安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初2216号 原告（反诉被告）：谢昱，男，1973年12月5日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：吴海峰，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑莹莹，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：安徽广发文化传媒有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区莲花路西、石门路北尚泽时代广场A7幢办公楼办708室。 法定代表人：李成苗，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：耿亮亮，安徽元谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王新晨，安徽元谦律师事务所律师。 原告（反诉被告）谢昱与被告（反诉原告）安徽广发文化传媒有限公司（以下简称广发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。谢昱的委托诉讼代理人吴海峰、郑莹莹，广发公司的委托诉讼代理人耿亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢昱向本院提出诉讼请求：1.判令解除谢昱与广发公司于2019年6月26日签订的《房屋租赁合同》；2.判令广发公司搬离合肥市庐阳区阜南路169号东怡金融广 室，结清物业费、水电费并将房屋钥匙交给谢昱；3.判令广发公司向谢昱支付拖欠房屋租金暂定人民币70800元（自2020年1月1日起暂至2020年3月31日为70800元，租金按每月50元/每平方米，实际计算至判决合同解除之日）；4.判令广发公司向谢昱支付房屋使用费（按照房屋租金价格每月50元/每平方米，从判决合同解除次日起计算至广发公司实际搬离之日止）；5.判令广发公司向谢昱支付违约金共计人民币70800元；6.判令广发公司向谢昱支付逾期违约金暂定人民币20602.8元（逾期支付租金天数自2019年12月21日起暂至2020年3月26暂定97天，按照逾期金额70800元的日千分之三计算收取违约金，暂定为20602.8元，实际计算至款清日）；7.判令本案全部诉讼费用、保全费和担保费由广发公司承担。事实和理由：2019年6月26日，谢昱同广发公司就合肥市庐阳区阜南路169号东怡金融广场B 3室部分，计472平方米签订《房屋租赁合同》，谢昱作为出租方，广发公司作为承租方。《房屋租赁合同》约定租期为一年，自2019年8月1日至2020年7月30日，其中2019年6月26日至2019年7月30日免费装修期，押金按照50平方米的一个月房租，即23600元，房屋租金按照每三个月支付一次，于每次到期前十日内支付，逾期未足额支付租金的，按照逾期金额的日千分之三支付谢昱违约金，逾期超过15天未支付，谢昱有权无责终止租赁合同，收回房屋并追缴广发公司三个月房租作为违约金。按照合同约定广发公司应当于2019年10月20日支付2019年11月1日至2020年1月30日三个月房租，广发公司称公司资金紧张故要求改为按月支付房屋租金，于每次到期前十日内支付，广发公司后仅支付了2019年11月、12月租金，2020年1月1日至今的租金一直未支付。广发公司未按照约定继续支付房租逾期天数已经有97天，谢昱有权按照合同约定解除，追究广发公司违约责任。 广发公司针对本诉辩称，为了拿回租房押金，广发公司提前一个多月即2019年11月就向谢昱提出12月底就不再租赁广发公司的房屋了，后谢昱找到了新的租户，还催促广发公司尽快就解除合同一事表态，谢昱和广发公司已于此时合意解除合同。12月22日左右，广发公司找谢昱退还押金，双方谈得不愉快，当时谢昱就告诉广发公司当天就搬走，事实上也是当天搬走的。谢昱现在还起诉要求解除合同完全是在浪费司法资源。广发公司已于2019年12月22日搬离案涉房屋，并已结清了物业费、水电费等，并将密码告知了谢昱委托的第三人，已将房屋交还给了谢昱，交还房屋前广发公司曾配合中介来看房，交还后中介来看房都没找广发公司配合。双方已协议解除租赁合同，广发公司支付房租至2019年12月31日，广发公司也在12月搬走了，所以不存在拖欠房租、占用房屋问题，既然是协议解除，那广发公司没有违约，无需承担违约责任，所以谢昱的第三项、第四项、第五项、第六项诉讼请求没有事实根据。广发公司没有违约，不必承担诉讼费、诉讼保全费、担保费。 广发公司提出反诉请求如下：1.判令谢昱返还租房押金23600元；2.判令谢昱承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年6月26日，双方签订房屋租赁合同，约定广发公司租赁谢昱位于合肥市庐阳区部分。广发公司因为经营困难，遂于2019年11月向谢昱提出解除房屋租赁合同，谢昱也表示同意，但至今谢昱未返还广发公司交付的租房押金23600元。 谢昱针对反诉辩称，一、广发公司称谢昱同意解除合同完全没有事实依据，其存在严重违约行为。广发公司在反诉中称自己经营困难，在2019年11月向谢昱提出解除租赁合同，谢昱也表示同意，这完全不符合案件客观事实。实际上谢昱与广发公司在洽谈房屋租赁事宜时，广发公司要求给一个多月的装修免租期，但实质上广发公司根本就没有装修直接使用了房屋，只是将大门进行了更换，所以其实质上广发公司已经无偿使用了谢昱房屋一个多月。合同约定房租是三个月一付，后来广发公司以资金紧张为由开始一个月付一次款。在2019年11月的时候广发公司提出要转租，因为按照合同第五条第一款约定在谢昱同意履行原合同条件下可以进行转租，谢昱基于与人方便、诚实信用原则所以同意广发公司转租。既然是转租那么依照法律规定转租人是由广发公司来找，转租是广发公司的权利也是义务，谢昱为了妥善处理双方租赁关系也积极帮助寻找新承租人，但不能因此就将转租责任推给谢昱，更不能以此就说房屋已经交付给了谢昱。