浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0881民初2343号 原告：朱文仙，女，1979年3月20日出生，汉族，住衢州市柯城区。 原告：王志康，男，1977年10月26日出生，汉族，住衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：吕彧，浙江游龙律师事务所律师。 被告：江山市昊天房产中介服务部，住所地：江山市双塔街道云宾路**。 经营者，徐良林，男，1966年6月27日出生，汉族，住江山市双塔街道云宾路**。 委托诉讼代理人：陈宏智，衢州市柯城区天成法律服务所法律工作者。 原告朱文仙、王志康与被告江山市昊天房产中介服务部（以下简称昊天服务部）居间合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理。依法由审判员毛志明适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的居间转让合同有效；2、依法判令被告返还未转交的购房款共437725.50元；3、依法判令被告承担赔偿责任支付原告实际经济损失64347元；4.依法判令被告支付占用利息损失暂计为4016.60元，自2020年5月10日起以502072.50元为基数的按年利率6%计付，至实际履行完毕之日止；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告朱文仙、王志康委托被告居间购买房产一处，后于2019年5月12日与其签订了居间购房三方协议书一份。明确约定系位于须江府5幢703室处的房产，面积97平方米，加阁楼为130.87平方米，总价为110万元。基于对居间人被告的信任，原告按约将定金15万元交付给被告，后陆续支付相应款项共计80.5万元，由被告负责代为支付购房款及办理相关手续。二原告于2019年9月5日收到一份《须江府办理按揭贷款催告函》，要求于同月11日前办妥住房贷款手续，总房价为1818275元。于2019年9月5日收到一份律师函，要求办理剩余购房款1451000元的按揭贷款手续。于2019年12月14日被江山宏卓置业有限公司诉至法院，要求支付剩余购房款125100元，并支付违约金、律师代理费。期间才得知，被告为其代理购买的房产价款与约定的价款出入极大，建筑面积也有不同。其既未如实告知房产信息情况，又未如实将房款转交于宏卓公司，致使二原告另支付江山宏卓剩余购房款1451000元、违约金50000元、律师代理费6000元、诉讼费8347元。综上所述，被告未尽居间人义务，接受委托时未向二原告如实告知披露与合同有关的重要情况，使二原告作出错误的认识判断。居间过程中，未如实告知房产出现重大变更的重要信息及未及时全面的将款项转交于卖方，仍向二原告承诺其会按照签订的协议履行。二原告认为被告未全面履行居间人义务，致使二原告经济利益严重受损，应当承担赔偿责任。 被告昊天服务部辩称，一、答辩人与两原告之间从来没有签订过什么原告第一项诉讼请求中所诉称的“居间转让合同”，两原告要求确认一份根本不存在的合同为“有效”是没有事实依据，也不符合相关法律规定精神的。答辩人的经营者徐良林在2019年5月12日与两原告及案外人张余军签订“购房协议书”时，作为“中介”身份，是参与的，但是那份“购房协议书”应当说是一份自始无效的合同。先从签订该合同的背景来看，答辩人与案外人张余军因答辩人在2017年帮张余军的妻子赵菁出售过一套坐落在江山明珠城的住宅而认识，当时张余军向答辩人介绍，赵菁这套房产是别人赠送的，所以成交价低于市场价。到2019年3月份，张余军又找到答辩人，蛊惑答辩人称其在江山市国土资源局土地审计科担任科长的岳父徐洪民因为在江山××楼盘时都提供过帮助，宏卓公司承诺要在“须江府”楼盘中拿出几套房子送给徐洪民，而徐洪民为了快速套现，委托他以低于市场价的价格对外出售，因为他不知道有哪些人有购置房子的需求，所以让答辩人有这样的客户介绍给他，介绍成交的，他会向答辩人支付佣金的。