广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初7032号原告深圳市前海中新控股集团有限公司，住所地深圳市前海深港合作区。法定代表人蔡双英。委托诉讼代理人徐鸣涛，广东穗江律师事务所律师。委托诉讼代理人谢金华，广东穗江律师事务所实习律师。被告广东建方房屋租赁管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人周松。委托诉讼代理人陈静佳，男，汉族，，身份证住址广东省饶平县，系公司员工。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳市前海中新控股集团有限公司的委托诉讼代理人徐鸣涛、谢金华，被告广东建方房屋租赁管理有限公司的委托诉讼代理人陈静佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年4月4日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将合同列明的38栋租赁房屋及附属设施等出租给被告做公寓用途使用，此合同经双方签字并盖章已生效，被告至今未履行合同义务，违反了合同约定，存在违约行为。被告的行为严重损害了原告的合法利益，故请求法院判令：1、被告赔偿原告违约金1956954.27元；2、被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告将其第一项诉讼请求变更为请求判令被告支付原告赔偿金1956954.27元，同时将事实与理由部分中的“违约行为”变更为缔约过失行为。原告认为，被告存在违反先合同义务的行为，被告向原告隐瞒了自身资金严重不足，需要向银行申请贷款或授信的事实，该事实直接影响到原告决定是否与之合作，但被告以银行贷款或授信未获批准为由解除房屋租赁合同，且从未提供与贷款有关的材料，其解除房屋租赁合同可能另有其他原因。被告的行为给原告造成了包括信赖利益在内的利润损失，双方于2019年1月底确认租赁意向，被告于2019年5月25日通知解除房屋租赁合同，期间，原告为此投入大量的人力、物力、财力，并失去与第三方交易的机会，损失了可能获得的租金收益，被告的行为与原告的损失有因果关系，如果没有被告的欺诈，原告可以选择与他人进行合作，而不会产生该损失。由于被告的欺诈行为，原告误以为被告有能力履行此合同，最终造成原告巨大损失，故原告的损失与被告的欺诈行为有因果关系，被告应承担缔约过失赔偿责任。被告辩称，1、原告提交的房屋租赁合同，其签署的日期是2019年4月4日，该份合同并非是双方权利义务所体现的协议，仅作为推进项目之用。2、涉案合同尚未生效，被告的贷款申请经银行审批并实际将相关款项发放至被告的账户之日起合同方才生效，该合同是附条件生效的合同，若被告的贷款申请未通过银行审批，导致双方签署的原合同未生效的，双方不承担任何责任，合同停止执行。3、根据合同约定，原告应在合同签署之日起30天内交付物业，但是原告却始终未能依照合同约定交付物业，被告认为违约责任应当属于原告。4、原、被告就涉案杨美村房屋租赁项目的合作已经终止，所有签署的协议已经解除，一是原告没有按照订金协议的要求在30天内完成协议所列的七项工作，二是被告关于杨美村租赁项目未通过银行贷款审批，被告从2019年1月份开始积极向贷款银行补充提交材料，积极地促成交易。5、根据被告提供的证据，在补充协议里面明确约定并告知被告取得银行的授信且贷款通过银行审批予以实际放款，原告清楚该事实与合同之间具有重大关系，因此特意设定为生效条件，约定如果生效条件未达成的，双方互相不承担任何责任，因此可以证明被告不存在隐瞒或者是欺诈的行为。经审理查明，被告广东建方房屋租赁管理有限公司原名称为广州建方房屋租赁管理有限公司。2018年12月28日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《租赁意向书》，约定甲方拟将其承租运营的位于深圳市龙岗区坂田扬美路杨美村共38栋房屋整体转租给乙方，双方达成了租赁意向。2019年4月4日，原告作为出租人即甲方，被告作为承租人即乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙岗区坂田扬美路杨美村共38栋房屋（租赁建筑物面积为43458.9平米）出租于乙方，租赁期限为自房屋交付并经承租人验收合格之日起的96个月，具体日期以双方签署《房屋交接确认书》为准；租期内全部租赁房屋的租金及物业管理费共计为319193452.01元，具体租赁房屋的前5年平均租金单价标准为45.03元每平方米每月，前5年平均物业管理费单价标准为19.3元每平方米每月，5年的租金及物业管理费总额为1677372元；甲方应在合同签署之日起30日内即2019年5月4日前将合同附件九所列的18栋租赁房屋全部交付乙方，于2019年6月30日前将合同附件一列明剩余租赁房屋交付乙方；乙方应于第五个租赁年度届满五年之日起15个工作日内向甲方支付790万元作为租赁保证金；若乙方存在违约情形致使甲方书面提出提前解除本合同的，或乙方无正当理由要求解除合同的，则乙方应向甲方支付相当于解除合同时本合同项下全部租赁期内租金及物业管理费总额的20%作为违约金。