广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11631号原告：杨茜，女，1986年4月19日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李月鹏，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈星，广东格林律师事务所律师。被告：广州市汇挚物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区大龙街清河东路傍江西村段**金海岸花园第******铺。法定代表人：彭玉恒，职务：副总经理。委托诉讼代理人：李晓，男，该公司工作人员。原告杨茜与被告广州市汇挚物业管理有限公司（以下简称汇挚公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨茜及其委托诉讼代理人陈星，被告汇挚公司的委托诉讼代理人李晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨茜向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿损失31184元（其中财产损失18134元、评估费损失3450元、三个月的租金损失9600元）给原告；2、被告负担诉讼费。事实和理由：杨茜系广州市番禺区大龙街亚运大道498号第一期11幢1座103房业主。2018年6月5日，杨茜开始对涉案房屋进行装修，2018年10月底装修完毕。2019年6月15日，杨茜发现涉案房屋厨房、客厅地面全部被水淹没，木地板、木衣柜、木质圆桌、木质吧桌、厨房门、厨房柜等均遭损坏。杨茜当即告知了汇挚公司，汇挚公司于次日派工作人员查看排水管主管道，确认系排水管主管道堵塞。汇挚公司作为房屋所在小区的物业管理公司，根据双方签订的《物业管理服务合同》约定，物业公司负有维护、保养公共设施设备之职责，包括公用的上下水管道等。汇挚公司未尽管理义务，其应对公用管道堵塞导致返水浸泡，造成杨茜财产损失的后果承担赔偿责任。当事人协商赔偿事宜未果，杨茜遂诉诸法院。汇挚公司辩称：一、答辩人已经按照《物业服务合同》完全履行了物业管理服务的义务，对公共上下水管道进行养护管理且有完整的例检记录，在杨茜发现房屋被水浸后，答辩人已及时前往了解情况，未发现厨房下水管返水，且答辩人于次日对涉案房屋的管道进行检修和疏通，亦未发现管道堵塞。二、涉案房屋系违规装修，曾在2018年5月30日发生管道堵塞，答辩人要求杨茜及装修公司进行整改，因涉案房屋所在楼宇仅有杨茜在进行装修，管道垃圾等物极有可能是杨茜装修房屋产生的装修余物，杨茜的违规装修行为导致管道堵塞发生返水，应由杨茜自行承担责任。三、涉案房屋室内淹水产生的实际损失应当由权威机构检测确定，并不必然导致杨茜诉求的损失，不应当由答辩人承担赔偿责任，涉诉房屋属杨茜专有部分，2019年6月15日晚杨茜给答辩人报修时是以水管漏水为由，应当由杨茜自行承担管理不善的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、位于广州市番禺区大龙街亚运大道**第******103的房屋于2018年2月6日登记归杨茜所有，房屋建筑面积106.94平方米。2、汇挚公司提交的《物业管理服务合同》载明，金海岸花园一期业主大会（甲方）与汇挚公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同约定：委托方金海岸花园一期业主大会，委托方代表金海岸花园一期业主委员会，受托方汇挚公司，甲方将金海岸花园第一期住宅小区委托乙方实施物业管理服务。委托管理内容包括物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护和管理，包括：共用的上下水管道、共用照明、专用配电房、消防系统、监控系统、闸机、电梯及其他设施等；乙方须按下列及附件一的约定，实现管理目标……2、设备运行：良好，正常无事故隐患，有完整的例检记录，设备设施管理：定期对共用设备设施进行巡查，有完整的例检和保养记录，如需要维修，小修范围的，及时组织修复，属于三大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和维修基金的使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造；公共雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每半年检1次；委托期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止。