江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初12746号原告：徐霞，女，1982年1月12日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：刘原业，江苏宏润（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏海芳，江苏宏润律师事务所律师。原告：陈某1，女，2002年2月3日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：刘原业，江苏宏润（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏海芳，江苏宏润律师事务所律师。被告：漆波，男，1988年9月16日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：黄和清，信利律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：庄建宏，江苏振强律师事务所律师。第三人：江阴东亚信元房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320281566805123Q，住所地江阴市兰亭乐府**。法定代表人：李世新，该公司总经理。原告徐霞、陈某1与被告漆波、第三人江阴东亚信元房地产开发有限公司（以下简称东亚公司）不当得利纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐霞及其两原告的共同委托诉讼代理人夏海芳、刘原业，被告漆波及其委托诉讼代理人黄和清、庄建宏到庭参加诉讼，第三人东亚公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐霞、陈某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告漆波返还房款284244元并赔偿利息损失（自2019年7月9日起至2019年8月20日止按同期银行贷款利率150%计算，自2019年8月21日起至实际给付之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%计算）；2、本案诉讼费由漆波承担。事实与理由：她们因购房需要，在通过中介看房的过程中，对位于兰亭乐府96单元102号房屋有购买意向。通过中介介绍，漆波全程与她们就该房屋的买卖事宜进行洽谈，漆波表示因买卖标的房屋系工抵房，比较抢手，且要看工抵方是否愿意配合办理手续，所以要求她们将全部房款支付给漆波后再签订购房合同。她们遂于2019年6月19日、6月21日、7月8日分别向漆波账户转账50000元、400000元和700000元，共计1150000元。2019年6月27日她们与第三人东亚公司签订《商品房买卖合同》及补充条款，合同约定房屋总价为865756元。合同签订后，东亚公司向她们开具了金额为865756元的购房发票。她们认为购房总价应为865756元，漆波多收取的284244元房款应予返还。被告漆波辩称，请求法院依法驳回原告徐霞、陈某1的全部诉讼请求，理由如下：一、他不是本案适格被告。根据诉状，徐霞、陈某1明确与第三人东亚公司签订的商品房买卖合同及开票的价款是案涉房屋的实际成交价，根据合同相对性原则，徐霞、陈某1应当向东亚公司主张返还，而不应向他主张返还。二、徐霞、陈某1要求他返还超出商品房买卖合同及开票价款的购房款并承担利息，无事实和法律依据。1、根据谁主张谁举证的原则，徐霞、陈某1应举证证明其存在损失、他取得利益、利益与损失之间存在因果关系且无法律依据，但徐霞、陈某1提供的证据不足以认定他构成不当得利；2、东亚公司并非涉案房产的实际出卖人。此前，东亚公司与施工方通过签订《抵房协议书》将涉案房产出卖给了施工方，后施工方以交付底价（包销）的形式委托漆波溢价销售涉案房产，由此产生的溢价款作为漆波的报酬，而东亚公司与徐霞、陈某1签订《商品房买卖合同》及开具发票仅是为了协助办理过户（在东亚公司完成更名流程），故涉案房产的实际出卖人是施工方；3、徐霞、陈某1对购买涉案房产所需支付的对价是明知且认可的，是对涉案房产真实价款的意思表示：（1）房产属于价值较大的基本生活资料，购房者在购房前必定对所购房产进行综合考虑，并且对影响房产买卖的价格条款（房产的坐落位置、建筑结构、装修状况、楼层、户型等）进行充分考虑和磋商后才会作出购买与否的意思表示；（2）房产备案价格属于公开信息，购房人并无获取上的障碍，购房前对房屋备案价格进行了解查询，是一般消费者的合理注意义务；（3）对出售涉案房产的价格，购房者有接受交易和拒绝交易的自由。本案中，从徐霞、陈某1支付定金以及交付尾款的行为来看，其对购买涉案房产所需支付的对价是明知且认可的，徐霞、陈某1正是基于真实成交价仍低于市场行情价的前提才购买的涉案房产。