山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1482号 上诉人（原审原告）：泰安市昌盛伟业商贸有限公司，住所地泰安市岱岳区满庄镇。 法定代表人：兰圣桂，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邹吉战，该公司经理。 委托诉讼代理人：张丽，山东章合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吉林省中贯实业有限公司，住所地吉林省长春市高新区平新路**。 法定代表人：贯衷源，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：贯景海，男，1964年3月3日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。 被上诉人（原审被告）：中国人民解放军山东省泰安军分区，住，住所地泰安市财源街东段/div> 法定代表人：隋阳，该军分区司令员。 委托诉讼代理人：于佑国，该军分区房管办主任。 委托诉讼代理人：唐新禄，山东公允律师事务所律师。 上诉人泰安市昌盛伟业商贸有限公司（以下简称昌盛伟业公司）因与被上诉人吉林省中贯实业有限公司（以下简称吉林中贯公司）、贯景海、中国人民解放军山东省泰安军分区（以下简称泰安军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初5553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 昌盛伟业公司上诉请求：1.撤销泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初5553号民事判决第二、三、四、五项，改判三被上诉人共同赔偿昌盛伟业公司对案涉租赁物的装修损失1189813元、电梯投入损失15万元、消防投入损失745279元；2.泰安军分区返还昌盛伟业公司涉案房产消防验收合格前11个月的租金110万元；3.本案一、二审诉讼费、鉴定费由三被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定昌盛伟业公司实际损失数额错误，不应当按照50%的比例给予昌盛伟业公司补偿，应当全面赔偿昌盛伟业公司对案涉租赁物的装修损失1189813元（装修及设备投入净值1928300元-消防工程净值633487.15元-电梯投入净值105000元）、电梯投入损失15万元（评估报告原值）、消防投入损失745279元（评估报告原值）。2.三被上诉人应共同承担昌盛伟业公司对案涉租赁物的装修损失1189813元、电梯投入损失15万元、消防投入损失745279元。3.泰安军分区应依法返还昌盛伟业公司涉案房产消防验收合格前11个月的租金110万元。 泰安军分区辩称，一审认定昌盛伟业公司不应向泰安军分区主张权利，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回昌盛伟业公司对泰安军分区的上诉请求。1.泰安军分区与昌盛伟业公司之间不存在租赁合同关系，泰安军分区不应向昌盛伟业公司承担民事责任。2.退一步讲，即使泰安军分区与昌盛伟业公司之间存在租赁合同关系，根据《军海佳园营业房租赁合同》第十四条第二款“因国家政策、军事及地方城市规划建设需要提前终止合同，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，国家补偿部分按谁投资谁收益原则进行处理”的约定，泰安军分区也不应向昌盛伟业公司承担任何民事责任。3.泰安军分区不应向昌盛伟业公司返还110万元。根据《军分区南招待所改造项目合作建设合同》第十条约定，昌盛伟业公司支付给泰安军分区的110万元，是根据合同约定代替长春市成德实业有限公司交的，并不属于不当得利。 吉林中贯公司、贯景海未到庭，亦未提交书面答辩意见。 昌盛伟业公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告的租赁合同关系；2.三被告共同赔偿原告对案涉租赁物的装修、设备投入损失1961897.24元、经营损失3497073.56元、租金损失220万元、鉴定费32000元，共计7690970.80元；3.诉讼费由三被告承担。 