河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初1651号原告：崔光海，男，汉族，1945年4月6日出生，住河南省南阳市。委托诉讼代理人：雷幸，河南德慧律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张燕林，男，汉族，1974年8月25日出生，住河南省新野县。原告崔光海诉被告张燕林确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告崔光海的委托诉讼代理人雷幸到庭参加诉讼，被告张燕林经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告崔光海向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.确认原告崔光海与被告张燕林签订的房产买卖协议书无效；2.被告返还原告户头费、过渡费共计313630.2元，并按照安置协议将姜营社区北区三号楼二单元七层、十层东户以及十一层东户和西户共四套房屋和北区三号楼负一层、负二层和四套储藏室返还给原告；3.本案诉讼费用由被告张燕林承担。事实与理由：原告崔光海系原南阳市宛城区姜营村7组（现南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处姜营社区）的村民，自有农村宅基地并建设砖混结构房屋一套。2015年1月份，姜营村拆迁工作组的陈军显、康作银等人隐瞒事实真相，谎称姜营村的安置房盖不起来，骗原告崔光海卖掉自己的宅基地和房屋，还能得到一部分现金，并拿出一份合同让原告崔光海签字。原告崔光海信以为真，遂在该协议书上签字。同日，崔光海收到名字为朱振菲的银行转款1056000元。被告张燕林以此与白河镇姜营拆迁部门签订了0946号拆迁安置意向书，并签订了产权置换协议，取得安置房屋476平方米。被告张燕林与姜营村拆迁工作组陈军显、康作银合谋欺骗原告崔光海，被告张燕林在签订合同中存在欺诈行为。且农村宅基地属于农民集体经济组织所有，如果允许农村房屋出售给集体组织以外的人，将导致该房屋所占的宅基地使用权一并转让，这样就与中华人民共和国土地管理法中关于宅基地使用权身份限制的规定相抵触。案涉房产所占土地为集体用地，原告崔光海与被告张燕林不在同一集体经济组织，不是同一集体经济组织的成员，故原告崔光海与被告张燕林签订协议书应属无效。被告张燕林未提交书面答辩意见。原告崔光海围绕诉讼请求依法提交了证据。第一组证据为房屋所有权证，证明原告崔光海经南阳市人民政府认证，合法拥有原白河镇姜营村108号宅基地房屋，即本案所涉合同标的物。第二组证据为协议书一份、工商银行转账凭证一份，证明崔光海收到朱振菲的转款1056000元，但协议书的内容不是崔光海的本意，其中崔光海的签名也是由姜营村7组拆迁小组领导康作银签的，该协议签订的背景和签订的过程，崔光海已向法庭具体说明。该协议既不是崔光海出卖自建宅基地房屋的本意，也是违反法律强制性规定的，该协议是无效的。第三组证据为被告张燕林身份证复印件一份，证明被告张燕林是新野县五星镇魏楼村人，与原告崔光海不在同一个农村集体组织内，其购买原告崔光海所有的宅基地房屋的合同因违反法律的强制性规定而无效。第四组证据为0946号安置意向书一份，证明被告张燕林以原告崔光海的宅基地和房屋与白河街道办事处签订安置住房意向，意向安置面积为498.8平方米。且过渡费用共计95769+151635.2=247402.2元，户头费3万元，总计277402.2元。第五组证据为产权调换协议书一份，证明该产权调换协议书中，显示张燕林以崔光海的宅基地和房屋，实际安置面积为508.22平方米，该产权调换协议中的签名由明显变造的痕迹，原签名是朱振菲，后又变造为张燕林，其中张燕林的签名明显与买卖宅基地房屋的协议书上的签名笔迹不同。而朱振菲签名与转账凭证上的签名笔迹一致；本案中朱振菲参与了协议、打款、签署产权调换协议的全过程，其与被告张燕林之间的关系，也是本案重点之一，提请法庭予以查明真相。第六组证据为姜营二七逾期过渡费结算表一份，证明被告张燕林以崔光海的宅基地和房屋结算逾期过渡费66226元，结合第四组证据，张燕林不当得利的现金费用共计313630.2元。