吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3321号上诉人（原审原告）:长春新友谊百货有限公司，住所地长春市朝阳区人民大街****。法定代表人:黄彦英，董事长。委托诉讼代理人:陈祥毅，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人:栾兰，吉林风林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:闫松，男，1978年5月7日出生，汉族，长春春园饺子王负责人，住长春市绿园区。上诉人长春新友谊百货有限公司（以下简称新友谊公司）因与被上诉人闫松租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初975号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。新友谊公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销长春市朝阳区人民法院作出的（2020）吉0104民初975号民事判决第二项、第三项，在查清事实的基础上，依法改判支持新友谊公司诉讼请求；2.闫松承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由:一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定闫松部分撤场停止使用租赁场地的时间错误。首先，庭审笔录中闫松陈述，其于2019年11月2日撤场，但在判决书中却载明“被告称其实际使用至2019年11月20日”，明显前后矛盾，即使是笔误但该时间也并非闫松部分撤场并停止使用租赁场地的真实时间。其次，一审法院仅片面采信了闫松的陈述，对新友谊公司提交的物证10张照片等证据显示的事实却熟视无睹，根据闫松提交的证据显示，截至2019年12月5日，在闫松承租的租赁场地楼体的外立面不仅仍悬挂有“春园饺子王”字样的招牌，更为重要的是租赁场地内仍保有闫松的装饰装修物以及厨房的设备设施，更有闫松工作人员于楼下做引导。因此，一审法院做出的闫松于2019年11月20日即已撤离其承租的场地认定是背离事实的错误认定。2.基于对新友谊公司撤离场地时间的错误认定基础上，一审法院认定闫松欠付租金至2019年11月20日，纯属凭空臆造。现有证据足以证明闫松在2019年11月20日仍有营业且未搬离，因此，一审法院认定闫松欠付租金至2019年11月20日系在没有任何事实基础上的臆断。二、一审法院法律适用错误。1.一审法院认定闫松自行搬离租赁场地之日，即2019年11月20日可停止支付租金，属法律适用错误。第一，双方未达成解除协议的合意。根据新友谊公司与闫松签订的《租赁合同》，闫松的租赁期限自2013年5月18日至2020年5月17日，租赁期限尚未届满；如闫松无意续租，应在租赁期限届满前一年内书面通知新友谊公司。事实上，闫松于2019年11月2日方才书面告知新友谊公司欲解除租赁合同，在新友谊公司尚未同意的情况下，在租赁期限届满前擅自搬离租赁场地行为仅能表明闫松欲解除租赁合同，租赁期限届满后不再续租的单方意思表示，但并不能以闫松的单方行为即认定其与新友谊公司达成了解除协议的合意，更不符合《合同法》第九十三条协商解除之规定亦或者《租赁合同》关于合同解除的约定。第二，闫松不享有单方解除权。因闫松逾期未缴纳租金，迟延履行合同义务，根据《合同法》第九十四条之规定，仅新友谊公司享有法定解除权，而闫松作为违约方，通过单方意思表示解除租赁合同不能产生解除《租赁合同》的法律效果。第三，租赁合同被依法解除前，闫松有义务依照合同履行相关义务。根据《合同法》之规定，在《租赁合同》解除之前，闫松应诚信履约。即使闫松有“搬离”租赁场地的行为，但不能据此免除其继续依合同约定支付租金的义务。综上，一审法院认定闫松自行搬离租赁场地时即可停止支付租金，属于明显违反法律规定，适用法律错误。2.一审法院认为新友谊公司没有及时主张权利，一定程度上扩大了损失，对此应承担一定的责任，属于法律适用错误。