甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0105民初237号原告（反诉被告）：高旺芳，女，汉族，1982年10月6日出生，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：成震海，甘肃天马律师事务所律师。被告（反诉原告）：张文彬，男，汉族，1979年10月21日出生，住兰州市安宁区。第三人：王军，男，汉族，1970年10月5日出生，住兰州市七里河区。原告（反诉被告）高旺芳诉被告（反诉原告）张文彬、第三人王军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月4日作出（2017）甘0105民初1507号民事判决书，被告（反诉原告）张文彬不服提出上诉。兰州市中级人民法院于2018年3月13日作出（2018）甘01民终111号民事裁定书，将该案发回本院重审。本院重新组成合议庭进行审理，并追加王军为本案第三人，于2019年3月25日作出（2018）甘0105民初1202号民事判决书，被告（反诉原告）张文彬仍不服提出上诉。兰州市中级人民法院于2019年12月10日作出（2019）甘01民终4477号民事裁定书，将该案再次发回本院重审。本院另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人成震海，被告张文彬、第三人王军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）高旺芳向本院提出诉讼请求:1、撤销原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还收取原告的房屋租赁费24000元、押金2000元、换锁费280元、燃气费100元，合计26380元；3、判令被告支付原告损失：误工费3000元、交通费263元、搬迁费1800元，合计5063元；4、本案全部诉讼费、律师费及其他费用由被告承担。原告在第二次审理中变更第一项诉讼请求为：判令原、被告签订的房屋租赁合同无效。事实及理由：2017年8月16日，原告在58同城网页上看到被告出租房屋的广告，双方取得联系并看房，原告告知被告租房是为了开办辅导班，必须有宽带，租期不得少于五年，并要求出示房产证，被告称厂里给职工分房无产权证，双方于2017年8月25日签订《房屋租赁合同》，约定租期一年，年租金24000元，押金2000元。原告缴纳以上费用后，发现被告不是房主，原告认为被告欺诈，遂诉至法院，请求确认房屋租赁合同无效。被告张文彬（反诉原告）辩称，1、2017年8月，被告在“58同城”等媒介中发布出租信息，原告看房后同意租房，并于8月16日通过微信转账5988元作为租房定金。8月25日，双方签订《房屋租赁合同书》，将合同落款日期写为2017年9月1日。原告验收房屋后支付了租金及押金。其后，原告告知被告，房屋无法安装宽带，要求被告向原告及其开设的辅导班2位老师每月支付100元话费，否则解除租房合同。原告将家庭住房用于商业用途办理辅导班违反合同约定，构成违约。2、《房屋租赁合同书》的执行与房屋的产权归属无关。被告履行了合同义务，该合同不存在任何导致其无效的情形存在，也不存在“重大误解或显失公平”的情形。故原告要求确认合同无效的诉请无法律依据。同时，被告张文彬向本院提出反诉请求：1.判令原告给付被告物业费931元、暖气费2183元；2.判令原告给付被告违约金48000元；3.判令原告给付被告滞纳金15565元；4.判令原告给付被告损失费3633元；5.判令原告给付被告免收7天的房租466.60元；6.判令原告给付被告重新安装损坏厨房台面的费用5000元；7.判令原告承担全部诉讼费由。事实和理由：原告应支付欠付的物业费931元、暖气费2183元；原告逾期未支付物业费、暖气费，根据合同约定应承担滞纳金15565元；原告擅自将家庭住房改作开办辅导班构成违约，根据合同约定应支付违约金48000元；前租户孔维娜因父亲生病提出提前解除房屋租赁合同的请求，被告本不应同意，但因有原告表示租房，故被告同意了孔维娜提前解约的请求并向其退还了本不该退的费用共计3633元，该损失应由原告承担；房屋于2017年8月25日交付原告，双方约定租期及租金自2017年9月1日起算，原因是给了原告一周的收拾房屋的时间免收租金，现被告要求原告支付免收的7天租金466.60元；原告在用房期间将厨房整体台面打破，应当赔偿安装台面费5000元。另原告通过微信向被告转账的5988元作为租房定金，根据定金罚则不应退还原告。