北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初909号原告（反诉被告）：冀鹏，男，1986年4月8日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：朱洪喜，北京所铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：王恽，男，1985年10月29日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张博涵，北京金钲律师事务所律师。原告（反诉被告）冀鹏与被告（反诉原告）王恽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员商兴加独任审理。公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冀鹏及其委托诉讼代理人朱洪喜，被告（反诉原告）王恽的委托诉讼代理人张博涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）冀鹏向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付原告剩余房款342万元；2、判令被告给付原告违约金2.7万元（2019年7月24日至2019年10月23日）；3、判令被告给付原告违约金（342万元为基数按每日万分之五从2019年10月24日开始计算至被告实际给付之日止）；4、案件受理费由被告承担。在王恽提出反诉后，冀鹏变更诉讼请求如下：1、请求判令解除原、被告之间的2019年1月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、请求判令被告给付原告违约损失100万元；3、案件受理费由被告承担。评估鉴定后，第二次庭审中冀鹏明确诉讼请求如下：1、请求判令解除原、被告之间的2019年1月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、请求判令被告给付原告违约损失100万元（已扣除被告已经支付的定金3万元），包括2019年7月24日到2019年10月23日违约金2.7万元；2019年10月24日到2020年5月26日违约金23.13万元，降价损失77.17万元；3、鉴定费9196元由被告承担；4、案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：被告购买原告位于北京市顺义区×镇×庄园×号楼×单元202号的房屋，双方于2019年1月23日签订了《北京市存量房屋买卖合同》等，房屋总价款为345万元。后被告支付了定金3万元。约定被告应于2019年7月23日支付房款60万元，及于2019年10月23日支付相应房款。但之后被告以自己的房子在出售，在走手续为由拖延给付，原告一直等待，原告也希望被告能够继续履行双方的《北京市存量房屋买卖合同》，被告并未明确说明自己不再购买。直到2020年5月26日原告收到被告的反诉状，被告表示要求解除双方的买卖合同，原告认为被告不讲诚信，被告要求解除的理由不成立，被告名下有房，依据政策的规定致使限制了房屋的过户，但是王恽也在出售自己名下的房产，限制过户的条件也就会消失，可能王恽本身也是这样计划的。但是基于王恽首次明确表示解除双方涉诉合同，同时基于王恽已经违反了双方的合同约定，已构成根本性违约，王恽不想购买的根本理由实质是因为涉诉房屋的大幅降价，对于王恽的不诚信，往后继续履行可能性不大，故而原告基于王恽的违约行为提出解除涉诉合同，并要求被告赔偿原告因此给原告造成的违约损失。如果王恽想继续按原合同履行，原告愿意配合。被告（反诉原告）王恽辩称：同意解除合同，不同意支付违约金，不同意承担鉴定费，解除合同的根本理由，是合同无法继续履行，而不是某一方违约，即使王恽继续履行合同，合同也无法继续履行，因为政府限购政策，无法过户，实质上原告没有100万元的损失，其提出的损失要求过高。冀鹏明知王恽需要先行出售自己名下房屋取得北京市购房资格后，房屋买卖合同才具备履行条件的情况下，依然签署房屋买卖合同，从王恽与冀鹏之间既未约定王恽出售自己名下房屋的时间，也未约定本案涉诉房屋的交付以及过户时间，可以看出王恽与冀鹏双方均可以预知房屋买卖合同无法履行的风险，现合同解除，双方应当各自承担各自的损失，不应当归责于一方。评估价格与市场价格不符，评估价格明显低于实际成交价，不应以评估价格认定冀鹏的损失。冀鹏未采取合理措施不当扩大损失，其也应当承担相应的责任。被告（反诉原告）王恽诉称：1、请求依法判决解除反诉原告与反诉被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议；2、请求依法判决反诉被告向反诉原告返还定金3万元整；3、与本案相关的全部诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2019年1月23日，反诉原告与反诉被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定反诉原告向反诉被告购买位于北京市顺义区×镇×庄园×号楼×单元202室房屋，房屋总价345万元。