四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初3483号 原告：成都市保利兴北房地产开发有限公司，住所地四川省成都市新都区大丰街道寸龙桥路186号。 法定代表人：徐鲁，董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：张诺依，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：张瑞，男，1990年10月24日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告成都市保利兴北房地产开发有限公司（以下简称保利兴北公司）与被告张瑞商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告保利兴北公司的委托诉讼代理人张诺依、被告张瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 保利兴北公司向本院提出诉讼请求：1.判令张瑞支付购房款280541元及违约金2324元，暂共计282856元（违约金计算方式：80541＊49＊0.0003＝1184，自2019年11月25日暂计算至2020年1月13日；200000＊19＊0.0003＝1140，自2019年12月25日计算至1月13日，上述违约金均要求计算至实际付清之日止，如逾期付款超过90日，违约金标准全部按每日0.0004计算）；2.判令张瑞承担本案诉讼费用、公告费。后因张瑞支付购房款，保利兴北公司变更其诉讼请求为：1.判令张瑞支付违约金4440元（违约金计算方式：200000＊0.0003＊74天）；2.判令张瑞承担本案诉讼费用。事实及理由：保利兴北公司、张瑞于2019年5月25日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议和附件，约定张瑞购买由保利兴北公司开发建设的位于成都市新都区保利大都汇X幢X层X号办公用房，张瑞选择贷款付款方式付款。因张瑞逾期支付购房款（此款在审理过程中已支付），现主张逾期付款产生的违约金4440元，为此提出前述请求。 张瑞辩称，第一，双方签订的合同第十条写明不可抗力不构成违约，新冠疫情属于不可抗力。因疫情原因，张瑞从2020年2月1日至3月25日期间一直被隔离在资阳市，无法外出办理贷款，疫情隔离期间不属于张瑞违约，国家政策要求应给予受疫情影响的各行各业以宽限期，故该期间不应计算违约金。第二，张瑞愿意承担2020年2月8日至2月28日期间产生的违约金，该期间没有被隔离，在积极办理贷款。第三，张瑞于2020年4月与贷款银行联系，银行告知由于保利兴北公司没有将张瑞资料交给银行导致无法办理贷款。第四，张瑞已经按照保利兴北公司要求支付了两笔违约金，且在2020年1月7日已经提前支付了实际计算至2020年2月7月的违约金，保利兴北公司未告知还需要支付违约金。综上，请求驳回保利兴北公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。经查明，2019年5月25日，保利兴北公司（出卖人）与张瑞（买受人）签订合同自编号为ＤＤＨ—05—Ｌ—0548《四川省商品房买卖合同（预售）》及《保利大都汇项目商品房买卖合同附件及补充协议》，约定张瑞购买保利兴北公司开发的位于成都市新都区，建筑面积共41.16平方米，总价款为401352元。《四川省商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币20000元。（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：商业贷款。买受人于2019年11月25日前支付首期房价款人民币201352元，占全部房价款的50%，余款人民币200000元向中国农业银行股份有限公司成都新都区支行（贷款机构）申请贷款支付，期限：10年。关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，见附件四”，第十条约定：“（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”。《保利大都汇项目商品房买卖合同附件及补充协议》附件四约定：“双方对采取贷款的付款方式补充如下约定：1、买受人采取公积金贷款、组合贷款、首付款分期贷款的方式付款的，应在2019年5月25日前支付该商品房首付款60%，即120811元；买受人在2019年11月25日前付清剩余40%的首付款，即80541元；其余房款200000元，买受人在合同约定的首付款付清之日起30日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。