吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终724号上诉人(原审原告)：长春净月潭物业服务有限责任公司。住所：长春净月高新技术产业开发区森工泰壮大厦第****房。法定代表人：刘明池，经理。委托诉讼代理人：韩立谦，吉林中玖律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：长春万科物业服务有限公司。住所：长春市。住所：长春市二道区自由大路**法定代表人：郎雨春，总经理。委托代理人：谢丽丽，该公司员工。被上诉人(原审被告)：和记黄埔地产（长春）有限公司。住所:长春净月潭旅。住所:长春净月潭旅游经济并发区**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人:周伟沧，该公司董事长。委托诉讼代理人:靳薇，吉林创一律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：家利物业管理（上海）有限公司长春分公司。住所:长春市高新区超凡。住所:长春市高新区超凡大街以东宜居路**御翠湾**楼**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人:吴平岌，总经理。委托诉讼代理人:徐痣宇，吉林创一律师事务所律师。上诉人长春净月潭物业服务有限责任公司（以下简称净月物业）因与被上诉人长春万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）、家利物业管理（上海）有限公司长春分公司（以下简称家利物业）、和记黄埔地产（长春）有限公司（以下简称和黄地产）合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0194民初1025号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。净月物业向一审法院起诉请求：1.依法判令万科物业、家利物业、和黄地产连带承担拖欠水费1301215.30元；2.诉讼费等费用由万科物业、家利物业、和黄地产承担。事实与理由：净月物业在2000年接受净月水电所委托，将购买水务集团的自来水加压供给压力不能覆盖的用户，按照政府规定的价格收取用户水费。御翠园小区是和黄地产开发，交给自己下属公司家利物业进行管理，主要管理内容包括二次供水设施管理以及用户水费的收取。具体内容为净月水电所查收小区总表数，家利物业公司按月缴纳水费。但在2017年10月，万科物业接管小区后，没有履行收取水费的责任，一直没有足额收取水费，导致截止2019年3月共拖欠水费1301215.30元，给净月物业造成了巨大损失，国有财产浪费。净月物业通过街道办事处和长春净月高新技术产业开发区建委与万科物业协调，发现2017年11月到2019年3月，水表总量为337978吨，其中有四分之三水量是小区二次供水网跑掉了，万科物业对二次供水设施承担管理责任，应当对其管理的水箱、水塔、加压设备、管网等定期检查维修，确保安全运行。万科物业没有尽到管理职责，所以应承担损失。由于御翠园小区开发共分四期，该小区开发商就是和黄地产，该小区至今仍有未能出售的房屋，和黄地产有责任对未缴纳税费承担责任。综上，净月物业没有任何过错，但应收水费却一直没有收到。和黄地产在原审辩称：我方不是御翠园小区二次供水设施设备的产权人，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，本案诉争的二次供水设施属于公用设施，所有权归全体业主。案涉诉争御翠园小区虽是我方开发，但并非归我方所有。案涉诉争御翠园小区在2007年6月20日，我方与被告家利物业签署《前期物业服务合同》，委托其进行管理，委托管理范围和事项包括供水管道、水泵房、水箱等二次供水设施，家利物业也一直管理维护上述设施，收取业主水费并缴纳至净月物业处。2017年9月御翠园小区业主大会决定，自2017年10月31日起解聘家利物业，由万科物业为小区提供物业服务，在《物业服务合同》明确约定物业服务包括公用设施的运行、维护和管理。