江苏省南通经济技术开发区人民法院行 政 判 决 书（2019）苏0691行初610号原告季某某，男，1949年6月18日生，××族，住南通市海门区。原告陈某某，女，1949年11月18日生，××族。两原告共同委托代理人陆佳璐，江苏海越(南通)律师事务所律师。被告南通市海门自然资源和规划局，住所地南通市海门区长江南路**。法定代表人刘志凌，职务局长。应诉负责人成强，职务副局长。委托代理人施彬，该单位工作人员。委托代理人孔德娥，江苏平帆律师事务所律师。第三人南通通大科技小额贷款有限公司，住，住所地南通市海门经济技术开发区金沙江路**/div>法定代表人张强，该公司董事长。委托代理人姜卫平、杨柳青，该公司工作人员。第三人张智慧，女，1978年10月16日生，××族，原住南通市海门区，现关押于南京女子监狱。第三人季海东，男，1976年3月29日生，××族，住南通市海门区。原告季某某、陈某某不服被告南通市海门自然资源和规划局（以下简称海门资规局）不动产行政登记，于2019年5月6日向本院提起行政诉讼，本院于2019年5月7日立案受理后，在法定期限内向被告海门资规局送达了起诉状副本及应诉通知书，向第三人张智慧、季海东送达了起诉状副本和参加诉讼通知书。后南通通大科技小额贷款有限公司（以下简称通大公司）申请作为第三人参加诉讼，本院向第三人通大公司送达了起诉状副本及参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2020年8月18日公开开庭审理了本案。原告季某某、陈某某的共同委托代理人陆佳璐，被告海门资规局应诉负责人成强、委托代理人施彬、孔德娥，第三人季海东、张智慧，第三人通大公司委托代理人姜卫平、杨柳青到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。2018年12月4日，原海门市国土资源局将海门市海门街道海秀花园13幢906室登记至第三人季海东、张智慧名下，并颁发了苏（2018）海门市不动产权第0036552号不动产权证。原告季某某、陈某某诉称，两原告是夫妻关系，第三人张智慧、季海东原系夫妻关系，现已离婚，第三人季海东系两原告的儿子。座落于南通市××区××街道海××花园××室系两原告拆迁所得的房屋，2017年3、4月两原告取得了不动产登记证书。2019年3、4月份两原告去被告处查询得知其持有的不动产登记权属证书是假的，并当即被被告没收。被告还告知该房屋已过户至第三人张智慧、季海东名下，是通过委托代理手续来办理过户手续的。两原告从未授权任何人来办理过户手续，后两原告了解系第三人张智慧伪造了两原告的委托手续于2018年12月将案涉房屋过户至第三人张智慧、季海东名下。被告没有尽到审查义务，在无效委托情况下将案涉房屋过户到第三人张智慧、季海东名下，侵害原告合法权益，故诉至法院。请求法院判令：1.撤销被告颁发给第三人张智慧、季海东的座落于南通市××区××街道海××花园××室的不动产权属登记证，并恢复两原告的不动产权属证书；2.诉讼费由被告承担。原告季某某、陈某某向本院提交的证据：刑事判决书、案涉房屋结算清单及凭证、案涉房屋产权证明。被告海门资规局辩称，被告颁发给第三人张智慧、季海东的海秀花园13幢906室不动产权属登记证，程序合法并无不当。根据《不动产登记暂行条例》规定，本案不动产赠与登记由双方当事人共同申请，原告虽未亲自到场，但委托受托人朱浩丰代为申请。申请人已按规定提交了申请书、申请人和代理人身份证明材料、授权委托书、不动产权属证书、赠与协议书等。被告审查无误后办理了过户手续。原告与第三人过户登记是基于直系亲属间赠与，原告虽未亲自办理过户手续，但有广西南宁市桂南公证处公证书，委托朱浩丰代理办理，故该代理行为有效。还有案涉房屋已办理抵押登记，不排除原告起诉出于对抗抵押登记的目的，作为善意第三人的抵押权人合法权益理应受到保护。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告海门资规局向本院提交的证据：不动产申请书、公证书、不动产赠与协议书及委托书、申请人及代理人身份信息、结婚证、税收缴款书、不动产权属证书、不动产登记审批表、不动产权属证明单。法律法规依据：《不动产登记暂行条例》。第三人张智慧述称，抵押借款是事实，没有其他意见。第三人季海东述称，同意原告意见。