陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书  (2020)陕01民终8005号 上诉人（原审原告）：杨某，女，1986年9月20日出生，汉族，某商行业主，住西安市雁塔区。被上诉人（原审被告）：甲公司。住所地西安市未央区。法定代表人：孙江桥，总经理。委托诉讼代理人：高德洋，北京市盈科(西安)律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁会芝，北京市盈科(西安)律师事务所律师。上诉人杨某因与被上诉人甲公司（以下简称甲公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初13494号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨某上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判由甲公司退还杨某预交的房屋租金及物业管理费58835元，并赔偿杨某18万元的损失；2.一、二审诉讼费由甲公司承担。事实与理由：依据法律规定，对无产权和未经消防验收的房屋不得出租，因此，甲公司是非法出租房屋，应该退还杨某所交的租赁费及相关损失。2018年6月29日，甲公司向杨某发出《解除合同通知书》后，杨某当即回复不同意解除合同，并要求与甲公司管理人员商谈，但均被拒绝，并将涉案的房屋租赁给了其他人，为的是收取商铺私下的好处费，该房屋杨某从其他人初转租，也是交纳了10万余元的好处费的。2018年9月11日，甲公司与陈某某签订房屋租赁合同，同时收取了陈某某和杨某两份租金，违背了公平原则。并且在一审中，杨某提交的证据能够证明杨某的转租行为甲公司是知情并认可的。且在整个市场中，这种转租是普遍存在的，甲公司也是允许的，一审法院未查明该事实，事实认定错误。甲公司辩称，甲公司作为本地知名企业，一直依法依规、妥善地行使出租人的合法权益，严格按照双方签订的相关合同履行权利义务不存在非法经营、不当获利的情形。本案中因杨某擅自转租行为，甲公司已于2018年6月29日通过行使单方解除权解除了双方于2016年10月25日签订的《北三环大明宫建材家居批发基地租赁合同》。根据该合同关于“擅自转租”法律后果和责任的相关约定，对杨某缴纳的各类款项不予退还，一审判决符合双方间合同约定，并无任何不当。对于杨某主张的房屋转让费18万元与甲公司无任何关联，也无充分证据支持。本案与已审理完毕的西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初1796号案件、西安市中级人民法院（2019）陕01民终11261号案件事实、当事人均一致，且诉讼请求互相关联。法院从“有利于矛盾解决、减轻诉累”的角度已突破合同相对性以及该案中甲公司的第三人地位判决甲公司向蔡某某退还费用34162.32元。故甲公司、杨某、案外人蔡某某三方就“大明宫建材家居公司经营场所门业A区7排12号店铺”的出租、转租所涉相关责任和费用已一次性处理完毕，杨某不得再就此向甲公司重复主张任何权利。杨某向一审法院起诉请求：1、依法确认其与甲公司于2016年10月25日签订的《北三环大明宫建材家居批发基地租赁合同》合法有效，并判令甲公司继续履行该合同；2、判令甲公司退还其自2018年8月20日至2019年11月4日期间的房屋租金及物业管理费共计58835元；3、判令甲公司赔偿其房屋转让费18万元；4、本案诉讼费由甲公司承担。一审法院认定事实：2016年10月25日，杨某(承租方、乙方)甲公司（出租方、甲方）签订了《北三环大明宫建材家具批发基地租赁合同》（合同编号为MY187，以下简称187租赁合同），约定由杨某承租甲公司经营场所门业A区7排12号用以经营橱柜电器，租赁面积64平方米（含场地），租赁期限三年，自2016年11月15日起至2019年11月14日止；租金单价36元/㎡/月，租期内租金合计82944元，以首付加贷款支付；187租赁合同第六条的第6.3项约定：“乙方不得对经营场所进行转让、转租、转借。未经甲方同意擅自转让、转租、转借的，所得利益归甲方所有，并按租赁面积不低于20元/㎡·月承担违约责任。拒不执行的，甲方有权收回经营场所，所余租金不退。如因乙方私自转让、转租、转借等行为造成的乙方和第三方另有债权债务关系，相应债权债务及全部相关费用纠纷由乙方负责承担或处理，甲方不承担任何关联责任。”187租赁合同第七条第7.4项约定：“乙方有下列情形之一的，则视为乙方违约，除其他条款另有规定外，乙方除按7.1承担相应违约责任及违约金外，甲方有权单方面终止合同，同时收回所租赁场所，对乙方所缴纳的各项费用余额不予退还：……7.4.4未经甲方同意擅自将租赁场所转租、转让和转借的。”同日，杨某（乙方）与甲公司（甲方）还签订了一份《北三环大明宫建材家居批发基地租赁合同及物业管理服务合同补充协议》（以下简称补充协议），补充协议第四条约定：乙方取得银行贷款后需按银行要求履行还本付息义务，如果乙方超过一个月未按银行要求还本付息，或在银行贷款期间因故单方面解除租赁合同，或未通过甲方自行将房屋转租、转让、转借、租赁权质押、合作、承包经营等方式，占有、使用、处置甲方经营场所的，视为乙方违约。