河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初1478号原告：韩换克，男，1976年11月24日出生，汉族，住河南省中牟县。原告：高革，女，1962年3月7日出生，汉族，住郑州市。原告：王喜玲，女，1975年6月6日出生，汉族，住河南省中牟县。三原告共同委托诉讼代理人：刘园，河南豫龙律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：韩艳鸽，河南豫龙律师事务所律师。被告：南熙福邸小区业主委员会（第一届），编号2018410111004。业主委员会成员：路保安、李闻天、王四涛、毛永郑、周克勤、郑树生、周凯南熙福邸小区业主委员会（第一届）主任：周克勤委托诉讼代理人：亢银忠，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐媛丽，北京市京师（郑州）律师事务所律师。原告韩换克、高革、王喜玲与被告南熙福邸小区业主委员会（第一届）业主撤销权纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩换克、高革、王喜玲共同委托诉讼代理人刘园、韩艳鸽，被告南熙福邸小区业主委员会（第一届）主任周克勤及其委托诉讼代理人亢银忠、徐媛丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩换克、高革、王喜玲向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决撤销南熙福邸小区业主代表大会于2019年6月16日作出的授权南熙福邸小区业主委员会（第一届）重新选聘物业服务企业的决定；2、请求法院依法判决南熙福邸小区业主委员会（第一届）于2020年1月13日签订的《南熙福邸物业服务合同》无效；3、请求法院依法判决诉讼费由被告南熙福邸小区业主委员会（第一届）承担。事实与理由：韩换克、高革、王喜玲为南熙福邸小区业主，依法享有按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作等权利。2019年6月16日，南熙福邸小区业主代表大会违反《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《河南省业主大会和业主委员会指导规则》等规定作出了授权南熙福邸小区业主委员会（第一届）重新选聘物业服务企业的决定；南熙福邸小区业主委员会（第一届）违反法律、行政法规的强制性规定于2020年1月13日擅自签订了《南熙福邸物业服务合同》。该行为严重侵犯了韩换克、高革、王喜玲的知情权；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务的权利等合法权益。为维护韩换克、高革、王喜玲及南熙福邸小区全体业主的合法权益，特依据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至法院，望判如所请。被告南熙福邸小区业主委员会（第一届）辩称，韩换克、高革、王喜玲请求法院撤销南熙福邸小区业主代表大会授权南熙福邸小区业主委员会（第一届）重新选聘物业服务企业的决定及请求判决南熙福邸小区业主委员会（第一届）签订的《南熙福邸物业服务合同》无效无事实和法律依据，应当依法判决驳回韩换克、高革、王喜玲的诉讼请求。一、韩换克、高革、王喜玲主体不适格。首先，韩换克、高革、王喜玲提交《房屋买卖合同》用于证明其系南熙福邸小区业主，但该小区已经办理了不动产权证，韩换克、高革、王喜玲应提交不动产证用于证明其业主身份，否则不排除其将房屋出卖的情况。其次，从诉状具状人处的签字可以明显看出系一人所签，与南熙福邸小区业主委员会（第一届）领取的两份诉状中具状人签字一栏的字体完全不一致，与其提交的房屋买卖合同中买受人处的签字也明显不一致，因此，请法院依法核实韩换克、高革、王喜玲行使撤销权是否系其本人的真实意思表示。最后，对业主代表大会所作决议行使撤销权，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，涉及到全体业主的共同利益，韩换克、高革、王喜玲为个别业主，不能代表小区全体业主，无权单独行使属于全体业主的权利，小区管理实行多数人原则，非全体一致原则。二、韩换克、高革、王喜玲提起撤销权诉讼不是为了小区业主的整体利益，而是为了个人私利。南熙福邸小区业主委员会（第一届）是为了小区业主的利益成立的依法备案的合法组织，筹备组成员及业主委员会成员是为了小区业主的利益不计回报的付出。