重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0104民初224号 原告：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路****负**，统一社会信用代码91500107203124150J。 法定代表人：夏小洪。 委托诉讼代理人：朱华，该公司职工。 委托诉讼代理人：李茜，该公司职工。 被告：吴荣波，男，1978年3月29日生，汉族，住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：夏嫣然，重庆杰龙兰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐思，重庆杰龙兰律师事务所实习律师。 原告重庆晋愉物业服务有限公司(以下简称晋愉物业公司)与被告吴荣波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晋愉物业公司的委托诉讼代理人朱华、李茜，被告吴荣波的委托诉讼代理人夏嫣然、徐思均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告晋愉物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付拖欠原告的物业服务费、公摊电费、违约金合计75619.9元；其中从2013年9月4日起至2013年12月31日四个月物业服务费，每月物业服务费为555.49元，合计2221.96元；从2014年1月1日起至2019年4月30日64个月物业服务费，每月物业服务费为1110.97元，合计71102.08元；公摊电费欠费1645.86元；违约金650元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系专业物业服务企业，从2010年11月6日起为位于重庆市大渡口区双山路166号晋愉碧怡林畔提供前期物业服务，被告系原告按照前期物业服务合同约定提供物业服务的重庆市大渡口区双山路166号晋愉碧怡林畔小区22—3业主，从2013年9月4日起，被告一直未按照前期物业服务合同约定向原告缴纳物业服务费。截止2019年10月31日，被告共欠缴物业管理费、公摊电费、违约金合计81985.72元，原告在此前进行了通知单、电话、律师函等方式催收，但被告在约定的时间里仍然拒不向原告支付所欠相关费用，故诉至法院。 被告吴荣波辩称，被告提出诉讼时效抗辩，对于原告主张从起诉之日起超过三年的丧失胜诉权。被告不是本案的适格被告，不是涉案房屋的业主，不应承担原告主张的物业费义务。根据重庆市物业管理条例第八十四条规定，业主是指房产证载明或者其它法律文件确定的物业所有权人，因此被告不是适格的主体，另根据国务院颁发的物业条例，涉案房屋应当由建设方承担物业费用，同时法律规定的交付与视为交付不等同，法律规定的交付是产权人或者业主，视为交付是债权放弃逾期办证违约主张利益。综上，被告不是产权人，不是业主，不应承担物业费用。 本院经审理查明事实如下：2010年8月15日，晋愉物业公司作为物业管理企业(乙方)与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司作为建设单位(甲方)签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》，该合同主要约定：一、物业名称：晋愉碧怡林畔；物业类型：别墅住宅；坐落位置：重庆市大渡口区西城大道中央公园；占地面积：41011平方米；总建筑面积：32836.90平方米。二、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1.物业共用部分的维修、养护和管理。物业共有部分具体包括：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、路面、化粪池、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等；2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4.公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6.公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。8.物业档案资料管理。9.物业专项维修资金的使用。10.装修管理。11.接受业主委托，对其物业专有部分进行维修养护(服务价格双方另行商定)。12.物业服务费和其他费用的收取。13.法律政策规定的其他服务事项。三、乙方提供的物业管理服务应达到的约定标准（具体标准见附件三）。四、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准：住宅（别墅）3.50元/平方米每月。共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月的缴纳义务，逾期按每天千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。交房后，若业主所属水电气发生任何一项费用或已装修或已入住，则此后物业服务费按收费标准全额收取，未发生水电气费用或未装修或未入住，物业服务费按收费标准的一半收取；若新的法律法规出台，对未发生水电气费用或未装修或入住的房屋的物业服务费收取标准重新作了定义，则按新定义标准执行。五、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算。合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲乙应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》合同期限到期后，原告未与涉案小区业委会签订新的物业服务管理合同，但原告晋愉物业公司一直为晋愉碧怡林畔小区提供物业服务。 被告吴荣波在重庆晋愉林畔房地产有限公司处购买位于重庆市大渡口区双山路166号晋愉碧怡林畔22幢1—3号住宅，房屋建筑面积为317.42平方米。