四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6617号 上诉人（原审原告）：高志，女，1955年8月30日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 被上诉人（原审被告）：四川中德世纪置业有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段**********。 法定代表人：汪斌，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 上诉人高志因与被上诉人四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德世纪公司）商品房预售纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初6081号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高志上诉请求：1．撤销原判第一项，改判中德世纪公司向高志支付自2016年7月1日起至实际取得房屋所有权证书之日止的逾期办理房屋权属证明的违约金，以已付房款为基数，按每日万分之一计算；2．本案一审、二审诉讼费由中德世纪公司负担。 事实和理由：一、原判认定“中德世纪公司最迟应在高志缴齐办理产权证所需各项资料及费用之日（2018年6月14日）起的365日（2019年6月14日）内办理完毕该房屋的权属登记”属于认定事实错误，应当依法改判。 1.无证据证明中德世纪公司要求过高志缴纳相关费用和材料。虽然补充协议约定有“如买受人未完成提供上述材料和费用的，出卖人应推迟房屋所有权证的办理时间”，但高志在2016年收房后，中德世纪公司从未通知过高志办理产权证，为此高志多次向中德世纪公司询问何时办证，以便备齐资料时，中德世纪公司以目前办不了，不知何时能办为由，推诿受理办证。 虽然补充协议未约定办理分户产权所涉及的相关资料，是中德世纪公司先通知然后高志提交资料，还是由高志主动向中德世纪公司提交资料，但是按照商品房买卖习惯，是出卖人在可以办理产权转移手续时首先书面通知买受人提交相关资料，而不是后者，先通知义务在中德世纪公司。中德世纪公司至今都未能成功办理产权转移登记的事实，证明了中德世纪公司没有准备好把产权转移给高志，不仅仅是通知问题。 综合上述两点，中德世纪公司未提交任何通知高志办理产权转移的书面材料，未尽先通知义务，应当承担举证不能的责任。 故，仅依据补充协议约定，简单认为高志于2018年6月14日才提供相关材料，而不审查中德世纪公司拒收资料以图逃避违约责任的事实，无疑加重了高志的举证责任。且根据交易习惯和正常逻辑，买受人不可能在付清全部款项后长达三年不要求出卖人办理产权登记手续，出卖人也不可能不要求买受人提交办理过户的资料。 2.事实上，告知多次要求中德世纪公司办理产权并向其递交资料，但中德世纪公司均拒绝接收，中德世纪公司没有准备好产权转移相关事项才是产权证至今不能取得的真正原因。 在长达三年的时间中，告知多次要中德世纪公司办理过户手续，并要求中德世纪公司收取相关资料，但中德世纪公司均以各种理由推诿，直至2018年6月14日才收取，相关材料的缴纳时间滞后并非高志所致。 高志并无任何主观故意推迟交付材料导致办证迟延的需要，而中德世纪公司则有不通知办证，拒收材料以掩饰无法办证的故意。 综上，一审认定事实错误，请求二审法院改判支持高志的诉讼请求。 中德世纪公司答辩称：1、依法驳回高志的上诉请求、维持原判，案涉预售合同已载明交房时间以及具体的交房条件，中德世纪公司未按照合同约定的时间交付符合合同约定的房屋，高志已知晓其权利受到侵犯，故逾期交房违约金应从约定交房次日起算。 2、逾期交房违约金依托于逾期交房行为，其并非若干个权利的集合，故，每日违约金不能单独计算时效。 高志向一审法院起诉请求：中德世纪公司向高志支付自2016年7月1日起至高志实际取得房屋所有权证书之日止的逾期办证违约金，违约金以已付房款1162468元为基数，按每日万分之一计算。 一审法院认定事实：2015年1月24日，高志与中德世纪公司签订《商品房买卖合同》及其全部附件，合同约定，高志购买中德世纪公司开发的建筑面积43.04平方米的商业用房（成都市高新区梓州大道5500号9栋1单元1楼附104号），房屋总价为1162468元，中德世纪公司应于2015年6月30日前交付该房屋，并应于房屋交付之日起365日内办理完毕该商品房的房屋所有权转移登记，如因中德世纪公司的原因未能办理的，则每逾期一日按已付房价款的万分之一支付违约金。高志按约支付了全部房价款，但中德世纪公司未依约为高志办理房屋权属转移登记，已构成违约，高志于2018年6月14日向中德世纪公司缴纳了办证所需税费，补充协议中虽约定“如买受人未完整提供上述材料和费用的，出卖人相应推迟该房屋所有权证的办理时间”，但是中德世纪公司并未就应提供的材料和费用进行任何通知，且交房时也未收取相应材料和费用，系中德世纪公司通过拒绝收取资料以图逃避其违约责任，故高志诉至法院，请求判如所请。 