贵州省福泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2702民初1482号 原告：中国工商银行股份有限公司福泉支行，住所地贵州省福泉市金山办事处新泉东路，统一社会信用代码915227022163404342。 法定代表人：蒋轲，系该行行长。 委托诉讼代理人：何东，系贵州煜众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴尚秋，系贵州煜众律师事务所实习律师。 被告：王奎远，男，1983年4月2日生，布依族，贵州省福泉市人，户籍地贵州省福泉市，现住贵州省福泉市。 被告：黔南天源集团实业开发有限责任公司福泉分公司，住所地贵州省福泉市马场坪办事处迎宾路宏福生活区**楼，统一社会信用代码91522702573326542A。 法定代表人：袁开海，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁开芃。 被告：黔南天源集团实业开发有限责任公司，，住所地贵州省都匀市经济开发区桃溪园统一社会信用代码915227017095858867。 法定代表人：袁开海，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘轶南，系贵州仁义律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司福泉支行与被告王奎远、黔南天源集团实业开发有限责任公司福泉分公司（以下简称天源集团公司福泉分公司）、黔南天源集团实业开发有限责任公司（以下简称天源集团公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法由审判员张丽梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司福泉支行的委托诉讼代理人何东和吴尚秋、被告天源集团公司福泉分公司的委托诉讼代理人袁开芃、被告天源集团公司的委托诉讼代理人刘轶南到庭参加诉讼，被告王奎远经本院合法传唤未按时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司福泉支行向本院提出如下诉请：1、解除原、被告于2016年11月7日签订的《个人购房借款／担保合同》；2、被告立即偿还原告借款本金170802.21元及利息3517.44元（利息计算至2020年4月25日），共计174319.65元；并以本金170802.21元为基数，按月息7.35%（加收50%罚息）从2020年4月26日起支付利息至该款履行完毕之日止；3、被告天源集团公司福泉分公司和被告天源集团公司对该借款本金及利息承担连带偿还责任；4、原、被告之间抵押权合法有效，原告对抵押物具有优先受偿权；5、被告承担本案律师费5229元；6、本案诉讼费、保全费等由三被告承担。事实和理由：被告王奎远因购买被告天源集团公司福泉分公司和被告天源集团公司开发的位于福泉市的房屋，向原告申请住房贷款，于2016年11月7日签订《个人购房借款／担保合同》，被告天源集团公司福泉分公司作为保证人为该借款承担连带保证责任，被告天源集团公司向原告出具《临时股东会／董事会决议》，承诺为购买其公司开发的天源贵福苑项目符合贷款条件的购房者提供阶段性不可撤销的连带担保责任。被告王奎远自愿用其所有的位于福泉市的房屋作为抵押并办理了抵押预告登记。合同约定被告向原告借款200000元，借款期限15年，执行利率4.9%，逾期利率7.35%，按照每月等额本息方式还款。2016年11月14日，原告依约向被告王奎远发放贷款200000元，但被告王奎远未按照双方签订的借款合同归还贷款及利息，截止2020年4月14日，被告王奎远借款已连续违约5期，累计违约13期，尚欠原告贷款本金170802.21元，利息3517.44元，合计174319.65元。按照合同约定，原告有权解除借款合同，提前收回已发放贷款本息。由于被告王奎远长期拖欠借款本息的行为违反合同约定和法律规定，严重侵害了原告的合法权益。原告诉至本院请求判令支持如前诉讼请求。 被告天源集团公司福泉分公司和天源集团公司均辩称，如果被告王奎远存在违约，应该承担相应的违约责任，如果解除合同，建议原告在实现权利时，先拍卖房屋，因为让被告天源集团公司福泉分公司和天源集团公司代为偿还，后期会有新的诉讼。 被告王奎远经本院合法传唤，未按时到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见。 经审理查明本院依法确认以下事实，原告中国工商银行股份有限公司福泉支行是经批准经营存款、贷款、结算业务的金融机构。被告天源集团公司福泉分公司和天源集团公司是房地产开发商，被告天源集团公司福泉分公司是被告天源集团公司的分公司，被告天源集团公司福泉分公司开发位于福泉市项目。