上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初92948号原告(反诉被告)：王**，男，1989年5月19日出生，满族，住上海市浦东新区航头镇航鹤路******。委托诉讼代理人：金雨霖，北京威欧盛律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海上璞股权投资基金管理中心(有限合伙)，住所地上海市崇明区富民支路****。执行事务合伙人：上海佳邦投资有限公司。委托诉讼代理人：孟祥彬，男，上海上璞股权投资基金管理中心(有限合伙)工作。委托诉讼代理人：余立宏，男，上海上璞股权投资基金管理中心(有限合伙)工作。原告王**与被告上海上璞股权投资基金管理中心(有限合伙)(以下至判决主文前简称“上璞管理中心”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序。审理中，被告上璞中心向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理。2020年6月11日，本院公开开庭审理，原告(反诉被告)王**及其委托诉讼代理人金雨霖，被告(反诉原告)上璞管理中心的委托诉讼代理人孟祥彬、余立宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王**向本院提出诉讼请求：判令被告上璞管理中心协助其办理将本区沪南公路XXX弄XXX号房屋(以下至判决主文前简称“系争房屋”)过户至其名下的手续，并向其交付系争房屋。事实和理由：2018年10月29日，其与上璞管理中心就系争房屋签订房屋买卖合同。双方另约定，其委托上璞管理中心出某其所有的本区沪南公路XXX弄XXX号房屋(以下简称“31号房屋”)，并将31号房屋的购房款支某系争房屋的尾款。因上璞管理中心未能为其销售31号房屋，故系争房屋的尾款也未能支某。其后提出自筹款项支某系争房屋尾款，但遭拒绝。2020年6月11日，其了解到上璞管理中心于2019年11月17日与案外人就系争房屋办理网签手续，系争房屋于2020年3月17日核准登记于案外人名下。上璞管理中心将系争房屋向案外人出某的行为构成根本违约，致使其合同目的无法实现，故要求变更其诉讼请求为：1.确认其与上璞管理中心之间就系争房屋签订的买卖合同于2020年6月11日解除；2.上璞管理中心向其返还购房款500万元及其利息(自2018年10月29日起计算至实际支某之日止，2019年8月19日之前按同期贷款利率计付，2019年8月20日之后按LPR计付)；3.上璞管理中心支某违约金500万元。被告上璞管理中心辩称，其从未与王**就变更付款方式达成过一致意见，王**未按约支某购房款，其行为已构成根本违约。王**于2019年8月9日申请解除合同，其同意在王**提交已付购房款收据原件，其公司内部关于合同解除的流程完成后解除合同。王**的父亲王宗和于2019年10月31日表示可以提供收据原件，故合同于该日解除。因王**不同意继续履行合同，故其向案外人以某于案涉合同约定的价格出某系争房屋。反诉原告上璞管理中心向本院提出反诉诉请：1.确认其与王**就系争房屋签订的房屋买卖合同于2019年10月31日解除；2.王**支某逾期付款违约金236,250元(以逾期支某的购房款1050万元为基数，按照日万分之2.5的标准，自2019年3月31日起计算90天)；3.王**支某解约违约金155万元(购房款总价1550万的10%)。事实和理由：案涉房屋买卖合同约定，2019年3月31日前王**应支某第二期购房款250万元，2019年3月31日前向银行申请贷款800万元。王**一直未向其支某上述1050万元购房款，逾期天数超过90天，已构成根本违约。王**于2019年8月9日申请解除合同，其同意在王**提交已付购房款收据原件，其公司内部关于合同解除的流程完成后解除合同。王**的父亲王宗和于2019年10月31日表示可以提供收据原件，故合同于该日解除。合同解除后，其未同意免除王**的违约责任，王**仍应按约向其支某违约金。反诉被告王**辩称，双方之间同意由上璞管理中心为其销售31号房，以31号房售出后取得价款支某系争房屋的尾款，现因上璞管理中心未能对外出某31号房，故其未能支某系争房屋尾款系因上璞管理中心原因造成，不能将其未付尾款的行为视作违约。其曾提出自行筹款支某剩余房款，要求继续履行合同，上璞管理中心未予同意。其于2019年8月9日向对方申请解除合同，并催告其行使解除权，但因上璞管理中心未能在除斥期间内解除合同，故案涉合同在其主张合同解除前仍处于有效存续的状态。上璞管理中心在合同存续期间，向案外人出某系争房屋已构成违约，其有权解除合同并主张相应违约金。经审理查明：2018年10月29日，王**(买受人、乙方)与上璞管理中心(卖售人、甲方)就系争房屋签订买卖合同。