山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初2419号原告：山西高鹏装饰工程有限公司，住所地山西省太原市迎泽区永祚西街**双塔珠宝城****。法定代表人：李**，总经理。委托诉讼代理人：朱燕楠，山西熙力律师事务所律师。被告：刘瑞林，男，1960年4月16日出生，汉族，住山西省太原市。被告：太原市华鑫拢展柜装饰设计有限公司，，住所地山西省太原市迎泽区观家峪村黑脸坡法定代表人：赵银锁，总经理。原告山西高鹏装饰工程有限公司与被告刘瑞林、太原市华鑫拢展柜装饰设计有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西高鹏装饰工程有限公司的委托诉讼代理人朱燕楠、被告刘瑞林、被告太原市华鑫拢展柜装饰设计有限公司法定代表人赵银锁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西高鹏装饰工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘瑞林返还房屋租金18670元、被告太原市华鑫拢展柜装饰设计有限公司返还房屋租金为29170元。利息以47840元为基数，自2020年2月1日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、判令二被告向原告支付搬迁费用4000元；3、判令二被告向原告支付停工停产损失10000元；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告刘瑞林在太原市迎泽区关家峪村太阳坪拥有一处厂房及生活用房，租给被告太原市华鑫拢展柜装饰设计有限公司。原告承租该房屋前，被告刘瑞林已得知房屋要拆迁，但未向原告说明，原告在不知情的情况下于2019年12月10日与二被告签订一份《厂房及宿舍转租合同》，约定被告刘瑞林同意被告太原市华鑫拢展柜装饰设计有限公司将上述厂房及房屋转租给原告，转租期限为2019年9月1日至2022年9月1日，原告需在每年的9月1日之前向被告太原市华鑫拢展柜装饰设计有限公司支付租金130000元（或将其中80000元租金交与被告刘瑞林，并提供证明，剩余款项在9月1日之前一次性付给被告太原市华鑫拢展柜装饰设计有限公司），因政策原因等导致需要拆除房屋，租赁费按实际使用时间计算等。协议签订后，原告向二被告分别支付第一年度租金52000元、50000元。2020年1月底，原告得知该厂房及房屋需要拆除，后与二被告协商，要求退还多交的租金，但二被告以各种理由推脱，至今未予退还。原告认为二被告的行为已构成违约，给原告造成了重大经济损失。原告依据相关法律规定，诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告刘瑞林辩称，1、原告陈述与事实不符，2019年12月10日，原告与二被告签订《厂房及宿舍转租合同》，约定：在合同履行期间，如有政策变化，市里统一规划等其他原因需要拆除房屋，其租赁费按实际使用时间计算，本合同终止。2020年4月，涉案厂房因政策原因需要拆除，原告于4月22日找搬家公司将公司搬离，根据合同约定，其实际使用厂房的时间应当计算至2020年4月。合同约定原告每年支付房租80000元给答辩人，月租金为6666.66元，原告实际使用7个半月，租金应当为6666.66元×7.5=49999.95元，原告实际支付52000元，仅超付2000元；2、根据双方签订的合同约定，厂房产生费用（水、电费）等由原告如数交给原房东，即被告刘瑞林。原告自2019年9月1日进入厂房，厂房内有两个电表，一个车间动力表，一个住人表。两个电表用电总计11385度，电费以1.1元/度计算，共计12523.5元。原告使用厂房7个半月，水费每月150元，150×7.5=1125元。上述费用，原告均未支付，应当从房租中扣除；3、关于搬迁费、停工停产损失，根据合同约定，因政策等原因房屋拆除的，本合同终止，并未约定原告的搬迁费、停工停产损失由答辩人承担，故答辩人不应当承担该部分费用。综上，原告起诉理由与事实不符，请求依法判决。被告太原市华鑫拢展柜装饰设计有限公司辩称，1、涉案《厂房及宿舍转租合同》约定的转租期限为2019年9月1日至2022年9月1日，年租金为130000元，日租金356元/天。在租赁期内，由于政府拆迁租赁物，原告于2020年4月22日腾空租赁物，实际租赁期限为：2019年9月1日至2020年4月22日，共计7个月22天，租金为84016元。