上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初27528号原告：许少雄，男，1975年3月9日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：董弢，上海熊兆罡律师事务所律师。被告：友富(上海)有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：张纯业，董事长。委托诉讼代理人：蒋晨，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：金晶晶，上海合勤律师事务所律师。原告许少雄与被告友富(上海)有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告许少雄的委托诉讼代理人董弢，被告友富(上海)有限公司的委托诉讼代理人蒋晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许少雄向本院提出诉讼请求：被告支付逾期交房违约金人民币(币种下同)1,579,756.53元(计算方式：以12,238,377元为基数、按照年利率24%的标准计算自2020年1月1日起至2020年7月28日止并扣除被告已支付的违约金110,145.39元)。事实与理由：2018年6月20日，原、被告就坐落于上海市闵行区顾戴路2000弄的皇都花园三期的商品房购房事宜签订了《购房意向书》。原告于当日向被告支付购房意向金200万元整。2018年7月22日。原、被告共同签订《商品房认购合同》及《补充协议》，确认原告向被告预订皇都花园三期82幢23层01室(以下简称涉案房屋)，预订的购房单价为75,382.68元/平方米，购房总价为12,238,377元，同时还确认涉案房屋定于2019年12月31日交付。2018年7月28日，原、被告签署《上海市商品房预售合同》，确认涉案房屋总价12,238,377元，原告已于当日全款支付了房屋总价，被告定于2019年12月31日前将涉案房屋交付给原告，双方还明确约定了被告逾期交房应承担的违约责任。2020年4月13日，就被告逾期交房一事，原、被告签署《赔付确认书》，被告承诺给付原告首期赔付款110,145.39元。被告于2020年4月21日给付原告首期赔付款后，仍拖延至2020年7月28日才通知原告办理交房手续。原告认为，原告已按约全面且及时履行了全部付款义务，被告逾期交房的行为违反了双方合同约定，侵害了原告合法权益，应当承担违约责任。且被告在支付首期赔付款后仍然继续违约、迟迟未履行交房义务，进一步扩大了原告的损失，双方原合同约定的违约金标准(按照原告实付购房款的每日万分之一计算)明显过低，已不足以对被告产生震慑，故应当提高违约金计算标准，以示对被告严重不诚信的行为予以惩戒。综上，原告为维护自身合法权益以讼称事由诉至法院。被告友富(上海)有限公司辩称，首先，被告确实存在逾期交房的实际情况，也愿意承担违约金，对于原告主张的违约金基数、起止时间无异议，但不同意原告主张的计算标准，认为合同所约定的标准实属合理。其次，因疫情原因，致使被告不能施工，故违约金计算期间应当扣除2020年1月24日至被告正式复工即2020年3月21日。最后，鉴于被告已向原告支付首期赔付款110,145.39元，故违约金总额中应当扣除该款。本院经审理认定事实如下：2018年6月20日，原告许少雄与被告友富(上海)有限公司签订《皇都花园三期购房意向书》。当日，原告向被告支付购房意向金200万元整。2018年7月22日，原告为预定顾戴路2000弄《皇都花园(三期)》82幢23层01室房屋之事宜与被告签订《商品房认购合同》及补充协议。2018年7月28日，原告(乙方，买方)与被告(甲方，卖方)签订《上海市商品房预售合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXX)。主要约定内容如下，第二条，乙方向甲方购买顾戴路2000弄《皇都花园(三期)》82号2301室；建筑面积为162.35平方米。第三条，该房屋全装修总价为12,238,377元。第十一条，甲方定于2019年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条，甲方如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同补充条款一约定，第七条，对预售合同第十一条作如下修改和补充：本条所指的不可抗力包括如下情形，因发生下列情形之一，致使甲方不能按期履行本合同时，甲方在及时通知乙方后可延期将该房屋交付给乙方，且甲方无需承担任何责任：1、政府行为或法律法规或国家经济政策的变动；2、因政府原因导致竣工验收等时间延长的；3、施工中遇到有异常困难不能及时解决；4、施工中遇到有罢工、社会群体性事件、道路封锁等社会异常事件不能及时解决；5、自然灾害(火灾、水灾、地震等)、战争等不可抗力情况；6、市政配套的批准安装导致的延误；7、其他在甲乙双方订立本合同时无法预见的、不能避免并不能克服的客观情况。