山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民初975号 原告：潍坊瑞泰置业有限公司。住所地：潍坊市奎文区樱前街**瑞泰南郡**楼**。 法定代表人：牟文瑞，董事长。 委托诉讼代理人：吉华庚，山东元仓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵光耀，男，该公司职工。 被告：潍坊市潍城区望留街道办事处孙家村民委员会。住所地：潍坊市。住所地：潍坊市潍城区望留街道孙家村 法定代表人：赵莹莹，主任。 委托诉讼代理人：鞠国华，山东中强（潍坊）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王永军，男，该村支部第一书记。 被告：潍坊东孚置业有限公司。住所地：潍坊市。住所地：潍坊市潍城区望留街道福源街** 法定代表人：李军，董事长。 委托诉讼代理人：武继田，山东杜根律师事务所律师。 原告潍坊瑞泰置业有限公司（以下简称瑞泰公司）与被告潍坊市潍城区望留街道办事处孙家村民委员会（以下简称孙家村委会）、潍坊东孚置业有限公司（以下简称东孚公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞泰公司的委托诉讼代理人吉华庚、赵光耀，被告孙家村委会的委托诉讼代理人鞠国华、王永军，被告东孚公司的委托诉讼代理人武继田到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 瑞泰公司向本院提起诉讼请求：1、依法判令孙家村委会偿还项目转让工程款950万元，并支付违约金5144.8万元，合计6094.8万元（逾期付款违约金计算方法：自逾期之日起暂计算至2020年3月3日违约金为4144.8万元，自2020年3月4日至清偿之日止按日3%承担违约金）；2、判令东孚公司对上述债务承担保证责任；3、判令被告承担律师代理费及担保费等实现债权的费用；4、本案诉讼费由对方负担。事实与理由：2009年11月24日，原、被告签订合作开发协议，约定由原告与孙家村委合作开发潍城区望留街道孙家村旧村改造项目。合作开发协议签订后原告按约定开始投资建设，因孙家村委会不能按协议约定取得“旧村改造项目优惠政策”等原因，项目受阻。双方于2010年12月20日签订补充协议书，对有关房屋分配、土地使用权取得等事项进行了变更和补充；之后，被告孙家村委会再次因房屋拆迁工作遇到困难等原因，使该项目难以按协议约定进行，2012年5月9日，经协商双方又签订了补充协议书，对有关事项进行了变更和补充。按照《合作开发协议》及补充协议的约定，原告依约履行合同义务，协议履行过程中，被告孙家村委会又因不能完成拆迁工作，致使该项目再次停止。期间，在双方签订的合作开发协议及补充协议未解除、孙家村委会未告知原告的情况下，擅自对该项目进行了重新招投标，该行为构成根本违约，致使双方2009年11月24日签订的合作开发协议无法继续履行。在潍坊市潍城区人民政府望留街道办事处的调解下，双方同意终止该项目合作，双方共同委托评估机构对已建工程进行评估，评估价格为131000729.26元，在潍坊市潍城区人民政府望留街道办事处的调解下，经双方协商，双方于2019年1月17日签订协议书，双方终止合作，并就终止合作的有关事宜进行了约定。协议书约定：孙家村委会向原告支付9700万元，并约定2019年1月25日支付1000万元，2019年6月1日前支付5000万元，2019年10月1日前支付3500万元。被告东孚公司就上述债务向原告提供保证担保。该协议书中原告在付款数额上作出了重大极限让步，是以对方按约定及时付款为条件的，为了使被告严格按约定付款，在望留街道办事处的协调见证下，各方约定未按约定付款的，被告要承担较高的违约金，以弥补给原告在价格上重大让步造成的损失。协议书才同时约定，只有被告还清上述款项后，双方之前签订的合作开发协议才自动解除。协议书签订后，孙家村委会于2019年1月25日向原告支付了第一笔款项1000万元，后孙家村委会未按协议书约定支付款项，原告多次催要，但孙家村委会以无力偿还等理由拖延支付。截止2020年1月22日，孙家村委会共支付款项8550万元，尚欠950万元。