江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初4771号原告：潘振新，男，1984年12月8日生，汉族，住宜兴市。被告：宜兴安泰建筑商品房屋开发有限责任公司，住所地宜兴环科园太平洋大厦**，统一社会信用代码91320282551243383Q。法人代表人：张旭峰，该公司经理。委托诉讼代理人：查丽莎、应旭晖（受该公司的特别授权委托），江苏崇宁（宜兴）律师事务所律师。原告潘振新与被告宜兴安泰建筑商品房屋开发有限责任公司(以下简称安泰公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陆长平适用简易程序，于2019年6月4日公开开庭进行审理，后组成合议庭于2020年5月8日公开开庭进行了审理，原告潘振新、被告安泰公司的委托诉讼代理人查丽莎.应旭晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘振新向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿2013年1月1日至2018年12月31日止的物业费12500元(发票延迟以及房屋未按设计要求施工导致原告家中严重漏水）、判令被告赔偿因未按宜兴市城建档案馆备案图纸施工的欺诈行为而增加的三倍消费金额的赔偿款1519657元、判令被告赔偿因未按设计要求施工造成房屋外墙漏水的维修费136000元（含搭设外墙脚手架、外墙及保温铲除、垃圾外运，重新按标准建造等费用）、判令被告赔偿安全维修风险费50000元及维权精神损失费72000元、判令被告赔偿因未按设计要求施工导致无法正常装修损失60000元、判令被告承担维修屋顶漏水费用10000元及维修车库一楼内墙费用3000元、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年7月他向安泰公司支付了全部购房款后，安泰公司直至2015年7月1日才开具正式发票，2018年12月13日他向虹亚集团物业管理有限公司（以下简称物业公司）交清了从2013年1月1日至2018年12月31日的物业费12500元并于次日在物业公司陪同下验房，发现房屋南侧、东侧、北侧墙体严重漏水，内墙用的砂浆水泥含量极少，多次与安泰公司电话沟通未获处理且无人解决未按设计要求施工的严重质量问题，2019年1月23日、2月16日两次和安泰公司法定代表人张旭峰沟通外墙维修事宜未果，他只得于同年3月10日自行开始承担安全风险拆除未按图纸设计要求施工的被水泡的体无完肤的外墙墙面并重新按标准施工，根据他到宜兴市城建档案馆查询的房屋施工图纸，在拆除墙体后发现墙体并未按照设计要求施工才导致外墙严重渗水，被告的行为构成欺诈应支付三倍的赔偿金，他通过12345热线电话于2019年3月20日才知道官方管辖权是宜兴环科园建设大队，经向该队工作人员投诉且在罗洪意同志陪同下一起看房，然安泰公司仍置若罔闻，他因此经常分神为此事而苦恼无法全心全意工作产生了精神损失，2018年12月13日拿到房子本来可以立即进行装修，由于被告未按设计要求施工造成严重问题导致他无法正常装修入住，故而被告应赔偿延期装修损失，对于屋顶漏水事宜及车库一楼内墙严重开裂事宜，开发公司更是无人问津，他只得自行修理，为维护他的合法权益，故向法院提起诉讼。被告安泰公司辩称：交纳物业费是业主的义务，与房屋是否存在质量问题没有关联，建造房屋时已严格按照图纸以及相应法律法规进行施工并且整个小区房屋已通过竣工验收且质量合格，不适用消费者权益保护法，整个小区的房屋是在符合交付条件下交付，潘振新陈述的问题没有事实与法律依据且是在没有备案的情况下私自拆除原有已经验收合格的外墙私自建设，潘振新应自行承担费用，房屋不存在无法装修的情形不存在质量问题，因此相关的损失于法无据，请求驳回潘振新的全部诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月27日潘振新与安泰公司签订《商品房买卖合同》1份，约定潘振新以1509866元的价格向安泰公司购买金汇熙园M8幢401室房屋1套、建筑面积208.2平方米、每平方米7252元、2011年7月27日前一次性付清房款、2012年12月31日前取得《宜兴市新建住宅小区交付使用备案证书》交付。合同签订后潘振新于同年7月27日支付了全部房款并与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，2012年12月24日潘振新购买的房屋通过竣工验收，2013年1月9日潘振新根据安泰公司发出的通知于当日签署交房确认书并确认补交房款9790元。2015年7月1日安泰公司开具房屋销售正式发票交由潘振新领取房屋产权证。2018年12月13日潘振新向物业公司交纳了从2013年1月1日起结欠的物业管理费12500元，次日在物业公司的陪同下查看了房屋。嗣后潘振新多次向安泰公司提出房屋存在漏水问题要求解决外墙维修事宜未果。2019年3月10日潘振新自行拆除外墙面并重新施工，并于同年3月20日向环科园建设监察中队投诉，同年4月24日潘振新向本院提起本案诉讼。