北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初19259号原告:北京市房山区向阳街道办事处燕东路社区居委会，住所地北京市房山区燕东路北庄南里。负责人：沈庆伟，主任。委托诉讼代理人：王晓峰，北京市佳诺律师事务所律师。被告：姚辉，男，1982年4月25日出生。委托诉讼代理人：马利，北京市方诚律师事务所律师。原告北京市房山区向阳街道办事处燕东路社区居委会（以下简称燕东路居委会）与被告姚辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告燕东路居委会的委托诉讼代理人王晓峰、被告姚辉及其委托诉讼代理人马利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。燕东路居委会向本院提出诉讼请求：1.依法解除燕东路居委会与姚辉分别于2015年1月1日、2015年6月30日签订的两份联营协议书并判令姚辉返还房屋两间（20平方米房屋一间、40平方米房屋一间）；2.判令姚辉支付燕东路居委会管理费（租金）5万元；3.本案诉讼费用由姚辉承担。诉讼过程中，燕东路居委会将其诉讼请求变更为：1.确认双方签订的两份协议书无效，姚辉返还位于燕东路某某西侧20平方米房屋、40平方米房屋各一间；2.本案诉讼费用由姚辉承担。事实与理由：燕东路居委会与姚辉分别于2015年1月1日、2015年6月30日签订了两份联营协议书，合同期限为一年。燕东路居委会分别将40平方米房屋一间、20平方米房屋一间提供给姚辉经营使用，20平方米房屋每月姚辉应支付管理费600元，40平方米房屋每月姚辉应支付管理费650元。两份合同到期后，双方未再续签书面合同，姚辉至今占用该房屋，但未支付两份合同的管理费用。燕东路居委会要求姚辉解除合同并支付费用，姚辉置之不理。2017年，姚辉使用的房屋被北京市某某人民政府认定为违建并送达了限期拆除决定书，但姚辉拒绝搬离房屋，燕东路居委会为了履行行政处罚决定书，特提起诉讼，望判如所请。姚辉辩称，燕东路居委会与姚辉签订的联营协议和房屋租赁协议是二份不同性质的合同，不是同一标的物，且二个房屋坐落的位置也不同，应当分别另案解决。2017年，燕山某某委当面告知承租房屋产权和管理权由某某委负责，燕东路居委会是否具有主体资格，包括房屋的出租资格，我方有异议。双方签订的二份合同中燕东路居委会出租给姚辉的房屋，被相关部门确定为违章建筑且未办理任何审批手续，由此合同应属无效合同，由于租赁合同无效，燕东路居委会要求按照协议的约定偿付滞纳金，于法不符。燕东路居委会收取租赁费作为使用费属违法利益，收取的管理费应返还给姚辉，否则承认了违建出租的违法利益。姚辉因经营投资了90万元用于房屋装修加固等各项维修费用，由于燕东路居委会的责任和过错导致合同无效，由此给姚辉造成的损失应给与赔偿。我方将考虑是否提出反诉请求，故不同意燕东路居委会的诉讼请求。燕东路居委会围绕诉讼请求依法提交了证据，姚辉未提交任何证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于各方真实性无争议的燕东路居委会提交的《房屋租赁协议书》《联营协议书（理发店）》，本院予以确认并在卷佐证。关于燕东路居委会提交的《北京市某某人民政府强制拆除责成（批准）通知书》复印件、《北京市某某局关于拆除北京市房山区向阳街道办事处燕东路社区居委会违法建设的工作告知函》复印件、《北京市某某分局案件协查复函》复印件，证明涉案房屋系违法建筑。姚辉质证称对上述证据的真实性无法确认，且文件并非针对姚辉，无法确定文件中提到的房屋就是涉案房屋。本院认为，当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。燕东路居委会提交的上述证据均系复印件，且无法确认上述证据中载明的建筑物是否系本案涉案房屋，故本院对燕东路居委会提交的上述证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月1日，燕东路居委会（甲方）与姚辉（乙方）签订《房屋租赁协议书》，载明：“甲、乙双方就某某联营事宜达成如下协议：（某某超市）一、联营时间：2015年1月1日至2015年12月31日止，期限为一年。二、甲方为乙方提供房屋五间，面积40平方米；在联营期间，乙方不得损坏拆除所有设施（包括乙方根据经营所需而进行的改造、装修等）。在联营期间应不可抗拒的自然灾害，房屋受损有甲方支付修理费用，修复期间可按协议日期顺延经营时间，顺延期间甲方不收管理费。三、乙方应向甲方预交押金人民币1000元整，联营期间双方因单方面原因终止联营时，应提前一个月告知对方。甲方在乙方提前告知，并按期交钥匙的情况下，应将押金如数退还乙方，否则甲方有权扣除全部押金。若因甲方原因终止经营时，并未提前告知乙方，应承担乙方相应的经济损失。如遇政策变化时以政策为准，双方共同协商解决遗留问题。四、协议自签订之日起生效。乙方每月交一次管理费，金额六佰五十元整（650元），到缴费时，乙方应在月初5日前缴清，滞后一日甲方有权收取10%滞纳金，超过10日甲方有权从押金中扣除，当协议期满或双方同意终止时结清余款。