浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3643号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈素行，男，1963年8月10日出生，汉族，住乐清市。上诉人（原审原告、反诉被告）：朱小芬，女，1963年2月23日出生，汉族，住乐清市。上列二上诉人委托诉讼代理人：林锋、王丽娣，浙江泽大（乐清）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：正大新生活（乐清）置业有限公司。住所地：乐清市城南街道宁康西路**（**）。法定代表人：谢吉人，董事长。委托诉讼代理人：张春玲、汪俊，北京市中伦（上海）律师事务所律师。上诉人陈素行、朱小芬、正大新生活（乐清）置业有限公司（以下简称正大乐清公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服浙江省乐清市人民法院（2019）浙0382民初10186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈素行、朱小芬上诉请求：1.撤销原判第一项，三项，改判支持陈素行、朱小芬的一审诉讼请求，驳回正大乐清公司的一审反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由正大乐清公司负担。事实和理由：一、一审认定逾期交房起算日期为2018年4月12日，明显错误。1、陈素行、朱小芬不存在逾期付款的违约行为。第一，对于涉案按揭贷款3270000元的迟延到账，陈素行、朱小芬没有过错。陈素行、朱小芬己经按照约定在签订《商品房买卖合同》的当天即2017年7月7日与中国建设银行股份有限公司乐清支行（以下简称建设银行乐清支行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》及《贷款及保证承诺书》、《委托书》，并按建设银行乐清支行要求提供了全部个人资料，委托正大乐清公司办理商品房的预告登记、抵押按揭登记、代为办理相关银行申请办理征信查询证明等有关的其他事宜；第二，涉案3270000元贷款的发放需要陈素行、朱小芬、正大乐清公司、银行三方共同努力，根据陈素行、朱小芬于2017年7月7日和建设银行乐清支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《贷款及保证承诺书》可知，该笔3270000元贷款需要正大乐清公司作为保证人，陈素行、朱小芬已按规定提供全部个人资料，但正大乐清公司直至2018年1月4日才盖章，本案贷款的迟延系由作为担保人的正大乐清公司拖延盖章导致；第三，《商品房买卖合同》附件八补充协议第二条第一款的约定属加重陈素行、朱小芬责任的条款，正大乐清公司未尽到提示和说明义务，对陈素行、朱小芬不产生效力，若因此条款就认定陈素行、朱小芬构成逾期付款，有违公平原则，且贷款银行系正大乐清公司指定，正大乐清公司对该银行的工作效率和运作规程应该是明知的，陈素行、朱小芬签订贷款合同、按规定提供全部个人资料后，按揭贷款的其他事项，例如抵押登记，应当由正大乐清公司完成，涉案3270000元贷款系直接发放至正大乐清公司的账户，对于贷款何时能够发放及何时己经到账，陈素行、朱小芬完全没有能力控制或者保证；第四，《商品房买卖合同》附件八由正大乐清公司提供，系格式合同，附件八第二条的第1款和第2款对逾期付款构成违约设定了不同的条件，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，第30个工作日即2017年8月17日按揭款没有到账的情形己经严重于“放款额度产生差额”的情况，更何况申请贷款也可能未被批准，此时正大乐清公司就应当通知陈素行、朱小芬自行支付剩余房款，但直至2018年4月11日放款前，正大乐清公司均没有履行通知义务。因此，陈素行、朱小芬不构成违约。2、即使陈素行、朱小芬构成逾期付款，正大乐清公司也无权行使先履行抗辩权来抗辩其逾期交房的违约行为。第一，先履行抗辩应在房屋交付期限届满后至实际交付日期间提出，若正大乐清公司以先履行抗辩权拒绝交房，在2017年12月30日交房期限届满时或者陈素行、朱小芬逾期付款时就应当提出，明确告知陈素行、朱小芬拒绝交房，但当时正大乐清公司并未拒绝履行，并于2019年6月7日交房；第二，房屋无法于2017年12月30日交付系正大乐清公司自身原因导致，其无权行使先履行抗辩权，正大乐清公司系客观履行不能，本案不存在拒绝交房的客观基础，现正大乐清公司逾期交房，应按各自违约处理；第三，《商品房买卖合同》第九条关于“顺延期限不视为逾期交房”的约定与第八条约定相冲突，第九条关于“顺延期限不视为逾期交房”的约定应属无效，《商品房买卖合同》第八条及合同附件八仅对逾期付款设定两种结果，一是继续履行合同，二是解除合同，正大乐清公司没有解除合同，那就是选择继续履行合同；第四，即使陈素行、朱小芬构成逾期付款，也仅是部分房款尚未支付，正大乐清公司不应滥用先履行抗辩权；第五，即使陈素行、朱小芬构成