广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初7243号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路****东，统一社会信用代码914401017676955062。法定代表人：聂金伟，系该公司的总经理。委托诉讼代理人：杨雯茵,广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊佳,广东骏道律师事务所律师。被告：曲洪远，男，1991年12月20日出生，汉族，住吉林省梅河口市,原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告曲洪远物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托代理人李俊佳到庭参加诉讼，被告曲洪远经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求:1.曲洪远立即向万科物业公司支付2019年1月至2020年2月拖欠的物业服务费人民币1600.56元及逾期付款违约金，（每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次月首日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至起诉之日为201.42元；2.曲洪远立即向万科物业公司支付2019年1月至2020年2月拖欠的公共用电分摊费人民币384.27元、公共用水公摊费人民币4.48元，生活垃圾处理费70元；以上款项共计2190.73元；3.曲洪远承担本案的诉讼费用。诉讼中，万科物业公司明确诉讼请求第1项为曲洪远立即向万科物业公司支付2019年1月至2020年2月拖欠的物业服务费人民币1867.32元及逾期付款违约金，每期的逾期付款违约金以每季度应交物业服务费400.14元为基数，从欠费季度的首日起按欠费总额的日万分之五的标准计至付清款日止。事实和理由：曲洪远购买了广州市花都区风神大道以南中房天马丽苑（自编K2栋）**房。万科物业公司与涉案房屋的开发商签订了《前期物业服务合同》，该合同约定由万科物业公司为该涉案房屋所在的小区提供物业服务。开发商依照《商品房买卖合同》约定履行交付义务，曲洪远办理了房屋收楼手续，万科物业公司也依约提供了物业服务，但自2019年1月至今，曲洪远无正当理由一直拖欠物业费及水电公摊费用，万科物业公司多次书面催缴无果。万科物业公司认为，曲洪远不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。曲洪远享受万科物业公司提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了万科物业公司及其他按时足额交纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的第一款的规定，曲洪远应当按合同约定向万科物业公司支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实和理由，为维护万科物业公司及全体业主的合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定特向法院提起诉讼，望判如所请。曲洪远没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。万科物业公司在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。万科物业公司所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且万科物业公司保证真实，本院经核证后予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区望亭路**号*栋**房（登记字号：花房0620251），权属人为曲洪远，建筑面积为74.1平方米。2012年11月27日，曲洪远（乙方、买方）与广州市天马河房地产开发有限公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买位于广州市花都区新华街望亭路**号**（自编K2栋）**房，建筑面积为74.54平方米，甲方选聘深圳市万年物业管理有限公司广州分公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，期限为3年。2016年2月28日，涉案小区进行选聘物业公司表决，因小区未成立业主委员会，按照国家住建部《业主大会和业主委员会指导规则》规定，可以由小区所在地的居民委员会代行业委会职责，由业主大会授权居民委员会执行表决，涉案小区表决由广州市花都区新华街新街社区居民委员会（以下简称新街居委会）执行，表决事项为选聘物业服务有限公司为天马丽苑提供物业服务并授权新街居委会代为签订物业服务合同，表决情况及结果如下：涉案小区物业管理区域的业主总票数为2596票，专有总面积为650488.91平方米，同意选聘万科物业公司的业主总人数为1342人，占业主总人数51.69%；同意选聘万科物业公司的专有面积为514285.56平方米，占总建筑面积79.6%。2016年3月31日，万科物业公司（乙方、受托方）与新街居委会（甲方、委托方）签订《中房天马丽苑物业服务合同》，约定：2016年2月29日，经天马丽苑业主大会选聘小区物业服务企业，统计结果同意万科物业公司当选，并授权新街居委会代行使业主委员会职能与万科物业公司签订合同。第一条，物业名称：中房天马丽苑。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等。第六条，本合同期限自2016年4月1日起至2019年3月31日止，如合同到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。第十五条第一款，本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有业主经营收益按以下第二十六条约定分配的基础尚，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：一期高层：1.8元/月/平方米；二期高层：1-21栋1.8元/月/平方米……第十五条第三款，此外，本物业管理区域按国家相关政策规定对共用场地、共用设施设备产生的水电用量执行分摊工作，业主应按约定的分摊办法（详见附件五）交纳水电分摊费。合同还就其他权利义务进行了约定。