贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4584号上诉人（一审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人（一般授权）：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：张海威，贵州朗意律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：欧阳永熙，男，汉族，1974年6月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：王宏，女，汉族，1974年6月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰公司”）因与被上诉人欧阳永熙、王宏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5202号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人瑞丰公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人不存在损失，上诉人不应承担支付违约金的责任。2.被上诉人逾期办理不动产权属证书系政策调整所致，属不可抗力，上诉人应当免责。3.被上诉人主张退还三通费已经超过诉讼时效期间，同时商品房买卖合同明确约定以上费用由买受人承担，并未纳入商品房房价款中，被上诉人诉请返回系其不当得利。4.本案违约金过高，应大幅调减。瑞丰公司代收开户费共计3794元，其中水表开户费500元已经于2013年9月26日退还给上诉人，一审判决再次退还500元认定错误。被上诉人欧阳永熙、王宏二审答辩称：退还部分三通费费用，我不知情。请求驳回上诉，维持原判。欧阳永熙、王宏提起诉讼，请求判决：1.被告向原告支付逾期办证违约金，违约金以已付购房款515245.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2014年1月1日起计算至2018年12月18日止（暂计10000.00元）;2.被告退还原告三通费3794.00元；3.本案的诉讼费用由被告负担。一审法院查明事实：2012年3月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市七星关区出售给原告，总房款515245.00元。被告承诺于商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之0.5违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款、维修基金、契税、办证费以及水、电和闭路电视开户费3794.00元。2013年3月25日，被告向原告交付涉案房屋。2018年11月12日，被告取得涉案房屋的所有权初始登记。2018年12月3日，被告向毕节市不动产登记中心提交办理涉案房屋不动产证书的有关资料。2018年12月18日，被告为原告办理涉案房屋不动产权证书。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，本院依法予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定向被告交付购房款，被告就应当按照合同约定于商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告将涉案房屋交付原告的时间为2013年3月25日，故被告应于2015年3月25日前将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而被告实际提交前述资料的时间为2018年12月3日，故被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之0.5违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。原告于2020年4月21日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，2015年3月26日至2017年4月20日之间的违约金，已经超过诉讼时效，不予支持。2017年4月21日至2018年12月3日期间的违约金，未超过诉讼时效，予以支持。故被告应支付原告的逾期办证违约金为：515245元×0.5÷10000×592日=15251.25元。对于原告诉请的其余部分违约金，不予支持。对于原告要求被告退还水、电开户费和闭路电视开户费3794.00元请求。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第（七）项规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：......供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”，第二款规定：“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费.....”以及贵州省人民代表大会法制委员会《关于贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》之意见：“新建商品房配套的水电燃气通信有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。”之规定，被告重复收取原告三通费3794.00元，理应退还原告。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告欧阳永熙、王宏逾期办证违约金15251.25元；二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决生效之日起十日内退还原告欧阳永熙、王宏三通费共计3794.00元；三、驳回原告欧阳永熙、王宏的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。二审中，上诉人提交以下证据：领款单和清单。拟证明上诉人代收电表开户费529元、开户水表费500元、闭路电视开通费265元、燃气开户费2500元共计3794元，但在2013年9月26日已退还被上诉人开户水表费500元。证明目的：已退还开户水表费。被上诉人质证认为：对该证据予以认可。经审查，上诉人所举证据来源真实合法，与本案具有关联性，可以达到上诉人的证明目的，本院予以采信。经审理查明：2013年9月26日上诉人已退还被上诉人开户水表费500元。本院对一审法院认定的其余事实予以确认。本院认为：上诉人未按约定如期取得商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实客观存在，根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当向被上诉人承担违约责任。违约金兼具补偿和惩罚功能，不以守约方遭受实际损失为前提,瑞丰公司以被上诉人未举证证明实际损失为由主张不支付违约金，于法无据。根据本案查明的事实，上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书已超过180日，双方对《商品房买卖合同》针对该情形约定的违约责任不持异议，鉴于违约金条款系合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义。双方约定每日万分之0.5的违约责任不存在利益明显失衡的情形，司法予以尊重。上诉人认为违约金过高主张调减，缺乏事实依据，本院不予支持。关于三通费问题，被上诉人所举证据能够证明其已向上诉人缴纳相关费用，且根据双方约定，上诉人向被上诉人收取的“各项开户费”，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还。上诉人未完成上诉人代委托事项，被上诉人可随时主张上诉人返还，其诉讼请求并未超过诉讼时效期间。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳，但上诉人确已退还被上诉人水表开户费500元，被上诉人要求退还水表开户费的诉请应当予以驳回，一审判决不当，本院予以纠正。综上，上诉人瑞丰公司的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5202号民事判决第一、三项，即“被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告欧阳永熙、王宏逾期办证违约金15251.25元；驳回原告欧阳永熙、王宏的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5202号民事判决第二项为：上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还被上诉人欧阳永熙、王宏电表开户费、闭路电视开通费、燃气开户费等共计3294元；三、驳回上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的其他上诉请求。一审案件受理费25元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担；二审案件受理费50元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担45元，被上诉人欧阳永熙、王宏负担5元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年八月二十七日书记员 赵 莉