贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9009号 原告：王玉娥，女，1982年6月18日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告王玉娥与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告王玉娥，被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍、张尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王玉娥向本院提出诉讼请求：1判决被告向原告支付逾期交付办理房屋权属证书产生的违约金(违约金计算以原告已付购房总款230348元为基数，按日万分之零点五从2013年8月26日起至被告向原告支付办理商品房转移登记的有关文书之日止，暂计28390元；2、被告退还原告办证费479元及银行同期利息；3、被告退还原告开户费829元及银行同期利息；4、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2011年12月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市出售给原告。合同签订后，原告支付总房款230348元，并支付房屋办证费。被告多收原告办证费479元，应退还原告开户费829元。被告未按约定给原告办理房屋产权登记，故被告应该向原告支付相应的违约金。综上所诉，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告瑞丰公司辩称，1、本案违约金诉请存在部分超过诉讼时效的情形，对超过部分应不予支持。2、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。3、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。 4、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，应予大幅调减。5、被告自2019年4月29日取得《首次登记确认书》起，答辩人就通知原告涉房已其备办理权属登记的条件，原告应提交相关资料后可办证，但原告迟延提供，办证滞后的费用应由其自行承担。若被告担责，自2019年4月29日起未能办理权属转移登记的责任应当由原告自行承担，若2019年4月29日的始期主张未被法院采信，2020年5月25日，原告经被告通知后向被告提交委托书及办证相关资料，被告于2020年6月4日为涉案房屋申请转移登记，则后未能及时交办理涉房屋转移登记有关的违约责任不再由被告承担。6、原告应补被告房屋面积差价款1035元，在本案逾期办证违约金中予以抵扣。7、原告诉请退还四通费829元的诉讼请求不应得到支持。该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间，涉案商品房的价款并未包含开户费，被告代收后也已代为缴纳至相关部门，未据为己有，不具备退还基础。8、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承担。 本院经审理认定事实如下：2011年12月28日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市；建筑面积84.55平方米，套内建筑面积71.21平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款230348元；出卖人应当在2013年3月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔偿买受人已付房款的万分之零点五违约金”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款230348元。被告收取原告开户费829元。被告于2013年8月26日将涉案房屋交付原告。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：2019年4月29日，被告取得涉案瑞丰新城4幢房屋的首次登记确认书。2020年5月25日，原告向被告出具《委托书》，委托被告办理不动产权证书。2020年6月4日，被告将涉案房屋办理不动产转移登记的有关文书提交登记机关备案。后被告为涉案房屋办理了不动产权证书。原告房屋不动产证书记载：专有建筑面积为71.53平方米，原告应补被告房屋面积差价款1035元。原告同意在本案违约金中予以抵扣。 上述事实，有原、被告的陈述，以及各方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。根据双方合同的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。而被告于2013年8月26日将涉案房屋交付原告，其应从2013年8月26日起的730日内，即2015年的8月26日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未在该期限内履行义务，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；对被告主张已超过诉讼时效问题。逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，按双方合同的约定，应从被告实际交付涉案房屋给原告后的730日的次日，即从2015年8月26日起开始计算违约金。在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定。从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用3年的诉讼时效的规定，原告于2020年5月28日向本院提起诉讼，主张其权利，按3年诉讼时效的规定，从2017年5月28日之前，确已超过诉讼时效的规定，2017年5月28日之后，尚未超过诉讼时效，即对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，本院部分支持；对被告主张“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”的抗辩理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，涉案商品房不能在合同约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要件，况且，按双方合同的约定，被告应2015年的8月26日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告违约在前，政策调整在后，即被告应在调整前履行义务，如被告按期履行义务，政策的调整不会影响其履行该义务。故对被告的该抗辩意见，本院不予支持；对被告主张违约金条款的设置“以填平损失为原则、损失存在为前提”。首先，针对逾期办理房屋产权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此，该违约金的约定是惩罚性约定而非补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原、被告明确约定了办理交付商品房转移登记有关文书并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告单方面提供，其内容约定买受人是无权改动。结合该合同约定违约责任的计算方式，可知合同对双方违约责任的约定基本对等，且公平合理。故被告的该抗辩理由，本院不予以采纳；对被告主张其义务仅是将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案，没有通知义务，因原告已委托被告办理，故该抗辩理由不成立。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院应予以支持。被告在具备办证条件后，原告于2020年5月25日向被告出具委托办证委托书。故对违约金的计算时间应为2017年5月28日至2020年5月25日，共1093天，对支付标准，按双方合同约定为日万分之零点五，基数为已付购房款230348元。因此，被告应支付原告违约金为以已付购房款230348元为基数，按日万分之零点五的标准计算1093天共12588.52元（230348元×0.5÷10000×1093=12588.52元）。原告同意将超房屋面积差价款1090元在本案违约金中予以抵扣，本院予以准许，故被告应支付原告逾期办证违约金为11553.52元(12588.52元-1035元)。 关于原告诉请被告退还原告已经缴纳的开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行收取以上费用无事实及法律依据，理应予以退还。对此，虽然被告提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，故本院不予支持。 关于原告诉请被告退还办证费的问题。原告没有提交证据证明交纳办证费的标准，故其诉请被告退还多收的办证费缺乏依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王玉娥逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金11553.52元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王玉娥开户费829元； 三、驳回原告王玉娥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币271元（已按简易程序减半收取），由原告王玉娥负担216元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担55元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年八月十二日 书记员  李治樱