广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29266号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市华蔚投资有限公司，住所地广东省深圳市南山区华侨城天鹅堡******，统一社会信用代码91440300743204944E。法定代表人：魏子人，董事长。委托诉讼代理人：马某，女，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：魏兴毅，男，汉族，系公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市恒福泰科技发展有限公司，住，住所地广东省深圳市福田区福保街道福田保税区桃花路**腾飞工业大厦****A201一社会信用代码91440300774149079T。法定代表人:罗继旺，执行董事。委托诉讼代理人:钟镇春，广东德纳律师事务所律师。委托诉讼代理人:王芬，广东德纳律师事务所律师。上诉人深圳市华蔚投资有限公司（以下简称“华蔚公司”）因与被上诉人深圳市恒福泰科技发展有限公司（以下简称“恒福泰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初34982号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华蔚公司上诉请求：一、撤销原审判决第一、二、四项；判令恒福泰公司向华蔚公司支付欠付的租金57848.08元，支付滞纳金104329.06元（计算截止2018年10月18日）；判令租赁保证金96679.56元不予退还恒福泰公司。二、判令恒福泰公司承担因保全扣划华蔚公司账户人民币10万元造成的利息损失（自扣划之日起按银行同期贷款利息计算至执行回转之日止）。三、请求判令恒福泰公司承担本案一审、二审受理费。恒福泰公司未作答辩。恒福泰公司向一审法院起诉请求：1.华蔚公司向恒福泰公司退回租赁保证金96679.56元；2.华蔚公司向恒福泰公司退还多余支付的租金6876.64元（租金已付至2018年5月31日，租赁合同已于2018年5月27日解除，53294元÷31×4）；3.华蔚公司向恒福泰公司支付因逾期退还保证金期间的资金占有使用费306.15元（按照年利率6%的标准，从2018年6月1日起算，暂计至2018年6月19日）；4.华蔚公司承担本案诉讼费、保全费等。华蔚公司向一审法院反诉请求：1.恒福泰公司向华蔚公司支付欠付的租金57848.08元，支付滞纳金104329.06元（计算截止2018年10月18日）；2.驳回恒福泰公司的全部诉讼请求，租赁保证金96679.56元不予退还恒福泰公司；3.恒福泰公司承担因保全扣划华蔚公司账户10万元造成的利息损失（自扣划之日起按银行同期贷款利息计算至执行回转之日止）；4.恒福泰公司承担本案全部诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2015年7月23日，恒福泰公司（承租方）与华蔚公司（出租方）签订《深圳市房屋租赁合同书》及附页。租赁合同书载明，华蔚公司将位于深圳市福田区新洲路深圳××大厦B座1803、1804、1805的房屋（以下简称“涉案租赁物”）出租给恒福泰公司使用，产权或合法使用人为华蔚公司；月租金总额为48339.78元；恒福泰公司应于2015年7月23日前交付首期租金48339.78元；恒福泰公司应于每月15日前向华蔚公司交付租金，华蔚公司收取租金时，应向恒福泰公司开具税务发票；恒福泰公司租用涉案租赁物的期限自2015年8月15日起至2018年8月14日止；华蔚公司交付涉案租赁物时，可向恒福泰公司收取2个月租金数额的租赁保证金即96679.56元，华蔚公司收取租赁保证金应向恒福泰公司开具收据，当满足以上3个条件时，华蔚公司向恒福泰公司返还租赁保证金：1.租赁期满恒福泰公司结清使用该物业的所有费用；2.在合同期内，恒福泰公司没有违反合同及附页规定之条款；3.房屋内设备完好，恒福泰公司按华蔚公司同意接受的状态交给华蔚公司，并配合华蔚公司办理租赁所终止租房手续。出现下列情形之一的，华蔚公司可不予返还保证金：1.租赁期未满，恒福泰公司未结清使用该物业的所有费用；2.在合同有效期内，恒福泰公司有违反本合同及附页之条款；3.对房屋内的装修、电器设备、灯具有明显损坏未回复的。租赁期间，恒福泰公司负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、空调费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；租赁期满或因恒福泰公司责任导致退租的，除双方另有约定外，华蔚公司有权选择依附于房屋的装修归华蔚公司所有；出现恒福泰公司拖欠租金达15天（半个月）以上；恒福泰公司拖欠可能导致华蔚公司损失的各项费用达10000元以上的情形，华蔚公司可不予退还租赁保证金；恒福泰公司与华蔚公司双方可就本合同未尽事宜在附页中另行约定，附页之内容作为本合同的一部分，经双方签章后与本合同具有同等效力，双方在租赁期间对本合同内容达成变更协议的，双方须在变更协议成立后十日内到房屋租赁主管机关登记（备案）；本合同自签订之时起生效，双方应自签订本合同之日起十日内到房屋租赁主管机关进行登记或备案。