广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初7295号原告：钟宇光，男，汉族，住广州市越秀区。原告：胡穗娜，女，汉族，住广州市越秀区。上列原告共同委托诉讼代理人：黄燕楣，广东法丞汇俊律师事务所律师。被告：郑佳锴，男，汉族，住广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：郑灿洲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘晓洁，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。第三人：广州市启胜物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：陈锦辉。原告钟宇光、胡穗娜诉被告郑佳锴，第三人广州市启胜物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟宇光、胡穗娜的共同委托诉讼代理人黄燕楣及原告钟宇光，被告郑佳锴的委托诉讼代理人郑灿洲、佘晓洁到庭参加了诉讼。第三人广州市启胜物业管理有限公司经本院合法传唤，未能依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟宇光、胡穗娜向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告赔偿违约解除租赁合同的实际损失，包括免租期租金损失11017.36元（按租赁合同2018年租金标准27543.4元/月，免租期12日），房屋空置期间租金损失115682.4元（按租赁合同租金标准28920.6元/月，自2019年10月至2020年1月共计空置4个月），管理费19211.28元，公摊电费及电线费194.72元，重新出租房屋中介费损失5000元，共计151105.76元；2.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，两原告增加一项诉讼请求，要求被告支付以151105.76元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，从2020年4月14日起计算至实际清偿之日的利息。事实和理由：2018年5月17日，两原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》，约定被告承租两原告所有的位于广州市天河区兴民路XXX号之一XXX房（以下统称涉案房屋），并约定了租金、租期、违约责任等。2018年6月，双方交接房屋后，被告开始进场使用作为办公用途。但是2018年10月开始，被告便经常出现拖延支付租金的情况，2019年9月底被告声称要搬出电脑等办公用品，鉴于当月租金已支付，两原告配合放行。直到2019年10月10日左右，两原告才收到被告邮寄的《解除合同通知书》，被告声称因第三人于同年3月曾发函要求对房屋的消防设施进行整改而两原告不予配合导致房屋无法使用，因此要求于9月30日解除租赁合同。实际上，涉案房屋早已通过二次消防验收合格，并且在交付使用时符合使用标准，被告已进行检查并确认按现状承租。2019年3月15日，由第三人委托的检测人员进行复检，在检测日期2018年11月19日至2019年5月20日的消防设施判定结论为合格，即房屋在被告租赁期间符合消防验收合格标准，不存在消防安全隐患导致合同解除的事实。2019年3月至9月，被告从没有向两原告发出口头或书面的限期整改通知，却在继续正常使用房屋长达6个月以后以消防设施不合格为由要求解除合同，明显是不合理。根据合同法的规定，一方不履行义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，为维护两原告合法权益，故提起本案诉讼。被告郑佳锴辩称，1.两原告的诉请损失没有事实和法律依据，双方在租赁合同中亦没有对此作出任何约定。2.被告解除合同并退出租赁场地两原告是知晓的，并且在微信的聊天记录中可以看出两原告也曾明确询问被告若有中介需带客户看房应如何开门等问题，证明两原告早已明确知晓上述事实，并以行为许可解除租赁合同。但是在2019年9月5日，两原告又以被告未清缴税费为由阻拦撤出租赁场地。3.被告不应承担违约责任，住房和城乡建设部门对烟感器装置的安装数量及间距均有要求，而涉案房屋的烟感装置设置不符合相关消防验收标准，属于根本瑕疵，被告有权解除合同。4.两原告诉请支付利息没有依据，原告提出的是合同之诉，但又要求以侵权行为主张利息损失，相互矛盾。被告在提出解除合同后也在积极寻找新的承租人避免损失扩大，而两原告在知晓被告即将搬离时未开始寻找新的承租人而是在四个月之后才寻找，对损失应当负有责任。5.虽然在另案判决中认定被告违约，但依然判决需要返还租赁保证金给被告，说明无论被告违约与否，其均应向被告返还租赁保证金并不承担其他违约责任。可见，双方在签订租赁合同时，对解除的各种情形均有预见，原告无权提出要求被告承担损失。第三人广州市启胜物业管理有限公司没有发表答辩意见，也未提交证据及发表质证意见。经审理查明：两原告为涉案房屋的共同所有权人，建筑面积160.09平方米，用途为办公。2018年5月17日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》并办理了登记备案手续。合同约定：出租用途为办公，租期自2018年6月19日至2021年6月30日。