江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初3138号原告：谢琴，女，1990年8月22日生，汉族，住如皋市，联系。委托诉讼代理人：陈永林，北京市炜衡（南通）律师事务所律师，一般代理。被告：钱小红，女，1976年5月20日出生，汉族，住如皋市，联系。委托诉讼代理人：谢志鹏，男，1997年3月18日生，汉族，住如皋市，系被告儿子，特别授权，联系电话17806273610。原告谢琴与被告钱小红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法先适用简易程序，后转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谢琴及其委托诉讼代理人陈永林，被告钱小红及其委托诉讼代理人谢志鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢琴向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告谢琴与被告钱小红于2019年4月2日签订的《协议合同》；2.请求判令被告钱小红返还原告转让费人民币40000元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月中旬，原告准备在如皋市家服装店，看到如皋街道店面房张贴的吉房转让，询问后了解到被告钱小红与房东签订了三年的租赁合同，截止至2021年4月21日结束，现被告要将剩余的两年租期转让给其他租客。经讨论后原告于2019年4月21日与被告签订协议合同一份，期间原告也要求被告将房东喊来一起签约，但被告以其与房东有约，出现问题由其与房东协调解决为由婉拒，且未向原告明确告知被告与房东之间合同的内容。2020年4月12日，房东前来收租，房东告知原告她与被告之间的合同是无效的，因为房东与被告的合同中明确约定被告无权转租、转让，房屋只限于被告使用，后房东收回案涉店铺。原告诉至法院，请求判如所请。被告钱小红辩称：我方不存在欺诈情形，在跟原告签订合同之前给原告看过我方与房东之间的租赁合同。我方因为有押金4000元在房东处，而且我方转租给原告也规定了房屋的用途，与原来的用途一致，不会对房东造成影响。而且原告也担心房东涨房租。所以双方签订合同时都是双方真实意思表示，对于房东不允许转租的事实，双方都是明知的。原告要求解除合同，我方不认可。但是我方认可合同无法继续履行，因为案涉房屋已经被房东俞海虎收回。原告要求返还40000元转让费不认可，因为双方协议合同上明确写明衣架等作价4万元给原告的，不是转让费，是买卖。双方订立合同时是真实意思的表示，不存在欺诈胁迫的行为；作价4万元是值这么多钱，部分电器是我们从前租户处买来，后又进行了重新装修。既然是买卖合同，双方已经达成合意，且原告已经支付货款，我方也交付相应物品，综上，不同意返还。本院经审理认定事实如下：案涉位于如皋市如城街道朱衣街62号店面房（如皋市，面积45.53平方米）产权登记所有人为案外人俞锦成，房东俞海虎系俞锦成的儿子。2018年4月16日，房东俞海虎作为出租方（甲方）与被告钱小红作为承租方（乙方）签订《租房合同》一份，约定俞海虎将位于如皋市店面房）房屋出租给被告钱小红使用，租赁期限为36个月，自2018年4月22日起至2021年4月21日止，租金按照12个月36000元计算，案涉房屋只限于乙方钱小红使用，钱小红不得私自转让、出租、改变使用性质或供非法用途，并约定在房屋租赁期限内如承租方由未经出租方书面同意转租房屋的，甲方俞海虎有权解除合同并收回出租房屋。2019年4月2日，被告钱小红作为甲方，原告谢琴作为乙方签订《协议合同》一份，载明“经甲、乙双方协议位于店面房，甲方还有两年合同期，无偿转让给乙方经营服装和珠宝生意。甲方将店面装修费用、空调一台、电热器、油烟机、店里服装衣架等等作价，价值4万（肆万）给乙方，双方协议两年经营期内由甲方负责和房东交结房租，两年之间店面房不可以做餐饮之类经营，两年之后乙方续租，甲方协助乙方和房东签续租合同。