河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初3690号原告：彭新华，男，1993年10月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：李世昌，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文平，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。被告：新郑市龙湖镇林锦店社区居民委员会，住所地河南省新郑市龙湖镇祥安路。法定代表人：郑海军，系该居委会主任。第三人：新郑市德民物业服务有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇林锦店居民委员会院内，统一社会信用代码91410184MA44QM7G5W。法定代表人：冯保才，经理。上列被告及第三人共同委托诉讼代理人：郭国桢，郑州市新郑市中信法律服务所法律工作者。原告彭新华与被告新郑市龙湖镇林锦店社区居民委员会（以下简称“林锦店居委会”）、第三人新郑市德民物业服务有限公司（以下简称“德民物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭新华的委托诉讼代理人李世昌、被告林锦店居委会及第三人德民物业公司的共同委托诉讼代理人郭国桢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭新华向本院提出诉讼请求：1.请求判令林锦店社区减免其已交的2020年2月和3月房租共计50万元；2.本案诉讼费由林锦店居委会承担；3.判令其按季度支付2020年4月1日至2022年4月1日期间的房租。事实和理由：2019年4月1日，其与林锦店居委会授权的德民物业公司签订租赁合同，其租赁了林锦店居委会所有的位于新郑市祥安路南侧、郑新路西侧林锦店社区商铺一至三层的商业房屋。2020新年伊始，受新冠肺炎疫情影响，其承租的商业长时间处于关闭状态，无法正常运营。此次疫情属于不能预见并不能克服的情况，按原合同履行对其来说明显不公平，依据最高院关于适用合同法解释（二）第二十六条以及最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（一）的规定，应依法支持其诉讼请求。林锦店居委会辩称，1.根据合同相对性原则，本案是原告和德民物业公司签订的合同，其不是本案适格被告；2.本案不存在法律规定的因不可抗力导致合同无法履行的情形，本案所涉租赁合同签订后，德民物业公司把租赁物交给原告，原告也按照合同约定向德民物业公司支付了第一年的租金，双方第一年的合同义务已经履行完毕并且原告已经向德民物业公司履行了第二年的部分义务；3.本案属于正常的商业风险不存在法律规定的情势变更情形：第一，原告租赁其房屋进行经营活动就意味着必须承担相应的商业风险；第二，原告没有证据证明疫情导致其无法使用租赁物或者遭受了损失，因而不存在豫高法2020-30号文件规定的情形；第三，疫情期间假如原告经营状况会有上下波动，这也是暂时的，并不影响合同目的的实现；第四，本案租赁合同租期15年，合同对每年的价格都进行了约定，这意味着原告经营状况不佳时不得减少租金，周边房屋租金大幅增加时也不得增加房屋租金，意味着双方订立合同时已经预见到了市场风险，原告以疫情为由要求减免租金对其和第三人都是不公平的；第五，最高法和省高院都对情势变更的适用有了明确规定，豫高法2020-30号文件指出，疫情或疫情防控措施并非对所有合同履行都构成障碍，对合同履行没有影响的，不应适用不可抗力或情势变更的相关规定。德民物业公司述称，他公司是案涉租赁合同的出租方，承担合同的全部权利和义务，林锦店居委会只是把案涉房屋交给他公司管理，了解房屋对外租赁情况，但既不是合同当事人，也不承担该合同的权利和义务，其余同林锦店社区委会答辩意见。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2019年4月1日，林锦店居委会向德民物业公司出具授权委托书载明：“为进一步繁荣经济，提高居民生活水平，经居民代表大会讨论通过，现决定将新郑市龙湖镇林锦店居民委员会的便民楼一至三层整体出租给彭新华。为提高工作效率，便于磋商，特授权王书学、郑海军、郑书军、郑香留、荆体亮、冯保才代表新郑市龙湖镇林锦店居民委员会并以本村集体所有的新郑市德民物业服务有限公司名义与彭新华就新郑市龙湖镇林锦店居民委员会便民楼一至三层出租合同进行具体磋商，协议，签订。合同内容均已经讨论通过，系我委员会真实意思表示。