四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7165号 上诉人（原审原告）：胡蓉，女，1973年10月17日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：唐凡，四川守仁律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李林，女，1971年5月25日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：苏畅，四川上浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张显林，四川毫达律师事务所律师。 原审第三人：成都上东吉企业管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区宏济新路**。 法定代表人：周玉芳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何超，四川公生明律师事务所律师。 上诉人胡蓉因与上诉人李林、原审第三人成都上东吉企业管理有限公司（以下简称上东吉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初7162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员龚耘适用独任制于2020年6月12日公开开庭对本案进行审理。上诉人胡蓉的委托诉讼代理人唐凡，上诉人李林的委托诉讼代理人苏畅，原审第三人上东吉公司的委托诉讼代理人何超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡蓉上诉请求：撤销一审判决，改判李林向胡蓉双倍返还定金共计1000万元；本案一、二审诉讼费由李林承担。 事实和理由：1.一审认定事实错误，在明知李林与贾某之间的谈话记录已被贾某否定的情况下，仍然对贾某的谈话内容予以采信，罔顾客观事实。一审法院认定李林解除合同不存在过错和不存在违约行为的理由在于：“李林于2019年6月从居间公司员工处得知胡蓉表示不愿意再购房了，随即依据合同约定和法律规定解除了合同。”而认定李林得知胡蓉不再买房的依据则是李林提供了其与贾某之间的谈话记录。该谈话记录虽经公证，但贾某的谈话属于证人证言，按照法律规定证人必须出庭接受质询，因此该证据不具有合法性。该谈话录音完全是李林一人在陈述，贾某只是含糊其辞地回应，且整个摄录过程存在明显剪辑痕迹，真实性存疑；一审庭审后贾某本人亲口否定了该谈话内容，胡蓉也将此情况告知一审法院，请求法官对此关键事实进行调查，随后贾某本人也出具《情况说明》否认了该谈话记录，但一审法院对如此重大关键事实拒不履行法定职责予以查明，仍然对该谈话内容的真实性予以确认，导致事实认定错误。2.胡蓉从未向居间公司的任何员工表示过不愿再买房，且在接到解除合同通知之前一直与李林协商首付款的履行事宜。但从李林的一系列行为来看，李林吞没500万元定金的用心是明显的。首先，李林在与胡蓉签约之前已与案外人进行过房产交易，李林对于还贷当天无法将房产证原件取出办理顺位抵押的情况是明知的，但其却隐瞒该事实，在签订案涉《房产买卖合同》时并未将此情况告知胡蓉及上东吉公司；其次，在约定的首付款之日即2019年3月31日，李林提出将首付款从2000万元提高为2460万元，即按照原约定的2000万元首付款李林不能完成还贷义务，而在胡蓉拒绝提高首付款数额并坚持按原约定履行的情况下，李林编造了“胡蓉不再买房”的谎言，借此解除合同并吞没500万元的定金。因此，李林在合同解除上存在明显恶意，应当承担违约责任。3.一审法院适用法律错误。在李林恶意解除合同吞没定金的情况下，应当适用定金罚则判令李林双倍返还定金，而不应适用《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定。 针对胡蓉的上诉，李林辩称，案涉纠纷是因胡蓉违约所致，李林有权没收胡蓉交付的定金500万元；其余答辩意见与李林的上诉意见一致。请求驳回胡蓉的上诉，依法改判支持李林的上诉请求。 李林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回胡蓉的全部上诉请求；本案的全部诉讼费由胡蓉承担。 