广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初23313号原告（反诉被告）：广州畅途汽车技术开发有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科学城山香路**香雪山商业综合楼（自编**）之**。法定代表人：温海庭，职务执行董事、总经理。委托代理人：陈晓静、黄嘉敏，均为广东恒益律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州竣勤行物业管理有限公司，住所地，住所地广州市越秀区文德北路**后座首层第**iv>法定代表人：罗宾，职务执行董事兼总经理。委托代理人：谢海傲、李双辉，分别为广东广信君达律师事务所律师、实习人员。原告广州畅途汽车技术开发有限公司诉被告广州竣勤行物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈晓静、黄嘉敏，被告的委托代理人谢海傲、李双辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称及反诉答辩称：原、被告于2017年03月06日就租赁广州市海珠区江南大道中路宝树新街13号(1)地下一层14)地下**14个车位赁场地”）用于原告经营汽车服务门店之事宜签订了《租赁合同》，《租赁合同》3.2.3明确约定“甲方（即被告，下同）保证该物业能让乙方（即原告，下同）办理到到营业执照，并配合乙方办理经营所需的资质证件和国家法律规定的出租物业备案登记事宜，包括但不限于工商注册、消防报验等审批申请手续等”。原告为办理汽车服务店（以下简称“门店”）之营业执照等相关资质证件，已多次向被告请求提供租赁场地的相关文件并寻求协助，且于2018年7月23日向被告送达了《关于倾城汇证照办理联系函》。然被告一直未配合原告办妥经营所必须的营业执照，在未取得营业执照的情况下，原告无法办理汽车维修店所必须的道路运输许可证。由于被告上述违约行为，导致租赁场地上的汽车服务门店一直处于无证经营的状态。在此情况下，广州市海珠区工商行政管理局于2017年9月8日向门店店长送达了《行政处罚听证告知书》，责令门店立即停止无照经营的行为，并处以三千元罚款：广州市海珠区安全生产监督管理局和江南中地区安全生产委员会于2018年4月26日向门店联合出具了《责令限期整改指令书》，指出门店不具备维修汽车的资质，责令暂时停止维修，并要求门店于2018年4月30日前整改完毕。鉴此，门店的经营倍受阻碍，甚至被迫在2018年8月1日至2018年8月8日期间关闭门店，停止营业。再者，《租赁合同》2.5.3约定“为了方便乙方经营，乙方营业时段可以免费使用车库内的其他停车位”。然而，被告于2018年8月20日，单方面向原告门店管理人员发出通知，自2018年8月21日起，原告客户须按照被告的收费系统付费方可出场。此后，原告根本未就修改《租赁合同》的意思表示与被告达成合意，但被告却已拒绝原告客户车辆离场，除非原告或客户支付相应的停车费。无奈之下，原告仅能先行垫付相应停车费，以免门店无法经营，从而造成损失进一步扩大。截至门店关闭之日，原告已支出停车费人民币20080元。原告认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。被告未配合原告办理经营所需的资质证件和国家法律规定的出租物业备案登记等审批申请手续，被告提供的场地无法办理营业执照，已经构成严重违约，导致合同目的无法实现。被告的违违约行为已造成原告巨大的经济损失。故起诉要求：1、原被告签订的《租赁合同》于2019年1月31日解除；2、被告向原告返还停车费20080元及利息（利息以20080元为基数，自2019年1月31日起至2019年8月19日以银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至实际履行之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、被告向原告双倍返还租赁保证金80000元；4、被告向原告赔偿筹建损失213981.88元（其中门店装修损失164675.1元、消防工程损失6000元、地格栅335、地格栅33573元3.78元、灯具损失5820元）、罚款损失3000元；5、被告返还租金92149元；6、判令被告承担原告的律师费2万元；7、诉讼费由被告承担。