贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0521民初3281号 原告：朱丽萍，女，1971年7月14日出生，白族，住山东省潍坊市寒亭区。 委托诉讼代理人（特别授权）：朱锡武，贵州合敬律师事务所律师。 被告：大方远航房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县金龙新区迎宾大道中段，统一社会信用代码：91520521059075891T。 法定代表人：何世伟，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴哲熠，贵州奢香律师事务所律师。 委托诉讼代理人：勾才玉，贵州奢香律师事务所律师。 原告朱丽萍诉与被告大方远航房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序于2020年7月20日公开开庭进行审理，原告朱丽萍及其诉讼委托代理人朱锡武、被告诉讼委托代理人吴哲熠、勾才玉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告朱丽萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金，以360392.00元为基数，每日万分之一从2019年12月31日起计算至实际交房之日止（截止至2020年5月30日暂计5406元）；2、案件受理费由被告承担。事实及理由：2019年1月30日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＨＤＣ-030103），约定原告购买被告开发建设的商品房一套，位于大方县雅居，第******。房屋价款360392.00元，被告承诺于2019年12月30日交付房屋，逾期按已付房款为基数每日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款项，但被告至今未向原告交付房屋，已构成违约。为维护原告合法权益，特向法院起诉，望判如所请。 被告大方远航房地产开发有限公司（以下简称远航公司）辩称，被告已按照约定完成涉案房屋2、3号楼建设，取得竣工验收表，水、电等基础设施可以使用，房屋已达到交付条件。并于2019年12月30日取得涉案房屋消防验收意见，综合证明涉案房屋在2019年12月30日建设完毕符合交付条件的事实。在具备交付条件后，被告通过登报、小区公告、电话联系方式通知了原告，由于原告怠于接收房屋，由此造成的逾期交房违约责任不由被告承担。被告已履行了通知义务，原告诉讼请求无法律依据，应驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告朱丽萍提交的《商品房买卖合同》、中国工商银行个人借款凭证、收款收据、中国建设银行POS机刷卡存根和被告远航公司提交的大方远航房地产开发有限公司营业执照、法定代表人身份证明的真实性、合法性和关联性双方当事人没有争议，其证明效力本院予以确认。对双方当事人持有异议的证据，本院认证如下：1、原告提交房屋照片及视频录像，拟证明原告向被告购买的房屋不具备交付条件。被告对其真实性不持异议，但认为根据双方约定，被告取得建筑工程竣工验收合格证明文件便具备房屋交付条件，该证据与本案不具有关联性。经庭审质证，原告提供的照片及视频内容呈现道路、车库等非主体工程的附属部分工程尚未完工，不能体现水、电等基础设施不能使用的情况，不能证实按合同约定的房屋不能使用的事实，其证明效力本院不予认定；2、被告提交远航名苑雅居交房安排、通知交房事宜登记表、毕节日报刊登的《通知》和被告工作人员与朱丽萍的通话记录截屏以及陈显琴证人证言，拟证明被告采取电话、报刊、公示等方式通知原告接房，被告履行了通知义务。原告认为被告交房安排和交房事宜登记表系被告单方制作，不具有真实性，报刊《通知》看不出是什么报纸，虽然被告员工陈显琴以电话方式通知过朱丽萍交房事宜，但也不能证明被告具备了交房条件。经组织双方质证，被告提交的本组证据中，报刊《通知》与原件核对后确认系毕节日报所刊载，具有真实性，虽然被告交房安排和交房事宜登记表系单方制作，但能与报刊通知、电话通知相互印证形成证据链，足以证明被告在2019年12月30日前通知向原告交房的事实，其证明效力本院予以认定。3、被告提交《竣工验收备案表》、《大方县住房和城乡建设局关于远航名苑雅居（2#、3#）楼项目消防工程验收意见书》、建设工程竣工规划认可证，拟证明被告通知向原告交房时房屋已竣工验收合格，应视为具备交付条件。原告认为《竣工验收备案表》只有复印件，真实性由法院核实，该组证据只能证明房屋通过验收，只满足合同约定的交房条件之一。经向大方县不动产中心核实，《竣工验收备案表》复印件与原件一致，备案表经湖北核工业勘察设计院、重庆博鼎建筑设计有限公司、重庆市合川区万通建设集团有限公司、江西省建科工程技术有限公司和被告远航公司分别加盖印章对工程项目的竣工验收予以确认，原告对《大方县住房和城乡建设局关于远航名苑雅居（2#、3#）楼项目消防工程验收意见书》没有异议，该组证据证明了包括案涉房屋在内的远航名苑雅居（2#、3#）楼建设项目竣工验收，结果为合格，证据具有真实性、合法性和关联性，其证明效力本院予以认定；4、被告提交《大方县商品住房交付使用备案证书》、《大方县商品房屋备案证明书》，拟证明原告向被告购买的房屋已按合同约定具备交付条件，由于疫情防控属于不可抗力因素，延迟取得商品房交付使用备案证书和证明书，延迟期间属于合理期限。原告认为《大方县商品房屋备案证明书》填写的竣工验收日期与备案表载明的日期不一致，对《大方县商品房屋备案证明书》的真实性持有异议。因《竣工验收备案表》填写的竣工日期为2018年12月7日，竣工验收日期为2019年12月31日，《大方县商品房屋备案证明书》把竣工验收日期填写为竣工日期，《大方县商品房屋备案证明书》对竣工验收日期的确认不具有真实性，本院不予采信。