广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初7730号原告：深圳茂业（集团）股份有限公司，住所地深圳市深南东路**世界金融中心**，统一社会信用代码91440300618890922U。法定代表人：张静，董事长。委托诉讼代理人：成安，系公司员工。被告：深圳市爱视医疗服务有限公司，住所地，住所地深圳市罗湖区桂园街道深南东路**京基一百大厦****会信用代码91440300578824532X。法定代表人：曾远东。原告深圳茂业（集团）股份有限公司与被告深圳市爱视医疗服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳茂业（集团）股份有限公司的委托诉讼代理人成安到庭参加诉讼。被告深圳市爱视医疗服务有限公司经本院公告传唤期满未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳茂业（集团）股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《世界金融中心写字楼租赁合同》于2019年04月01日解除；2、判令被告立即支付2019年2月至2019年3月拖欠的租金73900元及违约金12464.47元（违约金暂计至2019年10月31日，实际应计算至被告全部付清之日止）；3、判令被告立即支付2019年02月至2019年3月拖欠的物业管理费13394元及违约金2259.12元（违约金暂计至2019年10月31日，实际应计算至被告全部付清之日止）；4、判令被告立即支付2019年1月至2019年3月的电费及本体维修基金1869.09元及违约金304.94元（违约金暂计至2019年10月31日，实际应计算至被告全部付清之日止）；5、判令被告自2019年4月1日起，按合同约定的租金及管理费（43647元/月）的标准向原告支付房屋占有使用费130941元（暂计三个月，实际应支付至被告腾退租赁房屋并将其恢复原状返还原告之日止）；6、判令被告根本违约应支付的违约金174588元；7、判令被告立即清退租赁房屋，并将租赁房屋恢复原状交付原告；8、判令本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费由两被告承担。事实与理由：2018年5月15日，被告与原告签署了《世界金融中心写字楼租赁合同》（下称合同），原告将位于深圳市××号世界金融中心A座40楼GH单元出租给被告作办公用途，租赁期限自2018年05月25日至2021年05月24日，约定2018年05月25日至2020年05月24日月租金总额为36950元，2020年05月25日至2021年05月24日月租金总额为38105元，物业管理费每月6691元。同时，租赁合同还约定被告应于每月5日以前预交当月租金及物业管理费等各项费用。合同签订后，原告积极履行合同，被告自2019年02月起拖欠租金、物业管理费、电费等各项费用，经原告多次催促，被告仍拒不支付，并于2019年4月开始将租赁场地弃之不顾。原告于2019年4月1日通过EMS向被告邮寄解除合同通知书，告知因被告根本违约，原告解除合同，要求被告于2019年4月4日付清欠款并交还场地，但被告签收后仍未支付拖欠款项且截止原告具状之日仍占用租赁房屋。原告认为，原被告双方签订合同后，由于被告未能按照合同约定向原告支付租金及物业管理费等费用，已构成根本违约，故为了维护原告的合法权益，特诉至本院，请求判如所请。被告深圳市爱视医疗服务有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：一、2018年5月15日，原告作为出租方、甲方与作为承租方、乙方的被告签订了《世界金融中心写字楼租赁合同》，约定甲方将座落于深圳市××××号“世界金融中心”（以下简称该大厦）A座40层GH单元（下称该房屋）出租予乙方使用，该房屋的建筑面积为230.94平方米；乙方租用该房屋的期限为三年，即自2018年5月25日至2021年5月24日止。甲方将该房屋出租予乙方作办公用途；出租房屋的单位租金按建筑面积2018年5月25日至2020年5月24日每平方米每月人民币160元；月租金总额人民币36950元；2020年5月25日至2021年5月24日每平方米每月人民币165元，月租金总额人民币38105元。