山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁11民终1832号上诉人（原审原告、反诉被告）：日照市碑廓供销合作社，住所地山东省日照市碑廓镇，统一社会信用代码913711031683523410。法定代表人：马光荣，主任。委托诉讼代理人：牟敦玉，男，该社职工。委托诉讼代理人：魏茂连，日照岚山新苑法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：牟宗庭，男，1974年10月18日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。委托诉讼代理人：李宗倩，日照岚山安东卫法律服务所法律服务工作者。上诉人日照市碑廓供销合作社（以下简称碑廓供销社）因与被上诉人牟宗庭租赁合同纠纷一案，不服日照市岚山区人民法院（2019）鲁1103民初2279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碑廓供销社上诉请求：撤销一审判决，改判牟宗庭支付欠缴租赁费17500元；改判碑廓供销社不向牟宗庭支付房屋建造垫付款30000元，认定为该款抵顶了六年租赁费。事实和理由：被上诉人租赁上诉人原糕点厂(房屋、院落)，每年度签订租赁协议。先缴租金后签订租赁协议，2007年3月，被上诉人为经营便利，经上诉人领导班子研究同意，建房九间，被上诉人使用五间，2015年以前(包括被上诉人垫付材料作价款30000元，抵顶租赁费)交清租赁费。2016年至今双方未签订书面协议，但被上诉人继续占有，使用租赁房屋及院落。上诉人历年向被上诉人催收欠缴租金，被上诉人即无口头、更无书面提出解除租赁意思表示，并将租赁物、场地、院落私自转租他人至今，且被上诉人租赁原糕点厂为一整体，应向上诉人支付租赁费。一审法院亦认定被上诉人租期届满后未及时返还涉案五间房屋，构成违约，但对被上诉人占有、使用租赁的房屋、院落置之不理。此外，一审法院判决上诉人返还给被上诉人房屋垫资款30000元，无事实依据。被上诉人在租赁经营期间，于2007年3月，经上诉人与被上诉人协商同意，在租赁院落内建房9间。由上诉人负责建设，建设不足的料，由被上诉人临时垫付。对被上诉人垫付材料作价，抵顶租赁费。因此，上诉人于2013年12月份根据被上诉人提供个人垫付材料款30000元明细单，经上诉人班子研究同意，被上诉人个人垫付用料作价30000元，抵顶了2007年至2013年共计六年租金。而一审法院未作深入的调查，综合判断，判决由上诉人支付给被上诉人房屋垫资款30000元错误。一审中，上诉人提供的证据足以证实上诉人主张成立，一审法院不予采信，侵害了上诉人的合法权益。被上诉人搞经营活动，与银行有贷、存、取款业务往来，仅凭一张取款凭证，一审法院就认定被上诉人交清了欠6年的租赁费错误。牟宗庭辩称，一、一审法院认定2016年1月1日起，就涉案租赁场地牟宗庭与上诉人不再存在租赁关系正确，上诉人主张租赁费没有事实和法律依据。一审时，上诉人申请的时任上诉人副主任牟某认可“2012年左右，牟宗庭确实因租赁场地积水问题找过牟某，但当时没办法解决”，该陈述与牟宗庭提交的照片相互印证，证实自2012年涉案场地积水严重，无法正常使用。自2013年，牟宗庭基本不使用原租赁的厂房，一直空着到2015年年底。2015年年底合同期满后双方不可能再续签合同，后因双方一直对牟宗庭出资建设的五间房屋未达成一致意见，上诉人曾于2016年找过牟宗庭，牟宗庭已明确说明早已不使用租赁的房屋及院落。后牟宗庭于2019年5月才将自建的房屋五间暂时借给他人使用。不存在使用其他厂房及场地的情况。一审法院判决上诉人支付给牟宗庭垫付房屋建造费30000元正确，不存在抵顶6年租赁费（2007年7月10日至2013年7月9日）的情况。上诉人主张供销社会议研究牟宗庭垫付建房款抵顶租赁费等，系上诉人单方操作的问题或内部管理问题，其主张与事实不符。