河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初1766号原告：秦羡华，女，汉族，1958年4月14日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：龚广晓，河南华都律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：唐保红，女，汉族，1980年7月23日出生，住湖北省枣阳市。委托诉讼代理人：华成先，河南祜亚律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：马雷，河南祜亚律师事务所律师（实习）。代理权限为特别授权。被告：华文海（又名华明海），男，汉族，1968年3月30日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：华成先，河南祜亚律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：马雷，河南祜亚律师事务所律师（实习）。代理权限为一般代理。原告秦羡华诉被告唐保红、华文海纠纷一案，本院于2020年4月10日受理后，于2020年7月28日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告秦羡华及其委托诉讼代理人龚广晓，被告唐保红、华文海的共同委托诉讼代理人华成先、马雷（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦羡华向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令二被告为原告办理房产过户登记手续；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2013年1月1日，原告通过南阳市翔宇房产经纪公司业务员王某的介绍，购买了二被告位于南阳市××区××岗办事处××路风帆小区××楼××单元××室。房产证号为：宛房权证字第××号。双方约定房屋购买价为360,000元，原告先支付320,000元，剩余40,000元在双方办理房产买卖公证时支付。协议签订后，原告通过中介业务员王某的账户支付被告唐保红310,000元，加上以前交的押金10,000元，共计支付320,000元。二被告也将该房屋交付给原告居住至今。此后，原告一直催促被告办理房产买卖公证并办理过户手续，但被告一直以种种理由推诿至今，无奈原告只能提起诉讼，请求依法判令二被告为原告办理房产过户登记手续，本案诉讼费用由被告承担。被告唐保红辩称，2013年1月1日出售涉案房屋时，未告知另一共有人，事后共有人也未予追认，所以现在无法为原告办理房产过户手续。被告华文海辩称，一、案涉房屋卧龙区卧龙岗乡滨河西路风帆小区一幢2单元301室房产系被告华文海和唐保红共有财产，未经本人同意，共有人之单方处分房屋的行为无效，不产生物权变动效力，处分行为对华文海不产生约束力，原告起诉要求华文海配合办理产权变更手续没有法律依据。二、被告华文海平时未在案涉房屋处居住，故华文海对共有人唐保红处分房屋及收取售房款的行为不知情，事后也未表示追认，案涉房屋买卖协议对本人不产生法律效力。三、原告在签订房屋买卖协议时，被告唐保红已向其提供了房产证，其审阅房产手续后，明知案涉房屋华文海享有产权系共有人，但其在未取得华文海同意及认可的情况下，擅自签订合同并支付房款，其过错明显，由此造成的后果应有其个人承担。综上，原告秦羡华与被告唐保红签订的房屋买卖协议华文海事先不知情，事后不予追认，合同对被告华文海不产生约束力，望法院依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于南阳市××区××岗乡××路风帆小区××单元××室，原房屋所有权人是唐某，共有人是华某（即本案被告华某），房屋产权证号：宛市房权证字第××号，系经济适用房。原告秦羡华经南阳祥宇房地产经纪有限公司工作人员王某介绍，向被告唐保红购买涉案房屋。原告秦羡华交付南阳祥宇房地产经纪有限公司10,000元定金，随后，南阳祥宇房地产经纪有限公司又将该定金交付被告唐保红。原告秦羡华、被告唐保红、中介：祥宇房产经济公司工作人员三方签订《订金条》：“今收到秦羡华定金壹万元整。风帆小区B区21#2单元301号面积102.89110号元月10号以前办理公证手续，双方不得反回，如返回定金不退。”2013年1月1日，被告唐保红作为甲方，原告秦羡华作为乙方，签订《房屋买卖协议》，约定“将甲乙双方协商，甲方同意将位于××区××岗乡××路风帆小区××单元××室，建筑面积102.59平方米，售给乙方。价格36万元（叁拾陆万元整），乙方现付给甲方叁拾壹万元整，余肆万元在该买卖协议公证办理时一并付清，公证费由甲方承担，中介费各自承担，其它过户办证等涉及的所有费用均由乙方（买方）承担。”被告唐保红、原告秦羡华、中介方：祥宇房产经纪公司王某，分别签字确认。