四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终913号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李家朋，男，1974年12月5日出生，汉族，住四川省射洪市。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨崇智，四川泽曦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：景雪华，四川泽曦律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：林晓晓，女，1988年7月5日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈伟，四川远阳律师事务所律师。 上诉人李家朋因与被上诉人林晓晓房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省射洪市人民法院（2020）川0922民初1159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李家朋上诉请求：1.撤销四川省射洪市人民法院（2020）川0922民初1159号《民事判决书》第二项、第三项，并依法改判：解除上诉人与被上诉人于2015年11月16日签订的《商业租赁合同》，并判令被上诉人在判决生效后立即返还射洪县太和镇太和大道北段万和世家Ｄ栋1楼4、5号的标的房屋；驳回被上诉人的反诉请求。2.本案一、二审案件受理费、反诉案件受理费由被上诉人林晓晓承担。事实和理由：1.原审判决认定“结合2018年度、2019年度租金支付时间看，租赁双方交付租金的时间已变更”属于事实认定错误，且违反法律规定。上诉人与被上诉人对于房租支付时间有明确约定，双方对房租支付时间不持异议，被上诉人前两个年度逾期支付租金的违约行为与租赁双方交付租金的时间是否作出变更没有因果关系。依据合同法70条、71条规定，应当推定为未变更。2.原审判决认定上诉人对被上诉人拖欠租金的行为进行了合理催告、向被上诉人送达了《解除合同通知书》的事实清楚，但未判决解除合同、返还出租房屋属于适用法律错误。上诉人在被上诉人未支付租金的情况下，要求被上诉人在合理期限内支付，并多次催告，被上诉人依然逾期未足额支付。上诉人向被上诉人林晓晓发出催收2020年租金的通知时，载明“逾期未足额支付租金，我们将按照合同约定，视为你放违约，我方有权解除协议”，但被上诉人仍未按催告通知及时履行合同义务，在此情况下，按照合同法第227条、94条的规定，上诉人有权依法解除合同。上诉人在将解除合同的通知送达被上诉人后，依据合同法96条的规定，该《解除合同通知书》已经生效。3.原审对反诉的判决有失公正，加大了上诉人的损失。××给被上诉人和上诉人都带来了极大的消极影响，原审法院直接将该2个月的损失加诸上诉人一个人，有失法庭公平、公正。 林晓晓辩称，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决事实清楚，程序合法，考虑到当前经济下行的大环境，作出了租金减免，符合法律法规和相关政策的规定，请求驳回上诉。 李家朋向一审法院起诉请求：1.判令解除《商业租赁合同》，由被告在判决生效后立即返还万和世家D栋1楼4、5号的标的房屋；2.判令被告支付2017年12月17日至2018年12月16日余下租金14307元以及2018年12月17日至2019年12月16日余下租金22308元，共计36615元；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年11月16日，李家朋与林晓晓签订《商业租赁合同》，合同约定：李家朋将其名下位于射洪市㎡）租赁给林晓晓，租赁期限自2015年12月17日至2023年12月18日，租金为99840元／年，每年付一次，第一年租金在签订协议时一次性付清，以后每年租金在前一年基础上递增7%，于签订此协议日期前的1个月（30日）内支付下一年度租金；合同经双方协商一致可以解除，因不可抗力因素导致在客观上无法继续履行的自行解除；若承租方在对方没有违反本合同的情况下提前解除合同或转租给他人，或者承租方在对方没有违反本合同的情况下提前解除合同或转租他人未征得出租方书面同意的情况下，视为对方违约，向对方支付违约金19000元。合同签订后，林晓晓在租赁商铺经营门窗生意，按照合同约定支付了2016、2017年度租金，应付2018、2019及2020年度租金分别为114307元、122308元和130870元。