广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终18809号上诉人（原审原告）：文建荣，男，汉族，1966年8月19日出生，住所地：广东省深圳市福田区，上诉人（原审原告）：杨璐霞，女，汉族，1973年6月6日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，两上诉人共同委托诉讼代理人：何伟，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁淑香，女，汉族，1981年10月20日出生，住所地：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：李明华，广东巨通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈耀雄，男，汉族，1980年8月20日出生，住所地：广东省深圳市宝安区，上诉人文建荣、杨璐霞因与被上诉人梁淑香、陈耀雄房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初6809号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人文建荣、杨璐霞上诉请求：1.将一审判决的第二项改判为陈耀雄、梁淑香于判决发生法律效力之日起十日内向文建荣、杨璐霞返还购房款155万元并赔偿损失1329048元；2.本案受理费、保全费、公告费等诉讼相关费用全部由陈耀雄、梁淑香承担。上诉事实和理由：一、涉案协议合法有效，文建荣、杨璐霞已履行全部约定义务。在双方签订《房屋转让协议书》后，文建荣、杨璐霞按约定支付全部购房款155万元，并且就房屋转让事宜在沙井镇沙××村委办理了相应手续。文建荣、杨璐霞的约定义务已经履行完毕，没有违约行为。二、文建荣、杨璐霞关于房屋转售利润和交易机会的损失应当获得赔偿。三、梁淑香、陈耀雄构成欺诈不应当享有房屋转售利润。四、暂不能过户登记类合同无法履行。原审以“暂不能办理房屋过户登记”认定文建荣、杨璐霞存在过错，没有法律依据。五、原审的判决结果对文建荣、杨璐霞极不公正。被上诉人梁淑香辩称，一、文建荣、杨璐霞与陈耀雄签订了房屋买卖合同，无论在文建荣、杨璐霞的诉讼中还是在一审判决的论述中，都证实了双方房屋买卖合同的真实性、合法性，但是我们可以从房屋转让协议的主体来看，与梁淑香没有任何关系。一审突破了合同相对性，我方不予认可。二、文建荣、杨璐霞的上诉主张不应得到支持。买卖合同期间房屋已经被法院查封，确实因文建荣、杨璐霞自己未尽到谨慎义务所导致的损失，其自身应承担相应的责任。因此，对于其他额外的或者超预期的损失并不在承担责任范畴之内。三、一审判决存在笔误，请求二审法院予以纠正。被上诉人陈耀雄未到庭答辩。文建荣、杨璐霞向一审法院起诉请求：1.解除陈耀雄与文建荣、杨璐霞签订的《房屋转让协议书》，并且判令梁淑香、陈耀雄向文建荣、杨璐霞返还购房款人民币155万元并支付利息（以155万元为本金，按人民银行“一至五年期”贷款基准利率，从2016年1月30日起计算至梁淑香、陈耀雄实际付清之日止；暂计至起诉之日合计人民币：136615.3元）；二、梁淑香、陈耀雄向文建荣、杨璐霞赔偿经济损失人民币1329048元；三、梁淑香、陈耀雄承担本案的案件受理费等诉讼相关费用。四、梁淑香、陈耀雄向文建荣、杨璐霞就上述债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2006年9月20日，涉案的位于深圳市宝安区××街道沙××（蚝××）社区××私宅××栋房屋经核准登记至陈耀雄名下，产权份额为100%，房地产证号：深房地字第**，建筑面积为319.21平方米，该房地产证附记载明：非市场商品房；该宗地土地权属为集体，土地用途为私宅用地，用地价款为0元；该宗地内建筑物未经建设主管部门和消防主管部门的检测；根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》核发此证；该宗地土地使用权和房屋所有权已经公告，现期满无异议，颁发《房地产证》，同时该宗地上原已领取的房地产权利证书作废。