逾期付款，也不应对陈素行、朱小芬逾期付款的行为设定两种违约责任，一审一方面认定正大乐清公司逾期交付房屋的违约责任应从2018年4月12日起计算，另一方面又认定陈素行、朱小芬逾期支付房价款的违约责任应计算至2018年4月11日止，系重复计算逾期付款违约金；第六，即使陈素行、朱小芬构成逾期付款，也不应将陈素行、朱小芬逾期付款违约金计算至2018年4月11日，银行在2017年12月4日受理涉案3270000元的贷款，这充分说明至少在2017年12月4日之前陈素行、朱小芬就己经完成所有贷款手续，正大乐清公司作为受托人直至2018年1月4日才盖章，建设银行乐清支行于2018年4月II日才发放贷款，不应将涉案3270000元贷款迟延到账的责任都归咎于陈素行、朱小芬。二、一审将逾期付款违约金标准调整为日万分之四，将逾期交房违约金标准计算标准调整为日万分之三，违反了公平原则，恳请二审将逾期交房违约金计算标准也调整至日万分之四。1、涉案《商品房买卖合同》第十条明确约定逾期交房违约金为日万分之六，合同第八条及附件八补充协议内容第二条第2.1条明确约定逾期付款违约金为日万分之五（逾期7日内）和日万分之八（逾期超过七日），现正大乐清公司提出调低逾期交房违约金标准，系公然违背自己向广大业主作出的承诺，违反诚实信用原则。一审将逾期付款违约金标准调低为日万分之四，却将逾期交房违约金标准调低为日万分之三，显然违背公平原则。2、涉案合同系正大乐清公司经充分研究后提供，若法院不适当地调低合同约定的违约金计算标准，会助长房开公司在销售商品房时肆意以高违约金进行宣传及保证交房日期，一旦逾期交房或者逾期办证，房开通过诉讼途径便可调低相应违约金，这是对契约精神和诚信原则的极大冲击。三、陈素行、朱小芬不存在逾期付款的违约行为，一审对正大乐清公司逾期付款违约金的诉讼请求予以支持，错误。综上，请求支持陈素行、朱小芬的上诉请求。针对陈素行、朱小芬的上诉，正大乐清公司辩称：一、逾期交房违约金应从2018年4月11日起算。《商品房买卖合同》第九条第四款约定，交房期限届满但买受人存在应付给出卖人任何款项未付清的，包括但不限于房款、违约金、赔偿金及出卖人代缴的所有费用等，出卖人有权拒绝交房，交房日期相应顺延至买受人违约情况消除，顺延期限不视为逾期交房。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债的，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中陈素行、朱小芬与正大乐清公司互负债务，陈素行、朱小芬履行顺序在先，应于2017年8月17日支付剩余327万购房款，正大乐清公司履行顺序在后，应于2017年12月30日交付房屋，先履行义务的陈素行、朱小芬未于2017年8月17日支付剩余购房款，后履行义务的正大乐清公司有权拒绝交付房屋。二、陈素行、朱小芬没有按照合同约定于合同签订当日即2017年7月7日提交完备的贷款资料，直至2017年12月28日才通过贷款审批，2018年1月4日建设银行乐清支行才在陈素行、朱小芬与银行之间的贷款合同上签字盖章，导致贷款迟延到账。《商品房买卖合同》附件八补充协议第二条第2.2款明确约定按揭贷款的最终义务应由买受人承担，出卖人仅限于协助义务。正大乐清公司办理的预告登记等均是协助性事项，恰恰是由陈素行、朱小芬自行完成的主要事项例如提交个人贷款申请表、提供完整的收入及财产证明、签订贷款合同迟延，才导致迟迟没有通过银行贷款审批。三、《个人住房借款合同》系陈素行、朱小芬与银行签订，正大乐清公司作为保证人承担的是担保还贷义务。只有在陈素行、朱小芬与建设银行乐清支行之间的贷款合同签订之后，保证人才能签字盖章，才能对双方已经达成一致的贷款合同进行保证。正大乐清公司与银行系同一天也即2018年1月4日签字盖章，不存在任何迟延。根据合同相对性，无论是银行原因还是陈素行、朱小芬原因导致放贷迟延，都是陈素行、朱小芬对正大乐清公司构成违约，陈素行、朱小芬均应承担逾期支付剩余购房款的违约责任。四、在商品房买卖合同中，确保按时支付购房款是买受人应尽的义务。本案贷款银行不是正大乐清公司单方指定，而是由陈素行、朱小芬根据自身情况自行选择。正大乐清公司提供了多家合作银行，包括建行、邮储银行、交行、中国银行等，本案陈素行、朱小芬自行选择了建行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定的违约责任系严格责任而非过错责任，只要一方当事人不履行合同义务或履行义务不符合合同约定，就应当承担违约责任。陈素行、朱小芬主张其存在过错的情况下才承担逾期付款责任，完全是对双方权利义务的错误分配，将买受人确保按揭贷款的义务转移给出卖人。如此，出卖人既要履行交房义务，又要履行确保按揭贷款到账义务，有违公平原则。五、本系列案生效判决已认定买受人负有自行支付剩余购房款、确保按揭贷款按时到账的义务。本案不符合《商品房买卖合同》附件八第二条第2款适用的前提和条件，只有房地产调控政策或买受人原因对原买受人申请贷款额度产生差额或申请贷款未被批准时，才适用该条款。本案不存在贷款额度产生差额或者申请贷款未被批准的情形，不适用该条款。