另外，不同意被告的反诉请求，原告已于2019年4月11日将涉案场地恢复原状交还给被告，原告不应承担此后的场地占用费或管理费。被告交付给原告的车位仅有10个，编号为B138、139、140的车位并没有交付给原告，一直以来都是被告自行使用。合同履行期内，原告因无证经营多次被工商行政部门上门检查，并受到处罚，门店处于一被检查就被迫关停的状态，无法正常营业。合同解除是因被告违反合同约定收取停车费、违反办理营业执照的保证义务，导致原告无法继续经营。被告违反合同约定收取停车费构成违约，应向原告双倍退还保证金并赔偿损失。被告辩称并反诉称：原告未缴纳2018年8月份租金及管理费，且2019年2月份起未再向被告缴纳租金。原告的行为已经构成违约，其无权要求解除合同。根据《合同法》、《租赁合同》，被告无需双倍返还租赁保证金及支付违约金。2017年9月8日的行政处罚3000元应当由其自行承担。原被告签订《租赁合同》的时间为2017年3月6日，行政处罚的作出时间为2017年9月8日，直至2018年5月原告才要求案外人提供个人信息以便工商登记。原告怠于向工商登记部门申请办理营业执照，应当承担相应的法律责任。原告停止经营的原因系案外人要求解除投资合同所致，并非被告的原因。《租赁合同》未就律师费进行约定，该笔律师费也非必要支出，且无法律规定律师费是民事维权所必须支付的费用，原告要求被告支付律师费无事实与法律依据。原告从2019年2月份起未缴纳租金已构成违约，被告有权要求解除合同、没收租赁保证金。原告实际占有涉案场地，应按照合同约定的租金标准支付租金和物业管理费。合同解除后，原告应将场地清空交付给被告。故反诉要求：1、解除被告与原告签订的《租赁合同》；2、被告无需向原告返还租赁保证金，没收原告的租赁保证金；3、原告将广州市海珠区江南大道中路宝树新街13号（1）地下一层14）地下**14个车位清空并交付给被告告支付2018年8月份租金23000元及2019年2月起至场地实际清空交付之日止的租金；5、原告向被告支付2018年8月及2019年2月至8月的物业管理费16000元；6、原告向被告支付逾期支付租金的违约金，以租金金额的1‰计算计算，其中从2018年8月10日起至实际支付之日止，以23000元为本金，从2019年2月10日起至实际支付之日止以23000元为本金，从2019年3月10日起至实际支付之日止以24150元为本金；6、判令原告承担本案诉讼费用。经审理查明：根据房产登记号：2017登记字1010255-1010261、1010263-1010269号《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区江南大道中路宝树新街13号（1）栋地下1层B127-B140车位登记在广州竣勤行物业管理有限公司名下，规划用途为车位。2017年3月6日，原告（乙方、承租人）与被告（甲方、出租人）签订《租赁合同》，约定被告将广州市海珠区江南大道中路宝树新街13号（1）栋地下1层14个车位出租给原告作汽车修理与维护以及相关服务用途使用，租期自2017年3月10日至2023年3月9日，其中2017年3月10日至2017年5月9日期间为免租期，不收取租金，2017年5月10日至2018年3月9日期间租金按20000元/月计算，2018年3月10日至2019年3月9日期间租金按23000元/月计算，2019年3月10日至2021年3月9日期间租金按24150元/月计算；甲方需于每月3号前开具该月租金对应的增值税专用发票或增值税普通发票送达乙方，经乙方书面同意的，甲方可向乙方开具租金收据送达乙方。乙方收到该月租金发票或收据后需于当月10号前以银行转账的方式支付当月的租金，每推迟一日支付，则按月租金的千分之三收取违约金，如非因甲方原因，超过三十日仍未支付且经甲方书面通知后仍不支付的，则视为乙方违约，甲方有权收回该物业，解除本合同，并没收租赁保证金，由此产生的一切损失由乙方自行负担。