河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初1950号原告：余江**，男，汉族，1964年1月15日出生，户籍地河南省信阳市平桥区，现住信阳市羊山新区。原告：张艳君，女，汉族，1964年4月8日出生，户籍地河南省信阳市浉河区，现住信阳市羊山新区。二原告共同委托代理人：樊丽，河南天宾律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：信阳市浉河区农村信用合作联社，住所地信阳市湖东大道北侧（贸易广场斜对面），统一社会信用代码91411500MA409TM02K。法定代表人：刘勇，系该单位主任。委托代理人：李威硕，河南威鼎律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人：淮滨县宏冠房地产开发有限公司，住所地淮滨县北城兴隆街南侧。统一社会信用代码91411527664699977C。法定代表人：汪家志，系该公司经理。第三人：汪家志，男，汉族，1965年9月15日出生，住河南省信阳市浉河区十三里桥乡莲花村**，公民身份号码4130231965********。第三人共同委托代理人：张伟，信阳市浉河区民权街道法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。原告余江**、张艳君诉被告信阳市浉河区农村信用合作联社、第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司、汪家志执行异议之诉一案，本院于2020年6月1日立案后，公开开庭进行了审理，原告余江**、原告余江**与张艳君的共同委托代理人樊丽、被告信阳市浉河区农村信用合作联社及其委托代理人李威硕、第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司和汪家志的委托代理人张伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告余江**、张艳君诉称，2013年8月22日，原告余江**与淮滨县宏冠房地产开发有限公司签订《颐丰园“旅游前线”入会申请单》，约定加入会员可享受购房优惠。2013年10月13日，淮滨县宏冠房地产开发有限公司与二原告共同签订商品房买卖合同，约定由原告购买位于颐丰园3号楼2单元1304号的房屋一套。当天，原告就通过银行转账全部房款给淮滨县宏冠房地产开发有限公司，履行了合同约定的义务。房屋于2015年竣工并交付原告占有使用，在对房屋进行装修后原告一家人便入住至今。2018年10月30日，被告信阳市浉河区农村信用合作联社与第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司、汪家志因借款合同纠纷涉诉，浉河区人民法院作出民事判决书。2019年7月30日，贵院作出执行裁定书，将原告购买的房屋进行查封。2019年9月24日，二原告向执行法官提出书面异议，并提交购房依据、平桥区法院对同一案件作出的裁定书等相关证据，要求解除查封。2020年5月13日，贵院裁定驳回原告的异议申请，并告知如不服裁定可在15日内提起诉讼。原告认为，原告与第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司签订买卖合同及交付房款的时间均远远早于被告信阳市浉河区农村信用合作联社办理抵押登记的时间，只是第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司迟迟不与原告办理过户登记手续，原告在本案中并无过错，并且原告2015年就实际占用该房屋，每年都在缴纳物业费用，人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。虽然原告名下有一套房产，但该房屋建筑面积仅为81.23㎡，且原告早就没有居住于此，而是由原告的父母养老居住，原告一家四代总共七口人，二原告倾尽毕生积攒的财产购买面积为138.65㎡的房屋用于其他家人居住是人之常情；再者，根据最高院关于建设工程价款优先受偿权的批复，消费者购房人的权利优先于工程价款优先受偿权，优先于抵押权。综上所述，法院驳回原告异议申请的做法侵害了原告作为消费者的购房权益，为此诉至贵院，请求依法判令：一、确认二原告对位于信阳市羊山新区××单元××号房屋享有所有权；二、撤销（2019）豫1502执异133号民事裁定书，不得执行上述房屋，并解除对上述房屋的查封；三、本案诉讼费用由被告承担。被告信阳市浉河区农村信用合作联社辩称，信阳市浉河区农村信用合作联社依法办理了在建工程抵押登记，抵押权合法、有效，河南省信阳市浉河区人民法院（2018）豫1502民初4294号民事判决书对抵押权依法予以确认，《颐丰园抵押房屋明细》证明颐丰园小区3号楼2单元1304号房屋仍处于抵押状态；原告情形不符合《执行异议和复议规定》第29条之规定，不能对抗信阳市浉河区农村信用合作联社的抵押权。原告提供的《商品房买卖合同》没有签订日期，没有在房管局进行备案，且认购协议显示其在2013年10月13日购买的是颐丰园小区3号楼703号房屋，被告认为原告提供的《商品房买卖合同》是虚假的，不具有合法性。二原告名下有一套位于平桥区××村××81.23平方米房屋，二原告之子余海龙名下在浉河区太平缸胡同太平健康家园的房屋处于出租状态，同时原告张艳君签订的认购协议显示其在2013年10月13日购买了颐丰园小区3号楼703号房屋，因此81.23平方米的房屋完全可以满足二原告基本的住房需求，不符合《执行异议和复议规定》第29条之规定；二原告对颐丰园小区3号楼1304号房屋不享有所有权，案涉房屋仍登记在淮滨县宏冠房地产开发有限公司名下，从物权公示的角度来看，宏冠公司是案涉房产的所有权人。