2018年6月19日至2018年6月30日为免租期（免租金不免物业管理费），月租0元；2018年7月1日至2019年6月30日，月租27543.4元；2019年7月1日至2020年6月30日，月租28920.6元；2020年7月1日至2021年6月30日，月租30366.6元。租金按月结算，乙方在每个月的第25日前按银行转账付款方式交付。乙方在签合同当天向甲方交纳租房保证金55086.8元及一个月租金27543.4元，共计82630.2元。甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方。甲乙双方应当协助、配合有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防安全的查处工作。甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金或管理费7天，甲方有权解除合同并收回房屋，以及处理室内物品，并要求赔偿损失。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1‰向甲方支付违约金。甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。双方在庭审中确认，原告于2018年6月19日向被告交付涉案房屋，被告于2019年9月底搬离涉案房屋；被告已向原告支付至2019年9月30日的租金、管理费。两原告在庭审中陈述，其于2019年10月中旬才得知被告已从涉案房屋搬离。双方就被告搬离涉案房屋进行微信沟通，被告提供其与原告钟宇光的微信聊天记录显示，2019年8月30日被告表示”钟先生，我刚接到通知，确定下个月搬走，具体时间我这边接到通知会跟你说的。”钟宇光回复“好的”。2019年9月4日，被告表示“钟先生，这两天我们会搬一些电脑打印机出去，麻烦到时你跟物业说一下，还有这个场地我们也在放租了，如果有租客来，我会通知到你这边。”“钟先生，我们前几天不是说好了吗，这几天我们先搬一些东西出来，我们这个月租金不是交了吗？”2019年9月5日，钟宇光回复“我查了一下你们那个出租屋备案中心那边还没有交税啊，那个八月和九月的税还没有交，要把税交完了才能够离开。”2019年9月27日，钟宇光“天盈广场西塔承租户，你们的交租时间是25日，现在已经逾期未交，请尽快交租。如果是提前解除合同已经搬迁完毕，请约一个时间交还物业，租赁双方到租赁备案中心解除备案登记。”2019年9月30日，被告通过EMS向两原告发出《解除合同通知书》，其中载明：“于租赁过程中，因该物业的消防设施、设备及安装等不符合消防标准，被广州市启胜物业管理有限公司及其他相关部门多次发函要求贵方对该物业进行整改。本人及相关人员收到广州启胜物业管理有限公司的通知后即马上通知贵方，要求配合消防安全检查和整改该物业的消防设施、设备及安装等，但贵方一直不予配合，也不整改，导致该物业存有安全隐患……该物业为办公场所，配合消防安全等查处，提供合格的消防设施、设备及安装等是贵方应尽的义务和法律职责。但贵方的上述行为已构成违约，且违反法律法规。为此，本人特函告如下：1、自2019年9月30日起解除与贵方所签订的《广州市房屋租赁合同》；2、请贵方务必于2019年9月30日当日向本人退还押金55086.8元；3、请贵方承担因上述消防不合格或其他违反合同约定而产生的损失和责任。”上述快递邮件于2019年10月8日由他人签收。为证明涉案房屋的消防检测合格，两原告提供从广东社会消防技术服务平台打印的《建筑消防设施检测报告》【编号：粤消检（708270153W）2019第10462号】，显示：项目名称：天盈广场东塔C3东、西塔C1栋，检测日期为2018年11月18日至2019年5月20日，检测内容包括消防水源、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、防火门防火窗和防火卷帘、消防应急照明和疏散指示系统、消火栓系统、气体灭火系统、防排和排烟设施、消防供配电、建筑灭火器，综合判定结论为合格。被告对上述证据不予确认，认为第三人多次向被告发出要求整改的通知，被告也将整改通知发送给两原告，要求其配合整改，但直到被告办理涉案房屋之日，涉案房屋不符合消防条件的情形依然存在并未得到解决。被告提供从住房城乡建设部网站上打印的《火灾自动报警系统施工及验收标准》、《火灾自动报警系统设计规范》，认为涉案房屋存在将房间增设隔离板的情况，将一个房间间隔成两个，导致其中一个房间没有烟感器，不符合消防规范。两原告认为其从未拒绝整改，是由于被告不同意还原涉案房屋的间隔，最后决定由消防检测资质的机构对涉案房屋进行消防检测后按照整改意见进行整改，但是消防检测报告显示涉案房屋消防检测合格。2020年1月19日，两原告与案外人广州市华盟文化传播有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给广州市华盟文化传播有限公司，租期自2020年2月1日至2021年2月9日。同日，两原告与代理方广州富力美好置业发展有限公司签订《确认书》，独家委托广州富力美好置业发展有限公司出租涉案房屋，并支付服务费5000元。广州富力美好置业发展有限公司于2020年3月25向两原告开具发票（NO.59064323），显示中介服务费5000元。第三人于2020年3月25日出具《知悉函》，载明被告于2019年9月24日起未见涉案房屋有人办公，直至2020年2月1日业主与新租户前来管理处办理入场手续。