河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初6312号原告（反诉被告）郑州好沃德物业服务有限公司，住所地郑州市金水区西太康路**院裙房****，统一社会信用代码：914101056897481300。法定代表人吴玉云，执行董事兼总经理。委托代理人沈贵轩，河南天新律师事务所律师。委托代理人赵芳月，河南天新律师事务所律师。被告（反诉原告）郑州迎曦酒店管理有限公司，住所地，住所地郑州市金水区西太康路**会信用代码：91410105MA3XCJR7M。法定代表人郭彦强，董事长。委托代理人王利云，金博大律师事务所律师。委托代理人王志浩，男，1986年3月12日出生，系公司员工。原告郑州好沃德物业服务有限公司（以下统称为原告）诉被告郑州迎曦酒店管理有限公司（以下统称为被告）联营合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，被告在举证期内向本院提出反诉。经审查，本院决定受理被告反诉，并依法适用简易程序，将两案合并公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵芳月到庭，被告委托代理人王利云、王志浩到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决确认2019年6月14日被告向原告发出的《关于解除郑州迎曦酒店管理有限公司与郑州好沃德物业服务有限公司的联营合同通知》不具有合同解除的法律效力；2、请求法院依法判令被告赔偿原告损失，共计161166元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。庭审中，原告将其第二项诉讼请求变更为：依法判令被告向原告支付联营保底利润260666.67元及滞纳金147016元（暂计算至2020年6月30日，之后的滞纳金以260666.67元为基数按照日0.3%计算）原告增加一项诉讼请求为：依法判令被告向原告支付损害联营房屋及附属设施、设备、装修的损失444950元。事实与理由：2016年10月18日，原告郑州好沃德物业服务有限公司（以下简称：好沃德公司）与被告郑州迎曦酒店管理有限公司（以下简称：迎曦公司）签订《房产联营合同》，约定好沃德公司提供位于郑州市××××号二层至四层的房屋（总建筑面积为2041.4㎡，含一楼西侧82㎡）和迎曦公司联营作快捷酒店使用。根据合同约定迎曦公司在2016年12月25日至2020年5月11日期间，迎曦公司每月至少向好沃德公司分配55000元的保底联营利润；迎曦公司却多次逾期支付保底联营利润。2019年6月14日，被告迎曦公司向原告好沃德发出《关于解除郑州迎曦酒店管理有限公司与郑州好沃德物业服务有限公司的联营合同通知》，被告以郑州拍卖总行与好沃德公司之间的《出租合同》已解除为由主张解除双方签订的《房产联营合同》。原告好沃德公司认为，被告迎曦公司单方解除合同的理由，不符合双方合同关于解约条件的约定，亦不属于《合同法》第94条可行使法定解除权的情形，其通知解除的行为，不发生解除合同的效力。综上，被告迎曦公司严重违反合同约定拒不按期支付保底联营利润，已严重违反合同约定，擅自单方解除合同的行为，没有事实和法律依据，不发生法律效力。为维护原告合法利益，现特诉至人民法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告答辩如下：一、原告的起诉没有事实与法律依据，依法应驳回其诉讼请求。被告于2019年6月14日向原告发出的《关于解除郑州迎曦酒店管理有限公司与郑州好沃德物业服务有限公司的联营合同通知》符合合同解除的法定条件，具有合同解除的法律效力。