四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川04民终617号 上诉人（原审被告）：攀枝花林江旅游开发有限公司，住所地四川省米易县攀莲镇贤家村阳光旅游休闲中心**，统一社会信用代码：91510421MA6212KT55。 法定代表人：呙晓川，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：景建波，四川道略律师事务所律师，执业证号：15101201610769132。 委托诉讼代理人：刘敏，四川道略律师事务所律师，执业证号：15101201711862571。 被上诉人（原审原告）：刘沈明，男，1962年7月17日出生，汉族，户籍所在地四川省米易县，住四川省米易县。 被上诉人（原审原告）：周安玲，女，1975年7月30日出生，汉族，住四川省米易县。 上诉人攀枝花林江旅游开发有限公司（以下简称林江公司）因与被上诉人刘沈明、周安玲租赁合同纠纷一案，不服四川省米易县人民法院（2020）川0421民初318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林江公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘沈明、周安玲的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由刘沈明、周安玲承担。事实和理由：1.本案中，虽然案涉房屋涉及的土地由米易县人民政府颁发了《土地使用许可证》，但不能据此便认定案涉房屋不需要履行相应的建设工程规划许可程序。米易县人民政府颁发《土地使用许可证》的根本原因在于满足刘沈明、周安玲住宅所需，本案中刘沈明、周安玲将案涉房屋用于出租牟利，则完全违背了宅基地使用权设置的初衷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”，第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”以及土地管理法第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续……在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准”之相关规定，案涉房屋明显属于农业用地进行非农建设，违反了城乡规划规定，案涉房屋的租赁合同应当为无效合同，其中关于违约金约定的条款也应当无效，刘沈明、周安玲无权要求林江公司按照合同约定支付违约金。2.本案中，林江公司实际占有房屋的时间截止2020年3月15日，只应当按照约定的租金标准支付占有使用费至2020年3月15日，而将林江公司支付的3万元押金用于品迭，刘沈明、周安玲还应当退还剩余的押金。 刘沈明、周安玲辩称：1.涉案的房屋地处农村，建房时经过了政府部门严格审查、批准,在米易县人民政府鼓励发展乡村旅游和农村康养政策的引导下,答辩人经审批成立了米易县新梁子农家乐，2016年2月1日取得了营业执照,经营范围为餐饮、住宿,因此答辩人所经营的房屋是合法经营,出租房屋也是合法的。2.答辩人每年都在经营康养业务,特别是冬季到答辩人处的老人很多,答辩人的生意很好。由于林江公司找人联系了答辩人才将房屋租给林江公司使用,双方签订的房屋租赁合同也是在协商一致、平等自愿的基础上签订的,该合同合法有效。3.林江公司在上诉状中引用了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第一条、笫二条的规定,林江公司完全是肢解法律，本案根本不适用该条款,其理由是答辩人的房屋不在规划区内，离县城8公里，属农村，不属于城镇房屋，不适用该解释，所以不需要建设工程规划许可证。4.答辩人在一审起诉后，要求林江公司搬出房屋，林江公司同意在2020年5月2日搬离,但至今还占用答辩人的房屋,租金还在继续发生（三个月的房租又应交纳）。 刘沈明、周安玲向一审法院起诉请求：1.由林江公司支付刘沈明、周安玲2020年1月17日至4月16日的房屋租金30000元；并赔偿刘沈明、周安玲因恢复房屋原状的损失费3000元，合计33000元。2.由林江公司按合同约定的违约金支付刘沈明、周安玲30000元(此款可用林江公司已交纳的押金抵扣)。3.本案的诉讼费用全部由林江公司承担。 一审法院认定事实：2019年10月17日，刘沈明、周安玲与林江公司签订《房屋租赁合同》。该合同约定：刘沈明、周安玲将其位于米易县的房屋25间出租给林江公司作为住宿、办公用房；租赁金额及押金为第一年2019年10月16日至2020年10月16日租金12万元，第二年2020年10月16日至2021年10月16日租金14万元，第三年2021年10月16日至2022年10月16日租金14万元（以上分租时间根据乙方需要）；押金为30000元，租赁期满或合同解除后押金如数返还；租赁时间为三年，自2019年10月16日至2022年10月16日止；付款方式为乙方按季支付房租，每季度的头三个工作日支付当季度租金，第一年每季度支付房租不含税30000元，第二年和第三年每季度支付房租不含税35000元；违约责任为租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须按年度向对方交纳三个月的房屋租金作为违约金。合同签订后，刘沈明、周安玲将上述房屋交付给林江公司使用，林江公司向刘沈明、周安玲支付了租金3万元及押金3万元。2020年3月15日，林江公司向刘沈明、周安玲方提出解除租赁合同，刘沈明、周安玲同意林江公司于2020年5月2日腾空房屋，但双方对解除租赁合同后的相关赔偿事宜未达成一致意见。 