广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终16601号上诉人（原审被告）：民生东都深圳房地产开发有限公司，住所地深圳市龙岗区中心城国际汽车展览中心701，统一社会信用代码91440300279522016R。法定代表人：曾德志。委托诉讼代理人：刘舜，广东利众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡媚珊，女，1982年4月3日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：王明文，广东三铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：石芳，广东三铭律师事务所律师实习律师。上诉人民生东都深圳房地产开发有限公司（以下简称东都公司）因与被上诉人胡媚珊就商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初19355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人东都公司上诉请求：撤销一审民事判决书并发回重审。事实和理由：第一，一审法院的审理程序违法，东都公司没有接到一审法院的开庭通知即行开庭审理本案，严重损害东都公司的合法权益。第二，本案涉及的合同有三份，三份合同对涉案当事人都具有法律约束力。深圳市中级人民法院（2016）粤03民终15812-15861、19685-19698号系列案的民事判决书已经确认上述合同的法律效力并认可双方当事人改变原合同约定的交房时间，胡媚珊继续要求东都公司按照原合同约定的时间办理房产证与本案事实不符。东都公司与胡媚珊签订的《房地产买卖合同（预售）》约定由胡媚珊购买东都公司开发的涉案房产美地里园，合同约定交房时间为2015年12月31日。在《房地产买卖合同（预售）》履行过程中，胡媚珊又分别与深圳市东都市政工程有限公司（以下简称东都市政公司）签订《房屋改造工程委托协议》，《协议》规定由东都市政公司对涉案房屋进行改造，自买方入伙日起120天内改造完毕。因改造工程对燃气供应的影响，东都公司又和深圳市鹏城管道有限公司（以下简称鹏城公司）分别签订《燃气管道工程合同》，约定由鹏城公司对涉案房屋进行燃气管道工程改造。2015年12月31日，胡媚珊与东都公司办理了涉案楼盘的入伙手续。上述涉案楼盘由于依据《房屋改造工程委托协议》需要进行搭板改造。所以，东都公司与胡媚珊尽管办理了入伙手续，但胡媚珊并没有真实入住涉案楼盘。依据约定：东都市政公司对涉案楼盘进行了搭板改建，由于搭板改建涉及燃气工程的改造，鹏城公司又依照约定对涉案楼盘的燃气进行了改建。搭板和燃气改造完成后，涉案业主于2016年5月17日接到东都公司书面通知入住涉案楼盘。涉案楼盘燃气管道于2016年6月17日开通。涉案楼盘因延期交楼一事引起一系诉讼。该系列诉讼经过深圳市龙岗区人民法院一审和深圳市中级人民法院二审。最终，深圳市中级人民法院（2016）粤03民终15812-15861、19685-19698号民事判决书认为：虽然卖方于2015年12月31日向买方移交了房屋，但房屋真正交付时间应为可以正常使用房屋的时间，本案中这一时间为燃气正式开通的2016年6月17日。买方委托进行的房屋改造和燃气工程改造直接影响到卖方交房，卖方以此有权逾期交房；根据《燃气管道工程合同》之鹏城公司应在接到进场通知后5天内施工、工期30天的约定，法院综合考虑确定卖方应完成燃气开户条件的时间、也即应真正交房的时间点为2016年5月31日。深圳市中级人民法院（2016）粤03民终15812-15861、19685-19698号判决书责令开发商需向业主承担延期交房的违约责任：从2016年6月1日计算至2016年6月17日。涉案房屋涉及到三份合同：房屋预售合同（包括附件）；关于搭板改造的《房屋改造工程委托协议》；《燃气管道工程合同》，其前两份合同由胡媚珊直接签订，第三份合同按照深圳市中级人民法院（2016）粤03民终15812-15861、19685-19698号民事判决书：由胡媚珊委托东都公司签订。这三份合同因此都对胡媚珊具有约束力。深圳市中级人民法院（2016）粤03民终15812-15861、19685-19698号民事判决书又认定，燃气符合开户条件是房屋交付的前提，搭板和燃气改造推迟了燃气符合开户条件的时间，因此也就推迟了房屋正常交付的时间，依照《燃气管道工程合同》的规定及具体情形，房屋交付时间应确定为东都公司可以保证燃气符合开户条件的合理时间（法院确定该时间为合同规定的燃气改造工程完工时间之后的第七天也即2016年5月31日）。