江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1695号 上诉人（原审被告、反诉原告）:薛伯发，男，1973年4月28日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：杨荣荣，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:江西恒源科技发展有限公司，住所地江西省南昌市青山湖区昌东工业区香港工业区，统一社会信用代码：913601007633658413。 法定代表人：熊国林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李萍，湖南旷真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘甜，湖南旷真律师事务所律师。 上诉人薛伯发因与被上诉人江西恒源科技发展有限公司（以下简称恒源公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2019）赣0111民初563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，薛伯发委托诉讼代理人杨荣荣、恒源公司委托诉讼代理人李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛伯发上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判恒源公司向其支付各项费用147759.98元；2.本案一、二审案件受理费和鉴定费由恒源公司承担。事实和理由：（一）装修装饰物残值部分价值应当以赣求司[2019]资鉴字0508号司法鉴定意见书的鉴定意见为准，一审法院采用的计算方式不合理，得出的结论不符合法律规定也不符合客观事实。（二）行车起重设备属于附合物，应当予以赔偿。一审法院认定行车起重设备不属于附合物无法律依据，该设备拆卸后就失去了基本功能，只能当做破铜烂铁予以变卖，且拆除该设备需花费10000元。（三）恒源公司违约在先，虽然合同中约定了违约责任，但客观上由于恒源公司违约行为造成上诉人无法正常经营所产生的损失，恒源公司也应当赔偿。（四）一审法院按5.5个月、每月6996元的计算标准判决薛伯发承担38478元租金明显不公。恒源公司实施停水、停电等手段导致薛伯发无法正常生产经营，虽然案涉厂房系在薛伯发的实际控制下，但此期间其已不能正常享有作为租户的权利，故恒源公司也不应完全享有对等的收取租金的权利。 恒源公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，薛伯发的上诉请求缺乏事实与法律依据，应当依法驳回上诉请求、维持原判。1.对于装饰装修残值部分，鉴定人员以其专业知识对装饰装修工程进行鉴定，但对于剩余租期的法律规定并未考虑，一审法院认可司法鉴定的工程造价总价款52330.42元，根据实际剩余租赁期6.5个月计算装饰装修残值符合事实并有法律依据。2.行车起重设备与租赁物未形成附合，可以由薛伯发自行拆除带走，一审判决由薛伯发自行拆除取回符合法律规定。反而是薛伯发的行车起重设备、冰箱、茶桌椅等设备至今还占用了恒源公司的租赁空间，恒源公司保留对房屋占用使用费的追偿权。3.对于经营损失，薛伯发未提交足够的证据证明其直接经济损失，且薛伯发认可2017年底开始恒源公司多次告知其要解除合同，但双方未达成一致意见，薛伯发在2018年3月还承接业务导致的经济损失是其自身原因而导致的扩大损失，应由其自己承担。4.对于未付租金，案涉租赁合同第十二条约定提前2个月通知另一方并赔偿三个月租金便可以解除合同，薛伯发在恒源公司多次告知搬离的情况下不愿意搬离，按照合同约定，其应承担未付的5.5个月租金。 恒源公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告2013年9月29日所签订的《仓库租赁合同》；2.判令薛伯发向原告支付拖欠租金52470元、逾期罚息4780.6元；3.判令薛伯发自行拆除租赁物内办公板房、行车或支付原告拆除费用12000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。 薛伯发向一审法院反诉请求：1.判令恒源公司支付违约金20988元；2.判令恒源公司赔偿薛伯发装饰装修物及相关办公设施费用共计92681元；3.