第三人通大公司述称,张智慧向其公司借款120万，以案涉房屋进行抵押，并办理了抵押登记手续，即使张智慧已因诈骗罪和伪造事业单位印章罪被判刑，但第三人公司并不知情，其已进行贷前调查，调取不动产权证，张智慧与季海东当时是夫妻关系，其没有理由不相信张智慧，其抵押权自登记之日起应得到保护。故不同意原告主张，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人通大公司向本院提交证据：借款借据、最高额抵押担保借款合同、出账证明、不动产权属证明单、民事诉状、法院专递邮件详情单、民事裁定书。经庭审质证，原告季某某、陈某某、第三人季海东对被告海门资规局提供的不动产申请书、公证书、不动产赠与协议书及委托书、申请人及代理人身份信息、结婚证、税收缴款书、不动产权属证书、不动产登记审批表、不动产权属证明单等证据均不予认可；第三人通大公司、张智慧对上述证据没有异议。本院认为，除了不动产赠与协议、授权委托书及公证书系张智慧伪造的外，其余证据系在办理不动产的抵押过程中形成的真实材料，故本院对此予以认可。对原告季某某、陈某某提供的刑事判决书、案涉房屋结算清单及凭证、房屋产权证明等证据，被告海门资规局、第三人季海东、张智慧，第三人通大公司对真实性均无异议。但被告海门资规局、第三人通大公司对证据的证明目的有异议。本院认可原告提供证据的真实性。对第三人通大公司提供的借款借据、最高额抵押担保借款合同、出账证明、不动产权属证明单、民事诉状、法院专递邮件详情单、民事裁定书等证据。原告季某某、陈某某、第三人季海东对借款借据、借款合同不予认可，其余认可真实性。被告海门资规局、第三人张智慧对第三人通大公司提供的证据均予以认可。本院认为，第三人通大公司提供的证据系在办理案涉房屋抵押贷款过程中形成的真实材料，本院予以认可其真实性。经审理查明，南通市××区××街道海××花园××室原登记在原告季某某、陈某某名下，原不动产权证书号为苏（2017）海门市不动产权第0006797号。2018年11月，第三人张智慧以单位进行廉政登记为由，骗取原告季某某、陈某某的身份证、户口簿及案涉房屋产权证[原苏（2017）海门市不动产权第00067**]，并请他人伪造原告季某某、陈某某的授权委托书和（2018）桂南桂民字第11589号公证书，还一并伪造了季海东的授权委托书和（2018）桂南桂民字第11593号公证书，通过不动产赠与形式，由两原告委托案外人朱浩丰，第三人季海东委托张智慧，于2018年12月4日朱浩丰与张智慧共同至海门市行政审批中心办理过户登记，将前述房产过户至张智慧和季海东名下，办理新的不动产权证书[苏（2018）海门市不动产权第00036552号]。2018年12月7日张智慧又与第三人通大公司签订了最高额抵押担保借款合同，办理了最高金额余额不超过150万元的借款手续，并以海门街道海秀花园13幢906室作为抵押，至海门市行政审批中心办理案涉房屋的抵押登记，办理不动产证明[苏（2018）海门市不动产证明第0010798号]，后张智慧实际借款120万。现原告季某某、陈某某不服案涉房屋被登记至第三人季海东、张智慧名下，故诉至本院，提出如前诉请。另查明，第三人张智慧与季海东于2019年2月18日离婚。此外，张智慧还请他人伪造了（2018）桂南桂民字第2918号、第11688号公证书进行其他犯罪行为。2019年5月13日，张智慧主动至海门市公安局城东派出所投案，并如实供述了本案全部犯罪事实，但未能退赃。2019年5月27日张智慧被逮捕，后被公诉至海门市人民法院，2019年11月15日，海门市人民法院作出了（2019）苏0684刑初443号刑事判决，判决：一、张智慧犯诈骗罪，判处有期徒刑八年二个月，并处罚金人民币三十万元；犯伪造事业单位印章罪，判处有期徒刑一年，并处罚金人民币五千元，数罪并罚，决定执行有期徒刑八年六个月，并处罚金人民币三十万五千元；二、继续追缴被告人张智慧诈骗犯罪所得人民币一百二十万元，发还与被害单位南通通大科技小额贷款有限公司。再查明，季海东另外诉海门资规局、第三人通大公司、第三人张智慧、第三人季某某、陈某某行政登记（2020）苏0691行初197号一案，本院经审理后认为，通大公司在抵押过程中存在重大过失，不属于善意取得的情形，并判决撤销原海门市国土资源局2018年12月7日颁发的苏（2018）海门市不动产权证明第0010798号不动产登记证明。还查明，第三人季海东常年在广西××自治区南宁市工作。原告季某某、陈某某自2016年12月起至今一直居住于案涉房屋内。