一审法院认定事实： 2008年10月20日，泰安军分区（甲方）与长春成德公司（乙方）签订《泰安军分区南招待所改造项目合作建设合同》一份，约定：双方采取合作开发的方式建设泰安军分区南招待所改造项目，在现军分区南招待所位置新建一栋综合楼，用于商务和住宅等经营；甲方负责提供建设用地、乙方负责提供全部建设资金，甲方保证该建设用地在合同期内的合法性和使用的有效性、连续性；甲方负责提供的土地位于泰安市，现使用土地面积约2788平方米；甲方负责合作建房涉及的地上建筑物及其他附着物的拆除，并保证建设所需的水、电、路畅通，所需费用由乙方承担，乙方负责房屋的新建、经营等工作；建筑装修及设备标准以甲方审核后的施工图纸为准，并符合国家相应标准和防火要求，满足基本招商和使用要求；工程管理要严格按照设计要求进行施工，施工过程中甲乙双方共同参与。甲方对工程设计、工程质量、材料质量、施工管理等监督工作进行全面监管，确保工程质量达到合格标准。乙方负责的建设项目包括地上房屋、消防设施、场地内地面的硬化绿化亮化等，以及水电暖天燃气接入的开户费、材料费和施工费；本合同项下的土地所有权、房屋产权归甲方所有，乙方在本合同年限内享有建成房屋的使用管理权，使用年限为35年，自2009年1月1日起至2043年12月31日止，乙方35年共向甲方缴纳房屋管理使用费4025万元，每年缴纳115万元；该改建项目建成后由乙方自主经营管理，独立核算，自负盈亏。本合同签订，甲方即向乙方出具由乙方对外租赁、管理的授权委托书，授权委托书的有效期为自本合同签订日起至乙方的延长年限日止；乙方只可出租房屋，出租房屋的最高年限不得高于本合同项下的房屋租赁使用剩余年限；在特殊情况下，甲方根据国家城市建设或军事需要可以提前收回房屋使用权，提前收回房屋使用权应于收回房屋使用权前60日向乙方发出书面通知，乙方应无条件服从。甲方按平均分摊法，依据原工程造价（包括费用）和剩余使用年限来计算向乙方作出赔偿，其他经济损失由专业部门评估后根据实际情况给予经济补偿。 2011年11月30日，长春成德公司法人贯景海（出租人/甲方）与原告昌盛伟业公司（承租人/乙方）签订《军海佳园营业房租赁合同》，泰安军分区后勤部作为监督人在该合同上盖章。合同约定：甲方将位于泰安市，建筑面积为3607.163平方米的商业房租赁给乙方；租赁期15年，自2011年11月30日起至2026年11月30日止，年租金总额为220万元，前四年租金不变，从2016年11月30日开始，年租金每年递增3.5%；租金支付方式为先预交租金后使用，每一合同年度预交一年租金，每年租金总额中120万元直接交付给丙方（泰安军分区），剩余租金支付给甲方，该支付方式三方均予以认可，收款后甲方委托丙方提供给乙方有效的收款凭证；甲方允许乙方对租赁房屋进行装修，装修范围是内隔墙，不妨碍结构的内装修，消防和通风；因国家政策、军事及地方城市规划建设需要提前终止合同，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，国家补偿部分按谁投资谁收益原则进行处理。合同签订后，原告昌盛伟业公司按照合同约定每年向泰安军分区交纳租金120万元，2017年原告向泰安军分区交纳租金100万元。关于向贯景海支付租金的情况，原告陈述合同签订后，其向贯景海支付第一年的租金100万元，后因租赁的房屋消防验收不合格，之后未再向贯景海支付租金。 泰安军分区分别于2011年12月26日、2012年8月1日、2012年11月15日、2013年7月17日出具《军海佳园商业楼使用权转让说明》及授权书，授权昌盛伟业公司及王丽对涉案经营房屋的租赁、使用等事宜进行管理。原告认为泰安军分区向其出具上述使用权转让说明以及授权书的行为，应视为泰安军分区行使出租人的协助义务，并认可原告是涉案租赁物的承租方，泰安军分区实质已加入到涉案租赁合同的履行中。被告泰安军分区对此不予认可，并称泰安军分区向原告出具上述使用权转让说明以及授权书仅是为了便于原告对外转租。 2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动。泰安军分区将长春成德公司、贯景海、昌盛伟业公司诉至泰安市中级人民法院，要求解除泰安军分区与长春成德公司签订的《泰安军分区南招待所改造项目合作建设合同》以及贯景海与昌盛伟业公司签订的《军海佳园营业房租赁合同》，并要求长春成德公司、贯景海、昌盛伟业公司返还涉案房屋。泰安市中级人民法院于2018年3月23日作出（2017）鲁09民初370号民事判决书，该判决书本院认为部分载明：“根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。