山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1102民初6577号 原告：浙江绿升物业服务有限公司日照分公司，住所地日照市。 法定代表人：姚松亮，总经理。 委托诉讼代理人：张基来，原告公司员工。 委托诉讼代理人：于广晓，原告公司员工。 被告：周斐，女，成年，汉族，居民，住日照市。 原告浙江绿升物业服务有限公司日照分公司（以下简称“绿升物业”至判决主文前）与被告周斐物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿升物业的委托诉讼代理人张基来、于广晓，被告周斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿升物业向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告物业管理服务费为人民币6244.3元（2017年8月1日至2020年12月31日)；2.要求被告支付违约金人民币1981.1元(暂计至2020年12月31日，自愿调整为每日万分之四)：以上合计人民币为8225.4元；3.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年-2020年，原、被告签订了《前期物业服务协议》(以下简称《协议》)，合同期限为2012年2月2日至第一届业委会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。根据《协议》第六条规定：“物业费收费标准：高层住宅为1.6元/月/㎡”；第十九条规定：“物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬”。第三十五条约定业主违反本协议约定，经书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按应付金额每日万分之四标准支付违约金。自2017年8月1日至今，经原告多次以上门、电话和书面发函等方式催缴，被告直拒绝支付原告在管期间物业服务费。(计算表详见附件)。原告认为，原告依照合同为本小区业主提供物业管理服务，作为本小区业主的被告理应按期交纳物业管理服务费。本案被告无故拖欠物业服务费的行为违反了相关法律的规定，严重侵害了原告的合法权益以及小区其他全体业主的权益。根据《民事诉讼法》之规定，特诉请法院，请求依法维护原告的合法权利。 被告周斐辩称，其不交物业费是对物业服务不满意，有问题不处理不解决，一些安全隐患出了问题以后推脱责任，卫生打扫的不满意，装修的时候门口的土都特别厚，那时候都正常交物业费，物业保洁不干活去别的地方干保洁。车辆经常堵门，物业服务合同约定他们应该管理车辆停放，现在却把问题全部拖到开发商身上，与他们无关，经常堵门闹事他们都不去处理，有些问题不难，但是他们就是不干，就想业主自己处理，对物业不解决问题非常不满意。去年挨家挨户去签字动用业主的维修基金，被告没有同意，但是最近才发现维修基金在不知道的情况下已经被动了。和物业签合同的时候也没有时间没有可能看内容，买房子的时候就签了物业合同，业主手里也没有这个合同，没有机会也没有能力去选择，当时要求必须提前收一年的物业费，要求重签或者作废，一年的物业费还没有服务就把利息和滞纳金要上了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：证据一、物业服务协议一份，证明被告与原告签订物业服务合同，委托原告对小区实施物业管理，并确定物业服务费的收费标准、收费时间及逾期的违约责任；证据二、物业费明细，证明物业费数额。 被告周斐经质证，认为证据一的合同当时是必须签的，被告没有机会看，很多条例不清楚也不知道；对证据二物业费征收一年不合理，滞纳金各方面当时都不知道，有点霸王条款，费用提前交一年不合理，滞纳金也不合理。 经审查，原告提交的证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。 被告周斐提交如下证据：照片一宗，证明当前小区物业管理状况。 原告质证认为，部分问题正在整改，一直提供物业服务。 经审查，被告提交的证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年2月2日，原告与被告签订《中央绿城前期物业服务协议》，约定业主委员会成立之前，由原告负责对该小区实施物业管理。被告所购的物业房屋建筑面积约95.2平方米，物业交付时间为2012年2月2日。原告提供的物业服务包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理……；3.物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；4.业主共用的公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；等等。前期物业服务费由被告按其拥有物业的建筑面积缴纳，……具体标准：1.高层住宅：1.6元/月·平方米（含公共能耗费），等等。物业服务费及能耗费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，被告或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。被告违反协议约定，逾期支付前期物业服务费的，原告有权要求被告支付，并按应付金额每日万分之四支付违约金。 原告自认2017年8月1日以前的物业费被告均按时缴纳。但自2017年8月1日以后，被告未缴纳付物业费，自2017年8月1日至2020年12月31日，被告累计拖欠物业费6244.3元，同时，原告主张被告应按合同约定支付滞纳金。被告认可拖欠上述期间物业费属实，但是拖欠原因系被告对原告履行物业服务职责不满，故一直拖欠。 本院认为，原、被告就前期物业管理签订物业服务协议，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，对于原、被告之间形成的物业服务合同关系，本院予以确认，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告辩解原告并未按照协议约定履行其物业管理、服务的义务，并提供照片数张。然物业管理服务存在疏漏之处并不意味着原告未履行物业服务职责，且服务的好坏很难以用统一标准衡量，业主对于物业服务标准的掌握也多为主观判断。通过被告在庭审中的表述，其也认可小区内有保安、保洁人员等，能够证实原告已经提供了基本的物业服务。在原告已经履行了合同的情况下，被告理应向原告缴纳物业费。根据合同约定的物业费收取标准，高层住宅为1.6元/月·平方米，被告房屋建筑面积为95.2平方米，被告每月应缴纳物业费152.3元。且合同约定物业服务费及能耗费每12个月预缴一次，故当前被告应缴纳物业费至2020年12月31日。被告自2017年8月1日起即未缴纳物业费，故累计已经拖欠41个月，费用共计6244.3元（41个月×152.3元/月）。 关于原告主张被告应支付违约金。合同约定，逾期支付前期物业服务费的，原告有权要求被告支付，并按应付金额每日万分之四支付违约金，被告主张上述违约金收取标准过高。被告欠缴物业费给原告造成的损失主要为利息损失，且前期拖欠金额较少，造成损失有限。本院酌定自原告起诉之日起计算违约金，原告提交立案时间为2020年6月29日，故被告应当自2020年6月29日起至上述拖欠物业费实际给付之日止，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。另，被告如对原告提供的服务不满意，可向主管部门反映，亦可促进成立业主委员会，维护自己的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、被告周斐自本判决生效之日起七日内支付原告浙江绿升物业服务有限公司日照分公司物业管理服务费6244.3元； 二、被告周斐自本判决生效之日起七日内支付原告浙江绿升物业服务有限公司日照分公司违约金（违约金以6244.3元为基数，自2020年6月29日起至全部款项实际给付之日止，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告浙江绿升物业服务有限公司日照分公司本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告周斐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  李治升 二〇二〇年八月十四日 法官助理王晓 书记员王一婷