河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初9153号原告：朱伟英，女，汉族，1970年4月16日出生，住郑州市金水区。委托代理人：罗晓丹，河南亚太人律师事务所律师。被告：陆小渠，男，汉族，1987年2月27日出生，住郑州市金水区。委托代理人：张玉杰，上海市协力（郑州）律师事务所律师。委托代理人：郭一锐，上海市协力（郑州）律师事务所律师。被告：郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司，营业场所郑州市金水区黄河北街1号院附3号院老干部活动室一楼，统一社会信用代码91410105MA44G7442M。负责人：张勇。委托代理人：江明明，该公司员工。原告朱伟英诉被告陆小渠、郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱伟英及其委托代理人罗晓丹，被告陆小渠及其委托代理人郭一锐，被告郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司委托代理人江明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认2019年9年28日《房屋买卖合同》已解除；2、依法判令被告陆小渠支付违约金13.2万元；3、依法判令被告郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司返还定金1.4万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告三方于2019年9月28日签订《房屋买卖合同》，合同约定“在签订本合同之日起，甲方应维持房屋现状”“房产及其配套设施总价款为人民币132万元”“甲乙双方应在本合同签订之日起90个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续”“甲、乙双方同意使用按揭贷款方式”“甲乙双方应共同到贷款银行办理相关按揭贷手续”“如因证明不属实或资信度不够造成贷款未果,乙方应承担相应的责任及经济损失”“任何一方拒绝履行合同……由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金”“（被告房之家公司）代收定金14000元”。原告按照合同约定积极履行合同义务，但截至起诉之日，被告陆小渠并未办理按揭贷款，也没有履行合同约定的其他义务；被告房之家公司亦未交付合同约定的1.4万定金。被告陆小渠辩称：原、被告双方于2019年9月28日签订的《房屋买卖合同》确已协商解除，但解除的原因系原告朱伟英又将该房屋出售给案外人李海红、程雨珊夫妇，且三方协商约定互不追究责任，互相返还相应款项。所以，被告陆小渠并不构成违约，不应当承担违约责任。1、本合同签订时，被告陆小渠与原告商定通过“高评高贷”的方式，由被告陆小渠在银行按揭贷款132万元支付购房款。但是原告在2019年9月28日与被告陆小渠签订合同后，又于2019年11月份将该房产以140万元的价格出售给案外人李海红、程雨珊夫妇，且与李海红、程雨珊签订了新的《房屋买卖合同》，于是朱伟英，陆小渠、郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司三方协商不再履行2019年9月28日签订的《房屋买卖合同》，三方互不追究责任，所收费用应各自返还。原告欲通过“高评高货”“零首付”的方式将房屋出售给李海红、程雨珊夫妇，并在平××山银行××才××街支行和洛阳银行郑州分行申请房屋按揭贷款，最终因该按揭贷款银行批的贷款额度不足140万元，案外人李海红、程雨珊明夫妇不能达到零首付购房目的，便不愿意购买。原告朱伟英因无法实现卖房变现的目的，才转而拿本合同来起诉被告陆小渠违约，追究被告陆小渠的违约责任以弥补自己的损失。但事实上该合同已在签订第二份合同前协商解除，朱伟英诉请要求被告陆小渠承担违约责任，既无事实依据，也无法律根据，应不予支持。2、被告郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司在被告陆小渠与原告朱伟英三方签订《房屋买卖合同》时，明知道高评高货、零首付购房风险大，且违规违法，为了获取佣金，仍然提供中介服务，并且没有提示原告朱伟英存在高风险问题。为了获得高额代办费，还提供代办银行贷款等服务，被告郑州房之家房地产营销划有限公司黄河北街分公司在本案中具有重大过错。3、同时，被告郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司为了撇清责任、获得佣金、代办费等非法收入，向原告朱伟英出具虚构事实的《情况说明》，明知原告与案外人李海红、程雨签订了新的《房买卖合同》并向银行中请按揭货款，明知三方己经协商不再履行2019年9月28日签的合同，被告陆小渠不构成违约的情况下，仍然出具虚假的《情况说明》。并且被告房之家公司既没有证据证明履行了对被告陆小渠的通知义务，也没有书面证据证明其与原告朱伟英签署了解除合同的相关协议书综上所述，朱伟英、陆小渠、郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司于2019年9月28日所签的《房屋买卖合同》已通过协商解除，且三方互不追究责任，被告陆小渠并不构成违约，且朱伟英也与案外人李海红、程雨夫妇已达成新的《房屋买卖合同》，原告一房二卖，违约在先，被告陆小渠保留向原告朱伟英追究违约责任的权利。同时，被告郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司在履行三方签订的《房屋买卖合同》时，没有尽到谨慎义务和诚实守信的义务，违规违法，应当退还被告陆小渠交的16000元的佣金和2000元的货款代办费，否则被告陆小渠仍然保留向被告郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司追索用金和代办费的权利。被告郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司辩称：其只是中介方，对原告的第三项诉讼请求不同意。经审理查明：原、被告三方于2019年9月28日签订《房屋买卖合同》，合同主要内容为：被告陆小渠自愿购买原告朱伟英所有的位于金水区××路××中××花园××院××单元××西户的房屋，总价款为132万元。被告陆小渠同意自本合同签订之时支付定金3万元，其中佣金16000元，余额作为代收的定金14000元整。