上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初6421号原告：上海宝龙康晟房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区华新镇华腾路**********。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。被告：上海凯平餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区，住所地上海市宝山区高逸路******v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：史民富，总经理。原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司(以下简称“宝龙公司”)诉被告上海凯平餐饮管理有限公司(以下简称“凯平公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理，依法适用简易程序。审理中，被告凯平公司向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案于2020年5月7日、2020年6月9日两次公开开庭审理，原告宝龙公司委托诉讼代理人张驰、被告凯平公司法定代表人史明富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝龙公司向本院提出诉讼请求：1、确认宝龙公司与凯平公司于2015年8月17日签订的《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》于2019年1月1日解除；2、判令凯平公司将位于上海市青浦区华新镇新府中路XXX号虹桥宝龙城市广场S06-F1-038、S06-F1-039号商铺恢复至毛坯状态；3、判令凯平公司向宝龙公司支付租金人民币61,956.26元(2017年12月份，2018年8月1日至2018年11月30日期间的部分租金)；4、判令凯平公司向宝龙公司支付逾期支付租金违约金31,772.46元(以每日千分之一的比例计算至实际支付之日止，暂计算至2019年10月31日止)；5、判令凯平公司向宝龙公司支付综合物业服务费5,208.96元(2018年12月份)；6、判令凯平公司向宝龙公司支付逾期支付综合物业服务费违约金2,057.54元(以每日千分之一的比例计算至实际支付之日止，暂计算至2019年10月31日)；7、判令凯平公司向宝龙公司支付房屋占有使用费73,837.02元，以及占用租赁场所期间的物业费15,626.88元(自2019年1月1日起计算至2019年3月31日止，房屋占有使用费按月租金标准24,612.34元计算，物业费按每月5,208.96元计算)；8、判令凯平公司向宝龙公司支付合同解除损失赔偿金49,224.68元(按照违约时月租金24,612.34元的2倍计算)。审理中，宝龙公司变更第三项诉讼请求为：判令凯平公司向宝龙公司支付租金121,418.98元(含2017年12月拖欠租金23,969.62元，2018年8月拖欠租金24,612.34元，2018年10月拖欠租金24,612.34元，2018年11月拖欠租金23,612.34元，2018年12月拖欠租金24,612.34元)；变更第四项诉讼请求为：判令凯平公司向宝龙公司支付租金逾期付款违约金[2017年12月的租金逾期付款违约金以23,969.62元为本金按照每日千分之一标准自2017年10月26日起计算至实际支付之日止，2018年8月的租金逾期付款违约金以24,612.34元为本金按照每日千分之一标准自2018年6月26日起计算至实际支付之日止，2018年10月的租金逾期付款违约金以24,612.34元为本金按照每日千分之一标准自2018年8月26日起计算至实际支付之日止，2018年11月的租金逾期付款违约金以23,612.34元(扣除已付1,000元)为本金按照每日千分之一标准自2018年10月26日起计算至实际支付之日止，2018年12月的租金逾期付款违约金以24,612.34为本金按照每日千分之一标准自2018年10月26日起计算至实际支付之日止]，暂计至2019年10月31日为58,299.41元；变更第五项诉讼请求为：判令凯平公司向宝龙公司支付综合物业服务费26,044.80元(2017年12月和2018年8、10、11、12月，每月5,208.96元)；变更第六项诉讼请求为：判令凯平公司向宝龙公司支付综合物业服务费逾期付款违约金(2017年12月的物业费逾期付款违约金以5,208.96元为本金按照每日千分之一标准自2017年9月26日起计算至实际支付之日止；2018年8月的物业费逾期付款违约金以5,208.96元为本金按照每日千分之一标准自2018年6月26日起计算至实际支付之日止；2018年10、11、12月的物业费逾期付款违约金以15,626.88元为本金按照每日千分之一标准自2018年9月26日起计算至实际支付之日止)。