深圳市中级人民法院（2016）粤03民终15812-15861、19685-19698号民事判决书确定改变房屋交付时间的依据是基于胡媚珊意志的合同，不是特定的事实，该判决认同了《房屋改造工程委托协议》和《燃气管道工程合同》变更预售合同规定的房屋交付日期的合法性。依照东都公司和胡媚珊的合同，房屋交付日起和办证日期之间的关系不容否定。基于胡媚珊意志的变更房屋交付日起的第二份和第三份合同，不仅改变了原房屋基本结构，增加了合同义务；更重要的是改变了原合同约定的房屋交付时间。因此必然会对房地产办证造成影响。如果继续按照原合同约定的时间在240天内办妥涉案房屋的房地产证书的办证时间不仅与本案事实不符，更是无法实现。设若由于胡媚珊（买方）原因，房屋交付日期推迟了360天，难道房地产商能在未达到交付房屋的条件下办理好《房地产证》吗？既然预售合同的规定是东都公司应该保证在房屋交付之后的240天内办证，由于双方合意延迟了房屋交付时间，房屋办证时间自然应该相应地顺延。第三，由于胡媚珊签署的《房屋改造工程委托协议》改变了涉案房屋的原结构，依据《深圳市经济特区房地产登记条例》及《深圳市产权登记中心办事指南》规定，涉案房屋属于暂缓登记的范畴。依照法律可以推定的事实和众所周知的事实而言，搭板改造工程明显在事实层面阻碍了房屋初始登记，并因此影响到房屋办证。在深圳市鹏城管道公司完成《燃气管道工程合同》约定的燃气改造工程后，东都公司分别于2016年5月30日、2016年8月9日、2016年8月24日和2016年10月9日申请房屋初始登记，房屋登记机关延至2016年12月21日才办理房屋初始登记。根据《房屋改造工程委托协议》，涉案楼盘在预售合同规定的工程完成后立即移交给案外人深圳民生东都市政公司进行改造。虽然东都公司连续四次要求进行房屋初始登记，但由于改造变更了规划原定的房屋结构，深圳市房屋登记中心在经过调查后不予登记。私自变更房屋结构不可避免地会带来房屋初始登记的困难，这既是依照法律和经验可以推定的事实，也是房地产行业众所周知的事实。经过东都公司艰难细致的工作之后，登记中心才最后于2016年12月21日办理初始登记。办理初始登记后，东都公司迅速通知房屋买受人并陆续办理了房地产证。房屋结构改变是双方当事人承认的明显事实，结构改变在法律上会给初始登记带来直接的困难是明显的事实，而且东都公司在办理初始登记后毫不延迟地办理了房地产证。由此延期办证的法律责任只能由胡媚珊自己承担。被上诉人胡媚珊辩称：一、一审法院认定事实清楚，东都公司称一审法院认定事实存在严重不实，应予发回重审无事实与法律依据。东都公司未能提交证据证明逾期办理初始登记与搭板改造之间具有因果关系，应承担举证不能的法律后果，且逾期办理初始登记与搭板改造之间并无因果关系，一审法院事实认定清楚。二、胡媚珊与东都公司应按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》的附件五第十三条的约定办理《房地产证》。该合同附件五第十三条约定:若因出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任。《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十二条约定，因开发商未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，则自房屋交付后的第240日起，按日向买方支付房价款万分之三的违约金；延期办证时间达到120日的，买方有权解除合同；买方要求继续履行合同的，开发商应自房屋交付的第240日起，按日万分之四支付违约金，违约金支付至买受人实际取得《房地产证》之日止。《深圳市房地产买卖合同（预售）》合同第二十二条与合同附件五第十三条对此约定不一致，《深圳市房地产买卖合同（预售）》系国土局的范本合同，而附件五第十三条是民生东都公司拟订的格式条款，对范本合同内容所作的修改更能体现其真实意思，故附件五第十三条的约定对民生东都公司具有法律约束力。该条明确约定民生东都公司未按约定办理初始登记，导致买方未在合同约定交付之日起240天内取得《房地产证》，则视为民生东都公司延期，民生东都公司自延期的第二日起承担违约责任。该合同关于交房日期已做了明确约定，故此，一审认定逾期办证违约金起算日应自合同约定的交付日第241天起计算事实正确。