山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终4363号 上诉人（原审被告）：陈世启，男，1961年8月7日出生，汉族，居民，住高密市。 被上诉人（原审原告）：青岛群得利机电有限公司。住所地：青岛市四方区嘉善路**。 法定代表人：杜万军，总经理。 委托诉讼代理人：窦宝帅，山东子伦律师事务所律师。 上诉人陈世启因与被上诉人青岛群得利机电有限公司（以下简称群得利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初5095号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈世启上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由对方负担。事实与理由：根据公司法第186条第3款规定，清算期间不得开展与清算无关的经营活动。群得利公司于2005年10月19日被吊销营业执照，应当进入清算程序，群得利公司在明知公司被吊销执照的情况下，仍签订租赁合同，办理经营业务，应认定所签订的租赁合同无效。群得利公司于2003年3月25日才核准成立，却在2002年6月6日签订转让合同收购高密制药厂，涉嫌虚假诉讼。上诉人已于2016年5月13日前搬离了涉案房屋并明确通知了刘春雷，上诉人不应再承担2016年5月13日之后的租赁费。 被上诉人群得利公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。 群得利公司向一审法院提起诉讼请求：1、请求人民法院依法判令陈世启支付房屋租金5164元及违约金；2、本案的诉讼费用由对方负担。 一审法院认定事实：中国人民解放军94595部队原番号为中国人民解放军86423部队。高密制药厂系其所属企业，位于其场站内，由其进行管理和经营。2000年5月26日，原86423部队与案外人山东三佳集团公司签订《转让合同》一份，约定将其所属企业高密制药厂以产权和经营权有偿转让、土地有偿使用方式转让给山东三佳集团公司。其中制药厂现有的厂房及附属设施、制药设备全部转让给山东三佳集团公司，高密制药厂所占用的军队地产共7990平方米的产权归原86423部队，山东三佳集团公司有偿使用18年。2002年6月6日，山东三佳集团公司、高密制药厂与群得利公司签订《转让合同》一份，约定山东三佳集团公司将其拥有的高密制药厂的产权、经营权（不包括土地所有权）一次性有偿转让给群得利公司，转让费580万元，高密制药厂现有的厂房及附属设施、制药设备全部归群得利公司所有，药厂占用军队地产7990平方米，产权归军队所有，群得利公司自签订合同之年起无偿使用16年，到期后，军队不做他用，群得利公司可继续使用，如军队要用地，，地上附着物可与军队协商处理2002年7月22日，原86423部队与群得利公司又签订《制药厂转让补充合同》，明确该补充合同是对山东三佳集团公司、高密制药厂与群得利公司签订《转让合同》的补充。其中第一条约定，原86423部队认可群得利公司与三佳集团签订的转让制药厂合同内容。群得利公司承认并履行2000年5月26日原86423部队与三佳集团签订的转让合同，并承担其合同规定的全部责任和义务。 群得利公司接管制药厂后，对其进行了改制，把人员资产合并到山东海纳药业有限公司。2005年至2006年因多方因素的影响，导致企业停产经营，群得利公司也于2005年10月19日被吊销，未进行清算。 2010年5月15日，刘春雷代理杜万军与陈世启签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于人民大街西首（原高密制药厂院内）南平房西起第一个门口和第二个门口的内含房屋出租给陈世启，租期为2010年5月16日-2011年5月15日，租赁期为一年，租金为每年2000元，租金一年一交，每年5月15日交，逾期交付租金的支付违约金30%—40%。2011年5月15日、2012年5月15日、2013年5月15日、2014年5月16日对上述租赁合同进行续签，合同内容与2010年5月16日的一致，从2015年5月15日往后再未续签书面的租赁合同。陈世启一直使用群得利公司房屋至2017年12月15日，陈世启租赁费仅支付至2015年5月15日，从2015年5月16日往后的租赁费均未支付。 陈世启称使用租赁房屋至2016年5月15日，租赁费已付清，但未提交证据证明。 2017年5月至10月，群得利公司法定代表人杜万军多次给陈世启发短信，要求支付房租。 2017年10月24日，中国人民解放军94595部队向群得利公司发解除合同通知函，通知解除2000年5月26日的转让合同及2002年7月22日《制药厂转让补充合同》，请群得利公司于收到该函后10日内清除并腾空合同中地上附着物，并归还合同中所涉土地的使用权。