广东省平远县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1426民初496号原告：潘昌远，男，1981年11月20日出生，汉族，住址：广东省平远县***********。公民身份号码：441************932。原告：王奕辉，男，1981年2月25日出生，汉族，住址：广东省平远县*******龙。公民身份号码：441************938。两原告共同委托诉讼代理人：陈思玮，广东客中梅律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李佳玮，广东客中梅律师事务所实习律师。被告：王某1，男，1983年5月8日出生，汉族，住址：广东省平远县*************。公民身份号码：441************65X。第三人：姚健辉，男，1998年4月15日出生，汉族，住址：广东省平远县*********。公民身份号码：441************811。原告潘昌远、王奕辉与被告王某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月9日第一次公开开庭进行了审理。原告潘昌远、王奕辉及其委托诉讼代理人陈思玮、李佳玮，被告王某1到庭参加了诉讼。为查清案件事实，经被告王某1申请，本院依法审查后于2020年7月10日追加姚健辉作为第三人参加诉讼，于2020年7月22日第二次公开开庭进行了审理。原告潘昌远、王奕辉及其委托诉讼代理人陈思玮、李佳玮，被告王某1，第三人姚健辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告潘昌远、王奕辉向本院提出诉讼请求：一、判令被告履行房屋买卖合同的义务，将坐落于广东省平远县*******************的房屋过户并交付给两原告；二、判令被告支付逾期办理房屋过户手续的违约金人民币276000元（从2018年9月20日起暂计至2020年5月20日，从2020年5月21日起至实际交付之日，以690000元为基数，按月息2%继续计算）；三、案件受理费、财产保全费由被告承担。事实和理由：两原告和被告三人为朋友关系，2018年两原告向被告购买其坐落于广东省平远县*******************（第七层）的房屋，三人于2018年5月20日签订了《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》第三条约定“1、甲、乙双方经协商一致，上述房屋（包含第一条第二款列明的配套设施等）总房价款为：陆拾玖萬元整（小写：￥690000元）”。同日，被告出具了一份授权委托书给原告潘昌远，该授权委托书上载明：“本人王某1，身份证号码：441************65X,联系电话：137*****672.在2018年5月20日与潘昌远，身份证号码：441************932，联系电话：139*****316，签订《房屋买卖合同》，现授权收款账户如下：①王某1通过手机实名认证的支付宝账户和微信账户②姚健辉通过手机实名认证的支付宝账户和微信账户为收款账户，本人王某1已通过微信名片方式推荐姚健辉微信号。授权人：王某1，2018年5月20日。”签订合同后，原告潘昌远通过自己的支付宝账号，从2018年5月25日起至2018年9月14日，共转给王某1的支付宝账号112900元，从2018年5月20日起至2018年9月19日，共转给姚健辉的支付宝账号447326元。原告王奕辉通过自己妻子（余运娣）的支付宝账号，从2018年6月20日起至2018年9月3日共转账给姚健辉支付宝账号142800元，原告潘昌远和王奕辉合计通过支付宝支付了购房款703026元。在原告潘昌远和原告王奕辉支付了足额的购房款后，多次联系被告要求其将涉案房屋按揭贷款还清后过户给原告潘昌远和原告王奕辉，但被告却以无足够资金为由拒绝履行。为此，两原告为维护自己的合法权益，根据《房屋买卖合同》和《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持两原告的上述诉讼请求。被告王某1提交了书面答辩状辩称：一、答辩人与被答辩人于2018年5月20日签订的《房屋买卖合同》无效。答辩人与被答辩人之间不存在房屋买卖合同关系，双方实际上是合伙关系，《房屋买卖合同》签订是用于担保。答辩人与被答辩人潘昌远、王奕辉是同学关系，答辩人与第三人姚健辉是朋友关系。2018年3月，被答辩人王奕辉跟我提出合伙放贷给他人，从中赚取利息。答辩人便与王奕辉开始对外放贷赚取利息。2018年5月，经答辩人介绍，第三人姚健辉也参与合伙放贷。其中，被答辩人王奕辉负责提供资金，答辩人与第三人姚健辉主要负责找客户（即借款人）。王奕辉每出借10000元得利息600元，即王奕辉扣除600元后转款9400元给第三人姚健辉，剩余利息1250元由答辩人与第三人平分，同时客户需要每天还款200元，50天还清，还款也主要是由姚健辉收取后再转账给王奕辉。