吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终412号上诉人（原审被告）：阁占国，男，1975年5月14日生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：王艳杰，吉林开晟律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：长春市百安物业管理有限公司，住所长春市南关区西三道街财神商厦**办公区。法定代表人：代洪海，总经理。委托诉讼代理人：于立娟，该公司员工。委托诉讼代理人：张天姣，吉林全策律师事务所律师。上诉人阁占国因与被上诉人长春市百安物业管理有限公司（以下简称百安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初2076号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。百安物业公司向原审法院提出诉讼请求：1.依法判令阁占国支付百安物业公司2018年1月1日至2018年12月31日的管理费7524元、滞纳金3762元；2019年1月1日至2019年12月31管理费7524元、截止2019年2月28日的滞纳金2219.58元，以上合计人民币21029.58元；2.本案诉讼费用及为实现债权所支出的必要费用由阁占国承担。事实和理由：百安物业公司受吉林百安科技有限公司（以下简称百安科技）委托自2017年12月1日起至2027年12月31日止，经营管理坐落在吉林省长春市大马路与三道街交汇处的财神商厦二层。百安物业公司自2017年12月1日起开始管理服务至今，在此期间，阁占国持续在百安物业公司所经营管理的财神商厦二层A032A128号经营青菜项目。百安物业公司在委托合同开始后，认真按照合同约定开展经营、管理服务，阁占国接受百安物业公司提供的服务及管理，但阁占国拒不支付管理费用，百安物业公司在此期间多次向阁占国催缴管理费，阁占国至今仍拒绝支付。综上所述，阁占国在百安物业公司所管理的商场经营，百安物业公司为其提供日常管理服务，但阁占国未能支付相关费用已侵犯了百安物业公司的合法权益，故诉至法院。阁占国在一审答辩称：阁占国不是房屋使用权人，百安物业公司没有要求阁占国给付物业费的法律依据。自从阁占国于2008年7月1日与吉林省财神商厦有限公司（以下简称财神商厦公司）签订了《合同书》之后，阁占国就一直在财神商厦使用摊位经营，在与财神商厦所签订的合同书里也约定了物业由财神商厦公司统一管理，每月柜台费为每节100元。合同第十六条明确约定了物业管理的义务，负责保安、值班值宿、卫生、清扫、水电等。多年来，阁占国与商场内的很多业主一样，均同意与财神商厦公司形成的物业服务合同。百安物业公司称其受吉林省晨宇电子科技有限公司及百安科技委托，经营管理财神商厦一、二层。首先，阁占国从未与吉林省晨宇电子科技有限公司及百安科技有过任何合同关系，也不了解上述两个公司的任何情况。百安物业公司称其接手了物业管理，但从未向业主和使用人明确过。百安科技系通过司法拍卖取得财神商厦二层的所有权，百安物业公司委托开始进行管理的。另外，根据《房屋租赁合同解释》第20条：“房屋出租后，租赁物被抵押、拍卖或者转让的，承租人可以请求房屋的受让人继续履行原租赁合同。”阁占国可以根据原合同内容主张履行，包括租金、相应的管理费用的收费标准及对方应履行物业服务内容的水平等。财神商厦是大型的农贸巿场，影响力强，众多业户在此租赁经营多年，百安科技应系在其知情的情况下，通过拍卖取得所有权，因此其应系受继于原合同内容。百安物业公司系受百安科技委托取得了物业管理权，因此，后续的物业服务合同内容从收费标准到提供相应的服务，亦应受原合同限制。而百安物业公司提出的新的物业服务合同及收费标准，并没有与众多业主达成协商一致，因此，百安物业公司主张的法律关系基础证据不充分。百安物业公司并未履行物业服务义务，还自行涨价未经过合意，不符合法律规定，不予认可。阁占国跟很多业主一样，不十分了解百安物业公司的情况，总有不同的人来收物业费，没有任何工作证件，也没有任何授权，而且收费数额不一。