安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初8007号 原告：合肥正裕置业发展有限公司,住所地合肥市包河区珠江路与昌都路交口正荣府****,统一社会信用代码91340100MA2NELAM9W。 法定代表人:李巧,该公司总经理。 委托代理人：何泽，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托代理人：仇兆君，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 被告:李梦茹,女,1993年7月28日出生,汉族,住址安徽省临泉县。 委托代理人：万兴强，安徽徽航律师事务所律师。 原告合肥正裕置业发展有限公司（以下简称正裕公司）诉被告李梦茹房屋买卖合同纠纷一案。本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正裕公司委托代理人何泽，被告李梦茹及委托代理人万兴强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告正裕公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告和被告于2019年7月30日签订的《商品房买卖合同》及其附件(合同编号:20181313801053ZR20190066、备案号:1907012102)已于2019年11月26日解除;2、请求依法判令被告于判决生效后七日内协助原告办理涉案商品房网上备案注销手续(备案单号:1907012102),逾期不配合的,原告可单独办理注销手续;3、请求依法判令被告支付原告违约金187864.1元,并直接从其已支付的首付房款中扣除;4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月30日,原告与被告就合肥市正荣府第8幢22层2201室商品房交易签订《商品房买卖合同》。双方在合同中约定:合肥市正荣府第8幢22层2201室商品房价款总金额1878641元,首付房款941641元应在2019年7月30日前支付,剩余房款937000元办理按揭贷款。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定,买受人逾期付款时间超过90日,出卖人有权解除合同,买受人按应累计付款的10%向出卖人支付违约金。根据双方签订的附件五《商品房买卖合同补充协议》第三条第二款第2项约定,买受人应在签订本合同后10日内办理完成有关贷款手续,否则视为买受人逾期付款,按合同第七条逾期付款责任处理。合同签订后,被告支付了涉案商品房首付款，并办理了商品房网上认购备案,备案单号为1907012102。此后,被告未按合同约定办理按揭贷款,亦未通过现金方式一次性支付剩余应付房款,原告发函催促无果,无奈于2019年11月22日向被告邮寄送达《〈商品房买卖合同〉解除函》,按照双方补充协议第五条的约定,“以邮寄、特快专递发出的,寄出后第五日为送达日”,故本案合同已于2019年11月26日解除。综上,原告认为:原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示合法、有效,被告应当按合同约定及时、足额履行付款义务,现被告逾期付款的行为已构成根本性违约,原告据此要求解除双方签订的合同并要求被告协助办理涉案商品房备案注销手续符合法律规定及合同约定。鉴于被告的违约行为已给原告造成巨大损失,被告还应按合同约定支付违约金并承担原告为主张权利而产生的律师费。原告为维护自身合法权益,特具状法院,请求依法支持原告全部诉讼请求。 被告李梦茹辩称，被告没有收到原告邮寄的商品房买卖合同解除通知书，被告认为双方签订的商品房买卖合同及其附件的解除时间应当以被告收到本案民事起诉状的副本为准况且在2020年4月24-26日，原告公司的置业顾问还跟被告在微信上说让被告在4.29之前去银行签字，尽快办理银行贷款，显然在起诉前双方的商品房买卖合同及其附件并没有解除；被告在合同签订当日已经将银行贷款所需的全部材料交给原告，且同原告一起去贷款银行签字，同时缴纳了按揭手续费950元，被告已经办理完成有关贷款手续，银行不予放款，是因为银行了解到被告名下尚有消费贷没有偿还完毕，而不是被告的征信不好，或提供的资料不真实导致不能放款，之后原告也一直在跟被告沟通贷款的事情，直到2020年4月24日，原告公司员工还通知被告去银行签字，由于临近五一假期，被告很忙来不了。5月14日，被告到贷款银行准备重新签字时，原告公司的领导直接打电话给贷款银行的经理，让其不要给被告办理贷款，被告对于银行不予放款不存在过错，因此不应承担违约责任；原被告双方在商品房买卖合同及补充协议中并没有约定若贷款银行不予放款，则被告需在多少日内一次性支付剩余房款，因此被告的行为不够成违约；现原告提出解除案涉合同，理应退还被告已经支付的购房款941641元。即使被告的行为构成违约，被告能接受的也只是5万元定金被没收，不应承担其他违约责任，其他房屋款项退回。本案合同解除后，被告同意由原告单独去办理商品房网上备案注销手续，原告要求被告支付违约金及承担诉讼费的请求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告第三、四项诉请。 经审理查明：2019年7月30日,原告正裕公司与被告李梦茹签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为20181313801053ZR20190066）。双方在合同中约定:被告李梦茹购买被告正裕公司销售的合肥市正荣府第8幢22层2201室商品房一套，总金额1878641元，被告李梦茹采取按揭方式付款。