贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初2197号原告（反诉被告）：贾健，男，1978年9月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：谭洪菲，贵州听盈律师事务所律师，执业证号：15201201511956773，特别代理。被告（反诉原告）：贵州仁文广告有限公司，住所贵州省贵阳市南明区富水高架西桥台**门面[大南社区]。法定代表人:邓方波，该公司经理。被告（反诉原告）：邓方波，男，1971年7月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上述两当事人共同委托诉讼代理人：谢青元，贵州黔成起智律师事务所律师，执业证号：15201001710631950，特别代理。上述两当事人共同委托诉讼代理人：邵静，贵州黔成起智律师事务所律师，执业证号：15201201811064833，一般代理。原告（反诉被告）贾健诉被告（反诉原告）贵州仁文广告有限公司、邓方波房屋租赁合同纠纷本反诉两案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭合并审理进行了审理。原告（反诉被告）贾健委托诉讼代理人谭洪菲，被告（反诉原告）邓方波、贵州仁文广告有限公司（以下简称仁文公司）委托诉讼代理人谢青元、邵静到庭参加诉讼。本案因庭外和解和疫情等原因，依法扣除相应审限。本案现已审理终结。原告贾健向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原、被告于2016年4月26日签订的《房屋租赁合同》；2.二被告支付原告拖欠的房屋租金63000元；3.二被告连带向原告支付违约金10000元；4.二被告立即腾空租用原告位于贵阳市花溪区的房屋并返还给原告。5.案件诉讼费用、保全费等由二被告承担。在庭审时，原告当庭撤销第4项诉讼请求。事实和理由：2016年4月26日，原、被告协商一致签订《房屋租赁合同》，合同约定被告租用原告位于贵阳市花溪区的房屋。合同签订后，被告多次未能依约支付房屋租金，2017年5月至2018年4月租金本应在2017年5月前付清，被告直至2018年7月16日才补清租金尾款32000元。2018年4月至2019年5月租金本应在2018年4月前一次性支付完毕，直至2018年7月16日被告未能依约支付。2018年7月16日，被告邓方波向原告出具书面凭证，载明：“邓方波欠2018年租金总额93000元，…保证在2018年8月30日前付完，…”，该凭证出具后，被告仅向原告支付30000元的租金，余款至今尚未支付。欠付租金应当按照双方合同约定计算，自2018年5月1日起计算至2019年3月18日被告使用房屋截止之日计算，被告最终欠付原告的租金总额为50270.14元。按照双方签订的《房屋租赁合同》第十五条第3款约定，被告拖欠租金累计三个月的，原告有权解除合同收回房屋使用权。同时，被告在2018年7月16日向原告出具书面凭证时亦承诺未能依约支付租金则原告有权无条件收回房屋。另，现本案所涉租赁物已经被依法征收，原告与征收部门签订了《拆迁安置补偿协议》。按照《房屋租赁合同》第九条约定，遇房屋折迁的，原告通知被告后被告应当无条件搬走。据此，被告也应当配合履行腾空的义务。现被告拒不支付租金，也不腾空房屋予以返还给原告，给原告造成损失和诸多不便。按照双方合同约定及被告书面承诺，违约金标准比较高，原告自愿将违约金标准调低。原告认为依据被告所欠租金，自2018年9月1日起参照月利率2%的标准计算支付违约金比较合理，被告欠付房租至今近1年，故原告主张10000元违约金应当予以支持。因为原告起诉时，被告东西未搬空，所以诉请腾空房屋，但案涉房屋于3月18日已被拆除，所以第4项诉讼请求无事实基础，现自愿放弃第四项诉讼请求。原告为维护合法权益，诉至法院，望判如所请。被告仁文公司辩称，原告的诉请不应当得到支持。事实和理由：1.原告所述事实不属实，原告与我公司之间的租赁合同无效，该协议对双方没有约束力，原告的房屋至今未取得合法手续；2.原告因合同无效，只能主张房屋实际使用费用，房屋租赁合同的约定租金过高，要求参照贵州房屋租赁指标予以下调，我方保留对原告多收租金返还请求权；3.被告自2016年至今已支付了原告租赁费用20万元，支付到2018年7月、8月，具体金额记不清，但该费用已足以抵用原告的房屋使用费用，因合同无效，所以本案不存在违约行为。租赁费用应计算至2018年12月2日。被告邓方波辩称，与仁文公司意见基本一致。