广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初7896号原告：广州市花都区住房和城乡建设局，住所地广东省广州市花都区新华街公益路**，统一社会信用代码11440114MB2D25422B。法定代表人：吴勐，系该局局长。原告：广州市花都区房屋安全管理所，，住所地广州市花都区公益路**统一社会信用代码12440114MB2C0820X2。法定代表人：李碧芸，系该所所长。两原告共同委托诉讼代理人：伍志坚,广东国智律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：马超,广东国智律师事务所实习人员。被告：郑建浩，男，1975年8月20日出生，汉族，住广东省陆丰市,原告广州市花都区住房和城乡建设局（简称花都住建局，下同）、广州市花都区房屋安全管理所（简称花都房管所，下同）诉被告郑建浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月29日公开开庭进行审理。原告花都住建局、花都房管所的共同委托诉讼代理人伍志坚、花都房管所法定代表人李碧芸，被告郑建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。花都住建局、花都房管所向本院提出诉讼请求:1、郑建浩立即将广州市花都区狮岭镇***街**号之一房屋交还给原告；2、郑建浩立即向原告支付拖欠的租金55000元（2018年1月至2018年11月）；3、郑建浩立即向原告支付拒不交出承租房屋的房屋占用费及违约金（自从2018年12月起计至被告将房屋交还给原告之日止，暂计至2019年12月为130000元，其中，包含拒不交出房屋应支付的房屋占用费65000元、拒不交出房屋按占用期间房屋占用费总额的100%收取的违约金65000元）；4、郑建浩立即向原告支付逾期付款违约金（根据被告逾期付款金额，按每日万分之五的标准，自逾期之日起计算至被告实际清偿之日止，暂计至2019年12月31日为27955元）；5、郑建浩立即向原告赔偿律师费15000元；6、本案诉讼费用全部由被告承担。（55000元+130000元+27955元+15000元=227955元）。事实与理由：广州市花都区狮岭镇***街**号之一系政府直管公房，本案原告以及原广州市国土资源和房屋管理局花都区分局（简称原国土局花都分局）是政府直管公房的管理单位，负有公房管理职能，具体包括公房的日常巡查、租赁管理、修缮管理、消防安全管理等。因政府机构改革，原国土局花都分局的直管公房管理职能现已经全部划归本案原告管理。2015年11月9日，郑建浩与原国土局花都分局签订《广州市花都区直管房（住宅）租赁合同》，郑建浩向原国土局花都分局狮岭房地产管理所承租涉案广州市花都区狮岭镇***街**号之一（建筑面积40.18平方米）。租赁合同约定：租赁期限2015年12月1日至2018年11月31日，租金金额为5000元/月，“租金按月结算，乙方在每月的20日前将当月的租金按甲方指定的方式缴付给甲方”（详见第二条），“逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金”（详见第四条），“租赁期届满或合同因故解除时，甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方可通过司法仲裁强制收回房屋，并要求乙方补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照原租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金”（详见第十五条）；“如因乙方违约引发诉讼而造成甲方为此支付的诉讼费、调查取证费等合理费用均由乙方承担”（详见第十六条）。租赁合同签订后，郑建浩并未按合同约定足额支付租金，租赁期满后，被告也拒不交出承租房屋，且自2018年1月始一直未支付租金和房屋占用费，经原告方多次催促，被告至今仍然拒不交出承租房屋以及支付相关款项。综上，原告为了维护自身合法权益，确保国有资产不流失，在多次催缴未果的情况下，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定向法院提起诉讼，请求依法判如所请。被告郑建浩辩称：我于2005年开始租赁花都区房管局狮岭房管所管辖下的狮峰街17号之一商铺经营小百货销售，至2018年底长达十三年之久，由于各方面的原因，店铺曾两次失窃。在商铺合同期满之日，经口头商定并得到允许延后交租的情况下，搬离商铺。因此拖欠租金十一个月，共五万五千元。期间我没有接到原告电话及律师函等，我一直在努力打工挣钱。争取早日归还拖欠租金。我是今年6月收到诉讼短信，才知道原告将我告上法庭。我认为：1、合同期满合同已经终止，商铺也一并归还，并已缴清水电费用；2、我愿意接受原告请求，归还十一个月租金共五万五千元；3、商铺已经归还，之后也没产生过任何水电费了，不存在任何费用（包括所谓的占用费、租金和违约金）；4、根据口头约定，原告同意我延后交租，希望免除利息；5、既已交还商铺，不能接受所谓的一切费用；6、按法律法规承担部分费用。