北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初10154号原告：孙永强，男，1974年5月1日出生，汉族，住山东省济南市历城区。原告：包芳玉，男，1982年9月2日出生，汉族，住山东省单县。二原告共同委托诉讼代理人：王庆，北京市智舟律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：王瑾，北京市智舟律师事务所律师。被告：吴金勇，男，1975年10月29日出生，汉族，住山东省无棣县。委托诉讼代理人：刘婷婷，北京市京哲律师事务所律师。原告孙永强、包芳玉（以下简称二原告）与被告吴金勇（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告孙永强、包芳玉及其委托诉讼代理人王庆、王瑾，被告吴金勇及委托诉讼代理人刘婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认《房屋租赁合同》无效，被告退还二原告押金354960元；2、请求法院判令被告向二原告返还因合同无效和疫情期间的房屋租金535040元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月16日，二原告与被告签订《房屋租赁合同》，二原告根据合同约定向被告支付了押金以及四个月租金共计1064880元。2019年11月18日，二原告向被告通过银行转账方式支付890000元，由二原告管理房屋下租客方的押金支付给被告方174880元。2020年1月23日因疫情发生，二原告向被告承租的116间房屋，尚有96间无法出租。2020年3月15日，被告催促二原告缴纳2020年3月15日至2020年9月15日的租金，二原告未交纳租金，2020年3月18日，被告单方面通知解除合同，并让其离场，出具《xxx公寓移交单》要求二原告离场。后经二原告了解其承租房屋：北京市通州区宋庄镇xxx三楼、四楼系未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，合同无效。2020年1月27日因为疫情发生，政府严格管制，导致租客无法进村，二原告向被告承租的116间房屋尚有96间无法往外出租，原告一直与被告协商减免房租未果。因被告和原告签订的合同无效，并且赶上疫情，原告受到了巨大的经济损失，为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，望依法裁判。被告辩称，不同意二原告的诉讼请求。第一，双方签订的房屋租赁合同合法有效，是原告违约，迟延支付租金，也是由原告选择的解除合同，押金不应退还；第二，房屋自2019年11月16日至2020年3月18日一直由原告占有、使用、收益，即使合同无效，原告也应当支付被告房屋占有使用费。对于原告事实理由部分，原告第三行的陈述，由原告管理房屋下租客方的押金支付给被告174880元，与事实不符，被告从来没有收到原告支付的钱，原告至今拖欠被告租金174880元，原告陈述2020年3月15日被告催促房租，实际上原告应当缴纳租金的时间是3月1日，被告自3月1日一直催促，并主动沟通要为原告减免一个月房租，之后房租减半直到疫情结束，原告起诉状中的情况实际上是被告让步方案后原告仍然不同意方案，双方协商一致，被告收取原告的押金不退，原告收取的次承租人的租金和押金不退，双方解除合同，交割单是原告出具的，不是被告出具的，关于原告陈述的涉案房屋没有规划许可证，我方认可，因为整个村都没有规划许可证。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月16日，被告（出租方、甲方）与二原告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定主要内容如下：1、租赁房屋位于北京市通州区宋庄镇xxx三楼四楼的116间房屋；2、甲方将上述地点房屋提供于乙方承租使用，租赁期限为九年零七个月整，自2019年11月16日起至2029年6月15日止；3、房屋年租金为人民币2129760元，付款方式为押二付四，此后半年付，付款日期以租赁的起始日期为准；4、乙方（二原告）向甲方（被告）缴纳两个月押金354960元，《房屋租赁合同》还约定了其他内容。2019年11月14日，二原告向被告支付定金100000元。2019年11月18日，原告孙永强通过北京农业银行向被告转账380000元。2019年11月18日，二原告通过中国工商银行向被告转账410000元，并附言“小堡租押金”。庭审中，被告认可二原告已交纳的89万元款项中包含了两个月的押金共计354960元。2020年3月18日，二原告与被告签订《xxx公寓移交单》（以下简称《移交单》），该《移交单》主要内容如下：1、2019年11月16日，甲方吴金勇与乙方孙永强、包芳玉签订了通州区宋庄镇xxx三层、四层116间房《房屋租赁合同》，因受疫情影响和防控政策需要，导致无法正常经营和履行合同。