福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2651号 上诉人（原审被告）：陈桂通，男，1966年8月13日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：卢文默，福建文默律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宝梅，福建文默律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王家泉，男，1963年7月24日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：陈智勇，福建诚全律师事务所律师。 原审被告：张运福，男，1963年3月23日出生，汉族，住福建省周宁县。 原审被告：吕仙女，女，1976年5月1日出生，汉族，住福建省周宁县。 上诉人陈桂通因与被上诉人王家泉及原审被告张运福、吕仙女房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初6772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈桂通上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王家泉的起诉。事实和理由：1.王家泉的房屋，根据其申请及批准手续，申请及政府批准建房用地面积只有150平方米，长20米，宽7.5米。而王家泉实际建成并出租给被告陈桂通等人的房屋，占地面积及建筑面积远远超过150平方米，实际占地面积在300平方米以上，超过150平方米的部分，明显是违章建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，本案的房屋租赁合同，大部分是无效的，只有部分有效，无效部分(一半以上的面积)的租金，王家泉应当返还给答辩人。2.陈桂通自2019年3月份起开始，没有支付租金及水电费给王家泉，也没有继续经营使用租赁房屋。根据房屋租赁协议第三条约定“租金按每季度头10天前收取人民币45000元为一季度，并按时交清水电费，无按时交纳，作自动停租”，本案的房屋租赁合同，按照约定自2019年3月起自动解除(即自动停租)，这是双方设定的解除合同的条件，应当认定自动解除的事实。因此，从2019年3月份起，陈桂通没有义务再支付房屋租金给王家泉。3.因为王家泉及房屋的原因导致租赁房屋长时间无法使用，时间达13个月，应当扣除停业期间的租金。同时，因王家泉及其儿子的原因造成答辩人损失达8200元以上，应当抵扣相应租金。(一)南安市霞美镇防汛办通知不能营业的租金损失达5个月以上。自2014年租赁开始，每年的台风、下大雨天，南安市霞美镇防汛办通知停业，人员撤离。每年停业约1个月，前后约5个月的时间。该五个月时间的停业，是因为王家泉的房屋处于滑坡地质灾害点，是因王家泉的原因引起，因此不能计算租金，应当扣除。(二)房屋屋顶漏水不能营业的停业时间达5个月以上。王家泉的房屋，特别是三楼，存在严重的漏水问题，每年因雨季或下大雨的情况，导致房屋漏水，无法经营使用，每年时间长达1个月以上，五年合计有5个月左右的时间因漏水停业无法经营，漏水停业的时间，不能计算租金，应当扣除5个月的租金。(三)道路不能通行应当扣除租金20天，并应抵扣清理路面的费用2000元。2014年至2015年间，王家泉的通行道路，因为与相邻人员存在纠纷，原先的道路不让通行，王家泉改道导致答辩人无法经营，改道的时间长达10天以上。2015年至2016年间，王家泉房屋的必经之路，发生二次溜方堵路的情况，每次堵路约5天左右，每次都需要清理溜方，王家泉不予处理，每次都是答辩人雇佣人员来处理，每次费用约1000元，二次清算费用为2000元。(四)因泡沫厂环保问题被强制停电的停业时间达1个月左右，应当扣除相应租金。2017年夏天的时间，因王家泉在租赁房屋的西边加盖有临时厂房并租给他人经营泡沫厂，泡沫厂被南安市环境保护局查处，被强制停电，停电时间达1个月左右，答辩人租赁的房屋也受到停电影响，停业约1个月。(五)停水的损失，包括停业1个月，及王家泉私自收取其他租户的水费四年以上，损失在2000元以上。1.王家泉的房屋没有通自来水，日常用水是山泉水，山泉水是答辩人花钱雇佣人员从山上收集而来。