广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初2963号原告：杜日胜，男，1949年12月10日出生，汉族，住广东省清远市清城区龙塘镇泗合管理区******。公民身份号码441************059。委托诉讼代理人：郑婷婷，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：林璐瑶，广东明典律师事务所实习律师。被告：英德市和泰房地产咨询服务部，住所地：英德市*********、滨江路以西维港半岛花园9号商住楼首层13号。经营者：梁桂添。第三人：阮凤丽，女，1975年7月11日出生，汉族，住广东省清远市清城区*******************，公民身份号码441************321。第三人：林桂芳，女，1987年7月18日出生，汉族，住广东省英德市英城磷肥厂******，公民身份号码418********180027。第三人：英德市中实投资有限公司，住所地：英德市*********、滨江路以西维港半岛花园8幢商住楼首层01号。法定代表人：张某1。原告杜日胜诉被告英德市和泰房地产咨询服务部，第三人阮凤丽、林桂芳、英德市中实投资有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜日胜的委托诉讼代理人郑婷婷、林璐瑶和第三人阮凤丽、林桂芳到庭参加了诉讼，被告英德市和泰房地产咨询服务部、第三人英德市中实投资有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出的诉讼请求：1、确认被告与第三人阮凤丽签订的位于维港半岛花园2幢7号商铺的《租赁合同》无效，确认被告与第三人林桂芳签订的位于维港半岛花园2幢4号商铺的《租赁合同》无效；2、被告向原告支付维港半岛花园2幢7号商铺的租金57006元和资金占用利息（租金自2019年8月15日至原告与第三人阮凤丽重新签订《租赁合同》之日；利息以57006元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月15日起计算至全部清偿之日止）；3、被告向原告支付维港半岛花园2幢4号商铺的租金68661元和资金占用利息（租金自2019年8月15日至原告与第三人林桂芳重新签订《租赁合同》之日；利息以68661元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月15日起计算至全部清偿之日止）；4、本案诉讼费由被告负担。诉讼中原告增加一项诉讼请求：5、第三人阮凤丽、林桂芳与原告重新签订租赁合同。事实与理由：根据广东省清远市中级人民法院于2019年8月15日作出的（2017）粤18执恢32号之三执行裁定书，裁定将第三人英德市中实投资有限公司所有的维港半岛花园1号综合楼1、2号商铺，2幢3、4、7号商铺，9号商住楼二层l号、10号商住楼二层1号房屋交付给原告抵偿广东省高级人民法院作出（2016）粤民再83号民事判决确定的部分债务，上述房屋的所有权自本裁定送达原告时起转移。涉案房屋在转移给原告前处于查封状态，但被告仍将处于查封状态的维港半岛花园2幢4、7号商铺出租。被告与第三人阮凤丽于2019年8月6日签订了位于维港半岛花园2幢7号商铺的《租赁合同》，每月租金为6334元。被告与第三人林桂芳于2019年5月27日签订了位于维港半岛花园2幢4号商铺的《租赁合同》，每月租金为6789元，于2019年11月8日又签订了位于维港半岛花园2幢4号商铺的《租赁合同》，每月租金为2520元，即维港半岛花园2幢4号商铺的租金2019年8月至2020年1月的租金为每月6789元，2020年2月至今的租金为每月9309元。原告于2019年9月16日到现场通知了阮凤丽、林桂芳商铺所有权变更事宣和催收租金，于2020年1月8日再次就商铺所有权变更事宜和催收租金分别向阮风丽、林桂芳发告知函，但阮凤丽、林桂芳仍然继续向被告支付租金，被告收取租金后至今未向原告支付过租金。被告未作答辩。第三人阮凤丽答辩称，对原告请求及事实理由无异议，租赁商铺的租金无论交给谁都是必须要交纳的。第三人林桂芳答辩称，其意见与第三人阮凤丽的答辩意见一致。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月6日，被告和泰房产服务部与第三人阮凤丽签订《租赁合同》，约定被告将维港半岛花园2幢7号商铺（即“2-107号商铺”）出租给第三人阮凤丽，每月租金为6334元，租赁期从2019年7月25日至2020年7月24日；租金于每月10号前交付。2019年5月27日，被告与第三人林桂芳签订《租赁合同》，约定被告将位于维港半岛花园2栋商住楼首层4号150.87平方米的商铺（即“2-104-1”号商铺）出租给第三人林桂芳；租赁期从2019年5月27日起至2024年5月26日止；2019年5月27日至2020年5月26日租金每月6789元，租金于每月5日前交付。上述租赁合同签订后，被告将案涉维港半岛花园2栋商住楼首层4号商铺及7号商铺分别交付给第三人林桂芳和第三人阮凤丽经营。期间，第三人林桂芳将案涉商铺租金交给案外人英德市中实物业管理有限公司；第三人阮凤丽将案涉商铺2020年3月24日之前的租金交给被告。原告取得案涉商铺使用权后，于2019年9月16日曾到商铺现场通知第三人阮凤丽、林桂芳称上述两间商铺的所有权已转移给原告，要求第三人将商铺租金支付给原告。2019年11月8日，被告与第三人林桂芳又签订《租赁合同》，约定被告将位于维港半岛花园2栋商住楼首层4号56平方米的商铺（即“2-104-2”号商铺）出租给第三人林桂芳，租赁期从2019年11月8日起至2024年11月7日止，2019年11月8日至2024年11月7日租金每月2520元，租金于每月5日前交付。2020年1月8日，原告向第三人发送告知函，要求第三人在收悉告知函后三日内缴清租金。2020年6月1日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，第三人林桂芳确认案涉商铺租金已经交给案外人英德市中实物业管理有限公司；第三人阮凤丽确认案涉商铺2020年3月24日之前的租金交给被告。