商厦作为人员密集的公共场所，物业公司处理应当保证最基本的卫生条件外，对电梯安全、消防安全均有义务履行，但至今商厦的卫生条件依然很差，电梯未年检，没有设置消防设施不达标，且消防通道已经被百安物业公司对外出租，严重影响了业户的出行及消防安全。物业公司应该根据其资质等级，提供相应的服务情况下，与业主及实际使用人达成收费协议，阁占国不予认可。《最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”阁占国人无须支付滞纳金21029.58元。在本案诉争的《物业服务合同》中，阁占国并没有对滞纳金进行约定，百安物业公司没有权利收取此部分费用。综上所述，请求法院驳回百安物业公司的诉讼请求。原审法院经审理查明：2008年7月1日，吉林省江山商厦有限公司（2008年8月1日变更为吉林省财神商厦有限公司）与案外人夏某某签订《合同书》一份，获得案涉商厦二层蔬菜经营区37号柜台一节的摊位使用权，2011年，夏某某将位于摊位转让给阁占国，双方在原合同上将“夏某某”变更为“阁占国”，由吉林省财神商厦有限公司（以下简称财神商厦公司）工作人员于艳玲在修改处加盖个人名章，之后该摊位由阁占国并经营使用至今。合同中约定柜台每月管理费标准100元／节（个）。2012年1月10日，百安科技公司通过拍卖取得吉林省长春市南关区西三道街（财神商厦2层）所有权，上述房屋于2012年4月20日办理房屋所有权登记，房屋所有权人为百安科技公司，包含上述租赁房屋在内总建筑面积6790.37平方米。2017年9月13日，吉林江山实业集团有限公司将案涉商厦一层出让给晨宇公司。2017年11月15日，晨宇公司（甲方）、百安科技（乙方）和百安物业（丙方）签订的《委托经营管理合同》，约定案涉商厦的使用权、收益权、处理权由丙方全权负责。同年12月1日，百安科技与本案百安物业公司签订《授权委托书》一份，取得百安科技对商厦的使用权、收益权和处分权。百安物业公司自此进入商厦进行管理，并为商厦提供物业服务。一审法院认为：依据《物业管理条例》《中华人民共和国物权法》的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人系专属于建筑物业主的权利，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人进行管理，而法律意义上的业主，系指相关建筑物的所有权人，而非使用权人。本案，案涉商厦的业主应为晨宇公司和百安科技公司，晨宇公司和百安科技公司授权百安物业公司负责商厦管理包括提供物业服务并无不当，且百安物业公司已实际为商厦提供物业服务。关于物业费数额问题，阁占国以买卖不破除租赁为由而提出抗辩，房屋作为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，即房地产权属登记，房地产权属登记作为现代房地产法律制度的基础，具有产权确认职能、公示职能和管理职能。房地产权属登记是以公示的方式将房地产权利归属的事实向公众公开，以表明房地产流转的情况。吉林省江山商厦有限公司与阁占国双方合同中约定的是将使用权出售给阁占国，并非租赁，且其使用权亦或租赁权均未向相关部门履行登记备案手续，未取得相应的公示效力，其权利仅在合同双方当事人之间具有法律拘束力，不得对抗合同之外的其他权利人，故其原有《合同书》之中对管理费（即物业服务费）的约定对百安物业公司不产生法律效力。且案涉物业纠纷并非住宅物业服务合同，《吉林省物业管理办法》第四十六条规定，非住宅物业服务收费实行市场调节价；第四十七条规定，物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业或者其他管理人在物业服务合同中约定价格。百安物业公司主张物业费计算标准基本与长春市商用物业费水平大体相当，阁占国摊位延米数已经双方实际测量，对于百安物业公司物业费计算标准予以支持。