江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终2317号上诉人（原审被告）：管井冬，男，1971年12月27日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：沈松山，江苏同拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：建盈（扬州）房地产开发有限公司，住所地在扬州市江都区长江路**2F。法定代表人：陈金平，该公司董事长。委托诉讼代理人：范明，北京市隆安（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱海泉，该公司营销部经理。被上诉人（原审第三人）：朱党华，女，1978年5月4日出生，汉族，住扬州市江都区。被上诉人（原审第三人）：顾艳，女，1983年4月16日出生，汉族，住扬州市江都区。上诉人管井冬因与被上诉人建盈（扬州）房地产开发有限公司(以下简称建盈公司)、朱党华、顾艳房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院(2018)苏1012民初6760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。管井冬上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：1、一审法院认定的法律关系不正确。2017年2月11日，管井冬向建盈公司寄送告知函提前通知撤出租赁合同关系，其收取租金的主体为朱总、李总，一审中，朱党华和顾艳也认可实际使用房屋的事实，建盈公司在收到告知函后长达两年内没有提出异议，也没有向管井冬催要租金，应当视为建盈公司已经认可管井冬退出租赁关系的事实。2、一审法院将朱党华和顾艳列为第三人属于程序错误。在管井冬退出租赁后，朱党华和顾艳作为实际承租人，理应向建盈公司缴纳房租，而且，一审中，朱党华和顾艳也提出了要求建盈公司赔偿装修费损失的抗辩，其地位相当于被告。建盈公司辩称，建盈公司与管井冬签署的房屋租赁合同合法有效，2017年2月11日管井冬向建盈公司发出的告知函并没有解除双方的租赁合同。至于管井冬与朱党华、顾艳之间是否存在合伙关系，和本案的处理没有必然联系，管井冬要求朱党华和顾艳承担后续房租，没有得到建盈公司的同意，故管井冬仍然应支付房租并承担相应违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。朱党华与顾艳均未发表答辩意见。建盈公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决立即解除建盈公司与管井冬之间的房屋租赁合同；2、判令管井冬立即给付建盈公司租金398212.5元，并自2017年3月8日起按每日1%支付直至租金全部付清之日止的逾期付款违约金，至起诉之日应付违约金350000元，赔偿建盈公司损失59731.8元；3、判令朱党华、顾艳立即将租赁房屋清场腾让，返还给建盈公司；4、诉讼费用由管井冬承担。一审法院认定事实：2016年2月31日，建盈公司（甲方）与管井冬（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于扬州市江都区龙川北路296号、298号，华山路429号的一层、二层共计6间房屋出租给管井冬，双方约定租赁期为3年，自2016年4月8日起至2019年4月7日止，第一年租金为185000元，第二年起逐年递增5%，租金一年一付，乙方在每个租赁起始日前30日向甲方支付应付租赁费用，甲方向乙方出具收据；乙方向甲方支付押金人民币50000元，租赁期满房屋无损坏且水电等相关需乙方缴纳的费用无欠费，甲方于期满后7日内退还乙方；由于乙方的装修行为而给承租房屋增加价值的，在租赁期满或者合同解除后，未形成附和的装饰装修物可由乙方自行拆除、收回，已形成附和的装饰装修物，归甲方所有；乙方无正当理由未按本合同约定的时间支付租金及其他相关费用的，乙方应从约定付款之日起，每逾期一日按应付未付金额的1%向甲方支付违约金，超出30日仍未付清款项的，甲方有权解除合同并采取强制措施将乙方物品搬出，押金不予退还。乙方交纳上述违约金并不免除乙方的付款责任，乙方并支付甲方年租金的15%作为损失补偿。后管井冬按约支付建盈公司第一年租金185000元以及押金50000元。2017年2月11日，管井冬向建盈公司邮寄告知函一份，该告知函载明：“鉴于本人（管井冬）已撤出棋牌室合伙经营一事，正式通知贵单位：本人于2016年3月21日因合伙经营而租用贵单位位于扬州市江都区龙川北路296号、298号、华山路429号的三间门面房，因本人撤出合伙经营（于2017.元.25日）。关于2017年度后期的租赁费用，请贵单位向另外两位合伙人（朱总、李总）收取”。另查明，案涉房屋二楼的三间房屋以及一楼西边门朝北的一间房屋由第三人朱党华占有并使用，案涉房屋的一楼的另外两间房屋由第三人顾艳占有并使用。一审法院认为：建盈公司、管井冬之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。管井冬未按合同约定给付租金，建盈公司有权按照合同约定解除房屋租赁合同，故对建盈公司要求解除建盈公司与管井冬之间的房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。管井冬认为其已向建盈公司邮寄了告知函，应视为管井冬因经营环境变化，与建盈公司提前解除了合同，一审法院认为，管井冬仅向建盈公司发送告知函通知建盈公司向他人收取租金，并没有明确的意思表示要求解除该合同，且建盈公司亦没有同意解除房屋租赁合同的意思表示，故建盈公司出具通知函的行为不符合合同约定解除的条件，管井冬应履行合同约定的给付租金的义务，管井冬仅给付建盈公司第一年的租金，并支付押金50000元，该50000元押金应在未给付的租金中予以扣减，故管井冬应按照合同约定给付第二年以及第三年的租金共计185000×（1+5%）+185000×（1+5%）×（1+5%）-50000=348212.5元。