吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初6241号 原告:金鹤龙，男，1950年8月14日出生，现住吉林省和龙市。 委托诉讼代理人：姜艺丽，吉林诚途（安图）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱福实，吉林诚途（安图）律师事务所律师。 被告：金世龙，男，1973年12月29日出生，现住吉林省延吉市。 第三人：延吉市房地产开发有限公司，住所地:吉林省延吉市。 法定代表人:马绍华，该公司经理。 委托诉讼代理人：安承权，吉林仁祐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩秀青，吉林仁祐律师事务所律师。 第三人：张福森，男，1961年11月27日出生，现羁押于吉林省龙井市看守所。 委托诉讼代理人：安承权，吉林仁祐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩秀青，吉林仁祐律师事务所律师。 原告金鹤龙诉被告金世龙、第三人延吉市房地产开发有限公司、张福森保证合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。于2020年8月5日，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告金鹤龙的委托诉讼代理人姜艺丽、朱福实到庭参加诉讼，被告金世龙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。第一次庭审结束后，本院依职权追加延吉市房地产开发有限公司、张福森为本案第三人。第二次庭审时，原告金鹤龙及其委托诉讼代理人姜艺丽、朱福实到庭参加诉讼。被告金世龙、第三人延吉市房地产开发有限公司、张福森经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金鹤龙向本院提出诉讼请求：要求金世龙支付购房款67万元、律师代理费3万元。事实和理由:金鹤龙经金世龙介绍，于2018年10月8日与延吉市房地产开发有限公司签订二份商品房买卖合同。约定金鹤龙在延吉市房地产开发有限公司处购买位于延吉市首尔春天第6座2单元802号房屋和首尔春天第8座3单元902号房屋。按照双方合同约定，金鹤龙于2018年10月8日、2018年10月18日分两次向张福森所称延吉市房地产开发有限公司的会计潘永来名下账户转账购房款27万元、40万元，共67万元。交付房款后，金世龙答应立即联系张福森协助金鹤龙办理产权手续的相关事宜，但金世龙找各种理由拖延时间，直至张福森被拘留。此后，金鹤龙得知该两套房屋实际开发单位是延边成达房地产开发有限公司，金鹤龙客观上无法取得涉案两套房屋的所有权。因此，金世龙于2019年7月25日，因该两套房屋并非是延吉市房地产开发有限公司开发建设，其没有对外出售权利为由，向金鹤龙承诺并当场签订保证协议书，保证2019年7月31日前要求涉案两套房屋的实际开发公司即延边成达房地产开发有限公司将两套房屋交付给金鹤龙占有使用或向金鹤龙退还全部购房款67万元。现已过双方约定的履行期限，但金世龙因种种理由不履行保证义务，金鹤龙为了维护自己的合法权益，向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持金鹤龙的诉讼请求。 金世龙未答辩。 延吉市房地产开发有限公司、张福森未陈述意见。 经审理查明：金鹤龙经金世龙介绍分别于2018年10月8日、2018年10月18日与延吉市房地产开发有限公司签订两份《商品房买卖合同》，约定金鹤龙从延吉市房地产开发有限公司购买位于首尔春天小区第6幢2单元802号、第8幢3单元902号房屋。首尔春天小区第6幢2单元802号房屋的建筑面积为68平方米，每平方米价格为4000元，房款总金额为272000元，第8幢3单元902号房屋的建筑面积为102平方米，每平方米价格为4000元，房屋总金额为408000元。金鹤龙在2018年10月18日的《商品房买卖合同》买受人签名处填写“金敬植”字样，在下方法定代表人处填写金鹤龙的名字。2018年10月8日，金鹤龙按照延吉市房地产开发有限公司的要求向潘永来的银行账户汇入购房款27万元，同日，延吉市房地产开发有限公司向金鹤龙出具上述802号房屋购房款272000元的收据。2018年10月18日，金鹤龙向潘永来的银行账户汇入购房款40万元，同日，延吉市房地产开发有限公司向金鹤龙出具上述902号房屋购房款408000元的收据。 