广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终7502号上诉人（原审原告）：张文婷，女，汉族，1980年1月20日出生，身份证住址陕西省西安市莲湖区，委托诉讼代理人：高建芬，陕西泽诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈灵知，女，汉族，1979年6月7日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：肖盼盼，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丹青，广东广和律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：陕西锦泰置业发展有限公司，住所地陕西省西安市未央区龙首北路西段**都市桂苑**，统一社会信用代码91610000681599273A。法定代表人：李永成。委托诉讼代理人：王颖，公司员工。上诉人张文婷因与被上诉人陈灵知、被上诉人陕西锦泰置业发展有限公司（以下简称锦泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初42906号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张文婷的上诉请求：撤销一审判决，改判停止对陕西省西安市未央区纬二十七街东口枣园公寓2单元22801房产的执行，并解除查封。（事实和理由详见上诉状）被上诉人陈灵知答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人张文婷的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。1.上诉人张文婷在法院查封涉案房产前均未与被上诉人锦泰公司签订合法有效的书面买卖合同。上诉人张文婷在一审向法院提交的认购书并非正式的买卖合同，仅为预约合同。2.上诉人张文婷声称被上诉人锦泰公司出具了收据即可证明已向锦泰公司支付购房款无事实与法律依据，其应就其付款情况提供银行流水来证明，如上诉人张文婷付款属实，可以提供相应银行流水，但是其未向银行打印并提交至法院，从执行异议阶段到执行异议之诉一审再到二审，被上诉人陈灵知一直向上诉人张文婷主张要求其提供其付款至锦泰公司的银行流水，上诉人张文婷迄今仍未提供，应承担举证不能的不利后果。3.上诉人张文婷声称房屋符合入住条件后，办理了相关入住手续并进行居住，但是上诉人张文婷在本案中未提交任何证据证明目前正在居住该房，且并名下无其他可用于居住的房屋，其主张无事实依据。综上所述，上诉人张文婷诉请解除对涉案房屋的查封无事实与法律依据，上诉理由不能成立，恳请二审法院驳回上诉人张文婷的诉讼请求，以维护被上诉人陈灵知的合法权益。被上诉人锦泰公司答辩称：（2018）深0304执3661号案件的债务标的为1486.27万元，已查封被执行人锦泰公司总资产约23000万元，查封面积约38000平方米，明显远远超出了应执行标的，且被执行人该项目财产目前已经具备销售变现条件，足以清偿所有债务。一审法院在没有核实实际情况的前提下查封了已售房屋，对已缴清房款的业主造成不必要的困扰和经济损失，从而引起社会矛盾，造成了一些不安定因素。截止目前，锦泰公司在汉中勉县锦泰名都项目可销售资产为16340万元，完全能够清偿目前锦泰公司的所有债务，同时经与其他各债权人协商达成从2017年停息意向，并且债务性质相同的几方债权人都愿意让本案债权人在一定条件下优先受偿。因此，恳请法院能够依据事实，实事求是的解除本案已全款交付业主的房屋财产查封措施，解决群众的实际困难。上诉人张文婷的购房情况为：公司员工姜佐德2008年5月负责枣园公寓项目开发建设。姜佐德于2009年9月15日购买枣园公园1单元1601号住宅一套，由朱艺萍交首付款10万元。2009年9月21日姜佐德购买枣园公寓1单元1501号住宅一套，由姜佐德交首付款20万元，后因朱艺萍和姜佐德一直没有缴清房款，公司按退房处理，并将该房转卖，退房款26万元，姜佐德房款余额4万元及借款本息9.5万元、工资6万元，合计19.5万元转入其女儿张文婷购买房屋剩余房款。2009年12月6日姜佐德女儿张文婷购买1单元1504号住宅（此户型为小户型），交了2万元定金。后来该楼加盖了两层，有了中户型，就把1单元1504号住宅换成了2单元2801号住宅（面积105.79，总价423160元），购房协议也同时更换。张文婷分别于2010年2月2日交购房款3万元，2月8日交购房款12万元，3月3日交购房款3万元共计20万元整。公司确认2单元2801号住房为张文婷购买并已交付使用。其购房尾款由姜佐德名下房款余额4万元整及借款本息9.5万元、工资6万元合计19.5万元计入转抵。上诉人张文婷的一审诉讼请求：1.立即停止对原告所购买的陕西省西安市未央区纬二十七街东口枣园公寓2单元22801房产的强制执行，并解除查封；2.本案的案件受理费由被告承担。一审判决结果：驳回原告张文婷的诉讼请求。本案案件受理费100元（已由各原告预交），由原告负担。二审中，上诉人张文婷提交姜佐德的银行流水。该银行流水显示2009年9月21日姜佐德向锦泰公司转款169299元，2009年12月14日张文婷向姜佐德转款21万元。上诉人张文婷主张上述两笔转款可以证明张文婷已经全部缴清涉案房产的房款。