广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终871号上诉人（原审原告）：冯刚，男，汉族，1973年2月18日出生，住址：广东省珠海市香洲区************，居民身份证号码：610************01X。委托诉讼代理人：张家华，广东莱特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：珠海市恒大海泉湾置业有限公司，住所地：广东省珠海市平沙镇海泉湾**办公室****。法定代表人：李泽雄，总经理。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉茂良，北京大成（珠海）律师事务所律师。上诉人冯刚因与被上诉人珠海市恒大海泉湾置业有限公司（以下简称海泉湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2673号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯刚上诉请求：一、撤销原审判决第三项；二、判令海泉湾公司向冯刚支付维修费134000元；三、判令海泉湾公司向冯刚支付违约金62214元（参照逾期交付房屋按全部购房款日万分之一自2018年6月30日暂计算至天然气开通之日即2019年2月1日）；三、本案一、二审诉讼费用由海泉湾公司承担。事实和理由：一、关于冯刚是否就自行修复事宜尽通知义务，原审事实认定不符合生活常理，逻辑前后矛盾。首先，对于涉案房屋装修质量问题的普遍性、严重性、客观性以及海泉湾公司拖延修复、修复不符合约定的情况，冯刚已提供大量证据予以证实。冯刚自行委托第三方对涉案房屋进行修复的项目与多次报修的问题是高度统一的，系符合合同保修范围内海泉湾公司应承担的责任，目的是为了有效解决妨碍正常居住困扰的质量问题，是人之常情。其次，冯刚的多次报修均是口头通知海泉湾公司，符合一般行为习惯，原审法院认定冯刚此前几次报修通知的有效性，却不认可其多次催告无果便自行委托第三方修复的事实，显然不合逻辑，赋予冯刚消极举证责任。冯刚在整改完成单据上签字的缘由已在原审庭审中阐明，即使单次整改完成也不必然代表房屋质量问题已根治或无其他问题，房屋不断出现新的质量问题，海泉湾公司多次修复无法根治，敷衍了事。最后，《商品房买卖合同（预售）》作为格式合同，约定的责任是冯刚过分高于海泉湾公司，显失公平。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。该条并未把书面通知作为强制性规定，只要行为人符合上述情形即可，海泉湾公司制定的格式合同《商品房买卖合同（预售）》第十七条第（三）约定中的“书面通知”显然违法，加重冯刚的责任，不符合一般行为习惯。海泉湾公司称已修复，应提供证据证明，不能够单凭以往单次的整改验收单据从而断定履行合同义务已符合约定，否定其他质量问题的存在，仍须根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担责任。二、基础设施设备（如燃气、有线电视、温泉水、可视化门铃）属于基本生活配套设施，是商品房能够正常居住使用的必要条件，功能性缺失构成违约，应当参照逾期交付房屋计付违约金。原审判决认定海泉湾公司逾期交付基础设施设备的行为构成违约，但原审法院认为仅需依据合同约定协助开通相关设施，适用法律不当。海泉湾公司的行为构成违约，应当承担违约责任，而非仅依约继续履行其应履行的义务。基础生活设备作为商品房正常使用的基本条件，未能交付使用商品房相应设施，严重影响买受人正常生活，系重大违约行为，应视同商品房未交付，参照逾期交付房屋计付违约金作为冯刚的实际损失合理合法，冯刚有权依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，主张海泉湾公司赔偿损失。此外，原审法院未查明以及忽视了事实：质量问题的严重程度是否足以影响房屋使用人的正常使用、原审判决仅分析了未开通天然气的违约责任，未对房屋质量问题导致未能入住使用的违约责任作评价。海泉湾公司答辩称：一、冯刚主张的维修款，无任何事实和法律依据，原审法院驳回诉求系事实认定清楚，法律适用正确的结果。（一）海泉湾公司交付的房屋满足法定和约定交付条件，即使存在瑕疵也应由冯刚按合同约定书面通知海泉湾公司提供维修服务，而不应擅自维修。海泉湾公司交付的房屋取得竣工验收备案、建筑工程消防验收意见等相关文件，满足法定和约定的交付条件，冯刚未提供证据证明涉案房屋存在的质量问题，即使存在装修的细微瑕疵，也应当按照商品房买卖合同约定及时书面通知海泉湾公司提供维修服务，商品房买卖合同第十六条第二款约定商品房存在地基基础和主体结构外质量问题，由出卖人及时更换、修理；商品房买卖合同第十七条第二款约定，不可抗力和买受人不当使用造成的损害，出卖人不承担保修责任，第三款约定保修期内买受人要求维修的书面通知送达出卖人合理时间内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人才可以自行或委托他人进行维修，维修费用才由出卖人承担。