贵州省铜仁市万山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0603民初579号 原告暨反诉被告：贵州纵横房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区东太大道**（东太商城写字楼**）。 法定代表人：姜明柱，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：祝永飞，贵州永飞律师事务所律师。 被告暨反诉原告：邱晓微，女，1999年3月23日出生，侗族，贵州省玉屏侗族自治县人，学生，住贵州省玉屏县。 委托诉讼代理人：邱胜，男，1971年9月23日出生，侗族，贵州省玉屏侗族自治县人，公务员，住贵州省玉平县。系邱晓微之父。 原告暨反诉被告贵州纵横房地产开发有限责任公司（以下简称纵横房开公司或原告）与被告暨反诉原告邱晓微（以下称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告贵州纵横房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人祝永飞与被告邱晓微的委托诉讼代理人邱胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 纵横房开公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告购房款23290元；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年2月18日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的位于万山区门面，建筑面积52.10平方米，套内面积47.81平方米。该商品房按套内计算总价款为885700元。同时约定面积差异的处理方式为：按套（单元）计价的，每套建筑面积误差比绝对值在3%经内（含3%）的，据实结算房价款，并约定产生争议诉讼的管辖法院为房屋所在地人民法院。合同签订后，被告于当日支付了45700元，加上原来交付的定金400000元，共计支付445700元，剩余房款440000元通过贵州银行按揭的形式于2019年12月2日是由贵州银行直接支付给了原告。2019年3月5日，铜仁市房地产交易中心出具房产测报（2019）第03739号铜仁市房屋面积测绘报告，载明被告购买的房屋建筑面积为53.47平方米，套内面积为47.81平方米。按照合同约定，该房屋系以套为单位计价，现房屋面积的误差为53.47平方米-52.10平方米＝1.37平方米，在3%以内，被告应当补交1.37平方米的房价款（885700元÷52.10平方米×1.37平方米＝23290元）。 邱晓微辩称，驳回原告的诉讼请求，案件受理费由原告承担。并向本院提出反诉请求：1、判决原告支付被告逾期交房违约金134,754.1元（暂主张2019年4月1日起至2020年5月31日止的违约金，之后的逾期交房违约金，将另案主张）；2、判决原告支付被告因擅自变更规划许可内容造成的损失8,857元；3、反诉案件受理费由原告负担。事实与理由：一、被告不应当支付原告主张的差额购房款23,290元，应驳回原告的诉讼请求。原、被虽在购房合同中约定了房屋面积差额处理的条款，但双方在合同第十五条约定“该商品房交付时，出卖人应汉向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。”原告应当委托有资质的房产测绘机构出具的测绘报告书才具有法律效力，对被告才具有合同约束力。本案中，原告提供的铜仁市房地产交易中心对涉案房屋的测绘报告，不但不具有测绘资质，更不具有分摊公摊系数的资质，且其测绘报告明显存在违规及不合理行为，原告所在同一楼层的1-14号门面公摊分摊面积系数都是0.038481，而非原告作为相邻的15号门面的3倍多，根据《房产测量规范》的规定，被告的门面公摊面积系数也应是0.038481才符合规定。同时，原告原来规划的被告门面处的绿化配套过道和消防通道又宽而长，但现原告的绿化配套及过道又窄又短和部分被取消，这无形增减了路面的公摊，致使公摊系数、公摊面积增减，直接影响误差比计算。因此，被告不应当支付原告主张的房款。即使该测绘报告具有合法性，被告也只应当按照公摊系数0.055586来计算应补购房款。二、原告存在逾期交房的违约行为，其应当按照合同约定赔偿逾期交房的违约金134,754.1元。双方在合同第十一条第一款约定：“出卖人应当在2019年3月31日是前向买受人交付该商品房”。而原告至今未向被告交付房屋，其应按照合同第十三条第一款的约定，按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，被告于合同签订当日即2019年2月有18日是已交购房款445,700元，2019年12月2日交付房款440,000元。现被告暂主张逾期交房违约金截止时间为2020年5月31日，被告445,700元房款的逾期交房时间为426天，故该部分的违约金为9,463.1元（445,700元×0.0005×426天），被告所交440,000元购房款的逾期时间为181天，该购房款的违约金为39,820元（440,000元×0.0005×181天），故原告应付被告逾期交房违约金134,754.1元。三、原告存在擅自变更规划违约行为，其应当按合同约定支付赔偿金8857元。原告不按照原规划进行绿化，不按照原规划设计被告所购门=商铺大门朝向，不按设计效果图和沙盘下体设计效果图完善市政配套建设，其行为违反双方合同第十六条的约定，应按合同第十七条第二款的约定，按被告已交房款885,700元计算赔偿被告8,857元（885,700元×1%）。 