江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1377号上诉人（原审原告）：王素萍，女，1984年12月16日出生，汉族，江西省永新县人，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：何宗贵，广东威纳氏律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾宪椋，广东威纳氏律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：永新县碧桂园房地产开发有限公司。住所地：江西省吉安市永新县滨江盛景**楼**商铺，统一社会信用代码91360830MA3650WLOP。法定代表人：谈建平,系该公司经理。委托诉讼代理人：江新红，系该公司法务主管。原审第三人：中国农业银行股份有限公司永新县支行。住所地：江西省吉安市永新县湘赣街。统一社会信用代码91360830492580215B。负责人：杨学恩，该行行长。委托诉讼代理人：吴明山，该行综合管理部副主任。委托诉讼代理人：彭冠南，该行综合管理部经理。上诉人王素萍因与上诉人永新县碧桂园房地产开发有限公司（以下简称永新碧桂园公司）以及原审第三人中国农业银行股份有限公司永新县支行（以下简称农行永新县支行）商品房买卖合同纠纷一案，不服永新县人民法院（2020）赣0830民初302号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王素萍委托诉讼代理人何宗贵、曾宪椋，上诉人永新碧桂园公司的委托诉讼代理人江新红，原审第三人农行永新县支行的委托诉讼代理人吴明山、彭冠南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王素萍上诉请求：1、撤销一审判决第六项，改判永新碧桂园公司向王素萍承担已付购房款一倍的赔偿责任（即2503495元）；2、诉讼费由永新碧桂园公司负担。事实和理由：一审法院判决永新碧桂园公司承担的赔偿金额难以起到惩罚和预防作用，应当按已付购房款的一倍进行赔偿。具体理由如下：1、永新碧桂园公司将本属于公共服务设施的净菜市场7#楼1—11号及1—12号两个店铺对外销售的行为不仅违反法律规定，且损害公共利益。永新碧桂园公司竞拍土地时，建设主管部门就明确了该地块公共服务和市政公用设施的规划条件。建设规划部门作出的项目规划、建筑设计方案也明确将作为公共服务设施的净菜市场规划在7#楼1—11号及1—12号两个店铺，标注为“商业服务网点（净菜市场）”。永新县不动产登记中心规划设计方案审核备案表也载明了净菜市场的范围和面积。但是，该建设项目在永新县发展和改革委员会备案后，永新碧桂园公司却违反法律规定，在未取得批准变更的情况下，擅自委托他人设计建设工程图纸时将7#楼1—11号及1—12号两个店铺只标注为“商业服务网点”。并且，在后续向房地产管理部门申请预售许可时，也未提交标注为净菜市场的相关图纸，以掩盖7#楼1—11号及1—12号两个店铺被规划为公共服务设施的事实。房地产管理部门预售审查时，只是形式审查，不涉及实质审查。永新碧桂园公司虽然取得了7#楼的预售许可证，但并不意味其可以销售全部建筑物。净菜市场作为公共服务设施，是为了提高城市居民生活质量的重大环节，不仅方便小区业主，且还方便周边不特定人群，大大减少城市生活垃圾，提升城市环境质量，优化资源利用。2、永新碧桂园公司虽看似通过正当程序取得了7#楼的预售许可证，但该预售许可只是房地产管理部门针对7#楼在可以预售的范围内允许永新碧桂园公司进行预售的一个具体行政行为，永新碧桂园公司不能将涉及的全部建筑予以销售。永新碧桂园公司本就应该知道哪时可以销售，哪里不可以销售。《城市房地产预售管理办法》第八条第一款规定，开发企业对所提交的材料实质内容的真实性负责。案涉房产虽有明码标价，但只是永新县物价检查所在法律授权范围内履行指导、监督职权而已。3、永新碧桂园公司只承担125万元的赔偿责任，这难以起到威慑作用。永新碧桂园公司作为经营者，其行为属于欺诈。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品或者接受服务的费用的三倍。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作为某一类交易的特殊规则，考虑到该类交易数额巨大，才限定为已付购房款的一倍，在适用惩罚性赔偿时应优先适用。