山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0828民初2055号原告李洪英，女，1968年2月20日出生，汉族，农民，住金乡县。委托诉讼代理人韩双忠（特别授权），山东舜鸿律师事务所律师。被告苏彬，男，1967年9月21日出生，汉族，居民，住金乡县。被告济宁鸿泰置业有限公司，住所地金乡县文峰东路**。统一社会信用代码91370828782307911E。法定代表人吕立锋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人吕忠良（特别授权），山东郭鲁涛律师事务所律师。被告金乡县鼎泰房地产有限公司，住，住所地金乡县金城路**一社会信用代码91370828MA3MXD0C6R。法定代表人辛东玉，总经理。原告李洪英与被告苏彬、济宁鸿泰置业有限公司（以下简称济宁鸿泰公司）、金乡县鼎泰房地产有限公司（以下简称金乡鼎泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月6日公开进行了审理。原告李洪英的委托诉讼代理人韩双忠，被告苏彬，被告济宁鸿泰公司委托诉讼代理人吕忠良到庭参加诉讼。被告金乡鼎泰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告李洪英向本院提出诉讼请求：1.依法判令第一、第三被告限期与原告签订正式《商品房买卖合同》，并办理备案、网签、贷款按揭及交付房产等后续事宜；2.依法判令被告二作为被告一的挂靠单位，对上述第一项承担连带责任；3.诉讼费等由三被告承担。事实与理由：2018年2月14日，在金宜佳大厦售楼处，现场工作人员向原告出示了“千寿湖壹号金宜佳大厦”的《商品房预售许可证》等证明被告二具备合法商品房开发及预售资质的必办证件，所载明的“建设单位、用地单位、土地使用权人以及房屋预销售单位”等均是被告二“济宁鸿泰置业有限公司”，足以让原告等购房业主相信该房产是由被告二开发建设的。原告出于对被告二的信任，于是就与在场的工作人员签订了加盖有被告三公章的《金宜佳大厦订购协议》，约定由原告定购金宜佳大厦的10层05室，付款方式为一次性交付总房款，被告方特别备注付款后保证于2018年3月17日前签署正式《商品房买卖合同》。在原告如约付清房款后，三被告竟然互相推诿，均无理拒绝与原告签订正式《商品房买卖合同》，致使原告不能办理备案、网签及银行按揭手续等后续事宜，更不能实现相关房产权益。之后经多方了解原告才得知：由于被告济宁鸿泰置业有限公司欠被告苏彬借款本息760万元不能偿还，2014年11月12日，被告苏彬与被告济宁鸿泰置业有限公司签订《合作开发房地产合同书》，苏彬挂靠被告济宁鸿泰置业有限公司的名义，投资、建设了千寿湖壹号金宜佳大厦项目，在苏彬建设收益税后再支付给被告济宁鸿泰公司660万元。之后苏彬为方便销售涉案房产，又以他人之名作为法定代表人注册了金乡县鼎泰房产有限公司，该公司实际由苏彬及其之子苏文政（公司监事）共同控制操作。由此，被告苏彬作为金宜佳大厦的实际投资人、建设人，被告金乡县鼎泰房地产有限公司作为金宜佳大厦的销售方，在与原告签订《金宜佳大厦订购协议》、收取原告交付的房款后，依法应当履行向原告签订正式《商品房买卖合同》、交付房产、办理备案、网签或银行按揭手续等后续事宜。而被告济宁鸿泰置业有限公司作为被告苏彬的挂靠单位，将工程交由不具备相应资质的苏彬施工，公司出借建筑资质的行为违反了相关法律的强制性规定，依法应当承担连带责任。为维护原告合法权益，提起诉讼。被告苏彬辩称，原告的起诉是事实，金宜佳大厦是其本人投资建设的，但是以鸿泰公司的名义建设的，其与鸿泰公司存在合作开发协议，其没有备案权，无法与购房者单独办理备案手续，只有通过鸿泰公司才能办理备案和销售,鸿泰公司有备案权和销售权。