吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2401民初778号原告（反诉被告）:弼文晖，女，朝鲜族，现住:吉林省延吉市。委托诉讼代理人：盛翠利，吉林春都律师事务所律师。原告（反诉被告）:延边龙家美苑，住所地:吉林省图们市。负责人:弼忠极，该社会团体主任。委托诉讼代理人：盛翠利，吉林春都律师事务所律师。被告（反诉原告）:沈阳日满园食品有限公司，住所地：辽宁省沈阳市东陵区东陵街道。法定代表人:刘峆，该公司总经理。委托诉讼代理人：胥志强，吉林仁祐律师事务所律师。第三人:延吉市日满园欧式蛋糕房，住所地:吉林省延吉市参花街。负责人:刘峆，该蛋糕房经理。原告（反诉被告）弼文晖、延边龙家美苑与被告（反诉原告）沈阳日满园食品有限公司（以下简称为日满园公司），第三人延吉市日满园欧式蛋糕房（以下简称为日满园蛋糕房）之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告弼文晖、延边龙家美苑的委托诉讼代理人盛翠利，被告日满园公司法定代表人、第三人日满园蛋糕房的负责人刘峆，日满园公司及日满园蛋糕房的委托诉讼代理人胥志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弼文晖、延边龙家美苑诉称：1、日满园公司支付房屋租金52万元(合计:87.49万元)；2、日满园公司支付违约金26万元；3、日满园公司支付逾期滞纳金94900元（自2019年1月1日起至2020年1月1日止）；4、解除双方签订的《房屋租赁合同》；5、日满园公司承担诉讼的一切费用。事实与理由：2011年12月1日弼文晖、延边龙家美苑与日满园公司签订房屋租赁合同，约定：弼文晖、延边龙家美苑将位于延吉市××街房屋(150.61平方米)租赁给日满园公司，租赁期限为120个月（从2012年1月1日起至2021年12月31日止）；年租金20万元，一次性支付,每二年递增年租金10%。双方没有约定何时支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定,没有约定何时支付租金的，以年末支付租金为期限。截止2020年1月5日,日满园公司没有按照合同约定支付2018年度、2019年度租金,故根据合同第十二条第一款、第四款的规定,日满园公司违约，应支付违约金、滞纳金。同时,日满园公司违反合同约定第九条第三款第二项的规定，擅自改动房屋结构。该行为违反合同约定第十二条第一款、第三款的规定，弼文晖、延边龙家美苑要求解除双方签订的房屋租赁合同。日满园公司私自将房屋交付日满园蛋糕房使用，故应由日满园蛋糕房腾出房屋。请求法院判令解除双方签订的房屋租金合同，日满园公司向弼文晖、延边龙家美苑支付租金52万元(2018年度26万元和2019年度26万元)，违约金26万元（合同第十二条约定），逾期滞纳金94900元（自2019年1月1日起至2020年1月1日止），共计87.49万元。日满园公司辩称：延边龙家美苑并不是房屋产权人而是签订房屋租赁合同的委托代理人，不具备诉讼权利，主体不适格。1、关于解除租赁合同的问题。弼文晖、延边龙家美苑主张依据合同第十二条第一款第四项规定，未支付房屋租金构成违约；依据合同第九条第三款第二项规定，擅自改动房屋构成违约；依据合同第八条第一款不得将房屋转租或转让构成违约的约定提出解除合同，无事实依据。在合同履行过程中弼文晖未履行先合同义务,即向日满园公司交付符合合同约定的房屋，使双方合同目的能够实现。但弼文晖在2017年后的合同履行中未能向日满园公司提供符合合同约定的能够用于烘焙生产的房屋，交付的房屋也不符合双方约定的内容，从合同签订开始弼文晖未向日满园公司交付车库。经弼文晖同意日满园公司对房屋结构进行改动。房屋转租的事实已在延边州中院作出的（2019）吉24民终383号民事判决书（判决书第十七页及房屋租赁解释第十六条)中认定，弼文晖的该项理由不成立。