云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3820号上诉人（原审被告）：邹定元，男，1961年5月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张岳昆，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王修阳，男，1981年10月24日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：李韬，云南云鼎律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：高秀丽，女，1962年3月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邹定元（与高秀丽系夫妻关系），住北京市朝阳区，特别授权代理。上诉人邹定元因与被上诉人王修阳、原审被告高秀丽房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初11243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人邹定元及其委托的诉讼代理人张岳昆，被上诉人王修阳委托的诉讼代理人李韬，原审被告高秀丽委托的诉讼代理人邹定元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹定元上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王修阳一审诉讼请求，一、二审案件受理费由王修阳负担。事实和理由为：一、《房屋买卖合同》中高秀丽的名字系邹定元代签，高秀丽不是本案适格被告，王修阳与邹定元签订的《房屋买卖合同》无效。《房屋买卖合同》不产生物权变动的效力，该合同不能履行的后果不能及于物权共有人高秀丽。二、一审判决仅以高秀丽的身份证系邹定元微信传来，就认定高秀丽知晓并同意出售房屋的事宜，并认定邹定元的行为属于表见代理，属于事实不清、证据不足。在房屋公证阶段，邹定元已经明确告知王修阳，高秀丽拒绝配合卖房，此事实已经可以证实高秀丽是在邹定元签订合同后才知晓售房一事。王修阳在签订合同时即知晓房屋存在共有人，但王修阳并未举证高秀丽已经同意卖房或证明其有理由相信邹定元有代理权，其明显存在过失。三、合同约定办理公证及给付150万元的时间为2018年9月30日前，而王修阳去了越南10月份未回昆明，其违约在先。四、一审判决确定的违约金过高，既无计算依据也不符合法律规定。综上，请求二审法院予以改判。王修阳辩称，邹定元的上诉请求不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。高秀丽述称：邹定元是隐瞒高秀丽卖房，高秀丽自始至终不知晓卖房的事情。王修阳向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与两被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令两被告返还原告支付的购房定金200,000元；3、判令两被告按照合同总价的20%(470,000元)向原告承担违约责任；4、本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费等）由两被告承担。一审法院认定事实：2018年8月31日，原告王修阳（买方、乙方）与被告邹定元、高秀丽（卖方、甲方）通过云南房融房地产经纪有限公司福康店（居某、丙方）的介绍，签订《房屋买卖合同》。合同约定：两被告自愿将坐落于海公馆花园（Ａ—11地块）Ｇ6幢2单元1101号的房屋出售给原告，房屋产权面积126.6平方米，房屋成交总价格为2350000元。上述价格已包含甲方所交的配套设施费、公共维修基金、契税及交房时所争议的一切费用，乙方不再支付甲方。为保障交易顺利履行，乙方交付甲方购房定金200000元，该定金由两被告直接收取。此房包含使用车位两个：Ｃ468、Ｃ469，因签订合同时该房屋产权证还未办理，经甲、乙双方协商，于2018年9月30日之前做预约买卖公证，乙方在做完公证当日支付1500000元（已包含200000元定金）给甲方；在产权证办理下来的7天之内由乙方凑齐尾款850000元支付给甲方，甲方在产权证办理下来后应随时配合原告办理产权过户手续；如在未办理完过户手续，该房出现不良情况导致不能正常办理到乙方名下，甲方需承担相应损失及费用，并保证处理完顺利过户到乙方名下。合同落款处有原告王修阳，被告邹定元签名捺印，被告高秀丽的签名系被告邹定元代签。协议签订当天，原告王修阳向被告邹定元支付了定金200000元。后被告邹定元以妻子高秀丽对售房事宜不知情为由，未予协助办理预约房屋买卖合同的签订及产权过户手续。庭审中经证人李某证实，被告邹定元曾委托他人以被告高秀丽的名义前往办理相关事宜，因身份不实而未能如期办理。原告诉至一审法院主张上述诉讼请求。诉讼过程中，原告王修阳于2019年1月22日向一审法院提出财产保全申请，请求对被告邹定元名下坐落于昆明市官渡区六甲街道办事处海公馆花园（Ａ—11地块）Ｇ6幢2单元1101号房屋进行财产保全（保全限额为500000元），一审法院依法裁定查封上述涉案房屋，查封期限为三年。原告为此支出财产保全费3020元、保全保险费1500元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告王修阳与被告邹定元签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，系合法有效的合同。合同中被告高秀丽的签名虽系被告邹定元代签，但两被告系夫妻关系，根据证人李某（居某负责人）的证言证实，签订合同时高秀丽的身份信息系被告邹定元通过微信的方式由高秀丽传来，故一审法院认为高秀丽对售房事宜知晓并同意，于原告而言，有理由相信售房行为是两被告夫妻的共同意思表示，被告邹定元代签的行为已形成表见代理，由此产生的法律后果，高秀丽应与邹定元共同承担。