中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1694号 上诉人（原审被告、反诉原告）：昌都市华协医院有限公司。住所地：西藏昌都市聚盛路**。 法定代表人：夏琦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：漆彩虹，该公司董事长。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：昌都市康巴国际大酒店有限公司。住。住所地：西藏昌都市卡若区聚盛路**/div> 法定代表人：郭远富，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡智宏，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。 委托诉讼代理人：段赛男，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。 被上诉人（原审被告）：夏忠永，男，1967年9月22日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 原审第三人：漆彩虹，女，1969年2月10日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人昌都市华协医院有限公司（以下简称华协医院）因与被上诉人昌都市康巴国际大酒店有限公司（以下简称康巴酒店）、夏忠永及原审第三人漆彩虹房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区高级人民法院（2018）藏民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。华协医院的委托诉讼代理人漆彩虹、康巴酒店的委托诉讼代理人胡智宏、原审第三人漆彩虹到庭参加诉讼。被上诉人夏忠永经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 华协医院上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，判决华协医院不向康巴酒店支付房屋租金、违约金及占用费；3.撤销一审判决第三项，判决华协医院与康巴酒店之间的房屋租赁合同继续履行，华协医院不向康巴酒店返还租赁房屋；4.撤销一审判决第五项，支持华协医院的反诉请求；5.由康巴酒店承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决解除的康巴酒店与夏忠永签订的《房屋租赁合同》，未成立且未生效，也不是华协医院与康巴酒店实际履行的合同。华协医院与康巴酒店实际履行的是康巴酒店与漆彩虹于2015年3月30日签订的《房屋租赁合同》，一审判决认定华协医院与康巴酒店实际履行的是2015年3月16日康巴酒店与夏忠永签订的《房屋租赁合同》，属于事实认定错误。（二）一审判决对案涉房屋交付的时间、面积认定错误。房屋交付时间最早应为2015年8月，一审判决认定交付时间为2015年6月19日有误，且华协医院没有使用-1、2、3、4楼，康巴酒店没有证据证明已交付，一审判决以康巴酒店对外终结合同以及对应房屋处于闲置状态即认定交付，没有依据。（三）一审判决驳回华协医院的全部反诉请求，没有法律依据。华协医院所举证据能够反映江水侵入导致设备损毁的事实，也能够据此推定造成了营业损失，一审法院对全部损失均不予认定有误。 康巴酒店辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 漆彩虹述称，同意华协医院的上诉意见。 夏忠永未作答辩。 康巴酒店向一审法院起诉请求：1.依法确认康巴酒店与华协医院、夏忠永签订的《房屋租赁合同》已于2018年3月9日解除，华协医院、夏忠永应予返还案涉租赁房屋；2.判令华协医院、夏忠永共同向康巴酒店支付房屋租金17870630.13元、支付逾期付款违约金8793896.5元，共计26664526.63元；3.判令华协医院、夏忠永共同向康巴酒店支付导致合同解除的违约金1300万元；4.判令华协医院、夏忠永向康巴酒店支付自合同解除之日至实际返还案涉房屋之日的占用费1096986.3元（自2018年3月9日起按19945.2元/日标准暂计算至起诉日即2018年5月3日，占用费计付至返还房屋日清）；5.判令由华协医院、夏忠永承担本案诉讼费用。 华协医院向一审法院反诉请求：1.判令康巴酒店向其赔偿设备毁损损失353万元；2.