2016年因供电公司建铁塔，导致山体滑坡，水井被盖，没有水可以使用，无法营业，停业时间达1个月以上。2.山泉水是答辩人花费金钱投入设备从山上引来，后来泡沫厂使用答辩人收集来的山泉水，王家泉自行向泡沫厂收取水费，水费收了四年多，没有给答辩人费用，收取水费的损失达2000元以上。(六)化粪池不通的停业时间达10天以上，清理费用损失1600元。王家泉提供的化粪池，经常不通，从2015年至今不能彻底清理，导致答辩人经常性的停业，停业时间达10天以上。王家泉并不清理化粪池不能的事情，答辩人只得雇佣他人来清理，清理费用约1600元。(七)王家泉的儿子到答辩人等人经营的KTV消费，欠帐2000元左右没有支付，王家泉的儿子不仅没有支付消费款还打砸KTV里面的东西，KTV的物品被砸的损失约600元，并殴打答辩人及KTV服务人员.。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，应予纠正。 王家泉辩称，1.案涉房屋系农村房屋，不适用城镇关于房屋管理的规定。2.陈桂通的上诉内容与其一审时答辩的内容一致，一审判决已作出处理。一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。 张运福、吕仙女未作陈述。 王家泉向一审法院起诉请求：1.判决陈桂通、张运福、吕仙女支付王家泉房屋租金69.4万元并从起诉之日至实际还款日按中国人民银行同期贷款利率支付利息；2.判决陈桂通、张运福、吕仙女将址于南安八尺岭的福泉山饭店移交王家泉掌管，并按每日500元的标准支付房屋使用费（从2019年8月30日至实际移交房屋之日）；3.判决王家泉对陈桂通、张运福、吕仙女在上述房屋的财物享有留置权；4.诉讼费由陈桂通、张运福、吕仙女承担。 一审法院认定事实：2008年12月19日，张运福、吕仙女在周宁县民政局婚姻登记处登记结婚。2004年间，王家泉因居住困难申请使用本村集体土地建房，用地地点位于八尺岭，其四至：东至福泉山、西至王声波、南至308公路、北至福泉山，用地面积150平方米。2014年6月6日，王家泉与陈桂通、张运福签订《房屋租赁协议》一份，该合同约定：王家泉将八尺岭福泉山饭店整栋出租给陈桂通、张运福使用；租赁期限五年，自2014年8月10日至2019年8月10日止（2014年8月10日之前为装修期，免租金）；租金按每季度头10天前收取45000元为一季度，并按时交清水电费，无按时交纳，作自动停租；签订协议后，陈桂通、张运福应先交押金5000元，期满后王家泉如数归还，但如中途无法经营，不退押金与租金；陈桂通、张运福在承包期内所有装修部分，到期无代价归还王家泉等等。合同签订后，王家泉依约将诉争房屋出租给陈桂通、张运福用于经营餐饮和KTV业务使用。自2019年3月份起，陈桂通、张运福停止经营餐饮和KTV业务。合同到期后，陈桂通于2019年9月9日雇佣工人（三男一女）至诉争房屋搬物品，但因受到王家泉的阻碍导致其至今未将物品搬出。对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。 一审法院认为，关于签订诉争房屋租赁合同的主体问题，王家泉提供的《房屋租赁协议》中的承租方处只有陈桂通、张运福的签字，且仅凭吕仙女在《收款收据》上签字的行为并不能判断其是作为餐饮和KTV业务的实际经营者的身份签字，亦或是在履行职务行为，因此，关于王家泉主张吕仙女也是实际经营者的主张，在其没有提供更有利的旁证予以佐证的情况下，不予采信，故本案租赁合同的签订主体是王家泉与陈桂通、张运福。关于陈桂通、张运福尚欠王家泉多少租金的问题，首先，本案租赁关系事实存在，陈桂通、张运福已实际使用诉争房屋，并对该租赁房屋产生实际收益，因此，陈桂通主张建设面积150平方米部分的房屋租赁是有效的部分，超过150平方米部分的房屋租赁明显是无效的，王家泉应当返还给其超过150平方米的部分房屋租金（按一半计算），于法无据，不予采纳。其次，《房屋租赁协议》虽约定“租赁期限为五年，自2014年8月10日至2019年8月10日止”，“租金按每季度头10天收取45000元为一季度，并按时交清水电费，无按时交纳，作自动停租”，但从庭审中双方对租金支付情况的表述可知，陈桂通支付租金的方式也并非是按照合同约定的按每季度头10天支付45000元，对此王家泉也未曾提出异议，应视为双方在长期的履行合同过程中对支付租金的方式作出了变更，因此，陈桂通主张自2019年3月份起没有支付租金及水电费给王家泉，也没有继续经营使用租赁房屋，这符合双方设定的解除合同的条件，应当认定合同自动解除，于法无据，不予采纳。