河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终2725号 上诉人（原审被告）：张聚强，男，1973年5月16日出生，汉族，现住河北省武安市。 委托诉讼代理人：侯洪利。 上诉人（原审被告）：李风层，女，1975年6月9日出生，汉族，现住河北省武安市。 委托诉讼代理人：侯洪利。 被上诉人（原审原告）：杜盼盼，女，1988年2月2日出生，汉族，现住河北省邯郸市永年区。 委托诉讼代理人：李超，河北贯云律师事务所律师。 上诉人张聚强、李风层因与被上诉人杜盼盼房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市永年区人民法院（2020）冀0408民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张聚强及委托诉讼代理人侯洪利、被上诉人杜盼盼及其委托诉讼代理人李超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张聚强、李风层上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回杜盼盼的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费及保全费全部由杜盼盼承担。事实与理由：1、一审程序违法，没有追加必须参加诉讼的邯郸市绿洲泉生态开发有限公司（以下简称绿洲泉公司）为被告参加诉讼，遗漏了诉讼主体。张聚强、李风层与杜盼盼2018年5月29日签订《青青小镇购房协议》后，双方于2018年8月7日到开发商绿洲泉公司处将案涉楼房过户到杜盼盼名下，杜盼盼与绿洲泉公司建立了房屋买卖合同关系，张聚强、李风层与杜盼盼签订的购房协议已履行完毕。2、因双方已不存在买卖合同关系，张聚强、李风层不应是本案的被告。在将楼房卖给杜盼盼后，杜盼盼即与绿洲泉公司重新签订了购房协议，故应依法驳回杜盼盼对张聚强、李风层的诉讼请求。3、双方签完购房协议后，张聚强、李风层按协议的约定到绿洲泉公司将原李风层的名字变更成杜盼盼的名字，张聚强、李风层已退出房屋买卖合同关系，一切权利、义务均由绿洲泉公司与杜盼盼承担。一审法院在双方已解除房屋买卖合同的情况下却仍然认定张聚强、李风层与杜盼盼存在房屋买卖合同关系并判决张聚强、李风层退还杜盼盼购房款195,000元，适用法律明显错误。根据合同法第58条的规定，返还财产是双方返还，一审法院只让张聚强、李风层退还购房款，没有判决杜盼盼退还房屋或让开发商将购房合同再变更到张聚强、李风层名下，显失公平。张聚强、李风层已履行了合同义务，双方的购房协议已于2018年8月7日解除。即便认定合同无效和退款，也是杜盼盼与绿洲泉公司之间的合同无效，只能是绿洲泉公司给杜盼盼退款，而不应由张聚强、李风层退款。4、杜盼盼没有请求审查合同的效力，一审法院主动认定双方签订的购房协议属无效协议，超出了杜盼盼的诉讼请求。5、杜盼盼主观上存在明显过错，应自行承担房屋风险责任。杜盼盼购买楼房时，对楼房没有建成交付的现状是明知的，也知道楼房是小产权房，且该楼房是在购买后一年半才被政府部门确定为违建而被拆除，此时双方的房屋买卖合同已经履行完毕。请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回杜盼盼的诉讼请求。 杜盼盼辩称：1、一审法院程序合法，张聚强、李风层是本案适格被告。双方签订的购房协议第三条第二项的约定，因法律法规政策限制或案涉房屋存在权利瑕疵而导致杜盼盼利益受损的，张聚强、李风层应当盼返还全部购房款并赔偿杜盼盼的全部损失。现案涉房屋因属违建被拆，张聚强、李风层应当依照合同约定返还杜盼盼全部购房款，而不是推脱给绿洲泉公司。本案合同相对人始终是张聚强、李风层，从来不存在变更、终止等情形。2018年8月7日杜盼盼付清购房款195,000元后，当日张聚强、李风层协助杜盼盼到绿洲泉公司将2017年6月13日《青青小镇购房协议》中李风层的名字变更为杜盼盼，将184,320元购房款收据上李风层的名字变更为杜盼盼。这是张聚强、李风层履行双方购房协议约定的办理过户手续，不是杜盼盼与绿洲泉公司重新签订合同的行为。实质上张聚强、李风层出卖的是合同预期利益，因为案涉房屋始终没有建成，物权也没有设立。