重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初3415号原告：祁美恩，男，1970年9月30日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：陈小兵，重庆宛水律师事务所律师。被告：顾永均，男，1971年7月20日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：顾团亮，男，1994年12月18日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：郭登梅，女，1971年3月28日出生，汉族，住重庆市开州区。三被告共同委托诉讼代理人：夏绍清，重庆周立太(开州)律师事务所律师。原告祁美恩与被告顾永均、顾团亮、郭登梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，原告祁美恩于2020年5月27日向本院申请追加顾团亮为共同被告，本院于2020年5月28日依法通知顾团亮作为本案被告参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2020年7月2日第一次公开开庭进行了审理，原告祁美恩的委托诉讼代理人陈小兵、被告顾永均、顾团亮及其共同委托诉讼代理人夏绍清到庭参加诉讼。2020年7月23日本院依法通知郭登梅作为本案被告参加诉讼，于2020年8月5日第二次公开开庭进行了审理，原告祁美恩的委托诉讼代理人陈小兵、被告顾永均、顾团亮、郭登梅的共同委托诉讼代理人夏绍清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祁美恩向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2006年8月10日签订的《购房合同书》合法有效；2、要求被告无偿为原告办理房屋过户登记；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2006年8月10日原、被告双方签订了《购房合同书》，合同约定：“被告将其自有的位于重庆市开县新城X号房屋出售给原告(已装修)。约定房屋购房款为人民币:118888元，乙方入住甲方房屋时支付购房款人民币105888元，被告完善原告的房产证、土地使用证及其他四项后付清余款。”原告按照合同约定支付了购房款人民币113888元，被告也于签订合同当日将该房屋交付与原告，原告已入住至今。原告依据合同履行了相关义务，但被告时至今日拒绝协助原告办理过户。房屋买卖发生在被告顾永均与被告郭登梅夫妻关系存续期间，原告与被告居住的房屋在一栋楼，平时都是抬头不见低头见，如果被告顾永均的配偶郭登梅不认可买卖关系，在长达15年时间内完全可以提起诉讼或者找原告要求解除合同等，但被告郭登梅均未进行，其行为已经默认顾永均与原告之间的房屋买卖合同关系，签订房屋买卖合同时，约定的是面积125平方米，但并未约定是套内面积还是建筑面积，按照这种情况原告完全可以认为当时约定的是套内面积。原告为维护自身合法权益根据合同法相关规定特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告顾永均、顾团亮辩称，2006年8月10日原告祁美恩是与被告顾永均签订的《购房合同书》，被告顾团亮没有参与合同的签订以及收款等，所以被告顾团亮在本案中不是适格的当事人，不应作为被告，也不应该为其承担任何责任。至于原告祁美恩要求确认原、被告于2006年8月10日签订的《购房合同书》有效，被告顾永均、顾团亮认为，是原告祁美恩与被告顾永均之间存在合同效力，但对于追加的被告顾团亮不存在合同效力问题。对于原告祁美恩要求被告为原告祁美恩无偿办理房屋登记的该主张依法不能成立，虽然《购房合同书》第六条约定“甲方负责为乙方上户，一切费用由乙方自负”，但第二条也约定：“费用乙方概不负责”，第六条的约定明显推翻了第二条的约定，原告祁美恩的第二个请求不能成立。