陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 (2020)陕01民终6967号  上诉人（原审原告）：周某，女，1966年10月22日出生，汉族，石家庄市委党校干部，住河北省石家庄市。委托诉讼代理人：罗荣奎，陕西唐都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贾某，男，1966年6月27日出生，汉族，无业，住山西省忻州市代县。被上诉人（原审被告）：韩某，女，1952年9月29日出生，汉族，陕西省计划委员会退休干部，住西安市。委托诉讼代理人：徐晓斌，男，1995年4月15日出生，汉族，陕西当代鸿盛置业有限公司法务，住西安市雁塔区楼XX。上诉人周某因与被上诉人贾某、韩某物权确认纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12246号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周某上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认贾某、韩某签订的《某小区经济适用住房转让协议书》无效；判令西安市雁塔区某村某小区7号楼1单元11602室及728号储藏室归周某使用。2、一、二诉讼费用由贾某、韩某负担。事实与理由：1.经济适用房及其管理秩序关系社会公共利益，依据《合同法》第五十四条及《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（2009年7月7日颁布）的规定，贾某与韩某在经济适用房不满五年的情况下签订《某小区经济适用住房转让协议书》，其转让行为规避“经济适用房住房实行申请、审核、公式和轮候制度”的合法购买途径，损害社会公共利益，应依法认定为无效。2.原判决以三份票据中“交款人”为韩某，继而认定“侧面证实单位在明知韩某非单位职工的前提下仍然收取了其作为交款人支付的购房款”存在逻辑错误，认定事实错误。原审韩某提供的2013年1月9日的收房视频，非完整视频，未显示周某在听到韩某说“我家房子”后未有异议，不能作为定案的依据。3.原审法院依据购房合同、交款票据原件在韩某处保管、韩某提供了部分购房款的银行付款凭证，认定涉案房屋及储藏室房款均系韩某所交，属认定事实错误，也忽视了周某与贾某不在西安而委托韩某代缴购房款，事后贾某因与周某离婚而与韩某恶意沟通，非法转移夫妻财产的可能。贾某辩称，涉案房屋的规划运作和销售过程中，单位方面从未明确提及该小区房屋不得转让他人。其提交给法院的证据充分反映了周某在某小区经济适用住房转让过程中是知情者和参与者。周某上诉状出现诸多揣测性语句与事实不符。契约精神自古至今都是维护社会稳定的基石，其和周某在夫妻关系存续期间内关系是正常的，不可能向周某隐瞒在某小区购买房屋的事情。韩某辩称，1.其贾某签订的《“某”小区经济适用住房转让协议书》是双方真实的意思表示，是符合法律规定的有效协议。涉案房屋属于特殊类经济适用住房，不是普通的经济适用房。周某称涉案房屋关涉社会公共利益于法无据，与本案无关。2.从合同的实际履行情况来看，韩某已经支付全部购房款并实际占有使用房屋，应是涉案房屋的实际所有权人，亦是涉案储藏室的实际使用权人。涉案房屋的户型、楼层、房号等均系韩某所选定、所有购房款为韩某所交纳、交房验收、房屋装修、之后该房屋的物业费等相关费用也是韩某办理。周某称购房款是委托韩某代缴与事实不符，双方既没有委托事实存在，周某也没有证据证明。另外，单位明知韩某非单位职工的前提下仍收取其支付的购房款，说明单位并不禁止这种转让行为。3.韩某在一审中所提交的视频证据中关于验收房屋的内容是一段完整的视频，原审法院已经予以认定。4.河北石家庄市中级人民法院（2018）冀01民终1863号民事判决中对位于石家庄市裕华区XX街XX号XX园XX号楼XX单元XX室房产为周某夫妻关系存续期间取得的唯一一套房产的事实进行了认定，亦是印证了涉案房屋的所有权、涉案储藏室的使用权与周某无关。周某向一审法院起诉请求：1、确认贾某、韩某签订的《“某”小区经济适用住房转让协议书》无效；2、判令西安市雁塔区XX村XX苑XX小区XX号楼XX单元XX室及XX号XX室归周某使用；3、本案受理费由贾某、韩某承担。一审法院认定事实：周某及贾某原系夫妻关系，二人曾经的工作单位均系中国人民解放军六三七五一部队。2018年7月19日周某与贾某经石家庄市裕华区人民法院作出的（2018）冀0108民初1856号民事判决书判决离婚。再查，2006年周某及贾某原所在XX组XX苑”的房屋。2007年10月13日，贾某（甲方）与韩某（乙方）签订了《“某”小区经济适用住房转让协议书》约定：甲方自愿将西安卫星测控中心“某”小区经济适用住房壹套转让给乙方，乙方自愿接受甲方转让的该套经济适用住房。该协议第一条约定：甲方的转让金为人民币伍万元整；协议第三条约定：乙方承担该住房的全部交纳费用；第五条约定：按照乙方的意愿，甲方在选房时选择了“某”小区七号楼一单元十六楼西户；协议第六条约定：甲方单位规定分四次交纳购房预收款...以上四次交款乙方保留全部的交款票据，乙方的交款时间由甲方通知；协议第八条约定：甲方与其单位签订《购房合同》后，《购房合同》由乙方保管......。经查，韩某称其依照上述转让协议向贾某支付了转让款伍万元，涉案房屋的所有住房款亦均系其缴纳。对此韩某向法院提交了如下交款凭证：1、2008年8月22日贾某出具的房屋转让金收据一份载明：今收到韩某女士购买某小区房屋转让金50000元整。