广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终869号上诉人（一审原告）：王爱云，女，汉族，1963年10月11日，住址：广东省中山市火炬开发区*******建大花园1期8幢301房，身份证号码：432************325。委托诉讼代理人：张家华，广东莱特律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海市恒大海泉湾置业有限公司，住所地：广东省珠海市平沙镇海泉湾**办公室****。法定代表人：李泽雄，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉茂良，北京大成（珠海）律师事务所律师。上诉人王爱云因与被上诉人珠海市恒大海泉湾置业有限公司（以下简称恒大海泉湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2672号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王爱云上诉请求：1、撤销（2019）粤0404民初2674号民事判决第三项；2、判令恒大海泉湾公司向王爱云支付工程款128396.88元；3、判令恒大海泉湾公司向王爱云支付材料款81650元；4、判令恒大海泉湾公司向王爱云支付违约金62214元（参照逾期交付房屋按全部房款日万分之一自2018年6月30日计算至天然气开通日即2019年2月1日）；5、本案一、二审诉讼费用由恒大海泉湾公司承担。事实与理由：一、关于王爱云是否就自行修复事宜尽通知义务，一审事实认定不符合一般生活常理，逻辑分析前后矛盾。首先，涉案房屋装修质量问题的普遍性、严重性、客观存在性以及恒大海泉湾公司拖延修复、修复不符合约定的情况乃至整个楼盘项目的社会低劣评价，王爱云在一审中已提供大量证据予以证实。王爱云自行委托第三方对涉案房屋进行修复的项目与多次报修的问题是高度统一的，系符合合同保修范围内恒大海泉湾公司应承担的责任，目的也是为了有效解决妨碍正常居住困扰的质量问题，实属人之常情。其次，王爱云的多次报修均是通过口头通知恒大海泉湾公司，符合一般居住使用人的行为习惯，既然一审认定王爱云的此前几次报修通知的有效性，却不认可王爱云多次催告无果便自行委托第三方修复的事实，显然不符合逻辑，更是赋予了王爱云消极的举证责任。另外，王爱云在整改完成单据上签字的缘由已在一审庭审中阐述并举证，即使单次的整改完成也并不必然代表房屋质量问题已根治或无其他问题，更不代表房屋不出现新的质量问题，反证了因为恒大海泉湾公司多次修复无法根治、敷衍了事的客观事实。最后，从本质上看，《商品房买卖合同（预售）》作为格式条款合同，以及合同不可修改的行业惯例，约定的责任概是王爱云一方过分高于恒大海泉湾公司，显失公平。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。司法解释并无要求书面通知作为强制性规定，只要行为人符合上述行为即可，但是，恒大海泉湾公司制定的格式合同《商品房买卖合同（预售）》第十七条第（三）约定中的“书面通知”显然违反法规，更是加重王爱云的责任，同时也不符合一般居住使用人的行为惯例。即使如恒大海泉湾公司所称已修复，应提供证据予以证实，并不能够单凭以往单次的整改验收单据从而断定履行合同义务已符合约定，否定其他质量问题的存在，仍须根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”承担责任。二、基础设施设备（如燃气、有线电视、温泉水、可视化门铃）属于基本生活配套，是商品房得以正常居住使用的生活必需，功能性缺失即是违约，应当参照逾期交付房屋计付违约金。王爱云对于一审判决认定恒大海泉湾公司逾期交付基础设施设备的行为构成违约无异议，但仅需依据合同约定协助开通有异议。协调相关单位解决存在问题，直至达到使用条件是恒大海泉湾公司的基本责任与义务，并非违约的惩罚性规定。况且，合同中并未约定免除恒大海泉湾公司的违约责任，既然恒大海泉湾公司的行为已构成违约，依法应当承担责任，而非仅依约继续履行其原应履行的义务。基础生活设施设备作为商品房功能性得以有效使用的基础条件，未能交付使用导致商品房功能性丧失，严重影响居住使用人无法得到正常的生活所需，系重大违约行为，应视同商品房未交付，参照逾期交付房屋计付违约金作为王爱云的实际损失合法、合理，王爱云有权根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，主张恒大海泉湾公司赔偿损失。二审调查中，王爱云补充以下上诉意见：一审法院未查明以及忽视的事实主要有，1、质量问题的严重程度是否足以影响房屋使用人的正常使用。2、一审判决仅分析了未开通天然气的违约责任，并未对房屋严重的质量问题导致未能入住使用的违约责任作出评价。恒大海泉湾公司辩称，一、王爱云主张的工程款、材料款无事实和法律依据。1、恒大海泉湾公司交付的房屋满足法定和约定交付条件，即使存在瑕疵也应由王爱云按合同约定书面通知恒大海泉湾公司提供维修服务，而不应擅自自行维修或委托维修。2、王爱云提出维修要求后，恒大海泉湾公司已经在合理期限内履行完毕维修义务并经王爱云验收确认，王爱云委托装修是在事后基于自身装修目的而发生，该费用与恒大海泉湾公司无关。