河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终2643号上诉人（原审原告）：王春晓，男，1983年1月16日出生，汉族，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：刘晗，河南豫上律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安冬鸽，女，1967年9月8日出生，汉族，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：张政华，男，1969年10月3日出生，汉族，户籍地新疆乌恰县。原审被告：汝南县李刚房屋中介服务部。住所地：汝南县汝宁街道办事处汝宁大道西段路南。经营者：李刚，男，1974年6月18日出生，汉族，住河南省汝南县。上诉人王春晓因与被上诉人安冬鸽、原审被告汝南县李刚房屋中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省汝南县人民法院（2020）豫1727民初995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王春晓的委托诉讼代理人刘晗、被上诉人安冬鸽的委托诉讼代理人张政华到庭参加诉讼。原审被告汝南县李刚房屋中介服务部经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春晓上诉请求，撤销一审判决，判令：1、解除安冬鸽与王春晓签订的房屋买卖合同；2、安冬鸽立即返还王春晓支付的定金20000元；3、安冬鸽支付合同约定的房产总价20%的违约金156000元；4、安冬鸽支付合同约定的“全部损失和误工费”100000元；5、本案诉讼费用由安冬鸽承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。王春晓与安冬鸽签订房屋买卖合同后，即按照合同约定，向安冬鸽支付了定金，并履行了合同约定的相关义务，但安冬鸽拒不履行合同义务，并将案涉房屋卖给他人，其已经构成违约。安冬鸽的违约行为致使王春晓在签订合同前后筹措购房款期间损失大量的时间、金钱，精力与人情，且致使王春晓无法以签订合同时的价款购买同等面积、同样户型的房屋，给王春晓造成重大经济损失。在签订合同前，王春晓在安冬鸽的儿子刘旭和汝南县李刚房屋中介服务部的带领下多次看房，在签订合同时，刘旭向王春晓提供了案涉房屋的预售合同和安冬鸽的身份证。王春晓有足够的理由相信刘旭具有代理权，王春晓在本案中不具有任何过错。2、一审判决逻辑错误，且如果一审法院认为王春晓主体不适格，那么本案应当裁定驳回起诉，而非判决驳回诉讼请求。3、一审法院准许张政华以公民代理人身份参加诉讼，辩论终结后又反复开庭，程序违法。安冬鸽辩称，安冬鸽对于购房合同不知情，其没有在房屋买卖合同上签字，没有向任何人出具过授权委托书，也没有收到任何人的购房定金。案涉合同涉嫌诈骗，建议法院查实后移交公安机关。王春晓向一审法院起诉请求：1、判令被告安冬鸽与原告王春晓解除房屋买卖合同；2、判令两被告立即返还原告支付的定金20000元，并承担连带责任；3、判令两被告支付合同约定的房产总价20％的违约金156000元，并承担连带责任；4、判令被告安冬鸽支付合同约定的原告“全部损失和误工费”100000元，被告汝南县李刚房屋中介服务部对此承担连带责任；5、本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：2020年3月23日，被告安冬鸽的儿子刘旭携带被告安冬鸽身份证和被告安冬鸽购买房屋的《商品房买卖合同（预售）》在被告汝南县李刚房屋中介服务部，与原告王春晓、“汝南县李刚房屋中介”签订了《房地产买卖合同书》。合同约定：安冬鸽将位于汝南县梁祝大道西侧、北关桥南头聚豪华庭1号楼2单元1803号房屋卖给王春晓，房屋总价780000元，包括该房屋水、电、燃气开户和办理房产证的所有费用；甲方（安冬鸽）收到乙方（王春晓）购房订金后，双方中途不得单方解除合同，否则，赔偿另一方相当于上述房产总价20％的违约金；合同生效后，如果甲乙双方任何一方毁约，由毁约方赔付对方全部损失和误工费100000元。原告王春晓在合同书上签名按指印，刘旭以被告安冬鸽代理人名义签名按指印，并代替被告安冬鸽签名。合同签订后，原告王春晓向被告汝南县李刚房屋中介服务部支付20000元订金。2020年3月28日，被告安冬鸽向汝南县李刚房屋中介服务部经营者李刚表示不愿意卖房。原告提供的《房屋交易和产权状况确认告知单（转让）》显示，2020年4月9日，被告安冬鸽作为转让方将上述房屋转让他人。诉讼中，被告汝南县李刚房屋中介服务部已将20000元订金退给原告王春晓。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告王春晓与被告安冬鸽对原告王春晓提供的《房地产买卖合同书》的真实性并无争议。双方争议的焦点是，被告安冬鸽的儿子刘旭代理被告安冬鸽签订该《房地产买卖合同书》时是否构成表见代理，该《房地产买卖合同书》是否对被告安冬鸽发生效力。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条规定：合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象,而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信代理人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的,应当承担举证责任,不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素,而且应当证明善意无过失地相信行为人具有代理权。本案中，首先，行为人刘旭是被告安冬鸽的儿子，其有较为便利的条件取得被告安冬鸽的身份证和被告安冬鸽购买房屋的《商品房买卖合同（预售）》，这些证件并不等同于授权委托书，刘旭携带的这些证件没有表明其具有代理权，在客观上不能形成刘旭具有代理权的表象；其次，本案涉及的房屋为不动产，价值巨大，法律关系复杂，当事人在签订该房屋买卖合同时，必须足够审慎和注意，严格履行法律手续，避免出现错误；原告王春晓在明知刘旭没有授权委托书的情况下，仅凭刘旭提供的被告安冬鸽的身份证及购房合同就轻易相信刘旭有代理权，并与刘旭签订合同，原告王春晓虽有善意，但过于疏忽大意，明显有过失。因此，原告提出的关于表见代理的主张，没有提供充分证据予以证明。行为人刘旭行为不符合表见代理的构成要件，不构成表见代理。原告王春晓与行为人刘旭签订的《房地产买卖合同书》对被告安冬鸽不发生效力。同时，原告王春晓主张的“定金”20000元已经退还原告王春晓，其请求被告汝南县李刚房屋中介服务部（经营者李刚）按合同约定承担支付违约金和赔偿损失的连带责任，缺乏事实依据。综上，原告王春晓诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。二被告辩解意见，予以采纳。依照上述法律及《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告王春晓的诉讼请求。案件受理费减半收取2720元，由原告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点是：1、刘旭与安冬鸽签订合同是否构成表见代理；2、案涉合同是否有效，如果有效，应否解除。关于焦点1，虽然刘旭是安冬鸽的儿子，但是其与安冬鸽的财产是独立的，如果没有得到安冬鸽授权，刘旭无权以安冬鸽的名义出售案涉房屋。本案中，刘旭提供的安冬鸽的身份证和安冬鸽购买房屋的《商品房买卖合同（预售）》，不足以证明其得到了安冬鸽的授权，王春晓也始终未与安冬鸽本人沟通，故本案王春晓虽有善意但存在过失，刘旭与王春晓签订买卖合同的行为不构成表见代理。关于焦点2，行为人刘旭没有取得安冬鸽的授权即与王春晓签订房屋买卖合同，系无权代理，安冬鸽对此明确表示拒绝追认，则王春晓与行为人刘旭签订的《房地产买卖合同书》对安冬鸽不发生效力，一审判决驳回王春晓的诉讼请求并无不当。安冬鸽对王春晓的损失没有过错，王春晓可向行为人刘旭另行主张相应责任。关于程序问题，一审法院并无程序违法之处。综上所述，上诉人王春晓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5440元，由上诉人王春晓负担。本判决为终审判决。审判长  王胜利审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年八月二十八日书记员  董福林