孙家村委会违反协议书约定逾期支付款项，根据协议书约定，任何一方违约，违约方向守约方支付1000万元。如孙家村委会逾期付款，每逾期一日，按未支付金额部分日利率千分之三支付违约金。孙家村委会未按合同约定履行支付义务，构成违约，应当承担违约金。 被告孙家村委会答辩称，涉案合作开发协议、补充协议书等均为无效合同，上述协议均未通过村民大会同意，且被答辩人也不符合善意取得的条件。以上三份协议都涉及到了对村集体资产的处置，村民委员会是村民自我管理、教育、服务的基层群众性自治组织，但该村在未召开村民会议，未征得多数村民同意的情况下，将集体所有的土地进行了合作开发并对收益进行了分配，损害了村民的切身利益，违反了村民委员会组织法的规定，当属无效。同理，2019年1月17日，双方签订的协议书，因其未经村民大会讨论决定而处分了集体资产，违反了村民委员会组织法，也应认定无效。从该协议附件5的内容看，双方购买的资产还包含小产权房，该土地一直没有招拍挂，土地性质一直属于集体所有。该协议书违反法律强制性规定，应认定无效。2018年10月，原告与孙家村委会及山东正阳工程咨询有限公司签订评估协议，2018年11月15日，该公司出具评估报告，但该公司的经营范围没有资产评估这一项，也没有评估资质，其出具的评估报告不应予以采信。 被告东孚公司答辩称，担保合同从属于主合同，主债务无效，担保合同也无效。协议书系孙家村委会在未召开村民会议，未征得多数村民同意的情况下，处分了村集体资产，应认定无效。协议书中约定交易的标的物系违法建筑，因此该协议书无效。该担保系答辩人未经董事会、股东会决议便对外作出了担保，被答辩人在订立合同时也未对是否有董事会、股东会决议进行审查，担保应认定无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对2009年11月24日的合作开发建设合同、2010年12月20日的补充协议、2012年5月9日的补充协议、2019年1月17日的协议书、收款收据等证据的真实性没有异议。 双方当事人对以下事实存在争议：涉案项目用地的合法性及责任认定。双方均认可相应项目用地未办理土地出让手续，但用地合法性问题，双方产生争议。被告主张涉案项目系在集体土地上进行建设，属于违法建设，并提供了潍国土资行罚字【2014】第2312号行政处罚决定书、潍国土资行罚【2014】第2313号行政处罚决定书、2014年8月27日的建设工程违法行为告知书等证据予以证明。其中行政处罚决定书中相关国土资源部门已经认定涉案项目所占用的1926平方米及3148平方米土地系集体土地，违反了土地利用总体规划，责令退还土地并恢复原状；建设工程违法行为告知书中载明原告建设的涉案项目未办理施工许可证，责令改正。原告质证称，涉案项目是合法的且行政处罚书中处罚的对象是孙家村委会，与原告无关，不能证明孙家村委会的主张。东孚公司对孙家村委会提交的上述证据没有异议。 原告主张涉案项目未办理国有土地招拍挂手续，但涉案项目的用地请示已获得山东省人民政府的批准，建设用地规划已经获得潍坊市规划局城中村改造规划审批，未能在国有土地上进行建设的原因在于孙家村委，系孙家村委强令原告方开工建设所致，并提供潍城政请自【2011】72号请示、潍政复字【2011】574号批复、潍政请字【2009】493号请示、鲁政土字【2009】1652号批复、《潍坊市规划局关于对潍城区孙家村城中村改造规划方案的批复》、勘察协议、设计合同、申请书、证明等证据予以证明。被告孙家村委会质证称相关政府文件要求在每人两个83平方米用地范围内建设，但现在项目全部在上述范围之外，不能证明涉案项目用地的合法性，向潍坊市潍城区建筑工程质量监督站提交的申请书中同时加盖了原被告双方的公章，不能证明是孙家村委会强令原告开工建设，是因为原告在拆迁过程中采取强制手段激化了村民矛盾导致工作进展缓慢；证人未出庭接受质询，其出具的证明不能被采信。 本院对双方有争议的证据审查认定如下：原告主张涉案项目已经过用地规划审批，并提供相应文件等予以证明。被告孙家村委会则称涉案项目并未在规划审批的范围内进行建设，而是另行占用了其他集体土地，并提供相关行政处罚决定书予以证明。