陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终7632号上诉人（原审原告）：陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司。住所地：西安市曲江新区雁塔南路。法定代表人：龚询丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：景琳，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵松，男，1980年出生，汉族，住西安市长安区，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：西安黄胖胖网络科技集团有限责任公司。住所地：陕西省西安市高新区丈八街办唐延路。法定代表人：郭文，该公司总经理。上诉人陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司（以下简称智诚公司）因与被上诉人西安黄胖胖网络科技集团有限责任公司（以下简称黄胖胖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人智诚公司之委托诉讼代理人景琳与赵松、被上诉人黄胖胖公司之法定代表人郭文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。智诚公司上诉请求：1、依法撤销（2019）陕0113民初14581号民事判决书判决并改判为黄胖胖公司向智诚公司支付违约金15255元并按合同解除次日至房屋实际交付智诚公司之日的实际逾期天数按三倍租金向智诚公司支付赔偿金34781.4元。事实与理由：1、一审法院对本案事实认定存在多处根本性错误，属严重枉法判决。首先，一审法院在一审判决书“经审理查明”内容中已确认智诚公司与黄胖胖公司所签《房屋租赁合同》约定租期3年即从2019年2月15日起至2022年2月14日止；起租期为2019年2月15日；免租期为0天。以上内容表明一审法院所谓的本案争议焦点已经违背了智诚公司与黄胖胖公司之间的合同约定，一审法院的认识根本违背了本案客观事实。其次，按照《房屋租赁合同》约定，黄胖胖公司应在合同签订后两日内支付首次租金及管理费24781元，并支付租赁押金15255元。一审法院在庭审中已经查明黄胖胖公司交付费用的时间和金额，足以证明黄胖胖公司已经严重违反合同约定的事实非常清楚、明确，已经损害了智诚公司的合法权益，而黄胖胖公司这一根本违约行为也是本案智诚公司行使解除合同权利的法定事由。2、一审法院驳回智诚公司一审诉讼请求没有任何法律依据。本案智诚公司与黄胖胖公司签订合同所约定的租赁物自合同约定起租日起已完成向黄胖胖公司交付，没有任何法律规定和合同约定黄胖胖公司在装修期内不支付租金，一审法院在违背租赁物状态事实的情况下作出智诚公司未向黄胖胖公司实际交付租赁物的认定错误。首先，本案所涉租赁房产为毛坯状态，根据双方合同约定装修由智诚公司实施，已经非常清楚的表明黄胖胖公司对租赁房产的状态是明知为毛坯房的，并同意由智诚公司装修。其次，智诚公司与黄胖胖公司以及一审法院审理查明均已经确认双方合同已经于2019年6月17日解除，而黄胖胖公司直至同年8月18日才搬离承租房产。合同明确约定黄胖胖公司应在合同解除的次日将租赁房产腾空并返还智诚公司，否则每逾期一日按三倍租金向智诚公司支付赔偿金。最后，一审法院断然不予适用合法、有效的合同条款，并在无任何法律规定依据的情况下以双方均违约为由剥夺了智诚公司的合法权利。补充上诉意见：案涉《房屋租赁合同》明确约定起租日为2月15日，无装修期。黄胖胖公司应当自2月5日交楼期为起算点支付租金。一审法院错误将装修义务认定为智诚公司的义务，并且自装修完成后起算租金实属错误。合同约定的由黄胖胖公司支付38元/月/平米的租金实际是装修费用的分期支付。黄胖胖公司辩称，智诚公司未依约交付经竣工验收合格的房屋，已构成违约，黄胖胖公司有权行使同时履行抗辩权，不应承担违约责任。1、西安景龙赢家商业管理运营有限公司（以下简称景龙公司）和黄胖胖公司是先后与智诚公司签订的合同，先有景龙公司签约，再有黄胖胖公司签约，两家公司都是其方公司，合同之间有关联。2、智诚公司至始至终没有说过是毛坯交付。3、两家公司所有该缴纳的费用在一审的时侯都已经交清。