福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初2677号 原告：李在宋，男，1971年5月4日出生，汉族，住福建省古田县。 原告：黄秀莲，女，1972年12月8日出生，汉族，住福建省古田县。 原告共同委托诉讼代理人：罗晓燕，福建广澜律师事务所执业律师。 被告：福建省澳泰房地产有限公司，住所地福建省宁德东侨经济开发区金港名都**会所，统一社会信用代码91350900731859484E。 法定代表人：姚必科，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄象伟，男，1975年8月30日出生，汉族，住福建省宁德东侨经济技术开发区。 原告李在宋、黄秀莲与被告福建省澳泰房地产有限公司（以下简称澳泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日收案，6月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李在宋、黄秀莲的共同委托诉讼代理人罗晓燕，被告澳泰公司的委托诉讼代理人黄象伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李在宋、黄秀莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金413894元（以448958元为基数按日万分之三计算，自2012年1月1日起至房屋交付之日止，暂计至2020年6月1日）；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金267848元（以448958元为基数按日万分之二计算，自2012年3月31日起至办理产权登记之日止，暂计至2020年6月1日）。两项合计681742元。在庭审过程中，原告变更诉讼请求为:判令被告向原告支付逾期交房违约金147617.4元(以448958元为基数按日万分之三计算，从2020年5月25日往前倒推三年，即2017年5月25日至2020年5月25日计1096天，共448958元×1096天×0.03%=147617.4元)。事实理由：2009年10月12日，原、被告签订了两份《商品房买卖合同》，原告向被告购买金港名都A区28幢1501、1502室商品房，原告共支付购房款448958元。合同约定被告应在2011年12月31日前，将商品房交付原告使用，若被告逾期交房，被告须按日向原告支付已付款万分之三的违约金。但直至今日，被告仍然没有交付房屋。按合同约定，被告逾期交房已构成违约。 被告澳泰公司辩称，1、驳回原告三年诉讼时效保护期外的诉讼请求。原告于2020年5月25日提起诉讼，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年”的规定，即原告2017年5月25日之前的主张已超过诉讼时效，不应得到支持。2、原告逾期交房违约金计算错误。原告所购买的商品房已于2018年11月3日交付，并于2019年11月27日通过竣工验收备案，逾期交房违约金应计算至2019年11月26日。3、驳回原告的其他诉讼请求。 原告李在宋、黄秀莲围绕诉讼请求，被告澳泰公司围绕抗辩意见依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了质证。对于原、被告双方无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 原、被告双方无争议的事实： 2009年10月12日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告向被告购买宁德市万安西路1号金港名都Ａ区，总价款448958元。合同签订后，原告以现金及按揭贷款的方式，支付了全部购房款。 合同第八条约定，出卖人（被告，下同）应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人（原告，下同）使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施； 合同第九条第（2）点约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金； 第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应该出示合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 原、被告双方争议的焦点：原告的诉讼请求是否应当予以支持。 围绕上述争议焦点，本院予以调查、分析、认定如下：1、根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条对商品房交接的约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应该出示合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。在庭审过程中，被告出示的案涉商品房楼宇对讲智能终端（室内）签收表、《福建省房屋建筑和市政基础工程竣工验收备案表》，仅能证明案涉商品房楼宇对讲智能终端（室内）于2018年11月3日经原告李在宋签收的情况及案涉商品房于2019年11月27日竣工验收备案的情况，在没有出示其他有关商品房交接所约定具备的书面通知、证明文件原件、房屋交接单、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证据材料的情况下，被告主张案涉商品房已于2018年11月3日实际交付，并于2019年11月27日通过竣工验收备案，交房义务履行完毕，证据不足，应承担举证不利的法律后果，该抗辩意见不予采纳，由此产生的延期交房责任由被告承担。2、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算”的规定，本案原、双方约定的交房时间为2011年12月31日前，现原告于2020年5月25日才提起诉讼，没有提交有关诉讼时效中断、中止的证据材料，其主张从2017年5月25日起至2020年5月25日计1096天，以448958元为基数按日万分之三计算，即448958元×1096天×0.03%=147617.4元的逾期交房违约金未超过诉讼时效期间，符合法律的规定和合同的约定，予以支持。 综上所述，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告李在宋、黄秀莲与被告福建省澳泰房地产有限公司签订的宁德市万安西路1号金港名都A区28幢1501、1502室《商品房买卖合同》，系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照合同全面履行自己的义务。原告已按约支付了全部购房款448958元，但被告未按约在2011年12月31日前交付商品房，已构成违约。现被告逾期交付商品房超过60天，按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，原告要求被告支付从2017年5月25日起至2020年5月25日计1096天，以448958元为基数按日万分之三计算的逾期交付商品房违约金147617.4元，证据充分，予以支持。被告福建省澳泰房地产有限公司关于2018年11月3日已交房，逾期交房违约金应计算至2019年11月26日的抗辩意见，证据不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 被告福建省澳泰房地产有限公司应于本判决生效之日向原告李在宋、黄秀莲支付逾期交付商品房违约金147617.4元（以已付购房款448958元为基数按日万分之三计算，从2017年5月25日起至2020年5月25日计1096天）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3252元，减半收取1626元，由被告福建省澳泰房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费交纳办法：到本院诉讼服务中心领取《福建省政府非税收入缴款通知书（诉讼费专用）》，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交纳按自动撤回上诉处理）。 审判员  石孟发 二〇二〇年八月二十日 书记员  王 琦 附： 一、申请执行期限提示 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 二、判决适用相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违 约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。