江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初7570号原告：徐志红，男，1968年1月7日生，汉族，住靖江市。原告：沙荣娣，女，1968年2月17日生，汉族，住靖江市。共同委托诉讼代理人：李运杭，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。被告：靖江市靖城指间蜜语美甲护肤沐沐加盟店，统一社会信用代码92321282MA1UN0N241，住所地靖江市通江路水岸华府金尊**楼**。经营者：戴娟，女，1975年8月8日生，汉族，户籍地靖江市，现住靖江市。被告：靖江市恒隆物业管理有限公司，统一社会信用代码913212826853388473，住，住所地靖江市工农路****/div>法定代表人：徐翕康，总经理。委托诉讼代理人：江剑，该公司员工。原告徐志红、沙荣娣与被告靖江市靖城指间蜜语美甲护肤沐沐加盟店（下称指间蜜语加盟店）为财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，原告申请对原告位于靖江市水岸华府金尊二号楼301室房屋装修和财产损失进行评估，本案依法中止审理。评估程序结束后，原告于2020年5月27日申请追加被告恒隆物业管理有限公司（下称恒隆物业公司）为被告。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告及共同委托诉讼代理人李运杭、被告指间蜜语加盟店经营者戴娟、恒隆物业公司委托诉讼代理人江剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告赔偿原告财产修复费用12257元、房屋出租收益28000元（租期10个月，每月2800元）、精神抚慰金5000元、误工费2000元、交通费500元、物业管理费3000元（250元每月，计算12个月），共50757元；2、鉴定费3000元、诉讼费1068元由两被告承担。事实与理由:两原告于2013年购买位于靖江市房屋并进行了装修，准备用于对外出租。2019年7月7日，原告接被告恒隆物业公司通知家中有污水溢出，两原告赶到房屋后发现，阳台洗衣机旁的地漏长时间向上冒污水已漫遍整个房屋，地板、家，地板饰等都浸泡在污水中，随即，原告对污水进行清理并报警。经查，原告楼下被告指间蜜语加盟店私自将其厨房排水管与原告洗衣机下水管相接堵塞，导致管道内的污水溢至原告房屋内。同时，被告恒隆物业公司疏于管理导致原告损失，应与被告指间蜜语加盟店承担共同赔偿责任。原告起诉被告指间蜜语加盟店是基于侵权关系，起诉被告恒隆物业公司是基于物业管理关系。被告指间蜜语加盟店辩称，我店是2015年租用水岸华府金尊2号楼101室、201室进行经营的。经营期间，我店将厨房的一根水管接到了屋后的整个单元的下水管上，2015年下半年，因该单元厨房的下水管接到单元的下水管的坡度不够，造成2楼以上的水回流到我店室内。当即我店向物业公司进行反映，后我店把排水管从临近地面的三通处切断，水就直接排到地面上，物业公司觉得不美观，又于2019年把管子重新接上去了，我店发现接上去还是回水，就把厨房的排水管直接改为直通下水窨井，改时是将厨房的排水管从单元的下水管临近地面的三通处切断的，另行铺设管道的。去年下半年，原告户有回水时，我店厨房的排水管已不接在单元下水管很久了。原告报警后，物业公司、原告、我店三家进行了协商，因我店改水和原告户回水没有直接关系，我店也没有堵下水的三通，造成堵塞的下水管是单元阳台的下水管，原告楼上有30多家住户，如果没有封阳台，可能有装修垃圾或者生活垃圾造成堵塞。当时协商时，为了邻里和睦，我店同意贴补原告一点损失。对于原告的损失，财产修复费用12257元是合理的，其他损失不认可。如原告同意将两被告全部撤诉，我店同意贴补原告损失15000元，如原告不同意撤诉，请求依法判决。被告恒隆物业公司辩称，事发当日上午，我司日常巡视中发现原告门口有水渗出，敲门没人在家，立即通知原告，同时我司工程人员进行排查，通过排查发现堵塞原因是下水管临近地面的三通部位堵了，并立即进行切开处理，下水管就通了。原告回家后，我司配合原告对积水进行处理。事发时我司当时初步判断是因为指间蜜语加盟店的厨房水接在洗衣机管道上，后来在现场看到指间蜜语加盟店厨房排水管道直接接到窨井里的，未接在单元阳台下水管上。后被告指间蜜语加盟店在我司协调下，已同意赔偿，但因为原告不肯签署赔偿协议，导致诉讼。物业公司及时发现问题，并通知业主，也及时对堵塞部位进行处理，疏通了堵塞点，已经尽到了管理和服务义务，物业公司不存在过错，因此对原告的损失不应当承担赔偿责任。