四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川08民终865号 上诉人（原审被告）吴桐，女，1989年10月7日出生，汉族，广元市朝天区人，本科文化，教师，住四川省广元市朝天区。 委托诉讼代理人侯光华，四川蜀道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）张启莉，女，1986年9月25日出生，汉族，广元市利州区人，硕士研究生，四川省烟草公司广元市公司职工，住四川省广元市利州区。 被上诉人（原审原告）张学银，男，1986年1月21日出生，汉族，广元市朝天区人，大专文化，自由职业，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人张启莉（张学银之妻）,女，1986年9月25日出生，汉族，广元市利州区人，硕士研究生，四川省烟草公司广元市公司职工，住四川省广元市利州区。 原审被告杨文敏，男，1987年2月26日出生，汉族，广元市朝天区人，大专文化，住四川省广元市朝天区。 上诉人吴桐因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市朝天区人民法院(2020)川0812民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年07月21日立案受理，同年08月04日听取了各方当事人的意见，经合议庭评议后本案现已审理终结。 上诉人吴桐向本院上诉称，1、房屋租赁合同在签订转让协议的时候经被上诉人同意已经解除，所以合同履行过程中产生的违约责任与上诉人无关。2、一审判决确认的违约金过高。请求改判。 被上诉人张启莉、张学银共同向本院答辩称，合同是有效，吴桐和杨文敏免费使用了房屋15个月，违约金是合理的，是按照合同约定的，请求维持原判。 原审被告杨文敏向本院称，对转让协议进行了释明，就是包括房屋装修和房屋经营权，而且写的很清楚吴桐的房租交到12月的，整体房租是过高不予认可。 张启莉、张学银向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决二被告共同承担违约金金额为一年房租即73949.40元；2、依法判决二被告支付截止房屋交还日2019年12月23日的物业费、水电费、生活垃圾清理费共计8071.70元；3、本案所有诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年6月10日，原告与被告吴桐签订了一份房屋租赁合同，合同约定将原告位于朝天区的房屋共计面积为410.83平方米出租给被告吴桐，月租金为每月每平方15元，每年租金上涨5%，租期为3年，免租期为15个月，免租期截止2019年12月10日。提前30天支付下一季度租金，若拖欠房租超过30天则合同自动解除，违约方需支付的违约金为一年房租。被告以经营收益较差为由，经过原告同意后，2019年7月13日将房屋转租给被告杨文敏。按照原告和被告吴桐签订的房租合同约定被告吴桐提前30天支付下一季度的租金，免租期于2019年12月10日到期，被告吴桐应在2019年11月10日前支付下季度的租金，原告从11月开始多次通过电话及微信通知被告杨文敏交房屋，并告知拖欠房租30天要交违约金，被告认为房屋转租给了被告杨文敏，应由被告杨文敏承担房租和物业费，至今未交租金及2019年7月17日后的物业费、水电费、生活垃圾清理费。按照合同约定拖欠房租30天合同自动解除，经过原告多次催促。被告杨文敏于2019年12月23日将房屋交还。由于新年将至，原告不能立即将房屋出租，且被告无偿享受了房屋15个月的免租期，因此要求被告承担房屋使用期间的物业费、生活垃圾费、水电费，及按合同约定的违约金进行赔偿原告的损失。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判决。 被告吴桐向一审法院辩称，1、2019年7月13日，原告将店面转让给被告杨文敏，包含房屋的使用权，签订转让协议是被告吴桐要求原告及被告杨文敏一起签订三方协议，但是原告和被告杨文敏都不同意，二者约定另行签订房屋租赁合同；2、交还房屋的是被告杨文敏不是被告吴桐，具体交还时间需要被告杨文敏陈述；3、拒不支付2019年7月17日以后拖欠的房屋租金和物业费系被告杨文敏与原告之间的纠纷。综上，原告和被告吴桐的租赁合同已经于2019年7月13日解除，被告吴桐不再对原告负有合同法律义务，请求驳回原告对被告吴桐的诉讼请求。 