冯刚未向海泉湾公司发出维修的书面通知，海泉湾公司不存在不履行保修义务，冯刚擅自委托他人维修，违反了前述合同约定，维修费用不应当由海泉湾公司承担。（二）冯刚提出维修要求后，海泉湾公司已经在合理期限内履行完毕维修义务并经冯刚验收确认，冯刚委托装修是在事后基于自身目的进行的，相关费用与海泉湾公司无关。冯刚存在逾期收楼的违约行为，合同约定交楼日期为2018年6月30日，海泉湾公司约定交付日期前通知冯刚办理收楼手续，但冯刚在2018年7月17日才办理收楼手续，根据商品房买卖合同第十六条第三款和广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条的规定，海泉湾公司交付的房屋满足法定和约定交付条件时，冯刚无权拒绝收楼；此外冯刚所主张房屋存在的质量瑕疵，没有任何有资质的机构确认，但海泉湾公司仍然本着维护社会和谐的态度，在冯刚提出以后积极提供维修和优化服务，在2018年8月5日已经由冯刚予以验收确认，冯刚委托装修施工是在房屋修复完毕后未通知海泉湾公司，在海泉湾公司不知情的情况下进行的，该行为与海泉湾公司毫无关联，海泉湾公司不应承担相关费用。（三）冯刚无证据证明维修费用实际发生，相关费用也无合理依据和标准。冯刚未提供证据证明费用实际发生，此外委托装修发生在海泉湾公司维修完毕获得验收确认后，相关费用是冯刚基于自身目的产生的，费用标准与瑕疵维修不匹配，装修项目的档次与海泉湾公司的保修义务无关，价格畸高。二、冯刚主张违约金无事实和法律依据，原审判决正确。（一）海泉湾公司不存在违约行为，交付的房屋满足法定和约定交付条件。海泉湾公司交付的房屋取得竣工验收备案、建筑工程消防验收意见等相关文件，满足法定交付条件和约定的交付条件，冯刚并未提供证据证明涉案房屋存在的质量问题，即使存在装修上细微瑕疵，也应当按照商品房买卖合同约定及时书面通知海泉湾公司提供维修服务，冯刚无权拒绝收楼并要求海泉湾公司承担逾期交付的违约责任。海泉湾公司已在合理时间内将涉案房屋存在的瑕疵维修完毕，不存在逾期履行保修义务的行为。（二）冯刚主张违约金未提供约定依据和计算标准，在主张维修费用的基础上还主张违约金是重复求偿。违约金功能本身在于弥补守约方的损失，合同法对于违约金存在调整规则，既主张违约金又主张维修费用的情况下，涉案房屋因满足交付条件已经按期交付给冯刚，不存在严重影响居住使用的质量问题，冯刚无权主张逾期交付违约金，更何况根据前述法律法规，逾期交付违约金与维修费用的赔偿不能同时主张。三、海泉湾公司积极履行了保修义务，在冯刚报修后合理期限内完成了修复，冯刚应当自行承担其装修发生的费用。（一）海泉湾公司的证据充分证明冯刚逾期办理收楼手续，且海泉湾公司对冯刚保修的问题均及时完成保修后取得冯刚查验确认签名，冯刚没有证据证明完成保修后还存在瑕疵需进一步由海泉湾公司履行保修义务，或者通知后海泉湾公司怠于履行后续保修义务。（二）《商品房买卖合同（预售）》，是按住建部和工商总局联合制定的示范文本签订，“郑重提示”已突出明确的提醒：“为保障开发企业和购房者的合法权益，请在购房和签署商品房买卖合同时先阅知如下事项，并遵守合同相关约定：……2.逐条认真阅读、审慎签订商品房买卖合同，开发企业在售楼书或广告中的承诺，购房者可以要求写进书面补充协议，口头承诺和广告宣传只做买卖双方交易时参考。签订后，由此产生的法律后果由签订方负责。”补充协议首条特别注明：“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释”，第十二条第11款以加粗加黑字体明确约定：“买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议为其真实意思的反映。”因此，商品买卖合同及补充协议是在平等、自愿、协商一致基础上签订的，冯刚对该协议的内容均完全清晰及理解，是真实意思表示，合法有效，司法解释不要求书面通知作为强制性规定，亦未禁止双方约定以书面通知为前提，书面通知和口头通知均属于通知的方式，属于意思自治的范围，书面与口头的区别并非责任的加重，而是方式选择，冯刚主张书面通知义务系加重责任的格式条款，没有任何依据。冯刚向原审法院起诉请求：一、判令海泉湾公司向冯刚支付维修款134000元；二、判令海泉湾公司向冯刚支付违约金62214元（参照逾期交付房屋按全部房款日万分之一自2018年6月30日计算至天然气开通日即2019年2月1日）；三、判令海泉湾公司协助开通温泉水、有线电视、可视化门铃等生活必需；四、判令海泉湾公司承担本案的全部诉讼费用。