广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终688号上诉人(原审原告、反诉被告)：陈永锋，男，1973年2月27日出生，汉族，住广东省翁源县*********。委托诉讼代理人：陈素勤（陈永锋的妹妹），住广东省韶关市武江区。委托诉讼代理人：杨模海，广东德行律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：翁源县九里香市场管理有限公司，住所地：广东省翁源县**********。法定代表人：林国妃，该公司经理。委托诉讼代理人：卜金辉，广东泰如律师事务所律师。上诉人陈永锋与上诉人翁源县九里香市场管理有限公司(以下简称九里香公司)租赁合同纠纷一案，均不服翁源县人民法院（2019）粤0229民初1307号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈永锋及其委托诉讼代理人陈素勤、杨模海、被上诉人九里香公司的法定代表人林国妃及九里香公司的委托诉讼代理人卜金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈永锋上诉请求：撤销一审判决第四项，改判九里香公司赔偿陈永锋的装修损失91096元（182192元×50%)，即在一审判决九里香公司赔偿陈永锋装修损失72876.8元的基础上增加18219.2元。事实和理由：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但九里香公司对陈永锋的装修损失责任划分应当调整为50%，即九里香公司赔偿陈永锋装修损失91096元才公平合理。九里香公司不能保证租赁物的合同用途，对签订合同和改建、装修过程中占用人行通道的情况未尽到合理的提示和告知义务，其对陈永锋损失的产生至少应与陈永锋承担同等责任。一审法院认定陈永锋对损失的产生负较大的责任不合理，恳请二审法院予以纠正，支持陈永锋的诉讼请求。二审询问时，陈永锋补充如下理由：一审法院判决九里香公司承担40%的责任不合理。从九里香公司的名称可以看出其对九里香农贸市场负有管理义务，九里香公司比陈永锋更清楚租赁物是否要封闭，但其没有尽到提醒义务，因此，九里香公司的责任至少与陈永锋的责任是平等的。九里香公司辩称，一、九里香公司是交付租赁物的出租方，九里香公司将租赁物交付给陈永锋使用符合合同约定的用途，到目前为止，陈永锋没有证据证明租赁物不能用于经营超市。二、九里香公司只负责提供商铺，商铺并未围闭，对于租赁物现状，陈永锋在签订合同之前到现场看过，陈永锋认为经营超市必须要改建，其对此是明知的。至于如何改建，是陈永锋自己的事情，不是出租人的义务。出租人不需要授意陈永锋改建商铺，也不负有指导陈永锋如何改造的义务。陈永锋上诉提出九里香公司未尽到合理的提示、告知义务没有法律依据，其将消防通道违建的违法行为强加给九里香公司不合理。陈永锋经常经营农贸市场，也是超市经营的专业户，经验丰富，对于商铺如何改造，比一般人具有经验，何况不能围闭、堵塞消防通道都是常识。陈永锋上诉认为九里香公司没有保证租赁物的用途显然不是事实，涉案商铺之所以被拆，是陈永锋违法改建造成的，九里香公司不应承担任何法律责任。九里香公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈永锋的一审诉讼请求，并支持九里香公司的一审反诉请求；2.一、二审诉讼费由陈永锋负担。事实和理由：一、关于本诉部分。(一）一审判决适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第四项的规定解除案涉合同，适用法律错误。对于案涉合同是否可依据上述规定得以解除，应从以下三个方面予以分析：一是九里香公司是否违反了合同的约定；二是政府拆除陈永锋对租赁物的改建、装修部分是否必然导致其合同目的不能实现；三是若合同目的不能实现，九里香公司对此是否有过错。