上诉人在一审提交的2013年12月31日收款凭证，当时加盖了上诉人的现金收讫的印章，与牟宗庭提交的银行银行取款回单相互印证，证实当时牟宗庭是现金交纳了承包费，并不是上诉人主张的抵顶，如果是抵顶，上诉人的专业财务人员不可能注明现金收讫。另，牟宗庭实际垫付了40548元是九间房屋的建设费用，包括现上诉人使用的四间。因双方对垫付款项的数额未达成一致形成了本诉讼。故一审法院判决上诉人支付牟宗庭垫付的房屋建造费用正确。综上，一审法院认定事实正确、适用法律得当，裁定结果正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原审判决。碑廓供销社向一审法院起诉请求：1.判令解除其与牟宗庭之间的租赁协议，牟宗庭向碑廓供销社返还租赁物及院落；2.牟宗庭支付拖欠碑廓供销社自2016年1月1日至今的租赁费17500元。牟宗庭向一审法院提出反诉请求：判令碑廓供销社支付牟宗庭涉案五间房屋的垫资款40548元。一审中，双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，一审法院组织双方进行了证据质证。双方对如下证据及事实无异议：1.碑廓供销社提交的落款时间为2013年12月30日的《租赁协议书》；2.碑廓供销社提交的记载时间为2013年12月31日的收款凭证一张；3.牟宗庭提交的落款时间为2014年12月30日的《租赁协议书》一份；4.牟宗庭提交的出具时间为2015年1月6日的收款凭证一张；5.牟宗庭自2005年7月开始租赁碑廓供销社原糕点厂，双方签订了租赁协议，租赁协议每年一签，双方最后一次租赁协议的时间为2014年12月30日。租金每年5000元，每年一交。双方当事人对如下证据及事实存在争议：碑廓供销社提交的如下证据：1.落款时间为2019年5月29日的通知一份，用以证实其向牟宗庭催要租赁费；2.录音资料及相应文字稿、录音时拍摄的照片两张，用以证实涉案租赁场地一直由牟宗庭占有使用，并转租给他人；3.2007年6月糕点厂建设费用明细一份，碑廓供销社解释该明细系碑廓供销社根据牟宗庭提交的个人出资明细单进行汇总形成，用以证实经牟宗庭提议，经碑廓供销社领导研究同意，由碑廓供销社出料，不足部分由牟宗庭出资建设涉案五间房屋；4.2007年3月10日、2013年11月16日会议记录两份，用以证实碑廓供销社经开会研究决定，牟宗庭对涉案五间房屋的个人出资部分计3万元，用于抵顶其自2007年至2013年计6年的租赁费3万元。牟宗庭对碑廓供销社提交的上述证据，发表如下质证意见：对上述催收通知不予认可，该通知系碑廓供销社单方制作，牟宗庭并未签字认可，且记载内容不属实。录音资料未能体现谈话对象的身份，且录音时参与人员为碑廓供销社职工及其本案的委托诉讼代理人，不符合证据形式，且该录音内容亦不能证实牟宗庭一直占用涉案租赁场地，牟宗庭仅使用其自行出资建设的涉案五间房屋。费用明细系供销社单方制作，未经牟宗庭签字认可，不予认可。会议记录无相关参加人员签字，且会议记录系碑廓供销社单方制作，且从字迹来看，其并非形成于记载的时间，对其真实性有异议。牟宗庭提交如下证据：1.拍摄时间分别为2012年6月18日、2019年7月14日的涉案租赁场地照片各一张，分别用以证实涉案租赁场地因积水严重，无法正常使用。涉案租赁场地现一直处于闲置状态；2.材料清单及单据一宗，其中有两张单据系经碑廓供销社时任分管建设的主任牟某签字认可，其余单据系支付给包工头的工钱或购买材料的凭证；3.农村信息社贷款本一份，用以证实为出资建设涉案五间房屋，牟宗庭向银行贷款，并自行偿还相应的贷款本息；4.2013年12月15日银行取款回单一张，用以证实其2013年12月31日向供销社支付租赁费3万元的现金来源。对牟宗庭提交的上述证据，碑廓供销社发表如下质证意见：照片不能证实其拍摄对象系涉案租赁场地，且牟宗庭从未向供销社反映积水问题。