杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初4309号 原告：严红伟，女，汉族，1972年2月22日出生，住杭州市下城区。 被告：张罕，男，汉族，1994年5月12日出生，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：李坚，浙江绍明律师事务所律师。 原告严红伟与被告张罕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告严红伟，被告张罕及其委托诉讼代理人李坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告支付滞纳金2240元、租金损失8400元、中介费1400元、换锁费用820元、租金差额1800元，诉讼费由被告承担。 事实和理由：2019年8月22日，被告支付定金向原告租用杭州市西湖区颐景园竹苑14幢1单元201室朝南主卧带阳台房间（以下称201室房间）。原告支付中介费1400元，实际收到1400元。 2019年9月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限2019年9月7日至2020年9月6日，月租金2800元；租金每季度支付一次，具体支付时间为2019年9月4日、2019年11月20日、2020年2月20日、2020年5月20日；租赁期内未经协商一致双方不得提前解约。被告已支付第一期租金8400元。 2019年11月21日，原告提醒被告支付第二期租金8400元。被告未支付租金，希望找租客转租，中介费由被告承担。原告明确提出，按时支付租金是合同基本义务，找到转租租客再具体衔接。原告为减少损失，从该日起通过中介挂牌、网络推广等方式积极寻找新租客。被告不作为，阻扰原告寻找新租客，还在房源公共留言互动区捏造事实诽谤造谣。 2019年12月2日，原告通知被告，合同期内租金已逾期十三天，请及时交纳房租履行合同，继续租用还是提前解除合同承担违约责任请权衡作出决定，逾期不处理的后果及相关违约责任自行承担。同日，中介带新租客联系被告看房，被告微信失联，未交接房屋，未归还钥匙。 依租赁合同第三条第3款，被告逾期支付租金，每天按月租金5%支付滞纳金。2019年11月20日至2019年12月6日共16天，每天按月租金5%计算，被告需缴纳滞纳金2240元。 被告未按合同支付房租，未尽责寻找新租客。原告积极寻找新租客，被告多次阻碍原告寻找新租客，失去了意向客户，又适逢过年返乡和春节放假，房屋未成功出租，导致损失原告2019年12月7日至2020年3月6日8400元租金收益，该损失应由被告承担。 原告在2020年3月5日将201室房间另行出租给张丽媛，为此支付中介费1400元。原、被告签订的《房屋租赁合同》未到期，该中介费损失由被告造成，被告应承担合同期内原告重新出租另行支付的1400元中介费损失。 为了安全，原告在2020年3月初进行换锁，楼道门新锁及一梯十户各两把钥匙计340元，入户门360元，房门120元，总计820元，应由被告承担。 原告出租给被告每月租金2800元，另行出租给张丽媛每月租金2500元，每月有300元租金差额，2020年3月7日至2020年9月6日剩余六个月租金差额1800元应由被告赔偿。 原、被告之间的《房屋租赁合同》合法有效，原告向被告提供符合要求的房屋，被告理应依约及时支付租金。被告拒不支付租金，未尽责转租，其行为严重损害原告的合法权益。要求支持原告的诉讼请求。 被告辩称：2019年8月22日，被告支付押金2800元，原告承担的中介费是从该押金中支付的。被告在交付押金后两三天内向原告反馈，因为工作单位地点发生变化，无法继续承租房屋，希望原告退回押金。此后原告有一到两周时间联系不上，最后通过中介联系上原告。 2019年9月4日，被告与原告联系上后，原告不同意退还押金，要求被告签订《房屋租赁合同》。原告承诺，如果房屋转租出去，可以退还押金。被告刚毕业，经济压力较大，涉世不深，缺乏经验，同意与原告签订《房屋租赁合同》，合同格式版本包括内容均由原告填写。 2019年11月20日之前，被告已告知原告无法承租该房屋。原告认为被告阻挠原告寻找新租客既不符逻辑，也与客观事实不符。在第一个承租期内，被告通过闲鱼、58同城、微博等平台发布转租信息，希望尽快把房子转租出去收回押金。 