上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初8796号原告：上海明明房产经纪有限公司，住所地上海市杨浦区隆昌路**。法定代表人：薛超，总经理。委托诉讼代理人：贺晓晗，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被告：姜仲妮，女，1973年12月29日出生，汉族，住上海市浦东新区上钢二村****。原告上海明明房产经纪有限公司与被告姜仲妮居间合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海明明房产经纪有限公司之委托诉讼代理人贺晓晗、被告姜仲妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海明明房产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付《房屋出售独家委托书》的中介服务佣金34,000元；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年3月22日，原、被告签署《房屋出售独家委托书》约定，被告委托原告独家出售其位于上海市虹口区赤峰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，委托期限为2020年3月23日至2020年6月23日，委托交易底价为340万元整。合同第三条第1款约定，在委托期内，被告不得将所委托的房屋自行出售或经他人介绍成交。签订合同后，原告积极为被告寻找房屋买方，而被告却在委托期内通过他人介绍出售了系争房屋并电话通知原告。原告认为，原、被告签署的委托书合法有效，受法律保护。现被告擅自将房屋委托其他中介出售已构成违约，应依法承担违约责任。根据委托书第五条第5款的约定，被告自行撮合成交或者通过他人介绍成交的，应当按照成交总价的1%向原告支付中介服务佣金，鉴于双方约定委托交易底价为340万元整，故被告应向原告支付34,000元的中介服务佣金。被告姜仲妮辩称，被告是为了给丈夫看病急着卖房，原告称签《房屋出售独家委托书》是给客户看的，是为了尽快促成交易，并且称被告不用承担其中的任何责任，被告才签署了委托书。委托书签订后，原告从没有带看过客户，被告去原告门店催促卖房进程，原告门店也都没有人，原告没有尽到责任。此外，委托书中约定的权利义务不平等，对被告没有任何权利保障，原告也从未向被告支付独家委托保证金，委托书应为无效，故不同意原告诉请。本院经审理认定事实如下：系争房屋原权利人为被告姜仲妮，建筑面积37.4平方米。2020年3月22日，被告姜仲妮(甲方)与原告上海明明房产经纪有限公司(乙方)签订《房屋出售独家委托书》约定，甲、乙双方本着自愿、平等、诚实信用的原则，经双方共同协商，就甲方委托乙方按下列条件居间出售房屋事宜达成如下协议：第一条：房屋基本状况：1、房屋坐落于赤峰路XXX弄XXX号XXX室。2、建筑面积：37.4平方米。3、本委托为独家委托，业主愿意按照底价340万元整出售该上述房产，价格为实收到手价格。第二条：委托期限：1、本委托书期限为3个月，自2020年3月23日起至2020年6月23日止。2、委托到期后7日内，如甲方不办理终止手续，视为甲方同意自到期之日起委托书以1个月为周期自动顺延，本委托书继续有效。第三条：甲方义务：1、保证出售的房产产权清晰(无抵押、查封等瑕疵)，并且已获得房产共有人的同意，对房产享有合法处分权。2、在委托期内，甲方不得将所委托的房屋自行出售或经他人介绍成交。3、在委托期内，甲方不得以任何形式及任何价格不通过乙方而与乙方所曾介绍过的交易对象成交。4、委托期限内该房屋的基本情况发生变化，甲方需持本委托书到乙方处更改发布信息。5、甲方同意乙方在需要时可委托第三方或与第三方共同完成甲方委托的事务。第四条：乙方义务：1、委托期间，乙方应积极透过市场流通渠道尽快寻找购买人，早日完成甲方委托之交易。2、乙方应认真主动完成委托业务，做好信息发布、带客户看房、如实推荐房屋等工作，积极与承购方和甲方沟通，并协调相关事宜。3、委托房屋达成买卖意向时，乙方应负责提供《房屋买卖合同》范本并就房屋出售转让的相关政策法规提供咨询。4、代办业务：在甲方要求下，根据甲方提供的证照和资料代为甲方办理房产过户手续等。第五条：服务费用：1、经乙方介绍出售房产，应于签订买卖合同时由购买方支付实际成交价的1%为中介服务佣金，但约定由买方支付全部中介服务佣金的除外。成交价格以甲方与购买方(或其代理人、亲属、朋友、同事等)最后成交价为准。2、经乙方介绍未能成交之客户，乙方不收取任何费用。3、甲方另行委托乙方代办过户等手续的，应于委托时支付代办费。4、委托期限内，甲方无论通过何种途径直接或间接与乙方介绍的客户(或其代理人、亲属、朋友、同事等)私下成交，均视为乙方居间成交，购买方应按成交总价的1%付中介服务佣金。5、在委托期限内，甲方无论通过何种途径直接或间接与乙方介绍过的客户私下成交或自行撮合成交或通过他人介绍成交，均应按成交总价的1%向乙方支付中介服务佣金。同等条件下，甲方应先与乙方介绍的客户成交。审理中，原告称，上述协议签订后，原告工作人员在微信朋友圈发布房源信息帮助被告招揽买家，并多次带客户去系争房屋看房，但没有具体的看房记录，此外没有为被告提供过其他服务。被告称，协议签订后，原告未带人上门看过房，也未在原告工作人员的微信朋友圈看到过系争房屋的房源信息。2020年4月14日，被告姜仲妮(甲方)与案外人沈某1、杨某某、沈某2(乙方)通过上海锐丰投资顾问有限公司第九分公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有的系争房屋，转让价款为3,360,000元。原告确认，该买受方并非原告介绍过的客户。对于上述当事人各方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《房屋出售独家委托书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。被告辩称该委托书应属无效，并无事实与法律依据，本院难以采纳。根据《房屋出售独家委托书》约定，被告若在委托期限内通过他人介绍成交系争房屋，仍应支付原告中介服务费。现被告在委托期间内，另行通过上海锐丰投资顾问有限公司第九分公司居间出售系争房屋，原告据此要求被告支付中介服务佣金，于法有据，本院应予支持。关于中介服务佣金的支付标准，本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，根据原、被告签订的《房屋出售独家委托书》约定，被告在委托期内放弃委托选择权及解除权，将交易成功的机会完全寄托于原告。根据公平原则，原告作为独家居间方，应当相对应地全面履行自身义务，以高于非独家委托的标准，更为积极、主动、优质地为被告提供居间服务。在独家委托居间的模式中，居间方的积极作为义务与委托方的选择排他义务是互为对价的义务结构。原告称，在签署协议后，原告仅在业务员微信朋友圈发布房源信息，并带客户上门看房；然而原告却无法提供具体看房记录，被告对此亦不认可。综合原、被告陈述及现有证据，本院难以认定原告在独家委托期内以高于非独家委托的标准，更为积极、主动、优质地为被告提供了居间服务，被告最终成交的买方亦非通过原告介绍。现原告诉请要求被告按照委托房价的1%支付佣金，明显过高，本院难以支持。根据本案实际情况，综合考虑各项因素，兼顾公平原则，本院酌情将佣金调整为1,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十二条、第四百二十四条、第四百二十七条规定，判决如下：被告姜仲妮应于本判决生效之日起十日内支付原告上海明明房产经纪有限公司佣金1,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费325元(已减半收取)，由原告上海明明房产经纪有限公司负担316元，由被告姜仲妮负担9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 崔 艺 萍二〇二〇年八月二十五日法官助理 季   宇书 记 员 王好义汪健附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。