贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9000号 原告：刘仕庆，男，1974年6月17日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：彭润（特别授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张顶（一般授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告刘仕庆与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告刘仕庆的委托诉讼代理人彭润、张顶，被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍及张尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘仕庆向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司立即为原告办理瑞丰铭城商住楼×××号房屋的不动产权证书；2、依法判决被告向原告支付瑞丰铭城商住楼×××号房屋转移登记有关文书的违约金暂计106503.28元(违约金以购房款325101.00元为基数，按每日万分之三计算，从2017年6月1日起计算至被告向原告实际交付转移登记有关文书为止。)；3、本案的诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告撤回了第一项诉讼请求。 事实及理由：2012年7月5日，原告与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司(以下简称“瑞丰公司”)订立《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告销售的位于毕节市七星关区(瑞丰新城)商住楼×××号房屋，购房款为325101.00元。合同约定，被告应当在2017年5月31日之前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理涉案房屋产权转移登记的有关文书交付给原告。若未能如期交付则被告自约定日期至实际办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房款0.1%违约金。合同签订后，原告已依约支付了涉案房屋的购房款325101.00元，但被告至今仍未向原告交付涉案房屋的转移登记的有关文书，导致原告无法办理涉案房屋不动产权属证书。综上所述，原被告双方之间订立的《商品房买卖合同》真实合法有效，原告已经按照约定支付购房款，被告未向原告办理并交付涉案房屋的转移登记文书，构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定诉至贵院，望贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告瑞丰公司答辩称，1、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。2、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。3、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。 4、若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至2020年2月26止新冠肺炎疫情影响期间的违约金。因突发新型冠状病毒肺炎疫情,2020年1月24日，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应，全城处于封闭状态，期间无论是国家机关还是企业，均因封城而未开展办证业务，致使办证进度再一次受到影响，直至2020年2月26日，毕节市人民政府发布公告，将毕节市突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应，七星关区、大方县、黔西等区县全面恢复正常的生产生活秩序。故若被告担责，应当扣除2020年1月24日起至2020年2月26期间新冠肺炎疫情影响期间的违约金。5、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。6、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 本院经审理认定事实如下：2012年7月5日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市，房号为×××；建筑面积102.88平方米，套内建筑面积86.58平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款325101元；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款325101.00元。被告按时将涉案房屋交付原告。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明，涉案房屋现未具备办证条件。 上述事实，有原、被告的陈述，以及各方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。对于原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以计算。由于原告同意委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。案房屋所属幢楼现不具备办理涉案房屋转移登记的条件后，故该项违约金计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书(应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书)到办证部门并通知原告之日止。原告诉请的逾期办证违约金系从2017年6月1日开始计算，原告2020年5月28日向本院提起诉讼，未超过法律规定的三年诉讼时效期间。故对被告提出诉讼时效的抗辩理由，本院不予支持。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，本院支持以已付购房款325101.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书(应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书)到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。 关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘仕庆逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款325101.00元为基数，自2017年6月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书(应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书)到办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）； 二、驳回原告刘仕庆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1215.00元（已按简易程序减半收取），由原告刘仕庆负担600元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担615元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年八月十二日 书记员  李治樱