广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终1789号上诉人（原审被告）：茂名市电白区七迳镇那楼村那楼第一经济合作社。地址：广东省茂名市电白区******。法定代表人：郑日兴，社长。委托诉讼代理人：赖培强，男，汉族，1958年11月15日出生，住广东省茂名市茂南区***********。是上诉人推荐的公民。被上诉人（原审原告）：何玲，男，汉族，1971年8月16日出生，住广东省茂名市电白区*************。委托诉讼代理人：吴建湾，男，汉族，1991年6月19日出生，住广东省茂名市电白区********。是广东省茂名市电白区七迳镇南山埇村民委员会推荐的公民。上诉人茂名市电白区七迳镇那楼村那楼第一经济合作社（以下简称那楼第一经济合作社）因与被上诉人何玲租赁合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2020）粤0904民初481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人那楼第一经济合作社的法定代表人郑日兴及其委托诉讼代理人赖培强，被上诉人何玲的委托诉讼代理人吴建湾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。那楼第一经济合作社上诉请求：1.依法撤销广东省茂名市电白区人民法院（2020）粤0904民初481号民事判决，驳回何玲的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由何玲承担。事实和理由：一、（2020）粤0904民初481号民事判决认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误。那楼第一经济合作社与何玲于2018年9月19日签订的《租地合同协议书》并没有约定租地的用途，何玲在承租的土地做什么与那楼第一经济合作社是无关的，不建钢筋水泥房就可以，至于何玲要搭建临时建筑，经营鸭粥大排档项目是何玲自己的决定，与那楼第一经济合作社无关，更与《租地合同协议书》无关。何玲未经依法报建搭建临时建筑物、未办理工商执照和卫生许可证，就开设鸭粥大排档项目的行为是自己实施的违法行为，鸭粥大排档被政府依法拆除，是何玲违法行为所致。何玲因其违法行为无法再经营鸭粥大排档的后果，不能要求那楼第一经济合作社来承担，也不能成为解除《租地合同协议书》的事实依据。何玲承租那楼第一经济合作社的土地，理应依法使用，不应实施违反法律、法规的行为，其经营的项目也应符合政府规划要求。原审判决那楼第一经济合作社退还6万元租金给何玲，并解除《租地合同协议书》无事实和法律依据。二、何玲按合同约定向那楼第一经济合作社交纳第二个年度的土地租金的行为应得到法律支持。《租地合同协议书》约定何玲先交租金后使用土地。何玲已于2019年10月1日按协议书的约定交纳了2019年10月至2020年10月的土地租金，这是何玲实际履行协议的行为，也是那楼第一经济合作社实现其权利的行为，是受法律保护的。何玲不能继续经营鸭粥大排档不是那楼第一经济合作社造成的，也不是客观造成的，而是何玲违法行为造成的。何玲不能继续经营鸭粥大排档项目，但其还可以在承包的土地进行其它项目经营的，只是何玲自己不愿意罢了，这不能成为退还租金请求的理由。三、那楼第一经济合作社单方提交了涉案位置的测绘图。涉案地点旁边的汽车维修站及加油站都是那楼第一经济合作社的，都是没有征收，土地性质已经变为建设用地。何玲辩称：一、原审判决认定事实正确，适用法律正确，应予维持。何玲在缴纳2020年度的租金后，茂名市高新技术产业开发区管理委员会三控指挥部向何玲发出《告知书》，告知何玲擅自建设的铁皮屋属于违法建筑，并要求何玲2日内自行搬离店内所有物品，搬离现场，消除影响。房屋被拆除后，何玲从2020年1月起不再使用涉案土地。茂名市高新技术产业开发区管理委员会规划建设和交通局亦告知该地块不可搭建临时建筑。众所周知的是，何玲在电白区水东镇开了好几间“摩玲鸭粥店”，其店铺的鸭粥在水东镇是出名的好吃，众人慕名前来。何玲与那楼第一经济合作社签订租赁合同时，该村村长和村民都知道何玲是用于开设鸭粥店。而茂名市高新技术产业开发区管理委员会规划建设和交通局告知该地块不可搭建临时建筑，何玲使用该地块经营鸭粥大排挡的合同目的已经不能实现，致使《租地合同协议书》已履行不能，《租地合同协议书》应予解除。在铁皮屋被拆除之前，那楼第一经济合作社曾向何玲承诺退还一年的租金给何玲，后又以村民不同意为由拒不退还租金，不守信用。那楼第一经济合作社为了图谋何玲租金，在上诉状中说因何玲未经依法报建，搭建临时建筑物才导致铁皮屋被拆除，故合同目的不能履行与那楼第一经济合作社无关。涉案合同之所以不能履行，不是因为铁皮屋是临时建筑，而是因该地块规划的用途，任何土地的使用都要根据其土地规划用途，那楼第一经济合作社将不可搭建临时建筑的地块租赁给何玲，何玲租赁该地块又能作何用？租赁一个不能搭建临时建筑的地块来空置，不符合常理。故本案导致合同目的不能履行的过错方是那楼第一经济合作社。综上，《租地合同协议书》应予解除，何玲已支付的租金应予退还。二、基于重大误解签订的合同为可撤销合同，继续履行对何玲显失公平，合同应予撤销，已支付的租金应予返还。即使那楼第一经济合作社真的是不知道何玲租赁该地作何用，何玲租用涉案地块的用途与那楼第一经济合作社无关，但在何玲与那楼第一经济合作社签订《租地合同协议书》时，在该土地上是已有的铁皮屋的，何玲是在原铁皮屋的基础上加建部分铁皮屋用于经营鸭粥大排档，这一点也在原审判决的“经审查查明”部分得到认定。涉案地块上已有铁皮屋，何玲无法知道该地块不可搭建临时建筑。那楼第一经济合作社没有向何玲明确涉案土地不可搭建临时建筑，何玲是基于对地块用途的错误认识而与那楼第一经济合作社签订合同，是对涉案土地用途有重大误解。