湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0211民初1216号原告（反诉被告）：株洲市青年企业家商会，住所地株洲市天元区大汉惠普工业园****。法定代表人：杨猛，系商会会长。委托诉讼代理人：李国，湖南金州（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起上诉，进行和解、调解，签收法律文书等。委托诉讼代理人：谢土文，湖南金州（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：株洲市新塘晴溪餐饮管理有限公司，住所地株洲，住所地株洲市天元区园艺场新塘6队>法定代表人：蔡斌，系公司总经理。委托诉讼代理人：毛徐淼，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起上诉，进行和解、调解，签收法律文书等。委托诉讼代理人：李慧兰，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告（反诉被告）株洲市青年企业家商会（以下简称“青商会”）与被告（反诉原告）株洲市新塘晴溪餐饮管理有限公司（以下简称“晴溪餐饮公司”）房屋租赁纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法由审判员徐怀艳适用简易程序独任审理，实习法官助理黄晋莉协助审理，书记员王瑶担任法庭记录。原告（反诉被告）青商会委托诉讼代理人李国、谢土文，被告（反诉原告）晴溪餐饮公司委托诉讼代理人毛徐淼、李慧兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青商会向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告双方2017年12月26日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告向原告返还租金、进场费、装修费等合计人民币406,000元；3、判令本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月26日，原、被告就被告位于晴溪庄园入口水系旁俗称“小白楼”房屋签订了《房屋租赁合同》，合同约定：房屋租赁期自2018年2月1日至2023年1月31日，共计5年，每年租金为140,000元，合同签订之日支付116,000元作为进场费。原告按照约定支付了一年租金140,000元以及进场费116,000元，并因装修花费了150,000元。签订合同后，被告并未提供“小白楼”的房屋不动产权证给原告。2019年年初，“小白楼”因涉及违建，被政府有关部门拆除，致使原告无法继续承租“小白楼”，被告在未取得该房屋的建筑工程规划许可证的情况下与原告签订的租赁合同属于无效合同，原告因此造成的损害应由被告承担。原告在“小白楼”被拆除后，多次与被告协商解决赔偿问题，均无果。为维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。被告晴溪餐饮公司辩称：1、青商会2017年12月26日承租案涉房屋时，是明知该房屋没有权属证的，青商会在明知没有房屋权属证的情况下租赁该房屋导致《房屋租赁合同》无效，完全是其自身过错造成，应由青商会承担全部缔约过失责任。2、青商会向答辩人主张返还租金没有事实和法律依据。首先，青商会从未向答辩人支付过租金，其没有提供过租金的证据；其次，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条之规定，即使合同无效，承租人仍应支付房屋占有使用费。3、虽然合同无效，但青商会并没有受到任何损失，其主张返还进场费、装修费没有事实和法律依据。首先，青商会没有任何损失，相反还有获利；其次，青商会支付的116,000元进场费，答辩人并没有收取，该笔费用实际为涉案标的物“小白楼”的转让费，而非进场费。第三，青商会主张的15万元装修费没有证据支持。第四，如果存在进场费和实际装修费，因青商会已使用一年多，该费用也应按租赁年限折旧。4、青商会所主张返还的款项租金、进场费、装修费晴溪餐饮公司均未获得，故不存在返还，且青商会不仅没有损失反而因此获利1,411,621元，并占有使用了房屋一年多未缴纳任何租金，如此的不公平已违背交易的基本常理。