贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4187号上诉人（一审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人（一般授权）：聂萍，贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：赵月颖，贵州朗意律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：谢青，女，白族，1984年11月15日生，住贵州省毕节市。被上诉人（一审原告）：吴亚，男，汉族，1984年9月23日生，住贵州省毕节市。谢青、吴亚委托诉讼代理人（特别授权）：彭晓洁，贵州靖毕律师事务所律师。谢青、吴亚委托诉讼代理人（一般授权）：孟元元，贵州靖毕律师事务所实习律师。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰公司”）因与被上诉人谢青、吴亚商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初2114号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人瑞丰公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人至今未缴纳契税、维修基金等办证费用，违反了先合同义务，上诉人不应支付违约金。2.涉案房屋于2019年1月7日具备办证条件后，上诉人多次催交被上诉人提交办证资料，被上诉人预留的联系方式错误，上诉人无法与其取得联系，导致办理转移登记滞后。即使上诉人担责，也应当截至2019年1月7日，或参照同幢同单元其余户的办证时间作为截止时间。3.被上诉人不存在损失，上诉人不应承担支付违约金的责任。4.上诉人未按期办理不动产权属证书系政策原因所致，上诉人不应承担违约责任。5.一审判决支持的违约金过高，应当予以大幅调低。6.一审将全部案件受理费、保全费判决由上诉人承担不当，显失公平。被上诉人谢青、吴亚二审答辩称：和一审意见一致。谢青、吴亚提起诉讼，请求判决：1.被告支付原告逾期办证违约金暂计25,000.00元(违约金以原告已付房款444,089.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年3月29日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记有关文书并通知原告之日止）。2.本案所涉诉讼费由被告承担。原告在庭审时增加诉讼请求为：要求被告交付不动产权证书给原告，计算违约金的时间为从2016年9月30日起算。一审法院查明事实：2014年9月25日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，房号为3-1-Ａ15；建筑面积24.66平方米，套内建筑面积18.63平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款444089.00元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款244089.00元，余款200000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2015年9月30日前将该商品房交付买受人；买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳契税、专项维修基金等费用，买受人应当在签订合同之日起15日内将上述费用交给出卖人；出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了房屋总价款444088.73元。被告将涉案房屋交付原告,原告未缴纳契税、专项维修基金等办证费用。涉案房屋所在瑞丰新城3幢于2019年1月7日取得《不动产权证书》，被告为涉案楼栋部分业主办理了不动产权证书，涉案房屋还未取得不动产权证书。一审法院认为，原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2016年9月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告未按约履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当按日向原告以“已交付房价款”万分之一的支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，故依照合同约定，被告应当以原告已付房款444,088.73元的按日万分之一向原告计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。被告亦应按合同约定为原告办理不动产证，无需交付，但前提是原告必须缴清办证所需税费。关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，被告承诺2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2016年10月1日起开始计算违约金。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯两年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，超过两年的部分，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。原告在《中华人民共和国民法总则》施行后才向人民法院起诉主张违约金，由于逾期办证违约行为仍在继续，此时应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，故应保护自起诉之日倒推三年的违约金，自起诉之日回溯超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。即2016年10月1日至2017年1月20日期间的违约金已超过诉讼时效，不予保护，2017年1月21日起的违约金未超过诉讼时效，予以保护。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的起算时间为2017年1月21。因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书的资料交付有关部门，申请办理涉案商品房产权转移登记并通知原告之日即视为履行了合同义务。涉案房屋所在瑞丰新城3幢于2019年1月7日取得《不动产权证书》，因被告并未举证证明具备办证条件后何时尽到通知义务，鉴于本案原告相关税费未交齐，故应以庭审时，即2020年4月9日作为被告履行通知义务的时间节点。综上所述，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2017年1月21至2020年4月9日，共计1196天，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金计算为444,088.73元×0.01%×1196天=53,113.00元。故对原告要求被告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金的诉请，予以支持53,113.00元。关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于原告谢青、吴亚交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告谢青、吴亚申请办理涉案商品房的不动产权证书。二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告谢青、吴亚逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金53,113.00元。三、驳回原告谢青、吴亚的其他诉讼请求。案件受理费212.00元，保全费420.00元，合计632.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人未按约定如期取得商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实客观存在，根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当向被上诉人承担违约责任。违约金兼具补偿和惩罚功能，不以守约方遭受实际损失为前提,瑞丰公司以被上诉人未举证证明实际损失为由主张不支付违约金，于法无据。根据本案查明的事实，上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书已超过180日，双方对《商品房买卖合同》针对该情形约定的违约责任不持异议，鉴于违约金条款系合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义。双方约定每日万分之一的违约责任不存在利益明显失衡的情形，司法予以尊重。上诉人以一审判决支持的违约金过高主张调减违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。上诉人关于政策原因导致逾期办证，其应当免责的上诉理由，一审已做详尽论述，本院予以确认，不再赘述。被上诉人是否缴纳契税、维修基金等费用，均不影响上诉人履行办理取得初始登记并将办理转移登记有关文书交付被上诉人的合同义务，上诉人关于被上诉人违反先合同义务，应由被上诉人自行承担责任的上诉理由，本院不予采纳。本案双方系委托办证关系，上诉人未能举证证明在案涉商品房具备办证条件后已尽通知义务，故一审判决上诉人承担违约责任至一审庭审时，并无不当，本院予以确认。本案中，被上诉人的一审诉讼请求未全部获得支持，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，一审法院判决上诉人承担全部诉讼费用不当，本院予以纠正后对一审判决结果予以维持。综上，上诉人瑞丰公司的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持；一审判决认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件案件受理费212.00元，保全费420.00元，合计632.00元，由被上诉人谢青、吴亚负担132元，上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担500元；二审案件受理费1264元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年八月二十七日书记员 赵 莉