广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执复691号 复议申请人（异议人）:李某某，女，汉族，1974年7月19日出生，住广东省汕头市龙湖区。 委托诉讼代理人：沈毅，广东众大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑紫韵，广东众大律师事务所实习律师。 申请执行人：中诚信托有限责任公司，住所地北京市东城区安外大街**。 法定代表人：牛成立。 委托诉讼代理人：董永，北京市康达（广州）律师事务所律师。 被执行人：广东锦峰地产投资有限公司，住所地广东省汕头市海滨路科技馆大楼**之一。 法定代表人：陈阳。 被执行人：孙某某，男，住广东省汕头市。 被执行人：广东锦峰集团有限公司，住所地广东省汕头市嵩山路******。 法定代表人：陈阳。 被执行人：汕头市蓝水星乐园有限公司，住所，住所地广东省汕头市嵩山路******div> 法定代表人：曾昭坤。 李某某不服汕头市中级人民法院于2020年2月26日作出的（2020）粤05执异4号执行裁定，向本院申请复议。本院已立案受理，并依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 汕头市中级人民法院（以下简称汕头中院）在执行申请执行人中诚信托有限责任公司（下称中诚公司）与被执行人广东锦峰地产投资有限公司（下称锦峰地产公司）、孙某某、广东锦峰集团有限公司（下称锦峰集团公司）、汕头市蓝水星乐园有限公司（下称蓝水星公司）民间借贷纠纷一案中，李某某向汕头中院提出书面异议称，李某某于2019年4月21日与锦峰地产公司签订《商品房认购书》，以人民币2548457元向锦峰地产公司购买汕头市××区海湾公园片区锦峰华侨城××区地块某某园项目第7栋40层4002号房。汕头中院作出（2018）粤05执1926号执行裁定，拍卖锦峰地产公司位于汕头市××区海湾公园片区某某D区、E区的土地使用权，该拍卖行为损害购房人李某某的权益，应中止执行。理由如下：一、汕头市××区海湾公园片区某某A、B、C、D、E五区，是一个大型高档住宅小区，某某园项目属于某某项目的一个组成部分，与其它组成部分统一规划建设，共同使用各类公共设施，如果将二期项目中D、E地块拍卖，将影响各区业主生活居住便利，造成物业贬值。二、目前某某园项目进展缓慢，二期项目D、E地块拍卖，由新的竞买人重新报建开发，将造成二期项目建设放缓甚至停滞，损害购房户的合法权益。根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》，为保障购房户的合法权益，应批准锦峰地产公司对锦峰华侨城D、E区在建工程继续施工至工程竣工验收交付使用。请求：一、中止对锦峰地产公司位于汕头市××区海湾公园片区某某D、E区土地使用权的拍卖；二、批准锦峰地产公司对D、E区在建工程继续进行施工至工程竣工验收交付使用。 汕头中院查明，申请执行人中诚公司与被执行人锦峰地产公司、孙某某、锦峰集团公司、蓝水星公司民间借贷纠纷一案，因被执行人未能履行已经发生法律效力的北京市中信公证处出具的（2016）京中信内经证字59025-59031号公证书和北京市中信公证处（2018）京中信执字01529号执行证书确定的还款义务，中诚公司在法定期限内向本院申请强制执行，本院立案执行后于2018年10月29日作出（2018）粤执45号执行裁定书，裁定案件由汕头中院执行。汕头中院于2018年11月9日立案执行，并于2018年11月13日向各被执行人发出执行通知书，责令被执行人锦峰地产公司付还申请执行人中诚公司借款本金人民币900000000元、截至2018年8月26日欠付的借款利息人民币18058333.33元、罚息人民币962500元、复利人民币19284.38元、自2018年8月27日起至借款本金清偿之日止以欠付的借款本金为基数按年利率16.5%计算的罚息、自2018年8月27日起至借款本金清偿之日止以欠付的借款利息为基数按年利率16.5%计算的复利、违约金人民币9000000元、公证费人民币720000元、按照编号2016JH0117JK01WD01《民事委托代理合同》第六条约定标准计算的律师费，上述利息、罚息、复利、违约金，每年合计不超过所欠借款本金的24%；锦峰地产公司、蓝水星公司对上述债务承担抵押担保责任；孙某某、锦峰集团公司对上述债务承担连带保证担保责任。 因各被执行人没有按执行通知履行义务，汕头中院通过执行查控系统依法对被执行人锦峰地产公司的三个银行账户存款进行冻结，并作出裁定，分别查封了被执行人锦峰地产公司提供抵押的位于汕头市××区海湾公园片区某某E区占地面积19120.60平方米的土地使用权【国有土地使用证号：汕国用（2013）第1xxxxxx9号】及位于汕头市××区海湾公园片区某某D区占地面积15168.40平方米的土地使用权【国有土地使用证号：汕国用（2013）第1xxxxxx0号】和被执行人蓝水星公司提供抵押的位于汕头市××区海湾公园片区某某项目9号地块占地面积7876.60平方米的土地使用权【国有土地使用证号：汕国用（2013）第1xxxxxx4号】。 