广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初37418号原告：邝银苏，女，1962年2月17日出生，汉族，住广东省从化市。委托代理人：巢锦雄，广东启源律师事务所律师。被告：黎少华，女，1965年3月5日出生，汉族，住湖南省耒阳市。被告：谢国荣，男，1962年2月2日出生，汉族，住湖南省耒阳市。被告：谢四萍，女，1986年8月3日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：陈峰、梁菁，均系广东华誉品智律师事务所律师。原告邝银苏诉被告黎少华、谢国荣、谢四萍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邝银苏及其委托代理人巢锦雄，被告谢四萍的委托代理人陈峰到庭参加诉讼；被告黎少华、谢国荣经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告邝银苏诉称：黎少华、谢国荣是夫妻关系，两人与原告是朋友关系。谢国荣自2012年以来因购买广东天豪大酒店有限公司股权或经营广东天豪大酒店公司，多次向原告借款周转（原告已另案起诉），而广东天豪大酒店实际上是谢国荣、黎少华两夫妻与3个儿女谢四萍、谢五成、谢六成以家庭为单位共同经营的生意。2018年3月初，因广东天豪大酒店又再急需资金周转，黎少华便提议将名下位于天河区××路挹××单元、××单元两套房屋以500万总价出售给原告，原告表示同意。根据双方口头商定的条件，原告先行支付了首期购房款450万元（通过儿子张志立帐号向黎少华汇款270万，通过朋友黎兆荣帐号向黎少华汇款100万，从自己帐号向谢四萍汇款80万）。鉴于网签合同要待房屋按揭银行出具还清贷款证明后方可办理，为此黎少华手写了一份声明给原告，确认己收到购房款450万，余下50万元待办妥房屋过户手续后再支付。然而就在银行出具《涂销证明》、原告约同黎少华办理过户手续时，却得知因黎少华两夫妻对外欠债，上述两套房屋已被天河法院查封。原告多次找黎少华、谢国荣、谢四萍协商退款事宜，但三人均表示无力归还。原告认为，原告与黎少华达成的房屋买卖合同内容合法有效，理应受法律保护。现两套房屋因被告自身原因被法院查封而无法交易过户，导致原告购买房屋的目的完全落空，为此原告有权要求解除房屋买卖合同、要求黎少华退还450万元购房款并为此支付违约金。谢国荣与黎少华是夫妻关系，谢国荣理应对黎少华的债务承担共同清偿责任。此外，由于谢四萍与其父母共同经营广东天豪大酒店，且谢四萍又实际收取了涉案购房款，因此谢四萍理应对黎少华、谢国荣的退款承担连带清偿责任。特起诉至法院，请求判令：1、解除原告、黎少华于2018年3月12日达成的房屋买卖合同；2、黎少华、谢国荣共同向原告归还购房款4500000元并支付违约金（按银行同期贷款利率标准，自2018年3月12日起至清偿之日止）；3、谢四萍对黎少华、谢国荣上述第二项债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由黎少华、谢国荣、谢四萍共同承担。被告谢四萍辩称：一、原告第一项诉请是原告与黎少华之间的房屋买卖关系，我方、谢国荣与原告没有房屋交易关系，无须承责。二，涉案房屋是案外原因被查封，导致交易无法完成，黎少华也无主观上过错。被告黎少华、谢国荣未答辩。经审理查明：黎少华、谢国荣为夫妻关系，谢四萍为二人之女。广州市天河区天源路挹翠北街x号x房（简称304房），建筑面积90.6264平方米，2016年4月29日登记至黎少华名下，登记抵押权人广州农村商业银行股份有限公司天河支行，2016年12月5日本院以（2016）粤0106民初19733号协助执行通知书及民事裁定书查封该房，其后被本院另案轮候查封。广州市天河区天源路挹翠北街x号x房（简称305房），建筑面积74.3221平方米，2016年4月29日登记至黎少华名下，登记抵押权人广州农村商业银行股份有限公司天河支行，2016年12月5日本院以（2016）粤0106民初19733号协助执行通知书及民事裁定书查封该房，其后被本院另案轮候查封。邝银苏为证实其诉请，提交以下证据：1、黎少华出具的声明（无落款日期）。该证据载明：本人黎少华，愿把304房、305房以500万元转让至邝银苏名下，现已收450万首期费用，待银行出示已还款证明后办理过户手续；本人如有反悔，愿将谢国荣、谢四萍、谢五成、谢六成所有资产和股份归邝银苏所有。该声明另备注“钱过到谢四萍的账号80万元整”等。2、中国农业银行个人结算业务申请书（显示申请人张志立、收款人黎少华，金额270万元）、张志立出具的委托转账说明及身份证复印件，拟证明2018年3月12日，邝银苏委托儿子张志立向黎少华汇出购房款270万元。