云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初2673号原告：文山城市建设投资（集团）有限公司，统一社会信用代码915326216979630090，住所地文山市新平街道里布嘎社区城南大桥头（原云锡会所）。法定代表人：李奎，职务董事长。委托诉讼代理人：谢月亮，云南云誉（文山）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李**，特别授权。被告：蔡亮刚，男，1963年4月17日生，汉族，云南省文山市人，现住文山市。原告文山城市建设投资（集团）有限公司（以下简称城投公司）与被告蔡亮刚合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人谢月亮、李**，被告蔡亮刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。城投公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告与原告签订正式《商品房购销合同》；2、依法判令被告支付原告购房款97047元；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年4月8日，被告自愿购买原告开发的鲜三七交易市场1栋604号公寓，并与原告协商一致，签订了《城投鲜三七交易市场公寓内部定购协议》（以下简称协议），在协议中原、被告约定：房屋建筑面积50.45平方米，房屋单价为2660元每平方米，房屋总价为134197元。最终以房管部门的实际测绘为准，单价不变，总价多退少补。被告自愿采取按揭付款方式付款，于协议签订当天支付订购金5000元，七日内付清首付款，并提交办理银行贷款手续的资料，在原告通知的期限内办理贷款手续。协议签订后，被告按约定支付了购房首付款34197元，后经文山同心联宜测绘有限公司测绘，鲜三七交易市场1栋604号房屋的建筑面积为49.34平方米，则购房款总价实际为131244元。2016年7月27日，被告接房时，向原告出具了《城投鲜三七交易市场接房承诺书》，被告承诺：无条件根据原告的要求签订正式购房合同及办理银行贷款手续。至此，被告接房，并缴纳了相关的物业费。2020年4月8日，原告通过电话及短信通知被告签订正式的《商品房购销合同》，但被告未按照原告的通知前往办理，也没有提交材料以办理银行贷款或其他方式支付购房尾款，已经违反了协议的约定，侵害了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。蔡亮刚辩称，一、被答辩人所诉违背客观事实。1、答辩人购买鲜三七交易市场1栋604号公寓，是因被答辩人要求答辩人认筹了文山三七产业园区鲜三七交易市场中C2号大棚摊位，办理营业执照，被答辩人以答辩人的营业执照为答辩人申请按揭贷款才得予购买鲜三七交易市场1栋604号公寓。答辩人为此共计交付了C2号大棚摊位报名费、押金、租金共计30000元。其中，2017年9月30日至2018年9月29日的租金20000元。认筹了大棚摊位后，得以享受购买房屋（公寓）时总房价款的5%和按揭付款享受总房价的3%优惠。即答辩人买房屋（公寓）是基于方便经营摊位才购买。认筹摊位与买房具有相互依存的关系。2、被答辩人违背其定制的文山三七产业园区鲜三七交易市场约定内容。在答辩人交付了2017年9月30日至2018年9月29日的租金20000元租金后。答辩人仅经营四个多月，被答辩人就把文山三七产业园区鲜三七交易市场C2号大棚摊位交给他人经营。为此，答辩人曾向多个部门求助。3、被答辩人向答辩人推销大棚摊位认筹时，反复强调大棚摊位与房屋（公寓）之间的牵连关系，承诺房屋的登记使用年限就是大棚摊位的经营年限。同等条件下，谁认筹，谁优先。因此，被答辩人应全面履行其承诺，充分保障答辩人对文山三七产业园区鲜三七交易市场C2号大棚摊位的经营权。然而，答辩人交付了被答辩人2017年9月30日至2018年9月29日的租金20000元租金后，仅得以经营4个多月，就被被答辩人安排他人强行经营C2号大棚摊位。致答辩人的物资进入C2号大棚摊位都还要交所谓的摊位费。二、答辩人未结清购房款，是答辩人原因所致。