1、根据被告提交的2017年1月18日案外人郑州拍卖总行向原告发出的解除合同通知、2017年5月17日郑州物产（集团）有限责任公司（郑州拍卖总行）向七天连锁酒店（郑州迎曦酒店管理有限公司）发出的通知、2018年1月5日郑州拍卖总行向郑州迎曦酒店管理有限公司发出的通知、2019年6月郑州拍卖总行向郑州迎曦酒店管理有限公司发出的交费通知单、2019年6月6日郑州好沃德物业服务有限公司陈经理与郑州迎曦酒店管理有限公司实际管理人王志浩微信聊天记录、2019年6月17日原告向被告发出的催款通知书、2019年6月25日原告向被告发出的催款通知书，证明在被告正常经营期间，原告向被告主张租赁物租金、案外人郑州拍卖总行向被告主张租赁物占用费用并多次要求被告返还租赁物，原告与案外人郑州拍卖总行的行为表明租赁房屋权属存在争议，原告未按照合同约定向被告提供无任何权利瑕疵的租赁物，原告构成违约，且导致合同目的无法实现。另结合被告提交的2019年8月29日案外人郑州拍卖总行发给被告的《告知函》（郑州迎曦酒店管理有限公司：贵公司现使用的位于郑州××物资大厦××层的房屋，系我公司代郑州市国资委代为托管的房屋。因该房屋的承租人郑州好沃德物业服务有限公司与我公司产生纠纷，我公司已于2019年8月20日将郑州好沃德物业服务有限公司起诉至郑州市金水区人民法院，诉讼请求包括要求郑州好沃德物业服务有限公司支付房屋使用费，将承租的房屋返还我公司等。郑州市金水区人民法院已受理该案件。由此特告知贵公司，我公司已启动司法程序要求收回房屋，请贵公司及时与郑州好沃德物业服务有限公司协商、沟通，尽快协助郑州好沃德物业服务有限公司将房屋交还我公司。以免给贵公司造成不必要的损失。望贵公司审慎处理。郑州拍卖总行2019年8月29日）、被告于2019年8月22日向原告发出的《通知》（郑州好沃德物业服务有限公司：我们酒店将于今天正常营业，但是由于五楼违建相关单位于2019年7月14号拆除以后没有及时清除建筑垃圾，破坏了四楼顶面的防水层，2019年8月3号和14号两场暴雨致使四楼大面积漏水，破坏严重，导致四楼整层无法正常使用。希望贵公司尽快整改四层楼顶垃圾防水等问题并恢复该酒店四层相关设施，使酒店四楼达到运营标准。并赔偿由此造成的相关损失。如贵公司迟迟未予处理，造成的所有损失由贵公司承担），近一步印证案外人郑州拍卖总行将租赁物收回的事实，加之郑州市金水区西太康路191号物资大楼的第五层属于违法建筑，相关单位于2019年7月14日拆除后没有及时清除建筑垃圾，导致郑州市金水区西太康路191号物资大楼的四层顶面防水层被严重破坏，四层出现大面积漏水、渗水，被告无法正常经营，并通过电话、发函等形式将四层漏水、渗水的事实告知原告，原告一直拒不维修，导致原、被告双方于2016年10月18日签订的《房产联营合同》不能继续履行，依据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。（二）租赁房屋权属有争议的。”。故被告具备行使合同法定解除权的条件。2、2016年10月18日在被告与原告签订《房产联营合同》后，原告应按照合同约定将租赁物全部交付被告，但因原告未告知其与郑州物产（集团）有限责任公司签订《郑州市西太康路191号物资大楼出租合同》，约定原告为郑州物产（集团）有限责任公司无偿提供相邻的三间办公用房，结合被告提交的河南省郑州市金水区人民法院民事判决书【案号：（2019）豫0105民初25253号】、河南省郑州市中级人民法院民事判决书【案号：（2019）豫01民终25912号】两份生效判决书，证明现郑州物产(集团)有限责任公司由郑州拍卖总行有限公司代管，郑州拍卖总行有限公司依据《郑州市西太康路191号物资大楼出租合同》一直无偿使用325、323房间，原告未能将租赁物全部交付被告，根据被告与原告之间的《房产联营合同》第12.3条，在合同有效期内，甲方（郑州好沃德物业服务有限公司）有下列行为之一的，乙方（郑州迎曦酒店管理有限公司）有权单方面解除合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予以赔偿：12.3.1未按约定时间交付房产供乙方使用超过30日的。原告未能按照约定时间将租赁物全部交付被告，且已超过30日，合同约定解除的条件已成就，被告具备行使合同约定解除权的条件。3、依据《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”，结合被告提交的2019年7月2日原告向被告发出的关于对《关于解除郑州迎曦酒店管理有限公司与郑州好沃德物业服务有限公司联营合同通知》的回函，证明原告已于2019年7月2日前收到被告向其发出的《关于解除郑州迎曦酒店管理有限公司与郑州好沃德物业服务有限公司联营合同通知》，依据前列法律规定，原告在解除合同通知到达之日起三个月以后才向法院起诉的，法院应不予支持。