浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初1318号 原告张坚，男，汉族，1981年4月17日出生，现住杭 州市上城区。 委托代理人郭俊俊，浙江迈远律师事务所律师。特别授 权代理。 被告胡昔，男，汉族，1968年1月21日出生，住杭州 市萧山区。 被告瞿莉红，女，汉族，1967年02月23日出生，住址 上同 上列两被告委托代理人姜哲铭，北京市君佑律师事务所 律师。特别授权代理。 被告胡静毅，女，汉族，1971年6月10日出生，住杭 州市萧山区。 委托代理人朱嘉颖、李东升，浙江泽大律师事务所律师。 特别授权代理。 第三人杭州伟仁营销策划有限公司，住所地杭州市江干 区御道江河汇流公寓二区8幢102室。 法定代表人徐晨艳。 委托代理人赵秋霞，女，汉族，1983年7月21日出生， 住江干区，杭州伟仁营销策划有限公司原法定 代表人。特别授权代理。 原告张坚为与被告胡昔、瞿莉红、胡静毅、第三人杭州 伟仁营销策划有限公司（以下简称“伟仁公司”）房屋买卖 合同纠纷一案， 于2019年2月11日向本院起诉，本院受理后，依法组 成合议庭进行审理，于2020年7月31日公开开庭进行了审 理。原告张坚的委托代理人郭俊俊、被告胡昔、瞿莉红的委 托代理人姜哲铭、被告胡静毅的委托代理人朱嘉颖、第三人 伟仁公司法定代表人徐晨艳及委托代理人赵秋霞到庭参加 诉讼。本案现已审理终结。 原告张坚诉称，原告与被告胡昔、瞿莉红通过第三人伟 仁公司于2018年1月3日签订《房地产买卖居间合同》，被 告胡昔自愿为胡昔、瞿莉红就退款及赔偿承担连带担保责 任。合同签订后，原告依约支付了定金1200万元。2018年 11月，伟仁公司告知案涉房产已涉及多起诉讼而被查封，原 告多次与三被告协商，未果。诉讼请求：1、解除原告与被 告胡昔、瞿莉红、第三人伟仁公司签订的《房地产买卖居间 合同》；2、被告胡昔、瞿莉红退还定金1200万元、赔偿400 万元;3、被告胡昔、瞿莉红赔偿因本案诉讼支出的律师费用 20万元；4、被告胡静毅对被告胡昔、瞿莉红上述2、3项付 款义务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由三被告承担。 被告胡昔、瞿莉红辩称，一、案涉房屋、车位的交付义 务早已履行完毕，原告自2018年1月21日起已实际占有和 使用，案涉合同的主要目的已经实现。虽然案涉房屋因司法 查封，暂时无法办理过户手续，但被告胡静毅已提起执行异 议之诉，该案目前尚在审理中，一旦法院支持胡静毅的请求， 涉案房屋的查封即可解除，涉案合同亦具备继续交易的可行 性，不存在无法交易的情形。原告自己亦可提起执行异议之 诉，不存在房屋无法继续交易的情况。故案涉合同不具有法 定的解除理由，应依法继续履行。原告要求解除合同的诉请， 依法应予驳回。二、假设法院判决案涉合同解除，原告在可 以提起执行异议之诉以减少损失的情况下，出于房屋市场价 格走低、贪图违约金的考虑，拒绝提起执行异议之诉，其行 为违反了防止损失扩大的义务，无权要求胡昔、瞿莉红赔偿 400万元，其该项诉讼请求，依法应予驳回。三、原告诉请 赔偿其支付的律师费，没有事实和法律依据，依法应予驳回。 本案属于合同纠纷，而非侵权纠纷。在此前提下，除非双方 在合同中明确约定，一方存在违约情况时，违约方要赔偿守 约方为此支付的律师费，否则守约方无权要求违约方支付其 提起诉讼所支付的律师费。案涉合同显然不存在类似这样的 约定。因此，原告诉请赔偿其律师费，没有事实、法律依据， 依法应予驳回。此外，原告虽然提供了委托代理合同作为支 付律师费的证据，但没有相关的支付凭据，没有充足的证据 证明原告已实际支付了律师费。四、退一步讲，如果法院裁 判合同解除，三被告因涉及多起诉讼，负债累累，没有能力 返还定金人民币1200万元。原告即使通过查封、拍卖房产， 也不能获得全额退还定金，故裁判解除合同，社会效果较差， 不利于各方利益的保护。另外，最新情况是案涉房屋在升值， 对原告而言，如能完成过户，对其是比较有利的。综上，请 求贵院依法驳回原告全部诉讼请求。 被告胡静毅辩称，一、原告需要支付房屋使用费，该部 分费用应该在损失赔偿额中予以扣除。若解除案涉合同，原 告于2018年1月21日起一直占有、使用案涉房屋，已有获 益，参照房屋月租金市价4万元，计算至2020年7月28日， 案涉房屋的使用费为122万元，该房屋使用费应该在原告诉 请的损失赔偿款中予以扣除。二、合同约定的违约金数额过 高。本案中原告的损失为从2018年1月10日起至今的1200 万元的资金占用损失，按银行同期贷款利率算至2020年7 月28日为147万元，该损失远低于案涉合同约定的违约金 400万元，请求法院在扣除房屋使用费后，结合原告的实际 损失等情况，依法对违约金数额进行调整。三、三被告无需 承担原告为诉讼支付的律师费。案涉合同中并无约定律师费 如何承担，原告主张由三被告承担其支出的律师费于法无 据。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。请求法院 公正裁决。 第三人伟仁公司未发表答辩意见。 综上，本案事实认定如下： 2018年1月3日，原告（乙方）与被告胡昔、瞿莉红（甲 方）及第三人伟仁公司（丙方）签订《房地产买卖居间合同》， 约定：甲方将共同共有的坐落于杭州市上城区蓝色钱江公寓 6幢2单元1002室房屋及C340、C341车位转让给乙方，转 让总价款人民币1970万元（其中含车位转让款100万元）。 乙方在合同签订当日直接向甲方支付定金400万元，签订合 同后8日内，乙方再向甲方支付定金800万元，补足定金1200 万元。