北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初7875号原告：黄海军，男，1983年3月22日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告：张晶晶，女，1985年2月19日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。上列二原告之共同委托诉讼代理人：陈昊，北京首润律师事务所律师。被告：袁成法，男，1973年9月7日出生，汉族，户籍地河南省邓州市，住北京市顺义区，公民身份号码×××。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**，统一社会信用代码911101057263777049。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司员工。原告黄海军、张晶晶与被告袁成法、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄海军、张晶晶及其委托诉讼代理人陈昊，被告袁成法，第三人链家公司之委托诉讼代理人王翼瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄海军、张晶晶向本院提出诉讼请求：1.判令被告袁成法将位于北京市顺义区×××4号楼3层2单元302处的户口立即迁出；2.判令被告、第三人连带支付房屋总价款5％的违约金62500元及按照每日625元支付自2014年12月10日至户口实际迁出之日止违约金；3.本案诉讼费由被告袁成法承担。事实和理由：原告夫妻二人于2014年9月7日与被告签订存量房屋买卖合同，被告将位于北京市顺义区×××4号楼3层2单元302处房屋出售给原告，现已于2014年9月办理过户，其合同中约定出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5％的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。现发现房屋内有户口未迁出，导致房屋成交价降低，链家公司隐瞒该情况亦应承担责任，故诉至法院。被告袁成法辩称：不同意原告的诉讼请求。双方买卖的是商品房，并不涉及户口问题，原告也未向被告提及户口迁出问题，在交易过程中被告也一直配合，被告不存在违约行为。现卖房已经6年了，在此期间原告及第三人从未向被告提及过涉案房屋有户口，且该户口亦非被告及家人，原告现在要求迁出户口，被告同意按照合同约定予以配合提供前房主身份信息，但无法联系到前房主迁出现有户口，因原告并非不配合，故不同意承担违约责任。原告当时买房就是为了孩子上学，其应当知道涉案房屋上户口情况，但直至现在才起诉，也已经超过诉讼时效。第三人链家公司述称：首先本案是房屋买卖合同纠纷，链家公司与原、被告之间是居间服务合同关系，与本案并非同一法律关系，不应当在本案中一并审理。其次，户口迁出是被告合同义务，并非链家公司的合同义务，原告不应向链家公司主张因户口未迁出的违约责任，原告要求链家公司与被告承担连带责任没有合同及法律依据。此外，链家公司对于交易房屋户口情况只是形式上的审查，该公司并非行政机关，无法核实户口登记情况，不存在隐瞒户口的情况。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2014年9月7日，在链家公司居间下，黄海军、张晶晶作为买受人与袁成法作为出卖人签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落于顺义区×××4号楼3层2单元302号，建筑面积59.77平方米，经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为100万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为25万元。合同载明：第九条权属转移登记（三），出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户名迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5％的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。上述合同签订后，买卖双方依约逐步履行，于2014年12月10日办理完过户手续，黄海军、张晶晶于当日取得上述房屋产权证书。原告于2020年4月27日向本院提起诉讼。诉讼中，依原告申请，本院调查核实，涉案房屋内存有案外人李秀兰的户口，李秀兰的户口于2004年6月15日迁入。原告表示购房后其家人户口并未迁入涉案房屋，并不知道涉案房屋有案外人户口，直至2020年4月17日派出所打电话调查房屋内人员情况时才得知房屋内登记了其他人的户籍。袁成法表示其并不认识李秀兰，涉案房屋系其从他人处购置，并不知晓房屋内有他人户籍直至原告起诉。庭审中，本院询问李秀兰户口未迁出是否给原告造成损失，原告表示因李秀兰的户口未迁出影响涉案房屋的交易价格，贬损约20万元，同时因户口未迁出影响其孩子上学。经本院询问，袁成法表示如果认定袁成法构成违约，其主张违约金过高，要求调整违约金额。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、房屋产权证书等证据在案为证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为：黄海军、张晶晶与袁成法签署的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。关于原告主张袁成法及链家公司因未迁出户口承担违约责任的请求，原告于2014年12月10日取得房屋所有权证，于2020年4月27日向本院提起诉讼，案外人李秀兰的户口至今仍未迁出涉案房屋。虽李秀兰的户口未自涉案房屋迁出非袁成法个人原因造成，袁成法亦无能力将该人户口迁出涉案房屋，但该理由不属于合同违约责任的免责事由，袁成法不能因此而免除违约责任。故袁成法未能按照合同约定办理原有户口迁出手续，已构成违约，应当向原告承担违约责任。链家公司并非买卖合同的相对方，原告要求链家公司与袁成法承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。关于袁成法提出原告的诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩意见，虽然原告称其在2020年4月17日派出所电话入户调查时才知道涉案房屋有案外人李秀兰户口未迁出的情况，但其理应在购买涉案房屋前后就涉案房屋的情况予以了解，原告在购买涉案房屋之时及其后一直怠于了解涉案房屋的情况，致其怠于向袁成法主张因案外人未迁户口的违约金，其怠于行使权利的行为应当适用诉讼时效相关规定。因逾期迁出户口的行为属于持续违约，而双方关于违约金的约定亦显示为按日计算，因此在考虑时效问题情况下，袁成法承担违约金责任的期间至迟应从原告提出本案起诉之日起向前计算3年开始。关于违约金的具体数额，根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损害为目的，依规定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。本案中，由于买受人取得房屋所有权，出卖人取得相应对价系房屋买卖合同之主要目的，而被告已依约履行将房屋过户并交付给原告之主要合同义务，原告的主要合同目的已获实现。原告未能充分举证证明被告的违约行为给其造成经济损失，亦未提交证据证明其已尽到告知督促义务。同时，被告袁成法亦于庭审中明确提出违约金过高，要求法院调整违约金之主张。综上，本院考虑合同的实际履行情况、当事人的过错程度、原告的损失举证情况及预期利益等因素，认为原告主张的违约金诉求明显过高。同时考虑到涉案房屋系案外人户籍，实际迁出时点尚不能确定，本案根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情判令袁成法支付至原告起诉之日即2020年4月27日期间的违约金6万元。后续袁成法未履行完毕将涉案房屋内户口迁出义务，会存在给原告造成损失的可能，原告可另行主张要求袁成法赔偿损失。对于原告要求袁成法将涉案房屋内原有户口迁出的请求，因户籍迁移系公安机关行政管理的职权范围，并非法院的民事纠纷受理范围，经本院释明，原告仍坚持该项诉讼请求，故本院对原告该项诉讼请求予以驳回。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告袁成法于本判决生效之日起七日内向原告黄海军、张晶晶支付逾期迁出户口违约金6万元；二、驳回原告黄海军、张晶晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1275元（原告黄海军已预交），由原告黄海军、张晶晶共同负担595元（已交纳），由被告袁成法负担680元，于本判决生效之日起七日内支付给原告黄海军。如不服本判决，可判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李永芝二〇二〇年八月二十五日书记员  陈 杰