广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初589号原告：林志超，男，1980年4月16日出生，汉族，住广东省深圳市福田区***************。公民身份号码：441************41X。委托代理人：姜文莹，天津益农律师事务所律师。委托代理人：于国华，北京市农权律师事务所律师。被告：冯江，男，1968年11月22日出生，汉族，住广东省英德市***********。公民身份号码：510************990。委托代理人：黄海珠，广东锦诺律师事务所律师。第三人：英德市自然资源局，地址：广东省英德市********交叉口东南100米。法定代表人：李某1。委托代理人：刘文静，广东相映红律师事务所律师。原告林志超与被告冯江、第三人英德市自然资源局商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月5日立案受理后，因案情复杂，本案依法转为适用普通程序审理，并依法组成合议庭进行了审理。原告林志超的委托代理人姜文莹、于国华，被告冯江的委托代理人黄海珠，第三人英德市自然资源局的委托代理人刘文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林志超向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金5000元；2.判令被告冯江向第三人补缴位于英德市浛洸镇前进路聚福苑小区所在土地的土地出让金；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告于2009年7月5日与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购得位于英德市浛洸镇前进路聚福苑小区*屋，原告依约缴纳了购房款，并且也取得了不动产权证书。但是原告今年在卖房过户时，却被不动产登记中心的工作人员告知，该房屋所在地块没有缴纳土地出让金，需要补缴出让金后才能过户。原告为此多方了解，才知道被告于2006年和浛洸镇人民政府签订了《关于购买英德市浛洸镇政府宿舍楼地块进行开发的合同》，协议约定浛洸镇人民政府将3800.17平米国有划拨土地出让给冯江，购地金额30万元，由浛洸镇人民政府办理土地使用权证到冯江名下，后冯江在该土地上进行了房地产开发。而被告在与原告签订商品房买卖合同时刻意向原告隐瞒国有划拨地的性质，对原告构成严重违约。此外，根据《房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”之规定，被告冯江是缴纳土地出让金的法定义务人，应当依法向第三人缴纳相应土地出让金，现原告为了维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼，请贵院判允所请。被告冯江答辩称，一、案涉土地是通过出让的方式取得，答辩人也依法缴纳了土地出让金，答辩人不存在过错，无须承担补交土地出让金及违约责任。答辩人与英德市浛洸镇人民政府于2006年1月9日签订的《关于购买英德市浛洸镇政府宿舍楼地块进行开发的合同》中约定“经甲乙双方经充分协商，甲方出资购买乙方位于英德市浛洸*****、文化站及法院东面原用于兴建镇政府宿舍楼的商住用地进行开发”，购地金额合计375409.8元，其中购地款金额为30万元，办证费用为75409.8元。另外双方约定由镇政府负责办理案涉土地的国土使用证三本，其中商住409.95㎡、住宅用地391.08㎡、住宅用地455.8㎡，办证费用60元/㎡。根据我国《城市房地产管理法》第二十二条第一款“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为……”、第二十四条“下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。”的规定及《关于购买英德市浛洸镇政府宿舍楼地块进行开发的合同》的上述约定可以认定，案涉土地不属于划拨土地的适用范畴，答辩人是通过“土地出让”的方式取得案涉土地的使用权的事实，而非被答辩人所称的以“土地划拨”的方式取得的土地。