事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.在案涉《房屋买卖合同》签订前，李林及上东吉公司的经办人员已明确告知胡蓉案涉房屋处于贷款抵押状态，房产证的原件由贷款银行持有，只有将贷款清偿后才能将房产证原件取出以办理顺位抵押登记及后续的手续，胡蓉是明确知悉这一事实基础上才与李林签订的《房产买卖合同》，并在合同第3.2条中约定胡蓉应于2019年3月31日前向李林支付首付款2000万元用于清偿银行贷款；当日，李林亦将案涉房产办理顺位抵押给胡蓉。但合同实际履行中，胡蓉逾期支付购房定金500万元，经李林多次催促，胡蓉提出签订《补充协议》方能支付定金，李林迫于无奈于2019年2月2日与胡蓉签订《补充协议》，胡蓉随后支付购房定金。李林为促使合同顺利履行，一直与贷款银行沟通，银行明确表示贷款还清当日李林就可取回房产证原件并办理顺位抵押，但胡蓉未按期支付首付款，在李林多次催促后仍拖延支付，直至2019年6月10日胡蓉通过上东吉公司转告表示不再购买案涉房屋，至此李林才向胡蓉寄送了《解除通知书》。李林系在胡蓉严重违约的情况下，依据合同约定行使合同解除权，胡蓉应承担相应违约责任，即李林有权不退还已收取的定金。一审法院判决李林向胡蓉退还定金并支付资金占用利息，是错误的。2.一审法院采信证据错误。一审中，胡蓉举示由上东吉公司于2019年3月28日出具的《告知函》，该证据的内容及待证事实与客观情况不符，不能作为定案证据。首先，根据上东吉公司经办人员赵某与胡蓉丈夫李振华的微信聊天记录可知，该《告知函》初稿系赵某于2019年3月28日发给李振华，李振华于2019年3月29日将修改后的《告知函》发给赵某，结合告知函的落款时间及形成过程可知该《告知函》系李振华与上东吉公司串通制作；其次，根据一审中李林举示的其与贷款银行工作人员周某的微信聊天记录可知，贷款银行已明确表示还款当天可以取回房产证原件，因此《告知函》所述的内容与客观事实不符；第三，李林从未收到该《告知函》，即便如上东吉公司在一审庭审后向一审法院出具的书面说明所述，其员工贾某于2019年4月12日通过微信方式将该《告知函》发送给李林，而此时已超过约定的首付款支付期限达12天之久，根据《房产买卖合同》第7.2条的约定，李林已享有约定的合同解除权，并有权追究胡蓉的违约责任；最后，从该《告知函》的形成过程及时间来看，该《告知函》明显是胡蓉为逃避违约责任而预先制作的。3.在案涉《房产买卖合同》履行过程中，李林从未提出提高首付款比例的要求，且以李林的经济状况，只要胡蓉支付了首付款，李林完全有能力补齐贷款的差额部分并结清贷款。一审中，胡蓉提交了2019年3月31日上东吉公司经办人员赵某与胡蓉丈夫李振华的聊天记录，即“现在还款的金额是2460万元，还款当日或次日才能办理好”，欲证明李林提高首付款比例的事实；以及2019年4月1日李振华向赵某发送的关于“赵某，你那边怎么说？我这里2000万元首付款已经准备好了。什么时候付款？怎样付？请你们和甲方通知”的微信，欲证明胡蓉具备履约能力。对此，李林不予认可，理由是：首先，赵某的问话仅表示经其向贷款银行进行了解，李林此时应偿还的银行贷款为2460万元，并不能表明李林要求胡蓉支付2460万元的首付款；其次，双方在《房产买卖合同》中明确约定了首付款的金额、支付期限以及李林指定的收款账户信息，若胡蓉要履行首付款支付义务，完全可以直接支付，而不用征求任何人的意见。因此，胡蓉在一审中提交的上述证据并不能达到其证明目的。但一审法院却依据上述证据认定胡蓉对于延迟支付以及此后一直未向李林支付首付款的行为不存在主观过错，显属认定事实不清。4.李林从未委托任何人（包括李茂）代为处理自己与胡蓉之间的购房事宜，李茂之所以会介入《补充协议》的商谈过程，完全系因胡蓉违约后，李林向李茂咨询该如何处理时，李茂为促使双方交易顺利进行，居中做双方的协调工作。一审法院径直作出“李茂能够代表李林沟通购房事宜”的认定，显属认定事实不清。5.据李林了解，胡蓉一直从事“炒房”生意，在案涉合同订立之初，胡蓉已找好下家，后因受市场经济影响房价一路下跌，下家不再购买，因此胡蓉才向上东吉公司提出不再购买。而此时案涉房屋的市场价比约定合同价已下跌近1000万元，李林所受损失是巨大，即便罚没胡蓉支付的定金都不足以弥补。一审法院却作出判令李林退还定金并支付资金占用利息的处理意见，明显错误。 