黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0111民初811号原告:王洋洋，男，1990年1月22日出生，汉族，现住哈尔滨市呼兰区。原告:朱立荣，女，1974年4月3日出生，汉族，现住哈尔滨市呼兰区。被告:王庆和，男，1947年8月18日出生，汉族，现住哈尔滨市呼兰区，被告:陈继芬，女，1971年6月25日出生，汉族，现住哈尔滨市呼兰区。第三人:哈尔滨元晟房地产经纪有限公司，现住哈尔滨市呼兰区幸福小区**楼**15门。法定代表人：程龙，职务：经理。委托代理人：黄蕾，该公司职员，女，1993年1月27日出生，汉族，现住哈尔滨市呼兰区。王洋洋、朱立荣诉王庆和、陈继芬、哈尔滨元晟房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王洋洋、朱立荣、被告陈继芬、第三人哈尔滨元晟房地产经纪有限公司的委托代理人黄蕾到庭参加诉讼，被告王庆和经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王洋洋、朱立荣向本院提出诉讼请求：1.王庆和双倍返还原告王洋洋购房定金20000元，被告陈继芬承担连带给付责任；2.王庆和返还朱立荣购房首付款145000元；3.王庆和赔偿朱立荣支付给第三人哈尔滨元晟房地产经纪有限公司的各项费用19500元，第三人承担连带给付责任；4.王庆和给付违约赔偿朱立荣人民币45500元（总房款455000元的10%）；5.诉讼费由王庆和、陈继芬承担。事实与理由：2020年1月4日被告王庆和通过陈继芬将其坐落于呼兰区兰河名苑22号2单元702室面积87平方米楼房作价455000元价格卖给原告王洋洋，并通过第三人哈尔滨元晟房地产经纪有限公司作为居间方签订房屋买卖合同，房屋买卖合同是被告陈继芬代被告王庆和签订的，第三人作为居间方在合同中加盖公章。签订房屋买卖合同同时，原告王洋洋支付1万元定金，当时交付给第三人，第三人支付给被告陈继芬了，陈继芬支付给王庆和了。1月9日原告王洋洋向第三人支付办理贷款及过户所需费用19500元。在与被告王庆和办理贷款过程中，由于原告王洋洋的征信问题，无法办理贷款，基于房屋买卖合同的约定（房屋买卖合同第一条第三项约定）原告王洋洋更换贷款申请人，原告王洋洋找原告朱立荣作为购买方申请了银行贷款，变更买房人为原告朱立荣（当时买卖双方都同意），在办理贷款过程中，原告朱立荣通过银行支付给被告王庆和首付款145000元，办理完贷款后，被告王庆和告诉原告不卖该楼房了，说家人不同意卖了。被告王庆和违约，被告的违约导致原告损失，现原告依据双方签订的房屋买卖合同约定结合法律规定，依法起诉，请求贵院根据法律的相关规定，支持原告的诉讼请求。被告王庆和经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼，但庭前提交答辩状内容如下：2020年1月4日，中介曾模糊告知卖家王庆和房子有买家看中，王庆和在1月9日前未收到中介和买家的任何钱款，王庆和未委托任何人代理签订房屋买卖合同，不知道签了房屋买卖合同，不知道合同具体内容。2020年1月9日，卖家王庆和在中介的安排下配合买家朱立荣在嵩山建行申请贷款，房屋总价450000元，朱立荣申请贷款300000元，首付款150000元，朱立荣申请银行资金监管首付款145000元（后附银行资金监管票据照片1），中介于1月9日同时代买家转给王庆和首付款5000元（后附当日微信收款截图2），再此之前，卖家王庆和未收中介和买家任何钱款。在配合买家朱立荣办理完贷款手续后卖家王庆和得知，朱立荣不是真正的买家真正的买家是其外甥王洋洋，王洋洋因征信有问题无法办理贷款而更换了贷款人，在1月9日配合朱立荣办理贷款前和办理贷款中，王庆和和王洋洋未有过任何交涉，对于王洋洋是买房人不知情，对于王洋洋征信有问题不知情，对于王洋洋更换贷款人不知情，后来又知道朱立荣也无法办理贷款中介收取朱立荣8000元为其做了个人信用高评，朱立荣起诉书所述1月9日交给中介19500元含评估费1875元、税费4550元、手续费5000元、高评费8000元、工本费80元（后附中介4月13日发给卖家的票据3）。