云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9208号上诉人（原审原告）：那昆丽，女，1965年3月26日出生，彝族，住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：董远革，云南众衡诚律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：武少博，云南众衡诚律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：呈贡新都昌广场置业有限公司。住所地云南省昆明市呈贡区洛龙街道办事处。统一社会信用代码：915301215662419629。法定代表人：吕国平，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯俊声，男，1966年6月4日出生，汉族，系呈贡新都昌广场置业有限公司员工，特别授权代理。上诉人那昆丽因与被上诉人呈贡新都昌广场置业有限公司（以下简称“新都昌公司”）合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初1545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭于2020年5月28日对本案进行了审理，上诉人那昆丽及委托诉讼代理人董远革、武少博，被上诉人委托诉讼代理人冯俊声均到庭参加诉讼。本案报请批准延长申请期限。本案现已审理终结。上诉人那昆丽上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判，支持其在一审法院中的全部诉讼请求；3、诉讼费用由被上诉人承担。其主要的事实及理由为：一审法院认定案涉房屋验收合格有误，案涉房屋并未竣工验收合格，不符合《建筑法》规定的交房条件。上诉人从未向一审法院表示同意按现状接收房屋，一审法院判决记载的“经本院询问，原告同意按现状接收房屋”纯属乌有！上诉人已向一审法院说明被上诉人售楼部驻有多个政府部门成立的工作小组，工作小组工作人员均告知原告案涉楼盘不能接房。上诉人在领取一审法院判决后再次向被上诉人了解交、接房事宜，被上诉人销售部郑总（女）明确表示案涉楼盘未竣工验收，不能交、接房。因案涉楼盘未竣工验收，被上诉人不能按约定期限交房，被上诉人应依照《商品房购销合同》第七条之约定，向上诉人支付自2014年10月1日起至实际交付竣工验收合格的房屋之日止的逾期交房违约金。故请求二审法院支持其全部诉讼请求。被上诉人新都昌公司答辩称：不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。原告向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付经国家法定主管部门验收合格的房屋；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金（2014年10月1日至2014年10月31日止为3000元；2014年10月31日至实际交付验收合格的房屋之日止逾期交房违约金，以购房款373097元为基数，按日利率0.02%计算，暂计算至2019年4月2日违约金为120435.71元，合计123435.71元）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院确认事实：呈贡新都昌公司（甲方）与那昆丽（乙方）于2012年12月25日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买位于新都昌商业广场××号房屋，买受人一次性支付购房总价款373097元，付款时间2012年12月25日。甲方应于2014年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲方逾期交房应自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.02％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。乙方如未按合同约定付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，乙方按每天100元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，乙方按应付未付款的0.02％乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。《合同补充协议》第四条约定《商品房购销合同》第七条中“建设单位组织验收合格”是指房屋经甲方组织勘察、设计、施工、监理等单位共同验收合格。房屋取得上述单位验收签章的，即视为乙方所购房屋已具备交付条件。2012年12月24日，那昆丽向新都昌公司支付了房款373097元。2016年6月16日，经建设、施工、设计、监理、勘察单位组织，确认新都昌商业广场1＃楼，验收合格。2017年12月15日，呈贡新都昌公司通过都市时报刊登公告，通知新都昌商业广场壹号楼业主，交房期限为2017年12月15日至2018年1月10日。