群得利公司在收到该函后未归还，中国人民解放军94595部队于2017年11月17日向法院起诉，要求1、解除与群得利公司签订的《转让合同》及《制药厂转让补充合同》；2、立即清理腾空地上附着物，并将涉案土地归还。2018年3月19日，法院出具(2017)鲁0785民初5576号民事判决书，判决：一、解除中国人民解放军94595部队与群得利公司之间签订的《转让合同》及《制药厂转让补充合同》；二、群得利公司清理腾空原高密制药厂的地上附着物，并将涉案土地归还中国人民解放军94595部队，于判决生效后十日内履行完毕。期间2017年12月15日，中国人民解放军94595部队对涉案土地进行清理，涉及原高密制药厂房屋租户，包括陈世启。2018年12月12日，群得利公司曾以其法人代表杜万江为原告向法院起诉陈世启，法院于2019年8月14日出具（2018）鲁0785民初5902号民事裁定书，以杜万军不具有诉讼主体资格为由，驳回了杜万军的起诉。庭审中，群得利公司自愿放弃主张违约金的诉讼请求。 一审法院认为，一、关于群得利公司诉讼主体资格问题。根据《民法总则》第五十九条规定，法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。第六十八条规定，依法完成清算、注销登记的，法人终止。《公司登记管理条例》第四十四条规定，经公司登记机关注销登记，公司终止。而公司吊销是公司违反了工商行政法规后而受到的一种行政处罚，被吊销后公司即丧失了经营权，法人资格仍然存在。群得利公司于2005年10月19日被吊销，公司解散，应进行清算，但未进行清算，未申请注销，故仍具有诉讼主体资格。 二、涉案租赁合同的效力问题。根据《民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，群得利公司虽在签订租赁合同前已被吊销资格，但双方签订的合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为维护交易安全的社会秩序和实现合同法的立法本意，应认定合法有效。杜万军作为群得利公司的法定代表人，租赁的是群得利公司享有权利的财产，其签订合同的行为系职务行为，杜万军委托刘春雷与陈世启签订租赁合同，相应的法律后果应由群得利公司承担。 三、关于陈世启使用租赁物的期间问题。根据《合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，陈世启虽辩称于2016年5月16不再使用租赁物，但群得利公司不予认可，其亦未提交证据证明其将租赁房屋返还群得利公司。中国人民解放军94595部队又证明其于2017年12月15日，清理涉案土地上的房屋租户中包括陈世启，故法院认定陈世启使用租赁物至2017年12月15日。 四、关于群得利公司主张的陈世启拖欠租赁费的数额问题。陈世启虽辩称已付清租赁费，但群得利公司不予认可，其亦未提交证据证明，故陈世启应支付自2015年5月16日至2017年12月15日的租赁费，即2年7个月，2000×31/12年＝5166.67元，群得利公司自愿主张5164元，予以准许。群得利公司自愿放弃违约金损失系对其权利的处分，且不违反法律法规的强制性规定，予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十九条、第六十八条、第一百六十二条、《中华人民共和国公司法》第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国公司登记管理条例》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：陈世启给付青岛群得利机电有限公司租赁费5164元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由陈世启负担。 二审中，陈世启提供手机截图两张，载明青岛群得利电器有限公司的企业信息，以此证明涉案转让合同是青岛群得利电器有限公司与山东三佳集团有限公司签订的。被上诉人称该证据不能证明上诉人的主张。 本院认为，根据查明的事实，被上诉人公司虽已被吊销营业执照，但未进行清算，故上诉人以清算期间不得进行经营活动为由主张涉案租赁合同无效，没有事实依据，对其该项主张本院不予支持。经审查，被上诉人公司成立于1998年4月24日，其于2002年6月6日签订转让合同，不违反法律规定，上诉人主张该转让合同的实际签订主体为青岛群得利电器有限公司、被上诉人构成虚假诉讼，没有事实依据，本院不予支持。上诉人主张其于2016年5月13日即搬离了涉案房屋，但未提供证据予以证明，且在中国人民解放军94595部队2017年12月15日清理的房屋租户中包括了上诉人，故一审法院认定由上诉人支付租金至2017年12月15日，并无不当，对上诉人的上诉主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年八月十日 书记员 张瑞丰