四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终706号 上诉人（原审被告暨反诉原告）：张兰品，女，生于1975年10月15日，汉族，住四川省巴中市巴州区。 上诉人（原审被告暨反诉原告）：胡冥珲，男，生于1972年8月1日，汉族，住河北省固安县，系上诉人张兰品丈夫。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：李群河，四川恒和信律师事务所律师。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：汪**宏，四川恒和信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告暨反诉被告）：蒋德强，男，生于1970年12月14日，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被上诉人（原审被告）：巴中市福家房地产经纪有限公司,住所地,四川省巴中市巴州区东方花园****。 法定代表人：向玭琳，该公司总经理。 上诉人张兰品、胡冥珲因与被上诉人蒋德强、巴中市福家房地产经纪有限公司（以下简称福家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初887号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张兰品、胡冥珲及其委托诉讼代理人李群河（特别授权）、汪**宏、被上诉人蒋德强、被上诉人福家经纪公司的法定代表人向玭琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张兰品、胡冥珲的上诉请求：1.请求巴中市中级人民法院撤销巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初887号判决结果第四项内容；2.请求巴中市中级人民法院支持上诉人原反诉请求，判决被上诉人以30万元为基数，按照年利率5.265%（LPR利率上浮30%）向上诉人支付资金占用利息，起算时间为自2018年7月25日起至所有款项支付完毕之日止。3.被上诉人承担上诉的各项费用。其事实及理由：1.上诉人在履行《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》过程中不存在任何违约行为，无需向被上诉人蒋德强承担违约责任。一审判决书以上诉人未按《房屋买卖合同》约定将案涉房屋权属证明交付给被上诉人，且在《协议书》签署后仍不配合办理房屋权属变更为由，判决上诉人承担违约责任，存在事实认定错误。2.案涉房屋至今未能办理过户，上诉人至今未能收到售房尾款30万元，均是因被上诉人蒋德强、福家经纪公司企图签订37万元房屋买卖合同逃避纳税，企图损害上诉人合法权益及国家利益导致。被上诉人蒋德强、福家经纪公司应当向上诉人承担违约责任。3.根据合同相对性原则，上诉人不应当承担违约责任，是对方要求将房子过户在蒋德强的儿子蒋松柏名下。 被上诉人蒋德强辩称：蒋德强买房子的原件均在一审卷中，相信法院的判决。 被上诉人福家经纪公司辩称：福家经纪公司给上诉人说的很清楚，蒋德强是给他儿子蒋松柏买房，现在对方说不能过户到蒋松柏名下是没有理由的。房屋现在只是备案，还没有进行过户不存在偷税漏税。首付给了20万，没有过户房屋，没有给尾款，为什么要给付30万利息。过户按照合同约定，蒋松柏的名义贷款，由银行直接支付，20万首付也是以蒋松柏名义打过去的。 蒋德强向一审法院起诉请求：1.请求依法判决原、被告签订的《房屋买卖居间合同》合法有效；2.请求依法判决原、被告继续履行合同；3.请求依法判决被告张兰品、胡冥珲支付原告不履行合同违约金100000元（壹拾万元整）；4.请求依法判决被告张兰品、胡冥珲逾期交房违约金50000元；5.请求判决被告承担本案诉讼及其他费用。 张兰品、胡冥珲一审反诉请求：1.依法判决被反诉人按房屋实际成交价申报纳税、办理过户及抵押贷款手续，继续履行《房屋买卖合同》。并自2018年7月25日起按照年利率5.265%（LPR利率上浮30%）向反诉人支付资金占用利息至所有款项支付完毕之日止。2.房屋过户及贷款手续产生的全部费用，包括但不限于由此产生的全部税金、银行抵押贷款手续费等，均由两被反诉人承担。3.本案本诉及反诉诉讼费用均由被反诉人承担。 一审法院认定事实：被告张兰品与被告胡冥珲系夫妻关系。