安徽省淮南市潘集区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0406民初1255号 原告：凤台县嘉琪商贸有限责任公司，住所地安徽省凤台县凤台经济开发区黑龙潭社区凤淮路北侧，统一社会信用代码913404217489218893。 法定代表人：张斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：韦彩翠，淮南市潘集区田集街道法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：梁馥麟,安徽八公律师事务所律师。 被告：王涛，男，1983年9月9日出生，汉族，自由职业，现住安徽省淮南市潘集区。 被告：秦怡，女，1978年4月28日出生，汉族，淮南市八公山区张楼小学教师，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：裴国强,安徽震一律师事务所律师。 原告凤台县嘉琪商贸有限责任公司（以下简称嘉琪公司）诉被告王涛、秦怡确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理，依法适用普通程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉琪公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决王涛、秦怡于2019年1月10日签署的17套祁集东街改造项目拆迁户安置楼房屋买卖协议无效;2.本案诉讼费用由王涛、秦怡承担。事实和理由：2011年10月31日，嘉琪公司与祁集村村委会签署祁集东街改造拆迁安置补偿协议书，协议签署后经嘉琪公司努力已完成该项目的建设工作，并完全履行了协议的义务,其中商住房约5000平方米。现秦怡未经公司同意将嘉琪公司的17套祁集东街改造项目拆迁户安置楼房屋卖与王涛。嘉琪公司认为王涛、秦怡的行为严重侵害了其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 王涛辩称，1.其购买祁集镇东街三楼四楼共计17套房屋，其与秦怡签订合同，约1900平方，总价200万元，200万元全部交付给秦怡了，2019年1月6日，给付秦怡20万元订金，同年1月10日签订合同时给付秦怡80万元，同年6月15日给付秦怡100万元，因为秦怡需要现金，所以其给付的全部是现金，房屋现在全在其名下，其住了两套，剩下的在装潢，有的在贴地板砖，准备出租，其不同意确认合同无效。 秦怡辩称，1.凤台县嘉琪商贸有限责任公司主体不适格，不能作为原告起诉，本案中嘉琪公司是案外人，作为确认之诉，凤台县嘉琪商贸有限责任公司不是合同当事人，没有权利确认王涛、秦怡签订的合同无效。2.嘉琪公司与秦怡之间签订的是合伙开发涉案房屋，秦怡投资130万元，同时有投资协议，约定双方共同经营共同盈亏，因此秦怡有权处置房屋，故请求驳回嘉琪公司的诉请。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据，本院认定如下：嘉琪公司所举证据：1.祁集东街改造拆迁安置补偿协议书1份，证明祁集东街改造项目由嘉琪公司实施建设，证明嘉琪公司与祁集村村委会、镇政府对改造的范围、补偿方式进行了协议的约定，且涉案的17套房屋在祁集东街改造项目之内，证明该协议已经实际履行，项目已经改造完成。经质证，王涛对该份证据的真实性无异议，但称嘉琪公司、秦健、秦怡共同开发的祁集东街，且秦怡有秦健的授权委托书，授权秦怡卖祁集东街房屋，房屋也是秦怡开发，其购买房屋。秦怡对该份证据的真实性无异议，是其、秦健、张斌合伙开发涉案房屋，只是用公司名义签订的拆迁补偿协议。本院认为，因王涛、秦怡对该份证据的真实性无异议，且祁集东街项目确系嘉琪公司与祁集村村民委员会签订，故对该份证据，本院予以确认。2.（2015）潘民一初字第01209号民事判决书、（2015）淮民一终字第00866号民事判决书，证明⑴祁集东街项目是以嘉琪公司的名义实施改造，⑵涉案17套房屋在开发改造项目之内，其为不动产，形成了客观事实，⑶嘉琪公司已经将涉案的开发项目向祁集镇祁集村委会进行交付，并验收合格，⑷秦怡在中院判决中自认对外应以嘉琪公司的名义进行法律活动。经质证，王涛称该份证据与其无关。秦怡称，对该份证据的真实性无异议，证明观点⑴⑵无异议，证明观点⑶⑷有异议，不能证明涉案房屋是归嘉琪公司所有，嘉琪公司只是该项目的牵头单位，且在判决书中，秦怡也没有自认只能以嘉琪公司从事法律活动。本院认为，因该两份判决系生效法律文书，且王涛、秦怡对该两份判决书的真实性无异议，故对该组证据，本院予以确认。3.