广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初2715号原告（反诉被告）：黄凤英，女，1946年6月22日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：邝顺前，男，1970年5月30日出生，汉族，系原告儿子。被告：李灼华（反诉原告），女，1948年12月13日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：罗建彬，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭时浩，男，1950年4月28日出生，汉族，系被告配偶。本院受理的原告（反诉被告）黄凤英诉被告（反诉原告）李灼华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄凤英及其委托诉讼代理人邝顺前，被告（反诉原告）李灼华及其委托诉讼代理人罗建彬、郭时浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄凤英向本院提出以下诉讼请求：一、解除黄凤英与李灼华签订的《租赁合同》；二、李灼华拆除南沙区大岗镇××路××号首层商铺（以下统称涉案商铺）内的阁楼、恢复原状，并腾空交还涉案商铺；三、李灼华赔偿将涉案商铺的蹲厕改回坐厕产生的费用1000元；四、李灼华按每月1200元的标准向黄凤英支付2020年3月1日起至实际腾空交还涉案商铺之日止的租金；五、李灼华按每月1500元的标准向黄凤英赔偿从2020年3月起至返还涉案商铺之日止的租金损失；六、李灼华向黄凤英支付违约金3000元。事实与理由：涉案商铺为黄凤英一家的自建房，于2005年至2008年期间以每月1200元的价格出租给了李灼华。之后，李灼华一直按照月租金1200元的标准交纳租金至今年。承租后，李灼华为了避税自行制作了一份月租金800元的租赁合同交到大岗镇外管中心进行备案，还在租赁期间将厕所由座厕改建为蹲厕，并私自加装了阁楼。2020年2月，黄凤英一家与李灼华协商，希望调整租金至市场价，遭到李灼华一家的反对，并拿出了一份租期至2031年的租赁合同，该份合同约定的月租金标准为800元。黄凤英清楚确认自己没有与李灼英签订过该份合同，立刻表示愿意支付违约金给李灼英，但要求其立刻搬走。李灼英不仅不愿意搬离，还自2020年3月起要求按每月800元交租。李灼华的上述行为构成违约，黄凤英为维护自身合法权益，提起本案诉讼。被告李灼华辩称：一、李灼华与黄凤英在2015年签订的《租赁合约》经双方协商一致确定，内容合法有效，双方均应切实履行。合同签订后，李灼华每月均按照约定及时足额向黄凤英交纳800元租金，即使是在黄凤英提起本案诉讼后，仍通过提存的方式交纳租金。因此，李灼华由始至终不存在违约情形，黄凤英单方终止《租赁合约》，缺乏事实和法律依据，法院应驳回黄凤英单方面终止合同，并要求李灼华腾空涉案商铺的诉讼请求。二、涉案商铺的阁楼在双方签订2015年的《租赁合约》时已经存在，并非由李灼华搭建。在李灼华承租该房屋前，涉案商铺已经出租给他人使用多年，阁楼是以前的承租人因租房需要搭建。蹲厕也是由以前的承租人改建，与李灼华无关系。三、李灼华除承租涉案商铺外，另向黄凤英承租了一间房间使用，该房间的月租金为550元。该房间的租金与涉案商铺每月800元的租金共同构成李灼华向黄凤英支付的租金。四、李灼华在合同履行过程中，没有违约行为，相反违约的是黄凤英，黄凤英要求李灼华支付违约金缺乏事实依据。反诉原告李灼华向本院提出以下反诉请求：一、黄凤英、李灼华继续履行双方于2015年10月1日签订的《租赁合同》；二、黄凤英向李灼华赔偿经济损失30000元；三、黄凤英赔偿李灼华支付的公证费1600元、邮递费24元、提存费用320元；四、本案诉讼费由黄凤英承担。事实与理由：2015年10月1日，黄凤英与李灼华经过充分协商后签订了《租赁合约》，约定黄凤英将涉案商铺出租给李灼华经营日用杂货，租赁期限从2015年10月1日至2031年10月1日，每月五日前交纳当月租金800元。