广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5971号上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市富佳市*经营管理有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇沙角社区******。法定代表人：谭凤鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘波，广东尚宽律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄佑星，男，1965年4月4日出生，汉族，住江苏省丰县欢口镇前和事楼**，公民身份号码为320************216。委托诉讼代理人：文波，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。上诉人东莞市富佳市*经营管理有限公司（以下简称富佳公司）因与被上诉人黄佑星租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10993号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人富佳公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判黄佑星按照1500元/月的标准支付从2017年11月20日起计至实际返还租赁物之日止的管理费（暂计至2020年6月1日为46250元）；2.撤销一审判决的第五项，改判富佳公司仅需退还设施使用费743794.52元（退还的设施使用费按照年限折旧计算，折旧期限为2017年5月8日起至黄佑星实际返还商铺之日止，暂计至2020年6月1日为1121天，450000÷20年÷365天×1121天×2=138205.48元，黄佑星实际缴纳设施使用费882000元，扣减折旧费用后为743794.52元）；3.撤销一审判决的第七项，改判富佳公司无需支付黄佑星装修补贴15000元；4.本案一审、二审案件受理费均由黄佑星承担。以上合计金额为805044.52元。事实和理由：一、一审判决认定的设施使用费折旧期限不符合事实。根据黄佑星实际占用商铺及使用商铺的事实，黄佑星从2017年5月12日起接收商铺并参与了富佳公司组织的两次营业。到目前为止，涉案市场仍有租户在经营，富佳公司提供了相应的配套设施和管理人员配合其经营，在富佳公司尽到相应的合同义务的情形下，黄佑星自由经营的行为受自身影响，非富佳公司的原因。在其没有返还商铺的前提下，即使商铺空置或未能持续经营，富佳公司也不能对其进行再利用，相应的市场配套设施仍在持续损耗，富佳公司不同案件的起诉期限不一致。因此，法院计算设施使用费折旧费用的时候将期限截止至2019年5月20日没有事实依据。二、一审判决认定富佳公司未履行合同的管理义务，从而酌情降低管理费的计算标准，属于事实认定不清。1.根据双方的合同约定，结合黄佑星对租赁物的使用情况，富佳公司在市场开业期间均有提供完善的市场管理服务，富佳公司的管理范围限于租档口外围及公共区域，富佳公司没有管理黄佑星档口内部及二层的内部区域的义务，且该范围属于黄佑星的私人所属范围，富佳公司无法对其进行管理。从法院的现场勘查情况来看，档口外围和公共区域整洁有序，黄佑星管理的私人区域因其后期未能开业，导致货物变质、虫鼠肆虐，但这并非富佳公司的管理可控范围，不应以此认定富佳公司未履行全面管理的义务。2.若法院根据黄佑星的实际使用情况酌情降低管理费标准，也应根据经营时间来区分计算，黄佑星在富佳公司组织开业期间都进行了正常的开业经营，应该按照约定的管理费标准全额支付管理费用。三、富佳公司已经支付黄佑星24000元装修补贴，一审法院判决富佳公司仍需另行支付15000元不符合公平原则。1.黄佑星否认收取装修补贴，富佳公司补充提交了关于装修补贴的领取记录及装修竣工表等证据用以证明黄佑星领取了案涉24000元的装修补贴。表上所署人员“黄启铭”是黄佑星的关联人员，案涉市场存在很多亲戚朋友之间相互使用的情况，代为缴纳水电费、管理费和领取相关补贴的情况并不少见。富佳公司认为在实际商铺经营过程中，“黄启铭”是多次代黄佑星进行商铺管理，富佳公司提供的证据材料可以证明“黄启铭”和黄佑星的关联性，因此，应在认定装修损失基础上扣除富佳公司已经支付的装修补贴24000元。2.富佳公司认为黄佑星的装修损失核定数额过高，不符合实际，应当予以适当调整。四、一审判决富佳公司需承担案件受理费14330元，反诉案件受理费7519元，不符合审判原则，责任比例分配不公。根据双方诉请及判决情况，黄佑星存在根本违约事实，对于涉案纠纷应当由其承担更多责任，受理费应当依法重新分配。被上诉人黄佑星答辩称：富佳公司的上诉请求没有事实和法律依据。一、关于设施使用费，黄佑星不认可一审法院对设施使用费的判决，富佳公司根据没有妥善向黄佑星提供配套设施，依法应当向黄佑星全额退还设施使用费。二、关于管理费标准，一审法院已经查明富佳公司没有妥善履行物业管理责任，对此降低物业管理费标准符合客观事实，适用法律正确。三、对于领取装修补贴，一审法院根据案涉档口的装修情况酌情判定对黄佑星进行补贴符合客观事实和法律依据，应当予以维持。黄佑星不认识“黄启铭”。四、对于诉讼费承担，本案纠纷主要过错在于富佳公司，一审法院对于诉讼费承担认定比例正确。富佳公司向一审法院提起诉讼请求：1.确认黄佑星、富佳公司签订的两份《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》于2019年4月19日解除；2.判令黄佑星向富佳公司支付租金103000元、管理费51500元（租金按3000元/月的标准，管理费按1500元/月的标准，均从2017年11月20日算至2019年4月19日：3000÷30×515×2=103000元、1500元÷30×515×2=51500元）；3.判令黄佑星向富佳公司支付违约金（以未付租金及管理费为标准，按月息2%从逾期之日算至实际清偿之日）；4.判令黄佑星承担的本案诉讼费用。后富佳公司增加诉讼请求如下：5.判令黄佑星立即向富佳公司返还租赁物；6.