后因资金不够，被答辩人王奕辉找到被答辩人潘昌远参与进来，放贷模式如前所述，主要是由姚健辉每天收到还款后转账给王奕辉，由王奕辉统一分配，王奕辉再转款给潘昌远。后因被答辩人潘昌远、王奕辉担心放贷的款项收不回来，就要求答辩人跟他们签订《房屋买卖合同》用来作担保，并且要求将落款时间写在2018年5月20日，其实际签订日期是2018年9月。答辩人提供的答辩人与被答辩人潘昌远、王奕辉以及第三人姚健辉之间的聊天记录和转账记录均可以清楚的反映出四个人之间合伙放贷的关系；二、《房屋买卖合同》中约定“乙方在本合同签订之日起一次性全款支付给甲方人民币全款陆拾玖万元”。但无论答辩人还是第三人姚健辉的账户，均未在2018年5月20日当日有收到被答辩人一次性支付的款项690000元，且在之后也没有收到房款690000元。从被答辩人提交的证据来看，被答辩人王奕辉于5月至9月期间通过余运娣账号分多笔向第三人姚健辉转账，被答辩人潘昌远于5月至9月通过支付宝分多笔向答辩人和第三人转账，转账数额100元至18800元不等，这也恰巧证明了答辩人上述的四人实为合伙放贷关系。同时该份转账流水也与被答辩人提交的承诺书内容不一致，被答辩人潘昌远承诺仅以其本人实名认证的账户进行转账，但又出现通过余运娣账户进行转账的情况，可见被答辩人主张与事实不符。被答辩人分多次且金额较小的多笔进行转账，也不符合日常房屋买卖的常理，亦可进一步证明《房屋买卖合同》无效；三、《房屋买卖合同》的乙方落款签名仅有被答辩人潘昌远，而在合同抬头处加有被答辩人王奕辉名字，这也不符合合同的形式要件；四、如法院认定《房屋买卖合同》有效，那么被答辩人亦未按约支付房屋价款，答辩人无义务办理过户并交付房屋。付清房屋价款是被答辩人的先履行义务，协助办证过户是后履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定，答辩人在被答辩人未付清房款的情况下，有权拒绝履行协助办证的义务。同时，因被答辩人未能在合理期限内付清房款，如法院认定《房屋买卖合同》有效，答辩人保留解除《房屋买卖合同》和要求被答辩人赔偿相关损失的权利；五、除上述答辩意见外，本答辩人提交的质证意见和证据清单中的证明目的一并作为我方的答辩意见加以补充。综上所述，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。第三人姚健辉未答辩亦未提交证据，其在庭审中陈述其清楚本案当中的转账记录不是购房款，是本案当中原、被告以及第三人四个人合伙放贷的款项，其他就不清楚了。本院经审理认定事实如下：原告潘昌远、王奕辉与被告王某1三人系同学关系，被告王某1与第三人姚健辉是朋友关系。2018年5月20日原告王奕辉、潘昌远作为乙方（购买方）与被告王某1作为甲方（出卖方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同内容如下：“第一条基本情况。1、甲方自愿将以下房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。该房屋具体状况如下：（1）该房屋坐落于大柘镇平城花园，建筑面积为154.03平方米；套内建筑面积137.46平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.4平方米；产权清晰，无其他任何经济纠纷。（2）该房屋所有权证证号为A-00009541。（3）该房屋平面图及其四至见房产证；2、附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝等其他设施、设备，将随该房屋一并转让，且转让价格已包含在上述房屋的价款中，乙方不再另行支付价款；3、该房屋占用范围内的土地使用权及其他相关权益随该房屋一并转让。第二条保证。甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在房屋过户前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。第三条房价款与付款方式。1、甲、乙双方经协商一致，上述房屋（包含第一条第二款列明的配套设施等）总房价款为陆拾玖萬元整（小写：￥690000元）。2、支付方式、支付时间。（1）甲、乙双方同意，乙方在本合同签订之日起一次性全款支付给甲方人民币全款陆拾玖萬元整（小写：￥全款690000元）。第四条、交付期限。1、甲、乙方双方同意，甲方自合同签订之日起90天内应于房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理完毕后正式交付该房屋，甲方保证正式交付给乙方的房屋为空房。2、甲、乙双方应于房屋正式交付乙方后90日内向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。