但是，这不能成为商品房出卖人在衡量守信成本与违法成本后选择违法的理由。结合本案实际，125万元赔偿款相比案涉建设项目所能获得的利益、“碧桂园”的影响力来讲，违法成本明显过低。这难以让其对法律产生敬畏以及认识到契约精神。针对王素萍的上诉，永新碧桂园公司辩称：1、永新县住房和城乡建设局2017年4月20日的通知书所载明的公共服务和市政公用设施要求与物权法规定不符，且并未明确净菜市场的权属问题。同时，根据《商品房买卖合同》第十七条的约定，小区内地下车库等配套建筑所有权、使用权和处置权归属于永新碧桂园公司。2、案涉《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，并经不动产登记部门预告登记。3、因主管部门无法办理权属登记，导致合同无法履行，永新碧桂园公司不应承担责任。4、永新碧桂园公司不存在没有取得预售许可证或提供虚假预售许可证的事实，不存在欺诈或者隐瞒的故意。上诉人永新碧桂园公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、发回重审或驳回王素萍的诉讼请求；3、诉讼费由王素萍负担。事实和理由：1、《商品房预售许可证》作为房地产管理部门准许开发商进行商品房预售的一种行政许可，一经颁发，即具有公定力和执行力，未经法定程序（变更、撤销或注销），为合法有效，受法律保护。双方签订合同时就已存在有效的《商品房预售许可证》，故一审法院认定案涉许可证无效是错误的。（1）7#楼的《商品房预售许可证》未被撤销，其仍具备法律效力，一审法院不得擅自变更已生效的《商品房预售许可证》的效力。（2）《商品房预售许可证》的效力不属于民事案件的审查范围，一审法院无权就该许可证的效力进行审查和认定，更无权认定该许可证无效。根据《行政许可法》第六十九条、第七十条的规定，为了保障行政许可的公定力和执行力，保障行政相对人的权益，对于已生效的行政许可的效力变更，仅限于撤销或注销两种形式，并无关于行政许可无效的认定。另外，根据行政诉讼法和相关司法解释的规定，如王素萍对房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》有异议，可以提起行政诉讼，而不是通过民事诉讼程序认定该许可无效。2、永新碧桂园公司不存在未取得预售许可证或提供虚假预售许可证的行为，故一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款判令永新碧桂园公司承担惩罚性赔偿是错误的。（1）永新碧桂园公司是在取得预售许可证后才与王素萍签订的《商品房买卖合同》。在许可证未被撤销前，许可证的效力是受法律保护的。（2）永新碧桂园公司不存在提供虚假预售许可证的行为，房地产管理部门在其职权范围内颁发预售许可证的行为合法有效。3、《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。即使永新碧桂园公司存在违反《城乡规划法》的行为，相关法律后果也是行政处罚。而根据我国合同法的规定，只有损害国家利益时，合同才被认定为无效。4、案涉《商品房买卖合同》已经不动产登记部门预告登记，但后因不动产登记部门无法办理权属登记，属情势变更导致合同目的无法实现，双方应互不承担违约责任。针对永新碧桂园公司的上诉，王素萍辩称：1、永新碧桂园公司一再强调其取得了《商品房预售许可证》，但却忽略了一审法院调取的《复函》《平面规划图》《关于永新碧桂园项目备案的通知》。永新县不动产登记中心作出的《复函》在永新碧桂园公司取得《商品房预售许可证》之后，且一样具有公定力。另外，《平面规划图》中明确将案涉房产标注为“商业服务网点（净菜市场）”。因此，预售许可证只是永新碧桂园公司欺骗王素萍，掩盖其非法行为的“遮羞布”。2、永新碧桂园公司在合同附件—规划图上刻意隐去“净菜市场”字样，致使王素萍对此关键性信息以及案涉房产不能销售的情况一无所知。因此，永新碧桂园公司明显存在欺诈行为。3、根据永新县不动产登记中心的《复函》，案涉房产属于全体业主共有，且之前规划也是这样，故不存在情势变更。