上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初5484号原告(反诉被告)：夏卫清，男，1983年11月12日生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县沙湾镇坑头村新处**。委托诉讼代理人：陈星宇，上海汉勤律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海浙盛网络科技有限公司，住所地上海市浦东新区万祥镇宏祥北路******。法定代表人：符加平，董事长。委托诉讼代理人：陆轶群，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：符加平，男，1972年11月14日生，汉族，住浙江省温岭市大溪镇毛坦村**。委托诉讼代理人：陆轶群，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)夏卫清与被告(反诉原告)上海浙盛网络科技有限公司(以下简称浙盛公司)、被告符加平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月28日作出(2019)沪0113民初1175号民事判决。夏卫清不服该判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院于2019年9月12日作出(2019)沪02民终5052号裁定，发回重审。本院于2020年3月11日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行审理。原告(反诉被告)夏卫清的委托诉讼代理人陈星宇，被告(反诉原告)浙盛公司、被告符加平的共同委托诉讼代理人陆轶群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏卫清向本院提出诉讼请求：1、确认《商铺租赁合同》无效；2、判令浙盛公司、符加平赔偿夏卫清房屋租赁费及押金损失8.5万元、装修费15万元、加盟费及押金损失7万元、营业损失费3万元、设备损失费102,737.2元、蓄电池电瓶费及电缆变压器安装费8,000元，共计445,737.2元。事实和理由：2018年1月31日，夏卫清与浙盛公司、符加平签订商铺租赁合同，约定，夏卫清承租上海市宝山区沪太路XXX号东方国贸门口1F-1号商铺(以下简称系争房屋)用于经营奶茶店，租期两年，租金六个月一付7.5万元。合同签订后，夏卫清进行装修并经营，但商铺每晚7点断电，夏卫清为此购买蓄电池电瓶，且商铺因下水道堵塞等问题存在安全及卫生隐患。后夏卫清才得知系争房屋系违法建筑，无法办理营业执照等相关手续。2018年5月，宝山区市场监督管理局下发询问通知书，责令夏卫清停产停业。2018年7月23日，卫生办、拆违办等单位联合下发告知书，要求夏卫清于2018年7月31日前搬离。双方沟通无果，夏卫清被迫于2018年8月8日停业。因出租方故意隐瞒商铺违法搭建的事实，涉案商铺租赁合同无效，浙盛公司系一人有限责任公司，符加平系其法定代表人，应当共同赔偿夏卫清租赁费、装修费、加盟费、设备损失费等损失。故夏卫清提出诉请如上。浙盛公司、符加平辩称，系争房屋确实没有产证，同意商铺租赁合同无效。合同是浙盛公司与夏卫清签订的，符加平不应承担合同项下的法律责任。夏卫清实际租赁使用系争房屋，理应支付相应的租金及占用费，浙盛公司无需赔偿其租赁费损失。夏卫清在签订合同时清楚系争房屋的性质及主要情况，浙盛公司对于签订合同无过错，不应承担赔偿责任。夏卫清诉请的损失是正常商业经营支出，与浙盛公司无关。蓄电池电瓶是浙盛公司购买，无需再支付该项费用。不认可电缆变压器安装费。同时，浙盛公司反诉要求：1、夏卫清支付拖欠的2018年9月15日至2018年10月14日期间的占用费12,500元；2、夏卫清结清水费1,400元和电费3,362.75元。夏卫清针对反诉辩称，不同意全部反诉请求，夏卫清于2018年8月8日搬离，水电费已结清。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年1月31日，夏卫清(承租方、乙方)与浙盛公司(出租方、甲方)签订商铺租赁合同，约定，甲方将系争房屋租赁给乙方经营使用，建筑面积约30平方米，租期自2018年3月15日至2022年3月14日止；每年租金15万元，付款方式为六个月一付7.5万元，押金1万元；租赁期内该商铺所产生的水电费均由乙方承担，并在每月5号前向甲方支付；甲方应保证乙方商铺场地合法、合规，需为乙方提供办理相关经营手续保证乙方正常经营；乙方有权合理装修该店铺，需向甲方签订合同缴纳租金后经备案方可经营装修，如因甲方房屋性质发生变化乙方不能正常经营，甲方必须赔偿乙方一切损失。合同落款处出租方由符加平签字并加盖浙盛公司公章。当日，夏卫清支付六个月租金7.5万元及押金1万元。