山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终3113号 上诉人（原审被告）：蔡杰，男，1972年2月4日出生，汉族，住高密市。 委托诉讼代理人：郝东金，山东康元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：常永会，女，1966年8月8日出生，汉族，住高密市。 原审第三人：山东凯宇置业有限公司，住所地：高密市醴泉街道利群路东侧振兴街南(凯宇新贵领地13.B1号商住楼)。 法定代表人：单继孝，董事长。 上诉人蔡杰因与被上诉人常永会、原审第三人山东凯宇置业有限公司（以下简称凯宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初5822号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回常永会的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费由常永会负担。事实与理由：一审违反不告不理民事原则，程序违法。常永会在一审中要求解除其与蔡杰签订的房屋买卖合同并要求蔡杰返还购房款550000元，一审在认定上述房屋买卖合同已无解除必要及该550000元系双方就案涉房屋约定的价格的情况下，应就常永会的诉讼请求进行审理并判决，一审在常永会未变更诉讼请求的情况下，超出常永会的诉讼请求直接就常永会与凯宇公司签订的合同价款作出要求蔡杰返还的判决，违反法定程序。二、凯宇公司出具的证明，属于证人证言性质，在证人无正当理由未出庭作证的情况下，该证言不能作为有效证据使用。蔡杰对该证人证言有异议，一审未要求证人出庭作证，并以蔡杰未提供证据推翻证明的真实性为由，对该证明予以采信错误。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》明确规定人民法院应当以证据能够证明的案件事实作为根据依法作出裁判，一审以推理的方式认定蔡杰交付的110000元不是案涉房屋的全部价款，并将举证责任分配给蔡杰，不符合裁判规则。一审将常永会与凯宇公司重新签订的合同义务分配给蔡杰，违反了合同相对性原则。 常永会未提交书面答辩意见。 凯宇公司未提交书面陈述意见。 常永会向一审法院起诉请求：1.解除常永会与蔡杰签订的《房屋买卖合同》；2.判令蔡杰返还购房款550000元及利息；3.保留追究蔡杰返还双倍购房款等其他违约责任的权利；4.诉讼费由蔡杰负担。 一审法院认定事实：2012年11月27日，常永会与蔡杰签订房屋买卖合同一份，约定常永会购买涉案房屋，成交价格为550000元。合同内容如下：“甲方（卖方）：蔡杰，男，1972年2月4日生，汉族，居民，住高密市，电话：138××××4678，现住高密市，身份证号码：3707271972××××××××。乙方（买方）：常永会，女，1966年8月8日生，汉族，居民，住高密市经济开发区社区****，身份证号：3707271966××××××××电话：159××××3201。甲、乙双方在自愿、平等的基础上，经协商，就甲方拥有的位于高密市7一7号楼房（建筑面积约150平方米，带院）出售给乙方所有，并签定合同如下：一、房屋座落在高密市7一7号楼房，共两层，上两间下两间。建筑面积约150平方米，用途为住宅。四至为东至王力军，南至胡同，北至胡同。甲方未办理房产证及土地使用证，仅有缴纳房款及其他费用的单据。二、本合同一经签订，该房屋及院子占用范围内的土地使用权同时转让。三、甲、乙双方商定房屋成交价格为伍拾伍万元整（人民币￥550000.00元），乙方于2012年11月27日前壹次性付清，甲方出具收到条。并于签订本协议10日内，甲方应将交纳房款收据、测绘费、物业维修基金、天然气初装费等缴纳费用的单据到高密市凯宇置业有限公司进行更名至乙方名下，并交付于乙方。四、甲方于2012年11月27日前将房屋正式交付给乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方时，应将该房屋腾空（房屋内无任何设施），结清该房屋已发生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等各项费用，双方协同物业清查水、电、煤气度数并将该房屋及钥匙交于乙方接收使用。五、甲方应就该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况如实告知乙方，并无任何隐瞒。乙方对该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状均已知悉，并无任何异议。六、甲方保证上述房屋及土地产权清楚，无任何虚假和纠纷，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责处理，如不能处理好由甲方承担全部责任，若因出售房屋不实或一房多卖，双方解除买卖合同并双倍返还房屋价款。七、上述房地产以后办理登记手续所需缴纳的费用由乙方承担，甲方须积极配合。自签订协议之日起，因房屋拆迁所享有的补偿由乙方享有，与甲方无关。八、本合同自双方签字之日即生效，须共同遵守。本合同未尽事项，可另行议定，其补充协议经双方签章后与本契约具有同等法律效力。九、本合同壹式贰份，甲、乙双方各执壹份。常永会与蔡杰均在合同上签字捺手印。合同签订后，常永会交付给蔡杰房款550000元，蔡杰为常永会出具了收到条一份，并将涉案房屋交付常永会。 2015年9月1日、2016年8月12日，常永会两次收到凯宇公司的律师函,告知常永会该房屋房款未交齐，要求常永会付清涉案房屋尚欠的房款320084元。2016年1月12日、2016年1月19日、2017年1月17日，常永会三次收到凯宇公司的通知书,要求常永会付清涉案房屋尚欠的房款320084元。其中2017年1月17日通知中载明：“3日内不交房款，将对该房另行处理”。 2018年7月17日，常永会与凯宇公司就涉案房屋签订山东省新建商品房买卖合同（现售）一份,按凯宇公司要求补足了该剩余房款。2019年5月9日，凯宇公司为常永会开具421008元发票一份。