重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初13649号原告：重庆洪泉物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路**-5-2-5，统一社会信用代码9150010645038606XR。法定代表人：李小刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：於有琳，女，该公司员工。被告：聂广永，男，1964年2月14日生，住重庆市石柱县。原告重庆洪泉物业管理有限公司与被告聂广永物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，实行一审终审，公开开庭进行了审理。原告重庆洪泉物业管理有限公司的委托诉讼代理人於有琳、被告聂广永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆洪泉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2012年12月至2020年5月期间的物业服务费用4536.40元和违约金453.64元，合计4990.04元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年8月15日与重庆市公共租赁房管理局签订了“重庆市公共租赁住房物业服务合同”，约定由原告对重庆市九龙坡区民安华福公租房小区提供物业管理服务，物业服务费按约定价格收取。被告是重庆市九龙坡区民安华福公租房小区**房屋的物业使用人，该房屋建筑面积为48.93㎡，被告每月应支付的物业服务费为50.40元。被告自2012年12月至2020年5月期间，共欠原告物业服务费用4536.40元、违约金453.64元，合计4990.04元。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，望判如所请。被告聂广永辩称，被告没交物业服务费是因为被告接房时原告未告知被告须交费，原告也未通知过被告交费。被告不认可物业服务费，被告认为诉讼时效已经过了。被告不清楚原告之前是否起诉过被告。原、被告双方围绕诉讼请求提交了重庆市公共住房开发建设投资有限公司出具的情况说明、重庆市公共租赁住房物业服务合同、重庆市公共租赁房物业服务合同（民安华福）、重庆市公共租赁房管理局民安华福房屋管理中心出具的情况说明、证明，重庆市公共租赁房管理局文件《重庆市公租房管理局关于2014年度、2015年度房屋管理和物业服务工作考核结果的通报》、重庆市公共租赁房管理局文件《重庆市公租房管理局关于2016年度、2017年度、2018年度物业服务工作考评结果的通报》，催款通知书、民事起诉状、重庆市九龙坡区人民法院受理案件通知书、重庆市九龙坡区人民法院(2016)渝0107民初13608号民事裁定书、重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初25787号民事裁定书等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：被告聂广永系位于重庆市九龙坡区民安华福小区**房屋的承租人，于2012年9月24日起租赁该房屋，该房屋的性质为公租房，建筑面积为48.93平方米，开发建设商为重庆市公共住房开发建设投资有限公司，该公司按照《重庆市人民政府关于进一步加强公租房管理的意见》（渝府发[2012]120号）关于“规范房屋移交和后期维护”的要求，于2012年7月将重庆市九龙坡区民安华福小区移交给重庆市公共租赁房管理局，并由该局依法招聘物业服务公司实施物业管理工作。重庆市公共租赁房管理局（甲方）与重庆洪泉物业管理有限公司（乙方）签订了民安华福物业服务合同，约定甲方将民安华福物业委托给乙方进行物业管理服务。合同期限为1年，自2013年8月20日起至2014年8月19日止（该合同期限自承租人正式入住之日起开始计算）。合同期届满前三个月，甲方作出续聘或者选聘的决定，在甲方与续聘或者选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前三个月，乙方决定不再接受续聘或者选聘的，应向甲方书面通知，合同期满，本合同终止。物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，物业服务费由乙方直接向承租人按月收取，物业服务费收取标准如下（按建筑面积计算）：住宅1.03元/月˙平方米、商业物业2.40元/月˙平方米、室内车库55.00元/月˙个。2014年8月1日，重庆市公共租赁房管理局（甲方）与重庆洪泉物业管理有限公司（乙方）续签了民安华福物业服务合同，合同期限仍是1年，自2014年8月20日起至2015年8月19日止。后重庆市公共租赁房管理局（甲方）、重庆市公共住房开发建设投资有限公司（乙方）、重庆洪泉物业管理有限公司（丙方）三方签订了《民安华福公租房项目物业服务合同》，约定甲、乙两方将民安华福公租房项目物业委托给丙方进行物业管理服务。合同期限为两年，自2015年8月20日起至2017年8月19日。合同期届满三个月前，甲、乙两方作出续聘或者选聘的决定，决定续聘的应当在本合同期限届满前一个月续签物业服务合同；在甲、乙两方与续聘或者选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满三个月前，丙方决定不再接受续聘或者选聘的，应向甲、乙两方书面通知，合同期满，本合同终止。物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，住宅物业服务费用由丙方直接向物业使用人按月收取，物业服务费收取标准如下（按建筑面积计算）：住宅1.03元/月˙平方米、商业物业2.40元/月˙平方米、、地下停车场5500元/月˙个。