中德世纪公司在一审庭审中对高志在诉状中陈述的关于双方签订的合同、高志支付完毕房款、缴纳了办证所需税费及中德世纪公司尚未办理完毕案涉房屋产权证等事实均无异议，但提出中德世纪公司在合同约定的时间内已取得案涉房屋所在楼栋初始产权，中德世纪公司仅对买受人的房屋所有权转移登记承担辅助义务，高志未提交证据证明中德世纪公司在协助高志办理房屋权属转移登记的过程中存在过错，不应承担违约责任。 对高志与中德世纪公司均无争议的事实，一审法院予以确认。 一审法院认为：高志与中德世纪公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 本案争议焦点为：中德世纪公司是否逾期办理案涉房屋的房屋权属转移登记，如逾期，其应承担的违约金如何确认。 一审法院认为，双方签订的合同约定因中德世纪公司原因，高志未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，高志不退房，每逾期一日，中德世纪公司按高志已付房款的万分之一支付违约金。补充协议约定“一次性付款的买受人，若委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人相应推迟该房屋所有权证的办理时间。……”及“本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议为准。……”，故中德世纪公司应在高志缴齐办理产权证所需各项资料及费用，并办理完委托手续后的365日内，代高志向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证。本案中，高志缴齐办理产权证所需各项资料及费用的时间为2018年6月14日，据此，一审法院认定中德世纪公司最迟应当在高志缴齐办理产权证所需各项资料及费用之日（2018年6月14日）起的365日（2019年6月14日）内办理完毕该房屋的权属转移登记，二证合一后直接办理不动产权证，而中德世纪公司至今尚未办理完毕，其应承担的违约金为以高志已付房款1162468元为基数，按每日万分之一计算至实际办理完毕该房屋的不动产权证之日止。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、中德世纪公司于实际办理完毕成都市高新区的不动产权证之日起十日内向高志支付逾期办证违约金（违约金以高志已付房款1162468元为基数，自2019年6月15日起按每日万分之一计算至实际办理完毕该房屋的不动产权之日止）；二、驳回高志的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1415元，由高志负担1200元，中德世纪公司负担215元。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人高志的上诉请求与被上诉人中德世纪公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：中德世纪公司应当承担的逾期办理转移登记违约金的起算时间应当如何确定。 高志与中德世纪公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，中德世纪公司未按照约定的时间完成案涉房屋转移登记，则应当承担相应的违约责任。高志认为，交付房屋时中德世纪公司未就应提供的材料和费用进行任何通知，且交房时也未收取相应材料和费用，故违约金的起算时间应以房屋交付后的365日作为起算时间点。本院认为，首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，高志主张房屋交付时中德世纪公司未履行相应合同义务，则应当提交相应证据予以证明。但本案中，高志并未提交证据证明其在收房时中德世纪公司未告知交付办证税费的相关事实，故其提出的该项主张缺乏事实依据。其次，假设高志所主张的上述事实客观存在，但办理权属证书所需相应授权委托手续亦应由高志出具。本案中，假定中德世纪公司在交付时未告知高志应当缴纳契税的具体金额、需提交证件的具体名称，但根据合同中“并办理完委托手续后的365日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用和办理房屋所有权证”的约定，授权委托手续应由高志向中德世纪公司出具。在本案中，高志亦未提交相应证据证明其在接收房屋时向中德世纪公司出具授权委托手续，故本院对其该项上诉主张不予支持。 同时，本院注意到在一审判决作出时，中德世纪公司尚未办理完毕案涉房屋的转移登记。而合同是否得以继续履行，取决于当事人履行合同的后续行为以及当事人对一方违约行为如何提出请求。在此情况下，逾期办理转移登记违约金应当暂计至某一时间节点。但一审法院判决违约金计算至中德世纪公司办理完毕该房屋的不动产权之日止，中德世纪公司、高志均未对此提出异议，故本院不做调整。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2830元，由高志负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年八月二十七日 书记员 龙春光