湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1146号上诉人（原审原告）：长沙观音谷房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市望城区金山桥街道雷锋大道西侧中粮鸿云小区A1会所**。法定代表人：陈万青，总经理。委托诉讼代理人：李妮，女。被上诉人（原审被告）：周建，女，1991年5月28日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人:周理（周建之父），男，住湖南省张家界市永定区。上诉人长沙观音谷房地产开发有限公司（以下简称观音谷公司）因与被上诉人周建商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初6397号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人观音谷公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判支持上诉人的诉讼请求；并由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、商品房买卖合同第六条及补充协议第5.3.3条已明确约定了贷款无法取得后的替代支付方式及违约责任。一审法院认定被上诉人因单纯的贷款不能导致合同解除属于事实认定错误。即使被上诉人存在贷款不能取得，也应在贷款政策调整后补齐首付款差额，但被上诉人存在消极履行合同的过错。二、一审法院判决上诉人退还被上诉人已付房款及利息，超出了上诉人的诉讼请求，违背了不告不理原则。即使被上诉人提出了利息损失，一审法院以同期贷款利率作为利息计算标准也明显不合理。三、一审法院在补正裁定中变更了利息起算点，属于法律程序错误。被上诉人周建辩称，被上诉人在2013年第一次向上诉人购房，后来上诉人在被上诉人不知情的情况下卖给了第三人，双方经协商才换了涉案房屋。因为涉案房屋的房款增加了，所以被上诉人只承诺付2成首付。2017年初，因为贷款政策变了，办不下来不能归责于双方，被上诉人就与上诉人协商，但协商不成。所以，被上诉人不存在违约行为，而且解除合同后，上诉人还可以将房屋再卖出去。此外，涉案合同是属于格式合同，对贷款不成或超合同约定首付款部分由被上诉人补齐的条款未作重点提醒，对被上诉人没有约束力。被上诉人在答辩过程中要求解除合同和支付利息，所以一审判决没有错误。此外，补正裁定补正的是笔误，程序合法。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持判决。观音谷公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除周建与观音谷公司签订的商品房买卖合同（编号716006856101）,并向观音谷公司支付违约金304314.2元；2、周建于合同解除后配合观音谷公司到房地产交易管理部门办理商品房预售注销手续及预告登记和产权登记撤除手续；3、本案全部诉讼费用由周建承担。一审法院认定事实：2013年9月，周建购买观音谷公司开发的位于望城区房屋，并支付购房款550000元；2016年7月，因周建未按时付款、观音谷公司将Ｂ2-Ｔ47幢101号房已出售他人，双方达成换房合意，于8月15日签订编号716006856101《长沙市商品房买卖合同》。合同约定：周建购买观音谷公司开发的长沙北纬28°项目第Ｂ2-Ｔ39幢101号房，建筑面积316.08㎡，于2016年12月31日前交房；房屋总价款3043142元，周建以银行按揭方式付款，2016年8月15日交付首期房款613142元，剩余房款2430000元向银行申请贷款；周建未按合同的约定时间付款，逾期付款超过90日，观音谷公司有权解除合同，周建按应付款的10%向观音谷公司支付违约金。同时，双方在合同附件九《补充协议》第十六条第二款约定：无论何种原因导致本合同解除，周建均应在本合同解除之日起5日内配合观音谷公司到房地产交易管理部门办理商品房预售注销手续以及预告登记和产权登记的相关手续。合同签订当日，周建依约向观音谷公司支付了首期房款613142元即总房款20%，后因银行对商品房担保贷款首付款比例要求提高，周建未能订立担保贷款合同，导致剩余房款2430000元未能支付。2019年9月19日，观音谷公司向周建送达《逾期付款催告函》，要求周建七日内付清全部房款，否则追索逾期付款责任或解除合同。期满后，周建仍未能支付，酿成本诉。另查明，周建所购北纬28°Ｔ39幢101号房于2016年进行商品房合同备案登记。一审法院认为，观音谷公司、周建签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。周建迟延履行支付剩余房款2430000元的债务，经观音谷公司书面催告后在合理期限内仍未履行，致使观音谷公司合同目的不能实现，符合合同法定解除的条件，故对观音谷公司主张解除与周建签订的《长沙市商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。双方在合同《补充协议》第十六条第二款中对合同解除后相关手续的办理已作约定，故合同解除后，周建应配合观音谷公司办理商品房合同备案登记注销手续；对观音谷公司主张的预告登记和产权登记撤除手续，因未实际发生，不予支持。周建系未能与银行订立商品房担保贷款合同，导致剩余房款未能支付，观音谷公司未提交充分证据证明担保贷款合同不能订立可归责于周建一方，且亦认可在周建申请贷款过程中银行的首付款比例要求发生变化，故对观音谷公司主张周建支付违约金的请求，不予支持；合同解除后，观音谷公司应当返还周建已支付的购房款613142元并支付利息。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三、四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除长沙观音谷房地产开发有限公司与周建签订的716006856101《长沙市商品房买卖合同》；二、周建于本判决生效后十日内协助长沙观音谷房地产开发有限公司办理商品房合同备案注销手续；三、长沙观音谷房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还周建首期房款613142元并支付利息（自2016年8月15日至清偿之日按银行同期贷款利率计算）；四、驳回长沙观音谷房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16790元，由长沙观音谷房地产开发有限公司、周建各负担8395元。二审中，上诉人观音谷公司向本院提交了如下证据：证据一、湖南安必信酒店管理有限公司、北京中海亨通投资管理股份有限公司、张家界市正红房地产开发有限责任公司的企业信用报告；证据二、与周建同期签署商品房买卖合同的别墅客户的相关资料统计表；证据三、换房申请表。经审查，本院认为，上诉人观音谷公司提交的上述证据均不能达到其证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：观音谷公司与周建签订的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议均系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。周建未能办理剩余房款243万元的银行按揭，导致无法继续履行涉案合同。本案的争议焦点为导致周建无法办理银行按揭的原因。周建主张系因贷款政策变化要求其增加首付款比例导致其无法办理银行按揭；观音谷公司则主张系因周建自身的资信不足导致银行要求其增加首付款比例，而非贷款政策变化所致。根据日常交易习惯，购房人系通过开发商提供贷款资料，贷款银行也是与开发商合作的银行，贷款银行在拒绝发放贷款的情况下也会反馈给开发商。因此，在周建与观音谷公司就无法办理银行按揭的原因存在分歧的情况下，观音谷公司有义务提供证据证明导致周建无法办理银行贷款的原因。因观音谷公司未提交充分证据证明贷款合同不能订立系周建自身的原因所致，故一审法院驳回观音谷公司要求周建支付违约金的请求，并无不当，本院予以维持。此外，因周建未在本案中提起反诉要求观音谷公司返还首付款及赔偿利息，故一审判决第三项内容超出了当事人的诉讼请求，本院予以撤销。综上所述，上诉人观音谷公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初6397号民事判决第一、二项；二、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初6397号民事判决第三、四项；三、驳回长沙观音谷房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费16790元，二审案件受理费9931.42元，共计26721.42元，由长沙观音谷房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇二〇年八月二十四日书记员 林 巧