反诉原告当日向反诉被告支付定金3万元整。反诉被告在签约前，明确知晓反诉原告在京已有一套房屋，并且根据北京市限购政策反诉原告不能再行购买北京市房屋，故反诉原告虽与反诉被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，但双方的约定违反北京市限购政策，反诉原、被告双方签订的房屋买卖合同实际无法履行，应当予以解除。反诉原告多次与反诉被告协商解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，但反诉被告始终不能同意，双方无法达成一致意见。原告（反诉被告）冀鹏辩称：同意解除合同，但是不同意其解除理由，本合同的履行，是有相应的步骤的，只有过户时才受限制，也只有王恽本人可以解决这个限制。不同意返还定金，我方在本诉主张的赔偿，扣除了定金3万元。王恽本人对其违约行为是有客观认识的。本院经审理认定事实如下：2019年1月23日，经北京金色时光房地产经纪有限公司居间，王恽与冀鹏签订合同编号为SY：0001015《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“房屋买卖合同”），约定由王恽购买冀鹏名下坐落于北京市顺义区×庄园×号楼×单元202号房屋（以下简称“涉诉房屋”），建筑面积106.16平方米，房屋成交价格120万元（网签价款），约定买受人应当于2019年7月23日前支付首期房价款60万元，余款60万元，向住房公积金管理机构委托的商业银行申请贷款支付，如贷款机构不批准买受人的贷款申请，买受人可向其他贷款机构申请贷款，买受人至迟于2019年10月23日前获得贷款批复，不能在约定期限内获得贷款批复的，双方约定双方协商。如贷款机构批贷金额少于申请的贷款金额或批准后无法于2019年10月23日前取得贷款或买受人拖延办理相关贷款手续等情形，买受人于2019年10月23日前向出卖人补足差额或支付剩余房价款。关于房屋交付约定如下，出卖人应当在余款到账后（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。关于转移登记约定如下，出卖人和买受人同意自本合同签订之日起贷款审批通过之后（约定时间或约定条件）内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。关于逾期付款责任约定如下，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际交付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。合同另约定其他条款。房屋买卖合同附件八-——补充协议，约定房屋配套设施设备、装饰装修折价款225万元，由买受人于2019年10月23日或过户之前一次性向出卖人支付。并约定，本附件为房屋买卖合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力，如买受人未支付出卖人上述款项，出卖人有权按照房屋买卖合同追究买受人的违约责任。上述合同签订当日，王恽支付给冀鹏购房定金3万元。之后王恽未支付购房款，涉诉房屋买卖合同未作网签，房屋亦未交付。2020年5月29日第一次庭审中，双方均同意房屋买卖合同于该日解除。冀鹏申请居间经办人徐苗出庭作证，以证明2019年7月23日前三方当面协商合同履行问题及合同履行情况。对此，王恽表示，证人证言表明签订房屋买卖合同前，冀鹏知晓王恽名下有房屋，需要出卖后再买涉诉房屋，王恽在三方协商时，提出补偿冀鹏5万元，是王恽主动提出与冀鹏就涉诉合同的履行进行协商。冀鹏提交其与王恽的微信聊天记录，拟证明冀鹏一直催促王恽，王恽拖延给付房款，王恽未说不买，也不说解除。为证明房屋买卖合同无法继续履行所造成的损失，冀鹏申请对涉诉房屋在2020年5月29日总价值进行评估。经北京市高级人民法院摇号确定及本院委托，由北京银地联合房地产土地资产评估有限公司进行司法鉴定，该公司出具鉴定报告，于价值时点2020年5月29日估价结果如下：市场价值总价267.83万元，单价25229元/平方米。冀鹏预交鉴定费9196元。对此估价结果，王恽不予认可，认为与市场价不符，并提交了涉诉小区房屋成交记录网页截屏，以证明2020年5月-2020年6月，涉诉小区成交房屋单价为29013.42元/平方米，认为涉案房屋总价估值应至少高于300万元，单价应至少高于29000元/平方米。鉴定机构回函作出答复，认为评估的估价结果为正常合理的价值，估价报告是真实、客观、完整，并符合《房地产估价规范》的。