阁占国庭审中已经提供证据证明百安物业公司提供服务过程中存在电梯无法使用等问题，虽百安物业公司已作出合理解释，并积极予以解决，但亦体现出其提供物业服务过程中存在管理协调不到位的问题，故对其主张的违约金之诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、《物业管理条例》第六条、第十一条、《吉林省物业管理办法》第九条、第四十六条、第四十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、阁占国于判决生效后立即连带给付长春市百安物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费15048元；二、驳回百安物业公司其他诉讼请求。案件受理费163元,由阁占国负担。宣判后，阁占国不服，向本院提起上诉，请求：1．请求撤销一审判决，改判驳回百安物业公司全部诉讼请求。2．本案一、二审诉讼费用由百安物业公司承担。其主要上诉理由为：一、2008年7月1日，案外人夏某某与吉林省江山商厦有限公司（后变更公司名称为“吉林省财神商厦有限公司”）签订《合同书》，明确约定管理费为100元／节，后夏某某将《合同书》全部权利义务转让给阁占国。2012年4月20日，吉林百安科技有限公司（下称“百安科技公司”）竞拍取得财神商厦二层所有权，此后继续由吉林省江山商厦有限公司依据《合同书》进行管理，现《合同书》仍处于有效存续期间、未被变更或解除。百安科技公司私自与百安物业公司签订《委托经营管理合同》《授权委托书》委托百安物业公司对财神商厦二楼摊位进行经营管理，对阁占国无约束力；且百安物业公司非《合同书》签约主体，且与阁占国无任何关系，亦无权单方变更《合同书》的约定或为阁占国设定义务。故一审法院以对阁占国无约束力的合同及未经阁占国确认的义务，作为判令阁占国支付款项的基础，属认定事实错误、没有法律依据。二、一审法院认定百安物业公司与阁占国签署的《合同书》应进行备案登记没有法律依据，进而以未备案登记为由认为《合同书》对百安物业公司无对抗效力与事实不符。百安科技公司、百安物业公司对《合同书》内容是明知的，若百安物业公司作为百安科技公司的受托管理人，应当知晓或推定其知晓上述事实，并应按照《合同书》约定履行义务，若百安物业公司认为合法权益受到侵害，应依合同相对性原则向百安科技公司主张权利，而无权向阁占国主张权利。三、双方均认可案涉费用是物业费，依据《物业管理条例》第6条规定，选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人系专属业主（房屋所有权人）的权利，我方并非业主，无需缴纳物业费。一审法院认定我方并非房屋所有权人，却基于上述法律规定判令我方缴纳物业服务费，没有事实及法律依据。此外，我方享有使用权的摊位号为A302，延米数为1.9M+1.65M，一审不仅按延米数3.8米判令我方承担责任，而且将与我方无关的A128号摊位计算入其责任承担范围，属事实认定错误。综上，百安物业公司向阁占国主张权利于法无据，阁占国与百安物业公司无合同关系，一审法院认定事实错误、适用法律错误，请二审法院依法改判，维护阁占国合法权益。百安物业公司答辩称：1.百安物业公司已经与阁占国构成事实上的物业服务合同关系。根据我方一审提供的证据，我方合法取得财神商厦的经营权，且已于2017年12月通过发布公告的方式向财神商厦的全体商户进行了通知，并且公告了收费标准。2017年12月至今，我方一直持续为财神商厦提供物业服务，并且财神商厦80%以上的商户均与我方签订了管理服务合同，并且对我方的服务表示满意。商场作为个经营整体，我方提供的是公共区域的管理服务，无法进行分割管理，在财神商厦经营的商户客观上一直享受着答辩人的管理服务。几年来，阁占国也一直实际享受着答辩人提供的物业管理服务。根据《合同法》第十条规定:“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。＂答辩人与阁占国构成事实上的物业服务关系，属于以其他形式订立的合同，阁占国应当向百安物业公司交纳物业管理费。2.阁占国签订的《合同书》对百安物业公司没有约束力。