该合同附页记载，恒福泰公司承租涉案租赁物的租赁期限为2015年8月15日至2018年8月14日，与房屋租赁有关的物业管理费、水电空调费等均由恒福泰公司承担；恒福泰公司需要装潢涉案物业（包括地面），需经华蔚公司同意，恒福泰公司租赁期满或提前退租时，恒福泰公司全部固定装潢归华蔚公司所有，不得有拆除痕迹；恒福泰公司没有给华蔚公司交清租金的当月，因恒福泰公司违约本合同终止。恒福泰公司应于当月30日前无条件搬出涉案租赁物并将其移交华蔚公司，因此给华蔚公司造成的损失全部由恒福泰公司负责赔偿；恒福泰公司先交一个月租赁保证金48339.78元，其余保证金48339.78元和第一个月的租金48339.78元，恒福泰公司承诺保证金于2015年7月23日前交给华蔚公司，如果违约，恒福泰公司愿意双倍承担保证金96679.56元和第一个月租金48339.78元；2015年8月15日至2016年8月14日期间每月租金48339.78元；2016年8月15日至2017年8月14日每月租金为50756元；2017年8月15日至2018年8月14日每月租金为53294元，恒福泰公司应于每月15日交清下一个月的租金，如逾期缴纳租金，恒福泰公司支付每日万分之五的滞纳金，租金汇入华蔚公司指定的其名下建设银行尾号8896账户（以下简称“华蔚公司指定账户”）。同日，恒福泰公司与华蔚公司就涉案租赁物签订《装潢及设施移交协议书》，双方约定2015年8月15日华蔚公司向恒福泰公司移交涉案租赁物。2015年7月28日，恒福泰公司通过案外人吴娜双尾号1110账户向华蔚公司指定账户转账支付145019.34元。同日，华蔚公司向恒福泰公司出具《收款收据》，该收据载明今收到恒福泰公司交来涉案租赁物租赁保证金96679.56元。2015年8月17日及次日，恒福泰公司通过其法定代表人罗继旺交通银行账户向华蔚公司指定账户合计转账支付25781.22元，作为2015年9月15日至9月30日涉案租赁物的租金。2015年9月至2016年6月期间，恒福泰公司按月向华蔚公司指定账户转账支付48339.78元作为涉案租赁物的租金，且有华蔚公司每月就涉案租赁物开具的租金发票联为证，部分发票联载明开票人为马某。2016年7月至2018年4月期间，恒福泰公司每月向华蔚公司指定账户转账支付48339.78元作为涉案租赁物的租金。2017年2月21日，恒福泰公司通过罗继旺民生银行尾号9032账户向华蔚公司指定账户转账支付18238.53元。恒福泰公司提交的2017年2月20日《付款申请书》上载明，付款原因：“2016年8月15日至2016年8月30日已付租金为48339.78÷31×17=26508.95元，应付租金为50765÷31×17=27833.94元，补付27833.94-26508.95=1324.99元，2016年9月1日至2017年3月31日应补（50765-48339.78）×7=16913.54元，合计16913.54+1324.99=18238.53元。”2018年3月28日，恒福泰公司向华蔚公司发送《租赁合同提前终止申请》，提出2018年5月31日提前终止合同的申请，如华蔚公司同意，恒福泰公司可于2018年5月31日前向华蔚公司返还目标房屋，与华蔚公司结清相关费用。2018年5月21日，华蔚公司向恒福泰公司发送《关于同意提前终止租赁合同的函》，同意于2018年5月27日终止租赁合同，有关事宜依照双方2015年7月23日签订的租赁合同执行。2018年5月24日，恒福泰公司与华蔚公司就涉案租赁物签订《解除租赁合同协议书》，并于同日提交注销房屋租赁合同登记（备案）申请、受理单。协议书记载，恒福泰公司与华蔚公司签订的租赁合同于2018年5月27日起解除，合同中双方的权利义务于租赁合同解除之日自行终止；本协议自双方签章起即发生法律效力。《租赁合同》经双方协商解除后，恒福泰公司已于2018年5月27日搬离涉案租赁物。另查，关于恒福泰公司与华蔚公司就涉案租赁物月租金的沟通情况。恒福泰公司主张其于2017年2月向华蔚公司邮寄减租申请，华蔚公司让恒福泰公司补交从2016年8月15日起至2017年3月31日涉案租赁物的租金差额。恒福泰公司认为2017年4月起双方已经按照原租金标准每月48339.78元履行合同，恒福泰公司与华蔚公司变更了租赁合同的租金条款，不存在递增租金的情况，恒福泰公司申请其公司员工吴某作为证人出庭作证，并提交了该员工与马某的微信聊天记录以证明其上述主张，庭审中吴某陈述其邮寄的减租申请并无底单留存。在其与马某沟通过程中，“马某既没有说过不要递增，也没有说过要递增租金，也没有说过后面再商量，但是恒福泰公司每月支付租金的时候，华蔚公司均没有再提过增租的事情。”庭审中，华蔚公司确认马某是其员工，但华蔚公司否认与恒福泰公司就涉案租赁物减租事宜达成过补充协议。再查，涉案租赁合同解除后，华蔚公司与案外人就该租赁物签订《深圳市房屋租赁合同书》，案外第三人随即搬入。一审法院认为，本案争议焦点在于2017年2月恒福泰公司与华蔚公司之间是否就涉案租赁物达成了租金减免协议。