贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5293号上诉人（一审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人（一般授权）：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：张海威，贵州朗意律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：刘芬，女，汉族，1990年9月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：王妍，贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：刘力铭，贵州锐驰律师事务所律师。上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰公司”）因与被上诉人刘芬商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初4144号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人瑞丰公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理房屋所有权登记的义务在买受人一方，出卖人仅是提供必要的协助义务。同时，一审认定上诉人与被上诉人形成委托办证关系没有事实依据。一审判决上诉人限期为被上诉人办证并支付违约金，缺乏事实和法律依据。2.按照规定，申请房屋登记需要履行申请登记、提交资料等法定义务，上诉人在2018年11月28日取得涉案房屋不动产登记证明文件，被上诉人怠于履行其义务，故被上诉人未取得不动产权证书，是其未履行法律法规规定的义务所致，上诉人不应承担支付违约金的责任。在双方未形成委托办证的约定的情况下，上诉人并无代其提出登记申请、提交资料之约定或法定义务。3.上诉人与被上诉人未约定被上诉人诉请的违约金，且被上诉人也并未因此产生损失，被上诉人要求支付所谓的逾期办证违约金没有事实依据。被上诉人刘芬答辩称：和一审意见一致。刘芬向一审法院起诉请求：一、判决被告在60日内向原告交付“瑞丰铭城”项目3-2803号商品房的不动产权证书;二、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计42,808.68元(实际金额以原告已付总房款231,086.00元为基数，按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率的1.3倍为计算标准，从2015年2月19日起计算至被告向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止);三、判决本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实：2013年12月28日，原告为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房认购书》，约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造工程项目一期工程第3号楼2803号房，该房建筑面积为87.73平方米，购房款为231,086.00元。认购书签订后，原告已支付房款231,086.00元，并支付完契税、维修基金、办证费。2014年11月18日，被告将案涉房屋交付原告使用。2018年11月28日，毕节市不动产中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限公司现在铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》载明：该项目已办理《不动产权证书》。具备办证条件。且在2020年被告已为该瑞丰铭城5号地块1幢B单元11层2号楼业主办理了不动产权属证书。一审法院认为，本案双方争议的焦点为：1、被告是否应为原告办理案涉房屋的不动产权属证书，2、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准；对双方争议的焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房认购书》系双方的真实意思表示，认购书主要内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行约定的义务。原告按约定支付了购房款及其他相关费用，被告也将案涉房屋交付原告使用，视为双方认可认购书上载明的原告购买案涉房屋的事实。认购书虽未约定被告为原告办理案涉房屋的不动产权属证书，但原告向被告支付办证费用，可视为被告接受原告委托为原告办理案涉房屋的不动产权证，庭审中，被告出具贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4栋首次登记确认书、案涉楼幢其他业主的不动产权证书。证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，因此，对原告要求被告为原告申请办理位于“毕节市七星关区2012年东出口棚户区改造项目一期工程第3号楼2803号房不动产权证的诉讼请求，应予以支持；在被告为原告申请办理涉案房屋不动产权证书同时，原告应提交办理涉案房屋不动产权证书的有关文书及缴纳相关税费，被告才能履行该义务。对被告以双方未签订商品房买卖合同为由，认为原告诉请为其办证为原告擅自为被告创设义务的抗辩意见，不予以支持。对双方争议的焦点2，原告与被告虽未签订的《商品房买卖合同》，但双方签订了商品房认购书，原告已按认购书上约定的价款支付给被告，被告也将案涉房屋交付原告使用，视为双方认可认购书上载明的原告购买案涉房屋的事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日起……”的规定，支付违约金不以原告存在损失为前提，故原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，应予以支持。对被告以原告没有证据证明的损失为由拒绝支付违约金的抗辩理由，不予支持；涉案房屋未在案涉房屋交付使用后90日内取得商品房屋综合验收备案证明书，案涉房屋于2014年11月18日交付原告使用，按司法解释的规定，被告应从2014年11月18日起的90日内取得办证条件，即2015年2月16日前取得办证条件，而被告于2018年11月28日才具备办证条件，其在此期间不具备办理转移登记的条件系被告自身原因，未能如期交付办理完商品房转移登记的相关文书，即应当按上述司法解释承担违约责任。对被告主张“原告未获得不动产权证是原告未履行规章、法规规定的义务”的抗辩意见。