广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初9066号原告:袁清涛，男，1993年12月5日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：唐爱明，广东粤秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梅，广东粤秀律师事务所实习人员。被告：广州市汇盛贸易有限公司，住所地广州市番禺区化龙镇金盛一路****。法定代表人：张吕娥。委托诉讼代理人：姚小玲，该公司员工。被告：广州瑞万置业有限公司，住，住所地广州市番禺区化龙镇金盛一路****/div>法定代表人：张吕娥。委托诉讼代理人：柯善平，该公司员工。原告袁清涛诉被告广州市汇盛贸易有限公司（以下简称汇盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，本院根据原告袁清涛的申请，依法追加了广州瑞万置业有限公司（以下简称瑞万公司）作为共同被告参加诉讼。原告袁清涛的委托诉讼代理人唐爱明，被告汇盛公司的委托诉讼代理人姚小玲、瑞万公司的委托诉讼代理人柯善平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁清涛向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告与汇盛公司签订的《璞悦里房屋使用权转让书》《广州市房屋租赁合同》；2.被告退回原告房屋使用权价款790000元；3.被告向原告支付违约金237000元；4.被告赔偿原告房屋装修款50000元；5.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告袁清涛将其诉讼请求变更为：1.解除原告与汇盛公司签订的《璞悦里使用权转让认购书》《璞悦里房屋使用权转让书》《璞悦里广州市房屋租赁合同补充协议》以及三份租期分别为2019年5月31日至2039年5月30日、2039年5月31日至2059年12月30日和2059年12月31日至不动产证约定截止日的《广州市房屋租赁合同》；2.被告汇盛公司退回原告房屋使用权价款790000元；3.被告汇盛公司支付原告资金占用费（以790000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心贷款报价利率3.85%，自2019年7月18日起至实际清偿之日止）；4.被告瑞万公司对被告汇盛公司上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月，原告因住房需要，与被告汇盛公司签订了《房屋使用权转让书》，该物业位于番禺××××501，双方约定：使用期限从2019年5月31日至物业土地使用权截止之日。房屋使用权总价为790000元，违约金为合同总价的30%。上述《房屋使用权转让书》的附件中有该物业的不动产权证明，上面显权利性质是“商品房”。双方签订《广州市房屋租赁合同》与前述《房屋使用权转让书》约定期限一致。2019年4月10日至2019年7月18日，原告已经分五次向被告支付了全部房屋使用权价款共计790000元。2019年7月18日，原告接收房屋。2019年10月30日，广州番禺区市场监督局认定被告在璞悦里项目以租代售的宣传行为属于虚假广告，并作出了处罚决定。2019年11月，原告通过该土地上其他物业的使用权人查询得知，2018年8月29日原告已经收到《广州市番禺区国土资源和规划局关于更正不动产权证登记房屋性质的函》。该局在2018年12月18日变更本案物业土地权利性质为“自建房”、变更土地用途为“工业”，使用期限为50年。原告认为，被告汇盛公司明知本案物业的土地使用年限已经变更为50年，在与原告签订合同时故意隐瞒，属于欺诈行为，构成根本违约。被告瑞万公司是汇盛公司的唯一股东，应承担连带清偿责任。原告为维护其合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告汇盛公司答辩称：原告诉请的合同都是我司与原告签订的，款项也是我司收取的。但原告主张解除合同是不合理的，在签订合同过程中，我司的材料都是公开的，原告是知晓签订合同的所有材料并自愿签订涉案合同，并且我司也履行了交付房屋的合同义务，所以原告没有理由主张退还款项。被告瑞万公司答辩称：我司只是汇盛公司的股东，股东按照法律规定是不需要承担连带责任的，而且涉案合同我司也没有作为担保方签名，所以我司不需要承担任何责任。各方当事人围绕本案相关事实提供了证据，经组织当事人质证，对当事人无异议的证据确认事实如下：根据广州市中级人民法院（2020）粤01民终3635号生效判决查明以下事实：汇盛公司是由瑞万公司独资开设的一人有限责任公司。