河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5235号上诉人(原审原告）：尤红宇，男，汉族，1969年11月3日生，住河南省洛阳市涧西区。上诉人（原审原告）：赵青梅，女，汉族，1972年8月16日生，住河南省洛阳市涧西区。被上诉人（原审被告）：洛阳尚锦置业有限公司，住所地河南省洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人:朱小丽,河南精专律师事务所律师。委托诉讼代理人:李理博,河南精专律师事务所律师。上诉人尤红宇、赵青梅因与被上诉人洛阳尚锦置业有限公司（以下简称尚锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区（2020）豫0305民初1846号民事判决，向本院提起上诉。上诉人尤红宇、赵青梅，被上诉人尚锦公司的委托诉讼代理人朱小丽、李理博到庭参加了诉讼。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。尤红宇、赵青梅上诉请求：撤销原审判决第二项，改判为尚锦公司支付违约金49000元。事实与理由：原判决适用法律错误，适用实体法不当。涧西区法院仅依据《合同法》等法律进行判决，而未依据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律。尚锦公司提供的格式条款损害尤红宇、赵青梅的权益，支付违约金752.5元明显过低，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按已付房款的总额，参照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计算违约金。尚锦公司辩称，一审认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确，尤红宇、赵青梅主张的违约金过低无事实和法律依据。根据双方签订的《商品房买卖合同》与补充协议第十二条，由于涉案房屋产权证书有关资料逾期备案并非尚锦公司的原因,而是由于政府政策调整及规划交更造成的，故尚锦公司不应该承担违约责任，但原审判决仍按合同约定判决尚锦公司承担逾期办证的违约责任，已经损害了尚锦公司的利益。业主与尚锦公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议真实合法有效，并不属于无效的格式合同，在尚锦公司逾期办证纠纷系列案件中，从2017年至今已近三年，二审截至目前196案，已出判决66案，洛阳市一审、二审法院判决认定尚锦公司与业主签订的《商品房买卖合同》及补充协议真实有效。逾期办证是由于政府政策调整和规划变更造成的，并不是因尚锦公司的原因造成的逾期办证，尤红宇、赵青梅提出调整违约金的司法解释并不适用本案情形，依法应予驳回。尤红宇、赵青梅向一审法院起诉请求：1.请求法院判决尚锦公司商品预售合同违约；2.请求法院强制尚锦公司履行合同义务为尤红宇、赵青梅办理房屋所有权证；3.请求法院依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判决尚锦公司支付逾期为未办理房屋所有权证的违约金49000元；4.要求尚锦公司承担本案诉讼费用和其它费用。一审法院经审理查明：2014年9月2日，尤红宇、赵青梅与尚锦公司签订《商品房预售合同》一份，约定尤红宇、赵青梅向尚锦公司购买升龙城B区5幢1单元1-2403号房屋，房屋代码934505，金额为752494元，交付期限为2016年12月31日前。当日，尤红宇、赵青梅与尚锦公司签订《商品房买卖合同》补充协议一份，《商品房买卖合同》与补充协议中约定：出卖人应当在商品房交付使用后，360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照附件四本合同补充协议第十二条执行，《商品房买卖补充协议》第十二条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人应当按照合同约定期限履行备案义务。如因出卖人的责任未能在约定时间将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，买受人不退房，继续履行本合同。出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。如因买受人提供的资料不齐全等原因造成不能再规定期限内取得房地产权属证书的，其责任由买受人承担，出卖人不承担违约责任。2016年12月31日，尤红宇、赵青梅从尚锦公司处接收房屋。尤红宇、赵青梅至今未取得不动产权属证书。另查明，庭审中尚锦公司称由于政策调整及规划变更等原因导致升龙城项目的供电接入、消防验收等方面受到了直接的影响，导致升龙城项目的手续审批出现暂停和顺延，造成了业主产权登记手续的滞后和拖延。尚锦公司称升龙城B区5号楼于2019年12月10日取得不动产权证，具备办证条件。上述事实，由当事人提交的《商品房预售合同及补充协议》、《关于兴隆寨城中村改造项目规划问题的报告》、《洛阳市规划局会议纪要》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《新建住宅配电工程项目建设协议书》、《供电预警区域限制报装告知书》、《高压供用电合同》等证据以及当事人当庭陈述在卷资证，足以证明。一审法院认为，尤红宇、赵青梅与尚锦公司双方签订的《商品房预售合同》与《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。尚锦公司于2016年12月31日向尤红宇、赵青梅交付房屋后，未按约定提交相关备案资料，尤红宇、赵青梅未能取得房地产权属证书。尚锦公司未按约定提交相关备案资料，有政策调整及规划变更的因素，也有其他因素，尚锦公司应当承担一定的违约责任。涉案房屋在2019年12月10日取得该楼不动产权证，具备办证条件，故尚锦公司应协助尤红宇、赵青梅办理升龙城B区5号楼1单元1-2403号房屋不动产权属证书。关于尤红宇、赵青梅要求尚锦公司支付违约金的诉讼请求，因双方约定尚锦公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金，故尚锦公司应向尤红宇、赵青梅支付违约金752.5元（752494元×0.1%），一审法院予以支持。驳回尤红宇、赵青梅其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、尚锦公司于洛阳市涧西区升龙城B区5幢楼的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助尤红宇、赵青梅办理升龙城B区5幢楼1单元2403号房屋（房屋代码934505）不动产权属证书。二、尚锦公司于本判决生效后十五日内向尤红宇、赵青梅支付违约金752.5元。三、驳回尤红宇、赵青梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。案件受理费512.5元（已减半收取），由尤红宇、赵青梅负担112.5元，由尚锦公司负担400元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，尚锦公司与尤红宇、赵青梅签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。尚锦公司未能在合同约定的商品房交付使用后360日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，构成违约，应当依照约定支付相应的违约金。尤红宇、赵青梅上诉认为，双方约定的违约金为已付房款的0.1%过低，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按已付房款的总额，参照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计算违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。必须是合同约定的违约金低于因一方违约给另一方造成的损失，人民法院才可以根据当事人的申请对合同约定的违约金数额予以调整。虽然尚锦公司逾期办证构成违约，但是尤红宇、赵青梅并没有举证证明其有损失，在本院询问给其造成什么损失时，其称精神损失，因此，一审法院按照双方约定的总房款的0.1%确定违约金并无不当，本案双方有明确约定不适用尤红宇、赵青梅所主张的司法解释。综上，尤红宇、赵青梅上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，尤红宇、赵青梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1006元，由尤红宇、赵青梅负担。本判决为终审判决。审判员  范振洋二〇二〇年八月二十四日书记员  李圆圆