四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1916号 上诉人（原审被告）：陆湮瑕，女，生于1973年10月19日，汉族，四川省营山县人，高中文化，私营业主，住营山县。 委托诉讼代理人：祝佑明，蓬安县河舒法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：蒋斌斌，男，生于1974年11月21日，汉族，四川省营山县人，高中文化，私营业主，住营山县。 上诉人陆湮瑕因与被上诉人蒋斌斌租赁合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2020）川1322号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陆湮瑕上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律不当。1、认定双方2018年6月28日签订《厂房、场地及办公用房租赁合同》有效，并支持租金计算至2020年4月15日明显不当。（1）以被上诉人出租的营山县一社的厂房系案外人四川安捷成建材有限责任公司承租取得，不系被上诉人蒋斌斌。（2）被上诉人于上诉人签订合同时，已知所出租土地没有合法的临时用地手续不能从事合同目的的砂石料加工与堆码料场及销售使用。其隐瞒上述事实，欺诈上诉人签订合同。由此被上诉人本在原审中诉讼主体就不适格，且故意隐瞒该土地没有合法临时用地手续，不能变更的真实情况，诱使上诉人与其签订合同，做出错误的意思表示。而合同签订的目的已损害国家和社会公共利益。对此，应判定合同无效。据此，上诉人就不应承担无效合同的履行义务而支付租金。2、认定按“每逾期一日，按租金3‰支付滞纳金”，认定上诉人逾期支付租金的违约金计算为9000，明显错误。违约金的支付是基于受法律保护合同目的的支持，而本案中上诉人认为合同的无效责任是被上诉人欺诈行为导致而引起。由此，实质是对被上诉人的一种经济制裁。现被上诉人在本案中的过错，致合同签订而提出所谓损害，均不能主张惩罚性违约金和补偿性违约金。这也是双方租赁合同第15条免责条款中3款约定，具备上述条款时合同终止，双方互不承担责任。3、认定“雨棚及厂房不复存在系人为拆除……也无证据证明取得原告方的书面同意，由此现原告要求被告恢复和设施的诉讼请求，应予支持，是错误的。原审中，宝上诉人提供的录像不能证明在所谓出租时交付出租屋的原貌；且对雨棚的拆除，被上诉人承认是自己让拆除并将拆除物收走，残余价值也由自己收取。并且领取上诉人支付一万元补偿款。上述事实，能充分证明对雨棚和厂房的拆除，是双方一致同意的结果，不是原审认定系上诉人单方认为造成。综上，上诉人认为，被上诉人隐瞒出租场地与厂房非工业用场，且不能从事合同约定目的项目的使用，致上诉人签订合同，应属无效合同。加之，被上诉人至此在合同签订数月后因不能提供合法的临时地手续，也不能变更租赁用地；致上诉人在租用场地后安装生产设备后无法办理生产需要的相关手续，同时被营山县人民政府办公室下发文件，在专项整治中，被营山县东升镇人民政府整治违规占地并责令于2018年12月20日前清楚，致合同目的不成就，上诉人在政府责令撤除期间被上诉人一再阻挠撤除致使上诉人机器设备至今滞留场地，造成上诉人经济损失二百万，该损失应由被上诉人承担。由此，被上诉人原审诉讼目的不应予以支持，而原审法院审理中，对该事实认定错误，适用法律不当，致上诉人权益受损。 蒋斌斌答辩称，上诉人说租赁合同无效不正确，我们签订的合同是真实的。说是违法违规用地，我是有证据，有相应部门的盖章。国家不给他搞，写合同时主要用于营达高速公路堆料场，但是他是对外经营自己卖的，我该提供给他的资料都是提供给他的，签订合同的时候是不可能隐瞒的，且他也不可能交第二年的租金。我们隔壁厂是违规建筑已经拆了退耕退林，但是至今我们厂还在那里，且没有相应部门要求我们。噪音和粉尘不过关，后面电都是被关了的。请求法院维持原判。 蒋斌斌一审起诉请求：1、判令被告向原告支付租金人民币100000.00元；2、判令被告向原告支付迟延支付租金的滞纳金55200.00元（每日按所欠租金的3‰暂计起诉之日，实际要求计算至实际支付之日止）；3、判令被告恢复厂房及设施或赔偿相应损失；4、本案诉讼费由被告承担。 原审查明，原告蒋斌斌系四川安捷成建材有限责任公司法定代表人。