乙方须于2018年12月10日前支付首期款1200万元， 余款乙方申请银行贷款。待该房地产之抵押登记（若有）已 经注销且乙方之贷款（若有）经银行审核通过具备过户条件 后3日内，共同至该房地产所在区交易中心办理房地产过户 手续。甲、乙双方于2018年1月20日前，将案涉房地产交 付乙方，双方应签署《房屋交接书》。甲乙双方约定于2018 年12月10日前按本合同约定的主要买卖条件签署杭州市房 屋转让合同。甲乙双方任何一方违约拒绝订立买卖合同的， 守约方有权以书面形式单方面解除本合同，并要求违约方按 照定金罚则赔偿。如交易期间该房屋涉及查封等原因，导致 此房屋无法继续交易的情况，甲方应退还乙方已支付人民币 1200万元整，还需赔偿乙方人民币400万元整。担保人胡静 毅自愿为上述退款及赔偿承担连带担保责任。在该买卖居间 合同上，被告胡静毅承诺自愿为胡昔就上述退款及赔偿承担 连带清偿责任。担保时间自合同签订之日起五年。 2018年1月5日和1月10日，原告分别支付给被告胡 昔400万和800万元。 2018年1月21日，胡昔（胡静毅代）与原告（葛慧玲 代）及第三人伟仁公司签订房屋交接书，对案涉房屋进行了 验收交接，并对水表、电表、煤气表抄见数、物业管理费等 进行了确认。 2018年8月14日、8月29日、9月18日，案涉房屋先 后被杭州市萧山区人民法院、上城区人民法院、余杭区人民 法院查封。 2018年12月5日，原告委托律师向被告胡昔、瞿莉红 及胡静毅发送律师函，要求退还已支付的定金1200万元并 赔偿400万元。 为本案诉讼，2018年12月5日，原告与浙江迈远律师 事务所签订委托代理合同，约定原告委托该所承办与三被告 的法律事务，支付案件代理费用20万元。该所并于同日开 具发票。 另查明，2019年11月25日，被告胡静毅向杭州市萧山 区人民法院提起案外人执行异议之诉，请求确认登记在被告 胡昔、瞿莉红名下的案涉房屋所有权归属胡静毅、解除对案 涉房屋的保全执行措施等。该案目前尚在审理过程中。 本院认为，原告与被告胡昔、瞿莉红、第三人伟仁公司 及被告胡静毅签订的《房地产买卖居间合同》，系各方当事 人真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。在案涉合 同履行期间，案涉房产被多家法院查封，致交易无法按约继 续进行，原告以此为由，要求解除合同、退还已支付的定金 1200万元、赔偿损失400万元，符合合同的约定和法律规定， 本院予以支持。被告胡静毅应按约为胡昔、瞿莉红的退款及 赔偿责任承担连带清偿责任。原告与胡昔、瞿莉红并未在合 同中约定由违约方承担守约方因诉讼而支付的律师费，故原 告诉请要求胡昔、瞿莉红赔偿律师费损失，没有法律依据， 本院不予支持。被告胡昔、瞿莉红一方面辩称原告系出于房 屋市场价格走低、贪图违约金的考虑，拒绝提起执行异议之 诉，其行为违反了防止损失扩大的义务，不应支持原告要求 赔偿400万元的诉请，同时又称案涉房屋在升值，完成案涉 房屋过户对原告而言更为有利，裁判解除合同的社会效果较 差，不利于保护各方利益，显然自相矛盾，对此本院不予采 信、亦不予支持。案涉房产无法继续交易，给原告造成的经 济损失是显而易见的、多方面的，而非如被告胡静毅辩称的 仅为资金占用损失。且违约金的作用，亦非仅为弥补守约方 的经济损失，更有惩罚违约行为的作用，故对胡静毅要求调 整违约金的请求，本院不予支持。胡静毅要求原告支付房屋 占用使用费，可在其提起的案外人执行异议之诉及本案的判 决生效后，另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十 三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共 和国担保法》第十八条之规定，判决如下： 一、解除原告张坚与被告胡昔、瞿莉红、胡静毅、第三 人杭州伟仁营销策划有限公司于2018年1月3日签订的《房 地产买卖居间合同》； 二、被告胡昔、瞿莉红返还给原告张坚定金人民币 12000000元； 三、被告胡昔、瞿莉红赔偿给原告张坚人民币4000000 元； 四、被告胡静毅对被告胡昔、瞿莉红上述第二、三项付 款义务承担连带清偿责任； 五、驳回原告张坚其他诉讼请求。 上述第二、三项款项，被告胡昔、瞿莉红应于本判决生 效之日起十日内付清。 胡静毅在承担连带责任后，有权向债务人被告胡昔、瞿 莉红追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定， 加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币119000元，财产保全申请费人民币 5000元，由原告张坚负担1531元、被告胡昔、瞿莉红、胡 静毅负担122469元。原告张坚应于本判决生效之日起十五 日内向本院申请退费；被告胡昔、瞿莉红、胡静毅应于本判 决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院 递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省 杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交 上诉案件受理费人民币119000元。对财产案件提起上诉的， 案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉 期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  沈 澄 人民陪审员  屠建航 人民陪审员  王 敏 二〇二〇年八月十五日 书 记 员  刘 探