河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终165号上诉人（原审被告）：王绍卿，男，1973年11月14日出生，汉族，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：孙纯伟，河南坤达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周晓利，女，1969年5月25日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：韩柯，北京博人律师事务所洛阳分所律师。被上诉人（原审被告）：赵小花，女，1987年11月21日出生，汉族，住河南省宜阳县。被上诉人（原审被告）：赵站军，男，1983年11月19日出生，汉族，住河南省宜阳县。上诉人王绍卿因与被上诉人周晓利、赵小花、赵站军合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初3529号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王绍卿上诉请求：1、撤销一审判决并驳回一审原告的诉讼请求。2、被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、上诉人与赵站军、赵小花的买卖合同是合法有效的，按照双方签订的买卖合同，上诉人支付了全部房款，已经实际占用了该房屋，并且已经将房屋登记在上诉人名下，已经完成了房屋交易的全部过程，房屋所有权归上诉人所有。周晓利无权申请撤销赵小花、赵站军与上诉人的房屋买卖合同，一审判决赵小花、赵站军与上诉人的房屋买卖合同无效没有事实和法律依据。二、一审判决认定事实错误，本案上诉人经人介绍以市场价购买房屋，该房屋原属于赵小花、赵站军，洽谈、交易、过户均有二人在场，上诉人买卖该房屋已经尽到了充分的注意义务，如果有恶意的话也是赵小花、赵站军的恶意，上诉人为生活所需购买房屋没有任何与赵小花、赵站军恶意串通的行为，对此周晓利也没有任何证据来证明。物权法采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意外，还必须履行交付或登记等法定形式。周晓利与赵站军签订房屋买卖合同后，在长达5年多的时间里没有到房产部门办理房产过户手续，该房屋的所有权并未发生变动，其所有权仍为赵站军、赵小花所有。赵站军、赵小花有权再次向王绍卿出卖该房屋，其对该房屋的处分权限并无限制，不能认为王绍卿与赵站军、赵小花签订的房屋买卖合同侵犯了周晓利对房屋的所有权。三、一审法院适用法律错误。《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；物权法解释一第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。该两条法律规范的是“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的”，赵站军、赵小花与王绍卿签合同时，二人持有的（2018）洛阳市不动产权第**房产证显示所有权人为赵站军、赵小花，二人有处分该房屋的权利。三、周晓利2011年3月3日购买赵站军、赵小花房屋的口头协议是无效合同。2011年4月13日赵站军、赵小花才取得该房屋的所有权，在取得房产证之前，该房屋属房地产开发公司所有，赵站军、赵小花无所有权，更无权出售，且周晓利在长达5年多的时间里没有到房产部门办理过户手续，已经超过了诉讼时效，其基于自身买卖合同而提起的确认他人合同无效的诉讼也超过了诉讼时效，应当予以驳回。周晓利辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。根据本案一审开庭查明的事实能够证明，三被答辩人之间存在恶意串通损害周晓利合法权利事实，赵小花、赵站军在2011年3月以21.5万元将房产出售给周晓利之后，该房产已经由周晓利实际占有使用至今，到2018年赵小花、赵站军认为出售房产价格低，要求增加20000元被拒绝后，重新办理不动产权利证书，以27万元出售给王绍卿，该价格远低于市场正常交易价格，而王绍卿自称买房时到过涉案房产进行多次实地查看房产无争议，查看涉案房产时是赵小花开门接待，但现有证据证明涉案房产从2011年3月开始一直是周晓利占有使用，因为有争议后周晓利在涉案房产大门和门口墙面喷涂“涉案房”字样，如果王绍卿实地查看涉案房产时是能够看到此字样，说明王绍卿一审开庭时陈述是虚构事实、隐瞒真相。