《物业共用部位、共用设施设备明细》中明确包括二次供水设施，且物业服务成本包括物业共用部位、公用设施的日常维护、运营费用。二次供水设备的管理者是万科物业。原告的诉求分两部分，一部分是业主实际使用的，一部分是跑、冒、滴、漏的公共水损，第一部分净月物业可以向实际使用人主张，第二部分可以向管理人主张，与被告和黄地产无关。应驳回净月物业对和黄地产的诉求。家利物业在原审辩称：我方2017年10月31日已经退出御翠园小区物业管理，净月物业的诉请与我方无关。我方在管理期间已经履行了二次供水设施、设备的管理责任，退出物业管理时已经将二次供水设施、设备移交给万科物业。应驳回净月物业对家利物业的诉求。万科物业在原审辩称：原告要求万科物业、家利物业、和黄地产承担连带责任，不符合事实，也没有任何法律依据。我方是物业服务企业，没有代收水费的约定义务，也没有代收水费的法定责任，净月物业应自行收取水费。根据法律规定，我方提供的物业服务范围，并不包括二次供水设施管理及维护工作，二次供水设施的建设、改造、管理以及水费收取均应由市供水企业承担，不是我方责任。我方多次向净月物业缴纳公共区域的水费47520.55元，被净月物业拒收，表示水费必须按照总表数一次性缴纳。我方同意支付2017年11月1日至2019年7月18日为御翠园提供物业服务后公共区域的水费48520.55元。我方已对二次供水设施进行维护和管理。一审法院认定事实：长春净月高新技术产业开发区城市建设管理委员会授权净月物业经营管理净月水电所并收缴净月水电所供水区域内用水户的总表水费。另查明，本案涉诉御翠园小区是和黄地产开发、建设。在2007年6月20日，和黄地产与家利物业签署《前期物业服务合同》，被告和黄地产委托被告家利物业进行管理，委托管理范围和事项包括供水管道、水泵房、水箱等二次供水设施，家利物业在物业服务期间，管理维护上述设施，并按总表数收取水费向净月物业缴纳，由净月物业开具发票。2017年9月御翠园小区业主大会决定，自2017年10月31日起解聘家利物业，由万科物业为小区提供物业服务，在《物业服务合同》中约定物业服务包括公用设施的运行、维护和管理。《物业共用部位、共用设施设备明细》中明确包括二次供水设施，且物业服务成本包括物业共用部位、公用设施的日常维护、运营费用，二次供水设备的管理者是万科物业。万科物业在对御翠园物业服务期间，对二次供水设施进行了维护和管理。另查明，案涉诉争的御翠园小区，在2017年11月已有1052户业主安装分户水表。另，在御翠园小区公共区域用水处安有26块水表。一审法院认为，依据《物业管理条例》第四十四条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”的规定，本案涉诉的水费应由净月物业直接向最终用户收取，不应按供水总表向万科物业及和黄地产收取。家利物业已经不是御翠园小区物业服务公司，净月物业要求家利物业承担民事责任于法无据，不予支持。净月物业无证据证明万科物业在对御翠园物业服务期间，对二次供水设施进行的维护和管理未能尽职尽责，造成净月物业供水损失，净月物业的诉求不予支持。综上所述，原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第四十四条，判决：驳回长春净月潭物业服务有限责任公司的诉讼请求。案件受理费16511元，由长春净月潭物业服务有限责任公司负担。宣判后，净月物业不服，向本院提起上诉，请求：1.请求撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0194民初1025号民事判决或发回重审;2.一审二审诉讼费由万科物业、家利物业、和黄地产承担。其主要上诉理由为：一、一审判决认定事实不清、证据不足。提供商品服务却不能得到相应对价，甚至成本都得不到，违反经济发展规律,违反法律基本的公平价值原则，净月物业遭受了巨大的损失,也与之前很多年交易习惯相悖，是一个偏颇的判决。二、净月水电所成立于1998年，2000年委托净月物业进行经营，是将购买水务集团的自来水加压后供给其压力不能覆盖的用户,按政府规定的价格收取水费。