广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初3692号原告：广东宏远集团药业有限公司，住所地：东莞市****工业区，统一社会信用代码：9144********14461H。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：邓锴，广东莞益律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛志科，广东莞益律师事务所律师。被告：王鑫，男，1990年10月13日出生，汉族，住陕西省宝鸡市金台区***3**1*1*，身份证号码：610************230。原告广东宏远集团药业有限公司诉被告王鑫租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案受理后，依法由审判员杨玲冰担任审判长，与审判员邱桂珍、陈丽莎组成合议庭适用普通程序进行公开审理。原告的委托诉讼代理人毛志科到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《宏远·新智汇租赁合同》于2019年8月16日解除；2.被告向原告支付自2019年6月15日起至2019年8月16日止的租金9452.6元及逾期付款违约金1120.72元（逾期付款违约金以逾期支付金额每日1‰计算，应从约定支付之日起计至清偿之日止，现暂计至2019年10月28日）；3.被告向原告支付自2019年7月1日起至2019年8月16日止的物业管理费694.2元及逾期付款违约金72.51元（逾期付款违约金以逾期支付金额每日1‰计算，应从约定支付之日起计至清偿之日止，现暂计至2019年10月28日）；4.被告向原告支付自2019年6月2日起至2019年9月1日止的水电费2405.8元及逾期付款违约金222.01元（逾期付款违约金以逾期支付金额每日1‰计算，应从约定支付之日起至清偿之日止，现暂计至2019年10月28日）；5.被告向原告补交免收的租金36628.8元（4578.6元/月×8个月）；6.被告向原告支付合同违约金13735.8元（4578.6元/月×3个月）；7.本案诉讼费用由被告支付。事实与理由：2018年9月10日，原、被告双方签订了《宏远·新智汇租赁合同》，约定原告将位于东莞市松山湖高新技术产业开发区研发五路2号宏远新智汇5号楼首层103号房屋出租给被告使用，建筑面积76.31平方米，租期为5年，自2018年9月15日起至2023年9月14日止，免租期3个月，每月租金为4578.6元。租金不含物业管理费，水电费按实际用量并计入电损价格及公摊费计算收取，被告应于每月15日前付清当月租金；并于每月5日前交纳物业管理费，为每月6元/平方米。合同签署时，被告应向原告支付相当于三个月租金的金额13735.8元（其中预付一个月租金，其余款项为租赁保证金）。2018年12月5日，原告根据被告提交的《特殊情况申请表》，同意增加额外免租5个月租金，即额外免租期自2018年12月15日起至2019年5月14日止。合同履行期间，被告拖欠自2019年6月15日起的租金、2019年7月1日起的物业管理费、2019年6月2日起的水电费。2019年8月14日，被告再次向原告提交《申请书》申请免除2019年7、8月份租金。原告不同意免除租金，并要求被告支付拖欠的租金等费用。2019年8月16日，因原告不同意免除租金，被告向原告提交《解除合同通知书》，提出解除《宏远·新智汇租赁合同》。因原告多次催讨，被告仍拒付租金等费用，原告于2019年8月19日委托广东莞益律师事务所向被告发出《律师函》，但被告至今仍未支付前述费用。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交答辩意见及证据。经审理查明，2018年9月10日，原、被告签订了《宏远·新智汇租赁合同》，约定：原告同意将位于东莞市松山湖高新技术产业开发区研发五路2号“宏远·新智汇”项目的房屋出租给被告使用，租赁物的建筑面积共76.31平方米；被告租赁该租赁物用途符合该项目规划要求，不得作其他用途且不得有任何违反国家法律法规及地方性政策法规之行为。（乙方经营范围：轻餐饮、面食、小吃、饮品）；租赁期限为5年，自2018年9月15日起至2023年9月14日止；免租期，共3个月，2018年9月15日至2018年12月14日为第一年的免租期；合同期限内，如因被告原因导致合同提前终止的，原告有权取消免租期优惠，被告已销售免租期优惠的，须补交免租的租金；自租赁物交付之日起（包括免租期），被告应向原告所委托物业管理公司交纳物业管理服务费；租赁物的租金自2018年12月15日起开始计收；被告每月应向原告支付租金共计4578.6元；被告应于每月15日前向原告付清当月租金，若遇节假日或法定休息日，则顺延至其后之第一个工作日；租金从第3年开始递增，每两年递增8%；被告应根据原告或原告指定物业管理公司制定的物业管理标准在每月5号前交纳当月物业管理费用，并自行承担该租赁物的中央空调费。按建筑面积计算，物业管理费为每月6元/平方米；本合同签署时，被告应向原告支付相当于三个月租金的金额即13735.8元，其中4578.6元为预付壹个月租金，其与两个月租金金额作为租赁保证金；被告进行生产经营必须遵守法律法规，并按约定用途使用该租赁物；被告为自然人的，应当与签订本合同之日起90日内办妥在租赁物的经营机构的工商登记等营业手续，并提供该经营机构对被告的权利义务承担连带责任的书面文件，逾期超过30日的，视为被告根本性违约，原告有权解除合同并追究违约责任。2018年9月15日，被告开始使用案涉租赁物。同日，被告向原告交纳押金9157.2元。