吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3483号上诉人（原审被告、案外人）：张芳，女，1972年3月7日生，满族，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：刘爱民（系张芳配偶），男，1969年1月19日生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：宫岩，吉林尚信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：郝淑静，女，1964年1月11日生，汉族，住吉林省长春市宽城区。委托诉讼代理人：孟祥炬，吉林瀛庆律师事务所律师。原审被告（被执行人）：王江，男，1955年2月28日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。原审被告（被执行人）：朱晓波，女，1958年5月19日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。上诉人张芳因与被上诉人郝淑静、原审被告王江、朱晓波申请执行人执行异议之诉一案，不服长春市宽城区人民法院（以下简称宽城法院）（2020）吉0103民初647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张芳上诉请求：请求贵院依法撤销宽城法院(2020)吉0103民初647号民事判决，改判停止执行被执行人王江名下坐落于净月开发区分团25号地新嘉坡城B区14幢1单元202号房屋（权利证号XXX号、丘地号XXX、建筑面积130.33平方米）（以下简称涉案房屋）。本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人郝淑静承担。上诉理由：一、原审对“房屋占有”的认定，有失偏颇。原审法院认为上诉人张芳在合法占有房屋时间问题上，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款的规定。依据上诉人张芳所述的在2018年4月25日，朱晓波(原房主妻子)将该房屋钥匙交于本人的情况和物业交割清单的签订时间晚于法院查封涉案房屋时间，否定上诉人张芳在买卖合同签订后即实际对房屋进行管控的事实是有失偏颇的。第一，关于“房屋占有”的认定，应以房屋是否实际处于权利人管控为标准，并不是以是否居住在其内，或者是否已经进行装修亦或者是否交齐所有钥匙为标准。原审法院以2018年4月25日为房屋交付时间实属不当，应当以上诉人取得房屋的实际控制权认定为“房屋占有”时间，上诉人有充足的证据能够证明。上诉人在法院查封之前已经实际占有了房屋。第二，原审法院以其调查笔录否定社区居民服务表的真实性与客观性欠妥。社区居民服务表是社区对房屋入住居民进行调查，是对人住居民的确认，在不能确认伪造的情况下，不应否认其真实性。二、上诉人张芳所购买的涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的要件条件，能够排除执行。上诉人作为执行案件的案外人，与原审被告(被执行人)所签订房屋买卖合同、对房屋的实际占有均在法院查封该房屋之前，已经按照合同的约定支付了60万的价款并且将剩余20万价款按照法院的要求交付执行，在办理产权手续时因为房屋被查封，非上诉人的原因未办理过户登记手续。具备了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的四个要件即：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。三、上诉人对涉案房屋是合法占有，善意取得，排除执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的宗旨。上诉人张芳于2018年3月12日，经长春市置晟商业信息咨询有限公司中介介绍，与原审被告朱晓波签订《房屋买卖合同》，购买了涉案房屋且支付定金，并向中介方支付中介费，该合同签订之时，长春市置晟商业信息咨询有限公司对涉案房屋作了尽调，宽城法院未对该房屋作出查封裁定。上诉人在购买该房屋之时为无房户，购买该房屋的目的是为了自己居住，为此收房后，上诉人立即进行了装修、入住，故上诉人与原审被告不存在着恶意串通之情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的宗旨是保护无过错不动产买受人的物权期待权。上诉人张芳作为买受人，在签订买卖合同前，已委托房产中介机构对案涉房屋进行查询，在除房屋按揭贷款抵押之外并无其他权利瑕疵的前提下，与中介和出卖人签订房屋买卖合同，并按照合同约定，支付款项。