乙方未收到当月发票或收据的，有权延迟支付该月租金直至甲方将该月发票或收据送达乙方，且不需交纳违约金。乙方须于签署本合同当日向甲方一次性支付人民币40000元作为租赁保证金。租赁期届满，如双方不再继续租赁关系，在乙方退还该物业后3个工作日内由甲方一次性无息返还全部保证金给乙方。物业管理费为2000元/月，除租金和物业管理费之外，甲方不再向乙方收取其他费用（包括但不限于：垃圾费、治安费、卫生费）。为了方便乙方经营，乙方营业时段可以免费使用车库内的其他停车位。甲方保证该物业能让乙方办理到营业执照，并应配合乙方办理经营所需的资质证件和国家法律规定的出租物业备案登记事宜，包括但不限于办理工商注册、消防报验等审批申请手续。甲方同意乙方对该物业（含内部和外部）进行装修装潢、机器设备的安装等不影响物业安全结构的改造。因甲方转让物业所发生的债权债务与乙方无关，乙方有权继续执行本合同至租赁期满为止，如因此而导致乙方受到损害的，乙方有权要求甲方继续履行本合同并赔偿乙方因此遭受的一切损失，包括但不限于营业额损失、律师费、诉讼费、公证费等。租赁期内，乙方应依约按时交纳相关费用，包括租金、管理费等。因乙方进行装修改造过程中造成对该物业的损坏，由乙方负责修复。租赁期限届满后，乙方应将物业按照现状交还给甲方，乙方不得拆除除乙方安装的设备设施外的其他固定装修。甲乙双方同意，因该租赁房屋周边经营环境（包括但不限于所有影响乙方正常经营的认为及市场因素）发生变化，致使乙方无法经营或继续经营会造成亏损的，或者甲方物业无法办理乙方经营所必须的营业执照的，乙方有权解除合同，但需提前一个月书面通知甲方，不属违约，但甲方有权没收租赁保证金。任何一方违反本合同的约定，另一方有权单方面解除合同并追究对方违约责任或要求对方赔偿损失。租赁期内，因乙方单方面违反合同约定导致合同不能继续履行的，甲方有权没收乙方已交付的租赁保证金。租赁期内，因甲方单方面违反合同约定导致合同不能继续履行的，甲方应双倍退还保证金给乙方并按乙方由此遭受的直接和间接损失向乙方进行赔偿，出现严重违约的，还应向乙方支付相当于1年租金总和的违约金。甲方收款账号为：开户银行：平安银行五羊新城支行，户名谢仕伟。合同签订后，原告进行装修并使用涉案场地，原告向被告支付了租赁保证金40000元，并支付租金至2019年2月9日，但原告未支付2018年8月10日至2018年9月9日的租金。2017年9月18日，广州市海珠区工商行政管理局作出穗海工商处字【2017】421号《行政处罚决定书》，其中载明：当事人：陈未。经查明，当事人在2017年8月1日至2017年8月24日期间，未经工商行政管理机关核准登记颁发营业执照，在广州市海珠区江南大道中宝树新街**（1）地下**，擅自以个人名义对外从事汽车清洗服务的经营活动。……现决定，责令当事人立即停止无照经营的行为，并对当事人处以三千元罚款。2018年7月23日，原告向被告发出《关于倾城汇证照办理联系函》，主要内容为：我司与贵方于2017年3月6日签订的《租赁合同》，自签订合同以来，我司人员一直在办理该物业的营业执照及经营所需的资质证件和国家法律规定的出租物业备案登记事宜。由于贵方提供不了相关资料，导致我司办理不了相关证照。目前该物业已遭到相关部门检查并勒令停业。按双方签订的《租赁合同》规定……本联系函自发送15日内，若贵方还没有办理到相关的证照，我司将保留追究法律责任的权利。2018年11月27日，原告向被告发出《律师函》，要求被告履行《租赁合同》约定的义务，在营业时段内免费提供车库内的其他停车位给原告使用。被告确认收到该《律师函》2019年1月9日，原告以被告在合同期内收取停车费导致原告经营亏损、物业消防安全未达标、一直未能办理营业执照为由向被告发出《解除租赁合同告知书》，要求解除《租赁合同》，并决定于2019年1月31日停止营业。被告确认已收到该《解除租赁合同告知书》。2019年4月8日，原告向被告发出《关于倾城汇门店剩余设备撤离的告知函》，其中载明截止到2019年4月4日，倾城汇店投资人并未搬走倾城汇门店内剩余设备，故我司特发此函告知贵方，我司将于2019年4月8日完成倾城汇门店剩余工具、设备的拆除、运离工作。