林晓晓于2018年1月3日和5日通过尾号为“49878”银行账户向李家朋尾号为“78178”银行账户转账两次共支付2018年度租金10万元，李家朋于同月5日为出具收据，并加盖四川省射洪县顺祥房地产开发有限责任公司财务专用章。2018年11月15日11时40分，林晓晓在微信聊天中向李家朋传递《商业租赁合同》页面后，李家朋以语音方式确认对2018年度的租金已经优惠少收2万元左右，另表示“我再优惠点，好，到时候下午再联系”。2018年12月17日午时，李家朋在微信聊天中向林晓晓表示，没有催收房租，房租的事将问办公室，“没问题”。2019年1月31日，林晓晓通过其尾号为“37277”银行账户向李家朋尾号为“78178”银行账户转入10万元，附言“雅之轩门窗19年房租已付清”。同日，李家朋为林晓晓出具收据载明万和世家Ｄ栋1楼4、5号房租由林晓晓直接转入李家朋农行账户，加盖四川省射洪县顺祥房地产开发有限责任公司财务专用章。2019年11月27日以来，林晓晓与微信名为“顺祥财务”的四川省射洪县顺祥房地产开发有限责任公司人员微信商谈房租交付事宜，“顺祥财务”通知林晓晓应于2019年12月17日前一个月内向李家朋转账支付2020年度房租130870元，逾期未足额交付将按合同约定视为违约，承租方有权解除协议、要求支付违约金。2019年12月4日，林晓晓提出先交付5万元，于同月7日通过尾号为“49878”银行账户向李家朋尾号为“78178”银行账户转入5万元。2019年12月23日，“顺祥财务”在微信聊天中向林晓晓催收2020年度房租130000元和2019年度房租余欠22308元。被告林晓晓分别于2019年12月23日、2020年1月2日向李家朋转账4万元、2万元。2020年1月，湖北省武汉市爆发新型冠状病毒疫情，疫情波及全国，四川省于1月24日启动公共卫生事件Ｉ级响应，时长约2个月，包括林晓晓的铺面在内的店商停止经营。2020年5月11日，李家朋向林晓晓发出《解除合同通知书》，通知林晓晓于2020年5月18日前清空租赁房屋并结清费用，林晓晓收到该通知书后于当月12日向李家朋尾号为“78178”账户支付2万元，附言2020年房租余款已付清。林晓晓共计支付2020年度租金13万元。2020年5月15日，李家朋诉至本院，提出前述诉讼请求。答辩期中，林晓晓于2020年6月1日提出反诉，要求李家朋减免并退还2020年2个月的房屋租金2.16万元。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。案涉《商业租赁合同》系李家朋、林晓晓自愿签订且不违反法律规定，应为合法有效合同，李家朋应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；林晓晓应当按照约定使用租赁房屋并给付租金，不得迟延支付或拖欠租金，因有不可归责于自己的不可抗因素影响使用租赁房屋或者导致经营收入明显减少的，可以请求李家朋适当减收租金。 一审法院认为，案件的主要争议是：案涉《商业租赁合同》应否解除，双方分别要求补交租金尾款和减收租金的主张应否支持。一审法院结合本诉和反诉综合评判如下：（一）关于合同的解除问题。当事人之间签订的合同一旦依法成立，就应对当事人产生约束力，当事人履行合同的行为只要不妨害交易的正常秩序和交易安全，不导致合同目的不能实现，依法就应当保护。对于李家朋书面通知林晓晓解除租赁合同而言，其一，林晓晓没有及时付清2019年度租金尾款的行为违反《商业租赁合同》的约定，但没有影响合同的继续履行和合同目的的实现，不构成根本性违约；其二，对于2020年度租金，林晓晓于2019年12月、2020年1月支付了绝大部分租金，于2020年5月12日付清余款。结合前两个年度租金的支付时间看，租赁双方对交付租金的时间已变更，林晓晓于年初交付当年租金不属于逾期支付；林晓晓付清年度租金尾款的行为，因租金尾款的占比不大，且李家朋已经接受，被告的行为并没有妨害合同的目的，不构成根本性违约；其三，合同由当事人协商解除，或者在合同中约定解除的条件并在条件成就时解除，或者在出现法律规定的可以解除情形时主张解除。李家朋向林晓晓发出的解除租赁合同的书面通知既没有合同的约定为依据，又不符合法律规定的可以解除合同的情形，该通知不能导致合同的解除。因此，李家朋要求解除案涉租赁合同的诉讼请求不能成立，不予支持。（二）关于租金尾款的问题。租赁合同履行中，林晓晓未按照约定支付2018、2019年度租金尾款的行为不符合合同约定，但李家朋在收取租金后及时出具了收据，事后亦没有催收，而在微信聊天中自己确认对该租金尾款已经减收；对于2019年度租金尾款，李家朋在微信聊天中明确表示再优惠却没有明确优惠金额，双方当事人提供的证据亦不能证明就该年度租赁尾款的减免形成了合意，却证明李家朋催收2020年度租金时明确要求林晓晓支付2019年度租金尾款的事实。