《中房天马丽苑物业服务合同》附件五为天马丽苑项目公共水电费分摊办法，该办法约定：为规范小区公共水电费的分摊，保障全体业主（用户）的公共利益，依据《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知（粤价[1997]173号）及《关于我市居民住宅公共用电电量摊分办法的复函》（穗价函[1999]116号），按照公平、公开、合理的原则，制定本办法。第四条，本小区楼内楼梯灯、走廊灯、电梯、加压水泵、排污水泵等公用设施设备的公用水电费用，由小区住（用）户合理分摊。第五条，本小区内的庭院灯、草地灯、射灯、壁灯、高杆灯等各类公用路灯的用电费用，由小区住（用）户合理分摊。第六条，本小区消防控制中心运行产生的水电费用由小区业主（用户）合理分摊。关于物业服务费欠缴及追缴情况，万科物业公司陈述：涉案房屋面积为74.1平方米，按每月每平方米1.8元的标准计算,每月物业服务费为133.38元，2019年1月至2020年2月期间共14个月的物业服务费为1867.32元；曲洪远自2019年1月起开始拖欠物业服务费，万科物业公司于2019年7月12日向曲洪远邮寄催缴物业服务费的律师函，邮件他人代收（邮单号1071582478031）。关于违约金，《中房天马丽苑物业服务合同》第十七条约定，物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时，预付6个月的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。万科物业公司庭审中明确诉讼请求为按照合同约定计算违约金。关于欠付的公摊水电费及垃圾处理费，万科物业公司提交了穗城管（2016）483号广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则、2019年1月-2020年2月K2栋公共电费分摊明细表、缴纳公摊水电费的发票和自制的欠费清单，主张2019年1月至2020年2月期间的电梯电费分摊费用180.44元、走廊楼梯灯分摊电费40.91元、生活水泵用电分摊费用68.14元、小区园林照明分摊电费5.11元、消防控制中心分摊电费8.09元、用电损耗分摊费用3.45元、公共用水分摊费用4.48元、公共电费分摊费用8.13元，生活垃圾处理费70元，合计388.75元。本院认为:《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”《物业管理条例》第十五条第一款第二项规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中，涉案小区没有成立业主委员会，小区所在地的居委会即新街居委会代行业委会的职责，执行选聘物业公司的表决，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意选聘万科物业公司为涉案小区提供服务，新街居委代行使业委会职能与业主大会选聘的万科物业公司签订《中房天马丽苑物业服务合同》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对涉案小区业主具有约束力。虽然该合同期限届满，但按照该合同第六条的约定，万科物业公司同意继续履行本合同并实际履行至今，且未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科物业公司的决议并签订新的物业服务合同，故上述合同继续有效。万科物业公司可依合同约定继续为涉案小区提供物业管理服务，并收取相关费用。曲洪远作为涉案小区内房屋的所有权人，在享受万科物业公司提供的物业服务后，理应向万科物业公司支付物业服务费。涉案房屋为高层住宅，房屋面积为74.1平方米，每月应交物业服务费为133.38元（1.8元/月/平方米×74.1平方米），因此，万科物业公司要求曲洪远支付2019年1月至2020年2月期间共14个月的物业服务费1867.32元（133.38元×14个月），合理有据，本院予以支持。关于违约金，《中房天马丽苑物业服务合同》明确约定物业管理费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方（即万科物业公司）交纳下期的物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的日万分之五向万科物业公司支付违约金。现万科物业公司主张按照合同约定计算违约金，本院对此予以支持。曲洪远欠付物业服务费，应缴纳违约金。本院予以支持。违约金计算方法：从2019年1月1日起，以每季应交物业服务费400.14元（133.38元/月×3个月）为基数，分别从欠费季度的首日起按欠费总额的日万分之五的标准计至付清款日止，每季度违约金以当季度物业管理费本金为限，且违约金总额不得超过1867.32元。关于公共水电分摊费，根据《中房天马丽苑物业服务合同》附件五天马丽苑项目公共水电费分摊办法第四、五、六条的约定及穗城管（2016）483号广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则规定，万科物业公司主张曲洪远支付2019年1月至2020年2月期间的公摊水电费318.75元、生活垃圾处理费70元，提供了公共水电费分摊办法、参考依据以及缴费发票，理据充分，本院予以支持。被告曲洪远经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告曲洪远于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年1月至2020年2月期间的物业服务费1867.32元；二、被告曲洪远在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付逾期缴纳上述第一项物业服务费的违约金，违约金的计算方式:从2019年1月1日起，以每季应交物业服务费400.14元为基数，分别从欠费季度的首日起按欠费总额的日万分之五的标准计至付清款日止，每季度违约金以当季度物业管理费本金为限，且违约金总额不得超过1867.32元；三、被告曲洪远在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年1月至2020年2月期间的公摊水电费318.75元、生活垃圾处理费70元；四、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告曲洪远负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  胡运如二〇二〇年八月二十日书记员  张仲娟李巧诗附本判决适用是法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。