卖家王庆和决心不卖此房给朱立荣，第一，不愿介入王洋洋与朱立荣的房产纠纷，第二，朱立荣做了个人信用高评骗贷，卖家不愿卷入其违法行为。卖家王庆和愿配合买家朱立荣解除银行资金监管145000元，返还卖家朱立荣中介代其给付的现金5000元，终止房屋交易。陈继芬辩称，我不承担连带责任，代签的买卖合同，代签前是沟通过的，我们有签订的居间合同，第一，我是代签的房屋买卖定金合同，代签的原因是我和房主王庆和的女儿王湘平之间有关于此套房屋的托管合同，在签定金合同之前我是跟王湘平沟通过的，他说他们都不在呼兰让我代签，在托管合同第二条第六小条规定乙方提供一条龙服务，包括咨询，出卖，交易，物业跟踪等监督服务，因为在2019年10月18日王湘平跟她姐姐沟通后代她父亲王庆和将兰河名苑22号2单元702室委托我们尚和地产三道街店业务员蒋婷宇销售，委托价格为450000元。超出委托价格归尚和地产所有。在签托管合同的时候，我认为王湘平是经过深思熟虑的，因为之前他朋友姚旭的房子就由王湘平代签的托管合同。由我们公司售出的，是因为他对我们很信任。第二，一万元定金是由元晟中介收取的，其中2500元是元晟中介转给我的服务费、另外的2500元是元晟中介业务员的辛苦费，后来房主王庆和夫妻亲自去银行办理贷款事宜的时候，由元晟中介将定金一万元中的5000元转给卖方。2020年1月4日由元晟中介业务员将此房售出，售价455000元，差价5000元，交定金10000元，由于当时房主本人不能来签字，所以定金放元晟中介保管，后来王湘平把房产证和他父亲的身份证复印件送来取定金，正常是定金取走，房照必须由中介保管，中介给出房产证收条，但是王湘平不愿意把房产证放中介，只留下复印件，复印件上写的是仅用于取定金用字样，王湘平当时也没能拿走定金。原因是规定时间内如果买房征信不合格定金如数退回，不算违约。第三，后期贷款手续都是房主王庆和夫妻亲自去办理的，我认为他们既然去办理了，就是对我签定金合同的认可、没有异议的，就说明房主接受了这个房子的出售方式和价格。所以我认为我代签的定金合同只是前期一个环节的需要。在后期办理贷款事情后这个定金合同已经没有责任了。所以我不承担连带责任。在委托期间，王湘平回来住没带钥匙让业务员给他送钥匙，业务员跟他说冬天黑天早灯不亮，地板缝太大修一修，他还让蒋婷宇找人给他修，业务员确实没有时间去给他修，再去开门的时候发现地板已经修好了，这说明他并没有不想卖房，相反他还很着急出手，说让我们尽快卖出去，别价位太高，还说想换个低楼层的。在卖房的过程中，我也和王湘平的姐姐通过电话，她的态度非常恶劣，所以我认为他们姐妹之间财产分配这块可能有争议，所以导致老人为难才不卖房子的。贷款审批通过后，元晟中介给卖方打电话让他们来过户，他们开始说没时间，后来元晟中介找我让我沟通，我开始打电话她说她爸不想卖了，舍不得房子，然后说她回家问问咋回事?后来微信说房子既然不卖了得把事解决了，发现她把我微信拉黑了电话打不进去。买方说首付款还在卖方帐户上。第三人哈尔滨元晟房地产经纪有限公司述称，10000元定金是由我们公司代收取的，现在已经给房主拿走5000元，陈继芬拿走2500元，我方留了2500元辛苦费，当可以贷款了，联系不上房主，后来说房子不卖了，聊天记录我有，已经打印，我们跟房主沟通一直没有沟通成功，就是不卖了，所以现在导致诉讼的结果。原告王洋洋为证明其诉讼请求向本院提交证据如下：证据一、收据一张，证明：第三人收到我的19500元。原告朱立荣质证：无异议。被告陈继芬质证：无异议。第三人哈尔滨元晟房地产经纪有限公司质证：无异议。证据二、聊天记录一张，证明：10000元的定金交给第三人了。