综上，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告晴溪餐饮公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人即刻向反诉人返还2018年2月1日至2019年3月31日租赁期间获取的餐饮营业收入40%的提成收入共计人民币257,621元；2、判令被反诉人向反诉人支付自2018年2月1日至2019年3月31日期间的房屋占有使用费人民币158,712元；3、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年12月26日，反诉人与被反诉人签订《房租租赁合同》，合同约定：反诉人将其所有的晴溪庄园入口旁俗称“小白楼”租赁给被反诉人。合同期限自2018年2月1日至2023年1月31日，共计五年。该合同第十条第（一）款约定：双方约定在小白楼消费，款项交晴溪庄园收银台，消费按原金额的六折结算，细节可以附文进行说明。从该条约定可知，在租赁期内，小白楼的所有餐饮营业收入被反诉人青商会享有40%的提成收入。合同履行期间，双方均按该条约定内容履行。自2018年2月1日至2019年3月31日，被反诉人青商会获取的餐饮营业收入40%的提成收入共计人民币257,621元。因《房屋租赁合同》无效，依据《民法总则》第157条之规定，在合同无效后，因该合同行为取得的财产予以返还，被反诉人应当将租赁期间获得的提成收入257,621元全部返还给反诉人。且青商会的性质属于非营利性的社团法人，本身就不能从事营利性经营，其获取的40%的提成收入属于非法所得，依法也应予以返还。另依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之相关规定（第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持）。本案《房屋租赁合同》虽无效，但被反诉人仍应当向反诉人支付房屋占有使用费。根据《房屋租赁合同》第四条第（一）款约定：租金标准：140,000元/年，每月支付11,670元。依法，被反诉人应当向反诉人支付自2018年2月1日起至2019年3月31日期间房屋占有使用费158,712元。综上，为维护反诉原告的合法权益，请求法院依法支持反诉原告的全部诉讼请求。反诉被告青商会就反诉部分辩称：1、反诉原告要求答辩人返还抵扣租金款257,621元，依法无据，应驳回反诉原告的反诉请求；2、答辩人已实际支付涉案房屋的租金，反诉原告要求答辩人支付房屋占有使用费，与事实不符。答辩人认为，反诉原告的反诉请求并非基于相同的法律关系应当驳回其反诉请求。双方之间的抵扣租金口头协议并不违反法律、法规的效力性强制性规定，应依法有效。答辩人已按照房屋租赁合同的约定实际支付了租金，反诉原告的诉讼请求依法无据，与事实不符。综上，答辩人请求依法驳回反诉原告的全部诉求。经本院审理查明：2017年12月26日，原告（反诉被告）青商会（承租方）和被告（反诉原告）晴溪餐饮公司（出租方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、青商会租赁晴溪餐饮公司的“小白楼”，房屋租赁期自2018年2月1日至2023年1月31日，共计5年；2、租金标准：140,000/年，每月支付11,670元/月；3、租金的支付方式：青商会租赁房屋内的营业收入由晴溪餐饮公司统一收取，晴溪餐饮公司收取的租赁房屋内的营业收入与青商会的应付租金进行抵扣，如不足部分由青商会当月补足，如拖欠租金3个月以上，晴溪餐饮公司有权解除合同；4、双方约定在小白楼消费，款项交晴溪庄园收银台，消费按原金额的六折计算，细节可以附文件进行说明；5、晴溪餐饮公司此前投入的装修、设备设施维持不变，双方约定按进场费方式支付，本合同签署之日青商会需向晴溪餐饮公司支付11.6万元人民币作为进场费；6、青商会装修投入15万元，进场费用11.6万元，因政府动迁导致的租赁房屋的装修赔偿，晴溪餐饮公司应按青商会实际装修费用补偿给青商会，具体为26.5万元分5年逐年递减的方式补偿（即按每年5.3万递减），除此之外的其他补偿款归属晴溪餐饮公司。合同签订后，青商会向晴溪餐饮公司支付了11.6万元进场费。双方按合同约定对每月消费情况及租金抵扣情况进行了结算。2018年2月至2018年12月期间，青商会每两个月按照结算单的结算金额向晴溪餐饮公司支付结算款。2019年3月18日，因租赁房屋“小白楼”系违法建筑，政府相关部门依法予以拆除。原告认为被告违法出租案涉房屋导致其利益受损，遂诉至本院，请求判如所请。被告认为原告未支付房屋占有使用费，在本案审理过程中，向本院提起反诉申请，请求判如反诉所请。