材料清单及单据，与牟宗庭提交给碑廓供销社的建设清单不一致，不予认可。涉案五间房屋的用料均由碑廓供销社提供，用的是拆迁旧料，仅有少部分用料系由牟宗庭出资。对贷款本的真实性无异议，但不能证实其贷款资金系用于涉案房屋建设，与本案不具有关联性。对银行取款回单的真实性无异议，但不能证实系用于其经营，还是交纳租赁费，与本案不具有关联性。经碑廓供销社申请，一审法院通知碑廓供销社的职工牟某、董庆凤出庭作证。1.牟某陈述，供销社当时开会研究，委托牟宗庭建房，因供销社欠缺资金，让牟宗庭垫付。当时用料系拆除供销社的商场里面的食堂的旧料。协商建房时，牟某系供销社分管建设的副主任，后期与牟宗庭结算时，牟某担任供销社主任。牟宗庭共垫付3万元，该款抵顶了牟宗庭6年的租赁费。实际上，牟宗庭垫资不到3万元，因为每年租金5000元，就勉强抵顶了6年的租赁费，当时牟宗庭欠了6年零4个月的租赁费，该4个月的租赁费也给免除了。2012年左右，牟宗庭确实因租赁场地积水问题找过牟某，但当时没办法解决。2.董庆凤陈述，牟宗庭出资3万元用于建房，用于抵顶自2007年7月10日至2013年7月9日计6年的租赁费，董庆凤自1999年担任供销社的出纳至今。对上述证人证言，碑廓供销社认为足以证实牟宗庭对涉案房屋的出资，抵顶了其租赁涉案场地计6年的租赁费。牟宗庭认为，两份证人均系供销社的职工，与本案存在利害关系，其证言不能采信。对双方提交的上述证据，一审法院分析认证如下：1.对碑廓供销社提交的通知，因系该社单方制作，且不能证实向牟宗庭进行了送达，不予采信；2.对碑廓供销社提交的录音资料及相应文字稿，因不能明确谈话对象的身份，且由该社方单方制作，不予采信；3.对碑廓供销社、牟宗庭提交的照片，结合双方的当庭陈述、质证意见，以及一审法院现场核实的情况，予以采信；4.对碑廓供销社提交的会议记录，因系其单方制作，且无参会人员签名，不符合证据形式要件，不予采信；5.对碑廓供销社提交的建设费用明细，该社陈述系根据牟宗庭提交的明细单汇总形成，该明细单关于红砖、杷子、塑料布、钢丝管、钢筋、钉子、线、白灰、水泥、塑料管、铁丝、线、水平管、铁钉记载，与牟宗庭提交的相关单据记载的数量、单价及金额一致，一审法院对相互一致的部分均予以采信。对明细单的其他记载内容，以及牟宗庭提交的其他单据，因无其他证据予以印证，不予采信；6.对牟宗庭提交的贷款本，与本案不具有关联性，不予采信；7.对牟宗庭提交银行取款回单，与其主张的事实具有关联性，予以采信；8.证人牟某关于牟宗庭垫资建房的事实、以及租赁场地存在积水问题的陈述，与牟宗庭的陈述基本一致，予以采信。关于牟宗庭垫资款项，是否与其应交租赁费进行抵顶，本案双方存在争议，两位证人均系碑廓供销社的职工，与本案有一定的利害关系，且其证言无其他证据佐证，故两位证人对此的相关陈述，不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：牟宗庭自2005年7月开始租赁碑廓供销社位于岚山区驻地的该社原糕点厂的厂房及院落，双方签订了租赁协议，租金每年5000元。租赁协议每年一签，除租赁期限不同外，每年签订的租赁协议的其他内容相同，租金每年一付。双方于2014年12月30日最后一次签订《租赁协议书》，约定租赁期限自2015年1月1日至2015年12月30日。双方在协议中约定，在租赁期限内，租赁财产的维护、维修投资由牟宗庭负责。牟宗庭不得擅自对该财产进行转让或变更，要始终保证财产完整性，合同到期，如双方不再续签，牟宗庭不得向碑廓供销社索赔任何租赁期内设施维修投资费用。2007年6月，碑廓供销社与牟宗庭协商，在上述租赁院落内南侧加盖平房九间，因碑廓供销社资金欠缺，其中靠东侧五间平房由牟宗庭垫资部分款项，与西侧四间平房建设供销社统一安排。涉案五间房屋建成后由牟宗庭使用。关于牟宗庭垫资款项，碑廓供销社认可垫资3万元，牟宗庭主张为40548元。