答辩人也是受张余军所蛊惑，自己也向张余军订购了两套“房子”，并且还支付给张余军近三十万元购房定金，（该款当答辩人发现可能受骗后，向张余军催回十万余元，还有182000元未归还答辩人，答辩人己起诉至江山市人民法院，因张余军已涉嫌诈骗罪，被裁定驳回起诉，具见（2020）浙0881民初1761号、1762号《民事裁定书》。所以，答辩人也是被张余军欺骗的受害人。待张余军刑事案件有结论后，如果证实2019年5月12日签订的“购房协议书”从一开始就是基于张余军一手虚构的事实形成的，那该协议书自始无效；如果张余军与答辩人所述的内容属实的话，该“购房协议书”也是一份以合法形式掩盖非法目的的协议书，同样自始无效。因为这两种情况都是我国《合同法》第52条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”所列举的无效情形。二、答辩人处没有原告所诉称的“未转交的购房款437725.50元”，凡是原告转给答辩人让答辩人转交给张余军的所有“购房款”，答辩人均在原告款项到账后立即转给了张余军（除了张余军指示答辩人预留的用于支付答辩人的佣金5万元和归还答辩人的借款2万元），这一事实答辩人的银行流水账完全能够证实，因此原告第二项诉讼请求没有事实依据。因为答辩人提供的银行流水完全能够证实答辩人的这一观点，所以再去详细的进行文字论证已经没有必要，还是待法庭调查时让答辩人提供的相关证据说话吧。三、原告诉称让法院判令答辩人“承担赔偿责任，支付原告实际经济损失64347元”同样没有事实依据。从原告起诉状中的“事实与理由”及证据清单中所列举的证据分析，原告所谓的“实际经济损失应该是江山宏卓置业有限公司在起诉其要求原告及时足额支付购房款的案件中产生的，而在原告与江山宏卓置业有限公司签订《房屋买卖合同》中，答辩人并非居间人，因原告自己原因没有及时足额支付购房款产生的费用（经济损失）与答辩人没有任何关系的。并且，答辩人前面就已经说过，与原告之间没有签订过什么“居间转让合同”，答辩人何来“足额代缴款项”的合同义务，所以，两原告针对答辩人的这一诉讼请求也是没有任何事实依据的，希望法庭也能够予以驳回；四、原告诉称让法院判令答辩人“支付占用利息损失4016.60元……”同样没有事实依据，这也是非常荒唐的。前面答辩人就已经说过，原告要求答辩人转交给张余军（为了让张余军能够确定帮原告购置哪一套房子）的所有购房款，答辩人都是在原告款项到账后立即转账给张余军的（据答辩人了解，张余军收到答辩人转账的款项后，为了原告能够办理按揭贷款时的需要，还是会把该款又重新转回给原告的）：答辩人从来没有占用过原告的任何资金，何来原告诉称的“占用利息损失”？所以原告的这一诉讼请求也样没有事实依据，依法应当驳回！综上所述，答辩人认为，原告的诉请根本没有事实存在，请求贵院查明事实后依法驳回原告的全部诉请，依法维护被告的合法权益。 诉讼过程中，原、被告对以下事实无异议，本院对此予以认定： 2019年5月12日，案外人张余军为甲方、原告朱文仙为乙方、被告为中介三方共同签订了《购房协议书》一份，协议书约定：“甲方介绍宏地须江府房产信息给乙方、乙方愿意购买宏地须江府5幢703室97平方加阁楼建筑面积为130.87平方米，车位编号13-1-323号；该房产总价为110万元；2019年5月12日乙方付定金15万元；……配套车库、车位或贮藏室按房产公司开盘价的70-75%计算；如甲方在该宏地须江府房产公司签订合同超过110万元售给乙方或超过乙方不能接受的价格，甲方须补偿乙方含定金30万元”。协议签订后，原告陆续向张余军及被告付款80.50万元（含定金15万元）。其中被告收到44万元，付给张余军37万元，余留7万元。2019年7月10日，原告与江山宏卓公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告向宏卓公司购买《宏地大诚·须江府》第5幢703室房屋一套，建筑面积128.54平方米，另购储藏室一间、车位一个，总计购房款1818275元。因被告与张余军在收取了原告80.5万元的购房款后，只向宏卓公司支付了367275元，故二原告于2019年12月14日被江山宏卓置业有限公司诉至法院，要求支付剩余购房款1201000元，并支付违约金、律师代理费。经本院调解，双方达成协议，原告支付宏卓公司购房款1201000元，支付违约金50000元，支付律师代理费6000元，赔偿诉讼费损失8347元。