原审法院认定事实：双方当事人于2017年1月14日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定冯刚向海泉湾公司购买位于平沙镇海逸巷155号30栋101房，建筑面积为237.24平方米，总价款为2962566元。合同第九条约定：商品房交付条件为商品房取得房屋测绘报告和建设工程竣工验收备案证明文件。第十一条约定：（一）海泉湾公司应当在2018年6月30日前向冯刚交付该商品房；（二）商品房达到第九条、第十一条约定的交付条件后，海泉湾公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达冯刚。冯刚未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……（三）1.办理交付手续前，冯刚有权对该商品房进行查验，海泉湾公司不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为冯刚查验和办理交付手续的前提条件；2.冯刚查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由海泉湾公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂等管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。（5）冯刚在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从海泉湾公司书面通知的冯刚办理房屋交接手续之日起，视为海泉湾公司已经交付房屋。但冯刚接收房屋的，不视为海泉湾公司所应当承担的保修义务予以免除，海泉湾公司应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。……（6）冯刚因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为海泉湾公司已经按期交付房屋。3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用；（2）详见补充协议第五条。第十二条约定：除不可抗力外，海泉湾公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，海泉湾公司按日向冯刚支付全部购房款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，冯刚有权解除合同。……冯刚要求继续履行合同的，合同继续履行，海泉湾公司按日计算向冯刚支付全部购房款万分之一的违约金。第十七条约定：保修责任。（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，实行自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（二）下列情形，海泉湾公司不承担保修责任：1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；2.因冯刚不当使用造成的房屋及其附属设施的损害。（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由海泉湾公司承担的责任，或不合理的加重冯刚责任、排除冯刚主要权利内容的，仍以本合同为准。合同还约定了其他条款，其中冯刚在合同中留了通讯地址和联系电话。合同具体条款前的郑重提示写明，请购房者在购房和签署商品房买卖合同时先阅知如下事项：逐条认真阅读、审慎签订商品房买卖合同，开发企业在售楼书或广告中的承诺，购房者可以要求写进书面补充协议，口头承诺和广告宣传只做买卖双方交易时参考。开发企业设置的商品房样板房，其布置格局、装修材料、装修档次、装修质量和设备配置，只做促销时的样板，不作为交楼标准，当事人另有约定，可从其约定。《商品房买卖合同（预售）》附件五第2条其他约定：（一）双方同意本合同第十条变更如下：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件。2.电话、有线电视、燃气线路、宽带网络在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相应费用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.非出卖人原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2.出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施公共配套达到使用条件。（二）鉴于该项目系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施、公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于该项目最后一期竣工交付的时间。