北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初1558号原告：刘翠英，女，1933年8月24日出生，汉族，住北京市海淀区。法定诉讼代理人：冯爱荣，女，1961年11月11日生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张永杰，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：杨欣宁，女，1994年7月11日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：冯爱利，女，1967年10月11日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张丽琴，北京市律通律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王明亮，男，1990年4月22日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。原告刘翠英诉被告杨欣宁及第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘翠英的法定代理人冯爱荣、诉讼代理人张永杰，被告杨欣宁的委托诉讼代理人冯爱利、张丽琴，第三人我爱我家的委托诉讼代理人王明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘翠英向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告于2018年9月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2、判令被告配合原告将位于北京市东城区骑河楼街×××号房屋的不动产权属恢复登记至原告名下；3、判令被告赔偿原告损失8万元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年12月，原告的儿子冯文艺出资47万元余元，以原告的名义购买了北京市东城区骑河楼大街×××号房屋（以下简称涉案房屋）。原告多次向家人表示将来该房屋会过户给孙子即冯文艺的儿子。2018年2月8日，冯文艺去世，2019年春节前后，原告的孙子去房管部门咨询房屋过户政策时，得知涉案房屋已经被过户给被告。原告经查询得知，原告和被告在第三人的居间服务下，于2018年9月11日签订《北京市存量房屋买卖合同》（编号为×××），约定原告以120万元的价格将涉案房屋出售给被告，目前涉案房屋已经过户至被告名下。原告于2017年开始患有老年痴呆症，属于限制行为能力人。根据合同法第四十七条之规定，原告和被告于2018年9月11日签订《北京市存量房屋买卖合同》应属无效。另，根据合同法第五十八条之规定，被告在明知原告患有老年痴呆症，属于限制行为能力人的情况下，与之订立房屋买卖合同，获取非法利益，除应当恢复原状外，还应当赔偿原告的损失。为维护原告的合法权益，故原告诉如所请。被告杨欣宁辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、2018年9月11日，被告与原告签订《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，依法应予保护。房屋买卖合同所交易的房产系原告刘翠英个人所有，原告享有处分权。自2000年开始，刘翠英就居住在被告母亲冯爱利的房产内，并由杨欣宁的母亲照顾其生活长达20年。刘翠英作为外婆，与外孙女杨欣宁之间形成了深厚的感情，外婆自愿将自己名下的房屋赠与外孙女杨欣宁。因此，刘翠英与杨欣宁通过我爱我家以房屋买卖合同的方式完成了房屋的过户，该行为系双方真实意思表示，合法有效。2019年11月12日，北京市朝阳区人民法院作出（2019）京0105民特208号民事判决，确认刘翠英为限制行为能力人，同时指定冯爱荣作为刘翠英的监护人。因此，刘翠英在2019年11月12之前不是限制行为能力人，所以，刘翠英于2018年9月11日与杨欣宁签订房屋买卖合同系双方真实意思表示。2、刘翠英要求杨欣宁赔偿8万元的诉讼请求毫无法律依据。该8万元系刘翠英聘请律师产生的代理费用。