原告朱立荣质证：无异议。被告陈继芬质证：无异议，跟我没有关系。第三人哈尔滨元晟房地产经纪有限公司质证：无异议。证据三、银行资金监管和取消的凭证（复印件），证明：资金监管已经解除，钱已经到王庆和的名下了。原告朱立荣质证：我对三份证据无异议。被告陈继芬质证：无异议，跟我没有关系。第三人哈尔滨元晟房地产经纪有限公司质证：无异议。证据四：证人证言一份，证明王庆和女儿不卖房子的事实。原告朱立荣质证：无异议。被告陈继芬质证：无异议。第三人哈尔滨元晟房地产经纪有限公司质证：无异议。原告朱立荣未向法庭提交证据。被告陈继芬向本院提交证据如下：证据一业务员聊天记录，证明：王庆和的女儿王湘平委托我们卖房子。原告王洋洋质证：无异议。原告朱立荣质证：无异议。第三人哈尔滨元晟房地产经纪有限公司质证：无异议。证据二：房屋委托合同，证明：王庆和的女儿王湘平委托我们卖房子。原告王洋洋质证：无异议。原告朱立荣质证：无异议。第三人哈尔滨元晟房地产经纪有限公司质证：无异议。证据三：王庆和的身份证复印件和房照的复印件，证明，王湘平交给我的，由此证明王湘平委托我卖该套房子。原告王洋洋质证：无异议。原告朱立荣质证：无异议。第三人哈尔滨元晟房地产经纪有限公司质证：无异议。证据四：我与王湘平的聊天记录，证明：王湘平承认房屋的买卖。原告王洋洋质证：无异议。原告朱立荣质证：无异议。第三人哈尔滨元晟房地产经纪有限公司质证：无异议。第三人哈尔滨元晟房地产经纪有限公司向本院提交证据如下：证据一、买卖房屋通过陈继芬购买的，签的定金合同一份，证明：房子是陈继芬代替王庆和来签的买卖定金合同。原告王洋洋质证：无异议。原告朱立荣质证：无异议。被告陈继芬质证：无异议。证据二、收取2500元的服务费，证明：陈继芬在买卖中应收取5000元中介费，在此中介费中陈继芬同意支付给我公司2500元。原告王洋洋质证：此事我不知道。原告朱立荣质证：此事我不知道。被告陈继芬质证：无异议。证据三、转账单一份，证明王庆和收取原告首付款145000元，买方朱立荣交的。原告王洋洋质证：无异议。原告朱立荣质证：无异议。被告陈继芬质证：无异议。证据四、聊天记录2份，证明：王庆和的房子本人不卖了。原告王洋洋质证：无异议。原告朱立荣质证：无异议。被告陈继芬质证：无异议。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年10月18日，王庆和女儿王湘平与尚和地产有限公司（陈继芬）签订房屋委托合同，将坐落于呼兰区兰河名苑22号2单元702室面积87平方米楼房委托陈继芬进行出售，2020年1月4日陈继芬代王庆和与王洋洋签订房屋买卖合同，将王庆和所有的坐落于呼兰区兰河名苑22号2单元702室面积87平方米楼房以455000元价格出卖给王洋洋，第三人哈尔滨元晟房地产经纪有限公司作为居间方在合同上加盖公章，陈艳芬代王庆和签字，买受人王洋洋为本人签字并按押。王洋洋支付10000元定金交付给哈尔滨元晟房地产经纪有限公司，哈尔滨元晟房地产经纪有限公司自行留下2500元作为服务费，给付陈继芬2500元，剩余5000元转交王庆和。在办理房屋贷款过程中，由于王洋洋征信问题不能通过，无法办理贷款，变更买房人为朱立荣，朱立荣作为购买方申请了银行贷款，朱立荣于2020年1月9日将购房支付的首付款145000元存于王庆和账户（账号：62×××65），由中国建设银行哈尔滨开发区支行结算资金托管专户（此款为王洋洋实际支付），由银行住房资金账户模式进行监管。当日王洋洋向哈尔滨元晟房地产经纪有限公司支付19500元，注明含评估费1875元、税费4550元、手续费5000元、高评费8000元、工本费80元。后王庆和以不愿介入王洋洋与朱立荣的房产纠纷，朱立荣做了个人信用高评骗贷，卖家不愿卷入其违法行为为由，拒绝出卖房屋。现王洋洋、朱立荣诉讼来院要求：1.王庆和双倍返还原告王洋洋购房定金20000元，被告陈继芬承担连带给付责任；2.