《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第二条约定：双方同意本合同第九条变更如下：（一）海泉湾公司应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付冯刚使用；（二）该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。第四条约定：双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，冯刚要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。第十条第二款住宅配套设施约定：电话、电视、宽带网均为预留接口，由用户自行申请开通。每户设独立燃气表，管道燃气入户，由用户自行申请开通。别墅温泉入户则约定为主卧室卫生间和后花园预留温泉管道接口。第十二条其他约定的第6款：买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充条款为其真实意思的反映。第十三条约定：本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。补充协议还约定了其他内容。合同签订后，冯刚向海泉湾公司支付了全部购房款。海泉湾公司提交的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》显示，包括涉案房屋在内的楼栋于2018年6月22日取得竣工验收备案表。2018年3月27日，珠海市公安消防局作出《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，认定包括涉案房屋在内的建筑工程竣工验收消防备案复查合格。海泉湾公司提交三份《珠海市通信配套设施工程竣工验收备案表》显示，包括涉案房屋在内的光纤入户工程于2018年6月20日经广东省通信管理局珠海市通信建设管理办公室验收评定为质量合格工程。海泉湾公司提交《广东省安全技术防范系统验收表》显示，包括涉案房屋在内的珠海海泉湾花园一期别墅区及地下车库的安防工程（检查项目包括基本要求、报警系统、电视监控、出入口控制、巡更、控制室）于2018年6月15日经珠海市公安局高栏分局安全技术防范管理办公室验收合格。2018年6月29日，珠海恒大海泉湾物业服务中心作出《珠海恒大海泉湾花园收（验）楼通知书》，请业主于2018年6月30日至珠海市金湾区**********会所一层办理现场验、收楼。同日，恒大海泉湾销售中心按照合同中约定的冯刚通讯地址并附上冯刚的联系电话，向冯刚邮寄上述收楼通知书。海泉湾公司对物业及销售中心代为通知的行为予以认可。冯刚承认于2018年6月30日收到上述收楼通知。海泉湾公司提交五份接单日期分别为2018年6月30日（两份）、7月10日、7月25日、7月28日的涉案房屋《珠海-恒大海泉湾物业服务中心维修单》，显示维修项目包括客厅窗户下渗水、餐厅窗户渗水等多项，冯刚在满意度评价一栏中“以上报修已完成维修，请您对我们的服务进行评价”，勾选的均是“非常满意”并签名确认。落款日期均为2018年8月5日。2018年7月17日，冯刚办理了收楼手续，并在业主资料卡、缴费授权书、防火责任书、收楼物品领用登记表、钥匙托管委托书上签字确认。冯刚与珠海市*****林绿化工程有限公司（以下简称田缘公司）于2018年9月6日签订《工程合同书》，约定冯刚委托田缘公司以包工包料的方式对涉案房屋进行防水工程施工，包括铲墙、防水、打阳台地面、贴瓷砖等项目，工程总价款为135063元，施工期限为2018年9月10日至2019年3月30日。田缘公司出具的涉案房屋工程项目预算表表，并出具四张收据，显示收到冯刚工程款合计134000元。2019年6月28日，冯刚代理律师向海泉湾公司发出律师函，内容为：在约定交付时间届满前，海泉湾公司通知冯刚收（验）楼，冯刚现场查验发现存在多处墙体、地板渗、地板渗漏水以及部分装修破损等现象敦促贵司尽快整改后再行验收。基于对贵司的品牌信任度，再加验收时未逢雨季，查看后确未发现渗漏水现象便办理了（验）楼手续。入住不久，在首次下雨后便发现房屋出现诸多质量问题，经向物业服务中心报修，海泉湾公司施工队伍怠于履行维修义务，每逢雨天便遭受困扰，严重导致房屋功能性目的无法实现，影响冯刚正常入住以及家私的损坏，冯刚已对海泉湾公司失去信任，为了避免人身、财产不受继续侵害决定自行救济，经口头告知后，冯刚自行聘请施工维修，共计54000元。冯刚自行维修后有权向海泉湾公司追偿相应费用。根据合同约定，交付时需完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。