福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初3972号 原告：方继明，男，1978年4月15日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：许炜，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王子龙，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市海沧区新阳街道新光路****，统一社会信用代码91350205072843242Q。 法定代表人：刘枫，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：罗涌，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭小缘。 第三人：中杭（厦门）电子商务有限公司，住所地，住所地厦门市思明区莲岳路**松柏大厦写字楼****会信用代码91350203089941148A。 法定代表人：彭洪杰。 原告方继明与被告厦门泰禾房地产开发有限公司（以下简称“泰禾公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日预立案、于2019年11月4日正式立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，本院认为中杭（厦门）电子商务有限公司（以下简称“中杭公司”）应当参加诉讼，依法将其追加为本案第三人。后本院发现本案不宜适用简易程序，于2020年2月26日裁定转为普通程序，并依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，依法适用独任制于2020年4月8日公开开庭审理了本案。原告方继明及其委托诉讼代理人许炜、被告泰禾公司的委托诉讼代理人罗涌到庭参加诉讼，第三人中杭公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方继明向本院提出诉讼请求：1.判令泰禾公司立即向厦门市海沧区不动产登记中心办理房屋所有权初始登记（泰禾海沧H2013P04地块项目（2#地块）B5#楼A梯住宅33层3303室）；2.判令泰禾公司向方继明支付逾期办理所有权初始登记违约金83210.76元（以方继明已付款项2366463元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率，自2018年12月9日起暂计至2019年9月25日，应计至泰禾公司向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记之日止）；3.判令全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费等）由泰禾公司承担。在审理过程中，方继明撤回第1项诉讼请求，并明确第2项诉讼请求中的“房屋所有权初始登记”系指“房屋所有权个人产权登记”。事实与理由：方继明与泰禾公司于2016年5月7日签订一份《厦门市商品房买卖合同》，就方继明向泰禾公司购买泰禾海沧H2013P04地块项目（2#地块）B5#A梯住宅33层3303室之不动产达成合意，且对合同价款、交房日期、产权登记等详细条款作出了具体约定。合同签订后，方继明依约支付了相应的首付款与银行贷款部分的合同金额，履行了其合同项下义务。2019年3月13日，泰禾公司向方继明发送一份《产权证办理通知书》，告知方继明作为按揭客户需通过泰禾公司指定的第三人中杭公司办理产权相关手续。方继明为尽快办理产权手续，于2019年3月25日与中杭公司签订《泰禾首玺B区契税代收代缴协议》，亦依约通过向中杭公司法定代表人彭洪杰账户转账契税金额22499.1元，完成了支付义务。但彭洪杰擅自将本属于契税的款项挪作他用，导致泰禾公司无法按时履行为方继明办理房屋所有权初始登记的合同义务。根据双方签订的《房屋买卖合同》中，（补充协议）第六条第6款之约定：“关于办理产权登记手续的补充约定，双方一致同意将本合同第十四条变更为：甲方应当在商品房交付使用后365个日历天内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由甲方提供的资料交付乙方……”，泰禾公司作为甲方，有义务为方继明向海沧区不动产登记中心办理房屋所有权属登记。现交房已满365天，泰禾公司作为合同主体，在方继明已支付的税款被代收人挪用后，未履行为业主及时办理产权证的约定义务，方继明有权要求其承担违约责任。 泰禾公司辩称，方继明是认可双方买卖合同补充协议第六条第六款的约定的期限，认为该条款是有效的。第六条第六款约定交付房产后365日内泰禾公司需要完成的工作为办理房屋所有权初始登记等，就视为完成自身义务。而泰禾公司在2018年12月16日已经办理完毕初始登记，泰禾公司义务已经履行完毕。关于办理产权证，申请主体是方继明个人，泰禾公司是配合义务，补充协议也明确是配合办理大产权，方继明至今未办理产权证的原因，是其委托的第三方即第三人挪用契税导致。而方继明和第三人签订了相应的契税代收代缴协议，里面明确约定方继明委托第三方代收代缴契税，方继明与中杭公司之间存在权属登记委托代理关系。后方继明未能办理产权证也是因第三人原因导致，不应当归责于泰禾公司。方继明将相关资料提供给了第三人，泰禾公司没有义务也没有权利为其办理产权证。 中杭公司未作答辩。 方继明、泰禾公司围绕诉讼请求依法提交了证据。中杭公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃抗辩权利和举证、质证权利。