针对李林的上诉，胡蓉辩称，在胡蓉已按约备齐首付款2000万元的情况下，李林单方面提高首付款至2450万元，并表示付款当天不能办理抵押，李林的行为违反合同约定，且无法保证交易安全。在胡蓉从未表示不购买房屋的情况下，李林单方解除合同，且拒不退换定金，是严重违约。其余答辩意见与胡蓉的上诉意见一致。请求驳回李林的上诉，依法改判支持胡蓉的上诉请求。 针对胡蓉、李林分别提起的上诉，上东吉公司述称，胡蓉与李林通过上东吉公司的居间服务签订案涉《房产买卖合同》，关于本案的纠纷，请求二审法院依法判决。 胡蓉向一审法院起诉请求：1.判令李林向胡蓉双倍返还定金1000万元；2.本案诉讼费由李林承担。 一审法院认定事实：2015年6月3日，成都市天府新区天津路西段407号8栋1层1号房屋备案登记至李林名下，案涉房屋于2015年6月10日办理抵押预告登记，抵押权人为兴业银行有限公司成都分行，债权数额为2794万元。2018年12月25日，李林取得案涉房屋的不动产权证书。2019年4月10日，案涉房屋办理了抵押登记，抵押权人为兴业银行有限公司成都分行。 2019年1月11日，李林（出卖方、甲方）与胡蓉（买受方、乙方）、上东吉公司（居间方、丙方）签订《房产买卖合同》，约定：乙方购买甲方所有的案涉房屋，该房屋总价为6600万元；该房屋已设定抵押，甲方承诺于2019年4月30日前办理完成该房屋他项权证的注销；乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金500万元，该购房定金甲方自行收取，待房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款；乙方在2019年3月31日前支付甲方首付款2000万元，用于甲方银行还清贷款使用，当日甲方将房屋办理顺位抵押给乙方；乙方在2019年5月31日付清款项3600万元当日，甲方将房屋抵押给乙方，并办理买卖授权公证委托书；尾款500万元乙方在2019年10月31日前由乙方支付甲方指定的银行账户；丙方协助甲乙双方办理该房屋的权证过户手续，甲乙双方在2019年10月31日前（具体时间待丙方通知）前往房管部门办理过户手续；乙方未按本合同约定期限、约定方式支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金，逾期天数超过七日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同、书面通知乙方并依法及依据合同第7.4条约定追究乙方违约责任；第7.4条甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金；本合同签订后十日内乙方支付定金至甲方指定账户，本合同自定金支付之日起生效。 2019年2月2日，李林（甲方）与胡蓉（乙方）、上东吉公司（丙方）签订《补充协议》，约定：乙方由李振华向甲方支付的所有款项（包括但不限于购房定金、购房款）视同乙方支付同等金额的款项，在2019年2月3日前支付购房定金500万元于甲方指定的工商银行账户，转定金前经甲乙双方确认，以银行转账凭证为准，原房产买卖合同正式生效，继续履行。2019年2月3日，胡蓉的丈夫李振华代胡蓉向李林转账支付了定金500万元。 赵某、贾某系上东吉公司员工，赵某负责与买方胡蓉,贾某负责与卖方李林进行房屋买卖沟通。2019年3月28日、3月29日，赵某通过微信向胡蓉的丈夫李振华发送了一份《告知函》，该函载明：现上东吉公司已核实胡蓉已足额准备好首付款，上东吉公司和李林多次和银行沟通拿房产证出来和胡蓉办理顺位抵押，但银行至今还没有同意将房屋产权证原件拿给李林办理顺位抵押，所以双方友好协商等待李林和银行沟通好还款当天能拿到产权证原件，胡蓉支付李林首付款，同时上东吉公司当天协助双方办理顺位抵押。李林称没有收到该《告知函》。一审庭审后，上东吉公司向一审法院出具书面说明，称其员工贾某于2019年4月12日通过微信方式将该《告知函》发送给李林。 2019年3月31日，赵某向胡蓉的丈夫李振华微信告知“现在卖方还款的金额是2460万元，还有还款当日或者次日才能办理好”，李振华回复告知只能按协议约定遵守。2019年4月1日，李振华向赵某微信告知“其已准备好2000万元首付款，款项什么时间付、怎样付，请你方和甲方通知”。2019年4月3日，赵某通过微信向李振华发送了一份《一次性提前还款申请》，该申请载明李林于2018年12月7日向银行提交提前还款申请，申请于2019年4月15日还款。