四川省自贡市自流井区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0302民初574号 原告：袁敏，男，1975年7月7日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：罗林，四川恒和信律师事务所律师。 被告：崔勇，男，1974年6月6日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：罗云宽，四川亚峰（自贡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭毓敏，四川亚峰（自贡）律师事务所律师。 被告：杨彬，男，1958年5月14日出生，汉族，住自贡市自流井区。 原告袁敏诉被告崔勇、杨彬案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告袁敏及其委托诉讼代理人罗林、被告崔勇的委托诉讼代理人彭毓敏到庭参加了诉讼，被告杨彬经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告袁敏向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对原告购买的位于成都市武侯区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认上述房屋的产权归原告所有，该房屋价值275万元。事实及理由：2017年10月21日，原告通过成都众益嘉房地产经纪有限公司提供的中介服务，与杨彬、夏萍签订了《房产买卖合同》，合同约定原告向杨彬、夏萍购买位于成都市武侯区房屋（现地址：成都市武侯区），成交总价为275万元，并且当日买卖双方在成都市律政公证处办理了关于此次房产买卖的《预约合同》公证。2017年10月21日，原告与杨彬、夏萍办理了购买上述房屋的物业交割手续，杨彬、夏萍已将该房屋交付给原告使用。此后，该房屋物业费、水电费均由原告缴纳。2017年11月，原告开始对上述房屋进行装修。2018年7月底，原告开始在上述房屋内居住。2017年10月21日和10月23日，原告向杨彬、夏萍共计支付了215万元购房款。2018年4月8日，原告向杨彬、夏萍再次支付了10万元购房款。2019年10月14日，原告根据买卖双方签订的《补充协议》，向杨彬、夏萍支付了50万元剩余房款。至此，原告已向杨彬、夏萍支付完毕全部购房款275万元。2019年11月7日，杨彬、夏萍取得上述房屋的不动产权证书。取证后，中介公司经纪人及原告随即联系杨彬、夏萍，要求其配合办理该房屋过户手续，但杨彬、夏萍二人均以不在四川为由拖延办理。2019年11月14日，原告向成都市武侯区人民法院起诉杨彬、夏萍，要求二人协助办理过户事宜。2019年11月6日，自流井区人民法院作出（2019）川0302执1334号执行裁定书和协助执行通知书，对杨彬、夏萍所有的上述房屋予以查封。同年12月，原告依法向自流井区人民法院提出书面执行异议，要求解除对该房屋的查封。2019年12月12日，自流井区人民法院作出（2019）川0302执异156号执行裁定书，裁定驳回原告的诉讼请求。原告认为：首先，原告与杨彬、夏萍于2017年10月21日签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效，杨彬、夏萍应当协助原告办理产权过户登记。其次，原告购买案涉房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但已依合同支付全部价款并占有标的物至今。根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但并未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得案涉房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同效力，且原告在本案中并无过错。故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。同时，根据上述规定第31条第1项之规定，“查封、扣押、冻结案外人财产的”，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人。再次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，结合本案事实，原告的权利完全能够排除对上述房屋的执行。综上，原告诉至本院。 被告崔勇辩称，法院查封房屋时房产证上的名字是杨彬、夏萍，因此法院查封并无不当。并且杨彬未出庭，原告提出的诉讼请求是否符合最高院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，需要仔细谨慎的考虑。 被告杨彬未发表答辩意见。 本院对以下证据依法予以采信：原被告身份证明材料、（2019）川0302民初156号《执行裁定书》、《预约合同》及公证书、收款收据、武侯法院公告、《补充条约》、中国银行交易流水明细清单、结清证明、《委托书》及公证书、不动产权证书、《地址变更证明》、不动产登记信息摘要、证人证言。 经审理查明，2017年10月21日，杨彬、夏萍（出卖方）与袁敏（买受方）签订《房产买卖合同》，约定杨彬、夏萍将成都市武侯区二环路南一段20号2幢1单元22楼2207号住宅出售给袁敏，成交价2750000.00元，签订合同时支付定金100000.00元，首付款2050000.00元在2017年10月15日、双方完成公证书手续、袁敏以银行转账方式支付。