浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3892号上诉人（原审被告）：苍南永安房地产开发有限公司。住所地：浙江省苍南县灵溪镇塘北东路**（**）。法定代表人：林月城。委托诉讼代理人：林华爽，浙江泽瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾宁宁，浙江泽瓯律师事务所律师。被上诉人：林茜茜，女，1987年12月19日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。被上诉人：林传塔，男，1989年11月18日出生，汉族，住浙江省平阳县。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈书兴，浙江正昌律师事务所律师。上诉人苍南永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）因与被上诉人杨玉宝（杨玉宝于2020年7月22日因道路交通事故死亡，故本院依法追加林茜茜、林传塔为当事人参加本案诉讼）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2020）浙0327民初1319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永安公司上诉请求：1、请求撤销原判，改判驳回杨玉宝的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由林茜茜、林传塔负担。事实和理由：一、一审法院对逾期交房是否存在免责事由部分的认定错误。1、（2018）4号苍南县人民政府会议纪要及国有土地使用权补充协议内容，不仅是处理行政管理方面的问题，土地使用权出让的性质本属于民事范畴，对晨光尚品项目开竣工时间予以延后的原因为诸多客观因素造成，（2018）4号苍南县人民政府会议纪要是否具体、详细描述存在什么样的客观因素，均不影响永安公司不存在违约的事实。一审法院以（2018）4号苍南县人民政府会议纪要未反映允许永安公司延期开竣工的原因为由，认定本案不存在免责事由是错误的，属于认定事实错误。根据商品房买卖合同第九条约定：如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：非出卖人的原因导致交付延期的，出卖人不承担违约责任，因此永安公司不应承担延期交付的违约责任。2、永安公司一审庭审陈述的周边建造垃圾中转站，只是延期竣工诸多客观因素之一，永安公司在竞买苍南县县城新区1-5地块的国有建设用地使用权时，苍南县国土资源局未告知周边规划建有垃圾中转站，堪测定界图也未显示周边有垃圾中转站，在晨光尚品项目于2014年3月开盘预售后，垃圾中转站开始建造，晨光尚品项目于2014年10月初主体工程完工结顶，按照约定于2014年10月4日通知杨玉宝在2014年10月16日之前办理按揭手续，但杨玉宝于2015年8月12日才办理按揭手续。一审法院认定资金短缺导致工期延迟非合同或法定延期交房的免责事由错误。根据《城市商品房预售管理办法》第五条规定，永安公司己经符合该条规定的投入资金、第十一条规定开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，本条规定的立法原意就是使用预售款，而杨玉宝逾期办理按揭款长达十个月（大部分买受人因垃圾中转站的存在而逾期办理按揭），严重影响了工程竣工，永安公司延期时间与办理按揭逾期时间相近。故一审法院未采纳永安公司一审答辩意见缺乏法律依据。二、一审法院对《补充协议书》及《会议纪要》是否已对交房时间进行变更的认定是错误的，理由如下：1、该补充协议第二条明确约定2017年6月30日之前，若垃圾中转站搬迁的，杨玉宝自愿放弃本协议第一条优惠，从整体内容看，该协议最终目的是解决垃圾中转站的问题，而非一审法院认定的为了促成办理购房按揭手续。办理按揭手续支付购房款是杨玉宝的主要义务。2、该补充协议书能够充分反映出，业主不办理按揭手续是因为垃圾中转站的存在，而垃圾中转站的存在永安公司不知情，主观上没有过错，与（2018）4号苍南县人民政府会议纪要的内容诸多客观原因相互印证，并且给予杨玉宝8万元的优惠，杨玉宝实质上未遭受到经济损失。3、杨玉宝逾期办理按揭手续长达十个月，与逾期交房的时间相近，若非杨玉宝先行违约，永安公司也不会延期交房。因此，垃圾中转站的存在、杨玉宝逾期办理按揭，与逾期交房存在关联性，一审法院未予采纳，属于事实认定错误。综上所述，永安公司延期交房系诸多客观原因造成的，同时杨玉宝也存在过错，并且已经获得相应的补偿，其未造成实质性经济损失，恳请二审法院依法撤销一审判决，驳回杨玉宝的一审诉讼请求。当庭补充理由如下：总房价应按照《商品房买卖合同》补充协议变更后的金额计算。林茜茜、林传塔辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。（2018）4号苍南县人民政府会议纪要处理的是永安公司与行政部门的关系，所签订的补充协议，处理的也是永安公司延期开发是否要被追究违约责任的问题，与本案双方之间有关逾期交房的违约是没有关联的。永安公司与国土部门之间的会议纪要或者是补充协议对业主没有约束力。垃圾中转站并不是永安公司免责的理由。