王素萍向一审法院起诉请求：1、依法确认王素萍、永新碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、依法解除王素萍与农行永新县支行签订的《个人购房担保借款合同》，并自合同解除之日由永新碧桂园公司向农行永新县支行返还剩余贷款本金及利息；3、判令永新碧桂园公司返还购房款（定金、首付款）人民币1253495元并自2018年1月21日起以1253495元为基数按银行同期贷款利率支付利息至还清购房款之日止，暂计至起诉之日利息150419.4元；4、判令永新碧桂园公司返还已还贷款及利息至《个人购房担保借款合同》解除之日，暂计至起诉之日本金291568元（含贷款利息）；5、判令永新碧桂园公司承担已付购房款人民币2503495元一倍的赔偿责任。6、诉讼费、保全费、评估费由永新碧桂园公司承担。上述第3项至第5项诉讼请求共计人民币4198977.4元。一审法院认定事实：永新碧桂园公司是一家经营房地产开发、销售、市政工程的企业。2017年，永新碧桂园公司竞得了一块位于永新县绿化带以西面积83750平方米的国有建设用地Ｄ4地块进行房地产开发销售，该用地挂牌出让时，建设主管部门及出让方案中已明确告（通）知要求：该Ｄ4地块用地在公共服务及市政公共设施方面的规划条件为：净菜市场400ｍ2、社区用房不少于300ｍ2、养老服务设施不少于220ｍ2、物业管理用房不少于380ｍ2永新碧桂园公司取得用地后也与有关部门签订了用地合同。建设规划部门作出永新碧桂园建设项目规划、建筑设计方案，将公共服务设施的净菜市场规划在7＃楼1—11号及1—12号两个店铺，标注为“商业服务网点（净菜市场）”。在永新县不动产登记中心规划设计方案编号（2017）第1013号审核备案表中载明：7＃楼（1）一层占地面积1781.69ｍ2，建筑面积1746.19ｍ2，其中商业服务面积638.31ｍ2（层高4.4ｍ），净菜市场402.06ｍ2（层高4.4ｍ），社区用房面积304.49ｍ2（层高3.6ｍ）,养老服务设施面积216.58ｍ2（层高3.6ｍ）,公厕52.14ｍ2……。该建设项目在永新县发展和改革委员会立项备案。立项后，永新碧桂园公司开始组织建设工程图纸设计，委托广东博意建筑设计院有限公司进行设计，设计7＃楼一层平面图1—11号（案涉标的物）、1—12号店铺时，只标注为“商业服务网点”，未按规划设计方案要求标注为“净菜市场”。2017年12月16日，永新碧桂园公司到相关部门办理了永新碧桂园7＃楼的商品房预售许可证，该预售许可证显示：该7＃楼预售总建筑面积11376.34ｍ2，共80套（含非住宅12个，面积1024.58ｍ2）,其中的非住宅12个中包含了涉本案的1—11号店铺。尔后，永新碧桂园公司开始对外预售。农行永新县支行于2018年1月1日支付永新碧桂园公司定金5万元及首期款5万元订购7＃楼1—11号店铺，又于2018年1月20日支付永新碧桂园公司购房首期款1153495元。2018年3月3日，王素萍、永新碧桂园公司签订商品房买卖合同，永新碧桂园公司将其开发的永新碧桂园7＃楼第一层的1—11号房屋（建筑面积186.43ｍ2，套内面积181.84ｍ2）以商业性质的店铺预售给王素萍,单价为每平方米13428.61元，总价2503495元。约定买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的50.07%（即1253495元），余款125万元以银行按揭贷款形式支付，交房期限在2019年6月30日前，若逾期超过90日，买受人有权解除合同，出卖人在收到买受人书面通知解除合同之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款8%向买受人支付违约金。签订合同时，永新碧桂园公司在合同后附了预售该房屋的7＃楼1—11号的平面图，该平面图显示案涉房屋为商业服务网点，未标注为“净菜市场”。2018年5月29日，王素萍办理银行按揭贷款手续与农行永新县支行签订个人购房担保借款合同，以案涉房屋作抵押担保，向农行永新县支行借款125万元支付给永新碧桂园公司，永新碧桂园公司也作了保证担保。该借款合同第十二条约定：借款人与售房人之间就本合同第二十四条所述的房屋质量、权属或其他方面产生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同项下所有承诺、声明、保证、义务和责任等约定仍应正常履行；第十三条约定：借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施，本合同被解除时，借款人同意贷款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如购房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务，如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。