2019年7月25日，金鹤龙与金世龙签订《保证协议书》，主要内容为：金鹤龙经金世龙介绍，从张福森（延吉市房地产开发有限公司的法定代表人）处购买了首尔春天小区第6幢2单元802号、第8幢3单元902号房屋，在金鹤龙购买该两套房屋过程中，金世龙极力推荐并向金鹤龙保证该两套房源安全可靠，金鹤龙基于对金世龙的信赖与延吉市房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。金鹤龙在签订合同并支付两套房屋的全部购房款之后发现该两套房屋并非由延吉市房地产开发有限公司开发建设，其没有对外出售首尔春天小区房屋的任何权利，金鹤龙客观无法取得房屋。金世龙保证由其负责与张福森有关联且能够处理前述两套房屋的人物或单位进行磋商，保证前述两套房屋实际开发单位即延边成达房地产开发有限公司与金鹤龙签订购房合同并办理合同备案登记，且同时将房屋交付至金鹤龙占有使用或者向金鹤龙退还全部购房款（合计数额67万元）。磋商解决的时间限定在2019年7月31日之前，如在前述期限之内无法完成第一条保证内容，由金世龙保证向金鹤龙支付两套房屋全部购房款（67万元）。保证内容不受两份《商品房买卖合同》有效与否的影响，继续有效。如金世龙违反本协议保证内容，金鹤龙有权依据本协议提起诉讼追究金世龙法律责任，金世龙承担全部诉讼费用、律师代理费、差旅费、住宿费等损失。 另查，金鹤龙与金敬植系父子关系，在本案庭审中金敬植出庭主张其对上述2018年10月18日《商品房买卖合同》的签订事宜不知情。 再查，延吉市房地产开发有限公司未取得涉案两套房屋的商品房预售许可证明。金鹤龙至今未与延边成达房地产开发有限公司签订涉案两套房屋买卖合同，延吉市房地产开发有限公司亦未将购房款67万元返还给金鹤龙。2019年8月6日，金鹤龙与吉林诚途（安图）律师事务所签订《民事诉讼委托代理合同》，约定吉林诚途（安图）律师事务所接受金鹤龙委托，指派姜艺丽、朱福实为金鹤龙与金世龙的保证合同纠纷案件担任一审、二审代理人。金鹤龙应交付吉林诚途（安图）律师事务所律师代理费3万元。2019年8月14日，金鹤龙向吉林诚途（安图）律师事务所支付律师代理费3万元。 认定上述事实的主要证据有：金鹤龙向本院提供的商品房买卖合同、中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单、收据、保证协议书、委托代理合同、律师代理费发票、证人金某某证言；本院依职权调取的延边仲裁委员会（2017）延仲字第1196号裁决书。上述证据经庭审举证、质证，查证属实，可以作为认定事实的根据。 本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第五条之规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。本案中，金鹤龙与金世龙签订的《保证协议书》为涉案两套房屋的《商品房买卖合同》的从合同，因延吉市房地产开发有限公司未取得涉案两套房屋的商品房预售许可证明，故该两份《商品房买卖合同》无效，《保证协议书》因其主合同无效而无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条之规定，主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。本案中，金世龙向金鹤龙极力推荐并保证涉案两套房屋的房源安全可靠，致使金鹤龙与延吉市房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，金世龙对达成无效合同起了推动作用，存在过错，应当承担民事责任，但不应超过延吉市房地产开发有限公司尚未清偿部分的三分之一，故金世龙应向金鹤龙承担223333.33元（67万元÷3）的责任。对于金鹤龙要求金世龙支付购房款67万元的诉讼请求，本院予以支持223333.33元。金鹤龙要求金世龙支付律师代理费3万元，其符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告金世龙于本判决发生法律效力后立即支付原告金鹤龙购房款223333.33元、律师代理费3万元； 二、驳回原告金鹤龙的其他诉讼请求。 如被告金世龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10800元（原告已预交），由原告金鹤龙负担5700元，被告金世龙负担5100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  金 纯 人民陪审员  王惠琴 人民陪审员  杨金海 二〇二〇年八月二十八日 书 记 员  吕春兰