但是，由于海泉湾公司建设的管网不符合开通条件，冯刚自收楼后多次向珠海港兴管道天然气有限公司（以下简称港兴公司）申请开通燃气均遭拒，冯刚有权参照逾期交付责任向海泉湾公司主张按全部房款日万分之一的违约金62214元。另还就温泉水、有线电视、可视化门铃的开通和安装问题进行了催促。冯刚提交与珠海恒大海泉湾管家孙洪辉的微信聊天记录显示，自2018年8月1日起，双方就涉案房屋的维修、天然气报装等问题进行沟通，至2019年1月中旬，天然气未能开通。2019年1月31日，冯刚与港兴公司签订了管道燃气供气合同，办理了天然气报装开通。原审法院认为，冯刚与海泉湾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方的真实意思表示，没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认，双方当事人均应依合同约定行使权利、履行义务。合同约定涉案房屋于2018年6月30日前交付。涉案楼栋于2018年3月27日取得《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，于2018年6月15日取得《广东省安全技术防范系统验收表》，于2018年6月20日取得《珠海市通信配套设施工程竣工验收备案表》，于2018年6月22日取得竣工验收备案表。此时，涉案房屋达到《补充协议》第二条约定的房屋交付条件——由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》（别墅无需具备《电梯安全检验合格证》）。海泉湾公司于2018年6月29日邮寄收楼通知书通知冯刚于2018年6月30日收楼，冯刚因认为房屋存在多处质量问题推迟收楼并要求整改，双方最终未能达成一致，冯刚遂起诉至原审法院。对冯刚的诉求，原审法院分析如下：一、关于冯刚主张的维修款问题。合同第十七条约定：（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，实行自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。冯刚在查验涉案房屋时，发现房屋多处需要整改，并在办理收楼手续前后先后五次向珠海恒大海泉湾物业服务中心报修，海泉湾公司均已按维修单上报修的项目完成了整改维修，冯刚也已经签名认可。期间，冯刚委托第三方对涉案房屋进行装修改造，并未通知冯刚，也没有举证证明其所装修改造的项目为合同保修范围内确实存在的质量问题，海泉湾公司对冯刚自行装修改造的行为和价款不予认可，冯刚主张其自行装修改造的行为已经物业同意并口头告知海泉湾公司也没有向原审法院提交证据以证实其主张，不符合合同第十七条第（三）约定的“在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担”的情形，原审法院对冯刚要求海泉湾公司支付其自行装修改造的维修款的主张，不予支持。二、关于违约金问题。冯刚认为交付的房屋未按合同约定开通生活配套的天然气，主张参照逾期交付房屋按全部房款日万分之一的标准自约定的交房日2018年6月30日计算至天然气开通日即2019年2月1日向冯刚支付违约金62214元。合同附件五第2条其他约定：（一）双方同意本合同第十条变更如下：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件。2.电话、有线电视、燃气线路、宽带网络在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相应费用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.非出卖人原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2.出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施公共配套达到使用条件。从本案证据可见，海泉湾公司交付的涉案房屋虽然经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等多部门验收并取得单位（子单位）工程竣工验收备案表》和《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》等，但冯刚收楼后却未能及时开通生活必备的天燃气，违反合同附件五第2条第（一）款第2项“电话、有线电视、燃气线路、宽带网络在商品房交付使用时安装完毕”的约定，是违约行为，应承担相应的违约责任。根据该条款“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.非出卖人原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2.