2018年5月27日，出卖人张兰品（甲方）与买受人蒋德强（乙方）、经纪方福家经纪公司（丙方）三方签订《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方将位于四川省巴中市巴州区房屋出售给乙方，房屋建筑面积为125.21㎡，房屋总价款50万元（包括双方约定的室内财物在内），该房屋权属变更时所产生的相关税、费由乙方承担；乙方须向丙方交纳中介费和贷款服务费4万元；付款方式：2018年5月27日乙方交购房定金2万元，2018年6与5日前乙方支付房屋首付款18万元，余下房款由乙方委托丙方／自行向银行申请按揭抵款；甲方于合同签订之日将房屋权属证明交于丙方，丙方将向甲方开据《专用收件收据凭证》，甲方承诺于全款到位当日内腾出该房屋，并将该房屋交于乙方；违约责任：如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生第一条2、3、4、5、6、7项以及本条1、2、3、4项的违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条房屋实际成交价的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且赔偿丙方房屋实际成交价的4%作为中介服务费；发生争议，甲、乙、丙三方均同意巴中仲裁委仲裁解决；甲乙双方协商2018年6月5日前甲方凑齐解押款，同时到中国银行解押；乙方首付款6月5日前到位，用于甲方中国银行抵押贷款解押；丙方保证出证之日两个月内放款。三方均在合同上签字捺印或加盖公章。 合同签订后，原告于2018年5月27日向被告张兰品交付房屋定金1.5元，被告张兰品书立2万元收条一张；2018年6月4日原告之子蒋松柏向被告胡冥珲交付房屋首付款18万元，被告胡冥珲书立18万元收条一张。 在合同履行过程中，三方于2018年7月25日，以张兰品为甲方、蒋德强为乙方、福家经纪公司为丙方签订《协议书》，约定：1.丙方承诺在甲乙双方正常配合过户的情况下按揭贷款30万（叁拾万）定于2018年8月15日前到甲方账户，若2018年8月15日前按揭贷款30万（叁拾万）元整未到甲方账户，丙方将用现金在2018年8月15日当天预付甲方30万整（叁拾万元整）。如8月15日丙方未履行承诺将30万元整支付给甲方，那么丙方承担资金利息2万元整，并且保证贷款30万元整在8月25日到位，若8月25日未到甲方账户，丙方双倍赔偿，即赔偿60万元整。2.乙方将此房免费给甲方居住到2019年1月10日，期满三日内，甲方腾出此房，交付乙方使用。3.自今日（2018年7月25日）起，乙方按合同约定缴纳税费，办理过户，如7月25日未履行造成甲方的损失由乙方丙方承担。甲方有权拒绝所有协议。4.因乙方和丙方贷款原因给甲方带来的资金利息损失，现由丙方付2000元，乙方付1000元作为补偿，但在过户签字之前由丙方将补偿一次付给甲方（3000元），乙方在付中介费时一并付给丙方，甲方在收到此款后不再产生纠纷，全力配合过户，如收到补偿款后甲方仍不过户，按合同约定以房款总款20%作为违约金赔偿给乙方，并退回全部房款。协议书签订后，被告福家经纪公司按照协议书内容向被告张兰品补偿了3000元。其后，因原告、被告福家经纪公司要求被告张兰品对案涉房屋签署另一份37万元的《房屋买卖合同》，被告张兰品予以拒绝且三方对《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》中“丙方保证出证之日两个月内放款”的理解发生争议（一方认为出证之日是指合同签订之日，一方认为是案涉房屋权属登记变更之日）,致使银行贷款未办理成功，房屋权属亦未作变更登记。 另认定，2019年10月28日，原告与被告张兰品、胡冥珲、福家经纪公司签订《关于变更合同条款的协议》，约定将《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》第七条第1款“……同意巴中仲裁委员会解决”变更为“向有管辖权的人民法院提起诉讼”；案涉房屋目前由被告张兰品、胡冥珲居住使用；原告未支付余下购房款；被告张兰品、胡冥珲对在该买卖中的签字行为，彼此予以确认。 一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方在平等自愿的基础上所签订《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》及《协议书》,系双方真实意思表示,合同没有违反国家法律禁止性规定,合法有效。原、被告双方均应诚信履行合同义务。 关于《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》继续履行的认定问题。原、被告均提出继续履行《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》的诉请，且均在庭审中表示愿意继续履行该合同内容，故该合同应继续履行。