江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初16367号原告：江阴市人民政府利港街道办事处，住所地江阴市利港街道利康路**。负责人：陈奕，该街道办事处主任。委托诉讼代理人：李枝，江苏漫修（江阴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱凌辉，江苏漫修（江阴）律师事务所实习律师。被告：江阴华特服饰有限公司，，住所地江阴市镇澄路**法定代表人：沈惠娟，该公司总经理。原告江阴市人民政府利港街道办事处（以下简称利港街道）与被告江阴华特服饰有限公司（以下简称华特公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利港街道的委托诉讼代理人李枝到庭参加诉讼，被告华特公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告利港街道向本院提出诉讼请求：1.判令华特公司支付土地、房屋租金共计437888元；2.判令华特公司承担违约金10万元及律师费13000元；4.判令华特公司承担全部的诉讼费用。事实和理由：2011年8月28日，华特公司通过拍卖竞得利港街道所有的位于江阴市石桥敬老院房产，并占有上述敬老院房产。后因上述房产变更不具有履行可能，双方于2019年10月23日就上述敬老院事宜签订协议一份，约定华特公司应于2019年10月30日前支付租金359800元，否则应承担违约金10万元及维权产生的律师费等。后经利港街道多次催讨，华特公司至今未曾支付。为维护自身的合法权益，具状起诉，要求华特公司支付协议约定的租金、违约金、律师费；并承担自2019年10月1日至2019年12月31日的占有使用费78088元。被告华特公司未作答辩，亦未举证。本院经审理认定事实如下：2019年10月23日，甲方利港街道与乙方华特公司签订协议一份，载明：鉴于：乙方于2011年8月28日通过江苏暨阳拍卖有限公司以205万元竞得江阴市利港镇原西石桥敬老院房产（房权字第**）并占用上述敬老院房产至今。由于上述房产变更已不具有履行可能，经甲乙双方友好协商达成协议如下：一、甲乙双方一致确认关于江阴市利港镇原西石桥敬老院房房产（房权字第**的一切拍卖相关协议自本协议签订之日起即告解除；乙方同意以上述敬老院房屋现状返还甲方，甲方无需另行支付乙方任何费用：甲方同意返还乙方己交付的拍卖款20万元；二、因乙方占用上述敬老院房产至今并曾进行过装修装潢且不要求甲方支付任何装修装潢补贴，故甲方同意截止2019年9月30日的乙方房屋占用费用按20元/平方米计算、场地占用费按临港开发区租金标准计算，乙方确认两项费用共计638800元；三、因乙方已支付拍卖款20万元，甲乙双方一致同意甲方共需返还乙方本息合计279000元；本协议第二条所涉占用费638800元扣除该279000元后，尚余359800元，乙方应于2019年10月30日前支付甲方；(附表一、表二)四、甲方同意在乙方按约支付情况下就上述敬老院房产继续租赁给乙方，双方届时重新签订租赁协议；五、如有一方违约，应当承担违约金10万元并支付守约方为维权产生的一切费用，包括且不限于律师费、公证费等；六、本协议自双方签字或盖章之日起生效。本协议一式二份，甲乙双方各持一份，均具有同等法律效力。该协议甲方处盖有利港街道公章，并由负责人陈奕签字，乙方处盖有华特公司公章，并由华特公司股东倪某某签字。该协议另附有附表一租金结算明细表及附表二利息结算明细表，其中利息合计79046元，2018年、2019年1月至9月的土地租金标准为24元/平，房屋租金标准为20元/平，土地占用面积为1617.99平，房屋面积为2743.82平，土地、房屋租金合计638867元，扣除20万元本息共计279046元，实际应交纳租金总额为359821元。协议签订后，华特公司未按约支付租金。2020年初，华特公司搬离租赁场地。2018年3月3日，江阴临港经济开发区管理委员会出具澄港开委发[2018]12号《关于调整集体资产租赁标准的通知》，文件规定集体资产租金收取标准，土地租金原则上每亩每年不低于16000元，相对偏远的地方土地租金价格不得低于以上指导价的70%，各镇街应根据集体土地位置实行阶梯地价，核心区域土地租金原则上不低于16000元/亩，一般区域不低于14000元/亩，偏远区域不低于11200元/亩，阶梯低价的具体分类标准由各镇街确定。厂房租金按照新旧程度、使用年限、使用类型、原则上按每平方米每年不低于100元的标准收缴。个别房屋破旧、地处偏、地处偏僻、交通不便的厂房同意后可适当降低，但每平方米每年不得低于70元的标准收缴，对于确需实施大修理的厂房，由各镇街确定具体办法，并办理相关手续，所需资金由镇街承担。本次调整的集体资产租赁标准，从2018年4月1日起执行。另查明：1.涉案争议房产无相应的准建手续；2.利港街道为本次诉讼与江苏漫修（江阴）律师事务所签订委托合同，并花费律师费13000元。审理中，华特公司股东倪某某到庭陈述：他是华特公司的股东，法定代表人沈惠娟是他妻子，华特公司实际由其经营，协议也是他与利港街道签订的。对于利港街道起诉的2019年9月30日前的租金359800元、违约金10万元、律师费13000元没有异议；对于利港街道主张的2019年10月1日起的租金标准有异议，厂房租金认可70元/平方米/年计算，因涉案房屋交付他公司时比较破旧，是他公司自行装修的，土地租金认可按11200元/亩计算。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因涉案房屋无相应的准建手续，利港街道与华特公司的租赁合同关系无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。利港街道主张华特公司支付2019年10月1日前土地房屋租金（占用使用费）359800元，由双方签订的协议予以证明，本院予以支持，华特公司未按协议约定给付上述款项，应按协议约定承担违约金10万元，并承担利港街道因诉讼产生的律师费。本案的争议焦点为：利港街道是否可依据澄港开委发[2018]12号《关于调整集体资产租赁标准的通知》规定的租金标准主张2019年10月1日之后的占有使用费。利港街道主张土地租金标准按协议约定的每年每平方米24元计算，符合法律规定，本院依法予以确认。对于房屋租金，协议所载的房屋租金标准每年每平方米20元系鉴于华特公司对房屋进行过装潢且不要求利港街道支付装潢补贴，该租金标准远远低于市场标准，故租赁到期后，继续按此计算2019年10月1日后房屋占有使用费有失公平。根据法律规定，价款或者报酬不明确的，依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。故利港街道提供的澄港开委发[2018]12号《关于调整集体资产租赁标准的通知》规定的租金标准每平方米每年不低于100元应视为政府指导价，本院按此标准计算房屋占有使用费。综上，2019年10月1日起至2019年12月31日的土地租金为9681元；房屋占有使用费为68407元；华特公司应给付利港街道租金（使用费）合计437888元。华特公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的懈怠，应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零九条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：江阴华特服饰有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付江阴市人民政府利港街道办事处租金及占用费共计437888元、违约金10万元、律师费13000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9310元（江阴市人民政府利港街道办事处已预交10226元，本院依法予以退还），由江阴华特服饰有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（款汇：江阴市财政局非税收入专户；开户账号：01×××73；开户银行：江阴农商银行营业部）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长 李  峰人民陪审员 周  煜人民陪审员 杨 群 芳二〇二〇年八月三十一日法官 助理 黄 静 宇书 记 员 华佳慧子附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》：第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。3.《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。