贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初8572号原告：陈礼云，男，侗族，1989年1月14日出生，住贵州省三穗县。原告：姚本莲，女，侗族，1991年9月10日出生，住贵州省三穗县。委托诉讼代理人（特别授权）：滚燕子，贵州维律律师事务所律师。被告：贵州兴凯隆房地产开发有限公司，地址贵州省凯里市温州大道**凯里国际商贸城********，统一社会信用代码：915226015733203433。法定代表人：吴九龄，系该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：黎颖，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：杨长瑛，贵州瀛黔律师事务所律师。原告陈礼云、姚本莲诉被告贵州兴凯隆房地产开发有限公司（以下简称：兴凯隆房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年6月10日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告陈礼云、姚本莲的委托诉讼代理人滚燕子、被告兴凯隆房地产公司的委托诉讼代理人黎颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈礼云、姚本莲向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2019年9月19日签订的编号为2019006701号《商品房买卖合同》；2、依法判决被告退还原告购房款133649元，并支付违约金1336.49元，共计134985.49元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号：2019006701），合同约定：原告购买被告开发的凯里商贸城三期Ｂ区，建筑面积为26.99平方米，套内面积为20.88平方米，房屋总价为234482元；根据该合同约定，原告采用分期付款方式支付房款；被告应当在2020年3月18日前向原告交付该商品房；同时合同第十三条“逾期交房责任”约定，逾期超过30日，原告有权退房。原告退房的，应当书面通知被告。被告应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告于2019年9月19日向被告支付首付款124482元，于2019年12月18日向被告支付第一期购房款9167元，截至2020年3月18日，被告未能依约向原告交付该商品房，构成违约。依据合同约定，原告于2020年4月11日书面通知被告依约履行合同义务，被告未依约履行，原告于2020年4月30日向被告送达解除《商品房买卖合同》通知书，依约行使解除合同权并要求被告退还已交付房款以及承担相应的违约责任，被告至今未有任何答复。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告兴凯隆房地产公司辩称，一、原告诉请要求直接解除双方签订的《商品房买卖合同》无法律依据，请人民法院驳回原告的诉讼请求。2019年9月19日，原告与被告就购买“凯里国际商贸城”三期B区第39幢2层39212号房屋签订了一份《商品房买卖合同》，双方在合同中约定交付时间为2020年3月18日。合同签订后，被告就工程进度可以如期交房后开业运营，但正值疫情到来，从2020年1月15日开始放假后，根据省州市政府及有关部门的要求，直至2020年5月底才陆续开工，且因市场材料供应的客观原因，现还无法恢复至年前的施工状态。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条的规定，现原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，不应当得到支持。同时，被告也请求人民法院根据疫情对施工的影响，将《商品房买卖合同》交房时间延长至2021年3月30日，但客户可以在2020年底前进场装修。同时，依据《合同法》第九十六条的规定，如果当事人行使解除权发出通知后，要求人民法院确认解除权的效力，而非直接要求人民法院判决解除，因此原告要求判决解除双方签订的合同无法律依据。二、原告要求的交房时间实际已无意义，被告只需向凯里亿联国际商贸城交付房屋即可。原告与被告签订合同的当日，同时也与凯里亿联国际商贸城有限公司签订了一份《委托经营管理合同》，合同中约定，原告将购买的房屋以委托经营管理的形式委托凯里亿联国际商贸城有限公司对其购买的房屋进行经营管理，管理期限为5年，前三年无租金，后两年计租，因此，虽然双方在《商品房买卖合同》约定了交房时间，但是因原告与第三人签订《委托经营管理合同》的约定而发生了改变。被告无论是否如期交付房屋，房屋交付的对象均已变更为凯里亿联国际商贸城有限公司而非原告。综上，原告的诉讼主张无法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年9月19日，以原告陈礼云、姚本莲为买受人、被告兴凯隆房地产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》及《补充协议》附件十二，主要内容为：1、原告购买被告开发建设位于凯里商贸城三期Ｂ区，建筑面积为26.99平方米，总价款为234482元。2、买受人采取分期付款的方式，应当在2022年8月30日前分期支付房价款：2019年9月19日已付款124482元，剩余房款110000元分期支付，分期三年，从2019年9月30日起计，至2022年8月30日止，之后每季度月末为还款日（即9月底，12月底，3月底，6月底）每季度应还款金额为9167元。3、被告应当在2020年3月18日前向买受人交付该商品房。