每月物业管理费按建筑面积每平方米每月人民币29元，月管理费总额为人民币6697元。如管理费日后有所调整，乙方须按该大厦物业管理公司所厘定之标准缴交。乙方须按时向甲方悉数缴交该单元的租金、物业管理费等费用，不得无故拒缴、扣除。每月五日以前预交当月上述费用，如当月五日为国家法定假期，则视为该假期后的第一个工作日到期缴付。如乙方不按期缴纳租金及管理费等费用，每日须支付甲方拖欠费用总额0.5%的违约金，乙方不能提出任何异议；所有违约金将根据乙方拖欠的款项自应缴日计至实缴日止。如乙方缴交金额不足以同时支付违约金和拖欠费用的，甲方将先行收取违约金。本合同签署后七日内，乙方需向甲方及物业管理公司缴纳租金保证金（相当于该单元二个月租金的金额人民币76210元作为履约保证金）、管理费保证金（相应于该单元的二个月管理费的金额合共人民币13394元作为履约保证金）、租金上期（相当于该单元一个月租金的金额人民币36950元作为租金上期）、管理费上期（相当于该单元的一个月综合管理费金额合共人民币6697元作为管理费上期）和电费保证金（金额人民币3464元）。乙方不得要求将上述保证金抵作租赁期内任何时间所拖欠的租金、管理费、电费等费用。甲方收取上述保证金，应向乙方开具收据。在租赁合同期内管理费及电费保证金由大厦物业管理公司保管，租金保证金由甲方保管，乙方保管由物业管理公司、甲方所开具的相关保证金收据。因乙方拖欠租金一个月以上或乙方所欠各项费用达人民币36950元以上，甲方有权解除合同，由此造成甲方损失的，乙方应当赔偿甲方。乙方如拖欠租金、综合管理费、其他费用及违约金达二个月或无理擅自终止租赁合同或弃置该单元不顾达二个月，甲方可书面通知乙方，要求乙方于三日内迁离该单元，若乙方不迁离，书面通知三日后，甲方有权请房屋租赁主管机关或公证机关强行开门见证，清空该单元，封存、处理单元内之物品，以处理物品所得抵偿欠款等，并追究乙方的违约责任，且要求乙方赔偿予甲方未履行合同部分的租金总额。同时，甲方有权单方解除租赁合同，保证金不予退回，乙方不得提出异议。甲、乙双方其中任何一方如在本合同租期内要求提前解约，需提前三个月以书面形式通知对方，或支付三个月租金作为代通知金，并支付三个月租金作为提前解约给对方造成损失的补偿。二、2019年3月13日，原告向被告发出《催款函》，要求被告收到本函三日内，向原告清偿截至2019年3月12日已拖欠原告费用共计人民币93784.75元，并告示被告按照合同约定每天按拖欠费用总额0.5%计收违约金。三、2019年3月14日，被告向原告出具《情况说明书》，申请涉案房产房租及物业水电费（二月、三月）合计欠款人民币93784.75元延期至2019年3月25日前缴纳结清，在此期间希望原告能提供正常办公环境；2019年3月25日，被告又向原告出具《情况说明书》，申请将前述欠款延期至2019年3月31日前缴纳结清。四、2019年4月1日，原告向被告作出《解除合同通知书》，通知被告截至2019年3月31日被告已拖欠费用合计人民币93784.75元（租金73900元、管理费13394元、电费1287.29元，本体维修基金173.1元及截止2019年3月31日违约金5030.36元），被告已构成根本违约，原告决定行使单方解除权，请被告依约于2019年4月4日前交清所有费用、交还场地及承担其他合同义务。五、被告租赁位于深圳市××××号世界金融中心A座40层GH单元房屋的房产权利人为原告。六、庭审时，原告确认被告依照合同约定缴纳了租金保证金76210元，主张调整违约金的计收标准为年利率24%。同时，原告陈述无法核实被告撤离涉案房产或者停止经营的具体时间。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告的租赁合同关系依法成立，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。原告主张因被告拖欠租金达两个月，原告经催款无果后向被告发出解除合同通知书，决定自2019年4月1日起解除租赁合同，符合合同中约定的原告行使合同解除权的情形，故对原告主张的合同解除原因及解除时间，本院予以采纳。