广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初1424号 原告（反诉被告）：钟其桃，男，1993年7月3日出生，汉族，住贺州市八步区。 被告（反诉原告）：吴恩常，男，1982年11月13日出生，汉族，住贺州市平桂区。 被告（反诉原告）：贺州市八步区常鑫涂装材料店，住所地贺州市八步区鞍山东路**。 经营者：吴恩常。 二被告共同委托诉讼代理人：卢文德，广西佰纳律师事务所律师。 原告（反诉被告）钟其桃与被告（反诉原告）吴恩常、贺州市八步区常鑫涂装材料店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钟其桃，被告吴恩常、贺州市八步区常鑫涂装材料店共同委托诉讼代理人卢文德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟其桃向本院提出诉讼请求：1、解除原告钟其桃与被告吴恩常于2018年8月5日签订的房屋租赁合同；2、被告贺州市八步区常鑫涂装材料店退出租赁物的使用和经营；3、被告吴恩常向原告支付2020年1月至4月的租金18000元，水费480元、电费316元，被告贺州市八步区常鑫涂装材料店对该债务承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告吴恩常、贺州市八步区常鑫涂装材料店共同承担。事实和理由：2018年8月5日，原告与被告签订《租赁合同》。合同约定：租期5年，租金从2018年8月5日开始计付，租赁期内按每月4500元收取租金；拖欠租金超过30日的，甲方有权解除合同；租赁期内乙方有第八条行为之一的，甲方有权终止合同，收回物业经营权。双方签订合同后，由贺州市八步区常鑫涂装材料店使用租赁物并经营管理。2019年12月前的租金被告吴恩常或贺州市八步区常鑫涂装材料店已按合同约定支付给原告，但从2020年1月起至今的租金有18000元未付，经原告多次追索，被告均以各种理由拒付，且现已无法联系到二被告。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告吴恩常、贺州市八步区常鑫涂装材料店辩称：一、原告单方面解除合同，是严重违约行为。原告单方面于2020年4月16日晚上8点左右锁上被告租赁的门店，拆卸被告安装的摄像头，擅自非法搬走店内物品，并于2020年5月20日开始擅自撬烂店内装修，重新装修，其行为严重违反了《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，违反了《租赁合同》第二条之约定，是严重违约行为。原告单方违约解除《租赁合同》，给被告造成了重大经济损失，被告有权要求原告赔偿一切经济损失。二、被告因受国内冠状病毒疫情之不可抗力的原因未能营业,而未交纳租金，不属于违约行为。自2020年1月8日以来，冠状病毒在我国肆虐，而冠状病毒疫情是一种不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况，根据我国《民法总则》和《合同法》之规定，属于不可抗力，全国人民一致响应党中央和国务院的号召精神，在家积极抗疫，店铺不得营业，直至2020年3月24日才允许部分工商业复工复产。根据我国《民法总则》第一百八十条之规定，被告无需向原告支付2020年1月5日至2020年3月24日期间的租金，即被告未交纳租金的行为不属于民事违约行为。三、原告的诉讼请求不应支持。1、原告要求解除2018年8月5日签订的房屋租赁合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，应予驳回。2、原告要求被告退出租赁物的使用和经营，被告认为原告擅自非法搬走被告店内物品，撬烂被告店内装修，重新装修，在此，对于原告的此种违约行为和侵权行为，给被告造成的损失，被告将提起反诉。3、对于原告要求被告交纳1月至4月份的租金及水电费问题,冠状病毒疫情属于不可抗力，在不可抗力期间，被告没有营业，依法不应承担民事责任，即无需交纳租金。至于水费和电费问题，因双方未经核实，未经结算，无法确定水电费。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告吴恩常、贺州市八步区常鑫涂装材料店向本院提出诉讼请求：1、判决反诉被告钟其桃退还押金9000元;2、判决反诉被告钟其桃赔偿装修费用41507.28元;3、判决反诉被告钟其桃归还红木家具一套；4、判决反诉被告钟其桃退还租赁之前补偿原装修费用10800元。