湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2823民初1068号原告:谭祖学，男，1968年8月16日出生，土家族，居民，住湖北省巴东县。被告：巴东县大众实业有限责任公司。住所地：湖北省巴东县野三关镇沪蓉大道**。统一社会信用代码：91422823662288197H。法定代表人：张祖举，执行董事。委托诉讼代理人：谭贤学，湖北必胜律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告谭祖学与被告巴东县大众实业有限责任公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭祖学与被告巴东县大众实业有限责任公司法定代表人张祖举及其委托诉讼代理人谭贤学均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭祖学向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告对原告购买的“顺景现代城”小区商品房2号楼酒店式公寓3层306房继续履行精装修；2.被告需和原告按先前《顺景现代城2#楼酒店式公寓认购协议书》中的约定，继续履行签订《酒店式公寓租赁合同》，租期是十年；3.按以前被告和原告在《顺景现代城2#楼酒店式公寓认购协议书》中的约定，被告需继续履行向原告一次性支付头三年的房租费31221.12元（协议约定被告按8%的投资回报率第一次按三年支付租金给原告）；4.三年后被告需继续履行每年支付原告租房费10407.04元，连续付原告七年的租房费（协议约定被告按8%的投资回报率第一次按三年支付租金给原告）；5.被告需承担原告由此案而产生的一切经济损失、交通费、住宿费、误工费、本案诉讼费及占用资金的利息。事实和理由：2015年2月5日，原告与被告签订了《顺景现代城2号楼酒店式公寓认购协议书》，协议约定被告在和原告签订《商品房买卖合同》的同时，被告需要与原告签订《酒店式公寓租赁合同》，被告租原告的房屋，租赁合同内容双方约定，租赁期限十年，被告按年8%的投资回报率按年支付租金给原告，并在原告与被告签订《商品房买卖合同》时一次性预先支付前三年的租金（原告总投资130088元），年租金是10407.04元，三年租金是31221.2元。原告与被告于2019年6月26日正式签订《商品房买卖合同》，被告至今未履行《顺景现代城2号楼酒店式公寓认购协议书》中的约定：1、被告至今未按协议约定与原告签订《酒店式租赁合同》；2、被告至今拒绝按协议约定支付原告的租赁费。综上所述，被告严重违约和失信，故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告巴东县大众实业有限责任公司辩称，原告诉称的事实与理由以及诉讼请求均不成立，其具体理由如下：1、根据原告主张的事实、理由以及诉讼请求，本案的案由不应确认为商品房买卖合同纠纷，应确认为商品房预约合同纠纷；2、2015年2月5日被告在与原告签订案涉的认购协议书时，被告开发建设的房屋楼盘尚处于基础建设阶段，同时，尚未取得商品房预售许可证，显然，原、被告签订的认购协议书违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、39条，《城市房地产开发经营管理条例》第22条的规定，应当被认定为无效合同；3、案涉的认购协议书属于商品房买卖预约合同，该认购协议书约定了合同权利、义务终止情形，终止情形客观上已经发生，故认购协议书约定的原告享有权利和被告应履行的义务已终止，被告没有义务继续履行原告主张的所有权利；4、协议书约定的合同终止情形发生后，被告的房屋营销机构工作人员通过电话联系口头协商，确认原告已放弃认购协议租赁合同续签、房屋精装修和享受5万元消费卡等权利；5、被告作为房地产开发企业，采取售后包租，或变相售后包租的方式销售投资额度尚未达到25%以上，且未开盘，更未取得预售许可的商品房，违反了《商品房销售管理办法》第11条规定，属于违法的销售行为，因该违法销售行为，原、被告关于签订房屋租赁合同的约定，不应受到法律的保护和支持；6、原告与案涉楼盘2015年8月8日开盘后近4年才与被告重新达成协议并补齐房款，且于2019年6月26日签订正式的商品房买卖合同，该商品房买卖合同约定的权利和义务及违约责任等内容已替代了认购协议约定的权利和义务及违约责任等内容，原来的认购协议客观上已经废止，而原告将废止的认购协议作为维权的依据，显然是有失诚信的行为；7、即使原、被告双方没有终止原签订的认购协议书，但原告在签订认购协议书后近5年才要求被告继续与其签订房屋租赁合同，根据合同法第110条规定，被告认为原告无权要求被告与其续签房屋租赁合同；8、原告主张的最后一项诉讼请求，既没有法律规定，也没有合同约定，应属于一项没有事实根据的主张。综上，被告认为原告的诉请因有悖客观事实而不成立，故请求人民法院依法驳回原告不讲诚信的主张和请求，以彰显社会公平度。本院认定事实如下：2015年2月5日，原告谭祖学（乙方）与被告巴东县大众实业有限责任公司（甲方）签订《顺景现代城2＃楼酒店式公寓认购协议书》，协议约定：1、乙方自愿预定“顺景现代城小区”商品房2#楼精装修酒店式公寓3层306号房，预定房暂测建筑面积为45平方米，单价2888元/平方米，总价129960元（大写：壹拾贰万玖仟玖佰陆拾零元），预定房的实际面积以房产部门的实测面积为准，单价按本协议书的约定不变。2、此价格为乙方以后签约的最终价格，乙方不再享受甲方今后其它时间推出的任何优惠活动。3、乙方签订本协议书时，向甲方交纳10000元整（大写：壹万元整）。签订正式购买房合同时，此款项直接充抵购房款。4、购房契税、房屋维修基金由乙方依法缴纳，其他费用以签订商品房买卖合同为准。5、乙方同意在接到甲方通知五个工作日或者甲方一期开盘之日起五个工作日内，按甲方在房产管理部门备案的《商品房买卖合同》文本签订正式购房合同（需带身份证原件及复印件，需按揭的，带齐按揭贷款资料），同时支付首期房款。乙方在甲方通知后五个工作日或甲方一期开盘之日起五个工作日内未签订正式购房合同的，甲方不再保留其认购房号，并视为乙方放弃购买，所交纳定房款不退。6、在乙方与甲方签定《商品房买卖合同》的同时，乙方需与甲方签定《酒店式公寓租赁合同》，《酒店式公寓租赁合同》租赁期限十年，甲方按年8%的投资回报率按年支付租金给乙方，并在乙方与甲方签定《商品房买卖合同》时一次性预先支付前三年的租金抵扣在乙方应交纳的首付款上。7、在甲方与乙方签定《酒店式公寓租赁合同》时，甲方赠送价值50000元的消费卡给乙方，该消费卡在15年经营期有效。