2018年7月16日我就支付给原告4万元的尾款，其中3.2万元是抵2017年的房租，剩余的8000元用作2018年的房租，2018年12月1日又转账给原告3万元。2018年7月16日支付尾款的时候，原告让我给他做水厂企业文化的广告设计，当时谈好，用设计费用来抵扣2018年的房租，具体工程量及抵扣房租多少现在仍不清楚，但设计方案提出后，就制作了28300元工程搭建，后面原告就找其他人制作了广告。被告实际使用房屋到2019年2月13日，花溪区房屋征收局就开始拆迁房屋。租赁费用应计算至2018年12月2日。反诉原告仁文公司、邓方波向本院提出反诉诉请，请求判令：1、反诉被告返还反诉原告经营性损失100848元，房屋内装修补偿250240元，搬迁费4872.24元，特殊搬家奖励60903元，以上费用共计416863.24元；3、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：原告系合法成立并办理营业执照的广告公司，因生产经营办公需要，原、被告于2016年4月26日签订《房屋租赁合同》，约定：反诉被告将案涉房屋出租给反诉原告用作办公用房，租期3年，自2016年5月1日至2019年4月30日止。反诉原告承租房屋后，就对房屋进行装饰装修以达到经营条件并一直经营至今。2018年12月2日，反诉被告与花溪区房屋征收部门签订《房屋搬迁补偿安置协议》，协议约定，因十和田地块城市棚户区改造项目建设需要，对案涉房屋进行搬迁，被搬迁房屋住改非情况是因为仁文公司提供合法经营手续使住改非房屋建筑面积为120平方米，反诉被告获得货币补偿款1083654.21元，实际经营补偿100848元，装修及附属设施补偿250240元，搬迁费4872.74元，特殊搬家奖励60903元等各项补偿款。该补偿款包含拆迁安置部门应当支付给承租人的经营性损失，搬迁奖励费，房屋内装修补偿、搬迁费，特殊搬家奖励，全部由反诉被告截留。对于房屋将被拆迁情况，相关征收部门或反诉被告未向反诉原告下发任何通知。后征收部门对案涉房屋进行征收，导致反诉原告损失未能得到补偿。故反诉原告特提起反诉，望支持反诉请求。反诉被告贾健辩称，1.反诉原告在起诉状中称按期交纳租金及对房屋进行装修与事实不符，反诉原告多次逾期支付租金，且我方将房屋交付使用时装修完整，反诉原告无装修事实。2.反诉原告所列经营性损失，事实并非补偿性经营损失，而系折迁人赔偿给被拆迁人即房屋所有权人房屋价值补偿和装修补偿，特殊搬家奖励是对被拆迁人积极签订合同，并向拆迁部门交付房屋所获得的奖励，与反诉原告无关。根据规定，被拆迁人应当是被拆迁房屋的所有权人，即反诉被告，因此反诉原告所列各项损失应当归房屋所有权人贾健。反诉原告称未接到任何拆迁通知与事实不符，无论拆迁部门还是贾健，均口头、大范围宣传及书面等方式就拆迁事实告知了反诉原告。反诉原告消极处理，拒绝腾空房屋，系干扰拆迁行为。反诉原告工商登记地并非本案所涉房屋，根据拆迁安置办法无任何赔偿。经本院审理查明事实如下：贾健作为出租方（甲方）、邓文波作为承租方（乙方），中介方贵州房利家房地产经纪有限公司作为丙方于2016年4月26日签订的《房屋租赁合同》，约定：1.甲方房屋坐落于贵阳市花溪区，房屋共四层，租给乙方做健康产品使用。2.租赁期限为3年，自2016年5月1日起至2018年4月30日止保证金10000元，租赁期满后，乙方无拖欠水、电费及房屋主体未损坏，甲乙双方在办完相关房屋交接后，甲方一次性返还乙方保证金10000元。每半年房租提前10天支付。…7.（1）该房屋租金一年一付为96000元（2016年5月1日—2017年4月30日）；（2）该房屋第二年（2017年5月1日至2018年4月30日）租金为96000元；（3）第三年租金105600元；（4）房屋租金从第三年每年递增10%。另外，合同第九条约定：该房屋如遇拆迁或有关部门征收，甲方提前三个月通知乙方，乙方无条件搬走，甲方不补偿乙方任何损失。第十一条约定：乙方不得随意损坏房屋设施、如需改变房屋主体结构影响的设备，需征得甲方书面同意，投资由乙方自理，退租时，乙方的装修遵循（来修去丢）的原则，乙方所做的室内装饰均不得以任何理由以任何理由破坏拆除，如遇乙方违约，甲方有权要求乙方按原告恢复或向甲方缴纳恢复工程所需要的费用，甲方如需恢复部分，乙方必须恢复。第十二条约定：不可抗力导致该房屋损毁和造成损失的，双方双不担责任。第十四条约定：租赁期满后，本合同终止，届时乙方须将房屋退还甲方，…。如合同到期后或乙方违约致使甲方宣布解除合同，乙方所遗留、存放在甲方出租房屋内的货物、设施均视为乙方抛弃物，甲方有权任意处置。