云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5090号上诉人（原审被告）：云南京鹏房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530000750662505K。住所：云南省昆明市官南大道玫瑰湾****。法定代表人：徐宇光，董事长。委托诉讼代理人：肖红，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：马永晶，女，1986年1月5日生，回族，身份证登记住址：云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：邓蕊，云南里肯律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张志林，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南京鹏房地产开发有限公司（以下简称“京鹏公司”）因与被上诉人马永晶商品房预约合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年6月3日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宣判后，上诉人京鹏公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：第一，一审判决认定马永晶支付的50000元为定金错误。根据《商品房认购协议书》第五条约定，双方并未约定双倍返还定金，该约定不具有定金罚则的性质，因此该款项不宜认定为定金。第二，若法院认定该款项为定金，则按照定金罚则已弥补了马永晶的信赖利益损失，再支持定金的利息损失无法律依据。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人马永晶答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审情况：原审原告马永晶的诉讼请求：1.请求人民法院判决被告双倍返还定金10万元，并且赔偿损失225654元（以被告2018年10月8日发布的《前期客户执行价格表》为依据暂计，即1283281元-1057627元225654元）；两项合计325654元；2.被告承担本案的诉讼费。一审法院经审理确认事实如下：2017年6月15日，原告马永晶与被告京鹏公司签订《商品房认购协议书》，约定：一、甲方所开发建设的幸福湾项目，经乙方审慎挑选后，现自愿购买住宅8栋1单元702号房屋，暂测套内面积为93.06平方米、参考建筑面积112.66平方米；二、乙方认购该商品房的总价款为（人民币）￥1057627.83元，单价￥11365.01元/平方米；三、乙方通过对本项目深入了解，依据本协议认购商品房，应向甲方支付订金￥50000元，该定金于双方签订正式《商品房购销合同》后转为乙方首付购房款内；四、签订《商品房认购协议书》时乙方承诺的付款方式：按揭；五、甲方承诺2017年7月31日前复工，若未能按约定时间复工，乙方有权提出退还订金解除认购，甲方15个工作日内退还乙方所交订金；六、乙方应于甲方复工后七日内补齐本认购协议约定的首付款或尾款，方能依据本认购协议所约定的房号、价款与甲方签署正式的《商品房购销合同》、未付清相关款项的，视为乙方违约，乙方依据本协议所认购商品房，甲方可另行销售，本协议终止。同日马永晶以刷卡方式向京鹏公司支付50000元，京鹏公司出具收据载明：兹收到幸福远洋马永晶8-1-702住宅定金50000元。同日，原告向昆明千百度房地产经纪有限公司支付30000元，昆明千百度房地产经纪有限公司出具收据载明：马永晶幸福湾会员服务费8-1-702，30000元。2017年12月21日，京鹏公司向浙江海天建设集团有限公司发送《关于幸福远洋项目复工的通知》。2018年10月12日，云南京鹏房地产开发有限公司发出告知函：针对2014年10月-2017年6月期间购买幸福远洋项目交款2到7万的购房客户告知如下…..2、2017年3月-2017年6月期间缴纳5万元认购款的客户，由于客户未能按商品房认购协议书第六条的约定支付首付款或尾款，故公司有权收回房源另行销售。客户已交款项我公司无息退还。2018年12月5日，被告京鹏公司向原告马永晶身份证地址邮寄律师函一份，载明：一、基本事实：贵方与委托人于2017年6月17日签订《协议书》，协议书约定贵方认购委托人开发的“幸福远洋”项目8幢1单元702号房，参考建筑面积112.66平方米（暂测面积），商品房总价款1057627.83元。