广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0521民初1675号 原告：广西远辰物业服务有限公司，住所地：南宁市青秀区会展路**远辰˙山水**小区**楼A015车库。统一社会信用代码：91450103794344867B。 法定代表人：陆恩文，总经理。 委托代理人：汪炫春，广西邦泰律师事务所律师。 被告：苏壮燕，女，1982年1月24日出生，汉族，住合浦县。 委托代理人：庞喜龙，远辰˙龙湾名郡小区业委会主任。 原告广西远辰物业服务有限公司（以下简称“远辰物业”）与被告苏壮燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪炫春，被告苏壮燕的委托代理人庞喜龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远辰物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业费1371.6元；2、支付2019年1月1日至2019年12月31日的生活垃圾处理费84元；3、支付2015年11月1日至2019年11月30日的公摊电费426元；4、支付2018年5月1日至2019年11月30日的公摊水费10.7元；5、支付2018年5月1日至2019年7月31日的公摊油费9.3元；6、支付2018年6月1日至2019年11月30日的水费564.3元；7、支付2018年6月1日至2019年11月30日的电费2670.6元；8、支付逾期缴费违约金1540.95元。事实和理由：被告是远辰˙龙湾名郡小区4幢1单元1401号房业主，房屋面积127.04平方米。2012年4月16日，原告与北海远辰阳光海岸投资有限公司签订《物业管理前期介入服务协议》，约定由原告为远辰˙龙湾名郡提供物业管理服务，服务期限自原告按《远辰˙龙湾名郡物业管理前期介入方案》正式进驻项目之日起。2015年10月22日，原告与北海远辰阳光海岸投资有限公司签订《远辰˙龙湾名郡前期物业服务合同》，约定由原告为远辰˙龙湾名郡进行物业管理服务，合同期限自签订之日起至本小区业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。原告为被告提供了完善的物业管理服务。被告于2015年11月1日起未交纳物业管理服务相关费用，截止2019年12月31日，被告拖欠上述费用。按照原、被告双方签订的《前期物业服务合同》第二十八条的约定，被告拖欠物业管理服务相关费用产生的违约金为1540.95元，以上费用合计6677.45元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告苏壮燕辩称，远辰˙龙湾名郡小区业委会在政府相关部门指导下召开业主大会，依法定程序重新选聘了新的物业服务企业，于2019年3月9日签订了新的物业服务合同已生效，并于2019年3月10日书面通知了原告终止前期物业服务合同。原告拒绝退出，没有法律依据。请求驳回原告2019年3月9日以后的物业服务费的诉讼请求。 经审理查明：被告苏壮燕系合浦县西门江滨江路东侧处远辰˙龙湾名郡小区的业主，住房面积127.04平方米。2012年4月16日，原告远辰物业作为乙方与开发商北海远辰阳光海岸投资有限公司作为甲方签订了《前期物业服务合同》，约定原告远辰物业对北海远辰阳光海岸投资有限公司开发的远辰˙金湾蓝岸项目即位于合浦县西门江滨江路东侧处远辰˙龙湾名郡小区提供物业管理前期介入服务。服务期限为从本协议签订，原告正式进驻项目之日起至所有前期介入管理服务结束时止。2015年10月22日原告与开发商北海远辰阳光海岸投资有限公司签订了《远辰龙湾名郡前期物业服务合同》，约定北海远辰阳光海岸投资有限公司选定原告对远辰龙湾名郡小区实施前期物业管理服务。物业服务期限为：自合同签订之日起至本小区业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。合同约定住宅物业服务费按每月每平方米0.9元标准缴纳；电梯年检及日常维保费每月每户收取30元；生活垃圾处理费按当地环卫部门公布的标准收取每户每月7元；小区内的公共能耗费及水电损耗根据实际发生的数额由业主按其所拥有物业的建筑面积进行分摊；受有关部门或单位委托，原告可提供水费、电费、有线电视等代缴服务，收费标准执行政府规定。合同约定业主或物业使用人于每月10日前交纳当月的物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费和上月产生的水电费、公共能耗费等各项费用，业主不按约定的收费标准和时间交纳物业服务费和其他费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰收取违约金。原告在被告收房时收取了被告水电周转金200元，合同还对其他事项进行约定。物业服务合同签订后，原告一直为合浦县西门江滨江路东侧处远辰˙龙湾名郡小区提供物业管理服务。因业主对原告的服务不满，远辰˙龙湾名郡小区业委会在政府相关部门指导下召开业主大会，依法定程序重新选聘了新的物业服务企业（北海顾家物业服务有限公司），于2019年3月9日签订了新的物业服务合同,合同期限为2019年5月10日至2024年5月9日，合同已生效，业委会于2019年3月10日书面通知了原告告知原告前期物业服务合同于2019年5月10日终止。逾期后原告没有主动退出，继续为该小区提供物业服务，并代付了水费、电费、垃圾处理费等相关费用。因被告不同意退出，经合浦县住房和城乡建设局协调，由原告于2019年12月31日前退出并移交相关材料，期间的物业服务费、水费、电费、垃圾处理费等相关费用没有处理。