事实和理由：2015年8月17日，宝龙公司和凯平公司签订了《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》，约定凯平公司承租宝龙公司名下位于上海市青浦区华新镇新府中路XXX号虹桥宝龙城市广场S06-F1-038、S06-F1-039号商铺(以下简称“系争商铺”)，租赁面积为434.02平方米，租赁期限为6个租赁年度，约定综合物业服务费为人民币12元/月/平方米，租金和综合物业服务费按自然季度支付，凯平公司应于每个自然季度末月的25日或之前支付下一个自然季度的租金和综合物业服务费。此外，合同还对履约保证金、逾期付款违约金、擅自停业违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了明确的约定。合同签订后，宝龙公司按照约定向凯平公司交付了系争商铺，并按照约定向凯平公司提供了物业服务。期间，凯平公司于2017年12月1日开始拖欠租金及综合物业服务费。宝龙公司多次催要租金与物业费，但凯平公司一直置之不理。2019年1月1日，凯平公司单方面提出解除租赁合同。宝龙公司认为，其已经按照合同的约定向凯平公司交付了系争商铺并提供了物业服务，凯平公司拒不支付租金及物业费等行为侵犯了宝龙公司的合法利益。故其诉至本院，要求判如所请。凯平公司辩称：对诉请1，予以认可。对诉请2，同意拆除装修。对诉请3，不同意支付。系争商铺直至2016年11月30日才办出产证，延迟办证导致凯平公司不能及时办理营业执照，而没有营业执照，凯平公司就不能申请开票，导致凯平公司长期处于被动经营状态。在办出产证之前，宝龙公司不具备开业和经营条件，宝龙公司不应向凯平公司收取租金。而凯平公司支付的自2015年12月18日起至2016年11月30日的租金已经超过其之后拖欠的租金金额，应当抵扣之后的租金。此外，宝龙公司于2019年4月向凯平公司催款时，认为扣除履约保证金后，凯平公司还欠56,986.64元，而宝龙公司于2019年8月8日向凯平公司催款时，又称凯平公司还欠款64,325.77元，本金不一。要求在租金中抵扣履约保证金和经营保证金。对诉请5，不同意支付。系争商铺办出产证之前的物业费，凯平公司不应当缴纳。现凯平公司已付的物业费应当已经超过了应付的物业费。若法院最终认定应当缴纳物业费，上海宝瞻商业经营管理有限公司将物业费收取及从权利转让给宝龙公司，由宝龙公司向凯平公司主张，凯平公司是同意的。对诉请4、6，不同意支付。结合上述分析，凯平公司不存在欠款行为。若按照合同约定，逾期付款违约金标准为日千分之一的话，凯平公司无异议。对诉请7，不同意支付。2018年12月，凯平公司结束营业离开系争商铺，当时系争商铺已经处于宝龙公司的控制之下。故宝龙公司无权向凯平公司主张房屋占有使用费及占有使用期间的物业服务费。凯平公司搬离之后，又于2019年5月转账给宝龙公司18,000元，希望宝龙予以返还。对诉请8，不同意支付，双方是合意解除合同，而不是因为凯平公司违约，宝龙公司行使解除权解除合同。凯平公司向本院提出反诉请求如下：1、宝龙公司返还凯平公司财产(需现场清点)并赔偿财产折旧损耗(申请评估)；2、宝龙公司赔偿凯平公司损失500,000元。事实与理由：宝龙公司在招商时存在欺诈行为，当时宝龙公司招商部工作人员曾承诺凯平公司华新镇五年之内不会出现第二个商圈，但是第二年就有了其他的商圈，且不止一个。宝龙公司在招商时还承诺广场内一个菜系只租一家店，可是其在开业一年后，宝龙又招了其他的湘菜馆，对凯平公司经营的店铺造成冲击。招商时宝龙公司告知凯平公司，系争商铺对面规划了一个大型超市，类似于家乐福超市，但是后来并没有大型超市，宝龙公司说家乐福超市不来入驻。招商时宝龙公司说，系争商铺紧挨着居民区，隔了一条河，居民通过河上的桥就能直接来吃饭，很方便，可是后来桥被拆掉了，小区居民要绕很远才能到系争商铺，这和宝龙公司当时的宣传不符。宝龙公司还将系争商铺外的广场租给其他人用于经营夜排档，对凯平公司的经营造成冲击。此外，国家规定商业电费是每度0.7元，但是宝龙公司却向凯平公司收取每度1.45元的电费，宝龙公司解释说是凯平公司要负担广场上的电费。宝龙公司下水管道建造有缺陷，经常造成污水管返水现象，致使系争商铺水漫金山，无法正常营业。凯平公司多次向宝龙公司反映，但宝龙公司均不予理睬。凯平公司搬离时，事先与和宝龙公司商量好，由凯平公司主动变卖系争商铺内物品用于抵租，若宝龙公司需要，可以和凯平公司协商。