沈阳市大东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0104民初442号 原告:侯琳。 委托诉讼代理人：徐乐、唐晓昀。 被告：辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司。 法定代表人：张书娟。 委托诉讼代理人：夏艳忠。 被告：中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司。 负责人：陈福刚。 委托诉讼代理人：谢尚书。 委托诉讼代理人：田惠馨。 原告侯琳与被告辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司（以下简称“渥尔夫公司”）、中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称“华融公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人徐乐、唐晓昀，被告渥尔夫公司委托诉讼代理人夏艳忠，华融公司委托诉讼代理人谢尚书、田惠馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.要求二被告配合办理案涉房屋（位于沈阳市大**6门、7门）的抵押权撤销登记并将案涉房屋备案登记至原告名下;2.诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告与被告渥尔夫公司于2017年10月11日签订商品房买卖合同二份，主要内容约定：原告购买被告开发建设的位于沈阳市大东区6门、7门房产，总价款8,096,920元。合同签订当日，被告渥尔夫公司为原告开具了二张购房增值税专用发票，原告将购房款一次性付清，并于次日办理入住手续。签订合同时，被告渥尔夫公司承诺原告购买的上述房产于2017年10月30日前办理备案登记在原告的名下，但至今未办理。后原告得知，被告渥尔夫公司于2014年3月将其承建的房产抵押给四川信托有限公司；2016年9月21日，四川信托有限公司与二被告签订债权转让协议，四川信托有限公司将债权转让给华融公司，债务履行期限至2018年9月20日。同日，二被告签订债务重组协议，重组债务金额17600万元，以被告渥尔夫公司承建的房产开发项目的土地及在建房产进行在建工程抵押担保（包括本案原告所购买的两套房屋）。2016年，被告渥尔夫公司办理了该开发项目的商品房预售许可证。在以上转让的债务履行期限届满后，被告华融公司并未向被告渥尔夫公司主张出售给原告房屋销售款的优先受偿权，而是于2019年3月20日与被告渥尔夫公司重新办理抵押登记；而此时，原告已购买并占有使用案涉房产近两年时间，但二被告在重新办理抵押登记时，共同向房产登记部门声明所抵押房产均未销售，对此原告认为二被告存在恶意串通行为，损害了原告的合法权益。根据相关法律规定，原告作为案涉房屋买受人，已经履行了支付全部购房款合同义务，并已实际使用，被告渥尔夫公司也取得了案涉房屋的预售许可证，该案涉房产应归原告所有。二被告应协助原告办理案涉房屋解除抵押登记手续，将上述案涉房屋备案登记在原告名下，故原告提起诉讼。 被告渥尔夫公司辩称：案涉房产是我公司同辽宁建工集团在未确认具体欠款额时，应案外人艾那、崔永斌要求，商定由我公司提供房源，折抵艾那、崔永斌的部分商砼货款，商品房买卖合同未加盖有效的合同专用章，原告也并没有签字确认，所以此案不是房屋买卖合同纠纷，应为我公司同案外人辽宁建工集团的艾那、崔永斌（二者系案涉房屋工程商砼供应商）的工程款结算纠纷。原告同崔永斌之间的买卖与我公司并无关联，所以对案涉房屋形成的买卖也应属无效。 被告华融公司辩称：一、答辩人与本案无关。本案所涉法律关系为买卖合同关系，虽然案涉争议房屋为答辩人债权的抵押物，但答辩人与渥尔夫公司的抵押关系与房屋买卖合同关系不是同一法律关系。同时，答辩人与被答辩人之间亦不存在关于协助其办理解押手续的口头或书面承诺。又依据《合同法》第8条关于合同相对性的规定，答辩人无法定或约定义务协助被答辩人办理解押手续。被答辩人无权直接要求答辩人为其解押案涉房屋；根据被答辩人提供的两份《商品房买卖合同》的内容，第9条、第15条对买受人无法办理房屋产权的争议解决方式已明确约定，即采取解除合同、支付违约金、赔偿损失。故被答辩人亦无理由要求答辩人为其办理解押手续。二、答辩人对案涉争议房屋依法享有抵押权。四川信托与渥尔夫公司、富莱斯普金融借款纠纷一案，四川省高级人民法院（以下简称：四川高院）于2015年11月30日作出（2015）川民保字第69-1号民事裁定书对案涉房屋等予以查封，后四川高院作出(2015)川民初字第121号民事调解书，就四川信托对案涉房屋及对应土地享有优先受偿权进行司法确权。