租赁期内，原告支付答辩人50000元租金，支付被告刘瑞林52000元款项，其中包括原告在租赁期内产生的水电费13648.5元，故原告实际共支付租金88351.5元。答辩人于2020年3月13日获悉政府将拆除租赁物，拆除日期为2020年4月27日；2、《厂房及宿舍转租合同》约定：在合同履行期内，如有政策变化，市里统一规划等其他原因需要拆除房屋，其租赁费按实际使用时间计算，本合同终止。根据该约定，应退还原告的租金为：支付二被告的租金减去实际使用租赁物产生的租金，即88351.5元-84016元=4335.5元；3、答辩人作为转租人，在向原告转租租赁物前，答辩人向租赁物投入了几十万元资金，政府拆除租赁物这一不可抗力情形的发生，造成合同目的无法实现，并非系答辩人违约，而是属于相互免责的情形，应当终止合同，租金按实际使用时间计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月1日，原告开始在太原市迎泽区关家峪村太阳坪一处厂房及7间生活用房办公。原告通过银行向被告刘瑞林转账52000元，原告向被告太原市华鑫拢展柜装饰设计有限公司支付50000元，该两笔费用均系房租，二被告均予以认可。2019年12月10日，原告山西高鹏装饰工程有限公司（丙方）与被告刘润锁（甲方）、被告太原市华鑫拢展柜装饰设计有限公司（乙方）签订《厂房及宿舍转租合同》，约定：1、甲方在太原市迎泽区关家峪村太阳坪拥有自己的一处厂房及7间生活用房，该厂房占地面积为1300平方米，甲方已经出租给乙方使用，租赁期间为2018年4月1日至2023年4月1日，乙方每年支付甲方租金80000元；2、现甲方同意乙方把上述厂房及宿舍转租给第三人；3、乙、丙双方约定的转租期限为2019年9月1日至2022年9月1日，转租期限为3年，年租金为130000元，支付方式为每年的9月1日以前丙方必须把当年的租金130000元支付给乙方；4、现在丙方已经实际使用该厂房及设备，丙方在租赁期间没有经过乙方的同意不得再转租给别人；5、在合同履行期间，如有政策变化，市里统一规划等其他原因需要拆除房屋，其租赁费按实际使用时间计算，本合同即终止；6、厂房产生费用（水、电费）等由丙方如数交给原房东（刘瑞林），乙方不承担任何费用。庭审中，被告刘瑞林提供：1、电表照片一份，拟证明原告自入住之后电表使用情况,2019年9月1日，原告开始租赁和使用涉案租赁物，拍照的时间为2019年9月9日、2019年9月14日、2020年6月6日，每一度按1.1元计算；2、搬迁现场图，拟证明原告实际搬迁时间为2020年4月22日，应当计算7个半月的房租。原告质证认为：1、真实性、合法性、关联性不认可，电表看不到拍摄时间，不能证明我方应当支付的电费，电费的标准没有依据；2、真实性、合法性、关联性不认可，无法证明原告的搬迁时间，原告实际在2020年1月底就已经搬迁。被告太原市华鑫拢展柜装饰设计有限公司对上述证据无异议。综合上述证据，原告无法证明于2020年1月底搬迁，双方也未办理交接手续，应认定为原告于2020年4月22日搬迁。本院认为，原告山西高鹏装饰工程有限公司与被告刘润锁、太原市华鑫拢展柜装饰设计有限公司签订的《厂房及宿舍转租合同》系各方真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应严格履行。关于原告要求二被告返还房屋租金。上述转租合同约定：“在合同履行期间，如有政策变化，市里统一规划等其他原因需要拆除房屋，其租赁费按实际使用时间计算，本合同即终止”，原告实际使用厂房时间为2019年9月1日至2020年4月22日，共计8个月，租金为86666元。原告未提供支付水电费的相关证据，且对被告提供的有关水电费的证据不予认可，因合同约定厂房产生费用（水、电费）等由原告负担，原告实际使用的水电等费用应在已交纳的租赁费中扣除。原告还应进一步完成举证责任，其相应诉讼请求，不予支持。关于原告要求二被告支付搬迁费及停工停产损失。原告只有证明其已履行完毕支付房租和水电等费用的合同义务后，才有权向被告主张损失，原告还需进一步完成举证责任，故其相应诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告山西高鹏装饰工程有限公司的诉讼请求。案件受理费673元，由原告山西高鹏装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 李晋涛 二〇二〇年八月十日书记员 程志民相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。