4、智诚公司至始至终没有验收竣工的凭证以及交付证明，无法认定其公司有实际使用对方房屋的情况。5、其公司在一审时已经提供了完整的智诚公司的交付凭证。6、智诚公司明知是毛坯房，但未跟其公司签订有关房屋装修的相关标准、要求、装修时间的书面文件。7、其公司从未对三六九的物业进行过装修报备，也从未签订过委托其他公司装修的说明。8、智诚公司称6月17日解除合同，但是其公司8月18号才搬离，原因是其公司5月份才入驻，智诚公司未退费，双方协商无果其公司才在在8月18日退场。9、关于智诚公司上诉对事实的补充部分，其公司在一审时已经证明房屋在2019年4月1日时未交付，不论对方有任何荣誉，房屋实际未按照合同约定的2019年2月15日交付给其公司，其公司所缴纳的租金是从2019年2月15日开始起算的。故请求二审法院驳回智诚公司上诉请求，维持原判。智诚公司向一审法院起诉请求：1、黄胖胖公司退腾西安市曲江新区雁塔区南路1201号金辉世界城金辉环球中心B栋18层810室房屋交付给智诚公司，并向智诚公司支付违约金15255元；2、黄胖胖公司自合同解除次日至房屋实际交付智诚公司之日的实际逾期天数按三倍租金向智诚公司支付赔偿金和物业费；3、黄胖胖公司将上述房屋私自拆改部分恢复原状并负担恢复费用；4、本案诉讼费及相关费用由黄胖胖公司承担。在本案审理过程中，智诚公司因黄胖胖公司于2019年8月18日搬离涉案房屋的事实而变更诉讼请为：1、黄胖胖公司向智诚公司支付违约金15255元；2、黄胖胖公司自合同解除次日至房屋实际交付智诚公司之日的实际逾期天数按三倍租金向智诚公司支付赔偿金34781.4元；3、本案诉讼费及相关费用由黄胖胖公司承担。一审法院经审理查明，2019年3月1日，甲方智诚公司与乙方黄胖胖公司签订租赁意向书，乙方同意以下租赁条件租赁甲方坐落于西安市曲江新区雁塔南路1201号金辉世界城金辉环球中心B栋18层：租赁面积为152.55平方米，月租金为38元/月/㎡，租期为3年，第一年、第二年租金为38元/月/㎡，第三年租金为100元/月/㎡，物业管理费由乙方自行承担；交楼期为2019年2月15日、起租期为2019年2月15日、支付方式为付六押一、管理费保证金无、租金押金15255元、水电费押金无、免租期无。同日，甲方智诚公司与乙方黄胖胖公司签订房屋租赁合同，合同约定，甲方有权并同意将位于西安市曲江新区雁塔南路1201号金辉世界城金辉环球中心B栋18层810室出租给乙方；租赁面积为810室152.55平方米；租赁期为3年，即从2019年2月15日至2022年2月14日止；免租期为0天；起租日为2019年2月15日；租金为38元/月/㎡，管理费为0元；2019年2月15日起至合同期满，租金标准第一年38元/月/㎡、第二年38元/月/㎡，第三年100元/月/㎡；租金支付方式为付六押一；乙方应于本合同签订后两日支付首次租金及管理费34781.4元，不满一个完整日历月的租金按照该日历月实际租赁天数计算；租赁期间，乙方承租区物业费及水电费由乙方自行承担，甲方代收代缴；为保证乙方履行本合同项下约定的义务，双方签订本合同的二日内，乙方应向甲方支付以下款项：租赁押金15255元，于本合同终止时，乙方将该租赁房产交还给甲方且双方就租赁房产而产生的一切权利义务履行完毕并结清所有费用，办妥以租赁单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后三十个工作日内，甲方将押金退还给乙方；甲方与乙方全额支付首期租金、管理费、押金等款项且租赁房产竣工验收后交付乙方使用；甲乙双方应在交付当天共同对租赁房产进行验收交接，履行交接手续，租赁房产在存在主体结构质量不合格严重影响乙方装修或使用的重大质量问题除外。若租赁房产存在不影响乙方进场装修或正常使用的瑕疵，双方应正常履行交付手续并由乙方签署瑕疵情况说明，由甲方负责修缮并承担费用；乙方按照本合同的约定全额支付押金，若乙方未按照约定支付押金的，视为乙方违约，甲方可解除本合同，甲方可在无需通知乙方的前提下将该租赁房产另行出租，如有已支付的定金不予退还。甲方智诚公司与乙方黄胖胖公司还签订了一企一议入驻协议，协议约定，甲方为乙方提供政策申报服务，政策奖补申报成功后，甲方会收取政策奖补金额的20%作为申报服务费，甲方提供位于曲江新区雁塔南路1201号金辉世界城金辉环球中心B栋18层面积为152.55平方米的办公室，以优惠价38元/平方米的价格出租给乙方，其他标准与智诚公司与景龙公司1月15日签订的一企一议入驻协议保持一致；房屋租赁押金为一个月房租，以原价100元/平方米计算；甲方为乙方提供两年时间的优惠价格，第三年开始，租赁价格提升为原价100元/平方米。