重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初4553号原告：彭兴敏，女，1986年10月2日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：张晓霞，重庆市开州区汉丰法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张军，重庆市开州区汉丰法律服务所法律工作者。被告：开县红光修配厂，住所地重庆市开县汉丰九龙路，统一社会信用代码91500234561624120N。法定代表人：彭群华。被告：张再生，女，1963年5月4日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：王会智，男，1952年3月6日出生，汉族，住重庆市开州区。原告彭兴敏诉被告开县红光修配厂、张再生、王会智房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法由本院审判员陈小容适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行了审理，原告彭兴敏及其代理人张晓霞到庭参加诉讼，被告开县红光修配厂、张再生、王会智经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告彭兴敏向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2010年8月17日签订的房屋买卖协议有效；2、要求被告立即给原告办理房屋产权证；3、要求被告支付违约金3万元；4、要求被告承担土地出让金4900元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：三被告系合伙人，原、被告于2010年8月17日签订房屋买卖协议，房屋坐落在开州区X号，双方签订买卖合同时约定，被告方在5年内负责办理房屋产权证，并承担办证的一切费用，原告彭兴敏按照买卖协议履行支付15万元房屋款，之后，彭兴敏多次要求被告方办理房屋产权证，但被告方以各种理由推脱，同时，还要求原告彭兴敏再支付4万的房屋款，现在房产过户仍未办理，被告方应该按照协议支付违约金3万元。同时，在被告办理初始登记时原告彭兴敏先行支付了4900元土地出让金，合同约定办理房产证的相关费用均由被告方承担，故该4900元应该由被告方返还给原告彭兴敏。房屋买卖的过程，被告张再生、王会智也参与了，被告张再生、王会智是被告开县红光修配厂的职工，买卖的过程也是原告彭兴敏与被告开县红光修配厂、张再生、王会智协商的。现原告彭兴敏为维护自身合法权益，起诉至法院，请求法院支持原告彭兴敏的诉讼请求。被告开县红光修配厂于2020年7月提供书面答辩意见称，开县红光修配厂原来是一个老集体企业，后因为三峡移民，从老城中心地带十字街由县企迁办统建还房到新城九龙实业，搬迁后地势偏僻，难以生存，加上职工老龄化，为解决职工生存，就把移民还房的八套住房按最低价出售，并将卖房的钱用于给职工买医保和社保。房屋买卖合同是当时的厂长田学生(现在已死亡)拟定的，因职工不放心，担心制度不健全，在卖房过程中选出被告王会智、张再生义务监督厂长卖房。房屋出售后，房产证一直没有办理下来，直到2016年才开始办证，因企业现在已经有名无实，没有钱，属于解体企业，也没有人管理，为了给大家办证推选出了一个不计报酬的人来跑这些事情，另外七家买房人同意自己付钱办理房产证，只要求被告方协助房产证的办理，只有原告彭兴敏一家不愿意自己付钱办证，要求被告开县红光修配厂支付，故直到现在原告彭兴敏的房产证还没有办理。关于办理房产证的费用，如果是本单位职工就只需要几千元，如果不是本单位职工，就得支付土地出让金等费用，多的费用不是被告开县红光修配厂造成的，这个责任不能让被告开县红光修配厂承担。房屋买卖合同是田学生一个人拟定的，是田学生的个人行为，合同上没有盖企业公章。同时原告彭兴敏在诉状中陈述要求再支付4万元的房款不属实，开县红光修配厂没有要求彭兴敏再支付4万元房款，开县红光修配厂只是说办证的费用由原告彭兴敏自行承担。关于办证的事情，是政府在2016召开紧急会议后决定给被告开县红光修配厂优惠政策才办理下来的，并不存在违约之说。被告张再生的书面答辩意见与被告开县红光修配厂的意见一致。被告王会智的书面答辩意见与被告开县红光修配厂的意见一致。经审理查明：2010年8月17日，原告彭兴敏(合同乙方)与被告开县红光修配厂（合同甲方）签订《企业职工房屋买卖协议（合同）》，主要内容为：“一、房屋地址：重庆市开县X号房，面积63.48平方米。二、成交价15万元，大写：壹拾伍万元正。三、甲方保证该房屋合法，权属清楚，有合法的土地使用证和房屋产权证。甲方负责办理产权证、水、电、气、有线电视，其费用由甲方负责，甲方保证房产证手续在五年内移交购房户。四、乙方在房屋装修过程中应保证房屋楼体的安全。如有出现人为和其它事故，概由乙方承担全部责任，与甲方无关。五、本合同一式二份，甲、乙方双方各执一份，自甲、乙双方签字生效。六、若单方有违约，赔偿对方总成交金额的20%的违约金。”