被告联系很多意向客户，看房也看好了，要求跟原告见面谈签订租赁合同。原告总称没时间或不方便，导致很多意向客户流失。被告觉得继续住下去房屋无法转租出去，在2019年11月20日告知原告后，于2019年12月3日搬离房屋。 2019年12月4日，被告跟原告结清水电费。因为原告不来接收房屋，被告不知道她住哪里，所以把房屋钥匙放在房间里，把门锁好。 原、被告签订的《房屋租赁合同》在2019年12月6日已解除。被告在2019年12月4日主动跟原告沟通，结清水电费，履行了相应义务。押金2800元滞留在原告手中，被告没有收取。 被告提前在2019年12月3日将房屋交付，原告主张2240元滞纳金没有事实依据。 被告已交付的2800元押金已转为违约金。中介费属于原告自行支出的项目，与被告没有关系。原告主张8400元租金损失及1400元中介费没有事实依据。 钥匙已放在房间里，原告作为房屋所有权人可以取得。退一万步讲，即使需赔偿钥匙费用，配三把钥匙的费用也就300元，不存在这么高的费用。 原告认为剩余六个月租金比市场租金低，这纯粹是市场原因，非被告导致。受疫情影响，国家提倡房东为客户减免租金，不存在其他损失的弥补。要求驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其主张，举证如下： 1、《房屋租赁合同》。证明原、被告存在房屋租赁合同关系。 2、房屋产权证。证明案涉租赁房屋属原告所有。 3、支付宝转账凭证。证明被告2019年9月4日缴纳第一期租金8400元。 4、微信转账记录。证明2019年8月22日，中介公司支付原告定金1400元。 5、58同城推送通知。证明原告应被告要求在58同城积极寻找客源。 6、电表照片。证明2020年3月5日，原告在被告搬出房屋之后将案涉房屋出租给张丽媛。 7、《房屋租赁合同》。证明原告与案外人于2020年2月22日签订新的租赁合同。 被告为证明其主张，举证如下： 1、微博、58同城、闲鱼信息发布及聊天记录。证明被告自2019年9月积极转租案涉房屋。 2、货拉拉订单记录。证明被告于2019年12月3日搬家。 3、微信转账记录。证明被告于2019年12月4日与原告结清水电费，印证原告知晓被告搬家且未提出任何异议。 法庭质证时，被告对原告提供的证据1-7发表如下质证意见：证据1，没有异议，但合同条款包括补充内容均系原告自行填写，可以证实被告已支付押金2800元。证据2、3，没有异议。证据4，被告不清楚，中介费属原告出租房屋的成本，与被告没有关联；中介费按次收取，不是按时间收取。证据5，没有异议，但对完整性有异议，不仅是2019年11月21日才开始发布这个信息，该证据能印证原告在这之前已知道被告不愿意继续承租房屋，原告同意以转租方式退还相应押金，迫使被告签订《房屋租赁合同》继续租住房屋。证据6，不符合证据法定形式，不能证明2020年3月5日才进行转租；被告非常清楚房屋所处位置和条件比较好出租，也通过一些免费平台发布招租信息，很多客户来询问，如果当时原告按其之前承诺履行，被告不需要租赁一个季度，一个月或一两周内就能将案涉房屋转租出去，但由于原告原因导致被告租赁了一个季度之后仍然无法将房屋转租。证据7，该份证据系原告与他人签订，被告未参与，对该份证据的三性不予认可；该份证据至少可以证明原告于2020年2月26日已将案涉房屋出租，原告主张的三个月租金损失不能成立；该份证据可以证明房屋租金为2700元，并未有其陈述的300元至500元差额，100元的租金差额系合理范围且房租价格系由原告自行决定，原告主张的房屋租金差额损失的诉讼请求不能成立；从合同的格式内容来看，该合同系格式合同，原告系合同条款的单方制定人和合同签订的主导者，合同通篇只有承租方的经济责任而没有出租方的经济责任，合同双方的地位不平等，比如承租方不仅要承担滞纳金，还要承担月租金赔偿，还要承担违约赔偿责任，而出租方没有经济责任，合同中不平等条款不应予以支持。综上，原告的诉讼请求不仅存在重复主张情形，而且也已明显超出了法律规定的范围。原告已扣押被告2800元押金未予退还，其房屋出租的损失早已得到合理补偿。按照合同法第一百一十九条之规定，原告亦有减损义务。被告已在2019年12月3日搬出，没有阻碍原告再次出租，原告仍主张三个月的租金损失显然既无事实依据亦无法律依据，原告的诉讼请求依法不应予以支持。 