黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民初464号 原告：牡丹江市华威基础工程有限责任公司，住所地牡丹江市爱民区东新荣街**。 法定代表人：袁福清，该单位经理。 委托诉讼代理人：刘晓洲，男，该公司副经理。 委托诉讼代理人：赵振河，黑龙江建兴律师事务所律师。 被告：汪清波，男，1960年1月5日出生，住牡丹江市爱民区山。 被告：高文利，女，1963年1月23日出生，住牡丹江市爱民区。 二被告委托诉讼代理人：王宏伟，黑龙江湛天律师事务所律师。 原告牡丹江市华威基础工程有限责任公司（以下简称华威公司）与被告汪清波、高文利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告华威公司的委托诉讼代理人赵振河、被告汪清波、高文利的委托诉讼代理人王宏伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华威公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告向原告支付欠付的购房款259575元；2.请求二被告支付欠付的购房款的利息11291.51元；3.诉讼费由二被告负担。事实和理由：2013年华威公司承包牡丹江市大东建筑总公司（以下简称大东公司）发包的牡丹江爱民区“XXXX”小区B-21号楼、B-32号楼的桩基础工程，双方签订了钻孔压灌超流态混凝土桩基础工程承包合同，工程结束后，大东公司用包括XXXX4#B-24座一层003号、建筑面积74.61平方米的商服在内的房屋冲抵了华威公司的工程款，汪清波、高文利得知后，经与华威公司协商以580000元的价格购买了XXXX4#B-24座一层003号、建筑面积74.61平方米的商服，双方签订了协议书。2019年7月25日，汪清波、高文利向华威公司出具欠据一份，写明尚欠华威公司购房款259575元未还，且汪清波、高文利还应向华威公司支付欠付购房款的利息11291.51元，故诉至法院请求如上。 汪清波、高文利辩称，华威公司诉讼主体不适格。本案系汪清波、高文利与牡丹江市中亿房地产开发经营有限责任公司（以下简称中亿公司）发生的商品房买卖的法律关系，华威公司系出售自己的抵账房，华威公司应有中亿公司的授权才能成为诉讼主体，汪清波、高文利对欠款的事实和数额没有异议，汪清波、高文利不付款的原因是原告违反合同的约定，没有为二被告办理房屋贷款，请求依法驳回华威公司的诉讼请求。 本案的争议焦点：一、原告主体是否适格；二、原告、被告签订的协议书是否合法有效；三、原、被告是否全面履行了协议书的约定义务，二被告是否应向原告支付的购房款尾款及利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。汪清波、高文利对华威公司举示的证据一、2013年5月8日工程承包合同书复印件一份（与原件核对无异）、收据复印件一份（与原件核对无异）和证据二、2019年7月25日出具的欠据复印件一份（与原件核对无异）无异议，华威公司对汪清波、高文利举示的欠据复印件一份无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下： 华威公司举示证据三、2013年5月6日双方签订的协议书复印件一份（与原件核对无异）。本院认为，因汪清波、高文利对该份证据的形式要件没有异议，故本院对该份证据的形式要件予以确认。该份证据仅能证实汪清波、高文利购买XXXX4号楼（B-24）座一层003号、建筑面积74.61平方米商服，对此本院予以确认。 证据四、XXXX定购书复印件一份、收据复印件两张。本院认为，该两份证据仅能证实中亿公司于2013年5月6日出具XXXX定购协议和总金额为596888元两份收据的事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 中亿公司为牡丹江市爱民区XXXX小区的开发商，大东公司是牡丹江市爱民区XXXX小区的施工总承包商，大东公司将XXXX的钻孔压灌超流态混凝土桩基础工程发包给华威公司。2013年5月6日华威公司向中亿公司出具金额分别为16800元、580000元两张收据，两张收据中均记载“收XXXX18#、24#打桩工程款，以门市房抵工程款4#（B-24）座一层003号。” 同日，华威公司（甲方）与汪清波（乙方）签认协议书，乙方决定从甲方购买XXXX商服4#（B-24）座一层003号，合同约定1.XXXX4#（B-24）座一层003号、建筑面积74.61平方米，买卖价格为人民币580000元。2.乙方先支付甲方人民币现金300000元，待乙方货款办理后支付给甲方人民币280000元，甲方收到全款后，给乙方办理入户。3.乙方由汪清波儿媳吴娜代理此次购买事宜及签署本协议。本协议经双方认可，无欺诈、胁迫情况下签署。一式两份，双方各执一份。协议书尾部加盖华威公司公章并由法定代表人袁福清签名，乙方由吴娜代汪清波签字。协议书签订后，汪清波、高文利在协议中签名。庭审中，华威公司、汪清波、高文利均认可协议书没有约定华威公司协助汪清波、高文利办理货款手续，没有约定违约金条款。 2013年5月6日中亿公司向华威公司提供XXXX定购协义，定购房屋为XXXX4#（B-24）座一层003号商服，面积74.61平方米，定购价为5968000元，并出具了交款单位为汪清波金额分别为29844元、567036元的两份收据。定购协议书中没有汪清波、高文利签名。2014年10月28日华威公司、汪清波、高文利将XXXX4#（B-24）座一层003号商服总价款由580000元变更为559575元，汪清波、高文利向华威公司出具金额为259580的欠据，欠据中记载“上款系欠华威基础工程公司购房尾款于2015年6月30日前分期还清。XXXX商服4#（B-24）座一层003号”。2019年7月25日汪清波、高文利再次向华威公司出具金额为259580的欠据，欠据中记载“上款系欠华威基础工程公司购房尾款”。