广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初1333号原告：珠海市房产物业管理有限公司，住所广东省珠海市****************，统一社会信用代码914***********。法定代表人：高苗，总经理。委托诉讼代理人：成静，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。被告：李霞，女，1988年5月27日出生，汉族，公民身份号码360************，住江西省萍乡市安源区***********。原告珠海市房产物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告李霞（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人成静到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：1.判令被告向原告支付2018年8月至2018年11月以及2020年4月期间欠缴的物业管理费、公摊电费、门铃系统维护费、材料费、电梯维护费等费用，合计967.7元；2.判令被告向原告支付自欠缴之日起至实际清偿之日止滞纳金，暂计至2020年4月28日为1062.83元；3.判令被告承担本案诉讼费用。后变更为：1.判令被告向原告支付2016年4月-2017年3月、2018年8月-2018年11月以及2020年4月期间欠缴的物业管理费、公摊电费、对讲机系统维护费、材料费、电梯维护费等费用，上述费用共计3137.3元；2.判令被告向原告支付自欠缴之日起至实际清偿之日止滞纳金，暂计至2020年4月28日为8413.3元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年6月12日，珠海市恒威投资有限公司就珠海市***小区（二期）与原告签订前期物业服务合同，合同约定服务期限为签订之日至本小区依法成立业主委员会并通过合法程序招聘物业合同后止，原告接受委托后正式开始实施物业管理服务工作，根据物业合同的规定，物业费收取按照住宅建筑面积每月每平方米1.6元收取，商业用房建筑面积每月每平方米3.9元收取，对讲机门铃系统维护费每户每月10元。被告作为该小区******的产权人，有义务按照上述委托合同交纳物业管理费及相关费用。合同约定不按时交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费金额的千分之三交纳滞纳金。根据前期物业服务合同第11条约定，开发商通知购房者收楼之时视为已交付使用物业，物业服务费由业主或物业使用人按照合同约定交纳，被告于2015年12底对涉案房屋进行收楼，其自收楼后便应当承担缴纳物业管理费的义务。涉案房屋于2016年4月至2017年3月、2018年8月至2018年11月以及2020年4月期间拖欠原告物业管理费及相关费用，已构成违约。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院判如所请。被告辩称，一、2019年物业费用已全部结清，原告的主张不应予支持。二、2018年及之前的物业费用，抗辩理由如下：原告不依国家法律要求，在提供临时用水的情况下向业主催缴管理费属于违法行为。原告是与珠海市恒威投资有限公司有合约关系而与被告无直接合同关系，根据合同相对性原则，它的效力只及于合同缔约人之间，对合同外第三人不发生效力，故被告与原告无直接合同关系，不应当受其约定限制。物业可以直接起诉业主的前提条件是小区成立了业委会、业委会对物业公司的服务质量进行了验收并确认以及物业公司提供的服务完全符合其与业委会合同约定的标准。原告没有按与开发商签订的前期物业服务合同的约定为涉案小区提供物业服务，存在路灯不亮、门铃对讲机未投入使用、消防不过关、门岗管理松懈、车辆乱停乱放等等严重不符合约定情况，原告自接管案涉小区以来，服务质量每况愈下，侵害了包括被告在内的小区业主权益。法院无权确认物业费标准，原告要求被告支付物业管理费等，不应予支持，或者参照政府指导价的最低标准确定。三、原告在未征得小区广大业主同意的情况下，擅自将小区入口业主公共部分外包给第三方安装自动洗车机做自动洗车场来获得收益，而且是用小区的公用电和水，擅自将电梯间出租给广告公司做平面广告，还有小区的电动车充电桩和自动饮水机都是外包给第三方获得利益，这些都严重占用了业主的公共资源，侵害了业主的合法权益，原告应当按照法律规定向小区全体业主公示以上部分的收支情况。四、原告主张滞纳金缺乏依据，没有合同约定，也没有政府主管部分批准，属于乱收费，被告有权拒绝交纳，请求法院不予支持。原告围绕诉讼请求向本院提交的证据有：1.***小区（二期）前期物业服务合同；2.不动产登记情况查询结果；3.物业管理费欠费清单；4.电梯保养费发票；5.门铃维修费发票；6.材料费发票；7.管道疏通费发票；8.费用报销发单、发票、中国建设银行单位客户专用回单、中国南方电网公司广东电网公司电费通知单；9.律师函张贴照片；10.***二期入伙材料；11.已缴费记录；12.欠费清单13.前期物业服务合同；14.公证书；15.欠费清单。被告向本院提交的证据有：1.***小区前期物业合同；2.原告提供的欠费清单；3.缴费清单。