2018年4月20日，杨茜（发包方、甲方）与广州橙意缤纷装饰工程有限公司（承包方、乙方）签订《装修工程施工合同》，约定乙方承包甲方位于广州市番禺区金海岸花园11栋1座103住宅室内装饰装修工程，工程自2018年5月22日开工，至2018年7月25日完工，工期45个工作日。2018年4月30日，杨茜签署《承诺书》《承担装修工程保证书》并于同日向金海岸花园物业管理处提交《住户装修申请表》，金海岸花园物业管理处最后审批通过日期为2018年5月10日，杨茜签收装修许可证的时间为2018年5月15日。汇挚公司提供的《工程派工单》显示，2018年5月30日，涉案房屋因“厨房下水道堵塞”于当日16时34分报修，于当日16时40分开工检修，于当日17时20分完工。2018年8月8日，金海岸花园物业管理服务中心向涉案房屋业主发出《违章通知书》，因涉案房屋阳台做封闭，导致建筑物外观外貌不一，违反《业主公约》及《住宅装饰装修管理办法》，要求业主三天内自行恢复原貌。杨茜于庭审中主张2019年6月15日上午到涉案房屋开窗通风时未发现异常情况，当日晚间回到涉案房屋关窗时发现客厅、厨房被水浸且发生返水，杨茜当即告知汇挚公司，汇挚公司工作人员当晚到场，应杨茜的要求疏通了涉案房屋的两条并排水管（一条粪管、一条连接厨房的水管）。2019年6月16日上午，汇挚公司工作人员在对主排水管进行疏通后，从主排水管道里清理出淤泥、石头、垃圾等。杨茜主张汇挚公司怠于履行维护管理义务，导致主排水管道堵塞。汇挚公司主张其需养护管理的管道为公用的上下水管道，事发堵塞的下水管道部分不属于汇挚公司养护范围，杨茜报修的原因系水管爆裂，汇挚公司工作人员检查后并未发现水管爆裂、返水的情况。另汇挚公司提供的《住户投诉回访记录》《工程派工单》显示，2019年6月15日晚20时45分，涉案房屋因“水管爆裂”报修。2019年6月19日，杨茜向汇挚公司发出《索赔函》，主张造成此次管道堵塞的主要原因是污垢堆积，堵塞部位为排水管主管道，属于汇挚公司管理职责范围，要求汇挚公司赔偿经济损失24000元，同时安排工作人员对排水管道进行彻底的清理和疏通。杨茜自行委托广东高迪评估咨询有限公司对涉案房屋排水管返水导致的财产受损进行评估。2019年7月17日，广东高迪评估咨询有限公司出具高迪评估[2019]058号《价格评估结论书》，经评估，涉案房屋中的木地板、木门、定制木质家具等因厨房排水管返水造成的损失价值为18134元。杨茜为此支付评估费3450元。杨茜对上述报告书无异议，汇挚公司对该报告书不予认可，主张该报告书系杨茜单方委托，没有检测造成财物损失的原因，在没有确认财产损失程度的情况下杨茜单方作出修复或更换的处理不符合法律规定。杨茜提供其配偶曾锡辉与案外人彭仕卿签订的《房地产租赁合同》和收款收据，合同载明曾锡辉以每月租金3200元向彭仕卿租赁位于广州市番禺区大龙街清河东路傍西村段88号第一期12幢2座301房（面积98.43平方米），租期自2018年3月17日至2019年3月16日止。汇挚公司提供了金海岸花园管井检查清疏记录表（2018年1月至12月，2019年1月至10月），拟证明其已依据《物业管理服务合同》定期对共用设备设施进行巡查，有完整的例检和保养记录。2020年5月27日，汇挚公司提供《关于小区房屋装修台账管理的情况说明》，涉案小区办理房屋装修手续为第一步，业主提出申请；第二步，物业公司审批并告知业主装修注意事项；第三步，收取装修押金；第四步，装修完毕后进行验收；第五步，验收合格后退还装修押金。经查询涉案房屋所在同一幢、共用同一排污、排粪公共管道的房屋装修台账档案，在涉案房屋报修（2019年6月15日）近一年时间，没有其他住户装修。本院认为：汇挚公司与杨茜之间的物业服务合同成立并生效，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行各自义务。