从刘翠英提供的证据可见，其与委托的律师所签订的委托协议的时间为2019年2月10日，该日期距离房屋买卖合同的签订时间已经过去了整整五个月，而刘翠英起诉状中声称其于2017年开始就属于限制行为能力人，如果刘翠英与其委托的律师所签订委托代理协议都是有效的，那么其与杨欣宁签订房屋买卖合同更当然有效。冯爱荣为达到掌控刘翠英财产的目的，于2019年2月4日即农历大年三十，从冯爱利家将刘翠英接走。农历大年初六即2019年2月10日，冯爱荣便带刘翠英聘请律师提起诉讼，包括在贵院提起监护人程序，被法官告知管辖有问题时，再去朝阳法院提起特别程序，恶意给刘翠英造成经济损失。在朝阳法院委托北京回龙观医院精神病司法鉴定科对刘翠英作出的司法鉴定意见书中，刘翠英非常清楚其已经将房产赠与给外孙女杨欣宁。3、根据民法总则第三十五条的规定，成年人的监护人履行监护职责，应当最大限度的尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状态相适应的民事法律行为。对被监护人独立处理的事务，监护人不得干涉。刘翠英于2019年11月12日被朝阳法院依法认定为限制行为能力人，冯爱荣被指定为监护人后，对刘翠英15个月前处分自己房产的行为提出无效的说法，该行为完全没有法律依据，也不尊重刘翠英本人的真实意思。另，8万元律师费的给付时间是刘翠英被认定为限制行为能力人之后，由此可见，该8万元系冯爱荣给刘翠英造成的损失，应当由冯爱荣本人承担。第三人我爱我家述称：对原告的诉讼请求不涉及第三人，第三人不发表意见。房屋所有权转移的事情是原告的女儿冯爱利跟第三人联系，说原告想把涉案房屋转移到被告名下，第三人只能以二手房买卖的方式进行转移，原告和冯爱利就来到第三人处签订合同，进行过户。第三人没有通知原告其他家人，也没有核实涉案房屋的实际情况。第三人觉得原告身体便利、神志清楚，没有限制行为能力的表现。本院经审理认定事实如下：2018年9月11日，刘翠英与杨欣宁签订《北京市存量房屋买卖合同》约定，刘翠英将位于北京市东城区骑河楼大街×××号房屋（建筑面积53.41平方米）以120万元的价格出售给杨欣宁，买受人应当在产权转移前两个工作日向出卖人支付房屋价款，还约定房屋交付、违约责任等其他条款。上述房屋已经过户至杨欣宁名下。2019年4月8日，冯爱荣向北京市朝阳区人民法院提起宣告刘翠英为限制行为能力人的特别程序诉讼。2019年11月12日，北京市朝阳区人民法院作出（2019）京0105民特208号民事判决书，确认刘翠英为限制行为能力人；指定冯爱荣作为刘翠英的监护人。北京回龙观医院精神司法鉴定科司法鉴定意见书显示，根据卷宗记载，刘翠英记忆力逐渐下降，认知功能受损2年，2019年3月被北京市鸿福医院诊断为痴呆、脑血管病。综合分析，被鉴定人刘翠英被诊断为器质性智能损害（痴呆），其能说出家庭成员的一般情况，但受认知功能障碍的影响，其不能全面评估自己的现实状态，不完全了解其实际财产情况，对重大、复杂事务的认知、预期能力差，不能完整作出正确的意思表达，因此评定刘翠英为限制行为能力人。另查，涉案房屋由冯文艺一家居住使用。2006年10月7日，刘翠英与北京王府井地区建设管理办公室就东城北河胡同旁门拆迁签订两份《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，一份补偿款、补助款共计489129.94元，另一份补助费41.7万元。同日，冯文艺与北京王府井地区建设管理办公室签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，补助费50万元。2006年10月，玉河专项审批表显示，被拆迁人刘翠英，地，地址北河胡同×××号旁门筑面积46.12平方米，补偿总款489129.4元，在册户口4人，户主刘翠英，之子冯文艺，之儿媳郭雪兰，之孙子冯明浩；冯文艺长期居住自建房内，为单独立户；困难情况，刘翠英冠心病、陈旧性心梗、白内障、脑梗塞，之子冯文艺肢体残疾小脑共济失调，有残疾证，一家三口享受低保，一家人生活困难，申请自建房补助及困难补助；鉴于上述情况，给予刘翠英困难补助41.7万元，冯文艺自建房补助7万元，困难补助50万元。冯文艺账户流水显示，2006年10月20日，冯文艺账户进账50万元和7万元，该两笔款项均于2006年10月22日被刘翠英支取，之后销户。