2、弼文晖主张解除合同无事实及法律依据。弼文晖未履行约定义务致使日满园公司遭受重大损失。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定履行不安抗辩权，于法有据。3、关于违约金与滞纳金问题。弼文晖未履行先合同义务，违约在先（见合同第十条)。日满园公司在合同履行中履行不安抗辩权是法定权利，不是违约行为。双方合同中约定的违约金金额违反合同法解释（二）第二十八条规定。违约金就是损失赔偿，依据《民法通则》第一百一十二条规定:“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定,一方违反合同时,向另一方支付一定数额的违约金;也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法”，弼文晖同时主张违约金、滞纳金属于重复主张权利，无法律依据。日满园蛋糕房述称：与日满园公司答辩意见一致。日满园公司提出反诉请求：1、弼文晖支付违约导致日满园公司延期装修造成的装修损失10万元；2、弼文晖支付延期装修产生的工资费用119100元；3、弼文晖支付因日满园公司履行合同支付的排风费用16万元（2018年7万元、2019年7万、2020年2万）；4、弼文晖支付因延迟装修房屋租金损失65000元（26万/年÷12个月×3个月）；5、弼文晖支付租赁车库费用18万元（2万/年×9年）；6、反诉费用由弼文晖、延边龙家美苑承担。事实与理由：2011年12月1日，日满园公司与弼文晖签订房屋租赁合同，在合同中明确约定日满园公司租赁该房屋的使用目的是作为烘焙类使用，同时约定延边龙家美苑负责人弼忠极应保证租赁房屋本身及附属设施设备处于能够正常使用的状态。根据上述内容弼忠极是十分清楚日满园公司租赁其房屋的使用目的及要求，并且弼忠极有义务提供能够正常使用的房屋，有义务保障租赁房屋在租赁期限内达到正常使用的状态。事实上弼忠极租赁给日满园公司的房屋的确出现问题，导致日满园公司无法正常使用，日满园公司将房屋用作烘焙使用，按照使用的方式所租赁的房屋要有通排风相关设施设备。合同签订时，房屋存在通排风口，并且能够正常使用。通排风口开在金华城楼内并在金华城后楼体外墙开口。2017年10月，日满园公司因为需要重新装修，在弼文晖、延边龙家美苑同意并协商好装修期间相关事宜后开始装修。装修过程中未涉及到改变通排风口的位置，但装修至二楼时金华城商场天天派保安巡视监管并以消防检验不合格为由要求把之前的同排风通道关闭并阻止在外墙悬挂空调主机，没有通排风口和不能悬挂空调主机将直接导致日满园公司无法正常使用租赁的房屋及经营，也导致装修工程停工。一直停工等待弼文晖、延边龙家美苑解决房屋通排风设施问题（通排风口无法确定，装修就只能停工，不能进行，装修要给通排风口留出位置）。为此日满园公司多次找弼文晖、延边龙家美苑协商解决并要求按合同约定解除合同并赔偿直接损失。弼文晖、延边龙家美苑一直说能解决并到延吉市建设局做了通排风口的安全鉴定，口头承诺补偿延期装修期间的损失和减免三个月的租金。金华城坚决反对，弼文晖、延边龙家美苑一个多月未能解决，日满园公司再次要求解除合同并赔偿损失。日满园公司受弼文晖、延边龙家美苑委托与金华城商场及物业公司协商，物业公司的答复意见是金华城商场同意就没意见，（因日满园公司与金华城负责人之间矛盾极深，无法出面协商解决）。日满园公司经弼文晖、延边龙家美苑授权与金华城负责人协商，金华城要求日满园公司租赁其广告墙体，另行在广告位墙体上开窗户和通排风口进行使用，同时可在后侧墙体悬挂空调压缩机等设施设备，为美化楼体并要求日满园公司悬挂广告布遮挡，为此2018年1月15日与金华城签订租赁合同，每年向金华城支付租金7万元，刘峆作为中间担保人签订合同，解决通排风问题。合同签订后，弼文晖、延边龙家美苑说租金先由日满园公司垫付，再从租金中扣除。期间因通排风问题耽误装修，该问题解决后，日满园公司于2018年1月15日开始装修。