云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0127民初1612号原告昆明鼎汉贸易有限公司（以下简称“鼎汉公司”）。法定代表人陈殿汉（系该公司总经理），男，汉族，1963年3月4日生，重庆市铜梁县人，住重庆市铜梁县。住所:昆明市官渡区金马路**附**。委托诉讼代理人滕永祥，系云南迪恒律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告蒋明其，男，汉族，1969年9月27日生，四川省安岳县人，住，住云南省昆明市官渡区/div>原告鼎汉公司诉被告蒋明其租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日受理后，依法适用简易程序，由审判员郭平独任审判，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人滕永祥、被告蒋明其到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2018年5月20日，原被告双方依法签订了《租赁协议》，原告将位于昆明市嵩明县场地出租给被告使用，租期为三年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止。协议明确了租金数额及缴纳时间，规定了违约责任等权利义务。协议履行中，被告屡屡延迟缴纳租金。2019年6月，原告依法提起诉讼，经审理后，嵩明县人民法院下达了（2019）云0127民初1529号民事判决书，该判决书对事实进行了认定，但驳回了原告诉讼请求，由被告承担3335元诉讼费。事后至今，被告仍未将该诉讼费付给原告。协议约定第三年的租金应于2020年4月30日缴纳，经原告多次催告，被告至今未履行义务，严重损害了原告的合法权利。被告习惯性地违约，已无诚信可言。为维护自身合法权益，原告不得不再次提起诉讼，敬请人民法院秉公执法，及时公断。原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，请求判令：1、依法解除原、被告双方签订的《租赁协议》（租金为383060元）；2、由被告限期搬离腾还厂房和场地，并支付实际占用期间的租金；3、由被告承担案件受理费用。被告辩称：请求人民法院依据常理事实，驳回原告解除合同的请求，被告将于2020年10月30日全部支付房租。就双方约定的租金交纳事宜，被告与原告沟通于6月份交纳，因为疫情影响，我公司与国营单位的供货款未收回，柬埔寨订货于2019年年底全部完成，年后3月交货，但是至今全部积压在厂里，导致工厂至今不能复工复产。因疫情原因鼓励业主减免租金，我没有向原告要求，只是申请延期交纳。我期待9月1日实施的政府国营企业工程欠款支付令，我申请10月30日交纳租金也愿意交纳滞纳金，请求人民法院依法判令。原告诉请解除合同我不同意，不是故意不交租金的，是因为疫情导致的原因现在还没有复工复产，所以希望租金延长到10月30日交；原告从2018年6月1日起一直占用着我方的240平方米的场地和房屋，到现在都占用着，故我申请相应的场地占用费63360元和保管费79860元等相应扣减租金。为证实其主张，原告向本院提交了以下证据：1、《租赁协议》，欲证实原、被告于2018年5月20日签订《租赁协议》，协议明确了租赁标的物、期限、租金以及违约责任等权利义务关系，协议第六条第4款还规定了“甲方有权无条件解除合同”的事实。2、（2019）云0127民初1529号民事判决书，欲证实该判决书已经生效，在查明事实中认定被告在履行合同的过程中被告方存在违约的事实，故被告违约的事实是存在的。经质证，被告对原告提交的上述第1组证据认为租赁合同签订时间实际是8月20日，对合同条款没有异议；对第2组证据无异议。为证实其主张，被告向本院提交了以下证据：照片打印件4张，欲证实从签订合同到现在，原告一直占用着租赁场地和锁着两间房屋的事实。经质证，原告对被告提交的上述证据的证明目的不予认可，认为反映的现状无异议，不存在是占用的问题，租赁合同中载明了按照现状租赁，这些物品是在租赁前是堆放着了，这些不包含着租给被告的，不在租赁范围内。本院将结合案情对上述证据予以综合分析认定。经审理，本院确认本案如下法律事实：2018年5月20日，原告与被告蒋明其签订《租赁协议》，约定原告将其所有的坐落于昆明市嵩明县厂房出租给被告，租赁期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止，共计叁年；双方签署本合同并且被告按约定支付保证金后，原告将该房屋交付被告使用，被告方未履行相关义务，原告有权顺延交付时间，但租赁期限不变；房屋首年租金为358000元，首次支付租金时，须另付保证金20000元；租金按年／次以现金或银行转账方式支付，自租赁第二年起，被告需提前30天缴纳未来一年房租；原告给予被告两个月的装修免租期，免租期自交付日（包括实际交付与视为交付）起算，免租装修期内原告方不计算租金；被告于签署本合同时预付首次租金，首次租金从约定计租日起计算，即2018年6月1日至2019年5月31日，共计租金358000元，因两个月免租装修期内不计算租金，故首年实收租金298333元；租金在第三年开始上调，第三年在上年租金基础上递增7%，即2018年6月1日至2019年5月31日租金为298333元；2019年6月1日至2020年5月31日租金为358000元；2020年6月1日至2021年5月31日租金为383060元；双方签订合同当日，被告须支付20000元给原告作为租赁保证金。