在签订合同，支付定金和中介佣金后取得了该房的钥匙，以案涉房屋的权利人身份进行社区居民服务表登记，并对房屋进行装修等一系列工作。直至与出卖人更名过户之时，才得知案涉房屋已于3月26日由法院作出查封裁定。原审在查清上诉人张芳是没有过错的不动产买受人的情况下，并在上诉人张芳提供社区居民服务表证明其早于法院查封前已取得案涉房屋的实际控制权的情况下，依然认定上诉人张芳并没有实际占有案涉房屋，不具备排除执行的条件，是对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用错误。综上所述，原审法院判决认定事实有误，请求二审人民法院依法改判，维护上诉人的合法权益。郝淑静向宽城法院提出诉讼请求：1.准许执行位于长春净月开发区分团25号地新嘉坡城B区14幢1单元202号的房屋；2.由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：（2018）吉0103执异172号执行裁定认定案外人张芳于法院查封前与被执行人签订房屋买卖合同，并结清了涉案房屋的贷款和利息550000元错误。原告依据（2018）吉0103民初662号民事调解书向法院申请对被告王江、被告朱晓波依法予以强制执行后，宽城法院于2018年3月26日作出（2018）吉0103执361号执行裁定，查封了被告朱晓波名下的涉案房屋。在此期间，被告王江、朱晓波明知欠付原告本息未还的情况下，仍然将房屋出售给被告张芳，主观上存在重大恶意。特别是在房屋查封后，继续履行所谓的房屋买卖合同，存在恶意逃避债务的主观故意。而被告张芳向被告王江及朱晓波支付房款的时间均在房屋于2018年3月26日查封之后，不具有排除执行的法定条件。为了维护原告的合法权益，现起诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。张芳辩称，一、郝淑静的诉讼请求无法律依据，不能成立。1.张芳于2018年3月12日签订《房屋买卖合同》，先于法院2018年3月26日查封；2.张芳于2018年3月12日签订《房屋买卖合同》后与原房主、中介公司沟通，取得房屋钥匙，并进行装修，原房主、中介公司、社区皆可提供证明张芳已经先于法院查封之前合法占有房屋；3.张芳已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行。张芳于2018年3月12日签订合同时预付定金20000元，3月30日通过中国工商银行长春南湖大路支行转入原房主王江贷款银行长春经开融丰村镇银行股份有限公司本息550000元，该银行出具的《不动产登记证明》载明“贷款已结清，同意注销”。4月1日，张芳按照原房主朱晓波指示汇入案外人郭悦中国建设银行个人账户30000元。至此，张芳已支付房款600000元，余款200000元张芳于12月14日、18日分两次交付宽城区法院执行局。张芳已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按法院要求交付执行；3.非因张芳自身原因未能办理过户登记。《委托书》载明“受托人王江”、“代理权限到不动产登记机构办理不动产抵押登记事宜”，张芳与原房主办理更名过户时，该房屋已被查封，非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，张芳完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，郝淑静的诉求缺乏法律依据，不能成立。二、郝淑静没有证据证明王江与张芳存在恶意串通损害其利益，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第二款规定，郝淑静应当承担举证不能的责任。王江、朱晓波无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，宽城法院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，宽城法院认定如下：宽城法院于2018年2月12日制作（2018）吉0103民初662号民事调解书确认“一、被告王江、朱晓波欠原告郝淑静借款600000元，在2018年2月15日前一次性付清，并从2017年6月26日起以600000元为本金按月利2分给付利息，至给付完毕时止；二、原告放弃其他诉讼请求。案件受理费12200元（原告已预交），减半收取6100元，由被告王江、朱晓波承担”。因王江、朱晓波未履行，郝淑静申请执行。宽城法院于2018年3月26日对王江名下坐落于净月开发区分团25号地新嘉坡城B区14幢1单元202号房(权利证号XXX号、丘地号XXX、建筑面积130.33平方米)予以执行查封。张芳提出案外人执行异议。