陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书(2020)陕01民终6440号上诉人(原审被告)：西安西水置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：雷雨辰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶竞，陕西大秦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王晓芳，女，1988年11月28日出生，住陕西省兴平市。委托诉讼代理人：杨安荣，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王祖泽，陕西丰瑞律师事务所实习律师。上诉人西安西水置业有限公司与被上诉人王晓芳商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初1525号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人西安西水置业有限公司(以下简称西水公司)之委托诉讼代理人叶竞、被上诉人王晓芳之委托诉讼代理人杨安荣、王祖泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年8月19日，王晓芳与西水公司签订合同登记号为Y15093786的《商品房买卖合同》(预售)，约定王晓芳购买西水公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，预测建筑面积81.99平方米，房屋总价款为556396元。第八条交付期限出卖人应当在2016年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房验收合格(验收报告或会议纪要)但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日90日内告知买受人的；2、在施工中遇到政府或工程监工认定的重大技术难关，因恶劣天气、罢工、政府举行活动、封路、配合政府法规、政府部门的验收或市政配套的批准与安装等的延误及其他非出卖人所能控制的因素；第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项目的比率）的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。买受人在办理房屋入住手续前，应将首期房屋专项维修资金足额交存至维修资金专户。买受人在办理房屋入住手续时，应当向出卖人出示房屋专项维修资金交付凭证；未提供交付凭证的，出卖人可以拒绝将房屋交付使用。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按一下方式处理：视为买受人已按合同约定或出卖人通知时间接收了商品房。上述合同签订后，王晓芳按照合同约定向西水公司支付全部购房款556396元，双方认可西水公司于2017年11月8日交房。另查明，案涉房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件。上述事实，有《商品房买卖合同》（预售）及其附件、前期物业服务协议等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。王晓芳于2020年1月6日起诉至西安市雁塔区人民法院，提出诉讼请求：2015年8月19日，王晓芳与西水公司签订了《商品房买卖合同》，约定王晓芳购买西水公司开发建设的坐落于西安市高新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋总价款556396元。交房日期为2016年12月31日，合同签订后，王晓芳积极履行了付款义务，但西水公司于2017年11月8日才将未通过消防验收，未取得竣工验收备案文件的房屋交付王晓芳，该行为已严重违约。为维护王晓芳的合法权益，现王晓芳诉至法院请求依法判令：1、西水公司向王晓芳支付违约金17359元(自2016年12月31日起至2017年11月8日，每日按照房屋总价款556396元的万分之一计算)；2、本案诉讼费由西水公司承担。西水公司辩称，一、双方以签订《补充协议》的方式将原合同约定的交房时间变更为2017年8月31日，故答辩人2017年8月31日前未交房不构成违约。二、涉案房屋因不可抗力导致工期延误416天，交房时间应在前述2017年8月的基础上再顺延416天，故截至西水公司通知的收房日期(即2017年11月8日前)尚不构成迟延交房。三、王晓芳至今未缴纳大修基金，西水公司依法、依约可以不向王晓芳交房。五、西水公司代王晓芳缴纳的2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域能耗费、电梯费、生活垃圾费用1824元及前述资金占用期间相当于同期银行贷款利息的损失应当从王晓芳的诉求中扣减。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》(预售)系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现王晓芳已向西水公司履行了支付购房款的义务，西水公司未按约定2016年12月31日前向王晓芳交付房屋已构成违约，应向王晓芳支付逾期交房违约金。关于西水公司辩称涉案工程因不可抗力导致工期延误一节，双方合同中虽约定恶劣天气，政府活动等可视为不可抗力，但西水公司作为专业的房产开发企业，在约定交房时间时应充分考虑到天气等可能造成工期延误的商业风险，且王晓芳主张逾期交房违约金自行将至日万分之一计算，合理合法，故对西水公司再对违约金进行降低，本院不予支持。故西水公司应以房价款为基数按日万分之一的标准向王晓芳支付2017年1月1日至实际交房之日即2017年11月8日的逾期交房违约金，计算为17304元(556396元×311天×0.01%)。关于西水公司辩称双方协商一致将交房时间推至2017年8月一节，西水公司提供的补充协议并非与王晓芳本人签署，且王晓芳不予认可，故该项辩称本院依法不予采信。关于西水公司辩称王晓芳未缴纳大修基金，其公司依法、依约可以不向王晓芳交房一节，合同约定王晓芳需在办理房屋入住手续前将首期房屋专项维修资金足额交存至维修资金专户，但涉案房屋截止王晓芳实际收房之日仍未进行竣工验收备案及消防验收，其自身亦有过错，故其无权以此抗辩王晓芳。西水公司辩称代王晓芳缴纳物业费等费用，因与本案不是一个法律关系，不能合并处理，西水公司可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王晓芳支付违约金17304元。三、驳回原告王晓芳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费234元，减半收取后，由被告承担。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时向原告一并支付。宣判后，西水公司不服向本院提起上诉，诉称：诉请求：1、请求撤销原审民事判决书；2、请求依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；3、请求判令被上诉人承担全部诉讼费。事实与理由：一、被上诉人至今未缴纳首期房屋专项维修资金，其存在违约行为，上诉人有权不向其交付房屋且不构成违约，一审判决支持逾期交房违约金错误。一审法院对上诉人该抗辩意见未予采纳错误，应予纠正。二、一审判决未予认定上诉人与被上诉人协商一致将交房期限延期至2017年8月31日与事实不符，依法予以纠正。三、上诉人一审中提交的证据足以证明案涉工程因不可抗力因素导致案涉房屋所在工程工期延误416天，故上诉人应当交房的时间也应当顺延416天。王晓芳辩称：一、西水公司逾期交房系其自身原因导致客观事实上的“不能交付”，其自身违约在先，无权苛责被上诉人提起履行缴纳专项维修资金义务。二、《商品房买卖合同》明确约定交房时间为2016年12月31日，被上诉人从未同意将交房时间延期至2017年8月。三、雾霾、天气等因素不属于不可抗力因素，且西水公司并未依法通知被上诉人，不能作为西水公司逾期交房的抗辩理由。本院经审理查明，二审中，西水公司称涉案房屋于2019年通过消防验收。原审法院查明的其他事实属实。本院认为，西水公司与王晓芳签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。关于西水公司逾期交房违约责任的认定问题。房屋的交付条件除符合合同约定外，亦不得与法相悖。首先，案涉合同附件约定的验收条件并不包括消防验收，而本案西水公司交付涉案房屋时未进行消防验收的事实显然属于《中华人民共和国消防法》第十三条规定的不得交付的法定情形。其次，西水公司逾期交房并非因为王晓芳未缴纳房屋维修专项资金所致。此外，西水公司关于其与王晓芳就推迟交房达成一致意见的主张并无相关证据支持，且西水公司以其与王晓芳在合同中约定将恶劣天气、政府活动等视为不可抗力免责情形进行抗辩的，空气污染、高温等原因所导致的停工非属于不可抗力因素，故原审法院认定西水公司应依法承担相应逾期交房违约责任并无不当，西水公司认为其公司尚不构成违约迟延交房的主张，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费234元(西安西水置业有限公司已预交)，由西安西水置业有限公司负担。本判决为终审判决。 审  判  长   侯 静审  判  员   高 玮审  判  员   侯新省 二○二○年八月月二十四日法官助理袁观磊书  记  员   尹佳佳1