因买卖双方未明确约定履行义务的先后顺序，且对“出证之日两个月内放款”存在争议，故买卖双方均应当同时履行；另，被告张兰品、胡冥珲诉请原告应按照房屋实际成交价申报纳税、办理过户及抵押贷款手续，继续履行《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》，符合合同约定，予以支持。 关于原告缴纳款项的认定问题。 1.原告于2018年5月27日向被告张兰品交付房屋定金1.5元，被告张兰品书立2万元收条一张，因系被告张兰品真实意思表示，予以认定为2万元； 2.2018年6月4日原告之子蒋松柏向被告胡冥珲交付房屋首付款18万元，被告胡冥珲书立18万元收条一张，亦予以认定。 关于被告福家经纪公司承担责任的问题。尽管约定“因乙方（原告）和丙方（被告福家经纪公司）贷款原因给甲方（被告张兰品、胡冥珲）带来的资金利息损失，现由丙方付2000元，乙方付1000元作为补偿，但在过户签字之前由丙方将补偿一次付给甲方（3000元），乙方在付中介费时一并付给丙方，甲方在收到此款后不再产生纠纷，全力配合过户，如收到补偿款后甲方仍不过户，按合同约定以房款总款20%作为违约金赔偿给乙方，并退回全部房款”，但协议书签订后，被告福家经纪公司按照协议书内容向被告张兰品补偿了3000元。故被告福家经纪公司不在本案中承担民事责任。 关于被告张兰品、胡冥珲支付违约金的认定问题。《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》约定：甲方于合同签订之日将房屋权属证明交于丙方，丙方将向甲方开据《专用收件收据凭证》，甲方承诺于全款到位当日内腾出该房屋，并将该房屋交于乙方。《协议书》约定：……甲方在收到此款后不再产生纠纷，全力配合过户，如收到补偿款后甲方仍不过户，按合同约定以房款总款20%作为违约金赔偿给乙方，并退回全部房款。被告张兰品、胡冥珲未按合同约定将案涉房屋权属证明交付给被告巴中福家房地产经纪有限公司，且在协议书签订后仍不配合原告办理房屋权属变更登记，违反合同约定，现原告主张被告张兰品、胡冥珲按照合同总价款的20%支付违约金10万元，但原告未提供被告张兰品、胡冥珲因违约给其造成的损失，故宜以实际缴纳的购房款为基数予以计算，即被告张兰品、胡冥珲当支付违约金4万元【（18万元＋2万元）×20﹪】。另，原告主张被告张兰品、胡冥珲支付逾期交房违约金5万元，因《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》约定：甲方承诺于全款到位当日内腾出该房屋，并将该房屋交于乙方。虽协议书约定：乙方将此房免费给甲方居住到2019年1月10日，期满三日内，甲方腾出此房，交付乙方使用。但该约定的前提条件是原告的贷款能于2018年8月15日前申请成功并支付给被告张兰品、胡冥珲。现原告未成功办理贷款，未能支付余下购房款，故被告张兰品、胡冥珲交房条件不成就，且买卖双方均应当同时履行。故原告主张违约金不符合法律规定，不予支持。 关于原告蒋德强、被告福家经纪公司支付资金利息的认定问题。因被告张兰品、胡冥珲在签订《协议书》后不配合原告进行案涉房屋权属变更登记，导致银行贷款无法办理，原告无法支付余下购房款，且该房由被告张兰品、胡冥珲在居住使用。现被告张兰品、胡冥珲主张自2018年7月25日起按照年利率5.265%（LPR利率上浮30%）支付资金占用利息，不符合法律规定，不予支持。 关于原告蒋德强、被告福家经纪公司承担房屋过户及贷款手续费（包括但不限于由此产生的全部税金、银行抵押贷款手续费等）的认定问题。《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》及《协议书》约定：原告向被告福家经纪公司缴纳中介费和贷款服务费4万元，原告按照合同约定缴纳税费，办理过户，故房屋过户税金及贷款手续费应由原告承担。 关于原告诉请的其他费用（交通费）的认定问题。原告虽提出该主张，但未提供相应证据予以证明该笔费用的实际产生，对此不予支持。 关于案件受理费的负担。依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，应由败诉方负担。但原告不当行使诉权而产生的案件受理费1050元，当由原告自行负担。 