海南省琼海市人民法院执 行 裁 定 书（2020）琼9002执异24号案外人：张永宽，男，1963年3月15日出生，汉族，现住海口市龙华区XX。申请执行人：三亚奥恒工程有限公司，住所地：三亚市三亚湾兰海****（逐浪阁）**23A。法定代表人：吴齐，该公司总经理。被执行人：琼海中天房地产开发有限公司，原住所地：琼海市嘉积镇银海路清庭小区**楼，现住址不详。法定代表人：孙然，该公司总经理。在本院执行申请执行人三亚奥恒工程有限公司（以下简称三亚奥恒公司）与被执行人琼海中天房地产开发有限公司（以下简称琼海中天公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张永宽对本院查封被执行人琼海中天房地产开发有限公司名下位于琼海市嘉积镇温泉新村墟XX号中天·阳光椰蓝湾小区3-3-1XX房的所有权提出书面异议。本院于2020年7月30日受理后，依法组成合议庭进行了审查。在审查过程中，为调取相关证据，本院依法延长审查期限30日。现已审查终结。案外人张永宽称：申请执行人三亚奥恒工程有限公司与被执行人琼海中天房地产开发有限公司建设工程施工合同一案，法院在强制执行过程中，误将案外人财产，即琼海市嘉积镇温泉新村墟XX号中天·阳光椰蓝湾小区3-3-1XX房当作被执行人名下财产予以执行。在法院查封3-3-1XX房之前，其已经与被执行人琼海中天公司签订了合法有效的书面《房屋买卖合同》，并支付了全部购房款且合法占有房屋至今，足以排除申请执行人三亚奥恒公司对3-3-1XX房的强制执行。故请求法院停止对琼海市嘉积镇温泉新村墟XX号中天·阳光椰蓝湾小区3-3-1XX房的强制执行，并解除查封。为支持其主张，案外人张永宽向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同复印件；2.身份证复印件；3.琼海中天公司于2011年9月21日出具的编号为031453XX的收款收据；4.《中天--清庭房屋未备案合同》复印件；5.《中国建设银行联网业务入账通知书》；6.案外人出具的《办理入户及房产证的通知》；7.中天.清庭业主相关费用缴交清单；8.琼海中天公司于2020年4月28日出具的《情况说明》；9.海南金村物业服务有限公司收据复印件等证据材料。申请执行人三亚奥恒公司辩称，一、异议人对执行标的房屋的权利依法不能阻却执行措施。1.法院在查封被执行人琼海市嘉积镇温泉新村墟XX号中天·阳光椰蓝湾小区3-3-1XX房时房产仍登记在被执行人名下，根据《物权法》第九条的规定，异议人不对该房屋享有任何物权；2.从异议人提供的证据来看，即便真实也仅能说明双方存在买卖合同关系，异议人对被执行人享有的权利并不优先于其对被执行人享有的权利，其已获得该房屋优先受偿的权利；3.异议人提供的物业公司收据2020年6月1日才补缴，结合法院查封过程以及房屋现状（毛坯未装修入住），显然异议人并未实际占有该房屋。二、异议人不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或是第二十九条规定情形，其异议依法不能成立，不能够排除法院查封执行标的房屋的执行行为。综上，异议人的异议请求及所依据的事实和理由不能成立，恳请法院依法驳回其异议请求。本院依职权调取了如下证据：1.执行案件立案登记表；2.（2019）琼9002执1024号执行裁定书；3.（2019）琼9002执1024号协助执行通知书；4.送达回证；5.琼海市不动产登记中心出具的《关于中天·阳光·椰蓝湾小区2幢楼房不动产登记情况的说明》；6.（2020）琼9002执异9号执行裁定书；7.本院于2020年5月11日对张永宽制作的《询问笔录》；8.本院对案涉房屋张贴的封条照片等证据。本院查明，申请执行人三亚奥恒工程有限公司与被执行人琼海中天房地产开发有限公司建设工程施工合同一案，本院于2019年4月25日立案执行。在执行过程中，本院于2020年4月21日作出（2019）琼9002执1024号执行裁定书，裁定冻结、划拨（扣留、提取）被执行人琼海中天房地产开发有限公司所有的存款（收入）15万元，或查封、扣押其相同价值的财产。同日，本院作出（2019）琼9002执1024号协助执行通知书，要求琼海市不动产登记中心协助查封琼海中天房地产开发有限公司名下位于琼海市嘉积镇温泉新村墟XX号中天·阳光椰蓝湾小区3-3-1XX房。2020年4月28日，本院将该协助执行通知书送达琼海市不动产登记中心。2020年6月15日，本院依法对案涉房产张贴了封条。另查明，2011年9月14日，案外人张永宽与琼海中天房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，案外人张永宽购买琼海中天房地产开发有限公司开发的位于琼海市嘉积镇银海路中天.阳光椰蓝湾小区第3幢3单元1XX号的预售商品房一套【面积：26.82平方米，价款：93870元，付款方式：一次性付款】。此外，案外人张永宽在该小区还另外购买了25套房产，因此，案外人张永宽在琼海中天房地产开发有限公司开发的位于琼海市嘉积镇银海路中天·阳光椰蓝湾小区共计购买了26套房产，总金额406万元。2011年9月21日，案外人张永宽通过现金加银行转账的方式向琼海中天房地产开发有限公司支付购买26套房产的购房款406万元（其中现金支付67.2万元，通过海南荣达实业有限公司代其转账338.8万元）。同日，琼海中天房地产开发有限公司出具了编号为031453XX的收款收据一份，载明收到张永宽购买琼海市银海路清庭小区26套房产购房款（其中转账金额338.8万元，现金67.2万元）。案外人张永宽购买的该26套房产均已在琼海市房屋保障与房产管理局办理了手工合同备案手续。又查明，琼海中天房地产开发有限公司开发的中天·阳光椰蓝湾小区位于琼海市嘉积镇银海路，又名中天·清庭小区。截止2020年8月20日，本院查封的中天·阳光椰蓝湾小区3-3-1XX房尚未办理不动产权证书。截止目前，案外人张永宽未对本院查封的中天·阳光椰蓝湾小区3-3-1XX房进行装修和入住，2020年6月1日，异议人张永宽向该小区的物业管理部门补缴该房2018-2020年的物业管理费用、水电公摊等费用。在审查过程中，为核实案件的相关情况，本院向海南金村物业服务有限公司经理冯全礼进行询问并制作了询问笔录。以上事实有案外人向本院提交的证据材料及本院依职权调取的执行案件材料等在案为证。本院认为，案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人张永宽在琼海中天房地产开发有限公司开发的位于琼海市嘉积镇银海路中天·阳光椰蓝湾小区共计购买了包括涉案房屋在内的26套房产，但案外人张永宽不能提供购买涉案房屋的购房发票及涉案房屋交付的相关材料，对涉案房屋至今未装修入住，因此，涉案房屋并非用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。此外，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案外人张永宽虽然和被执行人琼海中天房地产开发有限公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，缴交了全部价款并办理了商品房备案登记手续，但双方至今未办理涉案房屋的产权登记手续，不具有对抗第三人的效力。因此，案外人张永宽对被执行人琼海中天房地产开发有限公司名下的上述涉案房产并未取得所有权或其他足以阻止执行的实体权利，故本院对被执行人琼海中天房地产开发有限公司名下的上述涉案房产进行查封符合法律和相关司法解释的规定。据此，案外人张永宽提出的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人张永宽的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  陈星文审 判 员  吴坤哲人民陪审员  蔡丰绘二〇二〇年八月二十六日法官 助理  刘 畅书 记 员  林 玉附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；......。