另查明：根据双方确认的《2018年2月1日至2018年12月31日期间青商会餐费结算表》（含当月应付房租），2018年2-3月青商会应支付给晴溪餐饮公司7363+5646=13,009元；2018年4-5月青商会应支付给晴溪餐饮公司6975+11,424=18,399元；2018年6-7月青商会应支付给晴溪餐饮公司6690+734=7424元；2018年8-9月青商会应支付给晴溪餐饮公司7818+1711=9529元；2018年10-11月青商会应支付给晴溪餐饮公司2978-2363=615元；2018年12月青商会应支付给晴溪餐饮公司8335元。青商会所提供的《青商会账户银行流水》显示：2018年5月15日，青商会支付给晴溪餐饮公司2018年2-3月费用13,009元；2018年6月21日，青商会支付给晴溪餐饮公司2018年4-5月费用18,399元；2018年8月30日，青商会支付给晴溪餐饮公司2018年6-7月费用7424元；2018年10月11日，青商会支付给晴溪餐饮公司2018年8-9月费用9508元；2018年12月13日，青商会支付给晴溪餐饮公司2018年10-11月费用615元；2019年1月23日，青商会支付给晴溪餐饮公司2018年12月费用8335元。根据双方核对无误的《2019年1月1日至2019年3月31日期间青商会餐费结算表》（含当月应付房租）与青商会提供的《青商会账户银行流水》账目相核对显示，2019年1月青商会应支付给晴溪餐饮公司6077元；2019年2月青商会应支付给晴溪餐饮公司10,218元；2019年3月青商会应支付给晴溪餐饮公司6273元。青商会尚未支付2019年1-3月的结算费用。再查明：《存款交易明细对账单》显示，青商会于2017年12月29日，以“小白楼装修备用金”的名目转账支出10,000元；于2018年1月10日，以“青商之家装修备用金”的名目转账支出20,000元；于2018年1月18日，以“青商之家设计费”的名目转账支出5000元；于2018年1月25日，以“青商之家广告制作安装费”的名目转账支出10,000元；于2018年1月25日，以“青商之家装修款”的名目转账支出30,000元；于2018年2月6日，以“青商之家装修、广告制作尾款”的名目转账支出13,600元，以上款项均转账至青商会秘书长蒋冬个人账户。以上事实有原告青商会社会团体法人证书、被告晴溪餐饮公司工商登记信息、《房屋租赁合同》、《存款交易明细对账单》、《2018年2月1日至2018年12月31日期间青商会餐费结算表》、《2019年1月1日至2019年3月31日期间青商会餐费结算表》、《青商会账户银行流水》、庭审笔录等证据予以证实，证据确实充分，足以认定。本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：一、原告青商会要求被告晴溪餐饮公司返还租金、进场费、装修费40.6万元有无事实与法律依据；二、反诉原告晴溪餐饮公司要求反诉被告青商会支付房屋占有使用费有无事实与法律依据；三、反诉原告晴溪餐饮公司要求反诉被告青商会返还销售提成257,621元有无事实与法律依据。具体分析如下：一、关于本诉原告诉请被告返还租金、进场费、装修费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应该认定有效。”本案所涉租赁物“小白楼”系未取得建筑规划许可证等相关房屋产权凭证的违章建筑，且已于2019年3月18日被相关政府部门依法拆除。原告青商会与被告晴溪餐饮公司签订的《房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中被告晴溪餐饮公司在明知“小白楼”为未取得建筑规划许可证等相关房屋产权凭证的违章建筑的情形下仍将房屋出租，其具有过错。本案原告青商会在承租房屋之时未对该房屋的产权情况进行核实，未尽到合理审慎义务，亦具有过错。本院综合双方过错程度酌情认定，原告青商会对因合同无效所造成的损失应承担40%的过错责任，被告晴溪餐饮公司对因合同无效所造成的损失承担60%的过错责任。本案原告青商会主张被告晴溪餐饮公司返还的财产包括租金、进场费及装修费，针对以上主张，本院分析如下：关于租金的问题，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，即使《房屋租赁合同》系无效合同，原告青商会仍应按《房屋租赁合同》所约定的租金标准支付房屋占有使用费。故原告青商会要求被告晴溪餐饮公司返还租金的诉请，无法律依据，本院不予支持。关于进场费的问题，青商会提交的《存款交易明细对账单》显示2017年12月27日青商会已支付进场费11.6万元人民币。但该费用系出租方出租案涉房屋前投入的装修、设备设施费用的折价款。虽然该费用是由青商会直接付给晴溪餐饮公司的，但不能视为晴溪餐饮公司因《房屋租赁合同》而取得的财产，青商会主张要求晴溪餐饮公司返还进场会无法律依据，本院不予支持。