北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初2321号原告：刘国玲，女，1982年11月21日出生，汉族，住北京市密云区。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住，住所北京市昌平区小汤山镇英才北三街**院**楼301一社会信用代码91110114344295076Q。法定代表人：潘伟，董事长。上述二被告之委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。上述二被告之委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告刘国玲与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘国玲、被告绿地京纬公司与睿天下公司之诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘国玲向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除刘国玲与绿地京纬公司关于北京市密云区绿地朗山小区13-826号房屋的定购协议；2.请求判令绿地京纬公司、睿天下公司共同返还刘国玲购房款286211元（含服务费50000元）并支付利息（以286211元为基数，自2016年3月13日起至实际付清之日止，按照年利率24%计算）；3.请求判令绿地京纬公司赔偿刘国玲房屋差价损失193040元；4.案件受理费由绿地京纬公司负担。事实和理由：2016年3月13日，刘国玲与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，该定购协议确定，刘国玲以15669.52元的单价购买绿地京纬公司开发建设的位于密云区绿地朗山小区13-826楼房一套。协议签订后，刘国玲按协议约定交付了购房首付款。2017年政府制定购房新政策，规定公民个人不得购买商住房，依据此政策，刘国玲与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定购协议》不能继续履行，绿地京纬公司应依法退还刘国玲交付的购房款，并应赔付刘国玲房屋差价款。为此刘国玲与绿地经纬公司多次协商，至今未果，为维护自身合法权益，依法提起诉讼。绿地京纬公司辩称，1.在解除双方商品房预约合同的前提下同意退还刘国玲已付款236211元，不同意支付利息，不同意其他诉讼请求。2.双方签订的选房确认单系双方真实意思表示，合法有效，属于商品房预约合同。双方约定待具备签订正式预售合同的条件后由双方另行签订网签预售合同，绿地京纬公司并没有隐瞒相关事实。3.选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明绿地京纬公司并没有恶意、没有过错，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，因此，法院如认定需要支付利息，应从合同解除之日的次日起算，不应从款项交纳之日起算。4.本案涉诉房屋价格发生了贬损，刘国玲不存在预期利息损失，如法院认定存在损失，应按照刘国玲所交纳款项占总房款的比例进行确定损失；且本案应对房屋价值进行价格评估，因各房屋的具体位置、坐落、朝向、楼层均不相同，其他房屋的评估价格在本案中不具有参照性。5.密云法院于2020年7月17日作出（2020）京0118民初336号民事判决书，该判决为同类案件的最新判决，驳回了原告关于房屋差价损失的诉讼请求，密云法院应遵循该判决确定的裁判理由与结果，做到同案同判。6.另一被告睿天下公司向刘国玲收取的50000元服务费与本案不属于同一法律关系，其双方存在服务合同关系，应另案解决，绿地京纬公司没有返还和赔偿上述服务费的义务。该50000元由睿天下公司直接收取，并向刘国玲出具了收款收据，刘国玲并未提出异议，选房确认单显示该50000元并不产生50000抵80000的效果，故该50000元不是购房款的一部分，属于刘国玲购房的合理开支，绿地京纬公司既无返还义务也无赔偿义务。睿天下公司辩称，睿天下公司在刘国玲购房过程中为其提供了相关居间服务，该50000元费用为刘国玲购房的合理支出，不是购房款，绿地京纬公司没有返还或赔偿义务。刘国玲要求睿天下公司赔偿或返还该费用，没有合同和法律依据。本院经审理认定事实如下：2016年3月13日，刘国玲与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，该确认单载明买受人为刘国玲，销售房号13-826，建筑面积为48.26平方米，原总房价889586元，享受折扣94折，成交单价15669.52元/平方米，成交总价为756211元，定金50000元。同日，刘国玲向绿地京纬公司交纳50000元。2016年3月19日，刘国玲向绿地京纬公司支付了186211元，2016年4月2日，刘国玲向睿天下公司交纳“服务费”50000元，绿地京纬公司及睿天下公司分别为刘国玲出具收据，收据所显示的收款人均为同一人。经查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。另查，绿地京纬公司制定并实行了向电商交纳50000元可以抵顶80000元房款的定购房屋方案。在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对密云区绿地朗山13-1519号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，确定估价对象于价值时点2017年3月26日的房地产市场价值为：密云区绿地朗山13-1519号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。本院认为，本案中，刘国玲与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3.26”购房政策，刘国玲丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，现刘国玲要求解除与绿地京纬公司之间的商品房预约合同关系，本院予以支持。关于刘国玲所交纳的50000元服务费如何定性以及刘国玲与绿地京纬公司商品房预约合同解除后该50000元服务费如何处理的问题。根据刘国玲提交的定购协议书中载明的房屋总价款与成交总价的关系，刘国玲通过向睿天下公司缴纳50000元享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋优惠，结合刘国玲在绿地京纬公司售楼处交纳款项，以及绿地京纬公司与睿天下公司为刘国玲出具的收据的收款人处显示为同一人等事实，在绿地京纬公司未提交相反证据反驳的情况下，刘国玲有理由相信睿天下公司所收取的50000元系涉案房屋的房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该50000元应认定为刘国玲所交纳的定购涉案房屋的房款，睿天下公司收取50000元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，刘国玲有权要求绿地京纬公司返还诉争50000元。刘国玲要求睿天下公司退还服务费及支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，刘国玲要求绿地京纬公司返还购房款及利息的诉讼请求，理由正当充分，本院予以支持。刘国玲要求的利率过高，无依据，本院依法予以调整，即2019年8月19日之前（含当日）按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。且上述购房款系刘国玲分别于2016年3月13日、3月19日、4月2日支付，故利息也应分别起算。关于刘国玲主张的房屋差价损失，绿地京纬公司在销售涉案房屋过程中，将商业房屋宣传为居住用途，存在虚假宣传，对《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》履行不能存在明显过错，其应就刘国玲因该协议履行不能遭受的损失承担赔偿责任。故刘国玲要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失的主张，理由正当、证据充分，本院予以支持，但其主张的房屋差价的计算方法无依据，本院予以调整，因涉诉房屋与13-1519号性质相同，虽楼层、朝向等有一定差异，市场价值难免稍有差别，但综合考虑鉴定成本与司法成本，在具体数额上本院将参照13-1519号房屋2017年3月26日这一时点的评估价值，根据定购协议记载的建筑面积及成交单价予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除刘国玲与绿地集团北京京纬置业有限公司关于绿地朗山13-826房屋形成的商品房预约合同关系。二、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还刘国玲购房款二十八万六千二百一十一元并支付利息（利息按照以下标准支付：1.以五万元为基数，自二〇一六年三月十三日起至二〇一九年八月十九日止，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止；2.以十八万六千二百一十一元为基数，自二〇一六年三月十九日起至二〇一九年八月十九日止，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止；3.以五万元为基数，自二〇一六年四月二日起至二〇一九年八月十九日止，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，以上期间分别按照中国人民银行同期贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿刘国玲房屋差价损失二万四千二百五十元。四、驳回刘国玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千二百四十四元，由刘国玲负担一千二百六十六元（已预交四千二百四十四元），由绿地集团北京京纬置业有限公司负担二千九百七十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  吴学波二〇二〇年八月十七日书记员  肖凤特