河北省平山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0131民初228号 原告：王建林，男，1953年1月15日生，汉族，住平山县。 原告：王彦龙，男，1979年12月23日生，汉族，住平山县。 二原告委托诉讼代理人：李京刚，石家庄市平山古月法律服务所法律工作者。 被告：杜建军，男，1978年8月9日生，汉族，住石家庄市桥**。 被告：杨金凤，女，1950年2月2日生，汉族，住石家庄市桥**。 被告：平山县地润房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91130131320110874A。 地址：平山县平山镇冶河明珠五区1号楼1单元1402室。 法定代表人：王军良，总经理。 被告：平山县东回舍镇孟耳庄村民委员会 地址：平山县东回舍镇孟耳庄村。 法定代表人：杜存平，村主任。 原告王建林、王彦龙与被告杜建军、杨金凤、平山县地润房地产开发有限公司（以下简称地润房地产公司）、平山县东回舍镇孟耳庄村民委员会（以下简称孟耳庄村委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王彦龙及二原告王建林、王彦龙的委托诉讼代理人李京刚到庭参加诉讼。被告杨金凤、杜建军、地润房地产公司、孟耳庄村委会经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王建林、王彦龙向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告承担2013年4月22日宅基地（房屋）买卖协议无效的主要缔约过失责任，赔偿原告房屋拆迁补偿款301000元（暂定）；二、判令被告按照银行同期贷款利率给付原告自2013年4月22日起至本案结案之日起3.2万元购房款的利息。事实与理由：二原告系父子关系，2013年原告王建林与被告杨金凤订了一份名为宅基地，实为房屋的买卖协议书，根据协议被告杨金凤将自家位于孟耳庄村的一处房院以3.2万元的价格出卖给原告。2014年6月4日适逢孟耳庄新农村旧房改造，被告地润房地产与原告王彦龙签订了拆迁补偿安置协议书，该房院在拆迁期间，被告杨金凤、杜建军因利益驱使，于2014年8月故意违反诚实信用原则，相互串通以买卖协议违法为由主张协议无效。经审理，一、二审法院虽确认“买卖协议”无效，并判决被告杨金凤返还购房款32000元，但因双方取得的利益明显失衡，对原告来说是极不公平的，特别是该房院在拆迁过程中因增值而给予的拆迁补偿，依据相关法律规定大部应归原告所有。因此原告要求被告赔偿原告的经济损失依法有据，理由如下：一、被告杜建军、杨金凤具有明显的过错。（1）2014年8月份在杜建军要求确认“买卖协议”无效的案件审理中，杨金凤作为被告明确同意杜建军的诉讼请求，同意确认协议无效，这是明显的相互串通。（2）被告杨金凤明知宅基地及房院不能出售给本集体经济组织以外的成员，仍然与原告王建林订立“买卖协议”，故此被告应承担缔约过失的主要责任。（3）被告杜建军、杨金凤要求确认买卖协议无效属见利忘义、不讲诚信。（4）被告杨金凤与原告王建林订立“买卖协议”时间长达一年之久，期间杜建军也经常回家，故此，杜建军对其母杨金凤出售宅基地房屋的行为是清楚的，另外杨金凤出售宅院的行为属表见代理，原告王建林有理由相信杨金凤有权出卖宅院，原告依据双方订立的买卖协议取得房屋所有权属善意取得，被告杜建军、杨金凤理应承担违约及缔约过失的主要责任。二、原告虽无权使用被告的宅基地建房，但宅基地上的附着物“房屋”，原告是有权购买的，本次拆迁补偿也是主要针对房屋进行补偿，所以被告地润房地产公司支付的拆迁补偿的增值部分大部分应归原告所有。三、石家庄市中级人民法院（2015）石民二终字第00390号民事裁定书认定被告杨金凤只退还买卖价款32000元欠妥，原告的损失数额应根据当事人过错，参照拆迁安置房的评估价，或者拆迁补偿价确定原告的损失数额，这充分说明原告向被告主张赔偿是有法律依据的。四、2019年12月27日被告孟耳庄村委会将本案涉及的拆迁安置房3号楼3单元301室及地下室交付被告杜建军，根据相关规定，被告村委会交付被告杜建军的房屋就是拆迁补偿款的性质。五、原告要求取得大部分拆迁补偿款依法有据。根据《最高人民法院在北京召开的第八次全国民事审判工作会议关于农村宅基地买卖案件问题的意见》、最高人民法院关于印发《全国民事审判工作会议纪要》的通知、2015年4月最高人民法院全国民事审判工作会议纪要第35条规定等相关规定，原告有权取得大部分拆迁补偿款，原告有权请求被告返还购房款并支付利息。 被告杜建军未出庭，也未答辩。 