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因合同签订后履行过程中，两被告未如约履行相关合同义务，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告逾期未付款，已构成违约，原告据此行使解除权于法有据。同时，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”据此，一审法院确定被告高秀丽于2019年4月14日（公告）收到本案诉状之日视为原告关于解除合同的通知到达之日，双方的合同至此解除。关于原告主张由两被告返还原告购房定金200000元，并按照合同总价的20%向原告承担违约责任，支付违约金470000元的诉请，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，因被告的违约行为导致合同解除，故原告要求被告返还定金200000元并承担相应违约责任，有事实及法律依据，但原告主张的违约金过高，一审法院予以适当调整。综合全案，酌情认定由两被告支付违约金300000元。被告关于其不构成违约，且被告高秀丽未在合同中签名不应承担责任的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告王修阳与被告邹定元、高秀丽于2018年7月14日签订的《房屋买卖合同》于2019年4月14日解除；二、被告邹定元、高秀丽于本判决生效之日起七日内返还原告王修阳定金200000元；三、被告邹定元、高秀丽于本判决生效之日起七日内赔偿原告王修阳违约金300000元。案件受理费10500元，由原告王修阳负担2500元，由被告邹定元、高秀丽共同负担8000元；财产保全费3020元，由被告邹定元、高秀丽共同负担。二审经审理，确认邹定元于2018年8月31日出具的收条中载明收到王修阳的20万元款项系“订金”,一审判决认定为“定金”有误，本院予以纠正。二审经审理查明的其他案件事实与一审判决认定事实一致。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、原审被告高秀丽在本案中是否应承担责任？二、本案中谁系违约方？违约方应如何承担违约责任？本院认为：针对第一个争议焦点，邹定元主张高秀丽未在《房屋买卖合同》中签字也不同意出售房屋，其与王修阳签订的《房屋买卖合同》无效。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”由此可见，由于涉案房屋系邹定元、高秀丽的夫妻共同财产，其二人对该房屋均有平等处分的权利。同时，由于夫妻之间的特殊身份关系，夫或妻任何一方对夫妻共同财产的处分行为对于第三人来说，不论客观上还是主观上均无法知道是否该处分行为只是个人的意思表示，故邹定元应负有举证责任证明，本案存在邹定元在与王修阳签订《房屋买卖合同》时，已经明确告知王修阳，其是在高秀丽不同意出售房屋的情况下仍然要代表高秀丽与王修阳签订合同，而王修阳明知此情况，仍坚持与邹定元签订《房屋买卖合同》的情况，但邹定元未能完成此举证责任，其应承担举证不利的法律后果，本院对邹定元的该上诉主张不予支持。王修阳与邹定元、高秀丽于2018年8月31日签订的《房屋买卖合同》依法成立并生效，对合同各方均具有法律约束力，高秀丽系《房屋买卖合同》的一方当事人，在本案中应承担责任。针对第二个争议焦点，首先，邹定元主张涉案房屋没有房产证且约定办理房屋买卖合同预约公证期间王修阳不在昆明，故本案不具备办理房屋买卖合同预约公证的条件且王修阳违约在先。本院认为，办理房屋买卖合同预约公证并无需以取得房屋权属证书为前提，并且，根据一审中提供中介服务的证人李某的陈述并结合邹定元与王修阳的微信聊天记录可以证实，邹定元已经委托他人以高秀丽的名义前往公证处办理公证事宜但因身份不实最终未能如期办理，后邹定元以高秀丽认为价格过低不同意出售为由拒绝继续履行合同，上述事实可以证实本案中的违约方为出卖方，即邹定元与高秀丽，王修阳在本案中并无违约行为。邹定元提交的其与李某的微信聊天记录不足以证实王修阳一方确实存在在合同约定的期限内拒绝办理预约公证的情形，本院对邹定元的该上诉主张不予支持。其次，对于违约责任，《房屋买卖合同》约定的违约金为房屋成交价的20%，本院认为，《房屋买卖合同》于2018年8月31日签订，之后邹定元明确告知王修阳其与高秀丽不愿意继续履行合同，王修阳即于2018年11月起诉要求解除《房屋买卖合同》，考虑到此因素并结合邹定元、高秀丽在履行合同中的过错程度以及王修阳可得预期利益，本院根据公平和诚实信用原则，判决由邹定元、高秀丽向王修阳支付违约金20万元。综上所述，上诉人邹定元的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、变更云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初11243号民事判决第一项，即将“确认原告王修阳与被告邹定元、高秀丽于2018年7月14日签订的《房屋买卖合同》于2019年4月14日解除”变更为“确认原告王修阳与被告邹定元、高秀丽于2018年8月31日签订的《房屋买卖合同》于2019年4月14日解除”、第二项，即将“被告邹定元、高秀丽于本判决生效之日起七日内返还原告王修阳定金200,000元”变更为“被告邹定元、高秀丽于本判决生效之日起七日内返还原告王修阳订金200,000元”；二、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初11243号民事判决第三项，即“被告邹定元、高秀丽于本判决生效之日起七日内赔偿原告王修阳违约金300,000元”；三、由邹定元、高秀丽于本判决生效之日起七日内支付王修阳违约金200，000元；四、驳回王修阳的其他诉讼请求。一审案件受理费10500元，由王修阳负担3000元，由邹定元、高秀丽负担7500元。二审案件受理费10500元，由王修阳负担3000元，由邹定元、高秀丽负担7500元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇二〇年八月十四日法官助理仝倩华书记员刘雯