江苏省南通经济技术开发区人民法院行 政 判 决 书（2020）苏0691行初165号原告南通恒基置业有限公司，住所地如东县岔河镇新建路。管理人南通新江海联合会计师事务所（普通合伙），住所地南通市南大街**兴胜大厦**。执行事务合伙人江平。委托代理人黄目云，该所职员。委托代理人丁大虎，江苏启秀律师事务所律师。被告如东县自然资源局，住，住所地如东县掘港镇长江路**/div>法定代表人倪劲松，局长。应诉负责人葛鹏洲，副局长。委托代理人许翠芳，该局工作人员。委托代理人张捷，江苏南黄海律师事务所律师。原告南通恒基置业有限公司（以下简称恒基公司）诉被告如东县自然资源局房屋行政登记一案，本院于2020年3月16日立案后，于3月17日向被告如东县自然资源局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年7月14日公开开庭审理了本案。原告恒基公司委托代理人黄目云、丁大虎，被告如东县自然资源局应诉负责人葛鹏洲、委托代理人许翠芳及张捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2020年1月21日，如东县不动产登记中心作出《不动产登记不予受理告知书》，认为：你单位所申请的不动产登记类型应为更正登记而非转移登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条：“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”你所申请的不动产，除恒基生活广场A幢107室、102-09铺两处外，均存在抵押登记情形，故不予受理。原告恒基公司诉称，2017年3月1日，如东县人民法院受理对原告的破产申请，并指定南通新江海联合会计师事务所（普通合伙）为破产管理人。2018年7月23日，如东县人民法院作出（2018)苏0623民初610号民事判决书，判决如下：确认南通恒基生活广场有限公司与原告签订的46份《商品房买卖合同》无效，同时确认位于如东县岔河镇××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××合计48套房屋归原告所有。目前，（2018)苏0623民初610号民事判决已生效。另查，如东县不动产登记中心受如东县国土资源局委托办理承担全县不动产登记事务工作，目前，如东县国土资源局撤销并入如东县自然资源局。管理人认为，上述房屋因人民法院生效法律文书导致权利发生转移，符合《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条第（七）项规定的情形，原告申请办理上述房屋转移登记，被告不予受理，违反法律规定。故请求：撤销被告于2020年1月21日作出的不动产登记不予受理告知书；责令被告依法受理原告的不动产转移登记申请。被告如东县自然资源局辩称，1.原告申请案涉不动产转移登记提交了如东县人民法院(2018)苏0623民初610号民事判决书，结合原告在另一申请中提供南通市中级人民法院(2019)苏06民终185号民事判决书，根据法院生效判决认定，南通恒基生活广场有限公司在办理案涉不动产登记时提供的其与原告恒基公司房屋买卖合同被依法确认无效，房屋买卖合同被依法确认无效应视为自始无效，案涉房屋所有权不能登记为南通恒基生活广场有限公司，应自始属于原告，应当认定为原不动产登记簿记载的事项错误。根据《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范(试行)》的规定，原告可以申请更正登记，而原告申请不动产转移登记缺乏基础事实依据及法律依据。2.由于案涉不动产在错误登记后，除恒基生活广场A幢107室、102-9铺两处外，均已经依法办理了抵押登记(系涉及不动产权利处分的登记)，抵押登记目前均未被依法确认无效或办理抵押权注销登记，故根据《不动产登记操作规范(试行)》等规定，即使原告现申请不动产更正登记，被告目前为其办理不动产更正登记的条件尚未成立，被告暂时尚不具备受理条件(恒基生活广场A幢107室、102-9铺两处可以受理，并告知了所需材料清单)。综上，被告作出的《不动产登记不予受理告知书》合法有效，被告已正确履行了不动产登记法定职责，故请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年4月24日，如东县人民法院作出（2017）苏0623破1号决定书，确定南通新江海联合会计师事务所担任恒基公司管理人。2018年7月23日，如东县人民法院作出（2018）苏0623民初610号民事判决书，判决：确认恒基生活广场有限公司与南通恒基置业有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；确认南通恒基生活广场有限公司因上述合同取得的商品房归南通恒基置业有限公司所有（房屋坐落：岔河镇××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××）。