山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0828民初1792号原告刘鑫鑫，女，1990年12月8日出生，汉族，居民，住济南市长清区。委托诉讼代理人韩双忠（特别授权），山东舜鸿律师事务所律师。被告苏彬，男，1967年9月21日出生，汉族，居民，住金乡县。被告济宁鸿泰置业有限公司，住所地金乡县金城东路**。统一社会信用代码91370828782307911E。法定代表人吕立锋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人吕忠良（特别授权），山东郭鲁涛律师事务所实习律师。被告金乡县鼎泰房地产有限公司，，住所地金乡县金城东路**统一社会信用代码91370828MA3MXD0C6R。法定代表人辛东玉，总经理。原告刘鑫鑫与被告苏彬、济宁鸿泰置业有限公司（以下简称济宁鸿泰公司）、金乡县鼎泰房地产有限公司（以下简称金乡鼎泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月7日公开进行了审理。原告刘鑫鑫的委托诉讼代理人韩双忠，被告苏彬，被告济宁鸿泰公司委托诉讼代理人吕忠良到庭参加诉讼。被告金乡鼎泰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告刘鑫鑫向本院提出诉讼请求：1.依法判令第一、第三被告限期与原告签订正式《商品房买卖合同》，并办理备案、网签、贷款按揭及交付房产等后续事宜；2.依法判令被告二作为被告一的挂靠单位，对上述第一项承担连带责任；3.诉讼费等由三被告承担。事实与理由：2018年5月7日，在金宜佳大厦售楼处，现场工作人员向原告出示了“千寿湖壹号金宜佳大厦”的《商品房预售许可证》等证明金宜佳大厦具备合法商品房开发及预售资质的必办证件，所载明的“建设单位、用地单位、土地使用权人以及房屋预销售单位”等均是被告二“济宁鸿泰置业有限公司”，足以让原告等购房业主相信该房产是由被告二开发建设的。原告出于对被告二的信任，于是就与在场的工作人员签订了《金宜佳大厦订购协议》，明确约定由原告订购金宜佳大厦的5层10室，总价款144540元，在交付首付房款后签订正式《商品房买卖合同》。在原告如约付清74540元首付款之后，三被告竟然互相推诿，均无理拒绝与原告签订正式《商品房买卖合同》，致使原告不能办理备案、网签及银行按揭手续等后续事宜，更不能实现相关房产权益。之后经多方了解原告才得知：由于被告济宁鸿泰公司欠被告苏彬借款本息760万元不能偿还，2014年11月12日，第一被告苏彬与第二被告济宁鸿泰置业有限公司签订《合作开发房地产合同书》，苏彬挂靠被告济宁鸿泰置业有限公司的名义，投资、建设了千寿湖壹号金宜佳大厦项目，在苏彬建设收益税后再支付给被告济宁鸿泰公司660万元。之后苏彬为方便销售涉案房产，又以他人之名作为法定代表人注册了金乡县鼎泰房产有限公司，该公司实际由苏彬及其之子苏文政（公司监事）共同控制操作。由此，被告苏彬作为金宜佳大厦的实际投资人、建设人，被告金乡县鼎泰房地产有限公司作为金宜佳大厦的销售方，在与原告签订《金宜佳大厦订购协议》、收取原告交付的房款后，依法应当履行向原告签订正式《商品房买卖合同》、交付房产、办理备案、网签或银行按揭手续等后续事宜。而被告济宁鸿泰置业有限公司作为被告苏彬的挂靠单位，将工程交由不具备相应资质的苏彬施工，公司出借建筑资质的行为违反了相关法律的强制性规定，依法应当承担连带责任。为维护原告合法权益，提起诉讼。被告苏彬辩称，原告起诉的是事实，涉案房屋是其本人出资建设，但是以鸿泰公司的名义建设，其与鸿泰公司的协议就是合作开发的协议，只有通过鸿泰公司才能办理备案和销售，鸿泰公司有备案权和销售资格。被告济宁鸿泰公司辩称：一、答辩人没有与原告签订《金宜佳大厦订购协议》，不应承担任何责任。虽然《金宜佳大厦订购协议》出卖人签字盖章处加盖的是“济宁鸿泰置业有限公司千寿湖壹号金宜佳项目部”的椭圆印章，但不能证明答辩人与原告签订了订购协议。