山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终8407号上诉人(原审被告)：济南齐源实业有限公司，住所地济南市。法定代表人：贺勇，董事长。委托诉讼代理人：朱文华，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张某某，男，1966年11月20日出生，汉族，住山东省梁山县。上诉人济南齐源实业有限公司（以下简称齐源公司）因与被上诉人张某某买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐源公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二、三项；2.依法改判齐源公司向张某某返还57000元；3.一、二审诉讼费及财产保全费由张某某承担。事实和理由：（一）张某某因无效合同取得了占有和使用车库的财产性权益，这种权益事实上是无法返还的，只能折价补偿，车库作为有形财产具有所有者权益的属性，在其被占用和使用时又具有相当于租赁权的无形财产的属性，一审法院未能准确识别这两种不同的财产属性，导致未能支持齐源公司要求折价补偿的主张，适用法律错误。双方签署协议书之后，齐源公司取得了18万元的车库款，张某某取得了两个车库占有、使用、收益和处分的所有者权益。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在协议书无效之后，齐源公司应当返还18万元的车库款，张某某应当返还两车库，但因车库被强制拆除，导致张某某无法返还。但应当注意到，在两车库未被拆除的情况下，张某某即便将车库返还了，其返还的只是无效之后的有形财产，其对之前占用和使用车库的无形财产权益并未返还，因财产性的权益无法返还，就产生了合同法第五十八条规定的折价补偿的问题。折价补偿是对无法返还时的货币化替代，与该条后半句所规定的过错情形下的损失赔偿并不是同等的概念或内容。张某某在一审中主张的利息负担问题实际上是过错情形下的损失赔偿问题，与折价补偿存在着显著的差别，而且其对合同无效负有主要的过错，利息损失也不应当由齐源公司来承担。本案一审法院未能准确识别这两种不同的财产属性，未能区分折价补偿和损失赔偿的责任承担依据，导致未能支持齐源公司要求折价补偿的主张，适用法律错误。（二）齐源公司将车库出租给非业主的价格为1500元/月，张某某并非小区业主，而且其利用车库从事加工经营活动长达1252天(41个月零6天)，其为此应当支付123000元的折价补偿，齐源公司只需返还57000元的购车款。在案涉协议书被认定为无效协议之前，张某某对车库的占用和使用与租赁关系项下承租人对车库的占用和使用并无任何的差别，两者在权利内容上是完全一致的，因此关于张某某折价补偿的标准，可以参照涉案地段(小区)地上车库的租赁费用标准。而涉案地段(小区)地上车库的租赁费标准，除了通过司法鉴定确定外，还可以参照同小区车库的实际租赁价格。齐源公司提交了签订于2010年7月6日的《车库租赁合同》以及连续10年的租赁费收据及记账凭证等文件显示，同小区车库的实际租赁价格为每月1500元，张某某应当按照这一标准向齐源公司折价补偿，补偿数额为123000元(计算过程为2车库*1500元*41个月)，在扣除这一款项后，齐源公司只需向张某某返还57000元的款项。在确定折价补偿的标准时，还应当注意到案涉两车库均为地上私家车库，每个车库均接通了水源和动力电，单个车库的面积达35平米，这一面积远远大于普通住宅地下车位的面积，张某某在此进行的是建筑材料加工经营活动，并非停放车辆，在确定折价补偿的数额时，应当综合考虑张某某的实际使用用途以及同等用途下租赁车间或厂房的价格，确保其不能因合同无效而获得额外的特别收益。综上所述，恳请贵院查明事实，准确适用法律，依法改判。张某某辩称,一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回齐源公司的上诉。（一）一审判决适用法律正确。双方签订的车库买卖合同，因为车库属于违章建筑，一审法院基于此认定合同无效，双方返还。双方的车库买卖合同无效，双方均表示无异议。既然合同无效，根据法律规定，双方相互返还，齐源公司应返还张某某车库款。在诉讼过程中，该车库因为系违章建筑被依法拆除。该车库被拆除的后果应由齐源公司承担。对造成的经济损失，根据过错程度由过错方承担。张某某只是一个进城打工的农民工，而齐源公司最清楚车库是否为违章建筑，其合同里用很隐蔽的字眼遮遮掩掩，不告知张某某系违章建筑的事实。显然齐源公司系过错方。一审判决张某某自行承担利息损失，齐源公司自行承担其所谓的房租损失，公平合理。（二）齐源公司要求每月1500的租金使用费，既没有证据，也没有法律依据。该车库系违章建筑，不应该投入使用。根本不应该存在租金损失，即使有，合同无效是齐源公司造成的，其明知是违章建筑，还对外销售，经济损失应该由其自行承担。而且正常车库的租赁价格不可能一个月1500元，何况系违章建筑。齐源公司在一审期间并没有提供任何证据证明每月1500元的租金损失。综上，请求二审法院依法驳回齐源公司的上诉请求，维持一审判决。张某某向一审法院起诉请求：1.确认张某某、齐源公司签订的《协议书》无效；2.齐源公司返还张某某购买车库款项18万元；3.赔偿张某某的利息损失：以18万元为基数，自2016年11月9日起至2019年8月20日止按照同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月21日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.诉讼费、保全费、保全保险费等费用由齐源公司承担。一审法院认定事实：2016年11月8日，齐源公司（甲方）与张某某（乙方）签订《协议书》，约定：甲乙双方经过友好协商，就转让济南凤凰城地上建筑设施事宜达成本协议书，共同遵照执行。(一)乙方已充分理解购买标的物的现状及权属情况，同意购买甲方在凤凰城二期祺苑小区内建设的建筑一处，位于小区西侧，编号**、16号车库，可作为储存间长期使用，但不能办理产权登记。