3、王爱云无证据证明维修费用、材料款实际发生，相关费用标准与瑕疵维修并不匹配，是王爱云自身对房屋装修所做的提升，例如从石材的采购来看，石材的档次、价格明显与恒大海泉湾公司的保修义务无关，且明显畸高。二、王爱云主张违约金无事实和法律依据。1、恒大海泉湾公司不存在任何违约行为，交付的房屋满足法定和约定交付条件。2、王爱云主张违约金未提供约定依据和计算标准，此外在主张维修费用的基础上还主张违约金已经重复求偿。三、恒大海泉湾公司提供的证据已经充分证明了恒大海泉湾公司积极履行保修义务，均在王爱云报修后的合理期限内完成了修复，王爱云应当自行承担其擅自委托装修发生的费用。综上所述，王爱云的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。王爱云向一审法院起诉请求：1.判令恒大海泉湾公司向王爱云支付工程款128396.88元；2、判令恒大海泉湾公司向王爱云支付材料款81650元；3、判令恒大海泉湾公司向王爱云支付违约金62214元（参照逾期交付房屋按全部房款日万分之一，自2018年6月30日计算至天然气开通日即2019年2月1日）；4、判令恒大海泉湾公司协助开通温泉水、有线电视、可视化门铃等生活必需；5、判令恒大海泉湾公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：王爱云与恒大海泉湾公司于2017年1月16日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定王爱云向恒大海泉湾公司购买位于平沙镇海逸巷155号29栋102房，建筑面积为237.24平方米，总价款为2962566元。合同第九条约定：商品房交付条件为商品房取得房屋测绘报告和建设工程竣工验收备案证明文件。第十一条约定：（一）恒大海泉湾公司应当在2018年6月30日前向王爱云交付该商品房；（二）商品房达到第九条、第十一条约定的交付条件后，恒大海泉湾公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达王爱云。王爱云未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……（三）1.办理交付手续前，王爱云有权对该商品房进行查验，恒大海泉湾公司不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为王爱云查验和办理交付手续的前提条件；2.王爱云查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由恒大海泉湾公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗、地面渗漏或开裂等管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。（5）王爱云在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从恒大海泉湾公司书面通知的王爱云办理房屋交接手续之日起，视为恒大海泉湾公司已经交付房屋。但王爱云接收房屋的，不视为恒大海泉湾公司所应当承担的保修义务予以免除，恒大海泉湾公司应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。……（6）王爱云因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为恒大海泉湾公司已经按期交付房屋。3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用；（2）详见补充协议第五条。第十二条约定：除不可抗力外，恒大海泉湾公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，恒大海泉湾公司按日向王爱云支付全部购房款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，王爱云有权解除合同。……王爱云要求继续履行合同的，合同继续履行，恒大海泉湾公司按日计算向王爱云支付全部购房款万分之一的违约金。第十七条约定：保修责任。（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，实行自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（二）下列情形，恒大海泉湾公司不承担保修责任：1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；2.因王爱云不当使用造成的房屋及其附属设施的损害。（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由恒大海泉湾公司承担的责任，或不合理的加重王爱云责任、排除王爱云主要权利内容的，仍以本合同为准。合同还约定了其他条款，其中王爱云在合同中留了通讯地址和联系电话。合同具体条款前的郑重提示写明，请购房者在购房和签署商品房买卖合同时先阅知如下事项：……2.逐条认真阅读、审慎签订商品房买卖合同，开发企业在售楼书或广告中的承诺，购房者可以要求写进书面补充协议，口头承诺和广告宣传只做买卖双方交易时参考。……5.开发企业设置的商品房样板房，其布置格局、装修材料、装修档次、装修质量和设备配置，只做促销时的样板，不作为交楼标准，当事人另有约定，可从其约定。