被告济宁鸿泰公司辩称：答辩人没有与原告签订《金宜佳大厦定购协议》，不应承担任何责任。《金宜佳大厦定购协议》甲方即出卖人签字盖章处加盖的是被告金乡县鼎泰房地产有限公司的公章，没有答辩人的公章或者签字。根据合同相对性原则，答辩人不是定购协议当事人，不应承担任何责任。被告金乡鼎泰公司、苏彬是定购协议的出卖人，应当承担原告主张的法律责任。答辩人与苏彬不是挂靠关系，不应对苏彬的行为承担连带责任。原告持有的《金宜佳大厦订购协议》无效。被告金乡鼎泰公司未作答辩。原告围绕诉讼请求，向本院提交如下证据：一、《金宜佳大厦定购协议》一份。证明：2018年2月14日，原告与被告一签订了《金宜佳大厦定购协议》，加盖了“金宜佳大厦合同专用章”的公章，约定由原告定购金宜佳大厦10层05室，建筑面积为35.49平方米，总价款167000元，双方约定一次性付清全部房款。被告苏彬、金乡鼎泰公司应与原告签订正式的《商品房买卖合同》，并办理备案、网签及交房等后续事宜。二、千寿湖壹号小区金宜佳大厦的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预（销）售许可证》照片打印件。证明：结合证据一，证明被告苏彬、金乡鼎泰公司应与原告签订正式的《商品房买卖合同》，并办理备案、网签及交房等后续事宜。三、2014年11月12日，鸿泰公司与苏彬签订的《合作开发房地产合同书》一份。证明：苏彬为“金宜佳大厦”的实际投资人和开发建设人，但是对外是以鸿泰公司的名义进行开发建设的，二者之间应当认定为系挂靠关系；苏彬通过挂靠鸿泰公司，取得了“金宜佳”项目的开发人资格；鸿泰公司作为具备资质的建筑施工企业，将其资质出借给不具有资质的个人苏彬建设施工、开发楼盘,属于典型的出借资质行为，违反了《中华人民共和国建筑法》第二十六条第二款的规定，其实质是规避国家对建筑行业准入的行政许可，在本质上系法律所禁止的违法行为。鸿泰公司既然许可苏彬利用其资质，双方进行了利益交换，表明鸿泰公司通过该工程获得了经济利益，也表明其自愿承担由苏彬承建工程所带来的相应风险。故鸿泰公司作为苏彬的被挂靠公司，其在允许苏彬挂靠其公司名义对外实际施工的情况下，就应当对苏彬的相关责任作为共同诉讼人承担连带责任。四、原告的支付宝转账电子回单3份、购房款收据一份。证明：被告苏彬作为金宜佳大厦的实际投资人和建设方，收取了原告交付的购房款,原告已经按照约定完成首付款交付义务。五、金宜佳大厦1101室购房者李永兴的《金宜佳大厦定购协议》及付款收据、金乡县房产交易监理所出具的证明一份。证明：金宜佳大厦已经有38处房产由被告鸿泰公司为其办理了网签、备案等手续。在涉案房产已经具备网签、备案的条件下，被告鸿泰公司都应当承担对原告购买的房产及时办理相关网签、备案等事宜。六、金乡县人民法院（2018）鲁0828民初2119号民事判决书、济宁市中级人民法院（2018）鲁08民终4271号判决书、《合作开发房地产合同书》。证明：被告鸿泰公司应配合苏彬办理开发建设的房地产办理验收、销售、备案、登记、变更等手续和证件等事宜。被告济宁鸿泰公司质证称：1.对《金宜佳大厦定购协议》的真实性没有异议，但对其效力和原告方的证明观点有异议。出卖人签字盖章处署名和盖章均为金宜佳大厦，没有鸿泰公司的公章或签字，联系电话也不是鸿泰公司的电话号码。根据合同相对性原则，鸿泰公司不是定购协议的当事人，不应承担任何责任。金宜佳大厦并没有注册登记，其对涉案房屋没有处置权。只有鸿泰公司才能与业主签订定购协议和商品房买卖合同。故原告持有的定购协议没有法律效力。金宜佳大厦既不是自然人也不是法人和其他组织，其更没有销售商品房的资格，故原告方持有的订购协议是没有法律效力的证据。