签发人：西安市鄠邑区人民法院民  事  判  决  书                        (2020)陕0118民初73号原告（反诉被告）:杨娟，女，1975年5月1日生，汉族，住西安市鄠邑区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：胡二，陕西锐迈律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西恒圣置业有限公司，住所地：陕西省西安市鄠邑区。法定代表人：周红云，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：苏国庆，陕西勇智律师事务所律师。 原告（反诉被告）杨娟与被告（反诉原告）陕西恒圣置业有限公司（以下简称：恒圣公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨娟及其委托诉讼代理人胡二，被告恒圣公司之委托诉讼代理人苏国庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨娟向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的由被告开发的莱茵国际项目（位于西安市鄠邑区XX路与兆丰东路交汇处）6幢3层66号商铺的商品房买卖合同；2、判令被告向原告返还购房款184748元，并支付违约金16530元，共计201278元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2015年9月20日，原、被告签订了《莱茵国际商铺认购协议》，并于当日签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发的莱茵国际项目（位于西安市鄠邑区XX路与兆丰路交汇处）6幢3层66号商铺出卖给原告，该商铺建筑面积为14.57平方米，总价款为184748元，原告实际支付房款116000元，其余68748元以三年租金抵顶。同时还约定，被告应于2016年12月30日前向原告交付房屋，并于房屋交付后720日内办理产权备案登记手续。2015年9月27日，原、被告又签订一份《商铺租赁合同》，约定原告将涉诉商铺租赁给被告，租期十年（2016年1月1日至2025年12月31日）。合同签订后，被告以合同备案登记为由将购房合同全部收走。后原告依约向被告支付了全部房款，加上三年租金原告共支付房款184748元，而被告未能依合同约定于2016年12月30日前向原告交付房屋。因被告自身违约行为，导致涉诉房屋至今未能办理商品房备案登记及产权登记手续，致使合同目的不能实现，给原告造成了巨大的经济损失。原告曾多次要求被告履行交房义务、办理合同备案登记及产权登记等手续，但被告却一再推拖，极大损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，望法院支持原告的诉请。 被告（反诉原告）恒圣公司辩称，1、不同意解除双方之间签订的《商品房买卖合同》。2、不同意返还原告实交购房款111000元。3、不同意承担违约金及其余诉讼请求。4、诉讼费同意按败诉比例分担。被告出售给原告的莱茵国际5幢3层66号商铺，于2015年11月5日取得《商品房预售许可证》，系合法对外销售的标的物。原告购买该商铺，双方签订有《商品房买卖合同》约定单价为7618.39元/㎡，建筑面积为14.57㎡，其向被告实交购房款为111000元。前期因鄠邑区房管部门未能及时将该幢商业楼三层进行分割测量，导致办理商品房买卖合同网签备案滞后，从而导致不能及时办理产权登记，但政府也意识到了因此带来的社会矛盾纠纷，现已于2020年1月将该5幢三层进行了分割测量，分割测量后房号为5号楼1单元三层10351，建筑面积为14.65㎡，且被告已于2020年4月8日为原告办理了《商品房买卖合同》网签备案手续，紧接着鄠邑区不动产登记局会及时为原告所购买的商铺办理产权登记。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。被告愿意继续履行合同，根据《民法总则》第179条规定，“继续履行”其实也是承担民事责任的方式之一。西安莱茵商业运营管理有限公司与被告没有股权关系，系独立的法人，并非被告的子公司。原告与西安莱茵商业运营管理有限公司于2019年1月2日又签订租期为2019年1月1日至2021年12月31日的《莱茵国际商业委托管理合同》，且合同正在履行，其与被告没有法律上的利害关系。被告出卖给原告的商铺因是托管包租，所以不存在商品房交付手续。综上所述，双方之间的商品房买卖合同，并非法律上或者事实上的履行不能，目前不存在不能履行的障碍，双方的合同依法成立，受法律保护，完全可以继续履行。被告（反诉原告）恒圣公司向本院提出反诉请求：1、请求原告继续履行双方之间就莱茵国际5幢1单元3层10351号商铺所签订的《商品房买卖合同》；2、要求原告补交购房款609元；3、本案反诉费由原告承担。事实与理由： 被告出售给原告的莱茵国际5幢3层66号商铺，于2015年11月5日取得《商品房预售许可证》，系合法对外销售的标的物。双方签订有《商品房买卖合同》，约定该商铺的单价为7618.39元/㎡，鄠邑区房地产管理所于2020年1月在2016年12月《房地测绘成果报告》的基础上对该商铺进行了分割测量，根据《房产测绘成果变更报告》，该商铺的铺号变更为5幢1单元三层10351号，实测建筑面积为14.65㎡，原告共支付购房款11.1万元，该商铺总价款为111609元，尚欠购房款609元。