福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民初435号 原告：卢雪红，女，1975年4月7日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：李明，福建衡兴明业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪地旺，福建衡兴明业律师事务所实习律师。 被告：程智宏，男，1978年2月11日出生，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：谢旗山，福建梁峰律师事务所律师。 被告：黄英梅，女，1977年11月18日出生，汉族，住福建省漳浦县。 原告卢雪红与被告程智宏、黄英梅案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢雪红的委托诉讼代理人李明、洪地旺，被告程智宏的委托诉讼代理人谢旗山到庭参加诉讼。被告黄英梅经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢雪红向本院提出诉讼请求：1.确认黄英梅与其签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.确认福建省漳浦县绥安工业南路与大亭路交汇处华府金浦世家三期1幢611号房产的土地使用权和房屋所有权归其所有；3.判令黄英梅协助其办理讼争房产的过户手续；4.判令立即停止（2019）闽06执51号对讼争房产的强制执行，并解除查封扣押措施；5.本案诉讼费用由程智宏、黄英梅承担。事实及理由：2013年3月18日，卢雪红与黄英梅签订了一份《房屋买卖合同》，约定：黄英梅将址在漳浦县交汇处华府金浦世家三期1幢611号房屋以485000元转让给卢雪红，合同签订当日支付312356.71元，银行按揭剩余贷款152643.29元由卢雪红按月偿还，涉案房产的权证尚未办理，尚不能过户，黄英梅自愿保留余款20000元于产权过户当天才一次支付完毕；黄英梅应于合同签订当日将讼争房产交付给卢雪红使用，并负责交付之前的全部费用；黄英梅有义务协助办理房产过户事宜等内容。当天，黄英梅的丈夫田盛沛也在该合同签名确认。后卢雪红将首期购房款312356元支付给黄英梅的丈夫田盛沛，并按约每月通过ＡＴＭ转账或银行转账等方式代黄英梅归还涉案房屋的银行按揭款152643.29元。黄英梅在合同签订当天已交付涉案房屋，后卢雪红进行了装修并居住使用至今。综上，本案合同合法有效，卢雪红已按约履行合同义务，但未能取得涉案房屋的权属证书，系开发商未能办理产权而无法办理过户手续原因造成的，与其无关。现该房屋已可以办理权属证书，黄英梅依法负有协助办理过户的义务。而漳州市中级人民法院在执行程智宏与黄英梅民间借贷一案中，未查明涉案房产的实际权利人，就查封了该房屋，且在其提出异议，请求停止执行后，漳州市中级人民法院仍作出（2019）闽06执异10号执行裁定，驳回其异议请求，明显错误。 程智宏辩称：（一）涉案房屋在漳浦不动产登记中心一直都在黄英梅的名下，根据相关法律规定，黄英梅是该房屋的所有权人，漳州市中级人民法院人依法查封该房产，并无不当；（二）本案系黄英梅将涉案房屋转让给卢雪红，但在《房屋买卖合同》中却有与该买卖无关的田盛沛签名，且购房款由卢雪红先转给卢长土，再由卢长土转账给田盛沛，足以说明黄英梅实际没有收到购房款，因黄英梅系涉案房屋的唯一产权人，而卢雪红将购房款项转给他人，该买卖关系的真实性明显存疑；（三）退一步，即便本案《房屋买卖合同》真实，黄英梅没有收到购房款，说明卢雪红至今尚未全部支付款项，且该房产现仍在黄英梅名下，故卢雪红无权请求排除执行。综上，应驳回卢雪红的全部诉讼请求。 黄英梅没有提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 卢雪红提供：1.《房屋买卖合同》，用于证明其以485000元向黄英梅、田盛沛购买址在漳州市漳浦县交汇处华府金浦世家三期1幢611号房屋，双方对款项支付等情况进行了约定；2.中国建设银行转账凭证、收条，用于证明卢雪红在合同签订当天向黄英梅支付了购房款312357元；3.黄英梅的银行卡、银行交易流水明细清单及贷款还款回单，用于证明黄英梅在合同签订后，将用于支付按揭款的银行卡交给卢雪红，后卢雪红按约逐月偿还涉案房屋的剩余按揭款；４.