山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终1250号 上诉人（原审被告）：吕善谋，男，1949年7月13日出生，汉族，住山东省利津县。 委托诉讼代理人：吕淑青，女，与吕善谋系父女关系。 被上诉人（原审原告）：滨州市盛益盟物业有限公司，住所地滨州市滨城区市中办事处黄河四路渤海七路颐园广场西（1-12）号，统一社会信用代码913716024944988805。 法定代表人：韩雪松，总经理。 委托诉讼代理人：刘涛，滨州滨城正浩法律服务所法律工作者。 上诉人吕善谋因与被上诉人滨州市盛益盟物业有限公司（以下简称盛益盟物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省利津县人民法院(2020)鲁0522民初507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吕善谋上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法改判驳回盛益盟物业公司的诉讼请求；2.二审案件受理费由盛益盟物业公司承担。事实和理由：一审判决部分事实认定不清，导致适用法律错误。1.盛益盟物业公司提交的《前期物业服务合同》及《物业服务协议》应属无效合同。《前期物业服务合同》签订时并未经过县区住房城乡建设主管部门或者开发区管委会同意，盛益盟物业公司不具有物业服务的相应资质。盛益盟物业公司在一审中提交的利津县办事处出具的证明上加盖的印章真假不能确定不能证明该合同经过了相关部门的同意。盛益盟物业公司也未按照相关规定到县区住房城乡建设主管部门或者开发区管委会办理物业服务合同备案手续。根据《合同法》第五十二条规定，上述合同应为无效合同。2.即使吕善谋与盛益盟物业公司签订的《物业服务协议》有效，盛益盟物业公司在履行合同过程中存在重大违约行为，在向吕善谋提供物业服务过程中存在严重瑕疵，吕善谋不应支付物业费。盛益盟物业公司在提供服务过程中，仅聘请4名年龄已超六十岁的老年人作为安保人员，对小区业主的人身和财产安全保障形同虚设。盛益盟物业公司在没有向吕善谋提供符合约定的物业服务的同时却要求吕善谋支付物业费用，显然权利与义务不对等，违背诚实信用原则，一审判决吕善谋支付70%物业费显属不当。3.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。一审法院在盛益盟物业公司没有任何证据证明曾向吕善谋进行书面催要的前提下，判决吕善谋支付物业费没有事实根据。4.盛益盟物业公司在没有取得任何资质，没有物价局颁发的收费许可证也没有相关部门出具的收费文件的情况下，无权向吕善谋收取物业费。盛益盟物业公司也没有得到物业主管部门的允许，其在一审中提交的办事处证明，主管部门明确表示不认可。吕善谋对盛益盟物业公司与三村委会签订的《前期物业服务合同》毫不知情，该合同对吕善谋不产生任何效力。 盛益盟物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，吕善谋的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。1.盛益盟物业公司签订的服务合同合法有效。依据《合同法》，《物业管理条例》第二十三条、第二十五条、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，三村委会作为龙泽苑小区的建设单位聘请前期物业提供服务经当地政府同意符合相关法律规定，与盛益盟物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，业主不得以其并非合同当事人为由，拒绝接受合同的约束。盛益盟物业公司与吕善谋签订的《物业服务协议》真实有效，符合法律规定。2.盛益盟物业公司系合法经营企业。经物业管理行政机关依法审批具有相应经营资格，国家住房和城建部已于2017年颁布的建办房（2017）75号文件中，国务院关于取消部分行政许可事项的决定中第一条规定“各地不再受理物业服务企业资质的核定，且不得以任何要求将该资质作为承接物业管理业务的条件”的规定。即使经营中存在部分手续尚不完备，依据物业管理的相关规定，也应属于物业行政部门的管理范筹，不应成为吕善谋拒绝支付物业管理服务费的理由。3.关于吕善谋主张的服务瑕疵，一审判决已综合评定案件情况，免除吕善谋应支付欠交费30％的义务。 盛益盟物业公司向一审法院起诉请求：1.判令吕善谋支付所欠物业费3234.1元；2.诉讼费由吕善谋负担。 一审法院认定事实：吕善谋系利津县龙泽苑小区5号楼2单元301室房屋业主，该小区为新合村、大马家村、张家滩村的拆迁安置小区。