广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执复698号 复议申请人（案外人、异议人）：严某某，女，1985年9月14日出生，身份证住址广东省广州市海珠区。 委托诉讼代理人：王靖，广东盈进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓大海，广东盈进律师事务所实习律师。 申请执行人：深圳市德聚财陆号投资中心（有限合伙）。住所地：广东省深圳市福田区沙头街道泰然四路天安数码时代大厦A914，统一社会信用代码914403000944230385。 法定代表人：陈义枫，董事长。 委托诉讼代理人：陈清，北京海润天睿（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林彩梅，北京海润天睿（深圳）律师事务所律师。 被执行人：中山市专盈房地产开发有限公司。住所地：广东省中山市火炬开发区江南嘉园****11卡商铺，统一社会信用代码91442000303830589Q。 法定代表人：孙某某。 被执行人：中山市通大房地产有限公司。住所地：广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡，统一社会信用代码914420007783156010。 法定代表人：孙某某。 被执行人：中山市帝悦房地产置业发展有限公司。住所地：广东省中山市**起湾道**永怡商城****402卡之一，统一社会信用代码91442000668241699C。 法定代表人：孙某某。 被执行人：中山市神马房地产开发有限公司。。住所地：广东省中山市民众镇旭日品萃园**25卡统一社会信用代码9144200057012091XY。 法定代表人：孙某某。 被执行人：孙某某，男，1967年8月19日出生，身份证住址广东省中山市石岐区。 被执行人：孙某某，女，1964年11月21日出生，身份证住址广东省中山市石岐区。 被执行人：中山市晟曦房地产开发有限公司。。住所地：广东省中山市三角镇旭日荟萃园**205卡统一社会信用代码91442000056774662T。 法定代表人：孙某某。 严某某不服深圳市中级人民法院于2019年12月26日作出的（2019）粤03执异1147号执行裁定，向本院申请复议。本院已立案受理，并依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）在执行申请执行人深圳市德聚财陆号投资中心（有限合伙）（以下简称德聚财中心）与被执行人中山市专盈房地产开发有限公司、中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）、中山市帝悦房地产置业发展有限公司（以下简称帝悦公司）、中山市神马房地产开发有限公司、孙某某、孙某某、中山市晟曦房地产开发有限公司借款担保合同纠纷一案[执行依据为本院（2015）深中法商初字第272号民事调解书，执行案号为（2018）粤03执1601号]过程中，查封了被执行人帝悦公司名下位于中山市××高平村土地证号为国（2013）0xxxx**的土地使用权（以下简称涉案土地使用权）。案外人严某某不服上述查封措施，提出书面异议称，被执行人帝悦公司名下“某某园”项目楼盘[土土地证号为国（2013）0xxxxx0号）]早在20**已开始对外出售，案外人与帝悦公司于2018年1月30日签订商品房买卖合同，购买某某园2幢1009房，并已付清全部购房款。后因法院查封了涉案土地使用权，导致案外人无法办理销售登记备案手续，更未取得所购房屋的产权证书。案外人已付清全部房款，不存在任何过错，足以排除法院对涉案楼盘土地使用权的执行，为维护案外人的合法权益，请求解除对涉案楼盘土地使用权的查封。 深圳中院查明，该院（2018）粤03执1601号执行案件于2018年9月11日查封了涉案土地使用权，查封期限三年。自2019年3月起，共有多名“某某园”小区购房业主陆续提出案外人异议，请求解除对涉案土地使用权的查封，深圳中院依法立案受理。经审查，深圳中院认定在法院查封涉案土地使用权之前，被执行人在该宗地上已建成“某某园”小区并将小区内房产对外销售，各案外人已各自购买小区内房产并付清款项，且购房合同亦已在房产主管部门办理了合同备案登记手续。则该小区内房产在出售给各购房业主的同时，该小区房产所占用范围内的土地使用权亦随房产一并转让给各购房业主共有，而不应再作为被执行人帝悦公司的财产进行处分。申请执行人若认为“某某园”楼盘内尚有未销售的房产可供执行，其可申请人民法院对被执行人帝悦公司名下未销售的房产予以查封。各案外人的异议请求，深圳中院予以支持，遂裁定中止对位于中山市××高平村土土地证号为国（2013）0xxxx**地使用权的执行。 深圳中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定，“执行异议……不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。”本案中，案外人请求排除对涉案土地使用权执行之主张，深圳中院另案已裁定中止对涉案土地使用权的执行。