恒福泰公司虽然无证据证明其曾向华蔚公司邮寄租金减免申请，但在2017年2月21日恒福泰公司向华蔚公司补缴月租金差额后直至双方协商解除租赁合同，恒福泰公司一直按月向华蔚公司转账支付涉案租赁物租金48339.78元，期间华蔚公司并未提出异议也未向恒福泰公司催缴相应租金差额，且华蔚公司有按月向恒福泰公司开具等额的租金发票，应视为双方就涉案租赁物租金为每月48339.78元达成了一致意见，对于华蔚公司主张恒福泰公司拖欠涉案租赁物租金的情况，一审法院不予确认。故对于华蔚公司要求恒福泰公司支付欠付租金及滞纳金的反诉请求，一审法院不予支持。恒福泰公司与华蔚公司协商双方签订的涉案租赁合同于2018年5月27日解除，华蔚公司亦回函有关事宜依照双方2015年7月23日签订的租赁合同执行。但《租赁合同》及附页中并未约定在恒福泰公司主张提前解除《租赁合同》的情形下，华蔚公司有权没收恒福泰公司已缴纳的租赁保证金。考虑到双方解除《租赁合同》后即有案外第三人搬入涉案租赁物继续承租，华蔚公司未因恒福泰公司提前协商解除合同而产生损失，故对于恒福泰公司要求华蔚公司返还租赁保证金96679.56元的诉讼请求，一审法院予以支持。因双方签订的租赁合同于2018年5月27日已解除，而恒福泰公司已向华蔚公司支付了2018年5月的租金，故华蔚公司应向恒福泰公司返还其已支付的租金金额为48339.78元÷31×4=6237.39元。恒福泰公司主张其向华蔚公司提出《租赁合同提前终止申请》，是因为涉案租赁地址被不法分子盗用，时常有陌生人前来干扰，影响恒福泰公司正常办公，但恒福泰公司对此未能举证证明。综合考虑到恒福泰公司有要求提前解除涉案租赁合同的行为，故对于恒福泰公司要求华蔚公司向其支付因逾期退还保证金期间的资金占有使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于华蔚公司要求恒福泰公司承担因保全扣划其账户10万元造成华蔚公司利息损失的反诉请求，因该请求不属于本案房屋租赁合同纠纷的审理范围，故一审法院不予支持，华蔚公司可另循法律途径解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、华蔚公司于判决生效之日起十日内返还恒福泰公司租赁保证金96679.56元；二、华蔚公司于判决生效之日起十日内返还恒福泰公司租金6237.39元；三、驳回恒福泰公司的其他诉讼请求。四、驳回华蔚公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉一审案件受理费2377元、财产保全费1020元，合计3397元（均已由恒福泰公司预交），由恒福泰公司负担31元，华蔚公司负担3366元；反诉案件受理费2591元（已由华蔚公司预交），由华蔚公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，恒福泰公司与华蔚公司签订的涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应遵照履行。关于欠付租金问题，根据双方合同约定，2015年8月15日至2016年8月14日期间月租金标准为48339.78元，2016年8月15日至2017年8月14日期间月租金标准为50756元，2017年8月15日至2018年8月14日期间月租金标准为53294元。恒福泰公司已按照月租金50756元的标准补足了2016年8月15日至2017年3月31日期间的租金，对于2017年4月起的租金，恒福泰公司按照月租金48339.78元的标准交纳，虽然不符合双方合同约定，但华蔚公司在此后的合同履行过程中并未明确提出异议，而是对恒福泰公司所交纳的48339.78元予以接受并开具了租金发票，在此后华蔚公司发出的《关于同意提前终止租赁合同的函》、双方签订的《解除租赁合同协议书》以及双方员工微信往来中，华蔚公司也未就租金差额部分提出过明确权利主张，据此可以认定双方以实际履行行为变更2017年4月起的月租金标准为48339.78元。因此，华蔚公司关于恒福泰公司应支付欠付租金及相应滞纳金的主张依据不充分，本院不予支持。关于租赁保证金应否返还的问题，本院认为，恒福泰公司补足2016年8月15日至2017年3月31日期间的租金差额的行为表明恒福泰公司在合同履行过程中确存在未按时足额支付租金的违约行为，但恒福泰公司已采取了补救措施，华蔚公司对此予以接受，在恒福泰公司补足租金以及双方此后的合同履行过程中，甚至在双方协商一致提前终止租赁关系的过程中，华蔚公司均未就此向恒福泰公司提出要求依据合同约定不予退还租赁保证金的主张，故此，现华蔚公司在本案诉讼中主张依据合同约定不予退还租赁保证金，不符合双方合同履行中以行为所表现出的意思表示，本院对华蔚公司该项主张不予支持。综上所述，华蔚公司的上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币5957元，由上诉人华蔚公司负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年八月二十八日书记员 陈颖(兼)