江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏执复97号复议申请人(利害关系人)：俞振荣，男，汉族，1974年12月29日生，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：周波，江苏景丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞博凡，江苏景丰律师事务所律师。复议申请人（利害关系人）：周惠江，男，汉族，1973年4月1日生，住江苏省无锡市锡山区。复议申请人（利害关系人）：钱召其，男，汉族，1940年8月18日生，住江苏省无锡市新吴区。复议申请人（利害关系人）：张峰，男，汉族，1978年3月8日生，住安徽省利辛县。申请执行人：江苏资产管理有限公司，统一社会信用代码91320200067695492H，住所地江苏省无锡市。法定代表人：汤兴泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：盛晔佳，该公司员工。委托诉讼代理人：崔淑平，江苏德聚律师事务所律师。被执行人：无锡市华武木业有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区。诉讼代表人：朱敏杰，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：沈奕雯，江苏衡欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉向辉，天衡会计师事务所（特殊普通合伙）无锡分所员工。被执行人：鲁力，男，汉族，1963年4月14日生，住湖北省武汉市江岸区。被执行人：鲁丽琼，女，汉族，1961年8月24日生，住湖北省武汉市江岸区。异议人：沈桂亮，男，汉族，1974年1月24日生，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：卢俊成，高朋（上海）律师事务所律师。复议申请人俞振荣、周惠江、钱召其、张峰因申请执行人江苏资产管理有限公司（以下简称资产公司）与被执行人无锡市华武木业有限公司（以下简称华武公司）、鲁力、鲁丽琼金融借款合同纠纷执行一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）（2019）苏02执异85号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。无锡中院查明：2014年2月20日，该院作出（2013）锡商初字第0281号民事判决：一、华武公司应于判决生效后10日内向中国农业银行股份有限公司无锡太湖支行（以下简称太湖支行）归还贷款本金3000万元及相应利息和罚息、律师费损失等。二、对华武公司的上述第一项债务，太湖支行有权在990万元、1280万元和1330万元的范围内分别以锡房他证字第××号房屋他项权证、锡房他证字第××号房屋他项权证和锡锡他项（2013）第000499号土地他项权证项下华武公司提供最高额抵押的房屋所有权和土地使用权折价或者以拍卖、变卖前述房屋所有权和土地所有权的价款优先受偿。三、鲁力、鲁丽琼对华武公司上述第一项债务，在3360万元的范围内承担连带清偿责任。上述判决生效后，因被执行人未能按期履行义务，无锡中院于2014年3月28日立案执行。在执行过程中，太湖支行将本案债权转让给资产公司。2014年10月10日，无锡中院裁定变更资产公司为本案申请执行人。在对被执行人华武公司名下坐落于无锡市××区鹅湖路××号的房地产（建筑面积21931.3平方米、国有土地使用权面积33800.3平方米）拍卖流拍后，本案于2016年9月28日以终结本次执行程序方式结案。2018年11月6日，资产公司向无锡中院申请本案恢复执行。在执行中查明，无锡市××区鹅湖路××号厂房共有16套房屋（房号为：5、7-21号），面积共计21931.3平方米，其中5、7-19号建成于1999年，20、21号建成于2012年，20号房共七层，面积7677.81平方米，21号房面积1839.79平方米。20、21号房领证时间为2013年6月28日，其他房屋领证时间为2013年6月26日。华武公司于2013年6月29日与太湖支行签订抵押合同，抵押金额计3600万元，并于2013年7月1日办理了抵押登记手续。2013年7月24日，华武公司又将涉案房屋抵押给沈桂亮。2013年9月23日，该房产被无锡市锡山区人民法院（以下简称锡山法院）首封，后被无锡两级法院先后查封16次。2014年4月8日，锡山法院作出（2013）锡法民初字第0680号民事判决：华武公司归还沈桂亮本金600万元及相应利息，如华武公司不履行上述债务，则沈桂亮有权就无锡市××区鹅湖路××号的房屋的价款余额优先受偿。