并且王绍卿在“购买”后立即上网出售第三人，其目的就是与赵小花、赵站军联合起来造成房产再次过户登记给第三人，使周晓利永远无法取得房屋所有权，双方行为明显属于恶意串通损害周晓利合法权利情形，该合同应当依法被确认无效。二、被答辩人行为违背诚实信用原则，诚实信用原则是民法的基本原则，现有证据能够证明赵小花、赵站军、王绍卿之间恶意串通，以合法形式掩盖非法目的方式侵害周晓利权利，违背诚实信用原则实施无效民事法律行为，被答辩人行为当然不能发生法律上物权变动，被答辩人签订的《房产买卖合同》被确认无效合法、合理，应当维持。赵站军辩称：其和赵小花与王绍卿签订的房屋买卖合同有效，买卖房子办的都是正规手续。赵小花未到庭答辩。周晓利向一审法院起诉请求：1．依法撤销赵小花、赵站军与王绍卿之间的房屋买卖合同；2．确认洛阳市西工区道南路宝龙大厦1幢01-1303房产归原告所有，并由赵小花、赵站军协助办理过户；3．涉案诉讼、保全费用均由被告承担。一审法院认定事实：2005年4月13日，赵站军、赵小花向中国工商银行洛阳分行华山路支行申请办理按揭贷款用于购买位于洛阳市西工区××宝龙大厦××号住房，并签订《个人购房借款合同》，贷款期限为15年，自2005年4月13日至2020年4月13日，借款人按月归还贷款本息（等额本息还款法）共180期，赵站军、赵小花在该合同落款借款人处签字并捺手印。洛证经字第工498号《公证书》对该份《个人购房借款合同》进行了公证，公证证明赵站军与中国工商银行洛阳分行华山路支行、洛阳宝安房地产开发有限公司签订上述合同的真实性。2005年4月7日，赵站军、赵小花缴纳购房款43327元；2008年3月20日，赵站军、赵小花缴纳购房款126495元。2011年3月3日，赵站军出具《收条》证实其收到周晓利购房款215000元。同日，赵站军提前一次性向中国工商银行偿还购房款88964.2元，并将其在中国工商银行的房贷还款账户予以注销。2011年4月13日，洛阳市房管局发放洛房权证市字第**、00××37号房屋所有权证书，载明涉案房屋为共同共有，共有权人为赵站军、赵小花。此后，将房产证及房屋交付周晓利。周晓利提交有2018年5月11日洛阳市鑫园物业管理有限公司出具的《证明》一份及河南有线电视网络集团有限公司洛阳分公司《用户证》，用于证明涉案房屋水、电及物业费从2011年4月至今一直由周晓利缴纳，其有线电视用户姓名为周晓利。周晓利另提交新奥购气卡一张，洛阳新奥华油燃气有限公司客户查询信息单显示该卡开户时间为2011年4月，户主姓名为周晓利。2018年4月18日，洛阳市国土资源局发放豫（2018）洛阳市不动产权第××号不动产权证，载明涉案房屋为共同共有，共有权人为赵站军、赵小花，附注为补发，此补发产权证目的系为二次卖房。经周晓利申请，该院依法向洛阳市公安局车站分局调取其于2018年5月8日报警记录，该局出具的《接处警登记表》显示：“报警内容：2018-05-0816：52：54报警人称因房产纠纷，对方准备叫人打架，报警求助。出警情况：经了解，报警人是从前房主手中买的二手房，双方没办过户手续，现前房主的妹妹过来要房子．．．民警离开后报警人再次报警称对方叫几个人将其物品扔出去，综合室通知车站101和社区四中队到场处理。现正在进一步处理中。报警人姓名：周”周晓利还提交有被告赵小花2018年5月9日带人强行将房屋强占后，当日其在涉案房屋墙面及门面大面积均喷涂有“涉案房”等警示标语的照片。2018年5月14日，赵站军、赵小花（甲方、出卖人）与王绍卿（乙方、买受人）签订《房产买卖合同》，约定甲方将位于洛阳市西工区道南路宝龙大厦1幢01-1303号房产转让给乙方，房产证号为豫（2018）洛阳市不动产权第**，转让总价格为270000元，付款方式为一次性付款。同日，赵站军、赵小花与王绍卿提交了《不动产权登记申请书》，办理了过户手续。洛阳市不动产登记中心于2018年5月29日出具的《不动产登记记载表》显示涉案房屋所有权人为王绍卿，不动产权证号201810607214，发证日期2018年5月18日，原产权人赵站军、赵小花，原权证号201810601040。另，周晓利有安居客、58同城网站截图，用于证明王绍卿购房后的2018年6月3日将涉案房产挂网出售，该截图显示：“火车站宝龙大厦两居，72平，售价44万元，联系人王先生，2018年6月3日发布”。周晓利为证明其主张，还申请了证人吉某出庭作证。