若上述情形的发生或其影响不能消除，导致甲方自本合同约定的该房屋交付日起180日内仍然不能将该房屋交付给乙方，则甲乙双方任何一方均有权解除合同，并互不承担任何责任。乙方只有在完全满足下列所有条件后,甲方才有义务将该房屋交付给乙方：1、甲方已收到乙方支付的该房屋的总房价款；2、乙方已完全履行本合同约定的各项义务(包括但不限于应支付的各项违约金、赔偿金、税费、维修基金、各项开通费及有关款项)；尽管乙方未能完全满足上述所有条件，但在该房屋符合本补充条款第六条约定的交付条件后，甲方仍将按照本合同的约定向乙方发出交房通知并指定交房之日。若乙方未能在交房通知上指定的交房之日或之前满足上述所有条件，则甲方有权推迟该房屋的交付之日直至乙方完全满足上述所有条件，甲方并不因此承担任何延期交房责任。但该房屋的风险责任、与该房屋有关的及与该房屋的管理和保管有关的费用(包括且不限于物业管理费)皆自交房通知上指定的交房之日起由乙方承担，该房屋的保修责任自交房通知上指定的交房之日起开始计算。乙方未完全满足上述条件，但甲方仍将该房屋交付给乙方的，并不视为甲方免除乙方支付该房屋的房款的义务、其他任何义务或者违约责任，甲方仍有权随时向乙方追偿。双方一致确认，本合同正文第十一条约定的交付日期即(2019年12月31日)并非对甲方交房时间的限制，故甲方可在合理的时间内书面通知乙方的情况下，按约定的交付日期前任何时间交付该房屋给乙方，甲方无须为此承担任何责任，且双方均同意届时按甲方发出之交付通知上指定的交付之日及本合同的相关约定办理该房屋的交接手续。第八条，对预售合同第十二条作如下修改和补充：若甲方逾期超过90天未能将该房屋交付给乙方，则自第91天起十五日内乙方有权以书面形式通知甲方解除本合同。若乙方选择解除本合同，则甲方应按乙方已支付房价款每日万分之一支付违约金给乙方，且乙方应书面通知甲方，甲方应当在双方共同到有关房地产交易登记部门注销该房屋的预售登记后三十天内将乙方已支付的房价款及违约金【违约金自甲方实际收到房价款之日起计算至乙方获得解除本合同的权利之日(即甲方逾期交付该房屋第91天)止，自乙方获得解除本合同的权利之日起至甲方收到该房屋的预售登记已经注销之有效证明之日的期间不计算违约金】全部退还乙方。如甲方在预售合同约定的乙方获得解除本合同的权利之日起十五日内未收到乙方发出的书面解除合同通知，则视为乙方放弃解除合同及退房的权利及认可逾期交房的现状，乙方同意继续履行预售合同并等待最终交付该房屋。甲方继续按照已支付房价款每日万分之一的标准向乙方支付违约金直至甲方将该房屋实际交付给乙方的前一日。该房屋符合本补充条款第六条约定的交付条件后，甲方按照本补充条款第九条和第十一条的约定向乙方交付该房屋。乙方未按照甲方通知的时间接受甲方的交付,则甲方无需承担逾期交付的责任。前述合同签订当日，原告付清了合同约定的全部房款。为此被告向原告开具总金额为12,238,377元的上海增值税普通发票两张。然被告未能按约履行交房义务。2020年3月27日，被告向皇都花园三期全体购房人出具《逾期交房解决方案》，表示由于工程建设原因，被告拟定于2020年3月31日交付房屋。然2020年1月下旬开始，受到新冠肺炎疫情等因素之影响，被告将无法按照前述承诺交付房屋。对于逾期交房事宜，被告提出如下解决方案，以希补偿购房人的损失：1、被告将向购房人支付首期赔付款，首期赔付款将按照购房人已支付的购房款的日万分之一计算，参照标准为90天。2、对于受疫情影响的期间，被告将按照购房人已支付的购房款的日万分零点三的标准补偿。疫情发生后，被告积极向政府有关部门反映，闵行区房地局等有关部门就此专门召开了相关会议，并拟对疫情之影响出具指导意见，因此具体受疫情影响之期间及补偿方案将以政府指导意见为准(若有)。3、若前述期间之外，仍有逾期的，被告将按照实际逾期天数为标准，以购房人支付的购房款的日万分之一补偿，直至按照《上海市商品房预售合同》之约定交付房屋。对于第一项的首期赔付款，被告将尽快统计，待统计完成后第一时间与购房人取得联系，并支付，对于第二项补偿款、第三项赔付款，待交房后被告将一并结算。4、当被告逾期交房构成解除合同的条件时，若购房人选择解除与被告签署的《上海市商品房预售合同》的，被告深表理解。届时请购房人及时与销售人员取得联系，被告将按照合同约定及时办理退房手续，并承担违约责任。2020年4月13日，原、被告签订《赔付确认书》，约定由被告先向原告支付首期赔付款，首期赔付款参照标准为90天的违约金，按照已支付购房款的日万分之一计算，赔付金额为110,145.39元。后被告依约向原告给付了前述赔付款。2020年7月22日，被告向皇都花园三期全体业主出具《关于疫情期间的认定》，表示由于受到新冠肺炎疫情等因素之影响，造成被告逾期交房，按照此前沟通，对于逾期交房期间中受疫情影响的期间，被告将按照业主已支付的购房款的日万分之零点三的标准补偿。现就受疫情影响期间的时间段确定告知如下：根据相关法律规定，新冠肺炎的疫情的不可抗力的起止时间一般依据上海市人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。