吴荣波与重庆晋愉林畔房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，在本院主持下达成调解协议，本院于2013年9月3日作出(2013)渡法民初字第01524号民事调解书，确认双方达成的协议包括：2013年9月3日视为吴荣波接房之日，房屋质保期从该接房之日算起。现重庆市大渡口区双山路166号晋愉碧怡林畔22幢1—3号房屋产权人为重庆晋愉林畔房地产有限公司，办理有商品房网签备案登记，网签买方吴荣波，设定抵押，抵押权人为中国光大银行股份有限公司重庆大渡口支行，抵押人吴荣波。现被告吴荣波未实际入住重庆市大渡口区双山路166号晋愉碧怡林畔22幢1—3号房屋。 2019年7月25日，晋愉物业公司曾以物业服务合同纠纷起诉吴荣波，要求吴荣波给付2011年9月至2019年5月的物业管理费，后晋愉物业公司撤回起诉。 原告晋愉物业公司向被告吴荣波以邮寄和起诉方式催收物业管理费和公摊电费，邮寄催收律师函落款时间为2019年8月25日。原告晋愉物业公司出具的《晋愉物业林畔一期22—3业主欠费明细》中载明的截止2019年5月的每月住宅物管费均为555.49元，2016年7月至2019年4月的公摊水电费为487.35元。 原告晋愉物业公司原名重庆晋愉物业管理有限公司，后更名为重庆晋愉物业服务有限公司。 上述事实，有原、被告陈述、《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》、证明、户室详情、物业服务材料、律师函、《晋愉物业林畔一期22—3业主欠费明细》、(2013)渡法民初字第01524号民事调解书、照片等相关证据材料在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力，前期物业合同到期后，原告作为物业服务企业一直在持续提供物业服务，以行为履行事实物业服务合同，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生，故原告有权参照前期物业合同约定要求业主缴纳相应的物业管理费和公摊水电费。 关于被告吴荣波是否为本案适格被告。经查，被告吴荣波与重庆晋愉林畔房地产有限公司依法签订商品房买卖合同，并在房屋管理部门办理网签备案登记。2013年9月3日，吴荣波与重庆晋愉林畔房地产有限公司在本院达成调解协议，确认2013年9月3日视为吴荣波接房之日。本院认为，被告吴荣波与重庆晋愉林畔房地产有限公司依法签订商品房买卖合同并经备案登记，双方在本院达成调解确认被告吴荣波于2013年9月3日接房，被告吴荣波是案涉房屋的合法使用权人，其以达成调解协议的方式确认接收房屋，根据前期物业合同约定应自接房之日起承担该物业的物业管理费及公摊水电费。被告吴荣波虽辩称不是案涉房屋的所有权人，并未实际接收该房屋，但未举示任何证据证明其与重庆晋愉林畔房地产有限公司之间的商品房买卖合同履行不能或已解除，已丧失案涉房屋所有权转移登记的请求权，至于被告吴荣波未实际接收房屋是其自行选择的结果，不能改变其已通过调解协议方式确认接房的法律事实，故对其辩称意见本院依法不予采信，被告吴荣波是案涉房屋业主，是本案适格被告。 关于本案诉讼时效问题。权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或应当知道权利受到损害起算，权利人提起诉讼，诉讼时效中断，自中断程序终结时起重新计算。本案中，被告吴荣波提起时效抗辩，经查原告晋愉物业公司于2019年7月25日就本案主张的物业管理费提起诉讼，审理中原告晋愉物业公司无充分证据证明在此之前存在诉讼时效中断的情形，故本案中2016年7月前的物业管理费和公摊水电费已超过诉讼时效，被告吴荣波的时效抗辩理由成立。2016年7月至2019年4月的物业管理费和公摊水电费未超过诉讼时效，依法应予以支持。 关于物业管理费的计算标准问题。根据《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》约定，住宅(别墅)物业管理费为每月每平方米3.50元，未入住的物业服务费按收费标准的一半收取。虽然合同约定若新的法律法规出台，对未发生水电气费用或未装修或入住的房屋的物业服务费收取标准重新作了定义，则按新定义标准执行。但本案中，原告晋愉物业公司出具的《晋愉物业林畔一期22—3业主欠费明细》显示，原告晋愉物业公司在前期物业合同到期后，相关新规出台后，对案涉房屋截止2019年5月的每月物业管理费均按收费标准的一半计算和催收，该行为对原告晋愉物业公司具有约束力，故应认定截止2019年5月案涉房屋的物业管理费每月应为555.49元（3.5*317.42÷2）。 综上，原告晋愉物业公司为案涉房屋所在小区提供物业服务，被告吴荣波做为案涉房屋业主，应当在接房后承担缴纳物业管理费和公摊水电费的义务，审理中被告吴荣波无证据证明已缴纳物业管理费和公摊水电费，应承担举证不能的不利法律后果，故原告晋愉物业公司要求被告吴荣波给付物业管理费和公摊水电费的请求合理合法，但2016年7月前的物业管理费和公摊水电费已超过诉讼时效，依法不予支持，2016年7月至2019年4月的物业管理费和公摊水电费本院依法予以支持，但物业管理费应为18886.66元(555.49元*34)，公摊水电费为487.35元，超出部分不予支持。关于原告晋愉物业公司主张的违约金，因双方就被告是否为案涉房屋业主存有争议，被告吴荣波不存在恶意拖欠，且前期物业合同到期后，未签订新的物业合同就违约金进行约定，故对原告晋愉物业公司该项诉讼请求，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百三十四条第一款、第一四十二条的规定，判决如下： 一、被告吴荣波于本判决生效之日起五日内向原告重庆晋愉物业服务有限公司支付2016年7月至2019年4月的物业服务费18886.66元、公摊水电费为487.35元； 二、驳回原告重庆晋愉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费845，由原告重庆晋愉物业服务有限公司负担629元，被告吴荣波负担216元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起算。 审 判 员 吉红霞 二〇二〇年八月二十八日 法官助理 夏 伟 书 记 员 陈远秀