山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终1743号 上诉人（原审被告）：陈玉清，女，1973年11月21日出生，汉族，农民，住聊城市茌平区。 委托诉讼代理人：李华栋，山东鲁衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：聊城众慧文化传播有限公司，住所地：聊城市东昌府区古楼办事处振兴西路精英商办楼**。 法定代表人：王薇，董事长。 委托诉讼代理人：杨晓佳，山东普新律师事务所律师。 上诉人陈玉清与被上诉人聊城众慧文化传播有限公司（以下简称众慧文化公司）租赁合同纠纷一案不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初6136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈玉清及其委托诉讼代理人李华栋、被上诉人众慧文化公司法定代表人王薇及其委托诉讼代理人杨晓佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈玉清上诉请求：1.依法撤销(2019)鲁1502民初6136号民事判决书，查明事实后依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费由众慧文化公司承担。事实与理由：1.一审法院程序违法。根据民事诉讼法第一百六十一条的规定，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条规定，适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。延长后的审理期限累计不得超过六个月。本案于2019年7月2日立案，判决书上的日期为2020年2月27日，陈玉清于2020年3月4日签收判决书，众慧文化公司签收日期不详。本案适用简易程序审理，一审法院既未在三个月的法定审理期限内审结，双方也未在法定审理期限届至后，协商同意继续适用简易程序延长审理期限。退一步讲，即便是延长简易程序的审理期限，也违反了延长后的审理期限累计不得超过六个月的规定。故本案已严重超过简易程序的法定审理期限，因此，一审法院存在程序违法。2.一审法院认定事实存在严重错误。一审法院仅判令解除涉案租赁合同，但却未对合同解除的时间点做出认定。根据合同法第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。众慧文化公司是以起诉的方式诉请法院解除合同，故涉案租赁合同应在解除的通知到达陈玉清时即陈玉清收到起诉状时才发生解除的效果。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由此可知，合同解除后一方当事人主张赔偿损失要求对方当事人在履约过程中存在过错。本案中，众慧文化公司并未提供充分的证据证明陈玉清在履约过程中存在过错，退一步讲，即便陈玉清存在违约行为，众慧文化公司作为合同相对方有防止损失扩大的义务，没有及时采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。一审法院既然判令合同解除，在众慧文化公司未及时止损的情况下，众慧文化公司无权就陈玉清收到起诉状之前的扩大损失部分向陈玉清主张赔偿。一审法院认为众慧文化公司与案外人签订租赁合同系其为防止损失扩大而采取的补救措施，属认定事实错误。本案中，陈玉清与众慧文化公司之间签订的租赁合同，合法有效，且陈玉清已将涉案租赁物交付给众慧文化公司使用。在履约的过程中，如果众慧文化公司认为是因陈玉清原因导致其无法使用涉案租赁房屋，正如一审法院所言，其应当及时与陈玉清协商变更、终止合同或者单方面通知陈玉清解除合同。但众慧文化公司并未采取上述补救措施防止损失扩大，而是与案外人聊城市东昌府区慧馨生态幼儿园签订了一个新的租赁合同。陈玉清认为，聊城市东昌府区慧馨生态幼儿园既不是陈玉清与众慧文化公司租赁合同中的任何一方当事人，也不是承租房屋的所有权人，其完全是一个与本案无关的第三人，故众慧文化公司与案外人签订新的租赁合同，并不能防止损失扩大，并不是一审法院所认定的一种有效的补救措施。如上所述，既然众慧文化公司与案外人签订新的租赁合同不属于防止损失扩大的有效补救措施，根据合同法第一百一十九条规定，众慧文化公司无权就扩大的损失要求赔偿。