首先，根据陈永锋对租赁物进行改建、装修的事实，足以证明九里香公司已按照合同约定将租赁物交付给了陈永锋使用。其次，案涉商铺是农贸市场，不是封闭式的商场，陈永锋对此是清楚的。陈永锋租赁案涉商铺的目的是经营超市，经营超市存在多种样式，不采用封闭租赁物的方式，陈永锋同样可以经营超市，其合同目的同样可以实现。由此可见，政府拆除陈永锋对租赁物的违法改建、装修部分，并不影响或者妨碍陈永锋使用案涉商铺并以其他合法方式经营超市。政府拆除陈永锋对租赁物的改建、装修部分的原因，是陈永锋擅自改建、装修租赁物。如果陈永锋按照规定取得政府的审批许可和按照政府的规划要求，是可以对租赁物进行改建、装修的。其次，政府拆除的是陈永锋对租赁物的违法改建、装修部分，而不是租赁物本身，租赁物本身并未毁损或者灭失。因此，政府拆除陈永锋对租赁物的违法改建、装修部分，并不必然导致合同目的无法实现。再有，陈永锋如何取得审批许可是其份内之事，与九里香公司无关。九里香公司对陈永锋改建、装修租赁物的行为不负有合理提示、告知义务，也未违反诚信原则，不能将陈永锋违法改建、装修租赁物引发的相关法律后果归责于九里香公司，九里香公司并无过错。同时，一审判决认定合同目的无法实现，如继续履行合同，不符合公平原则。该认定实际上是将政府强拆的对象认定为租赁物本身，属于认定事实错误。（二）政府强拆的对象，是陈永锋对租赁物的违法改建、装修部分，而不是租赁物本身。因此，一审判决认定案涉合同于2019年5月23曰（政府通知书最后拆除期限）解除是错误的。案涉合同何时解除，关键是政府拆除陈永锋对租赁物的改建、装修部分后，陈永锋有无向九里香公司提出解除合同和向九里香公司返还租赁物。在政府强拆后至今，陈永锋一直未向九里香公司提出解除合同，也未向九里香公司返还租赁物，直至九里香公司收到一审法院送达的诉讼材料后，才知悉陈永锋要求解除合同的意思表示。而在政府强拆后，九里香公司曾多次致电询问陈永锋如要退租，可双方协商解除合同、返还租赁物和有关租金、费用结算问题，但陈永锋一直不予理睬。根据合同相对性原则，除了由法院或者仲裁机构在审理案件时依法解除合同外，合同的解除均由当事人进行。因此，在陈永锋向一审法院提起本案诉讼前，案涉合同是否解除、如何解除或者何时解除，是九里香公司与陈永锋之间的内部事，与政府强拆行为无关。故，政府拆除陈永锋对租赁物的违法改建、装修部分，并不必然导致合同立即解除。因此，一审判决认定案涉合同于2019年5月23日解除，缺乏事实和法律依据。（三）政府强拆的对象是陈永锋对租赁物的违法改建、装修部分，不是租赁物本身。租赁物本身并未拆除和灭失，在合同未解除之前，并不影响其对租赁物本身的占有和使用。因此，一审判决认定租金从2019年2月15日计算至5月23日止错误。而且自政府强拆陈永锋对租赁物的违法改建、装修部分后，其一直未向九里香公司返还租赁物，租金应当计算至陈永锋实际向九里香公司返还租赁物时止。（四）一审判决以陈永锋单方委托的鉴定评估报告为依据，确认陈永锋的改建、装修损失为182192元，以及以九里香公司未尽到“合理的提示、告知义务，有违诚实信用原则”为由，认定九里香公司存在违约行为，应承担相应的违约责任，认定事实和适用法律错误。首先，陈永锋提供的装修损失评估报告是其在本案诉讼期间单方委托鉴定的，九里香公司对此并不知情，且鉴定机构勘查鉴定现场时也未通知九里香公司到场确认，而九里香公司的证人证实陈永锋所用的一些装修材料的费用与评估报告评估的费用明显存在不同。因此，陈永锋单方委托鉴定的评估报告不具有客观真实性，不能作为认定其违法改建、装修租赁物损失的依据。其次，陈永锋未经政府审批许可对租赁物进行改建、装修的行为，是违法行为。因陈永锋自身的违法行为所造成的改建、装修损失，应由陈永锋自行承担，九里香公司没有违反合同，不存在任何过错，不应承担赔偿责任。二、关于反诉部分。