但是2019年1月5日，凯平公司发现宝龙公司已经将系争商铺锁门了，致使凯平公司无法腾退商铺、变卖商铺内的物品。之后，宝龙公司竟然欲将凯平公司花费十几万元安装的空调以15,300元价格变卖，几经沟通，宝龙公司同意由凯平公司出售空调，但因仓促出卖，也只卖到1万多元，且该组装空调遗失一台内机，宝龙公司至今没有回应。综上，宝龙公司招商时对凯平公司进行欺诈，导致凯平公司的盲目投资和激烈竞争下的无利润经营。宝龙公司针对反诉请求辩称，不同意凯平公司的请求。反诉诉请1，没有法律依据，凯平公司应当举证证明要求返还的财产在系争商铺内。宝龙公司尚不清楚系争商铺内是否有物品，即使有，也是因为凯平公司没有在合同解除之日起的5日内搬离。根据商铺租赁合同第11.7条约定，甲方有权自行处理房屋内的遗留物品。事实上，宝龙公司并未处理过系争商铺内的物品。待双方清点财产后，宝龙公司再另行通知凯平公司是否返还。反诉诉请2，不予认可。凯平公司投资行为是其自身营业行为，其风险应由凯平公司自身承担。宝龙公司并未向凯平公司承诺过五年内不会有第二个商业区等经开庭审理查明，位于青浦区华新镇新府中路**房屋产权人为宝龙公司，产权登记日期为2016年11月30日。2015年8月17日，宝龙公司(作为出租方，甲方)与凯平公司(作为承租方，乙方)签订《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区华新镇新府中路XXX号虹桥宝龙城市广场S06-F1-038、S06-F1-039号商铺出租给乙方，乙方承诺租赁该场所仅用于经营品牌味湘居，业态餐饮-中式正餐-川湘菜之用途，租赁场所面积暂计434.08平方米。该广场由上海宝瞻商业经营管理有限公司进行统一的物业管理及广场经营秩序管理。甲方或上海宝瞻商业经营管理有限公司(简称“经营管理公司”)拥有对广场公共部分之管理、布局、安排、使用、装饰、收益等一切权利。第三条租赁期限：3.1、甲乙双方约定的租赁期限为6个租赁年度，租赁起始日暂定为2015年12月18日。第四条租金、综合物业服务费及其他费用：4.1、租赁期限内，租赁场所按计租面积计算的租金标准具体如下：第一年每月租金11,720.16元，年租金140,641.92元，第2年每月租金23,440.32元，年租金281,283.84元。第3至4年每月租金24,612.34元，年租金295,348.03元，第5至6年每月租金25,845.12元，年租金310,141.18元。4.2综合物业服务费：标准为12元/月/平方米，该综合物业服务费包含物业服务费、水电公摊费用，不包含中央空调使用费。4.4租金、综合物业服务费及其他费用的支付：4.4.1、甲乙双方经协商同意，本条款约定的内容与本合同第4.1条约定不一致的部分，以本条款约定的内容为准。甲乙双方经协商同意乙方在第一个租赁年度期间的租金支付条件不适用本合同第4.1条的约定。乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起6个租赁月度届满后之次日起缴交。在第一个租赁年度内，乙方每月应缴交的租金为人民币23,440.32元。自第2个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1条约定的租金标准向甲方支付租金。4.4.3、乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付租金。乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日(详见每次的付款通知书)，甲方收到乙方支付的每一期租金后应向乙方开具当地税务部门认可之租赁房屋的合法发票。租赁起始日当个自然季度的扣除预付租金后的租金差额由乙方于租赁起始日起五日内一次性向甲方补足。如乙方应付的租金为非完整自然月的，则按乙方实际使用天数按比例支付。日租金＝当年度年租金额/360天。4.6、乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付综合物业服务费。乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向经营管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日(详见每次的付款通知书)，经营管理公司收到乙方支付的综合物业服务费后应开具当地税务部门认可之管理费发票或其他正式票据。租赁起始日当个自然季度的扣除预付管理费后的综合物业服务费差额由乙方于租赁起始日起五日内一次性向经营管理公司补足。