二、被告与原告于2016年10月18日签订的《房产联营合同》名为联营实为租赁，不存在保底联营利润，法院应依法驳回原告要求赔偿损失的诉讼请求。根据被告提交的河南省郑州市金水区人民法院民事判决书【案号：（2019）豫0105民初25253号】、河南省郑州市中级人民法院民事判决书【案号：（2019）豫01民终25912号】两份生效判决书，证明被告与原告于2016年10月18日签订的《房产联营合同》名称虽为联营合同，但结合原告与郑州中凯酒店管理咨询有限公司、被告签订《租赁三方变更补充协议》及原告向被告出具收款发票上显示的“租赁经营·租金”的事实，足以认定该《房产联营合同》的性质为房屋租赁协议。原告之所以与被告签订所谓的《房产联营合同》完全是因为原告与郑州物产(集团)有限责任公司于2010年5月12日签订的《郑州市西太康路191号物资大楼出租合同》中约定将郑州市西太康路191号物资大楼整体出租给原告，租赁期限为2010年5月12日起至2020年5月11日止。出租合同中约定:由原告为郑州物产集团免费提供三间办公用房。另出租合同中有约定：乙方（即原告）在使用租赁物时，除了开办小机电市场以出租柜台或铺位的方式经营外，不得超出正常的经营范围将楼房或场地以转租、承包等方式交由第三方经营或使用。因为有该项违约性条款的存在，原告为规避与郑州物产集团之间关于不得转租约定的违约责任才以联营的名义与被告签订了实际的租赁合同，原告存在过错。另结合被告提交的2018年6月20日原告向被告收取2018年6月25日至2018年12月24日租金收据、2018年11月27日原告向被告出具租金发票、2019年1月3日原告向被告出具租金发票、2019年8月21日原告向被告收取2019年6月25日至2019年12月24日租金收据，证据证明在《房产联营合同》履行期间，被告按照合同约定向原告支付租金，不存在保底联营利润，也即是被告与原告之间的《房产联营合同》中关于联营利润分配条款系无效条款。故法院应依法驳回原告要求被告赔偿损失的诉讼请求。综上所述，被告于2019年6月14日向原告发出的《关于解除郑州迎曦酒店管理有限公司与郑州好沃德物业服务有限公司的联营合同通知》具有合同解除的法律效力，被告与原告于2016年10月18日签订的《房产联营合同》名为联营实为租赁，不存在保底联营利润，法院应依法驳回原告要求赔偿损失的诉讼请求。被告请求贵院查明事实，秉公裁决，依法驳回原告无任何事实依据及法律依据支撑的诉讼请求，以维护被告的合法权益，彰显法律之尊严。被告向本院提出反诉请求：1、请求法院确认被告与原告签订的《房产联营合同》已于2019年06月14日解除；2、判令原告退还被告支付的履约保证金10万元及郑州市××××号物产大楼第四层33间房屋的租金8.56万元；3、判令原告赔偿因原告违约被告未经营期间的预期经营损失、物品损失暂计15万元；4、判令原告向被告支付郑州市××××号物产大楼323、325两间房屋自2019年6月25日至2019年12月24日的使用费用41860元；5、判令原告向被告支付违约金15万元；6、本案诉讼费用全部由原告承担。事实与理由：被告与原告于2016年10月18日签订《房产联营合同》（实为租赁合同），房产用途作为快捷酒店。被告于2016年9月22日支付10万元押金作为履约保证金。在合同履行期间，作为出租方的原告应当按照约定将不存在任何瑕疵的租赁物交付承租人即本案被告，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但由于原告提供的租赁物产权不明、纠纷不断，被告多次收到案外人郑州拍卖总行的催款通知书及收回房屋的通知，导致被告无法正常经营。在被告、原告双方多次协商无果后，被告于2019年6月14日向原告发出解除双方签订的《房产联营合同》（实为租赁合同）的通知，原告确认收到后并回函，被告与原告签订的《房产联营合同》（实为租赁合同）于解除合同通知到达原告后已经解除。合同解除后，被告、原告双方建立新的不定期租赁合同，合同条款沿用被告、原告双方签订的《房产联营合同》（实为租赁合同）的条款。