北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8331号原告（反诉被告）：吴平，男，1959年7月10日出生，满族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人:吴楠（系吴平儿子），男，1987年11月14日出生，满族，国家自然资源部公务员，住北京市西城区。被告（反诉原告）：李元波，女，1988年9月20日出生，汉族，北京理之铭科技有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李虎（系李元波配偶），男，1974年5月25日出生，汉族，北京理之铭科技有限公司职员，住北京市朝阳区。第三人:北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼****。法定代表人:李峰岩，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，汉族，北京链家置地房地产经纪有限公司法务。第三人：紫梧桐（北京）资产管理有限公司，住所，住所地北京市东城区div>法定代表人：高靖，总经理。委托诉讼代理人：王扬，男，1988年8月17日出生，紫梧桐（北京）资产管理有限公司法务。原告（反诉被告）吴平与被告（反诉原告）李元波、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人紫梧桐（北京）资产管理有限公司（以下简称紫梧桐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员时亚东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴平的委托诉讼代理人吴楠、被告（反诉原告）李元波的委托诉讼代理人李虎、第三人链家公司的委托诉讼代理人樊耀博、第三人紫梧桐公司的委托诉讼代理人王扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴平向本院提出的诉讼请求：1、判令被告履行合同，配合蛋壳公寓完成变更，继续履行租约至2022年4月4日；2、判令被告提前返还原告保证金2万元，并赔偿占用期间（2020年3月2日至被告返还原告保证金之日）的利息，利息按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算；3、判令被告按照合同约定，自2020年3月2日起，按日赔偿原告合同违约金，每日440元，直至纠纷解决之日；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年1月16日，原告与被告通过链家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告购买原告大兴区天水大街46号院2号楼506室房屋（以下简称案涉房屋），由于该房屋存在租约和公司注册，因此《补充协议》约定：1、此房屋有租约，租赁期限至2022年4月4日止，就房屋租金，甲乙双方一致同意作出如下约定：过户前租约房屋租金归原告所有，过户后租金归被告所有。2、甲乙双方协商一致：由于原告就此房屋地址出租注册登记，物业保证金4万元包含两万物业保证金和两万房屋出租注册地址登记保证金，原告承诺于2020年10月30日前迁出，迁出当天由被告自行支付原告2万元注册登记保证金。2020年3月2日，双方完成房屋过户，被告取得不动产权证书。完成物业交割后，2万元注册登记保证金由被告占用。2020年4月13日，蛋壳公寓进行合同变更，原告完成签署。被告拒不配合，并在原租约有效期内将房屋注册公司并与该公司签订房屋租赁合同，同时被告提出将于6月13日前收回房屋，并扣减原告保证金，被告还自认签约之初就已经准备计划违约，并自称对当前租户进行过强行驱赶，力弱未果。2020年4月13日，原告并链家公司、蛋壳公寓多次与被告沟通，被告始终坚持拒绝履行合同。李元波辩称，一、对原告起诉状中所列事实与理由的答辩。被告于2020年1月16日通过链家公司与原告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（含补充协议），购买案涉房屋。买卖双方签约时原告口头告知其所售的房屋带有租约，且该房屋“注册地址”己被出租用于公司注册登记，但未透露其它任何情况。双方在买卖合同补充协议中约定：“过户前租约房屋租金归甲方所有，过户后租金归乙方所有”。签约后当天，被告查知使用该房屋注册地址的公司为北京穆清商贸有限公司，并向原告索要其与该房屋实际居住人、北京穆清商贸有限公司的“租约”。此时原告口头声称其“房屋租给了蛋壳”，“注册地址租给了中介”，只向被告提供了其与蛋壳的《蛋壳公寓财产委托管理服务合同》的残缺复印件，拒绝提供完整合同、蛋壳联系人和该合同的签约电话，拒绝提供原告与“中介”及北京穆清商贸有限公司之间的合同、联系方式和任何信息，被告索要未果。