在王素萍办理银行按揭贷款手续时，永新碧桂园公司向农行永新县支行提供了一份涉案房屋的不动产预告登记证明，该证明中权利人一栏显示登记为王素萍及其丈夫的姓名。2018年7月1日，永新碧桂园公司向王素萍开具收到王素萍分次性付款总额2503495元的通用预收款收据。2019年6月份，因王素萍前往不动产登记中心咨询案涉房屋如何办理权属登记时，得知该案涉房屋难以办理王素萍名下的产权登记，故王素萍拒绝办理房屋交付手续。审理中，本院向永新县不动产登记中心发出调查函，调查案涉房屋能否登记到王素萍名下，该中心复函如下：经我单位查阅永新碧桂园公司提交的坐落于永新县交汇处（县城市政广场旁）永新碧桂园的登记资料，该项目规划设计条件中的“四、公共服务及市政公用设施要求”包含了净菜市场，所以永新碧桂园公司配建的净菜市场是公共服务设施。而县政府批复的《永新碧桂园规划与建筑方案设施》明确了净菜市场配建在7幢1层1—11至1—12号商业服务网点。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”和《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有”的规定，永新碧桂园公司7幢1层1—11商业服务网点（商铺）应登记为小区业主共有。该院还向农行永新县支行调取了王素萍截止2020年3月20日止归还购房按揭贷款（案涉银行贷款125万元）本金218750.07元、利息119539.57元的还款明细。此后，王素萍又于2020年4月20日归还本金10416.67元、利息5053.12元，共计归还本金229166.74元、支付利息124592.69元，利息已支付到2020年4月30日止，至今结欠该笔贷款本金1020833.26元。一审法院认为：本案争议的焦点在于王素萍、永新碧桂园公司双方签订的商品房买卖合同是否有效或合同是否应予解除。我国民法总则规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，不得违反法律、不得违背公序良俗。合同法第五十二条也规定，损害社会公共利益、违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，王素萍、永新碧桂园公司签订的商品房买卖合同，永新碧桂园公司将建设主管部门规划设计方案中应规划设计为公共服务设施场所（净菜市场网点）作为普通具有商业性质的店铺出售给王素萍，最终导致该案涉店铺的不动产权属不能登记到原告名下，其行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条“建设单位应当按照规划条件进行建设，确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请……”的规定，而且当时规划的净菜市场系临街服务网点，不仅方便本小区内的业主，同时也方便周边不特定多的人购物(买菜)。因此，永新碧桂园公司签订合同将案涉店铺出售行为也损害了不特定多人的社会公共利益。根据不动产登记部门的复函，该案涉店铺属公共服务设施，依法应登记为该小区业主共有。合同法第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的合同才有效。”本案中，永新碧桂园公司将不属于其所有的案涉店铺出售给了王素萍，事后也未经权利人追认或取得该店铺的权利。因此，综合上述几方面，应认定案涉合同为无效合同。至于永新碧桂园公司所阐述的“案涉店铺规划为商业服务网点具有商业性质，该店铺已取得商品房预售许可证其预售是合法预售，办理不到产权登记系原告与有关行政主管部门的行政事项与被告无关，合同为有效合同”的辩解意见。首先，商业服务网点，是针对该店铺规划为将来开展的经营服务为商业性质，即卖菜，而并非指该店铺本身具有买卖性质即可以买房卖房，该店铺是公共服务设施的菜市场，不具有商品房买卖性质，是作为规划设计条件固定下来。其次，永新碧桂园公司在与有关部门签订用地合同、建设主管部门下达给其用地规划条件通知书以及建设部门给出的建筑规划设计方案，均已明确案涉店铺为公共服务设施的净菜市场。然而，永新碧桂园公司进行建筑设计图纸时，未充分说明案涉店铺属性，导致设计图纸平面结构图中未将该店铺标注为“净菜市场”也致使该店铺办理了预售许可证，但该预售许可证中案涉部分明显与当初建设主管部门的规划设计相违背，事后也未变更，违反了城乡规划法，对该案涉部分的预售许可也当然没有效力。