甘肃省岷县人民法院民 事 判 决 书（2020）甘1126民初2200号原告：唐淑珍，女，汉族，1978年8月5日生，甘肃省岷县人，住岷县。委托诉讼代理人：张鸿辉，系原告丈夫（特别代理）。被告：岷县中能置业有限责任公司（简称中能置业公司）。统一社会信用代码：916211265562802984。地址：岷县岷州西路岷山嘉苑6楼2单元302号。法定代表人龙云飞，该公司总经理。委托诉讼代理人王建军，该公司会计（特别代理）。委托诉讼代理人杨迎东，甘肃莽原律师事务所律师。原告唐淑珍诉被告中能置业公司房屋买卖合同纠纷一案，经甘肃省定西市中级人民法院发回重审，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告唐淑珍及其委托诉讼代理人张鸿辉、被告中能置业公司及其委托诉讼代理人杨迎东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐淑珍向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原、被告双方签订的商品房买卖合同（合同编号：临街-1-2），由被告退还原告所付购房款477483元，并双倍承担自2016年2月2日起至法院判决之日的同期银行利率；2、由被告向原告支付合同约定的购房款10%的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系岷县威尼斯水城商品房开发商。经双方协商，原告购买被告开发建设的临街商铺一间，单价为每平米14930.68元，总价477483元，经被告要求合同上签订的价款为413691元，实际为477483元；双方于2016年2月2日在岷县威尼斯水城售楼部签订了《商品房买卖合同》（合同编号：临街-1-2号），合同第八条约定：出卖人应当在2016年5月30日前，将该房屋交付原告使用，同时第九条约定：出卖人如果未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，由出卖人60日内退还全部房款，并支付买受人10%的违约金。合同签订后，出卖人已向岷县房地产管理局申请登记备案，原告也按照合同要求将购房款477483元全额支付给了被告（其中，付给被告413691元、付给成都致知科技有限公司40000元、租金顶房款23792元），但自合同约定的交房日期起，被告以打造特色商业街、共同承租等各种理由进行推拖，不愿交房，原告多次找被告协商沟通未果，被告一直没有将房屋及钥匙交付原告。2018年9月22日，在原告的一再要求之下，被告售房部工作人员杨某告知原告不能交房，也同意退房，并书写了愿意退房的证明，并告知原告向法院诉讼才能撤回房管局的备案，后才能退还房款。现请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告中能置业公司辩称：原告的全部诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不能成立。一、原告享有的商品房买卖合同解除权已消灭。根据双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：临街-1-2号）第八条约定，商品房交付的期限是2016年5月30日之前；6月25日，原告与岷县天成物业管理有限责任公司签订了《前期物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理规定》、《消防安全责任书》等文件；且原告将诉争房屋通过共同委托案外人承租的方式收取租金。据此，被告不存在未交付房屋的违约事实。二、根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条，出卖人逾期交付房屋的违约责任第1条第（2）项的约定，即使被告逾期超过60天交付房屋，但原告并未行使合同解除权，未通过正式途径通知被告解除该商品房买卖合同，故根据《合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，原告享有的合同解除权（行使期间为一年）已消灭。三、原告诉称2018年9月22日，经其一再要求之下，被告售房部工作人员杨某告知不能交房，也同意退房并书写了同意退房的证明等事实，系不实之诉称，也不合常理。因为被告售房部无杨某此人，即使有该工作人员，其也无权代表被告行使出具退房证明的权利，且原告所指的退房证明其内容约定不明、不符合形式要件。综上，应判决驳回原告所有的诉讼请求。在本案一审和重审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的《双方协议》复印件、录音光盘一张及其录音书面记录等旨在证明“2018年9月22日，在原告的一再要求之下，被告售房部工作人员杨某告知原告不能交房，也同意退房，并书写了愿意退房的证明，并告知原告向法院诉讼才能撤回房管局的备案，后才能退还房款”的事实的证据，本院认为，《双方协议》所载的内容只有主文“原委托合同不能执行，同意原款退房”和落款（包括签名、时间“2018.9.22”和电话号码），因其内容过于简单，未对退房时间、所退具体房屋及协议当事方等关键要素进行明确约定，且录音光盘及其录音书面记录无法证明双方对退房涉及到的主要事项达成一致意见，故原告提交的上述证据不能证明其主张的上述事实。