2020年3月2日，买卖双方完成过户并于当天完成物业交割。物业交割后双方就地址保证金重新作出单独书面约定：“原告应于2020年10月30日之前将注册在该房屋内现公司的注册地址迁出并通知被告，被告于一周内返还原告2万元地址保证金”。被告当天再次向原告索要前述“租约”材料和联系方式，再次索要未果（链家吴琼现场见证）。被告在2020年3月2日取得上述房屋的不动产权证书，于2020年3月4日将该不动产权变更登记至被告配偶名下。被告在2020年3月4日至5日期间无法通过该房屋和其他公开渠道联系北京穆清商贸有限公司。被告认为该公司有存在违反工商行政管理规定的嫌疑，便于2020年3月5日向北京市大兴区天宫院工商所提交了举证材料。大兴区工商行政管理部门经查证后情况属实，于2020年4月2日将该公司列入经营异常名录。被告于2020年4月10日以名下的上述房屋作为住所登记地址，依法成立了北京理之铭科技有限公司，并于2020年4月13日通知了原告。北京穆清商贸有限公司仍以该房屋作为住所登记地址，迄今未迁出。被告于2020年3月4日将不动产权证书、身份证明、银行卡号等蛋壳要求的材料提交给原告介绍的“蛋壳联系人”邱全乐，原告、蛋壳联系人均向被告承诺尽快履行“被告与蛋壳的续签”义务。此后，尽管被告反复提醒催促，原告（并蛋壳）既没有按照约定的时间支付房租，也未告知拖欠房租的合法理由，直至拖欠房租达到了《蛋壳公寓财产委托管理服务合同》约定的单方解约条件。二、对原告起诉状中所列证据的答辩。原告的证据以偏概全，故意隐瞒主要证据。原告既然在签约后承认“房屋出租给蛋壳，注册，注册地址出租给中介”认除《北京市存量房屋买卖合同》外至少还有四个关联合同，即原告和蛋壳间的合同、蛋壳和实际居住人间的合同、原告和“中介”间的合同、“中介”和北京穆清商贸有限公司间的合同。原告要求被告配合蛋壳完成合同主体变更，继续履行“原告与蛋壳的合同”，那么该合同即是本案主要证据。原告始终故意不向被告提供该合同的真实、完整内容。原告要求被告提前返还2万元“地址保证金”，则原告与“中介”间的合同就是本案另一主要证据，被告从未见过此合同，被告要求原告向人民法院提呈该证据。原告的证据形式单一，证明力不足。原告的证据绝大多数是微信群聊天记录，并对这些聊天记录恣意删减，断章取义，完全不具备对被告实际行为的证明力。三、对原告诉讼请求的答辩。请求驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：（一）被告有充分的理由拒绝原告的第一项诉讼请求。首先，如前所述，原告在与被告签约前隐瞒了房屋租约的详情，签约后仅向被告提供《蛋壳公寓财产委托管理服务合同》的残缺复印件，故意隐瞒签约电话，导致被告始终无法通过任何渠道（包括蛋壳）确认该合同的真实性、合法性和有效性，从而“被胁迫接受”蛋壳的合同。其次，没有任何证据表明在房屋出售前原告向蛋壳履行了约定的通知义务，从而导致即使被告主动配合，也未能按原告、被告间的房屋买卖合同补充协议之约定如期收到房租，逾期时间已达到了《蛋壳公寓财产委托管理服务合同》约定的单方面解约条件。根据该合同第八条第四款：“乙方延迟支付租金满15个工作日，甲方有权单独解除合同”。因此，被告有理由在事先通知、付款日准时催收、满15个工作日未收到房租（亦未收到拖欠房租的合法理由）的情况下拒绝与原告、蛋壳签署《蛋壳公寓财产委托管理服务合同》主体变更协议。再者，被告认为，原告与蛋壳间《蛋壳公寓财产委托管理服务合同》、蛋壳和实际居住人之间的《蛋壳公寓房屋代理租赁合同》违反了行政性法规的强制性规定。《商品房屋租赁管理办法》第六条：“违反规定改变房屋使用性质的，房屋不得出租”；第二十一条：“违反本办法第六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款”。根据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告（京建发【2017]第112号）》第6条：“对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照”。不论上述两个合同是否应被判为无效或部分无效，“被告接替原告”与蛋壳继续签约并履行上述合同，对被告、房屋实际使用人、蛋壳、第三方（例如同楼人员）都可能带来直接利益损害（罚款、整改、行政处罚、安全事故等）。（二）原告现以“被告于2020年4月10日以名下房屋为住所依法成立北京理之铭科技有限公司”为由，要求被告提前返还2万元注册地址保证金并赔偿其损失，被告认为该要求既无事实依据，也无法律依据。原告从未和被告约定该房屋地址不允许除北京穆清商贸有限公司以外的其它公司作为注册地址。原告始终不向被告提供其与“中介”间的合同、“中介”与北京穆清商贸有限公司间的合同，对被告存在欺诈行为，被告认为此两个合同对被告不具有法律约束力。