江西省石城县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0735民初827号原告：赣州颐天物业管理有限公司，住所地江西省赣州市石城县琴江镇赣江源北大道**颐高电商城**。统一社会信用代码：91360735MA37NM2M7U。法定代表人：胡资华，总经理兼执行董事。委托代理人：赖坤发，广东华商（赣州）律师事务所律师。执业证号：13607199910780046。特别授权代理。委托代理人：连凌楷，广东华商（赣州）律师事务所实习律师。证号：36071909110147。被告：刘世文，男，1973年10月15日生，汉族，经商，住石城县。委托代理人：温波阳，江西保全律师事务所律师。执业证号：13607200110503447。一般授权代理。原告赣州颐天物业管理有限公司（以下简称颐天物业）与被告刘世文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颐天物业委托代理人赖坤发、连凌楷，被告刘世文及其委托代理人温波阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颐天物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2018年3月1日至2020年6月30日的物业管理费33541元，并向原告交纳滞纳金6461.8元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年2月28日，原告与开发商江西颐天置业有限公司签订了《前期物业合同》，开发商聘请原告为其开发的石城县颐高电子商务产业园(颐高?外滩国际)提供前期物业管理服务，并承接原物业管理公司的物业管理合同。《前期物业合同》约定，物业服务费按房屋产证建筑面积交纳，商业(商铺)物管费为2元/平方米/月;已出售或出租的物业，由业主承担物管费。被告从2016年10月27日开始承租石城颐高?外滩国际精品建材城4栋共10个商铺，编号分别为4-105、4-106、4-107、4-108、4-109、4-110、4-111、4-112、4-113、4-115号，租赁面积合计854.73平方米。被告与开发商签订了《商铺租赁合同》。但是被告从2018年3月1日至今没有交纳租赁商铺的物业管理费。截止2020年3月10日，被告拖欠物业管理费33541元(从2018年3月1日至2020年3月1日)，按三个月计算的滞纳金为6461.8元。原告多次上门催缴被告交纳拖欠的物业管理费，并送达了缴费通知书，但被告一直没有交纳。被告刘世文辩称：1、原告虽然与开发商江西颐天置业有限公司签订了《前期物业合同》，但原告并未与答辩人签订物业服务合同，原告与答辩人之间未形成任何的权利和义务。原告无需对答辩人履行服务义务，答辩人也无需履行缴纳服务费用的义务。2、答辩人与开发商之间签订的《商铺租赁合同》与原告收取物业管理费无任何联系，租赁合同中并没有约定缴纳物业管理费收费标准。答辩人租用开发商的店铺时向开发商支付了租金，其租金中包括了开发商应提供的公共服务费。原告在与开发商约定的前期物业合同中，明确规定了已出售或出租的物业，由业主承担物管费，故本案的物业管理费应当由开发商承担。3、答辩人租用的商铺门前的公共部分，原告未履行服务义务，而且开发商在答辩人的商铺前10米左右长期处于施工状态，原告未对答辩人履行任何服务义务。4、关于物业管理费缴纳的时间，根据物业管理条例第三十二条规定，缴纳物业管理费的时间应当是在开发商与物业管理企业签订了前期物业合同后才能收取。关于缴纳的标准，应当报当地的价格主管部门核定后才能收取，原告的收费标准明显超过了江西省物业收费管理办法的指导性意见。5、关于滞纳金的问题，根据原告与开发商签订的前期服务合同中的约定，滞纳金的支付时间应当至催告后无正当理由缴纳后开始，原告的催缴通知于2020年4月1日，原告计算滞纳金也不符合法律规定。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。原告颐天物业为证实其主张，向本院提交以下证据：1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明复印件、身份证复印件，证明原告主体资格；2、颐高电子商务产业园(颐高?