原告为证明被告收取了20080元停车费用，向本院提交了7张收据，其中收款单位盖章处为被告财务专用章的收据共6张，日期分别为2018年11月2日（2张）、2018年11月29日、2018年12月21日、2019年1月18日、2019年1月29日，金额共计17440元。另有一张2018年11月11日金额为2640元的收据盖章是广州俊泰物业管理有限公司。被告对其公司盖章的6张收据予以认可，对广州俊泰物业管理有限公司盖章的收据不予认可。被告确认已收取了对应金额的停车费，但主张是收取的非营业时段的停车费。原告为证明其经被告同意于2019年4月11日将《关于倾城汇门店剩余设备撤离的告知函》交给保安后正式撤场、搬走所有物品、恢复场地原状提供了如下证据：1、2019年4月8日，原告公司员工与被告公司谢仕伟及保安在涉案场地现场的通话录音，被：你今天来清场，完了清走以后，剩下的东西你就视如你不要了，我就可以拆了，就行了，好吧。原：好，明白明白。……被：我们就现在是怎么去善后，你清你的场好吧。我们就，你清好场，我就明天就把它砸了就OK了，好吧？原：行，那现场这个师傅这边的话你也跟他说一声先，我先把电话给他。被：行行行。OK。（原告把手机交给保安接听）保安（与被告通话）：你好，怎么样？被：你这样，我是谢生，他收拾东西出来，你让他放到一堆先，我一会儿叫电工阿辉过来看下有没有哪些电，不要拆烂了，而且，他一定要准备一张清退场的函过来先，你才可以让他带东西走就是了，公司的函，好不好啊？保安：好。那我还要通知物管一起过来是不是？被：不用了，那个物管不重要，我们自己搞就行了，我一会儿叫我们的电工阿辉过来跟一跟就行了。保安：哦哦，就是让他拿一张出场的函过来对吗？被：是，他清退场，他到时会先发给我看看，OK你再让他走就是了。保安：我们老板说你要给一张清退函。原：我知道，他有跟我说。保安：哦，好的，那现在让他清点对吗？被：现在他先把东西集中出来，但他没那么快拉走的。接下来他弄个清单，盖个章给我们，有文字给我们，他们收拾东西走了就好，好吧。保安：哦，收到，明白。2、原告公司员工与被告公司谢仕伟的通话录音，被：物品我不是很关心，我就关心你这个函你要给到我先。原：对，明白。被：撤离的东西呢，你就，我们现场有物管的，你让他签个名，就确认是有这些东西就行了，就留一份给我们，是吧？原：明白明白。被：你赶快先搞个告知函给我们就行了，好吧？原：行行行，好。我要先微信发给您看那模板，我看看加下您微信。被：对，完了让公司人送过来现场，你交给我们物管就好，不然他不让你走，好吧，这样大家不好弄。原：行，我明白。那我先写好，我加您微信，发给您看过先。被：对对对，你加我微信哈。3、2019年4月10日，原告公司员工与被告公司谢仕伟的通话录音，被：你这样子吧，我现在不是这样做了，你现在填平没用，因为我上面的不是这样做了，你现在填平没用，因为我上面的很多那些，第一高了，第二呢我现在停车不好停，我现在让他帮我全打掉。完了你哪些，你跟他谈好，800也好，1000也好，不够的话，我再补给他。然后呢这个原状出来……原：你把它（地面）打掉这（地面量很大嘛，它好像是高……被：高了20多公分嘛，那你现在高了，我停车肯定没这么好停的。……被：那现在你就这样说啦，你们的工作量就填平，我现在我的工作就让他打掉。那打掉肯定不是一天两天的事是吧？原：那我现在就把我之前跟他谈好该付的付了。被：对对对，你跟他谈好多少就多少，好吧。原：我就直接转给他就可以咯。被：OK，好。4、原告公司员工与被告公司谢仕伟的微信聊天记录，原：你好，谢总，您稍等我让同事帮我拟好告知函，稍后发给您。（发送《关于倾城汇门店剩余设备撤离的告知函》WORD文件）原：谢总，这是公司拟定的撤离告知函，烦请过目。被：行。原：列表清单我清点后复印一份留下来。被：清单你签个名。原：可以的，到时我和撤场师傅双方签名确认。被：OK。被告对上述录音、微信的真实性认可，关联性不认可，认为谢仕伟不是公司股东和法定代表人，没有法定的权限。原告提供的《关于倾城汇门店剩余设备撤离的告知函》没有盖章，也没有明确表述遗留在现场的物品放弃所有权。