一审法院认为：一、原、被告之间存在合法有效的商品房购销合同关系，被告新都昌公司应当按照合同约定在2014年9月30日前向原告交付符合合同约定的房屋，被告方应当按约履行交付义务，现房屋已于2016年6月16日经建设单位组织验收合格，被告通知原告2017年12月15日至2018年1月10日交付房屋，该房屋已符合双方约定的交付条件，经一审法院询问，原告同意按现状接收房屋，因此对于原告主张被告交付诉争房屋的诉讼请求，予以支持。二、被告并未按期履行合同义务，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据双方合同约定，被告应支付自2014年10月1日起至公告时限届满的2018年1月10日止的违约金，共计1197天，其中逾期30天内按每天100元的标准计算为3000元，后1167天按0.02%/日计算为87080元（373097元×0.02%/日×1167天），共计人民币90080元。对于原告主张自2018年1月11日起的相应违约金，因本案房屋已符合交付条件，且已通知交房，对此部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决，一、被告呈贡新都昌广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告那昆丽交付云南省昆明市呈贡区新都昌广场1幢第29层2911号房屋；二、被告呈贡新都昌广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告那昆丽支付2014年10月1日起至2018年1月10日期间违约金90080元；三、驳回原告那昆丽的其他诉讼请求。本案二审中，上诉人提交如下证据：1、录音资料一份，欲证实被上诉人的销售部经理（“郑总”）说案涉房屋未经竣工验收，不具备法定交房条件。2、庭审笔录，欲证实被上诉人在一审庭审中认可案涉房屋未竣工验收，不具备法定交付使用的条件。3、上诉人申请本院向呈贡区住建局调取的回函，证明案涉房屋只是经过预验收，不是工程验收，还存在质量问题要整改。经被上诉人质证认为，对于上诉人提交的前述证据中录音资料的证据三性不予认可，该录音资料中不能客观真实地反映是谁所做的陈述。对于上诉人提交的庭审笔录予以认可，但认为对于交房条件双方当事人在合同中已经有明确约定，现在系因上诉人提出了新的交房条件，对此，被上诉人不予认可。对于上诉人提交的呈贡区住建局调取的回函的真实性予以认可，但认为该回函与《建设单位工程验收证明书》所记载的内容不一致，被上诉人仅是没有办理竣工验收备案。经本院审查，因上诉人提交的录音资料不能证实与本案存在关联性，故不予采信。对于上诉人提交的证据2、3，在本院认为中一并予以阐述。经二审审理查明的事实与一审认定一致。本院二审中，双方的争议焦点为：本案逾期交房违约金的截止日期应如何认定？本院认为，双方当事人在平等自愿基础上签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，双方意思表示真实，合同内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据该《商品房购销合同》第十条约定，被上诉人新都昌公司应向上诉人交付“经建设单位组织验收合格”的房屋；《合同补充协议》第四条第1项明确：“建设单位组织验收合格”是指“房屋经新都昌公司组织勘察、设计、施工、监理等单位共同验收合格，房屋取得上述单位验收签章的，即视为闵西平所购房屋已具备交付条件。”则双方当事人对房屋交付条件已明确约定为“由新都昌公司组织勘察、设计、施工、监理等单位共同验收合格”，该约定本身不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。本案中，涉案房屋所属“呈贡新都昌商业广场项目”已于2016年6月取得由建设单位（被上诉人）、勘察、设计、施工和监理单位共同签章的《建设单位工程验收证明书》，验收结论为“合格”，故涉案房屋已具备双方合同约定的交付条件。此后，被上诉人新都昌公司按约定登报通知交房，公告通知的交房期限为2017年12月15日至2018年1月10日，故截止2018年1月10日若上诉人仍未接房，不可归责于被上诉人新都昌公司。因此，一审认定本案逾期交房违约金的截止日期为2018年1月10日，该处理无误一审判决正确，本院予以维持。上诉人主张依照《建设工程质量管理条例》等有关法律法规的规定，以项目竣工验收备案为本案房屋交付条件，并要求被上诉人承担至竣工验收备案之日止的逾期交房违约金。本院认为，竣工验收备案系建设行政主管部门对工程质量进行监督管理的方式之一，具有行政管理性质，若被上诉人所交付房屋不符合建设行政主管部门要求的交付标准，由其依法依规承担相应行政责任；而本案为平等民事主体间因商品房买卖所产生的民事纠纷，合同所约定的交付标准合法有效，若被上诉人交付的房屋符合合同约定交付标准，上诉人即应接收，若接房后发现被上诉人所交付的房屋确实存在质量瑕疵或质量缺陷，可另行向被上诉人主张相应责任，但不可以此抗辩履行自己的接房义务。因此，上诉人的主张与双方合同约定不符，不能成立，一审法院未予支持，并无不妥。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费374元，由上诉人那昆丽负担。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  杨 艳审判员  朱 欢二〇二〇年八月二十四日书记员  郭亭恋