福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初2492号 原告（反诉被告）：何辉萍，女，1969年12月30日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：林震，福建福兴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：平潭长福文化地产有限公司，住所地平潭县。 法定代表人：魏艺豪，董事长。 委托诉讼代理人：易艺虹，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张敬欣，福建国富律师事务所律师。 原告何辉萍与被告平潭长福文化地产有限公司（以下简称长福公司）车位纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。何辉萍的委托诉讼代理人林震、长福公司的委托诉讼代理人易艺虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何辉萍向本院提出诉讼请求:1.长福公司应于判决生效之日向何辉萍交付长福麒麟海湾地下一层362号车位；2.长福公司承担迟延交付车位使用权的违约责任，以车位使用权转让价90000元为基数，按日万分之一自2017年5月24日起计算至诉争车位实际交付之日止；3.确认双方签订的《优惠补充协议书》格式合同第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，长福公司有权取消本协议约定的给予何辉萍的全部优惠”内容为无效；4.长福公司承担案件受理费。事实和理由：2014年11月16日，何辉萍与长福公司签订《商品房买卖合同》，约定购买长福公司开发的长福麒麟海湾一期第16幢14单元xx房。该商品房的购房款1343362元，其中银行按揭贷款530000元，银行于2015年7月17日与何辉萍签订《个人购房借款／担保合同》，并于2015年7月30日放款，至此日，何辉萍履行了《商品房买卖合同》及《优惠补充协议书》项下约定的全部付款义务。2015年6月24日双方签订《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》，约定：长福公司将所开发的位于车位的使用权转让给何辉萍，转让价为人民币90000元，转让款如已签订《优惠补充协议书》的，按《优惠补充协议书》的相关约定执行。约定的车位在何辉萍购买的长福公司开发的房屋完成交付后30日内。依据双方签订的《优惠补充协议书》约定：何辉萍可领取车位优惠券148672元。对此，长福公司同意何辉萍以其中90000元用于抵扣车位使用权，余下58672元，长福公司以车位优惠券（编号6171）方式予以确认。对此，双方共同认可并经2019年9月9日平潭县人民法院（2019）闽0128民初3944号民事调解书予以确认。据此，何辉萍己实际履行了合同主要义务，即依约付清长福公司出让的《长福麒麟海湾》地下一层362号车位使用权的价款90000元。另外，长福公司于2019年9月30日付清车位优惠回购款58672元，履行了将抵扣后车位剩余款予以回收的义务。长福公司于2017年1月24日交付涉案房屋，依《长福麒麟海湾车位使用权转议书》约定，长福公司应于2017年2月23日交付地下一层xx号使用权，但长福公司却至今未予交付，己构成违约。双方签订的《优惠补充协议书》格式合同第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予何辉萍的全部优惠”内容，加重了何辉萍负担，排除了何辉萍享受优惠的权利，违背了《合同法》第四十条的规定，应为无效。 长福公司辩称：1.何辉萍存在违约行为，未支付车位使用权转让价款，无法享有车位使用权，也无法进行车位优惠券的回购。何辉萍未能在《优惠补充协议书》约定的时间前办理完结诉争房产按揭贷款的全部手续，违反了《优惠补充协议书》的约定，何辉萍未能享有《优惠补充协议书》约定的优惠内容，根据《车位使用权转让协议书》的约定，何辉萍应当向长福公司支付车位使用权转让的价款，何辉萍未支付价款，要求长福公司交付车位使用权无事实和法律依据。在何辉萍没有支付任何车位使用权转让价款的情形下，长福公司未交付车位使用权合法合理，不存在违约，何辉萍主张长福公司承担违约责任没有事实依据。2.《优惠补充协议书》第六条第一款的约定属于双方真实意思表示，未违反法律规定，不属于格式条款，合法有效。3.（2019)闽0128民初3944号民事调解书的内容不能作为本案依据。 长福公司向本院提出反诉请求：1.何辉萍向长福公司支付车位使用权的价款90000元；2.