广西壮族自治区贵港市港南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0803民初1032号 原告：广西金永旺投资有限公司，住所地贵港市港**江南工业园与南二路交汇处（昌桂产业园）******房。统一社会信用代码：914508005913185620。 法定代表人：苏文金，董事长。 委托诉讼代理人：韦善鹏，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江长圳，广西建开律师事务所实习律师。 被告：贵港市晟嘉科技有限公司，住所，住所地广西贵港市产业园区江南园昌桂标房社会信用代码：91450800MA5NFMWY01。 法定代表人：潘小素，董事长。 被告：贵州健乐欣科技有限公司，住所，住所地贵州省安顺市西秀区产业科技园**社会信用代码：91520402MA6DTJEY78。 法定代表人：朱成家，董事长。 被告：朱成家，男，1977年9月17日出生，汉族，住安徽省休宁县。 原告广西金永旺投资有限公司（以下简称：金永旺公司）与被告贵港市晟嘉科技有限公司（以下简称：晟嘉公司）、贵州健乐欣科技有限公司（以下简称：健乐欣公司）、朱成家租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告金永旺公司的委托诉讼代理人韦善鹏到庭参加诉讼，被告晟嘉公司、健乐欣公司、朱成家经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金永旺公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与晟嘉公司于2019年2月19日签订的《昌桂产业园厂房租赁合同》，被告晟嘉公司将坐落在广西贵港市港南区江南工业园区工业二路与南二路交汇处的“昌桂产业园”20、21、22、23、24、26、27、28、29、30、31、32、33、34标准厂房及25号办公楼交还原告；二、判令被告晟嘉公司向原告按以下方式支付租金：1、至2020年2月29日止的租金200000元。2、自2020年3月1日起至晟嘉公司将坐落在广西贵港市港南区江南工业园区工业二路与南二路交汇处的“昌桂产业园”20、21、22、23、24、26、27、28、29、30、31、32、33、34标准厂房及25号办公楼交还给原告之日止，按每月租金712149.96元计，其中至起诉之日止为1998614.4元；三、判令被告晟嘉公司向原告支付物业管理费，自2019年3月1日晟嘉公司将坐落在广西贵港市港南区江南工业园区工业二路与南二路交汇处的“昌桂产业园”20、21、22、23、24、26、27、28、29、30、31、32、33、34标准厂房及25号办公楼交还给原告之日止，按每月物业管理费59345.83元计，其中至起诉之日止为878701.16元；四、判令被告晟嘉公司向原告支付水电费19410.8元；五、判令被告晟嘉公司向原告支付违约金5554769.69元；六、判令被告晟嘉公司向原告支付律师代理费236029.92元；七、被告健乐欣公司、朱成家对被告晟嘉公司应履行的诉请二、三、四、五、六项义务承担连带清偿责任；八、本案诉讼费由三被告承担。事实及理由：2019年2月19日，原告为出租方，被告晟嘉公司为承租方，香港健乐欣科技有限公司、贵州健乐欣科技有限公司、朱成家为保证方，三方签订了一份《昌桂产业园厂房租赁合同》，约定晟嘉公司租赁金永旺公司坐落在广西贵港市港南区江南工业园区工业二路与南二路交汇处的“昌桂产业园”20、21、22、23、24、26、27、28、29、30、31、32、33、34标准厂房及25号办公楼，建筑面积为59345.83平方米，租赁期自2019年3月1日至2022年2月28日，月租金每平方米12元共712149.96元，租金每年支付一次，按先付租金后使用的原则；物业管理费每年支付一次，物业管理费为每月每平方米1元计，每季度为178037.49元；承租方拖欠租金超过30日的，出租方有权终止租赁协议，承租方按合同总金额的20%承担违约责任；承租方应严格履行合同义务，否则出租方为实现本合同债权产生的费用（包括但不限于差旅费、律师费、保全费、诉讼费、评估费、公告费等甲方为实现合同债权所发生的一切费用）由承租方、保证方承担；承租方需向出租方支付4000000元的履约保证金。 合同签订后，原告依约向被告晟嘉公司交付了租赁物。被告晟嘉公司于2019年3月18日支付了700000元的履约保证金,2019年3月18日至2019年分三次共支付了租金8345799.52元，其余款项未付。租赁物的现状是：26栋已完成装修，其他楼栋均未完成装修。至2020年2月29日止，晟嘉公司欠付租金200000元，此后的租金未付；自2019年3月1日起的物业管理费未付；至2020年3月底，欠付的水电费为19410.8元。根据合同约定，承租方欠付租金超过30日的，出租方有权终止合同。至起诉之日，晟嘉公司欠付租金已超85天。为维护原告合法权益，特向法院起诉。 被告晟嘉公司、健乐欣公司、朱成家未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告晟嘉公司、健乐欣公司、朱成家未向本院提交证据。