山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终724号上诉人（原审被告）：杨某，男，1963年9月20日出生，汉族，泽州人，现住晋城市。被上诉人（原审原告）：董某，女，1977年1月16日出生，汉族，泽州人，现住晋城市。上诉人杨某因与被上诉人董某房屋买卖合同纠纷一案，不服泽州县人民法院（2020）晋0525民初525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人杨某、被上诉人董某均到庭参加了询问。本案现已审理终结。杨某的上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回董某的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案实际房屋购买人系韩某而非董某，董某称韩某是代她付的房款，但拿不出给韩某的转账凭证，韩某本人在2019年让其亲戚去村上和我要过这笔房款。二、一审判决我赔偿董某损失费35549元没有法律依据。三、房子在2013年至2018年由董某控制，是她不肯装修才导致村里将房卖予其他村民。四、2019年双方协商将一处阁楼给董某居住，董某装修一个月后反悔，拆除阁楼装修需要的费用应由董某承担。被上诉人董某辩称，一、韩某与我之间有无转账凭证与上诉人无关，当时我委托韩某转账给上诉人，收据和购房合同均是我的名字，上诉人当时没有异议，其称韩某的亲戚去村上和其要过房款，也系伪造。二、这笔房款上诉人使用多年，产生利息不止35549元。我向泽州农村商业银行的业务员咨询过，业务员告知我超过20万元的大额存款3年定期利率为4.2625%，上诉人于2013年10月收取我278000元，至今已有6年半，利息为77023.375元，一审判决其支付我利息35549元一点也不多。三、房子不是我不装修，是上诉人不给我单元楼大门钥匙，我根本进不去，我催过多次，上诉人以没水没电为由推脱我，直至2017年上诉人才通知我案涉房子被其他村民占了。案涉房屋一房两卖系上诉人的责任，上诉人隐瞒了自己没有预售权的事实，根据双方合同约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，我有权要求上诉人返还房款及利息，并赔偿我10万元的损失。四、上诉人当时称阁楼是他的，我不知情，也不同意出装修款，是上诉人给了我7000元让我装修，后村委贴出告知书，称阁楼所有权为村委，不让装修，我就将房子给了上诉人，这个阁楼一直由上诉人管控，这个装修费用应由其自行承担。董某向一审法院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告购房款278000元、六年利息71098.5元及精神损失费100000元，共计人民币449098.5元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年杨某与金村镇岳匠村委签订合作建房合同，由杨某在岳匠村委开发建设住宅楼，该住宅楼所占土地为岳匠村集体所有土地。住宅楼建成后，杨某找到岳匠村村民郭春国，以郭春国的名义对外卖房，由郭春国与买房者签订房屋买卖合同。2013年10月10日，董丽花与其朋友韩某找到杨某，准备购买杨某开发的位于岳匠村的住房。双方约定好购房事宜后签订了房屋买卖合同。房屋买卖合同上“出卖人”为郭春国，“买受人”为董某，房屋面积为105.76平方米。2013年10月14日，韩某通过其本人银行卡转给杨某278000元。应韩某要求，杨某在收据“收款单位”上写了董某的名字。后杨某与岳匠村委因住宅楼销售问题起了纠纷，岳匠村委将涉案房屋卖给其他村民，杨某未能交付董某房屋。2019年4月25日和4月28日杨某曾分两次共转给董某7000元。之后杨某与董某协商将一处阁楼交付董某居住，董某花费上述7000元中的3000元装修了该阁楼的水电暖后，并未居住。一审法院认为，本案房屋买卖合同双方当事人为董某与杨某。虽付款时的银行流水显示为韩某付款，但应韩某要求，收据与购房合同上所写均为“董某”，董某与韩某之间属委托付款关系，故一审法院认定董某为该房屋买卖合同的买方；卖方虽署名“郭春国”，但该涉案房屋当时是杨某开发并实际销售，郭春国只是杨某找来的名义上的出卖人，故一审法院认定杨某为房屋买卖合同的卖方。