上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初7540号原告：顾松松，男，1985年12月6日生，汉族，住上海市青浦区。原告：高美菊，女，1986年10月6日生，汉族，住上海市青浦区。两原告共同的委托诉讼代理人：王治，上海东炬律师事务所律师。被告：郑航，男，1968年8月7日生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。原告顾松松、高美菊与被告郑航房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告高美菊及两原告共同的委托诉讼代理人王治、被告郑航均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理银行贷款；2、判令被告将上海市松江区弘祥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)过户至原告名下。庭审中，两原告变更诉请为：判令被告双倍返还原告定金40万元。事实与理由：2020年1月10日，原、被告经中介居间，签订了《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖补充协议》，约定被告将系争房屋出售给原告，总价款453万元，合同签订当日原告支付被告定金20万元，2020年2月10日左右办理贷款手续，2020年4月15日前双方共同办理过户手续。原告于签约当日支付了定金20万元。后原告及中介多次联系被告办理银行贷款事宜，被告均未接电话。2020年4月12日原告与被告取得联系，并就合同继续履行问题进行了多次协商。然此后被告明确表示不再出售系争房屋，故原告诉至法院，希判如所请。被告辩称，双方所签合同是阴阳合同，网签合同中做低了房价，原告主观逃避税收，存在法律瑕疵问题，故该合同应属无效。而疫情出现后，被告父母居住小区出现了确诊病例，虽至4月底时已无病例，但出入仍限制较多，故鉴于父母提出需要来系争房屋居住，客观也造成无法交易。被告确实收到20万定金，同意退还，但因为合同无效，且疫情系不可抗力，故对于双倍返还不同意，并申请减免赔偿。经审理查明，系争房屋权利人为被告，建筑面积为151.13平方米，类型为公寓。2020年1月10日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将其名下的系争房屋出售给原告。合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款共计335万元。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2020年5月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2020年4月15日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定的期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：详见补充条款一。合同补充条款(一)第8条约定，(1)、甲方未按照合同及各项附件等约定履行的,每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金,并应继续履行。甲方签订本合同后又将该房地产转卖,租赁给第三方的;在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封;甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的;逾期超过十个工作日的;甲方单方要求解除合同的;均视为甲方违约。乙方有权单方解除本合同,应当通知甲方,甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外,还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款,并支付违约金和赔偿金。合同附件三约定，1、乙方于2020年03月15日前向甲方支付房款计贰佰壹拾伍万元整,含定金计贰拾万整。注：该笔款项甲方必须专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权,乙方对上述情况知晓并同意。2、乙方于银行收到该房屋抵押他项权利证明以银行贷款的形式向甲方支付房款计壹佰万元整。合同另对其他相关事项进行了约定。同日，原告高美菊与被告签订《房地产买卖补充协议》一份，载明双方就系争房屋实际成交价为453万元，为甲方到手价格，交易过程中所产生的所有税费由乙方承担，甲方承诺系争房屋为满五年且唯一生活住房。现双方同意以叁佰叁拾伍万元整为上海市房地产买卖合同价(合同编号：XXXXXXX)。乙方于本房屋交易过户前向甲方支付人民币壹佰壹拾捌万元整差价,为实际房屋组成部分款项。付款方式及日期：买卖双方约定买方在签订买卖网签合同当日支付卖方购房定金计贰拾万元整,乙方于2020年3月30日前支付甲方购房首付款：叁佰叁拾万元整,甲方同意乙方通过向银行申请人民币壹佰万元整贷款的形式支付房价款,若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度,则乙方应于交易过户当日将其补足并支付给甲方。