湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初3250号原告：黄欢，男，1984年8月25日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：史琦、张茜，均系湖北武珞律师事务所律师。被告：左文，男，1992年6月6日出生，汉族，住武汉市。被告：左亮，男，1986年11月7日出生，汉族，住武汉市。共同委托诉讼代理人：刘芬，湖北昊本律师事务所律师。原告黄欢诉被告左文、左亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王飞独任审判。原告黄欢的委托诉讼代理人张茜、被告左文、左亮的共同委托诉讼代理人刘芬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄欢向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告退还2020年1月23日至2020年6月26日的租金45135元，其中，2020年1月23日至2020年1月26日的租金为1135元（4/31*8800=1135），2020年1月27日至2020年6月26日的租金为44000元（5*8800=44000）；二、请求判令被告退还押金8800元；三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月26日，原告与被告签订《店面租赁合同》，被告将琥珀园商业街S-104、S-105号商铺出租给原告，租期5年，按半年度支付租金，前2年租金价格为8800元每月，押金8800元。被告给予原告2个月的装修免租期，即实际租赁期限从2019年6月26日起算。同时，双方约定因不可抗力因素导致合同无法履行，合同终止。2019年4月26日，原告向被告左文转账61600元，包括首个半年度的租金以及押金。2019年12月18日，原告通过支付宝转账以及先前代被告垫付物业消防管排水费的方式向被告支付第二个半年度的租金52800元，即2019年12月26日至2020年6月26日的租金。然而，因客观原因，自2020年1月22日起，原告己按照区教育局基教科的指示被迫停课。原告不能履行合同属于不可抗力。因此，根据双方合同约定及法律规定，原告与被告的《店面租赁合同》已于2020年1月22日自动终止，被告应返还此后剩余期间的租赁费用及押金。此后，原告多次与被告沟通退房退租事宜，因客观因素影响导致迟迟未能如愿；被告在此期间却以各种理由拒绝退还租赁费用，甚至连押金也拒绝退还，实在令人愤慨。最终，原告于2020年5月10日将房屋收拾完毕后约被告及物业办理退房事宜，被告在现场确认房屋达到退房条件的情况下却拒绝收房，并联合新力物业集团有限公司武汉分公司要求原告承担本不应由其缴纳的部分物业费，妄图以此为由继续拒绝退还租赁费用及押金，明显违背了诚实信用原则。至此，原告己尽到自身义务，但由于被告和新力物业集团有限公司武汉分公司的原因，导致原告未能完成退房事宜，应视为原告己完成退房事宜。为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼。被告左文、左亮辩称：一、原、被告之间的店面租赁合同履行至2020年6月26日止，因原告未续交租金，被告依据合同约定行使解除权而解除；二、店面租赁合同的承租目的已经实现；三、客观因素并不必然导致适用不可抗力的规则，客观因素并不必然导致合同无法继续履行；四、本案应当适用情势变更原则；五、原告的经济损失无法证明，即便有损失也不应由被告承担；六、退租时间应在2020年6月26日；七、因原告违约，押金不予退还；八、原告租赁期间的物业费2972.7元、水费27元应在本案中一并处理。经审理查明：2019年4月26日，原、被告签订店面租赁合同。合同约定：被告将其所有的位于琥珀园商业街S-104、S-105商铺出租给原告使用；租赁期限五年（自2019年6月26日起至2024年6月26日止），另行标注被告给原告两个月装修期免租金，如半年内退租，只算一个月免租；因不可抗力因素导致合同无法履行，合同终止；原告不续租，必须在合同期满一个月之前通知被告；租赁费用在2019年至2021年期间为8800元每月；合同期内，店面的物业费、水电费、卫生费等费用由原告支付，逾期支付造成的滞纳金由原告承担；被告向原告收取押金8800元，合同期满后退还；原告在租赁期间存在提前退租、逾期未缴纳相关费用、擅自转租、变动店面结构、损坏店面未修复、改变租赁用途、存放危险物品或进行违法活动的合同押金不退，且被告立即终止合同，收回出租店面；合同期满，原告不得以装修费、转让费要求被告补偿或抵资，同时不得破坏已经装修的项目。