原告因为家中无人，未能及时发现回水，并在接到物业公司通知后数小时才到家，导致损失扩大，主观上存在过错，依法应当减轻被告的赔偿责任。对原告主张财产修复费用即司法鉴定确定的原告损失，我司不认可，鉴定费及原告主张的其他损失我司也不认可。原告户水排干后，最多一个星期就可以住人，原告从乡下回来处理回水问题而发生的交通费、误工费应由其自行负担。请求法院依法判决。针对两被告的辩称，原告补充陈述，2019年7月7日早上8点多钟接到物业公司的电话，说我家中漫水了，我们立即从乡下赶上来，打开家门发现是阳台间洗衣机下水道不断有水往上泛，后来我们就找物业，物业派人看了，带了个榔头把被告指间蜜语加盟店的排水管敲碎后，污水就排下去了，之后，我们就打110。敲碎管道后，一楼还请人疏通了下水道。被告恒隆物业公司说原告家中无人导致损失扩大，无法律依据，原告对事情的发生无过错，不应当承担责任。原告围绕诉讼请求，提供了下列证据：1、靖房权证城字第**不动产权证。载明：靖江市，为两原告共同共有。2、2020年5月9日靖江市公安局滨江新区派出所《接处警登记证明》及原告自拍的该户漫水照片。《接处警登记证明》主要内容：2019年7月7日12时许，我所接110报警，民警到现场后，徐志红报警称，其家中客厅渗水。现场疏通下水道的物业工作人员称，是指间蜜语下水道堵塞引起的。民警联系指间蜜语老板戴娟，戴娟称不在靖江，待回来后了解并处理此事。3、2016年房屋租赁协议复印件、2019年房屋租赁合同原件。证明：原告将水岸华府金尊2号楼301室出租给他人受益的事实，2016年12月至2017年12月的月租金为2500元；2019年2月15日至2020年2月15日的月租金为3000元。4、靖江市华瑞资产评估事务所资产评估报告及鉴定费发票。评估结论：原告房屋内受损财产和房屋装修的修复费用评估价值为12257元。鉴定费用3000元。5、提供2019年7月7日下午14时49分至15时07分拍摄的6张照片。照片其中3张是反映的被敲碎的水管的照片，当时被告指间蜜语加盟店老板戴娟在场，另有3张照片是显示被告指间蜜语加盟店将厨房的下水道直接接到窨井的照片，水管上还有包装纸在上面，被告指间蜜语加盟店将排水方向进行了更改。针对原告提供的证据，两被告的质证意见：对证据1、2的真实性无异议，下水道是恒隆物业公司疏通的，物业公司已尽到管理责任；对证据3，2016年的房屋租赁合同是真实的，2019年的房屋租赁合同是假的，事发时原告房屋长时间未住这期间有人居住，屋里物品都发霉了。对证据4，被告指间蜜语加盟店对真实性无异议，被告恒隆物业公司对真实性不认可。对证据5，被告指间蜜语加盟店质证意见：事发当天，我店经营者戴娟去了无锡，下午两三点钟才回来，水管上的包装纸现在依然在上面，旧的水管是以前加盟店改水切下来的一直放在现场，如果事发时加盟店的水管接在下水道上，加盟店内应先回水。被告恒隆物业公司的质证意见：照片中倚在墙壁上的一段落水管上部已经裂开，这个管子是被告指间蜜语加盟店在事发前改厨房下水管，直通窨井时切下来的管子。事发后，物业公司排水时没有敲管子，当时我们是在三通管闷头处切下来才排水的，切的时候是上午，切的时候原告是否在场没有在意，原告拍照是在下午。两被告未提供证据。对原告提供的证据，本院认为，对证据1、2、证据3中的2016年房屋租赁合同，被告无异议且来源合法，与本案有关联，能够作为本案认定事实的证据；对证据3中的2019年度房屋租赁合同，被告不认可，原告亦未提供其他证据印证，该证据不能作为本案认定事实的依据。证据4，评估报告是本院委托评估机构依法作出的，客观真实，且与本案有关联，能够作为本案认定事实的依据。证明5，两被告对真实性无异议，且与本案有关联，能够作为本案认定事实的依据。审理中，本院对现场进行了现场勘验，水岸华府金尊2号楼一单元阳台下水管道，该单元各户阳台的污水管接到该下水管道上，下水管道临近地面有三通接头，将主管排水分为两个出口，一管直接通下水道窨井，一管原与被告指间蜜语加盟店厨房污水道相通，现已成被截断状态。被告指间蜜语加盟店厨房污水管另行直接接入窨井排污。根据原、被告的陈述及举证，本院经审理认定事实如下：2019年7月7日，原告接被告恒隆物业公司通知家中有污水溢出，两原告赶到房屋后发现，阳台洗衣机旁的地漏长时间向上冒污水已漫遍整个房屋，地板、家，地板饰等受损，随即，原告对污水进行清理并报警。事发后，物业公司派出工程技术人员进行现场勘察，从该单元阳台下水管道临近地面的三通管闷头处切断排水，并对下水道疏通处理后，排水顺畅。