杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初8340号 原告：朱国仙，女，1970年7月15日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：温建平、欧阳莹莹，浙江协鼎律师事务所律师。 被告：徐建东，男，1972年12月31日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：来亚明，浙江海之星律师事务所律师。 原告朱国仙诉被告徐建东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序于同年7月27日公开开庭进行了审理。原告朱国仙的委托代理人温建平、被告徐建东及其委托诉讼代理人来亚明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱国仙向本院提出诉讼请求：1.被告支付欠付的自2020年4月1日至同年9月30日的该期租金139195元，并支付以417584元为基数自2020年3月1日起至同年5月27日止按双倍日租金标准（2320元／天）计算的违约金201840元，以及以139195元为基数自2020年5月28日起至实际付清之日止按双倍日租金标准（2320元／天）计算的违约金；2.被告支付原告律师代理费10000元；3.本案诉讼费由被告承担。庭后因被告于2020年8月3日再支付前述欠付1个月的租金69597元，被告予以确认并主张减免1个月租金，故原告变更其第1项诉请，现要求：被告支付欠付的自2020年4月1日至同年9月30日的该期租金69597元，并支付以417584元为基数自2020年3月1日起至同年5月27日止按双倍日租金标准（2320元／天）计算的违约金201840元，以139195元为基数自2020年5月28日起至同年8月3日止按双倍日租金标准（2320元／天）计算的违约金155440元，以及以69597元为基数自同年8月4日起至实际付清之日止按双倍日租金标准（2320元／天）计算的违约金。事实与理由：2019年5月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同），约定原告将位于杭州市萧山区交叉口天润中心3幢3-34号208-221室、共14本不动产证、建筑面积合计994.84平方米的房屋（以下简称案涉房屋）租赁给被告用于开设足浴、浴室、棋牌咖啡店使用。租赁期限10年，自2019年4月1日至2029年3月31日，给被告5个月的免租金期用于装修，租期及租金自2019年4月1日起计算。首年租金835168元，租金支付采用“先付后租”的方式，按每半年支付各期租金，前三年不递增，第四年开始每个租赁年度递增3%，首期租金支付日期为本合同签订后三天内支付完成，其余各期的租金支付时间为每个租期起始日前30日之前必须支付完结。如逾期支付租金的，每逾期一天，原告有权按违约当时租金标准的双倍日租金向被告收取违约金，如通过司法途径解决的，被告应承担原告由此支出的各项正当合理费用（包括且不限于租金、违约金及诉讼费、保全费、执行费、律师费及空置租金损失等）。合同签订后，原告依约交付房屋，被告对房屋进行了装修并经营，但未按约如期支付租金，常有拖延现象。从2020年4月1日至同年9月30日期间的租金为417584元，被告应于2020年3月1日前付清，但一直拖延拒付。该款经原告多次催讨并发律师催款函后，被告才于同年5月27日支付该期部分租金278390元，在诉讼过程中于同年8月3日再支付租金69597元，尚欠69597元至今未付。原告经催讨未果，故委托浙江协鼎律师事务所律师起诉至法院，并实际支出律师代理费10000元。 原告方认为，一、就疫情及对被告经营产生影响，原告无异议，但其主张自2020年4月1日至同年9月30日的租金，系浙江省疫情防控应急响应调整至三级以后的租金，不符合减免情形。按合同约定，被告应当在2020年3月1日前全额支付，但被告以受疫情影响为由对全部租金不予支付，即使需要减免，也无需对该期半年的租金予以减免。被告至少应在该日期前支付大部分的无争议租金，但事实上，被告仅在原告发出律师函的情形下，才于同年5月27日及8月3日共支付五个月租金，故被告确实存在违约情形，至少部分违约，应承担相应的违约责任。二、关于律师费。原告与律所于2020年5月27日上午10时签订《委托代理合同》，原告即支付律师代理费，律师费系以410000元为基数计算，被告于当日下午2时支付四个月租金，其后再支付1个月租金。因被告的违约行为导致原告实际支出律师费并产生损失，故相应责任应由被告承担。综上，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告徐建东辩称，一、双方之间存在房屋租赁合同关系。被告应付租金因新冠肺炎疫情影响，自2020年3月1日至同年5月27日期间一直在协商，并于同年5月27日支付四个月租金计278390元，剩余139195元因尚未协商一致故未支付，后在诉讼过程中支付案涉1个月租金69597元，并非被告恶意违约，拖欠不付。2020年1月23日，浙江省启动公共卫生一级响应机制，案涉房屋所在小区进行完全封闭式管理，按政策要求停止一切企事业单位经营活动。案涉房屋用于足浴等经营活动，从同年1月23日至同年4月底没有正常经营。被告实际上全封闭且停止经营是从2020年1月25日开始，并提出减免要求，全部停业状态持续至同年3月2日（浙江省疫情防控应急响应等级调整至二级）；足浴行业真正复工在同年3月3日以后，被告于同年3月3日提出复工申请，但之后因整个天润中心小区物业处于半封闭管理状态，而处于非正常营业状态；此外，当时复工的只是足浴业务，而浴场、棋牌室都不能复工，故经营范围仅部分复工，真正全部开放是到同年4月底。