因为首先该印章并没有加盖在出卖人处。这说明即使该印章是答辩人认可的，则也不能证明是答辩人与原告签订的订购协议。其次，答辩人对该印章不予认可。答辩人不仅已在之前的诸多案件中对该印章提出了异议，而且还于2018年7月13日对苏彬私刻该印章的行为在公安机关报案。不仅如此，苏彬已在（2018）鲁0828民初2217号案件中承认私刻该印章的事实，已经生效的（2018）鲁0828民初2217号民事判决书也认定了该事实。最后，事实上，答辩人既没有成立过济宁鸿泰置业有限公司千寿湖壹号金宜佳项目部，也没有与原告等签订过订购协议，更没有收取过原告的购房款。二、答辩人与苏彬是土地使用权转让合同法律关系而不是挂靠关系，不应对苏彬的行为承担连带责任。被告金乡鼎泰公司未作答辩。原告围绕诉讼请求，向本院提交如下证据：一、《金宜佳大厦定购协议》一份。证明：2018年5月7日，原告与被告方签订了《金宜佳大厦定购协议》，约定由原告定购被告开发建设的金宜佳大厦5层10室，建筑面积为40.15平方米，总价款144540元。约定的付款方式为交清首付款74540元，其余房款按照银行按揭。被告苏彬、金乡鼎泰公司应与原告签订正式的《商品房买卖合同》，并办理备案、网签及交房等后续事宜。二、千寿湖壹号小区金宜佳大厦的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预（销）售许可证》照片打印件。证明：证明被告苏彬、金乡鼎泰公司应与原告签订正式的《商品房买卖合同》，并办理备案、网签及交房等后续事宜。三、2014年11月12日，鸿泰公司与苏彬签订的《合作开发房地产合同书》一份。证明：苏彬为“金宜佳大厦”的实际投资人和开发建设人，但是对外是以鸿泰公司的名义进行开发建设的，二者之间应当认定为系挂靠关系；苏彬通过挂靠鸿泰公司，取得了“金宜佳”项目的开发人资格；鸿泰公司作为具备资质的建筑施工企业，将其资质出借给不具有资质的个人苏彬建设施工、开发楼盘,属于典型的出借资质行为，违反了《中华人民共和国建筑法》第二十六条第二款的规定，其实质是规避国家对建筑行业准入的行政许可，在本质上系法律所禁止的违法行为。鸿泰公司既然许可苏彬利用其资质，双方进行了利益交换，表明鸿泰公司通过该工程获得了意图的经济利益，也表明其自愿承担由苏彬承建工程所带来的相应风险。故鸿泰公司作为苏彬的被挂靠公司，其在允许苏彬挂靠其公司名义对外实际施工的情况下，就应当对苏彬的相关责任作为共同诉讼人承担连带责任。四、POS签购单、收款收据等各一份。证明：被告苏彬作为金宜佳大厦的实际投资人和建设方，收取了原告交付的购房款,原告已经按照约定完成首付款交付义务。五、金宜佳大厦1101室购房者李永兴的《金宜佳大厦定购协议》及付款收据、金乡县房产交易监理所出具的证明一份。证明：金宜佳大厦已经有38处房产由被告鸿泰公司为其办理了网签、备案等手续。在涉案房产已经具备网签、备案的条件下，被告鸿泰公司应当承担对原告购买的房产及时办理相关网签、备案等事宜。六、金乡县人民法院（2018）鲁0828民初2119号民事判决书、济宁市中级人民法院（2018）鲁08民终4271号判决书、合作开发房地产合同书》。被告鸿泰公司应配合苏彬办理开发建设的房地产验收、销售、备案、登记、变更等手续和证件等事宜。被告济宁鸿泰公司质证称：1.对《金宜佳大厦定购协议》真实性有异议。虽然在订购协议上盖有“济宁鸿泰置业有限公司千寿湖壹号金宜佳项目部”的椭圆印章，但不能证明鸿泰公司与原告签订了订购协议。鸿泰公司对该印章不予认可。鸿泰公司不仅已在之前的诸多案件中对该印章提出了异议，而且于2018年7月13日对苏彬私刻该印章的行为在公安机关报案。不仅如此，苏彬已在（2018）鲁0828民初2217号案件中承认私刻该印章的事实，已经生效的（2018）鲁0828民初2217号民事判决书也认定了该事实。最后，鸿泰公司既没有成立过济宁鸿泰置业有限公司千寿湖壹号金宜佳项目部，也没有与原告等签订过订购协议，更没有收取过原告的购房款。