广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初16714号原告：梁银燕，女，1965年10月6日出生，汉族，住广东省东莞市东城区*********，公民身份号码：442************90X。被告：李学刚，男，1970年10月16日出生，汉族，住河南省西华县************，公民身份号码：412************097。原告（反诉被告）梁银燕与被告（反诉原告）李学刚租赁合同纠纷一案，本院2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月20日公开开庭审理。原告梁银燕、被告李学刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院诉请：一、被告立即将位于东莞市东城区*********返还原告；二、被告支付原告合同期内电费884.52元；三、被告承担租金（以4000元/月计算，从2019年6月12日起至返还商铺之日止，截止到2020年6月暂计为48000元），被告支付合同期限届满后实际使用水电费及管理费；四、被告承担本案的诉讼费、律师费等费用。事实与理由：原告与东莞市东城区牛山梁家股份经济合作社于2006年4月18日签订《商铺租用合同》，约定原告享有位于东莞市***********转让使用期限六十年。原告与被告于2014年6月21日签订《商铺租用合约》，被告承租前述商铺，租期为5年，自2014年6月12日起至2019年6月11日止。合同租赁期限5月份电费884.52元由原告缴纳。双方约定合同期满后自动终止。现合同期限已满，且双方未就续租条件达成一致，被告拒不返还商铺。根据《中华人民共合同合同法》第二百三十五条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。现被告拒绝返还商铺的行为构成违约，损害原告的合法利益，故原告特提起本案诉讼。被告答辩并反诉称：一、《商铺租用合约》约定由原告负责水电到位。提供使用220V电，最大负荷不超过5KW，并依时交缴水费、电费及管理费。但原告未能履行合同的约定，租期内的水电费、管理费均是由被告支付，共计49874.52元。且租期满后，原告也未按约定向被告返还保证金；二、原告所述租期满后，被告拒不返还案涉商铺与事实不符。2018年6月，被告是经原告同意后对案涉商铺进行装修，且当时原告口头说租期满后，会根据情况续租。但租期刚满，原告就要求被告腾房，并向公安机关报警。2019年6月17日，原告关停案涉商铺的水电，导致被告无法经营，并造成了损失。被告认为应依照双方2018年6月的口头协议，由被告继续承租案涉商铺。若协商不成，应当依照《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条之规定，在双方没有就装修附着物约定的情况下，由原告向被告折价补偿80140元；原告赔偿停电造成被告损失8000元，违约金5200元。返还合同期内水电费、管理费49874.52元。据此，被告反诉请求：一、原告支付被告水电费、管理费49874.52元（自2014年6月12日起至2019年6月11日止）；二、原告向被告支付装修费80000元；三、原告向被告支付违约金5200元；四、原告向被告支付因停电造成的损失8000元；五、本案反诉费由原告承担。原告针对被告反诉辩称：被告主张的事实均是在合同终止以后发生的，且原告以被告非法占有原告房屋为由向公安机关报警处理，被告的反诉没有事实与法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明，原告与东莞市东城区牛山梁家股份经济合作社于2006年4月18日签订《商铺租用合同》，约定由原告取得东城牛山梁家村四号商铺的使用权。该合同中第七条约定“甲方不负责办理商铺的土地使用证及房产证等证件……如乙方须办理转租转让手续的，需经甲方同意……”,庭审中，原告确认案涉商铺并未办理建筑工程规划许可证或房屋产权证。2014年6月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租用合约》，由被告承租原告位于东城牛山梁家村的四号商铺。合同约定租期自2014年6月12日至2019年6月11日，共5年，每月租金2600元。该合同中第2.1条约定，“乙方依法进行经营，自行负责申办一切证照和所有手续，乙方租用商铺需承担支付一切费用。（甲方只开收据）”、第4.1条约定，“甲方负责水电到位。提供使用220V电，最大负荷不超过5KW，并依时交缴水费、电费、及管理费。铺内及其所需的有关设置，由乙方负责。”、4.2条约定，“乙方不得随意改变商铺的建筑形态、确需进行此事项时，必须征得甲方同意方可进行”、4.3条约定，“期满时，铺内乙方所装的不动附建物统归甲方所有”等。被告主张租期内的水电费、管理费均由其缴纳，共计49874.52元，原告表示根据合同约定，该费用本就应由被告承担。且原告表示其为被告垫付了电费884.52元，但未能提供证据予以证明。2019年6月12日，原告要求被告腾退房间，并向公安机关报警处理，公安机关出具了当天的报警回执。2019年6月17日，原告关停案涉商铺的电力，被告无法正常经营。被告确认租赁期满后，仍在继续使用案涉租赁物，双方未办理交接手续。庭审时，原告明确要等被告赔偿原告全部损失后，再与被告办理案涉商铺的交接手续。被告主张其于2018年6月对案涉商铺进行了重新装修，共花费80000元，原告对此是知情的。