河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终2468号上诉人（原审被告）：河南平舆农村商业银行股份有限公司。住所地：平舆县永乐大道西段南侧。法定代表人：刘林洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：安学东，该公司员工。委托诉讼代理人：宋义峰，河南小东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔军强，男，汉族，1971年12月12日出生，住新蔡县委托诉讼代理人：刘海舰，河南良策律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌斌，河南良策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漯河核辉置业有限公司。住所地：漯河市召陵区中山大道与黄河路交叉口。法定代表人：韩国奇，该公司经理。上诉人河南平舆农村商业银行股份有限公司因与被上诉人崔军强、漯河核辉置业有限公司执行异议之诉一案，不服河南省平舆县人民法院（2019）豫1723民初5912号民事判决，提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南平舆农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人安学东、宋义峰，被上诉人崔军强的委托诉讼代理人张斌斌到庭参加诉讼。被上诉人漯河核辉置业有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人河南平舆农村商业银行股份有限公司上诉请求：请求二审法院依法撤销河南省平舆县人民法院（2019）豫1723民初5912号民事判决书，依法改判。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。一审法院认定被上诉人崔军强与被上诉人漯河核辉置业有限公司2013年10月以前签订商品房买卖合同无事实依据。被上诉人崔军强提交的商品房买卖合同，并不存在2013年10月以前这一合同签订日期；本案争议房屋，系2014年所建，一审法院认定2013年10月以前就已经签订了商品房买卖合同，不是事实；一审法院认定被上诉人崔军强先后分三次缴纳了购房款899675元，并没有银行凭证予以印证。2.一审法院将位于新蔡县古吕镇商贸路北侧御景园东区14A商铺判令被上诉人崔军强所有完全错误。3.一审法院适用法律错误，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条法律规定。被上诉人崔军强答辩称：一审判决认定清楚，判决涉案房屋归答辩人所有并无不当。答辩人对涉案房屋所享有的物权期待权，其效力高于上诉人对涉案房屋的抵押权，故答辩人对涉案房屋所享有的权利足以排除执行。一审判决适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。漯河核辉置业有限公司未提出答辩意见。崔军强向一审法院起诉请求：1、请求立即停止对位于新蔡县××商14Ａ铺商住用房的强制执行，并解除查封；2、请求确认位于新蔡县××商14Ａ铺商住用房归原告所有；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年2月2日被告漯河核辉置业有限公司办理了争议房屋的房产证，2016年1月29日其将争议房屋抵押担保给被告河南平舆农村商业银行股份有限公司并办理了他项权证，后二被告因借款发生纠纷诉至平舆县人民法院，平舆县人民法院作出（2018）豫1723民初3950号判决书及裁定书，确认被告河南平舆农村商业银行股份有限公司对争议房屋享有优先受偿权，该判决书已发生法律效力.2019年7月29日，被告河南平舆农村商业银行股份有限公司依据上述判决申请执行被告漯河核辉置业有限公司，平舆县人民法院对争议房屋予以查封,后原告提出执行异议,被驳回后提起本诉讼。一审法院认为，本案争议的焦点是原告崔军强对涉案房屋是否享有排除执行权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据上述条款规定，案外人在未办理财产登记情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的民事权利：1、被执行人与案外人签订买卖合同；2、案外人已经支付全部价款；3、案外人实际占有财产；4、未办理登记并非案外人的原因造成。经查明，原告崔军强与被告漯河核辉置业有限公司于2013年10月以前签订商品房买卖合同，购买涉案房屋，2011年10月25日及2011年11月16日等分三次支付购房款，被告漯河核辉置业有限公司为原告出具收款收据，收取899675元购房款,后原告又缴纳了物业管理费等费用。基于上述事实，本院认定原告已实际占有该房屋，同时原告未在不动产登记中心登记有其他房屋。另《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条亦有相同规定，即原告享有排除执行权。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告漯河核辉置业有限公司于2015年2月2日即办理了争议房屋的房产大证,但却不积极协助原告办理过户手续,并于2016年1月29日把争议房屋的房产证抵押贷款,被告该行为严重侵犯了原告的合法权益.综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定判决如下：一、立即停止对位于新蔡县××商14Ａ铺商住用房的强制执行，并解除查封；二、位于新蔡县××商14Ａ铺商住用房归原告崔军强所有。案件受理费12797元，由漯河核辉置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经本院审理查明，崔军强与漯河核辉置业有限公司签订有《商品房买卖合同》，合同约定：购买东区14-A号房，房屋建筑面积175平方米，单价为每平方米5141元；付款方式为崔军强于2013年5月16日付清首期房款539675元整，2014年1月3日付二期房款100000元整，交房前付清剩余房款260000元整。2011年10月25日漯河核辉置业有限公司向崔军强出具20000元收据；2011年11月1日张水田向漯河核辉置业有限公司转款232536元，漯河核辉置业有限公司于2011年11月16日向崔军强出具232536元的收据；2013年5月17日崔军强向漯河核辉置业有限公司转款287139元；2014年1月3日崔军强向漯河核辉置业有限公司转款100000元；2018年4月3日漯河核辉置业有限公司向崔军强出具260000元收据。该房已交付，二楼用于居住。二审审理查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案被上诉人崔军强与被上诉人漯河核辉置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，系有效合同。虽然合同没有签订日期，但合同约定的首付款时间以及崔军强交付首期购房款的时间均在抵押之前，可以看出涉案房屋抵押给上诉人河南平舆农村商业银行股份有限公司之前已出售崔军强。同时，现有证据足以证明上诉人河南平舆农村商业银行股份有限公司取得包括案涉房屋在内的房地产他项权利之前，崔军强已交纳了超过合同约定总价款50%的购房款，并已装修入住，实际占有了案涉房屋，被上诉人崔军强对案涉房屋享有了物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房屋用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定总价款的50%。因此，原审法院判决停止对涉案房屋的执行，并确认房屋归崔军强所有，符合上述法律规定。综上所述，河南平舆农村商业银行股份有限公司的上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12797元，由河南平舆农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李光明审判员  贾保山审判员  袁玉慧二〇二〇年八月十四日书记员  张艺多