被告杨文敏向一审法院辩称,1、被告杨文敏和被告吴桐签订的《转让协议》约定房屋的装修设施设备，转让后的经营权；2、被告吴桐和原告及我方三方是达成口头协议的，要从新签订房屋租赁合同，但我们没有签订，未产生房屋租赁的事实；3、我方于2019年12月9日正式停业，也和物业达成了交接仪式，支付了所有费用，所以请求法院驳回原告的诉讼请求；4、原告与被告吴桐他们的合同违约金是他们之间签订的违约金，和我没有关系，我没有签订任何合同，也没有产生违约金。 二原告为证明自己的主张提交了以下证据： 1、原告身份证复印件、结婚证、被告身份证复印件，证明原被告具有诉讼主体资格；2、原告与被告吴桐签署的《房屋租赁合同》、被告之间签署的《转租协议》、原告同意被告吴桐转租的微信截图、付款凭证，证明原告与被告吴桐于2018年6月10日签署《房屋租赁合同》，被告吴桐租赁位于朝天区的房屋，面积为410.83平方米，租赁期间3年，租赁期限为3年，即2018年6月10日至2021年6月10日；原告同意给予被告吴桐15个月免租期，免租期从2018年9月10日至2019年12月10日，月租金为每月每平方米15元，租金按季支付，每季度提前30天支付下季度租金，合同期内每1年租金在上季度基础上增加5%；约定了解除合同条款，内容为“被告吴桐有下列行为，原告可解除合同并要求被告吴桐承担相应的法律责任及经济损失：被告吴桐拖欠房租超过30天，约定了违约责任条款：任何一方违反本合同，违约方须支付等同于本合同约定的一年租金的违约金。合同生效，且双方已实际履行”，以及证明原告认可被告吴桐的转租行为，被告吴桐向原告支付租金的凭证；3、微信通知被告吴桐和杨文敏交房租、被告吴桐和杨文敏拒交房租的证明（微信聊天记录截图），证明2019年11月开始多次通过电话及微信通知被告吴桐和杨文敏交房租，并告知拖欠房租30天要交违约金，被告吴桐未交房租，也未缴纳2019年7月17日后的物业费、水电费、生活垃圾清理费。该行为严重违反了合同约定，应当承担违约责任；4、一年租金的计算依据、物业出具的欠交物管费证明，证明被告应当承担的各项金额。 被告吴桐质证认为：1、第1组证据三性无异议；2、对第2组证据的证明目的转租有异议，我们只是对店面及相应的租房权益包括剩余已交租金的租期和租房抵押金12000.00元进行了转让，我们并没有进行转租，此合同在2019年7月13日已经解除；3、第3组证据三性无异议，对其证明目的有异议，主要是对证明被告吴桐没有交付租金和违约金有异议；4、第4组证据租金计算依据没有异议，对欠交物业费用真实性有异议，因为被告杨文敏向法庭答辩的时说明物业费已经支付清。 被告吴桐向一审法院出示了以下证据：1、《合伙协议》、合伙人陈慧的身份证复印件、营业执照复印件，证明被告吴桐租用原告房屋后，与他人合伙开办“朝天区朝天镇卡其乐启智乐园”，不违反与原告合同约定的房屋使用目的；2、陈慧与本案被告杨文敏之间于2019年7月13日签订的《转让协议》复印件3页，证明被告吴桐与他人合伙经营的店面已经转让给他人经营，同时约定由被告杨文敏与原告另行签订店面房屋租赁协议；3、朝天时代广场物业服务中心出具的《证明》，证明转让的时候被告吴桐已经依照与原告的租房合同约定履行了全部义务，包括支付房租、支付物管等费用；4、被告吴桐与原告、被告杨文敏的微信聊天记录（与原告聊天记录30页，与被告杨文敏4页），证明原告同意被告吴桐将店面转让给他人经营，同意与被告杨文敏另行签订房屋租赁合同，被告吴桐与原告的房屋租赁合同法律关系已经于2019年7月13日解除，被告吴桐不再承担任何法律责任。5、被告吴桐和原告交流的时候，被告吴桐已经缴纳的租房押金12000元，原告认为应该由被告杨文敏支付给原告，原告在退给被告吴桐，两被告合同之间也进行了约定，在签订《转让协议》的2019年7月12日下午原告和被告吴桐的聊天记录，被告吴桐提到“他给我打了个电话不把房东写进去……”主要说明通过这一系列的聊天记录来看，押金被告吴桐已经缴纳，原告同意把房屋转让给被告杨文敏后，被告杨文敏将押金缴纳给原告，原告再退给被告吴桐。 被告杨文敏向法庭出示了以下证据：1、转让协议，证明我们只是签订的转让协议并不是转租协议，转让的是门面的设施设备以及使用权，转让押金，证明我们明确了转让押金12000.00元，支付给甲方，现在因为到12月10日没有续租，没有签订的新的合同，原告应该退还押金；2、物业证明，证明2019年12月9日正式停业，和物业费已经结清了所有费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的第1、2组证据、被告杨文敏提交的第1组证据双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的第3、4组证据、被告吴桐提交的第1、2、3、5组证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信。