.黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0622民初1812号原告：柳立奎，男，蒙古族，1974年06月17日出生，工人，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：杨志，黑龙江杨志律师事务所律师。被告：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇满江红街（通江路建设局东侧）。法定代表人：何京龙，职务经理。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。原告柳立奎与被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司（简称宇龙公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年07月01日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柳立奎及其委托诉讼代理人杨志、被告宇龙公司的法定代表人何京龙及其委托诉讼代理人魏红亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳立奎向本院提出诉讼请求：1.要求被告协助原告办理位于肇××县××源镇金××小区××楼8门、9门商服（两处共计价值30万元）和9号楼3单元802室、902室房屋（两处共计价值16万元）的不动产权证书；2.请求人民法院依法判令被告给付逾期办理不动产权证书的违约金32万元（自2016年08月30日至2019年12月30日），之后的违约金按每月8,000元计算至办理不动产权证书之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年09月29日与被告签订《房屋置换新建楼房合同书》约定以原告所有的住房和土地使用权面积为292平方米的序号为5544（2006）0018201、土地（2003）470、（2003）05058号置换被告待建XX小区商服楼2套（一至二层）每套面积为3.5m×16m×2=112㎡，2套总面积224平方米，住宅楼3套，每套80平方米，3套总面积240平方米。实际回迁了3号楼8门、9门和9号楼3单元802室、902室房屋，另一处住宅抵顶超面积和其他费用。房屋于2016年06月08日交付给原告。依据合同第四项和第三项的约定从2016年08月30日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金。被告宇龙公司辩称，案涉房屋实体权利承受人是开发商杜某，宇龙公司的义务只是协助办理各项手续，包括房产证，原告第二项诉讼请求应当向杜某个人主张。案涉小区自2015年08月由肇源县房产处批准获得商品房预售许可证，即可以办理不动产登记证，在杜某向原告交付案涉房屋后，即具备办理产权登记证的条件，但是原告从来没有到被告公司要求协助办理房产证。综合以上，请求驳回原告的诉讼请求。本案在审理过程中，原告柳立奎举证情况：证据一、原、被告双方于2013年09月29日签订的房屋置换新建楼房合同书1份，欲证明双方置换的标的是具体明确的，原告要求被告办理产权证的涉案房屋是该合同项下应当置换回迁的房屋。该合同第三项明确约定了甲方开发的楼房最晚不超过2015年08月30日交付乙方使用，该合同第四项明确约定了甲方必须在楼房交付乙方正常使用后一年内将以上各套置换房屋办理产权证的相关手续、完税票据、交税票据齐备无缺的交给乙方即原告，乙方只负责工本费用，否则延误乙方办理产权证，甲方应向乙方每月赔偿现金8000元，至乙方办理产权证完毕止。被告有义务将办理产权证的手续提交给原告，时至今日被告没有履行合同承诺义务，致使乙方涉案的回迁房屋，至今仍没有办理产权证书，被告的行为已经违反了合同约定，故应该按该条款规定每月向原告赔偿8000元直至办理产权证为止。被告宇龙公司质证称，对证据的真实性无异议，该份回迁协议违约条款系原告当时与杜某个人约定，被告公司不知情。根据原告房屋正常使用情况来确认违约赔偿的时间和金额是合同约定，如果人民法院支持原告应当根据原告提供的证据进行计算。因被告对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。