甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘06民终648号 上诉人（原审原告）：董翠林，男，1965年9月27日出生，住甘肃省武威市凉州区。 委托诉讼代理人：董兴勇（系董翠林之子），住址同上。 被上诉人（原审被告）：杜永山，男，1962年7月4日出生，住甘肃省武威市凉州区。 委托诉讼代理人：李生玉，甘肃纵横律师事务所律师。 上诉人董翠林因与被上诉人杜永山房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2019）甘0602民初11389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人董翠林及其委托诉讼代理人董兴勇、杜永山及其委托诉讼代理人李生玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董翠林上诉请求：请求撤销原判，改判被上诉人杜永山向上诉人交付武威市凉州区西关中路同心苑XX室房屋并办理房屋产权变更登记手续，或交付同等面积、同等地段、同等价款的商品房一套，或依法改判支付该房屋现价款项并赔偿自2017年3月10日至今的经济损失；案件受理费、保全费、代理费等费用由被上诉人承担。事实和理由：董翠林与杜永山是亲戚关系，2014年至2017年双方一直有经济往来关系，期间，杜永山欠董翠林现金、人工费、工程款、工程保修金、借款、机械费、材料费等。2017年3月7日经双方协商签订了“房屋买卖合同”，杜永山拟将位于武威市××区房屋以547400元的价款抵顶给董翠林所有。2017年3月10日董翠林与杜永山达成“杜永山与董翠林相互债权债务处理协议”，协议约定杜永山将三希堂人文茶楼的经营权及武威市××区房屋一套以2302600元的价格抵项给董翠林，作为一次性处理债权债务的财产，杜永山履约将同心苑XX室的装修钥匙及三希堂人文茶楼的经营权交付给了董翠林所有。2018年11月，董翠林得知杜永山又将同心苑XX室楼房钥匙提交给了武威市凉州区人民法院执行局做为另一案的可供执行财产。现董翠林已对该房屋进行了装修，杜永山的上述行为，侵犯了董翠林的合法权益，给上诉人造成了难以弥补的经济损失。 杜永山辩称，董翠林与杜永山订立的房屋买卖合同系无效合同，要求履行合同的诉请不成立；董翠林在上诉状中将案由变更为债权债务纠纷并要求交付其一套同等价款同等面积的商品房，或依法改判支付其该房屋现价值价款这一新的诉讼请求不成立；杜永山已完全付清了所欠董翠林的债务，双方签订《相互债权债务处理协议》无效。上诉人上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 董翠林向一审法院起诉请求：1、判令由杜永山交付位于武威市××区房归董翠林所有；2、由杜永山承担本案全部诉讼费和保全费等。 一审法院认定事实：董翠林与杜永山系亲戚关系，杜永山原系甘肃省第九建筑集团第六分公司负责人。董翠林与杜永山、甘肃省第九建筑集团第六分公司从2013年至2017年期间，一直存在工程款、借款、机械费用等经济往来。2014年12月19日，杜永山认购了今朝同心苑住××区西户房屋一套。2017年3月7日，杜永山以甘肃省第九建筑集团第六分公司名义与董翠林签订房屋买卖合同，合同约定甘肃省第九建筑集团第六分公司出售凉州区西关中路XX室房屋给董翠林，房屋面积119㎡，房屋总价547400元，2017年3月9日交付房屋。该房屋合同虽以甘肃省第九建筑集团第六分公司为出卖方，但甘肃省第九建筑集团第六分公司未加盖公章，而是杜永山作为甲方签字捺印。同时，合同最后杜永山手写注明：此协议中的房屋合同纯属杜永山与董翠林的经济处理结果，与九建公司无关。2017年3月10日，杜永山与董翠林协商签订了杜永山与董翠林相关债权债务处理协议，协议约定经双方对几年的往来账（包括财务成本）进行详细核算，现杜永山尚欠董翠林的现金、人工费、工程款、工程保修金、借款、机械费、材料费、欠款等所有款项一次性进行处理。杜永山将凉州区西关中路今朝同心苑房屋一套（房号XX室，建筑面积119㎡，价值547400元）和三希堂人文茶楼的经营权、股权转让给董翠林做为双方一次性处理债权债务的最终结果。董翠林放弃对古浪长庆生态园工程中保修金539203元的主张。并且约定待实物交接后杜永山手中的一切凭据和董翠林手中的一切借条、欠条、结算单等凭据均无效作废。协议还约定了其他条款。协议签订后杜永山向董翠林交付了三希堂人文茶楼，并向董翠林交付了本案所涉今朝同心苑XX室房屋的装修钥匙，双方未办理本案所涉房屋产权过户登记手续。