2017年11月1日，三个村委会与盛益盟物业公司签订《前期物业合同》，约定由盛益盟物业公司为龙泽苑小区提供前期物业服务合同，物业服务费用为：多层楼房0.4元/m2.月，高层楼房0.8元/m2.月。2017年11月30日，吕善谋与盛益盟物业公司签订《物业服务协议》一份，约定自房屋出售之日至本物业业主大会与物业管理企业签订物业服务合同生效时，由盛益盟物业公司提供物业管理服务，物业费收取标准同前期物业服务合同，因业主原因空置房屋1年以上的，由业主按照物业费的50%交纳物业管理费。5号楼2单元301室房屋(高层)面积为151.41m2。截止前期物业服务合同期满，龙泽苑小区业主委员会未成立，盛益盟物业公司继续在该小区提供物业管理服务，2020年2月21日，盛益盟物业公司在龙泽苑小区撤离。 盛益盟物业公司主张的物业费数额为5号楼2单元301室房屋(高层)自2017年12月1日至2020年2月21日的物业费3234.1元，吕善谋未提交证据证明其已交纳该期间的物业费。 一审另查明，盛益盟物业公司在龙泽苑小区提供物业服务过程中，仅聘请4名年龄已超六十岁的老年人作为安保人员。 一审法院认为，新合村委会、大马家村委会、张家滩村委会与盛益盟物业公司签订的《前期物业合同》及吕善谋与盛益盟物业公司签订的《物业服务协议》，系双方当事人自愿签订，内容亦不违反法律法规，合法有效，当事人应全面履行合同义务。盛益盟物业公司按照合同约定为案涉小区提供了物业服务，业主应支付相应的物业费。但盛益盟物业公司在提供物业服务过程中，该小区大约住户1024户，仅聘请四名年纪已超六十岁的老年人作为安保人员，显然达不到合同约定的服务标准，不能较好的维护小区的基本安全与正常秩序，故认定盛益盟物业公司在提供物业服务的过程中存在较大瑕疵，应适当减少业主缴纳物业管理费的数额，结合本案实际，一审法院酌情确定业主承担70%的物业管理费。 综上所述，一审法院依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：吕善谋于判决生效之日起十日内支付盛益盟物业公司物业费2263.8元。案件受理费25元，由盛益盟物业公司负担。 二审中，吕善谋向本院提交视频光盘一张，2020年6月30日上午，龙泽苑小区居民盖海涛在与主管物业崔主任进行沟通时录制。证明:盛益盟物业公司在一审中提交的办事处出具的证明选聘盛益盟物业公司作为龙泽苑小区物业服务企业的书面材料是虚假的。 盛益盟物业公司陈述，盛益盟物业公司就龙泽苑小区物业费纠纷向一审法院提起13起物业合同纠纷案件，一审法院进行了合并审理。办事处出具了一份证明，证明盛益盟物业公司是龙泽苑小区物业服务单位。盛益盟物业公司对视频证据质证认为，对证据的真实性无异议，对视频中出现人员不认识，无法核实其身份，该份证据与本案无关联性。 盛益盟物业公司未提交证据。 本院对吕善谋提交的证据认证如下：吕善谋拟用该份证据反驳盛益盟物业公司提交的证明。但是本案中，盛益盟物业公司并未提交该份证明作为证据，各方当事人亦未进行质证，一审法院也未采信该份证据认定相关事实。故对吕善谋提交的该份证据本院不予采信。 本案中，吕善谋拒绝交纳物业费的理由为：1.涉案物业服务协议为无效合同；2.盛益盟物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵；3.吕善谋未收到盛益盟物业公司的催收通知；4.前期物业服务合同对吕善谋不产生任何效力。本院认为，吕善谋的上述理由均不能成立，理由如下：1.根据合同法的规定，违反法律行政法规强制性规定的合同为无效合同。本案中，吕善谋认可其与盛益盟物业公司签订了涉案物业服务协议，经本院审查，该协议不违反法律行政法规的强制性规定，一审法院对该协议合法有效的认定正确，本院予以确认。2.二审中，吕善谋主张物业服务存在严重瑕疵是指小区监控和电梯监控时开时不开、楼后面灯光不亮、卫生打扫不及时、车库走廊灯坏了未维修。本院认为，吕善谋对上述情形未举证证明，且一审判决已经根据查明的物业服务履行情况对物业费进行了酌减。3.二审中，吕善谋认可盛益盟物业公司在楼宇张贴物业费催收通知，且其已经知晓。4.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，涉案前期物业服务合同对吕善谋具有约束力。且吕善谋与盛益盟物业公司签订的物业服务协议也对双方的权利义务进行了约定，盛益盟物业公司向吕善谋主张的是双方物业服务协议签订之后产生的物业费。 综上所述，吕善谋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人吕善谋负担。 本判决为终审判决。 审判长  乔良艳 审判员  张世柱 审判员  李 宁 二〇二〇年八月二十八日 法官助理王玉凤 书记员张琪