北京市市场主体登记告知承诺制度实施意见（试行）第十三条规定：“多个市场主体可以使用同一地址作为登记住所”，该制度于2020年2月15日起在北京市大兴等区先行试点实施，允许“一址多照”。原告与被告“关于地址保证金最终的约定”发生在上述制度实施之后。被告用自己名下房屋作为注册地址成立新公司既合法又合规，并未给原告带来任何损失。被告向原告支付地址保证金至少应同时满足两个条件：第一个条件是原告已履约，即北京穆清商贸有限公司2020年10月30日前不再使用被告名下的上述房屋作为注册地址；第二个条件是原告的履约未给被告带来损失，即被告必须确认北京穆清商贸有限公司没有因违法违规行为而给被告带来利益损失。此两个条件不同时满足，则原告无任何理由向被告索要地址保证金。（三）被告依法取得房屋不动产权，在自身遭受租金损失的同时，未干涉房屋实际居住人对房屋的合理使用，未向实际居住人索要房租，未干涉北京穆清商贸有限公司的合法经营，未要求该公司将其注册地址迁出涉案房屋，未给原告带来任何损失，依然遵循契约精神实际履行合同中不违规的有效部分。链家公司述称，原告的诉求不针对我方，不发表意见。紫梧桐公司述称，同意原告的诉求。李元波向本院提出的反诉请求：1、判令吴平赔偿房屋租金、租金违约金和延迟支付的利息，自2020年3月2日取得房屋不动产权证书之日起至2020年6月10日止（承租人正常退租，蛋壳公司正在招租），按3790元/月逐日计算房屋租金，按2个月租金计违约金，按民事诉讼法、相关法规和中国人民银行同期利率计延迟支付的利息；2、判令吴平赔偿《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》补充协议违约金，自2020年3月2日取得房屋不动产权证书之日起至2020年6月22日止（2020年6月22日之后的不再主张），每日按房屋成交总价款88万元的万分之五计违约金（440元/日），按民事诉讼法、相关法规和中国人民银行同期利率计延迟支付的利息；3、诉讼费由吴平承担。事实与理由：双方在买卖合同补充协议中约定：“过户前租约房屋租金归甲方所有，过户后租金归乙方所有”。双方并未约定乙方（反诉人）须按照甲方（被反诉人）的租约变更合同主体，也未约定租金由谁支付。因此，房屋过户后若无他人向反诉人支付租金，则被反诉人应向反诉人支付租金。签约后当天，反诉人查知使用该房屋注册地址的公司为北京穆清商贸有限公司，并向被反诉人索要其与该房屋实际居住人、北京穆清商贸有限公司的“租约”。此时被反诉人口头声称其“房屋租给了蛋壳”，“注册地址租给了中介”，只向反诉人提供了其与蛋壳的《蛋壳公寓财产委托管理服务合同》的残缺复印件，拒绝提供完整合同、蛋壳联系人和该合同签约电话，反诉人索要未果（链家吴琼及其店长现场见证）。2020年3月2日，在买卖双方过户当天的物业交割中反诉人再次向被反诉人索要真实、完整的《蛋壳公寓财产委托管理服务合同》，再次索要未果（链家吴琼现场见证）。反诉人在2020年3月2日通过与被反诉人的房屋买卖交易取得房屋不动产权证书，于2020年3月4日将该不动产变更登记至反诉人配偶（以下统称反诉人）名下，并及时履行了房屋所有权变更的通知义务。2020年3月4日反诉人通知了房屋实际居住人李若谷和被反诉人介绍的“蛋壳联系人”邱全乐。反诉人于2020年3月4日将不动产权证书、身份证明、银行卡号等蛋壳要求的材料提交给蛋壳联系人，被反诉人、蛋壳联系人均向反诉人承诺尽快履行被反诉人、蛋壳与反诉人的“三方续签”义务。此后，反诉人在《蛋壳公寓财产委托管理服务合同》约定的付款日准时催收房租，但被反诉人（并蛋壳）依旧无故拖延，达到了《蛋壳公寓财产委托管理服务合同》约定的单方解约条件。经反诉人正式提醒后，被反诉人和蛋壳仓促准备了一份仅有一页纸的合同主体变更协议，耗时竟长达一个半月，并催促反诉人签字。反诉人认为：第一，被反诉人在与反诉人签约前隐瞒了房屋租约的详情，签约后仅向反诉人提供《蛋壳公寓财产委托管理服务合同》的残缺复印件，故意隐瞒签约电话，导致被反诉人始终无法通过任何渠道（包括蛋壳）确认该合同的真实性、合法性和有效性，从而“被胁迫接受”蛋壳的合同，被反诉人的行为对反诉人构成了欺诈。第二，没有任何证据表明在房屋出售前被反诉人向蛋壳履行了约定的通知义务，从而导致即使反诉人无论怎么主动配合也未能如期收刭房租。根据该合同第八条第四款：“乙方延迟支付租金满15个工作日，甲方有权单独解除合同”，因此反诉人认为被反诉人构成了对《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》补充协议的违约。第三，被反诉人与蛋壳间的《蛋壳公寓财产委托管理服务合同》、蛋壳和实际居住人间的《蛋壳公寓房屋代理租赁合同》违反了行政法规的强制性规定。不论上述两个合同是否应依法被判为无效，“反诉人接替被反诉人”与蛋壳续约，对反诉人、房屋实际居住人、蛋壳、第三方（同楼人员等）都可能带来利益损害（罚款、整改、吊销执照、商业用水用电安全事故等）。