贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9740号 原告：杨家荣，男，彝族，1974年11月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：张梅，女，彝族，1971年7月3日出生，住址同上。 二原告委托诉讼代理人：周旭，系贵州众正律师事务所律师。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进，系贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告杨家荣、张梅与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周旭，被告博泰房开公司的委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告申请办理位于毕节市七星关区水韵天颐××号房的不动产权证书并交付给原告；2、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金,违约金以已付购房款467836元为基数,2016年6月1日前按所付购房总价款的日万分之一的标准计算,2016年6月1日起按所付购房总价款的日万分之三的标准计算,违约金数额暂计为60000元(具体金额计算至被告将不动产权证交付原告时止)；3、判决被告将原告购买的位于水韵天颐小区地下负二层(规格为2.5米*5米)车位一个交付原告使用；4、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由:原、被告双方于2014年签订《商品房买卖合同》,合同编号为:BT-1-1703,合同约定被告将其位于毕节市七星关区水韵天颐第××号房建筑面积为144.33平方米,套内建筑面积为119.59平方米的商品房出售给原告,该商品房单价为3241.43元,购房总价款为467836元。被告承诺于2014年12月30日前向原告交付该房屋,2015年12月30日前取得该商品房的初始登记,并办理该商品房转移登记的有关文书(即房屋所有权证书)交给原告,逾期则按日支付原告购房款万分之一的违约金。但被告于2016年12月30日才将该房屋实际交付于原告，并一直未将该房屋所有产权证书交给原告。2017年3月3日,原、被告双方进行协商,签订了编号为:164号的违约金计算明细,明细约定:原、被告双方于2016年6月1日前按合同约定计算违约金(按日支付原告购房总款万分之一的违约金),2016年6月1日起,双方违约金计算方式变更为:按日支付原告购房总款万分之三的违约金计算,被告承诺于2017年3月10日开始支付违约金，双方订立商品房买卖合同后,原告依约支付了合同项下购房款等费用,被告却未按约定将商品房转移登记的有关文书交付给原告,也未按约定向原告支付双方协商的违约金。由于被告的违约行为,导致涉案房屋呈现长期无产权的状况,损害了原告合法权益,被告依法应当承担违约责任。综上所述,被告实际违约的事实客观存在,依照我国《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律苦干问题的解释》之规定,原告特具此状前来人民法院提起诉讼,请求贵院依法判如所诉为谢。 被告博泰房开公司辩称：1、对于原告超诉讼时效部分的请求，应当予以驳回；2、被告公司案涉楼盘均不具备转移登记条件，暂不能办理产权证书；3、对原告未付清总房款的，其诉讼请求不应支持。对杨家荣户交付车库的问题，车库不具备交付使用条件；涉案房屋综合评估验收未果，车库并未规划完毕，设施设备不齐全。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 原告与被告博泰房开公司签订《商品房买卖合同》，约定：“由原告购买被告开发的位于毕节市南部新区，购房款为467836元。出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）和（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”。合同签订前后，原告支付了购房款467836元。被告于2016年10月9日向原告交付房屋。被告未履行向原告提交办理商品房转移登记有关文书的义务，原告诉至本院。涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就。 另查明，原被告双方还签订了《地下车位使用权转让合同》，约定原告购买位于水韵天颐小区地下负2层的车位，未约定车位具体位置，约定原告优先选择车位编号为289号，价款6万元。该合同还约定了其他事项。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自义务，原告足额支付了购房款，被告就应履行向原告办理商品房转移登记有关文书并交付原告的义务，现被告实际还未履行该义务，应承担继续履行或支付违约金的责任。现涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就，故原告要求被告办理房屋产权证书的诉讼请求，本院暂不予支持。 合同中初始登记约定：“（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）和（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”从该约定看，2015年12月30日办理涉案房屋转移登记，逾期未履行即构成违约，违约期限自2016年1月1日起。被告提出诉讼时效抗辩，原告的主张受诉讼时效影响，原告于2020年6月5日诉至本院，2017年6月4日前的违约金超过法定三年的诉讼时效期间，本院不予支持，2017年6月5日以后的逾期办证违约金，本院予以支持。因办理转移登记条件未成就，且合同约定办理方式是原告委托被告办理，故被告承担本项违约金的截止日期为被告提交涉案房屋转移登记的有关资料至不动产登记机关并通知原告之日止，每日467836元×0.01%=46.78元。原告所举证据《违约金计算明细》没有被告签章，其上记载的违约金计算方式不能认定为被告的承诺，故原告以之作为违约金计算依据，本院不予支持。 关于原告主张要求被告交付车位问题，因《地下车位使用权转让合同》对车位约定不明确，且没有规划确认该车位的存在，并且在车位性质未明确的情况下，被告是否有权处分车位不确定，且车位在事实上能否交付也不确定，故原告要求被告交付车位的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告杨家荣、张梅支付逾期办理涉案房屋转移登记的违约金,违约金计算方式为：按每日46.78元，从2017年6月5日计算至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到不动产登记机关并通知原告之日止； 二、驳回原告杨家荣、张梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费650元，由原告杨家荣、张梅负担163元，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担487元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年八月二十日 书记员  周 猷