同时原告祁美恩在履行合同过程中也违反了合同的约定，合同第五条明确约定“乙方如果改变结构，必须经甲方同意”，但原告祁美恩在搬进涉案房屋时将承重墙拆除，明显改变了房屋的结构，是一种违约行为，被告顾永均、顾团亮认为双方未能达成协议的过错责任在原告方，诉讼费用被告不应承担。既然原告祁美恩觉得房子买亏了，被告顾永均、顾团亮要求补偿原告祁美恩钱并收回房屋。被告郭登梅辩称，诉争的房屋系被告顾永均单独出卖，被告郭登梅没在合同上签字，没有承认，故被告顾永均的行为严重损害了被告郭登梅的合法权益，因此被告郭登梅至今不同意出售其所占有部分的房屋。被告郭登梅要求收回诉争的房屋，对该房屋的实际价值可以通过评估将房屋价款支付给原告；房屋的实际签订的面积为125平米，房产证办下来的面积是129.49平米，原有面积上多出4.49平米，房子由于平米超出国家规定的120平米的面积，按国家规定多出9.49平米，每一平米罚款200多元，多出的9.49平米罚款2000多元，加上办理房产证时多给了房产证手续费500元，包括配套费等。因多出的面积，被告为此多付了3000多元；根据我国商品房买卖相关法律规定，面积误差比在3%内含3%的部分，房价款由买受人承担，按照约定的价格补足，面积误差比超出3%的房价由出卖人承担，根据原告与被告顾永均签订的合同面积为125平米，在3%内的面积为3.8平米是要补款的，本案虽然不是商品房买卖，但是作为开发商与买受人来讲，开发商应该是强势位置，买受人处于弱势位置，但就本案的占地移民户与房屋购买人的位置来讲，应当是占地移民出售房屋户算弱势群体，在法律对占地移民的房屋买卖没有规定超面积如何处理情况下，应当依照商品房买卖合同的相关规定处理超面积部分，这才是公平的，故被告在法院认为该合同必须履行情况下，应当对超出的3%的范围内即3.8平米，应当按照目前市场价格补足房屋超面积价款，不能因为被告在房屋修建时违反了相关政府对房屋面积的规定而多支出的费用原告不予承担，显失公平。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年5月27日顾永均等16人取得《建设工程规划许可证》，取得在原开县新城永兴安置区A89＃进行占地移民联建的资格，联建人为顾永均、顾小丽、郭登梅、顾团圆、顾团亮、顾学祥、顾永圆、陈万元、江术菊、顾永华、顾江、李洪碧、顾永中、顾团佳、胡相秀、顾建娇。其中顾永均、郭登梅(顾永均妻子)、顾团亮（顾永均儿子）为一户。2004年6月24日被告顾永均等户A89号通过原开县建设委员会对新城永兴小区占地移民联建楼的建设工程施工图设计文件审查备案。房屋建成后，顾永均一户分得房屋三套。2006年8月10日被告顾永均与原告祁美恩签订《购房合同书》，合同约定：“卖方：顾小军（以下简称甲方）买方：祁美恩（以下简称乙方）经甲乙双方自行协商，自愿达成以下协议，1、甲方顾小军自愿将X号（已装修）面积约为125㎡，卖给乙方祁美恩，金额为壹拾壹万捌仟捌佰捌拾捌元整。2、甲方承担乙方的房产证、土地使用证，水、电、气、闭路等各项承办责任及所需费用。乙方概不负责。3、乙方入住甲方房屋时一次性交壹拾壹万零伍仟捌佰捌拾捌元整＜人民币＞剩余金额在甲方完善乙方的房产证、土地使用证及其它四项后一次性付清。4、若房屋主体结构出现故障甲方必须负乙方之全部责任。5、乙方如果改变结构，必须经甲方同意。6、甲方负责乙方上户，一切费用由乙方自负。7、本合同经双方签字即生法律效力，双方必须全面履行，任何一方不得擅自解除或变更，如一方违约则承担房屋总价10%的违约金。本合同一式二份，甲乙双方各执一份。甲方：顾永均2006.8.10号乙方：祁美恩2006.8.102006年8月10日执笔人：孙承杨在场人：孙承杨郭登梅顾小军祁美恩乙方在8月10日付给甲方定金捌佰捌拾捌元正”。被告顾永均在甲方处签字，原告祁美恩在乙方处签字。当日原告祁美恩向被告顾永均支付购房款888元，2006年8月14日原告祁美恩向被告顾永均支付购房款105000元2006年11月14日原告祁美恩向被告顾永均支付购房款3000元，2009年7月28日原告祁美恩向被告顾永均支付购房款5000元，以上金额共计113888元，原告祁美恩还有房屋尾款5000元未支付给被告顾永均。