开县红光修配厂在该合同上盖章，彭兴敏、田学生、张再生、王会智签名捺印。同日，彭兴敏支付完毕全部购房款，并由开县红光修配厂出具收据一张，载明收到购房款壹拾伍万元。双方签订合同后，被告开县红光修配厂将涉案房屋交给原告彭兴敏，原告彭兴敏居住至今。另查明，开县红光修配厂与开县商业委员会于2010年7月20日签订《移民迁建安置合同》，合同主要内容为：因开县红光修配厂不能单独或联合迁建，自愿申请参加新城安康片区“九龙实业综合楼”门市及住房和平桥片区“裕华小区泰苑睡佛路门市”统建房迁建安置，迁建安置房屋地点及名称为新城安康4号地块“九龙实业综合楼”和平桥17号地块“裕华小区泰苑睡佛路门市”，迁建安置房屋面积为安置门市4个(其中：九龙实业综合楼2号楼17、18、19号门市，裕华小区泰苑睡佛路12号门市)，安置门市面积290.42㎡，安置其它淹没房屋面积509.24㎡，房屋位置为九龙实业综合2号楼2-1-3-2、2-2-3-4、2-1-4-2、2-2-4-4、2-1-5-2、2-2-5-4、2-1-6-2、2-1-7-2号房。经原告方向重庆市开州区规划和自然资源局查询，涉案房屋权利受让人为开县红光修配厂[营业执照：500234100003018]，坐落于重庆市开州区X，产权证号为：渝(2016)开州不动产权第X号，建筑面积为62.95㎡，套内面积54.81㎡，房屋用途为成套住宅。该房屋无查封、抵押。上列事实有原告彭兴敏的当庭陈述，被告开县红光修配厂、张再生、王会智的书面答辩意见，以及原告彭兴敏、被告张再生、王会智的身份信息复印件，被告开县红光修配厂的工商信息查询及营业执照复印件，《企业职工房屋买卖协议(合同)》及收据复印件一份，《移民迁建安置合同》复印件，312房地证2015字第X号产权证书复印件，渝（2016）开州不动产权第X号不动产权证书复印件，土地房屋权属登记信息查询结果证明，不动产登记申请审批表及不动产登记受理通知单复印件、水费收据、电费发票等在卷佐证，上述证据经本院认证，符合证据的合法性、客观性、关联性，本院依法予以采信。本院认为，关于合同当事人的认定，结合原告彭兴敏的当庭陈述与三被告的书面答辩意见，以及原告彭兴敏出示的《移民迁建安置合同》、不动产申请审批表、土地房屋权属登记信息查询结果证明等证据，可以看出涉案房屋的原权利人系被告开县红光修配厂，同时，被告张再生、王会智系被告开县红光修配厂的职工，该二人在合同上签字的行为仅是为了被告开县红光修配厂监督双方买卖合同的履行，该二人的行为应当认定为职务行为，由该行为产生的法律后果均应由被告开县红光修配厂承担，故本案的合同当事人应该认定为被告开县红光修配厂与原告彭兴敏，张再生、王会智不是本案适格被告。依法成立的合同，自成立时生效。本案原告彭兴敏与被告开县红光修配厂作为平等民事主体，在公平自愿的情况下签订的《企业职工房屋买卖协议(合同)》，该合同系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同属于依法成立的有效合同。《企业职工房屋买卖协议(合同)》是有效合同，各方当事人均应该按照合同约定履行自己的义务，原告彭兴敏已经按照约定支付购房款，被告开县红光修配厂也应该按照约定履行过户义务，该房屋已经具备过户条件，故对原告彭兴敏请求被告开县红光修配厂办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。关于原告彭兴敏主张违约金3万元的诉讼请求，双方在合同中第三约定“甲方保证该房屋合法，权属清楚，有合法的土地使用证和房屋产权证。甲方负责办理产权证、水、电、气、有线电视，其费用由甲方负责，甲方保证房产证手续在五年内移交购房户”以及第六条约定“若单方有违约，赔偿对方总成交金额的20%的违约金”，被告红光修配厂应该在合同签订的五年内办理涉案房屋的产权过户手续，但至今尚未办理，故被告开县红光修配厂应该按照约定承担违约责任，即向原告彭兴敏支付违约金3万元(按照购房总金额的20%进行计算)。关于原告彭兴敏主张被告方承担土地出让金4900元的诉讼请求，因原告彭兴敏并未出示任何证据证明其向被告方支付了该4900元，故对原告彭兴敏的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告彭兴敏与被告开县红光修配厂于2010年8月17日签订的《企业职工房屋买卖协议(合同)》有效；二、被告开县红光修配厂于本判决生效之日起十五日内协助原告彭兴敏办理重庆市开州区X［产权证号：渝(2016)开州不动产权第X号，建筑面积为62.95㎡，套内面积54.81㎡，房屋用途：成套住宅］房屋的产权转移登记，转移登记至原告彭兴敏名下；三、被告开县红光修配厂于本判决生效之日起十日内支付原告彭兴敏违约金30000元；四、驳回原告彭兴敏的其他诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由被告开县红光修配厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前述规定的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 陈小容二〇二〇年八月二十一日法官助理 王春燕书 记 员 陈 顺