而和记黄埔御翠园小区正是净月物业供给的。净月物业的主体资格是政府授权的，符合法律规定,这么多年，家利物业也一直按照每个月水表总表交纳水费。如果一审判决成立，岂不是之前交纳的水费都是错误的。所以说，关于交纳水费的交易习惯，一般来说，有法律有约定，按照法律或者合同约定，之前，净月物业与家利物业有约定，也是这么一直按照总表数收取的水费。而长春所有地方也都是这么收取的，原因很简单，供水机构供了多少水，消费者就应该按总表数买单。按照《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的司法解释二》第七条规定，人民法院可以认定为《合同法》所称的交易习惯:在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法。如果还要按照分表收取，那大量国有资产就会流失。而且按照分表收取的话，整个市场每年会给国家造成多大损失。所以，交易习惯不能更改。用多少水，就应该付多少水费。三、净月物业没有任何过错。此诉讼中,净月物业没有任何过错，提供自来水，却不能拿到应当交纳的水费。供水合同是一种特殊商品，也是买卖合同的一种，既然提供了自来水,就应该按照提供供水数交纳水费。没有任何理由主张按照分表交纳。万科物业、家利物业、和黄地产都在提供水商品过程中，有自己的过错，导致拖欠国家水费，造成国有资产流失，所以人民法院也应当充分考虑到此个案的情况。衡量各个报告的过错,追究其连带责任。万科物业答辩称：一、法律明确规定城市供水设施由开发建设单位于工程竣工后，移交城市供水主管部门验收，城市供水主管部门验收后负责维修养护及收取水费。根据《长春市供水条例》第十ー条规定：“新建城市公共供水设施及与其相连接的居民住宅二次供水设施，建设单位在施工图设计阶段，应当将供水设施施工图设计文件交城市公共供水企业进行技术确认在工程竣工后，应当经城市供水主管部门验收。验收合格、具备正常运行功能的，建设单位应当组织建管交接，将供水设施移交城市公共供水企业，签订移交协议，移交竣工材料。”第十七条规定：“城市公共供水设施及与其相连接的供水设施的维护责任，按照下列规定划分:(-)城市公共供水设施，验收合格后由城市公共供水企业负责(二)新建居民住宅二次供水设施，建管交接后由城市公共供水企业负责；(三)既有居民住宅二次供水设施，建管交接后由城市公共供水企业负贵:尚未移交城市公共供水企业的，由供水设施产权单位或者其委托的管理服务单位负责;”本案中，和黄地产在房屋建设工程竣工后，应当根据上述法律规定移交由城市供水主管部门验收，自验收合格之日起由城市自来水供水企业进行维修养护及收取水费，如尚未移交则由供水设施产权单位(即和黄地产)承担维修养护供水设施及收取水费。净月物业主张要求万科物业承担每户业主使用自来水产生的水费，无法律依据。二、万科物业并未接受任何单位的委托，净月物业要求万科物业代为收取水费并承担全体业主生活用水产生的水费无事实和法律依据。万科物业自2017年10月25日接受御翠园业主委员会的委托，自2017年11月1日起为御翠园项目提供物业服务，万科物业并非御翠园的开发建设单位，亦未接受任何单位的委托，无义务代净月潭物业向每户小业主收取水费，亦无义务承担毎户小业主生活用水产生的水费净月潭物业诉请里主张的水费包含每户小业主生活用水产生的水费及物业公司公共区域用水产生的水费。万科物业作为物业服务企业，是园区公共区域的用水单位，为园区保洁、绿化灌溉等服务事项使用自来水而产生水费，该部分水费有独立水表计数，为此万科物业多次向净月潭物业缴纳公共区域水费，但净月潭物业以“物业公司必须同时缴纳全体业主用水产生的水费，否则不予收取公共区域的水费”为由拒收，对此净月潭物业在一审庭审中已予以确认。三、法律规定居民住宅实行一户一表，御翠园小区已实现一户一表，净月物业拒绝履行一户一查法定义务，要求我方代为收取并缴纳全体业主的水费，无事实及法律依据。根据《长春市供水条例》第十五条新建居民住宅用水应当一户表，水表应当按照有关标准出户安装在管道井或者专用水表并(室)内，管道井或者专用水表井(室)应有防寒措施。”净月物业、家利物业、和黄地产之间曾是什么样的合作关系、合作模式，我方并不清楚。