广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初15317号原告：东莞市罗沙装饰材料市*经营管理有限公司，住所地：广东省东莞市*******，统一社会信用代码：914***********910C。法定代表人：翟俊贤，该公司经理。委托诉讼代理人：樊晓兰，广东慕正律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁石兰，广东慕正律师事务所律师。被告：雷秀琼，女，1976年3月25日出生，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码：441************127。委托诉讼代理人：潘翔，广东闻彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈自鸣，广东闻彰律师事务所律师。原告东莞市罗沙装饰材料市*经营管理有限公司诉被告雷秀琼租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人樊晓兰、梁石兰，被告委托诉讼代理人潘翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告的租赁合同关系；2.判令被告返还租赁物给原告；3.判令被告向原告支付拖欠的租金（自2019年5月1日开始计算至被告返还租赁物之日止）；4.判令被告向原告支付滞纳金（自2019年6月1日开始计算至租金付清之日止）;5.判令被告向原告支付拖欠的综合服务费、电费、分摊电费（综合服务费自2019年5月1日开始计算至被告返还租赁物之日止，电费、分摊电费自2019年5月开始计算至被告返还租赁物之日止）;6.本案所有的诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告将第3、4、5项诉讼请求分别明确为：1.被告向原告支付2019年5月1日至2020年4月22日期间的租金47473元，被告向原告支付占有使用费，按4046元/月的标准，从2020年4月23日计算至租赁物实际返还之日止；2.被告向原告支付滞纳金4747.3元；3.被告向原告支付2019年5月1日至2020年4月22日期间的综合服务费20601元，被告向原告支付2019年5月1日至2020年1月期间的电费9690元、分摊电费1651元。事实与理由：原、被告于2017年3月25日签订了两份《商铺租赁合同》，两份《商铺租赁合同》中约定原告将其所有的位于东莞市**********************的商铺租赁给被告使用，商铺总面积为176.1平方米，原告应被告的要求将总面积为176.1平方米的商铺拆分成面积为91.1平方米及85平方米并分别签订了《商铺租赁合同书》（以下称合同书），合同书中约定商铺的租赁期限自2017年4月1日起至2022年3月31日止，每月租金按照每平方米21.88元计算，租金每年4月1日递增，递增期为一年，每期递增5%（即2017年4月1日至2018年3月31日期间每月的租金为3853元，2018年4月1日至2019年3月31日期间每月租金为4046元，2019年4月1日至2020年3月31日期间每月租金为4248元，2020年4月1日至2021年3月31日期间的租金为4460元），每月综合管理费按照每平方米13元计算，电费按照被告实际用电数及分摊数之和进行计算。被告应当于每月的10日前将当月的租金、综合服务管理费及水电费缴清给原告，被告不按时或者不足额向原告缴交租金及综合服务费、水电费的，按当月应缴租金加收5%滞纳金，若超过当月不交的，按当月应缴租金加收10%滞纳金，被告拖欠租金超过45天的，原告有权收回商铺，终止合同并没收押金。两份《商铺租赁合同书》签订后，原告按照约定将商铺交付给被告使用，被告开始尚能按照支付租金、综合管理费、电费给原告，但自2019年5月开始拖欠租金、综合管理费、电费，截至2020年4月，被告已拖欠租金48552元、综合管理费27468元、电费11341元，经原告多次催收，被告置之不理。被告的行为已严重违反合同的约定，原告有权提出解除合同并收回商铺，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请！被告辩称，1.原、被告之间的租赁合同关系已经在2020年1月解除，案涉铺位已经交回给原告，现由原告管控，不存在原告称的租赁关系未解除以及租赁物未返还的情况；2.被告只需支付拖欠至2020年1月的租金，对于2020年2月以及此后的租金、电费、分摊电费、综合服务费等一系列的费用，原告无权要求被告支付；3.至于原告所称的电费、分摊电费，应提供相应的电表费用抄单予以核实；4.对于原告要求支付的滞纳金，表明其通过滞纳金方式追究被告的责任，则原告无权重复没收被告已经交纳的关于案涉铺位的押金11559元，原告也没有证据证明其损失超出了其滞纳金诉求金额的部分，故押金应返还给被告或者用于折抵被告应付的2019年5月至2020年1月的有关费用；5.关于被告就案涉铺位向原告交纳的质量保证金5000元以及水、电押金3000元，也应由原告返还给被告或者直接抵扣。经审理查明，2017年3月25日，原、被告针对位于东莞市**********************176.1平方米的商铺签订两份《商铺租赁合同书》，两份合同书中除了租赁面积不一致外（一份合同书中租赁面积为91.1平方米，另一份合同书中的租赁面积为85平方米，总计为176.1平方米），其他内容均一致。两份合同书中约定内容包括：1.原告同意将位于东莞市莞城区********************商铺租给被告使用，商铺产权属于原告所有；2.租赁期由2017年4月1日起至2022年3月31日止；3.租金按照每平方米21.88元/月的标准计算，每年4月1日递增，递增期为1年，每期递增5%；综合服务费每平方米13元/月，计2289元；水电费按实际费用及分摊数之和计算，租金按月缴交，被告每月10日前将当月租金、综合服务费及水电费缴清；4.被告应向原告缴纳三个月租赁、两个月水电费作为租赁押金；3000元办证费用保证金；5000元质量保证金；5.