在土地出让的时候，永安公司应该对土地周边规划建设情况清楚，并且垃圾中转站不在小区规划范围，并不影响小区的规划建设，不能以此为由免责。业主逾期办理按揭有合理的理由。在购房的时候，永安公司没有告知业主周边有垃圾中转站，业主知道后前期都要求退房，后来是永安公司通过政府部门多次召集业主召开会议，并给予业主经济补偿、车位等，最终促成合同。双方签订补充协议书、会议纪要里面的内容非常清楚，业主继续履行合同去办理按揭贷款，永安公司给予适当的补偿，与逾期交房没有关联。永安公司的上诉理由与客观事实不符。针对永安公司当庭补充的内容，答辩如下：补充协议没有实际履行内容，约定的内容在商品房买卖合同以及双方签订补充协议书、会议纪要之前都已经履行完毕。补充协议是在办理房屋交接时签订的。业主支付完毕购房款后，永安公司出具的发票上的金额也是购房合同上的金额，而不是补充协议上优惠后的金额。。杨玉宝向一审法院起诉请求：1.永安公司向杨玉宝支付逾期交房违约金65959.81元（自2017年1月1日至2017年9月27日止，以总房款1221478元为基数，按每日万分之二计算）；2.判决永安公司承担本案受理费。一审法院认定事实：2014年4月1日，杨玉宝与永安公司签订了合同编号为201490008250182的《商品房买卖合同》一份，约定杨玉宝向永安公司购买灵溪镇晨光尚品园第4幢1404室房屋，建筑面积89.77平方米，房屋实际总价1221478元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交房买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因规划、建设、市政、文物、环保、拆迁等行政部门依据法律或政府文件的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题，或因国家建设需要改变规划的，或甲方施工过程中遭遇周边居民阻挠而难于及时解决的，导致建设期延长，以政府部门出具证明为准。或者非出卖人的原因导致交房延期的，出卖人不承担违约责任；3.买受人未付清房款、利息、违约金以及本物业或合同有关的所有费用，交房期限自动延长至全部款项结清为止，同时按照第十二条买受人承担违约责任。本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：：地震洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为。合同第十条约定：除本合同规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交房买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交房房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交房房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2015年7月16日，双方签订《会议纪要》，约定“……就《晨光尚品》商住楼业主办理购房款按揭或一次性付清购房款余额事宜协商会议，现将会议商定事项纪要如下：……（1）永安公司给予第1至4幢楼每户业主购买车位优惠券，优惠券价值人民币3万元；（2）永安公司给予第5幢楼每户业主购买车位优惠券，优惠券价值人民币4.5万元……6.业主与银行签订购房款按揭贷款合同（包括公积金贷款、组合贷款）后，方可领取本纪要约定的车位优惠券……”。2015年8月7日，双方签订《补充协议书》，约定“一、经银行审核，乙方（业主）具备取得办理按揭贷款条件且签订银行按揭贷款等相关书面材料的，甲方（永安公司）应于当日向乙方出具一份《现金礼包凭证》。自该凭证出具之日起第十六日，甲方向乙方预付现金礼包，乙方亦应向甲方返还前述凭证。现金礼包数额为人民币伍万元。二、2017年6月30日之前，若垃圾中转站搬迁的，乙方同意自愿放弃本协议第一条优惠，并全额返还甲方给付的现金礼包款项。逾期不能搬迁的，则现金礼包至此归属乙方所有”。2015年8月7日，杨玉宝办理涉案房屋银行按揭贷款手续。另永安公司于2017年9月27日交房，涉案房屋现已转移登记至杨玉宝名下。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律及法规强制性规定，应当认定为合法有效。根据合同约定，永安公司应于2016年12月31日前将符合交房条件的商品房交房杨玉宝，但永安公司实际于2017年9月27日交房，客观上已构成逾期交房。关于永安公司是否应当承担逾期交房的违约责任，根据双方诉辩意见，本案争议焦点有二。一、永安公司逾期交房是否存在免责事由。根据永安公司提供的政府会议纪要及土地使用权补充协议内容，其处理的系永安公司与土地出让方之间在管理与被管理方面引发的建设违约金及开竣工时间问题，且其中并未确定允许永安公司延期开竣工的明确原因。关于逾期交房原因，永安公司法定代表人于庭审中陈述，最大的原因系小区周边建造了垃圾中转站，致使业主不满而不按约办理按揭手续进而使得永安公司资金短缺延误了工期。一审法院认为，资金短缺并非合同约定或法定的工期延误进而延期交房的免责事由，在永安公司提供的证据尚不能证明存在合同约定或法定的延期交房免责事由的情况下，对永安公司的上述答辩不予采纳。二、双方事后签订的《补充协议书》及《会议纪要》是否已对交房时间进行了变更或对延期交房予以免责。