第十五条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同和收回房屋使用权，所造成的损失，由乙方赔偿：…3、拖欠租金、水电费累计三个月；原告有权解除合同收回房屋使用权。第十六条约定：如遇不可抗力因素导致本合同不能继续履行，本合同终止。第十七条约定：租赁期间双方必须信守合同条款，任意一方违反本合同的规定的须赔偿对方损失，如乙方欠缴租金，须按欠缴金额的10%日向甲方缴纳滞纳金。贾健、邓方波签字，仁文公司加盖公章，贵州房利房地产经纪有限公司签字盖章。合同签订后，贾健依约将房屋出租给邓方波。邓方波承租房屋后，因经营需要对承租房屋进行了必要的装饰装修，邓方波陈述共花费装修费用235100元。后邓方波将该房屋用作仁文公司的经营场所。在承租期间，邓方波支付了2016年房租，2017年房租支付了64000元，余款于2018年7月16日支付了32000元，2018年房租支付了8000元，欠付93000元。邓方波向于2018年7月16日向贾健出具书面凭证，载明：“邓方波欠2018年租金总额93000元，邓方波承诺并保证在2018年8月30日前付完18年租金尾款，不然邓方波将按逾期一天按500元违约金支付给租赁方贾建。备注：邓方波如在2018年8月30日未能支付贾健63000元租金，贾健将无条件收回房屋，并追缴邓方波所欠租金。承租人：邓方波。”2018年12月1日邓方波向贾健通过转账方式支付30000元的租金，余款至今尚未支付。2018年12月2日因花溪区十和田地块城市棚户区改造项目建设需要，案涉租赁物被列入征收红线范围，贾健作为被搬迁人（乙方）与搬迁部门花溪区房屋征收局（甲方）签订了《拆迁安置补偿协议》，约定：对案涉房屋经相关部门确认合法建筑面积609.03平方米进行搬迁。搬迁房屋为生产经营性用房的，甲方对实际经营的框架结构120平方米按评估价2101元/平方米的40%计价补偿为100848元。第四条约定，房屋室内装修补偿金额243612元，附属物及构筑物补偿金额6628元，合计金额为250240元。第六条约定，选择货币安置的，甲方按8元/平方米对乙方经确认的房屋合法建筑面积支付搬迁费4872.24元。第八条第二项约定，甲方支付乙方特殊搬家奖励60903元。第十四条约定案涉房屋于2018年12月7日前搬迁完毕。贾健及花溪区征收局在协议上签字及加盖公章。目前，案涉拆迁款已经于2019年1月7日兑现。但截止2019年4月23日花溪区征收局暂未将搬迁协议返还给贾健。贾健认为依合同约定，邓方波拖欠租金累计达三个月，贾健有权收回房屋，且房屋已被征收，邓方波应当无条件搬走，邓方波应当履行腾空房屋的义务，其拒不履行违约，故诉请如前。仁文公司及邓方波认为案涉房屋系其承租后进行装修并用于经营，相关装修费用应当归他们享有，且搬迁事宜未予通知，被强制搬离经营场所造成严重损失，为维护其合法权益，反诉如前。另查明，1.案涉房屋于2019年3月18日房屋被拆除，原告认为腾空房屋的诉讼请求已无事实基础，当庭撤销该项诉讼请求。原告主张的租金起止时间为2018年4月30日至2019年4月30日。2.仁文公司工商注册地为贵阳市南明区，股东为邓方波、丁河兵，法定代表人为邓方波，经营期间相关税收均向南明区缴纳。3.《贵阳市花溪区人民政府十和田地块城市棚户区改造项目房屋搬迁补偿安置方案》规定，五、房屋搬迁补偿安置原则和相关标准（一）货币补偿标准（4）被搬迁房屋已改变为经营性用房的，除按照本方案相关条款进行货币补偿或产权调换安置外，再按下列规定给予一次性货币补偿补贴：（1）被搬迁房屋改变为经营性用房的，能出具与住房地址一致的经营手续，并经村、社区服务中心证明存在长期（一年以上）实际经营行为的，对认定的实际经营面积部分（最高不超过120平方米）按评估单价的40%给予一次性货币补贴。（2）被搬迁房屋改变为经营性用房的，但不能出具经营手续的，经村、社区服务中心证明存在长期（一年以上）实际经营行为的，对认定的实际经营面积部分（最高不超过120平方米）按评估单价的20%给予一次性货币补贴。…（4）凡是被搬迁人的经营性用房存在租赁关系的，由被搬迁人自行及时解除租赁关系；对被搬迁人在经营性用房内存在的实际用工人员，在当地村委、社区服务中心核准后，按照贵阳市最低工资标准给予一次性6个月的待工人员补助。九、被搬迁人积极支持房屋搬迁工作并在规定时间内签约和搬家的，）按下列方式给予奖励…（二）特殊搬家奖励：凡在规定期限内签约后并按约定时间7日（含7日）内搬家交房的，按合法建筑面积给予100元/平方米搬家奖励，超过时限的不予奖励。