上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初20526号原告：上海新华成城资产管理有限公司，注册地上海市闵行区虹井路****，实际经营地上海市闵行区虹井路**虹淞大厦****。法定代表人：郭大宇，董事长。委托诉讼代理人：陈桂军，上海市国茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐元浩，上海市国茂律师事务所律师。被告：上海听莲餐饮有限公司，住所地上海市长，住所地上海市长宁区长宁路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张劼宁，执行董事。原告上海新华成城资产管理有限公司与被告上海听莲餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海新华成城资产管理有限公司的委托诉讼代理人陈桂军，被告上海听莲餐饮有限公司的法定代表人张劼宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海新华成城资产管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年8月16日解除。2.被告给付租金计人民币1,726,979.29元[以下币种均为人民币，计算方式如下：按130,320元/月的标准，计自2018年3月1日至2019年8月16日止(需扣除2018年6月、7月、8月三个月的租金作为免租期，扣除被告于2018年9月3日给付的100,000元，扣除被告预付三个月租金中多计入的66,052.60元)]。3.被告按如下方式偿付逾期付款违约金：(1)2018年10月至12月付款周期：以355,227.40元为基数，计自2018年9月21日至实际支付之日止。(2)2019年1月至3月付款周期：以390,960元为基数，计自2018年12月21日至实际支付之日止。(3)2019年4月至6月付款周期：以390,960元为基数，计自2019年3月21日至实际支付之日止。(4)2019年7月至8月16日：以198,871.89元为基数，计自2019年6月21日至实际支付之日止。上述四项均按照日千分之三标准计算。4.被告给付房屋占用使用费共计38,560.43元[计算方式如下：(1)自2019年8月17日至2019年8月23日止，按照《租赁合同》约定租金标准计算，130,320元/月×12月÷365天×7天=29,991.45元。(2)2019年8月24日，按照《租赁合同》约定的月租金双倍计算，130,320元/月×12月÷365天×1天×2倍=8,568.98元]。5.被告偿付解约违约金计390,960元。6.被告给付恢复商铺原状的费用计115,000元。7.被告缴纳的保证金计390,960元，不予退还。事实与理由如下：2017年，原、被告签订了关于上海市闵行区虹井路XXX号爱琴海购物公园项目5层F513b室(以下简称涉案商铺)的《租赁合同》。《租赁合同》就租金标准、支付方式及违约责任等进行了约定。《租赁合同》签订后，被告未能按约支付合同项下的租金、履约保证金等款项，后被告擅自停止经营并逃铺。因被告违约，原告于2019年8月15日通知被告解除《租赁合同》，并要求支付欠付款项及承担违约责任，但被告至今仍未能履行。现为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如诉讼请求。原告围绕其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1.《租赁合同》，旨在证明原、被告就承租涉案商铺达成一致意见，《租赁合同》就租金标准、支付时间、违约责任等进行了约定。被告对上述证据材料的真实性予以认可。2.《律师函》及签收记录，旨在证明因被告拖欠《租赁合同》项下的费用，原告于2019年8月15日致函被告解除双方的《租赁合同》，被告于2019年8月16日予以签收。被告称因时间太久，不记得有否签收。3.《商铺撤铺还原工程年度合同》，旨在证明被告未能按约归还涉案商铺，原告为此产生恢复涉案商铺的成本。被告认为，上述证据材料非其签署，与其无涉。4.《房屋交付条件与标准》，旨在证明被告归还涉案商铺应当恢复至涉案商铺的毛坯状态。被告对上述证据材料的真实性予以认可。被告上海听莲餐饮有限公司辩称，关于第1项诉讼请求，被告同意解除《租赁合同》，并确认合同的解除日期为2019年8月16日。关于2项诉讼请求，对原告的计算方式无异议，但不同意该项诉讼请求。事实与理由如下：被告与原告的委托管理方达成口头协议，即被告无需向原告给付租金，可由被告在不支付租金的情况下继续对涉案商铺进行经营，并将盈利部分作为租金上交即可。关于第3项诉讼请求，被告不予同意，理由同第2项诉讼请求，但若法院认为被告应当向原告偿付逾期付款违约金，则原告计算的标准过高，请法院依法予以下调。关于第4项诉讼请求，被告不同意。2019年8月21日，被告已经搬离涉案商铺，但被告无证据证明该事实。关于第5项诉讼请求，被告亦不予同意。被告是被原告强制赶出涉案商铺，故被告不应该偿付违约金。关于第6项诉讼请求，被告无法进入涉案商铺，故该费用被告不应该承担。关于第7项诉讼请求，因解除合同非被告主动提出，故不同意该项诉讼请求。被告围绕其抗辩主张，向本院提供如下证据材料：1.汇款凭证，旨在证明被告曾向原告给付租金计100,000元。原告对上述证据材料的的真实性予以认可。提请法庭注意：原告在计算诉讼请求时已将上述费用予以扣除。2.被告在举证期限内向本院递交了《申请书》，申请徐某某作为证人出庭作证。本院经审核后，于2020年7月8日向证人徐某某发出《出庭通知书》。