云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7306号上诉人（原审被告）：昆明正基房地产有限公司，住所地云南省昆明市春城路**证券大厦主楼****。法定代表人：万多稳，董事长。委托诉讼代理人：周张悦，云南海合律师事务所律师，特别授权代理被上诉人（原审原告）：张西荣，男，汉族，1949年11月20日出生，住云南省昆明市西山区。被上诉人（原审原告）：张凌，男，汉族，1977年10月11日出生，住云南省昆明市五华区。共同委托诉讼代理人：王太熙、王兴念，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明正基房地产有限公司因与被上诉人张西荣、张凌房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初8570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。昆明正基房地产有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案小区未能办理产权证的根本原因是政府行为阻碍，一审将不能办证部分原因归责给上诉人系事实不清，上诉人从未怠于行使办证义务，被上诉人至今仍未向上诉人提交《授权委托书》等办证资料是被上诉人的产权证至今不能办理的直接原因，上诉人没有违约行为，办理产权证系行政行为，并非上诉人所能决定，上诉人没有办理产权证的义务，一审法院认为本案被上诉人的起诉没有超过诉讼时效存在事实认定错误。张西荣、张凌辩称：涉案房屋是现房销售，根据法律规定，必须有竣工验收手续，但直到2019年2月2日才取得竣工验收备案手续，上诉人隐瞒真实情况；按法律规定办理房产证是上诉人需要履行的法律义务，也是合同约定义务；根据上诉人的告知书，上诉人自2006年至2018年12月份都一直愿意履行其办证义务，并承认小区存在超违建，致使业主不能取得产权证。综上，上诉人的上诉理由不能成立。张西荣、张凌向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行《商品房购销合同》，向产权登记部门报送办理昆明金水湾小区8幢第1单元第2层202号房产权登记手续所需的全部资料，并办理产权证；2、判令被告向原告支付已付购房款273944元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算自2006年10月16日起至2019年4月16日止的违约金100000元；3、案件受理费等合理费用由被告承担。一审法院认定事实：被告张西荣与龙映芬系夫妻关系，张凌、张静系张西荣与龙映芬的婚生子女。2006年，张西荣、龙映芬、张凌与被告昆明正基房地产有限公司签订《商品房购销合同》，约定由原告购买被告开发的位于昆明市房屋，购房总价273944元。并约定甲方（被告）自接到乙方（原告）提供的完备资料后，及时上报产权登记机关审核验证办理产权登记，甲方90个工作日内产权证办理完毕。后原告按照约定向被告支付了全部购房款，并于2006年5月1日办理了接房手续，被告至今未上报产权登记机关登记所需材料，原告房屋产权证未能办理。另查明，龙以智与李美玉系夫妻关系，两人婚后生育龙映芬、龙泉、龙翔、龙萍四子女，龙以智于2008年4月25日死亡，龙映芬于2007年6月27日死亡，李美玉于2009年1月13日死亡，龙泉、龙翔、龙萍、张静作为龙映芬的法定继承人，放弃对本案诉争房屋的继承权。另查明，云南冶金集团于2003年9月26日取得银河片区Ｂ—1—10号地块的国有土地使用权，净用地为178亩。2004年9月为支持昆烟技改项目，市委、市政府决定对片区的规划进行调整，将冶金集团在建项目的地块调给昆明卷烟厂，将原地块置换到银河大道东侧，置换后土地面积为171亩。土地置换后，在开发建设过程中，存在项目东侧修建盘江西路占用11亩用地、项目南侧新规划道路需占用4亩土地、项目沿街违建商铺、项目面积超建的情况，经云南冶金集团与市政府各部门多次协调，现涉案“金水湾”小区已经具备办理不动产权证书的条件。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告张西荣、张凌、案外人龙映芬与被告昆明正基房地产有限公司签订的《商品房购销合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。案外人龙映芬于2007年6月27日死亡，其法定继承人案外人张静、龙泉、龙翔、龙萍放弃对本案诉争房屋的继承，原告张西荣、张凌主张诉争房屋的权利，其主体适格，在本案中，原告按照合同的约定向被告交付购房款，被告未按照合同约定履行合同义务，构成违约，应承担相应的违约责任。