3、中国农业银行转帐业务客户回执（显示黎兆荣2018年3月12日转账100万元至黎少华账户）、黎兆荣出具的委托转账说明及身份证复印件，拟证明2018年3月12日，邝银苏委托朋友黎兆荣向黎少华汇出购房款100万元。4、民生银行交易明细查询（显示2018年3月12日邝银苏向谢四萍支付80万元）。5、广州农村商业银行股份有限公司天河支行出具的涂销证明四份。上述证明分别载明：广东天豪大酒店有限公司、广州市棠营物业管理有限公司已结清贷款，同意304房、305房办理涂销抵押手续，抵押登记证书号码分别为粤（2016）广州市不动产证明第0xx1号、0xx2号、0xx3号、0xx7号。6、2015年5月7日耒阳市公安局竹市派出所出具的《证明》（内容：经查询湖南省人口管理信息系统，谢国荣之妻为黎少华）。上述证据经质证，谢四萍表示：证据1真实性无异议，据了解该文件是邝银苏起草后黎少华签名的，未经我方同意，对我方没有约束力；证据2、3真实性、合法性无异议，如作为证人，证人应出庭作证；证据4真实性无异议；证据5、6真实性、合法性、关联性无异议。谢四萍提交个人账户汇总信息清单（显示2018年3月12日邝银苏转账80万元给谢四萍，备注购房款），拟证明代收的款项是用于归还涉案房屋的银行贷款。邝银苏表示：对该证据真实性无异议，关联性有异议，谢四萍收到该80万元后其交易对方、户名非银行，而是范志明，金额共20万元（分四笔），可见并非谢四萍所说的是归还涉案房屋的银行贷款，且谢四萍没有提供完整交易记录，隐瞒款项去向，所以谢四萍应承担还款义务等。庭审中，邝银苏表示：我方在2012年做生意过程中认识黎少华、谢国荣，谢四萍是黎少华、谢国荣的女儿，一起吃饭时候介绍认识的；购买304房、305房是因为此前黎少华、谢国荣已欠我1800万元，我方希望理顺黎少华、谢国荣的天豪大酒店股权的相关情况，希望天豪大酒店运营起来才会有钱偿还给我方；304房、305房买卖是真实的，与此前欠款无关，我方购买涉案房屋是真金白银支付450万元，并非从借款中抵扣；304房、305房当时市场价650万元左右；购买涉案房屋没有签订书面买卖合同，双方认识多年，法律意识比较淡薄，当时黎少华也出具书面说明，我方付款后黎少华也将房产证原件、身份证原件及房屋钥匙交付给我方；黎少华、谢国荣欠债的原因是经常去澳门赌博，现不清楚二人下落。谢四萍表示：我方对304房、305房买卖了解；邝银苏支付450万元后，黎少华已将304、305房钥匙交给邝银苏，现304房、305房由邝银苏控制。邝银苏另表示：1、就房屋买卖来说，没有要求谢四萍承担责任的明确法律依据，但谢四萍的家庭收入是来源家庭经营的酒店，谢四萍也是天豪酒店的经理；涂销证明中可见借款是为天豪酒店及棠营公司归还银行借款，天豪酒店及棠营公司也是谢四萍的生活来源；谢四萍是收款方，且谢四萍收款后并非偿还贷款，所以谢四萍应当承担连带清偿责任；交易时间和被查封相差几天，我方有理由相信三被告串通欺诈、转移财产；谢四萍提供的银行流水只有一张，并没有提供完整流水，我方有理由相信三被告是恶意串通转移财产。2、我方与黎少华、谢国荣之间除了本案还有民间借贷纠纷，该纠纷已作出一审判决，但黎少华、谢国荣上诉，案件尚未生效；当时一审法院支持本金约1400万元及利息；2018年3月13日过户当天黎少华、谢四萍都在场等。本院认为：304房、305房产权登记在黎少华名下，根据邝银苏提供的黎少华的声明，结合邝银苏的转账付款记录及交付房产证原件、交付房屋等事实，足以认定邝银苏、黎少华两人之间就304房、305房存在房屋买卖合同关系。由于304房、305房因黎少华与案外人的纠纷而被本院查封、轮候查封，上述房屋无法过户至邝银苏名下，邝银苏的合同目的无法实现，现邝银苏起诉要求解除两者之间的房屋买卖合同关系，黎少华向其返还已付购房款450万元，并无不当，本院予以支持。鉴于邝银苏已收楼使用，而本案中黎少华并未到庭应诉答辩，也未提起反诉，并未要求邝银苏返还房产证原件及房屋，综合本案案情，遵循公平合理、等价有偿原则，邝银苏要求黎少华支付上述款项的违约金（实为利息），理据不足，本院不予支持。本案为房屋买卖合同纠纷，谢国荣、谢四萍并非合同当事人，邝银苏要求谢国荣、谢四萍承责，于法无据，本院不予支持。黎少华、谢国荣经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告邝银苏、被告黎少华双方就广州市天河区天源路挹翠北街7号304房、305房的房屋买卖合同。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告黎少华返还原告邝银苏已付购房款450万元。三、驳回原告邝银苏其他诉讼请求。本案诉讼费45250元、财产保全费5000元，均由被告黎少华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  杨春梅人民陪审员  田常国二〇二〇年八月二十六日书 记 员  梁怡筠秦爽陈世彬