广州市番禺区化龙镇金盛一路5号权属人登记为汇盛公司，土地性质为国有建设用地使用权，在2016年4月13日由相关部门核发的产权证【（2016）广州市不动产权第07210744号】上登记的权利性质为商品房，用途为宿舍楼，该证附记：登记案号201626361；已收国有土地使用权出让金，使用权出让年限从1995年11月9日起，居住份额用地70年，商业、旅游、娱乐份额用地40年，其他用地50年；此共用土地面积由权属人共同使用；房屋用途：宿舍楼。2018年12月18日，相关主管部门对上述楼宇重新发证【（2018）广州市不动产权第07235176号】，该证上登记的权利性质为自建房，用途为工业，该证附记：登记案号201821299；已收国有土地使用权出让金，使用年限50年，从1995年11月9日起至2045年1月8日止，用地面积2984.7平方米；所在层1-7；城市规划房屋用途：宿舍楼；他项权利情况：他项权利人刘春华，权利类型：抵押权，权利范围全部；债权数额5000000元。就上述两产权证上登记情况的变化，两被告的共同委托诉讼代理人张勇曾于2019年8月向广州市规划和自然资源局提出信访，该局于2019年9月16日作出《关于张勇反映情况相关意见的复函》，其中内容为：经查档案，该房屋首次登记权属人为番禺阳光实业公司，土地性质为工业，国有建设使用权出让年限为50年，规划房屋用途为宿舍楼，房屋性质为“自建房”。2016年4月，您公司申请换发不动产权证书，原广州市番禺区国土资源和规划局经审核发了（2016）广州市不动产权第07210744号《不动产权证书》，房屋误登为“商品房”。故2018年8月原广州市番禺区国土资源和规划局发函（穗番国规【2018】325号）通知您公司前来办理更正登记。2018年12月您作为代理人代理您公司申请办理变更房屋性质，原广州市番禺区国土资源和规划局更正其房屋性质后，重新核发了不动产权证书（2018）广州市不动产权第07235176号。另查明，涉案房屋地址为广州市番禺××××501号（以下简称为涉案房屋），位于上述争议的不动产权属证书所在楼宇内。2019年4月10日，汇盛公司（甲方、出让方）与袁清涛（乙方、受让方）签订《璞悦里使用权转让认购书》，约定乙方受让甲方所有的涉案房屋，成交总租金款为790000元；签订认购书的同时乙方向甲方支付50000元定金，全额房款790000元须于2019年5月7日前付清。汇盛公司（甲方、出让方）与原告袁清涛（乙方、受让方）签订《璞悦里房屋使用权转让书》（没有签署日期），其中约定，甲方将涉案房屋的使用权转让给乙方，该单元用途为宿舍，建筑面积为73.59平方米，其中套内面积58.17平方米，装修标准为精装；乙方经实地看房，对上述房屋已充分了解，使用期限自2019年5月31日起至不动产权证约定到期时间止；本协议约定使用期限届满后，甲方承诺不要求乙方搬离该物业，在不与法律法规、国家政策相关违背或无其他不可抗力事由的前提下，乙方仍可继续使用该物业，并且甲方不得向乙方的继续使用行为收取任何费用；乙方受让该物业使用权的转让价格为974229元，成交总转让价格款为790000元；乙方应在签订本转让书的同时支付定金50000元；首期款项600000（含已支付的定金）须于2019年5月12日前付清，并于7个工作日内提交相关资料向贷款银行办理190000元的按揭手续，按揭手续须于7日内办理完成；甲方已向乙方明示双方将签订的住房租赁合同文本、补充协议及法律法规规定应明示的其它文件、证书等；乙方声明已阅悉并同意上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目和收费标准和其它文件、证书等，且无异议；对所受让使用权的物业费、交易条件、周边环境已有充分的了解；乙方应在甲乙双方签订本转让书后约定的时间内，凭本转让书和已付首期款项/全额款项之收据，与甲方签订《广州市住房租赁合同》；本协议签订之日起至起租日开始前，甲乙双方均不得擅自解除原合同及本协议，否则违约方需按款项总额的30%向对方支付违约金；本协议约定使用期限开始之日起，乙方不得擅自解除本合同及其补充协议等；若乙方无法定或约定原因单方擅自解除本合同及其补充协议的，应按剩余使用期限对应之款项的30%向甲方支付违约金，违约金不足以补偿甲方损失的，乙方需按甲方实际损失予以赔偿；剩余使用期限对应之款项在扣除违约金或甲方实际损失（以较高者为准）后无息退还乙方；因乙方原因导致原合同及本协议解除的，乙方应于原合同及本协议解除之日起十五天内迁出该单元，若乙方拒不迁出的，甲方有权要求乙方按届时市场租金标准的双倍支付占用期间的使用费，并乙方应支付占用期间的物业服务费及水、电等费用；该单元的交付标准为精装修交付，具体见附件二；乙方应在接到交付通知书之日起7日内对该单元进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出。