陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕01民终5508号 上诉人（原审被告）：西安西水置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：雷雨辰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶竞，陕西大秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任正航，男，1988年12月2日出生，汉族，住西安市莲湖区。上诉人西安西水置业有限公司（以下简称西水公司）因与被上诉人任正航商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕01**民初14732号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。上诉人西水公司之委托诉讼代理人叶竞，被上诉人任正航到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年8月29日，双方签订合同登记号为Y15108108的《商品房买卖合同》，约定任正航购买西水公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，总价款518220元。合同第六条约定，买受人于2015年7月3日支付全部房款518220元。第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格（验收报告或会议纪要）并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日90日告知买受人的；2.在施工中遇到政府或工程监工认定的重大技术难关，因恶劣天气、罢工、政府举行活动、封路、配合政府法规、政府部门的验收或市政配套的批准与安装等的延误及其他非出卖人所能控制的因素。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。附件六合同补充协议第五条对第八条“交付期限”作如下修改或增补：（一）相关约定……（二）因不可抗力包括政府或公用事业部门行为、突发性社会事件、异常地质状况、异常天气、地下文物古迹的发掘和保护等，出卖人有权根据原因所延误的天数，相应顺延商品房的交付时间，且出卖人无需另行通知买受人。合同签订前，任正航已向西水公司支付全部购房款。西水公司通知任正航于2017年11月5日收房，任正航实际于2017年11月5日收房。上述事实，有《商品房买卖合同》及其附件、房款发票、入伙通知书等证据及当事人陈述在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。任正航于2019年06月25日诉至西安市雁塔区人民法院，提出诉讼请求，诉称：2015年8月29日，任正航以518220元购买西水公司开发的位于西安市高新区XX路XX号名为西水水岸阳光的1幢1单元10层11003号房屋与西水公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，任正航于2015年7月3日支付全部房价款，西水公司应于2016年12月31日前向任正航交付符合合同约定的房屋。合同签订后，任正航一直积极履行合同义务，但西水公司逾期交房的行为已严重违约。现任正航诉至法院，请求：1.判令西水公司向任正航支付逾期交房产生的违约金共计48038.99元（按照合同约定自2017年1月1日起算，暂计至2017年11月5日，共计309天，违约金48038.99元=518220元×309天×0.03%）；2.本案诉讼费由西水公司承担。西水公司辩称，1.其公司曾告知任正航交房时间推至2017年8月，且已就此取得任正航的同意和谅解，属双方协商一致对交房时间的变更。2.涉案房屋因不可抗力导致工期延误416天，交房时间应在前述2017年8月的基础上再顺延416天，故截至任正航实际收房日（即2017年11月5日）不构成迟延交房。3.任正航至今未缴纳大修基金，其公司依法、依约可以不向任正航交房。4. 任正航主张的违约金标准过分高于其损失，依法应予调低。5.其公司代任正航交纳2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、电梯费、公共区域能耗费、生活垃圾费共1908元及前述资金占用期间相当于同期银行贷款利息的损失，应当从任正航诉请中扣减。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。签订合同前任正航已向西水公司支付全部购房款，故西水公司应按合同约定时间向任正航交付房屋，但西水公司通知任正航于2017年11月5日收房，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。关于西水公司辩称合同约定的违约金过高一节，因任正航未提交其因西水公司逾期交房遭受实际损失的相应证据，故根据双方的履约情况，本院酌情将合同约定的日万分之三的逾期交房违约金降至日万分之一。