福建省福州市台江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0103执异39号 案外人：林淑琴，女，1981年3月11日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 申请执行人：恒丰银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市晋安区华林路**福城花园福城楼**商场东面**，统一社会信用代码91350000555067137X。 法定代表人：王**，行长。 委托诉讼代理人：林祥、许玲玲，国浩律师（福州）事务所律师。 被执行人：姚玉铅，女，1976年2月25日出生，汉族，住福建省晋江市。 被执行人：陈聪棋，男，1975年6月22日出生，汉族，住福建省晋江市。 在本院执行恒丰银行股份有限公司福州分行（以下简称恒丰银行）与姚玉铅、陈聪棋实现担保物权纠纷一案中，案外人林淑琴于2020年5月20日对执行坐落于福建省福州市台江区中亭街嘉辉苑D区二层183号商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人林淑琴称，福州市台江区中亭街嘉辉苑Ｄ区二层183号商铺，不动产证号：榕房权证Ｒ字第××（183号商铺实际分割为2154、2155两个小的商铺号作为使用权转让使用），该商铺是由利嘉实业（福建）有限公司开发建设，后利嘉实业（福建）有限公司将讼争房产预售交由陈聪棋。陈聪棋后授权委托给福建省山河实业发展有限公司，其权限包括使用权转让，委托经营管理等所有一切事宜。2015年10月13日，福建省山河实业发展有限公司法定代表人与林淑琴签订了商铺号2119、2120、2121、2122、2123五个商铺的《商铺使用权转让合同》，林淑琴享有该商铺的使用权转让期限自2015年10月14日至2035年10月13日止。2019年9月19日，福建省山河实业发展有限公司法定代表人将《商铺使用权转让合同》内的商铺号更正为183号。林淑琴于2010年开始至今都在经营该商铺。现被告知，陈聪棋因借款需执行诉争商铺。林淑琴认为：（一）林淑琴与陈聪棋之间的《商铺使用权转让合同》真实有效，该租赁事实一直在实际履行过程当中，依法应受法律保护。林淑琴与陈聪棋委托的福建省山河实业发展有限公司在2015年10月13日签订《商铺使用权转让合同》，并一次性付清了20年的租赁款项，协议约定将中亭街嘉辉苑Ｄ区二层2183号商铺交由林淑琴经营使用20年，期限自2015年10月14日至2035年10月13日止。目前，该租赁事实一直在实际履行当中，依法应受法律保护。（二）林淑琴在租赁期内，未发现陈聪棋所有权有变动，根据“买卖不破租赁”，承租人有权要求继续履行原租赁合同。双方签订《商铺使用权转让合同》后，林淑琴在实际的经营活动中，陈聪棋并未告知该商铺的实际所有权是否有改变。林淑琴在租赁期内，也未发现陈聪棋所有权变动。根据《合同法》第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，林淑琴有权要求陈聪棋及受让人继续履行租赁合同，直到合同到期为止。综上，林淑琴与陈聪棋委托的福建省山河实业发展有限公司签订并实际履行的《租赁合同》应受法律保护，林淑琴有权要求继续履行租赁合同，请求依法撤销（2019）闽0103执886号《公告》。 恒丰银行称，（一）本案抵押权设立在先，租赁合同签订在后。故林淑琴的承租权无法对抗恒丰银行的抵押权，恒丰银行的抵押权可以涤除租赁权。根据本院（2019）闽0103民特13号查明的事实，2013年8月23日，恒丰银行与陈聪棋、姚玉铅签订《抵押合同》约定：陈聪棋、姚玉铅提供的位于福州市台江区改造嘉辉苑连体部分二层114、183、96商场（产权证号：榕房权证Ｒ字第××、13××90、13××67号）设定最高额抵押担保，合同项下抵押担保的主债权借款最高金额为人民币5600000元。合同签订后，恒丰银行与陈聪棋、姚玉铅于2013年8月30日办理抵押登记，形成编号为榕房他证ＴＲ字第××、1348965、1348957号《他项权证》。另根据案外人林淑琴提交的《商铺使用权转让合同》的约定，该合同签订的时间为2015年10月13日。故案涉商铺抵押时间先于租赁时间。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，林淑琴主张的租赁关系不得对抗已登记的抵押权，林淑琴应另行向福建省山河实业发展有限公司主张合同权利，不影响本案执行。（二）经恒丰银行派人的现场考察，林淑琴异议的商铺并没有实际营业，一直处于关闭状态。