合同约定购房款1550万元，2019年4月30日前办理转让过户手续。乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方催告之日起30日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起7日内乙方未提出异议，合同解除。甲方可从乙方已付款中扣除逾期未付款5%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在收到书面通知起7日内支某。若乙方违约给甲方造成经济损失，甲方实际损失超过乙方应支某的违约金时，实际经济损失与违约金的差额由乙方赔偿。附件三“付款协议”约定，合同签订并公证后当日内，乙方直接支某首付款500万元，其中包括本合同签订前已付定金100万元；2019年3月31日前，支某第二期购房款200万元；乙方通过银行贷款800万元支某第三期购房款，乙方应于2019年3月31日前申请贷款；若乙方贷款申请未经审核通过，乙方应于办理产权过户当日内补足差额；乙方贷款申请审核通过后7个工作日内，且最晚不得超过2019年4月30日，双方应办理产权过户手续；待以乙方为所有权人的不动产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证办出后，乙方应支某第三期购房款。补充条款对附件三作出补充：乙方须在合同约定的期限内办妥贷款手续并保证贷款于约定时间到达甲方账户，否则视为逾期付款；乙方办理贷款进度迟延并导致其无法按期支某购房款的，视为乙方逾期付款；乙方未在合同约定期限内付款，逾期90天内，甲方按照逾期未付款日万分之二点五收取违约金；逾期超过90天的，甲方有权单方解除合同并按照合同总价的10%收取违约金。后王**向上璞管理中心支某购房款500万元。2019年8月9日，王**向上璞管理中心提出申请：关于系争房屋的买卖，因九个多月没有达到原先所达成的将我同一区域内的联排别墅卖掉的协商意见，所以我要求将已付的500万元退还，原达成的购房合同终止。另查明，2019年11月17日，上璞管理中心与案外人就系争房屋签订房屋买卖合同，约定购房款1450万元。2020年3月17日，系争房屋的产权人由上璞管理中心变更为案外人。以上事实，由房屋买卖合同、申请书、产调信息等证据及庭审笔录在卷佐证。王**为证明双方当事人达成以31号房出某后取得的房款作为系争房屋尾款的协议，提交其父亲王宗和与上璞管理中心工作人员余立宏的微信聊天记录。记录显示余立宏于2019年4月19日向王宗和汇报将31号房挂牌出某的信息。王宗和于2019年5月5日问“现在链家上还挂着我这个房子吗”，余立宏回复“挂着，我每天都看的”。上璞管理中心认可真实性，但对证明目的不予认可。本院认为，因上璞管理中心对该证据的真实性认可，故本院确认其真实性。从证据的具体内容来看，仅能证明上璞管理中心同意为王**销售31号房，并未显示31号房的销售与系争房屋购房款之间有何关联，故对其证明目的不予确认。上璞管理中心为证明双方于2019年10月31日协商解除合同，提交王宗和和余立宏之间的微信聊天记录，并当庭展示手机原始记录。记录显示王宗和于2019年10月25日向余立宏发送记录“那他们交没定金？”，余立宏回复“交了”。余立宏于2019年10月31日向王宗和发送记录“我在跟进退的流程，已经在办理过程了”，“你收据原件还在吗”，王宗和回复“在，手续全有，有时间见个面”，余立宏回复“收据要给我”。上璞管理中心称其于2019年10月25日同意在收到案外人支某的定金后向王**退还已付购房款，其确认于该日收到上述定金。王**认为聊天记录经过剪裁，不能反应真实情况；称系争房屋的交易均由其自己与对方进行协商，王宗和并非本案当事人，王**未向王宗和授权就解除合同事宜进行商谈；聊天记录显示上璞管理中心称将系争房屋出某给第三人后返还王**已付购房款，王宗和未认可该种方案。就其证据效力及证明力，本院将在说理部分予以认证说明。本院认为，归纳当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、买受人是否构成根本违约？二、案涉房屋买卖合同是否因双方协商一致而解除？三、合同解除后违约方如何承担违约责任？关于买受人王**是否构成根本违约的问题。王**提出其与上璞管理中心就变更系争房屋的尾款支某方式达成过合意，即由上璞管理中心为其销售31号房，将出某31号房取得的价款支某系争房屋的尾款。本院认为，案涉房屋买卖合同对于购房款的支某方式有相应约定，其约定内容与王**的陈述内容不一致，上璞管理中心对于王**的上述意见也不予认可。王**提交其父亲王宗和与对方工作人员余立宏之间的聊天记录，记录显示余立宏于2019年4月19日向王宗和汇报将31号房挂牌出某的信息，至多能证明上璞管理中心为王**代为销售31号房，在无其他证据佐证的情况下，该聊天记录不能证明双方之间就付款方式作出过变更。