2.对原告提交的五证的真实性有异议。鸿泰公司之所以给苏彬提供五证，是为了履行《合作开发房地产合同书》，这也是鸿泰公司转让国有土地使用权产生的附属义务，但这并不能说明鸿泰公司就是苏彬的挂靠公司。原告在举证时也明确说明鸿泰公司无权参与金宜佳大厦的售房事项，与五证的证明观点相矛盾。因为金宜佳大厦不具备与业主签订定购协议的资格，该证据证明原告持有的定购协议没有法律效力。3.对《合作开发房地产合同书》真实性没有异议，但对原告要证明的观点有异议。虽然鸿泰公司与苏彬于2014年11月12日签订的是《合作开发房地产合同书》，但实际上鸿泰公司欠苏彬借款不能偿还，双方协商鸿泰公司将国有土地使用权作价抵给苏彬。因该国有土地使用权不能办理变更登记，故双方表面上以合作开发的形式进行。实质上，鸿泰公司除了有权向苏彬主张剩余土地使用权转让费660万元的权利外，对金宜佳项目不享有任何权利。包括鸿泰公司负责办理备案、登记等义务，也是由土地使用权转让合同中产生的附属义务。故鸿泰公司与苏彬是国有土地使用权转让合同法律关系，不是挂靠关系，不应对苏彬的行为承担连带责任。根据双方签订的合作合同，并不能证明苏彬借用鸿泰公司的建筑资质施工。4.对所有收据、支付凭证真实性有异议，即使是真实的，该款与鸿泰公司没有任何关联性，鸿泰公司不应承担任何法律责任。5.对金乡县房产交易监理所出具的证明真实性有异议，即使是真实的，也不能证明原告方观点。这些已经办理网签、备案的业主，都是与鸿泰公司签订定购协议或经鸿泰公司同意签订的定购协议，并将购房款交付鸿泰公司的业主。本案原告既没有与鸿泰公司签订定购协议，也没有将购房款交付与鸿泰公司，故原告不享有与已经办理网签、备案业主同等的权利。6.对2119号判决书的真实性没有异议，但对判决书的判决结果有异议。认为2119号判决书是处理苏彬与鸿泰公司之间的纠纷，故不应判决鸿泰公司履行办理网签、备案等义务。即使履行2119号判决书和《合作开发房地产合同书》第三条第5款的义务，是在业主持有经鸿泰公司同意的定购协议并将购房款全部交付与鸿泰公司的前提下，故鸿泰公司没有为原告办理网签、备案的义务。被告济宁鸿泰公司为证明其主张，提交如下证据：一、（2018）鲁0828民初2217号案2018年8月1日庭审笔录复印件1份。该笔录第6-7页，证明金宜佳大厦实际开发人就苏彬自己，济宁鸿泰置业有限公司参与金宜佳项目是土地使用权转让合同产生的附属义务。庭审笔录第3-5页，证明另案洽谈、签订合同及加盖项目部章均是苏彬自己所为，鸿泰公司也没有参与，进而证明本案中与原告签订定购协议的也是苏彬和鼎泰公司，鸿泰公司没有参与。二、被告苏彬出具的承诺书复印件、情况说明复印件各1份。证明金宜佳大厦实际开发人是苏彬，鸿泰公司参与金宜佳项目是土地使用权转让合同中产生的附属义务。三、《合作开发房地产合同书》复印件、苏彬诉济宁鸿泰置业有限公司房产开发合同一案（2018）鲁0828民初2119号案民事诉讼状复印件各1份。证明：因鸿泰公司欠苏彬借款不能偿还，双方协商鸿泰公司将国有土地使用权作价抵给苏彬。双方以合作开发的形式签订的合同。鸿泰公司除了有权向苏彬主张剩余土地使用权转让费660万元的权利外，对金宜佳项目不享有任何权利。鸿泰公司负责办理备案、登记等义务，也是由土地使用权转让合同法律关系产生的附属义务。故鸿泰公司与苏彬是国有土地使用权转让合同法律关系，不是挂靠关系，不应对苏彬的行为承担连带责任。四、（2019）鲁0828民初2044、2045、2046号民事判决书各1份，（2019）鲁08民终5162、5163、5164、3679号民事判决书各1份。证明：证明与本案类似的四个案件都经过两级法院审理，都没有判决鸿泰公司承担责任。同理，本案中，鸿泰公司也不应当承担责任。