2020年1月21日，原告恒基公司向如东县不动产登记中心提交转移登记申请，请求将上述民事判决书载明的案涉48套商品房转移登记至恒基公司名下。同日，被告如东县不动产登记中心经核查作出《不动产登记不予受理告知书》并向原告进行了送达。原告不服，遂诉至本院。另查明，上述民事判决书载明的案涉48套商品房中，因A幢107室、A幢102-9铺未办理抵押登记，该两套商品房已经办理了更名登记，剩余46套商品房均办理了抵押登记，现仍登记在南通恒基生活广场有限公司名下。再查明,如东县不动产登记中心为如东县自然资源局下属全额拨款事业单位,负责承担全县土地、房屋等不动产登记事务性工作,受如东县自然资源局委托,承担全县不动产登记信息公开、行政复议、行政诉讼以及不动产权属争议调处相关工作。以上事实有当事人陈述及各项书证等在卷佐证，本院予以确定。本院认为，《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定,不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。根据该规定,如东县不动产登记中心作为如东县人民政府不动产登记机构,负责其辖区内不动产登记工作,具有对原告的申请进行处理的法定职权。同时根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第五款规定,行政机关委托的组织所作的行政行为,委托的行政机关是被告。因本案中,如东县不动产登记中心系受如东县自然资源局委托,承担全县不动产登记信息公开、行政复议、行政诉讼以及不动产权属争议调处相关工作,故如东县自然资源局应当为本案适格被告。本案争议焦点为如东县不动产登记中心作出的《不动产登记不予受理告知书》是否合法。第一，原告申请的不动产登记类型属于更正登记，不属于转移登记。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。据此，合同无效产生的法律后果是自始不发生法律约束力。本案中，恒基生活广场有限公司与南通恒基置业有限公司签订的《商品房买卖合同》被法院确认无效，意味着恒基生活广场有限公司取得房屋所有权的基础事实和原因行为已不存在，即导致不动产登记簿记载的权利状况和真实的权利状况不一致，此时，恒基生活广场有限公司实际上则不能取得上述房屋的所有权，故不动产登记簿记载权利人并非真正的权利人，属于登记错误。同时，《中华人民共和国物权法》第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。据此，被告认定原告申请的不动产登记类型属于更正登记，不属于转移登记符合上述法律规定。第二，如东县不动产登记中心以原告申请办理的案涉46套商品房存在抵押为由不予受理符合规定。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条第一款规定，不动产权利人或者利害关系人申请更正登记,不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的,应当予以更正;但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。本案中，原告虽然通过民事诉讼确认了其与恒基生活广场有限公司之间的房屋买卖合同无效,但涉案房屋已被抵押给他人。根据上述规定,涉案房屋在被错误登记后已经办理了抵押登记,该抵押效力没有被确认无效或被撤销的情况下,如东县不动产登记中心告知原告亦不符合办理更正登记的条件并无不当。第三，如东县不动产登记中心告知原告申请办理不存在抵押的另2套商品房的更正登记的清单符合规定。《不动产登记暂行条例》第十七条第一款第(三)项规定,申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。本案中,如东县不动产登记中心在作出的《不动产登记不予受理告知书》中一次性告知原告办理更正登记所需要补正的材料,且原告也实际办理上述2套商品房的更正登记。因此，如东县不动产登记中心作出的《不动产登记不予受理告知书》并无不当。综上，如东县不动产登记中心作出的《不动产登记不予受理告知书》认定事实清楚、证据确凿、程序合法。原告的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告南通恒基置业有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告南通恒基置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币50元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  王彩霞人民陪审员  朱建良人民陪审员  周袁芳二〇二〇年八月十一日书 记 员  郁佳依附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。