贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5213号上诉人（一审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人（一般授权）：聂萍，贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：赵月颖，贵州朗意律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：吉庆能，男，汉族，1979年10月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：吴付荣，女，汉族，1983年4月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。吉庆能、吴付荣委托诉讼代理人（一般授权）：陈广，贵州锐驰律师事务所律师。吉庆能、吴付荣委托诉讼代理人（特别授权）：陈阳萍，贵州锐驰律师事务所律师。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰公司”）因与被上诉人吉庆志商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1462号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人瑞丰公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决按照中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的169%的标准计算违约金适用法律错误，即便上诉人应当承担违约责任，在约定过高、损失难以确定的情况下，至少应参照中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%予以调整。2.案涉合同约定被上诉人应当于合同订立后30日内将将办证所需的契税、维修基金、办证费等费用交付给出卖人，但被上诉人未举证证明其缴纳了以上费用，违反了先合同义务，上诉人不应承担责任。3.上诉人未按期办理不动产权属证书系政策原因所致，上诉人不应承担违约责任。被上诉人吉庆能、吴付荣二审答辩称：和一审意见一致。吉庆能、吴付荣向一审法院起诉请求：1.判决被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司立即为原告吉庆能、吴付荣办理“毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程2幢21层1号”房屋的商品房所有权初始登记、并立即将办理该商品房转移登记的有关文书交付给原告（庭审中明确：要求被告为原告办理产权证，办完产权证之后将产权证交付给原告）；2.判决被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书、未将有关文书交付给原告的违约金暂计72,606.02元(违约金以已购房款336,139.00元为基数，按每日万分之三，从2017年10月31日起计算至实际交付房屋权属证书之日止)；3.本案产生的诉讼费等费用由被告承担。一审法院查明事实：被告瑞丰房公司与贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司系同一公司（原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司，现更名为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司）。2013年1月25日，原告吉庆能、吴付荣为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于贵毕大道合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造工程项目一期工程（瑞丰铭城）第2幢21层2101号房的房屋一套，该房建筑面积为120.89平方米，套内建筑面积98.68平方米，购房款为336,139.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付期限：出卖人应当在2013年10月31日前将具备合同约定的商品房交付买受人使用。交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电交付时达到使用条件；有线电视、电话通信、宽带网络，交付时线路敷设到户，需买受人自行办理开通使用手续。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、水、电、闭路电视，并在签订本合同之日起30日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。关于产权登记的约定：初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能前款规定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按以下约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担。此外，合同还约定其他相关事项。合同签订后，原告已支付房款336,139.00元，并支付完契税、维修基金、办证费、开户费等。2018年11月28日，毕节市不动产中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限公司现在铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》载明：该项目已办理《不动产权证书》。具备办证条件。且在2020年被告已为该瑞丰铭城5号地块1幢B单元11层2号楼业主办理了不动产权属证书。一审法院认为，本案双方争议的焦点为：1、被告是否应为原告办理案涉房屋的不动产权属证书，2、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准；对双方争议的焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告按合同约定支付了购房款及其他相关费用，被告亦应按合同约定于2017年10月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告已依法缴纳了涉案房屋的相关税费，且原告已将缴费的相关收据交付给被告，庭审中，被告出具贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭诚5号地块1、2、3、4栋首次登记确认书、不动产权证书。证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，因此，对原告要求被告为原告申请办理位于“毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程第2幢21层2101号房不动产权证的诉讼请求，应予以支持；在被告为原告申请办理涉案房屋不动产权证书同时，原告应提交办理涉案房屋不动产权证书的有关文书，被告才能履行该义务。对被告要求将办理的不动产权证交付原告的诉讼请求，因案涉房屋不动产权证书尚未办理，被告将办理案涉房屋不动产权证提交办证部门，何时能办证，不是被告能控制的行为，只有案涉房屋的不动产权证具备交付条件后，被告才能完成交付的义务，本案因不动产权证尚未办理，不具备交付条件，故对原告的诉讼请求，不予支持。