原告表示租金、管理费都是由谢仕伟的个人账户收款，谢仕伟是被告的实际控制人，《关于倾城汇门店剩余设备撤离的告知函》在2019年4月8日已经发给了谢仕伟即为书面告知。盖章的《关于倾城汇门店剩余设备撤离的告知函》在离场之前已经交给了停车场的保安，否则保安不会让原告离场。被告为证明场地现状，提供了照片，照片显示被告在接待室（休息室）张贴封条，封条日期显示为2019年3月25日。原告表示对照片三性不认可，认为是被告自行封锁的。原告为证明其门店筹建损失的情况（包括装修损失164675.1元、消防工程损失6000元、地格栅335、地格栅33573元3.78元、灯具损失5820元）提供了《畅途·倾城汇店装修工程承包合同》、《倾城汇消防工程请款报告》、《畅途汽车广州倾城汇店消防工程报价》、地格栅、防水、地格栅单及相应的银行回单拟证明装修情况。其中《畅途·倾城汇店装修工程承包合同》载明倾城汇畅途汽车保养连锁门店装修工程共计350㎡，工程范围包括土方开挖、砌墙砌筑、工地地面贴砖、玻璃隔断、灯具安装等。《畅途汽车广州倾城汇店消防工程报价》载明项目名称为自动报警系统，包括烟感探测器、手报7套及警铃移位1套，此外还有编程调试项目。被告对上述证据真实性认可，但关联性、合法性不认可。诉讼中，原告确认主张的筹建损失属于装修的范畴，其中的灯具损失是购买灯具的费用。原被告一致确认原告接收场地后为便于营业经被告同意进行了装修，交还场地时已经将场地恢复成了平地状态，现还剩地格栅和灯具、消防工程尚未拆除。被告明确表示不同意利用剩余的地格栅、灯具和消防工程，要求原告自己拆除。原告主张在交还场地时已经与被告方的谢仕伟沟通，需要拆除哪些都征得了被告的同意，剩余的部分均为被告同意不需要继续拆除的。被告确认原告撤场时双方就装修问题进行协商，但认为没有书面的结果。原被告一致确认因涉案场地是车库，故无法办理工商登记经营项目为汽车修理的营业执照。被告为证明其为便于原告开展经营业务，经与原告协商，被告将自己的营业执照经营范围增加了汽车清洗服务项目，提交了《准予变更登记（备案）通知书》，原告对该证据真实性、合法性认可，关联性不认可，认为虽然被告在2017年9月5日增加工商经营项目，但原告在被告变更经营范围后仍因无证经营被工商部门罚款3000元，该证据不能证明被告已经履行合同义务。原告于2019年8月26日提起本案诉讼，诉讼过程中，被告确认自2019年4月原告撤场后被告用路障将B127-140号车位所在部位全部围蔽起来，到2019年8月开始使用上述14个车位。第二次庭审时，被告确认已于2019年8月份收回全部涉案场地，自愿撤回第3项反诉请求，并将第4项反诉请求调整为，要求原告支付2018年8月10日至2018年9月9日的租金23000元以及从2019年2月10日起至2019年8月10日止的租金。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行义务。被告自愿撤回第3项反诉请求并无不当，本院予以准许。关于合同解除及场地交还问题。《租赁合同》约定，涉案物业用途是汽车修理与维护以及相关服务，被告保证该物业能让原告办理到营业执照，并应配合原告办理经营所需的资质证件和国家法律规定的出租物业备案登记事宜。由此可见，原被告在签订合同时均已明确知晓办理营业执照是原告实现租赁合同目的的前提。但从原被告的庭审陈述及双方提交证据来看，因涉案场地是车库，无法办理工商登记经营项目为汽车修理的营业执照，原告签订合同的目的无法实现，故原告要求解除双方的《租赁合同》，理由正当，本院予以支持。原告于2019年1月10日向被告寄出《解除租赁合同告知书》，并主张于2019年月31日解除合同、停止营业，被告收到邮件后亦未提出异议，故本院确认涉案《租赁合同》于2019年1月31日解除。合同解除后，原告应向被告返还涉案车位，关于涉案场地交还的时间，本院认为：原告主张经被告同意于2019年4月11日将《关于倾城汇门店剩余设备撤离的告知函》交给保安后正式撤场并将场地恢复原状，为此原告提供了与谢仕伟的通话录音、微信聊天记录以及《关于倾城汇门店剩余设备撤离的告知函》作为证据证明，被告虽抗辩原告没有办理交接手续、没有交还场地，但对原告提交的证据真实性均无异议，故本院对原告上述证据予以采信。