1、应被答辩人要求，答辩人认筹了C2号大棚摊位后，即享有内部定购公寓的权利。答辩人也定购了被答辩人开发的1-604号单身公寓。并且支付了5000元的定金，定购房屋面积为50.45平方米，总价164197元。之后答辩人又支付了29197元，共计34197元。但是，被答辩人一直未通知签订正式网签商品房销售合同。真到答辩人收到被答辩人的起诉状，才知道定购房屋面积已经变为49.34平方米。被答辩人自始至终没有告知过答辩人。2、被答辩人通知看房后，答辩人发现房屋顶面严重浸水，答辩人多次要求被答辩人整改，但是被答辩人至今未进行整改。3、被答辩人通知答辩人领房屋钥匙时，答辩人要求提供《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》，被答辩人拒绝提供。4、被答辩人至今未通知答辩人网签《商品房销售合同》，被答辩人交付条件尚不成就，无权主张答辩人支付购房尾款。综上所述，答辩人未交付购房尾款，是因被答辩人开发的1-604号房屋未达到交付房屋的条件。并且，被答辩人违反摊位认筹的承诺，强行安排他人经营答辩人认筹的C2号大棚摊位。被答辩人应将C2号大棚摊位交由答辩人顺利经营不受非法干预，并将1-604号房屋整改达到交付条件，双方网签《商品房销售合同》后，才有权要求答辩人支付房屋尾款。垦请人民法院依法审查，并驳回被答辩人的起诉。城投公司针对其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明，证明原告的基本身份情况；2、商品房预售许可证，证明原告具有销售鲜三七交易市场单身公寓的资格；3、城投鲜三七交易市场单身公寓内部订购协议、接房承诺书、购房定金、补缴房款收据，证明：（1）、被告自愿购买原告开发建设的鲜三七市场1栋604号单身公寓；（2）、原被告约定一致房屋单价为2660元，总价134197元，总价最终以测绘面积计算，并对房屋面积、面积差处理方式、付款方式等均作出约定。协议签订以后，被告支付购房首付款34197元。4、三七市场单身公寓销售明细表，证实涉案鲜三七市场1栋604号单身公寓经文山同心联谊测绘有限公司测绘，建筑面积为49.34㎡；5、物业费、装修押金、垃圾清运费收款收据，证实被告已经实际接房，并对房屋进行管理使用的事实；6、短信通知截图、律师函及快递签收回单，证明原告已经于2020年4月8日通过短信通知，通知被告签订正式的《商品房购销合同》，原告于2020年4月24日再次通知被告要求签订正式的《商品房购销合同》，被告已经签收的事实，原告方尽到了通知义务。经质证，蔡亮刚对城投公司提交的证据质证意见为：对第1组证据三性无异议；对第2组证据与本案无关，不予质证，对第三组证据当中的内部订购协议，该份协议三性予以认可，但是不认可原告的证明观点，在该订购协议中第二条第二款已经明确约定被告向原告交付定金后7日内交清首付款，说明后来补交的2万元，是被告应缴纳的银行比例款，原告方是认可允许被告用银行贷款支付尾款，至今原告方没有积极为被告办理银行贷款，造成尾款未及时支付；对承诺书为原告制作的格式文本，内容当中具有霸王条款（同时作出以下承诺……），对该份承诺虽然有被告签字，但是属于霸王条款承诺书，不予认可；对第3组证据中的三性予以认可，能够说明被告履行了内部认购协议的内容；对第3组证据具有单方行为的性质，对其三性被告方不予认可，在测绘的过程中，没有经过被告的委托，也没有被告的签字，对于明细表已经改变了住房面积，被告不明知，对第5组证据三性予以认可，对证明观点不予认可，证实原告至今未能将合格房屋交给被告的事实；对第6组证据中短信通知函，该份通知函及截图无法核实该份短信内容是否已发到被告的手机上，对于律师函及快递签收回单，回单上无法核实该份快递发出时间及签收时间，更无法核实被告签收的邮政快递回单里面的内容是否是律师函，对第6组证据的三性被告不予认可。本院认为，城投公司提交第1-6组证据客观、真实、并与本案相关联，本院予以采信。蔡亮刚针对其答辩主张，向本院提交了如下证据：1、文山三七产业园区鲜三七交易市场认筹申请书、摊位报名费收据复印件各一份，证明在原告宣传、承诺下，被告认筹了原告开发的摊位一个。