上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初11436号原告(反诉被告)：上海麻十七餐饮管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：庞红，总经理。委托诉讼代理人：潘昌胜，上海申格律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏凡，上海申格律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海南洋电缆集团置业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：林丽云，执行董事。委托诉讼代理人：刘某某，女。第三人(反诉被告)：庞红，男，1979年8月25日出生，汉族，户籍地四川省绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：潘昌胜，上海申格律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏凡，上海申格律师事务所律师。原告上海麻十七餐饮管理有限公司(以下简称麻十七公司)与被告上海南洋电缆集团置业有限公司(以下简称南洋公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案。南洋公司于2020年5月26日提起反诉，麻十七公司于2020年6月1日变更诉讼请求。本院于2020年6月4日依法追加庞红为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原、被告及第三人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麻十七公司向本院提出诉讼请求：南洋公司减免2020年1月25日至3月31日的租金158,338元(已扣除南洋公司减免的15,445元)。后麻十七公司变更诉讼请求为：1.确认南洋公司与麻十七公司之间的《房屋租赁协议》于2020年4月30日解除；2.请求判决南洋公司减免2020年1月25日至2020年4月30日的租金85,695元(除去已经免去的租金15,445元，期间租金共171,390元)；3.请求南洋公司退还保证金230,883元；4.请求南洋公司立即返还麻十七公司公用事业押金26,447元。事实和理由：2018年4月，麻十七公司与南洋公司签订房屋租赁合同，承租裕德路XXX号南洋1931商场某单元用于火锅餐饮经营。受新冠疫情影响，上海于2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件一级响应。麻十七公司自此至2020年4月30日期间的营业额不足去年同期的三成，为此麻十七公司与南洋公司协商，要求根据情势变更原则免除租金，但南洋公司免除8天租金后，拒绝进一步减免租金。麻十七公司现金流接近枯竭，且剩余租期仅一年，营业也难以恢复到疫情前情况，租赁房屋目的已经无法实现。麻十七公司无奈于4月30日通知南洋公司解约，并据此起诉。南洋公司辩称，因麻十七公司于2020年4月30日搬离房屋，故同意合同于该日期解除。麻十七公司诉讼请求无事实及法律依据，故南洋公司提起反诉，不同意其余诉讼请求。庞红述称，同意麻十七公司诉讼请求。南洋公司向本院提出反诉请求：1.判令麻十七公司向南洋公司支付377,463.90元(含：1.欠缴2020年4月物业费19,042元；2.欠缴2020年2月-4月水、电费共计11,700.90元；3.解除违约金230,883元；4.2018年5月1日-2018年6月30日装修期租金115,838元)；2.判令庞红对第一项诉讼请求承担连带保证责任。事实和理由：2018年4月，麻十七公司承租南洋公司南洋1931商场房屋用于经营麻十七火锅，租期三年，合同对租金、违约金等作出约定，并约定庞红对麻十七公司的债务承担连带责任。麻十七公司于2020年2月期间连续提出解除合同，后又撤回解除合同的意思表示，南洋公司对此予以最大程度谅解，希望继续履行合同。但麻十七公司无视契约精神，于4月25日再次发来解约函，并于4月30日搬离。该行为损害南洋公司利益，故南洋公司提起反诉。麻十七公司对南洋公司的反诉辩称，对于南洋公司主张的物业费、水电费、违约金、装修期租金等计算金额无异议，但该主张无法律及合同依据，故不同意支付。物业费按合同约定系向第三人履行，请求权属于案外人。麻十七公司因情势变更而解除合同，不适用违约金条款。南洋公司拒绝协商导致合同解除，其本身存在过错，且解约给南洋公司造成的损失很小，故要求调低违约金及免租期租金。庞红对南洋公司的反诉辩称，同意麻十七公司的意见。如果麻十七公司确实应承担责任，庞红愿意承担连带保证责任。本院认定事实如下：上海市裕德路XXX号、XXX号房屋系南洋公司所有。