2020年7月15日，证人徐某某当庭宣读并签署《证人如实作证保证书》后，向本院作如下陈述：2019年6、7月期间，其至被告处工作，担任店长一职。被告所经营的店铺在周六、周日的人气还可以，但因平时客流少，故很难有盈利。2019年8月17日，接到管理方通知，要求被告退出涉案商铺。2019年8月17日、18日、19日，被告忙着清铺工作。2019年8月20日早上，其到店铺上班，但因店铺大门被锁，故无法进入涉案商铺。当日，除其本人，还有公司其他员工亦看到涉案商铺的门被锁。至于是谁上的锁，其不清楚。原告认为，首先，证人与被告存在雇佣关系，有一定利害关系。其次，在关闭涉案商铺前，被告欠付租金的行为已构成违约。最后，被告在经营过程中，还欠付管理方的物业管理费等费用。综上，证人的陈述无法证明涉案商铺是由原告关闭，其对证人证言的真实性、关联性均不予认可。被告认为，其可以找到其他证人以证明涉案商铺被锁的事实。提请法庭注意：涉案商铺在商场内，不可能有其他人将涉案商铺上锁。本院在听取了原、被告的举证、质证意见后，对原、被告提供的证据材料发表如下认证意见：关于原告提供的证据材料1、2、4，被告提供的证据材料1，本院认为，上述证据材料具备真实性、合法性，与本案待证事实相关联，故本院对上述证据材料对本案的证明力予以确认。关于原告提供的证据材料3，该合同签订于两位案外人间，未经被告确认，原告亦未提供其它证据材料证明上述合同的履行情况，故本院对该份证据材料对本案的证明力不予确认。关于被告提供的证据材料2，本院认为，首先，证人徐某某当庭所作陈述，其语言表达流畅、陈述内容较为客观，其所陈述的事实与原告向被告发出的《律师函》的内容亦基本吻合。其次，原告以证人徐某某系被告雇员、与被告有一定利害关系为由否认证人证言真实性的质证意见，本院不采纳。最后，原告作为涉案商铺的收回方，其未提供证据证明其收回涉案商铺的方式以反驳证人徐某某所作陈述。鉴此，本院认为证人徐某某的陈述，具有真实性、合法性，与本案待证事实相关联，故本院对该陈述的证明力予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年4月24日，原告(出租人，甲方)与被告(承租人，乙方)签订《租赁合同》，合同中与本案有关的条款内容如下：一、甲方将上海市闵行区爱琴海购物公园内5层F513b号商铺(套内面积543平方米)出租给乙方使用，乙方作为餐饮业态自助品类莲餐厅品牌的专业经营商，同意承租该商铺。二、甲方委托案外人上海仕戎资产管理有限公司对包括涉案商铺在内的购物公园提供统一物业管理服务实施商业运营。三、租赁期限为6个租赁年度，即自2017年9月30日至2023年9月29日。四、本合同项下开业日暂定为2017年9月30日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营(乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算)。五、租金标准：合同项下的租金包括固定租金和提成租金两种形式，乙方实际支付的租金以固定租金和营业额提成租金中数额较高者为准。其中，2017年9月30日至2019年9月29日的固定租金标准为130,320元/月，营业额提成租金比例为10%。六、租金的支付方式：预缴固定租金，再根据实际销售额调整租金。即首期固定租金为计租日起至第三个月最后一日期间的固定租金。除首期租金外，其他固定租金乙方应按每叁个月完整的自然月为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期的固定租金。本合同项下首期租金应于本合同签订后五个工作日内支付自2017年9月30日起至2017年12月31日止的租金计395,244.49元。七、保证金。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付390,960元作为履约保证金。八、违约责任。1.本合同因乙方违约而提前解除或终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，且乙方应按合同解除前六个月平均租金标准向甲方支付三个月租金总额作为提前解除合同的违约金。2.乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或商业管理公司支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金，甲方有权单方解除合同。双方同意，合同解除后，甲方有权单方面聘请独立于双方之外的第三方到出租店铺内现场监督进行清点店内物品工作，有关费用由乙方承担。九、涉案商铺的交还和交还期。1.本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方，该等期限为本合同项下该商铺之交还期。2.双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同所述交还期内，乙方仍应当按届时所在租赁年度租金标准向甲方支付占有费。3.乙方未能按约交还商铺，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费。2017年4月27日，被告在原告制作的《房屋交付条件与标准》上盖章，对涉案商铺的交付条件与标准进行了确认。2017年6月19日，被告给付原告三个月租金计395,244.49元及保证金计390,960元。2017年12月16日，涉案商铺所在爱琴海购物公园开业，被告应自该日起计付租金。2018年9月3日，被告给付原告租金计100,000元。2019年8月15日，原告致被告《律师函》，上载：原、被告签订了《租赁合同》，合同对租赁期限、租金标准及支付方式等进行了约定。