合同同时还约定了其他内容。同时，原告作为出租人即甲方，被告作为承租人即乙方，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定双方经协商一致对于2019年4月4日签订的《房屋租赁合同》（简称原合同）生效条件进行了修改：1、本合同自双方签字、盖章，且乙方的贷款申请经银行审批并实际将相关款项发放至乙方账户之日起生效；2、双方同意，若因乙方的贷款申请未通过银行的审批或放款导致双方签署的原合同未能生效的，双方互不承担任何责任，原合同双方均不再执行。原告在该补充协议中签署的落款时间为2019年4月4日，被告在该补充协议中签署的落款时间为2019年4月8日。2019年4月17日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《订金协议》,约定鉴于双方拟就杨美村38栋房屋租赁项目开展合作，现就合作订金的支付及合同主体变更等事宜达成协议：1、。；2、乙方应于2019年4月23日之前向甲方支付承租租赁房屋的订金100万元；3、甲方应于收到被告支付的订金起30日内应完成相应七项事宜。《订金协议》签订后，被告向原告支付了约定的订金100万元。2019年5月24日，被告向原告发出《协议解除及订金退还告知函》，主要内容为：“贵我双方于2019年4月17日签署《定金协议》，约定我司就杨美村38栋房屋租赁项目合作向贵司支付订金，我司已按原协议第二条的约定于2019年4月23日前向贵司支付了承租租赁房屋的订金100万元，根据原协议第五条的约定，‘乙方为取得银行贷款授信或同意放款的书面审批意见的，则双方所有合作及签署的文件自动终止，甲方退还订金至乙方指定账户后，双方互不承担违约责任’，现因我司未能取得银行贷款授信或同意放款的书面审批意见，经慎重考虑，决定终止本次合作并解除所签署的原协议，贵司应按照原先的约定自本函发出之日起5个工作日内即2019年5月31日前将我司已支付的100万元订金退还至我司指定账户”。原告表示已于2019年5月25日收到该告知函。2019年8月6日，原告作为甲方，被告作为乙方，案外人彭政华（原告法定代表人）作为丙方，三方签订《委托付款协议》，约定，鉴于甲乙双方于2019年4月17日签署《订金协议》，且乙方分别于2019年5月24日和2019年7月23日向甲方发出《协议解除及订金退还告知函》和《订金退还催告函》，丙方为甲方的法定代表人及实际控制人，现经三方协商，甲方委托丙方向乙方返还原协议约定100万元订金相关事宜达成协议：1、甲方委托丙方依据原协议约定直接向乙方返还原协议中乙方已支付给甲方的100万元订金；2、丙方同意接受甲方委托，以丙方的个人账户在2019年8月15日前向乙方返还支付100万元订金；3、乙方收到本协议第二条丙方支付的款项三个工作日内向丙方开具收据证明；4、乙方收到原协议约定100万元订金后，视为甲方已按照原协议约定履行返还订金的义务，乙方不再另行要求甲方、丙方支付任何款项。6、因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决，协商不成的，则任何一方可以将争议提交中国广州仲裁委员会按照其仲裁规则进行裁决。《委托付款协议》签订后，原告向被告退还了订金40万元，因原告未返还剩余的60万元订金，被告据此向中国广州仲裁委员会申请仲裁，该仲裁委员会于2020年4月10日作出（2019）穗仲案字第12711裁决，裁决原告向被告支付60万元及违约金。被告提交的中国建设银行股份有限公司广州天河支行于2020年5月19日出具的《情况说明》，内容为：“2019年4月，广东建方房屋租赁管理有限公司（原名广州建方房屋租赁管理有限公司）向我行提交了关于深圳市龙岗区坂田街道扬美路杨美村内38栋房屋（总共建筑面积43458.9平方米）租赁项目的租房租赁贷款申请，经受理审核，因该项目暂不符合我行相关信贷管理要求，我行未予以最终批复。”原告提交的两份《扬美长租公寓项目合作协议》以及《独家经营授权委托书》，显示原告于2018年11月30日与深圳市扬美德实业股份有限公司（以下简称扬美德公司）签订了两份合作协议，约定双方的合作范围是扬美德公司与扬美长租公寓项目的业主签订了租赁合同且已装修改造好的位于深圳市龙岗区坂田扬美路杨美村共计44栋长租公寓（包括涉案的38栋房屋）；由原告来进行目标公寓的独家经营，独家经营是在未来10年时间内和目标公寓范围内，扬美德公司准许原告独家经营目标公寓内的所有长居公寓，经营方式包括部分或全部自己利用、部分或全部转租，将部分与全部与第三方合作等。