河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0192民初1928号原告:王含，男，1967年5月12日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：王焱，男，系王含之子。委托诉讼代理人：袁满满，河南学新律师事务所律师。被告：河南省文广建筑劳务有限公司，住所地郑州市管城区圃田乡南岗村**院**楼****附**。法定代表人：陈文广，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭国柱，河南泽重律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉洁，河南泽重律师事务所律师。第三人：郑州保利置业有限公司，住所，住所地郑州航空港区新港大道西侧div>法定代表人：赵国武，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：任培培，河南针石律师事务所律师。原告王含与被告河南省文广建筑劳务有限公司（以下简称文广劳务公司）、第三人郑州保利置业有限公司（以下简称郑州保利公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。原告王含委托诉讼代理人王焱、袁满满，被告文广劳务公司委托诉讼代理人郭国柱，第三人郑州保利公司委托诉讼代理人任培培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王含向本院提出诉讼请求：1.请求停止并解除对郑州航空港区鄱阳湖路76号润丰锦尚15号楼2单元1303室的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：港区法院在文广劳务公司与郑州保利公司债权人代位权纠纷一案的执行工作中，未经详细调查，错误的将王含合法所有的房屋认作郑州保利公司的财产，进而错误的将案涉房产予以查封，王含对港区法院的执行行为不服，提出异议，港区法院于2020年6月23日作出（2020）豫0192执异81号执行裁定书，驳回王含的异议请求。事实上王含与文广劳务公司和郑州保利公司之间的纠纷没有任何牵扯，王含与郑州保利公司于2013年4月8日就签订了合法有效的房屋买卖合同并已付清全部房款，案涉合同也已经实际履行，王含早已实际占有使用案涉房屋，以上均发生在法院查封之前，这些足以证明王含就是案涉房屋的合法所有权人，法院查封的上述房产系王含合法购买，与郑州保利公司没有任何关联，法院在未调查清楚相关事实的基础上擅自查封原告的房产的行为明显错误且违反法律规定，故提起诉讼。王含在庭审中对事实部分补充说明如下：王含与郑州保利公司签订的《四方协议书》实际上为合法有效的商品房买卖合同，购房款是通过工程款抵房款的形式向郑州保利公司进行了支付，且已经支付完毕，未办理过户是因为案涉房产有抵押贷款，未办理解押，导致无法正常办理过户，还因为郑州保利公司与郑州市泰宏消防工程有限公司（以下简称泰宏消防公司）在发票上有纠纷，所以未协助办理过户，不是王含原因，房地产公司初始房号与房管局系统登记的房号存在不一致是常见现象，案涉房屋实为同一套房源。被告文广劳务公司辩称，1、在法院查封案涉房屋之前王含未与郑州保利公司签订合法有效的合同。依据《四方协议书》第九条约定：“本协议自丙方与丁方签订商品房买卖合同后向乙方付款时生效”，王含未能向法院提供其与郑州保利公司签订的《商品房买卖合同》，也未向法院提供王含向泰宏消防公司付款的证据材料，该协议为无效协议。2、王含未向法院提供非因王含自身原因未办理过户登记的证据。根据文广劳务公司向法院提供的证据材料，除文广劳务公司查封保全的相关房屋外，案涉小区其他房屋早已办理过户登记，案涉小区房屋均已具备办理过户登记的条件，而案涉房屋未办理过户登记，王含对案涉房屋未办理过户登记存在重大过错。3、《四方协议书》所约定的房屋非文广劳务公司查封保全房屋。《四方协议书》所约定的房屋为润丰锦尚小区15号楼2单元13层1302号，而文广劳务公司查封房屋位于润丰锦尚小区15号楼2单元13层1303号，因此，王含不具备本案诉讼主体资格。