2018年12月5日，被告填写了《特殊情况申请表》，申请额外免租期2018年12月15日至2019年5月14日，申请原因为：“由于贵司项目为科研用地性质，暂时无法办理餐饮卫生许可证，故本店铺目前无法正常营业，并且以后按照员工餐厅来申请餐饮卫生许可证的话，无法在美团等外卖网站上销售，会给本店铺的经营带来很大的难度”。原告公司的工作人员在部门负责人、财务负责人、公司领导审批出审批通过。2019年8月14日，被告向原告提交《申请书》，申请免除2019年7月、8月的租金，理由为：“实际上因贵司提供的铺位所在土地性质为科研用地，直至目前都无法办理餐饮营业执照，且松山湖市场监督管理分局亦已通知本人不能经营餐饮，导致本人一直无法正常经营餐饮并因此遭受较大损失”。原告主张：原告未同意被告的此次免租申请。2019年8月16日，被告向原告出具《解除合同通知书》，载明：“贵司在合同履行过程中迟迟未能依约提供可用于经营餐饮的铺位，已构成根本违约，而贵司却在自身违约的情况下还强制切断铺位水电。为此，本人特根据《合同法》之规定，以书面形式向贵司提出解除《宏远·新智汇租赁合同》，要求贵司退还收取的租金、租赁保证金，并赔偿本人因贵司违约行为产生的一切损失（包括但不限于装修损失、物管水电空调费损失等），同时立即交还贵司铺位。请贵司在本通知发出之日起3天内指派人员接收铺位，并向本人退还收取的款项即赔偿损失”。原告主张：一、原、被告双方于2019年8月16日解除合同；二、被告已经在美团网上注册商家信息，并于2018年12月21日获得客户评价，证明被告在租赁期间有营业，且被告创建了客户群，接受订餐订单，被告所述不能经营餐饮没有依据。原告并提交了相关证据以证明。2019年8月19日，原告通过案涉租赁物地址向被告邮寄《律师函》。原告并未提交证据证明被告的签收情况。关于租金及相关费用的计收情况。原告主张：被告支付租金至2019年6月14日，支付物业管理费至2019年6月，支付水电费至2019年5月，之后未再支付任何款项。关于物业管理费，原告提交的《收据》显示物业管理公司为东莞市宏远集团物业管理有限公司松山湖分公司。关于水电费，原告表示：因为是整栋楼一起交水电费的，所以无法提交水电费的垫付凭证。另查明，案涉租赁物已取得不动产权证书，其中附记载明：该房屋所在宗地土地用途为科教用地（科研设计用地）。对此，原告主张：被告在承租前，原告通过微信已明确告知被告案涉房屋正在办理相关审批手续，审批手续下来之后可以经营餐饮、办理相关证件。案涉房屋于2019年9月12日已可以办理经营餐饮相关的营业证件。原告并提交了《配置配套设施用房（不含员工宿舍）审批表》，显示东莞松山湖高新技术产业开发区管理委员会于2019年9月2日同意原告按申请方案配置生活服务设施（不含员工宿舍）。上述事实，有原告提供的宏远·新智汇租赁合同、押金、租金收据、收据、交款通知书、特殊情况申请表、建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书、不动产权证书、配置配套设施用房（不含员工宿舍）审批表、美团商家信息、被告营业图片、订餐信息、申请书、解除合同通知书、律师函、快递单，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系租赁合同纠纷。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，为此产生的法律后果应由被告自行承担。被告于2019年8月16日向原告发出《解除合同通知书》，要求解除其与原告签订的《宏远·新智汇租赁合同》，原告亦主张双方签订的《宏远·新智汇租赁合同》于2019年8月16日解除，故本院依法予以确认。原、被告签订的《宏远·新智汇租赁合同》中对于被告租赁案涉租赁物的用途有明确约定，即被告经营范围为轻餐饮、面食、小吃、饮品。据此可知，原、被告双方在签订案涉合同时对于被告租赁案涉租赁物是用于经营餐饮均是知情的，原告负有保证案涉租赁物可用于经营餐饮、办理餐饮企业工商营业执照的义务。因案涉租赁物所在宗地的土地用途为科教用地，被告无法办理餐饮企业工商营业执照。原告提交的《配置配套设施用房（不含员工宿舍）审批表》显示：审批通过配置生活服务设施的时间为2019年9月2日，而原、被告签订的《宏远·新智汇租赁合同》已于2019年8月16日解除，由此可见，被告在双方合同关系存续期间无法用案涉租赁物合法经营餐饮。因原、被告双方租赁合同关系存续期间，原告所提供的案涉租赁物无法用于经营餐饮、办理餐饮企业工商营业执照，已构成违约，被告租赁案涉租赁物的合同目的亦无法实现，故被告有权拒绝支付租金。对于原告要求被告支付租金、逾期违约金及要求被告补交免收租金、支付合同违约金的诉请，本院依法不予支持。关于物业管理费。根据原告提交的《收据》等证据，物业管理公司为物业管理公司为东莞市宏远集团物业管理有限公司松山湖分公司，而非原告，原告亦未举证证明其代被告垫付相关物业管理费，故对于原告要求被告支付物业管理费、逾期违约金的诉请，本院依法不予支持。关于水电费。原告主张水电费的证据仅为东莞市宏远集团物业管理有限公司松山湖分公司单方制作的交款通知书，并未提交其代缴水电费的相关证据，无法确认被告使用案涉租赁物期间水电费的数额及原告的代缴情况，故对于原告要求被告支付水电费及逾期付款违约金的诉请，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告广东宏远集团药业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费1408.31元（原告已预交），由原告广东宏远集团药业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判长  杨玲冰审判员  邱桂珍审判员  陈丽莎二〇二〇年七月二十三日书记员  袁小梅谢锦伟