乙方一旦发生前述违约行为时，必须在规定时限内一次性归还所欠银行所有贷款本息及相关费用，同时甲方有权解除《租赁合同》并收回经营场所，对乙方所交纳的各类款项不予退还。2017年7月15日，杨某与案外人蔡某某签订了《租赁合同》，约定杨某将上述店铺出租给蔡某某。2018年6月25日，甲公司以杨某转让、转租行为违反合同约定，函告甲公司在2日内办理合同终止手续并配合做好相关交接手续，对于积极配合的，其将进行费用核算，对未实际产生的租期内的租金开展费用核退工作。2018年6月29日，甲公司向杨某发出《解除合同通知书》，以杨某未经其同意擅自将经营场所转让、转租，该行为构成违约为由解除双方于2016年10月25日签订的租赁合同、物业管理服务合同及相关附件；要求杨某5日内配合办理合同解除后的相关交接后续。随后甲公司于2018年8月20日收回了涉案店铺，并于2018年9月11日与案外人陈某某签订了《北三环大明宫建材批发基地租赁合同》(合同编号为MY449，以下简称449租赁合同)，将涉案店铺以140544元的价格出租给了陈某某。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，杨某于2017年7月15日与案外人蔡某某签订了租赁合同，将涉案店铺转租给了蔡某某，根据杨某、甲公司于2016年10月25日签订的187租赁合同第六条第6.3项“乙方不得对经营场所进行转让、转租、转借。未经甲方同意擅自转让、转租、转借的，所得利益归甲方所有，并按租赁面积不低于20元/㎡·月承担违约责任。拒不执行的，甲方有权收回经营场所，所余租金不退。”的约定，杨某明显存在违约行为，甲公司将涉案店铺收回符合合同约定。甲公司将涉案店铺收回后，并于2018年9月11日与案外人陈某某签订了449租赁合同，将涉案店铺出租给了陈某某，因此，187租赁合同已无法继续履行，故对杨某关于判令依法确认其与甲公司于2016年10月25日签订的《北三环大明宫建材家居批发基地租赁合同》合法有效，并判令甲公司继续履行该合同的诉讼请求不予支持。根据双方签订的补充协议第四条“乙方一旦发生前述违约行为时，必须在规定时限内一次性归还所欠银行所有贷款本息及相关费用，同时甲方有权解除《租赁合同》并收回经营场所，对乙方所交纳的各类款项不予退还。”的约定，对杨某关于甲公司退还其自2018年8月20日至2019年11月4日期间的房屋租金及物业管理费共计58835元的诉讼请求不予支持。庭审中，杨某提交的三份《收条》证明其转让费，甲公司对真实性不予认可，杨某未提交房屋转让费18万元的充分证据，故对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告杨某的全部诉讼请求。案件受理费4882元(原告杨某已预交)，现由原告杨某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。又查，蔡某某诉杨某及甲公司租赁合同一案，业经生效民事判决由甲公司退还蔡某某34162.32元，杨某退还蔡某某75796.68元。庭审中杨某认可由甲公司退还给蔡某某租金34162.32元系甲公司代其向蔡某某退还，现其上诉主张退还物业管理费24672.78元。本院认为， 《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，杨某与甲公司签订的《北三环大明宫建材家居批发基地租赁合同》第六条第6.3项约定：“乙方不得对经营场所进行转让、转租、转借。未经甲方同意擅自转让、转租、转借的，所得利益归甲方所有，并按租赁面积不低于20元/㎡·月承担违约责任。拒不执行的，甲方有权收回经营场所，所余租金不退。”合同第七条第7.4项约定：“乙方有下列情形之一的，则视为乙方违约，除其他条款另有规定外，乙方除按7.1承担相应违约责任及违约金外，甲方有权单方面终止合同，同时收回所租赁场所，对乙方所缴纳的各项费用余额不予退还：……7.4.4未经甲方同意擅自将租赁场所转租、转让和转借的。”杨某未经甲公司同意，擅自与案外人蔡某某签订租赁合同，将涉案店铺转租给蔡某某，违反了合同约定，杨某应按照合同约定承担相应的违约责任。依据双方合同约定，甲公司有权解除双方合同将涉案店铺收回，并对杨某所缴纳的各项费用余额不予退还。据此杨某要求甲公司退还其自2018年8月20日至2019年11月4日期间的房屋租金及物业管理费共计58835元的诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”杨某上诉称其转租行为经过甲公司的同意，要求甲公司赔偿其损失18万元一节，证据不足，本院不予支持。综上所述，杨某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4882元由杨某负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二〇年八月十一日 法 官助 理  王   坤书 记 员  李   艳 1