特别明示：……3、凡是非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或政策的原因，或买受人不提高首付款，不提供齐全资料、或买受人经济条件不符合银行要求，或买受人征信不符合银行要求等）而出卖人未在合同约定的首付款付清之日起30日内收齐全部购房款的，买受人均应在合同约定的首付款付清之日起33日内，向出卖人全额支付全部购房款。即：买受人应采取一次性补足的方式，全额支付购房款。”2020年4月21日，中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市高新区支行（贷款人）（以下简称邮储银行高新支行）与张瑞（借款人）签订合同编号为5199989Ｑ120044407631《个人购房／购车借款及担保合同》，约定邮储银行高新支行向张瑞发放购置案涉房屋的贷款200000元，由邮储银行高新支行将贷款资金直接从张瑞账户划付至保利兴北公司账户。保利兴北公司确认，张瑞于2019年5月5日支付定金20000元，于2019年5月25日支付第一期首付款100811元及逾期付款违约金1690元，于2020年1月7日支付第二期首付款80541元及计算至2020年2月7日的逾期付款违约金3619元，于2020年4月21日支付剩余购房款200000元，张瑞已向保利兴北公司支付完毕全部购房款。 另查明，资阳市雁江区堪嘉镇贾家庙村村民委员会出具落款时间为2020年2月20日的《证明》一份，载明：“兹有我村人员姓名张瑞，身份证号5120021990××××××××，因新型冠状病毒肺炎疫情无法出村进行正常上班。特此证明”。资阳市雁江区堪嘉镇元觉寺村村民委员会出具《证明》一份，载明：“兹有原贾家庙村二组村民张瑞，身份证号5120021990××××××××，因新型冠状病毒肺炎疫情无法出村进行正常上班。特此证明2020年2月1日至3月25号”。张瑞庭审中述称“后来因为疫情影响从2020年2月1日到3月25日期间我被隔离在资阳市，无法出门办理贷款”、“同时我也说明我愿意承担从2月8日至2月28日期间的违约金，因为在这个期间我并没被隔离，是在积极的办理贷款”，经本院当庭提示是否存在口误后仍作此陈述。 再查明，新冠肺炎及防控措施情况。2020年1月24日，因受新冠肺炎疫情影响，四川省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月26日，四川省疫情防控应急响应级别调整为二级响应。2020年3月25日，四川省疫情防控应急响应级别调整为三级响应。成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部于2020年2月26日发布第6号通告载明：“……三、有序恢复生产生活秩序。全市各类企（事）业单位切实履行防疫主体责任，在严格落实疫情防控措施和满足安全生产要求的条件下，有序复工复产。商场、超市、餐饮、理发、洗衣店等居民生活服务性行业要合理安排营业时间、实施预约服务，严格人员流量管控。公园、景区、绿道、特色镇街、体育场等户外公共空间有序开放。倡导批发市场、商场、超市、餐饮等营业场所实行非接触式服务。” 以上事实，有当事人提交的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，保利兴北公司与张瑞签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》《保利大都汇项目商品房买卖合同附件及补充协议》为双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定诚信全面履行各自义务。按照双方约定，张瑞应在2019年5月25日前支付120811元，在2019年11月25日前向保利兴北公司支付80541元，即在2019年11月25日前付清全部首付款共计201352元，在约定的首付款付清之日起30日内即2019年12月25日前通过银行贷款方式支付剩余购房款200000元，若非因保利兴北公司原因而该公司未在2019年12月25日内收到全部购房款，则张瑞应当在2019年12月28日前向保利兴北公司一次性全额支付全部剩余购房款。