上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初18933号原告(反诉被告)：邢斌，男，1977年8月26日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区蒙自路******。委托诉讼代理人：潘建波，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：马静，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：任新建，男，1976年3月18日出生，汉族，户籍地上海市户籍地上海市黄浦区局门路******。委托诉讼代理人：李婷，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告邢斌与被告任新建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，被告任新建提出反诉，本院依法受理，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢斌及其委托诉讼代理人潘建波，被告任新建及其委托诉讼代理人李婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢斌向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告向原告支付根本性违约的违约金人民币(币种下同)1,800,000元；3、判令被告向原告支付自2019年2月1日起至《房地产买卖合同》解除之日止的迟延履约违约金(以9,000,000元为基数，按每日万分之五的标准计算)；4、判令被告赔偿原告房租损失63,000元。事实和理由：2018年4月1日，原、被告签订《房地产买卖合同》(以下简称系争合同)约定，被告出资9,000,000元购买原告名下位于上海市黄浦区鲁班路XXX弄XXX号XXX室的房产(建筑面积121.57平方米，以下简称涉案房屋)。该合同补充条款(一)第4条约定，被告应当最晚不晚于2018年10月31日与原告办理网签；补充条款(一)第5条约定，若被告未能依照本合同约定继续履行的，则已支付的定金不予返还；补充条款(一)第6条约定，被告未按合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；并且，被告发生下列情形的，均视为其根本性违约，原告有权单方解除本合同，并且被告应向原告支付相当于总房价款20%的违约金：、被告未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；、被告无正当理由单方要求解除合同的。当天，被告向原告支付定金100,000元。因被告拟出售其名下房屋，需租赁房屋，故在其要求之下，原告于2018年7月1日将涉案房屋交接给被告，并按低于市场价每月5,000元的标准收取租金。后由于被告名下房屋买卖出现问题，被告无法按照约定的日期办理网签，并提出延期办理，故原、被告协商后签订《延期签约协议》，将最晚办理网签的时间延至2019年1月31日。该协议到期后，被告未按约办理网签至今，已构成严重的违约行为，且被告提出因其不具有购房资格所以合同无效，不再购买涉案房屋。原告认为，被告的行为已构成根本违约，现原告为维护自身合法权益，诉至本院，要求判如所请。任新建对邢斌的本诉辩称，不同意原告诉请。关于原告诉请一，系争合同的继续履行或解除由法院依法裁决。但原、被告未就解除合同达成过一致意思表示，且解除系争合同应提前通知另一方。原告陈述被告未履行合同与事实不符，被告不存在根本违约行为，原告亦不享有解除权：被告名下有两套房，原告知晓被告限购情况，亦知晓被告卖房系为了再买房，原告仍表示愿意售房，故原告不具有解除权。另原告自身存在根本违约，原告在签约后未办理水电过户，且通过断水断电等方式威胁被告。关于诉请二，该诉请与法律相悖，原告在诉状中同时要求定金和违约金，与法律相悖。本案系原告违约所致，被告不应承担任何违约责任，且双方未达成任何违约责任的约定，系争合同约定，各方手持合同应完全一致，经鉴定确认被告合同真实，而双方合同不一致，故无法适用所谓的违约条款，而目前上海房价上涨约5%，原告在本案获利巨大，无实际损失，且双方合同仍处于居间合同阶段，尚未进行网签，谈论违约责任亦不符合常理。