江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1003民初3087号原告：张厚斌，男，1968年7月19日出生，汉族，住江苏省仪征市。原告：项玉兰，女，1971年7月2日出生，汉族，住江苏省仪征市。二原告共同委托诉讼代理人：包志华，江苏东宇律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：贾鹏坤，江苏东宇律师事务所律师。被告：扬州荣城置业发展有限公司，住所地在扬州大桥东北首邗林物资公司。法定代表人：毛红。委托诉讼代理人：李静静，江苏中杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁郑浩，江苏中杜律师事务所律师。原告张厚斌、项玉兰与被告扬州荣城置业发展有限公司（以下简称荣城公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张厚斌、项玉兰及二原告共同委托诉讼代理人包志华、贾鹏坤，被告荣城公司的委托诉讼代理人李静静、祁郑浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原、被告于2018年4月9日签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告已付购房款528000元及利息（自2018年4月9日起至起诉之日止按同期银行贷款利息共计49908元）；3.被告向原告支付违约金16180元（528000元*3%）；4.被告向原告支付赔偿款528000元；6.本案诉讼费、保全费费用由被告承担。事实和理由：2018年4月9日，二原告（系夫妻关系）与被告协商一致并签订了《商品房买卖合同》。合同约定“出卖人应当在2018年5月1日前将本合同约定的商品房精装修交付给买受人使用”并于“商品房交付使用后30日内协助买受人办理房地产权属证书”。合同签订后，原告按照合同约定于合同签订当日向被告转账付款285000元，并于2019年5月向被告转账223000元缴齐了剩余房款，被告一直未按合同约定交房且一直没有为原告办理房产证。原告多次向被告电话催告请求被告履行合同义务无果后，在当地房管部门了解到，合同中约定的房产在签约之前己被裁定保全，且被告在与原告签订商品房买卖合同前并未取得该处房产的商品房预售许可，根本无法为原告办理房产证。原告认为，被告行为系严重的商业欺诈行为，不仅严重违约，更给原告带来了巨大的经济损失。根据我国《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称买卖合同司法解释）的规定，原告有权要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告应返还己付购房款及利息、赔偿经济损失，并承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。被告荣城公司辩称，1.涉案房产于2017年8月被扬州市中院查封，被告在不知情的情况下与原告签订了商品房买卖合同，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）以及《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称城市房地产管理法）的规定，法院查封的财产不得处分，原、被告双方签订的合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效。原告无权按照合同约定要求被告支付违约金，即使支付违约金，逾期交房和逾期办证的违约金是冲突的，逾期办证违约金以交房为前提，原告仅能择一主张。2.本案所签订的合同无效系因法院查封所致，并不符合法律规定应承担赔偿责任的情形。3.原告的损失仅是资金占用的损失，原、被告双方应当按照过错分担合同无效的损失。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据材料，本院依法组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年4月9日，二原告与被告荣城公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定二原告向被告荣城公司购买房，所购商品房为现房，商品房用途为商业，建筑面积共41.12平方米，单价为每平方米13253.9元，总金额为545000元，首付款275000元；第八条约定出卖人应当在2018年5月1日前交付买受人使用；第九条约定出卖人如未在合同规定的期限交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；第十一条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；第十三条约定出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。逾期60日以上的买受人有权退房，买受人决定退房的，出卖人需退还全部购房款，并承担全部房款2%的违约金。二原告分别于2018年3月28日、4月9日向被告荣城公司转账支付2万元、255000元，于2019年5月5日向被告荣城公司支付20万元。二原告与案外人扬州港岛酒店管理有限公司（以下简称港岛公司）对涉案房屋自2018年10月1日至2019年9月30日期间的房租，以已交房款及软装费为基数，按年利率6%进行了结算，结算金额为23165.75元。原告同意将上述租金支付给被告荣城公司抵作房款。2019年5月27日，被告荣城公司出具收据，收到原告23165.75元。综上，被告荣城公司共计收到原告房款498165.75元。另查，涉案房产于2016年经验收合格备案，取得《商品房销售许可证》，并于2017年8月31日被扬州市中级人民法院依法查封。本案的争议焦点为：涉案商品房买卖合同是否有效，被告荣城公司是否应返还被告购房款并给付原告利息、违约金及一倍房款赔偿金。关于合同效力，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订买卖合同时，涉案房屋已被法院查封，属于我国《城市房地产管理法》所规定的禁止转让情形。但房地产管理法的相关规定一般认为属于管理性强制性规定，而不属于决定合同效力的效力性强制性规定，故双方签订的房屋买卖合同应当认定为有效合同。被告称双方签订的买卖合同无效，不予支持。本院认为，原、被告虽未办理房屋交付手续，但原告自2018年10月1日收取案外人港岛公司的租金，应视为被告已将涉案房屋交付。商品房买卖合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。逾期60日以上的买受人有权退房，买受人决定退房的，出卖人需退还全部购房款，并承担全部房款2%的违约金。”现涉案房屋在合同签订前已被法院查封，截至开庭，被告尚未证明其已履行登记备案义务，且涉案房屋仍处于被查封状态，现原告买房的合同目的无法实现要求解除合同，应予支持，被告应返还原告已付的498165.75元房款。原告主张被告返还已付还款528000元，其计算有误，本院予以纠正。关于原告主张的利息及违约金，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方认立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本院认为，被告违约致原告产生的预期利益损失主要为房屋租金损失，原告同时主张利息损失及逾期交房、逾期办证的违约金，属重复主张，本院兼顾原告的诉求、合同的履行情况以及预期租金收益等综合因素，确认以原告实际付款时至起诉之日止的利息，扣除原告已取得的租金23165.75元计算原告的损失。原告依照《最高人民法院关于审理商品房面买合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”之规定，主张被告荣城公司给付已付购房款一倍的赔偿款。本院认为，原、被告签订涉案商品房买卖合同之时，涉案房产仅处于被法院查封的状态，而非上述条款所列情形，原告要求被告荣城公司给付已购房款一倍的赔偿款没有事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张厚斌、项玉兰与被告扬州荣城置业发展有限公司于2018年4月9日签订的《商品房买卖合同》二、被告扬州荣城置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张厚斌、项玉兰购房款498165.75元及利息损失（以2万元为基数，自2018年3月28日起计算；以255000元为基数，自2019年4月9日起计算；以20万元为基数，自2019年5月5日起计算；以23165.75元为基数，自2019年5月27日起计算；上述利息均以中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算至起诉之日止，后扣减23165.75元）；三、驳回原告张厚斌、项玉兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30000元，依法减半收取计15000元，保全费5000元，共计2万元，由原告张厚斌、项玉兰负担10565元，被告扬州荣城置业发展有限公司负担9435元（被告应负担的部分原告已预交，原告同意由被告直接向其给付，本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判长  石敬梅二〇二〇年八月二十七日书记员  杜露露