大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7225号原告：大连亿泉程达物业管理有限公司，统一社会信用代码91210204554967061N，住所地辽宁省大连市沙河口区徐州街******。法定代表人：吕正坤，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴波，女，1979年10月17日生，汉族，系公司员工，住址大连经济技术开发区。被告：解书明，男，1958年5月5日生，汉族，住址大连市经济技术开发区。委托诉讼代理人：宫元利，男，1956年12月3日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连亿泉程达物业管理有限公司与被告解书明物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连亿泉程达物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴波，被告解书明的委托诉讼代理人宫元利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连亿泉程达物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业管理服务费人民币2,388元（期限为2017年1月26日至2019年7月28日）及违约金人民币1,910元，共计人民币4,288元。事实与理由：原告于2017年1月24日与大连甘井子区安邦北湾小区业主委员会（以下简称“业主委员会”）签订《樱花北园21、22、25号楼代管协议》约定：案涉三栋楼于2017年1月25日至2017年3月19日由业主委员会签约的服务单位，也即原告，履行管理服务职责；此期间依据原告与业主委员会签订的《物业管理服务合同》服务内容进行服务。而根据原告与业主委员会于2013年7月14日签订的《物业服务合同》约定：物业管理服务费为1.0/平方米（月），每季度首月10日前向业主收取，本李度服务终业后，仍未缴纳物业服务费的，按逾期规定处理，逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2017年3月20日原告与业主委员续签了《物业管理服务合同》，服务管理期限为三年。2019年7月，因办理房产证的需要，涉案小区的社区委员会与原告协商，解除物业服务关系。2019年7月28日，原告撤出涉案小区。被告是大连市甘井子区甘南路樱花北园21#1-2房屋业主（或房屋实际使用人)，原告自2017年1月24日接管案涉建筑之日起一直为被告所在小区提供物业管理服务，但被告自2017年1月26日开始拖欠物业费，截止2019年7月28日，共拖欠物业管理费用2,388元，违约金1,910元，虽经原告多次催缴，但被告仍未缴纳，故原告诉至法院，提出如上请求。被告解书明辩称，对房号、面积及欠费时间没有异议，不同意原告的诉讼请求。理由是：原告未尽到服务义务，被告家中漏雨，原告维修不及时，影响被告的正常生活；被告母亲患有××，被告精神状态也不好，原告维修不利导致闭门器响影响被告正常休息；小区卫生差；电梯的承重铁置放在被告门前，无人处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：1、大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会（以下简称安邦北湾小区业委会）于2013年5月19日成立。原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司。2013年7月14日，安邦北湾小区业委会与原告签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，主要约定由原告对大连市安邦北湾小区实行物业管理，委托管理的事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理（不含开发商保修期内的项目），房屋及共用设备的维修、养护、运行和管理，共用设施及其运行的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、景观等管理，公共环境卫生，实行封闭物业管理的住宅区管理等，并约定了前述各项物业的管理目标。合同期限为三年。物业服务费收费标准，住宅1元/平/月；付费时间，自每季度首月10日前向业主及使用人收取，本季度服务终止后仍未缴纳物业费及其他服务费的，按逾期规定处理；逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2016年4月1日，大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会出具证明一份，证明原告实际进驻案涉小区的起始时间为2014年3月20日，顺延上述合同期限至2017年3月19日。2017年1月24日，安邦北湾小区业委会与原告签订《樱花北园21、22、25号楼代管协议》，载明：此三栋楼于2017年1月25日至2017年3月19日由安邦北湾小区的签约服务单位即本案原告履行管理服务职责，此临时协议依据安邦北湾小区业委会和原告签署的《合同》服务内容进行服务。2017年3月20日，该小区业主委员会又与原告签订《物业管理服务合同》，约定了原告的物业服务范围为大连市甘井子区樱花北园1、4、5、6、7、8、10、12、13、14、21、22、25号楼以及甘南路50、52、54、58、62号楼，物业服务费收费标准为住宅1元/平/月，公建、非住宅及改变使用性质的房屋为3元/平/月；付费时间及违约责任延续2013年7月14日的合同约定。2、2019年7月25日，案涉小区所在的大连市甘井子区甘井子街道甘欣社区居委会及大连市甘井子区椒金山街道金成社区居委会就原告撤离案涉小区的相关事宜，向原告发出《通知》一份，该通知称：因安邦北湾小区办理产权手续的需要，经与贵公司就撤场事宜进行反复协商达成一致的情况下，贵公司依据相关规定于2019年7月19日提交了撤场报告。该《通知》第五条的主要内容为：2019年7月28日前（含当日）小区业主所缴纳的物业费、电梯费及停车费，由原告负责收取，对于在此日期之前小区业主所拖欠的物业费，原告有权进行催缴和收取。经查，原告已于2019年7月28日撤离案涉小区。3、2019年6月28日，原告在案涉小区张贴《告知》一份，确认了21号楼、22号楼及25号楼的电梯直到2018年12月份才实行了双电梯运行。原告同意上述三栋楼的物业费自2017年3月1日开始计算，并做出因在一年零十个月时间仅有一部电梯在运行而给予每户减免184元电梯运行费的承诺。4、被告解书明系案涉小区樱花北园21号楼1-2号房屋业主，房屋面积为79.35平方米，被告欠缴2017年1月26日至2019年7月28日期间的物业服务费。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案涉小区的业委会于2013年5月19日成立，其与原告签订了物业服务合同及代管协议，且原告亦在讼争期间为案涉小区实际提供了物业服务，因此，被告作为案涉小区业主，应受前述合同的约束，在接受了物业服务的同时，应履行向原告支付物业费的合同义务。原告在合同履行期限内，经案涉小区所在的社区协调，于2019年7月28日撤离案涉小区，因此案涉物业合同已实际于当日解除。原告现要求被告支付在原告对案涉小区进行物业管理期间的物业费，理由正当，应予支持，但因原告向21号楼、22号楼、25号楼的业主做出自2017年3月1日起收取物业费，且减免184元的承诺，因此被告应向原告缴纳2017年3月1日至2019年7月28日的物业费2,111.86元（79.35平方米×28个月×1元/平/月+79.35平方米÷30天×28天-184元）。原告此项诉讼请求中的超额部分，于法无据，理由不当，本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金一节，本院认为，虽然案涉《物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告以原告提供的物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业费的意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第九条、第三十三条之规定，判决如下：一、被告解书明于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿泉程达物业管理有限公司2017年3月1日至2019年7月28日期间的物业服务费人民币2,111.86元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（已减半收取，原告已预付），由被告解书明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  战婧玲二〇二〇年八月三十一日书记员  矫文艳