吉某称：其与赵站军、赵小花为熟人，大概2008年认识，赵站军、赵小花为亲兄妹，2010年年底时赵站军说有房屋出售，经朋友介绍后其认识了有意向买房的周晓利，价款为215000元。2011年3月3日，在长安路工商银行周晓利向赵站军、赵小花支付全款后，赵站军、赵小花将房屋钥匙交给了周晓利；2011年3月24日，赵站军、赵小花、周晓利到洛南服务大厅交纳了税契，当时周晓利没带够钱，还用其银行卡交付了部分费用。2011年8月份，几人又约定到洛南服务大厅取房产证并办理过户手续，因当天赵站军家中有事未去成，后双方一直没有再说住时间。2018年3月，赵站军说赵小花在广州打工，需要4000元路费回洛阳；2018年4月，赵小花回来之后说过户可以，但当时房价太便宜，能不能再多给20000元，周晓利没有同意。后双方约定在王城公园东边古玩城门口见面，但协商未果。再之后，其与赵站军联系，赵站军说与赵小花联系不上了。一审法院认为，从双方提交的证据来看，周晓利持有涉案房屋的原始购房合同、原始购房发票以及原始房产证书原件，还持有赵站军收到其购房款的收条，且涉案房屋水、电、物业费自2011年4月份开始一直由周晓利缴纳，以及涉案房屋有线电视机顶盒、燃气卡用户名均为周晓利，结合证人证言证实赵小花在周晓利与赵站军两人分别交付购房款、交付钥匙及协商办理过户等事宜时均在场的情况，能够明确赵站军、赵小花合意将其共同共有的涉案房屋出售给了周晓利，且已将涉案房屋交付给周晓利，并自2011年4月起由周晓利实际占有并使用。据此，该院依法确认赵站军、赵小花与周晓利之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。原告虽然诉求撤销二被告房屋买卖合同，其在庭审中对于提交的相关部分证据明确证明目的为证实二被告之间房屋买卖合同的无效。该院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，而涉及房屋买卖合同纠纷须查明合同的效力问题，如合同确认无效，则涉及房产返还问题即房屋所有权归于合同签订之前的状态，故合同无效的法律后果不涉及对该无效合同的撤销问题。据此，为节约司法成本、减少当事人诉累，结合原告诉求“将涉案房屋过户至其名下”的实质目的，确认本案争议焦点为王绍卿与赵小花、赵站军签订的房屋买卖合同是否存在恶意串通，王绍卿对涉案房产是否构成善意取得。对恶意串通的认定，应以合同双方当事人主观上是否具有恶意，并考察订立合同时的具体情况、合同约定内容、合同价款、合同履行情况等基础上予以认定。善意取得的认定，应当从受让人受让该不动产是否善意、是否以合理的价格转让来确定。本案被告赵小花、赵站军将涉案房产出售并交付给原告周晓利后，在办理过户前因原告拒绝二被告加价要求，二被告将房屋二次出售，其行为违反诚实信用原则，主观上明显具有恶意。被告王绍卿辩称其购买涉案房屋前已多次实地考察，且在庭审中称其于2018年4月份，与中间人及赵小花去看了房子，赵小花开的门，当时里面住了一个老头，赵小花说是她父亲。上述陈述明显与事实不符，庭审查明的事实及车站公安分局出具的《接处警登记表》作为证据均能证实，自2011年4月起至二被告于2018年5月组织他人到涉案房屋欲强行赶走居住于此的原告，期间，涉案房屋一直处于原告周晓利的实际居住或支配下，据此，王绍卿陈述其于2018年4月到涉案房屋看房，由赵小花开门，与基本事实、常理、逻辑均相违背。故现有证据不能认定王绍卿到涉案房屋查看，更不能认定多次查看。其次，在被告赵小花组织他人强行夺取涉案房屋后的当天，原告就在涉案房屋的墙面及门面均喷写大面积警示语言，王绍卿庭审承认其买房后看到这些字，辩称到现在都不知道是谁涂的字，但依据现有查明的事实，如果王绍卿看房，时间只能在赵小花在强行控制房屋后，但此时其必然会看到警示语言。故王绍卿多次到房屋实地考察的辩解，与查明的事实及客观逻辑不符。据此，从赵小花、赵站军与王绍卿订立房屋买卖合同及该合同履行情况分析，房屋作为重要的生活资料，王绍卿作为交易人不到其购买的房屋查看，不符合正常的交易习惯，其对于转让人是否有权处分房屋这一事实明显处于放任状态，有违一般人在进行同类交易时应有的谨慎及注意程度，进一步讲，现有证据不能排除其明知涉案房产存在争议的事实，据此，对王绍卿的行为不能认定其存在非重大过失，不能认定主观上存在善意，故不构成善意取得。其次，庭审中王绍卿称其买房是给孩子居住，但查明的事实证实：2018年5月16日涉案房屋以27万元购买并过户到其名下仅18天后的6月3日该房即在58同城网上加价17万元后以44万元的价格销售，王绍卿称没有在网上销售，对房屋中介销售该房其不知情。