执行裁定书、ＥＭＳ法院专递邮件详情单及ＥＭＳ邮件投递查询，用于证明卢雪红向漳州市中级人民法院提起书面异议后，法院作出（2019）闽06执异10号执行裁定，驳回其异议请求，其符合提起本案诉讼的主体资格；5.贷款还款（已结清）凭证，用于证明案涉房屋的按揭款于2020年2月26日已全部还清；6.物业费收款收据、水电费缴款单及收款收据、煤气ＩＣ卡交费单据，用于证明涉案房屋查封前，已合法占有使用，并交纳居住期间所产生的物业水电及煤气费；7.结婚登记审查处理表，用于证明黄英梅与田盛沛在2011年11月23日登记结婚，双方属夫妻关系。 程智宏质证意见：证据1真实性无法确认，且黄英梅也没有收到购房款；证据2的转账凭证没有异议，但收条的真实性无法确认；证据3的真实性没有异议，但无法确认该银行卡系用于偿还按揭款项及由卢雪红偿还的；证据4、5真实性没有异议，但认为证明内容不能成立；证据6真实性没有异议，但认为无法体现卢雪红有实际居住并缴交纳相关费用；证据7没有异议。 程智宏提供：漳浦县住房和城乡建设局的《房屋权属信息查询结果证明》，欲证明涉案房屋的所有权人仅黄英梅，并没有其他共有权人。 卢雪红质证意见：真实性没有异议，但说明涉案房屋尚未办理权属证书，系开发商和黄英梅的原因，与卢雪红无关。 诉讼中，卢雪红于2020年5月19日向本院申请调取涉案房屋初始登记相关材料。本院依法向卢雪红出具了调查令，向漳浦县自然资源局调取了《漳浦县房屋所有权初始登记申请书》《漳浦县房地产登记受理审核业务书》《楼盘初始登记审核表》等材料。卢雪红、程智宏对该证据的真实性均无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院分析认定如下：卢雪红提供的《房屋买卖合同》有双方当事人的签名，程智宏对其真实性虽有异议，但经本院释明后又不申请鉴定，且没有提供足以反驳的证据，故该证据予以确认；程智宏对收条的真实性有异议，但卢雪红支付购房款312357元，有相关的银行转账支付凭证，且程智宏也没有提供证据予以反驳，故该证据予以确认；本案《房屋买卖合同》已约定涉案房屋按揭款由卢雪红偿还，且卢雪红持有黄英梅的银行卡，又从该卡每月扣款的交易流水明细看，能与涉案房产每月应支付的按揭款相符，可认定该款项系由卢雪红支付涉案房屋的按揭款，而程智宏虽有异议，但没有提供相关证据予以佐证，故该银行卡、银行交易流水明细清单及贷款还款回单，予以确认；本案《房屋买卖合同》已约定签约当日黄英梅应将涉案房屋交付给卢雪红使用，且卢雪红已提供涉案房屋缴纳物业费、水电费及煤气费相关单据，而程智宏虽有异议，但没有提供相关证据予以佐证，故该证据予以确认。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 程智宏与黄英梅民间借贷纠纷一案,本院作出已生效的（2018）闽06民初129号民事判决，判决黄英梅应于判决发生法律效力之日起十日内偿还程智宏借款本金101000元及逾期还款利息。黄英梅没有按生效法律文书履行还款义务，程智宏于2019年1月24日向本院申请强制执行，本院以（2019）闽06执51号予以立案执行。2019年1月28日，本院作出（2019）闽06执51号执行裁定，查封、扣押、冻结、划拨、提取被执行人黄英梅价值相当于102415元的财产。2019年5月16日，本院向漳浦县不动产登记中心送达（2019）闽06执51号执行裁定书及协助执行通知书，查封址在漳浦县交汇处华府金浦世家三期1幢611号房屋。后卢雪红以其系涉案房屋的买受人及实际占有人为由，向本院提出异议，请求解除对该房屋的查封。本院于2019年9月20日作出（2019）闽06执异10号执行裁定，驳回卢雪红的异议请求。 黄英梅与田盛沛系夫妻关系。卢雪红与黄英梅、田盛沛于2013年3月18日签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：黄英梅以485000元将涉案房屋转让给卢雪红，该款于合同签订当日支付312356.71元，银行剩余按揭贷款152643.29元由卢雪红按月偿还，余款20000元于产权过户当天一次支付完毕；黄英梅应于合同签订当日将涉案房产交付给卢雪红使用等内容。当天，卢雪红转账312356元到其父亲卢长土的建设银行账户，再由其父亲将该款转到黄英梅的丈夫田盛沛在中国银行厦门市分行的账户。当天，黄英梅、田盛沛共同出具一份收到涉案购房款312356元的收条给卢雪红收执。 在程智宏与黄英梅民间借贷纠纷一案中，本院以公告形式向黄英梅送达开庭传票等诉讼文书。2017年1月23日，涉案房屋办理房屋所有权的初始登记，现该房屋尚未办理权属证书。