山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6680号上诉人(原审原告)：王方，女，1974年2月17日出生，汉族，住济南市。被上诉人(原审被告)：山东海誉房地产经纪有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：赵恩新，总经理。委托诉讼代理人：苑珂，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜伟丽，女，公司员工。上诉人王方因与被上诉人山东海誉房地产经纪有限公司（以下简称海誉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王方上诉请求：1.撤销一审判决，判令海誉公司将王方房屋恢复原状（拆除隔断、铺设由海誉公司自行拆除的木地板、粉刷墙壁）；2.判令海誉公司支付王方自2018年4月1日至2019年12月2日（即一审判决解除之日）房屋租赁期间的房屋租赁费64000元（每月3200元，共计20个月）；3.判令海誉公司结清自2017年10月1日至2019年12月2日房屋租赁期间所产生的物业费5778.9元（1.85元/月.平x142.01平x22月）；4.诉讼费由海誉公司负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，判决不公。理由如下：一、海誉公司未尽妥善保管使用义务。王方将房屋出租给海誉公司管理使用后，海誉公司即更换了门锁。后因洗手间角阀发生漏水，把王方房屋的地板泡坏，墙皮脱落，墙面水渍达1米多高，海誉公司却在长时间里视而不见，既不自行维修也不通知王方维修，任凭损害一步步扩大，一审法院未予支持王方关于对自己房屋造成的损害赔偿或恢复原状的请求不予支持，于法于理不通。二、一审认定王方应对房屋的闲置承担一定责任是错误的。房屋是否闲置亦未可知，如果房屋闲置也系由海誉公司自身原因造成的，首先，漏水点系因卫生间洗手盆角阀破损，及时更换即可。事实上，2018年1月13日，楼下601住户发现渗水后，通过物业公司通知了海誉公司进行了更换，角阀更换后便不再漏水，海誉公司仍可继续经营。其次，海誉公司应楼下住户的要求自行拆卸了部分木地板，待凉干后完全可以自行重新铺设，仍然不影响继续经营。第三，退一步讲，海誉公司将涉案房屋隔断为5室1厅，除临近洗手间的两室木地板为海誉公司部分拆卸外，其余3室一厅仍可继续外租。第四，海誉公司从未主张解除合同，也未交还房屋钥匙，房屋是否闲置亦未可知。王方有理由认为案涉房屋仍然为海誉公司经营使用，海誉公司应当继续支付后续租金。三、关于物业费、水电费的问题。王方与海誉公司签订的合同明确约定，承租期间，由海誉公司自行到物业交物业费、水电费，海誉公司应当结清其承租期间产生的物业费、水电费。海誉公司辩称，漏水的主要原因是卫生间洗手盆处角阀安装不当导致，涉案房屋是在2015年6月购置，到事故发生仅两年多的时间，说明房子的质量存在问题。另外，漏水点处非常隐蔽，日常根本不易发现，租客日常的居住也不会使用或者接触到漏水的角阀。2017年11月份，海誉公司曾将卫生间渗水的情况通知过王方，要求其进行排查维修，但王方一直没有进行排查维修，最终导致事故发生。事故的发生属于双方合同第七条11项约定的情形，相应的维修责任由王方承担。王方怠于维修所产生的后果，也应由王方承担。综上，海誉公司认为一审部分判决认定事实错误，但服从一审判决，请求法院驳回王方的上诉请求。王方向一审法院起诉请求：1.判令海誉公司赔偿对王方房屋损害造成的损失2万元；2.解除与海誉公司签订的《济南市房屋委托合同》，并按合同约定将房屋恢复原状；3.支付王方自2018年1月1日至判决解除合同之日的房屋租赁费4万元；4.判令海誉公司支付物业费、水电费等费用共计1万元；5.判令海誉公司赔偿王方由（2018）鲁0102民初8796号民事判决书确定的、由王方先行支付的，针对三庆城市主人小区6号楼2单元601号房屋损害形成的各项费用29965元；6.诉讼费由海誉公司负担。一审法院认定事实：2017年9月16日，王方（甲方）与海誉公司（乙方）签订《济南市房屋委托合同》，约定甲方全权委托乙方代理其房产出租事宜，第一条，房屋坐落于济南市历下区三庆城市主人小区6号楼2单元701号，建筑面积142.01平方米；第三条，合同期限自2017年10月1日至2022年9月30日，共计60个月；第五条，每月房屋租金为3200元，租金支付方式为季（三个月）付一次；第六条，租赁期内的水电费、燃气费、电话费、物业管理费、暖气费、宽带费由乙方承担；第七条：4.甲方应保证在委托期内，该房屋以及房屋内甲方所提供的所有设施设备均可以被安全、正常使用；9.