三、东都公司主张因涉案房产存在搭板、燃气改造等情况，其办证义务应因此顺延无事实与法律依据。虽然在各买受人向民生东都公司主张迟延交房违约金的另案纠纷中，生效判决虽认定民生东都公司迟延交房与搭板、燃气改造具有一定因果关系，但房屋交付与办理房产证系开发商不同的义务，不能据此认定东都公司迟延办证与搭板、燃气改造存在因果关系，东都公司的办证义务不因迟延交房而顺延。四、东都公司称由于胡媚珊签属的《房屋改造工程委托协议》改变了涉案房屋的结构，在事实层面阻碍了房屋初始登记，并因此影响到房屋办证的理由不能成立。东都公司未能提交证据证明逾期办理初始登记与搭板改造之间具有因果关系，应承担举证不能的法律后果，且涉案房地产项目在未拆除搭板改造的情况下仍然办理了初始登记，说明了搭板改造并不导致涉案房地产项目无法办理初始登记，故东都公司的主张缺乏依据。五、本案系系列案，在其他系列案中，深圳中院均驳回了东都公司的上诉请求，维持了龙岗法院作出的一审判决书。东都公司向广东省高级人民法院申请再审的请求也已被广东省高院驳回。综上所述，一审法院认定事实清楚、程序合法。东都公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求贵院驳回其全部上诉请求，维持原判。胡媚珊向一审法院起诉请求：1、东都公司向胡媚珊支付2016年8月28日至2017年2月24日期间逾期办证违约金167003元（计算方式：2306683×0.04%×181天）；2、东都公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：胡媚珊、东都公司于2015年10月13日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定胡媚珊购买东都公司开发的深圳市龙岗区龙城街道美地里园1栋A单元1203号房，总价为2306683元，按揭支付。合同第九条约定“出卖人应于2015年12月31日前将本房地产交付给买受人”，合同第二十二条约定“如出卖人未履行相关义务，造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金……”。双方当事人约定以上内容的合同，使用的系印刷范本，合同附件五第十三条对范本合同第二十一条“办证义务”条款作了修订“……若因出卖人未办理初始登记或工程本身问题，导致买方未在本合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办理其名下《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”。胡媚珊2017年3月3日办理了房地产登记证。另查，涉案楼盘同栋业主已生效的判决【（2019）粤0307民终20719号】认定，2016年12月21日涉案楼盘办理了初始登记。多数业主分别于2016年12月23日至25日陆续收到东都公司关于办证的通知。以上事实，有《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件、房产证及胡媚珊当庭陈述等予以证明，一审法院予以确认。一审法院认为，双方签订的涉案合同，符合自愿合法原则，一审法院予以确认。上述合同约定的交房时间为2015年12月31日，涉案楼盘初始登记为2016年12月21日，胡媚珊实际办证日期2017年3月3日，现东都公司未能按照合同约定的时间履行办证义务，应当按照合同约定向胡媚珊支付逾期办证违约金，即附件中违约金的起算日为合同约定交房之日起的第241日，胡媚珊主张为2016年8月28日，该诉求未超出合同约定，一审法院予以支持。至于违约金计算的截止日期，一审法院认为东都公司未提交通知胡媚珊办证的任何证据，一审法院采信胡媚珊主张的合理日期，即2016年12月25日，但胡媚珊系按揭买房，具体进程亦无法由东都公司控制，一审法院参照已发生法律效力的同类判决的裁判情况，将违约金计算至办证通知送达之后的两个月届满之日，现胡媚珊主张为2017年2月24日，期限及金额均未超出一审法院核定范围，一审法院予以确认，即东都公司应当向胡媚珊支付的逾期办证违约金为167003元（2306683*0.04%*181天）。东都公司民生东都深圳房地产开发有限公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃相关的诉讼权利。