现甲方吴金勇解除与乙方孙永强、包芳玉的合同，并要求乙方孙永强、包芳玉离场，现于2020年3月18日乙方孙永强、包芳玉将房屋移交给甲方吴金勇；2、双方确认，租赁房屋室内外物品、设施设备完好无缺；3、乙方孙永强、包芳玉离场前已将水电暖费（2020年3月17日前）完全结清；4、自移交日起公寓防疫、人员管控、治安消防等一切事宜均由甲方吴金勇负责；5、现有客户租金、押金保持现状，费用等与乙方孙永强、包芳玉无关；6、其他事宜待定；7、备注：原合同不在、解除。吴金勇与孙永强、包芳玉在《移交单》上签字并按手印。另查，涉案租赁房屋的土地使用者系案外人崔西星，1990年9月的《通县人民政府农村个人建房使用土地许可证》（以下简称《土地许可证》）中载明批准案外人崔西星在涉案租赁房屋土地中建房五间，占用空闲地面积167平方米。1993年2月25日通州区人民政府就涉案租赁房屋的土地出具《北京市土地登记审批表》（以下简称《审批表》），该《审批表》显示，涉案租赁房屋的土地使用者为崔西星，土地权属性质为集体所有，独自使用面积为222平方米（其中建筑占地60平方米），土地类别为居住。经查，目前涉案租赁房屋的建筑面积为2700平方米，系案外人崔西星所建，该2700平方米的房屋远远超过《土地许可证》和《审批表》中的建筑面积，庭审中双方均未提交涉案房屋建设的规划审批手续，被告除了提交上述土地登记审批表外，亦未提交关于本案所涉租赁物116间房屋的规划建设许可手续或产权登记证明。案外人崔西星将涉案房屋租赁给了案外人王宏，案外人王宏又将涉案房屋租赁给了本案被告吴金勇。本院认为：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，关于《房屋租赁合同》的效力，经查，位于北京市通州区宋庄镇****的116间房屋并未取得建设工程规划许可证，也未在我院庭审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故二原告请求确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于二原告请求退还押金354960元的诉讼请求，庭审中，被告明确表示二原告支付的890000元中包含两个月的押金354960元，故二原告确实向被告支付了押金，同时，原被告双方还签订了《移交单》，《房屋租赁合同》无效并不影响《移交单》的效力，《移交单》系原被告双方就涉案租赁房屋的交接事宜达成的合意，根据《移交单》的约定，二原告已于2020年3月18日离场并将涉案房屋移交给了被告，自2020年3月18日起涉案房屋的一切事宜也由被告负责，二原告及被告均在该《移交单》上签字并按手印，鉴于原被告双方已经完成交接事宜，故被告理应将押金退还给二原告，故二原告请求被告返还押金354960元的诉讼请求，证据充足，于法有据，本院予以支持。关于二原告请求被告返还因合同无效损失的房屋租金的诉讼请求，本院认为，《房屋租赁合同》虽然无效，但是自合同签订之日起二原告一直占有房屋并对外出租，涉案房屋的租金也由二原告自己收取，故二原告请求被告返还因合同无效损失的房屋租金，与事实不符，本院不予支持。关于二原告请求被告返还疫情期间的房屋租金，本院认为，北京自2020年1月下旬采取疫情防控措施，而被告于2020年3月18日便与二原告签订《移交单》完成交接事宜，自疫情防控开始到原被告签订《移交单》之间的时间仅1个多月，被告已为避免二原告因疫情将会导致的损失做了充分的让步，同时，二原告并未因疫情产生较大的损失，二原告也未向本院提供充足的证据证明因疫情而产生的租金损失数额，即使有损失也应双方共同分担，并非被告的过错导致二原告损失，而是受到新冠肺炎疫情不可抗力的影响，从疫情防控开始到双方终止租赁合同并办理移交手续仅持续了1个多月，且二原告没有证据证明该段期间其经营完全停止，其庭审中也表示对外经营的房屋租赁业务并未完全断绝，仍有部分租客。故本院认为，二原告请求被告返还疫情期间的房屋租金的诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。关于被告向本院提起的反诉请求，本院认为，被告于本院庭审后才提起反诉申请，超过了提起反诉的法定期间，本院不予受理，被告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认孙永强、包芳玉与吴金勇于2019年11月16日签订的《房屋租赁合同》无效；二、吴金勇返还孙永强、包芳玉押金354960元，于本判决生效之日起七日内给付清；三、驳回孙永强、包芳玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6350元，由孙永强、包芳玉负担3038（已交纳）；由吴金勇负担3312元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 何杨彪二〇二〇年八月二十四日法官助理 张津铭书 记 员 刘 仙