上海市青浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0118民初14257号 原告：赵青，男，1986年9月16日生，汉族，户籍地上海市青浦区白鹤镇江南村南兴许泗泾**。 原告：胡引娣，女，1963年5月18日生，汉族，户籍户籍地上海市青浦区白鹤镇江南村南兴许泗泾**。div> 上列两原告的共同委托诉讼代理人：陆永珍，上海市中山律师事务所律师。 被告：林增产，男，1973年7月19日生，汉族，户籍地江户籍地江西省上饶市广丰县泉波镇梧桐坞村岩山**。v> 委托诉讼代理人：肖锦龙，上海市珠玑律师事务所律师。 被告：许才弟，男，1963年3月30日生，汉族，户籍地上海户籍地上海市青浦区赵巷镇金****。> 原告赵青、胡引娣与被告林增产、许才弟案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告赵青及两原告的共同委托诉讼代理人陆永珍、被告林增产的委托诉讼代理人肖锦龙、被告许才弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵青、胡引娣向本院提起诉讼请求，判令排除对位于青浦区崧文南路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行并解除对该房屋的查封。事由和理由：2015年11月9日，两原告与被告许才弟签订《私有房屋买卖协议》，许才弟将其拆迁获得的青浦区崧文南路XXX弄XXX号XXX室房屋以人民币145万元的价格出售给两原告。协议签订后，两原告已支付购房款135万元。2015年11月11日，许才弟将房屋交付两原告，由两原告使用至今。2018年6月起。两原告及房产交易中介多次催促许才弟协助两原告办理房屋产权过户手续，但许才弟以各种理由拖延不办。今年5月，两原告经查询得知涉案房屋已于2019年1月23日因(2016)沪0118执6301号案件被法院查封，实际无法办理产权过户手续。两原告与许才弟签订的房屋买卖协议合法有效，两原告也已支付大部分购房款，房屋也由两原告使用至今，故该房屋的所有权应归两原告所有，法院查封房屋侵犯了两原告的合法权益。两原告向法院提起执行异议，但被法院驳回，故提起本案诉讼。 被告林增产辩称：涉案房屋早已于2015年12月被查封，查封时房屋无人居住。法院执行依法进行，两原告诉请无法律依据，应予驳回。 被告许才弟辩称：其与林增产之间的诉讼案件，并不清楚起诉时的情况，也不知道涉案房屋被查封，该案的判决有误。2018年期间，其准备将涉案房屋的产权人自开发商变更至本人名下时，才知道房屋查封情况。两原告所述属实，同意两原告的诉讼请求。 本院经审理确认的事实如下：2016年4月29日，本院作出(2015)青民一(民)初字第3508号民事判决，判令许才弟归还林增产借款360万元及偿付逾期还款利息损失等。该案审理期间同，根据林增产提起的诉讼保全申请，本院于2015年12月25日查封了涉案房屋，至2018年12月24日查封期限届满。因许才弟未履行生效判决确定的还款义务，林增产向本院申请执行，本院于2016年9月以(2016)沪0118执6301号立案。执行期间，本院于2019年1月23日再次查封了涉案房屋。两原告于2020年6月9日向本院提起执行异议，本院于2020年6月22日作出(2019)沪0118执异80号执行裁定，驳回了两原告的异议请求，两原告遂提起本案诉讼。 另查明：涉案房屋系拆迁安置配套房，拆迁补偿安置协议于2010年12月17日签订。该房屋由房地产开发商上海盛青房地产发展有限公司于2015年1月13日取得产权，目前仍登记在该公司名下，在房地产权利限制状况信息的备注明确“被执行人：许才弟”。许才弟已将购房款付清。 庭审中，两原告表示愿意将剩余房款10万元交付执行。 上述查明的事实，由两原告提供的(2020)沪0118执异80号执行裁定书、被告林增产提供的财产保全情况告知书、销售不动产统一发票及原、被告各方当事人的陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 审理期间，两原告为证明其主张，提供下列证据予以证明： 1、两原告与许才弟于2015年11月9日签订的《私有房屋买卖协议》一份，约定许才弟将涉案房屋出售给两原告，总价款为145万元；付款方式为签订合同之日付定金2万元，2015年11月12日前付50万元(交房)，11月27日前付73万元，2016年4月30日前付10万元，房屋产权转移给两原告时付10万元等。 