出卖人逾期交房的违约责任为“……逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。同日，二原告作为甲方与案外人凯里亿联国际商贸城有限公司作为乙方签订了《委托经营管理合同》，合同主要内容为：“……第二条甲方同意将其购买的位于凯里国商贸城39栋2层212号的房屋内附属设施全权委托给乙方，由乙方代甲方出租给第三方从事合法经营活动，并委托乙方在出租合同上代表甲方签字。第三条委托期限为60个月，前三年自2019年10月1日起至2022年9月30日止（具体以美食城开业时间作为委托起点），后两年以此类推。第四条委托用途：委托房屋作为经营性商业用房。第五条委托经营收益分成：前三年为市场培养期，无收益回报。第四、第五年按市场实际收益9:1分成（甲方占90%，乙方占10%作为运营费用）。委托期内的物业管理费、能耗费、水电费、不再向甲方收取……”。《商品房买卖合同》签订后，原告已按照合同约定于2019年9月19日实际支付被告购房款124482元，于2019年12月18日支付分期购房款9167元。2020年3月18日，被告未如约按期交付房屋。2020年4月11日原告采用邮寄的方式向被告发出《通知书》，内容为：“本人陈礼云、姚本莲共同于2019年9月19日与贵公司签订购房合同（合同编号2019006701），购买贵公司开发的凯里国贸商贸城三期Ｂ区第39幢2层2-39212号房，建筑面积为26.99平方米，套内面积为20.88平方米。合同约定贵公司应于2020年3月18日将房屋交付给我方，但至今贵公司并没有依约将房屋交付给我方，已经构成违约。现本人按照合同约定向你方发出通知，要求你方按约支付逾期交房违约金，并立刻将房屋交付给我方，如逾期超过30日未交付，则我方将按照合同约定解除与贵公司的购房合同，并要求贵方按照合同约定退还购房款以及承担相应的违约责任。因你方的违约行为造成我方的权利处于不稳定状态，我方有权按照法律规定行使不安抗辩权，故在你方依约履行合同义务之前，我方不再缴纳剩余的购房款”。2020年4月30日，二原告再次向被告邮寄发出一份《通知书》，内容为：本人陈礼云、姚本莲共同于2019年9月19日与贵公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2019006701），购买贵公司开发的凯里商贸城三期Ｂ区，建筑面积为26.99平方米，套内面积为20.88平方米。合同约定贵公司应于2020年3月18日将房屋交付给我方，但贵公司截至2020年4月29日，仍未向我方交付该房屋，贵公司的行为已构成违约。本人于2020年4月11日已通知过贵公司依法履行合同义务，但至今未有任何答复。现本人依据该合同第十三条“逾期交房责任”之约定依法行使解除权，证实解除与贵公司的商品房买卖合同关系，并要求贵公司依约行使合同解除后的退还已交付房款以及承担相应的违约责任，若贵公司不依约行使合同解除并不退还已交付房款以及不承担相应的违约责任，本人将采取诉讼手段维权。特此告知”。现原告认为被告的行为违反了双方合同的约定，向本院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。因原、被告双方未能达成一致意见，本院未能主持双方当事人进行调解。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原告陈礼云、姚本莲与被告兴凯隆房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方真实意思表示，且未违反法律的规定，本院对此予以确认，原、被告应依约行使权利、履行义务。本案中，原告已依约履行支付购房款的义务，被告亦应在约定的期限内向原告交付房屋。关于疫情对交房时间影响的问题。被告辩称案涉房屋因疫情影响未按合同约定期限交房属不可抗力，本案未达到解除合同的条件，希望将交房时间延长至2021年3月30日。本院认为，新冠肺炎疫情的到来致使被告未能在约定期间内交房属于不可抗力的因素，且根据《最高人民法院印发〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉的通知》第四条的规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”。故因疫情导致被告未能按约交房属于不可抗力的因素，本案解除合同的条件并未成就。本案中，原告邮寄退房通知书，行使约定解除权的行为，因案涉房屋未达到解除合同的条件，故该行为并未达到解除合同的目的。现原告诉请解除合同，本院不予支持，进而对对原告诉请退还购房款及支付违约金的诉请，本院亦不予支持。本案中，被告同时申请变更履行期限至2021年3月30日，因被告未能充分举证证明应延长至该交房履行期限的正当性，且过分延长交房时间是对原告权利的损害，根据公平原则，并结合《贵州省住房和城乡建设厅关于新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间房屋建筑和市政工程项目开（复）工有关事宜的通知》等文件精神要求及本案的实际情况，酌情将案涉房屋交房的履行期限变更为2020年12月31日，该期限仅作为判断案涉《商品房买卖合同》是否达到解除条件的参考依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院印发〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉的通知》第四条的规定，判决如下：驳回原告陈礼云、姚本莲的诉讼请求。案件受理费已减半收取3421元，由原告陈礼云、姚本莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  刘平华二〇二〇年八月二十八日法官助理张健婕书记员周榕