广西壮族自治区兴业县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0924民初1015号 原告：倪德斌，男，1977年12月5日出生，汉族，现住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：宁意，男，1977年11月4日出生，住玉林市兴业县，系兴业县法律服务所律师。 被告：张海群，女，1970年7月5日出生，汉族，现住广西兴业县。 委托诉讼代理人：张海玉，女，1961年3月5日出生，汉族，现住广西兴业县。系被告张海群之姐。 原告倪德斌诉被告张海群物权保护纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行审理。原告倪德斌的委托诉讼代理人宁意、被告张海群及其委托诉讼代理人张海玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告倪德斌向本院提出诉讼请求：1.判决被告张海群在本案判决生效之日起三日内搬离兴业县商贸城43号铺面，将该铺面腾空交还给原告使用；2.判决被告张海群在本案判决生效之日起三日内协助办理将兴业县商贸城43号铺面用电、用水户名变更为原告名下的手续。事实与理由：于1998年1月26日，原告付款9万元给广西玉林市兴业商贸城作为购买玉林市兴业商贸城43号铺面上下两层的铺面转让款，有《收款收据》为凭。同日原告作为乙方与甲方广西玉林市兴业商贸城签订《玉林市兴业商贸城买、卖铺面合约书》约定：“经商定，乙方购买玉林市兴业商贸城铺面43号间上下两层。定价玖万0仟元于一九九八年元月26日己交清给甲方。乙方永久性拥有该铺面的产权、使用权、并可以继承、转让、出租、甲方无权干涉，立此为凭，以备查考证。补充：本铺面的产权发证费用及税金均由甲方负责，不再另收费。（本合约书甲、乙方各执壹份）”。付款签约后，原告接收了铺面，并据需要在铺面内加砌了砖墙，整理了铺面卫生，但由于市场不景气，一直没有开门经营。2019年10月，被告趁着原告疏于管理铺面之机，撬开铺面门锁进入铺面强占至今，并于2019年10月22日以铺面户主身份向玉林市水利电业有限公司申请开设用电户。2020年春节期间，原告知道被告强占铺面之后，遂要求被告搬离铺面，但是被告以铺面为其父亲生前所购买为由拒不搬离。无奈之下，为了维护原告的合法权益，现在原告只能提起诉讼，望人民法院依法审理本案并作出公正判决。 原告倪德斌提交的证据有： 1.身份证，证明原告身份情况； 2.《收款收据》《玉林市兴业商贸城买、卖铺面合约书》，证明1998年1月26日，原告付款9万元给广西玉林市兴业商贸城作为购买玉林市兴业商贸城43号铺面上下两层的铺面，双方并且签订买卖协议的事实； 3.客户报装申请表、承诺书、居民供用电合同，证明被告以铺面户主身份向玉林市水利电业有限公司申请开设用电户； 4.照片，证明原告购买铺面之后为了方便，将其中一面门面用红砖砌起封闭。 被告张海群辩称，开发商将案涉商铺“一物二卖”违反法律规定，答辩人父亲先于被答辩人支付购房款，答辩人父亲去世后，答辩人通过继承，取得案涉商铺所有权。综述，驳回被答辩人的诉讼请求。 被告张海群提交的证据有： 1.收款收据；2.面向全社会公民宣传合同（报纸）；3.石南镇人民政府关于兴业商贸城综合市场经营若干问题的通告报；4.广西城镇供水册；5.交水费单；6.供水合同；7.用水户安装登记卡；8.2020年4月至7月的用电交费单；9.用电客户报装申请表；10.承诺书；11.父母关系证明；12.死亡户口注销单；13.居民身份证；14.商铺照片；15.给镇政府要求解决问题的信。 本院依职权调取的证据有：存档于兴业县石南房地产开发公司的关于案涉商贸城铺面出售情况汇总表，兴业县商贸城的基本情况，购铺情况，销售说明及商贸城平面图、附件五销售收入及售房分布图。 综合全案证据及当事人陈述，本院经审理认定事实如下：广西玉林兴业商贸城系兴业县商贸城的开发商。该开发商于1995年1月12日出具《收款收据》一张，记载：“石南财政所张乃文交来购兴业商贸城43号铺面定金款项人民币50200元”，备注“定价118000元，优惠15%，应收100300元正”，开发商加盖公章、主管人陈贵寅签章确认。该开发商于1998年1月26日又出具《收款收据》一张给原告倪德斌：“倪德斌户交来购兴业商贸城43号商铺（两层）款项90000元”，该《收款收据》未加盖开发商公章，陈贵寅在“经手人”处签章确认。