如果这样认定不仅与事实不符于法无据，更是鼓励了违约方，伤害了守约方。在广发公司转租不成功的情况下便提出要解除合同，谢昱提出按照合同约定要求承担违约金，广发公司考虑再三便没有再提出解除合同事宜，并且占有使用房屋至今。所以合同一直在履行，广发公司应该支付房租并承担违约责任。二、广发公司要求返还押金没有法律依据。广发公司在本案中构成严重违约，其需要向谢昱支付房租、违约金等费用，广发公司完全可以将押金在抗辩中提出，无须反诉。按照《合同法》第九十九条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”本案房租、违约金和押金都属于货币，可以相互抵销，故谢昱在此向广发公司发出抵销通知，此押金在广发公司承担的房屋租金等费用中抵销。综上，请法院依法驳回广发公司的诉讼请求。 本院经审理认定的事实如下：2019年6月26日，谢昱作为出租方（甲方），广发公司作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于合肥市庐阳区阜南路169号东怡金 3室部分面积共计472平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期限为2019年8月1日至2020年7月30日，其中2019年6月26日至2019年7月30日为房屋免费装修期（物业管理费由租户承担）；押金为23600元，租金按季度支付，每季度租金为70800元，付款时间为下季度开始前十日支付；租赁期内任一方无故终止合同，违约方赔偿对方三个月租金；乙方需按时交付租金，逾期一天按逾期金额每天千分之三支付甲方违约金，逾期十五日，甲方可无责终止合同，收回房屋并追缴乙方违约金三个月房租。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，谢昱将房屋交付广发公司使用，广发公司支付了押金23600元及第一季度的租金70800元。2019年10月29日，广发公司向谢昱提出先支付一个月租金，剩余租金在11月20日前补齐，谢昱同意后，广发公司支付了11月份的租金23600元。2019年11月20日，广发公司支付了12月份租金23600元，后向谢昱提出提前解除合同。之后，双方就转租事宜进行了协商，因转租未果，谢昱向广发公司提出若要提前解约需要签订一份解除合同并约定违约金，广发公司未同意。 广发公司称其于2019年12月底搬离案涉房屋，但留有部分电脑配件等物品，且未与谢昱办理交接手续。广发公司租赁房屋后将门锁更换为密码锁，搬离时未将密码告知谢昱。2020年7月14日庭审时，广发公司将密码告知谢昱，并明确表示屋内遗留物品为废弃物品。 以上事实，有谢昱提交的营业执照、身份证、房产证、房屋租赁合同、转账记录、微信聊天记录，广发公司提交的转账记录、微信聊天记录、付款回单，以及当事人庭审陈述予以证实。广发公司提交的网页截图，无法反映与本案的关联性，本院不予采信。广发公司申请证人赵某出庭作证，赵某系广发公司员工，其在作证时称12月22日左右搬离，留有电脑配件等不需要的物品，电子密码锁的密码在搬离当天没有告知谢昱，大概在2020年1月份左右将密码口头告知了一位自称是谢昱代理人的人，但未看到该人出示谢昱的委托书。赵某的以上陈述，达不到广发公司关于案涉房屋已交还谢昱的证明目的，本院对该证明目的不予确认。 本院认为，谢昱与广发公司之间的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方的争议焦点主要在于案涉房屋租赁合同何时解除，广发公司虽于2019年11月向谢昱提出解除合同的请求，但双方未就解约事宜达成一致意见，广发公司搬离房屋时未与谢昱办理交接手续，也未能提供证据证明已告知谢昱搬离事宜，其证据也不足以证明其曾将电子密码锁的密码告知谢昱，故其关于双方租赁合同已于2019年11月解除的主张，本院不予支持。广发公司直至2020年7月14日庭审时才做出屋内遗留物品废弃的明确意思表示，同时将密码明确告知谢昱，本院确认双方的房屋租赁合同于2020年7月14日解除。广发公司支付租金至2019年12月30日，应当按照合同约定的租金标准支付2020年1月1日至7月14日期间的租金，考虑到疫情对租赁造成客观影响，本院酌减两个月租金，再扣除押金23600元，本院确认广发公司还需支付谢昱租金82000元。对于谢昱主张的违约金70800元以及逾期付款违约金，本院认为，本院确认双方房屋租赁合同于2020年7月14日解除，已临近合同租赁期限届满之日，且谢昱在明知广发公司已提出提前解约申请的情况下，未采取有效措施及时减损，对于损失的扩大亦有过错，本院对上述违约金的主张不予支持。对于谢昱要求广发公司搬离房屋、交还钥匙的主张，因庭审中已明确广发公司已搬离，且告知谢昱电子密码锁的密码，对该主张，本院不再支持。对于谢昱主张的结清物业费、水电费，因无证据证明具体金额，本院不予支持。对于谢昱关于广发公司承担担保费的主张，没有合同和法律依据，本院不予支持。对于广发公司要求退还押金的主张，因押金已抵扣租金，对该主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认谢昱与安徽广发文化传媒有限公司之间的《房屋租赁合同》已于2020年7月14日解除； 二、安徽广发文化传媒有限公司支付谢昱租金82000元； 三、驳回谢昱的其他诉讼请求； 四、驳回安徽广发文化传媒有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理减半收取为3272元，由谢昱负担1842元，安徽广发文化传媒有限公司负担1430元；保全费1331元，由谢昱负担751元，安徽广发文化传媒有限公司负担580元；反诉案件受理费减半收取为195元，由安徽广发文化传媒有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二〇年八月二十六日 书记员 阮晓艳 附本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。