……《商品房买卖合同（预售）》附件五第2条其他约定：（一）双方同意本合同第十条变更如下：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件。2.电话、有线电视、燃气线路、宽带网络在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相应费用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.非出卖人原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2.出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施公共配套达到使用条件。（二）鉴于该项目系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施、公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于该项目最后一期竣工交付的时间。……《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第二条约定：双方同意本合同第九条变更如下：（一）恒大海泉湾公司应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付王爱云使用；（二）该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。第四条约定：双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，王爱云要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。第十条第二款住宅配套设施：电话、电视、宽带网均为预留接口，由用户自行申请开通。每户设独立燃气表，管道燃气入户，由用户自行申请开通。别墅温泉入户则约定为主卧室卫生间和后花园预留温泉管道接口。……第十二条其他约定的第6款：买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充条款为其真实意思的反映。第十三条约定：本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。补充协议还约定了其他内容。合同签订后，王爱云向恒大海泉湾公司支付了全部购房款。恒大海泉湾公司提交的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》显示，包括涉案房屋在内的楼栋于2018年6月22日取得竣工验收备案表。2018年3月27日，珠海市公安消防局作出《建设工程消防验收意见书》，认定包括涉案房屋在内的建筑工程竣工验收消防备案复查合格。恒大海泉湾公司提交的三份《珠海市通信配套设施工程竣工验收备案表》显示，包括涉案房屋在内的光纤入户工程于2018年6月20日经广东省通信管理局珠海市通信建设管理办公室验收评定为质量合格工程。恒大海泉湾公司提交的《广东省安全技术防范系统验收表》显示，包括涉案房屋在内的珠海海泉湾花园一期别墅区及地下车库的安防工程（检查项目包括基本要求、报警系统、电视监控、出入口控制、巡更、控制室）于2018年6月15日经珠海市公安局高栏分局安全技术防范管理办公室验收合格。2018年6月29日，珠海恒大海泉湾物业服务中心作出《珠海恒大海泉湾花园收（验）楼通知书》，请业主于2018年6月30日至珠海市金湾区**********会所一层办理现场验、收楼。同日，恒大海泉湾销售中心按照合同中约定的王爱云通讯地址并附上王爱云的联系电话，向王爱云邮寄上述收楼通知书。2018年8月1日，珠海恒大海泉湾物业服务中心作出《珠海恒大海泉湾花园敦促收（验）楼通知书》，再次通知王爱云办理售楼手续。恒大海泉湾公司对物业及销售中心代为通知的行为予以认可。王爱云在庭审中承认收到上述两份收楼通知，第一份于2018年6月30日收到，因涉案房屋存在质量问题要求恒大海泉湾公司修复后再交付，恒大海泉湾公司于2018年8月1日再次发函催收。恒大海泉湾公司提交四份接单日期分别为2018年6月30日（两份）、7月10日、8月5日的涉案房屋《珠海-恒大海泉湾物业服务中心维修单》，显示维修项目包括背景墙天花渗水、客厅天花开裂等多项，王爱云在满意度评价一栏中“以上报修已完成维修，请您对我们的服务进行评价”，勾选的均是“比较满意”，并签名确认。落款日期均为2018年8月20日。2018年8月8日，王爱云办理了收楼手续，并在业主资料卡、缴费授权书、防火责任书、收楼物品领用登记表、钥匙托管委托书上签字确认。王爱云与中山市冠搏建筑工程有限公司签订一份《家庭装修合同》，约定王爱云委托中山市冠搏建筑工程有限公司以采购、施工总承包的方式对涉案房屋进行室内装修，包括铲墙、防水、打阳台地面、贴瓷砖等项目，工程总价款为128000元，施工期限为2018年8月7日至2018年10月6日。中山市冠搏建筑工程有限公司出具的涉案房屋工程项目明细表，列出工程价款为128396.88元。中山市冠搏建筑工程有限公司出具三张收据，显示收到王爱云工程款合计130000元。