退一步讲，徐霞、陈某1在支付尾款的当天签订《商品房买卖合同》、开具发票，徐霞、陈某1当时就知晓合同价款与实际支付价款不一致的情况，却没有当场提出异议，在诉前也未向他主张返还所谓的差额部分，与常理不符；据此，徐霞、陈某1对涉案房产的真实成交价以及开票价款是明知且认可的，徐霞、陈某1要求他返还购房款于法无据；4、东亚公司与徐霞、陈某1签订的《商品房买卖合同》及开具发票，仅是为了协助办理过户（在东亚公司完成更名流程），合同价及开票价并非涉案房产真实价款的意思表示，应认定无效；5、徐霞、陈某1提起本案诉讼违背诚实信用原则；徐霞、陈某1选择接受漆波的报价并支付房款是其真实意思表示，该合同已经依法成立并生效，现徐霞、陈某1要求他返还实际成交价及开票价之间的差额部分于法无据。第三人东亚公司未作书面述称。本院经审理认定事实如下：第三人东亚公司（出卖人）与宿迁华夏基业建筑工程有限公司（施工发包方，以下简称华夏公司）、江苏精潭建设工程有限公司（施工承包方、买受人，以下简称精潭公司）签订《抵房协议书》，约定精潭公司购买东亚公司开发建设的东亚乐府兰亭项目6号楼96单元102号商品房，购房总价款是865756元，精潭公司同意华夏公司将应付的工程款在具备付款条件后直接支付给东亚公司，作为精潭公司购买该商品房的购房款。后精潭公司委托陈某2销售涉案房产，陈某2又委托漆波销售该房产。在陈某2与微信名为“Ｇ郭卫忠～仲秋”微信中，明确涉案房屋的底价是900000元。漆波接受陈某2的委托后，在多个房产中介发布了房源信息，发布的房价为1150000元。徐霞、陈某1有购房需求，经江阴市澄江红楼房产中介服务部（以下简称红楼房产中介）的江凤林介绍与漆波取得联系，并在江凤林的陪同下由漆波带徐霞夫妇查看了涉案房产，但徐霞、陈某1并未与红楼房产中介或者江凤林签订书面居间合同。看房过程中，漆波口头告知徐霞、陈某1涉案房产的房屋成交价为1150000元。庭审中，徐霞、陈某1陈述向江凤林支付了中介费8000元。2019年6月11日，陈某2就涉案房产代漆波向郭卫忠转账支付房款50000元。2019年6月19日徐霞向漆波转账支付购房定金50000元。同日，漆波向陈某2转账支付房款300000元，陈某2收款后随即向郭卫忠转账支付房款300000元。2019年6月21日徐霞向漆波转账支付房款400000元。2019年6月24日，漆波向陈某2转账支付房款590000元，陈某2收款后向郭卫忠转账支付房款580000元，剩余10000元系漆波支付给陈某2的佣金。上述陈某2共计代漆波向郭卫忠支付房款930000元。另外，漆波在庭审中陈述向江凤林支付佣金10000元。精潭公司向东亚公司发出购房说明，内容为：精潭公司购买东亚公司乐府兰亭项目6号楼96单元102号商品房，总房款865756元，现精潭公司指定徐霞、陈某1作为该商品房买受人与东亚公司签署该商品房的买卖合同，同时精潭公司代买受人向东亚公司支付该商品房购房款。在房屋交易磋商过程中，由于徐霞、陈某1暂时无法付清购房款，为促成房屋买卖交易的实现，漆波与徐霞、陈某1达成口头协议，由漆波代徐霞、陈某1垫付购房款等费用775297元（包括购房款700000元，其余75297元系车位费、房屋维修基金、物业费等费用）。2019年6月27日，徐霞、陈某1与东亚公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：由徐霞、陈某1购买东亚公司乐府兰亭96单元102号房屋，于签署合同当日付清全部房款865756元。同日，东亚公司向徐霞、陈某1开具金额为865756元的购房款发票。同日，漆波还代徐霞、陈某1向东亚公司支付其他费用共计75297.44元（包括更名费20000元、车位费36000元、房屋维修基金10130元、水电押金500元、垃圾处理费338元、物业费8329.44元），并由徐霞、陈某1在签订《商品房买卖合同》的当天向漆波出具了金额为775297元的借条。2019年7月8日，徐霞分2次向漆波转账归还购房垫付款等费用775297元。漆波收款后将相应借条返还给了徐霞的丈夫，该借条已被徐霞的丈夫撕毁。综上，徐霞、陈某1共向漆波支付购房款等费用合计1225297元，其中购房款1150000元。2019年7月15日，涉案房产登记至徐霞、陈某1名下。审理中，本院向第三人东亚公司负责合约部的行政主管曹磊调查，曹磊陈述：东亚公司在销售工抵房时，是根据施工方提供的《抵房协议书》及施工方出具的购房说明进行销售的，购房说明上会写明买房人的姓名，东亚公司根据《抵房协议书》上留存的施工方的联系电话进行核实，如果情况属实，就与购房说明上的买房人签订《商品房买卖合同》；施工方的资料有时是由施工方信任的中介公司或代理人拿到东亚公司办理手续的，中介公司或者代理人要在购房说明的空白处签名并注明身份证号码。以上事实有《商品房买卖合同》及补充协议、增值税发票、徐霞的转账记录、《抵房协议书》、精潭公司出具的购房说明、证人陈某2出具的情况说明和代某证明、陈某2的当庭陈述、陈某2的转账记录、陈某2与郭卫忠的微信聊天记录、漆波与中介公司的微信记录、红楼房产中介江凤林出具的情况说明及到庭陈述、本院向曹磊所作调查笔录等及当事人的陈述在卷予以佐证。本案争议焦点为：一、涉案房屋的出卖方主体如何认定；二、本案被告主体是否适格；三、漆波是否构成不当得利，徐霞、陈某1与漆波之间就涉案房产确定的价款是否系双方的真实意思表示，漆波是否应当向徐霞、陈某1返还其所主张的款项。