湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初2628号原告：武汉铁路鼎立物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区八一路**。法定代表人：张生学，该公司总经理。委托诉讼代理人：詹靖明，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴新军，湖北今天律师事务所律师。被告：武汉锐星辰商贸有限公司，，住所地武汉市武昌区积玉桥万达广场（**）******法定代表人：刘方洁，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钟民，湖北泓峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁姣，湖北泓峰律师事务所律师。原告武汉铁路鼎立物业管理有限公司（以下简称鼎立物业公司）与被告武汉锐星辰商贸有限公司（以下简称锐星辰公司）房屋租赁合同纠纷一案，由武汉铁路运输法院移送本院，本院于2020年5月13日适用简易程序立案后，于2020年7月15日公开开庭进行了审理，原告鼎立物业公司的委托诉讼代理人吴新军，被告锐星辰公司的委托诉讼代理人钟民、丁姣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鼎立物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告立即支付欠付的房屋租金、物业管理费和电费共计人民币910667.46元；2．判令被告向原告立即支付违约金300566元；3．本案公告费（7000元）和诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月13日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于洪山区××东区商铺××＃上下层出租给被告经营休闲食品专卖，租赁期限自2014年6月20日起至2019年6月19日止，5年租金1189016元。原告于2014年6月13日将房屋交付给被告，被告于2014年7月7日支付租金12万元，此后被告一直未支付租金，原告多次催收未果。2018年9月11日，原告在法制日报上进行公告，支付公告费7000元，2018年9月20日公告期满，原、被告之间的租赁合同关系解除。截止至2018年9月20日，被告欠付房屋租金878054元、物业管理费31106.76元和电费1506.7元。被告锐星辰公司辩称，2014年6月13日，原、被告签订《租赁合同》，期限5年，合同约定：租赁期限届满或中途解除合同的，双方应当在该事由发生后三日内组织验收；被告未履行腾退义务的，原告可直接搬离租赁房屋的物品；水电费据实按月交付；物业管理费3元/平方米/月向物业公司缴纳。合同签订后，原告交付房屋，房屋所在地物业公司开通水电，合同履行期间被告支付租金12万元、押金4万元、装修保证金29346元，共计189346元。2015年5月，由于经营困难，被告搬离了租赁房屋并通知原告收回房屋，截止法院通知被告应诉之日，原告没有向被告主张过权利也没有跟被告电话联系过。因此，基于以上事实，被告认为自2015年5月租赁合同事实上已经没有履行，原告应该及时行使权力，采取适当措施防止损失扩大，没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，因此租金应计算至2015年5月止。因为合同中的违约金约定不明由法院酌定，按照三个月的租金标准计算。关于物业管理费，原告主张物业费的主体不适格，根据合同约定，被告需向所在物业公司缴纳物业费。关于水电费，根据原告提供的证据据实结算。关于公告费，被告不予认可，因为根据投标的法律文件，被告留存了送达地址和联系人联系电话，在原告没有电话联系和邮寄送达的情况下，被告不认可登报送达。以上所有费用还应当扣减被告已经支付的租赁押金、装修保证金。同时被告认为原告的起诉超过了法律规定的诉讼时效，应当判决驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对被告提交的证据，其中证人苏某的出庭证言，其中能与其他证据相印证的内容，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月20日，原告鼎立物业公司受武汉铁路局委托，就武铁佳苑东区商铺（标段9-1）租赁项目，对外公开发布竞争性谈判文件。2014年5月28日，被告锐星辰公司提交了《谈判响应书》，表示愿意以年租金18万元报价响应租赁面积195.64㎡的9-1号标段商铺用于休闲食品项目经营，并载明：“通信地址：武昌区积玉桥万达广场（二期）9幢3层17号；苏某；手机号码139××××****”。2014年5月29日，被告锐星辰公司向原告鼎立物业公司银行转账支付了20万元谈判保证金。2014年6月13日，原告鼎立物业公司（作为出租人、甲方）和被告锐星辰公司（作为承租人、乙方）签订了《租赁合同》，主要约定：1．甲方将其座落于武铁佳苑东区商铺15#上下层的租赁物及附属设施出租给乙方用作经营休闲食品专卖，租赁面积195.64平方米。2．