五、联营期间，乙方应遵守国家的各项法律、法规及当地的治安条例，发生火灾，盗窃等各种案件均由乙方承担。六、联营期间乙方应依法纳税，因经营所发生的水、电、气等费用由乙方承担。七、联营协议期满前一个月，甲、乙双方应协商续签协议，否则乙方应在三个工作日内推出经营场所，如果乙方无故不推出经营场所，甲方有权收缴乙方双倍的管理费。八、乙方不得私自将经营场所、属于移交财产等转租他人，由此造成的后果由乙方承担。九、此协议一式三份，甲、乙双方可持一份，报某某民政科一份。十、此协议自签字之日起生效。”合同签订后，双方均依约履行合同义务。双方均认可，甲方为乙方提供房屋一间，并非合同载明的“五间”。2015年6月30日，燕东路居委会（甲方）与姚辉（乙方）签订《联营协议书（某某店）》，载明：“经双方协商就居委会门脸房（某某店）联营事宜达成如下协议：一、联营时间：2015年7月1日至2016年6月30日止，期限为一年。二、甲方为乙方提供房屋一间，面积20平方米；在联营期间，乙方不得损坏拆除所有设施（包括乙方根据经营所需而进行的改造、装修等）。在联营期间因不可抗拒的自然灾害，房屋受损由甲方支付修理费用，修复期间可按协议日期顺延经营时间，顺延期间甲方不收管理费。三、乙方应向甲方预交押金人民币500元整，联营期间双方因单方面原因终止联营时，应提前一个月告知对方。甲方在乙方提前告知，并按期交钥匙的情况下，应将押金如数退还乙方，否则甲方有权扣除全部押金。若因甲方原因终止经营时，并未提前告知乙方，应承担乙方相应的经济损失。如遇政策变化时以政策为准，双方共同协商解决遗留问题。四、协议自签订之日起生效。乙方每月交一次管理费，金额陆佰元整（600元），到缴费时，乙方应在当月5日前缴清，滞后一日甲方有权收取10%滞纳金，超过10日甲方有权从押金中扣除，当协议期满或双方同意终止时结清余款。五、联营期间，乙方应遵守国家的各项法律、法规及当地的治安条例，搞好卫生，如发生火灾，盗窃等各种案件均由乙方承担。六、联营期间乙方应依法纳税，因经营所发生的水、电、气等费用由乙方承担。七、联营协议期满前一个月，甲、乙双方应协商续签协议，否则乙方应在三个工作日内推出经营场所，如果乙方无故不推出经营场所，甲方有权收缴乙方双倍的管理费。十、乙方不得私自将经营场所、属于移交财产等转租他人，由此造成的后果由乙方承担。十一、此协议一式三份，甲、乙双方可持一份，报某某民政科一份。十二、此协议自签字之日起生效。”合同签订后，双方均依约履行合同义务。经询，姚辉称自2010年开始，双方即存在租赁合同关系。双方确认涉案两份合同租金分别支付到2015年12月31日（40平方米房屋）、2016年6月30日（20平方米房屋）。经询，燕东路居委会称上述房屋系其建设的临时建筑，既没有房屋所有权证书，也没有建筑规划许可证或审批手续。上述事实，有燕东路居委会提交的《房屋租赁协议书》《联营协议书（某某店）》及双方的庭审陈述等在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案两间房屋，系燕东路居委会未经批准建设的临时建筑，截至一审辩论终结前，亦未取得主管部门批准建设手续，故可以认定燕东路居委会与姚辉签订的涉案房屋租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订的涉案房屋租赁合同无效，燕东路居委会要求姚辉返还涉案两间房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于姚辉所称因合同无效导致的损失，经本院释明后，姚辉至今尚未提出反诉主张，故对于姚辉称其房屋装修等损失，姚辉可以通过另案诉讼解决。关于姚辉主张的涉案两份协议性质不同，标的物各异，应分别立案处理的辩论意见。本案中，考察两份协议的内容，可以看出，虽然两份协议名称各异，但内容基本一致。《联营协议书（某某店）》，虽名为联营，实为房屋租赁。本院认为，对于原、被告相同、诉讼标的属于同一种类的多个合同争议，当事人并案起诉的，可以作为一个案件合并受理。故对于姚辉主张两份协议分案处理的辩论意见，本院不予采信。关于姚辉对燕东路居委会主体资格的异议。本案中，燕东路居委会作为出租方与姚辉签订了涉案两份协议，双方因涉案两份协议产生纠纷，作为合同当事人，燕东路居委会具有原告主体资格。姚辉对燕东路居委会的诉讼主体资格和出租资格提出异议，但其并未提交证据证明燕东路居委会存在不适格的情形，故对姚辉的此项辩论意见，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，判决如下：一、确认北京市房山区向阳街道办事处燕东路社区居委会与姚辉于2015年1月1日签订的《房屋租赁协议书》、于2015年6月30日签订的《联营协议书（某某店）》无效；二、自本判决生效之日后六十日内，姚辉将位于北京市房山区燕山地区某某西侧案涉2间平房腾空交北京市房山区向阳街道办事处燕东路社区居委会收回，腾空时不得损坏屋内原有设施。案件受理费50元，由北京市房山区向阳街道燕东路社区居委会负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  朱乐二〇二〇年八月二十五日书记员  白云