2014年3月，四川安捷成建材有限责任公司租用营山县一社土地从事生产经营。租赁期限为2014年3月1日至2026年2月28日。2018年6月28日，原告蒋斌斌（甲方）与被告陆湮瑕（乙方）签订《厂房、场地及办公用房租赁合同》，约定原告蒋斌斌将位于营山县一社的厂房及办公用房租赁给被告陆湮瑕用于营达高速公路工程项目供应砂石的堆码场及加工点。合同约定：“第一条：租赁物位置、面积、功能及用途1.1.甲方将位于营山县一社的厂房及办公用房（以下简称租赁物）租赁给乙方使用。租赁物为7亩。……1.2.本租赁物的功能为工业用车间厂房、道路硬化场地及办公生活用房，包租给乙方使用。如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能应交纳的全部费用由乙方自行承担。乙方须承担租用期间租赁物的一切管理维修费用，其中包括管理费，水、电、煤气费和电话费等。1.3.乙方应在本租赁地办理合法的营业执照、相应生产经营资质证书、相应的税务手续。乙方向甲方承诺，租赁该厂房严格按照经核准的生产经营范围和该厂房原规划设计的生产使用性质，用于从事砂石料加工与堆码料场及销售。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意，或未按照规定经安全生产监管、消防等相关部门批准，不得擅自改变该厂房规划设计的生产使用性质，从事上述约定之外的其它产品生产经营活动。第二条：交付日期和租赁期限2.1甲乙双方约定，甲方于2018年7月1日前向乙方交付该租赁物。租赁日期为三年，自2018年7月1日起至2021年6月30日止。甲方将租赁物按现状交付乙方使用。2.2租赁期满，乙方应如期返还该租赁物。乙方需继续承租的，则应于租赁期届满前叁个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订厂房租赁合同。……第四条：租金、支付方式和期限4.1甲、乙双方约定，该租赁物每一年的年租金总计为10万元（大写：壹拾万元整）。4.2该租赁物租金三年不变。如日后续租，双方再协商租金重新签订租赁合约。4.3租金支付方式为每年一付，乙方应提前在合同租金到期之日前三日内向甲方支付当年租金，并由乙方汇至甲方指定的账号，或按双方书面同意的其它支付方式支付。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按租金的3‰支付滞纳金。因洪水、地震、或政府拆迁、征用等不可抗力原因，造成双方不得不中止合同，双方不承担违约责任，按实际天数计算租金。……第十三条：合同终止13.1在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过十五日，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起七日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物及其内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方的损失）由乙方全部承担。13.2若乙方欠交租金超过三十日，甲方有权提前解除本合同，并按本条第1款的规定执行。在甲方以书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。在乙方收到书面通知七日内搬出厂房，逾期甲方有权处理留置乙方租赁物内的财产，用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。……” 《厂房、场地及办公用房租赁合同》签订后，原告蒋斌斌依约向被告陆湮瑕交付了位于营山县，被告陆湮瑕向原告支付了2018年7月1日至2019年6月30日的租金100000.00元。 另查明，2018年11月，营山县人民政府办公室下发文件，开展砂石场等堆料场专项整治行动，经营山县东升镇人民政府检查，被告陆湮瑕未办理碎石堆料场相关合规手续，其租用的营山县一社的厂房系非法堆料场，要求在12月20日前自行清除。2019年第一年租期到期后，被告陆湮瑕先后给付原告蒋斌斌租金共计42000元。现原告以被告擅自将厂房拆除、硬化场地和设施损坏，并拖欠2019年7月1日至2020年6月30日租金100000.00元为由诉来本院，提出前列之诉讼请求。双方当庭表示终止合同，原告变更第三项诉讼请求为要求被告恢复厂房及设施。 