房屋委托期间，房屋质量问题或房屋固有设施发生故障或由于老化等自然原因所发生的维修、更换责任，应由甲方承担；10.该房屋委托期间产生应由甲方承担的维修责任，甲方应在接到乙方维修通知后三日内完成维修、更换责任，应由甲方承担；11.因不可预见的原因，导致委托初期交验无法发现的房屋或房屋设施缺陷（包括但不限于暖气系统漏水、厨卫漏水、空调系统缺氟、房屋电路以及自来水管道老化等），维修责任由甲方承担；第八条，委托期间，房屋或房屋设施由于使用不当造成的维修责任，应由乙方承担；第九条，如乙方在逾期支付房租，10个工作日内，每逾期一天，须向甲方支付月租金1%作为滞纳金，但滞纳金的最高额不超过房屋年租金的5%；第十条，经甲方通知后未按约定划付租金达15天以上的，甲方有权单方解除合同；合同到期之后，乙方负责拆除隔断。王方出具“出租房屋授权委托书”，王方自愿将其坐落于济南市历下区三庆城市主任小区6号楼2单元701室房屋出租事宜全权委托于受托方，委托期限自2017年10月1日至2022年9月30日，委托期间委托方全权代理出租该物业并行使出租、转租代理权、与承租人签署承租合同并收取租金。2018年1月13日，三庆城市主人小区6号楼2单元601号业主吕桂香发现其房屋因楼上即本案涉案房屋漏水导致财产损害，经物业及海誉公司工作人员检查，漏水点在洗手间角阀。吕桂香将王方诉至法院，要求王方赔偿损失。一审法院作出（2018）鲁0102民初8796号民事判决书，判决王方向吕桂香赔偿损失23,180元、宽带费250元、鉴定费5000元、鉴定人员出庭费用1000元，案件受理费1417元，由王方负担535元。后王方将赔偿款29,965元支付给吕桂香。另查明，海誉公司向王方支付房租至2018年3月30日。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。王方与海誉公司签订的《济南市房屋委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行相应义务。当事人协商一致，可以解除合同，本案中，王方主张解除与海誉公司之间的合同关系，海誉公司同意解除合同，对王方主张解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，王方可以要求海誉公司将涉案房屋恢复原状，但王方要求海誉公司将涉案房屋如何恢复原状的诉讼请求不明确，一审法院不予支持。王方主张海誉公司继续支付至合同解除之日的房租，海誉公司认为其不应支付2018年1月13日后的房租，在合同履行期间，海誉公司应当按照约定支付租金，但因涉案房屋漏水，海誉公司在2018年1月13日后已无法使用涉案房屋，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。王方作为出租人，未尽到维修涉案房屋的义务，也未采取有效措施避免损失扩大，导致房屋一直处于闲置状态，对此王方应承担一定的责任，对王方主张的租金，一审法院酌定海誉公司向王方支付至2018年6月30日，即还需支付三个月租金即9600元。关于王方主张海誉公司向其支付赔偿吕桂香的各项费用29965元，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。合同约定该房屋委托期间产生应由甲方承担的维修责任，甲方应在接到乙方维修通知后三日内完成维修、更换责任，应由甲方承担。依照上述法律规定及合同约定，海誉公司应在其发现房屋存在漏水情况后及时通知王方，由王方履行维修责任，或自行维修，但海誉公司既未及时通知王方也未自行维修，导致漏水造成了损害，相应赔偿责任应由海誉公司承担，对王方主张海誉公司赔偿其损失29,965元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于王方主张的房屋损失，王方未提交证据证明损失的具体金额，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于物业费、水电费，王方未提交证据证明其代海誉公司支付了该两项费用，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十八条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、王方与海誉公司于2017年9月16日签订的《济南市房屋委托合同》于一审判决生效之日解除；二、海誉公司于一审判决生效之日起十日内王方支付2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金9600元；三、海誉公司于一审判决生效之日起十日内赔偿王方损失29965元；四、驳回王方的其他诉讼请求。