何辉萍返还已支付的车位优惠券回购款58672元；3.何辉萍向长福公司支付违约金10万元；4、本案本诉和反诉的全部诉讼费用均由何辉萍承担。事实和理由：2014年11月16日，何辉萍与长福公司签订了《商品房买卖合同》，约定何辉萍以1343362元向长福公司购买位于平潭县。2015年，双方协商签订《优惠补充协议书》以及《车位使用权转让协议书》，约定何辉萍应于2015年5月23日前办理完结商品房按揭贷款的全部手续，且按揭贷款全部进入长福公司的账户，长福公司给予何辉萍148672元面值的车位优惠券，该优惠券用于购买长福麒麟海湾楼盘内地下一层xx号停车位的使用权（价格为90000元）。《优惠补充协议书》还约定，如何辉萍未能按期办理完按揭手续或全部购房款未足额进入长福公司账户的，长福公司有权取消本协议中所约定的给予何辉萍的全部优惠，要求何辉萍将车位优惠券予以返还（若已转让或已只用或已回购的，应按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向长福公司支付款项），同时长福公司有权要求何辉萍一次性支付违约金10万元。2019年9月9日，平潭县人民法院作出（2019）闽0128民初3944号民事调解书，双方达成协议，长福公司同意向何辉萍支付车位优惠券回购款58672元，且双方确认涉及车位纠纷不再向对方主张权利，但何辉萍却又以车位纠纷提起诉讼。由于何辉萍基于个人原因于2015年7月17日才与银行签订《个人住房借款合同》，于2015年7月30日才办理完结案涉商品房按揭贷款的全部手续。显然违反《优惠补充协议书》的约定，构成违约，应承担违约责任。并且何辉萍违反民事调解书的约定，又向长福公司主张权利，长福公司有权要求何辉萍返还已支付的车位优惠券回购款。 何辉萍辩称：1.何辉萍依双方签订的《优惠补充协议书》约定，以车位优惠券抵扣了车位使用权转让款，已履行了诉争车位转让款的付款义务；2.双方签订的《优惠补充协议书》第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，平潭长福文化地产有限公司有权取消本协议约定的给予何辉萍的全部优惠”内容，违背了《合同法》第四十条规定，为无效。为此，长福公司主张违约金的诉请不能成立；3.平潭县人民法院（2019）闽0128民初3944号民事调解书，就《优惠补充协议书》项下面值148672元明确两项事实，一是确认以90000元抵扣直接抵扣地下壹层362号车位使用权；二是优惠面值余款58672元由长福公司回购。故，长福公司的反诉诉请，应依法予以驳回。民事调解书中未约定诉争车位的交付，本案诉争的诉讼标的车位使用权，不属于“一事二理”；4.假设长福公司反诉能成立，其诉请已超过诉讼时效，依法不予保护，应予以驳回。 本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方对对方证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2014年11月16日，何辉萍与长福公司签订《商品房买卖合同》，约定：何辉萍以总价1343362元购买长福公司开发的位于平潭县商品房，首付款813362元，余下530000元办理银行按揭贷款，交房时间2015年12月1日。 2015年，长福公司作为甲方与何辉萍作为乙方签订《优惠补充协议书》，其主要内容约定：三、乙方同意原合同约定的交房时间顺延至2016年3月30日。四、乙方应完成以下第1项义务：1.乙方系通过按揭贷款支付该商品房购房款的，乙方应于2015年5月24日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准）。乙方在本款约定时间内办理完结该商品房按揭贷款的全部手续且按揭款项全部进入甲方账户之日，双方在本协议之前签订的《购房优惠协议书》和《购房物业优惠承诺书》自行作废，同时给予乙方免除5年物业管理费（自具备交付使用条件之日起算）的优惠待遇。…六、如发生下列情形之一的，甲方有权取消本协议中所约定的给予乙方的全部优惠，要求乙方将车位优惠券予以返还（若乙方已转让或已使用或已回购的，乙方按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向甲方支付款项）及取消免5年物业管理费的优惠，同时甲方有权要求乙方一次性支付违约金壹拾万元，本协议签订之前双方签订的《购房优惠协议书》或《购房物业优惠承诺书》恢复有效，甲方还有权根据原合同以及甲乙双方此前已经签署的其他法律文书上的约定追究乙方的违约责任：1.乙方违反本协议第四条约定，未按期办理按揭手续或全部购房款未足额进入甲方账户的；……。八、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。