河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）豫07民终3459号上诉人（原审原告）：新乡市经济投资有限责任公司，住所地：新乡市和平大道中段**，统一社会信用代码：91410700417086786D。法定代表人：许世成。委托诉讼代理人：曹峻，河南牧野律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊,公司职员。被上诉人（原审被告）：高伟，男，汉族，1969年6月21日出生，住河南省。委托诉讼代理人：炎利堂，河南启轩律师事务所律师。原审第三人：新乡港立房地产开发有限公司，，住所地：新乡市自由路同乐巷**院统一社会信用代码：91410700731306134T。法定代表人：杨永斌。原审第三人：新乡三利机械股份有限公司，住，住所地：新乡市北干道中段**商注册号：410700100008045。法定代表人：刘勇。上诉人新乡市经济投资有限责任公司（以下简称经投公司）与被上诉人高伟、原审第三人新乡港立房地产开发有限公司（以下简称港立公司）、新乡三利机械股份有限公司（以下简称三利公司）执行异议之诉纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（2019）豫0703民初1968号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行审理，上诉人经投公司的委托诉讼代理人曹峻、王磊与被上诉人高伟及其委托诉讼代理人炎利堂、原审第三人港立公司的法人代表杨永斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。经投公司的上诉请求：1、依法撤销河南省新乡市卫滨区人民法院（2019）豫0703民初1968号民事判决；依法判决继续执行新乡市宏力大道552号北港绿城小区1#营业房东数第四套营业房。2、本案一审二审诉讼费、公告费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人高伟与第三人港立公司所签订《售房协议书》无效，一审法院对《售房协议书》予以确认属法律认定错误。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，在第三人港立公司与被上诉人高伟签订《售房协议书》之前，法院已经对新乡港立公司名下土地予以查封。由于法院查封在先，港立公司转让查封房产的行为应无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（二）；《中华人民共和国合同法》第五十二条规定（五）中的规定，港立公司在土地查封期间与被上诉人高伟签订的《售房协议书》因为违反法律规定而无效。因《售房协议书》无效，其后果直接导致被上诉人高伟购买案涉房产的行为不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关法定情形。二、一审法院为查明被上诉人高伟是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的法定情形，直接依据该条款作出一审判决属法律适用错误。案涉房产为营业性质，并非用于居住。因此，被上诉人高伟无权排除本案案涉房产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条与二十八条相比，相同点为：①标的为商品房，排除一般民事交易。②仅保护消费者，要求购房为满足居住需要。③已交付一半以上购房款。由此，第二十九条是相对于第二十八条的一个特殊规定，将被执行人限定为房地产开发企业。该条规定其所保护的是普通消费者对于商品房的基本居住需求，由于被上诉人高伟主张案涉房产系从开发商港立公司购入，因此应当对本案适用第二十九条的相关规定。被上诉人高伟声称案涉房产系抵债所得，其应当向法院出示相关债权证据而未出示。因此，一审法院理应查明而未查明被上诉人高伟是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的法条情形下，直接依据该条款作出一审判决属法律适用错误。高伟答辩称：答辩人对案涉房产拥有合法的权利，有合法有效的房屋购买协议书，有实际占有使用的相关证据，有全额支付购房款的收款收据，有前期物业管理协议，并缴纳了装修垃圾费，监控费，物业保证金，维修基金和装修押金等费用，并且涉案房产从交付之后，高伟对涉案房产一直实际占有使用，因此被上诉人高伟认为排除执行既有事实依据又有法律依据，请求维持原判。港立公司辩称：该公司用两套房子给三利公司向上诉人进行担保，已经执行了一套房，目前争议的房子确实是在该公司提供担保之前抵债给高伟了并交付使用。法院不能再执行案涉房屋。