被告杨金凤未出庭，也未答辩。 被告地润房地产未出庭，也未答辩。 被告孟耳庄村委会未出庭，也未答辩。 经审理查明，原告王建林系原告王彦龙的父亲，被告杜建军系杜明星与被告杨金凤之子，杜明星与杨金凤在平山县回舍镇孟耳庄村有宅院一处及在宅基地东侧与宅基地相邻的闲散地一块。2005年，原告之父杜明星去世。2013年4月22日，杨金凤以杜明星的名义与王建林签订协议，主要内容为：甲方杜明星、乙方王建林，经甲乙双方协商，甲方自愿将自己宅基地一处，包括后再买大队原宅基地东邻一处（5.5米×6米闲散地）全包括在内，其中西邻乡间路，南邻南街道，北邻杜喜考，东邻乡间道，单价3.2万元，并一次性付给乙方，甲方宅基地将终生归乙方所有。该协议所涉宅基地使用证载明，宅院东西13.3米，南北14.05米，圈基东西5.9米，南北5.8米。王建林购买该处宅基地后没有进行新的建设，也没有对原有建筑进行扩建或改建。2014年6月4日，王彦龙与被告地润房地产签订拆迁补偿安置协议书，协议载明乙方（王彦龙）被拆迁房屋实际建筑面积268.99平方米，宅基地面积0平方米，折合161.39平方米单元房，但未确定置换房屋具体位置。之后，王建林支取安置费2500元，卖掉拆除的房屋木头及宅基地上的树木得款800元。2014年杜建军将杨金凤、王建林诉至本院，要求确认杜明星、杨金凤与王建林签订的宅基地买卖协议无效，并责令双方互相返还。本院于2014年12月1日作出（2014）平民回一初字第194号民事判决书，判决协议无效，王建林提起上诉。河北省石家庄市中级人民法院作出（2015）石民二终字第00390号民事裁定书，认为原审认定王建林、杨金凤签订的买卖宅基地协议无效并无不妥，对于无效合同的处理要通过运用缔约过失责任避免当事人利益失衡，买卖宅基地协议签订之后，出售宅基地一方反悔，购买方损失数额应在准确认定当事人过错的基础上，参照评估价（或拆迁补偿价）与原购买价之间的数额确定，原审仅判令出售方杨金风返还购买方王建林买卖价款32000元欠妥，故裁定撤销原判决，发回重审。本院依法组成合议庭经审理后，于2015年12月16日作出（2015）平民一初字第194号民事判决书，认为决杨金凤与王建林签订买卖协议无效，杨金凤、王建林对双方所签宅基地买卖协议被确认为无效均有过错，杜建军对宅基地买卖行为并无过错，王建林购买宅基地后未进行建设、扩建或改建，置换的房屋也没有确定具体位置，无法进行评估，王建林如主张赔偿应向杨金凤另行提起诉讼，判决杨金凤与王建林签订的买卖协议无效，判决书生效后五日内，杨金凤返还王建林买卖宅基地价款32000元，王建林将原属杜明星名下的宅基地和闲散地的使用权利返还给杨金凤、杜建军。王建林不服判决再次提起上诉，石家庄市中级人民法院作出（2016）冀01民终2577号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，杨金凤、杜建军向本院申请执行，2016年10月9日杜建军和杨金凤将32000元交至本院执行庭，2017年12月26日，王彦龙与杨金凤、杜建军自愿达成和解协议书，内容如下：一、申请人杨金凤自愿给付被执行人王建林款32000元。二、被执行人王建林出具证明，证明杜明星名下的宅基地房本及闲散地缴费证明已交给平山县地润房地产开发有限公司。三、自本协议签订之日起，被执行人王建林自愿将原属杜明星名下的宅基地和闲散地的使用权返回给申请人。四、上述三项内容履行完毕后，申请人同意结案，双方不再就该案产生其他纠纷。但王建林、王彦龙一直没有领取杨金凤、杜建军交到执行庭的纠纷款32000元，原因是认为执行不合理，因为判决书没有说明安置房归杨金凤和杜建军，但执行庭说原告返还给二被告的宅基地使用权包括地润公司的安置房，二原告认为安置房是地润公司给二原告的。 2019年12月27日，孟耳庄村委会向杜建军出具回迁安置房安置通知，内容显示，遵照回迁安置办法，回迁房屋多占补交、少占退款的原则，进行差额结算，杜建军所选房屋为3号楼3单元301室，其中地上面积118.45平米，地下室10.1平米，地上面积多占-42.94平米，每平米按照1800元结算为77292元，地下室超出1.4米，每平米按照860元计算，为1204元，共计补退杜建军回迁房款76088元。审理中，原告称如果原告的诉讼请求能够得到支持，同意以每平方米1800元计算补偿款。 