上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初36386号原告：季玉娟，女，1962年1月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周路云(系原告季玉娟之子)，住同原告季玉娟。被告：汪香芝，女，1982年10月16日出生，汉族，住安徽省桐城市。原告季玉娟与被告汪香芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告季玉娟委托诉讼代理人周路云到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。季玉娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2019年5月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即搬离位于上海市浦东新区周浦镇沈梅东路XXX弄XXX号XXX室，将房屋完好归还给原告；3.判令被告支付房屋租金，房屋租金从2020年4月7日起至被告实际搬出之日止，按每月3,000元计算，并按日租金的一倍支付逾期违约金，自2020年4月7日至2020年6月6日，共计6,000元；4.判令被告支付违约金5万元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由原告将位于上海市浦东新区周浦镇沈梅路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称：系争房屋)出租给被告居住，租期为5年,每月租金3,000元；违约责任中约定，任一方违约，一致同意违约金为人民币伍万元整。因原告投资失败，生活困难，而系争房屋为原告名下唯一住房，原告需要实际居住，故原告提前了一个月告知被告要求归还房屋，并多次请求被告按《房屋租赁合同》约定解除双方签订的房屋租赁合同，且原告愿意承担违约责任,赔偿被告五万元。被告以各种理由不同意解约，阻碍原告搬入该房屋居住。因被告不履行房屋租赁合同相关条款、不归还原告房屋显属违法，原告故起诉来院。庭审中，原告补充事实理由如下：2020年3月28日原告至系争房屋查看状况，发现储藏室已被拆除，房屋结构已被被告改变，而被告应于同年4月7日支付原告2020年4月至6月租金，因被告并未支付，原告于同年4月29日以短信和电话通知被告拖欠租金的事实，要求被告支付拖欠的租金及逾期违约金，如被告不支付，则要求按合同4.3条约定处理，但被告仍未支付。2020年5月3日原告电话联系被告的次承租人，其表示其已向被告支付了至2020年8月底的租金，但被告却以收不到租金为由，拒绝支付租金，并且诽谤原告骚扰租客。2020年5月6日，原告报案，因被告提出要求8万元的赔偿，也拒绝支付拖欠的租金，双方最终未达成一致，2020年6月6日，被告通过微信转账支付原告租金9,000元，因被告逾期超过20天，故原告并未接收该款项，而且被告也未支付逾期支付租金的违约金。虽然原告之前与被告表达了解除合同、收回房屋的想法，但双方未协商一致，故租赁合同仍有效，现因被告拖欠租金超过20天，累计逾期超过60天，被告应按照合同约定承担违约责任，同时被告改变房屋结构，原告亦可以按照合同约定收回房屋。被告汪香芝庭后来院辩称，双方约定的租期为2019年7月10日至2024年6月30日，在此期间被告有权使用系争房屋。原告违约在先要求收回房屋，被告并非不支付房屋租金，系因2020年3月28日原告方至系争房屋处骚扰被告的租客，向租客送达了收房告知书，要求被告租客在一个月内搬离，当时共有四、五个男性一同前往，被告为此还报了警，警方虽未出警，但于次日调取了监控，并告知被告确实有四、五个人于2020年3月28日13：00至13：30前往系争房屋，警方还找到了带头人员，其表示是原告叫他们去的。之后原告还威胁被告租客要断水断电。系争房屋的储藏室墙壁是原告允许被告拆除的，否则原告早就提出异议了。双方曾于2020年3月25日、5月左右，分别前往周浦司法所、派出所调解，但并未谈成。另外关于逾期付款的违约责任，虽然被告逾期付款属实，但原告也有责任，而且要求被告按照日租金的一倍承担违约金也不合理，被告同意承担合理范围内的违约金，故要求法院酌情考虑。至于隔墙，签约时原告同意被告拆除，既然原告要求被告恢复原状，被告也同意。因被告承租后对系争房屋投入了巨额装修，故不同意解除合同。本院经审理认定事实如下：2019年5月10日，原告(甲方)、被告(乙方)经案外人居某签订《房屋租赁合同》约定：甲方将系争房屋出租给乙方；租赁期限自2019年7月10日至2024年6月30日；月租金3,000元，三个月一付，第一期租金乙方应于2019年5月10日前付清，以后每期租金支付时间为该期首月的7日前；如乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金，如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方需承担违约金5万元；租赁保证金3,000元；甲乙任何一方未按本合同的条款履行，导致终止本合同，且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，违约金为5万元；甲方允许乙方装修，允许乙方转租；不得破坏房屋结构，不得群租，只能整租，若违反以上条例，甲方有权无偿收回房屋。合同签订后，原告按约出租系争房屋，原告系主要通过其子周路云与被告进行联系。2020年4月29日，原告方向被告发送短信明确：被告自2020年4月7日起拖欠租金，请被告于三日内按原渠道支付三个月租金和逾期违约金，逾期不付按租赁合同执行。同年5月3日，被告向原告发送微信“你想干嘛”，原告方回复“问我想干嘛，你都一个月不付房租了，你想干嘛……”，被告回复“我的租客你天天让人去骚扰，我收不到租拿什么交给你”，原告方回复“骚扰租客？你这种诽谤讹诈没啥意思，我也催过你交房租，逾期不付就按租赁合同办就是了。”同年5月14日下午，原告方微信通知被告双休日要看房，双方遂通过微信商量原告看房的具体时间，被告表示“你把事情弄好，不要一会儿卖房，一会儿不卖房，大家都很忙”；当晚，被告又微信联系原告方询问是否要卖房，并表示原告方已扰乱被告租客生活了。同年6月4日，被告向原告方发送微信询问原告方是否还卖房，并表示如不卖房则向原告支付租金，之后被告通过微信向原告转账2020年4月至6月租金共计9,000元，但原告并未收款。本案审理过程中，被告通过本院向原告支付了2020年4月7日至2020年10月6日系争房屋租金18,000元。以上事实，由原告提供并经庭审质证的《房屋租赁合同》、短信记录，微信聊天记录及当事人当庭陈述、法院代管款收据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。原告以被告拖欠租金为由要求解除合同，但被告拖欠租金系双方因原告需要提前收回房屋、出售系争房屋产生纷争所致，双方对此均有一定的过错，现被告在审理中已主动支付了至2020年10月6日系争房屋租金并同意承担一定的违约责任，因被告的违约程度较为轻微，且不影响原告作为出租方的合同目的实现，故本院对原告的该项主张难以支持。因原告系无权解约，故本院对原告要求被告搬离、返还系争房屋并承担解约违约金的请求均不予支持。至于被告应付的租金，因被告已在本案审理过程中主动履行了给付义务，本院不再处理。就被告应承担的逾期付款违约责任，本院认为，《房屋租赁合同》约定的逾期付款违约金标准明显过高，被告亦要求本院予以调整，故本院结合原告的实际损失、双方的过错程度，根据公平诚信原则，酌情判令被告就此承担300元。关于原告主张被告破坏房屋结构的事实，本院认为，被告拆除房屋墙体，确实破坏了房屋结构，但本院亦注意到，原告在试图卖房、找人看房过程中对此并未提出过异议，现被告同意恢复原状，于法不悖，本院准许。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行抗辩，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、被告汪香芝于本判决生效之日起二十日内将已拆除的上海市浦东新区周浦镇沈梅东路XXX弄XXX号XXX室客厅储藏室隔墙恢复原状；二、被告汪香芝于本判决生效之日起十日内支付原告季玉娟逾期付款违约金300元；三、驳回原告季玉娟的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,200元，减半收取计600元，由原告季玉娟负担180元，被告汪香芝负担420元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年八月三日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。