出于前述事实和以上考虑，反诉人要求被反诉人向反诉人支付拖欠的房租，只有在收到房租后反诉人才能考虑与蛋壳续签事宜，且与蛋壳续签的前提是必须修改蛋壳合同中的违规内容，而非仅仅签署合同主体变更协议。被反诉人（并蛋壳）对反诉人的要求始终置之不理。反诉人多次致电蛋壳总部调查情况，均被蛋壳以“无签约电话不能查询任何信息、已签约的合同不能修改”等理由拒绝。反诉人在自身遭受损失的同时，依然遵循契约精神实际履行合同中不违规的有效部分，没有给被反诉人和他人带来任何损失，亦未干扰实际居住人对房屋的合理使用。吴平针对李元波的反诉，辩称，一、事实和理由。由于案涉房屋存在租约和公司注册，因此补充协议约定：1.此房屋有租约，租赁期限至2022年4月4日止：就房屋租金，甲乙双方一致同意作出如下约定：过户前租约房屋租金归原告所有，过户后租金归被告所有。2.甲乙双方协商一致：由于原告就此房地址出租注册登记，物业保证金肆万元包含两万元物业保证金和两万元房屋出租注册地址登记保证金，原告承诺于2020年10月30日前迁出，迁出当天由被告自行支付原告两万元注册登记保证金。2020年3月2日，双方完成房屋过户，被告取得不动产权证书，完成物业交割后，原告两万元保证金由被告占用。2020年4月13日，蛋壳公寓进行合同变更，原告完成合同变更签署。被告拒不配合，并在原租约有效期内将房屋以自己名义注册公司并与自己公司签订房屋租赁合同。同时，被告声称将于6月13日前收回房屋，并不予归还原告保证金。被告还自称签约之初就已经准备计划违约，并扬言对当前租户进行过强制驱赶。当日，原告并链家地产、蛋壳公寓多次与被告沟通，被告始终坚持拒绝履行合同。二、对被告所列事实、理由和证据的答辩。1.关于被告认为原告存在欺诈和胁迫。原告和被告在签订《北京市存量房屋买卖合同》前，原告便告知被告此房屋有租约，已注册公司，并向被告提供了与蛋壳公寓所签合同的复印件，复印件对租期租金、权利义务规定明确。被告详细审核后自愿签署《北京市存量房屋买卖合同》并以补充协议对租约和注册公司事宜进行约定，证明被告对租约和注册公司情况是清楚且没有异议的，且被告也于2020年3月4日向蛋壳公寓提交了变更材料，并于2020年4月20日收取了原告保证金和半年地址租金。根据《合同法》第151条规定：“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第150条规定的义务。”因此原告不存在欺诈和胁迫，被告也未对声称受到原告的欺诈和胁迫提供任何具体证据。2.关于被告认为原告变更合同准备耗时1个半月过长，由此拒不配合变更。一是变更合同非原告准备，是蛋壳公寓所提供。二是变更合同系三方行为，被告和原告均有催促义务，且原告于2020年3月4日就将蛋壳公寓合同变更负责人拉入微信群，且于2020年3月4日至4月13日一个月左右进行了7次催促，并于2020年4月13日签署了变更合同，已经履行了相应义务。三是合同变更期间，北京正处于“新冠肺炎”疫情最严重时期，尚未完全复工复产。根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此被告前期履行合同，后以耗时过长为借口又拒绝履行是没有依据的，被告应履行“买卖不破租赁”义务。3.关于被告认为原告违反了补充协议第八条第4款，构成违约。经核，该补充协议无第八条第4款。被告所列举内容系原告与蛋壳公寓所签合同条款，被告拒不配合合同变更，因此被告依据原告与蛋壳公寓所签合同，认为原告违约是没有依据的。同时，被告声称原告未向蛋壳公寓履行通知义务，但并未提供具体证据。4.关于被告认为《蛋壳公寓财产委托管理服务合同》违反了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，由此拒不配合变更。经核，该公告于2017年3月26日由北京市住建委等5部门联合发布，共计九条内容，并未对公告执行之前已销售的商办类项目出租予以禁止。2017年5月23日，北京市住建委又在官方微博“安居北京”发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的几点说明，指出近期部分媒体对该公告的解释不准确，并说明：一、在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。二、已购买的商办类房屋，可出租，且不限定出租对象；也可销售，但购房人应符合政策要求。因此被告主张原告与蛋壳公寓所签《蛋壳公寓财产委托管理服务合同》违规是不成立的。5.关于被告认为另行注册成立公司合法，由此主张可以不提前返还2万元保证金。原告主张被告提前返还保证金，并非因为被告另行注册成立公司是否合法，而是因为被告自称“地址保证金两万元一分钱不会给前业主。”