河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终674号上诉人（原审被告）：郭华，女，汉族，1988年10月15日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：王静一，河南森鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋亚娟，女，汉族，1972年10月2日出生，住许昌市。委托诉讼代理人：何超，河南并智律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡胜，河南并智律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李刚，男，汉族，1971年3月23日出生，住许昌市。被上诉人（原审被告）：许昌印象信阳菜馆，住所地许昌市前进路东段顶秀青溪小区门面房。投资人：张建华，该菜馆总经理。上诉人郭华因与被上诉人蒋亚娟、李刚、许昌印象信阳菜馆房屋租赁合同纠纷一案，不服许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002民初5986号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭华的委托诉讼代理人王静一、被上诉人蒋亚娟的委托诉讼代理人何超到庭参加诉讼，被上诉人李刚、许昌印象信阳菜馆经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。郭华上诉请求：依法改判驳回被上诉人蒋亚娟的诉讼请求，或者发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一是一审判决认定事实错误，混淆了租赁权转让和租赁权转租两个不同的概念。租房协议书原文为“可转让，改变用途”而非蒋亚娟在诉请中所述的“承租方可转租”，一审判决在叙述转让协议内容时，将原文“信阳印象菜馆整体转让”有意改动为“信阳印象菜馆整体转让给张涛使用、经营”，添加了“使用经营”四个字，明显是在向转租性质概念上套用，进而得出：租赁协议继续对“所谓的转租人”郭华继续有效。让郭华承担转让之后的所欠租金，实属不当。2014年5月8日，郭华与张涛将郭华承租的信阳菜馆及设备用品整体转让给张涛，双方签订了转让协议，并且经过了蒋亚娟的同意，是真实有效的协议，原因在于：2010年4月27日签订的租房协议蒋亚娟亲笔书写“可转让、改变用途”，双方是有明确约定的，转让当天是经过蒋亚娟同意的，有证人葛某作证；自转让协议签订后，受让人张涛一直向蒋亚娟支付租金，直到2018年7月31日止，蒋亚娟未提出异议且打有收到条，转让事实已经成就并长期履行。二是一审判决适用法律错误，本案存在两个协议，租房协议和转让协议，不应当适用《合同法》224条，《合同法》没有明确规定转让和转租协议必须以书面形式签订和以书面形式取得出租人同意，且受让人张涛与蒋亚娟之间的租赁关系已经存在四年多。根据《合同法》第88条规定，经出租方同意的租赁权转让，是合法转让。三是一审判决程序错误。一审判决没有依职权将张涛列为本案当事人参加诉讼不当，免除第二、第三被上诉人承担付款责任错误，二者均是租赁合同中转让后拒付租金的历任负责人或者投资人和实体，租金的拒付当然与二者有必然联系，应当是本案被告。四是一审判决适用诉讼时效不当，本案应当适用一年诉讼时效。综上，本案是合同债权债务的一并转让，转让协议属有效合同。蒋亚娟辩称，一审判决认定事实清楚，蒋亚娟按照租房协议书的约定，有权向郭华收取房租，双方并未解除房屋租赁合同；租赁合同系有名合同，蒋亚娟对郭华的转让行为不知情，郭华应支付2017年10月至2019年3月共计18个月的房租。李刚、许昌印象信阳菜馆缺席未答辩。蒋亚娟向一审法院起诉请求：1．被告支付尚欠原告的房屋租金141150.24元；2．本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年4月27日，原告将其名下位于许昌市东城区紫云路顶秀清溪二期C幢1层东起第一间，2层东起1间的商业用房出租给郭华使用，双方签订了租房协议书。协议书载明：“甲方（房主）：蒋亚身份证：41100219721002XXXX乙方（承租人）：郭华……一、甲方将位于前进路东段门面房租给乙方用于经营酒店使用。二、租期为九年，从2010年8月1日起到2019年7月31日为止，其中每三年为一个租赁阶段。三、租金支付方式：每半年支付租金费用。具体租金支付方式和数额为：第一个三年租赁阶段，月租金为15元/平方，面积400平方，合计￥6,000元（大写陆仟元整）；第二个三年租赁阶段，月租金为18元/平方，合计人民币￥7,200元……第三个三年租赁阶段，月租金为22元/平方，合计人民币￥8,800元……四、在承租期间，乙方……可转让，改变用途……本协议一式贰份，甲乙双方各持一份……注：以后，持房产证上面积为准，计算房租，多退少补”。上述合同文本注有“面积大概：356.44平方”内容。租房协议签订后，原告依约交付涉案房屋；郭华承租该房屋用于经营许昌印象信阳菜馆。2014年5月8日，郭华委托其父亲郭启友（甲方）与案外人张涛（乙方）签订转让协议一份，约定郭华将前进路东段顶秀清溪门面房信阳印象菜馆整体转让给张涛使用、经营。诉讼中，郭华提供葛某的书面证言一份，证明其于签订转让协议当天以电话方式征得原告同意。原告对该证据真实性无异议，但认为转让行为系郭华的个人经营行为，与本案诉讼请求无关。郭华主张，其于上述转让协议签订当日以电话形式通知原告解除租赁合同，但未向法院提供证据证明，原告亦不予认可。郭华转让许昌印象信阳菜馆后，案外人张涛、被告李刚及许昌印象信阳菜馆均未与原告签订房屋租赁合同。根据郭华提供的收到条显示，租房协议书签订后，郭华于2010年5月1日至2013年7月25日分五次向原告支付租金，租金支付至2014年7月30日。被告主张其协议转让许昌印象信阳菜馆后即由受让方张涛向原告支付租金。原告自认涉案房屋租金支付至2017年9月，并述称2014年7月30日之后的租金由许昌印象信阳菜馆相关人员至原告经营的公司以现金或刷pos机形式缴纳，但不了解付款方与郭华之间的关系。郭华向一审法院提供收到条一张显示案外人张涛于2017年5月8日向原告支付2017年3月至4月的租金15,684元。