原告不予认可，并表示被告并未就装修事宜通知原告，且案涉商铺除一楼大堂的装修外，二、三楼均为出租给上一手承租人时就已经装修好的，不予确认被告主张的装修损失。原告不同意折价补偿被告装修费用，但对于被告已装修部分，同意由被告自行拆除。被告确认案涉商铺是其从上一手承租人处承租而来。诉讼中，被告向本院申请对案涉商铺一至三层的装修现状进行价值评估鉴定，本院经审查后予以准许，并委托鉴定机构进行鉴定。深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司于2020年6月8日出具了《价格鉴证报告》，评估确定案涉商铺在鉴定基准日（2019年6月11日）的装修现状价值评估总额为67657.42元。其中一层装修现状价值为39156.28元；二层、三层自住区域装修现状价值为7991.38元；二层、三层转租住宿区域装修现状价值为20509.76元。以上事实，有原告提交《商铺租用合同》、《商铺租用合约》、证明、报警回执，被告提交的《商铺租用合约》、收款收据、照片等证据，深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司出具的《价格鉴证报告》以及本院的庭审笔录附卷为据。本院认为，本案双方诉争焦点为：被告应否将案涉商铺返还原告；原告主张的本诉的其他诉讼请求及被告的反诉请求能否成立。对此，本院分析如下：案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，也未取得房屋产权证书，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原、被告签订的《租赁合同》应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告诉请被告返还案涉商铺，本院依法予以支持。原告明知案涉商铺未取得建设工程规划许可证，仍把商铺出租给被告使用，而被告作为承租方未尽谨慎审查义务，双方对合同无效均有过错，本院根据双方过错程度酌定各承担50%责任。但合同虽无效，被告实际占有使用案涉商铺，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，被告应参照《商铺租用合约》约定的租金标准2600元/月计算占有使用费。庭审中，经本院释明，被告同意于2020年7月20日办理案涉商铺的交接手续，但原告明确拒绝接收，故案涉商铺的占有使用费应自2019年6月12日计至2020年7月20日，经本院核算被告应向原告支付案涉商铺的占有使用费为34580元（2600元*13个月+2600元/30天*9天），原告要求被告支付2019年6月12日之后的水电费、管理费及支付合同期内垫付的电费884.52元，均未能提供相应证据予以佐证，本院不予支持。原告要求被告承担律师费，无事实与法律依据，不予支持。至于被告反诉请求原告按照《商铺租用合约》第4.1条规定支付租期内水电费、管理费的诉请，根据《商铺租用合约》第2.1条规定“……乙方租用商铺需承担支付一切费用”、合同附注“甲方附（电费存折一本……）”的规定并结合现实中的实际操作，应理解为由被告将电费支付至原告的电费存折中，再由行政部门从中扣减，水费、管理费亦是同理，而非被告所述的由原告负责承担该笔费用，故被告的该项诉请，与事实不符，本院依法不予支持。被告诉请原告赔偿因停电造成的经营损失，因被告未能提供相应证据，不予支持。因合同无效，被告要求原告按合同约定支付违约金的请求，本院不予支持。至于装修费用，深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司出具的《价格鉴证报告》认定案涉商铺装修现状价值评估总额为67657.42元，该评估鉴定程序合法，本院对该报告的鉴定结论予以采纳。被告长年承租案涉商铺，在商铺内进行装饰、装修经营餐饮，现因合同无效，应由双方依前述导致合同无效的过错程度承担该装修的现值损失，即原、被告各承担33828.71元（67657.42元*50%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李学刚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁银燕返还东莞市东城区*********；二、原告梁银燕于本判决发生法律效力之日起十日内向被告李学刚支付商铺装修损失33828.71元；三、被告李学刚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁银燕支付商铺占有使用费34580元；四、上述二、三项相抵后，被告李学刚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁银燕支付751.29元；五、驳回原告梁银燕本案本诉的其他诉讼请求；六、驳回被告李学刚本案反诉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费511.06元（已由原告预交），反诉受理费1580.75元、鉴定费9500元（已由被告预交），共计11591.81元，该款由原告承担5273.3元，被告承担6318.51元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  邹国雄二〇二〇年八月十三日书记员  张健骠附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。