黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初1276号原告：苏佰军，男，1962年11月13日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：王丽云，黑龙江镜丰律师事务所律师。被告：苏朋，男，1983年12月23日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。原告苏佰军与被告苏朋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏佰军及其诉讼代理人王丽云，被告苏朋均到庭参加诉讼。审理中，苏佰军与苏朋共同向本院申请给予一个月庭外和解期，本院予以准许。本案现已审理终结。苏佰军向本院提出诉讼请求：1.要求被告提前偿还贷款，协助原告将大庆市让胡路区××住宅小区××室房屋更名至原告名下；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告系叔侄关系。2011年5月，原告以被告名义购买由大庆油田房地产开发有限公司开发建设的大庆市让胡路区××住宅小区××室房产，房屋总价款651580元。原告出于信任在借名买房时没有与被告签订书面借名买房协议。口头约定原告支付全部房款，房产证下发满五年后被告协助办理过户手续。合同履行过程中，原告通过昆仑银行向开发商支付了首付款501580元，剩余150000元以被告名义办理了住房公积金贷款，原告每月将应还贷款交付被告，2016年，原告通过建设银行向大庆市住房公积金管理中心结清了剩余贷款。现原告已支付全部购房款，涉诉房屋于2012年交到原告手中，由原告占有使用，并由原告交付物业费、采暖费等。2013年，涉诉房屋办理了产权证，2018年换为不动产权证。现购房合同、产权证、购房发票等材料均由原告持有。2020年4月，因房屋产权已满五年，原告要求被告履行更名义务，发现被告未经原告同意于2020年4月20日将该房屋抵押贷款450000元。2020年4月29日，原、被告补签协议一份，明确借名买房事实。因房屋存在抵押无法办理过户，原告要求被告提前清偿贷款并协助过户未果，故诉至法院请求维护合法权益。苏朋辩称：原告所述事实属实，同意原告的诉讼请求。但现在无力清偿全部贷款原告苏佰军围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1.借名买卖房屋协议书1份，证明：2011年5月18日，原告以被告名义购买了大庆市让胡路区××住宅小区××室房屋，2020年4月28日原告与被告补签书面协议，确认房款已由原告全部交付，房屋一直由原告占有使用。2.商品房买卖合同1份、购房发票1张、不动产权证书1份，证明：涉诉房屋系原告购买，以被告名义签订的购房合同并登记在被告名下，房款由原告交纳。不动产证书体现涉诉房产存在抵押，抵押期限2020年4月20日至2030年4月19日。3.中国工商银行交易流水打印件3张、昆仑银行消费小票1张、大庆市商品房销售预售款专用票据3张，证明：原告支付购房首付款501580元。2011年5月18日交付定金50000元，2011年5月23日交付13000元，2011年5月23日向开发商大庆油田房地产开发有限公司支付438580元。4.昆仑银行个人流水打印件1张、大庆市住房公积金贷款提前结清申请审批表原件1张、到期还款通知书打印件1张、个人贷款提前结清还款凭证原件1张、中国建设银行公积金贷款放款凭证原件2张，证明：原告购买该房屋剩余价款150000元以苏朋的名义申请了公积金贷款。原告每月将应还贷款交付被告，由被告偿还贷款，2016年7月18日，原告取款后交付被告提前结清全部贷款，当日一次性向公积金管理中心支付88271.27元。5.房屋租赁合同原件2张、收据原件1张，证明：2012年开发商交房后，房屋即由原告占有使用，原告自2014年开始将房屋出租给案外人。2020年7月9日与付宝珠的租赁合同到期，房屋现在由原告自用。6.建设银行账户交易明细1张、发票原件6张、银联付款小票6张，证明：房屋交付后取暖费、物业费均由原告交纳。其中原告在2014年交费的尾号为0371的建设银行卡已经注销，但通过付款小票上持卡人签名能够看出是原告的卡。苏朋对上述证据的真实性和证明的问题均无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。苏朋未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：原、被告系叔侄关系。2011年5月，双方口头约定原告以被告名义购买由大庆油田房地产开发有限公司开发建设的位于大庆市让胡路区××住宅小区××室房产，原告支付购房款，房产证下发满五年后被告协助办理更名登记手续。2011年7月7日，被告以自己名义与大庆油田房地产开发有限公司就上述房屋正式签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款651580元。原告向开发商支付了首付款501580元，剩余150000元以被告名义办理了住房公积金贷款，原告将应还贷款交付被告由被告还贷款。2016年7月18日，原告将涉诉房屋购房贷款全部结清。涉诉房屋建成交付后一直由原告占有使用并交付物业费、采暖费。2013年，涉诉房屋办理了房屋产权证，2018年换为不动产权证。现购房合同、产权证、购房发票等均由原告持有。2020年4月，被告用该房屋抵押办理贷款450000元，不动产权证书记载抵押期限自2020年4月20日起至2030年4月19日止，现抵押贷款未偿还完毕。原告在同年4月要求被告办理产权转移登记手续时发现房屋被抵押贷款的事实。2020年4月28日，原、被告补签书面《借名买卖房屋协议书》一份，主要内容为确认原告借被告名义买房、原告已付清房款、原告已支付被告借名买房费10000元、原告占有房屋相关收益归原告所有，以及约定房屋产权证下发后满五年协助过户等事项。因房屋存在抵押无法办理更名登记，原告在起诉前要求被告提前清偿贷款并协助过户未果，故诉至本院。审理中，经询，被告称目前无法提前清偿全部贷款，原告亦表示无力代为清偿抵押债务。原告将诉讼请求变更为确认原告苏佰军与被告苏朋就黑龙江省大庆市让胡路区××住宅小区××室房屋成立借名买房关系。被告同意原告的诉讼请求。本院认为，原告与被告关于借名买卖房屋的意思表示形成于2020年4月20日房屋被抵押之前，且抵押前原告已履行了支付全部购房款的义务，被告已履行了将房屋交付原告占有使用的义务，据此，本院可以确认原告与被告就涉诉房屋在2020年4月20日前即形成了事实上的借名买卖房屋合同的法律关系。原告与被告在2020年4月28日补充签订的《借名买卖房屋协议书》是对此前借名买卖事项的确认，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。因涉诉房屋登记在被告名下，且被设定了抵押，根据现有法律规定，抵押登记未解除的情况下办理产权转移登记手续存在障碍。综上，本院对原告主张的确认其与被告就涉诉房屋成立借名买房关系的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：确认原告苏佰军与被告苏朋就黑龙江省大庆市让胡路区××路1号××住宅小区××室房屋成立借名买卖房屋关系。案件受理费减半收取50元（已由原告苏佰军预交），由被告苏朋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  高艳丽二〇二〇年八月二十日法官助理刘艳书记员徐晓燕附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。