江苏省射阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0924民初6649号 原告：盐城市金利置业有限公司，住所地江苏省射阳经济开发区东方明珠花苑15号楼附楼1楼。 法定代表人：尤金东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李蕾，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：朱永林，江苏德佳律师事务所律师。 被告：孔令飞，男，1984年8月11日出生，汉族，住江苏省射阳县。 被告：许苏艳，女，1982年4月25日出生，汉族，住江苏省射阳县。 原告盐城市金某置业有限公司（以下至判决主文前简称“金某公司”）与被告孔令飞、许苏艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，先适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理，原告金某公司的委托诉讼代理人朱永林到庭参加诉讼，被告孔令飞、许苏艳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后转为普通程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理，原告金某公司的委托诉讼代理人李蕾、朱永林到庭参加诉讼，被告孔令飞、许苏艳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 金某公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除金某公司与孔令飞、许苏艳于2016年11月2日签订的合同编号为SYHTBA20161127963的《商品房买卖合同》；孔令飞、许苏艳承担违约金21411.2元、律师费20000元；孔令飞、许苏艳协助金某公司撤销在不动产登记中心登记的《商品房买卖合同》及房屋预抵押备案登记手续；2.诉讼费由孔令飞、许苏艳承担。事实和理由：2016年11月2日，金某公司与孔令飞、许苏艳签订了合同编号为SYHTBA20161127963的《商品房买卖合同》。合同对房屋地址、面积、单价、房款等进行了约定，同时约定付款方式为首付88224元，余款340000元以银行按揭贷款方式支付，由金某公司提供按揭贷款担保。2016年11月9日，孔令飞、许苏艳与中国农业银行股份有限公司射阳县支行（以下简称“农行射阳支行”）签订《个人购房担保借款合同》，金某公司提供担保。案涉房屋已办理预抵押登记。由于孔令飞、许苏艳逾期还款，截止目前，金某公司已垫付部分银行按揭贷款。2019年5月13日，农行射阳支行向某公司发出《担保人履行责任通知书》，要求金某公司承担担保责任，偿还孔令飞、许苏艳差欠的全部贷款，后金某公司与孔令飞、许苏艳交涉无果，特诉至法院，请求判如所请。 孔令飞、许苏艳未答辩，亦未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2016年11月2日，金某公司（合同中称“出卖人”）与孔令飞、许苏艳（合同中称“买受人”）签订编号为SYHTBA20161127963的《商品房买卖合同》一份，合同约定孔令飞、许苏艳购买的房屋为新城锦绣6幢604号房，并对计价方式与价款、付款方式及期限等进行了约定。附件四合同补充协议第一条第一款第三项约定：买受人申请贷款签订的贷款合同由出卖人提供借款担保，买受人必须严格履行贷款合同，出卖人担保期间如因买受人未按贷款合同及时还款造成银行要求出卖人承担担保责任的，自出卖人承担担保责任之日起30日内未从买受人处获清偿的，出卖人有权解除买卖合同，买受人除向出卖人清偿因担保责任已支付的款项（包括但不限于诉讼费、律师费等）外，还应按合同总价的5%向出卖人支付违约金。合同解除后，在结算时，出卖人有权直接扣除买受人应支付的违约金及出卖人因履行担保责任而支付的一切费用。 2016年11月9日，孔令飞、许苏艳（合同中称“借款人”、“抵押人”）与农行射阳支行（合同中称“贷款人”、“抵押权人”签订《个人购房担保借款合同》一份，金某公司在保证人处盖章，合同约定借款用途为购买住房，购房合同编号为SYHTBA20161127963，房产位于新城锦绣6幢604号房，借款期限20年，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，由金某公司提供阶段性保证+抵押。同日，孔令飞、许苏艳为案涉房屋申请办理抵押预告登记。因孔令飞、许苏艳未能按期偿还贷款，金某公司替孔令飞、许苏艳偿还了部分贷款，现金利公司诉至本院。 另查明，2019年2月20日，顾某、郭某以孔令飞、许苏艳作为被告向本院提起诉讼，案号为（2019）苏0924民初1253号，审理过程中，顾某、郭某向本院申请财产保全，本院于于2019年2月22日作出（2019）苏0924民初1253号民事裁定，裁定：查封被申请人孔令飞、许苏艳购买的位于射阳县房屋，查封价值在50万元范围内；查封期限为三年。 审理过程中，金某公司认可案涉房屋的房款已全部收到，金某公司已向孔令飞、许苏艳交付了案涉房屋。 上述事实有当事人的陈述，编号为SYHTBA20161127963的《商品房买卖合同》，《个人购房担保借款合同》等证据在卷予以证实。 本院认为：根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的有关规定，预查封的效力等同于正式查封。预查封的对象是被执行人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权，旨在使被执行人保有该债权，以便将来实现该债权，取得房屋的所有权，从而预查封转化为正式查封，得以执行。因此，一旦该项请求权被查封，当事人就不能再通过行使合同约定的解除权解除合同，也不能通过协商一致解除合同。本案中，因案涉房屋已被本院预查封，一旦以诉讼方式行使约定解除权致合同解除，则将使预告登记消灭，预查封得以解除，从而会损害申请执行人的相关权益。本质而言，合同解除权的行使是买卖合同的当事人的合意解除，该合意解除不得对抗法院预查封的效力。且孔令飞、许苏艳采取按揭贷款的方式向某公司支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务，金某公司也向孔令飞、许苏艳交付了所购房屋，此时，双方均按照合同约定履行了各自义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。故对金某公司要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，依法不予支持。金某公司要求孔令飞、许苏艳支付违约金的诉讼请求，因根据补充协议的约定，该项诉请的行使前提是孔令飞、许苏艳未能按约还贷，金某公司向银行履行担保责任，并单方解除房屋买卖合同，因此，在房屋买卖合同不能解除的情况下，故对该项诉讼请求亦不予支持。金某公司主张的律师费，因双方约定的是在金某公司解除买卖合同后，孔令飞、许苏艳应向某公司清偿因担保责任已支付的款项（包括但不限于诉讼费、律师费等），对其余律师费并未约定，故对此主张，本院不予支持。金某公司主张孔令飞、许苏艳协助其撤销在不动产登记中心登记的《商品房买卖合同》及房屋预抵押备案登记手续，因本院并未支持金某公司主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，故对该主张，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条、第十八条之规定，判决如下： 驳回原告盐城市金利置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费8345元，由原告盐城市金利置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  姜海凤 人民陪审员  苏广友 人民陪审员  许士彬 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  林小雨 附录法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3.最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号） 十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封： （一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋； （二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋； （三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。 十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。 十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。