判令恒源公司赔偿薛伯发无法正常经营损失人民币50000元；4.判令恒源公司承担本案全部的诉讼费、鉴定费。 一审法院认定事实：2013年9月29日，恒源公司与薛伯发签订了一份《仓库租赁合同》，约定恒源公司将其所有的位于江西恒源科技园区内10号附属仓库出租给薛伯发作石材仓库用，面积583平方米，租期5年，从2014年2月20日至2019年2月19日止。合同载明：“1、租金单价：前2年每平米10元／月，第3年度起年每平米12元／月；2、若在租赁期间，乙方无任何原因停产或停业都不能拖欠租金，逾期按每日千分之三罚息，二个月后甲方有权单方终止合同，限期乙方补交租金和罚息，方可清理出厂；3、中途提出退租时，提出方视为违约方，违约方必须提前二个月告知另一方，并且搬迁完毕前，违约方必须补偿同期三个月的租金给另一方”。合同签订后，薛伯发开始对该租赁仓库进行了适当的装饰装修并安装了起重行吊车等设备，并按约定支付相应租金至2018年2月19日。2018年4月10日，恒源公司向薛伯发出具了一份《告知函》，载明：“因我司将对园区做出统一规划调整，对贵司作出如下告知：1、我司提出于2018年4月1日中止与贵司的租约，贵司最迟于2018年4月30日前交出仓库，我司将按合同约定承担赔偿同期3个月租金的责任；2、在贵司搬迁完毕后，交还仓库前，请按合约清理卫生并恢复至租前原貌；3、租金结算至2018年4月30日，以交还仓库日为准，多退少补；4、于2018年4月10日起，限制供应水电，直至贵方搬迁完毕”。2018年4月26日，恒源公司又向薛伯发出具了一份《告知函》，载明：“我司书面告知贵司中止与贵司的租约，贵司最迟于2018年4月30日前交出仓库，经双方多次商讨，仍未达成一致意见，为此我司再次催告如下：1、我司提出2018年4月1日提出中止合同，贵司最迟2018年5月20日前交还我司仓库，我司将按合同约定赔偿给贵司同期3个月租金人民币20988元；2、在贵司搬迁完毕后，交还仓库前，请按合约清理卫生并恢复至租前原貌；3、租金结算至2018年5月19日（至本发函日，贵司2018年2月19日之后租金未交，所欠租金用于抵扣补偿款，多退少补）；4、于下达本函日起停止供应水电，直至贵方启动搬迁”。2018年7月底，薛伯发陆续搬离仓库。2019年5月，薛伯发申请对涉案租赁的场地装饰装修物及相关办公设施价值进行评估鉴定，一审法院委托了江西求实司法鉴定中心进行了鉴定，该机构于2020年1月20日出具了一份赣求司［2019］资鉴字第0508号资产评估司法鉴定意见书，鉴定意见为：租赁场地装饰装修物及相关办公设施价值合计为92681.98元，其中办公楼及其装饰装修价值为23548.69元，行车起重设备价值58462.29元，办公用设施价值为10671元。 一审法院认为，本案双方当事人签订的仓库租赁合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效,双方均应按租赁合同的约定全面履行各自的权利和义务。恒源公司作为出租方，理应按合同约定的租期提供租赁物给薛伯发使用，其向薛伯发出具的两份《告知函》均表明，恒源公司提前收回租赁仓库并限制供应水电是导致合同提前终止的主要原因，故恒源公司理应负担相应的违约责任，即按租赁合同及告知函的约定向薛伯发赔偿三个月租金20988元，恒源公司主张薛伯发延期支付租金导致合同解除，与一审法院查明事实不符，一审法院不予支持。由于薛伯发于2018年7月搬离租赁物，双方租赁合同已实际提前终止，无需另行判决解除。关于租金，鉴于薛伯发从2018年2月20日开始未支付租金至7月底，理应向恒源公司支付5.5个月的租金，即38478元。由于出租人违约导致合同解除后，出租人应赔偿承租人已构成附合的装饰装修物在剩余租赁期内的装饰装修残值损失，本案中，经司法鉴定，薛伯发对租赁物进行办公楼等装修的工程造价总价款为52330.42元，合同实际解除日期2018年7月底至合同约定租赁期尚剩余6.5个月，即装饰装修残值损失为52330.42元÷5年÷12个月×6.5个月=5669.13元。因此，薛伯发仍应向恒源公司支付38478元-20988元-5669.13元=11820.87元。关于租赁物中尚未形成附合的起重行吊车、海信空调、冰箱、非洲黄花梨茶桌、电热水器等，因其可以与租赁物分离，所有权仍归承租人薛伯发所有，薛伯发可以自行拆除、取回，薛伯发要求恒源公司承担赔偿责任的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。