被告宇龙公司举证情况：证据二、（2020）黑0622民初1052号民事判决书1份，欲证明判决书第12页已经认定案涉小区的实体权利由开发商杜某个人承担，宇龙公司只承担协助义务。原告柳立奎质证称，证据是复印件，原告无法核实真实性，该份判决是否发生法律效力不知情。即便被告提供了该文书的生效证明，但与本案毫无关联。本案并非是类案，并不适用本案的审理。作为被告为了推脱相应责任，而放弃相应权利的行使是属于当事人对自己权利的处分。宇龙公司放弃了（2020）黑0622民初1052号案件中的土地使用权，完全是基于民法的自愿行为，但本案被告应当承担合同义务，义务绝对不可以放弃。本院认为，被告出示的文书系本院审理另案所作出的裁判文书，对该民事判决书的真实性，本院予以确认。证据三、（2018）黑0622民特14号民事裁定书1份，欲证明判决书第12页已经认定案涉小区的实体权利由开发商杜某个人承担，宇龙公司只承担协助义务。原告柳立奎质证称，该证据是复印件，无法证实该证据是否真实。如果该份证据真实，也是杜某与宇龙公司之间就挂靠违法开发之间进行的约定，该特别程序的裁定是对调解协议效力的确认，不是人民法院基于实际审理做出的司法确认，只能认定为杜某与宇龙公司之间合作或合伙的开发协议，与本案毫无关联。拆迁置换协议的主体是宇龙公司和原告，与杜某无关，杜某虽然在拆迁协议上签字，也只是委托代理人而已，如果没有宇龙公司加盖公章的行为，原告不会同自然人之间就房地产开发事宜达成协议。本院认为，被告出示的文书系本院审理另案所作出的裁判文书，对该民事判决书的真实性，本院予以确认。证据四、案涉小区商品房预售许可证复印件10份，欲证明案涉小区2015年07月-08月间获得全部预售许可证。原告柳立奎质证称，预售行为与房屋竣工行为以及竣工验收合格有着很大的时间间隔，根据房地产管理法以及商品房预售管理办法，房屋达到预售条件并不是竣工验收合格进行测绘达到交付的状态，也不是办理产权证的阶段。因原告未对该组证据的真实性提出异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。证据五、备案号为201XXX004号商品房买卖合同及备案证明复印件各一份，欲证明2015年09月18日案涉小区即具备办理房产证的条件，可以开始办理房产证。原告柳立奎质证称，这份合同没有双方的签字和盖章，只是一个建设部门出具的商品房买卖合同文本。即便被告提供真实的商品房买卖合同也不能证明被告所证明的问题，因办理不动产产权证书，经过竣工验收并合格后还得需要交纳相关的不动产税费和企业的相关费用，登记部门才可以为房屋办理产权证书。到目前被告没有按合同约定将办理产权证的相关手续交付给原告，不是原告向被告索要，而是被告应当按照合同约定的时间办理上述手续后交到原告手里。该份合同的主体为宇龙公司与案外人孙秀维，该合同与本案不具关联性。证据六、房屋置换新建楼房合同书1份，欲证明合同第4项第2款约定的内容“完税票据”是不存在的，原告属于回迁户，在税务局已经申报了是免税的。“乙方只负责产权证的工本费”，该约定违反法律规定，属于无效条款，因如果原告办理房产证，其还需要交纳契税和大维修基金，但是该环节是在原告请求被告公司办理房产证后，先出机打备案合同，原告持机打备案合同到房产处交纳契税、大维修基金、工本费后房产处发放房产证。根据该条款内容，并没有约定契税和大维修基金是谁交纳，或预先交纳。原告在诉前没有要求被告公司给予办理不动产权登记证。原告柳立奎质证称，双方在订立合同之前已经就办证的时间和办证税费的承担问题进行了协商。合同第4项第2款进行了明确的约定，双方采取的是列举排除法，即原告方只承担工本费用，办证过程中所产生的任何税费都由被告承担。被告称契税条例规定契税应当由买受人承担，这只是行政部门行业管理的需要而确定的客税主体，但法律没有禁止由他人代为交付该笔费用。双方之间是基于合同约定将该客税义务转移到被告身上，被告是同意和认可的，并与原告达成了协议。被告称原告没有找被告办理产权证，原告是否主张并不能成为被告违约的理由，因为被告已经明确了违约的方式，是办理证照手续完毕后交给原告，如果不履行该义务，违约责任是每月给付8000元直至办理完毕止。本院对该证据的真实性予以确认。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。确认本案事实如下：原告柳立奎与被告宇龙公司于2013年09月29日签订房屋置换新建楼房合同书，约定:“（宇龙公司）置换给乙方（柳立奎）的商服楼，两套总面积224平方米，住宅楼三套，每套80平方米，总面积240平方米，所交的一切费用均由甲方负责。