小区前期物业服务质量差，收费高，小区业主早已怨声载道，小区前期物业收费标准为2.6元/平方米/月，新选聘的物业收费标准为1.68元/平方米/月，且服务质量高。而韩换克、高革、王喜玲为了个人私利，不顾小区大多数人的利益，肆意行使业主撤销权；就南熙福邸小区业主委员会（第一届）所知，韩换克、高革、王喜玲均在小区内享有特权，其未经过业主委员会及小区业主同意，擅自侵占小区绿地为己所用，其所占用的面积均不在购房合同约定的专有面积内，韩换克、高革、王喜玲的行为是小区前期物业服务公司默许的，因此，韩换克、高革、王喜玲不愿意让新物业公司入驻，并且，韩换克本人是做绿化的，小区的绿化都是他来负责的，小区的燃气费缴纳是王喜玲的烟酒部负责，可见，韩换克、高革、王喜玲与小区前期物业存在利益关系，因此其极其不愿意新的物业公司入驻，所以才提起本次诉讼。三、韩换克、高革、王喜玲请求法院撤销南熙福邸小区业主代表大会授权南熙福邸小区业主委员会（第一届）重新选聘物业服务企业的决定没有法律和事实依据。首先，南熙福邸小区实行业主代表大会制，履行与业主大会相同的职责。其次，南熙福邸小区业主委员会（第一届）于2019年5月28日将召开业主代表大会的时间、地点及会议议程不但在小区内进行了公告，而且在业主群里也进行了发布，发布公告时韩换克、高革、王喜玲均在微信群，充分保障了业主的知情权，韩换克、高革、王喜玲称侵犯其知情权毫无事实依据，是虚假陈述，请法院在查清事实后依法追究其虚假陈述的法律责任。再次，南熙福邸小区业主代表大会作出授权南熙福邸小区业主委员会（第一届）重新选聘物业服务企业的决定符合相关法律规定的程序，是合法有效的，且未侵犯韩换克、高革、王喜玲的权益。四、南熙福邸小区业主委员会（第一届）严格按照业主代表大会授权通过招标选聘的物业服务企业，并与新的物业服务企业签订的合同合法有效，并没有侵犯业主的实体权利，且韩换克、高革、王喜玲作为业主享有的是撤销权，其诉请确认南熙福邸小区业主委员会（第一届）签订的《南熙福邸物业服务合同》无效没有事实和法律依据。综上所述，南熙福邸小区业主代表大会召开的程序合法，南熙福邸小区业主委员会（第一届）与新的物业公司签订的物业服务合同的程序和内容均符合法律规定，未侵犯业主的权益，韩换克、高革、王喜玲主张事实缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回韩换克、高革、王喜玲的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：韩换克、高革、王喜玲系南熙福邸小区业主。南熙福邸小区业主代表人员名单在郑州市××东新区白沙镇人民政府备案，共16人，分别为：秦杭、薛庆春、孙绍康、王巧云、吕品、马广、李卫华、陈亮、冯爱莲、李琳琳、李锦、胡志伟、郝树芹、朱少侠、陈丽娟、孙允静。2018年9月29日，南熙福邸小区召开首次业主代表大会，会议表决成立南熙福邸业主代表大会及业主委员会，推选了业主委员会委员，表决通过了《业主公约》、《业主代表大会议事规则》，并将上述通过的内容在郑州市××东新区白沙镇人民政府备案，编号为2018410111004的河南省业主大会业主委员会备案证书显示，业主大会名称：南熙福邸小区业主代表大会；业主大会地址：郑东新区白沙镇南熙福邸小区；业主委员会届别：南熙福邸小区业主委员会（第一届）；业主委员会任期：2018年9月29日至2023年9月28日；业主委员会成员：路保安、李闻天、王西涛、毛永郑、周克勤、郑树生、周凯。郑东新区白沙镇南熙福邸小区在郑州市郑东新区白沙镇政府备案的《业主代表大会议事规则》第三章议事内容。第十一条业主代表大会的议事内容：（一）制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则；（二）制定和修改业主大会会议表决规则；（三）选举、罢免或者更换业主委员会成员；（四）确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业；（五）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（六）听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告；（七）决定物业共用部分，共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配；……。