广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初1330号原告：珠海市房产物业管理有限公司，住所广东省珠海市****************，统一社会信用代码914**********。法定代表人：高苗，总经理。委托诉讼代理人：成静，人和启邦显辉（横琴）联营律师事务所律师。被告：李俊杰，男，1985年12月11日出生，汉族，公民身份号码410************，住河南省封丘县*********。原告珠海市房产物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告李俊杰（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人成静、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：1.判令被告向原告支付2017年8月22日至2020年4月期间欠缴的物业管理费、管道疏通费、公摊电费、门铃系统维护费、材料费、电梯维护费等费用，合计6248元；2.判令被告向原告支付自欠缴之日起至实际清偿之日止的滞纳金，暂计至2020年4月28日为7264.56元；3.判令被告承担本案诉讼费用。后变更为：1.判令被告向原告支付2016年1月至2020年5月期间共53个月欠缴的物业管理费8384.6元、管道疏通费5.2元、公摊电费936.3元、门铃系统维护费530元、材料费35.4元、电梯维护费440元等费用，合计10333.5元；2.判令被告向原告支付自欠缴之日起至实际清偿之日止的滞纳金，暂计至2020年4月28日为18573.96元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年6月12日，珠海市恒威投资有限公司就珠海市***住宅小区与原告签订前期物业服务合同，合同约定服务期限为签订之日至本小区依法成立业主委员会并通过合法程序招聘物业合同后止，原告接受委托后正式开始实施物业管理服务工作，根据物业合同的规定，物业费收取按照住宅建筑面积每月每平方米1.6元收取，商业用房建筑面积每月每平方米3.9元收取，对讲机门铃系统维护费每户每月10元。被告作为该小区******的产权人，有义务按照上述委托合同交纳物业管理费及相关费用。合同约定不按时交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费金额的千分之三交纳滞纳金。被告于2015年向开发商购买案涉房屋，开发商于2015年12月底通知被告进行收楼，根据前期物业服务合同第11条约定，开发商通知购房者收楼之时视为已交付使用物业，物业服务费由业主或物业使用人按照合同约定交纳，案涉房屋于2016年1月开始拖欠原告物业管理费及相关费用，已构成违约。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院判如所请。被告辩称，被告与原告没有签订任何的物业服务协议，也没有人通知到被告签订合同，被告连案涉小区的物业公司是谁都不清楚，更不清楚收费标准。既然没有签订合同就不存在滞纳金问题。原告提交的合同是原告与开发商签订的合同，原告完全不清楚。被告至今仍未实际收楼，没有居住，也没有享受到原告的服务，所以原告所主张的电梯维护费、管道疏通费、门铃系统维护费等都不应由被告负担。原告围绕诉讼请求向本院提交的证据有：1.*****（二期）前期物业服务合同；2.不动产登记情况查询结果；3.物业管理费欠费清单；4.电梯维修保养费发票；5.门铃维修费发票；6.材料费发票；7.管道疏通费发票；8.费用保险单、发票、中国建设银行单位客户专用回单、中国南方电网公司广东电网公司电费通知书；9.律师函张贴照片；10.5月28日涉案房屋不动产产权登记表；11.香水鸿门二期房屋交付流程单、入伙资料签收表、验房遗留问题处理单；12.欠费清单。被告未向本院提交任何证据。原告提交的证据，经当庭出示，当事人质证，本院对证据认定如下：证据1、2、10能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认。证据3、12系原告自行制作，本院对该证据不予确认，原告的欠费金额以本院核算为准。证据4-9、11没有其他证据予以佐证，本院对其关联性不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月12日，原告与珠海市恒威投资有限公司签订《*****小区（二期）前期物业服务合同》，约定：原告为珠海市*****小区（二期）包括5-10栋提供物业管理服务，物业服务费包括住宅按建筑面积每月1.6元/平方米收取的物业管理费及按每户每月10元收取的对讲门铃系统维护费，业主从通知办理入伙之日起开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务的时间为下月10日至31日缴交当月的物业服务费，逾期交纳每日按应交物业服务费的千分之三支付滞纳金。被告于2015年向珠海市恒威投资有限公司购买位于珠海市斗门区******。2017年8月18日，被告申请办理案涉房产的不动产权证，并于同月**日领取了权利证书（不动产权证号：*****），房屋的建筑面积为98.89平方米。本院认为：原告与珠海市恒威投资有限公司签订的前期物业服务合同是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被告作为珠海市恒威投资有限公司开发的案涉小区业主，该前期物业服务合同对被告具有约束力，原、被告应当自觉履行约定。依约定，被告应于下月10日至31日前按住宅建筑面积1.6元/平方米即158.22元（1.6元/平方米×98.89平方米）向原告支付物业管理费，以及每户每月10元向原告支付对讲门铃系统维护费。原告提交的交付流程单及入伙资料签收表是同栋其他业主的入伙收楼手续，并非被告，原告据此主张从2016年1月起计收物业服务费理据不足。经审查，被告系于2017年8月18日向不动产登记机关申请办理产权登记，依常理，被告至迟于2017年8月即已接收案涉房产，理应从此时起按约定缴纳物业服务费。2017年8月至2020年5月共34个月的物业服务费5719.48元（158.22元×34＋10元×34），被告没有证据证明其已交纳，对此，应予交纳。关于管道疏通费、公摊电费、材料费、电梯维护费等费用，原告只提交了上述费用产生的部分票据，经审查，其提交的证据不足以证明上述费用的实际发生情况，且原、被告对上述费用也没有约定交纳标准及分摊方式，原告主张上述费用，证据不足，本院不予支持。关于滞纳金的问题。依约定，被告应于下月10日至31日前交纳当月物业服务费，逾期交纳每天按应交物业服务费的千分之三支付滞纳金。被告拖欠物业服务费，原告要求被告支付滞纳金，有理有据，本院予以支持。但原告要求被告从下月1日起计算滞纳金，该起算时间不符合合同约定，本院不予支持，应当按合同约定从下下月1日起计算，即2017年8月从2017年10月1日起计算，2017年9月从2017年11月1日起计算，如此类推，且每月滞纳金数额应当以当月应交纳的物业服务费即物业管理费及对讲门铃系统维护费的本金为限，原告主张超过部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李俊杰应于本判决生效之日起五日内向原告珠海市房产物业管理有限公司支付2017年8月至2020年5月期间的物业服务费共计5719.48元；二、被告李俊杰应于本判决生效之日起五日内向原告珠海市房产物业管理有限公司支付2017年8月至2020年5月期间欠缴物业服务费的滞纳金（每月物业服务费以168.22元基数，均从下下月1日起计至实际清偿之日止，按照日千分之三的标准计算，且每月欠付物业服务费的滞纳金数额以不超过当月物业服务费本金为限）；三、驳回原告珠海市房产物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费261元，由原告珠海市房产物业管理有限公司负担68元，由被告李俊杰负担193元。本判决为终审判决。审判员  杨海勋二〇二〇年八月六日书记员  郑杏宋附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。