“海门市国土资源局”先更名为“海门市自然资源局”后又于2020年8月8日更名为“南通市海门自然资源和规划局”。根据双方的诉辩意见，本案争议焦点为：原海门市国土资源局向第三人季海东、张智慧颁发的苏（2018）海门市不动产权第0036552号不动产权证是否应当撤销。本院认为，原海门市国土资源局颁发的苏（2018）海门市不动产权第0036552号不动产权证，已构成违法，应当予以撤销。根据《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第十六条第一款规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定，当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产的登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。第十五条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。第二十七条规定，因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（一）买卖、互换、赠与不动产的；¨¨¨。第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。从上述规定可以看出，办理赠与转移登记申请人应当符合以下要求：1.应当由赠与人与受赠人双方共同申请，赠与人与受赠人也可委托他人代为申请，但须提交授权委托书，且该授权委托书应在不动产登记机构现场签订，如果未经现场签订的则还须提供公证书，即应证明授权委托书是赠与人和受赠人的真实意思表示。2.申请人应当提供申请人及其代理人的身份证明材料、不动产权属证书、赠与合同、相关税费缴纳凭证；申请人应当对申请材料的真实性负责。3.不动产登记机关应当按照法律规定的内容进行查验。申请人应对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不动产登记机构对登记材料的审查究竟仅是形式审查义务还是实质审查义务，法律并无明确规定，但是不动产登记机构应该在其能力范围内尽到审慎的审查义务。也就是说，房屋登记机构在审查登记行为时，主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，对于相关材料的实质真实性、合法有效性，不动产登记机构只能在职责范围内尽审慎的审查义务。本案中，张智慧在办理案涉不动产权证书时向被告提供的公证书和授权委托书是伪造的，均不是作为赠与人的两原告和受赠人季海东的真实意思表示，即两原告实际上并未申请将案涉房屋赠与给张智慧和季海东，故张智慧的申请不符合上述房屋赠与转移登记的要求，而原海门市国土资源局作出登记的，属于行政行为主要证据不足，已构成违法。但因本案涉及第三人通大公司的抵押权保护问题，故还应考虑是否存在撤销不动产登记的阻却事由。而季海东诉被告海门资规局行政登记（2020）苏0691行初197号一案中，季海东要求被告撤销第三人通大公司对案涉房屋的抵押权证，本院已认定第三人通大公司在办理抵押手续中存有重大过失，不构成善意取得，并判决撤销苏（2018）海门市不动产证明第0010798号抵押权证，故本案中不再考虑第三人通大公司的抵押权保护问题，即不存在撤销登记的阻却事由，所以案涉不动产登记应予以撤销，由被告依法重新作出登记。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第一项之规定，判决如下：撤销原海门市国土资源局颁发给第三人季海东、张智慧座落于南通市海门区海门街道海秀花园13幢906室的苏（2018）海门市不动产权第00036552号不动产权证，并责令被告南通市海门自然资源和规划局于本判决生效之日起三十日内依法重新作出相应登记。案件受理费50元，由被告南通市海门自然资源和规划局负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费50元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。（此页无正文）审 判 长  王锦辉人民陪审员  周袁芳人民陪审员  吴 灿二〇二〇年八月二十七日书 记 员  唐贞贞