在原《青青小镇购房协议》上“更名”是为了绿洲泉公司将房屋建好后直接交付杜盼盼，属《合同法》第六十五条规定的由第三人向债权人履行合同义务的行为，不是签订新的购房协议的行为，杜盼盼也没有向绿洲泉公司交付任何房款。根据《合同法》第五十六条的规定，无效合同自始无效。双方签订的《青青小镇购房协议》以及李风层与绿洲泉公司签订的《青青小镇购房协议》均自始无效，不存在“更名”后双方合同关系终止的法律后果。2、案涉房屋违反《土地管理法》、《城乡规划法》的强制性规定，违法违规用地，依法不允许建设和销售，已被政府强制拆除，绿洲泉公司与李风层签订的购房协议及杜盼盼与张聚强、李风层签订的购房协议，因违反法律强制性规定，是无效合同。张聚强、李风层在购房协议中承诺房屋虽是小产权房尚未交付，但保证不存在任何权利瑕疵和政策限制等，协议签订后杜盼盼也全额支付了购房款。因此，杜盼盼已做到了一个普通公民谨慎、诚信、善意履行的所有要求，对协议无效杜盼盼没有任何过错。3、一审不存在超范围审理的情形。本案首先应审查案涉合同的效力问题，是人民法院依职权的审查范围。不论双方签订的协议是否有效，因案涉房屋未建成就被拆除，张聚强、李风层已经不可能履行交付房屋的合同义务，应当依照购房协议约定退还杜盼盼购房款。综上所述，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。 杜盼盼向一审法院起诉请求：1、判令两被告共同退还原告支付的购房款195,000元，并承担按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年4.2%计算的违约金（自起诉之日起至退还房款之日止），且由两被告负连带清偿责任；2、案件受理费、保全费由两被告承担。 一审法院认定事实：被告张聚强与被告李风层系夫妻关系。2017年6月13日，被告李风层为乙方，绿洲泉公司为甲方，签订了一份《青青小镇购房协议（单元楼）》，该协议的主要内容：根据国家有关法律法规，甲乙双方遵循公平、公正、自愿原则，特订立本协议第一条，甲方将位于佛山景区户，面积136＋8平方米售给乙方。第二条，乙方自愿将房款184320元在签订协议之日一次性交付给甲方，不计利息。第三条，甲方所建楼房，符合国家相关质量标准，保证通水、通电、通燃气。第四条，甲方保证该楼房没有财务纠纷，但不保证办房产证。第五条，本协议自签订之日起生效，如有争议，协商解决。协商不成，依法向法院起诉。第六条，本协议一式两份，甲乙双方各执一份。同时，绿洲泉公司向被告李风层出具了收取184320元购房款的收据。 2018年5月29日，被告李风层、张聚强为甲方（卖方），原告杜盼盼为乙方（买方），签订了一份《青青小镇购房协议（单元楼）》，该协议的主要内容为：一、甲方从绿洲泉公司购买位于佛山景区户，面积144平方米的小产权房一套（下称：目标房产）；截止签署本协议之日，目标房产尚未交房；二、乙方自愿从甲方处购买该目标房产，甲方愿意配合乙方到绿洲泉公司办理相关购房手续。三、甲乙双方在平等自愿基础之上，经友好协商，达成如下一致意见，以资双方共同遵照执行。款项支付：甲方同意将目标房产以195000元出售给乙方，乙方同意以195000元购买目标房产。购房款分两次支付，首次：自签署本协议当日，乙方支付购房款193000元,其中39000属于乙方向甲方支付的购房定金；第二次：自甲方与乙方向绿洲泉公司办理完成目标房产的过户手续之日起3日内，由乙方向甲方支付尾款2000元。四、承诺保证：甲方向乙方承诺并保证：①目标房产不存在任何权利瑕疵（包括但不限于抵押或被第三方追索等）;②目标房产符合国家相关质量标准，保证能够通水、通电、通燃气，满足居住的各项条件；③目标房产不存在任何法规或政策限制，甲方会协助乙方在2018年11月之前向绿洲泉公司办理完毕需要的过户手续；④甲方在办理过户之前不得以目标房产涨价为由解除本协议，否则甲方应向乙方一次性支付十万元惩罚性违约金；⑤目标房产不存在因小产权性质而被认定为属于违法建筑或其他被政府认为可拆除的情形；⑥房产过户手续没有办清之前，如物业交房，甲方必须2日之内将钥匙交付乙方。