江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初2740号原告：张晓燕，女，1973年2月11日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：李昌耀，江苏张林芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：周嘉，江苏张林芳律师事务所律师。被告：句容市锐翰房地产开发有限公司，住所地句容市开发区宁杭北路**正阳汽配商城**。法定代表人：沈锋明，系该公司董事长。原告张晓燕诉被告句容市锐翰房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张晓燕委托诉讼代理人李昌耀、周嘉到庭参加诉讼，被告句容市锐翰房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张晓燕向本院提出诉讼请求：1.判令确认《集美雅苑项目商品房认购书》无效；2.判令被告返还原告20000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年12月，被告通过中介向原告推荐句容市集美雅苑项目商品房，原告到达被告处后，被告要求原告交纳20000元及签订《集美雅苑项目商品房认购书》，但被告并未告知原告商品房相关信息。原告认为：1.双方签订的《集美雅苑项目商品房认购书》系被告提供的格式合同文本，应属无效；2.《集美雅苑项目商品房认购书》第九条约定该认购书必须经出卖人经办人签字，但该认购书并未有被告经办人签字，故该认购书未生效；3.原告长期生活工作在常州，未在句容市交纳社保或纳税，也不属于句容市人民政府需要引进的人才，故张晓燕不符合在句容购房的条件；4.距离认购书签订已有七个多月，双方均没有签订正式购房合同的意向，已无法实际履行该认购书的约定。综上，被告应当返还原告定金20000元。后原告多次催要被告返还该20000元，被告不予理睬，故诉至法院。被告句容市锐翰房地产开发有限公司未作答辩，亦未提交相关证据。本院经审理认定事实如下：2019年12月7日，原告张晓燕与被告句容市锐翰房地产开发有限公司签订《集美雅苑项目商品房认购书》一份，约定:原告自愿认购被告开发的位于“集美雅苑”项目的1幢1单元15层1502号房，预售许可证号为：句房预（销）许字第2019144号，购房总价款为743445元；认购人应自签订《认购书》当日向出卖人支付认购定金20000元；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间，双方签订《商品房买卖合同》后，认购定金抵作商品房价款；从本《认购书》生效之日起三日内不得再将认购人认购的上述房屋出售他人，也不得与他人就该认购房屋签订相同的《认购书》，若违反上述约定，造成认购人不能购买所认购房屋的，则双倍返还认购人所交纳的定金；认购人应确保具备认购及后续签约资格、款项资金来源合法，否则，因不具有购房资格、款项来源不合法等原因，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，其责任由认购人承担，出卖人有权自行处理该房屋，无需另行通知认购人，因出售该认购房屋获得的一切收益全部归出卖人所有，与认购人无关，且认购人所交定金不予退还；《认购书》生效之日起三日内，认购人应到出卖人售楼处或签约中心与出卖人签订《商品房买卖合同》。认购人未按照约定时间到出卖人售楼处签订《商品房买卖合同》或者因认购人其他原因未与出卖人按约定时间到出卖人售楼处签订《商品房买卖合同》的，出卖人有权自行处理该房屋，无需另行通知认购人，因出售该认购房屋获得的一切收益全部归出卖人所有，与认购人无关，且认购人所交定金不予退还；…《认购书》中的所有条款均由双方经过充分协商一致，双方已完全知晓并理解本《认购书》全部内容，双方对《认购书》内容不存在任何争议；双方确认在签订本《认购书》时已特别注意《认购书》中涉及的免除或者限制出卖人责任、加重认购人责任、排除主要权利的全部条款内容，并已按对方要求给予明确说明，双方一致认可本《认购书》内容不存在显失公平、重大误解等情形，是双方协商一致的真实意思表示；…本《认购书》一式叁份，出卖人贰份，认购人壹份；本《认购书》由甲乙双方签字盖章（必须经出卖人经办人签字）并由认购人缴纳定金（定金收据所确定的房号应与本《认购书》约定的房号一致，否则视为未缴纳）之日生效，各协议文本具有同等法律效力。认购书还对其他事项进行了约定。原告张晓燕在合同落款处签名，被告在合同落款处加盖认购书专用章但无经办人签字。当天，原告向被告支付购房定金20000元，被告出具收据。2019年12月12日，被告向原告送达签约催告书，要求原告于2019年12月11日前到被告处完成《句容市商品房买卖合同》及附随文件的签署，若原告未按约完成签署事宜，被告有权无条件将该房屋转售他人，并没收已支付的定金作为赔偿；被告为原告保留该房屋至2019年12月15日，若原告再次逾期签署，被告将取消保留并没收定金作为赔偿。另查明，句容市住房和城乡建设局、句容市国土资源局、句容市人力资源和社会保障局、句容市物价局、镇江市句容地方税务局于2017年4月1日发布句政建字（2017）37号关于印发《句容市房地产市场调控实施细则》的通知，载明：“一、自2017年4月2日起，在本市市区（含开发区）、宝华镇，非本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女）购买新建商品住房，需提供在句容缴纳1年及以上的职工基本养老保险参保证明或个人所得税纳税凭证。二、房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售住宅，违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。三、房地产开发企业必须在销售现场显著位置，一次性公示准售的全部房源及每套住房价格，房屋成交价格高于备案价的，商品房网上销售管理系统自动关闭该套房屋商品房买卖合同网签功能。”2017年6月30日，句容市委、市政府印发《句容市人才安居工程实施意见》：为加快实施“人才强市”战略，制定人才安居购房政策，对国家级领军人才、省级领军人才、市县级领军人才或其他高层次人才（主要包括普通高校全日制硕士研究生、985或211高校全日制本科生、副高级职称专业技术人才、高级技师以及相当于上述层次的人才）以及具有硕士及以上学历或学位人才、中高级职称人才，在本市创业就业的，购买首套商品住房，可不提供个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。还查明，张晓燕户籍地为江苏省常州市天宁区蓝钻苑******，最高学历为常州市职工大学工程造价与监理专业成人脱产专科学历，张晓燕工作地点在常州，未在句容地区缴纳社保或纳税。本院认为：关于《集美雅苑项目商品房认购书》合同效力问题。定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中,双方签订的认购协议作为签订正式商品房买卖合同的担保，协议中约定了定金条款,并经原告签字、被告盖单确认，协议内容不违反法律、法规的强制性规定，张晓燕也已经按约向被告公司交付认购定金,故该认购书依法成立并合法有效,原告主张认购书未生效或无效的观点不成立，本院不予采纳。关于原告能否要求被告返还定金20000元的问题，经审查，原告非句容户籍，在句容市也未缴纳过个人所得税或社会保险，也不符合人才安居享受购房政策中的人才要求，故原告并不具备在句容市购房的资格，双方签订的认购书违反了句容市商品房限购政策，后期无法实际履行，原告购买案涉房屋的目的无法实现，符合合同解除条件。认购书中虽对无购房资格产生的法律后果进行了约定，但该约定明显存在免除被告责任、加重购房者责任、排除购房者主要权利的情形，故该约定属格式条款，应属无效。被告未审慎审核买受人是否具有购房资格，主观存在过错，故原告要求被告返还定金20000元，理由正当，本院予以支持。被告句容市锐翰房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，应当承担对其不利的法律后果。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告句容市锐翰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张晓燕20000元；二、驳回原告张晓燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，减半收取190元，由原告张晓燕负担95元，由被告句容市锐翰房地产开发有限公司负担95元（此款原告已预交190元，本院将于本判决生效后十五日内退还原告95元，被告句容市锐翰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将应负担的95元直接缴纳至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员  王 丽二〇二〇年八月十二日法官助理  杜 娟书 记 员  万小玲