江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终2764号上诉人（原审原告）：袁海平，男，1989年7月27日出生，汉族，住江西省定南县。上诉人（原审原告）：梁春花，女，1989年1月21日出生，汉族，住江西省定南县。共同委托诉讼代理人：李妃娥，定南县章正法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告）：定南县嘉泰房地产开发有限公司。住址：定南县城广州大道东北侧中央华府。统一社会信用代码：913607280588402997。法定代表人：刘金茂，系公司负责人。委托诉讼代理人：曾繁明，系江西明理律师事务所律师。上诉人袁海平、梁春花与被上诉人定南县嘉泰房地产开发有限公司（以下简称：嘉泰公司）商品房销售合同纠纷一案，上诉人不服江西省定南县人民法院（2020）赣0728民初421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。袁海平、梁春花上诉请求：1、撤销一审判决,重新审理本案;2、依法支持上诉人一审所有诉讼请求;3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:1、新型冠状病毒疫情爆发于案涉房屋约定交付期限之后,据此,被上诉人以此不可抗力因素导致其延期交付房屋的抗辩理由不能成立,一审法院认定事实不清,适用法律错误,作出判决严重损害上诉人合法权益。首先,上诉人与被上诉人签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效。《赣州市商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续:“（一）出卖人应当在2019-10-1前向买受人交付该商品房。”表明被上诉人须于2019年10月1日前将通过相关部门验收并符合交付条件的房屋交付上诉人使用,并与上诉人办理完房屋交付交接手续。其次,再看新型冠状病毒××疫情,是于2020年1月下旬率先爆发于湖北武汉,疫情爆发时间点并不在案涉房屋约定交付的期限内。第三、定南县新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部下发的定新冠指字【2020】92号《关于印发各攻坚战项目和在建房屋建筑和市政基础设施工程、农业、金融等7个复工复产工作方案的通知》明确:“按照有关程序提交申请,可在2020年2月10日起复工。”另外,《定南县在建房屋建筑和市政基础设施工程项目复工方案》亦明确:“按照有关程序提交申请,可在2020年2月12日复工”。第四、一审判决第5页内容:“经审查,原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》约定的交房期限为2019年10月1日,而逾期交房责任中约定逾期超过120日（即2020年1月30日）后,买受人（即本案原告）才有权解除合同。”因上诉人起诉要求解除案涉合同是在一审法院认定上诉人有权解除合同的期限之后,据此,一审法院该认定与其最后作出判决结果亦相违背。另外,上诉人及其他业主于2020年5月28、29日收悉一份被上诉人寄送的《中央华府商品房交付使用通知》后,于2020年5月30日前往被上诉人售楼中心办理房屋交接手续,才发现案涉房屋并不具备交付条件,被上诉人公司职员对公司发出该份通知并未给出合理解释,也无法交付房屋,被上诉人不过是想通过合法程序以减轻其逾期交付房屋的违约责任。基于上述陈述事实及理由和政府相关文件规定,被上诉人提出新冠疫情导致案涉房屋延迟交付的抗辩理由根本不能成立。一审法院采信被上诉人非法抗辩理由认定“原、被告在《赣州市商品房买卖合同》中约定可以解除合同的期限在新型冠状病毒疫情期间”严重查明事实不清,适用《中华人民共和国合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或全面免除责任,但法律另有规定的除外”法律条文错误,作出判决错误严重损害上诉人合法权益,依法应予撤销。二、上诉人提出解除与被上诉人签订的《赣州市商品房买卖合同》请求及程序符合双方合约约定,依法应予支持。《赣州市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效。为此,上诉人于2020年2月25日发函被上诉人要求终止案涉合同的履行,并于2020年3月2日提起诉讼,要求终止《赣州市商品房买卖合同》的履行、要求被上诉人返还购房首付款、维修基金、按揭款及违约金和利息等,程序及诉请均符合《赣州市商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任1（2）“逾期超过120日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）,并自买受人付款之日起,按照0.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金”之约定,法院依法应支持上诉人一审所有诉讼请求。综上所述,上诉人提出解除《赣州市商品房买卖合同》的请求及程序符合合约约定,依法应予支持。被上诉人提出新型冠状病毒疫情导致延迟交付案涉房屋的抗辩理由不能成立,一审法院认定事实不清,适用法律错误,作出判决严重损害上诉人的合法权益。为此,上诉人请求二审法院依据《民事诉讼法》第一百七十条之规定,查明案件事实,重新审理本案,依法撤销一审法院的不当判决,支持上诉人一审所有诉讼请求。被上诉人答辩称：案涉房屋因受征地拆迁和新冠疫情的影响不可抗力，导致延误了工期，推迟了交房的时间，依法应免除承担违约责任。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。袁海平、梁春花向一审法院提出诉讼请求：1、判决终止原、被告于2017年9月22日签订的《商品房买卖合同》的履行；2、判令被告从速返还原告的首付购房款102055元，维修基金3434元、并承担该款项利息14921.74元；3、判令被告从速返还原告按揭购房款80022.13元，并承担该款项利息5327元；4、判令被告偿付原告全部房价款（即：442055元）之0.5％的违约金计2210.27元；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月22日，原告方购买了被告开发的位于定南县东北侧xx21栋xx2号房屋一套，双方签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017xxx41）一份，合同约定：房屋总价为442055元；付款方式采用贷款方式，买受人应当于2017年9月22日前支付首期房价款为人民币102055元，余款人民币340000元，向指定银行申请贷款支付。