贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初8470号原告：姚志坚，男，1979年5月9日出生，布依族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：罗艳，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201711515026，特别代理。委托诉讼代理人：兰卡，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201711953030，特别代理。原告：陈桂香，女，1981年7月13日出生，布依族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：罗艳，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201711515026，特别代理。委托诉讼代理人：兰卡，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201711953030，特别代理。被告：贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区孟关乡孟关村。法定代表人：欧阳腾平，职务：总经理。委托诉讼代理人：张英，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201711361880，一般代理。原告姚志坚、陈桂香诉被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘毅、陆龙丽委托诉讼代理人罗艳、兰卡，被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司的委托诉讼代理人张英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚志坚、陈桂香向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金（违约金按总购房款639055元为基数自2016年9月25日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率上浮50%计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至原告实际取得房屋权属证书之日止，暂计算至2020年5月20日）；2.本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实和理由：2014年1月3日原告与被告签订《商品房买卖合同》载明，由原告购买被告开发的贵阳市花溪区房屋，房屋建筑面积为133.62平方米，购房总价639055元。原告依约分别于2014年1月3日支付诚意金1万元，2014年1月3日支付首付款189055元，2014年6月9日通过公积金贷款方式支付尾款440000元，共计支付639055元。原告于2016年6月27日收房，但截止至起诉之日，原告仍未取得房屋的相关权属证书。因此，原告为维护自身合法权益，诉至本院，诉请如前。被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司辩称，一、当事人通过合同约定放弃自己的部分权利，豁免对方的义务并不违反法律规定，当事人签订的委托办理权属登记协议的相关条款合法有效。第二，本案所涉的房屋的逾期办证的原因属于政府行为造成的影响，可以依法延期办证。第三，对于被告存在的逾期递交办证资料的情况，合同约定的违约金过高，应当依法予以调整。因此，请求法院考虑相关情况，依法调整违约金标准。本院经审理认定事实如下：2014年1月3日，原告（即买受人）与被告（即出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同编号：ＨＸ—ＱＳ—10Ｈ—02ＤＹ—1203。双方约定原告向被告购买位于花溪区房屋，建筑面积为133.62平方米，套内建筑面积为100.51平方米，按照套内建筑面积计算，商品房单价每平方米6358.12元，总价款为639055元。该《商品房买卖合同》第八条约定，买受人采用贷款方式付款。该《商品房买卖合同》第十一条约定，（一）出卖人（即被告）应当在2016年6月30日前向买受人（即原告）交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合第1、2、3、/项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，……”。需要特别说明的是，该《商品房买卖合同》并未明确约定逾期办证违约金，但是对于委托办证事宜当事人另行签订《委托办理权属登记协议书》。原、被告双方于2014年1月3日还签订《补充协议书》一份载明，出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为陆拾叁万玖仟零伍拾伍元整，并采用银行按揭分期付款的方式付款。房价共计639,055元。原告提交花溪碧桂园收据、个人贷款支付凭证等证据，证实原告已依约支付房屋价款共计639,055元。原告还提交《碧桂园集团通用机打收据一份》载明，本案所涉房屋的房屋所有权登记费80元，《房地产权证》印花税5元，契税9,585.83元，共计9,670.83元。原、被告双方于2014年1月3日还签订《委托办理权属登记协议书》第二条载明，买受人（即原告）自愿同意出卖人代为签署办理上述约定事项的任何法律文件，根据花溪区国土、房地产管理部门的要求，买受人应于签订本协议的同时签署买受人委托出卖人（即被告）办理上述事项的授权委托书。《委托办理权属登记协议书》第三条载明，买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270日内，将办理该商品房《房地产权证》所需登记资料移交买受人或房地产管理相关部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；2、按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》和《国有土地使用证》所必须的一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4、买受人已完成本协议第二条约定的事项。《委托办理权属登记协议书》第四条载明，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付伍拾元违约金。另外，原告还向被告出具了相应的《委托书》一份。另查明，按照《碧桂园物业及资料移交书》等证据载明，被告于2016年6月27日向原告交付房屋。根据贵州省不动产登记查询结果显示，案涉房屋已于2020年8月11日办理完毕房屋权属转移登记。上述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同、补充协议书、委托办理权属登记协议书、委托书、碧桂园物业及资料移交书、个人贷款支付凭证、碧桂园集团通用机打收据、花溪碧桂园收据、贵州省不动产登记查询结果等证据在卷佐证，已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一，关于原告要求被告支付逾期办证违约金的问题。在本案中，双方签订的《商品房买卖合同》并未明确约定逾期办证违约金。经本院释明，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定主张逾期办证违约金与按照委托办理权属登记协议书的约定主张的逾期提交权属登记资料的违约金系同一性质，当事人可以自主选择，但不得同时主张。原告表示按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定主张逾期办证违约金。虽然按照双方签订的《委托办理权属登记协议书》第四条约定，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付伍拾元违约金。即被告应当在条件具备之日起270日内履行递交资料义务，否则应当承担违约责任。但是，从房屋买卖合同一般交易习惯来看，被告负有取得商品房所有权初始登记的义务，且该义务也由司法解释确定为法定义务。被告通过另行签订《委托办理权属登记协议书》方式系格式条款，加强买受人的义务，减轻出卖人的责任，逃避法定的合同义务，损害了买受人的合法权益，因此《委托办理权属登记协议书》相关内容应属无效，对于原告主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算逾期办证违约金的诉请，本院予以支持。另一方面，原告提交的证据虽然也不能直接证实其已按《委托办理权属登记协议书》提供全部的条件，但是结合碧桂园物业及资料移交书、碧桂园集团通用机打收据等证据，可以合理地推断，在2016年6月27日实际交房之日，《委托办理权属登记协议书》约定的支付相应费用以及签署收楼文件等条件已经基本具备，被告应当履行相应的办证义务。在本案中，本案所涉的房屋已实际交付，双方签订的《商品房买卖合同》并未明确约定逾期办证违约金。因此，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，原告应于2016年9月25日前取得房屋权属证书，因此，被告已经构成违约，应当按照前述规定承担逾期办证违约金。同时，被告于2018年1月26日才取得案涉房屋的初始登记，在2020年8月11日才完成案涉房屋的权属转移登记。在被告未提交证据证明在其取得案涉房屋初始登记后有书面通知原告办理案涉房屋权属转移登记的情况下，本院酌情确定原告主张的逾期办证违约金计算至2020年8月11日，即案涉房屋完成权属转移登记之日。但是考虑到自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于本案所涉逾期办证违约金的计算如下，在2016年9月26日至2019年8月19日期间以已付购房款639,055元为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的150%进行计算在2019年8月20日至2020年8月11日期间以已付购房款639,055元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的150%进行计算。第二，被告辩称违约金过高应当调减的问题。认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任，被告应对违约金是否过高承担举证责任。在本案中，被告提交的证据不足以证实原告的实际损失，也不足以证实合同约定的违约金存在过高的情况。因此，被告应当承担相应的举证责任，对于其要求调低违约金的意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二之规定，判决如下：一、被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚志坚、陈桂香支付在2016年9月26日至2019年8月19日期间以已付购房款639,055元为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的150%进行计算的逾期办证违约金。被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚志坚、陈桂香支付在2019年8月20日至2020年8月11日期间以已付购房款639,055元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率（LPR）的150%进行计算的逾期办证违约金；二、驳回原告姚志坚、陈桂香的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,768元（已减半收取），由被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审判员 谢   茂二〇二〇年八月二十八日书记员 王跃（代）