浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3640号上诉人（原审原告）：余美英，女，1986年10月1日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：鲍乐星，浙江震瓯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州银行股份有限公司永嘉支行，住所浙江省永嘉县瓯北街道双塔路中楠广场**，统一社会信用代码91330324737780144K。负责人：陈斯丹，该支行行长。委托诉讼代理人：李晨曦，女，1987年10月21日出生，汉族，住浙江省永，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：仇艺，女，1986年9月15日出生，汉族，住浙江省乐，住浙江省乐清市。原审第三人：周云国，男，1963年1月29日出生，汉族，住浙江省永，住浙江省永嘉县>原审第三人：冯优微，女，1965年3月7日出生，汉族，住浙江省永，住浙江省永嘉县>上诉人余美英因与被上诉人温州银行股份有限公司永嘉支行（以下简称温州银行永嘉支行）、原审第三人周云国、冯优微案外人执行异议之诉一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2019）浙0324民初7311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭，通过庭询方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。余美英上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉人系善意承租人，其与原审第三人签订租赁合同并占有、使用涉案房屋的日期远早于法院的查封日期，应当保护上诉人的租赁权益，实行带租拍卖。原审判决认定事实不清、适用法律错误，请法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人温州银行永嘉支行辩称，1.涉案房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，不适用买卖不破租赁规则；2.抵押权设立后抵押财产出租的，该关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权可以通过司法途径实现。上诉人提出实行带租拍卖的理由不充分，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求。原审第三人周云国、冯优微未提供书面答辩意见。余美英向原审法院起诉请求：1.确认原告与第三人周云国签订的房屋租赁协议有效；2.停止对永嘉县××街道××村××街××号的房屋及附属设施（房产证号：0×**；土地证号：（2002）03008**）实施查封、腾空房屋及责令搬离的执行措施并带租拍卖；3.本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实，涉案房屋坐落于永嘉县××街道××村××街××号。2016年4月25日，原告与第三人周云国、冯优微签订了租房协议书，约定第三人周云国、冯优微将涉案房屋租给原告使用，租期为2016年6月16日至2019年6月15日，租金为每年115000元。2019年3月，原告与两第三人协商将租期从2019年6月15日延长至2022年6月15日，并支付租金至2020年6月15日。另查明，温州银行永嘉支行与周云国、冯优微、冯中直、周智林金融借款合同纠纷一案，该院于2018年5月24日立案受理。经审理查明主要事实为：2015年12月1日，温州银行永嘉支行与周云国签订一份《最高额抵押合同》，约定周云国以其所有的位于永嘉县××街道××村××街××号（房屋所有权证号：0××8）的房屋为温州银行永嘉支行与周云国自2015年12月1日至2018年12月1日内签署的所有主合同项下各笔债权提供最高额抵押担保，并于2016年1月5日办理了房屋抵押登记手续。2017年1月6日，温州银行永嘉支行与被告周云国签订一份《自然人借款合同》，借款金额60万元，借款期限1年。同年1月10日，温州银行永嘉支行向周云国发放贷款60万元。借款期限届满后，周云国陆续偿还温州银行永嘉支行借款本金70000元并支付部分逾期利息。依据查明的事实，2018年7月17日，该院作出（2018）浙0324民初4220号民事判决：周云国、冯优微于本判决生效之日起十日内共同偿还温州银行永嘉支行借款本金530000元并支付逾期利息；如周云国、冯优微未按上述判决履行还款义务，则温州银行永嘉支行有权依照法律规定，对周云国所有的坐落于永嘉县××街道××村××街××号（房屋所有权证号：0××8）的房屋进行折价或拍卖、变卖等方式变价，所得价款在最高债权余额120万元内优先受偿等内容。周云国等未履行生效判决书确定的义务，温州银行永嘉支行向该院申请强制执行。在强制执行过程中，该院于2019年3月26日查封了登记在第三人周云国名下坐落于永嘉县××街道××村××街××号房屋，即涉案房屋。后原告余美英向该院执行局提出书面异议。2019年10月10日，该院作出（2019）浙0324执异74号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告不服该裁定，遂于同年10月23日提起本案诉讼。原审法院认为，本案的争议焦点系余美英主张的其与周云国、冯优微之间于2016年4月25日已经成立的租赁关系能否对抗温州银行永嘉支行现对案涉房产所享有的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除抵押物上租赁关系时，案外人请求在租赁期限内阻止向买受人移交占有被执行的不动产的，应当符合以下条件：1.案外人与被执行人在抵押权登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；2.案外人在抵押权登记前已经合法占有使用该租赁物；3.案外人已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地。本案中，余美英与周云国、冯优微签订的书面租房协议意思表示真实，未违反相关法律规定，虽被告温州银行对周云国的签名的真实性提出异议，但未提供相反证据予以证明，故应确认余美英与周云国、冯优微租房协议合法有效。虽余美英与周云国、冯优微租房协议合法有效，但案涉房屋抵押权登记时间为2016年1月5日，余美英提交了落款时间为2016年4月25日的租房协议，约定租期为2016年6月16日起至2022年6月15日止，因此，根据现有证据足以认定余美英在案涉抵押权登记之后才与周云国、冯优微签订租房协议。综上，原告要求停止对案涉房屋腾空及责令搬离的执行措施并带租拍卖的诉讼请求不符合租赁期内阻止移交的条件，故原告的诉讼请求，该院不予支持。原告诉请确认租房协议的效力，不属于案外人执行异议之诉的裁判范围。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回原告余美英的诉讼请求。本案受理费9100元，由原告余美英负担。本院二审中各方当事人均未提供新证据。本院二审认定事实与原审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点是上诉人余美英对涉案房屋享有的租赁权是否可以对抗被上诉人温州银行永嘉支行对涉案房屋享有的抵押权，继而可以支持其原审的诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案涉案房屋的抵押权设立于2016年1月5日，上诉人余美英与原审第三人周云国、冯优微租赁涉案房屋的租赁合同订立于2016年4月25日，抵押权设立在先，租赁权获取在后，上诉人余美英享有的租赁权不得对抗已登记设立的抵押权。综上，上诉人余美英要求支持其原审诉讼请求的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9100元，由上诉人余美英负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈国庆审 判 员 张 丹审 判 员 叶 峰二〇二〇年八月二十一日法官助理 赵 凌代书记员 厉铭莹附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请>3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。