2016年1月14日，陈耀雄作为甲方（卖方），与作为乙方（买方）的文建荣、杨璐霞签署《房屋转让协议书》，约定如下：1.甲方将位于深圳市宝安区××街道沙××（蚝××）社区××号整栋房屋（深房地字第××）及所占土地转让给乙方，该栋房屋共三层，所占土地宗地面积为120.04平方米，建筑面积共计为319.21平方米；2.转让价为人民币155万元。乙方已于2015年12月24日向甲方支付定金人民币10万元。在2016年1月15日前乙方一次性给甲方支付购房款人民币70万元，甲方指定该笔购房款的收款人为梁文兴。2016年1月31日前乙方须一次性付清购房款人民币75万元，甲方指定该笔购房款的收款人梁文兴代为收取人民币17万元，余下购房款人民币58万元由甲方自己收取。付款当日甲方配合乙方办理该栋房屋变更手续完结和必须将该栋房屋的相关证据交给乙方保管；3.在乙方向甲方支付该笔购房款之前，甲方承诺与梁文兴之间的债务关系已办理完结，否则视为甲方违约，甲方须向乙方支付双倍已收到购房款进行赔偿；4.甲方保证在交易时该栋房屋没有任何产权纠纷，没有抵押质押、担保及债务纠纷等各种纠纷。甲方转让后不得反悔，否则，甲方承担相应的违约责任。自甲方交房给乙方当日后，乙方因该栋房屋经营、非经营等所发生的违反法律的责任与甲方无关；5.自甲方交房给乙方之日起，如遇政府拆迁或征收，赔偿款等与此栋房屋相关的权利均由乙方享有，与甲方无关，甲方需无条件协助乙方办理相关事宜；6.甲方须按现租约条款交给乙方，另甲方交给乙方该栋房屋时须保证该栋房屋保持完好，所转让该栋房屋室内设施不再变更及损坏；7.乙方办理将该栋房屋村委备案更名至乙方名下产生的所有的费用由乙方承担，与甲方无关，甲方须无条件配合乙方办理相关事宜；8.甲方未按期办理该栋房屋手续移交或不按约定时间交房给乙方的，甲方双倍返还已收乙方所交的该栋房屋购房款金额给乙方作为赔偿；如乙方反悔的，所交的购房款甲方不作退还。若乙方未按该协议向甲方支付费用，甲方有权收回该栋房屋，乙方已向甲方交付的购房款不予以退回。2015年12月24日，文建荣、杨璐霞向梁淑香转账支付人民币10万元。陈耀雄与梁淑香随后出具了《收条》一份，确认收到文建荣、杨璐霞支付的购买涉案房产订金10万元，并注明“如退订双倍归还。2016年1月15号前付70万元，第二笔1月30日前付清，全额合共155万元。”2016年1月15日，文建荣、杨璐霞向案外人梁文兴转账人民币22万元、48万元，均注明用途为购买宝安区飞扬路6巷3号房的房款。2016年1月25日，文建荣、杨璐霞向案外人梁文兴转账人民币16万元，文建荣、杨璐霞同时主张其通过现金方式向梁文兴支付了人民币1万元。梁文兴于当日出具收据，确认代陈耀雄收到文建荣、杨璐霞购买涉案房产的房款17万元。2016年1月30日，文建荣、杨璐霞向梁淑香转账支付人民币50万元，于次日向梁淑香转账支付人民币8万元。梁淑香、陈耀雄于2016年1月30日出具收据，确认收到文建荣交来购买涉案房产房款共155万元。文建荣、杨璐霞主张其向案外人支付了佣金人民币5万元，以及向沙井沙四股份合作公司支付了涉案房产过户服务费人民币2万元，并提交了相应的收款收据予以证明。文建荣、杨璐霞与梁淑香于一审庭审中确认涉案房产在2016年1月已交付文建荣、杨璐霞。2017年9月5日，一审法院作出（2015）深宝法沙执字第1345号之四《执行裁定书》，因案外人陈明文与陈耀雄民间借贷纠纷一案，一审法院作出的(2015)深宝法沙民初字第664号民事判决书已经发生法律效力。因陈耀雄未履行生效法律文书所确定的义务，陈明文向一审法院申请强制执行，请求陈耀雄支付执行款838060元及利息。在执行过程中，一审法院依法委托深圳市遂兴房地产评估有限公司对一审法院查封的陈耀雄所有的涉案房屋进行了评估，评估总值为人民币2809048元，以评估总值降低20%为第一次拍卖底价，即人民币2247238.4元。一审法院裁定拍卖陈耀雄所有的涉案房产。