房屋交付时间为2019年10月1日前；逾期交付责任为：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在120日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.5％计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5％向买受人支付违约金。除此之外，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告方向被告支付了首付款102055元；剩余款项则由原告方向中国工商银行股份有限公司定南支行贷款后支付。交房期限届满后，被告方未按约定向原告方交付21栋802号房屋。2020年2月25日，原告方委托江西剑绅律师事务所向被告方邮寄了一份函，该函内容为原告方认为被告未按合同约定交付房屋，要求解除与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》，并要求被告返还已付购房款（含已付贷款部分）、相关利息、违约金等。因双方协商未果，原告方于2020年3月2日向法院提起诉讼。另查，被告于2020年3月3日发出关于“中央xx”x-22＃楼延期交房的告知书，该告知书内容为：“尊敬的各位业主：你们好﹗我公司开发的‘中央xx’项目x-22＃楼，依据我司与你们签订的《商品房买卖合同》约定，本应在2019年10月1日前交付，但受项目征地拆迁遗留问题等多种不可抗力因素影响，现仍未交付给你们，特此告知如下：一、有关征地拆迁遗留问题。自项目x-22＃楼施工以来，历市镇井坑村村民张××兄弟以没有拿到土地补偿款等理由为借口，多次安排其母亲（约90高龄）到现场阻止施工，致使我司无法正常实施排水、排污、市政道路、主体工程建设。在施工过程中曾多次向公安派出所110报警及向相关行政部门报告均未解决。最近几天张氏兄弟继续到项目红线内种植苗木，造成管道及管线无法施工，严重妨碍项目施工建设进度。二、受新型冠状病毒疫情影响。2020年1月下旬新冠疫情在湖北武汉爆发，我司按照防疫要求，从2019年1月23日起停工。现今我司已多次通知施工单位赶紧复工，但受疫情影响，进展比较缓慢。……。”一审法院认为，原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效。原、被告均应按照合同约定履行。现原告起诉要求解除《赣州市商品房买卖合同》，对此被告提出其受征地拆迁的政府遗留问题导致逾期交房的抗辩理由。被告提出的征地拆迁等政府遗留问题，不属于不可抗力，被告的该抗辩理由不成立，不予采纳；对于被告提出受新冠疫情影响导致逾期交房的抗辩理由。新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力。根据我国合同法第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全面免除责任，但法律另有规定的除外。”经审查，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》约定的交房期限为2019年10月1日，而逾期交房责任中约定逾期超过120日（即2020年1月30日）后，买受人（即本案原告）才有权解除合同。因此原、被告在《赣州市商品房买卖合同》中约定可以解除合同的期限在新型冠状病毒疫情期间。故原、被告约定的解除合同的期限因不可抗力顺延。被告的该项抗辩理由成立，予以采纳。故对于原告要求解除案涉合同的诉讼请求，不予支持。对于原告提出的因合同解除后而产生的其他诉讼请求，理据不足，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告袁海平、梁春花的全部诉讼请求。案件受理费4420元，减半收取2210元，由原告袁海平、梁春花负担。本院二审期间，上诉人提交证据一、定新冠指字[2020]92号政府文件、《定南县在建房屋建筑和市政基础设施工程项目复工方案》，证明：1、新冠疫情爆发时间点并不在案涉房屋及停车位约定交付的期限内；2、政府明文建筑行业“可在2020年2月12日复工”；3、被上诉人提出新冠疫情导致延期交付房屋的抗辩理由不成立，征地拆迁的理由一审已经驳回。证据二、《中央华府商品房交付使用通知》、视频光盘，证明迄今为止，案涉房屋仍不具备交付条件，房屋无法交付使用，逾期已远超约定房屋交付期限，为此上诉人提出解除双方签订的《赣州市商品房买卖合同》，并按约主张违约赔偿合理合法，依法应予支持。被上诉人质证认为：对证据一的三性不予认可。现在疫情并未结束，案涉房屋实际上主体工程早已可以交付，只是个别配套设施因政府的规划要求难以完成，正在跟政府主管部门协调进行适当的变更。主要是车位，车位政府要求建上下两层的车位，但部分购房户反对，地面比较狭窄，不太方便，所以政府规划设计有一定的瑕疵，现在就这块还在协调变更当中。因此，竣工备案表尚未取得。对证据二的合法性及关联性不予认可。主要不是逾期交房的问题，而是灵动空间浇注的事情。所以对其关联性有异议。对上诉人采用集体上访达成目的这种行为是违法的，这份证据不能采信。这两份证据不能达到上诉人的证明目的。本院审查认为：对上诉人提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对其证明对象不予确认。本院查明事实同一审判决认定事实。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案《赣州市商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2019年10月1日前向买受人交付该商品房；第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间交付，双方同意按照逾期时间分别处理。逾期超过120日后，买受人有权解除合同。据此，被上诉人应当交房的时间为2019年10月1日，合同解除权的时间为120日之后，而新型冠状病毒疫情产生于2020年1月期间。因此，被上诉人虽在疫情之前即已逾期交房违约，但确因疫情影响导致交房时间再次延长，可以不可抗力作为合同解除的抗辩理由。另外，根据司法实践，尽管合同的约定解除权优于法定解除权，但是合同履行殆尽时，守约方不得依约解除合同。本案中，被上诉人虽然逾期交房构成违约，但是房地产项目已经基本完工，目前尚未达到根本违约的程度，因迟延履行解除合同，不利于维护合同的稳定性和社会经济的发展，故对上诉人关于解除合同的主张，不予以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4420元，由上诉人袁海平、梁春花负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年八月二十七日代理书记员  李晓倩代理书记员  姚冰霞