在答辩人依法受让四川信托对被告的金融不良债权后，四川省自贡市中级人民法院根据该情况于2016年10月21日依法作出（2016）川03执89-2号执行裁定书，将案件申请执行人由四川信托变更为答辩人。答辩人在合法成为渥尔夫公司、富莱斯普债权人后，依法办理抵押权变更登记，因此答辩人依法享有对案涉房屋的抵押权。三、答辩人对买卖合同真实性存有质疑。首先，合同主体不适格。渥尔夫公司于2016年9月21日将案涉房屋抵押给答辩人，其公章、法人章、财务专用章、销售合同专用章已被答辩人监管，而售房合同上的印章为其销售部印章；其次，对已付清购房款的事实有质疑。被答辩人虽提供购房合同、发票凭证及转款凭证，但其转款的收款方存在不明确或为自然人的情况，而物业出具的收款收据和押金收条仅能证明其占有和使用案涉房屋，无法证明原告已真实缴纳购房款的事实。此外，抵押房屋的销售款应用于偿还答辩人对渥尔夫公司的债权，但截至目前，答辩人未收到任何相关款项；最后，答辩人对销售房屋此事毫不知情。抵押关系成立时间远早于房屋买卖合同时间。依据《物权法》第191条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第67条的规定，转让抵押物应事先征得抵押权人的同意。但截至答辩人收到法院送达起诉书时才知晓抵押物已出卖的情况。综上所述，答辩人非本案适格的诉讼主体。依现行法律和相关合同的约定，在案涉争议房屋对应担保的债权未获清偿的情况下，答辩人亦无法定或约定义务协助本案房屋买受人办理解除抵押手续。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月21日，四川信托有限公司与二被告华融公司和渥尔夫公司签订了《债权转让协议》、《抵押权转让协议》。被告华融公司以债权转让的方式，从四川信托有限公司处取得对被告渥尔夫公司的债权及渥尔夫公司提交的在建工程（包括本案原告所购买的两套房屋）的抵押权，并于2016年10月20日办理了抵押权登记，抵押人系被告渥尔夫公司，抵押权人系被告华融公司；后二被告签订了债务重组协议，被告华融公司承继了原债权人对抵押物进行监管的权利，监管方式包括：了解抵押物现状及抵押物销售情况、核查被告渥尔夫公司销售流水与财务账、查看现金账、银行对账单、对渥尔夫公司的公章、法人章、财务专用章、销售合同专用章实施控制性监管。 2016年11月21日，被告华融公司向沈阳市房产局出具同意书，同意被告渥尔夫公司“在抵押期间办理该宗地上建筑物商品房预售许可证”。 2014年9月，供货商崔永斌向被告渥尔夫公司供应混凝土用于其开发建设的水润观园小区施工，双方供货关系至2016年底结束。2016年底，被告渥尔夫公司以其开发建设的位于沈阳市大东区6门、7门、8门三套商品房抵顶辽宁建工集团（系水润观园小区的承建商）所欠崔永斌商品砼货款，以抵销其所欠辽宁建工集团的工程款，随后，崔永斌向外出售。2017年9月，崔永斌以620万元的价格将上述121号6门、7门两套房产卖给原告；同年9月11日，原告给崔永斌转款200万元；同年10月11日，原告与崔永斌共同到被告渥尔夫公司售楼处，经崔永斌协调，原告与被告渥尔夫公司签订了上述商品房买卖合同二份，合同下方盖有“渥尔夫公司销售部”印章。合同约定：被告渥尔夫公司将其开发建设的位于沈阳市大东区6门、7门出卖给侯琳，合同单价为23000元每平方米，总价款为各4048460元。房屋交付使用后500日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权要求解除合同和赔偿损失。合同签订当日，被告渥尔夫公司开具了商品房销售增值税发票二份交付原告；2017年10月12日，原告向该园区物业公司即沈阳嘉伟物业管理有限公司缴纳了上述房屋的维修基金、物业费、采暖费、水费，办理了入住手续，并向崔永斌支付了剩余房款420万元，原告对该两处房屋占有使用至今。 庭审中，被告华融公司表明，其对被告渥尔夫公司抵押房产定期或不定期采用实地巡访的方式进行现场核查，其中对案涉房屋每季度进行一次实地巡查，其已发现案涉房屋已经实际入住，经与被告渥尔夫公司交涉，被告知是其公司自用，后未作进一步核查。 2019年6月20日，二被告重新办理抵押权登记时，向房产登记机关重新出具了抵押物清单，清单中包括上述两套案涉房产，在沈阳市不动产登记部门的询问记录中，二被告明确表示“抵押清单中的房产均未销售”。 