江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初4856号原告：江阴新东亚汽车销售服务有限公司，统一社会信用代码91320281793815663B，住所地江阴市长泾镇天元路**。法定代表人：蔡国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：郁晨亮，江苏振强律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泠漪，江苏振强律师事务所实习律师。被告：江阴康正众赢汽车销售股份有限公司，统一社会信用代码91320200MA1NLEGW6N,住所地江阴市宝诚路**。法定代表人：陶伟刚，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：董保胜、万方科，山东章泽律师事务所律师。原告江阴新东亚汽车销售服务有限公司(以下简称新东亚公司)诉被告江阴康正众赢汽车销售股份有限公司（以下简称康正公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新东亚公司的委托诉讼代理人郁晨亮、王泠漪，被告康正公司的委托诉讼代理人董保胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新东亚公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告之间的租赁合同已解除；2.判令被告向原告支付租金23000元，及该款自2020年1月15日起至实际给付之日止按照5%/天计算的违约金；3.判令被告赔偿原告违约损失360000元；4.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2019年7月31日签订租赁合同一份，约定由被告承租原告位于江阴市宝诚路59号的房屋，并约定了租期为三年、租金为360000元/年及违约条款等相关事项，并约定了先付后用。后被告支付上半年租金后进驻承租。2020年1月10日，被告向原告发送了《关于解除租赁合同的通知函》，告知原告由于被告经营困难资金紧张，无力继续承租房屋，根据合同法第九十四条要求解除合同。2020年3月10日，原告向被告回函，原告不同意解除合同，且由于被告的单方解除行为，原告将向其主张违约责任。2020年3月10日，被告又向原告发函，告知其已全部搬离承租房屋。根据合同付款约定，被告应当在2020年1月15日提前支付下半年租金，但直至起诉之日被告也未按约缴纳租金。被告于2020年3月10日搬离，故至今被告尚结欠原告一个月租金。同时，被告在合同履行期尚未届满时即单方要求解除合同，已构成违约，且被告已搬离承租房屋，即不存在继续履行租约的可能。根据合同第十条约定，由于被告的单方违约行为，应向原告赔偿损失360000元。为维护原告的合法权益，故向法院起诉，请求法院支持原告的诉求。康正公司辩称:一、双方签订的租赁合同已于2020年1月10日解除，他公司没有异议，同意确认解除双方之间的租赁合同。二、他公司已实际支付原告房租到2020年2月15日，因此合同解除之日起已没有拖欠原告房租，故不同意支付原告租金及按照5%/天计算违约金。另外，他公司交纳了保证金5000元，即使法院认定他公司拖欠租金也应扣除该5000元。三、双方约定的违约金标准过高，请求法院予以调整，他公司认为应调整成一个月的租金较为合理。四、诉讼费请法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：2019年7月31日，出租方（甲方）新东亚公司与承租方（乙方）康正公司签订租赁合同一份，约定由甲方将江阴市宝诚路59号新车管所东侧的综合展厅及展厅门前的场地出租给乙方，用途为汽车销售和汽车信息咨询服务，租赁期限自2019年8月15日至2022年8月14日，年租金为360000元，每半年付一次房租，后期乙方提前一个月交纳半年租金（先付后用），保证金为5000元，并约定租赁期内乙方要解除合同应提前90天通知甲方并承担甲方下年度房租的损失，甲方要解除合同需提前90天通知乙方，承担乙方损失同样按下年度房租租金为标准。如乙方无正当理由迟延交付租金或其他应缴费用，需向甲方支付违约金，每逾期一日需按每日租金5%的标准向甲方支付违约金。合同签订后，乙方向甲方交纳了保证金5000元。审理中，双方一致确认康正公司已支付的租金实际交纳至2020年2月15日。2020年1月10日，康正公司通过邮政快递向新东亚公司寄送了解除房屋租赁合同通知函一份，内容为：由于本公司经营困难，资金紧张，无力继续承租房屋，现提出解除合同。该通知函于2020年1月12日由新东亚公司签收。庭审中双方一致确认康正公司已于2020年3月10日将其相关物品搬离租赁场地并将钥匙交还给新东亚公司。另外，双方一致确认新冠肺炎全国疫情起始时间为2020年1月22日。以上事实，有租赁合同、关于解除《房屋租赁合同》的通知函、函告、快递单，及庭审中原、被告双方的陈述等证据在卷佐证。本院认为：新东亚公司与康正公司一致同意解除案涉房屋租赁合同，本院对此予以确认。康正公司于2020年1月10日发出解除租赁合同的通知并于2020年1月12日到达新东亚公司，故本院确认双方的租赁合同于2020年1月12日解除。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，应属合法有效，故双方均应按照租赁合同的约定履行义务。租赁合同约定租赁期限自2019年8月15日至2022年8月14日，现康正公司未至租赁期届满于2020年1月10日要求提前解除合同，且康正公司以经营困难、资金紧张为由要求解除合同，而其时全国新冠肺炎疫情尚未启始，故不存在不可抗力等情形，康正公司提前解除租赁合同构成违约，依法应承担违约责任。因双方的租赁合同于2020年1月12日解除，且双方一致确认康正公司于2020年3月10日搬离租赁房屋，康正公司已支付的租金实际交纳至2020年2月15日，故2020年2月16日至2020年3月10日期间的房屋占有使用费应由康正公司承担。本院按照租赁合同约定的年租金360000元的标准计算在此期间的房屋使用费为23000元，扣除康正公司已交纳的保证金5000元，康正公司还应给付新东亚公司18000元。至于新东亚公司要求自2020年1月15日起至实际给付之日止按照5%／天的标准计算违约金的主张，虽然租赁合同约定每半年付一次房租，后期提前一个月交纳半年租金，即2020年2月16日起的租金应于2020年1月15日支付，但新东亚公司已于2020年1月12日接到康正公司解除合同的通知并已明知康正公司不会预交下一个半年租金，而康正公司提前解除合同应支付违约解除合同的违约金，故不应再计算延期交付租金的违约金，对新东亚公司的该项诉讼请求，本院不予支持。因租赁合同约定提前解除合同的违约金为下一年度的租金金额即360000元，康正公司认为违约金标准过高并要求调整，综合考虑解除合同后全国新冠肺炎疫情的实际情况及疫情对国内经济的影响，本院酌定违约金为90000元（按照每月30000元的租金标准计算3个月）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、江阴新东亚汽车销售服务有限公司与江阴康正众赢汽车销售股份有限公司之间的房屋租赁合同于2020年1月12日解除。二、江阴康正众赢汽车销售股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付江阴新东亚汽车销售服务有限公司房屋占有使用费18000元、违约金90000元，合计108000元。三、驳回江阴新东亚汽车销售服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3575元、财产保全费2520元，合计6095元（江阴新东亚汽车销售服务有限公司已预交），由江阴新东亚汽车销售服务有限公司负担4407元；由江阴康正众赢汽车销售股份有限公司负担1688元，于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给江阴新东亚汽车销售服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 丁 蔚二〇二〇年八月二十六日书记员 陶施佳附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。