上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初10010号原告：刘益，女，1977年8月14日出生，汉族，户籍地上海市金山区。原告：黄妍娟，女，1977年1月19日出生，汉族，户籍地天津市东丽区。被告：钱刚，男，1992年2月11日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区嘉定工业区南苑二村****。委托诉讼代理人：丁建梅(系被告钱刚的母亲)，女，1968年4月5日出生，汉族，户籍地上户籍地上海市嘉定区黄渡镇泥岗村**。v>原告刘益、黄妍娟(以下简称刘益方)与被告钱刚、第三人丁建梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序。本案于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告刘益、黄妍娟、被告委托诉讼代理人丁建梅到庭参加庭审。本案现已审理终结。诉讼过程中，原告刘益、黄妍娟撤回对第三人丁建梅的起诉，经审查，本院口头裁定予以准许。原告刘益、黄妍娟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》(解除时间按诉状副本送达被告之日)；2、判令被告支付两原告违约金18,000元；3、判令被告支付原告自2020年1月15日起至2020年4月12日止的租金或使用费(按每月9,000元为标准计算)。事实与理由：2019年9月25日，经中介介绍，两原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区柳湖路XXX弄XXX号XXX室商铺(以下简称涉诉房屋)出租给被告，用于餐饮经营；租期三年(自2019年10月15日至2022年10月14日止)，租金每月9,000元；合同中就其他相关事宜进行了约定。合同签订当日，被告支付了原告三个月的租金27,000元及押金18,000元，原告将涉诉房屋交付给被告使用。2019年12月22日，被告母亲丁建梅向原告表示不再支付后续房租，要求解除租赁合同，原告多次主动与被告联系，协商房屋返还时间等相关事宜，但被告均不予配合，至2020年2月29日，被告才通过微信告知原告其将物品搬离并将房屋钥匙放在了隔壁店铺，当时被告没有提前通知原告且由于疫情，原告无法到场，2020年3月27日，原告要求被告来办理相关交接手续，但被告没有前来，后同年4月12日，原告自行收回了涉诉房屋。原告认为被告未按履约，造成原告较大经济损失，故涉讼。被告钱刚辩称，同意解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，认为2020年1月15日即已解除。不同意支付违约金，虽然系合同约定，但是被告现在资金紧张，无力支付。不同意支付租金或者使用费，被告支付租金至2020年1月14日，合同约定每月租金9,000元，但是2019年12月22日，被告微信告知原告从2020年1月15日起不再承租涉诉房屋，当时原告表示如果不承租，就应当尽快搬离，由于当时临近春节被告找不到人搬离且原告要求将房屋恢复原状，因此被告当时就说过了年后将房屋交给原告，此后由于疫情影响导致无法处理，至2020年2月29日，被告微信通知原告物品已搬离且已将钥匙放在了隔壁店铺，在此期间被告也没有营业，故被告不应当支付2020年1月15日以后的租金或使用费。此外，2020年3月9日，隔壁店铺告诉被告原告已经看过涉诉房屋，但未将钥匙取走。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月25日，刘益、黄妍娟(出租方、甲方)与钱刚(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，其中约定甲方将位于上海市嘉定区柳湖路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方，租赁期为3年，自2019年10月15日至2022年10月14日止，月租金为9,000元，合同签订当日支付第一期三个月租金27,000元，以后每期租金支付时间应为该期首月的十日前；第九条中约定：“1、押金为18,000元，须与第一期租金同时支付。2、合同终止后，乙方应及时搬迁，并付清所有费用。甲方在确认房屋完好及乙方付清所有费用的情况下，将押金无息退还乙方。3、因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金以及所欠租金、费用等，甲方可在押金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方通知后七天内补足。……”第十条中约定：“……2、租赁期内，在一方提前三十日通知对方并额外向对方支付二个月租金，可提前解除合同。……”合同另就其他相关事宜进行了约定。租赁合同签订后，钱刚向刘益、黄妍娟支付了押金18,000元，并支付了三个月租金27,000元，租金支付至2020年1月14日。2019年12月22日，钱刚母亲丁建梅通过微信向刘益方表示打算提前解除合同，刘益方于2020年1月14日与丁建梅微信沟通，表示其如果不租了应当搬离。2020年1月16日，双方就涉诉房屋租赁问题如何处理协商未果。2020年1月17日，丁建梅向刘益方发送微信，表示由于东西未搬走故其暂时不能将钥匙交还。同年2月29日，丁建梅通过微信告知刘益方，其已搬离并将涉诉房屋的钥匙放在隔壁店铺。审理中，1、刘益方与钱刚均要求押金在本案中一并予以处理，刘益方同意退还押金，但是要求钱刚按约支付违约金，钱刚则要求退还押金；2、钱刚已将涉诉房屋2020年2月的水、电费支付给了刘益方；3、钱刚表示涉诉房屋的租赁事宜均是由其母亲(即其本案被告委托诉讼代理人)丁建梅予以处理，其表示在向刘益方提出不再承租涉诉房屋后，并没有支付额外两个月的租金也没有表示过同意将押金抵扣额外两个月租金。本院认为，刘益、黄妍娟与钱刚之间签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应恪守。对于刘益方要求解除租赁合同的诉讼请求，本院认为，钱刚违反双方合同约定，未与刘益方协商一致即要求提前解约，显属违约，且钱刚亦未按照双方合同约定提前三十日通知对方并额外向对方支付二个月租金以此取得解除权，对于合同解除的时间，鉴于钱刚于2019年12月22日已提出要求提前解除合同，且租金仅支付至2020年1月14日，此后亦未再继续履行，而刘益方亦表示钱刚如果不再承租则应搬离，而此后双方仅是就房屋返还、恢复原状等解除的后果处理问题无法协商一致，故应认为双方对于解除合同已达成一致，本院认为以2020年1月14日作为双方租赁合同解除时间为宜。合同解除后，钱刚理应返还涉诉房屋并支付至实际返还之日的房屋使用费，对于刘益方要求钱刚支付2020年1月15日起至2020年4月12日止的租金或使用费，对此，本院认为起算时间并无不妥，考虑钱刚于2020年2月29日已明确告知了刘益方其已搬离涉诉房屋并将钥匙放在了隔壁商铺，刘益方在知道该情况后应当及时收回房屋，此后扩大部分的损失应由刘益方自行承担，故钱刚应支付2020年1月15日至2020年2月29日止的房屋使用费，刘益方主张按照每月9,000元的标准计算，符合双方合同约定，本院予以支持；同时，对于钱刚提出受到新冠肺炎疫情影响无法找到人搬离及将房屋恢复原状的意见，对此，本院认为，鉴于新冠肺炎疫情对于钱刚搬离或恢复原状确实产生一定影响，故本院结合双方履约情况、违约程度等因素酌情确定钱刚应支付刘益方上述期间的使用费8,100元。对于刘益方主张的18,000元违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。对于钱刚支付的押金，双方均要求在本案中一并予以处理，且刘益方表示同意返还押金，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、原告刘益、黄妍娟与被告钱刚于2019年9月25日就上海市嘉定区柳湖路XXX弄XXX号XXX室签订的《商铺租赁合同》于2020年1月14日解除；二、被告钱刚应于本判决生效之日起十日内支付原告刘益、黄妍娟房屋使用费8,100元；三、被告钱刚应于本判决生效之日起十日内支付原告刘益、黄妍娟违约金18,000元；四、原告刘益、黄妍娟应于本判决生效之日起十日内返还被告钱刚押金18,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费250元，减半收取125元，由被告钱刚负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  卢华艳二〇二〇年八月二十六日书记员  李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……