被告、原告双方新形成的不定期租赁合同于2019年12月24日到期，考虑到在被告正常营业期间，由于郑州市金水区西太康路191号物资大楼的第五层属于违法建筑，相关单位于2019年7月14日拆除后没有及时清除建筑垃圾，导致郑州市金水区西太康路191号物资大楼的四层被严重破坏。随之而来的2019年8月3日和14日两场暴雨更是加大了郑州市金水区西太康路191号物资大楼四层的破坏程度，四层出现大面积漏水、渗水。被告于2019年8月22日向原告发函，要求原告尽快解决郑州市金水区西太康路191号物资大楼四层顶层防水等问题，并及时恢复郑州市金水区西太康路191号物资大楼四层相关设施，以便于被告能正常经营，实现合同目的。但原告一直怠于履行维修义务，导致郑州市金水区西太康路191号物资大楼四层无法正常使用，给被告造成严重的经济损失。且在被告、原告双方签订《房产联营合同》（实为租赁合同）时，原告未如实告知被告其免费为郑州拍卖总行提供三间办公用房的事实，也即是原告未按照合同约定向被告提供全部的租赁物构成严重违约。综上所述，原告的种种违约行为给被告造成了严重的经济损失，侵犯了被告的合法财产权益。故为维护自身合法权益，被告特依据双方的合同约定及《合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百三十二条以及《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向贵院提起诉讼，请求法院依法裁判，支持被告的诉讼请求。原告对反诉答辩如下：一、2019年6月14日被告作出的《关于解除郑州迎曦酒店管理有限公司与郑州好沃德物业服务有限公司的联营合同通知》（以下简称《解除通知》）不产生合同解除的法律效力。（一）《解除通知》主张的解除事由，没有事实和法律依据。原告在联营期间依法对联营房屋享有使用权，能够保证《房产联营合同》的正常履行。且郑州市金水区人民法院、郑州市中级人民法院分别作出的（2019）豫0105民初26911号、（2019）豫01民终23790号民事判决书，已明确原告在2010年5月12日起至2020年5月11日期间，依法享有对郑州市西太康路191号物资大楼（包括涉案联营房屋）的使用权。本案被告对上述判决结果亦是知情，并一直占有使用联营房屋至2019年12月24日，故《解除通知》的解除事由缺乏事实和法律依据。（二）被告不具有本案《房产联营合同》的合同解除权。被告单方解除合同的理由，既不符合合同约定，也不属于《合同法》第94条规定的法定解除情形，故其于2019年6月14日向原告发出的联营合同解除通知，并不产生法律效力。（三）本案《房产联营合同》双方已实际履行至2019年12月24日，被告擅自终止合同履行，已构成违约。（2020）针对被告要求退还履约保证金10万元及退还四楼租金8.56万元的主张，请求贵院依法予以驳回。（一）被告仅支付9万元的履约保证金，但因其违约擅自终止《房产联营合同》并破坏联营房屋等财产，故依法不应退还。被告仅根据《房产联营合同》第2.7条约定，向原告支付9万元的履约保证金。另外，根据《房产联营合同》第13.3条的约定，被告违反约定擅自退出合作，履约保证金应作为违约金赔偿给原告，现履约保证金尚不能弥补给原告造成的损失，故依法不应退还。（二）被告持续使用联营房屋四层并支付联营保底利润至2019年12月24日，证明房屋可以正常使用。被告主张2019年7月14日因物资大楼五层拆除，导致四层房屋不能正常使用，明显与事实相悖。因在此之后被告仍持续使用联营房屋，并向原告支付联营费用至2019年12月24日。另外，郑州拍卖总行有限公司已于2017年4月初收回物资大楼五楼，并由其负责管理。故被告主张联营的四楼房屋不能正常使用明显缺乏证据证明，与事实不符，现请求法院依法驳回其反诉请求。（2020）被告主张未经营期间的预期经营损失、物品损害损失15万元，与原告无关。现由于被告擅自终止合同，并破坏房屋等财产，已给原告造成严重的经济损失，反而应由被告向原告赔偿损失。本案被告在明知原告在联营期限依法享有联营房屋使用权的情况下，擅自搬离房屋的行为，已经给原告造成严重的经济损失。现被告主张预期经营损失及物品损害并没有证据证明，而恰恰是被告擅自搬离房屋的行为给原告的联营房屋造成严重损坏，被告应依法向原告予以赔偿。