本院经审理查明：一、双方当事人无争议事实：原国土局花都分局的直管房管理职能于2015年划入花都住建局，其下属事业单位各镇街房管所也于2016年2月划入花都住建局。花都房管所作为区住房和城乡建设局管理的下属公益一类事业单位，具体负责政府直管公房的日常管理。涉案商铺没有办理产权证，由两原告进行管理。2015年11月9日，原国土局花都分局狮岭房地产管理所（合同甲方）与郑建浩（合同乙方）签订《广州市花都区直管房（非住宅）租赁合同》（简称《租赁合同》，下同），约定：第一条：甲方名下全部直管房（非住宅）的承租权均委托拍卖机构进行公开招标拍卖，乙方中标后，根据拍卖公告的相关规定及竞投价格与甲方签订租赁合同；第二条：甲方同意将坐落在花都狮岭镇狮峰下街17号之一部位的房地产出租给乙方，建筑面积40.18平方米；第三条：公招时间、租赁期限和租金情况：1、乙方于2015年10月30日通过公开招租竞投取得承租权。2.租赁期限：2015年12月1日至2018年11月31日。因我局直管房（非住宅）公开招租竞投统一安排在每年的年底，故在上述租赁期满后，甲乙双方同意将租赁期限顺延至本年公招当月。（顺延租赁时间需等合同期满后，由甲方向乙方提出，并经双方在本条文上盖章或签名才能生效）。3、公招投得租金金额5000元/月；4、租赁保证金1000元（按月租金的两倍收取）。5、租金按月结算，乙方在每月的20日前将当月的租金按甲方指定的方式缴付给甲方；第四条：租赁期内，乙方承担下列责任：1、依时交纳租金。逾期交纳租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金。由此造成的损失，由乙方承担；第十一条：租赁期满前，甲方需再次委托拍卖机构对房屋自租赁期满后承租权进行公开招租竞投；乙方如未能中标，须在租赁期届满日将房屋退还给甲方；第十二条：乙方向甲方交纳的租赁保证金在租赁期满，乙方缴清与该房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他应由乙方承担的费用后，甲方应在核定后的7天内将保证金无息退回。因乙方违约而终止或解除合同的，保证金不予退回；第十五条违约责任：2、租赁期满或合同因故解除时，甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方可通过司法仲裁强制收回房屋，并要求乙方补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照原租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费的100%收取乙方违约金；第十六条第三款：如因乙方违约引发诉讼而造成甲方为此支付的相关合理费用均由乙方承担。合同签订后，郑建浩按约定交纳10000元保证金。庭审中郑建浩认可该10000元保证金可以抵扣租金。2018年6月12日晚，两原告工作人员对直管公房进行巡查，前往郑建浩承租的商铺催缴欠缴租金。庭审中，郑建浩主张其已缴交其承租期间的水电费，花都住建局、花都房管所对此无异议且确认涉案商铺在2018年12月后没有新的水电费产生。二、双方有争议的事实：1、关于《租赁合同》约定的租赁期满后商铺是否交付的事实查明。花都住建局、花都房管所主张《租赁合同》期满后，2019年1月其工作人员巡查得知涉案商铺处于空置状态，但商铺内仍有郑建浩的货架等物品，导致其无法使用及另行出租；郑建浩主张其已于2018年11月将涉案商铺交还给花都住建局、花都房管所，商铺内没有任何个人物品，其已搬离，两原告可以任意处置涉案商铺。双方当事人均没有就租赁期满后有否进行商铺交接提供证据。2、花都房管所主张其分别于2019年1月向郑建浩发出《租户欠缴租金告知书》及《律师函》，其中《律师函》被退件。郑建浩否认收到《租户欠缴租金告知书》及《律师函》。3、花都住建局与广东国智律师事务所签订《民事委托代理合同书》，因与郑建浩房屋租赁合同纠纷一案，聘请广东国智律师事务所的律师作为委托代理人，约定代理费15000元并提供发票。广东国智律师事务所指派伍志坚律师参加诉讼。郑建浩对此不予认可，不同意承担律师费。本院认为，《广州市花都区直管房（住宅）租赁合同》是当事人之间的真实意思表示，没有违反法律规定，合同各方均应按照约定全面履行合同义务。郑建浩对欠花都住建局、花都房管所合同期内即2018年1月至11月的租金合计55000元没有异议，本院予以确认。对花都住建局、花都房管所的各项诉讼请求，本院评析如下：一、关于郑建浩应否交还涉案商铺的诉讼请求。鉴于以下情况：1.商铺租赁期限已于2018年11月31日期满，郑建浩有理由交还商铺；2.两原告于2019年1月巡查时发现商铺空置，郑建浩没有占用商铺；3.商铺自2018年12月起没有产生新的水电费用，再次证明郑建浩没有使用商铺进行经营；4.《租赁合同》第三条第2款约定租赁期是否顺延由花都住建局、花都房管所决定并提出；5.《租赁合同》第十五条第2款约定租赁期满时，花都住建局、花都房管所应先向郑建浩要求收回房屋。