保证乙方在顺景现代城所建设的酒店住宿、餐饮、娱乐，每次消费按消费额抵扣20%，相当于8折优惠。乙方每年可免费入住该酒店2个房间（每个房间不超过1天）。8、乙方付款方式以签订商品房买卖合同中的约定为准。9、乙方签订本协议书的姓名必须与签订正式购房合同姓名一致（夫妻姓名转换除外）。10、本协议书中币种为人民币。11、本协议书一式两份，甲方一份，乙方一份，自双方签字之日起生效。协议签订后，原告谭祖学给被告支付定金10000元。被告巴东县大众实业有限责任公司于2015年7月21日取得位于巴东县野三关镇沪蓉大道2号顺景现代城二期预售许可证。2015年8月8日巴东县大众实业有限责任公司开发的顺景现代城二期开盘。2016年6月1日，原告给被告支付购房款40000元。2018年，原告知晓被告将顺景现代城的房屋全部作为住房出售，已不能开办酒店。2019年6月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的顺景现代城2期第3幢1单元3层306号房，面积为46.46平方米，每平方米价格2800元，总金额为130088元。该商品房的用途为住宅，房屋的装饰、设备标准为：外墙涂料、内墙混合砂石浆找平，顶棚混凝土面，地面混凝土楼面，门窗安装进门户，窗为塑钢窗，厨房成品烟道，预留给排水接口，卫生间预留给排水接口，阳台为砖栏杆，电梯为品牌电梯。合同签订后，原告支付了全部的购房款，被告于2019年6月27日给原告出具收费发票。后原告要求被告对其所购买的房屋进行精装修并与其签订酒店式公寓租赁合同且支付租金而发生纠纷。2020年5月25日，原告向本院提起诉讼，请求判如所诉。本院认为，商品房预约合同纠纷是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议产生的纠纷。原、被告签订的认购协议书约定了双方拟交易的房屋面积、位置、房号、单价而未对商品房买卖合同必备的条款“交付使用条件及日期”、“面积差异处理方式”、“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任”以及“办理产权登记的有关事宜”进行相应的约定；另外双方还约定了签订正式的商品房买卖合同的日期。综上可知，此认购协议书只是对将来订立确定性的本约合同即正式的商品房买卖合同而达成的合意，故该认购协议书属于商品房预约合同，本案案由应定为商品房预约合同纠纷。签订预约合同并非正式的商品房预售行为，商品房预售许可证是商品房预售行为的强制性前提条件，但并非签订商品房预约合同的前提条件，并且被告在与原告签订认购协议书后即取得了商品房预售许可证，因此，被告在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订认购协议书的行为不违反法律法规的规定。但原、被告双方签订的认购协议书第6条、7条的内容符合《商品房销售管理办法》第四十五条第二款“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为”之规定，构成了“售后包租”。根据《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”之规定，故双方签订的认购协议书中第6条、7条关于“售后包租”的协议内容无效。根据《合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。因此，对原告主张要求被告与其签订酒店式公寓租赁合同并支付租金的诉讼请求，本院不予支持。虽然认购协议书中关于“售后包租”的协议内容无效，但该协议的其他内容系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，根据《合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，因此，该认购协议书的其他内容仍然有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告在认购协议书中明确约定原告在接到被告通知后的五个工作日或者开盘之日起的五个工作日内与被告签订正式的商品房买卖合同，否则被告将不保留原告预定的房号并视为原告放弃购买、所交纳的定房款不退。原告没有在约定的期限内与被告签订正式的商品房买卖合同的行为已经构成违约，被告可以按照认购协议书的约定不保留原告预定的房号并不退定房款，但2016年6月1日，被告收受原告交纳的40000元购房款的行为表明被告愿意继续履行认购协议书约定的内容。且双方于2019年6月26日签订了正式的商品房买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，系合法有效的合同。该合同明确约定，原告所购买房屋仍为双方在认购协议书中所预定的房号，房屋单价为每平方米2800元，房屋的装饰、设备标准为毛坯房标准而非精装修标准。本院认为，原、被告协商一致签订了商品房买卖合同，原告交付了全部购房款，被告按照商品房买卖合同的约定给原告交付了房屋，双方均已按照商品房买卖合同的约定履行了合同权利义务。原、被告签订认购协议书的目的就是为了签订最终的商品房买卖合同，商品房买卖合同签订后，认购协议书所约定的权利义务被商品房买卖合同所吸收，认购协议书即终止。原告现要求被告按照认购协议书的约定继续履行精装修不符合法律规定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付因本案所产生的交通费、住宿费、误工费、诉讼费以及资金占用利息等一切经济损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《商品房销售管理办法》第十一条、第四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告谭祖学的诉讼请求。案件受理费2301.4元，减半收取计1190.7元，由原告谭祖学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 夏 文二〇二〇年八月二十三日书记员 王小利附本案判决适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《商品房销售管理办法》第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。第四十五条本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。