被告于2020年4月8日已就该商铺办理了《商品房买卖合同》网签备案手续，紧接着鄠邑区不动产登记局会及时为该商铺办理产权登记。双方之间的商品房买卖合同，从法律上或者事实上均具备履行条件，目前再无履行障碍，且双方的合同依法成立，受法律保护，根据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。现被告请求原告继续履行合同，并据实补交购房款差额部分。原告（反诉被告）杨娟对被告（反诉原告）恒圣公司的反诉请求辩称，依法驳回被告的反诉请求，支持原告的本诉请求。1、被告虽然取得《商品房预售许可证》，但该许可证并未允许被告对整层商铺进行分割销售，其销售行为系非法销售行为，并且返租销售行为也是被法律所禁止的。2、原告与被告签订的《商品房买卖合同》中，明确约定被告应于2016年12月30日前向原告交付房屋，而被告至今未向原告交付房屋，属于根本违约行为，原告有权依据合同约定要求解除合同，被告应该退还全部购房款。同时约定被告于房屋交付后720日内即在2018年12月30日前办理产权登记手续，被告至今未履行合同义务，属于根本违约行为，原告有权依据合同约定要求解除合同，被告应该退还全部购房款。3、被告未经原告同意，私自变更合同约定，将原来的5幢3层66号商铺变更为所谓的5幢1单元3层10351号，属于根本违约行为，原告有权要求退房，并要求退还全部房款。4、被告违反法律规定，将原告未签字认可的《商品房买卖合同》拿到房管局进行备案登记。该合同依法不成立，更谈不上办理产权登记。综上，因被告自身违约、违法行为，导致涉诉房屋至今未能办理商品房备案登记及产权登记手续，致使合同目的不能实现，给原告造成了巨大的经济损失。本案涉诉《商品房买卖合同》从法律上和事实上均不具备继续履行条件，为切实保护原告合法权益，维护社会的公平正义，依法驳回被告的反诉请求，并依法支持原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月20日，原告杨娟作为乙方与被告恒圣公司作为甲方双方签订了商铺认购协议一份，内容为：“一、认购商铺基本情况，1、乙方认购由甲方开发的【莱茵国际】项目（位于XX路与兆丰东路交汇处）6号楼3层66号（户）商铺，该商铺暂测建筑面积为14.57平方米。（该商铺建筑面积最终以房屋管理报告部门测量为准）2、该商铺原价格：人民币壹拾捌万肆仟柒佰肆拾捌元整（￥184748元）；该商铺优惠后价格：人民币壹拾壹万陆仟元整（￥116000元）内部员工特价，以上商铺价格中不含应由乙方缴纳的相关税费，相关税费由乙方另行缴纳。二、认购定金，本协议签订时，乙方向甲方支付定金人民币壹万元整（￥10000元）。签订《商品房买卖合同》时，该定金自动转为该商铺的认购款。三、付款方式为分期付款。四、约定条款：1、分期付款：甲乙双方约定，首付款为总房款的60%，签订本认购协议后七天内即2015年9月27日之前付清，即可享受额外1个点的优惠。2、乙方同意在签署本《认购书》时缴付上述所列之定金。自本协议签订后，甲方不得与第三方签订该商铺《商铺认购协议》或《商品房买卖合同》，并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的商铺位置、暂测面积、价款等条款。如甲方违反上述约定，本协议自动失效，并退还定金……”同日，原告向被告交定金10000元。2015年9月27日，原告作为甲方与被告作为乙方，双方签订了《6#楼商铺租赁合同》，合同约定：一、房屋概况：房屋地点：西安市户县XX路[莱茵国际]小区。房号：6-3-66面积14.57㎡。二、租赁期限：租赁期限自2016年1月1日起至2025年12月31日止，租赁期共10年。三、租金及支付方式：1、2016年1月1日起至2018年12月31日止，乙方不向甲方支付租金。2、自2019年1月1日起，甲乙双方依照当时市场行情和商业业态经营状况，科学、合理的评估市场租金，并确定后面7年的租金；乙方承诺每年的租金不低于合同款的8%。3、2019年1月1日后的租金支付方式：提前一个月一次性支付下半年度（6个月）的租金。4、前3年租赁期满后，商场进入稳定经营期，甲方可选择按照乙方统一业态参与经营或继续委托乙方托管经营……2016年8月29日，原告杨娟作为买受人与被告恒圣公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：第一条、项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于XX路XX号地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】为户国用（2014）第72号-77号。该地块土地面积为11593.57㎡，规划用途为商业，土地使用年限自2014年10月29日至2054年10月29日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】莱茵国际。建设工程规划许可证号为建字第（2015）25号。施工许可证号为610XXXXXXXXXXXXXXX。第二条、商品房销售依据：买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为户县规划建设和住房保障局，商品房预售许可证号为市XX户（2015）11号。 