如遇乙方与房东因这两年内房租协议合同之事有所冲突矛盾，则由甲方与房东调解处理。特此协议。甲方：钱小红乙方：谢琴2019年4月2日”原告谢琴在落款乙方处签名，被告钱小红在落款甲方处签名。当日，原告谢琴通过转账支付给被告20000元。后案涉房屋由原告谢琴使用，用于经营服装。2019年4月4日，被告钱小红向房东俞海虎转账支付租金36000元（2019年4月至2020年4月租金）原告谢琴于2019年4月20日通过江苏如皋农村商业银行账户向被告钱小红转账50000元，通过其招商银行向被告钱小红转账6000元。以上，原告谢琴合计向被告钱小红支付76000元，即为双方《协议合同》约定的作价4万元以及一年的租金36000元。2020年4月初，房东俞海虎前往案涉房屋催收2020年4月-2021年4月租金时，发现店面实际由原告谢琴在经营使用，遂告知原告谢琴其将案涉房屋出租给被告钱小红且明确禁止转租，要求收回案涉房屋。2020年4月22日，房东俞海虎向原告谢琴出具书面《证明》一份，载明“兹证明本人俞海虎（32068219860628895x）不认可钱小红（）与谢琴（）在2019年4月2日所签的协议合同，不承认其合同的合法性，主张其合同为无效合同，因此合同违反了钱小红女士与本人在2018年4月16日所签的租房合同。特此证明。证明人：俞海虎证明时间：2020.4.22”。后原告谢琴、被告钱小红及房东俞海虎进行多次协商。原告谢琴于2020年5月6日左右搬离案涉房屋，案涉房屋内的装潢以及空调、电热器、油烟机等大件电器予以保留。2020年5月下旬，房东俞海虎将案涉房屋另行出租他人使用。审理中，本院向房东俞海虎进行调查谈话，俞海虎陈述：我是案涉店面房的房东，房屋产权证上记载的地址是百岁街157号，是街道更名后确定的新门牌号码。案涉房屋由我出租给被告钱小红使用，租期三年，租金每年3.6万元，并约定不可转租。案涉房屋在钱小红之前的租户进行过装潢，包括空调、电热水器、油烟机在内的物品是由之前的租户置办的，钱小红承租后的装潢情况我不清楚。我于2020年4月初到店面催收租金时发现换人经营了，就问谢琴怎么回事，才知道钱小红将房子转租给了谢琴使用。后来我就要求解除合同并收回房屋，并告知谢琴，如果想要租房子应当直接跟我谈，跟我签订租房合同。我出具给谢琴的《证明》是真实的，证明我并不同意转租及不认可转租合同。我收取的2019年4月至2020年4月的房屋租金36000元是钱小红交给我的，但我不知道这个钱是谢琴交给钱小红的。我与谢琴、钱小红曾经进行过协商，我只同意谢琴使用房屋到2020年4月21日即一年期满，后来谢琴请求我宽限一段时间抛货，最终谢琴是2020年5月6日左右撤离店面房的，撤离时，装潢没动，还有一台空调、电热水器、油烟机，至于其他物品我没有注意。我收回房屋后已经于2020年5月20日与他人签订合同出租给他人用于卖童装，店面也已经重新装修了，我不同意法院查看该店面房，更加不同意配合法院进行鉴定，因为房屋我已经另行出租给他人使用，会影响租客做生意，店面也进行了装潢，里面的物品属于新租客，我无权处分别人的财产。我可以提供几张店面现在的照片给法院作为参考。证人章某,4陈述：我是个教师，原告谢琴是我表妹。我在看到被告钱小红在店铺门口张贴的转让信息后告知我的表妹谢琴，与谢琴一起看店面并陪同与被告签订合同。原、被告签订合同当天房东俞海虎并没有到场，合同模板由钱小红提供，谢琴抄写后双方签字。被告钱小红为了证明其有三年租期以及租金36000元，仅向我出示其与房东俞海虎的租期和租金部分租赁合同内容，但并未告知其与房东签订合同约定不可以转租。后因房东俞海虎发现转租行为要求收回房屋，我担心我表妹受欺负，与被告钱小红商谈，并宣称是我们三个姐妹出资经营，目的是为了让被告钱小红不要欺负我妹妹谢琴。证人谢某,4陈述：我是案涉房屋在被告钱小红之前的租客，我于2013年从其他租客手中转租而来，支付了2万元，使用5年后2018年左右转给被告钱小红，钱小红向我支付房屋内装潢、物品作价12000元，后我与被告钱小红相识，为其进行案涉店面装潢，并且与被告钱小红于2019年结婚。