4.8、根据本合同的规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、装修管理费、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或经营管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方或经营管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。第五条履约保证金：5.1、为保证乙方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付57,298.56元作为履约保证金。5.2、履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在租借期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项。本合同非因乙方违约而终止时，甲方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额(如扣除或冲抵)无息退还乙方：(1)乙方应于本合同终止后五日内结清所有应付费用(此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足)，并按本合同约定退还租赁场所。(2)乙方应于本合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。5.3、任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。第十一条退还租赁场所：11.1、无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起五日内(简称“退还期”)迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，并将租赁场所及其附属设施恢复原状后返还给甲方，且于合同解除或终止次日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。乙方于迁出租赁场所的过程中，不得拆除或损坏甲方提供的任何设施设备，不得拆除或损坏任何可能损害建筑结构和安全的设施设备。乙方履行完毕上述事项并经甲方验收认可后，双方应签署书面交接书。11.7、对于租赁场所内乙方遗留的其他物品及货品，甲方有权在采取任何措施进入租赁场所后，将该等物品及货品搬离租赁场所并按照合理的方式予以保存。如自该等物品及货品被搬离后的15日内，乙方未向甲方提出提取的要求或拒绝或未能向甲方支付前述费用，则甲方有权自行处置该物品及货品，甲方上述行为产生的一切费用，应由乙方承担，甲方在保留其于本合同项下没收履约保证金权利的同时前将上述费用作为乙方的债务向乙方追偿。季节性商品、鲜活、易腐烂变质以及其他不宜长期保存的物品不予保存，甲方可进行及时处理，不受本款约定时间的限制。11.8、若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期。自退还期届满次日起，乙方在占用期间需按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月月租金的200%的标准向甲方支付逾期占用费，不足一个月按一个月计算，同时还应向经营管理公司支付占用期间的综合物业服务费及其他费用；且甲方仍有权依照法律程序索回租赁场所和因乙方占用租赁场所而发生的一切损失和费用(包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因迟延向新租户交付该租赁场所而承担的违约责任等)。第十二条违约责任及合同解除、终止：12.3、除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：12.3.2、乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或经营管理公司的费用的(包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等)。12.4、如有第12.3条款的违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，并有权向乙方追索本合同项下的全部违约责任，并要求乙方按本合同第十二条的约定退还租赁场所。12.5、双方约定，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。合同另对其他事项作出约定。上述合同签订后，凯平公司向宝龙公司支付履约保证金57,298.56元和经营保证金5,000元。2015年9月28日，宝龙公司将系争商铺交付凯平公司。2015年12月18日，为凯平公司起租日，凯平公司将系争商铺用于经营上海市青浦区华新镇味湘居饭店。