西水公司应以房价款为基数按日万分之一的标准向任正航支付2017年1月1日至收房日即2017年11月5日的逾期交房违约金，计算为16013元（518220元×309天×0.01%）。关于西水公司辩称涉案工程因不可抗力导致工期延误一节。因西水公司提交的政府文件大多系2016、2017年间，而根据合同约定西水公司应于2016年12月31日前交房，故2017年的政府文件与本案无关联性，本院依法不予采信。而按照合同约定的交房时间，2016年案涉项目的地基工程和主体工程应该已完工，不涉及土方施工，故政府2016年治污减霾不能构成本案工期延误的抗辩，西水公司以不可抗力为由要求扣减工期延误的相应期间本院依法不予采信。关于西水公司辩称双方协商一致将交房时间变更至2017年8月一节，因西水公司未就此提交相应的证据，任正航对此亦不予认可，故该项辩称本院依法不予采信。关于西水公司辩称任正航至今未缴纳大修基金，其公司依法、依约可以不向任正航交房一节，因大修基金系任正航向房屋管理部门缴纳的费用，西水公司以此为由拒绝向任正航交房不能成立，本院依法不予采信。至于西水公司辩称代任正航缴纳2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公摊电费、电梯费、生活垃圾费等费用，因与本案不是一个法律关系，不能合并处理，西水公司可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向原告任正航支付2017年1月1日至2017年11月5日的逾期交房违约金1,16013元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告任正航的其余诉讼请求;本案案件受理费1001元，由原告负担668元，被告负担333元。因原告已预交，故被告应在履行判决义务时将负担的案件受理费一并支付原告。宣判后，西水公司不服，向本院提起上诉，请求 1、请求撤销原审民事判决书；2、请求依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；3、请求判令被上诉人承担全部诉讼费。事实与理由：一、被上诉人至今未缴纳首期房屋专项维修资金，其存在违约行为，上诉人有权不向其交付房屋且不构成违约，一审判决支持逾期交房违约金错误。一审法院对上诉人该抗辩意见未予采纳错误，应予纠正。二、一审判决未予认定上诉人与被上诉人协商一致将交房期限延期至2017年8月与事实不符，依法予以纠正。三、上诉人一审中提交的证据足以证明案涉工程因不可抗力因素导致案涉房屋所在工程工期延误416天，故上诉人应当交房的时间也应当顺延416天。四、一审法院认定涉案房屋至今未满足交付条件，系对法律规定合同约定的“交房条件”的错误理解，二审应予纠正。任正航辩称，一、任正航已经缴纳了专项维修资金，西水公司逾期交房系因其自身原因导致客观事实上的“不能交付”，其自身违约在先。二、《商品房买卖合同》明确约定交房时间为2016年12月31日，任正航从未同意将交房时间延期至2017年8月。三、雾霾、天气等因素不属于不可抗力因素，且西水公司并未依法通知任正航，不能作为西水公司逾期交房的抗辩理由。本院经审理查明，二审中，西水公司称涉案房屋于2019年通过消防验收。原审法院查明的其他事实属实。本院认为，西水公司与任正航签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。关于西水公司逾期交房违约责任的认定问题。房屋的交付条件除符合合同约定外，亦不得与法相悖。首先，案涉合同附件约定的验收条件并不包括消防验收，而本案西水公司交付涉案房屋时未进行消防验收的事实显然属于《中华人民共和国消防法》第十三条规定的不得交付的法定情形。其次，西水公司逾期交房并非因为任正航未缴纳房屋维修专项资金所致。此外，西水公司关于其与任正航就推迟交房达成一致意见的主张并无相关证据支持，且西水公司以其与任正航在合同中约定将恶劣天气、政府活动等视为不可抗力免责情形进行抗辩的，空气污染、高温等原因所导致的停工非属于不可抗力因素，故原审法院认定西水公司应依法承担相应逾期交房违约责任并无不当，西水公司认为其公司尚不构成违约迟延交房的主张，本院不予支持。唯原审判决第一项违约金数额表述不当，应予变更。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕01**民初14732号民事判决第二项及案件受理费部分；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕01**民初14732号民事判决第一项为：西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向任正航支付2017年1月1日至2017年11月5日的逾期交房违约金16013元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费200元（西安西水置业有限公司已预交），由西安西水置业有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  侯   静审 判 员  高   玮审 判 员  侯 新 省 二○二○年八月二十六日书 记 员  张  伟  1