根据《合同法》第一百一十九条关于责任减损之规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。根据客观事实之一，自从闫松逾期支付租金，新友谊公司多次向其主张权利，催促其支付租金。而且，新友谊公司于2019年12月16日书面发函催交租金并告知其单方解除《租赁合同》的法律后果。以上足以表明新友谊公司积极主张权利，从未懈怠。根据客观事实之二，因租赁场地仍保有闫松租赁使用时的装饰装修添附物及厨房设施，在该添附物被拆除之前，房屋不能达到适租状态，故新友谊公司无法另行出租以减少损失（新友谊公司亦无法自行使用）.而根据合同约定，拆除添附物的义务属闫松，虽经新友谊公司多次催促，因其推诿不履行拆除义务，导致违约损失进一步扩大。综上可知，正是闫松单方不作为导致损失扩大，其应对扩大的损失承担相应的赔偿责任。但一审法院却罔顾上述事实，在第二项判令让闫松仅仅支付了其在“搬离”之前占有使用租赁场地的费用，其作为违约方未承担任何的违约责任；相反，对于诚实守约的新友谊公司一方，却要承担因闫松违约产生的全部损失。退一步讲，即便新友谊公司有过错，依上述法律规定，一审法院应当减损违约方的责任，而非免除其责任。如此裁判明显有失公平，属于严重的法律适用错误。3.一审法院对新友谊公司主张的闫松在合同解除后应承担的违约责任视而不见。《合同法》第一百一十三条第一款关于违约责任的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据新友谊公司于2019年12月16日向闫松邮寄的《关于支付“新地友谊百货春园饺子王餐厅”限期函复及逾期委托第三方拆除添附装修设施的告知书》以及闫松未书面函复的客观事实，可以认定闫松单方解除《租赁合同》，属于违约一方。闫松的单方违约行为给新友谊公司造成的损失包括履行该《租赁合同》后可以获得的利益，即截至2020年5月17日的租金。该部分损失应由闫松承担。新友谊公司考虑到自2020年1月24日起因新型冠状肺炎疫情的爆发，商场业态整体关停，且直到3月中下旬才陆续恢复营业的现实情况，新友谊公司根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，自愿免除闫松2020年1月24日至2020年3月23日期间的租金，故闫松应承担的违约责任为新友谊公司4个月的租金损失。4.一审法院错误认定保证金的性质，判令新友谊公司先返还50000元保证金给闫松，属于超范围的枉法裁判。第一，闫松并未在一审中就主张保证金提出反诉，一审法院判令新友谊公司返还保证金，明显违反“不告不理”的原则。第二，《租赁合同》第十条第3款明确约定，闫松在租赁期限内对租赁场地进行改造增加的添附物可与新友谊公司协商作价处理。如果双方无法达成一致，则由闫松在交付租赁场地前自行拆除添附物，新友谊公司不予补偿，因拆除产生的一切费用由闫松负担。由此可知，闫松负有拆除租赁场地上添附物的义务。第三，一审庭审过程中，双方均认可闫松支付的50000元是用以保证闫松履行拆除义务的保证金。根据保证金的法律性质，其应当是对闫松履行拆除添附物义务的一种金钱担保。如此，只有在闫松依约履行全部拆除义务之后，新友谊公司方有义务将保证金予以返还，否则不予返还。而一审中，闫松明确其自行履行拆除义务，而该保证金的意义在于敦促闫松积极履行合同约定的拆除义务。而一审法院却判令新友谊公司先返还保证金，使保证金丧失了其担保闫松履行义务的作用，对新友谊公司显失公平。闫松答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回新友谊公司的上诉请求。