云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初3038号原告：文山金诚房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91532600218173625M。法定代表人：张志明，总经理。公司地址：文山市城北片区壮乡苗岭锦屏苑B区1幢。委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。被告：李选忠，男，汉族，1969年2月10日生，云南省马关县人，家住文山市。被告：付一，女，回族，1972年11月11日生，云南省马关县人，家住文山市。被告：李思捷，男，回族，1996年7月21日生，云南省马关县人，家住文山市。原告文山金诚房地产开发有限公司与被告李选忠、付一、李思捷商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日受理后，依法适用简易程序于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告文山金诚房地产开发有限公司特别授权代理人卢灿，被告李选忠、付一、李思捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。文山金诚房地产开发有限公司（以下简称“原告”）向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告李选忠向原告支付绿化面积价款58455元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月1日，原、被告签订《商品房购销合同》及其《补充协议》，约定原告将文山市城北片区“壮乡苗岭仁和苑一期”住宅小区D-91号房屋出售给被告，并约定被告所购户型附带100平方米的绿化面积（私家花园），如实际面积出现增减，增减价格均按每平方米1500元进行结算。被告所购商品房建成并交付后，经实测，其绿化面积为138.97平方米，被告应向原告支付超出约定面积38.97平方米的价款58455元。但原告拒不交付，为此，原告诉至本院。被告李选忠、付一、李思捷辩称：原告起诉无法律依据，不应得到支持。1、原告所诉“绿化面积”与合同中“私家花园绿化面积”属不同的两个概念，“绿化面积”应为公共绿化面积，而“私家花园绿化面积”具有私密性、独享性的特征，原告要求支付小区绿化面积的诉请，实质是一种转嫁成本的行为，是没有法律规定的。2、双方签订的《合同》及《补充协议》明确约定了合同的商品房总价款中包含小区公共绿化、景观、道路等公共设施，但不包含私家花园及绿化隔离栏费用。商品房总价款中包含私家花园绿化面积，其中D户型标准面积为100平方，在实地施工中私家花园可能会出现增减，交房时增减面积按照每平方1500元进行计算，计算公式为：私家花园绿化面积＝每户用地总面积减去一层建筑面积，但“每户用地总面积”并没有明确告知和阐述，《补充协议》存在故意隐瞒和恶意欺诈行为。且原告也没有按照合同约定时间在交房时进行结算，本案所涉房屋已于2016年交接房。3、原告所诉“私家花园”的测绘结果没有进行公示并经业主确认，其测绘机构为一家中介机构，在没有经过业主认可的前提下，无权擅自将两幢双拼之间本应属于公共绿化的部分绘制为业主的宗地面积。4、原告在自己设置的栏杆之内种了一棵景观绿化树，足以证明这片区域属于公共绿化带，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。在合同及补充协议中并没有任何条款明示在计算私家花园时要将两幢双拼别墅之间的公共绿化列为私家花园面积计算范围。宗地图上两幢之间的间隔同样为“绿化面积”，而没有明示为“私家花园”。原被告双方签订的合同及补充协议条款是由原告预先拟定的，属于格式条款，根据《合同法》第四十一条规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，该合同应为无效情形。根据《消费者权益保护法》第八条规定，原告也未对条款进行说明，属于故意隐瞒的欺诈行为。综上所述，原告将两幢双拼之间的公共绿化面积作为“私家花园”强行要求业主以1500元每平方的价格购买，属于典型的“同一标的物重复销售”。违反了双方签订的《商品房购销合同》及补充协议，也违反了国家规定，严重侵害小区其他业主的合法权益。原告方的诉讼请求不应得到支持，诉讼费用应该由原告方承担。原告针对其主张，向法庭提交以下证据：1、商品房购销合同、补充协议，证明原、被告之间成立商品房销售合同关系，并约定被告所购户型附带100平方米的绿化面积，实际面积如有增减2，按每平方米1500元进行结算的事实。2、宗地图，证明被告所购房屋绿化面积经实测为138.97平方米，走出约定面积38.97平方米，被告应向原告交付走出部分的价款58455元，其至今未交付的事实。经质证，李选忠、付一、李思捷对原告提交的2组证据均没有意见。被告李选忠、付一、李思捷针对其辩解，提交以下证据：1、商品房购销合同及补充协议，证明原、被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》约定的是私家花园绿化面积，原告起诉的是绿化面积与合同及协议内容不符，且于法无据，于理不通。2、文山金诚房地产开发公司短信截图，证明原告通过短信要求被告补齐办理产权证所需资料并办理“结算绿化面积”，与合同及协议约定的“私家花园绿化面积”内容不符。3、D-91号宗地图，证明两幢双拼之间的间隔地带瓢为绿化面积，而非私家花园，且昆明根苑土地技术咨询有限公司文山分公司作为一家中介公司，而非国家职能管理部门，在没有业主认可的前提下，无权擅自将两幢双拼之间本应属于公共绿化的部分绘制为业主的宗地面积。4、D-91号房屋图片1-5，证明仁和苑D—91号为双拼别墅，即然是双拼别墅，两幢之间就应该有公共绿化。