贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4825号上诉人（一审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人（一般授权）：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：张海威，贵州朗意律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：彭桂琴，女，汉族，1984年11月11日出生，住贵州省毕节七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：王会强，贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：刘力铭，贵州锐驰律师事务所律师。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰公司”）因与被上诉人彭桂琴商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2052号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人瑞丰公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.案涉《房屋征收安置补偿协议》《团购安置房协议》中的合同主体拆迁部门、七星关区高速公路建设指挥部至少应当作为第三人参加诉讼方可查明事实，但一审中上述主体均未参加，导致认定事实不清，程序违法。2.被上诉人未按合同约定向上诉人支付购房款，且案涉合同约定被上诉人应当于合同订立后30日内将将办证所需的契税、维修基金、办证费等费用交付给出卖人，但被上诉人未举证证明其缴纳了以上费用，违反了先合同义务，上诉人不应承担责任。3.本案所涉房屋为安置房，上诉人对该类房屋仅是协助办理变更登记，且涉案房屋于2018年11月29日具备办证条件后，上诉人多次催交被上诉人提交办证资料，被上诉人拒不提交，一审判决上诉人承担违约责任至提交完毕办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知被上诉人之日止不当，上诉人至迟承担违约责任至一审庭审之日。4.被上诉人不存在损失，上诉人不应承担支付违约金的责任。5.上诉人未按期办理不动产权属证书系政策原因所致，上诉人不应承担违约责任。6.一审将全部案件受理费判决由上诉人承担不符合法律规定。被上诉人彭桂琴二审答辩称：和一审意见一致。彭桂琴向一审法院起诉请求：一、判决被告在60日内向原告交付位于毕节市的不动产权证书;二、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计65044.12元（实际金额以原告已付总房款296625.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日计算至被告向不动产登记部门提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）;三、判决本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实：2016年7月5日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程“瑞丰铭城”5号地块4号楼4单元Ａ24层4号商品房，房号为4-Ａ24-4；建筑面积118.65平方米，套内建筑面积98.18平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款296625.00元；买受人应在2016年7月5日前向出卖人支付全部购房款；预付款296625.00元；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。被告2016年7月5日将涉案房屋交付原告，原告向被告交纳了办证费684.00元。被告于2016年12月20日向原告出具购房款发票（296625.00元），原告于2019年12月27日取得契税、印花税完税证明。另查明：2018年11月29日，毕节市不动产登记中心向被告出具《首次登记确认书》，载明：同意暂缓瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记，启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。又查明：涉案房屋系拆迁安置房，2013年6月30日、2015年7月14日，原告与拆迁部门分别签订《房屋征收安置补偿合同》及《回迁安置协议》，约定拆迁部门拆迁原告所有的毕节市的房屋，拆迁部门给予安置；拆迁部门负责办理产权调换房屋的房屋所有权证和土地使用证交原告，办证费用按有关规定执行。协议签订之后原告与拆迁部门的房屋差价款已结算完毕。2015年3月11日，七星关区房屋征收管理局与被告签订《团购安置房协议》，约定购房款由七星关区房屋征收管理局支付给被告，被告再与原告签订《商品房买卖合同》，将房屋交付原告。上述协议载明：被告应为原告办理房产、土地权属手续，办证产生的应由被拆迁人（即原告）承担的契税部分，在该局安置完毕后，被告提供票据，该局于十个工作日内据实一次性支付给被告，其他办证费用均由被告全额承担。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。七星关区之水管理局已按合同约定代原告支付了购房款，被告亦应按合同约定将房屋交付给原告，并在2017年5月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，予以支持。对于原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故该违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，支持以已付购房款296,625.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。对原告要求办理不动产权证书并交付的诉讼请求，涉案房屋现已具备办证条件，根据双方委托办证的约定，被告办证的义务仅限于将办证所需资料提交到办证部门并通知原告，而无需交付，故对办证的诉讼请求，予以支持，对交付的诉讼请求，不予支持。但原告必须提供相关文书。