此据；2、出具于2007年8月18日的中国人民解放军往来票据收据一份载明：某小区首付款50000元，交款人：贾某；3、2008年12月12日的付款凭证一份及出具于2008年12月12日的中国人民解放军往来票据收据一份载明：某小区二期房款84000元，交款人：韩某；4、出具于2010年1月11日的中国人民解放军往来票据收据一份载明：某小区三期房款78000元，交款人：韩某；5、出具于2012年12月25日的中国人民解放军往来票据收据一份载明：某小区四期房款170205.3元，交款人：韩某。贾某认可收到了韩某支付的转让款50000元，亦认可所有房款均系韩某缴纳。经法院向周某核实房款缴纳情况，周某称其未缴纳过购房款，认为购房款系贾某缴纳。又查，贾某、韩某均称周某主张的储藏室系随涉案房屋一并转让给了韩某，房款系由韩某缴纳。对此韩某向法院提供了如下证据佐证：1、出具于2013年3月23日的“某”小区地下储藏室选取号卡一份载明：贾某：按照地下储藏室选取办法，你选定的“某”小区地下储藏室为7号楼728号储藏室；2、2013年3月23日的银行付款凭证（金额35420元）及与之对应的出具于2013年3月23日的中国人民解放军资金往来结算票据一份载明：收某地下储藏室款35420元，交款人贾某。另查，2014年6月18日贾某与中国人民解放军63750部队后勤部就涉案房屋签订了《中国人民解放军六三七五〇部队西安经济适用住房买卖合同书》，该合同的原件保存于韩某处。经法院核实涉案房屋及储藏室的使用现状，贾某、韩某均称房屋交付之后一直由韩某实际占有使用，对此韩某向法院提交了缴纳涉案房屋物业费的票据数张以及为房屋装修签订的装修合同等证据佐证。仍查，贾某、韩某签订房屋转让协议之前，周某与贾某均与韩某相识系朋友关系。周某称贾某将房屋转让给韩某其并不知情。对此贾某、韩某均称周某所述不属实，韩某亦向法院提交了形成于2013年1月19日的视频资料一份，该视频资料系涉案房屋收房当日韩某所拍，视频中显示前往涉案房屋收房查看的人中有周某、贾某等人，且韩某在拍摄视频的过程中多次提及“我家房子”等话语。一审法院认为，首先，公民之间合法的合同关系受法律保护。本案中，贾某、韩某签订的转让协议书中约定转让购房指标的行为系双方的真实意思表示，且未违反其他法律、行政法规的规定，应受法律保护。周某称涉案房屋系单位的经济适用房不得转让，但韩某提供的房屋收款收据中有三份票据的交款人均系韩某，该证据也能从侧面证实单位在明知韩某非单位职工的前提下仍然收取了其作为交款人支付的购房款，且我国现行法律没有明确规定禁止购房指标的转让，就民事行为而言，法律无明文禁止就是可以实施的，即使有单位规定集资房不得转让，但这只是单位的内部规定，不能对抗第三人，更不能成为影响合同效力的理由。其次，周某辩称协议中所转让的房屋系其与贾某的夫妻共同财产，其对该转让事宜并不知情，贾某一人与韩某签订转让协议系无权处分行为一节。经法院已经查明的事实可知，首先，韩某本就与双方相识，涉案房屋系周某与贾某原所在单位组织购买，周某理应知晓选房、签合同等重要事宜。其次，韩某提供的形成于2013年1月19日的收房视频中周某与贾某均陪同韩某一起前往房屋查看，视频中韩某多次提到“我家房子”等语句，周某未有异议。该视频资料足以证明周某在此时已经知晓房屋转让给了韩某，并且对此事未持异议。结合上述两点，周某的上述主张，依法不予采信。再次，涉案房屋的购房合同、所有的购房款票据原件、储藏室票据原件均在韩某处保管，周某虽称购房款系贾某缴纳，但贾某认可所有的购房款及储藏室房款均系韩某缴纳。又因韩某不仅持有所有交款票据原件还向法院提供了部分款项的银行付款凭证予以佐证，且三份购房款票据中的交款人亦载明为“韩某”，以上证据足以证明涉案房屋及储藏室房款均系韩某缴纳。另韩某提供的物业费缴费凭证及装修合同等证据足以证明涉案房屋自收房之日起一直由韩某占有使用至今。综上所述，不论从合同效力层面，还是从合同的实际履行情况来看，本案双方签订的《“某”小区经济适用住房转让协议书》均不在法律规定的合同无效情形范围内。韩某已经支付了全部购房款并实际占有使用房屋，应系涉案房屋的实际所有权人，亦系涉案储藏室的实际使用权人。周某的所有诉请，依法均应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。本案案件受理费6727元，由原告自行承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，贾某与韩某签订的《“某”小区经济适用住房转让协议书》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。周某上诉称贾某与韩某之间的转让行为损害社会公共利益的理由不能成立，本院不予采信。本案中，涉案房屋系周某与贾某原所在单位组织购买，周某理应知晓选房、签合同等重要事宜。经查，韩某提供的形成于2013年1月19日的收房视频中周某与贾某均陪同韩某一起前往房屋查看，视频中韩某多次提到“我家房子”等语句，周某未提出异议；涉案房屋的购房合同、所有的购房款票据原件、储藏室票据原件均在韩某处保管，三份购房款票据中的交款人亦载明为“韩某”及韩某提供的物业费缴费凭证及装修合同等，以上证据足以证明涉案房屋及储藏室房款均系韩某缴纳，涉案房屋自收房之日起一直由韩某占有使用至今。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”周某上诉认为其对贾某转让房屋不知情以及韩某系受贾某委托支付购房款，证据不足，本院不予支持。综上所述，周某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6727元由周某负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二O二O年八月十一日 法 官助 理  王   坤书 记 员  李   艳  1