如上所述，九里香公司已经按照合同约定将租赁物交付给了陈永锋使用，全面、适当履行了合同。陈永锋未经政府审批许可，擅自对租赁物进行改建、装修的行为，是违法行为，九里香公司对此没有任何过错，也未违反合同。同时，政府拆除的是陈永锋对租赁物的违法改建、装修部分，不是租赁物本身，而且政府拆除后，陈永锋一直未与九里香公司解除合同，也未将租赁物返还给九里香公司，故合同仍然有效，双方应继续履行。因此，一审法院以九里香公司存在违约致使合同目的无法实现为由，认为陈永锋享有合同解除权，继而解除案涉合同，认定事实和适用法律错误。因此，九里香公司反诉要求陈永锋继续履行合同、支付剩余的保证金和首年剩余的租金，有事实和法律依据，应予以支持。陈永锋辩称，一、陈永锋对租赁物的改建是基于九里香公司的授意。二、基于九里香公司的授意发生的改建被拆除，九里香公司存在过错。三、一审法院认定合同解除日期正确。四、一审法院采信陈永锋提供的损失鉴定结论符合法律规定。五、从官渡镇人民政府出具的《复函》可以看出，强拆的原因不是报建与否，而是封闭了消防通道，而消防通道又在租赁面积450平方米内。九里香公司认为政府强拆与其无关，以及政府强拆的不是租赁物本身而是违建部分，九里香公司没有过错。该观点忽略了合同目的是经营超市，也忽略了九里香公司作为出租方和市场管理人，不仅不尽安全提示和改建后果风险告知义务，反而授意陈永锋改建的过错责任。九里香公司还认为支持陈永锋的赔偿诉求，就是支持违法行为。该观点忽略了改建的过错不仅在于陈永锋，如果改建是一种违法行为，九里香公司无疑是违法行为人的“帮凶”。陈永锋向一审法院起诉请求：1.解除陈永锋、九里香公司于2019年2月28日签订的《商铺租赁合同》；2.判决九里香公司向陈永锋返还租金6.5万元；3.判决九里香公司向陈永锋双倍返还租赁保证金共10万元；4.判决九里香公司赔偿陈永锋装修损失194092元；5.案件诉讼费用由九里香公司负担。九里香公司向一审法院反诉请求：1.判令陈永锋继续履行其与九里香公司于2019年2月28日签订的《商铺租赁合同》，并向九里香公司支付未付的租赁保证金5万元和首年租金的另一半6.5万元，合计支付11.5万元；2.案件反诉费用由陈永锋负担。一审法院认定事实：2019年2月28日，九里香公司（甲方）就其享有经营管理权的九里香农贸市场商铺与陈永锋（乙方）签订《商铺租赁合同》，内容包括：“一、租赁商铺地址及商铺面积：1、租赁商铺地址：广东省翁源县*********************档商铺；2、租赁商铺面积约450平方米。二、租赁物用途：1、乙方租赁甲方商铺的用途为经营超市，但在租赁期限内乙方不得从事生猪肉、蔬菜类经营项目；2、在租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁物的用途。三、租赁期限：1、租赁期限从2019年2月15日至2028年12月31日；2、租赁期满后，如甲方仍享有本合同项下的市场商铺承包权，在甲方继续出租的情况下，乙方在同等条件下享有优先承租权。四、租金、租赁保证金及支付期限：1、从2019年2月15日起至2023年12月31日的租金为每年人民币壹拾叁万元（￥130000.00元）；2、从2024年1月1日起至2028年12月31日的租金在原租金的基础上递增10%，即每年租金为人民币壹拾肆万叁千元(￥143000.00元)；3、签订合同时，乙方应向甲方一次性支付首年租金的一半，即陆万伍千元(￥65000.00元)，首年租金的另一半于当年12月31日前一次性付清：以后每年的租金按半年支付一次，乙方应于每年的6月30日前一次性支付一半租金，于每年的12月31日前一次性支付另一半租金；4、为了保证本合同的全面履行，签订本合同时，乙方应向甲方交纳租赁保证金人民币壹拾万元(￥100000.00元）；5、租赁期满后，如乙方没有拖欠租金、水电费、卫生费等费用，则甲方在租赁期满后五个工