诉讼中潘振新为证实房屋存在严重漏水情况、内墙砂浆水泥含量少、外墙未按图纸施工工艺施工、多次交涉安泰公司不予理涉的事实，向本院提供自行拍摄的图片、视频及通话录音、房屋施工图纸外装修做法表。安泰公司质证后认为图片、视频、录音均系潘振新单方制作不予认可，并且录音并不完整，录音中张旭峰反复强调要有双方确认的维修方案才可施工，但是潘振新并没有经过同意自行拆除外墙，故由此造成的损失应由潘振新自负，潘振新以手机损坏为由不提供录音原始载体也有违证据规则，故录音不能作为证据使用，案涉房屋经竣工验收合格后才交付，不存在质量问题与施工工艺问题。安泰公司为证实其抗辩意见，向本院提供如下证据：①公消［2011］65号文《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》，以证明公安部消防局针对部分地区建筑外保温材料火灾的情况要求在建工程要拆除更换易燃可燃保温材料并且更换的民用建筑外保温材料要采用燃烧性能为A级的材料，案涉房屋在当时是在建房屋所以对外墙材料进行更换；②节能工程质量隐蔽验收记录，以证明案涉房屋所更换的外保温系统已经过相关部门验收，符合法律规定以及符合安全标准；③建设工程竣工验收报告，以证明案涉房屋已经经过建设部门的竣工验收，对外墙的变更有相应的记录，不存在未按设计要求施工的情况。潘振新对前述证据的真实性无异议，但认为安泰公司提供多少书面资料也无法掩盖内墙严重渗水的事实，通过竣工验收并不意味着房屋不会发生漏水，他是对安泰公司未按设计要求对外墙进行施工进行诉讼，也申请对外墙施工工艺是否符合设计要求进行鉴定。诉讼中本院对鉴定的必要性进行了释明，2020年5月27日潘振新要求对维修损失进行鉴定，本院启动鉴定程序后，鉴定机构江苏建科鉴定咨询有限公司于7月24日汇同双方当事人到现场进行查勘后认为申请人已对涉案房屋进行大量维修且施工已结束，造成现场不具备检测鉴定条件。嗣后该机构退回鉴定。为查明案件事实，承办法官于2020年5月7日向环科院建设监察中队进行调查，该中队负责人述称：潘振新拆除外墙无需审批，2020年3月20日接到投诉后他们汇同相关人员到现场查勘过，发现房屋内二楼朝北卫生间、东南角房间有渗水、东外墙有二三个漏点，当时潘振新已将外墙拆除并搭好脚手架施工，由于潘振新自己讲通过起诉解决问题明确不要开发商修了，所以他们没有要求开发商出具方案维修，当时潘振新并没有讲到工艺问题，房屋验收是合格的，漏水是通病，所以要设立保修制度。上述事实，有房屋买卖合同、发票、房产证、交房确认书、图纸外装修做法表、照片、视频、电话录音、物业管理协议及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中潘振新虽对施工工艺是否符合设计问题申请鉴定，但根据当事人提供的证据，案涉房屋外墙因公安消防方面的要求提高而存在设计变更事项，并且节能工程质量隐蔽验收记录也能够说明房屋外保温系统已经过相关部门验收，案涉房屋更是通过了职能部门的竣工验收，目前并无证据证明外墙存在施工工艺问题，也无证据证明是施工工艺问题造成的所谓外墙渗水，故没有必要也不应对施工工艺是否符合设计要求进行鉴定。《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。案涉房屋于2012年12月24日通过竣工验收，并于2013年1月9日办理了交付手续，到2018年12月物业公司陪同验房时，早已超出质量保修期，除非安泰公司同意继续履行保修义务，否则即使发生维修费用也应由业主自负。潘振新虽向环科园建设监察中队投诉，根据本院的调查也确实能够确认在投诉时房屋存在漏水事宜，但潘振新向环科园建设监察中队明确表示通过诉讼解决无需开发商维修，导致环科园建设监察中队未要求开发商履行维修义务，相应的后果应由潘振新承担。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条的规定，以视听资料为证据的，应提供存储该视听资料的原始载体，然潘振新以手机损坏为由无法提供，因此潘振新应当承担相应的法律后果。尽管潘振新不能提供录音原始载体，但张旭峰并不否认录音，只是认为录音内容并不完整，通话中答应维修但并未答应潘振新拆除外墙进行维修，因此拆除外墙维修的损失应由潘振新自己承担。尽管潘振新对维修损失申请鉴定，但潘振新在诉讼前已经自行拆除了外墙并进行施工，而鉴定机构又以申请人对涉案房屋进行大量维修且施工已结束、现场不具备检测鉴定条件为由退回鉴定，因此造成不能鉴定的责任应由潘振新承担。综上因潘振新无法提供足够的证据证实其自行拆除外墙维修的行为得到了安泰公司的认可，其诉请于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、第十六条的规定，判决如下：一、驳回潘振新对安泰公司的全部诉讼请求。二、本案受理费21568元由潘振新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  陆长平人民陪审员  胡景辉人民陪审员  王 成二〇二〇年八月二十四日书 记 员  吴 渊