云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初5527号原告朱灵翔，男，纳西族，1992年8月7日出生，身份证登记住址云南省昆明市呈贡区。委托代理人张袆，云南万青律师事务所律师，特别授权代理。被告唐榕，女，汉族，1973年5月5日出生，身份证登记住址云南省昆明市东川区。原告朱灵翔诉被告唐榕租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法由审判员周宇适用简易程序于2020年7月10日、2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张袆、被告唐榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告从事餐饮行业，因寻找租赁餐饮门店与被告结识。被告向原告承诺其享有位于昆明市官渡区轴，Ａ—Ｃ轴店铺的使用权，可将该店铺出租给原告使用。原告见被告的确能自行开启使用该店铺，便基于内心信任与被告签订了《铺面租赁合同》，并向被告支付了上半年租金7万元、下半年租金6万5千元、押金1万元。但原告随后的店铺使用却一波三折，其一是原告发现《铺面租赁合同》所约定的一年租期实际上少了两个月；其二是该店铺的所有权人金连祥突然出现，否认被告对该店铺的使用权，要求原告重新与其签订《铺面租赁合同》，并补缴租金或者搬离；其三是被告拒绝退还原告所支付款项，拒绝出面解决问题。现原告因此事件已无法继续经营餐饮门店，被迫搬离，并遭受各项经济损失。昆明市官渡区轴，Ａ—Ｃ轴店铺的所有权人为金连祥，被告出租该店铺为无权处分，并涉嫌民事欺诈。本案中店铺的所有权人为金连祥，被告出租店铺的行为并没有的到金连祥的追认，故原、被告所签订的《铺面租赁合同》应认定为无效合同，并由被告返还原告所支付款项、赔偿原告经济损失。现提起诉讼，诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《铺面租赁合同》无效；2、判令被告返还原告已支付的铺面租金135000元、押金10000元，合计145000元；3、判令被告赔偿原告因关店造成的损失58000元；4、判令被告承担原告支出的律师费3000元。被告辩称：案涉铺面于2019年7月租给原告使用，租金每年14万元，与原告约定先交半年租金，半年后提前一个月交纳一年房租。经营至2019年12月，因原告没有按照合同约定交纳房租，因此对被告及唐立平、金连祥的合作关系产生影响，导致被告损失。铺面租金每年14万元，原告7月开始租用先交半年租金7万元，后12月没有按约定交纳后续一年的租金，只支付租金65,000元。被告于2010年底和亲弟弟唐立平租用案涉商铺的半间，当时房屋的产权是天阳物业，是由中间人转租过来。后大概于2012年房屋产权变更为金连祥，唐立平于2013年与金连祥签订3年合同，期间金连祥将另外一半铺面同时租给唐立平和被告使用，因此形成长期合作信任关系。2016年合同到期后因金连祥无法出面续签合同，就一直保持着长期租赁关系。两次铺面总投资75万元，期间对铺面两次投资装修合计20万元，合计95万元。2010年至2014年期间勉强可以维持经营，2014年开始生意持续下滑至惨淡无法经营，投入资金全部亏损，亏损合计上百万元。后期因金连祥无法出面通过电话沟通答应唐立平和被告一起讲铺面出租给第三方使用，因唐立平无法出面向第三方出租铺面，所以让被告向第三方出租。第一次对外出租是2017年，对方一年不到结束经营后导致空出两三个月无人租用造成经济亏损3万元。2018年、2019年断断续续出租给他人，期间因无人租用造成经济损失6万元，但是被告将整个铺面2019年12月31日前的租金全部交给了金连祥。原、被告间的租赁合同有效，不应返还租金及押金。原告针对其诉讼请求向本院提交如下证据：1、原、被告身份证复印件，欲证明原、被告身份情况；2、铺面租赁合同、收条、户口簿、原告母亲与被告微信聊天截图、银行流水，欲证明原告与被告签订铺面租赁合同，约定被告将昆明市官渡区轴，Ａ—Ｃ轴店铺租给被告使用，双方约定了租期，原告母亲李玉莲向被告转账4万元，原告向被告支付租金及押金共计145000元，收条原件在被告处，被告仅拍照将收条通过微信发给原告母亲；3、房屋信息查询摘抄表、店铺装修合同、工程报价单、收据、店铺关闭搬离照片，欲证明案涉铺面所有权人为金连祥，金连祥要求原告重新支付商铺租金，原告由于资金压力无法继续经营搬离商铺，原告为商铺投入装修资金58,000元，装修为添附状态，给原告造成经济损失58,000元。经质证，被告对原告提交证据3中店铺装修合同、工程报价单、收据、店铺关闭搬离照片的真实性不予认可，对原告提交其余证据的真实性、合法性、关联性予以认可。被告针对其抗辩意见向本院提交铺面租赁合同4份、转账记录复印件5页、个人账户对账单2份，欲证明被告与金连祥存在合同关系，是合作关系，是同意被告转租商铺的。经质证，原告对被告提交的被告与原告签订的租赁合同的真实性无异议，但认为双方约定的租金为13万元，并非被告提交合同中显示的14万元；对被告提交的其余证据的真实性不予认可。