实际履行过程中，张瑞于2019年5月5日支付定金20000元，于2019年5月25日支付第一期首付款100811元及违约金1690元，于2020年1月7日支付第二期首付款80541元及违约金3619元，于2020年4月21日支付剩余购房款200000元。从保利兴北公司确认的张瑞付款情况看，张瑞已在2019年5月25日前付清首付款120811元，当期首付款并未构成违约，但保利兴北公司仍收取张瑞违约金1690元，张瑞支付第二期首付款共逾期43天，按照双方合同约定应当按日计算向保利兴北公司支付逾期应付款万分之三的违约金1039元（80541元＊0.0003＊43天），张瑞未在约定期限内支付购房尾款，则需以约定标准向保利兴北公司支付相应违约金，按照保利兴北公司庭审述称的计收至2020年2月7日，此款应为2640元（200000元＊0.0003＊44天，2019年12月25日至2020年2月7日期间），在保利兴北公司仅能明确其收取违约金的金额、截止计算期限而不能明确具体算法、也未提交相应证据证明情况下，超出约定收取的1630元（1690元＋3619元-1039元-2640元）应当在主张金额中予以品迭。双方本案的争议焦点在于，张瑞应否承担2020年2月8日至2020年4月21日共计74天期间内的逾期付款违约金。张瑞辩称，新冠肺炎疫情属于不可抗力、应当免除其于2020年2月1日至2020年3月25日被隔离期间的违约责任，同时提出自愿承担2020年2月8日至2月28日期间产生的违约金，在庭审中已重点提示后未变更该意见，则本院尊重当事人意思，对张瑞自愿承担2020年2月8日至2月28日期间违约金的意见予以确认。新冠肺炎疫情和相应防控措施，对社会生产、生活秩序均产生了较大的影响，疫情的发生不能预见、其影响难以避免，但评价个体之间的合同履行是否受到疫情影响、受影响的程度和具体表现，需要在个案中结合具体证据分析。从双方合同约定分析，张瑞本应在2019年11月25日前付清全部首付款、在2019年12月25日前付清剩余按揭贷款，但实际履行中张瑞直至2020年1月7日方付清全部首付款，保利兴北公司在接受履行的同时预先收取了自述为截止至2020年2月7日的违约金，而未要求张瑞按附件四第3条约定“采取一次性补足方式，全额支付购房款”，则在该期间内不排斥张瑞仍通过银行贷款方式支付剩余购房款。从张瑞受疫情影响情况分析，2020年1月24日，因受新冠肺炎疫情影响，四川省启动重大突发公共卫生事件一级响应。张瑞向本院提交两份《证明》用以证明其因受疫情防控措施限制无法出村办理购房贷款的事实，但均未明确所载因疫情无法出村的具体期间，其中元觉寺村村委会出具的《证明》仅在落款时间位置书写“2020年2月1日至3月25日”，由两处村委会就同一人开具落款时间不同但有所重叠、内容均为“无法出村”的证明本身即存在矛盾，不足以证明张瑞在疫情期间的具体所处位置和受隔离措施限制的具体期间，张瑞在庭审中陈述的“同时我也说明我愿意承担从2月8日至2月28日期间的违约金，因为在这个期间我并没被隔离，是在积极的办理贷款”也与两份《证明》不一致，故本院认为张瑞所举证据不足以证明其主张的受疫情影响被隔离的期间为2020年2月1日至2020年3月25日。结合2020年2月26日四川省疫情防控应急响应级别调整为二级响应、成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部发布通告允许有序复工复产情况，在张瑞未能举证证明对应银行此期限后仍未恢复办理购房按揭贷款业务情况下，综合考虑2020年2月7日前四川省已经启动重大突发公共卫生事件一级响应的情况，以及变更给付方式对张瑞履行计划和履行成本的影响，本院确定张瑞构成违约、应当承担违约责任的期间为自2020年2月27日至2020年4月21日，鉴于张瑞自愿承担2020年2月8日至2020年2月28日期间的违约金，则在品迭保利兴北公司超出约定收取而不能具体说明原因的1630元后，张瑞还应当支付逾期付款违约金2810元（200000元＊0.0003＊74天-1630元）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、张瑞在本判决发生法律效力之日起7日内向成都市保利兴北房地产开发有限公司支付违约金2810元。 驳回成都市保利兴北房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已因适用简易程序减半收取），由成都市保利兴北房地产开发有限公司负担9元，由张瑞负担16元（此款成都市保利兴北房地产开发有限公司起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年八月二十一日 书记员  曾妙