合同签订后，被告向原告交付了租赁房屋，原告在该租赁房屋从事幼儿托管教育经营。原告向被告支付了押金8800元，并按合同约定的标准支付了房屋租赁费至2020年6月29日。2020年1月23日起，因客观原因，原告无法继续经营。2020年2月25日，原告向被告提出减免租金的请求，被告未同意。2020年4月14日，原告明确向被告提出在2020年4月底退租。2020年5月10日，原、被告在租赁店铺里商谈退租事宜，双方对于相关费用产生异议，未达成一致意见，原告将租赁房屋锁住。之后，原告向被告发送律师函。2020年6月16日，被告要求原告于2020年6月26日向其交付钥匙，原告回复要求被告与其律师联系。现案涉租赁房屋已由被告另行出租。另查明：被告于2020年7月24日向物业公司缴纳了2020年1月1日至2020年6月30日期间案涉商铺的物业管理费2972.70元；于2020年7月31日向物业公司支付了截至2020年7月29日案涉商铺的水费27元。以上事实有房屋买卖合同、店面租赁合同、支付凭证、录音记录、律师函、邮寄凭证、催告函、发票及双方陈述予以证明。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合法有效，应当受到法律保护。虽在合同履行过程中，因客观原因导致原告的经营出现困难，但并非导致原、被告签订的店面租赁合同无法履行。故原告主张依据合同第一条第4款规定，双方租赁合同于2020年1月23日终止的观点，本院不予采纳。原告于2020年4月向被告明确表示于2020年4月底退租，被告于2020年6月16日明确向原告表示要求其腾退店铺，并已将房屋重新出租。本院认定双方签订的房屋租赁合同已经解除。关于解除时间。双方于2020年5月10日就解除合同、腾退房屋、退还相关费用进行协商，但未达成一致意见。原告自行将租赁房屋锁住，未将租赁房屋钥匙交付给被告。被告于2020年6月16日要求原告于2020年6月26日交付钥匙，但原告未交付。因原告的租赁费用已经支付至2020年6月26日，被告若在没有收到原告交付的钥匙的情况下对租赁房屋进行使用存在障碍及风险，故被告在2020年6月26日才后收回租赁房屋并使用符合情理。综上，本院认为双方的房屋租赁合同于2020年6月26日解除。在2020年1月23日至2020年6月26日期间，因客观原因导致原告无法使用租赁房屋进行正常经营活动，依据《中华人民共和国合同法》第五条的规定，本院酌定上述期间的房屋租赁费按每月4400元收取。现原告已按照每月8800元的标准向被告支付上述期间的租赁费，故被告应向原告退还2020年1月23日至2020年6月26日期间的房屋租赁费22568元（4400÷31×4+4400×5）。因双方解除合同并非因原告过失所致，故被告应退还原告押金8800元。双方在合同中约定物业费应当由原告承担，原告应当向被告支付被告代其垫付的租赁期间的物业管理服务费2906.64元（495.45元×5+495.45元÷30×26）。折抵押金后，被告应向原告退还押金5893.36元。对于水费，因被告出具的发票系截至7月29日的水费，被告并无证据证明上述水费的产生时间为2020年6月26日前，故对于被告要求折抵水费29元的主张，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告左文、左亮向原告黄欢返还租赁费22568元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、被告左文、左亮向原告黄欢返还押金5893.36元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、驳回原告黄欢的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费本院减半收取564元，此款原告黄欢已预交，由原告黄欢负担309元，由被告左文、左亮负担255元。被告左文、左亮于本判决发生法律效力之日起十日内将该款（255元）直接支付给原告黄欢。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 王 飞二〇二〇年八月十七日书记员 彭梦凌