事实和理由:2018年8月5日，双方签订《租赁合同》，约定反诉被告将座落于贺州市八步区鞍山东路12号一楼房屋租赁给反诉原告，租期五年，自2018年8月5日起至2023年8月4日止，租金每月4500元。在履行《租赁合同》过程中，反诉原告按时支付租金至2020年1月5日。但此后因冠状病毒疫情之不可抗力因素的影响，导致反诉原告不能经营，就未交纳2020年1月5日以后的租金。反诉被告在双方未协商解除租赁合同的情况下，于2020年4月16日晚上8点左右锁上反诉原告租赁的门店，拆卸反诉原告安装的摄像头，然后擅自非法搬走反诉原告店内的物品，并于2020年5月20日开始擅自撬烂反诉原告店内装修，重新装修，其行为严重违反了《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，违反了《租赁合同》第二条之约定,是严重的违约行为。反诉原告有权依据我国《合同法》第一百零七条之规定，要求反诉被告赔偿以下经济损失:1、押金损失，在签订租赁合同时交纳的押金9000元。2、装修损失，签订租赁合同后，反诉原告对门店进行了装修，花去装修费69178.8元。租赁合同约定租期五年，现只租用了二年不到,反诉被告就强行单方解除租赁合同，撬烂了反诉原告的全部装修，故应至少赔偿装修费的五分之三，即41507.28元。3、红木家具损失，由于反诉被告强行搬走反诉原告存放在店内的一套红木家具“抵租金”，严重损害了反诉原告的物权，因此反诉被告应当予以归还。 4、一楼原装修费用，《租赁合同》中的补充协议第1条约定“一楼原装修费用由乙方支付”，反诉原告为此支付了原一楼的装修费用10800元。 反诉被告钟其桃辩称：一、反诉被告无需将押金退还给反诉原告。《租赁合同》有关于押金的约定：“乙方向甲方交房时，甲方应将押金，无息退还乙方，如乙方有欠缴的租金及其他未结清的费用，则甲方可将押金折抵后剩余部分退还乙方”。现反诉原告已实际欠缴租金4个月，且未结清租赁期间使用的水电费用，已造成根本性违约，按照合同约定，反诉被告无需将押金退还给反诉原告，可将押金折抵。二、反诉被告无需赔偿反诉原告装修费用。根据合同第七条约定：出租方允许承租方对租赁房屋进行正常的装修或改善增设他物，承租方有权对租赁房屋的内部进行装修、隔断等。租赁期满，房屋租赁内可移动的装修物品归乙方，不可移动物归甲方。且根据公序良俗及市场交易习惯，租赁物内装修费用应由反诉原告自行负担。现因反诉原告个人原因，已有4个月未向反诉被告缴纳租金，形成了根本性违约。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”，第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”。因此，因租赁房屋而支出的装修费用应当由反诉原告自行承担。三、反诉原告请求反诉被告返还红木家具无法律依据。反诉被告已无法取得反诉原告的联系，其可移动物品部分已由反诉原告合伙人自行拆搬，大物件经反诉原告另一合伙人同意，已由反诉被告自行搬离至同层租赁房屋三楼保管。四、反诉被告无需退还原装修费用10800元。关于原装修费用，在《租赁合同》补充协议里已经明确：“一楼原装修费用由乙方支付（包括一楼广告招牌、里面天花吊顶、门口柱子，以实际成本为准)”。综上，请求人民法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。 经审理查明：2018年8月5日，钟其桃作为甲方与吴恩常作为乙方签订《租赁合同》。双方约定：甲方将位于贺州市八步区鞍山东路12号一楼房屋出租给乙方作硅藻泥销售办公使用；租赁期限从2018年8月5日至2023年8月4日止，每月租金为4500元；押金为9000元；乙方负责支付出租房屋的水费、电费；承租方有权对租赁房屋的内部进行装修、隔断等，租赁期满，租赁房屋内可移动的装修物品归乙方，不可移动装修物品无偿归甲方所有；乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由乙方负责赔偿：……4、不交付或者不按约定交付租金连续达30天以上的；乙方向甲方交房时，甲方将押金无息退还，如乙方有欠缴的租金及其他未结清费用，甲方可将押金折抵后剩余部分退还乙方；一楼原装修费用由乙方支付。合同签订后，吴恩常当日向钟其桃交付押金9000元、原装修费10800元，上述房屋交由吴恩常经营的贺州市八步区常鑫涂装材料店使用。吴恩常按约向钟其桃交纳租金，但从2020年1月5日后未再交纳租金。钟其桃多次催收无果后，于2020年4月16日通过微信告知吴恩常终止合同，并收回了房屋使用权。后钟其桃将贺州市八步区常鑫涂装材料店内的一套红木家具移放至该店铺楼上，并于2020年5月20日对房屋重新装修，于2020年5月底转租给他人经营。