广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初3610号原告：陈新，男，汉族，1982年2月20日出生，住湖北省赤壁市*************，公民身份号码为422************312。委托诉讼代理人：黄元纯，广东信科律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊文，广东信科律师事务所律师。被告：东莞市凤岗房地产开发公司，住所地为广东省东莞市********************。法定代表人：郑某1。被告：东莞市永泰实业有限公司，住所地为广东省东莞市南城区新城市中心区*******。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：李浩朝，男，汉族，1992年9月10日出生，住广东省东莞市莞城区*******横巷11号，公民身份号码为441************911，系被告员工。原告陈新与被告东莞市凤岗房地产开发公司（以下简称凤岗房地产公司）、被告东莞市永泰实业有限公司（以下简称永泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告委托诉讼代理人黄元纯、陈俊文，被告永泰公司委托诉讼代理人李浩朝到庭参加了诉讼，被告凤岗房地产公司经本院依法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金232564.7元（每日违约金按已付房款2004868元的万分之五计算，从2019年3月31日起至被告按合同标准交付房屋为止，暂计至2019年11月18日）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2017年12月4日签订《广东省商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于东莞市******************************屋，总价款为2004868元，并约定于2019年3月30日前交付房屋，逾期交房按已付房款的万分之五支付违约金。原告依约支付了首期款604868元，余款1400000元向按揭贷款银行申请贷款支付并已获批，总共支付房屋价款2004868元，但被告未能按照约定将房屋交付给原告，已构成违约。根据合同第十二条约定，被告应承担逾期交房的违约责任，为维护原告的利益，特诉至法院，望判如所请。被告永泰公司辩称：1、被告永泰公司已经按照合同约定在2019年3月30日前将房屋交付给了原告，被告永泰公司不存在违约行为，无需支付逾期交楼违约金。2、退一步讲，如果法院认定被告永泰公司违约，违约金也只能计算到《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》载明的日期，被告永泰公司分别在2019年3月29日和2019年6月21日通过邮政快递向原告寄送了交房通知书等资料，被告的交房义务已经履行完毕，至于原告延迟前来收房被告无法控制，相应损失应当自行承担。3、原告主张的违约金明显高于造成的损失，为了公平，被告永泰公司请求降低违约金，原告的损失应该按照同地段同类房屋租金标准计算，被告永泰公司申请对原告损失进行鉴定。被告凤岗房地产公司没有提交答辩状，也没有提交证据。经审理查明，2017年12月4日，原告与被告凤岗房地产公司、被告永泰公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买两被告开发的位于东莞市******************************屋，总价款为2004868元。合同第九条约定商品房交付条件为：1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，还需提供住宅使用说明书和住宅质量保证书。第十一条约定两被告应当在2019年3月30日前向原告交付该商品房。交付商品房时，两被告应当出示满足第九条约定的证明文件，两被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由两被告承担。第十二条约定，两被告逾期交付的，每日按已付房款的万分之五支付违约金。关于合同中第9条约定的商品房交付条件商品房已取得房屋测绘报告，该测绘报告是指预测报告还是实测报告。原告主张预测报告与实测报告都应提供，才能知道面积与合同相比是否存在差异。永泰公司主张只是预测报告，若面积与合同相比存在差异，应另案处理。2019年3月30日，原告收到被告永泰公司发的收楼通知书。2019年6月19日，案涉房屋所在楼盘取得竣工验收备案证书。2019年6月20日，被告永泰公司向原告发出收楼通知书，但该收楼通知书于2019年6月24日因拒收被退回。2019年6月24日，被告永泰公司在东莞日报登报通知包括原告在内的案涉楼盘业主在2019年6月28日前办理收楼。关于因逾期交楼造成的损失。原告本人主张逾期交楼所受损失是住在公司，每月支付水电费500元左右。原告代理人主张会影响原告自行处分房屋的时间以及相关生活品质的提高及管理费用，造成其他交通费用的支出；被告永泰公司如果认为违约金过高，被告负有举证责任。庭审中，被告永泰公司申请对案涉房屋的租金标准进行鉴定。庭审中，被告永泰公司主张调整违约金，并主张在合同中约定办理房产证的时限为自交付房屋之日起730日内办理完毕，永泰公司虽有逾期事实，但已经加紧办理房产证，预计将于2019年3月30日起730日内办理完毕，不管原告有无收楼都可以办理房产证，因此不会影响原告自行处分房屋的时间，根据法律法规规定，房屋二次买卖需要办证，所以不会影响原告自行处分房屋的时间。关于额外房租支出，永泰公司申请在做出司法鉴定后，会确认原告额外房租支出。相关生活品质提高是主观内容，无法做出给付标准。管理费、其他交通费用，如原告能提交损失证据，永泰公司在确认合理后同意支付。原告提交整改方案函，拟证明被告的房屋存在严重安全隐患以及设计施工不合理等地方，原告向被告提出整改异议，该意见函载明案涉楼盘存在严重安全隐患、设计不合理、施工不合理、配套问题，并明确在2019年5月30日之前完工，其中对设计施工不合理的电梯间防火门问题，承诺在业主签字15个工作日内完工。被告永泰公司主张除车库地坪漆外，其他都在收楼通知发出之前整改完毕，因为目前仍处于装修阶段，地坪漆的铺设会严重影响业主日常生活，所以暂时不铺。原告主张相关整改没有完成，业主对相关楼盘环境有很大意见。双方一致同意本案简易审限审理期限届满后，延长三个月继续适用简易程序审理。以上事实，有《商品房买卖合同》、购房发票、竣工验收备案证书、快递单签收信息、交房公告、整改方案函、实测报告等证据以及庭审笔录附卷为证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。