吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初3739号 原告(反诉被告)：何晓辉，女，满族，平安保险公司职员，住吉林省延吉市人民路政协小区。 委托诉讼代理人：庄治国，北京市京师（延吉）律师事务所律师。 被告(反诉原告):苑凤兰，女，汉族，退休人员，住吉林省延吉市万事达公寓。 委托诉讼代理人：禚宝莹（被告女儿），女，自由职业，住延吉市进学街南阳委**，住吉林省延吉市万事达公寓。 原告何晓辉与被告苑凤兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何晓辉及其委托诉讼代理人庄治国、被告苑凤兰及其委托诉讼代理人禚宝莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还订金2万元整；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：2020年5月8日，原告通过百姓信息网二手房信息得知被告要出售房屋，经与被告联系后于5月9日下午共同协商房屋买卖事宜，口头拟定由原告以675,000元的价格购买被告位于万事达公寓X栋X单元XXX室（面积128.28平方米）的房屋，过户产生的费用各自负担。当时被告向原告出示了房照首页信息上半部截图（户主名：禚春彦，被告称系其配偶），并未出示土地使用权证，同时约定待房屋过户时原告支付355,000元，余款30万元通过住房公积金贷款支付。当日原告通过平安银行转账给被告2万元订金，被告在微信中回复收到2万元定金。5月11日，当原告与被告一同到州住房公积金管理中心咨询办理贷款时，被工作人员告知必须要提供贷款人征信和拟购房屋房照，被告才无奈承认该房产现已被抵押且未还清贷款。原告拟与被告签订正式的房屋买卖合同被拒，后原告多次微信被告要求签字也被拒绝。5月13日，原告到州住房公积金管理中心提交资料，工作人员提醒要先查看土地出让金事宜再办理，原告电话催促被告去房产部门查询，下午被告来电话告知原告，拟交易的房屋需交纳13,000元的土地出让金。就此次房屋的买卖，原告多次与被告协商，均遭被告无理拒绝，故原告要求被告返还交纳的订金2万元，但被告也以各种理由拒绝返还，且在14日明确表示不承认土地出让金应由其交纳，威胁原告如果不交购房款，2万元订金也不退还。后原告又多次电话联系被告，被告拒绝甚至不接听电话。原告为维护合法权益诉至法院。 被告答辩并反诉称，（一）原告称购房定金为“订金”与事实不符。2020年5月8日，被告接到原告电话请求看房并问询价格，被告告知原告此房产68万元不包过户，交易费各掏各的。5月9日双方见面后，原告提议以68万元交易，过户费由卖方全部承担，被告拒绝。原告提到关于土地出让金缴纳事宜，被告明确告知各自承担房屋交易中各自产生费用。当日在双方平等友好协商后达成共识：此房屋总房款67.5万元，各自承担交易中各自产生的税费。被告当场要求原告交5万元定金，原告同意。但是转账时原告说由于超过银行交易上限，当日只能转2万元，其余3万元明天再转。被告同意并提供账号，随即收到中国银行短信提醒到账2万元整(见P1)。紧接着被告与原告互加微信成功，被告给原告用微信立定金字据：“收到何晓辉买万事达房定金贰万元整。”（见P2）5月12日原告在给被告自拟的房屋买卖合同中说：“乙方向甲方支付人民币贰万元整，作为购房定金”。（见P3）可见原告给付被告的贰万元为定金，而非原告所说的订金。原告在转账中如何备注是原告单方行为，房屋买卖是双方行为，应以双方共同承认的定金为准。（二）被告在交易过程中诚实守信，从未表示过不售卖此房给原告，而是积极配合原告办理相关手续并按照原告要求搬家，积极促进交易顺利进行。此房产交易的中断完全是由于原告单方放弃购买。5月10日被告要求原告转其余3万元定金，原告拒绝，遂被告在微信中说此3万元可作为房款支付，原告拒绝支付。5月10日与12日，被告按照双方约定，房内留下衣柜、书架、热水器、油烟机、燃气灶，找搬运工撤走了原告要求不留的家具，清洁房屋。5月13日被告到房产局办理房屋交易土地使用权出让公示，通过支付宝缴纳公示费300元，被告再次致电原告索要3万元定金余款，再次被原告拒绝。5月14日，被告告知原告土地划拨金约为1.34万元，提示原告在公示日结束后按照约定缴纳。原告当日下午来到被告女儿居所，对被告大声呵斥故意激怒被告，问被告房子是不是不卖了。被告告知原告，家当已清理，恳请继续交易。5月18日，原告将被告起诉，单方面终止了交易。整个交易过程中，系原告放弃购买。（三）关于房屋交易土地出让金缴纳之事，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”被告与原告从协商开始已明确约定交易中买卖双方各自承担各自产生的费用，所以，土地出让金按照法律规定应由买方缴纳。（四）被告房屋抵押之事。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人，并告知受让人。”