因吴恩常至今未交纳所拖欠的租金，钟其桃为维护其合法权益诉至本院。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告钟其桃与被告吴恩常于2018年8月5日签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。 1、关于原告钟其桃请求解除合同的问题。被告吴恩常自2020年1月5日后未再交纳租金，且经原告钟其桃多次催收仍未交纳。根据双方签订的《租赁合同》第八条“乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由乙方负责赔偿：……4、不交付或者不按约定交付租金连续达30天以上的”的约定，及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”之规定，原告钟其桃2020年4月16日晚提出终止合同时，符合合同约定及法律规定的解除合同的情形。且其系通过微信向吴恩常提出，吴恩常对钟其桃微信发送内容的真实性无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，本院确认原告钟其桃与被告吴恩常签订的《租赁合同》于2020年4月16日解除。 2、关于原告钟其桃请求被告贺州市八步区常鑫涂装材料店退出租赁物的使用和经营的问题。由于2020年4月16日原告钟其桃解除合同后便收回出租房屋使用权，吴恩常经营的贺州市八步区常鑫涂装材料店实际已没有继续对该房屋进行使用和经营，且该房屋现已由原告钟其桃转租他人使用。故对原告该请求事项本院无需处理。 3、关于原告钟其桃请求被告支付2020年1月至4月租金18000元及水费480元、电费316元的问题。根据查明的事实，被告吴恩常未交纳2020年1月5日至2020年4月16日期间的租金，故其应向原告钟其桃支付三个月10天的租金15000元（4500元×3个月+1500元）。由于双方签订合同后被告吴恩常向原告钟其桃交付了押金9000元，根据双方签订的《租赁合同》第十二条“如乙方有欠缴的租金及其他未结清费用，甲方可将押金折抵后剩余部分退还乙方”之约定，原告钟其桃可将押金9000元用于抵扣被告吴恩常欠付的租金，故被告吴恩常尚应向原告钟其桃支付租金6000元（15000元-9000元）。另，被告吴恩常承租案涉房屋系用于其经营的贺州市八步区常鑫涂装材料店，故被告贺州市八步区常鑫涂装材料店应对上述债务承担共同支付责任。被告吴恩常、贺州市八步区常鑫涂装材料店辩称其受疫情影响未进行营业，请求免除其支付租金的义务。但疫情不属于法律规定的不可抗力的情形，对其请求本院不予支持。原告钟其桃请求被告支付水费480元、电费316元，由于其未能提供相应证据证实被告水电费的欠付情况，故对其该请求本院不予支持。 4、关于反诉原告吴恩常请求反诉被告钟其桃退还押金9000元的问题。由于该押金已用于抵扣其所欠付钟其桃的租金，故对其该请求本院不予支持。 5、关于反诉原告吴恩常请求反诉被告钟其桃赔偿装修费用41507.28元的问题。本案合同的解除系由于反诉原告吴恩常的违约行为导致，根据双方签订的《租赁合同》第七条、第八条之约定，吴恩常的装修损失应由其自行承担。其请求反诉被告钟其桃赔偿，理据不足，本院不予支持。 6、关于反诉原告吴恩常请求反诉被告钟其桃归还红木家具的问题。根据查明的事实，钟其桃收回房屋使用权后将吴恩常的一套红木家具搬离。故反诉被告钟其桃应将该红木家具予以返还。 7、关于反诉原告吴恩常请求退还原装修费用10800元的问题。根据双方签订的《租赁合同》补充协议第1点“一楼原装修费用由乙方支付（包括一楼广告招牌，里面天花吊顶，门口柱子，以实际成本为准）”之约定，该项费用应由反诉原告吴恩常承担，其请求反诉被告钟其桃予以退还，理据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下： 一、确认原告钟其桃与被告吴恩常签订的《租赁合同》于2020年4月16日解除； 二、被告吴恩常、贺州市八步区常鑫涂装材料店共同支付原告钟其桃租金6000元； 三、反诉被告钟其桃返还反诉原告吴恩常红木家具一套； 四、驳回原告钟其桃、反诉原告吴恩常的其他诉讼请求。 案件本诉受理费135元，反诉受理费667元，合计802元，由被告吴恩常、贺州市八步区常鑫涂装材料店共同负担。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  于松贵 人民陪审员  邹 梦 人民陪审员  邵建扬 二〇二〇年八月二十五日 法官 助理  杨 娟 书 记 员  陈怡扬