案外人的异议请求，已无审查必要，本案不符合受理条件，应裁定驳回申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款规定，裁定如下：驳回案外人严某某的异议申请。 严某某不服深圳中院作出的上述异议裁定，向本院申请复议，请求：1、撤销(2019)粤03执异1147号执行裁定书；2、指令执行法院对执行异议进行审查；3、指令执行法院撤销(2018)粤03执1601号裁定中关于查封被申请人中山市帝悦房地产置业发展有限公司名下位于中山市××高平村土地【国(2013)0xxxxx0号】土地使用权部分内容；4、指令执行法院解除对被申请人中山市帝悦房地产置业发展有限公司名下位于中山市××高平村土地【国(2013)0xxxxx0号】土地使用权的查封。实与理由：在执行(2018)粤03执1601号案过程中，原审法院查封了被执行人帝悦公司名下位于中山市××高平村土地【国(2013)0xxxxx0号】土地使用权。帝悦公司在涉案土地上开发“某某园”项目楼盘，早在2014年已开始对外出售。复议申请人于2018年1月30日与帝悦公司签订了《某某园认购书》、《中山市商品房买卖合同》购买某某园2幢1009房并一次性支付了全部购房款，帝悦公司向复议申请人出具了收款收据。后复议申请人催促帝悦公司办理销售登记备案时才知晓“某某园”项目楼盘用地已被查封，导致复议申请人无法办理销售登记备案手续。复议申请人与帝悦公司于2018年1月30日商品房买卖合同关系已经成立。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，复议申请人系在准备进行销售登记备案时才知晓涉案土地被查封，且早已支付全部价款，不存在任何过错，因此人民法院不应对【国(2013)0xxxxx0号】土地使用权进行查封。原审法院经“某某园”购房业主提出案外人异议，作出中止对位于中山市××高平村土地【国(2013)0xxxxx0号】土地使用权的执行裁定。但是，作出上述裁定后，【国(2013)0xxxxx0号】土地使用权并未及时解封，时至今日仍然处于查封状态。即原申请执行人无法通过该土地使用权获得受偿，又由于该土地使用权仍在查封状态，复议申请人无法办理不动产登记，复议申请人与申请执行人利益均受损，债权均无法实现。复议申请人认为，虽然原审法院已裁定中止对涉案土地使用权的执行，但(2018)粤03执1601号案作出的查封行为仍未解除，依然损害着“某某园”购房业主的利益，原审法院应在作出中止裁定后及时对涉案土地进行解封，复议申请人就涉案土地使用权仍处于查封状态提起执行异议，请求解除对涉案土地使用权的查封，原审法院应进行审查并立即解除对涉案土地的解封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第三款规定，为维护复议申请人自身权益，特向贵院提出复议申请，请求贵院指令执行法院立即解除涉案土地使用权的查封。 经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。此外，本院另查明，深圳中院于2020年4月16日向涉案土地使用权所在的中山市土地管理部门发出（2020）粤03执恢136号协助执行通知书，通知：“一、继续查封被执行人中山市帝悦房地产置业发展有限公司名下位于中山市××高平村土地土地证号为中府国用（2013）第0xxxx**的使用权（不包含查封前已出售部分）；……。注：原冻结案号（2018）粤03执1601号，查封期限为叁年……。” 本院认为，本案的焦点问题是执行法院驳回异议人的异议申请有无违反有关法律规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定，“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。”深圳中院已在另案作出裁定，裁定中止对位于中山市××高平村土地证土地证号为国（2013）0xxxx**用权的执行；另外，深圳中院向涉案土地使用权所在的中山市土地管理部门发出的（2020）粤03执恢136号协助执行通知书，已明确注明不包含查封前已出售部分的土地使用权。案外人在本案中又提出书面异议，请求解除对上述土地使用权的查封措施，该异议请求无审查必要，故深圳中院裁定驳回严某某的异议申请，该处理并未违反有关法律规定。但深圳中院应在执行实施中回应案外人的诉求，采取必要的执行措施，排除因查封涉案土地使用权给案外人办理所购买房产产权登记手续造成的法律障碍。 综上所述，复议申请人严某某的复议理由不能成立，本院不予支持。深圳中院（2019）粤03执异1147号执行裁定认定事实清楚，法律适用正确，处理结果应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条以及第二十三条第一款第一项的规定，拟裁定如下： 驳回严某某的复议申请，维持深圳市中级人民法院（2019）粤03执异1147号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇二〇年八月二十四日 法官助理曾群锋 书记员麦劲