2019年4月13日、4月14日、4月23日，赵某通过微信向李振华发送了相关补充协议的内容。2019年4月23日，李林的弟弟李茂通过微信向李振华发出一份《补充协议》模板,该协议主要内容为：鉴于贷款银行至今未同意将房屋产权证原件拿给甲方办理顺位抵押，导致双方合同履行不能顺利、及时完成，乙方在2019年5月24日前在甲方贷款银行开设的账户中存入首付款2470万元，用于偿还甲方按揭贷款，乙方在2019年5月27日将首付款转入甲方按揭贷款还款账户，由贷款银行当日扣款，还款当天双方领取产权证原件并办理顺位抵押。2019年5月23日，李茂通过微信向李振华发出一份补充协议，主要内容为：由于贷款银行只能每周一扣款还按揭，还款后当天才能取证，乙方首付款支付时间变更为2019年6月1日。2019年6月1日，李茂通过微信向李振华发出一份补充协议，协商变更首付款支付时间为2019年6月24日。后胡蓉与李林未就补充协议达成一致。一审庭审中，李林称李茂没有经其合法授权且上述协议并未经其认可。 2019年6月11日，李林向胡蓉发出《解除通知书》，载明：截止函件发出之日，胡蓉仍未支付2000万元首付款以及第二笔款项3600万元，同时，根据《房产买卖合同》第7.2条逾期付款的约定，逾期付款天数超过七日，李林有权单方解除合同、书面通知胡蓉并追究其违约责任；2019年6月10日，胡蓉通过上东吉公司经办人员转告表明已下定决心不买房屋，鉴于胡蓉此前长期拖延支付购房款，同时现明确表明不想购买房屋的意思表示，胡蓉已构成根本性违约，现通知解除《房产买卖合同》且不予退还定金500万元。2019年6月16日，李振华向赵某微信告知“你这几天还在做工作让我方签新合同，卖方10号就发函解除合同了”。一审庭审中，胡蓉称其于2019年6月16日收到该通知。 一审中，胡蓉申请证人赵某出庭作证，赵某陈述：买卖双方约定首付款2000万元用于李林偿还银行贷款，支付后当天办理顺位抵押；合同签订后，贾某向李林的贷款银行确认后，告知还款当天不能从银行处拿出产权证原件办理顺位抵押，赵某将该事情告知了胡蓉；后李林提出增加470万元首付款，双方协商未果；胡蓉没有具体向赵某说不购买案涉房屋。 李林与兴业银行成都分行工作人员周某的微信聊天记录载明：2019年3月25日，李林向周某询问提前还款事宜，周某告知需重新签一个还款协议，待款项到位后可以约定还款时间，还款当天可以拿走房产证；2019年3年28日，李林称买方将款项支付至贷款账户，买方有担忧，并询问可否买方将款项存入其账户当天，银行即扣款。周某告知银行提前还款，不能马上存进来就还了，需要存一段时间后银行工作人员去申请扣款，可以先让买方在银行开卡存入款项后，约定好还款时间后再将款项转入李林账户，还款后当天就可拿走房产证；2019年3月29日，周某建议李林为了房子好过户将预告抵押转为正式抵押。该微信聊天记录经成都市国力公证处保全证据公证。 2019年8月3日，成都市国力公证处对李林与贾某之间的谈话内容及过程进行了保全证据公证。双方的谈话内容中，李林问：六月份胡蓉打电话告诉贾某说其不购买案涉房屋了，你是不是也打电话告诉了李林。贾某回答：对；李林曾告知银行要求需要把款还进去后，产权证当天可以拿出给业主，贾某向银行确认过，还款当天产权证可以拿出来给业主，业主再做抵押都可以。 一审庭审中，胡蓉称其从未明确表示过不购买案涉房屋。各方均陈述办理顺位抵押需房产证原件。 一审另查明，胡蓉提交的李振华个人活期账户交易明细，载明：截至2019年4月15日，李振华账户余额为********.71元。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《房产买卖合同》、补充协议、《解除房产买卖合同通知书》、告知函、一次性提前还款申请、建设银行交易明细、李振华与赵某的微信记录、李振华与李茂的微信记录、赵某的证人证言、李林与周某的微信聊天记录《公证书》、解除合同函件的公证书及送达记录、房屋信息查询记录、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审庭审后，上东吉公司提交书面意见，对贾某与李林的谈话内容不予认可，认为贾某的陈述系个人意见，不能代表上东吉公司。一审法院认为，贾某与李林的谈话内容及过程经公证处公证，故对贾某谈话内容的真实性予以确认。贾某出具的《情况说明》，因其未出庭作证，对该情况说明的真实性无法核实，一审法院不予采信。 