安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终599号 上诉人（原审被告）：来安雅居乐房地产开发有限公司，住所地安徽省来安县汊河经济开发区管委会**。 法定代表人：赵磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨焱，该公司法务。 委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德东恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：来安县自然资源和规划局，住所地安徽省来安县行政服务中心**。 法定代表人：高超，该局局长。 委托诉讼代理人：张琪，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：芮梦英，安徽华人律师事务所实习律师。 上诉人来安雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）因与被上诉人来安县自然资源和规划局建设用地使用权合同纠纷一案，不服安徽省滁州市中级人民法院（2019）皖11民初363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人雅居乐公司的委托诉讼代理人杨焱、杨焘，被上诉人来安县自然资源和规划局的委托诉讼代理人张琪、芮梦英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雅居乐公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回来安县自然资源和规划局的诉讼请求。事实和理由：一、违约金明显过高且不应重复主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，可以认为我国合同法关于违约金的约定采用“填平损失”原则，即违约金虽由双方自由约定，但是否调整需根据守约方的实际损失衡量。来安县自然资源和规划局并未举证证明其遭受的损失金额，因此应当推定其损失不超过合同标的总金额（土地出让金总额），按30%计算即3168万元。而安徽省滁州市琅琊区监察委员会已经暂扣雅居乐公司3163.32万元款项，本案所涉地块的违约金已经实际履行完毕，就同一事项、同一地块不能重复主张损失或收取费用，来安县自然资源和规划局超出该金额所主张的595.08万元违约金已远远高于其可能受到的损失。二、延期竣工的责任不能完全归咎于雅居乐公司。1．来安县人民政府曾实际履行其作为甲方于2013年6月20日与雅居乐地产置业有限公司（乙方）、南方香江集团有限公司（丙方）签订的《投资合作合同书》，累计向雅居乐公司支付基础设施配套奖励3600万元。来安县自然资源和规划局为了执行该《投资合作合同书》，并为了规避原国土资源部《限制用地项目目录（2006年本增补本）》第九项的规定，人为将406亩土地强行拆分为五宗土地出让，导致五宗土地的开工日期与竣工日期均相同极不合理，这是涉案土地延期竣工的主要原因。2．来安县人民政府虽然部分支付了基础设施配套奖励，但至今还有1860万元基础设施配套奖励尚未到位，影响了雅居乐公司对当地投资环境的信心，也影响了雅居乐公司的资金周转。3．来安县自然资源和规划局在出让土地时，未披露涉案土地的基础配套设施存在重大缺陷，导致雅居乐公司受让土地使用权后不具备开工条件，不得不自费建设基础设施（供电及供水设施），被迫暂缓开工，最终导致竣工延期。4．来安县自然资源和规划局擅自中止雅居乐公司的商品房预售活动，导致雅居乐公司回收资金及再投入出现困难。以上四点充分说明，导致涉案土地延期竣工的原因是多方面的，来安县自然资源和规划局对此负有不可推卸的责任。 来安县自然资源和规划局辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方当事人在案涉合同中约定了竣工时间、延期建设申请及延建期限限制、延迟竣工违约责任，应当按照约定全面履行自己的义务。雅居乐公司未按期竣工，应按合同中约定的延迟竣工违约金支付标准承担相应的违约责任。二、雅居乐公司的上诉理由不能成立。《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第七条及财政部、国土资源部、中国人民银行相关文件明确规定，土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金，其目的不仅在于弥补损失，更在于通过惩罚加强土地市场调控，提高土地利用效率，保证国家及时取得土地收益，推进国家建设。案涉合同中关于违约金的约定，正是这些规定和政策通过国有建设用地使用权出让合同转化成当事人的民事权利和义务，不属于土地出让合同的双方能够任意协商达成的条款，不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形，不能以私法判决的方式否定其效力，亦不宜依职权作相应调整。并且，南京雅居乐房地产开发有限公司对该违约金条款在参加竞拍前既已知晓，其自愿竞拍并签订合同，不存在显失公平等违法情形。