双方对建房时所用红砖、杷子、塑料布、钢丝管、钢筋、钉子、线、白灰、水泥、塑料管、铁丝、线、水平管、铁钉系由牟宗庭垫资购买无异议。关于牟宗庭垫资款的处理，碑廓供销社主张用于抵顶牟宗庭自2007年7月10日至2013年7月9日计6年的租赁费，该社提交的关于此期间的租赁费收款凭证上加盖有“现金收讫”印章。牟宗庭辩称因建设包括其垫资建设的涉案五间房屋在内的涉案租赁场地南侧平房，其租赁场地及院落均较之前变小，其与碑廓供销社对租赁费的标准存在争议，故在此期间拒绝缴纳租赁费。另查明，自2016年1月1日起，双方未再续签租赁协议。碑廓供销社主张牟宗庭一直占有、使用租赁场地。牟宗庭辩称因与该社对其出资建设的涉案五间房屋未能协商一致，2016其在该屋内居住。自2017年闲置至2019年5月份。自2019年5月，牟宗庭安排他人使用该五间房屋。本案审理过程中，经一审现场调查核实，涉案五间房屋确由他人居住。租赁场地内其他配套房屋及院落均处于闲置状态。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八条、第二百三十二条规定，本案因案情复杂，转为普通程序审理。在案件审理后，法庭辩论终结前，牟宗庭就其对涉案租赁房屋的建造垫资款提起反诉，与本诉系基于同一诉讼标的，应当与本案合并审理，碑廓供销社关于牟宗庭必须在答辩期间提起反诉的答辩意见，不予采纳。本案双方争议的焦点问题为牟宗庭在租赁期间内对涉案五间房屋的垫资，是否抵顶了牟宗庭应向碑廓供销社支付的租赁费。碑廓供销社主张牟宗庭实际未交纳2007年7月10日至2013年7月9日期间的租赁费，而系以涉案建房垫资款3万元抵顶，且按双方以往的交易惯例，租赁费每年一交，但在其提供的相应的收款凭证上，该社加盖有“现金收讫”的印章，且牟宗庭对现金来源提供了相应证据，并进行了合理解释，碑廓供销社未能对此继续进行举证，依法应承担举证不能的法律后果，对其主张的抵顶事实，不予认定。关于双方自2016年1月1日起就涉案场地是否继续成立租赁关系。2015年12月30日，碑廓供销社与牟宗庭履行完毕双方最后一次签订的《租赁协议书》后，双方未再续签租赁协议。因双方对牟宗庭出资建设的涉案五间房屋存在争议，牟宗庭在此之后直接或间接占有该房屋，除此之外，碑廓供销社并未能提供证据证实牟宗庭继续使用其他租赁场地，因此，自2016年1月1日起，就涉案租赁场地牟宗庭与该社不再存在租赁关系。因此，对碑廓供销社关于解除与牟宗迁之间的租赁协议的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，租赁期间，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。本案中，碑廓供销社经与牟宗庭协商，由牟宗庭出资部分款项建设诉争五间房屋。涉案租赁场地属于碑廓供销社，该建房行为属于对涉案租赁场地的添附，根据“房地一体”及添附原则，诉争的五间房屋应归碑廓供销社所有。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故牟宗庭应在租赁期满后，包括诉争五间房屋在内的租赁场地均应一并归还给碑廓供销社。即便如牟宗庭所述，2017年、2018年其未实际在该屋居住，但该房屋其并向碑廓供销社返还，在此期间仍在其间接支配之下。对碑廓供销社关于返还涉案五间房屋的诉讼请求，予以支持。该社未能提供证据证实其他租赁场地仍由牟宗庭占有、使用，对其关于返还其他租赁场地的诉讼请求，不予支持。牟宗庭未在租赁期间届满后及时向碑廓供销社返还涉案五间房屋，构成违约，应支付该社相应的逾期交屋占有使用费，参照双方协议约定的租赁费标准，占用费酌定为5000元。关于牟宗庭诉争五间房屋垫资款问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，因双方均未能提供证据证实对该垫资款的负担有约定，该款应由出租方碑廓供销社负担。