现本案争议焦点为：一、被告永泰公司、被告凤岗房地产公司有无违约；二、如有违约，违约金计算标准是否调整。关于焦点一。本案中，虽然被告永泰公司曾于2019年3月30日通知原告收楼，但涉案房屋直至2019年6月19日才竣工验收合格具备交付条件，因此永泰公司于2019年3月30日通知原告收楼属履行通知义务不当，更不能据此认定其已履行通知收楼义务。两被告没有按合同约定如期交付符合条件的房屋给原告，已构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。关于逾期交楼违约金计算的截止时间。其一，合同第十一条约定交付商品房时，两被告应当出示满足第九条约定的证明文件，两被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由两被告承担。可见，相应的测绘报告是在收楼时出具的，两被告无需提前向原告出示，在本案原告并未实际收楼的情况下，无法据此判断案涉房屋不具备收楼条件；合同条款并未明确测绘报告是预测报告或者实测报告，仅依据未取得实测报告而主张不具备收楼条件，依据并不充分；如实测报告与预测报告在房屋面积上存在差距，或者实测报告取得时间影响案涉房屋办证，原告有权另行主张权利。因此，原告主张未取得实测报告故收楼条件不具备，本院不予采纳。其二，关于原告主张的案涉楼盘存在严重安全隐患以及设计施工不合理，未完成整改的问题。因案涉房屋已取得竣工验收备案证书，符合法定的收楼条件，原告主张的问题与案涉房屋是否具备收楼条件没有必然关系，且原告有权依据其他途径解决纠纷，故本院在本案中不予理涉。综上，原告拒收被告永泰公司在2019年6月20日再次发出的收楼通知书，相应的法律后果由原告自行承担；2019年6月24日，被告永泰公司在东莞日报登报通知包括原告在内的案涉楼盘业主在2019年6月28日前办理收楼，故本院认定相应逾期交楼违约金应当计算至2019年6月28日。关于焦点二。首先，违约金条款属于可调整的条款。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”以上规定是商品房买卖合同纠纷中调整违约金的依据。可见，相关违约金规定的是以补偿性为基础、以惩罚性为补充，所以违约金的调整不能离开当事人的实际损失。其次，本案中，当事人的实际损失可以基本确定。被告永泰公司主张逾期交楼损失为租金损失，并已申请进行对租金标准进行鉴定，可视为其已对实际损失进行了初步说明；原告主张损失是没有及时搬进案涉房屋，需要另外水电费，原告代理人另外主张会影响原告自行处分房屋的时间，以及相关生活品质的提高，管理费用及交通费用的支出，可见原告主张的损失主要是水电费、生活品质的提高以及未能处分房屋的机会损失。合同中违约损失的确定，一般以合同履行前的状态和合同履行后的状态为标准来确定。就商品房买卖而言，根据一般的日常生活经验法则，对买受人来说合同履行前的常态是拥有用于购房的房款，其持有或准备相应购房款的目的是为了按时接收房屋，其未按期接收房屋进而提高相关生活品质的损失基本上就是已付房款的利息。原告主张的会影响原告自行处分房屋的时间，因案涉房屋并未办理产权证件暂不符合处分前提，且被告如果逾期办证，原告有权主张逾期办证违约金，在原告存在其他方式解决损失，且没有提交证据证实正在处分案涉房屋的情况下，原告该项主张没有依据，本院在衡量原告实际损失时不再考虑。虽然永泰公司申请对租金标准进行鉴定，但为减少当事人诉累，且在本院认定违约实际损失是资金成本损失，双方均未就其他损失进行举证的情况下，本院认定本案逾期交楼的违约损失为资金成本利息损失，并对被告永泰公司提出的租金鉴定申请不予采纳。另外，在本案双方已经合理陈述，本案相应违约损失依照日常经验法则已基本清晰的情况下，机械适用举证责任这一案件事实无法查清时法律不利风险的分担机制已无必要，故原告主张如果被告永泰公司认为违约金过高，被告永泰公司负有举证责任，本院不予采纳。再次，在违约金以实际损失为基础情况下，也应当参照其他标准。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由此可见，判断违约金是否过高，应综合考虑因违约造成的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行利益衡量。具体到本案，其一，案涉房屋价款2004868元，如按照每日万分之五计算违约金，折算成年利率为18.25%，每月违约金数额为30490元，该数额明显超过资金占用利息损失，也明显超过租金计算标准。在当前疫情影响企业经营普遍困难的情况下，如系列案件均按照此标准计算违约金，开发商将承担沉重的责任，而业主的获益将远远高于其实际损失，造成一方责任与另一方损失严重失衡的局面。其二，如果按照被告永泰公司主张的租金标准计算实际损失，则相应租金数额按照市场行情明显偏低，在永泰公司存在过错，该项标准明显对其有利对原告不利，且原告相关损失也不止租金损失的情况下，故对永泰公司主张按租金标准计算违约金的主张亦不采纳。综上，结合违约金以补偿为主，惩罚为辅的性质，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情考虑从资金成本的角度参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，以年利率6%作为本案逾期交房违约金计算标准。因此，两被告应当向原告支付逾期交房违约金，违约金以2004868元为基数按照年利率6%的标准从2019年3月31日开始计算至2019年6月28日止。原告超出以上认定部分的诉请没有法律依据，本院依法予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，本院缺席判决如下：一、限被告东莞市凤岗房地产开发公司、被告东莞市永泰实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内以房价款2004868元为计算基数，按年利率6%的标准从2019年3月31日开始向原告陈新支付逾期交楼违约金至2019年6月28日止，总额为29070.59元；二、驳回原告陈新其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2394元，由被告东莞市凤岗房地产开发公司、被告东莞市永泰实业有限公司负担299元，由原告陈新负担2095元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 龙 为二〇二〇年八月十一日书记员 殷佩君附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条:被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。