江苏省靖江市人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏1282执异63号案外人：谈来顺，男，汉族，1954年5月13日出生，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：顾明松，江苏百川通律师事务所律师。申请执行人：樊玉明，男，汉族，1951年8月29日出生，住靖江市。委托诉讼代理人：董春红，江苏信义诚律师事务所律师。被执行人：钱敏鑫，女，汉族，1952年10月28日出生，住靖江市。本院在执行樊玉明申请执行其与被执行人钱敏鑫为民间借贷纠纷一案过程中，案外人谈来顺向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行了听证。本案现已审查终结。经审理查明，2017年4月25日，本院对申请执行人樊玉明与被执行人钱敏鑫为民间借贷纠纷一案作出（2017）苏1282民初789号民事判决：钱敏鑫于判决生效后15日内在继承肖富林遗产范围内归还樊玉明借款277000元。如果未按判决执行的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5455元减半收取2728元，由钱敏鑫负担（此款樊玉明已交纳，钱敏鑫在履行判决主文时一并给付樊玉明）。根据樊玉明的申请，本院于2017年5月26日立案强制执行，案号为（2017）苏1282执1510号，后终结本次执行程序。2020年6月3日，本院恢复该案的强制执行，案号为（2020）苏1282执恢538号。在该案执行过程中，本院于2020年6月15日作出（2020）苏1282执恢538号执行裁定：查封钱敏鑫继承的肖富林名下的位于靖江市**路**号的不动产（不动产证号010100××93，土地证号：靖国用(2007）第10××**)。同日，靖江市不动产登记中心依据本院作出的（2020）苏1282执恢538号执行裁定及协助执行通知查封了钱敏鑫继承的肖富林名下的位于靖江市车站路××号的不动产（不动产权证号：010100××93，土土地证号：靖国用(2007）第10××**，查封期限自2020年6月15日至2023年6月14日。同日，本院发出（2020）苏1282执恢538号公告，责令钱敏鑫及该房屋同住人员在2020年6月30日前从靖江市**路**号的不动产中搬出。案外人谈来顺提出异议称，2015年10月2日，肖富林、钱敏鑫即已将案涉房地产抵债给我，因此，案涉房地产属我本人所有，与肖富林、钱敏鑫无关，只是因上述地址上的老房屋的房产证未办理注销手续，老房屋重新翻建后，因未按规划进行翻建，所以也未办理新的房产证，原先房产证上登记的房屋并不存在，现在新建的房地产早已抵偿给本人。请求解除对上述不动产的查封并撤销（2020）苏1282执恢538号公告，不得处置该房产。申请执行人樊玉明辩称，案涉房屋系拆除重建，因无完善审批手续，至今无法办理不动产权证。新建成的房屋尚未办理房屋产权初始登记，根据相关规定，未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件及其他相关证据确定权属，因此，案涉不动产权属仍为肖富林、钱敏鑫名下的财产，谈来顺并未取得案涉不动产物权。肖富林与谈来顺之间的以物抵债协议是否真实有效，申请执行人无法确定。且基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。签订的抵债协议而产生的权利仍未超过债权之维度，并无任何物权化之属性，不享有足以排除强制执行的民事权益。即使所谓的以房抵债事实成立，因案涉房产系老房新建，且不符合建设规划，至今无法完善行政审批手续，是法律明确禁止转让的房地产，双方以房抵债协议显然违反了法律明确规定，谈来顺对此是明知的，且存在重大过错，不能阻止案涉房地产拍卖。谈来顺与肖富林是亲属关系，其在明知肖富林结欠大额债务的情况下，存在为逃避债务，损害其他债权人的利益而串通形成的情形。众多债权人在肖富林健在时，并没有听闻以房抵债的情况，在肖富林车祸去世后，肖富林女儿曾约请众债权人了解债务总额，其仍然表示以案涉房产作为偿债方式，且法院保全、查封执行案涉房产多年，并多次张贴查封、保全公告，但谈来顺并未在合理时间有任何权利主张，案外人所谓的以物抵债协议，仍归属于普通债权范畴，且案外人存在重大过错，双方又为亲属，无法证明存在合法债务，不具有排除执行的法律依据与事实，请求驳回案外人的异议请求。