宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终708号 上诉人（原审原告）：中海宏洋地产（银川）有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区正源南街**。 法定代表人：张贵清，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱亮、刘强，北京大成（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周国喜,男,1982年9月8日出生,汉族,个体，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：陈良富，上海中夏（银川）律师事务所律师。 上诉人中海宏洋地产（银川）有限公司因与被上诉人周国喜商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初11407号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 中海宏洋地产（银川）有限公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，依法发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：《商品房买卖合同》以及补充协议是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，因此合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条第三项约定，因被上诉人未按照抵押贷款合同约定偿还本息导致银行要求原告承担保证责任的，上诉人有权解除合同，被上诉人应按总楼价的20%向上诉人支付违约金。自2016年5月起，因被上诉人未按借款合同约定向银行偿还贷款本息，导致上诉人在银行开立的保证金账户被多次扣款，被上诉人至今已超14个月仍未支付贷款本息，构成违约，解除条件已成就。一审却认为被上诉人的违约程度显著轻微，不影响上诉人合同目的实现，属适用法律错误，剥夺了当事人行使约定解除权的权利。且被上诉人在庭审中也未提出违约金过高的要求，一审酌情判决无事实依据。综上，一审法院适用法律不当，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 周国喜辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。 中海宏洋地产（银川）有限公司向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告于2012年10月9日签订的《银川市商品房买卖合同》（合同编号：201200022558），被告协助原告办理撤销《银川市商品房买卖合同》（合同编号：201200022558）备案登记手续；二、判令被告将六盘山路北侧连湖花园三区（二期）×号楼×层×室房屋立即返还原告；三、判令被告向原告支付违约金90843．2元、房屋使用费263445．28元（暂计算至2019年8月29日，并按每月4542．16元的标准继续支付至上述第二项诉请房屋实际返还之日止），以上已确定部分合计354288．48元；四、本案产生的全部诉讼费用、保全费用、公告费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年10月9日，原告中海宏洋地产（银川）有限公司与被告周国喜签订《银川市商品房买卖合同》（编号：201200022558）及《补充协议》，合同约定：原告将其开发的位于六盘山路北侧连湖花园三区（二期）×号楼×层×室房屋出售给被告，房屋总价款为454216元；合同补充协议第三条第3项约定，因被告未按照抵押贷款合同约定偿还本金及利息导致按揭银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除本合同，被告应按总楼价的20％向原告支付违约金，原告承担保证责任后，还有权在承担担保责任的范围内向被告追偿。合同还约定了其权利义务。2014年9月11日，原告向被告出具了金额为454216元的发票一张。后因被告逾期偿还银行贷款，2016年5月13日，案外人中国建设银行股份有限公司银川西城支行扣划原告保证金账户7312．73元；2016年9月28日，案外人中国建设银行股份有限公司银川西城支行扣划原告保证金账户7677．12元；2016年12月12日，案外人中国建设银行股份有限公司银川西城支行扣划原告保证金账户5717．98元；2017年5月25日，案外人中国建设银行股份有限公司银川西城支行扣划原告保证金账户7492．19元，以上扣划共计28200．02元保证金偿还被告贷款本息。2018年5月16日，被告取得涉案房屋的不动产权证书。为此，原告诉至原审法院，请求判如所请。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规，为有效合同，双方当事人应依约履行。本案中，被告因自身原因未依约按期偿还银行贷款，导致按揭银行从原告保证金账户扣划28200．02元，其行为存在违约。虽双方对于解除合同进行了约定，且解除条件已成就，但被告的违约程度显著轻微，不影响原告合同目的的实现，故对原告主张解除合同、协助办理撤销备案、返还房屋及支付房屋使用费的诉讼请求，原审法院不予支持。对于原告主张违约金的诉讼请求，经查，因双方约定违约金过高，且原告并未提交证据予以证实其实际造成的损失，故原审法院根据公平原则和诚实信用原则酌情支持违约金2998．28元（暂计自2017年5月25日至2019年8月19日期间，以28200．02元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4．75％计算为2998．28元，自2019年8月20日至判决确定的给付之日止期间，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告周国喜于判决生效之日起五日内支付原告中海宏洋地产（银川）有限公司违约金2998．28元（暂计自2017年5月25日至2019年8月19日期间，以28200．02元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4．75％计算为2998．28元，自2019年8月20日至判决确定的给付之日止期间，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告中海宏洋地产（银川）有限公司的其他诉讼请求；案件受理费3307元（已减半收取），由被告周国喜负担1500元，由原告中海宏洋地产（银川）有限公司负担1807元。 二审中，双方未提交新证据。 二审查明，2012年10月，中国建设银行股份有限公司银川西城支行与周国喜及上诉人签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定，周国喜向中国建设银行股份有限公司银川西城支行借款30万元用于购买上诉人开发的银川市金凤区连湖花园三区(二期）2号楼1303室，上诉人作为保证人为被上诉人周国喜提供连带责任保证。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人中海宏洋地产（银川）有限公司与被上诉人周国喜自愿签订《银川市商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方均应按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除。上诉人与被上诉人在合同附件中约定买受人办理完毕按揭手续,按月归还购房款。虽因被上诉人未依约还款导致按揭银行从被上诉人保证金账户扣划28200.02元，但被上诉人逾期付款行为并未导致合同目的无法实现。一审法院从维护市场交易稳定角度出发，审慎审查合同解除权利行使，判决驳回上诉人解除合同诉请并无不当。另因上诉人未提交证据证实被上诉人逾期付款的行为导致其实际所受损失，一审法院判处被上诉人以代偿款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%支付上诉人违约金并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判； 二审案件受理费50元，由上诉人中海宏洋地产（银川）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张建国 审判员  宁 丽 审判员  任朝霞 二〇二〇年八月二十八日 书记员  李天文 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。