2016年7月26日，被告王奎远与被告天源集团公司福泉分公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告王奎远向被告天源集团公司福泉分公司购买福泉市马场坪办事处老街桥开发区天源贵福苑2单元25层2-25-6号房，总价款为299125元，采用银行按揭付款，由被告王奎远于2016年7月26日向被告天源集团公司福泉分公司支付首期房款99125元，余款200000元以银行按揭支付。上述《商品房买卖合同》签订后,被告王奎远以购买上述商品房为由向原告申请个人住房贷款。2016年11月7日，原告作为贷款人与被告王奎远作为借款人，被告天源集团公司福泉分公司作为保证人签订《个人购房借款／担保合同》［合同编号:房借字贵州分行福泉支行2016年248号］,其中约定如下:借款人向贷款人借款人民币200000元，用于购买位于福泉市，借款期限为15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至被告天源集团公司福泉分公司的账户，合同的还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），借款人指定其在中国工商银行开立的个人结算账户（账号为：62×××86）作为指定还款账户。若借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款,贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息,按罚息利率计收复利,罚息利率在贷款利率约定的利率基础上加收50%确定。合同约定的违约责任其中情形之一是借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：“……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同……”。合同还约定贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。担保方式为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。另补充条款约定：保证人在保证期间，由于借款人违约等原因，导致银行提前收回贷款的，保证人对借款人全部贷款本金、利息、复利、违约金、补偿金等承担连带保证责任。 2016年11月14日，原告按约定向被告天源集团公司福泉分公司的账户发放了被告王奎远的贷款200000元，由被告王奎远签字确认《个人借款凭证》。2016年11月8日，原告与被告王奎远就贷款抵押办理了抵押预告登记，原告是预告登记权利人。后被告王奎远于2017年7月14日开始逾期还款一次，于2017年7月15日偿清逾期借款本息；于2018年4月14日逾期还款一次，于2018年4月26日偿清逾期借款本息；于2018年6月14日逾期还款一次，于2018年6月21日偿清逾期借款本息；于2018年7月14日逾期还款一次，于2018年7月27日偿清逾期借款本息；于2018年8月14日逾期还款一次，于2018年9月2日偿清逾期借款本息；于2018年10月14日逾期还款一次，于2018年10月19日偿清逾期借款本息；于2019年1月14日逾期还款一次，于2019年1月15日偿清逾期借款本息；于2019年9月14日逾期还款一次，于2019年9月15日偿清逾期借款本息；于2019年12月14日至2020年7月14日期间连续逾期还款。截止2020年7月14日积欠本金7089.65元、积欠利息5701.23元，被告王奎远共尚欠贷款本金170802.21元(包括未到期贷款本金)。 另查明，2012年12月20日，被告天源集团公司经临时股东会/董事会决议：同意向中国工商银行股份有限公司都匀分行建立个人住房及个人商业用房按揭贷款合作关系，向购买天源.贵福苑项目，且符合贷款条件的购房者提供阶段性不可撤销连带担保责任，担保期限自银行发放贷款之日起至购房者取得房产合法的《房屋所有权证》并办妥抵押登记之日止。 再查明，原告于2020年5月21日与贵州煜众律师事务所签订《委托代理合同》，合同约定为全风险代理，前期不需支付任何代理费，代理费同清收结果挂钩，待实际收回后按标准支付。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的营业执照、法定代表人身份证明、身份证、户口本、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、不动产登记证明、临时股东会决议、还款明细、《委托代理合同》等相关证据证实，本院依法予以确认并在卷佐证。 本院认为，第一、本案系金融借款合同纠纷,原告与被告王奎远、天源集团公司福泉分公司签订的《个人购房借款/担保合同》系合同当事人的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定,合法有效,本院依法予以确认,合同当事人均应按合同约定享有权利和履行义务。原告已依约向被告天源集团公司福泉分公司发放了被告王奎远购买商品房而申请的贷款200000元，已履行了合同义务。