汕头中院对上述查封土地及已建地下室委托进行价格评估，经评估价值为1975372490元。评估期间被执行人锦峰地产公司陆续汇付还申请执行人借款，直至2019年4月29日止，共付还18429072.30元，汕头中院扣划1570927.70元，两项合计20000000元。 2019年5月14日，汕头中院作出（2018）粤05执1926号之十二执行裁定，裁定：一、拍卖被执行人锦峰地产公司位于汕头市××区海湾公园片区某某E区占地面积19120.60平方米的土地使用权【国有土地使用证号：汕国用（2013）第1xxxxxx9号】、位于汕头市××区海湾公园片区某某D区占地面积15168.40平方米的土地使用权【国有土地使用证号：汕国用（2013）第1xxxxxx0号】；二、拍卖被执行人蓝水星公司拥有的位于汕头市××区海湾公园片区某某项目9号地块占地面积7876.60平方米的土地使用权【国有土地使用证号：汕国用（2013）第1xxxxxx4号】。 2020年1月19日，汕头中院就上述拍卖裁定的拍卖物汕头市××区海湾公园片区某某D区、E区二宗土地使用权在淘宝网司法拍卖网络平台上公告公开拍卖，拍卖时间自2020年1月19日10时至2020年2月20日10时止。公告内容包括拍卖标的、竞买人条件、咨询、展示看标的时间与方式等内容，其中公告第七条特别说明第（二）项特别提示载明：上述拍卖物D区、E区土地与地号为355-00-02-097、098、099、100、101、102其他六宗地块统一规划、建设，建成后的配套设施共享；竞买人必须服从土地登记即规划许可建设条件，成交后自行理顺与相邻土地建设方的关系，并应按规划许可建设要求与相邻建设方协商完善D区、E区土地范围内的公告配套设施。 汕头中院另查明，异议人李某某与锦峰地产公司签订《商品房认购书》所购房地产位于汕头市××区海湾公园片区某某B地块的建筑物。 汕头中院认为，申请执行人中诚公司与被执行人锦峰地产公司、孙某某、锦峰集团公司、蓝水星公司民间借贷纠纷一案，由于被执行人未按生效法律履行还款义务，汕头中院依法作出（2018）粤05执1926号之十二执行裁定，裁定拍卖被执行人锦峰地产公司提供抵押的位于汕头市××区海湾公园片区某某D、E区的土地使用权。同时对该二处土地使用权委托评估，并于2020年1月19日在淘宝网司法拍卖网络平台上公开进行拍卖，拍卖公告特别说明同时载明D、E区土地与其它六宗土地统一规划、建设，建成后配套设施共享，竞买人必须服从上述土地的统一规划、建设条件，建成后自行理顺与相邻地块建设方的关系，并按规划许可与建设要求与相邻建设方协商完善D、E区土地范围内的公共配套设施建设。汕头中院对中诚公司与被执行人锦峰地产公司、孙某某、锦峰集团公司、蓝水星公司民间借贷纠纷一案的执行拍卖措施得当，执行行为合法有效。李某某作为锦峰地产公司开发的位于汕头市××区海湾公园片区锦峰华侨城××区地块建筑物的购房人，与本案拍卖的D、E区土地使用权无关。汕头中院上述拍卖行为对李某某的利益不产生影响，与李某某没有法律上的利害关系，李某某不具有异议人的主体资格。鉴于汕头中院已对李某某的异议立案受理，依法应裁定驳回申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二条的规定，裁定驳回异议人李某某的异议申请。 李某某不服汕头中院作出的上述异议裁定，向本院申请复议，请求：1、撤销汕头中院(2020)粤05执异4号执行裁定；2、中止、终止对广东锦峰地产投资有限公司位于汕头市××区海湾公园片区某某E区占地面积19120.60平方米土地使用权【国有土地使用权证号：汕国用(2013)第1xxxxxx9号】、位于汕头市××区海湾公园片区某某D区占地面积15168.40平方米土地使用权【国有土地使用权证号：汕国用(2013)第1xxxxxx0号】的拍卖；3、批准广东锦峰地产投资有限公司对锦峰华侨城D、E区在建工程继续进行施工建设至工程峻工验收交付使用。复议理由如下：李某某于2019年4月21日与广东锦峰地产投资有限公司签订《商品房认购书》，以人民币2548457元的价格向广东锦峰地产投资有限公司购买位于汕头市泰星路4号某某园项目第7栋40层4002号房。合同签订后，李某某已全部支付了购房款项。一、本案拍卖行为明显违法。2020年1月19日，汕头中院将上述土地通过网络司法拍卖。李某某认为本次执行将严重损害包含复议人在内的所有购房户的合法权益，应立即中止，遂于2020年1月23日向汕头中院提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条规定：“当事人、利害关系人认为网络司法拍卖行为违法侵害其合法权益的，可以提出执行异议。