庭审中华威公司认可汪清波、高文利欠付购房款的数额为259575元。XXXX4#（B-24）座一层003号商服已交付汪清波、高文利使用并装修。华威公司称2013年5月6日交付，汪清波、高文利称2015年3月至5月交付使用。 本院认为：关于2013年5月6日华威公司与汪清波、高文利签订的协议书是否合法有效的问题。虽然协议书系由汪清波的代理人吴娜代为签署，但协议书形成后汪清波、高文利在协议书中签字确认，结合汪清波、高文利向华威公司出具的欠据及双方对XXXX4#（B-24）座一层003号商服的价格变更的过程，综合认定，该份协议书双方是真实意思表示，且符合有关法律规定，合法有效，应受法律保护，双方应严格按照合同约定履行各自义务。在实际履行过程中，华威公司已向汪清波、高文利交付XXXX4#（B-24）座一层003号商服，汪清波、高文利已实际占有、使用诉争房屋，汪清波、高文利亦应按照协议书的约定全面履行支付诉争房屋价款的义务，现汪清波、高文利未按照约定支付购房款尾款，已构成违约，应承担违约责任向华威公司支付购房款尾款及利息损失。 关于华威公司作为本案原告是否适格的问题。XXXX4#（B-24）座一层003号商服为中亿公司提供给华威公司作为抵顶华威公司施工的XXXX18号楼、24号楼打桩工程的抵账房屋，华威公司已向中亿公司出具598000元的收据，双方抵顶过程已经完成，华威公司成为XXXX4#（B-24）座一层003号商服的实际权利人，有权对外出售XXXX4#（B-24）座一层003号商服，且汪清波、高文利与华威公司签订的购买XXXX4#（B-24）座一层003号商服的协议书并交付了上述房屋，故华威公司是本案适格的原告。 关于汪清波、高文利支付购房款尾款的数额及付款时间的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。第一百六十一条规定：“买受人应当按照合同约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”。本案中，2013年5月6日的协议书中约定诉争房屋的价格为580000元，汪清波、高文利先支付华威公司现金300000元，待汪清波、高文利贷款办理后支付华威公司人民币280000元，华威公司收到全款后，给汪清波、高文利办理入户。2014年10月28日汪清波、高文利向华威公司出具欠据，将诉争房屋的价格变更为559575元，且华威公司对变更后价格予以认可，因此双方就诉争房屋的价格形成了新的意思表示，达成了新的合意，变更了协议书中诉争房屋的价格。扣除汪清波、高文利已支付的购房款300000元，尚欠华威公司购房尾款259575元。协议书中约定汪清波贷款办理后支付华威公司购房款尾款，但协议书中未约定华威公司协助汪清波、高文利办理贷款手续的义务，也未约定办理贷款的期限，且在2014年10月28日汪清波、高文利向华威公司出具欠据时已注明欠华威公司的购房款尾款于2015年6月30日前分期还清，属于汪清波、高文利对付清购房款尾款最后付款期限的承诺，同时也变更了购房款尾款的支付方式，华威公司在长达五年的时间里对此亦未提出异议，且2015年6月前华威公司已向汪清波、高文利交付的诉争房屋，故汪清波、高文利的支付购房款尾款期限为2015年6月30日。汪清波、高文利虽辩称因华威公司未能汪清波、高文利协助办理贷款手续，导致无法支付购房款尾款，但协议书亦未约定华威公司负有协助办理贷款手续义务，也未举证证实未办理贷款系因华威公司的原因造成的，故本院对汪清波、高文利的抗辩不予支持。 关于汪清波、高文利是否应支付购房款利息的问题。买卖合同中，守约方主张对方承担资金占用损失，应自违约方逾期付款之日期计算。如上所述，汪清波、高文利应于2015年6月30日前分期付清购房款尾款，且2019年7月25日汪清波、高文利再次向华威公司出具欠据认可欠付华威公司购房款。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。现华威公司主张以259575元为基数从2019年7月1日计算到2020年7月1日符合法律规定，本院予以支持。自2019年7月1日起至2019年8月19日止以 259575元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算利息为 1536.90元；自2019年8月20日起至2020年7月1日止以 259575元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息9706.38元，合计利息为11243.28元，华威现诉请利息11291.51元，超出部分，本院不予支持。 综上所述，本院对华威公司的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告汪清波、高文利于本判决生效后十日内支付原告牡丹江市华威基础工程有限责任公司购房款259575元及逾期付款利息11243.28元（自2019年7月1日起至2019年8月19日止以259575元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算利息；自2019年8月20日起至2020年7月1日止以259575元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。 二、驳回原告牡丹江市华威基础工程有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告汪清波、高文利未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5363元，减半收取计2681.50元，由原告牡丹江市华威基础工程有限责任公司负担2681.02元，被告汪清波、高文利负担0.48元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 汪 淯 二〇二〇年八月十七日 书记员 李稳桥