王素萍购买案涉店铺，目的是取得该店铺产权权利，这是永新碧桂园公司的首要义务，永新碧桂园公司不能确保王素萍取得店铺产权权利，这也违反了诚实信用原则。综上，永新碧桂园公司的辩解意见于法无据，不予采纳。因此，王素萍提出要求确认《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，应依法予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，现王素萍提出要求解除其与农行永新县支行签订《个人购房担保借款合同》的诉讼请求应予支持。合同被确认无效，自始无效，永新碧桂园公司因此所取得的购房款应予返还。2503495元购房款中，目前所欠农行永新县支行借款本金部分，由永新碧桂园公司直接返还给农行永新县支行，其余购房款应返还给王素萍。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明……”。本案中，永新碧桂园公司虽然取得了商品房预售许可证，但该商品房预售许可证中案涉部分即7#楼1—11号房与出让用地规划条件及建设主管部门的建筑规划设计方案相悖，违反了我国城乡规划法，因而是不真实的，永新碧桂园公司明知案涉店铺规划设计为公共服务设施的净菜市场是不能作为商品房来预售，却预售给王素萍具有明显的过错，致使原告闲置大量资金，给王素萍造成损失。因此，对王素萍提出要求永新碧桂园公司承担已付购房款2503495元一倍的赔偿责任，综合考虑予以部分支持，永新碧桂园公司应承担支付王素萍125万元的赔偿责任。王素萍及永新碧桂园公司在本案中均为无过错的善意方，对在本案中造成的借款利息损失应由永新碧桂园公司予以赔偿，王素萍已支付部分，由永新碧桂园公司赔偿给王素萍，未支付部分由永新碧桂园公司直接支付给王素萍。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、第一百七十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、王素萍与永新碧桂园公司于2018年3月3日签订的《商品房买卖合同》（编号：20180100606）无效；二、解除王素萍与农行永新县支行于2018年5月29日签订的个人购房担保借款合同；三、永新碧桂园公司返还王素萍购房款1482661.74元（首付1253495元+还农行永新县支行229166.74元本金）；四、永新碧桂园公司赔偿王素萍支付农行永新县支行利息损失124592.69元；五、永新碧桂园公司直接返还农行永新县支行1020833.26元，并赔偿农行永新县支行因王素萍2018年5月29日个人购房担保贷款2020年5月1日起至归还清贷款为止的利息损失。由王素萍承担连带责任，王素萍若承担连带责任后，享有对永新碧桂园公司的追偿权。六、永新碧桂园公司承担支付王素萍125万元的赔偿责任；七、驳回王素萍提出的其他诉讼请求。以上给付款项，限在本判决生效之日起七日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47723元，由王素萍负担11930元，由永新碧桂园公司负担35793元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人永新碧桂园公司提交了赣（2020）南昌县不动产权第××号不动产权证（权利人为南昌碧桂园伟象房地产开发有限公司）复印件，以证明并非所有的公用设施都属于全体业主共有。上诉人王素萍质证认为，系复印件，由法院核实其真实性；即使是真实的，永新碧桂园公司作为大型房地产公司，理应知晓该类房产可能的权利状况，且应将相关信息告知买受人；另，该权利证书上载明的并不是净菜市场。本院分析认证如下：该类房产的权属应根据土地使用权挂牌出让方案、出让合同以及政府职能部门的审批为准，即对该证据的拟证明目的予以采信。上诉人王素萍未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实相一致，予以确认。本院认为：因买受人王素萍以及出卖人永新碧桂园公司均对一审判决提出上诉，现综合双方当事人的上诉、辩称意见，二审争议的主要焦点为，1、案涉《商品房买卖合同》是否合法有效；2、王素萍向永新碧桂园公司主张返还购房款、赔偿利息损失以及按已付购房款的一倍承担赔偿责任等的理由能否成立。