原审认为，本案争议的焦点问题是：1.原、被告之间签订的《厂房、场地及办公用房租赁合同》是否有效，是否已经解除，被告陆湮瑕是否应向原告支付租金100000元；2.被告应否向原告支付迟延支付租金的滞纳金；3.被告应否恢复厂房及设施。针对以上争议的焦点问题。评判如下： 1.关于原、被告之间签订的《厂房、场地及办公用房租赁合同》是否有效，是否已经解除，被告陆湮瑕是否应向原告支付租金100000元的问题。被告陆湮瑕以案涉土地系基本农田，不适宜工业建设，原告与被告签订租赁合同时，隐瞒了该场地不适宜用于工业建设，诱使被告签订合同，原告是一种民事欺诈行为为由，认为原被告在2018年6月28日签订的合同应判定为无效合同。本院认为改变土地用途需报批属于国家对土地使用的一种管理行为，原被告签订的《土地租赁使用合同》系双方真实意思表示，未违反法律的效力性强制性规定，故该合同有效，对双方当事人均具约束力。被告作为承租人，应当履行支付涉讼厂房、场地及办公用房租金的义务。本案中，因被告未能办理碎石场合规手续不能正常经营，但双方均未提供合同已解除的相关依据，现原被告均当庭表示合同已经终止，故租金应计算至2020年4月15日，共计289天，被告应支付原告租金79178元（100000元÷365天×289天），扣除已付租金42000元，尚应支付37178元。 2、关于原告要求被告支付迟延支付租金的滞纳金的问题。双方在《厂房、场地及办公用房租赁合同》中第四条约定了“租金支付方式为每年一付……逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按租金3‰支付滞纳金”。该“滞纳金”应认定为违约金。第十三条“若遇乙方欠交租金超过三十日，甲方有权提前解除合同……”本案中，被告未在2019年7月1日一次性支付下一年租金100000元，但前期已支付了42000元租金，原告对此予以认可，因此可以认定对支付租金方式的更改双方均已认可。我国的违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。由于原告未在被告一次性支付下一年租金时及时提前解除合同，导致违约时间计算过长，自身存在过错。庭审中，经本院向当事人是否需要主张调整违约金进行释明，但双方仍未提出调整违约金请求。故本院仍按双方约定的“每逾期一日，则乙方需按租金3‰支付滞纳金”，按三十日计算。逾期支付租金的违约金经计算为9000元。 3、关于被告是否应恢复厂房及设施的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告向法庭提供视频资料，用以证明在租给被告之前厂房的原貌和现状，要求被告恢复原状。被告认为录像时其没有参与，不清楚是什么时候拍的，对原貌不予认可，但认可录像中的现状。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”租赁合同的目的，是以承租人使用、收益租赁物为内容。双方在《厂房、场地及办公用房租赁合同》中，第1.2条中约定：“本租赁物的功能为工业用车间厂房、道路硬化场地及办公生活用房，包租给乙方使用。如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能应交纳的全部费用由乙方自行承担。……”可见，双方对转变租赁物的功能时进行了约定，承租人须经出租人同意。被告称其拆除雨棚系经过原告同意并补偿了10000元，但原告认为雨棚被拆除是事后才知道，并且收到10000元系针对其库房里的物品的损失的赔偿，并不是拆除雨棚的补偿。在承租人依约定的方法或根据租赁物的性质所确定的方法使用、收益租赁物过程中，难免会使租赁物发生变更或损耗。具体到本案中，被告按合同使用租赁物作为砂石的堆码场和加工点的过程中会造成地面硬化一定程度的损坏，但雨棚及厂房不复存在系人为拆除，并非使用租赁物中自然变更或损耗，被告也无证据证明其取得了原告方的书面同意，因此，现原告要求被告恢复厂房和设施的诉讼请求，应予支持。对原告要求被告进行厂房及道路的硬化，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、陆湮瑕应于本判决发生法律效力之日起十五日内向蒋斌斌支付拖欠至2020年4月15日的租金37178元； 二、陆湮瑕应于本判决发生法律效力之日起十五日内向蒋斌斌支付违约金9000元； 三、陆湮瑕应于本判决发生法律效力之日起十五日内恢复厂房及设施。 