被告拖欠原告自2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费127.04㎡×0.9×12＝1371.6元；2019年1月1日至2019年12月31日生活垃圾处理费每月7元共12个月为84元；2018年5月1日至2019年11月30日的公摊电费368.8元；2018年5月1日至2019年11月30日的公摊水费10.7元；2018年5月1日至2019年7月31日的公摊油费9.3元；2018年6月1日至2019年11月30日的水费564.3元；2018年6月1日至2019年11月30日的电费2670.6元。原告为此提起本案诉讼。 以上事实有原告提供证据《远辰˙龙湾名郡前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《房屋交接书》、《物业移交问题协调会议纪要》、《物业交接四方协议》、《缴费通知单》、费用明细表、暂缓与前期物业公司进行交接的通知、交房通知单、水费收据、电费收据、垃圾处理费收据，被告提供的《远辰˙龙湾名郡物业服务合同》、关于终止前期物业服务合同的告知函、关于再次要求限期撤离小区并办理移交手续的通知、《律师函》、远辰物业收款单及原、被告在庭审中的陈述为证。 本院认为，原告远辰物业与开发商北海远辰阳光海岸投资有限公司、被告苏壮燕分别签订的《前期物业服务合同》、《远辰˙龙湾名郡前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人应当全面履行各自的义务。合同约定物业服务期限为：自合同签订之日起至本小区业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。因业主对原告的服务不满，远辰˙龙湾名郡小区业委会在政府相关职能部门指导下召开业主大会，依法定程序公开招投标重新选聘了新的物业服务企业（北海顾家物业服务有限公司），于2019年3月9日签订了新的物业服务合同已生效，并于2019年3月10日书面通知了原告告知前期物业服务合同于2019年5月10日终止。根据《最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，因原、被告之间的物业服务合同已于2019年5月10日终止，因此，原告请求2019年5月10日以前的物业费，本院予以支持，原告请求2019年5月10日以后的物业费，本院不予支持。 由于远辰物业已为全体业主提供了物业服务，且服务合同中已明确约定了物业费各项的收费标准，被告作为该小区的业主，应按照协议约定的收费标准支付物业管理等费用。电梯维护费是双方合同约定的收费项目，本院予以支持；其他代收费因原告已代为支付，被告应予以支付给原告。违约金问题，由于合同中约定了业主不按约定的收费标准和时间交纳物业服务费和其他费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰收取违约金，被告不按时交纳物业管理等费用，已构成违约，应承担相应的民事责任，但双方约定违约金过高，本院予以适当调整，酌情调整为按逾期未缴纳物业服务费的20%计算支付违约金。原告主张物业服务费违约金超过部分，本院不予支持。因此，原告请求被告支付拖欠自2019年1月1日至2019年5月10日的物业管理服务费为127.04㎡×0.9×4＝457.34元、2019年1月1日至2019年12月31日生活垃圾处理费每月7元共12个月为84元、2018年5月1日至2019年11月30日的公摊电费368.8元、2018年5月1日至2019年11月30日的公摊水费10.7元、2018年5月1日至2019年7月31日的公摊油费9.3元、2018年6月1日至2019年11月30日的水费564.3元、2018年6月1日至2019年11月30日的电费2670.6元，合计4165.04元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。扣减原告已收取被告的水电周转金200元，被告还应支付3965.04元。违约金为457.34元的20％即91.47元。 综上所述,根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条,《中华人民共和国合同法》第八条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 被告苏壮燕应支付给原告广西远辰物业服务有限公司物业管理服务费、生活垃圾处理费、公摊水费、家用水费、家用电费、公摊电费、公摊油费等，合计3965.04元； 被告苏壮燕应支付给原告广西远辰物业服务有限公司违约金91.47元； 三、驳回原告广西远辰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起三日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费50元，因适用小额诉讼程序减半收取25元，由原告负担8元，被告苏壮燕负担17元。上述受理费原告已预交，被告负担的部分由被告在履行本案生效判决书确定的给付义务时一并支付给原告。 本判决为终审判决。 审 判 员 韩宗强 二〇二〇年八月二十一日 法官助理 陈世旺 代书记员 庞小娟 附：本判决书引用的法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第十条第二款物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 六、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。