关于诉请三，原告主张无依据，逾期履约违约金是建立在继续履行的基础上，原告本案主张解约，二者相悖，且被告不存在违约行为，系争合同补充条款中约定，如因限购造成原告经济损失的情况下，被告才承担违约责任。关于诉请四，双方是买卖合同关系，并非租赁关系，原告主张无依据，且该租金由双方协商确定，原告在房屋空关情况下要求将房屋租给被告，在买卖合同外另得一笔租金，被告现已对该房屋进行装修。任新建向本院提出反诉请求：1、判令原告返还定金10万元；2、判令原告赔偿装修损失6万元；3、判令原告赔偿损失79.5万元。事实和理由：原、被告于2018年4月1日签订系争合同，签订时原告及中介均知道被告目前拥有两套房屋，属限购对象，原告仍坚持愿意先暂定网签时间，等被告卖掉一套房屋后再协商。但合同签订后，原告拒绝履行合同，拒绝配合办理水电煤过户手续，并以断水断电方式威胁将涉案房屋强行收回。同时，原告未按约定三个工作日内向被告提供房屋产调，该行为已严重违约。后被告积极出卖自己房屋，而原告单方要求解除合同。被告认为，本案合同解除系原告违约所致，被告有权要求原告赔偿，79.5万元是被告计算所得，房屋价格上涨75万元，4.5万元系原告让被告提前居住所谓的租金，被告为履行系争合同，还预定了20余万元的家具，故被告反诉如上。邢斌对任新建的反诉辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。反诉请求本身不符合法律约定，且被告未提供任何反诉证据。被告主张原告未在合同签订后三个工作日内提交产调信息，未提交任何证据，系争特别告知(二)载明“甲乙双方已认真查阅”，原告未调取产调前所有款项现行由居间方保管，故即使存在产调等，相关定金也是交给中介。被告未提供任何原告违约证据，却要求返还定金又赔偿损失，无法律依据，且相应损失金额无任何证据予以证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院经审理查明事实如下：根据原告提供的《房地产买卖合同》载明，原告(甲方，卖售人)与被告(乙方、买受人)约定，甲乙双方通过德佑房地产经纪有限公司(以下简称“中介方”)居间介绍，由乙方受让甲方位于上海市黄浦区鲁班路XXX弄XXX号XXX室的自有房产，建筑面积121.57平方米，转让价款为9,000,000元，并约定双方应在2018年12月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。系争合同补充条款(一)第4条约定，除甲乙双方一致确认变更交易条件外，双方授权居间方根据本合同的约定录入、备案、打印《上海市房地产买卖合同》示范文本，甲乙双方最晚不得晚于2018年10月31日前签订该示范文本用于办理贷款、审税、过户等相关事宜。甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本次交易所需的书面材料和相关证明，若因任何一方未能提供的，导致双方未能依照约定办理有关手续的，则该过错方应承担相应的责任；补充条款(一)第5条定金责任约定，若甲方已收取定金后(含授权保管的定金)，未能依照本合同约定继续履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本合同约定继续履行的，则已支付甲方的定金不予返还；补充条款(一)第6条违约责任约定，甲乙双方任何一方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向另一方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方违约责任中还约定，乙方发生下列情形的，均视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同。甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价款【□5%□10%20%】(框内为手动勾选)的违约金，若双方已签署《上海市房地产买卖合同》示范文本的，则根本性违约责任的标准为总房价的20%的违约金：、乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；、乙方无正当理由单方要求解除合同的。系争合同补充条款(二)约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，不动产登记事务中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同尾部及骑缝处附原、被告署名，合同尾部载明签署日期2018年4月1日。