广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10008号（2020）粤0113民初310号原告[（2020）粤0113民初310号案被告]：黄春华，女，1978年11月5日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：李联，广东理恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琳，广东理恒律师事务所实习人员。被告[（2020）粤0113民初310号案原告]：广州市富洲物业管理有限公司，住所地广州市番禺区南村镇兴南大道官堂村镇东路**，统一社会信用代码91440113054545962H。法定代表人：罗计洪。委托诉讼代理人：王历，北京斐石（广州）律师事务所律师。原告黄春华诉被告广州市富洲物业管理有限公司（以下简称广州富洲物业公司）房屋租赁合同纠纷两案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄春华委托诉讼代理人李联、王琳，被告广州富洲物业公司委托诉讼代理人王历到庭参加诉讼。被告广州富洲物业公司在（2019）粤0113民初10008号案件提起反诉，后因未按时缴纳反诉费按撤回反诉处理。被告广州富洲物业公司就反诉事项另行提起诉讼，本院予以受理，案号为（2020）粤0113民初310号。鉴于两案所涉及案件事实相同，均为同一房屋租赁合同，本院对两案件合并审理，现两案已审理终结。原告黄春华向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延期交付物业的违约金，共计49568.25元（以674398元为基数，从2019年1月1日至2019年5月27日按迟延交付每日万分之五计算）。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月19日，原告与被告签订《租赁合同》，约定将案涉物业租赁给原告用于商业使用，租期自2018年12月31日至2038年12月30日，到期后自动续期至2047年5月26日止。同时，合同约定被告需在2018年12月31日前交付案涉物业供原告使用，并在该合同第八条第三款中约定“甲方延迟交付该物业30日内（含30日），则每日按已收租金的万分之三承担违约金；延迟90日内（含90日），则每日按已收租金的万分之五承担违约金”。合同签订后，原告依约向被告支付了全部租金，共计674398元，但被告无正当理由迟迟未履行交付物业的义务。经原告多次催告，被告才于2019年5月28日交付案涉物业供原告使用。因被告迟延交付案涉物业，导致原告原使用目的不能如期进行，造成了原告商业使用之损失。依据合同约定，被告应承担相应的违约责任。为了维护原告的合法权益，现特向法院提出诉讼，请求法院判如所请。被告广州富洲物业公司辩称，一、黄春华所主张的违约金标准过高，依法应予降低违约金标准。1、违约金的标准应当以实际损失为基础，在黄春华未提供任何证据证明实际损失的情况下，其所主张的违约金标准明显过高。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。又《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条的规定，…人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。在本案中，在黄春华未提供任何证据证明其所存在的损失实际发生，也未提供任何证据证明其主张的违约金的约定合理，黄春华实际上未承受损失的情况下，其机械地请求“按每日已收租金的万分之五承担违约金”，于理无据。2、黄春华在严重违反合同约定迟延支付租金后又向富洲公司要求标准如此之高违约金，违反公平原则和诚实守信原则。富洲公司和黄春华在于2017年12月19日经协商一致就位于广州市番禺区南村镇兴南大道官堂村富洲中心商业城Al栋417号物业租赁事宜签订案涉《租赁合同》（编号：FJ2017A10000417），该合同第四条第(3)款b）约定“余下该物业租金的48.93%，即330000元，于2017年12月19日前办妥按揭手续”。在黄春华的支付时间到期后，富洲公司多次催促履行支付义务，但黄春华在2018年9月6日才支付完剩下的物业租金，已超过合同约定日期261天，严重违反合同约定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，法院应当按照公平原则和诚实信用原则综合考虑当事人的过错程度，在黄春华存在严重违反合同支付义务过错的情况下，依法应调低违约金标准，维护富洲公司的合法权益。