上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初33589号原告：张芝洪，男，1968年12月20日出生，汉族，户籍地江苏省高邮市文游中路******，现住上海市浦东新区昌邑路******。委托诉讼代理人：郝晓宁，上海申同律师事务所律师。被告：上海隆京企业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路****。法定代表人：伍元雄，执行董事。原告张芝洪与被告上海隆京企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张芝洪的委托诉讼代理人郝晓宁到庭参加诉讼，被告上海隆京企业管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张芝洪向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年3月26日解除；2.判令被告返还原告保证金人民币(以下币种相同)90,000元及退还一个半月租金67,500元,共计157,500元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月28日,原告与被告签订《房屋租赁合同》,约定原告承租被告位于上海市浦东新区浦东南路XXX号世界广场1009号房屋(以下简称系争房屋)。合同第2.1条约定租期自2019年12月1日至2022年2月28日,自2020年1月11日起计算租赁费用。合同第3.1条约定租金每月45,000元。合同第4.1条约定原告应于2019年11月29日前支付租赁保证金,共计90,000元。合同签订后,原告按约向被告支付了首期(2020年1月11日至2020年3月31日)租金130,336元及保证金90,000元,共计220,336元。原告承租系争房屋实际用于经营乐众旅游(上海)有限责任公司(以下简称乐众公司)。乐众公司系旅游企业,经营旅游业,但2020年1月起,我国突发新型冠状病毒肺炎疫情,此次疫情对旅游行业造成根本性影响。我国政府及相关部门陆续发布暂停旅游企业经营活动的通知,要求旅游企业全面暂停业务经营,且恢复时间尚无法确定。原告自承租系争房屋后,受疫情影响未实际开展经营活动，无任何收益,疫情仍在延续,为响应政府号召,原告只能选择暂停营业,其租赁系争房屋的合同目的已无法实现。为了减少双方的损失,原告多次与被告协商减免租金事宜,均遭拒绝。2020年3月25日,被告以原告未按时缴纳租金为由,要求解除合同,原告迫于无奈,只能同意解除合同。但原告认为逾期支付租金系由于不可抗力因素导致,不应视为原告违约。据此,原告请求变更合同约定的租金标准,减免2020年1月11日至2020年3月31日期间的租金,并要求被告退还保证金90,000元。为维护原告的合法权益,特诉至贵院,望判如所请。上海隆京企业管理有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年11月28日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。租期自2019年12月1日起至2022年2月28日止，自2020年1月11日起计算租赁费用;若乙方按合同约定履行完本合同的，则2019年12月1日至2020年1月10日止为免租期,如乙方未按约定履行完本合同的,则没有免租期,乙方应补交该免租期的所有租赁费用；甲方于2019年12月1日前将租赁房地产交予乙方使用；月租金45,000元，该套租赁房地产的租赁费用包含租金、室内装修费、现有办公家具设施使用费，包含物业费、空调费用、电梯维护费；乙方应于2019年11月29日前支付首期租赁费用130,336元整；首期起止日期为2020年1月11日至2020年3月31日止,之后按自然月结算；乙方应于每两月十五号前支付下两月度的租赁费用；乙方应于2019年11月29日前支付租赁保证金90,000元；合同期满，乙方如不再续租，甲方应在三十个工作日内将租赁保证金原数无息退还乙方；租赁期内如乙方提前解除本合同或因乙方违约导致本合同被提前解除、不再履行等，租赁保证金不予退还，且该保证金不得用于抵扣任何费用；合同另对其他事项作了约定。合同签订后，系争房屋按约交由原告，原告于2019年11月29日支付220,336元，该款含2020年1月11日至3月31日的租金(2个月21天)、2019年12月1日至2020年1月10日免租期内的物业费9,853元及租赁保证金90,000元。被告出具收据确认收到上述款项。2020年3月25日，被告向原告发出解约告知书，函告原告未在3月15日前支付相关费用，属根本违约，要求解除双方的租赁合同、没收租赁保证金、结清费用、支付违约金、返还系争房屋并于3月31日前清走物品。3月25日，原告办理了系争房屋的退房手续，原、被告在房屋归还交接确认书上签名确认，原告已结清1-3月的电费860.25元。3月26日，原告发函回复被告，言明原告承租的系争房屋用于旅行社业务由于疫情影响导致经营严重困难，故同意解除合同，但解除合同系不可抗力导致，不应视为违约。该函被告于3月28日签收。另查明，乐众公司于2019年12月16日办理营业执照，住所地登记为上海市浦东新区浦东南路****。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、转账记录及收款收据、乐众公司营业执照、告知书、情况说明、《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知》、《上海企业复工指南》、《关于在有效防控疫情的同时积极有序推进复工复产的指导意见》、微信聊天记录、解约告知书、房屋归还交接确认书、电费缴纳通知书及收据等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。庭审中查明，本案原告承租系争房屋用以开办旅行社业务，并于2019年12月中旬办理了营业执照，将系争房屋登记为注册地址。2020年1月底，由于新冠肺炎疫情爆发，原告经营出现困难。原告自2020年2月3日起和被告进行协商减免租金，而后者未同意，双方协商未果，被告于2020年3月25日向原告发送《解约告知书》，原告于次日回函，同意解除合同，被告于2020年3月28日签收该函件，故原、被告签订的《房屋租赁合同》于该日解除。因原告承租系争房屋用于开办旅行社业务的租赁目的无法实现，该合同的解除不可归责于双方当事人，故原告要求返还租赁保证金，并无不当，本院予以准许。因新冠肺炎疫情的爆发系不可抗力，受疫情影响期间的租金应作适当减免，且原告在考虑到房屋实际交付、双方于3月25日办理还房手续的情况下，自愿将已付至2020年3月31日的租金部分扣除，主张返还67,500元，尚属合理，本院亦予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第(一)款、第一百一十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告张芝洪、被告上海隆京企业管理有限公司于2019年11月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月28日解除(房屋坐落于上海市浦东新区浦东南路XXX号1009室)；二、被告上海隆京企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张芝洪保证金90,000元；三、被告上海隆京企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张芝洪租金67,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,450元，减半收取计1,725元，由被告上海隆京企业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二〇年八月七日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。