广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初17921号原告：东莞市东城街道石井股份经济联合社，地址：广东省东莞市东城区******，代码：61834767-1。法定代表人：彭德光，理事长。委托诉讼代理人：罗海龙，广东君政律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡子华，广东君政律师事务所实习律师。被告：深圳市业勤投资发展有限公司，住所：深圳市光明新区马田街道新庄社区****6栋308，统一社会信用代码：914***********620R。法定代表人：张文雅，总经理。委托诉讼代理人：曾溢太，北京德恒（东莞）律师事务所律师。原告东莞市东城街道石井股份经济联合社（以下简称“石井经联社”）诉被告深圳市业勤投资发展有限公司（以下简称“业勤公司”）租赁合同纠纷一案，本院2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗海龙、蔡子华，被告委托诉讼代理人曾溢太到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉求：一、确认原、被告于2013年7月5日签订的《租赁合同》无效；二、被告支付原告场地使用费613372.5元及逾期利息（从起诉时起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计至款项付清之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告立即交回东莞市东城区*********市场综合楼，并支付从2020年5月15日至实际交回场地前的占有使用费（每月按94365元计算）。事实与理由：原、被告于2013年7月5日签订《租赁合同》，约定由被告承租东莞市东城区*********市场综合楼，该租赁物总建筑面积为12582平方米（原告将租赁物自有部分共计6291平方米出租给被告），租赁期为15年（即2013年7月1日至2028年6月30日）。租金计算方法为：2018年7月1日起至2023年6月30日止，租金按每平方米每月不含税15元计算，即每月租金不含税为94365元；租金按月缴交，在每月的10日缴交当月租金。但自2019年10月起，被告长期拖欠租金，至今一直未能支付。2019年12月18日原告向被告发送律师函追收，2020年4月29日，原告又发出《通知》要求被告必须在2020年5月10日前缴清所欠租金，否则解除合同，收回场地。但直至2020年5月15日，被告仍然拒付，原告不得已收回场地，至此被告已拖欠租金共613372.5元。原告得知被告已经将承租的市场综合楼分租，且一直在收取场地使用人交付的租金，已严重损害原告的合法权益。为了减少损失，原告于2020年5月15日向被告和场地实际使用人送达了通知书，收回了案涉场地。由于案涉房屋没有建设工程规划许可证，租赁合同涉嫌无效。但被告实际已拖欠的租金（场地使用费），应按合同约定的标准支付，并支付逾期利息。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。被告辩称，一、原告无权提起本诉讼，原告与被告之间没有合同关系，实际与被告签订合同的是东莞市东城区石井蓢基湖股份经济联合社，而非原告。并且案涉土地没有证据显示属于原告所有，案涉建筑物也非原告建造。二、案涉合同为无效合同，要求支付逾期利息没有法律依据，若需支付利息，那么被告支付给原告的押金也应当支付利息，才公平合理，同时贵院在（2020）粤1971民初3898号案中，并没有支持被告在该案中的利息诉请。三、案涉租赁物属于原告和东莞市嘉润实业投资有限公司共同向被告出租的，原告仅享有一半的收租权，并且没有办法实际区分哪部分属于原告收租，因此本案缺乏必要诉讼参与人东莞市嘉润实业投资有限公司，被告申请法庭追加其作为第三人。四、案涉物业，原告仅有一半份额，其没有权利在未经司法程序有效判决前，强行驱赶被告的工作人员并且直接控制全部的案涉物业，更无权直接要求被告的分租户将2020年5月15日前以及之后的租金交予原告。五、因疫情影响，案涉物业从2020年2月至2020年4月所有的分租户均无法正常使用，疫情属不可抗力，该期间的占有使用费，原告应当免除。六、由于租赁合同无效，补充协议也应当无效，原告方应当退还交付物业前被告多支付的352952元的占有使用费。七、原告为了提前收回物业，通过长期拒绝向被告分租户出具场地使用证明，导致被告分租户无法正常经营，进而拒绝向被告交纳租金，从而造成了今天的纠纷，并且原告没有履行维修租赁物的义务，应当扣减部分占有使用费。