综上所述，违约金的性质以补偿性为主，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合对违约金标准予以判断。在黄春华没有提供任何证据证明其存在实际损失和其主张的违约金标准是否合理，并且其本身也在履行合同中也存在过错的情况下，为保护答辩人富洲公司的合法权益，法院应依法调低本案黄春华的违约金标准。被告广州富洲物业公司在（2020）粤0113民初310号案件中向本院提出诉讼请求：1、黄春华向广州富洲物业公司支付违约金134879.6元。2、案件诉讼费全部由黄春华承担。事实与理由：双方当事人于2017年12月19日经协商一致就位于广州市番禺区南村镇兴南大道官堂村富洲中心商业城Al栋417号物业租赁事宜签订案涉《租赁合同》。该合同第四条第(3）款b)约定“余下该物业租金的48.9%，即330000元，于2017年12月19日前办妥按揭手续”；第八条第2款约定“乙方由下列情形之一的…还须向甲方承担该物业租金总额的20％违约金：…（3）迟延支付该物业租金达到90日的；…”。案涉合同签订后，黄春华违反合约约定在2018年9月6日（已超过合同约定日期261天）才向广州富洲物业公司支付余下物业租金。故黄春华依法应当按照合同约定承担违约责任，支付该物业租金总额20％的违约金。原告黄春华在（2020）粤0113民初310号案件中辩称，一、黄春华不存在延迟支付物业租金的情形。1、双方于2017年12月19日签订租赁合同时，黄春华即如约支付了首期款344398元（余款33万元约定通过银行按揭方式缴付）、且于当日即向对方安排指定的工行（中国工商银行股份有限公司广州环市中路支行）提交了按揭所需材料，后因各种原因该工行未能批准贷款。广州富洲物业公司于是又安排黄春华于2018年6月1日另向广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行申请贷款获批成功，故银行贷款延迟发放的责任不在于黄春华。2、从常理分析，黄春华己如约即时支付了首期款344398元，对于需经银行按揭方式缴付的余款33万元，不可能故意去拖延办理。二、双方签订的租赁合同约定超过20年的租赁期限无效，原告对于超过20年租赁期限的租金不得主张延迟支付违约金。双方签订的租赁合同约定的租赁期限约为28.5年（从2018年12月31日至2047年5月26日），依照租期不得超过20年的强制性法律规定，超出的8.5年的租期属无效，但黄春华已全额支付了该28.5年的租金674398元，将保留向对方起诉主张退还超出的8.5年租金的权利。因租赁合同未约定每一年的租金标准，但按照租金逐年递增的计算惯例，超出的8.5年租金应达到或接近33万，因该超出的8.5年租期无效，原告向被告主张该部分租金的延迟支付违约金显然不能成立。三、退一步说，即使被告存在迟延支付物业租金的违约情形，租赁合同约定的违约金标准明显过高、应予减少，且该约定违反国家法律关于延迟支付利息的强制性规定、应属无效，违约金的计算标准可按被告实际拖欠的20年租期租金数额、迟延天数，并按银行贷款利率计算为宜。综上所述，原告的诉请无理，请求法院予以驳回。本院经审查当事人提交证据，并结合双方的质证意见、庭审陈述等，认定事实如下：1、涉案物业情况。位于广州市番禺区南村镇兴南大道181、185号物业的产权人为广州市番禺区南村镇官堂村股份合作经济社，物业建筑面积27158.42平方米，共计12层，从负二层至地上十层。2019年6月3日，广州市番禺区南村镇官堂村股份合作经济社出具一份《同意转租证明》，表示同意被告广州富洲物业公司将所承租的位于广州市番禺区南村镇兴南大道181、183、185、187、189、191号的商业物业转租给他人经营使用，其作为产权人认可被告与他人签订转租合同的效力，并保证被转租人在合同期内的合法使用权。2、合同签订及履行情况。2017年12月19日，被告广州富洲物业公司（出租方、甲方）与原告黄春华（承租方、乙方）签订一份编号为FJ2017A10000417的租赁合同（以下简称涉案租赁合同），约定由甲方向乙方出租位于广州市番禺区南村镇兴南大道官堂村富洲中心商业城A1栋417号物业（以下简称涉案房屋），建筑面积51.1684平方米，商业用途。合同期限自2018年12月31日至2038年12月30日，到期后自动续期至2047年5月26日。合同约定涉案房屋在2018年12月31日前交付。双方签订物业移交确认书即视为交付。合同租金674398元，为合同租赁期限内乙方向甲方支付的租金价款，不包含物业管理费及其他因使用物业产生的水电、税费等费用。