本院认为，原告提交的证据1、2及证据3中的房屋信息查询摘抄表经被告质证对真实性予以认可，证据来源合法，客观真实，本院予以采证；原告提交证据3中的店铺装修合同、工程报价单、收据能证明原告装修承租房屋的情况，证据来源合法，客观真实，本院予以采证；原告提交证据3中店铺关闭搬离照片并不能证明原告主张的证明目的，本院不予采证。本院对被告提交的原、被告双方签订的《铺面租赁合同》的真实性予以确认；被告提交的其余证据并不能证明被告主张的证明目的，本院不予采证。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：坐落于昆明市轴，Ａ—Ｃ轴房屋登记在案外人金连祥名下。被告承租位于昆明市轴，Ａ—Ｃ轴房屋后将房屋转租给原告。原告（乙方）与被告（甲方）于2019年7月6日签订《铺面租赁合同》，约定甲方将昆明市和平村1栋2单元1-3轴Ａ—Ｃ轴号面积为80平方米的铺面租赁给乙方使用，租期五年，自2019年7月6日至2019年12月6日；房屋年租金13万元，签订合同时一次付清一年租金，以后租金在第一年租金到期前一个月支付第二年租金；为确保租赁期内甲方房屋及相关设施的完好，乙方在缴纳租金时应缴纳保证金伍仟元，合同期满后乙方如无损坏房屋设施，以及拖欠水、电、卫生等费用时，甲方应在合同期满后三天内如数退还乙方，如有损坏房屋设施，以及拖欠水、电、卫生等相关费用时，甲方将视情节扣除；乙方不合同约定按时交纳房租和其他费用，甲方视乙方违约，甲方有权没收保证金，并无条件收回铺面；在租赁期，乙方需要改造装修，须甲方同意后才能施工，在不影响房屋结构情况下，房屋改造、装修费由乙方负责，如私自改造施工给房屋造成损坏，一切经济损失由乙方负责，并恢复原状；如乙方不能继续经营，提前一个月通知甲方，按期搬出，不通知甲方，按照50元／天加收违约金，并暂扣乙方的设备、财物，待结清相关费用后再归还乙方。签订合同后原告对铺面进行装修，支出装修费58000元。原告于2019年7月6日向被告支付租金70000元、押金10000元，被告收款时向原告出具了《收据》，并在收据中明确租期为“2019.7.6至2019.12.6”。被告于2019年12月7日向原告出具《收条》一张，载明：“今收到朱灵翔付给唐榕昆明市和平村1栋2单元一层1-3轴Ａ—Ｃ轴铺面租金陆万伍仟元整，租期为2019年12月7日至2020年5月6日。”庭审中，原、被告双方确认被告于2019年7月6日将商铺交付原告，商铺年租金为13万元，原告向被告支付押金1万元，租金135000元，原告于2020年1月份搬离租用的铺面（具体时间原、被告双方未明确）。被告庭审中陈述案涉商铺已于2020年1月交还案外人金连祥。现原告以其向被告租用商铺后被迫搬离为由，诉至本院，主张前述诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原、被告双方签订《铺面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原告主张《铺面租赁合同》无效于法无据，本院不予支持。根据查明事实及原、被告双方陈述，可以确定原告于2020年1月搬离案涉商铺，被告庭审中陈述案涉商铺已于2020年1月交还案外人金连祥，对于原告搬离商铺及被告交还商铺的时间双方当事人均未能明确，故本院确定原、被告双方签订的《铺面租赁合同》于2020年1月31日解除。对于合同解除前的商铺租金，原告应依约支付，自2019年7月6日至2020年1月31日期间的租金为74,388.9元（按13万元/年计算6个月零26天），故本院对原告要求被告退还房租的请求支持60,611.1元。对于被告收取的押金10,000元，本院认为，虽然《铺面租赁合同》约定原告未按约支付房租及拖欠相关费用时被告可扣除保证金，但从被告出具的《收据》、《收条》来看，可以确定系原、被告双方对付款方式的变更，故本院确定由被告退还原告已交纳的押金10,000元。对于原告主张的因关店造成的损失58,000元，本院认为原告主张该费用实际系要求被告赔偿装修铺面的损失，原、被告双方对于合同到期或解除后装修费用的承担并未明确约定，原告该项主张于法无据，本院不予支持。对于原告主张的律师代理费，原告并未提供证据证明律师费实际产生的金额，本院不予支持。原告关于案外人金连祥要求原告与其重新签订合同的主张未提供证据予以证明，本院不予采纳。被告关于原告未按约支付租金的抗辩意见与本案查明事实不符，本院不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告唐榕于本判决生效之日起十日内退还原告朱灵翔租金及押金70,611.1元；二、驳回原告朱灵翔的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,293元，减半收取1,646.5元，由原告朱灵翔承担863.5元，由被告唐榕承担783元，余额1,646.5元退还原告朱灵翔。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  周宇二〇二〇年八月十七日书记员  王浩