对于牟宗庭主张的垫资款数额，除部分垫款与碑廓供销社主张的一致外，对其余款项未能提供证据，因此，该数额应以碑廓供销社认定的数额为准。因此，碑廓供销社应支付牟宗庭涉案五间房建造费3万元。综上所述，对碑廓供销社关于返还涉案五间房屋的诉讼请求，予以支持。对该社关于牟宗庭支付拖欠的租赁费用的诉讼请求，不予支持，但因牟宗庭未能及时返还租赁物，应向该社支付相应占用费5000元。对碑廓供销社的其他诉讼请求，不予支持。对牟宗庭关于诉争五间房屋垫资款请求，部分予以支持，但数额以一审法院认定为准。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百五十八条、第二百三十二条之规定，判决：一、牟宗庭于判决生效之日起五日内向碑廓供销社返还位于日照市岚山区驻地该社原糕点厂院落南侧东五间平房；二、牟宗庭于判决生效之日起五日内支付碑廓供销社逾期交房占用费5000元；三、碑廓供销社于判决生效之日起五日内支付告牟宗庭垫付的上述房屋建造费30000元；四、驳回碑廓供销社的其他诉讼请求；五、驳回牟宗庭的其他反诉请求。付款义务人如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费238元，由碑廓供销社负担138元，牟宗庭负担100元。反诉案件受理费814元，减半收取407元，由牟宗庭负担107元，碑廓供销社负担300元。二审中，碑廓供销社申请证人魏某出庭作证。魏某陈述其系碑廓供销社统计员，牟宗庭用垫付款抵顶了六年的租赁费，当时碑廓供销社出具收据时其在场。牟宗庭质证认为，魏某系碑廓供销社职工，其证言不足以推翻碑廓供销社出具的“现金收讫”的收据，不能作为有效证据使用。本院审查认为，魏某系碑廓供销社的职工，与碑廓供销社存在利害关系，且其证言无其他证据佐证，本院不予采信。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点有二：第一，牟宗庭是否欠付碑廓供销社租金以及欠付数额；第二，牟宗庭是否用建房垫资款抵顶了碑廓供销社租赁费30000元。关于第一个焦点问题，根据双方的交易惯例，牟宗庭与碑廓供销社每年签订租赁协议一次，双方最后一次签订租赁协议的时间为2014年12月30日，履行完毕该租赁协议后，双方并未再继续签订租赁协议。牟宗庭的陈述与其提交的照片与一审法院现场核实情况相互印证，能够证实除了牟宗庭对其垫资建设的涉案五间房屋由牟宗庭直接或间接占有外，其他的租赁场地牟宗庭并未占有使用。因此，一审法院认定自2016年1月1日起，牟宗庭与碑廓供销社之间就涉案租赁场地不再存在租赁关系符合本案实际情况，并据此未支持碑廓供销社关于要求牟宗庭支付租赁费的诉讼请求正确。但鉴于牟宗庭对上述涉案五间房屋一直直接或间接占有，一审法院判决牟宗庭向碑廓供销社支付涉案五间房屋占用费5000元并无不当。关于第二个焦点问题。碑廓供销社主张牟宗庭用建房垫资款抵顶了六年租赁费30000元，牟宗庭不认可，主张其用现金缴纳了上述租赁费，并提交银行取款凭证予以佐证。对此，本院认为，碑廓供销社出具的收款收据上载明的系“现金收讫”，并未注明系用垫资款抵顶；碑廓供销社虽然申请证人出庭作证，但证人均为碑廓供销社职工，与碑廓供销社具有利害关系，没有其他证据佐证的情况下，上述证人证言并不能证实碑廓供销社的主张。碑廓供销社并未提供充分证据证实牟宗庭用建房垫资款抵顶租赁费的主张，应当承担举证不能的不利后果。一审法院对抵顶事项不予认定并判决碑廓供销社向牟宗庭支付建房费30000元正确。综上所述，碑廓供销社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费238元，由日照市碑廓供销合作社负担。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  杨荣国审判员  苗自富二〇二〇年八月二十一日书记员  陈飞羽