工程竣工结算单、房屋买卖合同、还原房交接明细、证人保证书、（2015）潘民一初字第01209号案件庭审笔录,证明涉案房屋是嘉琪公司开发，除还原房外，房屋资产也是嘉琪公司的。经质证，秦怡称其始终认可房屋是嘉琪公司开发的，但提出异议称产权不属于嘉琪公司。王涛称该份证据与其无关。本院认为，因秦怡对涉案房屋是由嘉琪公司开发无异议，故对该组证据真实性，本院予以确认。至于涉案房屋的产权，本院将结合其他证据综合予以认定。4.（2020）皖0102刑初231号刑事判决书1份，证明王涛于2014年服刑，2019年出狱，间接证明王涛无200万元的资金来源。经质证，秦怡对该份证据的真实性无异议，但称是否坐牢与有无资金来源无关系。王涛提出异议称，有两份刑事判决书，2013年入狱，2014年已出狱，2016年年底入狱，但2018年10月已出狱，中间有在家，有收入。本院认为，因王涛、秦怡对该份证据的真实性无异议，故对该份证据的真实性，本院予以确认，至于王涛是否具有200万元，本院将结合其他证据综合予以认定。5.清单1份，房屋买卖合同15份，证明涉案房屋属嘉琪公司，嘉琪公司才有权对外销售。经质证，秦怡提出异议称，房屋买卖合同不能证明房屋属嘉琪公司，从三方签订的协议看，双方共同经营。王涛称该份证据与其无关。本院认为，因各方签订的项目合作协议未约定涉案房屋属嘉琪公司，故对该项证明观点，本院不予确认。6.2019年9月23日，张斌与秦健通话录音1份，证明秦健将其30万元交于秦怡，秦怡未出资，秦怡卖房一事，秦健不知情。秦怡称录音真实性有异议，不能确认是秦健所说，并称录音中秦健说，钱是秦健分二笔给秦怡的，一笔30万，一笔20万，与秦怡向嘉琪公司转账不是一回事。王涛提出异议称，录音真实性有异议，张斌明显是套话。本院认为，因秦怡、王涛虽称该份通话录音不能确定是秦健本人所说，但未提供证据予以证明，亦不申请对该份通话录音进行鉴定，故对该份证据的真实性，本院予以确认。7.从国家税务总局淮南市税务局调取的关于祁集街道改造有关情况说明1份，证明涉案房屋是新农村改造项目，土地性质为集体。经质证，秦怡对该份证据的真实性请法庭核实，但称涉案房屋土地性质确实是农村集体土地，以前是宅基地。王涛无异议。本院认为，因各方当事人对涉案房屋土地性质为集体这一事实均无异议，且该份情况说明系嘉琪公司从国家税务总局淮南市税务局调取，故对该份证据，本院予以确认。 秦怡所举证据：1.项目合作协议1份，证明嘉琪公司、秦怡、秦健共同经营项目产生的收益、亏损，按照三方的投资比例承担，秦怡有权出卖房屋。经质证，嘉琪公司称证据真实性由法院核实，从协议中可看出秦怡是以外围协调和资源入股，不是现金方式入股，工程的日常管理、质量是由张斌管理，该协议只是一个内部协议，不能对外产生效力，合伙协议关系存续内，因为目前尚未清算，不能进行买卖合伙财产。王涛无异议。本院认为，因张斌、秦健、秦怡三人合伙以嘉琪公司名义参与祁集东街项目改造，这一事实已经由生效法律文书确认，故对该份证据的真实性，本院予以确认。至于秦怡有无权利出卖涉案房屋，本院将结合其他证据综合予以认定。2.徽商银行现金缴款书1份，收条1份，证明秦怡共计向嘉琪公司转款130万元。经质证，嘉琪公司对现金缴款书真实性无异议，但称是秦健转款，100万元收条是复印件。王涛无异议。本院认为，因嘉琪公司对现金缴款书真实性无异议，故该证据的真实性予以确认，至于现金缴款书载明的转款是否是秦怡转款，本院将结合其他证据综合予以认定。因收条载明收到的祁集东街二期土地转让款，本案所涉房屋系一期，故对该项证据，本院不予确认。3.收条、收据各1份，证明秦怡后期又投资66.6万元。经质证，嘉琪公司提出异议，称是二期投资款项，与本案无关，本案所涉房屋系一期。王涛称该份证据与其无关。本院认为，因收条、收据未明确载明收到秦怡的案涉房屋的投资款，故对该证据，本院不予确认。4.委托书1份，证明秦怡向王涛出卖房屋取得秦健的授权。经质证，嘉琪公司提出异议，称委托书未明确载明授权秦怡出卖房屋，只是授权将钱给秦怡，秦怡再将钱给嘉琪公司。王涛无异议。本院认为，委托书未明确载明并授权秦怡出卖案涉房屋，故对该证据的证明观点，本院不予确认。 王涛所举证据：购房合同1份，证明其与秦怡真实存在房屋买卖合同关系。经质证，嘉琪公司提出异议，称合同是虚假的，证明不了王涛出资200万购买涉案房屋。秦怡无异议。本院认为，该份证据与本院向淮南市公安局潘集分局祁集派出所调取购房合同一致，故对王涛与秦怡签订购房合同的真实性，本院予以确认。 出示本院从淮南市公安局潘集分局祁集派出所调取：工程竣工结算单1份、报告1份、拆迁补偿清单1份、工程施工协议书1份、收条2份、房屋整体出售协议1份，证明涉案房屋情况。经质证，嘉琪公司无异议，但称房屋整体出售协议所载明的房屋没有出卖，因为合同相对方资金没有到位，协议未生效。王涛称与其无关。