贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初6188号原告：陈霞，女，1974年7月28日出生，汉族，住所地重庆市南岸区。委托诉讼代理人：梁毅，男，1969年5月4日出生，汉族，住所地重庆市南岸区，系原告丈夫，特别代理。被告：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金朱路****商业****，统一社会信用代码：91520100569241394H。法定代表人：刘长波，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘秀兰，女，1989年3月14日出生，汉族，，住所地湖南省涟源市特别代理。本院受理的原告陈霞诉被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝置地）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告陈霞及其委托诉讼代理人梁毅，被告中渝置地的委托诉讼代理人刘秀兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈霞诉请：1、被告向原告支付逾期交房违约金440864.98元（暂从2016年9月30日计算至2020年5月26日），2020年5月26日之后的逾期交房违约金要求计算至实际交房之日止；2、被告向原告支付逾期办证违约金130205.18元（暂从2018年3月30日计算至2020年5月26日），2020年5月26日之后的逾期交房违约金要求计算至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止。事实及理由，原告与被告于2015年7月27日签订了《商品房买卖合同》（ＺＹＤＹＣ-Ｅ9-1-6），合同约定原告向被告购买位于贵阳市观山湖区金朱东路399号中渝第一城第E9号楼1层6号房屋，总价款1652350元，原告签订合同当日支付购房款832350元，以贷款方式支付820000元。同时合同约定被告应于2016年9月30日前向原告交付该房屋，逾期超过90日的，按已交房款的0.02%每日计算违约金。合同约定被告应于2018年3月30日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。逾期的按已付房价款0.01%每日计算违约金。截止2020年5月26日，被告未按期交房，亦未按期向原告交付相关文书，构成违约，为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告中渝置地辩称，1、认可逾期交房事实，根据合同约定，逾期交房违约金应当于被告实际交房之日起15日向原告支付，房屋尚未交付，付款条件未成立；2、逾期交房与逾期办证的计算时间重复，违约金比例过高；3、逾期办证应当从交房之次日起算，逾期交房违约金超过了诉讼时限。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法主持了举证质证，现依据依法确认的证据，认定事实如下：2015年7月27日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（ＺＹＤＹＣ-Ｅ9-1-6号），约定原告以1652350元的总价向被告购买其开发的位于观山湖区金朱东路399号中渝第一城第E9号楼1层6号（建筑面积47.21平方米，套内建筑面积45.39平方米），双方在合同第十一条约定：“（1）出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房；（2）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书”。第十三条约定逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之1的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”第十四条交接手续：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理。”第二十二条房屋登记约定：“……三、转移登记（一）出卖人承诺2018年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款0.01%承担违约责任；2、约定日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。上述合同签订后，原告如约支付了全部购房款1,652,350元，但被告未约定期限向原告交付房屋与交付办理商品房转移登记有关文书。认定上述事实的证据有：当事人陈述、《商品房买卖合同》（ZYDYC-E9-1-6号）、《个人住房（商业用房）借款合同》、付款凭证等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《商品房买卖合同》（ZYDYC-E9-1-6号）确系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。合同第十三条约定，被告逾期交房的，应在原告实际收房后15日内向其支付逾期交房违约金，原告亦未实际收房，但涉案房屋长期逾期交房且至今被告仍不能确定交付期限，若待原告实际收房后方能主张逾期交房违约金，则不利于督促被告履行交房义务，本院确定原告主张的截止2020年5月26日的逾期交房违约金被告应予支付，2016年10月1日至2020年5月26日共计1333日，截止2020年5月26日被告应当支付的逾期交房违约金为1,652,350元×2?×1333日=440,516.51元，原告超出部分诉请本院不予支持。至于2020年9月1日之后的逾期交房违约金，因原告主张的“实际交付日止”在执行过程中可能产生争议，本院确认应明确为计算至案涉房屋符合《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定的交付条件并由被告按约定方式履行通知义务之日止，若原告在此之前实际接收房屋，则计算至其实际接收房屋之日止。关于逾期办证违约金，其与逾期交房的违约责任系根据不同的合同约定产生，两者并无重叠问题。原告主张的截止2020年5月26日的逾期办证违约金本院予以支持，2018年4月1日至2020年5月26日共计786日，截止2020年5月26日被告应当支付的违约金为逾期办证违约金为1,652,350元×1?×786日=129,874.71元，原告超出部分诉请本院不予支持。关于被告称原告部分诉请诉讼时效届满的意见，本院认为，被告的逾期交房行为与逾期交付办理商品房转移登记有关文书系一种连续的违约行为，其违约行为终止的时间为被告按照合同约定履行了交房义务与交付办理商品房转移登记有关文书，在此之前，产生的违约金亦系连续产生，并非每日单独产生，故在被告逾期交房的违约事由消除前诉讼时效并不开始计算，亦不存在诉讼时效届满的问题。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告陈霞截止2020年5月26日止的逾期交房违约金440,516.51元、逾期办证违约金129,874.71元，合计570,391.22元；二、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于2020年5月27日起继续以1,652,350元为基数、按每日万分之二的标准向原告陈霞支付逾期交房违约金至案涉房屋符合约定交付条件并由被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司按约定方式通知原告于可接收房屋之日止，若在此之前原告陈霞实际接收房屋的，则计算至其实际接收房屋之日止；三、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于2020年5月27日起继续以1,652,350元为基数、按每日万分之一的标准向原告陈霞支付逾期办证违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；四、驳回原告陈霞的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,755元(原告预交)，由被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  龙珊珊二〇二〇年八月二十七日书记员  龚 菊