另查明，位于靖江市车站路×××幢的不动产登记所有权人为肖富林，登记时间分别为2007年9月21日、2007年10月10日，登记类型出让国有建设用地使用权初始登记、换发所有权证（换证号），不动产权证书号：靖国用（2007）第10**08号、01**93，土地使用权面积：140平方米，建筑面积368.39平方米。2010年10月，靖江市规划局出具了建设工程规划许可证，同意该户原地翻建二间半三层。后该户在原地进行了翻建，但未按规划建造。2020年6月15日，本院作出（2020）苏1282执恢538号执行裁定书，查封钱敏鑫继承的肖富林名下的位于靖江市车站路××号的不动产[不动产证号：010***93，土地土地证号：靖国用(2007）第10××**同日，依据该裁定，本院至靖江市不动产登记中心办理了查封手续，对案涉房地产进行了轮侯查封，查封期限自2020年6月15日起至2023年6月14日止。同日，本院作出（2020）苏1282执恢538号公告，责令钱敏鑫及该房屋同住人员在2020年6月30日前从案涉房屋内搬出。2020年6月30日，案涉房屋的处置权交给了本案。再查明，2015年10月2日，肖富林、钱敏鑫与谈来顺签订协议，载明2015年9月7日双方结账，肖富林、钱敏鑫结欠谈来顺借款本息共计人民币3242880元，根据肖富林、钱敏鑫目前状况已无归还现金的能力，经双方协同子女协商，达成如下协议：肖富林、钱敏鑫欠谈来顺借款本金3242880元，从9月7日至今不计利息。肖富林、钱敏鑫自愿以位于靖江市**东一间平房及三间五层房屋及相应土地（原房产证号：00×**3土地证土地证号：10××**上述所欠借款本息。考虑到抵房价格、肖富林及钱敏鑫无其他住房及亲属关系等因素，谈来顺自愿将上述房屋第5层中两个房间（卫生间、厨房、餐厅、阳台与谈来顺免费共用）免费给肖富林、钱敏鑫及其母亲使用至无需居住使用之日。双方互不找零，今后互不相欠。房屋现状谈来顺已作充分了解，双方同意按房屋现状交付。在本协议生效时即视为交付。因肖富林于2015年6月23日在靖江市君诚农村小额贷款有限公司贷款15万元时，将上述房屋原先房产证、土地证抵押，等贷款到期肖富林将贷款归还后，把房产证、土地证再交付给谈来顺。原先房产证与实际房屋已不相符，肖富林一直在补办合法手续办理新房产证，新房产证能直接办至谈来顺名下的，直接办至谈来顺名下，如不能办理至谈来顺名下的，在肖富林办理好新房产证后三日内将房产证、土地证过户至谈来顺名下。肖富林保证在今年12月底前办理好新房产证。又查明，2016年1月19日，因王亚平与钱敏鑫为民间借贷纠纷一案，本院作出（2016）苏1282民初409－1号民事裁定书，查封肖富林名下的位于靖江市××路××东房屋××套（保全金额520000元）。1月26日，依据该裁定至不动产登记中心办理了查封手续。后钱敏鑫申请复议，提出查封的房屋已于2010年拆除，申请解除查封。本院于2016年2月3日作出（2016）苏1282民初409号复议决定书，认为被保全的财产，现登记在肖富林名下，且属于与本案有关的财物，驳回了钱敏鑫的复议申请。本案争议的焦点：谈来顺就案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，对案外人提出的排除执行异议，应当审查案外人是否系权利人及该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行。已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，申请执行人对谈来顺提供的2015年10月2日协议的真实性有异议，谈来顺也仅提供了2017年以后交纳案涉不动产所需水费、电梯维护费等费用的依据，且2016年1月26日本院查封案涉不动产时，钱敏鑫向本院提出复议时也未提出案涉不动产已抵债给谈来顺。且即使存在以房抵债的事实，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。现案涉不动产因在原址上未按规划翻建而至今未能办理产权登记，但建设规划许可确定的建设个人为肖富林，对此，谈来顺应是明知的，且该以房抵债行为也存在损害申请执行人或其他债权人利益的情形，故谈来顺就案涉不动产不享有足以排除强制执行的民事权益，谈来顺的异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回案外人谈来顺提出的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  徐亚华人民陪审员  朱 惠人民陪审员  肖 钧二〇二〇年八月十八日书 记 员  朱盈譞