八、原告方已经于2020年5月15日实际强行驱赶被告工作人员，并且实际占有使用案涉全部物业，被告没有再交回案涉物业的事实基础，同时由于原告实际控制使用了案涉物业，被告也没有支付占有使用费的基础，但是原告方未经司法程序强行控制案涉物业，控制被告的分租户，其应当按照被告可以从分租户中收取的占有使用费的金额标准向被告方进行赔偿直至相应的判决生效。经审理查明，东莞市东城区石井蓢基湖股份经济合作社（以下简称“蓢基湖经合社”）与深圳市业勤投资有限公司于2013年7月5日签订《租赁合同》，约定由被告承租东莞市东城区石井蓢******市场综合楼中蓢基湖经合社所拥有的份额，租期为2013年7月1日至2028年6月30日，其中2018年7月1日至2023年6月30日的租金为每月94365元。原告确认案涉租赁物没有获得建设工程规划许可证，原、被告均主张《租赁合同》为无效合同。庭审中，原告确认2020年5月15日向被告发出收回市场综合楼通知函以及向次承租人发出交付租金通知书，并于当天实际收回案涉租赁物。原告主张被告拖欠6.5个月的租金，共计613372.5元，被告认为案涉租赁物是于2013年7月6日交付，因此欠付租金应从2019年11月6日起算，截至2020年5月14日的实际应交租金天数应为6个月零8天而非6.5个月，因此应该在原告主张的基础上扣除7天的租金数额。另查，东莞市东城区石井蓢基湖股份经济合作社已于2014年注销，其资产资源、债权债务过渡为石井股份经济联合社蓢基湖分社，由经联社监督管理，资产产权仍属原经济社股东所有。原告主张石井股份经济联合社蓢基湖分社不具有独立法人资格，故本案以东莞市****石井股份经济联合社名义提起诉讼。以上事实，有原告提交的《租赁合同》、《通知》、《收回市场综合楼通知函》、东莞市国土局建设用地许可证、东莞市建设工程施工前期审批手续办理意见表（镇街），被告提交的（2020）粤1971民初3898号判决书、《租赁合同》、《补充协议书》等证据以及本院的庭审笔录附卷为据。本院认为，蓢基湖经合社已于2014年注销，其资产由原告监督管理，其民事权利义务由原告承继，故原告是本案适格诉讼主体。案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，也未取得房屋产权证书，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原、被告签订的《租赁合同》无效。合同虽无效，但被告实际占有使用案涉租赁物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，被告应参照《租赁合同》约定的租金标准向原告支付占有使用费。《租赁合同》虽于2013年7月6日签订，但约定租期自2013年7月1日起算，因此各月租金应从每月1日起算，被告主张欠付的占有使用费应从2019年11月6日起算的意见，此与合同约定的租期起算点相悖，本院对该主张不予采纳。原告确认已于2020年5月15日收回案涉物业，故占有使用费应计算至2020年5月14日。经本院核算，被告应向原告支付案涉租赁物的占有使用费为610227元（94365元×6个月+94365元/30天×14天）。考虑到被告确实存在逾期支付案涉租赁物占有使用费，原告主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自起诉之日起计算逾期利息，予以支持。原告要求被告交回东莞市东城区**蓢******市场综合楼，并支付从2020年5月15日至实际交回场地前的占有使用费（每月按94365元计算），鉴于原告确认已于2020年5月15日收回案涉物业，故原告返还租赁物业的诉求已无必要，其要求被告继续支付占有使用费无事实基础，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市东城街道石井股份经济联合社与被告深圳市业勤投资发展有限公司于2013年7月5日签订的《租赁合同》无效；二、被告深圳市业勤投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告东莞市东城街道石井股份经济联合社场地占有使用费610227元及利息（利息以610227元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年7月13日起计至实际清偿之日止）；三、驳回原告东莞市东城街道石井股份经济联合社本案的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4966.87元（已由原告预交），该款原告承担49.66元，被告承担4917.21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员  邹国雄二〇二〇年八月四日书记员  张健骠附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。