期间才得知，被告为其代理购买的房产价款与约定的价款出入极大，建筑面积也有不同。其既未如实告知房产信息情况，又未如实将房款转交于宏卓公司，致使二原告另支付江山宏卓剩余购房款1201000元、违约金50000元、律师代理费6000元、诉讼费8347元。 庭审过程中，原、被告存在以下争议，本院予以分析认定： 一、被告是否应当对全额未付房款承担支付责任。 原告认为，被告未向原告披露与合同有关的重大事项，使原告作出错误判断，故被告应承担全额支付未付房款的责任。 被告认为，凡是原告转给被告让被告转交给张余军的所有购房款，被告均在原告款项到账后立即转给了张余军（除了张余军指示被告预留的用于支付被告的佣金5万元和归还答辩人的借款2万元），因此，被告不应为张余军未将原告预付的购房款支付给宏卓公司的剩余部分承担返还责任。 本院认为，被告作为中介，其在事前也未必知道该房产的具体细节，其只是介绍了房源信息，具体尚应在原告与房产公司签订购房合同时履行审慎注意义务。被告在代收了44万元购房款及定金后，已将37万元支付给了张余军，由于被告在三方签订的合同中仅作为中介签字，故其本身不为实际履行合同的当事人承担合同义务，因此，其不对已支付给张余军部分款项承担返还责任。但由于原告支付给被告的款项均为购房款或为购房设立的定金，其性质不是佣金，也不是张余军的个人款项，向宏卓公司支付原告的购房款虽是张余军的义务，但被告对该款项的性质是明知的，故不得留作佣金和个人还款之用，所留用的7万元应当为不当利益返还给原告。 二、被告是否应当对因张余军未及时向宏卓公司支付购房款而造成原告的损失承担责任。 原告认为，由于被告在居间过程中未如实告知房产出现重大变更的重要信息及未及时将购房款转交于卖方，故应对原告的损失承担责任。 被告认为，在原告与江山宏卓置业有限公司签订《房屋买卖合同》中，被告并非居间人，因原告自己原因没有及时足额支付购房款产生的费用(经济损失)与答辩人没有任何关系，因此，被告无需承担该损失。 本院认为，原告对与宏卓公司签订的房屋买卖合同中履行付款时间的具体内容是清楚的，故其未及时履行付款义务造成诉讼的损失不应由介绍信息且在介绍信息合同中不具有实际履行义务的被告承担。 综上，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，未提供证据或提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，在原告与张余军及被告签订的购房协议书中，其合同的权利义务并未涉及到被告，具体义务人均指向案外人张余军，被告履行了介绍房源信息的义务，且原告也确实买到了该房屋。具体履行中，被告只是代收了部分房款及定金，且除扣留了7万元外，其他均已支付给了张余军，因此，被告继续扣留的7万元无法律和事实依据，留取的该部分款项为不当得利，应予返还，且应支付占用期间的利息损失。在原告与宏卓公司签订的正式购房合同后，其已知道房屋的全部信息，故未按该协议履行义务造成的损失不应由介绍房源信息的被告承担。原告要求被告承担返还全部未向宏卓公司支付的购房款及赔偿因未按时履行与宏卓公司的《商品房买卖合同》的付款义务造成的损失于法无据，本院不予支持。如原告认为因张余军未及时向宏卓公司支付其已付的购房款造成了损失，则应另行向张余军主张。对原告要求确认三方签订的合同有效的主张，因该合同并未涉及原、被告的权利和义务，故本院对该协议效力不作认定。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告江山市昊天房产中介服务部返还原告朱文仙、王志康未转交的购房款70000元，并以70000元为基数按年利率6%支付自2020年5月10日起至款项付清之日止资金占用期间的利息，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8860元，减半收取4430元，由原告负担3730元，被告负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  毛志明 二〇二〇年八月二十八日 书记员  徐 宁