被告顾永均于签订合同当日将涉案房屋交付给原告祁美恩，祁美恩居住至今。2020年4月27日被告顾团亮取得涉案房屋的产权证，产权证号为渝（2020）开州不动产权第X号，坐落为重庆市开州区X。另查明，被告顾永均出卖涉案房屋处于其与被告郭登梅夫妻关系存续期间，签订《购房合同书》时被告顾团亮11岁。诉讼过程中，原告祁美恩向本院申请诉讼中财产保全，请求对被告顾团亮所有的位于重庆市开州区X房屋予以查封，预缴案件申请费1114元。本案在诉讼过程中，原告于2020年7月16日书面表示自愿承担房屋产权过户产生的税、费等一切费用。本院认为，原告祁美恩与被告顾永均是完全民事行为能力人，《购房合同书》是原告祁美恩与被告顾永均的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之法定无效的情形，该《购房合同书》合法有效。本案的争议焦点为，三被告是否应当协助原告祁美恩将涉案房屋过户至原告祁美恩名下？关于三被告是否应当协助原告祁美恩将涉案房屋过户至原告祁美恩名下的问题。本院认为，涉案房屋为被告顾永均、郭登梅、顾团亮三人于2005年修建的占地移民联建房，修建房屋时被告顾团亮为未成年人，被告顾永均与被告郭登梅夫妻关系存续期间。该房屋系被告顾永均、郭登梅、顾团亮三人的家庭共有财产。虽然《购房合同书》系被告顾永均一人与被告祁美恩签订，但被告郭登梅作为在场人在该合同书上签字，从该事实可知，被告郭登梅当时是知道且同意被告顾永均将涉案房屋出卖给原告祁美恩的。顾团亮当时为未成年人，被告顾永均作为其法定代理人，有权代理其进行民事活动。故涉案《购房合同书》虽然没有被告郭登梅、被告顾团亮的共同签字，但基于上述基本事实及被告顾永均与被告郭登梅系夫妻关系，被告顾永均与被告顾团亮系父子关系，可以认定该《购房合同书》系被告郭登梅、被告顾团亮的真实意思表示，合法有效，对被告郭登梅、被告顾团亮具有拘束力。被告顾永均、郭登梅、顾团亮抗辩称，要求解除合同，要求原告祁美恩退还房屋，按市场价支付房屋面积差超过3%部分的房价款的理由不成立。首先，按照《购房合同书》的约定涉案房屋是以套为单位出卖给原告祁美恩的，而非按每平方米的面积单价计算总价出卖的；其次被告顾永均、郭登梅、顾团亮在本案中并未提起反诉要求解除合同，退还房屋，故在本案中不予处理。被告顾永均抗辩称，原告祁美恩对房屋结构进行了改变存在违约，其要求办理房屋过户的请求不成立。本院认为，虽然被告顾永均辩称，原告祁美恩改变房屋结构，存在违约，但按照双方的约定，原告祁美恩改变房屋结构，只是存在未尽到通知被告顾永均的义务，并未根本违约，不是被告顾永均不履行合同约定义务的理由。现原告祁美恩已向被告顾永均支付购房款113888元，已按照合同约定履行了支付房款的义务，根据合同约定，被告顾永均负责涉案房屋的上户，因此，三被告应当按照合同约定将涉案房屋过户登记至原告祁美恩名下。对于过户的费用，双方在合同中约定由原告祁美恩自负，且原告祁美恩也同意承担涉案房屋的过户相关费用。故对于原告祁美恩要求三被告将位于重庆市开州区汉X房屋过户登记至原告祁美恩名下，过户相关的费用由原告祁美恩承担的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、原告祁美恩与被告顾永均于2006年8月10日签订的《购房合同书》有效。二、被告顾永均、顾团亮、郭登梅在本判决生效后七日内协助原告祁美恩将位于重庆市开州区X房屋产权[产权证号：渝(2020)开州不动产权第X号]转移登记至原告祁美恩名下；产权转移登记产生的税、费等一切费用由原告祁美恩承担；原告祁美恩在办理产权转移登记当日支付被告顾永均房屋尾款5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2678元，减半收取1339元，保全申请费1114元共计2453元，由原告祁美恩负担1200元，被告顾永均负担1253元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  向 祥二〇二〇年八月十九日法官助理  王春燕书 记 员  周 欢