3、甲、乙双方应于合同签订生效之日起30日内将其落户于该房屋的户籍关系迁出。4、办理以上手续应当缴纳的相关费用，由甲、乙方双方按国家规定各自承担。5、甲方未按规定履行以上义务的，则按本合同约定承担违约责任。第五条违约责任。1、在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其他文件。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予以协助。如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。2、除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在3个月内按月息3%利率计算；自第4个月起，月利息则按3%利率计算。逾期超过2个月，则视为甲方不履行本合同，甲方需要按照购房总额的双倍赔偿给乙方。3、因甲方违约，造成乙方为维护合法权益等产生的其他一切费用（差旅费、诉讼费、律师费等）均有甲方承担，乙方无须另行举证。第六条其他。1、该房屋正式交付前，甲方应结清物业管理、水、电燃气、有线电视、通讯等相关杂费。2、本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本合同的附件均为本合同不可分割的部分。3、甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。4、本合同一式2份。其中甲方留执1份，乙方留执1份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。均具有相同的法律效力。5、本合同自甲乙双方签订之日起生效。”甲方落款签名王某1，乙方落款签名潘昌远，同时均注有联系电话和签约日期。同日，被告王某1向原告出具了一份《授权委托书》，具体内容如下：“本人王某1身份证号码：441************65X，联系电话：137*****672，在2018年5月20日与潘昌远身份证号码：441************932联系电话：139*****316，签订房屋买卖合同，现授权收款账户如下：①王某1通过手机实名认证的支付宝账户和微信账户；②姚健辉通过手机实名认证的支付账户和微信账户为收款账户，本人王某1已通过微信名片方式推荐姚健辉微信号。授权人：王某1，2018年5月20日”。在授权委托书的下面还注有如下内容“本人潘昌远，身份证号码：441************932，联系电话：139*****316，承诺会以本人实名认证的微信号码和支付宝账户转账给王某1指定的（即王某1本人和其指定人姚健辉的微信账户和支付宝账户）账户转款，其他账户不会直接转款。两原告认为，原告在支付了足额的购房款后，被告未履行房屋过户和交付义务，遂起诉至本院并提出上述诉讼请求。2020年6月9日两原告向本院提交了《诉讼财产保全申请书》申请查封被告所有的坐落于平远县*******************（不动产权证号：粤房地权证平远县字**）。2020年6月15日本院作出（2020）粤1426民初496号民事裁定书裁定查封上述房屋。此外，据被告确认，涉案房屋为按揭房，目前仍在抵押状态。2020年7月10日，原告向本院提交了《变更诉讼请求申请书》书，变更诉讼请求为：一、判令被告返还两原告已支付的购房款703026元；二、判令被告支付违约金人民币276000元（从2018年9月20日起暂计至2020年5月20日，从2020年5月21日起至全部购房款返还之日止，以690000元为基数，按月息2%继续计算）；三、案件受理费、财产保全费由被告承担。但第二次开庭时，两原告又明确表示不再变更诉讼请求，以起诉状的诉讼请求为准。另查明，2019年6月18日，两原告以共同出资给被告王某1及第三人姚健辉从事民间放贷收息期间受到诈骗，遂向平远县公安局大柘镇派出所报案，并提供了微信、支付宝支付交易明细证明、《借款合同》等材料。该《借款合同》载明有被告王某1向原告潘昌远、王奕辉借款人民币600000元整，并以其平城花园12栋704房作抵押，借款合同签约日期为2018年9月24日。在公安机关的询问笔录中，两原告均陈述出资放贷款是通过微信、支付宝转账给被告王某1和第三人姚健辉。以上事实有原告提交并经开庭质证的原、被告身份证复印件、《房屋买卖合同》、《授权委托书》、《房地产权证》复印件、支付宝转账流水；被告王某1提交的微信聊天记录打印件、微信转账清单，本院依职权向平远县公安局大柘派出所调取的案卷材料、依职权向第三人作的调查笔录以及开庭笔录等予以证实。本院认为，本案争议焦点为：原告王奕辉的主体资格问题；本案涉案《房屋买卖合同》是否有效问题；原告是否已足额向被告付清购房款及诉讼请求能否得到支持问题。关于原告王奕辉的主体资格问题。虽本案涉案《房屋买卖合同》落款并无原告王奕辉签名，但两原告均确认是共同向被告购买房屋并签订《房屋买卖合同》。