浙江省杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初2394号 原告：外婆家餐饮集团有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区紫荆花路********。 法定代表人：吴国平，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：郑琪，浙江京衡律师事务所律师。 被告：浙江**海实业有限公司，住，住所地：浙江省杭州市西湖区紫荆花路**/div> 法定代表人：蔡山河，执行董事。 委托诉讼代理人：程力，男，该公司员工。 原告外婆家餐饮集团有限公司与被告浙江**海实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日受理后，依法适用普通程序，于2020年6月29日进行公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人郑琪到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原、被告之间的联合大厦2幢201室、202室房屋转让合同有效；2.被告返还原告房屋转让款差价2178445元（合同预测建筑面积减去房屋实际建筑面积乘以9500元/平方米）；3.被告支付原告违约金1401858元（原告已付购房款28037160元的5%）；4.被告协助原告办理案涉房屋产权过户登记手续；5.被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：案涉房屋位于杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦内。该房屋由被告向杭州市国土资源局受让取得土地使用权，并经办理各项合法审批手续后投资建造，项目原名称为“浙江**海商贸综合用房”，该项目现地名为杭州市西湖区联合大厦1幢、2幢。本案所涉房屋现地名为“杭州市西湖区联合大厦2幢201、202室”。 2009年4月28日，原、被告签订《房屋预约转让协议》一份，协议约定被告将联合大厦B幢二层房屋（附件图纸的房号为B-201、B-202）转让给原告，并向原告提供地下停车位5个。房屋预测面积为2951.28平方米，单价为9500元/平方米，暂定转让总价款为28037160元（最终根据实测面积计算总房价）。协议约定原告应于2009年4月30日前支付1400万元，余款于2009年5月15日前支付。被告取得房屋所有权证和土地使用证7个工作日内应向原告发出签约通知，与原告签订房地产转让合同。若因被告违反本协议，应按照房产总价款的5%向原告支付违约金。 合同签订后，原告依据合同约定于2009年4月28日、5月13日分别支付房款1400万元和14037160元，合计28037160元。2009年5月14日，原、被告交付了案涉房屋，并签订《房屋交接协议书》。原告收房后已实际利用所购房屋从事生产经营活动。2009年6月15日，被告取得紫荆花路2号（联合大厦）1幢、2幢的产权证，但因被告内部结构调整和管理原因，被告一直拖延未配合原告办理房屋权属转移登记。 2017年5月31日，联合大厦1幢、2幢的房屋分割办证，案涉房屋取得不动产证号，坐落载为“杭州市西湖区××路××号××幢××室”，用途为综合用地／办公，建筑面积为2721.97平方米，不动产权证号为浙（2017）杭州市不动产权第0××9号。因案涉房屋实测面积比《房屋预约转让协议》中约定的预测面积减少229.31平方米，被告应向原告返还购房款2178445元。 原告认为，根据双方签订的《房屋预约转让协议》、《房屋交接协议书》等文件，双方房屋转让合同的主要条款均已具备且明确，亦已由双方实际履行，根据相关法律、法规，原、被告之间已成立房屋转让合同关系，且合同已事实履行，合同内容对双方具有法律约束力。据此，被告负有协助办理产权过户手续的义务和责任，但其拖延不配合原告办理房屋权属转移登记，损害了原告的合法权益。 被告提交书面答辩状称，《房屋预约转让协议》系其原法定代表人林平经营被告期间签署。被告目前经营困难，据不完全统计，除41户购房户外，仍有高额债务无法偿还。债权人楼兴刚已向法院申请对被告进行破产清算，法院于2020年3月13日组织听证会，故原告的诉请与破产程序公平清偿债务的目的相悖，请求法院中止诉讼。被告会积极与原告沟通，争取庭外和解。