北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初7848号原告：王越，女，1999年8月20日出生，X族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：孙吉，北京市瑞风律师事务所律师。被告：北京顺达行房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区卓秀北街**院**楼**320。法定代表人：谢莉君，经理。委托诉讼代理人：赵飞龙，男，1990年5月9日出生，X族，该公司房山店店长，住北京市房山区。原告王越诉被告北京顺达行房地产经纪有限公司（以下简称顺达行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王越的委托诉讼代理人孙吉、被告顺达行公司的委托诉讼代理人赵飞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王越向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判决被告返还位于北京市房山区XX镇XXX村回迁安置房X号楼X层X单元XXX室的房屋；3.判决被告支付2020年3月20日至2020年8月1日止的房屋租金15392元；4.判决被告支付原告违约金7000元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月30日，原告与被告签订了房屋出租委托代理合同，被告租赁了原告位于北京市房山区XX镇XXX村回迁安置房XX号楼X层X单元XXX室的房屋一套。约定：原告从2018年12月1日起将出租房交付被告使用，2022年3月20日收回。被告一直使用原告的房屋，但房屋租金只支付到2020年2月份，被告就不在支付。经多次协商，就房屋租赁事宜双方不能达成一致意见。故诉至法院，请予支持。顺达行公司辩称，同意第一项，第二项诉讼请求，第三项诉讼请求计算到4月20日。第一项诉讼请求，同意解除合同，但我们认为解除合同的时间是4月20日。第二项诉讼请求，返还房屋，我们随时可以返还，但原告人在外地，不来收房。钥匙我还没有快递给原告。第三项诉讼请求，我们同意王越这套房子的租金计算到4月20日。第四项诉讼请求，我们合同上约定了免责条款，即因不可抗力导致合同不能继续履行，互相免责，所以不涉及违约金。对原告起诉的事实，4月16日我们就告诉原告，让他们收房取钥匙，但原告说没有时间，到5月24日原告女儿来了一次，也是没有拿走钥匙，最后确定在6月1日见面，但原告对解除合同的协议不签字。我认为时间的截止日期就是4月20日。在审理过程中，顺达行公司对王越提交的《回迁安置房认购协议》《房屋委托代理合同》予以认可，本院对此不持异议。顺达行公司对王越提交的微信聊天记录截图的真实性不予认可，称没有标时间，在2月份时是不让进的，后期才让进。2月份时原告房子不符合出租条件。王越对顺达行公司提交的微信截图的真实性予以认可，本院对该证据的真实性不持异议。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月6日，杨姣（委托人、甲方）与顺达行公司（代理人、乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将位于北京市房山区高四（XXX村）回迁楼X号楼X单元XXX室房屋委托乙方代理对外出租。委托期限自2018年10月10日起至2022年1月10日止，共计39个月。甲方同意每年预留出30个工作日，作为乙方接洽承租、寻找合适客户的工作期，期满后从2018年10月10日起开始计算租金，工作期内若产生租金收益归乙方所有。甲方委托乙方代理的房屋租金为3500元/月，房租按季度支付。具体缴付日期及金额为：2018年10月6日（10500元），2019年2月10日（10500元），2019年5月10日（10500元），2019年8月10日（10500元），2020年1月10日（10500元），2020年4月10日（10500元），2020年7月10日（10500元）……合同第六条约定违约责任：1、甲乙双方首先应保证所提供证件的真实性，否则由此给对方带来的一切损失概由违约方赔偿并承担民事责任。2、违反上述合同条款的行为即视为违约，双方均不得以任何理由单方修改或解除合同。如确有特殊原因，需提前60天书面通知对方，并须赔偿对方本合同总租金的20%作为违约金，如甲方违约或甲方因特殊原因终止合同时还须赔偿乙方为屋内添置的设施物品及装修费用。合同第七条约定免责条款，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任。如因不可抗力原因导致合同不能继续履行，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，因地震、火灾等不可抗力致使房屋损毁或造成其他损失的，因相关政策原因须拆除屋内相关原设施或便于出租增加的设施，导致影响乙方出租的，租金按承租人实际居住时间计算，并返还已付费用。合同签订后，双方进行了交接。顺达行公司将租金支付至2020年3月20日。双方就合同是否继续履行协商未果。另查明，涉案房屋系王越回迁安置房，王越与杨姣系母女关系。顺达行公司未将涉案房屋交付给王越。本院认为：原、被告所签订的合同系双方真实意思表示，双方应遵照执行。本案中，原告、被告签订的合同，根据查明情况，虽名为委托代理合同，实为房屋租赁合同，对被告主张双方系委托代理关系的辩论意见，本院不予采纳。原告起诉要求解除合同，被告同意解除合同，本院对合同解除不持异议。关于合同解除的时间，合同履行过程中，顺达行公司称受疫情防控措施影响未能转租涉案房屋而与王越协商解除合同，但现有证据不足以证明双方曾就合同解除达成一致。同时，对于居住性房屋租赁合同，疫情或者疫情防控措施一般不会构成合同履行的重大障碍，并不必然导致合同无法履行。此外，租赁合同中未约定当事人双方享有合同任意解除权。租赁合同约定的，如确有特殊原因，需提前30天书面通知对方，并须赔偿对方约定的两个月房租作为违约金。该条款系合同解除情形下违约责任的约定，并非赋予顺达行公司享有任意解除权。综上，顺达行公司不享有合同解除权，顺达行公司向王越发出解除合同的告知不发生解除合同的效果，故对被告主张的双方合同关系已于2020年4月20日解除的辩称，本院不予采纳。原告诉称要求解除合同，被告在2020年7月30日谈话中同意解除合同，本院确认双方的租赁合同于2020年7月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于返还房屋的诉讼请求，被告在2020年7月30日谈话中及庭审过程中均同意交付房屋，本院对此不持异议，对该项诉讼请求，本院予以支持。关于2020年3月20日至8月1日止的租金请求。原告未收回房屋，双方合同于2020年7月30日解除，其请求被告支付2020年3月21日至2020年7月30日房屋租金的诉讼请求，本院予以支持，其过高部分，本院不予支持。关于违约金的诉讼请求。因受疫情及疫情管控措施的影响，双方对于租赁合同的履行、解除，应尽量协商和解、共担风险、共渡难关。租赁合同违约条款约定的违约金强调的是对提前解除合同造成损害的补偿，现双方合同解除未对原告造成损失，本院综合考虑公平原则、合同履行情况及受疫情及疫情管控措施的影响，对原告违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告王越与被告北京顺达行房地产经纪有限公司签订的《房屋委托代理合同》于2020年7月30日解除；二、被告北京顺达行房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告王越位于北京市房山区XX镇XXX村回迁安置房X号楼X层X单元XXX室的房屋；三、被告北京顺达行房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王越2020年3月21日至2020年7月30日租金15166.67元；四、驳回原告王越的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，由原告王越负担59元（已交纳），由被告北京顺达行房地产经纪有限公司负担121元（已由王越预交，北京顺达行房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向王越支付上述费用）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 宁二〇二〇年八月二十四日法官助理  肖 贺书 记 员  孙震颐