认筹后享有购买原告开发的商住楼、商铺即可享受相应的优惠，被告即交付了报名费5000元的事实；2、收据复印件二份，证明被告于2017年9月28日向原告交付了C2号大棚鲜三七复称秤租金20000元及复称押金5000元，加上之前的报名费5000元，共计30000元。其中，2017年9月30日至2018年9月29日的租金20000元的事实；3、《城投鲜三七交易市场公寓内部定购协议》复印件一份，《收据》复印件二份，证明：（1）、被告认筹了C2号大棚摊位后，被原告认可参与投资认筹人员，得以享受内部房价，被告便按原告要求支付了1-604号单身公寓定金5000元及补款29197元的事实；（2）、原告承诺以被告办理按揭贷款支付尾款，要求被告在原告通知期限内办理贷款手续，而至今原告都未通知原告办理按揭贷款，原告应承担待于通知的后果；4、《营业执照》复印件一份、文山州质量技术监督局送检《委托书》及检定结果复印件各一份，证明被告应原告要求办理了《营业执照》购买了复称秤台，有了稳定收入依据，被告给予享受内部购房优惠和按揭贷款的事实；5、《三七综合交易市场租赁合同》复印件一份，证明被告只对认筹的C2大棚租了6个月，仅消耗租金8335元后，原告违反认筹约定，强势将C2大棚转给他人经营，至今拒绝面对被告支付的押金、租金、认筹金的事实；6、1-604号单身公寓室内照片五张，证明被告认筹C2大棚后享受内部定购房屋定购1-604号单身公寓至今，原告开发的房屋质量不合格，也未向被告出示《商品房使用说明书》。1-604号单身公寓不具备《商品房销售合同》及交房条件的事实。经质证，城投公司对蔡亮刚提交的证据质证意见为：对第1组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，理由是该组证据反映的是被告报名购买摊位的事实，与本案审理的单身公寓买卖的法律关系无关；对第2组证据真实性、合法性认可，对关联性及证明观点不予认可2017年10月31日至2018年3月31日五个月的租金，多交的部分是被告如果续签大棚摊位的租金；对第3组证据三性予以认可，证明观点不予认可，理由是被告是否有资格购买涉案房屋与其是否认筹了大棚摊位没有任何关系，原告列举的证据已经证实尽到了通知义务；对第4组证据三性不予认可，理由是被告是否有营业执照及称秤资格与其是否有资格购买大棚内摊位，是否有条件享受购房优惠均没有关系；对第5组证据真实性、合法性予以认可，对关联性及证明观点不予认可，理由是该证据反映的是原被告之间大棚的租赁合同关系，与本案审理的单身公寓买卖的法律关系无关，同时该合同已经终止，被告多支付的租金原告同意退还，但被告不予接受；对第6组证据三性不予认可，理由是该五张照片中均有房号是不符合客观事实的，其次，该图片中没有反映出拍照的时间，被告已经2016年7月份已经接房并交纳了装修保证金，无法排除房屋的裂痕系被告装修导致，同时照片中也无法证实房屋的裂痕是房屋质量不合格导致，若房屋存在瑕疵，原告方是同意修复的。本院认为，蔡亮刚提交第3组证据客观、真实、并与本案相关联，本院予以采信。蔡亮刚提交的1、2、4、5号证据虽然客观真实，但与本案不具有关联性，本院不予采信。蔡亮刚提交的第6组证据无拍摄时间，且无其他证据佐证，故本院不予采信。根据庭审举证、质证和认证，经审理，本院查明本案的法律事实如下：2016年4月8日，城投公司与蔡亮刚签订了《城投鲜三七交易市场公寓内部定购协议》（以下简称协议），协议约定：“一、乙方（蔡亮刚）自愿定购甲方（城投公司）开发建设的鲜三七交易市场单身公寓，房号1栋604号，建筑面积约为50.45平方米（结算时以房管部门的实际测绘、登记的建筑面积为准，建筑面积出现误差时，单价不变，总价多退少补），房屋单价为2660元/㎡，房屋总价为134197元；二、付款方式为按揭付款：本定购协议签订之日乙方向甲方支付定购金5000元，本定购协议签订之日起七日内付清首付款首期付款（按银行要求比例支付），并提交办理贷款手续相关的资料，剩余房款乙方用贷款支付（乙方必须在甲方通知的期限内办理贷款手续）；合同还对违约责任等事项进行了约定”。协议签订后，蔡亮刚于2016年4月8日向城投公司支付定购金5000元，2016年4月8日向城投公司支付单身公寓1-604补款29197元。后经文山同心联宜测绘有限公司测绘，鲜三七交易市场1栋604号房屋的建筑面积为49.34平方米，则购房款总价实际为131244元。