吉林省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）吉民申2253号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：晏勤。委托诉讼代理人：张顺（系原告晏勤之夫）。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：长春鑫德物业服务管理有限公司。法定代表人：高志军，该公司经理。委托诉讼代理人：韩东旭，吉林翔韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：张桂林，吉林翔韵律师事务所律师。再审申请人晏勤因与被申请人长春鑫德物业服务管理有限公司（以下简称鑫德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2019）吉01民终5660号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。晏勤申请再审称，1.请求依法撤销吉林省长春市中级人民法院（2019）吉01民终5660号民事判决。2.依法改判或发回重审，确认晏勤与鑫德物业之间不存在物业服务合同法律关系，鑫德物业返还利用虚假合同所侵占的属晏勤所有的不当得利（包括不限于小区公共部位广告费、停车位收费、快递柜收费等）。3.本案一审、二审诉讼费用由鑫德物业承担。事实与理由，一、原判决、裁定认定事实的主要证据系伪造，且未经举证质证。超达家园业主委员会于2019年8月28日出具的《超达家园物业服务合同情况说明》，该份证据未在庭审中出示，且未经质证。2016年2月超达家园原业委会已经任期届满，原业委会成员委员资格也相应终止，其一切行为已不代表业主委员会。2019年12月4日，超达家园业主委员会换届，业主委员会即日起正式成立。2019年8月28日超达家园小区并没有业主委员会，以业主委员会名义出具的《超达家园物业服务合同情况说明》属于虚假证据材料。二、原判决认定的基本事实错误，缺乏证据证明。案涉合同的性质和效力是本案核心问题。鑫德物业主张《超达家园物业服务合同》有效应当提供证据证明。但鑫德物业在庭审中并未提供相应证据案涉合同的真实性、合法性、有效性，应当承担举证不能的责任。根据国务院《物业管理条例》第三十四条：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”规定，物业的选聘必须由业主大会决定，但超达家园小区未召开过业主大会选聘鑫德物业，且物业合同签订时，业主委员会任期已经届满，原业委会成员委员资格也相应终止，所签订的物业合同也亦不具备法律效应，案涉物业合同签订程序违法应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉物业合同违反上述法律（二）、（四）、（五）款规定而无效，该合同对业主没有法律约束力。虽然鑫德物业提供了部分服务，但不能从结果判定鑫德物业公司与超达家园业主之间构成物业服务合同法律关系。因此，原审法院认定业委会当时是否已到任期，不影响《超达家园物业服务合同》的效力以及鑫德物业公司是经过超达家园小区业主委员会选聘程序选聘的物业服务企业，与业主委员会签订了物业服务合同，且鑫德物业公司确实在2016年4月26日之后提供了物业服务，双方之间形成了物业服务合同法律关系，属于认定事实错误，鑫德物业无权据此向晏勤主张物业服务费。三、原审法院适用法律错误。结合本案已经查明事实及申请人的诉请，本案应为无效合同纠纷，原审法院将本案法律关系定性为物业服务合同纠纷错误。应当按照无效合同纠纷确定证明对象，明确证明责任。鑫德物业公司签订的合同违反了《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国物权法》的强制性规定，案涉物业合同是无效合同。原审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”认定“超达家园业主委员会作为全体业主选聘的执行机关与鑫德物业签订的《超达家园物业服务合同》，对全体业主具有拘（应为约）束力”，属于适用法律错误。本案鑫德物业没有经过业主大会选聘，物业服务合同对业主不具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应该法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。按照最高人民法院的司法解释，物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业以存在事实上的物业服务关系为由要求业主支付物业费的，人民法院都不予支持，即事实上的物业服务关系并不能具备依法签订的物业服务合同的法律效力。综上所述，原审判决认定事实不清、适用法律错误，且认定事实的主要证据未经质证、属虚假证据，依法应予撤销原判并重新审理。请求依法纠正原判决错误，维护申请人的合法权益。本院经审查认为，鑫德物业公司依据《超达家园物业服务合同》向小区业主晏勤主张拖欠物业费，属于物业服务合同纠纷，原审判决认定的法律关系性质并据此确定的案由并无不当。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。2016年5月4日超达业主委员会的公告、2019年8月5日前进街道办事处出具的《关于超达家园业主委员会聘请物业公司的情况说明》，可以证实鑫德物业公司的选聘经过了公告、竞聘及业主投票程序而最终确认，对于公告时间晚于物业合同签订时间问题，鑫德物业公司作出了合理解释。且在物业合同签订后，超达家园小区的绝大多数业主依据合同约定交纳了物业费。晏勤虽对鑫德物业公司的选聘程序有异议，但并未提供相反的证据反驳。超达家园小区业主委员会在签订案涉物业合同时任期已经届满，但业委会在任期届满后仍保管公章并对外以业委会的名义与不知情的善意相对人签订合同，该合同中所盖公章真实，合同相对人并无义务审查代表业委会的委员是否任期届满，且现无证据证明业委会系擅自签订物业合同，故《超达家园物业服务合同》不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形。依据《物业管理条例》第十二条规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”晏勤如果认为业主委员会擅自签订合同并损害了其利益，可以通过法律途径请求撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条是指在物业服务合同权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务，而物业服务企业拒绝退出，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持，本案中，《超达家园物业服务合同》约定的权利义务并未终止，亦不存在业主委员会请求鑫德物业公司退出小区物业服务的事实，鑫德物业公司于2016年4月入驻超达家园小区并提供物业服务，鑫德物业公司与晏勤形成事实物业服务合同关系，不属于上述法律规定的情形。原审依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判定晏勤支付拖欠的物业费，适用法律并无不当。原二审判决证据采信虽有瑕疵，但并不影响晏勤的实体权利，现证据不足以推翻原审判决。关于晏勤主张鑫德物业公司返还利用虚假合同所侵占的属晏勤所有的不当得利，包括不限于小区公共部位广告费、停车位收费、快递柜收费等，不属于本案再审审查的范围。晏勤的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回晏勤的再审申请。审 判 长  李 娜审 判 员  刘海英审 判 员  张咏林二〇二〇年八月十四日法官助理  张亦弛书 记 员  宋 洋