阁占国主张其与吉林省财神商厦有限公司(以下简称“财神公司＂)签订的《合同书》中约定了管理费，但财神公司已经于2017年10月撤离财神商厦，不再为财神商厦提供任何服务，因此阁占国与则神公司之间关于管理费的约定已经因财神公司的撒离导致客观上的无法履行。财神公司与阁占国无任何权利义务的承接关系，我方也未继受阁占国与财神公司之间《合同书》的权利义务，因此，《合同书》内容对答辩人没有约束力，答辩人无需按《合同书》内容履行。二审中，阁占国为证实其主张，向法庭提交六张照片及我方绘制的示意图。证明：阁占国的摊位分别为1.6米*0.9米以及1.9米*1.9米，延米数应为3.5米。百安物业公司对此质证认为：对证据真实性有异议，这份证据是在阁占国重新安置的摊位位置拍摄的照片，和阁占国真实占用的摊位区位以及延米数不符。百安物业公司提交如下证据并申请证人李某到庭：证据1.百安科技出具的情况说明；证据2.视频资料光盘及平面绘制图；以上证据证明：2020年7月23日对A032摊位测量所录制的视频及测量结果，以及我方测量后阁占国拆改该摊位的全过程，同时视频包含了该摊位7月23日前15日使用状况，能够说明此前该摊位的使用情况与7月23日我方测量时使用情况一致。阁占国对以上证据的质证意见为：对证据1，该情况说明本质为证人证言，且没有法定代表人签字，对其真实性无法确认，本案为物业服务合同纠纷，百安物业要求支付管理费不应在本案解决，阁占国与百安科技已就管理费标准进行明确约定，百安物业作为百安科技的受托人无权单方变更合同约定，该情况说明所说内容实际已超出百安科技的权利，是无效的；对证据2，对证据2中第1小段视频及平面绘制图真实性无异议，对证明问题有异议，百安物业公司提供的视频及平面绘制图并非摊位的延米数，而是加入了过道部分，与实际使用的延米数不符，对于第2、3小段视频真实性没有异议，应按照阁占国实际租用的摊位延米数计算取费标准，两家过道与本案无关，且视频仅能证明测量前15天过道的使用情况，但无法证明由谁使用，不应采信；证人李某到庭后陈述：李某到庭陈述其曾于2018年承租财神商厦二层A128的摊位，当时约定其只交使用费（租金），其他费用不管，租金交给阁占国了，其并不知晓该摊位的使用权人是谁，当时只是通过电话联系的，其不承租后，不知道该摊位如何处置。阁占国对李某证言的质证意见为：首先该证人证言并非新证据，不应采信，其次证人不能说清楚所要证明问题，而且根本不知道摊位使用权人是谁，且无其他证据予以佐证，不能据此认定案件事实，而实际上摊位的使用权人应依据合同予以确认，阁占国并非使用权人，而仅是帮实际使用权人何艳忠进行出租，从未取得任何收益，要求阁占国支付费用没有依据。百安物业公司对李某证言的质证意见为：证人证言真实，且证人与阁占国、百安物业公司之间均无利害关系，为独立的第三方，其证言应当予以采信。本案经本院审理查明的事实与原判决认定的事实一致。另查明：2000年6月14日，中国工商银行长春市翔运街支行与吉林江山实业集团有限公司签订协议书将其所属长春市工信房地产开发公司的资产及负债全部转让给吉林省江山实业集团有限公司，包括开发产品财神商厦。吉林省江山实业集团有限公司的股东为吉林江山实业投资股份有限公司及深圳江山北方（吉林）总公司。吉林省江山商厦有限公司成立于2000年9月22日，其于2008年8月1日更名为吉林省财神商厦有限公司，股东为吉林省江山实业投资股份有限公司及深圳江山北方实业开发公司。2008年至2017年期间，财神商厦2楼一直由财神商厦公司在经营管理，提供物业服务。2017年10月12日，百安科技、吉林省江山实业集团有限公司及财神商厦公司签订《解除合作经营协议书》，解除原合作经营项目，财神商厦公司不再有管理经营财神商厦的任何权利。2017年12月1日后，百安科技委托百安物业进驻财神商厦进行经营管理，百安物业将财神商厦2楼管理费的收费标准变更为每月110元/延米，部分业户对该标准不予认可。2008年7月1日，吉林省江山商厦有限公司作为甲方与乙方夏某某签订的《合同书》（编号：0000013）中约定夏某某（后转给阁占国）的摊位经营使用权年限为40年。