王爱云提交中山火炬开发区1号馆建材店开具的两份收据，以及两份没有落款、“蔡小燕”分别在付款单位和收款单位经手人处签字的收据，四份收据合计金额为81650元。另，王爱云提交有“壹号馆”字样的订货单一张，显示金额为24208元。2019年6月29日，王爱云代理律师向恒大海泉湾公司发出律师函一份，内容为：……在约定交付时间届满前，贵司通知王爱云收（验）楼，王爱云现场查验发现存在多处墙体、地板渗、地板渗漏水以及部分装修破损等现象敦促贵司尽快整改后再行验收。基于对贵司的品牌信任度，再加验收时未逢雨季，查看后确未发现渗漏水现象便办理了（验）楼手续。入住不久，在首次下雨后便发现房屋出现诸多质量问题，经向物业服务中心报修，贵司施工队伍怠于履行维修义务，每逢雨天便遭受困扰，严重导致房屋功能性目的无法实现，影响王爱云正常入住以及家私的损坏，王爱云巳对贵司失去信任，为了避免人身、财产不受继续侵害决定自行救济，经口头告知后，王爱云自行聘请施工维修，共计128396.88元。王爱云自行维修后有权向贵司追偿相应费用。根据合同约定，交付时需完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。但是，由于恒大海泉湾公司建设的管网不符合开通条件，王爱云自收楼后多次向珠海港兴管道天然气有限公司申请开通燃气均遭拒，王爱云有权参照逾期交付向恒大海泉湾公司主张按全部房款日万分之一的违约金62214元。另还就温泉水、有线电视、可视化门铃的开通和安装问题进行了催促。王爱云提交与珠海恒大海泉湾管家孙洪辉的微信聊天记录显示，自2018年8月1日起，双方就涉案房屋的装修、天然气报装等问题多次进行沟通，其中管家于2018年9月19日回复王爱云“那个天然气报装的时候，我刚才帮你问了，现在还不行，要下个月的月初才可以……”，于2018年11月8日回复王爱云“燃气公司还在试压，具体报装时间等燃气公司通知，应该很快了。”，于2018年11月2日回复王爱云“接燃气公司通知，别墅区11月10号前通气，11月10号以后可去燃气公司报装。”一审法院认为，王爱云与恒大海泉湾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方的真实意思表示，没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方当事人均应依合同约定行使权利、履行义务。合同约定涉案房屋于2018年6月30日前交付。涉案楼栋于2018年6月22日取得竣工验收备案表，于2018年3月27日取得《建设工程消防验收意见书》，于2018年6月22日取得《珠海市通信配套设施工程竣工验收备案表》，于2018年6月15日取得《广东省安全技术防范系统验收表》。此时，涉案房屋达到《补充协议》第二条约定的房屋交付条件——由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》（别墅无需具备《电梯安全检验合格证》）。恒大海泉湾公司于2018年6月29日邮寄收楼通知书通知王爱云于2018年6月30日收楼，王爱云因认为房屋存在多处质量问题推迟收楼并要求整改，双方最终未能达成一致，王爱云遂起诉至一审法院。对王爱云的诉求，一审法院分析如下：关于王爱云主张的工程款和材料款问题。合同第十七条约定：（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，实行自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。王爱云在查验涉案房屋时，发现房屋多处需要整改，并在办理收楼手续前后先后四次向珠海恒大海泉湾物业服务中心报修，恒大海泉湾公司均已按维修单上报修的项目完成了整改维修，王爱云也已经签名认可。期间，王爱云委托第三方对涉案房屋进行装修改造，并未通知恒大海泉湾公司，也没有举证证明其所装修改造的项目为合同保修范围内确实存在的质量问题，恒大海泉湾公司对王爱云自行装修改造的行为和价款不予认可，王爱云主张其自行装修改造的行为已经物业同意也没有向一审法院提交证据以证实其主张，不符合合同第十七条第（三）约定的“在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担”的情形，一审法院对王爱云要求恒大海泉湾公司支付其自行装修改造的工程款和材料款的主张，不予支持。二、关于违约金问题。王爱云认为交付的房屋未按合同约定开通生活配套的天然气，主张参照逾期交付房屋按全部房款日万分之一的标准自约定的交房日2018年6月30日计算至天然气开通日即2019年2月1日向王爱云支付违约金62214元。合同附件五第2条其他约定：（一）双方同意本合同第十条变更如下：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件。2.电话、有线电视、燃气线路、宽带网络在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相应费用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.非出卖人原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2.出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施公共配套达到使用条件。