河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终1494号 上诉人（原审被告）：怀来县腾达机动车驾驶员培训学校，住所地怀来县京张公路西大街良田屯村公路北。 法定代表人：梅喜根，校长。 委托诉讼代理人：岳建荣，女，驾校员工。 委托诉讼代理人：冯艳丽，河北国器律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：白万岐，男，1965年3月20日出生，汉族，住怀来县。 委托诉讼代理人：石瑞兰，河北高正律师事务所律师。 上诉人怀来县腾达机动车驾驶员培训学校（以下简称腾达驾校）因与被上诉人白万岐租赁合同纠纷一案，不服河北省怀来县人民法院（2020）冀0730民初91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人及其委托诉讼代理人、被上诉人委托诉讼代理人到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 腾达驾校上诉请求：撤销怀来县人民法院（2020）冀0730民初91号民事判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一审法院认定事实有失客观，判决错误。一审法院对双方所签订协议认定为有效协议是正确的，对此腾达驾校不持异议。在第一个五年租赁期间内，腾达驾校仅仅经营两年，就被政府强拆，导致直接损失500多万元。特别是在政府强拆之后，腾达驾校无法经营，为此曾多次找白万岐进行交涉商量善后事宜，但白万岐避而不见，导致本案一直未能妥善解决。在此基础上，白万岐应当对第一个五年期间未能经营的三年租金予以退还。根据合同的约定，白万岐应当与腾达驾校共同协商解决强拆事宜，然而因白万岐的消极态度致使未能妥善解决，并且还起诉要求第二个五年的租金，显然与事实不符。一审庭审中，腾达驾校也已经对以上观点陈述清楚，但一审法院未能采纳，对事实的认定有失客观。一审法院确认解除合同并判决腾达驾校给付租金没有事实及法律依据，虽然双方合同约定的第一个五年租期到期，但腾达驾校仅仅经营了两年，后三年因政府强拆无法经营，白万岐所要求的第二个五年的租金显然没有事实依据。一审中，在法院征得双方同意后择期调解，但腾达驾校始终未能接到任何调解的通知，白万岐在诉讼期间，还组织人员、车辆、推土机对双方诉争的场地大肆施工，白万岐的以上行为显然构成了侵权，对该部分事实，一审法院也没有进行认定。综上，一审判决认定事实有失客观，判决错误，请二审法院纠正错误判决，维护腾达驾校的合法权益。 白万岐答辩称，其与腾达驾校所签订的租赁协议是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。腾达驾校也明确表示对该协议无异议，应当依约交付租金。协议中明确约定了承租方可在地上建设训练用设施，但有关手续需由承租方自行办理，投入的费用也自行负担，出租人不承担任何的责任。履行过程中，腾达驾校进行了路面硬化修建房屋，因其建设行为未能经过有关部门的批准而发生行政处罚并拆除了部分房屋。该处罚后果是由于腾达驾校自己的行为造成，与白万岐无关。另外，协议还约定了受到处罚由承租方单独解决，腾达驾校在使用承租土地的过程中发生行政处罚，根据约定由其自行承担并解决，而不应当将责任归于白万岐。腾达驾校主张将不能经营的责任由白万岐承担，显然不具有合同约定的支持。在腾达驾校受到行政处罚之后并未能予以解决，而是继续占有使用租赁物，白万岐索要租金时，腾达驾校也未提出上诉意见的抗辩，而是一直拖延，既然占有使用租赁物，就应当按照约定给付租金。本案所涉及的场地是白万岐从村委会承包，并且经过村委会同意又转租给腾达驾校，发生行政处罚的事实是由于腾达驾校未能办理审批手续造成，而非白万岐无权处分，腾达驾校拒绝给付租金的理由是不成立的。白万岐一直在北京打工，腾达驾校所谓的组织人员施工并非白万岐所为。一审法院认定事实清楚，腾达驾校的上诉理由既无事实依据也无法律依据，请二审法院予以驳回。 白万岐向一审法院起诉请求：终止和解除租赁协议，腾达驾校腾清场地恢复原貌；给付拖欠的租金9万元（截至2020年4月1日）；并承担违约责任给付违约金21.6万元。 一审法院认定事实：2012年4月5日，白万岐、腾达驾校签订《租赁协议》，约定白万岐在经得怀来县土木镇西辛堡村村委会同意后将其名下部分承包地转租给腾达驾校作为驾驶训练场地使用。协议第一条约定：“承租方可以在该土地上建设训练使用的设施，但是所需手续由承租方自己办理，所需投入的设备及费用由承租方单方负担，出租方不承担任何责任，如果因建造场地发生阻碍、受到处罚，由承租方单独解决，与出租方无涉”。第二、三条约定：租赁期间从2012年4月5日起至2036年12月31日止；租金为每年3万元，每五年交付一次租金，第一个五年的租金在签订合同时起一次性给付15万元，第二个五年开始之日起交纳下一个五年的租金，以后以此类推。到达租金交付之日，承租方没有交付租金视为单方违约，出租方有权单方中止和解除合同。第四条约定：“出租方保证出租的土地无任何权属争议，如因土地使用问题和任何一方发生纠纷，都由出租方负责解决，所需费用由出租方独自承担”。第七条约定：“如单方违约不遵守协议，按照约定租金总价款的30%，向另一方承担违约赔偿责任”。协议签订后，腾达驾校依约交付了第一个五年租期的租金并开始投入建设。2014年8月27日，腾达驾校因在案涉土地上非法建设驾校，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定而被怀来县国土资源局行政处罚，后相关违反设施被强制拆除，腾达驾校因此一直无法经营。