尾款600000.00元在杨彬、夏萍取得产权证后，双方备齐所有资料共同前往房管局办理该房屋过户手续，递件成功后袁敏以银行转账方式支付给杨彬、夏萍等。同日，袁敏和杨彬、夏萍签订了《预约合同》，并在成都市律政公证处进行了公证。《预约合同》约定，杨彬、夏萍承诺待成都市武侯区二环路南一段20号“绿地锦都小区”2栋1单元22层2207号（合同签约备案号2244931）商品房取得《不动产权证书》后，将房屋转让给袁敏或袁敏指定的第三人；转让价款2750000.00元，签订合同当日支付首付款400000.00元（含定金100000.00元），2017年10月25日前支付房款1750000.00元，尾款600000.00元在杨彬、夏萍办理不动产转移登记手续当日支付等。 2017年10月20日，杨彬分别出具三份《收款收据》，分别载明收到袁敏购房定金100000.00元、首付款300000.00元、首付款1750000.00元。2017年10月21日，袁敏向杨彬转账400000.00元；2017年10月23日，袁敏向杨彬转账1750000.00元。 2018年4月8日，袁敏向杨彬转账100000.00元。 2019年9月12日，成都市武侯区人民法院发布公告载明：关于中国银行股份有限公司成都武侯支行申请执行杨彬、夏萍金融借款合同纠纷一案，武侯区法院对案涉房屋进行了查封，因杨彬、夏萍未履行文书确定义务，决定对案涉房屋进行评估拍卖。 2019年10月14日，袁敏和杨彬、夏萍签订《补充条约》，载明已付房款为2250000.00元，剩余房款500000.00元于双方到成都市房管局过户成功当日、递件成功当时支付；因案涉房屋未按时缴纳银行按揭款，被青羊区法院、武侯区法院查封，欠款560856.47元、法院执行费用8207.00元、诉讼费4764.00元、保全费3171.80元、律师费42428.00元、办理房屋不动产费用28000.00元，前述费用由袁敏直接支付（或袁敏代理人尹艳霞银行卡支付）相关方，杨彬、夏萍承认相关费用为其向袁敏借款支付；袁敏扣除应支付杨彬、夏萍剩余房款500000.00元，另借资共计147427.27元等。同日，袁敏转账613000.00元给尹艳霞，尹艳霞向杨彬在中国银行四川省分行营业部的账户转账557121.57元（交易名称为贷款还款）。当日，中国银行股份有限公司出具《结清证明》，载明案涉房屋贷款已结清。同日，杨彬、夏萍出具《委托书》，委托尹艳霞代为前往中国银行股份有限公司四川省分行就案涉房屋办理按揭贷款的有关手续并领取档案、结清证明等；代为办理交纳上述不动产涉及的相关契税等手续并签署相关文件；代为前往开发商处领取不动产权证书的相关资料；代为前往不动产登记部门办理案涉房屋的相关权属证书并领取《不动产权证书》，签署相关文件。2019年11月7日，案涉房屋取得《不动产权证》。 2019年11月19日，成都市不动产登记中心的查询结果显示，案涉房屋无抵押权、无预告登记、无异议登记，被自贡市自流井区人民法院查封。 2020年3月1日，成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司绿地锦都小区出具的《地址变更说明》载明，袁敏于2018年5月1日入住武侯航空一巷50号2栋一单元2207号（原户号为武侯区二环路南一段20号2栋一单元2207号）。 另查明，在执行崔勇与杨彬借款合同纠纷一案中，自贡市自流井区人民法院于2019年11月6日作出（2019）川0302执1334号执行裁定书和协助执行通知书，对杨彬所有的成都市武侯区房屋予以查封。2019年12月12日，袁敏以其购买并实际占有前述房屋为由向本院提出异议，要求解除对房屋的查封。当日，本院作出（2019）川0302执异156号《执行裁定书》，驳回了袁敏的异议请求。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，杨彬将其与夏萍共有的房屋出卖给袁敏，袁敏已支付全部房款，并实际占有该房屋。袁敏与杨彬、夏萍签订《房产买卖合同》时，案涉房屋未办理产权证，不具备办理过户登记手续的条件。其后，案涉房屋因未按时缴纳按揭款被查封，武侯区法院亦发布公告决定对案涉房屋进行评估拍卖。在此情况下，袁敏提前付清房屋尾款并借款给杨彬、夏萍支付银行按揭款等、解除了案涉房屋的查封，为房屋能够具备过户条件作出了积极努力。其后，袁敏联系杨彬、夏萍办理房屋过户手续，但在办理过户手续前房屋被查封，致未能办理过户手续。袁敏对案涉房屋未办理过户登记手续，不存在过错。原告的第一项诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以准许。关于原告的第二项诉讼请求，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋买卖关系虽然依法成立，但未办理过户登记手续，房屋仍登记在杨彬、夏萍名下，袁敏依合同所享有的权利性质，仍系债权，对袁敏要求确认案涉房屋产权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 一、停止对原告袁敏购买的成都市武侯区房屋的强制执行，解除对上述房屋的查封； 二、驳回原告袁敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28800.00元、公告费300.00元，由被告杨彬承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 长  曹 源 人民陪审员  胡楷文 人民陪审员  刘晓琴 二〇二〇年八月十九日 书 记 员  李 颖