2018年4月25日，南洋公司(出租方，甲方)与麻十七公司(承租方，乙方)签订房屋租赁合同，约定：1-11不可抗力是指火灾、水灾、台风、天灾、政府征收、征用等超越甲乙双方控制的因素；1-12收银系统是指由甲方提供的商场统一收银管理系统，乙方可使用自备收银系统，但乙方收银系统按甲方要求接入收银管理系统的统一标准数据接驳口，甲方双方需另行签订POS销售数据传送接口协议；5-2租赁单元的租金按照月固定租金或月提成租金两者取高；5-6本合同项下乙方对甲方及管理公司的所有付款，应以人民币转账或电汇至甲方及管理公司指定账户；6-2若由于乙方违反本合同之规定，甲方有权终止合同的，则乙方已支付的保证金甲方不予退还，并且乙方还应承担14-2条规定的违约责任，并对甲方遭受的损失依据合同约定承担责任；6-3租赁关系终止时，在乙方已结清租赁单元的租金、物业管理费、水费、电费、煤气费、通讯费等……，并且乙方所交还的租赁单元及其装修、设备和设施已按照本合同的规定恢复原状且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还租赁单元且上述条件均满足后的30个工作日内将保证金一次性无息退还乙方；6-5乙方应当在交房日前向管理公司支付公用事业押金……甲乙双方租赁关系终止时，管理公司应在收到乙方公用事业费用最后一个月的账单款项后30个工作日内，无息向乙方退还公用事业费押金；14-1因不可抗力导致本合同根本目的无法实现的，合同终止，双方互不承担责任；14-2无法律规定和合同约定的正当理由，一方单方面提出解除本合同的，非违约方有权向违约方追索违约金，违约金标准为违约情形发生时在租赁年度3个月平均固定租金与3个月物业管理费之和；14-3若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方有权依据前述约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方追索乙方在装修期内所免去的所有租金，并且乙方无权就其在租赁单元内的装修及附属设施要求甲方给与任何补偿或要求甲方购买其装修或设施，乙方应按本合同的约定将租赁单元恢复原状后返还甲方(甲方同意乙方无需恢复原装除外)。合同附件二租赁详情载明：乙方承租甲方所有的上海市裕德路XXX号“南洋1931商场”F3层04号单元，面积264.47平方米；乙方在该单元经营火锅品牌麻十七(类别：餐饮)及相关商品；租赁期共计3年，自2018年5月1日起至2021年4月30日；装修期2个月，自2018年5月1日至2018年6月30日；月固定租金，自2018年5月1日至2020年4月30日日租金7.2元/平方米，月租金57,919元……；提成租金，第一年至第五年为租赁单元每公历月累计营业净额收入的10%；保证金为230,883元，公用事业押金26,447元；第一期租金115,838元，以后每二个月支付一次；物业管理费每月19,042元。合同补充条款后附有庞红签署的连带保证担保函，载明：担保人庞红自愿为乙方的债务(房屋租赁合同中所应支付的款项)向甲方和管理公司承担连带担保责任，担保期间为债务履行期间届满之日起36个月。租赁合同签订后，麻十七公司按约支付保证金230,883元，并支付公用事业押金26,447元，按约支付租金及管理费。因新冠疫情爆发，南洋公司减免麻十七公司2020年1月25日至2月9日期间的一半租金。2020年2月，麻十七公司两次发函要求解除合同，后又撤回解约的意思表示。麻十七公司于2019年2月8日至3月1日间停业。因麻十七公司与南洋公司协商减免租金未果，故诉至本院。2020年4月25日，麻十七公司向南洋公司发解约函，要求于2020年4月30日解除双方的房屋租赁合同，并于该日前返还房屋。次日，南洋公司复函，对麻十七公司的解约等要求不予认可。后麻十七公司于2020年4月30日搬离涉案租赁单元，并欠付2020年2-4月水电费及4月份物业费。麻十七公司已支付租金至2020年4月30日。庭审中，麻十七公司提供了2020年1月25日至4月30日间及去年同期的营业额对比表格，该表格显示2020年1月25日至4月30日营业额为180,483.70元，而去年同期为814,328.05元。南洋公司对该表格真实性不予认可。庭审中，南洋公司称，根据合同约定，麻十七公司违约，故保证金应予扣除，如法院认为应当退还的，同意在扣除麻十七公司应承担费用后退还保证金。审理中，南洋公司提供了商场客流量数据表格，欲证明2020年4月份人流量已恢复至正常水平的90%。麻十七公司认为其无法核实人流量的统计情况，故对证据真实性、合法性、关联性均不予认可。审理中，本院组织双方调解，麻十七公司提出减免租金，南洋公司以公司无此政策为由拒绝调解；后双方自行协商亦无果，麻十七公司搬离房屋并变更诉讼请求，南洋公司遂提出反诉。以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有不动产权证、房屋租赁合同、双方往来函件、短信及微信往来等证据证实，本院予以确认。