福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0121民初2790号原告：林焰，男，1982年12月5日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：林金凤，福建合隆律师事务所执业律师。被告：詹荣辉，男，1988年10月18日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。原告林焰与被告詹荣辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告林焰的委托诉讼代理人林金凤到庭参加诉讼，被告詹荣辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林焰向本院提出诉讼请求：1、请求确认林焰与詹荣辉签订的《房屋买卖合同》于2020年6月6日解除；2、请求判令詹荣辉立即退还林焰已实际支付的59万元的购房保证金；3、请求判令被告赔偿林焰30万元的违约金；4、本案的诉讼费、保全费、公告费等费用由詹荣辉承担。事实与理由：2017年12月3日，原被告双方在居间方福建福房网房产代理有限公司的参与下，签订了《房屋买卖合同》以及补充协议，林焰以110万元的价格购买詹荣辉位于的房产。合同中对双方的权利义务以及违约责任做了明确具体的约定。合同签订后，林焰按照合同的约定向被告转账支付了60万元的购房保证金（其中1万元交房及附属配套设施保证金由林焰先保管），由于购房当时詹荣辉的房产尚不能办理权属证件，故双方约定应当在开发商通知办理房产证后二个工作日办理产权至詹荣辉名下，然后詹荣辉再变更登记至林焰或林焰指定的其他人名下，同时詹荣辉也按照协议的约定将办理该房产的《不动产权证书》等相关事项委托给林焰，并进行了委托公证，随后也将房产相关的权属材料等原件交给林焰保管。2019年初，詹荣辉因与他人存在借贷纠纷，其名下已经卖给林焰的房产被法院查封，并进入强制执行阶段。2019年10月，开发商通知该房产可以办理房产证，但是因为詹荣辉仍无力清偿债务，导致房子仍被法院查封。林焰多次寻詹荣辉协商，希望詹荣辉可以及时清偿债务，将房产解封，然后按照《房屋买卖合同》的约定继续履行合同，办理房产证并变更登记至林焰的名下，但是詹荣辉始终一再推拖未予处理，目前该房产已经进入网上拍卖阶段。2020年5月25日，林焰向詹荣辉发出了《履约催告函》，限其在2020年6月5日之前解封房产继续履行合同，但是詹荣辉仍置之不理，此种情况下，林焰按照合同约定已享有解除合同的权利，故林焰在2020年6月6日向詹荣辉发出了《解除合同通知书》，正式解除与詹荣辉签订的《房屋买卖合同》以及补充协议。根据《房屋买卖合同》第十四条违约责任（一）第2条的约定，任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币120万元。被告因个人债务导致已出售给原告的房产被查封，导致双方签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，其行为已经构成根本违约，林焰有权解除合同，詹荣辉应当立即退还林焰已实际支付的59万元的购房保证金并支付违约金。詹荣辉的行为已经严重违反了合同的约定，给原告造成了损失，现原告为了维护的合法权益，特根据《合同法》、《民诉法》的相关规定，诉至法院，请求判如所请。詹荣辉未作答辩。林焰围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。詹荣辉未到庭应诉，应视为其放弃举证和质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月3日，詹荣辉（甲方）与林焰（乙方）双方在居间方福建福房网房产代理有限公司的居间下签订了《房屋买卖合同》及其补充协议，林焰以110万元的价格购买詹荣辉位于的房产。合同中对双方的权利义务以及违约责任做了明确具体的约定。合同签订后，林焰按照合同的约定向詹荣辉转账支付了60万元的购房保证金（其中1万元交房及附属配套设施保证金由林焰先保管），由于购房当时詹荣辉的房产尚不能办理权属证件，故双方约定应当在开发商通知办理房产证后二个工作日办理产权至詹荣辉名下，然后詹荣辉再变更登记至林焰或林焰指定的其他人名下，同时詹荣辉也按照协议的约定将办理该房产的《不动产权证书》等相关事项委托给林焰，并进行了委托公证，随后也将房产相关的权属材料等原件交给林焰保管。2019年初，詹荣辉因与他人存在借贷纠纷，其名下已经卖给林焰的房产被法院查封，并进入强制执行阶段。2019年10月，开发商通知该房产可以办理房产证，但是因为詹荣辉仍无力清偿债务，导致房子仍被法院查封。2020年5月25日，林焰向詹荣辉发出了《履约催告函》，限其在2020年6月5日之前解封房产继续履行合同，但詹荣辉仍未予答复，故林焰于2020年6月6日向詹荣辉发出了《解除合同通知书》，正式解除与詹荣辉签订的《房屋买卖合同》以及补充协议。审理中，林焰向本院提出申请财产保全，要求冻结登记在詹荣辉名下坐落于福建省闽侯县（预告登记：闽（2016）闽侯县不动产证明第0007797号）的房屋，本院经审查后于2020年6月19日（2020）闽0121民初2790号民事裁定书，冻结被申请人詹荣辉名下坐落于福建省闽侯县（预告登记：闽（2016）闽侯县不动产证明第0007797号）的房屋。本院认为，林焰与詹荣辉之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均依照合同约定履行各自的义务。詹荣辉在收到林焰向其支付购房款计人民币59万元后，并在收到开发商通知案涉房产可以办理不动产权证书的情形下未按双方签订的《房屋买卖合同》约定的期限履行办理产权证并变更至林焰名下，且在林焰向其发出履约催告函仍然未予任何回复，已构成违约，故林焰要求确认其与詹荣辉签订的《房屋买卖合同》于2020年6月6日解除，并判令詹荣辉立即退还支付的59万元的购房款，有双方签订的合同依据，本院予以支持。关于林焰要求詹荣辉赔偿30万元违约金的诉求，本院认为，虽然林焰与詹荣辉在双方签订的《房屋买卖合同》第十四条有明确约定，但该约定明显超过法律规定的范围，而且詹荣辉的违约行为并未给林焰造成相应的损失，故本院根据詹荣辉的违约行为及程度，酌定应赔偿林焰10万元违约金。詹荣辉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理、判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认林焰与詹荣辉签订的《房屋买卖合同》于2020年6月6日解除；二、詹荣辉应于本判决生效之日起十日内返还林焰购房款计人民币590000元；三、詹荣辉应于本判决生效之日起十日内支付林焰违约金计人民币100000元；四、驳回林焰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元，减半收取计7350元，由詹荣辉负担。诉讼保全费4970元，由詹荣辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员  林循沙二〇二〇年八月十九日书记员  刘文芳附：本案适用法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。