（2020）被告主张原告支付物产大楼323、325两间房屋自2019年6月25日至2019年12月24日使用费41860元的反诉请求，请求法院予以驳回。1、被告应提供证据证明郑州拍卖总行有限公司自2019年6月25日至2019年12月24日期间一直占用323、325房屋。2、原告与被告租赁合同纠纷一案现已进入再审程序，原告认为原告不应代替郑州拍卖总行有限公司向被告支付2017年4月18日至2017年6月24日期间的两间房屋使用费，已请求河南省高级人民法院依法再审并撤销原审判决，改判驳回被告的全部诉讼请求。3、由于2017年4月初，产权人郑州物产（集团）有限责任公司已收回了物资大楼一层所有的临街商铺和五层的13个标准间，收回的房屋已满足办公条件，所以其与原告之间的合同内容发生重大变更，其中关于无偿提供办公用房的约定因合同变更而丧失法律效力。另外郑州拍卖总行有限公司占用涉案323、325房间的行为并未取得原告的同意或认可，而本案联营房屋系住宿用房，而非办公室用房，也不符合办公用房的条件。故原告依法不应承担上述两间房屋的使用费。（2020）被告作为本案合同违约方，主张原告承担违约金15万元的请求应依法予以驳回。本案被告擅自终止合同履行，并破坏联营房屋主体结构、附属设施设备及装修等，至今也未办理交接手续，给原告造成严重的经济损失，本案应由被告承担违约责任，现请求依法驳回其全部反诉请求。综上，被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，现为维护原告合法权益，请求贵院依法驳回被告的全部反诉请求。根据原、被告的诉辩意见，举证、质证及庭审情况，本院查明以下事实：一、2016年10月18日，原被告双方签订《房产联营合同》一份。该合同主要约定了以下内容：1、房屋坐落，涉案房屋位于郑州市××××号，该房屋共五层，联营使用范围为该房屋的二至四层，建筑面积2041.40㎡（含一楼西侧82㎡）。2、联营形式。房屋只供作为双方联合经营快捷酒店，作为机电市场的配套适用。甲方（原告）负责提供物产大楼2-4层场地的使用权作为联营资金投入，乙方（被告）负责提供该房产的修缮、装饰、经营等作为乙方对联营资金的投入。3、联营期限：自2010年9月25日起至2020年5月11日止。4、利润分配方式：乙方每月应分配约定数额的营业额扣点作为甲方的联营收入，含营业税总额和月扣点率不低于以下约定数额，如乙方实际营业额达不到约定的营业额指标，则按约定营业额指标进行提取。5、履约保证金90000元，由被告交付原告。合同还就其他事项进行了约定。二、2019年6月14日，被告向原告发送《关于解除郑州迎曦酒店管理有限公司与郑州好沃德物业服务有限公司联营合同通知》一份，内容如下：“郑州好沃德物业服务有限公司：由于贵公司于我公司提供关于联营合同中所提供的经营场所产权使用权不明，并由于此原因长期对我公司造成损失和影响。（其中包括我公司于2017.5.17收到郑州物产（集团）有限责任公司与贵公司解除合同的通知，并出示了该公司与贵公司的相关合同，要求我公司停止与贵公司的合作等；由于该公司与贵公司的合同中包括贵公司应义务提供给该公司两间办公用房，所以该公司于当日长期无偿占用我公司两间经营用房，期间我公司多次与贵公司及郑州物产（集团》有限责任公司相约处理，但一直未得到处理）。我公司于2019.6再次收到郑州物产（集团）有限责任公司下达给我公司的催款通知（该使用经营场所费用）。经我公司商议，同意决定与贵公司友好解除双方的联营合同并停止支付该联营合同的相关费用。望贵公司于三个工作日内与我公司洽谈解除合同的相关事宜。”原告收到上述通知后，于2019年7月3日回函称，不同意解除双方的《房产联营合同》。三、庭审中，双方当事人均认可，被告已将联营保底利润支付至2019年12月底。2019年12月底，被告从涉案的房屋处撤店，不再继续经营。四、被告在庭审中称，2019年8月初，因下雨以及涉案房屋五层拆除的原因，造成涉案房屋的四层大面积漏水无法继续使用，并提交视频证据。本院经依法审查了被告提交的视频证据。视频显示，在楼层显示为4F的视频中，走廊公共区域及多间客房的墙壁、天花板存在不同程度的渗水、漏水情况。