原告与被告陆小渠同意该定金立契前暂时由房之家公司代为保管。第四条：原告与被告陆小渠应在本合同签订之日起90个工作日内，共同到房管局立契并办理过户及相关手续，并积极提供过户所需的相关证件和资料。被告陆小渠若违反第四条的约定，致使本合同在约定期限内无法正常过户，被告房之家公司应在被告陆小渠违约之日起三日内催告。被告陆小渠在被催告通知的日期内仍拒不履行义务的，原告有权解除合同，同时被告陆小渠应赔偿原告损失。被告郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司应将所保管的定金交给原告(除非三方达成新的协议)。原告若违反上述第四条的约定，致使本合同在约定的期限内无法正常过户，被告郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司应在原告违约之日起三日内催告原告，原告在催告通知确定的日期内仍拒不履行义务的，被告陆小渠有权解除本合同，同时要求原告双倍返还定金并赔偿被告陆小渠的损失。（除非三方达成新的协议）。若原、被告均违返本合同第四条的约定，在原告与被告陆小渠双方约定的立契日期的次日，被告郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司将房屋产权证或售房保证金退还原告，同时，将购房定金退还被告陆小渠（除非三方达成新的协议）。如原告所售房屋已抵押，原告应向被告陆小渠、郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司两方如实说明，被告陆小渠如愿意购买，原告与被告陆小渠双方应明确由被告陆小渠负责解押。违约责任：1、原告必须保证房屋权属无争议，若发生与原告有关的权属纠纷或债务纠纷，由原告负责解决并承担一切后果及违约责任。2、原告认可被告陆小渠贷款方式付款时：（1）原告有义务配合被告陆小渠的贷款手续，以便被告陆小渠贷款手续的顺利办理。（2）贷款过程中。被告陆小渠提出终止贷款行为，则被告陆小渠须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失。（3）被告陆小渠须保证所提供的各种材料与证明的真实性，如因证明不属实或资信度不够造成的贷款未果，被告陆小渠应承担相应的责任及经济损失，被告陆小渠所交贷款服务费不予退还。（4）被告陆小渠须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由被告陆小渠承担。3、如原告与被告陆小渠任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且被告郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司所收取的中介服务费一律不予退还。在本案审理中，被告陆小渠认可：1、在签订合同时未向被告郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司提供过自己的资信证明；2、因涉案房屋系零首付，其买不了涉案房屋，在签合同时就与原告商量由第三方李海红、程雨珊购买；3、在银行办理贷款手续时，是由其通知被告郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司的工作人员江浩去的，第一次原告不在场，第二次在洛阳银行是李海红、程雨珊去的；4、对庭审过程中当庭播放的录音没有异议，认可在今年4月份还要买涉案房屋。5、在与李海红、程雨珊签合同时，原、被告的合同已基本解除了。在本案审理中，被告郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司认可：1、被告陆小渠向其交付14000元，既是定金，也是佣金。2、2020年4月1日出具《情况说明》，载明：“因买方陆小渠未按《房屋买卖合同》约定履行义务，现已超过合同期构成单方面违约，陆小渠负全部责任，根据合同第五条之规定，经（郑州房之家房地产营销策划有限公司经办人江浩的）催告后，买方陆小渠仍拒不履行义务。经卖方与中介机构协商一致同意解除2019年9月28日签订的《房屋买卖合同》。”在该情况说明上，有原告朱伟英，江浩及被告郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司加盖合同专用章。本院认为，原、被告三方签订的《房屋买卖合同》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应按照诚实信用原则，全面履行合同规定的义务。原告与被告陆小渠及被告郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司对三方签订的《房屋买卖合同》已解除的事实均无异议，本院予以确认。被告陆小渠未按合同约定取得贷款、未按合同约定履行解押义务，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。按照合同约定，如原告与被告陆小渠任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。合同第二条约定的涉案房屋的价款为132万元，应视为双方的实际成交价，原告请求被告陆小渠支付违约金13.2万元，符合双方的约定，本院予以支持。关于原告请求被告房之家公司返还定金1.4万元，该款项系被告陆小渠所交，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据本条规定，违约金和定金不能同时适用，故原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称，原告与案外人李海红、程雨珊签订了新的《房屋买卖合同》，证据不足，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告朱伟英与被告陆小渠、被告郑州房之家房地产营销策划有限公司黄河北街分公司于2019年9月28日签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告陆小渠向原告朱伟英支付违约金13.2万元，于本判决生效后10日内付清；三、驳回原告朱伟英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件减半收取1610元，由原告负担154元，被告陆小渠负担1456元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 武 卫二〇二〇年八月二十四日书记员 闫亚蕊