安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终1697号 上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽永辉超市有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区金源购物中心****，统一社会信用代码913401006957364351。 法定代表人：付彬，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：浦强勇，安徽云旗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵鑫，安徽云旗律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：六安世纪房地产开发有限公司，，住所地安徽省六安市皖西西路红街****统一社会信用代码91341500777363361X。 法定代表人：屠仁汉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：晏宗武，安徽皋城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：晏子衿，安徽皋城律师事务所实习律师。 安徽永辉超市有限公司（以下简称永辉超市）与六安世纪房地产开发有限公司（以下简称世纪房地产公司）租赁合同纠纷一案，安徽省六安市金安区人民法院曾作出（2018）皖1502民初338号民事判决。永辉超市、世纪房地产公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日作出（2019）皖15民终2942号民事裁定，撤销原判，发回重审。该院重审后作出（2020）皖1502民初754号民事判决，永辉超市、世纪房地产公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永辉超市委托诉讼代理人浦强勇、赵鑫，上诉人世纪房地产公司委托诉讼代理人晏宗武、晏子衿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永辉超市上诉请求：1.撤销原判，改判世纪房地产公司返还履约保证金300万元，并无需向世纪房地产公司支付违约金3762000元；2.一、二审全部诉讼费用由世纪房地产公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，永辉超市不存在违约行为，永辉超市发函解除合同系依约行使合同解除权，世纪房地产公司应向永辉超市退还300万元履约保证金。世纪房地产公司一直未能提交涉案租赁房屋的竣工验收合格证件、主体消防验收合格证件及相应时间。另，世纪房地产公司在未获得永辉超市许可的前提下，擅自决定对租赁场地建设施工进行变动，并擅自增加了消防楼梯和部分墙体，与永辉超市的商业布局和经营理念发生严重冲突。世纪房地产公司的种种违约行为最终导致永辉超市行使合同解除权，世纪房地产公司应承担违约责任。二、一审判决永辉超市支付违约金3762000元错误。一审法院对世纪房地产公司提出的改建费用、重新设计费用、再次改建费用、可得利益损失及租赁物价值减损均不予采信，符合事实。因此，本案中，世纪房地产公司不存在实际的损失发生。一审法院驳回永辉超市要求返还300万元履约保证金，就是事实上认可世纪房地产公司对这300万元进行罚没，该笔保证金也就是永辉超市对世纪房地产公司的违约赔偿，该款已远超本案的损失。因此，在世纪房地产公司没有实际损失的情况下，在一审判决支持罚没300万元履约保证金的情形下，再判决永辉超市支付违约金3762000元，显然有违事实及法律规定，应予撤销。 世纪房地产公司辩称，1、一审判决对于永辉超市构成违约的认定正确，永辉超市所持不构成违约的理由不成立。2、世纪房地产公司诉请的是损失赔偿，一审以违约金进行判决，与其诉请不匹配。 世纪房地产公司上诉请求：1.撤销原判，改判永辉超市赔偿房屋闲置产生的租金损失12540000元（自2015年10月31日计算至2018年3月1日）、赔偿重新设计费1100000元、再次改建费用1051949元及其利息、可得利益损失6249276元；2.