在2017年7月13日即陈玉清与房屋所有权人聊城市鑫鹏房地产开发有限公司解除租赁合同之前，陈玉清享有合法转租权，众慧文化公司也在占有使用着涉案租赁房屋，其就应当支付该期间的房屋租金，故众慧文化公司在2017年7月13日之前使用租赁房屋所产生的租金无权要求陈玉清返还。一审法院认为案外人于2017年5月1日向众慧文化公司交付了涉案房屋，属事实认定错误。一审法院仅依据案外人聊城市东昌府区慧馨生态幼儿园和众慧文化公司签订的租赁合同中约定的交付时间是2017年5月1日，就认定涉案租赁房屋是案外人在2017年5月1日向众慧文化公司交付的，2017年5月1日，尚在陈玉清享有合法转租权期间，此时有权交付涉案租赁房屋的只能是陈玉清，且陈玉清在签订租赁合同后就已经向众慧文化公司完成了交付。虽然两份租赁合同均指向同一个标的物，但在同一个期间内，同一个标的物只能交付一次，在陈玉清已经完成了交付的情况下，案外人在众慧文化公司本就占有使用着涉案租赁房屋的情况下再次交付明显于逻辑不符。同时在庭审中，因该份租赁合同与众慧文化公司提交的其他证据之间自相矛盾，存在明显伪造嫌疑，陈玉清不认可其真实性，并就此发表了相关质证意见，但一审法院却置陈玉清的质证意见于不顾，在有如此明显逻辑漏洞的情况下就轻易认可了该份证据的证明力，并以此作为裁判的依据，作出了对陈玉清不利的判决，要求陈玉清返还2017年5月1日之后的租金，无事实和法律依据，实在难以令陈玉清信服。综上，一审法院程序违法，认定事实存在严重错误、逻辑矛盾，据以作出裁判的事实依据缺乏证据证明，严重损害了陈玉清的合法权益，应当予以撤销，特提起上诉，望判如所请。 众慧文化公司辩称：1.一审程序合法，未超出审理期限。一审审理过程中陈玉清提出了管辖权异议，法院就管辖权异议进行相关期限的审理。依据相关法律规定，人民法院对当事人提出的管辖权异议，未经审查或者审查后尚未作出裁定的，不得进入该案实体审理，同时提出管辖权异议至审查管辖权异议的时间不计入审限。因此一审法院适用简易程序审理办案的审理期限未超期，一审程序合法。2.一审判决中事实不清楚部分为不应当予以扣除2.5个月房租，除此之外其余事实清楚。陈玉清与众慧文化公司于2017年2月16日签订房屋租赁合同，在众慧文化公司承租房屋准备装修时，陈玉清与案外第三人的纠纷使得涉案房屋被锁门、停水停电，众慧文化公司无法继续使用房屋，案外人对房屋的阻却行为一直持续到陈玉清与鑫鹏房产公司的租赁合同解除。2017年7月陈玉清与鑫鹏房产租赁合同解除，陈玉清不再具有涉案房屋出租权，陈玉清与众慧文化公司签订的房屋租赁合同不再具有履行的可能，合同目的无法实现。在房屋租赁合同签订后众慧文化公司支付租赁费40000元，可由于案外第三人的阻却行为，众慧文化公司对涉案房屋并未使用也无法使用。租赁合同解除后非因承租人原因致使合同无法履行，出租人应承担返还租金、赔偿可得利益损失等违约责任。众慧文化公司与慧馨幼儿园在2017年8月26日签订了签订的房屋租赁合同，实际上的交付房屋时间为2017年9月1日，只是为了与慧馨与鑫鹏房产签订合同的时间相一致，才在合同中注明时间为2017年5月1日，事实是在众慧文化公司无法使用房屋时就一直与陈玉清联系协商变更或者寻找减少实际损失的办法，直至2017年9月1日，众慧文化公司直至2017年9月才获得房屋。在一审审理过程中，众慧文化公司为了节约诉讼成本，尽量达成调解，未就实际交房时间为9月1日进行举证，也未要求赔偿可得利益损失，众慧文化公司租赁房屋是为了办理教学机构，由于陈玉清原因致使众慧文化公司无法使用房屋错过招生高峰期，给众慧文化公司带来了巨大的可得利益损失。恳请二审法院依法裁决。 众慧文化公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除众慧文化公司、陈玉清双方签订的房屋租赁合同；2.判令陈玉清返还众慧文化公司租金40000元及其利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准，自2017年2月13日计算至实际返还之日）；3.案件受理费由陈玉清承担。事实和理由：2017年2月16日，众慧文化公司、陈玉清签订了房屋租赁合同，租赁东昌府区站前街鑫鹏旺角4楼东侧150平方米的房屋，租赁期限自2017年2月16日起，众慧文化公司于2017年2月13日、2月22日分别通过微信和银行转账的方式支付陈玉清首期租金40000元。