被告吴桐提交的第4组证据具有真实性，但达不到合同已解除的证明目的。原告自愿撤回对物业费、水电费、生活垃圾清理费的诉讼请求，原告提交的第4组和被告杨文敏提交的第2组证据不予认定。 一审判决认定，2018年6月10日，二原告（甲方）与被告吴桐（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：“1、甲方将其位于朝天区的房屋共计面积为410.83平方米出租给乙方；2、租赁期限为3年，即从2018年6月10日起至2021年6月10日止，甲方同意给予乙方15个月的装修免租期（2018年9月10日起至2019年12月10日），即合同期从免租期结束后正式开始，鉴于乙方对租赁房的装修投资，租赁期期满后乙方享有该合同约定门面同等条件下的优先承租和续租权，并在期满前1个月书面通知出租方；3、月租金为每月每平方15元，乙方支付租金期限为：按季度支付，即每季度提前30天支付下一季度租金，并在一个月内交付一季度的房屋租金，用于支付2018年6月10日至9月10日的房屋租金；4、合同签订时支付押金12000.00元，押金在合同满租期交房时退还；5、合同期内每1年房屋租金在上年度基础上涨5%，即从第2019年6月10日开始按此约定调整房屋租金；6、鉴于乙方对该门面的投资，合理期内乙方在征得甲方同意的情况下方可以转让该门面的使用权；7、乙方拖欠房租超过30天甲方可解除本合同并要求乙方承担相应法律责任及经济损失；8、违约方需向守约方支付等同于本合同约定的一年租金的违约金，违约金不能弥补损失的继续赔偿损失。 经原告同意，被告吴桐的合伙人陈慧（甲方）与被告杨文敏（乙方）于2019年7月13日签订《转让协议》，约定：1、经甲乙双方及房屋所有者共同协商，乙方与房屋所有者另行签订租赁合同，本合同生效和门面交接完毕后，甲方与房屋所有者之间原门面租赁合同终止履行，权利义务自行解除；2、甲方原租赁合同，约定的租赁期为三年，即从2018年6月10日起至2021年6月10日止，租金为15元×410.83平方米，现甲方免租期及已交租金至2019年12月10日，门面转让后甲方将水电费、物业费交清至交付日，房租费由甲方提前交至2019年12月10日，转让协议签订之日至2019年12月10日期间，由甲方完成交付的房租所属门面使用权益由乙方所有，门面转让后，甲方与房屋所有者之间原门面租赁合同终止，与时代广场物业合同关系终止，甲方不再负有支付责任；3、乙方向甲方支付转让费48000.00元，向房屋所有者支付租金12000.00元；4、原《门面租赁合同》和《财务移交清单》为本合同附件，是本合同的有效组成部分，具有法律效力。 被告吴桐按《房屋租赁合同》向原告支付了一个季度（2018年6月10日起至2018年9月10日）的房租和押金12000.00元；被告杨文敏按《转让协议》约定向被告吴桐支付了转让费48000.00元和押金12000.00元。原告同意将押金12000.00元退还给被告杨文敏。因房租单价存在分歧，被告杨文敏于2019年12月10日告知原告双方不再签订租赁房屋，其不再租赁房屋。 另查明，审理期间，被告杨文敏已结清朝天时代广场门面在2019年7月17日至2019年12月17日期间的物业费及其他相关费用。原告于2020年3月23日向本院提交了申请，撤回对物业费、水电费、生活垃圾清理费共计8071.70元的诉讼请求。 一审法院审理认为，本案当事人争议焦点：一是合同效力的问题；二、《房屋租赁合同》是否已经解除的问题；三、关于违约损失的确定问题。 合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，二原告与被告吴桐签订的《房屋租赁合同》、被告吴桐(合伙人)与被告杨文敏签订的《转让协议》，均属于双方真实意思表示，协议内容不违反国家法律、法规的强制性规定，协议合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按协议约定履行合同义务。 合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”上述法律规定表明，通常情况下合同的解除有协议解除、约定解除和法定解除三种形式。本案中，双方当事人不存在约定解除和法定解除的情形。