原告提交的各项证据来源合法，真实有效，本院予以认定并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2019年2月19日，因生产经营需要，被告晟嘉公司作为承租方（乙方）与作为出租方的金永旺公司（甲方）签订《昌桂产业园厂房租赁合同》，香港健乐欣科技有限公司与朱成家作为担保方（丙方）在合同上签字盖章。合同约定：租赁期3年，厂房租赁自2019年3月1日起，至2022年2月28日止；甲方应在本合同签订生效后3天内将租赁厂房按现状交付给乙方；甲、乙双方约定，该厂房按建筑面积计算租金；在租赁期内，每月租金为人民币12元/平方米/月，合计每月人民币（大写）柒拾壹万贰仟壹佰肆拾玖元玖角陆分（小写）¥712149.96元；每年租金合计人民币（大写）捌佰伍拾肆万伍仟柒佰玖拾玖元伍角贰分（小写）¥8545799.52元；租金标准含税费；租赁物按先交租金后使用的原则，租金按每年支付一次；乙方应在签订本合同之日起五日内交第一年租金人民币（大写）捌佰伍拾肆万伍仟柒佰玖拾玖元伍角贰分（小写）¥8545799.52元，以后每年租金在每次起租日前15个工作日内全部付清；乙方支付的租金仅为厂房的租赁使用费，不包括物业收取的物业管理费、水电费等各项费用；乙方应向甲方支付合同履约保证金共计肆佰万元整（¥4000000.00），该保证金应在签订本合同之日起15日内全部付清。如乙方在本合同履行期限内无违约行为的，甲方在租赁期限届满后5日内无息返还乙方。如乙方未能按时支付履约保证金，逾期超过30天未付的，甲方有权解除本合同并收回厂房，已支付的履约保证金予以没收，乙方所做的装修甲方不用给予任何补偿；特别约定：租赁期间，由租赁厂房的实际使用人向甲方交纳物业管理费，物业管理费按年缴纳，每月每平方米物业管理费为人民币1元（不含税），按季度为一期交付，每一期物业管理费合计人民币（大写）壹拾柒万捌仟零叁拾柒元肆角玖分（小写）¥178037.49元（不含税）；实际使用人应在签订本合同之日起五日内交第一期物业管理费合计人民币（大写）壹拾柒万捌仟零叁拾柒元肆角玖分（小写）¥178037.49元（不含税），以后每年物业管理费在每次起租日前15个工作日内全部付清。逾期支付物业管理费，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴物业管理费总额的万分之5，拖欠达30日甲方有权终止租赁协议；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如发生拖欠的，每逾期一日，乙方应按照拖欠金额的万分之5支付违约金，如拖欠超过30日的，甲方有权终止租赁协议，乙方按本合同总金额的20%承担违约责任，违约金可从履约保证金直接扣除。如给甲方造成损失的，乙方还应承担赔偿责任；乙方应严格按照本合同约定履行义务，否则乙方为实现本合同债权产生的费用（包括但不限于差旅费、律师费、保全费、诉讼费、评估费、公告费等甲方为实现合同债权所发生的一切费用）均由乙方、丙方承担；丙方同意就本租赁合同项下的全部责任和义务，包括但不限于每期租金及其他应付费用、逾期付款违约金和出租人为实现债权所发生的相关费用、出租人因承租人的违约行为造成的其他损失，保证人在此无条件同意向出租人承担连带保证责任等内容。签订合同后，原告将租赁场地交付给被告晟嘉公司使用，被告晟嘉公司于2019年3月18日支付了700000元的履约保证金，另外分三次共支付了租金8345799.52元，物业管理费及水电费未予支付。被告晟嘉公司于2019年7月17日出具一份关于《昌桂产业园厂房租赁合同》欠款联络回函，称因与政府签订项目补充协议一直未落实，导致项目运作资金紧张，暂时无法支付所欠款项，承诺于2019年8月31日前付清尚欠的200000元租金。昌桂产业园项目组于2019年12月25日向被告晟嘉公司出具一份通知函，内容为：自被告晟嘉公司签订租赁合同并入驻厂房以来，未交租金、物业费、水电费合计930286.76元，未交租金200000元，未交物业费712149.96元（2019年3月1日至2020年2月29日的物业费），未交水电费18136.8元（2019年4月1日至2019年11月30日的水电费）。被告晟嘉公司工作人员潘贤凯在通知函上签字确认。至今，被告晟嘉公司尚欠原告第一年的租金200000元及2020年3月1日至今的租金、2019年3月1日至今的物业管理费金和18136.8元水电费。租赁物现状为26栋已完成装修，其他楼栋均未完成装修。被告晟嘉公司现关门停业，无人看管。 另查明，为处理本案，原告金永旺公司因本案诉讼与广西建开律师事务所签订委托代理合同，广西建开律师事务所指派韦善鹏律师出庭执行律师职务。 本院认为，《昌桂产业园厂房租赁合同》是原告与被告晟嘉公司在平等自愿的基础上签订的，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同全面履行各自的义务。被告晟嘉公司未按照合同约定支付租金、物业管理费、水电费的行为显属违约，根据双方合同条款的约定，原告要求解除双方签订的《昌桂产业园厂房租赁合同》有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告要求被告晟嘉公司支付至2020年2月29日前尚欠的租金200000元以及自2020年3月1日起至被告晟嘉公司将租赁物实际返还之日的租金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，本院予以支持。