根据《合同法》第108条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”因此被告在约定的2020年10月30日前自称不再返还原告保证金情况下，原告可以要求其提前返还。同时，被告在明知此房存在未到期租约的情况下，又与自己的公司签订了房屋租赁合同，实质上是为了对抗现有租约而进行的恶意串通，构成了《合同法》第52条规定情形：“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”因此被告与自己的公司所签的租赁合同也是无效的。链家公司针对李元波的反诉述称，其反诉诉讼请求及事实理由未针对我方，不发表意见。紫梧桐公司针对李元波的反诉述称，支持原告的答辩意见。本院经审理认定事实如下：2020年1月16日，吴平（出卖人）与李元波（买受人）通过链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定李元波购买吴平位于北京市大兴区天水大街46号院2号楼506室房屋，建筑面积46.65平方米，价格88万元。同日，吴平（甲方）与李元波（乙方）签订《补充协议》，约定：房屋的租赁期限至2022年4月4日止，就房屋租金，甲乙双方一致同意作出如下约定：过户前租约房屋租金归甲方所有，过户后租金归乙方所有。甲乙双方协商一致：由于甲方就此房屋地址出租注册登记，物业保证金4万元包含2万物业保证金和2万房屋出租注册地址登记保证金，甲方承诺于2020年10月30日前迁出，迁出当天由乙方自行支付甲方2万元注册登记保证金。2020年3月2日，双方完成房屋交割手续，李元波取得不动产权证书。2020年3月4日，案涉房屋变更登记至李虎名下。另查，2018年12月27日，吴平与紫梧桐公司签订《财产委托管理服务合同》，约定吴平委托紫梧桐公司将案涉房屋对外出租。2019年6月12日，案外人李若谷与紫梧桐公司签订《房屋代理租赁合同》，租赁期限为2019年6月11日至2020年6月10日。庭审中，双方对各自的主张提交证据及相关质证意见如下：吴平提交证据：证据1、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。证明被告应履行合同，配合蛋壳公寓完成变更，继续履行租约至2022年4月4日，返还保证金，违约责任及赔偿标准。证据2、交割证明。证明原告已将房屋注册地址剩余款项3500元支付被告，被告承诺返还保证金2万元。证据3、原告与蛋壳公寓邱全乐微信通话记录（1）。证明原告及时通知蛋壳公寓进行变更。证据4、原告与蛋壳公寓邱全乐微信通话记录（2）。证明原告主动多次催促蛋壳公寓加快变更进度，尽量赶在付款日期前完成。证据5、合同主体变更协议书。证明蛋壳公寓进行变更，原告完成签字。证据6、房屋交易微信群通话记录（1）。证明被告拒绝签字，拒不配合变更，恶意违约。证据7、被告出具的《房屋租赁合同》。证明被告在原租约有效期内已经将房屋注册公司并与该公司签订房屋租赁合同，恶意违约。证据8、房屋交易微信群通话记录（2）。证明被告在原租约有效期内已经将房屋注册公司并与该公司签订房屋租赁合同，恶意违约。证据9、被告出具的通知。证明被告将于6月13日前收回房屋，恶意违约。证据10、房屋交易微信群通话记录（3）。证明被告将于6月13日前收回房屋，并扣减原告保证金，恶意违约。证据11、房屋交易微信群通话记录（4）。证明被告自认签约之初就已经准备计划违约，恶意违约。证据12、房屋交易微信群通话记录（5）。证明被告对当前租户进行过强行驱赶，恶意违约。证据13、房屋交易微信群通话记录（6）。证明被告利诱蛋壳公寓代为强行驱赶租户，恶意违约。证据14、房屋交易微信群通话记录（7）。证明原告并链家地产、蛋壳公寓多次与被告沟通，被告始终坚持拒绝履行合同，恶意违约。证据15、房屋交易微信群通话记录（8）。证明被告对以上违约行为均表认可。证据16、房屋交易微信群通话记录（9）。证明微信群内人员对应关系：吴楠系原告委托代理人，李元波系被告，虎哥系被告亲属（实际接触人），链家吴琼系链家地产经纪人，蛋壳公寓邱全乐系蛋壳公寓负责具体合同变更人员。补充证据1、微信记录。证明被告在2020年4月21日下午给我方发的微信记录。证明被告提前通知我要赶走租户。补充证据2、北京市住建委关于112号文的说明。证明112号文对涉案房屋没有约束性，没有禁止出租。对上述证据，李元波质证意见：证据1、2、3没有异议。证据4，我当时不在场，不清楚。证据4、5、6、8、9、10、11、12、13、14、15只能证明我说过的话或者是用我电脑的人说的话，不能证明是我的行为。对这些微信记录的真实性也不认可。证据7没有盖章，没有签字，不认可。证据16认可。补充证据1有异议，不知道谁发的，不能证明是我的行为。补充证据2同意，确实不禁止出租，但不能由中介公司进行宣传。链家公司质证意见：证据1-16均认可无异议。补充证据1、2认可。紫梧桐公司质证意见：证据1-16均认可，无异议。补充证据1、2认可。李元波提交证据：证据1、蛋壳公寓财产委托管理服务合同（残缺件）。