审理中，夏卫清表示，因系争房屋为违法搭建，2018年7月23日大场镇卫生办、大场镇拆违办等七家单位联合出具告知书，告知系争房屋存在违法搭建、违法排污等安全及卫生隐患，需要进行整改，之后夏卫清自行搬离了系争房屋。浙盛公司、符加平表示，系争房屋确实没有产权证、建设规划许可证等建设审批手续，目前系争房屋已被拆除。夏卫清为证明其主张的损失，向本院提交下列证据：1、关于装修费损失提供：建筑装饰工程施工合同、收款收据5张，证明夏卫清为装修系争房屋花费15万元。浙盛公司、符加平对该组证据真实性有异议，表示系争房屋的面积仅为30平方米，装修花费15万元不符合实际，且没有提供发票及转账凭证等付款证据。2、关于加盟费及押金损失提供：夏卫清与上海伍拾岚餐饮管理有限公司签订的单店商标授权使用合同、银行业务回单、收据，证明合同约定了店铺所在地为沪太路XXX-XXX号东方国贸一楼，期限自2018年4月1日至2021年3月31日，商标授权金6万元，押金1万元；夏卫清为此支付加盟费及押金共7万元。浙盛公司、符加平对合同真实性无异议，但认为合同虽然记载了店铺地址，但经营地址是可以迁移的，实际上夏卫清将经营地址进行了迁移；授权费及押金并非实际发生的损失，伍拾岚公司可退还款项。夏卫清表示，该授权系单店授权，不能变更经营地址，押金可以退，加盟费退不了，目前还未与伍拾岚公司进行结算。3、关于设备损失提供：新开店设备费用清单、设备清单，证明夏卫清为开店购买设备花费10万元。浙盛公司、符加平对清单真实性无异议，但无法证明清单上的所有设备已实际购买并使用，夏卫清也未提供设备的购买凭证、发票等，实际上夏卫清已在他处继续经营伍拾岚奶茶店，即使已购买上述设备，夏卫清也可以在他处继续使用，故不是夏卫清实际发生的损失。夏卫清表示无法提供设备的购买凭证，已经将上述设备搬至仓库内，其中不锈钢操作平台是定制的，无法在他处使用，价值无法明确。4、关于蓄电池电瓶费、电缆变压器安装费提供：网页订单详情截屏，证明因系争房屋每晚18时后无法用电，夏卫清为此购买蓄电池、逆变器花费5,766元，并额外产生人工安装费、电缆费等。浙盛公司、符加平认可夏卫清购买蓄电池、变电器花费5,766元，但表示浙盛公司、符加平已经向夏卫清报销了上述费用，虽然无法提供相关凭证，但夏卫清在搬离商铺时，将上述设备留在商铺内未带走，由此可证明浙盛公司、符加平对上述设备的出资情况，不同意返还。对于安装费、电缆费不认可，夏卫清未提供证据证明。为证明己方主张，浙盛公司向本院提交下列证据：证据1、符加平与夏卫清的微信聊天记录，其中2018年10月14日的微信聊天记录中，夏卫清：“今天内部东西已经腾空，余留电瓶四个、逆变器一台、空调一台、主体装修结构未动，钥匙交给你”，证明夏卫清于2018年10月14日搬离系争房屋，并明确店内剩余设备，说明电瓶、变压器是属于浙盛公司的财物。证据2、2018年10月16日拍摄的电表读数照片，证明夏卫清搬离之后紧接着拍摄的电表读数。证据3、收据，证明浙盛公司以单价1.57元的标准向案外人支付电费。证据4、照片、网页截屏，证明夏卫清搬离系争房屋后在宝山区永乐路XXX号XXX楼开设上海市宝山区清英岚饮品店继续经营伍拾岚品牌的奶茶店。夏卫清对证据1不认可，表示夏卫清实际于2018年8月8日停业并搬离，但没有办理交接手续，根据双方聊天记录，于2018年10月14日进行了确认；并表示因被告提出新的承租方需要使用蓄电池电瓶，电瓶遂滞留在商铺内。对证据2不认可，认为照片拍摄于2018年10月16日，而夏卫清于2018年8月8日停业，因此电表读数与实际不符。对证据3真实性无异议。对证据4真实性无异议，但认为上海市宝山区清英岚饮品店成立于2017年9月21日，早于本案涉及的奶茶店，与本案无关。另查明，浙盛公司系一人有限责任公司，股东为符加平一人。审理中，符加平未向本院提供其财产与浙盛公司财产相独立的证据。本院认为，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方均表示系争房屋没有产权证及建设工程规划许可证等合法建造手续，故就系争房屋签订的《商铺租赁合同》无效。本案争议焦点之一，夏卫清何时搬离系争房屋。审理中，夏卫清表示其于2018年8月8日自行搬离，但并未提供相应证据，本院不予采信。现浙盛公司提供证据证明夏卫清于2018年10月14日通过微信告知搬离系争房屋，夏卫清亦表示双方于该日进行了确认，故本院确认夏卫清搬离时间为2018年10月14日。关于使用费，本院认为，合同无效不免除夏卫清支付房屋占有使用费的义务。故对于浙盛公司主张2018年9月15日至2018年10月14日期间的使用费12,500元，本院予以准许。而夏卫清要求浙盛公司返还其已付租金7.5万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于押金，根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。现夏卫清要求返还押金1万元，本院予以准许。