关于第一个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效。……（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害公共利益；……。本案中，永新县国土资源局在2017年挂牌出让案涉土地使用权时已明确要求土地竞得人须建设公共服务和市政公用设施，其中净菜市场面积为400平方米，社区用房不少于30平方米……。永新碧桂园公司竞得案涉土地使用权后，报请永新县规划局审核备案的建设项目规划、建筑设计方案亦载明7#楼一层占地面积1781.69m2，建筑面积1746.19m2，其中商业服务面积638.31m2(层高4.4m)，净菜市场402.06m2（层高4.4m)，社区用房面积304.49m2(层高3.6m)……。对此，永新县规划局审核通过。另，就项目开工建设事宜，永新县发展和改革委员会于2017年10月18日作出的《关于永新碧桂园项目备案的通知》也载明“商业建筑面积5179.61m2（含净菜市场400m2）、社区服务用房304.49m2……”。上述报建审批的事实说明，永新碧桂园公司明知净菜市场属于公共服务和市政公用设施，而净菜市场与普通商业建筑存在区别，即净菜市场不可对外销售。但是，永新碧桂园公司明知上述情况和要求却予以隐瞒，并向永新县房地产管理局申请办理案涉房产的预售许可。后，永新县房地产管理局向永新碧桂园公司颁发了《商品房预售许可证》，该许可行为具有公定力，一审法院在民事诉讼中直接予以否定性评价不当，应予以指正。但是，永新碧桂园公司的行为属于以合法形式掩盖非法目的，且损害了公共利益。对此，一审判决已作详细阐述，二审不再赘述。因此，一审法院认定案涉《商品房买卖合同》无效并无不当。至于净菜市场是否属于业主共有问题。这应审查净菜市场是否纳入业主所购房产的公摊面积中以及商品房买卖合同的约定等。并且，公共服务及市政公共设施属于功能性概念，与产权归属无绝对关系，不能理所当然认定住宅小区的公共服务和市政公用设施均属于业主共有。即一审法院在本案中直接认定案涉净菜市场属于业主共有不当，应予以纠正。关于第二个争议焦点问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，案涉《商品房买卖合同》归为无效，故一审法院判令解除王素萍与农行永新县支行签订《个人购房担保借款合同》于法相符，应予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明……。该司法解释第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。现王素萍已支付购房首付款，并偿还了部分银行按揭贷款本息，且案涉《商品房买卖合同》归为无效的过错在于出卖人永新碧桂园公司，故一审法院判令由永新碧桂园公司向王素萍返还已支付的购房首付款、已清偿的按揭贷款本金并赔偿已支付的利息，以及判令永新碧桂园公司向农行永新县支行返还剩余贷款和赔偿相关利息损失，于法相符，并无不当。关于王素萍主张永新碧桂园公司应按已付购房款的一倍承担赔偿责任的理由能否成立问题。本案中，永新碧桂园公司虽取得了案涉房产的预售许可，但其系通过隐瞒相关事实而取得，案涉房产事实上无法进行市场交易，这造成王素萍无法取得案涉房产的不动产权证书。即王素萍无法享有相应的物权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定中所列举的买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的情形虽未明确包括案涉情形，但均属于因出卖人的过错而造成买受人无法取得交易房产物权的情形，对买受人所造成的损害实质上一样的，故一审法院综合考虑永新碧桂园公司的过错程度、目前当地的市场行情以及王素萍的资金成本、按揭还款进度等，酌情确定由永新碧桂园公司向王素萍承担已付购房款50%即125万元的赔偿责任，亦无不当。综上所述，上诉人王素萍、永新碧桂园公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63804元（其中，上诉人王素萍预交16081元，上诉人永新县碧桂园房地产开发有限公司预交47723元），由上诉人王素萍负担16081元，上诉人永新县碧桂园房地产开发有限公司负担47723元。本判决为终审判决。审判长  赖苏平审判员  涂 强审判员  王东平二〇二〇年八月二十八日书记员  戴丽蓉