根据交易习惯，在签订《商品房买卖合同》时，出卖人会提供多家商业银行供买受人办理贷款备选，故办理按揭贷款并无需出卖人另行通知。同时根据附件八第二条第2款关于逾期付款责任的特别约定，因原买受人申请贷款额度和银行实际放款额度产生差额或申请贷款未被批准时，出卖人才有通知义务，本案显然不符合该情形。六、《商品房买卖合同》附件八第二条第一款第2.1项仅仅是对买受人付款时间、提交贷款资料、办理贷款时间及流程的规定，系操作性、程序性规定，不存在无效情形。且本系列案中所有合同以及没有诉讼的合同均是这样约定的，大部分业主都在约定时间内完成贷款。综上，请求驳回陈素行、朱小芬的上诉请求。正大乐清公司上诉请求：撤销原判，改判以陈素行、朱小芬的实际损失为基础调减逾期交房违约金。事实和理由：一审对逾期交房违约金标准、是否存在逾期交付权属证书的情形以及逾期交房天数的事实认定不清，适用法律错误。一、一审认定的日万分之三逾期交房违约金标准过分高于陈素行、朱小芬的实际损失。正大乐清公司逾期交房给陈素行、朱小芬造成的实际损失应为逾期期间陈素行、朱小芬寻找替代房屋用于居住所产生的租金损失，违约金标准应为同地段同类型房屋的日租金。根据杭州联腾房地产营销策划有限公司出具的《乐清市出租市场租金价格报告》，与涉案房屋同地段同类型的乐清市××别墅小区××花园××同样面积的排屋租金约每天500元，因此，逾期交房给陈素行、朱小芬造成的实际损失应按500元每天计算，超过造成损失30%的违约金标准为650元每天。一审认定的日万分之三的逾期交房违约金标准为每天1633元，远远超过造成损失的30%即每天650元，过分高于陈素行、朱小芬的实际损失，事实认定、适用法律均严重错误。二、一审错误地遵循先例。本案不应采用对等原则根据张家豪案件即（2019）浙03民终1825号案件确定的逾期付款违约金标准确定本案的逾期交房违约金标准。业主逾期付款与正大乐清公司逾期交房二者损失的性质、来源与类型均不相同，开发商逾期交房给业主造成的损失是租金损失，业主逾期付款给开发商造成的损失是无法及时获得资金投入再生产而遭受的损失，不能简单地根据对等原则认定正大乐清公司与陈素行、朱小芬应适用相同的违约金标准。若要遵循先例，应遵循叶翼鼎案件即（2019）浙0382民初3950号民事调解书确定的逾期交房违约金日万分之二点五的标准。自叶翼鼎案件之后，正大乐清公司根据该案确定的逾期交房违约金标准于2019年8月制定了与全体业主的和解方案，统一确定和解标准，即逾期交房违约金标准为日万分之二点五、逾期办证违约金标准为日万分之一，该和解方案足以弥补业主的实际损失。截至目前，多数业主已签署和解协议并收到全额赔付款项。三、一审错误地认为本案存在两个违约行为，认定正大乐清公司构成逾期交付权属证书。一审认为逾期办证违约责任在《商品房买卖合同》中已约定明确，故没有必要再次于补充协议中约定，缺乏事实及法律依据。首先，《商品房买卖合同》及补充协议分别对买卖双方的违约责任进行约定，补充协议系双方经充分协商达成的一致意思表示，合法有效。一审认为补充协议仅在存在不明确情形或产生新情况时才应签订，错误。其次，《商品房买卖合同》系范本，不适用于个案的具体情况，需要针对个案具体情况签订补充协议。最后，补充协议第七条第9款不存在免除己方责任、加重对方责任的情形。《商品房买卖合同》第十条逾期交房的违约责任与第十六条逾期办证的违约责任系分别针对两个不同的违约行为，只有存在两个违约行为时才需收取两个违约金。而本案仅存在一个违约行为，即逾期办理竣工验收备案，因该违约行为同时导致了逾期交房和逾期办证。若既收取逾期交房违约金又收取逾期办证违约金，相当于针对同一个违约行为进行双重处罚，违反了公平原则和诚实信用原则。四、一审对台风和Ｇ20峰会的法律性质、是否需要提前告知买受人、是否导致竣工验收备案迟延、是否系签订合同之时可以确定扣除或顺延等事实认定错误，进而导致逾期交房天数认定错误。台风属《商品房买卖合同》第九条第8款约定的自然灾害免责事由，浙江省住建厅颁布的Ｇ20峰会停工文件属《商品房买卖合同》第九条第8款约定的政府行为免责事由。《商品房买卖合同》第九条第1款并未约定遭遇免责事由需要提前告知，因此，因台风、Ｇ20峰会导致的逾期交房无需提前告知买受人。浙江省住建厅颁布的Ｇ20峰会停工文件系政府行为，该政府行为导致本案竣工验收备案迟延，正大乐清公司可根据《商品房买卖合同》第九条第3款约定据实延期交付，无需承担延期交房的违约责任。本案合同签订于2017年7月7日，正大乐清公司取得竣工验收备案的时间是2019年5月27日，因该免责事由导致的竣工验收备案迟延是签订合同时不能预见的，无法在合同签订时确定该逾期交房天数是否予以扣除或顺延。五、合同约定以总房款为基数计算逾期付款违约金并未违反公平原则，原审法院错误地认定逾期付款违约金以未付贷款数额为基数，违反了合同自由原则。六、一审在未考虑双方损失构成不同的情况下，参照逾期交房违约金日万分之三的违约金标准，将逾期付款违约金标准调低至日万分之四，恰恰违反了权利义务对等原则，事实认定及适用法律均严重错误。陈素行、朱小芬对于逾期付款违约金过高并未进行任何举证，应承担举证不能的不利后果。