合同签订后，答辩人依约支付了全部购地款及办证费，其中265500元是以现金方式支付，10万元是通过根据《关于购买英德市浛洸镇政府宿舍楼地块进行开发的合同》二.4.(4)条的约定，用英德市浛洸镇人民政府应付未付的违约金直接抵扣的。因为英德市浛洸镇人民政府没有按合同约定推销15套房屋，最终只推销了5套，因此每套应支付1万元违约金给答辩人，共10万元，但英德市浛洸镇人民政府没有实际支付，双方最后同意该违约金可直接抵扣答辩人应付的购地款及办证费。至此，答辩人已经付清了购地款30万元，基本付清办证费75409.8元。案涉房屋在建成后，第一时间办理了房屋所有权证到答辩人名下。在答辩人办理案涉房屋《房屋所有权证》的时候，第三人为被答辩人出了“土地使用权正在办理中”的证明，证明“案涉土地是国有土地，通过出让的方式取得，国有土地使用证正在办理中”，案涉房屋才得以顺利办理《房屋所有权证》，符合我国《城市房产地管理法》第六十条，“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”的规定，但是由于英德市浛洸镇人民政府一直未按合同约定顺利完成办理国有土地使用证的义务，所以一直未要求答辩人支付剩余办证费9909.8元。另外，如果案涉土地为划拨土地的，那么被答辩人及第三人应当提供答辩人在办理《房屋所有权证》时提交的是划拨土地的土地使用权证。案涉房屋是答辩人转卖给被答辩人以后将房屋所有权证由答辩人名下办理到被答辩人名下的。根据我国《城市房产地管理法》第三十九条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金……”、第三十七条“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的……”、第三十八条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书……”。如果案涉土地存在划拨取得或虽为出让取得但未交清土地使用权出让金的情形，那么在答辩人转让房屋给被答辩人时，如果答辩人未补交土地出让金的，房屋是不可能过户到被答辩人名下，被答辩人是不可能取得房屋所有权证的。事实上案涉房屋是取得了房屋所有权证的，这一事实再次印证了案涉土地是通过出让方式取得，并且不存在需要补交土地出让金的情形。综上，案涉土地是通过出让方式取得，答辩人已经依法履行了缴纳全部土地出让金的责任，答辩人认为答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》时刻意向被答辩人隐瞒国有划拨用地的性质的主张不属实，被答辩人的起诉没有事实依据和法律依据。二、被答辩人没有提交任何证据证明案涉土地属于划拨取得，而且存未补交土地出让金的情况，也无证据证明案涉土地需要补缴的土地出让金的金额是多少。根据谁主张谁举证的原则，被答辩人目前没有任何的证据证明案涉土地属于划拨取得的土地，而且没有补交土地出让金的情形，因此应由被答辩人自行承担举证不能的不利后果。根据第三人的答辩意见，也没有明确指出案涉土地是通过划拨的方式取得的，也没有明确指出案涉土地属于需要补交土地出让金的情形。根据英府办函〔2019〕19号第二条第（一）款规定：“已办房产证无土地证的房屋，按以下方式处理：1、房屋业主办理不动产转让、处置等涉及需补交土地出让金的，由市国土资源局按照所在级别基准地价的100%核定办理”的规定，并不能认定只要已办房产证无土地证的房屋一律需要补交土地出让金，而是存在没有补交土地出让金的情形的土地才需要补交土地出让金。本案现有的证据和事实已证明案涉土地属于出让土地，并且答辩人已经交清了土地出让金。第三人及被答辩人需举证案涉土地属于需要补交土地出让金的情形，否则应由其承担举证不能的不利后果。三、即使案涉房屋因转让、处置需要补交土地出让金也应当由被答辩人自行承担，与答辩人无关。首先，根据英府办函〔2019〕19号第二条的规定，需要补交出让金的是拟转让房产的房屋业主，而现时的房屋业主是被答辩人，并非答辩人，因此缴纳该款项的主体不是答辩人。