提供河南亚鼎物业管理有限公司于2018年7月31日出具的收款收据一张，证明张涛按蒋亚娟提供账号于该日以刷卡方式支付租金15,000元。原告对收款收据的真实性无异议，但认为系支付2017年10月之前的租金。原告述称，其于2019年4月发现涉案房屋已腾空，并自认于当月回收房屋并出租他人。另查明，根据许昌印象信阳菜馆的企业信用信息公示报告显示，该菜馆为个人独资企业，成立于2010年9月7日，原负责人为郭华，于2014年8月14日变更为李刚，于2017年12月25日变更为张建华。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。关于本案原告主体是否适格的问题。郭华辩称，涉案租房协议书出租方为“蒋亚”而非本案原告蒋亚娟。但该协议书记载的出租方身份证号码与原告蒋亚娟一致，且原告持协议书原件提起诉讼，故应认定本案原告与协议书所载“蒋亚”系同一人。原告主体适格。关于本案房屋租赁合同承租方应如何认定的问题。原告与郭华签订的租房协议书系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方房屋租赁合同关系成立。根据庭审中查明的事实，郭华转让许昌印象信阳菜馆后，原告并未与张涛或许昌印象信阳菜馆协商订立有新的房屋租赁合同，郭华也未提供证据证明其已与原告协商解除涉案房屋租赁合同。同时，郭华提供的葛某的书面证言也显示其转让菜馆时就房屋转租事宜而非合同解除事宜向原告履行了通知义务。涉案房屋2014年7月30日之后的租金虽通过张涛支付，但属其与郭华之间的协议内容，并不导致租赁合同主体的变更。综上，郭华将涉案房屋转租给案外人张涛后，其与原告之间的租赁合同继续有效，应依约履行租金支付义务。关于原告起诉是否超过诉讼时效期间的问题。根据有效证据，张涛于2018年7月31日仍在向原告支付租金，原告有理由相信承租人承认并履行相关债务。原告于2019年8月6日向法院提起诉讼，不超过诉讼时效期间。关于郭华拖欠原告租金数额的认定问题。根据郭华提供的收到条显示，其支付租金至2014年7月30日。原告自认租金支付至2017年9月，从其主张。关于原告于2018年7月31日收取的15,000元租金，其虽主张系付2017年10月之前的房屋租金，但未提供证据证明，根据房屋租赁合同交易习惯，该金额应认定为支付后期租金从郭华拖欠租金数额中扣除。根据双方合同约定，涉案房屋2017年至2019年月租金为22元/平方，涉案房屋面积356.44㎡，原告自认于2019年4月收回房屋。故郭华共计拖欠房屋租金为356.44㎡×22元/月/㎡×18月（2017年10月至2019年3月）-15,000元=126,150.24元。综上，原告要求郭华支付房屋租金126,150.24元的请求符合法律规定，予以支持；诉请过高部分，不予支持。关于许昌印象信阳菜馆和李刚的责任问题，根据有效证据，原告并未与该二被告签订房屋租赁合同，故该二被告并非涉案房屋租赁合同承租方。根据合同相对性原则，该二被告不应负租金支付义务。原告要求该二被告承担付款责任的请求，不符合法律规定，不予支持。诉讼中，郭华要求原告退还涉案房屋燃气开口费或折抵租金，但未在法律规定的期限内提起反诉，对其相关请求，不作处理。许昌印象信阳菜馆、李刚经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，属放弃自己的诉讼权利，但不影响本案的正常审理。综上所述，郭华拖欠蒋亚娟房屋租金不付，系造成本案纠纷的主要原因，郭华应当承担继续履行的违约责任。判决如下：一、被告郭华于本判决生效之日起十日内支付原告蒋亚娟房屋租金126150.24元；二、驳回原告蒋亚娟的其他诉讼请求。案件受理费3468元，由蒋亚娟负担645元，由郭华负担2823元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。郭华提交了三份工商查询信息（私营企业基本注册信息查询单二份，个人独资投资人查询单一份），用于证明许昌印象信阳菜馆的企业经营状态是正常参加企业年检申报，许昌印象信阳菜馆目前是独资经营人，现有经营人张建华应该作为本案当事人参加诉讼。郭华申请证人葛某出庭作证，证明郭华在签订转让协议当天以电话形式通知蒋亚娟解除租赁合同。本院组织双方当事人对该证据进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：工商查询信息客观真实，予以采信。证人葛某证言的真实性无法核实，不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，合法的租赁关系受法律保护。郭华与蒋亚娟签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应当按照合同约定履行义务。按照法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，郭华称已经和蒋亚娟解除房屋租赁合同，但郭华未提供有效证据证明其与蒋亚娟就涉案房屋租赁合同已经协商解除，且蒋亚娟不予认可，该合同在租赁期内于双方之间继续有效，一审法院结合本案租赁的实际情况，判决郭华支付蒋亚娟相应数额的租金并无不当，郭华的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。蒋亚娟与李刚、许昌印象信阳菜馆不存在直接的合同关系，依合同相对性原则，郭华要求其承担本案付款责任无事实及法律依据，但郭华可依与他人订立的转让协议向他人主张权利，郭华的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于诉讼时效、程序违法等理由均无事实和法律依据，郭华的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，郭华的上诉理由均不能成立，均不予支持。综上所述，郭华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2823元，由郭华负担。本判决为终审判决。审判长  桂全法审判员  苏 哲审判员  马 龙二〇二〇年八月七日书记员  胥阁蒙执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口