法庭质证时，原告对被告提供的证据1-3发表如下质证意见：证据1，原告不清楚，与原告无关。证据2，被告没有通知原告，原告不清楚被告什么时候搬走的。证据3，原告收到了水电费，但按照合同约定水电费是在每月1号、2号支付，被告在4号交水电费已逾期，交水电费不能证明被告搬走了。 经审查，本院对当事人提供的上述证据发表如下认证意见：原告提供的证据6不具有证明力，不予认定。原、被告提供的其他证据均具有真实性，且证据来源合法，与待证事实有关联，予以认定。 根据上述本院采信的证据记载的内容，结合当事人在庭审中的陈述，本院就本案事实确认如下： 2019年8月22日，被告支付押金2800元租用201室房间。原告支付中介费1400元，实际收到押金1400元。 2019年9月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定： 一、原告将201室房间出租给被告使用，用途为住宅（第一条第1款）。 二、租赁期限共十二个月，自2019年9月7日至2020年9月6日止；租赁期内，原、被告未经协商一致均不得提前解约（第二条第1款、第2款）。 三、租金每月2800元，按季支付，支付时间为2019年9月4日、2019年11月20日、2020年2月20日、2020年5月20日；逾期支付租金，每逾期一天，被告按月租金的5%缴纳滞纳金（第三条）。 四、未经原告书面同意，被告不得将房屋部分或全部转租他人；若擅自转租，原告有权终止合同，由被告承担对原告及他方的违约责任；被告承担租赁期内水费、电费、煤气费、物业费等实际使用的费用，若有特殊约定则从其约定（第四条第4款、第5款）。 五、为保证被告合理并善意地使用该房屋及其配套设施，被告应在签订本合同并交纳首期租金时支付原告2800元作为押金。待租赁期限届满，原告验房后，被告将该房屋钥匙交予原告，同时原告将此押金全部归还被告（第六条）。 六、租赁期限届满或经原、被告双方协商一致本合同终止；被告应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下附件所列物品交给原告；若原、被告双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求（第七条）。 七、未经原告书面同意，被告擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途，拖欠房租五天以上，应向原告支付2800元违约金，若违约金不足弥补原告损失的，被告还应另行据实赔偿，原告有权终止合同；租赁期内被告逾期缴纳税费、电费、煤气费、电话费及物业管理费等有关费用达五天时，原告有权用押金支付上述费用，被告承担造成的一切后果；租赁期内若被告中途擅自退租，被告支付2800元租金，以及被告应当承担的违约赔偿相关责任（第八条第2款第（1）项、第（2）项、第（4）项）。 2019年9月4日，被告支付给原告租金8400元。 2019年9月，被告通过微博等社交平台发布转租信息。被告在社交平台上回答相关询问时陈述称：我跟房东签合同时说，因为工作调动，我要转租；房东说可以转租，但价格不能少，所以2800元是最低的了；什么时候转出去我就什么时候搬出去，我九月初刚签的合同，转出去的话，是你们重新跟房东签合同。 2019年11月21日、2020年1月1日，原告在58同城发布201室房间的出租信息。 2019年12月3日，被告搬离201室房间。 2020年2月22日，原告与案外人张丽媛、王慧签订《房屋租赁合同》，约定：原告将201室房间出租给张丽媛、王慧使用；租赁期限共十二个月，自2020年2月26日至2021年2月25日止；租金每月2700元，支付时间为2020年2月23日、4月23日、7月23日、10月23日等。 本院认为，根据原、被告的陈述，原、被告对于双方在2019年9月4日签订《房屋租赁合同》的事实没有争议。依合同法第六十条第一款，该合同对原、被告具有拘束力，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。 被告抗辩认为，原告在签订合同时承诺，如果房屋转租出去，原告可以退换押金。根据该抗辩的文意，结合被告提供的证据1，被告本质上认为，案涉《房屋租赁合同》附解除条件，当案外人与原告另行签订月租金为2800元的房屋租赁合同这一条件成就时，原、被告签订的《房屋租赁合同》解除，原告返还给被告押金2800元。