审理中，被告提供的《房地产买卖合同》中，除补充条款(一)第6条违约责任中乙方的违约责任“乙方应向甲方支付相当于总房价款【□5%□10%□20%】的违约金”处手动勾选部分未勾选外，其他以上内容均与原告提供的合同一致，且合同尾部及骑缝处亦附双方署名，而两份合同另在乙方贷款的期限及支付方式处存在不同。审理中，原告另提供一份存档在德佑房地产经纪有限公司的《房地产买卖合同》一份，其中包含乙方违约责任“【□5%□10%20%】的违约金”在内的以上内容均与原告提供的合同一致，而该份合同在是否设立租赁的勾选及附件三中的房价款付款金额，支付意向金、贷款的期限等处均与原告提供的合同存在不同。庭审中，原、被告就“双方是否谈过违约金”陈述如下：原告陈述“中介划了20%，说明违约金就是20%。当时是中介划好后让我们过目后签字，我们看过后就签字了”；被告陈述“我们没有明确谈过违约金。中介签订协议的时候没有明确说过20%违约金，且中介表示该合同是定金合同”。庭审中，双方均确认涉案房屋的售房款总额为900万元。根据收款收据所载，当天，被告向原告支付定金10万元，庭审中，原告对收到被告支付的定金10万元无异议，并陈述：“本案中不主张定金，本案主张违约金，定金可在本案中予以抵扣”。另查明，根据原告提供的《房屋交接书》及情况说明载明，双方于2018年7月1日就涉案房屋的交接事宜达成确认，被告按月支付原告租金5,000元，若被告手续完成，贷款放款后当日无需再支付租金，多余租金由被告从尾款中扣除。庭审中，被告对《房屋交接书》、情况说明真实性认可，但陈述原告并未按照《房屋交接书》内容办理水电等过户，并提供照片若干及装修合同等，证明其对涉案房屋已进行过装修。庭审中，原、被告均确认涉案房屋现由原告实际控制。原告陈述：涉案房屋于2019年4月1日回到其控制之下，目前还在挂牌中，并提供其银行流水载明，已收到被告支付的9个月租金45,000元。再查明，2018年10月30日，原、被告在原系争合同基础上签订《延期签约协议》约定，将最晚签订示范文本《上海市房地产买卖合同》的期限推迟至2019年1月31日。审理中，经原告申请，本院委托司法鉴定科学研究院对被告合同的违约金条款所在页(第11页，反面12页)是否存在变造等进行鉴定。2020年3月30日，司法鉴定科学研究院出具司鉴院[2020]技鉴字第155号司法鉴定意见书，鉴定意见：(一)未发现检材《房地产买卖合同》第11页存在变造痕迹；(二)无法判断检材《房地产买卖合同》第11页上的手写字迹与检材其他页(除第12页)填写字迹及样本1(原告提供的系争合同和协议书)填写字迹是否同一人所写；检材第12页上的手写字迹与检材其他页(除第11页)填写字迹及样本1填写字迹是同一人所写；(三)检材《房地产买卖合同》上“邢斌”、“任新建”骑缝签名经拼合基本完整；(四)检材《房地产买卖合同》上“邢斌”骑缝签名是邢斌所写；(五)检材《房地产买卖合同》上“任新建”骑缝签名是任新建所写；(六)检材《房地产买卖合同》第11、12页与检材和样本1第17、18页纸张是同种类纸张。2020年4月21日，司法鉴定科学研究院回函对被告申请的补充问题进行了回答。原告为此支付鉴定费22,900元。审理中，被告提供两份《上海市房地产权证》载明，任新建与案外人孙某某名下有两套房屋，一套位于上海市黄浦区鲁班路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积88.99平方米，登记日期为2007年11月22日，另一套位于上海市黄浦区瞿溪路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积44.19平方米，登记日期为2017年3月30日。庭审中，被告提供德佑房地产经纪有限公司2019年8月29日出具的情况说明载明，我司于2018年3月11日收到被告委托出售上海市黄浦区鲁班路XXX弄XXX号XXX室房产，当天签署出售委托书，挂牌价格为780万元，挂牌期间在我司做过聚焦房源和主推，但是未形成成交。审理中，原告提供2019年3月28日至2019年4月29日的原、被告之间的短信截屏载明，2019年4月29日，原告发送“任先生，因为你的违约，之前的定金还不足以弥补我的损失，希望你能尽快给一个解决方案”，被告回复“邢先生，抱歉我在出差，回复不及时。请你和中介沟通吧。我们之前签的合同是无效的，因为我不具备购房资格。如果要追究的话，你只能退订金给我了。不信你问问中介，或者你去追究中介的责任”，原告回“什么叫你没有购房资格？