杨玉宝对此诉称，相关补充协议仅系解决业主办理银行按揭问题，与延期交房无关。根据永安公司提供的凭证、《补充协议书》及《会议纪要》，永安公司与业主并未就延期交房达成明确的协议。再者，结合《补充协议书》中“一、经银行审核，乙方（业主）具备取得办理按揭贷款条件且签订银行按揭贷款等相关书面材料的，甲方（永安公司）应于当日向乙方出具一份《现金礼包凭证》……二、2017年6月30日之前，若垃圾中转站搬迁的，乙方同意自愿放弃本协议第一条优惠，并全额返还甲方给付的现金礼包款项。逾期不能搬迁的，则现金礼包至此归属乙方所有。”以及《会议纪要》中约定“就《晨光尚品》商住楼业主办理购房款按揭或一次性付清购房款余额事宜协商会议……6.业主与银行签订购房款按揭贷款合同后，方可领取本纪要约定的车位优惠券。”等相关约定，可综合反映永安公司与业主达成的红包等优惠协议是为了促成杨玉宝办理购房按揭手续，并未反映双方之间对交房时间进行变更，也未反映双方之间对延期交房问题进行处理。因此，永安公司主张给予杨玉宝诸多优惠是对交房时间的变更或者延迟交房予以免责，理由不足，不予采纳。综上，一审法院对永安公司逾期交房房屋的违约事实予以确认，其应当依照合同约定支付相应违约金，即自2017年1月1日起至2017年9月27日止合计270天的逾期交房违约金，以实际房屋总价1221478元为基数，按每日万分之二计算，即270天×1221478元×0.0002=65959.81元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：永安公司于本判决生效后十日内支付杨玉宝逾期交房违约金65959.81元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1449元，减半收取计724.5元，由永安公司负担。本院二审期间，林茜茜、林传塔未提供证据，永安公司当庭提交《商品房买卖合同》补充协议，拟证明购房款金额最终是以扣除补偿金后剩余款项来认定的。经质证，林茜茜、林传塔对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为已经超过举证期限，不属于二审新证据，且不能证明待证对象，理由同答辩意见。本院认为，该证据真实、合法，可以证明杨玉宝领取了相应优惠，但该证据无法证明永安公司的待证事实，与本案处理无实质关联性，本院不予认定。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。另查明，杨玉宝于2020年7月22日因道路交通事故死亡，林茜茜、林传塔为其第一顺序继承人。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。当事人应按照合同约定履行各自义务。现双方对于涉案房屋迟延交付的事实并无异议，二审争议焦点为：永安公司是否存在免责事由、双方是否已经对交付时间进行了变更、逾期交房违约金计算基数是否正确。永安公司主张其逾期交付的诸多客观原因属于《商品房买卖合同》第九条约定的原因，并主张政府在小区周边建设垃圾中转站导致业主逾期办理按揭从而影响工程竣工。本院认为，永安公司提供的【2018】4号苍南县人民政府县长办公室会议纪要，仅载明“因诸多客观因素造成项目工程滞后”，不足以证明其逾期交付的事由属于商品房买卖合同第九条约定的出卖人可据实予以延期的事由，故永安公司据此主张免责的理由不能成立。此外，永安公司主张由于政府在小区周边建设垃圾中转站，导致业主逾期办理按揭，从而导致工期延迟。但一审庭审中，永安公司已经向法庭明确就业主逾期办理按揭问题另案主张，故杨玉宝是否存在逾期付款问题，不属于本案二审审理范畴。《补充协议书》明确业主经银行审核后具备取得办理按揭贷款条件且签订银行按揭贷款等相关书面材料的，可以获得现金礼包。若2017年6月30日前，垃圾中转站搬迁的，则业主同意自愿放弃优惠并全额返还现金礼包。若垃圾站逾期不能搬迁的，则现金礼包归业主所有。《会议纪要》则明确是就业主办理购房款按揭或一次性付清购房款余额事宜协商达成的纪要。《补充协议书》及《会议纪要》均未提及涉案房屋交付时间的变更问题。永安公司主张双方已对房屋交付时间进行了变更，依据不足。而永安公司对垃圾中转站的存在主观上是否存在过错，均不影响业主依据商品房买卖合同要求其承担相应责任。关于永安公司主张的逾期交房违约金计算基数应按《商品房买卖合同》补充协议变更后的总房价1173386元计算的问题。首先，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了房屋总价为1223386元，业主按照总房价1223386元的标准支付首付款，永安公司亦按总房价1223386元的标准收取了银行发放的贷款。其次，永安公司在结算时，向杨玉宝出具的购房发票，记载购房款为扣减面积误差后的1221478元。最后，《商品房买卖合同》补充协议所载明的优惠附有一定条件，杨玉宝需在房屋交付时垃圾中转站尚未搬离的前提下，才享有50000元优惠，否则优惠需退还永安公司。基于上述理由，一审以1221478元作为逾期交房违约金的计算基数，并无不当。综上所述，上诉人永安公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1449元，由上诉人苍南永安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年八月三十一日法官助理  陈黛锦代书记员  蔡瑞洁