基此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审判决：民生东都深圳房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日向胡媚珊支付逾期办证违约金167003元。如付款义务人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费3640元（胡媚珊均已预交），由东都公司于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行，原已预交的3640元，可以在判决生效后向一审法院申请退回；保全费1355.01元（胡媚珊均已预交），由东都公司承担，东都公司于判决生效之日起十日内向胡媚珊径付。经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。二审另查明，本案为系列案件，其中包括(2020)粤03民终17335号案件，案件基本事实一致。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：东都公司是否应向胡媚珊承担逾期办证违约金167003元。涉案合同第二十二条约定，因开发商未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，则自房屋交付后的第240日起，按日向买方支付房价款万分之三的违约金；延期办证时间达到120日的，买方有权解除合同；买方要求继续履行合同的，开发商应自房屋交付的第240日起，按日万分之四支付违约金，违约金支付至买受人实际取得《房地产证》之日止。涉案合同附件五第十三条约定：若因出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任。涉案合同第二十二条与合同附件五第十三条对此约定不一致，涉案合同系国土局的范本合同，而附件五第十三条是东都公司拟订的格式条款，对范本合同内容所作的修改更能体现其真实意思，故附件五第十三条的约定对东都公司具有法律约束力。该条明确约定东都公司未按约定办理初始登记，导致买方未在合同约定交付之日起240天内取得《房地产证》，则视为东都公司逾期，东都公司自逾期的第二日起承担违约责任。涉案合同关于交房日期已作了明确约定，故此，东都公司应当承担逾期办证违约责任，支付逾期办证违约金。一审认定违约金起算日应自合同约定的交付日第241天起计算并无不当，本院予以确认。东都公司主张“房屋交付时间”应确定为其实际履行交房义务的时间，与双方约定不符，本院不予采纳。东都公司主张因涉案房产存在搭板改建等情况，其办证义务应因此顺延。对此本院认为，首先，东都公司提到的其他买受人向该公司主张迟延交房违约金的另案纠纷中，生效判决虽认定东都公司迟延交房与搭板、燃气改造具有一定因果关系，但房屋交付与办理房地产证系开发商不同的义务，不能据此认定东都公司迟延办证与搭板、燃气改造亦存在因果关系。其次，根据合同约定，东都公司应在取得工程竣工验收证明文件的180天内即2016年3月22日前办理完毕初始登记，但东都公司在此期限内尚未申请办理初始登记，其本身已构成迟延履行。再次，在本案中东都公司未能提交证据证明逾期办理初始登记与搭板与燃气改造之间具有因果关系，应承担举证不能的法律后果，且涉案房地产项目在未拆除搭板改造的情况下仍然办理了初始登记，该事实说明搭板改造并不导致涉案房地产项目无法办理初始登记。东都公司该上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。故此，东都公司扣除违约金计算期限的理由亦不成立，本院不予支持。考虑到在房地产项目办理完初始登记且开发商履行完通知办证义务之后，在买受人积极配合办证的情况下，房地产证应能在合理的期限内办理，故一审酌情确定东都公司承担违约金自办证通知妥投之日起计算两个月，并据此采纳胡媚珊主张的截止日期，该处理原则正确，本院予以确认。东都公司无正当理由未参加一审庭审，应承担相应不利的法律后果。东都公司依约应向胡媚珊支付逾期办证违约金167003元。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3640元，由上诉人民生东都深圳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年八月二十七日书记员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。