河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初3636号 原告：李某某，女，1990年3月16日出生，汉族，住河北省武安市。 委托诉讼代理人：张鸿鹏、张钰，河北太平洋世纪律师事务所律师。 被告：石家庄某某房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区高营大街。 法定代表人：王同欣，执行董事。 委托诉讼代理人：赵伟伟，该公司员工。 原告李某某与被告石家庄某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托诉讼代理人张鸿鹏、张钰，被告某某公司委托诉讼代理人赵伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告订立的两份《石家庄**御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》（合同编号分别为****号和*****号）；2、判令被告返还原告购房款288119元及定金2万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年3月21日订立两份《石家庄**御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》（合同编号分别为20**97号和2002**号），合同约定原告购买被告尚未建设完成的商品房两套（分别为**御景半岛楼盘4*幢11**单元11**单元），房屋总价款为1471590元，付款方式为分期付款。原告依合同支付288119元。后经原告调查得知，被告预售给原告的商品房至今未取得房屋预售许可证，且被告将卖给原告的两套商品房再次出售给了第三人，被告的行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告某某公司辩称，原、被告签订认购书前，被告于2017年4月21日取得预售房许可证。原告要求退房解除认购书已构成根本违约，应承担定金罚则。双方签订认购书后，原告于2018年3月缴纳第一笔房款，此后再未缴纳任何款项，也拒绝与被告签订购房合同，被告多次联系原告协商后续处理事宜未果，原告起诉前多次提出退房请求，双方已在协商违约金扣款事宜，原告知晓其存在违约行为，原告的退房行为应承担定金罚则，无权向被告主张返还全部购房款并支付额外一倍的定金。对于原告提出的解除认购书的主张，被告予以认可，但应扣除所购每套房屋的定金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告某某公司于2017年4月21日取得11号地43号楼商品房预售许可证。2018年3月21日，原告李某某（乙方）与被告某某公司（甲方）签订编号为2***7、2***8号《石家庄·**御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》二份，原告认购被告开发的**御景半岛43-1101、43-1102房屋，价款分别为885082元、586508元，付款方式为分期付款，2018年3月21日前付清78508元、48651元（不含定金），剩余款项分别于2018年9月17日、2019年3月17日、2019年9月17日、2020年3月17日前支付。该认购书约定“乙方同意签署本认购书时支付人民币壹万元整作为定金”、“乙方须于2018年3月21日前支付首期房款……并签署《商品房买卖合同》”、“乙方必须在约定的付款方式和期限内到石家庄·**御景半岛（御景半岛花园）支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋”、“如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任”。协议签订当日，被告向原告出具收据显示收到原告向被告支付43-1101首付款（含定金）88508元、装修款83640元，43-1102首付款（含定金）58651元、装修款57320元，共计288119元。2019年4月，被告向认购协议约定的原告地址邮寄律师函，要求原告在7日内向被告付清拖欠款本金38855元及违约金4670元，原告称该律师函未收到。后被告将该二套房产出售给案外人陶雷、郭慧慧。被告提交李某某与被告业务员王建强电话录音及短信照片主张2019年4月前原告就提出退房请求并与被告协商违约金扣款事宜，因原告明确表示退房，被告告知其挞定（解除协议）处理，原告未提出异议。原告以被告未提交原始载体为由不予认可，但其自认其于2018年5、6月份提出退房，双方对退房退款未达成一致意见。庭审中，原告要求与被告解除认购协议，被告同意解除。关于违约情形，原告主张双方签订认购协议时被告未取得预售房许可、被告未在原告支付首期房款时与原告签订商品房买卖合同、被告将房屋出售他人，被告存在违约情形，应双倍返还定金；被告不予认可，称签订协议时已取得预售许可，协议中载明的签订商品房买卖合同系原告的合同义务且原告未按照认购协议支付后续房款，被告有权将房屋出售他人。关于涉案43号楼签订商品房买卖合同并办理网签备案的时间，原告提交43号楼1207、1805房屋认购书、预售商品房合同备案书显示该两套房屋签订认购书的时间为2018年3月19日，签约日期分别为2018年3月29日、3月21日，备案时间为2018年10月10日。原告提交涉案43号楼1101、1102房屋预售商品房合同备案书显示被告分别于2019年7月5日、6月7日与陶雷、郭慧慧签约，后于2020年1月16日办理备案登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行各自的义务。本案中，原告诉请解除双方签订的认购书，被告同意解除，本院予以支持。原被告签订认购书时被告已取得涉案房屋的预售许可，原告依约交纳首期房款及定金后，按照约定双方应在2018年3月21日前签署《商品房买卖合同》，但被告未提交证据证明其在该约定日期制作完成商品房买卖合同并通知原告签署，故被告的行为已构成违约。但被告的上述违约行为未达到根本性违约的程度，不符合合同法定解除的条件。在认购书可继续履行的情况下，原告径行提出解除认购书且未按照认购书约定的时间交纳后续房款，同时原告在被告向其认购书约定的地址邮寄送达律师函后仍未履行认购书约定的交纳房款的义务，原告的行为属于根本性违约，被告可以与其解除认购书，将涉案房屋转售他人。关于双方各自的违约情形，依据公平原则，被告应当返还原告已交纳的首付款及装修款268119元。鉴于原告未按认购书约定交纳后续房款，其行为构成根本性违约，根据定金罚则，原告交纳的定金2万元，不予退还。基此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、解除原告李某某与被告石家庄某某房地产开发有限公司于2018年3月21日签订的编号为2***7、2**8号《石家庄·**御景半岛（御景半岛花园）商品房认购书》； 二、被告石家庄某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李某某购房款、装修款268119元； 三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5922元，原告李某某负担769元，被告石家庄某某房地产开发有限公司负担5153元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费，按照不服判决的数额交纳，收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行，逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘继丰 人民陪审员  于桂芝 人民陪审员  平彩云 二〇二〇年八月二十四日 书 记 员  王升旗 ——