由于临近过年，装修人员陆续返乡过年，人员不到位，装修公司无法顺利安排施工。2018年2月8日，日满园公司支付第一笔装修费3万元后，吉商装饰公司因过年的原因撤场，提出赔偿违约金10万元才继续装修，该款支付后年后过来继续装修，否则过完年不继续装修。年后，日满园公司在没有装修完毕的情况下找来当地的工人草草收场，至今并未装修完毕。很长时间没有开业，顾客投诉至市场监督管理局。市场监督管理局责令尽快开业，日满园公司在没有装修完毕的情况下试营业至今。开业前日满园公司要求弼文晖、延边龙家美苑履行停业期间所有损失的赔偿或核定损失后直接以降低房租的方式重新签订合同，但弼文晖、延边龙家美苑多次以没有时间为借口拖延。2018年2月25日，日满园公司再见面后商谈的结果还是等一等，就送达了告知函。弼文晖、延边龙家美苑无法保障房屋设施的正常使用，导致日满员公司受到直接的经济损失，按照合同约定应给予赔偿。具体内容如下：1、日满园公司是暂停营业，员工都是带薪休假，因此装修延误三个月产生的员工工资应由弼文晖、延边龙家美苑支付；2、由于房屋附属设施不能正常使用导致的装修延期期间的租金应由弼文晖、延边龙家美苑减免；3、由于房屋附属设施不能正常使用导致装修延期临近过年撤场，装修至今尚未完成。若按照图纸完毕工程须向装修公司另行支付10万元违约金并再次停业10天才能完成，应由弼文晖、延边龙家美苑承担（目前该房屋的保温层、防水、门前踏步、橱窗等都未完工，期间日满园公司自行收尾的时候增加了4万余元的费用）；4、日满园公司经弼文晖、延边龙家美苑授权签订的租赁合同的租金28万元；5、2011年12月1日合同中规定无偿提供附近车库给日满园公司使用。它是包含在租赁房屋范围内，按照当时的租赁价格金华城周围同等出租房的租金只有10万元左右，即使就目前的租赁费才12万元左右。因为该租赁房屋面积不能满足日满园公司使用，故提出多要一个库房，对方同意提供一个车库作为库房放东西，双方才达成年租金为20万元，每两年递增10%，口头约定租赁房屋开业车库就到位。但开业后日满园公司多次向弼文晖、延边龙家美苑要车库，但推诿不予交付之后又承诺让日满园公司先行租赁，最后一起结算或延期一年租期相抵。现日满园公司已租赁库房达7年之久，应由弼文晖、延边龙家美苑承担车库租赁费用。反诉被告弼文晖、延边龙家美苑辩称：日满园公司的诉讼请求不成立，主张的赔偿也是没有法律依据，应予以驳回诉讼请求。理由如下：1、日满园公司的诉讼请求违反了民事诉讼法一事不再理的规定。2019年7月29日延边中级人民法院作出的（2019）吉2401民终383号民事裁定，裁定驳回延吉市日满园欧式蛋糕房的反诉请求的诉讼请求；2、弼文晖和延边龙家美苑没有履行租赁合同义务的主张不成立。恰恰相反，弼文晖和延边龙家美苑已履行合同规定义务。2011年12月1日签订合同至2017年12月份，日满园公司第二次装修前6年时间里一直正常经营，而且一直向弼文晖、延边龙家美苑支付租金，在6年期间租金仅差6万元未支付。能说明日满园公司在6年期间一直正常运营，不存在弼文晖、延边龙家美苑违反合同约定和不履行合同约定的情形；3、日满园公司主张的上述损失以及赔偿，是由于日满园公司违反合同约定将正在经营的租赁的房屋私自转租给日满园蛋糕房，并重新装修所造成的损失。日满园公司没有根据租赁合同的约定，以书面形式征求弼文晖、延边龙家美苑的同意，而是私自转租，重新装修，造成的损失由日满园公司自行承担。租赁合同第八条第一款、第十二条第一款第一项明确规定：承租方日满园公司不得将房屋转租或转让，未经弼文晖和延边龙家美苑的书面同意也不得将房屋转租、转让给他人使用，否则构成违约；4、日满园公司的反诉请求是由于私自转租，重新装修造成的，并没有征得弼文晖和延边龙家美苑的同意，没有书面约定允许装修或者减免租金，弼文晖和延边龙家美苑不承担任何赔偿责任。综上，日满园公司的反诉请求违反租赁合同的相关约定，违反相关法律规定，弼文晖和延边龙家美苑不承担赔偿责任，应予以驳回反诉请求。