广东省广州市黄埔区人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤0112执异148号异议人（案外人）：罗浩明，男，1969年6月7日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：张建华，广东穗之东律师事务所律师。申请执行人：麦振华，男，1951年5月22日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：柳灿、陆雪梅，均系广东智洋律师事务所律师。被执行人：广州市智伟推广有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：姚明。被执行人：广州泓升商贸有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：姚智泉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐敏，该公司员工。被执行人：广州市黄埔区城市建设开发有限公司，住所地广州市黄埔区。法定代表人：潘远文，该公司董事长。本院在执行麦振华与广州市智伟推广有限公司（以下简称智伟公司）、广州泓升商贸有限公司（以下简称泓升公司）、广州市黄埔区城市建设开发有限公司（以下简称黄埔城建公司）合同纠纷一案[（2019）粤0112执6838号]过程中，案外人罗浩明于2020年7月13日对本案执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并进行公开听证，现已审查终结。异议人罗浩明的异议请求为：裁定解除因强制执行（2018）粤0112民初4067号《民事判决书》而对黄埔城建公司名下位于广州市黄埔区大沙东183号大院2号地下1层B101、B103、B104、B105、B106、B107、B108、B109、B110、B111、B112、B113、B114等13个车位的查封，终止对该13个车位的执行。听证过程中，异议人变更其请求为：请求法院解除对广州市黄埔区大沙东183号大院2号地下1层B104—B107、B109—B114、B116共计11个车位的查封并停止执行。事实和理由：异议人通过黄埔法院于2020年4月26日张贴的（2019）粤0112执6838号公告得知，因黄埔城建公司、泓升公司与他人存在诉讼纠纷未履行相关生效判决，黄埔区法院已将广州市黄埔区大沙东183号大院2号地下1层B103、B104等15个车位查封并准备司法拍卖。但异议人与黄埔城建公司、泓升公司于2017年12月24日签订《车位买卖合同》，将包含上述被查封车位，共20个车位转让给异议人。异议人于2017年12月25日已向泓升公司转账人民币280万（14万/车位）用于支付20个车位价款。自2017年12月26日包含上述被查封的车位也由异议人实际占有、使用、收益，仅因为该地产开发项目车位消防验收等历史遗留问题，导致上述车位至今无法办理过户手续。而未能过户至相关权益人的名下。因此，异议人认为人民法院对位于广州市黄埔区大沙东183号大院2号地下1层B101、B103、B104、B105、B106、B107、B108、B109、B110、B111、B112、B113、B114等13个车位的查封和拍卖侵犯了异议人的合法权益，现特依据《民事诉讼法》的规定提出执行异议申请，请求黄埔法院依法裁定解除对前述车位的查封并终止对前述车位的执行。申请执行人麦振华答辩称：不同意异议人的请求，异议人的主张没有事实和法律依据。理由：第一，泓升公司与异议人签订合同的行为为无效行为，车位买卖合同无效。涉案车位一直登记在黄埔城建公司名下，泓升公司却以自己名义与异议人签订合同，泓升公司的行为为无权处分行为，异议人不能取得涉案车位的任何权利。同时异议人并未向黄埔城建公司支付车位购买款项，黄埔城建公司也未向异议人出具任何收款收据。第二，涉案车位未依法办理过户登记手续，异议人对涉案车位不享有所有权，不能排除申请人申请强制执行的行为。根据物权法及相关规定，不动产所有权转移应当办理过户登记，未办理的所有权不发生转移。涉案车位目前在房管部门登记的所有权人是黄埔城建公司，即是执行案件的被执行人，所有权归被执行人所有，因此法院有权对涉案车位进行查封，未违反法律规定。