作日内将租赁保证金无息退回给乙方，如乙方有拖欠租金、水电费、卫生费等费用或者因乙方违约需要承担违约赔偿责任，则甲方有权直接从租赁保证金中予以扣除相应的金额，扣除后的余额甲方应及时退回给乙方；如租赁保证金不足以支付乙方拖欠的租金、水电费、卫生费、违约赔偿等费用的，甲方有权继续向乙方追讨；五、商铺设施、商铺修缮及有关费用的承担：1、甲方投资建设的市场区域内的公共设施设备，乙方有权免费合理使用；2、乙方在装修、改造商铺过程中需改变商铺原貌或者改变商铺主要结构时，应经甲方同意，且在确保安全的情况下方可施工；如未经甲方同意擅自施工，甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿因此造成的损失；3、乙方为了经营超市的需要而对租赁商铺进行装修、改造所发生的一切装修费、改造费用由乙方自行承担；4、租赁商铺的消防设施设备由乙方负责，乙方应根据国家有关消防的规定建设布置，并经消防部门验收合格后方可用于经营；5、乙方进行商业活动期间产生的水电费、治安费、卫生费、税费以及乙方在商铺内安装电话、宽带、有线电视等设备的费用，由乙方自行承担；6、租赁期间，因乙方故意或者重大过失导致租赁商铺原有的设施设备损坏，由乙方自行维修，所产生的维修费用由乙方承担，如损毁的，乙方应予以赔偿；7、甲方将商铺交付给乙方使用后，商铺的日常修缮维护由乙方自行承担；8、租赁期满，乙方不得拆除或者破坏已装修固定的设施及商铺构架。六、双方的权利义务：（一)甲方的权利义务：1、按约定将本合同项下的商铺交付给乙方使用；2、按本合同规定向乙方收取租金、租赁保证金及其他费用或逾期违约金；3、监督乙方按约定使用商铺，如发现乙方未按约定使用商铺，或者发现乙方违规、违法经营，有权要求乙方立即或者限期整改；4、不得无故干涉乙方的正常经营行为，乙方使用租赁商铺经营的一切风险和法律责任由乙方自行承担；5、配合乙方办理工商、税务等登记手续。（二）乙方的权利义务：1.按照约定的用途合理使用商铺，未经甲方书面同意不得擅自改变商铺的用途；2、按照约定支付租金及其他费用；3、合法经营，照章纳税，不得利用商铺进行非法活动；4、确保消防安全，如因乙方故意或者重大过失造成人身财产损害的，由乙方承担全部赔偿责任；5、未经甲方书面同意，不得向任何第三方转租租赁商铺。七、违约责任：1、如乙方未按照约定向甲方支付租金，应按日以应付未付金额的2%向甲方支付逾期付款违约金，逾期三个月以上的，甲方有权解除合同，且不予退回租赁保证金；2、在租赁期限内，除出现法定事由或者约定事由可以解除合同外，双方不得无故解除合同，如一方解除合同不符合法定事由或者约定的事由，应向另一方付违约金10万元，因此给另一方造成损失的，违约方仍应予以赔偿；3、租赁期限内，如乙方有擅自将商铺转租、转让或转借，利用商铺进行违法违规经营，利用商铺进行非法活动，损害公共利益或甲方利益等行为的，甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿因此给甲方造成的损失；4、在租赁期限内，因不可抗力因素造成本合同无法继续履行的，双方互不承担违约责任，合同即时终止。八、特别条款：1、在租赁期限内，如因政府征收租赁物所在地的市场，本合同即行终止，双方互不承担违约责任，甲方无需向乙方付支付任何赔偿或者补偿；2、在租赁期限内政府征收时，乙方应无条件服从，政府所支付的属于商铺装修部分的赔偿或者补偿归乙方所有，其他的赔偿或者补偿归甲方所有；3、在租赁期限内，如甲方经政府同意需对租赁物所在的市场进行全面升级改造，则双方同意终止本合同，合同终止后，乙方应在合理期限内搬迁完毕，乙方同意甲方按照乙方的商铺装修残值进行适当补偿；市场升级改造后，如乙方需继续租赁甲方商铺经营超市，在同等条件下乙方享有优先承租权。