部分客房如408房、409房渗水情况较为严重，存在墙体及被褥发霉等现象。根据被告提交的视频，房屋楼顶堆放建筑垃圾，使用绿色防尘网覆盖。原告在庭审中承认房屋存在轻微渗水，但称已经在8月份及时修复。被告对原告的陈述不予认可，原告亦未能提交证据证明已经及时修复。五、庭审中，原告自认被告向其支付了履约保证金9万元，装修保证金1万元。六、根据本院已生效的（2019）豫0105民初25253号民事判决认定的事实，2017年3月至2019年6月24日，郑州拍卖总行有限公司两名员工一直使用被告经营酒店323、325号房间。被告在该案中主张该两间房屋的使用费并或支持。该判决对2019年6月24日之后，323号及325号房间是否仍然被占用并未作出认定。原告在本案中提交了通话录音一份拟证明上述两间房屋一直被占用至2019年12月23日。因通话的对方并非本案当事人，且该人员并未出庭作证并接受询问，本院无法核实该录音的真实性。本院认为，原、被告双方签订的《房产联营合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同履行义务。根据《房产联营合同》约定的条款，原告无论被告的盈亏都需收入保底收益，不符合合伙经营“收益共享、风险共担”的特征。故该协议名为联营，实为租赁。被告应向原告支付的联营利润，实际上应认定为租金。以下，本院针对原告的诉讼请求及被告的反诉请求分别论述如下：关于被告于2019年6月14日发送的《关于解除郑州迎曦酒店管理有限公司与郑州好沃德物业服务有限公司的联营合同通知》是否具有解除合同法律效力的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中庭审中，被告主张2019年6月14日解除合同的理由有四：“1、原告没有按照合同约定交付全部的房屋，已经被中院认定该事实；2、2019年8月3日和8月24日，郑州下暴雨，涉案房产第三层、第四层无法正常使用，被告通知原告维修，但是原告怠于维修。而且五楼是违章建筑，违章建筑拆除之后，建筑垃圾没有清理，无法做防水，导致下雨淹了。原告交付的房产有瑕疵。3、因为产权有争议，产权方让我们缴费，原告也让我们缴费。4、产权方17年7月收回了半间房屋，一直到现在。”关于第1点的占房问题，该行为虽然导致被告的两间房屋不能正常对外经营，但仅占所有房屋中很少的一部分，不影响合同的整体履行。事实上，被告亦通过诉讼的方式主张了相关的方式使用费，因而占房问题不构成解除合同的正当事由。关于第2点漏水问题，漏水发生的时间为2019年8月份，而被告主张解除合同的日期是2019年6月份，二者之间不具有因果关系。因此被告以房屋漏水为由解除合同，没有事实依据，本院不予支持。关于被告主张的第3点及第4点，本院认为，原告与产权方的诉讼仅能说明二者之间存在争议，并不能证明原告无权对外出租房屋。事实上，郑州拍卖总行有限公司起诉原告排除妨害纠纷一案，已被郑州市中级人民法院（2019）豫01民终23790号民事判决驳回，原告有权将涉案房屋对外出租。综合以上几点，截至2019年6月，原、被告在履行合同过程中虽然存在部分争议，但该争议未达到解除合同的条件。故被告于2019年6月14日向原告发送的《关于解除郑州迎曦酒店管理有限公司与郑州好沃德物业服务有限公司的联营合同通知》不发生合同解除的法律效力。关于原告主张被告支付其联营保底利润、滞纳金，并主张被告赔偿其房屋附属设施的损失的问题。本院认为，《房产联营合同》约定的到期日期为2020年5月11日。被告在2019年12月底即不再继续承租。因此，双方的合同关系事实上于2019年12月底解除。关于在合同履行过程中何方存在违约行为的问题，原告作为房屋的出租方，应当向被告提供符合质量标准的房屋以供被告作为快捷酒店使用。根据被告提交的证据能够证明，涉案房屋的四层在2019年8月出现较大面积的渗水现象，根据被告提交的视频，四层在维修之前已经不具备经营使用的条件。原告虽称已经及时修复，但并未提交有力证据予以证明。因此，本院认定原告在房屋出现漏水时，未履行作为出租人的及时修缮义务，构成违约。此违约行为造成标的房屋四层整层不能使用，极大损害了被告的合同权益，致使被告经营快捷酒店的合同目的不能实现。