原、被告签订合同我也在场，签合同时，我们也将与房东俞海虎签的合同给原告三姐妹看过，其中还有人拍了合同照片的，至于谁拍照的我不清楚。以上事实，有原告所举的《协议合同》、转账记录、俞海虎出具的证明，双方证人证言以及原、被告当庭陈述等证据予以佐证，可以认定。本院认为，本案的争议焦点可归纳为以下两点：1.原告要求解除原、被告之间的房屋租赁合同是否成立。2.原告主张要求被告赔偿40000元是否合理。关于争议焦点1，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告钱小红与案涉房屋房东俞海虎签订房屋租赁协议中约定不可以转租，后被告在租赁期限内未经出租人即房东俞海虎的同意，与原告谢琴于2019年4月2日签订《协议合同》一份将案涉房屋转给原告使用。原、被告签订的该《协议合同》从合同的内容以及实际履行上均能认定实际为转租合同。后房东俞海虎得知转租事实，明确表示不认可该转租行为并向谢琴出具书面说明，之后收回案涉房屋，导致原告谢琴无法按照与被告钱小红的协议合同约定使用房屋。因被告钱小红未经房东同意擅自转租的行为导致原、被告双方签订的租赁合同目的无法实现，被告钱小红亦认可房屋已由房东收回，无法继续使用案涉房屋，故现原告谢琴要求解除双方之间租赁合同的主张，本院予以支持。关于争议焦点2，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中被告钱小红与原告谢琴在2019年4月2日的《协议合同》中约定租赁期间为两年，并且原告谢琴已经向钱小红支付案涉房屋内店面装修费用、空调、电热器、油烟机、店里服装衣架等的作价40000元，因被告钱小红未征得房东俞海虎的同意擅自转租导致案涉房屋被房东收回，而原告谢琴仅承租使用案涉房屋一年，装修及经营损失无法挽回，被告钱小红对此具有过错，应对原告损失承担相应赔偿责任。原告主张要求返还其已向被告给付的4万元，其构成主要为从被告钱小红处接手案涉房屋的店面装修费用、空调、电热器、油烟机、店里服装衣架等。考虑到原、被告双方原定的案涉房屋的使用期限为2年，原告实际使用的期限为1年，且案涉房屋店内装潢、物品等在房屋被房东收回之后，原告谢琴无法继续使用，损失客观存在。另原告谢琴在与钱小红签订租赁合同时已知房屋系钱小红从房东处承租而来却未能征得房东的同意，其自身对于案涉房屋租赁合同的解除亦具有一定的过错，本院综合案涉房屋内的装潢、物品情况以及原告使用时间和原、被告双方的过错程度，酌情认定由被告钱小红从其向原告收取的40000元中返还原告谢琴15000元。关于被告钱小红主张的与被告谢琴签订房屋租赁协议时已经向其出示过与房东俞海虎的租赁合同并明确告知房东禁止转租，谢琴与其共同向房东隐瞒转租事实的主张，被告钱小红提供其与案外人章某,4的聊天记录，并不足以证明该事实。原告提供的证人谢某,4系被告钱小红的前租客，同样存在租期内与房东有不可转租的约定之下将案涉房屋转租给被告钱小红使用并收取费用的行为，且其为被告钱小红的丈夫，存在利害关系，证明力较弱，再则其证言并未有其他证据予以佐证，为孤证，故本院不予采信。另原告主张的章某,4与谢琴系合伙关系，亦未能提交证据予以证明，故本院对被告钱小红上述主张不予采纳。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、原告谢琴与被告钱小红于2019年4月2日签订的《协议合同》解除。二、被告钱小红于本判决生效后立即返还原告谢琴款项15000元。三、驳回原告谢琴其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告负担500元，由被告钱小红负担300元（该款已由原告垫付，被告在履行本判决义务时一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费800元（户名：南通市财政局；账号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行）。审 判 长  汤美珠人民陪审员  刘 梅人民陪审员  徐 晶二〇二〇年八月十九日书 记 员  薛晓萍