判令永辉超市承担本案全部诉讼费用。一、一审就损失赔偿部分判决错误。（一）一审判决以第一计租年度租金支付违约金错误。1、世纪房地产公司主张的是赔偿损失，而非“违约金”；2、世纪房地产公司主张的损失赔偿数额与一审判决的违约金数额差距太大。因永辉超市的违约行为，至2019年3月1日殷建平向世纪房地产公司开始交租，房屋闲置时间为2015年10月31日至2019年3月1日（共计40个月）。因此，实际发生的房屋闲置租金损失为12540000元。（二）一审判决不予赔偿重新设计费1100000元和再次改建费用1051949元有误。案涉房屋因响应永辉超市经营需求进行了重新设计，案涉房屋租赁合同解除后，世纪房地产公司为避免损失继续扩大再次改建案涉工程以便出租出售，就重新设计费和改建费用，世纪房地产公司提供了相应的票据，应予支持。（三）一审判决不支持可得利益损失赔偿有误。1、本案存在巨大的可得利益损失；2、可得利益赔偿系法律规定；3、可得利益的计算方式应当是合同履行后可取得的利益，可以根据公平原则酌定；4、世纪房地产公司损失巨大，不予返还履行保证金和一年期租金计算的违约金不足以弥补损失，可得利益损失依法应予赔偿；5、一审判决赔偿时应考虑永辉超市巨大的违法获益。二、判决结果差异太大，有违法律的严肃性。 永辉超市辩称，1、对世纪房地产公司提出的永辉超市违约并导致损害事实的观点不予认可，具体见永辉超市上诉状。2、世纪房地产公司主张的租金损失无事实及法律依据，其主张房屋闲置时间以2015年10月31日为租金损失起算日至2019年3月1日，时间段错误，世纪房地产公司历次庭审均没有提交涉案房屋是否通过主管部门竣工验收、一次消防验收合格的时间，不能证明2015年10月31日为租金损失起算日。同时本案明确了合同终止日期是2016年9月31日，世纪房地产公司要求租金计算到2019年3月1日错误。3、世纪房地产公司主张重新设计费用无事实依据，永辉超市对世纪房地产公司提交的《世纪广场红街LM楼工程设计补充协议》真实性有异议，补充协议约定的工作量是重新设计27000平方，但案涉租赁合同所涉房屋面积仅为11000平方，超出部分不应当予以计算。重新补充协议约定费用高达110万元，原设计合同总共设计费用只有185万元，重新设计费用畸高，而且设计变动并非永辉超市要求的，而是世纪房地产公司的合同附随义务，是双方在合同磋商过程中协商一致的合同签订的必要条件，该费用应当由世纪房地产公司自行承担。另外，世纪房地产公司在历次庭审中均未能提交付款凭证。4、对于再次改建费用，无事实及法律依据，也未提交相应的付款凭证。5、世纪房地产公司主张可得利益损失不当，本案租赁合同已明确约定了违约方的赔偿方式及赔偿金额，其可期待利益通过严格履行合同可以得到补偿，而且其主张的可得利益与租金损失性质相同，不应当重复计算。6、本案永辉超市无任何违法获利，与万达签订合同的相关权利不属于非法收益，更不应当赔偿给世纪房地产公司。综上，请求驳回世纪房地产公司的上诉。 永辉超市向一审法院起诉请求：1.依法判令其与世纪房地产公司所签的《租赁合同》已于2016年9月23日解除；2.判令世纪房地产公司返还履约保证金300万元；3.判令世纪房地产公司承担本案全部诉讼费用。 世纪房地产公司向一审法院反诉请求：1.判令永辉超市给付房屋闲置产生的租金损失12540000元（自2015年10月31日计算至2018年3月1日）；2.判令永辉超市赔偿改建费用10755654.14元（包括因改建而增加的造价支出8603705.14元、再次改建费用1051949元和重新设计费用1100000元）及利息（利息以9703705.14元为基数，自2016年9月6日按中国银行同期同类贷款利率计算；以1051949元为基数，自2018年2月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算）、可得利益6249276元及租赁物价值减损；3.判令永辉超市承担本案全部诉讼费用。因反诉被告永辉超市对因改建而增加的造价支出8603705.14元工程造价鉴定意见书有异议，世纪房地产公司在本案撤回要求永辉超市赔偿因改建而增加的造价支出8603705.14元的诉请。 