原告请求继续履行双方签订的《商品房购销合同》，并要求被告向产权登记部门报送办理昆明金水湾小区8幢第1单元第2层202号房产权登记手续所需的全部资料，庭审中被告明确表示愿意履行，且根据庭审查明的事实，涉案小区已经具备办理房产证的条件，故对此予以确认。至于原告要求被告办理产权证的诉讼请求，办理产权证系行政行为，被告仅有按照合同约定向相应产权登记部门报送资料、协助原告办理产权登记的义务，故原告要求由被告办理产权证并不符合法律规定及合同的约定，对原告该项主张，不予支持。关于违约金，根据查明的案件事实，涉案房屋在建设过程中确实存在政府要求置换在建土地的情况，置换土地后需重新办理相关行政审批手续，并且置换后的土地面积减小，政府也因修建道路征用了部分土地，上述情形必然影响被告开发建设土地及办理相应审批手续，进而影响涉案房屋权属证书的办理，并且上述情形的产生不可归责于被告一方；但在开发过程中发生的违建商铺情形系被告自身违规行为所致，由此产生的后果应由被告自行承担。综上，涉案房屋权属证书至今未能办理系多种因素所致，且部分因素不可归责于被告一方，在综合考虑原告的实际损失、合同履行情况、被告的过错程度以及原告应得到的预期利益的基础上，根据公平和诚实信用的原则，判决被告向原告支付以已付购房款为本金，按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。关于被告认为诉讼时效经过的抗辩，原告要求被告办理房屋权属证书的请求权系物权请求权，不适用诉讼时效的规定，原告要求被告承担逾期办证违约金的请求权系债权请求权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”之规定，应适用三年的诉讼时效。具体到本案中，因违约金系以日为单位累计计算，属于继续性债权，故应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告于2019年4月30日起诉，则被告应当向原告支付以273944元为本金，自2016年4月30日起至其履行完毕协助办证义务之日止按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。对于被告关于原告未按要求交齐代办房产证所需的资料的抗辩，原告已经将办理权属证书所需的契税、工本费、配套费交付给被告，表明其愿意由被告代为向产权登记机关申办房屋权属证书。被告作为从事房地产开发的企业，对于办理房屋权属证书所需材料的内容应当是清楚知晓的，而原告作为购房人对此情况的知悉程度远远低于被告，客观上也不应要求原告对办理房屋权属证书所需材料内容的知悉程度与专业的房地产开发商一致，在此情况下，被告所承担的合同约定的协助办证义务应当包括在合同约定的办证期限内告知原告应提交的办证资料，并将其收取的资料移送办理房屋权属证书的行政机关，故在被告未能提交证据证实本案存在其在合同约定的办证期限内曾经催告原告签署办证授权委托书而原告予以拒绝的情形的情况下，对且被告的该抗辩不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、昆明正基房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内向产权登记部门报送办理昆明金水湾小区8幢第1单元第2层202号房产权登记手续所需的全部资料；二、昆明正基房地产有限公司向张西荣、张凌支付以273944元为本金，自2016年4月30日起至其向产权登记部门报送符合办证要求的全部资料之日止按每日0.05‰的利率标准计算的违约金；三、驳回原告张西荣、张凌的其他诉讼请求。本案二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。对于一审认定的案件事实，被上诉人要求补充确认以下事实：1、在双方所签合同中已明确涉案房屋是现房；2、昆明正基房地产有限公司承认是由于开发商的原因小区存在超违建，致使业主不能取得房产证。此外，双方当事人对于一审判决认定的其余案件事实无异议，本院依法予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案房屋在签订合同时是否系现房与本案处理无关，故不予确认；一审法院已对“项目沿街违建商铺、项目面积超建的情况”予以确认，故二审不再增加确认。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、上诉人正基公司是否应承担逾期办证的违约责任；二、如上诉人正基公司应承担逾期办证违约责任，具体应如何承担？本院认为，针对第一个争议焦点，上诉人正基公司上诉认为涉案房屋未办理房屋权属证书的原因系政府行政行为及被上诉人未能提交完备的办证资料所致，其不应承担逾期办证的违约责任。