2020年2月26日止，该房屋银行按揭贷款全部结清。 本院认为，本案属案外人执行异议之诉，程智宏系台湾地区居民,本案属于涉台民事案件。因涉案房屋为本院所查封,该房屋位于福建省漳浦县华府金浦世家，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条规定,执行异议诉讼由执行法院专属管辖。故本院对本案依法享有管辖权，且应适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。 根据诉辩双方的主张，本案的争议焦点为：卢雪红对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案具体分析认定如下： 关于查封前是否已签订合法有效的合同问题。卢雪红与黄英梅、田盛沛于2013年3月18日已签订了《房屋买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，没有违反法律行政法规强制性规定，合法有效。而程智宏对该合同真实性虽有异议，经释明后，又不申请鉴定，也没有提供足以反驳的证据，应承担不利的后果。因本院于2019年5月16日才查封涉案房屋，而双方于2013年3月18日已签订了《房屋买卖合同》，故应认定卢雪红与黄英梅、田盛沛在法院查封前已签订了合法有效的房屋买卖合同。 关于查封前是否合法占有房屋问题。本案《房屋买卖合同》已约定“黄英梅应于合同签订当天将涉案房产交付给卢雪红使用”，又结合其提供的物业费、水电费及煤气IC卡交费等票据，足以认定卢雪红在法院查封前已合法占有使用涉案房屋。 关于是否已支付全部价款问题。本案购房款485000元，其中312356元于2013年3月18日已由卢雪红通过其父亲卢长土支付给黄英梅的丈夫田盛沛，并由黄英梅、田盛沛出具收条给卢雪红收执；而剩余按揭款152643.29元，也由卢雪红在合同签订后按约逐月偿还银行，且现也已偿还完毕；至于余款20000元因合同约定产权过户当天才支付完毕，而该房屋现尚未办理权属过户，又卢雪红亦明确表示愿意将该款项交由法院处理,故本案应视同卢雪红已支付全部购房款。 关于未办理过户登记是否属卢雪红自身原因的问题。卢雪红与黄英梅、田盛沛虽于2013年3月18日已签订了《房屋买卖合同》，但涉案房屋直至2017年1月23日的房屋所有权初始登记才审核通过，方可办理权属证书，但黄英梅之后并没有办理权属证书，且在与程智宏纠纷一案中就已无法联系，又涉案房屋在法院查封前尚处于按揭期间，而在按揭余款尚未清偿、未办理解押手续情况下，即使案涉房屋权属登记至黄英梅名下，也不具备将房屋权属过户登记至卢雪红名下的条件。故涉案房屋未过户登记至卢雪红名下，并非其自身原因所造成的。 由此可见，卢雪红提出不得执行涉案房屋的理由，有事实和法律依据，应予支持。关于卢雪红请求确认房屋权属问题，因涉案房屋尚未登记在其名下，其仅是享有该《房屋买卖合同》项下的物权期待权，而物权期待权应属债权范畴，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”该请求与事实和法律均不符，不予支持。关于卢雪红请求确认合同效力及请求黄英梅协助办理房屋权证问题，因本案系案外人执行异议之诉，上述请求不属于本案判决的范围，故亦不予支持。 综上所述,卢雪红作为案涉房屋买受人,已享有无过错不动产买受人的物权期待权,依法享有排除强制执行的民事权益,故请求停止执行案涉房屋，有事实和法律依据,应予支持。被告黄英梅经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,判决如下: 一、不得执行址在福建省漳浦县交汇处华府金浦世家三期1幢611号房屋； 二、驳回卢雪红的其他诉讼请求。 本案受理费8575元，由卢雪红负担2144元，程智宏负担2144元，黄英梅负担4287元。 如不服本判决，卢雪红、黄英梅可在判决书送达之日起十五日内，程智宏可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 本院作出的（2019）闽06执异10号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 俞志凌 审 判 员 苏雅冰 审 判 员 谢旭耀 二〇二〇年八月三日 法官助理 陈佳臻 书 记 员 严怡芳 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。