协议还对原、被告双方的其他权利义务进行了约定。签订协议后，被告于2018年5月31日向原告交付了保证金20000元，原告将房屋交付给被告使用，被告分别于2018年的5月31日、8月26日、8月27日、10月8日、10月30日、12月5日通过银行转账方式（共十次）向原告支付了2018年6月1日至2019年5月31日的租金298333元。2019年6月3日，被告向原告支付2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金100000元，未支付其余租金，经原告催讨，被告于2019年6月4日向原告提出书面申请，表明其于2019年5月31日与原告方相关人员协商后，于2019年6月3日支付了租金100000元，并承诺于6月12日前向原告交付完其余租金。履行期限届满后，被告未按约定向原告支付尚欠租金，经原告催讨，被告分多次向原告交付了部分租金，至2019年6月14日，被告共向原告支付2019年度租金合计210000元，尚欠租金148000元。2019年6月14日，原告作出《解除通知》并将该通知粘贴于被告所租厂房大门上，该通知载明：因被告累次违反协议约定，严重违背诚实信用原则，原告方决定依据协议约定解除《租赁协议》，该通知送达之日即为协议解除之日，被告于7天内搬离并退还所租赁厂房及场地。自原告作出该通知后，被告未向原告交付尚欠租金，也未搬离厂房。原告于2019年6月26日向本院提起诉讼，要求判令依法解除原、被告双方签订的《租赁协议》；由被告限期搬离腾还厂房和场地；由被告承担案件受理费用等。在该案件审理过程中，被告向原告交付了2019年度的尚欠租金148000元。本院经过审理，确认被告延期支付租金的行为构成违约，但因被告在案件审理期间付清全部租金，且愿意继续履行合同，故认定被告不存在违约的主观故意，故判决驳回原告的诉请，并由被告承担诉讼费3335元。在判决生效后，双方继续履行合同。被告至今没有按照合同约定交纳2020年6月1日至2021年5月31日的租金383060元。另查明：1、原、被告双方在签订《租赁协议》前，原告在其出租的场地内堆放机械、管道等物品，且占用着两间简易房屋堆放物品，被告承租时明知上述物品堆放及占用厂房和场地的事实。在双方签订的协议中第一条第二款已经确认原告告知被告房屋情况，且在签署合同时已经对该房屋状况进行详细的了解，同意按照合同约定条件按现状承租房屋。被告自2018年使用厂房、场地并未提出异议。2、原、被告双方签订的《租赁协议》第四条第2项约定：本着先付款后使用的原则，租金按年/次以现金或银行转账方式支付，自租赁第二年起，被告需提前30天缴纳未来一年房租。本院认为:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，另一方当事人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼主张，有责任提供证据加证实。本案中，原、被告双方于2018年5月20日签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，签订协议后，被告按约定向原告交付了保证金，原告将厂房和场地交付给被告使用，原、被告双方的租赁关系实际成立并合法有效。按照双方签订的《租赁协议》，被告应本着先付款后使用的原则，应于2020年5月1日前向原告支付2020年6月1日至2021年5月31日期间的租金383060元，而被告至今未按约定履行支付租金的义务，被告的行为违反了《租赁协议》的约定，构成违约，其违约行为致使原告合同目的不能实现，故原告要求依法解除原、被告双方签订的《租赁协议》的诉请，符合法律规定，本院予以支持；对原告要求被告搬离并腾还厂房和场地，并支付自2020年6月1日起至实际腾还上述厂房和场地之日止按年租金383060元标准计算租金的诉请，符合法律规定，本院予以支持。对被告主张因为疫情影响，导致货款无法收回以及货物积压，无法复工复产，要求延期到2020年10月30日交纳租金，并愿意缴纳滞纳金的答辩意见，因被告多次违反约定逾期交纳租金，且至开庭之日仍未向原告交纳租金，故本院不予采纳；对被告要求原告支付场地占用费63360元和保管费79860元的答辩意见，因被告签订租赁合同前已明知原告在厂房内和场地上堆放着和占用着物品，双方在签订合同时在合同中明确约定按照现状出租，且被告在第一年度和第二年度租赁厂房、场地和交纳租金时未提出异议，可视为被告认可上述物品的堆放，且合同中约定的年租金不应扣除上述物品堆放的厂房和场地占用费，故本院不予采纳。综上，本院为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第九十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明鼎汉贸易有限公司与被告蒋明于2018年5月20日签订的《租赁协议》。二、由被告蒋明其于本判决生效后十五日内搬离并腾还原告昆明鼎汉贸易有限公司位于嵩明县厂房和场地，并支付原告昆明鼎汉贸易有限公司自2020年6月1日起至实际腾还上述厂房和场地之日止按年租金383060元标准计算的租金。本案诉讼费7046元，减半收取为3523元，由被告蒋明其承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审判员 郭 平二〇二〇年八月二十八日书记员 熊洊俪