上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初6748号原告：上某1有限公司，住所地上海市长宁区新华路**甲。法定代表人：曹恺，执行总经理。委托诉讼代理人：韩丽丽，上海耀威律师事务所律师。被告：上某2，住，住所地上海市杨浦区松潘路****东/div>法定代表人：盛云镇，厂长。委托诉讼代理人：江永兴，公司员工。原告上某1有限公司诉上某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人韩丽丽、被告之委托代理人江永兴均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令被告立即搬出租赁房屋；判令被告支付房屋租金10,344元、物业管理费4920元；判令被告支付自2020年1月1日至实际搬离之日止按原标准2倍计算的房屋使用费、物业费；判令被告支付水电费996元。主张的事实与理由：原、被告于2018年5月24日签订《房屋租赁合同》及《物业使用管理协议》，约定原告将其位于上海市杨浦区松潘路XXX弄XXX号东2号楼101、103室(以下简称系争房屋)出租给被告使用，租期自2018年6月1日起至2019年12月31日，租金每月3448元，按月支付；另双方约定，租赁房屋被依法列入房屋动拆迁范围的，租赁合同解除，被告应按照合同约定及时返还房屋及附属设施设备，双方互不承担违约或赔偿责任。根据《物业使用管理协议》约定，房屋租赁期间的物业费及产生的水、电、燃气费及其他因居住而产生的费用由被告负担。合同签订后，原告按照合同约定将符合使用条件的房屋交付给被告使用，后租赁房屋被划入杨浦区旧城区改建范围，但被告违反合同约定，拒绝返还租赁房屋，直至2019年12月31日租赁合同到期后，被告仍占据租赁房屋不予返还，且被告于2019年10月开始拒绝支付房屋租金及物业费、水电费，行为恶劣，给原告造成严重影响。被告辩称，被告使用系争房屋直至2020年1月20日左右，所以水电费总计996元认可支付，之后因原告停水停电并加锁，被告无法继续使用房屋。前欠租金无异议，是因为原告没有向被告开发票，所以没有支付。不同意搬离系争房屋，目前系争房屋已经动迁，原告不同意按照规定给予被告承租人的补偿，原告通过虚假的诉讼理由，以期达到被告搬离的目的，最终原告侵吞被告的拆迁利益，同意支付占用期间的使用费和物业费，但只能按照原合同标准支付。经审理查明，2018年5月24日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租系争房屋，建筑面积为164平方米；租赁期自2018年6月1日至2019年12月31日止；乙方承租房屋用于办公；租金为每月租金为3448元，租金为含增值税后的价格，税率为5%，甲方视乙方增值税纳税人资质的情况，相应开具增值税专用发票或普通发票给乙方；支付方式为先付后用，乙方每月付预先支付；合同签订当日，乙方应先支付首期租金3448元，以后应于下一支付周期开始前10天内支付下期租金(若遇国定节假日顺延)，逾期支付的，每逾期一日，乙方须按拖欠租金额的5‰支付违约金，逾期超过十天，甲方有权单方无条件解除本合同；乙方应在本合同签订日即向甲方支付租赁保证金，金额为10,706元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止后，租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，甲方将剩余部分无息退还给乙方；合同还约定，租赁房屋被依法列入房屋动拆迁范围的，合同解除，乙方应按照本合同约定及时返还租赁房屋及附属设施设备，双方互不承担违约或赔偿责任。乙方应在合同租期届满之日返还该房屋，每逾期一日，乙方应按日租金2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。逾期最长不得超过15天，否则甲方有权采取措施强行收回房屋，凡遗留在该房屋内的一切物品，由甲方作为无主物处置。如本合同到期终止或提前解除，经甲方书面通知乙方限时搬出后，乙方未在限定期间内搬走该房屋内的自有设施及物品的，视为乙方已放弃该房屋内的自有设施和物品，甲方有权采取抛弃等方式进行处置，乙方无权再要求返还或赔偿。同日，双方还签订《物业使用管理协议》，约定原告根据每月10元/㎡的收费标准，按租赁物业的建筑面积向被告收取物业管理费，月物业管理费为1640元，先付后用，按月缴纳。电费为1.38元/度，用水及厕所用水无法单独计算的，则按每月30元收取。本协议自2018年6月1日至2019年12月31日止。本协议到期或提前终止后，被告未按约定归还所租赁的房屋，则占用期间的物业管理费按原协议约定的费用双倍收取管理费，其他费用则按实收取。《房屋租赁合同》与《物业使用管理协议》签订后，双方按约履行，被告支付租金及物业管理费直至2019年9月底，之后未再支付。2020年1月22日，被告春节放假，原告停水停电、并对整个园区进行封闭式管理，双方对系争房屋铁门上锁事实确认，但均指称是对方上锁。之后被告未再进入系争房屋。审理中，被告陈述在系争房屋内留有经营印刷厂的设备，柔印机一台、模切机一台、分切机一台、检标机一台、贴版机一台、洗胶机一台。经本院向被告释明，合同已经到期终止，被告占用系争房屋已无合同依据，至于被告主张有动迁利益，与本案非同一法律关系，可依法另行维权主张。被告在明确知晓合同约定中对逾期迁出的收费标准及原告对滞留物的处分权后，仍坚持表示愿意承担不搬离的后果。以上事实，由《房屋租赁合同》、《物业使用管理协议》及各方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院对上述证据的证据效力予以确认。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。系争房屋签订的《房屋租赁合同》、《物业使用管理协议》是双方真实意识表示，合法有效，双方均应依约履行。承租人使用房屋并按约支付租赁费用，是其租赁合同的主要权利及义务，被告仅以原告未开发票为由作为抗辩其未支付合同期内最后三个月的租金及物业费的理由，不构成先履行抗辩权，仍应按期支付，并可附随要求原告配合开具发票。合同到期后，被告应及时撤场，但其在2020年1月22日前如常使用，之后无论是哪一方在门上加锁、或者因原告停水停电、封闭式管理园区，导致被告无法进入系争房屋，都不能否认被告在明知该行为后果后，仍拒绝搬离自有办厂设备，非法占用他人房屋的违约前提，故被告违法占有在先，其所谓不能正常使用房屋的辩称无合法逻辑，原告主张占用期间的费用，可以支持，原告要求2倍支付租金及物业费，显属过高，本院予以调整，参照原合同标准计算。至于被告所谓其动迁权益受损与本案非同一法律关系。原告已经收取的租赁保证金，可在最后结算时抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第(七)项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上某2应于本判决生效之日起十日内腾空并搬离上海市杨浦区松潘路XXX弄XXX号东2号楼101、103室；二、被告上某2应于本判决生效之日起十日内支付原告上某1有限公司2019年10月1日至2019年12月31日的房屋租金10,344元、物业管理费4920元；三、被告上某2应于本判决生效之日起十日内支付原告上某1有限公司水电费996元；四、被告上某2应于本判决生效之日起十日内支付原告上某1有限公司按月3448元为标准支付自2020年1月1日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费；五、被告上某2应于本判决生效之日起十日内支付原告上某1有限公司按月1640元为标准支付自2020年1月1日起至实际迁出之日止的物业管理费；六、被告上某2已支付的租赁保证金10,706元可在执行上述判决主文时抵扣。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计230元，由被告上某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  朱 萍二〇二〇年八月三日法官助理  方倩竹书 记 员  李梦芸附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。