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经审查，具备真实性、关联性、合法性，本院予以确认并在卷佐证。被告未提交证据。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下： 被告系位于杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦（原名浙江**海商贸综合用房）的建设单位，于2004年6月29日取得国有土地使用证【（杭西国用（2004）字第000182号、第000183号】，2006年1月11日取得华海农副产品综合市场项目的建筑工程施工许可证，2006年6月15日取得浙江**海商贸综合用房项目的建设工程规划许可证。2009年1月23日，浙江**海商贸综合用房工程经杭州市规划局验收合格。 2009年4月28日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《房屋预约转让协议》，其中约定：本协议房产位于杭州市西湖区××镇××村××大厦××，甲方预约转让给乙方的房产为“联合大厦”Ｂ幢二层（房屋平面图记载Ｂ201、Ｂ202）；本协议房产规划用途为商业办公用房；甲方以出让方式取得本协议房产土地使用权，土地用途为商业用地（市场）和综合用地（办公），土地使用年限商业用地为40年、综合用地为50年；本协议房产的土地使用权已作抵押，甲方承诺在与乙方签订房地产转让合同前解除该抵押；到本协议签署日为止，甲方尚未领得本协议房产的房屋所有权证；甲乙双方同意，乙方今后购买本协议房产单价为9500元／平方米，本协议房产预测建筑面积为2951.28平方米，暂定转让总价款为28037160元，本协议房产单价不受日后任何情形变化的影响，在签订房地产转让合同时任何一方不得擅自改变或提出变更、撤销之请求；本协议房产实际建筑面积以房屋所有权证登记面积为准，实际建筑面积与预测建筑面积出现误差的，双方在签订房地产转让合同时以实际建筑面积为准计算房产转让总价款，任何一方均不得因此解除本协议；甲方无偿提供地下停车位5个，使用年限和房屋使用年限同期；双方同意前述房款于2009年4月30日前支付1400万元，其余款项由乙方在2009年5月15日前向银行申请贷款，取得贷款后应立即支付给甲方，甲方同意为乙方贷款提供保证担保，在甲乙双方签订《房地产转让合同》并将本协议房产权属登记到乙方名下之日起十日内，乙方应将本协议房产提供作为前述贷款的抵押担保，并同时解除甲方提供的保证担保；签订房地产转让合同条件为甲方取得本协议房产的房屋所有权证和土地使用证；甲方应在取得本协议房产房屋所有权证和土地使用证后7个工作日内向乙方发出签约通知，并按照本协议约定的条件与乙方签订房地产转让合同，将本协议房产转让给乙方，乙方则应按照本协议的约定及甲方通知中规定的期限内与甲方签订相应的房地产转让合同；甲方违反本协议的约定构成违约的，甲方除应返还乙方已支付的房款外，还应按房产总价款的5%向乙方支付违约金；房地产转让合同的标的房屋交付条件为竣工验收合格以及政府有关部门要求的其他项目验收合格，建筑装饰装修标准以房屋交付时的现状为准；甲乙双方签订房地产转让合同后，甲方应向乙方提供办理产权过户手续应由甲方提供的资料，产权过户手续由乙方自行办理，甲方给予协助；本协议房产转让交易发生的各项税费由甲乙按照有关规定分别承担。 2009年4月18日，5月13日，原告向被告分别支付1400万元、14037160元。被告于同年4月28日、5月13日分别出具收据，载明款项内容为保证金，金额同上。原告在审理中陈述该保证金已转为案涉房屋的购房款。 2009年5月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋交接协议书》，其中约定：甲方同意配合乙方提前进场装修，甲方授权联合大厦的物管机构协助办理交接手续及相关事项，于交接日向乙方交付该房屋的钥匙并将资料移交给乙方；乙方同意甲方选聘的浙江南都物业管理有限公司作为联合大厦的物业管理服务单位；甲乙双方按照本协议约定对该房屋进行交接，即视为甲方已经向乙方合格交付房屋，且今后双方不再办理房屋交付手续。同年6月1日，原告与浙江南都物业管理有限公司签订《物业服务协议》两份。联合大厦物业服务中心于2020年4月23日出具情况说明，确认原告已支付联合大厦B座201、202室房屋自2009年10月1日至2020年6月30日的物业服务费。 