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，王含所提供的证据不能排除文广劳务公司对登记在被执行人郑州保利公司名下的不动产的执行，请求驳回王含的诉讼请求。第三人郑州保利公司述称，2013年4月8日，河南保利置业有限公司（以下简称河南保利公司）与泰宏消防公司签订郑州润丰水尚消防分包工程施工合同，泰宏消防公司的项目经理为倪红军即实际施工人，后因其个人原因将工程转给王含，该合同施工完毕，因郑州保利公司欠泰宏消防公司工程款，经协商，郑州保利公司、河南保利公司与王含、泰宏消防公司签订四方协议，以郑州保利公司开发的润丰锦尚项目15号楼2单元1302号房屋抵偿欠付的工程款，未办证是因为泰宏消防公司没有给足发票。本院经审理认定事实如下：2014年，河南保利公司（甲方）、泰宏消防公司（乙方）、王含施工队（丙方）签订《协议书》，约定由王含施工队垫资将润丰水尚消防工程剩余部分全部完工，甲方按照三方确认金额结清丙方尾款，甲方承诺向丙方支付的尾款为支付乙方工程款项，由乙方出具发票，甲方将该工程尾款支付给乙方，乙方收到该工程尾款应及时支付给丙方，本协议签订仅作为解决目前润丰水尚消防工程进展之手段，乙方认可本协议的签订并不会对甲乙双方此前签订的《郑州润丰水尚消防分包工程施工合同》有任何的责任减免这一事实。该协议未注明具体时间。2015年，河南保利公司（甲方）、泰宏消防公司（乙方）、王含（原告、丙方）、郑州保利公司（第三人、丁方）签订《四方协议书》，约定甲、乙双方就甲方发包的润丰水尚小区消防工程于2013年4月8日签订了《建设工程施工合同》，甲方尚欠乙方部分工程款，丙方拟购买丁方开发的润丰锦尚项目商品房，需支付购房款578698元，四方均同意丁方指定丙方将部分或全部购房款直接付至乙方账户，用于抵销甲方所欠乙方的相同价值的工程款，丁方经股东会决议已同意上述事项。四方达成如下协议：一、丙方购买丁方房屋为润丰锦尚小区15号楼2单元13层1302号，面积92.39㎡，单价6263.64元/㎡，房款总价578698元，由于该房屋属于特殊优惠购房，四方均认可丙方购房协议以内部认购协议形式签订，丁方承诺丙方所购房屋的正式网签合同在2015年12月31日前签订，丁方指定丙方将578698元购房款付至乙方提供的账户；二、乙方根据本协议收到丙方支付的款项后，视为甲方已支付乙方等额工程款，乙方应向甲方开具等额的建筑业发票，并放弃以任何理由再向甲方主张该收款等额工程款的权利；三、丙方根据本协议约定向乙方付款后，乙方应向丙方提供加盖乙方印章的付款凭证，丁方认可丙方取得的该付款凭证等同于丙方向丁方缴纳等额的购房款的凭证，此后，丙方放弃以任何理由要求退款，以及要求解除其与丁方商品房买卖合同的权利；四、正式网签购房合同签订后，丙方凭借其依据本合同取得的加盖乙方印章的付款凭证向丁方换取等额的购房款发票，此后，丁方放弃再向丙方主张该等购房款，以及要求解除其与丙方商品房买卖合同的权利；五、甲、丁双方之间因本协议所产生的债权债务，由甲、丁双方自行协商解决；六、本协议签订的目的在于解决款项的支付、流转、确认等已明示事项，不涉及未明示的事项；九、本协议自丙方与丁方签订商品房买卖合同后向乙方付款时生效。该协议未注明具体签订时间。王含及郑州保利公司均提供由郑州保利公司出具的申请日期为2015年11月3日的《房款抵工程款审批单》，该审批单显示施工单位为泰宏消防公司，施工内容为润丰水尚消防工程，结算金额7558471.28元，已付款总额4404737.02元，用于抵款的房源四套，包含案涉房产“锦尚项目15楼2单元1302号”，该房产单价6263.64元/平方米，面积92.39平方米，总价578697.7元。泰宏消防公司分别于2015年11月27日向河南保利公司开具金额分别为500000元、1600000元、795811元，合计金额为2895811元的建筑业统一发票。郑州保利公司主张泰宏消防公司未全额开具工程款发票，最后一次发票开具日期为2020年4月。王含及郑州保利公司均主张未签订商品房买卖合同及未办理网签的原因是泰宏消防公司未足额开具工程款发票。郑州保利公司于2020年7月26日出具《证明》，内容为“我公司开发的润丰锦尚15号楼2单元1302号，房源预测面积为：92.39㎡，办理预售证时，房管局联机备案系统房号为15号楼2单元1303号，后产权面积为91.87㎡，实为同一套房源。