其次，双方签订《广东省商品房买卖合同》第一条“项目建设依据”中关于取得地块的土地使用权的编号约定为空白，取得《土地使用权证书》的约定为空白，土地使用权出让合同号为空白，取得地块面积为空白，土地使用权年限为空白，交易成功多年来被答辩人也没有取得案涉房屋的土地使用权证，由此可以得知被答辩人在购买案涉房屋的时候已经清楚知悉案涉房屋尚未取得土地使用权证及由此可能产生的对其不利的法律后果，但没有提出过任何异议，依然继续与答辩人进行交易，履行全部买卖合同全部的权利、义务，应视为答辩人默认由此产生的一切不利于被答辩人的后果由被答辩人自行承担，而不能再把责任反推卸到答辩人身上。最后，被答辩人购房的单价为1129.99元/平方米，该价格是答辩人依据我国《城市房地产管理法》第三十三条“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”的规定，结合答辩人支付的购地款、建筑成本作出的商业定价，被答辩人支付的是答辩人在这个购地款基础上制定的等价购房款，没有因此遭受任何损失。根据上文论述，在房屋出售时，双方都是基于对政府部门的公信力认为案涉土地属于出让性质，双方均不存在任何过错。如果因为现行的行政政策发生变化，导致被答辩人作为现任房屋业主在转让房产时需要补缴土地出让金，那么该出让金也不应当由答辩人承担，如果该费用由答辩人承担，那么房屋的出售价格也需要重新评估定价，被答辩人需要补交购房款，否则对答辩人而言严重显失公平。本案中，如果判决需要由答辩人补交购地款，则答辩人是唯一的受害人，而被答辩人是唯一的受益人。对于案涉房屋，经过被答辩人使用十年以后，价格还从1129.99元/㎡升到约2300元/㎡以上，价格将近翻了一倍。很明显，被答辩人是唯一的得益者。所以如果被答辩人转让案涉房屋，不但没有任何损失，还会从中获利，那么作为既得利益者，应当由被答辩人补缴土地出让金，或者答辩人可以将该笔费用计算到商品房的总成交价格中去，等于由新的受让人缴纳，答辩人不会因此存在任何损失。四、第三人要求案涉土地补交土地出让金的行政行为没有法律依据，是违法行政行为，本案不属于民事案件的受理范畴，被答辩人应当依法提起行政诉讼，应依法驳回被答辩人的起诉。第一，案涉土地是通过出让取得，已经交清土地出让金，也已经经过了两手合法转让交易，现在第三人才要求案涉补交土地出让金违反我国《城市房产管理法》第三十七、三十八、三十九条的规定，是违法行政行为。第二，第三人作出的要求被答辩人在转让、处置时所依据的文件是与上位法相冲突的内部行政文件，不是合法有效的法律法规。根据《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》“三、统筹兼顾，分类处理（一）已取得房屋所有权属证书，未办理土地登记，当事人申请办理不动产登记，按下列情形处理：有合法土地权属来源的，不动产登记机构应予以办理，有关土地权属来源材料认定，可依据取得土地使用权时的相关政策。”，根据上文的论述，案涉土地是有合法的权属来源的，答辩人是通过与浛洸镇人民政府签订土地出让合同取得土地的，符合我国《城市房地产管理法》第十二条的规定，也交清了土地出让金，因此是可以直接办理不动产登记手续，无需补交土地出让金。现在第三人依据与上位法相冲突的英府办函〔2019〕19号文而要求案涉土地补交土地出让金，是违法行政行为，答辩人可以不予补交。对于第三人的违法行政行为导致被答辩人无法将案涉房产进行交易的，被答辩人应该通过提起行政诉讼维护其合法权益，本案不是民事诉讼的受理范畴。综上所述，请求贵院依法采纳答辩人的答辩意见，驳回被答辩人的全部诉讼请求！同时被告冯江补充答辩称，原告的诉讼请求并未实际发生，原告的权益并未实际受到任何侵害，人民法院不能就未发生的事情进行预先审判，应依法驳回原告的诉讼请求！一、原告、被告至今并未实际收到房屋主管部门发出的补缴土地出让金有关通知或其他行政文书，需要补缴的土地出让金的具体金额无法确定，原告也并未实际就案涉房屋补缴了土地出让金，因此至目前为止原告的合法财产权益没有受到任何侵害，原告的诉讼请求属于无法执行的、诉讼标的不明确的诉讼请求。二、原告提起诉讼所依据的只是一份地方政府的政策性文件的规定，而根据该规定房屋业主只有在办理不动产转让、处置等行为时才可能涉及需要补交土地出让金，即没有办理不动产转让、处置等行为的，按目前政策是无需补交土地出让金的。由于案涉房屋早在该政策性文件出台以前被告就已经转让给了原告，因此被告无需就以前的转让行为按该政策补缴土地出让金。