王庆和返还朱立荣购房首付款145000元；3.王庆和赔偿朱立荣支付给第三人哈尔滨元晟房地产经纪有限公司的各项费用19500元，第三人承担连带给付责任；4.王庆和给付违约赔偿朱立荣人民币45500元（总房款455000元的10%）；5.诉讼费由王庆和、陈继芬承担。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。陈继芬代王庆和在涉案房屋买卖合同上签字，双方虽未有书面代理合同，但是王庆和与王洋洋、朱立荣赴中国建设银行哈尔滨开发区支行办理贷款事宜可以看出王庆和认可陈继芬以其名义与王洋洋签订房屋买卖合同，视为王庆和同意该民事行为。本案王洋洋为实际购房人，在实际购房人不具有购房贷款资格的前提下，变更买房人为朱立荣，并以朱立荣名义申请了银行贷款，此种行为的实质属于为了规避信贷政策的借名买房，即因信贷政策的限制，当事人一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下的情形。借名的目的在于规避法律政策的限制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第四十九条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。签订规避信贷政策的的借名买房的合同，属于扰乱市场经济秩序的行为，故该合同属于可以解除的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故王庆和与王洋洋签订的房屋买卖合同应予以解除，虽然王庆和拒绝出卖房屋，但王洋洋借名贷款买房亦有过错，王庆和应将已收取的定金5000元返还给王洋洋，王洋洋所交定金10000元下余的5000元交于第三人哈尔滨元晟房地产经纪有限公司，王庆和并未收取，王洋洋可另行主张权利，陈继荣作为委托代理人无需承担返还定金的连带责任。因借名贷款导致房屋买卖合同解除，其王洋洋要求王庆和给付违约赔偿朱立荣人民币45500元（总房款455000元的10%）的诉讼请求，本院不予支持。朱立荣有权要求王庆和返还购房首付款145000元。因此款存于由中国建设银行哈尔滨开发区支行结算资金托管专户，由银行住房资金账户模式进行监管，王庆和在明确表示不出卖房屋的情况下，应配合朱立荣解除资金监管，将此款退还朱立荣账户。王洋洋、朱立荣要求王庆和赔偿朱立荣支付给第三人哈尔滨元晟房地产经纪有限公司的各项费用19500元，第三人承担连带给付责任的诉讼请求，因此项费用系第三人哈尔滨元晟房地产经纪有限公司收取，王庆和并未收取，此项费用是否产生及收费是否合理，王洋洋、朱立荣与哈尔滨元晟房地产经纪有限公司均未提供证据证实，故王洋洋、朱立荣要求王庆和赔偿朱立荣支付给第三人哈尔滨元晟房地产经纪有限公司的各项费用19500元，第三人承担连带给付责任的诉讼请求，本院不予支持，王洋洋、朱立荣可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第七条、第四十九条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、王庆和于本判决发生法律效力之日起十日内返还王洋洋购房定金5000元；二、王庆和于本判决发生法律效力之日起十日内协助朱立荣解除王庆和在中国建设银行哈尔滨开发区支行住房资金账户（账号：62×××65）监管，将账户内145000元返还至朱立荣账户；三、驳回王洋洋、朱立荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2375元，由王庆和负担1650元，由王洋洋、朱立荣负担725元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院人民法院。审判员  张松柏二〇二〇年八月十七日书记员  张丽娟