该鉴定报告，程序合法，鉴定标准明确，也不存在不能作为证据的使用的其他情形，本院予以采信。法庭辩论终结前，王恽为北京市顺义区×镇×庄园×号楼×单元602房屋的登记所有权人。诉讼中，冀鹏为保证其权利得以实现，向本院申请财产保全，保全金额为100万元，本院裁定查封王恽名下的上诉房屋。后王恽提出变更保全申请，要求解除对其名下房屋的查封，并提供担保金100万元，本院裁定解除对其名下房屋的查封。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、收条、银地法评报（2020）字第AF2001145号房地产司法鉴定评估报告、回函、证人证言等在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：双方均同意房屋买卖合同于2020年5月29日解除，对此本院不持异议。本案的主要争议焦点之一为，王恽是否构成违约。冀鹏与王恽签订的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行各自义务。王恽的主要合同义务是支付房价款，房屋买卖合同明确约定了房价款支付时间，其辩称冀鹏明知其名下有房须出售后购买涉诉房屋，王恽不具备购房资格，但该情形并不影响房屋买卖合同的效力，不影响房屋买卖合同对双方的约束，王恽未按约履行支付义务，构成违约。本案的主要争议焦点之二为，违约责任的承担。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。按照房屋买卖合同逾期付款责任的约定，以逾期30日为界，买受人承担不同的违约责任，且不可累加，超过30日的，买受人应按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，因此对冀鹏主张的，以逾期30日之内，按日主张违约金的诉讼请求本院不予支持。王恽逾期付款金额为342万元，按照合同约定，王恽应向冀鹏支付违约金68.4万元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。根据鉴定机构出具的估价报告，2020年5月29日涉诉房屋的总价为267.83万元与双方签订房屋买卖合同约定的房屋总价345万元，差价为77.17万元。冀鹏主张该差价损失，因该差价损失属于合同履行后可以获得的利益，又因房屋买卖合同约定的违约金低于该差价损失，故本院认定违约损失为77.17万元。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。按照诚信原则全面履行自己的义务，既包括严格履行合同，不擅自变更或者解除合同的义务，也包括如不履行及时告知，防止损失扩大的义务。王恽辩称，冀鹏和王恽均可以预知房屋买卖合同无法履行的风险，冀鹏在获得预期利益的同时也应承担合同不能履行的风险，且主张曾在2019年7月向冀鹏提出过解除合同。王恽出售本人名下房屋购买涉诉房屋是其本人意愿与安排，其对房屋买卖合同以及风险应有明确的认知，从现有的证据来看，王恽未明确提出解除合同，其主张冀鹏应承担损失扩大责任的意见，本院不予采纳，因此由冀鹏承担上述全部违约损失。房屋买卖合同约定，合同解除出卖人退还买受人全部已付款，因此对于王恽主张冀鹏返还定金3万元的反诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）冀鹏与被告（反诉原告）王恽在二〇一九年一月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于二〇二〇年五月二十九日解除；二、被告（反诉原告）王恽于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）冀鹏违约损失七十七万一千七百元；三、驳回原告（反诉被告）冀鹏的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）冀鹏于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）王恽定金三万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万三千八百八十三元，由原告（反诉被告）冀鹏负担二千二百七十四元（已交纳），由被告（反诉原告）王恽负担一万一千六百零九元，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费五百五十元，由原告（反诉被告）冀鹏负担，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费九千一百九十六元，由被告（反诉原告）王恽负担，于本判决生效后七日内交纳。保全费五千元，由被告（反诉原告）王恽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  商兴加二〇二〇年八月十日书记员  曾庆贺