乙方按揭支付租金，2017年12月19日前支付租金的51.07%，即344398元，租金的48.93%，即330000元，于2017年12月19日办妥按揭手续。如银行审批贷款额度低于乙方申请金额的，乙方须在甲方通知送达之日起十五天内向甲方付清未获批贷部分款项。如乙方自身原因导致银行不批准按揭贷款申请，乙方应接到甲方通知起30日内，将等同于贷款申请额的租金一次性支付给甲方。违约责任约定，乙方逾期支付物业租金，每日按未付租金的万分之三承担违约金，逾期30日仍未支付物业租金的，每日按未付租金万分之五承担违约金。如乙方迟延支付物业租金达到90日的，乙方构成根本违约，不得要求返还已支付租金且须向甲方支付物业租金总额的20%违约金。甲方延迟交付物业30日内，每日按已收租金万分之三承担违约金，延迟90日内，每日按已收租金的万分之五承担违约金。甲方延迟交付物业超过90日且未向乙方书面通报原因及双方重新确定合理交付时间的，视为甲方根本违约，甲方须无息返还乙方已支付物业租金并按已支付租金20%承担违约金。合同对其他事项也作了相关约定。合同履行中，原告黄春华分三期支付租金，被告分别开具收款收据。2017年12月15日，被告广州富洲物业公司向原告出具一份金额20000元收款收据，备注为涉案房屋定金。2017年12月19日，合同签订当日，被告广州富洲物业公司向原告出具第二份收款收据，金额324398元，备注为涉案房屋的首期租金。2018年9月6日，被告向原告出具第三张收款收据，金额330000元，为涉案房屋租金。收款方式为贷款支付。双方当事人均确认涉案租赁合同的租金已支付完毕。2019年5月28日，被告向原告交付涉案房屋，并由原告在物业移交确认书上签名。3、涉案房屋迟延交付情况。2019年3月30日，被告广州富洲物业公司向原告邮寄《交付使用通知书》，邮寄详情显示邮件于2019年3月31日签收。原告黄春华当庭确认有收到该交付使用通知书，收到日期记不清楚。《交付使用通知书》中，被告广州富洲物业公司表示涉案房屋按合同约定已符合交付条件。同时，为避免因业户同一时间办理收楼手续而造成等候，其将分批要求租户携带相关资料前往富洲中心物业服务中心办理收楼手续，届时被告将提前一天电话及短信通知。被告广州富洲物业公司表示在2019年4月29日及5月26日分别电话通知原告收房，但未能提交证据予以证实。被告广州富洲物业公司另表示曾在2019年2月、3月、4月均电话催促原告收房，但因时间原因无法提供通信流水。原告黄春华表示没有收到被告2019年4月29日的电话，仅在2019年5月28日收房的前一两天收到被告发来的短信，通知其在2019年5月28日收房。对于涉案房屋的交楼条件，原告黄春华提供涉案租赁合同附件2交楼标准，证实被告应在交付物业时完成单元室内的墙面、地板、门窗、空调、热水器等内部装修。被告提供两份建设工程规划许可证等证据材料，证实涉案房屋所在楼宇2015年取得建设工程规划许可证，2018年12月3日经第三方公司验收合格，符合通水条件，2018年已符合通电条件2018年12月19日前已完成电梯检验，2019年1月已取得工程质量评估报告、工程竣工验收报审表、消防备案复查意见书、建筑装饰装修分布工程质量验收记录等。原告确认被告提交上述证据材料的真实性，但表示无法证实已完成室内的装修及符合交楼条件。本院询问被告涉案房屋所在的富洲中心A1栋物业4楼房屋的交付情况，被告广州富洲物业公司书面回复称，A1栋物业4楼共计32户，其中2019年3月交付7套，4月份交付21套，5月份交付2套（含涉案房屋）。4、逾期支付尾款情况。2018年8月30日，原告黄春华与广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行签订个人借款合同，由原告贷款33万元用于承租涉案房屋，收款对象为被告广州富洲物业公司。2018年9月3日，被告收到由原告黄春华贷款发放的330000元。广州农村商业银行客户电子回单及对账单显示收款的用途为房贷，付款人为原告黄春华。至于办理按揭支付租金尾款，原告表示签订合同当日即向现场的工商银行（被告指定）提交了银行按揭手续材料，后因各种原因银行未批准贷款，被告又安排原告向广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行贷款并成功放款。原告表示工商银行仅告知未审批通过贷款，未告知原因。被告广州富洲物业公司表示工商银行是现场办理贷款银行之一，但非其指定，也并非其合作单位，不对租户的消费贷款提供担保；广州农商银行是其合作单位，原告在该行的贷款是在被告帮助下才贷款成功，并确认对原告提供的借款合同提供了担保，被告就此提供一份《消费贷款合作协议》予以说明。