贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初8975号 原告：郭晓宇，女，1983年6月27日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人:范磊（特别授权代理），系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城**楼**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张尧（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告郭晓宇与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告郭晓宇委托诉讼代理人范磊，被告瑞丰公司委托诉讼代理人聂萍及张尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭晓宇向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金557799.65，酌情减少为420000元(违约金计算以原告已付购房总款224196元为基数，按日0.1%的标准从2011年7月18日计算至2019年5月16日止，扣减365天，共计2488天)；2、请求法院依法判令被告立即退还原告三通费3294元及所占用期间利息（利息以3294元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年7月18日计算至三通费本息偿还完毕之日止）；3、第一、二项金额合计423294元；4、本案诉讼费及其他费用由被告承担。 事实和理由：2009年11月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市出售给原告，双方约定价款为224196元。合同约定交房时间为2011年6月30日前交房，被告在实际交房时间2011年7月18日后365日将办理权属登记资料报产权登记机关备案。2011年7月18日原告将办证费用及资料交给被告方办理权属登记。原告按照约定交付了购房款，被告2011年7月18日将房屋交付原告使用，2016年7月6日给原告开具购房发票，2019年5月16日给原告办理登记，逾期2853天。被告收取原告开户费3294元。被告应向原告承担相应的赔偿责任，向原告支付相应的逾期办证违约金。原告为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，请求判如所述为谢！ 被告瑞丰公司答辩称，1、双方在商品房买卖合同中约定，出卖人在2011年6月30日前将商品房交付买受人，约定出卖人在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的治疗报产权登记机关备案。出卖人违约按已付购房款的0.1%向买受人支付违约金。被告的义务是在2012年6月30日前内将办理权属登记需由出卖人提供的治疗报产权登记机关备案，《民法总则》实施前适用两年的诉讼时效，原告的违约金请求自2014年7月1日起已全部超过两年诉讼时效。2、2018年11月30日，原告经被告通知后向原告出具委托书办理涉案房屋的权属转移登记，并在2019年2月12日提交至不动产登记机关备案，涉案房屋的不动产证在2019年2月26日办理完毕。3、延迟办证应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告。4、违约金条款的设置以填平损失为原则，以存在损失为前提。原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期交付办理商品房转移登记有关文书影响住房用途，未产生实际损失，被告无支付义务。5、原告诉请退还开户费3294元的诉讼请求不应得到支持。该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间，涉案商品房的价款并未包含开户费，被告代收后也已代为缴纳至相关部门，未据为己有，不具备退还基础。6、原告诉请未被支持部分的案件受理费由其自行承承担。 本院经审理认定事实如下：2009年11月8日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市；建筑面积103.05平方米，套内建筑面积86.43平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款224196元，该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人按已付购房款的0.1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款224196元，被告收取了原告契税、维修基金、办证费。被告收取原告开户费3794元，后退还原告水表安装500元。被告于2011年7月18日将涉案房屋交付原告。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：2019年1月7日，被告取得瑞丰新城3幢不动产权证书。2019年2月12日，被告将涉案房屋不动产登记申请报办证部门。2019年5月16日，被告办理了涉案房屋的不动产权证书。 上述事实，有原、被告的陈述，以及各方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。根据双方合同的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人按已付购房款的0.1%向买受人支付违约金。”。被告于2011年7月18日将涉案房屋交付原告，其应从2011年7月18日起的365日内，即2012年的7月18日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未在该期限内履行义务，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。被告对原告主张的逾期办证违约金提出诉讼时效的抗辩，原告于2020年5月28日向本院提起诉讼，未提交证据证明有诉讼时效中断、中止的法定情形，原告的起诉已过法律规定的诉讼时效期间。故原告诉请被告支付逾期办证违约金，本院不予支持。 关于原告诉请被告退还原告已经缴纳的开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行收取以上费用无事实及法律依据，理应予以退还。对此，虽然被告提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故本院对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，故本院不予支持。 关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书需承担违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告郭晓宇开户费3294元； 二、驳回原告郭晓宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3825.00元（已按简易程序减半收取），由原告郭晓宇负担3800元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二〇年八月十二日 书记员  李治樱