被告王奎远应按合同约定向原告按期还本付息，但被告王奎远在履行合同义务过程中累计多次逾期还款，在2019年12月14日至2020年7月14日期间连续逾期还款，截止2020年7月14日积欠本金7089.65元、积欠利息5701.23元，被告王奎远共尚欠贷款本金170802.21元(包括未到期贷款本金)。本案被告王奎远逾期还款的事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。根据合同约定，被告王奎远未按期还本付息的行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任，故对原告诉请解除原、被告于2016年11月7日签订的《个人购房借款/担保合同》[合同编号:房借字贵州分行福泉支行2016年248号]，并偿还涉案购房贷款本息，本院依法予以支持。第二、关于被告天源集团公司福泉分公司和天源集团公司对涉案购房贷款本息是否应承担连带清偿责任。根据《个人购房借款/担保合同》约定被告天源集团公司福泉分公司在保证期间，因被告王奎远违约导致原告提前收回借款的，被告天源集团公司福泉分公司对被告王奎远全部贷款本金、利息、复利、违约金、补偿金等承担连带保证责任。被告天源集团公司为被告王奎远提供阶段性不可撤销连带担保责任，担保期限自银行发放贷款之日起至购房者取得房产合法的《房屋所有权证》并办妥抵押登记之日止。且被告天源集团公司福泉分公司和天源集团公司对承担连带保证责任予以认可，故原告在保证期间内诉请被告天源集团公司福泉分公司和天源集团公司对涉案购房贷款本息承担连带清偿责任，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。第三、关于原告诉请原、被告之间抵押权合法有效及原告对抵押物具有优先受偿权的主张，本案原告与被告王奎远就涉案房屋办理的是预购商品房抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，故原告对已进行预告登记但尚未办理正式抵押登记的涉案房屋不享有优先受偿权，原告的该项诉请于法无据，本院依法不予支持。第四、关于原告诉请的律师费，被告天源集团公司对该律师费发票提出异议，理由为律师费发票和风险代理合同无法对应，且律师费发票是否为作废发票需要核实。因本案原告作为证据提交的委托代理合同明确约定为全风险代理，前期不需支付任何代理费，代理费同清收结果挂钩，待实际收回后按标准支付。鉴于该风险代理合同关于律师费的计收为附条件的约定，处于不确定状态，故对原告主张的律师费本案不予处理，可待委托代理合同约定的条件实现后，原告再根据实际产生的律师费另行主张。被告王奎远经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，自行放弃权利，承担由此产生的相应法律后果，本院依法缺席审理并作出判决。 综上所述，原、被告签订的合同依法成立且有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不履行合同义务依法应当承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司福泉支行与被告王奎远、黔南天源集团实业开发有限责任公司福泉分公司于2016年11月7日签订的《个人购房借款/担保合同》[合同编号:房借字贵州分行福泉支行2016年248号]； 二、被告王奎远于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司福泉支行偿还购房按揭贷款本金十七万零八百零二元二角一分及应计利息（其中计至2020年7月14日的利息五千七百零一元二角三分，此后利息按《个人购房借款/担保合同》[合同编号:房借字贵州分行福泉支行2016年248号]约定的贷款利率计算至偿清借款之日止）； 三、被告黔南天源集团实业开发有限责任公司福泉分公司和黔南天源集团实业开发有限责任公司对上述判决第二项承担连带清偿责任，被告黔南天源集团实业开发有限责任公司福泉分公司和黔南天源集团实业开发有限责任公司承担连带清偿责任后有权向被告王奎远追偿； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司福泉支行的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3890元，已减半收取1945元（原告中国工商银行股份有限公司福泉支行已预交），由被告王奎远承担，被告黔南天源集团实业开发有限责任公司福泉分公司和黔南天源集团实业开发有限责任公司承担连带支付责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期未上诉，则本判决发生法律效力，若义务人未履行本判决确定的义务，权利人有权在本判决所确定的履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。 审判员  张丽梅 二〇二〇年八月二十八日 书记员  李天赐