证明原告在出售房屋给被告前与蛋壳即有合同，且在房屋买卖合同签约后对被告故意隐瞒，不向被告提供完整合同，对被告构成欺诈；证明原告以合同的形式宣传商办房屋具有居住用途。证明原告与蛋壳间的合同名为委托合同，实为房屋租赁合同，证明原告在向被告出具本合同的主体变更协议并催促被告签字时已达到本合同的单方解约条件。证明本合同的内容、违约的认定及赔偿标准。证据2、蛋壳公寓房屋代理租赁合同。证明原告（并蛋壳）在房屋出售给被告前已违规改变房屋使用性质并出租牟利，证明原告以合同的形式明文宣传商办房屋具有居住用途。证明原告用合同要求实际居住人以居住为用途使用房屋。证明原告在将房屋出售给被告前，蛋壳已提前收取全部房租（含押金）。证明合同内容、违约的认定及赔偿标准。证据3、北京市存量房屋买卖合同、补充协议。证明原告在签订本合同前只提及房屋有租约且注册地址被出租，并未在合同中表明房屋和注册地址都租给了什么中介机构，从而导致被告无法确认其“出租合同”的合法性、合规性、从而对被告构成欺诈。证明原告与被告关于房屋租金的书面约定。证明合同的内容、违约的认定及赔偿标准。证据4、京建发（2017）第112号文签字确认书。证明原告和被告对《京建发（2017）第112号文》签字确认知悉。证据5、物业交割证明。证明原告、被告在买卖交易完成后单独对地址保证金作出手写书面约定。证明原告从未和被告约定该房屋地址不允许除北京穆清商贸有限公司之外的法人单位作为注册地址。证据6、不动产权证书。证明被告按约定履行房屋买卖合同，依法取得房屋不动产权证书。证据7、不动产权证书。证明被告委托代理人依法取得房屋不动产权证书。证明涉案房屋的规划用途为“办公”。证据8、关于被告与蛋壳联系人交接的聊天、证件材料传送记录。证明被告在取得房屋不动产权后及时将蛋壳所需的原告身份证件、不动产权证件、银行卡号、联系方式等全部告知了蛋壳联系人，并传送了相应的材料文件。证据9、关于北京穆清商贸有限公司的举报证明。证明被告通过注册地址和其他公开渠道无法联系北京穆清商贸有限公司，从而无法确认该公司是否存在违法、违规行为而给被告带来连带责任。证据10、关于北京穆清商贸有限公司列入异常经营名录的公告。证明被告、工商行政管理部门均无法联系北京穆清商贸有限公司，被告无法确认该公司是否存在违法、违规行为而给被告带来连带责任。证据11、关于同意协助北京穆清商贸有限公司移出经营异常名录的声明。证明被告从未干涉北京穆清商贸有限公司的合法、合规经营，该公司涉及的非法、违规情况除外。证据12、关于同意住所登记地址无偿使用的声明。证明被告同意北京穆清商贸有限公司、北京理之铭科技有限公司使用被告名下房屋作为住所登记地址。证明北京穆清商贸有限公司、北京理之铭科技有限公司未向被告支付任何费用。证明北京理之铭科技有限公司对北京穆清商贸有限公司使用上述地址无异议。证据13、原告（并蛋壳）出具的合同主体变更协议书。证明原告（并蛋壳）在向被告出具本变更协议书并催促被告签字时拖欠房租的时限已达到《蛋壳公寓财产委托管理服务合同》约定的单方解约条件。证据14、北京穆清商贸有限公司工商登记注册基本信息。证明北京穆清商贸有限公司使用被告名下房屋地址作为住所登记地址，迄今从未迁出。证据15、房屋实际居住人声明。证明原告（并蛋壳）公开宣传商办房屋具有居住用途并利用其牟利。证明原告用合同要求实际居住人以居住为用途使用房屋，擅自改变房屋性质并出租牟利。证明原告在将房屋出售给被告前，蛋壳已提前收取全部房租（含押金）。证明被告从未干涉实际居住人对房屋的正常使用，从未向其索要房租。对上述证据，吴平质证意见：证据1-14均没有异议。证据15，因被告在4月13日时，自称对房屋租赁人进行了驱赶，又提供了实际居住人的声明说没有驱赶，这是矛盾的，其中必然有一个是在说谎，但不知道是哪一方在说谎。链家公司质证意见：证据1-15不发表意见。紫梧桐公司质证意见：证据1-15不发表意见。李元波针对反诉主张提交证据如下：证据1、蛋壳公寓财产委托管理服务合同（残缺件）；证据2、蛋壳公寓房屋代理租赁合同；证据3、北京市存量房屋买卖合同、补充协议；证据4、京建发（2017）第112号文签字确认书。证明目的同上所述。证据5、承租人放弃优先购买权声明。证明被反诉人先签订房屋买卖合同（收定金），后通知实际居住人作出优先购买权人声明，侵犯了实际居住人的优先购买权。证明链家见证人明知该房屋用途为办公且有租户居住，仍然联络租户让其签署优先购买权人声明，为促成房屋买卖交易变相宣传房屋的居住用途。证明优先购买权人声明中未见蛋壳、北京穆清商贸有限公司、其他个人或单位作出关于优先购买权的声明。证据6、不动产权证书；证据7、不动产权证书；证据8、关于被告与蛋壳联系人交接的聊天、证件材料传送记录；证明目的同上所述。证据9、蛋壳总部电话。证明蛋壳拒绝配合反诉人查询被反诉人的签约内容、合同履行记录，拒绝修改已签约的合同内容。证据10、被反诉人（并蛋壳）出具的合同主体变更协议书。