江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初3155号 原告（反诉被告）：江苏乐之地置业投资有限公司，统一社会信用代码9132132205517709XF，住所地沭阳县沭城街道台州南路68号。 法定代表人：黄碎荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何梅醒、蒋昊洋、徐林，该公司员工。 被告（反诉原告）：葛小伟，男，1992年2月10日生，沭阳县人，住沭阳县。 委托诉讼代理人：张建，沭阳县城东法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）江苏乐之地置业投资有限公司（以下简称乐之地公司）与被告（反诉原告）葛小伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案，依法适用简易程序，于2020年5月19日及2020年6月16日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审原告（反诉被告）的委托代理人何梅醒、蒋昊洋、被告（反诉原告）的委托代理人张建到庭参加诉讼；第二次庭审原告的委托代理人蒋昊洋、徐林、被告葛小伟及其委托代理人张建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乐之地公司诉称：原、被告双方于2017年7月28日签订了关于沭阳乐之地商业广场B栋三层B3－7号商铺的租赁合同。鉴于合同履行过程中，被告违约提前撤场，严重违反合同22.8条之约定，因此，被告应归还2019年5月20日至2019年7月19日租金及物业费减免共计41112元。按合同24条规定，被告未归还商铺期间内，自2020年1月21日被告超过七日内未交还商铺，场地占用费应按租金和物业标准单倍支付至2020年1月27日共计6411元，2020年1月28日至2020年4月20日期间场地占用费应按双倍租金和物业标准支付共计76954元；因租赁商铺中被告物品尚未搬清，从2020年4月21日起场地占用费按双倍租金和物业标准计算至被告物品从租赁商铺中搬清之日止。被告自行关门后商铺内存在严重漏水，原告多次联系未果，期间原告收到因被告商铺漏水而去政府投诉的通知，被告应支付原告2000元的漏水维修费及滞纳金。按合同22.3规定，因被告违约提前终止合同的，原告有权没收被告的保证金28982元。请求：判令被告除保证金外，另支付我公司租金、物业管理费、滞纳金、维修费、场地占用费共计123782元；场地占用费按双倍租金及物业标准从2020年4月21日起支付至租赁商铺中物品搬清之日止；被告承担本案诉讼费用。 被告葛小伟辩称：被告对租赁原告案涉商铺的事实没有异议，但解除租赁合同系经过双方协商自愿解除，被告不存在违约行为，因此不应该承担违约责任。原告诉称的减免租金及物业费，系解除合同之前的行为，且该租赁期间已经过去，该减免的协议内容，已经履行结束，因此原告不应当要求被告予以返还。被告于2020年1月20日已经撤场将商铺交还给原告，被告搬运商铺物品原告进行阻挠并经报警处理，所以不存在至今没有返还商铺问题。对于维修费用被告不予认可，原告作为出租方应该对其出租的商铺负有修理修缮义务，该义务不应该由被告承担。原告无权作出没收保证金的规定或者约定，只有行政和司法机关才能作出没收处罚决定，因此该条款无效。如果法院在审理过程中认定被告存在违约，租赁合同中均是对被告违约责任的约定，该约定明显增加了被告负担，请求予以调整。 被告葛小伟反诉称：原、被告于2017年7月28日签订关于沭阳县乐之地商业广场商铺租赁合同，在合同履行过程中，被告按时缴纳了租金及其他费用，同时原告收取了被告保证金28982元、装修押金3501元。后因被告经营不善双方达成协议，于2020年1月17日解除租赁合同。现原告对收取的保证金及装修押金拒不退还。反诉请求：反诉被告返还反诉原告保证金28982元、装修押金3501元，反诉费用由反诉被告承担。 针对被告的反诉，原告乐之地公司辩称：不同意返还保证金及装修押金，根据合同约定，提前退场保证金不退。被告申请撤场，虽然经过处理我们同意其撤场，但是不代表我们同意退还保证金。被告做洗浴造成二楼店铺三次漏水，装修验收不合格押金不予退还。根据合同16.6条约定，被告装修整改到位可退还装修押金。 本院经审理认定的事实：2017年7月28日，原告作为（甲方）与案外人葛某作为（乙方）签订《沭阳乐之地商业广场租赁合同》，葛某租赁原告的乐之地商业广场B栋三层B3-7号商铺。2017年8月31日，原、被告及葛某三方又签订了一份关于《租赁合同》的变更协议，将乐之地商业广场B栋三层B3-7号商铺的承租人由葛某变更为葛小伟，由葛小伟承受原合同所有葛某的权利义务。该租赁合同约定：“第2条租赁期限本合同项下租赁期限为5个租约年，自计租日开始计算，租赁期间为2017年10月20日至2022年10月19日；第3条保证金本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币28982元，金额大写：贰万捌仟玖佰捌拾贰元整（相当于第一个租约年2个月租金及综合管理费）作为履约保证金。合同终止后30日内，如不存在本合同第22.3条规定情形的，履约保证金和商业及综合管理费保证金余额（如有）无息退还。同时，甲方有权从履约保证金或综合管理费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或综合服务费，乙方应在7日内补足保证金。第16.6条对于因乙方原因导致的水、烟、燃气等相关物质外泄或因乙方原因导致火灾、爆炸等危害公共安全的事件发生或乙方存在不良经营行为的，则乙方应当对甲方及第三方因此而蒙受的损失给予赔偿，包括人身损害和财产损害。本款内所述乙方的责任也适用于乙方的工作人员、乙方的顾客、乙方的访客或其他与乙方相关的人员，并由乙方承担连带赔偿责任。第12.1条乙方承诺遵守乐之地商业广场物业管理公约或临时管理规约，并遵守甲方制定并不时修改的关于乐之地商业广场各方面管理的一切规章制度（包括装修守则、商户手册、统一经营管理守则、营业员手册、房屋及设施设备使用要求等）。甲方有权直接援引本合同有关物业管理服务约定向乙方主张权利。第22.3条双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。第22.8条规定双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修免租期和第6.1条项下减免租金政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修免租期和第6.1条项上减免的全部租金。第24.1条本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因终止后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方。该等期限为本合项下该商铺之交还期。