颐丰园小区3号楼1304号房屋系浉河联社抵押物并于2014年1月17日办理了抵押登记，至今仍处于抵押状态。被告浉河联社抵押在前，原告签订《商品房买卖合同》在后并且该合同未在房管局进行备案，物权登记具有公示公信效力，二原告从事民事活动未尽到谨慎审查义务具有过错，应当承担不利的法律后果。第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司和汪家志辩称，原告起诉的事实真实有效。第三人与本案原告之间的房屋买卖合同真实有效，将房屋出卖给本案原告合法合理。经审理查明：原告余江**与张艳君系夫妻关系。2013年8月22日，原告张艳君与淮滨县宏冠房地产开发有限公司签订《颐丰园“旅游前线”入会申请单》，后原告余江**、张艳君与第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由二原告购买被告位于颐丰园3号楼2单元1304号的房屋一套，房屋建筑面积共138.65平方米，房屋总金额57.7万元，付款方式为：在签订合同之日一次性付清全部房款57.7万元，约定的房屋交付期限为：2015年5月1日前。后原告通过银行转账的方式分多次支付房款，淮滨县宏冠房地产开发有限公司于2014年12月16日出具收据一张，显示收到张艳君、余江**购房款57.7万元。2015年6月1日，第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司将该套房屋交付二原告，二原告对房屋进行装修后居住至今。另查明，2014年1月13日，第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司向被告信阳市浉河区农村信用合作联社借款2600万元，自愿以其位于羊山新区新七大道颐丰园小区3号楼在建工程为上述债务提供担保，并在信阳市房地产市场管理处办理了抵押登记，他项权利证书编号为“信房建羊山新区字第00000144号”。后因淮滨县宏冠房地产开发有限公司未按时还款，信阳市浉河区农村信用合作联社向本院提起诉讼，本院作出（2018）豫1502民初4924号民事判决书对上述债权及抵押权均依法确认，依据信阳市浉河区农村信用合作联社的强制执行申请，本院对包括涉案房屋在内的部分房屋依法查封。2019年9月24日，二原告向本院提出书面异议，要求解除对该房屋的查封。2020年5月11日，信阳市浉河区人民法院作出（2019）豫1502执异133号执行裁定书，裁定驳回余江**、张艳君的异议请求。另查明，二原告在信阳市××桥区××村××队有一处住宅，房屋建筑面积为81.23㎡。以上事实，有《入会申请书》、《认购协议书》、《商品房买卖合同》、银行转账明细、收据、水费专用收费凭证、信阳市房产档案馆出具的证明、房产证书、常住人口登记卡、《颐丰园抵押房屋明细》、他项权证、信阳市不动产登记中心不动产登记记载表、（2018）豫1502民初4924号民事判决书、（2019）豫1502执238号执行裁定书、（2019）豫1502执异133号执行裁定书、以及原被告陈述在卷证实，足以认定。本院认为，公民的合法民事权益应受到法律保护。本案争议焦点在于二原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”二原告与第三人淮滨县宏冠房地产开发有限公司自愿签订《商品房买卖合同》，不违反法律强制性规定，系合法有效的。该《商品房买卖合同》虽未注明签订日期，但从原告提交的银行转账明细、提供的物业费、水费缴纳凭证可以证明该合同签订日期在2015年6月1日之前，早于法院查封之日，故二原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，房屋价款已全额支付。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）第125条中对“买受人名下无其他用于居住的房屋”，理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。本案中二原告虽已有一套房屋用于居住，但该套房屋面积仅81.23㎡，购买面积为138.65㎡的房屋用以改善居住条件，符合常情，不能否认购买该房用于居住的目的及其消费者的身份。因此，原告的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，二原告请求不得执行上述房屋，本院应当予以支持。对于被告提出的抵押登记在前，二原告从事民事活动未尽到谨慎审查义务具有过错，应当承担不利的法律后果，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。可以得出，优先权的先后保护顺序依次为：消费者的优先权、承包人优先权、抵押权人的优先权，故被告的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、撤销（2019）豫1502执异133号民事裁定书，不得执行颐丰园小区3号楼2单元1304号房屋，并解除对上述房屋的查封。二、位于信阳市羊山新区颐丰园小区第三幢2单元1304号房屋归原告余江**、张艳君所有。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4300元，由被告信阳市浉河区农村信用合作联社承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长 薛 飞审判员 任桂萍审判员 董亚男二〇二〇年八月五日法官助理胡庆兰书记员崔杰