柜台、精品屋出售金额为38000元，全额一次性交付享受9.6折优惠，实交金额36480元。由甲方负责维护市场正常经营秩序和管理，维护乙方和消费者的合法权益，维护企业信誉，打击非法经营活动。甲方负责市场环境卫生，维修、维护公共设施，做好消防及安全工作。柜台每月管理费标准为100元/（个），实行上打租按半年一次的方式缴纳。复查明：1.二审中，双方均认可案涉管理费的性质为物业服务费。2.因双方对A032柜台的延米数有争议，故本院组织双方再次进行实地测绘并向本院提交测量视频资料，经双方确认该柜台所一侧应为2.5延米，应扣除重叠的部分为0.9延米，另一侧的延米数则存在争议，百安物业认为应为2.28延米（取整后为2.2米），阁占国认为应为1.9延米，相差0.3延米的原因在于阁占国在该柜台与相邻柜台空隙间用木板搭建使用的约0.3延米部分应否计算在内。本院认为：一、关于诉讼主体资格的问题。2017年12月1日后，因百安科技委托百安物业对财神商厦进行运营、管理及收取费用，财神商厦公司不再享有管理经营财神商厦的权利。现百安物业以阁占国未缴纳2018年及2019年物业服务费为由向原审法院提起诉讼，主体适格。《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”具体到本案中，百安科技公司作为财神商厦的所有权人即业主，依照前述法律规定，负有向百安物业缴纳物业服务费的义务。但从《合同书》的内容来看，财神商厦公司在对外转让摊位经营权时已经与业户约定摊位每月发生的物业服务费（管理费）由摊位的经营者承担，故百安物业将摊位的使用人阁占国作为被告提起诉讼主体适格。二、关于阁占国应支付的物业服务费数额的问题。关于A128柜台，现百安物业未提供充分证据证明阁占国为A128柜台的合法使用人，亦未提供证据证明阁占国曾与财神商厦的权利人约定就该柜台的使用由阁占国承担物业服务费，故百安物业主张阁占国支付此节柜台的物业服务费缺乏事实依据本院不予支持。关于A032柜台物业费数额论述如下：1.关于计费标准一节。阁占国主张《合同书》约定物业服务费的计算标准为“每月每节100元”，故百安物业应按此标准计收物业服务费，百安物业则对此不予认可。对此，因合同书的签订时间为2008年，此时财神商厦的管理者为财神商厦公司，财神商厦亦由该公司提供物业服务，故双方关于物业服务费标准的约定随合同一方主体也即物业服务提供者丧失管理权而终止，因此，阁占国主张还按原标准交纳费用，依据不足，原审法院未予支持并无不当。百安物业公司对财神商厦公司接管后，在调研基础上将服务费标准定为每月110元/延米，百安科技作为业主亦明确表示同意,故阁占国亦应按此标准支付服务费。若阁占国认为该服务费的计费标准超过国家相关部门规定的收费标准范围，可依法向相关部门反映情况。2.关于延米数确定一节。根据视频资料及现场照片显示，双方争议的0.3延米应否计入的部分系在A032柜台与相邻柜台空隙间用木板搭建进行临时使用的，其并未包含在阁占国购买的1节柜台进而的范围内，故百安物业主张该部分应计收物业服务费的主张缺乏事实依据，本院不予支持。由此，阁占国应缴纳的A302号摊位2018年及2019年的物业服务费数额为3.5延米×110元/延米×24个月=9240元。综上所述，原审认定部分基本事实不清，本院依法予以纠正。阁占国的部分上诉请求部分成立。本院依照《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初2076号民事判决；二、上诉人阁占国于本判决生效后立即向被上诉人长春市百安物业管理有限公司支付物业服务费9240元；三、驳回被上诉人长春市百安物业管理有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费163元，由上诉人阁占国负担50元，由被上诉人长春市百安物业管理有限公司负担113元；二审案件受理费176元，由上诉人阁占国负担50元，由被上诉人长春市百安物业管理有限公司负担126元。本判决为终审判决。审判长  胡月皓审判员  张 巍审判员  张兴冬二〇二〇年八月三十一日书记员  宋晓宁