二、依照法律规定，新冠疫情属于不可抗力并导致合同目的无法实现，按公平原则应予变更，并减免1个月租金。同时，依照最高人民法院审理疫情案件指导意见（二）第六条之规定，可予适当减免租金，故被告主张1个月租金予全部减免，而原告主张的剩余租金刚好是1个月租金。三、关于违约金，根据前述指导意见（二）第五条之规定，本案被告并非恶意违约，而是受疫情影响所致，现原告要求被告支付违约金的主张，不应予以支持。至于律师代理费的承担，因被告不存在违约行为，原告支出的律师代理费不应由被告承担。此外，原告是否与律所签订《委托代理合同》、律师费有无实际支付及律师费收取是否符合相应标准，请求依法裁判。综上，请求依法判决驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举、质证。对当事人无异议的证据，有原告提供的不动产权证14份及《房屋租赁合同》1份，被告提供的工商登记信息1份，系双方无争议的事实，故予以确认并在卷佐证。对有争议部分，本院认定如下：对原告提供的《委托代理合同》及发票各1份，被告认可证据真实性，故确认其真实性；至于律师代理费的承担问题，本院将依法另行阐述。对被告提供的证据，1.证明及照片各1份，该证明内容与浙江省疫情防控应急响应等级，以及庭审中双方对经营事实的陈述相一致，亦符合地区政策要求，故确认其真实性。2.杭州日报关于一级响应及负面清单的新闻报道2份，原告对证据真实性无异议，故确认其真实性，至于案涉租金的减免问题，本院将依法另行阐述。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：原告系案涉房屋的所有权人。2019年5月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋租赁给乙方用作足浴、浴室、棋牌咖啡用途使用。租赁期限共10年，自2019年4月1日至2029年3月31日，该租赁期不包含免租金期的时间。考虑到乙方承租后的装修时间，甲方给予5个月的免租金期用于装修，租期及租金自2019年4月1日起计算。首年租金835168元，租金支付采取“先付后租”的方式，按每半年支付各期租金，前三年不递增，第四年开始每个租赁年度递增3%，首期租金支付日期为本合同签订后三天内支付完成，其余各期的租金支付时间为每个租期起始日前30天之前必须支付完结。乙方逾期支付租金的，每逾期一天，甲方有权按违约当时租金标准的双倍日租金向乙方收取违约金……如甲方通过司法途径解决该争议的，乙方应当承担甲方由此支出的各项正当合理的费用（包括且不限于欠缴租金、违约金及诉讼费、保全费、执行费、律师费及空置租金损失等）等内容。原告依约交付案涉房屋，被告对房屋进行了装修且经营，并经依法登记成立了“杭州萧山北干九九红水疗休闲中心”，经营范围为“服务：足浴、公共浴室、美甲、非医疗性按摩；销售：食品”等。因疫情影响，被告方实际于2020年1月25日开始停止经营，后因疫情防控应急响应等级调整，遂开始陆续复工，但因房屋所在的天润中心小区处于半封闭管理状态，对其经营产生一定影响。自2020年4月1日至同年9月30日期间的租金为417584元，按合同约定被告应于同年3月1日前支付，经原告催讨，被告于同年5月27日支付该期部分租金278390元，在诉讼过程中于同年8月3日再支付租金69597元，尚欠69597元至今未付。因案涉争议，原告遂起诉来院并实际支出律师代理费10000元，案经调解无效。 另查明，因疫情防控需要，浙江省于2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应，疫情防控应急响应等级于同年3月2日调整至二级，于同年3月23日调整为三级。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系依法成立，且合法有效。本案主要争议点为被告所主张受疫情影响的租金损失及分担依据，以及合同违约责任的认定。依照《中华人民共和国合同法》的相应规定，被告承租房屋用于足浴、浴室及棋牌咖啡用途经营，自2020年1月25日因疫情或者疫情防控措施导致经营停止或非正常状态，必然导致没有营业收入或者营业收入明显减少，若继续按案涉合同支付尚欠租金对其明显不公平，被告有权主张依公平原则进行该期间租金的合同变更。原告主张欠付租金期间发生在2020年4月1日以后，但因为案涉租金系先付后用，疫情或防控措施直接影响租金支付，故被告有权主张减免部分租金，原告的该项主张依据不足，故不予认定。因庭审中双方均明确继续履行合同，故考虑疫情防控的影响期间、经营行业及实际损失等因素，参照浙江省相关政府部门就疫情防控期间减免企业房租有关事项的规定，本院酌情确定对案涉争议1个月租金的70%予以减免，其余30%计20879.1元应予支持，故对原告该项主张中的合理部分予以支持，其余部分不予支持。关于违约责任问题，结合前述分析，被告因疫情或者防控措施直接影响经营，双方因此发生租金减免争议，并协商多次，现原告以被告未按约支付租金为由主张其承担约定的违约责任，缺乏法律依据，故不予支持。被告的该项辩称于法有据，故予以采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决如下： 一、徐建东于本判决生效后十日内支付朱国仙租金20879.1元； 二、驳回朱国仙的其余诉讼请求。 如徐建东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6566元，减半收取计3283元，由朱国仙负担3088元，徐建东负担195元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  郑卜训 二〇二〇年八月十四日 书记员  童栎丞 ?*ArabicDash?? ?*ArabicDash?-7-?