贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5111号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖勇进，男，汉族，1983年10月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：郭玉春，女，汉族，1987年4月26日出生，住贵州省毕节市赫章县。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：丁坤，贵州瀛黔律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：潘鲜鲜，贵州瀛黔律师事务所实习律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人廖勇进、郭玉春商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.《补充协议》约定被上诉人委托办证360日后，若上诉人未履行办证义务的，才承担违约责任，违约时间应从委托办证360日后起开始计算。根据双方约定，上诉人不应承担违约责任。一审违反意思自治原则，摒弃双方真实意思，判决上诉人承担逾期办证违约责任错误；2.案涉房屋已交付被上诉人使用，产权登转移记对被上诉人使用该房屋并无实质性影响，逾期办证并未在客观上给被上诉人造成任何实质上的损失。且判决上诉人承担巨额违约金，上诉人生产经营势必面临困境，不利于本地经济社会和谐、健康、有序发展。根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，结合上诉人违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际状况，请求对逾期办证违约金调减至10%。3.上诉人是根据《补充协议》的约定收取各项开户费，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不是确认合同效力和依据的有效法规，上诉人依据合同收取各项开户费并不违反法律、行政法规的禁止性规定。商品房买卖合同及补充协议既为有效就应受诉讼时效的限制,被上诉人依据合同承担支付各项开户费的义务并不违法。同时，上诉人与被上诉人就各项开户费及交易费是代收代缴关系，上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人也实际享受到该费用带来的生活便利，且使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，贵阳中院以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判，通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。4.在逾期交房违约责任问题上，《补充协议》5.6约定，买受人在收房时必须提交办理产权证的相关资料和缴纳契税，否则出卖人有权拒绝交房并不承担任何逾期交房责任。本案中，被上诉人在收房时并未提交办理产权证的相关资料和缴纳契税，上诉人依据约定可免除逾期交房违约责任。一审无视双方约定，认定上诉人承担逾期交房违约责任错误。被上诉人廖勇进、郭玉春答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。廖勇进、郭玉春向一审法院起诉请求：1、判令被告退还各项开户费及交易费3,755.00元及利息(利息以3,755.00元为基数，按照中国人民同期贷款利率从2014年12月17日起计算至上述费用全部返还完毕之日止);2、判令被告支付逾期交房违约金暂计5,000.00元(违约金以购房款401,223.00元为基数，按日万分之0.5从2016年11月1日计算至2017年5月18日);3、判令被告支付逾期交付不动产权证违约金11,876.20元;4、本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于毕节市南部新区，房号为14-1-9-1，建筑面积128.36平方米，套内建筑面积101.31平方米，总房款401223.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付时间和条件：出卖人应当在2016年10月30日前，向买受人交付该商品房；条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。逾期交房责任：出卖人不能在约定期限内交付该商品房的，（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记；出卖人承诺于Ｘ前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。《补充协议》关于房屋登记的约定：8.1“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。联络方式：双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。合同签订后，廖勇进、郭玉春按合同约定向被告支付完毕购房款401223.00元，被告于2014年12月16日向原告代收各项开户费3755.00元。被告于2017年5月17日将房屋交付给原告。2018年8月13日，案涉商品房取得毕房商备ＢＪ18第37号毕节市商品房屋备案证明书，具备办证条件。2018年11月18日，被告在案涉商品房楼幢张贴通知，通知业主（包括原告）于2019年7月15日前将办理不动产权属证相关资料提交给被告，逾期不提交不能办理不动产权属证书的，责任自负。2018年12月13日，原、被告签订委托书，原告委托被告为其办理案涉房屋的不动产权属证书。被告于2019年3月5日为原告办理了案涉不动产权证：黔（2019）毕节市不动产权第××号，载明权利人郭玉春／廖勇进，专有建筑面积101.31㎡，分摊建筑面积：26.38㎡，此外还载明其他事项。2019年10月21日原告曾起诉，要求被告支付相关费用及违约金。审理中，原告申请财产保全，预交保全费226.00元。一审法院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、被告是否应当支付原告逾期交房违约金、金额；二、被告是否应向原告退还其已收取的三通费及占用期间的利息；三、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算标准、时间。