而正大乐清公司已明确抗辩逾期交房违约金过高并提供了证据证明，同时还申请了司法鉴定，以进一步佐证合同约定的逾期交房违约金确实过高。一审在双方损失构成不同的情况下，简单地确定双方适用相同比例的违约金标准，恰恰违反了权利义务对等原则。综上所述，一审判决事实认定不清，适用法律错误。请求二审撤销原判，依法改判。针对正大乐清公司的上诉，陈素行、朱小芬辩称：一、正大乐清公司系故意错误适用法条，恶意提起上诉。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，只有在没有约定违约金数额或者损失赔偿额的情况下，才可以参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定损失。涉案《商品房买卖合同》已经明确约定了违约金，就应当按约定处理。二、正大乐清公司主张逾期交房违约金过高，应当承担举证责任。按照谁主张谁举证的原则，参考九民会纪要第五十条的规定，主张违约金过高的一方应当对违约金是否过高承担举证责任。三、认定违约金是否过高应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及与预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在张家豪案中，温州中院酌情将逾期付款违约金标准调整为日万分之四，符合本案客观实际。根据公平原则，正大乐清公司逾期交房违约金也应按日万分之四的标准计算。逾期交房系正大乐清公司的过错导致，即使业主依约履行付款责任，正大乐清公司也无法在约定的期限内顺利交房。正大乐清公司作为经营者，陈素行、朱小芬作为消费者，两者的交涉能力显然是不对等的。陈素行、朱小芬在整个交易过程中都属弱势方，现双方发生纠纷，正大乐清公司要求调低违约金显然违背了陈素行、朱小芬已经对之产生合理信赖的在先陈述或行为，构成对诚实守信原则的违反。四、逾期交房及逾期办证是两个违约行为，《商品房买卖合同》附件八第七条第9款是正大乐清公司免除或者限制己方责任的格式条款，且未尽到合理的提示和说明义务，对陈素行、朱小芬不产生效力。五、涉案《商品房买卖合同》签订于2017年7月7日，正大乐清公司提出的台风、G20峰会均发生于合同签订之前，其无权在本案逾期交房天数中予以扣除或者顺延。六、正大乐清公司提出意思自治原则，则本案应按照合同约定逾期交房违约金、逾期办证违约金、逾期付款违约金的标准进行调解。七、正大乐清公司存在严重的逻辑错误。一审将逾期交房违约金调整为日万分之三，将逾期付款违约金调整为日万分之四，正大乐清公司竟还上诉，这恰恰违反了权利义务对等原则。如果要适用对等原则，应当将逾期交房违约金也调整到日万分之四。正大乐清公司不能简单地将逾期交房给业主造成的损失理解为居住租金损失。综上，请求驳回正大乐清公司的上诉。陈素行、朱小芬向一审法院起诉，请求：1.判令正大乐清公司支付陈素行、朱小芬逾期交付房屋违约金1708415.06元（以房价款5444280元为基数，自2017年12月31日起按日万分之六计算至2019年6月7日止）；2.判令正大乐清公司支付陈素行、朱小芬逾期交付权属证书违约金1224963元（以房价款5444280元为基数，自2018年6月30日起按日万分之六计算至2019年7月10日止）；3.本案诉讼费用由正大乐清公司承担。一审诉讼过程中，陈素行、朱小芬增加诉讼请求：判决撤销《商品房买卖合同》附件八《补充协议内容》的第七条第9款。正大乐清公司向一审法院提起反诉，请求：1.判令陈素行、朱小芬支付逾期付款违约金合计1032235元；2.本案诉讼费等为实现诉讼目的所支出的全部费用由陈素行、朱小芬负担。一审法院认定事实：2017年7月7日，正大乐清公司作为出卖人与陈素行、朱小芬作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201790017620001），约定正大乐清公司将正大城六期第8幢104号房出售给陈素行、朱小芬，建筑面积234.65平方米，房价款总金额5454042元。第九条约定，出卖人应当在2017年12月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……3.由于市政配套设施、设备不到位或者其他政府原因（规划原因、政策调整、政府行为等）导致商品房无法取得竣工验收备案证明或者无法取得规划、公安消防、环保等行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件或者导致用水、用电、用气、道路等无法达到使用条件的，出卖人可据实予以延期交付而无需承担违约责任；4.交房期限届满，但买受人存在应付给出卖人的任何款项未付清的或存在其他违约情况，出卖人有权拒绝交房，交房日期相应顺延至买受人的违约情况消除，顺延期限不视为逾期交房。第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用；逾期超过180日后，继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。