黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1910号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴言，男，1972年3月17日出生，汉族，个体，住哈尔滨市动力区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨健，女，1980年12月12日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：李仲一，黑龙江四方律师事务所律师。原审被告：王艳梅，女，1974年12月27日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。上诉人吴言因与被上诉人杨健、原审被告王艳梅租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑民初1277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴言上诉请求：1.请求依法改判原审法院(2019)黑0203民初1277号民事判决第二、三、四、六项；二、要求杨健承担违约责任，并返还租金30万元，请求上诉标的共44.28万元；三、二审诉讼费由杨健承担。事实与理由：原审人民法院超期审理且认定事实错误。(一)超期审理。此次纠纷杨健于2019年1月5日立案，本次判决寄至吴言时间是2020年5月15日，时间长近1年半，期间吴言多次催促案件进展情况，均无明确答复。双方就是租赁合同纠纷，不说简易程序就可解决掉，就普通程序审理也不超过六个月，原审法院案件的审理违反规定拖延办案，严重影响法院的司法效率性及严肃性，最后匆匆结案，导致严重偏离真实发生情况。(二）认定事实错误1.关于一审第二条判决，第二条判决应返还房屋。事实是本次纠纷提交证据显示，杨健一方的邵小飞已于2019年10月8日提出解除租赁合同且我方已同意，也就是说合同已于2019年10月初终止，他本人已收回房屋，故判决第二条认定之“返还房屋”属审查、认定事实不清，对早已经形成大半年的事实重复判决。2.关于一审第三条判决，第三条判决吴言应支付违约金。这条判决以偏盖全、不顾情势变更，认定吴言属违约一方，属认定事实出现错误。合同之签订，应遵守诚实信用原则，这是《中华人民共和国合同法》第六条之明确规定，杨健与吴言签订《房屋出租合同》时，杨健未本着诚实信用原则忠实履行其“自2016年4月起就未交物业费”的告知义务，导致我方将物业费交付给他去代扣代缴时，物业费却被其个人非法侵吞，导致当地物业公司一再找吴言催收物业费用，不然就要封停庭院不允开工，造成吴言疲于应付，产生很大经营障碍。因为不告知实情且私占物业费的行为导致双方关于交纳包烧费的问题无法再按原规定履行，否则必然导致因继续履行合同对上诉人产生的显失公平，就是我方一味遵守合同，对方依仗合同条款肆无忌惮，往后履行时继续侵占我方缴纳的所有费用。一审法院不顾《合同法》立法基本原则，认定吴言违约赔偿10万元，保护了先违约、先不诚实信用的一方，严重损害了诚信一方的利益，失去了司法公正性。3.关于一审第四条判决。一审法院判决吴言支付取暖费4.28万元。一审法院不顾双方2019年10月初即已解约的事实，直接认定应由吴言支付包烧费，属事实不清、认定不明。双方规定2019年10月1日交付包烧费用,但因有侵占物业费之事实在先，吴言一再要求包烧费自行去支付，且热力公司收缴包烧费尚未到截止日期，但杨健根本不听且公然叫嚣要让吴言付出巨大代价，悍然于2019年10月8日单方解除了租赁合同，也才导致了本次诉讼纠纷的发生。对方已经解除了租赁合同,房屋已被收回，不应再让吴言去交已经用不上的包烧费。4、关于一审第六条判决。一审法院判决驳回了吴言返还房屋租金的反诉。其对第六条的驳回没有任何事实及法律依据。一审法院认定“因反诉原告吴言的反诉请求，因合同为反诉原告原因解除，因此其要求赔偿的诉讼请求不予支持”，合同解除怎么是因为吴言。吴言一直在正常履行合同约定的各项给付义务，36万都已实时到位，不差4万多元的包烧费。双方发生纠纷尚在商议中，杨健不顾自已违约在先的事实，悍然单方解除了合同并声称让对方付出代价，才出现了本次诉讼，并非吴言原因解除。5、根据双方第六条规定“如甲方在合同期内提前终止合同，应赔偿乙方经营的损失”，故请求赔偿经营损失计12万元，同时请求返还租房保证金3万元。根据双方规定，此次纠纷系被上诉人在合同期内提前终止合同，故应赔偿乙方经营损失，按每月二万经营损失计算，计六个月为12万元，同时要求返还已交的租房保证金3万元。综上，杨健违反合同法规定的基本原则，数次出现违约，第一次是合同签订时的诚实告知义务，导致合同签订的基础不稳定:第二次是应代收代缴的物业费没有如期代缴，致使后续履行过程中被上诉人对其产生信任危机，主张变更合同条款:第三次违约是在合同有效期内于2019年10月8日单方解除了合同。故吴言认为一审法院认定事实不清、审理不明，恳请二审法院查明事实予以改判，以保护当事人合法尊严不受侵犯、合法利益不受损害杨健答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。理由如下：1、杨健就本案提起诉讼后吴言的房屋租金到期时间为2019年3月，该时间节点后吴言未再支付房租。杨健要求吴言给付2018-2019年的取暖费，吴言至今也未支付取暖费，吴言的行为构成根本性违约。由于吴言的违约行为依据双方合同约定原审判决解除合同正确。2、在原审中杨健已经提供充分证据证实吴言未按合同第五条约定付款及时间节点支付供暖费，原审据此判决吴言支付违约金及取暖费正确。