后上海市青浦区华新镇味湘居饭店作为申请公司向宝龙公司递交退铺申请书，称2018年以来华新镇外来人口骤减，生意惨淡，经业态调整无果后，损失严重，特向宝龙公司提出退铺解约(合同终止日为2019年1月1日)。凯平公司于2018年底停止经营，目前系争商铺处于上锁关闭状态，铺内尚留存部分物品。2019年5月5日、同月31日、2019年6月12日，凯平公司分别向宝龙公司付款3,000元、5,000元、10,000元，共计18,000元。2020年6月19日，双方对系争商铺现存物品进行现场清点，明细如下：蒸箱1个、三眼水斗2个、单眼水斗3个、不锈钢操作台及架子2套、无烟烧烤炉1个、开水机1个、四门冰箱3台、双门操作台冰箱3台、冷冻冰柜1台、二口炉灶2个、单口炉灶1个、四口小炉灶1个、货架4个、灯具全套、圆桌7个。另查明，2019年11月10日，上海宝瞻商业经营管理有限公司向凯平公司发送通知函，内容主要为凯平公司在租赁系争商铺期间拖欠物业费，上海宝瞻商业经营管理有限公司将上述债权及从权利全部转让给宝龙公司，由宝龙公司向凯平公司主张。再查明，凯平公司成立于2014年12月26日，上海市青浦区华新镇味湘居饭店成立于2017年11月30日(注册地址为上海市青浦区华新镇新(注册地址为上海市青浦区华新镇新府中路****)div>以上查明的事实，由以下证据证明：当事人的陈述，宝龙公司提供的商铺租赁合同、退铺申请书、通知函、产权证，凯平公司提供的工商登记信息，上述证据并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，双方存在争议焦点如下：一、双方合同解除时间；二、合同解除后果。一、双方合同解除时间。宝龙公司称，双方未曾合意解除合同，凯平公司拖欠租金已逾期三个月，故宝龙公司诉至法院要求解除双方租赁合同。为减少双方纠纷，故宝龙公司要求确认于2019年1月1日解除合同。凯平公司称，双方之间为合意解除合同，解除日期为2018年12月31日。退铺申请是宝龙公司打印好之后带到系争商铺，然后让史民富妻子李红兰签字的。为此，凯平公司提供：1、史民富与宝龙公司工作人员钱立嘉的微信聊天记录，内容主要为：2019年4月28日上午，钱立嘉：“你现在这么多费用咋办”；史民富：“一共多少费用？你发个清单给我看看”；钱立嘉：“扣除履约保证金还差56,986.64元”。2019年5月14日下午，钱立嘉：“这个月底前把欠费补清吧，否则公司这边只能起诉了”。2019年5月20日，钱立嘉：“这个月能付多少”。2019年7月17日，钱立嘉：“你这窟窿怎么补啊”；史：“你把我们家欠账的清单发一份给我。”2019年8月28日上午，钱立嘉发送截图，内容为“味湘居(2018/12/31解约)64,325.77元”。宝龙公司对证据1真实性认可，但关联性不予认可，认为微信聊天具有主观色彩，不清楚是否有过删减，无法证明凯平公司的证明目的。钱立嘉是宝龙公司的员工，其在微信聊天记录中发送图片只是向凯平公司催款并告知欠款金额，并不表明宝龙公司向凯平公司发送解除合同通知及双方合同于2018年12月31日解除。本院认证如下：虽然宝龙公司对证据1关联性存在异议，但是从宝龙公司发送给凯平公司的微信截图及双方聊天内容可知，双方对系争商铺合同解除有过合意，且宝龙公司对凯平公司拖欠费用进行过核算，并对凯平公司进行过多次催讨。宝龙公司对证据1真实性予以认可，本院对证据1予以采信。但是凯平公司的退铺申请要求合同于2019年1月1日终止，宝龙公司起诉时也要求确认于2019年1月1日解除合同。故本院确认宝龙公司与凯平公司双方均同意本案租赁合同于2019年1月1日解除。二、合同解除后果。宝龙公司称，其从未向凯平公司作出过华新镇不会出现第二个商圈的承诺。凯平公司因自身经营不善，拖欠宝龙公司租金、物业费等不付，构成违约，应承担相应的责任，宝龙公司亦有权没收履约保证金和经营保证金。凯平公司既然已经入驻系争商铺就不存在不缴纳租金和物业费的情形，且凯平公司自2015年12月18日至今从未向宝龙公司主张过产证的事情。宝龙公司在2016年11月30日就办出产证，但是味湘居饭店的营业执照于2017年11月30日才办出，系凯平公司原因所致。凯平公司撤铺行为并不能导致双方合同的解除，在撤铺之后，宝龙公司自2019年1月5日未曾对系争商铺进行上锁，目前该商铺仍处于关闭状态，至于里面留存物品，根据合同宝龙公司享有处置权，但是宝龙公司同意凯平公司自行取回。凯平公司还应将系争商铺恢复原状并交还宝龙公司，但凯平公司并未尽上述义务，造成系争商铺空置，故宝龙公司自愿只向凯平公司主张3个月的空置费损失。现在双方纠纷已进入诉讼阶段，宝龙公司不同意在凯平公司应付费用中扣除履约保证金。凯平公司称，宝龙公司曾经承诺凯平公司华新镇不会出现第二个商圈，且在招商时陈述居民通过观光街道和桥就餐方便情况与事实并不相符等，造成凯平公司经营损失，宝龙公司应予赔偿。