第十六条约定，出卖人承诺于2018年6月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。附件八第二条第（一）款第2.1项约定，买受人采用银行按揭、公积金或组合贷款支付房款，买受人应在本合同签订之日支付首付款2184042元，剩余全部房款3270000元，买受人同意按银行或公积金管理中心设定的贷款条件，向出卖人指定的银行或公积金管理中心申请个人购房贷款予以付清。办理按揭贷款的具体时间以出卖人办理按揭贷款的通知为准，不因相关部门的规定而改变，买受人必须在本合同签订之日起7天内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，且须在本合同签订之日起30个工作日内确保按揭款到出卖人账户，否则视为买受人违约，买受人应立即向出卖人一次性支付剩余房款，逾期支付剩余房款的，按逾期日期不同，分别处理：①逾期在7日（含7日）以内，每逾期一日的，买受人应按总房款的万分之五支付违约金，同时必须在约定时间内以一次性付款方式向出卖人付清剩余全部房款（含剩余尚未到期的房款）；②逾期超过7日后，出卖人有权解除本合同，出卖人愿意继续履行合同的，每逾期一日的，买受人应按总房款的万分之八支付违约金……。同款第2.2项约定，买受人在本合同签署前已自行向银行、公积金管理中心了解贷款的相应要求并承诺符合银行及公积金管理中心贷款的相应条件，并应于《商品房买卖合同》签订当日向出卖人提交完备的贷款资料（具体资料以出卖人要求为准）及缴纳按揭资料所需的费用，但对于按揭贷款的最终义务应由买受人承担，出卖人仅限于协助义务，出卖人特此告知买受人，买受人对此表示理解并接受，同时买受人承诺不以房地产调控及房贷政策为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任。附件八第二条第（二）款约定，若由于房地产调控政策、金融政策调整或买受人的原因（如对贷款的额度不能提供完整的收入证明及财产证明、所提供的证明不能被认可，以及个人征信不能被银行或公积金管理中心认可等）对原买受人申请贷款的额度和银行或公积金管理中心实际放贷额度产生差额或申请贷款未被批准时，买受人应在收到出卖人通知后的7天内到指定地点自行支付该商品房剩余房款，否则视为买受人违约。附件八第七条第9款约定，若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。附件八第八条第1款约定，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，而按产权登记面积据实结算房屋价款。合同签订后，陈素行、朱小芬于同日支付首付款2184042元。同日，陈素行、朱小芬在《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：330627506-2012-20181719865）及《贷款及保证承诺书》上签字。同日，陈素行、朱小芬前往办理公证手续，委托正大乐清公司的工作人员办理抵押（按揭）登记和抵押备案手续等。2017年7月20日，正大乐清公司办理该商品房的买卖合同备案手续，合同备案号为20171006645。2018年1月4日，中国建设银行股份有限公司乐清支行、正大乐清公司在前述《个人住房（商业用房）借款合同》及《贷款及保证承诺书》上盖章确认。2018年4月11日，中国建设银行股份有限公司乐清支行发放贷款3270000元至正大乐清公司账户内。2019年5月27日，正大乐清公司通知陈素行、朱小芬于2019年6月7日至2019年6月9日期间办理商品房交付手续。2019年6月20日，陈素行、朱小芬与正大乐清公司办理了该商品房的交接手续。同日，由于建筑面积差异，陈素行、朱小芬和正大乐清公司就该商品房的房价款总金额结算为5444280元，并退回房价款9762元。2019年7月10日，陈素行、朱小芬取得该商品房的不动产权属登记。一审法院认为，本案当事人签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，未按合同约定履行义务的，应承担违约责任。关于逾期支付房价款的违约责任。1.关于陈素行、朱小芬是否存在逾期支付房价款的违约行为。《商品房买卖合同》附件八第二条第（一）款第2.1项约定，买受人采用银行按揭、公积金或组合贷款支付房款，买受人应在合同签订之日支付首付款2184042元，剩余全部房款3270000元，买受人必须在本合同签订之日起7日内办理完成贷款手续，且必须在合同签订之日起30个工作日内确保按揭款到出卖人账户。附件八第二条第（二）款约定，若由于房地产调控政策、金融政策调整或买受人的原因（如对贷款的额度不能提供完整的收入证明及财产证明、所提供的证明不能被认可，以及个人征信不能被银行或公积金管理中心认可等）对原买受人申请贷款的额度和银行或公积金管理中心实际放贷额度产生差额或申请贷款未被批准时，买受人应在收到出卖人通知后的7天内到指定地点自行支付该商品房剩余房款，否则视为买受人违约。根据陈素行、朱小芬的付款情况，当事人对首付款2184042元的支付无争议。