一审法院认定事实：2012年6月20日，世纪房地产公司（原名称安徽六安世纪房地产集团有限公司）(甲方)与永辉超市(乙方)签订一份《租赁合同》，约定乙方承租甲方开发的“红街二期L座2层-3层，M座1层（局部），2层-3层”约11000平方米作为超市经营场所。租赁期限15年，履约保证金，乙方应于本合同签订之日起7个工作日向甲方支付履约保证金300万元。自计租起始日开始计算，租赁费用及支付方式:租赁费用含应缴纳的房屋租金、物业管理费、设施设备使用费、维修保养费、广告位使用费等，第一至第三租赁年度租赁费标准为28.5元/月/㎡，第四至第六租赁年度租赁费标准为29.93元/月/㎡，第七至第九租赁年度租赁费标准为31.42元/月/㎡，第十至第十二租赁年度租赁费标准为32.99元/月/㎡，第十二至第十五租赁年度租赁费标准为34.97元/月/㎡，支付方式:乙方按季度支付租赁费用给甲方。租赁场地交付及责任，甲方应予2015年10月31日前，将符合合同约定条件租赁场地经建筑主管部门验收合格、主体(一次)消防通过消防部门验收合格，且符合双方约定的《租赁场地交付条件》(附件二)的租赁场地交付给乙方。甲方在租赁场地符合交付条件后提前30日向乙方发出交房通知，在办理交房手续时，双方应派代表到现场检查场地情况，签署租赁场地交付确认书。违约责任:合同生效后，租赁场地交付前，如甲方单方强行解除本合同，甲方应双倍退还乙方履约保证金，如乙方单方强行解除本合同，甲方可没收保证金，同时按第一计租年度租赁费向甲方支付违约金，如该违约金不足以补偿甲方的全部损失的，对超过部分乙方仍应赔偿。乙方已预付款项(如有)可以冲抵赔偿金。任何一方不履行或不完全履行本合同约定的条款，则视为违约，违约方应向守约方支付违约金，给守约方造成损失的，应当赔偿守约方的损失，如超过90日违约方的违约行为未改正或补救的，守约方有权选择解除合同，并要求违约方赔偿全部经济损失。合同附件二《超市租赁场地交付工程条件》约定，结构:按照乙方提供的商业布局平面方案结合甲方的施工蓝图，完成租赁场地土建和结构的改造、加固和完善工程并验收合格。层高::地面**以上的板下净高满足48米以上，但加工区、生鲜区、冷库等区区域降板后不少于4.6米，，地下**为车库层高为48米梁下净高为4.5米。承重:租赁场地的生鲜区域楼板承重需满足1000NG/平方米荷载需求、车库区域楼板承重需满足800MG/平方米荷载需求，其他区域楼板承重需满足500NG/平方米荷载需求，进货车道及收货区需满足单车自重加载重20T的荷载需求。合同签订后，乙方向甲方支付履约保证金300万元，甲方（世纪房地产公司）为响应乙方（永辉超市）以合同附件方式对房屋提出的改造要求，委托设计单位对L座M座进行了重新设计，将该部分柱网结构、承重及布局等进行调整，以适应永辉超市经营的特定需求，产生改建费用，永辉超市对世纪房地产公司因改建而增加的造价支出8603705.14元工程造价鉴定意见书程序有问题有异议，不能作为定案依据，世纪房地产公司在开庭审理过程中当庭要求另案主张，撤回永辉超市赔偿因改建而增加的造价支出8603705.14元的反诉请求。经本案合议庭当庭合议口头裁定：准许反诉原告世纪房地产公司撤回要求反诉被告永辉超市赔偿因改建而增加的造价支出8603705.14元的反诉请求。2015年7月3日，甲方向乙方邮递送达《交房通知书》，内容为“贵公司承租我司红街L座2层-3层，M座1层（局部），2层-3层经营超市，现该租赁场地已经竣工并经建筑主管部门验收合格，主体(一次)消防也通过消防部门验收合格，已符合双方约定的《租赁场地交付条件》各项条件，现发函通知正式向贵公司交房，请贵公司务必于2015年8月4日前派代表来现场检查场地并签署租赁场地交付确认书”。乙方签收后未按时接收租赁房屋，后甲方多次书面通知乙方收房，但乙方未予响应。2016年5月18日，乙方向甲方发出一份《工作联系函》，主要内容为“贵我双方于2012年6月20日签订了关于六安红街永辉超市《租赁合同》，感谢贵公司对我公司的支持与配合。由于现在六安市零售市场变差，项目周边新增商业较多，导致六安红街项目整体竞争力降低，为了保证贵我双方继续合作，我希望贵公司就原合同约定的物业条件及商务条件进行重新洽谈”。2016年9月5日，乙方向甲方发出《解除租赁合同的通知书》，主要理由是甲方未能按租赁合同附件二双方约定的租赁场地交付条件向乙方交付房屋，通知甲方解除双方签订的《租赁合同》，甲方返还乙方已付的履约保证金300万元。