双方已将上述合同拿到行政主管部门办理租赁备案登记。《租赁合约》签订后，李灼华向黄凤英交纳了3000元按金，并按约定使用涉案商铺，同时每月足额交纳租金。2020年2月，黄凤英单方面要求终止《租赁合约》，但李灼华认为《租赁合约》期限未满，且李灼华不存在违约情形，故要求继续履行合同至租赁期满，但双方多次沟通无果。因黄凤英自2020年3月开始拒绝收取租金，李灼华于2020年3月4日在广州市南沙公证处的见证之下，向黄凤英寄送了催收租金通知，但黄凤英仍拒不收取。为确保《租赁合约》的履行，李灼华依法将租金提存到了广州市南沙区公证处的账户。2020年3月初，黄凤英为达到非法终止《租赁合约》的目的，切断涉案商铺的水电，李灼华多次要求恢复，但黄凤英不予理睬。因黄凤英断电断水的行为严重影响了李灼华正常经营活动，给李灼华造成了极大的经济损失，依法应承担赔偿责任。综上所述，李灼华为依法维护自身合法权益，特提出反诉。另外，李灼华在庭审中确认，若法院判决解除《租赁合约》，则要求黄凤英退还3000元按金。反诉被告黄凤英辩称：根据租赁合同的约定，黄凤英有权提前解除合同，并同意按照合同的约定向李灼华赔偿3000元。现李灼华要求赔偿30000元毫无事实和法律依据。李灼华办理公证提存是其个人行为，未经黄凤英同意，故黄凤英不同意支付相关费用。经审理查明：涉案商铺所在的南沙区大岗镇××路××号系一幢建筑面积265.47平方米的三层住宅，为黄凤英名下物业。房屋一楼为涉案商铺，可作临时商业用途。1998年12月15日，李灼华的女婿陈满洪与黄凤英的配偶郭家禧签订《合约》，约定由陈满洪承租涉案商铺经营粮油副食，租赁期限从1998年12月15日至2004年12月15日，每月租金1500元。黄凤英确认在上述《合约》签订后，陈满洪支付了3000元保证金。后因陈满洪不再承租经营涉案商铺，涉案商铺由李灼华接手继续承租经营。2005年3月31日，黄凤英、李灼华签署了一份《租赁合约》，约定：黄凤英将约30平方米的涉案商铺出租给李灼华经营粮油副食生意。租赁期间为2005年4月1日至2008年4月1日。黄凤英向李灼华收取3000元作为合约按金。如黄凤英中途收回商铺则要向李灼华返还3000元按金，并赔偿3000元。每月租金1200元，李灼华须在每月5日前缴纳当月租金，若超过当月20日交租视为违约。李灼华在租约期满时必须将场地恢复原貌才能收回按金。同日，黄凤英、李灼华另行签署了一份《租赁合约》，该合约约定的租赁期间为2005年4月1日至2011年4月1日，月租金标准为800元，合约中的其他内容与前述《租赁合约》基本一致。黄凤英主张双方实际履行的合约为月租金1200元的《租赁合约》，另一份《租赁合约》系为办理备案所签。李灼华主张双方实际履行的合约为月租金800元的《租赁合约》。李灼华表示，双方原约定月租金1200元，因其认为该标准过高，故与黄凤英协商后将月租金调整为800元，双方重新签订了《租赁合约》，并延长了租赁期限。李灼华主张以现金方式向黄凤英支付了3000元按金。黄凤英则表示陈满洪交纳的3000元按金已转为李灼华应支付的按金，李灼华未另行支付款项。李灼华承租涉案商铺后，将涉案商铺作为经营场所开办广州市南沙区大岗时豪杂货店。2006年期间，李灼华因经营需要，另向黄凤英承租了涉案商铺后的一间小房间，作仓库使用。李灼华称该房间与商铺相连，方便货物出入，能节约运输成本，有利于其做生意，故经双方协商确定该房间的月租金为550元。黄凤英则表示房间的月租金为150元，并确认其已于2020年3月收回该房间。2015年10月1日，黄凤英、李灼华再行签署了一份《租赁合约》，约定：黄凤英将约30平方米的涉案商铺出租给李灼华经营杂货、日用杂品生意。租赁期间为2015年10月1日至2031年10月1日。黄凤英向李灼华收取3000元作为合约按金。如黄凤英中途收回商铺则要向李灼华返还3000元按金，并赔偿3000元。每月租金800元，李灼华须在每月5日前缴纳当月租金，若超过当月20日交租视为违约。黄凤英主张该合约系为办理租赁备案所签，合约中约定的租金及租赁期限并非双方的真实意思表示，双方实际上一直按月租金1200元的标准履行合同。