2019年6月17日，智诚公司向黄胖胖公司发送解除合同通知函一份，该通知中智诚公司称，截止该通知函发出之日，黄胖胖公司未按照合同约定向原告全额支付首次租金、管理费和租赁押金的义务，根据双方合同第14.4条约定告知黄胖胖公司：解除智诚公司与黄胖胖公司之间的合同，请黄胖胖公司在收到本函后三日内办理合同解除的相关事宜并将租赁房产按合同约定标准腾房、交付给智诚公司，黄胖胖公司向智诚公司承担违约赔偿责任。同日，黄胖胖公司向智诚公司发出房屋租赁合同解除通知函一份，该通知称2019年4月15日，黄胖胖公司进驻不到20平方米的单间办公室，其余部分尚未达到使用状态，2019年5月中旬才将房屋初步交付给黄胖胖公司，电路改造至5月底才完成，办公室桌椅至今尚未提供完毕。2019年3月28日，智诚公司向黄胖胖公司发出房租交费通知书却要求黄胖胖公司交付2019年2月15日至8月14日的房屋租金108765.12元、房屋押金47704元、2019年4月1日至9月30日期间的物业管理费21466.8元及空调使用费8586.72元。因智诚公司延期交付房屋，黄胖胖公司迟延入驻，黄胖胖公司认为租金起算应相应顺延，黄胖胖公司与智诚公司多次协商并提出异议，智诚公司不予理睬。鉴于上述事实，黄胖胖公司要求自函件到达之日起，智诚公司与黄胖胖公司租赁意向书、房屋租赁合同书、一企一议入驻协议即行解除；自收函之日起二日内向黄胖胖公司退还剩余租金、物业费、管理费32764.1元。2019年6月18日，智诚公司收到黄胖胖公司的该通知函。2019年4月20日，黄胖胖公司向智诚公司指定的账户转入10000元，备注为黄胖胖租金，黄胖胖公司认为其中的4781.4元系租金，5218.6元为物业管理费。2019年5月3日，黄胖胖公司向智诚公司指定的赵松转账10000元，黄胖胖公司认为其中的4055元系本案的租赁押金，剩余5945元为另一案件的西安景龙盈佳商业管理运营有限公司支付的租金。2019年4月25日，黄胖胖公司向智诚公司支付10000元，备注为其他，黄胖胖公司认为该款项为押金。2019年5月10日，黄胖胖公司向智诚公司支付30000元，备注为租金，黄胖胖公司亦认可该费用为租金。2019年5月14日，黄胖胖公司向智诚公司支付1646.15元，备注为租金，黄胖胖公司认为该费用为物业管理费。2019年6月14日，黄胖胖公司向智诚公司支付1200元，备注为电费，黄胖胖公司认为该费用是押金。2019年7月6日，智诚公司向黄胖胖公司出具物业服务费6864.75元的发票一张、水电费800元的发票一张、租金31646.15元的发票一张。庭审中，智诚公司认为黄胖胖公司向其支付的租金为24055元，黄胖胖公司认为其向智诚公司支付的租金是34781.4元，押金是15255元，物业费为6864.75元。智诚公司的员工赵松与黄胖胖公司的法定代表人郭文的微信截图，2019年4月19日，赵松“款打之前给我说一下”，郭文“好的”；4月20日，赵松“18楼整体都没有验收交工，擅自安装的锁我是要拆掉的”、“签字交付后，你再安排安装”；5月6日，赵松“今天你们已经开始用了么？”、“电还没走完吧”，郭文“我问问”、“还没椅子”、“没打扫”，赵松“椅子可以直接从17楼拿上去一部分，还有100把椅子周三发货来”，“昨天已经做了一次垃圾清理，走完电再清理一次就交付给你了”；5月7日，郭文“今天周二，计划什么时候交付呢？”，赵松“你们员工不是正在搬家吗”，郭文“还有地毯，电路没好”；5月8日，郭文“赵总还没有铺地毯，走剩余电路”，赵松“地毯公司把货发错号了，东西到18楼了，检查色差有问题，他们换去了”，“款准备的情况怎么样了，我一会上楼一趟，你在公司么？”郭文“明天最迟后天给到你”；5月14日，赵松“他们昨天过去太晚了”、“八点到的，周一再搬吧”，郭文“明早一早好吧，我们早起打扫卫生”，赵松“早上先让人搬到外面吧”，郭文“好”。庭审中，智诚公司称合同已于2019年6月17日解除，黄胖胖公司称2019年6月18日解除，双方均认可黄胖胖公司于2019年8月18日搬离。一审法院认为，智诚公司与黄胖胖公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认。