出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施公共配套达到使用条件”的约定，海泉湾公司有协调相关单位解决存在问题的义务，直至上述基础设施公共配套达到使用条件。冯刚主张参照逾期交付房屋按全部房款日万分之一的标准计付违约金，不符合合同约定，对此主张，原审法院不予支持。三、关于协助开通有线电视、可视化门铃、温泉水的问题。1.有线电视。有线电视与燃气线路一样，根据合同约定须在商品房交付使用时安装完毕。根据附件十一补充协议第十条第二款住宅配套设施约定：电话、电视、宽带网均为预留接口，由用户自行申请开通。海泉湾公司并没有提交证据证实已经完成相应的有线电视安装和预留接口工作，应承担举证不能的不利后果。对冯刚要求海泉湾公司协助开通有线电视的主张，原审法院予以采纳。2.可视化门铃。双方当事人确认，可视化门铃并非合同约定的范围。海泉湾公司提交的《收楼物品领用登记表》中，海泉湾公司在交付房屋时的随附物品中列明有可视对讲设备，并显示尚未安装，海泉湾公司在庭审中也当庭表示同意安装开通，故原审法院对冯刚要求海泉湾公司助开通可视化门铃的主张，原审法院予以支持。3.温泉水。根据附件十一补充协议第十条第二款住宅配套设施第11项约定：别墅温泉入户：主卧室卫生间和后花园预留温泉管道接口。合同及相关附件对温泉入户交付的时间没有具体约定。虽合同附件五第2条“其他约定”第（二）款中约定：鉴于该项目系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施、公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于该项目最后一期竣工交付的时间。从现有证据看，该约定时间不明确。《中华人民共和国合同法》六十二条第四项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，冯刚起诉要求履行协助开通义务，原审法院予以支持，但应当给海泉湾公司必要的准备时间，并按合同约定的交付标准在主卧室卫生间和后花园预留温泉管道接口。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审法院判决：一、海泉湾公司于判决发生法律效力之日起十日内协助冯刚开通珠海市*****************的有线电视、可视化门铃；二、海泉湾公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助冯刚开通温泉入户，在珠海市*****************主卧室卫生间和后花园预留温泉管道接口；三、驳回冯刚其他诉讼请求。一审案件受理费因适用简易程序减半收取2162元，由冯刚负担2112元，由海泉湾公司负担50元。二审期间，双方均提交了新证据：冯刚提交《装修保证金收据》，海泉湾公司提交《管道燃气验收监督情况告知书》、《珠海市****工程质量验收监督报告》。本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院还对涉案房屋进行了现场勘查。冯刚提交的保证金收据载明，2018年7月31日，冯刚向涉案房屋的物业服务公司交纳装修保证金2000元，拟证明开发商对于涉案房屋因质量问题须维修的事实是明知的。海泉湾公司质证称对冯刚交给物业服务公司装修保证金2000元的事实不知情。本院向港兴公司发出《协助调查函》，调查涉案小区（含别墅区域）是否存在迟延开通天然气的情形；若存在迟延开通情形，是何具体原因，以及其他开通审批相关情况。港兴公司复函称，恒大海泉湾小区为毛坯验收、精装交付，因此港兴公司对该小区在竣工验收前进行了安全检查，在该小区精装交付前再进行一次安全检查。因该小区楼栋装修交付前检查是否合格存在先后顺序，因此港兴公司根据该小区的申请分六次开通管道燃气，具体如下：珠海恒大海泉湾公园A地块燃气工程，该小区已开通A4区1-13栋及A1区34-44栋，此次开通A2区及A4区7户（A2-8-102，A2-14-101，A4-23-101，A4-28-102，A4-29-102，A4-30-101，A2-8-102）别墅。该小区楼栋在安全检查合格后，该公司在2019年1月28日受理通气点火业务；珠海恒大海泉湾花园A地块燃气工程（别墅区），此次开通别墅区，共计248户。该小区楼栋在安全检查合格后，港兴公司在2019年6月14日受理通气点火业务。本院查明，2018年10月23日，珠海市金湾区建设工程质量监督检测站向海泉湾公司出具《管道燃气验收监督情况告知书》，称海泉湾公司于2018年8月8日组织设计、施工、监理等单位对恒大海泉湾花园A地块燃气工程进行验收，验收范围为庭院管、户内管（不包含表后阀部分，共2552户）。在该检测站监督下，验收组织、验收程序和验收执行标准符合要求。