从本案证据可见，恒大海泉湾公司交付的涉案房屋虽然经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等多部门验收并取得单位（子单位）工程竣工验收备案表》和《建设工程消防验收意见书》等，但王爱云收楼后却未能及时开通生活必备的天燃气，违反合同附件五第2条第（一）款第2项“电话、有线电视、燃气线路、宽带网络在商品房交付使用时安装完毕”的约定，是违约行为，应承担相应的违约责任。根据该条款“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.非出卖人原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2.出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施公共配套达到使用条件”的约定，恒大海泉湾公司有协调相关单位解决存在问题的义务，直至上述基础设施公共配套达到使用条件。王爱云主张参照逾期交付房屋按全部房款日万分之一的标准计付违约金，不符合合同约定，对此主张，一审法院不予支持。三、关于协助开通有线电视、可视化门铃、温泉水的问题。1.有线电视。如前所述，有线电视与燃气线路一样，根据合同约定须在商品房交付使用时安装完毕。根据附件十一《补充协议》第十条第二款住宅配套设施约定：电话、电视、宽带网均为预留接口，由用户自行申请开通。恒大海泉湾公司并没有提交证据证实已经完成相应的有线电视安装和预留接口工作，应承担举证不能的不利后果。对王爱云要求恒大海泉湾公司助开通有线电视的主张，一审法院予以采纳。2.可视化门铃。双方在庭审中确认，可视化门铃并非合同约定的范围。恒大海泉湾公司提交的《收楼物品领用登记表》中，恒大海泉湾公司在交付房屋时的随附物品中有可视对讲设备，并显示尚未安装，恒大海泉湾公司在庭审中也当庭表示同意安装开通，故一审法院对王爱云要求恒大海泉湾公司助开通可视化门铃的主张，一审法院予以支持。3.温泉水。根据附件十一《补充协议》第十条第二款住宅配套设施第11项约定：别墅温泉入户：主卧室卫生间和后花园预留温泉管道接口。合同及相关附件对温泉入户交付的时间没有具体约定。虽合同附件五第2条“其他约定”第（二）款中约定：鉴于该项目系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施、公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于该项目最后一期竣工交付的时间。从现有证据看，该约定时间不明确。根据《中华人民共和国合同法》六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”规定，现王爱云起诉要求履行协助开通义务，一审法院予以支持，但应当给恒大海泉湾公司必要的准备时间，并按合同约定的交付标准在主卧室卫生间和后花园预留温泉管道接口。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、恒大海泉湾公司于判决发生法律效力之日起十日内协助王爱云开通珠海市*****************的有线电视、可视化门铃；二、恒大海泉湾公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助王爱云开通温泉入户，在珠海市*****************主卧室卫生间和后花园预留温泉管道接口；三、驳回王爱云其他诉讼请求。一审案件受理费因适用简易程序减半收取为2742元，由王爱云负担2692元，由恒大海泉湾公司负担50元。本院二审审理过程中，恒大海泉湾公司向本院提交《管道燃气验收监督情况告知书》、《珠海市****工程质量验收监督报告》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。依王爱云申请，本院对涉案房屋进行了现场勘查。依王爱云申请，本院向珠海港兴管道天然气有限公司发出《协助调查函》，调查该小区（含别墅区域）是否存在迟延开通天然气的情形；若存在迟延开通情形，则具体原因为何，以及其他开通审批相关情况。珠海港兴管道天然气有限公司复函称，恒大海泉湾小区为毛坯验收、精装交付，因此我司对该小区在竣工验收前进行了安全检查，在该小区精装交付前再进行一次安全检查。因该小区楼栋装修交付前检查是否合格存在先后顺序，因此我司根据该小区的申请分六次开通管道燃气，具体如下：……4、珠海恒大海泉湾公园A地块燃气工程，该小区已开通A4区1-13栋及A1区34-44栋，此次开通A2区及A4区7户（A2-8-102，A2-14-101，A4-23-101，A4-28-102，A4-29-102，A4-30-101，A2-8-102，）别墅。该小区楼栋在安全检查合格后，我司在2019年1月28日受理通气点火业务……6、珠海恒大海泉湾花园A地块燃气工程（别墅区），此次开通别墅区，共计248户。该小区楼栋在安全检查合格后，我司在2019年6月14日受理通气点火业务。本院查明，2018年10月23日，珠海市金湾区建设工程质量监督检测站向恒大海泉湾公司出具《管道燃气验收监督情况告知书》，称恒大海泉湾公司于2018年8月8日组织设计、施工、监理等单位对恒大海泉湾花园A地块燃气工程进行验收，验收范围为庭院管、户内管（不包含表后阀部分，共2552户）。在我站监督下，验收组织、验收程序和验收执行标准符合要求。