安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1221民初6490号原告：张敏，女，1978年6月12日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：柳听振，安徽春源律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋曼，安徽春源律师事务所律师。被告：安徽腾辉国际城开发有限公司，统一社会信用代码：91341221335632720J，住所地安徽省临泉县。法定代表人：周建廷，任执行董事。委托诉讼代理人：王华栋，安徽安一律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙曙光，安徽安一律师事务所律师。原告张敏与被告安徽腾辉国际城开发有限公司（以下简称腾辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张敏的委托诉讼代理人宋曼、被告腾辉公司的委托诉讼代理人孙曙光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张敏向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告逾期办证违约金43806元（暂计算至2019年1月24日，具体以被告实际向临泉县不动产登记中心提交全部资料之日为准）；2、判决本案诉讼费用由被告支付。事实与理由：2018年2月8日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告正在开发建设的临泉县腾辉国际城房屋，合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。按照合同约定，被告最迟应于2017年10月30日前履行协助办理产权登记义务，但被告至今仍未向临泉县不动产登记中心提交资料，被告已经违约，依法应当承担逾期办证违约责任。对于买受人不退房的情形，合同中就出卖人如何承担违约责任没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。截至2019年1月24日，本案被告逾期提供资料的天数为451天（2017年10月30日至2019年1月24日），被告应支付违约金43806元（582144×6.09%×451÷365）。被告的行为已经违约，根据法律规定，原告依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告腾辉公司辩称，一、原告提交的委托经营管理合同应为无效合同。2017年3月25日，原、被告双方就腾辉国际城1＃9幢118商铺买卖事宜签订了商品房买卖合同（编号：201701891）。总房款为582144元，合同签订当日原告支付房款382144元。同日原、被告与第三方临泉腾辉商业运营管理有限公司签订了委托经营管理合同；2018年1月30日，原告张敏补交房款20万元，2018年2月8日，原告张敏以个人原因无法办理按揭购房，向腾辉公司提出退房申请，被告同意其退房申请并与原告签订退房协议，原被告双方以按揭转全款为由共同向房管局提出退房申请，终止合同号为201801891的商品房买卖合同。之后，房管局将编号为201701891的合同原件收回存档，并在网签备案系统将原告与被告签订的编号为201701891的商品房买卖合同列入失效合同列表。2018年2月8日，原、被告就腾辉国际城1＃9幢118商铺买卖事宜重新签订了新的商品房买卖合同（编号为201802499）。根据原告提供的委托经营管理合同4.7条约定，若甲方（张敏）与丙方（被告安徽腾辉国际城开发有限公司）所签订的该商铺的买卖合同（编号为201701891）解除或终止，则本合同自动终止。因2018年2月8日，原、被告已签订协议终止编号为201701891的商品房买卖合同，并经临泉县房管局批准。因此，原告提供的2017年3月25日签订的委托经营管理合同已自动终止，属无效合同；二、根据商品房买卖合同（编号201802499）约定，交房日期应为2018年6月30日。因此，被告最迟应在2018年9月30日前将办理产权登记需要提供的资料提交临泉县不动产登记中心；三、2019年1月24日，被告已将办理产权证需要提供的资料提交临泉县不动产登记中心。根据当事人陈述、辩解和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月25日，原告张敏与被告腾辉公司签订《商品房买卖合同》（编号为201701891），合同约定原告购买被告建设的位于临泉县前进路北侧建设路西侧的腾辉国际城1＃9幢1层118号房，合同价款总计582144元。付款方式为合同签订之日支付首付款382144元，余款办理按揭贷款。后原告张敏因个人原因无法办理按揭贷款，向被告腾辉公司提出退房申请，被告同意其退房申请并与原告签订退房协议。之后，房管局将编号为201701891的《商品房买卖合同》列入失效合同列表。2018年1月30日，原告张敏补交房款20万元并于2018年2月8日，与被告就腾辉国际城就1＃9幢118号商铺买卖事宜重新签订了《商品房买卖合同》（合同编号为201802499）。合同约定：“第十一条…出卖人应当自2018年6月30日前向买受人交付该商品房…第二十条…2.出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因政府部门原因，买受人未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任…”另查明，2019年1月24日，被告将涉案房屋的资料提交临泉县不动产登记中心，进行房屋所有权首次登记。临泉县不动产登记中心向被告出具《临泉县不动产登记受理通知书》。本院认为：（1）依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。本案原、被告于2018年2月8日签订的《商品房买卖合同》（编号为201802499）系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。原告已全额支付购房款，被告亦应按约于2018年6月30日将涉案房屋交付原告。根据合同约定，其最迟应于2018年9月28日履行协助办理产权登记义务，但被告于2019年1月24日才向临泉县不动产登记中心提交资料，已属违约，依法应承担逾期办证违约责任。对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉求，本院予以支持。因合同中就逾期办证的问题应当如何承担违约责任没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院酌定按照年利率4.35%上浮40%即年利率6.09%计算。被告逾期提供资料的天数从2018年9月29日计算至2019年1月24日，共计117天，被告应支付违约金为11364元（582144元×6.09%×117天÷365）。（2）原告称涉案房屋的交付时间为2017年8月1日，其依据双方于2017年3月25日签订的《商品房买卖合同》（编号为201701891）和《委托经营管理合同》，根据庭审查明的事实，《商品房买卖合同》（编号为201701891）现已失效；《委托经营管理合同》4.7条约定，若甲方（张敏）与丙方（被告安徽腾辉国际城开发有限公司）所签订的该商铺的买卖合同解除或终止，则本合同自动终止。故原告该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告安徽腾辉国际城开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张敏逾期办证违约金11364元；二、驳回原告张敏的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计448元，由原告张敏负担332元，被告安徽腾辉国际城开发有限公司负担116元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 宋 梅二〇二〇年八月四日书记员 王蓬业附:判决所依据的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。