对于其辩解，该院认为，房屋中介不经房屋产权人的同意将房屋上网销售，完全不符合生活常理。据此，王绍卿购买涉案房产居住的陈述与其出售行为存在明显矛盾，同时考虑到诉争房屋的面积、所在地段，及双方签订的房屋买卖价格明显低于交易地市场合理价格的事实，不能认定受让人即被告王绍卿以合理的价格取得该不动产。综上，王绍卿关于赵站军未经赵小花同意，无权对涉案房屋处分（出售给原告）、王绍卿合法取得涉案房屋的辩解，均与查明事实不符，不予支持。该院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，本案中，赵小花、赵站军将涉案房屋出售给周晓利，自愿且不违法，合法有效，在应履行协助过户义务时，为追求经济利益，将涉案房屋二次出售给王绍卿，赵小花、赵站军与王绍卿之间的买卖合同，损害了周晓利的利益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、赵小花、赵站军与王绍卿于2018年5月14日签订的合同号为CS00073217的房产买卖合同无效；二、赵小花、赵站军在本判决生效之日起二十日内将位于洛阳市西工区道南路宝龙大厦1幢01-1303号房屋协助办理过户给周晓利；三、驳回周晓利的其他诉讼请求。本案受理费4544元、保全费1601元，由赵小花、赵站军、王绍卿共同负担。二审中，上诉人提交白世伟书面证言一份，拟证明：其买房子是经过白世伟介绍，从看房到买房都是正常的买房手续。没有看到房屋外面有“涉案房”等警示标志。周晓利质证意见是：对真实性存在异议，不符合民诉法的相关规定，也没有提供白世伟的身份信息，白世伟应当出庭作证而不是出具一份证言，该证言没有证据效力。赵站军对该证言无异议。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。本院认为，本案周晓利持有案涉房屋的原始购房贷款合同、原始购房发票以及原始房产证书原件，并持有赵站军收到其购房款项的收条，且涉案房屋水、电、物业费自2011年4月份开始一直由周晓利缴纳，该房屋有线电视机顶盒、燃气卡用户名均为周晓利，结合证人证实赵小花在周晓利与赵站军分别交付购房款、交付钥匙及协商办理过户等事宜时均在场的情况，能够确认赵站军、赵小花合意将其共同共有的房屋出售给了周晓利，且已将涉案房屋交付给周晓利，并自2011年4月起由周晓利实际占有并使用，足以证实赵站军、赵小花与周晓利之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。一审根据周晓利提交的相关证据明确证明目的为证实王绍卿与赵小花、赵站军之间房屋买卖合同无效，为节约司法成本，减少当事人诉累，并结合周晓利诉求“将涉案房屋过户至其名下”的实质目的，确认本案争议焦点为王绍卿与赵小花、赵站军签订的房屋买卖合同是否存在恶意串通，王绍卿对涉案房产是否构成善意取得，并无不当。赵小花、赵站军将涉案房产出售并交付给周晓利多年后，为追求经济利益，违反诚实信用原则，在其房产证等已交付给周晓利的情况下，通过采取补办房产证的手段将房屋再一次出售，主观上明显具有恶意。王绍卿称其买房前已多次实地考察，并称2018年4月份去看了房子，赵小花开的门，当时里面住了一个老头，赵小花说是她父亲。该陈述与本案事实即2011年4月起至赵小花、赵站军在2018年5月组织他人到涉案房屋欲强行赶走居住于此的周晓利，期间，此房屋一直处于周晓利的实际居住或支配下不相符，故现有证据不能认定王绍卿买房前到涉案房屋查看。房屋作为重要的生活资料，王绍卿作为买房人不到所购房屋查看，不符合正常的交易习惯，其对于案涉房产是否存在争议，转让人处分该房屋是否妥当这一事实明显处于放任状态，不能认定其主观上存在善意，结合双方签订的房屋买卖价格明显低于交易地市场价的事实，不能认定王绍卿以合理的价格取得该不动产。本案应当认定赵小花、赵站军与王绍卿存在恶意串通买卖该房屋并办理过户，损害了第三人周晓利的合法利益。综上，王绍卿的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王绍卿的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人王绍卿负担。本判决为终审判决。审判长  苏晓明审判员  邱平平审判员  付爱丽二〇二〇年八月十七日书记员  蒋 超