决定前款第八、九项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2019年5月28日，南熙福邸小区业主委员会（第一届）将召开业主代表大会的时间、地点和会议议程以公告形式在南熙福邸小区内楼梯口处张贴、在小区业主微信群中转发，并听取了业主的意见。公告主要内容为：南熙福邸小区定于2019年6月16日上午9:30，在金水区政七街27号金审宾馆三楼会议室召开，会议有三项议程：一、请各位业主代表投票表决授权郑东新区白沙镇南熙福邸小区第一届业主委员会组织公开招标选聘物业服务企业。二、请各位业主代表投票表决：授权郑东新区白沙镇南熙福邸小区第一届业主委员会组织业主与开发商郑州华安置业有限公司对南熙福邸小区进行产权界定。……。特此公告（2019年5月29日至2019年6月13日）。2019年5月28日，南熙福邸小区业主委员会（第一届）通过邮寄送达的方式将南熙福邸小区召开第二次业主代表大会的时间、地点和会议议程告知了郑州市郑东新区白沙镇政府物业办。2019年6月16日，南熙福邸小区召开第二次业主代表大会，南熙福邸业主委员会委员，业主代表薛庆春、孙绍康、王巧云、吕品、马广、李卫华、陈亮、冯爱莲、李琳琳、胡志伟、朱少侠、孙允静出席会议并进行投票表决，庙小童、关鹤、李德法、牛素英、姜成岩、谢华列席代表参加会议。上述业主代表经投票表决，以同意票数12票、同意业主人数75%、同意业主占总面积75%的结果通过了以下内容：1、业主代表授权小区业主委员选聘物业服务企业；2、业主代表授权小区业主委员会组织业主与开发商郑州华安置业有限公司对南熙福邸小区进行产权界定；……。2019年6月18日，南熙福邸小区业主委员会（第一届）在小区内发布公告，公告主要内容为：南熙福邸小区第二次业主代表大会已于2019年6月16日上午在金水区政七街金审宾馆召开，南熙福邸业主委员会主持会议。业主代表大会议题如下：一、授权业主委员会组织公开招标选聘物业服务企业。二、授权业主委员会组织业主与开发商郑州华安置业有限公司对南熙福邸小区进行产权界定。……。经到会业主代表记名投票表决，均同意上述三项议题，这样，同意的人数占总人数的75%且专用部分占建筑物总面积75%，特此公告。2019年12月10日，南熙福邸小区业主委员会（第一届）委托郑州郑宏物业咨询服务有限公司为“南熙福邸”小区项目业主委员会重新选聘物业服务企业全权代理物业招标工作。2019年12月12日，南熙福邸小区业主委员会（第一届）作为招标人，郑州郑宏物业咨询服务有限公司作为招标代理发布《物业管理招标公告》，公告主要内容为：一、招标物业区域的简要说明：……。二、招标单位资格要求：……。三、招标资格预审方式：资格预审，现场报名；四、招标报名及招标文件领取时间和地点：1、投标报名及招标文件领取时间：2019年12月12日-12月18日；……5、招标公告发布：《郑州晚报》、《东方今报》。2020年1月13日，南熙福邸小区业主委员会（第一届）作为甲方与河南正美物业服务有限公司作为乙方签订《南熙福邸小区物业服务合同》一份，第十条合同期限及续约。1、本合同约定的服务期为2020年1月16日至2023年1月15日。……。2010年1月14日，南熙福邸小区业主委员会（第一届）、郑州郑宏物业咨询服务有限公司发布《物业管理中标公告》，并将该公告张贴至小区内，公告主要内容：受南熙福邸小区业主委员会（第一届）委托，郑州郑宏物业咨询服务有限公司就南熙福邸项目的物业采用公开招标的方式选聘物业服务企业，按照相关法律法规的要求，现就本次招标结果公布如下：一、开标信息：开标时间：2020年1月2日14时30分。开标地点：郑州市郑东新区商务外环路与商务东四街交叉口联合中心大厦2206会议室。二、招标人：南熙福邸小区业主委员会（第一届）。三、中标人：河南正美物业服务有限公司。四、招标代理机构：郑州郑宏物业咨询服务有限公司。2020年1月15日，南熙福邸小区业主委员会（第一届）发布公告，公告主要内容为：南熙福邸小区业主委员会（第一届）本着维护全体业主利益、降费不降服务标准原则，与河南正美物业服务有限公司签订了正式物业服务合同并于2020年1月15日生效，物业服务管理收费标准：（一）第一年1.68元/㎡；（二）第二、三年1.85元/㎡；（三）车位服务管理费50元/月。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。郑州恒祥物业服务有限公司与南熙福邸小区业主签订的《前期物业管理服务协议》中明确规定：前期物业管理指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。据此郑州恒祥物业服务有限公司与南熙福邸小区签订的《前期物业管理服务协议》于2020年1月14日终止。