上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初13828号原告：朱新南，男，1972年11月2日出生，汉族，户籍地江苏省南通市崇川区新桥新村18幢204室。委托诉讼代理人：单振炎，江苏省南通市通州区金新法律服务所法律工作者。被告：上海傲融房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区香花桥街道郏一村XXX号XXX幢XXX区XXX室。法定代表人：季顺天，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：薛科枫，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏荣清，上海正策律师事务所律师。原告朱新南诉被告上海傲融房地产开发有限公司(以下简称“傲融公司”)商品房预约合同纠纷，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2020年8月5日公开开庭进行了审理，朱新南及其委托诉讼代理人单振炎、傲融公司的委托诉讼代理人薛科枫、苏荣清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱新南向本院提出诉讼请求：1、判令解除朱新南与傲融公司于2020年4月25日签订的认购书；2、判令傲融公司返还朱新南购房款人民币150,000元，赔偿朱新南定金50,000元。事实与理由：位于江苏省南通市崇川区的南通绿地新都会智公馆项目由傲融公司开发。2020年1月20日，朱新南认购上述项目中一套朝北的房屋，并支付预付款50,000元，当日被告未开具收据。之后由于新冠疫情影响，朱新南与傲融公司少有沟通。根据傲融公司建议，朱新南变更认购房屋为朝南的4幢918室(以下简称“系争房屋”)。2020年3月24日，应傲融公司邀请，朱新南再次到售楼处，在傲融公司写好的《承诺书》上签字，傲融公司的案场刘经理在承诺书上签名确认“送车位”。2020年3月25日，朱新南根据傲融公司要求支付房款100,000元，傲融公司出具了150,000元的收据。2020年4月25日，原、被告签订《认购书》，双方口头约定2020年5月签订正式房屋买卖合同。签好后，朱新南才发现原先傲融公司承诺送车位，但是总价中还是计算了车位款，且150,000元收据上收款事由写的是“车位、装修款”。于是朱新南向傲融公司提出异议。2020年5月1日，朱新南应傲融公司邀请，到售楼处与傲融公司沟通，准备签约付款，但傲融公司交给朱新南承诺书复印件，并称已经又给了朱新南十天时间，再不付款就没收定金50,000元，房子不卖了，朱新南可自行起诉。朱新南认为傲融公司存在欺诈，故诉诸法院。被告上海傲融房地产开发有限公司辩称，同意解除认购书，同意返还房款100,000元，定金50,000元应予没收，不同意双倍返还。朱新南早已明知房屋总价为400,718元，一开始销售人员称买房屋送车位，后期总房价拆分成了房价、装修款和车位款，其实朱新南权益没有受损，傲融公司不存在欺诈行为。经开庭审理查明：位于江苏省南通市崇川区的南通绿地新都会智公馆项目由傲融公司开发。2020年1月20日，朱新南认购上述项目中一套朝北的房屋，约定总价三十余万元，朱新南支付傲融公司50,000元。后根据傲融公司建议，朱新南变更认购房屋为朝南的4幢918室。2020年3月24日，朱新南到售楼处，向傲融公司出具《承诺书》，承诺于2020年3月25日付100,000元整，4月20日付清尾款，如不履行，则定金50,000元整没收。备注(4＃918，31.66，￥400,718元)，傲融公司工作人员在承诺书上签名确认“送车位”。2020年3月25日，朱新南支付傲融公司100,000元，傲融公司出具了150,000元的收据，款项内容为车位、装修款，摘要为4＃918。2020年4月25日，傲融公司作为甲方，朱新南作为乙方，双方签订《南通绿地新都会智公馆项目认购书》，约定：定购单位为4幢918室，建筑面积约31.66㎡，买卖合同总价257,172元，成交总价400,718元，付款方式为一次性付款。特别约定：1、乙方在认购上述房屋时，已清楚了解有关《商品房买卖合同》条款及金额257,172元整、《房屋委托装修服务合同》条款及金额35,546元整，《绿地智公馆车位使用权转让协议》条款及金额108,000元，已清楚了解所认购房源情况，并自愿支付认购该房屋的定金150,000元整，甲方在乙方按下述第2条约定的签约日期前不得将该房屋另售他人。