对双方争议的焦点2，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告按合同约定支付了购房款及其他相关费用，被告亦应按合同约定于2017年10月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告已依法缴纳了涉案房屋的相关税费，且原告已将缴费的相关收据交付给被告。被告未在合同约定期限内取得案涉房屋所有权初始登记，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，支付违约金不以原告存在损失为前提，故原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，应予以支持。对被告以原告没有证据证明的损失为由拒绝支付违约金的抗辩理由，不予支持；涉案房屋未在合同约定的期限内取得商品房屋综合验收备案证明书，不具备办理转移登记的条件系被告自身原因，未能如期交付办理完商品房转移登记的相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。对被告主张“系政策因素所致，属于订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告”。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政策变动系其不能履行合同的原因，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合免责的构成要求，对被告的该抗辩意见，不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，应予以支持。又根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“出卖人承诺于2017年10月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房处理，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”的约定，本案中，被告未在合同约定的期限内取得该商品房初始登记，已违反合同的约定，故被告应按合同约定支付原告违约金，合同条款对违约金的计算有相应约定，根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但被告认为该约定过高，请求法院依据相关法律及判例调低。经释明后，原告要求被告支付违约金的诉讼请求为：按日0.03%的标准，从2017年10月31起计算至被告将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交办证部门并通知原告之日止。对被告请求调低违约金的标准符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，同时参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准减少……”的规定，属于双方约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。对违约金的计算截止时间，因本案合同约定委托办证，被告具备办证条件后，应履行通知原告提交相关文书的义务，即将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人转化为通知买受人提交有关文书到办证部门为买受人办理案涉房屋的不动产权属证书，本案中，被告已于2018年11月28日具备办证条件，其于开庭当日（2020年5月14日）视为通知原告提交相关文书为原告履行办证的，被告已履行通知义务，计算违约金的截止时间为2020年5月14日。原告主张计算至被告将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交办证部门并通知原告之日止，超过部分，不予支持。因此，对违约金的计算予以适当调整，支持以原告已付购房款336,139.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的169%的标准从2017年11月1日起计算支付至2020年5月14日止，原告诉讼请求超过的部份，原告不能提供证据加以证明，不予支持。对被告主张其已履行通知原告提交办证资料而原告未提交，责任在原告的抗辩理由，因被告对自己的该主张不能举证证明其具备办证条件后履行通知原告的义务，应由其承担对自己不利的后果，故被告的该抗辩意见，不予采纳。对被告主张计算违约金的期限至其具备办证的时间或者其已为同幢他人办证的时间及其他抗辩意见，无法律依据，不予采纳。对被告以原告未支付办证等相关税费为由不支付违约金的抗辩理由，根据商品房买卖合同约定被告支付原告违约金的条件为其未在约定的期限内取得办证条件，而未约定原告不履行支付维修基金等税费时被告不支付违约金。故被告的该抗辩意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司在原告吉庆能、吴付荣缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内为原告吉庆能、吴付荣办理涉案房屋不动产权证书；二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告吉庆能、吴付荣逾期办证违约金（违约金以336,139.00元为基数，从2017年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的169%计算；从2019年8月20日起至2020年5月14日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的169%计算）；三、驳回原告吉庆能、吴付荣的其他诉讼请求。案件受理费808.00元，由原告吉庆能、吴付荣负担208.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担600.00元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：案涉《商品房买卖合同》约定的违约金过高，一审综合被上诉人的诉请及其预期利益，以及上诉人的过错程度等因素，以被上诉人已付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的169%的标准计算违约金，符合本案实际。上诉人主张参照中国人民银行同期同类贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。被上诉人是否缴纳及何时缴纳专项维修基金和契税，与上诉人履行取得初始登记并交付办理转移登记有关文书的义务无涉；且上诉人对上述费用仅仅系代收后转交，而非对该费用享有所有权及使用权，合同双方也未约定缴纳该费用是上诉人履行取得初始登记并交付办理转移登记有关文书义务的前提，故被上诉人据此主张不承担案涉违约责任的理由不能成立。上诉人关于政策原因导致逾期办证，其应当免责的上诉理由，一审已做详尽论述，本院予以确认，不再赘述。综上，上诉人瑞丰公司的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1616元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年八月二十七日书记员 赵 莉