判令康巴酒店向其赔偿设备维修费用85万元；3.判令康巴酒店向其赔付经营损失2992005元；4.判令由康巴酒店承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年3月16日，出租方康巴酒店（甲方）与承租方夏忠永（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条出租房基本情况。该房屋坐落于西藏昌都市聚盛路168号，现名称为“昌都康巴国际大酒店”。该房屋结构为楼房，房屋使用面积22535.169平方米，装修状况为精装。第三条房屋用途。该房屋现有用途为商业用房。乙方承租该房的用途为开办医院，甲方同意乙方以此作为医院开办地点及经营场所（在乙方合作开办的医院设立后，医院作为本合同的承租方，即乙方）。在乙方租赁经营期间所发生的一切安全、生产等事故由乙方自行承担。第五条租赁期限。（一）租赁期限，共计20年，以房屋交接时间为准。装修期为3个月，装修期不计入租赁期限。（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。第六条租金及支付。1.租金标准每年800万元。租赁范围为第一条中所有房屋。对暂未交付的房屋，扣除租金（扣除租金数额按原甲方与承租方的租赁合同租金数额执行）。租金总额每五年按百分之十递增。2.租金支付时间：第一、二年按季度支付，支付时间为每季度开始三日内。第三年按年支付，支付时间为每年度开始五日内。3.租金支付方式：通过现金或转账的方式支付，转账支付的，乙方需书面指定并提供准确的银行账户信息。第七条房屋交付及返还。（一）交付。1.甲方在本合同生效并接到乙方书面通知后十日内将本合同租赁房屋中的1、5、6、7、8、9、10、11楼及负1楼、负2楼的停车场全部交付给乙方使用（甲方已出售停车位除外）。2.甲方应将本合同租赁房屋中的2、3、4楼及负1楼的洗浴中心在其现有租赁合同期限届满时收回并交付乙方使用（相关楼层现有租赁合同期限见附件1相关房屋《租赁合同》复印件）。3.《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交相关钥匙后视为交付完成。（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，无法收回部分，由甲乙双方协商解决处理。此外，乙方应将租赁房屋恢复现状。第十条合同的解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力等导致无法继续履行的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任。第十一条违约责任。（一）租赁期内，如甲方擅自提前收回房屋，应向乙方承担乙方投资额130%的违约金。（二）租赁期内，如乙方单方解除本合同或因乙方原因导致本合同无法实际履行，甲方有权要求乙方按其实际经济损失130%承担违约金。甲方实际损失暂定为1000万元。（三）乙方逾期不向甲方支付租金，除继续支付租金外，还应按拖欠总金额2%/每月支付逾期付款违约金；逾期超过12月的，甲方有权单方解除合同且不承担违约责任等。 同日，夏忠永（甲方）与郭远富（乙方）签订了《民营医院合作投资协议书》，约定：一、合作目的。甲乙双方合作出资设立一家公司，公司形式为有限责任制，公司名称暂定为西藏自治区昌都市华协医院有限责任公司，由公司出资在西藏昌都市聚盛路168号（现康巴国际大酒店）设立一家民营医院，医院名称初步拟定为：昌都华协医院。二、公司股份比例。双方约定，公司出资为2000万元，甲乙双方在约定的时间内按约定比例和数额投入资金，承担风险，分配利润。其中，甲方投入1000万元，占股份50%，乙方投资1000万元。双方还对合作期限、各自权利义务、利润分配方案、医院组织机构、管理及财务制度、违约责任等方面做了约定。 2015年5月7日的《昌都市华协医院有限公司章程》内容显示，公司股东共2个，漆彩虹和郭远富，公司注册资金800万元，各股东应按漆彩虹出资408万元，占出资比例51%，郭远富出资392万元，占出资比例49%，在2015年6月1日前缴足出资等内容。 2015年5月14日，华协医院成立，注册资本800万元，法定代表人为夏琦。夏忠永与漆彩虹为夫妻关系，夏琦与二人为父母子女关系。 2015年5月27日，华协医院召开全体股东会议，郭远富、漆彩虹、陈江参加会议形成《股东会决议》，决定：1.同意《西藏昌都市华协医院有限公司章程修正案》。2.股东对所持有该公司股份表示一致同意，会议合法有效。 