从上述通话录音及微信聊天记录来看，原告在撤场时已经与被告协商一致，原告清走自己的物品，交还场地，剩余的物品视为放弃，由被告自行处置。故对原告主张2019年4月11日交还场地的主张，本院予以采纳。被告抗辩谢仕伟不是公司法定代表人和股东，不能代表公司，但租赁合同明确约定租金由谢仕伟收取，被告亦承认谢仕伟负责租赁事宜，故对被告抗辩谢仕伟无法代表被告公司的意见，本院不予采纳。关于房屋占用费问题。涉案合同已于2019年1月31日解除，被告要求原告支付从2019年2月10日起至2019年8月10日止的租金以及逾期支付租金的违约金没有依据，本院不予采纳。但原告直至2019年4月11日才实际交还场地，故原告应当按照双方签订的《租赁合同》约定的租金标准向被告支付从2019年2月10日起至2019年4月11日的场地占用费，经计算，原告应支付的场地占用费为48760元（23000元+24150元+24150元/月÷30天×2天）。关于2018年8月10日至2018年9月9日期间的租金及违约金是否应当支付的问题。原、被告均确认原告没有缴纳上述时段的租金，原告主张被告同意免除租金，但就此未能提供证据证明，故被告要求原告支付2018年8月10日至2018年9月9日期间的租金合法有理，本院予以支持。根据合同约定，被告需于每月3号前开具该月租金对应的增值税专用发票或增值税普通发票送达原告，经原告书面同意的，被告可向原告开具租金收据送达原告。原告未收到当月发票或收据的，有权延迟支付该月租金直至甲方将该月发票或收据送达乙方，且不需交纳违约金。被告未向原告催缴租金，也没有提供送达发票或收据的证据，被告主张原告支付逾期支付该部分租金的违约金没有依据，本院不予支持。关于原告要求退还多付租金的问题。双方租赁合同签订后，被告已实际交付车位给原告使用，原告直至合同解除、交还场地都未曾就场地交付不符提出异议，现原告主张退回已缴纳的租金92149元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张赔偿筹建损失及罚款损失的问题。对此，本院认为：第一，根据双方合同约定，租赁期限届满后，原告应将物业按照现状交还给被告，原告不得拆除原告安装的设备设施外的其他固定装修。第二，从原告提供的通话录音内容显示，原告交还场地前与被告协商原告清场将自己的物品拆走并将场地填平，剩下的视为放弃，由被告自行处置。原告负责将场地填平，被告再让其他人打掉多余部分，双方各自负担各自的费用。故该通话录音可以证明原被告双方在交还场地时就装修问题已经协商一致，场地剩余的物品及装修均归被告所有，由被告自行处理。第三，原告为经营需要对涉案车位进行装修，但庭审中原告确认交还车位时防水帘已拆除、场地已填平恢复原状，还剩灯具、部分地格栅、消防工程尚未拆除。上述灯具、部分地格栅、消防工程均未形成附合的装饰装修物，现被告明确表示不同意利用，可由原告拆除。综上，原告主张要求被告赔偿筹建损失（其中门店装修损失164675.1元、消防工程损失6000元、地格栅335、地格栅33573元3.78元、灯具损失5820元）没有依据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿罚款损失3000元的问题。原告明知没有办理营业执照仍开门营业，其作为专业的汽车公司应当清楚知道无证经营的后果，原告未领取营业执照就开门营业并因自己的违法行为受到行政处罚，其自身存在重大过错，原告要求被告赔偿3000元罚款没有依据，本院不予支持。关于物业管理费问题。原告未缴纳2018年8月10日至2018年9月9日期间的物业管理费，并占用涉案场地直至2019年4月11日，被告要求原告支付物业管理费合法合理，本院予以支持。超出部分，本院予以驳回。经核算，原告应向被告支付物业管理费6133元（2000元+2000元+2000元+2000元/月÷30天×2天）。关于被告应否返还停车费及支付利息的问题。《租赁合同》约定，为了方便原告经营，原告营业时段可以免费使用车库内的其他停车位。原告提供收据证明被告已收取停车费17440元，被告收取原告停车费不符合合同约定，故原告要求被告返还17440元停车费有理，本院予以支持。