贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初9333号 原告：曾敬，男，1970年11月14日生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：詹莉，女，1968年12月28日生，汉族，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：刘士界（特别授权代理），贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者，执业证号32406181100001。 二原告委托诉讼代理人：谢忠明（特别授权代理），贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者，执业证号32406181100007。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，统一社会信用代码9152050058066980XN，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳大道。 法定代表人：刘利，公司董事长。 委托诉讼代理人：黄海（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师，执业证号15205201610566953。 委托诉讼代理人：宋芳（一般授权代理），贵州创驰律师事务所实习律师。 原告曾敬、詹莉与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，二原告委托诉讼代理人谢忠明、被告委托诉讼代理人黄海、宋芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判决被告支付逾期为原告办理不动产权证书产生的违约金40,888.00元（违约金以356,537.00元为基数，按日万分之一的标准，从2015年1月14日起计算到2017年11月30日止）。 事实及理由：原、被告双方于2012年7月25日签订商品房买卖合同（合同编号2011—0246），原告购买被告修建于毕节市七星关区住房，房号10-1-16-1号，建筑面积136.25平方米，原告以按揭款支付的方式，交付了全部房款356537.00元，并按被告要求交付了办证费用以及其他费用；被告在合同中约定于2013年6月30日前交房，实际于2014年1月14日将房屋交付给原告使用，按合同中约定，交房后90天内为原告办理所购房屋的初始登记并将相关文书交付给原告；原告虽提交了办理产权记所需要的材料，但是直到2017年11月30日才为原告办理完毕不动产权属证书，构成办证违约，应承担违约责任，请求人民法院支持原告诉请。 被告碧阳置业公司辩称：1、就商品房买卖交易中，出卖人有协助办理产权转移登记的义务，违反该义务所产生的违约责任合同双方有约定的先从其约定，无约定的再适用法定。本案中，双方签订的合同及补充协议均合法有效，被答辩人于2017年9月13日才向被告出具委托书委托办证，被告在接受委托后于2017年12月1办理完毕不动产权证并将不动产权证书交付给原告。根据合同约定被告在接受委托办证360日内已为原告完成办证义务，被告不应承担办证违约责任。2、本案中，如果法院认定答辩人办证已违约，欲判决答辩人承担办证违约责任，那么请求法院考虑答辩人违约的过错大小、主客观原因及未及时办证并没有给被答辩人造成实质性损失的情况下予以综合处理。案涉房屋已交付被上诉人使用，产权登记的转移对被上诉人使用该房屋并无实质性影响，逾期办证并未在客观上给被上诉人造成任何实质上的损失。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。本案中，涉案房屋已交付给被上诉人使用，被上诉人的合同目的已实现，被上诉人主张逾期办证给其造成的损失及损失的数额，则应当由其举证予以证明具体损失数额。被答辩人不能证实逾期办证遭受损失，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，结合答辩人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了答辩人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此请求法院参照相邻地市的判决对被答辩人主张逾期办证违约金，以补偿性为主惩罚性为否，以发票显示的购房款日万分之一计算后调减至10%进行处付。答辩人具备办证条件后，已通过幕墙通知、公告、电话、短信方式告知被答辩人提交办证资料办证，请求法院对该通知办证方式予以认可，认定办证违约金计算至答辩人首次通知被答辩人提交办证资料办证时止。本案系债权债务法律关系，对于被答辩人的主张超过诉讼时效的部分，请求法院不予支持。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据并当庭质证，根据当事人的陈述、提交的证据及质证意见，本院经审理认定以下事实：2012年7月25日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第10幢1单元16层1号房；总价款390929.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房；初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。附件十二《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200.00元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款388024.68元（发票载明数额）。2014年1月14日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。2015年7月22日，被告取得商品房屋备案证明书，具备办理转移登记条件。2016年6月14日，原告缴纳了契税等。2017年9月13日被告委托原告办理不激动产权证。2017年11月30日，原告取得涉案房屋不动产权证书。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据合同第二十二条“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”及合同附件十二《补充协议》“8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，可以认定原告已于办理入住手续时（2014年1月14日）交齐了被告当时要求提交的办理转移的相关资料，被告应当于2014年1月14日后的360日内（即2015年1月9日前）为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。因被告未能在《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记第二款初始登记“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”约定的时间内办理初始登记，导致转移登记未能在约定的时间2015年1月9日前办理，被告应自2015年1月10日起承担延期办理产权转移登记的违约责任。但是，被告提出该诉讼请求已部分超过诉讼时效。原告于2020年6月1日提起诉讼，主张权利，依据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，原告请求被告支付该违约金的请求权在2017年6月2日起的部分未超过诉讼时效。鉴于本案中由被告代为办理商品房转移登记，只要被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，可视为是由于被告的原因未能办证的情形消除，被告不再承担上述违约责任。在案证据显示，被告于2017年9月13日委托被告办理涉案商品房不动产权证书，故其逾期办证违约金应计算至2017年9月12日。因此，逾期办证违约金应以原告主张的356,537.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年6月2日起计算至2017年9月12日，共计3,672.33元（356,537.00元×0.0001×103天）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告曾敬、詹莉逾期办理不动产权证书的违约金3,672.33元； 二、驳回原告曾敬、詹莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费411.00元，由原告曾敬、詹莉承担386.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年八月十九日 书记员  肖 毅