福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3109号 上诉人（原审被告）：何秀妹，女，1986年6月14日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：吴艳峰，福建杰斐逊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪育虹，福建杰斐逊律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何共围，男，1990年6月8日出生，汉族，住福建省晋江市。 上诉人何秀妹因与被上诉人何共围房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2020）闽0582民初1110号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何秀妹上诉请求：1．撤销福建省晋江市人民法院（2020）闽0582民初1110号民事判决，将本案发回重审或查清事实依法改判；2．本案一、二审诉讼费用由何共围承担。事实和理由：1.其没有过错，不应承担2018年11月7日之后的房屋占用费，其与何共围签订租赁合同时，何共围承诺租赁物具备产权证书等手续，导致合同无效的过错在何共围；即使其需要承担相应的过错责任，一审认定其承担一半的过错责任比例明显过高。2.其在2018年11月6日收到环保局要求办理环评手续的整改通知后，多次与何共围沟通，但何共围未能提供相应证件，其遂提出先行搬出租赁物内的机台设备、腾空房屋，但何共围多次阻拦，更换租赁物钥匙、关闭卷帘门电源，导致其无法搬迁。3.即使其需要承担2018年11月7日之后的诉争房屋一半的占用费，该费用也仅应计算至何共围更换租赁物钥匙、私自断电之日。 何共围辩称，其提供专线为何秀妹供电，线路因环保问题被政府部门停用而无法打开卷帘门，但其仍有提供新的线路给何秀妹用于照明。何秀妹要求其打开后门其拒绝后遂撬锁，故其报警，但之后也让何秀妹进入。租赁时何秀妹并未要求其提供相关手续，合同也未对此作出约定。何秀妹可以自由出入租赁的房屋。 何共围向一审法院起诉请求：1.判决确认何共围、何秀妹签订的租赁合同无效；2.判决何秀妹立即腾空并归还案涉租赁场地即晋江市一楼店面约400平方米、三楼约1350平方米的房屋；3.判决何秀妹按每月10750元的租金标准支付自2018年11月19日起至实际返还租赁场地之日止的房屋占有使用费。 一审法院认定事实：何共围与何秀妹于2018年1月12日签订租赁合同书一份，后因租赁面积发生变更，双方又于2018年3月4日重新签订了书面租赁合同书一份，合同书主要内容约定：何秀妹向何共围承租位于晋江市房屋中的一楼店面约400平方米及三楼约1350平方的房屋，租赁期限3年，自2018年3月4日至2021年3月4日，一楼每平方米月租金10元，三楼每平方米月租金5元，每年租金合计129000元，租金每半年支付一次。 双方签订租赁合同后，何共围向何秀妹交付了租赁物，何秀妹购置机台设备在租赁的房屋内开办印花厂，期间何秀妹共向何共围支付了租金92000元。2018年11月6日，因租赁物没有合法的权证且何秀妹所开办的印花厂未能办理企业登记及环评手续，印花厂被相关行政管理部门责令停产，并被停止供电。何秀妹无法继续生产而与何共围产生了纠纷，期间双方曾通过短信等方式协商退租及处理租金问题，但无法达成一致意见。 何共围用于出租的房屋未取得建设工程规划许可证，也没有相关房屋产权证书。何共围系晋江市信科塑料制品有限公司的法定代表人，就上述纠纷晋江市信科塑料制品有限公司曾于2019年6月6日向福建省晋江市人民法院提出诉讼，经福建省晋江市人民法院一审判决及泉州中级人民法院于2019年11月20日作出生效的二审民事判决书，确认晋江市信科塑料制品有限公司无权提起本案争议之诉而驳回其诉讼请求，何共围即于2020年1月13日向福建省晋江市人民法院起诉。 一审审理时，经福建省晋江市人民法院现场勘查，何秀妹所开办的印花厂已停产，租赁物处于闲置状态，租赁物内部分机台已搬离，部分机台设备及其他物品尚留置于租赁物内，在租赁物三楼尚有较大型的机台设备。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因何共围用于出租的租赁物未取得建设工程规划许可证，故双方所订立的合同依法应确认为无效。双方在2018年1月12日及2018年3月4日各订立合同书一份，但2018年3月4日所订立的合同时间在后，系对之前所订立合同的修正，应以此合同作为双方最终的合意确认，何共围请求确认2018年3月4日所订立合同书无效，符合法律规定。何共围明知用于出租的房屋没有取得建设工程规划许可证，而何秀妹在承租时也没有充分的注意，造成合同无效，合同目的不能实现，对此，双方均有一定过错，各应承担一定的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因租赁合同无效，何共围请求返还上述租赁物，符合法律规定，可以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。何共围据此提出以双方的约定支付占用使用费，符合上述规定。