广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初482号原告:杨爱群，女，香港居民，1958年8月9日出生，香港居民身份号码：，现住中国香港。委托代理人：陈葆森，广东仁之仁律师事务所律师。委托代理人：陈伟康，广东仁之仁律师事务所实习律师。被告：东莞莞城塞纳商业管理有限公司，住所地：东莞市*******************，统一社会信用代码：914********70707880E。法定代表人：杜春华委托代理人：余东浩，东莞莞城塞纳商业管理有限公司员工。委托代理人：何福天，东莞莞城塞纳商业管理有限公司员工。第三人：东莞市田禾房地产投资有限公司，住所地：广东省东莞市莞城区高第街1号莞城区**********之一，统一社会信用代码：914***********956K。法定代表人：王某1。破产管理人：广东法制盛邦（东莞）律师事务所。委托代理人：郑世贤，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托代理人：刘晓晴，广东法制盛邦（东莞）律师事务所实习律师。原告杨爱群诉被告东莞莞城塞纳商业管理有限公司，第三人东莞市田禾房地产投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告杨爱群的委托代理人陈葆森，被告东莞莞城塞纳商业管理有限公司委托代理人余东浩、第三人东莞市田禾房地产投资有限公司委托代理人郑世贤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨爱群诉称，原告与被告及第三人于2014年4月28日签订《塞纳河畔商铺租赁合同》，约定被告承租原告名下位于东莞市莞城区*******号塞纳河畔1-6座裙楼商铺297号，租赁期自2015年10月1日至2025年9月30日止。租金约定2015年10月1日至2018年9月30日为1842元/月；2018年10月1日至2021年9月30日为2210元/月，第三人作为《塞纳河畔商铺租赁合同》的履约保证人盖章确认。合同签订后原告已按约将案涉商铺交付被告。后原告与被告及第三人又于2016年1月6日签订《塞纳河畔商铺租赁合同补充合同（隶书）》，约定将租赁期限变更为自2015年10月1日至2030年9月30日止，约定违约方应向守约方支付30000元违约金，并约定第三人应对被告的违约责任承担连带保证责任，保证期限为主债务履行期届满之日起二年内。但被告于2018年4月开始未有支付租金，截至起诉之日被告尚欠原告租金35362元未支付，且因被告长达17个月未付租金已构成违约，原告有权按《塞纳河畔商铺租赁合同补充合同（隶书）》第10条之约定要求被告支付违约金30000元。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院请求判令：一、被告向原告支付2018年4月1日至起诉之日的租金35362元及利息（以尚欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计至实际清偿之日）；二、被告向原告支付违约金30000元；三、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原告主张的违约金过高，应以原告诉请拖欠的租金总额的30%以内计算。第三人述称，第三人于2018年8月1日被裁定破产受理后，本案案涉合同已解除。根据破产法的相关规定，原告无权再要求第三人承担保证责任；另，违约金不属于破产债权，原告也无权要求第三人承担违约金的责任。经审理查明，原告与被告及第三人于2014年4月28日签订《塞纳河畔商铺租赁合同》，约定被告承租原告名下位于东莞市莞城区*******号塞纳河畔1-6座裙楼商铺297号，租赁期自2015年10月1日至2025年9月30日止。租金约定2015年10月1日至2018年9月30日为1842元/月；2018年10月1日至2021年9月30日为2210元/月，第三人作为《塞纳河畔商铺租赁合同》的履约保证人盖章确认。2016年1月6日原告等19户与被告及第三人签订《塞纳河畔商铺租赁合同补充合同（隶书）》，将租赁期限变更为自2015年10月1日至2030年9月30日止，约定违约方应向守约方支付30000元违约金，并约定第三人应对被告的违约责任承担连带保证责任。另查，“东莞市酒城市*投资有限公司”于2018年11月15日经核准变更登记企业名称为“东莞莞城塞纳商业管理有限公司”。另查明，第三人于2018年8月1日被裁定受理破产。庭审中，被告确认原告主张的逾期支付租金数额35362元（从2018年4月计至2019年8月止），但不确认原告主张违约金数额，认为违约金只能以逾期支付租金总额的30%计算。同时原、被告双方均确认案涉商铺现仍处于由被告承租状态。另查，原告已向第三人申报债权，债权数额仍在核查中，截止至今原告没有受偿。以上事实，有原告提交的房产证、塞纳河畔商铺租赁合同、塞纳河畔商铺租赁合同补充合同（隶书）、银行流水、企业信用信息公示报告等证据及《租金、利息一览表》、本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，因原告杨爱群为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷。因被告、第三人均系中国内地企业，案涉合同发生在内地，故内地为本案的最密切联系地。由于当事人没有选择合同争议所适用的准据法，根据最密切联系原则，本案原告与被告、第三人的房屋租赁合同关系，均应以内地的法律作为准据法。本案中，原告与被告及第三人签订《塞纳河畔商铺租赁合同》及《塞纳河畔商铺租赁合同补充合同（隶书）》，是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张被告欠付其租金共计35362元，被告予以认可，本院予以确认。本案焦点在于原告主张被告承担逾期付款损失数额是否过高，应如何计算问题。另，原告主张被告支付拖欠租金利息损失的同时又主张支付违约金，由于利息损失与违约金均属于违约赔偿的范畴，性质和功能相同，都具补偿性，不应同时主张。由于案涉合同约定了违约金条款，应当优先适用。原告主张被告按照合同约定支付违约金30000元。被告认为原告主张违约金过高，理由是房屋租赁合同履行有一定持续性，应按月分段履行，被告已支付30个月的租金，只是在2018年4月1日起才算违约，应截止至庭审之日，后继还有11年合同未履行，所以被告认为违约金应以逾期支付租金总额的30%计算。对此，本院认为根据《最高人民法院关于适用于若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，被告共欠付原告租金35362元，结合被告欠租时间，原告主张的违约金30000元，数额明显超过被告所欠租金的利息损失。被告主张该违约金数额过高，应按欠付租金的30%计算违约金，本院予以支持。故被告应向原告支付违约金35362×30%=10608.6元。关于第三人承担担保责任的问题。由于原告已向第三人申报债权，具体数额第三人仍在核查中，上述债权截止至今原告仍没有受偿。由于本案与第三人的破产案件属于不同案件，因此，如原告的上述债权在第三人的破产案件中先于本案受偿，应对本案判项中被告应支付数额作相应扣减。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告东莞莞城塞纳商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告杨爱群支付租金35362元。二、被告东莞莞城塞纳商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告杨爱群支付违约金10608.6元。三、驳回原告杨爱群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1434.05元（原告杨爱群已预交），由原告杨爱群负担484.78元，由被告东莞莞城塞纳商业管理有限公司负担949.27元。如不服本判决，原告杨爱群可以在判决书送达之日起三十日内，被告东莞莞城塞纳商业管理有限公司、第三人东莞市田禾房地产投资有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  陈海宜审判员  潘 涌审判员  何雪梅二〇二〇年八月十日书记员  何峰华陈嘉辉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条【庭审调解】法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十二条【庭审调解】法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。