河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初10869号原告方某某，女，汉族，1973年1月2日出生，住郑州市金水区。委托代理人杜东沼，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托代理人杨娣，北京大成（郑州）律师事务所律师。被告杨某某，女，汉族，1973年10月25日出生，住郑州市金水区。委托代理人徐建新，河南千分尺律师事务所律师。委托代理人刘振杰，河南千分尺律师事务所实习律师。第三人河南某某公司，住所郑州市紫荆山路。法定代表人刘某某，董事长。原告方某某诉被告杨某某、第三人河南某某公司（以下简称河南某某公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方某某委托代理人杜东沼、杨娣，被告杨某某委托代理人徐建新、刘振杰到庭参加诉讼，第三人河南某某公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方某某诉称:2016年2月1日，原告与被执行人河南某某公司(以下简称“河南某某公司”)签订《协议书》，约定原告购买位于郑州市××区“裕鸿世界港-丽宫”十一层电梯洋房项目31号楼东单元7层西户，房屋价款为人民币824938元，同时约定原告于签订协议时支付60万元，2016年5月30日前付清剩余房款224938元。上述协议签订当日，原告依约向被执行人河南某某公司支付房款60万元，并于2016年7月28日向其支付剩余全部房款224938元。被执行人河南某某公司于2017年11月13日向原告交付该房产，原告已于2017年装修入住，以上事实有协议书、房款收据、开发商记账凭证、房屋移交验收单、前期物业服务协议、居民用户供用气合同、物业费发票水电费发票等为证。2019年9月27日，为办理上述房屋的过户手续，原告与被执行人河南某某公司签订《商品房买卖合同》。合同中约定房屋交付时间为2015年12月31日前，也反向印证了房屋价款和房屋早已交付的事实。因被告杨某某与被执行人河南某某公司民间借贷纠纷案件，贵院于2019年7月25日作出（2019）豫0105民初23182号民事裁定书，并于2019年7月29日对原告购买且占有使用的上述房产予以查封；后于2019年12月9日作出（2019）豫0105执22195号执行裁定书。原告对执行标的提出书面异议，贵院于2020年4月24日作出（2020）豫0105执异151号执行异议裁定，认定原告与被执行人河南某某公司于2016年2月1日签订的《协议书》在双方签订《商品房买卖合同》及相关协议后自动失效，以此认定双方在查封房产之前未签订书面有效的买卖合同，驳回了原告的异议请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据上述规定，原告与被执行人河南某某公司在法院查封前签订的协议书具备商品房买卖合同的主要内容，并且被执行人河南某某公司已经按照约定收受了购房款，应认定为双方在贵院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，依法享有对涉案房产足以排除强制执行的民事权益。而且，《商品房买卖合同》是原告与被执行人河南某某公司之间为完成房屋交易后续环节签订的，该合同的签订也是为了完整履行《协议书》的行为，是整个房屋交易的一个环节，不应该把两份合同割裂看待，更不能认定《协议书》失效。所以，贵院的执行异议裁定认定事实错误，原告的执行异议应当予以支持。鉴于以上，原告依法向贵院提起诉讼，望贵院判如所请，维护其合法权益。诉讼请求：1、依法判令立即停止对原告购买的位于航空港区郑港六路北侧10号31号楼1单元7层14号房屋【不动产权证号:豫(2018)郑港区不动产权第0001629号】的强制执行，并解除对上述房屋的查封;2、依法确认上述房屋为原告所有;3、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。被告杨某某辩称：被答辩人方某某的诉讼请求不能成立，应驳回其诉讼请求，具体理由如下：一、根据《最高人民关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项规定，“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，本案涉案房产于2019年7月29日被查封，被答辩人方某某于2019年9月27日与河南某某公司签订《商品房买卖合同》，不满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同这一条件。贵院于2019年7月25日作出（2019）豫0105民初23182号民事裁定书，于2019年7月29日向郑州航空港经济综合实验区不动产登记中心送达民事裁定书及协助执行通知书，将被答辩人河南某某公司名下位于航空港区郑港六路北侧10号31号楼1单元7层14号【不动产权证号:豫（2018）郑港区不动产权第0001629号】的房产予以查封，查封期限三年，自2019年7月29日起至2022年7月28日止。被答辩人方某某与河南某某公司于2016年2月1日签订《协议书》，其中第一条约定“一、…制定本协议书，作为双方对住宅用房的定购约定，最终以签订《商品房买卖合同》为准”，第八条约定“八、本协议在双方签订《商品房买卖合同》及相关协议后自动失效”。因此，被答辩人方某某与河南某某公司签订的《协议书》性质上属于商品房买卖合同的预约合同，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而《协议书》中对《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项未明确约定，有关房屋行使完全所有权必须具备许多附加的条件，如交付使用条件及日期、供水、供电、公共配套建筑的产权归属、装饰、设备标准承诺、产权登记等等未约定，《协议书》不具备认定为商品房买卖合同的条件，属于预约合同。根据双方约定，“本协议在双方签订《商品房买卖合同》及相关协议后自动失效”，关于《协议书》自动失效来源于双方约定，且不违法法律、行政法规的禁止性规定，被答辩人方某某与河南某某公司于2019年9月27日签订《商品房买卖合同》，2016年2月1日双方签订的《协议书》在双方签订《商品房买卖合同》后自动失效。因此，双方签订合法有效的书面买卖合同应以2019年9月27日签订《商品房买卖合同》为准。因此，本案涉案房产于2019年7月29日被查封，被答辩人方某某于2019年9月27日与河南某某公司签订《商品房买卖合同》，不满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同这一条件。