特此证明。”郑州保利公司在庭审中亦陈述初始编号是开发公司自东向西编排，在办理房产预售证时房管局是自西向东编排，现在的1302号房屋已经在2015年8月通过网签商品房买卖合同售予他人。泰宏消防公司于2020年7月28日出具《证明》，内容为“兹证明我公司在2015年与王含、河南保利置业有限公司、郑州保利置业有限公司四方签署的以工程款抵房款由王含购买润丰锦尚小区15号楼2单元13层1302号房屋的协议真实有效，并已实际履行，案涉房屋也早已实际交付王含占有使用。”王含另提供由“谢向东”于2017年4月18日签名确认的《业主信息登记表》、《资料签领表》、《楼宇交接书》、《房屋验收记录表》等证据拟证明案涉房屋的接收时间及接受房屋号为1303号；提供2015年5月23日物业费、装修保证金的收款收据、燃气和暖气的缴费记录以及案涉房屋屋内照片拟证明案涉房屋已实际装修入住。经向谢向东询问，谢向东认可其系受王含雇佣，代为收房，该房屋由王含出资装修，暂时由其作为员工宿舍居住。另查明，王含认可并未向泰宏消防公司支付购房款，因王含为消防工程的实际施工人，实际系以工程款抵扣购房款进行的支付。郑州保利公司认可河南保利公司与郑州保利公司法定代表人为同一人，二者为关联公司，亦认可王含已通过抵扣工程款的形式支付房款。王含在庭审中陈述其在本市有住房一套，办公用房一套。本院在执行文广劳务公司与郑州保利公司债权人代位权纠纷一案中，于2019年10月12日作出（2019）豫0192民初4285号之七民事裁定书，查封郑州保利公司开发建设的位于郑州航空港区××路××楼××单元××室房产，并于2019年10月16日采取查封措施，后因郑州保利公司未履行义务，文广劳务公司申请强制执行，本院于2020年6月2日作出（2020）豫0192执936号执行裁定书，裁定拍卖、变卖上述房产，王含提出书面异议，要求停止对该房屋的执行并解除查封，本院于2020年6月23日作出（2020）豫0192执异81号民事裁定书，认为王含所提交证据显示房屋系抵账所得，无合法有效的书面合同，且有关房屋信息与本院查封房屋不一致，不满足排除执行条件，故对王含的异议请求不予支持。王含遂向本院提起执行异议之诉。本院认为，依据郑州保利公司的陈述以及王含所提供的收房手续等证据可以证明，王含与郑州保利公司、河南保利公司、泰宏消防公司签订的《四方协议书》中所约定用于抵账的1302号房屋系郑州保利公司对房屋的初始编号，该房屋在房屋行政主管部门重新编号为1303号，并已于2017年4月18日向王含予以交付，本院所查封的房屋与王含所主张权利的房屋系同一套房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”王含与郑州保利公司、河南保利公司、泰宏消防公司签订的《四方协议书》虽实为“以房抵债协议”，但该协议中已经明确约定了王含向郑州保利公司购买案涉房屋，王含与郑州保利公司之间的房屋买卖合同关系成立且生效，王含系案涉房屋的买受人，且已经通过抵销泰宏消防公司欠付其工程款的方式支付了对价，并在法院对案涉房屋查封之前已经实际占有使用了案涉房屋，房屋未办理过户登记系因泰宏消防公司未足额向河南保利公司开具工程款发票，郑州保利公司拒绝配合网签商品房买卖合同并办理过户登记，非因王含自身原因未办理过户登记，王含依法享有对案涉房屋的物权期待权，能够排除对案涉房屋的执行，对其要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求予以支持。对房屋查封的解除系在本判决生效之后由执行部门在一定期限内作出的执行措施，不应由民事案件中作为诉讼请求提出，对其要求解除查封的诉讼请求不予处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：停止对郑州航空港区鄱阳湖路76号润丰锦尚15号楼2单元1303室的执行。案件受理费9586元，由被告河南省文广建筑劳务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  乔东亮二〇二〇年八月二十四日书记员  吴迎晖