山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终2184号 上诉人（原审被告）:马勇，男，1965年9月13日出生，汉族，住淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：王海丽，山东天矩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柴建民，山东天矩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:淄博市淄川土产杂品总公司，住所地：淄博市淄川区立交桥南。统一社会信用代码：91370302164216684G。 诉讼代表人：淄博市淄川区土产杂品总公司清算组。 负责人：孙萍萍，山东大地人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王延军，山东大地人律师事务所律师。 上诉人马勇因与被上诉人淄博市淄川土产杂品总公司租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市淄川区人民法院(2019)鲁0302民初3792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马勇上诉请求：1、依法撤销淄博市淄川区人民法院(2019)鲁0302民初3792号民事判决，依法改判或将本案发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定“上诉人与被上诉人租赁合同到期后，上诉人继续使用房屋，被上诉人没有提出异议，应认定房屋租赁合同继续有效，租赁期限为不定期”系错误的。1、上诉人就租赁合同解除时间持有异议，租赁合同签订时上诉人与被上诉人公司法定代表人王玉苍就政府出台禁燃限放政策后租赁合同即解除已达成一致，根据上诉人与被上诉人签订的租赁合同协商补充条款，租赁合同已于2018年1月12日达到协商解除条件，该租赁合同早已解除。上诉人虽一直占用承租房屋，并不是继续履行租赁合同。一审判决认定租赁合同继续有效，期限为不定期属认定事实错误。上诉人认为租赁合同早已解除，上诉人与被上诉人之间并不存在租赁关系。上诉人实际使用承租房屋并非系租赁承租房屋的真实意思表示。一审判决认定“租赁合同月租金为37748元，判令上诉人以该租金标准支付被上诉人租赁费”系错误的。2018年3月18日上诉人支付20万元并非系支付租赁费的意思表示。按照上诉人与被上诉人签订租赁合同时约定，淄川区政府出台禁燃限放政策后，租赁合同不再履行，由被上诉人退还上诉人租赁费。一审判决认定租赁合同继续有效，判令上诉人按照原租金标准支付被上诉人租赁费明显对上诉人不公平。租赁合同约定的租赁费高出同地段非专营店达10倍之多，明显不符合常理，房屋的租赁费应参考同地段非专营店。二、一审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人签订租赁合同后，淄川区政府出台禁燃限放烟花爆竹规定属于客观情况发生重大变化，符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条情势变更之规定，如仍按照原租赁合同继续履行明显对上诉人不公平。双方签订租赁合同的目的是进行烟花爆竹的专营，由被上诉人提供保障供货、开具发票、稽查管理等配套的服务，并非单纯租赁房屋。淄川区政府出台禁燃限放烟花爆竹规定严重影响上诉人专营，导致上诉人根本无法正常经营，并不是一审判决认定的利润有所影响，而是双方签订的租赁合同合同目的已经无法实现。 淄川区土产杂品总公司在法定答辩期内未提交书面答辩状。 淄川区土产杂品总公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告于2017年8月25日签署的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告按照《房屋租赁合同》约定的标准向原告缴纳实际使用期间的租赁费64万元(暂计算至2019年8月30日)；3.依法判令被告腾空并交还房屋，并结清实际使用期间的水、电及其他费用；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：2017年8月25日，淄博市淄川土产杂品总公司（甲方）与马勇（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方房屋坐落于，共5间；房屋用途为营业，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限自2017年4月13日至2018年6月30日；租金为年租金550000.00元；付款方式为签订本合同当日一次性交付；如遇烟花爆竹经营政策变化，根据政策变化情况双方协商解决。合同签订后，马勇于2017年12月27日支付租金350000.00元，2018年3月18日支付租金200000.00元。马勇租赁淄博市淄川土产杂品总公司的房屋一直用于烟花爆竹零售经营至现在。2019年7月19日，淄博市淄川土产杂品总公司清算组向马勇送达解除租赁通知书一份，内容为：“马勇您好：2017年8月25日，您与淄博市淄川土产杂品总公司（以下简称土产公司）签订的《房屋租赁合同》约定：租赁期限自2017年4月13日至2018年6月30日，年租金为人民币伍拾伍万元（小写：550000元）。租赁期间水电及其他费用均由您承担。