首付房款941641元，应在2019年7月30日前支付。剩余房款937000元办理按揭贷款。买受人逾期付款时间超过90日,出卖人有权解除合同,并按应累计付款的10%向出卖人支付违约金。另，双方在《商品房买卖合同补充协议》还约定，买受人应在签订本合同后10日内，向贷款机构提交申请房贷所须的全部资料，交纳相关费用、签署相关文件夹、办理相关贷款手续,并确保资料真实有效。否则视为买受人逾期付款,承担逾期付款责任。案涉合同签订后,被告李梦茹自2018年11月29日至2019年7月16日支付了涉案商品房首付款937000元，办理了商品房网上认购备案（备案单号为1907012102）。并在合同签订当日向正裕公司提交了银行贷款所需全部材料，缴纳了按揭手续费950元。后因被告李梦茹名下尚有消费贷没有偿还完毕，未能放款。2019年11月22日，原告正裕公司通过邮寄并微信方式向被告李梦茹送达《〈商品房买卖合同〉解除函》,通知按合同处理，解除双方签订的《商品房买卖合同》，并没收5万元定金，其他房款退回。现被告李梦茹至今未能办成房贷按揭，亦未通过现金方式一次性支付剩余应付房款。2020年5月21日，原告具状向本院提起上述请求。在庭审中，双方仅就案涉合同解除及办理商品房网上备案注销手续达成了一致意见。 上述事实，有原告正裕公司提供的原告营业执照、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》及补充协议、《合肥市商品房网上认购备案确认单》、《《商品房买卖合同》解除通知》及EMS快递单查询信息,微信聊天记录，被告李梦茹提供的收款收据、微信聊天记录截图及当事人当庭陈述等证据在卷证明。 本院认为：2019年7月30日,原告正裕公司与被告李梦茹签订一份《商品房买卖合同》双方在合同中约定:被告李梦茹购买被告正裕公司销售的合肥市正荣府第8幢22层2201室商品房一套，总金额1878641元。被告李梦茹采取按揭方式付款。首付房款941641元，应在2019年7月30日前支付,剩余房款937000元办理按揭贷款。买受人逾期付款时间超过90日,出卖人有权解除合同,并按应累计付款的10%向出卖人支付违约金。另，双方在《商品房买卖合同补充协议》还约定，买受人应在签订本合同后10日内，向贷款机构提交申请房贷所须的全部资料，交纳相关费用、签署相关文件夹、办理相关贷款手续,并确保资料真实有效。否则视为买受人逾期付款,承担逾期付款责任。该《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》内容，是双方真实意思表示，且并不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同约定的内容履行各自的义务。在本案合同的履行中，被告李梦茹在支付首付款941641元后，应于自2019年7月30日起10日内向贷款机构提交申请房贷所须真实有效的全部资料。但由于被告李梦茹名下尚有消费贷没有偿还完毕，致其提交的资料缺乏有效性，银行未能放款，且至今未支付剩余应付房款937000元。依据合同约定，被告李梦茹的行为构成违约。2019年11月22日，原告正裕公司通过邮寄并微信方式向被告李梦茹送达《〈商品房买卖合同〉解除函》,通知按合同处理，解除双方签订的《商品房买卖合同》。现原告诉请本院要求确认原被告于2019年7月30日签订的《商品房买卖合同》及其附件已于2019年11月26日解除及要求被告于判决生效后七日内协助原告办理涉案商品房网上备案注销手续，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对于原告诉请的要求被告支付原告违约金187864.1元,因违约金是以弥补由于被告违约而给原告造成的实际损失。本院结合被告的违约程度和原告在向被告李梦茹送达《〈商品房买卖合同〉解除函》所作的没收5万元定金通知内容，认为原告的该项请求明显过高，酌定以被告未能按揭贷款所付房款937000元的10%，向原告支付违约损失，并从被告已付房款中扣除，余款退还给被告。对于被告李梦茹辩称，其没有收到原告的《商品房买卖合同解除通知书》，及对于银行不予放款不存在过错。因原告不仅向其约定地址邮寄了《〈商品房买卖合同〉解除函》，且也向其发出了微信通知。其该辩称本院不予采信。但对其辩称要求的其他房屋款项退回，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认原告合肥正裕置业发展有限公司与被告李梦茹于2019年7月30日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：20110304800467GF20110037)及其附件于2019年11月26日解除； 二、被告李梦茹应于本判决生效后十日内协助原告合肥正裕置业发展有限公司办理撤销其与原告签订的合肥市正荣府第8幢22层2201室商品房网签备案手续(备案单号1907012102)； 三、被告李梦茹应于本判决生效后十日内向原告合肥正裕置业发展有限公司赔偿违约金93700元。 四、原告合肥正裕置业发展有限公司应于本判决生效后十日内向被告李梦茹返还其首付购房余款843300元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2020元（已减半），由被告李梦茹承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于合肥市中级人民法院。 审判员  倪友柱 二〇二〇年八月二十日 书记员  谢璟璟 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。