故订购协议中的“济宁鸿泰置业有限公司千寿湖壹号金宜佳项目部”的印章并不能说明鸿泰公司就是订购协议的出卖人。2.对原告提交的五证的真实性有异议。原告提交的是复印件。假如原告提交的五证是真实的，这也不能证明原告的观点，鸿泰公司之所以给苏彬提供五证，是为了履行《合作开发房地产合同书》，这也是鸿泰公司转让国有土地使用权产生的附属义务，但这并不能说明鸿泰公司就是苏彬的挂靠公司。原告在举证时也明确说明鸿泰公司无权参与金宜佳大厦的售房事项，与五证的证明观点相矛盾。3.对《合作开发房地产合同书》真实性没有异议，但对原告要证明的观点有异议。虽然鸿泰公司与苏彬于2014年11月12日签订的是《合作开发房地产合同书》，但实际上鸿泰公司欠苏彬借款不能偿还，双方协商鸿泰公司将国有土地使用权作价抵给苏彬。因该国有土地使用权不能办理变更登记，故双方表面上以合作开发的形式进行。实质上，鸿泰公司除了有权向苏彬主张剩余土地使用权转让费660万元的权利外，对金宜佳项目不享有任何权利。包括鸿泰公司负责办理备案、登记等义务，也是由土地使用权转让合同中产生的附属义务。故鸿泰公司与苏彬是国有土地使用权转让合同法律关系，不是挂靠关系，不应对苏彬的行为承担连带责任。根据双方签订的合作合同，并不能证明苏彬借用鸿泰公司的建筑资质施工。4.对收据、支付凭证真实性有异议，不能证明是交付的金宜佳大厦的购房款，即使是真实的，该款与鸿泰公司没有任何关联性，鸿泰公司不应承担任何法律责任。5.对金乡县房产交易监理所出具的证明及李永兴的定购协议真实性有异议，即使是真实的，也不能证明原告方观点。这些已经办理网签、备案的业主，都是与鸿泰公司签订定购协议或经鸿泰公司同意签订的定购协议，并将购房款交付鸿泰公司的业主。本案原告既没有与鸿泰公司签订定购协议，也没有将购房款交付与鸿泰公司，故原告不享有与已经办理网签、备案业主同等的权利。鸿泰公司为李永兴等业主办理备案手续是鸿泰公司的权利，而非义务。原告不能以此为依据来要求鸿泰公司为其办理备案手续。6.对2119号判决书、4271号判决书的真实性没有异议，但对判决书的判决结果有异议。认为2119号判决书是处理苏彬与鸿泰公司之间的纠纷，故不应判决鸿泰公司履行办理网签、备案等义务。即使履行2119号判决书和《合作开发房地产合同书》第三条第5款的义务，是在业主持有经鸿泰公司同意的定购协议并将购房款全部交付与鸿泰公司前提下。本案的原告既没有与鸿泰公司签订定购协议，也没有将购房款交付与鸿泰公司，故鸿泰公司没有为原告办理网签、备案的义务。被告济宁鸿泰公司为证明其主张，提交如下证据：一、（2018）鲁0828民初2217号案2018年8月1日庭审笔录复印件1份。该笔录第6-7页，证明金宜佳大厦实际开发人就苏彬自己，济宁鸿泰置业有限公司参与金宜佳项目是土地使用权转让合同产生的附属义务。庭审笔录第3-5页，证明另案洽谈、签订合同及加盖项目部章均是苏彬自己所为，鸿泰公司没有参与，进而证明本案中与原告签订定购协议的也是苏彬和鼎泰公司，鸿泰公司没有参与。二、被告苏彬出具的承诺书复印件、情况说明复印件各1份。证明：金宜佳大厦实际开发人是苏彬，鸿泰公司参与金宜佳项目是土地使用权转让合同中产生的附属义务。三、《合作开发房地产合同书》复印件、苏彬诉济宁鸿泰置业有限公司房产开发合同一案（2018）鲁0828民初2119号案)民事诉讼状复印件各1份。证明因鸿泰公司欠苏彬借款不能偿还，双方协商鸿泰公司将国有土地使用权作价抵给苏彬。双方以合作开发的形式签订的合同。鸿泰公司除了有权向苏彬主张剩余土地使用权转让费660万元的权利外，对金宜佳项目不享有任何权利。鸿泰公司负责办理备案、登记等义务，也是由土地使用权转让合同法律关系产生的附属义务。故鸿泰公司与苏彬是国有土地使用权转让合同法律关系，不是挂靠关系，不应对苏彬的行为承担连带责任。四、（2019）鲁0828民初2044、2045、2046号民事判决书各1份，（2019）鲁08民终5162、5163、5164、3679号民事判决书各1份。