原、被告提交的证据，经当庭出示，本院审查后对证据认定如下：原告提交的证据1、2、13、14和被告提交的证据1-3，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认。原告提交的证据3、11、12、15系原告自行制作，本院对该证据不予确认，原告的欠费金额以本院核算为准。原告提交的证据4-10、11没有其他证据予以佐证，本院对其关联性不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月12日，原告与珠海市恒威投资有限公司签订《***小区（二期）前期物业服务合同》，约定：原告为珠海市***小区（二期）包括5-10栋提供物业管理服务，物业服务费包括住宅按建筑面积每月1.6元/平方米收取的物业管理费及按每户每月10元收取的对讲门铃系统维护费，业主从通知办理入伙之日起开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务的时间为下月10日至31日缴交当月的物业服务费，逾期交纳每日按应交物业服务费的千分之三支付滞纳金。2015年7月30日，被告办理了公证委托，被告因欲购买位于珠海市斗门区***********************，委托刘壁文为其合法代理人，全权代理签署房地产买卖合同、到房地产部门代为办理登记手续、申领房地产权证、办理房屋按揭、房产抵押等事宜、代为缴纳相关税费以及办理购买上述房地产的有关其他手续。2015年8月25日，刘壁文在与原告签订的《前期物业服务合同（珠海市***小区）》上代被告签字，该合同约定：被告自接到办理入伙通知之日起须交纳相关的物业服务管理费用；被告每月交纳的费用包括住宅每月1.6元/平方米收取物业服务费及按每户每月10元收取的对讲门铃系统维护费；缴费时间为每月5日前交纳相关费用；逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的百分之五交违约金。被告2015年向珠海市恒威投资有限公司购买位于珠海市斗门区********************02*。2017年*月*日，被告申请办理案涉房产的不动产权证，并于同月22日领取了权利证书（不动产权证号***号），房屋的建筑面积是98.94平方米。本院认为：被告的委托代理人在授权委托范围内与原告签订案涉《前期物业服务合同（珠海市***小区）》，该前期物业服务合同对被告具有约束力。该前期物业服务合同是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当自觉履行约定。依约定，被告应于每月5日前按住宅建筑面积1.6元/平方米即158.3元（1.6元/平方米×98.94平方米）向原告支付物业服务费，以及每户每月10元向原告支付对讲门铃系统维护费。原告提交的房屋交付流程单虽显示2015年12月28日有办理交房手续，但该房屋交付流程单没有被告签字确认，真实性无法确认，原告主张从2016年4月起计收物业服务费理据不足。经审查，被告系于2017年6月9日向不动产登记机关申请办理产权登记，依常理，被告至迟于2017年6月即已接收案涉房产，理应从此时起按约定缴纳物业服务费。故对原告要求被告支付2016年4月至2017年3月的物业服务费和门铃系统维护费，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于2018年8月至2018年11月以及2020年4月共计5个月的物业服务费791.5元（158.3元×5）和门铃系统维护费50元（10元×5），被告没有证据证明其已交纳，对此，应予交纳。关于公摊电费、材料费、电梯维护费等费用，原告只提交了上述费用产生的部分票据，经审查，其提交的证据不足以证明上述费用的实际发生情况，且原、被告对上述费用也没有约定的交纳标准及分摊方式，原告主张上述费用，证据不足，本院不予支持。关于滞纳金的问题。依约定，被告应于每月5日前交纳物业服务费，逾期交纳每天按应交物业服务费的千分之五支付滞纳金，被告拖欠物业服务费，原告要求被告从逾期之日起至实际清偿之日止按照每日千分之三支付滞纳金，低于双方合同约定的标准，有理有据，本院予以支持。但每月滞纳金数额应当以当月应交纳的物业服务费的本金为限，原告主张超过部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李霞应于本判决生效之日起五日内向原告珠海市房产物业管理有限公司支付2018年8月至2018年11月以及2020年4月的物业服务费791.5元和门铃系统维护费50元，合计841.5元；二、被告李霞应于本判决生效之日起五日内向原告珠海市房产物业管理有限公司支付2018年8月至2018年11月以及2020年4月欠缴物业服务费的滞纳金（每月物业服务费以158.3元基数，均从当月6日起计至实际清偿之日止，按照日千分之三的标准计算，且每月欠付物业服务费的滞纳金数额以不超过当月物业服务费本金为限）；三、驳回原告珠海市房产物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44元，由原告珠海市房产物业管理有限公司负担38元，由被告李霞负担6元。本判决为终审判决。审判员  杨海勋二〇二〇年八月七日书记员  郑杏宋附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。