福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3593号 上诉人（原审被告）：福建省兴宇房地产开发有限公司，住所地永春县五里街镇溪滨路阳光豪庭**楼店面9—10#，统一社会信用代码91350525555051565F。 法定代表人：颜家玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林清荣，福建李林律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑梦阳，福建李林律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：王伟治，男，1966年9月22日出生，汉族，住福建省永春县。 被上诉人（原审原告）：涂秋香，女，1974年9月28日出生，汉族，住福建省永春县。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑文峰，福建泉中律师事务所执业律师。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：张建华，福建泉中律师事务所执业律师。 上诉人福建省兴宇房地产开发有限公司（以下简称兴宇公司）因与被上诉人王伟治、涂秋香商品房预售合同纠纷一案，不服福建省永春县人民法院（2020）闽0525民初573号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兴宇公司上诉请求：1.撤销永春县人民法院（2020）闽0525民初573号民事判决并予以改判；2.一、二审诉讼费由王伟治、涂秋香承担。事实和理由：一审判决逾期办证违约金以日万分之一的标准进行计算偏高，以此标准计算的违约金为57.73元/天，在王伟治、涂秋香未提供证据证明其确有因此遭受如此损失的情况下，请求二审法院予以调整降低。 王伟治、涂秋香辩称，关于违约金的计算标准，一审判决根据显失公平的合同作出判决，已经对其不利，兴宇公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 王伟治、涂秋香向一审法院起诉请求：1．确认《商品房买卖合同》附件六补充协议第三条中“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应当向买受人支付己交房款的利息，按银行同期存款利率计算”的内容无效；2．兴宇公司立即向王伟治、涂秋香支付自2016年6月30日起至2018年1月30日期间以购房总价577378元为基数按日万分之三计算的逾期交房违约金；3．兴宇公司立即向王伟治、涂秋香支付自2017年2月13日起至通知办理产权证之日期间以购房总价577378元为基数按日万分之一计算的逾期办证违约金。 一审法院认定事实：2015年10月20日，王伟治、涂秋香与兴宇公司签订一份《商品房买卖合同》及附件，约定王伟治、涂秋香向兴宇公司购买位于永春县房屋；该房屋系预售商品房，总金额为577378元。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2．其它非出卖人原因导致的工期延误，如市政配套安装延期及市政重要活动改造工程无法施工等；3．中、大暴雨及六级以上台风、停水、停电（以永春气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、详见合同附件六补充协议有关条款。合同第十四条“关于产权登记的约定”：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。《商品房买卖合同》补充协议第三条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：逾期在120日以内的，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，逾期在120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应向买受人支付已交房款的利息，按银行同期存款利率计算。第四条“产权办理约定”：……经双方协商后，买受人同意将房屋买卖合同中第十四条关于产权登记的约定中出卖人协助办证的时限由90天变更为365天，即如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按十四条第二项的约定承担责任。 上述《商品房买卖合同》及附件签订后，涉案房屋所在的“兴宇.富临国际”11幢于2016年11月15日竣工验收合格，于2018年1月30日消防验收合格，于2019年1月3日办理好闽（2019）永春县总不动产证明第0003号不动产登记证明。王伟治、涂秋香于2016年11月25日实际接收涉案房屋，并于交房前已付清全部购房款。兴宇公司于2019年2月23日通过速递物流向王伟治、涂秋香发出可以办理产权证的通知。 一审法院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及补充协议合法有效，受法律保护，王伟治、涂秋香请求确认《商品房买卖合同》补充协议附件六第三条中“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应当向买受人支付己交房款的利息，按银行同期存款利率计算”的内容无效，不予支持。本案逾期交房违约金的计算截止时间应为实际交房时间即2016年11月25日。依据福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21：……买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算；无约定的，一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算；按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。且兴宇公司提出了时效抗辩，王伟治、涂秋香于2020年3月17日起诉要求兴宇公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，对发生在2017年3月17日前发生的逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效，依法不予支持。从《商品房买卖合同》及补充协议内容，以及王伟治、涂秋香并未书面委托兴宇公司办理权属证书和王伟治、涂秋香请求逾期办证违约金截止时间等情况，可认定本案属于协助办证。兴宇公司应于商品房交付使用后365天即2017年11月25日完成协助办证义务，而兴宇公司却迟至2019年2月23日才通过速递物流向王伟治、涂秋香发出可以办理产权证的通知，迟延履行逾期办证义务455天，应按约向买受人支付每日按买受人已付款577378元0.01%的逾期办证违约金（577378元×0.01%×455天＝26270.7元）。对王伟治、涂秋香有关逾期交房、逾期办证违约金的诉求，在上述认定范围内予以支持，超出部分没有依据不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、福建省兴宇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付王伟治、涂秋香逾期办证违约金26270.7元；二、驳回王伟治、涂秋香的其他诉讼请求。案件受理费1053元，减半收取计526.5元，由王伟治、涂秋香负担250.5元，福建省兴宇房地产开发有限公司负担276元，应在本判决生效后五日内缴交。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，根据涉案《商品房买卖合同》及补充协议约定，兴宇公司应于涉案房屋交付使用后365日内履行协助王伟治、涂秋香办理房屋权属证书的义务，如因兴宇公司原因致使王伟治、涂秋香未能在交房后365日内取得房屋权属证书，兴宇公司应按日向王伟治、涂秋香支付已付购房款0.01%的违约金。本案中，王伟治、涂秋香于2016年11月25日实际接收涉案房屋，并已于交房前付清全部购房款。兴宇公司于2019年2月23日通过速递物流向王伟治、涂秋香发出可以办理产权证的通知。故一审法院判决兴宇公司应自2017年11月25日起至2019年2月23日止每日按已付购房款577378元的0.01%支付王伟治、涂秋香逾期办证违约金26270.7元并无不当。兴宇公司主张本案逾期办证违约金标准偏高，请求予以调减，缺乏合同依据，且并无充分证据证明该标准存在过高应予调整的情形，故对其主张，不予采纳。 综上所述，兴宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费457元，由福建省兴宇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒋秀华 审判员  郑 励 审判员  蔡凌轩 二〇二〇年八月二十六日 书记员  廖春燕 本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。