2015年5月28日《西藏昌都华协医院有限责任公司章程修正案》内容为，将华协医院原章程第二章有关公司股东修改为：公司股东3个，分别为漆彩虹，认缴出资328万元，占出资比例41%；郭远富，认缴出资392万元，占出资比例49%；陈江，认缴出资80万元，占出资比例10%，出资期限为2015年6月1日前。 2015年6月19日，康巴酒店制作了《康巴国际大酒店物品移交清单》，并由康巴酒店、华协医院相关人员签字确认。 2015年8月4日，昌都市城乡规划局下文《关于昌都市华协医院有限公司申请变更房屋使用性质的回复》，作出“同意将原酒店改造为医院”的行政许可。2015年8月24日《昌都华协医院设计图纸初审意见》批准华协医院取得消防支队对设计图纸的初审意见。2015年8月24日《昌都市人民政府专题会议纪要》体现华协医院为2015年昌都市招商引资重点项目。 2017年7月9日，澜沧江江水上涨，江水沿康巴酒店大楼直排入江的排水管倒灌进入该大楼安放医疗设备的负2楼，导致积水淹没设备。为此华协医院报了案，在执勤民警帮助下及时转移设备，但部分设备仍毁损。 2018年3月9日，康巴酒店向华协医院发出《关于终止房屋租赁合同的函》，称康巴酒店于2015年6月20日将房屋正式移交给华协医院已两年多时间，除去约定的装修时间3个月不计入期限，房屋租金华协医院到现在分文未付。在这两年多里，康巴酒店曾多次催要租金以及提出解决办法，华协医院均以各种理由推托、拖延，严重影响了康巴酒店正常运转和公司声誉，故依据《房屋租赁合同》第十一条第三款，致函华协医院：一、康巴酒店与华协医院解除《房屋租赁合同》；二、在华协医院收到此终止函一个月内，将房屋归还给康巴酒店并恢复原样；三、支付从租赁时间起到现在所有房租及合同约定的违约金并承担相应的违约责任。 另查明，2014年11月13日，康巴酒店与扎西签订《租赁合同》，约定由康巴酒店将酒店2楼出租给扎西经营茶楼，合同期为五年，从2014年11月13日起至2019年11月12日止，房租费为每月3万元，房租费每年随行就市，次年另议等内容。2014年7月13日，康巴酒店与刘小红签订《租赁合同》，约定由康巴酒店将酒店3楼中餐厅租赁给刘小红经营中餐，租赁期限2年，从2014年7月13日至2016年7月13日止，租金为第一年40万元，第二年租金另议等内容。2011年，康巴酒店与黄俊签订《租赁协议》，约定康巴酒店租赁酒店游泳池及负一楼房间公共设施（除男生宿舍、库房、机房等），用于游泳池及按摩、洗脚业务经营，租赁期限自2011年4月30日至2016年4月30日，租金为36万元/年等内容。2012年6月24日，康巴酒店与重庆老村长火锅店签订《房屋租赁合同》，约定康巴酒店将酒店4楼租赁给重庆老村长火锅店经营餐饮，租赁期限自2012年6月25日至2016年1月17日止，租金第一年40万元，每年租金在上年基础上递增5%等内容。 一审法院认为，本案的争议焦点为：第一，案涉《房屋租赁合同》的权利义务人应为谁；第二，康巴酒店大楼交付的时间及面积；第三，康巴酒店是否享有单方解除权及解除时间；第四，康巴酒店主张的欠付租金、违约金、占用费等能否成立；第五，华协医院主张的设备毁损费、维修费、经营损失等能否成立。逐项分析如下： 一、案涉《房屋租赁合同》的权利义务人应为谁 一审法院认为，康巴酒店于2015年3月16日与夏忠永签订《房屋租赁合同》，租赁康巴酒店大楼用于开办医院，同日夏忠永与郭远富签订《民营医院合作投资协议》，二人合作设立一家公司，由公司租赁康巴酒店大楼设立一家民营医院。2015年5月14日，华协医院成立，经营地，经营地点为康巴酒店大楼东为漆彩虹、郭远富。2015年7月8日，股东又增加了陈江，出资比例亦发生相应变化，法定代表人为夏琦。现因华协医院未支付房屋租赁费导致康巴酒店单方发函解除《房屋租赁合同》，并要求夏忠永、华协医院共同承担尚欠的房屋租赁费及违约责任。夏忠永称租赁费与其无关，租赁人是华协医院。一审法院认为，从上述事实可以确认，夏忠永是开办华协医院的发起人之一，之后实际成立公司时，公司股东中没有夏忠永，而是其妻漆彩虹，其子夏琦成为华协医院开办后的法定代表人。华协医院亦认可应由其支付房屋租赁费。关于发起人设立公司过程中对外签订合同责任的承担，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”；第三条第一款规定：“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同义务的，人民法院应予支持”。据此，康巴酒店可以向夏忠永或华协医院主张房屋租赁费，然本案中康巴酒店坚持应由夏忠永和华协医院共同承担房屋租赁费。