(二)该建筑设施合同价款为10万元整，合同签订之日一次性付清。乙方同意甲方无需开具产权转让发票。(三)甲方积极维护乙方对该建筑设施的合法使用，并及时给予各项物业管理服务；如果在使用期内由于国家正常变更及政府征用等，相关补偿归属乙方。(四)违约责任：本标的物在乙方交清全部价款同时，甲方将标的物现状交付给乙方。(五)就上述标的物转让，双方无其他争议和法律责任。……《协议书》下方，齐源公司在甲方处加盖合同专用章，张某某在乙方处签名捺印并书写2016年11月9日，张某某通过名下6223190118476925账户和62366823400********账户分别向齐源公司法定代表人贺勇名下6226181602277777账户内转账7万元、11万元。齐源公司向张某某开具了金额18万元的收据。2016年11月11日，齐源公司经办人刘国兵与张某某签订了《凤凰城祺苑小区西侧车库售出车库交接单》，双方就涉案15号、16号车库及两套手动电动车库钥匙作了交接。庭审中，张某某自认其在凤凰城二期祺苑小区内未购买商品房，涉案车库交付后，张某某实际使用该车库存放物品。2019年12月15日，济南市历城区人民政府港沟街道办事处向齐源公司作出（港沟）街办限拆通字（2019）第0101号《限期拆除通知书》，告知齐源公司其擅自建设的车库系违法建筑物，限其于2019年12月28日前自行拆除。本案法庭辩论终结后，涉案车库于2020年4月14日被强制拆除完毕，张某某和齐源公司分别于2020年4月16日、2020年4月24日向一审法院提交情况说明，说明了上述拆除事实。另查明，张某某为本案诉讼向亚太财产保险有限公司济南中心支公司购买了诉讼财产保全责任保险，支出保全保险费500元。一审法院认为，涉案车库系齐源公司在未取得相应建设手续的情况下自行建设，根据济南市历城区人民政府港沟街道办事处作出的《限期拆除通知书》，涉案车库系违法建筑，且已于2020年4月14日被强制拆除。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，张某某与齐源公司就涉案车库签订的《协议书》违反了法律强制性规定，属无效合同，一审法院对此予以确认。无效的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，齐源公司因该《协议书》取得的18万元车库款于法无据，应当予以返还，对于张某某要求齐源公司返还18万元车库款的诉讼请求，一审法院予以支持。对于张某某主张的利息，系因合同无效给张某某造成的实际损失。一审法院认为，齐源公司在明知涉案车库无合法建设手续的情况下仍对外转让，对合同无效负有过错；而根据双方签订的《协议书》，张某某事先对涉案车库现状及权属情况已充分了解，且《协议书》中已载明涉案车库只能使用，不能办理产权登记，但张某某仍坚持购买，对此亦负有过错。因此，对于《协议书》无效的法律后果，双方均具有过错，应当各自承担由此产生的损失。故对于张某某要求齐源公司赔偿18万元车库款利息的诉讼请求，一审法院不予支持；对齐源公司要求扣除车库占有使用费的辩解意见，一审法院亦不予采信。对张某某主张的诉讼费、保全费、保全保险费等因本案诉讼产生的费用，一审法院酌定张某某、齐源公司双方各负担一半。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认张某某与齐源公司于2016年11月8日签订的《协议书》无效；二、齐源公司于判决生效之日起十日内返还张某某车库款18万元；三、齐源公司于判决生效之日起十日内支付张某某保全保险费250元；四、驳回张某某的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由张某某、齐源公司各负担2225元；财产保全费1570元，由张某某、齐源公司各负担785元。本案二审过程中，齐源公司提交以下证据：证据一，2010年7月6日齐源公司与案外人马莘签订的车库租赁合同一份，拟证明齐源公司将7号车库出租给案外人马莘使用，租金每月1500元，租赁期限自2010年7月7日至2020年7月6日；证据二，齐源公司收款收据10份，拟证明自2010年7月6日至2020年7月6日，马莘按照每月1500元向齐源公司交纳租赁费。张某某质证称，对证据真实性不认可，对证明目的不认可，是为了实现证明目的而伪造的证据。另，齐源公司申请证人刘国英出庭作证，拟证明张某某对车辆无法办理产权手续明知，其对合同无效存在过错。刘国英陈述：其系齐源公司员工，工作期间，小区物业公司的一位朋友刘大海与其电话联系，称一位朋友要购买两个车库，刘国英在电话中告知车库无法办理产权手续，建议不要买，刘大海坚持带朋友到小区购买车库，刘国英与两人在公司走廊碰面后，告知两人车库没有手续，仍然建议不要购买。张某某仍然与齐源公司签订了车辆买卖协议。经质证，张某某的质证意见为：对证人证言真实性不认可。实际情况是，车库购买前，刘国英告知张某某车库是小区的配套设施，车库拆迁前，刘国英仍然告知张某某车库是小区的配套设施，不会被拆迁。且态度侥幸。经审理本院认定，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，齐源公司明知涉案车库系违章建筑仍然出售，合同中明确张某某“已充分理解购买标的物的现状及权属情况”，“不能办理产权登记”，其仍坚持购买，与证人证言相互印证，因此张某某对合同无效亦有过错，因此双方应互相返还，各自承担相应责任。一审法院认为齐源公司抗辩主张的车库占有使用费与张某某主张的18万元车库款利息损失相抵，对双方的主张均未支持，并无不当。在合同无效的情况下，齐源公司以车库租赁费的标准计算张某某的车库使用费，于法无据。综上，齐源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人济南齐源实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏希贵审 判 员 宋海东审 判 员 杨晓辉二〇二〇年八月五日法官助理 郝思远书 记 员 魏洪婧