四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1102民初4354号 原告（申请执行人）：杨杰，女，1967年11月27日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：粟强，四川三江汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯丽霞，四川三江汇律师事务所实习律师。 被告（案外人）：王燕英，女，1976年6月29日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：徐思盈，四川齐协律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭程，四川齐协律师事务所律师。 被告（被执行人）：陈玉平，男，1965年2月27日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原告杨杰与被告王燕英、陈玉平申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告杨杰及其委托诉讼代理人粟强，被告王燕英及其委托诉讼代理人徐思盈到庭参加诉讼。被告陈玉平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告杨杰向本院提出诉讼请求：1.准许乐山市市中区人民法院（2018）川1102民初2011号民事裁定书中对陈玉平名下位于乐山市市中区领地国际公馆14（Ｚ）2-12-4号（产权证号【合同号】20140200477号；房屋面积113.69平方米）的住宅一套；陈玉平名下位于乐山市中心城区领地国际公馆（-1）1755（产权证号【合同号】2015123000043号；房屋面积26.77平方米）的车位的执行。2.本案诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：原告杨杰与被告陈玉平民间借贷纠纷一案，原告于2018年3月15日向法院提出财产保全申请，同日，乐山市市中区人民法院于作出（2018）川1102民初2011号民事裁定：一、查封陈玉平名下位于乐山市市中区领地国际公馆14（Ｚ）2-12-4号（产权证号【合同号】20140200477号；房屋面积113.69平方米）的住宅一套，查封期限为三年；二、查封陈玉平名下位于乐山市中心城区领地国际公馆（-1）1755（产权证号【合同号】2015123000043号；房屋面积26.77平方米）、1756号（产权证号【合同号】2015123000052号；房屋面积26.77平方米）的地下车位两个；查封期限为三年。经乐山市市中区人民法院主持调解，双方达成（2018）川1102民初2011号《民事调解书》：一、陈玉平于2018年8月1日前偿还杨杰195000元；于2018年12月30日之前偿还原告195000元及利息（从2017年2月11日起，以借款本金390000元为基数，按照年利率14.148%计算至借款本金付清之日止）。借款期限已届满，陈玉平未按约定偿还原告借款本息。杨杰依法向乐山市市中区人民法院申请强制执行。2020年6月9日王燕英以已购买陈玉平名下房产为由，申请执行异议，乐山市市中区人民法院作出（2020）川1102执异29号《执行裁定书》：中止（2018）川1102民初2011号民事裁定书中对陈玉平名下位于乐山市市中区领地国际公馆14（Ｚ）2-12-4号（产权证号【合同号】20140200477号；房屋面积113.69平方米）的住宅一套；陈玉平名下位于乐山市中心城区领地国际公馆（-1）1755（产权证号【合同号：2015123000043号；房屋面积26.77平方米）车位的执行。原告对上述执行裁定书不服，遂提起本案诉讼，请求判如所请。 被告王燕英辩称，2017年11月18日，王燕英与陈玉平签订《房屋买卖经纪合同》，系双方真实意思表示，且时间在本案案涉房屋查封之前。2017年11月18日，王燕英支付定金2万元，陈玉平出具了2万元的收条一份。2017年11月22日王燕英向陈玉平转账支付了购房款25万元。2017年11月23日王燕英支付了185000元，陈玉平出具了435000元收条一份。2017年12月11日转款支付23400元，其中包括余下的房款20000元及交房手续费3400元，且王燕英在转账时都有备注是交房手续费，故不存在杨杰所说房子未交付给王燕英的情况。按双方约定，房屋总价为505000元，王燕英仅剩30000元房屋款没有付。虽然合同约定该30000元应等到王燕英见到陈玉平不动产权证原件的十个工作日，陈玉平委托王燕英办理公证之日，一次性付清。但王燕英已于2020年6月22日将30000元尾款全部交到了乐山市市中区人民法院诉讼及案款账户，案涉房屋的房款已经全部付清，且多交了3400元的过户手续费。在案涉房屋被查封之前，王燕英已经取得房屋钥匙并按期缴纳物管费。案涉房屋及车位一直是由王燕英占有使用。因开发商拖延办证的原因，该房屋一直无法办理不动产权证书，也就无法办理过户手续。综上，请求驳回原告杨杰的全部诉讼请求。 被告陈玉平未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年3月1日，本院立案受理了杨杰与陈玉平民间借贷纠纷一案，案号为（2018）川1102民初2011号。