对此，一审法院认为，《房屋租赁合同》签订主体及承诺付款义务人为夏忠永，但是成立华协医院之后，夏忠永却不是公司股东或需对华协医院承担责任的人，虽华协医院自认房屋租赁后果的承担，但因权利人康巴酒店为了实现合法债权，依据合同相对性原则还向夏忠永主张权利，该维权行为并无不当，应得到支持，因此本案房屋租赁费及违约责任应由夏忠永和华协医院共同承担。 二、康巴酒店大楼交付的时间及面积 （一）租赁物交付时间。据康巴酒店与夏忠永签订的《房屋租赁合同》“第七条房屋交付及返还。（一）交付。1.甲方在本合同生效并接到乙方书面通知后十日内将本合同租赁房屋中的1、5、6、7、8、9、10、11楼及负1楼、负2楼的停车场全部交付给乙方使用（甲方已出售停车位除外）。2.甲方应将本合同租赁房屋中的2、3、4楼及负1楼的洗浴中心在其现有租赁合同期限届满时收回并交付乙方使用。（相关楼层现有租赁合同期限见附件1相关房屋《租赁合同》复印件）。3.《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交相关钥匙后视为交付完成”约定，在签订合同生效并接到夏忠永通知后十日内康巴酒店应交付租赁物。关于实际交付时间，康巴酒店主张是2015年6月19日，华协医院则主张是2015年8月底。一审法院认为，康巴酒店提交的《康巴国际大酒店物品移交清单》有双方确认签字，虽签字时间为2015年8月，但上面还详细记载2015年6月19日水电表的具体数据，且有证人次仁旺堆、高思的《证人证言》等证据证明华协医院进驻时间，华协医院虽举证2015年8月份昌都市城乡规划局、消防支队、市政府等职能部门向华协医院出具的公文，拟证明其进驻时间为8月份，但这些公文并非入驻前必须完成的事项，不能直接证明华协医院入驻的具体时间，因此一审法院认定康巴酒店交付租赁房屋时间为2015年6月19日。 （二）租赁面积的计算。据《房屋租赁合同》第七条约定，1、5、6、7、8、9、10、11楼及负1楼、负2楼的停车场属应正常交付华协医院使用的楼层，根据华协医院大楼楼层使用情况可以确定负2楼及1、5、6、7、8、9、10、11楼均由其使用的事实，故一审法院予以认定。对康巴酒店签约时与案外人正履行中的2、3、4楼及负1楼，康巴酒店主张其中3楼系提前与案外人刘小红解除合同并正常交付，但未举证与刘小红提前解除合同并交付的证据，故对康巴酒店有关3楼是2015年6月19日正常交付的主张不予支持，依据康巴酒店与刘小红的合同约定，合同期截止时间为2016年7月13日，故这期间的租赁费应依租赁合同“对暂未交付的房屋，扣除租金（扣除租金数额按原甲方与承租方的租赁合同租金数额执行）”之约定，从华协医院应付款中扣除。双方均认可负1楼、2楼案外人仍在使用，一审法院予以确认，故这期间的租赁费从华协医院应付款中扣除。康巴酒店主张4楼的合同已于2015年9月与案外人终结并交付，该楼层在合同终结后处于闲置状态，华协医院对交付的事实不予认可。依据租赁合同中康巴酒店与华协医院之间有关涉案外人租赁合同“届满时收回并交付华协医院”的约定，一审法院认为，该楼层应视为合同到期日2016年1月17日交付于华协医院。对于华协医院所主张康巴酒店还有附楼3号楼未交付的情况，经审查，双方签订合同中仅就康巴酒店主楼的租赁进行了约定，未见对其他附属楼予以租赁以及需要交付的约定，故华协医院的该主张无事实依据，一审法院不予认可。 三、康巴酒店是否享有单方解除权及解除时间 根据上述分析，为了计算方便，按照康巴酒店与案外人之间的合同到期日分段计算，华协医院应支付的租金（扣除3个月免租）：2015年9月19日至2016年1月17日（4楼交付日），共计118天，应付（800万元－40万元－36万元－40万元－36万元）÷365天×118天﹦2094904元；2016年1月18日至2016年7月13日（3楼交付日），共计174天，应付（800万元－40万元－36万元－36万元）÷365天×174天﹦3279781元；2016年7月14日至2018年3月9日，共计595天，应付（800万元－36万元－36万元）÷365天×595天﹦11867397元。综上，截至康巴酒店向华协医院发解除合同函，华协医院欠付租金累计17242082元。依据双方合同中“乙方逾期不向甲方支付租金……逾期超过12月的，甲方有权单方解除合同且不承担违约责任等”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，因华协医院未履行支付房屋租赁费的合同义务，康巴酒店享有了解除合同权利，故其于2018年3月9日向华协医院发《关于终止房屋租赁合同的函》的行为，符合双方合同约定，因此一审法院确认《房屋租赁合同》已于2018年3月9日解除。 