一审法院认为，双方当事人对双方于2019年10月17日签订的《房屋租赁合同》及提前退租的事实无异议，一审法院予以确认。本案争议的焦点：一是双方签订的《房屋租赁合同》是否有效；二是双方签订的《房屋租赁合同》是否解除，何时解除；三是原告的请求应否获得支持。 对于《房屋租赁合同》是否有效的问题。林江公司抗辩主张《房屋租赁合同》中租赁的房屋因未取得建设工程规划许可证而致使租赁合同无效。但是该房屋是农村住房，依法不可能取得建设工程规划许可证，而刘沈明、周安玲已经提交该房屋的土地使用许可证和营业执照，证明该房屋系合法合规修建并且其合法经营住宿、餐饮服务，因此双方当事人签订《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给林江公司住宿办公，并不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行义务。 对《房屋租赁合同》是否已经解除、何时解除的问题。林江公司2019年10月17日开始使用租赁房屋，2020年3月15日向刘沈明、周安玲提出解除租赁合同，刘沈明、周安玲同意林江公司于2020年5月2日腾空房屋，因此《房屋租赁合同》已经于2020年5月2日实际解除。 林江公司应当从2019年10月17日开始支付房屋租金到2020年5月2日止，现刘沈明、周安玲要求林江公司支付房屋租金到2020年4月16日，即再支付第二个季度的租金30000元，一审法院予以支持。因林江公司提前提出解除合同，因此林江公司应当按照合同约定承担违约责任。根据合同第十条的约定，林江公司“须按年度向对方交纳三个月的房屋租金作为违约金”，即30000元，故一审法院对刘沈明、周安玲的违约金诉请予以支持。对刘沈明、周安玲收取的押金30000元，依照合同的约定在合同解除后应返还给林江公司，现刘沈明、周安玲主张将该押金用于抵扣违约金，一审法院予以支持。对刘沈明、周安玲诉请的对房屋恢复原状产生的损失，因双方合同对此未有约定，且该款也未实际产生，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。 对于刘沈明、周安玲的主体资格问题。虽然本案所涉房屋分别是刘睿和周安玲分别报批修建，但是周安玲在此房屋上成立米易县新梁子农家乐，合法经营住宿、餐饮服务，其作为出租方与林江公司签订《房屋租赁合同》，对外出租其经营的房屋，因此其是适格主体；刘沈明系周安玲之夫，在林江公司要求下，与周安玲共同作为出租方与林江公司签订《房屋租赁合同》，因此其也是适格主体。故刘沈明、周安玲是《房屋租赁合同》的当事人，与本案有利害关系，二人共同作为本案原告参加诉讼符合法律规定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由攀枝花林江旅游开发有限公司支付刘沈明、周安玲房房屋租金人民币30000元、合同违约金30000元，合计人民币60000元。此款扣除刘沈明、周安玲已向攀枝花林江旅游开发有限公司收取的30000元押金后，攀枝花林江旅游开发有限公司尚应支付刘沈明、周安玲30000元。此款限于判决生效之日起十五日内支付。二、驳回原告刘沈明、周安玲的其他诉讼请求。案件受理费688元、保全费350元，合计1038元，由攀枝花林江旅游开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本案二审的争议焦点是：1.案涉房屋租赁合同是否无效。2.林江公司关于实际占有使用案涉房屋时间截至2020年3月15日的上诉主张是否成立。 本院认为，一、关于合同的效力。首先，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定“农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等”，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”，案涉土地经米易县人民政府颁发了《土地使用许可证》，属于农村建房用地，不属于在城市、镇规划区内的国有建设用地，也不属于直接用于农业生产的土地，林江公司关于案涉房屋属于利用农用地进行非农建设，以及案涉房屋应当办理而未办理建设工程规划许可证的上诉理由，缺乏事实和法律依据。第二，人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治，要依法审慎认定合同效力。本案中刘沈明、周安玲将房屋租赁给林江公司住宿办公，是当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效。综上，林江公司关于合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。 二、关于租金的计算。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，林江公司虽于2020年3月15日向刘沈明、周安玲提出解除租赁合同，但林江公司未能立即向刘沈明、周安玲腾退房屋，双方也没有约定林江公司提出解除合同即停止计付房屋租金。综上，林江公司关于租金仅应计算至2020年3月15日的上诉理由缺乏约定和事实依据，本院不予支持。 综上所述，林江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1376元，由攀枝花林江旅游开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  鲜 林 审 判 员  冯明钢 审 判 员  刘 立 二〇二〇年八月二十四日 法官助理  许 那 书 记 员  何雅婷