租赁合同签署后，因陈玉清与房主的纠纷，导致众慧文化公司迟迟无法使用该租赁房屋。后众慧文化公司与涉案房屋新的总承租方签订了租赁合同，并向其支付了租金，但陈玉清至今未返还众慧文化公司所交纳的租金，为维护众慧文化公司的合法权益，现诉至一审法院，请求依法裁判。 一审法院认定事实如下：2017年2月18日，陈玉清（乙方，承租人）与案外人聊城市鑫鹏房地产开发有限公司（甲方，出租人）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将位于“鑫鹏旺角”中的商业及办公用房租赁给乙方使用，整栋楼房为四层框架结构，租赁期限为十年，自2017年2月18日至2027年2月18日，租金包括60%的房屋租赁费，40%的场地租赁费，租金及场地使用费第一年为180万元，以后在第一年租金的基础上每年递增总额的5%，租金每年交付一次。租赁期内，乙方根据自己的使用情况可将该房屋转租，转借给他人使用，但转租期限不得超过未履行完的租期。租赁期内，甲方如将该房屋出卖，该房屋的租赁合同对新的产权所有人继续有效。2017年2月16日，陈玉清作为出租人（甲方），众慧文化公司作为承租人（乙方），签订房屋租赁合同一份，约定的主要内容：甲方将位于站前街鑫鹏旺角4楼东侧150平米的房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2017年2月16日至2022年2月15日，计60个月；租金人民币7万元，按年结算；甲方保证该房屋无产权纠纷，乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其他有关证明材料的，甲方应予以协助；众慧文化公司、陈玉清双方还约定了其他权利义务。众慧文化公司在2017年2月13日以微信方式支付陈玉清2000元，2017年2月22日转账给付陈玉清租金38000元，以上两笔合计40000元。2017年7月13日，陈玉清因未按时交纳相关费用，聊城市鑫鹏房地产开发有限公司与陈玉清协议解除了2017年2月18日签订的房屋租赁合同。陈玉清未将其与聊城市鑫鹏房地产开发有限公司解除房屋租赁合同的情况告知众慧文化公司。2017年8月26日，众慧文化公司法定代表人王薇与案外人聊城市东昌府区慧馨生态幼儿园补签了房屋租赁合同，约定交付房屋时间为2017年5月1日。 一审法院认为，众慧文化公司、陈玉清双方签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按照约定履行各自义务。虽然陈玉清在合同签订后将涉案租赁物交付众慧文化公司使用，但依据众慧文化公司提交的录音资料可以证实陈玉清与案外人发生纠纷，导致众慧文化公司对租赁房屋无法使用，其合同目的无法实现，众慧文化公司请求解除与陈玉清签订的租赁合同，符合法定解除条件，对于众慧文化公司主张解除租赁合同的请求，一审法院予以支持。对于众慧文化公司主张返还已交纳的租金问题，一审法院认为，租赁合同是继续性合同，在其存续期间，出租人有继续保持租赁物的法定或者约定品质的义务，使租赁物合于约定的使用收益状态。出租人负有对租赁物的瑕疵担保和权利的瑕疵担保义务，出租人应担保不因第三人对承租人主张租赁物上的权利而使承租人无法依约对租赁物进行使用收益；在租赁物因不可归责于承租人的原因而不能使用收益，承租人可就该部分请求减少租金，出租人应相应减少租金或延长租期。本案中，众慧文化公司非因本人原因导致其实际无法使用涉案房屋，但众慧文化公司应依据该情况及时与陈玉清协商变更、终止合同或者单方通知陈玉清解除合同。众慧文化公司虽没有及时采取上述补救措施防止损失扩大，但众慧文化公司提交的其法定代表人王薇与案外人聊城市东昌府区慧馨生态幼儿园补签的房屋租赁合同，载明慧馨幼儿园交付房屋时间为2017年5月1日，以上可以佐证众慧文化公司采取了与案外人签订租赁合同这一补救措施。而众慧文化公司、陈玉清双方签订租赁合同的时间为2017年2月16日，可以佐证众慧文化公司采取补救措施之前使用涉案房屋的时间约为两个半月，故众慧文化公司主张陈玉清返还交纳的全部租金40000元及利息，不予支持。