因此，本院确认李家朋对2018年度租金尾款已经免收，对2019年度租金尾款未免收，李家朋要求林晓晓补交2019年度的租金尾款的诉讼请求，予以支持。（三）关于减收租金的问题。2020年1月突发的新型冠状病毒肺炎疫情，系重大公共卫生事件，属于不可抗因素。被告林晓晓因疫情和政策原因，在四川省全面处于突发公共卫生事件Ｉ级应急响应期间停止经营，明显减少了正常的营业收入，继续按照原租赁合同支付租金对林晓晓明显不公平，李家朋应当根据疫情的影响适当减收林晓晓的房屋租金。林晓晓主张减收2个月租金的要求合理，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，参照《最高人民法院印发〈关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉的通知》规定，判决：一、林晓晓向李家朋补交2019年度房屋租金余款22308元；二、李家朋向林晓晓返还2020年度房屋租金21600元；三、驳回李家朋的其他诉讼请求。上述一、二项品迭后，由林晓晓于判决生效后十日内向李家朋支付708元。案件受理费2422元，由李家朋负担1700元，林晓晓负担722元；反诉案件受理费170元，由李家朋负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审审理查明的案件事实予以确认。 本院认为，综合二审中诉辩双方的意见，本案争议焦点为有二：一是案涉商业租赁合同是否符合解除条件；二是减免租金的诉讼主张应否得到支持。 一、关于案涉商业租赁合同是否符合解除条件的问题。依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人均有约束力，未经双方协商一致、未达到合同约定解除的条件或未达到法定解除条件，合同不得解除。按照合同法第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。该项规定中的主要债务应是对合同目的实现具有决定性影响的债务。从案涉《商业租赁合同》约定内容看，上诉人李家朋的缔约目的是将射洪市太和镇太和大道北段万和世家D栋1楼4、5号商铺交付承租人租赁经营，收取房屋租金。在合同履行过程中，被上诉人林晓晓在无证据证明双方对租金交付时间达成了变更合意的前提下，未按照合同约定的时间按时支付房屋租金，属于迟延履行主要债务。但被上诉人林晓晓在微信名为“顺祥财务”的人员催告之后，于1个月内分批支付了绝大部分的租金，李家朋的缔约目的得以大部分实现，可以判定被上诉人林晓晓在合理期限内履行了主要债务，不能达到法定解除合同的条件。被上诉人林晓晓拖欠的租金尾款占比不大，且已于2020年5月12日付清，被上诉人林晓晓的延迟履行行为并没有妨害合同履行的目的，不构成根本性违约。因此，李家朋向林晓晓发出的解除租赁合同的书面通知既没有合同的约定为依据，又不符合法律规定的可以解除合同的情形，该通知不能导致合同的解除。因此，上诉人请求解除《商业租赁合同》的请求不能成立，本院不予支持。 （二）关于减免租金的诉讼主张应否得到支持的问题。××疫情期间，国家出台相关政策，鼓励出租方为受疫情影响的承租方减免租金，但是这并非强制性要求，需要尊重合同双方当事人的意愿，采取自愿原则予以减免。被上诉人林晓晓支付的2020年度房屋租金，大部分支付时间发生在新冠疫情爆发之前，且被上诉人林晓晓在一审法院立案之前已经全面支付了2020年度租金。为了维护交易市场的稳定性，不宜将已经支付完毕的房租再予以退还。因此，被上诉人林晓晓的减免租金的诉讼主张本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但部分适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省射洪市人民法院（2020）川0922民初1159号民事判决第一项、第三项； 二、撤销四川省射洪市人民法院（2020）川0922民初1159号民事判决第二项； 三、驳回林晓晓的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费2422元，由李家朋负担1700元，林晓晓负担722元；反诉案件受理费170元，由林晓晓负担；二审案件受理费3740元，由李家朋负担1870元，林晓晓负担1870元。 本判决为终审判决。 审判长  赖力 审判员  郑艳 审判员  梁燕 二〇二〇年八月二十六日 书记员  李安