第三，根据物权法及相关司法解释，规划的车位车库应当首先满足业主的需要，泓升公司、黄埔城建公司低价转让大量车位给异议人，已经损害业主的利益，违反建设单位应当按照配置比例处分给业主的规定，异议人购买大量车位的行为也不合理。被执行人黄埔城建公司未到庭参加听证，未提交答辩意见，也未提交证据材料。被执行人泓升公司答辩称：对于异议人的请求及事实均予以认可。被执行人智伟公司未提交答辩，也未提交证据材料。本院查明，麦振华与智伟公司、泓升公司、黄埔城建公司合同纠纷一案，麦振华于2016年5月31日在本院提起诉讼，本院于2017年3月30日作出（2016）粤0112民初2718号之一民事裁定书，驳回麦振华的起诉。麦振华上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2017年7月25日作出（2017）粤01民终13910号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。之后麦振华向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2018年5月8日作出（2018）粤民再83号民事裁定书，撤销一审、二审民事裁定，并指令本院进行审理。本院于2018年7月25日立案受理后，于2018年12月17日作出（2018）粤0112民初4067号《民事判决书》，判令：黄埔城建公司、泓升公司、智伟公司自该判决生效之日起十日内共同向麦振华支付欠款300000元及违约金（违约金以300000元为基数，自2012年6月14日起至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付）。麦振华不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2019年8月7日作出（2019）粤01民终8024号《民事判决书》，判决：变更广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初4067号民事判决为黄埔城建公司、泓升公司、智伟公司自该判决生效之日起十日内共同向麦振华支付欠款300000元及违约金（违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，以40万元为基数，从2012年6月14日计至2013年11月18日；以200万元为基数，从2012年6月14日计至2014年1月29日；以180万元为基数，从2014年1月30日计至2014年3月16日；以140万元为基数，从2014年3月17日计至2014年3月23日；以120万元为基数，从2014年3月24日计至2014年5月8日；以100万元为基数，从2014年5月9日计至2014年5月25日；以70万元为基数，计2014年5月26日一日；以60万元为基数，从2014年5月27日计至2014年9月4日；以30万元为基数，从2014年9月5日计至清偿之日。该案生效后，因各债务人均未主动履行，麦振华申请强制执行，本院于2019年11月4日立案执行，案号为（2019）粤0112执6838号。执行过程中，本院于2020年4月2日查封登记在黄埔城建公司名下的位于广州市黄埔区大沙地东183号大院2号地下1层B101、B103、B104、B105、B106车位，于2020年5月21日查封上述地址的B107-B116车位。异议人遂提出本案之异议。广州市黄埔区大沙地东183号大院2号地下1层B101、B103、B104、B105、B106车位登记的权属人是黄埔城建公司，这些车位曾于2016年10月25日被本院（2006）黄法执字第480号案查封，并于2018年1月29日解封。异议人罗浩明提交如下证据：一、《合作开发建设“祥辉苑”协议书》，该协议由黄埔城建公司、广州市黄埔乙丰投资经营有限公司、泓升公司签署，约定：鉴于黄埔城建公司具有房地产开发经营资质并已获得祥辉苑的开发经营权利且已以其名义办理相关开发建设手续，现三方一致同意祥辉苑继续挂靠黄埔城建公司的名义由泓升公司进行开发建设A栋商住楼，并完善B栋的水、电等收尾工程。黄埔城建公司的义务是同意泓升公司对外以黄埔城建公司的名义开发建设和经营，负责办理房地产销售（包括预售）的申办手续和售房签约和办理房产证手续，销售的款项由泓升公司以黄埔城建公司的名义收取。