原告黄春华向本院申请律师调查令，向广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行及中国工商银行广州环市中路支行调取原告办理按揭情况。广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行复函称，原告黄春华于2018年6月1日提交申请贷款资料，该行审批通过时间为2018年8月16日。中国工商银行广州环市中路支行复函称，无原告黄春华在该行办理贷款记录。同时，被告广州富洲物业公司也向本院提交律师调查令申请，请求向中国工商银行广州环市中路支行调查原告黄春华办理贷款及不予发放贷款的记录和文件。调查理由中，被告广州富洲物业公司表示“在本案中，黄春华在签订租赁合同后立即向中国工商银行环市中路支行申请贷款，但黄春华未能按照中国工商银行环市中路支行的要求补充材料导致其在中国工商银行环市中路支行的贷款失败。黄春华未在收到通知后7日内提交补充材料的行为已构成逾期付款”。被告表示其在原告黄春华向中国工商银行贷款不成功的情况下告知原告向广州农村商银行的贷款途径。5、双方争议的损失情况。原告黄春华在诉状中表示被告广州富洲物业公司迟延交付涉案房屋导致原告使用目的不能如期举行造成商业使用损失。原告未就其产生损失提供证据。被告提供一份《富洲中心委托经营托管合同》复印件，拟证实原告知晓涉案房屋出租价格约为每月每平方米70元。原告代理人庭审表示未看到原件，需要与当事人核实，从合同内容看，被告迟延交房，已造成原告用于他人酒店用途经营的租赁损失。原告代理人在庭后一直未告知本院其与原告本人核实上述合同的情况。本院再次组织庭询，责令原告本人到庭回答。原告本人确认其与案外人广州维福顿酒店管理有限公司签订上述合同，由案外人进行酒店式公寓经营。本院对原告代理人敷衍法庭的不诚信诉讼行为予以训诫。《富洲中心委托经营托管合同》显示，2018年10月8日，原告与案外人广州维福顿酒店管理有限公司签订一份租赁合同，将涉案房屋出租给案外人用于酒店式公寓经营用途，租期自2018年10月1日至2024年11月30日，第1、2年租金为每月每平方米70元。被告广州富洲物业公司未就其因原告逾期支付租金尾款产生损失提供相应证据。以上事实有双方提交证据、书面意见、庭审笔录等为证。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方当事人之间为房屋租赁合同关系，被告作为出租方负有按照约定向原告交付房屋的义务，原告负有按照约定向被告支付租金的义务。房屋交付方面，根据涉案租赁合同的约定，被告广州富洲物业公司应当在2018年12月31日前向原告黄春华交付涉案房屋。双方当事人实际交付涉案房屋的日期未2019年5月28日，被告已逾期交付接近5个月，实际迟延148天，存在明确的逾期交付房屋之违约行为。被告广州富洲物业公司应当向原告承担违约责任。被告广州富洲物业公司抗辩涉案房屋在2019年1月具备交付使用条件，以及其多次通知原告收房而原告因个人原因拖延收房。本院认为，被告就涉案房屋所在楼宇提供的工程规划许可及工程验收、消防备案、水电开通等证据，仅可证明就整个楼宇的相关施工进度，无法证实涉案房屋的内部装修也达到合同约定标准。被告广州富洲物业公司作出上述陈述，理应对陈述内容提供证据支持，而不是要求原告就涉案房屋内部装修尚未符合交付标准进行举证。同时，经过被告就交付事宜反复举证，其也只能提交其于2019年3月30日向原告邮寄的交付使用通知书及底单。上述交付使用通知书的寄出时间早已超出合同约定时间3个月。被告所邮寄的交付使用通知书中虽表示A1栋417物业已符合交付条件，却又以避免各租户同一时间收楼造成等待为由表示将分批组织租户收楼，且又明确将提前一天电话及短信通知，交付使用通知书的内容明显与被告所陈述的在2019年1月就具备交付条件且2019年2月、3月、4月多次电话催促原告收房的内容相矛盾。本院根据双方证据及陈述，确认被告在邮寄上述交付使用通知书后，于2019年5月28日前通知原告收房，原告于2019年5月28日按照被告通知的时间办理收楼手续。本院对被告的上述抗辩意见不予采信。租金支付方面，涉案租赁合同约定签订合同时支付344398元，同日办妥按揭手续由按揭银行支付租金余款330000元。原告已经如约支付首期租金344398元，并在合同签订当日向签约现场办理贷款业务的中国工商银行提交贷款资料，但最终没有贷款成功。原告在2018年6月1日向被告指定合作单位广州农村商业银行华南新城支行提交贷款资料，同年8月16日获得审批通过，9月3日发放贷款330000元至被告名下银行账户。