二、根据《最高人民关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定，“（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，被答辩人方某某并无证据证明其所购涉案房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。不仅未举证证明其本人名下无其他用于居住的房屋，也未举证证明其配偶、未成年子女名下均无其他用于居住的房屋。三、根据《最高人民关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项规定，“（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，被答辩人方某某的证据没有银行转账流水、购房发票，不能证明付款交易的真实性，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十这一条件。被答辩人方某某起诉主张签订协议当日也即是2016年2月1日向河南某某公司支付60万元，2016年7月28日支付224938元，大额交易若是银行转账无银行转账的流水相印证，若是现金支付无取现的相关证明，仅河南某某公司出具的收据及记账凭证不足以认定被答辩人方某某诉称的60万元、224938元系涉案房产的购房款且款项已实际支付被答辩人河南某某公司。另外，《协议书》中约定签订协议时支付60万元，2016年5月30日前付清剩余房款224938元，被答辩人方某某诉称支付剩余房款的时间为2016年7月28日，与双方签订的《协议书》约定不符，且2016年7月28日的收据显示收款824938元，若实际收到224938元应出具收到224938元的收据，出具收到824938元的收据与常理不符也有违一般财务管理制度。被答辩人方某某起诉时提交的两份收据均是在复印件上加盖公司公章，而在执行异议阶段提交一份日期为2019年9月27日，金额为825587元的收据上加盖的是河南某某公司财务专用章，两者收据存在明显的矛盾，与常理不符。河南某某公司作为知名房地产开发公司具备开具购房发票的条件下没有购房发票，仅有收据和记账凭证更不符合购买商品房的交易习惯。因此，被答辩人方某某提供的收据、记账凭证存在真实性异议，不排除后续补开的可能性，大额交易无其他证据相印证，不能证明已支付款项，不能满足排除强制执行所要求的买受人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十这一条件。综上，被答辩人方某某对登记在被执行的房地产开发企业河南河南某某公司名下的商品房提出异议，其提供的证据不满足《最高人民关于人民法院办理执行异议和复议案件若于问题的规定》第二十九条规定的三个条件，其权利不能排除执行，其诉讼请求依法不应得到支持，应驳回其诉讼请求。第三人河南某某公司未述辩。经审理查明，一、因杨某某诉河南某某公司民间借贷纠纷案件，本院于2019年7月25日作出（2019）豫0105民初23182号民事裁定书，于2019年7月29日向郑州航空港经济综合实验区不动产登记中心送达民事裁定书及协助执行通知书，将河南某某公司名下位于航空港区郑港六路北侧10号31号楼1单元7层14号【不动产权证号:豫（2018）郑港区不动产权第0001629号】的房产予以查封，查封期限三年，自2019年7月29日起至2022年7月28日止。本院于2019年9月3日作出（2019）豫0105民初23182号民事判决书，判决：“一、被告河南某某公司偿还原告杨某某借款本金370万元及利息（其中70万元本金利息按年利率24%自2019年5月8日起计算至实际清偿之日止；300万元本金利息按照年利率24%自2019年6月8日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。”上述民事判决书生效后河南某某公司未按判决履行还款义务，杨某某申请法院强制执行。本院于2019年12月9日作出（2019）豫0105执22195号执行裁定书，裁定：“责令被执行人河南某某公司于本裁定生效后3日内履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行，本院将依法评估、拍卖上述查封财产。”在强制执行过程中，案外人方某某对执行标的提出书面异议，本院于2020年4月24日作出（2020）豫0105执异151号执行异议裁定，驳回案外人方某某的异议请求。方某某收到151号执异裁定书后不服，作为原告诉至本院。二、本案原告方某某提交其与第三人河南某某公司2016年2月1日签订的《协议书》一份，显示：“方某某定购河南某某公司位郑州市××区区裕鸿世界港-丽宫十一层电梯洋房项目31号楼东单元7层西户，房屋总价为人民币824938元。方某某签订本协议时向河南某某公司支付房款600000元，2016年5月30日前付清剩余房款224938元。方某某在接到河南某某公司通知后十日内签订《商品房买卖合同》，并缴纳其他相关费用。本协议在双方签订《商品房买卖合同》及相关协议后自动失效等。”原告方某某称于签订协议时支付河南某某公司600000元，2016年5月30日前付清剩余房款224938元，以现金及转账方式支付，但原告并未提交现金来源、银行转款凭证及房款收据原件。另原告方某某提交其与第三人河南某某公司2019年9月27日签订《商品房买卖合同》一份，对该《商品房买卖合同》，被告杨某某持有异议，认为该合同在法院查封之后签订，且根据协议书约定在双方签订《商品房买卖合同》及相关协议后，2016年2月1日协议书自动失效。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案原告方某某与第三人河南某某公司2016年2月1日签订的《协议书》系定购性质，对外不具有公示效力，双方又于2019年9月27日签订了《商品房买卖合同》，系在本院查封该房产之后，原告提交的协议书及商品房买卖合同不足以认定在本院查封前已经签订合法有效的房屋买卖合同；并且就原告所称已付清房款，原告并未提交能够证明其已履行付款义务的交款收据原件及相关银行转款凭证。本院依法查封及执行上述房屋并无不当。原告请求停止执行、解除查封及房产确权，证据不力，本院依法不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告方某某全部诉讼请求。案件受理费12050元，由原告方某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  安淑云人民陪审员  高 艳人民陪审员  孟素芳二〇二〇年八月十八日代理书记员  王 帅