吉林省永吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0221民初787号 原告：中国工商银行股份有限公司吉林市口前支行，住所地吉林省永吉县口前镇永吉大街**。 负责人：郑慧敏。 委托诉讼代理人：常玉海。 委托诉讼代理人：谢沅序，吉林丁凤礼（吉林）律师事务所律师。 被告：金鑫，女，1988年6月20日出生，满族，住吉林省永吉县。 被告：李红磊，男，1987年4月29日出生，汉族，住吉林省永吉县。 被告：吉林省昌晟房地产开发有限公司，住所，住所地吉林省永吉县永吉经济开发区吉桦路**div> 法定代表人：张永纯。 原告中国工商银行股份有限公司吉林市口前支行（以下简称工行口前支行）与被告金鑫、李红磊、吉林省昌晟房地产开发有限公司（以下简称昌晟公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行口前支行的委托诉讼代理人常玉海、谢沅序到庭参加诉讼，被告金鑫、李红磊、昌晟公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行口前支行向本院提出诉讼请求：1.要求解除原告与金鑫、李红磊于2013年4月27日签订的合同编号00802000042013一手贷0000336《个人购房借款/担保合同》；2.要求金鑫、李红磊共同偿还原告借款本金及利息、罚息共计165,316.40元（其中借款本金161,235.56元，利息4,080.84元），利息计算至2020年2月29日，2020年3月1日至实际给付之日止的利息、罚息，按合同约定标准计算；3.原告有权对坐落于口前镇金地香山7号楼2单元2楼西门的房屋在上述借款本息及实现债权费用范围内优先受偿；4.昌晟公司承担保证责任；5.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与金鑫、李红磊于2013年4月27日签订合同编号为00802000042013一手贷0000336《个人购房借款/担保合同》，合同约定：原告向被告提供借款203,000元，借款期限为240个月（自2013年5月3日至2033年5月3日），还款方式为按月等额本息还款法。利率为基准利率6.55%，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定。被告应按期足额还款，如违约，原告有权解除合同，宣布贷款立即到期，并要求被告立即偿还借款本息及实现债权的费用。同时，金鑫、李红磊以坐落于口前镇金地香山7号楼2单元2楼西门的房屋提供抵押担保，并办理了《抵押合同备案单》，原告有权对此房屋在上述借款本息及实现债权费用范围内优先受偿，昌晟公司对此笔贷款提供阶段性保证担保。被告自2016年1月起一直未能履约还款，经原告多次催收，至今已累计违约64期。现原告为维护其合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 金鑫、李红磊、昌晟公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。工行口前支行提交的金鑫、李红磊身份证及结婚证复印件各一份、合同编号为00802000042013一手贷0000336的《个人购房借款/担保合同》一份、个人借款凭证一份、永吉县房地产抵押（按揭）合同备案单一份、贷款账户基本信息表一份，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2013年4月27日，工行口前支行与金鑫、李红磊、昌晟公司签订了编号为00802000042013一手贷0000336《个人购房借款/担保合同》一份，合同对借款的相关事项作出了如下约定：1.工行口前支行根据金鑫、李红磊的借款申请，同意向其二人发放个人一手住房购置贷款，金额203,000元，用于购买坐落于口前镇金地香山7号楼2单元2楼西门，建筑面积97.14平方米住房一套；2.借款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，即2013年5月3日至2033年5月3日；3.借款人授权贷款人将贷款一次性划入昌晟公司账户；4.还款方式为按月等额本息还款，贷款执行年利率6.55%，贷款逾期利率以贷款执行利率为基础上浮50%，即年利率9.825%；5.贷款担保方式为抵押、保证。抵押物为金鑫、李红磊购买的坐落于口前镇金地香山7号楼2单元2楼西门房屋。昌晟公司作为保证人对本次借款承担阶段性连带责任保证，但在合同约定的抵押权预告登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件后，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任；6.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，工行口前支行可宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并可采取解除合同等多项措施。同日，金鑫、李红磊以其购买的上述住房作为贷款抵押，并经永吉县房屋产权管理中心审核批准，为该房产办理了抵押登记备案手续。2013年5月3日，工行口前支行将203,000元贷款按约定转入昌晟公司账户。金鑫、李红磊偿还贷款至2015年12月，自2016年1月至今未履行还款义务。工行口前支行起诉后，金鑫、李红磊偿还借款本金4,940.64元，偿还借款利息5,059.36元。截至2020年8月26日，金鑫、李红磊尚欠工行口前支行贷款本金156,294.92元、利息3,275.73元。 本院认为，工行口前支行与金鑫、李红磊签订编号为00802000042013一手贷0000336《个人购房借款/担保合同》，合同约定内容系各方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同自签订之日起成立并生效，各方均应按照合同约定全面履行义务。工行口前支行已经按合同约定如数向金鑫、李红磊发放了贷款，现金鑫、李红磊自2016年1月开始，未能按月偿还贷款本息，累计超过六期，已构成违约。借款合同中明确约定了借款人违约后贷款人享有合同解除权，以及借款人应承担的罚息计收标准，故对于工行口前支行要求解除编号为00802000042013一手贷0000336《个人购房借款/担保合同》，由金鑫、李红磊立即偿还贷款本金156,294.92元、利息3,275.73元（利息计算至2020年8月26日，2020年8月27日至贷款清偿之日止的利息，按照年利率9.825%计算）的诉讼请求，本院予以支持。 关于工行口前支行要求就案涉房屋拍卖、变卖价款优先受偿的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第一百八十条第一款第一项规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据上述法律规定，金鑫、李红磊在与工行口前支行签订的借款合同中，明确约定以其个人购买的坐落于口前镇金地香山7号楼2单元2楼西门房屋为该笔贷款提供抵押担保，但双方仅在永吉县房屋产权管理中心对抵押房产办理了抵押登记备案手续，并未办理抵押登记，抵押合同自签订时生效，而抵押权并未设立。故对工行口前支行主张对案涉房屋拍卖、变卖价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。 关于昌晟公司应否承担阶段性连带保证责任的问题。在工行口前支行与金鑫、李红磊、昌晟公司签订的《个人购房借款/担保合同》中，昌晟公司作为保证人，在合同中明确约定对金鑫、李红磊的借款向工行口前支行承担阶段性连带责任保证，但在合同约定的抵押权预告登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件后，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任。本案中，昌晟公司已经配合工行口前支行办理了抵押房屋的预告登记，履行了相应的合同义务，昌晟公司的保证责任已经免除。故对工行口前支行要求昌晟公司承担保证责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司吉林市口前支行与金鑫、李红磊于2013年4月27日签订的编号为00802000042013一手贷0000336《个人购房借款/担保合同》； 二、金鑫、李红磊于本判决生效后立即偿还中国工商银行股份有限公司吉林市口前支行贷款本金156,294.92元、利息3,275.73元，本息合计159,570.65元（利息计算至2020年8月26日），2020年8月27日至贷款本息清偿之日止的利息，按照年利率9.825%计算； 三、驳回中国工商银行股份有限公司吉林市口前支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,762元，由中国工商银行股份有限公司吉林市口前支行负担16元，由金鑫、李红磊负担1,746元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  邓永刚 二〇二〇年八月三十一日 书记员  马艺桐