甲方必须在楼房交付乙方正常使用后一年内，将以上各套房屋办理产权证的相关手续和完税票据、交费票据齐备无缺的交给乙方，以便乙方顺利的办理产权证，乙方只负责产权证的工本费。否则，延误乙方办理产权证，甲方应向乙方每月赔偿现金8000元，至乙方办理产权证完毕……”。原告柳立奎已经实际回迁3号楼8门、9门商服楼和9号楼3单元802室、902室房屋，另一处住宅抵顶超面积和其他费用。上述两处商服楼和两处住宅在肇源县住房和城乡建设局回迁明细中均登记在回迁户柳立奎名下。原告柳立奎称：其回迁的3号楼8门、9门商服楼现已出租给他人使用，9号楼3单元802室已出卖给案外人，9号楼3单元902室房屋由其居住。宇龙公司于2018年11月04日取得XX小区不动产权证；该小区3号、9号楼房许可预售时间为2015年08月07日。本院认为，原告柳立奎与被告宇龙公司于2013年09月29日签订房屋置换新建楼房合同书是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性、禁止性、效力性规定，该合同书有效系合法有效的。宇龙公司将案涉4套房屋交付给柳立奎，柳立奎依法取得案涉房屋的所有权。宇龙公司作为案涉工程项目开发单位，应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务，协助柳立奎办理案涉房屋不动产权证书，故柳立奎要求宇龙公司协助办理房屋不动产权证书的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告柳立奎要求被告给付违约金的问题。原告诉称，原、被告之间对回迁房屋办理证照的时间及税费的承担作出明确约定。该合同第三项约定被告于2015年08月30日交付房屋，在房屋正常使用后一年内，应当为原告办理产权证，如逾期办理，宇龙公司应当每月支付8,000元的赔偿金被告应当按照约定支付违约金。被告辩称，原告主张的违约金已经超过法定诉讼时效，而且违约金的数额过高，也不是原告的实际损失。本院认为，原告的违约金请求权属于债权，但原、被告就该债权并未约定履行期限，原告可以随时主张权利，故被告抗辩原告主张的违约金已经超过法定诉讼时效的主张，本院依法不予采信。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础。原告未向法庭提供其实际损失的证据，且其自认除自己居住的房屋外，其于房屋均出租或者出卖，故其实际损失的数额无法确定。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告诉称被告交付住宅的时间是2016年06月07日，商服交付的时间早于2016年06月07日。因原告未明确交付商服的具体时间，故本院认定被告交付商服和住宅的时间均为2016年06月07日。按照合同约定宇龙公司需在交付房屋正常使用一年后协助办理不动产权证书，故宇龙公司违约的时间应为2017年06月08日。原告起诉状中载明案涉两处住宅及两处商服的总价款为46万元。截止至2019年12月30日，宇龙公司需承担逾期办理不动产权证书违约金72,748.36元[46万元×4.75%（2017年一年至五年银行贷款利率）÷365天×2年6个月22天×（1+30%）]，就原告主张的超出72,748.36元的部分本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即协助原告柳立奎办理肇源县肇源镇XX小区3号楼8门、9门商服楼和9号楼3单元802室、902室房屋不动产权证书；二、被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即给付原告柳立奎违约金72,748.36元及以后违约金（以46万元为基数，自2019年12月31日其按照年利率4.75%计算至办理不动产权证书之日止）；三、驳回原告柳立奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,380元，减半收取4,190元，由被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  何莉莉二〇二〇年八月五日书记员  李芳芳附:《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。