一审法院认为，胡蓉与李林签订的《房产买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法、有效，对双方均具有约束力。本案中，李林于2019年6月11日向胡蓉发出《解除通知书》，一审庭审中胡蓉称其于2019年6月16日收到该通知书，并表明其同意解除案涉房产买卖合同，故双方签订的《房产买卖合同》于解除通知送达胡蓉之日即2019年6月16日即解除。本案争议焦点是：1.合同履行过程中，是买方存在违约行为，还是卖方存在违约行为；2.李林是否应向胡蓉双倍返还定金1000万元。 关于第一个争议焦点。《房产买卖合同》、《补充协议》签订后，李振华代胡蓉向李林转账支付了500万元，胡蓉即按约履行了支付定金义务。《房产买卖合同》约定，胡蓉在2019年3月31日前支付李林首付款2000万元，用于李林银行还清贷款使用，当日李林将房屋办理顺位抵押给胡蓉。本案中，虽然胡蓉未向其夫李振华出具书面委托书，李林未向其弟李茂出具书面委托书，但鉴于胡蓉与李振华、李林与李茂的亲属关系，对方均有理由相信李振华能够代表胡蓉、李茂能够代表李林沟通购房事宜。根据胡蓉提交的李振华与上东吉公司员工赵某的微信聊天记录、李振华与李林的微信聊天记录以及李振华的银行流水，表明胡蓉一直愿意按合同约定履行，且其具有支付首付款的能力，而在首付款履行期限届满前，赵某告知需等李林和银行沟通好还款和拿出产权证原件事宜时胡蓉再支付首付款，此后李振华多次询问赵某何时支付首付款，赵某、李林多次向李振华发出补充协议模板，协商变更首付款支付时间和金额事宜，双方一直未能达成协议，故胡蓉迟延支付及后期一直未向李林支付首付款，其主观上并未存在过错。根据李林提交的其与银行工作人员的微信聊天记录、其与上东吉公司员工贾某的公证谈话内容，李林在2019年3月25日至3月29日期间，多次与银行、居间公司沟通提前还款及还款当天拿出产权证原件办理顺位抵押事宜，表明李林为保证案涉合同的顺利履行，一直在积极履行其卖方的义务。从上东吉公司员工分别向胡蓉、李林发送的《告知函》来看，李林和居间公司多次与银行沟通，银行一直未同意拿出产权证原件办理顺位抵押，亦表明双方通过居间公司一直在对首付款支付和办理顺位抵押的变更事宜进行沟通协商。本案中因双方一直未就首付款等变更事宜达成一致，以致合同一直未能顺利履行。虽然从胡蓉与赵某的微信聊天内容以及赵某的证言来看，胡蓉并未明确向居间公司员工表示过不愿再购买案涉房屋，但根据李林与贾某的谈话内容来看，李林于2019年6月从居间公司员工处得知胡蓉表示不愿意再购房了，李林即依据合同约定和法律规定向胡蓉发出了解除合同通知。现双方均同意解除案涉《房产买卖合同》，对此一审法院予以确认，但根据本案查明的事实和前述认定，胡蓉、李林在合同履行过程中，双方主观上并未存在过错，均未存在违约行为，故案涉《房产买卖合同》的解除不可归责于双方。 关于第二个争议焦点。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据前述认定，李林收取胡蓉定金后，在合同履行过程中以及发出解除合同通知并未存在违约行为，故胡蓉要求李林双倍返还定金1000万元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，李林应向胡蓉返还已支付的定金500万元。本案中，鉴于合同解除后，李林一直未向胡蓉返还定金，胡蓉存在资金占用利息损失，综合合同履行情况，根据公平原则，一审法院酌定李林以500万元为基数，从合同解除之日（2019年6月16日）起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率计算向胡蓉支付资金占用利息；从2019年8月20日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向胡蓉支付资金占用利息。 