经审理查明：2011年12月1日，出租方（甲方）：延边龙家美苑（弼忠极、弼文晖）与承租方（乙方）:沈阳茜茜米亚食品有限公司签订了房屋租赁合同。合同约定延边龙家美苑将延吉市参花街609号2034、695号1010房屋租赁给沈阳茜茜米亚食品有限公司，出租房屋面积共150.61平方米，租赁期限为120个月，自2012年1月1日至2021年12月31日止，租金前两年每年20万元，每两年递增10%。租金支付方式为一次性支付当年租金。合同约定甲方无偿为乙方提供该房屋附近小型车库一个（优惠房），合同还约定未经甲方书面同意转租、转借有权解除合同，甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，未经甲方书面同意将房屋转租、转借给他人使用或累计拖欠房屋3个月以上甲方有权解除合同，收回房屋并收取数额等于一年租金的违约金。双方签订合同后，对房屋的装修共20张图纸进行了确认（2011年11月30日）并按照确认的装修方案进行了装修。签订合同后，日满园公司对涉案房屋进行装修并投入使用。弼忠极收到2012年度租金20万元、2013年租金20万元、2014年租金22万元、2015年租金17万元、2016年租金24万元、2017年租金23万元，2018年度租金26万元、2019年度租金26万元日满园公司未支付。2017年11月20日，因涉案房屋装修老化经弼文晖、延边龙家美苑同意，日满园蛋糕房开始对涉案房屋进行停业装修。装修至二楼时金华城商场要求把之前的排风通道关闭并禁止在外墙悬挂空调主机，日满园蛋糕房多次与金华城协调无果，2018年1月10日弼忠极代弼文晖签字，授权日满园蛋糕房办理开窗、搭建钢结构、楼梯等相关事宜。2018年1月15日日满园蛋糕房与金华城负责人进行沟通并签订租赁合同，约定：年租金为7万元，租赁期限为2018年2月1日至2022年1月31日止；可在金华城墙体广告位上开窗户和排风口进行使用，同时可在后侧墙体悬挂空调、冷库压缩机的设施，为美化悬挂广告布遮挡。日满园蛋糕房实际在××排口。日满园蛋糕房于2018年1月14日、2019年2月1日、2020年4月30日向金华城负责人支付广告排风使用费7万元、7万元、2万元，共计16万元。2018年2月25日，日满园蛋糕房向弼忠极、弼文晖送达告知函，就装修期间的租金、人工工资、装修误工费、金华城广告租金等事项，予以告知。另查，2012年5月2日，沈阳茜茜米亚食品有限公司更名为沈阳日满园食品有限公司，法定代表人刘雪芹（刘峆主张刘雪芹系自己的曾用名）更名为刘峆。2013年2月27日，刘峆注册成立延吉市日满园欧式蛋糕房，设立方式为个体工商户。诉争租赁房屋的实际使用人是日满园蛋糕房。认定上述事实的证据有：本诉中提供的房屋产权证、房屋租赁合同、涉案房屋施工图纸、许相华证明、房租款明细、微信截图、（2019）吉24民终383号民事判决书、2019年7月3日询问笔录、告知函、涉案房屋现状视频光盘、鉴定报告、授权委托书以及当事人的陈述，以上证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定案件事实的根据。反诉中提供的日满园公司营业执照、房屋租赁合同、广告墙体租赁合同及租金收据、视频和告知函以及当事人的陈述，以上证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定案件事实的根据。日满园公司提供的日满园蛋糕房室内外装修工程合同书、预算书、工资发放明细及银行账户交易明细、证明、停业复业报告书、租赁仓库合同和租赁协议及付租金凭证，排风口位子改变前后的照片及视频，上述证据并不能证明弼文晖未履行合同义务，故本院只采信证据的真实性。本院认为，涉案房屋的权利人为弼文晖，弼忠极作为延边龙家美苑的负责人，代为弼文晖签订合同并收取房屋租金系履行受委托行为，故延边龙家美苑并不是本案适格的原告。