签订协议书后，贵方应向委托人支付全款。现“幸福远洋”项目的房屋已对外签订正式的《商品房购销协议书》；二、函告内容：函告内容为：1.请贵方在收到本律师函之日起十个工作日内，到京鹏公司办公室所在地，按照京鹏公司的要求，签订正式的《商品房购销合同》，并办理相关的购房手续；2.如贵方未按照本函告知的日期，与京鹏公司签订《商品房购销合同》及办理相关手续，则自超过贵方收到本律师函之日起10个工作日后，贵方与委托人签订的《商品房认购协议书》正式解除；由此产生的法律责任，由贵方自行承担；3.如贵方未按照本函告知的日期，办理相关购房手续，则委托人将贵方认购的“幸福远洋”项目房产，对外另行销售，由此造成贵方损失及相关法律责任，由贵方自行承担，与委托人无关。邮寄结果显示：2018年12月7日，投递并签收，签收人：他人收。经审理查明，涉案房屋已以142.5868万元的价格卖给案外人王显强，并于2019年2月18日办理了买卖合同登记备案。一审法院认为，针对原告的第一项诉请，定金应否双倍返还。首先应厘清认购协议的性质，50000元款项的定性，及哪一方违约的问题。关于合同的性质，根据《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告马永晶与被告京鹏公司签订的《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，从成立起合法有效，双方应按约定履行各自义务。关于该协议的性质，该协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，其签订的目的在于担保双方在条件成就时签订正式的商品房购销合同，在认购协议的第六条亦对此作了明确。故原被告签订的该《商品房认购协议书》在性质上属于预约合同。关于原告缴纳这50000元的性质，原告根据认购协议向被告缴纳了50000元款项，在认购协议书和收据中出现了“订金”“定金”两种不同字样，认购协议对该款项的约定为：“乙方向甲方支付“订金”50000元，该“定金”于双方签订正式《商品房购销合同》后转为乙方首付购房款内；五、甲方承诺2017年7月31日前复工，若未能按约定时间复工，乙方有权提出退还订金解除认购，甲方15个工作日内退还乙方所交订金”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据《商品房认购协议书》文义解释及上述法律规定，一审法院认为原告所缴纳的50000元可认定为定金。关于是否双倍返还定金的问题，现原告要求适用定金罚则，前提须证明被告有不履行约定的债务的行为。从本案事实来看，首先被告未按认购协议在2017年7月31日前复工，原告未提出退还订金解除认购协议，被告未提出异议，该认购协议书继续有效。认购协议第六条、第七条规定：乙方应于甲方复工后七日内补齐认购协议约定的首付款和尾款，方能依据本认购协议所约定的房号、价款与甲方签署正式的《商品房购销合同》.....在本协议所约定的期限内，乙方未与甲方签订《商品房购销合同》，未付清相关款项的，视为乙方违约，乙方根据本协议所认购的商品房，甲方可另行销售，本协议终止。现双方均认为系对方违约。经本案查明，被告于2017年12月25日复工，但没有证据证实被告以有效方式通知过原告复工时间，2018年12月5日被告向原告身份证住址发出律师函，以对方收到律师函十个工作日后未签订《商品房购销合同》为限单方终止认购协议书并将房屋另售他人。综合“幸福远洋住宅部分24户交款2-7万前期客户执行价格表（2018年10月8日）”及函告内容，签订认购协议签约群体向新闻媒体反映等情况，可以判定系被告有单方面调高价格的行为，双方因对价格产生争议最终原告未按约定缴纳首付款和尾款，未与被告签订正式商品房销售合同，一审法院认为，被告违反《商品房认购协议书》价格约定，单方调价的行为是导致本案商品房销售合同未能正式订立的原因，其行使单方解除权于法无据。作为收受定金一方，因其不履行合同约定的债务，应当双倍返还定金，一审法院对原告该诉请予以支持。