具体放款日期依银行放款日期为准。交易流程及时间：于2020年2月10日左右办理贷款手续,2020年4月15日前甲乙双方共同向松江区交易中心办理过户手续(备注：上述时间及流程在甲乙双方配合审税贷款及乙方征信良好的前提下)。此协议买卖双方签字后与房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)起同等法律效应。本补充协议与正文条款不一致的,以补充条款为准。4.本补充协议壹式贰份,买卖双方各执壹份。房屋尾款人民币叁万元整。于房屋交付当日乙方支付甲方。甲乙双方同意,甲方于2020年3月30日前(首付款当日)房屋交接。协议另对其他相关事项进行了约定。同日，被告出具定金收款收据一张，载明收到原告购房定金20万元，并注明2020年1月10日原告支付被告5万元，2020年1月11日原告追加支付15万元，共计支付20万元整，以银行到账为准。2020年2月13日至4月15日期间，原告与中介多次联系被告，要求配合办理贷款手续及继续交易。2020年4月15日，中介向被告发出告知函，载明根据原、被告所签上海市房地产买卖合同,原定的2020年3月15日之前购买方需向出售方支付215万元房款(含20万已支付定金),现因出售方郑航一直没有时间办理,特中介方和购买方已告知出售方办理付款时间及后续流程,一直拖至今未办理,现中介方已告知出售方按照合同约定办理过户时间为2020年4月15日,现已到期,出售方及时配合办理此房后续流程。庭审中，原、被告一致确认，合同签订后，被告未配合原告办理银行贷款审批手续，2020年4月26日双方曾就定金退还及赔偿问题协商未果，现双方对于解除合同均无异议。原告称，被告直至2020年4月26日方才表示不再履行合同。被告则称，疫情期间因为单位事情较多，所以跟中介说了会跟原告协商，2020年4月12日左右表示过不再出售系争房屋，2020年4月26日明确表示不再交易。原告另申请证人王某、沈某某出庭作证。证人王某称，其为本次交易的经办人，参与了签约和协商，然合同签订后，被告却不愿交易了，签订网签合同和补充协议时，已向原、被告进行了说明，与网签合同房价款不一致的部分为装修款。证人沈某某称，其为原告方中介，双方买卖合同也是在其门店所签，参与了价格协商及合同签订，成交后，也与原、被告同在就本次交易设立的微信群里。双方网签后，曾多次催促被告办理过户事宜，被告一直没有回复。后来联系上被告，被告表示家人不同意出售房屋，因此不再交易，其也跟被告讲明了违约责任，还曾就赔偿问题进行过协商，被告于2020年4月26日提出不再交易。原告对证人证言均无异议，认为可以体现补充协议约定的款项为装修补偿款，且在约定期限内无法联系被告，被告故意躲避并明确表示不再出售系争房屋，应承担定金罚则。被告则表示，证人王某并非其中介，也没有与被告联系。证人沈某某也不是其中介，但曾经就赔偿问题与沈某某谈过，未能形成方案。以上事实，有上海市房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖补充协议》、定金收款收据、微信聊天记录、告知函、证人证言及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告对解除就系争房屋建立的房屋买卖合同均无异议，但对被告应否承担定金罚则存在分歧。原告认为，被告拒绝交易导致无法继续履行，应承担相应责任，被告则称，虽拒绝出售系争房屋，但一则双方所签合同做低房价应属无效，二则受疫情影响父母需至系争房屋处居住，故不应承担赔偿责任或应减免赔偿。对此，本院作如下认定：首先，从双方所签《房地产买卖补充协议》来看，双方就系争房屋本次交易的真实价格为453万元，而《上海市房地产买卖合同》上约定的转让价335万元存在为避税而故意做低房价之嫌，故双方有关做低房价的约定内容无效，但有关做低房价约定内容的无效并不影响《上海市房地产买卖合同》其他部分的效力，该合同除做低房价内容之外的内容对签约当事人具有约束力，双方均应恪守，故被告关于合同无效继而无需承担相应责任的意见，于法无据，本院不予采信。其次，被告在签约并收取了20万元定金后，未能按约履行配合办理贷款等相关义务，继而表示不再出售系争房屋，理由为受疫情影响父母需在系争房屋内居住，此显非被告有权拒绝履约的合理抗辩。综上，被告自身原因导致交易未能进行，应向原告承担双倍返还定金的责任。原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》》第八十九条的规定，判决如下：被告郑航于本判决生效之日起十日内双倍返还原告顾松松、高美菊定金共计400,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,300元，减半收取3,650元，由被告郑航负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沙 莎二〇二〇年八月十一日法官助理  林梅均书 记 员  林梅均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。