该房屋买卖合同无效。《合同法》规定，违法法律、行政法规的强制性规定的合同无效。杨某将在集体所有土地上建造的房屋出售给董某的行为，违反了国家关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让的规定，故该房屋买卖合同无效。《合同法》规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案房屋买卖合同无效，杨某应将收取的购房款退还董某。至于杨某微信转给董某的7000元，由于董某曾花费7000元中的3000元装修了一处阁楼房屋，该房屋目前仍在杨某占有之下，杨某享有了该装修利益，一审法院认定杨某返还了董某4000元。杨某仍应返还董某的金额为278000-4000=274000元。杨某作为房屋买卖合同的卖方，明知国家明文禁止对外销售小产权房仍对外销售，应承担50%的过错责任；董某作为房屋买卖合同的买方，应当知道小产权房不能买卖，也应承担50%的过错责任。故由此产生的资金占用期间的利息损失，董某与杨某各承担50%。董某主张的71098.5元利息不超过法律规定的关于资金占用期间费用的计算方式所得数额，一审法院予以认可，故杨某应赔偿董某损失为71098.5*0.5=35549元。合同纠纷不适用精神损害赔偿，董某主张的精神损失费于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、被告杨某于本判决生效后十五日内返还原告董某购房款274000元及赔偿资金占用期间损失35549元。二、驳回原告董某要求被告杨某支付精神损失费的诉讼请求。案件受理费8036元，原告董某已预交，减半收取4018元，由原告董某负担1249元，由被告杨某负担2769元。二审中，被上诉人新提交案外人韩某的书面证明材料一份，此材料系现在晋城沁水监狱服刑的韩某本人所写，欲证明其与韩某之间系委托关系，278000元是其本人的钱，其为房屋的购买人。本院到沁水监狱对韩某进行询问，韩某认可此证明材料系其本人所写，278000元是董某的钱，董某害怕上当，让其将钱转给杨某，其与董某之间为委托付款关系。上诉人杨某对该询问笔录没有异议，表示其愿意给董某这笔钱，但是现在其也没有钱。被上诉人董某质证称，韩某说的全部属实，278000元钱是其交给韩某，委托韩某将房款交给了杨某，房屋买卖合同的买主应该是上诉人。本院认为，双方对证人韩某的证明内容均无异议，且该证人证言可以与本案房屋买卖合同“买受人”、收据上“收款单位”均为董某的事实相互印证，故对韩某的证人证言予以采信。本院二审查明的事实同一审一致。本案争议焦点为：一、案涉房屋的买方系董某还是韩某；二、杨某是否应赔偿董某资金占用期间损失35549元。关于焦点一，上诉人主张案涉房屋的购买人为韩某而非董某。本院认为，经二审查明，案涉房款278000元系董某委托韩某转给杨某，且应韩某要求，杨某在收据“收款单位”上写了董某的名字，韩某的证人证言、案涉房屋买卖合同、收据等证据足以证明董某为案涉房屋的实际买主，对上诉人所提该上诉请求，本院不予支持。关于焦点二，上诉人主张一审判决其赔偿董某损失费35549元没有法律依据。本院认为，案涉房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。根据《中国人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中双方在签订房屋买卖合同时对涉案房屋的权属情况都很清楚，明知小产权房不能买卖仍进行交易，一审法院在综合考虑双方过错、董某并未实际居住房屋、资金占用年限及董某要求的资金占用损失标准的基础上，判决杨某赔偿董某资金占用损失35549元，适用法律正确、处理并无不当，本院予以维持。综上，上诉人杨某的上诉请求均不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费689元，由上诉人杨某负担。本判决为终审判决。审 判 长 周秋萍审 判 员 李海霞审 判 员 李 然 二〇二〇年八月二十四日法官助理 李素娟书 记 员 刘艳妮