房屋买卖合同项下买受人支某购房款是其主要合同义务，现王**直至2019年10月31日之前未能按照合同约定支某第二、第三笔购房款，其行为已构成根本违约。关于案涉房屋买卖合同是否因双方协商一致而解除的问题。王**于2019年8月9日向上璞管理中心发送的申请，显示“我要求将已付的500万元退还，原达成的购房合同终止”。从申请书的文义来看，是王**向上璞管理中心作出解除合同的意思表示。如上所述，王**逾期支某购房款已构成根本违约，其并不享有解除合同的权利，故案涉合同未因王**发送上述申请而解除。上璞管理中心表示王**申请解除合同，其同意在王**需提交已付购房款收据原件，其内部流程完成后解除合同，因王**父亲王宗和于2019年10月31日表示可以返还收据原件，故合同于该日解除。本院认为，王**提出其父亲王宗和无权协商合同解除事宜，但是为证明其与上璞管理中心就系争房屋的付款方式进行协商，其提交王宗和与上璞管理中心的聊天记录，本院对该证据的证明目的不予确认，但该证据可以说明王**认为其父亲有权对系争房屋交易的具体条款与对方当事人进行磋商并为其作出决定。上璞管理中心提交的其工作人员余立宏与王宗和之间的微信聊天记录，并当庭展示手机原始记录，本院对其真实性予以认可。从其内容来看，余立宏于2019年10月31日向王宗和发送记录“我在跟进退的流程，已经在办理过程了”，“你收据原件还在吗”，王宗和回复“在，手续全有，有时间见个面”，余立宏回复“收据要给我”。上述对话与上璞管理中心提出其要求王宗和交还购房款收据方能完成内部合同解除流程的说法相一致。综上，本院确认案涉房屋买卖合同因买卖双方协商一致而于2019年10月31日解除，故对上璞管理中心确认合同于该日解除的诉请予以支持，对王**确认合同于2020年6月11日解除的诉请不予支持。合同解除后，上璞管理中心应向王**返还已付购房款500万元。王**另提出自合同解除之日起计算上述款项的相应利息及标准，其诉请并无不妥，本院予以支持。关于合同解除后违约责任的承担问题。买卖双方虽协商一致解除合同，但未就合同解除后的后果处理达成合意。王**逾期支某购房款的行为构成根本违约，其也未能提供证据证明上璞管理中心同意免除其违约责任，应承担相应的违约责任。合同约定，乙方逾期付款90天内，甲方按照逾期未付款日万分之二点五收取违约金逾期付款；超过90日的，甲方有权单方解除合同并按照合同总价的10%收取违约金。现王**逾期支某购房款构成根本违约，合同也已解除，上璞管理中心向案外人出某系争房屋，约定购房款为1450万元。上璞管理中心依据上述条款主张逾期付款违约金236,250元及解约违约金155万元的诉请，其诉请的计算标准符合合同约定，考虑到上璞管理中心以某于案涉合同约定价格对外出某系争房屋的情况，本院对本项诉请予以支持。王**另提出上璞管理中心在合同解除前再次对外出某系争房屋属违约行为，应支某违约金500万元的诉请。本院认为上璞管理中心在王**未按约付款，并明确表示要求解除合同的情况下，其对外出某房屋属合理减少自身损失的行为。且从上璞管理中心提交的王宗和与其工作人员于2019年10月25日的聊天记录来看，王**对此知情并且未表示反对。综上，本院认为上璞管理中心向案外人出某系争房屋的行为并不构成违约，故王**的本项诉请缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)王**与被告(反诉原告)上海上璞股权投资基金管理中心(有限合伙)就上海市浦东新区沪南公路XXX弄XXX号房屋签订的房屋买卖合同于2019年10月31日解除；二、被告(反诉原告)上海上璞股权投资基金管理中心(有限合伙)于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)王**返还已付购房款5,000,000元及其利息(自2019年10月31日计算至实际支某之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；三、原告(反诉被告)王**于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海上璞股权投资基金管理中心(有限合伙)支某逾期付款违约金236,250元、解约违约金1,550,000元；四、驳回原告(反诉被告)王**其余诉讼请求。本诉案件受理费81,800元，由原告王**、被告上海上璞股权投资基金管理中心(有限合伙)各半负担。反诉案件受理费10,438元，由反诉被告王**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  孟高飞审 判 员  施 帅人民陪审员  徐爱华二〇二〇年八月五日书 记 员  顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。