贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初11633号原告：凯里市恒丰物业服务有限责任公司，统一社会信用代码915226015806779573，住所贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市外环路101地质队至金泉湖两侧南街**。法定代表人:盛立，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡建英，女，1964年8月8日出生，侗族，住贵州省凯里市。被告：潘胜锋，男，苗族，1983年9月20日出生，住贵州省丹寨县。被告：彭雯，女，苗族，1983年9月1日出生，住贵州省凯里市。原告凯里市恒丰物业服务有限责任公司（以下简称“恒丰物业公司”）与被告潘胜锋、彭雯物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告恒丰物业公司的委托诉讼代理人胡建英，被告潘胜锋、彭雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒丰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年11月14日至2020年6月13日的物业管理费6613.00元及滞纳金1984.00元（6613.00元×30/100=1984.00元）；2、案件受理费由被告承担。事实及理由：2016年5月14日，原、被告签订《金泉国际物业服务委托合同书》，约定原告为被告居住小区提供公共设施、设备、绿化、卫生等方面的维修、养护和管理物业服务，被告按住宅面积每平方米1.10元向原告支付物业管理服务费。合同签订后，原告依约提供相应物业服务至今，被告自2016年11月14日起拒不支付物业费。原告通过电话、短信、催缴通知单等方式向被告催收欠付的物业管理费，被告均置之不理。综上，被告的行为严重违反双方合同约定及法律规定，为维护原告的合法权利，特提起上述诉讼。潘胜锋、彭雯辩称，一、原告未能按照物业管理法律规定提供服务，违约在先。（一）原告公司财务乱，未按合同约定公布管理费用、小区广告费、共同区域停车费等费用收支情况。（二）物业管理费台账混乱，物业收费时间不统一，《缴费通知单》出现两个不同开始时间，这种极其不负责任的物业公司有没有资质对小区进行管理，本人存在很大疑问。（三）车辆停放不规范，小区通车公路常常停放车辆，对业主出行带来不便，严重影响生命救援的时间。（四）物业职责不清，保安如同稻草人，设置保安执勤岗不实际，保安亭设置多数只用于收取车辆出入费用，服务与开发商，明显只收费，服务不到位。（五）基础设施不完善，小区部分通车路面凹凸不平，有些地方还有深坑，从未进行维修，没有安全标识，存在极大安全隐患。（六）管理上视而不见，部分停车场出口成为卖菜小市场，人流量多，易发生安全事故，14栋1楼牛肉火锅店随意在业主公共区域内设置桌子，油烟气味上漂弥漫整栋楼。（七）消防通道不畅通，一旦发生火灾或自然灾害极易造成人员伤亡，生命安全难以得到保障，原本设有的电梯、步梯安全逃生通道被开发商用砖墙堵住，出入口改造成商铺作为经营使用，原告有义务向相关部门反映，但至今未果。二、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，被告有权拒绝支付物业服务费用。原告不能适当履行物业服务，不作为事实存在，违约在先，希望法庭站在保护弱者立场驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告恒丰物业公司系自然人投资或控股的有限责任公司，被告潘胜锋、彭雯系凯里市金泉国际新城14栋4层401号房屋业主。2016年5月14日，恒丰物业公司与潘胜锋签订《凯里·金泉国际新城前期物业服务委托合同书》，约定恒丰物业公司为潘胜锋所在的金泉国际新城小区提供物业管理服务，双方在合同中对委托管理事项、双方权利义务、物业服务费用、物业的经营与管理、违约责任等事项进行了约定，其中物业服务费标准约定为：步梯（多层）住宅每平方米0.6元/月、电梯（高层）每平方米1.10元/月、花园洋房每平方米1.20元/月、商业物业每平方米1.50元/月，同时约定对未按时交纳物业费的，每日按所欠费用总金额的百分之三支付违约金。合同签订后，恒丰物业公司向金泉国际新城小区提供物业服务，恒丰物业公司以潘胜锋、彭雯欠付2016年11月14日至2020年6月13日的物业管理费6613.00元为由向本院提起诉讼。另查明，2016年5月14日，恒丰物业公司向潘胜锋开具《贵州省地方税务局通用机打发票》，项目为物业服务费、计量单位为月、单价155.9360、数量为6、金额为936.0000，备注房号14-401缴费物业服务费2016.5.14-2017.5.13。上述事实，有双方的陈述及提交的物业服务委托合同书、缴费通知单和物业费收费发票等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应按合同约定全面履行义务。本案中，原、被告签订的《凯里·金泉国际新城前期物业服务委托合同书》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。原告为金泉国际新城小区提供了物业管理服务,被告作为小区业主接受了物业管理服务,依法应当交纳相应的物业管理费用。原告提供的《贵州省地方税务局通用机打发票》载明“计量单位月、单价155.9360、数量6、金额936.0000，备注房号14-401缴费物业服务费2016.5.14-2017.5.13。”原告诉称被告实际缴纳6个月物业费，剩下6个月物业费以逾期办证违约金抵扣，但之后不同意抵扣，所以被告应当补缴6个月的物业费，即从2016年11月14日起缴纳物业管理费。被告辩称确实只交6个月的物业费，但双方口头约定缴半年物业费送半年物业费，故其已缴纳物业管理费至2017年5月14日。对此，双方均未提供充分证据证实各自主张成立，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，因原告未提供充分证据证实双方约定以逾期办证违约金抵扣6个月物业费的事实，且先缴费后开具发票为交易习惯，应由原告承担举证不利的法律后果，对原告的诉称意见不予采信。故本院支持被告支付原告2017年5月14日至2020年6月13日（37个月）的物业管理费5690.67元（139.82㎡×1.1元/㎡×37个月），对原告主张超出部分，不予支持。根据被告提交的小区环境照片，可以认定原告提供的物业管理服务确实存在瑕疵和不到位的情形，且双方签订的物业服务委托合同书未明确约定物业管理费交纳期限，故本院对原告主张滞纳金的诉讼请求不予支持。物业公司服务质量下降与业主拒交物业服务费用是一个恶性循环，物业公司与业主的利益具有一致性，因履行物业服务合同发生纠纷，应及时通过合法途径解决，拒交物业服务费并非改善物业服务的适当、有效途径。虽原告提供的物业服务存在一定瑕疵，但这并不能成为被告从根本上不履行合同义务、拒绝缴纳物业管理费的理由，对被告拒交物业管理费的意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告潘胜锋、彭雯于本判决生效之日起五日内支付凯里市恒丰物业服务有限责任公司2017年5月14日至2020年6月13日的物业管理费5690.67；二、驳回凯里市恒丰物业服务有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由原告凯里市恒丰物业服务有限责任公司负担8.00元，由被告潘胜锋、彭雯负担17.00元。本判决为终审判决。审判员  严进二〇二〇年八月二十七日法官助理潘旭书记员李丽霞