若逾期付款的，承租方应当按照欠费金额的3‰/天支付迟延履行违约金。逾期付款超过30日，出租方有权解除合同。《租赁合同》签订后，被告未能按期支付原告租金及履约保证金。截止本函发出之日，被告拖欠金额已达190余万元，逾期达数月之久，已严重违反《租赁合同》的约定，亦对原告的合法权利造成巨大经济损失。原告已多次告知被告应按约履行《租赁合同》之义务，但被告均未能履行。现在原告的授权下正式通知被告：1.解除原、被告签订的《租赁合同》及补充协议；2.被告应当于收到本函后7日内搬迁遗留物品并将按照《租赁合同》第24.2条之标准将商铺返还原告。逾期未按约返还的，视为被告放弃遗留物品，原告有权抛弃、变卖遗留物品，并按照双倍租金标准收取占用费。同时，被告应承担处理遗留物品、恢复商铺交还标准所产生的所有费用。3.被告应于收到本函后立即支付所有拖欠费用及违约金(包括但不限于支付租金、补交折扣期的租金、解除合同违约金、迟延付款违约金等)。4.原告在此保留法定和合同约定的其他权利。2019年8月16日，被告签收了《律师函》。2019年8月20日，涉案商铺被锁，被告无法进入涉案商铺。本案在审理过程中，被告就涉案商铺内的装修投入作如下说明：被告在承租涉案商铺后，投入了约800,000元至900,000元的装修，有支付凭证的约300,000元至400,000元。因时间已久，现被告无法提供装修合同及支付凭证。同时，原告将涉案商铺上锁后，被告无法将商铺内的设备取回，导致财产损失。以上两项损失，被告在本案中不要求法院作出处理，待被告收集证据后，由被告另案向原告主张权利。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。下面，本院依据《租赁合同》的约定及法律规定，就原告的各项诉讼请求作如下处理：一、关于第1项诉讼请求。审理中，原、被告一致确认《租赁合同》于2019年8月16日解除，故本院对第1项诉讼请求予以支持。二、关于第2项诉讼请求。审理中，被告对第2项诉讼请求的计算方式予以确认，故本院对原告主张的欠付租金的金额予以确认。被告认为，上述租金已由案外人口头予以免除，但未向本院提供证据证明上述事实，故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。三、关于第3项诉讼请求。本院认为，被告未按约给付租金，理应按《租赁合同》的约定向原告偿付逾期付款违约金。关于逾期付款违约金的计算标准，本院根据本案的实际情况酌定为按日万分三计算。关于逾期付款违约金的截止日期，本院考虑到原告另行向本院主张了解约违约金，故逾期付款违约金计算的截止日期为《租赁合同》的解除日(即2019年8月16日)。四、关于第4项诉讼请求。本院认为，《租赁合同》于2019年8月16日解除，自2019年8月17日至2019年8月19日，被告仍占有使用涉案商铺，故理应给付上述期间的房屋占有使用费。自2020年8月20日，被告已无法进入涉案商铺，故原告主张此后的房屋占有使用费，本院不予支持。经计算，该期间的房屋占有使用费为12,853.48元(130,320元/月×12月÷365天×3天)。五、关于第5项、第7项诉讼请求。本院认为，第5项及第7项诉讼请求，均为《租赁合同》约定的解约违约金，本院根据本案的实际情况，酌定由被告赔偿原告相当于三个月的租金作为解约违约金，上述金额相当于被告向原告缴纳的保证金，故原告可不予退还保证金，但原告主张的第5项诉讼请求，本院不再予以支持。六、关于第6项诉讼请求。本院认为，原告的该项诉讼请求，事实依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海新华成城资产管理有限公司与被告上海听莲餐饮有限公司签订的《租赁合同》于2019年8月16日解除。二、被告上海听莲餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海新华成城资产管理有限公司租金计人民币1,726,979.29元。三、被告上海听莲餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内按如下方式偿付原告上海新华成城资产管理有限公司逾期付款违约金：(1)以人民币355,227.40元为本金，按日万分之三的标准，计自2018年9月21日至2019年8月16日止。(2)以人民币390,960元为本金，按日万分之三的标准，计自2018年12月21日至2019年8月16日止。(3)以人民币390,960元为本金，按日万分之三的标准，计自2019年3月21日至2019年8月16日止。(4)以人民币198,871.89元为本金，按日万分之三的标准，计自2019年6月21日至2019年8月16日止。四、被告上海听莲餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海新华成城资产管理有限公司房屋占用使用费计人民币12,853.48元。五、被告上海听莲餐饮有限公司向原告上海新华成城资产管理有限公司交付的保证金计人民币390,960元，原告上海新华成城资产管理有限公司不予退还。六、驳回原告上海新华成城资产管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币35,688.71元，减半收取计人民币17,844.35元，由原告上海新华成城资产管理有限公司负担人民币6,459.79元，由被告上海听莲餐饮有限公司负担人民币11,384.56元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 林霞二〇二〇年八月二十五日法官助理 朱琳书 记 员 朱琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。