基于重大误解签订的合同，且何玲租用涉案地块的合同目的已不能实现，继续履行对何玲显失公平，故合同应予撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。请求二审法院支持何玲原审的诉讼请求。原告何玲向原审法院起诉请求：一、解除租地合同协议；二、被告向原告返还原告己支付的一年的租金80000元；三、案件所有费用由被告负担。原审法院认定事实：2018年9月19日，原告何玲作为乙方，被告那楼第一经济合作社作为甲方，签订《租地合同协议书》，约定“一、租地界：1、以周某1屋前墙边向西至大转盘；2、北由周某1屋北墙西向北至325国道，大约26米，即加油站墙边。二、租赁时间：五年，从2018年10月1日起至2023年10月1日止。（如果国家或单位征收，所有建筑物赔偿给乙方）。三、从使用之日起，乙方不得建钢筋水泥房，不得转租给第三方设立广告招牌。四、租金每年8万元（捌万元人民币）。五、付租方法：每年付款一次，先付款，后使用土地，即每年10月1日付清一年租金，如果超期一个月不付清祖金，甲方有权回收该地块，合同自动作废。六、合同期满后，在同等条件下先续租给乙方，若甲方不再续租，乙方把所有建筑物拆除，同一律财产搬清，归还空地给甲方。七、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自签字日起生效”。合同签订后，原告按约定缴纳租金，并在该土地上已有的铁皮屋的基础上加建部分铁皮屋用于经营鸭粥大排档。2019年10月14日，原告缴纳2020年度的租金继续使用涉案地块。2019年12月30日，茂名市高新技术产业开发区管理委员会三控指挥部向原告发出《告知书》，告知原告擅自建设的铁皮屋属于违法建筑，并要求原告2日内自行搬离店内所有物品，搬离现场，消除影响。上述房屋被拆除后，原告从2020年1月起不再使用涉案土地。本案在审理过程中，原审法院依职权向茂名市高新技术产业开发区管理委员会三控指挥部及茂名市高新技术产业开发区管理委员会规划建设和交通局发函调查涉案地块是否可搭建临时建筑。茂名市高新技术产业开发区管理委员会规划建设和交通局函告原审法院，涉案地块不可搭建临时建筑。原审法院认为，原告何玲与被告那楼第一经济合作社签订的《租地合同协议书》，是双方的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。因本案涉案地块不可搭建临时建筑，原告使用该地块经营鸭粥大排挡的合同目的已经不能实现，《租地合同协议书》已履行不能，《租地合同协议书》应解除为宜。原告诉请解除《租地合同协议书》，依据充分，原审法院予以支持。关于租金退还问题。原告从2020年1月起已不再使用涉案土地，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，扣除原告使用涉案土地应支付的租金（2019年10月至12月），被告应将2020年1月至9月的租金共计6万元（8万元÷12×9）退还给原告。原告诉请被告返还租金8万元，超出6万元的部分，原审法院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条规定，判决：一、解除原告何玲与被告茂名市电白区七迳镇那楼村那楼第一经济合作社于2018年9月19日签订的《租地合同协议书》。二、限被告茂名市电白区七迳镇那楼村那楼第一经济合作社在本判决发生法律效力之日起十日内返还租金人民币6万元给原告何玲。三、驳回原告何玲的其他诉讼请求。如果被告茂名市电白区七迳镇那楼村那楼第一经济合作社未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由原告何玲负担225元，被告茂名市电白区七迳镇那楼村那楼第一经济合作社负担675元。二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：根据查明的事实和诉辩双方的意见，本案争议焦点为：1.原审判决解除合同是否合理；2、那楼第一经济合作社是否应退还租金给何玲。本院评述如下。关于原审判决解除合同是否合理的问题。那楼第一经济合作社与何玲签订的《租地合同协议书》，是双方的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，《租地合同协议书》合法有效。因规划建设需要，涉案地块不能搭建临时建筑，何玲使用该地块经营鸭粥大排挡的合同目的已经不能实现。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合实际情况确定是否变更或者解除”的规定，本案合同履行的目的不能实现，如继续履行对何玲明显不公平，故何玲请求解除合同证据充足，原审判决解除《租地合同协议书》合理，应予维持。那楼第一经济合作社称判决解除合同不合理，依据不足，不予支持。关于那楼第一经济合作社是否应退还租金给何玲的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，何玲按合同约定支付了2019年10月1日至2020年9月30日的租金8万元。2019年12月30日茂名市高新技术产业开发区管理委员会三控指挥部通知何玲自行搬离店内的物品，搬离现场，何玲从2020年1月起已不再使用涉案土地，何玲使用涉案土地时间为2019年10月1日至12月31日，该段时间应支付的租金为2万元，那楼第一经济合作社应返还2020年1月至9月的租金共计6万元给何玲。那楼第一经济合作社称是何玲自己搭建临时建筑，不能经营鸭粥大排档与其无关，不用返还租金，缺乏事实证据，不予支持。综上所述，那楼村那楼第一经济合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人茂名市电白区七迳镇那楼村那楼第一经济合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 艳审 判 员  罗 文审 判 员  徐忠圣二〇二〇年八月十四日法官助理  董世宁书 记 员  赖桢桢