经审查，本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2016年5月4日，泰禾公司（出卖人）与方继明（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：03280138），约定：“方继明向泰禾公司购买其开发的海沧泰禾海沧H2013P04地块项目（2#地块）B#楼A梯住宅33层3303室商品房，建筑面积81.65平方米，总房款2366463元。付款方式及期限：方继明应于合同签订同时向泰禾公司支付不低于25%房款，计596463元，其余购房款1770000元向经泰禾公司认可的贷款银行申请贷款支付。泰禾公司应当在2018年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付方继明使用。”合同第十四条就产权登记作了约定：“泰禾公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由泰禾公司提供的资料交付方继明；如因泰禾公司原因，方继明不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2.方继明不退房，泰禾公司自逾期之日起每日按方继明已付款的中国人民银行公布的同期贷款利率向方继明支付违约金；经方继明书面委托，泰禾公司可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”此外合同还就方继明逾期付款的违约责任、泰禾公司逾期交房的违约责任等内容作了约定。《商品房买卖合同》附有若干附件，其中附件六《合同补充协议》第六条就办理产权登记手续作了补充约定：“3.如方继明以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托泰禾公司或泰禾公司指定代办单位统一办理。方继明应于办理房屋交付手续时向泰禾公司或者泰禾公司指定代办单位出具委托办理该房屋产权证及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，预交契税、公共维修基金、产权代办费等费用；如方继明选择自行缴纳税费，则方继明应在办理房屋交付手续前向泰禾公司移交全部完税、缴费证明，否则泰禾公司有权拒绝交付房屋，并按本补充协议有关乙方原因造成房屋未能如期交付的约定执行；如方继明未按照本项前述约定提交资料或预交税费，或未按通知要求重新提交资料、文件，则每迟延一日方继明应向泰禾公司支付购买房款总额万分之五的违约金。……6.双方一致同意将本合同第十四条变更为：泰禾公司应当在商品房取得竣工综合验收备案证明后356个日历天内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由泰禾公司提供的资料交付方继明。泰禾公司办理初始预登记后，则视同泰禾公司已履行完毕该商品房房屋权属登记之所有责任和义务，自取得该商品房初始预登记报告/证明之日起，泰禾公司无须就方继明是否在本合同第十四条约定的期限内取得房屋权属证书承担任何责任。” 上述《商品房买卖合同》签订后，方继明向泰禾公司支付了购房首付款，购房余款通过银行按揭贷款方式支付，共支付给泰禾公司购房款2362405元。 方继明举证一份《收楼意见书》，拟证明泰禾公司于2018年10月10日将案涉商品房交付其使用。《收楼意见书》上无手写的签名或盖章，均为打印字体，其上载明了案涉房产的水表底数、电表度数、验房工程师名字等内容，意见书左尾部的“查验日期”处打印内容为“2018年10月10日”，右尾部的“业主签名”处为空白。泰禾公司对该份证据质证认为，该意见书上没有盖章签字，对其真实性保留意见。 2019年3月1日，泰禾公司与中杭公司签订《商品房权属登记委托代理协议》，代理协议约定：中杭公司协助接受泰禾公司开发建设的“泰禾海沧H2013P04地块项目B地块高层、商铺及车位”的购房人办理分户登记（含银行、税务报税）等手续，具体协助办理事项为现场驻点，办理工作日自2019年3月18日起至2019年3月31日止，分户登记（含税务报税、产权出件）20个工作日，协议有效期一年，代办费用及支付方式为由泰禾公司统一委托的客户，中杭公司按照按揭客户办理费用300元/户、非按揭客户办理费用200元/户的标准与泰禾公司结算并支付，泰禾公司统一委托的客户时间段为2019年3月18日起至2019年3月31日止。 2019年3月13日，泰禾公司向方继明发出《产权证办理通知书》，通知方继明案涉商品房已于2019年2月19日具备办理权属证书的条件，安排于2019年3月25日办理产权，请方继明于当日前往办理，办理地点泰禾厦门院子营销中心；按揭客户需委托泰禾公司指定的中杭公司办理产权相关手续，一次性客户可自行办理或委托办理；若方继明按通知约定在2019年3月18日-2019年3月31日与中杭公司办理完毕所有手续，则代办费用由泰禾公司承担。 2019年3月25日，方继明与中杭公司签订《泰禾首玺Ｂ区契税代收代缴协议》，约定方继明委托中杭公司代收代缴办理案涉房产权属证书的契税款共计22499.1元（费用标准以厦门市不动产登记中心开具的发票为准，多退少补），款项转入中杭公司法定代表人彭洪杰名下账号62×××73的农业银行账户。签订协议当日，方继明将产权办理材料交付中杭公司，并向中杭公司支付了不动产登记费80元，同时转款22499.1元入上述协议中指定的彭洪杰名下农业银行账户。 2019年7月17日，泰禾公司向方继明发送《情况说明》和《承诺书》，告知方继明其支付给中杭公司用于代缴契税的款项已被彭洪杰非法挪用，中杭公司表示现无力再为业主代缴契税；泰禾公司已向市公安局控告及向思明区法院自诉彭洪杰的违法犯罪行为，均被拒绝立案；在人民法院一审判决彭洪杰对方继明的退赔责任后，对彭洪杰无力退还给方继明的款项由泰禾公司以收购债权的形式支付给方继明，后续由泰禾公司向彭洪杰追偿。 另查明： 一、因泰禾公司于2020年7月27日向税务机关缴纳了案涉商品房契税22499.1元，并代方继明向房屋权属登记部门递交了办理案涉商品房分户产权登记申请，故方继明于2020年8月1日向本院申请撤回第1项诉讼请求，本院已口头裁定准许。 二、方继明在庭审中明确，其提出第2项诉讼请求所依据的是案涉《商品房买卖合同》第十四条约定的内容。 