重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初197号原告：章敏，女，汉族，1977年2月2日出生，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：魏爱明，男，汉族，1976年11月7日出生，住重庆开州区。被告：金科物业服务集团有限公司开州分公司，住所地重庆市开州区云枫街道天宫二路**，统一社会信用代码91500234585700773A。负责人：周浪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李林峰，重庆峡阳律师事务所律师。原告章敏与被告金科物业服务集团有限公司开州分公司(以下简称金科物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，由审判员向红担任审判长，与人民陪审员牟华新、人民陪审员杨大平组成合议庭，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告章敏的委托诉讼代理人魏爱明、被告金科物业公司的委托诉讼代理人李林峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章敏向本院提出诉讼请求：1、认定金科XX小区的《前期物业服务合同》第六章第九条、《金科XX小区临时管理规约》第五章第五条中有关住宅物业服务收费标准的内容无效；2、被告向原告返还不当得利款合计人民币7114元整；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：金科XX小区由重庆市金科骏耀房地产开发有限公司(以下简称金科房地产公司)开发，位于开州区XX片区。2016年1月12日，金科房地产公司与金科物业公司签订了《前期物业服务合同》，于2016年1月18日至开县国土资源和房屋管理局进行了合同备案(现职能转到区城乡建委)，于当月开始执行管理服务。原告于2017年1月与金科房地产公司签订合同，购买了该小区住宅一套。我是2017年12月17日接房，金科房地产公司通知交房拿钥匙，到达指定地后，签订其提供的《金科XX小区临时管理规约》，并按规约内的标准给付一年前期物业服务费后拿到房屋钥匙，收费标准为2.7元/平方米.月。2019年12月，原告在续缴物业服务费后发现其物业服务没有等级，收费属性为市场调节价。2003年5月10日，依据《中华人民共和国价格法》制定的《重庆市定价目录》开始施行，住宅**物业服务收费明确纳入该目录。2016年1月1日，修订后的《重庆市定价目录》开始施行，其中住房前期物业服务收费也明确纳入了该目录。2018年9月1日，再次修订后的《重庆市定价目录》依然将住房前期物业服务收费纳入该目录。2004年，重庆市物价局就“重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题”发出通知(渝价〔2004〕778号)，该通知就物业服务等级及收费作了明确规定。2015年5月，《重庆市物业服务收费管理办法》在部分区县开始施行，我区于2017年8月2日贯彻执行(开州发改价[2017]17号)。原告认为，物业服务企业收取物业费，应当符合物业服务合同的约定，但更应当符合法律、法规以及规章的规定。金科XX小区的《前期物业服务合同》签于2016年1月12日。该合同及《金科XX小区临时管理规约》有关物业服务等级及收费标准的内容应符合《中华人民共和国价格法》《重庆市定价目录》及渝价〔2004〕778号文件的规定，依政府定价(或指导)约定服务收费价格。该合同及规约中的前期物业服务收费标准为市场调节价，违反了上述法律法规，损害了原告的利益。渝价〔2004〕778号文件只规定了一种例外情况，别墅高级公寓实施市场调价，其收费标准由双方在合同中约定，但原告所购买的住宅不属于该例外情况。对重庆市开州区发展和改革委员会作出的开州发改文〔2018〕108号文件真实性无异议，但是对该文件的处理意见不满意。对（2019）渝0154民初7263号民事判决的真实性无异议，但与本案无关，依旧掩盖不了前期物业合同及规约非政府指导价的事实。综上所述，为维护法律的尊严，维护原告合法利益，现依法向贵院提起诉讼，请求法院支持原告全部诉讼请求。被告金科物业公司辩称：被告在金科XX小区的前期物业服务合同不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同。前期物业服务合同以及商品房买卖合同和临时管理规约等均明确规定物业服务费标准，被告在小区也进行了公示，XX小区的各业主包括原告应当按照该合同履行该合同的权利和义务，在2016年前期物业服务合同签订后，在相关备案部门进行了相关的登记，得到了相关的行政许可，之后，被告向开州区发改委进行价格备案登记，但是该委明确回复被告，由于〔2004〕778号文件与(2015)346号文件在新旧交替过程中不便于进行价格备案登记，要求被告按照前期物业服务合同履行，所以被告的收费合法、合规、合约定。渝价〔2004〕778号文件在2015年5月1日（2015）36号文件出台后就已经废止。开州区发改委印发的开州发改文〔2018〕108号文件能够证明该委认为金科XX小区在[2017]17号文件之前已经和业主签订了前期物业服务合同，物业收费标准应按双方签订的合同执行，该文件说明开州区发改委行政许可了被告的物业服务合同收费标准。同时开州区发改委作出的〔2018〕108号文件也明确金科XX小区收费标准按双方签订的合同标准执行。（2019）渝0154民初7263号民事判决已经生效，也证明被告在金科XX小区的前期物业服务合同合法有效。因此，被告签订的前期物业服务合同合法有效，原告的请求不应得到支持。经审理查明：金科房地产公司在位于开州区XX片区开发建设了金科XX小区。2016年1月12日，原金科物业服务集团有限公司开县分公司(2016年11月，原金科物业服务集团有限公司开县分公司变更登记为金科物业服务集团有限公司开州分公司，即本案被告金科物业公司)与金科地产公司签订《前期物业服务合同》，合同约定金科地产公司选聘金科物业公司对其开发建设的金科XX小区提供前期物业服务。