第一个五年租期届满后，一直未按约交付第二个五年租期的租金，白万岐多次催促无果，于2017年6月26日向腾达驾校出具书面告知书，通知交付租金、终止租赁合同，并要求于十日内腾出场地。然腾达驾校既未交付租金也未腾出场地，白万岐多次催促未果，诉至法院。一审法院认为，白万岐、腾达驾校之间签订的《租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行各自的义务。本案中，腾达驾校在租赁土地时与白万岐协商一致并经西辛堡村村委会同意，将该土地作为驾驶训练场地使用，双方在《租赁协议》第一条中明确约定：“承租方可以在该土地上建设训练使用的设施，但是所需手续由承租方自己办理，所需投入的设备及费用由承租方单方负担，出租方不承担任何责任，如果因建造场地发生阻碍、受到处罚，由承租方单独解决，与出租方无涉”，后腾达驾校为建设驾校在该土地上进行路面硬化并修建办公房屋，因其建设行为未经国土资源局批准而被行政处罚并拆除违建房屋及设施，是由其自身原因造成，与白万岐无关，且双方已有明确约定，腾达驾校将训练场房屋被强拆无法营业及因此遭受损失全部归责于白万岐既无合同约定，亦于法无据，故对腾达驾校的抗辩意见依法不予采信。根据《租赁协议》约定，腾达驾校应当在第二个五年开始之日起，交纳下一个五年的租金，现其未按约交纳租金，已违反双方合同约定，白万岐要求腾达驾校交付拖欠租金9万元（计算至2020年4月1日）、解除租赁合同并腾清场地的诉讼请求符合双方协议约定，依法予以支持，对白万岐要求腾达驾校将租赁场地恢复原貌的诉讼请求因双方在租赁协议中未有明确约定，依法不予支持。就白万岐在庭审中增加的要求腾达驾校给付违约金21.6万元的诉讼请求，经书面通知后逾期未补交案件受理费，对该部分诉讼请求依法按自动撤诉处理。判决：一、解除白万岐与怀来县腾达机动车驾驶员培训学校于2012年4月5日签订的《租赁合同》；二、怀来县腾达机动车驾驶员培训学校于本判决生效后十日内给付白万岐拖欠的租金9万元（截至2020年4月1日）并腾清场地；三、驳回白万岐的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点是白万岐与腾达驾校所签订的租赁合同是否满足解除条件，白万岐提出的解除合同应否得到支持；腾达驾校应否对其占有使用承租场地期间所发生的租金承担给付责任。 关于租赁合同，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。第十一条第二款规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。白万岐将其从村委会承包的荒地，经村委会同意出租给腾达驾校，双方签订租赁合同，虽然该合同系双方真实意思的表示，但约定的内容系将农用地的荒地用于非农业建设，且腾达驾校在该场地上进行了路面硬化和建设房屋，以上行为已经违反了法律的强制性规定，并经有关部门作出行政处罚决定，故该合同因违反法律强制性规定应当属于无效合同。经庭审中释明，白万岐仍认为其与腾达驾校所签订的租赁合同为有效合同，并抗辩双方约定了有关的审批由承租人负责，因腾达驾校未能进行审批所发生的行政处罚，与其无关。签订合同时，白万岐已经对腾达驾校承租土地的目的明知，对腾达驾校的建设行为亦明知，在未能进行农用地转化为建设用地的审批前，白万岐仍将土地予以出租，故其以双方约定内容抗辩合同违反法律强制性规定的理由不能成立，本案诉争的租赁合同属于无效合同。白万岐主张解除合同的诉讼请求系建立在合同有效的基础上，现合同已经确认无效，白万岐要求解除合同的主张不具有事实依据，一审法院认定合同有效并判决解除合同系适用法律错误，应予纠正。基于合同无效，腾达驾校占有使用案涉场地不具有事实及法律依据，应在腾空之后返还白万岐。 关于租金，腾达驾校对于2017年4月1日以后未能支付租金的事实不持异议，虽本案诉争租赁合同属于无效合同，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，腾达驾校在2017年4月1日至今仍占有案涉场地，故对2017年4月2日至2020年4月1日期间的租金，应按约定的3万元/年的标准，予以支付，一审法院对白万岐要求给付9万元租金的主张予以支持并无不当。对于腾达驾校上诉主张其在2014年8月收到行政处罚决定书并经政府部门强拆之后便不再经营的理由，在白万岐一审中所提交的录音材料中，腾达驾校并未对此进行抗辩，仅要求延缓支付租金的期间，故其该项上诉理由缺乏证据支持，一审法院对此未予支持符合法律规定。 综上所述，怀来县腾达机动车驾驶员培训学校的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律错误。本院依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第八条、第十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省怀来县人民法院（2020）冀0730民初91号民事判决第二、三项； 二、撤销河北省怀来县人民法院（2020）冀0730民初91号民事判决第一项。 如未能按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1025元，二审案件受理费2050元，均由怀来县腾达机动车驾驶员培训学校负担。 本判决为终审判决。 审判长 闫 格 审判员 宋凯阳 审判员 马瑞云 二〇二〇年八月十九日 书记员 田 佳