证明被反诉人在向反诉人出具本变更协议书并催促反诉人签字时拖欠房租的时限已达到了《蛋壳公寓财产委托管理服务合同》约定的单方解约条件。证明被反诉人（并蛋壳）只变更合同主体，不变更合同内容，拒不修改《蛋壳公寓财产委托管理服务合同》、《蛋壳公寓房屋代理租赁合同》中的违规内容。证据11、房屋实际居住人声明。证明被反诉人（并蛋壳）公开宣传商办房屋具有居住用途并利用其牟利。证明被反诉人（并蛋壳）用合同约束实际居住人以居住为用途使用该房屋，擅自改变房屋性质并牟利。证明被反诉人从未干涉实际居住人对房屋的正常使用，从未向其索要房租。证明被反诉人先签订房屋买卖合同（收定金），后通知实际居住人作出优先购买权人声明，侵犯了实际居住人的优先购买权。证据12、购房定金收条。证明被反诉人在收取反诉人的购房定金之前没有按照约定履行对承租方（蛋壳、地址、地址中介穆清商贸有限公司、实际居住人等）的通知义务。证明被反诉人在收取反诉人的购房定金之前没有向反诉人承诺该房屋实际存在的优先购买权人情况。补充证据1、电话录音。证明原告始终没有告诉我蛋壳官方的电话。补充证据2、蛋壳公司出具的2020年6月10日承租人的正常退租的证明。证明承租人已于该日期正常退租了，租金已全部付清，没有受到任何干扰。补充证据3、照片、通话记录。证明退租之后，蛋壳公司继续招租这个房屋。补充证据4、房租催缴通知书，是我和承租人签署的。证明原告已经签收了，且已有签收记录，是我和承租人联合向原告发出的。补充证据5、工商官网查询记录。北京穆清商贸公司注册地仍在涉案房屋处，没有迁出。对上述证据，吴平质证意见：证据1没有异议，认可证明目的，认可实为房屋租赁合同，双方适用买卖不破租赁原则。证据2没有异议，承租人和蛋壳签的合同是到2020年6月10日到期，但被告却声称要在该日期前清退，违反了买卖不破租赁。证据3没有异议。证明双方签这个合同是自愿的。证据4没有异议。证明该公告对存量住房出租并未禁止。证据5没有异议。承租人与我签的这个优先购买权，与本案无直接关系。证据6、7无异议。证据8无异议，证明被告刚开始时是愿意履行合同的。证据9无异议，和本案无关。证据10无异议。证明变更了合同，原告已经签署，被告始终拒绝签署。证据11，和被告之前声称的要驱赶他是矛盾的。同本诉的证据15的质证意见。证据12无异议，与本案无关。补充证据1，被告已经和蛋壳总部进行了联系，是否提供电话与本案无关。补充证据2没有异议，与本案无关，其说没有干扰租户与其之前说要驱赶租户是矛盾的。补充证据3没有异议，蛋壳公寓享有这个权利，我和蛋壳公寓的租约到2022年才到期，与本案无关。补充证据4与本案无关。不能证明被告可以不履行合同，房租也没有在我这，不应向我催缴。补充证据5，按照双方签的补充协议，我承诺穆清公司应在2020年10月30日才迁出，现在还未到期，所以我还有2万元保证金在被告处押着。链家公司质证意见：证据1-12不发表意见，与我方无关。补充证据1-5不发表意见，不涉及我方。紫梧桐公司意见：质证意见同原告的质证意见一致。双方的买卖不破租赁是指原、被告之间的买卖不能破我公司和原告之间的租赁合同。补充证据1-5质证意见同原告的意见一致。关于本案相关事实情况，吴平述称：这个房子在买卖之前，原告和蛋壳公寓签有长租合同，到2022年4月4日截止，在我把这个房子卖给被告时，双方约定了在办完房本后要由被告作为产权人和蛋壳公寓变更签订后一阶段的长租合同，但被告一直没有签，存在违约，另外，这个房子里面我注册了一个公司，我押了2万元在被告处，承诺是在2020年10月30日前迁出，但根据合同法的规定有预期违约的，被告已经提前说不会把这2万元给我了，所以我要求被告提前履行这个义务。且被告还在房子和蛋壳公寓存在租约的情况下，又和自己的公司签了一个租约，存在一房二租的情形，属于恶意串通，是为了对抗我和蛋壳公寓的租约。我方第三项诉求的违约是指被告没有按合同约定履行我和蛋壳公寓之间的合同，属于违约行为，应按每日440元进行赔偿。对此，李元波称：按照原告和蛋壳公寓签的这个合同，合同约定2020年3月21日是付款日，但经过我催缴，他们一直不交，到了4月13日，还未交，按照原告和蛋壳签的这个合同，逾期支付租金超过15个工作日就可以解除合同，且应赔偿两个月的租金。如果房子产权发生变更，所有发生相应的纠纷的责任应由原告负责，所以我向原告主张。我同意和蛋壳继续签约，但必须要修改合同内容，蛋壳公寓也必须要支付违约金，但我的行为始终保持买卖不破租赁，我并没有存在违约的行为，没有阻碍蛋壳公寓招租和租户的正常使用。租户的租金是年付，已将租金交给了蛋壳，原告和蛋壳之间签的是委托合同，但是属于什么性质的合同，要求法院依法认定。我认为属于委托合同，委托人应付法律责任。对于原告让我提前返还保证金，我不认可。双方确实约定在2020年10月30日前原告迁出注册的公司，此后一周内，我返还他保证金2万元，现在其还未迁出，我提前返还会对我造成损失，如果原告按约定时间前迁出了公司，同意返还，但还需要原告和蛋壳公寓提交书面承诺，在该公司在涉案房屋注册期间不会给我带来相应的法律责任。