2020年1月15日，南熙福邸小区业主委员会（第一届）以《关于要求郑州恒祥物业服务有限公司撤出南熙福邸小区的通知函》的形式函告郑州恒祥物业服务有限公司，通知函的主要内容为：……请贵公司在合同终止后15日内及时做好各项物业移交工作，并在法律规定时间内完成上述移交工作……。本院认为，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。本案中，关于应否撤销南熙福邸小区业主代表大会于2019年6月16日作出的授权南熙福邸小区业主委员会（第一届）重新选聘物业服务企业决定的问题。根据《河南省物业管理条例》第十八条规定，业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。南熙福邸小区召开第二次业主代表大会前，以多种形式将召开业主代表大会的时间、地点和会议议程予以公告，并听取了业主的意见。2019年6月16日，南熙福邸小区召开第二次业主代表大会时，南熙福邸小区16名业主代表中的12名业主代表参加，12名业主代表所代表的专有部分占建筑物总面积的75%，且代表业主人数占总业主人数的75%，该12名业主代表均投票表决同意授权业主委员会组织公开招标选聘物业服务企业等三项议题，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项和《物业管理条例》第十一条第四项规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。依据上述法律、条例的规定，南熙福邸小区业主代表大会于2019年6月16日作出的授权南熙福邸小区业主委员会（第一届）重新选聘物业服务企业的决定，合法有效，故韩换克、高革、王喜玲要求撤销南熙福邸小区业主代表大会于2019年6月16日作出的授权南熙福邸小区业主委员会（第一届）重新选聘物业服务企业的决定的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。关于南熙福邸小区业主委员会（第一届）是否有权选聘物业服务企业的问题。南熙福邸小区第二次业主代表大会投票表决通过授权南熙福邸小区业主委员会（第一届）选聘物业服务企业的决定，合法有效，且选聘的含义显然包括了选择和确定两层意思，即南熙福邸小区第二次业主代表大会实际已经授权南熙福邸小区业主委员会（第一届）选定物业服务企业，该授权事项不违反法律、行政法规的强制性规定，故南熙福邸小区业主委员会（第一届）执行南熙福邸小区第二次业主代表大会的决定，通过招标形式选聘物业服务企业，公示招标结果，确定河南正美物业服务有限公司为中标企业，并与其签订《南熙福邸物业服务合同》，是南熙福邸小区第二次业主代表大会授权南熙福邸小区业主委员会（第一届）选聘物业服务企业的必然结果和具体表现形式，南熙福邸小区业主委员会（第一届）的上述行为不违反法律、行政法规的强制性规定，故韩换克、高革、王喜玲要求确认南熙福邸小区业主委员会（第一届）于2020年1月13日签订的《南熙福邸物业服务合同》无效的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。需要指出的是，任何权利的行使皆应受到合理的限制，业主撤销权是基于建筑物区分所有权所享有的对专有部分的所有权以及对专有部分以外的共有部分享有和共同管理的权利派生的从权利，该特性决定了单个业主在行使权利时应对业主代表大会或业主委员会作出的决定负有必要限度内容忍义务，并受到全体业主代表大会或业主共同制定的《业主公约》和《业主代表大会议事规则》的规制，否则必然会不利于社区和谐，亦增加了业主委员会的管理难度及成本，最终可能损害全体业主的权益。另外，南熙福邸小区业主委员会（第一届）作为由业主选举依法成立的业主委员会，应当积极维护广大业主的利益，规范自己对物业公司的管理，以便更好地为小区居民服务，促进小区和谐。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第三十四条，《河南省物业管理条例》第十六条、第十八条、第二十二条、第二十六条、第三十条，《河南省住房和城乡建设厅关于印发的通知》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告韩换克、高革、王喜玲的诉讼请求。案件受理费100元，由原告韩换克、高革、王喜玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王娜二〇二〇年八月十一日书记员  王欣