据此判决：一、原告蒋德强与被告张兰品、被告巴中市福家房地产经纪有限公司于2018年5月26日签订的《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》有效，继续履行；二、原告蒋德强于本判决生效之日起三十日内向被告张兰品支付下差购房款30万元；三、被告张兰品、胡冥珲于本判决生效之日起三十日内共同腾空其所有的位于四川省巴中市巴州区房屋（建筑面积为125.21㎡）并交付给原告蒋德强；四、被告张兰品、胡冥珲于本判决生效之日起三十日内共同支付原告蒋德强违约金4万元；五、案涉房屋过户而产生的税费及银行抵押贷款手续费由原告蒋德强承担；六、驳回原告蒋德强的其他诉讼请求；七、驳回被告张兰品、胡冥珲的其他诉讼请求。 上诉人在二审中提交一份证据：证件保管单。证明目的：房屋权属证明是交给了福家房地产公司的。 被上诉人蒋德强质证认为，房屋权属证明是交到了福家房地产公司了的。被上诉人福家经纪公司质证认为，过户时上诉人拿走了。 本院对上诉人提交的证据经评议后认为，该份证据二被上诉人均对证据的真实性予以认可，上诉人在签订合同时将房屋权属证明是交给了福家经纪公司，发生争议后，上诉人将案涉房屋的产权从福家经纪公司取回，本院对该份证据予以采信。 二审查明的案件事实与一审判决认定的事实相一致，本院予以确认。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的主要争议焦点为上诉人张兰品、胡冥珲在履行合同中是否存在违约行为。上诉人张兰品、胡冥珲与被上诉人蒋德强、福家经纪公司三方签订的《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》及《协议书》合法有效，本院依法予以确认。 上诉人张兰品、胡冥珲认为在履行合同中不存在违约行为。《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》约定“甲方于合同签订之日将房屋权属证明交于丙方，丙方将向甲方开具《专用收件收据凭证》，甲方承诺于全款到位当日内腾出该房屋，并将该房屋交于乙方”。上诉人张兰品、胡冥珲于合同签订当日将案涉房屋的权属证明交于被上诉人福家经纪公司，依法履行了将房屋权属交于福家经纪公司的合同义务，一审判决认定张兰品、胡冥珲未按照合同约定将案涉房屋权属证明交付给福家经纪公司有误，本院依法予以纠正。关于一审判决认定张兰品、胡冥珲协议书签订后仍不配合蒋德强办理房屋权属变更登记属违反合同约定的问题。《协议书》约定“甲方在收到此款后不再产生纠纷，全力配合过户，如收到补偿款后甲方仍不过户，按合同约定以房款总款20%作为违约金赔偿给乙方”，但是协议书签订后，因被上诉人蒋德强、福家经纪公司要求上诉人张兰品对案涉房屋签署另一份房屋标的额为37万元的《房屋买卖合同》，张兰品认为37万的《房屋买卖合同》系对原合同的重要条款的变更而拒绝签字导致房屋权属未变更登记。本院认为，协议书虽约定张兰品有全力配合蒋德强办理过户的义务，但是37万的《房屋买卖合同》系对《巴中福家房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》的房屋标的额的重大变更，事前并未取得张兰品的同意，张兰品拒绝签字导致的后续的房屋权属未变更登记的责任并非张兰品违反了合同的先履行义务而造成，蒋德强、福家经纪公司对房屋权属未变更登记负有责任。一审认定张兰品、胡冥珲协议书签订后违反合同约定需支付蒋德强违约金4万元错误，本院依法予以纠正。 关于上诉人认为应当由蒋德强、福家经纪公司支付资金利息的问题。上诉人在37万的《房屋买卖合同》上拒绝签字后，后续的房屋权属未变更登记，银行贷款无法办理，在一审中二上诉人与被上诉人蒋德强现均同意继续履行合同，蒋德强按照合同约定支付余下购房款的条件并未成就，从发生争议至今蒋德强未对房屋居住使用，未达到合同的预期目的。张兰品、胡冥珲主张自2018年7月25日起按照年利率5.265%支付资金占用利息没有法律及事实依据，本院依法不予支持。 综上所述，一审认定事实部分错误，上诉人的上诉理由部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初887号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第七项； 二、撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初887号民事判决第四项、第六项； 三、驳回被上诉人蒋德强一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审决定负担不变。 二审案件受理费8800.00元，由上诉人张兰品、胡冥珲负担4400.00元；由被上诉人蒋德强负担4400.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 何奇林 审 判 员 袁 梅 审 判 员 杨璐菥 二〇二〇年八月二十七日 法官助理 张志民 书 记 员 魏廷桓