河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初3463号原告：交通银行股份有限公司济源分行，住所地：济源市沁园中路**。代表人：侯澄宇，该分行行长。委托诉讼代理人：代兵兵，系该公司员工。委托诉讼代理人：张艳艳，河南剑光律师事务所律师。被告：宋丹丹，女，1977年11月22日出生，汉族，住济源市。被告：济源建业住宅建设有限公司，住，住所地：济源市愚公中路**/div>法定代表人：陈志勇。委托诉讼代理人：王建文，该公司员工。委托诉讼代理人：曹文峰，金博大律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司济源分行与被告宋丹丹、济源建业住宅建设有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司济源分行的委托诉讼代理人代兵兵、张艳艳、被告济源建业住宅建设有限公司的委托诉讼代理人王建文、曹文峰到庭参加诉讼，被告宋丹丹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告宋丹丹偿还借款205981.54元及利息、罚息；2、有权以抵押房产折价或拍卖、变卖抵押房产的价款优先受偿；3、被告济源建业住宅建设有限公司对上述债务承担连带还款责任；4、二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月10日，原告与被告宋丹丹签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定原告向被告宋丹丹发放贷款26万元整，贷款期限240个月，按月等额本息还款，同时约定该贷款由原告直接支付到第二被告的账户，贷款利率每年的1月1日根据中国人民银行基准利率进行调整，逾期利率按照正常利率上浮50%。被告济源建业住宅建设有限公司为上述借款提供担保。被告宋丹丹以其购买的位于济源建业壹号城邦35号楼西单元19层中户房产进行抵押，同时办理了抵押物登记。后原告于2014年1月10日向被告宋丹丹发放了贷款，但被告宋丹丹从2018年5月20日起经常逾期还款。原告认为，被告宋丹丹应当按照合同约定归还原告贷款，因逾期给原告造成了损失，按照合同约定，应提前偿还原告本金并支付利息及相应罚息。被告宋丹丹未答辩。被告济源建业住宅建设有限公司辩称：根据担保法第28条，在存在保证担保与物的担保并存时，保证责任承担，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利范围内免除保证责任。被告宋丹丹2016年8月份就办理了房产证，但是原告至今未与其办理抵押登记。根据房产抵押贷款合同第5.5条，推测原告恶意不与被告办理抵押权登记，导致其公司至今承担保证责任，按照行业惯例，此时其公司已经不需要再承担连带保证责任。原告至今未与被告宋丹丹办理抵押登记，其公司无任何过错，应认定其公司已达到解除保证责任的时间。原告诉讼请求的金额没有扣除已经划扣其公司的保证金44729.32元，若法院判决其公司承担连带保证责任，应在判决主文明示保证人承担保证责任后，可以向被告宋丹丹追偿。原告及被告济源建业住宅建设有限公司围绕诉讼请求依法提供了证据，在质证后对于对方提供的证据均表示没有异议，被告宋丹丹经本院传唤未到庭，视为放弃举证、质证权利。对原告及被告济源建业住宅建设有限公司提供的证据，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2013年9月10日，被告宋丹丹作为甲方（借款人即抵押人）、济源建业住宅建设有限公司作为丙方（保证人）与原告作为乙方（贷款人即抵押权人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定原告向被告宋丹丹提供人民币260000元，用于购买位于济源建业壹号城邦35幢西单元19层中户房屋。贷款期限240个月，贷款利率6.55%，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率，还款以月为一期，首期自放款日起计算，等额本息还款法，还款日为每月20日。贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率及/或缩小住房贷款利率下浮幅度的，本合同利率以次年1月1日为本合同利率调整日。本合同项下抵押物为济源建业壹号城邦35幢西单元19层中户房屋，甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，乙方有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。本合同利率发生调整的，乙方有权相应调整罚息利率，自合同利率调整日起，按调整后的罚息利率计收逾期贷款的罚息，但包含合同利率调整日的当期复利不分段计算，适用调整后的罚息利率。约定甲方未按合同约定的时间、金额和币种偿还本合同项下的贷款本金并支付利息的，乙方有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。乙方依合同约定宣布贷款全部提前到期以及甲方连续三个月或累计六个月未按时足额还款的，原告有权处理抵押物。被告济源建业住宅建设有限公司为该贷款提供连带责任保证，保证期间为合同项下贷款到期日之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。甲方未按合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，丙方应按乙方的要求立即支付甲方的全部到期应付款项。甲方应自可办理抵押权设立登记之日起壹月内及时办妥抵押权设立登记手续。甲方取得上述约定房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除。但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。2013年9月17日，被告宋丹丹与原告在济源房地产管理局办理了济源建业壹号城邦35幢西单元19层中户房屋的预购商品房抵押权预告登记，至今尚未办理抵押权登记。2014年1月10日，原告依约向被告宋丹丹发放借款260000元。被告宋丹丹从2018年5月起未足额还款，从2018年6月29日起原告按被告宋丹丹每期应还款金额扣划被告济源建业住宅建设有限公司的保证金至2020年7月31日，合计扣款46450.37元，扣款后被告宋丹丹尚有借款本金203342.52元未偿还。本院认为：原告与被告宋丹丹、济源建业住宅建设有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同，各方应按合同的约定履行义务。原告按约定向被告宋丹丹提供借款后，被告宋丹丹应按照约定履行还款义务，但被告宋丹丹自2018年5月起未按期还款，根据合同约定，原告有权宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告宋丹丹立即偿还所欠到期贷款本金并结清利息理由正当，本院予以支持。现被告宋丹丹尚欠原告借款本金203342.52元及利息应支付原告。被告济源建业住宅建设有限公司为被告宋丹丹的借款提供连带担保责任，并约定原告取得抵押物的他项权证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，其公司的保证责任解除。在原告取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，被告宋丹丹已有欠款或欠费的，被告济源建业住宅建设有限公司对该部分应付款项应承担保证责任。现所涉房屋并未取得抵押物他项权证明，合同约定的免责条件尚未成就，被告济源建业住宅建设有限公司未举证证明原告存在故意不办理抵押登记的恶意，其要求免除保证责任的抗辩理由不能成立。借款人宋丹丹逾期还款构成违约，被告济源建业住宅建设有限公司应当对上述借款承担连带担保责任。原告要求对被告宋丹丹抵押的房产行使抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七规定，抵押权自登记时生效，本案双方就抵押房屋仅办理了抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记。本院认为，抵押权预告登记仅产生权利预告登记效果，为预先的排他性保全措施，在正式登记前，抵押权并未生效，故对原告要求就抵押的房屋行使抵押权的请求，本院不予支持。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿，故被告济源建业住宅建设有限公司在承担保证责任后，依法有权向被告宋丹丹追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告宋丹丹于本判决生效后十日内偿还原告交通银行股份有限公司济源分行借款本金203342.52元及利息、罚息（按合同约定的利率从2020年8月1日计算至本判决确定的履行期间届满之日止）；二、被告济源建业住宅建设有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告济源建业住宅建设有限公司在承担保证责任后，有权向被告宋丹丹追偿；三、驳回原告交通银行股份有限公司济源分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4390元，减半收取2195元，由被告宋丹丹负担，被告济源建业住宅建设有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审判员  王金秀二〇二〇年八月十一日书记员  刘金艳