上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初4203号原告(反诉被告)：上海广福资产经营有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：曹德飞，总经理。委托诉讼代理人：曹洪洲，上海市崇明区中兴镇法律服务所法律工作者。被告：陆和琴，女，1969年1月9日生，汉族，住上海市崇明区。被告(反诉原告)：黄小玲，女，1983年8月30日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：范敏，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：程重，北京市京师律师事务所实习律师。原告上海广福资产经营有限公司诉被告陆和琴、黄小玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，被告黄小玲提起反诉，本院依法适用简易程序于2020年7月15日公开开庭就本、反诉进行了合并审理。原告的法定代表人曹德飞及委托诉讼代理人曹洪洲，被告黄小玲及其委托诉讼代理人范敏、程重到庭参加诉讼，被告陆和琴经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海广福资产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1．被告陆和琴、黄小玲立即腾退坐落于崇明区中兴镇陈彷公路XXX号房屋一间；2．诉讼费由被告负担。事实与理由：1992年10月1日被告陆和琴向原告租赁房屋一间并于同日订立《租赁书》一份，协议规定，租赁期限为20年，自1992年10月至2012年9月止，并对租赁费、付款方式等作了约定。合同订立后，原告履行了合同义务，被告陆和琴也一次性支付了20年租金5000元。租赁期满后，被告陆和琴未归还原告房屋，继续使用租赁物。后原告多次通知被告解除合同并归还房屋均未果。目前该房屋由被告黄小玲实际占用。遂提起上述请求。被告陆和琴未应诉、答辩。被告黄小玲辩称，原告不是本案租赁合同的出租人，与本案无利害关系，不具备起诉的主体资格。被告对涉案崇明区中兴镇陈彷公路XXX号房屋的占有，是基于被告父亲黄飞从陆和琴手中购买所得，不管陆和琴与汲浜乡集镇办公室属于买卖关系还是租赁关系，被告父亲取得该房屋时支付合理对价，属于善意第三人，被告有理由相信自己对房屋的占有系基于买卖关系的占有，而非租赁关系的占有，不存在所谓“腾退义务”。而且从涉案房屋原始合同内容理解，名义上是租赁关系，实为买卖关系，故不管是原告还是镇政府对涉案房屋不享有所有权。被告黄小玲(反诉原告)结合上述辩称向本院提出反诉请求：1．确认涉案房屋所有权由黄小玲所有；2．要求原告上海广福资产经营有限公司拆除相关设施，停止占用黄小玲合法房屋，并对黄小玲进行赔偿；3．律师费由原告负担。事实与理由：1992年，原崇明县汲浜乡村民陆和琴在陈彷公路一侧建造房屋一间，汲浜乡集镇办公室对此出具了收据并盖章确认，后被告之父于2003年支付了合理对价购置了上述房屋，并一直居住使用至今。房屋编号为陈彷公路XXX号。2010年起，原告占用被告黄小玲房屋修建绿化设施，被告一直与原告交涉恢复原状、停止占用并赔偿损失，自2017年起，原告以要求被告腾退为由对被告进行各种骚扰严重影响被告生活秩序。故提起上述反诉请求。原告(反诉被告)针对反诉辩称，不同意被告黄小玲的反诉请求，涉案房屋系中兴镇人民政府统一建造并对外出租，黄小玲占用房屋并非所有权人，无权以所有权人主张权利。经审理查明，1992年10月1日，崇明县汲浜乡集镇建设办公室作为甲方与乙方陆和琴签订《租赁书》一份，双方就汲浜医院门诊楼前(路西商业区)个体商业用房租赁达成协议，租赁人签名落款处为陆和琴，崇明县汲浜乡兴东村第十八生产队、崇明县土地管理所汲浜乡分所、崇明县汲浜乡法律服务所分别在该《租赁书》盖章。其中协议第一条：本户商业用房位置在路西商业区内，由东向西第拾壹间。建筑面积20㎡……。第二条：本房屋每间包括以下不动产：四扇头玻璃门一套，1.8m×0.9m钢窗一扇，二灯(日光灯、灯泡)，二开关，一插座。