根据《商品房买卖合同》签订时间为2017年7月7日，陈素行、朱小芬应当在2017年7月14日前办理完成贷款手续，贷款3270000元应当于2017年8月18日前到达正大乐清公司账户，而贷款3270000元实际于2018年4月11日才到达其账户。商品房买卖合同的买受人应积极承担支付房价款的合同义务，双方已经约定买受人应当在合同签订之日起7日内办理完成贷款手续，且根据交易习惯在签订买卖合同时出卖人会提供多家商业银行供买受人办理贷款备选，故办理按揭贷款并不必须由出卖人另行通知；同时，附件八第二条第（二）款关于逾期付款责任特别约定部分约定对原买受人申请贷款的额度和银行实际放贷额度产生差额或申请贷款未被批准时，出卖人负有通知买受人到指定地点自行支付商品房剩余房款的义务，而本案显然不符合该情形。陈素行、朱小芬虽然于2017年7月7日在《个人住房（商业用房）借款合同》签字，但结合陈素行、朱小芬辩称银行于2017年12月4日对该贷款予以受理的陈述而中国建设银行股份有限公司乐清支行于2018年1月4日在《个人住房（商业用房）借款合同》上盖章确认的事实，不能证明陈素行、朱小芬已经在合同约定期限内办理完成贷款手续，其存在怠于履行支付房价款义务的情形。陈素行、朱小芬辩称其合同签订当日已办理贷款手续系因正大乐清公司作为保证人盖章迟延导致放贷迟延的主张，缺乏依据，本院不予采纳。陈素行、朱小芬辩称30个工作日内确保按揭款到出卖人账户的约定无效，但陈素行、朱小芬也未能证明其已在30个工作日内办理完成贷款手续，故本案中无需对该约定的效力作出评判。故陈素行、朱小芬存在逾期支付房价款的违约行为，应承担违约责任。2.关于逾期支付房价款违约金的计算基数是否应调整的问题。《商品房买卖合同》附件八第二条第（一）款第2.1项约定，买受人逾期付款则按照总房款为基数计算违约金。本案中，陈素行、朱小芬支付其中2184042元并未构成违约，对于正大乐清公司而言逾期到账的购房款仅为3270000元，故按照总房款作为计算逾期付款违约金的基数明显有违公平原则。虽然涉案商品房在交付后结算的总房款为5444280元，但买受人应支付购房款的行为本来就早于商品房交付结算的时间，故基于合同的约束力及信赖利益，陈素行、朱小芬逾期支付的购房款金额应认定为3270000元。陈素行、朱小芬辩称以3260238元作为计算违约金的基数，不予采纳。3.关于逾期支付房价款违约金计算标准是否应调整的问题。《商品房买卖合同》附件八第二条第（一）款第2.1项约定，逾期超过7日后，每逾期一日的，买受人应按万分之八支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据权利义务相对等原则，该项违约金计算标准远高于同一合同约定的逾期交付权属证书日万分之一的违约责任，故陈素行、朱小芬请求该项违约金计算标准应予调低的主张，予以采纳。故对该项违约金计算标准，酌情调整为日万分之四。关于逾期交付房屋的违约责任。1.关于正大乐清公司是否存在逾期交付房屋的违约行为。根据《商品房买卖合同》第九条约定，正大乐清公司应当在2017年12月30日前将商品房交付陈素行、朱小芬使用。现正大乐清公司通知于2019年6月7日办理交付房屋的相关手续，已存在逾期交付房屋的违约行为，应承担违约责任。2.逾期交付房屋的天数如何计算的问题。（1）关于交房日期是2017年12月30日还是2018年4月11日的问题。《商品房买卖合同》第九条约定，交房期限届满，但买受人存在应付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝交房。本案中，尽管双方约定的交房日期为2017年12月30日，但陈素行、朱小芬的贷款于2018年4月11日才到达正大乐清公司账户，按照上述约定和双方债务的履行顺序，正大乐清公司在2017年12月30日可以拒绝交房。因此，交房日期应顺延至2018年4月11日，正大乐清公司逾期交房的日期应从2018年4月12日起算。陈素行、朱小芬诉称从2017年12月31日起算逾期交房违约金的主张，缺乏依据，不予采纳。正大乐清公司辩称交房日期应为2018年4月11日的主张，于法有据，予以采纳。（2）关于2015年台风影响的2天和2016年G20峰会影响的5天共计7天应否在逾期交房天数中扣除的问题。双方买卖商品房的行为发生在2017年7月7日，而台风和G20峰会均发生在合同签订之前，正大乐清公司在提供《商品房买卖合同》时其完全能够预先扣除上述期限，在双方签订合同时也没有就交付日期扣除或者顺延7天进行约定，而在发生纠纷时再提出主张不符合交易习惯，也有违诚实信用原则。此外，双方约定因政府行为导致的结果是“无法取得竣工验收备案证明或者无法取得规划、公安消防、环保等行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件或者导致用水、用电、用气、道路等无法达到使用条件”，而正大乐清公司无法举证证明G20峰会与其无法按期取得竣工验收备案证明之间的唯一关联关系。因此，在计算逾期交房天数时不应当扣除该7天。正大乐清公司辩称逾期交房天数应当扣除7天的主张，缺乏依据，不予采纳。3.关于逾期交付房屋违约金的计算基数是否应调整的问题。