被告不按时或不足额向原告缴交租金及综合服务费、水电费的，按当月租金加收5%滞纳金；若超过当月不交的，按当月应缴纳租金加收10%滞纳金。每年公历12月15日前，被告必须向原告缴纳完当年全部租金费用，否则原告有权即行终止与被告的合同而不受该合同中其它终止合同条件的限制；6.每月1-10日为当月租金费用的“应缴日”；费用是指被告应向原告缴纳租金费用中除去租金的部分，包括：管理费、广告费、电费、水费、综合服务费、各种保证金及押金的等。合同签订后，原、被告均按照合同约定各自履行自己的义务，但自2019年5月1日开始，被告开始拖欠原告租金、综合服务费等相关费用。庭审中，被告主张案涉合同已经在2020年1月20日解除，理由是：原告已经将卷闸门唯一的钥匙回收并交给其管理人员处置，被告已经对案涉铺位失去了控制及使用的权利。原告认为虽然案涉铺位的钥匙从2020年1月份开始在原告处，但每天都有正常开门，案涉铺位仍然处在被告的控制之下，且被告的物品仍放在案涉铺位中。原告主张案涉合同在2020年4月22日解除，理由是被告拖欠原告租金已经超过45天，原告享有解除权。原、被告在庭审中均确认：1.2011年9月2日，被告向原告交纳了押金9936元；2017年4月11日，被告向原告交纳了押金1623元；2011年9月2日，被告向原告交纳了水、电押金3000元；2012年5月27日被告向原告缴纳了质量保证金5000元；2.2019年5月1日至2020年1月份期间的电费为9690元、分摊电费为1651元。以上事实，有原告提交的《商铺租赁合同书》（2份）、集体土地使用证、建设工程规划许可证、发票、情况说明、营业执照信息、微信聊天记录、新兴装饰材料城电费/分摊电费管理表、新兴装饰材料城水电费管理表、罗沙新兴装饰材料城统一收据、中行中银卡刷卡单、微信聊天记录，被告提交的短信聊天记录、照片、罗沙新兴装饰材料城统一收款收据、手机通话记录以及本案的庭审笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为，本案属于租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、被告是否存在违约行为；二、案涉租赁合同何时解除。关于争议焦点一。原、被告于2017年3月25日签订的两份《商铺租赁合同书》属于双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。具体到本案中，原、被告均应按照案涉《商铺租赁合同书》的约定各自履行自己的义务。在原告依约向被告交付案涉租赁物后，被告应按照约定及时向原告支付租金，但被告自2019年5月1日开始拖欠原告租金等相关费用，其行为已经构成违约。关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因本案原、被告签订的两份《商铺租赁合同书》约定，在被告拖欠原告租金超过45天的情况下，原告享有解除权。被告自2019年5月1日开始拖欠原告租金等相关费用，已经超过45天，原告在2020年4月22日向法院起诉，故对于原告主张2020年4月22日解除案涉租赁合同，本院予以支持。至于被告认为其在2020年1月份将案涉商铺的钥匙交于原告，主张案涉租赁合同应于2020年1月20日解除，因被告未按期交纳租金，原告为了督促被告按期交纳租金而收取钥匙，属于原告保护其债权的合法行为，且原告在拿到钥匙后履行了正常开门义务，案涉租赁物仍处于被告可控范围之内，被告亦未搬离案涉租赁物，故对于被告的该主张，本院不予支持。因案涉租赁合同于2020年4月22日解除，故对于原告诉请被告向原告支付2019年5月1日至2020年4月22日期间的租金、综合服务费，2019年5月1日至2020年1月期间的电费、分摊电费以及被告搬离案涉租赁物，本院予以认可，因2019年5月1日至2020年1月期间的电费为9690元、分摊电费为1651元，2019年5月1日至2020年4月22日期间的租金为47473元、综合服务费为26857.5元，故对于原告该部分诉请，本院予以支持。因被告尚未搬离案涉商铺，案涉商铺的租金为4046元/月，故对于原告诉请被告向原告支付占有使用费（按照4046元/月的标准计算，从2020年4月23日起计算至被告搬离案涉商铺之日止），本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。具体到本案中，被告未按期支付租金等费用已经构成违约，应承担相应的违约责任。因原、被告在案涉合同中有关于滞纳金的约定，故对于原告主张被告向原告支付滞纳金4747.3元（47473*10%），本院予以支持。至于被告主张以押金、保证金抵扣租金等费用，因原告表示不同意，且被告并未在本案中提起反诉。故关于押金、保证金的问题，被告可另行依法解决，本案不做处理。以上费用共计：90418.8元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告东莞市罗沙装饰材料市*经营管理有限公司与被告雷秀琼在2017年3月25日签订的两份《商铺租赁合同书》于2020年4月22日解除；二、限被告雷秀琼于本判决发生法律效力之日起十日内搬离东莞市**********************商铺；三、限被告雷秀琼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市罗沙装饰材料市*经营管理有限公司支付租金、综合服务费、电费、分摊电费、滞纳金共计90418.8元；四、被告雷秀琼向原告东莞市罗沙装饰材料市*经营管理有限公司支付占有使用费（以4046元/月的标准计算，从2020年4月23日起计算至被告搬离东莞市**********************商铺之日止）；五、驳回原告东莞市罗沙装饰材料市*经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1052.71元(原告已预交)，由原告东莞市罗沙装饰材料市*经营管理有限公司负担20.52元，被告雷秀琼负担1032.19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  徐慧英二〇二〇年七月十日书记员  何嘉玮