2020年1月19日，第三人向两原告发出《付款通知书》，记载2019年10月1日至2019年12月31日的物业管理费14408.46元、2020年1月1日至2020年1月31日的物业管理费4802.82元，2019年9月1日至9月30日的电费137.07元、供电线损费10.97元，2019年10月1日至2020年1月19日的电费43.21元、供电线损费3.47元，合计19406元。同日，两原告向第三人支付19406元。第三人于2020年4月1日开具的两张发票（NO.69702975、NO.69702976），备注显示“C1-709天盈2019年9月-2020年1月”物业管理费19211.28元，“C1-709天盈2019年9月-2020年”电费和电费线损费194.72元。被告在庭审中确认涉案房屋2019年9月1日至2019年9月30日的电费为148.04元，并认为其已经付清9月份电费，但未提供证据证明。就合同解除、退还保证金及赔偿损失事宜，郑佳锴曾向本院提起诉讼，本院于2020年3月30日作出（2019）粤0191民初3037号《民事判决书》，认为郑佳锴在提出解除合同前一直正常使用涉案房屋，一直交付租赁期间的租金及物业管理费，其实际上也没有因上述消防问题而使得其合同目的无法实现，故郑佳锴提前解除合同的行为已构成违约。并据此判决：一、确认郑佳锴与钟宇光、胡穗娜于2018年5月17日所签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年9月30日解除；二、钟宇光、胡穗娜于本判决发生法律效力之日起三日内向郑佳锴退还保证金55086.8元及资金占用费（资金占用费的计算方法为：以55086.8元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月1日起计算至款项付清之日止）；三、驳回郑佳锴的其他诉讼请求。钟宇光、胡穗娜对上述判决不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2020年6月29日作出（2020）粤01民终11463号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。本院认为：生效判决认定两原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，本院不再赘述。生效判决认定被告提前解除合同构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，被告应当赔偿两原告因提前解除合同而造成的损失。关于免租期的租金损失问题。租赁合同约定，租期自2018年6月19日至2021年6月30日，其中2018年6月19日至2018年6月30日为免租期，可见上述12天的免租期是基于整个租期而给予的减免，现涉案合同于2019年9月30日解除，两原告要求被告支付免租期的租金，于理有据，综合涉案合同的履行情况，本院酌情认定被告应当向两原告支付7天的免租期租金6426.79元（27543.4元/30天×7天）。关于房屋空置期间的租金损失问题。被告于2019年9月底搬离涉案房屋，两原告于2020年1月19日将涉案房屋出租给案外人，确实产生了房屋空置期间的损失，综合本案案情、合同履行情况及公平原则，本院酌情认定给予支持两原告两个月的房屋空置期间的损失57841.2元（28920.6元/月×2月）。关于2019年9月1日至9月30日期间电费148.04元的问题，双方对于上述金额没有异议，上述期间涉案房屋被告仍有占有使用，虽然被告认为其已经支付该期间的电费，但并未提供证据证明，应当承担举证不能的法律后果。两原告已代被告支付上述电费，故被告应向两原告支付上述电费148.04元。关于两原告主张的其余电费及电线费的问题，被告自2019年9月底搬离涉案房屋后未占有使用涉案房屋，故产生的电费及电线费不应当由被告承担。同上所述，被告未占有使用涉案房屋期间产生的物业管理费用也不应当由被告承担。两原告另行出租涉案房屋产生的中介费，不属于直接损失，亦非必要支出费用，故本院不予支持。综上，被告应当向两原告赔偿因违约解除合同产生的损失64416.03元（6426.79元+57841.2元+148.04元）。关于利息，利息属于法定孳息，故对于两原告要求被告自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际付清之日止，本院予以支持。第三人经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项的规定，判决如下：一、被告郑佳锴应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告钟宇光、胡穗娜赔偿因解除合同而产生的损失64416.03元及利息（利息以64416.03元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2020年4月14日起计算至款项付清之日止）；二、驳回原告钟宇光、胡穗娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1661元，由原告钟宇光、胡穗娜负担953元，被告郑佳锴负担708元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇二〇年八月十二日法官助理贾清宸书记员钟秀娟