关于焦点一，《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在2016年10月30日前，向买受人交付该商品房”及“逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”，从被告将案涉房屋交付给原告之日起已超过合同约定的支付时间（7日），支付逾期交房违约金的条件已成就，故被告应按合同约定支付原告自2016年10月30日至2017年5月17日期间逾期交房违约金。曾于2019年10月21日起诉，诉讼时效依法中断，逾期交房违约金未超过诉讼时效。原告要求从2016年11月1日起至2017年5月17日，共计223天，予以支持。违约金按合同约定以原告已付购房款401,223.00元为基数，按日万分之0.5的标准计算为4,473.64元（401,223.00元×0.05‰×223=4,473.64元）。关于焦点二，《商品房买卖合同》第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。被告收取原告开户费等费用于约于法无合理依据，应予以退还。被告收取开户费及交易费的行为不符合法律规定，原告可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，未超过诉讼时效，被告关于诉讼时效的抗辩理由，不予支持。原告主张的利，无法律依据，不予以支持。关于焦点三，《补充协议》约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续”。计算逾期办证违约金的开始时间从原告实际收房后的360日起计算。原告收房时间为2017年5月17日，计算违约金的时间为2018年5月12日起，截止时间应为“提交产权过户相关手续”的时间，即将案涉商品房不动产权属证书办理并交付原告的时间。被告已于2019年3月5日为原告办理涉案房屋的不动产权证，违约金计算时间应从2018年5月12日起至2019年3月5日，共357日，按补充协议的约定，按已付房款日万分之一的标准，计算为：14,323.66（401,223.00元×0.01%×357=14,323.66元）。原告主张11,876.20元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告廖勇进、郭玉春支付逾期交房违约金4,473.64；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告廖勇进、郭玉春各项开户费3,755.00元；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告廖勇进、郭玉春支付逾期办证违约金11,876.20元；四、驳回原告廖勇进、郭玉春的其他诉讼请求。案件受理费158.00元、保全费226.00元，合计384.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？3.被上诉人主张的“开户费”应否返还？关于焦点1，对于逾期办证违约责任。商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对上诉人应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，被上诉人对上诉人何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于上诉人先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，上诉人何时告知被上诉人提交办证所需资料，何时向被上诉人出具购房发票（在取得购房发票前，被上诉人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料。且向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，不以被上诉人提出请求为前提，上诉人应主动履行。）等事实，仅以被上诉人交齐办理产权过户手续所需资料至被上诉人取得产权证之日是否超过360日作为考量上诉人是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明被上诉人存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，一审法院根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋具备办理转移登记条件的时间、上诉人通知被上诉人提交办证所需资料的时间以及上诉人向被上诉人出具购房发票的时间等因素，认定上诉人应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任并无不当。上诉人故意回避其自身应先履行的义务，仅以被上诉人实际提交完毕办证所需资料之日至上诉人办理产权转移登记之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。对于逾期交房违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定以及相关法律规定，商品房出卖人负有向买受人交付商品房的义务，出卖人履行房屋交付义务与买受人是否交付办证资料以及办证所需费用无关，《补充协议》第5.6条将被上诉人提交办证资料及付清办证所需相关费用作为上诉人履行交房义务的前提，属不合理的加重买受人的责任，排除买受人的主要权利。根据《商品房买卖合同》第二十九条：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”的约定，《补充协议》第5.6条的约定对双方不具有约束力。双方关于房屋交付的权利义务应以《商品房买卖合同》约定的为准。据此，一审法院以《商品房买卖合同》的约定认定上诉人的交房义务及其违约责任，并无不当，本院予以确认。上诉人主张其不承担逾期交房违约责任的理由不成立，不予采纳。关于焦点2，《补充协议》约定逾期办证违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付。上述违约金条款系双方自愿缔结，且不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点3，根据双方约定，各项开户费及交易费系被上诉人委托上诉人向相关部门代为缴纳的费用，上诉人所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还，未超过诉讼时效。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费316元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年八月二十五日书记员 高 进