三、泰禾公司在庭审中述称，案涉商品房于2018年12月16日办理完毕房屋所有权初始预登记。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。方继明与泰禾公司在《商品房买卖合同》第十四条约定，如因泰禾公司原因，方继明不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，且方继明不退房的，则泰禾公司自逾期之日起每日按方继明已付款的中国人民银行公布的同期贷款利率向方继明支付违约金；经方继明书面委托，泰禾公司可向房屋权属登记机构代办权属登记。双方在《商品房买卖合同》附件六的补充协议第六条还约定，方继明须委托泰禾公司或泰禾公司指定代办单位统一办理案涉商品房的产权登记手续及抵押登记手续，并可选择向代办单位预交再由代办单位代为缴纳办理产权所需要契税费用或自行缴纳契税费用；同时约定将《商品房买卖合同》第十四条变更为“泰禾公司应当在商品房取得竣工综合验收备案证明后356个日历天内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由泰禾公司提供的资料交付方继明；泰禾公司办理初始预登记后，则视同泰禾公司已履行完毕该商品房房屋权属登记之所有责任和义务，自取得该商品房初始预登记报告/证明之日起，泰禾公司无须就方继明是否在本合同第十四条约定的期限内取得房屋权属证书承担任何责任”。前述约定系方继明与泰禾公司的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。而根据上述查明的事实可知，泰禾公司于2018年12月16日对案涉商品房进行了房屋所有权初始预登记，于2019年3月1日委托中杭公司办理涉案商品房所有权转移登记事项，并于2019年3月13日通知方继明可以办证；方继明接到通知后，于2019年3月25日选择将契税预交给中杭公司代为缴纳，后因该税款被中杭公司法定代表人挪用，导致办理产权证书相关事宜中断。本案双方当事人争议焦点在于方继明未能及时取得案涉房屋权属证书是否是泰禾公司违约所导致。方继明主张其是因泰禾公司原因才未能及时办理房屋产权证书，泰禾公司应向其支付逾期办证违约金。本院认为方继明的主张缺乏事实和法律依据，不应予以支持，理由如下：首先，根据补充协议第六条约定，方继明与泰禾公司已经一致同意对《商品房买卖合同》第十四条的内容予以变更，变更后的条款要求泰禾公司在商品房取得竣工综合验收备案证明后356个日历天内办理房屋所有权初始预登记，该义务履行完毕后，泰禾公司无须就方继明何时取得房屋权属证书承担责任。而泰禾公司如约在上述期限内了办理了案涉商品房的初始预登记，合同项下的义务已经履行完毕。在此种情况下，方继明再以泰禾公司未能在2018年12月9日前为其办理房屋权属证书为由要求泰禾公司承担违约责任，与上述约定不符，缺乏合同依据。其次，即便如方继明所主张的应按《商品房买卖合同》第十四条追究泰禾公司的违约责任，则根据该条款的内容，泰禾公司承担支付逾期办证违约金责任的前提也需是业主未能及时办证是因泰禾公司原因所导致。而本案中，方继明未能及时办证是因其将契税支付至中杭公司法定代表人账户，欲委托中杭公司代为缴交给税务机关，后中杭公司未将款项缴纳给税务机关所导致。中杭公司虽系泰禾公司指定的代业主办理产权手续的机构，但从中杭公司与泰禾公司签订的代理协议可看出，泰禾公司并未委托中杭公司代收业主契税；从泰禾公司与方继明签订的《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条的约定亦可知，在契税缴纳方面，方继明既可选择向代办单位预交再由代办单位代为向税务机关缴纳，也可选择自行向税务机关缴纳，泰禾公司对此并未作强制性要求。而方继明根据个人考虑选择了前一种方案，即委托中杭公司代其向税务机关缴纳契税，此是方继明与中杭公司自行协议的结果，非泰禾公司委托中杭公司代理事务的范围，相应的后果应由协议双方即方继明、中杭公司自行承担。故中杭公司在收取委托人方继明支付的契税后未将款项缴交给税务机关的后果不能归责于泰禾公司。方继明作为业主，其要办理房屋产权证书必须先向税务机关缴交契税，而其在提起本案诉讼前仍未履行完该义务，作为协助业主办理产权证的泰禾公司在此种情况下是无法为方继明代办产权证的，非其不履行协助义务，因此方继明未能及时办证不能认定是因泰禾公司的原因导致。再者，泰禾公司在获知中杭公司法定代表人挪用契税消息后，于2019年7月17日及时将情况告知方继明，且表示愿意为方继明垫付契税以继续办理产权证，其也确在2020年7月27日代方继明向税务机关缴交了元契税，在整个履约过程中泰禾公司均不存在故意或过失拖延导致方继明逾期办证的不当行为。综上，方继明主张泰禾公司向其支付逾期办证违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。中杭公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百三十六条、第三百九十七条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告方继明的全部诉讼请求。 案件受理费1880元，由原告方继明负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭碧娥 二〇二〇年八月一日 法官助理 林 烨 书 记 员 林斌煌 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。 第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。 第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。 受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。