北京金百盛物业管理有限公司2006年11月10日出具收到冯文艺、刘翠英交来涉案房屋定金1.5万元的收条，于2006年12月18日出具收到涉案房屋的购房款45.90万元。2006年12月18日，案外人张同春、李红珍与刘翠英签订《房屋买卖协议》约定，刘翠英购买涉案房屋，购房款40.2万元，刘翠英于2006年12月18日之前一次性付清全款。2006年12月25日，刘翠英取得涉案房屋的产权证，地，地址为北京市东城区骑河楼街×××号/div>再查，2012年5月4日，刘翠英的住院病历诊断显示脑供血不足、腔隙性脑梗塞、陈旧性心肌梗塞等。2019年3月19日，刘翠英的诊断报告单显示老年性脑改变、脑白质变形等、颅内血管硬化等，医院处方临床诊断显示，脑血管病、中风病、痴呆及肝气郁结症。庭审中，原告称，原告与被告订立买卖合同有违其本意和常理，原告及家人均知晓涉案房屋实际由冯文艺出资购买，原告承诺将来留给孙子冯明浩；鉴定意见书中原告的陈述说明其本意不是将涉案房屋过户给被告；原、被告系直系亲属，若原告向将涉案房屋过户给被告，无需要委托中介机构办理。事实上，被告委托中介机构办理就是为了将谋骗老人的财产合法化；第三人故意不核查房屋情况，不询问原告家人，系与被告恶意串通侵占原告财产；被告所称涉案房屋系赠与给被告，该观点不成立；双方签订房屋买卖合同，从形式、内容和履行都是买卖合同，原告从无将涉案房屋赠与被告意思，被告也未提供相应的证据；被告应赔偿原告律师费损失；原告2017年即患有老年痴呆，老年痴呆症是一种进行性发展的致死性神经退行性疾病，病程长，症状发展缓慢，原告于2019年3月11日检查时MMSE评分仅为8分，满分30分，已经发展到很严重的情况，因此，原告在2018年9月签订买卖合同时应当属于限制行为能力人。对此，被告称，原、被告在房屋中介签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，房屋由原告赠与被告，以买卖代替赠与的方式将房屋过户到被告名下是原告的真实意思表示；原告于2019年被法院认定为限制行为能力人，但双方房屋买卖合同签订与过户时，原告的行为能力不受限制；原告主张的8万元律师费损失属于原告的法定代理人恶意诉讼所导致，不应当由被告承担。本院认为：当事人意思表示一致，合同关系成立。根据本案查明事实，2019年4月8日，冯爱荣申请认定原告刘翠英为限制行为能力人。根据鉴定机构出具鉴定结论，刘翠英被诊断为器质性智能损害（痴呆），北京市朝阳区人民法院于2019年11月12日判决原告刘翠英为限制行为能力。因痴呆是指较严重的、持续的认知障碍，临床上以缓慢出现的智能减退为主要特征。原告刘翠英患有痴呆，原告刘翠英的认知能力并非自法院宣判为限制行为能力的那一刻起陡然下降。鉴定意见书中显示，原告刘翠英认知功能受损2年。2018年9月11日，原告与被告在我爱我家签订《北京市房屋买卖合同》，该时间在原告刘翠英病程时间段内。被告认为原告签署的上述买卖合同真实意思为赠与，但被告对于原告是赠与的意思表示并未提供相应证据佐证。上述买卖合同约定内容全面，且在专门从事二手房买卖的中介机构签订，原告刘翠英当时已经85岁，且患有认知功能受损的疾病，无充分证据证明原告刘翠英对其所签订的房屋买卖合同的性质系赠与的意思表示。现原告的法定代理人也不认可该房屋买卖合同的性质为赠与意思表示。被告系接受赠与的意思表示签订上述买卖合同。因此，原、被告双方虽然签订《北京市存量房屋买卖合同》，但双方当事人之间的真实意思表示并不一致，买卖合同关系不成立，上述合同自然应属无效合同。涉案房屋买卖合同无效后，被告应当配合原告将涉案房屋产权恢复至原告名下。关于原告主张被告赔偿8万元律师费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告刘翠英和被告杨欣宁于2018年9月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、被告杨欣宁于本判决生效后七日内配合原告刘翠英将位于北京市东城区骑河楼街×××号房屋的不动产权属恢复登记在原告刘翠英名下；三、驳回原告刘翠英的其他诉讼请求。案件受理费8160元，由原告刘翠英负担160元（已交纳），被告杨欣宁负担8000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 范欠歌二〇二〇年八月二十七日法官助理 黄碧珍书 记 员 蒋彤彤