火表一只、水表一只、水嘴一只、水斗一只。第三条：本房屋属汲浜乡政府固定资产。乙方租用其作经商用房，不得擅自改作它用。在试用期内，如本户需转让给他人使用，必须通过甲方办理过户手续。第四条：本房屋租赁期限从1992年10月至2012年9月，共计20年。乙方一次性付清租赁费计伍仟元正。租赁费折旧计算如下：从1992年10月至1997年9月。每年按伍佰元计算；从1997年10月至2002年9月，每年按叁佰元计算；从2002年10月至2012年9月，每年按壹佰元计算。在使用期中，其房屋装饰，各种设施损坏的修理等费用均自行负责，在装修时不能改变原有房屋的整体基本结构。第五条：为了保障商业区的总体规范标准化，并确保本区各个体户的平等合法经商，乙方不得在本商业区内擅自搭建棚舍和设摊，违者必须强行拆除，并处以每平方100元的罚款。第六条：本房屋占用的土地属兴东村18生产队集体所有，乙方每年第一季度时缴付给兴东村18队土地补偿费壹佰肆拾伍元。在使用期内，如需调整价格，必须由乡政府通过决定。之后被告陆和琴实际占有使用涉案房屋(崇明区陈彷公路XXX号)，2003年4月24日陆和琴向被告黄小玲之父黄飞出具收条：“今收到黄飞购房费(汲浜医院路西商业区内，由东向西第拾壹间)人民币叁仟陆佰元正。”此后，该房屋由黄飞家人居住使用，并搭建了部分设施，自2010年起由被告黄小玲实际居住使用，原租赁协议期满后，被告黄小玲未再支付租金，并使用至今。另查明，崇明县汲浜乡人民政府系崇明区中兴镇人民政府的前身，原崇明县汲浜乡集镇建设办公室，于1996年3月撤销，其原有职能现由上海广福资产经营有限公司承担。上海广福资产经营有限公司系崇明区中兴镇人民政府的直属单位，是负责全镇资产经营、资产管理、实业投资、房地产管理、投资咨询服务等镇集体所有的有限责任公司。以上事实，由租赁书、收条、崇明区中兴镇人民政府的证明、情况说明等以及原、被告的当庭陈述予以确认。审理中，原告表示，本次诉讼的目的系涉案临时商铺已属危房存在严重的安全隐患，房屋周围的环境也严重影响了作为崇明区主要干道沿路风景容貌，政府收回该批危房后，即将全部拆除，并把该处改造成为环境整洁、绿树成荫的位于本区主干道陈彷公路沿线的公益景观绿化带，以配合和迎接2021年花博会的召开。本院认为，本案主要焦点为涉案房屋所有权人的争议，即被告陆和琴在1992年占有使用房屋系基于租赁还是买卖取得？本院认为，虽然原崇明县汲浜乡集镇建设办公室以建房工程款名义向被告陆和琴收取费用，但在之后双方签订了《租赁书》，系合同当事人真实意思表示，该《租赁书》明确了涉案房屋的位置、权属、租金标准。由于该房屋系未经批准建设的临时建筑，故该《租赁书》应认定为无效，但合同无效并不改变双方就涉案房屋建立的系租赁关系的事实，被告陆和琴并不取得涉案房屋的所有权。因合同本身无效，故合同双方均可随时主张终止租赁关系。又因被告陆和琴系承租人的身份，故黄小玲主张其已支付相应对价受让了陆和琴的房屋应属于善意取得，于法无据，本院不予采信。原崇明县汲浜乡集镇建设办公室已被撤销，现原告作为政府授权的资产管理单位，诉讼主体并无不当。原告主张被告腾退涉案房屋并拆除自建建筑，本院予以支持。租赁期满后应认定为处于不定期的租赁关系，原告可随时主张终止租赁关系并不产生诉讼时效，对物权主张腾退返还也不适用诉讼时效。因原租赁合同本身无效且已期满，且被告黄小玲占有涉案房屋无法认定其享有涉案房屋所有权，故对其反诉主张本院不予支持。被告陆和琴经合法传唤未到庭参加诉讼，视其放弃相关诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陆和琴、黄小玲于本判决生效之日起十日内腾退坐落于崇明区陈彷公路XXX号房屋并拆除自建建筑，交还原告上海广福资产经营有限公司；二、驳回反诉原告黄小玲的反诉请求。本案本诉案件受理费50元，减半收取计人民币25元，由被告陆和琴、黄小玲负担；反诉案件受理费50元，减半收取计人民币25元，由反诉原告黄小玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  周健二〇二〇年八月三十一日书记员  沈欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。