重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3798号上诉人（原审原告）：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路****负**，统一社会信用代码91500107203124150J。法定代表人：夏小洪。委托诉讼代理人：骆斌，该公司员工。委托诉讼代理人：朱华，该公司员工。被上诉人（原审被告）：罗蕙，女，1971年10月25日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：王小兴，重庆联益律师事务所律师。上诉人重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称“晋愉物业公司”）因与被上诉人罗蕙物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初4928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。晋愉物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，判决被上诉人支付上诉人物业费及其他费用合计人民币17876.94元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人于2013年7月16日已经取得产权证，应当被认定为案涉房屋的业主，根据九龙坡人民法院出具的两份财产保全文书（2019）渝0107执保177号、189号也能证明被上诉人就是案涉房屋的业主和产权人；被上诉人是否接房与本案无关，物业费收取的起始时间是以售房合同约定的交房时间为准，被上诉人无任何证据证明开发商至今未通知其接房；被上诉人长达七年多时间不向开发商主张自己的合法权益系自己放弃，不能因放弃权利而不履行自己的业主义务。罗蕙答辩称：认可一审判决，上诉人的上诉理由不成立。罗蕙没有接房，开发商也没有通知接房，物管费应当是由开发商承担；案涉小区也不是由上诉人在提供服务，上诉人没有收费资格。请求驳回上诉，维持原判。晋愉物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费人民币17876.94元。明细如下：从2012年8月1日起至2019年4月30日81个月物业服务费，每月物业服务费为人民币198.56元(建筑面积180.51平方米×1.10元/平方米·月)；物业服务费15964.80元，公摊电费80个月1262.14元，违约金650元，欠费总额合计人民币17876.94元；2、本案全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年11月5日，原告晋愉物业公司作为物业管理企业(乙方)与重庆晋愉地产(集团)股份有限公司（以下简称：“晋愉地产公司”）作为建设单位（甲方）签订《晋愉·林畔神韵小区前期物业管理服务合同》，该合同主要约定：一、物业名称：晋愉·林畔神韵；物业类型：商业、住宅；座落位置：重庆市大渡口区西城大道中央公园地块；占地面积：20000平方米；总建筑面积：47149.07平方米。二、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部分具体包括：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、楼梯间、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。三、乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）。四、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅（花园洋房）2.20元/月·平方米。五、共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收。六、业主应于甲方通知接房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月交纳义务，逾期将按每天3‰的标准向乙方交纳滞纳金。七、首次物业管理费收取的起始时间是以售房合同约定的交房时间为准，15日之前（含15日）交房的，收取当月全月的物管费，15日之后交房的，收取当月半个月的物管费。业主办理接房手续时，一次性向乙方预交3个月物业管理服务费；若业主未按约定时间（延后）接房，除预交3个月物业管理服务费外，还需结清自甲方通知接房之日起至正式办理接房手续时为止的时间内的物业管理服务费用。八、交房后，若业主所属水电气发生任何一项费用或已装修或已入住，则此后物业服务费按收费标准全额收取；未发生水电气费用或未装修或未入住，物业服务费按收费标准的一半收取。若新的法律法规出台，对未发生水电气费用或未装修或未入住的房屋的物业服务费收取标准重新做了定义，则按新定义标准执行。九、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起开始计算。