四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0114民初1034号 原告：成都时尚之星商贸有限公司，住所地成都市金牛区三洞桥街8号1幢2楼。 法定代表人：何松，职务执行董事。 委托诉讼代理人：徐朗，四川奥伦济律师事务所律师。 被告：成都凤鑫贸易有限公司，住所地成都市成华区建设南路160号6栋1楼1号。 法定代表人：陈**才，职务总经理。 委托诉讼代理人：陈旭光，四川遂宜律师事务所律师。 被告：陈**才，男，1968年4月26日出生，汉族，住四川省井研县。 委托诉讼代理人：陈旭光，四川遂宜律师事务所律师。 被告：成都宏丰房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新都镇汉城社区四社。 法定代表人：尹立君，职务不明。 原告成都时尚之星商贸有限公司（以下简称时尚之星公司）与被告成都凤鑫贸易有限公司（以下简称凤鑫公司）、陈**才案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。后本院依职权追加成都宏丰房地产开发有限公司（以下简称宏丰公司）为本案被告。原告时尚之星公司委托诉讼代理人徐朗到庭参加诉讼；被告凤鑫公司法定代表人即被告陈**才及二被告的共同委托诉讼代理人陈旭光到庭参加诉讼；被告宏丰公司经公告送达开庭传票等诉讼文书（公告刊登于《人民法院报》2020年4月23日G79版）后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 时尚之星公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求确认时尚之星公司对位于成都市新都区房屋（合同备案号522770）、位于成都市新都区房屋（合同备案号522769）享有所有权；2.请求解除对位于成都市新都区房屋（合同备案号522770）、位于成都市新都区房屋（合同备案号522769）的查封措施，并停止对该财产的执行；3.本案诉讼费由凤鑫公司、陈**才、宏丰公司承担。事实和理由：成都市新都区人民法院因凤鑫公司、陈**才与宏丰公司申请财产保全一案，作出（2019）川0114执保351号《民事裁定书》、《协助执行通知书》，并于2019年6月4日在新都区不动产登记中心查封了时尚之星公司从宏丰公司购买的位于成都市新都区房屋（以下简称案涉商铺）。时尚之星公司早已付清全部购房款且已实际交付于时尚之星公司使用，并于2019年2月22日办理备案登记至时尚之星公司名下。凤鑫公司、陈**才、宏丰公司之间的纠纷与时尚之星公司无任何关系，时尚之星公司不是案件当事人，上述房屋系时尚之星公司向宏丰公司合法购买所得，并付清了全部房款且已实际交付占用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，新都区人民法院查封上述房屋无事实和法律依据，时尚之星公司依法向新都区人民法院提出案外人异议申请，被裁定驳回。故为维护时尚之星公司的合法权益，诉至法院，请求人民法院依法支持时尚之星公司的诉讼请求。 凤鑫公司、陈**才辩称，1.时尚之星公司与宏丰公司不存在商品房买卖合同关系。在执行异议审查阶段，凤鑫公司提交了2019年1月4日由成都诚鑫典当有限公司、成都魁安科技有限公司、宏丰公司及时尚之星公司共同签订的《协议书》一份，时尚之星公司在执行异议审查听证阶段对该协议的真实性及合法性均无异议，依据该协议书约定，宏丰公司将其开发建设的位于新都区房屋抵偿包含凤鑫公司借款在内共计2900万元债务，但在该协议签订过程中，宏丰公司误认为将11套房屋抵偿给时尚之星公司，即消灭了包含凤鑫公司500万元债务在内的2900万元债务，事实上，在凤鑫公司明确告知宏丰公司与时尚之星公司无任何关联关系，并在新都区人民法院起诉后，经法院调解，宏丰公司应偿还凤鑫公司500万元借款本息。故时尚之星公司与宏丰公司就案涉商铺存在的是债务抵偿关系，二者不存在商品房买卖合同关系；上述《协议书》中涉及的哈尔滨银行500万元借款系凤鑫公司对宏丰公司享有的债权，宏丰公司错误认为将包含案涉商铺在内的11套房屋抵偿给时尚之星公司后即消灭了与凤鑫公司的债权债务关系。2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的固定》自2005年1月1日起施行，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》自2015年5月5日起施行，依据后法优于先法的基本原则，且后颁布实施的司法解释所规制的法律问题明确指向执行异议及复议案件，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条的规定，而第二十九条所规定的三项条件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十需同时满足。