验收组认为该项目技术资料基本完整、工程质量合格、一致同意通过验收。王爱云与中山市冠捷建筑工程有限公司签订的《家庭装修合同》后附《恒大海泉湾花园别墅A4-29栋102房工程项目明细表》，该明细表中注明“二楼采光顶棚”分项目金额为21678.4元，“二楼采光顶吊机费”分项目金额为1800元。二审庭审中，王爱云确认该份合同的施工项目包工包料。王爱云提交的由蔡小燕于2018年9月10日出具的收款收据载明，收到珠海市海泉湾恒大别墅区29栋02房+广联博爵8-301全部款付完，今日收3万元。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于王爱云主张的工程款和材料款。《商品房买卖合同（预售）》约定恒大海泉湾公司应当在2018年6月30日前向王爱云交付涉案商品房，涉案楼栋于2018年3月27日取得《建设工程消防验收意见书》，于2018年6月22日取得竣工验收备案表，符合合同约定的交付条件和法定交付条件。王爱云在查验涉案房屋时，发现房屋多处需要整改，在办理收楼手续前三次向珠海恒大海泉湾物业服务中心报修，恒大海泉湾公司均已按维修单上报修的项目完成了整改维修，王爱云于2018年8月20日签名认可。王爱云于2018年8月8日办理了收楼手续，而委托中山市冠搏建筑工程有限公司进行室内装修的进场开工日期为2018年8月7日，即王爱云委托第三方装修时间早于恒大海泉湾维修整改完毕时间。《商品房买卖合同（预售）》约定：“在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。”案中王爱云委托第三方对涉案房屋进行装修改造，并未书面通知恒大海泉湾公司，不符合合同约定其可以自行维修的条件，且恒大海泉湾公司对王爱云自行装修改造的行为和价款不予认可。同时王爱云确认《家庭装修合同》所涉施工项目为包工包料，即该份合同约定的工程款128000元已包含材料款，王爱云再行主张材料款81650元，明显与事实不符。综上，一审法院对王爱云要求恒大海泉湾公司支付其自行装修改造的工程款和材料款的主张不予支持正确，本院予以维持。关于王爱云主张的违约金。王爱云上诉主张涉案房屋在交付时未按合同约定开通生活配套的天然气等基础设施设备，恒大海泉湾公司应参照逾期交付房屋的违约责任支付违约金。本院认为，首先，关于是否存在违约情形。根据珠海港兴管道天然气有限公司的复函可知，涉案房屋于2019年1月28日才受理天然气通气点火业务，未能按照合同约定的交付日期2018年6月30日前具备开通天然气的条件，恒大海泉湾公司确属违约。其次，关于违约原因的认定。《商品房买卖合同（预售）》约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件。2.电话、有线电视、燃气线路、宽带网络在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相应费用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.非出卖人原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。2.出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施公共配套达到使用条件。”根据上述约定，恒大海泉湾公司不承担逾期交付基础设施设备违约责任的前提为基础设施未能按约定时间交付的原因不在于恒大海泉湾公司。本院认为，在恒大海泉湾公司存在逾期交付天然气基础设施的违约情况下，应由其对违约原因承担举证责任，现恒大海泉湾公司无证据证明迟延交付燃气设施系因第三方原因导致，则应认定涉案房屋因恒大海泉湾公司的原因导致燃气设施迟延交付，则恒大海泉湾公司应承担相应违约责任。第三，关于违约责任的确定。涉案房屋于2019年1月28日具备天然气通气点火条件，违约期间为2018年7月1日至2019年1月28日共计212天，因双方未约定逾期交付基础设施设备违约金，王爱云主张参照逾期交房违约金标准即已付购房款的日万分之一计算违约金较为合理，故恒大海泉湾公司应向王爱云支付逾期交付基础设施设备违约金62806元（2962566×212×0.0001），王爱云仅诉请62214元，系其对权利的自行处分，本院予以支持。综上，王爱云的上诉请求部分成立，对其合理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2672号民事判决第一、二项；二、撤销珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2672号民事判决第三项；三、珠海市恒大海泉湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内向王爱云支付逾期交付基础设施设备违约金62214元；四、驳回王爱云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2742元，由王爱云负担2056元，珠海市恒大海泉湾置业有限公司负担686元；二审案件受理费5384元，由王爱云负担4012元，珠海市恒大海泉湾置业有限公司负担1372元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年八月三日本件与原本核对无误书记员高培翔