那么，只有在现业主（即原告）需要办理不动产转让、处置等行为时，才可能需要补缴土地出让金。但是，至今为止并没有任何证据表明原告存在正在办理不动产转让、处置等行为，并因为需要补交土地出让金而让其正在办理的不动产转让、处置等行为受阻，从而让其权益受到损害。换而言之，案涉房屋目前并不需要补交土地出让金，原告的权益目前也并未受到任何损害。众所周知，政府的政策性文件是会因应不同时期而不断调整，不断变化的，如果日后相关政策一旦发生变化，案涉房屋也有可能不属于需要补缴土地出让金的范畴，那么原告的权益就不会受到任何的损害。因此，原告不能因一个随时可能发生变化的地方政府的政策性文件的规定，在其合法权益未受到任何损害的时候，就要求法院去就未发生的未知事项作出判决，人民法院应该依法驳回其诉讼请求！第三人英德市自然资源局答辩称，经查，被答辩人林志超购买的位于英德市*****************，产权证号是：C6839929。该产权证项下宗地面积登记为空白，也即该房屋所坐落的宗地没有进行登记发证。英德市人民政府办公室发布的英府办函〔2019〕19号《英德市人民政府办公室关于印发英德市不动产统一登记有关历史问题的处理意见的通知》第二条：“关于已办房产证、无土地证的房屋问题”第（一）款规定：“已办房产证无土地证的房屋，按以下方式处理：1、房屋业主办理不动产转让、处置等涉及需补交土地出让金的，由市国土资源局按照所在级别基准地价的100%核定办理。即应缴纳的土地出让金=房地产权证记载的建筑面积×所在级别基准楼面地价×100%。土地出让金计收后，开具财政非税收入票据，不再签订土地出让合同，登记为出让土地，不动产登记落图落宗落号时以整幢房屋的基地所占土地办理。”根据上述规定，现被答辩人拟处置涉案不动产，则必须缴纳相应的土地出让金。至于该土地出让金是由被答辩人亦或被告冯江支付，只是他们之间的民事关系，与答辩人无关。同时，《土地管理法》第四十六条第一款规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十条规定：“土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。”第十一条:“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订。”第十三条规定：“土地使用权出让可以采取下列方式：（一）协议；（二）招标；（三）拍卖。依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。”根据上述规定，**镇人民政府并没有组织实施征收土地的职能，其也不是市、县级人民政府的土地管理部门，故被告冯江所提交的其与**镇人民政府签订的《地块进行开发的合同》不发生国有土地使用权出让的法律效力，冯江支付的相关费用并非是土地出让金，冯江认为其支付的223344元是土地出让金的说法依法不成立。涉案地没有经过招拍挂，冯江没有与答辩人签订土地出让合同，冯江也没有提交其缴纳了土地出让金的票据。可以说，冯江是非法使用土地。因历史原因，在冯江未缴交土地出让金的情况下，原办证部门办理了涉案房屋的产权证给相关业主，导致涉案房屋有房无地现象发生，故为规范我市不动产统一登记工作，解决历史遗留问题，减少矛盾，维护社会稳定，保护不动产权利人的合法权益，英德市人民政府发布了《英德市不动产统一登记有关历史问题的处理意见》，对于涉案这种只有房产证无土地证的情况，允许权利人以补交土地出让金的方式取得土地使用权。被告冯江认为英德市人民政府发布了《英德市不动产统一登记有关历史问题的处理意见》不合法，可另案提起行政诉讼案，但与本案无关。答辩人根据该处理意见收取土地出让金合法有据。至于该土地出让金是由冯江支付还是原告支付，与答辩人无关。经审理查明，2009年7月5日，原告林志超与被告冯江签订《广东省商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于英德市**************2****，合同约定：出卖人以出让方式取得地块的土地使用权，该涉案房建筑面积为103.57平方米，套内建筑面积94.15平方米，成交总价格为人民币117034*。