《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。据此，双方约定的违约金计算基数为买受人已支付房价款。《商品房买卖合同》约定的房价款总额为5454042元，陈素行、朱小芬于2018年4月11日已支付上述全部房价款，后双方于2019年6月20日经结算房价款总金额为5444280元。陈素行、朱小芬诉称以5444280元为违约金计算基数，未损害正大乐清公司的权益，予以采纳。4.关于逾期交付房屋违约金计算标准是否应调整的问题。《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，正大乐清公司主张合同约定的违约金计算标准过分高于造成的损失，并请求将违约金计算标准予以调低。根据权利义务相对等原则，在认定调整逾期支付购房款违约金标准为日万分之四的情况下，出卖人应承担的逾期交付房屋违约金计算标准亦同时予以调低。陈素行、朱小芬也没有证据证明由于正大乐清公司的逾期交付房屋造成其更大的损失，因此正大乐清公司请求对违约金计算标准予以调低的主张，于法有据，予以采纳。根据本案双方当事人各自应承担的违约责任事实，酌情将该项违约金标准调整为日万分之三。关于逾期交付权属证书的违约责任。1.关于正大乐清公司是否存在逾期交付权属证书的违约行为。《商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人承诺于2018年6月30日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人。附件八第七条第9款约定，若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。一般来说，“补充协议”是在合同履行过程中就出现的新情况或者不明确的情形重新达成的协议，作为原合同的补充。本案中，就逾期交付权属证书的违约责任在合同中已作明确约定，不可能产生歧义，没有重新协议的必要；再者，附件八第七条第9款又于同日签订，且系正大乐清公司提供的格式合同，明显是出卖人为了免除自己责任、排除买受人权利而设置，且正大乐清公司没有证据证明已经就该条款提请原告注意或者对其予以说明。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。因此，附件八第七条第9款中关于“若出卖人逾期交房的，则本合同第十六条出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任”的约定无效，正大乐清公司存在逾期交付权属证书的违约行为，应承担违约责任。陈素行、朱小芬诉称附件八第七条第9款有关内容无效的主张，于法有据，予以采纳。正大乐清公司辩称其不存在逾期交付权属证书的主张，缺乏依据，不予采纳。2.关于逾期交付权属证书违约金的计算基数是否应调整的问题。《商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。据此，双方约定的违约金计算基数为买受人已支付房价款。《商品房买卖合同》约定的房价款总额为5454042元，陈素行、朱小芬于2018年4月11日已支付上述全部房价款，后双方于2019年6月20日经结算房价款总金额为5444280元。陈素行、朱小芬诉称以5444280元为违约金计算基数，未损害正大乐清公司的权益，本院予以采纳。3.关于逾期交付权属证书违约金计算标准是否应调整的问题。《商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该违约金计算标准系当事人合同约定，且陈素行、朱小芬并未提交证据证明约定的违约金低于造成的损失，陈素行、朱小芬请求将违约金计算标准调高为日万分之六，缺乏依据，不予采纳。据前述意见，关于陈素行、朱小芬逾期支付房价款的违约责任，应从2017年8月19日起计算至2018年4月11日止共236天，根据调整后的违约金计算标准日万分之四，计算后确定违约金为308688元（3270000元×0.04%×236天）。关于正大乐清公司逾期交付房屋的违约责任，应从2018年4月12日起计算至2019年6月7日止共422天，根据调整后的违约金计算标准日万分之三，计算后确定违约金为689245.85元（5444280元×0.03%×422天）。关于正大乐清公司逾期交付权属证书的违约责任，应从2018年7月1日起计算至2019年7月10日共375天，根据上文认定的违约金标准日万分之一，计算后确定违约金为204160.5元（5444280元×0.01%×375天）。本反诉请求超出上述认定的部分，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、正大乐清公司应支付陈素行、朱小芬逾期交付房屋违约金689245.85元。二、正大乐清公司应支付陈素行、朱小芬逾期交付权属证书违约金204160.5元。三、陈素行、朱小芬应支付正大乐清公司逾期支付房价款违约金308688元。上述一至三项折抵后，由正大乐清有限公司支付陈素行、朱小芬584718.35元，款限于判决生效后十五日内交一审法院民事审判一庭转付。