延边龙家美苑与日满园公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，应为有效合同。弼文晖已把涉案房屋交付给日满园公司使用，日满园公司未按照合同约定及时支付拖欠的租金，构成违约。弼文晖有权终止合同，并要求支付违约金，故弼文晖主张解除租赁合同，并要求日满园公司支付拖欠的租金52万元及违约金26万元的诉讼请求，本院予以支持。日满园公司私自将房屋交付日满园蛋糕房是否属于违约行为而解除合同，已在生效的（2019）吉24民终383号民事判决中认定，该主张不予支持。弼文晖主张日满园公司擅自改造主体结构，未能提供相应证据，该主张本院不予支持。弼文晖要求日满园公司支付滞纳金的诉讼请求，日满园公司主张违约金、滞纳金超过实际损失，属于重复主张权利，无法律依据。本院认为，弼文晖的损失为租金损失，弼文晖对违约金与滞纳金的主张已超过造成损失的百分之三十，故对于滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于日满园公司要求弼文晖支付排风口租赁费用16万元的反诉请求，本院认为，日满园公司在装修中因第三方原因导致原排风口无法使用，必须另行在其他位子开通排风口。对此弼文晖和弼忠极也清楚并授权办理开窗事宜。没有排风口房屋不符合约定的使用用途，弼文晖作为房屋权利人应积极协助日满园公司解决排风口问题。弼文晖未出面解决的情况下，日满园蛋糕房作为实际使用人与金华城商场签订租赁合同，系防止装修期间延长和营业损失的扩大，故该部分损失应由弼文晖承担。日满园公司要求弼文晖支付排风口租赁费用16万的反诉请求，本院予以支持。关于日满园公司行使先履行抗辩权和不安抗辩权的问题。先履行抗辩权是日满园公司作为后履行一方，弼文晖为先履行一方不履行或不适当履行债务的抗辩权。不安抗辩权是日满园公司作为先履行一方针对后履行一方的弼文晖将不会或不能履行债务而享有的抗辩权。日满园公司主张的两种抗辩权互相矛盾，弼文晖不具有上述情形，对于该主张本院不予支持。关于日满园公司要求支付装修损失10万元、工资损失119100元、迟延装修租金损失65000元的反诉请求，本院认为，上述损失并不是弼文晖未交付符合合同约定用途的房屋产生的损失，故本院不予支持。双方合同中约定弼文晖应向日满园公司无偿提供附近小型车库。日满园公司提供的车库租赁费用，日满园公司并未提供从2011年至现在一直要求弼文晖提供车库的相关证据或弼文晖拒绝提供车库相关证据，故日满园公司的该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零九条，第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除2011年12月1日延边龙家美苑与沈阳日满园食品有限公司签订的房屋租赁合同。二、被告沈阳日满园食品有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告弼文晖支付租金52万元、违约金26万元，共计78万元。三、原告弼文晖于本判决发生法律效力后立即向被告沈阳日满园食品有限公司支付排风口租赁费用16万元。四、上述第二项、第三项费用相互抵消后，被告沈阳日满园食品有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告弼文晖支付62万元。五、驳回原告弼文晖的其他诉讼请求和被告沈阳日满园食品有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12549元（原告已预交），减半收取6274.5元，由原告弼文晖负担474.5元，被告沈阳日满园食品有限公司负担5800元；反诉费5020.5元（反诉原告已预交），减半收取2510元，由反诉原告沈阳日满园食品有限公司负担1635元，反诉被告弼文晖负担875元。审判员  金菊华二〇二〇年八月四日书记员  孙 洋