新友谊公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令解除新友谊公司、闫松间签订的《餐饮业经营场地租赁合同》；2、判令闫松将租赁场地交还新友谊公司，并拆除闫松对该物业进行装修改造增加的添附物，将租赁场地恢复原状；3、请求人民法院判令闫松支付新友谊公司自2019年10月18日起至实际交还租赁场地起的房屋租金和实际占用期间的租赁费（2019年10月18日至2020年5月17日间按半年租金30万元计算，2020年5月17日起至实际交还之日比照前述标准计算）；4、判令闫松承担诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月21日，新友谊公司、闫松签订了《餐饮业经营场地租赁合同》，合同约定：新友谊公司将其所有的位于长春市朝阳区自由大路与人民大街交汇处的长春新友谊百货公司六楼一部分（1150平方米）租赁给闫松用于经营春园饺子王，租赁期限自2013年5月18日至2020年5月17日共计七年，租金以每平方米每日1.6元年租金为基数，前三年不变，自第四年起每年递增10％。租金支付方式为前两年整年上打租，第三至七年为半年上打租原则，即第七年的10月18日，闫松应当支付下半年的场地租赁费。同时约定，承租人逾期支付租金达两个月以上，出租人有权解除合同，并要求赔偿损失。合同另约定，双方合同解除后，承租人在租赁期限内对租赁物进行改造增加的添附物可与出租方协商作价处理，如双方无法达成一致，则由承租方在交还租赁场地前自行拆除添附物，因拆除产生的一切费用由承租方负担。双方租赁合同履行至第三年时，新友谊公司、闫松双方口头变更租金金额为每年租金600000元。经查，双方签订上述合同后，闫松对租赁的物业进行了装修使用，2013年5月18日至2016年5月17日闫松每年给付新友谊公司租金662400元，自2016年5月18日起至2019年10月18日闫松每年给付新友谊公司租赁600000元。闫松因经营状况不好，于2019年11月20日撤离上述租赁场地，闫松交付新友谊公司租金至2019年10月18日。庭审中，闫松称自2015年开始新友谊公司将商场内通向闫松租赁的六楼经营场地的扶梯停用，导致客源流失，与新友谊公司沟通多次未予解决，2019年10月至11月期间闫松亦曾多次与新友谊公司沟通要求提前解除双方的租赁合同提前撤场事宜并于2019年11月2日向新友谊公司提交了书面材料，新友谊公司始终未予答复，闫松认为新友谊公司已默许闫松于2019年11月20日解除合同并撤场。新友谊公司承认其商场内扶梯自2015年开始停用，但强调商场内仍有步行楼梯可以使用通往六楼，同时新友谊公司不承认闫松于2019年11月期间与其沟通并同意解除合同一事。另查明，闫松所租赁的上述场地由闫松进行了装修改造，新友谊公司收取了闫松50000元保证金，新友谊公司认为该款项系闫松履约保证金，如闫松同意自行拆除装修及添附物则同意将50000元返还闫松，闫松则称该款项系新友谊公司收取的用于闫松撤场时由新友谊公司拆除装修及添附物的费用。就新友谊公司收取闫松此50000元的用途及性质，双方未有书面约定。现闫松同意解除双方租赁合同，但不同意给付新友谊公司2019年11月2日以后的租金，不同意由闫松拆除装修及添附物。一审法院认为，新友谊公司、闫松间租赁合同纠纷一案事实清楚，2012年12月21日双方签订的《餐饮业经营场地租赁合同》及口头变更协议系双方当事人真实意思表示且不违反相关法律规定，合法有效，双方应依约定履行各自的义务。现新友谊公司主张解除上述合同及协议，闫松同意解除，故新友谊公司解除合同主张原审法院应予支持。关于新友谊公司主张的租金，闫松交付租金至2019年10月18日，闫松称其实际使用至2019年11月20日，虽新友谊公司在庭审中对此时间表示不确定，但闫松租赁新友谊公司商场六楼1150平方米场地，新友谊公司表示不知道闫松撤场时间不符合常理，新友谊公司多年来将商场通往六楼的扶梯停运，客观上给闫松的经营造成一定的不良影响，闫松在2019年11月20日撤场后，新友谊公司没有及时主张权利，一定程度上扩大了损失，故新友谊公司对此应承担一定的责任，新友谊公司主张的租金应自2019年10月19日起保护至2019年11月20日止共计31天，其后的租金部分一审法院不予保护。关于新友谊公司主张的拆除闫松对该租赁物进行装修改造增加的添附物，将租赁物恢复原状一节，因双方对此节未能协商达成一致意见，新友谊公司对闫松装修改造及增加的添附物不同意接收，故应依双方所签合同约定履行，新友谊公司将闫松交纳的50000元保证金返还闫松，闫松在判决生效后45日内对所租赁的物业内装修改造及增加的添附物进行拆除，因新友谊公司、闫松双方均认可闫松承租时物业状态为毛坯状，故闫松应将所承租的物业恢复至毛坯状。