现宝龙公司将凯平公司撤铺时锁门的橡皮锁更换为金属U型锁，导致凯平公司无法搬离物品，宝龙公司应予返还。双方合同是合意解除，约定履约保证金和经营保证金应抵扣相关款项，其在和钱立嘉的聊天中也有提及。其他保证金在之前交房时已经抵扣了其他的应付租金。为此，凯平公司提供：2、光盘和录音整理资料(部分内容为：史民富：“你当时不跟我说华新5年内不会有第二个商业圈，我真的很犹豫的，就因为你和我说了那句话”；何某某：“这个你听我说这个事件，我们也不是规划局，我们所得到的信息都是公司这边市场部发出来确认的，公司有沟通过的说这边不会有什么商业圈，我们自己又不能查实”)，证明宝龙公司曾经承诺5年内不会出现新的商圈，但很快系争商铺对面又出现新的商业圈。庭审时，凯平公司当庭播放史民富和何某某(XXXXXXXXXXX)的电话通话录音，但凯平公司经本院释明后，并未在规定的时间内申请证人何某某出庭作证。3、2015年5月21日朋友圈照片一张，证明原先的沙盘中商业圈的北侧沿河是主要的观光街道，东面有一座桥，方便宝龙小区的居民来往系争商圈。现在系争商铺的北侧根本没有景观道路，桥也被拆了，在商圈的西面(图的下方)又有了新的商圈。宝龙公司对上述证据2真实性和关联性均不予认可，称宝龙公司无何某某的入职和离职记录，也没有登记过这个号码(XXXXXXXXXXX)。录音通话内容并不能证明当时有这种承诺，如果确实有这种承诺的话，也应当是宝龙公司员工对宝龙前景的描述，凯平公司应当有自己的判断。自第二个商圈产生之后，凯平公司从未向宝龙公司反映过相关情况并进行权利救济。凯平公司的损失是因其经营不善导致，不应由宝龙公司负担。对证据3真实性和关联性均不予认可，无法确认是宝龙广场的布局，认为每个广场的前期规划和后期的情况都有一定偏差，本案是房屋租赁关系，宝龙公司已将系争房屋交付凯平公司使用，凯平公司不能将经营风险强加给宝龙公司。本院认证如下：对证据2，宝龙公司否认何某某为其员工，凯平公司也未在规定时间内向本院申请何某某出庭作证、未提供其身份信息，故本院对证据2难以采信。对证据3，宝龙公司不予认可，而凯平公司并未进一步举证证明宝龙公司招商时沙盘显示系争商铺有观光街道及桥，故本院对证据3，亦难以采信。根据庭审查明的事实，本院认为：宝龙公司与凯平公司签订的《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。双方均同意合同于2019年1月1日解除，但双方对合同解除后果并未协商一致。凯平公司长期拖欠租金和物业费不付，并在合同履行期间申请退租，构成根本性违约，应承担相应违约责任。关于合同解除后果处理。(1)拖欠租金和物业费，系争商铺自2015年12月18日起租，虽然系争商铺产证办理时间晚于凯平公司入驻时间，但凯平公司并未举证证明因产证办理时间较晚而影响其对系争商铺的经营使用，也未举证证明其曾向宝龙公司提出过异议，故对凯平公司所称因宝龙公司未办产证而不应支付相应租金和物业费的意见，本院难以采纳。宝龙公司已受让上海宝瞻商业经营管理有限公司对凯平公司物业费享有的债权，凯平公司对此亦同意，故凯平公司理应向宝龙公司支付拖欠的租金和物业费，宝龙公司主张的租金和物业费的计算方式符合合同约定，本院予以确认。凯平公司已支付18,000元，宝龙公司同意扣除，本院予以确认。另外，凯平公司要求租金与履约保证金、经营保证金互相抵扣。本院认为，根据合同约定，凯平公司违约导致宝龙公司提前解除合同的，宝龙公司有权在提前解除合同时没收履约保证金。但是根据钱立嘉与史民富的微信聊天记录，钱立嘉代表宝龙公司在催讨租金时，明确表示在租金金额中扣除履约保证金，虽然宝龙公司对钱立嘉上述行为不予追认，但其递交起诉状时主张的租金亦扣除了履约保证金，故宝龙公司已行使抵销权，不得反悔。关于经营保证金，双方未约定宝龙公司可没收，为避免讼累，本院一并处理，故凯平公司应付租金中应扣除履约保证金57,298.56元、经营保证金5,000元。故凯平公司还应支付剩余租金41,120.42元。对于逾期付款违约金，因凯平公司存在拖延支付租金和物业费的行为，故宝龙公司有权主张逾期付款违约金。双方合同约定每日千分之五标准，现双方均同意按照每日千分之一标准计算逾期付款违约金，本院予以确认。关于宝龙公司主张逾期付款违约金的起算时间，其主张起算时间晚于合同约定时间的，系其处分自身民事权利，本院予以准许，但其主张起算时间早于合同约定时间的，本院将参照合同约定进行调整。凯平公司分批支付部分租金，相应金额应予扣除，经计算，本院确认租金的逾期付款违约金截至2020年5月6日共计65,289.53元，自2020年5月7日起以41,120.42元为本金按照每日千分之一的标准计算至实际支付之日止。