现花都住建局、花都房管所未提交证据证明其已向郑建浩要求收回房屋，也没有提交证据证明郑建浩拒绝交付房屋。综上，涉案商铺由花都住建局、花都房管所进行管理，对商铺的出租事宜具有主动管理职能，在承租人没有按约定交付租赁物时，应积极主动地通知承租人交回公有房屋，并有效接收，及时止损。郑建浩主张其已交还商铺，花都住建局、花都房管所虽不认可但没有提供证据证明其主张，对此应负举证不能法律责任。花都住建局、花都房管所要求郑建浩交还广州市花都狮岭镇狮峰下街17号之一房屋的诉讼请求，本院不予支持。郑建浩庭审已自认涉案商铺内没有其个人物品，花都住建局、花都房管所可以自行处分商铺。二、关于郑建浩支付租金55000元及相应违约金的诉讼请求。郑建浩确认欠付租金55000元，本院对花都住建局、花都房管所此部分诉请予以支持。另，因郑建浩已向花都住建局、花都房管所交纳10000元保证金，庭审中并同意抵扣租金。花都住建局、花都房管所认为郑建浩有违约行为，应予没收保证金。但花都住建局、花都房管所已对郑建浩的违约行为选择了按照《租赁合同》第四条约定的计算违约金方式要求其承担违约责任，对同一种违约行为，不宜同时有多种承担违约责任的方式，对花都住建局、花都房管所的意见，本院不予采纳。为免讼累，郑建浩自愿将10000元保证金抵扣租金的行为，本院予以认可。抵扣后的租金本金数额为45000元。郑建浩欠付租金，违反合同约定，应按照约定承担违约责任。《租赁合同》第四条第1款约定：逾期交付租金的，每逾期一日，郑建浩须按拖欠租金的万分之五向花都住建局、花都房管所支付违约金。现花都住建局、花都房管所按照合同约定向郑建浩主张违约金，本院予以支持。《租赁合同》约定每月20日前支付当月租金，同时，郑建浩提出抵扣的时间为开庭审理之日即2020年6月29日，故违约金的计算分两段：租金从2018年1月起计至2018年11月止，以每月应交租金5000元为基数，分别从欠费当月20日起按照每日0.5‰的标准计算至2020年6月28日；自2020年6月29日起，以45000元为基数按照每日0.5‰的标准计算至付清款日止。三、关于2018年12月起的房屋占用费及违约金主张。《租赁合同》第十五条第2款约定，租赁期满，花都住建局、花都房管所要求收回房屋，郑建浩拒不交还的，花都住建局、花都房管所有权要求郑建浩按照租金标准交纳房屋占用费，并按照占用费总额100%收取违约金。花都住建局、花都房管所此项诉请，必须建立在2018年12月后，郑建浩拒绝交付并继续占有使用涉案的前提下，方能产生占有使用费并因此承担违约责任。如前对第一项诉请的评析，第一，郑建浩没有占有使用涉案商铺，第二，花都住建局、花都房管所不能证明郑建浩存在拒绝交付商铺行为。花都住建局、花都房管所此项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。四、关于律师费15000元的诉讼请求。《租赁合同》第十六条第3款约定，如因郑建浩违约引发诉讼而造成出租方为此支付的相关合理费用由郑建浩承担。该条款虽没有明确律师费用的承担，但郑建浩确定存在违约不支付租金的行为，且该行为从2018年1月持续至2020年5月。花都住建局、花都房管所因郑建浩长期欠付租金的违约行为，聘请律师提供法律服务提起诉讼，属对权利的正当处分，为此支出的费用应由郑建浩负担，对花都住建局、花都房管所本项请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告郑建浩于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区住房和城乡建设局、广州市花都区房屋安全管理所支付租金45000元；二、被告郑建浩于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区住房和城乡建设局、广州市花都区房屋安全管理所支付2018年1月至11月期间欠付租金的违约金（违约金计算方法：从2018年1月起，以每月应交租金5000元为基数，分别从欠费当月20日起按照每日0.5‰的标准计算至2020年6月28日；自2020年6月29日起，以45000元为基数按照每日0.5‰的标准计算至付清款日止）；三、被告郑建浩于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区住房和城乡建设局、广州市花都区房屋安全管理所支付律师费15000元；四、驳回原告广州市花都区住房和城乡建设局、广州市花都区房屋安全管理所其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2360元，由原告广州市花都区住房和城乡建设局、广州市花都区房屋安全管理所负担1560元，被告郑建浩负担800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  胡运如二〇二〇年八月十九日书记员  张仲娟李巧诗附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承当不利的后果。