秦怡无异议，但称如嘉琪公司认为房屋整体出售协议未生效，应提供证据予以证明。本院认为，该组证据系本院从祁集派出所调取，亦是涉案当事人提供，故对该组证据，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2011年，祁集村委会进行祁集东街改造，张斌、秦健、秦怡三人签订项目合作协议，协议约定的内容为：“甲方：张斌、乙方：秦健、丙方：秦怡甲、乙、丙三方通过充分协商，本着公平、公正、互利的原则订立本合作协议，协议条款如下：第一条:现针对祁集乡东街改造项目，甲、乙、丙三方自愿合作，乙方（秦健）以人民币伍拾万元入股，丙方（秦怡）以外围协调和客户资源入股，甲方（张斌）负责施工建设的所有项目投资（除乙方投资外的资金部分），并负责工程质量及日常管理工作。第二条：在合伙期间合伙人所出资金，不得随意分割；合作终止后，各合伙人的出资为原合伙人所有，届时予以返还。第三条：该项目销售净利润按甲方1/3乙方1/3丙方1/3的比例进行分红。第四条：该项目三方共同经营，项目产生的收益或亏损由三方按分红比例相应承担。第五条：各合作方所投入建设资金的利息部分，按同期银行贷款利率由三方按分红比例承担(如果销售情况好，资金回笼快，本条可不执行)。第六条：本合作期限为：本项目结束。第七条：本协议未尽事宜，三方可补充规定，补充协议与本协议具有同等效力。”张斌、秦健、秦怡三人合伙遂以嘉琪公司(法定代表人为张斌)名义参与祁集东街改造项目开发建设，并以嘉琪公司为甲方(投资方)、祁集村委会为乙方，双方签订了《祁集东街改造拆迁安置补偿协议书》，鉴证方为淮南市潘集区祁集乡人民政府。该拆迁安置补偿协议书签订后，嘉琪公司按协议约定对祁集东街改造项目实施建设，将拆迁补偿款交由祁集村委会发放给拆迁户。祁集东街改造项目工程结束后，嘉琪公司于2012年3月16日向祁集村委会交付了安置房。2019年1月10日，秦怡与王涛签订购房合同，合同主要约定：甲方（秦怡）乙方（王涛）就位于潘集区祁集镇祁集东街改造工程中的17套房屋买卖事项达成一致协议：17套房屋分别为1号楼由东至西，一单元301、302、401、402、二单元303、304、403、404，三单元305、405、406，二号楼由东至西一单元302、401、402、二单元303、403、404，建筑面积共计1955.06平方米，房屋交易价格为人民币贰佰万元，该价格包括该房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用。现嘉琪公司与秦怡、王涛就该17套房屋买卖发生争议协商未果，故嘉琪公司诉至法院，请求判如所请。 另查明，案涉房屋土地性质为集体。 再查明，王涛系淮南市潘集区祁集镇陈湖村村民。 本院认为，秦怡、王涛签订的《购房合同》虽然系双方当事人的真实意思表示,根据房地一体的原则,案涉房屋项下土地为农村集体所有土地,由于农村集体所有土地使用权的主体是特定的农村居民,是本农村集体经济组织成员所享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员不能申请或者变相取得农村集体土地的使用权。由于王涛并非涉案房屋坐落地的集体经济组织成员,加之其购买的房屋及转让的农村集体所有土地未经政府相关部门审批同意,故其购买涉案17套房屋的行为不符合使用农村集体所有土地住房的条件,不能取得农村集体土地使用权。秦怡、王涛的房屋买卖行为违反国家法律、行政法规的强制性规定,应属无效,故对嘉琪公司诉请确认秦怡、王涛双方签订的《购房合同》无效的请求,本院予以支持。嘉琪公司虽不是购房合同相对人，但该祁集东街改造项目是以嘉琪公司名义开发建设，并以嘉琪公司为甲方(投资方)、祁集村委会为乙方，双方签订了《祁集东街改造拆迁安置补偿协议书》，嘉琪公司作为祁集东街改造项目权利与义务承受主体，并就该项目所发生的纠纷多次参与民事诉讼活动，故对秦怡称嘉琪公司不是合同相对人无权起诉的意见，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条之规定，判决如下： 被告秦怡与被告王涛之间于2019年1月10日签订的《购房合同》无效。 案件受理费80元，由被告秦怡负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本判决书生效后，一方拒绝履行的，另一方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。 审 判 长  孟丛珊 人民陪审员  刘名兰 人民陪审员  杨志花 二〇二〇年八月二十五日 书 记 员  谢 飞 附：相关法律条款 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。