另查明，1、维港半岛花园2栋商住楼首层4号、7号商铺的原所有权人为第三人英德市中实投资有限公司；2019年8月15日，广东省清远市中级人民法院作出（2017）粤18执恢32号之三执行裁定，裁定将本案第三人英德市中实投资有限公司所有的维港半岛花园2幢4、7号等商铺房屋交付给本案原告杜日胜抵偿广东省高级人民法院作出（2016）粤民再83号民事判决确定的部分债务，上述等房屋的所有权自该裁定送达原告时起转移。2、粤（2020）英德市不动产权第0001387号不动产权证显示：权利人：杜日胜；共有情况：单独所有；坐落：英德市*********、滨江路以西维港半岛花园2幢商住楼首层7号；用途：城镇住宅用地／商铺；面积：140.75㎡；粤（2020）英德市不动产权第0001400号不动产权证显示：权利人：杜日胜；共有情况：单独所有；坐落：英德市*********、滨江路以西维港半岛花园2幢商住楼首层4号；用途：城镇住宅用地／商铺；面积：206.84㎡；3、第三人林桂芳向案外人英德市中实物业管理有限公司缴纳“2-104-1”号商铺2020年1月27日至2020年2月26日；2020年3月27日至2020年4月26日租金13578元；缴纳“2-104-2”号商铺2020年3月8日至2020年5月7日租金5040元。4、第三人阮凤丽向被告缴纳2-107号商铺38004元，其中：2019年9月12日缴纳2019年9月25日至2019年10月24日租金6334元；2019年10月12日缴纳2019年10月25日至2019年11月24日租金6334元；2019年11月12日缴纳2019年11月25日至2019年12月24日租金6334元；2019年12月17日缴纳2019年11月25日至2019年12月24日租金6334元；2020年1月15日缴纳2019年12月25日至2020年1月24日租金6334元；2020年5月21日缴纳2020年2月25日至2020年3月24日租金6334元。5、2020年8月8日，清远市中级人民法院出具生效证明证实，案涉裁定书于2019年8月22日送达给各方当事人，此案已经发生法律效力。以上事实，有原告、第三人提交的证据、庭审笔录予以证实，本院予以认定。本院认为，根据案涉裁定书显示，原告自该裁定书送达之日拥有上述商铺的所有权。清远市中级人民法院出具生效证明证实，原告于2019年8月22日收到该裁定书，因此，原告自2019年8月22日起拥有案涉商铺的所有权。虽然原告拥有案涉商铺的所有权，但是，根据买卖不破租赁的原则，被告在2019年9月16日（第三人获悉案涉商铺产权转移之日）前与第三人阮凤丽、林桂芳签订的《租赁合同》合法、有效，但是第三人阮凤丽、林桂芳应将相关商铺2019年8月22日以后的租金交付原告。由于第三人英德市中实投资有限公司在2019年8月22日起就丧失案涉商铺的所有权，因此，被告与第三人林桂芳于2019年11月8日签订的《租赁合同》（“2-104-2”号商铺）属于超越权限的行为，且原告不予确认，因此，该《租赁合同》无效。本案中，被告收取第三人阮凤丽交付的2019年9月16日以后的商铺租金38004元应偿还原告；由于第三人林桂芳交付2019年9月16日以后的案涉商铺租金是由案外人英德市中实物业管理有限公司收取，原告亦没有向该案外人主张权利，因此，本院对于该商铺所涉租金不作实体处理，原告可另寻法律途径解决。综上所述，原告请求确认被告与第三人林桂芳于2019年11月8日签订的《租赁合同》（“2-104-2”号商铺）无效、请求被告支付案涉7号商铺的租金和资金占用利息理据充分，本院依法予以支持，但是被告支付原告金额以实际收取第三人阮凤丽交付的2019年9月16日以后的商铺租金38004元为限，资金占用利息从起诉之日即2020年6月1日起计算；原告请求解除被告与第三人阮凤丽、林桂芳2019年9月16日以前签订的《租赁合同》缺乏理据，本院依法不予支持；原告请求被告支付案涉4号商铺的租金68661元和资金占用利息缺乏理据，本院依法不予支持；原告请求判令第三人阮凤丽、林桂芳与原告杜日胜重新签订租赁合同与法相悖，本院依法不予支持，当事人可以就案涉商铺租赁问题另行协商解决。被告及第三人英德市中实投资有限公司经本院依合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，不影响本案审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第119条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认被告英德市和泰房地产咨询服务部与第三人林桂芳于2019年11月8日签订的《租赁合同》（即“2-104-2”号商铺）无效；二、限被告英德市和泰房地产咨询服务部于本判决生效之日起三日内向原告杜日胜支付维港半岛花园2幢7号商铺租金38004元及利息（以38004元为基数，自2020年6月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部清偿之日止）；三、驳回原告杜日胜的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1406.67元，由原告杜日胜负担656.57元，由被告英德市和泰房地产咨询服务部负担750.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄文裕二〇二〇年八月三十一日书记员  黄嘉慧附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）119．承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附英德市人民法院标的款账户情况：户名：英德市人民法院开户行：中国银行清远英德和平中路支行账号：7********-7345请在汇款单的备注栏注明案件案号，否则，无法入账