该解释从被告在2019年9月在社交平台上发布转租信息时所作出的表示能够得到印证。被告在社交平台上回答相关询问时陈述称：我跟房东签合同时说，因为工作调动，我要转租；房东说可以转租，但价格不能少，所以2800元是最低的了；什么时候转出去我就什么时候搬出去，我九月初刚签的合同，转出去的话，是你们重新跟房东签合同。 依民法总则第一百五十八条、第一百五十九条，民事法律行为可以附条件，附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效；附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。被告提供的证据只能证明被告在社交平台上发布招租信息努力促成条件成就从而使自己从案涉《房屋租赁合同》的束缚中解脱出来，但不能证明案外人愿意以每月2800元的价金租赁201室房间而原告表示拒绝从而不正当地阻止条件的成就。相反，原告提供的证据显示，原告也于2019年11月21日、2020年1月1日在58同城等平台上发布201室房间出租的信息努力促成条件的成就，直至2020年2月22日，原告与案外人张丽媛、王慧签订月租金为2700元的房屋租赁合同。此时，原、被告签订的《房屋租赁合同》的解除条件才成就，而在2020年2月22日之前，案涉《房屋租赁合同》对原、被告均具有拘束力。在合同尚未解除的情形下，被告在2019年12月3日搬离201室房间只能表明其放弃对案涉房间的占有使用。被告单方搬离案涉房间的行为不会产生合同解除的法律效果，不能免除合同项下其支付租金的义务。 基于上述理由，本院认定2019年9月7日至2020年2月21日为合同有效期。2019年9月7日至2019年12月6日的租金8400元被告已支付，2019年12月7日至2020年2月21日期间的租金7048元（2800元×2个月+2800元×15天÷29天）被告应继续给付。该7048元租金依合同约定应在2019年11月20日支付，被告逾期支付构成违约，原告要求支付16天滞纳金的诉讼请求应予支持，但双方约定的每天月租金5%滞纳金计算标准过分高于由此给原告带来的利息损失。本院酌情以7048元本金为基数，按日万分之二点一标准计算，原告主张的16天的滞纳金为24元。 原告尚主张合同解除后剩余6个月的可得利益损失。依合同法第一百一十三条第一款，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现有证据显示，案涉《房屋租赁合同》解除后原告与案外人签订的房屋租赁合同约定的每月租金为2700元，与原、被告约定的每月2800元租金存在100元差额。鉴于案涉合同解除所附条件为原告与案外人签订月租金为2800元的租赁合同，上述差额应当认定为原告的可得利益损失。原告主张的6个月差额损失为600元，被告应予赔偿。 原告主张的其余中介费1400元、换锁费用820元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告支付的2800元押金从上述被告应承担的费用中扣除。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、第一百五十九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认严红伟与张罕签订的《房屋租赁合同》于2020年2月22日解除。 二、张罕支付给严红伟滞纳金24元、租金损失7048元、租金差额600元，扣除张罕交付的押金2800元，张罕尚需支付给严红伟4872元，该4872元于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回严红伟的其他诉讼请求。 如果张罕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取83元，由严红伟负担55元，由张罕负担28元。 严红伟于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，张罕于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  朱光明 二〇二〇年八月二十五日 书记员  谢雅君