原告高旺芳针对被告张文彬提出的反诉请求，答辩称，1、请求法院驳回被告的反诉请求；2、前租户孔维娜父亲生病回家提前解除租房合同不能成为被告双重收取租金的理由；3、原告租房系用来租住并给自己孩子请老师辅导功课之用，并非被告所称的开办辅导班；4、在法院数次审理中，被告并未提出厨房台面破损的证据；5、在法院第一次审理中，在法庭主持下，双方已于2017年12月4日解除合同，原告愿意承担使用房屋期间的费用，其他费用不予承担。针对原告高旺芳的本诉请求及被告张文彬的反诉请求，第三人王军辩称，案涉房屋是第三人王军单位向其出售的住房，第三人委托被告张文彬代为出租。房屋是否属于被告所有并不影响原告承租房屋的权利，合同不存在导致无效的情形。原告为降低房租，以家庭住房的名义租房，又非法用作开办辅导班经营用房，构成违约。请求驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述及本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月16日，原告高旺芳从58同城网页上看到租房广告即与被告张文彬联系看房。8月25日，被告张文彬作为出租方与原告高旺芳签订了《房屋租赁合同书》一份，约定：被告向原告出租位于兰州市安宁区安宁××路××号××村××小区××栋××单元××楼××室房屋一套，租期12个月，自2017年9月1日起至2018年9月1日止；房屋用途为家庭住房，使用人数不超过6人，使用住房不影响到其他住户；租金总额为24000元；缴纳房屋押金2000元，违约不退，设施损坏必须恢复或赔偿；原告一次性交清一年的物业费931元、暖气费2182元，于2017年10月10日交清；合同的变更、解除与终止：被告有下列行为之一的，原告有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件；原告有下列情形之一的，被告有权解除合同，收回房屋：（3）未经被告书面同意，改变合同约定的房屋租赁用途；违约责任：1、租赁期间，原告有下列行为之一的，被告有权终止合同、收回房屋，原告应按合同总租金的200%向被告支付违约金，若支付的违约金不足弥补被告损失的，原告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；2、租赁期内，原告逾期交纳合同约定应由原告承担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的5倍支付滞纳金。双方经协商，给予原告7天收拾房屋时间免收租金，租期自2017年9月1日起算，故将合同落款时间备注为2017年9月1日。原告于2017年8月16日向被告支付5988元，被告出具收条：“今收到高旺芳5988元租房定金，今收人：张文彬。”原告于8月25日向被告支付20000元。以上共计原告支付款项25988元。原告另向燃气卡充费100元。8月28日，原告搬入房屋，产生换锁费280元、搬家费900元。9月5日，原告在物业办理充值水电费时，得知被告张文彬不是该房屋业主。遂向兰州市公安局安宁分局刘家堡派出所报案，派出所经与张文彬电话核实，张文彬称房屋是其亲戚的，不影响原告使用。后房屋实际所有人第三人王军又给原告打电话，称房屋是张文彬还是王军的没有区别，只要不影响原告使用就行。但原告坚持不再承租房屋。原告于9月11日搬离房屋，9月13日向本院提起诉讼。原审审理中，被告及第三人不同意解除合同，原告要求解除合同。12月4日，经法院主持，解除合同，原告将房屋钥匙交还被告，被告查看房屋后发现厨房台面破损，被告更换台面产生费用5330元。另查明，案涉房屋系第三人王军单位向其出售的住房，尚未办理产权证。被告张文彬收取原告交纳的25988元款项后，全部转交给了第三人王军。王军陈述其委托被告张文彬代为出租房屋，双方未签订书面委托合同，对此，被告张文彬认可无异议。本院认为，首先，应判断原、被告所签房屋租赁合同的效力。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事物的合同。”第四百零三条：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。”本案中，房屋所有权人王军委托被告张文彬代为出租房屋，张文彬作为受托人以自己名义与原告高旺芳签订租赁合同，符合合同法关于委托合同的规定。高旺芳在得知王军系房主及委托张文彬代为出租房屋后，不得再以受托人张文彬以自己名义签订合同为由要求确认合同无效或解除合同。在原审中，经法院主持已于2017年12月4日腾交了房屋交还了钥匙。故应依法认定租赁合同合法有效且已于2017年12月4日予以解除。其次，对造成合同解除的过错责任进行分析。第三人王军在原告起诉前即电话告知原告自己是房主、委托张文彬代为出租房屋，其认可租赁合同的效力。被告张文彬在诉讼前已完成向原告披露出租人的义务。