贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4087号上诉人（原审被告）：贵州建安房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市金沙县鼓场街道建安壹号小区****，统一社会信用代码：91520523080696799F。法定代表人:肖高源，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）:邹鸿，金沙县城东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：腾松,男，1984年3月9日出生，汉族，住贵州省金沙县。被上诉人（原审原告）：张凤,女,1987年3月18日,汉族,住贵州省金沙县。委托诉讼代理人（特别授权）:林利仁，贵州名城(金沙)律师事务所律师。上诉人贵州建安房地产开发有限公司因与被上诉人腾松、张凤商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2020）黔0523民初1082号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人贵州建安房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判上诉人不承担违约责任；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.根据上诉人与被上诉人签订的补充协议第12-3条约定：买受人同意出卖人在该商品房所有权证办理完毕之日起720个工作日内代买受人办理该商品房的分户国有土地使用权证。双方约定的办理分户国有土地使用权证虽因“二证合一”的政策调整不能履行，但不能据此认定整个办证期间应减少720天。上诉人一直努力在办理相关手续，但因金沙县人民政府出台文件要求自2016年9月30日起“停旧发新”，致上诉人未能及时办理初始登记，该情形属补充协议第12-5条中约定的：因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能按本合同约定时间办理产权手续的情形，上诉人不应承担违约责任。2.毕节市纪委、监委和赫章县人民检察院为调查卢宏案件查封上诉人公司财务室，属不可抗力。3.根据《不动产登记暂行条例》的相关规定，上诉人的义务是协助购买人办理产权变更相关手续并提供必要的证明文件，本案被上诉人未申请转移登记，上诉人不具有法律规定的违约责任，且根据双方补充协议的约定，因行政主管部门的拖延，上诉人不承担违约责任。4、一审判决的截止日期不确定，不具有实体的结果。被上诉人腾松、张凤未进行答辩。腾松、张凤起诉请求：1.判令被告及时办理房屋初始登记和转移登记；2、判决被告支付逾期办理商品房转移登记手续的违约金，暂计算至起诉之日违约金为25953.00元（计算标准为：从2018年06月30日起，按日支付已付房款410007元的万分之一计算至被告实际办理商品房转移相关文书为止）；3、诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：2016年02月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买建安壹号第3幢13层5号房屋，建筑面积121.35m2，房屋总价款410007.00元，合同签订当日交付首付款90007.00元，余款320000.00元以公积金贷款支付，2016年12月28日前交房。《商品房买卖合同》第二十二条还约定：出卖人承诺于2018年05月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。后双方又签订了《补充协议》，12-3条约定“买受人同意：出卖人在该商品房所有权证办理完毕之日起720个工作日内代买受人办理该商品房的分户国有土地使用权证”。合同签订后原告于当日向被告支付了首付款90007.00元，代收费14838.00元。被告于2016年3月10日为原告在金沙县房产管理局办理了预售备案登记。原告向公积金中心申请的贷款320000.00元于2016年04月13日通过中国工商银行金沙支行发放到被告账户。被告至今未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原被告双方订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理的商品房转移登记相关文书，以便于原告办理不动产登记证，但被告至今未向原告交付相关文书已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，且经合法登记的不动产能得到更完善的保护，在房屋交易时更加便捷安全，避免发生权属纠纷，对被告称已向原告交付房屋，何时办理产权证不损害原告任何利益的答辩意见不予采纳。但根据金沙县不动产登记中心向本院回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”可知，被告至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，被告负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其它方式替代履行，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，对原告要求被告为其办理不动产登记证事实上履行不能，不予支持。关于被告是否违约的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。在被告因自身原因导致其至今未能办理房屋转移登记有关文书的情形下，被告已经违约。对此，被告主要以下述事由进行抗辩：1.原、被告签订的补充协议第12-5条明确约定因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能按本合同约定时间办理产权登记相关手续的，被告不承担责任。而正是由于《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的颁布施行，金沙县人民政府要求自2016年9月30日起，停止受理全县的土地、房产登记业务，同时停止发放土地、房屋权属证书，方导致被告不能及时办理初始登记和转移登记；2.原、被告签订的《补充协议》12-3条约定原告同意被告在该商品房所有权证办理完毕之日起720个工作日内代原告办理该商品房的分户国有土地使用权证。故原、被告约定的办理产权证日期按该约定计算应至2020年11月12日；3.2017年7月21日至2018年2月10日期间，赫章县人民检察院为调查案件查封了被告公司财务室，该事件系不可抗力，时间应予扣除；4.办理房产转移登记应由原告自己向房产管理机关申请，被告只有协助义务，故不应由被告承担责任。经查，被告主张的以上抗辩事由均不成立，理由详述如下：1.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，《不动产登记暂行条例实施细则》自2016年1月1日起施行。