2018年6月8日，黄凤英、李灼华就涉案商铺的租赁进行登记备案，并取得《房屋租赁备案登记证明》。根据《房屋租赁备案登记证明》的记载，涉案商铺出租面积为43平方米，租赁期限从2015年7月1日至2031年10月1日，月租金为800元。2020年2月，黄凤英要求解除与李灼华之间的租赁合同关系，并收回涉案商铺。因双方未能就此协商一致，黄凤英于2020年3月初对涉案商铺采取了断水、断电措施。2020年3月4日和2020年4月3日，李灼华向黄凤英邮寄了《催收通知书》，要求其收取涉案商铺2020年3月和2020年4月的租金。广州市南沙公证处对上述通知行为进行了公证。李灼华为此支付公证费共1600元。黄凤英认为涉案商铺的月租金标准为1200元，而非李灼华主张的800元，故拒绝收取。2020年3月23日和2020年4月20日，李灼华分别将800元（合计1600元）租金提存至广州市南沙公证处账户，并为此支付提存费合计320元。黄凤英与李灼华产生上述矛盾的主要原因，系双方对月租金标准有争议。黄凤英认为月租金1200元低于市场价，要求涨租。李灼华则主张月租金标准为800元，不认可月租金1200元的约定，亦不同意涨租。因李灼华一直以现金方式交纳租金，双方均无法提供付款凭证。为证明涉案商铺自李灼华承租以来的实际月租金为1200元，黄凤英提供其自行记录在笔记本上的租金收取记录。笔记本上记载的信息显示，黄凤英在2005年5月15日至2005年8月15日期间每月收取租金1200元，自2006年1月开始，每月收取租金1350元。李灼华称其从未收到过上述收款凭证，对上述记载不予认可，但确认2006年起每月合计向黄凤英支付租金1350元，该金额包含涉案商铺每月800元的租金以及小房间每月550元的租金。本院于2020年5月18日前往涉案商铺进行现场勘验，现场勘验查明：涉案商铺为直角三角形状的房屋，其中斜边长14米、直角边长分别为9.4米和8.8米，面积约为41.4平方米。2006年另行租赁的房间为长方形房屋，其中长为3.26米、宽为2.9米，面积约为9.5平方米。本院认为：黄凤英、李灼华于2005年3月31日签订的月租金为1200元的《租赁合同》和月租金为800元的《租赁合同》，以及2015年10月1日签订的《租赁合约》，均是双方当事人在自愿平等的前提下签署的，内容没有违反法律和行政法规的强制性。三份合同对涉案商铺的月租金金额分别作出了不同约定，故其中必然存在虚假意思表示。虽然2015年10月1日签订的《租赁合约》和《房屋租赁备案登记证明》中均约定月租金为800元，但现实中通过签订阴阳合同，并将租金标准更低的合同用于备案的情况大量存在，故不能据此认定涉案商铺的月租金为800元，而应当以双方的实际履行情况来确定月租金数额。因李灼华一直通过交付现金的方式交纳租金，双方没有明确的租金往来记录，关于如何确定双方约定的真实租金数额，本院认为，应分别从房屋的位置、面积、用途以及交易习惯等各方面综合进行评判。双方均确认李灼华自2006年起每月向黄凤英交纳租金1350元，其中包含了涉案商铺以及与涉案商铺相连的小房间的租金。涉案商铺属于临街商铺，面积约41.4平方米，李灼华用来经营杂货；而小房间位于商铺后部，面积约9.5平方米，李灼华将其作为仓库使用。两相比较，无论从位置、面积还是用途上进行考虑，涉案商铺均比小房间具有更高的商业利用价值，租金标准理应更高。但是，按照李灼华的主张，涉案商铺月租金800元，即每月每平方米租金约为19.3元，而小房间月租金550元，每月每平方米租金高达57.9元，明显不符合常理。相反，黄凤英主张涉案商铺月租金1200元、小房间月租金150元，更符合大众认知和租赁市场定价规律。虽然没有证据显示黄凤英将自行记录的租金收取凭证交给了李灼华，但黄凤英自2006年起记录的租金收取金额与事实相符，在李灼华没有提供其他收据推翻上述记录的情况下，本院认为黄凤英记载租金收取情况的笔记本，具有一定可信性，而根据黄凤英的记录，李灼华在没有承租小房间前，每月系按1200元的标准交纳涉案商铺的租金。