此外，因未能按期竣工，造成的国家资源浪费、项目不能及时交付使用对社会经济发展可能造成的经济损失无法用一般的经济损失计量标准衡量，也是不可估量的。因此，一审判决不支持雅居乐公司的答辩理由符合法律和政策规定。 来安县自然资源和规划局向一审法院起诉请求：1.雅居乐公司继续履行双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：341122出让2013年49号）及《国有建设用地使用权出让合同变更协议》；2.雅居乐公司自2015年12月25日起至2017年12月15日止，按照本金5220万元每日1‰支付来安县自然资源和规划局延期竣工违约金计3758.4万元；3.本案诉讼费用由雅居乐公司承担。后变更诉讼请求为：雅居乐公司自2015年12月25日起至2017年12月15日止，按本金5220万元每日1‰支付来安县自然资源和规划局延期竣工违约金595.08万元。 一审法院认定事实：2013年7月12日，来安县国土资源和房产管理局与南京雅居乐房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：本合同项下出让宗地编号为912022801699宗地总面积为62757.59平方米，其中出让宗地面积为62757.59平方米，坐落于来安县汊河新城，用途为商住用地（按来规通字2013（039）号规划设计条件通知书要求）。出让人同意在竞得人按约定的期限付清全部成交价款后30日之内，将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：现状土地条件。本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为商业用地40年、住宅用地70年，原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算；出让价款为52200000元，每平方米831.77元，定金为10440000元，定金抵作土地出让价款，受让人同意于2013年8月23日前一次性付清国有建设用地使用权出让价款。受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。受让人同意本合同项下宗地建设项目在2014年6月24日之前开工，在2015年12月24日之前竣工。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。受让人因自身原因终止该项目投资建设，向出让人提出终止履行本合同并请求退还土地的，出让人报经原批准土地出让方案的人民政府批准后，分别按以下约定，退还除本合同约定的定金以外的全部或部分国有建设用地使用权出让价款（不计利息），收回国有建设用地使用权，该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施可不予补偿，出让人还可要求受让人清除已建建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整；但出让人愿意继续利用该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施的，应给予受让人一定补偿：(一）受让人在本合同约定的开工建设日期届满一年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人在扣除定金后退还受让人已支付的国有建设用地使用权出让价款：(二）受让人在本合同约定的开工建设日期超过一年但未满二年，并届满二年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人应在扣除本合同约定的定金，并按照规定征收土地闲置费后，将剩余的已付国有建设用地使用权出让价款退还受让人。受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金。 2013年9月27日，来安县国土资源和房产管理局（甲方）与雅居乐公司（乙方）签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，约定：乙方以南京雅居乐房地产开发有限公司于2013年6月24日通过挂牌方式取得位于来安县汊河新城五宗国有土地使用权（（地块编号为LA822013-06至LASZ2013-10。依据挂牌须知第十一条第五款“申请人拟成立新公司进行开发建设的，应在竞买申请书中明确新公司成立的出资构成，成立时间等内容。我局可以根据挂牌结果与竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完成新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》”的约定，竞得人已按竞买申请书中约定成立了新公司，根据公司章程由南京雅居乐房地产开发有限公司出资，法人不变。现甲、乙双方按约定签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，明确土地使用权主体。 变更协议签订后，雅居乐公司按合同约定进行工程项目建设，涉案工程项目建设于2017年12月15日竣工。 