十一、被搬迁的原房设施及装修、附属设施的补偿（一）对被搬迁房屋室内装饰装修可以按照400元/平方米包干补偿费进行一次性补偿；也可以按照室内实际装饰装修工程量计算补偿。4.贾健陈述：“案涉房屋于2018年10月、11月测量就告知过，后发过腾空告知书，2019年1月18日、2月1日贾健也通过短信发送给邓方波，但后删除相关记录。邓方波将可搬走的电脑、贵重办公用品都搬走了，但难以移动的仍在房屋中。具体征收项目不清楚，因为邓方波办理营业执照地址不在案涉房屋，所以征收时没有停业损失，营业损失等相关费用，所以征收款中没有包含停产停业损失。”5.邓方波、仁文公司陈述：“从未收到限期搬迁相关通知，实际知道搬迁的时间为2019年2月12日，但2月13日门窗就被拆除、水电被停，无法正常经营，3月17日搬走部分办公用品，附属设施等未搬走全部被损毁。租金只能计算至2019年2月12日，按每月8800元计算，我们只欠付贾健租金44713元。我们认可合同第九条约定，但邓方波、仁文公司并未要求贾健进行赔偿，而是要求政府给予邓方波、仁文公司的补偿，且贾健没有提前三个月进行通知，因为不知情故从未找过征收部门协商过。”6.邓方波、仁文公司提交的房屋装修现场图照片、装修清单，列明防腐木休闲区装修13500元，门头装修17600元，展厅装修24000元，吊顶、地面、玻璃橱窗装修27000元，网络监控7200元，空调设备18000元，外墙、1至4楼室内墙面瓷粉乳胶漆装饰19600元；2至4楼办公区域装修装饰29000元；1至4楼窗帘装饰12700元；三楼地板、灯光音响、投影25500元；四楼钢化玻璃铝合金防护窗11000元；1至4楼灯具、电源材料、电工安装14000元，合计235100元。贾健对照片、维修清单三性均有异议，认为不能达到邓方波、仁文公司的证明目的，清单中的监控、空调、窗帘等可以移动，无装修补偿。贾健移交给邓方波时，附属设施是完善的，可以正常使用。且室内装修、吊项、窗帘、厨房设备、卫生间设备等系贾健装修。7.贾健曾请邓方波给贵州观音山饮用水制造有限公司做广告设计，邓方波陈述贾健承诺用设计费用来抵扣2018年房租，对具体工程量及抵扣房租金额记不清楚，但设计方案出来后，制作了28300元的工程搭建，后面贾健就找其他人制作了广告。邓方波提供了广告设计图、钢结构搭建图等，拟证实邓方波为此产生设计费3000元，门头材料费14600元，安装人工费7500元，物料运输费、人员交通费3200元合计28300元，当时与贾健协商，同意抵扣2018年房租15000元。贾健对真实性、关联性均不认可，认为图纸没有观音山水厂盖章或贾健的签字，相关费用系邓方波手写，不能证明实际产生。8.邓方波提供的照片中载明：案涉房屋挂牌有“贵州仁文广告有限公司”“贵州联运会展服务有限公司”“贵州黔通盛钢结构工程有限公司”。开业前后照片显示案涉房屋在邓方波的仁文公司挂牌前也有广告牌。上述事实，有已经庭审质证的当事人陈述、原、被告身份证、营业执照、房屋租赁合同、房屋搬迁安置协议、《情况说明》、现场照片等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。本院认为，根据庭审查明内容，结合全案证据可以认定本案争议焦点为：一是案涉租赁合同的效力；二是本诉的诉请是否应当得到支持；三是反诉诉请是否应得到支持。关于焦点一，贾健与邓方波、仁文公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受到法律保护。对于邓方波、仁文公司主张的“案涉房屋未能提供合法手续费导致租赁合同无效”的辩称，因花溪区征收局的征收行为已确认被征收房屋系合法建筑，邓方波、仁文公司辩称与事实不符，本院不予采信。故案涉租赁合同对双方当事人具有拘束力，双方应当依约履行各自义务。关于焦点二，关于解除合同的诉请，因为案涉房屋已被拆除，合同目的已无法实现，但合同约定的租期在法庭辩论前已届满，合同效力因期限届满而自然终止，本院对解除合同的诉请不再支持。邓方波、仁文公司对欠付2018年部分房租的事实予以认可，但认为截止时间最迟应计算至2019年2月12日。本院认为，依据征收协议的规定，征收协议签订后，贾健应当及时根据征收方案的规定与邓方波、仁文公司解除相关租赁协议，以确保征收行为顺利实施，但贾健未能举证证明其尽到了前述义务，按规定解除相关租赁合同，故本院认为承租期计算至征收协议签订之日即2018年12月2日更有利于保障承租人的利益，邓方波、仁文公司在审理中认可最迟计算至2019年2月12日，从其自愿。故邓方波、仁文公司应支付的该期间房租为105600元÷365天×287天=83033.42元，扣减已支付的38000元，欠付房租金额为45033.42元。