2018年3月15日，原告杨杰向本院提出财产保全申请，本院于同日作出（2018）川1102民初2011号民事裁定：一、查封陈玉平名下位于乐山市市中区领地国际公馆14（Ｚ）2-12-4号（产权证号【合同号】20140200477号；房屋面积113.69平方米）的住宅一套；二、查封陈玉平名下位于乐山市中心城区领地国际公馆（-1）1755（产权证号【合同号】2015123000043号；房屋面积26.77平方米）、1756号（产权证号【合同号】2015123000052号；房屋面积26.77平方米）的地下车位两个。2018年3月22日，本院向乐山市不动产登记中心送达了（2018）川1102执保138号协助执行通知书，查封了上述不动产。 2018年10月19日，杨杰依据已经发生法律效力的（2018）川1102民初2011号民事调解书向本院申请强制执行，本院于同日立案，案号为（2018）川1102执1822号。 2020年6月9日，王燕英对（2018）川1102民初2011号民事裁定中对陈玉平名下位于乐山市市中区领地国际公馆14（Ｚ）2-12-4号（产权证号【合同号】20140200477号；房屋面积113.69平方米）的住宅一套和位于乐山市中心城区领地国际公馆（-1）1755（产权证号【合同号】2015123000043号；房屋面积26.77平方米）车位的执行提出书面异议。本院于2020年6月22日作出（2020）川1102执异29号执行裁定：中止本院（2018）川1102民初2011号民事裁定中对陈玉平名下位于乐山市市中区领地国际公馆14（Ｚ）2-12-4号（产权证号【合同号】20140200477号；房屋面积113.69平方米）的住宅一套；陈玉平名下位于乐山市中心城区领地国际公馆（-1）1755（产权证号【合同号】2015123000043号；房屋面积26.77平方米）车位的执行。原告杨杰对上述执行裁定不服，遂提起本案诉讼。 另查明，2017年11月18日，王燕英（买方、乙方）、陈玉平（卖方、甲方）、乐山置盛房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖经纪合同》，该合同载明：王燕英购买陈玉平名下位于乐山市市中区领地国际公馆14幢2单元12层4号（合同编号20140200477；产权面积113.69平方米）的住宅一套和陈玉平名下位于乐山市中心城区（合同编号2015123000043；产权面积26.77平方米）的车位一个，住房和车位总价为505000元。乙方于2017年11月18日向甲方交付购房定金20000元。双方定于2017年11月25日之前到公证处办理委托公证手续，由甲方委托乙方代为到开发商处领取该房屋不动产权证，委托公证办理之日，乙方向甲方支付购房首付款455000元，购房余款30000元，待见甲方名下不动产权证原件十个工作日内，双方共同到公证处办理委托公证手续，由甲方委托乙方代为办理该房屋过户、按揭等相关事宜，委托公证办理之日，乙方一次性向甲方付清购房余款30000元。办理委托公证后由乙方自行决定过户时间，且由乙方承担办理产权证及过户手续的所有税费。甲方应当于支付购房首付款当天将案涉住房和车位交付给乙方，办理包括移交钥匙在内的手续等。此后，王燕英分别于2017年11月18日支付陈玉平购房定金20000元，2017年11月22日支付陈玉平购房款250000元，2017年11月23日支付陈玉平购房款185000元，2017年12月11日支付陈玉平23400元（包括余下的房款20000元及交房手续费3400元）。 2017年11月22日，陈玉平向王燕英出具《委托书》，委托王燕英代为缴纳案涉房屋的相关税、费、维修基金及办理相关事宜，代为与房地产开发商办理结算手续及相关事宜，代为办理案涉房屋的交房相关手续、验收房屋、领取钥匙及相关证件，办理并领取案涉房屋的不动产权证书。2017年11月23日，四川省乐山市嘉州公证处出具（2017）乐市嘉证字第13238号《公证书》，载明陈玉平的委托行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定。 此后，王燕英持有案涉房屋的水电气卡和钥匙，并向物业公司交付了车位管理费及住宅物业服务费。 2020年6月22日，王燕英自愿将购房余款3万元交至本院诉讼费及案款账户交付执行。 以上事实，有身份证复印件、民事调解书、民事判决书、执行裁定书、《合同信息摘要》《乐山市市中区不动产登记和房屋产权交易信息查询结果》《收据》《收条》《四川省农村信用社结算业务申请书》《智慧柜员机业务回执》《房屋买卖经纪合同》《公证书》《中国农业银行存根》等证据予以佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在案涉房屋被裁定查封之前，王燕英与陈玉平已经签订了《房屋买卖经纪合同》，并按照合同约定支付部分价款，现已将剩余价款交付执行。案涉房屋为清水房，王燕英虽未入住，但其已经实际领取了房屋钥匙及水电气卡，并缴纳了物业管理费，应视为对案涉房屋已经有事实上的管理和支配权。现无证据证明案涉房屋在被查封时未办理过户登记系因王燕英自身原因导致。故，王燕英对案涉房屋享有的物权期待权应优先于杨杰享有的一般金钱债权，即王燕英享有的权利能够排除对案涉房屋的执行。 综上所述，原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 驳回原告杨杰的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由原告杨杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乐山市中级人民法院。 审 判 长  周亲亲 人民陪审员  邓海斌 人民陪审员  王世平 二〇二〇年八月二十八日书记员罗宇