诉争租赁房屋虽自2019年3月份起提前停止营业，但实际上在此期间陈桂通、张运福仍然占用该诉争房屋，因此，陈桂通、张运福仍应支付2019年3月份至2019年8月10日租赁期限届满之日止的该部分租金。再者，根据陈桂通提供的《照片》、《谷歌卫星云图》，仅可知拍摄照片时诉争房屋及周边的大致状态，并不能证明租赁房屋无法使用，也无法证明租赁房屋停业时间的具体长短，更无法证明是否造成损失及损失的多少，因此，陈桂通主张停业时间达13个月应当扣除相应的租金及造成损失达8200元以上（除了王家泉自认的其儿子的消费欠款2000元外）应予抵扣租金，于法无据，不予采纳。综上，鉴于陈桂通无法举证证明其具体支付的租金数额，现王家泉自认其仅陆续收取到租金共计198000元，并表示同意其儿子的消费欠款2000元及押金5000元用于抵扣租金，因此，依法认定陈桂通、张运福尚欠租金的数额为695000元【（45000元/季度×4个季度）×5年－已付租金198000元-消费欠款2000元-押金5000元】。综上，王家泉与陈桂通、张运福签订《房屋租赁协议》，该《房屋租赁协议》内容并没有违背有关法律、法规的规定，双方之间的租赁关系合法有效。鉴于吕仙女在《收款收据》上签字的行为，并不足以证明其是诉争租赁房屋的餐饮和KTV业务的实际经营者，现王家泉请求吕仙女与陈桂通、张运福共同支付租金，缺乏事实与法律依据，不予支持。合同签订后，王家泉依约将诉争房屋交付给陈桂通、张运福使用，但陈桂通、张运福未能按期足额支付租金，截止租赁合同期间届满之日（即2019年8月10日）止，陈桂通、张运福尚欠王家泉租金695000元。现王家泉自愿请求租金按694000元计算，这是王家泉对其权利的处分，依法予以准许。审理中，王家泉自愿撤回第一项诉请中关于利息的请求，并撤回第二项和第三项诉请，这是王家泉对其权利的处分，经审查符合法律规定，依法予以准许。根据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、陈桂通、张运福支付王家泉租金人民币694000元，款项应于判决生效后十五日内一次性付清；二、驳回王家泉的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币10740元，由陈桂通、张运福负担，陈桂通、张运福应于判决生效之日起七日内缴纳。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。一审查明事实属实，予以确认。 本院认为，陈桂通主张案涉房屋的一大部分系违章建筑，但未能提供充分证据予以证明，且即便案涉房屋存在部分违章建筑导致案涉《房屋租赁协议》部分无效，但陈桂通已实际使用案涉房屋多年，除了应按案涉《房屋租赁协议》的约定支付有效部分的租金外，仍应按照约定的租金标准支付无效部分的占用使用费，故陈桂通关于案涉《房屋租赁协议》大部分是无效的，王家泉应将无效部分的租金返还给陈桂通的上诉请求，缺乏依据，不予支持。根据一审查明事实，陈桂通自承租以来并未严格按照案涉《房屋租赁协议》的约定时间支付租金，王家泉对此也未曾提出异议，应认定这是双方在长期的履行合同过程中对支付租金方式变更所作出的共同意思表示，且陈桂通未腾空并返还案涉房屋，故陈桂通以其自2019年3月份起没有支付租金及水电费给王家泉，也没有继续经营使用租赁房屋，符合双方约定的解除合同条件为由，主张应认定合同自动解除，依据不足，不予采纳。陈桂通主张因王家泉及房屋的原因导致租赁房屋长时间无法使用，停业时间达13个月，应当扣除相应的租金，因未能营业造成的损失也应予抵扣租金，但陈桂通未能提供充分证据予以证明，故对该主张不予采纳。 综上所述，陈桂通的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10740元，由陈桂通负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李翔峥 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 郑玉蒜 二〇二〇年八月五日 法官助理 王佳森 书 记 员 洪铭锋 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。