华武公司未予履行，沈桂亮遂申请锡山法院强制执行。在无锡中院执行调查中，俞振荣称其与华武公司于2013年6月29日签订租赁合同时，鲁力欠其1250万元，故将其未租赁出去的厂房全部租赁给俞振荣。周惠江亦称其与鲁力早有多次借贷往来，该合同签订前，鲁力还欠其670多万元，后来鲁力就用2000多平方米的厂房抵租金。钱召其称其与鲁力也存在借贷往来，截止到2013年止，鲁力应欠其300多万元，其中租赁合同的119.7万元只是其中一部分。张峰则称其是2009年开始租赁的，截止2013年尚欠其120万元，于是续签了合同。2019年3月28日，无锡中院作出（2018）苏02执恢48号之一执行裁定书认为，俞振荣、周慧江、钱召其、张峰提供的相应证据在形式上可以证明上述四人在涉案房屋被抵押或查封之前已与华武公司签订了租赁合同，并以债权冲抵租金，且实际占有使用了租赁物。据此，裁定：带租赁拍卖、变卖被执行人华武公司名下坐落于无锡市××区××号的房地产。沈桂亮提出异议称：其作为涉案房屋第二顺位抵押权人，请求立即终止（2018）苏02执恢48号之一执行裁定书中带租赁拍卖、变卖被执行人华武公司名下坐落于无锡市××区鹅湖路××号房地产的拍卖、变卖活动。事实与理由：首先、俞振荣、周惠江、钱召其、张峰等人主张的所谓租赁关系不具备真实性、合法性，他们提交的租赁合同、租金收据等相应证据的三性亦存疑。其次，实体上，租赁关系的真实性不应仅凭证据材料进行简单的“形式”认定，而应当实质审查俞振荣等四人是否实际租赁涉案房屋开展生产经营，是否在抵押权设立、法院查封之前已签订了书面租赁合同并占有使用涉案房屋。俞振荣等四人提交的租赁合同的租赁期间均自2013年开始，但此时华武公司仍需在涉案房屋开展生产经营，不存在对外出租涉案房屋的客观需要，俞振荣等四人的租赁关系并不真实，怀疑俞振荣等四人与被执行人恶意串通、虚构涉案房屋的租赁法律关系，目的是规避法院的执行。故法院应实质审查俞振荣等人在涉案房屋办理的装修或者入住手续证明以及依照租赁合同缴纳水费、电费、燃气费、通讯费等证明，并根据相关规定，裁定除去租赁关系后拍卖涉案房屋。2019年8月20日，无锡中院作出（2019）苏02执异85号执行裁定认为：承租人基于租赁期限为5年以上的长期租约，主张保护其租赁权，由此承租人与申请执行人对租赁事实产生争议的，应重点围绕以下几种情形对租赁合同的真实性予以审查：1、租赁合同的订立时间；2、租金约定是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平；3、租金支付是否违反常理；4、是否办理房屋租赁登记备案手续；5、是否存在名为租赁实为借贷情形；6、租赁房屋是否实际转移占有使用；7、是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形。本案中利害关系人俞振荣、周慧江、钱召其、张峰向该院提供的与被执行人华武公司及鲁力签订的相关房屋租赁合同的期限均长于5年，故对该四份合同的真实性的审查均可依据上述要求来确定。结合本案的实际情况，涉案房屋法院首查封的时间为2013年9月23日，但该房屋于2013年6月29日被华武公司抵押给太湖支行，并于2013年7月1日办理了抵押登记手续。2013年7月24日，该房又被华武公司再次抵押给沈桂亮，亦办理了抵押登记手续。因此本案中张峰提出的租赁权迟于太湖支行及沈桂亮的抵押权，张峰提出的带租拍卖请求不应得到支持。而其余三人虽提供的租赁协议在签订时间上早于太湖支行的抵押生效时间，但是否符合带租拍卖的情形，还需分别情况进行判断。一、关于俞振荣的租赁情况。首先，从俞振荣与华武公司签订的租赁协议来看，双方均称签订合同的时间为2013年6月29日，而此时也是华武公司与太湖支行签订抵押合同的时间，且华武公司领取该房的相关证件仅有一到三天。其次，俞振荣与华武公司签订的合同租赁房屋建筑面积为21931.3平方米，而华武公司领取的涉案房屋的16套房屋总面积亦为21931.3平方米，但俞振荣却在执行审查中称其租赁的面积系扣除了周慧江、钱召其、张峰等人已租赁的面积，现周慧江等人主张的租赁面积已达到几千个平方米，与俞振荣主张的租赁面积存在着事实上的冲突。再次，俞振荣提出的每年租金70万元的协议约定，如根据使用面积21931.3平方米计算，则每年每平方米仅为31.92元，该租金与周惠江主张的每年每平方米130元和钱召其主张的每年每平方米95元有较大的差距，应属于租金约定明显低于所在区域同类房屋的租金水平。第四，俞振荣多次承认其系向鲁力多次出借款项，因鲁力未能归还借款，双方达成了以借款抵租金的协议，故存在名为租赁实为借贷的情形。现俞振荣提供的《房屋租赁协议》因与实际情况存在差异，不具有完全的真实性。