双方在合同中对委托服务事项、双方的权利义务、物业服务要求和标准、物业服务用房、物业服务费用、物业服务合同期限及解除、违约责任等均作了约定。在合同第六章物业服务费用中约定为：第九条本物业服务区域内的物业服务收费采取包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润）的方式。根据本物业服务区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：1、高层：1.80元/平方米.月（含电梯费及水电公摊费，但不包含电梯设施设备维修及设备更换费用）；2、花园洋房：2.70元/平方米.月（含电梯费及水电公摊费，但不包含电梯设施设备维修及设备更换费用）；3、商业门面……上述物业服务收费属前期物业服务收费标准，该收费标准已考虑本项目前期部分设施设备不完善的情况……第十条：业主应于购买本物业售房合同约定的接房之日起全额交纳物业服务费用……上述收费标准如遇法律法规及项目所在地政策变动根据相关规定执行……物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳当月费用的义务。对违约责任约定为：金科地产公司、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费、特约服务费等本合同约定应交费用的，每逾期一日按应缴费用总额3‰的标准计算向金科物业公司支付违约金。对于欠费时间较长或金额较大的业主或使用人，金科物业公司有权暂停向其提供物业服务和其他服务。业主未按规定交纳物业专项维修资金（含续筹部分）的，每逾期一日按应缴费用总额3‰的标准计算支付违约金。2016年1月18日，金科物业公司将《前期物业服务合同》送至原开县国土资源和房屋管理局备案（开国土房管备【2016】第1号）。2017年1月6日，原告章敏(乙方)与金科地产公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，原告章敏购买金科地产公司开发建设的金科XX小区XX幢X-X-X房屋一套，建筑面积113.24平方米。该合同第二十一条约定：甲方应向乙方出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。2017年1月6日，原告章敏签订了同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守临时规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务的承诺书。被告金科物业公司于2017年12月15日通知原告章敏接房，原告章敏于2017年12月17日接房，章敏接房后，已交纳了2017年12月15日至2019年12月31日期间的物业服务费共计7114元。被告金科物业公司在信息公示表中已就金科XX小区物业收费进行了公示。重庆市开州区物业服务收费公示牌(表)主要载明下列内容：项目名称为金科XX小区，物业服务企业为金科物业服务集团，收费标准（住宅）高层1.8元/㎡·月，洋房2.7元/㎡·月……合同执行时间2016年1月--首届业主委员会成立。金科XX小区的业主向重庆市政府系统公开电子信箱反映“购房时金科所有人员并未告知物业费以及收费标准，交房时告知1.80元每平每月，XX小区的四级服务在哪里就收到1.80元的物管费……，凭什么收我们那么高的物管费。还提出物业告知是五星级小区，但是无论按配套设施以及小区面积绿化服务等达不到五星级收费标准”。重庆市开州区发展和改革委员会经调查后，作出开州发改文〔2018〕108号文件，于2018年7月10日向区政府办公室进行了回复：“……我委还调查到，金科XX小区的前期物业在开州发改[2017]17号文件出台之前，已经与金科地产签订了《前期物业服务合同》，明确了物业服务内容及收费标准，并向区国土房管局申报了前期物业服务合同备案，因此，我委认为，金科XX小区是在我委下发开州发改[2017]17号文件之前已经和业主签订了前期物业服务合同，其物业收费标准应按双方签订的合同执行。”2017年8月2日，重庆市开州区发展和改革委员会、重庆市开州区国土资源和房屋管理局关于贯彻《重庆市物业服务收费管理办法》有关问题的通知(开州发改价[2017]17号文件)明确：一、我区住宅物业服务等级标准按照《办法》制定的《重庆市住宅物业服务等级标准》和《住宅前期物业服务超过〈重庆市住宅物业服务等级标准〉的服务标准》执行。二、物业服务收费根据不同性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。在《服务等级标准》规定范围内提供服务的住宅及配套停车场的前期物业服务收费实行政府指导价。区发展和改革委员会同区国土房管局制定了重庆市开州区物业服务收费政府指导价标准。其他各类物业服务收费实行市场调节价，具体包括：……三、……九、本通知自发文之日起实施。本通知印发之日起，新签订前期物业服务合同的，应当按照本通知规定执行。本通知实施前已签订物业服务合同的，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准（包括物业服务费、电梯费、公摊水电费和空置房物业费等收取方式和收费标准）执行，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费。另查明，原告章敏与案外人程兰系金科XX小区同一小区的业主。金科物业公司起诉程兰物业服务合同纠纷一案，本院经审理后作出(2019)渝0154民初7263号民事判决，认为《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，该判决已经发生法律效力。上述事实，有原告的营业执照信息、《前期物业管理服务合同》、前期物业服务合同备案证明、《重庆市商品房买卖合同》、《临时管理规约》及承诺书、照片、专用收据、重庆市开州区发展和改革委员会〔2018〕108号文件、重庆市开州区发展和改革委员会、重庆市开州区国土资源和房屋管理局关于贯彻《重庆市物业服务收费管理办法》有关问题的通知开州发改价[2017]17号文件、(2019)渝0154民初7263号民事判决书以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。