九、其他约定：1、双方在履行本合同中如发生争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉；2、本合同如有未尽事宜，经甲、乙双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力；3、本合同自双方签字盖章后生效。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力。”同日，陈永锋向九里香公司支付了押金（即合同约定的保证金）5万元。3月27日，陈永锋向九里香公司支付了租金6.5万元。之后，陈永锋将原来开放式的C1号-12号商铺封闭改造并进行装修。2019年5月7日，官渡镇人民政府向九里香公司和陈永锋发出限期清理/拆除通知书，要求当事人须于5月23日前清理在C1号-12号商铺的乱搭乱建，并于5月下旬对C1号-12号商铺的装修、搭建进行强制拆除。就当事人因何构成乱搭乱建问题，经一审法院致函官渡镇人民政府，官渡镇人民政府复函称：我单位于2019年5月份开展“六乱”专项整治行动，经排查发现九里香市场管理公司将九里香市场原衣服行C1-12号摊档出租给陈永锋，因C1-12号摊档改变市场的建设原状，将敞开式摊档擅自改建为封闭式（包括市场通道均封闭），因此我单位于2019年5月7日向九里香市场管理公司和陈永锋均发出了《限期清理/拆除通知书》，并于5月下旬与县住建局联合执法时进行了拆除。2019年5月17日，陈永锋委托广州市华盟价格事务所（以下简称华盟事务所）对其在C1号-12号商铺的装修费用进行评估。7月15日，华盟事务所作出评估结论书，认定C1号-12号商铺的装修费用总计为182192元，陈永锋因此支付评估费9100元。2019年6月5日，陈永锋申请韶关市韶州公证处对上述商铺的现状进行证据保全，因此支出公证费2800元。2019年6月20日，陈永锋诉至一审法院，提出上述诉讼请求。在该案诉讼过程中，九里香公司于2019年7月19日向该院提起反诉，提出上述反诉请求。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。本诉部分：1、是否解除《商铺租赁合同》问题。结合双方签订的《商铺租赁合同》租赁物的范围、面积及市场规划图、官渡镇人民政府复函等证据，可以确认九里香公司出租给陈永锋的商铺面积中确实包含了市场人行通道。在签订合同和陈永锋对商铺进行封闭改建、装修的过程中，九里香公司对占用人行通道的情况未尽到合理的提示、告知义务，有违诚实信用原则。而且，双方签订合同所涉商铺用途为经营超市，因经营超市的封闭式改建、装修不符合规划建设要求而被强制拆除，导致陈永锋的合同目的无法实现，如继续履行合同，不符合公平原则。因此，根据合同法第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，陈永锋主张合同于2019年5月23日（政府通知书最后拆除期限）解除，符合法律规定，该院予以支持。2、租金返还问题。双方签订的合同履行起始日为2019年2月15日，签订合同后，陈永锋对租赁物进行了改建、装修，2019年2月15日至5月23日期间租赁物实际上由陈永锋占有使用，故其应按照合同约定支付该期间的租金34548元（130000元/年÷365天/年×97天）。陈永锋已支付九里香公司租金65000元，超出陈永锋应负担租金金额的30452元应由九里香公司予以返还。3、保证金返还问题。保证金的目的是保障合同的履行，因该院已支持陈永锋解除合同的诉讼请求，九里香公司已无继续占有保证金的基础，故对陈永锋已支付的保证金50000元亦应予以返还。该保证金并非定金，双方在合同中亦未约定双倍返还的情形，故陈永锋要求双倍返还无事实和法律依据，该院不予支持。4、装修损失承担问题。根据华盟事务所的评估结论书，陈永锋对租赁物进行装修的费用为182192元，对其该损失金额该院予以确认。陈永锋主张的公证费2800元，是其为收集证据所支付的费用，不属于双方履行合同所造成的损失，应由其自行负担。