广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初328号 原告：广西金川阳光城实业有限公司，住所地南宁市邕宁区银峰路**水产畜牧培训中心大楼****房，统一社会信用代码91450000569069053X。 法定代表人：黄小达，该公司董事长。 委托诉讼代理人：农连珠，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林霄华，上海汉盛（南宁）律师事务所律师。 被告：彭小英，女，1965年11月17日出生，汉族，住湖南省祁东县，现下落不明。 原告广西金川阳光城实业有限公司（以下简称金川公司）与被告彭小英商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月26日受理后，依法适用简易程序审理。因被告彭小英下落不明，本院遂于2020年4月22日依法裁定将本案转为适用普通程序审理，并于2020年7月31日公开开庭进行了审理，原告金川公司的委托诉讼代理人农连珠到庭参加诉讼，被告彭小英经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2020年4月30日至2020年6月29日为公告送达期间，依法不计入审限。本案现已审理终结。 原告金川公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告金川公司与被告彭小英于2018年9月23日签订的《南宁市商品房买卖合同》(合同编号：QF201891801034)及附件六《合同补充协议》；二、被告彭小英向原告金川公司支付解除合同违约金20256元（101280元x20%）；三、被告彭小英于判决生效之日起10日内协助原告金川公司办理注销双方于2018年9月23日签订的《南宁市商品房买卖合同》及其补充协议的网上签约备案手续；四、被告彭小英赔偿原告金川公司为实现债权委托律师而支付的律师费6000元。 事实和理由：2018年9月23日，被告就购买位于南宁市邕宁区车位（以下简称“案涉房屋”）事宜与原告签订了《南宁市商品房买卖合同》及其补充协议，根据合同约定，案涉房屋总房款为101280元，被告应于合同签订当日向原告支付房款20256元，于2018年12月15日前支付房款40512元，于2019年5月15日前支付房款20256元，于2019年9月15日前支付房款20256元。该案涉房屋于2018年9月7日办理取得商品房预售许可证，证号为南房预字（2018)第368号。合同及其补充协议签订后，被告向原告支付了购房款81024元，剩余购房款20256元经原告多次催收后被告拒不支付。2019年11月21日，原告委托上海汉盛（南宁）律师事务所向被告发送催收律师函，要求被告于2019年11月27日前向原告支付购房款20256元，但截至原告起诉之日止，被告仍未向原告支付上述购房款20256元，被告的行为已构成严重违约。合同附件六补充协议第八条第2款第（2)项约定，被告应按合同约定房屋总价款的20%的标准向原告支付违约金。根据补充协议第十八条第12款第（3)项约定，“如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担，律师费标准参考目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准”，被告应承担原告因维权需支出的律师费、案件受理费的全部成本。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条的规定，原告要求解除原被告双方2018年9月23日签订的《南宁市商品房买卖合同》及其补充协议，并要求被告按房屋总价款的20%承担违约责任和承担原告因维权需支出的律师费、案件受理费等的全部成本，并配合原告办理《南宁市商品房买卖合同》及其补充协议的网上签约备案注销手续，望法院依法支持原告的合法权益。 原告金川公司提交的证据及拟证明的内容：1.原告营业执照，证明原告金川公司的合同主体资格适格；2.被告居民身份证，证明被告的合同主体资格适格；3.原告金川公司预售许可证，证明涉案房屋已取得商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同合法有效；4.《商品房买卖合同》及《补充协议》，证明原、被告双方签订了《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并约定了如被告逾期付款超过30日的，原告有权解除合同或要求继续履行合同，并按合同约定追究被告的违约责任；5.2019年6月10日《付款催告函》及EMS快递单，证明因被告构成违约，原告向其发催款通知；6.2019年9月25日《房款再次催告函》及EMS快递单，证明因被告构成违约，原告向其发催款通知；7.律师函及EMS快递单，证明原告委托律师向被告发出催款通知；8.委托代理合同、律师费发票，证明原告为实现债权支出的律师费用；9.商品房预售合同登记备案表，证明涉案商品房买卖合同已于2020年4月9日进行合同备案。 被告彭小英未向本院提交证据，亦未作出答辩。 本案的调查重点：一、被告在履行《南宁市商品房买卖合同》过程中是否存在逾期付款的违约行为，应否解除合同？二、如解除合同，原告要求被告支付购房款总价款20%的违约金有何合同与法律依据？被告应否协助办理《商品房预售合同登记备案登记表》备案注销手续？被告应否赔偿原告律师费损失6000元？三、合同解除后被告已支付的购房款应如何处理？ 经当庭举证，调查，原告金川公司提交的证据1-5、8、9合法、有效，与本案有关联性，可以作为认定案件事实的依据，本院依法予以采信；原告金川公司提供证据6、7因被告彭小英未签收，不能作为认定案件事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月23日，原告金川公司（出卖人）与被告彭小英（买受人）签订了《南宁市商品房买卖合同》(合同编号QF201891801034)及附件六《补充协议》。主合同部分的主要内容：1.买受人购买的商品房为南宁市邕宁区车位，用途为车位，建筑面积为32.24平方米；2.该商品房属预售房，单价为每平米7962.26元，总金额101280元；3.买受人按分期付款方式付款，在签订合同的同时向出卖人支付20256元，于2018年12月15日前支付40512元，于2019年5月15日前支付20256元，于2019年9月15日前支付20256元；4.专项维修资金：买受人委托出卖人代交专项维修资金，出卖人应当自受托之日起600个工作日内将专项维修资金存入专项维修资金专户，并向买受人提交专项维修资金交纳凭证；等等。 合同附件六《补充协议》部分的主要内容：1.在签署本合同及本补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同及附件、本补充协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本补充协议。2.如买受人未按合同约定向出卖人支付房价款的，双方约定处理方式如下：（1）买受人逾期付款未超过30日（不含第30日），自本合同约定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按合同约定房屋总价款的万分之二/日的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）买受人逾期付款超过30日的（含第30日），出卖人有权解除本合同或要求买受人继续履行合同，若出卖人选择解除合同的，买受人除应按前述约定向出卖人支付违约金外，还应按本合同约定房屋总价款的20%的标准向出卖人支付违约金。