五、违约责任：①甲方如逾期协助乙方办理过户手续的，逾期一日，甲方应按购房款的百分之一向乙方支付违约金，如逾期超过30日的，则乙方有权单方解除本协议，并要求甲方全额返还乙方已支付的购房款，并按年利率6%向乙方支付自乙方支付甲方购房款之日起至甲方向乙方返还已支付购房款之日止期间的利息，且要求甲方按定金罚则承担相应责任，如违约金金额不足弥补乙方损失的，则乙方有权向甲方继续追偿；②乙方购买目标房产之后，如因关于目标房产的法律法规政策限制或目标房产存在权利瑕疵而导致乙方利益受损的，甲方应向乙方返还全部购房款并赔偿乙方的全部损失；③乙方如逾期支付购房款的，则每逾期一日，乙方应按购房款的百分之一向甲方支付违约金，如逾期超过30日的，则甲方有权单方解除本协议。另外协议中还约定了通知送达、争议解决、合同生效等内容。 在2018年8月7日原告向两被告付清购房款195,000元的当日，两被告协助原告到绿洲泉公司将2017年6月13日《青青小镇购房协议（单元楼）》中“李风层”名字变更为“杜盼盼”，将李风层184,320元购房款收据上“李风层”的名字变更为“杜盼盼”名字。 一审另查明，2019年11月上旬，涉案房产建至四层封顶时（设计为7层），因涉案房产未办理合法土地使用手续，属于违法违规用地，被区政府有关部门拆除。 一审法院认为，关于李风层、张聚强是否为本案的适格被告问题。在本案中，原告是与两被告签订的《青青小镇购房协议（单元楼）》，在原告向两被告付清购房款195,000元之后，两被告协助原告到绿洲泉公司办理所谓的房屋过户手续（更换购房者名字），在实质上并没有改变原告与两被告之间的房屋买卖合同关系，本案的民事权利义务关系仍发生在原告与两被告之间。在诉讼过程中，两被告申请追加绿洲泉公司为本案的被告，不符合法律规定，一审法院已裁定驳回。 涉案合同的效力问题是法院依职权审查的范围。鉴于涉案房产属违法建筑并已被拆除，故原告与两被告于2018年5月29日签订的《青青小镇购房协议（单元楼）》属无效的房屋买卖合同，其后续问题应按缔约过失责任的原则予以处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，鉴于两被告出售违建房产，其过错程度明显，两被告又系夫妻关系，原告请求两被告连带退还购房款195,000元，予以支持。因原告是否购买该房产对房产被拆一事并无影响，涉案房产在不具备入住条件下已被拆除，两被告主张其已履行了交房义务，不应再承担涉案房产的任何风险，不予采纳。鉴于原告在购买涉案房产时，亦未尽审慎注意义务，原告请求两被告支付自起诉之日至退清房款之日止占用资金期间的利息损失，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告李风层、张聚强共同退还原告杜盼盼购房款195,000元，被告李风层、张聚强对该购房款的退还承担连带清偿责任；二、驳回原告杜盼盼其他诉讼请求。 一审案件受理费4,200元，减半收取计2,100元，由原告杜盼盼承担1,000元，由被告李风层、张聚强共同承担1,100元。保全费1,570元，由被告李风层、张聚强共同承担。被告李风层、张聚强应承担的费用，已由原告杜盼盼交付，此款由被告李风层、张聚强直接给付原告杜盼盼。 二审中，双方均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于本案买卖合同的主体问题，李风层、张聚强与杜盼盼签订的购房协议内容清楚，双方权利义务明确，李风层、张聚强协助杜盼盼到绿洲泉公司办理更名手续也是在履行双方买卖合同的义务，李风层、张聚强上诉主张在2018年8月7日办理更名后双方房屋买卖合同即解除，没有法律依据，本院不予支持。 关于双方签订的购房协议的效力问题，根据邯郸市永年区自然资源和规划局出具的证明，案涉房产系绿洲泉公司开发所建，因未办理合法土地使用手续，违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，属于违法违规用地，已被永年区政府有关部门拆除。因案涉房产属于违章建筑，故双方所签购房协议无效，李风层、张聚强应当返还杜盼盼支付的195,000元购房款。案涉房屋并未交付且已被政府部门拆除，客观上已不能返还，且不能归责于杜盼盼，李风层、张聚强关于返还房屋的上诉请求本院亦不予支持。 综上所述，李风层、张聚强的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,200元，由上诉人张聚强、李风层负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁国华 审判员  李忠军 审判员  武运红 二〇二〇年八月十八日 书记员  秦梦啟