2013年1月1日，原告秦羡华通过其中国邮政储蓄银行账户60×××00向南阳祥宇房地产经纪有限公司工作人员王某银行账户60×××47转账310,000元。同日，王某将上述款项转至被告唐保红。签订协议后，原告秦羡华自2013年春节开始，已入住涉案房屋至今。庭审中，证人王某称：“2013年1月1日，唐保红和秦羡华签订房屋买卖协议时，唐保红当着证人王某和原告秦羡华的面，给被告华明海打电话说房子买卖已经成交，钱已收到。唐保红打完电话对证人王某、原告秦羡华说，唐保红老公同意卖房的事了。在签订协议时，就没有要求唐保红老公在场，只是口头说办理公证时和她老公一起去。”2019年9月左右，原告秦羡华联系二被告办理涉案房屋公证事宜，因唐保红生病，故仅有被告华文海与原告秦羡华到南阳市智圣公证处。经本院对南阳市智圣公证处工作人员刘爱华进行调查询问，刘爱华称，当时来办公证的那个人自称其是华明海的兄弟华文海。因涉案房屋卖房两人唐保红、华明海均未到场，且房产证系复印件，故未为原、被告双方办理公证。另原告秦羡华在庭审中自称：“因涉案房产系经济适用房，在2013年原告秦羡华购买该房屋时，该房屋不符合规定的上市交易及办理过户登记的条件，故原告秦羡华在购买涉案房屋时未办理过户登记。”另外，原、被告双方均认可，房产证上登记的南阳市××区××岗乡××路风帆小区××单元××室与涉案协议中约定的“××区××岗乡××路风帆小区××单元××室”系同一套房屋。被告华文海本人经本院依法传唤，到庭参加询问时称，秦羡华去年或者前年跑到被告华文海住的家里来找被告华文海，被告华文海才知道这个事情。当时秦羡华说涉案房屋已经卖给秦羡华了，院里面都在过户，秦羡华要求被告华文海帮忙找唐保红的身份证和户口本。被告华文海说这事我还不清楚。随后，秦羡华拿着房屋买卖协议让被告华文海看，并让被告华文海找唐保红的身份证和户口本，看完后，那时候因为唐保红有病在医院住，她的身份证和户口本在娘家，被告华文海当时说其需要抽空去拿，后来过了很久，被告华文海抽空去拿了唐保红的身份证和户口本的复印件，给了秦羡华，后来就没有见过秦羡华了。以上有原、被告双方庭审陈述、银行流水、房屋产权证、证人证人、房屋买卖协议、订金条等材料予以证实，上述证据已经庭审质证，并记录在卷。本院予以确认。本院认为，本案存在如下争议焦点：一、涉案房屋买卖合同的效力问题。（一）《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，被告唐保红将涉案房屋出卖给原告秦羡华，已告知过华文海，由原告秦羡华的陈述与证人王某予以证实。虽被告华文海不认可被告唐保红在签订《房屋买卖协议》时，告知过其相关事项。但根据被告华文海本人陈述，其知晓涉案协议之日起至原告秦羡华立案之日止，已一年有余，对此未提出异议，也未主张其所有权，并配合原告秦羡华的要求，为原告秦羡华取得被告唐保红的身份证和户口本。其后，又配合原告秦羡华到南阳市智圣公证处。虽因华文海姓名与涉案房屋中登记的共有人“华明海”不符，未出示涉案房屋产权证原件，不符合办理房屋买卖公证的条件，未能办理关于涉案房屋的买卖公证。但被告华文海的上述行为，应视为已认可被告唐保红将涉案房屋出让的事实，视为已追认原告秦羡华与被告唐保红签订的《商品房买卖合同》的效力。（二）《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。被告唐保红与原告秦羡华订立《商品房买卖合同》是其双方真实意思表示，现被告唐保红，以“出售涉案房屋未告知另一共有人，事后共有人也未予追认”为由，不履行合同义务，于法无据，本院不予认可。综上，涉案房屋买卖合同为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告秦羡华已按照合同约定支付了相关款项，合同应当继续履行，故原告秦羡华要求二被告协助原告秦羡华办理关于涉案房屋过户登记的请求，本院予以支持。二、关于下余40,000元房款的问题。根据原告秦羡华与被告唐保红签订的《房屋买卖协议约定》“余肆万元在该买卖协议公证办理时一并付清”，因关于涉案协议，至今尚未办理买卖协议公证，也未完成过户登记，故原告秦羡华未支付二被告下余40,000元房款，并未违反双方上述约定。且庭审中，原告秦羡华也明确表示愿意当庭支付下余房款40,000元，但二被告拒接接收，故对该笔钱款，本案不予处理，若存在纠纷，相关权利人可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：本判决生效后十日内，被告唐保红、华文海协助原告秦羡华将位于南阳市卧龙区卧龙岗乡滨河路风帆小区1幢2单元301室房屋过户至原告秦羡华名下（宛市房权证字第××号）。案件受理费6,700元（原告秦羡华已预交6,700元），由被告唐保红、华文海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  王建业审 判 员  胡进锋人民陪审员  段春华二〇二〇年八月二十五日书 记 员  王璐璐