2009年6月15日，经杭州市房产管理局登记，坐落于紫荆花路****、2幢房屋的所有权人为被告【所有权证号分别为杭房权证西字第0××0号、第0××1号】，其中1幢建筑面积33422.67平方米，2幢建筑面积32350.49平方米，房屋所有权证附记中载明“总层数含地下一层，规划批建为商贸综合用房，单一产权，物业区域为紫荆花路2号，土地用途为综合、商业。” 2017年5月31日，杭州市西湖区××路××号××幢××室取得不动产所有权登记证书【权证号：浙（2017）杭州市不动产权第0××9号】，登记权利人为被告，用途综合用地／办公，建筑面积2721.97平方米。2020年4月10日，经原告向杭州市国土档案馆查询，该房屋自2013年至2018年被多家法院查封，但无抵押。 2020年4月10日，杭州市西湖区民政局出具地名证明，载明紫荆花路2号为联合大厦主出入口道路门牌编号，联合大厦Ｂ幢201室、紫荆花路2号2幢201室与联合大厦2幢201室为同一地址，现地址为杭州市西湖区××大厦××幢××室；联合大厦Ｂ幢202室、紫荆花路2号2幢202室与联合大厦2幢202室为同一地址，现地址为杭州市西湖区××大厦××幢××室。 案外人楼兴刚曾于2020年1月15日向本院申请被告破产，本院于同年4月9日作出（2020）浙0106破申3号，裁定不予受理。 本院认为，原、被告签订的《房屋预约转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因该合同已明确房屋坐落及面积，土地宗地号、土地使用权取得方式及年限，房屋用途和使用性质，房屋单价及价款的支付方式等合同主要内容，尤其特别约定房屋单价今后不再变化，且双方已履行《房屋预约转让协议》的主要义务。故原、被告之间房屋转让合同的主要条款已具备且明确，且双方均已实际履行，双方已成立房屋转让合同关系。根据合同约定，房屋实际建筑面积以房屋所有权证登记面积为准，实际建筑面积与预测建筑面积出现误差的，以实际建筑面积为准计算房产转让总价款。案涉房屋所有权证记载建筑面积为2721.97平方米，比《房屋预约转让协议》中约定的预测面积2951.28平方米减少229.31平方米，按双方约定的单价9500元/平方米计算差价为2178445元，被告按约应返还给原告。原告诉请要求被告返还房屋转让款差价2178445元，本院予以支持。 案涉房屋于2017年5月31日取得所有权证后已满足产权过户的条件，但被告未配合原告办理产权过户手续，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。根据《房屋预约转让协议》约定，被告构成违约的，除应返还原告已支付的房款外，还应按房产总价款的5%向原告支付违约金。现原告诉请要求被告支付其已付购房款28037160元的5%即1401858元作为违约金，符合合同约定，本院予以支持。因案涉房屋处于被法院查封状态，原告可待案涉房屋的查封措施解除后再行主张，故对原告诉请要求被告协助办理案涉房屋产权过户，本院不予支持。被告辩称其处于破产清算阶段，请求中止诉讼，因并无证据显示被告正处于人民法院立案审查或裁定受理破产清算申请的阶段，故本案尚不属于企业破产法调整的范围，本院对被告辩称不予采纳。 被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认外婆家餐饮集团有限公司与浙江**海实业有限公司于2009年4月28日签订的《房屋预约转让协议》有效； 二、浙江**海实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还外婆家餐饮集团有限公司房屋转让款差价2178445元； 三、浙江**海实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付外婆家餐饮集团有限公司违约金1401858元； 四、驳回外婆家餐饮集团有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费329702元，由浙江**海实业有限公司负担。 外婆家餐饮集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。浙江**海实业有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  潘素哲 人民陪审员  俞雄飞 人民陪审员  黄 颐 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员  杨丹燕 10- 9-