而原、被告签订的《商品房买卖合同》的时间系2016年6月22日，在前述行政法规施行之后，金沙县人民政府要求自2016年9月30日起停止发放土地、房屋权属证书，但同日起不动产登记中心正式受理不动产登记申请，发放《不动产权证书》和《不动产登记证明》，结合被告至今未能向不动产登记中心提供相关资料的事实，被告以《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》的颁布施行和金沙县人民政府的公告为由，主张其不能办理初始登记和转移登记系因政策及政府主管部门原因、工作程序导致，故不需承担违约责任无事实依据。2.原、被告签订《商品房买卖合同》前，《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》已经颁布施行，前述条例和实施细则确立了“二证合一”的不动产登记规则，即房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记。被告作为从事房地产开发经营的经济组织，对前述不动产登记规则的调整自当明知。就本案而言，原、被告在《商品房买卖合同》中已就交付办理商品房转移登记的有关文书期限进行了明确约定，依据调整后的不动产登记规则，该期限已然包含被告交付办理分户国有土地使用权证的文书时间。双方在补充协议中关于单独办理分户国有土地使用权证的相关约定，违反不动产登记规则。被告以此主张办理期限顺延至2018年05月31日的720个工作日，于法无据。3.依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”的规定，被告主张其财务室于2017年7月21日至2018年2月10日期间被赫章县人民检察院为调查案件查封一事系不可抗力，时间应予扣除无法律依据。4.根据金沙县不动产登记中心向本院回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”可知，被告至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的条件，被告主张原告自己未向房产管理机关申请才是原告不能办理不动产权属证书的原因与事实相悖，不予采信。关于被告违约后如何向原告承担违约责任的问题，被告主张合同约定2018年05月31日起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。现原告要被告承担违约责任，只能依照合同约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，本案被告应向原告支付违约金，违约金以已付购房款总额410007.00元为基数，按双方购房合同约定的万分之一支付违约金。对被告不予支付违约金的主张，无法律依据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审判决：一、被告贵州建安房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告腾松、张凤违约金，以购房款410007.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年05月13日起计算至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。二、驳回原告腾松、张凤的其他诉讼请求。案件受理费减半收取230.00元，由被告贵州建安房地产开发有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，商品房出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的法定义务。依据《商品房买卖合同》第二十二条约定，上诉人履行协助办证义务的具体方式是限期取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。上诉人至今未依合同约定取得商品房所有权初始登记，未将办理商品房转移登记有关文书交付被上诉人的行为已经构成违约，应当依照双方合同约定承担违约责任，向被上诉人支付违约金。上诉人主张案涉商品房未取得不动产权登记系被上诉人未申请所致的上诉理由不成立，本院不予采纳。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》已经施行，《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定：“不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致”，上诉人应当知道该政策的施行对商品房权属登记所产生的影响，且金沙县人民政府发布的通告明确：2016年9月30日起，县房产管理局和县国土资源局政务大厅窗口停止受理全县的土地、房产登记业务，停止发放土地、房屋权属证书。同日，不动产登记中心正式受理不动产登记申请，发放《不动产权证书》和《不动产登记证明》。政府相关部门并未停止不动权属登记的办理，上诉人主张该政策变化系导致其迟延办证，其不承担违约责任，无事实依据。其与被上诉人所签订的补充协议关于“买受人同意出卖人在该商品房所有权证办理完毕之日起720个工作日内代买受人办理该商品房的分户国有土地使用权证”的约定，因前述条例及实施细则已明确了“二证合一”的登记规则，不具备可执行性，该约定对双方当事人不具有实质意义。根据一审查明的事实，上诉人至今未取得案涉商品房所有权初始登记，不具备为案涉房屋办理产权转移登记的条件，不能证明毕节市纪委和赫章县人民检察院因办理案件查封上诉人财务室系导致上诉人逾期的原因，故上述机关对其财务室的查封行为不能成为上诉人不承担本案违约责任的阻却事由，上诉人据此主张不应承担违约责任的上诉理由不成立，本院不予采纳。因上诉人至今仍未取得案涉商品房所有权初始登记，不具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件，违约行为一直在持续，故一审判决上诉承担违约责任的截止日期为上诉人向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书之日并无不当。根据双方合同约定及被上诉人的一审诉讼请求，本案上诉人承担违约责任的时间应为2018年6月30日起至上诉人交付办理商品房转移登记有关文书之日止，一审判决认定上诉人自2018年5月13日起承担违约责任错误，本院予以纠正。综上，上诉人关于不承担违约责任的上诉理由不成立，不予采纳，一审判决认定上诉人承担违约责任的期间错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省金沙县人民法院（2020）黔0523民初1082号民事判决第二项，即:“驳回原告腾松、张凤的其他诉讼请求。”二、变更贵州省金沙县人民法院（2020）黔0523民初1082号民事判决第一项为：上诉人贵州建安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付被上诉人腾松、张凤逾期交付办理商品转移登记有关文书的违约金，违约金以购房款410007.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年6月30日起计算至上诉人贵州建安房地产开发有限公司向被上诉人腾松、张凤逾交付办理商品房转移登记有关文书之日止；三、驳回上诉人贵州建安房地产开发有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费230.00元，二审案件受理费460.00元，共计690.00元，由上诉人贵州建安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年八月三十一日书记员 高 进