视为验收合格并同意接收该单元；乙方认为该单元不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议；乙方知悉并确认该单元的权属性质为国有建设用地使用，具体详见不动产登记查册表及不动产证书（详见附件三）乙方同意对该单元房屋仅享有使用权等。该使用权转让书的附件三是（2016）广州市不动产权第07402744号不动产权证书复印件。汇盛公司（甲方、出租方）还与袁清涛（乙方、承租方）就涉案房屋签订一份《广州市房屋租赁合同补充协议》（没有签署日期），其中约定：租赁期限为20年，即自2019年5月31日至2039年5月30日，20年租期届满后，双方无需办理任何续租手续，租期自动延长至该栋物业不动产证约定时间。若20年租期届满后，届时的法律法规要求双方需另行签订租赁合同的，任何一方有义务配合另一方签订自2039年12月30日至该栋物业不动产证约定时间的租赁合同。该单元的用途为宿舍，由广州璞悦房屋租赁有限公司提供物业管理服务；乙方承租单元的租金总额为790000元，乙方于2019年5月12日前支付600000元，剩余190000元申请办理银行贷款手续；本协议约定租赁期限内即自2019年5月31日至该栋物业不动产证约定时间及租赁期满乙方继续使用该单元物业的，乙方使用该单元物业所发生的费用均由乙方自行承担；因办理租赁登记备案手续而签订的租赁合同与本协议不一致的，以本协议为准；甲方应于2019年5月31日前将该单元交付乙方使用；甲方未能按本协议约定期限将单元交付乙方使用，按双方实际交付日期起算租期；乙方知悉并确认该单元的权属性质为国有建设用地使用，具体详见不动产登记查册表及不动产证书（详见附件三）乙方同意对该单元房屋仅享有使用权，甲方没有配合办理产权过户的义务；若后续政府政策允许该单元房屋可以办理产权过户，甲方同意配合办理，由此所产生的甲方和乙方费用均由乙方承担；本协议约定租赁期限届满后即至不动产权证约定截止之日止；本协议约定使用期限届满后，甲方承诺不要求乙方搬离该物业，在不与法律法规、国家政策相关违背或无其他不可抗力事由的前提下，乙方仍可继续使用该物业，并且甲方不得向乙方的继续使用行为收取任何费用；本协议签订之日起至起租日开始前，甲乙双方均不得擅自解除原合同及本协议，否则违约方需按款项总额的30%向对方支付违约金；本协议约定起租日开始之日起，甲方不得擅自解除本合同及其补充协议等；若甲方无法定或约定原因单方擅自解除本合同及其补充协议的，应无息向乙方退还剩余租期对应之租金，并按剩余租期对应之租金的30%向乙方支付违约金；本协议约定起租日开始之日起，乙方不得擅自解除本合同及其补充协议等；若乙方无法定或约定原因单方擅自解除本合同及其补充协议的，应按剩余使用期限对应之款项的30%向甲方支付违约金，违约金不足以补偿甲方损失的，乙方需按甲方实际损失予以赔偿；剩余使用期限对应之款项在扣除违约金或甲方实际损失（以较高者为准）后无息退还乙方；因乙方原因导致原合同及本协议解除的，乙方应于原合同及本协议解除之日起十五天内迁出该单元，若乙方拒不迁出的，甲方有权要求乙方按届时市场租金标准的双倍支付占用期间的使用费，并乙方应支付占用期间的物业服务费及水、电等费用；甲乙双方就该单元租赁事宜签订《广州市房屋租赁合同》（本协议内简称“原合同”），本协议作为原合同的补充，若本协议条款与原合同不一致的，以本协议为准等。后原告于2019年4月10日至2019年7月18日期间共向被告汇盛公司交纳涉案房屋全额租金790000元。此外，汇盛公司（甲方、出租方）与袁清涛（乙方、承租方）就涉案房屋还签订了三份《广州市房屋租赁合同》（均没有签署日期），该三份合同均为租赁登记备案机关所提供的合同版本，除均注明涉案房屋地址外，租赁期限分别约定为2019年5月31日至2039年5月30日、2039年5月31日至2059年12月30日以及2059年12月31日至不动产证约定截止日；月租金均零，均有印刷字体注“期限超过20年的，超过部分无效”。庭审中，原、被告均确认涉案房屋原告已于2019年7月18日收楼，原告表示如判决解除涉案合同，其愿意将涉案房屋交还被告汇盛公司。本院同时向原告行使释明权，如本院经审查认为涉案合同存在可解除、无效等其他情形，原告表示愿意变更诉讼请求，以法院审查认定的合同效力为准。被告汇盛公司同时确认得知涉案房屋产权性质发生变更后没有告知原告。再查明，被告汇盛公司因涉案楼宇“以租代售”的行为被广州市番禺区工商行政管理局行政处罚。