但是，青商会支付该笔费用系因《房屋租赁合同》无效而导致的损失，晴溪餐饮公司答辩意见中主张该费用应综合已使用年限予以折旧，符合《房屋租赁合同》的约定，亦符合实际，本院予以采纳。案涉房屋租赁期限为5年，已使用1.2年，折旧后进场费损失认定为8.816万元（11.6万元×0.76）。晴溪餐饮公司应按前述认定的责任比例向青商会赔偿损失52,896元（8.826万元×0.6）。关于装修费，原告青商会提供的《存款交易明细对账单》不足以证明其已支付15万元装修费的事实。青商会所提供的装修转账均为转账给青商会秘书长个人账户。原告青商会并未提供装修合同、装修费发票、装修费收据等相关证据予以佐证。故原告在本诉中主张的装修费用缺乏事实依据，本院不予支持。二、关于反诉原告诉请返还房屋使用费及提成收入的问题。虽然本案所涉《房屋租赁合同》系无效合同，但依法青商会仍需按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。根据《房屋租赁合同》第四条约定，租金的支付方式为：青商会租赁房屋内的营业收入由晴溪餐饮公司统一收取，晴溪餐饮公司收取的租赁房屋内的营业收入与青商会的应付租金进行抵扣，如不足部分由青商会当月补足。根据双方核对无误的《2018年2月1日至2018年12月31日期间青商会餐费结算表》（含当月应付房租）与青商会提供的《青商会账户银行流水》的账目相核对，其数额相符。该结算表显示了青商会应付的房租金额及其他费用与提成费用相抵扣所应付的最终结算金额，《青商会账户银行流水》所载转账记录显示青商会已支付2018年2月1日至2018年12月31日期间的结算费用。因此，双方2018年2月1日至2018年12月31日期间的租金费用已结清。青商会未提交证据证明其支付了2019年1-3月的结算费用，其仍需根据《2019年1月1日至2019年3月31日期间青商会餐费结算表》（含当月应付房租）支付2019年1-3月抵扣后的费用22,568元（6077元+10,218元+6273元=22,568元）。故，反诉原告晴溪餐饮公司要求反诉被告青商会返还其租赁期间的房屋占有使用费的诉请，本院予以部分支持，即青商会尚需支付2019年1-3月的房屋占有使用费22,568元。关于反诉原告晴溪餐饮公司要求反诉被告青商会返还其租赁期间所得的餐饮营业收入提成257,621元的诉请。本案本诉仅涉及房屋租赁合同纠纷，而反诉原告晴溪餐饮公司的该项反诉请求涉及餐饮销售提成的合作合同法律关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条的规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”本案反诉与本诉不隶属于同一法律关系。因此反诉原告晴溪餐饮公司诉请要求被告返还其在租赁期间获取的餐饮营业收入的诉请不属于本案审理范围，本案不予处理，反诉原告晴溪餐饮公司可另案主张。综上所述，本案经调解未成，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告株洲市青年企业家商会与被告株洲市新塘晴溪餐饮管理有限公司于2017年12月26日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告株洲市新塘晴溪餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告株洲市青年企业家商会赔偿损失52,896元；三、原告（反诉被告）株洲市青年企业家商会于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）株洲市新塘晴溪餐饮管理有限公司支付房屋占有使用费22,568元；四、驳回原告株洲市青年企业家商会的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）株洲市新塘晴溪餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费7390元，减半收取3695元，由原告株洲市青年企业家商会负担3214元，被告株洲市新塘晴溪餐饮管理有限公司负担481元。反诉案件受理费3772元，反诉原告株洲市新塘晴溪餐饮管理有限公司负担3568元，反诉被告株洲市青年企业家商会负担204元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  徐怀艳二〇二〇年八月五日实习法官助理黄晋莉书记员  王 瑶附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应该认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。