截至日前上海市的重大突发公共事件为三级相应。新冠疫情爆发后，全体施工均停止，上海市住建委、闵行区住建委分别于3月5日、6日发布了《关于进一步统筹推荐建筑工地疫情防控和复工复产工作的通知》，被告在收到通知后第一时间申请复工，并于2020年3月18日取得复工批复。复工批复虽取得，但所有的工人均需通过14天的隔离期方可工作，故皇都花园三期项目的复工时间最早为2020年4月2日。虽然客观事实如此，但逾期交房给业主造成了损失已是不争的事实，为进一步表达被告的歉意与诚意，如亲爱的业主能接受被告的赔付方案，被告特确定受疫情影响的期间为2020年1月24日(含)至2020年3月6日，共计43天。2020年7月28日，被告通知原告交房。因原告不同意被告的赔付方案，遂提起本案诉讼。另查明，上海市于2020年1月24日启动了重大突发公共卫生事件一级响应机制。2020年3月6日，上海市闵行区建设和管理委员会下发闵建管【2020】17号《上海市闵行区建设和管理委员会关于严格落实上海市住房和城乡建设管理委员会》。文件记载：一、工地复工采取告知承诺管理办法，即日起，本区建设管理部门不再受理复工申请，由企业自主在“建筑工地复工登记备案系统(本市建筑工地管理人员、作业人员实名制管理系统)”中向区建筑建材业管理所提交承诺书，视作完成备案，即可复工。二、加强来沪返沪人员管理，施工企业要制定劳务工分批返岗计划，劳务工来源明确后，支持采用点对点包车等直达运输方式，减少分散出行风险，除上海市明确的三类人员需要隔离14天外，其他来沪返沪人员不再有隔离14天的要求。……四、暂缓密闭空间施工，各施工企业要合理安排施工内容，对地下室等封闭的施工区域，除关键节点外暂缓组织施工。……。以上事实，由原告提交的《皇都花园三期购房意向书》、收据存根、《商品房认购合同》、《商品房认购合同》补充协议、《上海市商品房预售合同》、上海增值税普通发票两张、《赔付确认书》、《关于疫情期间的认定》，被告提交的《逾期交房解决方案》、闵建管【2020】17号《上海市闵行区建设和管理委员会关于严格落实上海市住房和城乡建设管理委员会》等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属合法有效，当事人均应依约履行。被告作为涉案房屋的出售方按约交付涉案房屋系其主要义务。然被告未能按约履行交房义务，显然构成违约，被告应当承当相应的违约责任。现本案的争议焦点为：1、违约金标准是否应当上调；2、是否应当减免被告疫情期间的违约责任。关于争议焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。然原告未能举证证明其所受到的损失明显高于约定的违约金，鉴于此，原告要求调高违约金的意见，并无依据，且本院认为，按照合同约定的违约金计算标准，原告正常情况下每月可获得的违约金高达37,000元左右，不仅可弥补原告的损失，同时可对被告的违约行为起到惩罚的作用。故本院认为，违约金仍然应当按照合同约定即以已付房款为基数、按日万分之一的标准进行计算。关于争议焦点2，本院认为，首先，新冠疫情的发生确实会影响到被告的施工进度、交房时间，但若非被告逾期交房的违约行为在先，新冠疫情的发生并不会对被告就涉案房屋的交付产生影响，故若因此免除被告的全部违约责任，显然对原告有失公平。但考虑到新冠疫情所造成的实际影响，同时考虑原告的实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况等综合因素，本院酌定疫情影响期间，由被告按日万分之0.5的标准向原告予以赔付。其次，关于疫情影响期间的具体时间范围，本院认为，被告于2020年7月22日出具的《关于疫情期间的认定》中所载的“被告特确定受疫情影响的期间为2020年1月24日(含)至2020年3月6日”，系被告基于双方协商基础上给予原告的赔付方案，现因原告不同意该赔付方案，故原告要求按该文书记载的时间段作为疫情影响期间的认定，本院不予采纳。现就疫情影响期间，被告提供了相应政府文件，本院认为被告主张的期间即2020年1月24日至2020年3月21日尚属合理，予以采纳。综上，经计算，被告应向原告赔付的违约金共计221,514.62元，扣除被告已向原告赔付的违约金110,145.39元，被告尚需支付111,369.23元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告友富(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告许少雄支付逾期交房违约金111,369.23元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计9,923.93元，由原告许少雄负担8,660.24元，由被告友富(上海)有限公司负担1,263.69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年八月二十五日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。