上述居委会委员签字具有与居委会盖章同等法律效力，我委员会对居委会代表的签字均认可，对其所签合同均认可。”落款加盖林锦店居委会印章，并有郑香留签名。同日，德民物业公司（甲方、出租方）与彭新华（乙方、承租方）签订《租赁合同》约定，甲方将位于新郑市祥安路南侧、郑新路西侧林锦店社区商铺一至三层的房屋出租给乙方，租赁期限共计15年，自2019年6月1日至2034年5月31日，甲方承诺给予乙方自合同签订之日至2019年12月1日止为免租期，免租期内，无需交纳租赁费用，乙方可以进行装修并只需承担上述期限内的水、电等能源使用费用。装修免租期期限不因提前开业而缩减。租金支付方式：乙方应于合同签订之日起7日内付第一期2019年12月1日至2020年5月31日的租金共计150万元，同时需缴纳25万元作为租赁押金；以后每年的5月31日前支付下一年的租金，2020年6月1日至2021年5月31日的年度租金为300万元；以后每年度租金均不相同，双方在合同上列表注明；甲方协助乙方办理税票（发票），税费由乙方自理；乙方在租赁期间不得中途退租，如出现退租，甲方将没收乙方缴纳的租赁押金；租赁期满或合同解除后，租赁押金于双方办好交接手续之日无息返还给乙方。若乙方未按约支付租金、未结清相关债务或撤离时甲方能够证明资产毁损的，甲方有权从租赁押金中扣除，不足部分有权向乙方追偿；租赁期间，乙方经营所产生的一切税费（包括但不限于水、电、气、通信等）由乙方承担，按照相关部门收费标准收取，甲方不得加价，同时乙方应承担延期支付上述费用而产生的滞纳金及相关费用；甲乙双方进一步确认，乙方有权自主决定租赁房屋用途，或将租赁房产部分对外出租而无需经过甲方同意；租赁房屋一至三层的物业费每年10万元及垃圾运送费用由乙方承担，甲方负责指定地点但不收取费用。违约责任约定，由于一方违约或因违反法律法规造成损失的，违约方应向守约方支付违约金150万元。如有损失，违约方还应另行按实际损失金额予以赔偿。合同还约定了双方的其他权利义务等内容。上述合同签订当日，彭新华向德民物业公司交纳了2019年12月1日至2020年5月31日的租金150万元及押金25万元，德民物业公司将涉案房屋交付彭新华；随后，彭新华将涉案房屋转租给其他商户经营使用。2020年5月31日、6月1日，彭新华分两次向德民物业公司交纳了2020年6月1日至2021年5月31日的部分租金50万元。现彭新华以受新冠肺炎疫情影响要求林锦店居委会和德民物业公司为其减免租金未果为由诉至本院，请求处理。另查明，彭新华承租涉案房屋后转租的商户分别是河南金之义酒业有限公司第四十四分公司、新郑市沃万佳宜购生鲜超市、郑州陌居酒店管理有限公司、新郑市筑梦美发店、新郑市龙湖镇华泰保险车服务专属代理店、河南张仲景大药房股份有限公司龙湖仲景堂店。彭新华陈述一楼商铺的租金已经向他交到2020年8、9月份，他给这些商户减免了一个月的房租，二楼、三楼是郑州陌居酒店管理有限公司使用的，租金交到2020年11月份，尚未给予减免。上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》、林锦店居委会授权委托书、会议纪要、手机银行转账电子回单、转账明细单、营业执照及本案的庭审笔录等证据予以证明。本院认为，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。德民物业公司受林锦店居委会委托与彭新华签订的《租赁合同》系双方真实、自愿的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同,双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，彭新华依约向德民物业公司缴纳了房屋租金及押金，德民物业公司将涉案房屋交付彭新华后，彭新华又将涉案房屋全部出租给了其他商户经营使用。新冠疫情的爆发，客观上使得本案直接使用涉案房屋生产经营的商户（次承租人）受到了不同程度的影响。但本案的原告彭新华作为转租人，其并未进行直接的生产经营，而系收取其他商户（次承租人）租金获取收益，其虽主张减免租金，但提交的证据不足以证实其因为疫情导致收益明显减少、损失较大。因此，其诉请减免租金并按季度支付租金的主张，证据不足，本院不予支持。综上所述，彭新华的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告彭新华的诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取计4400元，由彭新华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵西璞二〇二〇年八月十三日书记员  梁 艳