外滩国际)前期物业服务合同（复印件，与原件核对无异）、颐高电子商务产业园(颐高?外滩国际)临时管理规约（复印件，与原件核对无异）、颐高电子商务产业园(颐高?外滩国际)临时管理规约现场告示图、告知书，证明原告有权按《前期物业合同》约定收取物业管理费；3、石城颐高?外滩国际商铺租赁合同（复印件，与原件核对无异），证明被告租赁了石城颐高?外滩国际精品建材城4栋4-105、4-106、4-107、4-108、4-109、4-110、4-111、4-112、4-113、4-115号共10个商铺，总面积为854.73平方米；4、2020年4月1日的缴费通知书、催收物业管费现场图片、快递签收单，证明被告拖欠的物业管理费为33541元，按合同约定计算的滞纳金远远超过6461.8元;原告已多次向被告催收拖欠的物业管理费。被告刘世文对以上证据的质证意见：对证据1的三性无异议；对证据2的真实性无异议，但对其关联性有异议，该组证据不能证明原告有权收取物业管理费。依照法律规定，要收取物业管理费的依据是购房人向开发商签订购房合同时，应当以书面形式予以确认前期物业管理合同和临时规约；证据3与本案无关联；对证据4，快递签收单里没有注明邮寄的文件，不能证明原告向被告邮寄缴费通知。被告刘世文为反驳原告的主张向本院提交以下证据：1、2017年12月所拍摄的在颐高租赁店铺的情况照片16张，证明原告对被告商铺前公共部分未尽物业服务义务。2、照片3张，证明原告没有安装车辆进出栏杆，没有对进入车辆登记，小区没有处于封闭状态，进出口没有任何防护措施，原告的物业服务没有到位。原告颐天物业的质证意见：对于证据1的真实性有异议，临时性的改造不能说是长期存在的事实，对关联性有异议；对于证据2，跟普通的居民小区不同，这是商业小区，本来就是不封闭的，这不能成为不缴纳物业管理费的理由。本院经审查认为，对原告提交的四组证据，被告对其真实性均未提出异议，本院予以确认。经本院审查四组证据与本案均有关联性，也未发现违法性，本院予以采纳。根据证据2、3、4可以证实，原告与建设单位江西颐天置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同中约定商铺收费标准为2元/平方米/月，同时约定了逾期支付物业管理费的违约责任。被告租赁的石城颐高?外滩国际精品建材城4栋4-105、4-106、4-107、4-108、4-109、4-110、4-111、4-112、4-113、4-115号共10个商铺（总面积为854.73平方米），属于其物业管理范围。被告提交的两组证据不能证明原告未尽物业服务义务，本院不予采纳。本院综合原、被告的举证、质证，本院所采纳的证据及庭审中原、被告的相关陈述，认定事实如下：江西颐天置业有限公司系石城县颐高电子商务产业园(颐高?外滩国际)开发建设单位。2018年2月28日，该公司与原告签订了《前期物业合同》，合约约定原告为该项目提供前期物业管理服务，合同履行期限自2018年3月20日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。《前期物业合同》约定，物业服务费按房屋产证建筑面积交纳，商业(商铺)物管费为2元/平方米/月;尚未出售或尚未交付的物业，物业管理费由开发商承担，已交付的物业由业主足额承担物业管理费；物业管理费按季缴纳，如业主当期未缴纳物业管理费的，原告以书面形式催告业主在合理期限内缴纳。经催告后无正当理由仍未缴纳的，承担违约责任：自次季度开始视为逾期缴纳物业管理费，原告按日加收欠款总额5‰的滞纳金追究其违约责任。颐高外滩国际临时管理规约在产业园公告栏中进行了张贴公告。江西颐天置业有限公司另与江西颐石商业运营有限公司签订《商业运营管理合作协议》，委托后者对颐高电子商务产业园运营管理，并有权以该公司名义对外出租、自营、代收租金。2016年10月27日，江西颐石商业运营有限公司与被告刘世文签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租石城颐高?