2019年2月14日，来安县国土资源和房产管理局变更为来安县自然资源和规划局。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。来安县国土资源和房产管理局与南京雅居乐房地产开发有限公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》及来安县自然资源和规划局和雅居乐公司签订的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。雅居乐公司与来安县自然资源和规划局均应当按照合同约定履行自己的义务。由于雅居乐公司与来安县自然资源和规划局在合同中明确约定涉案工程项目建设须在2015年12月24日前竣工，但从本案所查明的事实可确认涉案工程项目建设竣工时间为2017年12月15日，故雅居乐公司未按合同约定履行合同义务，应承担相应的违约责任。来安县自然资源和规划局与雅居乐公司在合同中明确约定了延迟竣工应由雅居乐公司承担延迟竣工违约金，且对延迟竣工违约金的支付标准亦进行了明确约定，故雅居乐公司应按合同约定标准承担延迟竣工违约责任。虽然雅居乐公司辩称来安县自然资源和规划局主张的延迟竣工违约金过高，但其未能提供确凿充分的证据加以印证，且对于涉案土地投资建设项目延迟竣工可能造成的经济损失无法用一般的经济损失计量标准进行衡量，故雅居乐公司的该辩称理由不能成立，依法不予采信。一审判决：雅居乐公司支付来安县自然资源和规划局违约金595.08万元。案件受理费53455.60元，由雅居乐公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依法成立并生效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《国有建设用地使用权出让合同》《国有建设用地使用权出让合同变更协议》合法有效，双方当事人在上述合同中明确约定了涉案工程项目建设的延迟竣工违约金及其支付标准，一审判令雅居乐公司承担延迟竣工违约责任，具有事实根据和法律依据。本案中，按双方当事人约定的延迟竣工违约金计算标准，延迟竣工违约金具体数额为3758.4万元，来安县自然资源和规划局认可滁州市琅琊区监察委员会已经暂扣雅居乐公司的3163.32万元，诉请雅居乐公司支付剩余的违约金595.08万元，不构成违约金的重复主张。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条所规定的违约金具有以补偿为主、惩罚为辅的双重性质，雅居乐公司依据此条规定认为我国合同法关于违约金的约定采用“填平损失”原则，并不全面。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判断当事人约定的违约金是否“过分高于造成的损失”，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。就本案来说，首先，涉案土地投资建设项目延迟竣工主要损害的是国有建设用地使用权出让的市场秩序和土地资源利用的国家利益，其实际损失包含但不限于土地出让金，更多体现在秩序利益和国家利益的损害上，无法以具体的经济损失计量。因此，对雅居乐公司关于应当推定来安县自然资源和规划局损失不超过合同标的总金额（土地出让金总额）的主张，本院不予支持。其次，雅居乐公司在合同履行过程中未曾就项目竣工时间提出异议或申请顺延，现其主张涉案土地投资建设项目延期竣工主要原因是来安县自然资源和规划局拆分土地出让所致，缺乏事实依据。第三，雅居乐公司未能举证证明来安县自然资源和规划局出让涉案土地使用权时对涉案土地存在的重大缺陷未予披露，及该未披露行为与涉案土地投资建设项目延迟竣工之间存在因果关系，亦未能举证证明基础设施配套奖励、商品房预售活动与涉案土地投资建设项目延迟竣工之间存在直接的因果关系，故对雅居乐公司以基础设施配套奖励未到位影响投资信心、回收资金再投入困难、需自费建设基础设施为由，提出的关于来安县自然资源和规划局对涉案土地投资建设项目延迟竣工存在过错的主张，本院亦不予支持。最后，涉案土地投资建设项目已经竣工，雅居乐公司的合同目的已完全实现，但其延迟竣工却损害了交易秩序和国家利益，来安县自然资源和规划局的合同目的未完全实现。由于诉争违约金是专门为迟延履行而设定的延迟竣工违约金，主要功能就在于制裁迟延行为而非补偿损失，加之交易秩序和国家利益损害的具体经济损失难以计量，故本案不宜以约定的违约金是否超过造成损失的百分之三十，来衡量违约金是否“过分高于造成的损失”，一审判决对雅居乐公司关于违约金数额过高的抗辩理由不予采信，并无不当。 综上，雅居乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费53455.60元，由来安雅居乐房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  何爱武 审判员  王 彪 审判员  李 森 二〇二〇年八月十九日 法官助理江炜炜 书记员张黎娜 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。