安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0802民初1063号原告:徽商银行股份有限公司安庆分行,住所地安庆市人民路**。负责人:朱革,该分行行长。委托诉讼代理人：刘刚，安徽安联律师事务所律师。委托诉讼代理人：江伟民，安徽安联律师事务所实习律师。被告：安庆市企发融资担保有限公司，住，住所地安庆市菱湖南路**/div>法定代表人：刘宏义，该公司经理。委托诉讼代理人：朱小艳，安徽皖宜律师事务所律师。原告徽商银行股份有限公司安庆分行（以下简称徽行安庆分行）与被告安庆市企发融资担保有限公司（以下简称企发融资担保公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘刚、江伟民到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人朱小艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徽行安庆分行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付房屋租金723520元（自2014年4月1日至2019年12月1日，按季租金31920元计算）；2.依法判令被告支付延迟支付租金的违约金35176元（按合同约定年租金5%计算）；3.本案原告聘请律师支付的律师代理费及案件诉讼费用由被告承担。事实及理由:2014年4月1日原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定，原告出租位于安庆市迎江区人民路528号徽商银行办公楼11楼东边六间房屋给被告办公使用，租期为2014年4月1日至2015年3月31日，季租金为31920元，支付方式按季支付即每季度初10日内支付当季租金，并约定违约金为年租金的5%。租赁合同到期后，被告继续使用租赁物，双方已经形成事实上的租赁关系，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，双方可以随时解除合同，被告于2019年11月24日搬出房屋视为解除合同。然租赁关系存续期间，原告虽多次催促支付租金，被告一直拖欠未付，自2014年4月1日至被告解除合同之日，拖欠租金已达68个月，金额共计723520元。为维护合法权益,原告特诉至法院。被告企发融资担保公司对欠缴房租的时间段无异议，其辩称，被告实际租赁的是东边四间办公室，并非六间，欠付的租金为530950.8元；原被告在合同中约定解除合同应当提前90日书面通知对方，原告方解除合同未提前90日通知对方，存在违约行为，应承担违约责任；双方在合同中并未约定承担律师费；被告公司经营困难，支付能力弱。原告围绕诉讼请求依法提交了原被告营业执照复印件、房屋租赁合同、中国电信安庆分公司、合肥市外滩物业管理有限公司出具的两份证明文件等证据，被告质证称对房屋租赁合同真实性没有异议，但达不到证明目的，被告实际使用的是11楼东边4间房屋，对其他证据无异议。被告向法庭提交了原告向被告出具的关于限期搬离的通知，证明原告并未提前90日通知被告，存在违约行为。原告质证称双方形成的是事实上的租赁关系，可以随时解除和终止。原告针对被告答辩意见向法庭补充提交了徽宜〔2018〕88号文件，证明原告于2018年3月26日成立了资产保全部，承认占用了租赁给被告六间房屋中的两间。原告自愿将2018年4月起至2019年12月的租金金额在原有季租金基础上扣减三分之一，即每季度21280元。按照此标准，原告将起诉被告欠缴的房屋租金723520元变更为659680元。被告质证请求法庭依法予以核实。经双方质证无异议的证据，经本院审查后予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认并予以采信的证据，本院认定事实如下：2014年4月原被告双方签订房屋租赁合同，合同第一条约定，原告出租给被告的房屋位于安庆市迎江区人民路528号（徽商银行安庆分行办公楼），出租的房屋由徽商银行安庆分行办公楼11楼东边六间房屋组成，面积约266平方米。合同第四条规定，房屋租赁期限为12个月，自2014年4月1日起至2015年3月31日止。租赁期满后，如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前90日书面通知对方。合同第五条约定，季租金标准为31920元，租金支付方式为按季支付，每季度初十日内支付当季租金。合同第十三条约定，在租赁期间，乙方存在第十条第三款所列情形之一的，乙方应按照年租金的5%向甲方支付违约金。合同约定的租赁期届满后，被告继续使用租赁物，原告未提出异议。2019年11月12日，原告向被告发出关于限期搬离的通知，要求被告于2019年11月22日前完成搬迁。后被告于11月底搬离原告位于安庆市迎江区人民路528号办公楼。2014年4月至2019年11月，被告在承租期间，并未向原告支付过房屋租金。在本案审理过程中，原被告双方达成一致意见，自2018年1月1日起，原告占用了租赁给被告六间办公楼中的两间，被告自2014年4月-2017年12月支付季租金金额为31920元，2018年1月-2019年12月支付季租金金额为21280元。合计拖欠租金649040元。但经本院审理，被告于2019年11月底已搬离，故应扣除2019年12月的租金，扣除后被告拖欠原告房租金额为638400元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告双方签订房屋租赁合同，系原被告双方在真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。合同约定租赁期届满后，被告继续使用租赁物，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。原告作为出租人按照约定将房屋交付被告使用，被告作为承租人则负有按约支付租金的义务。故原告要求被告支付租赁期间租金的诉求，有法律依据，本院予以支持，被告应支付房租金额为638400元。被告未能按约支付租金，经原告催告后仍不支付，构成违约，承担违约责任，应依照合同约定向原告支付相应违约金，故原告要求被告支付违约金的诉求，有法律依据，本院予以支持，被告应支付违约金金额为31920元。关于被告辩称的原告未提前90日通知被告，存在违约行为，根据合同法规定，被告逾期未支付租金，原告可以解除合同。本案被告违约在先，原告要求被告限期搬离不违反法律规定，故对此答辩意见，不予支持。关于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，原告未提供相关证据，不予支持。据此，依照合同法第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告安庆市企发融资担保有限公司于本判决生效后十日内支付原告徽商银行股份有限公司安庆分行自2014年4月1日至2019年12月1日房屋租金638400元；二、被告安庆市企发融资担保有限公司于本判决生效后十日内向原告徽商银行股份有限公司安庆分行支付违约金31920元；三、驳回原告徽商银行股份有限公司安庆分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11387元，减半收取5693.5元，由原告徽商银行股份有限公司安庆分行负担663.5元，由被告负担安庆市企发融资担保有限公司5030元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员 丁 雯二〇二〇年八月十五日书记员 沙梦文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。