因此，被告有权在2019年12月底之后以撤离涉案房屋的方式解除合同。原告主张的联营利润实为2020年1月至5月地点房屋租金，由于在该段时间内被告并未使用该房屋，原告的该项主张没有事实依据，本院不予支持。原告主张被告撤离房屋给其装修及附属设施造成了损害，仅提供了部分视频证据，但不能证明其现有的损失即为被告造成，应当承担因果关系举证不能的法律后果。故对于原告主张的装修损失，本院不予支持。关于被告反诉原告返还其履约保证金10万元。根据前述，双方的合同关系已于2019年12月底实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据现有证据，不足以证明被告存在足以使原告拒绝返还履约保证金的法定事由。故被告主张原告返还其10万元履约保证金，本院予以支持。关于被告主张原告返还的房屋租金。根据前述，由于涉案房屋第四层在2019年8月3日发生渗水情况，且原告并未提交证据证明其采取了及时的维修措施。因此，涉案房屋第四层在2019年8月至2019年12月这五个月内处于无法使用的状态。原告收取被告的该时间段内的四层的房租，应当予以退还。鉴于根据现有证据不能确定四层的精确面积，本院对每层以相同面积予以计算，五个月的租金为91667元，被告主张85600元，未超出上述金额，本院予以支持。关于被告主张的预期经营损失及物品损失，本院认为，当事人对其提出的诉讼主张，有责任提供证据予以证明，不能提供证据或其证据不能证明其目的的，应当承担举证不力的法律后果。本案的开庭时间为2020年7月3日，被告于2020年8月18日向本院提交《经营损失评估申请书》，已超出法定的举证期限，本院对其鉴定申请不予准许。因未鉴定而造成的举证不能的法律后果，应由被告承担。本院对被告的该项诉讼请求不予支持。关于被告反诉要求原告支付其物产大楼323、325两间房屋自2019年6月25日至2019年12月24日的使用费问题。虽然已生效判决对2019年6月24日之前案外人对该两间房屋占用的事实进行了确认，但未就2019年6月25日之后该房屋是否被占用的事实进行确认。被告提交的录音主体并非本案当事人，且根据该录音，无法核实被录音者身份，被录音者也没有作为证人出庭作证说明情况。故本院对被告提交的该录音证据拟证明案外人在2019年6月25日至2019年12月24日占用上述两间房屋不予采信。对被告的该项反诉请求，本院不予支持。关于被告反诉主张的违约金15万元，本院认为，根据《房产联营合同》第12.3.2条的约定，合同有效期内，如原告违反合同约定，致使被告无法按其用途使用该房产的，被告有权单方面解除合同，并主张原告赔偿其损失。因前述原告的违约行为，被告有权依法主张违约金。关于违约金数额，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。鉴于前述，被告对其损失举证不足，本院酌定违约金为5万元，对超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告郑州迎曦酒店管理有限公司于2019年6月14日向原告郑州好沃的物业服务有限公司发出的《关于解除郑州迎曦酒店管理有限公司与郑州好沃德物业服务有限公司的联营合同通知》不发生合同解除的法律效力；二、原告郑州好沃德物业服务有限公司于本判决生效后十日内退还被告郑州迎曦酒店管理有限公司履约保证金10万元；三、原告郑州好沃德物业服务有限公司于本判决生效后十日内退还被告郑州迎曦酒店管理有限公司房屋租金85600元；四、原告郑州好沃德物业服务有限公司于本判决生效后十日内支付被告郑州迎曦酒店管理有限公司违约金50000元；五、驳回原告郑州好沃德物业服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告郑州迎曦酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费适用简易程序减半收取6163元，由原告负担5963元，被告负担200元；反诉费3856，由原、被告各负担1928元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李世达二〇二〇年八月三十一日书记员  郑 璐