广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初11850号原告：广东宏远集团药业有限公司，住所地：广东省东莞市****工业区，统一社会信用代码：9144********14461H。法定代表人：黄金维，董事长。委托诉讼代理人：邓锴，广东莞益律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛志科，广东莞益律师事务所律师。被告：杜贝贝，女，1994年4月29日出生，汉族，住山西省襄汾县***********，身份证号码：142************625。原告广东宏远集团药业有限公司（以下简称宏远公司）诉被告杜贝贝房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月16日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人毛志科到庭参加诉讼，被告杜贝贝经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宏远公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.原、被告签订的《宏远·新智汇租赁合同》于2019年11月27日解除；2.被告向原告支付自2019年9月28日起至2019年11月27日止的租金7590元及逾期付款违约金1297.89元（逾期付款违约金以逾期支付金额每日1‰计算，应从约定支付之日起计至清偿之日止，现暂计至2020年4月1日）3.被告向原告支付自2019年8月1日起至2019年11月27日止的物业管理费2537.54元及逾期付款违约金495.24元（逾期付款违约金以逾期支付金额每日1‰计算，应从约定支付之日起计至清偿之日止，现暂计至2020年4月1日）；4.被告向原告支付自2019年7月2日起至2019年8月1日止的电费121.8元及逾期付款违约金151.03元（逾期付款违约金以逾期支付金额每日1‰计算，应从约定支付之日起计至清偿之日止，现暂计至2020年4月1日）；5.被告向原告补交免收的租金11385元（3795元/月×3个月）；6.被告向原告支付合同违约金11385元（3795元/月×3个月）；以上总计：34841.5元；7.本案诉讼费用由被告支付。事实和理由：2019年5月19日，原、被告签订《宏远·新智汇租赁合同》，约定：原告将位于东莞市松山湖高新技术产业开发区研发五路2号宏远新智汇3号楼4层403号的房屋出租给被告使用，建筑面积108.43平方米，租期3年，自2019年5月28日起至2022年5月27日止，免租期3个月，每月租金3795元；租金不含物业管理费，水电费按实际用量并计入电损价格及公摊费计算收取，被告应于每月28日前付清当月租金，并于每月5日前交纳物业管理费，物业管理费为每月6元/平方米；合同签署时，被告应向原告支付相当于三个月租金的金额11385元（其中预付一个月租金，其余款项为租赁保证金）。上述合同签订后，被告拖欠自2019年9月28日起的租金、2019年8月1日起的物业管理费、2019年7月2日起的电费。经原告多次催讨，并于2019年11月18日委托广东莞益律师事务所向被告发出《律师函》后，但被告拒收。同时原告通过微信向被告发出《律师函》，被告仍未支付前述费用。被告拖欠租金等费用的行为已经严重违反合同义务，因此原告于2019年11月27日通过微信及张贴的方式向被告发出《解除合同通知书》，解除与被告签订的《宏远·新智汇租赁合同》。原告为维护其合法权益，特向本院提起诉讼，请求依法裁判。被告杜贝贝未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：2019年5月19日，原、被告签订《宏远·新智汇租赁合同》，约定：原告将其名下位于东莞市松山湖高新技术产业开发区研发五路2号宏远新智汇3号楼4层403的房屋出租给被告使用，建筑面积108.43平方米，租期3年，自2019年5月28日起至2022年5月27日止，免租期3个月，每月租金3795元，合同期限内，如因被告原因导致合同提前终止的，原告有权取消免租期优惠，被告已享受免租期优惠的，须补交免收的租金；租金不含物业管理费，水电费按实际用量并计入电损价格及公摊费计算收取，被告应于每月28日前付清当月租金，并于每月5日前交纳物业管理费，物业管理费为每月6元/平方米，物业管理服务费、水电费被告须向原告委托的物业管理公司交纳；合同签署时，被告应向原告支付相当于三个月租金的金额11385元，其中预付一个月租金，其余款项为租赁保证金；被告逾期支付租金或其他应交纳的费用的，应向原告或物业管理公司支付逾期付款金额每日千分之一的逾期付款违约金；被告累计拖欠一个月数额的租金达一个月或以上的，原告有权解除本合同，收回租赁物，追究被告的违约责任；原告解除合同的，被告应在三日内付清所有费用包括违约金，在付清费用后三日内搬出租赁物，被告除应当付清所欠费用及逾期付款违约金、保证金不予退还外，还应向原告支付相当于三个月租金数额的违约金。