验收组认为该项目技术资料基本完整、工程质量合格，一致同意通过验收。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是海泉湾公司是否应向冯刚支付房屋维修款及逾期支付基础设施设备违约金。关于冯刚主张的房屋维修款。《商品房买卖合同（预售）》约定海泉湾公司应当在2018年6月30日前向买受人交付涉案商品房，涉案楼栋于2018年3月27日取得《建设工程消防验收意见书》，于2018年6月22日取得竣工验收备案表，符合合同约定的交付条件和法定交付条件。冯刚主张涉案房屋存在质量问题，经开发商维修仍无法居住，只得自行委托田缘公司维修，产生134000元维修费。但是，冯刚在2018年8月5日签名确认的五份维修单载明其对开发商的维修“非常满意”，冯刚二审提交的保证金收据载明装修保证金支付时间为2018年7月31日，早于上述维修单的时间，即冯刚交纳该费用时，涉案房屋仍在开发商的维修过程中。冯刚无证据证明其在2018年8月5日之后至2018年9月6日其与田缘公司签订维修合同之前这段时间，通知了海泉湾公司涉案房屋仍有质量问题须维修但海泉湾公司不修，因此，冯刚根据其与田缘公司签订的装修合同主张海泉湾公司支付维修费，理据不足。原审法院对冯刚的此项诉讼请求不予支持，并无不当。关于逾期支付基础设施设备违约金。冯刚上诉主张涉案房屋在交付时未按合同约定开通生活配套的天然气等基础设施设备，海泉湾公司应参照逾期交付房屋的违约责任支付违约金。本院认为，第一，关于是否存在违约情形。根据港兴公司的复函可知，涉案房屋于2019年1月28日才受理天然气通气点火业务，未能按照合同约定的交付日期2018年6月30日前具备开通天然气的条件，海泉湾公司构成违约。第二，关于违约原因的认定。《商品房买卖合同（预售）》约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件。2.电话、有线电视、燃气线路、宽带网络在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相应费用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.非出卖人原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2.出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施公共配套达到使用条件。”根据上述约定，海泉湾公司不承担逾期交付基础设施设备违约责任的前提为基础设施未能按约定时间交付的原因不在于海泉湾公司。本院认为，在海泉湾公司存在逾期交付天然气基础设施的违约情况下，应由其对违约原因承担举证责任，现海泉湾公司无证据证明迟延交付燃气设施系因第三方原因导致，应认定涉案房屋因海泉湾公司的原因导致燃气设施迟延交付，海泉湾公司应承担相应违约责任。第三，关于违约责任的确定。涉案房屋于2019年1月28日具备天然气通气点火条件，违约期间为2018年7月1日至2019年1月28日共计212天，因双方未约定逾期交付基础设施设备违约金计算标准，冯刚主张参照逾期交房违约金标准即已付购房款的日万分之一计算违约金较为合理，海泉湾公司应向冯刚支付逾期交付基础设施设备违约金62806元（2962566×212×0.0001），冯刚起诉请求为62214元，是其对自身权利的处分，本院按其诉讼请求金额予以支持。经本院审核，原审判决对于冯刚提出的海泉湾公司协助开通涉案房屋有线电视、可视化门铃以及开通卫生间、后花园预留温泉管道接口温泉入户的诉讼请求予以支持，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上所述，本院认为，冯刚的部分上诉请求合法有据，本院予以支持；其请求支付维修费用的上诉请求无事实根据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2673号民事判决第一、二项；二、撤销珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2673号民事判决第三项；三、珠海市恒大海泉湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内向冯刚支付逾期交付基础设施设备违约金62214元；四、驳回冯刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2162元，由冯刚负担1470元，珠海市恒大海泉湾置业有限公司负担692元；二审案件受理费4224元，由冯刚负担2872元，珠海市恒大海泉湾置业有限公司负担1352元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年八月三日本件与原本核对无误书记员吴健豪