乙方向甲方送达《解除租赁合同的通知书》后于2016年9月12日与六安万达广场投资有限公司建立合作关系并签订《租赁合同》。为此，2016年9月23日，甲方回复乙方《回复函》主要内容为“贵公司《解除租赁合同的通知书》收悉，我公司对此表示震惊和愤慨，现贵公司以莫须有的招牌等细节理由(贵司对我司关于logo招牌、广告牌、增加消防楼梯等函商行为不置可否，应视同认可)通知我公司解除合同，实属恶意，贵公司在我公司数年建设过程中的洽谈中从未提出场地问题，我司发函通知贵司接房一年有余，贵司更未提出场地有任何问题，经我司了解贵公司已与六安市万达广场项目达成合作，现要求解除合同属典型的转嫁商业风险的不诚信行为，贵公司构成违约，应赔偿我公司直接损失，包括但不限于专为贵公司重新设计建造而产生的费用和损失，房屋空置费用及损失、违约损失、恢复建造费用及贬值损失等”。世纪房地产公司提出再次改建费用1051949元和重新设计费用1100000元，未向该院提供支付凭证。 一审法院认为，永辉超市与世纪房地产公司双方经过充分协商后签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方开发的“红街二期L座2层-3层，M座1层（局部），2层-3层”约11000平方米作为超市经营场所。该合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，依法认定为合法有效，合同对双方具有法律的约束力。世纪房地产公司为履行合同，根据合同约定，建造案涉租赁房屋，而在通知永辉超市交付租赁房屋时，该超市未能响应，后又以“六安市零售市场变差，项目周边新增商业较多，导致六安红街项目整体竞争力降低，为了保证贵我双方继续合作，我希望贵公司就原合同约定的物业条件及商务条件进行重新洽谈”等为由拖延，2016年9月5日，致函世纪房地产公司主张解除合同。2016年9月23日世纪房地产公司向永辉超市回函同意解除合同，该回函明确了永辉超市违约责任，并主张各项损失赔偿。本案争议焦点是：1、双方解除《租赁合同》是约定解除还是合意解除；2、关于合同解除的违约责任及违约金如何认定，永辉超市主张的返还履约保证金300万元是否予以支持；3、关于世纪房地产公司经济损失以及赔偿问题有无事实和法律依据。（一）关于涉案《租赁合同》解除。2016年9月5日，永辉超市致函世纪房地产公司主张解除合同。2016年9月23日世纪房地产公司向永辉超市回函同意解除合同，故该院确认双方所签订的涉案《租赁合同》于2016年9月23日解除。（二）关于合同解除的违约责任及违约金的认定，永辉超市主张的返还履约保证金300万元是否予以支持。世纪房地产公司多次向永辉超市通知收房，永辉超市向世纪房地产公司发函解除合同，其行为明确表示不再履行合同义务，构成违约，应依法承担违约责任；根据租赁合同约定，“合同生效后，租赁场地交付前，如甲方单方强行解除本合同，甲方应双倍退还乙方履约保证金，如乙方单方强行解除本合同，甲方可没收保证金，同时按第一计租年度租赁费向甲方支付违约金，如该违约金不足以补偿甲方的全部损失的，对超过部分乙方仍应赔偿。乙方已预付款项(如有)可以冲抵赔偿金”。因此，永辉超市应按第一计租年度租赁费向世纪房地产公司支付违约金3762000元(28.5元/月/㎡×12个月×11000㎡)，同时根据该约定，永辉超市已经支付的300万元履约保证金应当不予返还，故永辉超市主张返还履约保证金300万元的诉讼请求，依法不予支持；（三）关于世纪房地产公司经济损失以及赔偿问题有无事实和法律依据。双方签订租赁合同后，世纪房地产公司为履行合同，对“红街二期L座2层-3层，M座1层（局部），2层-3层”(局部)进行改造，改造的费用经鉴定红街二期L座、M座工程（局部）变更前工程造价为21499660.40元，变更后工程造价为30103365.54元，改造费用为8603705.14元，该费用是经该院依法委托鉴定，永辉超市认为该鉴定程序有问题对该工程造价鉴定意见书有异议，世纪房地产公司当庭撤回此反诉请求，另案主张，本案合议庭当庭口头裁定准许反诉原告世纪房地产公司撤回要求反诉被告永辉超市赔偿因改建而增加的造价支出8603705.14元的反诉请求；另外，重新设计费为1100000元，合同解除后世纪房地产公司为重新改造支出的再次改建费用1051949元，世纪房地产公司未向该院提供支付凭证，证据不足，该院不予采信；关于世纪房地产公司可得利益损失以及赔偿问题，永辉超市因违约履约保证金300万元不予返还，且应向世纪房地产公司承担支付第一计租年度租赁费违约金3762000元(28.5元/月/㎡×12个月×11000㎡)，故世纪房地产公司要求永辉超市支付可得利益损失6249276元及租赁物价值减损，该院不予采信。