贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初9234号原告：中国建设银行股份有限公司黔东南州分行，住所地：贵州省凯里市永乐路**，统一社会信用代码：91522600215900356W。负责人：刘志勇，系该行行长。委托诉讼代理人：李勇、刘俊（实习），贵州贵信律师事务所律师。被告：曾俊，女，汉族，1974年10月18日出生，住贵州省六枝特区。被告：肖培启，男，侗族，1975年1月28日出生，住贵州省镇远县。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市北京东路**一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫。原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行（以下简称“建行黔东南州分行”）诉被告曾俊、肖培启、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地公司”）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，于2020年8月6日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行黔东南州分行的委托诉讼代理人李勇、刘俊到庭参加诉讼，被告曾俊、肖培启、大地公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，现已审理终结。原告建行黔东南州分行向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告曾俊、肖培启签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：520660066-2012-20130141988，合同标523000元）；2.判令被告曾俊、肖培启立即向原告偿还借款本金368153.16元，支付拖欠利息及罚息18131.73元（暂算至2020年5月20日），并按照借款合同约定的借款利息、罚息利率向原告支付自2020年5月21日至付清本金及利息之日止的借款利息、罚息；3.判令被告曾俊、肖培启承担原告为实现债权而发生的律师费4785.99元，以上款项合计914070.88元;4.判令被告大地公司对上述借款本金、利息、罚息、律师费承担连带保证责任；5.判决确认原告对被告曾俊、肖培启提供的抵押物，即凯里市南侧（原凯里三中）大地明珠商住楼第1幢1单元20层1-20-1号房屋，在抵押范围内享有优先受偿权；6.由被告承担本案案件受理费。事实和理由：一、2011年11月14日，原告与被告大地公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定大地公司对购房人因购买其开发的房地产与原告发生的借贷关系承担连带保证责任，保证期间为2011年11月11日至2014年11月11日。二、2013年6月4日，原告与被告曾俊、肖培启因被告曾俊、肖培启购买凯里市南侧（原凯里三中）大地明珠商住楼第1幢1单元20层1-20-1号房屋所需签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：借款金额：523000元；借款期限：2013年7月2日至2028年7月2日止；还款方法：等额本息；贷款利率：浮动利率；违约责任：还款逾期的，罚息利率为合同所执行货款利率的水平上上浮50%。原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由被告承担。2013年7月2日，原告足额发放了贷款，但被告多次未按期履行偿还贷款的义务，已构成违约。鉴于上述事实，原告认为，合同一经成立，即对合同各方具有法律约束力，借贷双方应严格遵守，被告曾俊、肖培启有义务按期偿还原告建行黔东南州分行贷款本金及利息，被告大地公司有义务在被告曾俊、肖培启未履行还款义务的范围内承担连带保证责任。同时，原告对于被告曾俊、肖培启抵押的涉案房屋经变卖或拍卖的价款在抵押范围内享有优先受偿权。根据《合同法》、《担保法》及《物权法》等相关法律的规定，特诉请人民法院判允前列诉讼请求。原告为证明其诉请成立向本院提交的证据有：原告的《营业执照》、原告法定代表人的身份证明，法定代表人《身份证》复印件、被告《身份证》复印件、大地公司的企业工商信息、个人住房借款最高额度保证合同、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、不动产抵押登记证明、中国建设银行个人贷款过期催款通知书、中国建设银行个人贷款对账单、个人不良贷款及信用卡不良贷款批量司法催收律师代理服务合同协议。被告曾俊、肖培启、大地公司未作答辩，也未向本院提交证据材料。经审理查明，2011年11月14日，原告与被告大地公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定大地公司对购房人因购买其开发的房地产与原告发生的借贷关系承担连带保证责任，保证期间为2011年11月11日至2014年11月11日。2013年6月4日，原告建行黔东南州分行与被告曾俊、肖培启签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要内容有：被告曾俊、肖培启购买大地公司开发的凯里市南侧（原凯里三中）大地明珠商住楼第1幢1单元20层1-20-1号房屋，被告曾俊、肖培启向原告建行黔东南州分行借款金额为523000元，借款期限为2013年7月2日至2028年7月2日止，等额本息还款方法，贷款浮动利率，还款逾期的罚息利率为合同所执行货款利率的水平上上浮50%。若被告曾俊、肖培未按约定履行义务原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由被告承担。被告曾俊、肖培启以其购买的凯里市南侧（原凯里三中）大地明珠商住楼第1幢1单元20层1-20-1号房屋为此笔借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记。2013年7月2日，原告足额发放了贷款，但被告多次未按期履行偿还贷款的义务，截止2020年5月20日被告曾俊、肖培启尚欠本金368153.16元，利息（含罚息）18131.73元。原告多次催收未果，2020年7月2日原告向本院提起诉讼，庭审中，因被告曾俊、肖培启、大地公司未到庭参加诉讼，本院未能主持调解。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款本金并支付利息的合同。建行黔东南州分行作为金融机构有权办理相关的贷款业务，其与曾俊、肖培启签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及与大地公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的有关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。曾俊、肖培启在建行黔东南州分行履行发放贷款义务后，未按照合同约定偿还贷款本息，其行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且违背民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担还本付息的民事责任。建行黔东南州分行依约要求被告曾俊、肖培启偿还未到期的贷款本金及拖欠的利、罚息，本院予以支持。曾俊、肖培启未能按照合同约定按时还本付息，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的……”建行黔东南州分行主张解除与曾俊、肖培启签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，有事实和法律的依据，本院依法予以支持。关于原告是否享有案涉房屋的优先受偿权。依据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”的规定可知，商品房预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。建行黔东南分行作为案涉商品房预告登记的权利人，在未办理案涉商品房抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉商品房办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗针对案涉商品房的处分，常见为体现防止“一房二卖”的保全功能。然,案涉房屋至今未办理抵押权登记,则案涉房屋的所办理的预告登记不产生《中华人民共和国物权法》第一百八十七条所规定的抵押权效力。因此，建行黔东南分行对案涉商品房依法不享有《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定的优先受偿权。大地公司作为借款连带保证人，在借款人不履行还款义务的情况下，依法应当承担连带责任保证，其在承担保证责任后，有权向曾俊、肖培启追偿。对于原告建行黔东南州分行主张对被告曾俊、肖培启应承担的律师费的诉讼请求，因原告建行黔东南州分行在诉讼中未能提交律师费的交费单据，原告建行黔东南州分行的该项诉讼请求本院不予支持。被告曾俊、肖培启、大地公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行与被告曾俊、肖培启于2013年6月4日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告曾俊、肖培启在本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行借款本金368153.16元及利息（含罚息）18131.73元，利、罚息暂计至2020年5月20日，2020年5月21日后利息、罚息按个人住房（商业用房）借款合同》的约定计付至本金及利息清偿之日止；三、被告贵州大地联创房地产开发有限公司对上述被告曾俊、肖培启应承担的借款本金、利息（含罚息）承担连带责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行的其余诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4630元,由被告曾俊、肖培启负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  陶林方二〇二〇年八月六日法官助理马倩书记员杨芬芬