本案争议焦点之二，夏卫清损失范围及金额的确定。根据法律规定，合同被认定无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，浙盛公司作为出租方明知其出租的房屋无合法手续，应知晓其所订立的租赁合同为无效合同，而夏卫清作为承租方未尽到谨慎审查所租房屋的建房及权属等手续的义务，故双方对租赁合同无效均有过错，应根据各自过错的性质和程度承担相应责任。关于损失范围及金额，本院作如下阐述：关于装修费损失，虽然夏卫清提供了装修合同及收款收据，但未能提供实际支付装修款的付款凭证等证据，故本院对于夏卫清主张的装修费金额不予认可。但考虑到夏卫清承租系争房屋经营奶茶店确实需进行装修，且系争房屋已被拆除，装修残值已无法评估，故本院根据本案实际情况酌情确定夏卫清装修费损失。关于加盟费及押金，系夏卫清经营所付出的经营成本，夏卫清与案外人尚未结算，并不排除迁址他处继续经营的可能性，故该项诉请依据不足。关于设备损失，夏卫清自述相关设备已自行搬离。至于夏卫清表示其中不锈钢操作平台系定制，无法在他处继续使用，但并未提供切实证据证明，且对于其价值亦无法确定。故对于设备损失的主张亦缺乏依据。综上，本院认为，鉴于夏卫清承租系争房屋经营了一段时间的奶茶店，的确会存在装修损失，亦可能产生设施设备及加盟费损失，故本院根据本案的实际情况及双方的过错程度，酌情确定浙盛公司赔偿夏卫清上述各项损失共计4万元。关于蓄电池电瓶费、电缆变压器安装费损失。审理中，夏卫清提供证据证明其购买蓄电池、逆变器花费5,766元，浙盛公司亦表示认可。根据现有证据及双方陈述，夏卫清在搬离房屋时将电瓶、逆变器留在系争房屋内。现浙盛公司拒绝返还，认为其已经向夏卫清报销了该笔费用，但无法提供报销的相关证据，故本院对于浙盛公司的上述意见不予采纳，浙盛公司应赔偿夏卫清蓄电池、逆变器损失5,766元。至于夏卫清主张相应的安装费、电缆费，未提供证据证明，本院不予支持。关于营业损失，因夏卫清未举证证明，本院难以确认。关于水电费的负担。租赁合同约定租赁期间产生的水电费由夏卫清承担，虽然该合同无效，但关于水电费的约定可参照履行。夏卫清辩称水电费已结清，但未提供证据证明，本院不予采信。故浙盛公司要求夏卫清支付水电费的主张，本院予以支持。虽然合同对于水电费的计算标准未进行约定，且浙盛公司亦未提供切实证据证明实际发生的水电费金额，但本院认为，夏卫清承租房屋进行奶茶店经营，势必会产生相应的水电费用，浙盛公司主张的水电费金额尚属合理，本院予以支持。关于符加平的法律责任。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。浙盛公司系一人有限责任公司，符加平系唯一股东，其未提交证据证明其财产独立于公司财产，故符加平应当对公司债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)夏卫清与被告(反诉原告)上海浙盛网络科技有限公司就上海市宝山区沪太路XXX号东方国贸门口1F-1号房屋签订的《商铺租赁合同》无效；二、原告(反诉被告)夏卫清于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海浙盛网络科技有限公司2018年9月15日至2018年10月14日期间的占有使用费12,500元；三、原告(反诉被告)夏卫清于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海浙盛网络科技有限公司水费1,400元和电费3,362.75元；四、被告(反诉原告)上海浙盛网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)夏卫清租赁押金1万元；五、被告(反诉原告)上海浙盛网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告(反诉被告)夏卫清各项损失共计4万元；六、被告(反诉原告)上海浙盛网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)夏卫清蓄电池及逆变器费用5,766元；七、被告符加平对被告(反诉原告)上海浙盛网络科技有限公司上述第四、五、六项债务承担连带清偿责任；八、驳回原告(反诉被告)夏卫清的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,986元，由原告(反诉被告)夏卫清负担6,987元，被告(反诉原告)上海浙盛网络科技有限公司、被告符加平负担999元；反诉案件受理费115元，由原告(反诉被告)夏卫清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  陆建泉人民陪审员  董 明二〇二〇年八月二十六日法官 助理  董程程书 记 员  陈 琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。