2018年10月30日杜永山因其他案件涉诉被法院查封部分财产，杜永山将抵顶给董翠林的××房屋钥匙亦交付给了法院配合法院执行工作。董翠林得知执行情况后，要求杜永山办理该房屋过户手续未果，于2019年1月7日向本院提出诉前保全申请，申请对杜永山位于武威市××区的楼房一套进行查封或其他财产在600000元限额内予以查封、扣押、冻结，并向本院提供了天安财产保险股份有限公司诉讼保全责任保险函及保单作为担保，本院经初步审查后作出了保全裁定。随后董翠林遂诉至本院要求杜永山交付位于武威市××区的楼房一套。本院同时查明，本案所涉今朝同心苑xx室房屋未在凉州区不动产登记事务中心办理个人房产登记。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，根据已查明事实，董翠林与杜永山之间因债权债务抵顶而签订房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，应受法律保护。但董翠林与杜永山在签订房屋买卖合同时杜永山仅对房屋进行了认购，之后双方没有依据房屋买卖合同及认购书进行产权登记变更，直至本案审理之时，杜永山尚未取得涉案房屋的所有权。根据法律规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为属于无权处分。杜永山在庭审中明确表示其无法取得该涉案房屋的所有权，无法办理房屋产权登记。董翠林亦不能提交有效证据证明杜永山合法拥有涉案房屋的所有权。故杜永山的行为属于无权处分，杜永山与董翠林所签订的房屋买卖合同并未真正成立。杜永山作为房屋出卖人，因其未取得房屋所有权致使房屋所有权不能转移至买受人董翠林所有，买受人董翠林可要求杜永山承担违约责任或主张损害赔偿，且因董翠林与杜永山签订房屋买卖合同系杜永山向董翠林履行债务的方式，现房屋买卖合同不成立，无法真正交付该房屋并进行产权变更登记，故董翠林仍然享有对杜永山的债权，董翠林亦可向杜永山主张债权。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与法院根据事实作出的认定不一致，应当告知当事人可以变更诉讼请求。庭审中，经本院向董翠林释明，董翠林拒绝变更其诉讼请求，坚持要求杜永山交付涉案房屋并办理房屋产权变更登记手续。故本院应依法驳回董翠林的诉讼请求。但董翠林可依据法律规定另案主张债权或要求杜永山承担违约责任、赔偿损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决：驳回董翠林的诉讼请求。案件受理费9800元，由董翠林负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人董翠林提交结算单3张、借条7张、材料款单据4张、杜永山支付人工费证明4份。证明2013年至2017年间其和杜永山之间一直有经济往来，2016年3月18日经双方算账，杜永山给其出具了610万元的借条，2017年3月10日签订债权债务处理协议，对之前杜永山所有欠我的款进行结算，都结清了。经质证，杜永山认为结算单和借条不属于新证据，部分是虚假的，其中2015年的一份证明一审中出示过，不存在拿上诉人的钱替杜永山支付过的问题，其余的钱和杜永山没有关系，对上诉人的证明目的不认可。本院认为，以上证据与本案争议的房屋能否交付无关联。上诉人董翠林申请法庭向武威今朝房产开发有限责任公司调取关于涉案房屋向杜永山交付的情况，该公司向本院出具书面情况说明，证明涉案房屋至今未签约《商品房买卖合同》、未开具税务发票、未办理不动产权证、未办理入住等相关手续。经质证，当事人对该证据真实性及证明内容无异议。本院认为，该证据能够证明涉案房屋没有实际向杜永山交付，杜永山未取得该房屋的所有权。 本院二审查明事实与一审一致。 本院认为，董翠林与杜永山因处理双方之间的债权债务，签订涉案房屋的买卖合同，旨在以房抵债，但签订该房屋买卖合同时，杜永山并未与该房屋的开发商签订房屋买卖合同，更未进行产权登记，且至今未取得该房屋的所有权，实际无法向董翠林交付房屋并办理产权变更登记，以房抵债的目的不能实现，董翠林一审诉讼主张交付房屋并办理产权变更登记的请求不能成立，仍应以基础法律关系主张其权利。一审在审理过程中已向上诉人董翠林予以释明，但其不愿变更诉讼请求，判决驳回其诉讼请求适用法律正确；虽董翠林在二审上诉过程中选择性的提出债权请求主张，但超出其一审诉讼请求的范围，本院不予审理。 综上所述，董翠林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人董翠林负担。 本判决为终审判决。 审判长  周小鹰 审判员  杨文龙 审判员  陈 静 二〇二〇年八月三日 书记员  伏慧慧