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止。十、本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。该合同期限到期后，原告未与涉案小区业委会签订新的物业管理服务合同。另查明：1、被告为位于重庆市大渡口区双山路168号晋愉林畔·神韵小区3幢X单元X号房屋的业主，前述房屋建筑面积为180.51平方米。2、晋愉·林畔神韵1-7号楼(住宅部分)已于2012年1月4日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，竣工验收时间为2011年12月30日。3、2011年1月8日，晋愉地产公司作为甲方及卖方，被告罗蕙作为买方及乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》约定甲方应当在2011年12月24日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。且针对该房屋接房时间以甲乙双方约定的交房时间为准，甲方不再另行以书面形式通知乙方到大渡口区双山路168号晋愉·林畔神韵物业管理中心办理接房手续。4、原告通过邮寄律师函、在案涉房屋门上张贴催收通知单等方式向被告催缴物业费未果。被告认为，案涉小区已于2019年4月15日与其他物业公司签订了物业服务合同，且该合同已生效，故即使原告可以主张物业服务费用，也只应计算至2019年4月15日。原告对此则认为，截止本案庭审结束之日止，案涉小区一直由原告提供物业服务，故被告应一直交纳物业服务费用。5、2014年3月18日，重庆晋愉物业管理有限公司变更为重庆晋愉物业服务有限公司。再查明，晋愉林畔一期、二期(东岸)、和神韵三个组团由重庆晋愉林畔管家服务中心统一提供物业服务至今。重庆晋愉林畔物业服务有限公司向一审法院提交《情况说明》及《承诺书》，主要载明：截止2019年10月17日，晋愉碧怡林畔、晋愉林畔神韵两个小区一直都是重庆晋愉物业服务有限公司在提供前期物业服务管理，在提供物业服务的过程中，将其中的保安、保洁、工程维修等可拆分外委的单项服务工作委托给重庆晋愉林畔物业服务有限公司管理，重庆晋愉物业服务有限公司也已将管理费用划拨给重庆晋愉林畔物业服务有限公司，客服中心和项目经理一直由重庆晋愉物业服务有限公司自营及委派，这两个项目的物业服务费应由重庆晋愉物业服务有限公司收取。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点之一为：原告是否系涉案小区的物业管理公司？是否有权收取物业费？本案中，从备案证明来看，原告系涉案小区备案登记的物业管理企业，但在实际履行中，由晋愉林畔管家服务中心提供物业管理服务。原告称晋愉林畔管家服务中心系原告和重庆晋愉林畔物业服务有限公司共同设立，被告称管家服务中心系重庆晋愉林畔物业服务有限公司设立。从原、被告举示的证据来看，两家物业公司在为涉案小区提供物业服务时有混同的情况，但重庆晋愉林畔物业服务有限公司已经明确表示涉案小区的物业服务实际是由原告提供，其为涉案小区提供部分物业服务系接受原告的委派，故一审法院依法认定原告系涉案小区物业服务合同的相对方，原告有权向被告收取物管费。本案争议焦点之二为：被告是否接房？是否应当缴纳涉案房屋的物业管理费？本案中，原告与建设单位晋愉地产公司签订的《晋愉▪林畔神韵小区前期物业管理服务合同》约定，物业费收取的起始时间是以售房合同约定的交房时间为准，即物业费收取是从交房时开始计算。现被告辩称至今未接房不应支付物业费，根据双方举示的证据，被告与晋愉地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》约定交房时间是2011年12月24日，但涉案房屋竣工验收备案登记时间为2012年1月4日，晚于前述合同约定的接房日期，故本案不应以合同约定交房时间作为涉案房屋交付时间。故被告关于其并未实际接房不应当缴纳物业费的辩解意见成立，对原告要求被告支付物业服务费15964.80元、公摊电费1262.14元、违约金650元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：“驳回原告重庆晋愉物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取124元，由原告重庆晋愉物业服务有限公司负担。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明，2011年1月8日，罗蕙作为乙方与重庆晋愉林畔房地产有限公司作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》第七条交房期限及交付条件中约定：属预售商品房的，甲方应当在2011年12月24日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋损毁、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。附件五：《合同补充协议》第八条约定:针对本合同第七条该房屋接房时间以甲乙双方约定的交房时间为准，甲方不再另行以书面形式通知乙方到大渡口区双山路166号晋愉·碧怡林畔物业管理中心办理接房手续。