综上所述，据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、李林应于判决发生法律效力之日起十日内向胡蓉返还定金500万元；二、李林应于判决发生法律效力之日起十日内向胡蓉支付资金占用利息（以500万元为基数，从2019年6月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率计算向胡蓉支付资金占用利息；从2019年8月20日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向胡蓉支付资金占用利息；三、驳回胡蓉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费81800元，减半收取40900元，保全费5000元，两项合计45900元，由胡蓉负担19000元，由李林负担26900元。 二审中，胡蓉申请上东吉公司员工贾某出庭作证，拟证明：1.胡蓉从未向贾某作出不购买案涉房屋的意思表示，贾某更未向李林转述过该情况，李林向胡蓉发出解除通知书构成单方违约；2.贾某提前告知李林在还款的同时需办理顺位抵押至胡蓉名下，而贷款银行表示须先清偿贷款才能取回李林的产权证，由于李林无法在约定的首付款期限内取回产权证，也就无法办理顺位抵押手续，胡蓉、李林因此产生纠纷。经质证，李林对该证人证言的三性均不予认可，理由是：贾某与李林之间的谈话内容及过程在2019年8月3日以公证方式进行了证据保全，而二审中贾某出庭作证的内容与其经过公证的陈述内容完全矛盾，对此贾某应对自己前后陈述不一致之处作出说明，否则其在二审中的证人证言不具有效力。上东吉公司对该证人证言的真实性无异议，请求二审法院依法认定应否采信该证据。本院经审查认为，贾某在二审中出庭作证，其证言中关于“胡蓉从未打电话给贾某称不再购房”的内容，与2019年8月3日经公证证据保全的谈话记录中关于“李林问：六月份胡蓉打电话告诉贾某说其不购买案涉房屋了，你是不是也打电话告诉了李林。贾某回答：对。”的内容，意思完全相反，贾某对前述公证谈话内容中自己的陈述与二审出庭作证的证言内容相互矛盾这一情况，不能作出合理解释，根据“禁反言”原则，本院对该证人证言的真实性不予采信。 各方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、案涉《房产买卖合同》解除原因的认定，本案中应否适用定金罚则。 本案中，李林主张《房产买卖合同》已经于2019年6月16日解除，既认为胡蓉逾期付款超过七日，李林有权行使约定解除权，亦认为胡蓉通过中介方转告不再买房的意思表示，构成根本性违约，故《房产买卖合同》在胡蓉收到李林发出的《解除〈房产买卖合同〉通知书》之时即产生合同解除的法律后果；进而认为应适用定金罚则，胡蓉交付的定金500万元不予退还。而胡蓉主张《房产买卖合同》已于2019年6月16日解除，系认为李林在不享有约定解除权的情况下擅自单方解除合同，构成违约，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定的法定解除权行使情形，胡蓉虽不认可李林发出前述通知书的事由，但同意解除合同；进而认为应适用定金罚则，李林应双倍返还定金1000万元。故，双方虽均认为《房产买卖合同》已于2019年6月16日解除，但各自的解除事由及对应法律依据并不相同，不属于《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定的双方协商一致达成解除合同合意的情形。一审法院对《转让协议》解除事由的认定，适用法律不当，本院予以纠正。 关于李林主张案涉《房产买卖合同》系因胡蓉的违约行为而解除的意见是否成立的认定问题。首先，《房产买卖合同》第3.2条约定：“首付款2000万元，乙方（即胡蓉）在2019年3月31日前支付甲方（即李林）用于甲方银行还清贷款使用，当日甲方将房屋办理顺位抵押给乙方。”该条款对双方各自义务履行的先后顺序并未作出明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条关于“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应履行要求”的规定，应认定该条款中约定的李林负有的办理顺位抵押义务与胡蓉负有的按期支付首付款义务系同时履行债务。庭审已查明，案涉买卖双方对该条款中约定的顺位抵押手续需持房产证原件作为办理条件，均不持异议；而案涉房屋因李林在签订《房产买卖合同》之前以案涉房屋办理抵押登记，房屋的产权证原件由抵押权人持有。由于李林在约定的首付款支付期限内未能取回案涉房屋的产权证原件，亦不能确保在胡蓉支付首付款的当日即可办理房屋顺位抵押手续，在此情况下，胡蓉出于交易安全保障的考虑未在约定期限内向李林支付首付款，符合同时履行抗辩权的行使情形，不应据此认定胡蓉逾期付款行为构成违约。