关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，且被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。关于被告未收到房款的抗辩，因本案房屋系拆迁安置之房屋，根据庭审查明的事实，七星关区房屋征收管理局与被告已经约定了付款事项，且被告已经出具购房发票给原告，被告与七星关区房屋征收管理局签订的协议中明确了办证费用的承担，办证相关税费不应由原告承担，且原告已缴纳了一定的办证税费，故被告的该抗辩无事实及法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告彭桂琴提供相关文书之日起九十日内为原告彭桂琴申请办理涉案商品房的不动产权证书。二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告彭桂琴逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款296,625.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）。三、驳回原告彭桂琴的其他诉讼请求。案件受理费957.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。本案二审期间，上诉人提交以下证据：毕节市住房和城乡建设局文件（毕市住建【2015】107号、毕市住建【2017】18号、毕市住建【2018】271号、《关于开展七星关区中心城区房开项目住宅专项维修资金清缴的通知》）、进账单、行政事业单位资金往来结算收据、委托书、科目明细账、维修基金打款清册各一份。证明目的：被上诉人未取得不动产权证书是因其未履行缴纳维修基金和契税、未提交相应资料和出具授权委托书所致，上诉人不应支付违约金。被上诉人质证认为：对真实性存疑，不能达到证明目的，不能证明专项维修基金已经退回业主手中。合同约定的是2017年5月31日以前上诉人向提交转移登记有关文书，事实上不具备交付转移的登记的条件，一审开庭前，上诉人才通知被上诉人办证，其已经违反合同约定，应当承担违约责任，即使被上诉人的维修基金尚未缴纳，但是这不是被上诉人的主合同义务。在上诉人具备办证条件并履行通知被上诉人完成该义务以后，被上诉人还未缴纳契税等费用，该责任才应该由被上诉人承担。因此，上诉人应当承担违约责任。经审查，因被上诉人缴纳维修基金及契税与案涉违约责任无关联，上诉人提交的证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。本院经审理查明：对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案系被上诉人基于与上诉人签订的《商品房买卖合同》，要求上诉人承担逾期取得初始登记并交付办理转移登记有关文书的违约责任，本案判决结果与拆迁部门、七星关区高速公路建设指挥部等均无利害关系，非必须参加的第三人，上诉人主张一审法院遗漏当事人，导致认定事实不清，程序违法的上诉理由，本院不予采信。上诉人未按约定如期取得商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实客观存在，根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当向被上诉人承担违约责任。违约金兼具补偿和惩罚功能，不以守约方遭受实际损失为前提,瑞丰公司以被上诉人未举证证明实际损失为由主张不支付违约金，于法无据。上诉人关于政策原因导致逾期办证，其应当免责的上诉理由，一审已做详尽论述，本院予以确认，不再赘述。本案双方系委托办证关系。现案涉商品房已具备办证条件，上诉人已于一审庭审时告知被上诉人，履行了自身义务，故上诉人承担违约责任的时间应截止一审庭审时，即2020年4月9日，一审判决上诉人承担违约责任至提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知被上诉人之日不当，本院予以纠正。被上诉人是否缴纳及何时缴纳专项维修基金和契税，与上诉人履行取得初始登记并交付办理转移登记有关文书的义务无涉；且上诉人对上述费用仅仅系代收后转交，而非对该费用享有所有权及使用权，合同双方也未约定缴纳该费用是上诉人履行取得初始登记并交付办理转移登记有关文书义务的前提，故被上诉人据此主张不承担案涉违约责任的理由不能成立。本案中，被上诉人的一审诉讼请求未全部获得支持，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，一审法院判决上诉人承担全部诉讼费用不当，本院予以纠正。综上，上诉人瑞丰公司的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2052号民事判决第一、三项，即“被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告彭桂琴提供相关文书之日起九十日内为原告彭桂琴申请办理涉案商品房的不动产权证书。驳回原告彭桂琴的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2052号民事判决第二项为：上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人彭桂琴逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以被上诉人已付购房款296,625.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年4月9日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）；三、驳回上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的其他上诉请求。一审案件受理费957元，由被上诉人彭桂琴负担357元，上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担600元；二审案件受理费1914元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担1200元，被上诉人彭桂琴负担714元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年八月二十七日书记员 赵 莉