外滩国际精品建材城4栋共10个商铺，编号分别为4-105、4-106、4-107、4-108、4-109、4-110、4-111、4-112、4-113、4-115号，该商铺为复式结构，上下两层，每层427.37平方米，合计面积854.73平方米，租赁期限60个月。同时约定，承租方必须足额缴纳物业管理费。被告承租后未按时缴纳物业管理费，2018年7月经本院调解，被告向原告支付了2017年7月1日至2018年2月28日的物业管理费，但2018年3月1日之后的物业管理费至今未缴纳，故原告现向本院主张被告支付2018年3月1日至2020年6月30日的物业管理费及相关滞纳金。另查明，原告于2019年12月20日及2020年3月22日向被告妻子赖小梅所送达的《缴费通知书》中要求缴纳的物业管理费标准一楼的按1.4元/平方米/月，二楼则按0.7元/平方米/月的标准收取物业管理费用。同时两份《缴费通知书》中分别注明，业主在收到《缴费通知书》后未在2019年12月31日、2020年3月31日内结清物业管理费，则按相关规定每天收取5‰的滞纳金。本院认为，本案的争议焦点为：1、关于原告是否有权向被告主张物业管理费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业的承租人、借用人或者其他物业使用人违反物业服务合同引起的物业服务纠纷，参照关于业主的规定处理。本案中，被告与建设单位江西颐天置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，该合同对被告具有约束力，原告颐天物业有权要求作为承租人的被告缴纳物业管理费。被告主张其未与原告签订合同及物业服务不到位的抗辩理由不成立，本院不予支持。2、关于物业管理费的计算标准问题。原告主张被告所承租的店铺一二楼均按1.4元/平方米/月计算物业管理费，虽未超过《前期物业服务合同》的约定标准，也未违反相关收费规定，但根据原告送达给被告妻子《缴费通知书》的照片及庭后被告补交给本院盖有原告公司章的两份《缴费通知书》可以看出，2019年12月份及2020年3月份，原告均通知被告按照承租店铺一楼1.4元/平方米/月、二楼0.7元/平方米/月的标准来缴纳物业管理费。本院认为，原告对其物业管理费的收费标准在未损害被告利益的情况下进行下调，并通知了被告，应当予以确认。故经计算，被告应向原告缴纳2018年3月1日至2020年6月30日的物业管理费应为25129元（427.365平方米×1.4元/平方米/月×28个月；427.365平方米×0.7元/平方米/月×28个月）。3关于原告是否有权主张滞纳金的问题。因《前期物业合同》中约定了被告逾期支付物业管理费的情况下应当支付滞纳金，且送达给被告的《缴纳通知书》中也注明了未在通知的时间内缴纳物业管理费则会按每天收取5‰的滞纳金，故本院认为被告在无正当理由的前提下拒不缴纳物业管理费，原告有权主张被告支付滞纳金。虽然原告只主张了三个月的滞纳金即从2020年1月1日起至2020年3月30日止为6462元（854.73平方米×1.4元/平方米/月×12×5‰×90天），但其计算标准还是过高，本院根据上述确认的物业管理费计算标准调整滞纳金按每天3‰收取为2908元（427.365平方米×1.4元/平方米/月×12×3‰×90天；427.365平方米×0.7元/平方米/月×12×3‰×90天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条之规定，判决如下：一、被告刘世文应在本判决生效后10日内向原告赣州颐天物业管理有限公司支付自2018年3月1日至2020年6月30日物业管理费25130元；二、被告刘世文应在本判决生效后10日内向原告赣州颐天物业管理有限公司支付滞纳金2908元；三、驳回原告赣州颐天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元（原告预交，已减半收取），由原告赣州颐天物业管理有限公司负担100元，由被告刘世文负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本判决生效后，若义务人未履行给付义务，权利人有权申请执行，申请执行期间两年。审 判 员  黄斐斐二〇二〇年八月五日代理书记员  黄钰茗