关于违约金，欠付事实存在，邓方波也作出过支付违约金的承诺，但贾健在履约过程中也没有尽到相关义务，也存在违约，故本院对违约金的主张酌情调整为5000元。贾健撤销腾空房屋的诉请，符合法律规定，予以准许。邓方波、仁文公司提出的帮助广告设计产生相关费用应当予以扣减，并提交了设计图等证据加以佐证，贾健虽作出不予认可，但根据盖然性原则，本院认为该抗辩理由成立。虽然该法律事实与本案系不同的法律关系，但为减轻诉累，本院一并予以处理。结合前述证据，本院认为邓方波、仁文公司主张的15000元符合情理，予以采信。因合同已终止，邓方波、仁文公司交纳的租赁保证金10000元应当予以返还。故，邓方波、仁文公司应当支付给贾健的剩余房租为45033.42元-10000元-15000元=20033.42元。关于焦点三，根据合同中关于“房屋如遇拆迁或有关部门征收，甲方提前三个月通知乙方，乙方无条件搬走，甲方不补偿乙方任何损失。”的约定，案涉租赁合同被拆迁的情况下，贾健在尽到通知的情况下不对邓方波、仁文公司予以补偿。众所周知，征收行为是政府所实施的，政府在征收协议签订前对被征收红线范围作必要的前期入户调查，并进行大范围的公告，结合贾健的短信等内容，本院认为邓方波、仁文公司主张的对征收不知情的辩称不符合常理，应当不予采信。邓方波、仁文公司反诉要求贾健返还的损失分为两部分：一是清单中所列物品如吊顶、网络监控、空调设备等损失。此类物品未形成附合，其所有权仍属于邓方波、仁文公司，邓方波、仁文公司可自行搬离或循求其他途径解决。故对此部分损失，本院不予支持。二是案涉房屋的装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条明确规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（1）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（2）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（3）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（4）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”案涉房屋经贾健同意后，邓方波、仁文公司进行了装修，装修物与租赁房产形成附合。但合同履行期内，邓方波、仁文公司违反合同约定，拖欠贾健租金，在房屋被征收中，又不依约同意主动搬迁，导致房屋被拆迁时合同仍未解除，根据双方合同约定，因征收等不可抗力导致房屋灭失的，双方相互不承担责任；合同终止的，根据“来修去丢”原则，装修部分也归属贾健，案涉租赁合同届满时间与房屋实际被拆除时间就相差一个多月时间，反诉原告的实际装修损失无论基于合同约定还是因为征收行为导致合同终止均不能向贾健主张相关权利。另外，根据征收方案，仁文公司注册地不在花溪区，不能获得停产停业损失，邓方波、仁文公司未能举证证明征收协议中涉及到经营性损失就系其主张的经营性损失，举证不能的后果应当由其自行承担。关于搬迁费、特殊搬家奖励，前述两笔费用明显应当系支付给房屋所有权人的奖励和补偿费用，反诉原告未能举证证明两笔费用应当归属其所有，不予支持。综上，对反诉原告要求反诉被告返还其损失人民币416863.24元的诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邓方波、贵州仁文广告有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贾健房屋租金20033.42元；二、被告邓方波、贵州仁文广告有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贾健违约金5000元；三、驳回原告贾健的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告邓方波、贵州仁文广告有限公司全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取（减半收取）813元，由原告贾健负担256元，被告贵州仁文广告有限公司、邓方波负担557元。反诉案件受理费（减半收取）3777元，由反诉原告贵州仁文广告有限公司、邓方波负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  康志刚二〇二〇年八月二十七日书记员  张晓燕