涉案租赁合同虽然没有具体约定租金尾款330000元的支付时间，但约定合同签订当日应当办妥按揭手续，也就是提交完整贷款资料。原告因个人原因导致未能向中国工商银行申请贷款成功，转而再次向广州农村商业银行华南新城支行提交贷款资料。原告成功提交贷款资料的时间（2018年6月1日）比合同约定时间（2017年12月19日）迟延164天。涉案合同履行中，广州农村商业银行华南新城支行自2018年6月1日收取贷款申请资料，到2018年9月3日发放贷款，时间为三个月零两天。广州农村商业银行华南新城支行为被告广州富洲物业公司合作单位，其在本案中审批贷款的时限可基本类推为双方默认的贷款审批时限。原告迟延164天成功提交贷款申请资料，则相应的被告广州富洲物业公司迟延164天收到租金尾款。本院确认原告存在明确的逾期支付租金尾款330000元的违约行为，应向被告广州富洲物业公司承担违约责任。原告黄春华在（2020）粤0113民初310号案件中抗辩其按照被告指示在合同签订后当日立即向中国工商银行提交贷款申请资料，因贷款未审批通过又按照被告指示向广州农村商业银行华南新城支行提交贷款申请资料，自身无过错。本院认为，被告广州富洲物业公司在租赁合同中的义务是向原告交付物业，支付租金是原告的合同义务，被告仅仅是向原告提供可申请贷款支付租金余款的途径及提交资料的便利，贷款成功与否的风险应由作为承租方的原告来承担。原告因自身原因向中国工商银行贷款未获成功，则可以通过现金支付等其他方式在合理期限内向被告履行支付租金义务，而不是将支付租金义务狡辩为被告负有贷款成功的协助义务。本院对原告的上述抗辩意见不予采信。综上，本院确认涉案租赁合同履行过程中，原告存在逾期支付租金尾款330000元164天的违约行为，被告存在逾期交付房屋148天的违约行为。按照合同约定，原告逾期支付租金超过90日的，应支付租金总额20%的违约金；被告逾期交付物业，30日内部分每日按已收租金万分之三承担违约金，逾期30日的，应每日按已收租金的万分之五承担违约金。现原告请求被告支付延期交付物业违约金45521.86元，被告则要求原告支付逾期支付租金的违约金134879.60元。同时，双方当事人均又分别抗辩对方主张的违约金过高。本院确认双方均存在不诚信诉讼行为。当事人签订及履行合同应当遵循诚信原则。案件涉及的租赁合同，双方已经在合同签订后各自履行义务，原告已经支付全部租金，被告已经交付房屋，双方应互相体谅，促进合同履行顺利。鉴于涉案合同约定的逾期付款违约金、逾期交付违约金均存在过高情形，且双方均存在不同程度的违约行为，双方应当按照实际损失主张权利。原告在收房后将房屋交由案外人广州维福顿酒店管理有限公司进行酒店式公寓经营，租金为每月每平方米70元，涉案房屋建筑面积51.1684平方米，可每月收取租金3581.79元。被告逾期交付约5个月，原告存在租金收入损失17908.95元（3581.79元*5）。原告可主张被告支付违约金17908.95元。被告广州富洲物业公司收取租金尾款330000元迟延148天，存在资金被占用的利息损失。本院酌定被告可参照民间借贷逾期还款的资金占用利息，主张按年利率6%计算资金占用的利息损失7140元（330000元*148/360*6%）。对于双方当事人主张违约金超出上述金额的部分，本院均依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州市富洲物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄春华支付逾期交房违约金17908.95元。二、原告黄春华应于本判决发生法律效力之日起七日内向被告广州市富洲物业管理有限公司支付逾期支付租金余款330000元的违约金7140元。三、驳回原告黄春华的其他诉讼请求。四、驳回被告广州市富洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。（2019）粤0113民初10008号案件受理费938元，由原告黄春华承担569元，被告广州市富洲物业管理有限公司承担369元。（2020）粤0113民初310号案件受理费2998元，由原告黄春华承担159元，被告广州市富洲物业管理有限公司承担2839元。双方当事人预缴的受理费本院均不予退回，被告广州市富洲物业管理有限公司在履行判决义务时应一并向原告黄春华支付受理费210元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长 杨 东审判员 崔淑冰审判员 何成臻二〇二〇年八月十七日书记员 何震宇