《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定：“经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租，抵押房地产转让或者出租所得价款应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。”由其可见，法律和规章并没有禁止抵押人合法转让抵押物，被告的房产可以合法正常买卖。被告于5月12日在公积金管理处双方见面时即告知原告房屋在抵押中（再交4万元可结清），将在办理更名前结清贷款。原告笑答好的。下午因原告办理公积金贷款业务，被告按其要求将房产证所有页面都如实拍摄发给原告，上面清楚地印有“已抵押”（见P4）。所以原告在此交易中清楚此房产抵押且可以合法买卖，被告将在办理更名前结清贷款的事实。（五）原告称被告拒绝签正式合同之事与事实不符。5月12日，双方在公积金管理处见面时，原告向被告出示了自拟的房屋买卖合同，告知被告有需要修改增减之处可商榷。当日下午3点，原告在微信中问被告，对合同是否有异议，被告回答需要变动，原告语音说“您看哪里需要补充或怎么办咱们再协商”。后来原告再未向被告提及任何签纸质合同的事。（六）被告于5月17日到5月21日在微信三次告知原告，因为耳疾犯了，有交易相关事宜请通过微信文字告知（见P3），但是未收到任何回复。故原告称多次与被告协商均遭被告无理拒绝与事实不符。（七）由于原告单方面放弃购房，给被告造成经济损失，原告应予赔偿。其中原告价值12,000元的组合柜送人。搬家费共1,680元(见P7)。原来被告经常在此房居住，现在房屋已搬空，不能正常使用或出租。原本屋内带有齐全家具作为房屋价值的一部分用于买卖，也因此贬值。被告居住需要重新搬运房屋配套设施到位亦需要花费搬运费约1,600元，被告要求原告承担。由于原告单方面终止交易，耽误了房屋的正常居住和售卖，被告要求原告赔偿被告一个月房屋租金1,500元。被告要求原告赔偿被告搬运费，组合柜，及房屋一个月租金共计16,780元。综上所述，此房产交易属合法买卖，系双方达成明确共识而交易，房屋交易价格明确，双方承担交易税费责任明确。根据《民法》第八十九条：当事人可以约定一方向另一方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。在事实交易中，原告支付被告2万元款项为购房定金，而非原告所称“订金”。被告合理合法收取定金，遂没有返还原告定金的义务。被告在交易过程中诚实守信，并按照原告要求搬家，积极配合原告办理相关手续。房产交易的中断，是由于原告放弃购买导致。为了维护被告合法权益，请求人民法院在查明事实的基础上，依法判决定金不予返还并由原告支付被告搬家费用、房租和组合柜损失共计16,780元。 针对被告的反诉原告辩称，一、被告的房屋尚未取得土地使用权证，涉案房屋无法交易，双方合同无法履行。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；……”第三十九条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……”而本案涉及的房屋并未取得土地使用权证。根据相关法律规定该房屋不得买卖，双方合同实际已无法履行，导致双方合同目的无法实现。并非原告不继续履行合同，而是被告所出售的房屋不具备交易条件。二、根据房产局过户流程双方合同无法履行。根据房产局办理过户登记流程及交易所需要的材料，二手房屋买卖需要携带“身份证、房产证、土地使用权证、购房合同，契税缴纳证明等原件及复印件”。根据相关政策，在该房屋尚未办理土地使用权证的情况下，该房屋根本无法过户。也就是说二手房屋买卖办理过户时房产证和土地使用权证必须齐备，才可同时从被告处转移登记至原告名下。双方合同根本不可能实际履行。三、涉案土地使用权证只能由被告办理。涉案房屋产权证现登记在被告爱人糕春彦名下。应由糕春彦办理土地使用权证后进行交易，原告即使想办理土地使用权证，也无法办理。被告主张土地使用权证由原告办理纯属无理取闹。四、涉案房屋设有抵押权，该抵押权尚未涤除，抵押权人亦未同意被告转让该房屋。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”涉案房屋被告及未涤除抵押权也未经抵押权人同意转让该房屋，受让人也未同意代为清偿债务。被告转让该房屋是物权法明令禁止且属无效的行为。四、因被告过错导致合同无法履行，违约责任应由被告承担。双方交易过程中，原告一直积极配合，先是按时支付了定金2万元，后因被告隐瞒房屋抵押的事实被原告在公积金管理中心获知，要求被告将房产证所有页面全部通过微信形式发送给原告后，才验证了该事实。后来，被告又隐瞒该房屋未办理土地使用权证的事实却告知原告称土地使用权证没见过，丢了也可以补办。