四、康巴酒店主张的欠付租金、违约金、占用费等能否成立 康巴酒店依据租赁合同“第十一条违约责任（二）租赁期内，如乙方单方解除本合同或因乙方原因导致本合同无法实际履行，甲方有权要求乙方按其实际经济损失130%承担违约金。（三）乙方逾期不向甲方支付租金，除继续支付租金外，还应按拖欠总金额2%/月支付逾期付款违约金；逾期超过12月的，甲方有权单方解除合同且不承担违约责任等”约定，并举证其为了经营酒店所做大量投入，以印证双方约定甲方单方解除合同违约金1300万元的原因，从而向华协医院主张违约金1300万元、逾期付款违约金8793896.5元。华协医院认为，康巴酒店对酒店的投入其已通过经营收回成本，按照华协医院提交的租赁合同不存在需支付租金的情况，故对康巴酒店单方解除合同、逾期付款违约金均不予认可。一审法院认为，康巴酒店放弃自行经营酒店将大楼租赁给华协医院，该行为由商事主体自由意志决定，其应自行承担选择转投经营项目的商业风险。经一审法院审查，截至2018年3月9日双方合同解除时，华协医院欠康巴酒店租金17242082元，然康巴酒店主张的解除合同违约金和逾期付款违约金两项合计达21793896.5元，远高于康巴酒店的实际损失。因华协医院主张其无需承担违约责任，可以理解含违约金过高之意，按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，一审法院对康巴酒店主张的违约金金额调整为康巴酒店实际损失的百分之三十，即欠付租金17242082元×30%﹦5172624.6元。自2018年3月9日至2018年5月3日起诉之日的房屋占用费，实际占用天数51天，应为（800万元－36万元－36万元）÷365天×51天＝1017205.2元。 五、华协医院主张的设备毁损费、维修费、经营损失等能否成立 华协医院认为，2017年7月9日澜沧江江水上涨导致华协医院所在康巴酒店大楼直排入江的排水管将江水倒灌进入医院大楼安放医疗设备的负2楼，使得积水淹没设备，导致华协医院部分设备毁损以及后期经营利润减损的责任应由康巴酒店承担，是康巴酒店提供的租赁建筑排水管设置违反建筑规定所致。康巴酒店则认为，大楼建筑是经质检部门验收合格，且一直是这样设置的排水管，数年来未发生过任何事故，2017年7月洪水上涨是几十年未遇情况，作为出租人没有任何过错，损失应由华协医院自行承担。一审法院认为，首先，尽管华协医院举证证明了江水侵入导致设备损失的事实，但所举证据除发生维修费85万元的合同外，其他证据均无原件或由其自行制作完成，无法证明相关损失。其次，支持损害赔偿责任的条件要求过错与损失结果之间存在因果关联，但从案涉大楼2008年建成，排水管一直是这样设置，华协医院也未举证大楼排水管的设置方式违反了建筑法规定。再者，华协医院在接受租赁物时亦未对排水管的设置提出异议，直到事发，已经使用一年多时间，故应视为康巴酒店提供的租赁房屋符合双方质量要求。因此华协医院所主张设备毁损费、维修费、经营损失无法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，本诉部分事实清楚，证据确凿，一审法院对《房屋租赁合同》解除事实予以确认，对康巴酒店主张的拖欠租金款、违约责任、占用费的诉请，根据本案事实予以部分支持；对华协医院的反诉请求，因缺乏事实及法律依据一审法院不予支持。 一审法院判决：一、确认康巴酒店与夏忠永签订的《房屋租赁合同》已于2018年3月9日解除；二、华协医院与夏忠永于判决生效之日起十五日内向康巴酒店支付拖欠的房屋租金17242082元、违约金5172624.6元、房屋占用费1017205.2元，三项共计23431911.8元；三、华协医院于判决生效之日起三十日内向康巴酒店返还租赁房屋；四、驳回康巴酒店其他诉讼请求；五、驳回华协医院的全部反诉请求。案件受理费，本诉费245607.57元、反诉费25802元，由康巴酒店承担122804元，华协医院、夏忠勇承担148606元。 二审中，当事人没有提交新证据。夏忠永虽递交了上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费，本院按自动撤回上诉处理。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题在于：一、康巴酒店与华协医院实际履行的是哪一份《房屋租赁合同》；二、康巴酒店向华协医院交付案涉租赁房屋的时间及面积如何认定；三、华协医院主张的设备毁损费、维修费、经营损失等反诉请求能否成立。 