不具有私家花园的私密性、独享性，原告在自己设置的栏杆之内种植了景观绿化树，足以证明这片区域属于公共绿化带，房屋大门前面和国库前面的通道，属于必须具备的小区配套公共设施。5、邻居D-92号的私家花园。邻居D-92号车库前的通道。经质证，原告对被告提交的第1组证据三性均无异议，被告主张的证明观点不能成立，主张本案原告诉请的价款与合同约定不相符，无事实依据。对第2组证据三性均无异议，同时，证实了原告于2020年3月11日向被告主张结算绿化面积价款的事实，被告主张原告要求结算的绿化面积与合同约定不相符，并无事实依据。对第3组证据三性无异议，原告主张证明观点不能成立，不存在把公共绿化面积混为业主宗地面积的事实。对第4组证据三性均不予认可，没有拍摄时间、拍摄地点、拍摄人的相关说明，不能作为定案依据。对第5组证据提出与本案无关。本院认为，原告提交的2组证据三被告均无意见，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的1－3组证据，原告对三性均无异议，仅对证明观点有意见，本院予以采信；第4组证据与宗地图所标注绿化位置一致，本院予以采信；第5组证据与本案不具有关联性，不予采信。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明的法律事实如下：2016年2月1日，原、被告双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告将文山市城北片区“壮乡苗岭——仁和苑一期”住宅小区D-91号房屋出售给被告，并约定被告所购户型附带100㎡的私家花园绿化面积，在实地放线施工中私家花园面积可能会出现增减，交房时增减面积按每平方米1500元进行结算（私家花园绿化面积＝每户总用地面积减去一层建筑面积）。2016年3月31日前原告将验收合格的商品房交付给被告。2016年2月2日《商品房购销合同》在文山州住房保障与房地产管理局登记备案（登记号312号）。2016年2月原告向被告交房。2017年3月21日，经昆明根苑土地技术咨询有限公司文山分公司测绘D-91号房，宗地面积248.24平方米、房屋占地面积109.27平方米、绿化占地面积138.97平方米。原告通过短信方式对业主进行告知，要求2020年3月20日补齐相关资料，办理产权证。同时备注：（结算绿化面积费用的业主请周一至周五期间前来办理），咨询电话等。现原告以被告房屋绿化面积为138.97平方米，超出约定面积38.97平方米，被告应向原告支付绿化面积价款58455元为由诉至本院。综合原、被告诉辩主张，原、被告双方对商品房购销合同无意见，原告于2016年2月交房，被告已装修入住，被告对房后花园性质无意见，仅对房屋右侧面及房屋左前方绿化面积是否属于私家花园绿化面积，以及宗地图测绘机构资质、测绘程序是否合法有意见。本院认为，商品房销售合同纠纷，是指当事人之间就达成的房地产开发商把已经竣工的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同产生的纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中所涉绿化面积属于商品房销售合同及补充协议内容所涉部分，双方应当按其签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》约定全面履行义务。被告提出房屋右侧面及房屋左前方绿化面积不具有私家花园性质，原告在其栽种绿化树，应为公共绿化面积的意见。经现场查看，该绿化树为两户住户绿化面积分隔界，该两户住户的花园隔离栏以该绿化树为界点设置，故不能单纯以一棵绿化树认定是否为公共绿化面积，而被告提出私家花园绿化面积与绿化面积属两个不同概念的意见，因被告提交证据宗地图未明确标注本案争议面积为公共绿化面积，原告对所诉面积已统一施工安装隔离栏，隔离栏内绿化面积已具有相对独立性，对其辩解意见不予采纳。被告提出本案所涉合同为原告提供的格式合同，原告也未对条款进行说明，属于故意隐瞒的欺诈行为，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，该合同约定应为无效情形的意见。本院认为，本案合同及补充协议可适用要约和承诺的相关规定，在对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。本案中，被告对双拼别墅房屋右侧面及房屋左前方绿化面积是否属于私家花园绿化面积的理解为应为公共绿化面积。本院认为，双拼别墅和连排别墅（端头房除外）的区别在于双拼为两户一隔断，连排为多户一隔断，公众普通理解为双拼比连排多一面绿化面积，该绿化面积即为住户私人使用面积。故本案在无证据明确双拼侧面、前方绿化面积是否为公共绿化面积的情况下，以公众普通理解和根据争议面积已安装隔离栏具有相对独立性的前提，根据《商品房购销合同》、《合同补充协议》约定第一条第2项私家花园绿化标准面积为每户总用地面积减去一层建筑面积之约定，私家花园绿化标准面积包括房屋侧面及房屋前方所涉面积（不包括车库前过道及门庭前过道）。被告提出宗地图测绘机构资质、测绘程序不合法的意见。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，被告所列证据不能证实其辩解意见，应承担举证不力的不利后果。对其辩解意见不予采纳。原告所诉依法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告李选忠、付一、李思捷于本判决生效之日起十日向原告文山金诚房地产开发有限公司支付绿化面积价款58455元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1260元，减半收取630元，由被告李选忠、付一、李思捷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  曾丽二〇二〇年八月十日书记员  骆铠