对于原告要求被告晟嘉公司支付物业管理费的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方在合同中约定由实际使用人交纳物业管理费，因此对于原告的诉请，本院予以支持，物业管理费应计至返还租赁物之日止。对于原告要求被告晟嘉公司支付水电费19140.8元的诉讼请求，原告提交的证据中显示至2019年12月25日的水电费为18136.8元，被告晟嘉公司的工作人员亦予以签字确认，此后产生的水电费无证据证实，因此，对于原告要求被告支付水电费的诉讼请求，本院部分予以支持。对于原告要求被告晟嘉公司支付违约金的诉讼请求，违约金的计算应当以实际损失为基础，现原告要求的违约金计算标准是以合同总金额的20%来计算，租赁合同约定的租赁期限为2019年3月1日至2022年2月28日，尚未实际发生的损失，不应作为计算违约金的标准，违约金的计算标准应当是以被告晟嘉公司尚未支付的租金以及物业管理费和水电费的总额的30%来计算，被告晟嘉公司至2020年7月31日止欠原告租金应为3760749.8元（200000元+3560749.8元），物业管理费为1008879.11元，水电费为18136.8元，以上总额为4787765.71元，违约金应当为1436329.71元。因此，对于原告的该项诉请，本院部分予以支持。对于原告要求被告晟嘉公司支付律师代理费的诉讼请求，合同约定：“乙方应严格按照本合同约定履行义务，否则乙方为实现本合同债权产生的费用（包括但不限于差旅费、律师费、保全费、诉讼费、评估费、公告费等甲方为实现合同债权所发生的一切费用）均由乙方、丙方承担”，则该费用应由被告晟嘉公司公司承担，且律师的代理行为已经实际产生，律师代理费已实际发生，本案争议的标的额为8651496.05元，原告因本案诉讼与广西建开律师事务所约定律师代理费为236029.92元未超出《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的收费标准，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告健乐欣公司、朱成家对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，租赁合同的落款处担保方有香港健乐欣科技有限公司盖章，被告朱成家签字确认，无贵州健乐欣科技有限公司的公章，因此不能认定贵州健乐欣科技有限公司为被告晟嘉公司提供连带担保，依照租赁合同的约定：“丙方同意就本租赁合同项下的全部责任和义务，包括但不限于每期租金及其他应付费用、逾期付款违约金和出租人为实现债权所发生的相关费用、出租人因承租人的违约行为造成的其他损失，保证人在此无条件同意向出租人承担连带保证责任”，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，原告主张被告健乐欣公司对上述债务承担连带责任的理由不成立，本院不予支持，主张被告朱成家对上述债务承担连带责任的理由成立，本院予以支持。被告朱成家对上述债务承担连带责任后可向被告晟嘉公司追偿。被告晟嘉公司、健乐欣公司、朱成家经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系对自身依法享有诉权的放弃，由此产生不利于其本人的法律后果，应当自负。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 解除原告广西金永旺投资有限公司与被告贵港市晟嘉科技有限公司签订的《昌桂产业园厂房租赁合同》，被告贵港市晟嘉科技有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落在广西贵港市港南区江南工业园区工业二路与南二路交汇处的“昌桂产业园”20、21、22、23、24、26、27、28、29、30、31、32、33、34标准厂房及25号办公楼交还给原告广西金永旺投资有限公司； 被告贵港市晟嘉科技有限公司向原告广西金永旺投资有限公司支付2020年2月29日前的租金200000元及2020年3月1日起至上述租赁物返还之日止按约定每月712149.96元的租金； 被告贵港市晟嘉科技有限公司向原告广西金永旺投资有限公司支付自2019年3月1日起至上述租赁物返还之日止按约定每月59345.83元的物业管理费； 被告贵港市晟嘉科技有限公司向原告广西金永旺投资有限公司支付违约金1436329.71元； 被告贵港市晟嘉科技有限公司向原告广西金永旺投资有限公司支付水电费18136.8元； 被告贵港市晟嘉科技有限公司向原告广西金永旺投资有限公司支付律师代理费236029.92元； 被告朱成家对上述第二至第六判项承担连带清偿责任； 驳回原告广西金永旺投资有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费74013元，财产保全费5000元，合计79013元（原告广西金永旺投资有限公司已预交），由原告广西金永旺投资有限公司负担9013元，被告贵港市晟嘉科技有限公司、朱成家负担70000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后起七日内预交案件受理费74013元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘碧峰 人民陪审员  蒙美卡 人民陪审员  宋延新 二〇二〇年八月三日 书 记 员  杨婉莹