原告主张被告应支付截至2019年3月31日拖欠的租金73900元、管理费13394元，被告在出具的《情况说明书》中也确认了该金额，因此本院对原告的该部分主张予以支持；原告在《解除合同通知书》中确认截至2019年3月31日被告拖欠电费1287.29元和本体维修基金173.1元，共计人民币1460.39元，而原告主张被告应当支付2019年1月至2019年3月的电费及本体维修金1869.09元，因此本院对超出前述金额的部分不予确认。原告主张被告应当支付租金违约金12464.47元、管理费违约金2259.12元、电费及本体维修基金违约金304.94元，以上违约金暂计至2019年10月31日，实际应计算至被告全部付清之日止，本院认为，根据合同约定，被告逾期缴纳当月租金、管理费等费用，每日须支付原告拖欠费用0.5%的违约金。该违约金的计收标准约定过高，虽然原告主动降低为年利率24%，但该标准仍然偏高，本院酌定按照年利率15.4%计收租金违约金，因此截至2019年10月31日，被告应当支付租金违约金7994.8元，之后的违约金按照前述标准计算至租金实际付清之日止；至于管理费、电费及本体维修基金的违约金，因原告未提供证据证明其已经实际垫付，违约金的损失尚未发生，故本院对该部分的违约金不作处理，原告可待损失发生后另行主张。原告主张被告自2019年4月1日起按照合同约定的租金及管理费向原告支付房屋占有使用费至被告腾退租赁房屋并将其恢复原状返还原告为止。本院认为，根据合同约定，被告拖欠租金等费用两个月或弃置该单元不顾达二个月，原告可书面通知乙方，要求被告于三日内迁离该单元，若被告不迁离，书面通知三日后，原告有权请房屋租赁主管机关或公证机关强行开门见证，清空该单元，封存、处理单元内之物品，以处理物品所得抵偿欠款等。显然，原告没有依照前述约定腾退涉案房屋，防止损失进一步扩大，因此扩大部分的损失应当由原告自行承担。基于公平原则，被告应当自2019年4月1日起按照合同约定的租金及管理费向原告支付三个月的房屋占有使用费130941元。原告要求被告支付根本违约而产生的违约金174588元，其计算标准参照被告提前解除合同而应获得的补偿。本院认为，原、被告双方对前述违约金未并明确约定，考虑到被告的违约确给原告带来损失，本院酌定被告应当赔偿原告二个月的租金损失，即人民币73900元。被告已支付的租赁保证金73900元可直接抵扣该部分的损失。原告要求被告立即清退涉案房屋，有事实依据，本院予以支持；考虑到原告并未举证证明涉案房屋原有的状况，但又要求被告恢复原状，故该请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告深圳茂业（集团）股份有限公司与被告深圳市爱视医疗服务有限公司签订的租赁合同于2019年4月1日解除；二、被告深圳市爱视医疗服务有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告深圳茂业（集团）股份有限公司支付截至2019年3月31日拖欠的租金人民币73900元、物业管理费人民币13394元、电费及本体维修金人民币1869.09元；三、被告深圳市爱视医疗服务有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告深圳茂业（集团）股份有限公司支付拖欠租金的违约金（截至2019年10月31日租金违约金人民币7994.8元，之后的违约金按照年利率15.4%计算至租金实际付清之日止）；四、被告深圳市爱视医疗服务有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告深圳茂业（集团）股份有限公司支付2019年4月1日之后的房屋占有使用费人民币130941元；五、被告深圳市爱视医疗服务有限公司应自本判决生效之日三日内立即腾退深圳市罗湖区深南东路4003号世界金融中心A座40层GH单元交付给原告深圳茂业（集团）股份有限公司；六、驳回原告深圳茂业（集团）股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3723元，公告费人民币260元，由原告负担人民币1638元，被告负担人民币2345元。上述费用原告已预付，被告应在本判决生效之日起十日内迳付原告人民币2345元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王艳二〇二〇年八月二十一日书记员  许爵