本案争议焦点是1、智诚公司有无于2019年2月15日向黄胖胖公司交付合同约定的义务；2、智诚公司和黄胖胖公司谁存在违约行为，是否应当承担违约责任。对于争议焦点1，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案中，虽然智诚公司与黄胖胖公司签订的租赁合同约定的房屋交付时间是2019年2月15日，且合同签订的时间是2019年3月1日，但是根据双方的合同约定“甲方（智诚公司）与乙方（黄胖胖公司）全额支付首期租金、管理费、押金等款项且租赁房产竣工验收后交付乙方使用”可知，智诚公司向黄胖胖公司交付房屋除了被告交付相关费用外还需涉案房屋竣工验收，但至宣判时原告仍未提供竣工验收的证据，且智诚公司未提供其向黄胖胖公司交付房屋的相关证据，黄胖胖公司提供的其法定代表人郭文与智诚公司的赵总赵松的微信截图显示智诚公司并未于2019年2月15日向黄胖胖公司交付涉案房屋，结合智诚公司的赵松与黄胖胖公司的法定代表人郭文的微信截图可知2019年5月19日，智诚公司向黄胖胖公司完全交付涉案房屋。对于本案的争议焦点二，本案中，虽然智诚公司与黄胖胖公司合同约定第一期的租金34781.4元及押金15255元应于合同签订后两日即2019年3月3日前支付，而黄胖胖公司迟延支付租金及押金的行为已构成违约，且黄胖胖公司未按合同约定在合同解除后及时搬离涉案房屋，亦构成违约，但根据合同约定，智诚公司向黄胖胖公司交付的房屋需竣工验收，但至宣判时智诚公司仍未提供竣工验收的证据，智诚公司向黄胖胖公司交付的房屋并不符合合同约定，智诚公司亦构成违约，双方因违约承担的责任相当，故智诚公司要求黄胖胖公司向其支付因逾期支付押金和租金的违约金15255元的诉请以及按照三倍租金支付迟延搬离房屋的赔偿金34781.4元的诉请，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费1051元，由智诚公司承担。本院二审庭审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。智诚公司提交以下五组证据：证据一、1、贾旭和郭文的微信聊天记录截图。证明：涉案房屋的装修图纸是黄胖胖公司法人郭文提供给智诚公司贾旭的。2、商函。证明：证明郭文明知且认可房屋租赁协议无装修期，所以才与智诚公司协商追加装修期。证据二、黄胖胖付款凭证。证明：黄胖胖公司虽存在逾期支付相应款项的情形，但其陆续支付款项的行为证明房租自2019年2月15日起算的事实是经过双方合意的。黄胖胖公司在答辩时确认其一直按照合同约定的起租日2019年2月15日支付租金，证明其认可起租日为2019年2月15日。证据三、1、《独立办公室空间服务合同（毛坯）》（与西安三六九互联网产业园有限公司签订）；2、《一企一议入驻协议》（与黄胖胖签订）；3、《一企一议入驻协议》（与景龙签订）；4、案涉房屋外部环境照片及陕西日报截图。证明：1、本案所涉房屋租赁并非常见的租赁关系，实际是智诚公司受369基地委托实施曲江管委会对跨境电商企业的扶持项目。该项目扶持内容主要为：对入境企业进行不同程度的场地支持，所有场地均未毛坯交付。企业自行装修的，租赁合同为前两年租金0元，只需支付押金；委托甲方装修的，企业提交装修图纸，甲方按照乙方要求进行装修，无装修期，根据每个企业提供的装修图纸和成本不同，将装修费用计算为不同的租金价格，计算方式为：月租金/平米=装修费用÷面积÷24个月；2、各入驻企业均有《一企一议协议》详细约定，享受政策扶持的企业均需达到一定的要求和标准，达不到标准的甲方有权撤销扶持；3、黄胖胖公司并未达到《一企一议协议》约定的扶持标准，智诚公司保留向黄胖胖公司追究按照原租金100元/月/平米补交租金差额的权利。证据四、1、案涉房屋内部照片；2、58同城网页截图2张。证明：1、智诚公司接受黄胖胖公司委托，按照黄胖胖公司提供的装修图纸装修成果符合精装修的要求；2、案涉房屋同地段市场租价为：75-90元/平米/天，与本案约定的租价38元/月/平米差距巨大。证明原审法院将起租期自装修完成交付之日起算，严重违背常理，严重显失公平，属错误认知。合同约定起租期自2月15日按照38元/月/平米起算已经低于市场价格。