关于薛伯发主张的经营损失问题，由于双方租赁合同中已对违约责任进行了约定，且恒源公司已提前多次向薛伯发告知解除合同，且薛伯发未能举证证明其直接损失的相应证据，故一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条规定，判决：一、被告（反诉原告）薛伯发在本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）江西恒源科技发展有限公司11820.87元；二、驳回原告（反诉被告）江西恒源科技发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）薛伯发的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1532元，反诉案件受理费1860元，共计3392元，由原告（反诉被告）江西恒源科技发展有限公司负担1392元，由被告（反诉原告）薛伯发负担2000元。鉴定费15000元，由原告（反诉被告）江西恒源科技发展有限公司负担6000元，由被告（反诉原告）薛伯发负担9000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：薛伯发提交的新乡市新远起重机械有限公司出具的证明、厂房照片及证人何某的证言，不能证明因拆除行吊设备导致的损失应由恒源公司承担。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，结合双方诉辩意见，本案争议焦点为：一、案涉租赁厂房的装饰装修物如何处理；二、薛伯发在案涉租赁厂房安装的行车起重设备如何处理；三、恒源公司提前解除合同对薛伯发是否造成其他损失；四、薛伯发欠付恒源公司的租金应如何计算。本院逐项评述如下： 一、关于装饰装修物的处理问题。本案系出租人恒源公司违约导致合同解除，承租人薛伯发请求恒源公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项规定，应予支持。关于残值价值的认定，一般而言，在房屋租赁合同正常履行期限届满时，附合的装饰装修物价值对于承租人来说，已经在租赁期限内使用完毕，即使装饰装修物仍具有一定价值，出租人也不需要对承租人作出补偿。本案中，因恒源公司违约行为导致提前解除合同，一审判决根据房屋租赁合同约定的租赁期限，将鉴定结论确定的装饰装修物的总造价成本平均分摊，计算得出案涉房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修物价值，符合法律规定。薛伯发主张按鉴定时的实际价值进行赔付，缺乏法律依据，本院不予支持。 二、关于行车起重设备的处理问题。结合行车起重设备的使用性质及其他在案证据，本院难以认定该设备属于与房屋形成附合的装饰装修物。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。一审法院判决该设备的所有权仍归薛伯发所有并可由其自行拆除，符合法律规定。薛伯发未能举证证实提前解除合同对行车起重设备的价值有何影响，其主张恒源公司赔偿行车起重设备的相应价值与合同约定不符，亦无法律依据，本院不予支持。 三、关于其他损失的认定问题。关于提前解除合同的违 约责任，案涉租赁合同约定由违约方向对方补偿同期三个月的租金，结合案件事实，一审法院判决恒源公司向薛伯发赔偿三个月的租金20988元，符合合同约定。薛伯发上诉主张恒源公司应另行赔偿其经营损失64000元，与合同约定不符，且无充分证据佐证其直接损失，本院对其该项上诉请求不予支持。 四、关于欠付租金的计算问题。虽然本案系恒源公司主张提前解除合同，但双方仍应履行实际租赁期间的合同义务。薛伯发上诉称恒源公司实施了停水、停电等手段导致其无法正常生产经营，因其举证不足，本院不予采信。合同约定提前退租需提前二个月告知对方，薛伯发自2018年2月20日起未支付租金，恒源公司分别于2018年4月10日、4月26日向其发函通知解除合同并要求搬迁，但薛伯发直至7月底才搬离厂房，一审判决其承担此期间的租金并无不当。 综上所述，薛伯发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3255.20元，由薛伯发负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年八月二十八日 法官助理  吴彦辰 书 记 员  邓兵兵