3、按照合同约定物业费由吴言支付，杨健并非代收代缴。吴言在履行合同中就物业费等相关问题并没有提出异议，在本案中吴言以物业费问题，拒付取暖费没有事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回吴言的上诉请求，维持原审判决。杨健向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除杨健、吴言双方于2018年2月24日签订的房屋租赁合同；2.请求判令吴言返还杨健出租的位于齐齐哈尔市××水家园小区××号商服；3.请求判令吴言立即将杨健出租房屋恢复至合同签订之日原状；4.请求判令吴言立即支付违约金100,000.00元；5.请求判令吴言支付占有房屋期间的房屋取暖费42,796.60元；6.本案诉讼费由吴言承担。吴言向一审法院提出反诉请求：1.请求杨健赔偿违约给吴言造成的损失租金300,000.00元；2.请求返还吴言所支付的物业及卫生费共计30,700.00元；3.请求对装修造价进行评估并赔偿；4.诉讼费用由杨健承担。2018年2月24日，杨健（甲方）与吴言（乙方）签订房屋出租合同，合同第二条约定“乙方所租房屋仅为幼儿园经营使用，并且甲方应该就与房屋相关的经营审批手续对乙方提供便利条件”。第五条约定“其他由乙方支付的用房费用：1.经营供暖费，时间为每年10月至次年4月，费用约为每年42800元人民币。支付方式：乙方每年10月1日之前支付甲方。2.物业费，费用约为每年29500元。支付方式：每年3月1日之前支付给甲方。3.卫生费，每年约为1200元。支付方式：每年3月1日之前支付给甲方。4.房屋租赁税费。按照税务局要求，乙方按月足额支付”。第九条约定“违约责任：乙方若未按合同规定按时履行上述给付义务，出现不给付或者逾期给付的情况，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方应赔偿甲方违约金10万元人民币”。杨健多次催促吴言支付供暖费，吴言未按合同约定履行支付义务。一审法院认为：杨健、吴言双方房屋出租合同第五条中明确约定了供暖费及供暖费的支付方式及期限。合同第九条约定“乙方（即吴言）若未按合同规定按时履行上述给付义务，出现不给付或逾期给付的情况，甲方（即杨健）有权解除合同，收回房屋，乙方应赔偿甲方违约金10万元人民币”。本案中吴言未按合同第五条约定的期限和方式向杨健支付供暖费的行为符合合同第九条违约条款的情形，且数额较大，杨健要求解除合同的诉讼请求予以支持。杨健方关于吴言返还房屋及支付10万元违约金的诉讼请求，予以支持。杨健方关于房屋取暖费的请求，因该取暖费依合同约定应由吴言支付，杨健方垫付的取暖费应由吴言继续给付。关于将出租房屋恢复至合同原状的诉讼请求，因原装修情况不明，不予支持。没有证据证明王艳梅系合同一方当事人，亦无其承担的法律依据，因此王艳梅不应对本案承担赔偿责任。关于吴言的反诉请求，因合同为反诉杨健原因解除，因此其要求赔偿损失、返还物业及卫生费的诉讼请求不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，判决：一、解除杨健、吴言双方于2018年2月24日签订的房屋租赁合同；二、吴言于本判决生效之日起15日内返还杨健位于建华区××水家园××号房屋（不动产权第0017435、0017439、0017440、0017437、0017438号）；三、吴言于本判决生效之日起15日内支付杨健违约金10万元；四、吴言于本判决生效之日起15日内支付杨健取暖费42,796.60元；五、驳回杨健的其他诉讼请求；六、驳回吴言的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,156.00元，由吴言负担。反诉案件受理费3,131.00元，由吴言负担。二审中，杨健、吴言、王艳梅均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，杨健与吴言双方之间签订的房屋出租合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应依约履行。鉴于双方同意已自愿解除合同，故本院予以确认。根据合同约定租赁期间取暖费由吴言负责，因杨健垫付的取暖费在吴言租赁期间，故该取暖费应由吴言支付。本案合同租赁期间为五年，吴言按照五年租赁期进行的装修，而实际吴言使用了一年时间，仅因取暖费未及时交付而解除合同，故不构成根本性违约。考虑到吴言对房屋进行了装修，而杨健收回装修房屋后由对外进行了出租，综合本案的实际情况，杨健要求支付吴言支付违约金10万元的诉讼请求，不予支持。关于吴言主张要求赔偿营业损失问题。因吴言租赁房屋仅对该房屋进行了装修，并未开始经营，故其要求给付经营损失的上诉请求，本院不予支持。关于吴言要求返还租房保证金3万元问题。因吴言在反诉中并未主张，故本院不予审理。综上，吴言上诉有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初2848号民事判决第一、二、四、五、六项；二、撤销黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院（2019）黑0203民初2848号民事判决第三项。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一、二审案件受理费14,229.00元，由吴言负担10,225.27元，杨健负担4,003.73元。本判决为终审判决。审判长 周 虹审判员 戚丽英审判员 杨志欣二〇二〇年八月二十六日法官助理宋超男书记员周丽波