鉴定费9100元属于诉讼费用范畴，应由双方根据诉讼胜负情况分担。九里香公司因在签订合同和改建、装修的过程中对占用人行通道的情况未尽到合理的提示、告知义务，有违诚实信用原则，应承担相应的违约责任。但作为承租方的陈永锋在查看过租赁物现状的情况下，对租赁物如何改建、装修才能符合约定的用途，其应更加清楚。陈永锋对租赁物能否满足其使用目的应尽到必要的审查义务，而且其在没有充分了解政府的市场规划和能否封闭改建的情况下即进行改建和装修，对损失的产生亦负有较大的责任。根据合同法第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，结合双方的违约行为，应由九里香公司赔偿陈永锋的装修损失72876.8元（182192元×40%），其余损失由陈永锋自行负担。反诉部分，因一审法院已支持陈永锋要求解除合同的诉讼请求，九里香公司要求陈永锋支付剩余保证金5万元和首年剩余租金6.5万元无事实基础和法律依据，该院不予支持。据此，一审法院依照《中法人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，于2019年12月12日作出（2019）粤0229民初1307号民事判决：一、陈永锋与翁源县九里香市场管理有限公司在2019年2月28日签订的《商铺租赁合同》于2019年5月23日解除；二、限翁源县九里香市场管理有限公司在判决发生法律效力后十日内向陈永锋返还租金30452元；三、限翁源县九里香市场管理有限公司在判决发生法律效力后十日内向陈永锋返还保证金50000元；四、限翁源县九里香市场管理有限公司在判决发生法律效力后十日内赔偿陈永锋装修损失72876.8元；五、驳回陈永锋和翁源县九里香市场管理有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费6475元，鉴定费9100元，合计15575元（陈永锋已预交），由陈永锋负担9345元，翁源县九里香市场管理有限公司负担6230元；反诉部分案件受理费2600元（翁源县九里香市场管理有限公司已预交），由翁源县九里香市场管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。关于十二间涉案商铺的面积，二审审理期间经询问双方当事人，陈永锋称每间商铺大小不一，平均每间为15、16平方米，九里香公司称过道一边六间商铺每间大约14、15平方米，另一边六间商铺每间大约28、29平方米。双方均无提交相关材料予以证实。本院认为,本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕陈永锋和九里香公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、一审法院判决陈永锋与九里香公司签订的《商铺租赁合同》于2019年5月23日解除是否成立；二、陈永锋向九里香公司支付租金的起止日期；三、陈永锋单方委托的鉴定评估报告可否作为认定本案事实的依据；四、陈永锋主张的装修损失负担的比例。一、关于一审法院判决陈永锋与九里香公司签订的《商铺租赁合同》于2019年5月23日解除是否成立的问题。陈永锋认为涉案商铺无法封闭而致无法经营超市，涉案《商铺租赁合同》已无法继续履行，而九里香公司则主张涉案商铺本身并无毁坏，涉案《商铺租赁合同》可以继续履行。对此，本院认为，涉案《商铺租赁合同》载明，陈永锋租赁涉案商铺是为了经营超市，且租赁商铺的面积约450平方米。从实际情况看，九里香公司出租给陈永锋的商铺包含了市场通道，即使按照九里香公司的陈述，此通道面积也将近200平方米，占了陈永锋所承租商铺总面积450平方米的40%。依据官渡镇人民政府出具的《复函》可知，涉案商铺包括市场通道改建为封闭式空间是不符合规定的。