租赁期限共5年，甲方从2014年6月20日起将租赁物交付乙方使用，至2019年6月19日收回；租赁物第一年年租金24万元，第一年实际应付租金为20万元，第二年年租金为24万元，……；租赁物租金按半年支付，合同生效之日起两周内预付半年租金，后续每半年的租金，须于该半年首月5日前缴纳，以此类推。3．乙方在2014年6月20日前向甲方交纳租赁押金4万元。4．乙方经营过程中所发生的水、电费用，按其分装水、电表显示的用量（或者分摊的用量），在水、电供应单位规定的日期按月交纳；乙方物业管理费不在合同租金内，需按3元/㎡·月向所在物业公司缴纳物业费并签订物业服务合同。5．逾期交付租金的，除仍应及时如数补齐外，每逾期一天，按违约部分金额的万分之三偿付甲方违约金；其中，累计拖欠租金达一个月的，甲方有权通知其解除合同，收回租赁物，由此引起的损失由乙方自行承担。6．甲方给乙方贰个月的装修期，在此期间（2014.06.20-2014.08.19）免收乙方租金。《租赁合同》签订后，原告向被告交付了商铺，并于2014年7月7日退还了被告谈判保证金10654元（已扣除了半年租金12万元、押金4万元、装修保证金29346元）。被告将案涉商铺装修后以“果然食品”名称用于对外销售休闲食品，并由苏某负责具体经营。据苏某当庭陈述，商铺租金、电费在承租后一直再未交纳，因经营状况不佳，于2015年4月决定结束经营，后通过朋友联系过原告并告知物业公司退场事宜，商铺于2015年5月1日后腾退并上锁。原告鼎立物业公司在2015年7月得知案涉商铺已关门。原告后联系苏某未果，于2018年9月12日在《法制日报》刊登公告，主要载明，“锐星辰公司：你公司于2014年6月13日与本公司签订《租赁合同》，……，鉴于你公司拖欠租金的行为，决定与你公司解除合同，本公司一直与你公司联系未果，自本公告见报之日起15日内，双方合同即告解除。请你公司在公告期届满后3日内办理房屋腾退手续，逾期本单位将自行办理腾退手续……”。原告为此支付了公告费7200元。2018年9月29日，湖北省武汉市中星公证处公证员和某委托代理人一同进入案涉商铺，进行了保全证据公证。本院认为，原告鼎立物业公司与被告锐星辰公司签订《租赁合同》，建立了租赁合同关系，亦是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故双方之间的合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。《租赁合同》履行过程中，被告因经营状况不佳，决定提前退租，但未将解除合同通知送达给原告，应属违约，故被告虽于2015年5月4日自行腾退，但并不产生《租赁合同》已解除的法律效力，应视为合同仍在履行过程中，直到2018年9月29日原告进入并收回案涉商铺，《租赁合同》实际终止。关于欠付租金给付的问题，被告于2015年5月自行腾退之后，一直未向原告交纳租金、电费，原告也于2015年7月知道案涉商铺已关门，其未能采取适当措施防止损失的扩大，依法不得就扩大的损失要求赔偿，根据本案的实际情况，本院酌定被告需支付租金至2015年10月19日止，扣除免租期2个月后，自2014年8月20日起至2015年10月19日止，被告需交纳的租金为28万元（2万元/月×14月）。原告主张的物业管理费，因《租赁合同》中约定由商铺所在物业公司收取并签订物业服务合同，原告并未提交物业服务合同，故本案中不予支持。关于电费1506.7元，鉴于案涉商铺被告实际使用了近一年，本院酌情予以支持。综上，扣除被告已交纳的租金12万元、押金4万元、装修保证金29346元，被告尚需向原告支付租金、电费共计92160.7元（280000元＋1506.7元－120000元－40000元－29346元）。关于违约金，被告提前退租确属违约，其认为合同约定的违约金标准不明，建议按3个月租金标准计算，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”综合原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院酌定被告向原告支付违约金6万元（3个月租金）。关于公告费7000元，原告虽电话联系苏某未果，但并未去被告锐星辰公司住所地寻找，穷尽送达方式，登报公告并无必要，故对公告费的诉请本院不予支持。被告认为本案已超过诉讼时效，因原告多次与苏某电话联系，视为向被告提出履行请求，造成诉讼时效的中断，故本案诉讼时效期间并未届满。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、被告武汉锐星辰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告武汉铁路鼎立物业管理有限公司租金、电费共计92160.7元；二、被告武汉锐星辰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告武汉铁路鼎立物业管理有限公司违约金6万元；三、驳回原告武汉铁路鼎立物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取7850.5元，由原告武汉铁路鼎立物业管理有限公司负担6178.5元，被告武汉锐星辰商贸有限公司负担1672元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  唐革新二〇二〇年八月六日书记员  王 银