异议、复议期间，人民法院可以决定暂缓或者裁定中止拍卖。案外人对网络司法拍卖的标的提出异议的，人民法院应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及相关司法解释的规定处理，并决定暂缓或者裁定中止拍卖。”，但汕头中院不但未依法决定暂缓或者裁定中止拍卖，反而在执行异议审理期间于2020年3月3日组织第二次网络司法拍卖，严重违反法律规定，程序明显错误。二、拍卖行为严重损害李某某的合法权益。执行法院认为：“本院上述拍卖行为对李某某的利益不产生影响，与李某某没有法律上的利害关系，李某某不具有异议人的主体资格。”，某某园项目包括A区、B区、C区、D区、E区，根据上述各区的《土地使用权证》及《建设工程规划许可证》记载内容，上述各区统一规划建设，共同使用各类公共设施。李某某作为B区业主，根据《物权法》的相关规定，除了享有特定房屋专有部分的物权，还对整个某某园项目公共设施等公共部分享有共有物权。某某园项目大部分房屋已经出售，该项目配套建设的学校、幼儿园、地下停车场、地下停车场为该项目的公用公共设施，五区联通的地下停车场更是共用一个出入口。目前某某园项目进展缓慢，如本次拍卖将某某园项目部用地处置给其他竞买人，由新的竞买人重新报建开发，将涉及施工作单位的工程款清算、人员及设备撤场等问题，造成某某园项目的统一建设严重放缓甚至停滞，严重损害项目所有购房户的合法权益。另外，某某园项目中D区、E区分割拍卖，将出现不同的土地使用权人，公共设施建设无人承担，各区业主也无法共同使用公共设施，严重影响生活居住便利，也造成物业严重贬值。法院对相关资产的处置，应平衡各方利益，充分考虑购房户的权益保障，敦促相关单位尽快建设、早日交付房屋，否则将损害近千户购房人的合法权益，不利于社会稳定和谐。三、根据最高人民法院于2020年1月2日发布《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第二条第5点的意见：“对资金周转困难、暂时无力偿还债务的房地产开发企业，人民法院应按照下列情形分别处理：(1)查封在建工程后，原则上应当允许被执行人继续建设。(2)查封在建工程后，对其采取强制变价措施虽能实现执行债权人债权，但会明显贬损财产价值、对被执行人显失公平的，应积极促成双方当事人达成暂缓执行的和解协议，待工程完工后再行变价；无法达成和解协议，但被执行人提供相应担保并承诺在合理期限内完成建设的，可以暂缓采取强制变价措施。”为保障众多购房户的合法权益，应予批准广东锦峰地产投资有限公司对锦峰华侨城D.E区在建工程继续进行施工建设至工程峻工验收，早日交付业主使用。 本院经审查，对原审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的焦点问题是李某某作为本案异议主体是否适格。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定，“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”本案中，执行法院执行中拍卖被执行人锦峰地产公司位于汕头市××区海湾公园片区某某E区占地面积19120.60平方米的土地使用权、位于汕头市××区海湾公园片区某某D区占地面积15168.40平方米的土地使用权；拍卖被执行人蓝水星公司拥有的位于汕头市××区海湾公园片区某某项目9号地块占地面积7876.60平方米的土地使用权，用于清偿被执行人所欠债务。而复议申请人李某某与锦峰地产公司签订《商品房认购书》，购买了位于汕头市泰星路4号某某园项目第7栋40层4002号房产，根据复议申请人在复议申请书中反映，该房产位于锦峰华侨城××区，其与执行法院拍卖上述涉案土地使用权不存在法律上的利害关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定，“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。”执行法院依照上述司法解释的规定，裁定驳回李某某的异议申请，并无违法不当之处。 综上所述，复议申请人李某某的复议理由不能成立，本院不予支持。汕头中院（2020）粤05执异4号执行裁定认定事实清楚，法律适用正确，处理结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回李某某的复议申请，维持汕头市中级人民法院（2020）粤05执异4号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇二〇年八月二十一日 法官助理曾群锋 书记员麦劲