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条之规定，一审法院判决：一、新友谊公司与闫松解除2012年12月21日签订的《餐饮业经营场地租赁合同》；二、闫松于判决生效后立即给付新友谊公司2019年10月19日至2019年11月20日的租金51666.66元；三、新友谊公司于判决生效后立即将50000元保证金返还闫松，闫松自判决生效后45日内将所承租的新友谊公司六楼场地内装修改造及增加的添附物进行拆除至毛坯状。本院二审审理查明：2019年11月2日，闫松制作《解除合同意见书》，主要内容为鉴于新友谊公司招租其他多家餐饮门店、通往六楼餐厅扶梯关闭、空调温度不适等原因严重影响其饭店客流，且申请降租未予准许，故闫松单方解除合同。闫松陈述，其将《解除合同意见书》亲自送至新友谊公司，但新友谊公司不置可否，其认为应视为新友谊公司的默认。关于意见书中提到的问题，闫松认可问题一直存在，并非制作意见书时新发生。本院二审审理查明其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案争议焦点为闫松有无合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，案涉租赁合同未明确约定合同解除的条件，故在无约定解除的情形下，考虑是否存在法定解除的情形。根据闫松抗辩，其因新友谊公司招租其他多家餐饮门店、通往六楼餐厅扶梯关闭、空调温度不适以致严重影响其饭店客流且新友谊公司拒绝降租而向新友谊公司提出解除合同，但纵观全案，案涉合同签订时间为2013年，闫松提出解除合同的时间为2019年11月，距离2020年5月合同到期仅剩7个月，且合同中并未约定禁止开设其他类型餐厅，闫松亦认可其抗辩情形在其经营过程中已长期存在，故，闫松以上述情形抗辩其不能实现合同目的，与事实不符，新友谊公司在履约过程中或许存在履行瑕疵，但不构成根本违约，闫松无合同解除权。闫松在无合同解除权情况下，擅自搬离房屋，导致合同无法继续履行，构成根本违约，且因其未按约定进行拆除，新友谊公司无法将房屋另行出租，故2019年10月18日至2020年5月17日共7个月的租赁费，闫松应继续承担。本案诉讼过程中，新友谊公司始终按照6个月主张租赁费，且鉴于新冠肺炎疫情原因，又自愿放弃2020年2月份和3月份两个月的租赁费，本院对此予以确认，且不再对其他月份酌情减免。综上，闫松需支付新友谊商店剩余7个月的租金总数为20万元（5×7-15=20）。关于拆除添附物问题，鉴于本案实际情况，本院认为由新友谊公司自行拆除更为适宜，新友谊公司可根据实际拆除情况，再另行与闫松结算。至于新友谊公司主张的合同期满后的租金，因合同到期，其完全可自行处置房屋，故，本院对此主张不予支持。综上所述，长春新友谊百货有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林省长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初975号民事判决第一项；二、撤销吉林省长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初975号民事判决第二项、第三项；三、闫松于判决生效后立即给付长春新友谊百货有限公司2019年10月19日至2020年5月17日的租金20万元；四、驳回长春新友谊百货有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2900元，由长春新友谊百货有限公司负担1943元，闫松负担957元；二审案件受理费2900元，由长春新友谊百货有限公司负担1943元，闫松负担957元。本判决为终审判决。审判长  李雨萍审判员  王忠旭审判员  王 博二〇二〇年八月二十八日书记员  王 杨