涉案房屋是从2020年3月2日将房本办至我名下的，从该日期之后的房租应给我，但到至今未给，我催缴过，也一直没有人给，租金标准3790元/月，是实际承租人和蛋壳公寓之间的，且人家已实际支付给蛋壳公寓了。我反诉诉求中第二项中的延迟支付的利息与第一项重复，予以撤销。但第二项补充协议的违约金，是我认为原告存在违约行为，也就是说故意拖欠房租超过15日，所以该项诉求保留。针对李元波的陈述，吴平称：按照我和蛋壳的约定，2020年3月1日至3月20日属于空置期，没有租金，所以应从3月21日开始计算租金，该日期之后的租金我也没有收到，因为我已经不是房主了，蛋壳公寓也不可能把这个钱打给我。之所以被告没有收到这个钱，是因为被告没有签订变更协议。关于我和蛋壳签的这个合同，是委托合同还是租赁合同，被告在自己证据中提出了，证明已经说了名为委托，实为租赁合同。紫梧桐公司称：对于租金支付需要他们在房屋买卖合同之后，现在的房东和我们续签相关的合同，才能给打这个钱，因为原房东也和我们提到过房子已经卖了，如果我们再给原告打钱的话，又担心被告将来主张这个钱。合同约定金额是3600元，我方和实际租户签的合同是3790元，但这个标准不适用给这个房主的。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”根据上述规定，在买卖不破租赁场合，由新的所有权人法定承受原租赁合同的权利与义务，与承租人形成租赁关系，租赁合同内容（期限、租金等）维持原约定不变。一般而言，根据“买卖不破租赁”原则，在买受人与承租人之间的法律后果为：1、租赁关系继续存在。出租人将租赁物让与第三人，租赁合同对于买受人继续存在，承租人与买受人之间，无须另外成立租赁合同，买受人取得租赁物的所有权时与承租人产生租赁合同关系，成为新的出租人。租赁合同的其他约定，买受人要一并遵守。2、所有权变动以该房屋所有权变更登记的时间为准，买卖房屋双方对此另有约定的依约定。3、移转于买受人的权利。转移权利的范围为租金请求权;承租人提供的担保，如定金、抵押金、保证金等;合同终止权。但出租人的损害赔偿请求权不因出租人地位的移转而受影响，独立存在。4、移转于受让人的义务。租赁物继续由承租人使用收益，买受人负有使租赁物在租赁期间保持符合约定的用途，履行租赁物的维修义务。在出租人（出卖人）与承租人之间的法律后果为：出租人不再具有出租人的身份，无权以出租人名义向承租人请求返还租赁物，也不得行使合同终止权。所以，房屋先租后买的，并不影响出租人与承租人的关系，只是承租人需要向买受人缴纳房租，出租人的权利义务移转给新的买受人。本案中，吴平与李元波就案涉房屋签订的房屋买卖合同及补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同。双方已按照合同约定履行付款、交付房屋及过户义务，李元波于2020年3月2日取得案涉房屋的不动产权证书，本院予以确认。而吴平与紫梧桐公司签订的《财产委托管理服务合同》实为房屋租赁合同。按照上述“买卖不破租赁”的法律原则，因李元波已于2020年3月2日取得案涉房屋的不动产权证书，故吴平与紫梧桐公司之间的租赁关系自2020年3月2日起已实际终止，吴平在其与紫梧桐公司签订的《财产委托管理服务合同》中出租人的权利义务应由李元波所继受，李元波与紫梧桐公司自2020年3月2日起成立新的房屋租赁关系，但租赁合同内容（期限、租金等）维持吴平与紫梧桐公司之间的原合同约定不变。紫梧桐公司应将2020年3月2日之后的房屋租金直接给付李元波，而无须再给付吴平。故，李元波在本案中的反诉请求，本院均不予支持，其可向紫梧桐公司另行主张相关权利。吴平要求李元波配合蛋壳公寓完成变更，继续履行租约至2022年4月4日的诉讼请求，没有合同约定，且根据上述规定，不予变更，亦不影响李元波与紫梧桐公司自2020年3月2日起成立新的房屋租赁关系，故本院对其该项诉求不予支持。吴平要求李元波提前返还保证金2万元，并赔偿占用期间利息的诉讼请求，因合同约定为“2万元房屋出租注册地址登记保证金，吴平承诺于2020年10月30日前迁出，迁出当天由李元波自行支付吴平2万元注册登记保证金”，该条件尚未成就，而根据庭审查明的情况，吴平主张李元波应提前返还的事实和理由均无客观依据，故本院不予支持，其可待约定条件成就后另行主张权利。吴平要求判令李元波自2020年3月2日起按日赔偿违约金（每日440元）直至纠纷解决之日的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决如下:一、驳回吴平的诉讼请求；二、驳回李元波的反诉请求。本诉案件受理费150元，由吴平负担（已交纳）；反诉案件受理费150元，由李元波负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  时亚东二〇二〇年八月三日书记员  杨京爽