被告抗辩收取的是是非营业时段的停车费，但未能提供证据证明，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。因被告违约收取停车费用，占有原告资金，产生孳息损失。双方合同已于2019年1月11日解除，原告要求被告从2019年1月31日起支付利息合理，本院予以支持，利息应自2019年1月31日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于租赁保证金的问题。《租赁合同》第5.1.2条约定，甲乙双方同意，因该租赁房屋周边经营环境（包括但不限于所有影响乙方正常经营的认为及市场因素）发生变化，致使乙方无法经营或继续经营会造成亏损的，或者甲方物业无法办理乙方经营所必须的营业执照的，乙方有权解除合同，但需提前一个月书面通知甲方，不属违约，但甲方有权没收租赁保证金。第5.2.1条约定，租赁期内，因乙方单方面违反合同约定导致合同不能继续履行的，甲方有权没收乙方已交付的租赁保证金。第5.2.2条约定，租赁期内，因甲方单方面违反合同约定导致合同不能继续履行的，甲方应双倍退还保证金给乙方并按乙方由此遭受的直接和间接损失向乙方进行赔偿，出现严重违约的，还应向乙方支付相当于1年租金总和的违约金。现原告主张依据第5.2.2条要求被告双倍退还保证金，被告依据第5.1.2条要求没收原告保证金。对此，本院认为，首先，被告收取停车费构成违约，但收取停车费并非导致合同不能继续履行，故原告以此为由要求被告双倍退还保证金本院不予支持。其次，合同中用下划线明确强调被告保证该物业能让原告办理到营业执照，由此可见，能否办理营业执照对原告具有重大意义。双方对于场地可能无法办理营业执照均有一定预期，故在合同中第5.1.2条对未能办理营业执照时承租方解除合同的法律后果进行了明确的约定。因此，尽管第5.2.2条约定了被告违约导致合同不能履行应承担的违约责任，但从合同内容推断，该第5.2.2条应是对出租方其他违约行为的约束，合同第5.1.2条才是专门针对无法办理营业执照承租方解除合同时的特别约定。本案情形符合该特别约定，故合同第5.1.2条应优先适用。第三，本案系因被告提供的场地是车库性质导致无法为原告办理经营所必须的营业执照而产生纠纷，被告应当承担合同解除的违约责任，《租赁合同》第5.1.2条约定被告无法办理营业执照仍有权没收租赁保证金的条款显失公平，有违公平、合理、诚信原则，本院予以调整，被告应向原告返还租赁保证金40000元。关于原告主张的律师费问题，《租赁合同》约定的律师费赔偿条款仅限于因被告转让物业所发生的债权债务纠纷导致原告受到损害的情形，本案中原告产生的律师费不符合合同约定的情形，且委托律师参加诉讼并非为必要支出的费用。原告要求被告承担律师费20000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、确认原告广州畅途汽车技术开发有限公司与被告广州竣勤行物业管理有限公司签订的《租赁合同》于2019年1月31日解除。二、被告在本判决生效之日起十日内向原告返还租赁保证金40000元；三、被告在本判决生效之日起十日内向原告返还停车费17440元及支付利息（利息以17440元为本金，自2019年1月31日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、原告在本判决生效之日起十日内向被告支付2018年8月10日至2018年9月9日的租金23000元；五、原告在本判决生效之日起十日内向被告支付2019年2月10日起至2019年4月11日止的场地占用费48760元；六、原告在本判决生效之日起十日内向被告支付物业管理费6133元；七、驳回原告的其他诉讼请求。八、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15908元由被告负担；反诉受理费2306元由原告负担814元，被告负担1492元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二〇年八月十二日书记员  颜姣吴晓菁