本案中泰安军分区与成德公司签订的《合作建设合同》约定双方以合作开发方式建设泰安军分区南招待所改造项目，成德公司负责提供全部建设资金以及房屋的新建、经营等工作，涉案房屋建成后，成德公司将涉案经营房屋出租给昌盛伟业公司，因此应认定本案中泰安军分区与成德公司之间实际形成房屋租赁合同关系。……，贯景海与昌盛伟业公司签订《租赁合同》，对双方之间的权利义务作出约定，泰安军分区虽然作为监督人在该合同上盖章确认，但其并不是该合同的当事人，泰安军分区请求解除该《租赁合同》，本院不予支持。关于昌盛伟业公司反诉要求泰安军分区赔偿因解除合同造成的损失，昌盛伟业公司可依据相关的租赁合同关系及泰安军分区实质性介入该《租赁合同》的实际履行等事实另行主张权利。”并判令：解除泰安军分区与长春成德公司签订的《泰安军分区南招待所改造项目合作建设合同》；长春成德公司、贯景海、昌盛伟业公司向泰安军分区返还涉案房屋。该判决生效后，昌盛伟业公司与泰安军分区于2018年3月30日办理了房屋交接，将涉案房屋的资产及使用权移交给泰安军分区。 原告昌盛伟业公司租赁涉案房屋后，对涉案房屋进行了装饰装修，安装了空调、电梯设备，并对涉案房屋进行了消防工程的建设，泰安市公安消防支队于2012年10月29日向泰安军分区下达消防备案抽查合格通知书。原告主张其已与被告泰安军分区之间形成事实上的租赁关系，因被告泰安军分区的原因导致合同解除，被告泰安军分区应当与被告贯景海、吉林中贯公司共同向其赔偿装饰装修、设备投入、经营损失、因前期消防不合格导致的租金损失等各项损失。为确定损失数额，原告委托山东华信价格事务所对原告承租军海佳园营业房内装饰装修、设备投入及经营损失的价格进行鉴定，山东华信价格事务所于2018年2月26日作出价格鉴定结论书，认定昌盛伟业公司承租军海佳园营业房内装饰装修、设备投入及经营损失价格总值为人民币5458971.00元，其中装饰装修、设备投入现价值为1961897.24元，经营损失价值为3497073.56元。原告为此支付鉴定费24000元。因被告泰安军分区对该鉴定结论不予认可，原告昌盛伟业公司申请对其承租的军海佳园营业房内装饰装修、设备投入的剩余价值进行评估，一审法院委托泰安众诚资产评估事务所对上述事项进行评估，泰安众诚资产评估事务所于2019年4月22日作出泰众诚评报字（2019）第006号资产评估报告书，评估结论为：委托资产评估原值259.09万元，评估净值192.83万元（包含消防工程评估净值633487.15元）。为此，原告花费鉴定费8000元。原告对该评估报告无异议，但其认为其中的消防工程应属于对涉案房屋的扩建，应按照评估报告中的评估的原值进行赔偿（消防工程评估原值745279元，净值为633487.15元）。被告泰安军分区对该评估报告有异议，并称经向其他多家评估公司咨询，该评估报告中确定估价对象的成新率过高，成新率应以50%为宜；评估报告中厕所隔断、仿瓷墙面、木门、电气工程、消防工程、楼梯抹面、全玻璃门评估单价高于市场单价。但被告对于其提出的上述异议并未提交证据证实。 另查明，贯景海系原长春成德公司法定代表人，后长春成德公司于2012年4月16日变更企业名称为吉林中贯公司，并变更法定代表人为贯衷源。 一审法院认为，被告泰安军分区与成德公司签订的《合作建设合同》已经泰安市中级人民法院（2017）鲁09民初370号民事判决书认定，双方以合作开发方式建设泰安军分区南招待所改造项目，成德公司负责提供全部建设资金以及房屋的新建、经营等工作，涉案房屋建成后，成德公司将涉案经营房屋出租给昌盛伟业公司，故以此认定泰安军分区与成德公司之间实际形成房屋租赁合同关系。由于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的重大政策调整，该合同已被（2017）鲁09民初370号民事判决书判令予以解除。原告昌盛伟业公司与长春成德公司法定代表人贯景海签订的《军海佳园营业房租赁合同》亦系双方当事人真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，亦系有效合同，因泰安军分区与成德公司签订的上述《合作建设合同》已被解除，原告昌盛伟业公司亦按照泰安市中级人民法院的生效判决向泰安军分区履行了腾退房屋的义务，昌盛伟业公司与贯景海签订的《军海佳园营业房租赁合同》已无法继续履行，故原告要求解除该合同的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。因贯景海系长春成德公司的法定代表人，有权代表公司签订合同，且贯景海也在该合同上签字，故该合同的权利义务由长春成德公司、贯景海共同享有和承担。