签订上述合同后，被告于2019年5月19日向原告支付7590元保证金并预付一个月租金3795元。被告使用租赁房屋后，因拖欠2019年9月28日之后的租金、2019年8月之后的物业管理费以及2019年7月至8月的电费121.8元，原告于2019年11月18日向被告发出律师函，要求被告付清上述欠费，否则将解除租赁合同并追究违约责任。由于被告仍未履行付款义务，原告于2019年11月27日以在被告租赁房屋处张贴解除合同通知书的方式向被告提出解除合同，并在通知书中要求被告支付拖欠的租金、物业管理费、水电费及拖欠费用每日千分之一的逾期付款违约金，补交三个月租金，支付相当月三个月租金数额的违约金，并不予退还保证金。另外，原告已取得东莞市松山湖高新技术产业开发区研发五路2号宏远新智汇3号楼的产权。以上事实，有原告提供的《宏远·新智汇租赁合同》、保证金收据、租金收据、交款通知书、收据、建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书、不动产权证书、微信催款记录、律师函、顺丰速运单、解除合同通知书、现场拍照照片以及本院庭审笔录附卷为据。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证及抗辩的权利。对原告提供的证据，本院经审核后予以认定。原、被告签订的《宏远·新智汇租赁合同》意思表示真实，未违反强制性法律规定，合法有效。原告主张被告未支付2019年9月28日之后的租金、2019年8月之后的物业管理费以及2019年7月至8月的电费121.8元，被告作为付款义务方，对其付款情况负有举证义务，被告未对此举证予以反驳，应承担举证不能的法律责任，本院对原告主张的欠款情况予以确认，对原告要求被告支付2019年9月28日至2019年11月27日的租金7590元、2019年8月1日至2019年11月27日的物业管理费2537.26元以及2019年7月2日至2019年8月1日的电费121.8元的诉讼请求，本院予以支持。因被告未依约履行支付租金、电费以及物业管理费的义务，原告向被告发出解除合同通知书，符合《宏远·新智汇租赁合同》的约定，本院确认《宏远·新智汇租赁合同》已于2019年11月27日解除。关于违约责任，原告因被告逾期支付租金及相应费用而解除合同，并同时主张被告补交三个月的免租期租金、支付三个月的合同违约金、没收租赁保证金并按日千分之一支付租金逾期付款违约金。对此，本院认为，因被告违约，原告有权追究被告违约责任，但以上各项均是对逾期付款这一违约行为所约定的违约责任，综合本案中被告的违约行为以及给原告造成的实际损失，以相当于三个月租金数额的违约金作为违约责任较为适宜，否则存在重复计算，亦显失公平。因原告已经没收了租赁保证金7590元，故被告尚应支付违约金3795元，原告超出该数额的违约金诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：一、确认原告广东宏远集团药业有限公司与被告杜贝贝签订的《宏远·新智汇租赁合同》于2019年11月27日解除；二、被告杜贝贝于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东宏远集团药业有限公司支付2019年9月28日至2019年11月27日的租金7590元、2019年8月1日至2019年11月27日的物业管理费2537.26元以及2019年7月2日至2019年8月1日的电费121.8元；三、被告杜贝贝于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东宏远集团药业有限公司支付违约金3795元；四、驳回原告广东宏远集团药业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费335.52元（原告广东宏远集团药业有限公司已预交），由原告广东宏远集团药业有限公司负担200.28元，被告杜贝贝负担135.24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  吴利琴二〇二〇年八月十七日书记员  梁清霞尹许君