万科物业是接受御翠园业主委员会召开业主大会的选聘，为御翠园小区提供物业服务，未接受任何单位的委托，无义务缴纳全体业主使用自来水而产生的水费。四、万科物业是一家物业服务企业，既没有代收水费的约定义务，更没有代收水费的法定责任，因此净月物业应当自行收取水费。根据《物业管理条例》第四十四条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”可见，向最终用户收水费是供水单位的法定义务，并不是物业服务公司法定义务。为此御翠园业主及业主委员会多次向长春市净月开发区建设局、净月物业、和黄地产致函，要求其依据法律规定尽快办理自来水移交手续，对御翠园小区供水进行设施进行维修养护并按一户一表收取水费。根据法律规定，我方提供的物业服务范围，并不包括二次供水设施管理及维护工作。根据《城市供水条例》第十九条“市、县(市)区城市供水企业对其管理的取水口、泵站、井群、输(配)水管网及附属设施、净水厂、贮水加压设施、水表等，应当按照有关规定定期检查维修，确保正常安全运行。”第二十六条“既有居民住宅区的二次供水设施没有产权单位的，由其实际管理单位进行管理和维护;没有实际管理单位的，由县(市)区人民政府确定责任单位进行管理和维护。”因此，御翠园小区供水管网验收、管理、维修的工作，应由建设单位、供水单位根据法定规定分阶段承担。但是御翠园项目自万科物业2017年11月1日提供物业服务以来，净月物业从未对供水管网、设施的维修、养护，因其专业性强等特点，我公司不具备维修养护资质，万科物业为保障园区业主用水安全，花费大量资金指定专业单位进行维修养护并出具质检报告(该组证据一审中已提交)。万科物业超出服务范围承担了，原本应当由净月物业承担的维修养护检测义务。因此，净月物业在诉状中提及的万科物业负有二次供水设施的管理职责，没有事实及法律依据。净月物业不能以万科物业超出服务范田提供水质检测、供水设施维修养护为由，强加给万科物业额外的本属于净月物业的法定义务。六、长春市人民政府办公斤关于印发二次供水改造工程实施方案的通知(长府办发(2014)14号)对全市二次供水管网改造、维护水费收取有明确要求。市政府要求全面完成居民住宅一户一表改造和二次供水设施建设、改造、移交工作。2013年12月31日以前建成的居民二次供水泵站(含二次供水管网、楼内地沟管、立管、水表)，均纳入到改造范围，改造后由供水企业接收管理。改造完成后，由供水企业统一负责居民住宅二次供水设施的日常运行管理、维修维护和查表收费，城区供水实现管水到户、按表计量、供水服务同网同质。改造时限为2014年6月至2016年12月。可见2017年10月后，二次供水设施的建设、改造、管理及水费均应由市供水企业承担，并不是我方的责任。七、我方同意支付自为御翠园提供物业服务以来至今的公共区域水费，即2017年11月1日至2020年6月23日物业办公生产用水量17617.50吨，单价3.85元/吨，合计水费67827.38元。综上，请求二审法院驳回对我方的诉讼请求，维护我方的合法权益。和黄地产答辩称：我方不是御翠园小区二次供水设施设备的产权人，也不是管理人，对净月物业主张的水费没有给付义务。根据物权法第73条，建筑区划内的公用设施属于业主共有，该小区2008年开始交房，随着小区建设完成交付给业主，公用设施的所有权就已经从开发商转变为全体业主。案涉小区位于净月区，净月物业作为区域内供水管理企业，不接收住宅小区的二次供水设施，并非和黄地产不移交。在业主大会成立之前，由开发商代表全体业主选用物业服务企业，在业主大会成立之后，由业主大会自行选物业服务企业。本案所涉小区在200年6月，我方就与家利物业)签署了《前期物业服务合同》，委托其对御翠园小区进行物业管理。供水管道、水泵房、水箱等二次供水设施全部移交给家利物业，家利物业管理十年后，御翠园小区业主大会成立，重新选聘万科物业为小区提供物业服务，服务期从2017年11月1日起。家利物业在业委会监管下将全部公共设施移交给万科物业，在业委会与万科物业签订的物业服务合同中第二条也明确约定物业服务内容包括物业共用设施设备的运行、维护和管理，在附件三种明确列明了二次供水设施。