协议签订后，何辉萍领取了面值为148672元的车位优惠券。并于2015年6月24日与长福公司签订《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》，约定长福公司将其开发的长福麒麟海湾楼盘地下1层xx号停车位的使用权以90000元的价格出售给何辉萍，何辉萍使用90000元面值的优惠券购买该车位，尚余编号No.6171面值58672元的优惠券未使用。 2015年7月17日，何辉萍与工商银行平潭支行签订《个人购房借款/担保合同》，银行于2015年7月30日放款至长福公司账户。后长福公司于2017年1月24日将涉案房屋交付何辉萍。何辉萍要求长福公司交付车位未果，遂提起诉讼。 另查明，2019年7月22日，何辉萍将长福公司诉至本院，向其主张逾期交房的违约责任。2019年9月9日，本院依据双方达成的调解协议作出（2019）闽0128民初3944号民事调解书，确认长福公司应向何辉萍支付逾期交房违约金51323.36元，并回购车位优惠券剩余价值58672元。2019年9月30日，长福公司向何辉萍支付车位优惠券回购款58672元。 本院认为，《优惠补充协议书》《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合当事人双方诉辩意见对本诉、反诉各项诉请分析如下： 关于《优惠补充协议书》第六条第一款，其中“未按期办理完按揭手续，长福公司有权取消本协议约定的给予何辉萍的全部优惠”是否有效。《优惠补充协议书》的主要内容是约定买受人同意延长交房期限且在相应期限内办理房屋按揭手续，长福公司给予一定金钱补贴优惠，双方互利互惠，是平等基础上协商的结果。协议约定“未按期办理完按揭手续，长福公司有权取消本协议约定的给予何辉萍的全部优惠”。按期付款是购房者的义务，若购房者因自身原因未遵守协议约定按期办理按揭手续，由此优惠被取消的条款约定，并未加重购房者负担，亦不是免除长福公司主要责任，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形。为此，何辉萍主张该条款无效，于法无据，不予支持。 关于何辉萍本诉主张长福公司交付涉案车位使用权并支付相应逾期交付违约金，及长福公司反诉主张何辉萍支付车位使用权的价款、返还已支付的车位优惠券回购款并支付违约金的问题。双方当事人签订《优惠补充协议书》，约定何辉萍应于2015年5月24日前办理完结该商品房按揭贷款的全部手续（以通过按揭银行审批并达到可放款状态为准）。但何辉萍至迟于2015年7月17日与银行签订借款合同，银行于同年7月30日才放款至长福公司银行账户，何辉萍已经违反上述补充优惠协议的约定构成违约，而长福公司理应于2015年5月25日就应当知道晓何辉萍的上述违约情况。根据2015年6月24日双方签订《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》的内容及《优惠补充协议书》第六条约定：“……要求乙方将车位优惠券予以返还（若乙方已转让或已使用或已回购的，乙方按照已转让或已使用或已回购的车位优惠券的面值向甲方支付款项）……”，在何辉萍违约及已经使用相应优惠券的情况下，长福公司享有向何辉萍主张返还该部分面值的请求权及追究相应违约责任的权利，但其未在诉讼时效期限内向何辉萍主张该部分权利，故何辉萍抗辩称长福公司反诉主张何辉萍支付车位使用权的价款并支付违约金已过诉讼时效，予以支持。此外，长福公司在（2019）闽0128民初3944号商品房预售合同纠纷一案中已经与何辉萍达成调解协议时，同意按尚未使用优惠券的面值58672元进行回购，并已实际履行。该行为应视为长福公司放弃了追究何辉萍该部分的违约责任。因此，长福公司提出的全部反诉请求均缺乏依据，不予支持。何辉萍已用优惠券抵扣了相应的车位款，视为已履行支付涉案车位款项的义务，长福公司应按约履行交付该车位使用权的义务，故何辉萍关于交付车位使用权的诉讼请求，于法有据，予以支持。因何辉萍自身亦存在违约行为故其主张的逾期交付车位使用权的违约金，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效后十日内向何辉萍交付平潭县万北路与平岚二路交叉口东北侧长福麒麟海湾楼盘地下1层362号停车位的使用权； 二、驳回何辉萍的其他诉讼请求； 三、驳回平潭长福文化地产有限公司的全部反诉请求。 本诉案件受理费2050元，反诉案件受理费2515元，均由平潭长福文化地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 林建庆 二〇二〇年八月二十七日 法官助理 杨海龙 书 记 员 施丽蓉