3.双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者消费者委员会调解、向人民法院起诉等途经解决。如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人争议的，且该争议系由买受人违约/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准；等等。 上述合同签订后，被告依约向原告支付了60768元购房款，未能按合同约定于2019年5月15日前支付20256元购房款，原告遂于2019年6月10日通过邮政专递向其邮寄付款催告函，要求其支付20256元购房款。经催告后，被告向原告支付了20256元购房款。至此，被告已实际支付购房款81024元，尚欠20256元未支付。因原告尚未付清其余购房款，便委托上海汉盛（南宁）律师事务所进行催收，亦未果，遂向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 2020年2月1日，原告金川公司（甲方）与上海汉盛（南宁）律师事务所（乙方）签订了《委托代理合同》，约定:甲方因与彭小英商品房预售合同纠纷，聘请乙方农连珠律师、林霄华律师提供服务，一审程序阶段律师费6000元。原告金川公司支付律师费用6000元后，上海汉盛（南宁）律师事务所向其提供了发票。 另查明：1.涉案商品房预售合同已于2020年4月9日办理合同登记备案，并取得了《商品房预售合同登记备案表》(合同编号：QF201891801034)；2.被告已向原告支付公共维修基金2490.18元;3.原告在庭审中确认：如仅按诉讼阶段计收律师费6000元，超出了《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》规定的收费标准943元。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告彭小英经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，相应的不利法律后果应由其承担。 原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故双方当事人均应恪守履行。 关于合同解除与违约金问题。本案中，根据双方签订的合同约定，如被告逾期超过30日未按合同约定支付购房款，原告有权解除合同。原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》后，被告仅依约支付了81024元，余款20256元应于2019年9月15日前支付，其逾期至今尚未履行，致使原告合同目的未得到及时实现，该行为已构成严重违约，应承担相应的违约责任。因此，原告据此要求解除商品房买卖合同及合同补充协议的诉讼请求，证据和理由充分，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告双方在商品房买卖合同及补充协议中约定，如买受人逾期付款超过30日，出卖人选择解除合同的，买受人应按合同约定的房屋总价款的20%支付违约金。该条约定属于对违约金的计算方式的约定，符合法律规定。据此，原告在解除合同后要求被告按总房价的20%支付解除合同违约金，有事实与法律依据，本院予以支持，被告应支付原告违约金20256元。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”根据上述规定，本案合同解除后，原、被告之间的权利义务终止，原告金川公司应把被告已支付的购房款返还给被告，另外根据合同约定代收的公共维修基金2490.18元也应予以返还。原告金川公司称代收的公共维修金已交给有关部门，无需返还的意见，但未能举证证实，本院不予采信。同时，原告金川公司基于本次交易行为依约办理了涉案房屋的商品房预售合同登记备案手续并取得了《商品房预售合同登记备案表》，合同解除后，被告彭小英应协助原告金川公司办理注销涉案商品房买卖合同的商品房预售合同登记备案的相关手续。 关于原告金川公司主张的律师费损失的认定问题。根据商品房买卖合同补充协议的约定，因买受人逾期偿还贷款本息的违约行为造成出卖人行使合同解除权时，买受人应向出卖人支付总房款的20%作为违约金；出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人争议的，且争议系买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费等概由买受人负担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体以律师事务所开具的发票为准。本案纠纷属因被告彭小英的违约造成，因此，原告金川公司通过诉讼程序处理本案纠纷所产生的律师费，依约应由被告彭小英予以赔偿。原告金川公司在本案中主张的律师6000元损失，但其自认按6000元计收律师费已经超出现行的《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》规定的收费标准943元，故对超出943元部分不予支持，对于未超出标准的5057元部分，本院予以支持。原告称6000元律师费是包括诉前催收阶段的费用，但未能提供证据予以证实，本院不予支持。 上述原告金川公司应返还被告彭小英购房款81024元、公共维修基金2490.18元共83514.18元，在扣除被告彭小英应负担的解除商品房买卖合同违约金20256元和律师费5057元后，尚应返还58201.18元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 1原告广西金川阳光城实业有限公司与被告彭小英于2018年9月23日签订的《南宁市商品房买卖合同》(合同编号：QF201891801034)及附件六《补充协议》于本判决生效之日解除； 2被告彭小英于本判决生效之日起十日内协助原告广西金川阳光城实业有限公司办理注销《南宁市商品房买卖合同》(合同编号：QF201891801034)的商品房预售合同登记备案手续； 3原告广西金川阳光城实业有限公司返还被告彭小英购房款81024元、公共维修基金2490.18元共83514.18元； 四、被告彭小英支付原告广西金川阳光城实业有限公司违约金20256元； 五、被告彭小英赔偿原告广西金川阳光城实业有限公司律师费损失5057元； 六、上述判决第三项与第四、五项相互抵销后，原告广西金川阳光城实业有限公司应返还被告彭小英款项58201.18元。 案件受理费456元（原告已预交），由被告彭小英负担；公告费560元（原告已预交），由被告彭小英负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；义务人如果未按本判决指定的期间履行其他义务，则应支付迟延履行金。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李景强 人民陪审员  黄福生 人民陪审员  许春华 二〇二〇年八月十三日 法官 助理  陈靖妃 书 记 员  黄邦捷