被告未举证证明原告未履行规章、法规规定的义务系其不能获得不动产权的原因。被告未在法律规定的期限内取得办证条件，且其取得办证条件后也未通知原告提交办证所需资料。故对被告的该抗辩意见，不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，应予以支持。本案中，被告未在合同约定的期限内取得该商品房初始登记，已违反法律的约定，故被告应按法律规定支付原告违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日起；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条:“逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，违约金计算的标准酌定为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。对违约金计算的开始时间为2015年2月16日，又因被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，原告于2020年4月9日起诉主张相关诉讼权利，按三年诉讼时效的规定，在2017年4月9日之前，确已超过诉讼时效的规定，2017年4月9日之后的部分，未超过诉讼时效，故对被告的该抗辩意见，予以部分支持。对违约金的计算截止时间，因本案视为约定委托办证，被告具备办证条件后，应履行通知原告提交相关文书的义务，即将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人转化为通知买受人提交有关文书到办证部门为买受人办理案涉房屋的不动产权属证书，本案中，被告已于2018年11月28日具备办证条件，但其未举证证明通知原告，于2020年6月4日开庭，视为被告于开庭之日已履行通知义务，计算违约金的截止时间为2020年6月4日。原告主张计算至被告将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交办证部门并通知原告之日止，超过部分，不予支持。因此，本案违约金的计算以原告已付购房款231,086.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍的标准从2017年4月9日起计算支付至2020年6月4日止，又因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，人民法院裁判过程中所参照的贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，因此，从2017年4月9日至2019年8月19日的违约金，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准支付。2019年8月20日至2020年6月4日的违约金，按照全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率的1.3倍支付。原告诉讼请求超过的部份，原告不能提供证据加以证明，不予支持。对被告主张原告未提交资料办证，责任在原告的抗辩理由，因被告对自己的该主张不能举证证明其具备办证条件后履行通知原告的义务，应由其承担对自己不利的后果，故被告的该抗辩意见，不予采纳。对被告的其他抗辩意见，无事实依据和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司在原告刘芬缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内为原告刘芬办理涉案房屋不动产权证书；二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘芬逾期办证违约金（违约金以231,086.00元为基数，从2017年4月9日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；从2019年8月20日起至2020年6月4日止，按同期全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；三、驳回原告刘芬的其他诉讼请求。案件受理费435.00元，由原告刘芬负担175.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担260.00元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付商品房外，出卖人还负有协助买受人办理商品房转移登记以取得房屋权属证书的主要合同义务。为督促出卖人积极履行协助办证义务，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了因出卖人原因导致买受人迟延取得房屋权属证书情形下的违约责任。本案上诉人与被上诉人之间虽未就办理房屋权属登记事项及违约责任进行约定，但根据查明的事实系上诉人未取得商品房所有权初始登记导致被上诉人未能在法律规定的期间内取得商品房权属登记证书，故上诉人应当按照法律规定承担违约责任。被上诉人诉请判令上诉人支付“逾期交付办理转移登记有关文书的违约金”，符合目前对“因出卖人原因导致办证迟延”这一违约形态的一般性认识，亦与制定上述司法解释条文的立法本意相符，且被上诉人在起诉状中也是依据法律规定主张上诉人的违约责任；故一审法院依据查明的事实，判决以被上诉人已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担逾期办证违约责任，符合法律的规定，本院予以确认。上诉人关于其不应当支付违约金的上诉理由，本院不予采纳。本案中，上诉人已代为收取被上诉人所交案涉商品房的维修基金、契税和办证费用，一审认定双方形成委托办证关系并无不当。基于委托办证，上诉人在符合办理转移登记的条件下，应当向被上诉人进行披露，上诉人虽然于2018年11月28日取得涉案房屋不动产登记证明文件，但无证据显示上诉人何时履行了披露义务，一审认定开庭之日上诉人履行了披露义务，上诉人承担违约责任截止到该日，符合本案实际。同时，上诉人亦应当在被上诉人交齐办证所需资料的前提下，代被上诉人办理转移登记。上诉人关于委托办证没有事实依据，一审判决其限期办证不当的上诉理由，本院不予采纳。另外，违约金兼具补偿和惩罚功能，不以守约方遭受实际损失为前提,上诉人以被上诉人未举证证明实际损失为由主张不支付违约金，于法无据。综上，上诉人的上诉理由均不成立，对其相应的上诉请求予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费520元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年八月二十七日书记员 赵 莉