根据原被告提交的证据本院认定如下事实：2014年11月12日，被告苏彬作为乙方与作为甲方的被告济宁鸿泰公司签订了《合作开发房地产合同书》。该合同第三条合作前提和税费承担……2、乙方开发建设所有收益除了应支付给甲方的660万元收益款外，全部归乙方所有，并独立销售、收益等所有权。甲方对乙方除有权要求支付660万元款项外，甲方对乙方开发建设不享有任何权利。5、对乙方开发建设过程中，甲方应配合乙方办理开发的房地产验收、销售、备案、登记、变更等手续和证件。……金乡县商品房预（销）售许可证载明：千寿湖壹号金宜佳大厦房屋预销售单位系被告济宁鸿泰公司；建设用地规划许可证载明：千寿湖壹号一期建设项目用地单位系被告济宁鸿泰公司；建设工程规划许可证载明：千寿湖壹号小区金宜佳大厦建设单位系济宁鸿泰公司；建筑工程施工许可证载明：千寿湖壹号金宜佳大厦建设单位系济宁鸿泰公司；国有土地使用证载明：金乡县金城路南侧青年路西侧土地使用权人系被告济宁鸿泰公司。2018年2月14日乙方李洪英与作为甲方的金宜佳大厦签订金宜佳大厦订购协议：“第2条订购单价4705.55元/平方米，总价款167000元。第4条付款方式：一次性付款。第5条(4)甲乙双方同意在未签订《商品房买卖合同》之前，此订购协议作为正式有效之约定……”2018年2月12日，原告李洪英通过李继同账户向被告工作人员常亚丽转款5万元；2018年2月14日，原告李洪英通过李继同账户向被告苏彬之子苏文政分别转款6.2万元、2.8万元；其余首付款2.7万元以现金给付。2018年2月14日出具收据一份，载明：“交款单位李洪英人民币（大写）壹拾陆万柒仟元整收款事由1005全款清经手人苏”。该收据加盖金宜佳大厦财务专用章。截止目前被告未与原告签订正式《商品房买卖合同》，也未备齐银行按揭手续。另查明，涉案房屋系被告苏彬个人出资建设，但以济宁鸿泰公司名义建设。被告金乡鼎泰公司系案涉房屋销售方，系被告苏彬以他人名义注册，苏彬对该公司具有决策权。本院认为，原告李洪英与金宜佳大厦签订的订购协议，因金宜佳大厦并非独立的法人主体，其行为后果应由具有商品房销售资质的金乡鼎泰公司承担，被告金乡鼎泰公司依照协议应与原告李洪英签订正式商品房买卖合同，并备齐银行按揭的一切手续，原告主张依法有据，本院予以支持。因被告金乡鼎泰公司怠于履行《金宜佳大厦订购协议》，原告李洪英要求继续履行，证据充分本院予以支持。因案涉房屋系被告苏彬个人出资建设，且系被告金乡鼎泰公司的实际投资人，因此原告要求被告苏彬承担责任，本院予以支持。《金宜佳大厦订购协议》中未体现出被告济宁鸿泰公司是涉案工程的出卖人，且被告济宁鸿泰公司不予认可，原告要求被告济宁鸿泰公司承担责任的请求突破了合同相对性原则；且原告李洪英虽然与金宜佳大厦签订了《金宜佳大厦订购协议》，但其与济宁鸿泰公司之间并没有订立涉案房屋买卖合同的合意，即使其主张的涉案房屋系苏彬与济宁鸿泰公司合作开发是事实，鉴于原告并未与济宁鸿泰公司就涉案房屋达成订立商品房买卖合同的共同意思表示，其诉讼请求济宁鸿泰公司就案涉房屋签订正式《商品房买卖合同》、办理网签、备案等相应的手续承担连带责任，无事实及法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告金乡县鼎泰房地产有限公司、被告苏彬自本判决书生效之日起三十日内与原告李洪英签订金宜佳大厦10层05室房屋的商品房买卖合同，并办理备案、网签贷款按揭及交付房产的后续事宜；二、驳回原告李洪英其他诉讼请求。案件受理费1820元，由被告苏彬、金乡县鼎泰房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  王瑞华二〇二〇年八月二十日书记员  杨 纳