一、关于康巴酒店与华协医院实际履行的是哪一份《房屋租赁合同》的问题 康巴酒店主张实际履行的是2015年3月16日夏忠永与康巴酒店签订的《房屋租赁合同》，租金800万元/年。华协医院主张实际履行的是2015年3月30日漆彩虹与康巴酒店签订的《房屋租赁合同》，租金100万元/年。本院认为，首先，从合同形式来看，两份合同的抬头打印部分承租方均为两人，但尾部签字处都只有一人签字，华协医院一方面主张2015年3月16日的合同因承租人一方（郭远富）未签字导致合同未成立，另一方面又认可存在同样问题的2015年3月30日的合同，逻辑上是矛盾的，并且合同主体应以最终签字确认为准，2015年3月16日的合同主体为夏忠永与康巴酒店，华协医院认为该合同不成立的主张没有法律依据。其次，从合同主体来看，虽然华协医院成立后的股东是漆彩虹，但夏忠永与漆彩虹是夫妻关系，并且华协医院2016年的年度报告中载明的发起人是夏忠永和郭远富，夏忠永签订租赁合同也是为了设立华协医院，故一审认定夏忠永为发起人并无不当，按照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第二款的规定，其签订的合同责任可以由华协医院承担。再次，从合同内容来看，两份合同最大的差异在于租金标准，两份合同均约定对签约时暂未交付的房屋按照原租赁合同租金标准扣除租金，康巴酒店共有十三层，其中暂未交付的-1、2、3、4层原租赁合同租金合计152万元，若按照2015年3月30日的合同履行，整栋楼的租金才100万元，康巴酒店根本无租金可收，明显与商事行为的盈利本质相悖。对此，华协医院主张由于郭远富是康巴酒店的法定代表人，故让渡了部分租金权益作为对华协医院的投资，但该主张没有相应的证据证明，本院不予采信。而2015年3月16日的合同是按照市场价约定的租金标准，更具合理性。最后，从表现形式来看，2015年3月30日的合同没有原件，证据来源是华协医院从工商部门调取，并且一审中华协医院还申请向税务部门调取康巴酒店缴税所依据的合同，欲证明该份合同是对外使用的合同。对此，康巴酒店的解释是为了避税，这与该合同约定了低额租金相吻合，虽然该行为违反了税收管理规定，但更符合实际情况，本院对此予以采信。综上，案涉的两份合同属于“阴阳合同”，对外的一份并不是双方真实意思表示，对内的一份则是双方真实意思表示，双方实际履行的是2015年3月16日夏忠永与康巴酒店签订的《房屋租赁合同》，华协医院未按约支付租金，构成违约，按照合同第十一条第三款约定，康巴酒店享有单方解除权，该合同已于2018年3月9日解除，一审认定具有相应的事实和法律依据。 二、关于康巴酒店向华协医院交付案涉租赁房屋的时间及面积如何认定的问题 针对-2、1、5-11楼的交付时间，康巴酒店提交了《康巴国际大酒店物品移交清单》，该清单抬头打印的时间为2015年6月19日，水电表的读数也是计算到2015年6月19日，并且有证人出庭作证，证明华协医院在6月份已经进驻，上述证据能够形成完整的证据链，证明康巴酒店交付的时间为2015年6月19日，一审认定并无不当。针对3、4楼是否交付，租赁合同约定“在其现有租赁合同期限届满时收回并交付”，且该两层楼在原租赁合同到期后已实际处于闲置状态，再结合证人证言，一审认定原租赁合同到期日即为交付日有相应的事实依据，本院予以维持。 三、关于华协医院主张的设备毁损费、维修费、经营损失等反诉请求能否成立的问题 案涉租赁合同第八条约定，出租方应保障房屋及其现有附属设施处于适用和安全的状态。康巴酒店2008年建成后，经过了建设行政主管部门的验收，符合建设工程质量管理相关规定，验收合格后取得了产权证，应当视为房屋质量合格，大楼的排水管一直是这样设置，交付也是按现状交付。2017年7月，由于天降暴雨导致澜沧江水位上涨，案涉大楼直排入江的排水管因江水倒灌进入华协医院的负2楼，导致华协医院部分设备毁损以及后期经营利润减损，而发生江水倒灌的原因可能有多种情况，华协医院在一、二审中均没有提供证据证明是何原因所致。康巴酒店作为出租方，在没有证据证明其交付的房屋排水管道设计有缺陷，或者有违法性的情况下，应当视为交付符合合同约定，华协医院所主张的损失与康巴酒店无法律上的因果关系，其反诉请求不能成立。 综上所述，华协医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费158959.5元，由昌都市华协医院有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  汪国献 审判员  马成波 审判员  叶 欢 二〇二〇年八月十八日 法官助理李蔚然 书记员伍齐敏