文建荣、杨璐霞主张其从阿里拍卖平台上拍卖成交相应网页查询得知，涉案房产于2018年4月24日拍卖成功；梁淑香表示不清楚拍卖情况。文建荣、杨璐霞主张利息的起算时间为2016年1月30日，即梁淑香、陈耀雄向文建荣、杨璐霞出具交清房款的收据当天；文建荣、杨璐霞主张的经济损失1329048元的计算方式为,由于文建荣、杨璐霞起诉时房屋尚未拍卖，其评估价为2809048元，该金额与房款155万元之间的差额加上文建荣、杨璐霞向中介支付的中介费5万元、向村委支付的手续费2万元之和。另查，陈耀雄与梁淑香于2004年2月25日登记结婚。梁淑香于一审庭审中确认二人处于婚姻关系存续期间。又查，文建荣、杨璐霞于一审庭审中主张涉案房产于2015年5月29日被查封，查封文书文号为（2015）深宝法沙民初字第664-1号，查封期限为3年。文建荣、杨璐霞称其与梁淑香、陈耀雄签署《房屋转让协议书》时不知道涉案房产已被查封。再查，一审法院在（2017）粤0306执恢7712号案件执行过程中，依法委托淘宝网于2018年4月23日拍卖陈耀雄所有的涉案房产，2018年4月24日，李彦璇以人民币3787238.4元的最高价竞得，并已由深圳市庄记控股有限公司将该拍卖款汇入一审法院指定账户。一审法院于2018年5月17日作出（2017）粤0306执恢7712号之三《执行裁定书》，裁定解除对涉案房产的查封，注销该房产的抵押登记手续、作废原房产证，并将该房产过户至李彦璇名下。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案的位于深圳市宝安区××街道沙××（蚝××）社区××私宅××栋房屋经历史遗留违法私房处理，已取得房地产证，合法性经过行政主管部门的确认，文建荣、杨璐霞与陈耀雄就上述房屋签署的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于涉案房产为非市场商品房，不具备在上市交易的条件，且该房产在双方签署合同之前因陈耀雄涉及另案纠纷而被查封，且查封状态一直未消除，并经一审法院拍卖由案外人竞得，涉案合同客观上已无法继续履行。文建荣、杨璐霞诉请解除该《房屋转让协议书》，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，梁淑香、陈耀雄应向文建荣、杨璐霞返还其已支付的购房款人民币155万元。由于陈耀雄系按照合同的约定收取并保有上述购房款，故对文建荣、杨璐霞诉请梁淑香、陈耀雄支付相应的资金占用利息，一审法院不予支持。关于损失赔偿。在涉案房产为非市场商品房且已由案外人拍卖竞得的情况下，文建荣、杨璐霞有权诉请陈耀雄承担相应的违约责任。但文建荣、杨璐霞作为购房一方，对于涉案房产性质及产权状态未尽审慎的注意义务，其对于涉案合同无法履行亦存在过错，故一审法院判令双方就文建荣、杨璐霞主张的损失各承担50%的责任。文建荣、杨璐霞明确其主张的经济损失为1329048元，系按照涉案房屋评估价2809048元与房款155万元之间的差额，加上文建荣、杨璐霞向中介支付的中介费5万元、向村委支付的手续费2万元计算而来，并提交了相应证据予以证明，一审法院对其主张的损失数额予以确认，梁淑香、陈耀雄应向文建荣、杨璐霞赔偿50%的损失即人民币664524元。对于文建荣、杨璐霞超额诉讼超出一审法院认定部分，一审法院予以驳回。关于梁淑香的责任承担问题。文建荣、杨璐霞与陈耀雄签署《房屋转让协议书》发生于陈耀雄与梁淑香婚姻关系存续期间，除陈耀雄指定梁文兴代收的房款之外，其余购房款均系支付至梁淑香账户，且梁淑香亦两次在收款收据上签字确认收到文建荣、杨璐霞支付的购房款，表明其清楚知晓且同意涉案房屋转让事宜，故一审法院认定文建荣、杨璐霞诉请陈耀雄返还购房款以及赔偿损失均属于陈耀雄与梁淑香的共同债务，二人应就此承担连带清偿责任。