贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初9810号原告：中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行，住所地：贵州省凯里市北京西路**，统一社会信用代码：91522601709569384W。法定代表人：杨汉林，系该行行长。委托诉讼代理人：潘松柏，男，苗族，1978年2月17日出生，住贵州省凯里市北京西路**，系公司职工。委托诉讼代理人：李丹丹，女，汉族，1991年6月28日出生，住贵州省凯里市北京西路**，系公司职工。被告：范超煊，男，苗族，1983年12月15日出生，住贵州省锦屏县。被告：胡必元，女，侗族，1994年6月6日出生，住贵州省锦屏县。被告：黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市金山大道**开环片区一中西侧，统一社会信用代码：915226005650106016。法定代表人：郑红，系公司总经理。委托诉讼代理人：顾汉业，男，汉族，1975年8月28日出生，住贵州省凯里市，系公司职工。原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行（以下简称“农行凯里金泉支行”）诉被告范超煊、胡必元、黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司（以下简称“华诚伟业公司”）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，于2020年8月7日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行凯里金泉支行的委托诉讼代理人潘松柏、李丹丹到庭参加诉讼，华诚伟业公司的委托诉讼代理人顾汉业到庭参加诉讼，被告范超煊、胡必元经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告农行凯里金泉支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告于2015年12月29签订的合同号为52020120150067603《个人购房担保借款合同》；2.请求法院依法判令被告范超煊、胡必元履行借款合同归还我行贷款本金337505.85元，利息4599.13元，本息合计342104.98元。（利息暂时计算至2020年06月30日为止，后产生的贷款利息以原合同约定计算至实际清偿日为准）；3.请求法院判决原告对借款抵押房地产有优先受偿权，并处置抵押物优先偿还原告借款本息；4.请求法院判决被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司对范超煊所欠贷款承担连带担保责任5.请求法院判决被告承担本案诉讼费及其他有关费用。事实与理由：被告范超煊因购买华诚伟业公司开发的“华诚.东方领域”住房，于2016年1月8日在原告农行凯里金泉支行取得一手房贷款36万元，借款合同号52020120150067603、借款凭证号520220160001779,贷款到期日2046年1月7日，还款方式为等额本息还款法，还款日为每月8日；抵押物为所购房屋，位于凯里市，建筑面积120.1平方米，办理了抵押登记手续，取得编号为“凯房他证凯里市字第××号”的抵押权预告登记证；华诚伟业公司对范超煊贷款提供阶段性担保。贷款发放后范超煊多次连续逾期不按约偿还贷款，我行多次进行催收。截止2019年6月30日范超煊又已累欠3期未还，贷款余额337505.85元、应收未收利息4599.13元，贷款五级分类为次级。借款人范超煊违约后，我行多次邮寄ＥＭＳ信函、电话及短信告知等方式进行催收，要求范超燈履行合同还款义务，被告屡屡以暂时困难、马上偿还等推诿搪塞，至今仍不归还。原告多次向被告范超煊进行催收，但被告仍未履行合同还款义务。根据《合同法》、《担保法》相关规定，原告与被告范超煊及其配偶胡必元、华诚伟业公司签订了真实、合法、有效的借款合同，并依法办理了抵押登记，双方债权债务关系、抵押担保关系清楚、明确，双方应按照合同约定履行义务，但在原告如期发放贷款后，被告却未按照合同约定偿还原告贷款，经原告多次催收均未果，其行为已经构成违约；为避免国家信贷资金流失，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。为证明自身诉请成立，原告向本院提交的证据有：原告基础证照、借款人身份证、户口本、结婚证、个人信贷业务申请表、面谈笔录、商品房预售合同登记备案表、贷款发放通知、借款凭证、借款合同、抵押权证、还款明细及催收材料、利息计算说明、黔东南州贵仁房地产开发有限公司营业执照、法人身份证。被告华诚伟业公司辩称：被告范超煊、胡必元未到我公司办理接房手续，被告范超煊、胡必元由于逾期还款，原告于2020年3月25日扣划我公司账户上保证金12228.56元至今未偿还，所以对于被告范超煊、胡必元的违约行为，根据我公司与被告范超煊、胡必元签订的商品房买卖合同的补充协议的约定，我公司与被告范超煊、胡必元达到解除商品房买卖合同的条件，请求法院依法判决，案涉商品房在2020年4月28日被锦屏县法院查封，查封3年，请法院调查事实真相依法判决。