上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房增值税普通发票、供暖费收据、物业费收据、水费收据、入住手续书、银行交易清单、（2019）辽0104执异100号和（2019）辽0104执异278号执行裁定书、房产档案一组、房产电子查询证明，被告渥尔夫公司提供了协议书、补充协议、（2019）辽0104执异100号执行裁定书、（2019）辽01民终11087号民事判决书、自制表格、商品房买卖合同、购房发票，被告华融公司提供了土地他项权利证、（2015）川民初字第121号民事调解书、抵押权转移协议、他项权证、不动产证明、（2016）川03执89-2号执行裁定书等证据及庭审笔录已经当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。 本院认为：被告渥尔夫公司以其开发建设的位于沈阳市大东区6门、7门、8门三套房产抵偿辽宁建工集团所欠崔永斌商品砼货款，以抵销其所欠辽宁建工集团的工程款，后崔永斌将其中两套房产转让给原告，并经其与被告渥尔夫公司协调，被告渥尔夫公司与原告签订了上述121号6门、7门两套商品房买卖合同，且不惜支付大额税金为原告开据增值税发票，并为原告办理入住手续等一系列事实足以证明，上述商品房买卖合同的签订及履行，均为被告渥尔夫公司真实的意思表示，均表明其对三方抵债及崔永斌卖房给原告的配合与认可。原告与被告渥尔夫公司签订的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在合同无效的其他情形，应认定双方意思表示真实，合同合法有效。对被告渥尔夫公司以合同未加盖合同专用章而否认上述房屋买卖关系的抗辩意见，本院不予支持。 关于被告华融公司对案涉房屋是否仍然享有抵押权的问题。首先，根据国家财税和商品房销售的相关规定，每套房屋仅能通过税务联网开具一张增值税发票，被告渥尔夫公司的纳税记录，应为抵押物监管的财务调查手段；正常情况下，未销售的房产应为无人使用的房产，对房产使用人的直接调查，应为抵押物监管最直观有效的手段；对物业公司登记的业主资料及各项缴费信息的调查，应为抵押物监管的服务调查手段。本案原告于2017年10月与被告渥尔夫公司签订房屋买卖合同并占有使用该房屋，二被告在2019年6月20日再次办理抵押物登记前，被告华融公司已通过巡查的方式发现诉争房屋被占有使用，应当能够查明该抵押物是否已被出售，而未予查明，应属抵押权人怠于行使监管、核定抵押物的权利。本案中，被告华融公司在同意被告渥尔夫公司转让抵押物的情况下，被告渥尔夫公司将案涉房屋出让给原告，被告华融公司知道或者应当知道案涉房屋已经出卖，而没有及时行使管理权，可以认定被告华融公司对案涉房屋享有的抵押权已经消灭。在案涉房屋已销售近两年，仍将其列入抵押物清单办理抵押登记，并向登记机关签字确认“抵押房产均未销售”，基于此，该抵押行为导致原告买受的房产无法办理合同备案，损害了原告的合法权益，对此应承担解除案涉房产抵押登记的责任。 其次，如抵押权人允许抵押人销售抵押房产，购买人已支付对价且对允许出售房产的行政许可尽到注意义务的，将抵押权的负担转移给购房人，违反法律规定，侵害购房者的所有权。本案被告华融公司在不亲自收取售房款保障其债权受偿的情况下，同意抵押人办理商品房预售许可证、应当视为其同意销售抵押房产，怠于对抵押物进行监管，当抵押房产售出后，二被告仍以其为抵押物再次办理抵押登记，是对其抵押权无法实现风险的放任，其行为存在过错，本案原告尽到了对被告渥尔夫公司及所购房屋的商品房销售许可证的注意义务、签订商品房买卖合同、支付了全部价款、办理入住手续并占有使用了该房产，是真实的购房人，对原告的诉讼请求应予以支持。 关于被告华融公司提出的《商品房买卖合同》中第9条、第15条的规定问题，第9条规定的是出卖人逾期交房的违约责任，本案在双方签订合同的次日，就交付了房屋、办理入住手续，不存在逾期交房问题。第15条是关于产权登记的约定，明确了办理案涉房屋备案登记系出卖方即被告渥尔夫公司对买受人即原告应履行的合同义务及法定义务。在出卖人违约的情况下，买受人有权要求解除合同和赔偿损失。故对被告华融公司的该项抗辩理由不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司、中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司于本判决发生法律效力后30日内协助原告侯琳将位于沈阳市大东区6门、7门房屋办理抵押登记解除手续； 二、在二被告履行上述判决第一项办理抵押登记解除手续后30日内，被告辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司协助原告侯琳办理上述商品房买卖合同的备案登记。 案件受理费100元，由被告辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  肖立忠 人民陪审员  王文娟 人民陪审员  刘绍志 二〇二〇年八月十九日 书 记 员  孙 玲