对于麻十七公司提供的营业额表格，本院认为，根据合同约定及南洋公司代理人陈述，麻十七公司营业数据均对接上报南洋公司，南洋公司对该证据真实性不予认可，但未提供反驳证据，故本院对麻十七公司的该项证据予以采信。本院认为，麻十七公司与南洋公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违反公序良俗，当属合法有效，双方均应恪守履行。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。因新冠疫情影响，上海市政府于2020年1月24日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后自2020年3月24日零时起将响应级别由一级响应调整为二级响应。受疫情直接影响，麻十七公司餐饮经营收入明显减少，故本院对麻十七公司主张减免租金的请求予以支持。本着互谅互让、共担风险的精神，根据受疫情造成承租人收入减损的程度，按照公平原则，具体减免金额由本院酌定。麻十七公司租赁期限至2021年4月30日止，而疫情的影响是阶段性的，不足以造成合同根本目的无法实现，故本院对麻十七公司以疫情为由要求解除合同的请求不予支持。鉴于麻十七公司已于2020年4月30日搬离涉案房屋，南洋公司亦同意合同于该日解除，故本院确认租赁合同于该日解除。麻十七公司无解约权而解除合同构成违约，南洋公司要求麻十七公司承担违约责任、要求麻十七公司支付装修期租金，有合同依据，本院均予以支持。因麻十七公司对违约金数额提出异议，根据麻十七公司的过错程度、综合本案其他情况，违约金数额由本院酌情调整。鉴于合同约定在承租人违约导致出租人行使合同解除权的情况，保证金不予退还，该约定实际上是承租人违约情况下的违约责任条款，与上述违约金性质相同。因本案合同已解除，在本院已综合案件情况判处违约金的情况下，该保证金应予退还。麻十七公司主张支付装修期租金的前提是守约方行使解约权，本院认为，该条款是违约责任条款而非对守约方主张权利的限制条款，故本院对麻十七公司的抗辩意见不予支持。对于南洋公司反诉主张的水电费，麻十七公司对水电费数额予以认可，故本院对南洋公司的该项请求予以支持。对于南洋公司主张的物业费，麻十七公司对数额无异议，但提出合同约定系向第三人履行，故该请求权属案外人。对此，本院认为，根据法律规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务，债务人未向第三人履行的，应当向债权人承担违约责任，故本院对南洋公司的该项请求予以支持。因房屋租赁合同已解除，本院对麻十七公司要求退还公用事业押金的请求予以支持，双方可在执行中相互抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条规定，判决如下：一、确认上海麻十七餐饮管理有限公司与上海南洋电缆集团置业有限公司于2018年4月25日签订的房屋租赁合同于2020年4月30日解除；二、上海南洋电缆集团置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还上海麻十七餐饮管理有限公司租金57,919元；三、上海南洋电缆集团置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海麻十七餐饮管理有限公司保证金230,883元、公用事业押金26,447元；四、上海麻十七餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海南洋电缆集团置业有限公司违约金230,883元；五、上海麻十七餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海南洋电缆集团置业有限公司装修期租金115,838元；六、上海麻十七餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海南洋电缆集团置业有限公司水、电费11,700.90元、物业费19,042元；七、庞红对上海麻十七餐饮管理有限公司所负第四项至第六项义务承担连带清偿责任；庞红承担保证责任后有权向上海麻十七餐饮管理有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1733元，由上海麻十七餐饮管理有限公司负担138元，上海南洋电缆集团置业有限公司负担1595元。反诉案件受理费3480元，由上海麻十七餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  晏 莹二〇二〇年八月十日法官助理  刘 兴书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。