对于房屋占有使用费及占有使用期间产生的物业费，凯平公司认为宝龙公司对系争商铺上锁导致其无法搬离系争商铺内留存物品，宝龙公司否认其对系争商铺上锁，而凯平公司并未进一步举证证明系宝龙公司上锁，导致现留存物品仍占有使用系争商铺，故本院对凯平公司的意见，难以采纳。故凯平公司应支付宝龙公司占有使用费及相应的物业费，但宝龙公司亦应采取合理措施及时收回商铺，避免扩大损失。现宝龙公司主张3个月的占有使用费及相应的物业费，金额合理，于法无悖，本院予以照准。对于合同解除违约金，因违约责任在凯平公司，故宝龙公司主张，于法有据，本院予以支持。合同解除后，凯平公司同意将系争商铺恢复至毛坯状态，本院予以照准。另关于凯平公司的反诉请求，审理中，双方已对系争商铺内物品进行现场清点确认，且宝龙公司亦同意凯平公司取回相应物品，本院予以照准。而对于凯平公司主张的损失，商业经营行为均存在一定程度的风险，凯平公司将经营不善的原因归咎于宝龙公司，但凯平公司并未提供充分证据证明宝龙公司曾承诺五年内附近不出现第二个商圈，也未举证证明其所遭受损失且损失与第二个商圈之间存在因果关系。故本院对凯平公司要求宝龙公司赔偿损失的诉求，难以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司与被告上海凯平餐饮管理有限公司于2015年8月17日签订的《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》于2019年1月1日解除；二、被告上海凯平餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内将上海市青浦区华新镇新府中路XXX号虹桥宝龙城市广场S06-F1-038、S06-F1-039号商铺恢复至毛坯状态；三、被告上海凯平餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司剩余租金41,120.42元；四、被告上海凯平餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司逾期支付租金的违约金(截至2020年5月6日计65,289.53元，自2020年5月7日起以41,120.42元为本金按照每日千分之一的标准计算至实际支付之日止)；五、被告上海凯平餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司合同期内的物业费26,044.80元；六、被告上海凯平餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司物业费逾期付款违约金(2017年12月的物业费逾期付款违约金以5,208.96元为本金按照每日千分之一标准自2017年9月26日起计算至实际支付之日止；2018年8月的物业费逾期付款违约金以5,208.96元为本金按照每日千分之一标准自2018年6月26日起计算至实际支付之日止；2018年10、11、12月的物业费逾期付款违约金以15，626.88元为本金按照每日千分之一标准自2018年9月26日起计算至实际支付之日止)；七、被告上海凯平餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司房屋占有使用费73,837.02元及占有使用期间的物业费15,626.88元；八、被告上海凯平餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司合同解除违约金49,224.68元；九、反诉原告上海凯平餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市青浦区华新镇新府中路XXX号虹桥宝龙城市广场S06-F1-038、S06-F1-039号商铺中的物品(蒸箱1个、三眼水斗2个、单眼水斗3个、不锈钢操作台及架子2套、无烟烧烤炉1个、开水机1个、四门冰箱3台、双门操作台冰箱3台、冷冻冰柜1台、二口炉灶2个、单口炉灶1个、四口小炉灶1个、货架4个、灯具全套、圆桌7个)自行取回，反诉被告上海宝龙康晟房地产发展有限公司应予配合；十、驳回反诉原告上海凯平餐饮管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,659元，减半收取计3,329.50元，由原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司负担700元，被告上海凯平餐饮管理有限公司负担2,629.50元；反诉案件受理费8,800元，减半收取计4,400元，由反诉原告上海凯平餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年八月十三日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。