被上诉人陈灵知对此发表意见称：上诉人张文婷称2009年9月21日姜佐德向锦泰公司转账169299元，与锦泰公司在二审提交的答辩词内容不一致。在二审答辩词中锦泰公司称姜佐德2009年9月15日购买枣园公园1单元1601号住宅一套，由朱艺萍交首付款10万元。2009年9月21日姜佐德购买枣园公寓1单元1501号住宅一套，由姜佐德交首付款20万元，后因朱艺萍和姜佐德一直没有缴清房款，公司按退房处理，并将该房转卖，退房款26万元，姜佐德房款余额4万元及借款本息9.5万元、工资6万元，合计19.5万元转入其女儿张文婷购买房屋剩余房款。上诉人张文婷和锦泰公司的陈述不一致。被上诉人锦泰公司对上诉人张文婷提交的姜佐德银行流水发表意见称“不清楚”。被上诉人锦泰公司在二审中提交：1.《张文婷情况说明》，内容与其二审答辩词中的陈述一致。2.姜佐德购房交款明细。载明：西安房号22801室，面积105.79，总价423160元；汉中勉县房号1-1702方，房款总额260000元。两套房屋合计683160元。朱艺萍2009年9月15日交10万元，姜佐德2009年9月21日交20万元，张文婷2009年12月16日、2010年2月2日、2月8日、3月3日共计交20万元。借姜佐德5万元，年利息36%，合计本息9.5万元。工资6万元。欠房款683160-655000=28160元。该明细出具时间为2019年4月27日，姜佐德和张文婷于同日签字认可。3.收款收据6张，内容与交款明细中的情况一致。4.姜佐德的POS签购单，载明2009年12月16日姜佐德在锦泰公司消费20000元。上诉人张文婷对此发表意见称：《张文婷情况说明》与张文婷陈述不一致，不予认可。收款收据与张文婷的一致，予以认可。被上诉人陈灵知对此发表意见称：陈灵知不是当事人，无法核实张文婷和锦泰公司的交易，鉴于张文婷对《张文婷情况说明》不予确认，我方亦不予确认。对于姜佐德的购房交款明细，出具日起和锦泰公司在一审中提交的情况说明出具日期为同一天，但内容完全不一致。此外，在该交款明细中可知张文婷仍未交清房款，且张文婷提供的银行流水和该明细载明的交款情况不能完全一致。故对该交款明细的真实性不予确认。张文婷的收款收据应以应还流水凭证为准。被上诉人锦泰公司在一审中提交一份《情况说明》称:2009年9月姜佐德购买枣园公寓1单位1501号住宅一套，交房款20万元，该房后来转卖，转卖后没有给其退款和补偿。2009年12月6日其女张文婷购买1单元1504号住宅，交了2万元定金。后来换成了2单元2801号住宅（面积103.41，总价30万元），分别于2010年2月2日交购房款3万元，2月8日交购房款12万元，3月3日交购房款3万元共计20万元整，另外10万元锦泰公司与姜佐德、张文婷协商，由姜佐德2009年9月21日向锦泰公司交付的购房款折抵。张文婷所购房屋2单元2801号住房房款已经全部付清。针对锦泰公司一审提交的《情况说明》和二审提交的《张文婷情况说明》中关于张文婷所购房屋总价及尾款的折抵情况不一致的情况，本院向锦泰公司询问，锦泰公司称二审提交的《张文婷情况说明》陈述的情况是真实的。上诉人张文婷则认为其购买的房屋总价为30万元，张文婷交了20万元，10万元尾款由姜佐德的购房款折抵。本院询问上诉人张文婷名下有无其他可以用于居住的房屋，其代理人表示不清楚。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据上诉人的诉讼请求，本案的争议焦点是上诉人对涉案房产的权利能否阻却（2018）粤0304执36641号执行案件对涉案房产的执行。本院认为，首先，上诉人张文婷和被上诉人锦泰公司签订的《枣园公寓认购书》仅有双方名称、房号、房屋面积、房屋认购总价、购房定金的支付等条款，而没有购房人身份证号码、商品房销售方式、房屋价款付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等商品房买卖合同应当明确的主要内容，不能认定为正式的房屋买卖合同。其次，关于房款的缴纳，认购书载明涉案房屋总价为30万元，上诉人张文婷对此确认，但被上诉人锦泰公司一审提交的《情况说明》称房屋总价30万元，二审提交的《张文婷情况说明》又称房屋总价为423160元，前后不一致。上诉人张文婷在二审中提交的姜佐德的银行流水显示的姜佐德向被上诉人锦泰公司转款169299元与被上诉人锦泰公司及上诉人张文婷关于姜佐德缴纳首期款20万元的陈述不一致，即姜佐德缴纳的首期款20万元缺乏证据证明。上诉人张文婷在2009年12月6日交纳定金2万元和2010年2月2日至3月2日期间交付购房款20万元均仅有被上诉人锦泰公司开具的收款收据，而无银行转账凭证或支取现金或有大额现金来源的证据。被上诉人锦泰公司在二审中提交的《张文婷情况说明》中关于上诉人张文婷所购房屋尾款折抵情况与其在一审中提交的《情况说明》、上诉人张文婷的陈述及锦泰公司在二审中提交的《姜佐德购房交款明细》亦有不一致之处，故本院认为无法认定上诉人张文婷已交纳涉案房产的房款。最后，上诉人张文婷没有证据证明其购买涉案房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，也没有证据证明其已实际居住在涉案房屋内。综上，上诉人张文婷要求排除执行的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由上诉人张文婷负担。本判决为终审判决。审判长 何 溯审判员 邓 婧审判员 孔卫新二〇二〇年八月二十日书记员 徐楚芹书记员 谭 星