证明：与本案类似的四个案件都经过两级法院审理，都没有判决鸿泰公司承担责任。同理，本案中，鸿泰公司也不应当承担责任。经质证，原告对第一、第三、第四组证据无异议，但不同意被告观点，对证据二有异议且认为与本案无关联性。根据原被告提交的证据本院认定如下事实：2014年11月12日，被告苏彬作为乙方与作为甲方的被告济宁鸿泰公司签订了《合作开发房地产合同书》。该合同第三条合作前提和税费承担2、乙方开发建设所有收益除了应支付给甲方的660万元收益款外，全部归乙方所有，并独立销售、收益等所有权。甲方对乙方除有权要求支付660万元款项外，甲方对乙方开发建设不享有任何权利。5、对乙方开发建设过程中，甲方应配合乙方办理开发的房地产验收、销售、备案、登记、变更等手续和证件。……。金乡县商品房预（销）售许可证载明：千寿湖壹号金宜佳大厦房屋预销售单位系被告济宁鸿泰公司；建设用地规划许可证载明：千寿湖壹号一期建设项目用地单位系被告济宁鸿泰公司；建设工程规划许可证载明：千寿湖壹号小区金宜佳大厦建设单位系济宁鸿泰公司；建筑工程施工许可证载明：千寿湖壹号金宜佳大厦建设单位系济宁鸿泰公司；国有土地使用证载明：金乡县金城路南侧青年路西侧土地使用权人系被告济宁鸿泰公司。2018年5月7日乙方刘鑫鑫与作为甲方的金宜佳大厦签订金宜佳大厦订购协议：“第五条相关约定（3）项乙方承诺于7天之内（即2018年5月14日前）补齐定金人民币66000元整。承诺于7天之内（即2018年5月14日前）交清首付款柒万肆仟伍佰肆拾元整。甲方签署正式《商品房买卖合同》，并备齐银行按揭的一切手续……(4)甲乙双方同意在未签订《商品房买卖合同》之前，此订购协议作为正式有效之约定……”。2018年5月11日，原告刘鑫鑫向被告转款74540元，首付款已结清。2018年5月11日金乡鼎泰公司出具收据一份，载明：“交款单位刘鑫鑫收款方式刷人民币（大写）柒万肆仟伍佰肆拾元整收款事由定金5层10室首付款清经手人苏”。该收据加盖金乡县鼎泰房地产有限公司财务专用章。截止目前被告未与原告签订正式《商品房买卖合同》，也未备齐银行按揭手续。另查明，涉案房屋系被告苏彬个人出资建设，但以济宁鸿泰公司名义建设。被告金乡鼎泰公司系案涉房屋销售方，系被告苏彬以他人名义注册，苏彬对该公司具有决策权。本院认为，原告刘鑫鑫与金宜佳大厦签订的订购协议，因金宜佳大厦并非独立的法人主体，其行为后果应由具有商品房销售资质的金乡鼎泰公司承担，被告金乡鼎泰公司依照协议应与原告刘鑫鑫签订正式商品房买卖合同，并备齐银行按揭的一切手续，原告主张依法有据，本院予以支持。因被告金乡鼎泰公司怠于履行《金宜佳大厦订购协议》，原告刘鑫鑫要求继续履行，证据充分本院予以支持。因案涉房屋系被告苏彬个人出资建设，且系被告金乡鼎泰公司的实际投资人，因此原告要求被告苏彬承担责任，本院予以支持。《金宜佳大厦订购协议》中未体现出被告济宁鸿泰公司是涉案工程的出卖人，且被告济宁鸿泰公司不予认可，原告要求被告济宁鸿泰公司承担责任的请求突破了合同相对性原则；且原告刘鑫鑫虽然与金宜佳大厦签订了《金宜佳大厦订购协议》，但其与济宁鸿泰公司之间并没有订立涉案房屋买卖合同的合意，即使其主张的涉案房屋系苏彬与济宁鸿泰公司合作开发是事实，鉴于原告并未与济宁鸿泰公司就涉案房屋达成订立商品房买卖合同的共同意思表示，其诉讼请求济宁鸿泰公司就案涉房屋签订正式《商品房买卖合同》、办理网签、备案等相应的手续承担连带责任，无事实及法律依据，对该项诉讼请求依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告金乡县鼎泰房地产有限公司、被告苏彬自本判决书生效之日起三十日内与原告刘鑫鑫签订金宜佳大厦5层10室房屋的商品房买卖合同，并办理备案、网签贷款按揭及交付房产的后续事宜；二、驳回原告刘鑫鑫其他诉讼请求。案件受理费1595元，由被告苏彬、金乡县鼎泰房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  王瑞华二〇二〇年八月三日书记员  杨 纳