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。在上述《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，您仍实际占有使用租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，您与土产公司签订的合同转为不定期租赁合同。鉴于土产公司于2018年9月14日进入强制清算程序，现土产公司即将进行资产变现，故清算组正式通知您：1、解除土产公司与您签订的租赁合同；2、在收到本通知书之日起十五日内，您需按照租赁合同约定的标准向清算组缴纳实际使用期间的租赁费；3、在收到本通知书之日起十五日内，您需将实际使用期间的水、电及其他相关费用结清后，腾空房屋并向清算组办理房屋交接手续。逾期不履行的，清算组将通过诉讼途径依法解决。”马勇收到解除租赁合同通知后，在法定期限内向本院提起诉讼，本院于2019年11月30日作出(2019)鲁0302民初4266号民事判决书，判决驳回马勇的诉讼请求。马勇不服判决提出上诉。2020年3月27日，淄博市中级人民法院作出（2020）鲁03民终748号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年1月12日，淄川区人民政府发布了《关于禁燃限放烟花爆竹的公告》，内容为：在一定区域范围内禁止燃放烟花爆竹，在区域外可在限定时间内燃放。 一审法院认为，原、被签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按合同约定履行。租赁合同到期后，马勇继续使用房屋，淄博市淄川土产杂品总公司没有提出异议，应认定房屋租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。淄博市淄川土产杂品总公司作为出租人有权利解除租赁合同并要求承租人在合理期限内返还房屋。2019年7月21日，马勇收到淄博市淄川土产杂品总公司清算组的解除租赁合同通知书，因对解除合同的时间持有异议，向本院提起诉讼，本院于2019年11月30日作出(2019)鲁0302民初4266号民事判决书，判决驳回马勇的诉讼请求，该判决已经淄博市中级人民法院终审判决后生效。故原、被告签订的房屋租赁合同自淄博市淄川土产杂品总公司清算组的解除通知送达马勇时解除，原告要求确认解除于2017年8月25日签署的《房屋租赁合同》，本院予以支持。《房屋租赁合同》约定：“租赁期限自2017年4月13日至2018年6月30日，租金为年租金550000元”。实际履行中，在14.57个月的租赁期限内，马勇支付了550000元，原告并未提出异议，应认定双方认可合同约定的14.57个月租赁期的租金为550000元，月租金为37748.80元。原告要求马勇支付至2019年8月30日实际使用期间的租赁费，金额应为528483.20元。原告要求马勇腾空并交还房屋，并结清实际使用期间的水、电及其他费用，符合法律规定，本院予以支持。马勇辩称，双方签订的租赁合同因淄川区人民政府发布了《关于禁燃限放烟花爆竹的公告》，所以符合合同约定的协商解除条件，合同早已经解除，因在本院(2019)鲁0302民初4266号民事判决书中已作出认定，本案不再赘述。马勇辩称租金550000.00元过高，淄博市淄川土产杂品总公司进入清算程序后无法供货并提供管理服务，再按租金550000.00元履行显示公平、构成欺诈，因双方签订的房屋租赁合同中房屋租赁费为550000.00元是真实意思的表示，马勇承租房屋后在淄博市淄川土产杂品总公司的门面房内经营烟花爆竹，让消费者产生一种信赖感，租赁费高于一般商业用房的租金符合常理。马勇未提供充分证据证明租金包括淄博市淄川土产杂品总公司提供其他管理服务费用，故其主张显示公平或欺诈，本院不予支持。马勇在经营烟花爆竹过程中，遇到政府发布限放烟花爆竹规定，仅是禁止在一定区域禁止燃放烟花爆竹，并不是禁止经营烟花爆竹，经营利润可能有所影响，属于商业风险，应由马勇自担。综上所述，淄博市淄川土产杂品总公司要求确认解除于2017年8月25日签署的《房屋租赁合同》，本院予以支持；马勇应支付淄博市淄川土产杂品总公司实际占有使用期间的租金528483.20元；淄博市淄川土产杂品总公司要求马勇腾空并交还房屋，并结清实际使用期间的水、电及其他费用，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、确认解除淄博市淄川土产杂品总公司与马勇于2017年8月25日签署的《房屋租赁合同》；二、马勇支付淄博市淄川土产杂品总公司实际占有使用期间（截止2019年8月30日）的租金528483.20元，于本判决生效后十日内付清；三、马勇腾空并交还淄博市淄川土产杂品总公司位于淄川区间，并结清实际使用期间的水、电及其他费用，于本判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10200.00元，减半收取5100.00元，由原告淄博市淄川土产杂品总公司负担557.00元，被告马勇负担4543.00元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：证据1，录音三份，证明租赁合同履行时，遇到政策调整，合同不再履行。证据2,2018年3月19日录音，证明双方协调退费事宜。证据3，王玉苍与王国强录音三份，证明上诉人使用房屋是处理库存，并非租赁。证据4,2018年2月23日录音，证明20万元并非是履行租赁合同，而是应支付审计费用。