四、驳回陈素行、朱小芬的其他诉讼请求。五、驳回正大乐清公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费30267元，由陈素行、朱小芬负担17533元，正大乐清公司负担12734元；反诉受理费14090元，减半收取7045元，由正大乐清公司负担4080元，陈素行、朱小芬负担2965元。二审举证期限内，当事人均未提供新的证据，本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，一审认定为合法、有效，正确。关于一审确定的逾期付款违约金是否正确的问题。首先，按照涉案《商品房买卖合同》的约定，陈素行、朱小芬应于2017年7月14日前完成贷款办理手续，而根据陈素行、朱小芬的陈述，银行直至2017年12月4日才对贷款予以受理，且本案一、二审中，陈素行、朱小芬均未举证证明3270000元贷款直至2018年4月11日才发放至正大乐清公司账户系正大乐清公司的原因造成，应承担举证不能的不利后果，一审认定陈素行、朱小芬未在合同约定期限内办理贷款手续构成逾期付款，并无不当。其次，涉案《商品房买卖合同》第八条约定，买受人逾期付款超过90日的，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。本案中，陈素行、朱小芬支付首付款2184042元的时间并未违约，一审判决以陈素行、朱小芬迟延支付的3270000元为基数计算逾期办证违约金，符合《商品房买卖合同》的约定，也符合公平原则，处理正确。合同附件八系正大乐清公司预先拟定的格式条款，其主张以附件八中约定的总购房款为基数计算逾期付款违约金，本院不予支持。再次，一审根据本案实际情况酌情将逾期付款违约金标准调整为日万分之四，并无不当。关于一审确定的逾期交房违约金是否正确的问题。首先，关于逾期交房天数。涉案《商品房买卖合同》虽约定正大乐清公司应于2017年12月30日前将符合条件的商品房交付陈素行、朱小芬使用，但鉴于正大乐清公司直至2018年4月11日才收到3270000元贷款，在陈素行、朱小芬未付清全部购房款的情况下，正大乐清公司有权拒绝交房，故陈素行、朱小芬要求正大乐清公司支付2018年4月11日前的逾期交房违约金，缺乏依据，一审将逾期交房违约金起算点认定为2018年4月12日，符合本案实际。正大乐清公司主张因台风期间及G20峰会导致的停工期间应予以扣除，对此本院认为，台风是我国东南沿海常见的天气现象，正大乐清公司在签订《商品房买卖合同》时对此应有所预见，并在确定房屋交付日期时加以考虑，且本案中正大乐清公司主张受台风影响的两天即2015年7月10日、2015年8月8日均在《商品房买卖合同》签订之前，不属本案合同履行过程中发生的不可抗力，故正大乐清公司主张上述两天应在其逾期交房天数中扣除，缺乏依据；另外，正大乐清公司主张的因G20峰会造成的2016年9月2日至2016年9月6日停工期间也发生在《商品房买卖合同》之前，故正大乐清公司主张上述期间应在其逾期交房天数中扣除，同样缺乏依据。本案也不存在因政府行为导致无法取得竣工验收备案证明的情形，正大乐清公司援引《商品房买卖合同》第九条约定的第3种可以据实延期的情形主张其无需承担逾期交房的违约责任，亦缺乏依据。其次，关于逾期交房违约金的计算标准。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，正大乐清公司逾期交房超过180日的，应自合同约定的交付期限之第二天起至实际交付之日止按日向陈素行、朱小芬支付已付房价款万分之六的违约金。一审根据本案实际情况酌情将逾期交房违约金标准调整为日万分之三，并无不当。关于一审认定的逾期交付权属证书违约金是否正确的问题。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，正大乐清公司应于2018年6月30日前取得房屋权属证书并交付给买受人，正大乐清公司直至2019年7月10日才交付权属证书，亦构成违约。涉案《商品房买卖合同》对逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金分别作出了约定，正大乐清公司以本案只存在一个违约行为为由主张其无需承担逾期交付权属证书的违约金，缺乏依据。同时，涉案《商品房买卖合同》附件八关于逾期交付权属证书违约金的约定与《商品房买卖合同》不一致，鉴于《商品房买卖合同》附件八与《商品房买卖合同》系同时签订，且附件八系正大乐清公司预先拟定的格式条款，一审据此认定正大乐清公司应根据《商品房买卖合同》的约定支付逾期交付权属证书的违约金，亦无不当。综上所述，陈素行、朱小芬及正大乐清公司的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44357元，由正大乐清公司负担20894元，陈素行、朱小芬负担23463元。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年八月二十一日法官助理  周婷婷代书记员  徐彬妮