林淑琴称其就异议标的店铺享有20年的承租权但是并未实际经营，同时亦没有委托他人妥善经营，明显不符合常理以及交易习惯。因此林淑琴主张的20年承租权不能成立。法院对案涉商铺依法处置不会侵犯案外人的合法权益。（三）林淑琴称其一次性已经向店铺所有人支付了全部的租金不符合交易习惯，租赁关系是否真实存在存疑。恒丰银行合理怀疑林淑琴与店铺所有权人之间的交易的真实性，其与山河实业发展有限公司签订的租赁合同依法不发生效力。 姚玉铅、陈聪棋未发表意见亦未提交相关证据。 本院查明，2019年1月14日，本院受理恒丰银行与姚玉铅、陈聪棋申请实现担保物权一案，本院审查后于2019年2月11日作出（2019）闽0103民特13号民事裁定书，该民事裁定书认定，恒丰银行与姚玉铅、陈聪棋订立的《循环借款合同》、《个人借款最高额抵押合同》、《个人经营借款合同》，姚玉铅、陈聪棋对此未提出异议，可以认定合同合法有效。本案抵押合同已办理抵押登记（2013年8月30日办理登记手续），抵押权已依法设立。恒丰银行发放贷款560万元后，姚玉铅、陈聪棋未依约还款付息，恒丰银行对此依法、依约有权以上述抵押房产拍卖、变卖的价款优先受偿，据此，恒丰银行申请实现担保物权的条件成就。故裁定：准许拍卖、变卖陈聪棋名下坐落于福州市台江区改造嘉辉苑连体部分2层114、183、96商场（产权证号依次分别为：榕房权证Ｒ字第××号、榕房权证Ｒ字第××号、榕房权证Ｒ字第××号），恒丰银行有权以拍卖、变卖前述房屋的价款，对其享有的与姚玉铅、陈聪棋签订编号为恒银（榕）个循借字（2013）年第（014）号-2《个人经营借款合同》项下抵押担保范围内的债权，在最高额560万元限额内优先受偿。该裁定生效后，恒丰银行于2019年5月9日向本院申请强制执行。本院于2019年8月5日作出（2019）闽0103执884号执行裁定，裁定：（一）查封登记在被执行人陈聪棋名下的坐落于福州市台江区改造嘉辉苑连体部分2层114（权证号码：榕房权证Ｒ字第××号）、183（权证号码：榕房权证Ｒ字第××号）、96（权证号码：榕房权证Ｒ字第××号）商场的所有权，查封期限三年。（二）需要续行查封的，应当在查封期限届满前三十日内向本院提出续行查封的书面申请，履行义务后可以申请解除查封。2019年8月21日，本院作出（2019）闽0103执884号之一执行裁定，裁定：（一）将本案并入本院（2019）闽0103执886号案件执行。（二）终结本院（2019）闽0103执884号案件执行。2019年8月19日，本院作出（2019）闽0103执886号公告，责令被执行人陈聪棋、杨少蚶等人应于本公告发布之日起十日内依生效的法律文书设定的抵押担保的责任或义务，自行腾空并迁出上述本院所查封的设定抵押担保的房产，并交付给本院依法进行处置。 另查明：2015年10月13日，陈聪棋等人委托福建省山河实业发展有限公司与林淑琴签订五份《商铺使用权转让合同》，约定将福州市台江区中亭街嘉辉苑D区二层2119、2120、2121、2122、2123五个商铺租赁给林淑琴使用，租赁期限自2015年10月14日至2035年10月13日止。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”。恒丰银行与姚玉铅、陈聪棋的借款抵押发生于2013年，抵押权设立于2013年8月30日。而陈聪棋委托福建省山河实业发展有限公司与林淑琴签订的《商铺使用权转让合同》发生于2015年10月13日，系在陈聪棋将上述房产抵押给恒丰银行之后，根据上述司法解释的规定，该租赁行为对恒丰银行实现上述房产抵押权不具有约束力，恒丰银行有权查封并拍卖陈聪棋上述房产以实现抵押权。林淑琴以上述租赁合同阻止法院对陈聪棋上述抵押房产的执行，没有依据，其提出的异议，不能成立，应予驳回。若陈聪棋隐瞒租赁商铺已抵押的事实，则因此造成林淑琴的损失，依上述司法解释的规定应由陈福进承担，林淑琴可依法另行向陈聪棋主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条第（一）项规定，裁定如下： 驳回林淑琴的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 刘 宏 审判员 陈筑闽 审判员 林 赫 二〇二〇年八月十三日 书记员 程 硕 本裁定所依据的主要法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起异议之诉的权利和期限。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： (一异议不成立的，裁定驳回异议;