买受人购买商品房房款需存入商品房预售资金监管账户，户县农村信用合作联社2701090101201000084191。第三条、买受人所购商品房的基本情况（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第5【幢】【座】1【单元】3【层】66号房。该商品房的用途为商业，属框剪结构，层高为5.1米，建筑层数地上5层，地下**。该商品房【合同约定】建筑面积共14.57平方米。第四条、出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米7618.39元，总金额人民币壹拾壹万壹仟元整。第六条、付款方式及期限：买受人按下列第一种方式按期付款：1、一次性付款：客户于2016年8月29日前一次性支付全额房款人民币￥111000元（壹拾壹万壹仟元整）。第八条、交付期限:出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项目的比率）的违约金。第十五条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金及其他相关权利、义务。原告分别于2015年9月27日、2016年8月29日向被告支付房款56000元、45000元。原告共向被告支付房款111000元（包含定金10000元）。2019年1月2日，原告杨娟作为委托方（甲方）与西安莱茵商业运营管理有限公司作为托管方（乙方）双方签订了《商业委托管理合同》，合同约定：一、委托标的：1、标的物：甲方自愿将其拥有的位于“莱茵国际商业广场”内6号楼3层66号商铺经营管理权委托给乙方，乙方愿意受托该商铺的经营管理权，该商铺建筑面积为：14.57平方米。2、标的用途，乙方受托经营管理甲方商铺后，将组织餐饮、娱乐、电影院、零售百货、教育培训等经营业态和形式，从事正当合法的商业运营活动。三、委托期限：以甲方与开发商签订的《莱茵国际商业广场内部租赁协议书》规定的到期之日起三年为准，托管期限起始于2019年1月1日至2021年12月31日止。六、托管收益及结算，甲方同意乙方按照第2种方式向甲方支付商铺经营权托管收益。2、甲方以一次性付款形式取得产权的商铺；托管收益按以下方式支付：（1）每年托管收益为：商铺每平方米每月30元。（2）支付方式：每年度支付一次。（3）商铺正式投入使用后，每满一年后的三个工作日内一次性支付托管收益5245元，三年托管收益分三次支付完毕及其他相关权利、义务。2020年1月2日，原告持上述诉称理由诉至本院，请求支持以上请求。审理中，被告提出反诉，请求支持以上反诉请求。另查明：被告于2017年2月17日取得涉案房屋竣工验收备案表。在案件审理中，被告提供了原告未签字但有备案号的商品房买卖合同，但原告以其未签字为由，不认可该合同。原告以双方签订的商品房买卖合同第九条约定，逾期超过120日交房，买受人有权解除合同，被告违约为由，主张解除合同。被告辩称，双方签订商铺租赁合同视为交付。涉案房屋至今未办理不动产权证。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。原告以被告逾期交房为由依据双方签订的商品房买卖合同第九条约定，要求解除合同。由于涉案房屋已取得竣工验收备案表，且原告与被告签订了商铺租赁合同并与西安莱茵商业运营管理有限公司签订了商业委托管理合同，将涉案房屋进行出租，故对被告辩称签订商铺租赁合同视为交付之辩称理由，本院予以采信。原、被告主要合同义务已经履行，故对原告要求解除合同并返还购房款之诉讼请求，本院不予支持，对于被告要求继续履行合同之反诉请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金之诉请，由于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定已对违约金进行了约定，故被告应按该约定向原告支付违约金，即111000元×1%=1110元。对于被告要求原告补交购房款之反诉请求，由于被告提供的原告未签字但有备案号的商品房买卖合同上的房屋建筑面积，原告未认可，故对被告该请求，本院不予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨娟与被告（反诉原告）陕西恒圣置业有限公司于2016年8月29日签订的《商品房买卖合同》继续履行。二、被告（反诉原告）陕西恒圣置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）杨娟违约金1110元。三、驳回原告（反诉被告）杨娟其余之诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）陕西恒圣置业有限公司其余之反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4320元，由原告杨娟负担2320元，被告陕西恒圣置业有限公司负担2000元。反诉案件受理费50元（已减半收取），由原告杨娟负担25元，被告陕西恒圣置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  张保育陪 审 员  田继红陪 审 员  李新翔 二〇二〇年七月二十六日  书 记 员  王  蕾1