梁淑香的辩解与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审判决：一、确认文建荣、杨璐霞与陈耀雄签订的《房屋转让协议书》已解除；二、陈耀雄、梁淑香于判决发生法律效力之日起十日内向文建荣、杨璐霞返还购房款人民币1550000元并赔偿损失人民币664524元；三、驳回文建荣、杨璐霞的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币30765.3元，保全费人民币5000元，公告费人民币450元，合计人民币36215.3元，由文建荣、杨璐霞与梁淑香、陈耀雄各负担人民币18107.65元。一审案件受理费、保全费及公告费文建荣、杨璐霞均已预交。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案合同系卖方陈耀雄与买方文建荣、杨璐霞的真实意思表示，内容未有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。一审关于涉案合同效力的认定正确，本院予以确认。依文建荣、杨璐霞上诉主张，本案二审争议焦点为：文建荣、杨璐霞的损失赔偿问题。本院认为，涉案合同合法有效，合同双方即应恪守履行。依涉案合同约定，陈耀雄应保证涉案房屋在涉案交易发生时不涉及另案纠纷的情形下将涉案房屋转让予文建荣、杨璐霞。但本案中，涉案合同签订时涉案房屋已因另案纠纷被法院查封，该情形显不符前述合同约定。陈耀雄因此构成违约，其违约行为已致涉案合同无法继续履行，故陈耀雄依法应承担相应的违约责任。文建荣、杨璐霞主张陈耀雄赔偿其关于涉案房屋的差价损失1259048元（2809048元-1550000元=1259048元）、已支付的中介费50000元、手续费20000元，合计1329048元，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，于法有据，应予支持。一审关于涉案购房款返还、损失赔偿系陈耀雄、梁淑香夫妻共同债务的分析正确，本院不再赘述，梁淑香应就前述损失赔偿款项承担连带清偿责任。另，依《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，在合同无效情形下，过错方应承担损失赔偿责任，双方都有过错的应各自承担相应责任。但本案中，涉案合同并非无效合同，文建荣、杨璐霞亦已依约履行支付购房款的合同义务，没有过错，不存在违约行为。一审以文建荣、杨璐霞存在过错为由判决其承担50%的损失赔偿责任，属适用法律错误，导致处理有误，本院予以纠正。综上，文建荣、杨璐霞的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决适用部分法律有误，导致部分处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初6809号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初6809号民事判决第三项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初6809号民事判决第二项为：陈耀雄、梁淑香应于本判决生效之日起十日内向文建荣、杨璐霞返还购房款人民币1550000元并赔偿损失人民币1329048元；四、驳回文建荣、杨璐霞的其他诉讼请求。一审案件受理费30765.3元、保全费5000元、公告费450元，合计36215.3元（文建荣、杨璐霞已预交），由文建荣、杨璐霞负担765.3元，陈耀雄、梁淑香负担35450元。二审案件受理费9116.19元（文建荣、杨璐霞已预交），由陈耀雄、梁淑香负担。一审法院、本院分别向文建荣、杨璐霞退回诉讼费用35450元、9116.19元，陈耀雄、梁淑香应于本判决生效之日起七日内分别向一审法院、本院交纳诉讼费用35450元、9116.19元。逾期不交纳的，法院强制执行。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二〇年八月二十六日书记员 陈晓莹（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。