因此，出现净月物业诉请的管理不善丢水事件时，御翠园小区二次供水设施设备的管理人是万科物业，不是我方。净月物业诉请的130万元水费中，四分之一是小区业主的实际用水量，该部分费用净月物业应向实际用水人主张，另外四分之三是因为自2017年11月1日来供水设施设备无人管理、维修造成的水损，那么这些水损费用应当向不履行管理职责的管理人万科物业主张。家利物业答辩称：一审判决认定事实清楚，我公司已于2017年10月31日退出案涉相关小区的管理，在退出前已将小区内的全部物业包括二次供水设施、设备等全部移交给万科物业，本案净月物业主张的水费皆是发生在相关物业移交之后，在移交前我公司已按时足额交纳了相关水费，对于我公司脱管之后产生的水费，我公司无任何义务交纳，也不应以任何方式承担连带责任，净月物业向我方主张水费的承担缺乏事实和法律依据。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明：关于案涉小区水费的收取，净月物业称其与供水单位均未与和黄地产、家利物业及万科物业订立供用水合同或委托和黄地产、家利物业及万科物业收取水费的委托合同。再查明：庭审中，万科物业同意交纳其公共区域用水产生的水费67827.38元，但净月物业拒绝单独收取此款。本院认为，本案为供用水合同纠纷。双方诉争的水费由两部分构成：一部分是业主实际用水产生的水费，一部分则是案涉小区的供水系统存在跑冒滴漏问题而造成的水表总量与分户水表业主用水量之间的水费差额。故本案争议焦点为：供水公司诉请万科物业、家利物业、和黄地产承担上述水费理据是否充分。一、关于业主实际用水产生的水费问题应否由万科物业、家利物业、和黄地产负担的问题。《中华人民共和国物业管理条例》第44条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”本案中，万科物业作为案涉小区的物业服务企业，并未与供水单位订立合同，约定由其负责向最终用户收取水费，故净月物业向万科物业收取业主实际用水产生的水费缺乏事实及法律依据，一审法院未予支持并无不当。万科物业公共区域用水所产生的水费因净月物业庭审中明确表示不同意单独收取，故本案中不予处理。净月物业可另行主张权利。又因家利物业因已退出案涉小区服务，净月物业主张家利物业、和黄地产给付前述水费缺乏事实依据，本院亦不予支持。二、关于差额水费应由谁负担的问题。《中华人民共和国物业管理条例》第51条规定：“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”《中华人民共和国城市供水条例》第二十八条规定：“用水单位自行建设的与城市公共供水管道连接的户外管道及其附属设施,必须经城市自来水供水企业验收合格并交其统一管理后,方可使用”。二十七条规定：“城市自来水供水企业和自建设施供水的企业对其管理的城市供水的专用水库、引水渠道、取水口、泵站、井群、输（配）水管网、进户总水表、净（配）水厂、公用水站等设施,应当定期检查维修,确保安全运行。”具体到本案中，案涉小区的供水工程，因符合设计规范及要求而通过验收，建设单位及供水企业即应当组织交接，将供水设施移交城市公共供水企业，同时签订移交协议。案涉小区业主委员会曾向供水企业发函，请求对供水设施进行检测并移交其管理，但供水单位怠于履行该项义务，并未采取任何措施亦未对本案所涉小区的物业管理区域内的相关供水设施定期检查、维修和养护，在发现总水表与分水表数字不一致可能存在漏水的情况下，亦未采取任何措施，反之，万科物业一审中已经提交相关证据证明其曾对小区内的供水设施进行了一定的维护，故在无证据证明万科物业对漏水存在过错的情形下，供水公司应当对该小区的供水设施漏水所造成的后果自行承担责任。综上所述，净月物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16511元，由长春净月潭物业服务有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  胡月皓审判员  张兴冬审判员  张 巍二〇二〇年八月十日书记员  宋晓宁