四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初6556号 原告：广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司，住所地四川省成都市高新区交子大道********。 负责人：刘军，总经理。 委托诉讼代理人：焦海燕，公司员工。 委托诉讼代理人：袁习琼，公司员工。 被告：李建革，男，1963年6月28日出生，汉族，住拉萨市城关区。 原告广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司（以下简称宁骏物业公司）诉被告李建革物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁骏物业公司的委托诉讼代理人焦海燕、袁习琼，被告李建革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁骏物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李建革支付2017年4月1日至2017年6月30日、2018年7月1日至2020年3月31日的物业管理服务费共18933.6元；2.判令李建革支付上述欠缴物业管理服务费产生的违约金990.15元（暂计算至起诉之日，实际计算至李建革实际足额支付之日止）；3.判令李建革支付自2014年8月15日至2018年3月31日期间的代收水费50.5元；4.判令李建革支付2016年3月1日至2016年4月1日、2017年3月1日至2017年6月30日、2018年7月1日至2020年3月31日期间的垃圾处理费216元。事实和理由：李建革是高新区锦晖西二街77号誉峰东区12栋2102号房的业主，房屋建筑面积199.73平方米。宁骏物业公司是为该小区提供物业管理服务的企业。2013年9月30日，宁骏物业公司与李建革所在小区开发商签订《前期物业服务合同》，也与小区其他业主签订前期物业服务协议，对物业费收费标准和逾期支付物业费将收取的违约金进行了约定。宁骏物业公司实际是当月向誉峰东区全体业主收取当月的物业费，同时自愿将违约金比例调整为按中国人民银行同期贷款利率计算（详见欠费明细表）。宁骏物业公司按约履行了物业管理服务的义务，李建革于2016年1月1日成为案涉房屋业主，依约应缴纳物业服务费和宁骏物业公司代收的水费、垃圾处理费，但一直拒不缴纳。宁骏物业公司遂诉至法院。 李建革辩称，第一，其常居外地，将钥匙交由物业公司保管。2016年房屋阳台漏水，导致客厅墙面积水、墙纸脱落。因开发商与物业公司为关联公司，开发商委托物业公司为业主处理房屋质量问题，物业楼栋管家亦承诺维修房屋。后物业公司委托的第三方在现场修理过程中，未经其同意，将全部墙纸拆除，至今墙面不平整，部分地面渗水未处理，不符合使用标准；施工过程中未检查冰箱就关掉电源，储存食物全部变质。李建革无奈自行重新维修，花费巨大。李建革认为其将房屋托管于物业公司，虽然是无偿托管，但房屋质量问题系开发商所致，物业公司与开发商是关联公司，又同意由物业公司代办维修事宜，再次情况下物业公司应对施工方的选任承担责任。现物业公司对施工过程未尽到适当的监管、审查责任，导致李建革损失，故李建革认为在物业公司将屋内墙面恢复至原状并承担赔偿责任前其有权拒交物业费。第二，誉峰小区存在大量装修不合格、工程不达标等房屋质量问题，已经多个法院审理案件证实，物业公司对业主的反馈始终采取消极态度、敷衍了事，并不实际解决问题。自李建革购买房屋一来，物业公司多次更换楼栋管家，后任楼栋管家又否认前任管家的承诺，存在拒绝处理、拖延处理房屋质量问题之情形，至今未能解决李建革的问题。根据《前期物业服务协议临时管理规约》第三十条、第二十四条的约定，物业公司应为业主提供尽量优质、周到、及时的物业服务，积极处理业主诉求，联系开发商处理房屋质量问题，而非拖延、敷衍甚至放任不管。此外，若联系开发商未果，在众多业主房屋均有质量问题的前提下，物业公司应积极启动专项维修资金，保护业主利益。综上，李建革认为物业公司未尽职、尽责履行义务，其有权基于《前期物业协议临时管理规约》第三十三条的约定拒交物业费。此外，2018年7月1日前的物业费已交纳。 本院经审理认定事实如下：李建革是成都市高新区锦晖西二街77号12栋2102号房屋的业主。 宁骏物业公司是该房屋所在小区“誉峰东区”的物业管理服务企业，其作为乙方与该小区建设单位成都市中天盈房地产开发有限公司（作为甲方）签订有《“誉峰九号地A地块”前期物业服务合同》（以下简称“合同”），约定物业服务期限为自合同签订之日起至业主大会、业主委员会成立后与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止。合同第七条约定，宁骏物业公司按房屋建筑面积3.95元/月·平方米向业主收取物业公共服务费用。第八条约定，物业服务收费标准可依据上年度成都市物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况与业主另行协商调整。第十条约定，物业向业主交付前的物业费由甲方承担，交付后由业主承担，自正式接房次日起算；业主应在每自然月15日前预交下一月物业服务费，逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起每日按所欠费用总额的3‰收取违约金。第十六条约定，建筑区划内，乙方、业主应按规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳有关费用，业主自用的，由上述专业单位向业主收取......乙方接收相关专业单位委托代收相关费用的，不得向业主收取除上述费用以外的手续费等额外费用。第十九条第九款约定，乙方应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议。第二十五条约定，乙方未按合同约定履行物业服务，导致业主、使用人人身、财产损害的，乙方应承担赔偿责任。 另查明，宁骏物业公司曾向李建革发送律师函要求其交纳物业费，李建革至今仍未支付。 以上事实，有各方当事人身份信息、《“誉峰九号地A地块”前期物业服务合同》《律师函》、邮递详情及当事人当庭陈述等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，李建革应按成都市中天盈房地产开发有限公司与宁骏物业公司签订的《“誉峰九号地A地块”前期物业服务合同》的约定，向宁骏物业公司支付物业管理服务费。李建革辩称房屋存在质量问题且物业公司聘请第三方进行维修时对房屋造成了损害，导致其损失，但未提交充分的证据予以证明。此外，房屋质量问题系李建革与建设单位之间的纠纷，因维修房屋造成李建革损失也与本案不属于同一法律关系，李建革应另行主张，不应以此理由拒交物业费。 李建革辩称其已交纳2017年4月1日至2017年6月30日期间的物业费，但未提交任何证据予以证明；对购买房屋及房屋过户时间亦称不清楚；对宁骏物业公司主张的代收水费及垃圾处理费未提出反对意见。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”及第八条第二款“对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认”之规定，本院对李建革的抗辩主张不予采纳，对宁骏物业公司的诉讼请求均予以支持。 李建革应向宁骏物业公司支付2017年4月1日至2017年6月30日、2018年7月1日至2020年3月31日的物业管理服务费，计18934.4元。宁骏物业公司仅主张18933.6元，并自愿将违约金调整为按中国人民银行同期贷款利率计算，低于合同约定，本院予以认可。因自2019年8月20日起，该利率已取消，故违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告李建革于本判决生效之日起十日内向原告广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司支付2017年4月1日至2017年6月30日、2018年7月1日至2020年3月31日期间的物业管理服务费共18933.6元及违约金（违约金计算方式为：以每月应交而未交的物业服务费788.9元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自计费月上一月的16日起计算至物业管理费付清之日止）； 二、被告李建革于本判决生效之日起十日内向原告广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司支付水费50.5元及垃圾处理费216元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费152元，被告李建革承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邓安宁 二〇二〇年八月二十八日 书记员  余 盼