审理中，本院委托靖江**瑞资产评估事务所对原告涉案房屋的装修和财产损失进行评估，确认原告因下水道回水导致房屋装修和财产损失为12257元。本案的争议焦点：1、水管堵塞的原因；2、两被告对原告的损失是否应承担赔偿责任；3、原告的损失如何确定。关于争议焦点1，本院作如下分析：其一，原告称系被告指间蜜语加盟店将厨房排水管接上单元阳台排水管所致，如原告所述，原告位于三楼，被告指间蜜语加盟店位于一楼，单元阳台的排水管下水管道堵塞，根据水往低处流的自然现象，污水应先向被告指间蜜语加盟店回水或是与原告户同时回水，而不是仅有原告户回水，而被告指间蜜语加盟店没有回水。其二，原告称事发当日被告指间蜜语加盟店间将厨房排水管直接接入窨井。根据报警说明和原告下午2时49分至3时07分拍摄的照片，当日事发后原告报警，警察到场后联系被告指间蜜语加盟店业主戴娟，戴娟并不在靖江，直到下午3时左右戴娟才回到靖江，因此，戴娟不可能在当日下午3时前安排人员进行厨房排水管另改管道直排窨井。其三，被告恒隆物业公司工作人员江剑现场处理时，也看到被告指间蜜语加盟店厨房排污管道是直接接到窨井里的，未接在单元阳台下水管上，他认为现场倚在墙壁上的一段上部已经裂开的落水管，应为被告指间蜜语加盟店当时将厨房排水管直接到窨井时截下的旧管。其四，原告称遗留在排水管有包装纸以证明事发后被告指间蜜语加盟店新改厨房排水管至窨井，这也不成立，被告指间蜜语加盟店自认其是在2019年新改厨房排水管直接至窨井，因排水管上的包装纸系塑料难以风化，原告在事发当日拍摄时排水管上仍有包装纸是正常现象。综上，原告家回水系因阳台排水管下水道堵塞所致。关于争议焦点2.被告恒隆物业公司作为物业管理服务提供方，应当根据物业管理协议，对小区公共下水管道负有日常维修、养护管理、并保持管道顺畅的义务，现原告单元阳台排水管的下水管道因堵塞而回水，足以说明恒隆物业公司未尽到相应的管理义务，未能保障涉案下水管道畅通，应承担违约责任。被告恒隆物业公司辩称已尽管理义务，本院不予采信。事发时，被告指间蜜语加盟店厨房排水管并非接在单元阳台排水管上，对原告家因下水道堵塞回水致损失不存在过错，原告要求被告指间蜜语加盟店承担侵权责任，无事实依据，本院不予支持。关于争议焦点3.原告因回水导致房屋的装修和财产损失经评估确定为12257元，系有资质的评估机构经法定程序作出，虽然被告恒隆物业公司是在诉讼中经原告申请追加为被告，并未参与鉴定材料的听证、评估机构的选定，但在鉴定过程中，评估机构人员现场进行勘察，对损坏的财物，原告沙荣娣、被告指间蜜语加盟店业主戴娟均在勘查明细表上签字确认，所受损失又有现场受损照片佐证，评估方法科学，能较客观地反映原告户回水导致的房屋装修和财产损失。现被告恒隆物业公司虽不认可，但未提出足以反驳的理由，且根据诉讼经济原则，为避免讼累，对被告恒隆物业公司的上述辩称，本院不予采信。原告仅提供的房屋出租合同而主张2019年度的房屋出租收益28000元，然事发时房屋并未实际居住，其亦未提供水、电费收据以证明房屋出租的事实，对原告主张赔偿出租受益的请求，本院不予支持。误工费、交通费，原告为处理家中回水实际发生一定的误工费、交通费，本院酌情确定原告的误工费400元、交通费100元。房屋空置未使用，也应当缴纳物业费。回水并未增加原告物业管理费负担，对原告主张物业管理费3000元损失，本院不予支持。原告以回水房屋准备作其子婚房为由，主张精神抚慰金5000元，无法律依据，本院不予支持。综上，本院确定两原告的损失：房屋的装修和财产损失12257元、误工费400元、交通费100元，共计12757元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告靖江市恒隆物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告徐志红、沙荣娣损失12757元。二、驳回原告徐志红、沙荣娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1068元、鉴定费3000元，合计4068元，由原告负担718元，被告靖江市恒隆物业管理有限公司负担3350元（此款原告已交纳，被告靖江市恒隆物业管理有限公司负担部分于履行判决主文时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1068元。审 判 长  曹味东人民陪审员  朱灿根人民陪审员  侯彩霞二〇二〇年八月十五日书 记 员  何 婧本案援引法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。