综上，案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认安徽永辉超市有限公司与六安世纪房地产开发有限公司双方所签的《租赁合同》于2016年9月23日解除；二、安徽永辉超市有限公司支付六安世纪房地产开发有限公司违约金3762000元，款于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回安徽永辉超市有限公司其他诉讼请求；四、驳回六安世纪房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费239300元，反诉费182280元，保全费5000元，合计426580元，由安徽永辉超市有限公司负担受理费239300元、反诉费91140元、保全费5000元，计335440元，由六安世纪房地产开发有限公司负担反诉费91140元。 本院二审期间，世纪房地产公司为补强其诉请提供了如下证据：六安市公安消防支队建设工程消防验收意见书、世纪广场红街二期LM楼裙房工程综合验收记录、世纪广场红街二期LM楼工程竣工验收报告、安徽安固美建筑装饰工程有限公司催款函、中景设计费支付表及付款凭证。永辉超市请求法庭核实复印件的真实性，另发表如下质证意见：1、《建设工程消防验收意见书》明确“此次验收为局部验收”，因此该份验收意见书不能证明涉案房屋在合同约定交付日期前达到了“主体（一次）消防通过消防部门验收合格”的交付标准；2、《工程竣工验收报告》载明的竣工日期为2015年12月，已经超出了双方合同约定的2015年10月31日前交付“经建筑主管部门竣工验收合格”的租赁场地的约定，证明了世纪房地产公司无法在约定期限内交付符合合同约定的租赁场地，也证明了世纪房地产公司一审举证所谓的三份“收房通知书”载明的租赁场地已达交付条件的陈述虚假，世纪房地产公司违约事实成立；3、《催款函》与本案无关，不属于二审双方之间的纠纷内容，且从催款函内容也可看出，世纪房地产公司主张的再次改建费用并未实际支出；4、设计费复印件模糊、空白，看不出任何内容，与本案无关联性，不能证明所谓设计费用的支付。本院认证意见为：世纪房地产公司提供了证据原件以供核对，故对上述证据的真实性予以认定。根据消防验收意见书显示，该次局部验收就是针对LM楼裙房的验收，因消防意见书确定“综合评定该工程消防验收合格”，故可认定本案租赁标的物于2015年7月3日已达到了“主体（一次）消防通过消防部门验收合格”的标准。根据《单位（子单位）工程综合验收记录》显示，LM楼裙房工程于2015年7月13日通过竣工验收，LM楼工程于2015年12月26日通过竣工验收。催款函可以证明安徽安固美建筑装饰工程有限公司就红街二期LM楼南立面广告位拆除改装幕墙工程余款向世纪房地产公司进行了催要，付款凭证可以证明世纪房地产公司向浙江中景建筑设计院有限公司支付了110万元设计费。 本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：永辉超市诉请返还300万元履约保证金应否支持，世纪房地产公司诉请赔偿损失应当如何确定。 关于焦点一。根据永辉超市2016年9月5日出具的《解除租赁合同的通知函》所示，永辉超市据以解除合同的原因是“2015年3月12日，贵司向我司发出联系函，将原合同约定放置于租赁场地四至六层的超市LOGO招牌移至二、三层；同时将原合同约定的6块广告牌调整为5块，并且贵司发来的租赁场地图纸与原合同签署的图纸不符，新增加了消防楼梯和部分墙体，贵司对我司招牌及广告安装位置的调整和租赁场地的结构改变，严重影响我司的超市布局方案和经营目的，且不符合原合同约定”。