是你主观上不愿意卖出自己的房子导致的，这就是你的违约行为……”，被告回“请你和中介联系吧”，“如果采取法律措施，你也只能退还我订金。我在和你签订协议的时候，是不具备购房资格的。如果有责任，你也应该去追究中介的责任”。庭审中，被告对以上短信记录真实性无异议。庭审中，原告在回答“之前有无发送过解除函”时陈述“之前并未发送过合同解除函”。被告在回答“何时收到本案诉状”时陈述“我们于2019年5月22日在本案诉前调解前收到本案诉状”。上述事实，有原、被告陈述以及《房屋交接书》、租金支付明细，《延期签约协议》、短信记录、上海市房地产权证、照片、装修合同、中介方情况说明、三份《房地产买卖合同》等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，双方应当按约履行。本案中，原、被告就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》在标的、数量、价款等方面均达成一致，原告亦将涉案房屋实际交付被告居住，故该合同系双方真实意思表示，虽然被告存在限购问题，致使合同实际不能履行，但合同并非无效。因提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于买方责任，双方在合同中亦有约定，故即使原告事先知道，亦不能减轻被告应当取得购房资格之责任，现被告在合同约定的最后期限时，仍属限购，致使合同无法履行，原告按约主张解除系争合同，并要求被告承担违约责任，于法有据，本院予以支持。至于合同解除日期，被告自认于2019年5月22日收到本案诉状，知晓原告要求解除系争合同的事宜，故本院确认系争合同自2019年5月22日起解除。原告主张被告迟延履约至合同解除期间的违约金，符合双方约定，亦不违反法律规定，本院予以确认。被告已实际支付原告定金10万元，可予以抵扣。原告主张解约违约金一节，本案中，本院已委托司法鉴定科学研究院对被告合同违约金条款所在页是否存在变造等进行鉴定，鉴定操作程序合法，论证分析充分，且符合客观事实，本院对鉴定意见依法予以采信，根据鉴定意见，本院对被告提供的《房地产买卖合同》真实性予以确认。现原、被告持有及中介方保留的三份《房地产买卖合同》均有不同，且被告持有的《房地产买卖合同》原件中未勾选20%的违约金比例，故原告主张双方已就违约责任达成一致，却未提供其他证据佐证，且根据双方确认，在签约过程中，中介方勾选后各方即签字，中介在勾选时并未向双方提示过违约金条款，现有证据无法证明原、被告在签约时均已知晓具体违约金条款且就违约金条款达成一致，故现原告要求被告按照总房款的20%承担违约责任，缺乏依据，本院不予认可。虽然被告的违约行为导致了合同的解除，但原告未举证证明实际的损失情况，故本院难以支持。另原告主张2018年7月1日至2019年4月1日的房租损失，且因《房屋交接书》中对租金的约定实际是双方对于合同履行期间房屋使用的约定，原告不可能在合同履行期间再把房屋出租他人而收取租金，故该项诉请，本院不予支持。而被告作为系争合同违约方反诉要求原告赔偿装修及其他损失，且未提供证据证明具体损失情况，依据不足，本院不予支持。另其主张的定金已在前文中抵扣违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告邢斌与被告任新建于2018年4月1日签订的《房地产买卖合同》于2019年5月22日解除；二、被告任新建应于本判决生效之日起十日内支付原告邢斌2019年2月1日起至2019年5月22日迟延履约违约金人民币499,500元(扣除被告任新建已支付的定金100,000元，被告任新建还应支付399,500元)；三、原告邢斌的其他诉讼请求，不予支持；四、反诉原告任新建的全部诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25,196元(原告已预交)，因本案适用简易程序，减半收取计人民币12,598元，由原告邢斌负担人民币10,400元，被告任新建负担人民币2,198元。反诉案件受理费人民币6,675元(被告已预交)，由被告任新建负担。鉴定费人民币22,900元(原告已预交)，由原告邢斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 仲佳宁二〇二〇年八月三日法官助理 牟嘉会书 记 员 邹招法附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。