综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，本院对黄凤英主张涉案商铺月租金为1200元的事实，予以认可。关于租赁期限的问题。2005年3月31日签订的月租金1200元的《租赁合约》约定租赁期间为2005年4月1日至2008年4月1日；同日签订的月租金800元的《租赁合约》约定租赁期间为2005年4月1日至2011年4月1日；2015年10月1日签订的《租赁合约》约定租赁期间为2015年10月1日至2031年10月1日；《房屋租赁备案登记证明》上登记的租赁期间为2015年7月1日至2031年10月1日。2005年3月31日的两份合同均已到期，李灼华在合同到期后继续承租涉案商铺，故本院认为应以2015年10月1日签订的《租赁合约》为依据，确定租赁期限至2031年10月1日止。黄凤英在合同履行过程中要求上调租金，后因双方无法协商一致即要求解除双方的租赁合同关系，该行为构成违约。考虑到黄凤英为涉案商铺的所有权人，在其不同意继续履行合同的情况下，本院对黄凤英要求解除租赁合同关系的主张予以支持。合同解除后，黄凤英应向李灼华返还3000元按金；李灼华应向黄凤英腾空交还涉案商铺，并向黄凤英支付从2020年3月1日起至交还涉案商铺之日止的租金。黄凤英在2020年3月初对涉案商铺采取了断水断电措施，导致李灼华无法正常使用商铺。在此情况下，李灼华本应尽早搬离涉案商铺以减少损失。鉴于此，本院根据公平原则，考虑双方的过错程度，酌定李灼华自2020年3月1日起减半向黄凤英支付租金，即每月支付600元。黄凤英没有提供证据证明李灼华在承租涉案房屋期间搭建了阁楼、改装了厕所，故其要求李灼华拆除阁楼恢复原状并赔偿1000元厕所改造费用的诉讼请求，本院不予支持。如上所述，黄凤英提前解除合同，违约在先，故其要求李灼华赔偿租金损失以及支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。2015年10月1日签订的《租赁合约》约定若黄凤英提前收回涉案商铺，则需向李灼华赔偿3000元，故黄凤英除应向李灼华退还3000元按金外，还应当就其违约行为另行向李灼华赔偿3000元。李灼华提供的证据不足以证明其存在30000元经济损失，因此本院对李灼华主张的赔偿中超过3000元的部分，不予支持。因双方对月租金数额有争议，黄凤英在此情况下拒绝按李灼华主张的数额收取租金，具有合理性，故李灼华为此支付的公证费、提存费等费用，应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零一条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原告黄凤英与被告李灼华就南沙区大岗镇××路××号首层商铺成立的租赁合同关系；二、被告李灼华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄凤英腾空交还南沙区大岗镇××路××号首层商铺；三、被告李灼华应于本判决发生法律效力之日起十日内，按每月600元的标准，向原告黄凤英支付从2020年3月1日起至腾空交还上述商铺之日止的租金；四、反诉被告黄凤英应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告李灼华返还按金3000元；五、反诉被告黄凤英应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告李灼华赔偿3000元；六、驳回原告黄凤英的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告李灼华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费51元，由原告黄凤英负担43元，由被告李灼华负担8元。反诉受理费337元，由反诉原告李灼华负担319元，由反诉被告黄凤英负担58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李慧娟二〇二〇年八月十二日法官助理谢雨虹书记员梁艺