本院认为，袁清涛与汇盛公司签订的《璞悦里使用权转让认购书》和《璞悦里房屋使用权转让书》虽然名为使用权转让认购书和转让书，但从认购书和转让书的内容来看，里面明确约定了涉案房屋的租金价格以及其他租赁事项，其实是租赁合同性质，并非房屋使用权转让；同时从双方后面签订的《广州市房屋租赁合同》和《璞悦里广州市房屋租赁合同补充协议》来看，双方订立的也是租赁合同关系，故双方应为房屋租赁合同关系，本案属房屋租赁合同纠纷。一、本案的争议焦点之一在于涉案六份合同的效力问题。涉案《璞悦里使用权转让认购书》《璞悦里房屋使用权转让书》《璞悦里广州市房屋租赁合同补充协议》以及期限自2019年5月31日起至2039年5月30日的《广州市房屋租赁合同》（以下统称前述四份合同），双方签订前述四份合同形成租赁合同关系是双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，当属合法有效。而期限自2039年12月31日至2059年12月30日以及2059年12月31日至不动产证约定截止日的两份《广州市房屋租赁合同》，因其租期超过20年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”故上述两份超过二十年租赁期限的租赁合同因违反法律法规的禁止性规定而无效。二、原告诉请解除涉案前述四份合同，返还款项能否支持的问题。汇盛公司隐瞒了涉案房屋真实的性质和使用年限，并以国土部门错误登记的产权证作为附件与原告签订合同，导致原告误以为涉案房屋的性质是商品房、使用权限仍为70年而交纳全额租金并签订上述合同，尽管法律规定租期不能超过20年，但是到期后可以续签租赁合同，保证继续租赁权，原告签订合同是基于认为涉案房屋可以拥有长约47年的使用年限，现实与其预期的合同目的不一致。汇盛公司未能如期交付房屋，虽双方约定实际交付日起算租期，但双方也未能就此达成一致意见。因此，原告选择以解除前述四份合同对自身权利进行救济，并无不妥。前述四份合同解除，双方应当相互返还。汇盛公司应向原告返还已付租金790000元，并自全部租金交纳之日（即2019年7月18日）起向原告支付租金利息损失，原告主张按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本院予以支持。合同解除后，原告应当将涉案房屋交还给被告汇盛公司管业。三、关于被告瑞万公司的责任问题。根据《中华人民共和国公司法》第五十七条“一人有限责任公司的设立和组织机构，适用本节规定；本节没有规定的，适用本章第一节、第二节的规定。本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。”和第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，汇盛公司和瑞万公司没有提供证据证实公司财产各自独立，故瑞万公司应对汇盛公司的上述欠款承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第二百一十四条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告袁清涛与被告广州市汇盛贸易有限公司就位于广州市番禺区化龙镇金盛一路5号璞悦里4梯501号房屋签订的《璞悦里使用权转让认购书》《璞悦里房屋使用权转让书》《璞悦里广州市房屋租赁合同补充协议》以及期限自2019年5月31日起至2039年5月30日的《广州市房屋租赁合同》；二、被告广州市汇盛贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告袁清涛返还租金790000元及利息（利息以790000元为基数，自2019年7月18日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）；三、被告广州瑞万置业有限公司对被告广州市汇盛贸易有限公司的上述欠款承担连带清偿责任；四、原告袁清涛应于本判决生效之日起十日内将位于广州市番禺区化龙镇金盛一路5号璞悦里4梯501号房屋交还被告广州市汇盛贸易有限公司管业；五、确认原告袁清涛与被告广州市汇盛贸易有限公司就涉案房屋所签订的租赁合同租赁期限自2039年5月31日至2059年12月30日和自2059年12月31日至不动产证约定截止日的《广州市房屋租赁合同》无效；六、驳回原告袁清涛的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5989元，由被告广州市汇盛贸易有限公司、广州瑞万置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员  麦绮云二〇二〇年八月十七日书记员  李紫鑫