而被告在庭审中亦陈述在签订《房屋买卖合同》时原告王奕辉在购买人处加签名，其并无阻止，且在签订《房屋买卖合同》时原告潘昌远让其留开一个空格给王奕辉，其也清楚。依据上述，可以认定原告王奕辉是本案涉案《房屋买卖合同》的相对人，具有主体资格。关于本案涉案《房屋买卖合同》是否有效问题。本案中虽被告提出原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，双方实际是合伙关系，《房屋买卖合同》签订是用于担保，且签订的时间并非2018年5月20日，而是2018年9月。经查，被告提供原、被告及第三人之间的聊天记录和转账记录仅能证明原、被告及第三人之间有其他经济往来的事实，该证据并未提及本案涉案《房屋买卖合同》是为上述四人之间的经济往来用作担保而签订。而复印房产证也并不必然发生签订《房屋买卖合同》，即复印房产证的时间不足于证明与签订《房屋买卖合同》时间可认为是相对应的签订日期。被告也未提供其他证据证明有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效情形。而原告与被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方经过协商，在自愿情况下签订，体现的是双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，因此本案涉案《房屋买卖合同》应属有效。故对被告提出上述的抗辩意见，证据不足，理由不充分，不予采纳。关于原告是否已足额向被告付清购房款及诉讼请求能否得到支持问题。依据涉案房屋买卖合同第三条房价款与付款方式第2项支付方式、支付时间约定“（1）甲、乙双方同意，乙方在本合同签订之日起一次性全款支付给甲方人民币690000元整。”第四条交付期限第1项约定“甲、乙双方同意，甲方自合同签订之日起90天内应于房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理完毕后正式交付该房屋。”依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定。原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务，原告作为购买方按照合同的约定应先支付购房款后方可向被告主张履行房屋过户和交付的权利。本案中，被告称原告未按《房屋买卖合同》约定向其支付过购房款，原告提供拟证明支付房款的支付宝交易流水是原、被告及第三人之间其他经济关系发生的，并提供了其本人和第三人姚健辉的微信交易流水及微信聊天记录予以证明。两原告则陈述在双方签订了《房屋买卖合同》后，原、被告之间另行口头约定付款方式，两原告通过支付宝分多次向被告王某1和第三人姚健辉转账共计703026元即为另行约定向被告支付的购房款，但原告未提供证据证明原被告签订《房屋买卖合同》后有另行口头约定支付购房款方式，被告亦予以否认。本院认为，原告虽提交了《房屋买卖合同》和潘昌远支付宝及余运娣支付宝交易流水，但该交易流水无法确认是向被告支付购房款的有效凭证，且根据被告提交的证据和本院调取的公安案卷，原告潘昌远、王奕辉和被告王某1，第三人姚健辉四人确存在其他经济往来，原告提交的证据不能全面反映并充分说明原告已依约完成了支付购房款的义务。在原、被告及第三人之间存在大量密切频繁的经济往来账目关系的前提条件下，被告否认原告已支付购房款并对双方往来经济账目作出合理解释，该解释与第三人姚健辉及两原告在公安机关陈述也能相一致的情况下，而两原告无法进一步提供证据证明其主张，根据高度盖然性的民事诉讼证据证明标准，原告应承担举证不能的后果。此外，本案作为房屋买卖合同纠纷，原告向被告支付购房款的次数多达上百次，且支付数额从100元至18880元大小不一，总额亦跟《房屋买卖合同》约定的房价不一致。另，原告与被告于2018年5月20日签订了《房屋买卖合同》，约定被告将房屋卖给两原告。但依据原告王奕辉向公安机关提供的两原告与被告于2018年9月24日签订的《借款合同》中，被告又以本案涉案房屋作抵押向两原告借款人民币600000元。原、被告及第三人之间的转款往来、支付方式、签订《借款合同》等行为方式，均不符合房屋买卖的日常交易习惯和常理，也不符合本案涉案《房屋买卖合同》的付款方式约定。综上，根据现有证据无法证明原告确已履行了向被告足额支付了购房款的义务，故两原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告潘昌远、王奕辉的全部诉讼请求。本案受理费5440元，依法减半收取2720元（原告已预交），保全费5000元（原告已预交），由原告潘昌远、王奕辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 员 廖会平二〇二〇年八月三日法官助理 曾 海书 记 员 刘梦平