纵横房开公司对被告的反诉辩称，一、关于被告要求支付逾期交房违约金的问题。按照《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2019年3月31日是前向买受人交付该商品房，出卖人的通知方式系数以包括但不限于《铜仁日报》、电话、短信、微信等方工通行买受人。同时补充协议第16条约定：“买受人在接房前应付清包括但不限于合同房价款和相关费用等，否则出卖人有权拒绝交房需不承担逾期交房的违约责任。”13条也约定买受人也有义务主动按合同规定的交房日期对所购房屋进行接房手续的办理。原告于2019年3月29日在《铜仁日报》刊登了涉案房屋的交房公告，同时被告的置业顾问也主动联系被告接房，被告到原告公司后认为公摊系数过大，从而拒绝补交房款。被告于2020年清明节前后擅自进入房屋进行装修，物业公司要求停止施工，被告不予理会，仁山派出报也处理过此事但无果而终。从上述事实看，原告在合同约定的时间前就履行了交房通知义务，按照合同约定，被告没有支付完毕房款，原告可以拒绝交房，原告不构成违约，相反，被告强行对房屋进行装修违反了合同的约定。二、关于原告擅自变更规划许可内容造成被告损失的问题，被告的诉请不能成立。1、关于商铺大门朝向问题。原告的施工单位是严格按照规划设计施工图的要求施工的，商铺大门的朝向与施工图一致，而现在的实际情况是被告擅自装修更改了大门的朝向（施工图中商铺大门的朝向系在商铺的拐弯处，现在被各城关镇其改在了面对马路的玻璃幕墙），对此行为引发的一切后果应当由被告承担。2、关于设计效果图和沙盘的问题。按照《商品房买卖合同法司法解释》第3条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，其内容只要不记入合同，对双方没有合同约束力，只是在开发商所做的说明和允诺具体明定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的才具有要约性质。从被告提供的证据看，显然达不到其证明目的。3、在双方签订商品房买卖合同时，被告是知道房屋的实际情况的，双方签订合同时间为2019年2月18日，原告在2019年1月16日就组织了五方责任主体对房屋进行验收，且从常理上说，被告购买80多万元的商铺用于经商，其在房屋已经竣工的情况下肯定是会去房屋处实地看房考察其地段是否适合经商的。综上，被告的反诉请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。 经审理本院查明如下案件事实：2019年2月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告将其开发的位于万山区门面出售给被告。合同第三条第三项约定：建筑面积52.10平方米，套内面积47.81平方米，出卖人委托该商品房面积的房产测绘机构是铜仁市房地产交易中心。按套（单元）计算总价款为885700元。第八条约定付款方式为：买受人于合同签订之日向出卖人交付房款445700元，余款440000元以银行按揭支付。第十一条约定交房时间和条件：（一）出卖人应当在2019年3月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十四条约定交接手续为：第一款：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。第（三）款：查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单，由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：商品房符合交付使用条件后，出卖人以包括但不限于《铜仁日报》、电话、短信、微信等方式通知买受人，以上通知一经发出视为已通知到买受人，出卖人通知买受人交接房屋之日起，买受人无正当理由不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交房。第十五条约定面积差异的处理方式为：（1）按套（单元）计价的，每套建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）每套建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。同日，双方订立补充协议一份，该补充协议第十六条约定：买受人在接房前应付清包括但不限于合同房价款和相关费用等，否则出卖人有权拒绝交房而不承担逾期交房的违约责任。合同签订当日，被告交付了含定金400000元在内的首付款445700元。2019年1月16日，涉案房屋经相关部门验收合格。2019年3月5日，铜仁市房地产交易中心出具房产测报（2019）第03739号铜仁市房屋面积测绘报告，载明被告购买的房屋建筑面积为53.47平方米，套内面积为47.81平方米。该测绘报告载明的建筑面积与原、被告订立合同约定的建筑面积误差1.37平方米。2019年3月29日，原告通过《铜仁日报》向购买金鳞半岛Ａ区房屋的业主，对交房时间、交房地点、交接业务所需携带证件等事项进行了公告。2019年12月2日，被告以按揭贷款方式从贵州银行贷款440000元到达原告公司帐户。2019年12月19日，被告置业顾问通过微信将该测绘报告结果通知了被告委托代理人邱胜。因被告对该测绘报告中公摊面积计算系数持异议，2020年3月13日，被告向原告提交书面情况说明，认为其购买的门面应按设计效果图和沙盘整体设计效果图完善市政配套建设，要求原告按1-14号商铺开门方向改动15号商铺的大门及分摊公摊系数标准计算公摊面积，不同意补交所购房屋差价给原告，原告未将被告所购商铺交付给被告。