第七组证据为更名证明书6份，证明该6份证明书均来自姜营社区物业中心，结合姜营村房屋更名的正规手续，即姜营社区安置房屋更名必须有姜营社区主任崔广山的签名，该6份更名证明书却没有，其中两份连变更人的签名都没有，明显是通过不正当途径，用假更名掩盖被告实际控制房屋的真实情况，因此该6份证明书不具有真实性，被告张燕林以崔光海宅基地和房屋不当得利的508.22平方米房屋的更名是虚假的，该房屋实际仍有被告实际控制占有，应当返还给原告崔光海。结合第五组证据中产权调换协议的签订时间（2019年1月11日），而张燕林、尚改香与朱振菲之间的更名证明书日期却是2018年12月27日，也就是说张燕林未办理产权调换、取得的房屋的情况下居然能够转让房屋，且房屋位置明确具体，充分证明了更名证明书是虚假的，张燕林仍然是4套安置房屋的实际控制人第八组证据为更名证明书3份，证明姜营社区安置房屋更名必须有社区主任崔广山的签名，可以充分证明第七组证据中的更名证明书都是虚假的。本院认为，原告提交的证据来源合法、内容客观真实，能形成完整证据链条证实诉讼请求，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2015年1月13日签订《协议书》一份，约定原告将在姜营村所有的房产所有权转让给被告，自协议签订之日，原告不再对该房产主张权利，由被告享有该房产所有权利，房屋转让价为人民币1056000元，协议签订之日，乙方一次性付清全部房款。2015年1月13日原告崔光海的账户中收到1056000元的转款。后以张燕林个人名义与南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处签订《安置意向书》和《产权调换协议书》，安置面积为498.8平方米；2019年，涉案拆迁安置房产更名至多名案外人名下。另查明，涉案房产土地已完成征收，现土地性质已变更为国有土地性质。本院认为，原告称姜营拆迁工作组人员隐瞒事实真相，谎称姜营村安置房盖不起来，欺骗原告卖掉房产，但并未提交相关证据予以证实；且原告在情况说明中自认因周围邻居已经开始拆迁，家里老房子被震的屋顶掉土、墙皮脱落，因其母受到惊吓等情况，选择出售房产。可见原告对姜营村即将拆迁的事实是明知的。另双方签订的《协议书》由原告亲自捺印确认并于当日收取购房款1056000元。可见原告出售房产的行为系其真实意思表示，并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形。至于购房款转入账户是被告本人或他人代付，以及被告是否通过本人签名或委托他人将涉案拆迁安置房产更名给案外人，是被告与第三人的另一法律关系，与本案无关，并不影响涉案合同效力。原告诉称涉案房产土地为集体土地性质，因原、被告非同一集体经济组织成员，故所签合同违反了《中华人民共和国土地管理法》相关规定，要求确认合同无效。但涉案房产土地已征收完毕，现土地性质已变更为国有土地性质，合同无效的情形已经补正。且《中华人民共和国土地管理法》的相关规定系为了加强农村土地管理，切实保护耕地为立法目的。但涉案土地在签订协议当时已经启动拆迁安置工作，故双方的交易行为并不属于违反国家对土地管理的效力性强制规定。故原告起诉要求确认合同无效并返还拆迁安置房无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付拆迁安置过渡费和拆迁奖励户头费。但上述两项费用均是拆迁后对于被拆迁方给予的费用。本案《安置意向书》中被拆迁安置方并非原告，故原告起诉要求返还上述费用，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告起诉要求确认双方签订的《协议书》无效并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故被告所获房产及拆迁安置过渡费、拆迁奖励户头费不应予以返还。根据《中华人民共和国土地管理法》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告崔光海的诉讼请求。案件受理费6104元，减半收取3052元，由原告崔光海承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  肖新征二〇二〇年八月二十日书记员  薛平平