时尚之星公司不能满足其中的任何一项条件，时尚之星公司与宏丰公司并不存在真实、合法、有效的商品房买卖合同关系，且案涉商铺的性质为商铺而非居住性质的住宅，时尚之星公司办理备案登记的基础为债务抵偿关系，并非买卖合同关系，故并未实际支付任何价款。即使适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，该条款适用前提仍为商品房买卖合同关系，最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用中对债权人能否基于以物抵债协议对抗金钱之债的执行中明确提出：在难以确切认定合同签订时间、且又难以认定当事人存在恶意串通的情况下，只能对以物抵债采取较为谨慎的态度，认为其债权人不能基于这两条规定对抗债权人的执行，因此，以物抵债不适用该司法解释第二十八条、第二十九条的规定。综上所述，请求驳回时尚之星公司的全部诉讼请求。 宏丰公司未到庭未作答辩。 本院根据庭审举证、质证、认证的有效证据，结合当事人的陈述，查明下列事实： 案涉商铺系登记在宏丰公司名下位于成都市新都区的房屋。 针对案涉商铺，时尚之星公司曾以商品房销售合同纠纷起诉宏丰公司，案号为（2014）成民初字第2969号，请求宏丰公司交付案涉商铺在内的房屋以及办理前述房屋的所有权证等。该案经成都市中级人民法院审理后，认定的事实包括：1.时尚之星公司与宏丰公司就包括本案案涉商铺在内的共计11套商铺订立的备案号为196654的《商品房买卖合同》合法有效；2.时尚之星公司已向宏丰公司支付前述11套商业用房的购房款58645499元，支付的方式是时尚之星公司将购房款打入了宏丰公司指定的成都魁安科技有限公司的账户；3.前述11套房屋交房条件已成就等。成都市中级人民法院于2015年5月14日判决宏丰公司于判决生效之日十日内向时尚之星公司交付备案号为196654的《商品房买卖合同》项下包括本案案涉商铺在内的共计11套商业用房，同时判决宏丰公司向时尚之星公司交付前述房屋之日起700日内协助办理上述房屋的所有权证。 前述判决发生法律效力后，时尚之星公司于2016年9月12日向本院申请了执行，案号为（2016）川0114执1941号，执行过程中，本院于2016年10月19日查封了包括案涉商铺在内的判决书所涉的11套商铺。时尚之星公司在本案庭审中称，执行过程中，其公司和宏丰公司达成了执行和解协议，就解除了判决书中涉及到的11套商铺的查封、备案，然后又重新签订了包括本案案涉商铺在内的6套商铺的合同并备案登记，其中4套已经拿到了房屋所有权证。本案案涉的两套因为被查封了所以至今还没有拿到房屋所有权证。前述陈述中所提到的“重新签订了本案案涉商铺的合同并备案登记”中的合同，是指时尚之星公司向本院提交的其公司与宏丰公司就案涉商铺分别签订的两份《四川省商品房买卖合同（预售）》，该两份合同的主要内容是宏丰公司将案涉商铺出售给时尚之星公司。该两份合同上未载明签订时间，时尚之星公司陈述签订时间为2019年2月22日，该时间也是时尚之星公司将该两份合同在房屋管理部门进行备案的日期。 另查明，本院在审理（2019）川0114民初4020号案件凤鑫公司、陈**才与宏丰公司民间借贷纠纷过程中，于2019年5月10日作出（2019）川0114执保351号执行裁定书，于2019年6月4日依据前述（2019）川0114执保351号执行裁定书将案涉房屋予以查封，查封期限为3年。 2019年9月17日，本院作出（2019）川0114民初4020号民事调解书，确定宏丰公司归还凤鑫公司、陈**才借款500万元及利息等。但其后宏丰公司未按照该民事调解书履行。后凤鑫公司、陈**才就该案向本院申请执行，执行案号为（2019）川0114执4647号。时尚之星公司以其享有案涉商铺所有权为由，向本院提起执行异议，请求本院解除对案涉商铺的查封，本院于2020年1月7日作出（2020）川0114执异3号执行裁定书，驳回了时尚之星公司的执行异议请求。时尚之星公司收到该裁定书后，依法向本院提起本案诉讼。 以上事实，有当事人陈述、（2020）川0114执异3号执行裁定书、《四川省商品房买卖合同（预售）》、（2014）成民初字第2969号判决书、案涉商铺查询信息、庭审笔录等证据在卷佐证。 关于时尚之星公司主张对案涉商铺享有所有权的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，现案涉商铺登记在宏丰公司名下而并非登记在时尚之星公司名下，故根据前述法律规定，本院认定时尚之星公司对案涉商铺不享有所有权，时尚之星公司请求确认案涉房屋归其公司所有的诉讼请求，本院不予支持。 