因原告昌盛伟业公司租赁涉案房屋后，对涉案房屋进行了装饰装修，并进行了设备投入，因此，原告要求被告赔偿其因合同解除造成的装饰装修、设备投入及营业损失等各项损失。 本案争议的焦点在于，原告昌盛伟业公司是否与被告泰安军分区形成了事实上的租赁合同关系；合同解除后，原告昌盛伟业公司对涉案房屋进行装饰装修及设备投入的损失应由谁承担赔偿责任或补偿责任。 《军海佳园营业房租赁合同》系原告昌盛伟业公司与长春成德公司法定代表人贯景海签订，被告泰安军分区在该合同中仅系作为监督人在合同中盖章，因此，该合同的双方当事人应系原告昌盛伟业公司与被告长春成德公司、贯景海，被告泰安军分区并非该租赁合同的当事人。根据泰安市中级人民法院（2017）鲁09民初370号民事判决书对《合作建设合同》的认定，应系被告泰安军分区与长春成德公司存在租赁合同关系，长春成德公司及其法人贯景海又将涉案房屋转租给原告昌盛伟业公司，故被告泰安军分区与原告昌盛伟业公司并不存在直接的租赁合同关系。 原告主张其每年都直接向被告泰安军分区支付租金，且泰安军分区还向原告出具涉案房屋的使用权转让说明及授权书，应认定其与泰安军分区形成了事实上的租赁关系。关于原告昌盛伟业公司直接向泰安军分区支付租金的问题，泰安军分区与长春成德公司签订的《合作建设合同》中约定长春成德公司每年向泰安军分区支付使用管理费115万元，而长春成德公司、贯景海与原告签订的《军海佳园营业房租赁合同》约定原告每年租金220万元，其中120万元由原告直接支付给泰安军分区，因长春成德公司未再另行向泰安军分区支付租金，从该两份合同的约定来看，原告每年向泰安军分区支付的120万元应系原告代长春成德公司、贯景海向泰安军分区支付的租金。该租金支付方式只是三方对于两合同的履行约定的一种履行方式，不能认为原告与泰安军分区形成了直接的租赁关系。对于泰安军分区向原告出具涉案房屋的使用权转让说明及授权书，该说明及授权书内容为泰安军分区委托原告对涉案房屋的租赁、使用等事宜进行管理，并未有双方建立租赁关系的意思表示，被告泰安军分区作为涉案房屋的所有权人，向原告出具上述授权便于原告对外转租亦符合常理。综上，对于原告主张其与泰安军分区形成了事实上的租赁关系，一审法院不予采信。因此，对于合同解除后给原告造成的损失，原告应当向合同相对人长春成德公司、贯景海主张权利,而不应由原告直接向被告泰安军分区主张权利。 对于原告要求被告赔偿涉案房屋的装饰装修、设备投入损失的诉讼请求，虽原告与长春成德公司、贯景海签订的合同中约定：因国家政策、军事及地方城市规划建设需要提前终止合同，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。但根据公平原则，合同解除的后果是原告对涉案房屋的装饰装修及设备投入均添附于租赁物上，如不给予原告任何补偿，势必造成原告遭受重大的损失。 合同解除的原因系军队政策的调整，应属于不可归责于双方的事由，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按下列情况分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。……”。本案中，原告经过长春成德公司、贯景海的同意对涉案房屋进行了装饰、装修及设备投入，现合同期限未届满即被解除，依照公平原则，对于原告对涉案房屋装饰装修、空调、电梯设备投入的损失，一审法院酌定被告长春成德公司、贯景海按50%的比例给予原告补偿。经一审法院委托评估，原告承租的军海佳园营业房内装饰装修、空调、电梯设备投入的净值为1294812.85元（1928300元-633487.15元），被告长春成德公司、贯景海应向原告支付该部分补偿款647406.43元（1294812.85元×50%）。对于原告对涉案房屋消防工程的投入部分，原告从长春成德公司、贯景海处租赁涉案房屋，长春成德公司、贯景海应当保证所出租的房屋达到对外出租的标准，显然包括消防设施应当达到验收合格的标准，原告租赁涉案房屋后，因消防验收不达标，原告自行出资建设了消防工程，使涉案房屋的消防达到验收合格的标准，故该消防工程的投入应当由长春成德公司、贯景海承担，该部分损失应按原告的投入（即评估原值）予以确定，由长春成德公司、贯景海赔偿原告消防工程投入损失745279元。对于原告为确定损失数额花费的评估费用8000元，按照上述补偿及赔偿责任的承担比例由原告承担3000元，长春成德公司、贯景海承担5000元。对于原告主张的营业损失，因合同的解除系因国家政策的调整，并非任何一方当事人的原因，该损失并非原告实际产生的损失，而系可得利益的损失，故该损失不属于应当补偿或赔偿的范围，因此，对于原告主张的该部分损失，一审法院不予支持。 