2、两原告支付135万元的付款凭证四份，其中2万元定金为收据，其余为银行转账回单，分别为2015年11月11日付款50万元，11月27日付款73万元，2016年4月27日付款10万元，该份付款凭证中注明“购房”。 3、2015年11月11日支付物业费、清理垃圾费、维修基金、有线电视初装费、水费、燃气等费用共5,805元的收据一份及相应的有线电视初装费发票(开票日期为2014年7月24日，开票单位为上海青浦东方有线网络有限公司)一份，收据由两原告购房时的房产中介公司出具。 4、物业费发票两份，相应的物业管理期间为2016年12月至2017年12月，记载的缴款人为赵青。 被告林增产对上述证据1认为不了解，不予确认；对证据2中的银行转账回单没有异议，但认为与本案无关；对于证据3认为由房产中介公司出具的收据，不能证明两原告缴纳了相关费用；对证据4真实性没在异议，但两原告在2016年12月份缴纳物业费，不能证明在查封前占有使用涉案房屋。 被告许才弟对上述证据没有异议。 本院对上述证据认证如下：两被告对两原告提供的证据2中的银行转账回单没有异议，本院予以确认。银行转账回单中记载的付款金额、付款日期与证据1《私有房屋买卖协议》中关于付款方式的约定一致，且其中一份银行转账凭证中注明了购房，可以证明两原告向许才弟购房的事实。两份证据相互佐证，许才弟作为合同相对方亦予以认可，故本院对两原告提供的证据1予以确认；证据3中的收据虽为房产中介公司出具，但其中有线电视初装费有相应的发票，可以认定两原告缴纳了该笔费用。对证据4两被告没有异议，本院予以确认。 本院认为：关于对涉案房屋的查封日期，原查封至2018年12月24日届满，在该日期之前查封为续封，原查封继续有效。但之后于2019年1月23日查封，并非原查封的延续，而是再次查封，故涉案房屋的查封日期应为2019年1月23日，而非2015年12月25日。 案外人提起执行异议之诉的，应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。符合上述四项情形的，可以认定买受人的主张成立。本案中，两原告与许才弟签订的《私有房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，本院确认为合法有效。该合同签订于首次查封之前，当时涉案房屋并无司法限制。根据物业费缴纳凭证，两原告至迟在2016年12月合法占有涉案房屋，且两原告已按照合同约定支付大部分的房屋价款且将愿意将剩余价款10万元交付执行。以上均早于本院查封涉案房屋之前。涉案房屋为动迁安置房，根据上海市住房保障和房屋管理局《关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》第二条规定：“未取得房地产权证(小产证)或取得房地产权证(小产证)未满3年的，但该动迁安置的房地产开发企业取得房地产权证(大产证)满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证(小产证)后可以转让、出租”。据此规定，涉案房产的限购期限于2018年1月13日届满，但此时房屋处于查封状态，对未能及时办理房屋过户手续并非两原告的原因。两原告作为买受人，符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，两原告要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求应予支持，但两原告要求解除查封的诉讼请求不属于案外人执行异议之诉处理范围，两原告可另行就执行案件提出申请。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下： 不得执行位于上海市青浦区赵巷镇崧文南路XXX弄XXX号XXX室房屋。 本案受理费17,850元，由二被告共同负担。 当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  杨**晶 人民陪审员  黄承辉 人民陪审员  陆淡辉 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  杜志强 附：相关法律条文 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； ……