二、《车位买卖合同》，由泓升公司和罗浩明于2017年12月24日签订，约定泓升公司将黄埔区大沙地东183号大院A座地下负一层101、104—109、111—118、120—122、125、127号（地下编号）共计20个车位出售给罗浩明，每个车位均价14万元，总价款280万元应在2017年12月25日前付清至泓升公司指定的账户（户名：庄宜勇）。罗浩明在付清款项后，泓升公司应在2017年12月26日前将该车位交付给罗浩明使用，并在一个月内负责将车位解封。罗浩明对外销售上述车位时，需确保祥辉苑A、B两座业主有优先购买权，销售车位的所有收入归罗浩明所有，但对外只能以开发商名义销售。三、转账记录、收款收据，2017年12月25日，罗浩明向庄宜勇的银行账号中转入280万元，备注为“购车位款”。当天，庄宜勇出具收款收据，称收到人民币二百八十万元，购买祥辉苑负一层二十个车位的款项，该收据加盖泓升公司公章。四、祥辉星座地下车库停车位租赁合同（三份）、银行明细，合同由广州市黄埔区城市建设物业有限公司与罗浩明签订，约定罗浩明将祥辉苑地下车库若干出租给该公司，按照每月每个300元的价格，银行流水中陆续有曹某华、姚某泉的转账记录，备注为车位租金。申请执行人麦振华对上述证据均不予认可，认为案涉车位登记的所有权人是黄埔城建公司，泓升公司无权处分及收款。认为没有证据显示黄埔城建公司收到车位买卖款，且异议人前与泓升公司就案涉车位签订买卖合同，后又与黄埔城建公司旗下关联公司广州市黄埔区城市建设物业有限公司签订车位租赁合同，实为恶意规避债务，是非常典型的规避执行的行为。被执行人泓升公司对于上述证据均无异议，并表示证据一的原件在其公司保管。对于上述转账记录中收款的庄宜勇，泓升公司表示系该公司董事，但庄宜勇收款后是否将款项支付给泓升公司，泓升公司并未作出答复。异议人罗浩明在听证过程中变更了异议请求，对被查封车位的编号作了变更。根据异议人的陈述，其签订合同中的车位号码是自编号，与黄埔城建公司房产证上的编号不一致，房产证的B104-B107、B109-B114、B116分别对应合同的编号是114、113、112、111、109、108、107、106、105、104、101。本院另案受理案外人王洁颖、杜磊分别就上述黄埔城建公司名下的B103、B101车位提出的执行标的异议，异议人罗浩明表示B101车位系其以城建公司的名义出售给了杜磊，后其收到了部分车位款。另查，异议人罗浩明并非祥辉苑的业主，其表示上述车位于2017年12月即交付使用，由其将车位出租给广州市黄埔区城市建设物业有限公司，再由该公司出租给车主使用，其本人从广州市黄埔区城市建设物业有限公司处收取租金。关于未能办理过户手续的原因，罗浩明和泓升公司均确认因消防验收未能通过而无法办理过户。本院认为，异议人罗浩明以其系案涉车位的实际所有权人为由，请求终止对案涉车位的拍卖并解除查封，属于对执行标的提出的异议，本案应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案涉车位登记在被执行人黄埔城建公司名下，罗浩明以买受人身份提出执行异议，需同时满足上述法律规定的四个条件，其请求方可得到支持。首先，与罗浩明签订车位买卖合同的并非车位的所有权人黄埔城建公司，黄埔城建公司在本案中并未答辩，且黄埔城建公司与泓升公司之间是否存在挂靠关系，涉及对其他合同实体权利的审查认定，不宜在执行异议程序中进行审查；其次，罗浩明提交的转账记录中的收款人并非黄埔城建公司，黄埔城建公司作为案涉车位的所有权人，也未确认收款事实，故本院对其已支付车位价款不予确认；最后，根据车位买卖合同的约定可知，罗浩明在签署该合同时明知车位被查封，虽然该查封并非本案的查封，但依然不能更改罗浩明知晓车位被查封会导致无法办理过户手续的法律风险。综上，罗浩明请求中止对案涉车位的执行并解除查封没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人罗浩明的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 李 桂 模审判员 芮雪春子审判员 杜 俊 锋二〇二〇年八月十四日本件与原本核对无异书记员 蔡  喆附:本裁判主要法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。