但从世纪房地产公司2015年3月12日的《联系函》的表述看，上述招牌及广告安装位置的调整及增加楼梯等，系“贵司拓展部2014年10月22日到我公司就超市施工配合相关问题进行协商”后需“双方明确和完善的问题”，且世纪房地产公司明确要求永辉超市“以上联系问题请贵司在3月下旬给予书面回复，同时加强沟通协作，以便于后期的协调和配合”，此说明世纪房地产公司将永辉超市提到的招牌及广告位置调整等作为“需双方明确和完善的问题”征求了永辉超市的意见，永辉超市现并无证据证明就上述问题给予了书面回复，因上述问题若永辉超市有异议，世纪房地产公司并非不能变更施工，亦不属对合同约定的根本性改变，且永辉超市2016年5月18日的《工作联系函》亦没有涉及上述相关问题，故永辉超市以世纪房地产公司对招牌及广告位置等的调整构成严重违约为由行使解除权，不能成立。 永辉超市另主张根据合同约定，世纪房地产公司应于2015年10月31日前将符合合同及附件约定条件（租赁场地经建筑主管部门竣工验收合格，主体（一次）消防通过消防部门验收合格）的租赁场地交付给乙方，但世纪房地产公司并未提供验收合格手续，不能证明2015年10月31日前已具备交房条件。经查，案涉租赁物所涉的LM楼裙房主体（一次）消防于2015年7月3日验收合格，LM楼裙房于2015年7月23日经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位综合验收合格，LM楼于2015年12月取得《工程竣工验收报告》。虽然案涉租赁场地“经建筑主管部门竣工验收合格”时间晚于2015年10月31日，但并未超过两个月，不符合合同约定的“逾期超过90日不能交房的，乙方可选择解除本合同”的解除条件，故合同约定解除权条件亦不成就。 综上，永辉超市在不具备法定或约定解除权的情况下，在以“现在六安市零售市场变差，项目周边新增商业较多，导致六安红街项目的整体竞争力降低，我司面临的市场压力巨大”为由函请世纪房地产公司就原合同约定的物业条件及商务条件进行重新洽谈与沟通未果的情况下发函解除合同，构成违约。根据合同第14.4条的约定，世纪房地产公司可没收履约保证金，故永辉超市诉请返还300万元履约保证金，不能成立。 根据合同第14.4条约定，永辉超市应按第一计租年度租赁费用总额向世纪房地产公司支付违约金，如该违约金不足以补偿世纪房地产公司的全部经济损失的，对超过部分永辉超市仍应赔偿。世纪房地产公司认为违约金不足以补偿其全部经济损失，故而未诉请违约金，而诉请永辉超市给付房屋闲置的租金损失、再次改建费用、重新设计费用及可得利益损失等。世纪房地产公司该诉讼选择不违反合同约定，应予确认。至于相关损失如何认定，具体分析如下： 关于房屋闲置的租金损失。自场地符合交付条件之日2015年12月26日至世纪房地产公司回函同意解除合同之日2016年9月23日期间，因合同未解除，世纪房地产公司不可能另行处置房屋，该期间房屋闲置的损失，系世纪房地产公司的直接损失，可比照双方合同约定的租金标准予以计付，计2800600元。虽然合同约定交付场地后世纪房地产公司给予永辉超市6个月物业改造期、6个月经营培育期，但此约定应建立在永辉超市接收场地实际履行合同的基础上。因永辉超市未接收场地而单方解除合同，上述约定不应适用。合同解除后，世纪房地产公司虽可另行招租，但应给予6个月合理期限，此期间的房屋闲置损失1881000元，永辉超市应予支付。 关于重新设计费用及再次改建费用，根据双方合同有关“按照乙方提供的商业布局平面方案结合甲方的施工蓝图，完成租赁场地土建和结构的改造、加固和完善工程”“乙方自行购置四台人行道电扶梯及两台荷重3吨的货梯，甲方负责根据乙方的要求完成土建部分的设计、施工（位置由乙方确定）”“在租赁场地内，乙方将根据需要和消防要求设计相应出入口”等约定可知，为满足永辉超市对租赁场地的需求，世纪房地产公司必须对租赁场地及与租赁场地相关联的建筑物部分进行重新设计，该重新设计应支付的费用系世纪房地产公司为合同履行所做的准备，现因合同未开始履行即被解除，相应的费用支出即为损失，永辉超市应予赔偿。根据世纪房地产公司提供的《世纪广场·红街LM楼工程设计补充协议》、发票及支付凭证，本院对世纪房地产公司诉请支付110万元重新设计费用给予支持。世纪房地产公司根据永辉超市对租赁场地的要求对建筑物进行的重新设计施工，一定程度上限缩了世纪房地产公司再次招租的对象。