而在不封闭的情况下，陈永锋所经营的超市无法达到450平方米，且是敞开式的，亦难以用于经营超市。陈永锋按商铺租金价格支付了使用市场通道的对价，也明显对陈永锋不公平。九里香公司作为九里香农贸市场管理方，其在与陈永锋签订涉案《商铺租赁合同》时应知晓市场通道无法用于超市经营却依然将市场通道出租给陈永锋，在一定程度上误导了陈永锋可使用市场通道进行超市经营的认识，致合同目的无法实现，存在过错。陈永锋作为承租方，在查看过租赁物现状的情况下，对租赁物能否进行改建、装修且可以符合经营超市的用途，其应了解清楚。陈永锋在没有充分了解政府的市场规划和能否封闭改建的情况下即与九里香公司签订租赁合同。上述因素均导致陈永锋经营超市的目的无法实现。根据合同法第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，涉案《商铺租赁合同》应予以解除。关于解除合同的日期，官渡镇人民政府发出的《限期清理/拆除通知书》载明陈永锋须于2019年5月23日前自行清理或拆除涉案商铺违建建筑，故涉案《商铺租赁合同》至迟在该日即无法继续履行。因此，一审法院判决陈永锋与九里香公司签订的《商铺租赁合同》于2019年5月23日解除并无不当。九里香公司主张涉案《商铺租赁合同》可以继续履行的理由不成立，本院不予支持。二、关于陈永锋向九里香公司支付租金起止日期的问题。九里香公司主张租金应计算至陈永锋实际向九里香公司返还租赁物时止。对此，本院认为，如前一焦点所论述，涉案《商铺租赁合同》于2019年5月23日解除，则陈永锋支付的租金应从涉案《商铺租赁合同》履行起始日2019年2月15日计至5月23日。一审法院判决陈永锋支付的租金计至2019年5月23日并无不当，本院予以维持。而陈永锋对涉案商铺的改建、装修也已于5月拆除，现并无证据证实陈永锋在拆除装修、改建后仍继续使用涉案商铺，因此，九里香公司主张租金应计算至陈永锋实际向九里香公司返还租赁物时止依据不足，本院不予采纳。三、关于陈永锋单方委托的评估报告可否作为认定本案事实依据的问题。九里香公司主张评估报告不应作为认定本案事实的依据。虽然陈永锋是在提起本案诉讼之前委托华盟事务所对涉案商铺的装修损失出具鉴定评估报告，该鉴定机构具有鉴定资质，九里香公司亦未对评估报告的作出提出鉴定结论明显依据不足的理由，且在一审法院询问九里香公司是否申请鉴定时九里香公司并未申请鉴定，因此，一审法院将华盟事务所出具的评估报告作为认定本案事实的依据并无不当。四、关于陈永锋主张的装修损失负担的比例问题。对于陈永锋对涉案商铺改建和装修的损失数额，陈永锋上诉主张九里香公司应承担50%的赔偿责任，而九里香公司主张其没有过错，不应承担赔偿责任。对此，本院认为，九里香公司作为管理方，在签订合同和改建、装修过程中对未尽到合理的提示、告知义务，有违诚实信用原则，应承担相应的违约责任。而陈永锋作为承租方，在查看过租赁物现状的情况下，对租赁物能否进行改建、装修且能符合约定的用途，其应了解清楚，但其在没有充分了解政府的市场规划和能否封闭改建的情况下即进行改建和装修。且依据《商铺租赁合同》的约定，陈永锋在装修、改造商铺过程中需改变商铺原貌或者改变商铺主要结构时，应经九里香公司同意。陈永锋虽然称其已就改建、装修方案口头征得九里香公司的同意，但陈永锋未提交证据证明，九里香公司亦不予认可。两者过错相比较，陈永锋对其装修损失的产生存在较大的过错。根据双方的过错，一审判决陈永锋、九里香公司对陈永锋的装修损失分别承担60%、40%的责任并无明显不当，本院予以维持。综上所述，陈永锋、九里香公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5580.41元，由陈永锋负担255.48元，由翁源县九里香市场管理有限公司负担5324.93元。本判决为终审判决。审判长  邓小华审判员  李 罡审判员  黄颖红二〇二〇年八月二十日书记员  李 娟