黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0502民初880号原告：付文科，男，1975年3月8日出生，汉族，无职业，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：白晓秋，黑龙江鸿乐律师事务所律师。被告：黑龙江鸿基米兰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省双鸭山市尖山区八马路。法定代表人：刘子瑜，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵双慧，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：柳根学，该公司员工。原告付文科与被告黑龙江鸿基米兰房地产开发有限公司（以下简称鸿基米兰房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。付文科的委托诉讼代理人白晓秋，被告鸿基米兰房开公司的委托诉讼代理人赵双慧、柳根学到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告付文科向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，并返还原告购房款437463.00元；2、要求判令被告从2016年11月1日起至房款全部还清之日止以0.44元/日为标准向原告支付违约金；3、要求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年8月20日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于双鸭山市水木××小区××楼××单元××室房屋出售给原告，价格为437463.00元，2016年10月31日前交付房屋。合同签订后，原告履行了一次性交付全部购房款的义务，双方签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，理应受到法律保护。2020年7月20日，付文科提出变更诉讼请求，认为被告违反合同约定的交付期限，至今仍未交付案涉房屋。由于被告无法交付房屋，合同目的不能实现，现原告依据相关法律规定，特向贵院提出如上诉讼请求，请求予以支持。被告鸿基米兰房开公司辩称，1、不同意解除合同，房屋近期即将交工，要求继续履行合同；2、原告付文科没有向被告支付房款437463.00元，本案的房屋买卖合同系鸿基米兰热力公司与北京凡元兴科技有限公司合同价款抹账以房抵债协议，权利人是北京凡元兴公司，不是原告，即便退回房款，也应当退还给北京凡元兴公司；3、双方签订的合同第九条第二款规定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.01%向买受人支付违约金，原告从未向被告发送解除合同通知，故不存在违约金的给付问题，应当从法院判决解除合同之日起90日内退还房款，另外违约金的标准是固定值，按已付房款437463.00元的0.01%计算，并非按日计算违约金。经审理查明：原告付文科与被告鸿基米兰房开公司于2015年8月20日签订《商品房买卖合同》，双方约定鸿基米兰房开公司将位于双鸭山市水木××小区××楼××单元××室房屋（建筑面积121.89平方米）出售给付文科，价格为437463.00元，双方约定鸿基米兰房开公司于2016年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方在合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计以已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。”同日，鸿基米兰房开公司为付文科出具了房款收据。另查，黑龙江鸿基米兰热力有限责任公司与北京凡元兴科技有限公司于2013年6月22日签订购销合同，乙方北京凡元兴科技有限公司向甲方黑龙江鸿基米兰热力有限责任公司提供脉冲吹灰机一套，价值73.6万元。2015年5月15日黑龙江鸿基米兰热力有限责任公司与北京凡元兴科技有限公司及鸿基米兰房开公司签订还款协议书，其中三方确认黑龙江鸿基米兰热力有限责任公司尚欠北京凡元兴科技有限公司合同款项562400.00元，该款项包括但不限于合同的本金、利息、违约金等，基于上述事实，各方签订如下协议:北京凡元兴科技有限公司以鸿基米兰房开公司开发的双鸭山水木清华项目的房产抵顶尚欠款项中的437463.00元，对于以房抵债，鸿基米兰房开公司同意。三方在该还款协议书中均加盖公章。北京凡元兴科技有限公司为鸿基米兰房开公司出具房屋受托交付书一份，内容为：“根据2015年5月15日，我公司和贵公司签订的还款协议书的约定，贵公司需向我公司交付房屋（交付房屋具体以还款协议书内容为准），现我公司特向贵公司出具房屋受托交付书，同意贵公司将上述房屋交付给付文科，贵公司与付文科个人名义签订房屋买卖合同，开具各种票证等，我公司均认可，均视为贵公司向我公司履行了以房抵债的各项规定”。同日，北京凡元兴科技有限公司对黑龙江鸿基米兰热力有限责任公司、鸿基米兰房开公司出具了债权转让说明书，将债权562400元转让给付文科。本院认为，黑龙江鸿基米兰热力有限责任公司与北京凡元兴科技有限公司及被告鸿基米兰房开公司达成还款协议书，鸿基米兰房开公司以位于双鸭山水木清华项目的房产抵顶黑龙江鸿基米兰热力有限公司尚欠北京凡元兴科技有限公司的款项437463.00元，三方协议真实有效。后北京凡元兴科技有限公司向鸿基米兰房开公司出具房屋受托交付书，同意以房抵债的房屋交付原告付文科，付文科与鸿基米兰房开公司签订了商品房买卖合同，鸿基米兰房开公司为付文科出具了购房收据，因此付文科与鸿基米兰房开公司形成房屋买卖合同法律关系。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，鸿基米兰房开公司应于2016年10月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人付文科，但由于鸿基米兰房开公司的原因未能如期交付房屋，并在庭审中表示具体交付时间亦不能确定，故付文科要求解除与鸿基米兰房开公司签订的《商品房买卖合同》及返还购房款的请求符合双方合同约定，本院予以支持。由于鸿基米兰房开公司违约，应给付付文科违约金，双方虽然在合同第九条约定出卖人应当自买受人解除合同到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。但该约定系鸿基米兰房开公司提供的《商品房买卖合同》的格式条款，提供格式条款的鸿基米兰房开公司应当遵循公平原则确定双方的权利义务，并采取合理的方式提请付文科注意免除或者限制其责任的条款，按照付文科的要求，对该条款予以说明。该条款约定解除合同到达之日起90天内退还全部已付款明显不合理以及违约金约定明显过低，属于加重对方责任，排除对方主要权利的约定且显失公平，该条款中返还购房款及违约金的约定无效。现由于鸿基米兰房开公司不能交付房屋导致违约，付文科要求返还已交纳房款，鸿基米兰房开公司应及时返还。付文科要求按照每天0.44元的标准自2016年11月1日起以已付房款437463.00元为基数给付违约金至全部房款还清为止的请求不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十条第四项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告付文科与被告黑龙江鸿基米兰房地产开发有限责任公司于2015年8月20日签订的《商品房买卖合同》；二、被告黑龙江鸿基米兰房地产开发有限责任公司本判决生效之日起十日内返还原告付文科购房款437463.00元；三、被告黑龙江鸿基米兰房地产开发有限责任公司以本金437463.00元为基数自2016年11月1日起按照0.44元/日给付原告付文科违约金至全部房款还清之日止。案件受理费3931元（已减半收取），由被告黑龙江鸿基米兰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。审判员  孙凯二〇二〇年八月二十五日书记员  王佳