广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0521民初1194号 原告：陈爱声，女，1959年11月11日出生，汉族，现住合浦县。 委托诉讼代理人：张甫，广西还珠律师事务所律师。 被告：合浦港荣置业投资有限公司，住所地：广西北海市合浦县廉州镇还珠大道**。统一社会信用代码：9145052156159278XG。 法定代表人：甘志冲，总经理。 委托诉讼代理人：卢达成，该公司法务专员。 原告陈爱声与被告合浦港荣置业投资有限公司（以下简称港荣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张甫、被告港荣公司的委托诉讼代理人卢达成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈爱声向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房的违约金172469.4元（从2015年10月27日起至2020年4月8日止共1624天，以总房款531002元按日万分之二计算违约金，以后另计至判决实际交房之日止）给原告。事实与理由：2013年12月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于北海市合浦县，面积154.98平方米，总价款为531002元，支付方式：一次性或分期付款。定于2015年10月26日前交房。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款531002元，但至今被告没有交付该商品房给原告，逾期交房1624天，构成违约，应支付违约金172469.4元（违约金从2015年10月27日起暂计至2020年4月8日止共1624天，以总房款531002元按日万分之二计算违约金，以后另计至判决实际交房之日止）给原告。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特提起诉讼。 被告合浦港荣置业投资有限公司辩称：1、被告无法按合同约定日期交房是由于存在政府延期供地等不可抗力和特殊外力因素，因政府延迟供地，导致涉案项目无法近期竣工验收，无法按合同约定时间交房；根据双方合同约定，因停水、停电、中高考、法定节假日、新冠××、中雨以上的天数应当扣除，被告可据实予以延期交房；2、原告请求的违约金过高，根据原告实际损失酌情减少部分违约金，将代为缴纳的物业费和水电费冲抵一部份违约金数额，以减轻被告的负担。 本院经审理认定事实如下：原告陈爱声与被告港荣公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：原告向被告购买由被告开发的位于合浦县，建筑面积共154.98平方米,每平方米3426.26元,商品房总价格为531002元；买受人按一次性付款方式付款；出卖人应当在2015年10月26日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30内告知买受人的；2、因国家有关法律、法规、政策改变导致工期受到影响的，由于供水、供电部门原因停水、停电导致工期延长的；3、不能预见、不能克服、且不能归责出卖人的其他情况影响工期；因政府有关部门的临时限制行为导致工期受到影响的；4、出卖人将竣工材料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接到资料日期为准），等待验收或丈量所需的时间；合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之贰的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之贰的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件和出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。此外，合同及补充协议还对其他事项进行约定。合同签订后，原告于2013年12月26日向被告交付房款，被告于2015年1月23日向原告开具了金额为531002元的购房款发票。被告至今未将涉案房屋交付原告。 另查明，2013年12月26日至2015年10月26日期间，涉案工程因停水0天、停电7.5天、降雨级别中雨以上92天，共延期交房99.5天。 以上事实，有原、被告的陈述，原告提交的国家企业信用信息公示系统、商品房买卖合同及补充协议、接管验收记录、收款收据，合浦县不动产登记中心的复函等证据予以证实。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为合法有效。原、被告双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告已按照合同的约定支付了全部购房款及契税，被告未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。依据双方合同约定，被告应于2015年10月26日前交房，但被告至今未将涉案商品房交付给原告使用，至2020年4月8日止，逾期交房1626天，但根据双方的约定，应扣除被告在签订合同时至交房前施工期间可延期特殊情形天数，即停水0天、停电7.5天、降雨级别中雨以上92天，被告实际逾期交房1526.5天。对违约金标准，被告提出酌情减少部分违约金。本院认为，结合合同的履行情况，参照同小区楼房其他买受人与出卖人约定的违约金计算标准，本院调整逾期交房违约金标准按日万分之一计算。原告依法享有的逾期交房的违约金为531002元×0.0001×1526.5=81057.46元。原告主张逾期交房违约金172469.4元，超出部分，本院不予以支持。疫情期间停工的天数都均不发生在双方约定交房期间内，中高考及节假日天数出卖人在建房时应已预算扣除，故被告港荣公司主张计算逾期交房的违约天数时予以扣减中高考试、节假日的天数及疫情期间停工的天数，无法律依据，本院不予支持。被告主张以物业费及水电费冲抵被告需支付的违约金，原告不同意抵消，本院不宜在本案中一并处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告合浦港荣置业投资有限公司向原告陈爱声支付逾期交房的违约金81057.46元（违约金从2015年10月27日起计至2020年4月8日止，以后以总房款531002元为基数按日万分之一从2020年4月9日起另计，违约金总额不能超过已付房款的20％。）； 二、驳回原告陈爱声的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费3749元，因适用简易程序审理减半收取1874.5元，由原告负担993.5元，合浦港荣置业投资有限公司负担881元。受理费原告已预交，属于被告合浦港荣置业投资有限公司承担的部分在履行本案生效判决书确定的给付义务时一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 王文旭 二〇二〇年八月十一日 法官助理 李** 书 记 员 马祖莉 附本判决适用法律条文： 本判决书引用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。