张文彬以自己名义签订租赁合同并不影响原告行使承租权，原告却执意坚持不再继续履行合同，应当认定违约责任在原告高旺芳。最后，依法处理合同解除后的善后问题。关于本诉。原告虽于2017年9月11日搬离房屋，但并未交付钥匙，直至12月4日才移交钥匙，加之解除合同过错责任在原告，故原告应向被告支付截止12月4日前的租赁费6258元（每月租金2000元×3个月＋每月租金2000元÷31天×4天）。由于原告不继续履行合同构成违约，押金2000元不予退还。原告请求被告支付其损失误工费、交通费、搬迁费、换锁费、律师费均不予支持。原告要求被告返还天然气费100元，因其未能举证证明天然气的实际使用情况，本院无法查明天然气使用金额及剩余金额，故对原告的该项诉请依法不予支持。关于反诉。由于原告占用房屋，应承担物业费242.80元（每月物业费77.60元×3个月＋每月物业费77.60元÷31天×4天）、暖气费436.40元（按照取暖期5个月，自2017年11月1日-2018年3月31日止：2182元÷5个月×1个月），以上合计679.20元。关于被告要求原告高旺芳支付拖欠物业费、暖气费而产生的滞纳金15565元的诉请，考虑到高旺芳拖欠金额不大，且并非恶意拖欠而是基于租赁合同产生纠纷协商未果导致的，故本院酌情予以调整，确认原告高旺芳向被告张文彬支付滞纳金1000元。关于被告要求原告高旺芳给付因改变房屋用途而承担的违约金48000元的诉请，被告称“基于理解，只提出了不影响其他住户，未提出增加房租或其他要求”，对此，本院认为被告对原告高旺芳的行为已经以默许的方式表示同意，且高旺芳已于2017年9月11日即已搬离房屋，其拟开办辅导班的行为并未对被告张文彬造成实质影响，现被告要求高旺芳给付违约金，依法不予支持。关于被告要求原告高旺芳承担其退还给前承租人孔维娜的费用3633元的诉请，于法无据，不予支持。关于被告要求原告高旺芳承担损坏厨房台面造成重新安装台面产生的费用5000元的诉请，因被告提交了台面损坏的照片及支付安装费用的证据，故对被告的该项诉请应予支持。关于被告要求原告高旺芳支付免收7天的房租466.60元的诉请，因签订租赁合同系原、被告双方真实意思表示，根据诚实信用原则，双方既已约定7日免收房租，就应当遵循合同，故对被告的该项诉请，依法不予支持。关于被告提出的5988元系租房定金，不予退还的辩解意见。原告高旺芳于2017年8月16日看房后支付定金，该定金属于成约担保性质，即以交付定金的方式约定将来一定会签订合同，事实上双方也签订了租赁合同，该定金已完成担保作用。双方签订的租赁合同中并未再对定金进行约定，且将定金抵作租金。故对被告的上述辩解意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）高旺芳与被告（反诉原告）张文彬于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、原告（反诉被告）高旺芳向被告（反诉原告）张文彬支付2017年9月1日至2017年12月4日期间的房屋租赁费6258元、物业费242.80元、暖气费436.40元，合计6937.20元；三、原告（反诉被告）高旺芳向被告（反诉原告）张文彬支付迟延给付物业费、暖气费而产生的滞纳金1000元；四、原告（反诉被告）高旺芳向被告（反诉原告）张文彬支付厨房台面损坏赔偿款5000元；五、原告（反诉被告）高旺芳向被告（反诉原告）张文彬交纳的押金2000元，不予退还；六、综合上述二、三、四、五项，被告（反诉原告）张文彬预收原告（反诉被告）高旺芳租金23988元、押金2000元，合计25988元，扣减押金2000元、高旺芳应支付的房屋租赁费6258元、物业费242.80元、暖气费436.40元、滞纳金1000元、台面损坏赔偿款5000元后，余款11050.80元，由被告（反诉原告）张文彬于判决生效之日起10日内返还原告（反诉被告）高旺芳；七、驳回原告（反诉被告）高旺芳的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）张文彬的其他反诉请求。本诉案件受理费1022元，全部由原告（反诉被告）高旺芳承担。反诉案件受理费847元，由被告（反诉原告）张文彬负担500元，由原告（反诉被告）高旺芳负担347元，由高旺芳负担的部分于判决生效后10日内支付给张文彬。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，义务方在履行期限内拒不履行判决书的，权利方应当在两年内向本院申请执行。逾期申请的视为放弃执行。审 判 长  雷文霞人民陪审员  俞福潮人民陪审员  何玉莲二〇二〇年八月六日法官 助理  陈亚婷书 记 员  朱建闻