诉讼请求。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。 因原、被告双方在庭审中陈述被告君澜酒店公司向原告支付房屋租金是通过夏凡、夏元飞、姚国荣的银行账户转账支付的事实无争议，故本院对该事实予以确认。原告要求被告祝洋洋与被告君澜酒店公司共同对原告的租金、违约金承担连带支付责任的诉讼请求，在庭审中举示了房屋租赁合同、解除合同协议书、原告的借记卡账户历史明细清单、被告君澜酒店公司的工商档案材料等证据材料予以证明。本院认为，本案被告君澜酒店公司系自然人独资企业，系一个自然人股东投资的公司，其公司现在的股东为被告祝洋洋，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，本案被告祝洋洋应对其公司财产独立于股东自己财产的事实承担举证责任，但被告祝洋洋在庭审中对其关于“被告祝洋洋实缴出资，在会计账务上能够证明”的陈述未提供相应的证据予以证明，同时也未提供其他证明公司财产独立于股东自己财产的相关证据，故被告祝洋洋应当承担举证不能的责任，应对被告君澜酒店公司的债务，与原告君澜酒店公司承担连带清偿责任。因此，原告要求被告君澜酒店公司的股东祝洋洋（即被告祝洋洋）与被告君澜酒店公司，对本案债务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 被告君澜酒店公司租赁原告的房屋后，理应按约支付相应的租金。原、被告双方签订的《解除合同协议书》中约定经协商同意于2019年10月13日解除双方签订的《房屋租赁合同》，故被告君澜酒店公司应当给付2019年10月13日前的租金。庭审中，双方当事人陈述被告君澜酒店公司尚欠租金期间租金的标准为70元/平方米/月，故2019年7月1日至2019年10月13日期间，被告君澜酒店公司应给付的租金为11790.75元（70元/平方米/月×49.06平方米×3个月＋70元/平方米/月×49.06平方米÷30天/月×13天）。对原告诉讼请求中超过被告君澜酒店公司应当给付租金的部分，本院不予支持。 原、被告之间签订的《房屋租赁合同》中约定的滞纳金，系双方当事人约定的未按期支付租金的滞纳金，而被告君澜酒店公司未按期支付租金，故对原告要求被告君澜酒店公司支付滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。本案中双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定每日万分之五的滞纳金，本院认为双方约定的滞纳金过高，且被告君澜酒店公司在庭审中抗辩滞纳金过高，故本院对滞纳金的计算标准依法调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算。根据《房屋租赁合同》约定，被告君澜酒店公司应于每月10日前支付当月租金，故滞纳金应从被告君澜酒店公司未付租金当月的11日起计算至租金付清之日止。但原告起诉要求被告给付以欠付租金为基数，自2019年8月20日起至2019年10月13日止期间的滞纳金，系原告自由处分权利的行为。因此，被告君澜酒店公司支付滞纳金的计算方式为：分别以2019年7月租金3434.20元为基数，从2019年8月20日起至2019年10月13日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算；以2019年8月租金3434.20元为基数，从2019年8月20日起至2019年10月13日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算；以2019年9月租金3434.20元为基数，从2019年9月11日起至2019年10月13日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算；以2019年10月1日至10月13日的租金1488.15元为基数，从2019年10月11日起至2019年10月13日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算；但滞纳金的总额以337.40元为限。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高的请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之百三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中关于“若乙方逾期超过60日仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金的，则甲方有权解除该合同，同时，乙方应向甲方一次性支付首年12个月租金作为违约金（租金按约定租金标准计算）”的约定，本院根据合同的履行情况、公平原则和诚实信用原则，以及双方当事人举示的证据，综合认为双方当事人的该约定过分高于违约造成的损失，且被告君澜酒店公司在庭审中亦提出违约金过高，因此，本院酌情主张6个月的租金即20605.20元（70元/平方米/月×49.06平方米×6个月）作为违约金，较为公平、合理。对于原告要求被告支付其余部分违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告君澜酒店公司抗辩原告要求其支付滞纳金，滞纳金已经可以弥补违约损失，原告重复诉请违约金，原告要求其再支付违约金没有法律依据，请求驳回原告要求其承担违约金的抗辩意见理由不成立，本院不予支持。诉讼过程中，原告自愿撤回要求对案涉房屋因装修改变结构恢复原状损失的诉讼请求，系当事人自由处分权利的行为，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告邬开友租金11790.75元。 二、被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告邬开友的滞纳金（滞纳金的计算方式：分别以2019年7月租金3434.20元为基数，从2019年8月20日起至2019年10月13日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算；以2019年8月租金3434.20元为基数，从2019年8月20日起至2019年10月13日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算；以2019年9月租金3434.20元为基数，从2019年9月11日起至2019年10月13日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算；以2019年10月1日至10月13日的租金1488.15元为基数，从2019年10月11日起至2019年10月13日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算；但滞纳金的总额以337.40元为限）。 三、被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告邬开友违约金20605.20元。 四、被告祝洋洋对上述第一、二、三项中被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司应当支付的款项，与被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司向原告邬开友承担连带清偿责任。 五、驳回原告邬开友的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2800元，由原告邬开友负担2182元，被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司、祝洋洋负担618元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  邹富奎 人民陪审员  王 健 人民陪审员  王建军 二〇二〇年八月十七日 书 记 员  王 玲