上述事实，有买卖协议、拆迁补偿安置协议、回迁安置房安置通知、（2014）平民回初字194号民事判决书、（2015）石民二终字第00390号民事裁定书、（2015）平民一初字第194号民事判决书、（2016）冀01民终2577号民事判决书等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，本院及河北省石家庄市中级人民法院生效判决虽然已经判决确认原告王建林与杨金凤所签宅基地买卖协议无效，杨金凤返还王建林买卖宅基地价款32000元，王建林将原属杜明星名下的宅基地和闲散地的使用权利返还给杨金凤、杜建军，执行过程中，原被告双方也签订了“双方不再就该案产生其他纠纷”的执行和解协议，但因本院及河北省石家庄市中级人民法院生效判决也同时告知如果王建林如主张赔偿应向杨金凤另行提起诉讼，故原被告双方在执行过程中达成的执行和解协议“不再就该案产生其他纠纷”仅适用于本院（2015）平民一初字第194号民事判决书判决所确定的双方应予履行的法律义务，原告有权就因其与杨金凤所签宅基地买卖协议造成的损失另行提起诉讼。 虽然原告王彦龙与地润房地产签订的拆迁补偿安置协议书约定的回迁安置房161.39平方米单元房是根据“被拆迁房屋实际建筑面积268.99平方米”折合而来的，还载明宅基地面积为0平方米，但按照房屋建筑在宅基地使用范围之内、面积一般均小于宅基地面积的常理性认知，结合杨金凤卖给王建林的宅基地面积总共254.085平方米（宅基地13.3米×14.05米+圈基5.9米×5.8米+闲散地5.5米×6米=186.865平米+34.22平米+33平米=254.085平米）的事实，本院认定回迁安置房161.39平方米单元房是根据宅基地使用面积折合而来，而非建筑在宅基地使用范围内的房屋，故即使原告购买宅基地使用范围内的房屋是合法的，该回迁安置房的权属也不应属原告所有，且原告并未在所购房院内进行新的建设，也未对旧房屋进行扩建或改建，在其与地润房地产签订拆迁安置协议后还领取了安置费，获得了变卖被拆除房屋树木的价款，其对所购房屋享有的权利已经实现，因此，本院对原告主张大部分拆迁补偿款归其所有的主张不予支持。 本院生效判决已经确认原告王建林与被告杨金凤于2013年4月22日签订的宅基地买卖协议为无效协议，并认定杨金凤和王建林均有过错，但并未具体划分双方各自所占过错责任的大小，本院认为，被告杨金凤明知其丈夫已经去世，其出卖给原告王建林的房院系其与杜建军共有，但仍然与王建林签订了宅基地买卖协议，在导致合同无效方面责任较大，且杨金凤在收取了相应款项、将宅院交付王建林后，又于王建林与地润房地产签订拆迁补偿安置协议之后反悔，有违商事交易的诚实信用原则，王建林和王彦龙将宅基地使用权归还杨金凤和杜建军后，杨金凤和杜建军获得了回迁房补偿，但仅返还王建林、王彦龙购房款，不但使王建林和王彦龙失去了32000元购房款在一定期间可以获得的利息或其他相应收益的机会，且随着房地产市场房屋价格的上涨，也使王建林和王彦龙失去了以较低价格获得相应房产的机会，因此，被告杨金凤就32000元购房款应向原告支付利息，也应向原告支付一定数额的回迁房屋补偿款。因杜建军和杨金凤已于2016年10月9日将32000元购房款交至本院执行庭，原告拒绝领取，故本院参照民间借贷利息交易习惯及民间借贷利率可以适当高于银行利率，但最高不得超过银行同类贷款利率四倍，及借贷双方约定的利率不超过年利率24%等相关规定，认定被告杜金凤给付原告32000元购房款利息，自2013年4月22日至2016年10月9日按银行同类贷款利率4倍计算利息，回迁房屋补偿款则以拆迁补偿安置协议书约定的折合回迁房161.39平方米、孟耳庄回迁安置房安置通知所载超出部分每平米1800元为参考计算依据，考虑到已经交付给杜建军等因素，酌情认定由杨金凤和杜建军按20%的比例共同给付原告回迁房补偿款1800元×161.39平方米×20%=58100.4元。地润房地产已经将回迁房交付杨金凤和杜建军，因此地润房地产、孟耳庄村委会与本案均无关系，二原告要求地润房地产、孟耳庄村委会承担责任无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下： 一、被告杨金凤于本判决生效之日起十五日内，给付原告王建林、王彦龙32000元购房款利息，自2013年4月22日起至2017年12月26日止，按照中国人民银行同期同类银行贷款利息的4倍计算利息； 二、被告杨金凤于本判决生效之日起十五日内给付原告王建林、王彦龙回迁房补偿款58100.4元； 三、驳回原告王建林、王彦龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6295元，减半收取3148元，由原告王建林、王彦龙负担2900元，被告杨金凤负担248元，判决生效后五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 员 杨新华 二〇二〇年八月二十四日 法官助理 刘 伟 书 记 员 齐 笑