2019年6月10日，凯宇公司为常永会办理鲁（2019）高密市不动产权第××号房产证一份，常永会取得涉案房屋所有权。 2019年10月8日，凯宇公司为常永会出具证明一份,内容如下：“蔡杰（身份证：3707271972××××××××）于2010年12月从我公司开发的凯宇和平花园小区购买（7号楼）7-7楼房（上二下二），建筑面积150.36平方米，按照每平方米2800.00元，房款共计人民币计肆拾贰万壹仟零捌元（小写：421008.00元），未签订书面商品房买卖合同。但蔡杰仅支付购房款110000元后，剩余购房款311008.00元至今未支付。2015年，我公司在催缴拖欠房款时，方知蔡杰于2012年11月27日将上述楼房以总房款伍拾伍万元（小写550000.00元）的价格出售给常永会，常永会在对蔡杰拖欠我公司购房款毫不知情的情况下，已经全额支付蔡杰伍拾伍万元购房款，且居住至今。鉴于蔡杰拖欠我公司剩余购房款及未办理不动产登记手续，尚未取得该楼房所有权却无权处分转让给常永会的客观情况，且常永会于2012年实际占有使用该楼房至今，并在我公司多次催收房款后，已经全额支付剩余购房款311008.00元。我公司已与常永会签订商品房买卖合同，并于2019年5月10日为其办理不动产产权登记，常永会合法取得该楼房的所有权。常永会多付款项有权要求蔡杰返还及赔偿损失等，我公司保证以上陈述的真实性。特此证明。” 查明，蔡杰同时期还从凯宇公司在该小区购买了其他房产，与涉案房屋的基本情况相同，于2018年办理房产证登记在蔡杰的妻子李金平名下。该套住房的价格也是按照2800元/平方米计算的。 一审法院认为，常永会与蔡杰签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照约定全面履行合同义务。对常永会要求依法解除双方签订的《房屋买卖合同》的请求，常永会系基于与蔡杰之间的《房屋买卖合同》而取得涉案房屋，后又于2018年7月17日与凯宇公司重新签订商品房买卖合同，并于2019年5月10日在不动产登记中心办理不动产登记，登记在常永会名下，取得了涉案房屋房权证书。即常永会与蔡杰签订的《房屋买卖合同》是常永会取得涉案房屋的前提，在物权已经确定，常永会也不返还房屋的情况下，该合同已无必要解除。对该请求，不予支持。对常永会要求蔡杰返还购房款550000元及利息的请求，该550000元系常永会与蔡杰之间就涉案房屋约定的价格，是双方的真实意思表示。常永会与凯宇公司签订的合同约定的涉案房屋价款为421008.00元，其中110000元已由蔡杰支付，常永会支付的仅是剩余购房款311008.00元。常永会仅能就该剩余购房款311008.00元要求蔡杰返还，其利息损失可从2018年7月17日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 对蔡杰辩称，自2015年9月1日（常永会知道或者应当知道其权益受到损害之日）起至2017年8月31日（两年时效届满日），常永会在此期间内怠于向人民法院请求保护民事权利，人民法院不应再给予保护的理由，2015年9月1日常永会收到律师函，应当认为常永会知道了自己对涉案房屋的物权受到妨碍，但常永会于2018年7月17日交纳剩余房款，其经济利益实际受到损害，请求返还该房款的诉讼时效期间应自2018年7月18日起计算三年，至常永会2019年11月5日起诉，尚在诉讼时效期间内。对蔡杰的上述抗辩理由，不予采信。蔡杰主张凯宇公司因涉案房产已具备办理房产证条件以及房地产市场价格涨价预期等原因，于2015年9月向常永会加收房款的行为，完全是常永会与凯宇公司之间的事情，与蔡杰无任何关联。常永会与蔡杰在合同中约定，蔡杰保证上述房屋及土地产权清楚，无任何虚假和纠纷，若发生与蔡杰有关的产权纠纷或债权债务，概由蔡杰负责处理。蔡杰与凯宇公司之间交易的标的为商品房，不是一般的物品，应当签订书面合同，对双方的权利义务明确约定。就双方交付的110000元，结合当时同类同地块的房屋价格看，该110000元显然不是涉案房屋的全部价款。蔡杰主张系房屋的全部价款，应当提供证据加以证实。无法举证，应承担于己不利的后果。对蔡杰的上述主张，不予支持。凯宇公司未到庭，视为对自己诉讼权利的放弃，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、蔡杰支付常永会311008.00元及利息损失（以311008.00元为基数，自2018年7月17日起至全部付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后十日内付清；二、驳回常永会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，减半收取4650元，由常永会负担1667元，由蔡杰负担2983元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审基本一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，常永会提交的凯宇公司出具的证明，符合单位出具证明材料的相关规定，蔡杰虽有异议，但未提交反驳证据，一审对该证明予以采信并无不当。因蔡杰未提交证据证明其已向凯宇公司足额交纳案涉房屋的购房款，根据凯宇公司的证明可以认定蔡杰就案涉房屋尚欠凯宇公司购房款311008元。根据常永会与蔡杰签订的《房屋买卖合同》第六条的约定，蔡杰应承担向凯宇公司支付欠付购房款的责任。在常永会已向凯宇公司交纳欠付购房款的情况下，蔡杰应向常永会返还上述购房款及利息，一审判令蔡杰返还常永会购房款311008元及利息并无不当。因案涉房屋已登记在常永会名下，常永会亦不要求返还房屋，一审对常永会要求解除其与蔡杰签订的房屋买卖合同的诉讼请求未予支持亦无不当。 综上所述，蔡杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9300元，由上诉人蔡杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年八月三日 书记员 张瑞丰