（其在2020年5月12日微信聊天记录中说明：“我真丢了也没事”）事后，被告经土地管理部门查询后得知该房屋并未办理土地使用证，且办理时需要13,000元左右，被告此时想将该部分费用转嫁至原告处，导致双方合同无法继续履行。通过上述事实，本案房屋存在抵押权，被告尚未涤除抵押权，该房屋即使转让并履行也属于无效行为。本案房屋未办理土地使用权证，根据相关法律和政策规定，属于不可交易的房屋。双方达成事实上的房屋买卖合同后原告支付了2万元定金，原告一直积极主张履行，但因被告的过错导致该合同根本无法履行，因此原告请求解除双方之间的房屋买卖合同并返还定金（原告本应主张双倍返还定金）。六、针对被告主张的损失应由其自行负担。根据相关法律和政策规定，双方之间房屋买卖合同无法履行是因被告违约和自身过错导致，原告并无任何过错。因此被告除应承担因合同解除的赔偿、补偿责任外，还应自行负担其损失。L.被告主张其将家具送人并要求赔偿12,000元的请求不能得到支持。首先该家居是原告要求保留的家居属于在房屋价格范围内的，被告无权处理；其次被告是自行处理的该家具与原告无关，不能要求原告承担。被告的该请求应予驳回。2.被告要求原告承担该房屋租金1,500元不能得到支持。被告并未交付房屋钥匙，原告也未占有使用该房屋，何来支付租金之说？双方履行房屋买卖过程中，被告从未说明该房屋有其他人购买和承租，何来耽误被告正常售卖之说？请求法院驳回被告的该部分诉讼请求。3.被告主张搬家费1,680元不应得到支持。首先原告起诉前一直没有要求搬迁，是被告自行搬迁的。且被告即使本次不搬迁，早晚也会搬迁，搬迁费怎么能要求原告承担。综上，被告所主张的家具费、房租费、搬家费均是被告的自行处分行为，原告从未要求在合同未签订前或过户前要求交付房屋钥匙。被告的自行处分行为所造成的后果不应也不能要求原告承担。综上，请求贵院支持原告的诉讼请求并驳回被告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2020年5月9日原、被告协商拟定由原告以675,000元的价格购买被告位于万事达公寓X栋X单元XXX室（面积128.28平方米）的房屋，过户产生的费用各自负担。同时约定待房屋过户时原告支付355,000元，余款30万元通过住房公积金贷款支付。当日原告转账给被告2万元，被告在微信中回复收到2万元定金。2020年5月12日原告询问被告案涉房屋是否有土地使用证，被告未予明确回答。后双方对案涉房屋的土地出让金13,000元均主张应由对方承担，无法达成一致交易中断。原告要求被告返还交纳的订金2万元，被告拒绝返还。庭审中被告陈述，案涉房屋开发商只给被告办理了产权证，没有办理土地使用证；协商过程中被告未明确告知原告要承担土地出让金。 认定上述事实的证据有：原告提供的原告支付订金记录、原、被告微信聊天记录26张；被告提供的手机短信提示打印件、微信照片打印件三张、微信支付凭证两张、通讯记录打印件、照片十一张、证词一份；双方当事人的陈述。 本院认为，原、被告达成的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；……”第三十九条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……”被告并不是以划拨方式取得案涉房屋的土地使用权，而是未取得土地使用权，故应在与原告协商交易时明确告知原告，由原告决定在此情形下是否继续交易。即使按被告所说“各自承担交易中各自产生的税费”，根据上述规定，被告作为出让房产的一方，取得土地使用权证是其应承担的义务，故被告主张的土地出让金应由原告承担的说法明显不成立。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案双方交易不成的原因主要在于被告在订立合同时未如实向原告告知案涉房屋没有土地使用证，而不是原告违约，故原告有权解除合同，被告收取的原告的定金应当返还。同理，被告的损失即使存在，也应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（一）项、第三十九条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（五）项、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下： 一、被告苑凤兰于本判决发生法律效力之日立即向原告何晓辉返还定金2万元。 二、驳回反诉原告苑凤兰的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元（原告何晓辉已预交），减半收取150元，由被告苑凤兰负担；反诉费110元（反诉原告苑凤兰已预交），由反诉原告苑凤兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  徐丽华 二〇二〇年八月十八日 书记员  赵卿缘