判令黄佑星向富佳公司支付仓库占有使用费及管理费（占有使用费参照租金标准3000元/月，从2019年7月1日计至实际返还租赁物之日，暂计至2019年11月15日为42000元，管理费1500元/月，从2019年7月1日计至实际返还仓库之日止，暂计至2019年11月15日为21000元）。黄佑星向一审法院提出反诉请求：1.确认黄佑星、富佳公司签订的两份《租赁及管理合同》无效；2.判令富佳公司立即向黄佑星退还已付的设施使用费882000元、保证金100000元以及支付资金占用利息（以已付的设施使用费和保证金总额982000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年3月29日起算至全部退还之日止）；3.判令富佳公司赔偿黄佑星仓库装修损失60000元；4.判令富佳公司赔偿黄佑星误工损失（从2017年3月29日起算至判决生效之日止）；5.判令富佳公司承担本案诉讼费用。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认黄佑星、富佳公司于2017年3月29日签订的两份《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》均无效；二、限黄佑星于判决发生法律效力之日起十日内向富佳公司返还位于东莞市虎门镇沙角社区******的富佳农副产品仓储物流配送中心A13-a、A13-b号仓库；三、限黄佑星于判决发生法律效力之日起十日内向富佳公司支付占有使用费（以6000元/月为标准，自2017年11月20日起计至2019年4月19日止，自2019年7月1日起计至实际返还之日止）；四、限黄佑星于判决发生法律效力之日起十日内向富佳公司支付管理费（以1000元/月为标准，自2017年11月20日起计至2019年4月19日止，自2019年7月1日起计至实际返还之日止）；五、限富佳公司于判决发生法律效力之日起十日内向黄佑星退还设施使用费790397.3元及利息（以790397.3元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年3月29日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止）；六、限富佳公司于判决发生法律效力之日起十日内向黄佑星退还保证金100000元及利息（以100000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年3月29日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止）；七、限富佳公司于判决发生法律效力之日起十日内向黄佑星支付装修补贴15000元；八、驳回富佳公司的其他诉讼请求；九、驳回黄佑星的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审适用普通程序收取受理费16464元，由富佳公司负担14330元，由黄佑星负担2134元；减半收取反诉受理费8390元，由富佳公司负担7519元，由黄佑星负担871元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10993号民事判决。本院经审理对一审查明事实予以确认。本院认为：本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。针对富佳公司的上诉意见，本案二审分析如下：关于管理费。案涉租赁及管理合同约定每间仓库收取卫生、安保等物业管理费每月1500元，但一审法院的现场勘验情况反映富佳公司未能提供完全的管理服务，故不应参照合同约定的收费标准判令黄佑星向富佳公司支付管理费。结合东莞市物业管理服务费政府指导价，一审判决酌情将管理费调整至每间500元并无不当，本院予以维持。对富佳公司就此提出的上诉意见，本院不予采纳。关于设施使用费。案涉《租赁及管理合同》约定每间仓库收取450000元设施使用费不予退还，结合合同约定的租赁期限，双方在签订案涉合同之时同意由黄佑星向富佳公司支付每间450000元作为其在二十年内享有相关设施使用权的对价。案涉合同无效，富佳公司应返还基于合同而取得的设施使用费。一审法院结合双方在2017年5月8日办理交收手续前黄佑星已向富佳公司支付882000元设施使用费以及一审法院现场勘查的情况，此时富佳农副产品仓储物流配送中心处于非正常运营状态的情况，设施已不具备使用条件，故酌情折算富佳公司返还设施使用费合理有据，本院予以支持。富佳公司就此提出的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。关于装修补贴。富佳公司主张黄启铭代黄佑星领取了装修补贴24000元，应在认定装修损失基础上扣除富佳公司已经支付的装修补贴24000元。本院认为，首先，对富佳公司此主张黄佑星不予确认，且黄佑星称不认识黄启铭，亦未委托黄启铭代为领取装修补贴。其次，富佳公司提交的证据并不足以证明黄启铭领取的装修补贴得到了黄佑星的授权而代为领取，其应承担举证不能的不利后果。再次，一审法院结合现场勘查情况及案涉合同无效双方的过错程度，酌情认定富佳公司向黄佑星赔偿装修损失15000元合理有据。故富佳公司就此上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。另，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案富佳公司部分胜诉，部分败诉，其主张以黄佑星根本违约为由承担诉讼费缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，富佳公司上诉请求均没有事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引法律的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2457.06元，由东莞市富佳市*经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  李远伦审判员  伍小冰二〇二〇年八月三十一日书记员  何赛赛附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。