证据五、1、《金辉毛坯办公室装修合同》（801、810、811、812）装修工程结算确认单、黄胖胖公司提供的装修图纸、《金辉办公桌椅灯具及服务采购合同》；2、《房屋租赁合同书》（与西安华美鼎鲜网络科技有限公司签订）、增值税纳税申报表；3、《房屋租赁合同书》（与西安双十文化传媒有限公司签订）、《一企一议入驻协议》、收款收据、《装修合同》、《装修工程结算确认单》；4、装修费支付明细、装修费发票、完税证明。证明：1、与案涉房屋同类型的有百余家，均为毛坯交付。本案房屋交付日期为合同确认的2019年2月15日；2、毛坯交付后，承租人可选择自行装修，此种情况下根据曲江管委会扶持政策租金为0元/月/平米；3、毛坯交付后，如承租人委托出租人装修，则扶持政策为：承租人自毛坯交付日起分24个月支付全部装修费用。黄胖胖公司质证意见为：证据一：微信聊天记录真实性不认可，无法证明是智诚公司的员工给郭文发送的，郭文没有收到这些信息。商函真实性认可，证明目的不认可。证据二：真实性认可，证明目的不认可。其交的费用是2019年2月15日起的租金，其应当从2019年2月15日入驻并实际使用。证据三：证据1、4真实性不认可，证据3真实性认可，证据2的《一企一议入驻协议》一审提交过，证明目的不认可，是智诚与其他公司签订的，与本案无关。证据四：证据1、2真实性、证明目的均不认可，未提供8月18日搬离前的照片，其在一审时已经提交过其在8月18日搬离前的照片，与智诚公司所拍摄照片不一致。58同城的网页截图与本案无关联性。证据五：证据1的真实性不认可，证明目的不认可。合同上没有日期，属于无效合同。证据2、3、4的真实性证明目的均不认可，与本案无关。黄胖胖公司未提交新证据。二审庭审中，双方当事人均表示对一审判决查明的事实无异议。根据双方当事人的举证、质证和法庭调查情况，本院认定事实如下：一审判决查明事实属实。本院认为，智诚公司与黄胖胖公司于2019年3月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定享受权利、履行义务。本案中，智诚公司主张涉案租赁合同签订后，黄胖胖公司未依约于合同签订后两日内向其支付押金等，构成违约，根据合同14.2条的约定，黄胖胖公司应向其支付违约金15255元。对此应结合合同约定及双方履行的实际情况进行认定。虽黄胖胖公司在合同履行过程中未依约于合同签订后两日内支付押金，但双方合同约定智诚公司与黄胖胖全额支付首期租金、管理费、押金等款项且租赁房产竣工验收后交付黄胖胖公司使用。但智诚公司未提交房屋已竣工验收的相关证据。2019年3月1日双方签订案涉租赁合同时租赁房屋系毛坯状态，说明在双方约定的起租日即2019年2月15日，案涉房屋属无法正常使用的客观状态。尽管智诚公司称双方约定房屋系毛坯交付再由黄胖胖公司委托智诚公司进行装修，但案涉租赁合同中关于交付明确约定双方应在交付当天共同对租赁房屋进行验收交接，履行交接手续，但本案未有相关交接手续。即使如智诚公司上述所称，智诚公司进行装修也应在合理的期间内完成，而智诚公司在2019年5月19日才将案涉房屋完全交付给黄胖胖公司使用。交付租赁物系智诚公司作为出租人享有其合同权利应当履行的根本义务，综合全案情况来看，本案租赁合同的履行并非属于当事人一方单方迟延履行债务或者有其他违约行为的情形，智诚公司主张黄胖胖公司承担未依约支付押金的违约责任，一审法院未予支持，并无不当。关于智诚公司主张的赔偿金一节，智诚公司主张涉案租赁合同解除后，黄胖胖公司未依约于次日撤出租赁房屋，根据双方合同约定，黄胖胖公司应向其支付原租金三倍的赔偿金34781.4元。黄胖胖公司确属未于合同解除次日搬离租赁房屋，但根据本案审查情况，至合同解除之时，黄胖胖公司向智诚公司支付款项扣除其应当负担的租金等费用外仍有结余，且本案合同解除并非属于可归责于当事人一方单方迟延履行债务或者有其他违约行为的情形，亦不属于合同解除后黄胖胖公司一方无故占用房屋拒绝退还的情况，且在黄胖胖公司起诉智诚公司退还租金的另案中已将黄胖胖公司在合同解除后仍占用房屋期间的费用在应返还的租金中予以扣除，故一审法院对智诚公司关于赔偿金的主张未予支持，兼顾公平，并无不妥。综上所述，智诚公司的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1051元，由陕西智诚互联网文化产业园管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王吉利审判员  任 蕾审判员  蒋 瑜二〇二〇年八月十一日书记员  陈子俊