第24.2条在第24.1款所述交还期内，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的何任原件和复印件，并使该商铺符合本合同附件3的各项标准要求，经甲方验收确认符合约定后，交还给甲方。第24.3条双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同第24.1款所述交还期内，乙方仍应当按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费，按照届时商业及物业服务费标准向甲方支付商业及物业服务费，承担各项能源费用等。第24.5条无论任何原因，第24.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合第24.2款要求的该商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该商铺商业及物业服务费标准的100%向甲方支付商业及物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该商铺为止……第24.6条在乙方向甲方交还该商铺的同时，双方应当签署该商铺交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该商铺之后，乙方在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿乙方……”。合同签订后，被告向原告缴纳了保证金28982元及装修押金3501元，即在案涉商铺上经营小飞象婴幼儿水浴馆。在合同履行过程中，因被告经营不善，在2019年4月20至2019年7月19日期间，原告减免被告两个月租金22360元及两个月物业费8752元，共计41112元；在2019年7月20日至2019年10月19日期间，原告又减免了被告租金10000元。因经营不善被告向原告申请撤场未果，被告于2020年1月20日从案涉商铺中搬离物品，原告报警处理，经协调原告同意被告撤场。现原告诉称被告违反合同约定，要求没收被告保证金及支付相关费用，被告反诉原告，要求原告退还保证金及装修押金，双方引起纠纷。 另查明，沭阳乐之地商业广场为原告投资建设，商场物业原告全权委托沭阳乐之地商业管理有限公司管理，授权期限为2016年10月26日至2036年10月25日。 上述事实，有当事人陈述、租赁合同、租赁合同变更协议、费用减免申请单、授权委托书、收款凭单、微信聊天截图、接处警工作登记表、说明等证据予以证实。 本院认为：原、被告之间的商铺租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应该按照合同全面履行其义务。双方签订的合同租期5年，被告在未到期情况下提前解除合同，虽经派出所调解原告同意被告撤场，但并不能免除被告的违约责任。合同第22.3条约定因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，如甲方违约导致合同提前解除，则甲方双倍返还乙方履约保证金。根据该该约定，双方权利义务对等，被告缴纳的28982元履约保证金原告可不予返还，故被告反诉要求原告返还28982元履约保证金的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。根据合同第22.8条规定，如乙方原因导致本合同提前终止则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修免租期和第6.1条项上减免的全部租金。根据该约定，因被告原因异致合同提前终止，原告要求被告返还在合同履行期间共计减免被告租金32360元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持；但该条款并没有约定已经减免的物业费需要返还，对原告要求被告返还已经减免的物业费的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 关于原告要求被告给付场地占用费问题。原告要求被告给付的理由是被告未归还商铺，应按合同第24条约定给付场地占用费，虽然合同第24条规定了合同经任何原因终止后7日内为案涉商铺的交还期，如因被告违约致合同解除在交还期之内之外都需给付相应的场地占用费，以及案涉商铺需经原告验收确认符合约定等规定，但合同第24条还约定虽未签署商铺交还确认书，但被告已经实际撤离该商铺之后，被告在该商铺内遗留的任何装饰、设施设备、物品等均视为被告放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿被告。被告因经营不善向原告申请撤场未果，于2020年1月20日搬离商铺物品双方引起纠纷，经原告报警处理，在派出所调解下原告同意被告撤场，故本院认定被告的撤场时间为2020年1月20日。合同第24条规定，被告实际撤离该商铺后，遗留的物品等均视为被告放弃了所有权，原告有权自行予以处置。根据该约定，被告并没有影响到原告对场地占有使用，故对原告要求被告给付场地占用费的诉讼请求，本院不予支持。原告还要求被告支付商铺因漏水产生的维修费2000元，但原告提供的证据不能证实该损失系被告使用不当而造成，如非使用人使用不当，租赁物漏水应由出租人承担，故原告的该项诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。 对于被告反诉原告要求返还装修押金问题，原告辩称根据合同16.6条约定不应返还。本院认为，合同16.6条约定的是在合同履行过程中，因被告水、烟、燃气使用不当或其他原因造成的损失，应由被告赔偿。而在合同的第8、9条中约定了被告的装修进场及装修设计文件均需要经过甲方的审查、批准，且甲方还有权通知乙方改正，在甲方同意乙方开业的时候，应视为被告的装修已通过原告的审查符合标准，装修押金就应予以退还。现双方的租赁合同已终止，在被告签订租赁合同时缴纳的装修押金，原告应予返还，被告反诉原告要求返还装修押金3501元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告葛小伟于本判决发生法律效力之日起五日内向原告江苏乐之地置业投资有限公司返还减免的租金32360元； 二、反诉被告江苏乐之地置业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向反诉原告葛小伟返还装修押金3501元； 三、驳回原告江苏乐之地置业投资有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告葛小伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1415元，反诉费307元，合计1722元，由双方各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2830元。 审判员  杨震 二〇二〇年八月十七日 书记员  袁洋 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付延迟履行金。