竣工验收备案的事实真实存在，与《大方县商品住房交付使用备案证书》相互印证，对竣工验收备案表的证明效力本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月30日，原告朱丽萍与被告远航公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于大方县。合同就商品房价款约定：“按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4786.08元，总价款360392.00元”，就商品房交付使用时间和条件约定：“（一）出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列1.2.3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》…。第十二条、本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件：（一）城市基础设施：1、上水、下水：交付时达到使用条件；2供电：交付时达到使用条件…”，就逾期交房责任约定：“（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金…。（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金…”就交接手续约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的5日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件”，就交接手续补充协议：“甲方采用电视公告、电话通知、书面通知等方式告知交接房时间，乙方应按通知要求带齐相关资料，按时接房”，就合同补充事宜约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担责任的…仍以本合同为准”。合同签订后，原告按照约定向被告支付了房屋价款360392.00元。在约定的交房日期前，房屋水、电等基础设施可以使用，被告对交房事宜作出了安排，并于2019年12月29日以电话方式通知原告接收房屋，2019年12月30日在毕节日报向2、3号楼全体业主发出交房通知，2019年12月31日通过勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，同日，大方县住房和城乡建设局对远航名苑雅居（2＃、3＃楼）项目消防工程进行验收，验收意见为合格，2020年1月3日，大方县自然资源局向被告颁发了《建设工程竣工规划认可证》。被告于2020年1月13日向大方县建设局提交竣工验收备案文件，2020年3月10日，大方县房产事业局就远航·名苑雅居2、3号楼出具《大方县商品住房交付使用备案证书》，2020年3月18日，大方县房产事业局就远航·名苑雅居2、3号楼出具《大方县商品房屋备案证明书》。原告认为被告逾期交房应承担违约责任，向本院提起诉讼。庭审中，被告要求原告立即接收房屋，《商品住房使用说明书》、《商品住房质量保证书》等相关文件在原告接收房屋时才向原告提供。 本案争议的焦点为：1、原告向被告购买的房屋是否具备交付条件；2、对逾期交付案涉房屋被告应否承担违约责任。 本院认为，原告朱丽萍与被告远航公司签订《商品房买卖合同》，对商品房价款、房屋交付使用和条件、房屋交接手续和违约责任等进行了约定，约定系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，该合同对双方当事人均具有约束力。针对第一个争议焦点，2019年12月31日，案涉工程项目通过勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，同日也取得了工程项目消防验收的合格意见，2020年1月3日取得了竣工规划认可证，且案涉房屋建设工程竣工验收进行了备案，备案单位也出具了备案证书，《商品住房使用说明书》、《商品住房质量保证书》等相关证件可在原告接收房屋时向原告提供，案涉房屋水、电等基础设施可以使用，案涉房屋交付具备了实质性条件。被告在庭审中也再次通知原告接收房屋，原告应与被告联系及时接收房屋。针对第二个争议焦点，被告在2019年12月31日取得竣工验收合格的备案表，2020年1月13日向备案单位提交竣工验收备案文件，2020年3月10日、2020年3月18日分别取得商品住房交付使用备案证书和商品房屋备案证明书，提交备案文件至取得备案证明期间因新冠肺炎疫情防控影响，迟延取得备案证明属于不可抗力，办理证件期间不应计入迟延取得备案证明的时间。合同约定交房日期为2019年12月30日，在约定日期之前，被告按照补充协议约定，采取电话、登报方式通知原告接收房屋，补充协议的约定对通知方式的补充并未对被告按合同约定应承担的责任减轻或免除，故应认定补充协议约定的通知内容有效，本案中原告已实际接到被告电话通知关于交付房屋事宜，且被告已登报通知，故被告已履行了通知义务。虽然按照合同约定的交房日期案涉房屋尚不具备形式上的交付条件，但房屋使用已具备实质性使用条件，被告在合同约定交付日期的次日便完成竣工验收文件，迟延取得竣工验收合格备案证明文件在新冠肺炎疫情防控开始之前也仅为10余天，合同的签订目的对被告主要是约束其确保房屋质量按时交付，被告履行房屋交付的过程中，文件证书迟延取得属轻微的暇疵履行，迟延取得较短的时间对原告房屋接收和使用不产生严重影响，对原告未造成实质损害，未产生实际损失，故可认定被告已按合同约定履行了交房义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，被告已履行合同义务，不承担违约责任，对原告要求被告承担逾期交房违约责任给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 驳回原告朱丽萍的诉讼请求。 案件受理费25.00元（已减半收取），由原告朱丽萍承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。 审 判 员 谢宗季 二〇二〇年八月十八日 法官助理 陈祖芳 法官助理 杨福兴 书 记 员 胡 倩