2016年7月10日，蔡亮刚办理了接房手续，并向城投公司出具《鲜三七交易市场接房承诺书》，承诺：“以后无条件根据城投公司的要求签订正式购房合同及办理银行贷款手续，如不能向银行贷到款项，本人愿在签订正式购房合同时一次性付清所欠购房尾款，……”。蔡亮刚接房已装修入住，缴纳了相关的物业服务费。2020年4月8日，需城投公司通过短信通知蔡亮刚签订正式的《商品房购销合同》，因蔡亮刚未按照城投公司的通知前往办理，也没有提交材料以办理银行贷款或其他方式支付购房尾款。为此，城投公司于2020年6月1日诉至本院，并提出如前诉讼请求。本院认为，合同纠纷是当事人因订立、履行、变更、终止合同产生的权利和义务纠纷。本案中，城投公司与蔡亮刚签订了《城投鲜三七交易市场公寓内部定购协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当诚信履行，城投公司交付了房屋，蔡亮刚当按协议约定与城投公司签订正式《商品房购销合同》，并支付剩余购房尾款，蔡亮刚未按协议约定与城投公司签订正式《商品房购销合同》，并支付剩余购房尾款的行为，已构成违约，依法应承担违约责任。关于城投公司要求蔡亮刚与其签订正式《商品房购销合同》的诉讼请求，蔡亮刚辩解至今未通知网签《商品房销售合同》，且房屋存在质量问题，至今城投公司未进行整改，也未提供《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》，房屋交付条件尚不成就。庭审中，蔡亮刚认可2016年7月10日已经接房，并已装修入住，关于蔡亮刚其主张房屋存在质量问题，但对该主张未提交相应证据证明。且未经相关职能部门鉴定存在质量问题的原因，故蔡亮刚该辩解理由主张不能成立。如确因城投公司建设的房屋存在质量问题，蔡亮刚可另案主张其权利。关于蔡亮刚主张城投公司未向其提供《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》的问题，城投公司与蔡亮刚签订了《城投鲜三七交易市场公寓内部定购协议》，并未约定城投公司须向蔡亮刚提供《商品房使用说明书》、《商品房质量保证书》作为签订《商品房购销合同》的成就条件，故蔡亮刚该辩解理由主张不能成立。关于蔡亮刚城投公司应全面履行其承诺，充分保障蔡亮刚对文山三七产业园区鲜三七交易市场C2号大棚摊位的经营权。蔡亮刚该辩解主张应当由租赁合同法律关系进行调整，城投公司与蔡亮刚签订了《城投鲜三七交易市场公寓内部定购协议》，未约定城投公司须向蔡亮刚提供《商品房使用说明书》作为签订《商品房购销合同》的成就条件，故蔡亮刚该辩解理由主张不能成立。综上，蔡亮刚的上述辩解理由主张不能成立，对其辩解主张，本院不予支持。城投公司已向蔡亮刚实际交付了房屋，并通过短信通知的方式通知蔡亮刚签订《商品房购销合同》，城投公司要求蔡亮刚与其签订正式《商品房购销合同》的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于城投公司要求蔡亮刚支付原告购房款97047元的诉讼请求，城投公司与蔡亮刚签订了《城投鲜三七交易市场公寓内部定购协议》约定的建筑面积约为50.45平方米，单价为2660元/㎡，房屋总价为134197元，后经文山同心联宜测绘有限公司测绘，鲜三七交易市场1栋604号房屋的建筑面积为49.34平方米，总房价款应为131244元，扣减蔡亮刚已支付34197元，剩余未付房款应为97047元，城投公司要求蔡亮刚支付原告购房款97047元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：蔡亮刚于本判决生效之日起三十日内与文山城市建设投资（集团）有限公司签订《商品房购销合同》，并于《商品房购销合同》签订之日起十五日内支付文山城市建设投资（集团）有限公司购房尾款97047元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1110元，减半收取555元，由被告蔡亮刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  尹兆瑞二〇二〇年八月二十一日书记员  李方铃