针对时尚之星公司要求解除对案涉商铺查封的请求。本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不对该标的实施执行之诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应同时满足“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”四项条件，方得以产生中止执行的效果。本案中，本院认为时尚之星公司不符合前述规定中第三、四项条件，故其执行异议不能成立，具体分述如下：一、时尚之星公司不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的相关情况。成都市中级人民法院在2015年5月14日就作出（2014）成民初字第2969号生效判决，确定宏丰公司对时尚之星公司负有交付案涉商铺及协助时尚之星公司办理房屋所有权证的义务，从此时到案涉商铺于2019年6月4日被本院查封时，扣除判决送达时间，期间至少有3年以上的时间。依据时尚之星公司在庭审中的自述以及本院查明的事实可知，期间，时尚之星公司对该案申请了强制执行，本院在执行过程中对案涉商铺还进行过查封，但后因时尚之星公司和宏丰公司达成了执行和解协议，就解除了案涉商铺的查封、备案，然后时尚之星公司和宏丰公司又重新签订了包括本案案涉商铺在内的6套商铺的房屋买卖合同并备案登记，其中4套已经拿到了房屋所有权证，本案案涉的两套因为被凤鑫公司及陈**才申请了查封所有没有成功办理房屋所有权证。前述事实说明，时尚之星公司在该期间内，并未将强制执行进行到底，以达到将案涉商铺过户到自己名下的结果，而是在本院已经对案涉商铺进行第一次查封的情况下，又自行与宏丰公司达成和解协议并申请解封，并最终导致本院于2019年6月4日再次查封案涉商铺时仍没有成功将案涉商铺过户到其公司名下。综上，时尚之星公司未能举证证明非因其公司自身原因未办理过户登记，反而从审理查明的事实及其自认中可以看出，是其自身原因导致了未及时办理过户登记。因此，时尚之星公司的申请不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。二、时尚之星公司不符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件。时尚之星公司自述在（2014）成民初字第2969号生效判决执行过程中，和宏丰公司达成过和解协议，但经本院释明后仍拒不向本院提交该和解协议。故截至本案法庭辩论终结，时尚之星公司始终未举出相关的证据将2019年2月22日与宏丰公司就案涉商铺分别签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》与（2014）成民初字第2969号生效判决间的关系说明清楚。这导致本院无法确定2019年2月22日的《四川省商品房买卖合同（预售）》是属于重新签订的合同还是对（2014）成民初字第2969号生效判决中所涉合同的补签，以及无法确定前述房屋买卖合同所指向的购房款是否能被认定为已支付，即如果是重新签订合同且该合同与（2014）成民初字第2969号生效判决无关联的话，则意味着时尚之星公司并未支付2019年2月22日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》所指向的购房款。时尚之星公司拒不提交（2014）成民初字第2969号生效判决执行情况特别是执行和解情况的相关材料，也无法对本院询问的与该案有关的问题进行合理说明，故本院认定时尚之星公司的异议不符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件。综上，时尚之星公司的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对于其申请解除案涉商铺查封的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回成都时尚之星商贸有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费44486元，公告费600元，合计45086元由成都时尚之星商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  蒋园园 人民陪审员  马春荣 人民陪审员  张 玲 二〇二〇年八月二十七日 书 记 员  魏丹婷