四、驳回蒋斌斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1702元，其中1224元由蒋斌斌负担，478元陆湮瑕负担。 二审中，陆湮瑕提供证据如下：1、营山县人民政府办公室营府办函【2018】203文件，证明租赁土地的是否没有办理土地规划必须要取得。2、东升镇政府给被上诉人出的通知，证明政府查证被上诉人的是非法的。3、受理告知书。4、营山县住房和建设局的答复，土地是没有办理相关手续，是非法用地，并进行了相应的处理。5、营山县环境保护局批复，本案被上诉人厂房强行停电。 蒋斌斌质证意见为，几份证据都是针对碎石场作出的相应的处理。 本院认证意见为对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 蒋斌斌二审中提供的安捷成公司给蒋斌斌授权委托书载明，受托方以个人名义起诉案涉租赁合同纠纷一案。 二审经审理对一审查明事实予以确认。另查明，陆湮瑕支付2019年度至2020年度租赁物占有使用费共计42000元，其中：2018年10月4日支付15000元、2019年6月29日支付1万元、2019年7月4日支付3000元、2019年8月1日支付1万元、2019年8月17日支付4000元。 本院认为，安捷成公司虽与营山县一社签订《土地租赁协议》，但安捷成公司未经批准占用集体土地修建厂房进行非农建设。此后，安捷成公司法定代表人蒋斌斌以个人名义与陆湮瑕签订案涉租赁合同,将该上述厂房等出租给陆湮瑕。由于案涉租赁厂房未办理用地审批、建设工程规划许可等手续，案涉租赁合同无效。陆湮瑕实际占用使用该厂房应参照租金标准向蒋斌斌支付案涉租赁房屋的占有使用费，陆湮瑕未提供向蒋斌斌交还租赁物的相关证据，双方在一审诉讼中同意表示合同终止，原审计算至2020年4月15日止的期间并无不当，因此，陆湮瑕应支付拖欠的租赁物占有使用费37178元。双方约定陆湮瑕应在每年租期开始时支付租金，陆湮瑕未及时支付占有使用费给蒋斌斌造成了资金利息损失，应从逾期支付日起（当年租金到期间前三日内，即2019年6月27日前）以下欠占有使用费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率及同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。由于双方对租赁物拆除方、租赁物残值等方面争议较大，蒋斌斌要求拆除厂房设施损坏的费用不在本案中予以处理，可另行解决。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持四川省营山县人民法院（2020）川1322号民事判决第一项，即：陆湮瑕应于本判决发生法律效力之日起十五日内向蒋斌斌支付拖欠至2020年4月15日的租金37178元； 二、撤销四川省营山县人民法院（2020）川1322号民事判决第二项、第三项、第四项； 三、陆湮瑕于本判决生效后十日内支付蒋斌斌占有使用租赁物费用的资金损失，其资金损失的计算方式为，从2019年6月27日起至2019年6月29日止以64178元为基数，从2019年6月30日至2019年7月4日止以54178元为基数，从2019年7月5日起至2019年8月1日止以51178元为基数，从2019年8月2日起至2019年8月17日止以41178元为基数，从2019年8月18日起至2019年8月19日止以37178元为基数，均按中国人民银行公布的一年期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至本判决确定的本金给付日以37178元为基数，按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；若未按判决确定的给付日给付本金，上述资金损失计算至本金付清日止。 四、驳回蒋斌斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费955元，由蒋斌斌负担800元，陆湮瑕负担155元；一审案件受理费1702元，由蒋斌斌负担1302元，陆湮瑕负担400元。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二〇年八月二十八日 书记员  程丹丹