根据世纪房地产公司提供的相关合同显示，世纪房地产公司对LM楼裙房洞口广告牌进行了改造、将LM楼南立面广告位改装成幕墙、对部分扶梯洞口进行了封堵，此应为世纪房地产公司为减少损失扩大招租面所做的努力，由此产生的费用，永辉超市应予赔偿。 关于可得利益损失问题，虽然可得利益损失可纳入合同解除后的损失赔偿范围，但根据合理预见原则，损害赔偿的范围应以违约方在订立合同时预见或者应当预见到的损失为限。根据合同关于“租赁场地交付前，乙方单方强制解除合同，甲方可没收履约保证金，同时按第一计租年度租赁费用总额向甲方支付违约金……”“合同有效期内如乙方亏损严重（亏损500万元以上），乙方提前三个月书面通知甲方并在甲方同意后可解除本合同，且不视为乙方违约。甲方可没收履约保证金，乙方应缴清应付的租赁费用及相关费用，同时支付当年租赁费用六个月的租赁费用给甲方作为补偿”等的约定，综合以上关于履约保证金、房屋闲置费用、重新设计及再次改建费用的判定，本院对可得利益损失不再给予支持。 综上所述，世纪房地产公司的上诉请求，部分合理，给予支持。鉴于（2017）皖15民初30号民事裁定明确“本案标的额应依据永辉超市诉讼请求中具体金额—履约保证金300万元确定管辖级别，而不是按照合同总标的3650万元确定”，故本案一审本诉案件受理费应按标的额300万元确定为30800元。另鉴于世纪房地产公司在一审法庭调查终结前撤回要求永辉超市赔偿因改建而增加的造价支出8603705.14元的诉请，根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条“当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还”的规定，退还世纪房地产公司预交的案件受理费35774元。另根据《诉讼费用交纳办法》第十八条“被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费”的规定，确定本案一审反诉案件受理费为73253元。《诉讼费用交纳办法》第十七条规定“对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费”，据此计算，永辉超市应预交二审案件受理费59134元、世纪房地产公司应预交二审案件受理费118935元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省六安市金安区人民法院（2020）皖1502民初754号民事判决第一、三项，即一、确认安徽永辉超市有限公司与六安世纪房地产开发有限公司双方所签的《租赁合同》于2016年9月23日解除；三、驳回安徽永辉超市有限公司其他诉讼请求； 二、撤销安徽省六安市金安区人民法院（2020）皖1502民初754号民事判决第二、四项，即二、安徽永辉超市有限公司支付六安世纪房地产开发有限公司违约金3762000元，款于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回六安世纪房地产开发有限公司其他反诉请求。 三、安徽永辉超市有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿六安世纪房地产开发有限公司房屋闲置的租金损失4681600元； 四、安徽永辉超市有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿六安世纪房地产开发有限公司重新设计费1100000元、再次改建费1051949元； 五、驳回六安世纪房地产开发有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费30800元、保全费5000元，由安徽永辉超市有限公司负担；一审反诉案件受理费73253元，由安徽永辉超市有限公司负担33253元、六安世纪房地产开发有限公司负担40000元。二审案件受理费178069元，由安徽永辉超市有限公司负担100000元，六安世纪房地产开发有限公司负担78069元。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 魏晶晶 审判员 王 丽 二〇二〇年八月二十八日 法官助理项晗 书记员宋贵杰（代） 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。