相关国土资源部门负责对我国土地资源等自然资源的规划、管理、保护与合理利用，是我国在该领域的行政主管部门，其作出的相关行政处罚决定书中，明确载明了涉案项目所占用相关土地是集体土地，并责令退还的内容；潍坊市潍城区建筑工程质量监督站也以未办理施工许可为由要求涉案项目停工，故应认定涉案项目所占用的相应土地为集体土地，原告提供的证据不能证明其按照用地规划批复进行了施工。 综合上述举证、质证情况，本院认定事实如下：2009年11月24日孙家村委会作为甲方与瑞泰公司作为乙方签订合作开发建设合同一份，其中载明：甲乙双方合作进行潍城区望留街道孙家村的旧村改造工程（项目名称龙达庭院），甲方以该项目国有土地使用权和相关优惠政策作为投资，承担土地挂牌前所有工作的办理并承担费用，乙方负责该项目全部开发建设投入；乙方通过招拍挂方式取得该项目用地，并垫付该宗土地应缴纳的国有土地出让金；甲方在土地挂牌之前所产生的应缴纳的各种费用应由乙方先行垫付（包括该项目用地土地性质变更，用地范围内所有地面附着物的搬迁、安置、补偿费用等）；甲乙双方按照23%：77%比例进行利益分配；该合同还约定了涉案房屋的建设标准。2010年12月20日的补充协议中，双方将利益分配比例调整为甲方17%，乙方83%。2012年5月9日的补充协议中双方约定对涉案项目已竣工的一期七幢住宅楼工程进行分配。 2019年1月17日的协议书中载明：自本协议签订之日起，由甲方管理项目并进场施工，乙方同意甲方可与第三方签订新的合作开发协议，自乙方收到全额资产购买款之日起，双方原协议自行解除。甲方向乙方支付9700万元，作为双方解除涉案项目相关开发协议，甲方承接乙方资产的购买款。购买款的支付方式为2019年1月25日前乙方支付第一笔1000万元，2019年6月1日前甲方付给乙方人民币5000万元，2019年10月1日前甲方付给乙方人民币3500万元。如甲方逾期付款，每逾期一日，按未付金额部分日利率千分之三向乙方支付违约金。东孚公司作为担保方为上述协议甲方履责负担一般担保义务。孙家村委会已向瑞泰公司支付购买款8750万元。原告所完成施工的相应涉案项目所占用的土地为集体土地，该已完成项目并未办理规划批准手续。 本院认为，关于涉案合同的性质及效力。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。本案中原告与被告孙家村委会签订的合作开发建设合同，约定由原告提供国有土地使用权，被告进行投资建设，双方就建成房屋进行分配，且原告具有相应房地产开发经营资质。以上合同内容应认定为符合合作开发房地产合同的特征。但在该合同签订时，被告孙家村委会并未取得合同所约定的国有土地使用权，在合同实际履行过程中，原告亦实际在集体性质的土地上进行了建设施工，所施工的涉案工程缺乏规划、施工手续，违反了法律的强制性规范，应认定为无效。 关于双方当事人的权利义务。涉案合作开发建设合同系无效合同，原告与孙家村委会所签订2019年1月17日的协议书，系对双方已完成合作开发行为的清理结算，其内容亦应认定为无效。但因原告已与孙家村委会进行了相应的实物交割，孙家村委会接收了原告建设的相应房屋，故应参照该协议约定认定孙家村委会需向原告支付9700万元，因孙家村委会已经支付了8750万元，故其仍需向原告支付剩余的950万元欠款。原告主张被告孙家村委会迟延付款应承担违约责任、被告东孚公司应承担担保义务等，因上述2019年1月17日协议书系无效合同，故原告的上述主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告要求被告承担律师费及担保费，但未提供充分证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，判决如下： 一、被告潍坊市潍城区望留街道办事处孙家村民委员会向原告潍坊瑞泰置业有限公司支付欠款950万元，于本判决生效后十日内支付完毕； 二、驳回潍坊瑞泰置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费346500元，保全费5000元，共计351500，由原告潍坊瑞泰置业有限公司负担300000元，由被告潍坊市潍城区望留街道办事处孙家村民委员会负担51500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇二〇年八月五日 书记员 张瑞丰