2017年11月3日，王江以其名下产权房屋--净月开发区分团25号地新嘉坡城B区14幢1单元202号（长春市净月区文冠街月潭爱丁堡小区14栋1门202号）抵押向长春经开融丰村镇银行股份有限公司贷款500000元并办理了抵押登记。2018年3月12日，经案外人长春市置晟商业信息咨询有限公司中介（丙方），张芳（乙方）与王江妻子朱晓波（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定将王江名下上述房屋出售给张芳，价款800000元；签订合同时乙方向甲方支付定金20000元，向中介方支付中介费10000元；甲方保证在收到全部房款当日将房交付乙方使用，并保证房屋的状况和乙方看房时相符；乙方在2018年4月20日前替甲方还银行贷款人民币500000元，其余房款于更名过户当天补齐。合同签订当日，张芳交付定金20000元；2018年3月30日，张芳通过中国工商银行长春南湖大路支行向朱晓波在王江贷款的长春经开融丰村镇银行股份有限公司设立的账户转入550000元，该银行在《不动产登记证明》注明“贷款已结清，同意注销”。4月1日，张芳向案外人郭悦中国建设银行账户转入30000元。同日，王江出具了收到房款580000元收条。2018年4月25日，朱晓波与张芳共同签署物业交割单，注明交房日期2018年4月25日。在执行异议审查期间，张芳将购房余款200000元交付宽城法院执行局。宽城法院认为，张芳作为执行案件案外人以已购买执行查封标的房屋为由主张排除执行的权利，应当同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，即在执行查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有标的房屋、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记，四者缺一不可。而本案在合法占有房屋时间问题上，张芳在执行异议申请书中明确提出“2018年4月25日，在吴经理主持下，朱晓波将该房屋钥匙交予本人，签订了物业交割清单”，在原审中亦未做不同陈述，与其所举的物业交割单注明的房屋交付时间相符，法院予以认定。在重审中，张芳则又主张在2018年3月26日执行查封前即合法占有了案涉房屋，并举案涉房屋所在社区居民服务表、情况说明及长春市置晟商业信息咨询有限公司、朱晓波分别出具的情况说明予以证明。因长春市置晟商业信息咨询有限公司的情况说明没有公司负责人和经办人签名，不具备证据资格；朱晓波作为本案被告无正当理由拒不到庭；社区居民服务表、情况说明，经调查核实，社区入户调查时并不清楚被调查对象是否实际占有使用房屋，情况说明中“正在装修”内容是张芳代理人刘爱民开具情况说明时自己说的。为此，对上述证据，法院不予采信。综上，张芳关于在执行查封案涉房屋之前已合法占有的主张证据不足，对郝淑静提出的准许执行诉讼请求，法院予以支持。王江、朱晓波经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应当自行承担不利后果。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决：准许执行被告王江名下坐落于净月开发区分团25号地新嘉坡城B区14幢1单元202号房屋(权利证号XXX号、丘地号XXX、建筑面积130.33平方米)。案件受理费9800元，由被告张芳负担4900元，由被告王江、朱晓波负担4900元。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案的争议焦点在于上诉人张芳合法占有涉案房屋的时间问题。关于此问题，上诉人张芳在执行异议申请书中的表述、原一审庭审中的表述均是2018年4月25日。该时间与上诉人张芳提交的物业交割单上记载的时间相吻合，且与2018年3月12日张芳与王江妻子朱晓波签订的《房屋买卖合同》中关于交房时间约定相吻合，该合同中明确约定：“朱晓波保证在收到全部房款当日将房交付张芳使用，并保证房屋的状况和乙方看房时相符”，同时该时间也符合房屋的一般交易习惯，即在上诉人张芳仅交纳2万元定金，尚欠78万元房款的情况下，作为卖方人的王江和朱晓波是不太可能将涉案房屋的钥匙交给张芳的。而后通过原二审、重审程序，张芳将其之前对其不利的自认陈述予以否认，并提供了相关证据予以佐证。但该些证据因为与张芳之前提交的证据以及张芳的自认陈述相矛盾，均未达到推翻其之前说法的证明强度，故本院对其上诉请求不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上所述，张芳的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900.00元，由上诉人张芳负担。本判决为终审判决。审判长  张东宇审判员  周翠翠审判员  蒋振华二〇二〇年八月二十四日书记员  王玉博