对争议焦点一，本院认为，根据陈某2与郭卫忠的微信聊天记录、漆波向陈某2的转账记录、陈某2向郭卫忠的转账记录、陈某2的情况说明及代某证明、精潭公司出具的购房说明，足以证明精潭公司委托陈某2销售涉案房产、陈某2转委托漆波销售涉案房产的事实。根据《抵房协议书》，涉案房产由精潭公司向东亚公司购买并以工程款抵作购房款，虽东亚公司未将涉案房屋过户至精潭公司名下，但涉案房屋的实际所有权人是精潭公司，东亚公司仅是名义持有人。根据精潭公司出具的购房说明，东亚公司与徐霞、陈某1签订《商品房买卖合同》，仅是按照委托人精潭公司的指示处理委托事务。精潭公司委托陈某2、陈某2转委托漆波出售涉案房屋，虽然漆波未向徐霞、陈某1披露委托人精潭公司的信息，但根据徐霞、陈某1的陈述，徐霞、陈某1在购房前对于涉案房产系工抵房的事实是明知的，故本案中涉案房产的出卖方应当认定为精潭公司，而非徐霞、陈某1认为的东亚公司。对争议焦点二，本院认为，根据前述争议焦点，涉案房产的实际出卖人是精潭公司，陈某2接受精潭公司的委托后，再转委托漆波为精潭公司销售工抵房，漆波在销售涉案房产过程中与徐霞夫妇接触、带徐霞夫妇看房、达成购房协议，并收取了徐霞、陈某1的房款，徐霞、陈某1以不当得利为由要求漆波返还成交价与开票价之间的差额部分，漆波作为本案被告主体适格。对争议焦点三，本院认为，所谓不当得利，是指因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。构成不当得利应当符合以下构成要件：1、一方获得利益；2、他方受到损害；3、获得利益与受到损害之间存在直接的因果关系；4、一方获取利益没有法律依据。本案中，漆波与徐霞、陈某1约定的购房款金额是双方真实意思表示，漆波收取购房款1150000元的行为符合双方约定，不构成不当得利，漆波无需向徐霞、陈某1返还购房款284244元。理由如下：1、根据双方陈述及付款经过，可以认定漆波与徐霞、陈某1之间明确约定房屋转让总价为1150000元，且在交易过程中双方还进一步明确了车位费、房屋维修基金、物业费等费用共计75297元，足以说明徐霞、陈某1对购房款等费用是认可的，该双方的一致意见对徐霞、陈某1有约束力；2、商品房交易不是小额生活消费品的买卖，商品房买卖涉及金额较大，普通购房者在选购房屋时除考虑房屋的坐落、户型、朝向、楼层等因素外，对房价也会再三对比、考虑，经过慎重的选择后才会作出最终的购买决定，徐霞、陈某1作为完全民事行为能力人，应当在签订合同时负有谨慎义务；徐霞、陈某1于2019年6月27日签订《商品房买卖合同》前虽然未向漆波付清房款1150000元，但却与漆波就购房款1150000元达成了一致意见，且在暂时缺少资金的情况下与漆波达成了由漆波垫付房款等费用的口头协议，并在签订《商品房买卖合同》的当天向漆波出具了借条，而《商品房买卖合同》载明的购房款为865756元，且东亚公司向徐霞、陈某1开具的增值税发票金额也为865756元，但徐霞、陈某1未当场提出异议，还于当天再次向东亚公司支付更名费20000元，并于2019年7月8日分2次向漆波转账归还购房垫付款等费用775297元，由此一系列的付款行为也可以看出徐霞、陈某1是在履行与漆波口头约定中设定的合同义务而非《商品房买卖合同》中的义务；3、《商品房买卖合同》签订的目的是为了配合房地产行政主管部门办理房屋产权转移登记，其中的价格条款并非徐霞、陈某1与东亚公司进行磋商后的真实意思表示，涉案房屋真实成交价应以徐霞、陈某1与漆波达成的房价即1150000元为准，徐霞、陈某1按照双方约定的金额向漆波支付房款，涉案房产已登记至徐霞、陈某1名下，漆波收取徐霞、陈某1的房款未超过双方约定的金额，未对徐霞、陈某1造成损失。4、漆波将部分款项汇至陈某2、再由陈某2汇至郭卫忠的账户，这是漆波、陈某2在履行精潭公司的委托事项，至于实际汇给郭卫忠的款项金额少于徐霞、陈某1实际支付的购房款金额，系漆波、陈某2与精潭公司之间的关系，与徐霞、陈某1无关，亦与本案无关，本案不予理涉；如精潭公司认为未收到房款或收到的房款与约定的金额不符，可另案向漆波或陈某2主张权利。综上，徐霞、陈某1认为漆波多收取房款构成不当得利的主张于法无据，且与事实不符，本院不予采信，徐霞、陈某1要求漆波返还多收取的购房款284244元并承担利息的诉讼请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第十八条、第一百二十二条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回徐霞、陈某1的全部诉讼请求。案件受理费5564元，财产保全费2020元，合计7584元（徐霞、陈某1已预交），由徐霞、陈某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时,根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  刘 俊人民陪审员  张一凡人民陪审员  张勤霞二〇二〇年八月十日书 记 员  夏 臻附：相关法律、司法解释条文1、《中华人民共和国民法总则》第十八条成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。