本院认为，对于上诉人正基公司关于房屋权属证书不能办理系政府原因所致的上诉主张，根据查明的案件事实，涉案房屋在建设过程中确实存在政府要求置换在建土地的情况，置换土地后需重新办理相关行政审批手续，并且置换后的土地面积减小，政府也因修建道路征用了部分土地，上述情形必然影响上诉人开发建设土地及办理相应审批手续，进而影响涉案房屋权属证书的办理，并且上述情形的产生不可归责于上诉人一方；但在开发过程中发生的违建商铺情形系上诉人自身违规行为所致，由此产生的后果应由上诉人自行承担。对于上诉人正基公司关于被上诉人至今未向其提交办理房屋权属登记的授权委托书，故不能办理权属证书的责任在被上诉人一方的上诉主张，本院认为，上诉人正基公司作为从事房地产开发的企业，对于办理房屋权属证书所需材料的内容应当是清楚知晓的，而被上诉人作为购房人对此情况的知悉程度远远低于上诉人正基公司，客观上也不应要求被上诉人对办理房屋权属证书所需材料内容的知悉程度与专业的房地产开发商一致，在此情况下，上诉人正基公司所承担的合同约定的协助办证义务应当包括在合同约定的办证期限内告知被上诉人应提交的办证资料，并将其收取的资料移送办理房屋权属证书的行政机关，故在上诉人正基公司未能提交证据证实本案存在其在合同约定的办证期限内曾经催告被上诉人签署办证授权委托书而被上诉人予以拒绝的情形的情况下，上诉人正基公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。综上，根据现有证据并不能证实涉案房屋权属证书至今无法办理全部系不可归责于上诉人正基公司的因素导致，上诉人正基公司关于其不应承担逾期办证违约责任的上诉主张不成立，本院不予支持。针对第二个争议焦点，首先，对于逾期办证违约金的计算标准，被上诉人主张以已付购房款为基数，按照中国人民银行计收逾期贷款的利率标准计算，本院认为，如前所述，涉案房屋权属证书至今未能办理系多种因素所致，且部分因素不可归责于上诉人正基公司一方，一审法院在综合考虑被上诉人的实际损失、合同履行情况、上诉人正基公司的过错程度以及被上诉人应得到的预期利益的基础上，根据公平和诚实信用的原则，判决上诉人正基公司向被上诉人支付以已付购房款为本金，按每日0.05‰的利率标准计算的违约金正确，本院予以维持。其次，对于诉讼时效，被上诉人要求上诉人正基公司办理房屋权属证书的请求权系物权请求权，不适用诉讼时效的规定，但被上诉人要求上诉人正基公司承担逾期办证违约金的请求权系债权请求权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”之规定，应适用三年的诉讼时效。具体到本案中，因违约金系以日为单位累计计算，属于继续性债权，故应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，被上诉人于2019年4月30日起诉，则上诉人正基公司应当向被上诉人支付以273944元为本金，自2016年4月30日起至其履行完毕协助办证义务之日止按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。另，根据查明的案件事实，涉案房屋已经具备办理不动产权证的条件，同时，因上诉人并非办理房屋不动产权证的行政部门，上诉人所承担的义务应当为协助被上诉人递交办理涉案房屋不动产权证的相关资料，故本院对于一审法院判决第一项予以调整为上诉人正基公司应当在本判决生效之日起三十日内履行协助被上诉人办理不动产权证的义务。综上所述，上诉人昆明正基房地产有限公司的上诉请求符合法律及有事实依据的部分，本院予以支持，无事实及法律依据的上诉请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初8570号民事判决；二、昆明正基房地产有限公司继续履行其与张西荣、张凌签订的《商品房购销合同》，于本判决生效之日起三十日内向产权登记部门报送办理昆明金水湾小区8幢第1单元第2层202号房产权登记手续所需的全部资料；三、昆明正基房地产有限公司向张西荣、张凌支付以273944元为本金，自2016年4月30日起至其向产权登记部门报送符合办证要求的全部资料之日止按每日0.05‰的利率标准计算的违约金；四、驳回张西荣、张凌的其它诉讼请求；五、驳回昆明正基房地产有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费2300元、二审案件受理费2300元，由上诉人昆明正基房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 金 馨审判员 杨章亮审判员 刘 涛二〇二〇年八月五日法官助理李俊波书记员向薇芳