前述证据经本院审核认定，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采纳并采信。本院认为，本案的争议焦点为《前期物业服务合同》第六章第九条和《金科XX小区临时管理规约》第五章第五条的效力问题。本院认为，对于原告主张《前期物业服务合同》第六章第九条和《金科XX小区临时管理规约》第五章第五条无效的请求不能成立。理由如下：一、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此本院在认定合同是否无效时应以合同内容是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定为依据。而《重庆市定价目录》及渝价〔2004〕778号文件效力层级并非法律或行政性法规，《中华人民共和国价格法》虽然属于法律，物业服务收费事项属于《中华人民共和国价格法》第十八条第（五）项的调整范畴，但根据《中华人民共和国价格法》第十八条之规定“下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：（一）与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；（二）资源稀缺的少数商品价格；（三）自然垄断经营的商品价格；（四）重要的公用事业价格；（五）重要的公益性服务价格。”，该条文表述时使用的是“必要时”“可以”实行政府指导价，并不是“应当”实行政府指导价，可见该规定并非属于效力性强制性规定。故《前期物业服务合同》及《金科XX小区临时管理规约》并非当然无效。二、虽然原告主张《前期物业服务合同》第六章第九条和《金科XX小区临时管理规约》第五章第五条中关于物业服务收费的内容违反了《中华人民共和国价格法》以及《重庆市定价目录》及渝价〔2004〕778号文件中有关前期物业服务应执行政府指导价规定，但根据《中华人民共和国价格法》第二十四条“政府指导价、政府定价制定后，由制定价格的部门向消费者、经营者公布”和《物业服务收费管理办法》第七条“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。”之规定，制定和公布政府指导价的义务主体和职责属于价格主管部门，该行为应属于价格主管部门主动制定和公布，金科地产公司或金科物业公司只是执行政府指导价，至于价格主管部门是否制定和公布指导价，并非金科地产公司或金科物业公司所能控制。本案中，《前期物业服务合同》签订的时间为2016年1月，在该期间，原告并未提交相关证据证明我县价格主管部门已制定和公布前期物业服务收费的政府指导价标准。三、涉案《物业服务合同》已经由原开县国土资源和房屋管理局备案履行了合法备案手续。重庆市开州区发展和改革委员会、重庆市开州区国土资源和房屋管理局于2017年8月2日印发了《关于贯彻有关问题的通知》，根据该文件内容，在2017年8月2日之前已经签订物业服务合同的，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准执行。开州发改文〔2018〕108号文件也明确认定：金科XX小区是在重庆市开州区发展和改革委员会下发开州发改[2017]17号文件之前已经和业主签订了前期物业服务合同，其物业收费标准应按双方签订的合同执行。作为价格主管部门经过调查后不但没有认定金科物业公司在金科XX小区小区依据《前期物业服务合同》及《金科XX小区临时管理规约》收取的物业管理费属于违法行为，反而明确认定“其物业收费标准应按双方签订的合同执行”，故本案所涉的《前期物业服务合同》及《金科XX小区临时管理规约》中关于物业服务收费的内容亦并非无效。综上，原告章敏要求确认金科XX小区的《前期物业服务合同》第六章九条、《金科XX小区临时管理规约》第五章第五条中有关住宅物业服务收费标准的内容无效的诉讼请求不予支持。因《前期物业服务合同》、《金科XX小区临时管理规约》属于合法有效的合同，根据《物业管理条例》第二十五条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，《物业服务收费管理办法》第七条规定“……具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定”，原告章敏与金科地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，视为原告章敏接受了《重庆市商品房买卖合同》第二十一条约定的内容，同时原告章敏也在《金科XX小区临时管理规约》的承诺书上签字。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。同时根据开州区价格主管部门的文件规定内容，其物业收费标准也应当按照双方签订的合同执行。因此原告章敏应当接受《前期物业服务合同》《金科XX小区临时管理规约》的约束，故对于原告章敏要求金科物业公司向原告返还不当得利款合计人民币7114元的诉讼请求不予支持。如原告章敏以及XX小区小区的其他业主认为《前期物业服务合同》《金科XX小区临时管理规约》规定的物业收费标准过高，建议该小区业主尽快召开业主大会，依法选举成立业主委员会，待业主委员会成立后，业主委员会可与金科物业公司重新签订新的物业服务合同或重新选聘其他物业服务企业。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第(五)项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告章敏的诉讼请求。案件受理费50元，由原告章敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  向 红人民陪审员  牟华新人民陪审员  杨大平二〇二〇年八月四日法官 助理  王兴佳书 记 员  陈 璐