2、乙方应于2020年4月20日前携带本认购书、收据、产权登记名义之人身份证、结婚证、户籍证明及缴清首付款金额，前来签定《商品房买卖合同》并办理贷款手续。该定金自动无息转为购房首期款。3、若乙方未能在规定期限内履行上述第2条相关义务，则视同违约，甲方可不做催告，本认购房即自动作废。4、本认购书的认购权利不得转让他人，认购及签署预售合同时必须签署乙方姓名，除有效证明文件证明的直系亲属除外均不得更名。5、本认购书在双方签署《商品房买卖合同》后自动失效。6、客户购房之权利以《商品房买卖合同》及《房屋委托装修合同》和《绿地智公馆车位使用权转让协议》为准，任何口头承诺无法律效力。7、本认购书在乙方缴足定金或甲方同意接受乙方支付部分定金后生效。备注：A送车位，2020年1月20日付定金50,000元整，2020年3月14日付首付款100,000元整，2020年4月20日前付清房款250,718元整。认购书并对其他事项作出约定。上述认购书签订后，朱新南未与傲融公司签订商品房预售合同、房屋委托装修合同和绿地智公馆车位使用权转让协议，也未继续支付房款。朱新南于2020年5月中旬向本院递交起诉状，本院立为诉前调解案件。诉前调解过程中，傲融公司于2020年5月29日邮寄送达朱新南催款通知函，要求朱新南三天内办理后续购房手续，否则将系争房屋另行出售且定金不予退还。但朱新南坚持起诉，不愿继续办理购房手续。以上事实，由以下证据证明：双方当事人的陈述，朱新南提供的刷卡记录单、收据、承诺书、认购书，傲融公司提供的催款通知函及邮寄凭证，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方一致确认本案预约合同关系中双方约定定金金额为50,000元，且朱新南已支付傲融公司。审理中，朱新南称，认购书是2020年4月25日签订的，但是约定的2020年4月20日前签约并付款，傲融设下陷阱，致使朱新南必然违约，存在欺诈。当初销售人员承诺送车位，故即使成交总价不变，但车位款也应当不予支付，傲融公司违反约定，是造成双方无法签认本约的责任方，应承担相应的定金罚则。傲融公司称，双方约定成交总价为400,718元，后期认购书将成交总价拆分成房价257,172元、装修款35,546元、车位款108,000元，朱新南对此是明知并认可的，傲融公司不存在欺诈。2020年4月25日签订认购书约定朱新南应在2020年4月20日前签约并付款，是延续承诺书中的约定。朱新南未按时支付尾款且单方解除合同，构成违约，傲融公司有权没收定金。本院认为，朱新南与傲融公司签订的认购书系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规禁止性规定，朱新南已实际交付傲融公司定金50,000元，故上述预约合同和定金条款应为合法有效，双方均应按约履行。虽然认购书的签订日期晚于认购书中约定的签约付款日期，但该签约付款日期系双方在2020年3月24日承诺书中约定的内容，成交总价亦与承诺书约定相符，故傲融公司并不存在欺诈。现双方在庭审中均同意解除认购书，故本院确认该认购书于2020年8月5日解除。本案争议焦点在于双方未能签订商品房预售合同的责任归属。认购书中对房屋位置、面积、成交总价及构成等做了具体约定，但傲融公司既将房屋总价分拆为房价、装修款和车位款，又承诺送车位，致使双方对“送车位”的具体含义理解不一。故对于双方未能签订商品房预售合同的情况，应确认为因双方就房价条款出现较大分歧，未就涉案房屋买卖的主要内容协商一致而导致，不可归责于任何一方，不宜认定为买卖一方拒绝签订主约而适用定金罚则进行处理。故傲融公司应返还朱新南全部已付款。对朱新南要求傲融公司双倍返还定金及傲融公司要求没收定金的主张，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、原告朱新南与被告上海傲融房地产开发有限公司于2020年4月25日签订的《认购书》于2020年8月5日解除；二、被告上海傲融房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告朱新南已付款150,000元；三、驳回原告朱新南其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,300元，减半收取计2,150元，由原告朱新南负担500元，被告上海傲融房地产开发有限公司负担1,650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年八月十八日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。