2、被告主张其已向原告交付了房屋，并提交了《前期物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理规定》、《消防安全责任书》、《业主临时管理规约》复印件等证据，本院认为，上述被告所举证据与其主张的已向原告交付房屋的事实没有必然的关联性，本院不予采信。3、被告为了进一步证明其已向原告交付了房屋，向本院提交了商铺经营管理委托承诺书复印件、收条复印件、通知（截图）复印件、网上交易记录等证据，本院认为，该组证据证明2015年9月20日，原告同意委托威尼斯商业步行街指定的经营管理公司经营管理涉案房屋，由原告收取租金；2015年9月20日，原告将预收的2016年6月1日至2017年5月30日共计23791元的租金抵作购房款；另，被告提交的网上交易记录载明，原告于2017年7月、10月、2018年1月、7月已收到四笔租金。以上事实反应，原告已对涉案房屋所产生的经济价值进行了部分收益，但由于被告未按约定向原告交付房屋钥匙，导致了原告无法对涉案房屋充分行使物权，故本院认为，被告在向原告履行交付房屋义务的过程中存在缺陷和不足。4、原告提交的宣传资料等证据与其主张的被告没有如约向其交付房屋的事实之间没有关联性，本院不予采纳。5、根据双方当事人当庭陈述，本院认定：（1）双方在合同中约定的被告逾期交房后，原告享有的房屋买卖合同解除权的解除权发生之日为在约定的房屋交付之日（截止2016年5月30日）的基础上加60日，即2016年7月30日；（2）在解除权发生之日起三个月和一年内，原告只是催告被告履行合同，而未通过正式途径通知被告解除合同，被告亦未正式催告原告行使合同解除权。6、原告提交《太平洋房产网网会员购房说明》复印件、收据（编号：1145463）等证据，主张其付给成都致知科技有限公司的40000元系实际支付给被告的购房款。本院认为，根据《太平洋房产网网会员购房说明》所载内容，原告与成都致知科技有限公司签订的《太平洋房产网网会员购房说明》系关于房屋买卖方面的居间合同，且收据（编号：1145463）上记载的收款人为成都致知科技有限公司，本案无证据证明上述40000元款项的最终下落归由被告，亦无证据证明成都致知科技有限公司与被告之间的关系，故本院对原告主张的该节事实和上述证据不予评判，原告可就该40000元款项产生的纠纷另行通过其他途径解决。根据审查认定的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：被告岷县中能置业有限责任公司系岷县威尼斯水城商品房开发商。2016年2月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（编号：临街-1-2号）和《商品房买卖合同补充协议》（编号：临街-1-2号），约定原告购买被告开发建设的位于岷县××路××房商铺，建筑面积31.98平方米、单价为每平米12935.93元、总价413691元，房屋于2016年5月30日前交付。2015年8月至2016年2月，原告先后四次向被告全额支付了购房款413691元。2016年6月25日，原告与岷县天诚物业管理有限公司办理了物业管理手续，但截止目前，被告未按约将房屋钥匙交付原告使用。在双方约定的解除权发生之日即2016年7月30日起三个月和一年内，原告未通过正式途径通知被告解除合同，被告亦未正式催告原告行使合同解除权。另查，2015年9月20日，原告同意委托威尼斯商业步行街指定的经营管理公司经营管理涉案房屋，并收取租金；2015年9月20日，原告将预收的2016年6月1日至2017年5月30日共计23791元的租金抵作购房款；另，原告于2017年7月、10月、2018年1月、7月已收到四笔租金。另查明，经原告申请，本院于2019年8月13日做出（2019)甘1126民初2912号民事裁定书，对被告名下的银行存款480000元予以冻结，冻结期限为12个月；申请费2920元由原告承担。2020年8月14日，经原告申请，本院裁定继续冻结被告名下的上述存款，冻结期限为12个月。本院认为，在原、被告双方约定的原告所享有的合同解除权之解除权发生之日起三个月和一年内，原告未通过正式途径通知被告解除合同，被告亦未正式催告原告行使合同解除权，故原告所享有的合同解除权依法消灭；本案双方签订的房屋买卖合同合法有效，原告已全额支付了购房款，并已对本案房屋所产生的经济价值进行了部分收益，被告有继续充分履行合同义务的条件，故原告不享有法定解除权。综上，本院对原告的诉讼请求不予支持；由于被告未按约定向原告交付房屋钥匙，导致原告无法对涉案房屋充分行使物权所造成的经济损失可另行通过其他途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告唐淑珍的诉讼请求。案件受理费8462元和保全费2920元共计11382元均由原告唐淑珍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审 判 长  宋友良人民陪审员  后雪红人民陪审员  刘桂芳二〇二〇年八月三十一日书 记 员  周海强