依据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定陈玉清返还众慧文化公司租金25416.67元[40000元-（70000元÷12个月×2.5个月）]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十一条的规定，判决如下：一、解除聊城众慧文化传播有限公司与陈玉清于2017年2月16日签订的涉案房屋租赁合同；二、限陈玉清于本判决生效后十日内返还聊城众慧文化传播有限公司租金25416.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由陈玉清承担218元，聊城众慧文化传播有限公司承担182元。 二审审理过程中，陈玉清提交三份证据。证据一，聊城中院（2020）鲁15民终521号民事裁定书，拟证明众慧文化公司在一审法院提交的（2018）鲁1502民初1075号判决书是未生效判决，该判决书经二审法院审理已于2020年5月15日发回重审，众慧文化公司提交的上述判决书不能作为本案的参考依据。证据二，聊城市鑫鹏房地产开发有限公司房屋使用权证明复印件，拟证明陈玉清对该涉案房屋使用期限为2017年1月份至2027年1月份。证据三，提交鑫鹏公司与陈玉清签署的协议复印件一份，拟证明陈玉清与鑫鹏公司解除合同的原因是王薇等四家承租人未按时交纳水电费。众慧文化公司质证认为：对证据一真实性无异议，但是证据一是陈玉清与李向东之间的房屋租赁合同纠纷，与本案无关。因证据二未提交原件无法核实，对其真实性不予认可，对租赁内容认可，对时间点不认可，需要提供原件。对证据三真实性无异议，该协议书只能证明是由于承租人陈玉清未按时交纳水电费，而无法证明是众慧文化公司等四家商户未按时交纳相关费用的原因致使陈玉清与鑫鹏公司解除合同，协议书的合同相对方是陈玉清，而不是众慧文化公司。 众慧文化公司提交慧馨幼儿园出具的证明一份，拟证明实际交付时间为2017年9月1日。陈玉清质证认为：对该证据的真实性有异议，从该证据的印章来看，在本案中的材料中慧馨幼儿园已经显示有三枚字样不同的印章，认为该印章的使用随意性很强，不具有真实性，不能作为定案的依据。从其材料记载来看5月1日是为了迎合幼儿园与鑫鹏公司的签署日期相吻合，也就是认可了材料不具备真实性和客观性。 二审过程中，经本院释明，陈玉清放弃了其主张的一审法院程序违法的上诉理由，众慧文化公司没有异议，本院予以认可。 本院二审查明的事实与一审法院基本一致。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方当事人的焦点是一审法院判决解除案涉租赁合同并由陈玉清向众慧公司返还租金25416.67元是否正确。租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。出租人基本义务为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中陈玉清作为出租方，负有继续保持租赁物的法定或者约定品质义务，使租赁物合于约定的使用收益状态。本案合同约定房屋为陈玉清享有转租权的四层建筑的一部分，陈玉清应为众慧文化公司正常使用房屋提供必要条件和便利，不得因该栋建筑其他部分的纠纷影响众慧文化公司的正常使用。根据一二审过程中双方当事人陈述及提交的证据，可以认定众慧文化公司与陈玉清签订租赁合同后，因陈玉清与案外人纠纷导致众慧文化公司在长达四个月左右的时间内对涉案房屋不能按照约定正常使用，也无法获得相应收益,致使合同目的不能实现，因此一审法院依法判决解除租赁合同并由陈玉清返还部分租金无不当，应予支持。但一审法院认定众慧文化公司在采取补救措施之前使用涉案房屋的时间约为两个半月，属认定有误，本院予以纠正。二审审理过程中，众慧文化公司自认与案外人聊城市东昌府区慧馨生态幼儿园补签了房屋租赁合同，房屋实际交付时间为2017年9月1日，一审法院对房屋实际交付时间认定有误，本院亦予纠正。关于陈玉清返还租金数额，一审法院以2017年5月1日为节点，依据公平原则和诚实信用原则，判令扣除两个半月的租金，并无明显不当，且众慧文化公司并未就此提起上诉，本院对此予以认可。 综上所述，陈玉清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由陈玉清承担。 本判决为终审判决。 审判长 关 淼 审判员 杨 轲 审判员 范晓静 二〇二〇年八月七日 法官助理何德芳 书记员郎亚楠