《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》第十四条约定：“交房后，若业主所属水电气发生任何一项费用或已装修或已入住，则此后物业服务费按收费标准全额收取；未发生水电气费用或未装修或未入住，物业服务费按收费标准的一半收取。若新的法律法规出台，对未发生水电气费用或未装修或未入住的房屋的物业服务费收取标准重先作了定义，则按新定义标准执行。”本院二审查明的其它事实与一审查明的事实相同。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，关于晋愉物业公司是否系涉案小区物业管理公司及是否有权收取物业费的问题，从备案证明来看，晋愉物业公司系涉案小区备案登记的物业管理企业，虽在实际履行中，由晋愉林畔管家服务中心提供物业管理服务，但从双方举示的证据来看，两家物业公司在为涉案小区提供物业服务时有混同的情况，且重庆林畔物业服务有限公司已明确表示涉案小区的物业服务实际是由晋愉物业公司提供，其为涉案小区提供部分物业服务系接受晋愉物业公司的委派，故一审认定晋愉物业公司系涉案小区物业服务合同的相对方，晋愉物业公司有权向罗蕙收取物管费并无不当，本院予以确认。关于罗蕙在未接房的情形下否应当缴纳涉案房屋的物业管理费、公摊电费、违约金及数额认定的问题,首先，从罗蕙与重庆晋愉林畔房地产有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》附件五第八条的约定来看，已特别约定“针对本合同第七条该房屋接房时间以甲乙双方约定的交房时间为准，甲方不再另行以书面形式通知乙方到大渡口区双山路166号晋愉·碧怡林畔物业管理中心办理接房手续”，罗蕙作为涉案房屋的购买人应当按该买卖合同第七条约定的交房时间即2011年12月24日前往约定的地点办理相关接房手续。在前往办理接房手续的过程中，如双方发生争议再另行商讨接房事宜，而非以开发商再行书面通知接房时间为接房的先决条件；其次，案涉房屋竣工验收备案登记时间虽晚于合同中约定的交房时间，但该时间与约定的交房时间较为接近，且在该小区的其他很多购房人其后也陆续办理了接房手续。从常理上来讲，罗蕙即使并未在第一时间获知房屋竣工验收备案登记情况，作为涉案房屋的接房权利人和义务人也应当在合理期限内获知并作出相关应对，而从2011年12月24日至晋愉物业公司提起本案诉讼的八年时间，并无证据证明罗蕙曾前往合同中约定的地点进行正式验收交接并验看相关证照，该期间已远远超过了罗蕙对接房作出应对的合理期限，罗蕙亦未对此作出合理解释；最后，罗蕙也未提交证据证明系重庆晋愉林畔房地产有限公司的责任或其他正当事由导致涉案房屋至今未能完成交付，故足以认定罗蕙无正当理由拒绝接房，按照合同约定涉案房屋的物业服务费应当由罗蕙自行承担，对罗蕙不承担物业费等相关费用的辩称，本院不予采信。罗蕙虽应向晋愉物业公司缴纳物业管理费，但就晋愉物业公司提交的证据来看，不足以证明晋愉物业公司对于2012年8月至2016年6月的的物业费进行了有效催收，故只能以晋愉物业公司向一审法院提交民事起诉状的时间即2019年7月15日作为催收时间，诉讼时效可由此往前溯及三年，罗蕙应当向晋愉物业公司缴纳2016年6月至2019年4月止共计35个月的物业服务费。晋愉物业公司主张每月服务费按1.10元/平方米/月（即合同约定价格的一半），属于对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。罗蕙每月物业服务费为人民币198.56元(建筑面积180.51平方米×1.10元/平方米·月),故其应缴纳的35个月物业费为6949.6元；另，根据晋愉物业公司提交的欠费明细表可确认罗蕙欠付的35个月公摊电费共计464.03元。至于违约金，本案中罗蕙未缴纳涉案物业服务费并非恶意拖欠，且在同系列案件中亦认定晋愉物业公司就涉案房屋所在小区的物业服务存在一定瑕疵，故对晋愉物业公司要求罗蕙支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，晋愉物业公司的上诉请求部分成立，对其合理部分本院予以支持，对其不合理部分本院予以驳回。基于二审查明的新事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初4928号民事判决；二、罗蕙于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付物业服务费、公摊电费共计7413.63元；三、驳回重庆晋愉物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取124元，由重庆晋愉物业服务有限公司负担70元，由罗蕙负担54元；二审案件受理费247元，由重庆晋愉物业服务有限公司负担140元，由罗蕙负担107元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  苏致礼审 判 员  芦明玉二〇二〇年八月二十六日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