付款方式及期限为：①2009年7月2日交纳订金：伍仟元整（¥5000.00元）；，②09年7月4日支付房屋首期款：伍万肆仟零佰叁拾肆元整（¥54034.00元）；③剩余房款：伍万捌仟元整（¥58000.00元）办理银行按揭。同时该《广东省商品房买卖合同》还对买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等事项进行了约定，原告林志超与被告冯江在《广东省商品房买卖合同》上签字捺手印确认。原告林志超在付清房款后接收房屋并依法取得《房地产权证》（编号：粤房地证字第C6839929号）。之后包括原告在内的21户向英德市信访局反映“浛洸镇前进路聚福苑小区与开发商签订了房屋买卖合同并办理房屋所有权证，到政府有关部门办理不了产权过户手续”的问题，2019年12月16日英德市自然资源局答复称“经查，2006年冯江向浛洸镇人民政府购买土地进行房地产开发，建成后房屋卖给你等人，并办理了房屋所有权证，但一直没有办理用地审批手续。……根据相关规定，只有出让土地上的房屋才能转让，没有土地证的房屋不能转让，划拨土地上的房屋需依法完善出让手续后才能买卖转让。……房屋业主办理不动产转让、处置等涉及需补交土地出让金的，由市自然资源局按照所在级别基准地价的100%核定办理……”。原告等人以案涉房屋所在地块没有缴纳土地使用权出让金，需要补缴土地使用权出让金才能给房屋过户为由向本院起诉要求判令被告支付违约金以及判令被告向第三人补缴土地出让金。庭审中，被告认为自己已经向浛洸镇政府缴纳了土地出让金已经履行了全部义务，不存在违约且原告请求判令被告向第三人缴纳土地出让不属于民事诉讼的受理范畴，因此请求驳回原告的诉讼请求。第三人则认为土地使用权出让金是由原、被告哪一方支付，是原、被告之间的民事法律关系，与其无关。以上事实，有原告起诉状、被告答辩状、第三人答辩状以及原、被告、第三人提供证据以及本院庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，所谓商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，本案中房地产的出卖方为冯江，属于自然人，并不是房地产开发企业，因此本案立案案由为商品房销售合同纠纷有误，应更正为房屋买卖合同纠纷。原被告签订的《广东省商品房买卖合同》实质应为房屋买卖合同，案涉房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；”第四十二条“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”的规定，房地产出卖方转让房地产时应当支付土地使用权出让金，取得土地使用权证，因此被告冯江作为房地产的出卖方，取得争议房产的土地使用权是其应负担的义务。由于被告冯江在出售案涉房屋时，并未实际取得土地使用权证，而在与原告签订买卖合同时，未就此告知原告，导致原告受让的房屋权利受到限制，应由被告承担相应责任。对于原告要求被告向其支付违约金5000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，由于原、被告既未在合同中对被告冯江不缴纳土地使用权出让金情况下的违约金进行约定，也未提供证据证明5000元违约金的计算依据，本院对原告要求被告支付违约金5000元的诉讼请求不予支持。对于原告要求被告向第三人补缴位于英德市浛洸镇前进路聚福苑小区所在土地的土地出让金的诉讼请求，本院认为，是否缴纳土地出让金以及如何补缴属于土地行政管理职责的部门的职权，原告诉请法院判决被告向第三人缴纳，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条、第三十八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告林志超的诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告林志超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判长  赵红波审判员  温福彦审判员  邓志捷二〇二〇年八月三日书记员  邓积舜附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。