被告认可该合作协议及委托书的真实性，但认为扬美德公司只是二房东并非业主，且可以明确扬美德公司与业主租赁合同剩余租赁期限并没有达到8年以上，而本案中原、被告签订的订金协议中关键的一条就是要求原告将前手租赁合同的剩余租赁期限续约到8年以上，且取得房屋所有人出具的同意转租函，同时与扬美德公司签署补充协议向房屋业主支付租金的主体变更为原告，而原告都未在约定期限内予以履行，因此被告按照合同约定解除合同合法。庭审时，原告陈述为积极履行杨美村房屋租赁项目，在签订租赁意向书后协助被告做尽职调查，2018年12月28日至2019年1月8日，原告与被告沟通草拟房屋租赁合同，并于2019年4月4日签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，该合同由被告最终拟定，合同编号前均添加了“GF”开头，被告代理人作为被告的法务人员参加了上述合同及协议的拟定；原告认为被告在杨美村房屋租赁项目合作期间存在欺诈嫌疑，因被告自始未表明是否具有将近3200万元的自有资金，若被告没有将近3200万元的自有资金，则不存在发放贷款的可能性，因被告未向原告说明该事实，造成原告损失大量投入资金和物力，被告至少存在过错，被告声称银行于2019年5月中旬进行了回复，但未出具相应的证明材料，被告现在才补交中国建设银行出具的《情况说明》，故合同终止可能存在其他原因。被告则陈述其为积极履行扬美村房屋租赁项目，于2018年12月28日签订《租赁意向书》后将项目相关材料提交给拟贷款的银行进行审核，并根据银行反馈意见进行说明及补充提交资料，被告自2019年1月至2019年3月根据银行贷款的具体要求，促成银行审批人员去合同项目的现场进行走访勘验，并签订了用于推进项目所用的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2019年4月19日，被告根据《订金协议》向原告支付了订金100万元，因二房东及业主的租赁期限计算存在较大误差，杨美村项目所涉及的物业产权规划不清晰且未出具相应的承诺书，原告未完成《订金协议》中明确由原告承担的合同义务（七项事项），才最终导致银行未向被告发放贷款，造成合同无法履行，故被告不应承担任何责任；原告主张被告隐瞒自身资金不足，银行在早期初步审核阶段便已评估可贷款13400万元左右的资金，不存在缺乏自有资金的事实。庭审结束后，被告补充提交了由中喜会计事务所出具的《广州建房房屋租赁管理有限公司2018年度审计报告》，显示截至2018年12月31日被告货币资金为31468215.34元、流动资产合计723852268.09元。原告认为，该份审计报告尾页无相关审计人员签字盖章，无法体现是审计报告的一部分，且就算该份审计报告真实，根据合同约定以及被告与银行工作人员的微信记录显示，被告至少需要投入约3340万元的自有资金，而审计报告显示被告仅有货币资金31468215.34元，证明其自有资金并不足以满足银行贷款条件。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告于2019年4月4日签订《房屋租赁合同》，后又签订了《房屋租赁合同补充协议》，对原《房屋租赁合同》的生效条件作出了特别约定，双方对原租赁合同的相关条款已作出变更。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件；附生效条件的合同，自条件成就时生效；当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。本案中，补充协议约定的被告贷款申请确未通过银行的审批，该生效条件未能成就，故涉案的《房屋租赁合同》并未生效。根据补充协议第二条约定，若因承租人未能通过银行的审批或放款导致双方签署的合同未能生效的，双方互不承担任何责任，原合同双方均不再执行。因此，被告无需向原告承担违约或赔偿责任。况且，现有证据不足以证实原告主张的被告故意隐瞒自身资金不足等存在欺诈行为的事实，被告在双方项目的合作过程中积极与相关银行磋商贷款事宜，不存在为其利益不正当地阻止合同生效条件成就的情形，亦无证据证明被告存在其他过错，无需向原告承担缔约过失赔偿责任，故原告的诉求缺乏事实及法律依据，本院予以全部驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告深圳市前海中新控股集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费22412元，减半收取11206元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  易小波二〇二〇年八月十三日书记员  钟沐辰