为证明自己的辩解理由成立，被告华诚伟业公司向本院提交的证据有：农业银行业务凭证。被告范超煊、胡必元未作答辩，也未向本院提交证据材料。经审理查明，被告范超煊、胡必元2014年7月9日登记结婚，被告范超煊、胡必元属夫妇关系。被告范超煊因购买华诚伟业公司开发的位于凯里市住房，2015年12月29日原告农行凯里金泉支行、被告范超煊、胡必元、被告华诚伟业公司签订了合同号52020120150067603《个人购房担保借款合同》，合同主要内容约定：被告范超煊、胡必元向原告农行凯里金泉支行借款36万元，贷款到期日2046年1月7日，还款方式为等额本息还款法，约定用涉案房屋进行抵押，被告华诚伟业公司对范超煊贷款提供担保。合同签订后原告如约发放贷款，涉案房屋办理了抵押登记手续，取得编号为“凯房他证凯里市字第××号”的抵押权预告登记证；合同履行过程中被告范超煊、胡必元多次连续逾期不按约偿还贷款，截止2019年6月30日被告范超煊、胡必元又已累欠3期未还，贷款余额337505.85元、应收未收利息4599.13元，贷款五级分类为次级。原告多次邮寄ＥＭＳ信函、电话及短信告知等方式进行催收未果。2020年7月8日原告向本院提起诉讼，庭审中，因被告范超煊、胡必元未到庭参加诉讼，本院未能主持调解。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款本金并支付利息的合同。农行凯里金泉支行作为金融机构有权办理相关的贷款业务，其与范超煊、胡必元、华诚伟业公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的有关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。范超煊、胡必元属夫妻关系，其财产为共同的，其所欠债务应当共同偿还，范超煊、胡必元在农行凯里金泉支行履行发放贷款义务后，未按照合同约定偿还贷款本息，其行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且违背民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担还本付息的民事责任。农行凯里金泉支行依约要求被告范超煊、胡必元偿还未到期的贷款本金及拖欠的利息，本院予以支持。范超煊、胡必元未能按照合同约定按时还本付息，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的……”农行凯里金泉支行主张解除与范超煊、胡必元、华诚伟业公司签订的《个人购房担保借款合同》，有事实和法律的依据，本院依法予以支持。关于原告是否享有案涉房屋的优先受偿权。依据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”的规定可知，商品房预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。建行黔东南分行作为案涉商品房预告登记的权利人，在未办理案涉商品房抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉商品房办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗针对案涉商品房的处分，常见为体现防止“一房二卖”的保全功能。然,案涉房屋至今未办理抵押权登记,则案涉房屋的所办理的预告登记不产生《中华人民共和国物权法》第一百八十七条所规定的抵押权效力。因此，原告对案涉商品房依法不享有《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定的优先受偿权。华诚伟业公司作为借款连带保证人，在借款人不履行还款义务的情况下，依法应当承担连带责任保证，其在承担保证责任后，有权向范超煊、胡必元追偿。被告范超煊、胡必元经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行与被告范超煊、胡必元于2016年1月8日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告范超煊、胡必元在本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行借款本金337505.85元及利息4599.13元（利罚息暂计至2020年6月30日止，2020年7月1日后利息按《个人购房担保借款合同》的约定计付至本金及利息清偿之日止）；三、被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司对上述被告范超煊、胡必元应承担的借款本金及利息承担连带责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行的其余诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5411元,由被告范超煊、胡必元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  陶林方二〇二〇年八月九日法官助理马倩书记员杨芬芬