同日，开发商作为甲方，原告倪德斌作为乙方，双方于1998年1月26日签订了《玉林市兴业商贸城买、卖铺面合约书》：“经商定，乙方购买玉林市兴业商贸城铺面43号间上下两层。定价9万元于1998年1月26已交清给甲方。乙方永久性拥有该铺面的产权、使用权、并可以继承、转让、出租、甲方无权干涉，立此为凭，以备查考。补充：本铺面的产权发证费用及税金均由甲方负责，不再另收费。”开发商、陈贵寅、陈旭禧在甲方处签章确认，原告在乙方处签字确认。合同签订后，开发商将商铺卷闸门钥匙交由原告倪德斌，倪德斌在商铺处建立一堵红砖墙进行防范。 另查明，张乃文系被告张海群及其委托代理人张海玉之父，于2014年2月5日去世。在交付完50200元定金后，因开发商原因，未能支付剩余价款，开发商亦一直未将案涉商铺交付使用。张乃文去世后，张海群以《收款收据》及开发商1995年的通告为依据，于2019年10月申请用水、用电户。案涉商铺未能办理产权登记。根据开发商的备案材料显示：陈旭禧负责出售43号商铺，倪德斌交款90000元；备注“另张海玉交5.02万，要求退款”。原告承认，材料中提到的5.02万元便是《收款收据》中记载的5.02万元，但否认要求退款。 本院认为，一、关于被告张海群应否腾房的问题。首先，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第二百四十一条规定“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”其次，根据本案现有证据显示，虽然被告张海群或张乃文先于原告倪德斌与开发商达成购买43号商铺意向，并支付部分定金，未能订立合同，且承认开发商一直未将案涉商铺交付。相反，原告倪德斌不仅与开发商签订了书面合同，并支付完全部款项，且开发商将商铺卷闸门钥匙交由原告倪德斌，原告倪德斌在收取钥匙后在商铺处建立红墙，应视为其基于与开发商订立的买卖合同关系，在领取开发商交付房屋钥匙时起，即取得了该房屋使用、收益等占有权利。关于被告张海群辩称的《兴业商贸城新春酬宾》、《石南镇政府关于兴业县商贸城综合市场经营者若干问题的通告》属于其与开发商签订的合同，本院认为，该广告、通告仅为开发商的要约，并非合同，故本院对被告张海群的该辩称，依法不予采纳。第三，被告张海群的占房行为应分阶段对待处理，在不知房屋已出卖给原告倪德斌、并由原告倪德斌合法占有时，砸锁占房，开设水电，应为善意第三人行为；但当原告倪德斌出面告知购房事实并要求腾房后，被告张海群仍然占住且进行装修，则构成了侵权。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”故原告倪德斌要求被告张海群将43号铺面腾空交由返还，有事实和法律依据，本院依法予以支持。二、关于被告张海群是否有协助变更水电账户的义务。我国实行水电“一户一表”制度，被告张海群侵占原告倪德斌合法占有的商铺，并将水电账户登记于其名下，庭审中，被告张海群表示，即使商铺属原告倪德斌所有，亦不愿意变更水电账户至原告名下。但如前所述，被告张海群开设水电账户时并不知道该商铺的实际买卖情况，属善意第三人，其安装水电投入一定成本，且该水电附属装修属可拆除部分，在原告倪德斌同意继续利用但被告张海群拒绝协助情形下，被告张海群便要对水电进行拆除、销户，才能完全排除对占有的侵占。 关于被告张海群未能依法取得案涉商铺物权的问题，但其与开发商签订的购房定金合同仍合法有效，可要求开发商承担违约赔偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十一条、第二百四十五条的规定，判决如下： 一、被告张海群搬离兴业县商贸城43号商铺，将商铺腾空交付给原告倪德斌； 二、被告张海群将兴业县商贸城43号商铺用水、用电设施拆除并销户。 上述判决义务，义务人应在本案判决生效后十日内履行完毕。权利人应在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请强制执行。 本案受理费100元，减半收取50元，由被告张海群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  周长新 二〇二〇年八月二十八日 书记员  杨秋莹