2017年8月20日，重庆市公共租赁房管理局（甲方）、重庆市公共住房开发建设投资有限公司（乙方）、重庆洪泉物业管理有限公司（丙方）三方续签了《民安华福公租房项目物业服务合同》，合同期限、物业服务收费标准及收费时间等内容与前合同内容一致。上述物业服务合同签订后，原告按约定为被告所在的民安华福公租房小区提供了相应的物业服务。物业服务合同期限届满后，原告仍在民安华福公租房小区提供物业服务。被告自2012年12月起开始欠付物业服务费。原告于2015年11月10日通过向被告邮寄《催款通知书》的形式对被告进行了物业服务费的催收。重庆市九龙坡区人民法院分别于2016年7月20日、2019年10月24日立案受理过原告诉被告物业服务合同纠纷一案，在上述两次诉讼中，原告均自愿撤回了起诉。在本次起诉前，原告通过向被告邮寄《催款通知书》的形式再次对被告进行了物业服务费的催收。在重庆市公租房管理局关于2014年度房屋管理和物业服务工作考评结果的通报（渝公租房发〔2015〕7号）中，原告民安华福管理中心在房屋管理和物业服务两方面均获得良好等次；在重庆市公租房管理局关于2015年度房屋管理和物业服务工作考评结果的通报（渝公租房发〔2016〕5号）中，原告民安华福管理中心在房屋管理方面获得先进称号，在物业服务方面获得良好等次；在重庆市公租房管理局关于2016年度物业服务工作考评结果的通报（渝公租房发〔2017〕10号）、重庆市公租房管理局关于2017年度物业服务工作考评结果的通报（渝公租房发〔2018〕2号）以及重庆市公租房管理局关于2018年度物业服务工作考评结果的通报（渝公租房发〔2019〕6号）中，原告民安华福管理处均获得良好等次。2020年7月20日重庆市公共租赁房管理局民安华福房屋管理中心出具情况说明：重庆洪泉物业管理有限公司依据与重庆市公租房管理局签订的“物业服务合同”约定，从2012年8月起至今，已对九龙坡区民安华福小区全面履行了物业管理服务工作。庭审中，原告明确是依据物业服务合同，按照1.03元/月˙平方米的标准主张被告自2012年12月1日至2020年5月31日期间的物业服务费共计4535.81元，因被告接房时预交了三个月的物业服务费，所以主张的被告欠费时间是从2012年12月开始；原告主张被告应支付违约金没有相应的证据举示，请求法院依法认定。被告陈述其对物业服务费的欠费时间和金额均不清楚，因为不知道要交物业服务费。同时，被告陈述，其是从2012年9月开始租赁案涉房屋的，直到目前还在租赁。对于原告所举示的证据，被告称自己的确是案涉房屋的租户，其余证据均不清楚，未收到过原告的催收通知。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因物业的承租人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照关于业主的规定处理。原告与重庆市公共租赁房管理局、重庆市公共住房开发建设投资有限公司签订的物业服务合同，系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。上述合同对原告和作为承租人的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。原告在合同签订后，依约为案涉民安华福公租房小区提供了物业服务。在物业服务合同期限届满后，原告仍该小区提供物业服务，原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。依照权利、义务相一致的原则，被告作为民安华福公租房小区**房屋的承租人，应按照合同约定支付物业服务费。关于诉讼时效问题，1986年4月12日颁布的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起起算。法律另有规定的，依照其规定。另，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法总则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应当支持。本案中，根据物业服务合同的约定，原告直接向被告按月收取物业服务费，但未约定物业服务费的交纳时间，原告亦未举证正证明被告每月交纳物业服务费的时间，从有利被告的原则出发，本院认定被告应于每月底向原告交纳物业服务费。因此原告向被告主张每月的物业服务费的诉讼时效应当从次月1日开始计算。原告于2016年7月20日起诉要求被告交纳2012年12月至2016年4月期间的物业服务费，且原告举示的证据不足以证明诉讼时效存在中止、中断的情形，故2014年6月（含6月）之前的物业服务费均超出了诉讼时效，本院依法不予支持。原告此次起诉中断了诉讼时效，2014年7月及其以后的物业服务费的诉讼时效诉从2016年7月20日起重新计算三年。原告于2019年10月24日起诉要求被告交纳2012年12月至2019年9月期间的物业服务费，此期间内的物业服务费的诉讼时效，根据上述认定，应从2016年7月20日开始重新计算三年，而原告举示的证据不足以证明此期间诉讼时效存在中止、中断的情形，故2016年9月（含9月）之前的物业服务费已经超过诉讼时效，本院依法不予支持。综上，被告应向原告支付2016年10月至2020年5月期间的物业服务费2217.51元（1.03元/月˙平方米×44个月×48.93平方米）。关于原告主张的违约金，原、被告双方并无关于违约金的明确约定，本院对于原告的此项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及第一百六十二条之规定，判决如下：被告聂广永于本判决生效之日起十日内向原告重庆洪泉物业管理有限公司支付2016年10月至2020年5月期间的物业服务费2217.51元；驳回原告重庆洪泉物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由被告聂广永负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  刘 娜二〇二〇年八月二十七日法官助理  尹娅莲书 记 员  李艺苑