双方实际履行的是鲁力借款后的还款行为，履行的是合同之债而非房屋租赁合同，故不适用于“买卖不破租赁”原则，俞振荣与华武公司签订的《房屋租赁协议》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。综上，俞振荣提供的证据不能完全证明其租赁房屋的真实性，亦未提供在有关部门办理房屋租赁登记备案手续的依据，且存在“以租抵债”和明显不合理低价承租的事实，故对其提出的带租拍卖的请求不应支持。二、关于周惠江与钱召其的租赁情况，该二人主张的租赁面积与俞振荣的主张存在冲突，且也存在“以租抵债”的事实，亦未提供在有关部门办理房屋租赁登记备案手续的依据，且订立租赁合同的时间在华武公司取得合法所有权证之前，该租赁行为不能对抗已取得合法抵押权的太湖支行和沈桂亮的抵押行为，故对其二人提出的带租拍卖的请求亦不应支持。综上，沈桂亮的异议请求，符合法律的规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项的规定，裁定如下：变更该院（2018）苏02执恢48号之一执行裁定为去租拍卖、变卖被执行人华武公司名下坐落于无锡市××区××号的房地产。俞振荣申请复议称，请求撤销无锡中院（2019）苏02执异85号执行裁定，维持无锡中院（2018）苏02执恢48号之一执行裁定结果，即裁定带租拍卖、变卖被执行人华武公司名下坐落于无锡市××区鹅湖路××号的房地产。事实与理由：俞振荣与华武公司的租赁关系真实有效。2013年6月29日，俞振荣与华武公司、鲁力签订租赁合同时，对方结欠其借款1250万元，所以同意将厂房租赁给俞振荣使用。上述租赁在查封、抵押之前，且在2014年拍卖时已公告了租赁情况。俞振荣租赁的面积为2万多平方米，即使其中几千平方米为他人实际使用，也不影响租赁关系。无锡中院认定租金价格明显偏低与事实不符。无锡中院认定俞振荣的租赁系名为租赁实为借贷,不适用买卖不破租赁原则与事实不符，该租赁关系未经法定程序确认无效，应认定为有效租赁，适用买卖不破租赁原则。对方可能逾期提出异议。俞振荣请求带租拍卖依法应予以支持。周惠江申请复议称，请求撤销无锡中院（2019）苏02执异85号执行裁定，维持无锡中院（2018）苏02执恢48号之一执行裁定结果，即裁定带租拍卖、变卖被执行人华武公司名下坐落于无锡市××区鹅湖路××号的房地产。周惠江最早于2009年向华武公司承租案涉厂房，并于2010年、2011年、2012年每年签订租赁协议。2013年因华武公司、鲁力欠周惠江借款，双方签订20年租赁协议，租金用以冲抵借款。周惠江领取营业执照，经营至今，其已提交水电费等收据。周惠江的租赁时间早于案涉厂房被抵押、查封时间，且在2014年拍卖时已公告了租赁情况。对方可能逾期提出异议。周惠江请求带租拍卖依法应予以支持。钱召其申请复议称，请求撤销无锡中院（2019）苏02执异85号执行裁定，维持无锡中院（2018）苏02执恢48号之一执行裁定结果，即裁定带租拍卖、变卖被执行人华武公司名下坐落于无锡市××区鹅湖路××号的房地产。钱召其最早于2006年向华武公司承租案涉厂房，并于2006年2月23日领取营业执照。2013年1月1日，钱召其又重新与华武公司签订租赁合同，约定继续承租12年，其一次性支付了租金，经营至今，其已提交租金、水电费等收据。钱召其的租赁时间早于案涉厂房被抵押、查封时间，且在2014年拍卖时已公告了租赁情况。对方可能逾期提出异议。钱召其请求带租拍卖依法应予以支持。张峰申请复议称，请求撤销无锡中院（2019）苏02执异85号执行裁定，维持无锡中院（2018）苏02执恢48号之一执行裁定结果，即裁定带租拍卖、变卖被执行人华武公司名下坐落于无锡市××区鹅湖路××号的房地产。张峰已于2012年向华武公司承租案涉厂房，并于2012年12月5日领取营业执照，经营至今。张峰的租赁时间早于案涉厂房被抵押、查封时间，且在2014年拍卖时已公告了租赁情况。对方可能逾期提出异议。张峰请求带租拍卖依法应予以支持。本院另查明，2020年3月11日，锡山法院受理对华武公司的破产清算一案。本院认为：根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。沈桂亮作为案涉房产的第二顺位抵押权人对无锡中院带租拍卖该房产的执行行为提出执行异议，引发本案争议。因锡山法院已受理华武公司破产清算一案，该带租拍卖执行行为已无法继续施行，对其合法性审查已无必要，沈桂亮提出的执行异议现应予驳回。综上，基于本案出现新的事实，本院撤销无锡中院（2019）苏02执异85号执行裁定，驳回沈桂亮的异议申请。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项的规定，裁定如下：一、撤销江苏省无锡市中级人民法院（2019）苏02执异85号执行裁定；二、驳回沈桂亮的异议申请。本裁定为终审裁定。审判长  赵建华审判员  唐志容审判员  苏 峰二〇二〇年八月十九日书记员  杨 浩