证据5，销货单一宗，证明上诉人合同目的无法实现。证据6，营业执照、许可证一份、承包书5份，证明双方并非租赁关系。证据7，租赁协议，证明同地段租金标准。被上诉人经质证提出：对录音真实性无异议，对证明内容有异议，被上诉人法定代表人私下就退款和不再履行合同的承诺明显违背公司真是意愿，录音中协调退货并返还货款，与本案租赁费支付无关，录音仅能反映双方协商过程，实际履行应当以正式合同文本为准。销货单不能证明2018年度真实进货及销售量。上诉人与被上诉人之间是否还存在其他业务关系，与本案租赁合同没有关联性。增值税仅能说明双方之间存在代开发票行为，与本案租赁合同无关联性。上诉人至今仍在经营烟火爆竹零售业务，同地段商铺租金标准不具有参考性。本院经审查认为，上述证据并不足以否定涉案租赁合同存在且实际履行的事实，与本案争议事实缺少关联性，对其证明力本院不予采信。 另查明，对淄博市淄川土产杂品总公司一审关于要求马勇结清实际使用期间的水、电及其他费用的诉求，在一审庭审中已经被当庭驳回；其他，二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：上诉人马勇是否应支付被上诉淄博市淄川土产杂品总公司实际占有使用房屋期间（截止2019年8月30日）的租金528483.20元。 一、关于案涉租赁合同是否早已解除的问题。上诉人马勇主张，2018年1月12日淄川区人民政府发布了《关于禁燃限放烟花爆竹的公告》，内容为在一定区域范围内禁止燃放烟花爆竹、在区域外可在限定时间内燃放，故依据案涉《房屋租赁合同》“如遇烟花爆竹经营政策变化，根据政策变化情况双方协商解决”的条款，案涉租赁合同已经解除。本院审理认为，首先，淄川区人民法院作出(2019)鲁0302民初4266号民事判决书，淄博市中级人民法院作出（2020）鲁03民终748号民事判决书已经做出相关认定。其次，关于案涉《房屋租赁合同》中“如遇烟花爆竹经营政策变化，根据政策变化情况双方协商解决”的条款，综合合同全文以及本条款字面含义，只是对如果产生争议解决方式的约定，不能当然得出达到合同解除条件的必然结论。再次，上诉人马勇使用被上诉人淄博市淄川土产杂品总公司的房屋一直用于烟花爆竹零售经营至今，期间上诉人马勇未能提供证据证明其曾有要解除案涉租赁合同的意思表示或实际行动。综上，上诉人马勇关于案涉租赁合同早已解除的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院关于“确认解除淄博市淄川土产杂品总公司与马勇于2017年8月25日签署的《房屋租赁合同》”的判项表述虽有瑕疵，但也已经包含淄博市淄川土产杂品总公司与马勇于2017年8月25日签署的《房屋租赁合同》已于2019年7月19日解除的意思，故判决结果正确，对此本院予以确认。 二、关于本案是否适用情势变更原则的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”因此，情势变更原则是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失,若继续维持合同会显失公平,因此允许变更合同内容或解除、终止合同的原则。本案中，2018年1月12日淄川区人民政府发布的《关于禁燃限放烟花爆竹的公告》，必然会对对上诉人马勇从事的生产经营产生一定影响，符合情势变更的法定构成要件，上诉人主张适用情势变更于法有据。但在本案一审、二审过程中，上诉人马勇均没有提供有效证据证明因政府政策调整所造成直接损失的具体数额。故，本院综合考虑本案的实际情况，按照公平原则，酌情认定合同标的额30%作为上诉人的经济损失，该损失依法应予扣减。对被上诉人淄博市淄川土产杂品总公司一审关于要求上诉人马勇结清实际使用期间的水、电及其他费用的诉求，因在庭审中已经被当庭驳回，一审法院在判项中又予以支持，属于程序瑕疵和法律适用不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人马勇的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院依法改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省淄博市淄川区人民法院(2019)鲁0302民初3792号民事判决第一项，即：一、确认解除淄博市淄川土产杂品总公司与马勇于2017年8月25日签署的《房屋租赁合同》； 二、撤销山东省淄博市淄川区人民法院(2019)鲁0302民初3792号民事判决第二项、第三项，即：马勇支付淄博市淄川土产杂品总公司实际占有使用期间（截止2019年8月30日）的租金528483.20元，于本判决生效后十日内付清；马勇腾空并交还淄博市淄川土产杂品总公司位于淄川区间，并结清实际使用期间的水、电及其他费用，于本判决生效后三十日内履行完毕； 三、马勇于本判决生效后十日内支付淄博市淄川土产杂品总公司租金369938.24元（528483.20元×70%）； 四、驳回淄博市淄川土产杂品总公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费10200.00元，减半收取5100.00元，由淄博市淄川土产杂品总公司负担1530.00元，马勇负担3570.00元；二审案件受理费9085.00元，由淄博市淄川土产杂品总公司负担2725.50元，马勇负担6359.50元。 本判决为终审判决。 审判长 黄 强 审判员 苏晓宇 审判员 孙德啟 二〇二〇年八月十九日 书记员 王 婧