建盈公司主张管井冬支付违约金350000元，并按照合同第十条第一款第二项的约定赔偿建盈公司损失59731.8元，管井冬认为违约金过高应予以调整，且建盈公司的损失不应支持，一审法院认为，合同法中违约金的性质主要以补偿性为主，现建盈公司与管井冬签订的租赁合同中又约定了以年租金的15%作为损失补偿，考虑平衡协调好建盈公司与管井冬之间的利益，故对建盈公司主张的损失59731.8元不予支持；合同约定每日按照未付金额的1%计算违约金，建盈公司又未能举证证明因管井冬违约给其造成的实际损失，故一审法院依法将违约金调整为以144250元为基数，自2017年3月8日起至判决确定给付之日止，以203962.5元为基数，自2018年3月8日起至判决确定给付之日止，均按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。朱党华、顾艳与建盈公司之间不存在租赁合同关系，与管井冬之间亦不存在转租关系，即使朱党华、顾艳与管井冬之间系合伙，但建盈公司与管井冬之间约定的租赁期间已经届满，朱党华、顾艳无权继续占有使用案涉房屋，故建盈公司要求朱党华、顾艳立即将租赁房屋清场腾让，返还给建盈公司，一审法院予以支持。朱党华、顾艳认为建盈公司应赔偿其装修损失，但未能提供充分证据证明，且建盈公司与管井冬之间的合同中约定“在租赁期满或者合同解除后，未形成附和的装饰装修物可由乙方自行拆除、收回，已形成附和的装饰装修物，归甲方所有”，故对朱党华、顾艳要求建盈公司赔偿装修费用的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决：一、解除建盈公司与管井冬于2016年3月21日签订的《房屋租赁合同》；二、管井冬于判决生效之日起十日内支付建盈公司租金348212.5元并支付违约金（违约金计算方式：以144250元为基数，自2017年3月8日起至判决确定给付之日止，以203962.5元为基数，自2018年3月8日起至判决确定给付之日止，均按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）；三、朱党华、顾艳于判决生效之日起二十日内腾空坐落于扬州市江都区龙川北路296号、298号，华山路429号共6间房屋并交付给建盈公司；四、驳回建盈公司的其他诉讼请求。案件诉讼费11880元，由建盈公司负担5800元，由管井冬负担6080元。二审期间，上诉人管井冬向本院提供了以下证据：1、管井冬向扬州市江都区市场监督管理局调取的档案材料，包括：①江都区仙女镇沁茗源烟酒商行经营者姓名为徐玉霞的工商登记信息表一份，②徐玉霞于2016年5月16日向扬州市江都区市场监督管理局作出的承诺书一份；③建盈公司与徐玉霞于2016年3月21日签订的房屋租赁合同一份；④顾艳作为经营者登记江都区仙女镇沁茗源烟酒商行的工商登记档案表；⑤顾艳于2016年12月6日作出的承诺书；⑥徐玉霞与顾艳签订的经营场所租赁合同一份。拟证明建盈公司与案外人徐玉霞之间就案涉房屋签订了租赁合同，本案属于虚假诉讼。2、建盈公司经理朱海泉向管井冬与薛永出具的收条一份，拟证明自案涉租赁合同签订之初，朱海泉就知晓是管井冬、薛永共同租赁。本院组织双方当事人进行了举证、质证，因上诉人管井冬无正当理由逾期提交证据，且前述证据不足以否定建盈公司与管井冬之间存在租赁合同关系的事实，本院依法不予采信。一审法院查明的事实正确，本院依法予以确认。二审中，管井冬陈述，案涉租赁合同签订后，建盈公司按照合同约定向其交付了租赁物。本案二审争议焦点为：建盈公司主张管井冬支付租金及违约金有无事实和法律依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，建盈公司与管井冬于2016年3月21日签订《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，建盈公司与管井冬均应按照合同的约定履行各自的义务。现建盈公司按照合同约定向管井冬交付了租赁物，管井冬未按约定给付租金，管井冬的行为构成违约，建盈公司有权解除房屋租赁合同，并要求管井冬支付租金并承担违约金。关于违约金的认定，一审法院结合当事人举证情况，以逾期租金为基数、按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，并无不当，本院依法予以确认。管井冬上诉称其于2017年2月11日向建盈公司发出的《告知函》构成对案涉租赁合同的解除，后续租金应由建盈公司向其他合伙人“朱总、李总”收取。对此，本院认为，首先，《房屋租赁合同》系由建盈公司与管井冬签订，不论管井冬与“朱总、李总”及顾艳、薛永之间是否存在合伙关系，均不影响管井冬作为承租人履行交纳租金的义务。其次，《房屋租赁合同》并未约定管井冬享有单方解除合同的权利，管井冬无权以《告知函》的形式单方解除租赁合同。再次，管井冬将交纳租金的义务转移给“朱总、李总”，应征得出租人建盈公司的同意，而建盈公司对此未予同意，故《告知函》的内容对建盈公司不产生法律效力。管井冬的上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。至于上诉人管井冬提及的程序问题，经审查，一审判决不存在当事人诉讼地位不当等问题，管井冬的该上诉理由于法无据，本院亦不予支持。综上所述，管井冬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11880元，由上诉人管井冬负担。本判决为终审判决。审判长  莫俊秀审判员  陈少君审判员  孙建瑢二〇二〇年八月三十一日书记员  孙皎皎