案件受理费1550元，由王方负担937元，海誉公司负担613元。本院二审中，王方提交物业费单据复印件，证明其已交纳了2020年之前的物业管理费。经本院核对原件，单据客观真实，本院予以认定。二审中，双方于2020年7月6日进行了房屋的交接。2020年7月24日，王方向本院申请变更诉讼请求：1.判令海誉公司赔偿粉刷墙壁损失（含人工费）8000元；2.判令海誉公司赔偿损失29650元；3.判令海誉公司支付自2018年4月1日至房屋交还之日（2020年7月6日）房屋租赁期间的租赁费86400元；4.判令海誉公司结清物业费6830元（1.85元／月／平×142.01平×26个月）；5.判令海誉公司赔偿床垫等损失4000元。二审查明，王方已交纳了至2020年的物业管理费。二审查明其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，关于合同解除时间问题。王方于2019年4月26日向一审法院提起本案诉讼，以海誉公司逾期支付租金为由主张解除合同。2019年11月15日一审庭审时，海誉公司以王方未履行维修房屋义务为由，主张合同解除时间为2018年1月。双方对合同的解除时间存在争议，对此，本院认为，因海誉公司未按合同约定支付租金，王方按照合同约定行使解除权，并无不当。一审庭审时，海誉公司已经明确知道王方解除合同的意思表示，本院认定合同解除时间为2019年11月15日。一审判决认定合同解除时间为判决生效之日，于法无据，本院予以纠正。关于租金问题。海誉公司在租赁涉案房屋期间，应当妥善使用房屋，尽到谨慎合理的管理义务，对房屋使用过程出现的问题应及时处理，如需要王方维修的部分，应及时通知王方。因海誉公司未尽到谨慎合理的管理义务，未及时发现漏水的发生，对房屋损害的发生负有责任。发现漏水后，漏水点由物业公司进行了维修。海誉公司无证据证明其通知王方维修后，王方未尽到维修义务导致其无法正常使用涉案房屋。海誉公司也无证据证明，在王方提起本案诉讼前，曾向王方提出过解除合同，或者向王方要求过返还涉案房屋，涉案房屋一直由海誉公司占有至2020年7月8日。因合同期限至2022年9月30日止，虽海誉公司未按约定支付王方2018年4月1日后的房屋租金，但王方在海誉公司未行使合同解除权的情况下，有理由相信海誉公司继续承租涉案房屋，海誉公司应当支付王方房屋占有期间的租金及物管管理费用。对王方要求海誉公司支付租金40000元的一审诉讼请求，本院予以支持，超出部分的租金属于二审新增加的诉讼请求，本院不予审理。关于物业费问题。合同约定，由海誉公司负担房屋使用期间的物业管理费，因海誉公司未向物业管理公司交纳2018年5月1日后至房屋占有期间的物业管理费，王方作为房屋权利人，要求海誉公司赔偿2018年5月1日至房屋返还之日的物业管理费损失6830元（1.85元／月／平×142.01平×19个月），未超出其一审诉讼请求，本院予以支持。关于粉刷墙面费用及物品损失问题。王方主张因漏水造成墙面损坏，要求海誉公司赔偿粉刷前面费用8000元，对此未提交证据予以证实，本院不予支持。王方主张的床垫等损失，属于二审新增加的诉讼请求，本院不予审理。综上所述，上诉人王方的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4430号民事判决第三项；二、撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4430号民事判决第四项；三、变更济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4430号民事判决第一项为：上诉人王方与被上诉人山东海誉房地产经纪有限公司2017年9月16日签订的《济南市房屋委托合同》于2019年11月15日解除；四、变更济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4430号民事判决第二项为：被上诉人山东海誉房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内支付上诉人王方租金40000元；五、被上诉人山东海誉房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内支付上诉人王方物业管理费6830元；六、驳回上诉人王方的其他诉讼请求。一审案件受理费2774元，由上诉人王方负担643元，被上诉人山东海誉房地产经纪有限公司负担2131元；二审案件受理费2774元，由上诉人王方负担643元，被上诉人山东海誉房地产经纪有限公司负担2131元。本判决为终审判决。审判长 李 琴审判员 明 霞审判员 刘彦亭二〇二〇年八月二十五日书记员 刘 彤