对于原告主张因涉案房屋消防验收不合格产生的租金损失220万元，因原告自认合同签订后仅向贯景海支付了一年的租金100万元，之后的租金未再支付，长春成德公司、贯景海亦未到庭，未对租金提出主张，但从原告关于租金支付情况的陈述来看，即使存在该损失，在原告欠付长春成德公司、贯景海租金数额远大于其主张的损失的情况下，而向长春成德公司、贯景海主张租金损失，无事实及法律依据，一审法院对此不予支持。对于原告主张的其单方委托鉴定花费的鉴定费，一审法院亦不予支持。 因长春成德公司已变更名称为吉林中贯公司，故上述长春成德公司应当承担的责任由吉林中贯公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、原告泰安市昌盛伟业商贸有限公司与贯景海于2011年11月30日签订的《军海佳园营业房租赁合同》解除；二、被告吉林省中贯实业有限公司、贯景海于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市昌盛伟业商贸有限公司装饰装修、空调、电梯设备投入补偿款647406.43元；三、被告吉林省中贯实业有限公司、贯景海于本判决生效之日起十日内赔偿原告泰安市昌盛伟业商贸有限公司消防工程投入损失745279元；四、被告吉林省中贯实业有限公司、贯景海于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市昌盛伟业商贸有限公司鉴定费5000元；五、驳回原告泰安市昌盛伟业商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65636.8元，由原告负担45636.8元，被告吉林省中贯实业有限公司、贯景海负担20000元。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，第一，关于损失补偿比例。昌盛伟业公司主张，一审不应当按照50%的比例进行补偿，应当全面赔偿该公司的装修损失。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按下列情况分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”一审酌定按50%的比例给予昌盛伟业公司补偿，系基于公平原则和本案实际作出的自由裁量，符合案件现实状况，亦不超出必要限度，本院予以维持。第二，关于电梯投入损失。对于该损失，二审中昌盛伟业公司又称认可一审判决，不再单独要求计算。该所称是昌盛伟业公司对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。第三，关于泰安军分区应否承担责任。对该问题，一审已经进行了详细阐释，本院二审不再赘述。况且，泰安军分区在《军海佳园营业房租赁合同》上作为监督人加盖印章时，亦明确注明“仅作为监督人，不承担任何经济责任。”第四，关于消防验收合格前的租金。昌盛伟业公司主张，泰安军分区不应收取消防验收合格前11个月的租金。对此，本院认为：1.涉案《军海佳园营业房租赁合同》约定：该房屋为毛坯房，水、电设施一部分安装完成（按现状交接）……；甲方允许乙方对租赁房屋进行装修，装修范围是内隔墙、不妨碍结构的内装修、消防和通风。以上约定表明，昌盛伟业公司在租赁涉案房屋时即对是否具备消防设施是明知的，该公司对此应承担相应责任。2.涉案《军海佳园营业房租赁合同》约定：“年租金总额为220万元，前四年租金不变，从2016年11月30日开始，年租金每年递增3.5%”，“每一合同年度预交一年租金，每年租金总额中120万元直接交付给丙方（泰安军分区），剩余租金支付给甲方”。以上情况表明，昌盛伟业公司交付给泰安军分区的款项实际是该公司向《军海佳园营业房租赁合同》甲方支付租赁费的组成部分。在昌盛伟业公司欠付甲方租金数额远大于其主张的损失的情况下，现昌盛伟业公司再要求返还消防验收合格前的租金，无事实和法律依据。对昌盛伟业公司关于不应收取消防验收合格前11个月租金的主张，本院不予支持。 综上所述，昌盛伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，使用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20932元，由泰安市昌盛伟业商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二〇年八月十日 书记员 苏 倩