鉴于造成合同无效，何共围也有一定的责任，且自2018年11月7日起，何秀妹已实际处于停产状态，不能实现合同目的并造成了一定的损失，从公平合理的角度考虑，本院以分时间段的方式确定占用费的支付：自2018年3月4日至2018年11月6日（计八个月又二天）由何秀妹正常使用租赁物的期间，相关占用费参照租金约定以每年129000元确认支付八个月又二天的占用费为86717元（以每个月10750元计算），由何秀妹全额支付；何秀妹停产后自2018年11月7日起参照合同约定的租金（每月10750元）标准计算的房屋占有使用费，相关占用费用参照双方的过错程度由何秀妹负担一半，何共围自行承担一半，即自2018年11月7日起至腾空交付租赁物为止，何秀妹应以原约定租金的一半（每月5375元）支付给何共围房屋占用费。综上所述，何共围的诉讼请求部分支持，部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、何共围与何秀妹签订的租赁合同书无效；二、何秀妹应在本判决生效之日起十五日内腾空承租的晋江市房屋（一楼店面约400平方米、三楼约1350平方米），将房屋返还给何共围；三、何秀妹向何共围支付自2018年3月4日至2018年11月6日的占用费86717元；四、何秀妹应在本判决生效之日起十五日以每个月5375元的标准计算向何共围支付自2018年11月7日至房屋腾空交付之日止的占用费；五、驳回何共围的其他诉讼请求。案件受理费3190元，由何共围与何秀妹各负担1595元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。 何秀妹提交如下证据：1.视频一及文字翻译，欲证明2019年9月7日何秀妹因租赁房屋无法进入及房屋内其安置的监控设备被何共围擅自拆卸取走而报警，因何共围的阻挠，其无法正常进入、使用租赁房屋；2.视频二及文字翻译，欲证明2020年1月12日，其安排搬离租赁房屋内的机台设备，遭到何共围报警阻挠，其无法正常进入、使用租赁房屋，其机台设备至今无法办理系因何共围强行留置；3.微信聊天记录，欲证明其已联系好买家到租赁房屋收购机台设备，2019年9月7日因何共围而无法进入租赁房屋搬出机台设备、最终导致出售未果。何共围质证称：对证据1、2无意见，对证据3的内容不清楚。 何共围提交监控录像截屏照片作为证据，欲证明其没有阻挠何秀妹进入租赁房屋，且何秀妹在2020年7月仍能自由地出入租赁房屋。何秀妹质证称：其从2019年9月7日至2020年1月11日无法进入租赁房屋，从2020年1月12日破锁后，当日起其可以进入租赁房屋。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：何秀妹提交的证据1、2，双方均无异议，能够证明2019年9月7日至2020年1月11日，何秀妹无法正常出入和使用案涉房屋，对上述证据予以采信；何秀妹提供的证据3与本案不具有关联性，不予采信。何共围提交的证据能够证明何秀妹于2020年1月12日起可以进入案涉房屋，予以采信。 另查明，何秀妹已于2020年8月3日将案涉房屋腾空移交给何共围。 本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。何共围用于出租的房屋未取得建设工程规划许可证，故双方所订立的合同依法应确认为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。提供符合法律规定的租赁物是出租人应当履行的重要合同义务，故何共围应对合同无效承担主要责任；何秀妹租赁房屋系用于生产经营，在签订租赁合同未尽到审慎的注意义务，对合同无效承担次要责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。鉴于双方因房屋租赁发生纠纷后，何秀妹仍然继续占用案涉房屋，综合租赁合同的目的、双方的过错程度、案涉房屋的实际使用情况等因素，何秀妹应以原约定租金的50%即每月5375元，支付何共围自2018年11月7日起至2020年8月2日止的房屋占用费共计112337元；同时，在案证据体现，2019年9月7日至2020年1月11日期间，因何共围的原因，何秀妹无法正常出入和使用案涉房屋，故何秀妹无需支付该期间内的房屋占用费22396元。综上，何秀妹应支付的房屋占用费为112337元-22396元-5283元（已支付的租金92000元抵扣后剩余部分）=84658元。 综上所述，何秀妹的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、维持福建省晋江市人民法院（2020）闽0582民初1110号民事判决第一、三、五项； 二、撤销福建省晋江市人民法院（2020）闽0582民初1110号民事判决第二、四项； 三、何秀妹应在本判决生效之日起十五日支付何共围房屋占用费84658元； 四、驳回何秀妹的其他上诉请求。 一审案件受理费3190元，由何共围负担1274元，由何秀妹负担1916元；二审案件受理费3190元，由何共围负担1274元，由何秀妹负担1916元。 本判决为终审判决。 审判长  蒋秀华 审判员  郑 励 审判员  蔡凌轩 二〇二〇年八月五日 书记员  庄雯茜 本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。