本案杨茜选择违约之诉主张权利，这就确定了本案争议焦点为是否系汇挚公司的违约行为造成杨茜房屋受损以及汇挚公司是否需要承担责任。依据杨茜提供的视频资料、现场照片，2019年6月15日晚21时30分许，物业管理处派遣维修人员对地下车库主排水管进行检修，发现主排水管内有小块砖石及淤泥；2019年6月16日上午9时20分许，物业工作人员对主排水管进行检修，发现主排水管内有纸巾、小砖石块等异物，依据两次检修视频记录可知，属于房屋公用设备设施的主排水管内有异物，应是造成堵塞返水的主要原因，依据现有证据，发生堵塞的排污管道内发现的堵塞物主要是小块砖石及淤泥、卫生纸等其他生活垃圾。而汇挚公司主张在涉案房屋报修即2019年6月15日近一年时间内，除涉案房屋外，没有其他住户装修，故认为是因为杨茜不合理装修行为所致。而杨茜装修涉案房屋时间为2018年5月至7月，装修完成后杨茜并未居住，在装修完毕到出现堵塞返水现象近一年的时间，即便主排水管内有淤泥、小砖石块等异物是由于杨茜装修造成，也能说明在长达一年的时间里，汇挚公司并未对公共管道进行定期清掏、疏通，未全面履行自身义务。汇挚公司虽辩称其已依据《物业管理服务合同》约定对涉案物业项目的公共管道进行定期清掏、疏通，并举示了相应的《金海岸花园管井检查清疏记录表（2018年1月至12月，2019年1月至10月）》，但该证据不足以证明其已完全履行了管理维护义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故涉案公共管道堵塞返水导致杨茜房屋受损，系汇挚公司违约，汇挚公司应当承担违约责任。汇挚公司辩称杨茜报修时主张“水管爆裂”，是杨茜管理不善导致房屋被水浸，损失应由杨茜自行承担。本院认为，杨茜作为一名普通民众，并非专业维修人士，在进入涉案房屋发现被水浸后，第一反应以为是“水管爆裂”所致，从而报修时主张“水管爆裂”，符合一般常理，并不能因此得出杨茜有管理不善的行为。汇挚公司主张杨茜未按规定装修，但依据汇挚公司提供的《违章通知书》，仅是违规将阳台做封闭，导致建筑物外观外貌不一，与管道堵塞导致室内返水的损害后果之间并无因果关系。杨茜装修涉案房屋距离返水受损虽近一年时间，但结合主排水管内异物主要为淤泥、小石块等，以及2018年5月30日杨茜报修“厨房下水道堵塞”，清理出淤泥的情况，可知，杨茜装修涉案房屋未尽审慎注意义务，杨茜亦未提供证据证实涉案房屋装修时其尽到了审慎的注意义务，即不排除将涉案房屋的装修淤泥冲入下水道的可能，故本院酌情认定，汇挚公司对杨茜涉案房屋返水导致的损失承担80%的责任，其余20%的责任由杨茜自行承担。关于杨茜的损失，杨茜委托广东高迪评估咨询有限公司对涉案房屋因水浸造成的损失进行评估，虽系杨茜自行委托，但广东高迪评估咨询有限公司具备相关资质，评估程序合法，评估结论依据充足，在合理范围内，本院对高迪评估[2019]058号《价格评估结论书》的结论予以釆信。汇挚公司对高迪评估[2019]058号《价格评估结论书》不予认可，但未提供足以反驳的相反证据，故本院确定涉案房屋中的木地板、木门、定制木质家具等因厨房排水管返水造成的损失价值为18134元，杨茜支付评估费3450元。杨茜主张因涉案房屋返水无法正常入住，其主张房屋租金损失有事实依据，本院予以支持，结合《房地产租赁合同》和收款收据，本院酌情支持一个月的租金损失3200元，故杨茜的总损失为24784元（即屋内损失18134元+评估费3450元+租金损失3200元），由汇挚公司承担80%的赔偿责任即24784×80%=19827.2元，其余损失4956.8元由杨茜自行承担。综上所述，汇挚公司应赔偿财产损失、评估费、租金损失共计19827.2元给杨茜；驳回杨茜的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告广州市汇挚物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿财产损失、评估费、租金损失共计19827.2元给原告杨茜。二、驳回原告杨茜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元，由原告杨茜负担211元，被告广州市汇挚物业管理有限公司负担369元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 程 君二〇二〇年八月十七日书记员 温敏蓥