被告吴桐主张其与二原告签订的《房屋租赁合同》已经解除，但二原告予以否认，说明双方不存在协议解除的情形，被告吴桐也未提交足够的证据证明双方已经协议解除合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……。”的规定，经二原告同意，被告吴桐在与被告杨文敏签订《转让协议》将门面进行转让，并约定“原《门面租赁合同》为本合同附件，是本合同的有效组成部分，具有法律效力。”故被告吴桐与二原告签订的《房屋租赁合同》继续有效,并且是《转让协议》的附件。被告吴桐辩称原告同意转让并要与被告杨文敏从新签订合同及双方微信记录，说明双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，但该辩解无事实和法律依据，理由不成立，不予采纳。 关于违约损失的确定问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”从上述法律规定可知，一方当事人违约导致合同解除的，守约方可以要求违约方承担违约责任。在《转让协议》中约定“现甲方（被告吴桐）免租期及已交租金至2019年12月10日。”而被告吴桐实际交付的租金为2018年6月10日起至2018年9月10日共计3个月的租金，2018年9月11日起至2019年12月10日共计15个月的免租期是在租赁房屋三年才免租15个月，并不是被告吴桐已交租金至2019年12月10日，该约定违反诚实信用原则，也会对被告杨文敏引起误导，应当承担相应的违约责任。虽然二原告同意要与被告杨文敏从新签订合同，但《转让协议》中约定“原《门面租赁合同》为本合同附件，是本合同的有效组成部分，具有法律效力。”表明双方若不能签订新租赁合同，应当按照原合同执行。被告杨文敏应当知道原租赁合同中关于违约责任的约定，而其未按约定支付房租，又未提前告知二原告不再继续租赁涉案房屋，而是在免租期到期时才告知原告，应承担相应的违约责任。总之，二原告免租15个月房租是为了实现房屋出租三年的合同目的，也就是说只有租赁房屋三年才免收15个月，而二被告的行为导致原告合同目的不能实现，均应承担违约责任。《门面租赁合同》中约定“违约方需向守约方支付等同于本合同约定的一年租金（即73949.40元）的违约金”。同时，被告吴桐、被告杨文敏在免租内分别使用房屋10个月（2018年9月11日至2019年7月13日）、5个月（2019年7月14日至2019年12月10日），根据双方免费使用房屋的时间，确定被告吴桐支付违约金49299.60元；被告杨文敏支付违约金24649.80元，扣减缴纳的押金12000.00元，还应向原告支付12649.80元。 原告自愿撤回对物业费、水电费、生活垃圾清理费共计8071.70元的诉讼请求，属于对自己民事权利的处分，予以确认。 综上，二原告的诉请符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告吴桐在本判决生效后十五日内向原告张启莉、张学银支付违约金49299.60元；二、被告杨文敏在本判决生效后十五日内向原告张启莉、张学银支付违约金12649.80元；三、驳回原告张启莉、张学银的其他诉讼请求。 本案二审期间双方没有提供其他证据材料。 本案二审认定的案件法律事实与一审判决认定的事实相同。 本院认为，吴桐与张启莉、张学银签订的《房屋租赁合同》合法有效。在合同约定的承租期限内，吴桐将其所承租的房屋转租杨文敏，且约定杨文敏与房屋所有者张启莉、张学银另行签订租赁合同。转租合同签订后，杨文敏并未与房屋所有者张启莉、张学银签订《房屋租赁合同》，且吴桐也没有依据约定向张启莉、张学银支付房屋租金，属违约行为，应当承担约违责任。杨文敏实际使用本案诉争房屋后，也没有向向张启莉、张学银支付房屋租金，属违约行为，应当承担约违责任。故上诉人吴桐的上诉理由没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 上诉人吴桐还主张违约金过高，但在一、二审诉讼中均没有提供有关证据证明，对其该项主张本院不予采纳。 综上所述，上诉人吴桐的上诉理由均不能成立，其上诉请求应当驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1033元，由上诉人吴桐负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 林 审 判 员  徐小雁 审 判 员  吕 晶 二〇二〇年八月十二日 法官助理  康小莲 书 记 员  王汇锋