经投公司向原审法院提出诉讼请求：依法判令、继续执行新乡市宏力大道552号北港绿城小区1#营业房东数第四套营业房，本案诉讼费由高伟承担。原审法院查明:2010年9月20日，由于新乡三利机械股份有限公司未履行（2009）卫滨民二初字第41号民事判决书确定的义务，该院依经投公司申请，查封了新乡三利机械股份有限公司位于宏力大道552号的土地。2012年5月21日，港立公司与经投公司签订和解协议书，前者自愿用其开发的位于宏力大道552号北港绿城小区1#营业房东数第四套1-2层营业房和另外一套营业房作为履约担保，由法院查封，并承诺在上述房产可以办理过户或抵押手续起一个月内办理过户和抵押手续。如港立公司不能于2012年12月31日前归还欠款，其自愿用上述房产或自己名下其他财产评估后抵偿。2012年5月28日，该院下达（2010）卫滨法执字第67-1号民事裁定书、协助执行通知书，依法将上述两套营业房予以查封。实际上，早在2012年3月15日，由于港立公司拖欠高伟北港绿城小区2#楼工程款未还，港立公司与高伟签订了售房协议书一份，双方主要约定，高伟以每平方米14000元的价格，购买本案案渋房产，建筑面积308.96平方米，总价款4465440元。协议签订后高伟当日用其享有港立公司的债权全额支付了房款4465440元，港立公司并向高伟出具了收款收据一份。2012年12月31日港立公司将案涉房屋如期交付给高伟，高伟随后与物业管理公司签订管理合同，缴纳了案涉房屋的装修垃圾费、维修基金等费用，并开始对外出租经营至今。由于港立公司在开发北港绿城小区过程中，擅自变更设计，增加建筑面积，房产主管部门拒绝为港立公司开发的北港绿城小区办理房产证书，致使高伟始终未能为所购案涉房产办理房屋过户登记手续。2018年，高伟在获悉经投公司也在执行案涉房产时，向该院执行异议，要求中止对案涉房产的执行。该院审理后下达（2018）豫0703执异46号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行。经投公司不服裁定向该院提起诉讼。原审法院认为，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，1、2012年3月15日高伟与港立公司签订了合法有效的售房协议书；2、高伟已按照约定缴纳全部的房款；3、高伟已实际占有和使用该房产；4、非因高伟本人的原因没有办理房屋过户登记手续。综上所述，高伟就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，故经投公司要求中止对案涉房产执行的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二款之规定，缺席判决：驳回新乡市经济投资有限责任公司的诉讼请求。案件受理费15922元，公告费560元，由新乡市经济投资有限责任公司承担。二审中，高伟向本院提交以下三份证据（均系复印件）：1、施工合同一份，证明河南建总公司与港立公司签订有施工合同；2、内部承包责任书一份，证明高伟是北港绿城2号楼的实际施工人；3、决算书一份，证明北港绿城2号楼的最终造价。经投公司的质证意见为：对上述证据的真实性有异议，不能证明其证明目的。港立公司对上述证据予以认可。因上述证据均系复印件，真实性无法确定，本院不予认定。本院查明的事实与原审法院认定一致。另查明：高伟于2013年5月7日与新乡市港立物业管理有限责任公司就案涉房产签订了物业管理服务协议并缴纳了相关物业费用。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,高伟与港立公司在案涉房产被查封前即2012年3月15日签订有售房协议书，约定高伟于协议签订当日支付房款4465440元，但高伟与港立公司称系以港立公司欠高伟工程款冲抵了房款,但对2012年3月15日前港立公司欠付高伟工程款及具体数额的事实并未提供充分的证据证实。另，原审法院查封案涉房产的时间为2012年5月28日，根据高伟与港立公司自认房屋交付给高伟的时间为2012年12月31日，高伟办理案涉房产物业交接手续的时间在2013年，显而易见，高伟占有案涉房屋的时间发生原审法院查封之后，其要求排除对案涉房屋的执行不符合上述规定。综上，经投公司的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市卫滨区人民法院（2019）豫0703民初1968号民事判决；二、继续执行位于新乡市宏力大道552号北港绿城小区1#营业房东数第四套营业房。一审案件受理费15922元，公告费560元，由新乡港立房地产开发有限公司负担；二审案件受理费15922元，由新乡港立房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张立东审 判 员 王智好审 判 员 马成林二〇二〇年八月二十四日代书记员 郭盛彧