而根据李林弟弟李茂于2019年4月23日向胡蓉丈夫李振华发送的《补充协议》模板、于2019年5月23日发送《补充协议》等事实，能够认定案涉买卖双方在《房产买卖合同》约定的首付款期限届满后就付款问题一直进行协商；加之李林在本案中亦未提交证据证明其向胡蓉进行了催告，故，胡蓉至今未支付首付款的事实，亦不应认定其主观存在过错而承担违约责任。基于此，李林以胡蓉逾期付款为由主张行使约定解除权，缺乏事实基础，本院不予支持。其次，李林主张胡蓉明确表示不再购买案涉房屋的事实依据，仅有其与上东吉公司工作人员贾某之间的谈话记录。本院认为，该谈话记录虽以公证方式进行证据保全，但从谈话内容看，主要是李林陈述“六月份胡蓉打电话告诉你说其不购买案涉房屋了，你是不是也打电话告诉了我”的内容，贾某回答“对”，但贾某关于胡蓉曾于2019年6月与贾某通话的事实，以及贾某曾将胡蓉不再购买案涉房屋的意思表示告知李林的事实，均没有任何证据佐证。李林在一审中提交的该份谈话记录证据，实质上系证人证言，由于证人贾某的身份系中介方工作人员，且其所述内容仅是自己的陈述，缺乏证据佐证，故，该证据不能达到李林的证明目的，本院对该证据不予采信。在此情况下，李林关于胡蓉明确表示不再购买房屋、构成根本性违约的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于胡蓉主张案涉《房产买卖合同》系因李林的违约行为而致解除的意见是否成立的认定。首先，上东吉公司工作人员赵某于2019年3月31日向胡蓉丈夫李振华发送的“现在卖方还款的金额是2460万元，还款当日或者次日才能办理好”的微信内容，仅能证明李林截止当日的尚欠贷款数额这一事实，并不能证明李林向胡蓉提出了提高首付款数额的要求，因此，胡蓉上诉主张李林单方提高首付款数额属于违约的意见，缺乏事实基础，本院不予采信。其次，李林于2019年6月11日向胡蓉发出《解除〈房产买卖合同〉通知书》的行为，前已述及，李林虽不享有合同约定或者法律规定的合同解除权，但胡蓉逾期未支付首付款的事实客观存在，李林基于自己对合同条款的理解、认知主张权利，且该行为并不产生合同解除的法律后果，故，李林发出该通知书的行为，不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款所规定的法定解除权行使情形，胡蓉依据该条法律规定主张《房产买卖合同》已因李林的违约行为导致解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 本院认为，由于双方对于首付款的支付以及房屋办理顺位抵押未明确约定履行的先后顺序，在《房产买卖合同》实际履行过程中经多次协商亦不能对此达成一致，双方基于各自的权利保障未履行剩余的己方义务，主观上均不存在过错。本案中，胡蓉、李林虽不认可对方所主张的合同解除事由，但对《房产买卖合同》已于2019年6月16日解除均不持异议，在该合同并非买卖双方任何一方的违约行为所致解除的情况下，一审法院认定《房产买卖合同》系因不可归责于双方的原因导致解除，并无不当，本院予以确认。 二、一审判决李林承担资金占用利息损失赔偿责任是否正确。 争议焦点一中已评述，《房产买卖合同》系因不可归责于任何一方的原因导致解除，基于此，胡蓉已支付的定金应由李林予以退还。但本案中，胡蓉的诉讼请求为要求李林双倍返还定金，并未主张李林承担已付定金500万元的资金占用利息损失，一审法院认定李林应承担该赔偿责任，判超所请，本院对此予以纠正。 综上，胡蓉的上诉请求不成立，应予驳回；李林的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初7162号民事判决第一项； 二、撤销成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初7162号民事判决第二、三项； 三、驳回胡蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费81800元，减半收取40900元，保全费5000元，两项合计45900元，由胡蓉负担22950元，由李林负担22950元；二审案件受理费163600元，由上诉人胡蓉负担81800元，由上诉人李林负担81800元。 本判决为终审判决。 审判员 龚 耘 二〇二〇年八月二十日 书记员 王朝阳