2020年3月25日，被告强行进入购买的原告门面进行装修，双方产生纠纷，原告向铜仁市公安局万山分局仁山派出所报警，经该派出所组织双方协商未果引发诉讼。 上述事实，有原、被告双方的陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、补充协议、设计施工图、铜仁市房地产交易中心出具房产测报（2019）第03739号铜仁市房屋面积测绘报告、《铜仁日报》、案涉房屋工程质量验收会议结论、微信聊天记录、铜仁市公安局万山分局仁山派出所出具接警情况说明及被告提交的《商品房买卖合同》、设计效果图、照片6张等证据在卷佐证。对被告认为原告出示的《补充协议》系在举证期限届满后提交，且系格式合同，系无效条款的意见，本院审查认为，订立合同时，被告邱晓微系完全民事行为能力人，对自己所处分的民事权利具有相应的认知能力，且该补充协议中，原告已在重要事项下方标注横线，应当视为对合同相对方尽到注意提示义务，作为房屋出卖人，要求买受人在付清所有房款和相关费用后交房也符合常理，该条款并未加重合同相对人的义务，减轻其自身责任和义务，应为有效条款，对被告的该质证意见，本院不予采信。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告经协商一致订立商品房买卖合同，原告将其开发的房屋出售给被告，被告按合同约定支付了价款，其买卖合同关系成立。双方订立的合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不损害国家集体及第三人利益，不违反法律、法规强制性规定及公序良俗，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。双方在合同中明确约定该商品房面积的房产测绘机构是铜仁市房地产交易中心，面积误差在3%以内的，由买受人支付误差面积的购房款，超过3%的部分买受人不予支持房款。该铜仁市房地产交易中心是双方约定的房屋面积测绘机构，该机构对房屋面积出具的报告对双方当事人具有约束力。被告认为该测绘机构不具有测绘资质，但未提供相应证据佐证予以印证，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；”的规定，铜仁市房地产交易中心出具的测绘报告显示，被告所购商铺实际建筑面积比原合同面积增加了1.37平方米，其面积误差比在3%以内，被告应按合同约定价款据实结算支付原告，原告的诉请合法有据，本院予以支持。被告还应支付原告房款23,290元（885,700元÷52.10平方米×1.37平方米） 对被告提出的反诉请求1：本案中，原告交付房屋的行为，并不无违约事实，不应承担逾期交房违约责任。首先，原告在合同约定的交房时间，通过《铜仁日报》公告的方式，对购房所有业主进行了交房通知，已履行了交房告知义务。其次，根据双方在《补充协议》第十六条的约定，买受人在接房时应付清全部房款及相关款项，否则出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担逾期交房法律责任。被告交纳首付款后，剩余房款440,000元于2019年12月2日才到达原告公司，此时，被告才履行完毕原合同约定的房屋价款的给付义务。故在合同约定的交房时间届满时，被告并未付清房款，原告未在该期限内交房没有过错。对被告称合同第八条约定按揭贷款所需相关资料应由原告进行通知，按揭贷款按时到达原告公司，系由原告未及时通知被告所致，应由原告自行承担责任的意见，被告并未举证证明原告未在合同约定的期限内通知原告，也未提交证据证明按揭贷款未及时到位的过错责任在被告，故其辩称意见本院不予采信。第三，原告的置业顾问将款项到达的信息及测绘报告结果，通过微信方式向被告进行了告知。被告应当知道其购买的房屋面积出现误差，还应向原告交付误差应当补交的房款。原告要求被告补交房屋面积误差的价款后方予交房，符合合同约定。被告对该测绘面积持异议，可向出具该测绘报告的机构提出异议申请，要求其作出合理解释或重新申请其他具有资质的测绘机构进行测绘，其在没有新的测绘结论出来前，应当向原告交付所欠房屋面积误差款，在其未付清房屋相关款项前，原告拒绝交房并不违反合同约定，不应承担违约责任。 对被告的反诉请求2：对被告诉称原告擅自变更规划许可、配套设施不完善，应当向原告赔偿损失的事实，首先，原告的房屋已经验收合格，如其存在擅自变更规划设计的行为，则房屋达不到验收的相应技术标准，相关部门不会出具验收合格的报告。其次，从被告出示的证据看，其向法庭出示的一份原告在房销售期间的宣传效果图，该效果图未载明走道宽度、绿化面积的具体宽度、长度等，不能客观反映被告所称的案件事实，而原告也出示的设计施工图印证其所完成的房屋，系按该设计施工图施工的相应证据，原告的该部分证据已充分证明被告的反诉事实不成能立，故被告的该反诉意见，与客观事实不符。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的诉讼主张，有责任提供证据。被告并未提供能证明自己诉讼主张的证据，其诉请赔偿于法无据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条第二项的规定，判决如下： 一、由被告邱晓微于本判决生效之日起五日内支付原告贵州纵横房地产开发有限责任公司房款23,290元。 二、驳回反诉原告邱晓微的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取191元，反诉费1,586元，由被告邱晓微负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审判员  张著蓉 二〇二〇年八月十二日 法官助理吴玉荣 书记员张芷悦