关于原告诉请的赔偿损失是否有法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案原告要求除双倍返还定金外，由被告赔偿原告房屋另售他人的差价368241元，一审法院认为本案预约合同的履行只是发生签订奉约合同的行为，没有生成经济利益，若未达成本约，是丧失一次订立合同的机会，因此，考虑双方仅处于预约阶段，预约合同的损害赔偿应以信赖利益为限，依据诚实信用，公平原则，一审法院判决支持原告支付的5万元定金自交付之日起至实际清偿之日止的同期银行贷款利率为其损失，对原告诉请赔偿房屋差价损失不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告云南京鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马永晶双倍返还定金100000元；二、被告云南京鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马永晶支付以50000元为基数，自2017年6月15日起至实际退还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、驳回原告马永晶的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明事实与一审确认事实一致，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、被上诉人马永晶支付的50000元款项性质如何？2、上诉人京鹏公司应否双倍返还定金，并支付已付定金的利息？本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方当事人均应严格按照约定履行自己的义务。被上诉人马永晶与上诉人京鹏公司签订的《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，该协议合法有效。然该协议虽约定了标的房屋的房号、面积、价款等，但签订协议时案涉房屋项目处于待复工状态，双方对房屋交付标准、交付期限，办证时间、购房款支付方式和金额，违约责任等诸多直接影响双方权利义务的条款未在协议中明确，属未决条款，需以正式签订的《商品房购销合同》确定，故一审法院确认双方签订的《商品房认购协议书》属于预约合同正确，本院予以确定。关于被上诉人马永晶支付50000元款项的性质的问题。被上诉人马永晶认为其交付的款项50000元为“定金”，应当适用定金罚则，上诉人京鹏公司否认该款项为“定金”，不应当适用定金罚则。本院认为，在上诉人提供的认购协议书中同时出现了“定金”“订金”字样，而认购协议书系上诉人京鹏公司提供各式文本，在双方当事人对此理解发生争议时，应作出不利于提供该各式文本一方的解释，从双方约定来看，被上诉人马永晶支付该50000元目的是为担保双方能够正常签订《商品房购销合同》，双方签订正式《商品房购销合同》后，该款项转为购房首付款，该约定符合有关定金的法律规定，且与上诉人京鹏公司出具的收据载明“定金”字样的内容相符，故一审法院认定被上诉人马永晶支付的该50000元为定金于法有据，本院予以确认。关于应否双倍返还定金问题。本院认为，根据认购协议约定，上诉人京鹏公司应在2017年7月31日前复工，但上诉人京鹏公司并未在2017年7月31日前复工，且在2017年12月15日复工后亦未通知被上诉人马永晶，而结合“幸福远洋住宅部分24户交款2-7万前期客户执行价格表（2018年10月8日）”及函告内容，双方未能签订正式的《商品房购销合同》的根本原因在于上诉人京鹏公司单方面涨价，导致被上诉人无法按照认购协议约定的内容来签订合同，且认购协议中约定的房屋已经出售，上诉人的行为明显违反认购协议约定，显属违约。上诉人作为收受定金一方，在未履行相关合同义务的情况下，被上诉人马永晶作为支付定金一方有权要求上诉人京鹏公司双倍返还定金，一审判决对此认定并无不当，本院予以维持。关于损失赔偿的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”的规定，本案中，认购协议中被上诉人马永晶所购房屋确已经上诉人京鹏公司单方涨价且现已将涉案房屋另行出售他人，造成被上诉人马永晶无法按照认购协议约定的价款购买涉案房屋，给被上诉人马永晶造成了相应损失，被上诉人马永晶在双倍返还定金不能弥补其损失的情况下，有权要求上诉人京鹏公司赔偿损失。一审法院判令支付50000元的相应利息并无不当，其上诉主张不应支付定金占用利息的上诉理由不成立。由于宣判后被上诉人马永晶对一审判决未提起上诉，表明其服从了一审判决，这是被上诉人的诉讼权利，故上诉人京鹏公司的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，认定损失不当，但鉴于被上诉人马永晶未提起上诉，本院对一审判决予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6184元，由上诉人云南京鹏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年八月二十五日法官助理李德江书记员王希辰